四川省达州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川17民终594号 上诉人（原审原告）：严飞，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：刘登峰，四川绥定律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘国，住四川省达州市达川区。。 委托诉讼代理人：余雷，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李金刚，住四川省达州市达川区。 被上诉人（原审被告）：练兰婷，住广东省兴宁市黄陂镇。 被上诉人李金刚、练兰婷的委托诉讼代理人：曾珠，住四川省达县南外镇，系李金刚的表姐 上诉人严飞因与被上诉人刘国、李金刚、练兰婷案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 严飞向本院上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由;上诉人是案涉不动产物权的真实权利人，上诉人已向公安机关报案，可能涉嫌刑事犯罪，应暂缓判决。 刘国答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，涉嫌犯罪问题应以公安机关书面立案通知书为准。 李金刚、练兰婷答辩称，我们与严飞合伙座房屋中介生意，公司的钱由严飞在管，建行卡号严飞：6214663690093186是我们合伙的公共账户。严飞应支付我们工资18.7万元，他没有支付，所以买房由他转的房屋尾款，收条上才有我和他的名字，当时就是他支付给我的依据。坐落于达州市通川区邓家巷21号房屋是我们购买，产权应属我们所有。请求维持一审判决。 严飞向一审法院起诉请求：1.撤销对达州市通川区邓家巷51号第5栋楼2单元8号房屋，（产权证号：2019达州市不动产权0004372号）的强制执行。2.本案的案件受理费由被告承担。 一审法院查明事实：2019年3月9日原告严飞与案外人范波签订了《房屋买卖合同》，合同载明：原告严飞以156000元全款购买范波所有的位于达州市通川区西城西胜街4号房2-4-2号房屋。2019年3月9日，原告严飞与案外人范波签订《房屋买卖协议》，合同约定:严飞以156000元全款购买范波所有的位于通川区西城西胜街4号房2-4-2号房屋;因严飞、范波对该房屋产权办理流程不熟悉，双方委托李金刚作为双方产权代办办理人，双方全权配合李金刚办理产权相关事宜，该房屋实属所有权归严飞所有。合同签订后，严飞分别于2019年4月7日、5月17日向范波及其妻子陈福秀支付7000元、14.9万元购房款，并对房屋进行了装修。于2019年4月7日范波与被告李金刚签订了该涉案房屋的《二手房买卖居间合同》，该合同上加盖有达州市佳兴房地产经纪有限公司的印章。于2019年5月10日，案涉房屋产权登记在李金刚、练兰婷名下[所有权证号:川(2019)达州市不动产权第0004372号]。在原告得知该产权登记情况后，并未对李金刚、练兰婷及案外人范波的买卖及其办理该产权证，提起侵权或确权之诉，相反于原告与被告李金刚、练兰婷协商后，于2019年5月29日，李金刚、练兰婷在通川区公证处办理（2019）川达通证字第148号委托公证书，委托严飞代为办理诉争房屋再出售、过户等手续。被告刘国与被告李金刚、练兰婷之间的民间借贷纠纷一案，一审法院立案受理后，依刘国的诉讼保全申请，作出了（2019）川1703 民初227号民事裁定书，查封了达州市通川区邓家巷51号第5栋楼2单元8号房屋【所有权证号：川（2019）达州市不动产权第0004372号，】，查封期两年。2019年7月18日一审法院作出了（2019）川1703民初2276号民事判决书，判决由李金刚、练兰婷向刘国偿还借款本金15万元及其资金利息。该判决已发生法律效力。后原告严飞以其为查封房产的真实所有权人，以李金刚、练兰婷为该涉案房屋的名义登记人等为由，提出执行异议申请。2019年8月9日，一审法院以原告自身原因致其未能办理过户作出了（2019）川1703执异50号执行裁定书，裁定驳回了严飞异议申请。原告严飞遂向提出执行异议之诉。 同时查明：一、达州市通川区西城西胜街4号房2-4-2房屋与达州市通川区邓家巷21号第5栋楼2单元8号房屋系同一房屋。 二、庭审中，原告向本院提交了房屋所有权人为岑真烈的所有权证（达市房权06454号），予以证实涉案房屋系范波是在岑真烈手中购买，但双方未对此房办理过户登记。同时，原告主张在购买范波的房子，是清楚范波与岑真烈之间的买卖关系。李金刚和练兰婷系夫妻关系，他们二人在原告所经办的达州市鑫屋房地产有限公司公司上班。该公司是二手房交易公司，原告是公司的法人，李金刚和练兰婷二人系该公司员工。该公司成立有四五年时间，是原告一人出资，原告做这个行业有九年左右。在五六年前和被告李金刚一起合伙开过二手中介正诚门市。 三、庭审中，原告主张，其对房屋过户的手续不是很了解，因该房没有土地证，有缺陷。李金刚称能够把这个证办理下来。故就委托李金刚把这个产权证办下来。同时原告主张买这个房屋就是为了卖出去，来赚取中间的差额。房子登记在李金刚的名下后，就办了公证书来出售。 一审法院认为，本案的争议焦点：案外人严飞对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。即本案原告在对刘国的民间借贷纠纷中对涉案的查封财产，是否取得物权期待权？如取得物权期待权，原告未能对诉争房产进行变更登记，其主观上是否具有过错的问题？是否享有排除强制执行的权益？综合考虑，原告及被告刘国提交的证据及庭审中当事人的陈述，针对原告是否享有排除强制执行的权益的问题，评判如下： 一、原告对涉案已查封的被执行财产，是否取得物权期待权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条关于：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”原告与案外人范波在2019年3月9日《房屋买卖协议》中，明确双方委托李金刚作为双方产权代办办理人，但至今并未将诉争房产过户登记至原告名下,故原告未取得诉争房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定,并结合本案的具体情况，原告对诉争的被执行财产提出案外人执行异议，请求排除强制执行的效力,必须符合以下条件：（一）、原告严飞应与本案的被告李金刚（名义登记人，即刘国民间借贷纠纷案中被执行人）必须签订以变动诉争房产所有权为目的买卖合同，也即是应以获得诉争房屋物所有权为首要目的;（二）、原告严飞应积极支付全部价款,并通过占有的方式对外公示；（三）、没有对诉争房屋予以变更登记,不是原告严飞的自身原因所造成。 本案系案外人执行异议之诉，范波与原告严飞达成诉争房买卖协议时，其房屋登记人为岑真烈，故范波在未取得诉争房屋的所有权时，而对诉争房屋进行出卖，原告严飞与范波之间仅形成合同之债；同时，原告严飞对诉争房屋与被告李金刚、练兰婷之间不存在买卖合同关系，即根本不存在被告李金刚、练兰婷将诉争房屋出卖给原告严飞的客观事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；……”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……。”的规定,原告与案外人范波之间有关诉争房屋发生买卖法律关系时,虽原告与范波在房屋买卖协议中约定委托李金刚代办理，原告享有所有权；但因范波并非诉争房屋的登记权人，即范波未取得诉争房屋的所有权，故原告未取得该诉争房屋的物权期待权;同时,原告严飞与诉争房屋的被执行人,即本案的被告李金刚、练兰婷之间因不存在买卖合同,且诉争房屋现也已登记在被告李金刚、练兰婷名下，原告事实上也未取得该诉争房屋物权期待权。综上，原告以案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的理由不成立，不予以支持。 二、原告严飞未能对诉争房产予以产权变更登记，其主观上是否具有过错的问题。庭审中，原告严飞向本院提交的与范波签订的《房屋买卖协议》，其合同显示的签订时间虽为2019年3月9日。该诉争房屋系范波从岑真烈（所有权证号：达市房权06454）处所购得，但范波并取得该房的过户登记。且原告主张，其清楚诉争房屋系范波与岑真烈之间的买卖关系及范波并未取得该房的过户登记。原告从事二手房交易多年且曾与被告李金刚合伙从事二手房的交易；故其对二手房的交易、办理产权证、交纳相关契税等应熟知。虽原告严飞与范波在其《房屋买卖协议》上均约定，因双方对产权过户办理流程不熟悉，委托李金刚作为双方产权代办人，房屋所有权为原告严飞。2019年4月7日范波与被告李金刚签订了该诉争房屋《二手房买卖居间合同》后，诉争房屋产权登记在李金刚、练兰婷名下[所有权证号:川(2019)达州市不动产权第0004372号]。原告在得知其所购房登记在李金刚、练兰婷名下后，并未采取直接起诉李金刚、练兰婷及对诉争房屋的确权；而是采取由李金刚、练兰婷向原告出具委托书，办理该委托公证书委托严飞代为办理案涉房屋再出售、过户等手续。可见，原告从事二手房交易多年，对房屋的产权过户流程应熟悉；故原告对诉争房不能办理其名下，其自身主观上有过错。同时，从该房的交易情况及办理委托书公证及原告现从事二手房交易等具体情况，足以可见原告严飞与范波签订房屋的首要目的并非是获得案涉房屋的所有权，而是主张将所买诉争房屋后再出卖而赚取中间的差额。此有原告于立案时向本院提交了委托书及其四川省达州市通川区（2019）川达通证字第1487号公证书及庭审中原告的陈述等相关证据予以证实。综上，原告严飞对该诉争房产不能进行物权变更，其主观上具有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“......第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定,原告严飞对所买诉争房屋主张以其买进再卖出而赚取中间的差额为目的,明知产权已登记在李金刚、练兰婷名下并非采取起诉案外人范波及李金刚、练兰婷侵权或确权的方式主张权利。原告因自身原因导致房屋产权未能办理在自己名下，其主观上有过错。故原告严飞对案涉房屋不享有排除强制执行的权益。因本案系执行异议之诉，范波既不是李金刚民间借贷案件中的申请执行人，也不是被申请执行人，故庭审中，原告主张追加案外人范波为本案的被告，理由不成立，不予以支持。原告严飞是与范波之间房屋买卖关系与范波与李金刚之间房屋买卖关系及原告严飞与案外人范波是否共同委托李金刚代办产权所产生的委托关系的纠纷，本案不宜处理，由原告严飞及相关的权利人另行依法主张权利。 综上，原告以刘国及李金刚、练兰婷为被告提出案外人执行异议之诉，其对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告严飞的诉讼请求。案件受理费3420元，由原告严飞负担。 二审中，严飞提交了岑真烈、吴大美与王滔的公证书、委托书，达州市公安局通川分局刑事侦查大队的情况说明。拟证明李金刚、练兰婷办理案涉房屋过户时伪造了相关文件，严飞已向公安机关报案。刘国质证认为，公证书、委托书是复印件，如果系伪造，应当由人民法院或公安机关调查结果为准，不能达到其证明目的，对公安机关的情况说明没有异议，但本案属于民事纠纷，公安尽管没有正式立案法律文书，不应移送。李金刚、练兰婷质证认为，严飞向公安机关反映情况不实。本院认为，严飞提交的证据与本案没有关联，不能达到其证明目的，不予确认。 本院认为，上诉人严飞与案外人范波在2019年3月9日《房屋买卖协议》中明确双方委托李金刚作为双方产权代办办理人，同年4月7日范波作为甲方与李金刚作为乙方签订了该案涉房屋的《二手房买卖居间合同》约定：第二条成交价1.甲乙双方协定的房屋交易价格为人民币156000元整。甲方转让产权变更新发生的相关税、费由乙方承担。甲乙双方签订本合同时乙方向甲方支付定金人民币10000元，当甲方收到定金时，不得将该房转售给第三人。备注：甲方不卖双倍返还定金并承担违约责任，乙方不买定金不退还并承担违约责任，达州市佳兴房地产经纪有限公司作为丙方在合同上盖章。2019年5月10日被上诉人李金刚、练兰婷将案涉房屋产权转移登记在了自己的名下[所有权证号:川(2019)达州市不动产权第0004372号]。上诉人严飞知道该产权登记情况后，没有依法主张权利。2019年5月29日上诉人严飞接受李金刚、练兰婷的委托代为办理诉争房屋再出售、过户等手续。据此，一审法院根据查明的案件事实和《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，认定上诉人严飞对涉诉房屋不具有合法物权，不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。严飞上诉提出的理由和观点，本院不予支持。 综上所述，严飞的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3420元，由严飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯必明 审判员  程 瑜 审判员  胡光俊 二〇二〇年七月二十七日 书记员  向 琪