河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初2070号原告：李红军，男，1973年12月26日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：任磊磊，河南艳阳天律师事务所律师。被告：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市王屋富源企业创业孵化基地（济源市王屋镇政府西商业楼）一楼。法定代表人：田多勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李佳超，该公司员工。原告李红军与被告济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红军的委托诉讼代理人任磊磊，被告绿城置业公司的委托诉讼代理人李佳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理位于济源市济源大道东段东方国际花园11号楼2单元801号房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理上述房地产权属证书；2、判令被告向原告支付因其逾期提供备案资料导致原告无法办理房产证的违约金79021.42元（以554583元为基数，自2016年10月17日起至2019年10月16日按中国人民银行规定的逾期贷款利率年利率4.75%的标准计算，2019年10月17日起至办理完房地产权属登记证书之日的违约金仍按前述标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月5日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将东方国际花园11号楼2单元801号商品房出卖给原告，房屋总价款为554583元，付款方式为首付204583元，余款350000元以商业贷款方式支付；出卖人应在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，同时合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应承担相应责任。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，但被告在合同约定及顺延期限内仍没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房地产权属证书。原告多次就此事与被告协商，均未果，为维护合法权益，特提起诉讼。被告绿城置业公司辩称：1、2013年8月5日其公司与原告签订商品房买卖合同，购房合同附件四第七条第4项约定，小区属于分期开发的，尚未全部开发完成导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人自行承担责任。东方国际花园项目为分期建设，工程尚未开发完毕，符合购房合同中的约定，其不应承担相应的延迟办理房产登记的违约金；2、根据购房合同附件四第七条第1、2项，未按合同约定支付款项的、未及时缴纳相应税费的，致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人自行承担责任。合同约定按揭款到账时间是2013年8月19日，但原告实际到账之日为2014年1月20日，原告缴纳税费时间是2015年4月16日，明显违反了合同约定和河南省住宅专项维修资金管理实施细则中签订购房合同30日内缴纳专项维修资金的规定，其不应承担违约责任；3、交房日期为2015年4月16日，根据购房合同第15条第三款的规定，在商品房交房使用后180日内由出卖人报备资料，如未在规定期限内办理的，买受人应给予360个工作日顺延期，如果产生违约责任，并非原告诉状中所述的180日后承担违约责任，原告诉状中的计算日期错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于东方国际花园11号楼2单元801号房屋，商品房单价为4218元，总金额554583元。首付204583元，贷款金额350000元。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即买受人同意给予360个工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款万分之壹违约金。附件四合同补充协议第七条约定：合同第十五条约定的期限为出卖人办理产权登记备案的期限，出卖人的责任是指出卖人负责将办理产权登记所需的资料报送产权登记部门备案，即完成初始登记。因买受人不能在出卖人通知的时间提供有关手续的，自行承担由此产生的后果，出卖人不承担责任。出卖人在完成登记备案后，买受人自行办理产权登记，取得《房屋所有权证》；因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，买受人不承担责任：（1）买受人未按合同、协议约定支付房款的；（2）买受人未按期交纳有关税费的；（4）本小区属于分期开发，尚未全部开发完成的。原告依约交纳了首付房款204583元，剩余350000元通过按揭方式向银行贷款将全部房款554583元付清。原告于2015年4月16日缴纳专项维修基金8546元。被告于2015年4月16日向原告交付房屋。被告目前尚未将该楼房屋办理产权登记的相关资料报产权登记部门备案。审理中，被告称涉案楼盘因施工方管理问题导致有关资料未能盖章确认，致使部分房屋办证备案不能进行。另查，与原告小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区《商品房买卖合同》约定的逾期办证的违约金为“买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”；济源升龙置业有限公司开发小区的商品房约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5%，济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1%支付逾期办证违约金。本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告的第一项请求，须由被告向登记部门报备房产开发的前期资料、有关部门的综合验收报告等资料，并经相关职能部门进一步审查，以确定是否符合办理产权登记的条件，故该项请求因涉及到登记部门对被告报备资料的职权审查，本院不予支持。本案导致不能办理房屋权属证书责任在被告，故被告应当承担逾期办证的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第7条约定，明显是免除被告责任，加重原告责任，排除原告主要权利的条款，且所用字体比主合同的字体明显缩小，混淆了原告的注意力与理解力，被告也没有证据证明已尽到合理提示及说明义务，故根据相关法律规定，该条款无效。双方订立的合同第十五条关于产权登记的约定是：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即买受人同意给予360个工作日的顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房的，出卖人承担已付房款万分之一的违约金。但双方并未就在买受人不退房的情况下如何承担违约责任进行约定，即对逾期办证违约责任及计算方式未进行明确约定。与原告小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区约定的逾期办证的违约金为出卖方按照已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；济源升龙置业有限公司开发小区约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5%。济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1%支付逾期办证违约金。考虑到本地房地产市场情况，参照上述逾期办证违约金的约定，本案按照已付房屋价款的1%计算支付逾期办证违约金为（554583元×1%）5545.83元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告济源绿城置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李红军逾期办证违约金5545.83元；二、驳回原告李红军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告济源绿城置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  郭辉鹏二〇二〇年七月一日书记员  岳思远