湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0704民初1026号原告（反诉被告）：贺长江，男，1982年6月26日出生，蒙古族，内蒙古兴安盟人，住鄂州市鄂城区。原告（反诉被告）：金风丽，女，1983年7月17日出生，蒙古族，内蒙古乌兰浩特市人，住内蒙古乌兰浩特市。上述二原告共同委托诉讼代理人：陈帮灿，湖北源规律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上述二原告共同委托诉讼代理人：金明智，湖北源规律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：张振华，男，1976年8月12日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：陈泽楷，湖北妍君律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：朱必成，湖北妍君律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。原告贺长江、金风丽诉被告张振华房屋租赁合同纠纷及被告张振华反诉原告贺长江、金风丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺长江及二原告共同委托诉讼代理人陈邦灿、金明智，被告张振华的委托诉讼代理人陈泽楷、朱必成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺长江、金风丽向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》；2、判令被告立即腾退原告所有的位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室房屋；3、判令被告支付租金2383元（租金按照每日183元的标准计算至房屋实际腾空交还之日止，暂计算至2020年5月10日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月28日签订《房屋出租合同》，原告将其位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室、904室房屋（合计面积310平方米）租赁给被告办公使用，租金为100000元/年，被告须先支付租金，后使用房屋。合同履行过程中，经原、被告协商，被告已将904室归还原告，904室房屋租金为34000元/年，903室房屋租金为66000元/年，租赁期限自2019年4月28日至2022年4月27日止，合同约定租金自第二年开始每年付一次，逾期十天未支付属于违约行为，现被告未按约定支付第二年租金，原告有权终止合同。原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求判如所请。被告（反诉原告）张振华辩称：1、被告同意解除与原告签订的《房屋出租合同》及《房屋出租合同修改协议》；2、被告同意腾退位于武汉东家居建材博览城3-12号楼9栋903室房屋，但是腾退费用应由原告承担。被告作为本次房屋租赁合同中的无过错方，其合法权利受到了严重的损害。被告（反诉原告）张振华反诉称：2019年4月28日，原、被告签订《房屋出租合同》，原告将其位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室、904室房屋（合计面积310平方米）租赁给被告办公使用，租金支付方式为第一年首付50000元，待原告装修完毕后再付50000元，合同期限为2019年4月28日至2022年4月27日。因原告提供的房屋不具备基本的装修和装饰，被告便自行进行了基本的装修、装饰。2019年6月27日，原、被告双方经过协商签订了《房屋出租合同修改协议》，协议约定被告将904室房屋返还原告，原告支付被告12000元以购买904室房屋内的办公设施，903室房屋租金为66000元/年，被告于每年4月27日后向原告支付下一年度租金。《房屋出租合同修改协议》签订后，原、被告进行了结算，原告退还了904室房屋多收的租金，支付了办公设施款及房屋装修款合计20000元。2020年5月8日，原告以被告未支付2020年4月27日至2021年4月28日租金为由，微信通知被告终止《房屋出租合同》、《房屋出租合同修改协议》。被告认为原告提供的房屋不具备基本的装修、装饰，原告单方解除合同严重违反《房屋出租合同》、《房屋出租合同修改协议》的约定。另外，对于经营性用房的租金，因新冠××疫情这一不可抗力，被告无法正常使用房屋，鄂州市限制出行期间（2020年1月23日至2020年3月20日）的房租应减免一半，即减免5398.50元。因原告严重违约，被告为维护自身合法权益，故提起反诉，要求判令原告支付被告装修款35675元，减免被告租金5398.50元，并由原告贺长江、金风丽承担本案反诉费用。原告（反诉被告）贺长江、金风丽就反诉部分辩称：1、被告主张原告违约，要求原告支付装修款的事实和理由不成立；2、被告要求减免租金不符合法律规定，请求法院驳回被告的反诉请求。原告贺长江、金风丽为证实其主张，向法庭提供如下证据：证据一、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体适格。证据二、不动产权证书、不动产权情况表。拟证明涉诉房屋产权所有人为原告贺长江、金风丽。证据三、《房屋出租合同》、被告反诉状各一份。拟证明位于鄂州市武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室、904室房屋（合计面积310平方米）由被告承租，租金100000元/年，903室租金为66000元/年，904室租金为34000元/年，房屋租赁合同履行顺序为被告张振华先支付租金，后使用房屋，租金按年支付，承租方逾期十日未支付房屋租金的，出租房有权终止合同。证据四、接警记录、录音、微信聊天记录、支付租金通知书及通知书张贴于被告承租门面前的照片。拟证明原、被告对租金总额无异议，对904室不存在争议，原告一直向被告主张租金，并履行了通知义务，给予被告充分的履行债务时间，告知因被告逾期支付租金，原告将解除房屋租赁合同。被告张振华在本诉中向法庭提供《房屋出租合同修改协议》一份，拟证明原、被告对支付租金的期限进行了修改，于每年4月27日之后由被告向原告支付下一年度的租金，被告并未违约。被告（反诉原告）张振华在反诉中向法庭提供装饰、装修费用票据、微信聊天记录及图片四份，拟证明原告没有对其出租的903室房屋进行装饰、装修，原告已构成违约，被告自行对房屋进行了装饰、装修，支付费用35675元。原告（反诉被告）贺长江、金风丽在反诉中向法庭提供如下证据：证据一、企业信用信息公示报告。拟证明被告租赁房屋经营的湖北楚兆网络科技有限公司的营业范围为网络技术服务等，被告租赁房屋经营的公司具备执行国务院关于居家办公政策的条件。证据二、聊天记录、照片及光盘。拟证明原告已经提供了基本的装修装饰，并不存在违约。庭审质证中，被告张振华对原告贺长江、金风丽在本诉中提供的证据一、二无异议，对证据三真实性无异议，对其证明目的有异议，认为其无法达到证明目的，对证据四录音的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为其不能证明原告依约履行了合同及通知义务。原告贺长江、金风丽对被告张振华在本诉中提供证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为《房屋出租合同修改协议》对租金的期限并未明确说明，该修改协议中亦明确约定本修改协议中没有具体约定的，按原合同条款进行履行，本案中无论是原合同还是该修改协议均对支付租金的期限未作出明确约定，根据合同法相关规定，承租人应当按照约定期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确的依照合同法第六十一条的规定，租金支付期限不明确时应当依照交易习惯，本案中房屋出租合同约定房屋租金付款方式为第一年首付50000元，即可证明本租赁合同的交易习惯为先付租金后租门面，被告逾期未付租金已经违反合同的约定。原告贺长江、金风丽对被告张振华在反诉中提供的证据的真实性有异议，认为其不能达到证明目的，认为装修的单据及发票存在后期伪造的可能，金额不实，也并非相关增值税发票。被告张振华对原告贺长江、金风丽在反诉中提供的证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为其不能证明原告有居家办公的条件，认为证据二的真实性无法确定，对其证明目的有异议，认为其不能确定装修完成的日期。经庭审质证及当事人当庭陈述，本院认证如下：原告贺长江、金风丽在本诉中提供的证据均具有真实性和合法性，均分别能够达到证明目的，予以采信。被告张振华在本诉中提供的证据虽具有客观真实性，但不能证实其证明目的，不予采信。被告张振华在反诉中提供的证据不具有客观真实性，不能证实其证明目的，不予采信。原告贺长江、金风丽在反诉中提供的证据具有客观真实性，均分别能证实其证明目的，予以采信。本院根据当事人举证、质证意见和当事人陈述，确定如下案件事实：原、被告于2019年4月28日签订《房屋出租合同》，原告贺长江、金风丽将其位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室、904室房屋（合计面积310平方米）租赁给被告张振华办公使用，租金为100000元/年，租金支付方式为第一年首付50000元，待原告装修完毕后再付50000元，合同期限为2019年4月28日至2022年4月27日。关于违约责任，合同第六条第四款约定，被告须按约定缴纳租金，如逾期超过十天未付租金，原告有权终止合同。2019年6月27日，原、被告双方经过协商签订了《房屋出租合同修改协议》，约定被告将904室房屋返还原告，原告支付被告12000元以购买904室房屋内的办公设施，903室房屋租金为66000元/年，被告于每年4月27日后向原告支付下一年度租金。2020年5月9日，原告通过微信向被告发送《租金支付通知书》，要求被告自收到通知两日内支付租金66000元，被告以合同已解除为由拒不支付，故原告诉至法院，要求判如所请。本案在审理过程中，被告张振华向本院提起反诉，要求判令原告支付被告装修款35675元，减免被告租金5398.50元，并由原告贺长江、金风丽承担本案反诉费用。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的《房屋出租合同》及《房屋出租合同修改协议》系双方真实意思表示，依法成立，双方均应按约定履行。根据原告诉称及被告答辩意见，原、被告对解除双方于2019年4月28日签订的《房屋出租合同》均无异议，故原告要求判令立即解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》的诉讼请求成立，予以支持。因原、被告签订的《房屋出租合同》解除，故原告要求被告立即腾退其所有的位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室房屋的诉讼请求成立，予以支持。关于被告是否应当支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有明确约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案原、被告在《房屋出租合同修改协议》中约定每年4月27日以后支付下一年租金，但并未明确约定支付租金的期限，但根据《房屋出租合同》第三条第一款约定的租金支付方式及交易习惯，被告在2020年4月27日第一年度租期届满后应当预先支付下一年度房租，被告经原告多次催告后仍未支付租金，应自行承担相应的法律后果，故原告要求被告支付租金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于原告是否应当支付被告装修款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。被告经原告同意对承租房屋进行装修，但被告未提供合法票据证实装修费用，理应承担举证不利的法律后果，故被告在反诉中主张原告支付其装修款35675元的诉讼请求不成立，不予支持。关于是否应当减免租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因本案中原、被告同意解除合同，被告未提供证据证实其因疫情没有营业收入或者营业收入明显减少的事实，故对其反诉要求原告减免租金的请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋出租合同》；二、被告（反诉原告）张振华于本判决生效之日起十五日内腾退位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室房屋给原告（反诉被告）贺长江、金风丽；三、被告（反诉原告）张振华于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）贺长江、金风丽租金2350.66元（暂计算至2020年5月10日，后期租金按每日180.82元的标准计算至房屋实际腾退之日止）；四、驳回原告（反诉被告）贺长江、金风丽的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张振华对原告（反诉被告）贺长江、金风丽的反诉请求。本案受理费减半收取300元，反诉费减半收取206.50元，由被告（反诉原告）张振华负担，财产保全费220元，由原告（反诉被告）贺长江、金风丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  杨启军二〇二〇年七月二十八日书记员  邵倩雯