福建省安溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0524执异17号 案外人：厦门华荣泰集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路72号中闽大厦36层01单元A座。统一社会信用代码：91350200612286273K。 法定代表人：赖新才，任董事长。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 申请执行人：魏热火，男，1978年1月19日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 被执行人：王明恭，男，1975年7月22日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 本院在执行申请执行人魏热火申请执行被执行人王明恭民间借贷纠纷一案中，案外人厦门华荣泰集团有限公司（以下简称华荣泰公司）于2020年7月8日对本院查封的址在安溪县产（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 华荣泰公司称：2008年12月17日，华荣泰公司与王明恭签订《商品房买卖合同》，合同约定王明恭以按揭贷款方式向华荣泰公司购买讼争房产，总价592431元，王明恭支付首付款178431元，余款41.4万向建设银行安溪支行申请按揭贷款。补充协议约定双方的违约责任及合同解除后双方的权利义务。合同签订后，华荣泰公司就《商品房买卖合同》向安溪县房地产交易管理所备案。同时，华荣泰公司、王明恭和建行安溪支行签订《个人借款合同》，并办理抵押登记。合同约定王明恭和建行安溪支行借款人民币39万元用于支付上述房款，华荣泰公司承担阶段性担保等。后因王明恭违约，长期未能偿还银行借款本息。华荣泰公司代为垫付相关款项后，多次通知王明恭偿还代为垫付的款项及违约金，王明恭未能偿还。依据商品房买卖合同及补充协议约定，王明恭的行为构成根本性违约。华荣泰公司向安溪县人民法院提起解除合同的诉讼。安溪县人民法院作出（2019）闽0524民初3301号民事判决书，判决解除华荣泰公司与王明恭就讼争房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议，王明恭应配合华荣泰公司办理上述商品房的备案登记和预告登记的注销手续，王明恭应支付给华荣泰公司违约金59243.1元及因该案支付的律师代理费20000元。现该判决已经生效，讼争房产被贵院预查封。讼争房产仅是预登记在王明恭名下，尚未办理无权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及相关司法解释，因讼争房产签订的商品房买卖合同已经由法院判决解除，讼争房产的执行行为应停止。为此华荣泰公司提出执行异议，请求中止对讼争房产的执行，并予以解除查封。华荣泰公司应当返还给王明恭的款项154258.34元，华荣泰公司将支付至法院。 魏热火称，一、法院查封后作出的民事判决不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，法院查封讼争房产在前，华荣泰公司提出执行异议依据的另案判决在后，对其依据该判决提出的执行异议不应得到支持。二、王明恭对讼争房产享有物权期待权，所设定的所有权预告登记具有对抗华荣泰公司及任何第三人的法律效力。王明恭已经通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式向华荣泰公司付清全部购房款，并实际占有讼争房产，虽然王明恭无力偿还贷款，华荣泰公司作为担保人向按揭贷款银行还清贷款，但华荣泰公司作为担保人仅有追偿权，并不能改变其已经收取全部购房款并将房屋交付给王明恭的事实。所以，王明恭对讼争房产享有物权期待权，华荣泰公司对王明恭享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于魏热火的债权。三、华荣泰公司称讼争房产的查封属于预查封，但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封，华荣泰公司要求停止执行没有法律依据。综上，华荣泰公司涉案房产不享有强制执行的权利，请求依法驳回华荣泰公司的异议请求。 本院查明：魏热火与王明恭、魏丽珠民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月9日作出（2018）闽0524民初959号民事判决书，判决如下：“一、王明恭应于本判决生效之日起十日内偿还向魏热火借款150，000元及利息（利息自2014年7月6日起算至生效判决确定还款之日止，月利率按2%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。”该判决于2018年5月12日生效。 因王明恭未能履行还款义务，魏热火于2018年7月9日向本院申请强制执行。本院于2018年8月16日作出（2018）闽0524执2455号之一执行裁定书，裁定查封讼争房产。 华荣泰公司因与王明恭商品房预售合同纠纷，于2019年7月3日向本院起诉。本院于2019年11月22日作出（2019）闽0524民初3301号民事判决书，判决如下：“一、厦门市华荣泰集团有限公司与王明恭于2008年12月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议［合同编号：ＧＦ-2000-0171（ＭＦ-2000-ＮＯ.1022408）］于本判决生效之日起解除；二、王明恭应在具备办理注销条件之日起10日内协助厦门市华荣泰集团有限公司办理址在福建省安溪县的《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记注销及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给厦门市华荣泰集团有限公司；三、王明恭应在上述《商品房买卖合同》及补充协议解除之日起15日内支付给厦门市华荣泰集团有限公司违约金59243.1元；四、王明恭应在上述《商品房买卖合同》及补充协议解除之日起15日内支付给厦门市华荣泰集团有限公司因本案所支付的律师代理费20000元；五、驳回厦门市华荣泰集团有限公司的其他诉讼请求。”王明恭不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，因其未在法定期限内预交二审案件受理费，也未提出减交、缓交或免交受理费的申请，泉州市中级人民法院于2010年1月19日作出（2020）闽05民终710号民事裁定书，裁定按王明恭自动撤回上诉处理。 经本院向案外人发出协助执行通知书后，案外人于2020年7月21日向本院缴交其应返还给原告的购房款202431元。 本院认为，本院对讼争房产的查封属于预查封，预查封是对尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封，因此预查封并不影响和限制合同的解除权。本案中，王明恭与华荣泰公司公司之间的商品房买卖合同业经安溪县人民法院生效法律文书判决解除。合同解除后，王明恭无权取得合同中约定房产即讼争房产的所有权。且华荣泰公司已经将其应返还的购房款交至本院执行账户。华荣泰公司作为讼争房产的出卖人，在商品房买卖合同被依法解除后，对诉争房产享有排除强制执行的权益。华荣泰公司的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，裁定如下： 中止对址在安溪县产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 郑 淑 珍 审判员 陈 志 生 审判员 吴 进 生 二〇二〇年七月二十一日 书记员 上官志坚 适用法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。