广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11070号原告：范嘉欣，女。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司。法定代表人：彭某1。被告：广东法岸律师事务所。。负责人：黄雪鹏。委托诉讼代理人：梁翠欣，广东法岸律师事务所律师。原告范嘉欣诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）、广东法岸律师事务所（以下简称法岸律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨添、被告法岸律所委托诉讼代理人梁翠欣到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告明福公司于2015年5月31日签订的《商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》；2.被告明福公司退还原告已支付的商铺使用费497000元及利息（以497000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止）；3.被告明福公司向原告支付2019年2月至2020年4月的租金65395元；4.被告明福公司向原告支付违约金130790元；5.被告明福公司赔偿原告损失30000元；6.被告明福公司与被告法岸律所共同返还原告律师见证费1000元；7.被告法岸律所对被告明福公司的第二项债务承担连带责任；8.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月31日，原告在被告明福公司销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市禅城区******“佛山义乌小商品城”第一层1089号商铺。被告明福公司承诺受让期限可长达40年，受让后可向被告明福公司返租五年。同日，原告与被告明福公司签订了《商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》。《商铺使用权流转合同》约定：被告明福公司给予原告商铺使用权期限合共为40年，从2016年1月31日至2056年1月31日；商铺使用费总额497000元；被告明福公司应于2016年2月1日前交付商铺给原告。《委托经营协议书》约定：原告委托被告明福公司经营管理该商铺期限为五年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止。委托经营期前三年的收益已在原告的商铺使用费中一次性抵扣，第四、五年每季度租金为13079元。合同签订后，原告向被告明福公司支付完毕商铺使用费497000元，被告明福公司开具发票。同日，原告在被告明福公司的安排下向佛山市焦点房地产策划有限公司支付了团购优惠金30000元，向被告法岸律所支付了律师见证费1000元。原告与被告明福公司约定的前三年委托经营期限于2019年1月31日届满，被告明福公司应在2019年2月1日起向原告支付返租租金，但直至起诉之日，被告明福公司并未支付。原告多次询问被告明福公司，其均以各种借口推脱，声称过一段时间会支付，直至2020年过后，原告已无法与被告明福公司取得联系。原告前往“佛山义乌小商品城”查看时才发现，该商城负一层、第一层至三层商铺均处于法院查封状态，原告受让的商铺已被法院查封。同时，根据中国之行信息网显示，被告明福公司现有将近100宗执行案作为被执行人，无法偿还高额的生效判决认定的债务。被告明福公司已无法将商铺交付原告。原告认为，《商铺使用权流转合同》实为租赁期限40年的租赁合同，超过了合同法规定的20年最长租赁期限，且被告明福公司一次性收取40年商铺使用费，严重违反了合同法的强制性规定，超过20年的部分应为无效。此外，被告明福公司严重违背诚实信用原则，未按时支付返租租金违反合同约定。同时，被告明福公司至今仍未交付、且无法交付符合合同附件二装修标准的商铺。被告明福公司目前存在大量法律诉讼，并且已无可供执行的财产，根本无法继续经营商铺，无法履行返租及交付商铺的义务。被告明福公司的行为已经构成严重违约，致使原告无法实现合同目的，原告有权解除合同，要求被告明福公司承担违约责任，并赔偿原告的损失，包括已支付的团购优惠金30000元及律师见证费1000元。另外，被告法岸律所作为提供法律服务的专业机构，在明知《商铺使用权流转合同》是违反法律规定的情况下，仍进行见证，原告基于对被告法岸律所的信任而签订了合同，被告法岸律所的行为严重侵害了原告的合法权益，存在过错，不但应返还原告律师见证费1000元，同时对被告明福公司应向原告返还的商铺使用费及利息承担连带清偿责任。因此，为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告法岸律所答辩称：见证应以见证书的内容确认范围，即被告法岸律所仅对原告的签名及指模见证，未对其他事项进行见证，不应扩大解释。各方当事人对原告的签名及指模无异议。被告法岸律所在见证过程中无过错，未违反律师法的相关规定，被告法岸律所对当事人的签名及指模进行适当见证，且仅收取见证费1000元，符合权利义务对等原则。原告主张的损失与被告法岸律所的见证行为不具有因果关系。首先，原告所称的损失由被告明福公司违约造成，与见证行为无关。其次，原告与被告明福公司签订合同是由其自行决定，并非基于见证行为，见证行为仅是原告了解、决定、签约、交付定金、正式签约等环节的其中一个，却非必要环节。此前相关案件的大量合同没有经过被告法岸律所的见证，可以说明见证是非必要环节，无论原告是否选择由被告法岸律所见证，其均已作出签约决定。再次，原告事后能再与被告明福公司沟通，被告明福公司也在继续推进涉案项目，由于资金不到位导致推进缓慢，该风险是投资风险的一部分，应由原告自行承担，与被告法岸律所无关。被告法岸律所不是涉案商铺使用权流转合同的缔约方，对合同无效并无过错，不应承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告明福公司无到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、两被告主体资料，证明原、被告主体资格。2.《见证书》、《商铺使用权流转合同》及附件《商铺平面图》、《装修标准》，证明原告与被告明福公司于2015年5月31日签订合同，约定商铺交付标准。被告明福公司通过20年租期期满后免租给原告使用20年的形式规避法律，超过合同法规定的20年最长租赁期限，并一次性收取40年租金，严重违反合同法强制险规定，合同部分无效。被告法岸律所未对合同的合法性进行审查，违规见证，存在过错。3.《委托经营协议书》，证明原告与被告明福公司于2015年5月31日签订《委托经营协议书》，约定每季度租金为13079元；被告明福公司单方终止履行合同的，按五年租金回报金总额的50%向原告支付违约金，并承担经济损失。4.发票、收据（No.0000284）、POS签购单、收款收据（No.0083188），证明原告已向被告明福公司付清商铺使用费总额497000元。原告向佛山市焦点房地产策划有限公司支付了30000元团购优惠金，向被告法岸律所支付了律师见证费1000元，存在严重损失。5.佛山义乌小商品城返租到期客户登记表，证明原告曾在被告明福公司处催促其支付返租租金，被告明福公司至今未支付。6.“佛山义乌小商品城”图片，证明涉案“佛山义乌小商品城”现状。7.佛山市禅城区人民法院公告，证明涉案“佛山义乌小商品城”负一层、一层至三层商铺已被法院查封。8.被告明福公司企业信用信息、执行信息查询结果、执行情况告知书，证明被告明福公司现有将近100宗执行案作为被执行人，无法偿还高额的生效判决认定的债务。被告明福公司已无可供执行的财产。9.2020年5月21日拍摄的涉案商铺现状，证明涉案商铺的现状，被查封且长期未经营。涉案商铺与其他商铺连成一体，无法明确区分出涉案商铺的具体位置，被告明福公司无法向原告交付涉案商铺，原告的合同目的无法实现，原告有权解除《商铺使用权流转合同》。被告明福公司、法岸律所在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2-9，原告能够提供原件供法院核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年5月31日，原告（乙方）与被告明福公司（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0301），主要约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第一层1089号商铺。二、使用期限、经营范围1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日，商铺使用费总额为497000元。……三、商铺交付期限及交付标准1、甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年2月1日，商城的开业时间为2016年2月1日。……七、违约责任（一）甲方违约责任：……2、甲方的商铺交付期限及开业时间延期超过一年，乙方可选择退铺，且甲方需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照该合同的商铺使用费金额全额退还给乙方。……十、其他条款……2、本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2016年1月31日至2036年1月31日期间的商铺使用费。其中2036年1月31日至2056年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《委托经营协议书》，主要约定：一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第一层1089号商铺委托乙方经营管理。二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）。……四、委托收益1、委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年5月31日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。2、第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为13079元，每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为乙方向甲方支付租金的实际。……七、违约责任1、甲、乙双方如在委托期间，……乙方单方面终止本合同的，乙方应按5年租金回报金额的50%向甲方支付违约金，并承担由此给甲方造成的经济损失。2015年6月20日，被告法岸律所作为见证人出具《律师见证书》，见证原告与被告明福公司于2015年5月31日签订《商铺使用权流转合同》、《委托经营协议书》的签名（按指模）、盖章属实。2015年5月31日，被告法岸律所向原告出具《收款收据》（No.0083188），确认收到原告支付的律师费1000元。同日，佛山市焦点房地产策划有限公司向原告出具《收据》（No.0000284），确认收到原告支付的团购优惠金30000元。2015年8月8日，被告明福公司向原告开具“义乌小商品城第一层1089号商铺使用费”发票，金额为497000元，备注：已付清。本案的起诉状等应诉材料于2020年5月20日送达被告明福公司。诉讼中，原告陈述：被告从未支付过租金收益给原告。在相同系列案中另查明以下事实：佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）。弼唐经联社与被告明福公司于2013年1月8日签订《补充协议》，明确合作开发佛山市禅城区*****东、西两侧，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告明福公司负责开发、建设、管理、维护等。2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。被告明福公司在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成，涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告明福公司，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，依法受法律保护。关于原告诉请解除合同。第一，根据被告明福公司在相同系列案中的陈述可以确认，佛山义乌小商品城已于2016年10月1日开业，故不属于《商铺使用权流转合同》约定的被告明福公司交付期限及开业时间延期超过一年，原告可选择退铺的情形。第二，涉案《商铺使用权流转合同》约定的使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，原告已支付完毕前二十年的商铺使用费，即原告已经履行完毕其付款义务，不存在继续履行导致其损失扩大的情形。综上，原告要求解除与被告明福公司签订的《商铺使用权流转合同》，理据不足，本院不予支持。至于《委托经营协议书》，因被告明福公司未依约履行支付委托经营期收益，已构成违约，原告诉请解除，于法有据，本院予以支持。无证据证明原告在诉前有向被告明福公司主张解除合同，本案起诉状于2020年5月20日送达被告明福公司，故《委托经营协议书》于2020年5月20日解除。关于原告主张被告明福公司返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年1月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告明福公司作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议书》约定双方在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告明福公司根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定前三年收益标准，参照《委托经营协议书》第四、五年的每季度租金13079元，酌定前三年的每年租金为52316元，即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为170026元【（497000元+156948元）÷2-156948元】，后二十年租金对价为326974元。根据案件查明的事实，原告已向被告明福公司支付商铺使用费合计200643元，故被告明福公司应当向原告返还已支付的商铺使用费326974元。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。至于应返还款项的利息，原告与被告明福公司对于《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但被告明福公司作为出租人过错比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失。根据上述合同法之规定，被告明福公司应当赔偿。利息应以被告明福公司应返还的商铺使用费为本金计算。原告主张从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，合理有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告明福公司支付租金。根据《委托经营协议书》的约定，原告与被告明福公司双方约定的委托经营期为5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止，如项目开业时间调整，则该委托期限的起始时间自动调整，即委托期调整为2016年10月1日起计。该协议约定，被告明福公司应从第四年开始按季度向原告支付租金，即从2019年10月1日起每季度向原告支付租金。因该协议书于2020年5月20日解除，原告主张该租金计至2020年4月，属其自行处分的权利，本院予以支持。故，被告明福公司应向原告支付2019年10月1日至2020年4月30日的租金30517.67元（13079元×2个季度+13079元÷3×1个月）。对原告诉请主张超出的部分，本院不予支持。关于原告主张被告明福公司支付违约金。根据《委托经营协议书》第七条关于“1、甲、乙双方如在委托期间，……乙方单方面终止本合同的，乙方应按5年租金回报金额的50%向甲方支付违约金，并承担由此给甲方造成的经济损失”的约定，原告主张被告明福公司按照五年租金回报金额的50%支付违约金。未有证据证明被告明福公司单方提出终止该协议书，原告的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告明福公司支付损失。原告主张因合同解除被告明福公司应赔偿原告的损失，即已支付的团购优惠金。因原告与被告明福公司签订的《商铺使用权流转合同》未解除，且该费用并非由被告明福公司收取，因此原告主张被告明福公司赔偿该损失于法无据，本院不予支持。关于被告法岸律所的责任。被告法岸律所并非涉案《商铺使用权流转合同》的当事人，亦无证据证明其对涉案合同部分无效存在过错，原告诉请被告法岸律所对被告明福公司返还商铺使用费及支付利息的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。至于律师费见证费，该费用并非由被告明福公司收取，原告主张由被告明福公司退还于法无据，本院不予支持。被告法岸律所收取该费用已对原告的签名行为作出见证，原告主张其退还该费用缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告范嘉欣与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2015年5月31日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0301）合同使用期限超出2036年1月30日的部分无效；二、确认原告范嘉欣与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2015年5月31日签订的《委托经营协议书》于2020年5月20日解除；三、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范嘉欣返还佛山市禅城区“义乌小商品城”一层1089号商铺2036年1月31日至2056年1月31日部分的商铺使用费326974元及利息（利息以326974元为本金，从2020年5月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告佛山市明福市场运营发展有限公司实际清偿之日止）；四、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范嘉欣支付租金30517.67元；五、驳回原告范嘉欣的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市场运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取5521元，由原告范嘉欣负担1656元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担3865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年七月四日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。