江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初2395号原告：钱可，女，1992年4月15日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：张雪莉，女，1963年6月22日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系原告母亲。被告：姜峰，男，1979年9月9日生，汉族，住南京市栖霞区。原告钱可与被告姜峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告钱可及其委托诉讼代理人张雪莉到庭参加诉讼，被告姜峰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告钱可向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告20天的房租2600元（4月1日至4月20日计20天、按130天每天计算）；2、判令被告给付原告房租滞纳金390元（20天×月租金3900元×0.5%）；3、判令被告给付原告违约金9360元（全年总租金46800元×20%）；4、判令被告给付原告物品损坏赔偿金5500元（房屋内两个房间及两个客厅的墙面损坏维修费2500元、客厅ｓｈｉｎｃｏ空调赔偿金2000元、两张床垫赔偿金共计800元、竹画400元）；5、判令被告赔偿原告及其母亲误工费2691.76元（其中原告钱可为月工资6448元／21.75天×2天、委托代理人张雪莉为11412／21.75天×4天）；6、判令被告赔偿原告交通费300元。以上合计20841.76元。事实与理由：原、被告于2019年8月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市××的房屋出租给被告，月租金为3900元；期限一年，房租分三期支付，最后一期付款时间为2020年3月25日；并约定如被告迟延缴纳租金，需缴纳月租金0.5%的滞纳金；双方如需提前解除合约，需赔偿对方全年租金20%的违约金。被告于2020年3月15日发送微信表示无钱支付第三期租金，想提前解约或延期缴纳，并表示如提前退租，屋内由其置办的桌子两张、椅子两张以及沙发、投影等物品都留给原告作为补偿。考虑到疫情期间的难处，原告多次宽容同意被告迟延交租的请求，但被告仍未缴纳房租。直至最后一次约定的交租时间2020年4月20日，被告仍未交纳房租。为此，原告又一次联系被告，被告单方提出解除合约，双方约定履行以前约定的内容，被告无异议并表示会尽快安排交接。但20日下午，被告在未和原告联系、双方未交接的情况下，突然通知原告称钥匙放在窗台内、家具搬走了。后原告查看发现，被告已将他置办的家具全部搬走，并搬走了原告随屋出租的一张新双人床。因协商未果，原告报警申请警方介入协助调解，在调解过程中，原告又发现两张双人床沙发垫及一卧室墙上的四副“梅兰竹菊”的艺术竹刻壁丢失。而且客厅壁挂空调插电不工作（空调扇叶被三条透明胶粘住），房屋内墙（两室两厅）遭铁钉钉入或大面积粘贴，破坏严重。原告请求调解，但被告只是退还原告的双人床，其他拒绝。因被告违反合同约定，现诉至法院，要求判如所请。被告姜峰未应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、产权登记证书、短信记录、微信记录、通话记录、接处警登记表、收据、工资单、车票等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：原告钱可系坐落于南京市玄武区××房屋的所有权人。2019年8月1日，原告钱可与被告姜峰签订房屋租赁合同，约定原告将其拥有的位于南京市玄武区××的房屋出租给被告居住使用，房屋建筑面积为65.50平方米。租期共12个月，自2019年8月1日至2020年7月31日止。租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约。该房屋租金为3900元／月，被告应于签订本合同时支付首期租金19500元。房屋租金按3期支付，具体支付时间为2019年8月1日、2019年11月25日、2020年3月25日，以对方实际收到为准。被告若逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的0.5%支付滞纳金；拖欠租金超过半个月，原告有权收回此出租房，被告须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。被告承担租赁期内电话费、税费、电费、煤气费、物管费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。因被告使用不当或不合理使用致使房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，被告应及时联络进行维修并负担所发生的费用；由于不可抗力及非被告原因造成的损失由原告负责承担有关维修的费用。为保证被告合理并善意地使用该房屋及其配套设施，被告应在签订本合同并交纳首期租金时支付原告3900元作为押金，待租赁期限届满，双方结清费用并验房后，被告将该房屋钥匙交于原告，同时原告将此押金全部归还被告。租赁期限届满或经双方协商一致本合同终止。被告应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给原告，房屋留置的一切物品均按照附件登记物品全部完好交由原告，若有损害和丢失均照价赔偿。被告拖欠房租半个月以上的，被告应向原告支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补原告损失的，被告还应另行据实赔偿，原告有权终止合同；租赁期内被告逾期缴纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达半个月租金时，原告有权用押金支付上述费用，被告承担造成的一切后果；租赁期届满，若被告未能将设施完好的房屋及时交给原告，被告应按原日租金的两倍按实际天数向原告支付违约金；租赁期内若被告中途擅自退租，被告应按合同总租金的20%向原告支付违约金等内容。该合同附件载明案涉房屋附属设备包括双人床2张、冰箱1台、洗衣机1台、空调3台、热水器1台。租赁期间，因被告未能按约支付第三期（即2020年4月1日至2020年7月31日）的房租，原告、原告母亲张雪莉、被告通过微信、短信、电话以及报警调解等方式就租房事宜进行了多次沟通：2020年3月17日，被告短信谈到“我现在非常困难，只想把房子退给你们”，原告母亲张雪莉回复“允许您转租，我们也帮您转租”“我愿意配合您提出立即退房的请求，解决方案一是双方努力找到下一个租客，给您止损，也确保我不受损失，房子您买的东西不拿走，在验收房子及所有东西未受损坏的条件下我退您押金。二是房里东西不动，您支付我一段时间的空置期的费用，时间按签退租协议算起”。被告表示“押金3900，我全部东西留给你，你现在退我3000我们马上终止合同好吧”，原告母亲张雪莉回复“姜师傅你需要多一些诚意。”3月21日，原告微信联系被告“因为疫情确实大家都比较难…我同意您延迟15天支付后面四个月的租金共计15600元…现延迟至4月10日24时之前转账给我就行…”“您没啥疑义吧”，被告回复“好吧”。4月12日，因迟延付款的时间已届满，原告再次微信沟通“说好的10号之前支付租金”“已经推迟两天了”，被告回复“能不能再宽限几天，这几天租房子人挺多的，每天都有人看房，这些天手上也非常困难”，原告要求“今天给我转一个月租金三千九，剩下的三个月的可以宽限到20号给我”，被告回复“一个星期之内”，最后原告表示“我就再相信您一次…20号0点之前请您将四个月的房租支付给我共计15600元…如果逾期，就此解除合同”，被告表示“谢谢”。4月20日凌晨，原告在微信上再次催要房租，被告回复“你的房子我不租了吧，请谅解”，就此原告表示“里面所有东西归我，没有什么异议吧。请您尽快回南京或者委托您的家人过来我们交接一下，我需要把房子挂出去了。”被告表示“这两天我叫人去把门锁换回来”。当天下午，被告就通过微信联系原告“锁换过的，我的东西拿出来了，水电费上个月我交清了，你再查一下如有欠费拍个照片过来我微信红包转账给你”“他们把钥匙放在窗户里了，你打开就看到”。原告表示“里面有什么是你的东西”“我没找你要损失费，你还落井下石”，被告表示“我买的东西为什么不能拿走”“之前我说过东西留给你们，你们也很明确说不要”，原告主张“如果这样的话，你不续租了没有提前一个月跟我说，而是临时跟我说，本来这个事就很不地道。我宽限你时间，现在解除合约，我没找你要违约金已经很仁至义尽了，你现在还做这种事情，我真的是见识了”“你还把我卧室里面的床换了一张旧床在里面”“你拿走本来我房子里床，把门道里面的旧床拖进去”…4月20日晚，原告报警，由玄武分局巡特警大队下马坊警务工作服务站接警。原告报警称自己将房子出租，但租客因为疫情推迟支付房租，后租期未到期租客即表示不租了，并将房子里所有东西包括房东的搬离。民警联系租客，租客表示拿走的都是自己的东西，因租客不在南京，民警约好一周内进行调解。4月21日，原告母亲张雪莉和被告电话联系，张雪莉询问“你把你们的东西都搬走了”，被告表示“那是我的东西我拿走了”。张雪莉表示“你的东西就是两张桌子，两个椅子，一个沙发，还有一个投影仪，这是你的东西，还有墙上的两幅画，我之前墙上是有画的，你把我丢掉了，你自己配的画。”被告回复“不是我丢的，我没丢你任何东西”“你以前房子不是交给我”等内容。此外，该电话录音中被告还谈到“我不欠你房租，我有违约金在那里”，张雪莉回复“那不是叫违约金，那叫押金”。2019年4月23日，原、被告到站内调解，接处警登记表载明，调解时报警人发现房屋内墙面及空调损害、床上床垫丢失，现场调解时，租客拒绝，遂建议通过司法途径解决。4月23日晚，原告母亲张雪莉又与被告通话。张雪莉问“你晚上怎么没过来呀”，被告表示“我叫人把床送过来了呀”，张雪莉表示“不是光将床送过来，不是叫你过来看空调吗，看它是好的还是坏的”“那空调我说坏了，你不来看，那你就是默认它是坏的了？”被告表示“关我什么事啊，又不是我的问题”，原告母亲表示“我们是不是要确认，我交到你的手上空调是好的，现在你交房子给我的空调是坏的”，被告回复“我的东西又不是从你手上拿的，是从乐嘉手上拿的”，原告为此回复“我们两个是签了合同的，…所有东西是经过交接的”，被告称“我没有拿任何东西，全部都是乐家的，床都是我送给你了”，原告回复“床是乐家赔给我的，他欠了我房租没付”，被告称“床不还给你了吗？”…原告询问“空调的事怎么办？床席梦床垫的事怎么办？”“你将我房间墙上面的钉了许多钉子怎么办？”，租客回复“墙上钉钉有什么问题？”“你床上什么都没有，我从当时什么都没有”，房东表示“我房子交给你的时候，两个房间都有床，有床垫”，被告称“你去找乐家吧”，原告回复“我为什么找乐家啊？我和你签合同，房子给你住的，是你将我的床垫拿走了，一张你车子带走了，一张你扔掉了，我楼上有人证明”，被告表示“我没扔”，原告母亲回复“没扔那就是你带走了”，被告称“我拿我的东西犯法吗？”，原告母亲又说“当时我花好几百块钱买的新席梦思床垫，你还不是十分满意，你记得这事吗？”，被告回复“那个给乐家拿走了”，原告母亲称“乐家跑路时连床都留给我了，还拿走床垫？合理吗？”等内容。审理中，原告主张被告在承租期间毁损了室内设施、而且被告的违约行为致原告产生了维权损失。具体为：室内设施损失共计5500元，包括墙面损害维修费2500元、空调赔偿金2000元、两张床垫赔偿金800元、竹画400元。因维权产生误工费2961.76元、交通费300元。并提供下列证据：①室内设施照片对比。根据原告在本案中提供的照片显示，房屋内部设备包括三张床（均含床垫）、三台空调、三张书桌、墙壁挂了“梅兰竹菊”四副画、墙壁光滑。而根据原告提供的收房照片显示，房屋内墙壁存在少量的污渍、墙面开裂、贴画残留、钉子等现象，两张床上都没有床垫。②床垫收据，时间为2018年11月24日，两张床垫共计1600元，并加盖南京市花西路旧货市场发票专用章。③空调收据，时间为2018年4月24日，一台空调价格为1606元。④与他人的录音。在与楼上的录音中，原告询问“我租客什么时候将东西搬走的？”邻居回答“晚上十点多，许多东西丢在外面了，席梦思还是新的，一个装走了，一个扔在外面垃圾堆里”“现在没有了，一下就给人家拉走了”等。在与还床师傅的录音中，原告询问“那个姜师傅来不来了呀？”，回复“不来”，原告再问“那我的空调坏了谁看？”，回复“我不知道”“不看”等内容。在与修墙师傅的录音中，原告询问“多少钱修理墙面啊？”，回复“3000左右”等。⑤张雪莉于2020年4月23日、4月28日、5月1日、5月29日南京与芜湖往来的火车票四张共计110.50元以及芜湖、南京的出租车发票计15张340.20元。⑥张雪莉的工资单，工资单显示张雪莉的2020年度月应发工资为11412元。本院认为，原、被告间房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。合同履行中，被告未能按约及时履行房租给付义务，致案涉房屋租赁合同解除，被告上述行为构成违约，对原告要求被告给付欠付租金2600元（2020年4月1日至4月20日），并承担相应违约责任的请求，本院应予支持。关于被告应承担的违约责任，本院认为：首先，根据案涉合同约定：被告逾期支付租金，每逾期一天，需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超半个月，原告有权收回房屋；拖欠半个月以上，被告应支付相当于年租金20%的违约金；如被告中途退租，亦应按合同总租金20%的标准支付违约金。现被告逾期给付租金致合同解除，因此，对原告要求被告给付年租金20%的违约金即9360元的请求，本院应予支持。但合同约定的按日支付滞纳金和支付年租金20%的违约金，系针对逾期付款的不同时间而约定的相应违约责任，上述违约责任不能同时适用，因此，对原告要求被告支付390元滞纳金的诉请，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。由于违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。根据上述规定，对同一违约事实，实际损失未超出违约金时，当事人不能同时主张违约金和损失赔偿。本案中，原告主张的损失包括物品损失5500元、误工损失2691.76元、交通费300元，其中误工损失和交通费与被告的违约行为没有直接因果关系，且该损失亦不是合同订立时被告应当预见到的损失，对原告主张的该部分损失，本院不予支持；关于原告主张的物品损失，根据合同约定，因被告不当使用致屋内设施发生损坏或出现故障，被告应进行维修并负担相关费用。因此，房屋内设施损坏，应先进行维修，并由被告承担相应维修费用。关于原告主张的墙面维修费用2500元，原告提供的照片能显示墙面存在少量的污渍、墙面开裂、贴画、钉子等现象，但原告提供的电话录音不能证明维修费用标准，本院酌定800元；关于原告主张的空调购置费用2000元，因原告未提供证据证明案涉空调维修所需费用，本院酌定600元；关于原告主张的竹画400元和床垫损失800元，因上述物品确已丢失，被告应予赔偿，但原告未能提供上述物品购置时价格证据，且上述物品根据原告陈述系之前房主所留，故本院酌定损失为600元。以上原告物品损失合计2000元，同时考虑案涉房屋解除后，原告需要重新出租可能存在的闲置时间1.5个月租金损失5850元，原告因被告违约行为所产生的损失未超出合同约定年租金的20%，故本院对原告要求被告赔偿物品损失的请求，本院不予支持。第三，根据合同约定，租赁期满，双方结清费用并验房后，原告应将押金归还被告。本案原告承租房屋时，向原告缴付押金3900元，现双方租赁合同已解除，原告应退还押金，此款可直接抵充被告应付原告的违约金。综上，被告应给付原告租金2600元、违约金5460元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告姜峰应于本判决生效之日起十日内给付原告钱可租金2600元、违约金5460元。二、驳回原告钱可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费160.50元，由原告钱可负担100元，被告姜峰负担60.50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年七月三日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然