广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初1394号原告：清远市清新区***********民小组，住所地位于广东省清远市清新区******委会。负责人：陈少合，该村民小组村长。被告：陈少敏，男，汉族，1965年11月26日出生，身份证住址广东省清远市清新区**********，公民身份号码441************016。原告清远市清新区***********民小组（以下简称：古坑村民小组）诉被告陈少敏土地租赁合同纠纷，本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员林浩坚适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告的负责人陈少合及被告陈少敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古坑村民小组向本院诉求：1、判令解除原、被告签订的《水田承包租赁协议》，被告将庙山段10.07亩水田返还给原告；2、判令被告向原告按200元/年支付2008年至实际归还水田期间的租金及利息（利息按年利率6%计付至付清之日止）；3、判令被告向原告支付违约金5760元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2004年5月签订《水田承包租赁协议》，原告将位于庙山段共10.07亩的水田租赁给被告，租赁时间自2004年6月1日至2053年6月1日止，租赁期限为49年。被告自行承租水田的各种费用，并于每年9月底缴纳各种税金及200元的管理费。双方约定如被告逾期缴交，则加罚百分之二十的违约金。协议签订后，原告将水田交被告使用，被告也依约交付了2004年至2007年的租金合共800元，以及2009年至2018年的租金2000元，但仍拖欠原告2008年及2019年至今的租金。被告逾期支付租金的行为已构成根本违约。故根据合同法规定，原告请求解除《水田承包租赁协议》，并要求被告返还水田及支付尚欠租金、利息、违约金。原告为维护权益，特向法院提起诉讼。经审理查明：原告古坑村民小组于2004年4月9日与被告陈少敏签订《水田承包租赁协议》。《水田承包租赁协议》约定：原告将位于庙背段共10.07亩的水田出租给被告使用。租赁期限为49年，自2004年6月1日至2053年6月1日止。被告除了承担租赁水田的税费外，还应每年向原告缴纳200元租金。被告应于每年9月底前向原告缴纳200元，逾期一个月则加付20%的违约金。原告时任村长陈朝镜在协议的甲方项下签名，并加盖村民小组公章。被告陈少敏在协议的乙方项下签名。清新县司法局石马司法所在见证单位项下加盖公章。《水田承包租赁协议》签订后，被告在涉案土地上种植了竹子，并按协议约定为租赁的水田缴纳了农业税。2007年3月12日，被告向原告缴纳了租金800元。2018年5月21日，被告向原告缴纳了租金2000元。原告收取租金后，均出具加盖村民小组公章的《收据》给被告收执。本院在核查双方提交的证据后，确认被告已缴纳2004年6月1日至2018年5月31日的租金2800元。2019年7月17日，陈少合当选古坑村民小组的村长。前任村长并未将本案的《水田承包租赁协议》移交给陈少合。2019年5月21日，被告在河洞村委会组织的会议中向陈少合缴纳涉案土地的租金；但由于陈少合既没有相关合同，也不是村小组的财务人员，因此拒绝收取。2020年4月21日，被告直接向原告在农村信用社的账户中转账1000元，以缴纳2018年6月1日至2023年5月31日的租金；但并未通知原告的村长或任何财务人员。原告财务人员当庭核查后，确认村民小组账户确于2020年4月21日入账1000元。原告认为被告多次迟延缴纳土地租金，已构成违约，因此向本院提起民事诉讼，要求解除双方于2004年4月9日签订的《水田承包租赁协议》，并交还10.07亩的土地给原告集体使用。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，被告向原告租赁位于庙山段的水田进行竹子的种植，双方自愿签订《水田承包租赁协议》。经审查，《水田承包租赁协议》约定的租赁期限为49年，该租赁期限的约定明显超过《中华人民共和国农村土地承包法》“耕地的承包期为三十年”之规定，故本院确认涉案土地合法的租赁期限应自2004年6月1日至2034年5月31日止；超过法律许可部分无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本院对租赁协议中未违反法律强制性规定的条款，仍然依法予以确认。《水田承包租赁协议》中约定，被告应每年9月底前向原告缴纳租金200元。在庭审中，原、被告已确认被告已缴纳2004年6月1日至2018年5月31日的租金2800元。至于原告诉求被告支付拖欠的2008年租金200元，是其对租金计算的错误，故本院不予支持。被告于2020年4月21日直接向原告在农村信用社的账户中转账1000元，补缴了2018年6月1日至2023年5月31日的租金。本院根据双方诉辩意见及提供的证据材料等综合分析，本案的争议焦点是：被告自2018年6月1日至2020年4月21日该段时间一直未按时缴纳租金，本院是否因此而解除双方签订的《水田承包租赁协议》？首先，本院认为本次纠纷的最根本原因是双方于2004年4月9日所签订的《水田承包租赁协议》约定了长达49年的租赁期限内，面积共10.07亩的水田租金只是人民币200元，且并未约定逐年递增的协议条款。在不需要再为承租土地缴纳税费后，该租金的约定确实过低。原告古坑村民小组从村集体利益出发，召开村民会议，意图收回涉案土地。但根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。《水田承包租赁协议》虽然约定的租金过低，但双方可以协商予以调整，且被告亦向本院表示愿意提高租金。但原告并不能以约定的租金过低而单方诉求解除租赁合同。其次，《水田承包租赁协议》虽然约定被告应于每年9月底前向原告缴纳200元，逾期一个月则加付20%的违约金。但并未约定逾期多久方则可解除租赁合同。而本案中，被告在2004年6月1日至2018年5月31日，一直均以不定期补缴的形式去履行缴纳租金的义务，原告均予以收取，亦未提出异议，并向被告出具了加盖村小组公章的收据予以证明。为此，本院认为租赁双方以其实际履行交易习惯对租赁合同的条款进行了变更。故此，不能因为被告自2018年6月1日至2020年4月21日未按协议约定缴纳租金而解除租赁合同。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人方可以解除合同。在本案中，原告并未对被告迟延缴纳租金的行为进行催告，且被告亦主动寻找原告的负责人向其缴纳租金，足以体现其具有履行合同的诚意。另，由于原告拒收租金行为，被告已直接向原告农村信用社的账户中转账，以补缴了2018年6月1日至2023年5月31日的租金。因此，本案并不符合合同法中可解除《水田承包租赁协议》的条件。综上，本院对原告诉求解除《水田承包租赁协议》的诉求，本院不予支持。至于原告诉求被告支付违约金的诉求，由于双方在《水田承包租赁协议》自愿约定被告应于每年9月底前向原告缴纳200元，逾期一个月则加付20%的违约金。该条款并未违反法律规定，本院依法予以确认。而被告确实未依照约定在2018年9月31日前、2019年9月31日前缴纳2018年及2019年当年的租金，故被告应向原告支付违约金。但本院考虑到本案的实际情况，违约金的数额不宜超过被告实际欠付原告的租金数额。因此，本院酌情判令被告向原告支付违约金400元。另外，被告在直接向原告在农村信用社的账户中转账后，并未通知原告的村长或任何财务人员；由于缺乏沟通，才导致本案的诉讼发生。故被告应承担本案的诉讼费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告陈少敏应于本判决生效起十日内向原告清远市清新区***********民小组支付违约金400元；二、驳回原告清远市清新区***********民小组的其他诉讼请求。案件本诉受理费25元，由被告陈少敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林浩坚二〇二〇年七月八日书记员  蔡健明相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。