广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2362号上诉人（原审被告）：中山市品诚房地产发展有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********887B。法定代表人：李永诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘钦有，广东天道勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市******股份合作经济联合社，住所地广东省中山市*******，统一社会信用代码N244********0730B。主要负责人：石芳文，社长。委托诉讼代理人：熊小薇，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家文，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人中山市品诚房地产发展有限公司（以下简称品诚公司）因与被上诉人中山市******股份合作经济联合社（以下简称桂南经联社）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。品诚公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回桂南经联社的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院适用旧的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条处理本案错误，应当适用修正后的《中华人民共和国土地管理法》第六三条的规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。二、涉案土地转让合同符合《中华人民共和国土地管理法》的规定。双方签订的《土地使用权转让合同》已经经过村集体90％的村民代表同意，涉案土地规划类用途是居住用地。三、品诚公司根据合同约定已向中山市人民政府国土部门申请办理土地使用权申报手续。桂南经联社辩称：一、按照法不溯及既往原则规定，双方于2007年5月6日签订的《土地使用权转让合同》不适用2020年1月1日修正实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，应适用2004年修正实施的《中华人民共和国土地管理法》，故涉案合同无效，一审法院法律适用正确。二、退一步说，即使认定适用新修正《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。……”但涉案合同的土地亦不符合该法规定进行出让。上述规定表明，总规应为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地的土地，且需经三分之二以上的成员或村民代表同意，签订书面合同等才能进行出让。但本案涉案土地的总规为基本农田保护区，也未经桂南经联社三分之二成员或村民代表同意；若品诚公司提出应由田心村三分之二成员或村民代表同意，那又不符合签订书面合同的条件。因此，亦不符合上述法律规定。综上，请依法驳回品诚公司的上诉请求，维持原判。桂南经联社于2019年8月1日向一审法院起诉请求：1.确认桂南经联社与品诚公司于2007年5月6日签订的土地使用权转让合同无效；2.桂南经联社向品诚公司返还土地转让款700万元。一审法院认定事实：1.2007年5月6日，桂南经联社作为甲方与作为乙方的品诚公司签订土地使用权转让合同，约定：甲方根据乙方建设需要，同意将桂南翠山公路边田心环地段一块土地有偿给乙方使用，用地面积130亩（具体位置为1：500测量红线图为准），但乙方只拥有土地使用权，其他地下矿产包括水位资源和埋藏物仍属国家所有，土方无权开采和处理，土地使用权的移交在甲、乙双方签订正式用地合同书后，乙方到国土管理机关办理土地使用证后方可建筑使用；乙方用于使用土地功能为商住用地，双方签订用地合同书之后生效动工兴建，使用期限为70年，起止日期以中山市国土房管局批准日期为准；乙方愿意以每亩毛地价13万元成交土地使用权，合计1729万元；在双方签订合同之日，乙方先支付100万元，3个月内付500万元，余额在乙方办理完善土地使用证后一次性付清给甲方。一审诉讼中，桂南经联社称，案涉土地性质是集体所有，至今没有办理产权证，亦没有开发经营。2.品诚公司分别于2008年5月12日、同年10月21日、同年10月23日、2010年1月19日、同年1月25日、同年3月2日、同年3月3日、同年8月30日向桂南经联社转账支付100万元、200万元、200万元、100万元、40万元、50万元、10万元、100万元，合计800万元。桂南经联社于2010年1月21日向品诚公司转账退回100万元。一审诉讼中，桂南经联社称，其与品诚公司之间没有其他经济往来。一审法院认为，本案系合同纠纷。案涉交易土地的性质为集体所有，至今未办理产权登记。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，桂南经联社与品诚公司为转让集体所有的土地使用权而签订的土地使用权转让合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，桂南经联社主动请求将其取得的土地转让款700万元（800万元-100万元）退回给品诚公司，符合前述条款的规定，一审法院予以支持。因合同无效双方均具有过错，故诉讼费用应由双方分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百十四条规定，判决：一、确认桂南经联社与品诚公司于2007年5月6日签订的土地使用权转让合同无效；二、桂南经联社于判决生效之日起七日内向品诚公司返还土地转让款700万元。一审案件受理费60800元（该款桂南经联社已预付），由桂南经联社负担30400元，品诚公司负担30400元（品诚公司于判决生效之日起七日内迳付桂南经联社）。二审期间，品诚公司向本院提交以下新的证据：一、中山市人民政府关于中山市******—桂南村土地利用规划（2017-2020年）的批复—中府函【2018】529号（网页打印件），拟证明涉案土地是城乡规划范围内的土地；二、关于《中山市******—桂南村土地利用规划（2017-2020年）》批后公告（网页打印件），拟证明涉案土地规划及规划图已向社会公众公开；三、中山市五桂山桂南片区控制性详细规划（复印件），拟证明涉案土地为经营性建设用地，用途是二类居住地；四、征用土地决议书扫描件2份，拟证明涉案合同经过桂南村田心村民小组全体村民户代表表决通过；五、南桥村-桂南村土地利用规划（2017-2020年），拟证明涉案土地的性质是经营性建设用地；六、品诚公司用地示意图（打印件），拟证明涉案土地已被中山市国土部门备案，有宗地图纸编号；七、人民网下载的文章“全国农村集体土地所有权确权登记率达97%”，拟证明涉案土地已确权登记；八、土地权属证明，拟证明涉案土地为建设用地；九、中山市******民委员会向品诚公司出具的证明，拟涉案土地已于2008年5月30日通过党员大会和召开村民会议表决通过；十、请求支持桂南村发展的用地申请书（复印件），拟证明涉案土地用于发展商住项目经过五桂山办事处批准。经质证，桂南经联社对证据一、二、三、四、五、七、八、九、十的真实性、合法性、关联性均不予确认，其认为证据一、二、三是从网站下载，内容与桂南经联社持有的文件不符合，证据四、十无原件，证据八、九上面加盖的“中山市*******田心经济合作社”、“中山市*******民委员会”公章及“黄凯平”签名无法核实真伪及落款时间存疑，桂南经联社申请鉴定，退一步说，即使该证据最终鉴定属实，与本案也无关联性，因为涉案土地的性质属于何种类型均应由中山市自然资源局来认定，而非当事人自认即可。二审期间，桂南经联社向本院提交以下新的证据：一、中山市2018年度土地利用现状图（局部）；二、调查监测科地类核准意见；三、中山市五桂山镇土地利用总体规划（2010-2020）；以上证据拟证明涉案土地总体规划为基本农田保护区；四、用地图，拟证明涉案土地的具体坐标位置，总规为农田保护区；五、社会信用代码证书；六、证明；以上证据拟证明中山市*********民委员会主体资格，及桂南村与田心村相关年份的18岁以上村民（有表决权）情况；七、集体土地所有证，拟证明涉案土地性质是农用地，已办理土地所有权证。经质证，品诚公司对证据一至四的真实性确认，标志的涉案土地的地理位置是正确的。但其认为桂南经联社提供的是在国土部门打印的旧版规划图，而品诚公司提交的是新版规划图（2017-2020年），性质是二类居住用地，新版规划图原件现挂在村里公告，并在桂南村的官网公布；对证据五的真实性确认；对证据六的真实性不确认，该证明应该由基层派出所户籍部门出具，村民代表是以户为单位。对证据七的真实性、合法性确认，确认包含涉案土地。但对涉案土地为农用地有异议，因为涉案土地证记载的农用地是2018年7月25日之前的土地性质，但2018年7月25日经中山市人民政府批准涉案土地的用途是经营性建设用地。品诚公司认为，从2018年7月25日之后，产权人应当持土地证到中山市国土部门办理土地性质变更登记，但至今未变更，不影响涉案土地为经营性建设用地的土地性质。本院对一审查明的事实中“桂南经联社作为甲方与作为乙方的品诚公司签订土地使用权转让合同”，关于“桂南经联社”纠正为“中山市五桂山镇桂南管理区经济联合社”。对“案涉土地至今没有办理产权证”不予确认外，对其他查明的事实予以确认。本院另查明：1.桂南经联社前身为中山市五桂山镇桂南管理区经济联合社，该社于2005年完成了农村集体经济股份合作制改革工作，于2011年10月27日换发广东省农村集体经济组织证明书，变更登记为桂南经联社。2.桂南经联社提交的2013年3月17日由中山市人民政府颁发的集体土地所有证[中府集有（2013）第29000XX号]显示：土地所有权人为中山市******田心经济合作社农民集体，地址中山市******，土地总面积52.14768公顷，地类面积（农用地47.9473公顷，建设用地4.20038公顷）。二审期间，双方确认上述土地证载明的土地包含涉案土地130亩。桂南经联社主张涉案土地的土地用途为农用地，品诚公司则认为涉案土地证记载的农用地是2018年7月25日之前的土地性质，但2018年7月25日经中山市人民政府批准涉案土地的用途是经营性建设用地。从2018年7月25日之后，产权人应当持土地证到中山市国土部门办理土地性质变更登记，但至今未变更，不影响涉案土地为经营性建设用地的土地性质。3.为查清涉案土地的地类用途情况，本院出具调查令给品诚公司的委托诉讼代理人前往中山市自然资源局调查涉案土地的地类用途情况。中山市自然资源局于2020年7月6日向本院出具《关于编号为D29JJo20080347的用地规划情况的复函》，载明：经查询，宗地图编号为D29JJo20080347的用地，在《中山市城市总体规划（2011-2020）》中约1422.8平方米规划为居住用地，其余规划为农林用地。该用地约19090.9平方米无控规覆盖，剩余在《中山市五桂山桂南片区控制性详细规划》（中府办复[2008]437号）中约63517.7平方米规划为二类居住用地，约2944.8平方米规划为道路用地，约820.7平方米规划为三类居住用地，约158.6平方米规划为河涌用地，约550平方米规划为防护绿地。在《中山市五桂山土地利用总体规划（2010-2020）》中符合规划面积77.83平方米，不符合规划面积87009.81平方米（其中，占用基本农田面积14.5平方米，属于有条件建设区面积86957.85平方米）。经质证，品诚公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，其认为该证据证明涉案土地为建设用地，具体为二类居住地、三类居住地和道路、防护等配套建设用地；涉案土地属于登记在集体土地所有证[中府集有（2013）第29000XX号]上的一部分，涉案土地的用途已批准为建设用地，只是权利人没有及时到自然资源局办理土地用途的变更登记，该土地证“记事”栏内写明“宗地内土地分类面积以每年变更调查统计数据为准”。桂南经联社对该证据真实性、合法性无异议，其认为从该函中可知，符合规划面积77.83平方米，不符合规划面积87009.81平方米，而且只有约1422.8平方米规划为居住用地，其余规划为农林用地，该用地约19090.9平方米无控规覆盖。故涉案土地转让不符合新修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合品诚公司的上诉意见以及桂南经联社的答辩意见，本案二审争议焦点为：涉案土地使用权转让合同是否有效。品诚公司上诉称涉案土地规划类用途是居住用地。根据《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”涉案土地交易符合上述法律规定，应属于有效合同。对此，本院认为，涉案土地的性质为集体所有，并办理了集体土地所有证[中府集有（2013）第29000XX号]，涉案土地属于以上集体土地所有证的一部分。涉案土地交易发生于2007年5月6日。根据《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案土地交易因违反上述法律的强制性规定而无效。退一步来讲，即使依照《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十三条规定，但涉案土地（宗地图编号为D29JJo20080347）在《中山市城市总体规划（2011-2020）》中约1422.8平方米规划为居住用地，其余规划为农林用地。该用地约19090.9平方米无控规覆盖，剩余在《中山市五桂山桂南片区控制性详细规划》（中府办复[2008]437号）中约63517.7平方米规划为二类居住用地，约2944.8平方米规划为道路用地，约820.7平方米规划为三类居住用地，约158.6平方米规划为河涌用地，约550平方米规划为防护绿地。在《中山市五桂山土地利用总体规划（2010-2020）》中符合规划面积77.83平方米，不符合规划面积87009.81平方米（其中，占用基本农田面积14.5平方米，属于有条件建设区面积86957.85平方米）。从涉案土地的“三规”来看，涉案土地的交易也不符合《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十三条规定的情形，故依照该规定，涉案土地使用权转让合同亦属无效合同。综上，一审法院认定涉案土地使用权转让合同无效，并根据合同无效规则返还财产，处理结果正确，本院予以维持。综上所述，品诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实虽有部分不清，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元（中山市品诚房地产发展有限公司已预交），由中山市品诚房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年七月十三日书记员 魏丹丹