北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18196号原告：史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市海淀区28-1号11层1109室。法定代表人：张晋，董事长。委托诉讼代理人：李炤明，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少锋，北京百朗律师事务所律师。被告：卢然，女，1989年1月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段毅，广东劳维律师事务所律师。原告史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司（以下简称史蒂夫公司）与被告卢然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史蒂夫公司委托诉讼代理人李炤明，被告卢然委托诉讼代理人段毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史蒂夫公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除；2.请求法院判令被告退还原告2020年1月26日至2020年5月31日的租金共计53275.32元；3.请求法院判令被告返还原告押金25721.5元；4.请求判令由被告承担本次诉讼的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月7日原告与被告签订了房屋租赁合同，用于教育培训，地址为北京市西城区白云路6号、6号XXX，面积为156.6平方米。约定了租赁期限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止，年租金为154329.3元，押金为25721.55元，原告已经按约定向被告支付房租至2020年5月31日。2020年1月26日北京市教育委员会在官方网站上发布了“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，明确指出“从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。”自此，原告因为新冠疫情这一不可抗力的原因导致不能利用租赁的房屋开展现场培训，而且至今北京市教育委员会也未发布恢复校外机构线下培训通知。2020年2月14日国务院教育督导委员会办公室发布了《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》，再次强调了禁止任何校外机构进行现场培训。根据2020年3月17日教育部办公厅发布的《教育部办公厅关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》第十一条：“严格校外培训机构监管。各地开学后，要根据当地疫情防控工作要求，严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动，对违规开展培训的要会同有关部门予以严肃查处。对批准开展培训的机构，必须参照中小学疫情防控标准和要求进行严格管理，强化责任监督。要依法依规加强线上培训机构监管，按照国家有关规定抓紧做好整改备案工作”，原告在未来很长一段时间内都无法开展现场培训，涉案租赁合同的目的已经无法实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定：“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，本案中应当适用不可抗力的相关条款，免除原告支付租金的义务，另根据该文件“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，原告方在未来长期不确定的时间段内根本无法利用租赁房屋开展线上培训，因此租赁合同目的已经无法实现，如继续履行本合同对原告显失公平，原被告双方也可能会产生更多纠纷。因此，为维护原告的合法权益，现原告诉至贵院，恳请贵院支持原告诉讼请求。北京市教委于2020年6月12日及2020年6月16日再次发布禁止校外线下培训。被告卢然辩称，一、事实部分：1.原被告于2019年5月7日签订的房屋租赁合同合法有效，并于5月份即开始实际履行，原告方分别于2019年5月14日和2019年11月21日交付了一年租金及两个月的押金，被告方也于2019年5月7日（签约当日）将房屋交付给原告使用。就该合同的签订和履行双方均无异议。2.房屋租赁合同并无约定房屋的具体使用功能，签约时被告仅理解为属原告公司营运办公之用，而原告诉状中称其房屋“用于教育培训”与签约时的信息并不相符，而企查查网站公布的信息显示该公司的经营范围是“技术服务、技术转让、技术开发、技术推广、技术咨询、教育咨询、企业管理、市场调查、会议服务及销售文化用品、电子设备等”（证据一、证据二：史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司在企查查网站的工商信息），并无教育培训资质；再者，原告从起诉时到开庭前并无向法庭和被告提供其房屋用于线下教育培训的事实证据，也无提供其被授权从事教育培训许可的证明。3.经珍宝花园物业蔡经理通知被告，原告于2020年6月17号搬离承租房屋并将钥匙交予蔡经理。被告因原告提起诉讼且欠缴相关费用故暂扣押金（25721.55元）以备与原告结算。二、法律部分：1.原告诉状所引用的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》与本案的实际情况不相对应，不应作为本案裁判的法律根据。2.原告诉状所引用的a.《北京市教育委员会关于“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知》；b.《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》；c.《教育部办公厅关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》，其内容与本案的实际情况不相对应，不应作为本案认定事实的法律理由。综上两点，原告诉请没有事实与法律上的根据，依法应予驳回。另被告考虑到疫情对原告公司经营可能产生的影响，本着契约诚信和节省司法资源的初衷仅提出如下调解方案：a）原告放弃其诉讼请求；b）同意原告提前解除合同，违约金从约定的三个月房租减为一个月房租；c）本案诉讼费由原告全额负担。原告主张的诉讼请求缺乏事实根据，没有法律上的理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月7日，卢然（出租方、甲方）与史蒂夫公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，内容有：一、合同要约：租赁房屋位于北京市西城区白云观街六号云起时珍宝花园A座的西城区白云路6号、6号南门-1层-01-6，房屋建筑面积为156.6平方米。租赁期限为3年，从2019年6月1日起至2022年5月31日止。房屋年租金为154329.3元。房屋租金的付款方式为押二付六，房屋押金为25721.55元。乙方每次提前10天预付下期房屋租金。……四、双方的责任约定：……（二）乙方责任：……2.乙方依约交付租金。甲方如无正当理由而拒收，乙方不负任何责任。乙方如果因特殊情况延迟交付租金的，须事先征得甲方同意。未经甲方同意而延迟交付租金的，延迟期间乙方须按日以应交租金的2‰向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达15个工作日以上，甲方有权收回房屋使用权，并以租赁押金冲抵应付房屋租金及违约金、并追究违约责任。六、合同解除：……2、乙方租赁期间，如因乙方自身原因情况需要退租的，须提前三个月书面通知甲方，双方协商解决。因乙方的原因造成履约中止，乙方应付给甲方违约赔偿金，赔偿金额为三个月房屋租金。合同签订后，卢然向史蒂夫公司交付了租赁房屋，史蒂夫公司向卢然支付了房屋押金25721.55元及2019年6月1日至2019年11月30日期间的房屋租金77164.65元。2019年11月21日，史蒂夫公司向卢然支付了2019年12月1日至2020年5月31日期间的房屋租金77164.65元。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年2月，史蒂夫公司工作人员通过微信与卢然母亲协商因疫情导致的租金减免事宜，卢然母亲同意减免一个月租金。2020年4月28日，史蒂夫公司工作人员通过微信与卢然母亲协商，因疫情导致线下课程无法开课，希望能等线下课程开课后再计算房屋租金或考虑退租。2020年5月12日，史蒂夫公司工作人员通过微信向卢然母亲发送《函告》，载明：因疫情属不可抗力因素和政府的相关决定行为，导致该公司无法正常经营，致使合同无法履行为由，要求与卢然协商解除合同事宜并要求卢然退还已交纳的押金和租金。2020年5月29日，史蒂夫公司工作人员通过手机短信通知卢然母亲将在5月30-31日搬出室内物品。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。2020年6月17日，史蒂夫公司将房屋腾空并交还给了卢然。史蒂夫公司主张该公司租赁房屋是用于线下教育培训，但由于疫情原因，政府部门禁止开展线下培训，导致该公司租赁房屋的合同目的无法实现，属于不可抗力，该公司有权要求解除合同，且应免除相应期间的房屋租金，卢然还应退还房屋押金。卢然主张其将房屋租赁给史蒂夫公司是用于办公，并非是用于教育培训，而且史蒂夫公司并不具有经营教育培训的资质，也未提供证据证明将房屋实际用于经营教育培训，故疫情及政府相应的防控措施对史蒂夫公司的影响并不构成不可抗力。本院认为：卢然与史蒂夫公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据双方的微信聊天记录可知，史蒂夫公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务。合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，至本案法庭辩论终结时本市区域内仍然禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，导致史蒂夫公司承租房屋的合同目的无法实现，史蒂夫公司有权要求解除合同。现有证据能够证明卢然于2020年5月12日收到了史蒂夫公司要求解除合同的通知，故双方的租赁合同应于2020年5月12日解除，史蒂夫公司要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除史蒂夫公司的责任，但根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，史蒂夫公司不久便与卢然协商租金减免事宜，但未能达成一致意见，在此情况下，史蒂夫公司应及时通知卢然解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，史蒂夫公司未及时通知解除合同并交还房屋，对于损失的扩大负有一定责任。本院根据不可抗力的影响、双方的损失情况，并考虑史蒂夫公司对损失扩大的责任，根据公平原则合理分摊双方的损失，酌情确定史蒂夫公司租金支付至2020年3月31日，免除之后的房屋租金。综上，对史蒂夫公司要求卢然退还租金诉讼请求的合理部分（2020年4月1日至2020年5月31日），本院予以支持。史蒂夫公司要求卢然退还押金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、卢然与史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司2019年5月7日签订的位于北京市西城区白云路6号、6号XXX房屋的《房屋租赁合同书》于2020年5月12日解除。二、本判决生效之日起七日内，卢然退还史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司2020年4月1日至2020年5月31日期间的房屋租金25721.55元。三、本判决生效之日起七日内，卢然退还史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司房屋押金25721.55元。四、驳回史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887元，由史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司负担309元（已交纳），由卢然负担578元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年七月二十四日法官助理 王甘书 记 员 戴琪