江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0505民初1230号 原告：韦永华。 原告：顾琴。 委托诉讼代理人：韦永华。 被告：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江区556号4幢248号。 法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。 被告：苏州喜临门企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路60号港龙蠡盛大厦1901号。 法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人:邹卢骏，江苏安孚律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人:朱亮，江苏安孚律师事务所律师。 原告韦永华、顾琴与被告苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称：港龙吴中公司）、苏州喜临门企业管理有限公司（以下简称：喜临门公司）、苏州吉卓企业管理有限公司（以下简称：吉卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚春华独任审判。诉讼中，原告申请撤回对被告吉卓公司的起诉,本院口头裁定予以准许。2020年7月21日，本案公开开庭进行了审理，原告韦永华、顾琴，被告港龙吴中公司、喜临门公司的共同委托诉讼代理人邹卢骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦永华、顾琴向本院提出诉讼请求：1、被告港龙吴中公司赔偿原告韦永华、顾琴房屋差价损失为97328元及利息（计算方式:以97328元为基数，按照LPR上浮18%的标准,从2014年8月29日计算至实际清偿之日止）；2、被告港龙吴中公司赔偿原告韦永华、顾琴契税损失2919.84元及利息（计算方式:以2919.84元为基数，按照LPR上浮18%的标准,从2015年6月9日计算至实际清偿之日止）；3、被告喜临门公司对上述债务承担连带责任；4、两被告承担案件受理费、鉴定费等全部诉讼费用。事实与理由:2014年8月10日，两原告与港龙吴中公司签订《商品房买卖合同》(合同编号为：苏新合同XXX)一份，合同约定：出卖方将港龙吴中公司开发的位于苏州市高新区长江路XXX号X幢XXX室房屋出售给原告，面积为31.79平方米，商品房总价款为488928元。买受方于2014年8月10日签约时支付首付款244928元整，剩余购房款240000元整通过向银行申请按揭贷款方式支付，并于2014年8月29日签约办结所有银行按揭申请手续。2015年9月21日和2015年9月29日，原告分别取得了房产证和土地证。后原告通过其他业主得知，其购买的房屋不是商铺，而是行政办公用房。港龙吴中公司以商铺名义对外宣传和销售涉案房屋，但实际交付的却是行政办公用房，而且港龙吴中公司在销售涉案房屋过程中也没有真实披露涉案房屋的性质和用途，因此，港龙吴中公司在宣传和销售涉案房屋过程中存在明显的欺诈事实，存在严重违约行为。实际上，行政办公用房与商铺二者性质完全不同，价值差异巨大，港龙吴中公司的违约行为给原告造成了严重的经济损失。喜临门公司系港龙吴中公司独资法人股东，故喜临门公司应当对港龙吴中公司的上述违约行为承担连带赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告港龙吴中公司、喜临门公司辩称：1、根据《中华人民共和国合同法》第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。被答辩人签署的《商品房买卖合同》约定，其购买的商品房土地用途为“批发零售用地和商务金融用地”，商品房用途为“非住宅”，双方最终在合同文本中就土地和商品房的用途进行了新的明确约定，宣传资料的内容未成为合同条款。答辩人与被答辩人双方在平等自愿协商一致的基础上签订了商品房买卖合同，合同约定的房屋性质及用途均符合规划审批的土地性质及用途，也与答辩人公示的五证内容完全一致。答辩人依约履行合同，将经验收合格的房屋交付给被答辩人并办理了不动产权登记，答辩人不存在任何违约行为。答辩人宣传资料中也明确“铺位平面图供参考，具体情况以项目最终施工图为准，港龙吴中公司拥有最终解释权”。实际上，答辩人宣传资料内容明确系针对地上4层的建筑，与被答辩人购买的地上18层的建筑(4幢A楼)并不相同。2、答辩人在销售现场公示了五证，明确了土地性质和商品房用途，答辩人已就土地性质和房屋用途完整充分履行了告知义务，不存在违约的主观意识和欺诈的意图。被答辩人作为商业投资者购买商铺，理应比普通消费者对自己购买的投资品具备更为专业的认知水平和注意义务，其在购买商品房时，理应充分知晓房屋的土地性质和用途，其陷入错误认识的可能性很小。退一步说，即使被答辩人认为受到欺诈并主张答辩人违约，但被答辩人本身对此存在较大过错，应当由其个人承担相应责任。3、以普通人的认知角度看，商铺概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所，以及银行、证券、公司等营业性组织的有建筑物实物存在的经营、办公、交易场所。因此，提供给营业性组织用于生产经营的办公用房，也并未超脱大众认知观念中的“商铺”概念。此外，根据GB/T21010-2007《土地利用现状分类》文件的规定：“商务金融用地，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地。”被答辩人签署的《商品房买卖合同》中明确约定了“商务金融用地”的土地用途，也完全符合国标文件规定的办公用地性质，答辩人亦不存在违约或欺诈的行为。4、答辩人房屋出售单价符合房管局备案单价，被答辩人在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同表明对房屋价格的接受和认可。被答辩人购买房屋的性质本身就属于经营用途，房屋能否产生更多收益以及房屋本身价格的波动系市场和政府建设因素导致(如涉案地段政府路面改造、地铁三号线建设等)，不可归责于答辩人，被答辩人主张的差价损失无任何依据。退一步说，即使实际存在相应损失，结合第二点答辩意见，也是由于被答辩人自身过错造成的。此外，涉案房屋已经过户，且商品房买卖合同并未解除，亦不存在契税损失。5、答辩人在销售现场已经就相关建设规划许可证等予以明确公示，考虑到土地和房屋的用途亦属于商品房买卖合同的重要条款，那么在签订《商品房买卖合同》时，被答辩人则应当充分注意到双方已经将土地和房屋性质进行了明确约定，显然至少在该时间点被答辩人已经知道或者应当知道了合同约定的土地和房屋性质，故被答辩人主张违约的诉讼时效已经届满。6、港龙吴中公司与喜临门公司系该公司互为独立的民事法律关系主体，港龙吴中公司的资产与其股东资产相互独立，不存在资产混同。被答辩人要求喜临门公司对港龙吴中公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上，请法院驳回原告的全部诉请。 经审理查明，2011年6月，苏州喜临门地产投资有限公司通过拍卖取得苏地2011-B-27号地块的土地使用权。土地出让合同显示：出让宗地面积为33112.1平方米，用途为批发零售和商务金融用地。合同补充条款约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，苏州市国土资源局与港龙吴中公司签订《补充协议》，约定：经出让人同意，苏地2011-B-27号地块的土地使用权由苏州喜临门地产投资有限公司变更为港龙吴中公司。后港龙吴中公司于2012年2月20日取得土地使用权证，土地用途为批发零售用地和商务金融用地。 2012年1月6日，上述地块取得《建设用地规划许可证》，用地面积33112.1平方米，用地性质商业、办公。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。 2012年5月17日，上述地块取得《项目设计方案规划审查批复》，其中：A楼（高层办公，现4、5幢），地下二层、地上十八层，建筑面积36313平米；B楼（多层商业，现3幢），地下二层、地上四层，建筑面积29800平米；C楼（高层办公、现1幢），地下二层、地上十八层，建筑面积22192平米；D楼（多层办公，现2幢），地下二层、地上四层，建筑面积11025平米；地下层，地下二层，建筑面积51880平米。 2012年6月29日，案涉苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼、B楼、D楼取得《建设工程规划许可证》，载明：A楼（现4、5幢），办公、物业,2栋裙房四层、塔楼十八层；C楼（现1幢），办公,1栋十八层；B楼（现3幢），商业、影院，1栋四层；D楼（现2幢），卸货平台、办公、开闭所，1栋四层。 2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。2012年12月14日，苏州新区港龙城市商业广场2、3幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1407套；2013年6月8日，苏州新区港龙城市商业广场1、4、5幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1528套。 2014年11月20日，案涉苏州新区港龙城市商业广场取得《建设工程消防验收意见书》，载明：建筑地下部分2层，建筑面积51957.64平方米，使用功能地下二层为汽车库、设备用房，地下一层为商业、汽车库、设备用房；A楼（现4.5幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积35636.15平方米，使用功能为办公；B楼（现3幢）4层，建筑高度22.47米，建筑面积29632.98平方米，使用功能为商业、电影院；C楼（现1幢）18层，建筑高度79.3米,建筑面积要22127.31平方米，使用功能为办公;D楼（现2幢）4层，建筑高度17.96米，建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。 另查明，涉案房屋在销售时，被告在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。被告向原告等业主发放的宣传广告等资料大都以“苏州新区港龙城市商业广场”的名义宣传，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/轻餐饮/美食广场”。宣传资料中，多次以“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等名义宣传。 2014年8月10日，原告韦永华、顾琴（买受方）与被告港龙吴中公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏新合同XXX）一份，合同约定：出卖方以出让方式取得位于苏州高新区长江路XXX号地号为3205120060460102的地块国有土地使用权，该地块土地面积为33112.1平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受方购买被告开发的长江路XXX号X幢XXX室房屋（所属自然层为4层），商品房用途为经营用房，建筑面积31.79平方米，商品房总价款为488928元；买受方于2014年8月10日签约时支付首付款人民币248928元，剩余购房款人民币240000元整通过向银行申请按揭贷款方式支付，并于签约当日办结所有银行按揭申请手续。合同第十条约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。合同第二十条约定:本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。 合同签订后，原告按合同约定于2015年1月3日向被告支付了所有购房款488928元。后被告也按合同约定向原告交付案涉房屋，并由原告委托苏州港龙商业管理有限公司统一对外招商、经营管理至今。交房时，被告港龙吴中公司也向原告发放了《非住宅商品房使用说明书》，原告所在的案涉房屋用途为商业用途。 2015年9月21日，涉案房屋登记至韦永华、顾琴名下，房屋建筑面积为31.79平方米，规划用途登记为非住宅。2015年9月29日，取得国有土地使用证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。为此，原告缴纳契税14667.84元。 2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标识为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标识为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标识为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标识为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。 2017年12月29日，苏州新区港龙城市商业广场部分业主收到新区港龙城的短信告知，内容如下：尊敬的业主，您好：由于您在新区港龙城购买的铺位在17年中，无实际租金产生，因此非常抱歉的通知您，暂无租金分成。在18年我们将重新调整业态布局，尽快将待租商铺完成租赁，并结合路面开通与招商情况，开展二次开业活动。 后，港龙城部分业主遂至档案中心查询相关建设档案，后原告才确认案涉房屋系办公用房。 又查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。 2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。 再查明，港龙吴中公司为法人独资的有限责任公司，股东为喜临门公司。被告港龙吴中公司为证明两被告财产独立，提供了苏州德衡会计师事务所（普通合伙）出具的《专项审计报告》，以证明港龙吴中公司与股东喜临门公司资产相互独立，不存在资产混同。对此，原告的质证意见为：该份报告系被告单方委托出具，且系根据被告自身提供的材料制作形成，提供的材料是否原始、准确、全面，均不能确认，故真实性不予认可；另外，被告提供的该份材料仅代表财产部分，并不能全面反映其独资股东与被告完全独立，故达不到证明目的。 还查明，2020年6月9日，原告申请以签约时间为基准日对涉案房屋按土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价值进行司法评估。2020年6月12日，我院委托苏州远大房地产土地资产评估有限公司对本案进行司法评估。2020年6月29日，苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具远大鉴字第（2020）013号《房地产司法鉴定估价报告》，评估结论为：案涉房屋2014年8月10日的评估总价为391600元。为此，原告垫付评估费用5556元。 对于上述评估报告，原被告均表示无异议。 以上事实，由商品房买卖合同、房产证、土地证、建设用地规划许可证、发票、收据、非住宅商品房使用说明书、借款合同、宣传图册、委托经营管理合同、评估报告、发票、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、出让土地使用权证、商品房预售许可证以及本院庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，根据关联案件原告提供的被告销售房屋时的宣传广告资料、房屋交付时被告出具的非住宅商品房使用说明书、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明被告港龙吴中公司在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋（包括案涉房屋）未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。而根据案涉项目的规划资料及分割后的国有土地使用权证，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地（即可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地），上述表述均与被告宣传时所称的“商铺”相差甚远。现原告以案涉房屋在合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格与实际成交价的差额作为衡量标准向被告主张违约责任，符合法律规定。同时，考虑到被告在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等材料予以公示，根据上述材料，案涉项目规划用途并非全部是商业，存在办公用房。原告作为购房人，基于审慎义务，理应对销售现场公示的上述材料予以必要关注，详细询问案涉房屋具体性质，本案中原告未履行上述审查义务，原告在此过程中也存在过错，故宜承担20%的责任。根据苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具的远大鉴字第（2020）013号《房地产司法鉴定估价报告》，案涉房屋签约时的市场价值为391600元，故被告应赔偿原告违约损失77862.4元【计算方式为：（合同价488928元-评估价391600元）*80%=77862.4元】。而其主张的契税损失，亦属于实际损失，被告应赔偿原告契税损失77862.4元*0.03=2335.9元。至于原告主张的上述两项费用的利息，本院认为，因上述费用系法院认定的原告的实际损失，再行要求支付相应利息损失，于法无据，本院不予支持。因港龙吴中公司系喜临门公司独资的一人有限责任公司，其提供的专项审计报告并非一人有限责任公司每一会计年度终了时编制的财务会计报告，且相关的会计记录又是通过抽查方式进行核对，尚不足以证明港龙吴中公司的主张，故喜临门公司应对港龙吴中公司的债务承担连带清偿责任。至于被告辩称的关于诉讼时效的抗辩意见，本院审查后认为，双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，原告作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张自2019年上半年在其他业主发给原告的聊天群中得知相应事实，客观合理，其在2020年4月即提起诉讼并未超过诉讼时效。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦永华、顾琴房屋差价损失77862.4元、契税损失2335.9元，合计80198.3元。 二、被告苏州喜临门企业管理有限公司对被告苏州港龙吴中置业有限公司承担的上述第一项债务承担连带付款责任。 三、驳回原告韦永华、顾琴的其余诉讼请求。 如采用转帐方式支付，请汇入原告韦永华、顾琴指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，帐号：XXX。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2012元，减半收取1006元，评估费5556元，合计6562元，由原告韦永华、顾琴负担103元,由被告苏州港龙吴中置业有限公司负担6459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号XXX。 审判员  龚春华 二〇二〇年七月二十七日 书记员  周 婷