北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5474号原告：北京惠仁物业管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇金榜园小区物1办公楼201室。法定代表人：曲屹松，总经理。委托诉讼代理人：高国庆，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘建军，男，该公司职员。被告：李韬，男，1972年11月4日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京惠仁物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告李韬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人高国庆、刘建军，被告李韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付物业费2007年度927元，2008年度927元，2009年度927元，2010年度865元，2011年度927元，2012年度927元，2013年度927元，2014年度927元，2015年度927元，2016年度927元，2017年度927元，2018年度927元，总计金额11062元；2.被告给付滞纳金3770元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：双方于2003年4月17日签订物业合同，合同双方对物业管理费进行约定，物业费每平米每月为1元（2007年之后为0.9元/月），交费时间为每年的1月1日至1月31日。被告使用该房的实测建筑面积为85.85平方米。合同并对违约责任进行了约定：甲方未能按照本合同交纳物业费，从逾期之日起每天按3‰缴纳违约金。合同签订后，被告尚欠2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018年度的物业费，截至2018年12月31日共欠物业费11062元。被告李韬辩称，纠纷的核心问题是墙面开裂的维修问题。2003年双方签署《住宅质量保证书》，开始日期是2003年4月18日。2003年被告入住，供暖季后墙面出现大面积开裂。2004年初原告派人维修，负责人罗经理，电话135XXXXXXXX，一直在原告单位从业至今。维修后不久依旧出现开裂的问题，与原告进行沟通，其给出的解决方案是一次性补偿3000块人民币，被告认为需要进行再次维修，双方协商未果。被告此后多次和原告就此进行沟通，原告均以此为开发商负责为由回避，因此被告从2004年开始拒绝缴纳物业费，希望双方继续协商。被告为了表达调解的诚意，曾于2016年底缴纳最近2年的物业费，并表达调解意愿，原告没有回应。这种情况一直持续至今，期间原告数次起诉，被告于2019年向法院（于法官80122719）说明了情况，表示愿意继续调解。2019年被告签署调解书，再次表达调解意愿，惠仁物业方面仍旧拒绝调解。2018年底和2019年初，原告屡次派人上门和电话催缴物业费，仍然拒绝就墙面开裂维修问题进行协商。为保留证据，被告十几年未进行装修，极大的影响了生活质量。物业合同认定的问题：1、原告催缴时，被告屡次要求其出具相关合同，没有回应，这也是被告拒绝缴纳物业费的原因之一。见通话录音，对话双方为被告和原告方白姓员工。2、原告在诉讼中的依据是2003年4月17日签订的《金榜园物业管理委托合同》。3、《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”2003年4月17日签订合同是原告和被告个人签订的合同，彼时并未成立业主大会，由此可以判定此合同为前期物业服务合同。4、根据2020年3月27日通过的《北京市物业管理条例》第十九条“前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定”，2003年合同已经超过规定期限，2005年4月17日之后不适用作为原告收费依据。5、《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，是否判定为事实合同，需要原告举证其是否履行了主要义务。北京市物业管理条例》第六十三条“业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构评估”，根据《民事诉讼法》第64条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。即当事人在民事官司中对自己所主张的事实，有提供证据加以证明的责任。”原告主张收费，为证明其履行了物业服务的义务且收费合理，应该提供由专业评估机构出具的《物业管理质量评估报告》和《物业服务费用评估报告》并以此为服务和收费依据。原告未能履行物业服务义务构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“瑕疵履行”及第九十四条“法定解除合同情形”之规定，当事人一方未按约定履行合同，以致严重影响了对方当事人实现其订立合同时所期望的经济利益，在这种情况下，违约方的行为即构成根本违约。1、新闻报道《僵尸车被起火杂物引燃疑似乱丢烟头不排除纵火》，未及时清理易燃垃圾，维护消防设施，造成火灾，严重危害业主人身及财产安全，车辆乱停放，时有阻碍消防通道（违反“消防管理”）。2、2020年5月15日被告提交申请，调取回龙观派出所《回龙观镇金榜园小区发生盗窃警情统计表》，入室盗窃，电动车、自行车丢失等事件时有发生，但是却无法从摄像头中调出相关记录，保安人员形同虚设，人员随意出入（违反保安服务）。3、小广告遍布楼道墙壁（违反保洁服务）4、小区原有的二级绿地已经荡然无存（违反绿化管办理）。5、小区内车辆停放无序，门前事故高发，可调取交通部门事故记录。（违反车辆管理）。6、原告未经业主大会或业委会同意擅自委托供暖服务给关联公司——北京恒之鸿业能源科技发展有限公司，目前由于供暖质量问题导致大量纠纷，可调取12345投诉记录及法院相关诉讼记录。7、《金榜园业委会年度汇报》中可见，业主及其代表业委会对原告服务不满由来已久，原告一直拒绝沟通。8、新闻报道《昌平区金榜园小区业委会多人家中门锁被堵》，警方介入调查，有人采取威胁，骚扰，造谣等手段干扰业主行使正当权利，具有一定的黑社会性质。有动机从事此类行为的只有原告。9、原告长期隐瞒公共收益，包括但不限于停车费等，并拒绝公开收入明细。2011年金榜园社区业委会诉物业公司的诉讼判决中，市一中院判决物业公司开设金榜园社区专用账户并公示，原告至今未履行。综上，原告未履行相关物业服务义务，在长达十几年的时间内拒不整改，且态度恶劣，社区居民民愤极大，严重影响和谐社会建设，给政府公信力带来负面影响，业已构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。这里面明确的说明：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主无正当理由拒绝交纳物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告未履行相关义务，构成根本违约，被告有正当理由拒绝交纳原告诉讼请求中要求被告缴纳的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：李韬系北京市昌平区回龙观镇XX室的业主，该房屋面积为85.85平方米。2003年4月17日，物业公司（乙方）与李韬（甲方）签订《金榜园物业管理委托合同》，合同约定：甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、公用绿化、公共环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造及房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护的费用；乙方交费时间为每年的1月31日前交纳该年度的物业管理服务费用；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.0元向业主或物业使用人收取。2007年之后，物业公司实际按照每月每平方米0.9元收取物业费。协议签订后，物业公司为李韬提供了物业管理服务，并主张李韬未交纳2007年度至2018年度的物业管理服务费用11062元。2016年12月26日，李韬向物业公司交纳了2747元，并主张上述费用系2015、2016年度的物业费；物业公司主张上述费用系交纳2004年5月至12月物业费687元、2005年度、2006年度的物业费各1030元。经询问，李韬不能确认交纳的上述费用具体为何年度的物业费。上述事实，有《金榜园物业管理委托合同》、刷卡记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，物业公司与李韬签订的《金榜园物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。物业公司提供了物业服务，李韬作为小区内的业主应交纳物业费。李韬辩称其已经交纳了2015、2016年度的物业服务费2747元，并向本院提交了北京银联商务2016年12月26日的2747元刷卡交费记录，但物业公司主张该费用系2004年5月至12月、2005年度及2006年度的物业费，经本院庭后询问其表示无法确认上述费用具体为何年度费用；且根据合同约定，2015、2016年度的物业费合计应为1854.36元，亦与李韬的主张不符。故李韬的该项辩称，本院不予采信。李韬辩称物业公司提供的物业服务存在诸多问题，经过庭审调查可以认定物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但现有证据不能证明物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于李韬的抗辩意见，本院不予采信，李韬可在交纳物业管理费后要求惠仁物业履行相应义务。同时指出，如果物业服务企业在对小区进行物业服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，对其他已交纳物业管理费的业主也不公平。业主在发现物业服务存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出建议，当然，物业公司亦应就存在的问题及时加以改正，不断提高自身服务水平，与业主和谐相处。现物业公司起诉要求李韬支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。物业公司主张李韬支付滞纳金，因李韬并未恶意拖欠，对物业公司的该项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李韬于本判决生效后七日内支付原告北京惠仁物业管理有限公司物业服务费11062元；二、驳回原告北京惠仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费85元，由原告北京惠仁物业管理有限公司负担47元（已交纳），由被告李韬负担38元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜春龙二〇二〇年七月十日书记员  刘 瑶