浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终525号 上诉人（原审原告）：浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司，住所地德清县雷甸镇漾北村东。 法定代表人：陈富良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林鑫娜，浙江莫干山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄永宏，上海市锦天城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏州和阳智能制造股份有限公司，住所地江苏省苏州市苏州工业园区胜浦镇界浦路58号。 法定代表人：张华，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：浙江润阳电梯部件有限公司，住所地浙江省莫干山国家高新区通用航空产业园（德清县雷甸镇）兴业路289号。 法定代表人：张玉吉，该公司执行董事。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：单立平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 上诉人浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司（以下简称蓝雅公司）因与上诉人苏州和阳智能制造股份有限公司（以下简称和阳公司）、浙江润阳电梯部件有限公司（以下简称润阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人蓝雅公司的委托诉讼代理人林鑫娜、庄永宏，上诉人和阳公司及润阳公司的委托诉讼代理人单立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝雅公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并依法改判为和阳公司、润阳公司按照每日16227元支付房屋使用费（自2019年4月9日起计算至实际腾退之日止）；2.一、二审诉讼费用由和阳公司、润阳公司承担。上诉理由：原审法院认定和阳公司、润阳公司未能按合同约定的期限及时支付租金，蓝雅公司依约依法均有权解除合同。2019年4月5日，蓝雅公司发函通知润阳公司解除2份《房屋租赁合同》，润阳公司于2019年4月9日收到解除通知，2份合同依法己于通知到达之日解除，故和阳公司、润阳公司应当于2019年4月10日起向蓝雅公司支付占用房屋使用费。另外，根据蓝雅公司提供的证据，和阳公司、润阳公司应当按照每日16227元向蓝雅公司支付房屋使用费。 和阳公司、润阳公司辩称，一审判决占用房屋使用费在原租金标准上浮是缺乏依据的，蓝雅公司主张按照每日16227元的标准计算占有使用费亦没有事实依据。请求驳回蓝雅公司的上诉请求。 和阳公司、润阳公司诉称，1.撤销一审判决，改判驳回蓝雅公司的诉讼请求或发回重审；2.判令蓝雅公司承担本案一审、二审诉讼费用。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案一审案由错误。和阳公司与蓝雅公司签订《房屋租赁合同》，双方之间成立房屋租赁合同关系，一审法院按照排除妨碍的案由进行立案并审理是错误的。二、蓝雅公司存在诸多违约行为，没有履行出租人的基本义务。1.蓝雅公司未按合同约定将变压器增容，构成严重违约。2016年12月14日和阳公司与蓝雅公司签订的《房屋租赁合同》约定：房屋免租期自2016年12月14日至2017年3月1日止，蓝雅公司承诺在免租期内将现有变压器增容至1000KVA，否则视为免租期自动延迟至实际增容完成之日。2016年12月20日和阳公司与蓝雅公司签订的《房屋租赁合同》约定，后期二期厂房投产后配备变压器不够承租方使用时，蓝雅公司无条件配合扩容。需要说明的是2016年12月14日的租赁合同租赁的厂房是建筑面积9946平米（含1#厂房、办公楼、保安室、配电房，不含2#厂房）。2016年12月20日的租赁合同涉及厂房是建筑面积8334平米，由北向南共4跨车间。可见，两份租赁合同租赁的是不同的区域范围，合同之间没有承继关系。2016年12月14日的租赁合同约定的条件是：蓝雅公司承诺在免租期内将现有变压器增容至1000KVA，且后期二期厂房投产后配备变压器不够承租方使用时，蓝雅公司无条件配合扩容。此条款已特别明确要求蓝雅公司在免租期内就将变压器增容，但实际上蓝雅公司至今仍未增容。和阳公司、润阳公司多次电话、当面与其交涉，均没有结果。和阳公司、润阳公司作为制造企业，用电是基本的生产条件。电容不够，就无法进行正常的生产，合同的目的也就不能实现，租赁关系也就不成立。2.案涉两份租赁合同的标的物、租赁期限、租金的支付条件等均有明显区别，属于两个相互独立的法律关系，一审未将两者加以区分审理，导致解除合同条件是否成就等基础事实的认定存在错误。3.蓝雅公司未承担厂区绿化和道路的物业管理人员工资，构成违约。和阳公司与蓝雅公司签订的两份《房屋租赁合同》均约定：厂区绿化和道路的物业管理人员工资由双方各承担一半，保安人员的工资全部由和阳公司承担。至今为止，蓝雅公司也没有支付物业管理人员的工资，构成违约。4.蓝雅公司没有新建卫生间，构成违约。2016年12月14日和阳公司与蓝雅公司签订的《房屋租赁合同》约定，蓝雅公司负责为车间员工新建卫生间，以满足员工使用需求，租金另计。至今为止，蓝雅公司没有给车间员工新建卫生间，不能满足员工使用的基本需求，构成违约。5.补充协议也证明蓝雅公司未能完成增容，构成违约。2018年12月7日，润阳公司与蓝雅公司签订《补充协议》，该协议足以证明：截至到2018年12月7日，蓝雅公司未能增容，其已经违反租赁合同的约定。三、和阳公司、润阳公司已经按约支付租金，不存在拖欠行为。1.租赁合同对租赁期限有约定，但有附加条件，和阳公司并没有违反。根据2016年12月14日《房屋租赁合同》的约定，1#厂房办公楼、保安室、配电房应当从实际增容完成之日开始计算租期。根据2016年12月20日《房屋租赁合同》的约定，2#厂房的期限从达到使用要求后计算。2.因蓝雅公司存在违约行为，即便存在《补充协议》，在之前也是不必支付租金的。蓝雅公司提供的厂房没有增容，未达到使用的基本条件。直至2018年12月7日，上述行为都是存在的，因此承租人无须支付2018年12月7日之前的租金。3.补充协议签订之后，承租人已经超额支付租金，不存在拖欠行为。即便2018年12月7日的《补充协议》是真实的，但从2017年开始，和阳公司、润阳公司已经支付了租金及押金，在2018年12月7日之后又多次支付租金，最终已经支付租金超过560万元，且也支付了水电费，如从2018年12月7日开始计算，已经超额支付，也就不存在拖欠的行为。同时，在2018年12月7日之前，蓝雅公司也没有向和阳公司、润阳公司主张过租金，显然其自身知道存在违约行为。四、蓝雅公司解除《房屋租赁合同》的理由不成立，其无权单方解除合问。1.《补充协议》无效。该补充协议的签订主体是润阳公司和蓝雅公司，不是和阳公司与蓝雅公司。而签订租赁合同的主体是和阳公司与蓝雅公司。润阳公司有使用权，但其没有签订《补充协议》的资格。和阳公司也没有授权润阳公司签订《补充协议》，事后也没有进行追认，故《补充协议》对和阳公司而言，显然是无效的，一审法院认定有效存在错误。2.即便存在迟延支付，蓝雅公司未履行催告直接解除合同是违法的，其无权解除合同。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，蓝雅公司存在诸多的违约行为，交付的租赁厂房不符合约定的使用要求，和阳公司、润阳公司是有正当理由拒付和迟延支付租金的。同时，即便存在迟延付款，蓝雅公司也没有履行催告程序，直接解除合同，违反了法律规定，其的解除权不成立。3.蓝雅公司存在主观恶意。蓝雅公司与润阳公司于2018年12月7日签订《补充协议》，免除了要求蓝雅公司增容至1000KVA的义务，2019年4月5日蓝雅公司发律师函要求解除与和阳公司签订的《房屋租赁合同》，在此期间蓝雅公司完全有时间向和阳公司催告，但蓝雅公司从未催告。合同租金支付周期为半年，蓝雅公司签订《补充协议》至要求解除《房屋租赁合同》不到一个支付周期，很显然蓝雅公司是恶意陷害和阳公司、润阳公司。五、一审判决和阳公司、润阳公司承担违约金的数额过高。一审法院判令双方合同解除，且和阳公司、润阳公司须按照原先租金上浮30%支付房屋占有使用费，与合同约定的内容相比，蓝雅公司已经增加了收益。一审确定的违约金数额与蓝雅公司的实际损失不相符。 蓝雅公司辩称，一、一审采用排除妨害作为本案案由，并不影响法院对案件事实的认定，也不影响和阳公司、润阳公司因未支付租金所应承担的法律后果。在排除妨害纠纷中，蓝雅公司作为案涉房屋的所有权人，有权要求和阳公司、润阳公司承担返还原物、排除妨害的侵权责任。在租赁合同纠纷中，蓝雅公司亦有权根据合同约定要求和阳公司、润阳公司承担解除合同、恢复原状的后果。二、蓝雅公司作为出租人，已经按约交付了租赁物，履行了出租人的基本义务。和阳公司、润阳公司关于蓝雅公司存在违约行为的主张，缺乏依据，不能成立。双方于2016年12月14日、2016年12月20日分别签订了两份房屋租赁合同，蓝雅公司按照约定交付案涉房屋。和阳公司、润阳公司此前从未提出蓝雅公司未按合同约定交付租赁物。和阳公司、润阳公司认为，蓝雅公司存在诸多违约行为，但并未提供证据证明。和阳公司、润阳公司在租赁期间是正常生产经营的。在收到蓝雅公司发出的解除合同通知书后，也没有如期腾房。其非法占有租赁物的行为表明其不愿腾房的意向，这与其关于合同目的不能实现的主张是相悖的。关于变压器增容问题，蓝雅公司已经与实际使用人润阳公司达成补充协议，故蓝雅公司不构成违约，也不构成和阳公司或润阳公司不支付租金或迟延支付租金的抗辩理由。一审法院的认定没有错误。2018年12月7日，蓝雅公司与润阳公司已经签订了补充协议，润阳公司作为案涉租赁房屋的实际使用主体就2016年12月14日签订的房屋租赁合同中，变压器增容条款与蓝雅公司达成一致,确认蓝雅公司已经履行了增容义务。一审据此认定润阳公司放弃原合同中对变压器增容的要求、蓝雅公司未违反合同义务是正确的。至于和阳公司认为其未授权润阳公司签署补充协议，事后也未追认，故补充协议无效的抗辩不能成立。该补充协议系润阳公司与蓝雅公司真实意思的表示，也不违反相关法律规定，应属合法有效。虽然最初系和阳公司与蓝雅公司签订房屋租赁合同，但润阳公司是案涉房屋的实际使用者、租金支付者、租赁事项的联络者，以及发票开具的主体。润阳公司在租赁过程中以自己的名义向蓝雅公司交纳租金，并根据案涉租赁合同向蓝雅公司主张权利、履行义务，和阳公司对此是知情的，且未提出过任何异议。蓝雅公司有理由认为和阳公司认可润阳公司实际为租赁合同的承租方，也接受房屋租赁合同的约定，因此才与润阳公司签订补充协议。两份租赁合同也约定了租赁用途为和阳公司及其新设立的子公司或分公司进行电梯生产使用。润阳公司系和阳公司签订合同后设立的子公司，二者利益紧密相连。且补充协议也约定了因变压器增容问题是润阳公司实际使用产生的，故和阳公司同意变更。且该协议一式三份，由蓝雅公司、润阳公司、和阳公司各持一份。蓝雅公司有理由相信润阳公司是签订补充协议的适格主体。三、和阳公司、润阳公司未及时支付租金，蓝雅公司享有解除权，且无需进行催告。根据房屋租赁合同第四条及第八条，租赁期间租金先付后用、每六个月支付一次，提前一个月支付下一期半年租金。如承租人在规定时间未及时支付房租及其他应付费用超过一个月，蓝雅公司有权终止租赁合同。现因润阳公司未按约支付房屋租金，已经符合合同约定的解除条件。至于和阳公司、润阳公司主张蓝雅公司应先行催告的问题，因适用合同法第二百二十七条的前提是双方对合同解除没有约定，故该条款不适用于本案。且该条款属于赋予出租人权利的规定，而非限制出租人权利的规定。租赁合同已对迟延履行的违约责任进行明确约定的情况下无须再行催告。一审认定合同自2019年4月9日起解除是正确的。四、虽然本案涉及两份租赁合同，但租赁物在同一个地方，合同主体也是一致的。在合同履行过程中，租金是混同支付，没有细分。在合同履行过程中因为迟延支付租金，两份合同都产生了违约。另外，在蓝雅公司交付厂房后，和阳公司、润阳公司也从未要求变压器扩容，而仅仅在诉讼中作为一个理由提出。至于一审确定的违约金数额也是正确的，双方合同明确约定一方违约须支付一年的租金作为违约金。 蓝雅公司向一审法院起诉请求：1、和阳公司、润阳公司立即腾退厂房，并按合同约定保证厂房结构完整，设施和设备属于正常使用状态，室内结构及装修不得损坏；2、和阳公司、润阳公司立即支付违约金3071040元；3、和阳公司、润阳公司立即支付滞纳金107351元；4、和阳公司、润阳公司按每日16227元支付自2019年4月9日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋使用费。 一审法院认定事实：2016年12月14日，蓝雅公司与和阳公司的前身苏州和阳金属科技有限公司签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：“蓝雅公司（系甲方）与和阳公司（系乙方）经杭州某公司居间介绍，就甲方房屋出租给乙方签定合同。一、出租房屋：坐落于德清县××镇××工业区××路××号。二、租赁用途。电梯生产项目（含乙方及乙方新设子公司／分公司）。三、房屋起付日期和租赁期限。1、房屋租赁自2016年12月14日起，至2023年3月1日止。租赁期6年。2、房屋免租期：自2016年12月14日至2017年3月1日止。（甲方承诺在免租期内将现有变压器增容至1000ＫＶＡ，否则视为免租期自动延长至实际增容完成之日）。四、租金支付方式。1、该房屋租赁建筑面积为9946平方米（含1＃厂房、办公楼、保安室、配电房，不含2＃厂房）。月租金为14元／平方米，年租金为1670928元（此租金不包含税金，开票税金由乙方承担支付）。2、每三年递增5%租金，本合同租赁期前3年租金不变，第4-6年租金按本合同租金增长5%计。3、签订当日，乙方向甲方支付房屋半年租金835464元。租赁期间，租金应先付后用，每六个月支付1次，提前一个月支付下一期半年租金给甲方。八、其他有关约定。4、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方在规定时间（参考第四-3条）未及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一日应当每日按合同总金额千分之五的滞纳金支付给甲方，超出一个月甲方有权终止租赁合同。九、其他条款。1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一年租金；因乙方违约而终止租赁合同，应赔偿甲方一年租金。”合同签订后，蓝雅公司将房屋（含1＃厂房、办公楼、保安室、配电房，不含2＃厂房）移交给和阳公司租赁使用。2016年12月19日，和阳公司向蓝雅公司支付厂房押金300000元以及1号厂房第一期半年租金835464元。2016年12月20日，蓝雅公司又与和阳公司的前身苏州和阳金属科技有限公司签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：“蓝雅公司（系甲方）与和阳公司（系乙方）经杭州某公司居间介绍，就甲方房屋出租给乙方签定合同。一、出租房屋：坐落于德清县××镇××工业区××路××号，2号厂房。二、租赁用途。电梯生产项目（含乙方及乙方新设子公司／分公司）。三、房屋起付日期和租赁期限。1、房屋租赁自2017年5月1日起，至2023年4月30日止。租赁期6年。2、房屋免租期：自2017年5月1日至2017年7月31日止。四、租金支付方式。1、该房屋租赁建筑面积为8834平方米（2＃厂房由北向南共四跨车间，详见设计图纸）。月租金为14元／平方米，年租金为1400112元（此租金不包含税金，开票税金由乙方承担支付）。2、每三年递增5%租金，本合同租赁期前3年租金不变，第4-6年租金按本合同租金增长5%计。3、甲方向乙方移交厂房10日内，乙方向甲方支付房屋半年租金700056元。租赁期间，租金应先付后用，每六个月支付1次，提前一个月支付下一期半年租金给甲方。八、其他有关约定。4、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方在规定时间（参考第四-3条）未及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一日应当每日按合同总金额千分之五的滞纳金支付给甲方，超出一个月甲方有权终止租赁合同。九、其他条款。1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一年租金；因乙方违约而终止租赁合同，应赔偿甲方一年租金。”合同签订后，蓝雅公司将2号厂房移交给和阳公司租赁使用。但和阳公司未按约定按时支付第一期半年租金700056元。2017年1月7日，经德清县工商行政管理局核准，和阳公司全额出资设立润阳公司，地址为本案租赁所涉房屋所在地：德清县××镇××路××号。润阳公司设立后，和阳公司将本案所涉的所有租赁物全部交由润阳公司实际经营使用。至今仍由润阳公司实际经营使用。2018年12月7日，蓝雅公司与润阳公司签订《补充协议》1份，协议约定：“甲方承诺在免租期内将现有变压器增容至1000ＫＶＡ，但因乙方实际使用中无需达到1000ＫＶＡ，且会另行产生保底ＫＶ费用，故2016年12月14日起要求甲方增容至630ＫＶＡ，甲方已履行了前述义务……本协议系2016年12月14日、2016年12月20日《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。”2017年4月7日，润阳公司向蓝雅公司支付行车押金316750元。2017年11月13日至2018年8月25日，润阳公司分7次向蓝雅公司支付租金4488123.33元。加上2016年12月19日第一份租赁合同签订当日和阳公司的付款，和阳公司、润阳公司共计支付租赁款项是5623587.33元（包括2016年12月19日的押金300000元）。2018年10月19日至2019年5月16日，蓝雅公司共向润阳公司开具增值税发票98份计款6842136元，其中作废发票28份计款1400112元，合计实际有效金额5442024元。2017年12月11日和2018年7月4日，润阳公司向蓝雅公司分别支付电费107805元和水费38358.40元，即水电费合计146163.40元。2017年11月19日和2018年6月29日，蓝雅公司向润阳公司分别开具电费和消费增值税发票2份计款146163.40元。由于和阳公司、润阳公司未按合同约定按时按期支付租金。2019年4月5日，蓝雅公司向润阳公司发出律师函，函告：“因和阳公司、润阳公司未按合同约定，按时按期支付租金，解除2016年12月14日、2016年12月20日《房屋租赁合同》，以及支付拖欠租金、一个月内腾退厂房、支付违约金等等。”2019年4月9日，润阳公司签收该函。2019年4月15日和5月17日蓝雅公司又向和阳公司、润阳公司发函要求其腾退厂房并支付相应费用等等。2019年6月11日至2019年7月19日，润阳公司分3次向蓝雅公司支付款项3189476.67元。因和阳公司和润阳公司至今未腾退厂房，双方多次协商未果，故纠纷成讼。 一审法院认为，蓝雅公司与和阳公司（签字方）、润阳公司（实际使用方）之间的房屋租赁合同关系事实清楚，证据确凿，合法有效，该院予以确认。润阳公司作为和阳公司的全资子公司及租赁物的实际使用者，也是合同中约定的“含乙方及乙方新设子公司／分公司”，也是租金的实际支付者，故润阳公司的诉讼主体资格完全适格，符合法律规定，该院予以确认。本案主要争议是：和阳公司、润阳公司延期支付租金行为是否是蓝雅公司解除合同的法定事由？《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”结合本案实际，双方签订了2份《房屋租赁合同》和1份《补充协议》，对双方的权利和义务进行了约定，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定：“租赁期间，租金应先付后用，每六个月支付1次，提前一个月支付下一期半年租金给甲方。”第2份合同还约定：“甲方向乙方移交厂房10日内，乙方向甲方支付房屋半年租金700056元。”经查明，第2份合同第一笔租金就未按期履行，之后的租金也未按时按期进行履行。故和阳公司、润阳公司未按时按期履行支付租金义务的行为，明显违反双方的合同约定和法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方在规定时间（参考第四-3条）未及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一日应当每日按合同总金额千分之五的滞纳金支付给甲方，超出一个月甲方有权终止租赁合同。”和阳公司、润阳公司未能按合同约定的期限及时支付租金，蓝雅公司依约依法均有权解除合同。2019年4月5日，蓝雅公司发函通知润阳公司解除2份《房屋租赁合同》，润阳公司于2019年4月9日收到解除通知，2份合同依法已于通知到达之日解除。合同解除后，蓝雅公司多次要求和阳公司、润阳公司及时履行腾退义务，并支付所欠的租金、违约金等。和阳公司、润阳公司并未在合理期限内腾退房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”现涉案厂房的所有权人系蓝雅公司，和阳公司、润阳公司占有涉案厂房缺乏合法依据，应当将租赁厂房腾退。因和阳公司、润阳公司仍占有使用该厂房，现蓝雅公司要求其腾退出租厂房的诉讼请求理由正当，于法有据，予以支持；对于蓝雅公司诉请和阳公司、润阳公司支付违约金3071040元，符合合同对违约行为承担法律后果的约定和法律规定，予以支持；蓝雅公司诉请和阳公司、润阳公司支付滞纳金，因与违约金竞合，故不予支持。2019年4月9日起，双方合同实际解除，按律师函写明的一个月的腾退厂房期限，则从2019年5月10日起，因和阳公司、润阳公司至今未腾退，依法应当支付其占用期间的房屋使用费用。蓝雅公司未提交充分确凿的占用房屋使用费用的合理合法计算依据，故蓝雅公司诉请按每日16227元支付房屋使用费明显过高，理由不当，不予支持。为此，该院依法参考原2份合同约定的年租金（3071040元／年）以及当地市场价格，酌定按照年租金（3071040元／年）上浮30%进行计算。经计算，从租赁之日起至2019年5月9日止，和阳公司、润阳公司应当支付的租金为6139672元。截止2019年7月19日，润阳公司实际支付款项为8813064元（含房屋押金300000元，不含行车押金316750元，大部分款项延期），其中2673392元应计算视为2019年5月10日起的占用房屋使用费。另外，蓝雅公司未将变压器增容是否构成未按时履行在先义务？根据双方于2018年12月7日签订《补充协议》，协议明确约定润阳公司放弃原合同中对变压器增容的要求。故蓝雅公司并未违反先履行义务，和阳公司、润阳公司不能因此迟延履行支付租金义务。另，润阳公司明确表示保留追究蓝雅公司是否侵权损害的权利，故该院在本案中不作裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司于判决生效后60日内，将位于德清县××镇××工业区××路××号××号××房××号厂房（包括配套办公楼、保安室、配电房）腾退并交还浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司。二、苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司支付浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司违约金3071040元，限判决生效后10日内履行。三、苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司支付浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司场地及厂房等的占有使用费（参照3071040元／年上浮30%的标准计算，自2019年5月10日起计算至实际腾退之日止，须扣除已经实际视为支付的占有使用费2673392元），限判决生效后10日内履行。四、驳回浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司其余诉讼请求。如果苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司未按判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32227元减半收取16113.50元，保全费5000元，合计21113.50元。浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司负担545.50元，苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司负担20568元。 二审中，蓝雅公司向本院提交情况说明一份，证明2019年德清县雷甸镇工业企业厂房出租的年平均价格为26元/平方米。和阳、润阳公司经质证认为，租金是根据市场经营情况决定的，情况说明的出具主体系当地政府，但政府并不具有确定租金的资质，因此该证据不能达到证明目的。 和阳公司、润阳公司向本院提供以下证据：证据1.付款凭证3份，证明和阳公司、润阳公司分别于2017年12月8日、2019年1月11日、2019年4月12日向蓝雅公司关联方支付了2938329.57元租金；证据2.付款凭证3份，证明和阳公司、润阳公司于2019年12月27日向蓝雅公司支付租金700056元，2020年1月21日支付蓝雅公司租金835464元，2020年3月2日向蓝雅公司支付租金41773.2元，合计1577293.2元；证据3.环境影响报告书批复意见及建设项目环境保护审批登记表各1份，证明润阳公司在2017年7月5日才取得环保局批复意见，根据该意见润阳公司最早在2017年10月才能正式投产，故不可能在2016年12月14日认可变更增容。蓝雅公司经质证认为，证据1中收款人均非蓝雅公司，对该证据的真实性不清楚，与本案也没有关联性；证据2蓝雅公司确实收到相应款项，但双方已经解除租赁合同，故该款项不属于支付的租金；证据3与本案不具有关联性，无法达到证明目的。补充协议形成时润阳公司已经投入生产一年多，即使当时环保评估尚未验收通过，也不影响润阳公司根据运营情况对变压器容量进行预估，进而变更原先房屋租赁协议关于变压器扩容的约定。 本院经审查认为，蓝雅公司提供的情况说明，属于单位出具的证明，该证据缺乏单位法定代表人及经办人签名，不符合证据有效要件，对该证据的效力本院不予认定；和阳公司、润阳公司提供的证据1，因相关款项均支付至个人而非蓝雅公司，蓝雅公司否认收到三笔款项，故该证据与本案不具有关联性，本院对该证据的效力不予认定；证据2的收款人均为蓝雅公司，款项备注为租金，蓝雅公司也认可收到上述款项，故本院对证据的效力予以认定；证据3系环保局关于润阳公司环保设施的批复意见，与本案不具有关联性，也无法达到证明目的，故本院对该证据的效力不予认定。 本院二审另查明，润阳公司于2019年12月27日向蓝雅公司汇款700056元，2020年1月21日向蓝雅公司汇款835464元，2020年3月2日向蓝雅公司汇款41773.2元，合计1577293.2元。上述三笔款项备注用途均为厂房租金。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审确定案由为排除妨害纠纷是否正确；二、蓝雅公司是否构成违约；三、和阳公司、润阳公司是否欠付租金，蓝雅公司解除合同是否符合法律规定；四、和阳、润阳公司应否支付占有使用费，如应支付，则具体数额是多少；五、违约金的数额应否予以调整。 关于争议焦点一，蓝雅公司因与和阳公司、润阳公司解除房屋租赁合同后和阳公司、润阳公司继续占有使用房屋而诉至一审法院，要求和阳公司、润阳公司腾退厂房、支付违约金、滞纳金、房屋占有使用费。从蓝雅公司的诉讼请求及依据的事实和理由来看，其系依照与和阳公司、润阳公司之间的房屋租赁合同关系，要求对方履行相应的合同义务，因此蓝雅公司的诉讼主张本质上系合同之诉。一审在审理本案时主要依据双方合同约定的内容及《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定作出判决，因此一审确定案由为排除妨害纠纷存在不妥，本院对和阳公司、润阳公司关于案由有误的上诉理由予以支持，将本案案由调整为房屋租赁合同纠纷，但综合一审对全案的审理情况来看，一审以排除妨害纠纷作为案由，对案件实体处理并未造成不利影响。 关于争议焦点二，和阳公司、润阳公司主张蓝雅公司未按合同约定对变压器增容至1000KVA构成违约。本院认为，根据蓝雅公司与润阳公司签订的补充协议，双方确认润阳公司在实际使用中无须达到1000KVA，故2016年12月14日起要求蓝雅公司增容至630KVA，蓝雅公司已经履行了前述义务。和阳公司虽主张其系厂房租赁合同的签订主体、润阳公司无权另行签订补充协议免除蓝雅公司义务，但考虑到案涉厂房一直由润阳公司实际占有使用并以自身名义交纳租金，蓝雅公司也收取了租金，和阳公司对该情况一直是知情的，因此各方的行为表明润阳公司已经加入到租赁合同中，与和阳公司共同成为承租人。润阳公司出具的补充协议可以证明蓝雅公司已经履行了相应的增容义务，和阳公司也未提供充分的证据证明现有变压器电容影响生产经营或其曾要求蓝雅公司继续增容而蓝雅公司予以拒绝的情况，因此本院对润阳公司、和阳公司的该项上诉意见不予支持。另外，和阳公司、润阳公司还主张蓝雅公司未依据合同约定承担厂区绿化和道路的物业管理人员工资，也未新建卫生间，构成违约。本院认为，和阳公司、润阳公司未举证证明蓝雅公司实际应承担的人员工资数额，至于卫生间问题，双方约定该部分租金另计，但蓝雅公司最终也未另行收取租金。蓝雅公司作为出租人，提供合同约定的厂房是其最主要、最根本的合同义务，蓝雅公司已经按约履行了该项义务，和阳公司、润阳公司亦应当履行相应的合同义务即支付租金，和阳公司、润阳公司提出的上述理由不足以形成有效的抗辩，不能免除和阳公司、润阳公司支付租金的义务，和阳公司、润阳公司在本案中也未就上述主张提出反诉，因此，本院对和阳公司、润阳公司的该项上诉意见不予支持。 关于争议焦点三，根据和阳公司与蓝雅公司2016年12月14日签订的房屋租赁合同，和阳公司承租1#厂房办公楼、保安室、配电房，每六个月支付租金一次，金额为835464元，提前一个月支付下一期租金。因此，和阳公司、润阳公司应当提前一个月支付2017年9月2日至2018年3月1日的租金，但其实际支付的时间为2017年11月13日，迟延履行时间超过一个月；和阳公司、润阳公司应当提前一个月支付2019年3月2日至2019年9月1日的租金，但其亦未能及时支付，迟延履行时间亦超过一个月。根据和阳公司与蓝雅公司2016年12月20日签订的房屋租赁合同，和阳公司承租2#厂房，每六个月支付租金一次，金额为700056元，提前一个月支付下一期租金，蓝雅公司移交厂房10日内和阳公司应向蓝雅公司支付半年度租金。和阳公司、润阳公司自认蓝雅公司从2017年6月开始将该厂房交付公司，但从和阳公司、润阳公司的支付情况看，其未能按约在10日内支付该笔租金，且迟延履行时间超过一个月。在此后的履行过程中，和阳公司、润阳公司依然多次存在迟延支付租金超过一个月的情形。根据两份合同的约定内容，承租方未按约定时间支付房租且超出一个月的，则蓝雅公司有权解除租赁合同。因此，蓝雅公司可以依照约定行使单方解除权解除合同。至于和阳公司、润阳公司主张蓝雅公司未经催告无权直接解除合同的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，当事人行使约定解除权的前提是解除条件成就，催告并非是约定解除的必经程序，和阳公司、润阳公司主张蓝雅公司无权解除合同缺乏依据，本院对此不予支持。一审认定案涉租赁合同自润阳公司签收解除函之日实际解除并无不当。 关于争议焦点四，合同解除之后，和阳公司、润阳公司应当在合理的时间内腾退、返还厂房，但其一直占有使用至今，应当为此支付占用期间的房屋使用费。因蓝雅公司在解除函中给予和阳公司、润阳公司一个月的腾房时间，因此和阳公司、润阳公司应当从2019年5月10日起支付占有使用费。蓝雅公司要求按照每日16227元支付使用费，本院认为，蓝雅公司提供的证据不足以证明2019年5月10日后案涉厂房的租赁市场价格达到该标准，一审结合双方原先约定的租金标准及市场情况，酌定按照年租金上浮30%的标准进行计算，该标准较为合理，未有明显偏低，本院对此不作调整。至于蓝雅公司主张2019年5月9日之前的费用，鉴于该阶段系蓝雅公司给予和阳公司、润阳公司的腾空时间，一审对该阶段费用参照原先的租金标准计算亦未有明显不妥。因此，本院对蓝雅公司的该项上诉意见亦不予支持。 关于争议焦点五，和阳公司、润阳公司上诉主张合同解除后增加了蓝雅公司的收益，因此合同约定的违约金远高于蓝雅公司的实际损失，一审确定的违约金数额过高。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。和阳公司与蓝雅公司在两份租赁合同中均约定，因承租方违约而终止租赁合同应赔偿出租人一年租金。考虑到因承租人逾期支付租金导致合同解除所造成的损失，主要为逾期利息损失及合同解除后出租人寻找新的承租人造成房屋空置的损失，以一年租金作为违约金标准确属偏高，蓝雅公司也未能提供证据证明该标准的合理性。综合考虑蓝雅公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等，本院酌情确定和阳公司、润阳公司支付6个月租金作为违约金，也即1535520元。一审判决确定的违约金数额过高，本院对此予以调整。 另外，鉴于和阳公司、润阳公司在二审期间提供新证据证明其另行支付了1577293.2元，因此，截止2020年3月2日和阳公司、润阳公司实际支付款项为10390357.2元，其中4250685.2元应视为2019年5月10日起的占用房屋使用费，本院据此对一审判决结果作相应调整。 综上所述，蓝雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；和阳公司、润阳公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新情况、新证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初3170号民事判决第一项“一、限苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司于判决生效后60日内，将位于德清县××镇××工业区××路××号××号××房××号厂房（包括配套办公楼、保安室、配电房）腾退并交还浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司。”； 二、维持浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初3170号民事判决第四项“驳回浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司其余诉讼请求。”； 三、变更浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初3170号民事判决第二项“二、苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司支付浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司违约金3071040元，限判决生效后10日内履行。”为“二、苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司支付浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司违约金1535520元，限判决生效后10日内履行。”； 四、变更浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初3170号民事判决第三项“三、苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司支付浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司场地及厂房等的占有使用费（参照3071040元/年上浮30%的标准计算，自2019年5月10日起计算至实际腾退之日止，须扣除已经实际视为支付的占有使用费2673392元），限判决生效后10日内履行。”为“三、苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司支付浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司场地及厂房等的占有使用费（参照3071040元/年上浮30%的标准计算，自2019年5月10日起计算至实际腾退之日止，须扣除已经实际视为支付的占有使用费4250685.2元），限判决生效后10日内履行。” 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费32227元，减半收取16113.50元，保全费5000元，合计21113.50元。由浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司负担6334元，苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司负担14779.5元；二审案件受理费32227元，由浙江德清蓝雅晶体纤维有限公司负担9668元，苏州和阳智能制造股份有限公司、浙江润阳电梯部件有限公司负担22559元。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  赵哨兵 审判员  朱惠明 二〇二〇年七月二十八日 书记员  谢敏飞