广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初2951号原告：广州市高德长兴置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吴健梅，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：詹课，女，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨淙智，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：胡富，男，住广州市海珠区。原告广州市高德长兴置业有限公司与被告詹课、胡富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市高德长兴置业有限公司的委托诉讼代理人王永强，被告詹课及其委托诉讼代理人杨淙智、被告胡富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市高德长兴置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告自2019年9月1日至2019年11月15日的租金53110元及逾期支付租金的违约金（以当月欠缴的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准自欠费当月6日起至付清之日止）；2.两被告向原告支付2018年10月8日至2019年2月7日培育期租金差额63732元；3.两被告向原告支付为实现债权所支付的律师费5000元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与詹课于2018年10月签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，约定原告将位于广州市天河区长兴路XX号X区一楼XX铺位（以下简称涉案商铺）出租给詹课使用。合同约定了租金、租期、违约责任等条款。胡富对租赁等的支付承担保证责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但詹课自2019年9月起停止支付租金，经多次催促，仍拒不履行付款义务，故原告提起本案诉讼。被告詹课辩称，1.双方的租赁合同自2019年9月7日已经解除，原告无权要求詹课支付2019年9月8日至2019年11月15日的租金。詹课已于2019年9月2日下午将关于考拉小厨亲子西餐厅停业的申请递交至原告处。按照该函件，双方租赁合同已于2019年9月7日解除，由于原告一直没有响应，詹课又于同年9月20日、10月11日、11月20日多次发函，沟通处理撤场费用及物资结算等事宜。故应当认定双方的租赁合同自2019年9月7日解除。2.詹课无须支付培育期的租金，在商场物业进场时，原告同意免除三个月的租金，但是不能变更合同条款，对物业培育期租金的优惠，实际上就是免除三个月的租金，故詹课不应当承担该物业培育期间的租金。商铺正式开业的时间为2018年12月22日，此前，詹课没有实际使用商铺经营，故不应当支付此期间的培育期租金。3.本案不是必须聘请律师处理的案件，詹课无需承担原告的律师费用。4.詹课在原告处的保证金以及被原告扣在店内的物资，应当抵扣原告的诉请金额。根据房屋租赁合同补充协议3.3.2条，该条款约定詹课违反本协议时，原告可以在租金保证金中抵扣相应的金额，现詹课提前中止双方租赁合同，原告可以在租金保证金应当抵扣金额。另外，詹课在提出中止租赁合同后，原告就将其在店内的物资都扣了下来，至今没有归还给。在原告不愿意归还物资的情况下，被原告扣留在店内的物资应担抵扣相应款项。5.詹课支付的租赁保证金抵扣完租金之后理应退回。被告胡富辩称，同意詹课的答辩意见。经审理查明：位于广州市天河区长兴路XX号房屋的权属人为广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社，建筑结构及层数为钢筋混凝土地上4层、地下1层，总建筑面积50009.51平方米，房屋所有权性质为集体，土地权属性质为集体所有。广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社出具《证明》，授权委托广州市天河区长湴经济发展公司对广州市天河区长兴路13号进行出租管理业务。广州市天河区长湴经济发展公司出具《证明》，原告承租位于广州市天河区长兴路XX号优托邦购物中心自编号X-X层，租赁期限2016年9月1日至2029年8月31日。双方办理了房屋租赁登记（穗租备2018G0601700128号）。原告（甲方）与詹课（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方经营考拉小厨亲子餐厅品牌，建筑面积265.55平方米。租赁期限自2018年10月8日至2023年10月7日，其中2018年10月8日至2020年10月7日每月租金21244元。乙方应于每月5日前支付当月租金。乙方签订本协议时向甲方支付租金保证金63732元。如乙方违反本协议项下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失的，乙方同意甲方可自行决定直接在租金保证金中抵偿相应金额后通知乙方。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如甲方同意继续履行的，乙方应在甲方发出通知后十天内及时补足上述保证金。未能及时不足，甲方有权按本协议9.1.1条追究乙方的违约责任，没收剩余部分保证金并有权终止双方租赁合同关系。如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加付所欠缴金额5‰的迟延违约金。如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收租金保证金等所有名目的款项。如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策……另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方赔偿损失，不足部分甲方有权要求乙方补足。由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追究乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。如乙方未违反合同的任何约定，则2018年10月8日至2019年2月8日为物业培育期，月租金为5311元。如乙方违反合同的任何约定，自违约日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准缴纳及不足培育及优惠期的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。保证金人胡富同意：对甲乙双方签订的上述《房屋租赁合同》中乙方应支付给甲方的租金、保证金及其他费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为：上述款项到期之日起二年。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告、詹课分别在甲、乙方处落款签章，胡富在保证人处签名。合同签订后，原告于2018年10月8日向詹课交付涉案商铺。当事人在庭审中确认，詹课支付租赁保证金63732元及支付租金至2019年8月31日。2019年9月1日，詹课向原告发出《关于考拉小厨亲子西餐厅停业的申请》，记载詹课经营的考拉小厨从9月2日开始不再经营，并于9月7日提前中止与原告的房租租赁合同。2019年9月20日，詹课再次向原告寄送《考拉小厨亲自停业、解除合同及撤场通知》，记载解除其与原告签订的《广州市房租租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，詹课将同步撤场，请原告提供必要协助。2019年10月11日，詹课向原告寄送《考拉小厨亲自餐厅撤场通知》，记载原告未对詹课发出的函件进行回应，詹课将于2019年10月14日前撤场。原告在庭审中确认，有收到詹课寄送的上述通知，但根据房屋租赁市场管理，詹课解除合同需要提前两个月申请，原告不同意解除租赁合同，原告最终双方未能就合同解除达成一致意见。詹课认为原告拒绝其搬离相关物品，并提供其与优托邦魏小姐、优托邦刘经理的微信聊天记录。詹课认为其中微信号为×××即为原告员工魏小姐，微信号为×××＿×××923即为原告员工刘经理。2019年9月2日，詹课表示“这个能不能让保安放下行”魏小姐回复“我先请示一下领导”“詹小姐，你店里那些冻肉打算什么时候搬走？我们到时过去现场看看，顺便把放行条给你们”詹课回复“刚听他们说搬走了”“我不能把我的东西转卖到二手市场吗？”魏小姐表示“流程没走完前，店铺里面的东西不可以动哦”詹课表示“我要把我的电脑和收银机搬走，这个没问题的吧”魏小姐回复“任何东西都不可以哦”“现在你们都停业了，是不可以搬里面的东西走的，就担心以后走法律程序这些都是不能动的”原告认为，上述聊天内容可以看出，双方未能就合同解除达成一致意见。由于詹课拖欠租金及相关费用，原告委托广东广之洲律师事务所通于2019年10月20日向詹课在合同中约定的地址寄送《律师函》及《最后一次催费函》《解除合同通知书》，其中《关于解除合同的通知》中记载解除双方签订的合同及于2019年11月15日收回涉案商铺等。由于詹课未按约定支付租金，原告提起本案诉讼。原告为证明其为实现本案债权支出了律师费5000元，提交其与广东佰卓律师事务所签订的《民事诉讼委托合同》、金额为5000元的发票及相应的转账凭证。詹课在庭审中陈述，其于2019年9月2日要求腾空返还涉案商铺，但原告不同意其搬走涉案商铺内的物品，也不允许其进入涉案商铺。原告在庭审中陈述，确认于2019年9月2日收到詹课提交的合同解除申请，但是原告不同意解除合同，原告要求其支付培育期的租金差额，但詹课不同意，所以在双方未达成一致意见解除合同及拖欠物业公司8月份水电费的情况下，原告阻止詹课搬离涉案商铺内的物品，但原告并没有限制詹课及相关人员进入涉案商铺。詹课认为原告不同意返还其留在涉案商铺内的物品，应当折抵原告主张的费用，并提供了其自行制作的《封存物品盘点/估价清单》及考拉小厨亲子餐厅物资清单说明，记载物资数量总计343件，购买价格89700.5元。原告陈述詹课的物品至今尚留存在涉案商铺内，涉案商铺至今未对外出租，在詹课履行付款义务后，同意向其返还。本院认为：原告与詹课签订的《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效，当事人应当切实履行。詹课在合同履行期间提出解除合同，已构成违约，应由其承担合同解除的违约责任。虽然詹课提前解除合同构成违约，但是作为守约方的原告依法亦应采取措施防止损失的进一步扩大。詹课于2019年9月1日发函要求中止双方的租赁合同，又于2019年9月19日发函要求解除合同并撤场。根据詹课与原告工作人员的微信聊天记录及原告庭审中的陈述可知，詹课于2019年9月2日要求腾空涉案商铺，但遭到拒绝。之后詹课又于2019年10月11日发函要求撤场，原告未予理会。原告直至2019年10月20日发函并于2019年11月15日才收回涉案商铺，已超出了采取措施防止损失进一步扩大的合理期间。综合案情，本院酌情认定原告理应于2019年10月15日前收回涉案商铺，故对原告主张的2019年10月15日之后的租金，本院不予支持。詹课应当向原告支付2019年9月1日至2019年10月15日的租金31523元（21244元+21244元/31天×15天）。詹课至今未支付该租金构成违约，原告要求其支付违约金合法有据，本院予以支持。原告主张违约金应以每月欠付的租金为本金，按中国人民银行规定的同期同类基准贷款利率上浮50%的标准自当月6日开始计至实际清偿之日止并未超过合同约定。但是自2019年8月20日起，取消了中国人民银行规定的同期同类基准贷款利率，故上述违约金标准应为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，且违约金应以本金为限。《房屋租赁合同补充协议》约定因詹课原因导致协议提前终止的，詹课不再享有培育期优惠政策，故詹课应当补交2018年10月8日至2019年2月7日的优惠租金差额63732元[（21244元-5311元）×4月]。詹课认为其2018年10月22日前开业，所以无需支付该日前的优惠租金差额，没有依据，本院不予采纳。原告要求詹课承担其为维护合法权益所支付的合理律师费用5000元，符合合同约定，本院予以支持。合同约定因詹课违反合同义务，其同意原告可自行决定直接在保证金中抵偿相应金额。但是是否以保证金抵偿拖欠的款项，决定权在作为守约方的原告，而非詹课，且从合同条款来看，该条款解决的是詹课违约但不构成根本违约的情况下，租赁保证金的处理问题。合同另约定，因詹课根本性违约导致合同解除，原告有权没收租金保证金，故詹课认为应当以租赁保证金抵扣拖欠的款项，于理无据。詹课认为其存放在涉案房屋内的物品应当抵扣原告主张的欠款，但原告同意詹课在履行付款义务后自行取回上述物品，故詹课可以另行向原告取回上述物品，本院对上述物品暂不处理。《房屋租赁合同补充协议》约定胡富对詹课应支付给原告的款项连带保证，现原告要求胡富对詹课的上述债务承担连带责任，符合约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告詹课应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付自2019年9月1日至2019年10月15日的租金31523元及相应的违约金（以21244元为基数，自2019年9月6日起；以10279元为基数，自2019年10月6日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止；违约金总额以欠付的本金为限）；二、被告詹课应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付自2018年10月8日至2019年2月7日的优惠租金差额63732元；三、被告詹课应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付律师费5000元；四、被告胡富对本判决第一、二、三项确定的被告詹课的债务承担连带清偿责任，被告胡富承担保证责任后有权向被告詹课追偿；五、驳回原告广州市高德长兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1699元，由原告广州市高德长兴置业有限公司负担301元，被告詹课、胡富负担1398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年七月二十四日法官助理贾清宸书记员钟秀娟