内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初791号原告：吕玉成，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古泰禾房地产开发有限公司,住所地内蒙古呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔小区综合1号楼2单元3层。法定代表人:王树旗,系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王强，系该公司副总经理。被告：呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔苑-1-东13号。法定代表人:王树生,系该公司总经理。委托诉讼代理人:卢毅，该公司经理助理。原告吕玉成诉被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司、呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告吕玉成，被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王强、呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人卢毅到庭参加诉讼，现已审理终结。原告吕玉成向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月至2019年1月两年租金合计:15938元，违约金：11156.6元。两项共计：27094.6元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月24日，原告全款买下内蒙古泰禾房地产开发公司开发的泰禾领寓4层56号商铺，按照《泰禾领寓商铺委托经营合同书》八年返租的约定，返租三年算入本金后，后期租金一直不给兑现，曾多次维权讨要无果。几年来只付给了600元租金。按照合同规定从2017(返租第四年）开始，乙方应付甲方2017年1月至2018年1月租金7834元，2018年1月至2019年1月租金8704元，除只给付了600元，合计拖欠租金15938元，违约金按合同约定每天0.1%计算，两年合计11156.6元。两项总计：27094.6元。综上所述，为了维护我方合法权益，原告根据法律相关规定，向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司辩称，我方并无责任，我公司只是进行房屋销售，泰禾公司要求乙方与第三方签订委托经营合同是保护购买方得到相应的返租，所以我方不承担任何责任，委托经营合同书中明确与第三方嘉瑞公司约定了进行八年返租。被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司辩称，对欠付原告二年租金不持异议。1、关于委托经营收益的支付方式和违约金计算时间的问题。2017年到2019年收益金：依据合同第三条第三款及第八条第一款约定，当年收益金应当于年中支付，违约金自应付收益金时间第10日起开始计算。我公司认为合同中约定的“年中”应当理解为当年任意一天，因此当年委托经营收益在当年的任意一天支付均不属于违约，违约金应当于次年的第十日后开始计算。2、关于违约金计算方式问题。依据合同第八条第一支付款约定，收益金每逾期支付一日按拖欠金额1‰支付违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，当事人应当通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金，人民法院应予支持。合同中约定的违约金利率为年利率36%，是中国人民银行同期贷款利率的8倍，甚至超过了民间借贷法院支持的24%的年利率，符合“过分高于实际损失”。请求法院调整违约金计算方式。当事人依法提交了证据，本院组成当事人进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年11月24日，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司与吕玉成签订《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》,约定委托商铺位于呼和浩特市金川金海路“泰禾领寓”项目第4层，铺位编号56号，建筑面积9.65平方米（以最终实测面积为准），委托经营期限为8年，自2014年1月1日起算--2021年12月31日截止。收益金支付方式如下：1、双方在签订本协议同时，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司向吕玉成一次性预支三年收益，每年按8%，累计24%的收益，金额20890元；2、委托经营的第四年，支付9%的收益7834元；3、委托经营的第五年，支付10%的收益8704元；4、委托经营的第六年，支付11%的收益9575元；5、委托经营的第七年，支付12%的收益10445元；6、委托经营的第八年，支付14%的收益12186元。第四年收益结算期以年为单位，在年中支付，结算方式为划款或现金。未按时支付约定的收益金，应承担违约责任，除应付金额外，应自应付收益金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。另查明，合同签订后，嘉瑞商业运营管理有限公司给付原告600元租金，尚欠2017年1月至2019年1月两年租金15338元未给付。本院认为，原告与被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司签订的《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》系呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司为重复使用，简化合同订立程序，单方拟定提出后，与众多不同业主签订，为格式合同。关于支付收益的期限，合同约定：甲方第四年收益结算期以年为单位，在年中支付。对于该约定的解释，合同双方当事人对于从第四年开始，每年付清当年收益的解释一致，但对“在年中支付”的解释产生分歧。“在年中支付”从文字上看，有多种解释方法，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因合同对每年收益已达成了固定金额，无须到年终根据当年收益核算后再行确定，所以收益在合同中规定年中支付能够实现，本院以每年7月1日为收益支付时间，对呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司的该项答辩意见本院不予采纳。吕玉成委托呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司对其所有的商铺经营，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司应按合同给付经营收益，故本院对原告要求被告给付2017年1月至2019年1月欠付租金15338元的诉讼请求予以支持。呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司未按合同约定支付原告2017、2018年、2019年收益，构成违约，应承担违约责任。呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司提出违约金约定过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司未按期给付委托经营款，给吕玉成带来的损失应当以实际损失为基础。本案原、被告对于逾期付款损失的问题，均未提交证据予以证明且合同约定的违约金标准过高，因此，违约金应以逾期支付收益的利息损失为准，并按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金。其中第四年逾期支付的收益违约金以7834元为基数，从2017年7月10日起计算至实际付清之日止，第五期逾期支付的收益违约金以8704元为基数，从2018年7月10日起计算至实际付清之日止，第六期逾期支付的收益违约金以9575元为基数，从2019年7月10日起计算至实际付清之日止均以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为利率。被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司非《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》的相对方，故该公司不承担支付原告租金及违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕玉成2017年1月1日至2019年12月31日的委托经营收益15338元。二、被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕玉成违约金（以7834元为基数，从2017年7月10日起计算，以8704元为基数，从2018年7月10日起计算，以9575元为基数，从2019年7月10日起计算,均以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为利率，计算至实际付清之日止）。三、驳回原告吕玉成的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元，减半收取238.5元，由被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判员 郑国庆 二〇二〇年七月六日书记员 樊俊杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条第二款:格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条:对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条:当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。