山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终161号上诉人（原审被告）卢某，男，1975年9月11日出生，汉族。被上诉人（原审原告）孙某，男，1965年8月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）常某，女，1968年2月7日出生，汉族。上诉人卢某因与被上诉人孙某、常某确认合同无效纠纷一案，山西省忻州市忻府区人民法院于2018年12月26日作出（2018）晋0902民初2248号民事判决，判后，卢某不服向本院提起上诉，本院审理后于2019年5月15日作出（2019）晋09民终421号民事裁定，发回山西省忻州市忻府区人民法院重新审理，山西省忻州市忻府区人民法院重新审理后于2019年12月10日作出（2019）晋0902民初3355号民事判决，判后，卢某仍不服，再次向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人卢某、被上诉人孙某到庭参加诉讼。被上诉人常某经本庭合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢某的上诉请求：1、撤销山西省忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初3355号民事判决书。2、改判房屋买卖契约有效，驳回被上诉人的诉讼请求3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同成立，且双方已经履行了交付义务，现房屋已被拆迁，无过户的可能，一审认定《契约》无效不符合事实。被上诉人写的房契把赵家堡7号住宅房子卖给上诉人，买卖合同关系成立。该《契约》是双方真实意思的表示，买卖关系完成已近三年，赵家堡的房子已经实际交付，上诉人已实际占有了该房子，现该房子已经被政府拆除，无法过户。根据《合同法》第四十四条:“依法成立的合同，自成立时生效。”本案双方的《契约》不存在无效的情形，应当认定为有效。二、被上诉人的欠款与房屋买卖不是同一主体，属于不同的法律关系，不能将公司的抵押和本案上诉人与被上诉人的房屋买卖关系混为一谈。被上诉人与忻州恒泰贸易有限公司因汽车分期付款而存在欠款关系，2016年3月8日，孙某给恒泰贸易公司出具《同意书》，将该争议房屋作为抵押，到期不还由恒泰公司全权处理。但实际上抵押权人恒泰公司并未处理该抵押物。该案是上诉人与被上诉人孙某及其妻子常某签订，与所抵押的恒泰公司不是同一主体，由于该房子在抵押时没有办理抵押登记，不能对抗第三人，因此，上诉人与被上诉人的买卖合同成立。三、被上诉人未在法定期限内行使撤销权，撤销权消灭。因该房被上诉人卖房时价格远远大于他购买时的价格，不存在显失公平的情况。如果被上诉人认为《契约》不合理，可以在一年内行使撤销权，但其未在法定的撤销权行使期限内申请撤销，撤销权已经消灭。《合同法》第五十四条:下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第五十五条:有下列情形之一的，撤销权消灭:（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。被上诉人没有在法定期限内行使自己的法定权利，已经丧失了申请撤销的权利。四、该案所争议的房屋已经被政府拆除，没有继续办理过户的必要性。上诉人所购买的被上诉人的房子已经被忻州市政府拆除，土地被征收，过户没有了实际意义。政府根据上诉人所持有的房屋所有权凭证将拆迁补偿款也补给了上诉人。因此，一审法院认定无效实际上支持了不守约、不诚信的行为，非但不能解决矛盾，反而只能使纠纷复杂化。五、一审法院适用法律错误。一审法院引用《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条等规定，认为不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。但本案中，抵押权人是恒泰贸易公司，买卖房产的是上诉人，属于不同的主体，一审判决适用法律不当。应当认定双方的买卖契约应当有效。由于被上诉人书写《契约》的意思表示是真实的，不符合认定无效的法律规定，应当认定属于有效，故请求二审法庭驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人孙某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人应当返还我的房屋拆迁补偿款，我与上诉人之间的欠款已经忻府区人民法院（2018）晋09民终2341号民事判决确认，该判决已经生效，并进入执行程序。孙某、常某向一审法院起诉请求：一、请求确认孙某、常某与卢某的二份《房契》无效。二、案件诉讼费由卢某负担。一审法院认定事实：孙某、常某系夫妻关系。2013年9月24日，孙某、常某向卢某借款24万元，并为卢某出具借据，借据载明，借款金额24万元，利息为月息5分，按月付息，于2014年2月23日前还清。卢某向孙某、常某付款时，预扣一个月利息12000元，实际付款228000元。到2015年6月29日按原约定的计算方法，孙某、常某偿还卢某部分本息后，尚欠卢某本金14万元，孙某、常某向卢某重新书写借据，内容为“今借到卢某人民币现金壹拾肆万元整。上述借款本人承诺至2015年10月24日前全部还清,如逾期以本人名下财产拍卖，拍卖后还清所有借款。因未按时还款应承担诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等责任。此借款条有效期至还清所有借款为止。”2015年12月31日孙某、常某给卢某出具一份《房契》，内容为：“立房契约人孙某，本人因借卢某现金无力偿还，经双方协商，本人愿意将忻州市九原路（街）惠民小区三号楼四单元一层中户（包括地下室）一套立于债权人卢某名下，产权归卢某所有。恐口无凭，立约为证”。孙某、常某签名。2016年1月1日孙某、常某又给卢某出具一份《房契》，内容为“立卖房契人孙智绪，由于2015年6月29日借卢某现金数额较大，至今无力偿还，经双方协商，本人愿意将忻州市内赵家堡巷7号住宅一座（东至米翠兰东院，西至本人西墙，南至本人南房后墙滴水，北至本人正房后墙滴水）立于卢某名下，产权归卢某所有。恐口无凭，立约为证”。孙某、常某签名。同日，常某向卢某出具一份《同意书》，内容为：“鉴于孙某2015年6月29日与卢某签订借款条一事，本人常某作为孙某的配偶，对与其关系存续期间的财产享有共同所有权，对债务亦共同承担义务。为此特向卢某确认如下：一、本人同意将所购汽车及房产抵押给卢某，作为所欠款的质押担保物。附抵押物清单。二、本人愿同借款人共同参与欠款本息的偿还，直到欠款本息全部偿还完毕。三、截止2015年12月31日欠本金14万元，利息21467元，共计161467元。……”2016年3月8日，孙某又出具一份《同意书》，内容为：“我叫孙某，忻府区人，因欠忻州市恒泰贸易有限公司借款及车款共计：三十三万三千一百八十二元，至今未能偿还，本人自愿将东风自卸车一台（车牌号48970，底盘号×××）以及惠民小区房屋一套（3号楼4单元1层中）、南街宅基地一块抵押给忻州市恒泰贸易有限公司。其中：车作价五万元，惠民小区房屋作价十万元，南街宅基地作价三万元，合计作价壹拾捌万元。本人自愿在三月十五日前归还借款（欠款），以上财产我夫妻同意由恒泰公司全权处理。以抵部分借款（欠款），（其中车款158182元，借款175000元）”。因城市棚户区改造，2018年5月2日卢某就孙某、常某为其出具房契的位于忻府区城内桥东赵家堡巷7号房院一处与忻州市忻府区房屋征收服务中心签订《征收协议书》，征收范围为国有土地面积185.01平方米，卢某领取了拆迁补偿款约140000元。同年5月29日孙某、常某以超付卢某利息为由起诉被告至一审法院，请求判令卢某返还孙某、常某超付利息88840元。一审法院分别于2018年6月27日作出（2018）晋0902民初1274号民事判决书，2018年7月9日作出（2018）晋0902民初1274号民事补正裁定书，现该二份法律文书均已经发生法律效力。该二份法律文书认定：孙某、常某向卢某借款总金额为228000元，因孙某、常某与卢某关于借款利息约定超过年利率36%，超过部分无效；孙某、常某截至2015年9月多付卢某利息74840元，判决抵偿借款本金74840元。2018年9月14日，卢某作为原告，以民间借贷纠纷将孙某、常某诉至介休市人民法院，介休市人民法院将该案移送一审法院管辖，卢某的诉讼请求为要求孙某、常某偿还借款108240元及按照月息2分偿还从2016年1月1日起至还清之日止的利息。一审法院于2018年12月26日作出（2018）晋0902民初2341号民事判决书，认为双方签订的房契、同意书均因双方的借贷关系产生，故借据、房契、同意书不能分开看待。双方书立的两份房契均未载明房屋价格和欠款总额，双方未消灭借贷合同而未实际履行房契，故卢某将房契解释为买卖合同缺乏合同成立的要件。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，2016年3月8日孙某给卢某出具的《同意书》约定，自愿在3月15日前归还借款，可以看出双方重新确立债务清偿期至2016年3月15日，故双方在债务清偿期届满后未重新确立新的债权债务，原来的债权债务并未消灭，登记在崔志英名下的房产在拆迁前也一直未办理房屋变更登记手续，故当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移为债权人所有的约定应认定无效，但该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。故双方应继续履行原债权债务合同。关于借款的利息部分，根据一审法院已经发生法律效力的（2018）晋0902民初1274号民事判决书和（2018）晋0902民初1274号民事裁定书确定，孙某、常某向卢某借款本金228000元，本金部分除已经支付的100000元以及截至2015年9月多付的74840元外，尚欠卢某本金53160元，所欠利息应从2015年8月29日起算，利率按年利息24%计算。判决孙某、常某在判决生效后十日内偿还卢某53160元及利息（利息从2015年8月29日起算至清偿完毕止，利率按照年利率24%计算）。该判决现已经发生法律效力。另查明，孙某、常某2016年1月1日出具的《房契》中所载明的赵家堡巷的宅院，系1996年3月6日孙某与崔文明签订契约以2万元价格购买，该宅院的土地使用者登记为崔志英，崔文明系崔志英之子，崔志英现已去世。2015年12月31日《房契》中所述惠民小区住房系廉购房。审理中，卢某称双方的房契不是买卖合同关系，系因为2013年9月份孙某向其借款后，到2015年未还款，孙某用房子抵顶了3万元，双方签字捺印生效，现该房屋被征迁后，忻州市房屋征收服务中心已经和其签署了征收协议书和安置补偿协议，故不应该支持孙某、常某的诉讼请求。以上事实，有孙某、常某提供的两份《房契》复印件、（2018）晋0902民初1274号、2341号、（2019）晋0902民初406号民事判决书复印件，卢某提供的两份《同意书》、《征收协议书》、《征收确认表》、《安置补偿协议书》、土地使用者为崔志英的土地使用证、崔文明与孙某签订的《房屋买卖契约》等证据复印件以及庭审笔录等证据在案予以证明。一审法院认为，孙某、常某诉讼请求要求确认两份《房契》无效，而孙某、常某与卢某在签订《房契》之后又签订了两份《同意书》，该同意书实际为对房契内容的延伸和补充，故房契和同意书不能分开看待。孙某、常某与卢某书立的借据、房契以及同意书均系双方当事人真实意思表示，签订后合同即成立。两份房契均未载明房屋价格和欠款总额，登记在崔志英名下的赵家堡巷房产在拆迁前一直未办理房屋变更登记手续；2016年1月1日常某向卢某出具的同意书中明确系将房产抵押给卢某，作为所欠款的质押担保物；2016年3月8日孙某又出具《同意书》，将东风自卸车一台、惠民小区房屋、南街宅基地一块抵押给忻州市恒泰贸易有限公司，自愿在3月15日前归还忻州市恒泰贸易有限公司（卢某任法定代表人）借款和欠款，否则车作价五万元，惠民小区房屋作价十万元，南街宅基地作价三万元，由恒泰公司全权处理以抵部分借款（欠款）；已经生效的（2018）晋0902民初2341号卢某诉孙某、常某民间借贷纠纷一案中，孙某、常某应承担的义务中，未核减卢某所述的赵家堡巷宅院作价30000元，即双方未因书立房契、同意书等，使借贷合同中的欠款金额发生变化；已经生效的（2019）晋0902民初406号民事判决书中，卢某对《房契》约定的惠民小区的房屋亦是要求拍卖、变卖后的价款优先受偿，可见卢某知道房契所涉房屋系抵押担保的事实。综合以上事实可见，孙某、常某与卢某签订《房契》、《同意书》的真实意思是为孙某、常某对卢某以及忻州市恒泰贸易有限公司所负债务提供担保，双方非房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，订立合同时，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”；《中华人民共和国担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”。孙某、常某与卢某在两份实为对债权提供担保的《房契》中约定孙某、常某未偿还债务时将惠民小区房屋、南街宅基地的产权归卢某所有违反物权法、担保法的强制性规定，依法应认定无效，两份房契中再未约定其他担保内容，孙某、常某要求确认二份《房契》无效符合法律规定，予以支持。该两份房契被确认无效后，不影响同意书中约定的该房产属于担保财产的效力。该两份房契被确认无效后，自始没有法律效力，卢某称房契中所涉赵家堡巷房屋系作价30000元抵顶债务没有事实依据，与忻州市房屋征收服务中心签署了征收协议书、安置补偿协议即代表其已经享有房屋所有权于法不合，不予支持，对其抗辩理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》一百八十四条第一款第（六）项、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款规定，判决如下：原告孙某、常某于2015年12月31日、2016年1月1日向被告卢某出具的《房契》无效。案件受理费80元，由被告卢某负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明：1、忻州恒泰贸易有限公司系一人独资公司，法定代表人卢某。庭审中卢某陈述上诉状中事实与理由部分的第二点主要说明契约有效，和主体无关。2、孙某、卢某均不是南街村村民。本院认为，本案《房契》、《同意书》签订的基础法律事实是因孙某、常某未能按时偿还其对卢某的借款而签订的，系双方对如何偿还借款进行的连续、多次的协商处理的意思表示，该意思表示均为当事人的真实意思表示，双方对此均予以认可。在2015年12月31日签订的《房契》中约定：将惠民小区的房屋产权立于卢某名下；在2016年1月1月签订的《房契》中约定：将赵家堡的房屋的产权立于卢某名下；同日常某向卢某出具的《同意书》中明确将房产抵押给卢某，作为所欠款的质押担保物；在2016年3月8日孙某出具的《同意书》中约定：将惠民小区及南街宅基地一块抵押给忻州市恒泰贸易有限公司，并约定在三月十五日前归还借款（欠款）贰拾万元，如果未能按时偿还借款及（欠款），以上财产同意由恒泰公司全权处理，以抵部分借款（欠款）；再结合山西省忻州市忻府区人民法院已生效的（2018）晋0902民初2341号和（2019）晋0902民初406号民事判决中认定的事实，可以确定，上诉人与被上诉人所签订《房契》的真实意思为被上诉人对其所负债务的担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，一审法院认定两份《房契》无效，并无不当。关于卢某提出的《房契》系房屋买卖合同关系的上诉主张，因《房契》系双方对借款如何偿还的约定，并非双方对房屋买卖的意思表示，并不具备房屋买卖合同的构成要件，故对该上诉理由，不予采信。关于上诉人卢某主张的撤销权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，撤销权的行使是在合同存在重大误解或显失公平的情况下，赋予当事人的救济权利，但双方签订的《房契》并不存在上述情形，故对卢某的该上诉主张，本院依法不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案案件受理费80元，由上诉人卢某负担。本判决为终审判决。审判长  樊永生审判员  何蔚英审判员  李小荣二〇二〇年七月七日书记员  黄立飞