江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初4645号 原告（反诉被告）：刘帅，男，1988年10月6日生，汉族，中国银行职工，住徐州市铜山新区。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市和平路64号帝都大厦1602室。 法定代表人：张代廷，总经理。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘帅与被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘帅的委托诉讼代理人张娜、被告（反诉原告）国恒公司的委托诉讼代理人赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘帅向本院提出诉讼请求：要求被告国恒公司支付2016年1月1日至2016年11月8日逾期上房违约金38724.36元。事实与理由：2015年5月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告刘帅购买被告国恒公司建设的XXXXX-X-XXXX室商品房，建筑面积123.72平米，价款1237200元；被告国恒公司应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告刘帅依约交付了购房款，但被告国恒公司未能依约交付商品房，应承担违约责任，故依法诉讼。 被告国恒公司辩称，一、由于徐州市人民政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被徐州市人民政府令第141号废止，导致相关行政机关无权办理住宅项目交付使用手续，因此《商品房买卖合同》约定的“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”因不可抗力因素不能办理，与被告国恒公司无关。上述暂行办法自2015年11月1日废止以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，被告国恒公司应交付房屋的日期为2015年12月31日，无需办理交付使用批准文件。二、所建房屋分别符合规划、排水、燃气、道路、绿化、物业服务、电力供应、安全防范等规定，均符合《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》第十二条规定的办理住宅项目交付使用手续时应当提交的材料要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。被告国恒公司已于2015年12月21日取得所建房屋的竣工验收备案表，在无法取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，并不影响买受人享有房屋实体权益，因此所建房屋具备交付条件，被告国恒公司交付房屋合法有效。三、2015年12月29日被告国恒公司按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定，以公告形式通知XXXX业主集中办理上房手续，并以挂号信的方式向买受人邮寄了上房通知书，被告国恒公司已履行了通知义务。基于以上事实和理由，被告国恒公司不存在违约行为，原告刘帅的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 反诉原告国恒公司向本院提出诉讼请求：要求反诉被告刘帅支付违约金3686元。事实和理由：2015年5月9日双方签订了《商品房买卖合同》，因反诉被告刘帅未依约于签订合同当日付清首期购房款837200元，至2015年9月19日才付清首期购房余款277200元，应自2015年5月10日起至2015年9月19日止以277200元为基数支付每日万分之一的违约金。 反诉被告刘帅辩称，反诉被告刘帅在2015年9月19日已付清购房款，而反诉原告国恒公司在提起反诉之前未主张逾期支付首期购房款的违约金，其请求已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 国恒公司系XXXX项目建设人。 2015年5月9日，刘帅（买受人）与国恒公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，所购商品房为XXXXX-X-XXXX室商品房，建筑面积123.72平米，价款1237200元。 合同第六条之付款方式及期限约定：“买受人于签订合同之日付首期房款837200元整，余款400000元整办理银行按揭于2015年5月31日前付清。”合同第七条之买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。” 合同第八条之交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。” 《商品房买卖合同》签订后，刘帅交付了购房款1237200元，其中首期购房款中的277200元系于2015年9月19日交付。 2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定XXXXA1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《XXXX上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。刘帅以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2016年5月28日方办理上房手续。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定XXXXA1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。国恒公司于2016年6月20日取得了案涉土地分割转让证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。 经类案（2016）苏0311民初XXX号原告王飞与被告国恒公司商品房销售合同纠纷一案审理查明：XXXX小区业主向徐州市城乡建设局提出了“XXXX住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“XXXX小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为XXXX住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。 本院认为，刘帅与国恒公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。《商品房买卖合同》明确约定国恒公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，国恒公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了买受人的预期利益。 政策变动并不导致国恒公司的合同义务增加。国恒公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（正本），其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力，故国恒公司存在逾期交付行为，应承担赔偿责任。 因刘帅于2016年5月28日已实际办理了上房手续，按照其交付的购房款1237200元为基数，经计算逾期上房违约金为18310.56元（1237200×148天×0.1‰/天）。 《商品房买卖合同》约定刘帅应“于签订合同之日付首期房款837200元整，余款400000元整办理银行按揭于2015年5月31日前付清”，刘帅所交付的首期购房款中，有277200元系于2015年9月19日交付，故刘帅存在逾期交付行为，应承担赔偿责任，国恒公司的反诉请求未超过诉讼时效，依法予以支持。按照277200元为基数，经计算逾期交付购房款违约金为3686元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘帅支付逾期上房违约金18310.56元。 二、驳回原告刘帅的其他诉讼请求。 三、反诉被告刘帅于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司支付逾期交付购房款违约金3686元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费770元，由被告徐州国恒房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告刘帅负担。分别于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长  龚思红 审判员  刘现伟 审判员  王亚群 二〇二〇年七月二十一日 书记员  周 希