江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5386号原告：张展，男，1987年7月1日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张万雷，男，1962年3月4日出生，汉族，住无锡市锡山区，系张展父亲。被告：陈雅斌，女，1983年3月7日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：王宏生，男，1979年7月21日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告张展与被告陈雅斌、王宏生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张展的委托诉讼代理人张万雷，被告陈雅斌、王宏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张展向本院提出诉讼请求：1、判令陈雅斌、王宏生支付其违约金20736元（房屋总价216万元*0.0003*32日）；2、本案诉讼费由陈雅斌、王宏生负担。事实与理由：其与陈雅斌、王宏生订立了房屋买卖合同，双方约定陈雅斌、王宏生向其出售蔚蓝观邸29号1802室房屋，购房款216万元，其于2020年2月24日一次性付清房款，并且于当日办理完成过户。双方在补充协议中约定2020年2月28日交付房屋，但是因为陈雅斌、王宏生自身原因，实际交付房屋为2020年3月31日，交房时间延期了32天，根据双方合同约定，每逾期一天，应当按照购房款的万分之三计付违约金，现诉至法院，望判如所请。王宏生辩称：陈雅斌与其同张展订立了房屋买卖合同，双方约定陈雅斌、王宏生向张展出售蔚蓝观邸29号1802室房屋，购房款216万元。张展于2020年2月24日一次性付清了房款，同日双方办理过户完毕。因案涉房屋中有承租户，其与承租户查云约定，查云在2020年2月28日搬出案涉房屋，其向张展承诺在2020年2月28日将案涉房屋交给张展，张展对此是知情的。但是2020年2月至3月期间爆发新冠××疫情，案涉小区物业禁止外来人员出入，且搬家公司无法运营，所以查云在2020年2月28日无法搬离案涉房屋，直至2020年3月31日，疫情稍有好转，查云搬离了案涉房屋，其在2020年3月31日当日与张展完成了房屋交接手续。根据双方合同约定以及法律规定，因为疫情原因未能按期交房的，属于不可抗力，其不应当承担违约责任，且张展主张的违约金过高，其原意按照案涉房屋一个月的租金3000元标准，向张展支付违约金。双方在2020年1月10日签订的补充协议中约定，双方协商张洪生、陈雅斌的租客（查云）于2020年2月28日前腾空该房屋，租客腾房张洪生、陈雅斌产生的违约金，张展支付3000元给张洪生、陈雅斌。故张展尚欠其3000元，在本案中可一并抵消，双方不再互欠债务。陈雅斌答辩意见同上。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年12月18日陈雅斌、王宏生同张展订立了房屋买卖合同，双方约定陈雅斌、王宏生向张展出售蔚蓝观邸29号1802室房屋，成交价格216万元，陈雅斌、王宏生承诺房款全款到位十日内腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于张展，如陈雅斌、王宏生未按约定交付该房屋和迁移户口，每逾期一天按张展已付房款万分之三向对方支付违约金，违约金自本合同约定期限之第二日起算至实际交付之日止。如因洪水、地震、火山和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲（陈雅斌、王宏生）、乙（张展）、丙（无锡龙众房地产经纪有限公司）三方互不承担违约责任。2020年1月10日，陈雅斌、王宏生与张展在无锡龙众房地产经纪有限公司（以下简称龙众公司）见证下订立了一份补充协议，协议约定，陈雅斌、王宏生与张展协商陈雅斌、王宏生租客（查云）于2020年2月28日前腾空该房屋，租客腾房由陈雅斌、王宏生产生的违约金，张展支付3000元给陈雅斌、王宏生。2020年2月24日张展向2020年2月24日支付完毕所有的购房款216万元，并于当日完成房屋的过户登记。2020年2月27日陈雅斌、王宏生告知张展因受到全国疫情（新冠××不可抗力的自然灾害）影响，致使此房屋租客无法履行约定搬出该房屋，中介、搬家公司都不营业、各小区无法正常进出，房屋要延期一个月后再交付。2020年3月31日，陈雅斌、王宏生与张展签订房屋腾房交接确认表，完成了案涉房屋的交付。另查明，2019年7月6日，王宏生与案外人查云订立房屋租赁合同一份，双方约定王宏生将其所有的位于蔚蓝观邸29-1802室房屋出租给查云使用，租赁期间自2019年7月8日至2020年7月8日，租金为3000元每月。2019年12月18日，王宏生与查云进行协商，查云表示同意在2020年2月28日前搬出房屋。2020年1月底，全国爆发新冠××疫情，无锡各小区人员无法正常进出，房产中介以及搬家公司无法营业，查云未能按期搬离，直至2020年3月31日，查云搬离了案涉房屋。以上事实有房屋买卖合同、补充协议、房屋租赁合同、情况说明、房屋腾房交接确认表以及当事人陈述在卷佐证。本院认为：双方于2019年12月18日订立房屋买卖合同，对于2020年年初新冠××疫情的爆发和全国范围内的扩散，双方均无法预见，亦无法避免和克服疫情对本案合同义务履行所造成的实质性重大影响。张展对于案涉房屋的承租户腾房后交房知情且同意，因疫情原因致使出卖方逾期交房，本院认定系因不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，应当根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。本案房屋买卖合同项下的款项交付、办理过户等义务均已履行完毕。张展因延迟受领房屋交付所遭受的损失，双方均无主观上的过错，但陈雅斌、王宏生迟至2020年2月27日方通知张展需要逾期交房，距离约定的交房日期仅剩一天，未尽到及时通知的义务。现陈雅斌、王宏生同意按照一个月租金的标准向对方支付3000元违约金，本院结合合同实际履行的情况以及疫情期间的客观交易环境，认可陈雅斌、王宏生的主张。陈雅斌、王宏生认为根据双方签订的补充协议，张展应当向其支付3000元提前清退租客的违约金，但王宏生、陈雅斌亦未能按照该协议约定的日期，于2020年2月28日腾空房屋，交付给张展，亦无理由根据该协议向张展主张约定的3000元，故本院对陈雅斌、王宏生的上述主张不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、陈雅斌、王宏生于本判决发生法律效力之日起十日内支付张展3000元违约金。二、驳回张展的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计160元，由张展负担135元，陈雅斌、王宏生负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 朱维青二〇二〇年七月二十三日法官助理 王君杰书 记 员 吴阳磊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。