湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终323号上诉人（原审原告）：张蜜军，女，1981年6月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。上诉人（原审原告）：马骥，男，1975年12月1日出生，汉族，山东省商河县人，住山东省商河县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈铭，湖北今天律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：余彦霖，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北华中家具产业园有限公司。住所地：湖北省潜江市总口管理区总口工业园。法定代表人：胡国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。上诉人张蜜军、马骥因与被上诉人湖北华中家具产业园有限公司（以下简称华中家具产业园）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张蜜军、马骥上诉请求：1.撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1491号民事判决，改判支持张蜜军、马骥的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由华中家具产业园承担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》约定张蜜军、马骥享有合同解除权。案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定：“第十一条……出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”、“第十二条……除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”合同签订后，张蜜军、马骥依约履行了付款义务，但华中家具产业园直至交房期限届满，仍未完工，更无法办理交付手续，其行为已经构成违约，张蜜军、马骥依约享有合同解除权。二、张蜜军、马骥依法享有合同解除权。根据相关法律规定，华中家具产业园不能在合同约定的交房日期完成交付，且所建商品房至今仍未竣工验收，张蜜军、马骥在已经支付全额购房款的前提下有理由相信华中家具产业园实际客观履行不能，因此，其当然有权解除案涉商品房买卖合同。三、委托经营关系与本案无关，涉案《委托经营管理协议》无履行基础且未实际履行。首先，《委托经营管理协议》约定：“本合同的委托期限为该物业《商品房预售合同》（即案涉《商品房买卖合同》）中约定的房屋交付之日起五年内”，但案涉商品房买卖合同所确定的交付日期为2018年12月31日，然而张蜜军、马骥所购房屋至今没有竣工验收，更无法进行交付，在华中家具产业园至今未完成商品房交付的前提下，因客观不存在标的物的交付及经营情况，《委托经营管理协议》所确定的委托行为及委托效果实际并未发生，故该协议并未实际履行。此外，由于案涉商铺无法确定具体交付日期，《委托经营管理协议》履行期限无法确定，双方合同目的无法实现。再次，《委托经营管理协议》第八条第3项约定：“本合同为甲方购买该物业所签订的《商品房买卖合同》的补充协议。”根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，张蜜军、马骥在向华中家具产业园发送《解除合同通知书》时，该委托协议及相关委托关系便自然解除。综上，华中家具产业园拒不履行合同约定的交房义务，违反诚实信用原则，严重侵害了张蜜军、马骥的合法权益，请求二审查明事实，依法改判。华中家具产业园辩称，一、张蜜军、马骥与华中家具产业园签订的商品房买卖合同已经履行，华中家具产业园不同意解除合同。二、根据双方签订的商品房买卖合同补充协议，双方已经达成商铺返租合意，并已实际履行，华中家具产业园已按约支付返租租金。三、房屋交付后，张蜜军、马骥想获得的权益就是收取租金（目前已实际支付第一期7562.44元），其在收取租金后已不存在损失。综上，华中家具产业园未办理最终的竣工手续并按约定期限交付房屋，只是合同履行过程中的一个瑕疵，合同的主要条款已实际履行，为了维护公平交易及诚实信用原则，请求判令双方继续履行合同，以维护双方当事人的权益。张蜜军、马骥向一审法院提出诉讼请求：1.确认张蜜军、马骥与华中家具产业园之案涉商品房买卖合同已经解除；2.华中家具产业园返还张蜜军、马骥全部购房款403330元；3.华中家具产业园赔偿张蜜军、马骥损失暂计45912.4元（以银行同期贷款利率为标准，自2017年6月29日起计算至2019年5月13日，共683日，实际计算至华中家具产业园返还全部购房款之日止）；4.本案诉讼费用由华中家具产业园承担。一审法院认定事实：2017年6月29日，张蜜军、马骥与华中家具产业园签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：张蜜军、马骥购买由华中家具产业园开发的湖北华中家具产业园商务配套中心（装饰材料城）1幢1层117铺号，单价为每平方米人民币10229.01元，价款为403330元。张蜜军、马骥应当在2017年6月29日前支付该商品房全部价款。华中家具产业园应当在2018年12月31日前向张蜜军、马骥交付该商品房。合同第十二条（2）逾期交付责任约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知华中家具产业园。华中家具产业园应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自张蜜军、马骥付款之日起，按全部房价的1%向张蜜军、马骥支付违约金。上述合同签订后，张蜜军、马骥于同年6月24日、6月29日分两次向华中家具产业园支付购房款共计403330元。华中家具产业园向张蜜军、马骥出具收款收据二张。合同约定的交房时间到期后，华中家具产业园未实际交付案涉房屋。同时查明：张蜜军将所购的117号商铺委托湖北新凯龙商业运营管理有限责任公司（以下简称新凯龙公司）进行经营管理。委托期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。张蜜军、马骥于2019年1月、3月分二次实际获取了经营收益共计7562.44元。另查明：2019年5月8日，张蜜军、马骥以挂号信方式向华中家具产业园邮寄了解除合同通知书。庭审后，经该院实地调查，华中家具产业园开发建设涉案商铺的主体工程已竣工且正在办理竣工验收阶段之中。一审法院认为，张蜜军、马骥与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张蜜军、马骥支付了全部购房款，华中家具产业园应当按照约定完全履行自己的义务。本案争议的焦点问题1.张蜜军、马骥与华中家具产业园签订《商品房买卖合同》能否解除；2.华中家具产业园应否返还张蜜军、马骥的购房款以及赔偿张蜜军、马骥损失费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然双方在《商品房买卖合同》第十二条第（2）中约定，逾期超过30日，张蜜军、马骥有权解除合同，解除合同的，应当书面通知出卖人。至张蜜军、马骥起诉之日止，张蜜军、马骥并未书面通知华中家具产业园解除合同，亦未与华中家具产业园协商一致。华中家具产业园未在合同约定的期限交付房屋，存在迟延履行债务的行为，但没有明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，并没有造成根本违约。所谓根本违约是合同一方当事人违反合同致使合同目的不能实现。涉案房屋经该院庭审后调查其主体工程已竣工，尚未达到不能交付，不能实现合同目的的严重程度。结合本案事实张蜜军、马骥的投资购房也产生了实际收益，收取了经营收入7562.44元。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后对方还有其他损失的，应赔偿损失。即合同履行并不影响各方要求双方承担违约责任的权利。因此，张蜜军、马骥单方解除合同的理由不符合双方合同关于解除条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形。故张蜜军、马骥请求解除与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，该院不予支持。请求华中家具产业园向张蜜军、马骥返还房款281494元，也得不到该院支持。华中家具产业园逾期交房应承担相应违约责任，张蜜军、马骥请求华中家具产业园支付占用费的请求符合法律规定应当得到该院支持。华中家具产业园辩称的涉案房屋已实际交付与事实不符其理由不能成立，该院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、华中家具产业园赔偿张蜜军、马骥逾期交房违约金（以403330元为基数按百分之一从2019年1月1日起至华中家具产业园取得房屋竣工验收合格证明文件之日止）；二、驳回张蜜军、马骥的其他诉讼请求。上列具有给付金钱内容的事项，应于该判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8038元，减半收取4019元，由张蜜军、马骥负担2009.50元，华中家具产业园负担2009.50元。本院二审期间，当事人均未提交证据。二审查明，张蜜军作为甲方与新凯龙公司作为乙方、华中家具产业园作为丙方签订的《委托经营管理合同》第一条委托内容条款第3款第10项约定：“甲方授权乙方实施该物业的商业经营事宜，具体授权权限内容包括但不限于如下：……10）授权委托乙方按《商品房买卖合同》及附件中约定的入伙或收楼条件办理收铺（入伙或收楼）手续、签署收铺（入伙或收楼）手续涉及的相关文件及要求丙方整改的事宜。”第三条委托经营管理及经营收益方案条款第1款约定：“委托期限内前五年（即2018年10月1日起至2023年9月30日止）为不可撤销的委托期限，甲方全权委托乙方统一经营管理，甲方享受由乙方按购房总款即504162元，第一年3%、第二年3.5%、第三年4%、第四年4.5%、第五年5%标准的经营收益分配，在每年度的每季度末，每年平均分四次存入甲方本人开户的银行账户中。”第六条担保条款约定：“丙方选择乙方作为物业经营管理方，丙方愿意就本合同限定的乙方责任提供连带担保责任。”第七条违约责任条款第2款约定：“如乙方逾期支付甲方经营收益，应按拖欠部分的人民银行同期贷款利息支付违约金。”上述《委托经营管理合同》附件三为张蜜军向华中家具产业园出具的授权委托书1份，委托内容中包含委托新凯龙公司代表其办理涉案商铺的收楼手续，并委托该公司签署相关收楼手续所涉及的相关文件。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：张蜜军、马骥要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》有无事实和法律依据。对上述争议焦点，分析评判如下：根据查明的事实，张蜜军、马骥购买涉案商铺后委托新凯龙公司进行经营管理的行为能够证明其购买涉案商铺系用于投资并获取相应收益。张蜜军作为委托方与新凯龙公司作为受托方签订的《委托经营管理合同》中明确约定前五年为不可撤销的委托期限，委托方全权委托受托方统一经营管理，委托方按约定享受经营收益分配，受托方定期向委托方支付收益，华中家具产业园对《委托经营管理合同》限定的新凯龙公司的责任提供连带担保。另外，张蜜军还另行出具委托书委托新凯龙公司代表其办理其所购商铺的收楼手续。《委托经营管理合同》签订后，新凯龙公司已按约向张蜜军、马骥支付了部分经营收益。综合以上事实，可以认定张蜜军、马骥在前五年不可撤销的委托经营管理期限内，只能要求受托方新凯龙公司按约支付经营收益，如该公司未按约支付，则应按约承担支付违约金的违约责任，委托方亦可要求华中家具产业园按约对新凯龙公司应支付的经营收益及相应违约金承担连带责任。虽然华中家具产业园未按涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的日期交房，但张蜜军委托新凯龙公司进行经营管理的起始日期早于该交房日期，华中家具产业园逾期交房不影响张蜜军、马骥实现其获取经营收益的目的，因此，张蜜军、马骥在前五年不可撤销的委托经营管理期限内，不能以华中家具产业园未按期交房主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。五年期满后，如华中家具产业园仍未实际向张蜜军、马骥交房，张蜜军、马骥可另行主张权利。故张蜜军、马骥要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》无事实和法律依据，本院依法不予支持，对其提出的相应上诉意见亦不予采纳。关于张蜜军、马骥提出的要求改判华中家具产业园返还房款等其他相应上诉请求，因涉案《商品房买卖合同（预售）》不能解除，故亦不能成立，本院依法不予支持。关于华中家具产业园辩称张蜜军、马骥不存在实际损失，请二审对一审判决其赔偿逾期交房违约金酌情考虑的意见。本院认为，张蜜军、马骥确未提出要求华中家具产业园赔偿其逾期交房损失的诉讼请求，一审作出该项判决确有不当，但华中家具产业园对此未提起上诉，故二审不予审理，本院对该答辩意见不予采纳。关于张蜜军、马骥提出由于案涉商铺无法确定具体交付日期，因此《委托经营管理协议》履行期限无法确定；同时，《委托经营管理协议》已约定为涉案《商品房买卖合同（预售）》的补充协议，根据相关法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，张蜜军、马骥在向华中家具产业园发送《解除合同通知书》时，该委托协议及相关委托关系便自然解除；因此张蜜军、马骥与新凯龙公司的委托经营关系与本案无关，《委托经营管理合同》无履行基础且未实际履行的上诉意见。本院认为，张蜜军作为委托方与新凯龙公司、华中家具产业园签订的《委托经营管理协议》明确了履行期限；该协议与涉案《商品房买卖合同（预售）》相比增加了新凯龙公司为主体，即使为补充协议，也不具有从属性，委托方要想解除该协议必须符合协议约定或相关法律规定并且经过约定或法定解除程序；张蜜军、马骥已实际按该协议约定收取经营收益的行为能够证明该协议已经开始实际履行，因此，本院对该上诉意见依法不予采纳。综上所述，张蜜军、马骥的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费8038元，由张蜜军、马骥负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年七月二十三日法官助理丰永闯书记员李佳