四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1674号 上诉人（原审原告）：代乔，男，1987年10月14日生，汉族，住南充市顺庆区。 上诉人（原审原告）：刘雪，女，1987年1月10日生，汉族，住南充市顺庆区。 二上诉人委托诉讼代理人：杜琳，四川皓宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充和骏置业有限公司，住所地南充市顺庆区舞凤街道清泉坝村。 法定代表人:严东旭，执行董事。 委托诉讼代理人：任哲，男，1990年9月2日生，汉族，住成都市金牛区，系该公司员工。 上诉人代乔、刘雪因与上诉人南充和骏置业有限公司（以下简称和骏置业）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市中庆区人民法院（2019）川1302民初7931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。 代乔、刘雪上诉请求及答辩意见：撤销一审判决，改判和骏置业从逾期办证之日起按日万分之二的标准向代乔、刘雪支付逾期办证违约金，并由和骏置业负担二审案件受理费。事实与理由：一、原审法院认定《商品房买卖合同》第二十条系双方当事人的真实意思表示错误。1、2015年9月双方签订《商品房买卖合同》前，和骏置业售房人员并未向代乔、刘雪对合同中加重代乔、刘雪违约责任进行提示和说明，只是对减轻和骏置业违约责任的相关条款进行提示和说明，《商品房买卖合同》也是和骏置业提供的格式合同，而《商品房买卖合同》第二十条约定的违约金太低，法院应当认定无效。2、代乔、刘雪系贷款购买涉案商铺，每天支付银行利息远远不止10元，且和骏置业提供的《商品房买卖合同》第二十条对购买价值几百万元的商铺和购买几十万元房屋或商铺的违约金一样，没有区别。故原审法院认定《商品房买卖合同》第二十条逾期办证违约金为每天10元系双方当事人真实意思表示有违常理，也不符合情理。二、原审法院对《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金每天10元不予调整错误。1、代乔、刘雪与在和骏置业购买涉案商铺的总房款是1,199,659.00元，代乔、刘雪按揭贷款59万元，贷款期限10年。代乔、刘雪贷款购买涉案商铺，承担支付房贷的本息，约定的逾期办证违约金与代乔、刘雪承担的银行利息相差甚远，违约金明显偏低，法院应当调整。2、和骏置业提供的格式合同约定的逾期办证违约金奇低，代乔、刘雪如果逾期支付房款，按约定，每天要按未付房款金额的万分之二向和骏置业支付违约金，双方违约责任不对等，有违公平原则，故《商品房买卖合同》第二十条系无效条款，法院应当调整逾期办证违约金。综上，请求二审法院支持代乔、刘雪的上诉请求。 和骏置业上诉请求及答辩意见：撤销一审判决，改判驳回代乔、刘雪的诉讼请求，并由代乔、刘雪负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、按照合同约定，办证时限的起算时间为代乔、刘雪向和骏置业缴纳契税，交清全部税费、维修基金及办证所需资料的次日起720天内，而代乔、刘雪至今未缴纳契税，和骏置业还不应当给代乔、刘雪办理房屋权属权书，和骏置业不存在违约。二、在办证过程中，缴纳契税是办证的前置程序，未缴纳契税必然导致不办证的后果，未能缴纳契税是未办理房屋权属证书的根本原因。综上，请求二审法院支持和骏置业的上诉请求，驳回代乔、刘雪的诉讼请求。 代乔、刘雪向一审法院起诉请求：1、判令和骏置业立即向代乔、刘雪支付其逾期办证之日起至2019年4月30日止期间违约金123,096.00元；2、从2019年5月1日起以代乔、刘雪已交房款为基数按日万分之二向代乔、刘雪支付逾期办理房屋所有权证违约至实际办证之日止。3、诉讼费由和骏置业承担。 一审法院认定事实：2015年11月5日，南充和骏置业有限公司与代乔、刘雪签订《商品房买卖合同》，合同中载明第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于顺庆区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：南充市国用（2013）第××号，土地使用权面积为37900平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为居住兼商业，土地使用年限自2013-3-26至2053-3-26止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为ＣＯＣＯ香江16号楼，建设工程规划许可证号为：建字第（2013）顺字019号，施工许可证号为：511300201308150101，建设工程施工合同约定的开工日期为2013-7-10，建设工程施工合同约定的竣工日期2015-9-9。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为（南顺）房预售证第20130332号。第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框剪，建筑层数为35层，其中地上33层，地下2层。该商品房第一条规定项目中的16幢第单元1层1115非住宅号。该商品房用途为其他。该商品房为预售商品房。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2016-3-31前向买受人交付商品房。第二十条产权登记：（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕。同日，双方签订附件九《商品房买卖合同》补充协议，第六条对合同第二十条，产权登记?的补充约定：1、乙方在接房前应向甲方提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（甲方代收），若未按时交纳，甲方有权暂缓办理交房手续且不承担包括延期交房违约责任在内的任何责任。合同第十一条约定的房屋交付期限截止日期易于实际交房日期的，则取得房屋所有权证书的期限为自2016年3月31日之次日起算；但如果乙方办理完毕房屋接房手续并向甲方交清全部代收税费、维修资金及全部所需办证申请资料之日在2016年3月31日之后，则合同第二十条（三）款2项约定的乙方房屋所有权证书办理期限为自乙方办理完毕前述接房手续并向甲方交清全部税费、维修基金及办证所需资料之次日起720日内，并以产权证书载明的出证日期为证书实际取得日期。如乙方未及时提供申请资料或缴纳相关税费而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，甲方不承担违约责任（甲方在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的二十条项下义务）。合同签订后，代乔、刘雪按照约定给付了首付款609569.00元，并通过银行按揭支付590000.00元，共计支付1199569.00元。同时，代乔、刘雪还向和骏置业支付ＣＯＣＯ香江16栋1层115非住宅房维修资金、预告登记费、转移登记费5034.40元。嗣后，和骏置业于2015年12月通知代乔、刘雪交房，双方于2015年12月14日办理完交接房手续。 另查明，南充和骏置业有限公司取得的位于南充市国用（2013）010477号国有建设用地使用权规划用途为城镇住宅用地。2015年7月24日，南充市城乡规划和测绘地理信息局出具南充市建设工程规划验收合格证（南规验顺字〔2015）023号），载明：建设项目名称为COCO香江13-16号楼，建设单位南充和骏置业有限公司，建设工程性质为住宅，同时附注：根据审批施工图，裙房局部另有夹层；局部裙房性质为架空层、文体设施用房、市政公用用房、社会服务用房，商业等，详见我局审批施工图。被告提交的商品房预售许可证载明房屋用途性质为：住宅、非住宅。另，和骏置业提供南充市人民政府南府阅〔2013〕30号五届第13次城乡规划委员会纪要复印件，该纪要载明：十三、关于南充蓝光和骏置业有限公司，COCO.香江?规划方案（三）同意对南北两个地块配置的地下车位进行综合平衡；居住地块按规范设置小区配套设施，含商业服务用房、教育用房、医疗卫生用房等，总面积22967平方米。和骏置业提交了代乔签字的《房屋定购前声明书》，该声明书第4条载明：本人于项目销售现场，已经实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等公司文本，销售人员已就合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意买卖合同中的黑体及下划线部分。本人对合同条款中加黑加粗的提示文字、特殊房型说明、不利因素公示所提示等内容已知悉，并无异议。 还查明，南充市自然资源和规划局《关地南充和骏置业有限公司COCO香江项目部分不动产登记有关问题的复函》载明：南充和骏置业有限公司通过拍卖方式获得了顺庆区清泉坝B-1、B-2-1地块国有建设用地使用权净面积106428平方米，出让总价款63,856.,0万元，于2013年1月24日签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定，B-1地块用途为居住，面积77105平方米，B-2-1地块用途为居住兼容商业，面积29323平方米，土地出让价款按约定的时间分两期支付，但该公司未按照出让合同的约定按时支付土地出让价款，应缴纳土地违约金。为支付企业发展，经局领导同意并于2013年4月9日给该公司办理了土地登记手续。经核实，清泉坝B-1地块内共修建了房屋18幢（地上16幢，地下2幢）。为维护社会稳定，经局领导同意先行办理了地上1-16幢的住宅部分的首次登记。因开发商至今未缴纳土地违约金，按相关规定我局无法办理1-16幢底层非住宅的首次登记，也无法给部分业主办理《不动产权证书》。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有：一是和骏置业公司是否违约；二是代乔、刘雪主张的按日万分之二的标准给付逾期违约金是否应得到支持。 关于和骏置业公司是否违约。代乔及其他业主曾多次找和骏置业要求办证，但和骏置业迟迟没有办理。从代乔、刘雪与和骏置业提交的证据及南充市自然资源和规划局《关地南充和骏置业有限公司COCO香江项目部分不动产登记有关问题的复函》内容来看，在土地性质变更、土地违约金缴纳等方面，和骏置业公司与行政机关未达成一致或存在分歧。因此，南充市自然资源和规划局明确‚我局无法办理1-16幢底层非住宅的首次登记，也无法给部分业主办理《不动产权证书》?。虽然和骏置业以代乔、刘雪未交纳契税为由抗辩，但和骏置业承认未向不动产登记部门提交应由开发商提交的资料，即便代乔、刘雪愿意交税也无法办理非住宅性质的登记证书，同时部分预交了契税的业主也没有办证。故综合案件情况来看，和骏置业公司与行政机关就土地性质变更、土地违约金缴纳等无法达成一致是导致代乔、刘雪无法办证的根本原因，在履行与代乔、刘雪的商品房买卖合同过程中，和骏置业公司构成违约。关于逾期办证违约金的给付标准。代乔、刘雪与和骏置业签订的《商品房买卖合同》第二十条约定‚如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕?。从前面的分析可知，造成该商品房不能办证的主要原因在于和骏置业公司的违约行为，而不在于代乔、刘雪是否向和骏置业提交了相关资料，故和骏置业公司以补充协议第六条‚对合同第二十条‘产权登记’的补充约定进行抗辩，法院不予支持。合同第二十条约定的逾期办证违约金为10元每天，系双方真实意思表示。合同中关于违约金标准的约定并非无效格式条款，和骏置业作为合同提供方，已在签约前就文本内容向代乔、刘雪进行了逐一说明，故不应认定为无效。和骏置业应承担的违约金是否显著过低，应以和骏置业的违约行为给代乔、刘雪造成的实际损失为参照，且在违约金显著低于代乔、刘雪实际损失的情况下才存在调整的问题。代乔、刘雪以其逾期付款违约责任与和骏置业逾期办证违约责任作类比，没有法律依据。故对代乔、刘雪主张和骏置业应按日万分之二的标准给付逾期办证违约金，法院不予支持。《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间为2016年3月31日，按照约定和骏置业应于2018年3月21日前为代乔、刘雪办理房屋权属转移登记。现和骏置业违约，故应自2018年3月22日起，按10元每天向代乔、刘雪支付逾期办证违约金，至不动产登记证书办理完毕时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：南充和骏置业有限公司于判决生效后十日内向代乔、刘雪支付截止2019年4月30日的逾期办证违约金4,050.00元，并从2019年5月1日，按10.00元/天的标准向代乔、刘雪支付逾期办证违约金至实际办理不动产权登记证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,278.00元，由南充和骏置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供证据。 《商品房买卖合同》第二十条文字下面划了横线。代乔、刘雪签订《商品房买卖合同》的同时，给和骏置业出具了“商品房买卖合同已在展厅进行了公示，销售人员对合同内容进行了提示和说明，并对合同内容进行了阅读”。 和骏置业上诉认为，按照补充协议约定的内容，代乔、刘雪向和骏置业缴纳契税是办理《不动产权证书》的前置程序，代乔、刘雪未缴纳契税是未办理《不动产权证书》的根本原因。代乔、刘雪陈述，二人未向和骏置业缴纳契税的原因是知道即使缴纳契税，和骏置业也不能办理房屋权属证书。 二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合上诉人上诉请求、理由及被上诉人答辩意见，本案争议焦点为：1、和骏置业是否构成逾期办理《不动产权证书》的违约行为；2、违约金金额如何认定。 针对第一个争议焦点。和骏置业上诉认为，代乔、刘雪缴纳契税是办理涉案房屋《不动产权证书》的前置程序，代乔、刘雪至今未缴纳契税，根据补充协议的约定，和骏置业不构成违约。根据南充市自然资源和规划局《关地南充和骏置业有限公司COCO香江项目部分不动产登记有关问题的复函》内容，因土地性质变更、土地违约金缴纳等方面，和骏置业公司与行政机关未达成一致意见，存在分歧。因此，南充市自然资源和规划局无法为和骏置业开发的COCO香江项目1-16幢底层非住宅办理首次登记，也无法给部分业主办理《不动产权证书》，故不能为涉案房屋办理《不动产权证书》的根本原因系和骏置业。代乔、刘雪在相关的行政机关不能为涉案房屋办理《不动产权证书》的情况之下，未向和骏置业交纳契税并无不当，和骏置业不能以此为由进行抗辩。和骏置业未按照《商品房买卖合同》约定的时间为代乔、刘雪办理《不动产权证书》的行为构成违约，应当向代乔、刘雪支付逾期办证违约金。 针对第二个争议焦点。代乔、刘雪与和骏置业签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕。双方约定的违约金会随着违约行为的延续而增加，违约金不存在过分偏低的情形，对代乔、刘雪请求法院判决和骏置业按照《中华人民共和国商品房若干意见的解释》第十八条的规定承担逾期办证违约金的请求，不予支持。和骏置业应当按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，即每天10元标准向代乔、刘雪支付逾期办证违约金。一审法院经过计算，判决和骏置业向代乔、刘雪支付从违约之日起2019年4月30日的逾期办证违约金4,050.00元，并从2019年5月1日起按照每天10元的标准支付逾期办证违约金至办理《不动产权证书》之日止正确，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人代乔、刘雪预交二审案件受理费3,456.00元，由代乔、刘雪负担，上诉人南充和骏置业有限公司预交二审案件受理费3,456.00元，由南充和骏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 苟 豪 审判员 唐晓兰 二〇二〇年七月十七日 书记员 杜 倩