贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2465号上诉人（原审被告）：宋连红，女，汉族，1975年4月24日生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：曾永生，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗琪，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州红华物流有限公司，住所地贵阳市观山湖区白云大道281号。法定代表人：时伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：匡恒，男，汉族，1984年8月30日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：唐海丰，北京谦彧律师事务所律师。原审第三人：**，男，汉族，1971年7月6日生，住贵州省贵阳市花溪区，系宋连红之夫。委托诉讼代理人：曾永生，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗琪，北京大成（贵阳）律师事务所律师。原审第三人：陈思琪，女，汉族，1991年5月8日生，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人宋连红因与被上诉人贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流公司）、原审第三人**、陈思琪确认合同效力纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋连红上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1363号民事判决，并依法驳回上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决将上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同法律关系，错误认定为借贷款法律关系，明显有悖客观事实，依法应予撤销。被上诉人提供的证据并不能证明，上诉人与被上诉人之间存在民间借贷关系，根据谁主张谁举证原则，被上诉人依法应承担举证不能的责任。原审判决认定双方案涉交易是民间借贷关系，纯属主观臆断；二、一审判决认定被上诉人向第三人**支付的520万元，是借款利息，严重违背客观事实，依法应予撤销；三、将本案认定为借款合同关系存在诸多违背客观事实和常理的情形。被上诉人红华物流公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。原审第三人**的意见与上诉人宋连红意见一致。原审第三人陈思琪未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。红华物流公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的红华商贸物流园仓储物流中心A栋1-35号商铺的《商品房买卖合同》无效。审理中变更为：确认原告与被告签署的红华商贸物流园仓储物流中心A栋1层22号、23号、24号、25号、27号、32号、35号、36号、37号、38号、44号、54号、55号、56号、58号、59号、60号、61号、62号、63号、64号、65号商铺的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告协助撤销上述商铺的网签备案手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.关于商品房买卖合同的订立、备案情况、房款支付。经查，案涉24个商铺的《商品房买卖合同》签订时间为2014年6月18日，商品房预售合同备案登记时间是2014年6月24日，合同约定交付时间2014年8月31日。24份合同涉及商铺24个，房屋建筑面积3025.15m2，合同约定总价款102932760元，单价34025.67元/m2。2014年12月10日，在双方协助配合下，登记机关撤销了1-42号(面积128.21m2)、1-43号(面积101.81m2)两个商铺的合同备案登记，由原告红华公司另行出售给贵阳银行股份有限公司并于当日重新进行了合同备案登记，房屋总价款5594466元，单价24321.65元/m2。关于的款项支付。银行住来明细显示：2014年6月19日当日，被告宋连红电汇22236124元给原告红华公司，原告红华公司收款后将21000000元以电子转账方式付给第三人陈思琪，第三人陈思琪收款后，分五笔全部转账给被告宋连红，被告宋连红向原告红华公司支付了四笔5000000元、一笔316952元，共计20316952元。原告红华公司收款后，再向第三人陈思琪电子转账20500000元，第三人陈思琪收款后分五笔全部转账给被告宋连红，被告宋连红再向原告红华公司支付购房款四笔5000000元、一笔691189元，共计20691189元。原告红华公司收款后又向第三人陈思琪电子转账20988000元，第三人陈思琪将收到的款项分五笔全部转账给被告宋连红，2014年6月20日被告宋连红又向原告红华公司支付四笔5000000元、一笔2170610元，共计22170610元。2014年6月20日，原告红华公司再向第三人陈思琪电子转账18000000元，第三人陈思琪分四笔全部转给被告宋连红，被告宋连红在2014年6月20日再向原告红华公司支付购房款三笔5000000元、一笔2517885元，共计17517885元。原告红华公司收款后又向第三人陈思琪电子转账2444760元，第三人陈思琪将收到的款项一笔2444760元转账给被告宋连红。经过上述支付、转账、再支付，原告红华公司最终实际收到款项为20000000元，双方对上述款项的支付及实际付款金额没有争议。对于该支付款项的性质，原告红华公司认为是其向被告宋连华的借款，而被告宋连华辩称是支付的购房款。本院认为，该款应为支付的借款，而非购房款。理由如下：首先，被告宋连红实际支付款项金额20000000元，折算单价为6611.24元/m2，与合同约定价款和相同地段商铺市场价相比严重偏低；其次，从款项支付过程看，采取先支付一笔给原告红华公司，然后再由原告红华公司支出给被告宋连红指定的第三人，第三人收款后全部转给被告宋连红，被告宋连红再作为购房款支付至原告红华公司，这样循环倒账，最终满足合同金额，被告宋连红每一次支付金额有零有整，该金额既非合同对应价款，也不符合日常生活中，支付先整补零或先零补整的传统习惯，规避痕迹明显。最后，被告宋连红辩称，系原告红华公司要求其配合提高价格便于后期市场销售，原告红华公司否认。这种操作方式在房地产交易中鲜见，因为房价高低多少通常是以合同和收款凭证为据，作为主管部门监管或者大众考察房价，一般不会跟踪监督到房款支付的资金流水痕迹这个程度，采取这种方式无此必要。并且资金支付留痕，仅在民间借贷的实践中，在当事人对作为合同标的的货币交付产生争议时，才会对货币的实际交付进行调查核实，支付留痕恰恰是民间借贷的交易方式。大幅签高房价，并不会明显带来房价宣传的市场效应，且以高于“实际房价”5.146倍的价格签订购房合同，还会导致房地产开发企业的税务负担的明显增加，这种操作模式既不符合市场规律，也不符合公司逐利之应有属性。综上，被告宋连红支付的20000000元，不能视为支付的购房款。2、2014年6月20日，原告红华公司通过贵州日日兴贸易有限公司向第三人**（被告宋连红之夫）转账支付700000元。2014年7月21日，原告红华公司通过贵州日日兴贸易有限公司向被告宋连红之夫第三人**转账支付700000元。2014年8月22日，原告红华公司通过贵阳科威工程服务中心转账支付500000元、通过贵阳云岩宏升贸易有限公司转账支付200000元给第三人**共计700000元。2014年9月22日，原告红华公司通过贵州日日兴贸易有限公司向第三人**转账支付700000元。2014年10月21日，原告红华公司通过贵阳云岩宏升贸易有限公司支付50000元、2014年10月22日通过贵阳科威工程服务中心支付200000元、2014年10月23日通过贵州日日兴贸易有限公司支付450000元给第三人**，共计转账700000元。2014年11月24日，原告红华公司通过贵州日日兴贸易有限公司向被告宋连红之夫第三人**转账支付700000元。2014年12月31日，原告红华公司通过贵阳云岩宏升贸易有限公司向第三人**转账支付500000元。2015年1月23日，原告红华公司通过贵州日日兴贸易有限公司向被告宋连红之夫第三人**转账支付500000元。前述支付金额共计5200000元。对于该支付款项，原告红华公司陈述是以购房款形式所收到被告宋连红20000000元的借款、按月3.5%计算的利息，被告宋连红辩称双方不存在民间借贷关系，该款也并非是原告红华公司支付的利息，而是原告红华公司向其回购1-42、1-43号商铺，按双方约定分期支付的房屋回购款。对此，本院认定此款应为支付的利息而非房屋回购款。理由如下：1、从支付时间看，支付时间为2014年6月20日、7月21日、8月22日、9月22日、10月21-23日、11月24日、12月31日、1月23日，间隔期基本在为一个月之间，符合民间借贷利息计付的交易规律。2、从支付金额看，前六个月都是固定金额700000元，与原告红华公司陈述的约定借款200000000元、月息3.5%计算相印证，原告红华公司支付且第一个月支付时间为支付完20000000元的当日，与民间借贷中普遍存在的月初即付当月利息的习惯相符，符合民间借贷的利息特征。3、被告宋连华辩称收取5200000元款项，系原告红华公司分期支付回购1-42、1-43两个商铺（面积合计230.02m2）的回购款，其理由不充分。因为双方合同签订时间为2014年6月18日、合同备案时间为6月24日，撤销备案时间为2014年12月。原告红华公司支付第一笔款700000的时间为2014年6月20日，是被告宋连华支付完20000000元款项后的当日下午15时59分，如若被告宋连红所言，双方至少在此时点之前便对回购事宜、回购款支付方式达成一致，果真如此的话，其一，被告宋连红在支付最后一次款项时，完全可以少支付5200000元，完全没有必要把合同约定价款支付完毕后，才去收取房屋回购款且分期收取；其二,既然双方已经达成回购，该两个商铺完全没有必要再去多此一举进行合同备案登记，然后再劳时费神地去进行复杂而又繁琐的撤销合同备案登记；其三，2014年6月18日是以总价款1520717.43元、每平方单价6611.24元/m2出售，2014年6月20日，仅间隔一日，便以总价5200000元、每平方22606.73元/m2回购，然后再于2014年12月10日才以5594466元、每平方米24321.65元/m2出售，中间每平方米差价仅1714.92元，从合同标的、中间差价、时间成本及获利情况看，此说法难以令人信服。4、这些款项都是由案外第三人向被告宋连红之夫支付，这些单位均出具说明并附相关记账凭证，系受原告红华公司委托代其向被告宋连红支付利息，这些证据虽然不能单独证明支付款项的性质，但结合其它证据综合考虑，可以采信原告红华公司系利息的主张。综上，本院认为，原告红华公司有关于支付的5200000元系借款利息的主张，可以采纳。被告宋连华辩称该款为房屋回购款的意见，本院不予采信。一审法院认为：本案焦点，一是本案当事人之间法律关系性质，即是民间借贷法律关系，还是房屋买卖合同关系。二是本案是否适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，双方签订的22份《商品房买卖合同》无效。关于焦点一，当事人之间法律关系性质是否存在真实商品房买卖合同关系。双方虽然签订有商品房买卖合同，但并未按照合同约定支付相应价款，且实际支付款项与合同约定和市场房价明显不符，故支付的20000000元并非购房之对价。且在款项支付后，原告红华公司即按固定时间、固定金额、规律地在一定时期向被告宋连红支付款项，该款项应为支付的借款利息。所以，双方之间并非真实的商品房买卖合同关系。原告红华公司双方并非真实的房屋买卖，而是作为借款担保而签订房屋买卖合同的主张，本院采纳。关于焦点二，双方签订的22份《商品房买卖合同》是否无效。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：(二)意思表示真实；”，只有意思表示真实的民事法律行为才对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”、第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”，根据该规定，当事人之间的虚假意思表示即伪装行为应归于无效。就本案而言，双方虽然签订了案涉房屋的商品房买卖合同并经商品房预售合同备案登记，但双方并无房屋买卖的真实意思，只是以签订商品房买卖合同的方式，实施双方之间其他民事法律行为，商品房买卖合同系伪装行为，非双方真实意思，依法应属无效。当然，商品房买卖合同之下所隐藏的双方之间真实民事行为，双方可依客观真实的法律关系性质，依照相关法律规定去另行处理。至于本案是否适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的问题，案涉合同签订于民法总则施行前，但其行为延续至民法总则施行后，故适用民法总则的规定。综上，原告红华公司关于合同无效的主张，于法有据。合同无效但双方均仍负有协助、通知等附随义务，对原告红华公司的其它相关诉请，本院亦予以支持。被告宋连红辩称双方系房屋买卖关系的意见，与本院依法查明的事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：一、原告贵州红华物流有限公司与被告宋连红关于贵阳市观山湖区长岭路贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋1-22号（预售合同登记号Y14049545）、1-23号（预售合同登记号Y14049548）、1-24号（预售合同登记号Y14049551）、1-25号（预售合同登记号Y14049554）、1-27号（预售合同登记号Y14049556）、1-32号（预售合同登记号Y14049560）、1-35号（预售合同登记号Y14049565）、1-36号（预售合同登记号Y14049568）、1-37号（预售合同登记号Y14049573）、1-38号（预售合同登记号Y14049582）、1-44号（预售合同登记号Y14049597）、1-54号（预售合同登记号Y14049595）、1-55号（预售合同登记号Y14049590）、1-56号（预售合同登记号Y14049586）、1-58号（预售合同登记号Y14049583）、1-59号（预售合同登记号Y14049576）、1-60号（预售合同登记号Y14049572）、1-61号（预售合同登记号Y14049567）、1-62号（预售合同登记号Y14049561）、1-63号（预售合同登记号Y14049557）、1-64号（预售合同登记号Y14049552）、1-65号（预售合同登记号Y14047928）于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告宋连红于本判决生效后五日内配合原告贵州红华物流有限公司办理撤销上述房屋的商品房预售合同网签备案登记。案件受理费300元（原告已预缴10862元，超出部分予以退还），由原告贵州红华物流有限公司负担150元、被告宋连红各负担150元。本院二审期间，上诉人宋连红向本院提交了新证据：一、公司登记（备案）申请书、社会保险参保缴费证明、银行流水、银行存单，拟证明：上诉人宋连红并不是以借贷关系为主业，购买案涉房产的资金均是自有资金，原告的个人投资以银行理财和购置房产为主。二、付款构成（1张）、部分商铺价格表（2张）、中国工商银行个人业务凭证（1张）、中国建设银行客户回单（19张）、红华公司收据（24张），拟证明：2014年6月19日，上诉人宋连红通过自己的工商银行卡向被上诉人红华公司支付1-022号、1-023号、1-024号、1-025号、1-027号、1-032号、1-035号7个商铺房款共计22236124元，2014年6月19日，上诉人宋连红通过自己的建设银行卡分五次向被上诉人红华公司支付1-036号、1-037号、1-038号、1-042号、1-043号、1-044号共计6个商铺房款20316952元，2014年6月19日，上诉人宋连红通过自己的建设银行分五次向被上诉人支付1-055号、1-056号、1-058号、1-059号共计四个商铺房款20691189元，2016年6月20日，上诉人宋连红通过自己的建设银行分五次向被上诉人红华公司支付1-054号、1-060号、1-061号、1-062号四个商铺房款共计22170610元，2016年6月20日，上诉人宋连红通过自己的建设银行分四次向被上诉人红华公司支付1-063号、1-064号、1-065号三个商铺房款共计17517885元。三、被上诉人销售其开发的案涉楼盘的商铺的宣传广告，拟证明：前三年租金折抵总房款，实际支付总房款82万元，第四年至第十年的租金共计82万元。上诉人购买案涉房产时，被上诉人已通过返租的方式抵扣了部分房款。四、中国网地产于2013年1月12日发布的标题为《贵州红华物流园项目擅改土地规划欺瞒消费者》的报道、中国质量新闻网于2013年1月14日发布的标题为《贵州红华商贸物流园被指无证售铺、擅改计划》的报道，拟证明：被上诉人在当时经营困难，开发的商铺难以销售，可印证被上诉人为了回笼资金，以总价2000万元的价格出售案涉24套商铺给上诉人是符合被上诉人当时的自身利益的。五、贵州红华商贸物流园仓储物流中心销售信息，拟证明:被上诉人红华公司在销售过程中共计产生撤销备案1289次，存在大量购房人要求退房。被上诉人红华公司从2014年1月至2014年5月只销售71套房共计3380.46平方米，可见被上诉人红华公司在上诉人红华公司购买案涉商铺之前存在销售困难的事实。六、《贵阳市商品房预售方案》（2013年3月7日）、《商品房预售方案》（2013年8月16日）、《商品房预售方案》（2014年9月25日）、《商品房预售方案》（2015年7月30日），拟证明：1.从被上诉人红华公司首次申报价格每平米均价10080元、商业用房价格每平米价格13600元以及经营状况、销售情况来看，被上诉人红华公司以总价2000万元的价格出售案涉24套商铺给上诉人是符合被上诉人当时的自身利益的。2.被上诉人红华公司要求上诉人宋连红与其签订商品房买卖合同时将价格虚构为每平米35000元左右的原因之一是2013年8月16日向房管部门申报预售方案时，将均价调整为每平米35000元；3.案涉房屋出售给上诉人宋连红的事实。七、《回函》、《关于贵州红华商贸物流园仓储物流中心22套商铺问题的回复》、申请（2份），拟证明：上诉人宋连红购买的原商铺面积大量减少，上诉人宋连红无法要求被上诉人红华公司交房以及办理产权登记。向房屋产权处反映后停止了改规后新增商铺的合同备案，被上诉人红华公司不能销售新增商铺，就杜撰了民间借贷，起诉上诉人宋连红。本院组织当事人进行了质证。八、证人证言，拟证明：双方案涉交易是真实的商品房买卖关系，并非是被上诉人主张的民间借贷关系。被上诉人红华公司质证认为，对于第一组证据、第二组证据、第六组证据、第七组证据的真实性没有异议，但均认为达不到证明目的；对于第三组证据、第四组证据、第五组证据的真实性存在异议，不具有关联性，对于证明目的不认可。对第八组证据的真实性不认可，对于商铺回购具体细节的陈述和证人在上诉代理人所做的谈话笔录自相矛盾，同时证人关于双方系买卖关系陈述，细节模糊，且与本案其他证据有明显矛盾又不能合理解释，不能达到证明目的。被上诉人红华公司提交新证据：一、1、合同会签表；2、宋连红2000万元借条；3.于德渤100万元借条、借款协议及银行进账回单；4、朱海涛223万元借条、借款协议及银行进账回单，拟证明：2014年6月，宋连红的2000万元借款与于德渤的100万借款、朱海涛的233万借款合计2323万借款一起在红华物流公司走用印审批流程，合同会签表上载明的合同编号与宋连红、于德渤、朱海涛三人的借条、借款协议编号一致，宋连红的2000万元是作为借款人进入红华物流公司的。二、1、李凤岐借款协议；2、李凤岐民事起诉状；3、李凤岐民事判决书，拟证明：在李凤岐与红华物流公司的借款过程中，双方签订的借款协议第四条明确约定，红华物流公司提供红华商贸物流园物流中心A栋负1-437、负1-474、2-418、2-581四间商铺作为借款抵押担保，抵押方式采取网签购房合同，在贵阳市房屋交易中心采取网签方式实现。本息偿还后甲方（李凤岐）无条件配合到房屋交易中心撤销网签到宋连红名下的商铺也是用于借款担保，并非真实的商品房买卖。三、三份商品房买卖合同及备案登记表，拟证明：在2014年6月，红华物流公司开发的红华商贸物流园物流中心A栋商铺的市场销售价格为每平方米建筑面积18000元左右，远高于宋连红所主张的7500元的购买价格，宋连红关于以7500每平米单价购买案涉商铺的说法不能成立。上诉人宋连红、原审第三人**质证认为，对第一组证据，与本案不具有关联性，不能作为新证据；对第二组证据，真实性无异议，与本案没有关联性；对第三组证据，达不到证明目的，不具有关联性。本院二审审理查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：案涉《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，案涉《商品房买卖合同》并未有该五种情况，故红华物流公司请求确认合同无效的诉请，本院不予以支持。综上所述，上诉人宋连红的上诉请求成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初1363号民事判决；二、驳回贵州红华物流有限公司诉讼请求。一审案件受理费300元，由贵州红华物流有限公司负担。二审案件受理费300元，由贵州红华物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月二十四日法官助理王李文书记员彭良久