广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3172号上诉人（原审被告）：田金，男，1983年10月18日出生，汉族，住湖北省钟祥市************。上诉人（原审被告）：吴燕荣，女，1984年6月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区*****。委托诉讼代理人：田金，男，系吴燕荣的丈夫。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。上诉人田金、吴燕荣因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田金、吴燕荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅生活公司的所有请求。事实和理由：一、田金、吴燕荣与雅生活公司于2010年1月1日签订前期物业服务协议，约定收费标准为每月每平方米1.6元。雅生活公司向田金、吴燕荣主张按调整后的每月每平方米2.2元、2.8元标准收取，缺乏事实依据，违反合同法第三条、第四条、第八条，以及物业管理条例第四十一条、前期物业服务协议第一条。二、“雅居乐新城9期岭峰调整物业服务费标准征询意见”表决结果汇总表、验票会议纪要均不具有法律效力。1.表决结果上签名者均是个人行为，不能代表中山市三乡镇物价检查所、住建局或岗泉村委会，因为所有单位均未加盖公章。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第七十七条，无负责人签名和加盖公单的证明材料在法定形式上存在瑕疵，不能作为定案依据，法律也明确规定会议纪要不能作为定案的法律依据。三、“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务标准调整的公示”不具有法律效力。1.中山市住房和城乡建设局复函载明，该局没有小区业主大会备案的相关资料。2.根据中山市物业服务收费管理办法第十一条规定，岗泉村委会没有对该公示的管辖权。3.根据中山市中级人民法院（2017）粤20民终2693号民事判决，以及物权法第七十八条规定，验票会议仅有19名业主代表参加，未通过业主管理公约或业主大会议事规则，也未选举产生业主委员会，并非首次业主大会，该表决对全体业主没有法定效力，雅生活公司也没有提供业主大会管理公约和首次业主大会会议的证据。四、中山市发展和改革局备案回执要求做好物业服务、车辆停放保管服务收费明码标价工作。1.根据《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》第十一条，未成立业主大会的，调整物业收费标准应由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行。2.备案价格只有经过物业服务合同确定，才对双方产生法律效力。3.核发收费许可证只是备案后续管理的一种方式，且收费许可证已废止，不能作为定案法律依据。五、田金、吴燕荣没有收到房屋催缴通知书，雅生活公司没有提供田金、吴燕荣签署的材料，发信回执未注明寄发文件内容，也无证据证明已就该部分费用向田金、吴燕荣追收过，其起诉已超过两年诉讼时效，丧失胜诉权。六、（2016）粤20民终2282号和（2015）中一法三民一初字第662号民事判决与本案无关。七、根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条，业主请求物业服务企业退还违规收取费用的，人民法院应予支持。八、物业收费标准应由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。九、雅生活公司未出具调整收费标准表决票作为其合法取得备案回执的证据，证明都是伪造的。十、根据《中山日报》2017年8月21日新闻，物业费涨价需要重新签订物业服务合同。十一、田金、吴燕荣不欠物业费，因为其前往物业收费处要求按前期物业服务协议交费，收费人员以收费系统为2.2元、2.8元为由拒绝，但没有出示收费依据，是雅生活公司自己造成的，应自行承担责任，其也没有出示前期物业服务协议的补充协议。十二、粤发改价格函[2019]2897号文件已于2019年8月1日生效，取消了政府价范围内的物业服务收费标准备案管理。中三价备2016年3号文件已于2019年6月20日到期作废，其后雅生活公司无权多收物业费。十三、雅生活公司提供的备案回执、验票会议纪要与物业费标准调整公示均提到，调整物业费标准的要由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行。十四、雅生活公司主张的滞纳金没有法律依据，是其自身原因导致，应自行承担全部责任，而且其不是国家行政机关，无权征收滞纳金。十五、雅生活公司利用格式合同条款，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应属无效条款。十六、一审判决适用法律自相矛盾。十七、一审法院根据已生效的（2016）粤20民终2282号民事判决书认定本案事实，违反法律规定。1.该另案与本案无关。2.田金、吴燕荣未在该另案中出庭质证、参与调查和辩论，该判决与田金、吴燕荣无关。3.雅生活公司未要求田金、吴燕荣支付违约金，一审判令田金、吴燕荣支付违约金明显错误。4.该另案中查明，雅生活公司提供了中三价备（2016）3号备案回执证明，明显与事实不符，2015年案件不可能有2016年的证据。5.该另案中的收费许可证已经废止，不能作为定案依据。6.备案回执也已被收回，雅生活公司无任何法律依据收取2019年8月1日后每平方米2.8元的物业费。雅生活公司辩称：涉案小区物业费的调价方案合法合规，且经过相关部门的备案。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雅生活公司向一审法院起诉请求：田金、吴燕荣向雅生活公司支付从2015年10月1日至2019年12月31日期间共51个月的物业费10428元及违约金（按拖欠各月的物业费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，物业费暂计至2019年7月31日为9365.5元，违约金暂计至2019年11月30日为7349.93元）。一审法院认定事实：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2010年1月1日，雅居乐公司为乙方，田金、吴燕荣为甲方签订《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期E1幢301房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业费为1.6元/平方米/月，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。一审庭审时，雅生活公司陈述，田金、吴燕荣从2015年10月开始拖欠物业费，至2019年12月田金、吴燕荣共拖欠51个月的物业费合计10428元，其中，2015年10月至2016年6月共计9个月为1503元（2.2元/平方米/月*75.91平方米*9个月），2016年7月至2019年12月共计42个月为8925元（2.8元/平方米/月*75.91平方米*42个月）；计至2019年11月30日应付滞纳金7349.93元（雅生活公司主张按拖欠各月的物业费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。雅生活公司主张田金、吴燕荣拖欠的上述费用提供了2015年10月至2019年12月期间欠费明细表证明。田金、吴燕荣称其收楼后每月均按约定标准1.6元/平方米由银行代扣缴物业费，后得知雅生活公司非法涨价,未按协议约定收费,故取消了由银行代扣管理费。从2015年开始,田金、吴燕荣多次到雅生活公司处以现金方式要求按1.6元/平方米/月标准缴交物业费，但雅生活公司称系统显示物业费不是1.6元/平方米/月而不同意按此标准收取而拒收。双方因收费标准问题无法达成协议而产生纠纷，雅生活公司称其后多次通过多种方式向田金、吴燕荣追讨物业费，包括2016年9月7日给田金、吴燕荣寄发房屋费用催缴通知书，但田金、吴燕荣不确认收取过“房屋费用催缴通知书”及雅生活公司追讨管理费事实。雅生活公司于2019年8月20日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。一审法院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据一审法院要求，雅生活公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅生活公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，一审法院对雅居乐公司主张案涉业主的物业费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。一审法院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，田金、吴燕荣位于中山市*********雅居乐新城9期1幢301房物业，建筑面积为75.87平方米，登记时间为2012年8月21日。2015年11月27日，中山市************乐公司出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市************乐公司出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2015年10月1日至2016年6月30日期间，按照申请备案的标准计算，田金、吴燕荣每月应向雅居乐公司缴交的物业费为166.91元（75.87平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，田金、吴燕荣每月应向雅居乐公司缴交的物业费为212.43元（75.87平方米×2.8元/平方米/月）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐公司签订了前期物业服务委托合同，而田金、吴燕荣系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。田金、吴燕荣委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐公司与田金、吴燕荣签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司对田金、吴燕荣的物业依约履行管理服务，田金、吴燕荣亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。本案争议焦点：一是雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持,田金、吴燕荣应否支付违约金;二是雅居乐公司主张的物业费是否已超过诉讼时效，田金、吴燕荣应支付给雅生活公司的物业费数额确定。对焦点一，根据一审法院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，雅居乐公司从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。雅居乐公司主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，从2015年10月1日至2016年6月30日期间，按照申请备案的标准计算，田金、吴燕荣每月应向雅居乐公司缴交的物业费为166.91元（75.87平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，田金、吴燕荣每月应向雅居乐公司缴交的物业费为212.43元（75.87平方米×2.8元/平方米/月）。一审法院核定田金、吴燕荣从2015年10月1日至2019年12月31日期间的物业费为10424.25元（166.91元/月×9+212.43元/月×42个月）。田金、吴燕荣未按约定期限向雅居乐公司缴交物业费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业费的违约金。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的物业费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，雅生活公司主张其一直有向田金、吴燕荣催收2015年10月以来的物业费故产生诉讼时效中断的效力，雅生活公司提交了2016年9月7日的“房屋费用催缴通知书”及发信回执拟证明其主张，但田金、吴燕荣对其提交的上述证据均不予确认，称其并未收到，对此雅生活公司应进一举证证实田金、吴燕荣已经签收了上述催收单，但雅生活公司无法举证证明，对此应承担举证不能的后果，田金、吴燕荣对诉讼时效的抗辩成立。雅居乐公司于2019年8月20日向一审法院起诉请求田金、吴燕荣支付从2016年2月至2019年12月期间的物业费,显然，2016年8月20日之前的物业费已超过诉讼时效，雅生活公司已丧失胜诉权，雅生活公司请求田金、吴燕荣支付的物业费的时间从2016年8月20日起至2019年12月31日止，即核定田金、吴燕荣应支付的物业费数额为8582.17元[212.43元*（12天/30天+40个月）]。综上所述，雅居乐公司要求田金、吴燕荣支付物业费（含违约金）的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持,但数额应以一审法院确定为限；田金、吴燕荣对诉讼时效抗辩意见合理部分予以采纳。至于雅居乐公司就上述物业费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,田金、吴燕荣可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、田金、吴燕荣于一审判决生效之日起五日内向雅生活公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业费8582.17元及违约金（违约金以拖欠各月的物业费金额212.43元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、驳回雅生活公司的其他诉讼请求。本案二审期间，田金、吴燕荣围绕其上诉请求向本院提交如下证据：1.业主联名签名表、业主举证证明，拟证明雅生活公司调价程序不合法；2.中发改信息公开（2019）106号答复函，证明调价过程中有将车位包含在内，但依据住房274号文第25条，车位算业主人数的必须在议事规则中约定，但雅生活公司未能出示议事规则，不能算业主人数，全体业主538户，减去车位，投票比只有65%，没有达到2/3。雅生活公司没有提交新证据，其质证称：不确认证据1的真实性、合法性、关联性，并非二审新证据，也不能证明调价方案没有征询业主意见；确认证据2中户口本、身份证及产权证的真实性、合法性确认，关联性不确认，其他证据属于证人证言，证人未出庭作证接受质询，而且部分业主均因拖欠物业费被起诉，与本案有利害关系，其证言不应被采信；确认证据3的真实性、合法性，不确认其关联性，复函不能证明调价方案没有通过建筑面积占总面积2/3以上的业主同意，也不能证明同意票数未达到投票权数2/3的事实。田金、吴燕荣向本院申请调取以下证据：1.前期物业服务协议原件、有偿服务协议原件，以及涉案小区全体业主房屋、车位产权及业主详细信息原件，拟证明雅生活公司报备材料中的业主信息真实；2.中山市三乡分局鹤湾派出所询问笔录，拟证明雅生活公司拒绝田金、吴燕荣按合同约定付费；3.涉案小区调整物业费标准征询意见汇总表、车位实况介绍、备案回执、收费许可证、明码标价的全部详细资料，以及涉案小区2013年1月至2019年7月物业活动监督指导管理工作情况，拟证明备案回执内容合同合规、小区有召开全体业主大会并签订新合同；4.涉案小区业主书面征询意见投票与田金、吴燕荣投票原件。田金、吴燕荣另以中山市第一市区检察院已对本案一审程序违法行为立案侦查为由申请本案中止审理。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，雅居乐公司于2017年7月21日变更名称为雅生活公司。一审庭审中，田金、吴燕荣对雅生活公司提交的前期物业服务协议的质证意见为：“对证据1前期物业服务协议确认。”。二审调查期间，本院向田金、吴燕荣进行替代性释明，询问如本院认定其构成违约，是否需要主张调整违约金标准，其主张违约金过高，应调整为拖欠物业费总额的万分之四。雅生活公司确认双方就2.8元/平方米标准并未重新签订物业服务合同。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。田金、吴燕荣申请本案中止审理的理据不足，本院不予准许。双方当事人对田金、吴燕荣欠缴雅生活公司物业费的事实均无异议，二审争议焦点为物业费标准、诉讼时效及违约金的认定问题。关于焦点一。雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起进行调价的事实有（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书及（2016）粤20民终2282号民事判决书予以查明。上述判决书显示，雅生活公司于2013年11月6日致函岗泉村委会，拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日及5日，雅生活公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。雅生活公司从2013年11月开始即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局对雅生活公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。以上事实系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，本院予以认定。对于从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业费的事实，雅生活公司提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。结合上述生效法律文书查明的事实，本院对一审认定田金、吴燕荣从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业费的事实亦予以认定。故田金、吴燕荣从2014年7月1日起应按2.2元/平方米标准缴纳物业费，从2016年7月1日起应按2.8元/平方米标准缴纳物业费。雅生活公司的该项主张，理据充分，本院予以支持。田金、吴燕荣上诉称雅生活公司伪造调整物业费标准事宜表决票、调价程序不合法且未与业主重新签订物业服务合同，故物业费调价结果对全体业主没有法定效力。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如该决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主合法权益属不同的法律关系，不属于本案审理的范围，田金、吴燕荣如认为上述调整物业费标准的程序不合法、侵害其权益，可另循途径主张权利，本院对其围绕该主张向本院提交的相关调查取证申请不予准许。关于焦点二。雅生活公司于2019年8月20日提起本案诉讼，诉请田金、吴燕荣支付2015年10月1日至2019年12月31日期间的物业费，如一审所述，雅生活公司提供的证据不足以证明其一直有向田金、吴燕荣催收物业费、产生诉讼时效中断效力，故2016年8月20日以前的物业费已超过诉讼时效，其后的物业费根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，未超过三年诉讼时效。一审对此认定正确，本院予以维持。田金、吴燕荣上诉主张其未收到催缴通知、雅生活公司的诉求已超过诉讼时效、本案应适用两年诉讼时效的理据不足，本院不予采纳。关于焦点三。田金、吴燕荣未按约定向雅生活公司足额缴交物业费，该行为已构成违约，应向雅生活公司支付违约金。田金、吴燕荣称雅生活公司拒绝其按原合同约定标准支付物业费，应自行承担责任的理据不足，本院不予采纳，并对其调取报警回执、询问笔录的申请不予准许。关于违约金问题，雅生活公司主张按照合同约定的滞纳金标准按每日1‰计算，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，田金、吴燕荣以格式条款、雅生活公司无权征收滞纳金为由主张该约定无效的理由不能成立，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，如当事人约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因田金、吴燕荣拖欠物业费的行为给雅生活公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且雅生活公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故在田金、吴燕荣对此不予确认并要求调整的情况下，本院认定该标准确实过高，并结合涉案物业服务合同的履行情况、田金、吴燕荣违约事实给雅生活公司造成的实际损失及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的计算标准应以每月实欠物业费金额为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。综上所述，田金、吴燕荣的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28172号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28172号民事判决第一项为：田金、吴燕荣于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业费8582.17元及违约金（违约金以每月拖欠的物业费金额212.43元为基数，分别从欠费次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费195.34元，减半收取计97.67元（雅居乐雅生活服务股份有限公司已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担25元，田金、吴燕荣负担72.67元（田金、吴燕荣于本判决发生法律效力之日起五日内迳付雅居乐雅生活服务股份有限公司）；二审案件受理费195.34元（田金、吴燕荣已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担50元（雅居乐雅生活服务股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内迳付田金、吴燕荣），由田金、吴燕荣负担145.34元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月二十日书记员  郑 蕙