广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2195号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣志红，女，1970年8月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：潘文辉，男，1969年5月2日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人荣志红、潘文辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。合生公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，且该违约金金额不应当超过已付购房款的5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一、一审法院对逾期办证事实认定错误及法律适用错误。1.案涉逾期办证期间分为三个阶段，不同阶段逾期办证的责任方不一样。第一阶段为2018年11月之前，合生公司首次申请案涉小区规划验收，规划部门要求适用2016版的技术标准规则对项目进行验收测量，导致实际面积与报建面积不符未能通过验收，之后合生公司进行整改，到2018年9月再次申请规划验收，规划部门要求合生公司先进行规划验收的前置程序即公示。公示期结束后，规划部门要求合生公司必须拿到三分之二业主对规划方案的签名同意才能核准通过规划变更。此时业主方已经开始起诉合生公司索要逾期办证违约金，业主为了获得该违约金，不积极配合合生公司签署规划变更方案，导致合生公司未能提供上述签名，规划申请也于2018年11月被规划部门驳回。合生公司在此期间未能办证是因为政府规范调整引起的，不能归咎于合生公司。第二阶段为2018年11月至2019年6月，在此期间合生公司第二次申请规划变更，规划方案经过规划局审核后即向全体业主公示，但是由于规划部门要求三分之二业主签字，大部分业主为了获得逾期办证违约金，仍不配合签字，并向规划部门提交了反对函，导致规划部门在2019年6月就案涉小区规划变更出具了不予行政许可通知书。其后，经过合生公司审查《物权法》以及中山市规划验收听证制度发现，合生公司申请的规划变更方案属于平面布局微调，并不损害业主的重大利益，不需要三分之二业主签字。因此，此阶段不能办证系规划部门增设了合生公司的许可条件与业主不配合合生公司共同导致。第三阶段为2019年11月至2020年3月24日，合生公司在2019年11月第三次向规划部门申请规划变更，并按照程序重新公示，公示期内无业主反对变更方案，且在听证会上业主也对该次规划变更内容无异议。但此后规划部门又驳回了合生公司的规划变更申请，理由是未满足业主的要求增设物业管理用房。明显此阶段未能办证的过错责任也在规划部门与业主方。最后由于疫情原因，2020年1月24日至今合生公司都无法进小区联络业主签字，该情况属于不可抗力。综上所述，以上四个时间段均应扣除在逾期办证违约责任期限之外，不应由合生公司承担责任。二、一审法院一方面认定合同条款合法有效，另一方面又违反合同约定调整违约责任的承担问题，缺乏事实及法律依据。合生公司已在合同中对违约金的条款进行文字加粗加黑及下划线进行提示，荣志红、潘文辉在阅读合同文本后依旧选择与合生公司签订合同，表明该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因此，荣志红、潘文辉主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金无事实依据。另外，一审法院在判决书中认定合同及补充协议的上述条款合法有效，但是却认为违约金过低，跟合生公司过错程度不匹配，且一审法院没有设定违约金上限，背离了《合同法》的规定，违约金必须有上限，否则将超过合生公司的承受能力，于法、于理均无据。针对合生公司的上诉，荣志红、潘文辉辩称：合生公司称案涉小区房产逾期办证的责任在业主方与中山市自然资源局是错误的。荣志红、潘文辉作为买受人，主要合同义务是按合同支付购房款，合生公司的合同义务是将符合合同约定的房屋交付买受人，并将房屋办证至买受人名下。至于办证过程中遇到的问题，应由合生公司负责解决。荣志红、潘文辉希望尽快拿到房产证，在合生公司第一次、第二次规划变更方案中都签名表示同意，至于第三次规划变更方案，荣志红、潘文辉并未看到公示，因此不知情。荣志红、潘文辉向一审法院起诉请求：合生公司向荣志红、潘文辉支付自2017年7月5日起至合生公司将由其提供的办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以总房款1050000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2014年11月1日，荣志红、潘文辉（买受人）与合生公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定荣志红、潘文辉向合生公司购买位于中山市火炬开发区********************的预售商品房。购房总价为1050000元。逾期付款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的万分之五的标准支付违约金，逾期超过十天，出卖人有权解除合同。合同第八条规定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日计至退款日）。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。双方还签订了补充协议，其中第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”商品房买卖合同及补充协议签订后，荣志红、潘文辉依约向合生公司支付了全部购房款。合生公司按合同约定的期限即于2015年12月31日前通知荣志红、潘文辉并履行了交付涉案房屋的义务。涉案房屋至今未能办理产权登记，荣志红、潘文辉遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，合生公司确认涉案商品房至今未能产权登记机关备案，理由为包括荣志红、潘文辉在内的业主反对规划变更导致规划迟迟不能通过。荣志红、潘文辉主张其为了取得产权登记是同意规划变更的，而且其他业主的维权也是正当的，不能通过规划变更是合生公司自身原因，因此逾期办证其需承担相应违约责任。一审法院另查明，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。合生公司与荣志红、潘文辉签订的中山市商品房买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。关于合生公司是否存在逾期办证问题。合同约定合生公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案。合生公司于2015年12月31日交付涉案房屋，故若无其他合同约定事由，合生公司应于2017年7月3日前（含当日）履行递交资料进行产权备案的义务。合生公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于荣志红、潘文辉等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生公司原因导致荣志红、潘文辉不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。合生公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。荣志红、潘文辉请求自2017年7月3日起至办证之日止以总房价为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而荣志红、潘文辉如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生公司通过补充协议“但书”的方式使得荣志红、潘文辉违约责任的上限突破了总房价的5%。从现已查明的事实来看，合生公司逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的结算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于荣志红、潘文辉实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于荣志红、潘文辉违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在合生公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的荣志红、潘文辉以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于合同约定合生公司应于2017年7月3日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2017年7月4日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，荣志红、潘文辉请求自2017年7月5日起算，于法无悖，一审法院予以确认。综上所述，荣志红、潘文辉的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向荣志红、潘文辉支付逾期办证违约金（以1050000元为基数，自2017年7月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620.2元，减半收取计1310.1元（荣志红、潘文辉已预交），由合生公司负担，于一审判决生效之日起七日内迳付荣志红、潘文辉。本院二审期间，荣志红、潘文辉未向本院提交新证据。合生公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》；2.《信访函》一份；3.《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2019]1号）》；4.《中山市自然资源局不予行政许可通知书》；5.《关于帝景苑四期规划变更处理结果有关规划意见的复函（2020年3月6日）》；6.《致帝景苑四期全体业主关于规划验收与办证事宜协调会召开公告》；7.(2017)闽02行终6号行政判决书；8.中山市城乡规划局火炬开发区分局发出的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2018]5号》；9.《中山市自然资源局不予行政许可通知书（2020年3月24日）》。经质证，荣志红、潘文辉对证据1、2的真实性均不确认；对证据3、4、5、6的真实性均确认，合法性均不确认；对证据7、8、9真实性均不确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.2019年2月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”2.合生公司提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道证进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”3.合生公司提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。4.合生公司提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。5.合生公司提交的中山市自然资源局于2020年3月24日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-变更报建施工图纸及总平面图”，不予许可的理由为“根据2020年1月20日我局召开的合生帝景苑四期规划变更听证会情况，合生帝景苑四期利害关系人代表提出了异议和书面不同意该规划变更方案的意见与建设单位未达成物业用房一致。根据相关规定并结合听证会现场笔录及建设单位的延期申请《关于帝景苑四期规划变更方案审批的延期申请》，因此，暂不同意办理该规划变更。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。6.合生公司提交的两份《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局分别于2018年9月12日、2019年1月4日就合生公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”7.截止至二审庭审时，涉案商品房尚未办理房产证。8.双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当？对此，本院作如下分析：一、关于合生公司应支付逾期办证违约金的期间问题。一审法院认定，合生公司应在2017年7月3日前将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证，双方在二审中均未对此提出异议，本院对此予以确认。合生公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除2017年7月4日至2018年11月、2018年11月至2019年6月、2019年11月至2020年3月24日以及2020年3月24日至今，相应期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收测算；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收的技术标准发生改变，导致涉案小区未能及时办理规划验收手续，但合生公司并未提供规划验收标准发生改变的证据佐证其该主张。同时，根据业主提交的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库的及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，楼栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。此部分问题的显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。而合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。此外，即使合生公司所述的上述情况属实，合生公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生公司二审提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。二、关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司逾期办证已超过了四年，且何时能够办证尚不能确定，合生公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，合生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2738元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月二十四日书记员  韦健淳