贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初1045号原告（反诉被告）：陈福康，男，1987年12月4日出生，汉族，住所地福建省福清市。委托诉讼代理人：刘涛，贵州道卫律师事务所律师，执业证号：15201201710562375，一般代理。委托诉讼代理人：田月琴，贵州道卫律师事务所律师，执业证号：15201201511298182，一般代理。被告（反诉原告）：张军，男，1982年2月13日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：林东，贵州辅正律师事务所律师，执业证号：15201200910709185，特别代理。委托诉讼代理人：马雪华，实习证号：2301190621392，一般代理。被告：贵阳市观山湖区征收安置中心，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路金麦社区13-15楼，统一社会信用代码12520115MB0R27478X。法定代表人：杨荣清，职务：主任。委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201310138254，特别代理。委托诉讼代理人：付红梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201211380587，特别代理。本院受理的原告（反诉被告）陈福康诉被告（反诉原告）张军、被告贵阳市观山湖区征收安置中心（以下简称征收安置中心）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序于2020年4月17日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）陈福康的委托诉讼代理人刘涛、田月琴，被告（反诉原告）张军的委托诉讼代理人林东、马雪华，被告征收安置中心的委托诉讼代理人付红梅到庭参加诉讼，于2020年5月15日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）陈福康的委托诉讼代理人刘涛，被告（反诉原告）张军的委托诉讼代理人林东、马雪华，被告征收安置中心的委托诉讼代理人付红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈福康诉请：1、确认原被告签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告租金10592936元，并按同期银行贷款利息支付相应的资金占用费；3、被告赔偿原告因合同无效遭受的各项损失共计5000000元；4、征收安置中心将本案涉及的房屋征收补偿发放给原告。事实及理由，2013年3月，原被告双方签订《租赁合同》，由被告将位于阳关村堰塘组的空地（阳关村委会门前道路下行100米左侧）出租给原告使用，用于仓库建设，租期为十二年，自2013年3月12日起至2025年3月12日止，该场地总面积为25866平方米，按年度交纳租金，第一、二年每年租金1551960元，第三、四年每年租金1707156元，第五、六年每年租金1862352元。被告负责将平整空地交给原告。双方签订合同后，原告依照合同约定向被告支付租金共计10592936元。现原告发现从被告租得的土地性质为农业用地，其并非该片土地的使用权人。原被告签订的租赁合同违反了强制性规定，应属于无效合同，由此给原告造成了巨大的损失，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告征收安置中心答辩称，1、本案所涉房屋并未完成征收安置补偿工作，被告也未与本案所涉房屋的所有权人就房屋的征收安置补偿事宜达成一致意见，相关征收协议并未签订；2、原告与被告并未签订征收安置的相关协议，其无权向被告主张任何房屋征收补偿费用。故综上，原告诉请无事实及法律依据，应当依法驳回原告对被告的诉请。被告（反诉原告）张军辩称，1、本案是土地流转合同，张军作为出租人，合同条款并不违反合同规定，合同条款合法有效；2、原告租用农用地后，如何使用应当遵守法律法规，不能将自己的违法行为结果归于出租人；3、原告所主张的返还租金及赔偿损失无事实和法律依据；4、合同从签订至今，已经是第八年，原告用土地一直在经营中，被告作为出租人已经履行合同义务，原告应当给付租金，原告起诉无任何事实及法律依据。同时被告（反诉原告）张军向本院提起反诉，反诉请求为：1、终止反诉原被告2013年3月10日签订的《租赁合同》并搬离阳关村堰塘组的租用土地；2、反诉被告按每月155196元支付反诉原告2020年3月13日起至实际搬离之日止的租金；3、反诉被告支付反诉原告违约金1340893元（以年租金1862352元为基数按日利率2%计算至起诉之日共计违约36天）。反诉事实及理由，反诉原告与反诉被告于2013年3月10日签订土地租赁合同，反诉原告将其位于贵阳市观山湖区阳关村堰塘组空地25866平方米（阳关村委会门前道路下行100米左侧）出租给反诉被告使用，双方约定了租期、租金标准、支付时间等。根据《租赁合同》第三条约定，2020年度的租金为1862352元，应当提前十日支付，如超期十日，按年租金总款的2%每日支付违约金，同时，如承租人不按约定时间支付租金的，出租人有权收回场地即终止合同。则反诉被告应当于2020年3月2日之前提前支付下一年度的租金，但直至起诉之日尚未支付，也未搬离租赁场地，违反合同约定，为维护反诉原告合法权益，特向法院提起反诉。原告（反诉被告）陈福康对反诉答辩，解除合同没有事实和法律依据，拆迁工作已经开始，被告也多次要求原告搬离涉案土地，且涉案土地原告在本年年初也不再使用，租金不应支付，合同因拆迁不再履行，原告并未违约，且违约金标准过高。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2013年3月10日，原告陈福康（承租方）与被告张军（出租方）签订《租赁合同》，约定被告将其位于贵阳市观山湖区阳关村堰塘组空地25866平方米（阳关村委会门前道路下行100米左侧）出租给原告。租赁期限为2013年3月12日至2025年3月12日。原告按年度向被告交纳租金，第一、二年每年租金1551960元（每月每平米5元），第三、四年每年租金1707156元（每月每平米5.5元），第五、六年每年租金1862532元（每月每平米6元），租金的涨幅为每年每月每平米0.5元。原告必须提前10天交付租金，如超过合同签订日期10天不缴纳租金，原告按年租金总款的百分之二每天向被告交纳违约金，原告无故拖欠租金超过30天的，被告有权收回该场地。合同第二条约定：“如因政策征用和其他不可抗拒的因素使该场地不能继续使用，乙方（原告）退场。除围墙、堡坎和土地安置补偿及青苗费归甲方（被告）所有之外，三年内乙方所投入的被征收，补偿款的三分之二归乙方所有；三分之一归甲方所有。三年至六年期间，乙方所投入的被征收，补偿款的三分之二归甲方所有；三分之一归乙方所有，六年后一切补偿费归甲方所有”。合同第四条约定：“甲方只负责将平整的空地交给乙方后，乙方的平场及建设等一切甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已建设好的设施及房屋架构。”合同签订后，被告按约将涉案土地平整后交付原告使用，原告在涉案土地上修建了房屋并作为仓库出租，并且原告按约交纳了2013年度至2019年度的全部租金。合同履行至第七个租赁年度，原告租用的土地即将被征收，征收安置中心张贴了公告。阳关村村委会出具的《情况说明》载明，涉案的位于贵阳市观山湖区阳关村堰塘组空地25866平方米土地（阳关村委会门前道路下行100米左侧），原系阳关村村民承包土地，为三级稻田，“2013年以前，因该地受到村民排污及周边企业排出的污水污染，长期无法耕种，为此村委会每年都要给承包地村民排污补偿。2012年5月15日，经本村村民小组会议，同意村民自行耕种，但要保障排污畅通，复耕后村委会不再补偿村民。2013年，该土地承包人自愿将土地租给本村村民张军等人统一经营，张军等人出资修建排污沟并对土地平整改良后将该土地整体出租。张军出租所获收益按每户承租面积支付租金至今无纠纷，村民收益明显增加，生活水平得以提高。”被告张军亦提交了28份租赁合同证明前述事实。2019年9月18日，贵阳市观山湖区人民政府发布《观山湖区人民政府土地征收公告》［观府征公字〔2019〕045号］，征收涉案土地。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《租赁合同》、付款凭证、阳关村村委会《情况说明》、《土地租用协议》、《观山湖区人民政府土地征收公告》[观府征公字〔2019〕045号]等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的焦点，在于涉案土地《租赁合同》的效力问题。原告主张合同无效，应当对原被告之间基于《租赁合同》的交易进行全面考察。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”首先，在本案的审理过程中，并无相关事实支持认定涉案的《租赁合同》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（二）（三）项的情形。其次，涉案的《租赁合同》并未损害社会公共利益，涉案土地系阳关村村民集体所有，由阳关村部分村民承包经营，被告已经与前述村民签订了《土地租用协议》并支付租金，被告将涉案土地转租给原告收取租金，原告在该土地上修建了房屋作为仓库出租，多方都在相关土地的交易和使用中获益，社会公共利益系带有社会性、普遍性的利益，在涉案交易并未违反社会公共道德、普遍大多数人利益的情况下，不能认定涉案的《租赁合同》损害社会公共利益。再次，涉案的《租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张被告将农业用地租赁给原告用于非农建设，转变了土地的使用性质，违反法律规定。本院认为，涉案的《租赁合同》并未明确约定土地的使用方式，仅对被告约定了“交付平整土地”的义务，考虑到涉案土地长期处于被污染无法耕种的状态，土地使用人采用其他方式开发土地符合常情。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条之规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”故被告的行为是否属于前款规定中的行政违法行为，尚待行政机关进行认定，即便被告的行为属于前款规定中的行政违法行为，前款规定亦系管理性规定，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”故原告主张涉案的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定而无效的意见本院不予采纳。原告诉请被告返还租金并支付资金占用费，赔偿因合同无效而造成的原告损失，并无事实依据，本院不予支持。综上，原被告签订的《租赁合同》系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。涉案的土地的征收程序已经启动，合同目的已不能实现，合同第二条约定了在该种情况下合同解除，原告退场。根据，《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故反诉原告诉请解除双方签订的《租赁合同》，反诉被告（原告）将土地腾退归还原告本院予以支持。同时根据合同第二条的约定，“六年后一切补偿费归甲方所有”，2019租赁年度（即2019年3月12日至2020年3月12日）属于第七个租赁年度，即便涉案土地被征收，土地上附着物的补偿费按照合同约定亦由被告所有，原告的诉请本院不予支持。关于欠付租金和违约金的诉请，被告主张原告欠付其2020年3月12日起的租金，即第八个租赁年度的租金，本院认为，涉案土地即将被征收，合同目的已不能实现，即便原被告双方系通过诉讼的方式解除双方签订的《租赁合同》，继续要求原告支付第八个租赁年度的租金对原告并不公平，该诉请本院不予支持。且第八个租赁年度租金的支付时间在本案立案之后，此时原告已经向人民法院主张合同无效，要求被告承担相应责任，则租金是否继续支付的问题属于争议的一部分，应当由人民法院依法裁判，故被告称原告逾期支付租金构成违约，诉请原告向其承担违约责任本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条、第九十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈福康与被告（反诉原告）张军于2013年3月12日签订的《租赁合同》二、原告（反诉被告）陈福康自本判决生效之日起三十日内腾退位于贵阳市观山湖区阳关村堰塘组空地25866平方米土地（阳关村委会门前道路下行100米左侧）及其上的建筑物，并交付给被告（反诉原告）张军；三、驳回原告（反诉被告）陈福康诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张军的其余诉讼请求。本诉案件受理费115,357元(原告预交)，由原告陈福康负担；反诉案件受理费9,132元（反诉原告预交），由反诉原告张军负担9,032元，由反诉被告陈福康负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  陈志红人民陪审员  张建湘二〇二〇年七月十日书 记 员  龚 菊蒋万越