广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7669号原告：欧泽强，男，1968年11月18日出生，汉族，住广西壮族自治区**********头屯31-1号。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********世宝广场16卡之一。法定代表人：余某1。原告欧泽强与被告中山市万隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧泽强到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《中山市商品房买卖合同》附件中《合同补充协议》第四条为无效条款；2.被告向原告支付逾期交房违约金（以387675元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之一的标准计算至实际交付房屋之日止）；3.被告继续履行交房义务。诉讼中，原告向本院撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：被告是位于中山市**********世宝广场的房地产开发企业。2015年11月14日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的世宝广场4幢2504房的房屋，购房总价387675元，合同约定被告应于2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。直至2020年3月1日，被告仍未取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，案涉房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告经本院传票传唤，未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及相关证据。原告围绕其主张向本院提交了《世宝广场认购书》、《中山市商品房买卖合同》、《收据》、银行刷卡存根、《银行住房贷款资料证明》、《中山市商品房销售登记备案表》及《税收缴款书》，经审查，本院认定事实如下：2015年11月9日，原、被告签订《世宝广场认购书》一份，约定原告向被告购买位于中山市*****************的房地产，购房总价为387675元。2015年11月14日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于中山市**********世宝广场4幢2504房的商品房，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，总金额为387675元整。2.原告以银行按揭方式分两次支付全部购房款，2015年11月14日以现金方式支付155675元，2015年12月14日以商业贷款方式支付232000元。3.双方约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。4.合同第九条约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。原、被告双方另于签订《中山市商品房买卖合同》当天签订了《合同补充协议》一份。上述《合同补充协议》第四条使用五号字体载明被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但该段文字并未使用加粗、加下划线或其他特别标注的方式予以特别注明，被告亦未举证证明其曾就该条款向原告作特别提醒及告知。上述《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告称其已向被告付清合同所约定的所有购房款，并提交了《收据》、银行刷卡存根及《银行住房贷款资料证明》予以证明。2015年11月9日、2015年11月14日、2015年12月14日的《收据》载明被告分别收到原告交来的世宝广场4幢2504房的定金20000元、首期款90000元、首期款45675元，银行刷卡存根反映丁桂芳分别于2015年11月9日、2015年11月14日分别向被告刷卡支付了20000元、135675元，合计金额与前述3张收据载明的总金额一致。兴业银行股份有限公司中山分行出具的《银行住房贷款资料证明》反映原告作为借款人向该行申请了住房抵押贷款，该笔贷款用于购买中山市**********世宝广场4幢2504房，贷款金额为232000元，放款时间为2015年12月18日。另查明，截止到本判决作出之日，位于中山市**********的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。因此，被告构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。被告逾期仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应自2017年1月1日起，以387675元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金至被告实际取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止。至于《合同补充协议》第四条关于被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的约定。本院认为，鉴于涉案的《合同补充协议》为被告事先拟定并提供的格式合同，对其效力应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定进行认定。本案中，按《中山市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房的违约金应按每日万分之一计算，折合至本判决作出之日止，被告应承担的违约金金额已近总房价款的12.6%，故《合同补充协议》第四条关于被告逾期交房应承担违约金总额不超过总房价款1%的约定无疑存在严重免除被告责任并限制原告主要权利的特征。此外，《合同补充协议》中关于被告逾期交房所应承担违约金累计总额不超过该商品房总房价款1%的条款显示是使用五号字体进行印刷，当中并未采用加粗、或者其他特别注明的方式以达到提醒的效果，故该条款并不具备特别提醒、告知的特征；此外，被告并未提交相应的证据证明其曾就上述条款已向原告进行特别的口头或书面提醒，故本院认定被告并未就上述条款已履行特别提请原告注意的义务。基于以上事实，本院认为《合同补充协议》第四条不但有违公平原则，且已符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效的规定，故应认定上述条款为无效条款。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告欧泽强、被告中山市万隆房地产开发有限公司于2015年11月14日签订的《中山市商品房买卖合同》附件中《合同补充协议》第四条的条款无效；二、被告中山市万隆房地产开发有限公司应向原告欧泽强支付违约金（违约金自2017年1月1日起以387675元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止），其中自2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告欧泽强支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告中山市万隆房地产开发有限公司取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止的上述违约金款项，被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告欧泽强支付相应期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取计460元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告欧泽强已预交，被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告欧泽强支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 廖 雪二〇二〇年七月七日书记员 洪文芳周淑琴