云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1757号原告：王友祥，男，1963年7月12日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。委托诉讼代理人：何杰（系原告女婿），男，1984年9月5日出生，汉族，居民，住弥勒市。被告：申鹏远，男，1973年2月8日出生，汉族，农民，住昭通市镇雄县，现住弥勒市。原告王友祥与被告申鹏远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王友祥及其委托诉讼代理人何杰，被告申鹏远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王友祥向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令被告及时向原告支付2019年3月26日起至2020年5月26日拖欠的租金32722元；3.依法判令被告向原告支付实际交付商铺止的租金（租金按每天171.7元计收）；4.依法判令被告向原告支付违约金两个月的租金10300元；5.本案诉讼费、保全费用全部由被告承担。事实与理由：2019年3月，被告联系原告欲租赁原告位于弥勒市，商铺1-4号门面。经双方协商后，于2019年3月26日签订了《商铺租赁合同》。该合同对租金、租赁期限、违约责任等做了明确约定，其中合同第三条第3点“乙方交付租金60000元／年”；第4点“每年递增租金3%元／年”；第5点“第一年租金及押金自签订合同当天一次性付清，第一年以后租金自签订合同日期前一个月一次性付清，如不按时交付，甲方可单方解除合同无条件收回乙方所租商铺含一切乙方新增不动产设施，给甲方造成损失的乙方全部赔偿，押金不予退还”；第七条第1点“违约方赔偿违约金为2个月房租”。合同签订后，原告将位于弥勒市交付给被告管理使用。签订合同当日，被告向原告支付定金30000元，其中10000元为押金，并约定7月30日前付清当年剩余租金。在原告的多次催促下，于2019年10月17日现金交付租金2000元、2019年10月25日支付5000元、10月31日交付租金2000元、11月22日支付租金2580元、12月23日支付租金6000元，第一年租期内被告仅支付了租金37580元，尚欠租金22420元。根据合同约定，租赁第二年被告需要向原告支付租金61800元，但被告未按时交付租金，在原告多次催促下，2020年4月7日被告支付了租金4000元、4月12日支付租金5000元，截止2020年5月26日，被告仅向原告累计交付租金46580元，尚欠原告租金32722元。被告一直拖欠交付租金，原告多次催促也不交付。特提起诉讼。被告申鹏远辩称：一、被告同意解除与原告于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》。但被告同意解除合同，并非如原告所述发生违约行为，而是由于租赁合同履行期间，发生了××，给被告收购废品行业带来了致命的影响，因不可抗力致使合同目的不能实现，再无履行必要，因此被告同意解除合同。二、针对原告的第二项诉讼请求，截止2020年5月26日，被告仅欠原告租金1666.64元。2019年3月26日，双方签订租赁合同当日，被告向原告支付30000元的租金。同时达成口头约定，由被告先租一段时间看看生意好不好做，如果好做的话再继续给付剩余租金。2019年9月26日，由于生意惨淡，被告与原告商量降低房屋租金，经双方口头协商一致，2019年3月26日至2019年9月26日半年的房租30000元已经结清。自2019年9月27日起，房租调整为40000元／年，外加利息1580元／年，租期自2019年9月27日至2020年9月27日，租金按季度支付，即每季度支付房租10000元，口头协议达成后，被告于2019年10月17日交付租金2000元、2019年10月25日、2019年10月31日、2019年11月22日、2019年12月23日、2020年4月7日、2020年4月12日支付5000元、2000元、2580元、6000元、4000元、5000元，合计给付25000元租金。因此，至第三季度即2020年6月27日之前，被告仅欠原告5000元租金未付，即便算上第四季度的10000元，被告也仅需再支付原告15000元租金。通过2020年5月15日，原告与被告的微信聊天内容“申老板，上季度欠5000,6月27日还应15000”可以看出，双方虽未重新订立新的书面合同，但双方均按变更后的40000元／年的租金和按季度给付的付款方式实际履行了变更后的口头协议。按照原告诉求，截止2020年5月26日，被告仅欠原告1666.64元房租（3333.33元／月×8个月-25000元）。三、针对原告的第三项诉讼请求，被告愿意按照111.11元／日的标准（3333.33元／月÷30日）向原告支付退房前的租金。四、针对原告的第四项诉讼请求。被告不同意支付两个月的租金10300元，根据上述事实和理由，被告拖欠租金仅1666.64元房租的前提下，在原告未与被告协商的前提下私自解除合同，应该由原告向被告支付10300元的违约金才合情合理。请求法院按照变更后的协议，作出公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：李迎春与弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组就租赁塘子心场地签订了《城东七组塘子心房屋场地租赁合同》，李迎春后将承租场地转租原告。原告于2019年3月26日将其承租场地租赁给被告，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于塘子心1-4号的门面租赁给被告收购废品使用；租赁期限五年，自2019年3月27日至2024年3月27日；押金10000元，合同到期，经查验、结清有关手续后，10内一次性退还；租金60000元/年，每年递增租金3%，第一年租金及押金自签订合同当日一次性付清，第一年以后租金自签订合同日期前一个月一次性付清，如不按时交付，甲方可单方解除合同无条件收回乙方所租商铺含一切新增不动产设施，给甲方造成损失的乙方全额赔偿，押金不予退还……。签订合同当日，被告交付了30000元。合同签订后，原告将商铺交付被告使用。后双方口头变更合同内容，自2019年9月27日开始租金调整为41580元/年。被告通过微信陆续支付租金26580元。庭审过程中，被告支付原告租金5000元。2020年6月30日，被告已将承租房屋退还原告，原告确认房屋无损坏，水电费已结清。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致的，可以解除合同，现原告要求解除合同，被告同意解除合同并已退还房屋，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除。一、关于被告尚欠租金金额的问题。本案中，合同履行一段时间后，双方口头约定调整租金，原告认为将租金调整为41580元/年，被告认为将租金调整为40000元/年，另每年支付1580元利息。从双方签订的书面合同内容及双方微信聊天记录、转账记录来看，均无证据证实双方约定了利息，本院确认双方口头约定年度租金为41580元。双方的口头协议与书面合同有同等的法律效力，合同一经成立，非经双方协商或法定程序不得擅自变更，原告主张因被告未按协议支付租金，故不再按照口头合同约定的租金履行，原告的该主张无法律依据，本院不予支持。自2019年3月26日至2020年6月30日，被告应付租金为61527元[2019年3月26日至2019年9月26日租金为30000元（60000元/年÷12月×6月），2019年9月27日至2020年6月30日租金为31527元（41580元/年÷12月×9月+41580元/年÷365天×3天）]，被告共计支付原告款项61580元，根据双方约定，其中10000元为押金，故被告已付租金为51580元，现原告尚欠被告租金9947元。就10000元押金，双方均同意在本案中处理，被告已将房屋退还原告，原告确认房屋无损坏、水电费已结清，押金应予以退还。原告认为，因被告存在多次未按约定交付租金的违约行为，故押金不应予以退还。本院认为，押金是对被告履行合同的担保，以保证承租人支付租金，若不能支付租金的，出租人可从押金中予以抵扣。合同条款中对种种押金不予退还的情形予以记载，条款内容均载明“押金不予退还”，均是加重承租方责任的条款，民事活动应遵循公平原则，且对被告的违约行为，本院在违约责任中已有论述，故对原告的该主张，本院不予支持。二、就违约金的问题。原告要求被告支付违约金10300元，双方签订的合同并未就未按约定支付租金应承担的违约责任进行约定，合同中第七条违约责任是就解除合同应承担的违约进行的约定。在合同履行过程中，被告确实有不按约定期限支付租金的行为，虽然双方对此未作约定，但对于其不履行契约、不讲诚信的行为应进行惩罚，亦是对守约方的补偿，原告主张的违约金过高，被告要求予以调整，综合合同履行情况，兼顾公平原则、诚实信用原则，本院酌情支持由被告支付原告违约金1000元。原告退还被告的押金应先抵扣租金，再抵扣违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王友祥与被告申鹏远于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》解除。二、由被告申鹏远支付原告王友祥租金9947元，并支付违约金1000元，合计10947元；由原告王友祥退还被告申鹏远押金10000元。双方相互抵消后，由被告申鹏远于判决生效后3日内支付原告王友祥违约金947元。三、驳回原告王友祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取计438元，由原告王友祥负担401元，由被告申鹏远负担37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年七月二十一日书记员  张稚涓