宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2020）宁04民终613号上诉人(原审被告)：朱玺，男，1994年5月29日出生，汉族，宁夏固原市人，大专文化，农民，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：马耐，北京市盈科（银川）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告)：宁夏尚都购物中心（有限公司）。住所地：固原市原州区政府街51号。法定代表人：邓凤伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡托定，男，1966年8月29日出生，汉族，宁夏固原市人，大专文化，系该公司行政部经理，住宁夏固原市原州区。被上诉人(原审被告)：吴洋，男，1990年6月7日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，居民，住宁夏银川市金凤区。上诉人朱玺因与被上诉人宁夏尚都购物中心（有限公司）(以下简称“尚都购物中心”)、吴洋房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初9576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱玺及其委托诉讼代理人马耐，被上诉人尚都购物中心的委托诉讼代理人胡托定到庭参加诉讼。被上诉人吴洋经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱玺上诉请求：1.依法撤销(2019)宁0402民初9576号民事判决，并依法发回重审或者依法改判驳回被上诉人尚都购物中心的诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人支付。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误，判决上诉人承担174078元租金有违事实和公正。1.一审法院未查明被上诉人吴洋是什么时候将该店铺的经营权转交于上诉人，而根据一审中尚都购物中心提交的上诉人从2018年3月5日至2019年6月1O日给尚都购物中心支付房屋租金95000元的转账凭据，可以充分说明，上诉人系在2018年3月才受让经营该台球会所，一审法院判决上诉人承担174078元的租赁费实在无事实与法律依据。2.在2019年7月26日尚都购物中心与上诉人签订完合同后的第二日，尚都购物中心以上诉人不在上面签字，就不同意上诉人继续经营案涉台球会所的方式逼迫上诉人在《欠条》和《还款协议》上签署了自己的名字。二、一审判决上诉人支付尚都购物中心从2019年11月1日至实际腾房之日止的租金(扣除2020年2、3、4月的租金)应扣除上诉人对案涉台球会所进行的装修花销，并且赔付给上诉人造成的损失。上诉人与尚都购物中心2019年7月26日重新签订《【尚都国际】大厦七号楼租赁合同》中约定，“上诉人可对房屋进行装修”。装修花费约11万余元。签订合同之前，尚都购物中心确口头承诺过合同会有相应的优惠和政策，也可分期支付租金，但尚都购物中心以未缴房租为由，强行断水断电，导致会所只能停业，无法开业，现在商场整个楼盘已经人去楼空，面临倒闭。故一审判决上诉人支付尚都购物中心从2019年11月1日至实际腾房之日止的租金有失公允。三、一审法院对证据采信上有错误，存在明显的偏袒之嫌。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条规定：“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。一审判决书中未能清楚阐明证人杨金栋证言三性及双方的质证意见，对所有证据只是笼统含糊武断的说是否采信，未完整明确的依据法庭审理过程中的原始记录进行判定，违背证据的三性原则。当庭补充意见：涉案欠条上虽然我签了字，但2019年7月份之前我与被上诉人尚都购物中心没有任何合同关系。当时吴洋给我说通过我让我给尚都购物中心偿还租金，然后吴洋给我再转款，但是吴洋至今没有给我转款。2016年应缴房租58000元，2017年应缴房租115920元，2018年应缴房租115920元，2019年1-4月应缴房租38640元，2016-2019年取暖费32917.5元，以上费用合计361398元是出具欠条之前我与吴洋、尚都购物中心计算的费用，我已经替吴洋向尚都购物中心缴纳房租费用187320元（2017年1月-2019年4月），剩余174078元未支付。尚都购物中心辩称，1.一审法院认定事实清楚，判决结果正确；2.涉案欠条上有朱玺、吴洋之间的签字，刚才上诉人当庭补充的事实是其与吴洋之间的经济往来，与我公司无关。我公司从未以任何方式逼迫上诉人在欠条及还款计划上签字；3.装修事宜合同已经约定清楚，我公司没有赔偿的理由；4.我公司从来没有断水断电，电工检查时商户有违规操作私接电线，当场进行制止。吴洋经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。尚都购物中心向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告朱玺2019年7月26日签订的《【尚都国际】大厦七号楼租赁合同》；2.依法判令被告吴洋、朱玺共同支付原告2019年7月31日之前所欠房租费174078元；被告朱玺按照每月8330元标准支付2019年8月1日至实际向原告交付房屋时的租金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月1日，案外人吴鑫与原告签订《宁夏尚都购物中心租赁合同》，将原告位于固原市政府街51号宁夏尚都购物中心7号楼五层第5005号面积为700平方米的商铺出租给吴鑫，合同约定租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，租金为每月9660元，一次性付3个月，共计28980元。该商铺实际由案外人吴鑫和被告吴洋共同经营“开伦台球休闲会所”。后原告、案外人吴鑫、被告吴洋签订了一份《三方协议》，协议约定吴鑫将其与原告之间关于租赁商铺的权利义务自2017年5月1日起概括的转移给被告吴洋，包括拖欠的房屋租赁费57960元。协议签订后由被告吴洋继续经营，后被告吴洋将该店铺的经营权转交给被告朱玺经营。被告朱玺从2018年3月5日至2019年6月10日共给原告支付房屋租赁费共计95000元。2019年7月27日，经原告与被告吴洋、朱玺核算，截止2019年7月31日二被告共欠原告房屋租赁费174078元。由被告吴洋、朱玺给原告出具《欠条》一份，并载明从2019年8月31日起每月还款10000元。2019年7月26日，被告朱玺与原告重新签订了《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》，约定将上述商铺以每月8330元的租金租赁给被告朱玺用于经营娱乐场所，租赁期间为2019年5月1日至2022年4月30日。并约定付款方式为每次先预付三个月租金25000元的先付租金后用房的原则。合同在违约责任上约定“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金10%的标准支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权单方面解除合同”。合同签订后被告朱玺于2019年7月29日、2019年9月10日分两次给原告支付租赁费25000元。2019年9月27日，原告以被告经营的店铺私接线路而断电，被告从当日停业至今。庭审时原告与被告朱玺提供的书面证据均具有真实性，本院予以认定。证人杨金栋的证言能够证实原告以被告存在私接线路的原因而将私接线路予以掐断，其部分证言予以采信。一审法院认为，本案争议的焦点为1.被告朱玺于2019年7月29日、2019年9月10日分两次给原告支付的租赁费25000元究竟是2019年5月至7月份的房屋租赁费还是2019年8月至10月份的房屋租金费？2.原告起诉的174078元的房屋租赁费应当由谁负担？关于第1个焦点，因为原告与二被告于2019年7月27日就所欠房屋租赁费等费用进行了结算，但结算的《欠条》中并未就所欠房租的期间进行说明。而被告朱玺于2019年7月26日与原告重新签订了房屋租赁合同，并约定租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日。故在结算房租时被告朱玺签订的合同已实际履行三个月，且原告在起诉状中陈述“2019年7月27日，经原、被告核算，截止2019年7月31日二被告共欠原告房租费174078元”，足以认定双方是将结算日以前所欠房租进行了结算。故被告于2019年7月29日、2019年9月10日分两次给原告支付的租赁费25000元应认定为2019年8-10月份的房屋租赁费。关于第二个焦点原告起诉的174078元的房屋租赁费应当由谁负担？因出具给原告的《欠条》系被告吴洋与朱玺共同签署，且还款计划也由二被告共同签字，故应当由被告吴洋与朱玺对《欠条》中所欠房屋租赁费共同负责清偿。原、被告因为断电事情发生矛盾，后被告朱玺以停业十几天错过了“十一黄金期”、顾客流失等原因也未积极与原告协商处理问题致使停业至今。现原告要求解除与被告2019年7月26日签订的合同，因被告朱玺庭审时也表示同意解除合同，故双方签订的合同予以解除。对原告要求被告吴洋、朱玺支付2019年7月31日之前所欠房屋租赁费174078元的诉讼请求，因被告吴洋、朱玺在《欠条》中予以签字，视为对《欠条》中的数额予以认可，故其该诉讼请求成立，本院予以支持。对原告要求被告朱玺按照每月8330元的标准支付2019年8月1日至房屋交付时租金的诉讼请求。经庭审查明，被告朱玺在2019年7月31日出具《欠条》后给原告支付房屋租赁费25000元，故其缴纳租金的起算日期应从2019年11月1日开始计算。因2020年1月底全国突发新型冠状病毒的疫情，受此疫情的影响所有餐饮、娱乐等经营场所按要求一律不得营业。本院酌情认定从2020年2月1日至2020年4月30日因不可抗力的原因致使被告无法履行合同，故该期间的房屋租赁费用应全部免除。综上所述，依法解除原告与被告朱玺于2019年7月26日签订的《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》，并由被告朱玺返还租赁原告的场地。由被告吴洋、朱玺向原告支付拖欠2019年7月31日之前的租金174178元。由被告朱玺按照每月8330元的标准支付原告从2019年11月1日至2020年5月31日之前的房租（扣除2020年2月、3月、4月的租金）。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、依法解除原告宁夏尚都购物中心（有限公司）与被告朱玺签订的《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》，由被告朱玺于本判决生效之日起三十日内向原告宁夏尚都购物中心（有限公司）腾房（位置为：固原市原州区政府街51号宁夏尚都购物中心7号楼五层第5005号面积为700平方米的商铺）；二、由被告吴洋与朱玺于本判决生效之日起十日内共同向原告宁夏尚都购物中心（有限公司）支付2019年7月31日之前的房屋租金174078元；三、由被告朱玺按每月8330元的标准向原告宁夏尚都购物中心（有限公司）支付从2019年11月1日至实际腾房之日止的房屋租金（扣除2020年2月、3月、4月的租金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3782元，减半收取1891元，由被告吴洋、朱玺负担。二审中，上诉人围绕其上诉请求向法庭提供费用明细一份（系被上诉人公司会计书写的）；证明：我方当庭补充的上诉意见属实。被上诉人尚都购物中心质证认为是否系我公司会计书写不清楚。本院认为，上诉人提供的证据未经被上诉人认可，该证据是否系被上诉人公司职员书写无其他证据加以佐证，达不到上诉人的证明目的，对其证明效力本院不予确认。被上诉人未向法庭提供新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于租金的认定问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人尚都购物中心以经营为条件，逼迫其在涉案欠条及还款协议上签字，被上诉人尚都购物中心对此并不认可，上诉人对该主张未能提供证据加以证实，其应承担举证不能的法律后果。上诉人在一审庭审中对涉案欠条及还款协议经质证并未提出异议，明确认可其在涉案欠条上签字系对之前所欠房屋租金的承接，且实际已履行了部分还款义务。上诉人又主张其还款行为是替被上诉人吴洋履行义务，但对该主张亦未向本院提供任何证据予以证实，上诉人仍应承担举证不能的法律后果。上诉人作为具有民事行为能力的成年人，其应该知晓在上述材料上签字承担的法律后果，其以履行还款计划的行为主张其受让涉案店铺的时间，据此否认欠付房屋租金数额的事实有违诚实信用的诉讼原则，无有效证据予以支持，依法不能成立。一审法院结合双方当事人提供的证据、庭审陈述及质证意见，认定上诉人欠付的租金数额事实清楚，证据充分，二审予以维持。关于上诉人主张应扣除装修损失的问题。上诉人在明知存在装修事实的情况下，未在一审中对该主张提出反诉请求，其向本院提出应属于二审中新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致调解意见，亦不同意本院一并进行审理，上诉人可另行起诉。综上所述，朱玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3782元，由上诉人朱玺负担。本判决为终审判决。审判长 刘克雄审判员 苟改莉代理审判员 闫儒红 二○二○年七月二十四日书记员 张银银