江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4170号上诉人（原审被告）：苏州港龙茶城市场经营管理有限公司法定代表人：周陈香，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：项云上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（以下简称港龙茶城公司）因与被上诉人项云房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙茶城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回项云的诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费由项云负担。事实和理由：港龙茶城公司已支付项云案涉房屋2017年10月至2018年10月即第六年的应付租金。1.5065室第六年租金为5034.4元，港龙茶城公司2019年6月3日支付1006.88元、2019年7月3日支付837.51元、2019年7月31日支付1006.88元、2019年11月15日支付1006.88元、2019年12月31日支付1238.18元，共计5096.33元，已超出该房屋第六年应付租金。2.5066室第六年租金为4037.08元，港龙茶城公司2019年6月3日支付807.42元、2019年7月3日支付671.59元、2019年7月31日支付807.42元、2019年11月15日支付807.42元、2019年12月31日支付992.92元，共计4086.77元，已超出该房屋第六年度应付租金。3.5067室第六年租金为4077.47元，港龙茶城公司2019年6月3日支付815.49元、2019年7月3日支付678.32元、2019年7月31日支付815.49元、2019年11月15日支付815.49元、2019年12月31日支付1002.81元，共计4127.6元，已超出该房屋第六年度应付租金。4.5068室第六年租金为5186.7元，港龙茶城公司2019年6月3日支付1037.34元、2019年7月3日支付862.85元、2019年7月31日支付1037.34元、2019年11月15日支付1037.34元、2019年12月31日支付1275.62元，共计5250.49元，已超出该房屋第六年度应付租金。项云辩称，港龙茶城公司主张已支付第六年的房屋租金与事实不符。1.根据合同约定，2017年10月1日至2018年9月30日租金计算方式应为总房租÷总面积×案涉四套房屋面积×90%。2.港龙茶城公司自身支付管理混乱，其在一审中已对租金的支付情况进行明确，现港龙茶城公司关于其租金支付情况的陈述系对其一审陈述的否认，不能推翻一审陈述。3.港龙茶城公司无故延期支付租金，擅自改变租金支付方式并未提供合同约定方式的解决方法，已构成违约，项云要求解除合同。4.港龙茶城公司欠付租金的违约金应分段计算。5.二审诉讼费用应由港龙茶城公司承担。项云向一审法院起诉请求：港龙茶城公司支付第六年租金28933.36元；港龙茶城公司支付逾期违约金781.2元，如12月30日还未支付，请求判决解除合同；港龙茶城公司提供每次交税的完税发票，提供不出请退还已扣除的税金10970.4元，2018年的请正常缴费，否则因未及时缴纳而产生的一切费用由港龙茶城公司承担。后，项云放弃最后一项诉讼请求。一审法院认定事实：2011年4月7日，项云（委托方，甲方）与港龙茶城公司（受托方，乙方）签订《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》4份，记载：委托经营标的为财智商务广场1#-2#楼商业裙楼【苏州港龙国际茶城（暂定名）】1幢5065、5066、5067、5068号房屋；委托经营管理期限为10年，自该项目开业之日起算；委托方式为甲方将该商铺在委托经营管理期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方；为保障市场的兴旺，甲方同意将商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招生和经营管理以培育市场；从开业之日起第四年至第五年，乙方每年固定按30111元（5065号房屋）、24144元（5066号房屋）、24386元（5067号房屋）、31022元（5068号房屋）支付租金给甲方，租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付；从开业之日起算第六年至第十年，双方按实际租金收益9:1分成，即商铺实际租赁收入的90%归甲方，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配；乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。审理中，项云与港龙茶城公司一致确认租金的起算时间为2012年10月1日。后，港龙茶城公司分别于2019年5月21日、6月3日（6月4日到账）、7月3日、7月31日（8月1日到账）、11月15日向项云支付3050.27元、3667.13元、3074.7元、3667.13元、3667.13元。审理中，项云称，上述款项均是对2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金的支付；除此之外，港龙茶城公司还分别于2019年2月1日、4月3日向项云支付4575.41元、3078.81元，其认为也都是对2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金的支付。港龙茶城公司称，2019年2月1日、4月3日、5月21日、7月3日的款项是2019年度的房屋租金。一审另查明，位于苏州市吴中区的房屋为项云单独所有。一审又查明，港龙茶城公司与诸多业主有房屋租赁合同纠纷诉讼，其中在徐方男、陈红与港龙茶城公司房屋租赁纠纷案件中，双方一致确认苏州港龙国际茶城所有商铺共计615户为整体委托港龙茶城公司经营管理，由港龙茶城公司统一装修、招商运营；截至该案审理结束尚无单独业主与港龙茶城公司解除合同。一审中，项云明确其诉请为：第六年房屋租金即2017年10月1日至2018年9月30日的租金共计28933.36元（实际金额为28934.77元，但仍按28933.36元主张），计算方式为五楼的总房屋租金1028200元/五楼的总面积3683.18平方米×案涉四套房屋的面积115.16平方米×0.9；逾期违约金的计算方式为以28933.36元为基数，自2017年11月1日起按每日万分之三分段计算至支付之日止。对此，港龙茶城公司则称案涉房屋在2017年10月至2018年10月的租金金额应分别为5034.4元（5065室）、4037.08元（5066室）、4077.47元（5067室）、5186.7元（5068室），共计18335.65元。以上事实，有项云提供的房产证及土地使用权证、委托经营管理合同、建设银行交易明细，以及一审法院调取的（2019）苏0506民初2525号民事判决书及本案的开庭笔录、询问笔录等证据在卷证明。一审中，项云为证明其主张还提供了录音一份，录音中，港龙茶城公司的姚经理称5楼的租户是从2013年开始的，第一年租金为97万元，此后每三年递增6%；至于租金收益的分配方式是以各业主的面积还是购房时的投资金额为准以及是五楼的按五楼来算还是一楼至五楼统算，尚未确定。项云据此主张第六年五楼的总租金为1028200元，并就五楼业主按面积进行分配。经质证，港龙茶城公司对证据的真实性无异议，但认为不能证明项云的证明内容。另，港龙茶城公司为证明其主张还提供了2019年3月21日的《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》，抬头处记载甲方为港龙茶城公司，乙方为港龙茶城全体业主；主要内容为：1.港龙茶城公司原拖欠的5400000元左右的租金分五期向业主支付分成租金：第一期于2019年5月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第二期于2019年6月30日前向各业主支付至租金金额的20%；第三期于2019年7月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第四期于2019年8月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第五期于2019年9月30日前向各业主支付至租金金额的20%及总欠款的违约利息。2.为保证协议的正常履行，港龙方以手里的27套商铺的租金收益优先保障业主的权益；如27套商铺产生销售行为，在扣除销售税金归还银行贷款即销售费用后的销售收益来保障业主权益。3.违约利息最终以法院判决或调解结果的标准为支付依据，计算时间自2018年10月1日至2019年5月31日，余下利息按未还部分计算。经质证，项云称其未签过字，对协议书的形成也不清楚，也不知道有业主代表。一审法院认为，项云与港龙茶城公司签订的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》不违反法律强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。虽项云提供的录音中有涉及港龙茶城5楼租赁合同的租金金额，但并确认项云所主张的分配方式，故项云所诉请主张的租金金额，依据不足，难以认定。然，港龙茶城公司认可案涉房屋在第六年度租金金额共计为18335.65元，一审法院对此予以认定。另，港龙茶城公司分别于2019年2月1日、4月3日、5月21日、6月3日、7月3日、7月31日、11月15日向项云支付4575.41元、3078.81元、3050.27元、3667.13元、3074.7元、3667.13元、3667.13元。对此，港龙茶城公司主张其中的2019年6月3日、7月31日、11月15日的款项是对2017年10月至2018年10月租金的支付；其余款项系对2018年10月至2019年10月租金的支付。项云则主张所有款项均系对2017年10月至2018年10月租金的支付。因未见有双方对此有明确约定，而港龙茶城公司又作出对其自己不利的自认，一审法院对此予以认定。由此，经核算，港龙茶城公司还应支付第六年度租金7334.26元。至于滞纳金，根据双方间的合同约定，应自2018年11月1日起分段计算。经核算，截至2019年11月15日的滞纳金共计1791.02元，此后以7334.26元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止。另，关于项云有关如在12月30日未支付则请求解除合同的主张。根据另案中的业主与港龙茶城公司的一致确认及港龙茶城公司与业主代表签订的《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》等可认定案涉商铺与苏州港龙国际茶城其他商铺在利用上具有整体性、不可分割性，故案涉《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》的解除与否涉及众多业主相关权益能否实现。据此，根据建筑物区分所有权涉及业主共同利益及共同管理事项由业主民主表决原则，与港龙茶城公司的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》是否解除应由全体业主共同决定。由上，项云有关如12月30日未付即解除案涉《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》的主张，一审法院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，一审法院判决：一、苏州港龙茶城市场经营管理有限公司于判决生效之日起支付项云房屋租金7334.26元及相应的滞纳金（截至2019年11月15日计1791.02元，此后以7334.26元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止）。二、驳回项云其他诉讼请求。一审案件受理费817元，由项云负担767元，苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担50元。二审中，港龙茶城公司提交中国建设银行流水回单7页,分别为港龙茶城公司2019年6月3日、2019年7月3日、2019年7月31日、2019年11月15日、2019年12月31日付款记录，证明港龙茶城公司已支付上诉理由中所述款项。项云质证称，上述银行流水中的款项已收到，但港龙茶城公司的上诉理由与其一审陈述不符。二审另查明，港龙茶城公司一审中提交了单方制作的支付租金明细，该明细载明2019年12月31日支付的款项系第七年租金。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于港龙茶城公司已支付项云的2017年10月1日至2018年9月30日案涉四套房屋的租金数额。根据一审查明事实，港龙茶城公司分别于2019年2月1日、4月3日、5月21日、6月3日、7月3日、7月31日、11月15日向项云支付4575.41元、3078.81元、3050.27元、3667.13元、3074.7元、3667.13元、3667.13元。港龙茶城公司一审陈述2019年6月3日、7月31日、11月15日支付的款项是第六年度租金，其余款项系第七年度租金。现港龙茶城公司又上诉主张2019年7月3日支付的款项为第六年度租金，系对其一审陈述的否认，违背诚实信用原则，本院不予采信。港龙茶城公司还主张2019年12月31日支付的款项也为第六年度租金，但港龙茶城公司在一审庭审中未就该款项的支付提出抗辩，后续提交的租金明细亦载明2019年12月31日支付的款项系第七年租金，故本院对港龙茶城公司的主张不予采信。综上所述，港龙茶城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费817元，由上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年七月二十八日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。