贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4399号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：聂登英，女，1975年1月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：郑兴，男，1973年12月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。权委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人聂登英、郑兴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人的委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判办证违约金标准按已付房款日万分之零点一支付。事实及理由：涉案房屋实际交付时间为2017年3月21日。根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。被上诉人在交房时并未向上诉人出具委托并提交办证资料。因双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料。请求二审法院参照周边市州裁判标准，将违约金标准调至10%支付。被上诉人聂登英、郑兴二审答辩称：违约责任有合同约定，上诉人应当承担。原审原告聂登英、郑兴一审诉讼请求：判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金18289元（违约金以312196元为基数，按日万分之一标准，从2017年5月21日起计算至2019年1月2日）。一审法院认定事实：2015年1月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积105.45平方米，套内建筑面积83.64平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3732.62元计算，总价款为312196元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取一次性付款方式支付购房款；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为312196元，交纳契税4682.94元、印花税5元。2017年2月21日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2018年8月13日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块13、14、27、28幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月18日，被告在原告所属13楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年11月30日，原告提交资料并出具委托书委托原告代为办理不动产权证书。2019年1月2日，涉案商品房不动产权属证书办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年2月21日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2018年2月6日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约金的起算时间为2018年2月6日，被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月16日提起本案诉讼，原告违约金请求权未超过三年的诉讼时效期间。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年11月18日在原告所属13楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2018年11月18日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款312196元为基数，按日万分之一的标准，从2018年2月6日计算至2018年11月18日，违约金为8897.58元（312196元×0.01%/日×284日）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂登英、郑兴逾期办理房屋权属证书的违约金8897.58元；二、驳回原告聂登英、郑兴的其他诉讼请求。案件受理费129元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担62元，原告聂登英、郑兴负担67元。本案二审期间，上诉人提交了涉案房屋交房信息确认单，用以证明：案涉房屋交房时间为2017年3月21日。被上诉人质证：无异议。经审查，该证据来源真实，能够证明案涉商品房的交房时间，本院予以采信。经审理查明：案涉商品房的交房时间为2017年3月21日，除此之外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据二审查明的事实，被上诉人收房时间为2017年3月21日，违约金起算时间应为2018年3月16日，一审起算时间错误，本院予以纠正，计算本案逾期办证违约金为7711.24元（312196元×0.01%/日×247日）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1686号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人聂登英、郑兴逾期办理房屋权属证书的违约金7711.24元；三、驳回被上诉人聂登英、郑兴的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费129元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担57元，被上诉人聂登英、郑兴负担72元；二审案件受理费258元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担248元，被上诉人聂登英、郑兴负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年七月三十日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千