贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1128号上诉人（原审被告）：陈林，女，1981年11月6日出生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。原审第三人：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。原审第三人：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人陈林因与被上诉人贵州世双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14022号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈林上诉请求：1、撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案中被上诉人主体不适格。本案中，贵客隆公司将基于其商位出租享有的租金权利转让给被上诉人，但该租金不是双方发生租赁合同期间已发生的确认的拖欠租金作为明确的债权转让，而是贵客隆公司与上诉人租赁合同到期解除后，将是否产生的商位使用费作为债权转让。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，（1）根据合同性质不得转让的合同债权，包括基于个人信任关系而发生的债权；专为特定债权人利益而存在的债权，不作为债权。（2）按照当事人的约定不得转让的债权。（3）依照法律规定不得转让的债权。本案中，因拆迁事宜原合同权利是否消灭，商位占用使用费不确定的状态下，贵客隆公司转让给被上诉人的租金不能作为有效存在的债权转让；而贵客隆公司与被上诉人仅是通知上诉人，并未取得上诉人的同意，根据合同性质属于不得转让的合同债务，故被上诉人主体不适格。二、贵客隆公司发出的《债权转让公告》并不是发生债权转移效力。本案中，三方签订的《贵州双龙精品洁具城商位适用管理协议》系租赁合同，在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人需将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的状态。贵客隆公司与双龙公司转让租赁合同关系存续期间基于合同权利而产生的合同之债并非单纯的债务，也就是合同明确规定的合同权利义务的概括转让，显然该转让行为的实现必须以作为合同相对方的本案上诉人的同意。鉴于该转让行为上诉人并未同意，故该行为不具有任何法律效力及意义。三、一审判决支付商位使用费98,374.5元、物管费22,042.5元属于认定事实不清。政府作出拆迁公示后，征收部门给商户宣布征收工作的开始，让商户做好征收准备配合快速推进贵阳市人民大道南段建设。该期间被上诉人不给商户提供充电服务，造成上诉人不能正常经营，导致损失进一步加大，租赁物已经不符合合同约定的用途。上诉人与贵客隆公司的租赁合同已经自动解除。四、被上诉人提出的物业费诉请也不应得到支持。五、一审计算租金有误，多给我算了一个月的租金，租金应从2月份起算。详见原审卷宗第24页《商户租金管理费清算单》，该证据是对方一审时提出，就是因为我们没有书面合同，对方都在乱写。对方起诉时，给我多算了3个月的物管费，一审判决时，计算房租时，给我多算了一个月租金。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与世纪双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。被上诉人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。贵州世纪双龙商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付商位使用费103,059元（上述费用计算至2018年12月）、物业服务费41,146元（上述费用计算至2019年3月前）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2002年6月第三人省体育局取得贵阳市规划管理局批准在本市解放路建设体育训练馆及商场工程。2018年12月15日前贵州省体育场地建设管理中心将其场地出租给第三人贵客隆公司。第三人贵客隆公司（甲方）、被告陈林（乙方）与原告（丙方）签订有《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议书》，约定甲方将位于贵阳市的贵阳双龙精品洁具城内面积183.7㎡的Ｃ-17ａ展厅租赁给乙方经营，合同期限12个月，自2016年11月1日起至2017年10月31日止；乙方在合同期内需向甲方缴纳商铺租赁费和维护修缮费，商位租赁费单价33元／平方／月，综合维护修缮费单价15元／平方／月，合计商位使用费单价48元／平方／月，两项费用合计26453元，按季度缴费，先缴费后使用；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元／平方／月计收，共计8818元，按季度缴费，先缴费后使用；合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已缴费用截止前十个工作日一次性向甲方足额缴清，先缴后用，逾期未缴，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用……。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段Ｋ%＋440—Ｋ6＋040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年2月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商位使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商位使用费。2018年12月15日，省体育局场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日第三人贵客隆公司及原告通知各商户于2018年12月15日终止租赁合同，商场继续提供保安、保洁、照明等物业服务至向征收单位交付房屋。2019年3月，被告搬离涉案商铺。2019年6月18日，原告向被告邮寄送达上述债权转让公告，被告陈林于同年6月25日签收。2019年4月，涉案商铺被拆迁。同年9月2日，原告以被告拒交商位使用费及物业服务费为由诉至本院，提出诉请如前。另查明，被告于2018年2月开始未缴纳商位使用费，至2019年12月15日拖欠商位使用费共计98374.5元。被告于2018年5月开始拖欠物业服务费，至2018年12月15日共计为22042.5元。一审法院认为，原告双龙公司、第三人贵客隆公司及被告陈林签订的《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议书》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商位使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议书》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议书》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商位使用费、物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”，第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”，第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商位使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且债权转让不以债务人同意为条件，被告收到债权转让通知之日即对其生法律效力，原告据此向被告主张商位使用费、物业服务费符合法律规定，故原告有权向被告主张商位使用费、物业服务费。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商位使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，被告未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故原告主张合同解除之后的物业服务费主张，一审法院均不予支持。经核算，被告应交纳的商位使用费为98,374.5元（2018年1月至2018年12月15日）、物业服务费为22,042.5元（2018年5月至2018年12月15日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：被告陈林于本判决生效之日起十日内支付原告贵州世纪双龙商业管理有限公司商位使用费98,374.5元、物业管理费22,042.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,592元，由被告陈林负担1,329元，由原告贵州世纪双龙商业管理有限公司负担263元。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，因被上诉人双龙公司对真实性认可，本院对上诉人提交的第一组证据：双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以确认。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。对上诉人提交的第二组证据：2018年11月15日拍摄的商场照片一张，拟证明商场没有给我们充电，门面都被封锁了，无法正常经营。被上诉人质证认为，对照片的关联性不予认可，照片所拍摄门面不是上诉人陈林承租的门面，与上诉人陈林无关。本院经审理查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1．贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2．陈林是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与陈林签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给陈林使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对陈林享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知陈林，对陈林已产生效力，陈林负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽然于2017年10月31日届满，但陈林并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，陈林需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，陈林自2018年2月至2018年12月15日，尚欠商位租赁费92,585元。陈林自2018年5月至2018年12月15日，尚欠物业管理费共计22,044元未缴纳。世纪双龙公司针对以上费用诉请陈林给付，于法有据，本院予以支持。对一审法院计算错误予以纠正。至于上诉人主张南明区政府部门张贴拆迁通知后就导致合同因不可抗力而自动解除故无需缴纳房屋租费，没有法律上的依据。相反，即使其认为政府发布拆迁通知，但上诉人既未以此为由通知出租人解除合同，亦未实际退还房屋，故不得以此为由拒不履行承租人的缴费义务。综上，上诉人陈林的上诉请求部分成立，本院对其合理合法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14022号民事判决。二、陈林于本判决生效之日起十日内支付贵州世双龙商业管理有限公司商位使用费92,585元、物业管理费22,044元。三、驳回贵州世双龙商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,592元，由陈林负担1,329元，由贵州世双龙商业管理有限公司负担263元；二审案件受理费3,184元，由上诉人陈林负担2,229元，由贵州世双龙商业管理有限公司负担955元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月二十三日法官助理王李文书记员李萌