山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初3194号 原告（反诉被告）：环翠区金月珑餐馆，统一社会信用代码92371002MA3DR5UKXE，经营场所：威海市环翠区乐天百货B1F01号。 经营者：姜芳晓。 委托诉讼代理人：刘佳，山东正原律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海威高百货有限公司，统一社会信用代码913710005766092574，住所威海市新威路17-4号。 法定代表人：姜明，董事长。 委托诉讼代理人：陈瑞志，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽伟，山东东方未来律师事务所律师。 原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆与被告（反诉原告）威海威高百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆之经营者姜芳晓及委托诉讼代理人刘佳、被告（反诉原告）威海威高百货有限公司之委托诉讼代理人王丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 环翠区金月珑餐馆向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年6月5日签订的《店铺租赁合同》；2、被告赔偿其装修损失504000元、经营损失1536000元；3、被告返还水电保证金10000元、履约保证金40000元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告曾用名乐天百货国际(威海)有限公司，2017年6月5日被告与原告签订《店铺租赁合同》一份，被告依约将其商场餐饮区域内的位于B1F01店铺出租给原告，用于经营餐饮用途；原告依约对该涉案店铺进行了装修并用于经营金月珑餐馆，租期自2017年6月8日起至2022年6月7日止。合同履行至今，被告出现存在影响原告经营的违约行为，一是涉案店铺没有合同约定的产权；二是被告对原告所承租的涉案店铺所在的B1层餐饮经营区域，自2019年下半年开始筹划进行业态调整，至2020年4月17日被告在召开的招商会上明确予以改变，将原本合同约定的餐饮业态改换成非餐饮业态。被告的上述两种违约行为相辅相成，正是因为店铺没有约定的独立的产权，从而导致被告可以不经规划审批随意改变区域经营业态。被告改变业态的行为必将给原告造成损失，为此原告不得不于2020年4月26日发函给被告申请降低租金，被告于2020年4月30日通过微信的方式回函表示不同意。被告的违约行为不但违反了双方租赁合同的相关约定，导致原告无法再经营至合同期满，而且还给原告造成了信赖利益和可得利益的损失，共计造成装修损失504000元和可得利益损失1536000元，故诉至法院请求处理。 威海威高百货有限公司辩称，一、原告要求解除双方于2017年6月5日签订的店铺租赁合同，没有合同和法律依据，原告构成违法解除合同；二、原告所述的各项损失，首先没有任何证据予以支持；另外被告没有任何的违约行为，原告所述被告的违约行为并不存在，其主张不能实现合同目的，完全是由于原告自身经营不善造成，因此原告主张的损失与被告没有任何关系；三、原告主张返还水电保证金1万元，返还履约保证金4万元，没有合同依据和法律依据。原告本身不具有合同解除权，但是因为原告已经把店铺关闭，其不能强迫原告回来继续经营，所以基于这种情况其也同意解除涉案租赁合同，但其同意解除合同，并不能改变原告属于违法解约的事实，也不能免除原告违法解约应承担的法律责任。故其向本院提出如下反诉诉讼请求：1、原告支付截至2020年5月1日至2020年6月11日期间的租金41000元，电费340.64元，垃圾处理费1552.70元，总计42893.34元；2、原告向其归还位于威海市新威路-17-4号B1F01店铺，并自2020年6月22日起至归还之日止，按照每日2000元标准向被告支付赔偿款。 对于被告的反诉诉讼请求，原告辩称，被告违反合同约定并违反合同附随义务，导致原告依法解除合同，故被告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：被告原名称为乐天百货国际（威海）有限公司（以下简称乐天百货公司），于2019年7月15日变更为被告现名称。2011年5月8日威海市万通置业有限公司（出租人）与乐天百货株式会社（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定威海市万通置业有限公司将其投资建设的威高广场.迪尚大道项目中规划的“百货物业”出租给乐天百货株式会社，并约定在乐天百货公司成立后该租赁合同中承租人的权利和义务由乐天百货公司全部继承。后前述出租房产的产权于2016年登记至出租人威海市万通置业有限公司名下，房产坐落为威海市新威路-17-4号，总层数为5层，建筑面积405789.42平方米。涉案B1F01店铺即位于威海市新威路-17-4号房产的B1层。 2017年6月5日，乐天百货公司（甲方）与原告（乙方）签订《店铺租赁合同》一份，该合同约定，第一条关于租赁店铺状况：甲方将位于B1F01店铺出租给乙方经营金月珑品牌使用，该店铺面积约为249平米，该店铺详细建筑物位置、使用范围以合同附件一规划红线图部分为准；第二条关于租赁期限：租赁期限为五个租赁年度，起租日为2017年6月8日起至2022年6月7日止；乙方应在本合同解除或终止之日起十日内归还店铺，同时将该店铺内乙方的所有物品搬走，对未搬离物品视为放弃，乙方在撤场时，需将地面以上的装饰物品拆除；第三条关于租金：乙方开业第1年-第2年：每月保底销售金额为16万元（固定值16万元）销售金额的14%（扣率）作为甲方当月租金；第3年至第4年：每月保底销售金额为20万元（固定值为20万元）销售金额的15%（扣率）作为甲方当月租金；第五年：每月保底销售金额为21万元（固定值为21万元）销售金额的16%（扣率）作为甲方当月租金；乙方在其他电商平台的团购销售款项按照与团购商家实际结算的金额计入营业额；第四条关于其他费用：单独挂表计量的水、电等费用，按实际发生额由乙方承担，乙方按月及时交纳，甲方代收并开具相应合法收据，费率按照威海市商业用户价格计算。合同签订后七个工作日乙方向甲方支付合同期内履约保证金4万元，乙方于签订本合同之日，向甲方交纳水电煤等项费用保证金1万元，简称水电保证金，履约保证金及水电保证金在双方终止合作债权债务清理完毕10个工作日内，甲方无息退还给乙方；第五条关于甲方义务：甲方保证为该店铺的合法出租人，该店铺为合法建筑、产权清晰，在本合同签订时，甲方保证该店铺未被人民法院采取查封、扣押等强制措施；甲方明确知悉乙方租赁该店铺作餐饮之用途，且该用途符合现行法律、法规之规定，该店铺具有适租性；第六条关于乙方义务：乙方应当按照该店铺所在的商城总体布局、风格、业态之统一规定，对该店铺进行装修设计、施工；第八条关于违约责任：租赁期满或本合同提前解除，乙方应如期交还该店铺，乙方如因自身原因逾期归还，则每逾期一日，应按照2000元/日标准赔偿甲方损失，还应每日支付给甲方当年固定租金总额日万分之一的违约金；租赁期间，因乙方自身原因导致合同解除，除本合同另有约定外，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切实际损失，履约保证金和水电保证金不予退还。该合同附件一为店铺规划红线图，该图为B1层平面图，该图中标注了原告所承租店铺位置，标注名称为“阿秋牛排”，面积为249平方米，与该店铺相邻的位置标注为“亚惠美食广场”。该租赁合同还对双方其他权利、义务进行了约定。另双方还签订补充协议一份，约定乙方须将垃圾送至甲方指定地点，垃圾清运有甲方统一处理，乙方按照0.15元/平方米/天标准向甲方缴纳垃圾处理费。上述租赁合同签订定后，原告于2017年6月12日、2018年3月14日分别向乐天百货公司交纳履约保证金4万元、水电保证金1万元，并用涉案店铺经营餐饮业。 2020年4月26日，原告作为申请人向被告发送《关于降低租金的申请函》一份，内容为：自去年开始贵司一直在筹划对申请人店铺所在的B1层餐饮经营区域进行业态改变，至2020年4月17日贵司在召开的嘉禾天地招商会上明确予以改变，并对外公布了招商方案和业态规划图，最终确定将B1层原本的餐饮业态改变成别的业态，B1层将不再做餐饮经营。申请人认为贵公司实施的上述行为对申请人来讲属于违约，违反了双方在合同中的约定；而申请人的合同到期日为2022年6月27日，在剩余的二年多时间内申请人的经营必将因贵司的违约遭受损失，甚至无法在继续经营下去。为此请求贵公司将租金降低至双方合同约定的租金的百分之五十，从而减少因贵司违约给申请人所造成的损失。 2020年4月30日，被告向原告回函称：关于4月26日来函所述内容与现实不符，第一关于调整升级事宜，一方面是作为商业运营综合体提升客流的必要手段，目的是提高包括贵方在内的所有商铺的客流和收入，另一方面，这是所有行业内的提升手段和做法，没有任何一家商业综合体企业不进行任何的升级，倘若如此，将是对所有入驻商户的不负责任，我司自2013年4月至今，没有进行过大规模的升级调整，改造频次远远低于同行业水平；第二关于调整问题洽谈，我司多次与贵司就店铺位置调整意向进行沟通，贵司表示愿意在原有位置不动，我司重新优化了动线，并在临近区域增设了水吧和甜点，旨在形成新的时尚氛围，如果贵司对原有决定有改变意向，可以随整体升级改造调整到新的区域，综上，我司不存在任何违约行为，请理解知悉并配合。 关于装修损失，原告提供其与威海炳然装饰有限公司于2017年6月8日签订的装修施工合同一份，合同载明的施工地点为乐天百货负一楼，装修报价单载明的报价为188万元。原告自称其实际支付装修工程款120万元，该装修费用平摊至五年的租赁期限，每年的装修值为24万元，乘以剩余装修合同期限2.1年为50.4万元。该50.4万元即为其装修损失。原告另提供威海炳然装饰有限公司于2020年6月15日出具的金月珑餐馆装修评估书一份，载明：我公司于2020年6月15日对金月珑餐馆实地考察装修评估，以2017年6月8日金月珑装修报价单进行核对，原有店面装修所有物资、配套实施与原报价单相符；我公司根据使用情况的损耗，按照装修行业常规损耗率，对于现有价值评估为789600元。被告质证称，对原告提供的装修合同及报价单的真实性不予认可，对其所主张的装修损失计算方法不予认可，原告自行关闭店铺，装修损失与被告无关。 关于经营损失，原告主张按照双方租赁合同约定，其在租赁期第三年至第四年按照每月保底营业额20万元标准、在租赁期第五年按每月保底营业额21万元标准向被告支付租金，故要求按照双方约定的保底营业额，按照餐饮业平均30%利润率计算其经营损失，即在剩余的25个月租期内营业损失为153.9万元（20万元×30%×12个月＋21万元×30%×13个月），其在本案中只主张营业损失153.6万元。被告则主张，在租赁期间被告多次减免原告的租金，原告在经营期间的营业额并未达到了合同约定的保底营业数额，且其按照30%的利润率计算营业损失亦无任何根据。 2020年6月23日，经本院实地查看，原告用于经营“金月珑”餐馆的涉案店铺现已关闭，该店铺与同楼层的美食广场相邻，该美食广场中尚有商户在经营，涉案店铺与该美食广场相对独立，有自身的店门供出入。 庭审中，原告称该美食广场的部分商户已开始在该商场的其他位置重新装修店铺，并即将搬离，涉案店铺所在的区域的商业业态即将由原餐饮业态变更为其他商业业态，被告改变商业业态的行为违反合同约定，故其有权解除租赁合同同，并要求被告赔偿其损失。被告则主张，在双方签订的租赁合同中，其并未向原告承诺其租赁的涉案商铺所在区域必须为餐饮业态，即使该区域的商业业态将来发生变更，其亦同意原告在涉案店铺继续经营，且商业业态的变更并不必然损害原告的利益，从而致使原告合同目的不能实现；原告要求提前解除租赁合同没有合法依据，属于违约解除合同，鉴于原告已实际不在涉案店铺经营，其亦不能强迫原告继续经营，故其同意解除合同，但依据租赁合同的约定，在原告违约解除合同的情形下，其不应退还水电保证金及履约保证金；其已于2020年6月11日在本案开庭时当庭表示同意解除租赁合同，故双方租赁合同已于2020年6月11日解除，依据租赁合同的约定，原告应于合同解除后10日内返还店铺，否则应按照每日2000元标准支付赔偿款，故主张自2020年6月22日起至退还店铺之日止，原告应按照每日2000元标准支付其赔偿款。 关于被告主张的欠付租金、电费及垃圾处理费问题，原告称其自2020年5月11日起诉本案后即不再经营涉案店铺，2020年5月21日其人员撤离该店铺，其已支付被告截止2020年4月30日前的租金、垃圾处理费，并认可尚欠被告电费340.64元的事实；但因其自2020年5月11日后即不再经营，故主张不应支付此后的租金及垃圾处理费。 本院认为，原、被告于2017年6月5日签订的《店铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，理应认定合法有效，双方均应信守履行。本案争议的焦点为原告诉请解除涉案租赁合同是否具有约定或法定解除事由。本案中，原告主张其有权解除租赁合同的理由有二：一是涉案店铺不具有独立产权，不符合双方签订的租赁合同的约定；二是被告违反租赁合同约定，对涉案店铺所在区域的商业业态进行变更，导致其合同目的不能实现。对此本院认为，涉案租赁合同约定，被告作为出租人应保证为涉案店铺的合法出租人，该店铺为合法建筑、产权清晰，在合同签订时，出租人保证该店铺未被人民法院采取查封、扣押等强制措施。从查明的事实看，涉案店铺所在的位于威海市新威路-17-4号房产系被告从案外人处承租而来，涉案店铺作为该房产的内铺自身虽不具备独立的产权，但原告并无证据证实该店铺上存在产权或其他纠纷，影响到其经营，且双方在租赁合同中亦未约定涉案店铺自身需有独立的产权，故原告以涉案店铺不具有独立产权，从而造成被告可随意变更商铺经营业态为由，主张其享有权解除租赁合同的权利，缺乏合同及法律依据。涉案租赁合同虽约定，被告明确知悉原告租赁该店铺作餐饮之用途，该用途符合现行法律、法规之规定，且应具有适租性。从该约定内容来看，被告仅保证涉案店铺作餐饮之用途，涉案租赁合同附件一《店铺规划红线图》中虽标注与涉案店铺相邻的为“亚惠美食广场”，但根据租赁合同第一条的约定，该《店铺规划红线图》仅为标注涉案店铺位置、使用范围之用，被告并未承诺涉案店铺的邻近区域即为餐饮业态，经本院实地查看，与涉案店铺相邻的美食广场尚存在，且该店铺本身有独立的经营区域，即使被告将来将涉案店铺相邻区域的餐饮业态变更为其他商业业态，亦并不必然产生损害原告经营利益的后果，从而影响其合同目的实现，故原告以被告改变涉案店铺相邻区域经营业态，违反合同约定为由，要求提前解除合同，亦无合同及法律依据。 原告无约定或法定解除合同事由，提起本案诉讼要求解除涉案店铺租赁合同，且关闭涉案店铺，以实际行动表明其不再履行租赁合同，被告在此情形下，在庭审中同意解除涉案租赁合同，故本院对涉案租赁合同解除予以确认。但涉案租赁合同的提前解除系因原告自身原因造成，被告并不存在违约行为，原告要求被告赔偿因提前解除合同所产生的装修损失、营业损失，于法无据，本院不予支持；合同解除后，原告应依照合同约定承担相应的提前解除合同的责任，依据租赁合同的约定，租赁期间因承租人自身原因导致合同解除，除合同另有约定外，承租人应赔偿出租人因此遭受的一切实际损失，履约保证金和水电保证金不予退还，故原告要求作为守约方的被告向其返还水电保证金、履约保证金，与双方合同约定不符，本院亦不予支持。因双方对涉案租赁合同的履行情况存在争议，被告虽在诉讼中表示同意解除合同，但合同解除与否尚待法院予以认定，故被告关于涉案租赁合同于其表示同意解除时间即2020年6月11日解除已解除的主张，理由不当，本院不予采纳。原告已支付被告2020年4月30日前租金，此后租金未支付，且原告现尚未向被告归还店铺，故自2020年5月1日起至本院判决合同解除之日止的期间内，原告应按照合同约定的每月3万元租金标准，向被告支付店铺租金；涉案租赁合同约定，原告应在合同解除后十日内归还店铺，否则应按照每日2000元标准支付赔偿款，因此原告应于本院判决合同解除后十日内归还店铺，否则应按合同约定的每日2000元标准赔偿被告损失。原告尚欠租赁期间电费340.64元，被告要求其予以支付，理由正当，本院予以支持；原告自称其人员已于2020年5月21日撤离了涉案店铺，被告并未提供证据证实此后原告尚经营店铺，故被告主张的垃圾处理费，应按每日每平方0.15元标准，自2020年5月1日起计算至原告人员撤离店铺之日即2020年5月21日止，共计933.75元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第（三）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆与被告（反诉原告）威海威高百货有限公司【原名称为乐天百货国际（威海）有限公司】于2017年6月5日签订的《店铺租赁合同》； 二、原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆于本判决生效后十日内归还被告（反诉原告）威海威高百货有限公司位于威海市新威路-17-4号房产内的B1F01店铺；如果原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆未在前述期限履行归还店铺义务，则应赔偿被告（反诉原告）威海威高百货有限公司因逾期归还店铺所受的损失（按每日2000元标准计算）； 三、原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）威海威高百货有限公司自2020年5月1日起至本判决生效之日止的店铺租金（按每月30000元标准计算）； 四、原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）威海威高百货有限公司电费340.64元、垃圾处理费933.75元； 五、驳回原告（反诉被告）环翠区金月珑餐馆其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）威海威高百货有限公司其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11760元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费436元，由原告（反诉被告）负担430元，被告（反诉原告）负担6元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 邓    立 二〇二〇年七月十四日 书记员 张志伟（代）