湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4566号原告：徐放成，男，1954年1月5日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：徐雯,贵州纵贯律师事务所律师。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：韩光。委托诉讼代理人：鲁向顺，男，1988年11月10日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。原告徐放成与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋资产管理公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐放成的委托诉讼代理人徐雯、被告美丽屋资产管理公司的委托诉讼代理人鲁向顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐放成向本院提出诉讼请求：1、判令美丽屋资产管理公司按照合同约定向徐放成支付已欠付的房租8700元（暂计算至起诉之日，最终计算至本案判决书生效之日）；2、判令美丽屋资产管理公司按照合同的约定支付给徐放成违约金33575元；3、判令美丽屋资产管理公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月26日，徐放成、美丽屋资产管理公司双方签订了编号为10080799的《长沙市房屋出租委托合同》，该合同约定徐放成将坐落于长沙市天心区的房屋委托给美丽屋资产管理公司进行管理，同意美丽屋资产管理公司进行房屋出租。自2018年11月27日至2024年11月26日，合同约定的租期为6年。租金标准：第一年：2018年11月27日起2900元每月；第二年：2019年11月27日起2900元每月；第三年：2020年11月27日起2900元每月；第四年：2021年11月27日起2900元每月；第五年：2022年11月27日起3000元每月；第六年：2023年2月27日起3000元每月。支付方式为季付。合同还约定，期间任意双方提出终止合同应提前30天书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，且约定，美丽屋资产管理公司若有未按照约定支付租金达5日以上等情形视为美丽屋资产管理公司违约，应按照合同总租金的17%向徐放成支付违约金。按照合同约定，美丽屋资产管理公司应于2020年2月27日支付房屋共计8700元。但美丽屋资产管理公司至今未支付该笔租金。美丽屋资产管理公司拖欠租金后，徐放成多次催缴，但美丽屋资产管理公司的工作人员却告知徐放成，美丽屋资产管理公司决定解除合同，且不同意支付合同约定的违约金。后经多次交涉无果。徐放成认为，美丽屋资产管理公司未按合同约定支付资金达5日，且单方面解除合同的行为已经违反合同约定，按约应当承担合同总金额17%的违约金。现美丽屋资产管理公司延迟支付租金并单方面解除合同的行为已经损害徐放成合法权益，为了保障徐放成自身合法权益，特起诉，望判如所请。被告美丽屋资产管理公司辩称，2018年8月26日,美丽屋资产管理公司与徐放成签订了关于长沙市天心区房屋的《长沙市房屋出租委托合同》,约定徐放成将该房屋委托美丽屋资产管理公司进行出租管理,委托期限为2018年11月27日至2024年1月26日。首先,美丽屋资产管理公司与徐放成之间为委托关系,双方签订的《长沙市房屋出租委托合同》的第一页“委托书”,经徐放成签字确认,委托书明确说明徐放成将诉争房屋所有出租相关事宜委托美丽屋资产管理公司,包括签订租赁合同,代收房租、租房押金等租赁费用,且下方明示了委托期限,有明确起始时间及截止时间。其次,双方签订的合同第二页第二条第（一）款“代甲方管理出租房及与出租事项有关的联络、接洽等事宜”、第（二）款“甲方同意乙方在房屋出租是与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件”,以上条款均可证明双方为委托关系。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务,合同中己明确委托美丽屋资产管理公司代为签署和办理相关房屋租赁事宜,遂双方为委托关系。2020年1月,由于全国范围爆发新型××疫情,此次××被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”,针对此次疫情长沙市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外来人员居住等防控防疫措施,疫情导致美丽屋资产管理公司业务无法正常开展,使美丽屋资产管理公司经营出现重大亏损，且远远超过了正常经营风险抵抗范围。因美丽屋资产管理公司经营困难,遂与徐放成协商延迟支付一事,徐放成表示可以协商,美丽屋资产管理公司协商过程中未支付,美丽屋资产管理公司明确表示协商完毕,美丽屋资产管理公司将即刻支付。《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解决合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…”；第一百一十七条定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”,因疫情属于不可抗力因素,因新冠病毒疫情为不能预见、不能避免、不能克服之情形,属于不可抗力因素,遂因疫情导致徐放成、美丽屋资产管理公司之间签署的合同不能继续履行应属于无责解约之范围,遂美丽屋资产管理公司延迟支付的行为不属于违约,不同意承担违约金。合同中违约责任约定过高,根据《中华人民共和国合同法》第114条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和合同法》若干问题的解释（二）第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失。”遂徐放成、美丽屋资产管理公司双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求人民法院予以调整。美丽屋资产管理公司在2020年4月16日提出解约，美丽屋资产管理公司也向徐放成通过微信发出退房通知书，美丽屋资产管理公司愿意支付徐放成租金至徐放成起诉之日，美丽屋资产管理公司同意解除合同。关于违约金，双方签订的合同第8条明确约定，美丽屋资产管理公司认为徐放成没有任何损失，美丽屋资产管理公司认为违约金为2个月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年8月26日，徐放成授权其儿子徐超与美丽屋资产管理公司订立编号为10080709号的《长沙市房屋出租委托合同》，双方在该合同中约定，徐放成委托美丽屋资产管理公司全权办理徐放成所有的位于长沙市天心区的房屋所有出租相关事宜、包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用；第四条约定，委托期限自2018年11月27日至2024年11月26日，共6年；委托代理期限可延长一个月，延长期内租金标准与本合同内租金标准一致；其中2018年8月27日至2018年11月26日为免租期共计3个月；2019年11月27日至2020年1月26日为免租期共计2个月；2020年11月27日至2020年12月26日为免租期共计1个月；徐放成应于2018年8月27日前将房屋交付给美丽屋资产管理公司钥匙；租金标准为：第一年：2018年11月27日起2900元／月，合同总租金共计34800元；第二年：2019年11月27日起2900元／月，合同总租金共计29000元；第三年：2020年11月27日起2900元／月，合同总租金共计31900元；第四年：2021年11月27日起2900元／月，合同总租金共计34800元；第五年：2022年11月27日起3000元／月，合同总租金共计36000元；第六年：2023年11月27日起3000元／月，合同总租金共计36000元。美丽屋资产管理公司支付方式为：季付；美丽屋资产管理公司将各期租金划入徐放成账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：2018年8月29日支付房租共计8700元；2019年2月27日支付房租共计8700元；2019年5月27日支付房租共计8700元；2019年11月27日支付房租共计2900元；以上付款方式依次类推概不列举；第七条第四款约定，美丽屋资产管理公司有下列情形之一的，徐放成有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的；第八条第三款约定，美丽屋资产管理公司有第七条第四款情形之一的视作美丽屋资产管理公司违约，应按合同总租金的17%向徐放成支付违约金。双方还约定了其他事项。订立该《长沙市房屋出租委托合同》后，徐放成将盛湘家园的房屋交付给美丽屋资产管理公司。美丽屋资产管理公司对该房进行出租、管理。美丽屋资产管理公司于2018年8月29日支付徐放成租金8700元，于2019年2月27日支付徐放成租金8700元，于2019年5月27日支付徐放成租金8700元，于2019年8月27日支付徐放成租金8700元，于2019年11月27日支付徐放成租金2900元。以上合计支付租金37700元。之后，美丽屋资产管理公司再未支付徐放成租金。本院认为，徐放成与美丽屋资产管理公司订立的编号为10080709号的《长沙市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。该合同是确定双方当事人权利、义务的依据。双方当事人应按照该合同约定，全面履行自己的义务。徐放成已经向美丽屋资产管理公司交付房屋，美丽屋资产管理公司未按约支付租金，已构成违约。扣除合同约定的免租期的租金，美丽屋资产管理公司已支付徐放成截止至2020年2月26日的租金，美丽屋资产管理公司应于2020年2月27日支付徐放成下一季度的租金。本院认为，因新型冠状病毒感染肺炎疫情，湖南省于2020年1月23日晚启动重大突发公共卫生事件一级响应，美丽屋资产管理公司因疫情原因无法实际开展经营活动，产生重大营业损失，属于不可抗力，本院根据公平原则并参考湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》对房屋租金予以调整，酌情减免美丽屋资产管理公司一个月的租金2900元,故美丽屋资产管理公司应支付徐放成截至2020年5月26日的租金5800元，之后的租金还应按2900元/月的标准，自2020年5月27日起向徐放成支付至本判决生效之日止。关于违约金，徐放成主张美丽屋资产管理公司按合同约定的合同总租金的17%支付违约金，该违约金计算标准过高，本院依法不予支持。故本院仅支持美丽屋资产管理公司以实际欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准支付徐放成自2020年5月27日起至欠付租金实际付清之日的违约金，对超出部分的违约金，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告徐放成截至2020年5月26日止的租金5800元，之后的租金按2900元/月的标准，自2020年5月27日起支付至本判决生效之日止。以上款项于本判决生效后十日内付清；二、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐放成违约金（以实际欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2020年5月27日至欠付租金实际付清之日止）；三、驳回原告徐放成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，减半收取428元，由被告北京美丽屋资产管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗庆君二〇二〇年七月十日法官助理田领书记员杨金苹附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。