山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3529号 上诉人（原审被告）：刘宗洋，男，1995年4月23日出生，汉族，住山东省高密市。 被上诉人（原审原告）：范增洋，男，1991年4月25日出生，汉族，住山东省高密市。 上诉人刘宗洋因与被上诉人范增洋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘宗洋上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并驳回被上诉人关于10035元物业维修基金的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决超出诉讼请求范围，应当依法撤销。一审判决书中的第二项判决，超出被上诉人的诉讼请求，请求二审法院依法纠正。二、一审判令上诉人承担10035元物业维修基金，没有事实和法律依据。本案所涉房屋已经两次转让，属于二手房交易。房屋买卖合同对于已由原购房人交纳的物业维修基金的承担没有明确约定。物业维修基金不属于办理产权手续中的费用，它属于二手房交易中的房屋转让成本，在合同没有明确约定的情况下，判令购房人在购房价款之外另行承担物业维修基金，于法无据。 被上诉人未提交书面答辩意见。 范增洋向一审法院起诉请求：1、判令刘宗洋偿还范增洋所欠购房款共计380035元及总价款8％的违约金；2、诉讼费、保全费等相关费用由刘宗洋承担。 一审法院认定事实：2018年5月17日，高宗善与高密市世佳置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司的世佳.兰亭69号楼2单元201室，价款464690元。2018年5月24日，高宗善与范增洋签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：由范增洋购买高宗善的上述房屋，价款630000元，于当天缴纳定金20000元及首付款240000元，按揭贷款370000元；高宗善于8月30日前将房屋腾空并将房屋钥匙交于范增洋。签订上述合同当天，范增洋给付高宗善现金20000元，经高宗善同意范增洋通过朋友范永祥转账给董坤房屋预付款220000元，范增洋提供出转账凭证、范永祥证明及高宗善给范增洋出具的240000元收据，证明了上述事实。后范增洋与高宗善协商，先交付房屋，高宗善于2018年5月底将房屋交付给范增洋。2018年8月30日，范增洋通过朋友傅连群转款给高宗善购房款360806元。另外，范增洋称，涉案房屋的维修基金10035元是由赵春亮缴纳的，之后房屋转给高宗善，而范增洋从高宗善处购买该房屋时，高宗善将维修基金收据交给范增洋，范增洋给付高宗善10035元。范增洋还提供由高宗善出具的收到范增洋房款630000元的收到条一份。 2018年5月24日，范增洋与刘宗洋签订《房屋买卖合同》，约定：刘宗洋购买范增洋涉案房屋，转让价格751000元；办理网签时刘宗洋付房款381000元，余款370000元；该房屋办理一手房手续，办理产权手续的所有税费及费用由刘宗洋承担；刘宗洋保证按合同约定及时付款；若刘宗洋违约，应承担转让总价款8%违约金；本合同签订之前，涉及该房屋的所有合同协议均作废，以本合同的约定为准。之后，刘宗洋先后付款给范增洋：2018年5月24日付款5万元，同日转账25万元，2018年9月份左右付款5万元，2019年1月29日付款31000元，合计付款381000元。 刘宗洋购买的涉案房屋在高密市住房和城乡建设局进行了登记备案，备案情况为：房屋预售许可证号高房预售证第2015－041号，合同编号YS0081642，开发企业高密市世佳置业有限公司，买受人刘宗洋，合同签订时间2018年9月7日，合同备案时间2018年11月15日。对其余房款，刘宗洋给范增洋出具欠条一份，内容为“欠条截止2019年1月29日刘宗洋欠范增洋兰亭御墅69号楼1单元201室剩余房款370000.0元（叁拾柒万圆整）除本欠条其它欠条均作废欠款人：刘宗洋（签名捺印）”。 刘宗洋除提供与范增洋提供的《房屋买卖合同》内容完全相同的《房屋买卖合同》外，还提供了范增洋与刘宗洋父亲刘日照签订的《房屋买卖合同》，签订时间也为2018年5月24日，内容主要有：刘日照购买范增洋的涉案房屋，价款770000元，先付定金50000元，再付房款250000元，余款370000元办理银行贷款。范增洋称其与刘宗洋签订的《房屋买卖合同》中的“涉及该房屋的所有合同协议均作废”就包括与刘日照签订的合同，而且刘日照与刘宗洋系父子，当时他们二人都是同意且认可的。 庭后，范增洋提供了高增善所写收到范增洋630000元房款并收到10035元物业维修基金的收到条、证明，及刘宗洋所写欠370000元欠条及通过傅连群、范永祥转账给高增善及高增善指定的其外甥董坤的银行转账凭证等，且傅连群、范永祥到庭作证，以上证据均经双方质证。 一审法院认为，涉案房屋原为高宗善从高密市世佳置业有限公司处购买并在不动产登记部门办理了网签手续。范增洋与高宗善签订合同，购买了该房屋，从范增洋提供的付款凭证、证明及高宗善所写收据综合分析，则可确定范增洋已将购房款全部付清给高宗善，且高宗善将房屋交付给范增洋，双方买卖合同成立且有效。 刘宗洋虽然提供了其父与范增洋签订的另一份《房屋买卖合同》，但考虑到该合同签订时间与范增洋、刘宗洋签订时间为同一天，刘日照与刘宗洋系父子关系而实际上由刘宗洋履行了与范增洋的合同，且范增洋与刘宗洋签订的合同中有“涉及该房屋的所有合同协议均作废”的内容，应当认定刘日照与范增洋签订的《房屋买卖合同》实际上已经终止。 范增洋与刘宗洋自愿签订《房屋买卖合同》，自愿合法，该合同为有效合同。范增洋与刘宗洋均应依约履行自己的义务。刘宗洋辩称的范增洋未取得涉案房屋所有权因此认为其与范增洋签订的买卖合同无效的理由不成立。合同签订后，范增洋已履行交付房屋、网签至刘宗洋名下等义务，刘宗洋履行了部分付款义务，即付购房款381000元。刘宗洋为范增洋出具了欠房款370000元的欠条，是对自2019年1月29日起欠范增洋370000元购房款事实的确认。刘宗洋应当继续履行合同义务，偿付该款。刘宗洋辩称的该款应当由银行贷款解决的理由不成立。 关于范增洋主张的违约金问题。范增洋与刘宗洋在《房屋买卖合同》中约定：刘宗洋保证按合同约定及时付款；若刘宗洋违约，应承担转让总价款8%违约金。但合同中并未明确约定该购房款的付款时间，因此不能认定刘宗洋逾期付款违约，无法适用该条款，范增洋要求按转让总价款8%给付违约金，合同上的依据不足，不予支持。但因刘宗洋给范增洋出具了欠条，其认可自2019年1月29日即欠范增洋370000元房款，毕竟范增洋有相应经济损失，确定可自2019年1月29日的次日起刘宗洋应承担范增洋购房款的利息损失，以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 至于范增洋主张的维修基金10035元，因合同中约定“该房屋办理一手房手续，办理产权手续的所有税费及费用由刘宗洋承担”，而事实上刘宗洋购买的涉案房屋也是办理的一手房手续，即“开发企业高密市世佳置业有限公司，买受人刘宗洋，合同签订时间2018年9月7日，合同备案时间2018年11月15日”，符合合同中约定的刘宗洋承担费用的情况，刘宗洋应当承担相关税费，范增洋垫付该费用后，有权向刘宗洋追偿。需要指出的是，涉案房屋涉及多次买卖，但最终办理了刘宗洋购买开发企业的一手房买卖登记备案手续，涉及的备案管理、税收等问题并非本案民事争议解决的事项，不影响本案范增洋与刘宗洋间民事争议的处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院》第三条第一款、第二十四条第四款之规定，判决：一、刘宗洋给付范增洋购房款370000元、垫付维修基金10035元，合计380035元；二、刘宗洋赔偿范增洋购房款经济损失，以380035元为基数，自2019年1月30日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至实际付款之日；上述第一、二项，刘宗洋于判决生效后十日内付清。三、驳回范增洋的其他诉讼请求。如果刘宗洋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，由刘宗洋负担；财产保全费2420元，由刘宗洋负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，范增洋与刘宗洋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。合同签订后，范增洋已履行交付房屋、网签至刘宗洋名下等义务，刘宗洋也履行了部分付款义务，并对剩余款项出具了欠房款欠条，故一审认定刘宗洋应当继续履行合同义务，偿付该欠款，符合法律规定。 上诉人主张一审判决第二项超出诉讼请求，因一审范增洋主张了违约金，双方在《房屋买卖合同》也约定了违约条款，但合同未明确约定该购房款的付款时间，不能认定刘宗洋逾期付款违约，但因刘宗洋给范增洋出具了欠条，其认可自2019年1月29日即欠范增洋370000元房款，故一审确定自2019年1月29日的次日起刘宗洋应承担范增洋购房款的利息损失，并无不当。关于维修基金问题，因合同中约定“该房屋办理一手房手续，办理产权手续的所有税费及费用由刘宗洋承担”，本案刘宗洋购买的涉案房屋办理的一手房手续，符合合同中约定的刘宗洋承担费用的情况，范增洋垫付该费用后，有权向刘宗洋追偿。因此，一审认定维修基金由上诉人承担符合有关规定和合同约定。 综上所述，刘宗洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由上诉人刘宗洋负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年七月二十二日 书记员  褚诗舒