广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1760号原告:佛山市鲁悦物业服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区****************之1，统一社会信用代码91440608MA4W19WA9K。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：何银玲，该公司职员。被告：温炬豪，男，1982年3月7日出生，汉族，住广东省高要市*************之二，公民身份号码441************973。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司（以下简称鲁悦物业公司）与被告温炬豪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），分别于2020年6月9日、2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告鲁悦物业公司的委托诉讼代理人何银玲、被告温炬豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付从2019年3月至2020年2月所拖欠的公共分摊费用76.2元、2019年4月至2020年3月所拖欠的物业管理费975.7元及违约金76.4元（以当月拖欠的物业管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从欠费次月16日开始计至2020年3月31日止）；2.由被告承担诉讼费。在诉讼过程中，原告鲁悦物业公司减少诉讼请求为：1.判令被告立即支付2019年4月至2020年3月所拖欠的物业管理费975.7元及违约金76.4元（以当月拖欠的物业管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从欠费次月16日起计至2020年3月31日止）。2.由被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2017年4月12日已与被告居住小区众恒新城第一届业主委员会签订《高明区众恒新城物业服务合同》，佛山市高明区***********众恒新城住宅小区由原告佛山市鲁悦物业服务有限公司提供物业管理服务。同时众恒新城第一届业主委员会已将相关资料向区房管局、物价局申请备案，并已得到批复，《高明区众恒新城物业服务合同》第五章物业服务费第十一条明确约定物业管理收费标准为：电梯户每月1.2元/平方米；步梯户每月1元/平方米；商铺每月1.5元/平方米收取（按住宅、商铺或车位的合计建筑面积计算），第十六条明确约定物业服务费收费时间为每月缴纳一次，缴纳费用时间为每个月后的第一月上旬（即每个月的15日前），业主或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。众恒新城6座2梯102房业主温炬豪于2019年4月至2020年3月违反原告与佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会签订的《高明区众恒新城物业服务合同》，合同内明确约定双方责、权、利，但该业主自2019年4月至2020年3月拖欠物业管理费975.7元，期间我司多次以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式知会该业主，但该业主以种种不合理理由进行故意拖延。按双方签订的协议内容，业主不按收费标准和时间交纳物业管理费用的，物业管理企业有权要求业主补交并以逾期之日起按每天2‰交纳违约金，该业主自2019年4月无故拖欠管理费用至2020年3月，由此产生的违约金为76.4元。该业主共拖欠费用：物业管理费975.7元+违约金76.4元。被告温炬豪辩称：一、原告不能按照物业服务合同约定提供服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：（一）物业服务合同第十四条约定，在合同期内，乙方不得提高物业服务费的收费标准。原告把供电局和物价局定价的0.6元每度电收费标准提高至每度电0.8元的标准向业主收取小区公共分摊的电费，这乱收费行为属违约和违法。（二）小区内种植的樟树现在已经长到十几米高了，原告进场至今从没有对樟树进行修剪，致使枯叶长高长茂，大量叶子落下在绿化丛中，清洁工人没有把其清理，致使滋生大量蚊虫，更加可怕的是樟树的树枝很脆，每当吹风时都会有很多树枝被吹断掉下来，今天2020年6月14日上午11时本区下了一场小雨，就这样一场不大的雨就把很多树枝打落在人行道上，存在很大安全隐患！被告已经拍照取证。原告未尽其责，属违约行为。（三）小区多处被存放了易燃物品，包括有纸皮、塑料瓶子、泡沫箱等等，另外小区多处有电线从楼上拉到一楼地面上给电瓶车充电，这些都是对业主的生命和财产存在很大的安全隐患，被告多次向原告反映这些情况，但没见有人处理，表明原告不尽责，属违约。（四）小区内的消防监控室内无人值班，而且门口常常被放置电瓶车造成堵塞，灭火器残旧，消防通道外有杂物堵塞，这些都是对业主的生命和财产存在很大的安全隐患，属违约和违法。（五）小区保安室内查看即时监控的电脑显示器全部没开启，保安人员上班时间离岗、睡觉等情况常常可见，存在违约行为。（六）小区内的电梯没按时做安全检查，对业主的生命和财产存在很大的安全隐患，原告存在违约行为。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行前，有权拒绝支付物业服务费及公共分摊费。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多的不便。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用及公共分摊费。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2017年4月12日，佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会与原告鲁悦物业公司签订了《高明区众恒新城物业服务合同》，合同第一条约定物业名称为佛山市高明区众恒新城小区，坐落位置为广东省佛山市高明区***********。第二条约定原告（即乙方）为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第三条约定在物业管理区域内，原告提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定原告不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；小区共有的公共绿化的养护和管理；小区进出车辆及车辆停放管理；小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；小区业主装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；国家物业法律法规规定的其他内容。第四条约定原告提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准。第七条约定合同期限自2017年4月12日起至2022年4月11日止（五年期）。第十一条约定本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：电梯户每月1.2元/平方米；步梯户每月1元/平方米；商业物业每月1.5元/平方米；露天、架空、地下汽车车位每月30元/个；摩托车车位每月10元/个，第十六条约定物业服务费每个月缴交一次，缴纳费用时间为每个月后的第一个月上旬（即每个月的15日前），业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。第三十三条约定业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的，原告可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。另查明，被告温炬豪为佛山市高明区***********（即佛山市高明区众恒新城小区）6座2梯102房的业主，房屋登记日期为2015年8月25日，房屋建筑面积为81.31平方米，按每月1元/平方米的标准交纳物业服务费。被告温炬豪自2019年4月至2020年3月止未向原告鲁悦物业公司交纳物业服务费。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《高明区众恒新城物业服务合同》是众恒新城业主委员会与原告签订的物业服务合同，故对被告产生法律约束力。原告已经履行了合同约定的物业管理服务义务，虽然从被告提供的照片中可以反映出原告提供的物业管理服务在清洁卫生、消防安全防范等方面存在不足，尚有细节需要完善，但并不能全面反映2019年4月至2020年3月期间的物业管理服务情况；且物业服务具有公共性和整体性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序所必须的费用，被告长期拒交物业服务费的行为，不仅损害原告的利益，也损害其他正常交费业主的利益，对小区的整体服务产生不利影响。根据公平合理原则，被告主张物业服务存在瑕疵的抗辩理由不足以正当拒绝支付物业服务费，被告应按照合同约定向原告交纳2019年4月至2020年3月的物业服务费975.72元（81.31平方米×1元/平方米×12个月），对于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金不予支持。原告请求被告向其支付2019年4月至2020年3月的物业服务费975.7元，系其对自身权利的处分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告温炬豪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鲁悦物业服务有限公司支付2019年4月至2020年3月的物业服务费975.7元；二、驳回原告佛山市鲁悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市鲁悦物业服务有限公司已预交），由被告温炬豪负担25元。被告温炬豪负担的25元，由被告温炬豪于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市鲁悦物业服务有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 张发波二〇二〇年七月十七日法官助理 叶静文书 记 员 曾泳欣