上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7263号原告：王嘉伟，男，1969年3月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：章娜，上海浦谐律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告王嘉伟与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人章娜到庭参加了庭审，被告上海御府投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告740,000元；2.判决被告按同期银行同业拆借利率向原告支付逾期付款利息至实际付款日(第一笔款项222,000元从2019年12月1日起计算至实际支付日止；第二笔款项222,000元从2020年1月1日起至实际支付日止；第三笔296,000元从2020年1月26日起计算至实际支付日止)。事实和理由：原、被告于2017年11月7日签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄御府公寓2栋中单元15层04室的房屋(以下简称涉案房屋),被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋,原告应于2017年11月7日向被告交付保证金74万元整。并且被告向原告出具“承诺书”,同意原告转让该房屋租赁权,并且保证原告承租至2086年3月3日。原告于2017年11月7日分三笔转账支付租赁费74万元至被告指定账户。但被告并未依约交房,因此原、被告于2019年11月4日签订《御府公共租赁房项目清退协议书》(以下简称《清退协议》),约定原《租赁合同》不再履行,御府公司分三期退还原告74万元(于2019年11月30日前退还30%,为222,000元;于2019年12月31日前退还30%,为222,000元;于2020年1月25日前退还40%,为296,000元)。但被告至今未向原告支付任何款项。被告上海御府投资有限公司书面辩称，原、被告之间系租赁关系，并非买卖关系。被告愿意解除和原告签订的《公租房合同》，退还已收的租赁费和保证金，并从确认解除之日承担以已收的租赁费和保证金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效日止的利息。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《御府公寓租赁合同》，证明原、被告于2017年11月7日签订《御府公寓租赁合同》，约定被告将涉案房屋租给原告使用。2018年12月30日前交房，并约定原告应于2017年11月7日前支付被告保证金740,000元；2.承诺书，证明被告承诺原告租赁合同自动续租至2086年3月3日，且可转租、继承；3.交通银行周浦支行账户交易明细三份，证明原告于2017年11月7日分140,000元、300,000元、300,000元三笔向被告指定账户转账保证金合计740,000元；4.《清退协议》，证明原被告协商解除原《御府公寓租赁合同》，被告分三期向原告退还原保证金及相应日期。对上述证据，被告发表了书面质证意见，对《御府公寓租赁合同》、承诺书、交通银行周浦支行账户交易明细、《清退协议》均无异议，对原告证明目的中认为双方是买卖关系不认可，坚持认为双方之间系租赁关系。经审理查明，2017年11月7日，原告与被告签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告将涉案房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为52.9平方米。双方同意，被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付涉案房屋，除不可抗力外，原告同意于该日期前接受此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。合同明确：根据现行法律法规，原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日至，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋。涉案房屋所属地块用途规划为“租赁房项目”，具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。合同签订生效后，如国家法律法规规章及政策的调整或土地使用权改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方根据相关政策、办理相关手续。因改性而产生的一切费用(包括地补偿款和税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《公租房合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金共计740,000元。同日，被告向原告出具承诺书一份，同意为原告办理该房屋转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。原告于2017年11月7日分三笔向被告指定账户转账140,000元、300,000元、300,000元，共计740,000元。另查明，原、被告于2019年11月4日签订《清退协议》，约定原、被告双方同意《御府公寓租赁合同》于本协议签订之日起不再履行，被告同意退还已收原告款项合计740,000元，被告分三期退还：于2019年11月30日前退还已收取款项的30%，具体金额为222,000元；于2019年12月31日前退还已收取款项的30%，具体金额为222,000元，于2020年1月25日前退还已收取款项的40%，具体金额为296,000元。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、承诺书、交通银行周浦支行账户交易明细、《清退协议》及当事人当庭陈述为证，并经本院查证属实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且涉案房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款740,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。关于利息，原告主张按照双方在《清退协议》中约定的退款日期次日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，合法有据，本院予以支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王嘉伟购房款740,000。二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王嘉伟购房款利息(以222,000元为本金,自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日;以222,000元为本金,自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日;以296,000元为本金,自2020年1月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5642元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 静二〇二〇年七月二十日书记员 李晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……