文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1154号原告：广州市建都物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路马涌直街82号怡雅苑A幢二层，统一社会信用代码9144010563320509XM。法定代表人：李焕金，系该司总经理。委托诉讼代理人：杨华平、叶丽琼，系该司职员。被告：巫丽鲜，女，1972年6月21日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄超生，男，1967年4月27日出生，汉族，住广州市天河区，系被告丈夫。原告广州市建都物业管理有限公司诉被告巫丽鲜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。案件事实一、物业的位置：广州市天河区天河北路侨林街63号507房，（以下简称“涉案房屋”）,房屋面积为92.47平方米。二、约定的管理期限：2009年5月1日至2019年4月30日。三、约定的物业管理费：2016年3月1日至2017年8月31日期间2.3元∕平方米∕月，每月物业管理费为212.7元、2017年9月1日至2018年7月31日期间2元∕平方米∕月，每月物业管理费为184.9元。四、物业管理费的支付期限：每月25日前支付当月物业管理费，从逾期之日按每天应交管理费的千分之一缴纳滞纳金。五、原告的诉讼请求：1、被告支付2016年3月1日至2018年7月31日管理费5862.5元（2016年3月1日至2017年8月31日期间每平方2.3元，每月212.7元；2017年9月1日至2018年7月31日期间每平方米2元，每月184.9元）及管理费的滞纳金（以每两个月的管理费总和为本金，按每日千分之一的标准，分别从第3个月1日起计至实际支付之日止，以本金为限）；2、本案的受理费由被告承担。六、被告的辩称：1、确认原告主张的涉案房屋的面积。2、我方在2011年8月至2016年2月期间均按照2.3元/平方米的标准向原告支付了管理费，但此后我方得知原告是违法涨价，就一直与原告进行协商，并自2016年3月1日起暂停支付物业管理费。经我方计算，按1.85元/平方米的标准，自2011年7月1日至2018年7月31日，我方需缴纳的管理费总额为14540.8元，因我方在2011年7月1日至2016年2月28日期间按2.3元/平方米的标准已向原告支付了11910.05元，两者差额为2630.75元，我方已于2020年5月11日向原告转账支付了该2630.75元，因此我方已按1.85元/平方米的标准向原告足额支付了2011年7月1日至2018年7月31日的物业管理费。七、其他：1、原告确认收到被告于2020年5月11日支付的2630.75元，但主张该款项为迟延支付物业管理费的滞纳金，应在滞纳金总额中予以扣除，并确认被告已按2.3元/平方米/月的标准足额支付了2016年2月28日前的物业管理费。2、被告不同意原告主张的滞纳金的计算标准，辩称其没有欠付物业管理费。3、被告辩称原告违反法律规定将物业管理费涨至2.3元每月每平方米，并提交《告示》、《统计结果公示》、《业主反对涨价声明表》等。4、原告提交《物业交接协议书之一》（签订日期为2018年8月3日，加盖广州市天河区侨林苑业主委员会公章，其上载明业主委员会有责任和义务协助并配合原告催缴及追讨所欠相关费用，确认管理费计算方式为从2011年8月至2017年8月管理费按2.3元/平方米，2017年9月至2018年7月管理费按2元/平方米）主张业主委员会已确认管理费标准。5、原告表示已于2018年8月3日退场。6、在本案开庭审理后，被告向本院提交申请，要求本院调取涉案房屋所在小区侨林苑业主同意原告涨价的签名原件并进行保全及鉴定。判决结果根据已查明的事实，原、被告成立物业服务合同关系，原告提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务。现原告主张被告欠付2016年3月至2018年7月期间的管理费5862.5元。被告则辩称原告将物业管理费涨至2.3元/平方米/月不合法，其仅同意按涨价之前的1.85元/平方米/月的标准支付管理费，并表示按该1.85元/平方米/月的标准，其已付清了2011年7月1日起至2018年7月31日的全部物业管理费，原告对此不予确认，表示被告仅足额支付2011年7月1日至2016年2月28日期间的物业管理费，至于2020年5月11日支付的2630.75元应为迟延支付物业管理费的滞纳金，被告仍欠付2016年3月至2018年7月期间的管理费。对此，本院认为，虽被告辩称原告将管理费涨至2.3元/平方米/月不合法，但对此未能提供证据予以证实，原告亦不予确认,本院对被告的此处抗辩不予采纳。被告在庭审结束后向本院提交申请要求本院调取涉案房屋所在小区侨林苑业主同意原告涨价的签名原件并进行保全及鉴定，该项申请未在举证期间内提出，且本案为物业服务合同纠纷，非业主撤销权纠纷，对于被告的该项申请，本院不予准许。根据原告提交的《物业交接协议书之一》显示，物业管理费在2016年3月至2017年8月期间为2.3元∕平方米∕月，2017年9月至2018年7月期间为2元∕平方米∕月。现原告确认被告已按2.3元/平方米/月的标准足额支付了2011年8月至2016年2月期间的物业管理费，被告在支付该段期间的物业管理费时亦未对款项性质作出明确说明，被告主张其在2020年5月11日按每月1.85元/平方米/月的标准向原告支付了2011年7月至2018年7月的管理费余额2630.75元，原告主张该款项用于抵扣滞纳金，综合本案，本院认定被告以1.85元/平方米/月的标准支付了2016年3月至2018年7月期间的部分物业管理费2630.75元，即被告仍需按2016年3月至2017年8月期间2.3元∕平方米∕月、2017年9月至2018年7月期间2元∕平方米∕月的标准向原告支付上述期间未支付的物业管理费余额。经计算，被告按1.85元/平方米/月的标准支付了2016年3月至2017年5月期间的管理费2566.05元（171.07元/月×15个月）及2017年6月的部分管理费64.7元，则被告仍需按上文确定的物业管理费的收费标准向原告支付2016年3月至2017年6月期间的管理费余额772.45元（41.63元/月×15个月+148元）；2017年7月至8月的管理费425.4元（212.7元/月×2个月）；2017年9月至2018年7月的管理费2033.9元（184.9元/月×11个月），综上，被告需向原告支付2016年3月至2018年7月期间欠付的物业管理费余额为3231.75元。对于原告诉请超出上述部分，本院不予支持，予以驳回。被告逾期未支付物业管理费，构成违约，原告主张被告支付滞纳金有合同依据，但被告对原告主张的违约金标准持有异议，从公平角度，本院酌情对滞纳金的计付标准予以调整，滞纳金的计付方式详见判决书后附表格,各期滞纳金均以不超过本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告巫丽鲜向原告广州市建都物业管理有限公司支付自2016年3月1日至2018年7月31日期间的物业管理费3231.75元及相应滞纳金（详见判决书后附表格），各期滞纳金均以不超过本金为限。二、驳回原告广州市建都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市建都物业管理有限公司负担30元，被告巫丽鲜负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年七月六日书记员 谢丽军附表：            欠费时段              管理费金额              被告已支付金额                    对应的滞纳金计付              尚需支付的余额              对应的滞纳金计付                  2016年3月              212.7              171.07              以每两月欠付的金额总和为本金，分别自第三个月的1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日计至2020年5月11日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计算              41.63              以每两月欠付的金额总和为本金，分别自第三个月的1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计算。                  2016年4月              212.7              171.07              41.63                  2016年5月              212.7              171.07              41.63                  2016年6月              212.7              171.07              41.63                  2016年7月              212.7              171.07              41.63                  2016年8月              212.7              171.07              41.63                  2016年9月              212.7              171.07              41.63                  2016年10月              212.7              171.07              41.63                  2016年11月              212.7              171.07              41.63                  2016年12月              212.7              171.07              41.63                  2017年1月              212.7              171.07              41.63                  2017年2月              212.7              171.07              41.63                  2017年3月              212.7              171.07              41.63                  2017年4月              212.7              171.07              41.63                  2017年5月              212.7              171.07              41.63                  2017年6月              212.7              64.7              148                  2017年7月              212.7              0              212.7                  2017年8月              212.7              0              212.7                  2017年9月              184.9              0              184.9                  2017年10月              184.9              0              184.9                  2017年11月              184.9              0              184.9                  2017年12月              184.9              0              184.9                  2018年1月              184.9              0              184.9                  2018年2月              184.9              0              184.9                  2018年3月              184.9              0              184.9                  2018年4月              184.9              0              184.9                  2018年5月              184.9              0              184.9                  2018年6月              184.9              0              184.9                  2018年7月              184.9              0              184.9