湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0624民初666号 原告：戴学文，男，1968年4月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：胡岳皋（特别授权），湖南立华律师事务所律师。 被告：戴利民，男，1957年11月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 第三人：甘建平，女，1961年2月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 被告与第三人共同委托代理人：邓群波（一般代理），湖南长善律师事务所律师。 原告戴学文与被告戴利民、第三人甘建平合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，于2019年10月18日作出判决，第三人甘建平不服判决提出上诉，岳阳市中级人民法院于2020年3月4日作出（2020）湘06民终159号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）湘0624民初1796号判决，将本案发回重审。本院于2020年4月2日立案重审，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴学文及其委托代理人胡岳皋，被告戴利民、第三人甘建平及其共同委托代理人邓群波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴学文向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告依其与原告所签订的《共同购地协议》、《共同建房协议》之约定，将位于湘阴县缝中的任意一缝归原告所有（或折价补偿原告400000元）；2.请求依法判令被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：原、被告原系朋友关系。2002年2月26日，原、被告签订了一份《共同购地协议》，约定诸如在湘阴县文星镇高岭社区道观组以被告方名义共同购地建房，相关征地事项均由被告方出面全权办理，原告支付被告购地款15000元等相关事项。协议签订后，原告按约支付给被告购地款15000元，被告于2002年3月12日与高岭社区道观组签订了一份《征地协议书》，被告以28935.96元的价格购得该组土地1.0797亩。被告方购得该土地后，因湘阴县城的城区规划原因没能建房。2008年6月20日，湖南省湘阴县城市建设有限责任公司与被告方签订了一份《关于戴立明购道观组面积与兴财路再建基地面积地界纠纷处理的协议》，在该协议中，约定湖南省湘阴县城市建设有限责任公司全部征收被告方的购地面积，以征地补偿费抵购安置三缝再建基地面积等事项。同年6月28日，原、被告签订了一份《共同建房协议》，在该协议中双方约定，被告方分得的三缝再建地基中，原告分得一缝，原告补被告4000元的购地费用。此协议签订后，原告给付被告4000元的购地费用。2017年4月12日，湘阴县城市建设有限责任公司与被告方又签订了一份《湘阴县城市建设投资公司拆迁户房屋还建协议书》，在该协议书中，明确湘阴城建投将位于湘阴县缝安排给被告作再建地基。在湘阴城建投明确再建地基后，原告与被告商定共同建房事宜时，被告有反悔之意，经多次沟通无果。原告认为，其与被告于2002年2月26日所签订的《共同购地协议》、2008年6月28日所签订的《共同建房协议》是双方的真实意思表示，现湘阴城建投已明确再建地基方位后，被告突然反悔有失诚信，原告为维护自身权益故诉至法院。 被告戴利民与第三人甘建平共同委托代理人答辩称，请求驳回原告诉讼请求。1、本案中涉案土地并非国有土地，不能进行买卖，原被告双方签订的《共同购地协议》和《共同建房协议》为无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的后果是返还财产，不能返还或者没有必要返还的折价补偿，原告借给被告的19000元是可以返还的，不存在折价补偿，造成的损失是利息损失。2、原被告签订协议第三人并不知情，不是借款纠纷不能套用婚姻法相关解释推定第三人知情要求第三人承担连带责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告戴学文与被告戴利民系朋友关系，两人均原系湘阴县东塘镇居民，第三人甘建平系湘阴县文星镇东湖社区十四组居民。2000年，戴利民与甘建平结婚，戴利民的户口迁入湘阴县文星镇东湖社区十四组。婚后因建房需要，戴利民和甘建平计划到甘建平娘家所在的高岭社区道观组购地，但因资金欠缺，戴利民遂找到戴学文共同购地。 2002年2月26日，戴学文（乙方）与戴利民（甲方）签订《共同购地协议》，协议约定“甲乙双方均已到县城创业多年，均想于甲方所在县文星镇高岭社区道观组共同购买地皮建房，双方经多次协商达成如下协议：一、因甲方妻子甘建平娘家系高岭社区道观组，双方商定以甲方名义出面与道观组签订购地协议，所有购地事宜以及周边发生的一切事项乙方同意以甲方出面全权办理。二、签定本协议的同时，由乙方支付购地款壹万伍仟元给甲方，其余多退少补。双方签字生效”。当日，戴学文向戴利民支付了15000元，戴利民出具了相应收条。2002年4月12日，戴利民与高岭社区道观组签订《征地协议书》，约定戴利民以28935.96元的价格在该组购地1.0797亩，甘建平之弟甘建军代表甘建平也在该《征地协议书》上签字确认。购地后，戴学文、戴利民并未建房。2008年6月20日，湖南省湘阴县城市建设投资有限责任公司与戴利民签订《关于戴立明购道观组面积与兴财路再建基地面积地界纠纷处理的协议》，约定城建投于2005年征用道观组再建基地面积按征用红线面积施工建设，道观组与戴利民不得再以其他任何理由妨碍施工；戴利民所购道观组的面积1.076亩，道观组按签订的购地协议保证戴利民的购地面积；戴利民购道观组1.076亩面积由戴利民负责签好城建投与道观组的协议，征地后以此面积征地补偿费全部抵购安置两缝再建基地面积，另解决优购一缝由戴利民付城建投壹万贰仟元现款，在安置前付款到位（共计三缝）；城建投在兴财路再建基地向东扩征再建基地一并征同时，连同戴利民所购面积征用后在兴财路再建基地东边补征再建基地内予以落实；戴利民作为还建户予以安置再建基地，城建投只负责三缝再建基地的规划、国土手续办理，手续费用按再建户同等对待，其他任何手续和任何补偿一概不予解决，房产证手续由戴利民自理；戴利民所购道观组面积上的所有青苗一次性补偿贰仟元，此补偿后，城建投不再补偿该面积上的任何青苗，概由戴利民自行负责，城建投需地时，由戴利民无偿无条件随时处理到位，不影响城建投的建设开发等。甘建平之弟甘建飞代表甘建平和戴利民在此协议上共同签字确认。此协议签订之后，2008年6月28日，戴利民（甲方）与戴学文（乙方）签订《共同建房协议》，协议约定：“甲乙双方在道观组共同购地1.0797亩，因城建投统一规划建房，确定建房三缝，经协商达成如下协议：一、甲方分得地基二缝，乙方分得一缝；二、购地款乙方补交肆仟元整给甲方（含所有一切开支在内）；三、其他建房手续由城建投负责办理，我方只交个人户头费，每缝200元（工本费）”。当日，戴学文向戴利民支付了4000元，戴利民出具了相应收条。2017年4月12日，湖南省湘阴县城市建设投资有限责任公司与戴利民、甘建平签订《湘阴县城市建设投资公司拆迁户房屋还建协议书》，约定安排戴利民、甘建平还建基地三缝，每缝3.75米（开间）ⅹ12.5米（进深），位置在兴财街二期贰栋第6、7、8缝，该土地戴利民、甘建平拥有土地使用权，但不得转让等。在湖南省湘阴县城市建设投资有限责任公司明确再建地基后，戴学文与戴利民方商定共同建房事宜时，无法达成一致意见，戴学文认为戴利民有反悔之意，有失诚信，故于2019年7月19日诉至法院。 重审过程中，原告戴学文申请了对案涉宗地的价值进行评估鉴定，本院依法委托了湖南三权价格评估咨询有限公司对案涉宗地进行价格评估。湖南三权价格评估咨询有限公司作出了湘三权评字[2020]069号价格评估结论书，认定案涉宗地价值为330750元。 以上事实有原、被告的诉讼材料、举证材料以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者租用于非农业建设。本案属合同纠纷，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定,不得损害社会公共利益。戴学文与戴利民签订《共同购地协议》后，以戴利民名义在高岭社区道观组购地1.0797亩，购地后尚未建房，案涉宅基地又被政府征收并安置戴利民三缝还建基地，戴学文、戴利民基于《共同购地协议》的约定，补充签订了《共同建房协议》，约定戴利民将政府安置的三缝还建基地中的一缝分给戴学文。戴学文与戴利民签订的《共同购地协议》、《共同建房协议》虽是双方当事人的真实意思表示，但将农村集体土地用于本集体组织成员以外人员建房，违背了法律禁止性规定，故协议无效,对于戴学文请求交付土地的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然戴学文与戴利民签订的《共同购地协议》、《共同建房协议》是无效合同，但是购地行为已经实际发生，且成功购地后又经过征收，政府安置了三缝还建基地，获得了既得利益，合同已实际履行并取得收益，因该合同取得的土地现无法依约交付给戴学文，根据公平、诚信原则，造成戴学文的损失应予折价补偿，结合土地性质、土地使用状况、土地评估价值等具体情况，本院认定折价为330750元。戴利民、甘建平系夫妻关系，均有意购买土地使用权建房，戴学文作为善意第三人，有理由相信戴利民与他约定“因戴利民的妻子甘建平娘家系高岭社区道观组，双方商定以甲方名义出面与道观组签订购地协议”是戴利民代表他们夫妻做出的家庭行为，且共同购地行为发生在戴利民、甘建平夫妻关系存续期间，所取得的收益由夫妻共同所有，那么所产生的权利义务也均约束夫妻双方。虽然甘建平抗辩称对戴学文与戴利民签订的协议不知情，但甘建平的陈述与戴利民的陈述不符且不合常理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故本院对甘建平的抗辩不予采信，甘建平亦应对上述330750元债务承担清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、限被告戴利民、第三人甘建平在本判决生效之日起十日内向原告戴学文支付地基折价补偿款330750元； 二、驳回原告戴学文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元、鉴定费5000元，共计12300元，由原告戴学文负担5000元，由被告戴利民、第三人甘建平负担7300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李 昆 审 判 员  康军飞 人民陪审员  黄 利 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  杨亦娴 附：开户行：中国建设银行岳阳湘阴支行 户名：湘阴县人民法院执行款专户 账号：43×××56 电话：0730--2519066 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。