上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初604号原告：赖莉萍，女，1976年7月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：丁学明，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯坤，上海众华律师事务所律师。被告：宣晶，男，1978年9月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄金晶，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：邵飞，男，1979年8月13日出生，汉族，住上海市崇明区。原告赖莉萍与被告宣晶、邵飞共有物分割纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年3月11日、5月7日和25日，本院对本案三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁学明、冯坤，被告宣晶及其委托诉讼代理人黄金晶三次均到庭参加诉讼。原告赖莉萍仅到庭参加前两次庭审。被告邵飞经传票传唤三次均无正当理由拒不到庭参加诉讼。期间，2020年3月12日至5月7日，本院根据原告申请对涉案房屋现值进行评估。2020年5月14日，经本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告对位于松江区环城路338、340号1-3层房屋(以下简称系争商铺)享有四分之一的产权份额，该份额归被告宣晶所有，被告宣晶支付原告折价款247.50万元。诉讼中，原告于2020年3月11日增加如下诉讼请求：2.判令被告宣晶支付原告系争商铺自2019年10月1日至本案判决生效之日止的租金收益(按税后每月4,121元计算)。2020年4月22日，原告将上述第1项诉讼请求变更为：1.判令将系争商铺予以拍卖，所得价款扣除相应费用后由原告享有四分之一的份额，或者判令确认原告占有系争商铺四分之一的产权份额。2020年5月7日，原告申请撤回如上变更后的诉讼请求，并明确按照原第1项诉讼请求主张相应权利。事实和理由：原告与被告宣晶于2003年12月6日登记结婚，于2019年9月26日经法院调解离婚。在婚姻关系存续期间，于2010年4月和被告邵飞购某系争商铺，并登记在两被告名下。因系争商铺涉及被告邵飞利益，故在前述离婚案件中未予分割。2019年12月，原告与被告宣晶协商系争商铺折价补偿问题，但未果。原告认为，其对系争商铺登记在被告宣晶名下的份额享有二分之一的份额。现其已与被告宣晶离婚，原告需支付被告宣晶折价款230余万元，且其收入微薄，女儿治疗抑郁症花费巨大，无力支付被告宣晶折价款。故其诉至法院，望判如所请。被告宣晶辩称，其不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1.系争商铺虽系在其与原告婚姻关系存续期间购某，但系由其个人与被告邵飞各半出资所购，故其对系争商铺所享有的权利不属于其与原告的夫妻共同财产，而是属于其个人的财产。因为系争商铺登记在其个人及被告邵飞名下，而且购某系争商铺的款项来源于其祖父承租的广元路房屋动迁而获得的安置补偿款，该款属于其个人婚前财产的转化，原告不是动迁安置补偿的对象。因此，原告也无权向其主张租金收益。何况，按生效法律文书，原告已在离婚案件中放弃了主张系争商铺租金的诉讼请求。2.若考虑因前述动迁而购某的松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室安置房(以下简称古楼公路房屋)登记权利人为其本人及原告两个人，以及该房屋的售房款转化至系争商铺的实际情况，则原告在系争商铺中的份额也不应超过5%。3.若原告对系争商铺享有一定的份额，则可以将系争商铺分割成按份共有的方式，并同意原告将某拥有的份额转让他人，其对此不行使优先购某权。若一定要采取折价补偿方式分割的，则其希望由原告向其给付折价补偿款。若原告不予同意的，则拍卖后分价款。被告邵飞辩称：1.系争商铺系其与被告宣晶各出资162.50万元共同购置，双方各占50%份额。2.系争商铺登记在其与被告宣晶名下，系属两被告的个人财产。3.希望法院在处理本案时充分考虑两被告的人合关系，其不希望因为被告宣晶的婚姻问题影响系争商铺的权属关系。4.本案系因原告与被告宣晶之间矛盾所致，其对原告要求将系争商铺拍卖的诉讼请求，不予同意。倘若法院确认原告享有权利的，那么其同意按份额确认各自在系争商铺中占有的权利。经审理查明，原告与被告宣晶于2003年12月6日登记结婚，并于2019年9月26日经上海市闵行区人民法院调解自愿离婚。2009年11月27日，两被告与案外人叶某某、蔡某某签订《商铺买卖协议》，约定上述案外人将某于2003年9月26日向开发商购某但尚未办理产证的系争商铺以325万元转让给两被告，并对上述案外人配合开发商将系争商铺直接更名至两被告名下等事宜作了约定。事后，两被告与开发商签订落款日期为2003年11月25日的《上海市商品房预售合同》，约定开发商将系争商铺以213万余元售予两被告等。据此，两被告于2010年4月19日对系争商铺取得相应的上海市房地产权证，登记为共同共有。期间，两被告向上述案外人分别支付系争商铺转让款各162.50万元。2020年5月12日，被告邵飞在本院谈话笔录中称，其只要保证其本人在系争商铺中50%的利益，而且是不同意“卖掉的”。至于被告宣晶名下的50%是否为原告与被告宣晶共有，以及若共有则如何分割均与其无关，由法院依法处理，其不主张行使优先购某权。就被告宣晶购某系争商铺的款项来源问题，原告认为，2005年1月9日，其与被告宣晶以75万元购某闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室(以下简称七莘路房屋)。2009年6月26日，其与被告宣晶将该房屋以97万元售出，并将售房款全部用于购某系争商铺。此外，另向被告宣晶的父母、哥哥以及原告的姐姐共计借款70余万元用于支付购某系争商铺的剩余款项。2012年4月15日，其与被告宣晶将古楼公路房屋以85万元售出，用于偿还如上借款。为此，原告提供上述相应房屋买进、卖出的《上海市房地产买卖合同》予以佐证。被告宣晶对上述《上海市房地产买卖合同》的真实性均无异议，但其认为：1.七莘路房屋当时还有50余万元的贷款，故实际没有这么多的售房款；2.古楼公路房屋系其因动迁而分得的安置房，该房系于2011年1月9日签订的出售合同，并于2012年过户的，一部分售房款偿还了为购某系争商铺而向其父母、哥哥的60余万元借款，余款购某了江西赣州的房屋；3.购某系争商铺的款项来源于其拆迁补偿款及上述古楼公路房屋售房款。被告宣晶对其如上购某系争商铺款项的意见，提供了《拆迁补偿安置协议》、配套商品房供应单、银行流水以及前述出售古楼公路房屋的《上海市房地产买卖合同》，欲证明其祖父承租的位于广元路的房屋于2009年11月21日动迁，其分得现金补偿款818,257.36元及古楼公路房屋，售出古楼公路房屋其获得85万元。户口簿及户籍信息摘抄，欲证明因原告于2014年才以夫妻投靠形式将户籍由江西省赣州市迁入上海市闵行区，故上述广元路房屋动迁时原告没有本市户籍，而且原告不属于广元路房屋的同住人，当时安置协议将原告列为同住人系为了可以购某两房的安置房。原告对上述证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，并认为：1.《拆迁补偿安置协议》明确载明原告系同住人，同住人的认定不以被告宣晶的意志为转移，故汇入被告宣晶名下的现金补偿款均系夫妻共同财产；2.系争商铺购某在先，古楼公路房屋出售在后，故古楼公路房屋售房款不可能用于购某系争商铺。被告宣晶还补充提供了转账凭条、本票、房屋买卖合同、交易明细等证据，欲证明购某系争商铺的资金是被告宣晶在广元路房屋动迁中获得的补偿款及其父母在各项奖励中赠与被告宣晶的款项。原告对上述证据的真实性，没有异议，但认为拆迁款均属夫妻共同财产，不是被告宣晶个人婚前财产，其中也没有被告宣晶父母赠与款项。此外，原告就其前述向其姐姐赖某某借款购某系争房屋的事实，申请证人赖某某出庭作证。证人赖某某陈述，在2009年11月23日以后，原告与被告宣晶向其借款20余万元；2011年1月31日之前，由其父母代为偿还前述借款，现原告已将代还款项给付其父母。原告对如上证人证言，没有异议。被告宣晶则不予认可。被告宣晶就其前述系争商铺购房资金主要来源于广元路房屋动迁补偿款的事实，申请其父亲宣彭作为证人出庭作证。宣彭陈述，广元路房屋拆迁获得660余万元的补偿款，平均分成了六份，其中被告宣晶得一份；后来听说是用动迁款买的系争商铺，包括将古楼公路房屋都卖掉了，当时钱不够还向其借了30万元。原告与被告宣晶对如上证人证言均无异议。此外，证人宣彭在回答被告宣晶的提问时，还称：1.当时原告户籍不在上海，如果“不加进名字，只能一室一厅”，所以原告名字“都上去了”;2.110余万元的拆迁款是给被告宣晶个人的。在回答原告的提问时，还称：前述30万元的借款已经返还，是用古楼公路房屋售房款还的。另查明，系争商铺现由两被告出租他人使用。诉讼中，原告与被告宣晶一致确认，扣除出租的税费后，被告宣晶现可以获取的租金为每月8,242元。在已经发生法律效力的(2019)沪0112民初27273号民事调解书中，载明原告在上述离婚案中还曾要求依法分割被告宣晶收取系争商铺2018年10月至2019年9月期间的租金51,000元，调解书主文第八条载明原告“放弃商铺租金的诉讼请求”。本案诉讼中，原告撤回要求被告宣晶支付租金收益的诉讼请求。再查明，2020年3月12日，本院根据原告的申请，委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋于2020年3月11日时点的价值进行了评估。该公司出具落款日期为2020年4月7日的估价报告，载明的估价结果为623万元。同时载明估价结果包含估价对象的室内固定装修现值。期间，该公司对原告与被告宣晶对该报告提出的异议，出具了落款日期为2020年4月29日的回复函，并同时出具补充说明函。该说明函载明，单列室内固定装修现值评估总价为97,000元，本说明函仅限配合原估价被告一同使用，不可单独使用。以上事实，由民事调解书、《商铺买卖协议》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、谈话笔录、证人证言、租赁合同、估价报告、补充说明函及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，物权法规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，基于两被告向案外人购某的事实，系争商铺登记至两被告名下，并同时登记为共同共有。但根据如上诉辩意见以及购某系争商铺出资情况，以及两被告之间不具有家庭关系等因素，就两被告内部而言，系争商铺实际为两被告按份共有，并各占50%的份额。其中，因购某系争商铺的事实发生在原告与被告宣晶婚姻关系存续期间，故就被告宣晶对系争商铺所享有的50%份额部分，在原告与被告宣晶内部而言属于其夫妻共同财产。现因原告与被告宣晶已经调解离婚，两人共有系争商铺如上50%份额的基础丧失，故原告可以请求分割系争商铺。因共有人对分割方式达不成协议，且系争商铺不宜实物分割，加之原告与被告宣晶之间互不同意折价分割，且被告邵飞明示拒绝行使相应的优先购某权，故应当对系争商铺进行拍卖或者变卖取得的价款按照原告25%、被告宣晶25%和被告邵飞50%的份额予以分割。拍卖或者变卖过程中支出的费用按照如上份额分摊。被告宣晶的辩称意见，本院不予采纳。主要理由如下：即便如其所辩称的购某系争商铺款项一部分直接来源于广元路房屋的动迁安置补偿款，一部分间接来源于广元路房屋的动迁安置房屋即古楼公路房屋的售房款，因在广元路房屋动迁安置的《拆迁补偿安置协议》中明确载明原告系同住人，故应当认定原告系广元路房屋拆迁的被安置对象之一。不能仅因动迁安置补偿款汇入被告宣晶名下账户而认定此款系被告宣晶个人财产。此外，该款中即便还包含了被告宣晶所辩称的赠与款项，亦应认定为系其与原告的夫妻共同财产。因为，该财产系婚姻关系存续期间所获得，没有充分证据证明当时赠与时确定仅归被告宣晶一人所有。因动迁而安置的古楼公路房屋，登记的权利即为原告及被告宣晶，而且两人均系广元路房屋的被安置对象。因此，前述补偿款及古楼公路房屋均系原告与被告赖莉萍的夫妻共同财产。故在婚姻关系存续期间，即便被告宣晶一方出资购某系争商铺的款项与拆迁补偿安置有关联，对系争商铺的权利归属，在原告与被告宣晶内部亦应作如上认定，并应均等分割。此外，有关共有物分割方式问题，虽然原告曾在诉讼中提出过按份分割的主张，被告宣晶、邵飞亦明确若原告对系争商铺享有权利，则可以将系争商铺分割成按份共有，但是鉴于原告最终提出了如上折价分割的主张，而当事人对此又达不成协议，一旦对系争商铺分割为按份共有，按前述物权法规定，按份共有人又可以随时请求分割。因此，就在案具体情况而言，为避免讼累，不宜对系争商铺分割为按份共有。被告邵飞有关系争商铺归属中涉及原告与被告宣晶部分以及共有物分割方式的辩称意见，基于前述裁判理由本院不予采纳。至于原告主张的租金收益，因原告于诉讼中撤回该项诉讼请求，并无不当，可予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：原告赖莉萍、被告宣晶、被告邵飞于本判决生效之日起三十日内将位于松江区环城路338、340号1-3层房屋拍卖或者变卖，拍卖、变卖后所得的价款由原告赖莉萍享有25%、被告宣晶享有25%、被告邵飞享有50%，拍卖或者变卖过程中的支出按原告赖莉萍25%、被告宣晶25%、被告邵飞50%的比例分摊。案件受理费54,731元，减半收取27,365.50元，鉴定费16,260元，合计诉讼费43,625.50元，由原告赖莉萍负担10,906.40元(已付)，被告宣晶负担10,906.40元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告邵飞负担21,812.70元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年七月二日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。