贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4025号上诉人（原审原告）：遵义市鑫建房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152030072216746X7，住绥阳县洋川镇诗乡路金域华府A幢16层.法定代表人：丁传祥，董事长。被上诉人（原审被告）：陈波，男，1987年8月25日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审被告）：李敏，女，1989年4月1日出生，汉族，住贵州省绥阳县。二被上诉人委托代理人：付春燕，贵州他山律师事务所律师。上诉人遵义市鑫建房地产开发有限公司（以下简称鑫建公司）因与被上诉人陈波、李敏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。鑫建公司上诉请求：撤销原判一、二、三、四项，改判支持本公司全部诉请，并由陈波、李敏承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、建筑工程未验收、未取得实测技术报告书和未办理房屋转移登记不是拒付购房款的理由，陈波、李敏在签订涉案《商品房买卖合同》前已实际占有使用该房屋，其在该房屋工程未验收前使用该房屋，是对工程未经验收法律责任的自认。其使用房屋后所持该工程未验收合格的抗辩理由，有违诚实信用，不应当享有拒付房屋价款的抗辩权，二人应当依约全面履行合同价款的支付义务，是二人的先合同义务，房屋验收、提供测绘报告和协助办理转移登记是本公司的后合同义务，二人在价款支付已违约的情况下，主张后合同义务的履行，无事实法律依据，原判将先后合同义务颠倒，认定事实、适用法律错误。陈波、李敏已使用该房屋三年多，给二人带来了较大的经济价值，若按原判，则将构成新的不公平。本公司主张的资金占有费、违约金，结合约定和目前的市场，6%比例的资金占有费和按日万分之0.5的违约金，已不能覆盖企业融资承担，原判不计算本公司损失的情况下，判决违约金过高，系主观认定，无事实和法律依据。二、合同外付款条件不产生合同约束力，原判关于提供有资质房产测绘机构出具的面积实测报告、取得所售房屋所有权初始登记并交付房屋转移登记手续后一个月内支付差欠购房款的内容，系审判权的滥用，该内容非双方约定，应予纠正，原判认定《购房协议书》并不存在，该认定错误。陈波、李敏辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。鑫建公司向一审法院起诉请求：判决陈波、李敏支付购房款944230元及资金占用费，2018年3月1日至2019年8月19日的资金占用费以944230元为基数按照年利率6%给付；自2019年8月20日起，以944230元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场利率计算至清偿之日止；2.判决陈波、李敏承担从2018年3月1日起以944230元为基数按万分之0.5的违约金至清偿之日止；3.本案诉讼费由陈波、李敏承担。一审法院认定事实：2017年10月9日，鑫建公司与陈波、李敏签订《商品房买卖合同》，该合同约定，鑫建公司将开发的洋川镇诗乡路金域华府B幢4层4-1号房出售给陈波、李敏；按套内面积计算，该商品房单价每平方米5049.44元，总价款1494230元；分期付款。买受人应当分期支付房价款：于签订合同之日支付房款40万元，2017年12月1日前支付房款5万元，2018年3月1日前支付房款30万元，2018年7月1日前支付25.5万元，2018年11月1日前支付25.5万元，2019年3月1日前支付剩余房款234230元；出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应符合1.2.3项条件：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条的条件；出卖人承诺于2018年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款千分之0.1的违约金；买受人未按照约定的期限付款的，逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付的应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。合同签订后，陈波、李敏分三期向鑫建公司支付了550000元房款。其中，2017年9月1日20万元，2017年10月9日20万元，2018年2月5日15万元。鑫建公司于2018年8月向陈波、李敏交付了房屋，鑫建公司用该房从事教育培训至今，一直未支付剩余款项，鑫建公司未向陈波、李敏交付商品房转移登记文书，双方发生争议，鑫建公司于2020年1月14日起诉后，陈波、李敏以鑫建公司未交付商品房转移登记文书为事实理由提出抗辩并予反诉，未交付第二、第三期购房款，是因为鑫建公司所修建房屋未达到法定交付条件，并且鑫建公司售卖房屋给陈波、李敏的时候，房屋的使用性质为商业用房，而直到消防大队下达整改通知书的时候，陈波、李敏才知道房屋的使用性质是住宅，且消防未通过合格验收，陈波、李敏为此拒绝交付尾款。另查明，鑫建公司开发的绥阳县金域华府二期工程A、B栋建设工程，经遵义市公安消防支队于2019年二月28日作出的遵公消验字｛2019｝0139号建设工程消防验收意见书验收合格。绥阳县金域华府二期工程A、B栋建设工程未经竣工验收并备案。一审法院认为，双方于2015年10月31日签订的《购房协议书》，不违反有关法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约定力，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。鑫建公司向陈波、李敏交付了房屋，陈波、李敏向鑫建公司支付了部分款项，按双方合同约定，陈波、李敏应于2018年3月1日支付三期房款共75万元，陈波、李敏于该日前向鑫建公司实际支付55万元，尚有20万元未支付，应当向鑫建公司支付，因陈波、李敏未按期支付构成违约，鑫建公司主张的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，按双方合同约定，陈波、李敏应自2018年3月1日起至实际支付之日止，以20万元为基数，按合同约定日万分之0.5向鑫建公司支付，对于鑫建公司主张增加违约金（资金占用费）的诉讼请求，鑫建公司未提供损失数额，不予支持。双方合同约定后三期款项，约定付款期间均已经到期，陈波、李敏提出的抗辩理由是否成立的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，本案中鑫建公司也未提交房屋质量验收合格手续，在庭审中陈述因案外人原因未经验收合格，按双方合同约定鑫建公司应于2018年5月31日向陈波、李敏提供该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件及实测技术报告书，并于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记后将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，双方约定后三期购房款付款时间为2018年7月1日、2018年11月1日及2019年3月1日，鑫建公司未履行先履行义务，陈波、李敏以鑫建公司未履行先履行义务进行抗辩，故应认定陈波、李敏提出的抗辩事由成立。陈波、李敏拒付差欠双方后三期房款的行为属合法抗辩，对于鑫建公司要求陈波、李敏支付后三期款项及相应违约金及资金占用费的要求，不予支持；应在履行其先履行义务后由被告履行。对于反诉原告陈波、李敏主张的违约金，因其有未付到期20万房款违约行为，该行为在先，故对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、由陈波、李敏支付遵义市鑫建房地产开发有限公司分期房款200000元，并以该款为基数，按日万分之0.5自2018年3月1日起至全部款项付清为止向遵义市鑫建房地产开发有限公司支付违约金；二、由陈波、李敏在遵义市鑫建房地产开发有限公司通过对出售房屋的房屋质量验收合格及提供有资质房产测绘机构出具的面积实测报告书后一个月内支付差欠的购房款255000元；三、由陈波、李敏在遵义市鑫建房地产开发有限公司取得售房屋所有权初始登记并交付房屋转移登记手续后一个月内支付差欠的购房款489230元；四、驳回遵义市鑫建房地产开发有限公司分的其他诉讼请求；五、由遵义市鑫建房地产开发有限公司建筑工程竣工验收合格后协助陈波、李敏办理不动产权属登记；六、驳回陈波、李敏的反诉请求。本诉案件受理费13242元，减半收取6621元，由陈波、李敏负担1400元，由遵义市鑫建房地产开发有限公司负担4221元。反诉案件受理费400元，减半收取225元，由陈波、李敏负担125元，由遵义市鑫建房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对原审判决书认定事实部分认定的事实予以确认。另，陈波、李敏二审中认可涉案房屋属商业用房；鑫建公司诉称因与人民政府存在争议，该房屋工程整体验收文件、测绘报告、该房屋所有权初始登记以及转移文件什么时间向陈波、李敏提供不能确定。本院认为，原审判决书本院认为部分将鑫建公司与陈波、李敏于2017年10月9日签订的《商品房买卖合同》认定为2015年10月31日签订的《购房协议书》错误，本院予以纠正。鑫建公司与陈波、李敏于2017年10月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思一致的表示，不违反法律效力性的强制性规定，属有效合同，双方均应遵照执行。陈波、李敏提供的证据证明其于2018年8月份开始使用鑫建公司在该合同中出卖的房屋，故原判关于鑫建公司于2018年8月向陈波、李敏交付该房屋的认定，事实清楚，证据充分，本院予以确认。鑫建公司诉称双方签订该合同前，陈波、李敏已接收该合同载明的房屋，二人并不认可，鑫建公司也未举证证明，故本院对该诉称不予采信。陈波、李敏并未按照该合同约定在接收购买房屋前向鑫建公司足额支付三期房款的行为，属违约行为，应当承担违约责任。鑫建公司依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定诉请增加违约金，但并未举证证明陈波、李敏未及时足额支付首期款的行为所造成的损失超出该合同约定的违约金，故原判予以驳回正确。鑫建公司持同一理由上诉，亦未提供新证据证明，故该调增违约金上诉理由本院不予采纳。原判依据双方合同约定作出判决并无不当，本院予以维持。陈波、李敏未足额支付涉案合同先期购房款的行为违约，但鑫建公司于2018年8月向陈波、李敏交付该房屋已属违约行为，且交付该房屋时未按该合同约定向陈波、李敏提供该房屋工程属合格工程的证明文件、实测技术报告书，以及待鑫建公司于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记后将办理商品房转移登记的有关文书等行为，因该房屋属商用性质，该行为不仅违约，同时导致陈波、李敏所接收该商业用房合法经营受到影响，故鑫建公司在明知第三方原因至今仍不能确定该房屋整体验收何时完成，该合同约定应向陈波、李敏提供的相关资料更处于不确定状态的情况下，仅以陈波、李敏已接收该房屋，主张陈波、李敏支付后三期款项及相应违约金及资金占用费的理由不充分。因鑫建公司的前述合同义务从该合同约定的履行时间顺序上讲，发生于陈波、李敏支付后三期房款之前，故原判依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定认定鑫建公司未履行先履行义务，陈波、李敏拒付差欠鑫建公司后三期房款的行为属合法抗辩的理由成立，判决驳回鑫建公司主张陈波、李敏支付后三期款项及相应违约金及资金占用费的诉请恰当，本院予以维持。鑫建公司未完成的前述合同义务涉及陈波、李敏接收该房屋是否能做合格验收，不及时交付合格验收的相应资料、测绘技术报告以及所有权初始登记文书有关系到陈波、李敏所接收该商业用房合法经营，在鑫建公司未举证证明已完成前述合同义务的情形下，仅以陈波、李敏已接收该房屋，提出二人应支付全部购房款的理由不充分，本院不予采纳。另，原判其他内容，双方未提起上诉，视双方服判，本院予以维持。综上所述，鑫建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。已缓交的二审案件受理费13242元，由遵义市鑫建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年七月十七日法官助理杨颜穗书记员罗然