文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初3192号原告：重庆市开州区金益源房产经纪有限公司，住所重庆市开州区云枫街道办事处长青社区开州大道西141号，统一社会信用代码：915002345748159387。法定代表人：田春艳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭钧、雷海英，重庆帅风律师事务所律师。特别授权。被告：秦代梅，女，1973年8月14日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈胜，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。第三人：肖文杰，男，1993年6月7日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市开州区金益源房产经纪有限公司与被告秦代梅、第三人肖文杰居间合同纠纷一案，重庆市开州区人民法院于2020年1月21日立案后，因被告申请该院回避，重庆市开州区人民法院于2020年3月24日请示重庆市第二中级人民法院指定管辖。重庆市第二中级人民法院于2020年4月10日作出复函，指定本院审理此案。本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区金益源房产经纪有限公司委托诉讼代理人雷海英、被告秦代梅及其委托诉讼代理人陈胜到庭参加诉讼。第三人肖文杰经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市开州区金益源房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告秦代梅支付原告重庆市开州区金益源房产经纪有限公司居间服务报酬（佣金）19960元；2.本案诉讼费由被告秦代梅负担。事实和理由：2018年11月21日，第三人肖文杰委托原告为其销售坐落于开州区文峰街道“XXX财富中心”X栋XX-X室的房屋提供居间服务，并将房源信息登记在原告处，报价99.8万元。2019年4月9日，被告秦代梅为购买房屋委托原告提供居间服务，并与原告签订《买卖（委托）居间合同》，其中约定：甲方承诺不会再直接或间接与该物业业主联系并且私下买卖（租赁），并同意即使该物业最后由甲方之亲戚、朋友、授权人、代理人及其所在单位同事购买或租用，甲方承诺在买卖（租赁）合约签署之日，按上述标准价格支付乙方佣金，如有违约，甲方愿意按不低于成交价的2%或一个月租金之双倍金额支付乙方的佣金。签订合同后，原告遂介绍被告购买第三人登记出售的房屋，并带被告到第三人房屋现场进行了查看。原告为促成被告与第三人之间的房屋买卖成交做了大量工作，然而被告却违反合同约定，私自与第三人联系购房，进而与第三人私下达成房屋买卖协议。事后，被告并未支付原告居间服务报酬（佣金）。按照第三人登记报价99.8万元的2%计算，应当支付19960元。综上所述，原告与被告签订的居间合同合法有效，双方均应当严格履行合同义务，但被告却违反合同约定，与第三人私下交易，且至今未支付原告居间服务报酬。故依法起诉，望判如所请。被告秦代梅辩称，被告并未与原告签订《买房居间合同》。原告提供的《买房委托合同》也非被告自愿签署，而是原告方工作人员在带被告看房后，称只有被告在看房记录后面签名，原告工作人员才能从公司领取10元带看费。当时被告信以为真，在没有仔细阅读具体内容的情况下在带看记录后面签名，而原告出具的合同上面的其他内容全是原告工作人员在事后补填。原告工作人员仅仅是通过电话与被告联系之后带被告看过一套房子，并且被告在看过之后发现自己并不是第一次查看此房屋，被告在原告带看之前就在重庆市开州区渝开房产中介有限公司工作人员的带领下查看过该房屋，原告的此次带看不过是一次毫无意义的重复带看，对被告没有起到任何的实际作用，且被告之后的议价、签订买卖合同、房产过户及办理银行按揭贷款都是在重庆市开州区渝开房产中介有限公司工作人员的协助下完成的，被告要支付居间服务费也应该是支付给重庆市开州区渝开房产中介有限公司，而不是支付给原告。如果每一个房产中介公司都跟原告公司一样，只要带客户去看过一套房子，就不允许客户从别的公司购买该房屋，只要客户买了其带看过的房屋，就需要支付中介费，那样纯粹是霸王条款，强迫交易。综上所述，原、被告之间不成立居间合同关系，原告方也未实际履行作为房产中介公司的义务，原告仅仅只是做了一次毫无意义的重复带看，无权向被告收取居间服务费，请求驳回原告的诉讼请求。第三人肖文杰未到庭参加诉讼，但向本院提交书面意见述称，2018年10月29日，第三人经过原告介绍购买了黄天运所有的坐落于开州区“XXX财富中心”X栋XX-X室，产权证上记载为：重庆市开州区XXX街道XX大道（X）X段XXX号X幢X1-X室的房屋。2018年11月21日，第三人又委托原告将该房屋出售，并将房源信息登记在原告处，报价99.8万元。后原告介绍多人购买该房屋，其中就有被告秦代梅。原告曾经带被告到房屋现场进行查看，也为促成第三人与被告之间的房屋买卖成交做了大量工作，被告最终看上了此房屋。然而，不知何故，在最后签合同时，被告却找了重庆市开州区渝开房产中介有限公司作为中介与第三人签订了定金协议和房屋买卖合同，成交价格1008000元。第三人与被告之间的买卖合同已经履行完毕，涉案房屋早已过户给被告，因此第三人与原、被告之间的纠纷没有任何关系。本院经审理认定事实如下：2018年11月21日，第三人肖文杰委托原告为其销售坐落于开州区文峰街道“XXX财富中心”X栋XX-X室的房屋提供居间服务，并将房源信息登记在原告处，报价99.8万元。2019年4月9日，被告秦代梅（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《买房委托合同》，约定：甲方授权乙方介绍甲方购买或租用下列或同类型之物业，甲方承诺本人（或本人之亲属、朋友、授权人、代理人及其他所在单位之同事等）成功购买或租用乙方所介绍之物业，需支付乙方总房价的1.5%或一个月租金作为佣金。支付时间为买卖（租赁）双方正式签署买卖合约或租约日。甲方承诺不会再直接或间接与该物业业主联系并且私下买卖（租赁），并同意即使该物业最后由甲方之亲戚、朋友、授权人、代理人及其所在单位同事购买或租用，甲方承诺在买卖（租赁）合约签署之日，按上述标准价格支付乙方佣金，如有违约，甲方愿意按不低于成交价的2%或一个月租金之双倍金额支付乙方的佣金。被告在委托人处签字。同日，原告派工作人员带被告到第三人登记出售的房屋现场进行验看。2019年4月15日，第三人（甲方、售房方）、被告（乙方、购房方）、案外人重庆市开州区渝开房产中介有限公司（丙方、中介方）签订《定金协议》，约定：经丙方介绍，甲、乙双方达成如下协议：乙方自愿购买甲方位于开州区财富中心G9栋31-3号房屋，面积约：100平方米（实际面积以房产证为准）；乙方预交该房屋购房定金：50000元（大写）伍万元整，房屋买卖正式合同生效时，购房定金自动转为购房款。一、该房成交金额为1008000元（大写：壹佰万零捌仟元整），甲、乙双方承诺选择以首付+银行按揭的方式付款，甲、乙双方于2019年4月18日前签订房屋买卖合同（如遇特殊情况甲、乙、丙叁方可协调确定），房屋产权过户所有税费由乙方支付等。2019年4月17日，第三人（甲方、卖方）、被告（乙方、买方）、案外人重庆市开州区渝开房产中介有限公司（丙方、中介机构）签订《房屋买卖（转让）合同》，约定：一、房屋基本情况：1.甲方自愿将自有坐落于开州区财富中心G9栋31-3以下简称（“该房屋”）房屋1套，建筑面积100平方米。2.乙方经实地看房，对该房屋装修配套等现状、权属等情况已经知晓并认可接受，愿意购买该房屋。二、房款支付方式及交易手续办理：该房屋按套出售并计价，总金额为人民币壹佰万零捌仟元整（该价格可能与房屋交易时申报价格不符，但甲乙双方以此价格付款），此价包括房屋内现有入墙固定装修及附属设施。甲乙双方协商房产权过户所有费用（增值税、个人所得税、契税、划拨转出让及国土所有税费等相关费用）由秦代梅承担……三、中介服务费、权证代办费及其他费用支付：甲、乙、丙三方签订本合同，丙方已提供服务，须向丙方支付下列费用：中介信息服务费，甲乙双方须向丙方支付中介信息服务费，其中甲方须支付人民币15000元，签订正式合同当日支付。2019年4月22日，被告支付第三人首付款508000元。现案涉房屋已过户至被告名下。被告未向原告支付居间服务费。庭审中，原告明确因被告违约，要求被告按第三人报价即99.8万元的2%向原告支付佣金。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，有原告围绕诉讼请求依法提交的身份信息打印件、《买房委托合同》、看房录像资料、《定金协议》复印件、《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，被告提交的房屋买卖（转让）合同复印件、《定金协议》复印件、收条复印件等证据在卷佐证。经审查，上述证据来源合法，与本案有关联，各证据之间基本能够相互印证，客观真实，能证明本案事实，本院予以采信，其证明的上述事实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告签订的《买房委托合同》约定，被告授权原告介绍被告购买房屋，提供购房媒介服务，如被告与出卖方成交，应向原告支付佣金。该《买房委托合同》的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。尽管该《买房委托合同》系原告拟定的格式合同，但关于客户跳开中介的违约责任条款，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应属有效。本案争议的是被告违约与否的问题，《合同法》规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但如果任由委托人看房后跳开中介，则对居间人显属不公平，系本案《买房委托合同》所约定的违约行为，即是指委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》的规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。本案中，房屋出卖方（第三人）委托原告出售房屋，但并非独家委托。其他中介公司亦可向被告提供涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供实地查看房屋的媒介服务。原告仅向被告提供了一次看房的媒介服务，其并未就价格等问题与房屋买卖双方进行过媒介。但是，案外人重庆市开州区渝开房产中介有限公司作为居间方，最终通过提供媒介服务，促成房屋买卖双方成交，涉案买卖合同的订立并非由原告促成。因此，被告并未为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用原告的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。故对原告主张因被告违约而要求被告按第三人报价即99.8万元的2%向原告支付佣金诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市开州区金益源房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计150元，由原告重庆市开州区金益源房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 余艳琼二〇二〇年七月三十日法官助理 张本汶书 记 员 解 坤