广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民再4号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：刘蓉，女，1972年1月26日出生，土家族，住广东省韶关市武江区*************。委托诉讼代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博能，广东山外山律师事务所（实习）律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：欧长娇，女，1968年8月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区*******。委托诉讼代理人：赵军，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉全，广东天行健律师事务所律师。再审申请人刘蓉因与被申请人欧长娇房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤02民终1234号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月24日作出（2018）粤民申11177号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘蓉、委托诉讼代理人欧阳楚平，被申请人欧长娇的委托诉讼代理人杨嘉全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘蓉申请再审称，请求法院：1.撤销广东省韶关市中级人民法院（2018）粤02民终1234号民事判决及广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初13号民事判决，改判被申请人欧长娇支付申请人刘蓉房租、违约金、商铺恢复原状的费用、水费等共计36422.01元；2.本案全部诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、二审法院认定事实不清，主要证据不足，适用法律错误，损害了再审申请人的合法权益。（一）一、二审判决认定被申请人欧长娇不存在违约行为，属事实认定错误。二审法院认为“但从刘蓉与欧长娇的短信中刘蓉称‘2号(指2017年4月2日)我(刘蓉)就拍摄到*号铺面你(欧长娇)贴的铺面转让，到8月份(指2017年8月)你把*号铺面转让给刘某夫妇经营到10月16号被我足以证实……’的内容看，欧长娇将涉案铺面转租给他人刘蓉是知道的，但刘蓉采取默认的方式……”，据此认定申请人刘蓉对被申请人欧长娇的转租是知情的，被申请人欧长娇不存在违约行为，错误适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四第一款的规定。事实上申请人刘蓉并未同意被申请人欧长娇转租，申请人刘蓉在2017年4月2日看到被申请人欧长娇贴的转租图片，就电话联系了被申请人欧长娇提出异议，表示如果要转租，双方之间的合同必须先终止。但是被申请人欧长娇在2017年8月份趁申请人刘蓉在外地期间擅自将房屋转租给案外人刘某夫妇，没有通知申请人刘蓉。申请人刘蓉直到于2017年10月16日回到韶关才知道涉案房屋已经被被申请人欧长娇非法转租的事实，并立即发短信通知被申请人欧长娇明确反对转租。以上事实有申请人刘蓉和被申请人欧长娇的手机聊天短信记录证明。根据住房和城乡建设发布的《商品房屋租赁管理办法》第十一条“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”规定，被申请人欧长娇不仅没有取得申请人刘蓉的书面同意转租，而且还故意隐瞒已转租的事实，直接损害了申请人刘蓉对涉案房屋的所有权和处分权，严重损害了申请人刘蓉的利益，违约行为非常明显。二、二审法院认定欧长娇支付租金的截止期为2017年12月2日，没有法律依据。二审法院认为“但租赁期满后，欧长娇并没有将铺面及时交还给刘蓉，而是在2017年10月31日才清空商铺，由于欧长娇交还的商铺隔墙被拆除、水管被挖断等，刘蓉据此暂时不予接收商铺的行为并无不妥，但不能一直不予接收而扩大双方的损失，故原审法院对刘蓉主张的租金酌情支持至2017年12月2日并无不当。”二审法院认定原因和结果前后矛盾，且没有任何法律依据。被申请人欧长娇损坏商铺并不及时修复的行为才导致了申请人刘蓉这几个月的租金损失，被申请人欧长娇对此应承担全部责任。综上所述，一、二审法院判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，从而导致作出错误判决。被申请人欧长娇答辩称，欧长娇转租商铺的行为是经过刘蓉允许的。从刘蓉在一审期间提供的短信内容可知，刘蓉实际于2017年4月2日知道欧长娇转让铺面的事实，直到2017年10月刘蓉与次租人产生矛盾，刘蓉才利用当时仅口头同意的瑕疵，谎称欧长娇擅自转租。结合刘蓉一审提交的录音证据及刘蓉对欧长娇转租商铺经营半年之久未提异议，可印证欧长娇的转租行为经过刘蓉同意。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回再审申请人的请求。刘蓉向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2017年9月-12月租金12800元及被告移交韶关市******号铺给原告前的租金（按照3200元/月据实计算）；2.被告支付原告垫付的水费753.59元；3.被告支付违约金9600元及律师费4000元；4.诉讼费由被告承担。广东省韶关市武江区人民法院一审查明：2016年9月2日，刘蓉（甲方）与欧长娇（乙方）签订了《铺面租赁合同》，合同约定由甲方将位于韶关市武江区******号铺出租给乙方使用，建筑面积45平方米，租金3200元/月，押金7000元，押金不能抵租金。租赁期限为1年，从2016年9月2日至2017年9月2日止。合同第七条第4款约定，承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金三个月租金。如因此造成出租方房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。第7款约定，承租方在租赁期间违约引起的法律纠纷，由一方违约的违约方承担律师费、诉讼费、执行费等。第8款约定，承租方合约期满不注销营业执照或迁移营业执照的，申请宽带、有线电视不注销或迁移的，押金不退还。合同签订当天，欧长娇交付7000元押金于刘蓉收执，并立下收据。双方签订合同后，原告刘蓉即将约定商铺交由被告欧长娇使用，被告欧长娇按约交付租金。2017年3月3日，被告欧长娇预交200元水费于原告刘蓉。2017年4月2日，原告刘蓉发现被告欧长娇于承租商铺贴出旺铺转让的通知，双方进行交涉。2017年7月份，被告欧长娇将承租商铺转租给案外人刘某夫妇使用。2017年9月3日，被告欧长娇停止交付租金。2017年10月16日，原告刘蓉对被告欧长娇的转租行为提出异议，并表明将扣留7000元押金。2017年10月31日，被告欧长娇清空承租原告刘蓉的商铺。2017年11月2日，被告欧长娇注销承租原告刘蓉商铺进行个体经营的营业执照，并与原告刘蓉交涉商铺归还事宜，原告刘蓉以商铺有损坏为由，未接收商铺。2018年3月15日，原告刘蓉接收商铺及钥匙，被告欧长娇自述修复商铺花费2000多元，修复内容包括承租商铺二楼挖断的下水道接好并封住，承租商铺二楼房屋隔墙重新砌好。另查明，原告刘蓉缴纳了被告欧长娇承租其商铺的水费。数额分别为2017年2月105.25元，2017年4月50.52元，2017年6月8.42元，2017年8月193.66元，2017年10月349.43元，2018年2月54.73元，合计762.01元。庭审中，原、被告双方均确认不再续租。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告刘蓉与被告欧长娇签订的《铺面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。在约定的租赁期满，未续签协议的情况下，双方均应遵守协议的约定，履行各自的权利义务。对于原告要求被告支付2017年9月至12月的租金及继续占用商铺的租金的问题。在租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务，即承租人返还的租赁物应符合合同约定的状态或符合承租人正常使用收益后合理损耗的状态。本案中，被告欧长娇虽有返还租赁物的行为，但其返还的租赁物隔墙拆除、水管挖断并非合理的损耗，原告刘蓉据此不接收商铺的行为并无不妥，因此，对原告要求被告支付占用商铺的租金，该院予以支持。但对于租赁物的返还及维修问题，双方在合同终止后应积极协商妥善处理，而不能以此为由扩大双方的损失，故该院对于原告要求被告支付实际占有商铺期间的租金，酌情支持至2017年12月2日，共计9600元。对于原告要求被告支付垫付水费的问题，被告认可2017年11月之前的水费707.28元，认为2017年11月之后产生的水费54.73元不应由其承担。该院认为承租商铺由被告欧长娇实际占用和控制，产生水费应由被告欧长娇承担。对原告刘蓉要求被告欧长娇支付垫付水费562.01元（762.01元-被告预交水费200元）的诉求，该院予以支持。对于被告欧长娇是否应支付违约金9600元及承担律师费4000元的问题。根据原、被告双方签订的《铺面租赁合同》第七条第4款约定，承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金（三个月租金）。2017年7月份，被告欧长娇将承租商铺转租给案外人刘某夫妇使用。原告刘蓉虽陈述被告欧长娇的转租行为其并不知情，但结合庭审及双方提交证据可知2017年4月2日，原告刘蓉已知被告欧长娇有转租意图。用于对外经营的铺面，是否更换经营者为较明显的事实，2017年7月，被告已实际转租，直到2017年10月原告才提出异议，可推定原告刘蓉对被告欧长娇的转租行为是知情且认可，被告欧长娇不存在违约情形。因此，对于原告要求被告支付违约金的主张，该院不予支持。鉴于被告不存在违约情形，原告的律师费主张，该院亦不予支持。另，原、被告双方租赁期满，原告刘蓉应返还押金7000元于被告欧长娇。上述费用合计10162.01元，扣除原告刘蓉未返还的押金7000元，被告欧长娇应支付原告刘蓉3162.01元。一审法院判决：一、被告欧长娇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘蓉支付3162.01元；二、驳回原告刘蓉的其他诉讼请求。案件受理费478元，减半收取计239元，由原告刘蓉负担211元，被告欧长娇负担28元。刘蓉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判欧长娇支付刘蓉房租、违约金、商铺恢复原状的费用1460元、水费等共计36422.01元（比一审判决增加33260元）；2.一、二审诉讼费用由欧长娇承担。本院二审查明，刘蓉称其2017年4月2日去收租时，见到欧长娇在已关门的商铺卷闸上张贴的“旺铺转让”告示，其已拍照提供给一审法院；刘蓉与欧长娇的短信中刘蓉称“2号我（刘蓉）就拍摄到*号铺面你（欧长娇）贴的铺面转让，到了8月份你把*号铺面转让给刘某夫妇经营到10月16号被我足以证实……”欧长娇认为其在2017年4月至6月均停业，但由于没有找到承租人，其继续向刘蓉交纳租金。2017年7月，欧长娇才将涉案商铺转租给案外人刘某夫妇（第三方）经营至2017年10月16日，但铺租仍由刘蓉向欧长娇收取。2017年9月起，欧长娇没有再向刘蓉交纳过租金；原审法院于2018年3月15日对*号商铺进行勘察，欧长娇该日向刘蓉交付商铺钥匙，刘蓉自认被损坏的商铺欧长娇已经修复90%，提出尚未完全修复部分由其自行修复，相关费用凭票据佐证，由欧长娇支付，欧长娇亦表示同意。刘蓉提供了2018年3月15日武江区**家具店及2018年3月16日武江区****工程部出具的修复费用收据记载，修复费共为1460元；对于原审判决认定的事实，本院予以确认。本院二审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对刘蓉的上诉意见，本案争议焦点为：一、一审判决认定欧长娇不存在违约行为是否错误；二、一审判决欧长娇支付租金的截止期为2017年12月2日是否错误；三、一审判决对商铺恢复原状的费用1460元没有处理是否错误。一、一审判决认定欧长娇不存在违约行为是否错误。虽然2016年9月2日刘蓉与欧长娇签订的《铺面租赁合同》约定“承租方（欧长娇）违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金三个月租金。”但从刘蓉与欧长娇的短信中刘蓉称“2号（指2017年4月2日）我（刘蓉）就拍摄到*号铺面你（欧长娇）贴的铺面转让，到了8月份（指2017年8月）你把*号铺面转让给刘某夫妇经营到10月16号被我足以证实……”的内容来看，欧长娇将涉案铺面转租给他人刘蓉是知道的，但刘蓉采取默认的方式，既未正式阻止过刘某夫妇经营，也未向刘某夫妇收取租金，而是继续向欧长娇收取租金至2017年8月，只是由于欧长娇从2017年9月起没有交纳租金，刘蓉才对欧长娇提起本案诉讼。由此可见，刘蓉明知其出租给欧长娇的铺面被欧长娇转租他人后，仍然依照其与欧长娇签订的《铺面租赁合同》的约定向原承租人欧长娇收取租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，故一审判决认定欧长娇不存在违约行为正确，本院予以认同。二、一审判决欧长娇支付租金的截止期为2017年12月2日是否错误。刘蓉与欧长娇签订的《铺面租赁合同》虽然约定铺面的租赁期满日为2017年9月2日，但租赁期满后，欧长娇并没有将铺面及时交还给刘蓉，而是在2017年10月31日才清空商铺，由于欧长娇交还的商铺隔墙被拆除、水管被挖断等，刘蓉据此暂时不予接收（等待欧长娇修复）商铺的行为并无不妥，但不能一直不予接收而扩大双方的损失，故原审法院对刘蓉主张的租金酌情支持至2017年12月2日并无不当。三、一审判决对商铺恢复原状的费用1460元没有处理是否错误。原审法院于2018年3月15日在*号商铺勘查时对刘蓉、欧长娇进行现场询问，刘蓉自认被损坏的商铺欧长娇已经修复90%，提出尚未完全修复部分由其自行修复，相关费用凭票据证实，由欧长娇支付，欧长娇亦表示同意。依据刘蓉提供的2018年3月15日武江区**家具店及2018年3月16日武江区****工程部出具的修复费用收据记载，修复费共为1460元，因双方对此达成一致意见，原审法院应予以处理，故原审法院对商铺恢复原状的费用1460元没有处理不当，本院予以纠正，即欧长娇应向刘蓉支付商铺恢复原状的费用1460元。综上所述，刘蓉的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院二审判决：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初13号民事判决第二项；二、变更广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初13号民事判决第一项为“欧长娇应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘蓉支付4622.01元”；三、驳回刘蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费239元，由刘蓉负担211元，欧长娇负担28元。刘蓉向原审法院预交的一审案件受理费239元，由原审法院退回28元。欧长娇应向原审法院交纳28元。二审案件受理费631.5元，由上诉人刘蓉负担600元，欧长娇负担31.5元。刘蓉向本院预交的二审案件受理费631.5元，本院退回31.5元。欧长娇应向本院交纳31.5元。双方当事人在再审期间均未提交新证据。一、二审查明事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案是房屋租赁合同纠纷。刘蓉与欧长娇于2016年9月2日所签订的《铺面租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。本案争议焦点为：一、欧长娇转租涉案商铺是否构成违约。二、刘蓉请求欧长娇支付商铺租金能否支持。三、刘蓉请求欧长娇支付商铺恢复原状的费用、水费等能否支持。四、刘蓉请求欧长娇支付因违约产生的律师费人民币4000元能否支持。关于欧长娇转租涉案商铺是否构成违约的问题。根据刘蓉与欧长娇于2016年9月2日签订的《铺面租赁合同》中关于“承租方（欧长娇）违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金三个月租金”的约定以及《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，欧长娇在未经出租人刘蓉同意的情况下，于2017年7月擅自将承租房屋转让给他人使用，构成违约，应支付违约金三个月租金即人民币9600元（3200元/月×3）。再审申请人刘蓉请求欧长娇支付违约金于法有据。一、二审以默示方式推定刘蓉同意转租，欧长娇转让行为不违约，理据不足，处理不当，本院再审予以纠正。关于刘蓉请求欧长娇支付商铺租金能否支持的问题。本案中，刘蓉与欧长娇于2016年9月2日签订的《铺面租赁合同》，租赁期限为一年（至2017年9月2日），但租赁期满后，欧长娇并没有将铺面及时交还给刘蓉，而是在2017年10月31日才清空商铺。2017年11月2日，欧长娇注销了承租刘蓉商铺的个体经营营业执照，并与刘蓉交涉商铺归还事宜，刘蓉以商铺有损坏为由，未接收商铺。刘蓉在提起诉讼后，一审法院组织双方于2018年3月15日办理了商铺的交接手续。由于合同中明确约定“出租方将房屋交给承租方后,承租方的装修及修缮，出租方概不负责,其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构”“承租方在租铺面时的装修归甲方所有,如天花、地砖、门窗、灯光、电线、厕所等的装修不得折除或损坏，如有损坏，造价赔偿”和“承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金三个月租金。如因此造成承租方房屋损坏的，还应负责修复或赔偿”，故欧长娇在租赁期满后，对其继续占用商铺所造成的租金损失，以及该商铺存在隔墙被拆除、水管被挖断等损坏状况，没有及时修复好交付给刘蓉，所造成的租金损失，应予以赔偿。因此欧长娇应承担向刘蓉交付商铺前即2017年9月3日至2018年3月15日的租金损失赔偿款共计人民币20585.8元。刘蓉提出的该项请求，本院再审予以支持。关于刘蓉请求欧长娇支付商铺恢复原状的费用、水费等能否支持的问题。本案中，在一审审理期间对所产生的水费，刘蓉认可2017年11月之前的水费为人民币707.28元，该水费不应由其承担，2017年11月之后产生的水费人民币54.73元也不应由其承担。一审认为承租商铺由欧长娇实际占用和控制，所产生水费应由欧长娇承担，故对刘蓉要求欧长娇支付垫付水费人民币562.01元（人民币762.01元-被告预交水费人民币200元），已作处理支付给刘蓉。对商铺移交后被损坏商铺还剩10%尚未修复产生的费用，在二审期间刘蓉主张其自行修复所产生的修理费用为人民币1460元，应由欧长娇承担，欧长娇予以认可，二审据此对刘蓉的主张予以支持。上述费用一、二审处理并无不当，本院再审予以支持。关于刘蓉请求欧长娇支付因违约产生的律师费人民币4000元能否支持的问题。根据双方所签订的合同约定“承租方在租赁期间违约引起的法律纠纷，由一方违约的违约方承担律师费、诉讼费、执行费等”，对刘蓉请求因欧长娇违约行为引起纠纷所支付的案件律师费人民币4000元，本院予以支持。一、二审认为欧长娇的行为不构成合同违约致对律师费用承担处理不当，本院予以纠正。上述费用合计人民币36207.81元，扣除刘蓉未返还的押金人民币7000元，欧长娇已支付的水电费人民币562.01元、维修费人民币1460元，欧长娇还应支付刘蓉人民币27185.8元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百条第一款第六项、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，判决如下：撤销本院（2018）粤02民终1234号民事判决及广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初13号民事判决；欧长娇于本判决生效之日起十日内，向刘蓉支付人民币27185.8元；驳回刘蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费239元、二审案件受理费631.5元，由欧长娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 王华明审 判 员 李应富审 判 员 钟素雅二〇二〇年七月三十日法官助理 袁律销书 记 员 华 师