辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1459号原告（案外人）：王贺，男，1966年5月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高志国，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。原告（案外人）：马秀杰（与原告王贺系夫妻），女，1968年1月12日生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：高志国，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：沈阳市中小企业融资担保有限责任公司，住所地沈阳市和平区文萃路26号。法定代表人：齐拥军，该公司经理。委托诉讼代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳旭城佳欣消防设备有限公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路4号415。法定代表人：韩东，公司经理。被告（被执行人）：沈阳晓军广告中心，住所地沈阳市沈河区热闹路66号。投资人：赵晓军。委托诉讼代理人：赵刚，男，1975年3月28日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告王贺、马秀杰与被告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司（以下简称中小企业）、被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司（以下简称旭城消防）、被告沈阳晓军广告中心（以下简称晓军广告）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王贺、马秀杰共同委托诉讼代理人高志国与被告中小企业委托诉讼代理人张利、被告晓军广告委托诉讼代理人赵刚均到庭参加诉讼。被告旭城消防经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贺、马秀杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告与被告沈阳晓军广告中心签订的房屋买卖合同有效，确认本案诉争房屋（沈阳市沈河区）归原告所有；2、请求法院依法判令停止对沈阳市沈河区房屋的执行；3、诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告晓军广告于2008年1月10日签订《房屋买卖合同》一份，被告晓军广告将其所有的位于沈阳市沈河区房屋（建筑面积77平）以总价62万的价款出卖给原告。原告分三次交纳房款32万元，并于当时办理了入住手续。2017年5、6月份，原告发现了和平区人民法院公告，通知涉案房屋被法院查封。原告向和平区法院申请执行异议被驳回，原告向法院提起诉讼后撤回起诉，现原告再次来法院起诉。本案涉案房屋经沈阳市沈河区地名办审批确认。沈阳市沈河区地名办于2007年11月20日出具的地名编号审批表中载明位于沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号等。区地名办根据沈房权证沈河字第××号，同意被告晓军广告使用沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号，北二经街40号7-2-1至7-2-5、8-2-1至8-2-6(门市位置与2层分层分户情况见附图）。该份审批表是被告晓军广告基于分户销售而申请，且原告与被告晓军广告所签订的《房屋买卖合同》是在2008年，完全符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的关于房地产转让的法律规定，该合同合法有效。房地产管理法第37条以列举排除的方式确定了七种不得转让的情形，本案涉案房屋无产权争议、无司法查封且已领取了产权登记证书，完全符合转让条件，且法律、行政法规也没有规定房屋不能分割转让。在本案中，被告晓军广告将涉案房屋分割转让的事实并不影响合同的效力，且沈阳市地名办公室己将涉案房屋进行了地名编号审批，有关测绘单位也对涉案房屋进行了单独的面积测绘。因此涉案房屋符合转让条件，合同合法有效，人民法院就应确认涉案房屋归原告所有。原告在涉案房屋未能办理产权变更登记的问题上没有过错。原告与被告晓军广告签订《房屋买卖合同》之时，原告对涉案房屋分割销售的事实并不知情。虽然被告晓军广告曾向原告发出过承诺，类似案件原审判决以“承诺书”载明的事实认定原告在未能办理产权变更登记的问题上有过错太过于勉强，客观上也不能据此认定原告有过错。原告有积极要求被告晓军广告办理产权登记的表现，被告晓军广告故意隐瞒原告办理抵押的行为有过错。本案中，原告对涉案房屋的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以阻止法院对涉案房屋的执行。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告中小企业辩称，沈阳市和平区人民法院作出的（2015）沈和民三初字第02274号民事判决已经确认了答辩人对于涉案房产享有抵押权优先受偿，涉案房产仅是答辩人享有抵押权的房产的一部分，并不具备独立的产权。2014年3月25日，答辩人就房屋所有权证号为沈房权证沈河字第××号的房产已经取得了他项权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人的排除执行异议不予支持。”综上，答辩人对于涉案房屋享有的是担保物权，根据该规定，人民法院应当驳回原告的申请。原告在事实与理由中所提及的地名编号审批表与本案无关，地名编号审批表取得的时间是2007年11月20日，答辩人办理抵押登记的时间是2014年3月25日。事实证明，原告在近7年的时间里并没有因为地名审批表而取得独立的产权，原告与被告晓军广告所签订的《房屋买卖合同》因涉案房产没有独立的产权不能交易而无效，原告在购买涉案房产时对不能办理房证是明知的，其本身存在着过错，并不是正当合法的买受人，其交易行为不应受到法律的保护。被告旭城消防未到庭，未答辩。被告晓军广告辩称，买卖合同有效，撤销房屋查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告王贺、马秀杰提交的《房屋买卖合同》1份、收款收据3张、客户回单6张及银行流水1张，证明二原告于2018年1月10日从被告晓军广告购买位于沈阳市沈河区办公用房一处，房屋总价款62万元，合同约定买受人于2008年1月3日前须交付购房总款的70%，原告已付房价款32万元。庭审中，二原告称房价款的70%即434000元，其于2008年1月10日从银行支取现金25万元并交付被告晓军广告，又于2008年1月29日、1月31日分别从建行支取现金5万元、123000元，被告晓军广告说办证还需过几天，房款不需要着急交，故后期又分别交了5万、2万，但取款凭证显示共计从银行支取现金423000元。被告中小企业质证后认为该组证据无法证明交易的真实性：①《房屋买卖合同》约定的交易标的不具备登记转让的效力，且该房产在房产局没有登记备案；第二条出售房屋的基本情况，除房屋的用途约定为办公之外，房屋所有权证号、土地使用权证号，房屋共有权证号均为空白；第三条双方约定了出售房屋权属清楚、证件齐全，说明二原告应当知道转让房屋应当具备房屋所有权证；合同约定签订合同后90日内办理房证，但中小企业于2014年3月25日办理抵押权登记手续，说明原告在6年的时间里并没有办理所有权证，其有足够的时间去办理，原告存在过错；②客户回单及银行流水无法证明二原告支取该款项用于购买涉案房屋，收款收据也不能证明该款项进入被告晓军广告的账户。被告晓军广告对该组证据未发表质证意见，仅称二原告是否现金支付房款需要核实，但在合理期限内未予答复。2、关于原告王贺、马秀杰提交自来水购水通知单、采暖费收据、电费收据、电费缴费明细、现场照片（拍摄于2013年、2014年），证明涉案房屋已交付使用的事实。被告中小企业质证后提出相关费用收据载明的用户名分别为乡村杀猪菜和每添面馆、每之购超市，并非本案二原告。对此二原告称其购买的是门市房，一直对外出租，先后出租给每之购超市、每添面馆和乡村杀猪菜馆进行经营，并提交了门市房租赁合同。被告晓军广告对该组证据无异议。以上证据，本院认为，二原告与被告晓军广告签订的《房屋买卖合同》，被告中小企业虽质疑该合同的真实性，但未有证据证明该合同存在虚假或不实之处，且被告晓军广告对该合同未提出异议，本院予以确认。3张收款收据均加盖被告晓军广告的财务专用章及法定代表人赵晓军印章，且被告晓军广告未有证据证明其未收到该款项，故对二原告已交付房款32万元的真实性予以确认。用电、用水交费明细及供暖费发票载明涉案房屋自2008年至2018年期间一直在交纳相关费用。以上证据形成证据链条，证明二原告自2008年已使用涉案房屋。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告晓军广告系位于沈阳市沈河区建筑面积702.73平方米的房屋所有权人（房屋用途为办公），证号：沈房权证市沈河字第××号。2008年1月10日，原告王贺、马秀杰（买受人）与被告晓军广告（出卖人）签订了《房屋买卖合同》一份（该合同至今未备案），约定卖方自愿将坐落于沈阳市沈河区、建筑面积77平方米的房屋出售给买方，房屋用途为办公，买卖双方申报房屋成交总价62万元。合同第六条付款方式及期限约定，本合同签订后，买方付给卖方购房款（或定金）25万元，卖方配合买方到房产部门的交易机构办理转让登记手续，并到房产登记发证机构领取《房屋所有权证》后，买方付清其余部分购房款或通过购房抵押贷款付清其余购房款，卖方将出售的房屋交给买方。合同第八条约定买卖双方的其他事项：1.建筑面积最终以房产局测绘为准，购房总款人民币62万元整（其中含契税、交易税）；2.买受人于2008年1月30日前须交付购房总款的70%；3.测绘面积77m2以下，按单价7700元/m2交易，买受人负责承担所有税费，测绘面积77m2以上，按房屋成交总价62万元交易，卖方承担所有税费；4.卖方负责三个月之内办理转让及权属转移登记手续，产别（私有房产），……双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，二原告向被告晓军广告交付购房预付款25万元，后又于2008年2月1日、2008年2月19日分别交付购房款5万元、2万元，合计交付购房款32万元，被告晓军广告向二原告出具了收款收据。被告晓军广告向原告王贺、马秀杰交付房屋涉案房屋后，二原告将该房屋先后出租给每之购超市、每添面馆和乡村杀猪菜，至今仍在经营。中小企业因其与旭城消防、晓军广告追偿权纠纷一案，于2015年10月19日提起诉讼。本院于2016年4月18日作出（2015）沈和民三初字第2274号民事判决，判决主文如下：“一、被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司垫付款人民币9663404.07元、违约金1212757.21元及代偿利息1212757.21元（逾期担保费、违约金及代偿金利息截止日期为2015年10月15日）；二、若被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司逾期给付原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司上述款项，自原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司可依法对被告沈阳晓军广告中心提供的位于沈阳市沈河区建筑面积702.73平方米的房产在债权数额6394000元范围内行使抵押权优先受偿。”该判决认定的事实包括2014年3月24日，中小企业（甲方）与晓军广告（乙方）、旭城消防（丙方）签订《抵押担保合同》，经甲方同意，乙方向甲方提供抵押担保，抵押物为晓军广告所有的坐落于沈阳市沈河区.73平方米的房屋，中小企业于2014年3月25日抵押房产办理了抵押权登记。上述判决生效后，因旭城消防未履行给付义务，中小企业向本院申请强制执行。本院于2016年9月27日作出（2016）辽0102执字第3137号执行裁定，查封晓军广告名下位于沈阳市沈河区建筑面积702.73平方米房屋（包括王贺、马秀杰从被告晓军广告购买的建筑面积77m2的部分）。王贺、马秀杰作为案外人对查封涉案房屋提出执行异议，本院作出（2017）辽0102执异171号执行裁定，驳回了案外人王贺、马秀杰的异议请求。王贺、马秀杰对该裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，原告王贺、马秀杰提供由沈阳市沈河区地名办公室于2007年10月20日出具的地名编号审批表复印件一份，载明位于沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号等。区地名办公室意见为根据《房屋所有权证》沈房权证沈河字第××号，同意使用地名为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号，北二经街40号7-2-1至7-2-5、8-2-1至8-2-6（门市位置与2层分层分户情况详见附图）。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告旭城消防经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告王贺、马秀杰与被告中小企业、被告晓军广告提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。首先，关于涉案《房屋买卖合同》的效力。原告王贺、马秀杰在其与被告晓军广告签订《房屋买卖合同》当日，向被告晓军广告支付购房预付款25万元，后又于2008年2月1日、2008年2月19日分别支付购房款5万元、2万元，合计支付购房款32万元，且被告晓军广告也已向二原告交付涉案房屋，说明双方已实际履行《房屋买卖合同》，即双方之间存在真实的房屋买卖关系，故该《房屋买卖合同》真实、合法、有效。被告中小企业关于该《房屋买卖合同》无效的抗辩，因证据不足，本院不予采信。其次，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为案外人王贺、马秀杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王贺、马秀杰在涉案房屋被查封之前已与被告晓军广告签订合法有效的书面买卖合同，并实际占有该房屋，虽未支付全部价款、至今未办理过户登记，但非原告王贺、马秀杰的原因所致，且中小企业未有证据证明二原告对此存在过错，亦未能证明其在订立《抵押担保合同》过程中对案涉房屋使用状态已尽合理、必要的审慎义务。依生效判决，被告中小企业享有的普通债权，原告王贺、马秀杰已实际占有涉案房屋、具备准物权性质，该权利优先于被告中小企业享有的普通债权。据此，原告王贺、马秀杰对登记在被告晓军广告名下的位于沈阳市沈河区房屋提出不予执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告王贺、马秀杰的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，涉案《房屋买卖合同》至今尚未备案，且原告王贺、马秀杰未提供证据证明涉案房屋具备办理权属证书的条件，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行沈阳市沈河区房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10800元，公告费800元（两次），均由被告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2017）辽0102执异171号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  严冬云人民陪审员  牛殿吉人民陪审员  王淑娟二〇二〇年七月十四日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。