北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5771号原告：窦君峰，男，1989年2月18日出生，汉族，北京至成恒业科技发展有限公司客户经理，住北京市房山区。被告：梁利，女，1984年5月5日出生，汉族，住北京市房山区。原告窦君峰与被告梁利房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦君峰、被告梁利均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。窦君峰向本院提出诉讼请求：1、判令梁利承担违约责任，向窦俊峰支付违约金24160元；2、案件受理费由梁利承担。事实和理由：2020年1月13日，窦君峰与梁利在北京链家置地房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，窦君峰购买梁利位于房山区长阳镇稻田南里×号楼×层×单元×号个人住房，建筑面积为87．57平方米，总价款302万整；合同约定2020年4月11日前梁利将该房屋交付给窦君峰，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，梁利按日计算向窦君峰支付成交总价款万分之五的违约金。2020年4月11日，窦君峰与梁利及链家地产工作人员相约去小区办理房屋交付，梁利要求把房屋内的装修拆走，包括全屋地砖、厨房橱柜、洗漱台、卧室厨房卫生间4个门、窗帘等设施，窦君峰未答应，梁利拒绝办理房屋交付、物业交割手续，合同附件一房屋附属设施设备、装饰装修，相关物品清单明确规定了以上物品为买受人所有。之后代窦君峰及链家地产多次与梁利沟通及发函催告后，梁利仍拒绝房屋交付，直到2020年4月26日。窦君峰及梁利及链家地产工作人员三方办理了房屋交付手续，共同签署了“物业查验交接单”，一式三份，梁利迟延交付房屋16天。综上所述，为维护窦君峰的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请。梁利辩称，梁利迟延交房系不可抗力导致，依法不承担民事责任，窦君峰的起诉没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。2020年1月，梁利与窦君峰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定梁利将位于房山区长阳镇稻田南里×号楼×层×单元×的房屋（以下简称×房屋）出售给窦君峰。合同约定，2020年4月11日前梁利应将房屋交付给窦君峰。根据合同约定，×房屋内的家具、家电及梁利个人生活用品归梁利所有，故交付×房屋之前，梁利需联系搬家公司搬家。但因新冠肺炎疫情影响，自2020年2月9日起，北京市内各小区封闭管理、外来人员及车辆不得入内；导致梁利无法联系搬家公司搬家，进而导致梁利无法按合同约定日期交付×房屋。随着疫情风险的降低，根据北京市新冠肺炎疫情防控工作领导小组通知，自2020年4月13日起，北京市内各小区“有序”放开，有条件的允许快递、装修等人员进出小区。自2020年4月18日起，京津冀人员凡“北京健康宝”未见异常者可进出北京各小区，即北京各小区逐步放开管制，但各小区“逐步”放开的进度不一。2020年4月25日，通过向×房屋所在居委会电话询问得知，小区允许搬家公司进入，梁利随即联系搬家公司于2020年4月26日搬家并于当日与窦君峰办理房屋交接手续。事实上，4月26日搬家时，小区也仅仅允许搬家公司工作人员进出小区，车辆不允许进入小区，此举还导致梁利向搬家公司多支付了“距离费”。综上，窦君峰置新冠肺炎疫情的影响于不顾，随着合同约定交房日期的临近，强烈要求梁利按照合同约定交房，并要求中介机构向梁利发出“限期办理通知”，实属无理。梁利在得知小区允许搬家人员出入后，随即联系搬家公司搬家并交付房屋。根据《民法通则》第180条、《合同法》第117条及118条规定，梁利迟延交付房屋系因新冠肺炎疫情、小区封闭管理导致，应属不可抗力，依法不承担责任。此外，从合同约定4月11日交付房屋至双方于4月26日实际交付房屋，其间间隔仅仅15日，窦君峰却以此为由向法院提起诉讼，尤其是在新冠肺炎疫情期间，虽是其权利但实属对司法资源的浪费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：窦君峰向法庭提交的《房屋买卖业务签订文件合订本》、《催告函》及《交房催告函》，梁利向法庭提交的网页截图、《关于房屋交付及支付尾款的函》、微信聊天记录及电话录音，本院对真实性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月13日，罗旭峰（出卖人）与窦君峰（买受人）在北京链家置地房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，窦君峰购买罗旭峰位于房山区长阳镇稻田南里×号楼×层×单元×房屋；该房屋成交价格为2860000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为160000元；罗旭峰于2020年4月11日前将该房屋交付给窦君峰；逾期交房责任除不可抗力外，罗旭峰未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，罗旭峰按日计算向窦君峰支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；附件一就装饰装修、家具、电器用品情况进行了约定；合同同时约定了双方其他权利义务。后罗旭峰（原出售方）、窦君峰（买受方）、北京链家置地房地产经纪有限公司（居间方）及梁利（新出售方）签订《变更出售方协议书》，约定罗旭峰、窦君峰及梁利协商一致，罗旭峰、窦君峰就位于房山区长阳镇稻田南里×号楼×层×单元×房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的罗旭峰的权利义务全部转移于梁利，梁利同意受让签署合同项下的全部权利义务；罗旭峰、窦君峰、北京链家置地房地产经纪有限公司及梁利一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。上述合同签订后，双方开始依约履行。2020年4月11日，窦君峰与梁利及北京链家置地房地产经纪有限公司工作人员按照约定前往涉案办理房屋交付事宜，双方因涉案房屋内部分装饰装修及配套设施设备的归属问题产生争议。后梁利未在当日将涉案房屋向窦君峰交付。2020年4月25日，梁利询问涉案房屋所在小区居委会工作人员，被答复可以搬家。次日，梁利将涉案房屋交付窦君峰，双方签署了《物业查验交接单》。现窦君峰以梁利延迟交付房屋为由将梁利诉至本院，要求其承担违约责任。庭审中，窦君峰主张其于2020年4月11日前咨询涉案房屋所在小区居委会工作人员是否可以搬家，上述单位工作人员答复可以搬家，但其未提供证据证明；梁利主张经咨询，上述单位工作人员于2020年4月11日答复不允许搬家公司进入小区，直到2020年4月25日再次咨询时才被答复搬家公司可以进入小区，其提交与上述单位工作人员的电话录音予以佐证。本案审理过程中，本院于2020年7月2日对北京链家置地房地产经纪有限公司业务员陈庆春进行电话询问，陈庆春表示其系窦君峰与梁利房屋买卖业务的业务员，双方约定2020年4月11日交付房屋，但当日在涉案房屋处梁利提出部分装饰装修及设备设施应属梁利所有要求搬家时一并带走，窦君峰未同意，双方因此产生争议。另外，经其与梁利询问涉案房屋所在小区居委会，当日不允许搬家公司进入小区。2020年4月15日左右，梁利同意将合同约定的装饰装修及设备设施留给窦君峰，但要求窦君峰付清尾款后再搬家。当时经询涉案房屋所在小区居委会，搬家公司已经允许进入小区。2020年7月2日，本院向涉案房屋所在小区荷香雅园社区居委会电话咨询，该单位工作人员表示，是否允许搬家公司进入都是按照北京市相关政策执行，2020年4月11日原则上是不允许搬家公司进入小区的。2020年4月13日以后，北京的政策是有序放开快递等进小区，我们也是在审查相关证明后可能允许进小区，但具体工作人员的答复不一定完全一致，距离现在时间较久，无法记清什么时间允许搬家公司进入小区。当事人提供的2020年4月25日的录音，我们不确定是哪位工作人员的答复，那时应该是允许进入了，在2020年4月29日之后就彻底放开允许进入小区。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，罗旭峰与窦君峰在北京链家置地房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，及罗旭峰与窦君峰、北京链家置地房地产经纪有限公司、梁利签订的《变更出售方协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。合同约定梁利应于2020年4月11日前向窦君峰交付房屋，逾期应承担相应的违约责任，现梁利于2020年4月26日才交付房屋，已构成违约，窦君峰要求其支付违约金，具有合同依据，本院予以支持，具体的违约金数额本院根据实际情况予以调整。2020年4月处于新冠肺炎疫情防控时期，依据北京市2020年2月相关规定，严格小区封闭式管理，外来车辆原则上不得进入小区，自4月13日起，防疫工作从应急管控向常态化防控转变，有序放开快递、装修等人员进小区。本案中，北京市新冠肺炎疫情防控措施对梁利交付房屋的履行构成不可抗力，但梁利在2020年4月11日与窦君峰办理房屋交接时要求部分装饰装修及设备设施归其所有，与合同约定相悖，导致交接延迟，且其未与窦君峰积极沟通延迟交付房屋事宜，却要求其尽快付清尾款。另，窦君峰未提供证据证明因迟延交付房屋给其造成的实际损失。综合上述疫情防控及合同履行实际情况，考虑不可抗力对涉案合同履行的原因力大小，本院酌定梁利向窦君峰支付违约金2000元，窦君峰要求过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、梁利于判决生效后十日内支付窦君峰违约金2000元。二、驳回窦君峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由窦君峰负担185元（已交纳），由梁利负担17元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 付 雪二〇二〇年七月七日书记员 董建平