广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申523号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：桂林宣华通信有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区凯风路71号楼3-1室。统一社会信用代码：91450304569069758E。 法定代表人：申治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁维民，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘波宁，广西中心律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区凯风路7号。统一社会信用代码：914503000999009484。 法定代表人：王泽权，该公司总经理。 原审第三人：阳富发，男，1971年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原审第三人：秦荣芳，女，1985年2月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 再审申请人桂林宣华通信有限责任公司（以下简称宣华通信公司）因与被申请人桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司（以下简称龙光铂骏公司）、原审第三人阳富发、秦荣芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2019）桂03民终3397号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 宣华通信公司申请再审称，1.二审法院认定涉案合同约定的免费使用区域属于公共区域且龙光铂骏公司可随时撤销赠与，无事实与法律依据。宣华通信公司已在二审提供证据证明免费使用区域是作为卫生室使用的门面，龙光铂骏公司也予以认可，但二审法院却在没有任何一方提及且没有任何证据证明的情况下，认定免费试用区域属于公共区域，属于严重歪曲事实，偏袒龙光铂骏公司一方；涉案租赁合同签订时房屋尚未建成，宣华通信公司之所以租用门面的重要原因之一就是龙光铂骏公司提供免费使用区域，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，涉案合同约定的免费提供35平方米办公场地属于合同实质条款和主要条款，龙光铂骏公司应依约履行。2.二审法院认定事实错误，本案应是龙光铂骏公司违约，其不应享有单方解除权。龙光铂骏公司首先未按合同约定履行其交付租赁物的先合同义务，具体表现为实际到2018年8月7日才将涉案合同中的22#楼1-21号铺面交付给宣华通信公司，远超出合同约定的2017年12月18日的交付日期，且尚有35平方米免费使用区域至今未交付；其次是未通知承租人行使优先购买权的情况下就将租赁物出售给第三人秦荣芳，违反涉案合同第十条约定，损害了宣华通信公司优先购买权，构成实质违约。3.二审法院适用法律错误，宣华通信公司不存在违约情况，即使逾期交租金也有理有据，符合《最高人民法院九民纪要》第47条规定，不影响合同继续履行。宣华通信公司是在龙光铂骏公司逾期交房且尚有35平方米铺面未交付的前提下才逾期交租金的，且由于龙光铂骏公司逾期交房，其向宣华通信公司发出《解除合同通知书》时仍处于免租期。双方在涉案合同第六条约定免租期为2017年12月18日起至2018年12月18日止，除非另有约定，免租期不因任何原因而延长；第八条第一款约定房屋交付日期为2017年12月18日前，租金从正式交房后开始计算。根据合同法及民法总则规定的公平原则，租赁物完全交付日期为2018年8月7日，故租金应从该日起计算，免租期也应“顺延”为2018年8月7日至2019年8月7日，而非合同第六条约定的“延长”。本案中宣华通信公司于2019年1月12日、1月17日分两次提前支付了各2950.2元租金，体现了其积极履行合同义务的态度，涉案合同完全能够履行，故二审判决解除合同不符合《最高人民法院九民会议纪要》第47条规定。5.龙光铂骏公司在本案租赁关系存续期间未事先通知宣华通信公司，就将房屋卖给原审第三人秦荣芳，损害了宣华通信公司的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，龙光铂骏公司将房屋出卖给秦荣芳不影响本案租赁合同的效力，其提起解除合同之诉违反了诚信原则，属于滥用诉权损害宣华通信公司利益的行为。综上所述，故申请再审本案，请求依法撤销原判，支持宣华通信公司的诉请。 龙光铂骏公司提交书面意见称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。双方签订的租赁合同第七条第（三）款明确约定首期租金支付时间为2018年11月18日前，宣华通信公司在此时间前既未向龙光铂骏公司支付租金，也未向秦荣芳支付租金，存在逾期缴付租金的事实，且逾期远超30日，该事实清楚，证据充分。根据合同第十一条第（四）1款约定，龙光铂骏公司有权解除合同，解除合同已于2019年1月12日送达宣华通信公司。故原审法院判决驳回宣华通信公司诉讼请求正确，宣华通信公司主张再审的事实理由不能成立。1.龙光铂骏公司建设的商铺早已可以交付使用，宣华通信公司提供的装修单等证据仅能证明其于2018年8月7日申请装修，不能证明龙光房产公司逾期交付。龙光铂骏公司于2018年12月将涉案租赁合同交给宣华通信公司时就已告知如要使用商铺，可以联系龙光铂骏公司的工作人员开证明后即可收铺，是宣华通信公司未及时办理收铺手续。2.租赁合同已对免租期有具体明确的约定，且该期限不因任何因素延长，也并未约定可以顺延的情况，宣华通信公司亦未提交证据证明是因龙光铂骏公司原因导致其直至2018年8月7日才申请装修，故其主张免租期顺延无依据。3.《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，先履行抗辩权以双方互负债务为前提，适用于双务合同，而涉案租赁合同约定的免费使用区域不属于双方互负债务的范畴，不适用上述法律条款。该法第一百八十六条规定赠与人在赠与财产的权力转移之前可以撤销赠与，故龙光铂骏公司有权随时收回该区域使用权。综述，宣华通信公司的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，请求本院依法予以驳回。 本院经审查认为，本案争议焦点在于龙光铂骏公司于2019年1月11日发出的《解除合同通知书》是否有效、涉案租赁合同是否已解除。本案中龙光铂骏公司与宣华通信公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约诚信履行。该合同第十一条第（四）款第1项约定，宣华通信公司不支付或者不按照约定支付租金逾期超过30日（或多次逾期支付累计天数达到30日）的，龙光铂骏公司有权解除合同。涉案租赁合同第七条第（三）款明确约定，宣华通信公司按照先支付后使用原则，应于2018年11月18日前向龙光铂骏公司缴纳第一期租金，以后每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳。根据上述约定，本案的承租人宣华通信公司应于2018年11月18日起缴纳第一期租金，但截至2019年1月11日龙光公司发出《解除合同通知书》止，宣华通信公司都未曾缴纳租金，已超过30日，故涉案合同约定的出租人龙光铂骏公司享有单方解除合同的条件已成就，《解除合同通知书》已于2019年1月12日送达宣华通信公司，一、二审法院据此认定龙光铂骏公司于2019年1月11日发出的《解除合同通知书》有效，涉案租赁合同已解除，并无不当。宣华通信公司申请再审主张龙光公司实际交付商铺时间为2018年8月7日但未能提供证据证明，且涉案合同约定的免租期是2017年12月18日至2018年12月18日，双方并未约定以实际交付商铺之日作为免租期的起算点，事后亦未对此达成变更协议，故宣华通信公司主张龙光铂骏公司向其发出《解除合同通知书》时仍处于免租期，其不应支付租金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于合同约定的免费使用区域问题，由于宣华通信公司无需支付该区域租金，故二审法院认为该区域在涉案合同中约定并非互负义务并无不当，该区域是否如期交付与本案合同解除条件是否成就无关联性；龙光公司将涉案商铺出售给原审第三人秦荣芳亦与本案租赁合同是否解除无关联性，故宣华通信公司的上述申请再审理由依据不足，本院亦不予支持。 综上，宣华通信公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回桂林宣华通信有限责任公司的再审申请。 审 判 长  周 冕 审 判 员  黄少迪 审 判 员  兰丹丹 二〇二〇年七月六日 法官助理  覃 岚 书 记 员  邓海鹏