天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初8424号原告：刘岚，女，1957年12月2日出生，汉族，住天津市河西区。被告：杨光，男，1984年3月15日出生，汉族，天津万点金投资信息咨询发展有限公司销售，住天津市南开区。被告：李静，女，1971年6月21日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津万点金投资信息咨询发展有限公司，住所地天津市南开区红旗路淦江路2号。法定代表人：宋连才，该公司经理。第三人：刘乃菁，女，1990年8月18日出生，汉族，住天津市东丽区。原告刘岚与被告杨光、李静、天津万点金投资信息咨询发展有限公司及第三人刘乃菁确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2017）津0103民初12543号民事判决书，原告刘岚不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）津02民终277号民事裁定书，撤销（2017）津0103民初12543号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年6月19日立案后，依法重新组成合议庭开庭进行了审理，原告刘岚、被告杨光到庭参加了诉讼。被告李静、天津万点金投资信息咨询发展有限公司及第三人刘乃菁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘岚向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨光、李静于2011年9月5日签订的天津市房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：原告之父母刘金华、张玉英婚生一子刘峰、一女即原告。张玉英早年经单位分房获得天津市河西区解放南路东莱里6-309-312公产房一套。2011年5月11日，经房改购房，刘金华、张玉英购买该房屋产权，并依法进行了该房屋的产权变更，所有权人依法登记在张玉英名下。2011年7月29日张玉英与刘峰以900000元买卖方式欲将该诉争房屋所有权过户给刘峰，双方并签订26032-01135《天津市房屋买卖协议》。依据第二条约定，须对购买资金交付给监管机构监管，而刘金华、张玉英及刘峰均无能力提供巨额监管资金故经发放小广告人员推荐，2011年7月29日，刘金华、张玉英（甲方）与被告天津万点金投资信息咨询发展有限公司（乙方）、担保人刘峰（丙方），三方签订《借款协议》和《借据收款确认》各一份，借款460000元，借款期限1个月（至2011年8月29日），并支付相关服务费用（月息3.2%）15000元。此后，2011年8月2日，根据乙方放贷规范要求，甲方与乙方经办人即被告杨光签订《委托书》一份，同年8月4日对该《委托书》进行了公证，确保短期购房资金借贷周转、办理产权交易的完成。2011年9月27日，被告杨光以“尚未完成房屋产权交易、须延续借款放贷”为由，持空白《借款协议》和《借据收款确认》各一份，除让刘金华、张玉英签名以外，其余借款数额、担保、期限、利息及须借款人自书内容，均出自被告杨光、李静之手完成。2011年10月15日，被告杨光持其自书的《收据》一份，将存留在被告天津万点金投资信息咨询发展有限公司（以下简称万点金公司）的刘金华、张玉英身份证、户口本、手章、结算帐户存折交还于刘金华、张玉英。此后，被告李静杳无音讯。2015年春夏之交，刘金华、张玉英报警后到河西房地产管理部门查询，才获知原登记在张玉英名下的房屋，早在2011年9月5日，由被告杨光持《委某》与被告李静早已签订《房屋买卖协议》，并于2011年9月30日完成诉争房屋的产权变更登记。原告认为，造成诉争房屋被卖、变更登记的后果，是被告之间故意隐瞒事实真相、恶意串通、滥用委托权所为。刘金华、张玉英、刘峰均已去世。基于上述事实和理由，依据相关法律规定，原告诉至法院。被告杨光辩称，1.对原告诉讼主体不认可，因为张玉英生前只是对房款的归属存在争议，起诉确认合同无效一案不是张玉英的真实意愿。2.当时杨光作为万点金公司的员工办理本案涉及的这些业务，是按照本人的意愿办理的，有相关的法律法规和公司规章制度，不存在过错。3.原审判决认定的事实清楚，适用法律准确、公正。被告万点金公司、李静未作答辩。第三人刘乃菁未作答辩。原告刘岚、被告杨光围绕原告诉讼请求依法提交了证据，被告万点金公司、李静及第三人刘乃菁未向本院提交证据。本院对提交的证据认定如下：原告提交的租赁合同、购买公有住房协议书及缴款、纳税发票，津字第1××6号房地产权证，张玉英、刘金华及子女刘岚、刘峰户籍登记资料，均能佐证与本案相关案件事实，本院予以采信。原告提交的编号为26032-011335房产买卖协议并未实际履行，此份材料与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。原告提交的借款协议（2011年7月29日签订）、借据（2011年7月29日出具）、借款协议（2011年9月27日签订）、借据（2011年9月27日出具），均与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。原告提交的（2011）津北方证字第4371号公证书、收据（张玉英于2011年10月15日出具）、工商银行个人业务凭证、编号为26033-008430房产买卖协议，能够佐证与本案相关案件事实，本院予以采信。原告提交的不动产登记资料利用申请书、不动产登记簿查询证明（刘岚申请异议登记）、（2017）津0103民初12879号民事裁定书与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。原告提交的自书便条、张玉英与刘金华照片、司法鉴定意见书、证人证言、诉争房屋现状照片不能证实其证明目的，本院不予采信。原告提交的三份死亡证明、转移登记申请书能够佐证与本案相关案件事实，本院予以采信。原告提交的领证通知不能证实其证明目的，本院不予采信。被告提交的借款协议（2011年7月29日签订）、借款协议（2011年9月27日签订）、借据、工商银行业务凭证与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。被告提交的公证书、收据能够佐证与本案相关案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张玉英与刘金华系夫妻关系，二人育有子女两人即刘岚、刘峰。刘峰与案外人吴云原系夫妻，二人育有一女刘乃菁，后刘峰与吴云离婚。坐落于天津市河西区××室房屋不动产权原登记在张玉英名下。2011年8月2日，张玉英、刘金华出具委托书，委托被告杨光为二人的代理人，办理如下事项：将张玉英、刘金华夫妻共有的坐落于天津市河西区××室房屋委托杨光办理签订、解除《天津市房产买卖协议》，办理上述房屋出售、过户、协助购房人办理银行贷款等房产交易手续，以张玉英名义开立银行结算账户，收取房款等事宜；委托期限自签署该委托书之日起至2012年8月1日止。2011年8月4日，天津市北方公证处出具（2011）津北方证字第4371号公证书，确认张玉英、刘金华在上述委托书上签名并捺指印。2011年9月5日，被告杨光作为张玉英的委托代理人与被告李静签订《天津市房产买卖协议》，约定：出售房屋坐落于天津市河西区××室（以下简称涉案房屋）；房产价款为90万元；李静首付款为36万元，申请银行贷款54万元；张玉英提供收取交易资金的个人一般结算账户为其名下账号为0302××××2920工商银行账户，其应收交易价款为899831.97元；张玉英须于2011年9月15日前将该房屋及相关证明交付给李静。后李静取得涉案房屋不动产权。2011年10月9日，涉案房屋办理抵押权登记，抵押人为李静，抵押权人为工商银行天津新村支行，被担保债权数额为54万元。另，2015年8月12日被告李静将涉案房屋抵押给案外人姜淼铧，担保债权数额为36万元。2011年10月14日，张玉英名下账号为0302××××2920工商银行账户转入房款899831.97元。2011年10月15日，李静以张玉英代理人名义，从上述账户中支取了899920元。2011年10月15日，张玉英出具收据一份，写明：其收到天津万点金投资信息咨询发展有限公司工作人员杨光交来本人身份证、户口本、手章及本人名下涉案房屋的房款结算账户（工商银行存折，账号：0302××××2920）原件各壹份；至此其与万点金公司所签订的《借款协议》履行完毕，所借款项由李静代为偿还；如今后发生一切纠纷与万点金公司（包括杨光本人）无关；上述内容本人已认真阅读，并且能够充分理解。2016年12月4日，刘峰去世。2017年2月6日，张玉英去世。2017年5月14日，刘金华去世。本院认为，张玉英、刘金华为完全民事行为能力人，二人生前出具委托书委托被告杨光办理涉案房屋出售、过户等事宜系二人真实意思表示，此民事行为合法、有效。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告杨光接受委托以涉案房屋当时登记的不动产权人即张玉英名义，与被告李静签订的涉案房屋房产买卖协议对被代理人张玉英、刘金华发生法律效力。上述合同本身内容不违反法律规定，该合同合法有效。依据合同约定，张玉英提供的收取房款的个人账户为其名下账号为0302××××2920工商银行账户。后被告李静履行支付房款的合同义务，向该账户转入了约定的房款899831.97元。对李静以张玉英代理人名义，从上述账户中支取了899920元这一行为是否合法、有效，因该行为与涉案房屋房产买卖交易的合同行为并非属于同一法律关系，本院本案不作评价，但依据此行为不能认定涉案房屋买卖协议存在合同无效的法定情形。另，原告提出的先后两次签订借款协议及借据收款确认书等情形，亦与涉案房屋房产买卖交易的民事合同本身是否存在合同无效的法定情形无关。根据相关规定，民事案件的当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告未能提交充分、有效的证据证实涉案房屋房产买卖协议存在民事合同本身无效的法定情形，其要求确认诉争协议无效无事实依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘岚的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费800元，全部由原告刘岚负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后7日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  童文星审 判 员  孙开军人民陪审员  张 洪二〇二〇年七月九日法官助理蒋柏寒书记员张姣娜附本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。