广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初8122号原告（反诉被告）：陈刚，男，1964年7月27日出生，汉族，住四川省西充县*********，公民身份号码512************312。委托诉讼代理人：刘高敏，西充县双凤法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：佛山市威兆基贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇南村新地路段西侧，统一社会信用代码914406067321710913。法定代表人：梅贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶熠，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海静，广东力创律师事务所实习律师。原告陈刚与被告佛山市威兆基贸易有限公司（以下简称威兆基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，被告威兆基公司对原告陈刚提起反诉，本院合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托诉讼代理人刘高敏，被告威兆基公司的委托诉讼代理人饶熠、杨海静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈刚向本院提出诉讼请求：1.判令威兆基公司返还陈刚租赁押金489800元，商场装修折旧277500元；2.本案的诉讼费由威兆基公司全部承担。事实和理由：陈刚与威兆基公司于2017年9月14日签订了《威鸿国际家私城商铺租赁合同》及《租赁补充协议》。陈刚于2017年9月1日与装修工夏仁平签订了商铺装修工程施工合同，并于当日支付订金100000元，装修完毕后于2017年10月30日支付全部装修款270000元。租赁合同签订后，陈刚于2017年9月30日向威兆基公司支付保证金等各项费用共计489800元。在租赁期间，陈刚认真履行霸王条约，按时缴纳各项费用，每月163766元。由于市场环境不景气，为了减压，陈刚于2017年10月14日向威兆基公司申请允许转租和分租，威兆基公司于2017年10月16日同意陈刚的申请。在经营期间，陈刚发觉威兆基公司租赁给陈刚的商铺面积差异一百多平方米，多次向威兆基公司申请，可威兆基公司太霸道，置之不理，以欺骗的手段赚取陈刚的租金，此租赁合同可以理解为无效，威兆基公司应退还陈刚保证金等各项费用。后经顺德法院调解，平息了风波，可威兆基公司在2018年8月20日单方面违约，通知陈刚要解除租赁合同，陈刚无奈只有接受，但出于人道主义，考虑威兆基公司对其他租户信息不熟悉，继续帮威兆基公司催缴租金，无一拖欠，陈刚在没有任何过错的前提下，威兆基公司单方面解除租赁合同，应如数返还保证金及其它费用，租赁时间为四年，陈刚使用装修一年时间不到，威兆基公司应该赔偿陈刚合理的装修费用。据此，陈刚提起诉讼。威兆基公司辩称：一、威兆基公司与陈刚签订的《威鸿国际家私城商铺租赁合同》尚未实际解除，仍在履行。2018年8月20日，因陈刚逾期缴纳租金，威兆基公司通过直接交付、快递和现场张贴的方式向陈刚送达《解除租赁合同通知》。威兆基公司送达《解除租赁合同通知》后，陈刚继续向威兆基公司缴纳租金，双方仍在履行租赁合同，租赁合同并未实际解除。二、陈刚诉请返还履约保证金和装修折旧款没有事实和法律依据。2019年8月至今，陈刚拖欠租金共1242826元。陈刚拖欠租金的行为严重违反租赁合同的约定，威兆基公司已提起反诉，诉请解除租赁合同，追究陈刚的违约责任。按照租赁合同的约定，因陈刚逾期缴纳租金，所付履约保证金无权要求返还；陈刚迁出或离场时，商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，威兆基公司不予补偿。综上，租赁合同解除前，陈刚应继续履行租赁合同，履约保证金不予退还。租赁合同解除后，按照约定，威兆基公司无需退还陈刚履约保证金和支付装修折旧款。威兆基公司向本院提出反诉请求：1.判决陈刚搬离位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东村开发区顺联实业有限公司C座首、二层东1-4前仓铺位，并将商铺交还威兆基公司；2.判决陈刚向威兆基公司缴纳2019年8月至2020年5月21日期间拖欠的租金、管理费和水电费共1351455元；3.判决陈刚支付租金、管理费和水电费（自2020年5月27日起至实际搬离商铺之日，按每月租金326700元、管理费6400元的标准支付威兆基公司场地占用费和实际产生的水电费）；4.判决陈刚支付威兆基公司违约金（2020年5月6日至陈刚实际支付完毕拖欠的租金和费用之日，以欠付金额1351455元为基数，按年利率24%的标准计算违约金，暂计至2020年5月21日为13514.55元）；5.判决陈刚缴纳给威兆基公司的履约保证金489800元（铺位保证金477000元，管理服务保证金6400元，水电费保证金6400元）不予退还；6.判决陈刚支付威兆基公司律师费10000元；7.反诉诉讼费用由陈刚承担。事实和理由：威兆基公司与陈刚于2017年9月4日签订《租赁合同》和《租赁补充协议》，约定陈刚承租威兆基公司商铺。后陈刚因履行租赁合同与威兆基公司发生争议，向法院提起房屋租赁合同纠纷一案，案号(2018)粤0606民初10698号，双方在庭审过程中达成调解，约定继续履行租赁合同，对商铺的租金标准进行调整。民事调解书生效后，为避免陈刚收取次承租人的租金后不向威兆基公司缴纳租金，威兆基公司与陈刚及次承租人签订《协议书》，约定由威兆基公司代收次承租人应缴纳的租金、管理费和水电费，采取多退少补的方式与陈刚结算。《协议书》签订后，威兆基公司一直按照《协议书》的约定与陈刚进行结算。后部分次承租人退租，次承租人总共缴纳的租金不足以支付陈刚应缴纳的租金，但陈刚没有依约补缴租金。2019年8月至2020年5月21日，陈刚共拖欠威兆基公司租金1351455元。租赁期间，陈刚存在多次逾期缴纳租金的情况。陈刚逾期缴纳、拖欠租金的行为严重违反租赁合同的约定，威兆基公司于2020年5月21日依法行使解除权，解除双方签订的《租赁合同》、《租赁补充协议》和《协议书》。据此，威兆基公司提起反诉。陈刚对反诉辩称：一、威兆基公司滥用诉讼，诉讼请求毫无法律依据，威兆基公司于2019年曾向法院起诉，要求陈刚赔偿租金等共1000多万元，最后威兆基公司又主动撤诉，损失诉讼费近30000元，说明了威兆基公司的诉讼请求是毫无法律依据的。二、威兆基公司恶意欺骗陈刚，把租赁面积多报100多平方米，如果按租赁四年，那么威兆基公司可以非法取得150万元左右，陈刚多次向威兆基公司申请退还租赁押金，威兆基公司置之不理，逼迫陈刚向法院起诉，威兆基公司最后赔偿了陈刚多缴的租金近20万元。三、威兆基公司单方面解除租赁合同，陈刚多次要求退还押金，威兆基公司又置之不理，迫使陈刚向法院起诉。四、根据(2018)粤0606民初10698号民事调解书，确认了威兆基公司与陈刚继续履行租赁合同，可威兆基公司怕陈刚不继续履行租赁合同，直接将租赁物租给了次承租人郭顺明、曾红秀、杨伟辉等人，次承租人也直接把租金每月按陈刚同等的租金转给威兆基公司的银行账户上，不存在多退少补的说法，可以理解为威兆基公司间接剥夺了陈刚在合同的权利。五、根据陈刚向法院提交的所有证据可以看出陈刚在租赁期间能按时按量给威兆基公司缴纳租金，无一拖欠，相反威兆基公司恶意欺骗陈刚将租赁面积报大100多平方米，时间长达七个月之久，最后通过法院调解才给陈刚一个公道，后威兆基公司又直接向全部的次承租人收取租金，租金是否顺利的收取已经与陈刚毫无关系。综上事实，陈刚认为威兆基公司的所有的反诉要求是毫无法律依据的，请求法院驳回威兆基公司的反诉请求，并承担本案的反诉费用。本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，陈刚（乙方）与威兆基公司（甲方）签订一份编号为顺1座1-2层东1-4前仓的《威鸿国际家私城商铺租赁合同》，约定威兆基公司将位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员东村开发区顺联实业有限公司C座首、二层东1-4前仓铺位出租给陈刚使用，租赁面积640平方米；租赁期限48个月自2017年10月16日至2021年10月15日；每月租金6400元，管理费1280元，合计7680元，于每月5日前支付，每逾期一天，按逾期金额乘以银行同期一年期贷款利率的四倍为标准加收违约金；乙方逾期达十天或收到甲方书面催缴通知期限届满后仍未支付全额费用及违约金的，乙方所付履约保证金无权要求返还，甲方有权解除合同、收回铺位，另有权追讨乙方所欠的全部费用。同时，双方还签订一份《租赁补充协议》，约定陈刚除上述费用外，还需向威兆基公司自2017年10月16日至2019年10月15日每月支付综合费用142600元、物业服务费5120元；自2019年10月16日至2021年10月15日每月支付综合费用162600元、物业服务费5120元；最终合计自2017年10月16日至2019年10月15日每月应支付综合费用共149000元、物业服务费共6400元；自2019年10月16日至2021年10月15日每月应支付综合费用共169000元、物业服务费共6400元。如逾期交纳，每逾期一天按当月所应缴纳费用总额的5%支付违约金。陈刚还需一次性向威兆基公司缴付履约保证金477000元，管理服务保证金6400元，水电费保证金6400元。上述合同签订后，陈刚于2017年9月30日向威兆基公司支付了履约保证金477000元，管理服务保证金6400元，水电费保证金6400元，合计489800元。后来，陈刚认为威兆基公司交付的铺位面积达不到约定数量，遂找测量公司进行测量，并于2018年6月7日向本院提起诉讼，要求威兆基公司退回多收的租金且以后按实际面积计算租金。经本院主持调解，双方达成协议，本院于2019年4月28日作出（2018）粤0606民初10698号民事调解书，确认陈刚与威兆基公司均同意继续履行2017年9月14日签订的《威鸿国际家私城商铺租赁合同》及《租赁补充协议》，但从2019年2月1日起变更其中租金的计算方法：即首层租赁面积变更为按330平方米计算租金，2019年10月15日前每月按350元/平方米计算租金，2019年10月16日至2021年10月15日每月按400元/平方米计算租金；二层租赁面积变更为按285平方米计算租金，2019年10月15日前每月按100元/平方米计算租金，2019年10月16日至2021年10月15日每月按110元/平方米计算租金；陈刚无需再支付拖欠威兆基公司的1月份租金，也不得再向威兆基公司主张退还威兆基公司已收取陈刚的租金，即双方就2019年1月31日前的租金互不追究对方的责任。调解之后，威兆基公司与陈刚及全部次承租人郭顺明、杨伟辉、曾红秀、任涛分别各签订一份《协议书》，约定各次承租人直接将每月租金支付给威兆基公司，再由威兆基公司与陈刚双方结算多退少补，如次承租人和陈刚未按时缴纳租金、水电费及其他费用，威兆基公司有权按租赁合同要求次承租人和陈刚承担违约责任。后来次承租人任涛于2019年6月7日离场，郭顺明于2019年9月14日离场，杨伟辉于2019年10月10日离场。现因本案纠纷，陈刚于2020年4月3日向本院提起诉讼，威兆基公司则提起反诉。诉讼中，威兆基公司于2020年5月21日通过微信及邮寄向陈刚发送《解除租赁合同通知书》。另查明，案涉商铺所有人是梅丽娟，并领取了不动产权证书，梅丽娟委托威兆基公司出租上述商铺。本院认为，在经前案诉讼变更租赁面积和租金等后，陈刚与威兆基公司签订的《威鸿国际家私城商铺租赁合同》及《租赁补充协议》仍然存续及履行，该合同和协议合法有效，应受法律保护。虽然后来陈刚、威兆基公司和次承租人再分别各签订《协议书》，但此做法并不是陈刚退出或取消了与威兆基公司的原租赁关系，只是约定改变租金的收付方式，由威兆基公司直接向次承租人收取租金，再与陈刚结算多退少补，故原租赁合同继续生效。据此，在次承租人没有支付或不足额支付租金时，陈刚应补足租金差额，即《协议书》约定多退少补的意思。现在大部分次承租人离场后，陈刚却没有履行合同补足租金差额，该情况构成陈刚对威兆基公司的违约，应承担相应的违约责任，因此陈刚起诉请求返还租赁押金489800元（即履约保证金477000元，管理服务保证金6400元，水电费保证金6400元）无理，本院不予支持。同样，陈刚请求的商场装修折旧费277500元因其存在违约也不予支持。对于威兆基公司的反诉，如上所述，本案是陈刚后来违约没有交付或补足租金，因此威兆基公司有权解除租赁合同，威兆基公司反诉请求陈刚搬离商铺并将商铺交还有理，本院予以支持。由于次承租人任涛、郭顺明、杨伟辉之前已经清空离场，在此情况下，本院在第一次开庭时2020年5月8日向双方询问是否可以自行交接回商铺时，陈刚表示同意交回商铺，威兆基公司则表示可以接回，因此所涉商铺应自2020年5月8日已经交还给威兆基公司。另一次承租人曾红秀虽然现仍继续在场，但有关商铺是开放式经营，陈刚也没有直接占用商铺，故只需威兆基公司向次承租人曾红秀表示及确认收回商铺即可，并没有其他不能收回商铺的障碍，收回商铺后，威兆基公司可与次承租人曾红秀自行建立租赁关系。综上，本院认定全部商铺于2020年5月8日已交还给威兆基公司，因此不需在判项再作出判处。对于反诉请求的租金、管理费和水电费（补充协议上称综合费用和物业服务费，民事调解书上称租金），威兆基公司制作明细表主张扣除次承租人支付的租金后，陈刚尚欠自2019年8月1日至2020年5月21日的租金和管理费差额以及水电费共1351455元，因陈刚没有举证证明除次承租人缴付部分外还有其他支付租金、管理费和水电费的事实，故本院以威兆基公司主张的数额为基础来计算，但本院前述已认定商铺在2020年5月8日交还，故租金等费用应计算至该时，威兆基公司有继续主张此后的租金等费用，超出部分本院不予支持。结合威兆基公司统计的明细表，对其中2020年5月份，本院计至2020年5月8日的各项费用分别为租金42154.84元（163350元÷31天×8天），管理费1651.61元（6400元÷31天×8天），水电费435元（应是4月产生的费用），最后计算出2019年8月1日至2020年5月8日尚欠租金和管理费差额以及水电费共1287067.45元。但是，虽然陈刚违约在先没有补交租金差额等费用，但大部分次承租人前已清空离场，威兆基公司却没有采取适当措施及时与陈刚协商或主动收回商铺和再行出租，以防止商铺空置造成租金损失不断扩大，对此威兆基公司有一定过错，故对该扩大的损失，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，由威兆基公司自行承担50%（其中已包含受疫情影响进行适当减免租），本院最后认定应由陈刚向威兆基公司支付租金、管理费、水电费共643533.73元（1287067.45元×50%）。因威兆基公司也有过错要承担部分责任，故其还有诉讼请求的违约金，本院不予支持。威兆基公司请求的律师费因没有提供相应的证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告陈刚的诉讼请求；二、原告陈刚应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市威兆基贸易有限公司支付2019年8月1日至2020年5月8日的租金、管理费、水电费共643533.73元；三、原告陈刚已支付给被告佛山市威兆基贸易有限公司的履约保证金477000元，管理服务保证金6400元，水电费保证金6400元不予退还；四、驳回被告佛山市威兆基贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计5736.5元（原告陈刚已预交），由原告陈刚负担。反诉受理费减半收取计10791.46元（被告佛山市威兆基贸易有限公司已预交），由原告陈刚负担7500元，被告佛山市威兆基贸易有限公司3291.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇二〇年六月十九日书记员  劳雪清