广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终552号 上诉人(原审被告)：梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇西南大道186号。 法定代表人：吴小敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西梧州市信宇物业管理有限公司，住所地梧州市新兴二路59号101、102、104、105房。 法定代表人：黄国弟，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨丽凤，广西彤日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽莉，广西彤日律师事务所实习律师。 上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）因与被上诉人广西梧州市信宇物业管理有限公司（以下简称信宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2018）桂0406民初575号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天乐公司的委托诉讼代理人李宁、韦云飞，被上诉人信宇物业公司的法定代表人黄国弟及被上诉人信宇物业公司的委托诉讼代理人杨丽凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天乐公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销梧州市龙圩区人民法院（2018）桂0406民初575号民事判决第一项判决，驳回被上诉人向上诉人要求支付物业管理费971423.19元及利息的诉讼请求；二、本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审关于诉讼时效认定有误。1、债务可分为“定期给付的债务”和“分期履行的债务”。“分期覆行的债务”，因债务在合同订立时已经产生，只是当事人依照约定时间分期履行，债务具有同一性和整体性，故立法规定以最后一期行期限届满之日作为时效的起算点。而“物业服务费”在属性上属于“定期给付的债务”，与“分期履行的债务”不同，“定期给付的债务”在订立合同时债务并没有发生，而随着双务合同的履行情况而新产生（例如：租赁合同），因而各期债务清偿期届满后，均为独立之债，并衍生数个独立的请求权，诉讼时效自当期之债届满之时分别计算。本案当中，如需核定物业服务费，也只能自每一期（月）物业服务费履行期届满之日起算诉讼时效。《民法总则》的施行时间为2017年10月1日，对于施行前按旧法《民法通则》第一百三十五条规定时效已届满的，不能根据新法取得溯及力；因此，被上诉人主张2015年9月30日前的物业服务费，其诉讼时效利益已经消灭，丧失胜诉权。2、退一步说，前三份《前期物业管理委托合同》的届满期分别为2013年10月17日、2013年8月6日和2014年3月3日，无论将物业服务费界定为“定期给付的债务”还是“分期履行的债务”，在合同届满之时，被上诉人就应当知道其权益受侵害，前三份合网的诉讼时效也只能自合同终了之日起开始计算。二、裁判上诉人向被上诉人支付物业管理费，缺乏事实依据，且曲解了法律的规定，主要理由如下：首先，裁判不符合行业惯例。作为建设单位，将物业管理的商业机会提供给物业服务企业是无偿的；物业服务企业取得商业机会，依理依惯例需承担相应的风险和费用，通常的代价包含承担库存商品房管理支出。纵观全国房开行业的商业惯例，没有前期物业服务企业向建设单位收取库存商品房物管费的先例，这也解释了为何被上诉人在长达数年时间从没有向上诉人追收物业管理费。根据《民事总则》第十条规定，行业惯例应当作为裁判的考量依据。其次，《物业管理条例》第四十一、第四十二条立法的初衷是划清界线，防止处于优势地位的建设单位和物业服务企业侵犯业主、使用人的合法权益，而非设定物业服务企业向建设单位收取库存商品房物业管理费的法定权利。涉及库存商品房的物业管理费计收，应以上诉人与被上诉人的合意为依据，一审法院直接将条文作为判赔依据，缺乏收费的事实基础。第三、双方所签订的四份前期物业管理合同，属于为第三人利益而订立的合闰，条款中明确约定物业管理费的支付主体是“业主和物业使用人”，而没有将作为建设单位的上诉人约定为义务主体，裁判上诉人支付物业管理费缺乏最基本的事实依据。第四，从物业服务合同建立的流程，《前期物业管理委托合同》属于帮助物业服务企业与业主建立直接法律关系的框架合同，只有物业服务企业与物业所有人或使用人分别订立具体的物业服务协议时，物业服务合同的具体权利义务才确定，而不能直接以具有架构性质的《前期物业管理委托合同》计收物业管理费。第五，自2010年双方签订第一份前期物业管理合同起至本案诉前，被上诉人未向上诉人收取分文物业服务费，也没有以任何方式向上诉人主张过权利：通过被上诉人的行为，可以从侧面洞悉双方的真实意思表示，即上诉人无需就库存商品房向被上诉人支付物业管理费。三、如果说上诉人需要负担库存商品房的物业管理費，适用的法律也有错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后………物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”据此，计付2016年7月17日《前期物业管理委托合同》终止后的物业管理费不适用司法解释的规定。四、此外，上诉人对一审核算物业管理费方法和基础数据也有异议，对此在进入二审后再补充详述。五、本案存在程序错误。本案是四份前期物业服务委托合同，管理的区域也是两个不同的小区，签订的时间也是不同。一审审理的是四个合同，四个诉讼标的，一审时将其一并审理是违法的，且会造成本案诉讼时效问题。 被上诉人信宇物业公司辩称，本案是发回重审的案件，上诉人就计算物业费的面积提出异议，因涉及专业测绘问题，被上诉人提出了司法鉴定申请，经过双方同意及与法院沟通，决定不走司法鉴定程序，即是上诉人对面积提出异议就是为了拖延，逃避承担责任。一审认定车库、商铺不计入上诉人应付物业费的面积，被上诉人是不认可的，但是案件已审理三年了，被上诉人为了尽快结案，没有提出上诉。根据物业管理条例规定，已经销售但是没有交付给业主的，物业费由业主承担。综上，请求二审法院尽快结案。 信宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告天乐公司向原告信宇物业公司支付物业费2753847.52元（计至2017年6月30日）并自本案起诉之日起至付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金；2.本案诉讼费由被告天乐公司负担。 一审法院认定事实，广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司（以下简称信宇物业苍梧分公司）为原告的分公司。2011年8月7日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县的祥景居小区（占地面积6938.63平方米，建筑面积56026平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理的事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备等的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾的清扫和清运，交通道路与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；委托管理期限为2年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止；该物业的管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元结算，由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交物业管理费的，从逾期之日起每日收取物业管理费欠费总额的3‰的滞纳金；车位使用费由乙方按10元/天或200元/月向车位使用人收取，甲方有产权部分的车位，租金由甲方收取，车位使用费由乙方收取等内容。 2011年10月18日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县，占地面积1279平方米，建筑面积13886平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理的事项与上述双方所签订的祥景居《前期物业管理委托合同》内容相同；委托管理期限为2年，自2010年5月1日起至2012年5月1日止；该物业的管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元结算，由乙方向业主或物业使用人收取，所有电梯的电费由乙方承担；业主和物业使用人逾期交物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰收取滞纳金；车位使用费由乙方按车位10元/天或200元/月、车库15元/天或300元/月向车位使用人收取，有产权部分的车位使用费收益归甲方，甲方按车位收益的30%支付管理费给乙方，车位使用费收益每月计算一次，由乙方代收后直接支付给甲方等内容。 2012年3月4日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县（占地面积7569.38平方米，建筑面积33341平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理期限为2年，自2012年3月5日起至2014年3月4日止；委托管理的事项、物业管理服务费用和车位使用费的收取标准与上述双方所签订的祥景居《物业合同》内容相同。 2014年7月18日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县项目（总占地面积8848.38平方米，总建筑面积47227平方米）及梧州市龙圩区（原苍梧县）华兴路8号的祥景居项目（总占地面积6938.63平方米，总建筑面积56026平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理的事项与上述双方所签订的祥景居《物业合同》内容相同；委托管理期限为2年，自2014年7月18日起至2016年7月17日止；该物业的管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元结算，由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日收取物业管理费欠费总额的3‰的滞纳金等内容。另外，上述四份《物业合同》均约定了双方各自的权利义务及违约责任，且自合同生效之日起10日内，根据甲方（被告）委托管理事项，办理完交接验收手续。但对车库、商铺按什么收费标准收取物业费没有约定，特别是2014年7月18日的《物业合同》没有约定车库、商铺由原告管理。 另查明，2012年11月21日，苍梧县物价局、苍梧县住房和城乡建设局作出苍价[2012]30文件，同意从2012年12月1日起港景居、祥景居小区住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.75元收取；按车位收取停车保管服务费：摩托车室内停放保管每辆每月35元，室外露天停放保管每辆每月25元，小轿车室内停放保管每辆每月200元，室外露天停放保管每辆每月120元；商铺的物业管理服务收费实行市场调节价，具体收费标准由原告按优惠的原则约定。2010年11月30日，经苍梧县房地产测绘队作出测绘认定，港景居一期小区（C、D、E栋）建筑面积14167.19平方米；2016年9月22日，经苍梧县房地产测绘队作出测绘认定，港景居二期小区（A、B、F、G栋）建筑面积34628.17平方米，其中住宅208套，建筑面积25912.94平方米，商铺37间，面积4955.57平方米，车库55间，面积3346.18平方米；2017年8月12日，经梧州市广策房地产测绘有限责任公司测绘认定，祥景居小区建筑面积56656.76平方米，其中住宅360套，建筑面积43304.16平方米，商铺55间，面积3571.66平方米，车库149间，面积5445.67平方米。其中，原告根据测绘部门测绘面积自认港景居住宅未交付的面积一期为1492.99平方米、二期为3559.32平方米。根据市房管中心的复函，可认定截至2017年6月30日港景居小区（包括一期、二期）已出售的住宅共194套，建筑面积为23457.93平方米，商铺共16套，建筑面积为689.47平方米，车库没有出售记录；祥景居小区已出售住宅共298套，建筑面积为32765.27平方米，商铺和车库没有出售记录。以上三个小区原告在合同管理的期间内除对祥景居、港景居的车库、商铺及祥景居一单元（祥景居共分一、二、三单元）的住宅部分没有实际履行管理服务外，其仍对上述三个小区提供物业管理服务，且物业服务合同履行期限届满后原告的物业管理服务仍延至其主张物业费的2017年6月30日时间止。 又另查明，祥景居小区、港景居小区至现一直没有设立业主委员会。2017年8月24日,被告与梧州市鸿旭物业服务有限公司（以下简称鸿旭公司）签订《前期物业管理委托合同》，选聘鸿旭公司作为港景居一、二期及祥景居的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2017年8月23日起至2019年8月22日止。2017年10月24日,鸿旭公司向该院提出诉讼请求，要求判令原告撤出港景居一、二期及祥景居小区的管理，将物业管理移交鸿旭公司管理，并退回自2017年8月24日由鸿旭公司接管后原告收取各住户的物业服务费。2017年12月12日,经该院作出（2017）桂0406民初1146号民事裁定书，以鸿旭公司主体不适格，驳回了鸿旭公司的起诉。后鸿旭公司不服该裁定而上诉梧州市中级人民法院。2018年3月13日，二审法院作出（2018）桂04民终134号民事裁定书，认定鸿旭公司基于与本案被告签订的物业服务合同，享有对港景居一、二期及祥景居小区的物业管理权，根据合同的约定，本案被告应当确保鸿旭公司能顺利进驻该小区，并行使物业管理权。原告没有撤场，导致鸿旭公司不能进驻小区进行物业管理，应当由本案被告按照与鸿旭公司签订的合同约定承担违约责任。鸿旭公司起诉本案原告，请求排除妨害，显然诉讼主体不适格，遂作出驳回上诉，维持一审裁定的裁定。后原告认为选聘或解聘物业公司的权利归全体业主，本案被告已将房屋销售给业主并交付使用，业主是物业的权利人，被告无权代表全体业主选聘或解聘物业公司，在全体业主未经合法程序解聘之前，原告有权利也有义务继续提供服务及收取费用，因此鸿旭公司的行为，不但侵害原告的物业服务权，也导致一个小区两个物业公司的混乱场面，严重损害小区的安宁和秩序，应立即停止侵害，撤出小区。为此，原告于2018年5月10日向该院提起诉讼，要求：1.判令被告立即停止侵害原告对港景居、祥景居小区的物业管理服务权，立即撤出该小区；2.判令鸿旭公司向原告赔偿经济损失20000元；3.本案诉讼费由鸿旭公司承担。该案该院另案正在审理之中。 一审法院认为，信宇物业苍梧分公司为原告信宇物业公司的分公司，本案涉诉的四份《物业合同》的权利和义务应由原告享有与承担。信宇物业苍梧分公司与被告分别于2011年8月7日、2011年10月18日、2012年3月4日和2014年7月18日签订的《物业合同》，是双方的真实意思表示，没有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效之情形，是合法有效的。原、被告签订的上述四份虽是《物业合同》，形式上是委托合同，但其实质是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位（被告）选聘物业管理企业（原告）所签订的前期物业服务合同，属服务合同性质。上述四份《物业合同》约定管理的小区分别为祥景居小区、港景居一期小区（C、D、E栋）、港景居二期小区（A、B、G、F栋）以及祥景居和港景居一、二期小区。该四份《物业合同》所管理的物业虽不相同，但委托方和受托方均相同，且最后签订的《物业合同》约定所管理的三个小区包含了前三份《物业合同》约定管理的小区。因此，本案中这四份《物业合同》引起的纠纷可一并处理。被告从签订《物业合同》时起就没有交过物业费，未交物业费的行为一直处在持续状态，诉讼时效没有中断，原告请求被告支付物业管理费的诉讼请求，没有超过三年的诉讼时效，故该院应予以支持。被告以原告提交的四份《物业合同》均约定按月结算，从合同期满时或结算当月就已经知道其权益受侵害，原告在起诉前未以任何形式主张权利，原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，不能成立，该院不予以支持。 依据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告为祥景居小区、港景居一、二期小区的建设单位，该三个小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业管理费应由被告缴纳。原告起诉主张有祥景居小区、港景居一、二期小区尚未出售的建筑面积，被告予以否认，但被告没有提供证据证实尚未出售的建筑面积，被告应承担举证不能的后果。后原告提交了房地产测绘机构对讼争住宅、商铺、车库等面积的测绘报告，根据测绘报告可以认定，港景居一期小区（C、D、E栋）住宅建筑面积为11419.44平方米、港景居二期小区（A、B、F、G栋）住宅建筑面积为25912.94平方米、祥景居小区住宅建筑面积为43304.16平方米。根据该院发函至市房管中心的复函，认定截至2017年6月30日港景居小区（包括一期、二期）已出售的住宅建筑面积为23457.93平方米、祥景居小区已出售住宅建筑面积为34638.42平方米。该院认为，市房管中心的复函数据是当时讼争小区出售时网签的数据，是客观真实有效的。故此，用以上房地产测绘部门测定的住宅建筑面积减去市房管中心认定已出售的住宅建筑面积，得出的面积就是讼争的小区从2014年7月18日签订最后一份《物业合同》起至2017年6月30日前未售出的住宅建筑的面积，该未售出的住宅建筑的面积就是被告应交而未交住宅面积的物业管理服务费的面积，这样计算避免了当事人对公共面积的物业费分担存在的争议，解决了其他公共面积不应收取物业费的问题，是客观真实有效的，该院应予以认定。经计算，港景居小区从2014年7月18日起至2017年6月30日住宅面积应缴未缴的物业服务费面积为13874.45平方米[房地产测绘部门测定的住宅建筑面积37332.38平方米（港景居一期11419.44平方米＋港景居二期25912.94平方米)-市房管中心认定已出售的住宅建筑面积23457.93平方米]，祥景居小区从2014年7月18日起至2017年6月30日住宅面积应缴未缴的物业服务费面积为8665.74平方米（房地产测绘部门测定的住宅建筑面积43304.16平方米-市房管中心认定已出售的住宅建筑面积34638.42平方米）。 在小区还没有成立业主委员会之时，被告没有在《物业合同》到期后要求原告撤离上述三个小区，《物业合同》履行期限届满后原告的物业管理服务延至其主张物业费2017年6月30日的时间段，该时间段被告亦应支付物业管理费给原告。因此，物业管理费应分两个阶段计算比较合理，即前三份《物业合同》从签订时起分别计算至2014年7月18日为一个阶段，再从2014年7月18日起至2017年6月30日为一个阶段。但由于在2014年7月18日前签订的上述三份《物业合同》均约定了双方各自的权利义务及违约责任，且自合同生效之日起10日内，根据甲方（被告）委托管理事项，办理完交接验收手续等。因此，根据合同生效之日起10日内必须办理完移交物业管理的手续，可认定港景居一期的起计物业费是从2012年10月28日计起至2014年7月18日（21个月），根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.60元计算，应为18811.67元[港景居一期：0.60元/月/平方米×1492.99平方米（原告根据测绘部门测绘面积自认的住宅未交付的面积）×21个月]；认定港景居二期的起计物业费是从2012年3月14日计起至2014年7月18日（28个月），根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.70元计算，应为69762.67元[港景居二期：0.70元/月/平方米×3559.32平方米（原告根据测绘部门测绘面积自认的住宅未交付的面积）×28个月]；认定祥景居的起计物业费是从2011年8月17日计起至2014年7月18日（48个月），根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.70元计算，应为291168.86元（祥景居：0.70元/月/平方米×8665.74平方米×48个月）。上述三个小区合计尚未出售的住宅至2014年7月18前应交纳的物业管理费为379743.20元（18811.67元＋69762.67元＋291168.86元）。而最后一份合同，从2014年7月18日至2017年6月30日期间（35个月）内，被告就上述三个小区尚未出售的住宅应交纳的物业管理费，应根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.75元计算，应为591679.99元（港景居一、二期：0.75元/月/平方米×13874.45平方米×35个月=364204.31元；祥景居：0.75元/月/平方米×8665.74平方米×35个月=227475.68元）。综上，被告未交两个阶段的住宅物业管理费为971423.19元（2014年7月18前应交纳的物业管理费为379743.20元＋2014年7月18日至2017年6月30日应交纳的物业费591679.99元）。 至于原告请求上述三个小区尚未交付的车库按1元/月/平方米、商铺按1.5元/月/平方米的标准收取物业管理费，因原告在举证期限内没有提供证据证实该部分物业在签订的《物业合同》中具体约定收取物业管理费的标准。因此，原告的主张因证据不足，该院不予支持。 《物业合同》虽然对逾期支付物业管理服务费的情况约定了业主和物业使用人逾期交纳物业管理费应从欠费之日交纳欠费总额的3‰滞纳金，但鉴于被告延期支付物业管理服务费的原因，与原告在履职过程中不尽完善有一定关系，为避免双方矛盾激化，促进物业与业主之间的和谐关系，故对原告主张违约金的请求，该院不予支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告梧州市天乐房地产开发有限公司应支付给原告广西梧州市信宇物业管理有限公司物业管理费971423.19元；二、驳回原告广西梧州市信宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28831元、保全费5000元，共33831元（原告已预交法院），原告广西梧州市信宇物业管理有限公司负担21897元，被告梧州市天乐房地产开发有限公司负担11934元。 在二审期间，各方都没有提供新证据。 经审理查明，一审查明的事实清楚，该院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案一审是否存在程序违法？2.本案是否超过诉讼时效？3.上诉人应否向被上诉人支付物业费？如应支付，物业费应是多少？ 关于本案一审是否存在程序违法问题。本案涉及四份物业合同，分别为：2011年8月7日，上诉人（甲方）与信宇物业苍梧分公司（乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县的祥景居小区（占地面积6938.63平方米，建筑面积56026平方米）委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止；2011年10月18日，上诉人（甲方）与信宇物业苍梧分公司（乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县，占地面积1279平方米，建筑面积13886平方米）委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2010年5月1日起至2012年5月1日止；2012年3月4日，上诉人（甲方）与信宇物业苍梧分公司（乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县（占地面积7569.38平方米，建筑面积33341平方米）委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2012年3月5日起至2014年3月4日止；2014年7月18日，上诉人（甲方）与信宇物业苍梧分公司（乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县项目（总占地面积8848.38平方米，总建筑面积47227平方米）及梧州市龙圩区（原苍梧县）华兴路8号的祥景居项目（总占地面积6938.63平方米，总建筑面积56026平方米）委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2014年7月18日起至2016年7月17日止。从上述合同可以看出，2010年5月1日至2016年7月17日止，被上诉人对坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县项目及梧州市龙圩区（原苍梧县）华兴路8号的祥景居项目一直进行了物业管理与服务，四份合同是相关联的，一审将四份合同作为认定上诉人与被上诉人之间的物业服务管理关系进行并案审理符合法律规定，不存在程序违法。首先，上诉人与被上诉人之间虽然签订了四份合同，但四份合同都是针对上诉人开发的小区，而在上诉人与被上诉人之间对应的是物业服务合同关系。其次，涉案的四份合同在时间上是连续的，被上诉人五年不间断为上诉人提供物业服务是一个整体，四份合同当事人相同，法律关系相同，基本事实相关联，因此一审将四份合同一并在本案中审理更加有利于查清事实，作出正确的判决。因此上诉人认为本案一审存在程序违法的主张不成立，本院不予采纳。 关于本案是否超过诉讼时效问题。本案涉及的四份物业合同可以证明被上诉人在2010年5月1日至2016年7月17日期间，被上诉人对坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县项目及梧州市龙圩区（原苍梧县）华兴路8号的祥景居项目不间断的进行了物业管理与服务，物业服务是连续性的工作，并不属于“分期履行的债务”。在被上诉人不间断的提供服务过程中，上诉人欠付的物业费不断进行累计，因而数额是不确定的，在上诉人与被上诉人签订的《物业合同》履行期限届满后被上诉人的物业管理服务延至2017年6月30日，即是到2017年6月30日，被上诉人对上诉人欠付的物业费数额才可以确定下来，而上诉人欠付行为也是一种违约行为，上诉人违约行为也是持续不断的，因此被上诉人在2017年7月18日提起本案诉讼，并没有超过法定的诉讼时效。上诉人认为应将每月的物业费缴纳届满之日作为每个月的物业费是否超过诉讼时效的计算起点，不符合物业管理的实际情况，也不符合物业管理的惯例。在物业服务合同中，一般是在物业管理公司不再提供物业服务时，物业管理公司可以针对欠付的物业费进行一次结算并要求业主及物业使用人支付欠款及违约金。在欠付数额不确定的情况下，开始计算诉讼时效，是不符合法律规定，因此上诉人主张本案已经超过诉讼时效的诉讼请求，本院不予支持。 关于上诉人应否支付物业费问题及尚欠物业费多少问题。本案涉及的物业小区是上诉人开发建设的，在上诉人未将房屋、商铺、车库销售出去之前，即上诉人所说库存商品房的所有权人是上诉人。上诉人将商品房、商铺、车库销售出去后，物权所有人才发生变动，购买商品房商铺者才是物权所有人。那么被上诉人向物权所有人提供了物业服务，相应的物权所有人应当支付物业费给被上诉人。上诉人将建设者和物权所有人人为区分实际是为了逃避上诉人作为物权所有人责任。上诉人在物业合同中存在两个身份，一个是作为前期物业合同签订的一方，即开发商（建设者），这时候开发商是代表全体物权所有人签订的合同，该前期物业合同效力及于全体的物权所有人。而同时上诉人也是未售出的商品房、商铺、车库的所有权人，在被上诉人提供了合同约定的物业服务后，上诉人就应当履行合同的支付物业费义务。且根据《物业管理条例》第七条“（五）按时交纳物业服务费用”的规定，经过一审计算，上诉人尚欠被上诉人物业费为971423.19元，该计算正确，本院予以维持。上诉人认为其不需承担物业费的理由不成立，本院予以驳回。 综上所述，上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司的上诉请求不成立，不应支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13514元（上诉人已预交），由上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年七月三十日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。