山东省德州市陵城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1403民初714号 原告：方磊，女，1984年7月16日出生，回族，初中文化，群众，住山东省德州市陵城区。 委托诉讼代理人：王杰，德州陵城正阳法律服务所法律工作者。 被告：栾吉学，男，1984年7月14日出生，汉族，初中文化，群众，住山东省德州市陵城区。 委托诉讼代理人：纪成才，德州陵城君合兴法律服务所法律工作者。 被告：李俊霞，女，1982年8月9日出生，汉族，初中文化，群众，住德州市陵城区，系被告栾吉学之妻。 委托诉讼代理人：李云强，男，1986年9月11日出生，汉族，住德州市德城区，系被告李俊霞之弟。 原告方磊与被告栾吉学、李俊霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方磊及其诉讼代理人王杰、被告栾吉学及其诉讼代理人纪成才、被告李俊霞及其诉讼代理人李云强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告解除购房合同；二、判令被告返还购房款18万元及利息；三、判令被告返还购房定金4万元；四、诉讼费、保全费、保险费由二被告承担。事实与理由：2020年3月27日，原告与被告订立房屋买卖合同，二被告将位于糜镇吉祥社区栾王村回迁安卖给原告，总价款计算18万元。原告于2020年3月26日向被告李俊霞给付定金2万元，并于当月27日付清剩余的16万元购房款。后原告于29日上午8时安排保洁人员到该房屋打扫卫生并打算进行房屋装修，当日9时许，被告栾吉学的父亲栾杰亭到该房屋喝酒、撒酒疯，原告报警。栾杰亭称该房屋系其所有，未经其允许不能处分，并将该房屋换锁，致使原告无法进入该房屋。后二被告的其他四名亲属先后入住该房屋。二被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失和精神损害。为此原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告栾吉学辩称，原告诉讼主体错误，被告栾吉学未与原告签订过房屋买卖合同，对该合同不知情，原告起诉被告栾吉学违反合同相对性原则；涉案房屋系小产权回迁房，且该房屋系其父亲栾杰亭的平房拆迁安置所得，被告李俊霞不是房屋所有权人，原告与被告李俊霞签订的房屋买卖合同无效，不适用双倍返还定金规则；原告方磊明知该房屋系小产权房屋而购买，自身存在过错，应承担部分责任。 被告李俊霞辩称，原告与被告签订买卖合同并完成房屋交接，合同内容系双方真实意思表示，原告购买房屋后无法入住该房屋，系栾杰亭一系列行为导致，与李俊霞无关，李俊霞并无违约行为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，认定如下： 一、原告提交了房屋买卖合同，拟证实2020年3月27日，原告购买被告位于陵城区，房款18万元。被告李俊霞对原告提交证据的真实性无异议，认为该合同是原、被告双方真实意思表示，李俊霞按照合同约定履行了交付房屋义务，不存在违约。被告栾吉学对原告方磊提交的房屋买卖合同真实性有异议，该房屋买卖合同中载明的栾吉学签字非其本人所签，栾吉学也未授权任何个人或者单位代为签字，栾吉学不在场，不知情，订立房屋买卖合同系李俊霞个人行为，该房屋买卖合同对被告栾吉学不具有约束力，被告栾吉学并非适格被告。为证明自己的主张，被告栾吉学提交其与李俊霞通话录音一份。原告方磊及被告李俊霞均对通话录音有异议，认为被告栾吉学对出卖房屋是知情的。本院认为，在本案庭审过程中，李俊霞明确表示签订房屋买卖合同时栾吉学不在现场，经本院释明后原告也未确认签订房屋买卖合同时栾吉学在现场并在合同上签名，结合被告栾吉学提供通话录音，能够认定原告提供的房屋买卖合同系原告与李俊霞所签，房屋买卖合同中栾吉学的签名非栾吉学本人所签。二、原告提交被告身份证复印件一份、结婚证复印件一份、被告栾吉学签字的糜镇社区搬迁安置协议一份、选楼通知书一份、栾吉学缴纳入住配套费收据一份、原告与被告李俊霞的微信聊天记录截图一份、被告李俊霞微信个人信息页截图一份、被告李俊霞为原告出具的定金收条一份、邮政银行对账单一份，拟证明原告按照合同约定支付定金20000元及购房款共计180000元。被告李俊霞对原告提供的证据无异议。被告栾吉学对原告提交的身份证、结婚证复印件真实性无异议，但对原告提交的证据有异议，认为原告提交的证据无法证明栾吉学出卖诉争房屋意思表示。三、原告提交诉讼保全保险单及发票各一份，拟证明原告为主张权利，支付保全保险费525元。被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为原告支付保全保险费与被告无关，该费用应由原告自行负担。四、被告李俊霞向本院提交了借条、收条、转账记录截图、购房合同、发票、增量房申报表、收据等证据，拟证实二被告为了在德州买房曾向李登国、李云强借钱，本案卖楼所得款项用于偿还债务。被告栾吉学对在德州买房的事实予以认可，对借款情况表示不知情。李俊霞提供的借条载明出借人李登国系李俊霞舅父，与李俊霞存在利害关系，李俊霞称借款时李登国以120000元现金方式履行付款义务，该笔借款数额较大，栾吉学在场的情况下，未在该借条上签字有违常理，李俊霞虽提供购房合同等证据佐证，但不足证实李俊霞主张的其向李登国借款的事实。被告李俊霞提供的借条载明出借人李云强系李俊霞之弟，与李俊霞存在利害关系，李俊霞称借款时李云强以60000元现金方式履行付款义务，该笔借款数额较大，李俊霞虽提供购房合同等证据佐证，但不足证实李俊霞主张的其向李云强的借款的事实。李俊霞主张卖楼款项用于偿还夫妻共同债务，证据不足，本院不予采信。五、栾吉学向法院提交德州市陵城区民委员会证明一份，原、被告均无异议，本院予以采信。六、栾吉学提供中国建设银行银行卡客户交易明细清单一份、中国邮政储蓄银行绿卡通交易明细一份,拟证明其购买德州楼房时未举债。原告对栾吉学提供的该证据提出异议，认为该证据与本案不具有关联性。李俊霞对栾吉学提交的该证据提出异议，认为该证据不足证明栾吉学证明目的。本院认为栾吉学提供的证据与本案无直接关联性，也不足证明栾吉学主张的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陵城区糜镇吉祥社区3号楼3单元502室房产系拆迁安置房，栾吉学之父栾杰亭于1997年修建平房，平房拆迁时以栾吉学名义与糜镇人民政府两区同建办公室签订搬迁安置协议，取得诉争房产，该房产属家庭拆迁安置房。2020年3月27日，原告与被告李俊霞通过房产中介公司德州市陵城区鑫居房产中介服务中心（以下简称鑫居中介公司）订立房屋买卖合同。该合同主要内容：出卖方（甲方）：栾吉学、李俊霞，购买方（乙方）:方磊，见证方：德州市陵城区鑫居房产中介服务公司。第一条：甲方自愿将坐落于糜镇吉祥社区回迁安置房3号楼三单元502室房产出售给乙方。产权人栾吉学，共有人李俊霞，建筑面积91.93平方米，储藏室8.73平方米。第二条：付款方式：（1）双方协商房屋价格为拾捌万元，乙方给付甲方定金20000元，剩余房款拾陆万元，于2020年3月27日双方在房产登记部门办理权证过户时一次性付清。……。原告方磊于2020年3月26日给付被告李俊霞定金2万元，原告方磊于2020年3月27日通过鑫居中介公司员工于新明的账户分四笔向被告李俊霞的账户支付款项共计16万元。房屋买卖合同签订时，栾吉学未在场，房屋买卖合同中的栾吉学签名，非栾吉学本人所签。合同签订后，原告准备对购买楼房进行装修时与被告栾吉学的父亲栾杰亭发生争执，栾杰亭将该房屋换锁，原告方磊无法进入该房屋。后，原告诉至本院。 另查明，原告于2020年4月2日向本院申请财产保全，支付保全保险费525元，向本院缴纳财产保全费1620元。 本院认为，原告方磊与被告李俊霞签订的房屋买卖合同中标的物陵城区糜镇吉祥社区3号楼3单元502室楼房，系建设在集体所有土地上的搬迁安置房，严禁入市买卖。原告方磊非集体经济组织成员，其与被告李俊霞签订的房屋买卖合同违反法律法规强制性规定，为无效合同。原告方磊和被告李俊霞均明知糜镇吉祥社区3号楼3单元502室楼房为建设在集体所有土地上搬迁安置房，对合同无效均存在重大过错，对因合同无效造成的损失均应承担相应责任。方磊要求被告返还购房款180000元，与法有据，本院予以支持；方磊要求被告按定金罚则，赔偿20000元及购房款利息，因原告存在重大过错，本院不予支持。方磊支付的保全保险费525元和缴纳财产保全费1620元系原告避免财产损失采取救济措施，原告要求被告赔偿，本院予以支持。房屋买卖合同签订时，栾吉学未在场，也未授权他人代为签字，合同签订后也未就合同对其设置的权利义务予以追认，原告方磊与被告李俊霞签订的房屋买卖合同对栾吉学没有法律约束力。原告方磊将购房款项转至李俊霞个人账户，李俊霞辩称已将该款偿还夫妻共同债务，但其提供证据不足证明其主张的事实，本院不予采信。故，原告方磊与被告李俊霞签订房屋买卖合同系李俊霞个人行为，李俊霞提供的证据不足以证实卖房所得款项用于夫妻共同生活及偿还夫妻共同债务，李俊霞收取原告方磊购房款180000元及给原告造成其他经济损失，由李俊霞负责返还及赔偿，被告栾吉学不承担偿付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告方磊与被告李俊霞于2020年3月27日签订的房屋买卖合同无效； 二、被告李俊霞于本判决生效十日内返还原告方磊购房款180000元； 三、被告李俊霞于本判决生效十日内赔偿原告方磊财产保全费1620元、保全保险费525元； 四、驳回原告方磊其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告李俊霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李家政 二〇二〇年七月二十七日 法官助理孙春晖 书记员贺鹏