安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初2400号原告：滁州欧博特电子制造有限公司,住所地滁州市南谯中路2299号,统一社会信用代码91341100684963667G。法定代表人：朱志红，公司总经理。委托代理人：华慧，公司员工。委托代理人：何瑜，安徽伟诚律师事务所律师。被告：董连军,男,1982年5月3日生，汉族,住安徽省定远县。委托诉讼代理人:王怀勇,安徽丰乐律师事务所律师。被告：安徽诚品家居有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐大道3028号2#仓库前半间，统一社会信用代码91341103MA2P149FX1。法定代表人：隋青松，公司经理。原告滁州欧博特电子制造有限公司与被告董连军、安徽诚品家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人华慧、何瑜，被告董连军及代理人王怀勇，被告安徽诚品家居有限公司法定代表人隋青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州欧博特电子制造有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告房租37440元；2、请求依法判决被告支付原告物业费4680元;3、请求依法判决被告支付原告水费936元;4、请求依法判决被告支付原告终止协议违约金20000元;5、请求解除租房协议,恢复原貌;6、请求被告承担本案全部诉讼费用；7、请求补齐2019年租金费用计2220元；8、请求被告安徽诚品家居有限公司承担违约责任，董连军承担连带责任。事实与理由：2018年12月10日原告与被告就滁州欧博特电子制造有限公司房屋签订了一份房屋租赁合同,用于生产办公使用,共260平方米。合同规定租赁期为2019年1月1日至2024年12月31日共60个月,第一年租金每平方8元,第二年租金每平方12元,第三年租金每平方16元,物业费每平方米1.5元,水费按每平方米0.3元收取,共计98632元,被告应于每年12月1日前支付下一年度租金,但被告多次催交至今未交,被告的行为严重损害了原告的合法权益。董连军辩称：被告董连军在本案中主体不适格。董连军原系安徽诚品家居有限公司法定代表人，自2017年9月14日至2019年11月11日担任公司经理职务，因公司经营需要租赁场地作为展厅使用，2018年12月10日，董连军代表公司与原告签订房屋租赁合同，后期进行装修，因公司经营需要，董连军代表公司签订合同，系职务行为，其后果应由安徽诚品家居有限公司承担。董连军签订合同后已代表公司支付33356元，原告诉请与事实部分不符，请法庭驳回原告对董连军的诉请，对于原告第七项请求，2019年的房租及水电物业费均已支付。安徽诚品家居有限公司辩称：原告诉请不成立，第一年房租都已付齐，第二年没有手续，到期了没有交接合同，没有合同就不敢投入，没有收到催缴缴费通知，损失300000多。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，原告滁州欧博特电子制造有限公司与被告董连军签订租房协议一份，约定将其名下位于滁州市南谯中路2299号综合楼三楼311室面积260平方米房屋出租给董连军作为生产办公使用。租赁期限自2019年1月1日至2024年12月底计60个月，租金按年结算，每年提前一个月支付下年度房租，租金第一年为每平方8元（全年共计24960元），第二年为每平方12元，第三年每平方16元，第四年每平方18元，第五年每平方20元，房租与水电押金5000元，物业费每平方1.5元（全年4680元），水费每月每平方0.3元（全年936元），电费每度1.3元按月收取。2018年11月27日，董连军向合同约定的收款人汪江账户转账33356元。安徽诚品家居有限公司于2019年11月11日办理了负责人变更手续，法定代表人由董连军变更为隋青松。以上事实有当事人提交的证据及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告滁州欧博特电子制造有限公司与被告董连军于2018年12月10日签订的租房协议系双方自愿签订，不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。原告诉请解除租房协议，因被告无正当理由逾期不支付租金，本院对该诉请予以支持。原告已按约定将租赁房屋交付给被告使用，被告应按约定给付房屋租金，现原告主张被告给付第二年房屋租金37440元、物业费4680元、水费936元，因原告已诉请解除合同，第二年租期尚未届满，本院酌情调整为自拖欠租金起始日2020年1月1日至本案庭审开庭日2020年7月17日计算诉请的有关费用，即房租租金20488元、物业费2561元、水费512元。原告请求被告支付终止协议违约金20000元，因被告拖欠租金不付，显属违约，应当承担违约责任，但约定的违约金过分高于造成的损失，本院酌情调整为以第二年房屋租金37440元为基数，按15%年利率自拖欠租金起始日2020年1月1日至本案庭审开庭日2020年7月17日计算违约金，即3073元。对于原告诉请房屋恢复原状，由于被告系经原告同意对房屋进行装潢以用于经营使用，而原告所提供的证据不足以说明房屋受到了何种损坏及该损坏是否系被告过错所为，故本院对该诉请不予支持。对于原告诉请补齐2019年租金费用计2220元，由于被告主张已交付的33356元内包含2019年租金物业费水费合计30576元及押金2780元，原告庭审中对此表示无异议，故被告已付清2019年租金，本院对该项诉请不予支持。对于原告庭审中诉请被告安徽诚品家居有限公司承担违约责任、董连军承担连带责任，董连军辩称因公司经营需要，董连军作为公司法定代表人代表公司签订合同，系职务行为，其后果应由安徽诚品家居有限公司承担。鉴于董连军签订合同时系安徽诚品家居有限公司法定代表人，所租房屋用于公司实际经营使用，且原告在书面申请中主张董连军系职务行为、其后果应由公司承担，被告安徽诚品家居有限公司亦当庭认可董连军系代表公司签约，故本院对被告董连军的辩解意见予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告滁州欧博特电子制造有限公司与被告董连军于2018年12月10日所签订的租房协议；二、被告安徽诚品家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付滁州欧博特电子制造有限公司房屋租金20488元、物业费2561元、水费512元，合计23561元；三、被告安徽诚品家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付滁州欧博特电子制造有限公司违约金3073元；四、驳回原告滁州欧博特电子制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2346元，减半收取计1173元，由安徽诚品家居有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 顾 陶二〇二〇年七月三十一日书记员 田亦男附本案适用的相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。