河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3239号 上诉人（原审原告）刘华刚，男，汉族，1983年2月1日出生，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人季兰华，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）北京博达房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城北街道酒厂综合楼19号底商1层。 法定代表人司融然，该公司执行董事。 诉讼代表人北京博达房地产开发有限公司管理人。 负责人井学祥，清算组组长。 委托诉讼代理人杨方霖、葛世伟，河北衡泰律师事务所律师。 上诉人刘华刚因与被上诉人北京博达房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初2322号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2020年6月5日受理后依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭对本案进行了审理，上诉人刘华刚及其委托诉讼代理人季兰华、被上诉人北京博达房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨方霖、葛世伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人刘华刚的上诉请求：1、依法改判上诉人与被上诉人签订的沧州市新华区三里家园5套房屋（附房屋清单）认购协议合法有效,并确认上诉人对破产债权2013720元享有优先债权，利息641466.37元和违约金608143.44元为普通债权；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定上诉人破产债权中的房款不属于优先债权是错误的。第三人刘华胜因资金紧张，先后向上诉人借款420万元，上诉人刘华刚将款项汇至刘华胜账户内。后因刘华胜无力偿还，便以其在新华区三里家园的11套房屋抵顶上述借款。博达公司根据上诉人要求，将其中5套房屋变更至上诉人名下，6套房登记在上诉人父亲名下。上述房产刘华胜也是因与被上诉人博达公司存在债权债务关系抵顶而来，2014年11月6日博达公司为上诉人办理更名手续并签订意向客户确认单，还出具了每套房屋的房款收据。可以证实债权转让行为生效并已经履行，博达公司同意将上述房屋交付上诉人，以抵消三方之间的债权债务；因此金钱债权已经全部转化为购房款。三方在债务履行期限届满后以抵账方式进行的房屋交易，应当认定上诉人给付的是全部购房款，而未办理房产登记并非上诉人原因造成，该种情况与最高人民法院(2019)最高法民申1560号民事裁定书裁判要旨相同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与《九民纪要》的相关规定，上诉人可以据此主张对房屋价款享有优先权。另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”其中的“消费者”并未区分房屋购买数量，因此根据购买一套或多套房屋来判定是否属于“消费者”没有法律依据。原审判决在查清上述事实，并确认三方抵债行为合法有效后，判决上诉人对房屋价款部分仍然不享有物权期待权与优先权明显错误，而且至今为止，管理人也并未向上诉人释明合同是否继续履行。2、原审判决对利息及违约金部分不作处理是错误的。时至今日被上诉人博达公司仍未依据上述客户意向确认单向上诉人交付房屋，且未说明理由，给上诉人造成了严重损失。上诉人损失包括利息与违约金，截止破产申报日，利息按照年利率7.7%计算共641466.37元，违约金参照商品房买卖合同按照日万分之二共608143.44元，原审判决以管理人对此部分债权并未作出认定为由不予处理是错误的，正因为管理人没有认定上诉人才提起诉讼，原审判决应当予以查明并作出处理。被上诉人北京博达房地产开发有限公司辩称，被上诉人北京博达房地产开发有限公司在进入破产重整程序后，就上诉人所申报债权进行查明，上诉人系通过与博达公司有借款债权第三人，通过以物抵债获得债权转让，其基础法律关系为借贷关系。因以物抵债为实践性法律行为，在物权转移手续办理之前，该清偿行为不成立，因此被上诉人与案外人之间的债权按照原始的借贷法律关系认定为普通债权，上诉人通过案外第三人同样以抵顶方式获得第三人债权的属该债权的转让和分割，其性质应当受到被上诉人与案外第三人之间债权性质的约束，应认定为普通债权。根据最高院建设工程价款优先受偿权问题的批复，其中第2条对于消费者的认定上，是基于居住类生活消费为目的的商品房买受人权益的保护。本案上诉人不符合消费者权益保护法中的以生活消费为目的的购买涉案房屋。因此管理人对上诉人的债权，以普通债权性质进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。 原审查明，原、被告双方签订了《意向客户确认单》五份，约定原告购买被告开发的新华三里家园项目17号楼2单元801号房屋、8号楼2单元2002号房屋、17号楼1单元1501号房屋、17号楼1单元13A01号房屋、17号楼1单元1301号房屋。原告称，原告与案外人刘华胜之间有债权债务关系，而刘华胜又与被告之间有债权债务关系。刘华胜在被告处抵顶了多套房屋，又将其中的本案所涉房屋抵顶给了原告。原告遂在被告处签订了上述《意向客户确认单》。2018年8月23日，本院受理了被告破产重整一案，被告现正处于破产重整阶段。 原审认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述法律精神是基于对以居住类生活消费为目的商品房买受人权益的保护,已交付全部或者大部分购房款的消费者对标的房屋所享有的权益优于建设工程价款优先受偿权,进而优于抵押权,优于普通债权。该批复中消费者的含义应为《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定的“为生活消费需要购买”商品房的消费者。就本案而言，其焦点即为原告是否对房屋具有消费者的物权期待权，根据已查明的事实，原、被告虽签订了买卖合同，并以借款抵扣了全部房款，但双方签订以借款抵扣房款的买卖合同实际是原告实现自己债权的一种方式，其目的是为了消灭金钱债务，原告并非购买房屋居住的消费者，故对涉案房屋不能产生物权期待权。故而其债权不属于优先债权。关于原告主张的利息、违约金，因管理人尚未作出审查意见，本案不予以涉及。遂判决:驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元由原告承担。 二审中上诉人刘华刚提供《不动产登记查询结果》一份，用以证明上诉人刘华刚在相应的登记时间内并没有不动产登记信息，对破产优先权的认定法律上并未规定什么样标准为消费者，对于购房户的房款认定为优先权是对购房合同无法履行释放房源的一种救济途径，本案上诉人在申报时候要求履行双方购房合同，管理人向上诉人交付房屋如在房源不充足不能交付房屋的前提下，对房款应认定为优先权而优先偿还。被上诉人北京博达房地产开发有限公司质证认为，对证据有真实性无异议，其证明目的被上诉人不予认可。其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人原审提供《意向客户确认单》载明“为了回馈诚意客户对我们的长期关注与支持，我们特此为部分诚意客户保留部分房号，以保证在我们正式开盘时能选到满意的楼号和户型。三、客户须知：2、意向客户填写此单后等待本项目正式开盘通知，接到通知后7日内办理购房签约并补交尾款或办理银行按揭贷款。”证实该《意向客户确认单》并非房屋买卖合同，双方尚未签订房屋买卖合同；尽管被上诉人为上诉人出具收款收据，但上诉人并未实际交纳购房款，房款数额是基于双方及案外人刘华胜之间的债权转让行为，故双方的基础法律关系仍属于债权转让关系。上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与《九民纪要》的相关规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，主张对涉案房屋（价款）享有优先受偿权缺乏事实依据，对上诉人第一项上诉主张本院不予采信。因双方尚未签订房屋买卖合同，且上诉人也未能举证证明双方就违约金、利息进行约定，上诉人要求确认违约金、利息为普通债权缺乏合同依据。同时本案破产债权确认纠纷，原审判决以管理人尚未就违约金、利息作出审查意见，本案不予涉及并无不当，对上诉人第二项上诉主张本院不予支持。上诉人上诉理据均不足，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘华刚承担。 本判决为终审判决。 审判长  张道富 审判员  刘洪玉 审判员  刘海玉 二0二0年七月十日书记员孙文杨