大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初871号 原告：中和（大连）物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区长江东路89号运达嘉洲阳光物业，统一社会信用代码：912102035655440132。 法定代表人姓名：姜玉栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵学洋，男，1985年9月10日出生，蒙古族，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。 被告：李俊，男，1961年6月30日出生，汉族，住辽宁省大连市。 原告中和（大连）物业管理服务有限公司与被告李俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中和（大连）物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人赵学洋、被告李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中和（大连）物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的物业管理服务费人民币8,100元（自2017年7月1日至2019年9月30日），滞纳金人民币7,290元。事实和理由：2017年1月1日，原告与大连海珠花园有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的“海珠花园”小区提供物业管理服务，合同自2017年1月1日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同终止。合同约定原告提供服务的受益人为本项目全体业主，受益人应按合同约定（独栋别墅按3,600元/年/栋）向原告支付物业管理费用。逾期缴纳物业服务费的，自逾期之日起应当按照应缴费用每日千分之三的标准缴纳滞纳金。被告系原告提供物业服务管理的“海珠花园”小区D区3号的业主，该户业主为独栋别墅，物业费标准为3,600元/年/栋，被告享受了原告提供的物业管理服务，现被告按照合同约定，应向原告缴纳从2017年7月1日至2019年9月30日的物业费8,100元整，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告多次催缴被告仍未缴纳，故原告诉至法院。 被告李俊辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.原、被告之间不存在物业服务合同关系。原告对案涉小区进行物业管理没有合法的招投标手续，没有相应资质；2.原告提供的物业管理服务质量不达标。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交《前期物业服务合同》一份，拟证明原告与案涉小区开发商大连海珠花园有限公司签订合同，约定案涉海珠花园小区由原告提供物业服务，物业费标准为独栋别墅按3600元/年/栋。被告对该证据有异议，抗辩其不知晓该份合同。本院认为，被告虽对该组证据不予认可，但未提供相反证据否定上述证据的真实性、合法性、与本案的关联性，本院对该组证据予以采信，对原告主张的证明事项将结合其他证据进行认定。 2.原告提交的送达催缴律师函照片（复印件）、催缴律师函存根联（复印件），证明原告多次向被告催缴物业费，被告至今拒不交纳。被告对该证据有异议，认为没有收到过催交物业费的通知。本院认为，被告虽对该组证据不予认可，但未提供相反证据否定上述证据的真实性、合法性、与本案的关联性，本院对该组证据予以采信，对原告主张的证明事项将结合其他证据进行认定。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系海珠花园小区业主，房屋坐落于旅顺口区。 2016年12月30日，原告与大连海珠花园有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为位于大连市海珠花园小区提供物业服务，服务期限自2017年1月1日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效，被告房屋所属的独栋别墅物业费标准为3,600元/年/栋。合同签订后，原告被告房屋所在的海珠花园小区提供了物业管理服务。被告尚未给付原告自2017年7月1日至2019年9月30日的物业费8,100元（3,600元/栋/年÷12个月×27个月）。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故大连海珠花园有限公司签订的《前期物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理按照合同约定应交纳物业费。故原告要求被告支付自2017年7月1日至2019年9月30日期间物业服务费8,100元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，对被告抗辩双方之间不存在物业服务合同关系、原告没有相应资质一节，本院依法不予采纳。关于原告主张的违约金一节，被告未交纳物业管理费系其对事实及法律关系认识存在偏差，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，故对原告的违约金请求，本院不予支持。 关于被告辩称原告提供的物业服务不达标一节，物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告亦确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。故被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。对于被告提出的物业服务问题，原告可协助被告查找原因，便于主张权利。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。故对被告该节抗辩意见，本院依法不予采纳。 综上，原告依据合同约定及相关法律规定，要求被告支付自2017年1月1日至2019年9月30日物业管理费8,100元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告李俊于本判决生效之日起十日内给付原告中和（大连）物业管理服务有限公司自2017年7月1日至2019年9月30日的物业费8,100元； 二、驳回原告中和（大连）物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费184元，减半收取92元，由原告中和（大连）物业管理服务有限公司负担67元，由被告李俊负担25元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇二〇年七月十三日 法官助理李纯 书记员胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； ……