北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初8955号原告:刘学敏，男，1948年4月25日出生，汉族，北京市监狱管理局清河分局退休干部，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:刘疆，北京市博儒律师事务所律师。被告:魏花，女，1950年4月11日出生，汉族，北京时尚捷讯科技发展有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：**宇，男，1948年9月19日出生，汉族，北京有机化工厂退休工人，住北京市西城区21号。委托诉讼代理人：陈鹏，男，1968年7月17日出生，自由职业者，住北京市通州区。被告:**宇，男，1948年9月19日出生，汉族，北京有机化工厂退休工人，住北京市西城区。原告刘学敏诉被告魏花、**宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学敏，被告**宇，被告魏花的委托诉讼代理人**宇、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学敏向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令解除原、被告形成的租赁合同关系，要求被告将北京市西城区中廊下胡同XX号东房北属第一间腾空交还原告；2.请求法院判令被告支付2017年1月1日至判决生效之日止的房屋租金（按月租金1750元标准计算）；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：北京市西城区中郎下胡同XX号东房三间原为宋德如名下的私产，1993年原告之妻杨国琴将上述房屋购买并取得该房的产权。1994年，二被告入住中廊下胡同XX号东房北数第一间。2001年4月，杨国琴与宋德如办理了上述三间东房的产权过户手续。2008年，杨国琴将涉案房屋赠与给原告刘学敏。原告取得产权后，原、被告双方从未签订过租赁合同，但双方已经形成事实租赁关系。二被告使用上述房屋期间从未主动支付过房屋租金，每次都是通过法院诉讼形式追要。2017年1月1日至今，被告仍未支付过租金。因为原告长期无法正常收取租金，且租金价格明显低于市场价格，原告要求与被告解除租赁合同关系，涉案房屋已于2019年的10月11日被西城区房屋管理局鉴定为墙体空鼓。木架老化存在安全隐患等问题，严禁出租出借该房屋。因此为维护相关的权益，原告诉至法院，望判如所请。被告魏花、**宇辩称，第一、诉争房屋的所有权判决一案是西城法院一起18年之久的冤案。1994年两答辩人依照（1994）西民初字第255号民事判决租赁该房屋，是与宋德如签订房屋租赁契约，这是西城法院多份判决所认定的事实。第二、两答辩人1994年租住诉争房屋是以西城法院生效判决为依据的，答辩人到房管部门办理了租住手续，而且为此还作了公证。当年的计划经济时代租房居住是一项社会福利，该房屋租赁契约是社会保障性质，而从西城法院一系列判决可充分证明两答辩人无任何过错，完全不符合解除房屋租赁的法定条件，而且正如（2017）京0102民初2120号民事判决中所认定的相应的解除权在承租人而非出租人。第三、本案的真正过错方为原告，其十余年时间从未履行法院判决义务，负责解决两答辩人房屋周转问题以及修缮房屋，相反严重浪费国家司法资源，以相同事由相同诉求，屡屡诉至西城法院，该行为与我国法律所反对的重复诉讼、恶意诉讼如出一辙，应当受到法院严厉谴责。第四，北京市西城区房屋管理局私有房屋解危通知书和西城法院先前的一系列判决不仅毫无矛盾，更是相互促进，敦促着原告承担负责解决两答辩人房屋周转问题以及修缮房屋的义务。原告试图以诉讼推卸法院判决中所明确的义务，绝不应得逞。第五，诉争房屋虽属租赁，仍是两答辩人的唯一住房，安身立命之所。本案裁判结果，不仅关涉居者有其屋，更直接指向老有所依，对这两位饱经风霜的答辩人，他们都是一身病痛，而且承受巨大冤屈，垂垂老矣是真正的社会弱势群体，恳请人民法院查明事实驳回原告全部诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区中廊下胡同XX号东房3间原为宋德茹私产。1990年起，宋德茹先后向郑州驻京办事处与杨国琴出售该房屋。1993年，杨国琴取得该房屋。1994年6月，被告魏花入住北京市西城区中廊下胡同XX号东房北数第一间，魏花与宋德茹签订私房租赁契约，未约定租赁期限。2001年4月，杨国琴与宋德茹办理了北京市西城区中廊下胡同XX号东房3间的产权过户手续。2001年11月9日，经本院调解，魏花与**宇（本案被告）离婚。2008年，杨国琴将北京市西城区中廊下胡同XX号东房北数第一间赠与其夫刘学敏（本案原告）。刘学敏取得产权后，原、被告双方未重新签订私房租赁契约。2009年刘学敏起诉魏花、**宇，要求对房屋进行修缮，本院经审理后判决：魏花、**宇将居住使用的北京市西城区中廊下胡同XX号东房北数第一间（幢号XX）腾空交予刘学敏修缮，刘学敏于魏花、**宇腾房之日起30日内将房屋修缮完毕后将房屋交与魏花；逾期不腾，由刘学敏负责解决魏花、**宇房屋周转问题。判决后，魏花、**宇不服提起上诉，2009年5月，北京市第一中级人民法院法院判决：驳回上诉，维持原判。此后判决未得以执行，魏花自行对上述房屋进行了维修。2012年1月1日至2012年12月31日，魏花未向刘学敏交纳房屋使用费。其后刘学敏起诉魏花追索该期间房屋使用费，本院经审理后判决驳回了刘学敏的诉讼请求。此后，因魏花未支付2013年1月1日至至2016年12月31日的房屋使用费，刘学敏于2017年诉至本院，要求魏花按照月租金421元的标准交纳2013年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费，要求解除双方就“西城区中廊下胡同XX号院东房北数第一间（幢号XX）”房屋租赁关系。本院经审理认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。刘学敏在取得北京市西城区中廊下胡同XX号东房北数第一间的房屋产权后，虽然与魏花未签订租赁合同，但双方已形成事实上的租赁关系，上述房屋经有关单位鉴定为危房，刘学敏作为出租方并未实际履行修缮义务。此外，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。故刘学敏要求魏花支付2013年1月1日至至2016年12月31日的房屋使用费，本院不予支持。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。故承租人享有解除权。本院作出（2017）京0102民初2120号民事判决，驳回了刘学敏的诉讼请求。此后，西城区房屋管理局于2018年向房屋使用人发出《安全隐患告知书》，告知使用人涉案房屋存在安全隐患，要求房屋使用人联系房屋所有人，要求修缮房屋解除安全隐患，并做好修缮配合工作。在未解除房屋安全隐患前，不要租住该房屋；于2019年10月1日向房屋产权人，发出房屋解危通知书，但双方未就房屋维修问题达成一致意见。2019年11月10日，刘学敏与**宇电话联系，要求**宇支付2013至2019年期间的租金，并提出修缮涉案房屋的问题，双方未达成一致意见。2019年11月11日，刘学敏与杨国琴在民政部门办理了协议离婚手续，现原告诉至本院，请求法院判令解除双方之间的租赁合同关系，请求法院判令被告将北京市西城区中廊下胡同XX号东房北属第一问腾空交还原告收回，请求法院判令被告按照每月1750元的租金标准向原告支付2017年1月1日至判决生效之日止的房屋租金并承担本案诉讼费用。庭审中，魏花、**宇主张刘学敏一直未履行维修义务，且未向其提供维修房屋期间的周转用房，其因此不能向刘学敏支付租金，其合法居住涉案房屋，不存在违约行为，不存在解除合同的法定条件。本院认为，原告取得涉案房屋产权后，未与被告签订租赁合同，但双方存在事实租赁关系的事实已经法院生效判决确认。由于涉案房屋系危房，原告作为出租方一直未履行修房的义务，涉案房屋无法正常居住使用，被告因此未支付租金不构成违约，对原告要求解除与被告之间的租赁合同关系、要求被告腾房及支付房屋租金的请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告刘学敏的诉讼请求。案件受理费425元，由原告刘学敏负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年七月二十二日法官助理 白指洋书 记 员 王 溪