上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初7341号原告：胡友超，男，1987年7月24日生，汉族，住江苏省盐城市。原告：张琴，女，1989年1月5日生，汉族，住江苏省盐城市。上述原告共同委托诉讼代理人孙诚亮，四川矩衡律师事务所律师。被告：顾辰龙，男，1988年11月12日生，汉族，住上海市宝山区。原告胡友超、张琴与被告顾辰龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡友超、张琴的共同委托诉讼代理人孙诚亮，被告顾辰龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡友超、张琴向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告之间的房屋租赁合同于2020年3月8日解除；2、被告立即腾空房屋，并以人民币37,011元/月(以下币种均为人民币)标准，赔偿2020年3月9日至实际腾空之日的房租损失；3、被告支付拖欠的水电费、物业费共计103,497.7元；4、被告向两原告支付拖欠的房租46,800.6元(2020年2月1日至2020年3月8日，以37,011元/月标准支付)；5、被告补足2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金126,894元；6、被告支付的租房保证金84,596元不予退还；7、被告承担违约金111,033元。事实和理由：2017年9月15日，被告与上海恒青房地产有限公司(以下简称恒青公司)签订租赁合同，约定被告租赁上海市宝山区北城天街陆翔路1018弄6幢7号114号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年10月1日至2023年9月30日。2017年9月15日，因两原告购得系争房屋，与恒青公司、被告签订三方主体变更协议书，约定上述租赁合同中出租人的权利义务由两原告继受。2018年3月23日，原、被告签订租赁合同补充协议，对租金进行部分调整。截至2020年3月8日，被告拖欠自2019年1月开始的水费、电费和物业费共计103,797.7元，且2020年2月开始未支付房租。被告的上述行为严重违反合同约定，原告于2020年3月8日通知解除租赁合同，但被告拒不腾空房屋，故原告提出上述诉讼请求。被告顾辰龙辩称，租赁合同不是原、被告签订的，恒青公司没有告知房屋业主是谁，三方主体变更协议上签订日期也不同。被告已于2020年1月20日告知原告不再履行租赁合同，但原告表示不同意解除，要求被告继续支付租金。故不同意诉请1，双方合同在2020年1月20日已经解除。不同意诉请2，被告通知原告收取房屋，原告不同意，钥匙已还给了物业公司，故房屋已经返还。同意诉请3，对金额认可。不同意诉请4、5，三方主体变更后，被告直接把租金付给原告，原告不能依据被告与恒青公司之间的约定来补足租金。同意诉请6。不同意诉请7，已没收租房保证金，诉请7系重复主张。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，恒青公司(出租人、甲方)与顾辰龙(承租人、乙方)签订租赁合同，主要约定，甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限为72个月，即2017年10月1日至2023年9月30日，2017年10月1日至2018年3月31日期间，享受租金优惠，租金单价按4元/平方米·天执行，该期间租金合计126,894元；2018年4月1日至2020年9月30日期间，租金单价按8元/平方米·天执行，即月租金为42,298元；该房屋租金双方约定从2017年10月1日至2018年3月31日为第一个计收档期，此后，从2018年4月1日起按照每3个月为一个计收档期；租金支付方式为先付费后使用；乙方在签订本合同时需一次性缴纳履约保证金84,596元；物业服务费由甲方指定的物业服务公司向乙方收取，每月乙方应付的物业服务费为1,783.3元/月，物业服务费以3个月为一个计收档期，首期物业服务费为半年在本合同签订时由乙方一次性支付给物业公司，以后每一计收档期的物业服务费在上一档期届满前15日前由乙方一次性向物业公司缴纳；合同6.1条约定，若在租赁期内因乙方原因造成本合同解除、提前终止的，甲方取消给予乙方的租金优惠，即乙方应按每月每平方米8元乘以第一个租金计收档期所含天数，向甲方缴纳第一个租金计收档期的租金；合同9.3条约定，乙方未按本合同规定按时交纳租金或物业服务费的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期超过10天，无论甲方是否催缴，甲方均有权单方面解除本合同，乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰装修无偿归甲方所有，且乙方应当向甲方支付届时租赁年度月租金标准计算的3个月的租金作为违约金，甲方有权收回商铺另行出租、出售等。2017年11月30日，恒青公司(甲方、开发商)、顾辰龙(租户、乙方)与胡友超、张琴(丙方、小业主)签订三方主体变更协议书，约定，丙方已充分了解，系争房屋已出租给乙方，并清楚租赁合同的全部条款内容和实际履行情况，仍同意购买该租赁房屋，三方达成如下协议：一、丙方与甲方签订买卖合同前已经清楚知悉租赁房屋的租赁情况，包括但不限于租赁物的租金、期限、承租人的义务、违约责任等全部内容，租赁合同经丙方核对原件无误后，甲方将复印件已经交给丙方收持，丙方完全接受其条款内容；乙方已缴纳的履约保证金及甲方预收的应由丙方享有的租金在丙方条件满足后由甲方直接转交给丙方，租赁合同解除或终止后，由丙方按照租赁合同约定退还给乙方，乙方不得向甲方主张退还。2017年12月15日，胡友超、张琴经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2018年3月23日，胡友超(出租人、甲方)与顾辰龙(承租人、乙方)签订租赁合同补充协议，约定，双方协商在原合同上补充条款，其余条款不变，原合同继续有效；2018年4月1日至2018年9月30日期间，享受租金优惠，租金单价按6.5元/平方米·天执行，即月租金为34,367元；2018年10月1日至2020年9月30日期间，租金单价按7元/平方米·天执行，即月租金为37,011元。顾辰龙按6.5元/平方米·天支付租金至2020年1月31日。审理中，胡友超一方提供物业公司出具的缴费通知单，证明顾辰龙尚欠自2019年1月至2020年3月20日的水电费、物业费共计103,497.7元。顾辰龙对上述事实确认无异议，并提供与胡友超的微信聊天记录，证明其于2020年1月20日向胡友超提出解除合同，虽然胡友超不同意，但合同已解除。在该微信聊天记录中胡友超多次向其催讨租金。胡友超对该微信聊天记录真实性无异议，但顾辰龙并无单方解除权，双方合同当时并未解除。2020年3月8日，胡友超在系争房屋现场张贴告知函，并通过微信发送给顾辰龙，主要内容为，由于顾辰龙严重拖欠租金及物业水电费，经多次催缴仍未缴纳，造成合同违约，视为双方自动解除租赁合同关系，请清空房屋内物品并结清租金等费用。顾辰龙表示其于2020年1月20日即将房屋交还给胡友超，但未将房屋内桌椅和设备清空，其认为无需清空。胡友超一方表示，顾辰龙并未交还房屋，为防止其将房屋内物品搬空逃走，于2020年3月20日将房屋上锁。审理中，经本院释明，双方均同意办理房屋交接手续，胡友超一方确认已于2020年5月30日与顾辰龙办理房屋交接手续，故撤回要求顾辰龙腾空并返还房屋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。根据《租赁合同》、《三方主体变更协议书》的约定，恒青公司将其在租赁合同项下出租人的权利义务转让给胡友超一方，故胡友超一方作为系争房屋出租方与顾辰龙建立了房屋租赁合同关系。本案履行过程中，胡友超一方并不存在违约行为，顾辰龙无权解除合同，顾辰龙认为其发出要求解除合同的通知后，双方合同即于2020年1月20日解除的意见，本院不予采信。顾辰龙自2019年1月起即拖欠水电等费用，自2020年2月起未支付租金，构成违约，现胡友超一方起诉要求确认双方之间的租赁合同于2020年3月8日解除，本院予以确认。合同解除后，顾辰龙应当返还房屋，并支付截止至返还房屋之日的租金及使用费。顾辰龙主张其已于2020年1月20日交还房屋，未提供证据予以证明，故本院不予采信。审理中，胡友超一方确认已于2020年5月30日与顾辰龙办理房屋交接手续，并撤回相应诉讼请求，本院对此予以确认。关于截止至返还房屋日止的租金及使用费。考虑到胡友超一方于2020年3月20日对房屋上锁的事实，本院酌情将2020年2月1日至5月30日期间的租金及使用费调整为98,000元。根据租赁合同约定，顾辰龙未按合同约定履行导致合同解除的，缴纳的履约保证金不予退还，且应支付3个月租金作为违约金。本院认为没收履约保证金及支付违约金均是顾辰龙提前解约的违约责任，考虑到本案实际情况，本院认为胡友超一方没收租赁保证金已足以弥补因合同解除而遭受的损失。故对于胡友超一方主张解除合同违约金111,033元的诉讼请求，本院不予支持。同理，对于胡友超一方要求顾辰龙补足2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金的请求，本院亦不再支持。顾辰龙同意支付拖欠的水电费、物业费，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告胡友超、张琴与被告顾辰龙就上海市宝山区北城天街陆翔路XXX弄XXX号XXX号房屋建立的租赁合同关系于2020年3月8日解除；二、被告顾辰龙于本判决生效之日起十日内，向原告胡友超、张琴支付2020年2月1日至2020年5月30日期间的租金及使用费98,000元；三、被告顾辰龙于本判决生效之日起十日内，向原告胡友超、张琴支付水电费、物业费共计103,497.7元；四、驳回原告胡友超、张琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,196元，由原告胡友超、张琴负担1,401元，被告顾辰龙负担2,795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘姗二〇二〇年七月二十八日法官助理 汤娜书 记 员 喻琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。