河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2304号 上诉人（原审原告）：刘小艳，女，1988年11月10日出生，汉族，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：纪胜涛，河北金派律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘翠翠，女，1984年6月27日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人：靳曲，河北冠廷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢涛，男，1987年8月13日出生，汉族，现住河北省廊坊市固安县。 上诉人刘小艳因与被上诉人刘翠翠、邢涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人刘小艳及其委托诉讼代理人纪胜涛、被上诉人刘翠翠及其委托诉讼代理人靳曲、被上诉人邢涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘小艳上诉请求：一、请求人民法院依法撤销河北省固安县人民法院作出的（2019）冀1022民初15号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人支付给李玉珍的房款是在代被上诉人刘翠翠履行付款义务以及对于合同的履行情况，存在事实认定错误。本案合同主要履行的内容是上诉人与案外人李玉珍签订的房屋买卖合同，涉案房屋的交付是李玉珍直接交付至上诉人，并且上诉人按照合同约定向李玉珍支付了相应的房款；2、被上诉人也认可上诉人应当与李玉珍履行合同，被上诉人刘翠翠与李玉珍解除合同就当然认可了其与上诉人是无法履行房屋买卖合同的，上诉人支付给被上诉人刘翠翠的相应款项应当返还。3、同一涉案房屋，上诉人不可能同时与两个出卖人签订房屋买卖合同并同时履行，本案实质是被上诉人刘翠翠为百居中介的股东，其在最初购买涉案房屋并非为了居住，实质存在明显的倒房行为。在仅与李玉珍签订了定金合同后便极力的促成上诉人购买涉案房屋，实质被上诉人刘翠翠也明知其不会与李玉珍履行合同，真正的交易方为上诉人与李玉珍，被上诉人刘翠翠就是为了赚取房屋差价。二、固安县安捷房地产经纪公司与固安县百居房地产公司关于涉案房屋的交易已被固安县住房保障和房产管理局行政处罚，客观上也反映出交易存在相应的违法行为，针对一审中上诉人陈述的事实，被上诉人邢涛应当承担相应责任。 刘翠翠答辩称，一审法院认定事实清楚，判决公正。1、一审法院经审理查明，本案上诉人真实的购房经过是2015年1月28日李玉珍从永定河房地产公司以425254元的价格购买了涉案房屋，2017年3月31日原房主李玉珍以110万元将房屋出售给刘翠翠，刘翠翠交了20万元的购房定金，原房主承诺无条件配合刘翠翠过户到指定人名下。2017年5月20日刘翠翠以123万元的价格将房屋卖给上诉人，上诉人与被上诉人还有中介公司（邢涛公司）三方当事人签订了房屋买卖合同，上诉人亲笔签字摁手印。上诉人在中介公司对房源的基本情况有了充分了解，在此情况下，才签订的买卖定金协议和房屋买卖合同，合同是双方当事人真实意思表示。后来上诉人在被上诉人刘翠翠和中介公司的配合下办理了物业交接手续，入住该房屋，实现了自己的购房目的，所以刘翠翠认为一审法院判决是客观公正的。2、2017年5月31日上诉人向原房主交付购房款是在刘翠翠和中介公司的安排下，在上诉人、被上诉人、中介公司和李玉珍四方当事人均在场的情况下，同意上诉人将第二笔购房款直接给了原房主，同一天上诉人与原房主之间签订的房屋买卖合同及被上诉人与原房主签订的终止房屋买卖合同，完全是为了简化上诉人购房过户手续，也是原房主无条件配合刘翠翠过户到指定人名下的合同义务的表现，这一切都不能否定上诉人与被上诉人之间真实的房屋买卖关系。另外，2017年5月22日上诉人、被上诉人、中介公司三方签订的房屋买卖合同最后一页有关于中介公司的担保约定，该约定进一步证实了上诉人购买涉案房屋的时候对房屋的所有权状况是明知的，对自己与被上诉人刘翠翠之间存在真实的房屋买卖关系也是清楚的，上诉人在上诉状中主张与原房主之间存在房屋买卖关系不是事实，其上诉理由不能成立。3、被上诉人刘翠翠购买涉案房屋后，在有钱可赚的情况下出卖自己的房屋无可厚非，赚取差价也是合理的，对于中介公司和百居中介公司是否收到了固安房管部门的行政处罚也与上诉人及被上诉人之间房屋买卖合同的效力无关。被上诉人认为上诉人三年来无理缠诉、浪费司法资源，上诉人无非是由于房地产市场价格下滑，认为自己买房子买贵了，心里不平衡，违背合同法诚实信用原则，请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 邢涛答辩称，本公司在双方签订购房合同前，着重地核实了刘翠翠拥有案涉房屋的购房发票及购房合同，并且持有与原房主的商品房买卖合同，在合同规定中着重体现了刘翠翠是可以转让任何第三方的，并且我公司业务员也向原房主核实了此情况，所以刘翠翠当时是拥有此房屋的所有权的，并且所签订的所有合同上诉人与被上诉人均是在平等公平的情况下签署的，是双方真实意思表示。在刘翠翠与上诉人签订的商品房买卖合同中明确了中介公司只是起到媒介的作用，并且在中介公司的权利与义务一项中也明确了中介公司不承担任何法律责任和纠纷。双方在签订合同的时候均签字盖章摁手印说明是双方均认可的事实，并且上诉人所签订的合同均是本人签署，签署后已在物业公司做了交接，并取得了固安的准购证，此房屋的原始合同和发票均已交接给上诉人，证明了上诉人的真实购房意向，达成了实际的购房目的，我公司已经起到了媒介的作用。对于固安房管局对我公司的处罚与本案合同的真实性、有效性无关，所以被上诉人请求法院驳回上诉人的上诉请求。 刘小艳向一审法院起诉请求：判令原告与被告刘翠翠双方解除房屋买卖合同，由被告刘翠翠返还原告已支付购房款33万元及利息，由二被告连带返还支付的居间服务费3万元。 一审法院认定事实：2015年1月28日，李玉珍从永定河房地产开发有限公司购买了位于固安县房屋一套，建筑面积67.6平方米，房屋总价款为425254元。2017年3月31日，李玉珍与刘翠翠签订了一份房屋定金协议，刘翠翠购买上述涉案房屋，双方约定房屋总价款为110万元，当天刘翠翠给付了李玉珍购房定金20万元，李玉珍给刘翠翠出具了收款收据，并且在买卖定金协议书中特别约定：李玉珍无条件配合过户到刘翠翠指定人名下，第二笔款交房时支付60万元，剩余30万元过户时付清。2017年5月20日，在固安县安捷房地产经纪有限公司提供居间服务下就涉案房屋刘翠翠又与刘小艳签订了一份房屋买卖定金协议，2017年5月22日，刘翠翠与刘小艳签订了一份房屋买卖合同，刘翠翠将其从李玉珍处购买的涉案房屋出售给刘小艳，房屋总价款为123万元，定金协议中约定：刘小艳给付固安县安捷房地产经纪有限公司居间服务费3万元。刘小艳向刘翠翠交付定金5万元，今日交定金5万元，于2017年5月22日下午5时前补交28万元，共计前期首付款33万元。在违约责任处约定：因甲方（刘翠翠）提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用、合同不能履行的，乙方（刘小艳）有权单方解除合同，甲方应在合同解除之日起七日内退还乙方已支付房款并向乙方支付已支付房款的双倍作为违约金，若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过违约金数额的，差额部分应由甲方据实赔偿。在此定金协议书和房屋买卖合同最后一页的最下方还写明：刘小艳购买此房的定金33万元，中介方起来担保责任，期限为刘小艳和原房主李玉珍签订合同之日，此担保责任自动作废。在双方的买卖合同中约定：付款方式，1、甲方双方约定在签订本合同当日，乙方（刘小艳）向甲方（刘翠翠）支付人民币33万元，作为购买该房屋首付款。2、于2017年5月29日补交60万元，共计63万元。3、等房本下来后双方共同向银行申请住房商业贷款，即该房屋尾款30万元。房屋交付：甲乙双方同意在2017年5月29日甲方将该房屋交付给乙方。上述协议签订后，2017年5月20日刘小艳给付了刘翠翠定金5万元，2017年5月22日刘小艳给付离刘翠翠购房款28万元。刘小艳给付了固安县安捷房地产经纪有限公司中介费3万元。2017年5月31日，李玉珍与刘小艳签订了一份就涉案房屋的买卖合同，房屋总价款为110万元，房屋的交付日期为2017年5月31日。付款方式：甲（李玉珍）乙（刘小艳）双方约定在签订本合同当日，乙方向甲方支付人民币80万元，等房本下来后甲方无条件配合乙方过户，乙方则过户当日将剩余尾款人民币30万元无条件付与甲方。在2017年5月31日，刘翠翠与李玉珍签订了一份合同终止协议书，内容为：甲方李玉珍与乙方刘翠翠原于2017年3月21日签订的合同，现因使乙方无法继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2017年5月31日终止，不再履行，且因合同所产生的一切责任和后果互不追究。2017年5月31日，刘小艳将60万元购房款转账给付了安捷经纪公司的工作人员，通过固安县安捷房地产经纪有限公司将60万元给付了李玉珍，并将李玉珍与永定河房地产开发有限公司的房屋买卖合同及购房发票给付了刘小艳，李玉珍之子李桂坡将房屋钥匙一起给付了刘小艳。另查明，诉讼中固安县安捷房地产经纪有限公司被注销，法院追加公司单一股东邢涛为本案的被告。一审法院认为，被告刘翠翠从李玉珍处购买了涉案房屋，在交付了房屋定金后，就将涉案房屋加价转卖给刘小艳。刘翠翠给付了李玉珍部分房屋价款，其有权出售涉案房屋，只是其应处理好其与李玉珍之间的房屋买卖关系的履行，不能因为其与李玉珍之间的履行影响其与刘小艳之间的房屋买卖合同的履行。现李玉珍与刘翠翠之间房屋买卖合同的履行未影响到刘小艳与刘翠翠之间房屋买卖合同的履行。而且刘小艳在与刘翠翠签订定金协议及房屋买卖合同时，就清楚涉案房屋登记在李玉珍名下，从刘翠翠与李玉珍签订的定金协议中也可看出，李玉珍同意刘翠翠将涉案房屋进行转卖，李玉珍对涉案房屋过户到刘小艳名下并不反对。就合同的签订及履行过程看，最初是刘小艳与刘翠翠在中介公司的服务下进行洽谈购房事宜，刘小艳给付了刘翠翠定金及部分房屋价款之后，刘小艳才与李玉珍签订房屋买卖合同，刘翠翠与李玉珍签订的终止合同协议书，在继续履行方面还是由刘小艳将60万元房屋价款转账给付中介公司，由中介公司将这60万元房款给付了李玉珍，此行为可视为刘小艳代刘翠翠给付李玉珍房屋价款。在刘小艳、中介公司人员、刘翠翠、李玉珍均在场的情况下，中介公司将涉案房屋的原合同及发票交付刘小艳，李玉珍之子李桂坡将房屋钥匙交付刘小艳。由此可见刘小艳与李玉珍签订的房屋买卖合同以及刘翠翠与李玉珍签订的合同终止协议书后，实际履行与协议约定不符，刘翠翠与李玉珍在解除协议后也未提到房屋和价款的返还处理事项，与常理也不符，此两份协议完全是为了过户方便又签订的，不是其协议双方真实的意思表示，真实的意思表示是，刘翠翠从李玉珍处购房涉案房屋，而后又转卖给了刘小艳，刘翠翠与李玉珍之间及刘翠翠与刘小艳之间是两个独立又相关联的房屋买卖关系。现在刘小艳与刘翠翠之间的房屋买卖合同已经履行了大部分价款，涉案房屋已经交付刘小艳，而且合同能继续履行，以实现其合同目的。现原告以被告刘小艳对涉案房屋无处分权和代理权，合同目的无法实现请求解除其与刘翠翠之间的房屋买卖合同，没有事实和法律依据，不符合合同解除的相关法律规定，不能得到法律的支持。因安县安捷房地产经纪有限公司在刘小艳与刘翠翠的房屋买卖合同中尽到了中介服务的义务，其收取中介费符合法律规定，原告要求其退还中介费本院也不予支持。因安县安捷房地产经纪有限公司在被注销后，只有股东邢涛一人，因此因安县安捷房地产经纪有限公司的债权、债务由邢涛承继。判决：驳回原告刘小艳的全部诉讼请求。案件受理费6815元，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方的争议焦点为上诉人刘小艳请求解除其与被上诉人刘翠翠之间签订的房屋买卖合同、返还已付购房款及中介费是否于法有据的问题。从本案查清的事实来看，被上诉人刘翠翠从案外人李玉珍处以110万元价格购买涉案房屋，其在交付20万元购房定金后，将涉案房屋又以123万元的价格转卖给了上诉人刘小艳，并收取了刘小艳33万元购房款。从被上诉人刘翠翠与案外人李玉珍签订的定金协议约定内容来看，李玉珍同意其在履行该买卖定金协议过程中无条件配合刘翠翠将涉案房屋过户到刘翠翠指定人名下（即同意刘翠翠转卖该涉案房屋），故被上诉人刘翠翠将涉案房屋转卖给上诉人刘小艳，该处分行为是有合同依据的。后被上诉人刘翠翠与上诉人刘小艳在中介公司提供的居间服务下，就涉案房屋进行交易，双方又签订了买卖定金协议及房屋买卖合同，在履行双方签订的上述合同过程中，被上诉人刘翠翠收取了上诉人刘小艳33万元购房款，且中介公司在双方签订的定金协议书和房屋买卖合同最后一页的最下方还写明“刘小艳购买此房的定金33万元，中介方起来担保责任，期限为刘小艳和原房主李玉珍签订合同之日，此担保责任自动作废”，由此可知上诉人刘小艳对其后与原房主李玉珍签订房屋买卖合同的履行方式是知情且认可的，故其于2017年5月31日与原房主李玉珍就涉案房屋签订买卖合同的行为应视为其继续履行与被上诉人刘翠翠签订的买卖定金协议及房屋买卖合同的具体方式，其依据与被上诉人刘翠翠签订的房屋买卖合同将60万元房屋价款转账给付中介公司，并由中介公司将这60万元房款给付李玉珍的行为，亦应视为刘小艳代刘翠翠给付李玉珍的房屋价款。结合上诉人刘小艳与原房主李玉珍于2017年5月31日签订的房屋买卖合同约定内容来看，双方虽约定涉案房屋的总价款为110万，但首付款约定为80万（刘翠翠交付的20万及刘小艳代刘翠翠交付的60万），此节亦可印证原房主李玉珍亦认可，其自刘翠翠处已收取了80万购房款的事实。后续上诉人刘艳艳再与原房主李玉珍继续履行房屋买卖合同，并最终取得房屋所有权的履行问题亦属于其继续履行其与刘翠翠之间签订的房屋买卖合同的履约目的，该两份房屋买卖合同虽然存在联系但又各自独立存在，均为合法有效，故本院对上诉人刘小艳主张解除其与被上诉人刘翠翠之间签订的房屋买卖合同并返还已付购房款的主张不予支持。因安县安捷房地产经纪有限公司在上诉人刘小艳与被上诉人刘翠翠的房屋买卖合同中尽到了中介服务义务，其收取中介费符合法律规定，故本院对上诉人刘小艳要求其退还中介费的请求亦不予支持。因安县安捷房地产经纪有限公司在被注销后，只有股东邢涛一人，因此一审法院裁处固安县安捷房地产经纪有限公司的债权、债务由邢涛承继符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，刘小艳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6815元，由上诉人刘小艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊清维 审 判 员 盖秀红 审 判 员 韩静威 二〇二〇年七月十七日 法官助理 刘远鸥 书 记 员 郭琳娜