江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3261号原告：宜春市正佳实业有限公司，住所地：江西省宜春市经济技术开发区，统一社会信用代码：91360900MA35FUHH8K。法定代表人：易全普，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江振华，男，1967年5月7日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区，系该公司员工。被告：易健，男，1991年11月14日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告宜春市正佳实业有限公司（以下简称原告）与被告易健（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人江振华到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付其拖欠的租金10580元（暂算至2020年5月止，从2020年6月至判决解除之前的租金、物业费等按合同约定支付）、物业费1152元和水电费95.68元，并解除原告与被告所签订的《租赁合同》；2、判决被告赔偿原告未履约违约金10000元；3、判决被告支付原告逾期交付租金违约金25502.4元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于宜春市袁山东路1075号一楼店铺、面积96平方米的店面租给被告使用，租赁时间为2019年12月1日至2022年3月1日，租金从2019年12月1日起计算，履约保证金10000元，起始租金为4600元/月，从2019年3月1日起，每年的租金在前一租赁年度的基础上递增一次，递增比例为10%，物业费、水电费及相关经营费用均由被告承担。同时双方还约定了租赁期间的房屋修缮和装饰、租赁双方的变更、违约责任、免责条件等事宜。从2020年3月份开始，被告拖欠原告租金，3月被告应付租金为5060元，到2020年5月3日被告通过支付宝支付了租金4600元冲抵3月份租金，被告尚欠3月份租金460元，4月份、5月份租金一直未付。被告在2020年5月3日、9日、11日陆续与原告沟通租金及物业费的支付，但是之后就电话停机，微信信息不回，一直处于无法联系的状态，且合伙人易海勇故意电话不接，微信信息不回，想躲避租金及物业费结算。综上所述，被告拖欠原告租金实属不该，单方擅自终止合同已构成完成违约。为了维护自身的合法权益，今特依法向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉请。被告未到庭进行答辩，提交书面答辩意见称：1、因受疫情影响，店铺无法正常营业，损失惨重；2、房屋租金过高，房东在疫情期间还涨房租，三月底四月初的时候就跟房东说不想租了，每次沟通房东就是问钱的事，让本就亏损的店更加雪上加霜；3、店铺的锁是上个老板的坏了，然后自己重新买的；4、合同上面的租金是12月份交到2月份一个季度，3月份到5月份一个季度，3月份的房租已经交了，剩下的4月份和5月份的我们有个1万元押金也冲抵了，不再欠房租了。查明的事实根据原告的诉讼主张和举证情况，本院确定如下法律事实：案外人宜春市汇景实业有限公司系宜春市袁州区袁山东路1075号店面的所有权人。2016年8月1日，案外人宜春市汇景实业有限公司与原告签订《房屋使用管理授权书》，授权原告在法律规定范围内对案外人宜春市汇景实业有限公司位于宜春市袁州区间店面（包括1075号店面）进行修缮和保管，并允许原告合理经营和使用房屋，期限至2022年3月1日。2017年6月27日，案外人宜春市汇景实业有限公司与金碧物业有限公司宜春分公司签订《前期物业服务合同》，约定商铺物业服务费为2元／月／平方米。被告因经营需要，自2019年12月1日始承租位于宜春市袁州区店铺（面积约为96平方米），并与原告签订了《租赁合同》，主要约定了：租赁期限自2019年12月1日至2022年3月1日，确定租金为4600元／月，租金按3个月支付一次，在应付租金日提前7天内支付一次。租金从2019年12月1日起计算。自2020年3月1日起，租金每年在前一租赁年度的基础上递增一次，递增比例为10%。被告方在本合同生效之日向原告交纳10000元作为履约押金。被告方必须承担租赁该房屋产生的所有税金及相关费用，包括但不限于该房屋产生的水、电、通讯、卫生、物业管理等费用及房屋租赁税、增值税、个人所得税等税费。租赁双方如有一方未履行有关条款的，违约方负责赔偿对方10000元。被告逾期超过15天交付租金，原告有权解除合同，被告按合同总租金的20%承担违约金。上述协议签订后，原告将涉案店面交付被告租用，后因新冠××疫情影响，被告亏损严重，无力继续经营，遂于2020年5月初搬走，并通知原告不再承租。另查明，2020年5月被告向原告缴纳了3月份租金4600元。2020年2月至4月被告尚欠水费95.68元未缴纳，2019年12月至2020年5月物业服务费1152元（2元/月/平方米*6个月*96平方米）原告已代被告向物业公司缴纳。以上事实，有原告提交的租赁合同、房屋使用管理授权书、前期物业管理服务合同、金碧物业有限公司出具的交款通知单及发票、宜春水务集团有限公司出具的2020年2月-4月欠费清单、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，依法成立并有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。一、关于合同解除问题。被告在双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，属于单方解除合同。由于本案《租赁合同》没有约定解除合同条件的条款，被告已于2020年5月初实际搬离商铺，涉案合同已无法继续履行，本院根据公平原则，并结合案件的实际情况，确认本案《租赁合同》于2020年5月31日解除。二、关于违约金问题。原告诉请要求被告赔偿未履约违约10000元及逾期交付租金违约金25502.4元。被告答辩称因受新冠××疫情影响，店面亏损严重，无法继续经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院对原告该诉请不予支持。三、关于金额问题。原告诉请被告支付其拖欠租金10580元（算至2020年5月底）、物业服务费1152元、水费95.68元，符合双方约定及事实，于法有据，本院予以支持。关于被告答辩称其有交给原告10000元押金可冲抵租金，因被告未提供相关证据予以证明，故本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告宜春市正佳实业有限公司与被告易健签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告易健于本判决生效之日起十五日内支付原告宜春市正佳实业有限公司租金、物业服务费及水费共计11827.68元；三、驳回原告宜春市正佳实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，减半收取计币379元，由原告宜春市正佳实业有限公司负担263元，被告易健负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  张世冬二〇二〇年七月二十四日书记员  余亮靓