北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5546号原告：北京力田融信房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区交大东路66号院2号楼2层228。法定代表人：雷天兵，经理。委托诉讼代理人：刘芳，辽宁华义律师事务所律师。被告：范子可，女,1996年6月13日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××被告：崔迅（范子可之母，兼范子可之委托诉讼代理人），女，1971年2月11日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告北京力田融信房地产经纪有限公司（以下简称力田公司）与被告范子可、崔迅租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京力田融信房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人刘芳，被告崔迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力田公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、判令范子可、崔迅赔偿因未交纳物业费给我公司导致的租金损失15050元；3、判令范子可、崔迅返还我公司租金5950元。事实与理由：2019年9月2日我公司与范子可、崔迅签署了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定范子可、崔迅将坐落在北京市海淀区×××房屋出租给我公司。合同期限为2019年9月8日至2020年9月7日。租金分四次支付，月租金为10500元／月，2019年9月8日至2019年10月7日为免租期，并约定了范子可、崔迅应承担该房屋的供暖费、物业费、税费。在合同履行过程中，范子可、崔迅因欠缴物业费导致房屋停水停电，影响了该房屋居住人的正常生活。前来的租户都因此原因没有签约成功，致使该合同无法继续履行。范子可、崔迅的行为已经严重影响了本合同的履行。我公司在2019年11月15日通过告知函要求范子可、崔迅解决此事，范子可、崔迅迟迟不予处理，其行为己经属于违约。故诉至法院。范子可、崔迅辩称，我们同意解除租赁合同，但不同意赔偿力田公司的损失。他们把我们的一些家具搬空了，还要求我们退还11月20日之后的租金，我们不同意，因为力田公司没有给我们钥匙。我们将房屋租给了力田公司，但是力田公司自己租不出去，我们帮着力田公司出租，他们什么都没有和我们说就起诉了。力田公司说我们没有交物业费停水停电，但我们是居民楼，水闸在屋里，外面断不了，电是电卡，只要充钱就有电，因此没有停水停电这回事。关于物业费，因为楼道广告的问题物业公司一直没有说法，他们说等我们说成立了业委会再协商，我们是民房，物业公司与我们都协商好了。我们有证据，物业也给我们出了证明，证明没有断水断电，他们说不会做违法的事情，不会停居民的水电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年9月2日，委托人（甲方）范子可、崔迅与租赁代理机构（乙方）力田公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方代理出租位于北京市海淀区×××房屋一套，租赁用途为居住、办公。第三条：（一）乙方出租代理权限为：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方向承租人收取租金；3、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；4、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；（二）、出租代理期自2019年9月8日至2020年9月7日，共计12个月。租金标准每月10500元，总计115500元。乙方将各期租金划入甲方账户的具体日期与金额，第一次2019年9月2日人民币21000元，第二次2019年11月26日人民币31500元，第三次2020年2月26日人民币31500元，第四次2020年5月26日人民币31500元。甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方应按约定的租金标准向甲方交付租金。甲方允许乙方适当浮动出租价格，如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准，则高出部分归乙方所有。出租代理期内前30天作为乙方接洽承租的工作期。工作期内的租金收入作为乙方佣金。乙方工作期具体日期为：2019年9月8日至2019年10月7日，租金在第一次付款中扣除。出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用。(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(6)燃气费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。第九条合同的解除中约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，双方均不需承担违约责任，任何一方都有权解除合同；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；2、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。第十条违约责任中约定：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（三）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方并可要求甲方赔偿相应损失；（四）出租代理期满甲乙双方未办理完房屋交割的，甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。该合同委托人（甲方）：范子可，委托代理人：崔迅，租赁代理机构处有力田公司的公章。2019年9月2日，崔迅收到力田公司给付的21000元。根据上述租赁合同的约定，该费用应为力田公司支付给范子可、崔迅2019年10月8日至2019年12月7日的租金。本案审理中，力田公司表示范子可、崔迅未交纳物业费，导致物业公司停水停电，无法正常使用涉案房屋，故要求解除涉案合同，范子可、崔迅退还已付2019年10月7日至2019年11月20日的租金15050元。为此，力田公司向本院提供北京××物业管理有限责任公司出具的收费通知书，载明涉案房屋拖欠2013年1月1日至2020年12月31日的物业费22810.88元。范子可、崔迅同意解除合同，认可确实拖欠物业费未付，但表示这是其与物业公司的纠纷，物业公司不会停居民的水电，水费直接交至自来水公司，电费需要去物业公司购买，但物业公司不会拒绝售电，并向本院提交了与物业工作人员的录音、录像。经本院与物业公司核实，其工作人员表示拖欠物业费确实不会影响业主的居住，亦不会停水停电。2019年11月15日，力田公司通过微信向崔迅送达告知函，内容为“我公司与您签订的北京市房屋出租委托代理合同，编号：（3001019）房屋地址位于北京市海淀区×××房屋，因您长时间拖欠物业费，供暖费，致使房屋停水停电，严重影响房屋出租。请您尽快解决，如三日内未解决，我公司将依法与其解除双方签订的北京市房屋出租委托代理合同。”崔迅当日回复“法庭见，不用联系了。”2019年11月19日，力田公司用微信向崔迅出示欠缴物业费的收据，崔迅回复“不用联系了，你们该干啥干啥就行了。”现力田公司表示2019年11月19日将钥匙放置涉案房屋中，并电话告知了崔迅，故涉案租赁合同解除的时间应为2019年11月20日，范子可、崔迅应退还多收的2019年11月21日至2019年12月7日的租金。对此，崔迅不予认可，表示力田公司只是告诉其房屋租不出去了，让其想办法出租，其之后与××中介公司沟通后，××公司的工作人员找开锁公司将房门打开，后其将房屋钥匙给付了××公司的工作人员。但是对于开锁的具体时间，崔迅刚开始陈述是12月初，记不清了，应该是在2019年12月15日之前，后又表示12月16日。在范子可、崔迅提供的××公司工作人员张某的书面证言中写明“我是房屋经纪人，2019年12月初，我和××号楼××业主崔迅一起到房间内看房屋的情况。”另，崔迅表示涉案房屋的房主是其女儿范子可，范子可委托其出租房屋，其是代理范子可签订的合同，并向本院提交了范子可给其出具的委托其出租房屋的公证委托手续。崔迅称如果涉案租赁合同需要承担责任，由其个人承担责任，不用范子可承担。但力田公司认为租赁合同的主体应为其公司与范子可、崔迅，范子可与崔迅应共同承担连带责任。本院认为，力田公司与范子可签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应按约定履行各自的义务。根据崔迅提供的公证委托书，可以认定崔迅是代理范子可订立合同，相关合同的权利义务应由范子可承担。崔迅在庭审中表示自愿承担责任，本院不持异议。在合同履行过程中，力田公司表示因为范子可、崔迅未付物业费，导致物业费公司停水停电，对其使用房屋产生了影响，但是根据其公司提供的证据及本院调查情况，无法认定因为范子可、崔迅拒付物业费而影响房屋的使用。故对于力田公司要求范子可、崔迅赔偿租金损失之请求，无事实依据，本院不予支持。对于力田公司要求解除合同之请求，范子可、崔迅表示同意，本院不持异议。对于合同解除的时间，虽然力田公司于2019年11月15日向崔迅发送了告知函，但该告知函只是告知范子可、崔迅尽快解决拖欠物业费的问题，如三日内未解决，将依法解除合同，并未向范子可、崔迅送达正式解除合同的通知，且力田公司亦未提供证据证明其公司于2019年11月19日将钥匙给付了范子可、崔迅。故本院无法认定解除合同的时间为2019年11月20日。根据范子可、崔迅陈述，其于2019年12月初收回了涉案房屋，但就具体时间前后陈述矛盾，本院无法按其陈述进行认定。参考租赁合同中租金的交付情况，本院确定合同解除的时间为2019年12月8日。因涉案合同于2019年12月8日解除，合同解除之前的租金理应由力田公司负担，故对于力田公司起诉要求范子可、崔迅退还多收取的租金之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京力田融信房地产经纪有限公司与范子可于2019年9月2日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月8日解除；二、驳回北京力田融信房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由北京力田融信房地产经纪有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  汉 青人民陪审员  周义忠二〇二〇年七月十日书 记 员  汤思淼