黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0624民初1606号原告：大庆仓买网络科技有限公司，所在地址：大庆高新区新兴大街4号电商产业园。法定代表人：高阳，该公司经理。委托诉讼代理人：韩硕，黑龙江油城律师事务所律师。被告：李艳迪，女，1976年6月30日出生，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：张延敏，黑龙江典通律师事务所律师。被告：黑龙江省地益粮源农业有限公司，所在地址：大庆市杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇德力戈尔工业园区。法定代表人：宫希慧，执行董事兼总经理。原告大庆仓买网络科技有限公司与被告李艳迪、被告黑龙江省地益粮源农业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩硕到庭参加诉讼，被告李艳迪委托诉讼代理人张延敏到庭参加诉讼，被告黑龙江省地益粮源农业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆仓买网络科技有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与二被告于2018年5月11日签订的租赁合同及补充协议；2、请求依法判令二被告搬出租赁场地，并向原告交还租赁厂房、场地、房屋、设备（具体交还明细以杜尔伯特工厂厂房及生产设备等交接表为准），无法偿还或毁损、灭失的设备按市场价向原告赔偿（具体赔偿价值以司法鉴定确定的数额为准）；3、请求依法判令二被告给付原告因提起本案诉讼所支出的律师费8000.00元，4、请求依法判令二被告共同给付原告2018年5月10日至2019年5月10日期间的租赁费尾款200000.00元及滞纳金（滞纳金以200000.00为基数，按日利率3%计算，自2018年9月15日计算至判决确定的给付之日）。5、请求依法判令二被告共同给付原告2019年5月10日以后的租金（租金计算方式为按日1369.86元，以年租金500000.00元计算的日租金）自2019年5月10日计算至判决确定的二被告搬出案涉租赁场地并交还全部设备之日及前述租金所产生的滞纳金（滞纳金以前述方式确定的租金为基数，日利率3%计算，自2019年5月10日计算至判决确定的给付之日）。6、本案诉讼费用由二被告负担。被告李艳迪辩称：一、涉案的租赁合同只是原告与被告之间的约定，本案另一被告黑龙江地益粮源农业有限公司并非租赁合同的主体。2018年4月，本案被告黑龙江地益粮源农业有限公司找到被告李艳迪咨询承租厂房和仓库等进行粮食深加工事宜，被告李艳迪找到涉案的场地后认为可行，租赁场地再转给黑龙江地益粮源农业有限公司，一来可以赚取一定利润，二来可以帮助黑龙江地益粮源农业有限公司解决困难。因此被告李艳迪就与原告签订了涉案的租赁合同。二、双方签订的租赁合同事实上属于效力待定的合同，原告并非是涉案厂房、仓库等资产的所有人或权利人，被告李艳迪不存在故意违约的事实。2018年5月，原告与被告签订了租赁合同及补充协议，约定了由被告李艳迪承租位于杜尔伯特德力戈尔工业园区的厂房、仓库、杂粮加工生产线，烘干塔设备等。租赁合同履行的第一年，也就是自2018年5月10日至2019年5月10日期间，被告李艳迪依约先行向原告交付了150000.00元的租金，在2018年8月份左右，被告李艳迪在确认原告并非是涉案厂房和仓库等财产的权利人后，被告李艳迪便通知原告请求财产权利人对租赁合同进行追认，然而，涉案财产的权利人一直未曾对涉案的租赁合同进行书面确认，故被告李艳迪在未使用涉案厂房、仓库等设备设施的情形下等待权利人对租赁合同的追认。被告李艳迪因此顺延了剩余租金的交付。根据《合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。事实上，原告在无处分权的情形下与被告李艳迪签订的租赁合同效力是待定的。无权处分行为属效力待定的行为。如果涉案财产的所有人或者权利人事后追认，则本案所涉的租赁合同有效。如果所有人或者权利人不追认，则本案所涉的租赁合同应当解除。因此，被告李艳迪认为，在租赁合同效力待定的情形下，被告李艳迪没有按约定支付剩余租金不属于违约，不应当承担违约责任。2、在第一年租赁合同期间的后期，也就是在2019年3月涉案租赁的财产权利人孙某不但没有对被告李艳迪与原告所签订的租赁合同进行追认，更是以实际行动表明了对涉案的租赁合同不予认可，权利人孙某在没有通知被告李艳迪的情形下，擅自把涉案的厂房和仓库出租给他人使用，并拉运了大量的物品到厂房和仓库内进行存放。被告李艳迪在得知该情况后，通过中间人与权利人孙某取得了联系，经过沟通后，权利人同意被告李艳迪退出租赁的场地。以上事实可以证实，被告李艳迪并无违约事实。三、涉案的租赁合同约定的滞纳金实为违约金，原告向被告李艳迪主张日利率3%的滞纳金没有事实和法律依据。本案中，原告向被告李艳迪主张按照日利率3%的滞纳金没有事实依据和法律依据。根据《合同法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的，“过分高于造成的损失”。四、原告无权就扩大后的损失向被告李艳迪主张权利。退一步讲，假设双方签订的租赁合同合法有效，在被告未曾按照约定向其交付第一年的剩余租金之时，原告就应当向被告主张权利，然而事实上原告并未向被告李艳迪主张，而且原告明知被告李艳迪并未曾使用涉案的厂房和仓库等设施以及权利人另行占用厂房等事实，甚至在2019年4月10日之后，原告也未向被告李艳迪主张过第二年的租金，原告的行为明显属于故意放任损失扩大，依据《合同法》第一百一十九条的规定，在被告李艳迪违约后，原告应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，被告李艳迪认为，本案所涉的租赁合同虽已经成立了，但其效力不确定，他即非有效，也非无效，而是处于悬而未决的不确定状态之中，既不同于有效合同，也不同于无效合同，也有别于可变更可撤销合同。涉案的租赁合同效力的确定，取决于享有追认权的权利人在一定期限内的追认。由于双方签订租赁合同后权利人并未实际追认，故该租赁合同自始无效，被告李艳迪不存在违约行为。被告黑龙江省地益粮源农业有限公司未答辩。在开庭审理中，原告向本院提供证据如下：一、出示房屋产权证书一组，合同书，欲证明案涉租赁房屋及厂房系黑龙江省龙泰农业集团股份有限公司所有，该公司因清偿欠付原告的债务将案涉厂房场地设备使用权转让给原告，期限为10年，原告有权出租案涉厂房场地设备并主张租金。被告质证称对房屋产权证真实性无异议，对合同书的真实性有异议，该合同书是原告与案外人之间的约定，被告对此并不知情，签订合同时，原告未出示该合同书，同时从该合同书上看可以看出原告与案外人后期制作完成的，合同内容不真实。二、租赁合同一份，补充协议一份，欲证明：1、2018年5月11日，二被告与原告签订案涉合同及补充协议，合同约定2018年5月10日至2019年5月10日租金为250000.00元，二被告2018年6月15日向原告支付租金为150000.00元，2018年9月15日支付租金200000.00元，2019年5月10日至2020年5月10日租金为500000.00元，二被告应于2019年4月10日一次性向原告支付否则视为违约。租赁合同第五条约定二被告逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按日计算，金额为拖欠天数×拖欠租金总额的3%，第9条约定二被告逾期不能按时足额缴纳房屋租金，原告有权解除合同。3、合同第七条约定二被告负责租赁房屋、道路等建筑物及附属设施的修缮维护，厂房内部全部设施的保养、年审维护并保证在合同终止时以可靠运行状态随同租赁物归还甲方租赁物。因使用不当造成租赁物损坏乙方应负责维修，费用由乙方承担，4、证明二被告系共同承租案涉租赁厂房及设备。被告质证称，对租赁合同及补充协议的真实性无异议，对证明问题有异议，该合同属于效力待定的合同，在该合同中，没有任何表述原告已经取得了出租资产的权利，另外在该租赁合同第二被告盖章处上面的文字系原告单方自行后添加的，补充协议上第二被告盖章处上面的文字系原告单方自行后添加的。三、杜蒙工厂厂房及设备等交接表一份，证明原告与二被告于2018年7月5日对案涉租赁的厂房设备进行了交接及确认，合同已经履行。被告质证称，对该证据无异议。四、出示中国建设银行股份有限公司账户交易明细，证明第二被告股东也是该公司的厂长王振海向原告支付租金15万元。被告质证称，对该证据无异议。五、出示委托代理合同及有关发票，证明原告主张本案权利委托律师花费代理费8000.00元的事实。被告质证称，对真实性无异议，该费用不应向被告主张权利，因为租赁合同对此无约定，根据法律规定，该笔费用不应当由被告必须负担。在开庭审理中，被告向本院提供证据如下：一、出示企业信息系统打印件一份，证明原告的注册资本为仅一万元，原告不是涉案资产的所有权人及权利人，原告无权处分涉案租赁的厂房及仓库等资产，因此与被告所签订的合同属于效力待定的合同，在签订涉案合同后的一定时期内，该租赁合同在资产权利人没有追认的情况下，属于无效的合同。原告质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，首先无权处分导致租赁合同效力待定的前提系原告无处分权，但本案原告是签订合同之前已经得到了案涉房屋厂房所有权人龙泰农业公司授予的使用权，原告与二被告签订合同系有权处分。其次，案涉租赁合同，原告就案涉房屋存在的情况均在合同中对二被告进行了告知和说明，可以从侧面证明二被告对原告有权处分房屋明知。最后，案涉租赁合同都对厂房、厂房、设备均已完成交接，第二被告已在案涉厂房处设置了该公司的牌照，在合同履行期间二被告也均为向原告提出异议，并且向原告支付了款项，说明第一被告所称的原告无权处置并不存在。二、出示光盘一张，照片一组、证明一份，证明涉案的厂房及仓库自2019年3月开始被权利人孙某出租给他人使用，并在厂房内堆放物品、货物，存放时间一直到2020年4月，同时证明权利人以实际行为表明了不予认可被告的承租行为。原告质证称，对真实性有异议，证人未出庭不符合证据规则对证人证言的要求，照片无法看出仓库内所存放的物品的所有人及具体地点还有存放时间。被告黑龙江省地益粮源农业有限公司未提供证据。依据原告、被告李艳迪向法庭提供的证据,经质证及法庭调查，认定事实如下：原告将具有使用权的属于黑龙江龙泰农业集团股份有限公司所有的位于杜尔伯特××自治县××镇得力戈尔工业园区的房产租赁给二被告，租赁期间为5年，自2015年5月10日至2020年5月10日止，交接工厂厂房及生产设备日期为2018年7月5日，实际租赁时间应为2018年5月11日至2020年5月10日。原告与二被告于2018年5月11日，签订了租赁合同及租赁合同补充协议，上述租赁合同及补充协议约定的主要内容如下：原告将位于杜尔伯特××自治县德力戈尔工业园区内（现黑龙江龙泰农业公司）的厂房、仓库、杂粮加工生产线、小米加工生产线、烘干塔设备（详见附表清单）租赁乙方使用。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专有权。乙方应负责租赁房屋、道路等建筑物及附属设施维护、修缮，厂房内全部设施的维护、保养、年审、并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方，甲方对此有检查监督权,乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。甲方不能按约定时间、数量、状态交付租赁物，乙方有权解除合同；乙方不能按约定时间、数量、交付方式交付租金或不能及时有效维护、修缮租赁物，甲方有权解除合同。2018年5月10日至2019年5月10日原《租赁合同》租金变更为350000.00元，以上第三人未到期租金150000.00元继续由甲方收取。乙方应于2018年6月15日前向甲方支付150000.00元租金，2018年9月15日支付200000.00元租金。2019年5月10日至2020年5月10日租金为500000.00元，含原单独出租加工车间租赁费用，乙方应于2019年4月10日前一次性向甲方交付500000.00元租金，否则视为违约。甲方授权代表高阳，乙方授权代表李艳迪、黑龙江地益粮源农业有限公司（共同承租人）并加盖了甲方公章，及李艳迪签字和黑龙江地益粮源农业有限公司公章。在合同履行过程中，被告支付了租金150000.00元。因二被告未给付其余租金，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与二被告签订了租赁合同及租赁合同补充协议，合同及协议均盖有单位公章，原告交付了租赁物，被告接收了租赁物，故原告与二被告之间形成了租赁合同关系，合法的租赁合同受法律保护，对原告与二被告之间签订的租赁合同及租赁合同补充协议认定为有效合同。因被告未按约定时间给付租金，应认定二被告违约，对拖欠的租金，二被告应给付，对原告要求给付租金的请求本院予以支持。原告要求按合同及补充协议约定给付滞纳金，因该滞纳金约定过高，本院予以调整，按逾期支付资金占用期间的利息予以给付。原告要求二被告给付律师费的请求，因无约定，本院不予支持。被告李艳迪称共同承租人为后添加，因未提供证据，又未申请鉴定，庭审时未提供授权委托书，合同及协议书均加盖了黑龙江地益粮源农业有限公司公章和李艳迪本人的签字，被告李艳迪接收了合同约定的财产，故认定系二被告与原告签订了租赁合同及租赁合同补充协议。原告提供与黑龙江龙泰农业集团股份有限公司合同及产权证，证实原告对财产有使用权，在合同履行期间未提供它人向二被告主张权利的证据，亦未提供第三人主张权利通知原告的证据。故被告李艳迪称原告无权处分权，租赁合同及租赁合同补充协议属于效力待定的合同的辩解不能成立。被告李艳迪提供的证据不能充分证明自己的主张，故其辩解不能成立。被告黑龙江地益粮源农业有限公司未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃。对原告合理合法的诉讼请求本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十条、第二百二十六条、第二百二十七条的、第二百三十五条规定，判决如下：一、解除原告大庆仓买网络科技有限公司与被告李艳迪、黑龙江省地益粮源农业有限公司签订日期为2018年5月11日的租赁合同及租赁合同补充协议。二、二被告按杜蒙工厂厂房及生产设备等交接表的明细将接收的原告厂房及生产设备等物品于本判决生效后十日内返还给原告。三、二被告给付原告合同及协议约定的租赁费200000.00元及滞纳金。滞纳金以200000.00元为基数，按年利率6%计算，自2018年9月15日起至本判决生效后十日止。该款于本判决生效后十日执行。四、二被告给付原告2019年5月10日至2020年5月10日租金500000.00元及滞纳金。滞纳金以500000.00元为基数，按年利率6%计算，自2019年4月10日起至本判决生效后十日止。该款于本判决生效后十日执行。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420.00元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  白玉学审 判 员  刘大文人民陪审员  李 伟二〇二〇年七月二十八日书 记 员  王天昱