四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初2150号 原告：邹燕军，男，1987年1月3日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：雷琴，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘柯君，四川君合律师事务所律师。 被告：吴定根，男，1979年11月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张宇，四川杰中律师事务所律师。 被告：张玛琳，女，1954年6月1日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：白磊，成都市武侯区正言法律服务所法律服务工作者。 原告邹燕军诉被告吴定根、张玛琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹燕军的委托诉讼代理人雷琴、刘柯君，被告吴定根的委托诉讼代理人张宇，被告张玛琳的委托诉讼代理人白磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹燕军向本院提出诉讼请求：1.判令吴定根、张玛琳履行《成都市存量房屋买卖合同》约定，及时办理房屋递件过户手续；2.判令吴定根、张玛琳支付延迟履行的违约金9900元；3.判令吴定根、张玛琳支付逾期交房利息3153.75元整；4.判令吴定根、张玛琳支付中介费27000元；5.判令吴定根、张玛琳承担本案诉讼费。审理中，邹燕军将上述诉讼请求变更为：1.判令解除邹燕军与吴定根、张玛琳签订的《成都市存量房买卖合同》；2.判令吴定根、张玛琳支付违约金180000元；3.判令吴定根、张玛琳承担本诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2019年11月25日，邹燕军与吴定根、张玛琳在签订《成都市存量房买卖合同》《居间服务合同》《过户服务合同》，约定邹燕军购买吴定根、张玛琳所有的位于成都市青羊区通惠门路25号7幢4单元2层2号房屋，房款为900000元，其中定金50000元，剩余房款存入存量房交易资金监管账户，待邹燕军取得不动产权证书后，由监管账户将款项支付给吴定根、张玛琳。若任意一方逾期履行合同约定义务，逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同。合同解除的，违约方需支付守约方合同成交价款的20%违约金。2019年11月27日，双方办理网签，并于2019年11月29日在房管局办理资金监管时，一致同意将资金监管金额调整为380000元，剩余470000元在过户当天支付。后吴定根以各种理由推诿拖延办理过户，直至最后明确表示不愿意再出售案涉房屋。邹燕军为最大程度减少双方损失，后与吴定根、张玛琳于2020年4月10日前往房管局办理解除网签及资金监管协议。吴定根、张玛琳的行为违约，为维护自身权益，故起诉至院。 吴定根辩称，同意解除双方签订的《成都市存量房买卖合同》。邹燕军因在交易中存在违法行为，故自己不存在违约行为。且邹燕军主张的违约金高于其损失。 张玛琳辩称，同意解除双方签订的《成都市存量房买卖合同》。自己一直同意卖房，不存在任何违约行为，违约金不应当由自己承担。 邹燕军围绕诉讼请求依法向本院提交了当事人身份信息、《成都市存量房买卖合同》、收据、支付宝转账凭证、《成都市存量房交易资金监管协议》、银行账户明细、结婚证、通话记录、微信聊天记录（一）（二）、补充协议、出生证明、诉讼代理合同、发票、银行转款记录、网络询价单、证人证言等证据。吴定根向本院提交了《划拨住宅用地转让补办出让缴费通知单》《土地交易纳税申报表》《存量二手房交易税项表》《投诉受理单》《接收回执》等证据。张玛琳未向本庭提交证据。吴定根对邹燕军提交的当事人身份信息、《成都市存量房买卖合同》、支付宝转账凭证、微信聊天记录（一）、诉讼代理合同、发票、银行转款记录等证据三性无异议；对银行账户明细、结婚证、补充协议、出生证明、真实性、合法性无异议；对《成都市存量房交易资金监管协议》、微信聊天记录（二）的真实性无异议；对收据的真实性有异议；对通话记录、网络询价单、对交易中断原因、税的核定、房价陈述等证人证言三性有异议。张玛琳对邹燕军提交的所有证据真实性、合法性均无异议。邹燕军、张玛琳对吴定根提交的《划拨住宅用地转让补办出让缴费通知单》《土地交易纳税申报表》《存量二手房交易税项表》《投诉受理单》证据真实性不予认可，对《接收回执》的真实性、合法性无异议。本院对前述无争议证据予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.邹燕军提交收据一份，拟证明向吴定根、张玛琳按约支付定金50000元，吴定根对该证据真实性有异议，认为自己仅收取45000元定金，且该定金已于2020年3月12日全部退还邹燕军。本院认为，该收据由吴定根、张玛琳本人签字捺印，本院对该证据予以采纳。 2.邹燕军提交通话记录，拟证明邹燕军与吴定根、张玛琳之间就资金监管金额变更为380000元达成了口头约定。吴定根对该证据三性均不予认可，认为并非系与其交流，即使该通话记录真实，也无法达到邹燕军的证明目的。本院认为，该通话记录系吴某与张玛琳的通话记录，张玛琳本人对该通话记录真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采纳。 3.邹燕军提交网络询价单、拟证明房屋价格涨幅给自己造成的损失。吴定根认为该证据系复印件，对其证据三性不予认可。本院认为，网络询价单系复印件，本院对该证据不予采纳。 4.邹燕军提交证人吴某的证言，拟证明吴定根在房屋买卖过程中构成违约。吴定根对证人证言中就双方房屋买卖交易中断原因、税的核定、房价陈述等三性有异议，认为证人吴某就上述内容陈述不真实。本院认为，证人吴某系办理案涉房屋买卖的中介，本院对其到庭陈述的证人证言予以采纳。 5.吴定根提交《划拨住宅用地转让补办出让缴费通知单》《土地交易纳税申报表》《存量二手房交易税项表》《投诉受理单》等证据，拟证明邹燕军与吴定根、张玛琳之间签订了阴阳合同，核税价格于2019年11月29日已进行，邹燕军存在逃税行为，双方交易不合法。邹燕军、张玛琳认为上述证据均系复印件，故对上述证据真实性不予认可。本院认为，《土地交易纳税申报表》《存量二手房交易税项表》系复印件，本院对上述两份证据不予采纳。但《划拨住宅用地转让补办出让缴费通知单》《投诉受理单》均分别加盖成都市不动产登记业务受理专用章和国家税务总局成都市青羊区税务局第一税务所公章，本院对上述两份证据予以采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实：2019年11月25日，吴定根、张玛琳作为甲方（出售方）与邹燕军作为乙方（购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定邹燕军与吴定根、张玛琳经四川链家房地产经纪有限公司居间介绍，由邹燕军购买吴定根、张玛琳所有的，位于成都市青羊区通惠门路25号7幢4单元2层2号房屋（权0312153，建筑面积50.16平方米）。房屋成交价格为900000元，其中定金50000元，其余850000元通过存量房交易资金监管专用账户划转：邹燕军在过户递件前一个工作日内将850000元存入存量房交易资金监管专用账户，待其取得不动产权证书后，由房管局发送指令由监管银行将该笔款项支付给吴定根、张玛琳。案涉房屋交易所产生的所有税费项目均由邹燕军承担。邹燕军未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），构成违约，按逾期时间分别处理。吴定根、张玛琳拒绝将房屋出售给邹燕军的，构成根本违约，违约方须支付该房屋合同成交价的20%作为违约金，并退还邹燕军全部已付款。同日，吴定根、张玛琳出具收据，载明于2019年11月25日收到邹燕军交付的案涉房屋定金50000元。 2019年11月29日，邹燕军与陈佳燕作为甲方（买方）与吴定根、张玛琳作为乙方（卖方），中国工商银行股份有限公司成都东大支行营业室作为丙方（交易资金监管银行）签订《成都市存量房交易资金监管协议》，约定：邹燕军、陈佳燕与吴定根、张玛琳已于2019年11月25日就坐落于青羊区通惠门路25号7栋4单元2楼2号的房屋（权0312153）签订了《成都市存量房买卖合同》，房屋成交价格380000元。双方自愿将自有资金380000元纳入交易资金监管，监管账户为：44×××87，并同意在中国工商银行处分别开立监管资金结算账户，其中陈佳燕账户为：62×××43。吴定根账户为：62×××49。监管资金380000元应于2019年11月29日到达交易资金监管账户。2019年11月29日，陈佳燕将380000元监管资金支付至监管账户。 另查明，邹燕军与陈佳燕系夫妻，于2010年6月18日登记结婚。2019年11月29日，成都市不动产登记中心以601920元价格作为案涉房屋交易价，对土地出让金缴费比例进行了核税。2020年6月11日，国家税务总局成都市税务局稽查局举报中心向吴定根出具《检举税收违法行为接收回执》，载明已接收吴定根于2020年6月11日对邹燕军、陈佳燕涉嫌偷逃税收违法行为的检举。 庭审中，邹燕军陈述，根据微信聊天记录并结合案涉房屋买卖中介方即本案证人吴某的证人证言，可以证明吴定根系单方面不想买卖房屋在先，并非系因其陈述的监管资金问题。并提供微信聊天记录予以佐证：其中2019年12月17日的微信聊天记录中，吴定根对陈佳燕、邹燕军说：“真的不好意思，我先退你们的预交房款”。2019年12月23日吴定根明确表示要与陈佳燕、邹燕军协商解除合同，并提到：“以现目前的情况我们无法继续履行”。2020年1月6日吴定根开始询问如何办理退还监管资金的事宜。直至2020年2月17日，吴定根才提出关于监管资金的问题，但该资金监管协议系双方均签字确认，而非陈佳燕、邹燕军的单方意思表示。吴定根陈述，资金监管协议涉嫌逃税行为，已要求邹燕军另购他房或按实际交易金额约定缴存850000元的交易监管金，达到合法交易房屋的目的，自己在交易过程中，不存在任何违约行为。 本院认为，邹燕军与吴定根、张玛琳就案涉房屋签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规等规定，合法有效，双方均应恪守履约。现双方因案涉房屋发生争议，均同意解除《成都市存量房屋买卖合同》，本院对当事人自愿解除合同的意思表示予以确认。至于合同解除后，吴定根、张玛琳是否应当承担违约责任并支付违约金。本院认为，本案中，关于导致合同解除的责任归属双方各执一词，邹燕军主张系因吴定根、张玛琳违反合同约定，拒绝出售案涉房屋，构成违约，并因其违约行为给自己造成了择校费、购房成本增长、资金利息等损失，应承担违约责任并赔偿损失。吴定根抗辩认为，双方合同无法履行系基于邹燕军在《成都市存量房交易资金监管协议》未如实申报房屋价款，存在规避税收损害国家利益的情况，故导致双方合同无法履行。张玛琳抗辩认为，案涉房屋买卖过程中自己一直承诺按约协助邹燕军办理房屋过户等事宜，不存在违约行为，不应承担违约责任。本院认为，《成都市存量房屋买卖合同》《成都市存量房交易资金监管协议》均系由双方当事人本人签字并捺印确认，系双方的合意。虽资金监管协议中载明的案涉房屋价款与买卖合同约定不一致，确有瑕疵，但该资金监管协议并非双方就同一交易标的另行签订的房屋买卖合同，该资金监管协议的瑕疵并不能影响《成都市存量房屋买卖合同》的效力，亦不能因此免除吴定根、张玛琳应按约出售房屋的合同义务。至于资金监管协议中存在的瑕疵是否导致损害国家税收的结果，不属于本案民事争议处理的范畴。据此，吴定根以此抗辩作为其不履行《成都市存量房屋买卖合同》义务的理由，无事实及法律依据，本院不予支持。而张玛琳作为案涉房屋的共有人，亦即合同相对方，应与吴定根一并就未按约售房的行为承担共同责任。至于违约金，邹燕军主张吴定根、张玛琳按合同约定总金额的20%支付违约金180000元，但根据其提交的证据，并综合考量本案损害事实、过错责任及损害后果，基于损失弥补为主的价值考量，本院将违约金酌定为80000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除邹燕军与吴定根、张玛琳于2019年11月25日签订的《成都市存量房屋买卖合同》； 二、吴定根、张玛琳于本判决发生法律效力之日起十日内支付邹燕军违约金80000元； 三、驳回邹燕军的其他诉讼请求。 案件受理费3900元，减半收取1950元，保全费1420元，两项共计3370元，由邹燕军负担1083元，由吴定根、张玛琳负担2287元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱克亚 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 张予宸 书 记 员 刘 丽