河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初608号 原告：秦皇岛市江盟房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区西港路西侧首府14号楼一层，统一社会信用代码：91130303795469717T。 法定代表人：吴林，董事长。 委托代理人：张阅，河北海立律师事务所律师。 被告：曹虎,男,1962年9月13日出生，满族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：曹贺明,男,1985年5月28日出生,满族,现住河北省秦皇岛市海港区。 第三人：中国农业银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地河北省秦皇岛市海港区迎宾路75号，统一社会信用代码：91130300805261160N。 法定代表人：田立峰，行长。 委托诉讼代理人：孙立功，男，1968年3月15日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁县,被告工作人员。 原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司（以下简称江盟房地产）与被告曹虎、第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称农行秦皇岛分行）商品房预售合同纠纷一案，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张阅，被告曹虎委托代理人曹贺明、第三人农行秦皇岛分行委托代理人孙立功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 江盟房地产向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告于2013年12月9日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，由被告向原告返还江盟东城时代2-10号楼2-301号房屋；二、请求依法判令被告偿还原告被第三人扣划的担保金及利息139697.44元。(因持续发生，以最终发生额为准)；三、请求依法判令被告向原告支付总房款5%的违约金70104.65元；四、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年12月9日，原、被告签订商品房买卖合同，原告将本案诉争房产以1402093元出售给被告。按合同约定被告除支付首付款外，余款98万元由被告向第三人办理按揭贷款，并约定如被告未履行合同约定付款义务逾期超过30天及被告未履行按揭贷款合同约定的还款义务，原告有权解除合同并由被告承担违约责任。合同签订后，原告履行了合同义务。但至原告起诉，被告仍未按约定履行付款义务及相关手续。以维护原告合法权益，提起起诉。 曹虎辩称，原告所述属实，被告由于种种原因不能按期还款，自2019年2月未按期还款，希望本案能协商解决。 第三人农行秦皇岛分行述称，2014年2月7日曹虎购买江盟地产的房子，与农行签订贷款合同，本金是98万元，期限是2014年2月11日至2032年2月10日，于2014年2月11日发放贷款到指定账户。因为被告不能按期归还贷款，第三人于2019年2月开始扣划江盟地产的贷款保证金，直到2020年5月，共扣划江盟地产保证金账户139697.44元。如果房屋买卖合同解除，第三人同意解除贷款合同，由原、被告偿还未到期的贷款本息及罚息等。 经审查本院认定事实如下：原、被告于2013年12月9日签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（合同备案号：Ｂ20131209074121），被告购买原告开发的海港区房屋（现更名为海港区首府二期24-2-301号），建筑面积为138.17平方米，房屋价款为1402093元。被告于签订合同当日支付首付款422093元，余款98万元办理银行贷款。买卖的房屋于2014年6月30日前交付使用，但未办理产权登记。合同附件三补充协议第一条第4项约定，买受人获批按揭贷款后，出卖人为其全部贷款承担连带保证，解除前买受人达到连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则出卖人有权单方面解除买卖合同。合同解除自出卖人向买受人邮寄解除合同通知之日起生效。出卖人主张解除合同时，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除及办理完毕合同注销登记手续并由出卖人将房屋另行售出之日起60日内，出卖人有权在买受人已付房款中扣除买受人拖欠银行的本金、利息、罚息等费用和买受人欠出卖人的代还款、买受人应承担的各项违约金、税费以及买受人给出卖人造成的税费等实际损失后，将剩余房款无息退还给买受人。出卖人有权将上述所扣款项中代银行扣收的款项直接给付债权银行。 2014年2月7日，以第三人为贷款人、被告为借款人、原告为保证人，三方签订了《个人购房借款担保合同》。合同约定由第三人借给被告98万元用于购买秦皇岛市海港区房屋。借款期限为2014年2月11日至2032年2月10日，借款打入原告账户。在被告取得上述房屋所有权证书并办理了抵押登记手续前，原告为被告提供阶段性担保，承担连带保证责任。2014年2月11日第三人将贷款98万元转入原告账户。海港区房屋（现更名为海港区首府二期24-2-301号）已经于2014年7月3日交付被告使用。 被告曹虎按期偿还了2018年11月以前的贷款，偿还贷款本金合计166958.32元。2019年2月开始第三人扣划江盟地产保证金，直到2020年5月，曹虎均未按约定的日期还款，第三人共扣划江盟地产保证金账139697.44元。诉讼中，原告同意履行连带保证责任，代为偿还曹虎拖欠的贷款本金和利息、罚息。第三人同意解除担保借款合同。 2019年9月11日原告向被告邮寄了解除合同通知书，通知曹虎因为其未按期还款，解除与其签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，令其返还房屋、赔偿损失并承担违约责任。邮件被退还。 以上事实，有原告、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》合法有效，原、被告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》合法有效。被告应当按照合同的约定及时按期偿还第三人银行贷款。在2019年2月以后被告没有偿还贷款的行为已经构成违约，原告根据合同的约定有权行使单方解除权。被告拖欠贷款后，就应当找到原告积极协商如何补交贷款保证金并继续履行合同，直到原告提起诉讼，被告一直没有归还拖欠的贷款本息。诉讼过程中法庭也是多次给被告制造还款付息继续履行合同的机会，但是被告仍没有按期归还贷款本息，导致如今原告的贷款保证金继续被第三人扣划。原告销售房屋的商业经营无法保障，合同目的无法实现，故本院对原告要求解除《秦皇岛市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告的首付款422093元返还给被告，被告偿还的银行贷款本金属于被告给付原告的房款，原告也应当退还给被告。被告偿还的贷款利息属于被告与第三人借款约定的借款孳息，被告应当自行负担。被告应当将房屋返还给原告。合同解除不影响原告追究被告违约责任，根据合同的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付房屋总价款5%的违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司与被告曹虎签订的买卖海港区房屋（现更名为海港区首府二期24-2-301号）的《秦皇岛市商品房买卖合同》（合同备案号：Ｂ20131209074121），被告曹虎协助原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司办理上述合同注销手续； 二、被告曹虎将海港区房屋（现更名为海港区首府二期24-2-301号）交还给原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司。原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司退还被告曹虎购房首付款422093元； 三、解除原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司、被告曹虎与第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛分行签订的《个人购房担保借款合同》。原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司代被告曹虎偿还拖欠第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛分行贷款本金及利息，同时原告退还被告曹虎已经偿还的贷款本金166958.32元； 四、原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司代为偿还的贷款利息、罚息（包括被第三人扣缴的部分和解除借款合同应支付的部分），原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司从上述判项退还被告曹虎的款项中扣除； 五、被告曹虎向原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司支付违约金70104.65元； 上述判项于本判决生效后三十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3248元，由被告曹虎负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  刘长利 二〇二〇年七月十日 书记员  魏云佳