辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初138号 原告：任云鹏，男，1973年10月23日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：李智卓，辽宁昌信律师事务所律师。 被告：杨国庆，男，1975年1月27日出生，汉族，无职业，户籍所在地庄河市。 被告：王翠英，女，1957年11月27日出生，汉族，户籍所在地瓦房店市。 被告:初明峰，男，1978年1月27日出生，汉族，无职业，户籍所在地瓦房店市，现住瓦房店市。 第三人：大连鸿大房地产开发有限公司，住所地瓦房店市南共济街三段91号。统一社会信用代码：91210281787304963C。 法定代表人：车元生，该公司经理。 委托诉讼代理人：庄德辉，男，该公司职员。 原告任云鹏与被告杨国庆、王翠英、初明峰、第三人大连鸿大房地产开发有限公司（以下简称鸿大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李智卓、被告杨国庆、初明峰及第三人鸿大公司委托诉讼代理人庄德辉均到庭参加诉讼，被告王翠英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任云鹏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第三人大连鸿大房地产开发有限公司于2008年8月27日签订的商品房买卖合同有效；原告自2008年10月20日取得位于瓦房市.07平方米）房屋所有权;2.请求三被告立即腾退瓦房店市房屋；3.请求被告王翠英和被告初明峰赔偿自2014年7月24日起至腾退房屋之日止的房屋使用费暂计2万元，待鉴定后另行增加；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告曾系第三人的施工人员，2008年8月27日，原告与第三人签订商品房买卖合同，原告购买第三人开发的位于瓦房店市房屋，面积74.07平方米，总房款196285.50元。合同签订后，原告缴纳了购房首付款，并办理了银行按揭贷款，第三人到房管部门为原告办理了备案登记，并于2009年12月30日将案涉房屋交付原告。后因原告外出打工房屋闲置，被告杨国庆系第三人的物业经理，第三人找原告协商将其购买的房屋借给被告杨国庆使用，等原告打工回来后再将房屋归还原告，原告同意第三人将房屋借给被告杨国庆使用。2014年7月，原告回到瓦房店市，发现其购买的房屋由被告王翠英占用。随后，原告与王翠英交涉，王翠英称该房屋系在被告杨国庆处购买，拒绝腾退。不但如此，在己知原告对房屋提出所有权的情况下，被告王翠英又故意将该房屋出租给被告初明峰使用，收取房屋租金至今，严重损害了原告的所有权和收益权。原告按揭贷款购买了第三人开发的房屋，且房屋已在房管部门备案登记，原告己取得案涉房屋的所有权。被告杨国庆无权将原告的房屋出售给被告王翠英，出售行为无效。被告王翠英在明知该房屋是原告的情况下仍对外出租获益，被告初明峰未尽合理审查义务就租赁房屋至今，因此租赁法律关系不受法律保护。故被告杨国庆、被告王翠英、被告初明峰无权处分使用原告的房屋，理应将该房屋腾退给原告。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决支持原告诉请。 在诉讼中，原告任云鹏申请撤回第2、3项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1.请求确认原告与第三人大连鸿大房地产开发有限公司于2008年8月27日签订的商品房买卖合同有效；原告自2008年10月20日取得位于瓦房店市.07平方米）房屋所有权;2本案诉讼费用由三被告承担。 被告杨国庆辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：我是大连亿和物业管理服务有限公司的法定代表人，我公司负责为第三人的鸿福家园物业管理，第三人欠我物业费，遂用案涉房屋抵顶给我作为物业费。当时，第三人为了回笼资金，将案涉房屋用原告的名字顶名贷款。2011年底，我将房屋借给王翠英，王翠英如何将房屋租出去了，我就不清楚了。 被告王翠英未到庭，未答辩、亦未提交证据。 被告初明峰辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：我从中介公司租赁的案涉房屋，租赁手续等都是我与中介公司交涉的，租金也是交给中介公司，我也只见过王翠英一次，与她也没有联系，作为承租方我不同意原告的请求。 第三人鸿大公司述称，同意原告的诉讼请求。原告本是在我公司工地施工人员，案涉房屋是原告购买的，并非我公司抵顶给杨国庆的，杨国庆当时没有房子居住，通过我公司向原告借用案涉房屋，原告就将房屋借给杨国庆使用。后来原告来找我公司说房屋被他人占用了，我公司去查看后，发现房屋是王翠英在居住，王翠英陈述是杨国庆将房屋卖给她的，并出了情况说明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告共提交6份证据：1.商品房买卖合同，拟证明2008年8月27日，原告购买第三人位于瓦房店市房屋，74.07平方米、单价2650元，合计196285.50元，首付款59285.50元；2.购房发票，拟证明2008年8月27日原告向第三人支付了房屋首付款59285.50元；3.个人住房（商业用房）借款合同，拟证明2008年10月20日原告通过银行贷款方式支付剩余房款137000元；4.瓦房店市不动产登记中心信息查询，拟证明2008年10月20日案涉房屋备案登记在原告名下；5.情况说明，拟证明原告发现房屋被王翠英占用，找到王翠英交涉，王翠英说杨国庆向其出售该房屋，拒绝腾退房屋，并出具书面说明；6.房屋租赁合同、收条，拟证明王翠英在得知原告系案涉房屋产权人后，拒绝腾退房屋，并将房屋出租给被告初明峰使用，初明峰应腾退并交付使用费。被告杨国庆对上述证据1、2、3、4、6真实性均无异议，但辩称房屋买卖合同及贷款合同内容不真实，系第三人用原告的名字顶名购买房屋并办理贷款，贷款也是第三人在偿还；被告杨国庆对上述证据5有异议，认为该证据系复印件；被告初明峰、第三人鸿大公司对上述证据均无异议。本院经审查认为，原告提交的上述证据1、2、3、4、6，客观、真实，具有证明效力，第三人鸿大公司亦明确表示房屋买卖合同是原告与其公司签订，原告支付了首付款，并通过按揭贷款支付剩余购房款，案涉房屋实际交付给原告，后被杨国庆通过其公司借用，被告杨国庆对其抗辩意见并未提交证据予以证明，本院对上述证据予以确认；因原告提交的证据5为复印件，无法证明其真实性，本院不予确认。 根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月27日，原告任云鹏与第三人鸿大公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积74.07平方米，总价款196285.50元，付款方式为支付首付款59285.50元，余款137000元通过按揭贷款方式支付。合同签订当日，原告即向第三人支付首付款59285.50元，并于2008年10月20日同中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了按揭贷款。2008年10月21日，案涉房屋买卖合同在瓦房店市不动产登记中心办理了预售合同备案登记，备案登记买受人姓名为任云鹏。 第三人鸿大公司当庭称，案涉房屋首付款及贷款其公司均已收到，并按照合同约定将案涉房屋交付给原告，后来因被告杨国庆没有房子居住，通过第三人借用原告购买的案涉房屋。 被告初明峰当庭称，通过中介公司从被告王翠英手中租赁案涉房屋。案涉房屋现由被告初明峰居住使用。 本院认为，原告任云鹏与第三人鸿大公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方亦按照合同约定全面履行了合同义务，原告缴纳了全部购房款，第三人将房屋交付给原告，故对原告要求确认双方签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认取得案涉房屋所有权的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权登记，只是在房屋管理部门办理预售备案登记，原告作为预售备案登记买受人，仅对案涉房屋享有物权的期待权，而物权登记采取公示制度，物权归属以登记为准，故对于原告此项诉请本院不予支持。 关于被告杨国庆抗辩案涉房屋系第三人鸿大公司抵顶给其所有的意见，第三人鸿大公司对此予以否认，被告杨国庆亦未能提交证据证明其主张，故其抗辩意见本院不予采纳。 被告王翠英未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应自行承担法律后果。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告任云鹏与第三人大连鸿大房地产开发有限公司于2008年8月27日签订的关于瓦房店市房屋的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告任云鹏的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告预交500元，退还原告任云鹏400元），由原告任云鹏负担；公告费600元，由被告王翠英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  于黎娜 人民陪审员  于翠华 人民陪审员  姜 华 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  王思楠