上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2108号原告：上海懒猫房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX层。法定代表人：谭艳丽，经理。委托诉讼代理人：高慧君，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，系原告公司员工。被告：上海圣泽通信发展有限公司，住所地上海市崇明区潘园公路XXX号XXX号楼XXX室(上海泰和经济开发区)。法定代表人：印锋，执行董事。委托诉讼代理人：李超然，德恒上海律师事务所律师。第三人：上海广岚房地产经纪事务所，住所地上海市崇明区新海镇星村公路XXX号XXX幢XXX-XXX室(上海新海经济开发区)。投资人：高华华，监事。委托诉讼代理人：施爱琴，系第三人员工。原告上海懒猫房地产经纪有限公司(以下简称“懒猫公司”)诉被告上海圣泽通信发展有限公司(以下简称“圣泽公司”)居间合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告懒猫公司的委托诉讼代理人王军、高慧君，被告圣泽公司的委托诉讼代理人李超然到庭参加诉讼。后经原告懒猫公司申请，本院依法追加上海广岚房地产经纪事务所(以下简称“广岚事务所”)为本案第三人，于2020年6月19日第二次公开开庭进行了审理。原告懒猫公司的委托诉讼代理人王军、高慧君，被告圣泽公司的委托诉讼代理人李超然、第三人广岚事务所的委托诉讼代理人施爱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告佣金110,000元。事实与理由：原告系房产经纪公司。2019年9月被告的法定代表人印锋联系原告，表示想要租赁办公楼，并将其太太尹琛珏的微信推送给原告的经理王军。王军多次带尹琛珏看房，尹琛珏均表示不满意。后续由王军的同事李昌宏多次带尹琛珏看房，其中包括为尹琛珏带看位于崮山路XXX号中港汇写字楼801B(以下简称“涉案房源”)。尹琛珏在看中此办公室后，遂与其他中介签署居间合同，并租赁该办公楼。被告实际系恶意跳中介，造成了原告损失。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：1、王军与印锋微信聊天记录，证明被告要求原告提供租赁办公室居间服务，并由尹琛珏负责选择合适的办公室；2、王军与尹琛珏微信聊天记录，证明王军带尹琛珏看办公室；3、李昌宏与尹琛珏微信聊天记录，证明李昌宏带尹琛珏看办公室；4、中港汇对外招商负责人刘嘉倩发送的邮件，证明中港汇写字楼物业给予成功出租该写字楼办公室的中介的激励方案；5、房屋租赁合同，证明被告在看中意向办公室后跳过中介，租赁该办公室；6、王军、尹琛珏2019年12月4日电话录音及文字版、印峰、王军、李昌宏2019年12月4日下午在印峰原办公室录音及文字版、王军和印峰的聊天记录，用于证明被告违反法律规定、破坏中介行业的交易习惯，有违诚实信用原则，恶意跳中介；7、李昌宏与尹琛珏的聊天记录，证明被告在与第三人签订独家协议后仍要求原告提供居间服务；8、被告企业信息，证明尹琛珏行为是公司职务行为。被告圣泽公司辩称，2019年9月被告欲租赁办公场地，遂联系多家房产中介进行咨询，其中包括原告。被告法定代表人的妻子尹琛珏虽然与原告进行了联系，但在比较多家房产中介公司的服务后，选择了第三人广岚事务所。被告向原告咨询租赁信息属于市场行为中的前期问询、问价行为，并不代表被告与原告已经形成了居间合同法律关系，原告带尹琛珏看房的行为系正常的房屋中介公司的职务行为，被告并未发出居间合同邀约，带看房并不意味着居间合同关系已经成立。原、被告之间并没有形成居间合同法律关系，被告无需向原告支付任何报酬。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：1、第三人员工与尹琛珏的微信聊天记录，证明在签订独家协议前，被告进行了前期的市场询问过程，涉案房源也是第三人推荐给我们的；2、独家委托协议，证明被告与第三人在前期洽谈后，认可第三人的居间服务后，签订协议；3、营业执照，证明第三人系合法设立的房产中介；4、尹琛珏与上海中融大厦业主陈总之间的微信聊天记录，证明被告也问询了上海中融大厦业主陈总，并非只找过原告和第三人；5、第三人的员工施爱琴与中港汇业务员刘嘉倩的聊天记录，证明第三人于2019年10月14日就已经取得了中港汇房源信息及具体介绍；6、图纸、广告图等，证明中港汇业务员刘嘉倩发送给第三人员工施爱琴的中港汇房源介绍文件；7、中港汇带看记录，证明第三人员工施爱琴带被告看了涉案房源；8、第三人员工施爱琴的身份信息及《员工在职说明》，用于证明施爱琴系第三人员工的身份。第三人广岚事务所述称，第三人系从事办公租赁业务的，根据行业惯例，商业地产租赁的委托人是不需要支付佣金的，佣金由商业地产的业主承担。涉案房源信息业主方对所有中介都是公开的，不存在为原告独家掌握的情况。2019年11月13日尹琛珏联系第三人要求租赁办公楼，因其对风水有要求，所以满足其要求的房源很少。11月28日第三人带看了涉案房源，同时还有涉案房源同楼层的04、05单元以及另外的多处房源。当时在场的有被告的法定代表人印峰以及风水先生，风水先生对每套房源都进行了评分，综合下来认为涉案房源更符合风水的要求。11月29日被告和第三人签署了意向书和委托书，随后第三人与涉案房源的业主进行了洽谈，业主的对外价格为每平方米6.8—7.5元，被告的心理价位为每平方米5.5元，后来签约的价格为每平方米6.2元。第三人从业主处收到了佣金为合约月租金的1.8倍，为110,945.84元。第三人认为中介带看并不代表成交，最重要的是要满足客户对价格的要求，商业地产中也不存在原告所述的带看房子后六个月内不许成交的行业惯例。另外跳中介是指客户需要付佣金才存在，本案客户按照商业地产的惯例是不需要跳中介的。第三人为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：1、从中港汇处拿到的复看带看记录，用于证明第三人带被告及风水师看了涉案房源；2、中港汇的推荐，用于证明该房源信息每个中介都会有，不只是原告才有的；3、刘嘉倩发布在微信朋友圈的中港汇项目信息，证明只要刘嘉倩的朋友都能看到该房源信息；4、邮件，证明涉案房源本来建筑面积为500多平方米，后来进行了分割，现只有300多平方米。经质证，被告对原告提供的证据1—3的真实性没有异议，关联性不予认可，原告提供了前期咨询行为但不代表居间服务已经成立；对证据4不认可，即便存在佣金也与被告无关；对证据5真实性没有异议，该租赁合同与原告无关；对证据6真实性认可，但在录音谈话中无法体现原告笔译中“中港汇的楼盘，中介说他自己也没看过，图纸也没有”的内容；对证据7、8真实性认可，但是11月29日与第三人签订独家委托协议后，被告也没有主动或积极再要求原告提供房源。第三人对原告提供的证据4没有异议，确实是向多家中介发送的，对原告提供的其余证据不清楚。原告对被告提供的证据1的真实性不认可，认为第三人并没有涉案房源的信息，该信息是从被告处得知的；对证据2的真实性没有异议，但认为是事后补签的；对证据3的真实性认可，关联性不认可；对证据4真实性无异议，但认为陈总是业主而非中介；对证据5真实性不认可，只能证明施爱琴有该房源信息，但不能证明为被告带看过该房源；对证据6、7无异议，对证据8真实性不认可。第三人对被告提供的证据4表示不清楚，其余证据无异议。原告对第三人提供证据的真实性没有异议，但关联性不认可，第三人带看涉案房源的时间晚于原告的带看时间，原告带看时房屋已经分割，认为第三人跳过原告存在违规。被告对第三人提供的证据没有异议。本院经审理认定事实如下：2019年9月被告的法定代表人印锋通过微信联系原告，表示想要租赁办公楼，并将其妻子尹琛珏的微信推送给原告的经理王军。王军多次带尹琛珏看房，10月底后由原告的员工李昌宏继续带其看房。11月15日李昌宏通过微信向尹琛珏推荐了包含涉案房源的两套房屋：“中港汇有两套：8楼和9楼320平，报价6.5元可以谈，物业管理费22元，周一一起看？”11月18日李昌宏带尹琛珏看了上述房屋。之后，李昌宏又向尹琛珏推荐了多套房源，11月29日尹琛珏在微信中要求李昌宏继续寻找合适房源。2019年11月13日尹琛珏加了第三人员工施爱琴的微信，次日起施爱琴向尹琛珏推荐并带看了若干房源。2019年11月28日第三人的施爱琴带被告的法定代表人印峰及风水师看了涉案房源。次日，被告与第三人签署了《独家中介委托书》，载明：“本公司上海圣泽通信发展有限公司自即日起全权委托上海广岚房地产经纪事务所为我方独家中介，提供房地产信息咨询，并洽谈有关房产的租赁事宜。本委托书自双方签字盖章后立即生效。且委托方在签署本委托书同时，即声明撤销之前与任何其他房地产中介代理机构签署的任何形式之委托。”2019年12月4日被告与上海个盈置业有限公司就涉案房源达成了《上海市房屋租赁合同》，建筑面积为326.84平方米，每平方米价格为6.2元，月租金总计为61,636.58元。2019年12月18日第三人与上海个盈置业有限公司签署了《佣金确认书》，佣金总金额为110,945.84元，分两次付清，第三人现已全额收讫(包括Iphone11手机1部)。另查明，根据涉案房源所在的中港汇浦东项目向各个中介发送的对外招租的邮件载明：“2019年12月31日之前新租户成交300平米以上的，除了1.8个月面价佣金外，再额外奖励一部最新款的Iphone11手机(以业主最终批复及佣金确认书为准)”。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的争议焦点是原、被告之间的居间合同是否成立，对此原告应承担相应的举证责任。鉴于原、被告之间并无书面的委托协议，带看过程中亦未签订相关的《租赁委托看房确认书》，被告与案外人之间的租赁合同亦非由原告促成，故原告的带看行为并不构成事实上的居间合同。另原告认为在看房后六个月内存在不得与业主私自达成交易的保护期，并无事实和法律依据，本院不予采信。况且，涉案房源的招商信息业主系通过公开的方式向各个房产中介推送，并非由原告独家掌握，原告为被告带看涉案房源时间是2019年11月18日，第三人从业主的招商人员处取得了涉案房源所在的中港汇项目介绍的时间为2019年10月14日，被告要求第三人为其推荐房源的时间为2019年11月14日，故原告认为第三人向被告推荐的涉案房源是从被告处获悉的，依据不足；2019年11月28日第三人带看时风水师也在场，可以表明在此之前被告并未确认涉案房源为最终租赁对象，故不存原告所述的事后补签《独家中介委托书》，也无法证明存在被告与第三人恶意串通损害原告佣金报酬请求权的情况。综上，原告要求被告支付佣金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海懒猫房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费2,500元，减半收取计1,250元，由原告上海懒猫房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  宋成钢二〇二〇年七月三十一日书记员  朱丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。