福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3653号 上诉人（原审原告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈淑萍，女，1965年12月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称“台江开发公司”）因与被上诉人陈淑萍商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初5461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台江开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持台江开发公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、台江开发公司与陈淑萍签订的《房产认购书》约定，本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准，该约定的法律效力已由（2018）闽0103民初577号、（2019）闽01民终1824号判决予以确认。在台江开发公司通知陈淑萍签订正式商品房买卖合同的情况下，陈淑萍拒不与之协商签订，实际上是双方对正式买卖合同的条款未达成一致，未能签订《商品房买卖合同》已成事实，双方关于预约合同的签订本约的合同目的无法实现，主要是陈淑萍未能同意按市场价款确定价格，预约关系应予以解除，台江开发公司不存在违约。二、一审判决混淆了预约与本约的权利义务关系，认为陈淑萍向台江开发公司支付了部分购房款，并办理交房手续，所以认为陈淑萍已依约履行了《房产认购书》中的义务，是错误的。1.《房产认购书》为预约合同，主要合同义务是约定未来订立本约，订立本约未完成，不能认为双方义务履行完成。2.支付购房款以及办理交房手续均是订立本约之后本约的权利义务内容，现双方对购房款数额未达成一致，根本无陈淑萍支付购房款之说，一审判决混淆了预约与本约的权利义务内容。3.双方并未办理交房手续，一审依据陈淑萍提交的《入伙通知书》认定双方办理了交房手续，不能成立。该《入伙通知书》所述内容甚至提到《商品房买卖合同》，显然与客观事实不相符。三、从2006年1月25日双方签订《房产认购书》至今近十五年，价款问题未协商一致，本约未订立，预约的合同目的早已落空，但一审判决避开这一根本问题，混淆预约本约的权利义务内容，造成双方权利义务混沌的状态。 陈淑萍辩称，一、陈淑萍与台江开发公司于2006年1月25日签订《房产认购书》，并缴纳了24万元购房款。此后，台江开发公司因讼争店面标识变更等原因无法办理《商品房买卖合同》备案及产权手续，于2006年3月将讼争店面提前交由陈淑萍使用，陈淑萍收房后也一直使用讼争店面至今。二、台江开发公司未按《房产认购书》的约定，通知陈淑萍已办理好预售手续，可以签订《商品房买卖合同》。陈淑萍多次前往台江开发公司要求签订《商品房买卖合同》，均遭推脱。陈淑萍在前案判决生效后，多次前往台江开发公司与销售部经理联系，要求履行生效判决，并要求按照《房产认购书》的主要条款签订《商品房买卖合同》，但遭台江开发公司拒绝，并恶意向陈淑萍寄发已被生效判决驳回的按现行市场评估价确定单价问题的《通知函》，以获取快递凭证捏造陈淑萍拒签的假象。三、一审判决已驳回台江开发公司的诉请，台江开发公司的行为属滥用诉权，应驳回其诉请，维持原判。 台江开发公司向一审法院起诉请求：判令解除台江开发公司与陈淑萍于2006年1月25日订立的关于锦标园7幢1楼04店面的《房产认购书》。 一审法院认定事实：2006年1月25日，台江开发公司（出卖人）与陈淑萍（买受人）签订了一份《房产认购书》，约定陈淑萍向台江开发公司认购坐落于福州市台江区店面，建筑面积：50.69㎡，单价9691.9元／㎡，定购总价：491282元。同时约定：“1.本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准；2.出卖人取得商品房预售许可证后七日内将正式书面通知买受人，买受人应在通知的规定期限日内前来办理《商品房买卖预售合同》签约手续，签合同时应缴纳相应的购房款；若买受人未能按期与出卖人签订《商品房买卖预售合同》，同时缴清相关房款的，则视为买受人自动放弃认购权，所付定金不予退还，同时出卖人有权将该房产另售他人，本认购书自动作废，买受人不得有异议；……”。协议签订后，陈淑萍向台江开发公司支付了240000元。同年3月16日，台江开发公司向陈淑萍发出《入伙通知书》，载：“您购买的锦标园7幢04店面，根据您与我司签订的《商品房买卖合同》约定，于2006年3月30日交付使用。现经市有关部门验收合格，我司决定提前交付使用，交房时间从2006年3月20日开始……。”2008年11月21日，台江开发公司取得台江区义洲街道锦标路26号义洲新区锦标园Ｂ1地块7＃楼一层店面部分的《商品房预售许可证》。2014年12月31日，福州市台江区义洲街道锦标路26号义洲新区锦标园Ｂ1地块1-11＃楼房屋办理了产权初始登记，其中04店面建筑面积为51.18㎡。2018年1月，台江开发公司向一审法院提起诉讼，请求判令陈淑萍向其支付讼争店面剩余购房款1295400元。一审法院经审理后判决驳回台江开发公司的诉讼请求。台江开发公司不服该判决向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）闽01民终1824号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月20日，台江开发公司向陈淑萍发出《通知函》，要求陈淑萍按现行市场的评估价确定房屋价格与其签订《商品房买卖合同》，并要求陈淑萍一次性付清全部购房款。陈淑萍于2019年12月3日向台江开发公司发函，以台江开发公司主张按照现行市场的评估价确定讼争房屋价款已被福州市中级人民法院判决驳回为由，要求台江开发公司按照《房产认购书》签订买卖合同。现台江开发公司以陈淑萍拒不与其签订《商品房买卖合同》为由诉至一审法院，请求判如所请。一审诉讼中，台江开发公司陈述，其未与陈淑萍办理房屋交接手续，但该店面目前确由陈淑萍使用，至于陈淑萍如何取得店面、何时开始使用店面其公司均不了解，十多年间也未向陈淑萍主张过权利。陈淑萍陈述，台江开发公司向其发出《入伙通知书》后其便与台江开发公司办理了交房手续并领取房屋钥匙，十余年间店面均由其使用、收益，产生的水电费亦由其以自己的户名缴纳；台江开发公司从未向其发出过签约通知书，其也不知台江开发公司何时取得预售许可。 一审法院认为，台江开发公司与陈淑萍签订的《房产认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合法有效，双方均应按照约定履行义务。就台江开发公司是否享有《房产认购书》的合同解除权，一审法院作出如下评判：首先，台江开发公司、陈淑萍双方虽在《房产认购书》约定了合同解除条件，但陈淑萍在认购书签订后已依约向台江开发公司支付了部分购房款，并根据台江开发公司发出的《入伙通知书》办理了交房手续，故陈淑萍已依约履行了《房产认购书》中的义务。台江开发公司称其与陈淑萍之间未办理交房手续缺乏证据证明，不予采信。《房产认购书》要求台江开发公司应在取得讼争房屋预售许可证后七日内正式书面通知买受人限期签订《商品房买卖预售合同》，但台江开发公司在本案中亦未提供证据证明其在2008年11月取得讼争店面的预售许可后以书面形式通知了陈淑萍订立买卖合同，其行为构成违约。因台江开发公司向陈淑萍发出签约的书面通知义务为先履行义务，在其违约的前提下，其提出解除合同依据不足，不予采纳。其次，台江开发公司已将讼争房屋交付陈淑萍使用十余年，期间亦未对购房价款提出异议，现其未举证证明本案讼争的《房产认购书》中的合同目的不能实现，故台江开发公司作为违约方亦不享有法定解除权。综上，台江开发公司诉请要求解除《房产认购书》于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回台江开发公司的诉讼请求。案件受理费8669元，适用简易程序减半收取4335元，由台江开发公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《房产认购书》的约定，台江开发公司应在取得讼争店面预售许可证后七日内正式书面通知陈淑萍限期签订《商品房买卖预售合同》，但台江开发公司并未提供证据证明其在取得讼争店面的预售许可证后于上述合同约定的期限内以书面形式通知了陈淑萍订立买卖合同，在签订本约一事上台江开发公司的行为已构成违约。根据本案已查明的事实，台江房地产公司与陈淑萍虽然仅签订了《房产认购书》，尚未签订《商品房买卖合同》，但台江开发公司已将讼争店面交付陈淑萍使用长达十几年时间，陈淑萍也支付给台江开发公司部分购房款，双方仅是在讼争店面价款问题上存在争议，台江开发公司上诉主张《商品房买卖合同》至今尚未签订就属于签订本约的合同目的无法实现，进而主张解除《房产认购书》，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，台江开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8669元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年七月三十日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴