甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1439号上诉人（原审原告）：万梓文，男，1993年11月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵学琳（系万梓文母亲），女，1964年11月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：万信（系万梓文父亲），男，1963年5月25日出生，汉族，甘肃省气象局研究员，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：王海霞，女，1995年8月7日出生，汉族，现住兰州市城关区。系该公司法务。委托诉讼代理人：乔乾郁，男，1984年3月9日出生，汉族，现住兰州市城关区。系该公司法务专员。上诉人万梓文因与上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万梓文上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，改判碧桂园公司向万梓文支付658167.00元违约赔偿金；2.本案上诉费用全部由碧桂园公司承担。事实和理由：一、碧桂园公司的严重违约行为造成万梓文接收的房屋无法正常使用，遭受了巨大的经济损失。一审判决在查明碧桂园公司对房屋门前地基开挖、一楼通道堆放杂物、暖气未开通且交通中心缺失的情况下却对万梓文提出的违约赔偿请求未给予应有的支持，明显不当。二、碧桂园公司理应按照合同约定承担相应的违约赔偿责任。双方签订的购房合同第九条明确约定如所交付的房屋达不到使用条件的，碧桂园公司应当按照所购房款的日万分之三向万梓文承担违约责任。三、一审判决赔偿的数额过低，无法弥补万梓文在两年内所遭受的实际经济损失，一审判决显失公平合理。虽然碧桂园公司的开挖行为曾经短暂停工，万梓文把房屋出租给了甘肃继兴岐黄中医健康管理有限公司，但由于碧桂园公司的继续施工行为，甘肃继兴岐黄中医健康管理有限公司要求增加装修期为5个月，并且在交付半年租金后未再交付租金。一审法院仅判定碧桂园公司按年租金的30%支付万梓文违约金195245元，明显不当，不能弥补万梓文所遭受的经济损失。碧桂园公司辩称，万梓文要求碧桂园公司承担逾期交房的违约责任于合同无据，与事实不符。本案中碧桂园公司已经完成了向万梓文交房的义务，万梓文不能以其认为房屋未达到交房标准而向碧桂园公司主张损失。碧桂园公司上诉请求：1.请求撤销原审判决主文第一项，依法改判驳回万梓文原审的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.请求判令万梓文承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定碧桂园公司工程回填土未夯实、道路持续施工两年，从而判令碧桂园公司承担违约责任缺乏证据支持，也并未进行鉴定，属于错误的自由心证导致了错误的法律认定和判决结果，应当纠正。一、原审法院认定碧桂园公司工程质量不合格缺乏证据证明。本案中，碧桂园公司的建筑工程质量是否合格完全可以通过双方举证甚至鉴定进行认定，而碧桂园公司在一审也提交了竣工验收备案表，可见，经我国行政管理部门审核，认定碧桂园公司所开发的房地产以及周边施工已经达到了验收合格的条件，因此本案不能以自由心证认定客观事实，原审法院在没有反证的情况下认定碧桂园公司工程回填土未夯实属于事实认定错误。二、原审法院对于证据采信错误，对于维修期间的时长认定错误，应予以纠正。原审法院基于万梓文所举的确认书中代表碧桂园公司签字的人与双方关于楼梯补偿申请中代表碧桂园公司签字的人为同一人，笔迹为同一人书写就认为确认书所指向的施工期间属实有失偏颇，首先，笔迹是否为同一人书写需要经过专业的鉴定机构认定，原审法院凭肉眼认为笔迹为同一人明显缺乏客观性；其次，签字的人在签字的时候是否是碧桂园公司的员工、碧桂园公司是否委托其就案涉事实进行确认、其确认有无权限、是否属实，均没有认定。三、原审法院对于维修主体以及违约责任的承担分配错误。本案中，交通中心位于碧桂园的管道交汇处，基于管道的日常维修等需求，碧桂园物业公司对道路进行过短期的维护。根据万梓文和物业公司所签署的《物业前期服务协议》也可以明确，对于道路进行维修、维护等系物业公司的职责，原审法院认为碧桂园公司进行维修并产生违约责任属于责任主体的认定错误。其次，万梓文在2017年已经将其房屋出租，其虽然在本案中辩称因为维修导致其承租人拒绝缴纳租金，但万梓文应当通过租赁合同纠纷来解决的问题，而且原审法院也并未查明承租人是否拒绝缴纳租金、拒绝缴纳的理由是什么。最后，基于万梓文将房屋出租的事实，碧桂园公司认为维修行为即使产生影响，影响的也仅仅是承租人部分经营状况，主张权利的也应当是承租人。另，双方从未对物业公司正常维护约定过违约责任，原审法院以租金30%判决违约责任无依据。万梓文辩称，碧桂园公司虽然完成了房屋的交付使用，但是房屋交付之后一直在挖。我们对商铺外一直在挖的事实均有证据予以证明。合格证和我们的要求是两回事。碧桂园公司主张签字的人不是其工作人员，我们现在有证据证明是其工作人员。涉案商铺的南面还一直在挖，我们商铺的租户需要开窗透气，但是因为碧桂园公司一直在开挖，甘肃继兴岐黄中医健康管理有限公司也无法开窗。我们没有办法对经营收入是否受到影响作出证明。万梓文向一审法院起诉请求:1、依法判令碧桂园公司对“碧桂园·兰州新城”J77001027幢1-2层119号商铺安装天然气管道及设施并向天然气公司申报开通，费用由碧桂园公司承担；2、依法判令碧桂园公司支付商铺缺陷之违约金1,549,835.70元（自2015年4月12日至起诉之日）；3、依法判令碧桂园公司向房屋产权登记机构提交办理119号商铺权属证书的资料；4、诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定的事实：2014年3月27日，万梓文、碧桂园公司签订了商品房买卖合同及其附件、补充协议。双方约定：万梓文购买碧桂园公司开发建设的坐落于兰州市城关区，层高4.2米，建筑面积417.19平方米，套内建筑面积358.98平方米，套内建筑面积58.21平方米，房屋总价款为5166119元。碧桂园公司应当在2015年3月30日前，将验收合格的商铺交付万梓文，如逾期交付不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司应按日向万梓文支付已付房款万分之三的违约金……。双方关于装饰、设备标准的承诺及违反该条款违约责任的约定为：碧桂园公司交付的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，万梓文有权要求碧桂园公司按照补充协议第三条约定处理。合同附件三的内容为：（1）结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板；（2）水电：预留电力线至商铺，预留水管到商铺，每户安装独立水、电表；（3）电话：预留电话线路到商铺；（4）电视：预留电视线路到商铺；（5）宽频网络：预留宽频上网线路到商铺；（6）采暖：暖气片及管道安装到位。补充协议第三条内容：该商铺的交付标准按商品房买卖合同附件三的约定执行，碧桂园公司设置的示范单位（即样板房）只作为买受人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。双方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中供燃气设施达到使用条件的内容为：碧桂园公司于商铺侧墙处设置燃气接口，由万梓文自行接通至该商铺内，供暖设施由碧桂园公司投资建设，由碧桂园公司或其指定第三方提供供暖服务。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，碧桂园公司向万梓文每日支付20元的违约金。双方关于产权登记约定的主要内容：碧桂园公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记所需资料及收取的万梓文资料送交兰州房地产交易中心，并将代收万梓文的税费代缴给相关部门，如碧桂园公司未在540个工作日内履行递交办理权属登记之资料，每逾期一天应向万梓文支付20元的违约金。上述商品房买卖合同及其补充协议成立当日，万梓文依约向碧桂园公司支付购房定金50,000元，支付购房款2,016,447元，于2014年6月24日和9月25日分别支付购房款1,549,836元。有碧桂园公司出具的购房发票、收据及银行付款凭证在案佐证。2015年4月12日，碧桂园公司向万梓文办理交房手续，万梓文接受了案涉商铺，并向碧桂园公司支付了物业费、维修基金，并支付了办理权属登记应缴纳的契税、印花税、测绘费、登记费。碧桂园公司向万梓文办理交房手续时，因其修建二期工程的样板房展厅，故将万梓文商铺所在区域南面和西面进行围挡施工，该状态一直持续至诉讼发生时。碧桂园公司交付商铺后的两个月，即2015年6月10日始，因案涉商铺南面地基塌陷，碧桂园公司进行维修施工并重新铺设下水管道，该施工持续至2017年11月20日。另，2015年8月1日至2017年4月1日期间，碧桂园公司对万梓文商铺二层过道进行维修；2017年6月5日至11月26日期间，万梓文商铺一层南北通道上碧桂园公司堆放建材及杂物。2018年7月16日，碧桂园公司向国家税务总局兰州市税务局缴纳了案涉商铺的契税和其他印花税。2018年8月28日,碧桂园公司将办理案涉商铺所需的资料悉数报送给登记机构，有登记机构出具的交件清单为凭。另查明，2017年4月27日，万梓文就案涉商铺与甘肃继兴岐黄中医健康管理有限公司（以下简称继兴公司）签订商铺租赁合同1份。双方约定：万梓文将案涉商铺出租给继兴公司经营中医产业，装修免租期150天，即2017年5月1日至9月30日，租金自免租期届满之日起算，租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日止。租金每平方米每月65元，合同订立之日起三日内，继兴公司先行向万梓文支付租金预付款26,752元，再于2017年9月30日前支付半年租金，即第一个租金年每半年支付一次租金，第二个租金年开始一次性付清全年租金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，继兴公司向万梓文支付了预付租金，又依约定的期限支付了半年租金，2018年4月1日至8月2日，亦支付了部分租金。本案在审理过程中，碧桂园公司上述维修施工仍在继续，在一定程度上影响了继兴公司的正常经营，故碧桂园公司与继兴公司协商后，碧桂园公司向继兴公司赔偿损失350,000元。截止2019年10月,继兴公司尚欠万梓文租金200,816元。一审法院认为，本案一审争议焦点为：1、万梓文的诉讼请求是否已过诉讼时效期间；2、案涉商铺燃气入户是否系碧桂园公司的义务；3、碧桂园公司是否迟延提交了案涉商铺产权登记资料；4、碧桂园公司维修等施工是否对万梓文构成违约，是否给万梓文商铺收益造成损失，应按何标准赔偿。一、万梓文的诉讼请求是否已过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。本案中，碧桂园公司于2015年4月12日向万梓文交付了案涉商铺，出现地面塌陷导致维修施工的事实发生在2015年6月，万梓文于2018年1月行使诉讼权利时尚未超过法律关于权利人在法定期间即三年内请求人民法院保护其权利的诉讼时效期间，且碧桂园公司妨碍万梓文物权行使的维修施工行为一直处于持续存在的状态，对此，万梓文有随时请求赔偿的权利，故碧桂园公司的该项辩称理由一审法院不予采纳，万梓文的主张未超过诉讼时效。二、案涉商铺燃气入户是否系碧桂园公司的义务。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本条规定了业主建筑物区分所有权的内容及归属。实践中，依本条的立法原意及行政法规的相关规定，开发商建设的小区内的绿地、道路、物业服务用房及其他公共场所和公用设施属小区共有物业中的共有配套设施，是购买小区住宅和营业性用房的业主实现对住宅居住和营业性用房经营不可缺少的条件，依法必须配套修建，且其建设费用一般已摊进住房和营业性用房的销售价格。该条中的其他公共场所和公用设施通常包括整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等。就本案而言，万梓文、碧桂园公司签订的商品房买卖合同及补充协议，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方均应依约履行义务，万梓文依约支付了购房款，碧桂园公司除应依约开发建设合同项下的“碧桂园·兰州新城”J77001027幢1-2层119号商铺并交付万梓文外，还应依双方的约定配套修建属该项目公用设施的天然气管道并安装到119号商铺侧墙外的约定位置。依天然气公司的工作流程和要求，营业性用房的业主需提交其营业执照和购房合同以及用气量方可由燃气公司完成入户天然气工程设计方案，继而进行工程预算并交底施工。本案中，碧桂园公司已完成了进院管网的修建义务，并将管道接至案涉商铺侧墙外的履行行为已符合合同约定。如需入户，按燃气公司的流程，若要完成入户安装，则需由业主协助完成上文所述的相关事项，即万梓文应申报其用气量并提交其营业执照，从而使燃气公司作出工程预算并进行安装施工，故案涉商铺天然气未安装入户的责任依合同约定并非碧桂园公司的合同义务，万梓文主张由碧桂园公司安装天然气入户管道及设施并向天然气公司申报开通且承担费用的诉讼请求，一审法院不予支持。三、碧桂园公司是否迟延提交了案涉商铺产权登记资料。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，碧桂园公司在合同约定的提交办理商铺权属登记之资料期限内即540个工作日内并未完成该项义务，因碧桂园公司于2018年7月16日才向国家税务总局兰州市税务局缴纳了案涉商铺的契税和其他印花税，而万梓文将税款早已在办理入住手续时即2015年4月12日就支付碧桂园公司让其代缴，并在此日向碧桂园公司提供了办证所需的万梓文应提交的所有资料。从该事实判断，碧桂园公司在商铺交付后的540个工作日未向登记机构提交办理权属证书的相关资料的行为虽对万梓文构成违约，但因诉讼过程中碧桂园公司已完成了该合同义务，故一审法院对万梓文主张碧桂园公司向房屋产权登记机构提交办理119号商铺权属证书的资料的诉讼请求不再作出判处。四、碧桂园公司维修等施工是否对万梓文构成违约，是否给万梓文商铺收益造成损失，应按何标准赔偿。一审法院认为，由于碧桂园公司在建设工程施工时，对案涉商铺周边道路回填土未夯实，故在碧桂园公司交付商铺后出现地面塌陷的质量问题，碧桂园公司维修施工持续两年。碧桂园公司修建二期工程样板房展厅将案涉商铺附近的道路进行围挡施工至今仍在进行中以及碧桂园公司在万梓文商铺一层堆放建材，维修二层楼道地面的施工行为，虽未直接导致万梓文对案涉商铺不能使用，但碧桂园公司的上述维修行为均在一定程度上影响了万梓文商铺周边的营商环境，直接影响万梓文对租金的预期，亦影响万梓文租金利益的实现，故基于此项事实应认定碧桂园公司未按合同约定的品质要求交付商铺，碧桂园公司违约的事实客观存在，应承担相应的违约责任。碧桂园公司的维修行为系其工程项目施工质量存在问题所致，虽万梓文有协助义务，但碧桂园公司辩称因维修并未对万梓文使用商铺营利造成影响的理由与事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。碧桂园公司应赔偿自2015年4月交付商铺至2017年4月万梓文将商铺出租之日期间的损失；又因但凡商事行为即存在商业风险，加之万梓文购买的商铺属碧桂园公司开发建设的一期工程，考虑到开发项目所处的位置并未在兰州市商业地段，一期工程交付后的入住率等因素对万梓文对外出租商铺、租金定价的影响，再参考万梓文于2017年能够收取的年租金325,408元的标准，一审法院酌定碧桂园公司按30%支付万梓文违约金，即325,408元×30%×2(年)=195,245元。万梓文以迟延交房的违约金为据主张该项违约责任的计算方式一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告万梓文违约金195,245元；二、驳回原告万梓文的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,748元，原告万梓文负担16,386元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担2362元(于判决生效后10日内付清原告万梓文)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万梓文提交近期涉案商铺周围的现场视频资料及（2019）甘兰公内字第8819号公证书一份，证明涉案商铺周围一直在施工。碧桂园公司质证认为，对第一份证据不予认可。本案的起诉时间是2015年4月12日至2018年1月30日，时间对不上。与本案的违约之诉无关。对第二份证据的真实性认可，但对证明目的不予认可。公证书作出的时间是2019年10月24日，但是本案的起诉时间是2015年4月12日至2018年1月30日，时间对不上。公证书中所附照片仅能证明公证当日交通中心外围施工情况。与本案的违约之诉无关。本院认为，本案万梓文要求碧桂园公司向其支付自2015年4月至2017年的违约损失，而万梓文提交的该两份证据均反映的是2020年涉案商铺周边的施工情况，与本案不具有关联性，本院对万梓文提交的该两份证据均不予采信。碧桂园公司提交甘肃省兰州市城关区人民法院作出的（2019）甘0102民初12081号民事判决书一份，证明万梓文基于本案相同的事实和理由向甘肃省兰州市城关区人民法院提起过诉讼，一审法院认为该诉是侵权之诉而非违约之诉从而驳回其诉讼请求。万梓文质证认为，对该份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，其证明目的不能成立。万梓文认可是侵权，认为租金受到了损失。本院认为，该民事判决书与本案不具有关联性，本院对该份证据不予采信。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点是一审认定碧桂园公司存在违约行为并支付违约金195,245元是否得当。根据庭审查明及生效判决认定的事实，2015年4月12日，碧桂园公司向万梓文办理交房手续时，因修建二期工程的样板房展厅，故将万梓文商铺所在区域南面等进行围挡施工。碧桂园公司向万梓文交付商铺后的两个月，即2015年6月10日始，因案涉商铺南面地基塌陷，碧桂园公司进行维修施工并重新铺设下水管道，该施工持续至2017年11月20日；2015年8月1日至2017年4月1日期间，碧桂园公司对万梓文商铺二层过道进行维修；2017年6月5日至11月26日期间，万梓文商铺一层南北通道上碧桂园公司堆放建材及杂物导致不能正常通行。本院认为，碧桂园公司虽按双方合同约定的时间向万梓文交付了案涉商铺，但商铺的经营使用收益与周边的环境亦有一定的关系。由于碧桂园公司在商铺周边持续不断的施工行为对万梓文商铺的经营使用收益势必产生一定的影响，一审据此认定碧桂园公司未按合同约定的品质要求交付商铺存在违约行为并无不当。关于碧桂园公司应支付的违约金，商铺的经营使用收益受地理位置、客流量、交通、周边环境等诸多因素的影响，碧桂园公司的施工行为对万梓文商铺的经营使用收益有一定的影响，但并非唯一和决定性的因素，一审法院综合考虑案涉商铺的营商环境，可能存在的商业风险等因素，酌情判定碧桂园公司按照案涉商铺2017年万梓文收取的年租金标准325,408元的30%向万梓文支付2015年4月至2017年4月期间的违约金195,245元，符合本案的实际情况，本院予以维持。综上所述，万梓文、碧桂园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。万梓文预交的二审案件受理费8244元，兰州碧桂园房地产开发有限公司预交的二审案件受理费2362元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二〇年七月二十一日法官助理周碧彤书记员潘珍