广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1786号原告（反诉被告）：叶世明，男，1963年4月1日出生，汉族，住广东省英德市。被告（反诉原告）：卢逸民，男，1988年9月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：巢福彪，系广东赋诚律师事务所律师。原告（反诉被告）叶世明与被告（反诉原告）卢逸民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶世明、被告（反诉被告）卢逸民及其委托诉讼代理人巢福彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶世明向本院提出诉讼请求：1.卢逸民补偿叶世明修复毁坏房屋的材料费、人工费及拖欠的房屋租金、水电费共计35545元；2.本案诉讼费用由卢逸民承担。叶世明在庭审中明确其第一项诉讼请求：卢逸民赔偿叶世明修复毁坏房屋的材料费、人工费共计10150元，支付拖欠2020年2-3月的房屋租金25000元、2020年1月的水电费395元，共计35545元。事实和理由：2016年9月18日，卢逸民与叶世明协商拟租下叶世明位于新开市场内占地1250平方米的房屋开办汽车修理厂，租用期七年，租金每月12500元。签订合同后需交纳三个月租金37500元为押金，之后从2016年11月1日起计租，2016年9月18日至10月30日为卢逸民装修时间，不计租金（中途退出则实租实计，不享有此租金优惠）。合同履行至2019年11月，卢逸民前来与叶世明协商，由于卢逸民严重亏损无法继续经营，要求叶世明将原预收押金用来充填退场搬迁60天内的租金，即到2020年1月30日彻底退租，将房屋按合同约定维修好交回叶世明。当日双方订于2019年12月1日终止合同，搬迁期限60日内至2020年1月30日止。双方在合同右上角签字确认。可后来卢逸民在搬走机械设备后遗留下大量垃圾，而且房屋的地面、墙面、修车槽坑等均未填补修复。叶世明多次要求卢逸民填补修复，卢逸民均不置可否。叶世明找专业师傅现场测算，修补车槽、喷漆房底槽坑需要费用10150元。被告（反诉原告）卢逸民答辩并反诉称：叶世明与卢逸民于2016年9月18日签订房屋租赁合同，约定租金12500元、3个月押金37500元。后双方于2019年12月1日协商一致解除租赁合同，根据合同卢逸民60天内搬走，搬迁期间的租金在押金中扣除，剩余押金退回给卢逸民。卢逸民于2020年1月搬离房屋并按现状交还给叶世民，但叶世民一直拒绝退还剩余押金。另外，叶世明在卢逸民租赁期间，多次干扰其正常经营，粗暴驱赶卢逸民的客户，造成卢逸民的营业损失。叶世明还违法按1.3元每度电及4元/吨水的标准收取水电费，远高于广州市内电费标准0.65元/度、水费2.25元/吨（含排污费）。综上，为维护卢逸民的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1.叶世明向卢逸民退还剩余押金12500元；2.叶世明向卢逸民退还租赁期间多收的水电费共计21415.8元；3.叶世明向卢逸民赔偿经营性损失6000元；4.本案诉讼费用由叶世明承担。原告（反诉被告）叶世明对被告（反诉原告）卢逸民的反诉答辩称：1.租赁合同约定的租赁期间是从2016年9月18日至2023年10月30日，后经双方协商租期至2020年1月30日止，实际租用39个月12日。但卢逸民只交了36个月租金，尚欠三个月12日租金未付，合计42500元，扣除原押金37500元，尚有5000元未付。2.政府优惠的低价用电只惠及基层民众及行政、公益机构的保障及生活用电，而其他用电户则需申报、投资安装、自身维护、挂靠使用，其中会发生各种损耗、维护均要由各用户共同分摊，因此本市场电费定价1.3元/度合理。3.卢逸民经常霸占店铺外经营场地和市场通道摆放倒卖车辆，还时常在市场和通道清洗车辆，导致半个市场污水横流，叶世明前去理论常遭卢逸民恶语相向。经审理查明：案涉租屋是按照相关部门批准建设的商用临时建筑。2016年9月18日，叶世明与卢逸民签订《租用房屋合同》一份，约定：卢逸民向叶世明租赁新开村市场内二间石棉瓦房屋和后排简易钢瓦棚共计约1250平方米，租用时间从2016年11月1日起至2023年10月30日止，卢逸民预交押金37500元给叶世明，合约期满后，叶世明无息退还给卢逸民；租金付款方式：租金按每个月交付一次，先付租金后经营，从2016年11月1日至2023年10月30日止，每月租金12500元；租用期间，卢逸民要注意保护好原有的门窗水电设备、房屋瓦面，损坏要及时维修好，到合约期满后保持完好无损交回给叶世明，卢逸民自行装修的水电、地砖、天花板、门窗等不动产物，合同期满后不得拆除，如卢逸民到期违约视作押金不得退回。2019年12月1日，叶世明与卢逸民在《租用房屋合同》右上角空白处手写以下内容：经甲乙双方同意从2019年12月1日起终止本合同。甲方允许乙方使用本合同押金期限60天内搬迁即缓期至2020年元月30日止本合同作废无效。甲方叶世明，乙方卢逸民。叶世明提交的租金、水电费收据载明，电费的收费标准为1.3元/度，水费的收费标准为4元/吨。庭审中，叶世明与卢逸民一致确认以下事实：1.卢逸民的租金交至2019年11月30日，从2019年12月1日至2020年1月30日搬迁延缓期的租金从预收押金中扣除，即从押金中扣除25000元；2.卢逸民的水电费交至2019年12月，2020年1月的水电费未交给叶世明；3.卢逸民已于2020年1月底之前撤场，但退场时现场没有修复。证人陈某出庭作证称，其与卢逸民是朋友关系，卢逸民约在2019年1月17日左右已经全部撤场，其2020年4月份在卢逸民靠新开市场外面的档口洗车时被叶世明推搡辱骂。另，本院于2020年6月15日到案涉租屋现场勘查，确认租屋现场的地面有两个大坑、墙面有一个洞、门口有两个招牌未拆除。经本院协调后叶世明与卢逸民仍然无法就上述几处的修补拆除达成一致意见。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租屋是按照相关部门批准建设的商用临时建筑，叶世明与卢逸民签订的《租用房屋合同》及2019年12月1日的补充约定是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当依约履行各自的权利义务。关于双方提出的各项意见，本院综合评判如下：关于叶世明要求卢逸民赔偿修复毁坏房屋的材料费、人工费问题。本院于2020年6月15日到案涉租屋现场勘查，叶世明并未修复好房屋，其起诉的材料费、人工费均为自行估算，且卢逸民均不予认可；本院在庭审时和现场勘查时两次询问双方对修复毁坏房屋的意见，卢逸民同意修复房屋，但叶世明拒绝由卢逸民修复房屋，并在本院向其释明的情况下仍坚持上述诉讼请求；综上，鉴于案涉租屋并未实际修复，叶世明起诉的材料费、人工费尚未实际发生，且叶世明拒绝由卢逸民修复房屋，故叶世明的上述诉请，本院不予支持。叶世明可在自行修复后对实际发生的损失另行起诉。关于叶世明要求卢逸民支付2020年2月、3月的租金及2020年1月的水电费的问题。1、2020年1月的水电费395元，在庭审时卢逸民表示同意支付，本院予以确认。2、2020年2月、3月的租金问题。叶世明诉称由于卢逸民没有将案涉租屋向其移交，因此卢逸民需要承担超期的租金；卢逸民辩称其已于2020年1月底全部搬走并将钥匙还给叶世明，不应承担2020年2月、3月的租金。经查，卢逸民确实依据双方的约定于2020年1月底搬走租屋内的东西退租，至此，双方签订的房屋租赁合同已经终止，叶世明无权再向卢逸民主张租金，因此对原告的该诉请，本院不予支持；但根据《租用房屋合同》第四条的约定，到合约期满后，卢逸民须保持租赁物完好无损交回给叶世明。由于卢逸民并未清理垃圾和修复房屋，违反了合同约定，给叶世明再次出租案涉租屋造成了不便和损失，应承担一定的违约责任。因《租用房屋合同》第四条的约定的违约责任是：若卢逸民到期违约视作押金不得退回。故本院酌情将卢逸民的违约责任在押金退回时予以考虑，具体金额在下文论述卢逸民反诉叶世明退还剩余押金的诉请时阐述。关于卢逸民要求叶世明退还剩余押金12500元。叶世明辩称《租用房屋合同》约定的租期至2023年10月30日，卢逸民中途毁约，经营至2020年1月30日终止。由于订立合同时给了卢逸民装修免租期，且已言明若卢逸民中途退场则不享受装修免租期，所以免租期一个月零十二天应计付租金，抵扣租金后叶世明已无需退还押金给卢逸民。卢逸民对叶世明“中途退场则不享受装修免租期”的说法不予认可。经查，《租用房屋合同》上并未有“中途退场则不享受装修免租期”的条款，叶世明亦未举证证实双方有此约定，且卢逸民不予认可；另，卢逸民也并非中途擅自退场，而是与叶世明协商后，经叶世明同意退租，且2019年12月1日的补充约定中亦没有用押金抵扣装修免租期的约定；因此，本院对反诉被告“中途退场不享受装修免租期”的说法不予采信。故剩余押金叶世明应退还给卢逸民，但结合前述卢逸民有一定程度违约，应承担相应的违约责任，本院酌情考虑卢逸民的违约责任后认定叶世明应退还押金10500元给卢逸民。关于卢逸民要求叶世明退还租赁期间多收的水电费共计21415.8元。经查，租赁期间叶世明是按照1.3元/度的标准收取电费，按4元/吨的标准收取水费。首先，商业用水用电和居民用水用电的计费标准是不同的，案涉租屋卢逸民是用于开汽车修理厂，不属于居民用电，卢逸民以居民用水用电的计费标准主张叶世明收取水电费标准过高的意见，本院不予采纳；从商业用电标准结合叶世明在水电安装、维护及损耗方面的花费，上述水电费收费标准并非过高，且卢逸民从2016年11月起就是以上述标准计付水电费给叶世明，之前也未对该标准提出过异议；叶世明亦举证证明该市场内的其他租户均采用该标准计付水电费，并未对卢逸民采用比其他租户更高的收费标准；综上，对卢逸民要求叶世明退还租赁期间多收的水电费的诉请，本院不予支持。关于卢逸民主张叶世明向其赔偿经营性损失6000元。由于卢逸民提交的证据不足以证明其有何经营性损失及损失金额，故对其该诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告（反诉原告）卢逸民自本判决发生法律效力之日起10日内支付2020年1月的水电费395元给原告（反诉被告）叶世明；二、原告（反诉被告）叶世明自本判决发生法律效力之日起10日内退还押金10500元给被告（反诉原告）卢逸民；三、驳回原告（反诉被告）叶世明的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卢逸民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费344元，由原告（反诉被告）叶世明负担340元，由被告（反诉原告）卢逸民负担4元；本案反诉受理费398.95元，由原告（反诉被告）叶世明负担104.95元，被告（反诉原告）卢逸民负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年七月三日书记员 李健华