文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初394号本诉原告(反诉被告)：何丽亚，女，汉族，1977年9月2日生，住四川省。委托诉讼代理人：陈昌玲，重庆志和智(荣昌)律师事务所律师。本诉被告(反诉原告)：李杰，男，汉族，1988年12月28日生，住重庆市。原告何丽亚诉被告李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告李杰于2020年3月16日就本案提起反诉，本院经审查予以准许。该案由本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告(反诉被告)何丽亚及其委托诉讼代理人陈昌玲，本诉被告（反诉原告）李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告何丽亚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即退还原告19500元履约保证金，5000元装修保证金，合计24500元；3、判令被告赔偿原告直接经济损失91765元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，由被告出面与重庆康宁商业管理有限公司就重庆荣昌康宁广场(自编号)B区一楼滨河西路99号附6、7、8号，宝荣路12、14、16号商铺，签订为期5年即2018年8月1日－2023年7月31日的《商铺租赁及运营管理服务合同》，并分别就租赁商铺的店招对象予以明确，其中滨河西路8号商铺的店招对象为欧香.缇娜。同日，被告就8号商铺与原告签订《商铺租赁合同》，由原告实体经营面包蛋糕店，原、被告双方并就履约保证金、8号商铺门面装修以及违约责任进行了约定，而原告除交纳19500元履约保证金，5000元装修保证金给被告外，还对该套门面的装修投入巨大人力物力和财力，但原告在将8号商铺投入使用不到一年的时间内，由于被告原因致重庆康宁商业管理有限公司通过诉讼方式直接将8号商铺收回，迫使原告无法继续经营，也正是基于商铺被收走，原告前期所投入的几十万装修款打了水漂，原告的大量客户被流失。面对被告的违约行为给原告造成的严重损害后果，现原告依据《合同法》等相关法律之规定特起诉被告。本诉被告李杰辩称：对原告的诉求不予认可，基于双方签订的商铺租赁合同，原告拖欠应交租金30日以上，被告有权收回商铺并不予退还保证金。反诉原告李杰向本院提出反诉请求：1、解除原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告立即支付给反诉原告应于2019年4月22日(合同约定为2019年4月20日，遇节假日顺延)支付的5、6、7月租金及物业管理费合计20460元（计算方式：月租金6500元×3个月+月物业管理费320元×3个月）；3、判令反诉被告立即支付给反诉原告应缴费用滞纳金8040元（计算方式：2019年4月22日至2019年8月31日，共计131天，按第二条应缴费用每日3‰计算）；4、判令反诉被告立即支付反诉原告2019年8月租金及物业管理费合计6820元（计算方式：月租金6500元+月物业管理费320元）；5、案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：根据何丽亚与李杰的事实案件及《商铺租赁合同》的约定。反诉被告何丽亚辩称：何丽亚曾主动要求将2019年5、6、7月的租金支付给李杰，但李杰一直拒收，导致何丽亚无法支付该部分租金。何丽亚没有违约行为，不应承担任何滞纳金。由于李杰违约在先，导致涉案商铺的所有权人重庆康宁管理有限公司在2019年7月将商铺水、电闸断，商铺无法正常使用，故2019年8月的租金不应再由何丽亚支付。综上，请求驳回李杰的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，重庆康宁商业管理有限公司(甲方，以下简称“康宁公司”)与李杰（乙方）签订《商铺租赁及管理服务合同》，约定甲方将重庆荣昌康宁广场（自编号）B区一楼滨河西路99号附6.7.8号，宝荣路12.14.16号商铺出租给乙方使用，租赁计费建筑面积为212.19平方米。同日，李杰(甲方)与何丽亚（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定李杰将其承租的前述商铺中的滨河西路附8号商铺转租给何丽亚使用，租赁计费建筑面积为80平方米；3.1条约定租期为5年，即2018年8月1日起至2023年7月31日止；4.1条约定自2018年11月1日起，月租金为6500元，月物业管理费为320元；4.2条约定租赁费用采用预付形式（按季度缴纳），……，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个支付期的租赁费用（遇节假日延期至节假日后第一个工作日）；5.1条约定乙方在签订本合同的当日须一次性向甲方缴纳19500元，作为合同的履约保证金；6.2条约定乙方在进场装修前须缴纳装修保证金5000元，乙方装修完成后，经甲方验收合格30日内无息退还；8.1.2.1条约定乙方不按时向甲方缴纳合同约定的租金等费用时，甲方有权按乙方每日拖欠费用的3‰收取滞纳金；12.1.2条约定乙方拖欠应缴纳费用及合同相关款项30日以上或擅自中止营业8小时以上，甲方可终止合同，收回租赁商铺，履约保证金不予退还。签订合同当日，何丽亚向李杰缴纳了履约保证金19500元、装修保证金5000元，及其他租赁费用。在何丽亚承租使用涉案商铺过程中，康宁公司以李杰未按《商铺租赁及管理服务合同》的约定在2019年4月20日前支付2019年5月至7月的租金等相应费用为由，于2019年7月30日诉至本院主张解除与李杰的《商铺租赁及管理服务合同》，并由李杰支付相关费用及违约金。该案经本院组织调解，双方达成调解协议：1、重庆康宁商业管理有限公司与李杰于2018年8月1日签订的《商铺租赁及管理服务合同》于2019年8月22日解除；2、李杰于2019年9月12日前将位于重庆荣昌康宁广场B区一楼滨河西路99号附6、7、8及宝荣路12、14、16号商铺交还给重庆康宁商业管理有限公司；……。该调解协议已发生法律效力。康宁公司与李杰之间的租赁合同解除后，何丽亚承租的商铺一并被重庆康宁商业管理有限公司收回。何丽亚与李杰为此发生争议，遂诉至本院。审理中，何丽亚向本院申请对涉案商铺截止2019年9月的装修残值进行评估鉴定，并向本院提交装修设计协议、装饰工程预算单及装修款项支付凭据等证据，本院经审查予以准许并通过质证对何丽亚举示的装修相关证据依法予以确认。经本院委托，重庆正宏建设工程造价咨询有限公司承接本案鉴定，鉴定机构于2020年5月28日对涉案门面进行了现场勘查：何丽亚对涉案门面的装修已无实物，该门面现为“斯比得-意面.披萨.炸鸡.汉堡”店统一装修经营。鉴定机构遂依据何丽亚提交的装修相关证据进行鉴定并出具鉴定意见：涉案商铺截止2019年9月的门面装修残值为74330元。何丽亚为本次鉴定预交鉴定费用3500元。经质证，何丽亚对该鉴定意见无异议，李杰抗辩不能仅依据合同或者付款收据为凭证作为鉴定依据。庭审中，何丽亚为证明李杰违约的情况，向本院举示何丽亚与李杰及何丽亚与康宁公司杨贵的微信聊天截图，李杰对该微信截图予以认可。何丽亚与李杰的微信截图显示：1、何丽亚于2019年4月11日发信息“小李，我们下周17、18号见面聊聊吧，看怎样解决好”，李杰未回复；2、2019年5月27日，何丽亚发信息“小李，你那边怎样打算的，和康宁谈好没有”，李杰回复“准备转出去，但一直没找到人接，康宁要收铺子就要全部收，我说收一部分康宁的不干……我现在又在外地，全部都委托康宁广场杨贵在办”；3、2019年7月24日，李杰发信息“转让的事一直叫康宁的在联系，没有人接手，现在也联系不上他们几个出钱的，我这边没理由也没钱交房租，有三个月没交租了，康宁要收回门面，那你们也只能撤场了。不是我要躲，现在另外几个出钱的不来善后，我就一个跑腿的”。何丽亚与康宁公司杨贵的微信截图显示：1、2019年6月10日，康宁公司向李杰发函，载明李杰承租经营的商铺从2019年3月开始一直处于关门未营业状态，并且李杰欠缴康宁公司2019年5、6、7月租金等费用，康宁公司限李杰在2019年6月30日前缴清相关费用并恢复营业……；2、2019年6月15日，何丽亚发信息“我们这边可以正常营业的”，杨贵回复“因为合同是一个，他违约，只能解除并整体收回，然后还要他补交欠款”；3、2019年7月24日，杨贵发信息“何姐，我们这边开始走司法程序了，并依据合同条款从本周开始停水停电，请您早作准备”。何丽亚为证明李杰拒绝其缴纳租金的请求，向本院申请其在涉案商铺的员工薛太平、黎莉出庭作证。薛太平证言：因为李杰的店铺在2019年2月份关门，薛太平找到李杰询问租金如何缴纳，李杰告知直接找康宁公司。黎莉证言：黎莉找到康宁公司杨贵交租，杨贵说不是康宁签的合同，康宁没有权利收租；康宁公司在2019年7月份断过一次电，2019年8月5、6日康宁公司杨贵通知可以预交电费，之后店铺恢复经营，因为中间停了一段时间，恢复经营后店铺营业额下降了，正式关门是在2019年9月份。庭审中，李杰陈述其经营的门面从2019年2月份开始处于闲置状态，没有经营了。上述事实，有原、被告陈述及《商铺租赁及管理服务合同》、《商铺租赁合同》、收条、装修设计协议、装饰工程预算单、收据、转账凭证、司法鉴定意见书、微信截图、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案双方均提出解除本案《商铺租赁合同》的请求，且该合同已无继续履行的基础和可能，本院依法判决解除该合同。因本案双方基于不同的理由均主张各自享有合同解除权，且对于合同解除后的合同清算争议较大，本院现对双方争议分别评议如下：一、本案合同解除权首先，李杰在康宁公司处承租面积共212.19平方米的商铺后，将其中面积80平方米的商铺转租给何丽亚。何丽亚作为次承租人，其次承租人权利行使的前提是李杰与康宁公司之间的租赁合同继续履行，在康宁公司与李杰解除租赁合同并收回租赁物后，何丽亚与李杰之间的租赁合同便缺乏继续履行的基础。何丽亚的合同目的不能实现，故何丽亚享有本案合同解除权，本院对何丽亚关于解除合同的理由予以采信。其次，李杰主张其分别与何丽亚及康宁公司之间的合同关系不同，二者无关，在何丽亚欠缴租金后，李杰有权解除合同。本院认为，对于两个合同之间的关系，前面已经论述，此处不再赘述。而对于何丽亚欠缴租金的情况，根据李杰与何丽亚之间的微信聊天记录，双方至少从2019年4月开始就本案租赁合同的问题进行沟通，李杰在沟通过程中并未提出要求何丽亚支付未付月份租金，也未提出因何丽亚欠缴租金而要求解除双方的租赁合同。相反，在沟通过程中，何丽亚更加主动的要求李杰解决双方租赁合同中出现的问题，即李杰与康宁公司之间解除租赁合同对何丽亚次承租人权利的影响。另根据证人证言，何丽亚的员工在李杰经营的店铺停业后就何丽亚的租金支付问题找过李杰和康宁公司。为此，本院认为何丽亚虽有部分月份未支付租金的情况，但责任不在何丽亚，而是因为李杰与康宁公司之间的租赁合同纠纷，导致何丽亚的租金支付受阻，故本院对于李杰主张的解除合同理由不予采信，李杰不享有本案合同解除权。二、合同清算根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方均向对方就合同清算提出请求，本院分别评议如下：首先，针对何丽亚的请求。第一◊本案合同解除的原因及责任在李杰，何丽亚在合同履行过程中并无违约行为，故李杰应当退还何丽亚已缴纳的履约保证金19500元及装修保证金5000元，并赔偿损失。第二◊对于损失部分。根据相关法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。另根据本案司法鉴定意见，涉案商铺截止2019年9月的门面装修残值为74330元，李杰作为违约方应当对何丽亚该装修残值损失承担赔偿责任。李杰抗辩司法鉴定意见的依据不足，不予认可。本院认为，涉案商铺已由他人重新装修使用，何丽亚在涉案商铺的装修实物已无法确认，故鉴定机构依据何丽亚装修涉案商铺时产生的合同、票据等作出本案鉴定意见，符合实际，并不违反公平、合理的原则，本院对该鉴定意见予以采信，同时李杰应承担本案鉴定费用3500元。其次，针对李杰的请求。第一，本案双方对于2019年5月至7月的租金及物管费用的支付并无争议，本院依法予以确认，该期间的费用共计20460元(6500元×3个月+320元×3个月)，何丽亚应当支付李杰。第二，对于李杰主张的2019年8月的租金及物业管理费。何丽亚抗辩康宁公司在2019年7月将商铺水、电闸断，商铺无法正常使用，故2019年8月的租金不应再由何丽亚支付。本院认为，由于李杰与康宁公司之间的租赁合同纠纷，康宁公司在2019年7月底对涉案商铺采取停水停电的限制措施，致使涉案商铺停业，但根据何丽亚申请的证人证言，涉案商铺在2019年8月初便恢复经营，故何丽亚在当月实际使用了涉案商铺，何丽亚抗辩不应支付当月的租金费用，缺乏事实依据，本院不予采信。但李杰作为转租人应当保障何丽亚正常使用涉案商铺，李杰未能妥善处理与康宁公司之间的合同关系，致使涉案商铺停业，对于停业期间的租赁费用，应当予以扣除。考虑李杰的违约行为及合同的实际履行情况，本院酌情按30%的比例扣减李杰2019年8月的租赁费用支付请求，即对李杰主张的2019年8月的租金及物管费用支持为(6500元+320元)×70%=4774元。第三，对于李杰主张的滞纳金。何丽亚对于未按期支付应付月份的租金及相关费用并无过错，本院对于李杰关于滞纳金的请求不予支持。综上，李杰应当支付何丽亚的款项为履约保证金19500元、装修保证金5000元、装修残值损失74330元、鉴定费用3500元，共计102330元。何丽亚应当支付李杰的款项为2019年5月至8月的租金及物管费用，共计25234元(20460元+4774元)。为此，根据，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除本诉原告(反诉被告)何丽亚与本诉被告（反诉原告）李杰于2018年8月1日签订的《商铺租赁合同》；二、本诉被告李杰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何丽亚履约保证金、装修保证金、装修残值损失、鉴定费用，共计102330元；三、反诉被告何丽亚于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李杰租赁费用25234元；四、驳回本诉原告何丽亚的其他本诉请求；五、驳回反诉原告李杰的其他反诉请求。如果何丽亚、李杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1313元(本诉原告已预交)，由本诉原告何丽亚承担200元，本诉被告李杰承担1113元。反诉案件受理费342元（反诉原告已预交），由反诉被告何丽亚承担231元，反诉原告李杰承担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘向琼二〇二〇年七月二十三日法官助理 杨德富书 记 员 郑雪娇