上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初10493号原告：上海鲲驰汽车用品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄克煌，总经理。委托诉讼代理人：范平，上海市汇业律师事务所律师。被告：辅仁药业集团有限公司，住所地河南省。法定代表人：朱文臣，董事长。被告：辅仁药业集团制药股份有限公司，住所地河南省。法定代表人：朱文臣，董事长。上述两被告共同委托诉讼代理人：芦书涛，河南天基律师事务所律师。原告上海鲲驰汽车用品有限公司(以下简称鲲驰公司)与被告辅仁药业集团有限公司(以下简称辅仁药业集团)、辅仁药业集团制药股份有限公司(以下简称辅仁制药股份)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告鲲驰公司委托诉讼代理人范平、两被告共同委托诉讼代理人芦书涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲲驰公司向本院提出诉讼请求：1.判令辅仁药业集团返还租房押金1,000,000元及自2011年1月13日起至实际履行之日止的利息(以1,000,000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2011年1月13日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至实际清偿日止；至2020年3月31日暂计金额441,711.11元)；辅仁制药股份对此承担连带清偿责任；2.辅仁药业集团返还改建装修款3,853,601.5元及自2011年1月13日起至实际履行之日止的利息(以3,853,601.5元为本金，计算方式同第1项诉讼请求，暂计1,702,178.59元)；辅仁制药股份对此承担连带清偿责任。事实和理由：2008年7月27日，鲲驰公司与辅仁药业集团(建筑物产权实际控制人、甲方)、辅仁制药股份(建筑物产权名义控制人、丙方)就上海市静安区江宁路XXX号与昌化路XXX号相关地块及地上建筑物签订了《租赁协议书》，辅仁制药股份愿意就租赁事宜为辅仁药业集团担保。2009年8月3日，因政府政策变化导致前述租赁协议目的不能实现，辅仁药业集团与鲲驰公司重新签订了《租赁合同》，辅仁制药股份仍作为丙方愿意就租赁事宜为辅仁药业集团担保。合同的主要条款为：一、鲲驰公司租赁辅仁药业集团所有江宁路XXX号与昌化路XXX号相关地块及地上建筑物，租赁期为一年，自2009年9月1日至2010年8月31日，租金为2,200,000元；二、鲲驰公司向辅仁药业集团支付租房押金1,000,000元整；三、对鲲驰公司已投入的建设装修款4,404,116.39元，如一年内政府动迁，辅仁药业集团如数偿还；如一年后动迁，则按8年折旧完毕，折旧后的余额由辅仁药业集团支付给鲲驰公司。2009年8月5日，鲲驰公司按约支付押金1,000,000元。2011年1月12日，鲲驰公司与辅仁药业集团共同签署《交接清单》，辅仁药业集团将相关地块管理权限从鲲驰公司收回，鲲驰公司退出经营管理，鲲驰公司交付的押金及改建装修款返还由双方协商解决。此后，经过多次催讨，辅仁药业集团一直拒绝返还押金及改建装修款。遂涉诉。其中，对于诉请二，装修折旧应自租赁合同解除之日2010年12月20日计至2011年1月12日双方交接房屋之日，但鲲驰公司按使用一年主张，故依照合同约定应返还的装修费为4,404,116.39元÷8年×7年。两被告共同辩称，租赁合同已于2010年12月20日终止，租赁双方于2011年1月12日虽办理了交接手续，但鲲驰公司未按合同约定向辅仁药业集团完整归还土地及土地上建筑物使用权。鲲驰公司曾将部分系争房屋对外转租给他人，辅仁药业集团曾就解除合同、腾空房屋将鲲驰公司诉至法院，租客作为案件第三人。相关案件判决生效后，鲲驰公司未主动履行房屋返还的义务，辅仁药业集团只能申请强制执行，于2017年9月19日才将第三人上海华瑞娱乐厅(以下简称华瑞娱乐厅)、上海绿坊网络有限公司(以下简称绿坊网络)清退，于2018年才将第三人上海友邦典当有限公司(以下简称友邦典当)、上海德康拍卖有限公司(以下简称德康拍卖)、上海意民医疗科技有限公司(以下简称意民公司)。在清退第三人的过程中，所有费用均由辅仁药业集团垫付，故鲲驰公司给辅仁药业集团造成了较大损失，对此辅仁药业集团保留追索的权利。在上述相关案件中，鲲驰公司未就押金、装修款返还提出过反诉，在案件判决生效后亦未向辅仁药业集团主张过权利，故即使按相关案件二审判决生效之日2016年5月9日起算，诉讼时效也已届满，因此不同意原告诉请。两被告目前资金困难，亦无履行能力。另外，2009年7月26日双方签订决算清单确认了装修投入金额，法院将华瑞娱乐厅、绿坊网络清退的时间是2017年7月19日，故装修折旧期应自2009年7月26日计至2017年7月19日，基本已折旧完毕。关于辅仁制药股份的担保责任，辅仁制药股份的担保未经其股东会及董事会同意，担保无效；且原告自合同解除之日起在保证期间内未及时向辅仁制药股份主张保证责任，现保证期间已过。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2008年7月27日，辅仁药业集团、鲲驰公司及辅仁制药股份(当时名称为上海辅仁实业(集团)股份有限公司)签订《租赁协议书》，约定鉴于辅仁药业集团为上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号约12亩土地及地上建筑产权的实际控制人、辅仁制药股份为江宁路XXX号及昌化路XXX号约12亩土地及地上建筑物产权的名义控制人，辅仁药业集团、鲲驰公司同意由鲲驰公司租赁辅仁药业集团实际控制的上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号相关土地及地上建筑物建筑高档商场，辅仁制药股份愿意就双方的租赁事宜为辅仁药业集团担保；租赁期限为十年(免租期为三个月)，自2008年11月16日起至2018年11月15日止；租金价格为第一年5,000,000元，第二年7,000,000元……；租金支付方式为每三个月支付一次，先付后租；第一次付租金时间为2009年2月10日前；租金支付方式为每三个月支付一次，先付后租；该项目所投入建设装修费用由鲲驰公司负责，投入资金不少于1,500万元，并由辅仁药业集团审核认定；鲲驰公司所投入的部分按7年折旧完毕，租赁期间若遇政府动迁，合同自然终止，各种补偿款全部归辅仁药业集团，与鲲驰公司无关；鲲驰公司应依约向辅仁药业集团支付租金，逾期两个月未支付，辅仁药业集团可自行解除协议。2008年8月，鲲驰公司向辅仁药业集团支付上述合同项下保证金1,000,000元。2008年11月，辅仁药业集团委托鲲驰公司将系争房屋部分部位出租给友邦公司、德康公司和意民公司，租赁期限自2008年11月30日至2015年11月29日。2009年7月26日，辅仁药业集团与鲲驰公司在《决算确认清单》上签章，共同确认《租赁协议书》所涉房产改造工程造价为4,404,116.39元。2009年8月3日，辅仁药业集团、鲲驰公司及辅仁制药股份(当时名称为上海辅仁实业(集团)股份有限公司)再次签订了一份《租赁合同》。合同中言明，鉴于三方于2008年7月27日签订的租赁协议书，由于政府政策变化导致原租赁协议目的不能实现，辅仁药业集团、鲲驰公司同意签订本租赁合同以取代原租赁协议，辅仁制药股份愿意就租赁事宜为辅仁药业集团担保。合同约定，鲲驰公司租赁辅仁药业集团所属上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号及地上建筑物，租赁期为一年，自2009年9月1日至2010年8月31日，租金为2,200,000元，每三个月支付一次，先付后租；该项目建设装修费用由鲲驰公司负责，辅仁药业集团、鲲驰公司确认，鲲驰公司建设装修总投入为4,404,116.39元；租赁期间若遇政府动迁，合同自然终止，与动迁相关的各种补偿全部归辅仁药业集团；对于鲲驰公司投入的装修款，如一年内政府动迁，辅仁药业集团将4,404,116.39元改建装修款如数支付给鲲驰公司；如一年后动迁，则鲲驰公司投入的4,404,116.39元改建装修款按8年折旧完毕，折旧后的余额由辅仁药业集团支付给鲲驰公司；鲲驰公司对外出租本合同标的物，租期不得超过一年，如遇政府动迁，鲲驰公司须无条件将出租的房屋收回；辅仁药业集团对鲲驰公司租赁经营有监督权，鲲驰公司对外出租本合同标的物所签合同应交辅仁药业集团备案；租期每满一年后，如政府未动迁，可依本合同基本精神由鲲驰公司续租一年，续租须重新签订租赁合同，租金标准须根据市场变化再行协商。2009年，鲲驰公司将系争房屋部分部位分别出租给华瑞娱乐厅及绿坊公司，租赁期限均截至2016年6月30日。同年，辅仁药业集团、鲲驰公司与友邦公司、德康公司和意民公司合意调整了具体租赁部位及租金标准等事项。2010年12月20日，辅仁药业集团、鲲驰公司签订《终止〈租赁合同〉协议》，内容为，辅仁药业集团因集团用地需要及双方签订的租赁期限已到，双方于2009年8月3日签订的《租赁合同》不再续约，合同终止；本协议签订后，由鲲驰公司通知各租户离开；本协议签订后，由辅仁药业集团直接向租户收回场地，鲲驰公司保证积极予以配合；双方具体的交接手续另行约定办理。同日，双方还签订一份《备忘录》，约定双方交接后，由辅仁药业集团直接向友邦公司、德康公司、意民公司收取租金。2011年1月12日，辅仁药业集团、鲲驰公司签署一份《交接清单》，内容为，辅仁药业集团将上海市江宁路XXX号、昌化路XXX号地块管理权限从鲲驰公司处收回，鲲驰公司配合辅仁药业集团做好该地块的业务管理工作，鲲驰公司现移交辅仁药业集团现有正常运营管理方面所需的经营合同、维护应该地块管理所需保安、保洁、电工人员，附清单；押金、改建装修款返还及其他事项由双方协商解决。同年8月，辅仁药业集团以租赁期限届满为由，发函要求华瑞娱乐厅及绿坊公司搬离并结清费用。同年9月，辅仁药业集团、鲲驰公司向友邦公司、德康公司和意民公司发函，通知租赁合同解除，要求上述三公司缴清欠租，搬离租赁房屋。2011年9月，辅仁药业集团曾将友邦公司、德康公司和意民公司诉至本院，要求解除鲲驰公司代其与上述三公司签订的租赁合同，并要求三公司腾退场地等。后辅仁药业集团申请撤诉。2013年9月6日，辅仁药业集团将鲲驰公司诉至本院，友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅及绿坊公司均为第三人，案号为(2013)静民一(民)初字第2423号。该案一审判决后，鲲驰公司、第三人均不服，提起上诉。2014年11月24日，上海市第二中级人民法院以原判决程序有误为由，裁定发回重审。本院于2014年12月4日重新立案受理。辅仁药业集团在该案中要求判令鲲驰公司携第三人搬离本市江宁路XXX号租赁房屋；鲲驰公司将上述房屋腾空并返还。本院于2015年9月6日做出(2014)静民一(民)重字第4号民事判决，认定辅仁药业集团与鲲驰公司之间的《租赁协议书》、《租赁合同》合法有效，但因双方提前解除而于2010年12月20日提前终止，鲲驰公司作为承租人应全面履行返还租赁房屋的义务。辅仁药业集团与鲲驰公司签署的《交接清单》并不包含房屋实体的交接，亦无转租合同权利义务的转移，故就华瑞娱乐厅、绿坊公司占用的部位，鲲驰公司仍负有腾空、返还的合同义务。而友邦公司、德康公司和意民公司占用的部位，系辅仁药业集团委托鲲驰公司出租。因友邦公司、德康公司和意民公司并不知晓辅仁药业集团系实际出租人，上述三公司有权主张其与辅仁药业集团存在租赁合同关系，并要求其履行出租人的义务，因此辅仁药业集团无权依据其与鲲驰公司之间存在租赁合同法律关系要求鲲驰公司将上述三公司占用部位腾空、返还。且三公司的承租期限2015年11月29日才届满，故辅仁药业集团尚无权要求三公司迁出。本院遂判决：一、鲲驰公司应于判决生效之日起十日内腾空上海市江宁路XXX号租赁房屋内由华瑞娱乐厅占用的、三楼使用面积为633平方米的使用部位及由绿坊公司占用的二楼使用面积为1,200平方米的使用部位，并将上述房屋返还给辅仁药业集团；二、华瑞娱乐厅、绿坊公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市江宁路XXX号房屋；三、辅仁药业集团要求鲲驰公司携友邦公司、德康公司和意民公司一同迁出上海市江宁路XXX号房屋，并将该三方所占用的租赁房屋返还辅仁药业集团的诉讼请求，不予支持。一审判决后，辅仁药业集团、瑞华娱乐厅、绿坊公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年5月9日做出二审判决，对一审判决认定的事实和理由均予认可，判决驳回上诉，维持原判。嗣后，辅仁药业集团就(2014)静民一(民)重字第4号民事判决书申请执行。该案于2017年9月20日执行完毕。另查明：在(2013)静民一(民)初字第2423号案件中，鲲驰公司表示就400余万元的改建装修款保留反诉的权利；辅仁药业集团表示400余万元系投资款，场地使用费双方还未结算。在华瑞娱乐厅诉鲲驰公司的(2017)沪0106民初24644号案件中，鲲驰公司表示因辅仁药业集团同意支付改建装修款400余万元，所以押金放着还未结算。审理中，原被告双方均认可鲲驰公司在2008年租赁合同签订后即陆续开始装修，签订2009年租赁合同之前装修已经启用。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，因本案中辅仁药业集团未明确鲲驰公司应向其支付的费用，亦未就此提出反诉，故本案仅处理鲲驰公司的诉请。首先，鲲驰公司与辅仁药业集团之间的租赁合同虽于2010年12月20日即终止，但依照双方在交接清单及各已结其他案件中的表述来看，双方就保证金及改建装修款问题一直处于搁置或协商中，对于保证金应抵扣租金等费用、改建装修款的计算问题尚不明确，何时履行返还义务亦未做约定，因此返还的金额及履行的时间均不确定。此外，据辅仁药业集团所述，相关第三人直至2017年9月才最终清退，故相关费用抵扣问题可能至此才能明确。因此，鲲驰公司提起本案诉讼未过诉讼时效。其次，租赁合同终止后，租赁保证金属于应返还的费用，故辅仁药业集团应向鲲驰公司返还保证金1,000,000元。第三，鲲驰公司与辅仁药业集团在2009年的租赁合同中明确约定了系争房屋一年后动迁的，装修改建款应按8年折旧后返还。根据双方2009年7月26日对改建装修款总额进行决算确认的事实可知，装修应当于2009年7月26日前即已完成，故被告方认为装修折旧自2009年7月26日起算，本院予以采纳。而根据2010年12月20日的终止协议，由辅仁药业集团直接向租户收回场地，双方并于2011年1月12日就管理权限进行了交接，故本院认为应以该日期计算折旧返还比例。2009年7月26日至2011年1月12日约占8年的18%，故辅仁药业集团应返还装修改建款为4,404,116.39元的82%，即3,611,375.44元。第四，因租赁合同双方未明确约定保证金及装修改建款返还的期限，故鲲驰公司主张自2011年1月13日起的逾期返还利息损失，本院不予支持。最后，辅仁制药股份在2009年的租赁合同中明确表示愿意就鲲驰公司与辅仁药业集团的租赁事宜提供担保，故其应就保证金及装修改建款返还承担相应的担保责任。辅仁制药股份做出对外担保的意思表示是否得到内部授权不应影响其对外承担担保责任。保证期间自主债务履行期限届满之日起计算，由于租赁合同双方未就上述费用返还约定履行期限，故保证期间自鲲驰公司主张返还之日起算，本案保证期间未过，鲲驰公司有权要求辅仁制药股份承担连带保证责任。综上所述，辅仁药业集团应向鲲驰公司返还保证金1,000,000元、装修改建款3,611,375.44元，辅仁制药股份对辅仁药业集团上述付款义务承担连带保证责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款、第三十一条之规定，判决如下：一、被告辅仁药业集团有限公司应于本判决生效后十日内返还原告上海鲲驰汽车用品有限公司保证金1,000,000元；二、被告辅仁药业集团有限公司应于本判决生效后十日内返还原告上海鲲驰汽车用品有限公司装修改建款3,611,375.44元；三、被告辅仁药业集团制药股份有限公司对被告辅仁药业集团有限公司上述一、二项付款义务承担连带保证责任；被告辅仁药业集团制药股份有限公司承担连带保证责任后，有权向辅仁药业集团有限公司追偿；四、驳回原告上海鲲驰汽车用品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60,784元，减半收取计30,392元，由原告上海鲲驰汽车用品有限公司负担10,333元，由两被告共同负担20,059元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年七月十六日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条……当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。