河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初2290号原告：王继胜，男，1973年6月26日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：孙洋，沈丘县睿诚法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：河南地弘置业有限公司，住所地：沈丘县沙南产业集聚区兆丰大道南段，统一社会信用代码：914116240675803373。法定代表人：姚林，总经理。被告：河南大商商贸有限公司，住所地：沈丘县沙南产业集聚区兆丰大道南段，统一社会信用代码：91411624317397384U。法定代表人：王海英，执行董事。上列二被告的共同委托诉讼代理人：蔡贝贝，上海市浩信（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告王继胜与被告河南地弘置业有限公司（以下简称：地弘置业公司）、河南大商商贸有限公司（以下简称：大商商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王继胜的委托诉讼代理人孙洋，被告大商商贸公司的法定代表人王海英及被告地弘置业公司、大商商贸公司的共同委托诉讼代理人蔡贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王继胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告河南地弘置业有限公司支付拖欠原告的固定收益269531元及利息45667.60元（按月息2%，分别以本金42680元为基数，自每笔欠款之日起计算至还清全部欠款之日止。暂计算至起诉之日）；2、判令被告河南大商商贸有限公司对上述2017年12月21日至2019年12月21日所欠固定收益95603元及利息承担连带清偿责任；3、判令二被告分别支付违约金85360元并分别自欠款之日按日千分之三支付逾期违约金；4、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月21日，被告地弘置业公司与原告签订《商铺认购合同》，由原告购买该被告开发的“地弘财富广场”商业楼A区一层1001、1002号商铺。在此合同的基础上，双方还同时签订了《商铺委托经营协议》。该协议约定：被告地弘置业公司租赁原告经营管理的上述商铺，期限为3年，自2014年12月21日起到2017年12月21日止；租期内由该被告于每年12月21日前向原告支付固定收益42680元；如一方违约，除据实赔偿给对方造成的全部损失外，并按商铺购买价值的20%向对方支付违约金。被告不及时如期付清原告每年应得收益时，按日万分之三向原告支付违约金等条款。上述合同签订后，原告按约定向被告地弘置业公司支付了全部购房款426800元。但该被告在租赁（受托经营）原告商铺期间，仅向原告支付了部分固定收益，其余拖欠。2017年12月21日，被告大商商贸公司按原《商铺委托经营协议》内容与原告续签了《商铺委托经营协议》，但该被告仍然未按约定向原告支付固定收益。2019年12月21日，被告地弘置业公司将二被告拖欠原告数年的固定收益及利息分别重新出具了欠条，以图长期拖欠。二被告拒不履行按期支付固定收益的义务，其行为已严重违约，为此特具状起诉，请求依法判准。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第一项中的固定收益269531元变更为226851元；第三项诉讼请求中的逾期违约金由千分之三变更为万分之三。地弘置业公司、大商商贸公司共同辩称，1、原告起诉的租金存在利息计入本金重复计算利息的情况。对于原告超出合同约定范围的租金主张，不应支持。首先，根据原告与被告地弘置业公司2014年12月21日签订的《商铺委托经营协议》，租赁期限3年，在每年的12月21日前支付当年租金42680元，3年的租金数额不变。因地弘置业公司在2016年1月15日已经向原告支付了第一年的42680元，在2018年8月30日又向原告支付了10243元，因此地弘置业公司欠付的租金数额为75117元（42680元/年×3年－42680元－10243元）。其次，根据原告与被告大商商贸公司2017年12月21日签订的《商铺委托经营协议》，租赁期限也是3年，每年租金同样也是42680元，在每年的12月21日前支付租金。由于该合同尚未到期，大商商贸公司有权拒绝支付第3年的租金。大商商贸公司欠付原告的租金应该是两年的租金，即是2017年12月21日到2019年12月21日这两年的租金，一共是85360元。二被告共计欠付原告租金数额是160477元，而非原告所起诉的269531元。同时，原告起诉的租金数额中计入的有利息，存在利滚利，不应支持。2、二被告应当根据各自签订的委托经营协议，各自承担租金支付的义务。原告要求被告地弘置业公司对被告大商商贸公司的支付义务承担连带责任于法无据，不应支持。3、被告大商商贸公司和原告签订的委托经营协议约定的违约金是日万分之三，所以我们要求按照约定的违约金标准进行计算。4、原告在第一项诉讼请求中主张的利息和第三项诉讼请求中主张的违约金不能同时支持，而且这两项加起来已经明显超过年利率24%。原告的利息主张没有合同依据，不应支持。原告王继胜为证明自己的主张向本院提交了下列证据：第一组：1、商铺认购合同复印件；2、商铺购房款收据复印件。拟证明：1、2014年12月21日，原告与被告地弘置业公司签订《商铺认购合同》，由原告购买该被告开发的“地弘财富广场”商业楼A区一层1001、1002号商铺；2、证明原告签订合同时已交清购房款426800元，履行了购房人的义务。第二组：商铺委托经营协议复印件2份。拟证明：1、2014年12月21日，原告与被告地弘置业公司在《认购商铺合同》的基础上，签订了《商铺委托经营协议》；2、《商铺委托营协议》约定，被告地弘置业公司租赁原告经营管理的上述商铺，期限为3年，自2014年12月21日起到2017年12月21日止；租期内由该被告于每年12月21日前向原告支付固定收益42680元；如一方违约，除据实赔偿给对方造成的全部损失外，并按商铺购买价值的20%向对方支付违约金；被告不及时如期付清原告每年应得收益时，按日万分之三向原告支付违约金等条款；3、证明2017年12月21日，被告大商商贸公司按原《商铺委托经营协议》内容与原告续签了《商铺委托经营协议》。第三组：被告欠固定收益凭据复印件。拟证明：1、二被告在租赁（受托经营）原告商铺期间，仅向原告支付了部分固定收益，其余拖欠；2、证明经换条后，被告拖欠原告固定收益本金226851元（未含2%利息）。被告地弘置业公司、大商商贸公司为证明自己的主张向本院提交了下列证据：第一组证据：2016年1月15日的客户回单。拟证明：地弘置业公司已经按照合同约定向原告支付了第一年的租金42680元。第二组证据：2018年8月30日的河南农信网上电子凭证。拟证明：地弘置业公司在2018年8月30日又向原告支付了10243元。该两份证据共同说明原告起诉的租金数额与合同约定的数额不一致，被告已经实际向原告支付了5万多元。对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月21日，原告王继胜以总价款426800元的价格购买了被告地弘置业公司开发的“地弘财富广场”商业楼A区一层1001、1002号商铺。同日，双方还签订了《商铺委托经营协议》，协议约定，被告租赁原告经营管理的上述商铺，租赁期限为3年，从2014年12月21日起到2017年12月21日止，每年的租金（即固定收益）为42680元，原告每一年到期领取一次。违约责任及处罚条款约定，双方必须严格遵守协议的各条约定，在协议有效期内，若一方违约，除据实赔偿给对方造成的全部损失外，并按商铺购买价值的20%向对方支付违约金。被告如不及时如期付清原告每年应得收益时，每逾期一日，罚拖欠金额的3‰的违约金给原告，直到付清为止。合同到期后，2017年12月21日，原告又与被告大商商贸公司签订了《商铺委托经营协议》，合同内容除“每逾期一日，罚拖欠金额的3‰的违约金”变更为“每逾期一日，罚拖欠金额的万分之三的违约金”外，其余内容与2014年12月21日的《商铺委托经营协议》基本相同。上述两份协议签订后，因二被告没有按照合同的约定向原告支付全部租金，原告提起诉讼，引起纠纷。另查明，2016年1月15日，被告地弘置业公司支付了原告第一年的租金42680元，后于2018年8月30日支付了原告10243元。2019年12月21日，地弘置业公司又为原告出具了四份收据（即欠条），其中，编号为2869752的收据记载的内容为，返租转，42680元，月息2%；编号为2869753和2869755的收据记载的内容分别为，换条，65624元，月息2%；编号为2869754的收据记载的内容为，换条，52923元，月息2%。庭审结束后，原告向本院提交了一份“关于被告向原告支付固定收益本息及拖欠固定收益本息的情况说明”，该情况说明内容如下：一、支付情况：1、被告提交的2016年1月15日42680汇款凭据，是原告收取的2014年12月21日－2015年12月21日的固定收益；2、被告提交的2018年8月30日的10243元转款凭据，是原告收取的2016年12月21日-2017年12月21日固定收益的年利息。二、拖欠情况：1、被告地弘置业公司出具的4张欠条，说明被告截止到2019年12月21日尚欠原告4年固定收益本金和利息。其中每张欠条上多出42680元的部分是利息，该部分不应当再计算利息，但42680元是本金，应于2019年12月21日起按月息2%计付利息；2、根据双方所签的委托经营协议第二条第5项规定，固定收益于每年到期领取一次。结合被告仅支付原告一年的固定收益和一年的利息，出具4年的欠条的情况，原告尚有2019年12月21日-2020年12月21日的固定收益42680元没有收取，如到期被告不支付，原告将另行起诉。三、4张欠条情况：1、两张65624元的欠条，一张是2016年12月21日应付的42680元，2018年8月30日结算了一年（2016年12月21日至2017年12月21日）利息，该笔本金与2017年12月21日应付的一笔42680元本金同时结算到2019年12月21日换条，每张条包含两年的利息22940元（有一年复利）；2、一张52923元的欠条，是2018年12月21日应付的42580元固定收益，结算到2019年12月21日换条，包含一年的利息10243元；3、一张42680元欠条，是2019年12月21日当年应付的固定收益。本院认为，原告王继胜与被告地弘置业公司、大商商贸公司分别签订的《商铺委托经营协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。本案虽名为委托经营协议，但实为租赁合同。合同签订后，二被告应当按照合同的约定按期向原告支付租金，但除被告地弘置业公司支付了第一年的42680元租金外，其余的租金二被告并未按协议约定的期限向原告支付，对此应承担继续向原告支付租金，并支付逾期违约金的民事责任。被告地弘置业公司辩称2018年8月30日支付给原告的10243元系支付给原告租金的辩称解理由，本院不予采信。根据本院所查明的事实，结合2019年12月21日被告地弘置业公司为原告出具的收据内容，足以认定，该10243元系支付给原告其所拖欠的2015年12月21日至2016年12月21日的租金42680元，按月息2%计算1年的利息（42680元×2%×12月），并非支付的租金。对于原告所主张的各项诉讼请求，本院分别分析评判如下：1、关于原告所主张的租金（固定收益）问题。原告王继胜与被告地弘置业公司之间的委托经营协议约定，租赁期限为3年，从2014年12月21日起到2017年12月21日止。根据合同约定，被告应分别于2015年12月21日前支付第一年的租金42680元；于2016年12月21日前支付第二年的租金42680元；于2017年12月21日前支付第三年的租金42680元。由于被告地弘置业公司仅支付了原告第一年的租金42680元，故被告地弘置业公司还欠付原告第二年和第三年的租金共计85360元。同时，根据原告与被告大商商贸公司签订的《商铺委托经营协议》内容，被告大商商贸公司应分别于2018年12月21日前支付第一年的租金42680元；于2019年12月21日前支付第二年的租金42680元；于2020年12月21日前支付第三年的租金42680元。由于第三年的租金没有到约定的支付期限，故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。即被告大商商贸公司应支付原告的租金数额为85360元。上述原告请求的超出部分本院不予支持。2、关于原告所主张的利息及逾期付款违约金问题。虽然原被告双方已在合同中约定了被告逾期支付租金的违约条款，但根据2019年12月21日被告地弘置业公司为原告出具的4张收据所记载的内容，可以证实，原被告双方已对被告逾期支付租金的违约金标准进行了变更，即按月息2%计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益，按照公平原则和诚实信用原则衡量。本案中，原被告双方已对被告逾期支付租金的利息按月息2%进行了约定，该违约金计算标准已足以弥补原告的实际损失，故原告诉讼请求的第3项，本院不予支持。3、关于被告大商商贸公司应否对2017年12月21日至2019年12月21日所欠原告的租金承担连带责任问题。根据被告大商商贸公司与原告签订的委托经营协议，2017年12月21日至2019年12月21日期间的租金支付主体是被告大商商贸公司，而2019年12月21日被告地弘置业公司又为原告出具了4份收据（欠条），该事实足以证明被告地弘置业公司自愿支付被告大商商贸公司所欠付原告的租金，视为其对上述债务的自愿加入，其应与被告大商商贸公司共同承担支付2017年12月21日至2019年12月21日期间的租金及逾期付款利息的民事责任。故原告要求被告大商商贸公司与被告地弘置业公司承担连带责任的证据不足，本院不予支持。二被告的部分辩解理由，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告河南地弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王继胜租金85360元，并支付以42680元为基数，分别自2016年12月21日起和自2017年12月21日起至全部履行完毕之日止的利息（利息按月息2%计算）；被告河南地弘置业有限公司已支付的10243元利息在执行中扣除；二、被告河南大商商贸有限公司、河南地弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告王继胜2017年12月21日至2019年12月21日的租金85360元，并支付以42680元为基数，分别自2018年12月21日起和自2019年12月21日起至全部履行完毕之日止的利息（利息按月息2%计算）；三、驳回原告王继胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9615元，由被告河南地弘置业有限公司4000元，被告河南大商商贸有限公司承担2500元，原告王继胜承担3115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李永耀人民陪审员  李学玉人民陪审员  王明亮二〇二〇年七月二十八日书 记 员  陈 曦