江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初1050号 原告：中国农业银行股份有限公司沛县支行，住所地沛县汤沐中路2号。 负责人：巩尊敬，该行行长。 委托诉讼代理人：屈宜跃，男，1969年7月25日出生，汉族，该行个人贷款部经理，住沛县。 委托诉讼代理人：王步蔼，男，1963年2月5日出生，汉族，该行法律合规部主任，住沛县。 被告：张程，男，1989年3月2日出生，汉族，住沛县。 被告：徐州金沛置业有限公司，住所地沛县城关街东侧城关北路3号。 法定代表人：王天慧，董事长。 委托诉讼代理人：董良学，江苏苏韵律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司沛县支行（以下简称农行沛县支行）与被告张程、徐州金沛置业有限公司（以下简称金沛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行沛县支行委托诉讼代理人屈宜跃、被告张程到庭参加诉讼，被告金沛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行沛县支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告偿还原告（截止2020年2月12日止）贷款本金304376.86元，利息2236.93元，本息合计306613.79元。2020年2月12日以后的利息、滞纳金等按照借款合同约定据实计算至还清为止；2、请求法院判令以抵押的坐落于沛县XXX城46-3-102室房地产拍卖、变卖所得价款优先偿还所欠原告贷款本息；3、徐州金沛置业有限公司承担连带清偿责任；4、诉讼费、保全费及实现债权的费用由被告承担。事实与理由：被告于2017年2月16日向农行沛县支行申请贷款，与农行沛县支行签订了《个人购房担保借款合同》及《沛县房地产抵押合同》，并于2017年2月21日在沛县房产服务中心办理了预告抵押登记，徐州金沛置业有限公司承担阶段性担保责任。2017年3月1日办理了住房按揭贷款335000元，期限30年，2047年2月28日到期，还款方式为按月等额本金递减还款。贷款逾期后经原告多次向被告催收拒不还款，被告已构成违约，请求法院判令被告偿还。截止2020年2月12日以后的利息、滞纳金等按照借款合同约定据实计算至还清为止。 被告张程辩称原告起诉属实，欠款属实，但是自己现在生活困难还不上。 被告金沛公司未出庭，亦未向本院提交证据。被告金沛公司向本院提交书面答辩意见称，一、原告与张程已经签订了抵押合同，并且办理了预购商品房抵押预告登记，原告已经享有抵押权，应以抵押财产优先受偿，且被告张程可以办理权属证书的情况下拒不办理，原告也应按照合同约定承担办理正式抵押登记的义务。二、在涉案房屋拍卖、变卖价款中应当为金沛公司预留原告从金沛公司扣划的款项。三、原告主张金沛公司承担连带清偿责任不能成立，因为1、涉案房屋已经完成权属初始登记，阶段性担保的合同目的已经实现，故应认为金沛公司阶段性担保的条件已经解除。2、原告主张金沛公司承担连带清偿责任的理由就是金沛公司在案涉房屋贷款中提供了阶段性担保，该担保责任已经因原告和张程的过错得到了解除。3、原告主张金沛公司承担责任有违诚信和公正。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年2月23日，张程作为借款人、抵押人，农行沛县支行作为贷款人、抵押权人，金沛公司作为担保人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定张程向原告借款335000元用于购买坐落沛县XXXX46-3-102室房地产。借款期限360月，实际借款期限和具体日起以借款凭证记载为准。双方对还款方式、贷款利率、罚息利率、违约责任、抵押条款等进行了约定。抵押物为上述房屋，抵押物担保的范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。金沛公司提供阶段性担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同约定借款人发生合同约定的违约情形的，贷款人有权停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、提前行使宣布担保权。当债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务或者贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，贷款人有权行使抵押权。 二、2017年2月23日，张程与农行沛县支行签订《沛县房地产抵押合同》一份，约定张程以位于沛县XXXX46-3-102室房地产抵押给原告农行沛县支行。抵押债权额为335000元。债权确定的时间为2017年2月23日至2047年2月22日。双方于2017年2月27日对上述抵押财产办理了国房预沛县字第D0008532号预购商品房抵押权预告登记。上述房地产至今未办理正式的抵押登记手续。 三、2017年3月1日，原告农行沛县支行向被告张程发放335000元贷款。借款日期为2017年3月1日，到期日为2047年2月28日。截止2020年2月12日止，被告张程尚欠原告贷款本金304376.86元，利息2236.93元，本息合计306613.79元。 四、沛县自然资源和规划局于2020年1月2日为坐落于沛县XXXX46号楼3单元102室的不动产发放不动产首次登记权属证明，权利人为金沛公司。张程尚未取得上述房地产的权属证书，原告和张程未办理正式的抵押登记手续 本院认为，被告金沛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。 一、原告农行沛县支行与被告张程签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同履行各自义务，因被告张程未按时归还贷款及利息，原告农行沛县支行有权依据双方签订的合同要求被告张程偿还借款本息，对原告要求被告张程偿还借款本金304376.86元，及利息、罚息（利息暂计算至2020年2月12日为2236.93元，之后利息按约定据实计算至还清之日）本息合计306613.79元的诉讼请求，本院予以支持。 二、被告金沛公司在借款合同中以保证人的身份加盖印章，其与原告农行沛县支行之间的保证合同合法有效。借款合同中约定，保证方式为连带责任保证，金沛公司应对本案借款承担连带责任保证。借款合同约定保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，借款合同约定，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。关于金沛公司辩称原告及张程对未办理正式的抵押登记有过错，金沛公司承担阶段性担保责任的条件已经解除的抗辩意见，本院认为根据双方合同约定，金沛公司解除保证责任的前提应为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。本案中，借款人张程并未取得案涉抵押财产的权属证书，涉案不动产也未办理正式的抵押登记手续，故金沛公司的保证责任并未解除。农行沛县支行向本院起诉提前催收借款，且本案在金沛公司承担保证责任的保证期间，金沛公司应对本案借款承担保证责任。金沛公司承担保证责任后，有权向债务人张程追偿。 三、关于原告农行沛县支行要求实现抵押物优先权的诉讼请求，本案原告与被告张程签订了《房地产抵押合同》，但因本案涉案不动产并未办理正式的抵押登记手续，原告尚未取得他项权证。原告就上述抵押物不享有优先受偿权。故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张程于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沛县支行借款本金304376.86元及利息、罚息(利息、罚息暂计至2020年2月12日止为2236.93元，之后利息、罚息依约据实计算至借款清偿日止)； 二、被告徐州金沛置业有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带责任，被告徐州金沛置业有限公司履行本判决第一项确定的义务后，有权向被告张程追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司沛县支行的其他诉讼请求。 案件受理费5899元，减半收取计2950元，保全费2070元，合计5020元，由被告张程负担，被告徐州金沛置业有限公司承担连带偿还责任（于判决生效后十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  李萌 二〇二〇年七月九日 书记员  郝倩