广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0982民初532号原告：化州市恒星物业管理有限公司。统一社会信用代码：91440982MA4UXAAA40。住所地：化州市鉴江区******第六层。法定代表人：谢某1。委托代理人：李杏，女，1974年11月24日出生，汉族，住广东省化州市**************。公民身份号码：440************428。系该公司的员工。委托代理人：李秋媚，广东橘洲律师事务所律师。被告：化州市南大房地产开发有限公司。统一社会信用代码：914**********926XX。住所地：化州市东山区***超力宾馆901房。法定代表人：陈某1。委托代理人：谢立传，广东橘城律师事务所律师。原告化州市恒星物业管理有限公司与被告化州市南大房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告化州市恒星物业管理有限公司的委托代理人李杏、李秋媚、被告化州市南大房地产开发有限公司的委托代理人谢立传均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告化州市恒星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告向原告发出《解除合同通知书》行为无效，被告继续履行《合同书》(标的为24万）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因经营发展需要，与被告于2019年2月28日签订《合同书》。合同约定：“......甲方(被告)同意将位于化州市************“桔城广场”、化州市*******“鸿福家园”及位于化州市***************“鸿福花园”共三处楼盘的物业管理服务承包给乙方(原告)管理……二、本合同期限暂定5年，即从2019年3月1日起至2024年3月1日止……”。合同签订后，原告一直认真履行合同义务，得到广大业主的认同和支持，以上事实有原告向业主收取管理费的《收据》、原告为楼盘缴纳水费的《发票》、业主微信群的聊天记录及《关于桔城广场业主更换物业意愿调查》为凭。但是被告却于2020年1月15日向原告发出《解除合同通知书》，以原告未向“鸿福家园”提供物业管理服务为由，通知原告其单方解除《合同书》。但被告主张单方解除合同的事由与事实不符，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“[合同的法定解除]有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”，由于原告已认真履行了自己的义务，履行《合同书》过程中也没有出现法定解除合同的情形，因此被告向原告发出的《解除合同通知书》没有事实及法律依据，其单方解除合同的行为依法无效，原、被告应继续履行《合同书》。被告向原告发出的《解除合同通知书》后就擅自更换了原告的物业管理处的门锁并且要求原告将办公用品撤走，导致原告的物业管理无法正常运转，给原告为业主提供物业管理服务造成了重大的影响。综上所述，原、被告签订的《合同书》合法有效，合同甲乙双方理应履行，被告单方提出解除《合同书》的事由与事实不符，其单方解除合同的行为依法无效，其更换原告的物业管理处的门锁严重损害了原告的合法权益。现原告特向贵院起诉，请求法院判如所请。被告化州市南大房地产开发有限公司辩称，答辩人是位于化州市************“桔城广场”、化州市*******“鸿福家园”、化州市***************“鸿福花园”三处楼盘的开发商。2019年2月28日,答辩人(甲方)将“桔城广场”“鸿福家园”、“鸿福花园”的三处楼盘的物业服务承包给被答辩人,并与被答辩人(乙方)签订《合同书》。合同签订后,被答辩人未按合同附件的约定配备“桔城广场”、“鸿福花园”楼盘物业管理的保安、保洁、电工,导致业主意见大。被答辩人嫌“鸿福家园”楼面积少,无利润,在要求提高物业管理费无果的情况下,无视答辩人的强烈要求,拒绝安排物业管理人员进驻“鸿福家园”楼盘提供物业服务。被答辩人按《合同书》约定应当为“桔城广场”、“鸿福家园”、“鸿福花园"三个楼盘提供物业服务,但其拒绝为“鸿福家园”提供物业服务,而且在为“桔城广场”、“鸿福花园”楼盘提供物业服务时,不按照《合同书》的合同附件要求配备相应的物业管理人员,导致业主意见大,其行为已构成根本违约,导致双方签订的《合同书》的目的无法实现。根据《合同书》第一条“甲方将原与业主签订的前期物业管理协议转给乙方履行,乙方必须全面履行该协议的义务,否则，甲方有权解除合同，提早收回物业管理权。第六条“合同期内,乙方要无条件接受甲方的监督、认真履行协议内容,如有违规,甲方单方终止合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违的行为致使不能实现合同目的：第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定,被答辩人不按《合同书》履行义务构成违约,导致合同目的无法实现,答辩人已依法在2020年1月16日将《解除合同通知书》送达被答辩人,双方在2019年2月28日签订的《合同书》已于2020年1月16日解除。被答辩人诉称答辩人送达给其的《解除合同通知书》行为无效,要求继续履行《合同书》，这是没有事实和法律依据的。综上所述,被答辩人拒绝为“鸿福家园”提供物业服务,而且在为“桔城广场”、“鸿福花园”楼盘提供物业服务时,不按照《合同书》的合同附件要求配备相应的物业管理人员,导致业主意见大,其行为已构成根本违约,双方签订《合同书》的目的已无法实现。答辩人已依法在2020年1月16日将《解除合同通知书》送达被答辩人,双方在2019年2月28日签订的《合同书》已于2020年1月16日解除,被答辩人请求确认解除合同无效，继续履行《合同书》,缺乏实和法律依据,请贵院驳回原告的诉讼请求。双方当事人在诉讼中的举证及质证一、原告的举证及被告的质证（一）原告化州市恒星物业管理有限公司的举证1、营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、被告工商登记信息查询表，证明被告诉讼主体适格；3、合同书，证明原被告双方于2019年2月28日签订的合同书合法有效，合同期限至2024年3月1日；4、解除合同通知书，证明被告于2020年2月28日以原告未向“鸿福家园”提供物业管理服务为由解除合同与事实不符，其单方解除合同依法无据，其行为无效；5、荣利物业管理公司工商登记信息查询表、物业管理委托合同、桔城广场物业管理服务协议，证明原被告签订合同书前提合法有效，原告履行合同书有事实依据；6、电费通知单、收据及发票，证明原告已履行合同书中的义务；7、聊天记录及意愿调查，证明原告的物业管理服务得到业主的支持；8、现场图片、报警回执，证明被告擅自更换原告物业办公室的锁，原告已报警。（二）被告化州市南大房地产开发有限公司的质证被告化州市南大房地产开发有限公司发表质证意见：证据1、2没有异议。证据3的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，合同已于2020年1月16日解除。证据4证明内容有异议，合同解除合法有效。证据5证明没有异议。证据6电费单、收据是被告收取李瑜娜的物管费，该单据与原告无关，对“鸿福家园”维修费的收据三性均有异议，被告没有叫原告维修水泵，原告也没有维修行为；A座701房、1903房、702房及“桔城广场”业主，同庆水费的微信聊天记录均与“鸿福家园”的物业管理无关，不能证明原告为“鸿福家园”提供物业管理；李水珍微信聊天记录截图，李水珍是被告的员工，其与业主计算的物管费是被告管理“鸿福家园”的行为，与原告无关。证据7不予认可。证据8的图片模糊，关联性不予认可，证据内容有异议，被告依法解除与原告的合同，并依法接收“桔城广场”、”鸿福家园”的物业管理。二、被告化州市南大房地产开发有限公司的举证及原告的质证（一）被告化州市南大房地产开发有限公司的举证1、营业执照、法定代表人身份证明复印件，证明被告化州市南大房地产开发有限公司的身份；2、合同书，证明2019年2月28日，被告将“桔城广场”、“鸿福家园”“鸿福花园”的三处楼盘的物业服务承包给原告化州市恒星物业管理有限公司，原告应按合同附件配备物业管理人员，并按被告与业主签订的前期物业管理协议提供物业服务；3、“鸿福家园”楼盘水费、电费单复印件，证明2019年2月至2020年2月原告都没有为“鸿福家园”提供物业服务；4、邮件交寄单（收据）复印件，证明被告于2020年1月15日通过邮政快递公司寄送《解除合同通知书》给原告；5、《关于化州市南大房地产开发有限公司解除合同通知书的回复函》复印件，证明《解除合同通知书》已送达原告，原被告2019年2月28日签订的合同书已于2020年1月16日依法解除；6、证明3份，证明涉案三个楼盘均未成立业主委员会；7、网银交易凭证6份，证明李水珍是被告的员工。（二）原告化州市恒星物业管理有限公司的质证原告化州市恒星物业管理有限公司发表的质证意见：证据1、2没有异议。证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告没有提供相关服务，是由于被告没有完成相关交接工作。证据4没有异议。证据5真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容有异议，不能证明被告所要证明的内容，本案的合同书不能因为原告的复函而解除。证据6真实性、合法性没有异议，关联性有异议。证据7没有异议。结合当事人的陈述，本院经审查后认为：对原告提供的证据1、2、3、4、5，本院予以采信。被告对原告提供的证据6有异议，被告提供证据7证明李水珍是原告公司的员工，且原告未证明为“鸿福家园”提供物业管理服务。被告对原告提供的证据7、8的有异议，原告未能提供证据证明为桔城广场、鸿福家园、鸿福花园提供物业管理服务，本院不予采信。原告对被告提供的证据1、2、4、7无异议,本院予以采信。原告对被告提供的证据3关联性有异议，但原告未提供证据证明被告未完成交接工作，本院予以采信证据3。原告对被告证据5的证明内容有异议，但原告承认已经收到解除合同通知书，本院予以采信该证据。被告提供的证据6，原告对该证据的关联性有异议，但“桔城广场”、“鸿福家园”、“鸿福花园”均未成立业主委员会，本院予以采信。综合当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：2019年2月28日，被告化州市南大房地产开发有限公司作为甲方与原告化州市恒星物业管理有限公司作为乙方签订合同书，约定被告将位于化州市************的“桔城广场”、位于化州市*******的“鸿福家园”及位于化州市***************的“鸿福花园”三处楼盘的物业服务承包给原告管理。合同书第2条约定合同期限为5年，从2019年3月1日起至2024年3月1日止；该合同第6条约定合同期内，乙方要无条件接收甲方的监督，认真履行协议内容，如有违规，甲方单方终止合同。同时该合同书的附件约定：原告要分别为桔城广场”配备保安人员8名，保洁3名，电工1名，电梯维护员1名，财务1名；为“鸿福家园”配备保安人员3名，保洁1名，流动电工、电梯维护员1名；为“鸿福花园”配备保安人员4名，保洁1名，电工1名，电梯维护员1名。另查明，原告化州市恒星物业管理有限公司从签订合同书后，进驻“鸿福花园”、“桔城广场”该两处楼盘，并为业主提供物业管理服务。现该两处楼盘由被告化州市南大房地产开发有限公司的提供物业管理服务。2019年2月至2020年2月，“鸿福家园”一直由被告化州市南大房地产开发有限公司自行管理并收取相关的物业管理费用，原告没有为“鸿福家园”提供过物业管理服务。2020年1月15日，被告化州市南大房地产开发有限公司向原告发送解除合同通知书，告知原告解除双方2019年2月28日签订的《合同书》。2020年1月16日，原告化州市恒星物业管理有限公司收到解除合同通知书后，并回复《关于化州市南大房地产开发有限公司解除合同通知书的回复函》给被告。本院认为，原告与被告签订的《合同书》,该合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案系被告化州市南大房地产开发有限公司行使解除权引发的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。而本案争议的焦点是原、被告双方签订的《合同书》是否符合约定解除或法定解除的条件。本案中，双方签订的《合同书》第六条约定合同期内，乙方要无条件接收甲方的监督，认真履行协议内容，如有违规，甲方单方终止合同。上述条款为双方约定的解除情形,对双方均有约束力。在合同履行过程中，原告应当按照合同约定为“桔城广场”、“鸿福家园”、“鸿福花园”三处楼盘提供物业管理服务，但原告一直未进驻“鸿福家园”并未配备相关管理人员提供物业管理服务，原告违反合同书的约定而达到解除合同条件成就，被告行使解除权是符合合同规定和法律规定的。原告主张被告未提供“鸿福家园”的业主资料而无法进行物业管理，但原告未能提交证据证明,故原告应承担举证不能的不利后果,本院对其主张不予采信。因此，原告提出确认被告向原告发出《解除合同通知书》行为无效的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告化州市恒星物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取计2450元,由原告化州市恒星物业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 徐学军二〇二〇年六月十七日法官助理 周颖君书 记 员 钱玉婷