江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终696号上诉人（原审被告）：曹阳，男，1981年1月5日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙永江，江苏律园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，住所地泰兴市文江南路88号新售楼处三楼。法定代表人：王彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘忠华，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司，住所地泰兴市文江南路×号。负责人：杨帅，该公司总经理。原审第三人：泰兴市土地开发储备中心，住所地泰兴市文昌东路6号。法定代表人：孙红东，该中心主任。委托诉讼代理人：吴朝阳，该中心工作人员。上诉人曹阳因与被上诉人泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司（以下简称中南房地产公司）、江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司（以下简称中南物业公司）、原审第三人泰兴市土地开发储备中心（以下简称土地中心）排除妨害、返还财产纠纷一案，不服泰兴市人民法院作出(2019)苏1283民初7527号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年5月26日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人曹阳的委托诉讼代理人孙永江，被上诉人中南房地产公司的委托诉讼代理人刘忠华，原审第三人土地中心的委托诉讼代理人吴朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹阳的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定一审原告诉讼主体适格，适用法律错误。1.本案为排除妨害纠纷，物权法第三十五条明确了排除妨害请求权应由权利人主张。2.被上诉人中南房地产公司不是涉案房屋的所有权人，也不是《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》的合同相对方，其对于涉案房屋并不享有任何权利。3.被上诉人中南房地产公司明确诉讼利益归于第三人，并不能使其具备法定的诉讼主体资格。原告主体资格是法定的，在实体权利未转让的情况下，诉权是不得转让的。二、一审判决认定被上诉人中南物业公司与上诉人签订的协议书构成无权处分，适用法律错误。1.中南房地产公司与中南物业公司签订的《前期物业服务合同》属于其双方之间的内部约定，上诉人对此并不知情，不能对抗作为善意第三人的上诉人。2.中南物业公司作为中南房地产公司聘用的物业管理者，一直对包括涉案房屋在内的房屋和附属场所出租和管理。上诉人开设的餐厅自开业以来，中南房地产公司对上诉人的经营行为从未向上诉人提出任何异议，可以认定上诉人与中南物业公司签订协议书的行为是经过中南房地产公司认可的，也证明了中南物业公司对涉案房屋并非物权处分。三、上诉人对涉案房屋系合法占有，被上诉人中南房地产公司无权要求返还房屋。1.中南物业公司签订的协议书系有权处分，上诉人依据该协议书使用和占有涉案房屋并开设餐厅的行为是对房屋的合法占有。2.本案合作意向协议书为合作协议，实为租赁，涉案房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力。公共服务用房并不具有特殊性，作为政府相关部门的权利人更应充分维护遭受损失的上诉人的合法权益。四、上诉人曹阳一审被告主体不适格，涉案房屋的实际占用人为泰兴市中南幸福餐厅，经营者为蔡某，被上诉人中南房地产公司主张排除妨害的对象应为该餐厅。一审判决上诉人承担全部诉讼费不符合法律规定，本案最早的案由是确认合同无效，因被上诉人中南房地产公司多次变更诉讼请求，最终案由为排除妨害，上诉人即使败诉，也仅对排除妨害所产生的诉讼费承担责任。综上，一审法院适用法律错误，请求支持上诉请求。被上诉人中南房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，请求驳回上诉人的上诉。关于补充的上诉人不具备一审被告主体资格问题，被上诉人认为合作协议是由上诉人与中南物业公司签订的，后由蔡某成立的幸福餐厅并不是合作协议的相对方，上诉人是一审的被告主体。原审第三人土地中心述称，同意被上诉人的意见。中南房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求确认案涉的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》中涉及为泰兴市人民政府代建的500平方米的公共服务用房部分无效;2、请求判令曹阳立即将遗留在500平方米的公共服务用房内的物品搬离并将该房屋恢复原状后返还给原告；3、判令曹阳承担本案诉讼费用。一审诉讼中，中南房地产公司申请撤回第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为请求判令中南物业公司、曹阳立即将遗留在市政公共服务用房×室（建筑面积245.45㎡）的物品搬离并将该房屋恢复原状后返还给该公司，由该公司交付给第三人。一审法院认定事实：中南房地产公司通过出让方式获得泰兴市惠泽路南侧、文江路西侧、跃进河南侧8-c地块国有土地使用权，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和2013年11月12日该公司与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，该公司应配套建设500㎡的市政用房（公共服务用房）交泰兴市人民政府调配使用。2014年1月24日，中南房地产公司与南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司（后更名，即中南物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定该公司将中南世纪城建筑面积为211118.8平方米的高层住宅项目（其中包含上述市政用房）委托中南物业公司提供前期物业管理服务，合同中约定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”，“物业服务企业违反物业服务合同或规约的，产权人可依照合同或规约追究其民事责任”等内容。嗣后，中南物业公司作为甲方、曹阳作为乙方签订《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，协议约定甲方同意将其所有的位于泰兴市的物业业主食堂全权交给乙方经营管理，合同期从2016年1月15日至2021年1月14日止；合作方式为甲方拥有该业主食堂的所有权，全权交由乙方进行经营管理，包括人事管理权、物料进购、出品管理、策划及对外宣传推广等营运管理权，店内所有（含用具、餐具等）将交给乙方支配、使用；合作期内，乙方需向甲方缴纳场地及设备使用费用，考虑到第一年业主入住率偏低的情况，甲方为支持乙方经营，第一年免收乙方场地及设备使用费用，缴纳金额具体为第一年0元，第二、三年20000元，第四、五年30000元；利润分成为合作期内盈利按2：8分成，甲方得2成，乙方得8成，每月15日前对上月经营额进行核算，每季度对上季度盈利进行分配；乙方在进场前需向甲方缴纳保证金10000元，在合同期满后由甲方退还乙方。协议还对其他相关事项进行了明确约定。双方均在该协议书上签章确认。嗣后，曹阳据此登记注册“泰兴市中南幸福餐厅”并对业主食堂进行装修、招聘人员投入经营。庭审中，双方确认该物业业主食堂中包含有上述市政用房，且当时交付被告时该市政用房的状况为简装，即墙面批白，水电可正常使用，厨房区域已经配置好设备设施，可以满足正常经营需要。泰兴市自然资源和规划局与中南房地产公司多次协商，于2018年年底将位于泰兴市确定为市政用房，其中×室房屋建筑面积为245.45㎡。2019年4月，该市政用房办理完毕产权登记，产权登记号为××××××号，产权权利人为土地中心。泰兴市自然资源和规划局遂多次催促中南房地产公司交付该市政用房，中南房地产公司要求中南物业公司交房，中南物业公司多次通知曹阳解除双方的合同关系、要求及时搬离案涉房屋中的物品、返还房屋。当事人交涉未果，中南房地产公司遂诉至一审法院。一审诉讼中，曹阳陈述，在与中南物业公司发生争执之后，业主食堂已无法经营，其已遣散了工作人员。中南物业公司提出在与曹阳多次沟通并实地勘察后，双方确认已无法变更合同的履行场所，因此再次明确提出解除其与曹阳签订的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，至于曹阳退场后款项结算等相关事宜可由双方协商解决。曹阳亦确认双方签订的合同客观上已无法继续履行，但要求由责任人对因此造成的损失给予赔偿。一审法院认为，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和中南房地产公司与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，中南房地产公司应配套建设市政用房交政府调配使用。在包括案涉市政用房在内的中南世纪城高层住宅项目建成后，中南房地产公司为防止房屋使用功能下降，委托物业公司对该高层住宅项目进行前期物业管理。在案涉市政用房确定并由土地中心领取不动产权证书后，中南房地产公司依约负有向土地中心交付市政用房的义务。中南物业公司明知其并非案涉房屋的所有权人，在没有征得中南房地产公司以及权利人同意的情况下，擅自与曹阳签订《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，构成无权处分。诉讼中，中南物业公司与曹阳均认可该合作经营意向协议书客观上已无法继续履行，应予以解除，中南物业公司、曹阳负有从案涉市政用房中搬离物品、将该房屋恢复原状并交付给中南房地产公司的义务。至于曹阳认为中南房地产公司不具备原告诉讼主体资格的问题，一审法院认为，中南房地产公司系案涉市政用房的建设方，其为了履行与政府部门所签合同约定的义务而以自己的名义提起诉讼、主张权利，而且明确诉讼利益归于土地中心，并不违反法律的相关规定，故曹阳的该抗辩主张不能成立。曹阳认为其与中南物业公司签订的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》因故不能继续履行而造成经济损失，其可以及时收集、保全相关证据，向责任人依法另行主张权利，本案对此不予理涉。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司、曹阳于判决生效后十日内从位于泰兴市物业用房中×室市政用房中搬出物品，将该房屋恢复原状后返还泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，由泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司向第三人泰兴市土地开发储备中心交付。案件受理费2964元，由曹阳负担（此款中南房地产公司已垫付，曹阳在判决生效后十日内给付中南房地产公司）。二审中，上诉人曹阳提供泰兴市中南幸福餐厅的企业信用信息公示报告，证明上诉人在本案中诉讼主体资格不适格。被上诉人中南房地产公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。上诉人提交的该证据中显示幸福餐厅注册日期为2015年12月11日，其与中南物业公司签订的合作协议的合同期限是从2016年1月15日才开始的，故该证据不能证明上诉人的上诉请求。原审第三人质证认为，同被上诉人的质证意见。双方当事人均未提交其他新证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、中南房地产公司的诉讼主体资格是否适格；二、上诉人曹阳在本案中的诉讼主体资格是否适格；三、上诉人曹阳应否从案涉房屋中搬出并交还中南房地产公司；四、一审案件受理费如何分摊。现阐述如下：一、本案中南房地产公司诉讼主体资格是适格的。根据查明的案件事实，中南房地产公司按照与国土部门签订的案涉《国有建设用地使用权出让合同》应当配套建设市政用房交政府调配使用。虽然目前案涉房屋已登记到土地中心名下，但因中南房地产公司建好案涉市政用房后被中南物业公司交由曹阳使用，该公司并未能履行交付案涉房屋的义务。现中南房地产公司为履行交房义务而以自己名义提起诉讼主张权利，属于与本案有直接利害关系的当事人，而且其明确诉讼利益归该房屋登记的所有权人即原审第三人土地中心，该中心亦同意中南房地产公司的起诉和诉讼请求，故其起诉并不违反法律的相关规定，中南房地产公司具备本案的诉讼主体资格。上诉人曹阳主张中南房地产公司不具备本案诉讼主体资格，与案件事实不符，于法无据，本院不予采信。二、曹阳作为本案被告的诉讼主体资格是适格的。根据中南物业公司作为甲方、曹阳作为乙方签订《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，案涉房屋由中南物业公司交由曹阳使用。现中南房地产公司向曹阳主张权利，曹阳作为本案被告的诉讼主体资格系适格的。至于曹阳上诉称涉案房屋的实际占有人为蔡某经营的泰兴市中南幸福餐厅，中南房地产公司主张排除妨害的对象应为该餐厅一节，因其一审中并未对其诉讼主体资格提出异议，且二审中亦自述该餐厅系其与案外人蔡某合作经营，故对其该上诉理由，本院不予采信。三、曹阳应当从案涉房屋中搬出并交还中南房地产公司。案涉市政用房系中南房地产公司建设，后被中南物业公司未经中南房地产公司同意交由曹阳占用。现中南房地产公司为履行与国土部门所签订合同约定的交付市政用房的义务，要求曹阳从案涉房屋中搬出并交还该公司，有事实和法律依据，应予支持。至于曹阳与中南物业公司间因履行双方签订的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》引发的纠纷，其可依法另行主张合法权利。四、一审案件受理费应当由上诉人曹阳全额负担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担。一审法院根据曹阳败诉的情况决定由曹阳全额负担一审案件受理费，符合上述规定，并无不当。综上，上诉人曹阳的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2964元，由上诉人曹阳负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年七月三日书记员  季 萍