广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初885号 原告：桂林通力物业服务有限公司，住所地：桂林市普陀路53号，统一社会信用代码：91450305759786926F。 法定代表人：王文博，总经理。 诉讼委托代理人：蒋湘生，系桂林通力物业服务有限公司品质经理（特别授权）。 诉讼委托代理人：段伏生，系桂林通力物业服务有限公司副总经理（特别授权）。 被告：平乐华申房地产开发有限公司，住所地：平乐县平乐镇新安街（平乐县土产公司招待所），统一社会信用代码：9145033056403023XE。 法定代表人：刘辉，经理。 诉讼委托代理人谢宇锋，广西利业律师事务所律师（特别授权）。 原告桂林通力物业服务有限公司诉被告平乐华申房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼委托代理人蒋湘生、段伏生、被告诉讼委托代理人谢宇锋到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告桂林通力物业服务有限公司向本院提出诉讼请求如下： 1、请求人民法院依法判决确认原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司签定的【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同及【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同（昭州•鑫城前期物业服务委托合同补充协议）合法具有法律效力，并判决被告继续履行合同约定义务，将合同约定已开发的昭州•鑫城‖金域华府楼宇及往后分期开发的楼宇交由原告行使物业管理服务权利； 2、请求人民法院依法判决被告平乐华申房地产开发有限公司向原告桂林通力物业服务有限公司支付违约金人民币15万元； 3、请求人民法院判决本案案件受理费由被告平乐华申房地产开发有限公司承担。 事实和理由：原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司经充分协商一致于2011年6月28日自愿签订【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同，合同约定被告委托原告为被告开发位于平乐县平乐镇新安街旧城改造项目的多层商住楼、小高层商住楼提供前期物业管理服务，原告的物业管理服务范围为被告开发项目占地面积329290平方米，总建筑面积458576平方米（被告分期开发，面积以实际开发面积为准）；原告、被告又于2014年3月18日自愿签订【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同（昭州•鑫城前期物业服务委托合同补充协议），合同约定被告委托原告为被告开发位于平乐县平乐镇新安街（环城路）旧城改造项目的多层商住楼提供前期物业管理服务，原告的物业管理服务范围为被告开发项目占地面积5000平方米，总建筑面积28000平方米，2份合同均约定违约金人民币15万元，原、被告对相关事宜在合同中进行了具体约定。在合同履行期间，原告已尽职尽责正确、全面履行合同约定义务，努力为业主营造舒适的小区生活环境，得到业主的肯定；但被告却隐瞒原告擅自于2019年5月20日与第三人签订物业服务委托合同，将原、被告合同约定由原告进行物业管理服务的总建筑面积458576平方米中的约20000平方米交给第三人进行物业服务，强行将金域华府C4区交由包括原告在内的2家物业公司进行物业服务，给原告履行物业管理服务带来不便；被告并于2020年5月13日邮寄给原告解除合同及撤场通知，单方要求原告于2020年6月15日前撤场，原告已于2020年5月25日复函被告，认为被告隐瞒原告擅自于2019年5月20日与第三人签订物业服务委托合同，强行将原、被告合同约定由原告进行物业服务的金域华府C4的4、5、6、7栋商住楼分割交由第三人提供物业服务，已严重根本性违约，要求被告予以纠正，违反了物业管理条例关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，但被告至今仍置之不理，原告声明保留依法维护合法权益不受侵害的权利。 综上，原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司签定的【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同及【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同（昭州•鑫城前期物业服务委托合同补充协议）符合法律规定，依法具有并已发生法律效力，对原、被告具有法律约束力；被告未全面、正确履行合同约定的义务，被告却隐瞒原告擅自于2019年5月20日与第三人签订物业服务委托合同，强行将原、被告合同约定由原告进行物业服务的金域华府C4的4、5、6、7栋商住楼分割交由第三人提供物业服务，已严重根本违约，损害原告合法权益，致使原告遭受经济损失，依法应承担相应民事法律责任。为维护国家法律的严肃性及合同的合法性，同时，为维护原告的合法权益不再受侵害，根据我国相关法律规定，特提起民事诉讼，敬请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告平乐华申房地产开发有限公司辩称：原告桂林通力物业服务有限公司诉讼涉及的【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同及【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同已终止，不应继续履行；原告诉请被告平乐华申房地产开发有限公司支付违约金人民币15万元没有法律与事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实：被告平乐华申房地产开发有限公司为使其开发项目【昭州•鑫城】的前期物业管理服务有序进行，经与原告桂林通力物业服务有限公司平等自愿协商一致，双方于2011年6月28日平等自愿签订【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同。合同约定，被告委托原告为被告开发位于平乐县平乐镇新安街旧城改造项目即物业名称为昭州•鑫城的多层商住楼、小高层商住楼提供前期物业管理服务，原告提供物业管理服务范围：被告开发项目占地面积329290平方米，总建筑面积458576平方米（被告分期开发，面积以实际开发面积为准），原告提供服务的受益人是被告及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人；被告开发项目中的一期交付使用的期限不应超过2012年10月31日，如在二期、三期、四期、五期未交付使用之前，被告要求原告进场服务，被告应给予原告不低于提前提供服务的成本补贴；自本合同签订之日起至业主委员会成立时，本合同期满或业主委员会和业主大会与所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时，或当出现本合同规定的其它终止条款时，本合同自然终止。被告为使其开发项目昭州•鑫城二期【金域华府】的前期物业管理服务有序进行，在原、被告签订【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同的基础上，经与原告平等自愿协商一致，双方于2014年3月18日补充签订【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同（昭州•鑫城前期物业服务委托合同补充协议）。合同约定，被告委托原告为被告开发位于平乐县平乐镇新安街（环城路）旧城改造项目即物业名称为昭州•鑫城Ⅱ金域华府的多层商住楼提供前期物业管理服务，原告的物业管理服务范围：被告开发项目占地面积5000平方米，总建筑面积28000平方米。原、被告在2份合同中均约定，被告无正当理由或无法律依据提前终止合同，应向原告支付违约金人民币15万元，造成原告经济损失应予赔偿；原告违反合同及附件的约定，擅自提高收费标准的，或者挪用、占用专项维修资金，被告有权要求原告清退所收费用和利息并支付违约金人民币15万元，造成被告经济损失的原告应给予被告经济赔偿；双方并对委托物业管理服务事项、物业服务质量、合同变更、解除和终止及原告的优先续约权等事项进行了具体约定。被告已开发位于平乐县平乐镇新安街的昭州•鑫城B区（原教育局片区）经与平乐县昭州鑫城小区业主委员会签订物业服务合同，平乐县昭州鑫城小区业主委员会证明已其提供物业管理服务，管辖范围仅限于平乐县平乐镇新安街的昭州•鑫城B区（原教育局片区），建筑面积约35000平方米。在合同履行期间，被告未告知原告并经原告同意，擅自于2019年5月20日与上海沁联物业管理有限公司签订【昭州•鑫城】金域华府前期物业服务委托合同；合同约定，却将原、被告已签订合同约定由原告进行物业管理服务的昭州•鑫城‖（二期）金域华府的前期物业服务交给上海沁联物业管理有限公司提供物业管理服务，并已实际将由原告提供物业管理服务的金域华府商住楼中分割C4区第4、5、6、7栋交给上海沁联物业管理有限公司提供物业管理服务，庭审中，原、被告确认无异议。为此，原告于2020年1月15日致函被告要求予以纠正，被告不予复函，原告即向平乐县住房和城乡建设局书面请示报告，请求核查被告的行为，予以纠正。被告于2020年5月13日作出解除合同及撤场通知经邮寄给原告，认为原告已于2017年11月16日与【昭州•鑫城】业主委员会签订物业服务合同并已履行至今，被告与原告前后签定的2份前期物业服务委托合同作为主、从合同已自然终止，双方不再受合同约束；原告现管理的昭州•鑫城金域华府属双方间事实合同关系，原告将另行委托物业公司管理小区，郑重通知被告：解除双方的事实合同关系，要求原告于2020年6月15日前撤离平乐县昭州•鑫城金域华府小区。原告于2020年5月25日复函被告，认为双方签订的【昭州•鑫城】前期物业服务合同约定的房产开发属分期开发，昭州•鑫城业主委员会物业服务管辖范围仅为【昭州•鑫城】B区（原教育局片区），仅为原、被告签订【昭州•鑫城】前期物业服务合同约定中的一个区域；原、被告合同约定的【昭州•鑫城】Ⅱ金域华府小区至今未成立业主委员会，原告现提供的物业管理服务属于前期物业管理服务范畴，不影响【昭州•鑫城】前期物业服务合同约定的其他区域的正常履行，【昭州•鑫城】前期物业服务合同仍然为有效合同；原告在正常履行合同期间，被告擅自与第三人签订《昭州•鑫城前期物业服务合同》，将已由原告正常提供物业服务的C4区的4、5、6、7栋强行分割交由第三人提供物业服务，存在已明显违反合同约定及违反法律规定的事实；原告为此多次与被告沟通协商，并提出诉求未果，曾提起诉讼，诉讼期间，被告提出可以协商解决，原告撤回起诉；被告无正当理由单方与原告解除合同并限期撤场，属于根本违约，原告将保留通过法律途径追诉的权利，维护原告合法权益不受侵害。 在诉讼期间，被告自行组织向昭州•鑫城第二期即金域华府业主对原告进驻以来是否向业主征询过物业服务意见及物业服务是否满意了解，制作调查表202份；庭审质证中，原告认为系被告自行收集，无法核实证实性，对真实性不予认可。 庭审中，本院出示复印于(2020)桂0330民初288号卷宗关于被告与上海沁联物业管理有限公司于2019年5月20日签订【昭州•鑫城】金域华府前期物业服务委托合同复印件1份10页；原告对真实性无异议，认为系被告未告知原告私下与第三方所为，违反法律规定，被告对真实性无异议，认为符合法律规定。 以上事实，有原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司分别于2011年6月28日、2014年3月18日签订【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同复印件和【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同（昭州•鑫城前期物业服务委托合同补充协议）、被告平乐华申房地产开发有限公司与上海沁联物业管理有限公司于2019年5月20日签订【昭州•鑫城】金域华府前期物业服务委托合同复印件，桂林通力物业服务有限公司平乐分公司于2020年1月12日出具向平乐县住房和城乡建设局申请关于要求平乐华申房地产开发有限公司纠正物业管理违反行为的请示报告复印件、桂林通力物业服务有限公司平乐分公司于2020年1月15日出具关于要求平乐华申房地产开发有限公司纠正物业管理违反行为的函复印件、被告平乐华申房地产开发有限公司于2020年5月13日作出提交给原告桂林通力物业服务有限公司解除合同及撤场通知复印件、原告桂林通力物业服务有限公司于2020年5月25日作出提交给被告平乐华申房地产开发有限公司关于解除合同及撤场通知的回复函复印件、平乐县昭州鑫城小区业主委员会于2020年5月25日出具的证明原件及庭审笔录等证据证实。 被告向本院提供的证据材料有：被告平乐华申房地产开发有限公司自行组织向昭州•鑫城第二期即金域华府业主了解的调查表202份。 本院庭审中出示复印于(2020)桂0330民初288号卷宗关于被告与上海沁联物业管理有限公司于2019年5月20日签订【昭州•鑫城】金域华府前期物业服务委托合同复印件1份10页。 本院认为：综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司签订的【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同和【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同（昭州•鑫城前期物业服务委托合同补充协议）是否合法有效；二、被告平乐华申房地产开发有限公司是否应继续履行【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同和【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同约定义务；三、原告桂林通力物业服务有限公司诉请被告平乐华申房地产开发有限公司支付违约金人民币15万元是否有事实和法律依据。 原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司签订的【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同和【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同是否合法有效?本院认为，原、被告平等自愿签订的上述前期物业服务委托合同2份符合法律规定，依法发生法律效力，对原、被告具有法律约束力，双方应按照合同约定全面、正确履行合同约定义务。 被告平乐华申房地产开发有限公司是否应继续履行【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同和【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同约定义务？本院认为，原、被告合同约定原告为被告开发位于平乐县平乐镇新安街（包含环城路）旧城改造项目（占地面积329290平方米，总建筑面积458576平方米，分第一期至第五期的多期开发），即物业名称为昭州•鑫城及昭州•鑫城‖（第二期）金域华府的多层商住楼、小高层商住楼提供前期物业服务。原告主张认为原、被告前后签订的前期物业服务合同是主、从合同关系，因已与业主委员会签订物业服务合同，根据双方间【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同第十八条的约定，该合同已终止，双方间【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同系从合同随主合同的终止自然终止。原告对被告主张事实提出异议，认为【昭州•鑫城】前期物业服务合同约定的房产开发属分期开发，平乐县昭州鑫城小区业主委员会提供物业服务管辖范围仅为【昭州•鑫城】B区（原教育局片区），仅为原、被告合同约定【昭州•鑫城】前期物业服务范围的一个区域，双方间的【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同仍有效，尚未全部终止；原、被告间的【昭州•鑫城】Ⅱ金域华府小区至今未成立业主委员会，【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同仍然为有效合同。本院阐明法理观点：合同是平等主体间设立、变更、终止权利义务关系的协议，根据合同的性质决定合同是有履行期限的民事法律关系，存在从设立到终止的过程；依法成立具有法律效力的合同，因具备当事人约定终止情形或法定终止情形，合同权利义务归于消灭，权利人不再享有合同权利，义务人不再履行合同义务而终止；且双务合同的当事人双方都正确、全面按照约定履行义务，合同方能终止，任何一方履行有欠缺，都不能达到终止合同的目的。被告开发的昭州•鑫城项目分第一期至第五期多期开发，其中已开发的昭州•鑫城B区（原教育局片区），已由平乐县昭州鑫城小区业主委员会提供物业服务，管辖建筑面积约35000平方米，仅是原、被告合同约定【昭州•鑫城】前期物业服务范围的部分；根据被告多期开发总体项目，原、被告对【昭州•鑫城】前期物业服务合同约定的权利、义务仅限于昭州•鑫城B区涉及部分归于消灭而终止，而不是合同约定全部权利、义务归于消灭而终止。因此，对于被告主张原、被告间【昭州•鑫城】前期物业服务合同已自然终止，本院依法不予确认支持；原告诉请被告继续履行合同约定义务，因【昭州•鑫城】B区（原教育局片区）已由平乐县昭州鑫城小区业主委员会提供物业服务，原、被告在该区域的合同权利义务已终止，应在被告履行【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同义务中剔除，被告在该合同的除外约定义务应依法继续履行。被告经致函通知原告，要求解除与原告间昭州•鑫城金域华府的事实合同[实际为原、被告间签订的【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同]关系；因被告行使的解除权为形成权，原告至今未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该合同自解除通知到达原告时解除，被告对合同约定义务不再履行；原告有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告诉请被告往后分期开发的楼宇交由原告行使物业管理服务权利，因被告往后分期开发的楼宇现尚未建设竣工存在，本院依法不予确认支持，应依法予以驳回。 原告桂林通力物业服务有限公司诉请被告平乐华申房地产开发有限公司支付违约金人民币15万元是否有事实和法律依据？本院认为，在合同履行期间，被告未告知原告并经原告同意，擅自与上海沁联物业管理有限公司签订【昭州•鑫城】金域华府前期物业服务合同，并已实际将原、被告合同约定的昭州•鑫城‖金域华府由原告提供物业管理服务的商住楼中分割C4区第4、5、6、7栋交给上海沁联物业管理有限公司提供物业服务，庭审中，原、被告对此确认无异议，被告的行为存在单方终止与原告合同约定权利、义务的客观事实，同时，违反物业管理条例关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定；且被告致函原告，主张双方前后签订的前期物业服务合同系主、从合同关系，符合合同约定终止条件已自然终止，要求解除与原告间昭州•鑫城（第二期）金域华府的事实合同关系，并要求原告于2020年6月15日前撤离平乐县昭州•鑫城金域华府小区，被告意欲解除、终止原、被告合同约定权利、义务。因此，被告的行为已构成事实上违约，应依法向原告承担违约责任。原告诉请被告向原告支付违约金人民币15万元，原、被告对违约金有合同约定，原告提供证据足以证明其事实主张，本院依法予以确认支持。 对于被告自行组织向昭州•鑫城第二期即金域华府业主了解的调查表202份，原告对其真实性有异议，该证据来源不合法，本院对该证据指向证明事实依法不予确认。 综上所述，原、被告平等自愿签订的上述前期物业服务委托合同2份符合法律规定，具有法律效力；剔除合同约定被告履行义务已终止部分，被告应继续履行除外合同约定义务；在合同履行中，对于被告的违约行为，应依法按合同约定向原告承担违约责任；对于本院不予确认支持原告诉讼请求部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十三条、九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第三十三条之规定，判决如下： 原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司签订的【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同合法具有法律效力，在合同中剔除被告平乐华申房地产开发有限公司履行【昭州•鑫城】B区（原教育局片区）的义务，被告平乐华申房地产开发有限公司继续履行【昭州•鑫城】前期物业服务委托合同义务； 原告桂林通力物业服务有限公司与被告平乐华申房地产开发有限公司签订的【昭州•鑫城‖金域华府】前期物业服务委托合同（昭州•鑫城前期物业服务委托合同补充协议），因被告平乐华申房地产开发有限公司行使解除权，合同已解除，被告平乐华申房地产开发有限公司不再履行合同义务； 被告平乐华申房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告桂林通力物业服务有限公司支付违约金人民币15万元； 驳回原告桂林通力物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币3300元，适用简易程序审理，减半收取1650元，由被告平乐华申房地产开发有限公司负担。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费人民币1650元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 薛有刚 二〇二〇年七月八日 法官助理 姚靖力 书 记 员 黄凌翔 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： 债务已经按照约定履行； 合同解除； 债务相互抵销； 债务人依法将标的物提存； 债权人免除债务； 债权债务同归于一人； 法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 、因不可抗力致使不能实现合同目的的； 、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务； 、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 、法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。