重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初1218号原告：唐宁，女，1985年12月9日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：李亚群（系唐宁母亲），女，1960年11月3日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21-2，统一社会信用代码91500105MA60CXNN8M。法定代表人：曹雷，总经理。委托诉讼代理人：曾子健，重庆仁业律师事务所律师。原告唐宁与被告财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“财信公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐宁的委托诉讼代理人李亚群，被告财信公司的委托诉讼代理人曾子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐宁向本院提出诉讼请求：判令唐宁从2020年1月起按1.20元/㎡/月向财信公司支付物业服务费至财信公司恢复或达到服务标准之日止，本案诉讼费由财信公司承担。事实及理由：唐宁系重庆市江北区北滨一路X号X栋X-X房屋业主，由财信公司管理、服务、维保的该小区绿化、道路、公共区域等工作存在服务质量差，管理服务缺失等情形，影响了唐宁的生活品质，基于上述事实，由于财信公司在服务中存在过错，故请求法院支持唐宁的诉讼请求。被告财信公司辩称，唐宁的诉讼请求无事实和法律依据，我司自接管案涉小区之后一直按照约定的服务标准提供物业服务，且物业服务费的收取标准2.5元/㎡/月已经向相关管理部门登记备案，故我司收取物业服务费合理合法，本案诉讼费也应由唐宁自行承担，请求驳回唐宁的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：唐宁系国兴·北岸江山小区业主，该小区的建设单位为重庆国兴置业有限公司（以下简称“国兴公司”），该司与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司重庆分公司（以下简称“三吉利公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定由三吉利公司为该小区提供前期物业服务，物业服务期限自双方签字盖章之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止，住宅的物业服务费收费标准为2.5元/月/平方米。合同还对物业服务所需达到的标准、缴纳物业服务费的义务及违约责任等进行详细约定。2013年12月26日，国兴公司与三吉利公司签订《前期物业管理合同解除协议》，协议约定：双方同意于2013年12月26日解除《前期物业服务合同》，双方互不对合同的解除承担任何赔偿责任；三吉利公司应于本协议签订生效后三日内向国兴公司交接完毕并撤出物业。此后，三吉利公司将相应的物业资产、债权债务处理等资料移交给国兴公司。2013年12月27日，国兴公司与财信公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由财信公司为国兴·北岸江山小区提供物业服务；物业服务内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，公用绿地及景观水池的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，交通秩序与车辆停放的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和房屋，包括门岗执勤、巡视、安全监控等事项，接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护，物业档案资料的管理，物业项目使用专项维修资金的预算和计划；物业服务收费采取包干制，高层住宅为2.5元/月/平方米，商业物业为8元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按建筑面积分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月10日之前缴纳物业服务费用或者物业服务资金；本合同期限自双方签字（盖章）之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止，本协议期限届满前两个月，业主大会尚未设立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，财信公司应在本合同期限届满后三个月内继续履行本协议，开发建设单位或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务公司或其他管理人；财信公司管理服务违反本合同约定，未能达到物业服务质量约定的，应承担违约责任，赔偿国兴公司及业主相应损失；国兴公司、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务酬金或物业管理费的，应按每日千分之三的标准向财信公司支付违约金；国兴公司拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托财信公司修复，但修复费用及造成的其他损失由国兴公司承担；本合同效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。前述合同附件三对物业管理服务标准应达到以下标准进行如下约定：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1.对房屋共用部分进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2.每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。3.小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1.对共用设施进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。3.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。4.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。三、公共场所、物业共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通。1.高层按层，多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水、积雪。4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。四、公共绿化的养护和管理。1.有专业人员实施绿化养护管理。2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4.定期组织浇灌，施肥和松土，做好防涝、防冻。5.定期喷洒药物，预防病虫害。五、机动车和非机动车的停放管理。对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。六、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理。1.小区主出入口24小时站岗执勤。2.不定期对公共区域巡视检查。3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。七、装饰装修管理服务。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。八、物业档案资料管理。1.建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2.建立完善业主档案。合同签订后，财信公司为国兴·北岸江山小区提供物业服务至今，服务期间财信公司对案涉房屋的物业服务费收取标准为2.5元/月/平方米，该小区至今尚未召开业主大会，亦未成立业主委员会。唐宁举示的照片、视频显示案涉小区存在公共区域被占有、小区质量差等问题。上述事实，有商品房买卖合同、照片、视频、重庆市物业服务收费备案表、前期物业服务合同及当事人的法庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然国兴公司与三吉利公司订立了前期物业管理服务关系，但双方在合同履行过程中解除了前述法律关系，严格来讲，在国兴公司已经将房屋交付业主使用后，其并无权利另行指定前期物业管理公司，但根据现有证据显示涉讼小区至今尚未召开过业主大会，也未成立业主委员会，且财信公司实际为案涉小区提供了物业管理服务。综上，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定财信公司与案涉小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。服务期间财信公司对案涉房屋的物业服务费收取标准为2.5元/月/平方米，虽然唐宁举示的证据显示财信公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但其并未有充分证据证明财信公司在物业管理过程中违反了物业管理合同的约定，且上述瑕疵亦不足以将物业服务费收取标准降至1.2元/㎡/月，故本院对唐宁的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告唐宁的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告唐宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年七月七日书记员  余倩