北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初12756号原告:沈静，女，1967年8月21日出生，汉族，×××员工。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被告:祝立国，男，1977年10月22日出生，汉族，无业。被告：北京中原房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91110105600024399J），住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司法务。原告沈静与被告祝立国、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈静及其委托诉讼代理人高鹏、被告祝立国、被告中原房地产公司的委托诉讼代理人邢宇飞通过线上云法庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈静向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与祝立国、中原房地产公司之间于2019年8月22日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、请求法院判决被告祝立国支付原告2019年11月24日至2020年5月23日期间的房屋租金72000元；3、请求法院判决被告祝立国支付原告违约金12000元；4、请求法院判决被告中原房地产公司对以上三项诉求承担连带责任；5、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年8月22日,原告与被告祝立国经被告中原房地产公司提供中介服务共同签订了一份《北京市房屋租赁合同》,约定原告将自己位于北京市丰台区×××601号的房屋出租给被告祝立国使用。双方约定租期为一年,每月的租金为12000元,每三个月为一个缴租期,被告应当在双方约定的四个交租日期内付清原告当期的三个月租金。同时双方还约定,被告祝立国不按照约定时间支付原告租金达10日的,则原告有权单方解除租赁合同并收回租赁房屋,同时有权要求被告祝立国按照月租金的100%标准支付违约金。上述租赁合同签订后,原告按照约定向被告祝立国交付了租赁房屋,被告祝立国向原告交付了第一批三个月的租金。2019年11月24日到了被告交纳第二批三个月租金时,经过原告多次催要被告祝立国却拒不按照约定向原告交纳租金。2020年2月24日到了被告交纳第三批三个月租金时,被告祝立国仍然拖着拒不向原告交纳房屋租金。可见,在双方租赁合同履行期间被告祝立国已经单方违约,据此原告有权解除租赁合同,并要求二被告向自己承担违约和赔偿责任，故原告诉至法院。被告祝立国辩称：我同意解除合同，但不同意给付租金，我认为租金应该给40000元，一共6个月，每个月7000元左右。我没有违约，是原告不让我住的，她违约在先，我不同意支付违约金。我与原告沈静在2019年8月22日签订了房屋租赁合同，约定将位于北京市丰台区×××601号房屋租赁给我，双方约定了租赁期限、房屋用途、租金等相关权利义务，我在租赁房屋时就告知原告租赁该房是用于办公，原告也承诺用办公没有问题，但2019年8月23日我将所有办公设备搬进该房屋开始办公后，遭到邻居反对，多次对我提出警告，不允许在此房屋办公，说打扰他们休息。我找到中介说明情况并要求退房，但中介总是不理睬，且不退房租及房屋押金，为了减少损失我无奈只能将该房用于自己居住，将在其他地方承租用于居住的房屋退了，搬至该房中居住。我认为双方在合同中明确约定了房屋的用途用于办公，原告没有协调好周边关系致使合同目的无法实现，原告违约在先，后来我为减少损失不得已搬进该房屋居住。我在此居住只能按照同地区的房屋居住出租的租金计算，不能按照办公条件计算。被告中原房地产公司辩称：我公司同意解除房屋租赁合同，但不同意就2019年11月24日至2020年5月23日的租金72000元、违约金12000元承担连带责任。按照合同约定，双方签订租赁合同后我司已经完成了居间义务，承租人应按合同约定按时支付租金，若发生违约行为，其应就自身行为承担法律责任，我司并非支付房租及承担延迟支付房租违约责任的主体，故不同意就该84000元承担连带责任。本院经审理认定事实如下：沈静系北京市丰台区×××601号房屋所有权人。2019年8月22日，沈静（出租人，甲方）与祝立国（承租人，乙方）、中原房地产公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》一份，载明：房屋坐落于北京市丰台区×××601，建筑面积149．02平方米；租赁用途：办公，如租赁用途为居住的，居住人数为4，最多不超过5人；对多人居住的出租房屋，乙方应将居住人员情况告知甲方；房屋租赁期限自2019年8月25日至2020年8月24日，甲方应于2019年8月25日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式：12000元/月，租金每季度支付一次，合同期内租金总计144000元，支付方式：押一付三，租金支付日期：2019．8．24,2014．11．24,2020．2．24,2020．5．24，以此类推；押金12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的……其他法定的合同解除情形；甲方有上述约定可由乙方单方解除合同情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有上述约定可由甲方单方解除合同情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。本合同经三方签字盖章后生效。同日，沈静与祝立国签订《房屋交割清单（租期开始）》一份，载明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况，水费、电费、燃气费交纳状况，沈静与祝立国双方签字进行交房确认，载明：对上述情况，乙方经验收认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收；交房日期为2019年8月22日，并附《物业交验单》一份。其后，沈静依约向祝立国交付租赁房屋,祝立国向沈静交付了押金12000元及自2019年8月24日至2019年11月23日期间租金36000元。但自2019年11月24日起，祝立国经沈静多次催要均未按约定向其交纳租金，故沈静诉至法院。2020年5月，沈静通过微信要求祝立国腾退房屋，后于2020年5月23日收回涉案房屋。审理中，经本院询问，中原房地产公司表示涉案房屋性质为住宅，确实不能用于办公，但签订房屋租赁合同时沈静与祝立国约定同意办公，但后来祝立国使用该房屋时因发现不能办公，就并未办公，实际是用来居住。祝立国亦表示租赁房屋无法商用办公，后用来居住，其向本院提交与沈静微信聊天记录中显示在本院向其送达涉案诉讼文书后，其曾向沈静表明房屋不够商用条件，可以按居住价格给租金，沈静也承认房屋先约定是商用后实际为居住。审理中，经本院询问，祝立国认可其并未向沈静要求变更合同或退房退租。审理中，沈静同意将祝立国已交付押金12000元折抵违约金。本院认为：沈静与祝立国、中原房地产公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈静按照约定向祝立国交付涉案房屋，祝立国亦应按照约定向沈静交纳房屋租金，但其至今尚欠房租72000元未付，其行为已经构成违约，应当承担相应法律责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。祝立国长达数月未按约定向沈静交纳房租，沈静已于2020年5月23日收回房屋并要求于该日解除房屋租赁合同，祝立国与中原房地产公司亦表示同意解除合同，本院对此予以确认。沈静据此要求祝立国向其支付尚欠租金72000元及违约金12000元，理由正当，但由于沈静同意将祝立国已交押金折抵违约金，故本院对于给付租金的诉讼请求予以支持，关于违约金部分的请求本院不予支持。关于沈静主张中原房地产公司违反诚实信用原则，要求中原房地产公司就祝立国拖欠租金及违约金向其承担连带赔偿责任的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。审理中，祝立国表示房屋租赁合同约定性质为办公，且其按照商用标准支付租金，但涉案房屋达不到办公条件，只能用于居住，应按照住宅的标准计算租金。但房屋交付后祝立国一直实际居住涉案房屋至合同解除之日，期间未向沈静提出变更合同或退房退款的异议，且根据涉案房屋的面积以及地理位置该房屋租金并未明显超出正常范畴，故其拒付租金及违约金的答辩意见无事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、确认原告沈静与被告祝立国、被告北京中原房地产经纪有限公司之间于二〇一九年八月二十二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年五月二十三日解除；二、被告祝立国于本判决生效之日起十日内支付原告沈静房屋租金72000元；三、驳回原告沈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由原告沈静负担136元（已交纳），由被告祝立国负担814元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 金 滢二〇二〇年七月二十三日书记员 姚晓蕾