贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4159号上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：熊恩云，女，汉族，1963年5月5日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：孙善朋，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人熊恩云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月22日依法由杨孝春担任审判长，审判员郭少华、吉雪组成合议庭，书记员何曼青担任法庭记录公开开庭审理了本案。上诉人瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍，被上诉人熊恩云的委托诉讼代理人孙善朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人熊恩云诉讼请求。事实及理由：一、根据商品房买卖合同，被上诉人缴纳契税、维修基金等相关办证费用系涉案房屋办理转移登记的先合同义务，被上诉人至今仍未履行，一审判决上诉人承担的违约金显失公平。二、涉案房屋于2019年4月29日具备办理权属转移登记的条件后，因被上诉人预留的联系方式错误致上诉人无法通知被上诉人提供办证所需资料，即使上诉人担责，2019年4月29日后未能办理权属证书的责任应当由被上诉人承担，至少也应参照同幢同单元其余户的办证时间（2020年3月17日）计算违约金，一审判决计算至一审开庭之日错误。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，上诉人未能举证其存在损失，一审判决支持违约金无事实及法律依据。另外一审判决关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金标准过高，参照贵州省内其他地区对同类案件的处理标准，一审支持的逾期办证违约金标准极高，应予调减。四、逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书是国家政策因素即《不动产登记暂行条例》的施行所致，属不可抗力，上诉人享有法定免责事由，不应承担违约责任。五、被上诉人诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费应由被上诉人自行承担，应据实计算，一审将案件受理费、保全费判决由上诉人全部承担，显示公平。被上诉人熊恩云答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审原告熊恩云一审诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交付办理房屋所有权证的违约金，暂计11388.00元(以原告已付总房款208,805.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2015年7月23日计算至被告向不动产登记部门提交办理房屋转移登记有关文书并通知原告之日止);二、判决本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2012年1月2日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款208805.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款62805.00元，余款146000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年3月31日前将该房屋交付原告使用，并于交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金；另双方于同日签订《补充协议》，约定买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需各项费用由出卖人在签订合同之日一次性代收。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了房屋总价款208805.00元。被告于2013年7月22日将涉案房屋交付原告,原告向被告缴纳契税、专项维修基金等办证费用。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，同意办理涉案房屋所在瑞丰新城4幢的不动产首次登记，后被告为涉案楼栋部分业主办理了不动产权证书。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2015年3月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以“已交付房价款”万分之零点五的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，故依照合同约定，被告应当以原告已付房款208,805.00元的按日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。被告亦应按合同约定为原告办理不动产证，无需交付，但前提是原告必须缴清办证所需税费提交相关文书。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年7月22日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年7月23日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2015年7月23日至2017年1月16日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年1月17日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请的2017年1月17日起的交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应予支持。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年1月17日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。对被告提出诉讼时效的抗辩主张，部分予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告熊恩云交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告熊恩云申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告熊恩云逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款208,805.00元为基数，按日万分之零点五的标准，从2017年1月17日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。三、驳回原告熊恩云的其他诉讼请求。案件受理费42.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为：1.上诉人应否承担违约责任；2.如应承担违约责任，一审适用的违约金标准是否过高及违约金责任期间应如何认定；3.一审对诉讼费分担是否恰当。关于焦点1，上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。上诉人主张迟延办证系因不动产登记政策调整所致，但未提供证据予以证明。双方明确约定的违约金，兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不予支付违约金，于法无据。关于焦点2，案涉《商品房买卖合同》约定上诉人违约责任为上诉人向被上诉人支付已付购房款日万分之零点五的违约金标准，并不存在利益明显失衡的情形，司法予以尊重，一审判决根据双方约定标准判决上诉人支付违约金并无不当，上诉人主张调减违约金的请求无事实依据，不予支持。上诉人已代为收取被上诉人所交案涉商品房的维修基金、契税和办证费用，双方已形成委托办证关系。根据二审中双方当事人一致确认，涉案《商品房买卖合同》中关于上诉人“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的释义为上诉人将其自身应提交办理商品房转移登记有关文书提交至有关部门。现涉案房屋已符合办理转移登记条件，上诉人已履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，上诉人将办理转移登记之事实向被上诉人批露，即视为上诉人履行完毕合同约定被上诉人协助办证的义务，故上诉人承担违约责任的时间应截止一审庭开庭之日，即2020年4月9日，一审判决上诉人承担违约责任至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日不当，本院予以纠正。关于焦点3，一审对被上诉人之诉讼请求未全部支持的情况下，明确一审案件受理费全部由上诉人承担不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1841号民事判决第一、三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告熊恩云交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告熊恩云申请办理涉案商品房的不动产权证书；驳回原告熊恩云的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1841号民事判决第二项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人熊恩云逾期办证违约金，违约金以被上诉人已付购房款208,805.00元为基数，按日万分之零点五的标准，从2017年1月17日计算2020年4月9日止；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费42元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司32元，被上诉人负担10元；二审案件受理费84元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担60元，由上诉人熊恩云负担24元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月二十二日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青