湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2249号原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司，住所地耒阳市五里牌街道办事处栖凤园居委会蔡伦北路。法定代表人李满成，系该公司经理。委托诉讼代理人周照清，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告谢太明，男，1990年4月25日出生，现住桂阳县。委托诉讼代理人李小明，湖南尚友律师事务所律师。原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司（以下简称耒阳星光房地产公司）与被告谢太明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人周照清、被告谢太明及委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耒阳星光房地产公司请求本院判令：一、原、被告解除《商铺租赁合同》，被告将承租的房产交还给原告；二、被告支付原告从2020年2月9日至2020年5月9日拖欠的房屋租金67847元（被告拖欠原告的房屋租金按每个月16961.8元计算至实际交付房产时止）；三、被告依照合同约定支付原告1年租金203541元，且保证金4万元不予以退还。（2-3项共计：311388元）；四、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用；五、被告支付拖欠的水电费共计170元。被告谢太明的答辩意见：一、原告主体不适格，原告未提供充分的证据证实其对涉案商铺有合法的所有权或使用权；二、本案中答辩人不是适格主体，应当将郴州市北湖区瑞美健身会所作为被告，同时将被告的其他合伙人追加为共同被告；三、被告同意解除合同；四、到起诉之日被告不欠租金，按合同约定被告不交租金原告可从保证金中扣收租金；五、被答辩人诉称的电费等费用是被答辩人自己占有、使用铺面产生的；六、原告要求被告支付一年租金及保证金40000元不退，于法无据；七、被告无法继续支付房租是基于新冠疫情导致的严重后果，属于不可抗力，被告不应当对解除合同承担责任；八、被答辩人提供的房屋未经建设主管部门、消防部门验收合格，不能作为经营场所使用，原告有重大过错，应当承担合同解除的责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2019年3月9日，原告耒阳星光房地产公司（甲方）与被告谢太明（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：“一、甲方将其坐落于郴州市北湖区租给乙方，承租面积942.32平方米；二、租赁用途健身服务；三、租赁期限为10年整，自2019年6月5日至2029年6月4日止，免租8个月装修期,免租期双方的权利和义务不变;四、租金及支付方式:1、三层租金18元／平方米，承租942.32平方米，计16961.8元／月，以后每年租金价格在原租金基价的基础上递增1元；2、租金支付方式均按先交租金后使用（一季度一交）的原则，租赁期限内因租赁门面产生的水费、电费及相关部门收取的相关税费由乙方自行承担；……十、甲方与乙方签订合同后，乙方向甲方交纳保证金4万元，保证金及租金汇入甲方指定账户，租赁期满，若乙方无违约行为，本合同保证金由甲方不计利息全额退还乙方；十一、违约责任：1、乙方不按时支付租金，甲方可先从保证金中扣收租金，逾期1个月，甲方有权收回房产，并处理商铺内所有的资产赔偿甲方损失，并没收保证金；……3、甲方在合同期内收回房产即为甲方违约，除应退还乙方已预付的保证金外，另赔偿乙方一年的租金和装修损失；4、乙方未经甲方同意提前终止合同，应赔偿甲方一年的租金，并没收保证金;……甲方耒阳市星光房地产开发有限责任公司盖章,乙方谢太明签字捺手印,电话:173××××3233,见证方:北湖区处置金桥商贸名邸项目遗留问题工作组,谢功兵:152××××5940，2019年3月9日”。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用，被告支付原告40000元履约保证金，并按合同约定免租使用了8个月（从2019年6月5日开始至2020年2月5日）。2019年3月26日，被告谢太明登记注册郴州市北湖区锐美健身会所，类型个体工商户，经营者谢太明，组成形式个人经营，经营场所湖南省郴州市北湖区下湄桥街道南岭大道金桥商贸名邸3楼303、304号门面，经营范围健身服务。该健身会所于2019年7月初营业，2020年2月,因春节放假停业，至今未营业。2020年1月14日，原告曾向被告书面送达《付款通知书》载明：“谢太明先生：我公司与您签订的商铺租赁合同，按照合同约定，现需办理房屋季租金（2月份-4月份）的付款手续，此次支付金额为（人民币）大写伍万零捌佰捌拾伍元，小写￥50885元，特此通知，……耒阳市星光房地产开发有限责任公司（印章）,2020年1月14日”。被告收到《付款通知书》后,既未支付房租，也未营业。2020年3月24日,原告再次向被告书面送达《催缴租金通知》载明:“谢太明：现就您租赁我司位于郴州市北湖区相关事宜再次通知您：根据贵、我双方2019年签订的《商铺租赁合同》约定，您应缴清拖欠的本季度（即2020年2月9日-2020年4月9日）房屋季度租金50885元人民币（伍万零捌佰捌拾伍元），经我司多次催要，至今未能向我司缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起7日内向我司缴纳本租赁季度租金50885元人民币，逾期，我们将按照贵、我双方在2019年3月9日签订的《商铺租赁合同》约定，解除与您签订的《商铺租赁合同》，并追究您的违约责任……，耒阳市星光房地产开发有限责任公司（印章），2020年3月24日”。被告谢太明收到《催缴租金通知》后，仍未支付租金，但与原告协商移交涉案商铺钥匙事宜未果。本案审理过程中，在本院组织下，被告谢太明于2020年7月2日将涉案商铺的钥匙移交给原告方。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按合同约定支付租金，构成违约，应承担本案违约责任。本院就双方焦点问题评议如下：一、原、被告在本案中的主体资格。1.被告以原告未提供充分的证据证实其对涉案商铺有合法的所有权或使用权为由，主张原告主体不适格，因原、被告在签订租赁合同后，被告正常使用了涉案房屋，被告亦无证据证明涉案房屋的租赁存在纠纷，故其主张本院不予采信。2.被告主张应当将郴州市北湖区瑞美健身会所作为被告，同时将被告的其他合伙人追加为共同被告，本院认为，根据合同相对性原则，本案涉及的《商铺租赁合同》系原、被告双方签订的，被告主张追加的所谓其他合伙人系另一法律关系的当事人，被告可另行主张权利，不属于本案审理范围。故本院对被告该主张亦不予采信。综上，本院认定本案原、被告为适格主体。二、关于《商铺租赁合同》的解除问题。1.原告诉请解除原、被告于2019年3月9日签订的《商铺租赁合同》，被告表示同意解除合同，故本院对原告该诉请予以支持。2.被告称涉案房屋未经建设主管部门、消防部门验收合格，不能作为经营场所使用，原告有重大过错，应当承担合同解除的责任。消防法等关于未经验收或者验收不合格建筑物不得投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制性规范，原被告间解除租赁合同的原因并不涉及消防验收。且被告未提交证据证实，被告在经营期间因消防验收问题导致合同目的无法实现。故被告的抗辩于法无据，本院不予采信。三、关于租金、违约金及保证金是否退还的问题。1.被告主张无法支付房租是基于新冠肺炎疫情导致的严重后果，属于不可抗力，不应当对解除合同承担违约责任。2020年1月14日，原告曾送达《付款通知书》要求被告缴纳租金，说明被告在政府对新冠肺炎疫情采取防控措施之前就有履行支付租金的义务。原、被告签订的租赁合同为长期租赁，被告自身应有抗风险能力，2020年3月疫情得到有效控制后，当地政府支持复工复产，被告至今仍未恢复营业，据被告在代理词中陈述被告前期装修已经损失巨大，由此可见，新冠疫情的发生与房屋租赁合同不能正常履行之间不存在直接必然的因果关系，原因力也可属于市场行为存在的经营风险。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二条规定：“……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。被告应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任（如租赁房屋所在地人民政府出台的疫情管控文件、疫情防控部门出具的证明）。被告未提交证据证实其主张，故其主张本院不予采信。2.本案租赁合同8个月免租期系10年长期租赁的附条件的免租期，免租期内被告实际享有了涉案商铺固定装修的所有权、处分权和使用权，且已实际免租8个月，按照公平和诚实信用原则，租赁期内至房屋实际交付承租人前，被告应当按照合同约定支付租金。故本院认定被告应按合同约定16961.8元/月，支付从2020年2月9日开始至2020年7月2日的租金，共计84809元。3.被告辩称通过健身卡抵房租的方式，抵扣了一个月的房租，但未提交证据予以证实，故本院不予采信。4.涉案合同因被告谢太明不按时支付租金违约而解除，合同约定，被告不按时支付租金，逾期1个月，原告有权没收保证金，故原告有权没收被告缴纳的保证金40000元。原告主张被告违约应按合同约定赔偿一年的租金203541元，因原被告签订的租赁合同并无此项约定，故原告该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。5.至于原告主张被告尚欠其水电费170元，被告不予认可，原告亦未提交充分证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司与被告谢太明2019年3月9日签订的《商铺租赁合同》；二、被告谢太明于本判决生效之日起十日内支付原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司租金84809元；三、被告谢太明向原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司交纳的保证金40000元不予退还；五、驳回原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3026元，由被告谢太明负担1210，原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司负担1816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  卢晓淼二〇二〇年七月二十日法官助理欧韵竹书记员杨柳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。