湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初80号原告(反诉被告)：林振兴，男，1954年11月17日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区************，公民身份号码为440************010。原告：符秀芳，女，1955年10月5日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区************，公民身份号码为440************081。二原告的委托诉讼代理人:全凤媚，广东韬宇律师事务所律师，代理权限：一般代理。二原告的委托诉讼代理人：郑春宇，广东韬宇律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：陈进明，男，1964年9月29日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区*******************，公民身份号码为440************077。被告：莫桂，女，1963年3月3日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码为440************16X。原告林振兴、符秀芳与被告陈进明、莫桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，被告陈进明提出反诉。在诉讼中因原告林振兴与符秀芳系夫妻关系，本案属于必要共同诉讼，故依法追加符秀芳为本案的共同原告；被告陈进明与莫桂系夫妻关系，原告林振兴、符秀芳申请追加莫桂为共同被告。立案时本案适用简易程序，后依法转为普通程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人郑春宇和二被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付购房款30000元，并支付违约金（违约金以30000元为基数，按2%每月标准，从2019年4月1日计算至实际还清之日止）；2、被告莫桂对上述债务承担连带清偿责任；3、本案所有的诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，二原告与被告陈进明在案外人林材梁、林福胜、陈珠荣的见证下签订了《房产转让合同书》，约定二原告将名下位于湛江市麻章区湖光镇新开发市场居民小区******房屋及土地使用权一并转让给被告陈进明，转让价款为146万元，合同签订当天被告向原告支付140万元，余款6万元于办理过户至被告名下时付清，房产交易产生的一切费用由被告承担，被告支付140万元的当天，原告将房屋的全部钥匙交付被告，房屋自交付之日起由被告使用。同时，原告未能在约定时间交付房屋的，每逾期一日，原告应按被告已支付购房款的万分之十承担违约责任，逾期超过三个月时，被告有权单方解除合同，原告应当承担全部购房款20%的违约金；被告未能在约定时间支付约定的购房款，每逾期一日，原告按应付购房款的万分之十计算滞纳金，逾期超过三个月时，原告有权解除合同，被告应当承担全部购房款20%的违约。签订合同当天，被告支付了140万元给原告，原告将房屋交付给被告使用至今，但房屋交付使用后，被告却拖延办理过户手续，经原告多次催促，才于2019年办理过户手续，2019年4月，房屋过户登记至被告名下。在此期间，被告在原告的催促下于2017年10月29日支付了3万元的部分尾款，现仍拖欠余款3万元至今拒不支付。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告陈进明辩称，其和原告林振兴商谈购房事项，约定房屋转让价款为146万元，其起草涉案合同，但原告林振兴在签订合同时反悔，要求一次性付清房屋转让款146万元。经商谈后，原告林振兴同意在签订合同当天一次性支付143万元，余款3万元在办理过户手续后即时付清，故合同条款没有修改。在签订合同当天，其给原告林振兴转账140万元，并在其小车内将3万元现金直接给付原告林振兴，当时见证人林材梁、林福胜、陈珠荣均在小车内，原告林振兴的妻子符秀芳也在场。当天支付143万元给原告林振兴后，原告林振兴及三名见证人要求一起驱车至广西山口吃饭，原告的妻子没有去。吃完饭返回后，原告林振兴就叫其办理电表转户，故后来忘记叫原告林振兴出具现金3万元的收条或者在合同中注明已经支付现金3万元的事实。另，剩下的3万元其在2017年10月份已转账给原告林振兴。转账后，其还特意打电话给原告林振兴，告诉原告林振兴已经付清房款，也打电话告知见证人林福胜。原告认为其没有给付3万元现金的证据，故提起诉讼。因此，被告陈进明主张已经全部付清购房款146万元。被告莫桂辩称，同意被告陈进明的答辩意见。被告陈进明向本院提出反诉请求：原告林振兴返还其垫付租房押金5100元。事实和理由：其向原告购买上述房屋后，在房屋交付时已存在周金花、张宏武、林秀琼、蔡日聪和陈明金五人承租的问题，原告林振兴收取了该五人的租赁押金共计5100元。房屋交付后，该五人继续承租，至2018年，张宏武、林秀琼、蔡日聪和陈明金决定退租，要求原告林振兴退还租赁押金，但原告林振兴置之不理，为避免纠纷，保证其能够顺利入住，故垫付了五人的租赁押金5100元。其中：周金花的押金1000元、张宏武的押金1000元、林秀琼的押金2000元、蔡日聪的押金600元和陈明金的押金500元。故原告林振兴应当予以返还上述租房押金。原告林振对被告陈进明的反诉辩称，被告陈进明的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、林振兴不存在扣留承租人周金花、张宏武、林秀琼、蔡日聪、陈明金等人房屋押金的事实，且没有任何人向林振兴主张过押金。2、陈进明提交的证据亦不具备证据的真实性、合法性、关联性，更没有得到周金花、张宏武、林秀琼、蔡日聪、陈明金等人印证，陈进明是否存在支付事实，缺乏证据证实。且陈进明退还的行为与本案没有任何关系，与本案亦属不同的法律关系，林振兴对陈进明的主张不予认可，如果陈进明要主张权利，应当向周金花、张宏武、林秀琼、蔡日聪、陈明金等人主张。3、陈进明不享有追偿权。现行《民事案件案由规定》取消了追偿垫付款纠纷这一案由，新增加的追偿权纠纷的案由包含两种情况，一是担保责任追偿权纠纷，二是合伙债务追偿权纠纷。陈进明主张的是返还垫付租赁房屋押金，不属于该两种法定情况，不享有追偿权。4、陈进明主张的行为性质属于不当得利中的非债清偿情形，其垫付行为不应当得到法律支持。首先，本案不存在林振兴向承租人返还押金的基础事实；其次，即使存在，亦与陈进明无关，房屋租赁的合同主体是林振兴与承租人周金花、张宏武、林秀琼、蔡日聪、陈明金等人，陈进明作为第三人并无代替林振兴垫付相关合同相对人款项的法律义务；再次，陈进明在未核实是否存在押金，且明知其没有返还义务，其在没有任何理由情况下，一厢情愿垫付相关费用、明知没有债务而代为清偿，属于“因清偿债务而为给付，如给付人明知无清偿义务时，则不得请求返还”的情形，应属于非债清偿的范畴。因此，陈进明明知无给付义务，而仍为任意之给付，是其一厢情愿的行为，因自己不合理之行为而产生的损失，法律自无保护之必要。因此其诉求在法律上不予支持。本院经审理认定的事实如下：2017年8月29日，二原告与被告陈进明在案外人林材梁、林福胜、陈珠荣的见证下签订了《房产转让合同书》。约定二原告将名下位于湛江市麻章区湖光镇新开发市场居民小区******房屋及土地使用权一并转让给被告陈进明，转让价款为146万元，合同签订当天被告向原告支付140万元，余款6万元于办理过户至被告名下时付清，房产交易产生的一切费用由被告承担，被告支付140万元的当天，原告将房屋的全部钥匙交付被告，房屋自交付之日起由被告使用。合同还约定，原告未能在约定时间交付房屋的，每逾期一日，应按被告已支付购房款的万分之十承担违约责任，逾期超过三个月时，被告有权单方解除合同，原告应当承担全部购房款20%的违约金；被告未能在约定时间支付约定的购房款，每逾期一日，按应付购房款的万分之十计算滞纳金，逾期超过三个月时，原告有权解除合同，被告应当承担全部购房款20%的违约金。签订合同当天，被告支付了140万元给原告，2017年10月29日支付了3万元给原告。但对于另3万元，被告称在签订合同当天现金交付给原告，但未能举证证实。为此，被告陈进明向本院申请证人林材梁、林福胜、陈珠荣出庭作证，本院予以准许，但经本院依法通知该三证人，均未出庭。原告已将涉案房屋交付给被告使用至今，也于2019年4月9日办理房屋产权过户，湛江市自然资源局给陈进明颁发了《中华人民共和国不动产权证书》[粤（2019）湛江市不动产权第0018479号]。被告陈进明为证实其反诉主张，向本院提交了蔡立聪和周金花出个的《收据》，该两收据证实被告陈进明代原告林振兴退还蔡立聪的租赁押金600元和周金花的租赁押金1000元。陈进明当庭提交了一份《房屋出租协议》，证实林振兴与周金花曾存在房屋租赁合同关系的事实。另，原告林振兴与符秀芳系夫妻关系，被告陈进明与莫桂系夫妻关系，本案房屋交易发生于双方夫妻关系存续期间。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。关于原告林振兴、符秀芳主张被告陈进明支付购房款3万元及违约金的问题。合同约定总购房款为146万元，陈进明通过银行转账143万元的事实，双方没有争议，本院予以确认。故陈进明应当向原告付清尚余的购房款3万元。陈进明抗辩主张于签订合同当天现金支付了购房款3万元，但未能举证证实，故应由其承担举证不能的法律后果。因此，林振兴、符秀芳主张陈进明支付购房款3万元有事实和法律依据，本院予以支持。对于林振兴、符秀芳主张违约金的问题，依合同约定，陈进明应在涉案房屋过户至其名下时付清。陈进明于2019年4月9日已取得《中华人民共和国不动产权证书》[粤（2019）湛江市不动产权第0018479号]，故应于次日付清购房款3万元给林振兴、符秀芳。但陈进明至今未能付清购房款3万元给林振兴、符秀芳，显然违约，理应依约承担违约责任，向林振兴、符秀芳支付违约金。依合同约定，陈进明逾期三个月支付购房款应当按照总购房款的20%支付违约金给林振兴、符秀芳，现林振兴、符秀芳主张违约金以30000元为基数，按照月利率2%计算，属于其自行处分实体权利的行为，合理合法，故本院予以支持。但违约金总额不得超过总购房款的20%，即29.2万元。违约金计算为：以30000元为基数，按照月利率2%计算，从2019年4月10日起计至付清购房款之日止，但违约金总额不得超过29.2万元。对林振兴、符秀芳主张违约金的不合理请求，本院予以驳回。关于莫桂的民事责任承担问题。陈进明与莫桂系夫妻关系，涉案房屋买卖交易发生其婚姻关系存续期间，本案的债务属于其夫妻共同债务，故莫桂对上述债务承担共同清偿责任。关于陈进明反诉主张林振兴返还垫付租赁押金5100元的问题。涉案房屋在转让前已存在租赁的问题，被告陈进明提交的蔡立聪和周金花出具的《收据》，证实陈进明代林振兴退还蔡立聪的租赁押金600元和周金花的租赁押金1000元，林振兴对此负有提交反证的举证责任，但林振兴未能举证反驳，故本院予以采信，确认陈进明代林振兴退还蔡立聪的租赁押金600元和周金花的租赁押金1000元的事实。陈进明为处理好房屋原租赁问题，为其能顺利进住，为此垫付林振兴原收取租赁房的押金并无不当。显然与涉案房屋转让存在密切联系，故陈进明提起反诉符合法律规定。陈进明的反诉请求不属行使追偿权，故林振兴提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。对于陈进明反诉主张林振兴返还押金1600元，本院予以支持。但对于陈进明超出1600元的反诉请求，其未能举证证实，故由其负举证不能的法律后果，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告陈进明、莫桂于本判决发生法律效力后十日内支付购房款30000元和违约金（以30000元为基数，按照月利率2%计算，从2019年4月10日起计至付清购房款之日止，但违约金总额不得超过29.2万元）给原告林振兴、符秀芳。二、驳回原告林振兴、符秀芳的其他诉讼请求。三、限原告林振兴于本判决发生法律效力后十日内返还租赁押金1600元给被告陈进明。四、驳回被告陈进明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，由被告陈进明、莫桂负担；反诉费50元，由原告林振兴负担反诉费15.69元，被告陈进明负担反诉费34.31元。原告林振兴已预付受理费550元，被告陈进明已预付反诉费50元，本院不作退还。受理费550元，由被告陈进明、莫桂在上述履行期限内迳付原告林振兴；原告林振兴负担反诉费15.69元，由原告林振兴在上述履行期限内迳付被告陈进明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  谢法算人民陪审员  何丽珍人民陪审员  梁建玲二〇二〇年七月九日书 记 员  邓海梅附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。