广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终845号 上诉人（一审被告）：广西平南县宏锋房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区平南县平南镇小沥街118号。 法定代表人：林锦。 破产管理人：广西白武士破产清算有限公司，住所：广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代表人：王少华。 委托诉讼代理人：蒋援强，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄乃勇，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：徐林，男，1963年11月3日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。 被上诉人（一审原告）：曾妍坤，女，汉族，1966年12月16日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：龚坚国，广西和清律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 上诉人广西平南县宏锋房地产开发有限公司（以下简称宏锋公司）因与被上诉人徐林、曾妍坤普通破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市中级人民法院（2019）桂08民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理。现已审理终结。 上诉人宏锋公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，支持上诉人诉讼请求；二、本案的一、二审的诉讼费用全部由被上诉人负担。事实与理由：2018年7月30日，贵港市中级人民法院作出（2018)桂08破申7号民事裁定书：受理宏锋公司的破产清算申请；被上诉人于2019年8月27日提起本案诉讼，该事实经一审法院查明并依法认定。以上事实说明了在上诉人破产申请受理后，被上诉人才向贵港市中级人民法院提起了本案诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法司法解释二》第23条第1款规定“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理”。被上诉人要求上诉人向其交付涉案房屋的诉请，本质是要求已经进入破产审理程序的上诉人以名下涉案房屋向其进行个别清偿，本案符合《破产法司法解释二》第21条第1款第（四）项的规定。与本案有关联的债权为编号397号的柳州市旺林物资有限责任公司，认定债权性质为普通债权。上诉人进入破产审理，被上诉人仅为上诉人众多的债权人之一，一审法院的判决构成了对债权人的个别清偿。被上诉人自认3套涉案房屋所对应的债权系因被上诉人与上诉人因其他债权债务纠纷所引起的“以物抵债”所形成，该情形不符合法律规定的给予购房消费者以优先保护的条件，被上诉人的诉讼请求亦不应得到支持。 被上诉人徐林、曾妍坤辩称，本案被上诉人的诉讼请求不属于个别清偿，双方签订的商品房预售合同为各方的真实意思，从被上诉人向一审法院提交的证据足以证明被上诉人已经履行了支付房款的义务，涉案商品房预售合同没有违反法律，行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。上诉人于2018年11月1日才进入破产程序，本案诉争的三套房屋，于2017年3月29日以及2017月17日已经登记在两被上诉人名下，请求驳回上诉请求。 徐林、曾妍坤向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认原被告双方就平南县小历街锦泰花苑01幢第11层3单元031103号房屋、01幢第15层3单元031503号房屋以及01幢第17层6单元061702号房屋为原告所有(价值合计1214203元）所签订的《商品房预售合同》有效，应予以继续履行；二、判令被告向原告交付上述房屋；三、案件受理费用由被告承担。事实与理由：自2014年起，被告因经营开发“锦泰花园”项目楼盘所需，向原告进行借款合计442万元；期间，被告还向原告赊销钢材三百余万元，未能付款。由于被告欠款未能归还以及付息，且钢材款、逾期付款违约金也未能支付，由其法定代表人林锦与原告徐林对借款进行结算，2016年9月23日，被告同意以其开发的“锦泰花园”项目楼盘中的上述其中二套房产，抵偿所欠原告的部分债务。双方就此签订了《商品房预售合同》；2017年7月24日，被告同样以销售方式，向原告出售01幢第17层6单元061702号房屋，开具收款收据。同时，被告将房屋交付原告使用。原告在与被告签订合同，也依照规定进行了“网签”和缴纳了房屋买卖契税。2018年7月30日，被告因资不抵债，经被告同意后，平南县人民法院决定移送贵港市中级人民法院进行破产清算，贵港市中级法院经审查后，依法裁定予以受理，同时按照法定程序指定管理人。原告在对其余尚未清偿的债务与管理人进行债权申报并主张上述三套房屋为原告所有，管理人经研究后予以答复，认为原告计算利息没有依据，没有以房抵债的协议书，根据已有资料认定原告并未交付房款，3套房产仅有一套能认定消费性购买，并要求补缴房款；剩余2套，将依法启动解除合同程序。如果第一套房产也不交购房款，管理人将解除3套房产的合同。原告认为，原被告双方基于友好协商一致的基础上，签订了房屋的买卖合同，并且履行了相应的手续和缴纳契税，系双方真实意思的表示，双方达成的合意，不应肆意解除和反悔。综上所述，被告管理人的上述回应，不符合法律规定，侵犯了原告的相应权利，故提起诉讼，请求法院判决确认原告对上述房屋应有的权利。 一审法院认定事实：2013年10月，案外人柳州市旺林物资有限责任公司（以下简称旺林公司）与被告宏锋公司签订《购销协议》，约定被告向旺林公司购买钢材，对于被告尚欠旺林公司的钢材货款3853945元及违约金1156183.5元已经由柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初2198号民事判决予以确认。 2016年7月30日，原告徐林与被告的法定代表人对2014年2月至2015年2月期间的借款进行结算确认，对于被告尚欠原告徐林的借款本金4420000元、利息及律师费80000元已经由平南县人民法院（2017）桂0821民初3522号民事调解书予以确认。 2015年10月12日，两原告与被告签订《商品房预售合同》三份（合同编号：201609230003、201609230004、201704050007），约定原告一次性支付总价款352320元、352320元、509563元分别购买平南县平南镇小历街锦泰花苑01幢11层3单元031103号、01幢15层3单元031503号、01幢第17层6单元061702号三套房屋。2017年7月24日，被告出具收据（NO.8370185）收到两原告交来01幢第17层6单元061702号房屋购房款509563元。原告向平南县税务局交纳上述房屋买卖契税，2017年3月29日，上述三套房屋备案登记在两原告名下，不动产权证号分别为：桂（2017）平南县不动产证明第0002602号、0002601号、0007647号。 2018年7月30日，贵港市中级人民法院作出（2018）桂08破申7号民事裁定书：受理申请人广西平南县宏锋房地产开发有限公司提出的破产清算申请。2018年11月1日，广西壮族自治区高级人民法院同意我院指定广西白武士破产清算有限公司作为广西平南宏锋房地产开发有限公司破产管理人。 2019年8月8日，被告管理人向原告发出《关于徐林购房户债权申报处置意见》（（2018）桂08破申7号破管字-意见001号）：“依据消费性购房户认定，允许你方在3套房产中可以选择一套继续履行，按原合同金额约定补交购房款，请求在收到本意见函之日起5日内告知选择哪一套。另外2套房产，管理人依法启动程序。”两原告对该处理意见有异议，遂向一审法院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，旺林公司的股东为原告徐林、曾妍坤及案外人徐亮军，原告徐林为法定代表人，该公司及股东出具《情况说明》决定由原告两人代为受偿及领取被告用以抵债的商品房。 一审法院审理认为：首先，关于双方签订的《商品房预售合同》（合同编号201609230003、201609230004）的认定问题。本案中，两原告与被告在2013年至2015年期间同时存在钢材买卖合同关系以及借款合同关系，截止2015年2月被告所欠钢材货款3853945元及借款本金4420000元合计8273945元，两原告主张其与被告于2015年10月12日签订的《商品房预售合同》（合同编号201609230003、201609230004）实为以物抵债，从时间上来看，被告自2014年2月起就向原告借款、自2014年9月起就欠付钢材款，数额较大且一直未能清偿，而两原告及旺林公司于2017年8月、10月才向法院起诉主张债权，而对于起诉前即2014年至2015年期间的逾期付款违约责任，两原告及旺林公司在柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初2198号及平南县人民法院（2017）桂0821民初3522号两案中均未主张，被告在应诉时亦未对此提出异议，由此可见，两原告与被告于2015年10月12日签订的《商品房预售合同》（合同编号201609230003、201609230004）实际上是双方为了解决被告所欠款项在2014年至2015年期间的逾期付款的违约责任问题而一致达成的以物抵债协议，该合同系双方的真实意思表示且并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。两原告的该项主张，理由成立，予以采信。其次，关于两原告与被告签订的《商品房预售合同》（合同编号201704050007）的认定问题。两原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示且并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，两原告主张其签订合同后即向被告现金交付了该套房屋的总价款509563元，并且提交了被告于2017年7月24日出具收据（NO.8370185）予以证实，该收据上盖有被告公司印章且有被告公司财务人员签名，被告抗辩称其未收取该款项却未能提供相应的证据予以推翻，故对两原告主张其已经实际交付了该套房屋的价款，予以采信。综上，两原告已经通过以房抵债协议以及现金支付形式支付了涉案三套房屋的全部款项，而且两原告已经交纳了相关的契税且涉案三套房屋已办理了不动产备案登记手续于2017年3月29日登记在两原告的名下，涉案合同已经履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，故对于涉案《商品房预售合同》，被告管理人并无解除权。在两原告主张继续履行双方签订的《商品房预售合同》的情况下，被告亦没有举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，被告应当继续履行涉案《商品房预售合同》，并将涉案三套房屋交付给两原告。 综上所述，原告徐林、曾妍坤的诉讼请求成立。一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条的规定，判决：一、确认原告徐林、曾妍坤与被告宏锋公司签订的《商品房预售合同》三份（合同编号：201609230003、201609230004、201704050007）合法有效并继续履行；二、被告宏锋公司应向原告徐林、曾妍坤交付上述房屋即平南县平南镇小历街锦泰花苑01幢11层3单元031103号、01幢15层3单元031503号、01幢17层6单元061702号房屋。本案案件受理费15728元，由被告宏锋公司负担。 本院二审期间，上诉人宏锋公司以及被上诉人徐林、曾妍坤均无新证据提供。 经二审审理查明，一审判决认定的事实：“2015年10月12日，两原告与被告签订《商品房预售合同》三份（合同编号：201609230003、201609230004、201704050007）”有误，应该为“2016年9月23日，两原告与被告签订《商品房预售合同》二份（合同编号：201609230003、201609230004），2017年7月24日，两原告与被告签订《商品房预售合同》一份（合同编号：201704050007）”，“2017年3月29日，上述三套房屋备案登记在两原告名下”有误，应该为“2017年3月29日以及2017年8月17日，上述三套房屋备案登记在两原告名下”。对一审法院认定的其他案件事实，本院予以确认。 根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：涉案三套房屋所有权归谁，上诉人宏锋公司应否向被上诉人徐林、曾妍坤交付涉案房屋。 本院认为，上诉人宏锋公司与被上诉人徐林、曾妍坤签订三份《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，为有效合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。 关于本案的争议焦点，根据被上诉人徐林、曾妍坤提供的《商品房预售合同》、收款收据、税收缴款书、房产登记信息查询情况等证据以及上诉人宏锋公司与被上诉人徐林、曾妍坤的陈述及辩称，本案中，涉案房屋在法院受理宏锋公司提出的破产清算申请前，已在房屋登记部门登记在徐林、曾妍坤名下，并缴纳了房屋相关契税，且宏锋公司没有提出徐林、曾妍坤与宏锋公司的涉案房屋销售存在《中华人民共和国企业破产法》第31、条、第32条、第33条规定的情形，双方的房屋销售行为合法有效，上诉人宏锋公司应向被上诉人徐林、曾妍坤交付涉案三套房屋。 综上，上诉人宏锋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15728元（上诉人广西平南县宏锋房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西平南县宏锋房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋太仁 审判员  李 娜 审判员  植勇建 二〇二〇年七月六日 书记员  谢宏刚