山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初1221号原告：威海市你家房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91371000MA3FCAPG9H），住所威海经济技术开发区丰禾商业广场A1号楼617室。法定代表人：刘甜甜，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪坦金，该公司经理。委托诉讼代理人：孟成，山东卫海北洋律师事务所律师。被告：威海凯通建筑工程有限公司（统一社会信用代码91371000MA9C8N2A4L），住所威海经济技术开发区富安花园16号-3。法定代表人：刘明晓，该公司经理。被告：刘明晓女，1977年2月13日出生，汉族，住威海经济技术开发区。二被告共同委托诉讼代理人：阎焕璋，威海高新田和法律服务所法律工作者。第三人：梁信龙男，1975年12月13日出生，汉族，住威海经济技术开发区。原告威海市你家房地产经纪有限公司（以下简称“你家公司”）与被告威海凯通建筑工程有限公司（以下简称“凯通公司”）、刘明晓、第三人梁信龙委托合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告你家公司委托诉讼代理人孟成、被告刘明晓及委托诉讼代理人阎焕璋、第三人梁信龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。你家公司向本院提出诉讼请求：1.判令凯通公司赔偿经济损失8万元（包括你家公司赔偿王晓言的经济损失5万元及委托协议正常履行后你家公司应获得的报酬3万元）；2.判令刘明晓对凯通公司债务承担连带清偿责任。事实和理由：你家公司与梁信龙于2018年5月14日签订一份《房屋出售委托合同协议》，约定梁信龙将其所有的位于威海市房屋（以下简称“案涉房屋”）委托你家公司对外出售，委托出售价格为53万元，梁信龙仅承担更名费用，并同意将案涉房屋所得实际成交价格的差额作为委托报酬支付给你家公司。后，案外人王晓言同意以56万元的价格购买案涉房屋，你家公司经理洪坦金代梁信龙与王晓言签订房屋买卖合同，王晓言支付定金5万元，后由于梁信龙一直没有办理更名手续，经三方协商，王晓言同意补交定金15万元，梁信龙提前将该房屋交付王晓言进行装修。2018年8月梁信龙单方反悔，并拒绝履行合同义务，王晓言据此向威海经济技术开发区人民法院（以下简称“经区法院”）起诉要求解除房屋买卖合同，并要求你家公司赔偿损失，经区法院经审理判决你家公司赔偿王晓言各项损失共计174000元。你家公司因接受梁信龙的委托，对外出售案涉房屋，并与王晓言签订房屋买卖合同，但梁信龙与你家公司签订《房屋出售委托协议》系代凯通公司履行的职务行为，因此产生的法律后果应由凯通公司承担。另，刘明晓作为凯通公司的唯一股东，如不能证明其本人财产独立于公司财产，应对凯通公司债务承担连带清偿责任。故你家公司为维护合法权益，起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。凯通公司、刘明晓辩称，1.《房屋买卖（居间）合同》系你家公司经理洪坦金与案外人王晓言签订，凯通公司、梁信龙并不知情，对内容也不认可，该合同对凯通公司并无拘束力。2.你家公司主张的三方协议，并没有相关证据证明是真实的，凯通公司、刘明晓不予认可。3.根据你家公司提供的与刘明晓的通话录音内容，充分证明你家公司对涉案房产的情况了解，且在售房过程中凯通公司承诺仅承担更名费用，案涉房产的相关手续由你家公司办理。4.在（2019）鲁1092民初1432号案件（以下简称“1432号案件”）中，梁信龙所提交的《威海市人民政府办公室关于加强市区房地产市场调控工作的意见》规定，案涉房产三年内办理不了过户手续，你家公司作为专业房屋中介机构，应当详细了解相关的政策内容，即你家公司应当知道相关的政策内容，而其在与梁信龙签订《房屋出售委托协议》中承诺办理相关手续，过错在你家公司。5.凯通公司是经过工商注册的法人，拥有独立的人格地位，也具有独立的财务及相关管理制度，你家公司主张的凯通公司、刘明晓人格混同，无事实根据，应驳回对刘明晓的诉讼请求。梁信龙陈述与凯通公司、刘明晓辩称相同。本院经审理认定事实如下：凯通公司系刘明晓开办的一人有限责任公司，梁信龙系该公司工作人员，负责案涉房屋的出售业务，刘明晓与梁信龙系夫妻关系；洪坦金系你家公司的业务经理。凯通公司与案外人中海工程建设总局威海工程处（以下简称“中海工程处”）存在债权债务关系，2018年4月，中海工程处将案涉房屋以526610元的价格抵顶给凯通公司。2018年5月14日，梁信龙代表凯通公司与你家公司签订一份《房屋出售委托协议》，约定：凯通公司独家委托你家公司出售位于山水城15#1006室房屋，委托出售价格53万元，凯通公司仅承担更名费用，其余税费由买方承担；凯通公司不得与你家公司介绍过的客户私下成交或委托第三方达成交易，否则应给付房屋售价的2%作为对你家公司服务过程中支出相关费用的赔偿或补偿；如你家公司将案涉房屋销售成功（梁信龙与你家公司介绍的买方签订《房地产买卖合同》、《居间服务合同》），凯通公司同意将实际成交价的差额作为报酬支付给你家公司；凯通公司现授权梁信龙为其代理人，代理凯通公司处理该房屋转让的相关事宜，该代理人与你家公司及该房屋的买方（含意向买方）所签订的任何协议、文件或作出的任何承诺、确认等均视为凯通公司的行为，凯通公司予以认可；委托期限为2018年5月18日至2018年6月3日，你家公司应于2018年5月15日交付给凯通公司保证金2万元（已支付）。同日，洪坦金作为卖方、你家公司作为经纪方与案外人王晓言作为买方签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定：洪坦金将上述房屋出售给王晓言，该房屋系工程顶账房，需开发商更改名字；成交价格为56万元，王晓言于2018年5月14日向你家公司交付定金5万元，于同年6月6日向洪坦金支付274000元作为首付款，余款236000元王晓言委托你家公司向银行申请按揭贷款支付，于2018年6月10日前共同办理；王晓言按约定交清首付款并通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按你家公司要求于2018年6月10日前到房管部门办理产权转移登记手续，洪坦金同意于2018年6月20日前将房屋交付王晓言使用；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同还就其他事项进行了约定。当日，王晓言向你家公司支付购房定金5万元，你家公司出具收款收据，收款事由为“定金”。2018年6月6日，洪坦金、你家公司、王晓言又在《房屋买卖（居间）合同》文本最后一页“备注”下方增加以下内容：王晓言于2018年6月6日向洪坦金补交15万元定金，江家寨房地产公司给予办理商品房网签合同后1个月内办理网签合同，2018年6月10日前将钥匙交给王晓言，由王晓言进行装修，如不能正常办理网签合同，洪坦金赔偿王晓言双倍定金，并且赔付王晓言所有装修费用（3个月内所有手续办理完毕）。当日，王晓言又向你家公司支付定金15万元，并由你家公司出具定金收据。同日，你家公司分三笔（每笔5万元）共向梁信龙银行账户转款15万元，并在第一笔5万元的银行交易凭证中注明为“山水城15号楼1006室购房定金”，其余银行交易凭证中未注明款项用途。2018年6月10日前后，洪坦金电话通知王晓言至案涉房屋所在物业公司领取了房屋钥匙。2018年8月3日，洪坦金与刘明晓通电话讨论案涉房屋的销售事宜，通话中，刘明晓反复明确表示再给你家公司一个星期的销售时间，如到期仍未完成销售，凯通公司将将案涉房屋抵顶给他人。2018年8月10日，洪坦金告知王晓言顶账方不想出售案涉房产，并召集王晓言与梁信龙在你家公司办公场所进行了协商，梁信龙要求支付全部购房款，王晓言则要求办理所有权变更登记手续后再支付剩余房款，各方未达成一致意见。2018年8月17日，凯通公司通过梁信龙银行账户向洪坦金银行账户转款17万元，并注明“退山水城15#1006定金”。2018年9月11日，王晓言诉至本院，要求解除与洪坦金、你家公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，并由你家公司双倍返还购房定金312000元、赔偿房屋装修费损失5万元、律师费损失12000元等。2018年10月8日，你家公司向王晓言转款17万元，付款事由备注为“退款”。本院经审理于2019年3月1日作出（2018）鲁1092民初1971号民事判决书（以下简称“1971号判决书”），判决解除《房屋买卖（居间）合同》、你家公司返还王晓言双倍定金112000元、购房款3万元、赔偿装修费损失5万元、律师费损失12000元。判决生效后，你家公司按照判决书实际向王晓言支付了49200万元（含2018年10月27日支付的4000元），剩余款项尚未履行。另查，案涉房屋网签登记在案外人张鑫名下，2018年8月22日被威海市环翠区人民法院查封，并随后拍卖，拍卖价款用于清偿凯通公司欠案外人威海博程混凝土有限公司债务。本院认为，本案的争议焦点为：你家公司的诉讼请求有无事实和法律依据。第一，梁信龙代表凯通公司与你家公司签订的《房屋出售委托协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。根据协议约定，案涉房屋销售完成的表现是指“梁信龙与你家公司介绍的买方签订《房地产买卖合同》、《居间服务合同》”，而根据本案查明的事实，你家公司并未介绍凯通公司或梁信龙与案涉房屋购买方签订《房地产买卖合同》、《居间服务合同》。另外，根据《房屋出售委托协议》约定，凯通公司委托你家公司销售案涉房屋的期限为2018年5月18日至2018年6月3日，根据洪坦金与刘明晓电话内容，可以认定凯通公司将销售期限延长至2018年8月10日，但你家公司在延长后的销售期限内仍未完成对案涉房的销售，即你家公司并未完成约定的委托事务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条“有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理事务完成；……。”的规定，凯通公司与你家公司委托代理已于2018年8月10日终止。你家公司要求凯通公司支付3万元报酬的诉讼请求，理由不当，本院依法不予支持。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，凯通公司或梁信龙并非《房屋买卖（居间）合同》的当事人，你家公司未提供充分证据证明凯通公司或梁信龙知道或者应当知道洪坦金、你家公司与王晓言签订《房屋买卖（居间）合同》，凯通公司或梁信龙对该合同的内容也不认可，根据合同相对性原则，该合同对凯通公司并无拘束力。并且，你家公司作为中介机构在未经凯通公司或梁信龙同意的情况下，增加定金数额、准许王晓言装修案涉房屋，相当于增加了凯通公司的履约负担，凯通公司对此不予认可，不违反法律规定，你家公司因履行《房屋买卖（居间）合同》应承担的违约责任与凯通公司无关。你家公司要求凯通公司赔偿其向王晓言赔偿的经济损失，无法律根据，本院依法不予支持。第三，你家公司于2018年5月14日根据《房屋买卖（居间）合同》约定收取王晓言购房定金5万元，并未交付给凯通公司。在2018年6月6日向梁信龙银行账户转付的15万元款项，虽在其中5万元的银行交易凭证中注明为“山水城15号楼1006室购房定金”，但因你家公司与梁信龙并未在《房屋出售委托协议》中约定定金条款，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”的规定，该5万元款项不适用定金罚则。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回威海市你家房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1800元减半收取900元，由威海市你家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  徐东舰二〇二〇年七月九日书记员  王 姣