山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0983民初1859号原告（反诉被告）：肥城市拾屯实业总公司，住所地肥城市老城街道办事处驻地。法定代表人：石仁友，经理。委托诉讼代理人：聂伟，山东信望律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩保芝，男，1954年12月8日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：孙桂玲，山东大仟律师事务所律师。原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司（以下简称拾屯公司）与被告（反诉原告）韩保芝土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，韩保芝于2020年6月8日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）拾屯公司的委托诉讼代理人聂伟，被告（反诉原告）韩保芝及其委托诉讼代理人孙桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）拾屯公司向本院提出诉讼请求：1.解除拾屯公司与韩保芝签订的场地租赁《协议书》；2.韩保芝返还拾屯公司所租赁的场地；3.韩保芝支付拾屯公司拖欠的租金（每月3166.67元，自2020年1月起至解除协议止）及滞纳金（每晚支付一天以未交租金为基数加付5%滞纳金）。事实和理由：2012年5月19日，拾屯公司与韩保芝签订了原砖厂场地租赁《协议书》。协议书签订后至2019年，韩保芝支付租金还算及时，但对于2020年度租金，依据协议约定，韩保芝应于2019年12月31日全部交清。但经拾屯公司多次催交，韩保芝至今未交纳。为此，特具状起诉。被告（反诉原告）韩保芝辩称，1.在协议有效期内，拾屯公司不具备解除协议的条件，应继续履行协议；2.韩保芝未交纳租金有正当理由，双方在签订了原砖厂场地租赁《协议书》后，拾屯公司明知韩保芝承租的场地面积有误差且小于协议约定面积并且知道差异的具体地方，但拾屯公司不履行丈量义务，致使韩保芝不知道其承租的场地应实际交纳的租赁数额，并且韩保芝多交纳的租金数额已远远超过2020年应当交纳的租金数额。综上，拾屯公司所诉无事实及法律依据，应予以驳回。反诉原告（被告）韩保芝向本院提出诉讼请求：1.判令拾屯公司继续履行协议，韩保芝按实际承租土地面积交纳租金；2.判令从2012年开始韩保芝多交纳的租金抵顶拾屯公司的租金；3.本案有关费用均由拾屯公司负担。事实和理由：2012年5月19日，韩保芝与拾屯公司签订了原砖厂场地租赁《协议书》，协议约定：租赁面积为47.96亩，租赁期限为2012年1月1日至2051年12月31日。从2012年1月1日执行至2024年年底租金为38000元/年，从2025年起租金每年递增1%，每年12月31日交清下年全部租金。协议签订后，韩保芝按约履行协议至2019年。韩保芝发现承租土地的实际面积存在误差后，多次找拾屯公司要求实际丈量并按实际面积交纳租金，用多交纳的租金抵顶2020年的租金，拾屯公司承认租赁土地面积存在误差但以种种理由推诿拒不丈量。为此，特具状起诉。反诉被告（原告）拾屯公司辩称，韩保芝的反诉无事实和法律依据，应驳回其反诉请求。2012年5月19日双方签订的场地租赁协议，该协议是在2004年8月8日场地租赁协议的基础上，重新签订的协议。当时2004年8月8日的协议并未到期，无论是2004年协议还是2012年协议，双方均未约定场地的实际面积，韩保芝承租的只是三个砖厂下的地块，根本不存在多交纳的租金。假设韩保芝多交纳租金，根据诉讼时效的规定，其反诉亦超过三年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即韩保芝提交的其身份证复印件、拾屯公司的企业查询信息、通知函、邮件交寄单、本院对肥城市村民委员会（以下简称月庄村委会）支部书记尹承军的调查笔录，本院予以确认并在卷作证。对拾屯公司及韩保芝提交的2004年8月8日的协议书、2012年5月19日的协议书，当事人对其真实性均无异议，本院经审查后认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.拾屯公司提交其与月庄村委会签订的《承包土地协议》原件一份，欲证实协议系2004年签订，2014年到期，后又续签至2019年，本协议附件中的平面图与拾屯公司与韩保芝所签协议中的平面图一致。韩保芝质证称，其非本协议的当事人，对协议的真实性不清楚，根据合同相对性原理，该证据与本案无关。因该证据系原件，符合证据的形式要件，且与本案具有关联性，故对该证据，本院予以采信。2.拾屯公司提交照片五张、催交租金通知一份，欲证实2020年1月20日，拾屯公司向韩保芝催收租金。韩保芝质证称真实性和证明目的均有异议，照片中没有显示具体时间和位置，仅能证实通知打印的时间，无法证实是否实际送达韩保芝。结合当事人当庭陈述，上述照片能与其他证据相互作证，达到证据的高度盖然性，故对拾屯公司向韩保芝催缴租金的事实，本院予以认定。3.拾屯公司提交其自制的韩保芝2004年至2020年交纳租金的明细表一份，欲证实租金交纳情况。韩保芝质证称，真实性及证明目的均有异议，该明细与诉状中陈述及协议约定相互矛盾，不应作为证据使用。因该明细系拾屯公司自制，韩保芝不予认可，且无其他证据佐证，故对该明细，本院不予采信。4.韩保芝提交2019年3月25日其与拾屯公司负责人石德军的录音一份，欲证实拾屯公司明知涉案场地面积有误差但不履行丈量义务，致使韩保芝不知应实际交纳的租金数额。拾屯公司质证称，不能确定录音中的另一方为石德军，录音中说话的只有韩保芝，不能证实拾屯公司认可有误差。因无法核实录音中的另一方主体身份，且拾屯公司不予认可，韩保芝亦无其他证据佐证，故对该证据，本院不予采信。5.韩保芝提交肥城市公证处出具的公证书、测绘报告及光盘一份、发票两张，欲证实涉案场地面积为40.8168亩，小于协议中的约定面积47.96亩，应按实际面积交纳租金。另，韩保芝为确认面积支出测绘费及公证费共计4000元。拾屯公司质证称，该公证书系韩保芝单方委托，对于场地测量的标点、坐标及四至均是按韩保芝的说明作出，拾屯公司并未在场，不予认可，相关费用应由其自行承担。因上述证据符合证据的形式要件，故对其真实性，本院予以认定，但对其证明目的，需结合其他证据予以综合认定。6.韩保芝提交其与董涛签订的《租赁协议书》原件一份，欲证实经拾屯公司同意，其与董涛签订了租赁协议，董涛为此进行了长达40年的投资约1000多万元。拾屯公司质证称，对该协议不知情，系违法转租，投资1000多万元不属实，协议载明“2012年12月31日约定合同作废”。因该协议书最后载有“2012年12月31日约定合同作废董涛”字样，现有证据无法核实该协议是否继续存续，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月16日，拾屯公司（协议中作为乙方）与月庄村中月北村民组（协议中作为甲方）签订《承包土地协议》一份。协议约定：乙方原三砖厂承包甲方土地，随着时间的推移，八七年双方签订的协议和九三年原拾屯总村分家时面积有差距，为进一步完善协议，经双方充分协商达成如下协议：一、甲方将47.96亩土地租赁给乙方（详细面积见图纸）。租期自2004年11月16日至2014年底，租期为10年，10年后如乙方不违约可继续承包。二、租金共19000元，平均每亩396.16元/年……十二、此协议一式四份，月庄村、中月北村民组、拾屯实业总公司、镇政府各一份”。其中，甲方落款处打印有“月庄村民委员会中月北村民组”字样，并加盖月庄村委会公章，乙方处加盖拾屯公司公章。协议书后附有“三砖厂租地平面图”。2014年，上述《承包土地协议》到期后，双方又协商顺延至2019年，该事实在《承包土地协议》中进行了注明。2019年到期后，双方未再续签《承包土地协议》，但月庄村委会曾向拾屯公司催交2020年度占用期间的租金。另查明，2004年8月8日，拾屯公司（协议书中作为甲方）曾与韩保芝（协议书中作为乙方，韩宝芝）签订《协议书》一份。协议约定：一、甲方三砖厂房屋和土地面积见附表，配电室320KV变压器一套租给乙方。二、租金：38000元/年（含月庄村地租）第一年于2004年12月底一次性交足以后每年初的一月一日交足，否则逾期每天加收5%滞纳金……七、乙方租赁经营期限20年，从2005年1月1日算起至2024年底协议期满后，乙方有优先租赁权，如甲方需要不再租给乙方，乙方所投资建筑项目，甲乙双方协商定价后，甲方有偿收回……拾屯公司与韩保芝（韩宝芝）分别在协议书落款处盖章、签字。该协议书后亦附有“三砖厂租地平面图”，该图纸与拾屯公司与月庄村委会于2004年11月16日签订的《承包土地协议》中所附图纸一致。后韩保芝（乙方）因对外招商要求延长承包期，遂于2012年5月19日与拾屯公司（甲方）重新签订《协议书》一份。协议约定：一、甲方原砖厂面积47.96原砖厂建筑物和乙方承包后所建建筑物已于2011年因矿方塌陷给予补偿，补偿数量方式方法，甲乙双方签订协议，此款已处理完。新协议签订后，所有因塌陷造成的一切问题，甲方不负任何责任，原砖厂一切建筑均已由乙方按所需重新安排建设。三、租金，38000元/年，每年12月31号交清下年全部租金，租金每晚交一天加收5%滞纳金，38000元/年从2012年1月1号执行至2024年底，从2025年起租金每年递增1%。七、租期：2012年1月1号至2051年12月31号。到期后乙方有优先租赁权，如甲方需要不再租给乙方，所有建筑物议价后，甲方有偿收回。再查明，韩保芝已按38000元/年的租金标准，向拾屯公司交纳租金至2019年度，2020年度的租金尚未交纳。2020年1月20日，拾屯公司向韩保芝下达催交租金通知，限其收到此通知3日内交清应交纳租金及违约金，否则解除与其所签协议，并依法催收应收租金。还查明，2020年3月23日，韩保芝向拾屯公司邮寄通知函一份，该通知函载明因其租赁的土地面积不够合同呈现的亩数，有瑕疵和误解，因此暂缓交租金，待处理妥当后再交租金。2020年5月22日，韩保芝委托泰安市信邦房地产服务有限公司（以下简称信邦公司）对涉案土地面积进行测量并申请肥城市公证处对测绘过程进行保全，最终信邦公司根据韩保芝现场指认的土地边界点得出测绘结果为40.8168亩。后双方因租金及面积事宜协商未果，诉至本院。案经开庭审理，因双方意见分歧较大，致使法院调解未果。本院认为，本案的争议焦点为：一、拾屯公司与韩保芝之间租赁关系的性质问题；二、拾屯公司有无权利解除其与韩保芝于2012年5月19日签订的《协议书》。针对争议焦点一，首先，拾屯公司与月庄村委会之间签订的《承包土地协议》在2019年到期后，双方未再续签协议对租赁期限进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”。故拾屯公司与月庄村委会之间的租赁协议转为不定期租赁。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案中，月庄村委会称，其系在2015年左右知道拾屯公司将涉案土地转租给韩保芝，但至今对此并未提出异议，应视为拾屯公司的转租已经出租人同意。故拾屯公司于2012年5月19日与韩保芝签订的《协议书》合法有效，对此，本院予以确认。但关于租赁期限的约定，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”同时，涉案土地的转租系基于拾屯公司拥有的承租权，现拾屯公司与月庄村委会的租赁为不定期租赁，基于权利处分的原则，拾屯公司与韩保芝之间的租赁亦应为不定期租赁。针对争议焦点二，诉讼中，韩保芝辩称其未按约交纳租金系因协议中约定的土地面积与实际面积不符，导致租金数额不准确。本院认为，首先，2012年5月19日的《协议书》是因韩保芝为对外招商要求延长承包期而签订的，在此之前，双方曾于2004年8月8日就涉案土地签订过《协议书》，且在该《协议书》后附有涉案土地图纸，虽双方后因承包期问题重新签订协议，但韩保芝对涉案土地系自2004年起延续使用至今，涉案土地的实际使用面积一直未变，韩保芝对此亦是明知；其次，根据两份《协议书》中关于租金的约定及2012年5月19日《协议书》中关于面积的记载，双方仅是对涉案土地的整体使用约定了年租金，并未体现单位面积下租金价格。故对韩保芝的上述辩称，本院不予采纳，对其因面积问题提出的反诉请求，本院不予支持。综上，在租赁期限内，韩保芝有义务按约支付租金。在拾屯公司向其催要后，其至今未交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条约定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故对拾屯公司关于解除其与韩保芝于2012年5月19日签订的《协议书》，返还涉案土地，并要求其按协议约定支付涉案土地占用期间租金的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的问题，因双方在《协议书》中关于逾期交纳租金时滞纳金的约定过高（即租金每晚交一天加收5%滞纳金），考虑拾屯公司的实际损失，本院依法予以调整，拾屯公司可以韩保芝实际占用期间的租金为基数，自2020年1月1日起至韩保芝实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司与被告（反诉原告）韩保芝于2012年5月19日签订的《协议书》；二、被告（反诉原告）韩保芝于本判决生效后三十日内，搬离本判决第一项《协议书》中载明的位于肥城市村委会的租赁土地，并返还给原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司；三、被告（反诉原告）韩保芝于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司租金[自2020年1月1日起至韩保芝实际搬出之日止，按104.11元/日（38000元/年÷365日）计算]；四、被告（反诉原告）韩保芝于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司滞纳金（以本判决第三项为基数，自2020年1月1日起至韩保芝实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；五、驳回原告（反诉被告）肥城市拾屯实业总公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）韩保芝的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）韩保芝负担；反诉案件受理费932元，减半收取计466元，由反诉原告（被告）韩保芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  阚洪霞二〇二〇年七月二十二日法官助理温洪丽书记员贺丽丽