湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18871号原告（反诉被告）：陈伟，男，1972年1月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：罗国民，湖北珞珈律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈莹，女，1997年1月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区，委托诉讼代理人：罗国民，湖北珞珈律师事务所律师。被告（反诉原告）：佘锐，男，1995年9月11日出生，汉族，居民身份证住址湖北省赤壁市，委托诉讼代理人：吴志庆、庹蒋，湖北今天律师事务所律师。原告陈伟、陈莹与被告佘锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，被告佘锐向本院提起反诉，本院将两诉合并，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）共同委托代理人罗国民、被告（反诉原告）佘锐及其委托诉讼代理人吴志庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金606,807.90元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：陈伟、陈莹系武汉市武昌区汉街武汉中央文化旅游区J4地块2栋1-2层5室房屋共有产权人。2019年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告上述房屋用于经营餐饮，自2019年2月20日起至2023年2月19日止。根据合同约定，被告应于2019年8月5日前支付224,458.50元租金。2019年8月6日，原告书面催收，被告仍拒不支付，并擅自与案外人商谈转租事宜。2019年8月11日，原告向被告发出《解除合同通知书》。2019年8月19日至20日，被告清理相关物品后撤离涉案房屋。原告认为，被告未按期支付租金构成违约，现诉至法院。被告佘锐辩称，被告装修开业后经营出现困难，为不给原告造成损失，被告与原告沟通，找其他商户承租。被告于2019年8月19日搬离涉案房屋。随后，原告将涉案房屋租给他人。经被告了解，原告与案外人签订的租赁合同租金较之前更高，原告实际没有损失。被告未构成根本违约，请法院依法调整违约金。反诉原告佘锐向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告押金149,639元；2、判令反诉被告承担案件受理费。事实与理由：佘锐向案外人董佳飞支付转让费55万元，与陈伟、陈莹签订本案《房屋租赁合同》。佘锐依约支付押金149,639元及2019年2月20日至8月20日的租金。佘锐装修开业第三天，因武汉举办大型体育赛事，对案涉房屋周边道路翻修，人流量变小，导致经营困难。为不给陈伟、陈莹造成损失，佘锐曾试图和房东沟通，并找到包括案外人王某等人商谈转租事宜，期间王某通过中介直接与陈伟、陈莹联系。陈伟、陈莹与案外人王某沟通后，于2019年8月11日通知解除合同。佘锐接通知后，于2019年8月19日搬离，但陈伟、陈莹至今未退押金。故提出反诉。反诉被告陈伟、陈莹辩称，合同合法有效，佘锐欠租构成根本违约，无权要求退还押金，请求驳回其反诉请求。陈伟、陈莹为支持其诉讼请求、反驳佘锐反诉请求，依法向本院提交了《房屋租赁合同》、房产证、土地证、微信截图、解除合同通知书、照片等证据。佘锐为支持其反诉请求、反驳原告诉讼请求，依法向本院提交了《房屋租赁合同》、董佳飞任免决定、协议书及转账凭证、陈伟与案外人签订的《房屋租赁合同》等证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合有关事实，依法综合认定。经审查，本院认定事实如下：陈伟、陈莹为武昌区汉街武汉中央文化旅游区J4地块2栋1-2层5室房屋（3层，建筑面积213.77㎡）的按份共有人（房产权证号为武房权证昌字第××号、2015007745-××号）。2019年1月3日，陈伟、陈莹（甲方）与佘锐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将共有的武昌区汉街武汉中央文化旅游区J4地块2栋1-2层5室房屋出租给乙方经营餐饮，租赁期限自2019年2月20日至2023年2月19日。第一年租金350元/平方/月，总计897,834元。第二年、第三年、第四年分别在上一年度基础上递增8%，第二年租金378元/平方/月，总计969,660元，第三年租金408元/平方/月，总计1,046,616元，第四年租金441元/平方/月，总计1,131,276元。支付方式押二付三。乙方应于合同签订之日支付定金149,639元。租赁期满，用方验收无误后，将定金退还，不计利息。租金按每3个月结算支付一次，合同签订后3日内，乙方应支付首期3个月（2019年2月20日至2019年5月19日）租金224,458.50元。此后，乙方应于每个租赁季度届满至少15日前向甲方交付下一租赁季度的租金。乙方若未按照约定支付定金或租金的，则构成重大的违约，应向甲方承担违约责任。乙方有“擅自将承租的房屋转租或者变相转租”、“拖欠租金累计达5日或者单次迟延支付租金超过5日”等情形即构成根本违约，甲方有权解除合同收回房屋，并按照合同总租金的15%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。合同还对其他事项进行了约定。当日，佘锐通过他人账户，向陈伟账户转账149,661.45元（另有手续费22.45元），汇款附言：汉街店2个月押金。佘锐接受房屋后，对房屋进行装修并营业，并支付了共计六个月的租金。双方确认，除交纳了上述款项外，未交纳其他款项，对于2019年1月3日的汇款149,661.45元，陈伟、陈莹的理解是定金，佘锐的理解是押金。按合同约定，佘锐应于2019年8月5日前向陈伟、陈莹支付下一季度租金。2019年8月1日，佘锐通过微信向陈伟提出，因开业后门口拉栅栏修路至今，决定将店铺转让，希望予以支持，如8月17日仍未转出，将先支付1个月租金，直至店铺转租为止。陈伟不同意，要求按照合同约定支付租金，否则按违约条款执行。2019年8月6日，陈伟函告佘锐支付租金。次日，佘锐通过《申请书》再次希望转租挽回损失。2019年8月11日，陈伟向佘锐邮寄及在店铺玻璃门粘贴《解除合同通知书》，称佘锐迟延支付租金构成根本违约，自其收到通知书之日合同解除，同时催促佘锐在2019年8月20日前腾退并将案涉房屋交还陈伟、陈莹。陈伟、陈莹主张佘锐于2019年8月20日腾退，佘锐称收到《解除合同通知书》后，于2019年8月19日腾退。佘锐对何时从案涉房屋中搬离负有举证责任，故本院采信陈伟、陈莹关于佘锐自2019年8月20日搬离的主张。另查明，2019年8月25日，陈伟、陈莹与案外人王某就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5年。本院认为，陈伟、陈莹与佘锐签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。陈伟、陈莹、佘锐均应按照合同之约定行使权利、履行义务。现双方之间的合同已经解除，本院予以确认，合同解除后的违约责任如何承担，系本案的争议焦点。一、关于违约金。佘锐迟延交租，违反合同约定属实。陈伟、陈莹主张的违约金为“合同总租金的15%”即606,807.90元，佘锐认为该违约标准过高，请求人民法院予以调整。对于合同违约金，主要涉及以下规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”依据上述规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。本院认为，陈伟、陈莹因与佘锐租赁合同的提前解除，无法以原租赁合同为基础获得收益，既有空置期间的租金损失，也有重找租户产生的其他损失。从空置时间和新合同的预期收益来看，实际损失并未达到“合同总租金的15%”。从合同的履行情况、当事人的过错程度，作为年青创业者的佘锐在前期未拖欠费用，后期因修路导致经营出现困难，主动沟通，联系各方，态度比较积极，收到解除通知后，按照指定的期限进行了腾退，过错程度较小。因此，完全执行“合同总租金的15%”的有关约定不符合公平原则，在考虑诚实信用的原则基础上，本院依法将违约金调整为149,661.45元。二、关于定（押）金。双方对合同签订当日交纳的149,661.45元的性质有不同理解。本院认为，无论是押金还是定金，从合同内容分析，均属于对合同债务的担保，可以按照定金规则处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”陈伟、陈莹在本诉中提出了违约金的诉讼请求，在反诉中提出了因佘锐违约、定金不予返还的抗辩。本院认为，此系同时主张违约金及定金，本院对定金不予返还的抗辩不予支持。陈伟、陈莹应向佘锐返还149,661.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：佘锐应于本判决生效之日起七日内向陈伟、陈莹支付违约金149,661.45元。陈伟、陈莹应于本判决生效之日起七日内向佘锐退还149,661.45元。上述第一项、第二项相抵后，不再实际履行。驳回陈伟、陈莹的其他诉讼请求。驳回佘锐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,868元，减半收取计4,934元，由陈伟、陈莹负担；反诉案件受理费1,646元，由陈伟、陈莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年七月二十七日法官助理周烨岚书记员宋亚婷