湖南省桂阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1021执异40号 案外人：王永康，男，1953年6月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师，代理权限系特别授权。 申请执行人：湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省桂阳县龙潭街道欧阳大道116号。 法定代表人：谢华南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈志胜，北京市盈科（东莞）律师事务所律师，代理权限系特别授权。 被执行人：李运芽，男，1966年9月26日出生，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：黄佩康，男，1963年12月28日出生，住湖南省郴州市苏仙区。 被执行人：郴州市开元房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区万华路。 法定代表人：黄佩康。 被执行人：郴州市凯利房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道东侧某小区C-26号。 法定代表人：桂许文，系该公司执行董事。 在本院执行湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（下称农商行）与李运芽、黄佩康、郴州市开元房地产开发有限公司（下称开元公司）、郴州市凯利房地产开发有限公司（下称凯利公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人王永康于2020年6月12日对本院查封郴州市某住宅区的x号栋房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王永康称，请求立即中止对开元公司、凯利公司名下的位于某小区住宅X-XX号“某园”第三栋住房的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：2006年10月20日，案外人（乙方）与被执行人开元公司（甲方）签订了《商品房定购合同书》，定向购买被执行人开元公司位于郴州市开发区。2006年12月案外人选定的房屋为某小区X36号（某园XX栋），开元公司将房屋钥匙交付给了案外人占有使用。2009年起，案外人交纳了该房物管费。2012年11月8日，“某园”住宅小区X栋独立别墅均办理了房屋产权登记，所有权登记为开元公司、凯利公司共同共有。2013年1月30日，被执行人李运芽向桂阳农信社贷款10000000元，贷款期限为2013年1月30日至2016年1月30日。开元公司、凯利公司在未告知案外人等人的情况下，以其名下的“某园”住宅小区X-X栋为该笔贷款提供抵押担保，签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记。2015年，案外人因迟迟拿不到案涉房产的房产证，依法向郴州市北湖区人民法院提起了诉讼。郴州市北湖区人民法院审理后，做出了（2015）郴北民二初字第1172号民事判决书，案外人与郴州市开元房地产开发有限公司于2006年10月20日签订的《商品房定购合同书》有效。案外人不服，依法向湖南省郴州市中级人民法院上诉。郴州市中级人民法院审理后，做出了（2016）湘10民终2314号民事判决书，判决确认了案外人与开元公司签订的《商品房定购合同书》为商品房买卖合同，合法有效；开元公司、凯利公司在本判决生效之日起90日内为案外人办理好“某园”X栋（原名为某小区XXX号）房屋的房产证。判决生效后，开元公司、凯利公司没有履行法院生效判决书的义务，案外人已经向郴州市北湖区人民法院申请了强制执行。2017年3月16日，贵院作出了（2017）湘1021执145号执行裁定书，裁定书的内容为：“一、查封郴州市“某园”住宅小区X-X栋房产；……”将案外人的房产予以了查封。综上所述，申请执行人农商行贷款时没有核实抵押物的基本情况，在案外人已经购买该房产的情况下，仍然办理抵押登记，违反了金融行业的法律规定，其取得的抵押权侵犯了案外人王永康的合法权益，是无效的。案外人对贵院执行的涉案房产已经支付了全部价款，房产已经交付使用多年，享有该房产的期待物权，足以排除人民法院的强制执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，贵院依法应当中止对案涉房产的执行，停止拍卖处置行为。故此，案外人向贵院提出执行异议。 申请执行人农商行称，本案是房屋买受人交付房屋请求权与申请执行人享有抵押权的金钱债权之间的执行竞合。执行过程中，签订房屋买卖合同的买受人对房屋只享有交付房屋的请求权，申请执行人享有的是基于担保物权的请求权。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第88条第2款明确规定，存在担保物权的债权优先金钱债权受偿，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第27条对担保物权的优先性做了进一步规定。 一、案外人对案涉房产不享有实体权利，即使享有实体权利也不能对抗农商行的抵押权。抵押权属于定限物权，优先于所有权。《异议复议规定》第28条是关于一般买受人物权期待权的保护，权属争议发生在买受人与房地产开发商之间，是买受人所有权与开发商的所有权谁优先保护的问题，没有涉及第三人的利益，是基于申请执行人对执行标的之所有权进行执行。并不是基于申请执行人优先受偿权而执行，是基于所有权冲突的解决规则，并不是优先受偿权与所有权的冲突解决规则，而本案涉及的是抵押权的优先受偿权与买受人的交付请求权，因此第28条不适用于本案。执行异议之诉要进行实质判断并不是只考虑执行标的物的所有权的实际情况，而是需要考虑案外人主张的权利是否能够排除执行，王永康提起是商品房买卖合同纠纷，并不是所有权确认纠纷，案外人王永康并没有取得执行标的的实体性权利。如果以 签订买卖合同实际占有房子为由阻止执行，而没有考虑是否影响作为抵押权人的申请执行人利益和执行情况，等于是用买卖合同毫无条件地推翻了物权登记公示力，混淆债权与物权，打破既定的法律秩序和体系。执行中无论申请执行人难以了解被执行人与他人的合同交易情况，如果以买卖合同否定物权登记公示力，会对执行提出过高要求，有悖执行程序追求效率的原则。从反面来说，如果不采取物权登记公示的裁判标准，那么对执行工作的影响不仅仅是个别案件执行的中断。推而广之，可能所有被执行人名下的房屋、股权、知识产权等财产都会出现被执行人在执行中 提出执行标的已出卖为由要求停止执行的情况。一旦停止执行，执行程序就无法根据物权公示等外观判断的方式来确定执行标的权属并进行执行，买卖合同成为执行中规避执行的理由和极大的不确定性因素。如果被执行人与他人故意串通，更会成为逃避执行的法律缺口和理由，带来很大的法律风险。这也正是《物权法》第十五条规定的合同只是物权变动的原因，物权与债权的独立原理之所在，只有坚持物权公示力，才能在全民中树立积极进行权利登记，避免出现问题从而维护法律制度的稳定性和正义性，这也是制度正义的必然要求所以，根据《异议复议规定》第24条之规定，案外人异议审查的具体内容：（一）案外人是不是权利人。案外人与其所主张的实体权利必须有法律上的直接利害关系，如果案外人并非权利人，从法律上应当视为“无实益”。本案的案外人只有交付请求权，并不是实体权利人，因此，不具有提出异议的资格。（二）该权利的合法性与真实性。（三）所主张的实体权利能否阻止执行。案外人对执行标的拥有权利并不一定能够阻止执行，即使案外人对执行标的拥有所有权，但因申请执行人系实现抵押权，其所有权不能阻止优先受偿权执行。从法律条文规定的内容来看。《物权法》第一百七十九条规定：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这里明确规定了抵押权的核心权利即优先受偿权，具有排除包括所有权在内的一切权利的绝对效力。更何况，案外人连所有权都没有，更谈不上有阻止执行的实体权利。 二、关于案外人依据二审法院的生效裁判文书主张异议的理由依法不能成立。根据《异议复议规定》）第26条规定，案外人提交的生效裁判文书只是确定案外人对被执行人享有物的交付请求权，其和申请执行人要实现的金钱债权同属债权性质，不能排除执行，而应当依据查封先后确定受偿顺序，所以，案外人的主张依法不能成立，应当予以驳回。 三、申请执行人的抵押权是合法有效，案外人主张抵押权无效的理由不能成立。关于核实抵押物的基本情况问题。申请执行人核实抵押物的目的是要确保抵押物的价值，并不是抵押权的成立要件，案外人以此为由主张抵押无效依法不能成立。关于案外人主张其已经购买该房产的情况下，仍然办理抵押登记，抵押是无效的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产以登记为权利公示方式，申请执行人办理抵押登记时抵押物是登记在开元房地产、凯利公司名下，并没有登记在案外人的名下，并依法办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十一条、第一百八十七条之规定，申请执行人的抵押权合法有效。 四、案外人王永康不具有执行标的物权的期待权。根据《异议复议规定》第28条之规定，物权期待权保护要件：受让人与被执行人签订合法有效的书面合同；在价款交付上，已支付全部价款；查封前已占有不动产；没有登记的原因，主观上要求属于案外人意志以外的客观障碍，否则应判断其有过错。结合本案情况，案外人王永康从2006年签署合同，至2012年申请执行人办理抵押登记时隔6年，案外人没有办理登记，具有明显重大过错。案外人并不享有期待权。 被执行人凯利公司、开元公司称，一、案外人取得合同债权依据的生效法律文书是一个错误的判决。（一）案外人混淆视听，以向郴州市开发区管委会购买“某小区项目的XXX复式别墅”的《商品房定购合同书》，错误主张“额松荣园项目的XX独栋别墅”。首先，案外人与开元公司签署所谓的《商品房定购合同书》，购买“某小区项目的XXX复式别墅”，实际上“某小区”是郴州市开发区管委会自行开发建设的职工小区，只是作为行政部门没有建设开发资质，借用了开元公司的公司资质和名义进行报批报建开发，事实上“某小区项目”是郴州市开发区管委会与郴福城高新投资有限公司投资开发建设，但报批报建、房屋销售以开元公司的名义进行，实际职工房款收受及房款入账账户管理，全部由郴州市开发区管委会操作，与开元公司完全无关。其次，案外人是当时郴州市开发区管委会领导，公务员身份，明确知道开发区管委会自行开发建设的职工小区，与开元公司、凯利公司通过征收取得“廖子豪等人位于某西边土地”开发建设的“某园项目”属于不同的两小区。但出于个人目的，就用其与开元公司名义（实际合同主体是郴州市开发区管委会）签订购买“某小区XXX复式别墅”的《商品房定购合同书》，错误主张“某园XX独栋别墅”。最后，通过案外人提交的《商品房定购合同书》、付款凭证等证据，合同中所约定的小区名称、栋数、房屋面积等标的物特征，与开元公司原本诉讼提交的“某园XX独栋别墅”房产证载明的对应信息，完全不同。原一审判决仅认定案外人与开元公司名义签订的《商品房定购合同书》有效，二审法院在未查明“某小区项目”与“某园项目”之间的区别，没有详细审查涉案标的之前的不同，错误认定案外人与开元公司名义签署的《商品房定购合同书》购买的就是同一标的，显然是事实认定错误。（二）生效判决在明知“某园XX独栋别墅”已经办理银行抵押权之下，仍判决继续履行《商品房定购合同书》，要求开元公司配合办理过户手续，明显错误。二审法院在查明“某园XX独栋别墅”于2013年1月已经办理了桂阳农商行抵押权的事实，也清楚该标的物是属于开元公司与凯利公司共有的房屋，仍然判决开元公司配合办理产权过户手续，该判项未经合法设定了抵押权的桂阳农商行同意，也未得到标的物共有权人的凯利公司追认确认，根本无法履行。（三）原二审生效判决明显错误，凯利公司、开元公司已另寻法律途径维护自身权益。二、农商行在先取得的抵押权，优先于案外人的合同债权。案外人不能以合同债权对抗作为物权的抵押权优先拍卖受偿。三、凯利公司、开元公司依法向农商行提供担保的抵押物权属清晰，且已经办理银行他项权抵押登记，农商行合法享有抵押权，有权对抵押物进行拍卖后受偿。办理了抵押登记时案外人并未依法取得生效判决并确认通过产权过户方式取得“某园C3独栋别墅”的所有权，即农商行合法取得抵押权在先，有权优先实现抵押权方式拍卖受偿。综上，依法应当裁定驳回案外人异议请求。 被执行人李运芽未向本院提出意见。 本院查明，2005年3月15日，王永康（乙方）与开元公司（甲方）签订《商品房订购合同书》，约定乙方购买甲方位于郴州市开发区。2006年10月11日，王永康交纳购房款150000元，2006年5月18日王永康交纳购房款200000元，共计350000元，开元公司出具收款收据。房屋建成后，房屋钥匙交付给王永康，具体交付日期不详。2009年起，王永康缴纳该房物管费。 2013年1月30日，农商行与李运芽签订《最高额借款合同》，约定借款本金为1千万元，凯利公司、开元公司用包括案涉房屋在内的郴州市某住宅区的X-X栋房产为借款提供抵押担保并签订了《最高额抵押合同》，办理了抵押登记。2016年2月26日，农商行就上述贷款向本院起诉凯利公司、开元公司、李运芽、黄佩康，要求债务人承担还款责任，并就案涉房屋实现抵押权等。本院依法作出（2016）湘1021民初214号判决，判决凯利公司、开元公司用涉案房产承担抵押担保责任，农商行对处置涉案房产的价款享有优先受偿权，因李运芽等人未及时履行该案判决书确定义务，农商行向本院申请执行，本院依法作出（2017）湘1021执145号执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的郴州市某住宅区的X-X栋房产。 2015年，王永康向郴州市北湖区人民法院起诉，要求确认与开元公司之间的上述《商品房订购合同书》有效，解除农商行与开元公司、凯利公司之间的《最高额抵押合同》，确认某小区复式住宅X-XX（某园X栋）住房属王永康所有，开元公司、凯利公司为王永康办理房屋所有权证等。一审法院判决后，王永康不服上诉至郴州市中级人民法院。二审法院作出（2016）湘10民终2314号民事判决，撤销了一审判决，改判确认王永康与开元公司的《商品房订购合同书》为商品房买卖合同，合法有效，开元公司、凯利公司在判决生效之日起90日内为王永康办好“某园X栋”（原名为某小区XXX号）房屋的房产证等。 本院认为,本案的争议焦点在于案外人王永康对案涉房产享有的权益是否优先于农商行对案涉房屋享有的抵押权，其对案涉房产是否享有足以排除执行的权益。 关于（2016)湘10民终2314号民事判决书中所涉及的“某园”X栋（原名为某小区XXX号）房屋。根据《最高人民法院关于印发的通知》法〔2019〕254号第126条【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。 而纪要第125条规定购房者是否为商品房消费者可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即商品房购买人只要满足上述条件且其权利能够排除执行就可视为商品房消费者并获得优于抵押权的物权期待权的保护。故本案中案外人王永康对案涉房产是否享有足以排除执行的权益，应适用该司法解释第二十九条规定。王永康与开元公司的《商品房订购合同书》已经郴州市中级人民法院确认为合法有效的书面合同，王永康也已缴纳全部购房款，但王永康并未向本院举证证明所购商品房用于居住且王永康名下无其他用于居住的房屋即该房屋是涉及到王永康基本的生存权益。故本院认为，王永康对案涉房屋，不享有足以排除抵押权的权益，也不享有足以排除执行的权益。 关于案外人王永康在执行异议申请书申请事项中所写的“某小区住宅C-38号‘某园’第三栋住房”，因其并未向本院举证证明任何其与该房屋所有权关系的证明，故本院对其申请排除执行的权益亦不予认可。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人王永康的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 廖 中 元 审判员 黄 渊 强 审判员 欧阳思俊 二〇二〇年七月九日 法官助理李沁 书记员李烁宇