贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终1325号 上诉人(原审被告)：册亨县红河房地产开发有限公司，地址：贵州省册亨县纳福街道办纳福新区。 法定代表人：黄光明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈大忠、王建平，贵州心达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余敦国，男，1980年7月7日生，布依族，贵州省册亨县人，住册亨县。 被上诉人（原审原告）：覃晓慧，女，1981年6月29日生，布依族，贵州省册亨县人，个体工商户，住册亨县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人李兴武，贵州博文律师事务所律师。 上诉人册亨县红河房地产开发有限公司(以下简称“红河房地产公司”)与被上诉人余敦国、覃晓慧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省册亨县人民法院（2019）黔2327民初700号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 红河房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，对本案查清事实后依法改判上诉人不承担支付责任；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、计算降雨期的起算时间是2015年7月15日，商品房买卖合同采取的是示范文本并实行网签制，商品房买卖合同中的开工、竣工时间都是以施工许可证载明的时间为准，房屋交付时间以竣工时间为准，无法更改。本案在施工许可证及商品房买卖合同均载明房屋施工期间为2015年7月15日至2018年12月31日，被上诉人在购买房屋时就应该知道房屋施工期间，其签署商品房买卖合同就应受施工期间“中雨”导致延期交房的约束。网签系统里房屋交付时间为2018年12月31日，如在2018年12月31日购买房屋，房屋就不存在顺延交付的情况，同理一审判决从被上诉人签订《商品房买卖合同》时计算“中雨”延期时间，忽视了房屋施工期间，如此导致先购房者，房屋交付时间反而在后的情况，严重违反公平原则。并且每一套房屋因购房时间不同交付时间不一样，案涉凤凰小区500多套房屋，就会有500个房屋交付时间。审判是法律效果与社会效果相统一，如不客观认定“中雨”导致延期的期间，出现群体诉讼后，对大量前期购房者明显不公。根据2012年8月1日，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准发布实施的降雨量登记划分为小雨、中雨、大雨、暴雨、大暴雨和特大暴雨6种，其中“中雨”为24小时降雨量10-24.9㎜。2015年7月15日至2018年12月31日，册亨县气象局记录24小时降雨量10㎜及以上的有200天，连续降雨3天以上的有321天，政府要求停工的高考中考期间18天，停电、停水15天，以连续降雨、政府要求计算时间共计354天，按照合同约定可据实延期交付，在延期期间未出现合同约定的特殊原因的情况下，案涉房屋可以延期至2019年11月24日交付，因此上诉人在2019年10月18日交付案涉房屋并未违约。二、即使案涉房屋的上水、下水、供电在交付日未达到交付条件，须按照商品房买卖合同第十三条的约定承担逾期交付责任，但案涉房屋由施工单位施工，施工单位因雨水等原因导致的延误并非上诉人过错，根据《补充协议》对主合同第十三条补充约定，非出卖人原因导致在规定日期内未达到使用条件，交付时间顺延，出卖人不承担相关责任。三网合一在交付日未达到交付条件，上诉人的义务是积极联系相关部门，采取措施保证相关设施尽快达到交付使用条件，公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，但双方并未约定违约的赔偿标准，被上诉人也没有证据证明园林绿化给其造成实际损失或影响房屋的质量和使用功能。 余敦国、覃晓慧辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。本案双方当事人所签合同合法有效，双方所签合同约定的交房时间是2018年12月31日，该交房时间是被答辩人充分测算后给购房人所作出的承诺，双方在合同中明确约定了违约责任。被答辩人认为因雨水天气影响其施工，但并未提供充分证据证明。一审法院依据向册亨县气象局调取的证据及双方在庭审过程中自认的2017年10月14日至2018年12月31日期间中雨以上、停水、停电共计39天的事实，判决被答辩人逾期交房天数为252天依法有据。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第(二)款第4项约定，气象部门记录降雨量达到中雨及以上的或持续降雨达叁天以上的，出卖人可根据相应延期交房。该项约定不明，该条并未明确约定清楚降雨三天以上出卖人可延期交房。三、该房屋至今未达到适格交付条件，被上诉人因在门面上投资过多，为了减少损失才接受上诉人的钥匙。 余敦国、覃晓慧向一审法院起诉请求：1．判决被告按照原、被告于2017年10月14日签订的《商品房买卖合同》第十二条之规定：①上水、下水达到使用条件；②供电达到使用条件；③电话通信线路敷设到户；④有线电视线路敷设到户；⑤宽带线路敷设到户；⑥公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时需按照设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案等条件向原告交付纳福街道办纳福新区凤凰城裙楼1-01、1-02号房；2．判令被告向原告支付逾期交房应当承担的违约金33599.79元(该违约金计算至2019年3月31日，按日计算向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，从2019年4月1日起的违约金另行算，直至被告适格交房止)，律师费12000元，共计45599.79元；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告余敦国、覃晓慧与被告红河房地产公司于2017年10月14日签订商品房买卖合同（合同编号：2017000546、2017000547）两份，合同约定，二原告向被告购买位于册亨县房屋（商业门面），单价为9800元／㎡，其中，裙楼1-01号房屋建筑面积191.83㎡，套内建筑面积185.49㎡，价格为1879934元；裙楼1-02号房屋建筑面积189.12㎡，套内建筑面积182.87㎡，价格为1853376元，两间房屋总价款为3733310元。二原告在约定付款期限内向被告足额支付了购房款3733310元。被告红河房地产公司建房时间为2015年7月5日，合同约定被告应于2018年12月31日前将具备建筑工程竣工合格证明文件、并符合本合同约定的商品房凤凰城裙楼1-01、1-02号房屋交付二原告使用。《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第4项约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。（2）气象部门记录降雨量达到中雨及以上的或持续降雨达叁天以上的，买受人可根据相应延期交房。（3）政府的重大行为及庆典要求停工的。（4）出卖人将竣工资料、报告提交到政府及相关部门并被接受后（以政府相关部门接受资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间可据实相应延期交房。第十三条第1款第（1）项约定：逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.00的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条关于逾期交房责任（对主合同第十三条的补充）约定“非出卖人原因导致在规定日期内未达到使用条件，交付时间顺延，出卖人不承担相关责任”。2019年10月18日被告将案涉房屋外围围墙拆除后，对案涉房屋周围绿化带进行建设。2019年11月4日二原告到被告处领取案涉房屋钥匙，并对案涉房屋进行装修。另查明，2017年10月14日至2018年12月31日期间遇到降雨量为中雨及以上、停电停水等共计39天，双方一致同意将39天作为顺延交房的时间。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋交付的延期天数如何计算；二、原告余敦国、覃晓慧要求被告支付逾期交房违约金、律师费的诉请是否有事实与法律依据。双方当事人于2017年10月14日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。原告余敦国、覃晓慧在双方约定期限内已向被告一次性足额交付案涉房屋购房款，被告红河房地产公司理应按照合同约定时间将案涉房屋交付二原告管理使用，但在合同约定的交房期限届满时，被告并未按约定期限向原告交付案涉房屋，存在违约行为。关于争议焦点一，案涉房屋交付的延期天数如何计算的问题。本案中，原、被告双方均认可案涉房屋外围围墙拆除的时间为2019年10月18日，外围围墙拆除后被告才对案涉门面周围的绿化带进行建设。同时从被告在庭审中辩称“围墙是因为小区没有完全建好，涉及县容县貌、安全等问题，住建部门不允许拆除”，可得知案涉小区在2019年10月18日前处于未完全完工且存在安全隐患的状态，涉案房屋没有达到合同约定的房屋交付条件。鉴于二原告自愿以2019年10月18日作为适格交房时间，是当事人在法律规定的范围内有权自行处分自己的民事权利，不违反法律规定，且其主张与案涉房屋实际状态相符，故一审法院予以支持。对于因被告以外的其他原因产生停工需顺延的天数，因双方对从2017年10月14日至2018年12月31日期间遇到降雨量为中雨及以上、停电、停水等共计39天无异议，因此，应以39天作为顺延交房的时间为宜。综上所述，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2018年12月31日前，故被告向二原告实际逾期交房天数为252天(即：2019年1月1日至2019年10月18日共计291天，扣除顺延交房时间39天)。被告提出从2015年7月15日至2018年12月31日施工期间出现中雨天气200天、连续降雨3天以上321天、政府要求停工的中、高考期间18天、停电停水15天，共计554天，按照《商品房买卖合同》第十一条交付时间和条件第（二）款第4项第（2）、（3）条的规定，工期应顺延554天，被告不存在逾期交房行为的辩解意见，因被告红河房地产公司未提供相应雨天停工的实情记录、气象晴雨表、连续降雨期间监理单位和施工单位的施工日志加以证实，且与一审法院依职权向册亨县气象局的调取的证据不相符，故对被告红河房地产公司辩称扣除中雨天气200天、连续降雨3天以上321天的辩解意见，一审法院不予采信。关于争议焦点二，原告余敦国、覃晓慧要求被告支付逾期交房违约金、律师费的诉请是否有事实与法律依据的问题。如前所述，被告红河房地产公司逾期交房252天的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。而被告提出逾期交房的原因是施工单位原因导致的延误并非是红河房地产公司过错，被告不应承担违约责任的辩解，因被告未能提供证据证实，一审法院不予支持。关于违约金，根据双方签订《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中第1款第（1）项“逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”的规定，本案中，被告红河房地产公司实际逾期交房天数为252天，故违约金为94079元（房屋总价3733310元×万分之一×逾期交房252天）。对于律师费，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定，故二原告提出律师费的诉请，一审法院不予支持。原告余敦国、覃晓慧提出由被告交付房屋的诉请，因原告余敦国、覃晓慧已于2019年11月4日到被告处领取案涉房屋钥匙，并对案涉房屋进行装修，表明其已实现对案涉房屋的占有与使用，已不存在处理之必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告册亨县红河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告余敦国、覃晓慧支付违约金人民币94079元；二、驳回原告余敦国、覃晓慧的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，由被告册亨县红河房地产开发有限公司承担（该款已由原告垫付，由被告支付给原告，履行方式、期限同上）。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实，经审查属实，一审法院予以确认。另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任第1款第(2)项约定：“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。” 对于《商品房买卖合同》第十一条第(二)款第4项约定“中雨”的界定双方当事人均认可一天之内降雨量为10-24.9㎜为“中雨”，2017年10月14日至2018年12月31日期间每天降雨量达到“中雨”及以上的天数为39天。从2017年10月14日至2018年12月31日期间“持续降雨达3天以上”的天数经过双方当事人在二审审理期间共同确认为109天，与“中雨”重叠天数为27天。双方当事人在一审庭审期间均认可高考、中考共计5天时间红河房地产公司停工并同意予以扣减，经共同核实5天之内有3天时间属于与《商品房买卖合同》约定的“中雨”、“持续降雨达3天以上”天数重叠。 对于红河房地产公司在上诉状中陈述要求扣除的政府要求停工、高考、中考期间共计18天，经该公司在二审核对，其补充陈述如下，18天系涵盖了高考、中考5天时间，另外13天系根据住建局所发出的通知综合予以确定。对于红河房地产公司在上诉状中陈述要求扣除停水、停电15天，经该公司在二审核对停水2天、停电7天，共计9天，15天系笔误。 被上诉人在一审庭审中陈述“2019年10月18日被告开始拆围墙的时间达到我方认为的交房条件。” 一审法院认为，本案二审争议焦点为：红河房地产公司上诉请求扣除从2015年7月15日至2018年12月31日之间的“降雨量达到中雨以上”、“持续降雨达三天以上”的延期交房天数是否应予支持； 关于争议焦点，本案系商品房预售合同纠纷，一审将本案案由定为房屋买卖合同纠纷不当，对此二审法院予以纠正。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节。而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，均应视为未达到法定交付条件，一审在未审查涉案商品房是否达到法定交付条件的情况下，以二原告自认的时间作为适格交房时间不当，对此二审予以纠正。但对于逾期交房违约金的诉讼请求截止时间属于余敦国、覃晓慧的权利处分范畴，一审判决至2019年10月18日，对此余敦国、覃晓慧并未提起上诉，视为对其权利的合法处分，对此二审予以确认。同时本案双方当事人对一审判决以已付房款万分之一的比率按日计算逾期交房违约金并未提出异议，对此二审亦予以确认。 根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十一条第(二)项第4款的约定，气象部门记录降雨量达到中雨及以上的或持续降雨达三天以上的、政府的重大行为及庆典要求停工的，出卖人可据实予以延期交付。该约定是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效条款，符合该约定的情形应予扣减，一审对于“持续降雨达叁天以上的”的时间未予扣减不当，对此二审予以纠正。关于扣减范围双方当事人存在争议，红河房地产公司认为应从开工时间2015年7月15日计算至2018年12月31日，余敦国、覃晓慧认为应从合同签订之日起即2017年10月14日计算至2018年12月31日。经审查，除特殊规定外合同从签章之日起发生法律效力，对双方当事人具有约束力，红河房地产公司2017年10月14日之前的行为对余敦国、覃晓慧不具有拘束力，在合同无明确规定的情况下，不应将合同约定的扣减范围延伸至2017年10月14日之前，红河房地产公司上诉请求顺延天数从2015年7月15日计算至2018年12月31日的理由不能成立。综合本案案件事实，扣减天数如下：1、2017年10月14日至2018年12月31日期间每天降雨量达到“中雨”及以上的天数为39天，予以扣减；2、从2017年10月14日至2018年12月31日期间“持续降雨达3天以上”的天数经过双方当事人在二审审理期间共同确认为109天，与“中雨”重叠天数为27天，扣减82天；3、中考、高考共计5天，有3天时间属于与《商品房买卖合同》约定的“中雨”、“持续降雨达3天以上”天数重叠，扣减2天。4、红河房地产公司上诉称应扣减政府要求停工的中考、高考期间共计18天，经审查其中5天属于重复计算，13天政府仅要求部分时段停工，并未要求全天予以停工，不符合合同约定的扣减情形，对此不予扣减；5、停水、停电不符合合同约定的扣减情形，对此不予扣减。综上，红河房地产公司符合合同约定的顺延交房天数为123天，根据合同约定交付房屋的时间为2018年12月31日，红河房地产公司实际逾期交房天数为291天，扣减顺延交房天数123天，红河房地产公司实际应承担逾期交房的天数为168天（291天-123天），违约金为62719.61元（房屋总价3733310元×万分之一×逾期交房168天）。 综上所述，红河房地产公司的上诉请求部分成立。二审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、撤销贵州省册亨县人民法院(2019)黔2327民初700号民事判决； 二、册亨县红河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向余敦国、覃晓慧支付违约金62719.61元； 三、驳回余敦国、覃晓慧一审其余诉讼请求； 四、驳回册亨县红河房地产开发有限公司其余上诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费940元，册亨县红河房地产开发有限公司承担900元，余敦国、覃晓慧承担40元。二审案件受理费940元，册亨县红河房地产开发有限公司承担900元，余敦国、覃晓慧承担40元。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 **敏 审判员 查必林 二〇二〇年七月十三日 书记员 徐地梅