湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终327号上诉人（原审原告）：周哲，男，1974年8月16日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：王斌，湖北奇睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北华中家具产业园有限公司。住所地：潜江市总口管理区总口工业园。法定代表人：胡国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。上诉人周哲因与被上诉人湖北华中家具产业园有限公司（以下简称华中家具产业园）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周哲上诉请求：撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1687号民事判决，改判支持周哲的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院适用法律错误，将当事人约定的解除合同的条件与法律规定的解除合同情形混同。根据一审庭审查明的事实可知，双方在签订合同时明确约定了解除合同的条件，即华中家具产业园逾期交房超过30日，周哲有权选择解除合同。因华中家具产业园已存在逾期交房的违约行为，出现了约定解除合同的条件，周哲依照双方约定行使合同解除权合法、合理。一审法院将约定解除合同条款与法定解除合同规定混为一谈，以法律规定的“合同目的”是否能够实现作为裁判解除合同的唯一标准，以法定替代约定，本质上违反了当事人意思自治原则，没有事实根据和法律依据。另外，一审判决还载明:“原告虽书面通知被告，但未与被告协商一致。………因此，原告单方解除合同的理由不符合双方合同关于解除条件的约定”，系对《中华人民共和国合同法》第九十三条的错误解读。只有当合同当事人未约定解除合同条款或者约定的解除合同条款为无效条款时，方可适用法定解除合同的规定，而本案双方当事人对解除合同有明确约定，在此情况下应尊重当事人约定，而非适用法律规定。华中家具产业园辩称，一、周哲所购房屋已实际交付。根据周哲与盛康公司签订的《委托经营管理合同》，周哲委托盛康公司对所购商铺进行经营管理，授权范围包括收铺并签署相关文件，甲方即周哲按协议享受经营收益，行使权力。2019年3月，周哲实际获取经营收益2270.47元。因此，周哲诉称房屋未交付不符合事实。二、周哲的合同目的已经实现，请求解除合同没有依据。所谓根本违约，系指出现合同目的无法实现的后果，本案中周哲投资购买商铺的根本目的是取得投资收益。事实表明，周哲从2019年3月已开始获取投资收益，其合同目的已圆满实现。华中家具产业园未办理最终的竣工手续，只是合同履行过程中的一个瑕疵。因此，根据诚实信用原则，周哲请求解除合同没有事实和法律依据。三、关于一审判决的逾期交房违约金，华中家具产业园认为周哲不存在实际损失，请二审酌情考虑。周哲向一审法院提出诉讼请求：1.解除周哲与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：潜江20170900512）；2.华中家具产业园退还周哲全部已付购房款，并按照全部购房款的1%向周哲支付违约金，上述两项共计人民币244604.83元；3.华中家具产业园自周哲付款之日起至起诉之日止（即2017年6月24日起至2019年4月24日止）按照4.35%（中国人民银行于2015年12月24日公布的金融机构贷款基准利率）的年利率×全部购房款，给付周哲利息共计人民币19049.52元。一审法院认定事实：2017年6月28日，周哲与华中家具产业园签订了合同编号为潜江20170900512《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：周哲购买由华中家具产业园开发的湖北华中家具产业园商务配套中心（装饰材料城）1幢1层157铺号，单价为每平方米人民币11212.18元，价款为242183元。周哲应当在2017年9月22日前交付该商品房全部价款。华中家具产业园应当在2018年12月31日前向周哲交付该商品房。合同第十二条（2）逾期交付责任约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知华中家具产业园。华中家具产业园应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自周哲付款之日起，按全部房价的1%向周哲支付违约金。上述合同签订前后，周哲向华中家具产业园支付购房款共计242183元。华中家具产业园向周哲出具收款收据三张。合同约定的交房时间到期后，华中家具产业园未实际交付案涉房屋。同时查明：周哲将所购的157号商铺委托湖北盛康商业运营管理有限责任公司进行经营管理。委托期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。周哲于2019年3月实际获取了经营收益共计2270.47元。另查明：2019年4月6日，周哲以邮寄方式向华中家具产业园送达《解除合同通知书》一份。庭审后，经该院实地调查，华中家具产业园开发建设涉案商铺的主体工程已竣工且正在办理竣工验收阶段之中。一审法院认为，周哲与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。周哲支付了全部购房款，华中家具产业园应当按照约定完全履行自己的义务。本案争议的焦点问题为：1.周哲与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同（预售）》合同能否解除；2.华中家具产业园应否返还周哲的购房款以及支付周哲的资金占用损失费。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然双方在《商品房买卖合同》第十二条第（2）中约定，逾期超过30日，周哲有权解除合同，解除合同的，应当书面通知出卖人。周哲虽书面通知华中家具产业园，但未与华中家具产业园协商一致。华中家具产业园未在合同约定的期限交付房屋，存在迟延履行债务的行为，但没有明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，并没有造成根本违约。所谓根本违约是合同一方当事人违反合同致使合同目的不能实现。涉案房屋经该院庭审后调查其主体项目已竣工，尚未达到不能交付，不能实现合同目的的严重程度。结合本案事实周哲的投资购房也产生了实际收益，收取了经营收入2270.47元。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后对方还有其他损失的，应赔偿损失。即合同履行并不影响各方要求双方承担违约责任的权利。因此，周哲单方解除合同的理由不符合双方合同关于解除条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形。故周哲请求解除与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，该院不予支持。请求华中家具产业园向周哲返还房款242183元，也得不到该院支持。华中家具产业园逾期交房应承担相应违约责任，周哲请求华中家具产业园支付占用费的请求符合法律规定应当得到该院支持。华中家具产业园辩称的涉案房屋已实际交付与事实不符其理由不能成立，该院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、华中家具产业园赔偿周哲逾期交房违约金（以242183元为基数按百分之一从2019年1月1日起至华中家具产业园取得房屋竣工验收合格证明文件之日止）；二、驳回周哲的其他诉讼请求。上列具有给付金钱内容的事项，应于该判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5255元，减半收取2627.50元，由周哲负担1313.75元，华中家具产业园负担1313.75元。本院二审期间，当事人均未提交证据。二审查明，周哲作为甲方与盛康公司作为乙方、华中家具产业园作为丙方签订的《委托经营管理合同》第一条委托内容条款第3款第10项约定：“甲方授权乙方实施该物业的商业经营事宜，具体授权权限内容包括但不限于如下：……10）授权委托乙方按《商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的入伙或收楼条件办理收铺（入伙或收楼）手续、签署收铺（入伙或收楼）手续涉及的相关文件及要求丙方整改的事宜。”第三条委托经营管理及经营收益方案条款第1款约定：“委托期限内前五年（即2018年10月1日起至2023年9月30日止）为不可撤销的委托期限，甲方全权委托乙方统一经营管理，甲方享受由乙方按购房总款即302729元，第一年3%、第二年3.5%、第三年4%、第四年4.5%、第五年5%标准的经营收益分配，在每年度的每季度末，每年平均分四次存入甲方本人开户的银行账户中。”第六条担保条款约定：“丙方选择乙方作为物业经营管理方，丙方愿意就本合同限定的乙方责任提供连带担保责任。”第七条违约责任条款第2款约定：“如乙方逾期支付甲方经营收益，应按拖欠部分的人民银行同期贷款利息支付违约金。”上述《委托经营管理合同》附件三为周哲向华中家具产业园出具的授权委托书1份，委托内容中包含委托盛康公司代表其办理涉案商铺的收楼手续，并委托该公司签署相关收楼手续所涉及的相关文件。另查明，盛康公司已经向周哲支付了2020年5月前的经营收益。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：周哲要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》有无事实和法律依据。对上述争议焦点，分析评判如下：根据查明的事实，周哲购买涉案商铺后委托盛康公司进行经营管理的行为能够证明其购买涉案商铺系用于投资并获取相应收益。周哲作为委托方与盛康公司作为受托方签订的《委托经营管理合同》中明确约定前五年为不可撤销的委托期限，委托方全权委托受托方统一经营管理，委托方按约定享受经营收益分配，受托方定期向委托方支付收益，华中家具产业园对《委托经营管理合同》限定的盛康公司的责任提供连带担保。另外，周哲还另行出具委托书委托盛康公司代表其办理其所购商铺的收楼手续。《委托经营管理合同》签订后，盛康公司已按约向周哲支付了部分经营收益。综合以上事实，可以认定周哲在前五年不可撤销的委托经营管理期限内，只能要求受托方盛康公司按约支付经营收益，如该公司未按约支付，则应按约承担支付违约金的违约责任，委托方亦可要求华中家具产业园按约对盛康公司应支付的经营收益及相应违约金承担连带责任。虽然华中家具产业园未按涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的日期交房，但周哲委托盛康公司进行经营管理的起始日期早于该交房日期，华中家具产业园逾期交房不影响周哲实现其获取经营收益的目的，因此，周哲在前五年不可撤销的委托经营管理期限内，不能以华中家具产业园未按期交房主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。五年期满后，如华中家具产业园仍未实际向周哲交房，周哲可另行主张权利。故周哲要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》无事实和法律依据，本院依法不予支持，对其提出的相应上诉意见亦不予采纳。关于周哲提出的要求改判华中家具产业园返还房款并支付违约金等其他相应上诉请求，因涉案《商品房买卖合同（预售）》不能解除，故亦不能成立，本院依法不予支持。综上所述，周哲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费5255元，由周哲负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年七月二十三日法官助理丰永闯书记员李佳