江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终513号上诉人（原审被告）：抚州时进贸易有限公司（原抚州三江房地产开发有限公司），住所地江西省抚州市临川区环城北路58号福达园1幢1-8室，统一社会信用代码913610007969603135。法定代表人：李兆发，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪绍泉，安徽兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：钱孝伟，安徽天贵律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘光鸿，男，1950年11月19日出生，汉族，住南昌市西湖区。被上诉人（原审原告）：孟彩丽，女，1958年8月1日出生，汉族，住南昌市西湖区。两被上诉人委托诉讼代理人：刘志伟，江西白鹭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。两被上诉人委托诉讼代理人：李机灵，江西白鹭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：黄斌斌，男，1973年3月27日出生，汉族，住抚州市。原审第三人：全文桂，女，1975年1月10日出生，汉族，住抚州市。上诉人抚州时进贸易有限公司（以下简称时进公司）因与被上诉人刘光鸿、孟彩丽及原审第三人黄斌斌、全文桂合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人时进限公司的委托诉讼代理人洪绍泉、钱孝伟，被上诉人刘光鸿、孟彩丽及委托诉讼代理人刘志伟、李机灵到庭参加诉讼，原审第三人黄斌斌、全文桂经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。时进公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回刘光鸿、孟彩丽的一审诉讼请求或者将本案发回重审；2．一、二审的诉讼费用由刘光鸿、孟彩丽承担。事实和理由：一审认定事实错误，一审法院认定由于三方在2017年12月9日签订了《商品房买卖协议》，而该《商品房买卖协议》签订时间是在《补充协议》及双方所约定的维修整改检查标准之后，所以各方应按照《商品房买卖协议》履行各自的义务。时进公司认为，一审法院割裂事实，未从整体层面考虑案件情况，认定的事实与客观实际不符，明显错误。根据一审认定2010年9月19日，时进公司与刘光鸿、孟彩丽签订《前期物业管理委托合同》，该《前期物业管理委托合同》第25条第2款约定载明刘光鸿、孟彩丽购买涉案房屋的原因是作为物业管理服务的质量及信誉保证，该条款约定的目的，就是要督促刘光鸿、孟彩丽履行好物业管理职能。孟彩丽只交付了100,000元，而时进公司计划补款140,000元的对象是抚州市香江物业管理有限公司（以下简称抚州香江公司），不是给孟彩丽买房用。而刘光鸿支付的200,000元，并没有确认该款是孟彩丽的购房款，时进公司开具给刘光鸿、孟彩丽的收据，付款单位也不是孟彩丽。相反，孟彩丽为虚构购房事实，在时进公司出具的收据上的付款单位处添加了自己名字，虚构事实，伪造证据。事实上，孟彩丽只支付了100,000元，现却主张820,000元房款，无事实和法律依据，不应得到法律支持。由于刘光鸿、孟彩丽及其控制的抚州香江公司管理不到位，没有履行物业公司应尽的维修及管理义务，2013年8月21日，时进公司发《通知》给刘光鸿、孟彩丽，要求对福达园小区内的卫生、治安、设备等问题进行整改。2017年1月7日，福达园小区业主委员会函告刘光鸿、孟彩丽，要求刘光鸿、孟彩丽对小区设备进行维修。2017年10月6日，时进公司现场工作人员交给刘光鸿、孟彩丽的抚州福达园设施设备修复清单，清单列明需有27项要维修。2017年10月18日，抚州香江公司向时进公司复函（关于福达园设施设备维修的复函），称为确保福达园设备正常运行，要求将刘光鸿、孟彩丽购买的房屋（涉案房屋）办理销售手续，筹集资金，尽快解决物业管理问题。鉴于抚州香江公司要求将涉案房屋出售，2017年12月9日，时进公司、孟彩丽、抚州香江公司三方签订了《补充协议》，《补充协议》中明确了孟彩丽为担保人并签字确认。经三方协商，将涉案房屋对外出售，销售房款用于抚州香江公司义务范围内的维修事项等，余款办理托管，待物业管理达到正常标准后，余款全部汇到原购房人账户。为明确验收标准，2017年12月9日，担保人孟彩丽与时进公司法定代表人签订了《抚州福达园物业整改检查标准》，检查标准要尊重福达园业主委员会，评价要达到基本满意和整改验收具体规定等。《补充协议》明确表明了，涉案房屋出售的房款用于物业维修。也正是基于达成了2017年12月9日的《补充协议》，才有《商品房买卖协议》的签订和房屋转让。也就是说，《商品房买卖协议》签订其实是履行2017年12月9日《补充协议》的具体表现，不能将两者割裂，单独的评价《商品房买卖协议》和《补充协议》。因此，一审法院未从整体角度考虑案件情况，简单的以协议签订先后顺序作出判决，明显错误。一审判决认定2017年12月19日，三江公司作为甲方，孟彩丽作为乙方，黄斌斌、全文桂作为丙方，三方签订的《商品房买卖协议》是本案判决的主要事实依据，而恰恰就是该协议明确约定时进公司收到的820,000元售房款中的380,000元“用于物业义务范围内的维修和物业补贴资金，专款专用。”因此，即使根据该协议时进公司也只应退440,000元给刘光鸿、孟彩丽，余款380,000元应该用来维修刘光鸿、孟彩丽应维修而没有维修的小区物业，而且协议特别约定该380,000元“专款专用”，不得挪作他用，更不应付给刘光鸿、孟彩丽。而一审判决把这三方约定的维修款380,000元也判决给刘光鸿、孟彩丽，显然是故意歪曲事实而导致认定事实错误。一审法院适用法律错误。抚州香江公司未按照《补充协议》约定履行维修义务，刘光鸿、孟彩丽作为担保方，也未履行“担保义务”，福达园小区内的卫生、治安、设备等问题均没有整改到位，刘光鸿、孟彩丽并未按照《补充协议》约定履行自己的义务，时进公司作为房款持有人，可以将房款拒付给刘光鸿、孟彩丽。而且根据《补充协议》约定，物业管理达到正常标准后，余款均汇至刘光鸿、孟彩丽账户，现物业管理不达标，汇款条件未成就，时进公司也可以拒付该房款。一审法院依据《民法总则》第一百二十二条的规定，简单的认为是不当得利的法律关系，明显错误。时进公司现未将房款汇至刘光鸿、孟彩丽账户，是有事实和法律依据的，并非不当得利。刘光鸿、孟彩丽存在恶意欺诈行为。本案刘光鸿、孟彩丽在签订《商品房买卖协议》之前，与第三人私下达成了《福达园房屋产权转让协议》，约定总房款1,020,000元。刘光鸿、孟彩丽在与时进公司、第三人签订三方《商品房买卖协议》时，对时进公司隐瞒房屋交易的真实价款，约定房屋总价为820,000元。实际上，刘光鸿、孟彩丽已经领取了第三人支付的200,000元购房款。时进公司在卖房后要向税务局缴纳的税收应在820,000元购房款中扣除，时进公司在一审中提出但是一审法院并未审理，本案既然作为不当得利立案，那一审法院并未查清不当得利的金额是多少；且一审法院将本案作为不当得利处理是错误的，本案应该是合同纠纷。刘光鸿、孟彩丽辩称，时进公司提到的刘光鸿、孟彩丽购买涉案房屋的原因是作为物业管理服务的质量及信誉保证的问题，刘光鸿、孟彩丽认为，这不是担保法意义上的保证。且随后签订的《购房清单》也进一步明确，购房是为了更好地为业主服务，供物业服务管理员工居住。另，时进公司对刘光鸿、孟彩丽支付的房屋补差款30万进行分割并认为时进公司开具给刘光鸿、孟彩丽的收据上自行添加名字，既不符合原审其答辩意见，也与客观事实不符，纯属狡辩。虽然时进公司补款14万的对象是深圳市香江物业管理有限公司（以下简称香江公司），但双方在随后签署的《购房清单》中明确该140,000元是冲抵购房款，同时也明确了该房屋产权归孟彩丽所有，且双方2017年12月19日签订的《商品房买卖协议》又进一步明确了房款及退还房款事宜。因此，时进公司认为刘光鸿、孟彩丽虚构事实、伪造证据与客观事实不符，时进公司的行为已经构成虚假陈述，违反了诚实信用原则，妨碍了人民法院的案件审理工作，建议人民法院依法对其进行处罚。关于时进公司声称刘光鸿、孟彩丽及其控制的抚州香江公司管理不到位，没有履行物业公司应尽的维修及管理义务问题。需要明确的是，刘光鸿、孟彩丽只是为时进公司提供前期物业管理服务。因房屋建筑共用部位、共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理涉及的费用属于住宅专项维修基金支出，需要按照法律法规规定的程序和方式提取使用。按照法律规定，在建筑保修期内，相关建筑设备和质量出现问题，五年内也应当由时进公司即原抚州三江房地产开发有限公司（现为抚州时进公司贸易有限公司）来承担保修义务。因此，上述设施、设备质量问题属于时进公司的责任，时进公司自身不承担应负的责任，反而要福达园小区业主找抚州香江公司及刘光鸿、孟彩丽承担义务，没有法律依据。关于福达园小区公共设施管理问题，福达园小区业主委员会以书面报告形式向抚州市房地产管理局进行了反映，报告充分肯定了抚州香江公司、刘光鸿、孟彩丽提供的物业管理服务，并不存在时进公司所称的管理或维修不善的问题。该报告进一步指出：时进公司存在施工质量、设施设备不齐全等问题，且存在置房屋建筑保质期不顾，推卸责任要求业主委员会找抚州香江公司、刘光鸿、孟彩丽处理的情形。香江公司与时进公司之间的前期物业服务合同于2015年7月18日履行完毕后，福达园小区业主委员会与抚州香江公司于2015年7月19日签订了《物业管理合同》，抚州香江公司只需对福达园小区业主委员会负责，时进公司已不是合同的相对方，其无权要求抚州香江公司及刘光鸿、孟彩丽按照《前期物业管理委托合同》的约定提供物业服务。即使存在物业管理方面的问题，也应该由小区业主委员会和抚州香江公司协商处理，时进公司不是合同的主体，其无权干涉抚州香江公司及刘光鸿、孟彩丽依约提供物业管理服务。因此，时进公司上诉状中关于管理、维修、整改等事项均不能成立，且与本案无关。补充协议系时进公司与抚州香江公司法定代表人张献民签订，刘光鸿、孟彩丽只是作为张献民的担保人在协议上签字。需要明确的是，该协议签订前，刘光鸿、孟彩丽已将股权全部转让给张献民，且香江公司与时进公司之间的前期物业管理委托合同已履行完毕，有关福达园小区物业管理，应是抚州香江公司与福达园小区业主委员会之间沟通处理，时进公司无权对补充协议的内容进行干涉并签署协议。因此，该补充协议约定的维修、整改、资金托管的内容对刘光鸿、孟彩丽没有约束力，且与本案无关。关于时进公司认为，售房款820,000元中的380,000元应用于维修小区物业。需要明确的是，时进公司与深圳市香江物业签订《前期物业管理委托合同》后，双方随后签署的《购房清单》便已明确涉案房屋产权归孟彩丽所有，后双方又在2017年12月19日与第三人黄斌斌、全文桂共同签订《商品房买卖协议》，约定了涉案房屋总价、购房款支付、房屋办证、交房、办理退房款事宜。以上已明确，时进公司与深圳市香江物业签订《前期物业管理委托合同》履行完毕后，抚州香江公司与福达园业主委员会签订了《物业管理合同》，而刘光鸿、孟彩丽在2017年11月30日即已将抚州香江公司的股权全部转让给了张献民。《商品房买卖协议》中约定的物业维修等标的对刘光鸿、孟彩丽不具有约束力，如时进公司认为双方之间存在物业服务合同纠纷，那也是另一个法律关系，与本案无关。因此，时进公司缺乏权利基础，无权扣押刘光鸿、孟彩丽的房款。关于时进公司认为刘光鸿、孟彩丽存在恶意欺诈行为，刘光鸿、孟彩丽认为，时进公司不是房屋产权协议的主体，其只受三方签订的《商品房买卖协议》的约束。时进公司在上诉状中对刘光鸿、孟彩丽恶意诽谤，进行人身攻击，已经妨碍了民事诉讼，请求法院予以制止，并依法处理。综上，时进公司与香江公司签订《前期物业管理委托合同》后，双方在随后签署的《购房清单》已明确涉案房屋产权归孟彩丽所有。后刘光鸿、孟彩丽在《前期物业管理委托合同》履行完毕后，欲转让涉案房屋，时进公司同意，并与第三人黄斌斌、全文桂共同签订《商品房买卖协议》。该协议是三方当事人真实意思表示，合法有效。《商品房买卖协议》签订后第三人全文桂、黄斌斌办理了房产证，也实际接管了房屋。时进公司没有法律依据继续占用刘光鸿、孟彩丽的房款，应当按照《商品房买卖协议》的约定，向刘光鸿、孟彩丽返还购房款820,000元。黄斌斌、全文桂未作答辩。刘光鸿、孟彩丽向一审法院起诉请求：1.判令时进公司将第三人金文桂、黄斌斌支付的购房款820,000元返还给刘光鸿、孟彩丽；2.本案诉讼费用由时进公司承担。一审法院认定事实：2010年9月19日，抚州三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）作为甲方，深圳市香江物业管理有限公司（以下简称香江公司）作为乙方，双方签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将坐落于江西省抚州市环城北路（街道）58号的福达园住宅小区委托乙方实行物业管理服务；委托管理期限五年自2011年1月16日至2016年1月16日；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务内容为制定并组织实施物业管理服务工作计划，建立物业管理的各项制度，遵守国家相关物业管理法规并严格履行，房屋建筑共用部位、共用设施设备、共同设施和附属建筑物及构筑物、共同绿地花木建筑小品的日常维修、维护、养护、管理，公共环境卫生按物业管理方案内容实施，维持公共秩序，维持物业区域内车辆行驶秩序并对车辆进行管理，消防管理服务，电梯的运行和日常维护管理，房屋装饰装修管理服务，接受业主委托对其专有部分进行维修养护，其他委托事项根据实际发生实施等十三项内容；物业办公用房，甲方按规定向乙方提供位于环城北路58号福达园小区100平方米办公用房，60平方米工具房作为物业管理用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途；业主向乙方交纳物业服务费后由乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或负担；乙方应以法人代表名义购买住宅小区5＃1103室（包括夹层）一套住宅作为物业管理服务的质量及信誉保证，管理期间乙方不得将该房屋抵押、转让，可以自用；乙方应在抚州成立二级分公司等内容。2010年9月19日当天，三江公司作为甲方，香江公司作为乙方，双方签订一份《购房清单》，清单约定：香江公司向三江公司购买福达园住宅小区5＃1103室（包括楼上夹层）约230平方米供物业服务；房款约定为440,000元；甲方给予包干物业服务管理人员工资和其他费用共计80,000元付给乙方冲抵房款，甲方支付给乙方开班费60,000元冲抵房款，剩余房款300,000元由乙方于2010年9月27日付到甲方账户，该房屋产权归乙方孟彩丽（）所有；该清单与双方于同日签订的《前期物业管理委托合同》具有同等法律效力等内容。后孟彩丽、刘光鸿支付了余款300,000元，三江公司于2010年10月14日开具了300,000元收款收据。后刘光鸿、孟彩丽成立抚州香江公司（以下简称抚州香江公司），该公司于2011年11月24日成立后（成立时法定代表人为刘光鸿）从香江公司处接管福达园小区物业。2015年7月19日，抚州市福达园小区业主委员会与抚州香江公司签订一份《物业管理合同》，约定由该业主委员会委托抚州香江公司对福达园小区提供物业管理服务。2017年1月17日，福达园小区业主委员会向抚州香江公司送达告知函，告知需启动维修程序对相关设备设施予以修缮，后抚州香江公司予以复函并建议将孟彩丽所购买的物业用房予以出售以保障维修资金。后三江公司法定代表人李兆发作为甲方，抚州香江公司代表张献民（此时法定代表人是张献民）作为乙方，孟彩丽作为乙方担保人，三方于2017年12月9日签订一份《补充协议》，协议约定乙方于2017年12月20日前向甲方和业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属于甲方和业主委员会所有的其他资料并办理交接手续对需要维修和维护的设施设备分类记录，房屋设备在维修基金范围内的记录一类、原施工单位质量遗留问题记录一类、由于乙方交接和前期管理导致的损坏记录一类、自然损坏和其他情况的记录一类；福达园5＃楼1103室对外销售，所得销售款用于租员工住宿房一套、乙方义务范围内的维修、为解决物业问题支付220,000元、余款双方办理银行托管（按银行要求签订托管合同，物业管理达到正常标准后解除托管，余款全部汇到原购房人账户）。同日，孟彩丽与三江公司以书面方式确定了物业整改检查标准，1、按照周围小区比如滨江1号、山水人家等，可以看3个楼盘，基本相同，视为正常；2、收入账、付出帐检查，收付明白清晰。管理表格和相关证件、物业资料齐全，视为正常；3、尊重业主委员会的评价，基本满意，视为正常。以上3条如未达到正常标准，检察人员给予书面通知，限期整改，整改合格也视为正常。连续三个月，每月检查一次，整改期间除外。2017年12月18日，孟彩丽、刘光鸿作为甲方，全文桂、黄斌斌作为乙方，双方签订一份《福达园房屋产权转让协议》，约定甲方以1,020,000元（甲方纯收房款，不含产权办理过程中产生的税费，甲方协助乙方到开发商办理产权登记，将原甲方购房改为乙方名义，再由开发商办理该房屋产权给乙方）将其拥有的名下福达园5栋1单元1103室房屋转让给乙方，乙方在本协议签订后向甲方一次性付清转让费1,020,000元即领取甲方该房屋钥匙并可进场装修等内容。同日，甲方在协议上备注于当日收到第一笔购房款200,000元。同日，余款820,000元黄斌斌分两次向三江公司银行账户转账汇入380,000元、440,000元。2017年12月19日，三江公司作为甲方，孟彩丽作为乙方，黄斌斌、全文桂作为丙方，三方签订《商品房买卖协议》，协议约定甲乙丙三方协商确定福达园5幢1103房屋定价820,000元转让给丙方，其中380,000元作为乙方86个月利息款由乙方用于物业义务范围内的维修和物业补贴资金专款专用，由甲方负责提供相关证件、资料给丙方办理房产证（若不能正常办理房产证给丙方，甲方如实将820,000元退还给丙方），房产证办理正常后，由乙方负责交房，交房后乙方有权利到甲方办理退房款等内容。后三江公司协助第三人全文桂、黄斌斌办理了产权登记手续，原告也按约将该房屋交付第三人全文桂、黄斌斌使用。2018年5月22日，福达园业主委员会向抚州香江公司下发要求完善配套设施的要求函。2018年5月至2019年2月，三江公司将上述收到的820,000元房款先后委托董睿、李亮通过银行予以管理。2018年6月26日，三江公司再次向孟彩丽寄发《要求执行2017年12月9日补充协议的函》，要求抚州香江公司履行双方于2017年12月9日签订的补充协议。庭审中，一审法院裁定准许刘光鸿、孟彩丽撤回对香江公司的起诉。一审法院认为，香江公司与三江公司于2010年9月19日签订为期五年的《前期物业管理委托合同》，根据该合同的约定，香江公司在抚州成立抚州香江公司对福达园小区提供物业管理服务，现双方已经履行完毕。根据该合同第二十五条，物业公司方法人代表孟彩丽购买本小区5＃1103房屋作为物业管理服务的质量及信誉保证。该合同签订后，双方还以书面的《购房清单》、《福达园定购协议》确定了该房屋房款440,000元以及房款支付方式。扣除140,000元的物业管理费用折抵房款，刘光鸿、孟彩丽于2010年10月14日付清房款余额320,000元，至此时，孟彩丽付清了所有房款但未办理房产登记手续。该合同履行完毕后，抚州市福达园小区业主委员会于2015年7月19日另行与抚州香江公司签订一份《物业管理合同》，约定由该业主委员会委托抚州香江公司对福达园小区提供物业管理服务。在该合同履行过程中，三江公司、抚州香江公司（此时法定代表人是张献民）于2017年12月9日签订《补充协议》，约定将福达园5＃1103室房屋出卖、出售所得款如何支付等内容，孟彩丽个人是该协议的物业方担保人。该协议以及福达园物业整改检查标准确认物业管理达到正常标准（与附近的楼盘基本相同、业主委员会基本满意、出入收付帐清晰且物业资料齐全）后，所售的房款用于租一套员工宿舍、义务范围内维修、为解决物业而支付220,000元后的余款全部汇到原购房人孟彩丽账户。补充协议签订后，孟彩丽、刘光鸿于2017年12月18日将该房屋以1,020,000元转让给第三人全文桂、黄斌斌。次日，三江公司、孟彩丽、黄斌斌及全文桂三方再次以书面的《商品房买卖协议》确认房屋转让、三江公司提供资料协助办理房产证、孟彩丽腾房将房屋交付黄斌斌使用、交房后孟彩丽有权办理退房款的事实。该协议是三方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按约全面履行。2017年12月9日补充协议及双方所约定的整改检查标准在前，三方签订的《商品房买卖协议》在后，当事人应以后面形成的《商品房买卖协议》约定的内容享受权利、履行义务。《商品房买卖协议》签订后第三人全文桂、黄斌斌办好了房产证，也接管了房屋。但三江公司以抚州香江公司、孟彩丽没有按照2017年12月9日补充协议和整改检查标准对福达园小区的设施设备进行维修、维护等为由没有将收取第三人的房款820,000元退还给孟彩丽，有违三方《商品房买卖协议》的约定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”三江公司继续占有820,000元房款的行为符合不当得利的构成要件。故孟彩丽、刘光鸿要求三江公司将其收取第三人全文桂、黄斌斌收取的房款820,000元予以退还的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于三江公司或福达园小区业主委员会与孟彩丽、刘光鸿或者抚州香江公司的物业服务合同纠纷，是另一个法律关系，可提供证据另案主张，一审法院不作处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：抚州三江房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内向刘光鸿、孟彩丽返还房款820,000元。案件受理费12,000元，由抚州三江房地产开发有限公司负担。时进公司在二审提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明时进公司将福达园5号楼1103室出售至黄斌斌，双方以此合同进行备案和产权登记，由此看出，时进公司是涉案房屋所有权人，有权对涉案房屋进行处置，刘光鸿、孟彩丽无权要求取回房款；2.代扣税款明细表，拟证明时进公司将案涉房屋出售至第三人黄斌斌，时进公司作为开发商，向税务部门缴纳了巨额税费，如果房款要退回至刘光鸿、孟彩丽，该部分税费应由刘光鸿、孟彩丽承担；3.《福达园订购协议》欠条，中国建设银行电子汇划收款凭证，拟证明时进公司与刘光鸿签订《福达园订购协议》，刘光鸿只付了200,000元，刘光鸿未支付余款140,000元，刘光鸿向时进公司出具了欠条，直至现在该140,000元也未支出，因此刘光鸿作为买方，实际是未履行作为买方应尽的付款义务，双方之间房屋买卖并未实际履行，现刘光鸿主张返还房款无事实依据；此外，案涉房屋买卖与孟彩丽无关；4.《抚州福达园现场实物检查需要维修设施设备预算清单汇总表》、请求代扣维修费用函，拟证明为解决福达园小区设备维修问题，时进公司经多方了解核实，向第三方询价后并制作相关表格，经第三方签字认可，合计维修费614,730元。5.关于购房清单的说明，拟证明刘光鸿、孟彩丽没有履行购房清单约定的义务，购房清单实际未履行；6.关于与刘光鸿签订福达园订购协议的说明，拟证明时进公司将涉案房屋出租给刘光鸿，但刘光鸿有240,000元款项未支付，已构成违约，另30,000元需作为定金不应返还，实际只需退还刘光鸿170,000元；7.关于与黄斌斌签订《商品房买卖合同》的说明，拟证明刘光鸿未履行付款义务，双方之间房屋买卖未履行，时进公司将涉案房屋出售给第三人，与刘光鸿、孟彩丽无关。刘光鸿、孟彩丽对时进公司提交的证据发表质证意见认为，证据1在一审已经提交，不属于新证据；证据2三性均有异议，该证据是时进公司单方制作；证据3的真实性没有异议，但该欠款已用开办费及人员工资抵消，2011年1月23日双方签订福达园定购协议中已经备注购房款全部付清，不能达到时进公司的证明目的；证据4三性均有异议；证据5、6、7均是时进公司单方制作，不属于证据。刘光鸿、孟彩丽在二审提交企业信用信息公示报告，拟证明2017年11月30日刘光鸿、孟彩丽已经将抚州香江公司所有股权转给张献民，抚州香江公司的事情与刘光鸿、孟彩丽无关。时进公司对刘光鸿、孟彩丽提交的证据发表质证意见认为，该证据是在网上打印的材料，并非工商部门出具的，不予认可。本院对双方当事人提交的证据经审查认定如下：时进公司提交的证据1在一审已经提交，并非新证据；证据2是时进公司单方制作的材料，时进公司并未提供证据证明其就第三人黄斌斌、全文桂购买案涉房屋所支付的820,000元已经缴纳税费，本院对时进公司的该组证据以及主张均不予认定；证据3，刘光鸿、孟彩丽对其真实性并无异议，本院对其真实性予以确认，该证据是否能达到时进公司的证明目的，本院将在下文争议焦点中进行阐述；证据4中的《抚州福达园现场实物检查需要维修设施设备预算清单汇总表》系时进公司单方制作的材料，本院不予认定，请求代扣维修费用函系抚州市福达园小区业主委员会发送给时进公司的函件，与刘光鸿、孟彩丽无关；证据5、6、7系时进公司单方制作的说明材料，本院不予认定。刘光鸿、孟彩丽提交的证据本案无关，本院不予认定。在二审庭审结束后，时进公司向本院提交增值税普通发票一张，税收缴款书八张，其中税收缴款书并不能证实与本案有关联性；增征税发票载明的购买人名称是黄斌斌，发票金额为440,000元，关于该票据金额是否可以在购房款中抵扣的问题，本院将在下文争议焦点中阐述。时进公司对一审法院查明的“后刘光鸿、孟彩丽成立抚州香江公司（以下简称抚州香江公司），该公司于2011年11月24日成立后（成立时法定代表人为刘光鸿）从香江公司处接管福达园小区物业”以及“后孟彩丽、刘光鸿支付了余款300,000元”等事实提出异议，认为深圳香江公司没有进驻过福达园，一审法院有意去掉深圳二字，时进公司没有给过抚州香江公司优惠，否则抚州香江公司也不需要打140,000元的借条，当时孟彩丽先签了一个合同付了100,000元，由于深圳香江公司没有进入管理，而刘光鸿成立抚州香江公司来管理，因为抚州香江公司没有优惠，所以他们应该先付300,000元，再付140,000元，而刘光鸿只付了200,000元，并没有300,000元的打款，刘光鸿实际欠款240,000元。此外，一审法院遗漏查明2010年9月19日三江公司与深圳香江公司签订的合同并没有履行，后来三江公司与抚州香江物业管理公司签订了前期物业管理合同，履行的也是这个合同。除此之外，时进公司对一审法院查明的事实没有异议。刘光鸿、孟彩丽对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审查明无争议的事实予以确认。对当事人有异议的事实，本院经审查认定如下：一审判决已经载明对深圳市香江物业管理有限公司简称香江公司，对抚州香江公司简称为抚州香江公司，该简称并无不当。时进公司并没有提供证据证明原三江公司与抚州香江公司签订了前期物业管理合同，该项异议没有依据。根据本案证据，三江公司与香江公司签订的《前期物业管理委托合同》，明确约定委托物业管理期限自2011年1月16日至2016年1月16日，香江公司应在抚州成立二级分公司，抚州香江公司于2011年11月24日成立，该公司成立时委托物业管理期限并未开始，但福达园小区物业的管理确由抚州香江公司接管，其实质是履行《前期物业管理委托合同》中香江公司的权利义务，因此，一审判决认定刘光鸿、孟彩丽成立抚州香江公司，该公司从香江公司处接管福达园小区物业并无不当。本案中，孟彩丽支付了100,000元购房款，刘光鸿支付了200,000元购房款，一审判决据此认定孟彩丽、刘光鸿支付了余款300,000元有充分的事实依据，时进公司的异议不能成立。二审另查明，2019年10月11日，抚州三江房地产开发有限公司变更公司名称为抚州时进公司贸易有限公司。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：刘光鸿、孟彩丽要求时进公司返还820,000元购房款有无事实及法律依据？本院认为，三江公司与香江公司于2010年9月19日签订的《前期物业管理委托合同》约定香江公司应以法人代表名义购买住宅小区5＃1103室（包括夹层）一套住宅作为物业管理服务的质量及信誉保证，同日，双方签订的《购房清单》约定上述房款440,000元，三江公司给予包干物业服务管理人员工资和其他费用共计80,000元付给香江公司冲抵房款，三江公司支付给香江公司开班费60,000元冲抵房款，剩余房款300,000元由香江公司于2010年9月27日付到甲方账户，该房屋产权归香江公司孟彩丽（）。孟彩丽系时任香江公司法人代表刘光鸿的妻子，在刘光鸿、孟彩丽支付了300,000元购房款后，依据三江公司与香江公司的约定，案涉房屋的产权归孟彩丽所有。2017年12月19日，三江公司、孟彩丽以及黄斌斌、全文桂三方签订了《商品房买卖协议》，协议约定，孟彩丽与三江公司在2010年9月9日签订的购房清单和2011年1月23日刘光鸿与甲方签订的《福达园定购协议》自动失效；黄斌斌、全文桂支付的820,000元购房款分为两部分，一部分是孟彩丽购房时的房款440,000元，一部分是440,000元房款86个月的利息按月息一分计算为380,000元。孟彩丽交房后有权到三江公司办理退房款，其中380,000元则作为物业义务范围内的维修和物业补贴资金专款专用。该协议是三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，当事人各方应按照协议内容履行各自的义务。根据该协议的约定，孟彩丽在交房后有权到三江公司办理退房款，三江公司与孟彩丽实际上解除了之前的购房清单，三江公司认为其开具给第三人的发票税额应由孟彩丽承担没有依据。因此，孟彩丽可以退得的房款应为440,000元。一审判决认定时进公司应退回刘光鸿、孟彩丽820,000元与当事人的约定不符。本案争议明显系合同纠纷，一审判决将本案案由认定为不当得利错误，应予纠正。综上，时进公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决对本案法律关系认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2206号民事判决；二、抚州时进贸易有限公司在本判决生效之日起十五日内向刘光鸿、孟彩丽返还购房款440,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,000元，由刘光鸿、孟彩丽负担5,561元，抚州时进贸易有限公司负担6,439元；二审案件受理费12,000元，由刘光鸿、孟彩丽负担5,561元，抚州时进贸易有限公司负担6,439元。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 范 宣二〇二〇年七月二十二日法官助理周超书记员华丽娜