四川省泸州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川05执异28号 案外人：张鸽，女，1983年10月22日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：何滔，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕灵，四川蜀鼎律师事务所律师助理。 申请执行人：泸州银行股份有限公司营业部，住所地四川省泸州市江阳区酒城大道三段18号1号楼1层101号，统一社会信用代码91510500682358885H。 负责人：冯丽佳，经理。 委托诉讼代理人：杨唯，四川联一律师事务所律师。 被执行人：成都润富置业有限公司，住所地四川省成都市高新区府城大道西段399号5栋1单元6楼1号，统一社会信用代码915101000525459182。 法定代表人：虞赛珠，经理。 本院在执行泸州银行股份有限公司营业部与成都润富置业有限公司等诉前财产保全纠纷一案中，案外人张鸽对本院查封的成都市高新区XXX路房屋以及成都市高新区XXX路车位提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人张鸽称，请求解除对成都市高新区XXX路房屋以及成都市高新区XXX路车位的查封措施。事实与理由：2018年3月2日案外人张鸽与周挺签订房屋转让协议，受让周挺位于成都市高新区XXX路房屋，周挺尚未办理房屋备案登记，房屋开发商即成都润富置业有限公司同意办理预售房屋更名。成都润富置业有限公司分别于2018年3月2日、2019年2月1日与张鸽签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及《补充协议及附件》，张鸽购买了成都市高新区XXX路房屋以及成都市高新区XXX路车位，并于签订合同当日支付了全部购房款及2018年3月至2020年12月的全部物业管理费、垃圾清运费，居住期间的水费，车位管理费。成都润富置业有限公司也于合同签订当日分别向案外人交付了房屋及车位。2018年4月2日，绿城物业服务集团有限公司成都分公司四川成都润富国际一期生活服务中心就案涉住房向案外人出具了《入住证明》。合同约定成都润富置业有限公司在房屋交付后550日内为案外人办理不动产权证书，补充协议约定在所购住宅不动产权办至买受人名下前，不予办理车位不动产权证。2019年6月20日、2019年11月13日江西省南昌市中级人民法院和本院分别查封了案涉房屋土地和房屋，导致未能将房屋产权办理给张鸽，办理尚未办理产权过户非因案外人的原因所致。因此，案外人认为其购买案涉房屋在查封之前，且支付了全部购房款，并已合法占有案涉房屋及车位，未办理产权证书也非案外人的原因，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人有权申请对案涉两套房屋解除查封。 申请人执行人泸州银行股份有限公司营业部答辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，适用第二十八条错误，第二十九条适用于商品房消费者，二十八条适用于商品房消费者之外的买受人；本案不应适用2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行，该规定对购买商品房的消费者排除执行作出了明确规定。张鸽的异议不符合上述第二十九条规定，张鸽未证明所购房屋用于居住而不是投资，未证明无其他房屋居住，不能排除查封。 被执行人成都润富置业有限公司答辩称，张鸽2018年3月2日、2019年2月1日在成都润富置业有限公司购买了成都市高新区XXX路房屋以及成都市高新区XXX路车位，张鸽足额交付了购房款和车位款，成都润富置业有限公司于购买当日交付了张鸽房屋和车位。 本院查明，2018年3月2日，2019年2月1日案外人与成都润富置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《补充协议及附件》，购买了成都市高新区XXX路房屋以及成都市高新区XXX路车位，并于2018年3月2日支付了全部购房款450万元，于2019年1月31日支付购车位款25万元，成都润富置业有限公司向张鸽出具了住宅房450万元收款收据及25万元车位发票。成都润富置业有限公司于2018年3月2日、2019年2月1日分别向案外人交付了房屋及车位。2018年3月2日，案外人与绿城物业服务集团有限公司成都分公司签订了《润富国际（一期）物业服务协议及附件》，并于2019年11月21日缴纳了2018年3月-12月、2019年1-12月物业管理费、2020年6月9日缴纳了2020年1-12月物业管理费，及使用的水费。缴纳了2019年、2020年车位管理费。2018年4月2日，绿城物业服务集团有限公司成都分公司四川成都润富国际一期生活服务中心就案涉住房向案外人出具了《入住证明》，证明其2018年4月1日入住案涉房屋。合同约定成都润富置业有限公司在房屋交付后550日内为案外人办理不动产权证书，补充协议约定买受人取得住宅不动产权证之日起180日内办理车位不动产权证。 2019年11月13日，泸州银行股份有限公司营业部向本院申请诉前财产保全，要求对成都润富置业有限公司等被申请人价值33000万元的财产查封、扣押、冻结。经审查后，本院于2019年11月13日作出（2019）川05财保10号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人和润控股有限公司、成都润富置业有限公司、江苏中海粮油工业有限公司、舟山金港物流有限公司、上海江和房地产开发有限公司、上海长润房地产开发有限公司、中海粮油集团有限公司、泸州润华物流有限公司、江苏华和热电有限公司、泸州中海粮油工业有限公司、和润集团有限公司、虞松波、虞旻昊银行存款33000万元或查封、扣押相应价值的财产。”本院依照该生效裁定查封了成都润富置业有限公司名下多套房产，包括案涉房屋及车位。案外人张鸽以案涉房屋及车位属其已购买为由向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋及车位的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人的特别条款，在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，故申请执行人认为本案只能适用第二十九条规定的主张不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，案外人对案涉房屋及车位的购买时间先于人民法院查封时间，且已付清全部购房款并合法占有该房屋，尚未办理不动产权证书也并非买受人自身原因所致，案外人针对案涉房屋所享有的权利能够阻却本案对该房屋的执行。因此，案外人对案涉房屋及车位提出的执行异议请求成立，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市高新区XXX路房屋以及成都市高新区XXX路车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李 斌 审判员 胡 艳 审判员 李 平 二〇二〇年七月十四日 书记员 王艺樵