上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4320号原告：上海杨浦中央社区发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈丽丹，董事长。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上海音之卓文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区淞沪路308、316、338、398号地下一层05B室。法定代表人：孙笑飞。被告：上海音卓文化传播有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：孙笑飞。两被告共同的委托诉讼代理人：张海红，浙江新湖律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：何涛，浙江新湖律师事务所律师。原告上海杨浦中央社区发展有限公司(以下简称中央社区公司)与被告上海音之卓文化传播有限公司(以下简称音之卓公司)、上海音卓文化传播有限公司(以下简称音卓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中央社区公司的委托诉讼代理人叶明锴、被告音之卓公司、音卓公司共同的委托诉讼代理人张海红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中央社区公司向本院提出诉讼请求：1、确认中央社区公司与音之卓公司之间的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2、判令音之卓公司向中央社区公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的房屋租金201,168.24元及滞纳利息；3、判令音之卓公司向中央社区公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的推广费8,456元及滞纳利息；4、判令音之卓公司向中央社区公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的物业管理费33,824元及滞纳利息；5、判令被告音之卓公司向中央社区公司支付房屋复原补偿金211,400元；6、判令被告音之卓公司向中央社区公司支付装修期租金252,834.4元；7、判令被告音之卓公司向中央社区公司支付违约金391,354.25元(审理中变更诉请为违约金323,442元)；8、判令被告音之卓公司向中央社区公司支付律师费27,000元；9、判令被告音卓公司对被告音之卓公司的上述付款义务承担连带责任；10、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由如下：2017年10月23日，中央社区公司和音卓公司签订《上海市房屋租赁合同之补充条款》，约定由音卓公司承租上海市杨浦区淞沪路308、316、338、388、398号地下一层05B室房屋，租赁房屋的实测面积为541.57平方米，独用面积为422.80平方米。2018年2月1日，中央社区公司和音之卓公司、音卓公司签订《承租权转让协议》，三方约定自2018年3月1日起，音卓公司将房屋的承租权转让给音之卓公司，由音之卓公司履行《上海市房屋租赁合同之补充条款》项下的权利义务，同时约定音卓公司作为担保方承担连带担保责任。租赁合同约定了租赁期限自2017年10月27日至2021年10月26日，装修期自2017年10月27日至2018年1月26日，约定了每个租赁年度的保底租金、物业管理费、推广费的标准及支付期限，房屋复原补偿金、滞纳金等。合同还约定音之卓公司拖欠合同项下费用超过7天，中央社区公司有权解除合同并要求违约方支付违约金。因音之卓公司拖欠租金、推广费等应付费用，中央社区公司于2019年12月26日发出租赁合同《终止函》，行使单方面的合同解除权，通知音之卓公司和音卓公司租赁合同于2019年12月31日终止。故中央社区公司要求法院确认租赁合同已于2019年12月31日终止，要求音之卓公司按合同约定支付拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费及其滞纳金和房屋复原费、装修期租金、律师费、违约金。因合同约定的违约金过高，中央社区公司主动将违约金调低为三个月的租金即323,442元，没收履约保证金391,354.25元和公用事业费押金42,280元，并要求音卓公司对音之卓公司的付款义务承担连带责任。被告音之卓公司、音卓公司辩称，同意解除合同，但合同解除的时间应当是2019年11月30日。音之卓公司、音卓公司认可拖欠了中央社区公司2019年11月1日至11月30日一个月的租金、物业管理费和推广费；但不同意支付滞纳利息，因为滞纳利息的合同约定0.1%过高，中央社区公司没有具体的损失依据，应当结合中央社区公司的实际损失情况、整个合同的履行情况综合确定。关于房屋复原费，音之卓公司有能力自己复原，且多次与中央社区公司沟通要恢复原状，但中央社区公司坚持要求音之卓公司先将拖欠的租金等费用结清才允许进入复原，故不同意支付复原费。合同约定装修期间免租金，因合同已经履行了两年多，超过四年租期的一半，故应结合实际情况判定。关于违约金，音之卓公司承认自己违约，但违约金不应当和滞纳金同时适用，且中央社区公司也没有提供实际损失的依据。音之卓公司已缴纳的保证金391,354.25元可以冲抵欠付的租金等，对律师费不同意支付，对音卓公司承担连带付款责任无异议。本院经审理认定事实如下，租赁房屋位于上海市杨浦区淞沪路308、316、338、388、398号地下一层05B，原告中央社区公司系房屋权利人。2017年10月23日，中央社区公司(甲方)和音卓公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》及《上海市房屋租赁合同之补偿条款》(以下简称补充条款)，双方约定由中央社区公司将上述房屋(独用面积422.80平方米)出租给音卓公司，租赁期限自2017年10月27日至2021年10月26日，装修期自2017年10月27日至2018年1月26日，装修期内乙方无需支付租金、推广费。补充条款第4.1约定，乙方应按补充条款附表五之规定支付房屋租金、物业管理费、推广费等。补充条款5.5条约定，租赁期满或提前终止时甲方从保证金和公用事业费押金中扣除乙方应支付之各项费用(包括但不限于租金、管理费、水电费等)或违约金等费用如有剩余的，应在乙方将房屋按合同约定状态返还甲方、完成各类注册登记的注销变更手续、提供保证金和公用事业费押金的收据原件、与甲方签署费用结算单后三十天内无息返还乙方。补充条款附表五约定，第一年度(2017年10月27日至2018年10月26日)保底租金(含增值税)按6.5元/天/平方米(独用面积)；第二租赁年度(2018年10月27日至2019年10月26日)保底租金(含增值税)按7.1元/天/平方米(独用面积)；第三租赁年度(2019年10月27日至2020年10月26日)保底租金(含增值税)按7.8元/天/平方米(独用面积)；第四租赁年度(2020年10月27日至2021年10月26日)保底租金(含增值税)按8.5元/天/平方米(独用面积)。每月应付管理费按40元/月/平方米(独用面积)计算，每月应付推广费按10元/月/平方米(独用面积)计算(含增值税)。乙方应于每个历月的第一天或之前支付当月的保底租金，应于每个历月的第一天支付当月的物业管理费及推广费；物业公司向乙方收取公用事业费，乙方应于每个历月的第一天根据物业管理公司发出的当月付款通知单支付上个月的公用事业费。该房屋的公用事业费押金42,280元，由乙方在签署补充条款时支付给甲方。乙方还应向甲方支付保证金391,354.25元，即相当于租赁期第四租赁年度三个月的租金、现行物业管理费和推广费之总和。补充条款7.2条还约定，在租赁期满或提前终止日，乙方必须把房屋连同所有的附属物、装置、附加物恢复原状后交还给甲方，若期满时乙方不履行将房屋恢复原状之责任，甲方有权在乙方的保证金中扣除500元/平方米(独用面积)的费用作为补偿，若合同提前终止乙方不履行将房屋恢复原状之责任，甲方有权另行要求乙方支付500元/平方米(独用面积)的费用作为补偿。补充条款第13条约定，若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金等，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。若乙方拖欠租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金及其他应当支付的费用超过7天的，甲方有权提前收回房屋并立即提前终止本合同，乙方已经支付的保证金被不予退回，且乙方还应向甲方支付相当于租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金，如甲方在租赁期内将房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金……。补充条款附表四约定，装修期自2017年10月27日至2018年1月26日，装修期内乙方无需支付租金、推广费。2018年2月1日，中央社区公司(甲方)、音卓公司(乙方)、音之卓公司(丙方)签订《承租权转让协议》，约定自2018年3月1日起，乙方将上述房屋承租权转让给丙方，由丙方履行承租方在合同项下的权利义务。乙方应承担2018年2月28日前该合同项下的全部费用，2018年3月1日起该房屋所有费用由丙方承担，乙方、丙方应自行结算相关费用。丙方还承诺，不论任何原因若实际租赁不满剩余租赁期限或违反合同条款及规定的，甲方有权向丙方索取给予乙方已享受的装修期间的租金。乙方同意作为担保方，对丙方履行合同项下权利义务承担连带保证责任。上述合同签订后，音之卓公司向中央社区公司支付了履约保证金391,354.25元，公用事业费押金42,280元。音之卓公司自2019年11月1日起未支付租金、物业管理费及推广费，于2019年11月25日起停止经营。音之卓公司就提前退租事宜多次和中央社区公司沟通协商，2019年12月5日，音之卓公司向中央社区公司发出《提前退租申请书》，希望提前退租，因双方对提前退租的违约金等无法达成一致，中央社区公司未予同意。2019年12月20日，音之卓公司再次向中央社区公司发出《关于提前退租申请再次沟通函》，要求确定2019年11月30日为提前退租日。2019年12月26日，中央社区公司向音之卓公司、音卓公司发出《终止函》，告知音之卓公司因拖欠2019年11月及12月的房屋保底租金和推广费，造成违约，通知房屋租赁合同于2019年12月31日终止，要求音之卓公司于2020年1月3日前返还房屋，逾期返还则承担相应的违约责任等，并告知音之卓公司缴纳的保证金391,354.25元及公用事业费押金42,280元不予退还。音卓公司、音之卓公司分别于2019年12月27日和12月28日收到《终止函》，与中央社区公司就合同解除的违约金等事宜进行协商，但未达成一致意见。审理中，中央社区公司陈述房屋至今未恢复原状。本院认为，中央社区公司和音卓公司、音之卓公司签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《承租权转让协议》，系三方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认，当事人应当遵照执行。音之卓公司因自身原因要求提前于2019年11月30日退租，不符合合同关于单方面解除合同的约定，也未就提前退租的违约责任和中央社区公司达成一致，而中央社区公司因音之卓公司拖欠租金、物业管理费、推广费而行使单方面的合同解除权，有合同依据，故本院确定租赁合同解除日期为音之卓公司收到中央社区公司的《终止函》之日即2019年12月28日，音之卓公司应当付清拖欠的租金、物业管理费和推广费。关于免租期租金，合同补充条款及承租权转让协议均明确约定因承租方违约导致合同提前解除，音之卓公司应当按租金标准支付装修期的租金，考虑到中央社区公司已就合同提前解除主张了违约金，且租赁合同的实际履行期限已过半，本院酌情确定音之卓公司支付30天的装修期租金作为补偿。鉴于中央社区公司收取的保证金已经相当于第四租赁年度(高于前三个租赁年度)三个月的租金、物业管理费和推广费之和，本院综合考虑合同的履行情况、当事人实际损失及装修期租金的补偿等因素，酌情将违约金调整为相当于保证金的金额即391,354.25元，该款可由中央社区公司已收取的保证金充抵。因本院确定的违约金数额足以弥补中央社区公司的实际损失，故逾期付款利息及律师费之诉请，本院不再予以支持。中央社区公司收取的公用事业费押金42,280元可按合同约定充抵音之卓公司拖欠的租金。关于商铺复原费用，因中央社区公司未将租赁房屋恢复原状，恢复原状的实际损失并未发生，故其要求赔偿复原费之诉请，本院不予支持。音卓公司承诺对音之卓公司履行租赁合同项下的付款义务承担连带保证责任，故中央社区公司要求音卓公司对音之卓公司的付款义务承担连带偿还责任之请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告上海杨浦中央社区发展有限公司和被告上海音之卓文化传播有限公司之间的房屋租赁合同于2019年12月28日解除；二、被告上海音之卓文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司租金191,274.72元(该款由上海音之卓文化传播有限公司已交付的公用事业费押金42,280元抵充，余款148,994.72元应自本判决生效之日起十日内支付)；三、被告上海音之卓文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司物业管理费33,824元；四、被告上海音之卓文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司推广费8,456元；五、被告上海音之卓文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司装修期租金82,446元；六、被告上海音之卓文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司违约金391,354.25元(该款由上海音之卓文化传播有限公司已交付的保证金391,354.25元充抵)；七、被告上海音卓文化传播有限公司对被告上海音之卓文化传播有限公司的付款义务承担连带责任；八、原告上海杨浦中央社区发展有限公司其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,623元，由原告上海杨浦中央社区发展有限公司和被告上海音之卓文化传播有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二〇年七月三十日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。