安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初1429号 原告：淮北市体育中心，住所地淮北市相山路东、人民路南。 法定代表人：吴军，该中心主任。 委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时宾宾，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：赵金贵，男,1973年1月11日出生，汉族，无业，户籍地安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：郑良才，安徽淮信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宗，安徽淮信律师事务所律师。 被告：宋壮壮，男,1995年1月10日出生，汉族，淮北市相山区仟家惠十八店经营者，住安徽省淮北市。 被告：朱金龙，男，1977年6月18日出生，汉族，淮北市相山区皇中皇汽车美容中心经营者，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市体育中心与被告赵金贵、宋壮壮、朱金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淮北市体育中心的委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼，被告赵金贵的委托诉讼代理人李宗，宋壮壮、朱金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 体育中心向本院提出诉讼请求：1、依法判决赵金贵、宋壮壮、朱金龙将租赁的体育中心体育场南门停车适用房（现为仟家惠超市及刷车厂占用）腾空，并交还给体育中心。2、判决赵金贵、宋壮壮、朱金龙支付2019年6月1日至2019年10月1日房屋占用期间的费用38444元，之后费用以竞拍成交价格（三年租金346000元）为标准计算至腾空房屋之日止。3、本案诉讼费由赵金贵、宋壮壮、朱金龙承担。事实与理由：2018年5月28日，体育中心与赵金贵签订了《房屋租赁协议》，协议约定体育中心将体育中心体育场南门停车适用房出租给被告，租赁时间为2018年6月1日至2019年5月31日，年租金为6.5万元。合同签订后，体育中心按照合同约定将租赁房屋交付被告赵金贵使用，被告赵金贵也支付了一年租金。合同到期后，双方未续租，涉案房屋由他人于2019年6月5日以三年租金34.6万元竞拍租赁。涉案房屋被赵金贵分割转租给宋壮壮用于经营超市，转租给朱金龙用于经营刷车场。体育中心多次找到赵金贵、宋壮壮、朱金龙，要求腾空房屋交付体育中心，但赵金贵、宋壮壮、朱金龙以种种理由拒不腾房，并占用涉案房屋至今。综上所述，被告未竞拍到涉案房屋租赁权，拒不履行腾空房屋的义务，导致原告无法向竞拍人交付房屋，给原告造成了房租损失，严重侵害了原告的合法利益。为维护自己的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。 赵金贵辩称，1.淮北市体育中心不具有原告主体资格，应裁定驳回起诉；2.涉案房屋的租赁合同无效，体育中心应承担缔约过失责任，双方如解除该合同，应赔偿被告对涉案房屋装饰、装修、扩建等费用；3.原告诉请的房屋占用期间的费用被告不应承担。 宋壮壮辩称，案涉房屋不是从淮北市体育中心租的，其是租赵金贵的，与淮北市体育中心没有关系。 朱金龙辩称，案涉房屋不是从淮北市体育中心租的，其是租赵金贵的，与淮北市体育中心没有关系。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日，淮北市体育中心（甲方）与赵金贵（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议主要内容为：鉴于该处房屋无规划许可，为临时建筑，加上体育馆路面临拓宽拆迁情况，就乙方租赁甲方体育场南门停车适用房事宜达成如下协定：一、租赁地点为体育中心体育场南门停车适用房；二、租赁时间为2018年6月1日起至2019年5月31日止；三、租金及付款办法：年租金为6.5万元，付款办法为合同签字前乙方即付清年租金6.5万元；并约定合同期满后如乙方需继续租赁该房屋，乙方享有优先租赁权，并由甲乙双方协商后另行签订租赁合同。合同签订后，淮北市体育中心按约交付了案涉房屋，赵金贵亦按约支付了全部租金。此后，赵金贵将案涉房屋分别转租淮北市相山区仟家惠十八店（以下简称仟佳惠超市）、淮北市相山区皇中皇汽车美容中心和爱屋及屋房产中介。 2019年，按上级主管部门对国有资产租赁须通过拍卖方式公开竞拍的要求，淮北市体育中心告知赵金贵如继续租赁需参加竞拍，并享有同等价格优先租赁权。同年6月5日，安徽龙胜拍卖有限责任公司对案涉房屋进行了公开拍卖，赵倩倩以3年总成交价34.6万元竞拍取得案涉房屋租赁权。赵金贵参加竞拍但未竞拍成功。租赁期限届满后，赵金贵、宋壮壮、朱金龙未搬离案涉房屋。2019年6月20日，淮北市体育中心向赵金贵发出通知，通知内容：“因你方租房合同到期，将进行重新拍租，我单位已经多次通知你方把所租商铺腾空，交付体育中心未果，故我单位将于2019年6月21日周五下午给你方停电处理。”次日，淮北市体育中心对案涉房屋停止供电，后在协商过程中断续供电15天左右，之后停止供电至今。同年8月9日，淮北体育中心再次发出通知，要求赵金贵、宋壮壮、朱金龙于2019年8月15日前腾退房屋并交还淮北市体育中心，并告知逾期将采取停水、停电措施，因此造成的损失自行承担等内容。 另查，爱屋及屋房屋中介接淮北市体育中心通知后，即从所租房屋搬出并交还淮北市体育中心。 2012年5月22日，淮北市体育中心将案涉房屋租赁给赵金贵，并收取租赁保证金2万元。双方多次续租至2019年5月31日。此后因案涉房屋采取公开拍租方式，双方未再续签房屋租赁合同。 本案审理过程中，淮北市体育中心自认案涉房屋无建设工程规划许可证，亦无房屋所有权证，对案涉房屋总面积及各租户所租房屋面积均不清楚。庭审中，宋壮壮、朱金龙自认所租房屋面积分别为30余㎡、15㎡，淮北市体育中心予以认可。 上述事实，有双方当事人陈述及淮北市体育中心提供的《房屋租赁协议》、《租赁合同》、营业执照、拍卖成交确认书，赵金贵提供的通知、收据等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点是1.案涉房屋租赁协议的效力；2.赵金贵、宋壮壮、朱金龙对涉案房屋是否构成非法占有，应否搬出涉案房屋；3.赵金贵、宋壮壮、朱金龙应否向体育中心支付房屋占有使用费。 关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，淮北市体育中心在协议中明确案涉房屋未取得建设工程规划许可证，并在本案审理过程中再次核实确认，至法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证。故淮北市体育中心与赵金贵签订的《房屋租赁协议》依法应为无效。 关于争议焦点2，淮北市体育中心与赵金贵签订的《房屋租赁协议》因违反法律规定而无效，赵金贵与宋壮壮、朱金龙之间的房屋租赁合同亦应为无效。案涉房屋的实际占有人宋壮壮、朱金龙继续占有案涉房屋无合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故淮北市体育中心有权要求宋壮壮、朱金龙搬离案涉房屋，对淮北市体育中心的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点3，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故淮北市体育中心要求赵金贵、宋壮壮、朱金龙支付租赁期限届满后至搬离房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据查明的事实，赵金贵将案涉房屋分别转租宋壮壮、朱金龙和爱屋及屋房产中介，其中爱屋及屋房产中介在淮北市体育中心发出通知后已将所租房屋退还淮北市体育中心，故淮北市体育中心要求赵金贵、宋壮壮、朱金龙按全部租赁房屋支付房屋占用使用费，本院不予支持。经本院释明，淮北市体育中心始终未能提供案涉房屋的总面积和爱屋及屋房产中介、宋壮壮、朱金龙所租房屋具体面积，其对宋壮壮、朱金龙庭审时自认所租房屋面积予以认可，赵金贵、宋壮壮对仟百惠超市房屋面积表述为30余㎡，本院酌定按35㎡计算。鉴于淮北市体育中心明知出租房屋无建设规划许可证仍对外出租致合同无效，其对此应承担相应的过错责任，故本院参照赵金贵与淮北市体育中心约定的租金标准，即每月40元/㎡（年租金6.5万元÷135㎡÷12个月）的标准计算房屋占有使用费。赵金贵作为承租人将案涉房屋转租宋壮壮、朱金龙，对宋壮壮、朱金龙应支付的房屋占有使用费应承担连带偿还责任。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、宋壮壮于本判决生效之日起十五日内从淮北市体育中心体育场南门停车适用房（淮北市相山区仟佳惠十八店）搬出并将房屋交还给淮北市体育中心，并支付淮北市体育中心房屋占有使用费（自2019年6月1日起，按每月1400元（35㎡×40元/㎡/月）标准计算至搬出之日止； 二、朱金龙于本判决生效之日起十五日内从淮北市体育中心体育场南门停车适用房（淮北市相山区皇中皇汽车美容中心）搬出并将房屋交还给淮北市体育中心，并支付淮北市体育中心房屋占有使用费（自2019年6月1日起，按每月600元（15㎡×40元/㎡/月）标准计算至搬出之日止； 三、赵金贵对上述第一、二项房屋占有使用费承担连带偿还责任； 四、驳回淮北市体育中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费761元，因适用简易程序减半收取计380.5元，由淮北市体育中心负担250.5元，赵金贵、宋壮壮、朱金龙负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  崔景瑞 二〇二〇年七月六日 书记员  吕 晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。