广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初1280号原告（反诉被告）：清远市华瑞投资有限公司，住所地：清远市清城区清廓2号胜利雅苑二十、二十一号楼首层商铺42号，统一社会信用代码：914***********751H。法定代表人：李友华，总经理。委托诉讼代理人：**铷，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：卢永超，男，1984年7月1日出生，汉族，住清远市清城区**********************，公民身份号码：441************017。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。原告（反诉被告）清远市华瑞投资有限公司（以下简称华瑞公司）与被告（反诉原告）卢永超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人**铷、刘鉴洪，被告（反诉原告）卢永超及其委托诉讼代理人徐国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华瑞公司向本院提出诉讼请求判令：一、被告向原告支付购房款人民币41万元及利息（利息自2019年6月23日起按月利率2%计算，直至付清为止，暂计至2019年12月19日为48927元）；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2017年10月17日，被告与原告签订了编号为2017101590的《商品房买卖合同（预售）》，购买原告开发的位于清远市清城区******************的房屋。被告购买的该房屋建筑面积为58.95平方米，购房款总额为587,878元。合同约定，付款方式为于2017年10月17日前支付首期房价款177,878元，余款人民币41万元向中国银行股份有限公司清远分行清新支行申请贷款支付。合同签订后，被告己支付房价款177,878元，余款人民币41万元向中国银行股份有限公司清远分行清新支行申请按揭贷款支付。因被告不符合中国银行股份有限公司清远分行的授信条件，被告的贷款申请未通过中国银行股份有限公司清远分行的审批。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第1点约定：“如签订本合同后50天内银行未放款给出卖人的，则由买受人于10日内一次性补足缴付给出卖人。”《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第3点约定：“商品房买卖合同签订后，买受人的贷款申请不获银行批准的，买受人应在接获银行或出卖人通知以寄出邮戳为准之日起一个月内向出卖人付清剩余购房款，且不再享有任何认购优惠。”根据合同的约定，原告于2019年5月23日向被告发出《关于支付剩余购房款的通知》，要求被告在接获通知以寄出邮戳为准之日起一个月内向我司付清剩余购房款。通知发出后，被告一直都没有支付剩余的购房款，己逾期超过30日。根据《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任1.2约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之20的违约金”。因此，被告应向原告支付剩余购房款及违约金。为此，为维护原告的合法权益，原告特起诉到贵院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告卢永超辩称，一、按揭贷款申请未获批准责任不在答辩人，答辩人不应承担逾期付款违约责任。答辩人在签订上述《商品房买卖合同》前己带上其个人征信咨询被答辩人的现场销售，让其确认答辩人的征信情况能否获得银行贷款，在得到被答辩人现场销售代表明确可以的情况下才正式签订上述《商品房买卖合同》及系列附件一至附件十一，并按期支付了首期购房款177,878元给被答辩人。其后，答辩人一直按照被答辩人销售代表的要求补充提供材料如新的银行流水等但一直等不到被答辩人或银行方面关于担保贷款是否获批的消息直至答辩人收到法院的诉讼材料才知道其担保贷款未通过银行审批。由此可见，答辩人事先己将其个人征信情况告知被答辩人销售代表，在得到肯定答复后信赖其销售代表而签订合同，可知答辩人自始并无过错；且在担保贷款未通过银行审批的情况下要求答辩人一次性支付购房款41万元也不现实，合同履行己成为客观不能。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，在担保贷款未通过银行审批不能归责于答辩人的情况下，被答辩人应返还购房款177,878元房款给答辩人。二、被答辩人提供的《补充协议》属于格式条款，对双方无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，被答辩人提供的附件十一即《补充协议》属于格式条款；第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从《补充协议》第二条、第九条可以明显看出，被答辩人只强调己方合同解除权并排除对方的合同解除权，实属免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的表现，该有关条款应为无效。综上所述，被答辩人诉请答辩人继续履行合同并支付购房余款41万元没有事实与法律依据，请求法院驳回并支持答辩人解除合同的请求。反诉原告卢永超向本院提出反诉请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告于2017年10月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、反诉被告返还177,878元房款及利息（利息以177,878元为本金，从反诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）给反诉原告；三、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：与答辩意见一致。反诉被告华瑞公司辩称，一、我方与反诉原告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，并非是格式合同，也不存在违法无效的情形。首先，该合同是我国和城乡建设部国家工商行政总局联合制定，且在两部门的官方网站可以查询并非是我方单方制作的格式合同。而且该合同在签订之后，也依法向政府部门登记备案，所以不存在无效情形。2、附件11的补充协议，并非是格式条款。根本不存在反诉原告所称的免除责任加重对方责任排除对方权利的主要情形。对于双方的权利义务内容在通过充分沟通、协商达成一致的基础上，而补充协议方式呈现。对于支付购房款，是反诉原告的义务。我方允许反诉原告通过按揭贷款方式支付购房款，并非代表我方要承担办理按揭申请的义务。至于如何办理，是反诉原告的义务，是其自身的责任。无论能否办理按揭贷款，反诉原告都要按照合同约定支付购房款。而补充协议当中，并无因为反诉原告无法办理按揭贷款而要多支付购房款的情形或者约定，所以，根本不存在反诉原告所称的免除或者加重其责任的情形。相反，反诉原告应当严格遵守合同约定，不应当在违约之后反而将责任推向反诉被告。二、反诉原告未通过贷款申请审批，我方不存在任何过错。按揭贷款只是反诉原告支付购房款的方式之一，我方允许其以该方式付款，只是提供方便，并非是我方义务。从中国银行股份有限公司清远分行在2019年4月18日所出具的拒绝个人贷款说明当中，明确讲明，是反诉原告自身原因导致不符合银行授信条件，所以无办法申请按揭审批。所以反诉原告的自身原因，才是导致无法通过审批的最主要直接原因。不应将责任推向我方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，是反诉原告自身原因无办法办理银行按揭贷款，我方有权要求反诉原告承担违约责任。三、反诉原告所称，现场销售人员对其征信进行审批不属实，也无任何证据证明。首先，现场销售人员并非银行的专业人员，其无可能对反诉原告是否符合贷款申请条件作出现场答复。反诉原告应当依照银行的规定去申办贷款，至于反诉原告因为自身原因导致无法申请银行按揭贷款与我方无关。从举证责任分配规定，反诉原告对于其所提出的主张应当提供证据予以证明，而在本案当中其并没有提供任何证据，应依法承担举证不能的法律后果。本院经审理认定事实如下:2017年10月17日，华瑞公司为出卖人，卢永超为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定出卖人向买受人出售其开发建设的位于清远市清城区*******************屋，该房屋套内建筑面积为58.95平方米，总价款为587,878元；买受人应当于2017年10月17日前支付首期房价款177,878元，余款41万元向中国银行股份有限公司清远分行清新支行申请贷款支付；买受人未按照约定时间付款逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金；商品房买卖合同签订后，买受人的贷款申请不获银行批准的，买受人应在接获银行或出卖人通知以寄出邮戳为准之日起一个月内向出卖人付清剩余购房款；出卖人向买受人所提供的通信地址以邮政快递或邮寄挂号信的方式发出的文件，自寄出之日起十日内即视为已送达，无论对方是否收讫；此外，合同还约定双方的其他权利义务。上述合同签订当日，卢永超依约向华瑞公司支付首期房价款177,878元。其后，卢永超申请银行按揭贷款41万元。2019年4月18日，中国银行股份有限公司清远分行出具的《拒绝个人住房贷款情况说明》载明，卢永超申请一手住房按揭贷款41万元，不符合该行授信条件要求，该笔贷款申请未审批通过。卢永超《个人信用报告》表明，卢永超存在多次贷款逾期记录的情况。2019年5月23日，华瑞公司以邮政特快专递方式向卢永超寄出《关于支付剩余购房款的通知》，要求卢永超在收到该通知之日起一个月内付清剩余购房款。因卢永超未支付剩余购房款，华瑞公司遂提起本案诉讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。华瑞公司、卢永超签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢永超认为《补充协议》无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是否应解除的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，因卢永超个人征信问题导致不能办理银行按揭贷款，按上述司法解释的规定解除合同请求权在华瑞公司，而非卢永超。卢永超认为在签订涉案合同前已将其征信情况告知，在华瑞公司确认可获得银行贷款的情况下才订立合同的主张，并无提供有效的证据证明，且是否获得银行贷款亦非华瑞公司可以确定，故本院对卢永超的该主张不予采纳。因此，卢永超要求解除合同、请求返还购房款的反诉请求，不符合合同约定，也没有法律依据，本院对此不予支持。卢永超应按合同约定向华瑞公司支付剩余的购房款41万元，并支付逾期付款违约金。华瑞公司按月利率2%计算的请求，根据涉案合同中关于买受人未按照约定时间付款逾期超过30日后出卖人不解除合同的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金的约定，华瑞公司的该请求理由充分，本院予以支持。对于违约金的起算日期，根据涉案合同中关于文件自寄出之日起十日内即视为已送达的约定，及华瑞公司的《关于支付剩余购房款的通知》中要求卢永超在收到该通知之日起一个月内付清剩余购房款等内容，该通知发出日期为2019年5月23日，违约金的起算日期起算时间应为2019年7月3日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卢永超本判决生效之日起十日内，向原告清远市华瑞投资有限公司支付购房款41万元及违约金（违约金从2019年7月3日起以41万元为基数及年利率24%计算至付清之日止）；二、驳回反诉原告卢永超的反诉请求。案件本诉受理费减半收取计4,092元，反诉受理费减半收取计1,930元，合计6,022元，由被告（反诉原告）卢永超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  王志文二〇二〇年七月二十日书记员  黄春燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。