福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初1496号 原告：福州金衍房地产有限公司，住所地福州市仓山区对湖街道首山路7号滨海·嘉年华H区7层03室。 法定代表人：陈宜星，执行董事。 委托诉讼代理人：李雅晖、何莉，福建攻略律师事务所律师。 被告：陈炎盛，男，1983年11月26日出生，汉族，住福建省诏安县。 原告福州金衍房地产有限公司与被告陈炎盛租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州金衍房地产有限公司的委托诉讼代理人李雅晖、何莉，被告陈炎盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州金衍房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月19日解除；2.判令被告立即向原告支付租金52860元（该租金依据合同约定标准，自2019年6月1日起计算至2020年2月19日）；3.判令被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金（该违约金依据逾期支付租金金额每日千分之三的标准，自2019年5月25日起计算至被告全额付清租金之日止，暂计至2020年4月9日为31681元）；4.判令被告已支付的履约保证金18000元归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月12日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于福州市仓山区集中式商业×店按现状租赁给被告作为电器商业使用，房屋建筑总面积50平方米（含公摊面积），租赁期限为三年，自2018年12月16日起至2021年12月15日止。租赁期间租金第一年不递增，自第二年起以上一年租金为基数每年递增10%并按建筑总面积计算，装修期为16日免租金，原告实收租金为：2018年12月16日至2018年12月31日止，租金金额为0元／月；2019年1月1日至2019年12月15日止，租金金额为6000元／月；2019年12月16日至2020年12月15日止，租金金额为6600元／月；2020年12月16日至2021年12月15日止，租金金额为7260元／月；被告应按月支付租金，租金的支付方式为本合同签订当日向原告支付第一个月的租金，其余月份的每月租金被告应于上月25日前支付。履约保证金为18000元。若被告逾期支付租金等费用，每逾期一日，被告应按逾期支付金额每日千分之三向原告支付违约金。租赁期内，若被告逾期支付租金、履约保证金、水电费或物业服务费等其中任何一项超过10日、被告违反本合同约定经原告书面通知后在指定期限内仍未予以纠正的，原告有权单方提前解除合同，收回租赁房屋，没收被告履约保证金，不予退还已收的租金。双方保证本合同约定的各自通讯地址和联系电话均真实可靠，任何一方按本合同约定地址以快递方式向对方寄出邮件后第三日即视为送达对方（不论邮件是否签收、退回或拒收），一方变更通讯地址，应及时告知对方，否则由此引起的责任由地址变更一方承担。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但在合同履行过程中，被告多次违约。2019年6月5日因被告未依约支付2019年6月份的月租金，原告向被告邮寄了《催款通知书》敦促被告履行支付租金的合同义务。在敦促无果后，原告又于2019年6月18日向被告邮寄了《合同解除通知书》，该《合同解除通知书》于2019年6月19日妥投。2020年2月17日，原告再次向被告邮寄了《合同解除通知书》通知被告解除合同，交付所欠的租金，该《合同解除通知书》于2020年2月19日妥投。另，2020年2月15日，原告发现被告在未与原告办理租赁房屋归还交接手续的情况下，擅自搬离租赁房屋。原告认为，原、被告间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法、有效。被告作为承租人应依据双方合同约定全面、及时的向原告履行支付房屋租金的义务。但被告在履约过程中严重违反双方合同约定及诚实信用原则，致使原告合同目的无法实现，且被告的欠付行为已达到双方《房屋租赁合同》第十条约定的合同解除条件，原告已向被告发出解除合同的通知且已实际妥投。现提起诉讼，请求判如所请。 被告陈炎盛辩称，我方先前与原告方协商过案涉房屋租赁问题。我方在6月签订该房屋，我方在欠租两个月后（2019年8月），我方跟原告方协商：我方在另付原告10000元，履约保证金归原告的情况下，双方解除合同，但原告不同意。我方之所以欠租系因为市政种植的绿化遮挡住了广告牌，且店面外的空地被市政占用，我方向原告反映后，原告以是市政问题为由未予以解决。9月时原告方联系我方缴交租金，我方让对方减免租金，对方并未减免，我方与对方协商减免无果。对于原告方的诉请，我认为，原告方于2019年6月19日的解除合同通知书送达后，该份合同已经解除，且对方诉请金额超出我方承受范围。 本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于仓山区集中式商业×店按现状租赁给被告作为电器商业使用，房屋建筑总面积50平方米（含公摊面积），租赁期限为三年，自2018年12月16日起至2021年12月15日止。租赁期间租金第一年不递增，自第二年起以上一年租金为基数每年递增10%并按建筑总面积计算，装修期为16日免租金，原告实收租金为：2018年12月16日至2018年12月31日止，租金金额为0元／月；2019年1月1日至2019年12月15日止，租金金额为6000元／月；2019年12月16日至2020年12月15日止，租金金额为6600元／月；2020年12月16日至2021年12月15日止，租金金额为7260元／月；被告应按月支付租金，租金的支付方式为本合同签订当日向原告支付第一个月的租金，其余月份的每月租金被告应于上月25日前支付。履约保证金为18000元。若被告逾期支付租金等费用，每逾期一日，被告应按逾期支付金额每日千分之三向原告支付违约金。租赁期内，若被告逾期支付租金、履约保证金、水电费或物业服务费等其中任何一项超过10日、被告违反本合同约定经原告书面通知后在指定期限内仍未予以纠正的，原告有权单方提前解除合同，收回租赁房屋，没收被告履约保证金，不予退还已收的租金。双方保证本合同约定的各自通讯地址和联系电话均真实可靠，任何一方按本合同约定地址以快递方式向对方寄出邮件后第三日即视为送达对方（不论邮件是否签收、退回或拒收），一方变更通讯地址，应及时告知对方，否则由此引起的责任由地址变更一方承担。 《房屋租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付被告使用。因被告未依约支付2019年6月份的月租金，原告于2019年6月5日向被告邮寄了《催款通知书》，敦促被告在收到函件之日起3日内支付2019年6月1日至30日的租金。该通知书于6月8日被他人代收。2019年6月18日，原告向被告邮寄了《合同解除通知书》，告知自该函件发出之日起解除双方的《房屋租赁合同》并要求被告将房屋归还原告、支付租金及违约金，原告没收履约保证金等。该《合同解除通知书》于2019年6月19日送达被告。2020年2月17日，原告再次向被告邮寄了《合同解除通知书》，通知被告解除讼争合同、支付租金及违约金，原告没收履约保证金等。该《合同解除通知书》于2020年2月19日送达被告。 另查，原告于2020年2月15日收回讼争房屋。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。《房屋租赁合同》在履行过程中，被告未能按照合同约定支付2019年6月的租金超过10日以上，经原告催告后被告仍未履行相应的义务。原告依照合同约定于2019年6月18日向被告邮寄《合同解除通知书》，要求解除讼争的《房屋租赁合同》，该信件于次日达达被告，故原、被告的《房屋租赁合同》即于2019年6月19日解除。合同一经解除即发生法律效力。原告诉称在合同解除后双方又就合同继续履行达成新的合意，故而其在2020年2月19日行使解除权解除《房屋租赁合同》具有法律效力，然原告提交的现有证据无法证实在2019年6月19日之后，双方有就继续履行合同达成一致意见，故讼争的《房屋租赁合同》在2019年6月19日解除后原告再行发函解除《房屋租赁合同》不产生解除效力，其要求确认讼争合同于2020年2月19日解除的诉请，本院不予支持。 自2019年6月起的租金被告未支付，已构成违约，被告应当按每月6000元标准向原告支付2019年6月1日至6月19日止的租金共计3800元（6000元/月÷30×19天）。讼争的《房屋租赁合同》在2019年6月19日解除后，被告未将讼争房屋交还原告，仍继续占用讼争房屋直至原告于2020年2月15日收回房屋，故自2019年6月20日至2020年2月15日期间，被告可参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付占用费48400元（6000元/月×6月-6000元/月÷30×4天+6600元/月×2月）。被告辩称其已于2019年11月1日撤离讼争房屋，但未提供相应依据，故对被告的该项辩解，本院不予采信。 根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2019年5月25日前支付2019年6月的租金，但被告至今未支付，故被告应当按合同的约定，按日千分之三标准向原告支付违约金。因讼争的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除，被告应支付的2019年6月份实际租金为3800元，故被告应以实际欠付的租金3800元基数计算违约金。原告主张的2019年6月20日之后的租金违约金，因合同已解除，已不存在租金以及违约问题，故对原告诉请的2019年6月20日之后的租金违约金，本院不予支持。此外，因被告违约，原告已收到的履约保证金18000元，可依约不予退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告福州金衍房地产有限公司与被告陈炎盛签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除； 二、被告陈炎盛于本判决生效之日起十日内向原告福州金衍房地产有限公司支付2019年6月至2020年2月15日的租金、占用费合计52200元； 三、被告陈炎盛于本判决生效之日起十日内向原告福州金衍房地产有限公司支付违约金（自2019年5月26日起至租金3800元付清之日止，以3800元为基数，按日千分之三标准计算）； 四、原告福州金衍房地产有限公司收取的履约保证金18000元不予退还。 五、驳回原告福州金衍房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4830元，适用简易程序减半收取计2415元，由原告福州金衍房地产有限公司负担325元，被告陈炎盛负担2090元。被告陈炎盛负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年七月三十日 书记员  周靖玮 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。