广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1396号上诉人（一审原告）：徐勇军，男，1987年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区********，公民身份号码为430************332。委托代理人：陈伟浩，广东瑞平律师事务所律师。委托代理人：滕浪，广东瑞平律师事务所律师。上诉人（一审被告）：陈文荣，女，1983年2月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区********湖北货仓，公民身份号码为420************043。委托代理人：李亚南，系陈文荣的丈夫。上诉人（一审被告）：李亚南，男，1982年6月20日出生，满族，住广东省深圳市龙岗区*****华浩源B区A栋1单元603，公民身份号码为220************052。委托代理人：吴柘宁，广东吉光律师事务所律师。委托代理人：吴天玉，广东吉光律师事务所律师。一审第三人：东莞市高原房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路商住区******，统一社会信用代码：914***********090R。法定代表人：龚某1。上诉人徐勇军因与上诉人陈文荣、李亚南以及一审第三人东莞市高原房地产经纪有限公司（以下简称高原公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初9928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐勇军起诉请求：1.判令陈文荣、李亚南双倍返还定金240000元及利息损失（以240000元为计算基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。2.判令陈文荣、李亚南赔偿徐勇军中介服务费13950元及利息损失（以13950元为计算基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年8月26日判决：一、确认徐勇军与陈文荣、李亚南基于案涉《房地产买卖合同》及其补充协议形成的房屋买卖合同关系于2019年6月25日解除。二、限陈文荣、李亚南于判决发生法律效力之日起十日内向徐勇军退还定金120000元。三、驳回徐勇军的其他诉讼请求。如陈文荣、李亚南未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2555元（徐勇军已预交），保全费1790元，由徐勇军负担2292元，由陈文荣、李亚南承担2053元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初9928号民事判决书。徐勇军不服一审判决，上诉请求：一、增判陈文荣、李亚南支付徐勇军120000元及利息损失（以120000元为计算基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。二、改判陈文荣、李亚南赔偿中介服务费13950元及利息损失（以13950元为计算基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。事实与理由：一、一审法院认为案外人杨雯静不签署合同与徐勇军未充分告知交易风险存在密切联系认定错误且加重了徐勇军合同义务。杨雯静身为完全民事行为能力人，有能力也应当对合同订立后可能遇到的风险有一定的预见和判断能力，陈文荣、李亚南的风险告知完全超出正常交易范围，属于恶意吓阻杨雯静继续交易的恶意行为。二、一审法院认为案涉合同未能继续履行是因为合同确定的交易方式复杂，不能简单归责于任何一方违约的认定是错误的。李亚南在2018年12月21日要求徐勇军与其签订其出具的《房地产买卖合同变更协议》，在该协议中极大加重徐勇军以及杨雯静的违约责任，2019年1月4日又出具了一份《房地产买卖合同变更协议》要求徐勇军与何海华按照原补充协议约定的时间即2019年1月7日取得银行《同意贷款书》，但这根本无法完成。2019年1月7日又出具了一份《房地产买卖合同变更协议》，取得同意贷款书的时间依然是2019年1月7日，加重徐勇军和何海华法律责任的意图非常明显。三、一审法院不予支持徐勇军主张的陈文荣、李亚南支付中介费及双倍定金的诉求是对徐勇军合法权益的侵害。陈文荣、李亚南后期单方发函解除合同且将房屋出售给第三方导致合同根本违约，存在违约的故意，徐勇军有权要求陈文荣、李亚南承担双倍返还定金，有《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、一百一十六条以及《房地产买卖合同》第十四条为依据。陈文荣、李亚南答辩称：一、徐勇军在签完合同后多次变更购买房屋的主体，指定的变更的主体不愿意配合徐勇军履行合同义务。二、贷款承诺书的义务徐勇军没有按照合同的约定的时间取得，是在第一次签完合同时已约定的时间，其后多次变更购买主体，提出降低房屋交易价格，有相应的证据予以证明。导致本案无法履行的原因是徐勇军造成的。陈文荣、李亚南亦不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判驳回徐勇军一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决超出了徐勇军的诉讼请求，一审中徐勇军并未提出解除案涉《房地产买卖合同》及补充协议形成的买卖合同关系。二、一审法院忽略了房产交易的正常流程，将徐勇军的违约行为错误认定为交易过程中的协商，免除了徐勇军的违约责任，也忽视了2018年9月3日达成的《补充协议》。一审法院基于何海华开庭时的陈述而作为定案依据，但徐勇军并未向法院提交按揭贷款资料的任何证据，其表述不能作为定案依据。根据一审庭审中李亚南询问何海华可知何海华未与陈文荣、李亚南签署过《房地产买卖合同》，也未与担保人达成赎楼协议。李亚南持有陈文荣公证的《委托书》前提下，其持公证的委托书到场，与案外人达成了《房地产买卖合同变更协议》，按此公证委托书，李亚南完全可以代陈文荣签署按揭贷款的全部文件，一审对此认定有误。三、徐勇军怠于履行生效合同，导致未能按期取得同意贷款承诺书，对此有大量证据。2018年12月11日的信息；2018年12月21日的信息；2019年1月3日在交流群发的信息；2018年11月22日第三人经纪方指导下，陈文荣、李亚南与经纪方指定的担保公司签署了担保协议并向东莞银行虎门支行、建设银行虎门支行递交了徐勇军按揭贷款所需材料，之后徐勇军全面否定，无端增加了交易时间，进而导致交易时间浪费；2018年11月之后案涉房产价格下降至1700000元左右，徐勇军更是有意拖延。四、陈文荣、李亚南积极履行合同，多次催促徐勇军及中介方按双方签订的合同及补充协议严格履行，均有证据为证。五、一审判决将房产交易过程中由买方发起的交易主体变更程序和法律文件签署不成功的原因认定为双方约定不明交易方式复杂导致是错误的。一审法院忽视了徐勇军寻找第三方继续履行合同的行为，这并不是唯一的履约方式。交易仍在第三方指导下、陈文荣、李亚南配合下督促推进。不存在不能友好协商一致的观点。六、徐勇军不严格按合同履行，给陈文荣、李亚南带来了重大经济损失。七、一审判决认为徐勇军与何海华不可能在约定期限内取得同贷书，签约即意味着违约并承担巨额违约金，与事实不符。2019年1月7日双方不需要签订任何约，双方约定早在2018年9月3日至2019年1月4日签订，徐勇军与何海华明知之前取得同意贷款书的事实。八、《房地产买卖合同变更协议》是由第三人居间方起草，并非陈文荣、李亚南提供。之所以提出高违约成本的条款是为了增强约束双方正常履约。徐勇军答辩称其一直按照合同约定来履行义务，陈文荣、李亚南构成根本违约，应承担违约责任。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，陈文荣、李亚南二审提交2018年12月21日的录音记录，拟证明陈文荣、李亚南没有违约行为，是徐勇军存在多变行为造成的，多次要求降价，多次变更购买主体。双方在协商过程中，取得贷款承诺书中的约定时间已过。徐勇军对该录音真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应对徐勇军、陈文荣、李亚南在上诉中提出的问题予以审查。根据各方的上诉及答辩意见，结合双方实际履行合同可见，双方选择按照《房地产买卖合同》备注第4点“双方协商，徐勇军可指定第三方继续履行本合同，陈文荣、李亚南需配合，但不得影响陈文荣、李亚南权益”的约定履行案涉合同，徐勇军先后指定杨雯静、何海华作为履行合同的第三方履行合同义务，但是均未能顺利履行合同。特别是2019年1月4日，徐勇军指定何海华作为履行合同的第三方，后何海华又于2019年1月7日反悔，不愿意作为第三方履行合同义务，即徐勇军未能成功指定何海华履行合同义务。从双方签订《房地产买卖合同》关于指定第三方履行合同的约定来看，《房地产买卖合同》并未对指定流程、指定时间以及未能成功指定的后果作出约定。而从实际履行看，陈文荣、李亚南在2019年1月7日仍同意徐勇军指定第三方履行合同，在徐勇军未能成功指定何海华履行合同的前提下，陈文荣、李亚南认为徐勇军因未于2019年1月7日前取得同贷书而违约，缺乏法律依据，亦缺乏合理性，本院不予支持。指定第三方履行合同首先属于徐勇军的合同义务，陈文荣、李亚南向第三方告知履约条件、风险属于陈文荣、李亚南的权利，徐勇军认为陈文荣、李亚南导致其未能成功指定第三方履行合同，缺乏事实依据。本案系因徐勇军未能成功及时指定履约的第三方而未能继续进行，徐勇军主张陈文荣、李亚南违约亦缺乏事实依据，本院不予支持。一审认定因约定不明而导致合同未能继续履行，合法有据。一审对定金及中介费的处理正确，本院予以维持。综上所述，徐勇军、陈文荣、李亚南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。徐勇军上诉部分二审案件受理费2979元，由徐勇军负担（已预缴）。陈文荣、李亚南上诉部分二审案件受理费2700元，由陈文荣、李亚南负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年七月二十一日书记员  陈佩君周洋