贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2936号上诉人（原审原告）：贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组，地址在贵阳市南明区花果园彭家湾项目C区11栋5楼01号。负责人：张小明，职务：组长。委托诉讼代理人：陈德平，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李剑，女，1978年3月12日出生，汉族，住贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：李顺忠，男，1987年10月14日出生，汉族，住湖南省邵东县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李春兰，贵州谦明律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：肖玉坤，贵州谦明律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：贵州众达广城投资有限公司，地址在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南区8-10栋2层226号。法定代表人：李顺忠，职务：执行董事。委托诉讼代理人：林荣杰，贵州谦明律师事务所律师。原审第三人：贵阳市南明区青橙时光网络信息服务部，地址在贵阳市南明区花果园B南区8-10栋2层227商铺。投资人：张承禹。委托诉讼代理人：温智刚，贵州泽才文律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洪林，男，1962年6月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：王夏柳，女，1986年10月25日出生，汉族，住贵州省贵定县。原审第三人：张权，男，1987年12月5日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。上诉人贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组（以下简称彭家湾村民组）、李剑、李顺忠及贵州众达广城投资有限公司（以下简称众达公司）与原审第三人贵阳市南明区青橙时光网络信息服务部（以下简称网络服务部）、王夏柳、张权租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人彭家湾村民组委托诉讼代理人范琴英，上诉人李剑、李顺忠委托诉讼代理人李春兰，众达公司委托诉讼代理人林荣杰，及原审第三人网络服务部的委托诉讼代理人温智刚、郭洪林到庭参加诉讼，原审第三人王夏柳、张权经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人彭家湾村民组的上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初2353号民事判决第三项，改判支持租金按1050平方米计算，按130元／平方米／月计算至返还商铺之日止。二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初2353号民事判决第四项，改判支持物业费按1050平方米计算至返还商铺之日止。三、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初2353号民事判决第五项，改判支持上诉人彭家湾村民组关于被上诉人逾期支付房屋租金产生的违约金损失。四、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：网吧钥匙已经交给被上诉人，违约金有合同约定，应按二十万计算。李剑、李顺忠辩称，一、李剑、李顺忠不是适格被告；二、案涉租赁合同无效；三、案涉合同已于列为被告不适格；三、彭家湾村民组出年11月23日解除；四、不存在欠付租金、服务费行为；五、彭家湾村民组存在违约行为，应承担违约责任。众达公司辩称，案涉商铺消防不合格，案涉租赁合同应为无效合同。彭家湾村民组存在重大过错，应承担损失。原审第三人网络服务部辩称，彭家湾村民组提供的房屋不合格，案涉合同无效。李剑、李顺忠的上诉请求：一、依法改判，驳回原审原告的全部诉讼请求，或发回重审；二、判决李剑、李顺忠不承担责任；三、支持众达公司的全部诉讼请求；四、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、李剑、李顺忠不是适格被告；二、彭家湾村民组交付的房屋消防不合格，应承担违约责任；三、一审判决解除合同错误；四、违约金、资金占用费及押金属于重复计算，不应支持违约金。彭家湾村民组辩称，网吧钥匙已经交给李剑、李顺忠，李剑、李顺忠应承担违约责任。原审第三人网络服务部辩称，彭家湾村民组提供的房屋消防不合格，案涉合同无效。上诉人众达公司的上诉请求：一、依法改判，驳回原审原告的全部诉讼请求，或发回重审；二、判决李剑、李顺忠不承担责任；三、判决支持众达公司的全部诉讼请求；四、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、李剑、李顺忠不是适格被告，其行为应由众达公司承担；；二、彭家湾村民组交付的房屋消防不合格，应承担违约责任；三、一审判决解除合同错误；四、违约金、资金占用费及押金属于重复计算，不应支持违约金。彭家湾村民组辩称，网吧钥匙已经交给李剑、李顺忠，李剑、李顺忠应承担违约责任。原审第三人网络服务部辩称，彭家湾村民组提供的房屋消防不合格，案涉合同无效。彭家湾村民组向原审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并判令被告将承租的位于贵阳市南明区房屋返还原告；2、判令被告按合同约定向原告支付拖欠的租金、物管费共计1110550元及违约金429000元；3、判令被告支付从2018年1月1日起产生的房屋占用费至返还原告房屋时止（占用费按《商铺租赁合同》约定租金标准计算确定）；4、判令被告自2018年1月1日起至以上全部费用付清之日止，按年利率6%向原告支付逾期利息；5、诉讼费用由被告承担。众达公司向原审法院提出诉讼请求：一、判令彭家湾村民组返还众达公司、李剑、李顺忠租赁押金143000元、租金527800元（812平方米主体消防不合格商铺已交租金）、物管费20300元，共计691100元整并按银行同期贷款年利率6%计算支付利息，直至本息付清为止。二、判令彭家湾村民组赔偿众达公司、李剑、李顺忠投入“牛牛餐饮店”商铺126742元装修、物资损失和厕所装修损失103030元，暂共计算229772元整（812平方米商铺装修损失次承租人尚未计算，申请人保留追究彭家湾村民组赔偿该商铺装修损失的权利）、人员遣散费用30000元，共计259772元。三、判令彭家湾村民组支付众达公司、李剑、李顺忠违约金200000元整。上述1、2、3项总计人民币1150872元整。四、判令彭家湾村民组承担全部诉讼费用。一审法院认定：位于贵阳市南明区，2层23、24、25、26、27号，共计1500平方米商铺，系2015年12月20日，根据原告彭家湾村民组与贵阳宏益房地产开发有限公司签订《征地拆迁安置补偿协议》后，因拆迁安置取得的安置房，现尚未取得房屋所有权证。该房屋于2015年10月9日，取得了贵阳市公安局消防支队的建设工程消防验收意见书，于2016年5月16日交付给原告，门牌号为Ｂ南8-10栋227号。第三人众达公司系2016年10月19日注册成立，地址在本市花果园Ｂ南区8-10栋2层226号。被告李顺忠为公司法定代表人。公司的原始股东有4人，即被告李顺忠、李剑及王淑明、孙友民。公司成立后，2017年4月1日李剑已将其持有的公司股份转让给王淑明。公司成立前，2016年6月11日，被告李顺忠、李剑以个人名义与原告彭家湾村民组签订《商铺租赁合同》，约定原告将其Ｂ南区8-10栋2层23、24、25、26、27号共5间，面积为1100平方米的商铺（以下简称涉案商铺）租赁给二被告使用，用途为“商用”，期限为10年，从2016年10月12日至2026年10月11日，免租期从2016年6月12日至2016年10月11日，免租期不收商铺租金及物管费。租金为每平方米每月130元，每三年在前一年的基础上递增10%。租金按季度付款，双方约定提前15日支付下期租金。被告须向原告交纳押金和首期租金，合同终止时，被告在付清租金及其他费用并按期迁出后，原告应及时将押金无息退还给被告。如被告违约造成原告经济损失，原告有权从押金中扣除。在租赁期内，被告享有该商铺租赁权的转租、转让权益。在租赁期内，被告按时交纳租金及每月的物业管理费等费用。被告逾期交付租金，每逾期1日，被告须按当日租金的1%向原告支付违约金。如被告逾期交付租金超过15日，则视为被告违约，原告有权解除合同，收回该商铺，没收押金，且不付任何赔偿。《商铺租赁合同》签订时，李顺忠、李剑、王淑明、孙友民均在场。《商铺租赁合同》签订后，原告依约将出租的房屋交付给二被告使用，被告李剑缴纳押金143000元。同年9月20日，被告李剑与张承禹签订《林城美食商铺租赁协议书》，约定李剑将其向原告承租的花果园Ｂ南区8-10栋2层227Ａ号，面积为812平方米的房屋转租给张承禹进行网咖经营，期限从2016年9月20日到2026年4月21日。商铺的物业管理费为每平方米每月5元。同年11月，被告李顺忠以个人名义，以其承租的花果园Ｂ南区8栋2层227Ｂ号为地址，注册成立了贵阳市南明区牛牛餐饮店，并经营至今。2017年4月24日，第三人众达公司的股东之一王淑明与第三人王夏柳签订《商铺承包经营协议书》，约定王夏柳将位于花果园Ｂ南区8-10栋2层226号，面积为50平方米的房屋发包给王夏柳用于经营美发，期限从2017年5月10日至2019年5月9日，商铺的物业管理费为每平方米每月5元。2017年10月18日，王淑明又与第三人张权签订《商铺承包经营协议书》，约定王淑明将位于花果园Ｂ南区8-10栋2层223-225号，面积为96平方米的房屋发包给张权用于经营咖啡馆，期限从2017年10月18日至2020年10月17日，商铺的物业管理费为每平方米每月5元。从2017年3月开始，二被告未向原告支付租金及物业管理费。同年11月23日，原告对本案王夏柳经营的美发店、张权经营的咖啡馆、李顺忠经营的牛牛餐饮店进行了上锁处理，并张贴封条、催缴租金及物业费的《通告》及《解除合同通告》。后原告又于2017年11月24日、26日向李剑短信发送《通告》、《通知》，载明“李剑、李顺忠：由于你方严重违反我们双方于2016年6月11日签订的《商铺租赁合同》的约定，拖欠我方租金及物管等费用至今达大写：壹佰零壹万陆仟伍佰元整（￥1016500）万元，已构成严重违约。现根据相关法律法规事实上和我们双方签订的《商铺租赁合同》第八条第1条的约定，特向你方发出本通知：一、自即日起解除我们双方于2016年6月11日所签订的《商铺租赁合同》。二、请你方即日起10日内将商铺腾空返还我方，逾期视为你方自动放弃，我方有权将商铺内的所有物品自行处置并将商铺另行出租。三、同时请立即付清尚欠的租金及物管费壹佰零壹万陆伍佰元整（￥1016500）万元。”2017年11月28日原告又对张承禹经营的网络服务部上锁。王淑明及其丈夫肖红艳分别于2017年11月29日、2017年11月30日向原告支付200000元、120000元，共计320000元。2017年11月29日原告收到上述200000元后，即将王夏柳经营的美发店、张权经营的咖啡馆、李顺忠经营的牛牛餐饮店交还王淑明，拿到钥匙后，张权经营的咖啡馆经营了三个月左右后关闭。王夏柳经营的美发店经营至今，2019年5月10日王夏柳（承租方）直接与原告（出租方）就其经营的二层26号门面签订《商铺租赁合同》，租赁时间从2019年5月10日至2021年5月9日。拿到钥匙后，牛牛餐饮店未再经营。审理中，原告认可是其村民组长吴组长对本案涉案商铺上锁，但表示收到20万元租金后（即2019年11月29日）已将本案涉案所有商铺钥匙交给第三人众达公司股东之一的王淑明，众达公司认可收到咖啡馆、牛牛餐饮店、发廊的钥匙，否认收到原告交付的网络服务部的钥匙。因商铺上锁，第三人网络服务部未能再开门营业。至本院审理中组织原、被告及第三人到本案涉案商铺进行现场勘查时，该网络服务部商铺大门仍处于加锁状态，原、被告及第三人均否认持有本案网络服务部商铺（812平方米）的钥匙。另庭审中，牛牛餐饮店经营人李顺忠及第三人众达公司均认可，牛牛餐饮店系众达公司经营，以李顺忠名义注册，无需向公司缴纳租金，利润归公司所有。另查，《林城美食商铺租赁协议书》签订后，第三人网络服务部（系个人独资企业性质）开始对承租商铺进行装修，并于装修完毕后以青橙时光网络服务部名义向贵阳市公安消防支队申请对承租商铺室内装修进行消防验收，2017年3月1日贵阳市公安消防支队对该室内装修项目出具筑公消验字【2017】第0099号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明，青橙时光网络服务部室内装修工程项目竣工消防验收不合格，主要存在以下问题：1、楼梯间设置配电箱；2、使用可燃材料装修（吊顶）；3、部分区域未设置探头；4、部分区域未设置喷头；5、部分喷头设置不符合规范要求；6、部分探头设置不符合规范要求；7、消防配电线路敷设未穿金属管，并采取防火保护措施；8、隔墙未砌至楼板的底部；9、防火墙耐火极限不符合规范要求；10、钢制楼梯耐火极限不符合要求；11、包房未设置防火门；12、电梯前室未设置防火门；13、未设置排烟设施；14、室内消火栓无启泵线；15、室内消火栓组件不齐（栓口等）；16、未按图施工（机房）；17、室内消火栓无法测试；18、末端试水无法测试；要求青橙时光网络服务部按照要求逐项整改完毕后再报该支队验收，在验收合格前，该项目不得擅自投入使用。青橙时光网络服务部对本案涉案租赁商铺装修消防设施进行整改后再次向贵阳市公安消防支队申请对室内装修进行消防验收，贵阳市消防支队于2017年4月27日出具筑公消验字【2017】第0213号《建设工程消防验收意见书》，该意见书评定该工程项目竣工消防验收不合格，主要存在以下问题：1、楼梯间设置配电箱;2、使用可燃材料装修(吊顶);3、部分区域未设置探头;4、部分区域未设置喷头;5、部分喷头设置不符合规范要求;6、部分探头设置不符合规范要求;7、消防配电线路敷设未穿金属管，并采取防火保护措施;8、隔墙未砌至楼板的底部;9、防火墙耐火极限不符合规范要求;10、钢制楼梯耐火极限不符合要求;11、包房未设置防火门;12、电梯前室未设置防火门;13、未设置排烟设施;14、室内消火栓无启泵线;15、室内消火栓组件不齐(栓口等);16、未按图施工(机房);17、室内消火栓无法测试;18、末端试水无法测试；要求青橙时光网络服务部按照要求逐项整改完毕后报该支队验收，在验收合格前，该项目不得擅自投入使用。青橙时光网络服务部再次整改后向贵阳市公安消防支队申请对室内装修进行第三次消防验收，2017年6月27日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验决字【2017】第0336号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：一、综合评定该工程装修部分消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养,确保完好有效；三、该工程如需扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)应当依法向我支队申报消防设计审核和消防验收；四、该项目属于公众聚集场所,在开业、投入使用前应依法申请开业前消防安全检查。2017年7月，贵阳市公安消防支队对青橙时光网络服务部公众聚集场所进行开业前检查，并于同年7月24日向青橙时光网络服务部出具筑公消安检字【2017】第006号《不同意投入使用、营业决定书》，该决定书载明：“……经检查，贵阳市公安消防支队根据青橙时光网络服务部投入使用、营业前消防安全检查的申请，于2017年7月24日派员进行了消防安全检查，经检查，存在以下消防安全问题：1、火灾自动报警系统无法测试；2、自动喷水灭火系统无法测试；3、部分区域未设置喷头；根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。”2017年8月13日，王淑明、张承禹及太慈桥村委会彭家湾村民组代表共同签字向贵州宏立城物业服务有限公司递交《诉求材料》，反映本市花果园B南区8-10栋2层“林城美食”227号商铺整体建筑物自始以来存在重大消防隐患问题，并造成青橙时光网络服务部多次消防验收不过关，提出请求尽快解决该商铺存在重大消防隐患问题，以使青橙时光网络服务部能尽快开业营业和挽回经济损失，请求减免相应租金和酌情补偿经济损失等事项。贵州宏立城物业服务有限公司于2017年11月9日向青橙时光网络服务部回函，载明：“……现将贵部在诉求材料中涉及到的消防验收未通过事宜进行回复：问题1、火灾自动报警系统无法测试，回复:原因是贵部安装的独立式火灾自动报警系统未接入我公司位于B南6栋L1层的消控室主机内，导致所有消防设备不能正常联动。问题2、楼梯间设置配电箱，回复:楼梯间设置配电箱在交付使用时已经存在。问题3、关于喷淋无水问题回复:喷淋无水原因是B南8栋L2层“渝厨家宴”酒楼在未通知项目五部消防组的情况下私自进行消防改造，导致喷淋管无水及线路短路，况且末端试水装置在贵部的商铺内，不知“渝厨家宴”人员是如何进入进行排水。现贵商铺已通过消防验收并营业，我公司长期聘请的消防维保公司人员会对公区的消防设施设备展开定期巡查及维护，保证消防设备的正常运行，免除商户的后顾之忧。”。就本案涉案租赁房屋消防验收问题本院向贵阳市公安消防支队出具调查函，调查了解：1、花果园B南区8-10号楼商业及地下室消防验收情况；2、网络服务部消防验收情况。2018年5月4日，贵阳市公安消防支队函复本院：一、花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区8-10号楼商业及地下室消防验收项目，《建设工程消防验收意见书》(筑公消验字[2015]第0461号),验收结果合格；二、网络服务部室内装修工程消防验收项目，《建设工程消防验收意见书》(筑公消验字[2017]第0099号),验收结果不合格；网络服务部室内装修工程(第二次验收)消防验收项目，《建设工程消防验收意见书》(筑公消验字[2017]第0213号)，验收结果不合格;网络服务部室内装修工程(第三次验收)消防验收项目，《建设工程消防验收意见书》(筑公消验字[2017]第0336号),验收结果合格。就网络服务部主张的曾就本案涉案商铺存在的消防安全隐患问题进行投诉并申请本院对此调取相关处理结果，本院向贵阳市公安消防支队出具调查函，调查了解投诉人郭洪林因本市花果园B南区8-10栋2层消防问题于2017年11月23日通过96199消防热线投诉（投诉编号为20170707）的调查处理结果（处理编号20174726）相关信息。贵阳市公安消防支队函复本院并附相关处理记录，其中：编号20170707《消防违法行为举报、投诉查处情况记录》载明：“……核查处理情况：2017年11月24日接到火灾隐患举报投诉中心2号转来称：南明捞食汇疑似存在：1、3个燃气瓶放在厨房挨着仓库，存在火灾隐患；2、应急通道上安装电表，电表冒火花，存在严重安全的消防违法行为。11月25日，我大队监督员到场实地核实后，经核查，捞食汇仓库存放3个燃气瓶情况属实，责令捞食汇将燃气瓶移除，立即改正；2楼疏散楼梯间内设置电表，不符合要求，责令宏立城物业限期对电表箱进行整改”；编号为【2017】4726号《消防监督检查记录》载明的检查内容和情况结果与上述处理编号20174726的处理结果一致；贵阳市公安消防支队南明区大队向贵阳市南明区捞食汇餐馆（花果园）下达的南公消即字【2017】第3034号《责令立即改正通知书》载明，要求对燃气瓶存放不符合规范责令改正；贵阳市公安消防支队南明区大队向贵州宏立城物业公司下达的南公消限字【2017】第0011号《责令立即改正通知书》载明，责令贵州宏立城物业公司对2楼疏散楼梯间内设置电表于2017年11月30日前改正。本院向贵阳市公安消防支队再次发函调查了解网络服务部室内装修工程消防验收、公共聚集场所开业前检查过程中无法测试室内消防栓及末端试水测试等有关情况的原因，贵阳市公安消防支队函复本院说明如下：“一、该网吧的室内消防栓系统和自动喷水灭火系统与整个建筑的系统为同一系统，若测试系统前未做好调试准备，贸然对该场所进行室内消火栓系统测试和自动喷水灭火系统末端试水测试会影响其他区域的系统正常运行。在对贵阳市青橙时光网络信息服务部室内装修工程消防验收过程中，该申报单位未安排好现场工作人员做好准备，因此不能配合对室内消火栓系统测试和自动喷水灭火系统末端试水测试。二、在对网络服务部公众聚集场所开业前检查过程中，由于该场所未做好相关测试准备，导致火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统无法测试，检查中同时发现了该场所部分包房区域未按要求设置喷头问题，违反《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）第7.1.1条，随即下发了《不同意投入使用》营业决定书》，要求其整改后申请复查。另2018年6月15日，原告曾召开村民会议，决定通过诉讼方式向二被告主张权利。该村民组共有111户，共计195人，到会参加的人数为142人。2017年11月26日，原告曾向被告李剑发送手机短信，通知被告解除合同，因当时被告李剑已退出第三人众达公司，故未短信回复原告。审理中，经本院向原告释明，原告仍坚持以被告李剑、李顺忠为本案被告，不要求第三人众达公司承担本案民事责任。2017年5月7日贵阳市南明区环境保护局、贵阳市南明区市场监督管理局出具《通告》，禁止在南明区下列场所新建、扩建、改建可能产生油烟、异味、废气、噪声、振动等环境污染的餐饮和娱乐等项目：一、居民住宅楼内；二、未配套设立专用烟道的商业与住宅综合楼内；三、商业与住宅综合楼内与居住层相邻的商业楼层内。经本院委托贵州立衡资产评估事务有限公司于2019年7月24日出具黔立衡评字（2019）A0713号资产评估报告，对“牛牛餐饮店”所投入的装修及设施部分，其中包括隔墙、瓷粉、吊顶、墙砖、地砖、玻璃门、油烟净化系统、卫生间改造等进行价值评估，评估范围内的评估价值为人民币149622元，报告有效期为一年（即2019年5月31日至2020年5月30日）。另查明，被告李剑以及王淑明等人向原告缴纳涉案商铺租赁押金143000元，租金1035000元，物业管理费27500元，交纳至2017年3月11日（不含王淑明及其丈夫肖红艳分别于2019年11月29日、2019年11月30日向原告支付200000元、120000元）。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，对本案的争议焦点，本院综合评判如下：关于原、被告及第三人众达公司主体资格是否适格的问题。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条：“……（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”及第二十八条：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”之规定，本案中，原告经召开村民代表会议决定起诉被告，参加会议的村民组代表已超过三分之二，故原告的起诉主体资格适格。对被告关于原告起诉主体资格不适格的主张，不予采信。被告对原告提供的村民组会议决议虽有异议，但并未提出相反证据反驳。故对原告提供的村民组会议决议的真实性，予以采信。对被告在答辩中关于原告的名称不符的主张，因村民组属于村民自治组织，法律未规定必须依法登记。故村民组以什么名字起诉，不影响原告的主体资格。故对被告该主张，不予支持。二被告系在第三人众达公司成立前以个人名义与原告签订《商铺租赁合同》，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”之规定，经本院向原告释明，原告选择公司的设立人即二被告承担本案的民事责任，并无不当，予以支持。同理，第三人众达公司作为设立法人，以其名义在本案中提出独立请求权，亦无不当，应予受理。关于如何评价被告以承租的房屋存在消防问题为由拒缴租金的行为。本案中，涉案商铺所在花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区8-10号商业及地下室（土建）于2015年10月9日取得了贵阳市公安局消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程土建消防验收合格。本院认为，《建设工程消防验收意见书》系行政机关做出的行政行为，未经撤销或判决确认违法等情形存在，依法有效。原告将经消防验收合格的房屋出租给被告用作“商用”用途，并不无当。故对被告以装修验收不合格等为由，主张涉案商铺主体消防不合格、拒缴租金的抗辩，不予采纳。被告未按合同约定缴纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，对第三人众达公司所提要求彭家湾村民组返还租金527800元（812平方米主体消防不合格商铺已交租金）及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于本案合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，原、被告在签订的《商铺租赁合同》中已明确了如被告逾期交付租金超过15日，则视为被告违约，原告有权解除合同，收回商铺，没收押金，且不付任何赔偿。因被告未按合同约定及时向原告支付租金，原告依据合同约定主张与被告解除合同，并无不当，本院予以支持。对第三人众达公司所提原告已通过张贴书面通知解除《商铺租赁合同》，且已经实际收回了租赁商铺早已解除合同的抗辩。经查，原告张贴解除通知书并对商铺上锁，后王淑明向原告缴纳租金，原告即将部分商铺钥匙交给王淑明，其中咖啡店、美发店亦继续经营。原、被告及第三人以实际行为继续履行合同，故对第三人众达公司的上述抗辩，本院不予采信。关于原告所提返还房屋的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，当事人依合同取得的财产应当予以返还。又因涉案商铺部分是由第三人网络服务部、张权以及被告李顺忠的物品停放或使用，原告主张第三人配合返还房屋，并无不当，本院予以支持。至于被告与第三人之间的转租合同纠纷，可由双方另行解决。关于原告所提被告支付拖欠的租金、物管费的诉讼请求。根据原、被告《商铺租赁合同》约定租赁面积1100平米，每平方米130元，故1100平方米，被告每月应支付原告租金143000元=1100平米×130元。被告从2017年3月12日开始欠付租金，至2017年11月23日上锁，被告应支付原告租金1196433元=143000元×8个月又11天。抵扣王淑明已支付的32万元，截至2017年11月23日，被告应向原告支付租金876433元。2017年11月28日原告对网络服务部（涉案面积812平方米）上锁，并至今处于上锁状态。因原告不能证明其将出租的涉案面积中812平方米商铺上锁后已将钥匙交还给被告，故原告主张该812平方米从2017年12月1日后的租金，本院不予支持。因原告已将除812平方米以外商铺的钥匙及时归还被告，故咖啡店96㎡、牛牛餐饮店142㎡部分（共计238㎡）的租金，本院支持从2017年12月1日起按每月30940元即（238㎡×130元）的准标支付至返还房屋之日止。因原告与王夏柳已于2019年5月10日订立了《商铺租赁合同》，故原告诉请二被告关于王夏柳经营的发廊50㎡部分租金，本院支持从2017年12月1日起按每月6500元即（50㎡×130元/㎡）的标准支付至2019年5月9日止（即王淑明与第三人王夏柳签订《商铺承包经营协议书》合同履行届满止）；另根据合同约定，被告要按时支付物管费，因被告未支付物管费，原告有权要求被告承担。该费用根据合同约定为每平方米每月5元。如前所述，故1100平方米，被告每月应支付原告物业费5500元=1100元×5元。被告从2017年3月12日开始欠付物业费，至2017年11月23日上锁，被告应支付原告物业费46016.7元=5500元×8个月又11天。截至2017年11月23日，被告应向原告支付物业费46016.7元。2017年11月28日原告对网络服务部（涉案面积812平方米）上锁，并至今处于上锁状态。因原告不能证明其将出租的涉案面积中812平方米商铺上锁后已将钥匙交还给被告，故原告主张该812平方米从2017年12月1日后的物业费，本院不予支持。因原告已将除812平方米以外商铺的钥匙及时归还被告，故咖啡店96㎡、牛牛餐饮店142㎡部分（共计238㎡）的物业费，本院支持从2017年12月1日起按每月1190元即（238㎡×5元）的标准支付至返还房屋之日止。因原告与王夏柳已于2019年5月10日订立了《商铺租赁合同》，故原告诉请二被告关于王夏柳经营的发廊50㎡部分的物业费，本院支持从2017年12月1日起按每月250元即（50㎡×5元/㎡）的标准支付至2019年5月9日止（即王淑明与第三人王夏柳签订《商铺承包经营协议书》合同履行届满止）。关于原告诉请的违约金429000元、逾期付款利息。庭审中，原告明确诉请违约金按合同约定，每日按每月租金1%计算，每天1430元，从2017年3月12日至2017年12月31日，共计300天，违约金共计429000元。被告抗辩被告没有违约，即使违约，违约金也过高。本院认为，因被告未缴纳租金的行为已经构成违约，原告有权主张违约金，因合同约定违约金明显过高，被告亦对此提出异议。故对原告该项主张，本院调整为按月租金2%的标准计算，即从2017年3月12日至2017年11月23日期间八个月又十一天，故143000元/月×2%×八个月又十一天=23928元。故对原告主张的上述违约金，本院支持23928元；庭审中，原告明确其逾期付款利息是按合同约定的租金标准，按每月143000元从2018年1月1日至被告返还房屋时止，占用费除租金外还包括每平方米的物管费，按年利率6%计算。被告抗辩，不同意，租赁面积1100平方米，转租给网吧812平方米，从2017年11月28日锁门至今，被告一直无法使用，其他小铺租金均付清。本院认为，被告未支付租金及物管费的行为已构成违约，原告有权利主张具有违约性质的2018年1月1日后的资金占用费。因租金系按季支付，2018年1月1日后咖啡店96㎡、牛牛餐饮店142㎡部分（共计238㎡）的租金及物业费每月为238㎡×（130元/月/㎡+5元月/㎡）=32130元，每季度为96390元，故对原告的该项诉讼请求，本院支持从2018年1月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2018年4月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2018年7月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2018年10月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年1月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年4月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年7月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年10月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止……（即从每季度首日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋（牛牛餐饮店、咖啡店商铺共计238㎡）之日止）。关于第三人众达公司诉请原告返还押金143000元。如前所述，因被告未缴纳租金的行为已构成违约，根据原、被告双方《商铺租赁合同》约定，原告有权没收押金。故对众达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第三人众达公司诉请彭家湾村民组赔偿“牛牛餐饮店”的装修、物资及厕所损失。本院认为，“牛牛餐饮店”系被告李顺忠以个人名义，注册成立的贵阳市南明区牛牛餐饮店（个体工商户），具有独立的诉讼主体资格，第三人众达公司无权代为提起主张。故对第三人众达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，第三人张权、王夏柳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适有若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组与被告李剑、李顺忠于2016年6月11日签订的《商铺租赁合同》。二、被告李剑、李顺忠及第三人贵州众达广诚投资有限公司、张权、贵阳市南明区青橙时光网络信息服务部于本判决书生效之日起十日内将位于贵阳市南明区花果园B南区8-10栋2层23、24、25、27号共4间，面积为1050平方米的商铺返还给原告贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组。三、被告李剑、李顺忠于本判决书生效之日起十日内共同支付原告贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组截至2017年11月23日租金876433元，并从2017年12月1日起按每月30940元即（238㎡×130元）的租金准标支付至返还商铺（牛牛餐饮店、咖啡店商铺共计238㎡）之日止，又从2017年12月1日起按每月6500元即（50㎡×130元/㎡）的租金标准支付（发廊50㎡租金）至2019年5月9日止。四、被告李剑、李顺忠于本判决书生效之日起十日内共同支付原告贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组截至2017年11月23日物业费46016.7元，并从2017年12月1日起按每月1190元即（238㎡×5元）的物业费准标支付至返还房屋（牛牛餐饮店、咖啡店商铺共计238㎡）之日止，又从2017年12月1日起按每月250元即（50㎡×5元/㎡）的物业费标准支付（发廊50㎡物业费）至2019年5月9日止。五、被告李剑、李顺忠于本判决书生效之日起十日内共同支付原告贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组违约金23928元。六、被告李剑、李顺忠于本判决书生效之日起十日内共同支付原告贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组资金占用费损失从2018年1月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2018年4月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2018年7月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2018年10月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年1月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年4月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年7月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止；从2019年10月1日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋之日止……（即从每季度首日起以96390元为基数按年利率6%计算至返还房屋（牛牛餐饮店、咖啡店商铺共计238㎡）之日止）。七、驳回第三人贵州众达广城投资有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费18656元，由被告李剑、李顺忠承担11468元，由贵阳市南明区太慈村彭家湾村民组负担7188元；反诉案件受理费15158元及鉴定费3000元由贵州众达广城投资有限公司全部负担。二审审理中，上诉人李剑、李顺忠提交新证据：一、1、收据；2、民事判决书；3、商铺租赁合同；4、李剑的银行流水，拟证明：1、案涉《商铺租赁合同》的主体系公达公司，李剑、李顺忠非本案适格被告。2、众达公司非恶意拖欠租金，而是彭家湾村民组提供的商铺主体消防不合格，彭家湾村民组要求违约金无事实依据。上诉人彭家湾村民组质证认为，对1组证据，三性均不认可，对2组证据，真实性无异议，不认可证明目的，对3组证据，真实性无异议，不认可证明目的，对4组证据，三性均不认可。上诉人众达公司、原审第三人网络服务部质证认为，认可证据三性。二、牛牛火锅大门照片，拟证明：彭家湾村民组已经解除租赁合同并收回店铺，公司不存在返还前提。上诉人彭家湾村民组质证认为，对真实性无异议，根据判决认定上锁是2017年11月28日。上诉人众达公司、原审第三人网络服务部质证认为，认可证据三性。三、1、《回复》；2、配电箱现场照片；3、住建部网站查询截图，拟证明：彭家湾村民组提供的商铺主体消防不合格，租赁合同无效。即使将配电箱移走，依然没有解决安全隐患，案涉门面消防不合格。上诉人彭家湾村民组质证认为，三性不予以认可，达不到证明目的。上诉人众达公司、原审第三人网络服务部质证认为，认可证据三性。原审第三人网络服务部提交新证据：回复，拟证明：房屋未进行消防验收，违法事实是公共区域的配电柜。上诉人彭家湾村民组质证认为，不能证明房屋消防不合格。上诉人李剑、李顺忠、众达公司质证认为，认可证据三性。本院二审审理查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点有四：一、李剑、李顺忠及众达公司主体是否适格；二、《商铺租赁合同》的效力及诉讼前是否已经解除；三、彭家湾村民组提供房屋的消防是否合格；四、原判认定的租金、物管费、违约金是否正确。关于争议焦点一，原判对此认定事实清楚、适用法律正确、论理充分，本院予以支持，在此不再赘述。原判驳回众达公司诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，原判对此认定事实清楚、适用法律正确、论理充分，本院予以支持，在此不再赘述。关于争议焦点三，本案中，涉案商铺所在花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区8-10号商业及地下室（土建）于2015年10月9日取得了贵阳市公安局消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程土建消防验收合格。涉案商铺中有812平方米由原审第三人网络服务部经营网吧，网吧为特许经营，对消防要求较高，李顺忠、李剑与彭家湾村民组签订的《商铺租赁合同》并未约定网吧的消防由彭家湾村民组负责，贵阳市公安消防支队先后多次出具意见书及改正通知书，并出具函，网络服务部消防不合格非因彭家湾村民组，关于楼梯间设置配电箱问题，贵阳市公安消防支队于2017年6月27日出具的《建设工程消防验收意见书》及同年7月24日出具的《不同意投入使用、营业决定书》，并未包含楼梯间设置配电箱问题，故网吧消防不合格非因彭家湾村民组原因。关于争议焦点四，关于网吧钥匙是否交付，原判认定彭家湾村民组承担举证责任并无不当，本院予以支持。原判认定的租金、物管费、违约金认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，具体论述详见一审论述。综上，上诉人彭家湾村民组、李剑、李顺忠以及众达公司上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7188元，由上诉人彭家湾村民组负担。二审案件受理费11468元，由上诉人李剑、李顺忠负担。二审案件受理费15158元，由上诉人贵州众达广城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月三日法官助理王李文书记员江莎