广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30505号原告：陈凤，女，1985年10月23日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：刘振林（系原告的丈夫），住广东省从化市。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。被告：佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：张俊。委托诉讼代理人：陈水泉，云南大韬律师事务所律师。原告陈凤与被告佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘振林及被告的委托诉讼代理人陈水泉到庭参加了第一次庭审。诉讼中，本院于2020年6月8日作出（2019）粤0605民初30505号民事裁定书，裁定转换普通程序，于2020年6月29日组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人刘振林、曾旭山与被告的委托诉讼代理人陈水泉到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期交楼的违约责任，支付违约金及利息合共22153元给原告（暂计算到11月30日，详见附件《逾期交楼违约金及利息计算清单》）；2.被告限期三个月内履行完装修义务；3.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年5月15日，原告签订《上林观湖苑签约明细单》（编号0002921和编号0002938），向被告购买位于广东省佛山市南海区（以下简称涉讼商品房），毛坯总价1369206元，装修总价181165元，成交总价1550371元。原告同意接受报价，并支付定金30000元；双方当日签署《上林观湖苑认购须知》、《上林观湖苑认购书》。2018年6月2日，原告在被告楼盘的售楼部，由于被告发现认购书里的总价错误地打印为1367206元（报价单里为1369206元），售楼部蔡建涛先生提出将毛坯总价下调2000元，修改为1367206元（包括毛坯首期款419206元、毛坯贷款948000元），将装修总价上调2000元，修改为183165元（包括装修首期款63165元、装修贷款120000元），成交总价1550371元保持不变。之后，原告按被告要求分多次向被告付清涉讼商品房所有应付款项。2019年9月21日，被告给原告开出2张发票，毛坯总价发票1367206元、装修总价发票183165元，合共1550371元（即成交总价）。但是，2019年9月30日，原告到被告的售楼部办理收楼手续，原告获取交楼人员签署的《收楼流程确认单》，当原告询问房屋是否已按照《房屋装修委托合同》（以下简称装修合同）完成装修，交楼人员告知原告等待交付的房屋是“毛坯”房，原告当即决定拒绝收楼，并口头告知交楼人员，明确要求被告执行《房屋装修委托合同》所附之《装修交付标准》。被告公司售楼部现场的客户经理刘润婷女士接待原告，了解情况后，她随即请示上级领导，领导承诺国庆节之后在10月8日-10日给原告答复。2019年10月8日，原告向被告发出《拒绝收楼书面告知函（补）》。2019年10月9日，原告用中国邮政EMS速递《拒绝收楼书面告知函（补）》给被告相关人员。原告认为，原告与被告签订的2份《上林观湖苑签约明细单》明确约定原告向被告购买的是“毛坯+装修”房，因此，原告与被告的交易标的物就是“毛坯+装修”房，故《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）和装修合同合并构成一份完整的买卖合同，交易标的物为“毛坯+装修”房，被告收取原告毛坯总价款及装修总价款，却将毛坯房交付给被告属于严重欺诈和违约行为。原告有权要求被告履行《房屋装修委托合同》项下的装修义务，以及依据买卖合同第11页“第十二条逾期交付责任”第1条(2)下的规定，出卖人逾期交楼应该按日计算向买受人支付已付全部房价款4.9%的利息和万分之一的违约金。被告辩称，一、原告提交的装修合同的附件《装修交付标准》是由于工作人员的失误，属于错签的文件。1.原告买的涉讼商品房的的楼上（703房）、楼下（503房）及所购买房屋所在的整栋楼，均为毛坯房屋，交付标准均为毛坯交付。2.由于经办人员工作失误的原因，附错了装修合同的附件《装修交付标准》。3.后原告亦同意重签了装修合同的附件《装修交付标准》，但是现在原告以原来错签的装修附件来要求交付房屋，不符合实际情况，请法院予以驳回。二、根据买卖合同第十二条的约定，合同继续履行时，逾期交付违约金为按日支付购房款的万分之一计算，且赔付的上限不超过购房总价的1%，被告无需向原告支付银行利息。三、缴纳契税凭买卖合同和购房发票原告可自行办理，原告已经签收全部缴纳契税和办证的全部资料，不存在被告没有提供的情况，被告已按照合同约定履行通知和协助义务。四、办证通知和办证程序，属于政府职能部门的行政行为，被告无权干涉且被告已履行通知和协助义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中,原告举证如下:1.《上林观湖苑签约明细单》（编号0002921）、《上林观湖苑签约明细单》（编号0002938）、《上林观湖苑认购须知》、《上林观湖苑认购书》（编号000060）、《上林观湖苑签约明细单》（编号0002925）原件各1份；2.《商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修委托合同》原件各1份；3.《发票》（07483787）、（07483788）原件各1份；4.2019年6月15日《上林观湖苑告知函》、2019年6月22日《上林观湖苑告知函》、2019年9月23日《上林观湖苑交付告知函》原件各1份；5.2019年9月30日《收楼流程确认单》原件1份；6.2019年10月19日房屋现状拍照打印件1份；7.《拒绝收楼书面告知函（补）》原件1份、《拒绝收楼书面告知函（补）》给刘润婷的电邮截图1份、《拒绝收楼书面告知函（补）》被送达/退回的邮局证明、《拒绝收楼书面告知函（补）》被刘润婷收妥EMS邮件、《拒绝收楼书面告知函（补）》被刘润婷收妥EMS邮件、《拒绝收楼书面告知函（补）》寄给被告法人代表张某1被拒收的EMS邮件、《拒绝收楼书面告知函（补）》寄给被告法人代表张某1因查无此人而退回EMS邮件原件各1份；8.EMS打印件1份、原告与奥园客服梁倩文的短信聊天记录原件1份；9.照片1组、完税凭证1组、加盖印花税章的装修合同；10.关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知、佛山市关于打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案、开展打印侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动专项督查工作方案打印件各1份、《关于购房后未及时缴纳房地产交易税费和办理不动产权属证书的重要风险告知书》复印件1份。诉讼中，被告举证如下：1.申请书原件1份；2.商品房买卖合同补充协议原件1份；3.涉讼商品房的房屋委托装修合同及附件原件1份；4.装修合同（6-1-503）复印件1份；装修合同（6-1-703）复印件1份；5.延期办证入户手续的通知复印件1份；6.上林观湖苑交付通知书原件1份、EMS邮单原件2份；7.竣工验收备案表、测绘报告书、首次登记确权清单原件1份。对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据7，提交了原件核对，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据10及被告提交的证据5与本案无关，本院对其关联性不予确认。被告提交的证据4，本院综合认定。综合以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年5月15日，原告签名的《上林观湖苑签约明细单》（002938）载明：认购房号：6栋1座603房，建筑面积122.11平方米；成交总价1550371元、毛坯价1369206元、装修价181165元。同日，原被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的涉讼商品房，成交价为1367206元。同日，原告出具《申请书》，载明：涉讼商品房实际价格为1552388元，由于政策原因只是买卖合同签约价格按政策规定执行，即《商品房买卖合同》签约总价为1367206元，剩余房屋价款183172元通过《房屋装修合同》的装修款予以体现。如本人导致装修合同解除的，则该房屋对应的《商品房买卖合同》亦相应解除，同时本人需按装修合同、《商品房买卖合同》的约定承担因本人原告导致合同解除的违约责任；如本人未足额支付1552388元的，本人愿意按照合同约定承担违约责任，并同意开发商及装修单位顺延房屋交付时间。2018年7月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订买卖合同，约定：出卖人将位于广东省佛山市南海区佛山市南海区以每平方米14284.88元、总价款为1367206元出售予买受人。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付的商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。逾期交房在90日之内，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。商品房实行保修制度。出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，涉讼商品房的交付标准为毛坯交付。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋装修委托合同》（以下简称原告提交的装修合同）约定应甲方要求，在涉讼商品房达到买卖合同约定的交付条件后，由甲方不可撤销的委托乙方将房屋装修工作委托具备履行装修合同能力的第三方，在达到本合同约定的装修标准后，由乙方将该商品房交付甲方。委托装修施工期限为3个月，乙方代甲方与各方协调进场施工时间，甲方全权委托乙方负责该商品房装修的一切相关事宜。双方确认按附件的《装修交付标准》执行，如该装修涉及空间优化的，甲方同意按照附图进行施工。双方一致同意并确认，如因装修材料供应方原因或其他非乙方所能控制的原因导致装修施工单位无法采用附件所列装修的材料时，可采用同档次、同功能材料代替，并无需提前征得甲方同意；未确定品牌的设备、材料以实际交付的为准，甲方对此无异议。本合同价款为包含第一条所有委托事项的包干总价为183165元，该款包括但不限于乙方为实施本合同所需的设计费、报建费等。甲乙双方同意按附件的《装修交付标准验收》。交付时间为房屋毛坯交付条件已成就且甲方足额支付购房款、装修款及违约金（如有）后的3个月，即2019年9月30日。甲乙双方确认并同意该房屋的买卖合同被解除的，本合同同时解除，本合同解除买卖合同亦相应解除。附件交付标准：地面：卧室复合木地板、客厅、餐厅、走廊抛光砖；卫生间、厨房、阳台防滑砖；门槛、飘窗台石材；墙面：厨房、卫生间瓷砖、客厅、餐厅、走廊乳胶漆；阳台外墙砖；天花：客厅、餐厅、走廊、卧室、阳台乳胶漆；厨房、卫生间天花吊顶；门：入户门、卧室门；卫生间门、阳台门、厨房门。卫生间设施：龙头、花洒、梳妆镜、洗手盘、卫浴柜、排气扇；厨房设施：整体橱柜、洗菜盆、燃气灶、抽油烟机；灯具设施：卫生间、厨房嵌入式吸顶灯；玄关筒灯：客厅、餐厅、卧室普通灯泡。2020年4月14日，国家税务总局佛山市南海区税务局在该份合同加盖了印花税收讫章。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋装修委托合同》（以下简称被告提交装修合同），该合同与上述原告提交的装修合同正文部分完全相同，附件交付标准不同。该份附件交付标准：外墙：瓷砖；起居室、厨房、卫生间：地面为混凝土楼板、墙面为水泥抹墙、顶棚为刮白；阳台：不封闭；管道：PVC管、铸铁管；窗户：铝合金窗。上述原告及被告提交的装修合同附件装修交付标准均有原告签名、加盖了被告印章及无载明日期。2019年9月21日，被告开具的编号为07483787的发票载明涉讼商品房的价税合计1367206元；同日，被告开具的编号为07483788的发票载明涉讼商品房的价税合计183165元。2019年9月23日，被告向原告发出《上林观湖苑交付告知函》，载明被告已于2019年9月16日发送了《上林观湖收楼通知书》，请原告尽快办理收楼手续。2019年9月24日，涉讼商品房取得测绘报告。2019年9月27日，涉讼商品房取得竣工验收备案。2019年10月9日，原告向被告邮寄了《拒绝收楼书面告知函》三份，其中一份于2019年10月10日签收，其中两份被退回。2020年1月16日打印的《首次登记确权清单》载明涉讼房屋的建筑面积为122.12平方米，套内面积为95.71平方米，规划用途为住宅，房屋性质为市场化商品房。2020年4月13日，原告拍摄的照片显示涉讼商品房未进行装修。2020年4月14日，原告缴纳了涉讼商品房的契税21335.38元及印花税55元。诉讼中，原告陈述被告在2019年9月30日前曾通知其办理收楼手续。被告明确其不同意为涉讼商品房进行装修。本院认为，原被告签订的买卖合同、两份装修合同及其附件均有双方签名确认，系双方真实意思表示、合法有效，对原被告双方当事人均具有法律约束力。原告与被告提交的装修合同正文部分内容及落款日均一致；附件内容不同，均有原告的签名及被告的盖章，没有载明签订日期，被告未提交其他证据来证明两份装修合同签订的先后顺序，故在无法辨别两份装修协议签订的先后顺序及原告已支付一份装修合同对价的情况下，原告有权选择被告履行原告提交的装修合同的附件。被告在诉讼中不同意实际装修涉讼商品房，理应返还装修款予原告。关于被告应返还原告装修款的数额。原告在与被告签订《认购书》的同日出具了《申请书》，在签订买卖合同的同日签订了两份装修合同。买卖合同约定交付标准为毛坯交付。装修合同约定装修总包干价为183165元，双方同意一次性包干，不再另行结算费用；双方不得单独解除、终止履行装修合同，任何情况下须与买卖合同同时履行或解除。原告出具的《申请书》亦载明本人如单方解除装修合同，则买卖合同亦相应解除；涉讼商品房的实际价格为1552388元，其中183172元通过装修合同的装修款予以体现。可见，买卖合同与装修合同不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量。双方签订的装修合同虽名为装修合同，但双方未对各装修项目对应的单价、工程量进行明确约定，虽约定了装修总价款，但没有关于金额如何构成的约定，违约责任条款亦仅约定任何一方不得单方解除装修合同，否则应支付违约金。装修合同的乙方亦为作为开发商的被告。由此可见，装修合同的签订主体、合同条款及实际履行情况均有别于通常的装修合同。从装修合同的条款内容来看，该合同实质系对涉讼商品房买卖合同的补充约定。结合原被告双方约定及当时的房地产市场调控政策，可以认定装修合同是买卖合同的组成部分，涉讼商品房的总价款应由装修合同约定的装修款及买卖合同约定的购房款共同构成，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，与买卖合同约定的毛坯房的价款，共同构成涉讼商品房的总价款。虽原告提交的装修合同附件有装修的约定，但不可否认装修合同的对价为房款的一部分，若要被告全部返还全部装修合同款项，有违双方签订买卖合同和装修合同时的真实意思表示。故在此基础上，综合本案证据以及各方当事人的陈述，结合原告提交的装修协议附件的装修标准，根据公平原则，本院酌定被告向原告返还装修款91582.5元（183165元×50%）。关于原告主张被告支付逾期交楼违约金及利息。原、被告就履行哪份装修合同发生纠纷而诉至法院，被告应如何履行装修协议经本院裁判后确定。两份装修合同均有原告签名，原告清楚知道存在同一天签订的两份附件不同的装修合同。在未确定被告履行哪份装修合同附件的情况下，被告未向原告交付带装修的涉讼商品房有合理理由。为避免损失扩大，原告理应在被告通知的时间接收涉讼商品房。原告主张被告支付逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款91582.5元予原告陈凤；二、驳回原告陈凤的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4139.57元（原告已预交），由原告负担2276.77元，由被告负担1862.8元并应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谭彩兰人民陪审员  刘佩云人民陪审员  李爱明二〇二〇年七月二十七日书 记 员  卢丹伦书 记 员  谭国敏