广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0604民初8615号 原告（反诉被告）：胡大成，男，汉族，1966年4月14日出生，住河南省光山县******徐畈，公民身份号码413************058。 委托诉讼代理人：王治波，广东名品律师事务所律师。 被告（反诉原告）：佛山市禅城区*****湾华股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区********，组织证明书：粤农集字第060403012000号。 法定代表人：何淡平，社长。 委托诉讼代理人：敖斌，广东领路律师事务所律师。 原告胡大成诉被告佛山市禅城区*****湾华股份合作经济联合社（下简称湾华经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，被告湾华经联社在当庭提出反诉，本院经审查予以准许并与本诉合并审理。本案于2020年5月9日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人王治波，被告湾华经联社委托诉讼代理人敖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还租赁及水电押金1157366元给原告。2、被告免除2020年2月1日至2020年3月31日的租金713219.6元。3、被告赔偿原告的租金损失654003元。4、本案的诉讼费用、鉴定费用、评估费用全部由被告承担。 庭审中，原告增加诉讼请求要求被告赔偿搬迁、装修改造的损失，具体金额通过鉴定确定。另，原告诉讼请求第一项增加诉讼请求要求被告自起诉之日按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息至清偿之日止。原告诉讼请求第三项的赔偿变更为补偿。 事实与理由：2016年12月1日，原被告签订《土地租赁合同》一份，双方约定被告将位于佛山市禅城区********湾华汽修厂旧厂房28323.7平方米出租给原告，租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，租金单价为8元每平方米（按土地面积），原告承租后可以对外转租；2018年5月25日至2019年5月6日期间，被告又分别同原告签订租赁合同18份，将上述毗邻北围工业区1排至6排的面积为15830.8平方米的厂房出租给原告，租金单价不变，租赁期限为1年；上述合同到期后，双方又将全部合同期限续期一年。原告承租上述土地后，除自已使用2600平方米外，其余部分原告进行改造，加装隔离墙、卷闸门和水泥地坪漆后分租给102户，并同每位分租户签订书面租赁合同，租金单价为16元每平方米（按厂房面积），租期一年，但可续期至原被告之间的主合同期满。 2020年2月9日，被告书面通知原告及各分租户，由于上述租赁场地由政府征收为储备用地，限期原告及分租户于2020年3月31日前搬离交还租赁场地给被告，接到通知后，各分租户陆续另寻新址并搬离，原告亦向各分租户停收2020年3月起的所有租金。2020年3月9日，原告向被告就提前搬离而给原告造成的损失（含停业停产、搬迁、装修改造等费用及补偿等）承担进行协商，但被告具体经办人明确表述一分都没有。后口头说可就疫情影响免除2020年2月与3月的租金，但也未见书面文件。另外，有大部分分租户对于被告的单方要求搬离而未有任何补偿之事不满意，已向原告表达了要求被告补偿的诉求。 鉴于上述事实，原告认为：原、被告双方的合同在未到期的情况下，被告因政府征收原因提前单方解除双方的租赁合同，导致原告无法正常分租至合同期满，产生租金收入差价损失；同时，原告在承租被告场地后，为了分租在租赁场加装设备设施，进行了大量的资金投入，上述投入在合同未正常履行至期满的情况下场地被提前收回，导致原告的投资成本无法正常收回，为寻新址亦产生搬迁损失（含原告及分租户搬迁损失）；另外，部分分租户自身在分租时亦对厂房进行了改造，现因村委提前收回导致了投资成本无法正常收回，为寻新址亦产生了搬迁费用。现对原告的固定资产投入无法完成折旧的损失与搬迁损失、分租户对原告要求的损失补偿等原告在本案中暂不主张（有待分租户提出具体请求后再行确定），对租金收入的差额损失，被告理应赔偿给原告。为此，原告提起本案诉讼。 被告湾华经联社辩称： 一、关于退回押金的问题：对于这个问题，被告没有任何异议，被告已经与原告说过，可以按约定经被告财务计算清楚后将押金退回给原告。 二、关于免除租金的问题：本案原、被告之间是租赁合同关系，在此关系中，原告的合同义务是交纳租金，即原告履行的是金钱债务。众所周知，金钱债务的履行是不受疫情影响的，而事实上也是如此，我国年初发生的疫情不可能阻止原告前往银行汇钱或转账履行付款义务。从事商业经营总是有风险的，不可能只赚不亏。况且，有据可查，原告自2016年租用被告的厂房以来，每年都要赚取近200万元的中间利益。 三、关于赔偿租金损失问题：1、原、被告之间的租赁合同已经写得很清楚，即被告随时都有可能收回土地厂房另作它用，在这种情况下，原告不可能会去投资一个随时可能收回去的物业厂房。即使投资了也是原告的错，与被告无关。2、前已述，原告自2016年租用被告的厂房以来每年都要赚近200万元中间利益，不存在经济损失。 四、不同意向原告支付搬迁及装修改造费用：搬迁费是原告自己造成的，合同中约定了随时都要搬迁，搬迁是原告事先知道的。装修改造费是否存在被告不清楚，被告不允许原告进行装修改造，但是原告为了分租做的隔离都是存在的，但相关费用已经通过转租的收益消化了。少数合同是6月、8月到期，大部分合同均快到期或已经到期。 综上，原告的诉讼请求均不能成立。请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1、原告退出租赁合同项下的厂房，并与被告办理厂房退出移交手续；2、原告支付被告厂房租金1069827.80元（2020年2月1日至4月30日期间）；3、本案反诉费用由原告全部承担。 庭审中，被告增加反诉请求要求原告支付租金至交还场地之日止，即增加要求原告支付涉案物业2020年5月1日至2020年5月25日期间厂房的占有使用费297175元（租金11887元/天）。 事实与理由：原、被告系厂房租赁合同关系，2016年开始，原告租用被告厂房，从事转租渔利生意。2020年以来，被告按合同约定通知原告解除合同。原告接通知后，不但不依约接受被告的通知，还以暂停交纳租金、占用被告厂房不走为要挟向被告提条件。被告系集体企业，不可能满足原告的无理条件。为此，特提出反诉，具体情况为：原告通过租赁合同（第1-18份合同）,取得被告北围工业区厂房的使用权，这些合同先后于2020年4月、5月、6月、8月到期。原告也因被告提出解除合同，拒交合同项下2020年2月-4月的租金390059元。原告通过租赁合同（第19份合同）,取得被告湾华工业区（原金兴隆二厂）28323.7平方米厂房2016年12月1日至2020年3月30日期间的使用权。2020年开始，被告依约解除合同，原告不同意，拒交2020年2-4月期间合同项下的租金679768.80元。原告租赁被告上述厂房每平方米8元，转手租给他人即16元，一年即可从中赚到差价400余万元。当初订立合同时，被告与原告讲清楚了，如被告需要整体开发土地即可随时解除合同，并且在合同中也写明了。可是，当被告依约要求解除合同时，原告却反悔不同意，且不再交纳租金，还强占被告厂房不走。原告的行为，违反了合同约定，干扰了被告正常的“三旧”改造工作，给被告造成巨大经济损失。综上，原告不顾事实和法律，违约不交租金，强占被告厂房不走，且还向法院起诉被告，颠倒是非黑白。为此，为还原事实真相，维护被告的合法权益，特向法院提出反诉。 原告针对被告的反诉辩称：1、关于场地交还，原告认为双方的租赁关系2020年3月31日已经终止，原告现没有办法实际使用租赁场地，可随时交还，尚未交还是因为双方对因征收的补偿没有达成一致，并且因本案诉讼原告在租赁场地内有添设设施，本案在开庭前上述添设的附属设施有可能作为本案的证据，由法院实际查看，因此尚未交接，本案开庭后，法院确认无需去现场查看，原告随时可以交接。2、原告不同意支付2020年2月1日至4月30日的租金，理由如下：第一，2020年2月、3月的租金因疫情影响按国家政策应当予以减免；第二，被告曾口头向原告承诺减免2月、3月的租金；第三，依据原告提交的证据1三份通知可知被告因疫情要求原告及分租户清场及搬迁，分租户收到通知后另行寻找场地搬迁，已经停止向原告缴纳租金，原告无法正常使用场地，被告要求支付租金不合情理。关于2020年4月的租金由于被告已经书面明确在2020年3月31日前交还场地，分租户从2020年2月起陆续搬离场地，上述场地无法实际使用，且从通知要求原告认为双方的租赁关系已经在2020年3月31日已由被告单方解除，其无权要求2020年4月的租金，即使是原告至今尚未交还场地，也是因为本案的诉讼需要，因此原告没有支付义务。 诉讼中，原告举证如下： 1、通知四份。证明①2020年2月9日,被告书面通知原告及各分租户,由于上述租赁场地由政府征收为储备用地,限期原告及分租户于2020年3月31日前搬离,原告亦向各分租户停收2020年3月起所有租金；②2020年3月9日，原告向被告就提前搬离而给原告造成损失（含停产停业、搬迁、装修改造等费用及补偿等）承担协商，但被告具体经办人明确表述一分没有。后口头说可就疫情影响免除2020年2月与3月的租金，但也未见书面文件。2020年2月1日至2020年3月31日的租金，合计金额：713219.6元。 2、退押金表及押金收据。证明被告单方面解除双方的租赁合同，应退还原告保证金及水、电押金，合计金额：1157366元。 3、19份租赁合同、分租合同以及分租合同收据（附合同损失总表及各份合同损失清单）。证明①原、被告双方的合同在未到期的情况下，被告因政府征收原因提前单方面解除双方的租赁合同，导致原告无法正常分租至合同期满，产生租金收入差价损失，合计金额：654003元；②原告的租金收入差价损失从被告发布《通知》次日起，即2020年2月22日起计至合同期限届满之日止。 4、照片。证明原告在承租被告场地后,为了分租在租赁场地加装设备设施,进行了大量的资金投入,上述投入在合同未正常履行至期满的情况下场地被提前收回,导致原告的投资成本无法正常收回,为寻新址亦产生搬迁损失;另外,部分分租户自身在分租时亦对厂房进行改造,现因村委提前收回导致投资成本无法正常收回,为寻新址亦产生搬迁费用。照片的拍摄时间是2020年3月20日。 庭审后，原告补充提交：5、厂房搭建明细。证明原告在租赁场地尚搭建厂房，搭建面积合计3232平方米。 6、欠条。证明分租户童子炎向原告出具《欠条》，确认拖欠原告租金31800元，并承诺将“门厂”抵押予原告，由原告变卖其货物以抵扣租金。 7、物业收据。证明各分租户2020年2月的租金及水电费、卫生费等收据，2020年2月的租金及水电费、卫生费等原告已经全部清算完毕，此后，原告向各分租户停收2020年3月起所有租金。 诉讼中，被告举证如下： 1、《广东省农村集体经济组织证明书》、法定代表人身份证明。证明被告主体资格。 2、禅三改联发〔2019〕1号通知、佛自然资禅复（2019）9号批复。证明被告提出解除合同是基于“三旧”改造项目的需要，符合租赁合同的约定。 3、视频1、视频2、视频3。证明肖毅、陈连超2个次承租人4月28日才开始搬迁。从视频中看出，陈连超正在搬迁，至4月底应该搬迁完。其他的门都锁住了，被告不知道东西是否搬迁完。所有厂房的钥匙还没有交还被告。 本院根据原告的申请向佛山市自然资源局禅城分局出具调查函，该局向本院出具复函。 本院认证：本院经审查对原告提交的证据1的真实性予以确认；被告对证据2及证据3的合同及收据真实性无异议，本院对证据2及证据3中合同及收据的真实性予以确认。证据3中原告制作的表格及清单是原告单方制作，本院不予采信；证据4为租赁物现场照片，与本院现场勘查的情况一致，本院对真实性予以确认。证据5为原告自行制作，本院对真实性不予确认；原告庭审后补充提交的证据6、7，被告对真实性无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认。被告提交的三组证据，原告对真实性均无异议，本院经审查对真实性予以确认。佛山市自然资源局禅城分局出具的复函，系本院依法调取，本院对真实性予以确认。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实： 2019年4月，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）就被告位于北围工业区、湾华工业区的物业签订《土地租赁合同》共19份。约定：第四条租金及相关费用支付方式：租金及相关费用每月缴纳一次，采用先交租后使用，乙方须于每月10号通过银行转账支付到甲方收款账户。第九条租赁物的改造与维修：1、为了生产经营需要，乙方提供的改建、改造方案及图纸经甲方书面同意后并获得有关政府部门的同意后（如需要），乙方可以对租赁场地或其局部加以改建、改动、装修、装饰、加装或改装有关配套或附属设施（包括但不限于用水、用电设施）或作其他的改造，相应的费用由乙方负责。2、双方同意在租赁期内，租赁场地的维修责任由乙方自行承担。第十二条双方责任：11、乙方知悉该租赁场地上的上盖物建筑因历史及政策原因未办理相关建设规划手续，若乙方在租赁期间需办理相关报建手续的，所有的费用及责任由乙方负责。第十四条不可抗力：1、在租赁期限内，如发生自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，或因政府机关的行为而导致乙方无法继续使用租赁土地的，本合同自行终止履行，甲乙双方均无需承担违约责任。2、租赁期间若遇到国家征用租赁土地或甲方需整体开发改造租赁土地的，乙方应在甲方发出解除合同及搬迁通知后2个月内搬迁完毕，相关补偿均归甲方所有，本合同自行终止履行，甲乙双方均无需承担违约责任。第十五条租赁期满：1、租赁期限届满或租赁合同终止后，租赁场地上的所有建筑物、构筑物、设施等（包括原有建筑物及乙方新增建筑）均无偿归甲方所有。……。 第一份合同签订时间为2019年4月2日，该份租赁合同约定的租赁场地为北围工业区一排10号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年4月27日至2020年4月26日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金5168元、垃圾费193.8元、管理费80元，以上合计每月5441.80元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金15600元（即三个月租金）及水电费保证金4700元。原告承租后，将上述物业转租给案外人冯明邦，转租期限至2019年11月30日。 第二份合同签订时间为2019年4月2日，合同约定的租赁场地为北围工业区三排8号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年4月27日至2020年4月26日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金4968元、垃圾费186.3元、管理费80元，以上合计每月5234.30元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金15000元（即三个月租金）及水电费保证金4700元。原告承租后，将上述物业一分为二分别转租给案外人莫炮周、高运飞，转租期限分别至2019年11月30日、2019年9月25日。 第三份合同签订时间为2019年4月27日，合同约定的租赁场地为北围工业区一排11号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年4月27日至2020年4月26日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金4688元、垃圾费175.8元、管理费80元，以上合计每月4943.80元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金14100元（即三个月租金）及水电费保证金4700元。原告承租后，将上述物业转租给案外人陈汉权，转租期限至2020年5月31日止。 第四份合同签订时间为2019年5月14日，合同约定的租赁场地为北围工业区一排2号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月20日至2020年5月19日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金10881元、垃圾费362.7元、管理费80元，以上合计每月11323.70元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金29016元（即三个月租金）。原告承租后，将上述物业一分为四分别转租给案外人程开、柳纪、朱积珍、伍文豪，前三个承租人的转租期限至2020年5月19日，第四个承租人的转租期限至2020年6月3日。 第五份合同签订时间为2019年5月25日，合同约定的租赁场地为北围工业区一排4号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金13920元、垃圾费522元、管理费80元，以上合计每月14522元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金41800元（即三个月租金）及水电费保证金6600元。原告承租后，将上述物业分别转租给案外人钟佰钊、梁汉材。 第六份合同签订时间为2019年5月25日，合同约定的租赁场地为北围工业区一排5号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金9580元、垃圾费359.3元、管理费80元，以上合计每月10019.30元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金28800元（即三个月租金）及水电费保证金6600元。原告承租后，将上述物业一分为二，将北围工业区一排5号之一转租给案外人肖毅，转租期限至2020年6月30日；将北围工业区一排5号之二转租给案外人毛鹏，转租期限至2020年5月30日。 第七份合同签订时间为2019年5月24日，合同约定的租赁场地为北围工业区二排5号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月24日至2020年5月23日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金7680元、垃圾费288元、管理费80元，以上合计每月8048元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金23000元（即三个月租金）及水电费保证金5000元。原告承租后，将上述物业一分为二，将北围工业区二排5号之一转租给案外人刘华丰，转租期限至2019年12月31日；北围工业区二排5号之二物业未转租。 第八份合同签订时间为2019年5月25日，合同约定的租赁场地为北围工业区六排7号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金4896元、垃圾费183.6元、管理费80元，以上合计每月5159.6元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金14700元（即三个月租金）及水电费保证金4000元。原告承租后，将上述物业一分为二，将涉案物业分别转租给案外人韦信贤、毛鹏，转租期限分别至2019年11月30日、2020年5月25日。 第九份合同签订时间为2019年5月25日，合同约定的租赁场地为北围工业区三排5号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金5872.8元、垃圾费220.2元、管理费80元，以上合计每月6173元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金17700元（即三个月租金）及水电费保证金4000元。原告承租后，将上述物业一分为二，将涉案物业分别转租给案外人骆文友、黄泽君，转租期限均至2019年11月30日。 第十份合同签订时间为2019年5月25日，合同约定的租赁场地为北围工业区六排8号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金4032元、垃圾费151.2元、管理费80元，以上合计每月4263.2元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金12100元（即三个月租金）及水电费保证金4000元。原告承租后，将上述物业转租给案外人朱道华，转租期限均至2020年5月15日。 第十一份合同签订时间为2019年5月25日，合同约定的租赁场地为北围工业区六排1号之二的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金4320元、垃圾费162元、管理费80元，以上合计每月4562元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金13000元（即三个月租金）及水电费保证金4000元。原告承租后，将上述物业转租给案外人曾德焕，转租期限均至2019年11月31日。 第十二份合同签订时间为2019年5月25日，合同约定的租赁场地为北围工业区六排4号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金4320元、垃圾费162元、管理费80元，以上合计每月4562元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金13000元（即三个月租金）及水电费保证金4000元。原告承租后，将上述物业一分为二分别转租给案外人叶兴明、唐建龙，转租期限分别至2019年8月20日、2019年11月31日。 第十三份合同签订时间为2019年5月6日，合同约定的租赁场地为北围工业区三排2号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年6月4日至2020年6月3日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金10800元、垃圾费360元、管理费80元，以上合计每月11240元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金32400元（即三个月租金）。原告承租后，将上述物业一分为五分别转租给案外人曾伟杰、罗少燕、韦柳惠、代斌、陈国良，转租期限均至2020年6月3日。 第十四份合同签订时间为2019年6月5日，合同约定的租赁场地为北围工业区二排7号之一的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年6月4日至2020年6月3日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金8683.20元、垃圾费289.5元、管理费80元，以上合计每月9052.7元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金26050元（即三个月租金）。原告承租后，将上述物业一分为五分别转租给案外人陈耀方、张海国、骆启鹏、李涛龙、陈小勇，转租期限截止日期分别为2019年8月2日、2020年5月24日、2020年6月3日、2020年6月3日、2020年5月19日。 第十五份合同签订时间为2019年5月22日，合同约定的租赁场地为北围工业区一排12号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年8月3日至2020年8月2日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金3592元、垃圾费134.7元、管理费80元，以上合计每月3806.70元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金11000元（即三个月租金）及水电费保证金3000元。原告承租后，将上述物业转租给案外人于洪亮，转租期限至2020年8月2日。 第十六份合同签订时间为2019年5月22日，合同约定的租赁场地为北围工业区一排13号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年8月3日至2020年8月2日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金3464元、垃圾费129.9元、管理费80元，以上合计每月3673.90元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金10400元（即三个月租金）及水电费保证金3000元。原告承租后，将上述物业转租给案外人陈剑鸿，转租期限至2020年8月2日。 第十七份合同签订时间为2019年5月22日，合同约定的租赁场地为北围工业区二排7号之三的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年8月3日至2020年8月2日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金7718.4元、垃圾费289.5元、管理费80元，以上合计每月8087.9元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金23000元（即三个月租金）及水电费保证金6000元。原告承租后，将上述物业转租给案外人广东同伦拍拍科技有限公司，转租期限至2020年7月23日。 第十八份合同签订时间为2019年6月5日，合同约定的租赁场地为北围工业区二排4号的土地及上盖物，租赁期限为一年，自2019年8月3日至2020年8月2日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金15436.80元、垃圾费578.90元、管理费80元，以上合计每月16095.70元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金46400元（即三个月租金）及水电费保证金11000元。原告承租后，将上述物业一分为五分别转租给案外人林本兰、陆润峰、徐小玲、王棚、谢纪南。 第十九份合同约定的租赁场地位于北围工业区三排6号之一、之二（原湾华汽车厂旧厂房金兴隆二厂）的土地及上盖物，租赁期限为四个月，自2019年12月1日至2020年3月30日。乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：土地租金226589.60元、管理费80元，以上合计每月226669.60元。租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金680000元（即三个月租金）及水电费保证金15000元。原告承租后，就上述物业签订60份分租合同。林福旺、梁飘弟、刘剑深、黄帅、伍春刚、刘建芬、王学、徐合峰等均属于原告与被告签订的第十九份租赁合同的分租户。 根据上述十九份《土地租赁合同》关于租金及相关费用的约定，原告每月需向被告支付租金356609.8元，垃圾费及管理费6269.4元，合计362879.2元。 2020年2月6日湾华村委会出具的《复工复产事项通知》，载明：为落实广东省突发公共卫生事件一级响应，全面做好疫情防控工作，湾华村辖区内生产经营单位复工时间不早于2月20日。 涉案物业位于魁奇路南侧、文华路东西两侧地块项目“三旧”改造范畴范围内。2020年2月21日，被告向原告及各租户出具《通知》，载明：“湾华股份合作经济联合社属下湾华工业区地块定于2020年5月前交予政府进行收储出让，各租户在合同期满后不再续签，望各租户谅解，并于2020年3月31日前清空场地交回湾华股份合作经济联合社，谢谢大家合作。” 2020年3月8日，被告再次向原告及各住户出具《通知》，通知因疫情变化，可延期至2020年4月21日前搬迁清空场地，交回湾华经联社。 为查明涉案租赁物的状况，本院于2020年5月25日组织原、被告前往租赁物现场进行勘察，经现场勘查：1、原告主张分租户林福旺、梁飘弟、刘剑深、黄帅、于洪亮、伍春刚、刘建芬、王学、徐合峰、陈剑鸿所承租的物业为原告加建。原告主张的由其加建的地上建筑物为钢构厂房，上盖为钢构，铺水泥地面、间隔水泥墙或铁皮墙、装卷闸门。经现场勘查，原告主张由其加建的仓库有两种类型，第一种是在空地上加盖，第二种是在原有建筑基础上往外延伸加盖。原告对原有物业的改造主要体现为：重铺水泥地面、安装新的卷闸门、在厂房内砌水泥间隔墙及加装铁皮间隔墙。另，本院于同日组织原、被告对涉案物业进行交接。 根据原告提交的《厂房搭建明细》，其主张的厂房搭建情况如下：1、分租户林福旺245平方米、分租户徐合峰295平方米、分租户梁飘弟380平方米：2019年10月20日搭建，2019年11月1日出租。2、分租户于洪亮375平方米、分租户陈剑鸿494平方米：2017年4月20日搭建，2017年5月1日出租。3、分租户刘建芳130平方米，伍春刚188平方米：2019年3月20日搭建，2019年4月1日出租。4、分租户王学375平方米：2019年5月20日搭建，2019年6月1日出租；5、分租户黄帅470平方米:2018年3月1日搭建，2018年3月15日出租。6、分租户刘剑深280平方米：2017年3月1日搭建，2017年3月15日出租。另，结合本院现场勘查时根据原告的指认拍摄的照片，原告主张的分租户于洪亮所承租的加建厂房375平方米对应的位置系北围工业区一排12号，对应第十五份租赁合同。原告主张的分租户陈剑鸿所承租的加建厂房494平方米对应的位置系北围工业区一排13号，对应第十六份租赁合同。原告主张的分租户林福旺、梁飘弟、刘剑深、黄帅、伍春刚、刘建芬、王学、徐合峰承租的加建厂房均位于湾华工业区，对应第十九份租赁合同。 另，本院根据原告的申请向佛山市自然资源局禅城分局出具调查函，了解涉案地块纳入三旧改造范围后纳入三旧改造的地块是否存在拆迁补偿安置方案，该局向本院出具复函，载明：“一、经核查，来文魁奇路南侧、文华路东西两侧地块已于2019年4月纳入我区‘三旧’改造范畴。二、该地块拟由政府收储后公开出让，地上建筑物由村集体自行拆除。我局并未参与制定相关拆迁补偿安置方案”。 本案认为，本案中，原、被告签订的十九份租赁合同虽名称为《土地租赁合同》，但原告实际对外转租使用的是土地上的地上建筑物，本案应为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案物业没有规划报建资料，根据上述法律规定，原、被告签订十九份《土地租赁合同》均属无效。本院现场勘查时已经组织原、被告进行涉案物业的交接，被告反诉请求第一项已经在判决前实现，本院对被告反诉请求第一项不再审查。 关于原告主张返还的租赁及水电押金1157366元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，被告未对原告主张的已缴纳租赁及水电押金的金额提出异议，原告主张被告退还租赁及水电押金1157366元，合法有据，本院予以支持。被告占有上述租赁及水电押金期间给原告造成资金占用损失，原告主张被告自起诉之日也即2020年4月1日起计算利息，合法有据，本院予以支持。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 关于涉案物业2020年2月份之后的租金。本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案的《承包厂房合同书》为无效合同，但被告实际占有并使用了涉案厂房，故应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告诉请的租金应为占有使用费。其次，根据湾华村委会出具的《复工复产事项通知》及湾华经联社向原告及各分租户出具的《通知》，涉案物业根据疫情防控的要求复工时间不得早于2020年2月20日。此后，被告湾华经联社以政府收储为由于2020年2月21日通知原告及各分租户于2020年3月31日前清空场地，后湾华经联社又以通知的形式将清空场地时间延期至2020年4月21日。可见，虽原告至2020年5月25日才在本院的组织下将涉案物业的钥匙归还给被告，但事实上原告自2020年2月1日起对涉案物业的占用并非是完全的，前期受疫情防控措施影响无法复工营业，后期又因涉案地块被政府收储而需清空场地。根据被告拍摄的视频，涉案物业至2020年4月底已经基本清空，原告虽在清空物业后没有及时将涉案物业的钥匙归还给被告，但该占有仅仅是形式上的占有，并未实际占有使用涉案物业，被告作为涉案物业的权利人及管理人，在分租户搬离之后，具备实际收回涉案物业的客观条件，且因被告收回涉案物业后并非出租收益而是用于政府收储出让，故原告返还物业钥匙的时间虽稍有延迟但在客观上并未对被告造成占有使用费损失。综合以上因素，本院确定原告仅需向被告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的占有使用费，且上述期间的占有使用费按照合同约定的租金标准的50%支付，也即178304.90元/月。经核算，原告在2020年2月1日至2020年4月30日期间应向被告支付占有使用费534914.70元（178304.90元/月×3个月）。被告主张超出部分，本院不予支持。原告抗辩对于2020年2月份之后的占有使用费应全部予以免除，缺乏依据，本院不予支持。 关于原告主张被告补偿的租金损失654003元。如前文所述，原、被告的租赁合同无效，原告要求被告补偿未到期部分的租金损失，缺乏依据，本院不予支持。 关于原告主张的装修损失，本院分析如下： 首先，原告主张其承租涉案物业后搭建钢构厂房3232平方米，但没有提供证据证明相关厂房确实由其搭建。 其次，根据《土地租赁合同》第十五条的约定，租赁期限届满后，租赁场地上的所有建筑物、构筑物、设施等（包括原有建筑及原告新增建筑）均无偿归被告所有。因此，即便是原告承租涉案物业后确实存在扩建、加建地上建筑物的行为，如原告向被告返还涉案租赁物时，合同约定的租赁期限已经届满，则无所谓剩余租赁期限内的装修残值一说，扩建、加建的地上建筑物根据合同约定应归被告所有，原告亦无权要求被告进行赔偿。本案中，根据原、被告签订的《土地租赁合同》关于租赁期限的约定，截至本院组织双方交接物业之日也即2020年5月25日，原、被告所签订的前十二份《土地租赁合同》及第十九份《土地租赁合同》所约定的租赁期限均已届满。根据原告自行制作的《厂房搭建明细》，林福旺、梁飘弟、刘剑深、黄帅、伍春刚、刘建芬、王学、徐合峰均属于原告与被告签订的第十九份租赁合同的分租户，原告要求被告赔偿上述分租户所对应的加建厂房损失，缺乏依据。 另，根据原告提交的《厂房搭建明细》所载明的厂房搭建日期，分租户于洪亮、陈剑鸿所对应的搭建厂房时间为2017年4月20日，并于2017年5开始对外出租使用。经审查，该两位分租户分别对应原告与被告签订的第十五份、第十六份《土地租赁合同》，该两份《土地租赁合同》签订于2019年5月22日，租赁期限的起始日期为2019年8月3日，也即，即便分租户于洪亮、陈剑鸿所承租的厂房确由原告搭建，根据搭建时间也可认定上述的搭建厂房发生于原、被告签订第十五份、第十六份《土地租赁合同》前，同样，根据《土地租赁合同》第十五条的约定，第十五份、第十六份《土地租赁合同》所对应的扩建或加建的建筑物、构筑物亦已于上一份租赁合同期限届满之日无偿归被告所有，因此，原告亦无权主张被告予以赔偿。 此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，根据原、被告签订的《土地租赁合同》第九条关于“租赁物的改造与维修”的约定可知，原告对租赁场地或其局部进行改建、改动、装修、装饰、加装或改装有关配套或附属设施应征得被告书面同意。本案中，未有证据证明原告的改造或扩建行为征得被告同意，根据上述法律规定，原告要求被告赔偿装修或扩建损失，亦缺乏依据。 至于原告主张的除扩建、新建厂房以外的其他改造行为，因原告从被告处承租涉案物业的租金标准相对较低，且原告承租涉案物业主要用于转租谋利，赚取差价，故原告承租后对原有厂房进行重铺水泥地面、安装新的卷闸门、在厂房内砌水泥间隔墙及加装铁皮间隔墙等改造行为均系原告为转租谋取更多利益所需投入的成本，根据原告与分租户签订的租赁合同所约定的租金标准，原告赚取的租金差价远远超出原告对租赁物的改造投入成本，原告要求被告承担相关改造损失，缺乏依据，本院不予支持。 综合以上分析，本院对原告主张的装修改造损失不予支持。原告主张对装修改造费用进行鉴定，缺乏依据，本院对鉴定申请不予支持。 至于原告主张的搬迁损失。首先，原告主张的损失应以实际发生为前提，本案中，因原告承租涉案物业后将涉案物业转租收益，未有证据证明搬迁费用已经实际发生，原告主张被告支付搬迁费用，缺乏依据。其次，即便原告实际发生搬迁费用，该搬迁费用亦属于合同终止后必然发生的费用，并非因为涉案合同无效或因为原告要求被告清空而发生。综上，本院对原告主张的搬迁损失不予支持。原告主张对搬迁费用进行鉴定，缺乏依据，本院对其鉴定申请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告胡大成与被告佛山市禅城区*****湾华股份经济合作社签订的十九份《土地租赁合同》无效； 二、被告佛山市禅城区*****湾华股份经济合作社于本判决生效之日起十日内，向原告胡大成返还租赁及水电押金1157366元及利息（利息以1157366元为本金，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止）； 三、原告胡大成于本判决生效之日起十日内，向被告佛山市禅城区*****湾华股份经济合作社支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的占有使用费534914.70元； 四、驳回原告胡大成的其他诉讼请求； 五、驳回被告佛山市禅城区*****湾华股份经济合作社的其他反诉请求。 如本判决确定的付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取13498元，由原告胡大成负担7000元，被告佛山市禅城区*****湾华股份经济合作社6498元。本案反诉受理费10093.04元，由原告胡大成负担4500元，被告佛山市禅城区*****湾华股份经济合作社负担5593.04元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  肖** 二〇二〇年七月二十三日 书记员  罗曼