北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7736号原告：段少建，男，1988年12月10日出生，汉族，北京天恒建设集团工程师，住北京市大兴区。被告：北京吉诚万家房地产有限公司，住所地北京市大兴区枣园路27号楼1号院5层531。法定代表人：李兴家，总经理。委托诉讼代理人：左昭杰，男，1996年1月23日出生，汉族，北京吉诚万家房地产有限公司职员。原告段少建与被告北京吉诚万家房地产有限公司（以下简称：吉诚万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段少建，被告吉诚万家公司的委托诉讼代理人左昭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段少建向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告吉诚万家公司立即给付地址在观音寺南里30号楼8单元602室在2020年1月22日至2020年2月22日期间的房租3100元整，合同约定违约金6200元整，合同约定修理厨房厨具费用800元整，合同期间未缴纳的水费75元，电费71元，合计10246元；2、依法判令被告人承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2019年4月21日本人段少建与吉诚万家公司就大兴区黄村镇观音寺南里30号楼6层8-602房屋签订两年的出租合同，合同约定租金每月3100元按季支付，并在合同中约定好付款日期分别为2019年4月22日、7月22日、10月22日、1月22日。在2020年1月15日跟房屋管理员王熙军通电话，要求支付1月22日房租款，王熙军一直以给我想着为由，拖到了22号，22号我给王熙军打电话，被告知公司会计放假，只能等到过完年正月初七再打款，此时我就已经很无奈了，因为上个季度打款也不顺利，也是经过我方催促才打款的，之后我给法人李旭国打电话，要求打款，李旭国以放假为由等等，他也没有办法，此时我坚持要求打款。在过完年后正好赶上我国疫情发生，我在电话说等到2月10号上班，再等到22号打电话说疫情期间房子不好租，把房子退给你吧，1月份到2月份房租也没有，违约金也没有。我方认为合同明确写明合同终止，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，被告以不可抗力为由拒绝支付违约金及1月份到2月份租金，及合同明确写明的约定事项被告方均未履行。由于本人买此房屋还有每月5000元贷款，及在亦庄租房费用3000元，急需此房租缓解生活问题，经多次与法人李旭国、王熙军及值班人员左先生交涉解决无效，并说我们也没有办法。综述，迫于无奈本人为保障个人权益，特向贵院提出诉请，谨慎依法受理，望支持原告诉求，惩治不公平现状。吉诚万家公司辩称，我们不同意返还。目前受疫情影响，我们没有办法带客户看房，没有任何收入，这属于不可抗力，我们不需要承担违约责任。对双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。段少建系坐落于北京市大兴区黄村镇观音寺南里30号楼6层8-602房屋（以下简称：涉案房屋）登记所有权人。2019年4月21日，段少建（委托方，甲方）与吉诚万家公司（受托方，乙方）之间合意签订《房屋出租委托合同》，合同约定段少建委托吉诚万家公司全权办理出租涉案房屋事宜，该房屋为楼房2室1厅1卫。出租委托期自2019年4月22日至2021年4月21日，共计2年0个月。甲方应于2019年4月22日前将该房屋交付给乙方。租金标准：￥3100元／月，按季缴费，具体付款日期：（第一年）租金标准为3100元／月（大写：叁仟壹佰元整），按季缴付。具体付款日期：第一次2019年4月22日（￥4650整）；第二次2019年7月22日（￥9300整）；第三次2019年10月22日（￥9300整）；第四次2020年1月22日（￥9300整）。（第二年）租金标准为3100元／月（大写叁仟壹佰元），按季缴付。该合同费用分摊问题条款约定：甲方承担：供暖费（自供暖除外）、物业费管理费等。乙方承担：水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、卫生费等。该合同房屋及附属设施维护条款显示：出租委托期开始前甲方提供的房屋及设备设施应完好无损（经过甲乙双方确认签字），出租委托期开始后乙方应监督承租人妥善保管并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当导致的毁损、灭失或造成其他损失的乙方修理或赔偿。该合同解除条款（二）显示：出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方互不承担违约责任。1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2．因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、失火或造成的其他损失的。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金。该合同尾部其他约定事项显示：屋内东西保持原样（物品及房屋装修）；厨房橱柜修好，干净整洁等。租赁合同附件显示段少建将房屋交付给吉诚万家公司时电费剩余81.3元，水费中厕所底483方、厨房底155.7方，燃气费底1078.48字。合同签订后，2019年4月21日，段少建依约将涉案房屋交付给吉诚万家公司，吉诚万家公司未支付2020年1月22日至2020年2月22日的房屋租金。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：段少建主张吉诚万家公司于2020年2月20日左右通过电话与其联系，表明受疫情影响，其放弃承租涉案房屋，要求解除合同,吉诚万家公司在2020年2月22日告诉段少建钥匙放在哪里，段少建拿到钥匙后进屋收回房屋并在2020年2月24日将房屋出租。吉诚万家公司称涉案房屋于2019年10月就再未对外出租，后疫情影响，小区封闭，无法带客户看房，根据合同约定，如果其公司未按时缴纳租金到十天以上，甲方即段少建有权单方面解除合同，吉诚万家公司本应于2020年1月22日交纳2020年1月22日至2020年4月22日期间的房租，往后推十天就是2020年2月2日，故认为合同应于2020年2月2日解除，吉诚万家公司称公司的确将钥匙放在固定地方并通知了段少建，但具体时间记不清楚，本院根据段少建实际收房时间，认定合同于2020年2月22日实际解除。段少建提交照片五张，电表图片显示剩余9.18元，水表图片显示厕所剩余502方、厨房为166方，橱柜图片显示洗菜盆橱柜台面、柜体破损及修复后的洗菜盆橱柜。鉴于吉诚万家公司并未与段少建办理腾退房屋交接，虽吉诚万家公司对上述证据并不认可，应就此承担举证责任，该公司并未举证，故本院对上述证据酌情予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案是否适用不可抗力需综合考量疫情与吉诚万家公司不能履行合同之间的因果关系和原因力大小，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。根据该规定，吉诚万家公司主张不可抗力解除合同应提交证据，但该公司并未提交证据，对其上述主张，本院不予采信，但考虑疫情实际影响，吉诚万家公司作为房屋中介无法向外出租房屋，虽然其自认2019年10月之后就没有往外出租房屋，综合因果关系，疫情对于其不能履行合同的影响力占比大，因此应当适用不可抗力的影响，对租金予以减免，故对于段少建起诉要求吉诚万家公司给付自2020年1月22日至2020年2月22日的租金，本院酌定由吉诚万家公司负担2170元；对于段少建主张的违约金，吉诚万家公司在2020年1月22日未按合同约定给付租金，虽然受疫情影响出租房屋存在困难，其于2020年2月20日电话通知段少建解除合同并不及时，吉诚万家公司未积极履行合同约定的义务，应属违约，且自2020年3月各行各业开始复工复产，其有条件带客户进小区看房，出租合同目的并非完全不能实现，另根据北京地区疫情影响，合同约定的违约金可以适当酌减，本院酌定为1860元；对于段少建主张的水费、电费，根据合同约定及段少建提交的证据，本院对段少建要求给付电费71元的诉讼请求予以支持，水费证据不足本院不予支持；对于段少建主张的厨具维修费用，本院认可厨具损坏的事实，因此本院根据实际情况酌定该项费用为600元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京吉诚万家房地产有限公司于本判决生效后七日内支付段少建房屋租金2170元，违约金1860元，电费71元，厨房厨具维修费600元。二、驳回段少建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元，由北京吉诚万家房地产有限公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 青二〇二〇年七月二日法官助理  刘天怡书 记 员  赵立华