中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申1841号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：厦门农村商业银行股份有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区东港北路31号（1层、17层、19层、26-28层、30-31层）。 法定代表人：王晓健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：周雅君，女，1951年9月24日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱秀梅，女，1972年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱明旭，男，1977年3月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 以上三被申请人共同委托诉讼代理人：卢平燕，福建闽翔律师事务所律师。 原审第三人：厦门普达房地产建设发展有限公司，住所地福建省厦门市同安路2号天鹭大厦A座11楼H单元。 法定代表人：周铁军，该公司董事长。 再审申请人厦门农村商业银行股份有限公司（以下简称厦门农商行）因与被申请人周雅君、朱秀梅、朱明旭、原审第三人厦门普达房地产建设发展有限公司(以下简称普达公司)案外人执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2018）闽民终1289号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 厦门农商行申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定之情形，应予再审，请求撤销原审判决，改判维持一审法院的执行异议裁定。主要事实与理由： 一、原审判决认定的基本事实，缺乏证据证明。1.关于合同签订时间。案涉《商品房预售合同》约定双方签订后，须经厦门市公证机关公证，合同才能成立，但周雅君、朱秀梅、朱明旭没有去办理公证，因此案涉合同至今没有成立，没有证据认定案涉合同签订时间早于抵押登记时间。原审法院没有对厦门市思明区人民法院于2013年6月19日作出的（2013）思民初字第5465号案件的事实依法进行审查，该生效判决未确认案涉合同效力。2.关于占有房产的时间。原审法院认定周雅君、朱秀梅、朱明旭于2003年10月开始实际使用涉案房产，没有证据予以佐证。天鹭大厦管理处的证明不能证明周雅君、朱秀梅、朱明旭实际居住，其他证据亦不能证明案涉房产于2003年被占有使用。3.关于付款事实。周雅君、朱秀梅、朱明旭只提供了普达公司提供的收款收据，却没有提供资金来源，也未提供取款交易记录，原审法院在普达公司没有到庭确认的情况下，认定已实际支付购房款，明显证据不足。4.关于未办理所有权登记的原因。案涉《商品房预售合同》签订后，没有办理公证，导致合同没有成立，普达公司无法进行备案，据此，导致没有办理备案登记的责任在周雅君、朱秀梅、朱明旭，而不是普达公司，原审法院认定责任在普达公司没有事实依据。天鹭大厦项目的其他买受人签订《商品房预售合同》后，普达公司均出具了《厦门市商品房销售专用发票》，买受人也在厦门市公证处办理了公证，周雅君、朱秀梅、朱明旭对案涉房产没有过户存在过错，其亦未能及时主张其权利。普达公司在《商品房预售合同》履行前对案涉房产设定抵押，系拒绝履行合同的行为，周雅君、朱秀梅、朱明旭无权要求停止执行。 二、原审判决适用法律错误。周雅君、朱秀梅、朱明旭以执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应不予支持。厦门农商行对执行标的享有担保物权，具有优先于周雅君、朱秀梅、朱明旭的权利，周雅君、朱秀梅、朱明旭所主张的债权请求权不能对抗厦门农商行的优先物权。且案涉房产并非周雅君、朱秀梅、朱明旭的唯一住房，其无权要求对案涉房产停止执行。原审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）条文理解错误，上述规定所针对的是被查封、扣押、冻结的情形，但不包括抵押登记的情况，本案中案涉房产已进行抵押登记。本案是房产抵押担保，并非在建工程抵押，故原审法院适用《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》错误。 三、原审法院程序违法。2017年8月25日，厦门市中级人民法院作出的（2017）闽02执异244号《执行裁定书》明确告知，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，周雅君、朱秀梅、朱明旭提起案外人执行异议，原审法院应当裁定驳回起诉。此外，普达公司涉嫌以欺骗手段取得厦门农商行贷款，本案应当移送公安机关处理，原审法院违反法定程序。 周雅君、朱秀梅、朱明旭提交书面意见称，案涉《商品房预售合同》于双方签订时成立，公证并不是合同生效的必要条件。案涉房产系朱友伦向普达公司合法购买的房产，具有购房合同及收款收据，且在法院查封前实际入住，尚未办理产权是普达公司的过错，厦门农商行没有任何证据证明案涉购房合同为虚假合同。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条为普适性条款，第二十九条是专门针对房地产开发企业的特别条款，因此，本案适用第二十八条并不存在适用法律错误。案涉房产的实际买受人是朱友伦，朱友伦名下仅有一套案涉房产，不能统计周雅君、朱秀梅、朱明旭作为继承人名下的全部房产。 本院经审查认为，本案争议的主要问题是周雅君、朱秀梅、朱明旭就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉是案外人对正在被执行的标的主张权利，要求停止执行或同时进行确权的诉讼，其目的在于保护案外人的合法权益不受侵害。本案中，周雅君、朱秀梅、朱明旭作为案外人主张案涉房产归其所有，厦门农商行的查封行为侵害了其合法权益，要求停止执行，针对不动产所提出的执行异议，原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条并无不当，本案应当依据该条规定来认定周雅君、朱秀梅、朱明旭是否享有足以排除执行的民事权益。 一、关于周雅君、朱秀梅、朱明旭与普达公司之间房屋买卖合同是否成立并履行的问题。根据原审查明的事实，朱友伦与普达公司于1999年3月5日签订《商品房预售合同》，双方就案涉房产的建筑面积、成交价格及办证事宜均进行了明确约定，符合房屋买卖合同的要件。虽然在该合同中约定须经厦门市公证机关公证才成立，但根据双方此后履行的情况来看，普达公司出具的收款收据能证明朱友伦已按合同约定交纳了全部房款，普达公司亦将房屋交由朱友伦居住使用，因此，双方实际已履行案涉合同，厦门农商行主张案涉合同未成立，与事实不符。根据普达公司出具的收款收据，其已收到朱友伦全部购房款，普达公司此后还于2013年6月30日开具了案涉房产的《厦门市商品房销售专用发票》，厦门农商行主张周雅君、朱秀梅、朱明旭未支付购房款，显然不能成立。因此，周雅君、朱秀梅、朱明旭与普达公司在案涉房产查封前已经签订正式的房屋买卖合同，并已实际履行，且已按约定交纳了全部购房款。 二、关于周雅君、朱秀梅、朱明旭是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的问题。根据原审查明的事实，周雅君、朱秀梅、朱明旭提交物业管理处出具的证明、当地居委会的《证明》以及相关门诊病历等证据，原审法院认定周雅君、朱秀梅、朱明旭于人民法院查封前已占有案涉房产并无不当。厦门农商行对上述证据虽不予认可，但并未提交充分证据予以反驳。原审查明厦门农商行查封案涉房产是在2007年7月29日，时间晚于周雅君、朱秀梅、朱明旭合法占有案涉房产，故周雅君、朱秀梅、朱明旭已提交充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。 三、关于周雅君、朱秀梅、朱明旭对于案涉房产未能办理过户登记是否存在过错的问题。朱友伦与普达公司签订《商品房预售合同》，普达公司作为商品房开发商，应当承担合同登记备案的相关义务，但普达公司未能进行登记备案，且在2001年将案涉房产抵押登记给厦门农商行，导致案涉房产不能正常变更登记。此外，周雅君、朱秀梅、朱明旭在一直占有房屋的情况下，亦于2013年曾起诉至人民法院要求办理登记备案，可见其系通过合法手段行使自身权利，厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5465号民事判决亦判令普达公司协助办理登记备案手续，但因案涉房产存在抵押登记而无法办理。因此，案涉房产未能过户登记到周雅君、朱秀梅、朱明旭名下并非其自身原因。 四、关于原审法院是否存在程序违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，周雅君、朱秀梅、朱明旭以案外人身份对人民法院执行过程中的标的提出书面异议，其异议被裁定驳回，在周雅君、朱秀梅、朱明旭对原判决没有异议的情况下，有权提起执行异议之诉。原审法院依法受理周雅君、朱秀梅、朱明旭案外人执行异议之诉纠纷，并不违反法定程序。厦门农商行主张本案涉嫌刑事犯罪应移送公安机关处理，但未提交充分证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，周雅君、朱秀梅、朱明旭在厦门农商行办理案涉房产抵押登记及查封之前，已与普达公司签订房屋买卖合同，并已合法占有使用，按合同约定支付了全部房款，且房产未能办理过户登记亦非其自身原因，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，享有足以排除执行的民事权益。厦门农商行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回厦门农村商业银行股份有限公司的再审申请。 审判长  刘雅玲 审判员  贾清林 审判员  张 颖 二〇二〇年七月七日 法官助理夏根辉 书记员杨九如