广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11040号原告：程军，男，1979年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*。原告：李群燕，女，1980年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*。委托诉讼代理人：程军，其配偶。被告：广东业和房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区。法定代表人：卜德华，经理。委托诉讼代理人：崔匡洲，男，公司职员。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：麦淑华，女，公司职员。委托诉讼代理人：梁惠芳，女，公司职员。上述原、被告排除妨碍纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月8日公开开庭进行了审理，原告李群燕的委托诉讼代理人即原告程军以及两被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告碧桂园生活服务集团股份有限公司(以下简称碧桂园服务公司)限期完全修复碧桂园翡翠湾山林水语**座***外墙墙体，解决渗水问题;修复被告维修不当破坏的楼顶排水系统;修复被告维修不当导致新出现的西面渗水墙体,解决渗水问题；2.判令被告碧桂园服务公司期限修复山林水语**座门禁系统，解决安全隐患；3.判令被告碧桂园服务公司限期采取有效措施解决小区毒蛇安全隐患；4.判令被告碧桂园服务公司遵守和执行行政法规、停止商业广告宣传；5.判令两被告向原告支付因房屋质量问题造成的精神损失费1元；6.判令两被告支付2017年11月上诉费600元；7.判令两原告不予支付2016年11月18日至2019年12月31日的物业费4853.77元；8.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告未依约履行共有部位的管理、养护、修复义务，未依约开展管理和提供物业服务，损害原告权益的事实与理由。一、未依约履行共有部位的管理、养护、修复义务。山林水语**座***房屋于2012年1月12日办理房产证，然而自收楼以来出现外墙墙体漏水的质量问题，2014年被告负责修复过一次，但只是在一面墙体的外围小面积涂抹了防水漆，未维修墙体，致使墙体渗水问题反复出现。2016年至2017年，因被告碧桂园服务公司收购接管被告广东业和房地产开发有限公司业务（以下简称业和房地产公司），原告多次与被告碧桂园服务公司沟通联系，提出履行合同约定，修复外墙体渗水问题，碧桂园服务公司久拖不决，直至2017年11月初才派人维修，但仅限于在楼顶沟槽涂防水漆和更换室内墙体潮湿的砖头，未对墙体整体维修，未对外墙墙面进行修复，所以墙体渗水问题仍然存在，导致原告不能及时装修入住或出租使用。2017年11月，本人提起诉讼，请求修复漏水外墙。南海区人民法院于2017年11月21日立案，2018年1月30日开庭审理，2018年4月19日判决，不支持原告的诉讼请求。核心理由为法官不能判断和确定外墙漏水的真正原因，即是外墙墙体导致渗水、还是楼顶导致渗水，故判决书中出现了“现有证据无法证明涉讼房屋墙面漏水问题是因为被告业和公司交付的房屋质量问题所致；况且，两原告自认在庭审前被告方已经安排人员上门维修完毕，暂未发现渗漏现象”，驳回本人的诉讼请求。事实证明，庭审后遇大雨天气，涉讼墙体立即重新渗水。原告又多次向被告反映外墙漏水情况，要求找准原因，及时修复。被告2019年3月13日、2019年3月21日派人维修，但只是在室内换砖头涂抹石灰，并未维修外墙，维修后墙体重新出现渗水，即证明不是室内原因。2019年5月31日，在原告的再三要求下，被告再次派人维修，只愿意维修楼顶南面的排水沟，抬高排水沟，也就是漏水墙体正上方对应的排水沟，原告提出楼顶已经维修过，维修渗水外墙的意见，但未被采纳。事后证明，维修后碰上连续下雨天墙体仍然出现渗水。被告维修工作人员郑生得出的结论是：已排除楼顶渗水，而是外墙墙体渗水。但维修外墙墙体工程量大一些，支出多一些，请示领导，领导不同意。郑生还向原告提出，能否将漏水的墙面拆了，做成一个大的窗户。原告考虑到外墙墙体属于承重墙，存在安全风险，未同意。显然事实和证据已经证明，外墙漏水的原因不是楼顶。而是被告业和公司交付的房屋主体结构、外墙墙体的质量问题。因为被告坚持认为外墙墙体漏水的原因是楼顶而非外墙本身问题，所以再一次维修墙体所对应的楼顶排水沟，抬高楼顶的排水沟，导致破坏了楼顶整体排水系统，造成东西墙顶的排水沟积水，目前西墙墙体开始渗水。2019年5月31日第四次维修后，原告发现被维修的外墙墙体还是出现漏水，多次向广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山南海西樵分公司反映情况，要求修复，但被告这一次却转换态度，声称“过了质保期，自己无责任”，拒绝维修。被告行为违反相关法律、行政法规和原告与被告之间的合同约定，存在“在合理期限内拖延修复”的故意行为、存在明知有“资金支出渠道”而不作为的故意行为，对共有部位保养、维护、修复失约失职失责。二、被告维修不当导致出现新的墙体漏水。被告维修不当造成西墙漏水、窗台渗水。被告坚持认为南墙墙体漏水是楼顶排水沟和室内墙砖的原因，但第一次维修楼顶和室内墙砖后，被维修的南墙墙体重新出现漏水，事实证明不是楼顶的原因，也不是室内墙砖的原因，而是整个外墙的原因，但被告认为维修外墙需要吊篮，成本相对高一些，所以不愿意维修外墙，在原告的催促下，选择再次维修楼顶，抬高楼顶的一条排水沟。显然这是被告为敷衍原告导致的重大决策失误：因为抬高楼顶的一条排水沟改变了原排水渠道，人为抬高了与南墙对应的楼顶排水沟，导致整个楼顶排水系统被破坏，西墙墙体上方积水，室内对应下方的墙体出现渗水现象。三、对危害业主生命安全的隐患消除工作不尽责。毒蛇在小区公共区域多次出现，甚至出现在业主出入通道，严重威胁到业主人身安全和身体健康，业主反应强烈，但被告态度不积极不作为慢作为。被告违反了《佛山市前期物业服务委托合同》附件五之项目二之基本服务第3条之规定，目前仍未做实质性工作，也未设置安全防范警示标志及隔阻设施。四、门禁系统长时间不修复，危害业主人身和财产安全。山林水语**座门禁系统坏了三年多时间无人管，人员随意出入，安全隐患明显。被告违反了《佛山市前期物业服务委托合同》附件五之项目二之基本服务第2条之规定。综上所述，被告违法、违约行为，已经造成了原告重大生活影响,特提出诉讼。被告业和房地产公司辩称：1.案涉房屋已过保修期，被告业和房地产公司无需承担继续维修义务。2011年6月12日，案涉房屋由原业主黄伟强、罗惠萍办理收楼手续，原业主在收楼过程中并未提出该房屋存在原告所称的问题。根据房屋住宅质量保证书规定，案涉房屋屋面防水保修期限为3年，即便按照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第一款之规定，以5年期计算，案涉房屋也已过保修期。2018年1月30日，（2017）粤0605民初18206号案件庭审现场原告当庭自认已有工作人员上门维修完毕，未发现渗漏现象。对其后新发生的质量问题，因案涉房屋已过保修期，被告无需承担继续维修义务。2.原告主张“被告维修不当导致出现新的墙体漏水”无事实依据。原告现有证据不足以证明“被告维修不当导致出现新的墙体漏水”，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应承担举证不能的后果。3.门禁系统、“毒蛇”问题、商业广告宣传问题不在被告业和房地产公司职责范围内，不应由被告业和房地产公司承担相应责任。被告业和房地产公司向业主交付案涉房屋后，小区内门禁系统、“毒蛇”问题以及商业广告宣传问题应由物业公司负责。4.原告关于“精神损失费”、诉讼费、物业费的主张没有事实与法律依据。综上所述，请求人民法院依法查明事实，支持被告业和房地产公司的答辩意见，驳回原告对被告业和房地产公司的诉讼请求。被告碧桂园服务公司辩称：一、被告碧桂园服务公司已履行《佛山市前期物业委托服务合同》的约定，对涉案物业履行了相应的物业服务。1.原告称其房屋漏水，被告碧桂园服务公司已根据原告的要求进行维修，已经履行了应尽的维修服务。2.被告碧桂园服务公司对涉案物业所在园区的共用设施设备已履行了维护保养之义务，因10座门禁系统门禁主机已严重损坏，因设备已是老旧款式，且厂家已倒闭没有生产，故需进行更新改造。根据《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，使用专项维修资金住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。被告碧桂园服务公司已于2019年6月开始征询业主意见使用专项维修资金对原告所在楼栋的门禁系统进行维修，截至本月，签字同意使用专项维修资金的业主已超过半数，但原告却不愿签字使用专项维修资金。被告碧桂园服务公司已履行了相应的义务，原告对被告碧桂园服务公司维修门禁系统不配合，反而认为是被告碧桂园服务公司不履行义务，没有事实与法律依据。3.蛇属于大自然的产物，涉案园区绿植较多，可能存在蛇生存，但被告碧桂园服务公司在蛇可能出没的季节已放置硫磺，做好各种预防，同时通过朋友圈发布温馨提示，提醒业主避开可能有蛇出现的地方等，已履行了物业服务协议约定的义务。二、其他案件的诉讼费及物业服务费与本案无关。1.缴纳物业服务费是原告应尽义务，原告因违约而承担的诉讼费与本案没有任何关系。2.被告碧桂园服务公司为涉案园区提供了物业服务，原告作为园区业主，应当按照约定支付物业服务费,原告要求不支付没有依据。3.利用业主共有部位开展经营的收入归全体业主所有，停止经营势必会影响全体业主利益，根据《物权法》相关规定，对于园区共有及共有相关的问题，应经双过半业主同意，被告碧桂园服务公司在未得到园区双过半业主授权的情况下，原告无权要求被告碧桂园服务公司停止对园区共有设施设备的经营。综上所述，被告碧桂园服务公司认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以全部驳回。当事人提交的证据，对方无异议或对真实性无异议部分，经审查，本院予以确认并附案佐证。对于其他证据，本院分析认定如下：1.原告提交的图片（打印件17页）、（原告程军与物管潘信基）微信聊天记录截图（打印件7页）、证明（2份）、关于物业公司未依约向业主提供物业服务的证据反映及山林水语业主联名签名表。被告业和房地产公司对图片的真实性予以认可，对证明内容不予认可；潘信基非其员工，对微信聊天记录三性不予认可；对其他证据的三性不予认可，无法核实证明人（业主）的身份及签名的真实性。被告碧桂园服务公司对潘**的身份无异议，潘**已经离职，对合法性和关联性有异议，2014年维修的时候被告碧桂园服务公司还没接管案涉楼盘，无法证明有维修记录；其他证据的质证意见与被告业和房地产公司一致。经审查，证明属于证人证言性质，出具证明的人员没有依法出庭作证，本院不予确认；证据反映及联名签名表没有关联，本院不予以确认；其他证据属实，本院予以确认。2.原告提交的山林水语新城楼宇装修申请表。两被告认为申请表上没有其盖章确认，且申请表为复印件，无法核实文件的真实性，申请表也并非验收合格表，无法证明案涉房屋的装修经验收合格。经审查，该证据被告碧桂园服务公司曾在2017年的诉讼案件中向本院提交，本院予以确认。3.被告碧桂园服务公司提交的其工作人员与原告程军的微信聊天记录截图（打印件，1页2份），原告表示不知道资金有无启动，没有收到被告员工发出的微信，程军已被移出业主群、也没有收到公示信息；另一被告表示并非物业服务法律关系当事人，无法确认证据的三性。经审查，原告程军并无实际收到对话内容，不能证明被告碧桂园服务公司的主张，本院不予以确认。4.被告碧桂园服务公司提交的其工作人员朋友圈截图（打印件9页）、工作人员放置蛇药硫磺图片（打印件2页，8份）、温馨提示（复印件）、征询意见（复印件6份），原告对真实性无异议，但无法证明已经竖立了安全警示标志，征询意见也没有原告的名字，其并不知情；另一被告表示并非物业服务法律关系当事人，无法确认证据的三性。经审查，证据属实，本院予以确认。经审理，本院确认以下事实：2010年9月19日，案外人黄**、罗**（买受人）与被告业和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉讼房屋，出卖人应于2011年5月31日前将已竣工验收合格并办理竣工验收备案的房屋交付买受人使用；买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》为合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。被告业和房地产公司于2011年4月1日填发《住宅质量保证书》，载明山林水语新城竣工验收时间为2012年12月，交付使用时间为2012年12月，明确涉讼房屋屋面防水的保修期限为三年，保修责任为由于温差效应或施工人为的因素而造成屋面出现裂缝，有渗漏现象，被告业和房地产公司负责对出现裂缝的部位重新进行防水处理，保证无渗漏现象。2011年6月12日，被告业和房地产公司向案外人黄**、罗**交付了涉讼房屋。同日，案外人黄**与佛山市南海区豪信物业管理有限公司签订《山林水语新城小区前期物业管理服务协议》，约定由佛山市南海区豪信物业管理有限公司对涉讼房屋提供物业服务。2011年10月16日，案外人黄**向佛山市南海区豪信物业管理有限公司提交《山林水语新城楼宇装修申请表》，申请对涉讼房屋进行装修，装修项目包括：水电安装、木工制作、扇灰工程、打墙砌墙。2012年1月12日，涉讼房屋办理产权登记，登记所有权人为案外人黄**、罗**。2016年10月28日，两被告签订《佛山市前期物业服务委托合同》及《山林水语新城前期物业服务合同补充协议》，约定被告业和房地产公司聘请另一被告对涉讼房屋所在的山林水语新城小区提供物业服务，物业服务的内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.社区文化活动的组织开展。2016年11月18日，涉讼房屋的不动产权登记至两原告名下。2017年11月21日，本院立案受理了原告程军、李群燕诉被告业和房地产公司以及广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山南海西樵分公司合同纠纷一案，两原告请求判令被告限期完全修复涉讼房屋外墙渗水等质理（量）问题，并支付因房屋质量问题造成的损失等。本院就该案于2018年4月作出民事判决[(2017)粤0605民初18206号]，认为涉讼房屋已经超过五年的保修期限，两原告无权再向被告业和房地产公司主张保修责任，两原告也无法证明涉讼房屋墙面漏水问题是被告业和房地产公司交付的房屋存在质量问题所致，并且两原告已自认被告方已经安排人员维修完毕，暂未发现渗漏现象；涉讼房屋的质量问题并不属于物业公司提供物业服务的范围，故驳回两原告的全部诉讼请求，受理费600元由两原告负担。该民事判决已经发生法律效力。2020年2月25日,本院立案受理了碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司起诉程军、李群燕物业服务合同纠纷一案，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司请求判令程军、李群燕支付自2016年11月至2019年12月的物业服务费及违约金等。本院已就该案作出民事判决[（2020）粤0605民初4875号]，但尚未发生法律效力。原告就涉案房屋墙体漏水的问题多次向被告碧桂园服务公司反映并要求维修，被告碧桂园服务公司多次协调维修问题。庭审中，原告认为被告碧桂园服务公司在2019年3月13日、3月21日、5月31日共三次维修不当，但认为已经错过了鉴定时机，属于事后鉴定，故不申请鉴定。本院认为，一、当事人之间的民事纠纷已经进行诉讼并由人民法院作出民事判决的，当事人不得就同一事实以相同或以否定前案的诉讼请求另行起诉，发生新的事实除外。1.两原告与两被告之间就涉案房屋的质量（保修）问题已经由生效的民事判决处理，两原告再要求被告碧桂园服务公司限期修复涉案房屋外墙墙体以及要求两被告支付房屋质量问题精神损失费及承担前案的受理费，不涉及新发生的事实，故构成重复起诉，本院对两原告的第1项诉讼请求中的“限期修复外墙”部分及第5、6项诉讼请求的起诉予以驳回（另行出具民事裁定书）。2.关于两原告应支付的物业管理费，本院已经作出相应的民事判决，两原告通过提出否定前案处理结果的诉讼请求另行直接起诉，也属于重复起诉，本院对两原告的第7项诉讼请求的起诉予以驳回（另行出具民事裁定书）。二、排除妨碍请求权是指权利人对己物已经造成妨碍的行为或设施请求排除的权利，属于侵权责任诉讼。因当事人一方的违约行为造成财产损害的，如存在违约责任与侵权责任竞合时，受损害一方可以选择要求对方承担侵权责任。两原告与被告碧桂园服务公司存在物业服务合同关系，两原告认为对方提供物业服务过程中侵害其权益而选择以排除妨碍纠纷起诉，即是选择要求被告碧桂园服务公司承担侵权责任。1.两原告的第1项诉讼请求中，认为被告碧桂园服务公司维修不当破坏其楼顶排水系统、新出现西面墙体渗水，但两原告没有证明被告碧桂园服务公司存在维修不当的行为并造成其财产损害，诉讼中两原告明确不申请进行司法鉴定，故两原告认为被告碧桂园服务公司存在维修不当的行为并造成其财产损害的事实无法确认，无法认定被告碧桂园服务公司存在妨碍两原告物权的行为，故两原告的相应请求，本院不予以支持。2.关于两原告的第2、3、4项诉讼请求，属于物业管理公司是否依法依约履行物业服务义务的问题，不必然构成对两原告房屋的妨碍且必须排除。原告的该三项请求中的前2项属于物业管理的日常管理环节，具有经常性、持续性，属于必须作为的义务，不属于需要强令排除危险的范畴，后1项则属于全体业主的权利，并非某一产权的业主可以决定。两原告也没有证明上述相关的服务或管理行为已经对其房屋造成妨碍或必然造成妨碍，故其要求排除妨碍没有事实根据与法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告程军、李群燕的（请求判令被告碧桂园生活服务集团股份有限公司修复其维修不当破坏的楼顶排水系统、修复其维修不当导致新出现的西面渗水墙体,解决渗水问题；判令被告碧桂园生活服务集团股份有限公司期限修复山林水语10座门禁系统，解决安全隐患；判令被告碧桂园生活服务集团股份有限公司限期采取有效措施解决小区毒蛇安全隐患；判令被告碧桂园生活服务集团股份有限公司遵守和执行行政法规、停止商业广告宣传）全部诉讼请求。案件受理费减半收取计25元（两原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  巫伟文二〇二〇年七月二十三日书记员  梁倩滢