河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书（2020）豫0425民初712号原告：习有为，男，1969年11月26日生，汉族，住河南省郏县。被告：平顶山宇鸿源置业有限公司，住所地河南省郏县城紫云路南段路东。统一社会信用代码91410425MA3X8607X9。法定代表人：秦江坡，总经理。委托诉讼代理人：赵晨博，河南克颂安律师事务所律师。被告：平顶山市中金置业有限公司，住所地河南省郏县经一路南段路东。统一社会信用代码91410425798244337W。法定代表人：王沛，执行董事。委托诉讼代理人：吴强，男，公司法律顾问。被告：李振廷，男，1969年6月14日生，汉族，住河南省郏县。原告习有为与被告平顶山宇鸿源置业有限公司（以下简称宇鸿源公司）、被告平顶山市中金置业有限公司(以下简称中金公司)、被告李振廷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告习有为、被告宇鸿源公司的委托诉讼代理人赵晨博到庭参加了诉讼，被告中金公司、被告李振廷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。习有为向本院提出诉讼请求：1.宇鸿源公司向习有为交付位于郏县县城××路北段路西“××天地”××商铺××层共计178平方米房产，并协助办理房产过户手续；2.中金公司、李振廷承担连带责任；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：习有为于2016年3月12日以178万元的价格购买中金公司位于郏县县城××路北段路西“××天地”××商铺××层共计178平方米。后中金公司未能交房，习有为诉至郏县法院请求解除合同，返还178万元。在诉讼中，中金公司、李振廷与习有为于2017年12月20日达成协议，习有为撤回起诉。协议约定在达到交房条件时由宇鸿源公司交付，并协助办理登记手续，中金公司、李振廷承担连带责任。宇鸿源公司于2017年12月25日在收据上加盖“新天地”项目专用章，并在收据上承诺“待换正式发票后，可办理房产证”。习有为于2020年3月得知房产相邻的房产已经交房，遂多次向三被告要求交房，三被告拒不交付。诉讼中，习有为变更诉讼请求为：1.宇鸿源公司向习有为返还购房款178万元；2.中金公司、李振廷承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。变更诉讼请求的理由为在本案诉讼中，涉案房产被案外人装修使用。宇鸿源公司辩称，习有为起诉要求宇鸿源公司返还购房款178万元没有事实根据和法律依据，应驳回习有为对宇鸿源公司的诉讼请求。1.宇鸿源公司与习有为之间并没有房屋买卖合同关系，习有为起诉时先要求宇鸿源公司交付位于郏县民生路北段路西“××天地”××商铺2间两层，后又变更诉讼请求返还其购房款178万元均属无理请求，涉案房屋均是宇鸿源公司投资建设，从宇鸿源公司进入该项目至今从未与习有为签订过任何购房合同，更未向习有为收取过分文购房款。2.习有为所持的加盖有宇鸿源公司公章的收据有充足的证据证明是李振廷利用宇鸿源公司在印章管理上的疏忽在该收据上加盖宇鸿源公司公章的无效行为，李振廷就此出具书面的“保证书”，并承诺由其承担一切责任。据此，在宇鸿源公司与习有为及李振廷未达成债务转移为前提的合意时，此收据是无效的，习有为不能据此要求宇鸿源公司返还款项或交付房屋。3.对习有为与李振廷和中金公司于2017年12月20日达成的协议,宇鸿源公司并未参与更不知情，之后也未就该协议的履行与任何一个当事人达成任何合意，习有为不能以此协议向宇鸿源公司主张权利。故应驳回习有为对宇鸿源公司的诉讼请求。中金公司、李振廷未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院通过开庭认定如下:习有为提供“收据”一张，内容为：“收据入账日期：2016年3月12日交款单位习有为新天地临街南4铺人民币（大写）壹佰柒拾捌万元整￥1780000收款事由中金新天地临街商铺”加盖了“中金·新天地项目专用章”和“宇鸿源·新天地项目专用章”。该“收据”背面有名为“赵某红”书写的内容“此收据宇鸿源公司已作预收账款入账，待换正式发票后可办房产证。赵某红2017年12月25日”加盖“宇鸿源·新天地项目专用章”。习有为提供“记账”复印件一份，内容为：“记账入账日期2016年3月12日交款单位习有为新天地临街南4铺人民币（大写）壹佰柒拾捌万元整￥1780000收款事由中金新天地临街商铺”，右上角有王沛、秦江坡名字，左下方有李振廷名字。拟证明宇鸿源公司已经把习有为和中金公司的债务全部转入宇鸿源公司名下，宇鸿源公司承接了习有为和中金公司的债务。2017年12月20日，习有为作为甲方，中金公司作为乙方，李振廷作为丙方签订《协议书》一份，内容为：“协议书甲方：习有为身份证号：乙方：平顶山市中金置业有限公司及印章法定代表人：丙方：李振廷身份证号：甲方因房屋买卖合同纠纷起诉到郏县人民法院，在审理过程中经人民法院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议，以资各方当事人遵守。一、甲方2016年3月12日全款购买乙方开发的位于郏县县城××路北段路西“××天地”××商铺××层共计178平方米，价款1780000元（乙方开具有收据）。因乙方迟迟没有交房，甲方起诉到法院后得知乙方已把该项目转让给平顶山宇鸿源置业有限公司，平顶山宇鸿源置业有限公司愿意继续履行甲乙双方的买卖合同，同意该商铺归甲方所有，在达到交房条件时把该商铺交付给甲方，并协助甲方办理所有房屋登记手续。二、平顶山宇鸿源置业有限公司保证甲方权益，若平顶山宇鸿源置业有限公司未经甲方同意把该商铺再私自出售给他人，构成违约，乙方和丙方对平顶山宇鸿源置业有限公司的违约向甲方承担连带赔偿责任。三、因乙方在此之前没有按照约定及时交房，因此丙方自愿同意在本协议签订后至交付房屋之日期间向甲方支付购房价款的利息，每月利率为1.5分，每三月清算一次利息，直至交房为止。四、在本协议签字生效后三日内甲方自愿向法院申请撤诉，乙方、丙方在甲方撤诉的同时完成并交付给甲方本协议第一条约定更换的手续，协议签订后原乙方给甲方开具的收款收据被乙方收回，更换为平顶山宇鸿源置业有限公司出具的收款收据，撤诉后的诉讼费由甲方承担。五、本协议一式四份，协议当事人各持一份，人民法院存档一份。甲方：习有为（签字及指印）乙方：吴强（签字）中金公司印章丙方：李振廷签字及指印2017年12月20日”。习有为另提供存款凭条、汇款收据等6张，分别于2012年10月17日汇入户名为李优良的账户7万元、8万元，2013年4月2日汇入户名为李振廷的账户30万元，于2015年2月26日汇入李振廷账户60万元，2016年3月12日汇入李振廷账户12万元,汇入秦江坡账户40万元。以此证明在2016年3月12日将尾款支付给秦江坡和李振廷共计52万元，之前李振廷欠习有为126万元，其中有部分给付的是现金，银行转账计105万元。宇鸿源公司提供李振廷向其公司出具的“保证书”一份，内容为：“保证书平顶山宇鸿源置业有限公司：我叫李振廷，男，1969年6月14日生，汉族，住郏县××号附1号。身份证号。因习有为与我及平顶山市中金置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我为解决该纠纷，未经贵司法定代表人秦江坡同志同意，利用贵司财务人员的疏忽，在习有为所持的2016年3月12日房款收据上加盖了贵司的公章，对此表示深深的歉意，我保证如因上述不当行为给贵司造成所有的经济及声誉方面的损失全部由我负责赔偿和消除影响，所需费用全部由我承担。再次对贵司表示深深的歉意。保证人：李振廷签字及指印2018年1月7日”。庭审后，习有为提供了其与宇鸿源公司法定代表人秦江坡的通话录音，拟证明秦江坡对收款收据没有异议，对收据上加盖的章和预收款入账说明是知情并认可的。宇鸿源公司称该录音未经秦江坡同意，认为该证据搜集方式不合法不能作为证据使用，且录音内容不能证明所要证明的问题。另查明，1.习有为与宇鸿源公司未签订《商品房买卖合同》；2.涉案房屋已出售他人；3.本院依职权调取了（2017）豫0425民初2360号卷宗，该卷宗中，习有为提供的证据“收据”与本案中证据二中的“收据”内容一致，但没有“宇鸿源·新天地项目专用章”。该案的第一次庭审笔录中，中金公司称中金公司欠李振廷款项比较多，由中金公司给习有为开票，抵中金公司欠李振廷178万元的帐。中金公司实际未收到习有为该笔款项。抵习有为多少款项以李振廷认可的为准。李振廷在该庭审中只认可102万元。4.经询问中金公司，称其公司欠李振廷有钱，李振廷用中金公司房产抵李振廷欠习有为的债务，中金公司给习有为出具了178万元的收据，其公司仅收取了40万元现金，是其公司指定习有为转给秦江坡的40万元用于清偿其公司欠秦江坡的钱，剩余138万元其公司未收取到款项。本院认为，本案争议的问题是涉案款项应由谁支付，应支付多少。根据（2017）豫0425民初2360号案和本案庭审调查，本案诉争款项的由来是李振廷将其对中金公司的债权以房屋的形式抵偿李振廷欠习有为的款项，即以物抵债。中金公司对该款项出具了收据，并加盖了印章，视为中金公司对该抵债方式的认可，且在（2017）豫0425民初2360号案诉讼中习有为、中金公司、李振廷三方对涉案房屋的款项再次确认为178万元并签署了《协议书》，是各方真实意思表示，现涉案房屋已出售他人，不能交付给习有为，以物抵债目的不能实现，但三方的债权债务并未消灭，对习有为主张返还购房款的诉请予以支持。关于应由谁支付的问题，李振廷与宇鸿源公司并无债权债务关系，且其向宇鸿源公司出具的保证书也表明其在习有为持有的收据上加盖的印章系其自己的行为，并未经宇鸿源公司同意，由其自己承担责任，故对习有为诉请的宇鸿源公司返还涉案的款项的诉请予以驳回。中金公司以其房产抵欠李振廷的债务，李振廷以中金公司用房产抵的债务来抵偿欠习有为的债务，三方对以房抵债的事实均予以认可，且中金公司认可收到了习有为现金40万元，故本案返还款项的主体应为中金公司和李振廷连互负连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、平顶山市中金置业有限公司、李振廷于本判决生效后十日内连带支付习有为178万元；二、驳回习有为其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20820元，由平顶山市中金置业有限公司、李振廷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  陈丽丽审 判 员  周米娜人民陪审员  李少锋二〇二〇年七月二十四日书 记 员  王晓业