南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1235号原告：刘丽娜，女，1977年12月2日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：王金智，河南玉友律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘峰，男，1989年11月10日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：白德坡，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨喜梅，女，1972年12月27日出生，汉族，住河南省南阳市。原告刘丽娜与被告刘峰、杨喜梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽娜及其委托诉讼代理人王金智，被告刘峰的委托诉讼代理人白德坡、谢飞，被告杨喜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽娜向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除原告刘丽娜与被告刘峰签订的拆迁安置房转让合同；2.被告刘峰返还原告刘丽娜购房款294000元，并自起诉之日起按年息6%支付资金占用费；3.被告刘峰支付原告刘丽娜房屋安置过渡费94080元；4.被告刘峰支付原告刘丽娜违约金88200元；5.诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告经人介绍认识被告杨喜梅，后与被告刘峰达成购置拆迁安置房意向，2015年5月6日，原告与刘峰签订《拆迁安置房转让合同》并经南阳市宛都公证处进行了公证，合同约定原告购买的房屋面积为140平米，价款294000元，同时约定自2016年11月7日以后的安置过渡费归原告领取，若违约则承担房款30%的违约金。合同公证的同时，原告给被告杨喜梅现金50000元。2015年5月9日，原告按照杨喜梅的指示向其丈夫郑文才账户汇去244000元，杨喜梅向原告转交了刘峰出具收到294000元的收据。后刘峰既未交付房屋，也未返还房款，双方多次协商未果，现原告诉至法院。被告刘峰辩称，一、解除安置房转让合同没有依据，关于涉案合同，名为房屋转让，实际是权益或权利的转让，因为被告涉案转让行为并没有涉及到实际存在的标的物房屋，而是将一种可期待的权益或权利转让给了原告，并根据约定将相关权利凭证交付原告。现并无证据能够证明该房屋不能分配，无证据能够证明原告关于合同目的不能实现的主张，不存在解除合同的事由，故原告要求的解除涉案合同，依法不应予以支持；二、原告主张返还购房款并按年利率6%支付利息没有依据，解除合同的条件并不存在，原告要求返还购房款294000元没有依据，被告并未收到294000元，原告及证人的陈述印证了被告仅收到244000元，其中的50000元由杨喜梅从中收取，并未交于被告。因被告上班没空，故提前向杨喜梅出具294000元，但原告并未将全部款项转给被告指定账户，原告主张被告偿还294000元不能成立。原、被告签订的是拆迁安置房转让合同，并非借贷合同，利息主张是《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题解释》中的规定，拆迁安置转让合同不适用该解释，故原告主张利息没有法律依据；三、支付过渡费没有依据，过渡费领取权利已经转让给了原告，原、被告签订的拆迁安置房转让合同第7条规定：安置意向书确定的过渡费自2016年11月7日归乙方领取，以协议所涉及房产面积为准。自权利转让之日过渡费应由原告自行领取，原告未行使该权利，责任在于自身。经核实，过渡费均由他人领取，原告主张解除合同与过渡费主张矛盾，如果其主张解除合同，则其不再是过渡费领取主体；四、本案中，被告不存在违约事实，原告主张违约金没有依据，其违约金的损失最高不能超过损失的130%，故应依法驳回原告的诉讼请求。被告杨喜梅辩称，原告所说的经朋友介绍一事不属实，是原告的朋友认识我丈夫。公证时我只是负责带路到公证处，原告所说的50000元现金我并未收到，卖房子一事并不是我介绍的。原告刘丽娜为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据，南阳市宛都公证处2015年5月6日《公证书》1份，证明原告与刘峰签订《拆迁安置房转让合同》，双方约定房屋价款29.4万元，支付方式为一次性付清，违约责任为房款的30%即88200元，原告应领取的过渡费94080元；第二组证据，2015年5月6日《收据》1份，证明刘峰、杨喜梅共同收到原告房款；第三组证据，2015年5月9日工商银行转账凭证1份，证明原告通过银行转账给杨喜梅丈夫郑文才244000元；第四组证据，《征收安置住房意向书》1份，证明刘峰安置房过渡费自2016年11月7日后为每平方米每月16元，按照原告购买的房屋面积140平米自2016年11月7日计算至2020年5月7日为94080元；第五组证据，微信聊天记录1份，证明二被告不协助交付房屋的情况。原告刘丽娜申请证人乔某出庭作证，证明杨喜梅的身份及原告买房联系杨喜梅的经过。被告刘峰、杨喜梅均未向法庭提交证据。本院依法向被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处对于第0470号安置意向书载明的房屋能够分配及过渡费领取问题进行了调查，该办事处在调查笔录中说明该安置意向书中的房屋现因土地性质问题而无法安置分配，且该安置意向书的过渡费已经被案外人领取。被告刘峰对原告刘丽娜提交的证据提出以下质证意见，1.真实性无异议，证明方向有异议。我方认为这个合同名为房屋转让，实际为拆迁权益转让，或者安置协议权益转让，该行为属于债权转让合同，被告不存在违约行为，作为被告方的义务，是与原告签订合同，交付权利凭证，后续要协助办理相关手续，协助办理手续的义务还未产生；2.真实性无异议，是刘峰本人所写，但收据所说款项中的50000元是由原告交给被告杨喜梅，对此原告在诉状中已陈述明确，剩余款项244000元被告刘峰予以认可；3.无异议，说明转到郑文才账户上只有244000元；4.对安置意向书内容真实性无异议，但能够证实被告已将相关权利凭证交于原告；5.真实性无法核实，对聊天内容中房屋买卖一事认可，杨喜梅说到房屋现在是政府正在研究没有明确说何时交付。被告刘峰认可证人所言是真实的，50000元的款项被告刘峰并未收到，是在杨喜梅处。被告杨喜梅对原告刘丽娜提交的证据提出以下质证意见，1.公证书无异议；2.收到50000元款项有异议，我没有收到钱，也未给原告出示收据等，不认可50000元一事。244000元打款一事我不清楚；3.不清楚；4.过渡费一事不清楚；5.聊天记录属实，是我和原告丈夫说的房子的交付情况，不存在推诿一事。被告杨喜梅对证人证言的意见为并未收到50000元，也不认识证人。对本院调取的证据，原告刘丽娜均无异议。对关于被告刘峰房屋安置情况的调查笔录，被告刘峰的质证意见为该笔录未显示被调查对象个人的身份职位等信息，不能确定被调查对象的主体资格问题，该笔录不符合民诉法调查相关证据的规定，须有两名审判法官调查，其次该笔录无单位加盖公章，仅有个人签名，该笔录回答行为不能代表办事处的真实意思表示。最后将办事处作为安置合同的相对方，截止目前对刘峰的回复仍是案涉房屋待研究，所以该组证据不能作为定案的依据；被告杨喜梅的质证意见为不清楚房屋的情况。对安置意向书中过渡费的领取情况，被告刘峰的质证意见为刘峰未领取过渡费，也未委托任何人领取，该证据显示领取人为郑文才代领，郑文才与杨喜梅此时是婚姻关系存续期间，杨喜梅知晓该情况，杨喜梅应承担责任，其次是按照拆迁安置合同的约定，过渡费应由原告领取，原告未及时领取，应承担相应的责任。被告杨喜梅的质证意见为领取记录不知情，谁领取由谁负责，我并未在上面签字。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2015年5月6日，原告刘丽娜与被告刘峰签订《拆迁安置房转让合同》，约定被告刘峰将其名下的南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造第0470号安置意向书中的140平方米的安置房以294000元的价格转让给原告刘丽娜，如果违约，违约金为房款的30％。同日，双方就对该合同在南阳市宛都公证处办理了公证。被告刘峰向原告刘丽娜出具收据1份，载明“收据今收到刘丽娜购房款贰拾玖万肆仟圆整（294000.00）刘峰2015年5月6日”。现因房屋至今未能安置到位，原告诉至法院。另查明，南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造第0470号安置意向书经审查不符合分房条件,故该意向书下的安置房未予分配，该安置意向书中的部分过渡费已由案外人领取。本院认为,原告刘丽娜与被告刘峰在平等、自愿、协商一致的基础上签订房屋买卖合同，不违反法律规定，应为有效合同。结合南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处的笔录，被告刘峰的0470号安置意向书因土地性质问题，至今仍无法分配房屋，被告刘峰无法向原告交付房屋，双方之间的合同目的已无法实现，现原告要求解除合同，有事实依据，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同的性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”的规定，被告刘峰在将安置意向书中的载明的面积出售给原告后，至今仍不能按照房屋买卖合同中的约定交付房屋，属违约行为，应承担相应的违约责任。故对原告刘丽娜主张返还已付294000元房款的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原、被告双方在合同中约定的违约金为总房款的30％，原告主张被告赔偿的损失不能超过被告订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，本案被告刘峰在签订合同时以294000元即2100元每平方米的价格出售给原告刘丽娜，而姜营安置房目前的平均价格已远超出每平米房价的30%，房价上涨如此迅猛是其不能预见到的，该约定是对其违约可能对原告造成损失的预估，应当视为其订立合同时预见或应当预见的因违反合同对原告可能造成的损失数额，考虑到原告的实际损失，兼顾当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告的损失为购房款294000元的30％即88200元。原告主张自起诉之日起按年利率6%支付资金占用期间的费用，因本院在处理违约金数额时已予考虑，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。双方约定房屋过渡费自2016年11月7日以后归原告刘丽娜领取，但原告并未提交相应证据证明其领取该费用，且南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处显示该安置意向书中的过渡费也并非被告领取，原告可另行解决。被告刘峰主张其通过中间人实际收到购房款244000元，但其在收到上述款项后至今未提出异议，且其向原告出具294000元的收条，该收条金额与合同中的房款约定一致，故本院对被告刘峰主张其未收到全部房款的辩解意见不予采纳。被告刘峰主张原告购买的拆迁安置房现政府尚未交房，但在房屋买卖合同履行过程中被告无违约行为的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。原告主张被告杨喜梅对原告的主张承担相应责任，根据合同相对性的原则，因原告与被告杨喜梅之间并无合同关系，原告主张支付杨喜梅50000元，被告不予认可，原告亦未提交相应的证据予以证明，且刘峰已向其出具294000元的收条，故对原告主张被告杨喜梅承担相应责任的诉讼请求，依法不予支持。被告刘峰主张其仅收到244000元房款，应由其另行解决，不能对抗其向本案原告履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告刘丽娜与被告刘峰于2015年5月6日签订的《拆迁安置房转让合同》；二、被告刘峰于本判决生效后十五日内返还原告刘丽娜购房款294000元；三、被告刘峰于本判决生效后十五日内向原告刘丽娜支付违约金88200元；四、驳回原告刘丽娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4222元，由被告刘峰负担3378元，原告刘丽娜负担844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年七月三十日书记员  杨 卓