河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终923号上诉人（原审原告）:张延锋，男，汉族，1973年4月17日生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人:张红艳，河南绿剑律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告)：张智强，男，汉族，1980年1月29日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：董进果，河南诚然律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄红智，河南诚然律师事务所实习律师，一般代理。原审第三人：杜冬冬，男，汉族，1980年7月7日生，住河南省洛阳市洛龙区。原审第三人：麻瑞民，女，汉族，1981年8月13日生，住河南省洛阳市洛龙区。原审第三人：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司。住所地河南省洛阳市洛龙区长兴街88号泉舜财富中心润泉苑2幢1-3号。法定代表人：吴泉水，执行董事。委托诉讼代理人：赵毅，公司员工，特别授权。上诉人张延锋因与被上诉人张智强、原审第三人杜冬冬、麻瑞民、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（以下简称泉舜公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0311民初28号民事判决，向本院提起上诉，本院作出（2017）豫03民终4996号民事裁定，将本案发还重审。河南省洛阳市西工区人民法院重审后做出（2018）豫0311民初347号民事判决，张延锋向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张延锋及其委托诉讼代理人张红艳，被上诉人张智强及其委托诉讼代理人董进果、黄红智，原审第三人泉舜公司的委托诉讼代理人赵毅到庭参加了诉讼。原审第三人杜冬冬、麻瑞民经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张延锋上诉请求：1、依法撤销一审判决,改判确认张延锋为洛阳市××区长××街以西泉舜财富中心14-2-2-2-1702号房屋的实际所有权人。2、依法终止河南省洛阳市洛龙区人民法院对上述房屋的执行并解除查封措施;3、一、二审诉讼费用由张智强承担。事实和理由:一、一审法院判决驳回张延锋对第三人杜冬冬和麻瑞民的涉案房屋享有实际所有权错误。麻瑞民对本案涉案房产享有物权。一审判决认定张延锋受让原审第三人的房屋合同有效,但认为物权的变动必须以登记为必要条件认定张延锋的债权不能对抗物权的效力实为不当。本案杜冬冬、麻瑞民2009年12月15日以92万多元购买泉舜公司开发的位于洛阳市××区长××街以西泉舜财富中心14-2-2-2-1702号房屋,虽未办理房产证，但不动产登记中心预告登记显示所有权人为麻瑞民,其享有实际产权。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持的规定,麻瑞民应为该房屋的实际产权人。2015年4月11日,张延锋与麻瑞民、洛阳海川房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份,约定张延锋以100万元的价格购买麻瑞民涉案房屋,麻瑞民向洛阳海川房地产经纪有限公司缴纳中介服务费1000元,该合同同时对其他事项做出了约定。2015年4月18日三方共同在泉舜物业公司办理了房屋交接手续,之后对该房屋进行装修入住使用。张延锋已实际占有使用该涉案房屋。一审判决认定张延锋买卖有效,却认为由于诉争房屋未办理房产过户手续,涉案房屋预告登记显示所有人为麻瑞民,不动产登记中心登记的所有权人仍为泉舜公司,一审法院认为张延锋只能享有债权,而不能享有物权,从而债权不得对抗第三人物权和不能排除法院查封的效力。张延锋认为其作为该房产的实际的产权人使用权人对该房产的权属提出执行异议是符合法律规定的,法院应查明事实,依法维护张延锋的合法权益。二、河南省洛阳市洛龙区人民法院依法不应对涉案房屋进行查封执行。张延锋在该房产被查封之前2015年4月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效,一审法院也予以认定。而2015年4月28日张延锋和王晓罡签订的《房屋买卖协议》,系张延锋和王晓罡之间的约定,并不约束2015年4月11日张延锋与麻瑞民签订的《房屋买卖合同》的内容,也并不影响其合同的履行。张延锋在签订合同后的2015年4月17日,即以麻瑞民的名义向泉舜公司缴纳了涉案房屋有线初装费300元、煤气初装费3320元、暖气初装费9190元;2015年4月18日张延锋又缴纳了2010年8月1日至2015年12月31日物业服务费14062.4元,张延锋、麻瑞民、王晓罡三方同日又共同在泉舜物业公司办理了房屋交接手续,实际已占有、使用该房屋。该时间(2015年4月18日)早于洛龙区人民法院对该房屋的查封时间(2015年4月27日)。2015年5月5日,张延锋对涉案房屋进行了装修后一直实际占有使用至今。涉案房产未办理房产证过户的原因是麻瑞民当时不具备办证条件,张延锋没有办理过户除上述情况外又因该房屋按揭贷款抵押而无法办理过户,张延锋不存在过错,也非张延锋自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,涉案房屋是张延锋在法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同,并已支付全部价款和合法占有使用该房屋,且系非因张延锋自身原因未办理过户登记。张延锋针对涉案房产提出执行异议是符合法律规定的,法院应予支持。三、一审判决认定法院对涉案房屋的查封过程事实不清。一审判决中对河南省洛阳市洛龙区人民法院保全查封涉案房屋的具体行为也没有加以叙述,因而均无法证明该院保全查封房屋的具体时间、查封方式以及是否合法有效,故一审判决维持该院保全查封涉案房屋的效力并驳回张延锋的诉求,明显属于事实不清证据不足。一审判决称河南省洛阳市洛龙区人民法院于2015年4月27日对涉案房屋予以查封,张延锋对此疑虑重重,因为张延锋自2015年4月11日接收该房屋后长达数月在房内装修,装修后又一直居住至今,从未有河南省洛阳市洛龙区人民法院的执行人员前往张贴公告和封条,直到2016年3月张延锋才听说房屋被查封的消息并提出执行异议,异议审查期间该院也未出示相关查封的手续。所以，河南省洛阳市洛龙区人民法院的查封行为涉嫌违法无效,应视为没有查封。基于上述理由,张延锋认为一审判决认定事实不清,请二审法院予纠正,支持张延锋的上诉请求。张智强答辩称：一、张延锋对案涉房产不享有实际所有权，一审法院判决并无不当。麻瑞民基于房屋预告登记，对案涉房产享有的是物权请求权，即要求泉舜公司协助办理过户登记的权利，而非直接享有所有权。根据洛阳市不动产登记中心出具的查档证明显示，案涉房产登记所有权人是泉舜公司，而非麻瑞民。2009年12月15日，泉舜公司与麻瑞民签订《商品房买卖合同》，麻瑞民缴纳首付款288109元，余款办理贷款手续。案涉房产在房管局的商品房预告登记显示登记权利人为麻瑞民，预告登记并非转移房产所有权的产权登记，麻瑞民基于商品房预告登记对案涉房产享有的是物权请求权，具有公示和对抗第三人的效力。2015年4月11日，张延锋与麻瑞民及洛阳海川房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》没有支付对价，《房屋买卖合同》没有实际履行。张延锋起诉状中主张借给王晓罡借款的时间是2015年元月20日和2015年3月17日，本案证据证实张延锋借给王晓罡100万元的时间应晚于2014年3月21日，这与张延锋及王晓罡主张的借款时间相矛盾。从张延锋提交的银行流水显示：2014年1月2日和1月10日转账是王晓罡转给张延锋100万元，并不是张延锋借给王晓罡100万元。另外二人之间并未签订借款合同、出具借条或借据等，不能证明转款的性质就是借款，而且从二人庭审陈述及2015年4月28日《房屋买卖协议》约定来看，二人之间存在合伙投资关系且没有清算，因此即使二人之间存在转账往来，也不能认定王晓罡欠张延锋100万元。以上证据和事实足以证明：张延锋与王晓罡之间债权债务关系根本不存在。张延锋在没有支付《房屋买卖合同》房产对价的情况下，王晓罡代其与麻瑞民等签订《房屋买卖合同》，故意转移第三人麻瑞民财产恶意逃避执行的目的就显而易见。即便2015年4月11日张延锋与麻瑞民签订的《房屋买卖合同》合法有效，张延锋对麻瑞民享有的是债权请求权，而非对案涉房产享有所有权。麻瑞民所有权的实现需办理不动产登记，将案涉房产从泉舜公司名下变更登记至麻瑞民名下，张延锋与麻瑞民并没有办理不动产变更登记。依据《物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，张延锋并不能根据《房屋买卖合同》的约定对案涉房产享有所有权，其基于《房屋买卖合同》所享有的是对麻瑞民的债权请求权，该权利因没有在法院查封之前办理不动产登记，不能优先于法院对案涉房产的查封。张延锋对涉案房产不享有所有权，不能排除法院对案涉房产的查封和执行。本案中所谓的张延锋出资100万元购买案涉房屋的事实不存在，张延锋提供的银行流水是故意拼凑的，这就是为什么张延锋借给王晓罡100万元的借款时间三次说法不一致的原因。2015年4月11日麻瑞民与张延锋（王晓罡代签）通过洛阳海川房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》（一次性）是各方故意将合同时间提前。发回重审后第二次庭审中，张延锋陈述2015年4月11日签订《房屋买卖合同》（一次性）时其在场，但是这与合同是王晓罡代签相矛盾，明显是虚假陈述。张延锋所主张的2015年4月17日向泉舜公司缴纳的有线电视初装费、煤气费、暖气初装费以及2015年4月18日缴纳的物业服务费等，收据显示的交款人是麻瑞民。张延锋没有证据证明上述费用是张延锋以麻瑞民名义缴纳。张延锋与麻瑞民之间虽签订有书面买卖合同，但在法院查封之前房屋买卖最终合意尚未完全达成，案涉房产也未交接。根据2015年4月28日张延锋与王晓罡签订的《房屋买卖协议》内容及张延锋提交的银行交易明细来看，不能证明其已经支付合同约定的房屋价款，而且房产也没有办理过户登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，张延锋的执行异议没有依据，应予驳回。河南省洛阳市洛龙区人民法院对涉案房产的查封程序合法，并无不当。查封、扣押、冻结已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续。本案案涉房产已经办理预售备案登记手续，法院仅需向房产登记机关办理查封登记手续即可，无需通知建筑物的实际占有人并张贴公告。张延锋提供的查档证明显示，河南省洛阳市洛龙区人民法院于2015年4月27日将案涉房产查封的事实。张延锋对案涉房产被法院查封这一情况是明知的，河南省洛阳市洛龙区人民法院对案涉房产的查封程序合法。张延锋的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉维持原判，以维护答辩人的合法权益。泉舜集公司无答辩意见。杜冬冬、麻瑞民未到庭无答辩意见。张延锋向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认张延锋为洛阳市××区长××街以西泉舜财富中心14-2-2-2-1702号房屋的实际所有权人；2、依法终止河南省洛阳市洛龙区人民法院对上述房屋的执行并解除查封措施；3、本案诉讼费由张智强承担。一审法院认定事实：麻瑞民与杜冬冬原系夫妻关系。2009年12月15日麻瑞民与泉舜公司签订《商品房买卖合同》一份。约定麻瑞民以4700元/平方米，购买位于洛阳市××区泉舜财富中心14-2地块第2幢2单元17楼1702号房，建筑面积为195.8平方米、总价款为920260元，首付款为288109元，余款向银行申请办理按揭贷款。2009年12月31日，麻瑞民与中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行签订《个人购房借款/担保合同》、《洛阳市房地产抵押合同》将涉案房屋抵押给该行，向该行申请按揭贷款64万元，期限25年。该房屋未办理房产过户手续，在房管局的商品房预告登记显示的所有人为麻瑞民，但在不动产登记中心登记的所有权人仍为泉舜公司。2014年2月28日，洛阳创瑞拓网络管理服务有限公司（法定代表人为第三人杜冬冬）与偃师必诚商贸有限公司（原法定代表人为王晓罡）签订《保证担保借款合同》一份，约定洛阳创瑞拓网络管理服务有限公司向偃师必诚商贸有限公司借款100万元用于经营周转，约定2014年5月31日偿还借款；麻瑞民为洛阳创瑞拓网络管理服务有限公司的该笔借款承担连带保证担保责任；该合同同时对其他事项做出了约定。合同签订后，偃师必诚商贸有限公司原法定代表人王晓罡按照合同约定将款项转入洛阳创瑞拓网络管理服务有限公司法定代表人即杜冬冬银行账户。借款到期后，洛阳创瑞拓网络管理服务有限公司未履行还款义务。2014年1月10日和2014年12月17日张延锋分两次向王晓罡转款100万元。诉讼中王晓罡到庭作证，称由于麻瑞民拖欠自己100万元，自己又拖欠张延锋100万元，于是三方达成债务抵销协议，由麻瑞民的上述房屋以房抵债与张延锋，并于2015年4月18日三方共同在泉舜物业公司办理了房屋交接手续。2015年4月11日，王晓罡代张延锋与麻瑞民、洛阳海川房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定张延锋以100万元的价格购买麻瑞民涉案房屋，麻瑞民向洛阳海川房地产经纪有限公司缴纳中介服务费1000元，该合同同时对其他事项做出了约定。庭审中张延锋认可王晓罡的代理行为。2015年4月17日，泉舜公司收取渉案房屋有线初装费300元、煤气初装费3320元，4月18日收取2010年8月1日至2015年12月31日物业服务费14062.4元。对上述费用，张延锋称自己以麻瑞民名义缴纳。麻瑞民称上述费用由王晓罡缴纳。2015年4月28日张延锋与王晓罡签订《房屋买卖协议》一份，约定张延锋以100万元购买麻瑞民涉案房屋，王晓罡负责交尾款及相关买卖费用，并负责把房产证办理到张延锋名下。合同载明：“在不确定买卖期间，由甲方先支付乙方壹佰万人民币作为贷款，利息按照肆分计算，直到麻瑞民同意卖房给甲方，此后不再支付利息。甲方把此款项支付给乙方，乙方负责把钥匙及相关手续交给甲方。……如果房子不能卖给甲方，乙方承担甲方装修款项。此房未卖给甲方并且乙方借甲方款项没有退还之前，此房由甲方免费使用”。同时该合同对其他事项做出了约定。2015年4月29日，泉舜公司收取涉案房屋2012至2014年度暖气基础使用费1651.3元。对上述费用，张延锋称自己以麻瑞民名义缴纳。2015年5月5日，张延锋与洛阳梦幻装饰工程有限公司签订装修合同，对涉案房屋进行装修，现该房屋由张延锋实际占有使用至今。另查明：一审法院就张智强与杜冬冬、麻瑞民民间借贷纠纷一案，张智强申请诉讼保全，一审法院于2015年4月27日将涉案房屋予以查封。后一审法院依法作出（2015）洛龙民初字第990号民事判决书。案件在执行过程中，张延锋向本院提出执行异议，本院于2016年9月28日做出（2016）豫0311执异字第14号执行裁定书，裁定驳回张延锋的执行异议。张延锋对该裁定不服，遂在法定期间提起诉讼。一审法院认为:当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。关于转让合同是否生效，应当根据合同法的原则来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记来判断。张延锋与麻瑞民、洛阳海川房地产经纪有限公司于2015年4月11日签订《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同。但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害，并保护交易安全。由于诉争房屋未办理房产过户手续，渉案房屋预告登记显示所有人为麻瑞民，但不动产登记中心登记的所有权人仍为泉舜公司，该房屋没有发生物权变动的法律效果。张延锋与麻瑞民签订的《房屋买卖合同》合法有效，张延锋享有债权请求权，但不能对抗物权效力。张延锋与麻瑞民因合同关系而产生的债权纠纷，可以另循法律途径解决。按照最高人民法院关于执行异议成立要件的规定，须同时符合下列四种情形：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据2015年4月28日张延锋和王晓罡签订的《房屋买卖协议》，张延锋和麻瑞民的房屋买卖最终合意尚未完全达成，渉案房屋交接也未完成，因此在一审法院2015年4月27日查封渉案房屋前，张延锋是否已实际占有使用房屋存疑，张延锋提出的执行异议不完全符合最高人民法院有关司法解释规定的异议成立要件。因此，张延锋请求依法确认张延锋为洛阳市洛龙区长兴街以西泉舜财富中心14-2-2-2-1702号房屋的实际所有权人、依法终止洛阳市洛龙区人民法院对上述房屋的执行并解除查封措施的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回张延锋的诉讼请求。案件受理费12800元，由张延锋承担。本院二审查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，张延锋与麻瑞民、洛阳海川房地产经纪有限公司虽然于2015年4月11日签订《房屋买卖合同》，但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害，并保护交易安全。由于诉争房屋未办理房产过户手续，渉案房屋预告登记显示所有人为麻瑞民，但不动产登记中心登记的所有权人仍为泉舜公司，该房屋没有发生物权变动的法律效果。张延锋与麻瑞民签订的《房屋买卖合同》合法有效，张延锋享有债权请求权，但不能对抗物权效力。张延锋与麻瑞民因合同关系而产生的债权纠纷，可以另循法律途径解决。按照最高人民法院关于执行异议成立要件的规定，须同时符合下列四种情形：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据2015年4月28日张延锋和王晓罡签订的《房屋买卖协议》，张延锋和麻瑞民的房屋买卖最终合意尚未完全达成，渉案房屋交接也未完成，因此在一审法院2015年4月27日查封渉案房屋前，张延锋是否已实际占有使用房屋存疑，张延锋提出的执行异议不完全符合最高人民法院有关司法解释规定的异议成立要件。因此，张延锋请求依法确认张延锋为洛阳市洛龙区长兴街以西泉舜财富中心14-2-2-2-1702号房屋的实际所有权人、依法终止洛阳市洛龙区人民法院对上述房屋的执行并解除查封措施的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上所述，张延锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由张延锋负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年七月七日书记员  张丽梅