天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终428号上诉人（一审被告、反诉原告）：深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽烟台道15号。法定代表人：李哉，经理。委托诉讼代理人：卢光荣，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霖逸，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄世平，男，1970年3月29日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈少鸿，男，1970年3月22日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：林蓬源，男，1970年3月15日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李联，男，1969年6月24日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴晓波，男，1970年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司（以下简称深福保天津公司）因与被上诉人黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2019）津02民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人深福保天津公司的委托诉讼代理人卢光荣、李霖逸，被上诉人黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波的委托诉讼代理人高志诚、董萌，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人深福保天津公司的上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项中“支付已付房款利息”的判项,驳回黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波要求支付利息的诉请;2.请求判令黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:一审判决以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条为由判决深福保天津公司支付已付房款利息是错误的。深福保天津公司与黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波所达成的《深圳湾金唐大厦购房协议》系各方意思表示,且不违反法律强制性规定,各方均未对合同效力提出异议,且一审法院认定合同有效。根据购房合同第七条约定,“商品房建筑面积以房屋所有权证记载的面积为法定依据,商品房建筑面积与甲方销售建筑面积有差异的,各方约定如下:每平方米价格保持不变,商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补,并由甲(乙)方将差额款于房屋所有权证核发之日起30日内返还乙(甲)方”。因此,一审法院认定合同对面积变更没有约定,属事实认定错误。深福保天津公司不因面积变更而构成违约。因此,深福保天津公司不应承担已付房款的利息损失。黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回深福保天津公司的全部上诉请求。事实和理由：1.无论涉诉房屋是商业还是写字楼，在天津市××商品房范畴，需要签订天津市商品房买卖合同，均受最高法院关于商品房买卖合同司法解释的规范调整。2.深福保天津公司混淆了合同约定条款的内容，合同第7条关于商品房建筑面积和销售面积差异的处理，该条款仅是在开发商没有进行任何设计变更情况下造成最终商品房的实际面积和销售面积存在差异的处理办法，各方签署的合同第10条规定了商品房设计变更，对于设计变更情况下的法律后果进行约定。解除合同的主要原因是因发生了重大设计变更，一审法院对此问题进行了罗列，因设计变更使得房屋面积增加超过40%，远超过增加值3%。对于因设计变更超过3%的情况合同没有约定，一审法院认定面积变更系因设计变更导致，结合司法解释规定，被上诉人方有选择的权利。一审法院认定导致合同解除的原因在深福保天津公司一方，依据相关法律规定，被上诉人主张的利息损失应该得到支持。黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除与深福保天津公司签订的《深圳湾金唐大厦购房协议》。2.依法判令深福保天津公司返还已支付的购房款12，325，147元。3.依法判令深福保天津公司赔偿相应损失：（1）利息损失，暂计算至2019年3月11日为：4，155，022元。（以购房款12，325，147元为基数，支付自2012年12月6日原告支付购房款起至被告实际给付之日止的利息）；（2）房屋增值差价损失暂计4，524，360元。4.依法判令本案诉讼费、评估鉴定费由深福保天津公司承担。深福保天津公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波立即给付剩余房款11，500，000元。2.依法判令黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波按银行同期贷款利率，支付自2013年3月1日起至付清剩余房款之日止的逾期付款利息（暂计算至2019年4月25日为3，980，298.34元）。3.依法判令黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波以商品房总价23，825，147元为基数按日十万分之一的标准，支付自2013年3月1日起至付清剩余房款之日止的违约金（暂计算至2019年4月25日为535，112.8元）。4.反诉案件受理费及相关诉讼费用由黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波承担。一审法院认定事实如下：2012年12月18日，深福保天津公司与黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波签订《深圳湾金唐大厦购房协议》，约定黄世平等五人购买深福保天津公司位于天津市滨海新区××路××道××大厦××房屋，房号及面积：1号楼10-301，建筑面积272.36平方米；1号楼10-302，建筑面积327.89平方米；1号楼10-303，建筑面积585.90平方米；1号楼10-304，建筑面积418平方米；三层整层总面积为：1604.15平方米，设计用途办公。1号楼10-502，建筑面积331.23平方米，设计用途办公；1号楼10-503，建筑面积607.68平方米，设计用途办公；1号楼1层6门，建筑面积66.26平方米，设计用途商业。商品房价款：1.1号楼三层整层、1号楼10-502、503总建筑面积2543.06平方米，每平方米价格人民币为：8782.45元，总房款22334297元。2.1号楼1层6门建筑面积66.26平方米，每平方米价格人民币为：22500元，总房款1490850元。上述房屋总建筑面积为2609.32平方米，总房款为23825147元，交房时间为2014年4月30日前。协议第四条，黄世平等五人付款形式及付款时间：1.第一期房款人民币200万元，黄世平等五人应于2012年11月30日前一次性支付；2.第二期房款人民币400万元，黄世平等五人应于2012年12月20日前一次性支付；3.第三期房款人民币6825147元，黄世平等五人应于2013年2月28日前一次性支付；4.剩余房款人民币1100万元以贷款方式支付。协议第六条约定，黄世平等五人如未按本协议第四条规定的时间付款，协议继续履行。逾期在90日内的，深福保天津公司有权追究黄世平等五人逾期付款及其利息，利息自协议约定应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，协议继续履行。深福保天津公司在向黄世平等五人追究应支付逾期付款及其利息（利息自协议约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算）的同时，深福保天津公司应每日按照商品房总价款的0.1‰向原告支付违约金。协议第七条约定，商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与被告销售建筑面积有差异的，各方约定如下：每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补，并由被告（原告）方将差额款于房屋所有权证核发之日起30日内返还原告（被告）方。协议第九条约定，原告应在签订本协议并支付50%首付款后七日内向银行提交贷款资料，办理贷款手续。本协议签订并支付50%首付款之日起90日（自然日）内，无论基于何种原因，原告所申请贷款未全额支付至被告指定账户的，原告应在本协议签订并支付50%首付款之日起95日（自然日）内一次性付清剩余房款或按照被告书面同意的其他方式支付剩余房款。不论原告选择何种方式付款，如未能按各方约定的方式付清购房款、税费等一切相关费用，并办理完毕合同备案、贷款手续的，被告有权拒绝按照商品房买卖合同约定的日期交接，且被告该行为不视为延期交付，不承担延迟交付的违约责任，同时自合同约定的交付之日起，商品房的风险责任以及与商品房有关的一切费用由原告承担。协议第十条约定，各方同意，在不影响原告所购房屋质量的前提下，经政府规划部门批准或设计单位同意，被告对原审计方案作出局部调整，无须通知原告，原告对此不持异议。如设计变更将导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化或因设计变更严重影响商品房质量或使用功能的，被告应当在变更方案确定之日起10日内书面通知原告，原告须于收到被告书面通知之日起15日内书面答复被告，若原告未在规定时间内做出书面答复的，视为接受变更，各方权利义务仍按合同及其附件及补充合同约定执行等内容。协议签订后，黄世平等五人分四次向深福保天津公司交纳房款12325147元，即2012年12月6日交纳200万元，2012年12月20日交纳400万元，2013年3月29日交纳500万元，2013年9月4日交纳1325147元。一审法院另查明，涉案七套房屋发生如下设计变更：1号楼10-301，合同约定面积为272.36平方米，变更后的面积为399.29平方米，多126.93平方米；1号楼10-302，合同约定面积为327.89平方米，变更后的面积为480.68平方米，多152.79平方米；1号楼10-303，合同约定面积为585.9平方米，变更后的面积为859.53平方米，多273.63平方米；1号楼10-304，合同约定面积为418平方米，变更后的面积为613.9平方米，多195.9平方米；1号楼10-502，合同约定面积为331.23平方米，变更后的面积为358.59平方米，多27.36平方米；1号楼10-503，合同约定面积为607.68平方米，变更后的面积为657.88平方米，多50.2平方米；1号楼10-301，合同约定面积为66.26平方米，变更后的面积为75.24平方米，多8.98平方米。因各方对房屋面积变更，如何解决未能达成一致，各方至今没有网签商品房买卖合同。现黄世平等五人诉至一审法院，要求判如所请。深福保天津公司反诉也要求判如所请。诉讼中，黄世平等五人申请法院委托评估机构对本案房屋的市场价格进行评估，后撤回评估申请。一审法院认为，黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波与深福保天津公司签订的《深圳湾金唐大厦购房协议》系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议。上述协议签订后，黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波依约支付大部分首付款，现各方因房屋面积发生设计变更成讼。经查，各方协议第十条约定，发生设计变更，深福保天津公司应当在变更方案确定之日起10日内书面通知黄世平等五人。房屋面积发生设计变更后，深福保天津公司并没有按照协议约定的时间书面通知，且每套房屋面积误差比绝对值均超过3%，因合同对此没有约定，故应依法律规定予以评判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。因黄世平等五人诉请解除协议，要求深福保天津公司返还已付款及自给付之日起至实际返还之日止的利息符合上述法律规定，一审法院对此予以支持。因黄世平等五人诉请的房屋增值差价损失依据不足，一审法院不予支持。因各方所签协议符合法定解除条件，故深福保天津公司反诉要求继续履行合同，要求黄世平等五人给付剩余购房款及利息，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：“一、原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波与被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司于2012年12月18日签订的《深圳湾金唐大厦购房协议》予以解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司返还原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波已付购房款12325147元及利息（利息自2012年12月7日起至实际返还之日止，以200万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2012年12月21日起至实际返还之日止，以400万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2013年3月30日起至实际返还之日止，以500万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2013年9月5日起至实际返还之日止，以1325147元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费146823元，由原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波负担36705.75元，被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司负担110117.25元；反诉费57296.4元，由被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司负担。”二审中，各方当事人没有均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2016年7月30日，深福保天津公司取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷案件，主要争议的焦点问题是，《深圳湾金唐大厦购房协议》解除后，深福保天津公司是否应支付已付购房款的利息。深福保天津公司与购房人黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波签订的《深圳湾金唐大厦购房协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议，一审法院对此认定是正确的。购房协议签订后，黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波依约支付大部分首付款。深福保天津公司在建设中，发生设计变更造成房屋面积发生重大变化，使每套房屋面积误差比绝对值均超过3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。一审法院依据查明的事实和证据，判决解除黄世平等五人与深福保天津公司签订的购房协议，符合法律规定，且各方当事人对此均未提起上诉，该项判决应予以维持。至于深福保天津公司上诉主张的解除购房协议返还已付房款的利息问题，尽管深福保天津公司在发生设计变更后未按协议的约定，书面通知黄世平等五人，但在各方往来的电子邮件中有就房屋面积问题进行协商的意思表示内容，一审法院认定深福保天津公司应按司法解释规定支付已付购房款的利息是准确的，但从深福保天津公司分别收到购房款之日起计算利息缺乏依据。根据审理查明的事实，房屋面积的最终确定应以房屋竣工验收为准，至此，购房协议是否应予解除还是继续履行才明朗。以完成竣工验收的时间作为支付利息的起算点更符合实际情况，对此，本院予以调整。深福保天津公司上诉不应支付利息的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，深福保天津公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市第二中级人民法院（2019）津02民初280号民事判决的第一项、第三项、第四项及案件受理费部分；二、变更天津市第二中级人民法院（2019）津02民初280号民事判决的第二项为：本判决生效后十日内，上诉人深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司返还被上诉人黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波已付购房款12325147元及利息（利息自2016年8月1日起至实际返还之日止，以12325147元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费47220.2元，由深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司负担21385.1元，黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波负担21385.1元。本判决为终审判决。审判长 宫 涛审判员 左 楠审判员 丁 琪二〇二〇年七月十四日书记员 张雪男书记员 曹 淳