河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8897号上诉人（原审被告）：河南鑫地房地产开发有限公司，住所登封市少林路中段（外贸公司三楼）。法定代表人：张要东，该公司总经理。委托诉讼代理人：何素冰，河南国计律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯洪克，男，1980年11月18日出生，汉族，住登封市。委托诉讼代理人：李振阳，郑州市登封市天中法律服务所法律工作者。上诉人河南鑫地房地产开发有限公司（以下简称鑫地公司）因与被上诉人冯洪克商品房预约合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。鑫地公司上诉请求：1.依法撤销原判,发回重审;或依法改判,驳回冯洪克的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由冯洪克承担。事实和理由：一、一审法院定性错误,鑫地公司与冯洪克之间签订的《团购协议书》应属无效协议。2016年8月13日,鑫地公司与冯洪克签订了《新都万象城团购协议书》,该协议书签订后,因为政府原因,鑫地公司没有取得案涉建设项目的审批手续。截止到一审庭审前，鑫地公司仍未取得预售许可证。根据相关法律规定,双方签订的协议应属于无效协议。协议无效,鑫地公司有义务返还冯洪克已经支付的款项,但是,一审判决鑫地公司双倍返还,显然是错误的。二、鑫地公司未取得相关审批手续是因为政府原因,不能因此归责于鑫地公司,让鑫地公司双倍返还定金。鑫地公司作为开发商,能尽早取得土地开发手续、进行施工建设是鑫地公司的初衷,但是因为政府的规划一变再变,导致土地迟迟不能招拍挂,致使无法正式开工建设,取得相应的审批手续,这是政府的原因造成的。合同无法实现,责任不在鑫地公司,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,非因鑫地公司的原因,鑫地公司在合同无法实现的情况下,鑫地公司将已收款项返还给冯洪克即可。一审法院判决鑫地公司双倍返还，加重了企业的负担,对鑫地公司是不公平的。冯洪克辩称，一、一审法院定性正确,一审判决正确无误,请中级人民法院驳回上诉维持原判。该案一审法院定为商品房预约合同纠纷一案,具有合法性,真实性定性正当。鑫地公司没有取得案涉建设项目的审批手续,未取得预售许可证。却还与冯洪克签定《新都万象城团购协议书》，向冯洪克收取预售房屋定金及团购费，结果造成购房人四年多了既购不到房,又不退还定金。鑫地公司违约还嫁祸于人,埋怨政府。鑫地公司知道一审判决涉案合同已被解除后,又承认案涉协议无效,同意返还冯洪克交的定金，但又不承担双倍返还定金的责任。鑫地公司是在无理绞辨,扰乱法庭秩序浪费时间,故请驳回上诉,维持原判。二、鑫地公司重复诉说未取得审批手续是政府原因,把双倍返还责任归罪于政府是严重错误的。鑫地公司不能取得审批手续是自己各方面审批条件达不到。另外根据《中华人民共和国担保法》规定，收受定金一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。所以一审判决正确无误。综上所述，一审法院定性正确,判决合法、合情,请求依法驳回上诉,维持原判。冯洪克向一审法院起诉请求：1、解除冯洪克、鑫地公司2016年8月13日签订的团购协议书；2、判令鑫地公司返还冯洪克购房合同定金100000元；3、判令鑫地公司赔偿冯洪克已付购房定金一倍的赔偿100000元；4、判令鑫地公司返还冯洪克因办理团购卡向鑫地公司支付的团购费5000元；5、本案的诉讼费、保全费及与本案的相关费用由鑫地公司承担。一审法院认定事实：2016年8月13日，冯洪克（乙方）与鑫地公司（甲方）签订《新都·万象城团购协议书》（以下简称团购协议书），约定：乙方以团购的形式向甲方购买房屋，房源位置：15号楼东1单元15层西D户；房屋面积为118.07㎡；优惠后团购单价为3435元/㎡，总房款为405570元；团购定金100000元（须于签署本协议时付清，定金不退）；公司不接受中途退房，签订团购协议后即发生法律效力。2017年2月3日，冯洪克向鑫地公司交纳5000元，办理了编号为NO.XD000138的团购卡,并支付给鑫地公司该房屋购房定金100000元，鑫地公司给冯洪克开具了定金收据。后因冯洪克所购买商品房至今仍未开工建设，冯洪克要求鑫地公司退还定金未果，向该院提起诉讼。一审法院认为，根据本案查明的事实，冯洪克、鑫地公司双方签订《团购协议书》时，因鑫地公司并未办妥涉案建设项目的审批手续，项目尚未开工建设，至今仍未取得预售许可证明，不具备商品房的预售条件；从协议的具体内容来看，双方仅就冯洪克所购商品房的房源位置、面积、单价、总价款及定金进行了约定，而对于商品房买卖合同应当明确的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益及责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的办法、违约责任等主要内容，则存在诸多缺乏和不确定内容。因存在法律或事实上的障碍，《团购协议书》不具备作为商品房买卖合同实际履行的条件。且协议五-7条约定：签署正式房屋买卖合同后本协议书即作废，因此，《团购协议书》是双方为将来签订正式商品房买卖合同而订立的意向性协议，属预约合同。签订协议后，鑫地公司至今仍未办妥该开发项目的审批手续，没有进行开工建设，其行为已构成根本违约，故冯洪克要求解除双方所签订的《团购协议书》的诉讼请求，理由成立，该院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，根据总房价405570元计算，定金最高限额为81114元，对该部分定金鑫地公司应予双倍返还，对超过定金法定限额的18886元（100000-81114），鑫地公司应予返还。鉴于《团购协议书》因鑫地公司的根本违约行为而解除，鑫地公司收受冯洪克5000元团购卡费没有事实依据，该5000元对于鑫地公司而言属于不当得利，亦应予以返还。鑫地公司辩称合同未及时履行系因政府的政策性原因导致，因其未提供证据，故对该辩解理由，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，判决：一、解除原告冯洪克与被告河南鑫地房地产开发有限公司2016年8月13日签订的《新都·万象城团购协议书》；二、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯洪克双倍返还定金162228元及返还团购卡费5000元，共计167228元；三、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯洪克返还18886元；四、驳回原告冯洪克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4375元，减半收取计2188元，由原告冯洪克负担177元，被告河南鑫地房地产开发有限公司负担2011元。本院二审期间，鑫地公司围绕上诉请求提交了相关证据，本院组织当事人对该证据充分发表了意见。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方签订的团购协议书的内容，该团购协议书尚不具备商品房买卖合同应当具有的主要内容，因此，一审认定案涉团购协议书属于预约合同并无不当。鑫地公司述称未能签订正式的商品房买卖合同系因政府原因，鑫地公司不应当承担责任。但鑫地公司主张的该理由并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的适用条件。且鑫地公司也未主张双方未能签订正式的商品房买卖合同系因冯洪克的原因造成。综合现有证据，鑫地公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，河南鑫地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4022元，由河南鑫地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年七月二十四日书记员  毕 然