贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7553号 原告：樊荣，男，汉族，1972年10月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：文娜，女，汉族，1976年10月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨江洪（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈先迪（特别授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理涉案房屋（毕节市）不动产权属证书；2.依法判令被告支付原告逾期办理涉案房屋不动产权属证书违约金暂计人民币83773元（该违约金以购房款451394元为基数，自2017年5月14日起按日以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告办理涉案房屋不动产权属证书并交付原告之日止）；3.依法判决被告退还原告电入户费、煤气入户费、闭路电视入户费共计3629.00元；4.依法判令被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。 事实和理由：原、被告于2010年12月19日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为451394元。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条：关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，对逾期办理权属登记需由出卖人提供的资料违约金计算标准未进行约定，因此本案属于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，所以违约金计算标准以451394为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算符合法律规定。 综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。 被告辩称，原告文娜、樊荣主张三通费以被告出具的收据为准。其余无异议。 本院经审理查明，原、被告于2010年12月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为451394元。被告承诺于在涉案商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。合同签订后，原告按约支付了购房价款以及契税、维修基金、电入户费529.00元，闭路电视入户费300.00元，煤气入户费2800.00元，土地证费96.00元。2013年10月25日，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。 另查明，被告至今未取得涉案房屋所在幢的所有权初始登记证书。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方约定被告应当在涉案商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未将办理涉案房屋不动产权证书的有关资料报产权登记机关备案，已经构成违约。由于原被告之间并未对逾期办证违约金进行约定，按照有约定从约定，无约定从法定的原则，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，违约金计算方式以原告已付购房款451394为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间从2017年5月14日开始计算，由于被告已代收原告办理涉案房屋不动产权证书所需的各项税费，故在原被告之间存在委托办证关系，且涉案房屋至今不符合办理转移登记的条件，因此，计算违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，违约金的计算标准为：以原告已付购房款451394为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月14日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 由于涉案《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”，据此，水、电等基础设施的建设安装费应当由被告承担，故被告另行向原告收取三通费，于法无据，理应退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊荣、文娜逾期办证违约金，违约金以原告已付房款451394为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月14日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告樊荣、文娜三通费3629.00元； 三、驳回原告樊荣、文娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费993.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月九日 书记员  邓 頔