山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初1337号原告（反诉被告）：朱树常，男，1979年6月26日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：张洪强，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙文远，男，1971年8月24日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：卫伟，山东信望律师事务所律师。第三人:山东振宇房地产开发有限公司肥城分公司，住所地山东省泰安市肥城市凤山大街132号,统一社会信用代码91370983054994557E。负责人:杨永波，经理。委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。原告朱树常与被告孙文远买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。诉讼中，被告孙文远提起反诉并申请追加山东振宇房地产开发有限公司肥城分公司（以下简称振宇肥城分公司）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许被告孙文远的申请，并于2020年4月13日受理其反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）朱树常及其委托诉讼代理人张洪强，被告（反诉原告）孙文远的委托诉讼代理人卫伟，第三人振宇肥城分公司的委托诉讼代理人宋丰魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱树常向本院提出诉讼请求：1.判令孙文远立即支付款项人民币290000元及逾期支付的同期银行贷款利息（自2020年3月17日计算至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）；2.本案诉讼费、保全费、担保费由孙文远承担。事实与理由：孙文远向朱树常供应钢筋，2017年3月21日经双方对账并协商，朱树常将其名下的5套房源（价值1540000元）以房抵材料款的方式先行过户到孙文远名下，孙文远供应钢筋冲抵房款，同日双方在楼盘销售处做了房源更名申请，房源已登记在孙文远名下。2017年3月22日孙文远出具证明：今收朱树常以房抵押材料款共计壹佰伍拾肆万元整，已送材料捌拾陆万元整，下欠顶房款陆拾捌万元整。后来，孙文远的妻子于2017年3月25日、26日左右通过银行转账分别支付了200000元、100000元，合计支付了300000元；另外扣除在2017年3月底左右孙文远供应的90000元钢筋，目前还欠290000元未付；孙文远以各种借口拖延支付。孙文远的行为构成不当得利。为维护朱树常的合法权益，特诉至法院，请求支持朱树常的诉讼请求。孙文远辩称，1.本案就本诉而言属于货物买卖合同纠纷，因朱树常购买孙文远的货物无法支付货款，2017年3月22日朱树常与孙文远签署证明，朱树常用5套房屋做抵押，抵押款1540000元，并将该房屋折价后交付收据;2.孙文远支付了390000元货款，除此之外未再向朱树常供货或者还款;3.大约在2017年10月份孙文远被告知5套房屋中的一套现房号为1-4-401的房屋（以下简称401号房屋）已被振宇公司卖给他人，该房屋的收据无效，双方协商房屋抵顶的问题至今。除401号房外，现剩余4套房中有1套已变更至他人名下，另3套在孙文远名下;4.涉案5套房屋应为抵押,双方的抵押合同因为履行法定的登记手续及抵押的房屋尚未建成存在瑕疵导致未生效，孙文远的抵押权无法实现，应驳回朱树常的本诉请求。孙文远向本院提出反诉请求:1.判令朱树常立即支付货款398094元，并自起诉之日起支付利息；2.反诉费由朱树常承担。事实和理由：朱树常承揽了山东振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司）在肥城开发的房地产部分工程。孙文远为其供应钢材。由于朱树常无钱支付货款，朱树常自愿用在振宇公司的5套商品房抵顶欠孙文远的货款并达成协议。事后，孙文远到振宇公司落实房源时，振宇公司不同意用价款为398094元的一套房屋抵顶朱树常所欠孙文远的货款。孙文远与朱树常一同找振宇公司解决无果。朱树常虽允诺尽快归还所欠孙文远的货款，但至今未付。综上，为维护自己的合法权益，请求人民法院支持孙文远的反诉请求。朱树常对孙文远的反诉辩称，孙文远所述与事实不符。1.当初朱树常和孙文远一起到振宇公司办理手续，并共同签字，振宇公司直接向孙文远出具了收款收据，孙文远也实际取得收据。2.朱树常已经将房屋交付给孙文远，并在振宇公司进行了更名，孙文远也进行了签字确认，系三方确认，振宇公司出具了收据，朱树常已经履行了相应的义务。该房屋已经办理在孙文远的名下，房管局随时可以网签，该事实在双方进行更名前已经知悉并确认，也是双方协商同意后愿意接受协商的条件。否则，其余的4套房也应该无法办理相应的网签手续。3.孙文远在办理完房源更名后向朱树常出具证明，证明上写明“房屋总价值154万元，扣除之前的送料款86万元，尚欠68万元”，该模式为朱树常先以房交付货款，后由孙文远供货进行抵扣，而不是孙文远所述的已经将所有的材料进行了供应。4.孙文远反诉的401号房屋是因振宇公司将该套房屋进行了出售，振宇公司出售本属于孙文远名下的房屋，构成侵权或者违约，孙文远应当追究振宇公司的相应法律责任，与朱树常无关。5.孙文远所述与朱树常一起找振宇公司解决欠款不属实，关于孙文远所诉的401号房屋，朱树常直到本案开庭才知悉孙文远所陈述的情况，之前孙文远未就该情况找过朱树常。6.朱树常在本案起诉后，振宇公司主张顶超了工程款，与事实不符，实际是振宇公司欠付朱树常工程款，振宇公司应向法院提交对账手续或收回房屋的手续，以证明其主张，但是朱树常从未收到过通知。7.关于5套房子的现状，朱树常不了解，因办理完更名手续后房子即与朱树常无关了。振宇肥城分公司述称，本案中孙文远所主张的一套房屋即肥城莱茵河畔1-4-401号房，之前振宇肥城分公司将该房以抵顶工程款的名义抵顶给了朱树常，但后来发现已经超付工程款，同时因为该房在之前已经卖给了他人，所以朱树常与孙文远之间就该房的顶房手续无效，后来通知了朱树常和孙文远，具体时间记不清了，没有进行书面通知。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱树常为证实其主张提交了以下证据：1.2017年3月22日证明1份，拟证明孙文远在2017年3月22日出具证明收到了5套商品房的相应款项。孙文远质证称，证明确实是孙文远所签，但是实际只抵顶了4套房屋。振宇肥城分公司质证称，与其无关。本院经审查，该份证据，系孙文远向朱树常出具，对该证据的真实性双方均予以认可，故本院对该证据予以认定。2.更名审批单影印件5份，拟证明朱树常通过振宇公司将涉案的5套房变更至孙文远的名下，履行了相应的义务。孙文远质证称，虽然朱树常提交了5份更名审批单，但实际只抵顶了4套房屋，其中401号房屋在朱树常抵顶给孙文远时，振宇公司早已卖给他人；同时，审批单中孙文远没有签署时间，所以该证据不能作为定案的依据。振宇肥城分公司质证称，对5份更名审批单的真实性无异议。本院经审查，因朱树常、孙文远、振宇公司均认可5份更名审批单的真实性，故本院对该证据予以认定，涉及其中401号房屋的更名手续将结合其它证据及当事人的陈述予以综合认定。3.提交（2018）鲁0983民初6096号案件资料5页，含诉状1页、票据2页、协议书1页、民事裁定书1页，拟证明因振宇公司拖欠朱树常工程款，朱树常于2018年在肥城市人民法院起诉，振宇肥城分公司陈述超付工程款与事实不符。孙文远质证称，该证据与其债权无关。振宇公司肥城分公司质证称，对证据的真实性无异议，但该证据不能证实是否超付工程款，且该案立案后没有进行庭审，也没有涉及到本案争议的该套房屋。本院经审查认为，该证据来源于本院（2018）鲁0983民初6096号案件卷宗资料，涉及朱树常与振宇公司之间的工程款纠纷，与本案具有关联性，本院对该证据予以认定。孙文远为证实其主张提交以下证据：1.收据4份，拟证明系抵顶4套房的收据，另有1套房的收据因孙文远已将房屋顶账，所以无收据；4张收据中编号尾号为799的收据即为孙文远反诉的401号房屋的收据；朱树常与孙文远于2017年3月22日达成顶房协议，同日由朱树常办理该4份收据并交付孙文远抵顶货款，应以该时间来界定双方权利与义务，孙文远认可朱树常与孙文远之间协议的房源即为朱树常陈述的影印件中的5套房，并收到了该5套房的收据。朱树常质证称，对证据的真实性无异议；编号尾号为798、799、561的收据与朱树常提交的更名审批单相对应，编号尾号为961的不是朱树常提供的5套房源中的房子；因孙文远反诉的房产价值仅与799号收据的价款数额一致，而其余4套房子不一致，故孙文远反诉的房屋已经由振宇公司出具了收据，应视为孙文远已经取得了该房产；在振宇公司向孙文远出具收据后，朱树常完成了相应的义务，至于振宇公司是给房还是退钱是他们双方履行的问题。振宇肥城分公司质证称，对证据的真实性无异议。本院经审查认为，该证据中编号尾号为961的收据，与前述5份更名审批单的内容无法互相印证，与其他3份收据的出具日期不一致，本院对该份收据不予认定，其他3份收据与前述5份更名审批单的内容相印证，本院予以认定。2.振宇肥城分公司出具的证明一份，拟证明朱树常办理的5套房抵顶手续，已经超过了振宇公司应支付朱树常的工程款，且振宇公司早在2017年1月20日已将401号房屋卖给了他人，因此朱树常在振宇公司办理的将该房转让给孙文远的手续无效。朱树常质证称，真实性、关联性均不认可，从形式上看，该“证明”不符合民诉法规定的要件，作为当事人向人民法院提交的由单位出具的证明，仅加盖了该单位印章，而无该单位负责人签名或盖章，证明中的经办人是否知晓并核实过涉案事实无从印证，法院应不予采信；从证明目的看，振宇公司未足额支付朱树常的工程款，在2018年12月朱树常曾在（2018）鲁0983民初6096号案件中起诉振宇公司要求偿还工程款超过16500000元，不存在顶超工程款；关于401号房屋卖给他人，朱树常与孙文远在振宇公司办理了手续，已经将房屋更名至孙文远名下，振宇公司向孙文远出具了收据，合同成立并生效，至于振宇公司一房多卖，属振宇公司违约，与朱树常无关；且经向房管局核实查询，涉案401号房屋目前未进行网签，振宇公司属歪曲事实。振宇肥城分公司质证称，该证明系振宇肥城分公司出具，对该证据无异议。本院经审查认为，该证据系振宇肥城分公司出具，虽然形式要件不全，但鉴于出具人振宇肥城分公司当庭认可，本院对该证据的真实性予以认定，对该证据载明的内容，将结合庭审查明的事实予以综合认定。3.证人李某的当庭证言，拟证明房屋抵顶后，孙文远落实房屋时，发现401号房屋已卖给他人，朱树常知道后，和孙文远一起去找振宇肥城分公司（王西军）处理，朱树常对孙文远不能实现该套房的权利有不可推卸的责任。朱树常质证称，不认可该证人证言，朱树常未在振宇公司与孙文远共同见过王西军，只是在办理更名单的时候共同见过财务人员。振宇肥城分公司质证称，因时间久远，证人所述证言无法核实。本院经审查认为，该证人证言系孤证，无其他证据予以相互印证，且其他两方当事人均不予认可，故本院对该证人证言不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年前原告（反诉被告）朱树常从被告（反诉原告）孙文远处购买钢筋等材料。后双方经结算、协商，朱树常用其在振宇肥城分公司的位于房屋预售款抵顶需支付孙文远的货款。2017年3月21日，原、被告双方经振宇肥城分公司同意，在振宇肥城分公司办理了预售房屋更名手续。5套预售房屋的更名审批单记载的房屋情况分别为：（1）莱茵河畔1-2-303（现房号1-4-301），总价421760元，欠23260元；（2）莱茵河畔1-2-403（现房号1-4-401），总价398094元，欠4656元；（3）莱茵河畔1-2-503（现房号1-4-501），总价419980元，欠12980元；（4）莱茵河畔1-2-603（现房号1-4-601），总价343250元，欠14500元；（5）莱茵河畔1-1-701（无现房号），总价460790元，欠2582元。其中原告反诉的398094元来源于现房号为1-4-401号的房屋价款。2017年3月22日，振宇肥城分公司向孙文远出具以上5套房屋的相应收据，其中孙文远提交法院的3份收据显示：入账日期均为2017年3月22日；交款单位均为孙文远；收据编号分别为3464798、3464799、3469561；数额分别为421760元、398094元、343250元；收款事由分别为莱茵1-4-301、莱茵1-4-401、莱茵1-4-601；均加盖振宇肥城分公司财务专用章。当日，孙文远向朱树常出具证明一份，载明：证明，今收到朱树常以房抵押材料款共计壹佰伍拾肆万，已送材料捌拾陆万整，下欠顶房款陆拾捌万整，孙文远，2017年3月22号。上述5套房屋，除401号房屋之外，其余4套房屋朱树常与孙文远之间无纠纷，且其中一套孙文远已转至他人。2017年3月底前孙文远通过其妻向朱树常转账300000元，供应90000元货，共计390000元。2020年3月26日，振宇肥城分公司向孙文远出具证明一份，载明：证明，朱树常曾在振宇肥城分公司承揽工程，2017年朱树常在振宇肥城分公司办理了5套顶工程款折房手续，后经振宇肥城分公司核实朱树常已顶超工程款，其中，莱茵河畔1-4-401房，振宇公司肥城分公司早在2017年1月20日已销售给他人，该房所办手续（收据号：3464799）无效，特此证明，振宇肥城分公司，2020年3月26日。另查明，朱树常因与振宇公司之间存在建设工程债务纠纷，2018年12月17日诉至本院，后以双方和解为由申请撤诉，本院于2019年1月25日作出（2018）鲁0983民初6096号之一民事裁定书准许朱树常撤诉。在该案卷宗中的2019年1月25日和解协议中载明：振宇公司拖欠朱树常工程款总金额16522150.60元；协议中丙方（新泰市景丰置业有限公司）同意以山水名园3期D-1商业街106房、107房商铺代振宇公司（协议书中为乙方）清偿朱树常（协议书中为甲方）工程款，朱树常同意接受……。2020年4月1日，朱树常诉至本院，主张孙文远欠其290000元及利息。诉讼中，2020年4月13日，孙文远提起反诉，主张朱树常应支付其货款398094元及利息。诉讼中朱树常与孙文远均认可涉案抵顶货款的预售房屋存在折价。朱树常以5套预售房屋抵顶1540000元货款，5张更名审批单记载的房屋价款合计1985896元（即用审批单载明的房屋总价-欠付款项），该数额与双方约定货款价值1540000元不一致，根据差额，本案以房（预售房款）抵债的折价比为77.55%（1540000÷1985896）。本案经调解，因当事人之间分歧较大，致本院调解未果。本院认为，本案的争议焦点如下：焦点一，2017年3月22日孙文远出具的证明中载明的“今收到朱树常以房抵押材料款共计壹佰伍拾肆万”，在朱树常与孙文远之间是构成抵押关系还是债务抵销关系。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。”据此，抵押关系不应当转移财产的占有。但根据本案的事实，可以看出涉案5套房屋已由朱树常与孙文远在振宇肥城分公司进行了更名，5套房屋由朱树常更名为孙文远，后孙文远也基于这一事实处分了其中1套房屋，故孙文远出具的证明中载明的“今收到朱树常以房抵押材料款共计壹佰伍拾肆万”系名为抵押实为债务抵销的法律关系。焦点二，本案的案由为不当得利纠纷还是买卖合同纠纷。根据2017年3月22日的证明可以看出，朱树常与孙文远二人系因买卖材料而产生纠纷。朱树常用5套房屋在振宇肥城分公司的预售房款折抵1540000元货款，其中的860000元是抵顶之前购买货物应付的货款，剩余680000元系预付将来的货款，即该证明实质上是朱树常与孙文远之间就买卖合同的结算、抵顶款项及预付款项协议。涉案纠纷系围绕朱树常与孙文远之间的买卖合同关系开展，双方争议的以在振宇肥城分公司的房屋预售款的抵债行为也即基础法律关系买卖合同的权利义务履行，宜应以买卖合同纠纷处理。其中，抵顶之前的货款与预付将来的货款以2017年3月22日为分界点，即2017年3月22日之后朱树常与孙文远之间系预付款买卖合同关系。焦点三，401号房屋的抵顶效力问题。首先，本案纠纷系因朱树常与孙文远之间的买卖合同关系引起，该买卖合同合法有效，且双方在达成抵顶协议前已在实际履行，协议达成后，双方亦进行了履行。其次，2017年3月22日朱树常、孙文远经振宇肥城分公司的同意，达成的抵顶协议，系当事人真实意思的表示，该协议未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照协议约定各自履行自己的义务。朱树常在达成协议后，经振宇肥城分公司同意并协助办理了约定的5套房屋的更名手续，并由振宇肥城分公司重新向孙文远出具了该5套房屋的收据，孙文远和振宇肥城分公司均未提出异议，且孙文远亦向朱树常出具了证明，朱树常已履行了协议约定的义务。现原告朱树常按照协议，在扣除孙文远交付的货物及支付的款项后，要求孙文远支付剩余款项290000元，符合法律规定及合同约定，依法应予支持。原告朱树常诉请的利息，依法自起诉之日即2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对反诉原告孙文远的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。在该协议履行过程中，第三人振宇肥城分公司主张该401号房屋已卖给他人，导致该涉案房屋无法向孙文远交付，振宇肥城分公司的行为系明显的“一房二卖”，存在过错。振宇肥城分公司辩称已超付朱树常工程款，朱树常予以否认，对此振宇肥城分公司亦未提交证据予以证实，故本院依法不予采信。针对因振宇肥城分公司的过错给孙文远造成的损失，孙文远可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孙文远于本判决生效之日起十日内，支付原告朱树常290000元；二、被告孙文远于本判决生效之日起十日内，支付原告朱树常利息（以本金290000元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告朱树常的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙文远的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5650元，由被告孙文远负担；反诉案件受理费7271元，减半收取计3636元，由反诉原告孙文远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长 张 兴审判员 阚洪霞审判员 李 青二〇二〇年七月十三日法官助理张龙书记员武婷婷