广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1304号 原告：刘忠伦，男，汉族，1945年2月3日出生，住河南省开封县。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地：北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告刘忠伦与被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘忠伦的委托诉讼代理人赵成民、被告汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘忠伦向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2010年5月5日签订的《“润和花园”认购协议书》合法有效；2、判令被告协助原告将案涉房屋登记备案到原告名下，以及协助原告将案涉房屋统一不动产权证过户到原告名下，将座落于北海市房屋交付给原告；3、判令被告承担向原告支付违约金48132.85元（违约金自2015年10月21日始，计算至起诉时2020年3月30日，以购房款228000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率4.75%,以后违约金另计算至判决生效时止）。 事实和理由：2010年5月5日，原告与被告签订《“润和花园”认购协议节》，该《认购协议书》约定由原告认购被告开发销售的房屋，建筑面积60.00㎡，单价3800元，总房款为228000元，付款方式为一次性付款；还约定原告须承担的费用以及房产所有事宜以《商品房买卖合同》为准，最终面积以房产证为准。原告分一次向被告支付足额购房款，被告于2010年5月5日向原告出具的收据，证实其收到原告购房屋的房款228000元。原告购买涉案房屋后，虽然被告没有为原告办理房屋备案预登记和产权过户登记手续，但是，原告己依合同支付全部价款并该建筑物一直建设至今，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，合同合法有效。原告与被告签订的《“润和花园”认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房合同主要内容和本质特征，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。被告收取、占用原告购房款长达十余年，没有履行将符合验收条件的商品房交付给原告的合同约定义务，并且屡次违约，应当承担违约责任，依法应当支付给原告占用资金的利息损失。被告于2015年5月6日以《关于“润和花园”N幢逾期交房的通知》，向包括原告在内的购买人承诺：2015年10月20日前交房，应从该日起计算占用资金的利息损失。 被告汇澳公司辩称：请求法院驳回原告的诉求，理由如下：原告以所谓的被告签订的认购协议书不是被告的真实意思表示，本案合同所使用的印章为旧印章，被告已于2012年11月23日另行备案刻新印章，旧印章已作废，陈某非法持有公章私盖很多空白《认购协议书》和《商品房买卖合同》及收据，被告不予认可，并且这些认购书存在日期倒签的情况，即使认购书认为是被告所签订的，因为上述房产均存在有抵押或查封，均无法办证备案到被告的名下，且房子尚未竣工验收，无法交付。违约金被告方不应当承担。 经审理查明：1、2010年5月5日，原告刘忠伦（乙方）与被告汇澳公司（甲方）签订《“润和花园”认购协议书》，约定由乙方认购甲方销售的位于北海市房，建筑面积60㎡，单价3800元，总房款228000元。付款方式为一次性付款。协议约定乙方须承担的各项费用及该套房产产生的差额税等，双方还约定了其他事项。2010年4月30日，原告向陈某账户转款228000元。2010年5月5日，被告汇澳公司向原告刘忠伦出具编号为NO1×××90的《收据》载明“今收到刘忠伦购×××#购房款单价3800元/㎡228000元”并加盖汇澳公司财务专用章。 关某作为证人称其系原汇澳公司销售经理及财务总监，与陈某是夫妻关系，并称汇澳公司收取的购房款以其开具的《收据》为准。陈某同时作为证人称其代表汇澳公司收到了原告刘忠伦的购房款。 原告提供的陈某的证明材料以及陈某作为证人称汇澳公司与包括原告在内的业主在2010年左右先与大山公司签订《市场运作建房合同》，再与汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，最后由汇澳公司通知原告等业主签订《商品房买卖合同》。被告对此无异议，但认为该事实证明了以汇澳公司作为卖房主体没有事实依据。关某出庭作证时称因为汇澳公司被收购时尚未确定何时复工，所以先签了《市场运作建房合同》，而且汇澳公司的公章当时是共同管理的，财务人员认为大山公司与汇澳公司都是陈某的，所以就盖了大山公司的公章。 2、2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈某在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈某的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后的黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈某等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。 2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈某行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈某以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第×栋（原×栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈某以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第×栋（原×栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈某根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第×栋（原×栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈某按上述特别授权就‘润和花园’项目第×栋（原×栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈某就‘润和花园’第×栋（原×栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第×××号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 3、涉案润和花园×栋（×栋）住宅楼、地下室工程于2011年11月25日颁发编号为4505×××126号《建设工程规划许可证》；于2012年8月9日颁发编号为45050112×××01号《建设施工许可证》，建筑规模为110071.61平方米；于2012年8月30日颁发编号为北建房预第20×××6号《北海市商品房预售许可证》。前述证件载明建设单位为汇澳公司、广西鸿源先科股份有限公司。前述工程至今未整体竣工验收。 4、2015年5月6日，被告汇澳公司出具的《关于“润和花园”×幢逾期交房的通知》载明：尊敬的“润和花园”各业主您好：很抱歉的通知您，我公司“润和花园”项下×幢（原规划名称为×幢）2014年12月通知2015年5月30日交房，因施工单位违约擅自停工导致工期仍需顺延，给您带来不便敬请原谅！在市政府及住建局相关领导的大力支持下，在众多业主参与见证下，我司于2015年5月5日再次对施工单位给予让步，达成一致意见，同意其继续施工，并签署了《润和花园×栋施工补充协议》，合同内容约定“施工单位保证于2015年10月20日前将润和花园×栋全部工程施工完毕，并组织有关部门进行预验收合格交付使用。”其详细施工进度安排，详见施工进度表。因逾期交房产生的赔偿等问题，我公司会在通知业主房屋交付前提出可行方案，与业主共同协商解决相关问题。 %1、北海市不动产登记资料查询结果证明，截至2020年4月29日，坐落于房屋的权利人为北海汇澳投资发展有限公司，未办理权属登记；抵押登记情况：2017年1月12日办理在建工程最高额抵押权变更登记，抵押权人：广西中小企业信用担保有限公司，原始登记日期：2012年10月31日；查封登记：2017年2月22日北海市住房和城乡建设局来文行政冻结。 6、2020年5月13日，本院依原告申请作出（2020）桂0502民初1304号诉讼财产保全裁定，预查封了坐落于北海市房屋，查封限额220000元，查封期限三年。 本院认为，关于涉案《“润和花园”认购协议书》是否应认定为商品房买卖合同的问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原、被告签订的《“润和花园”认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款，且原告已经按照认购协议的约定交付全部款项，汇澳公司亦向原告出具了收到228000元的收款收据。原告的付款情况有收据、陈某《活期个人交易明细查询》、存款凭证以及证人关某、陈某的证人证言等予以证实。汇澳公司主张刘忠伦交付全部款项是交给陈某的账户，并非交至汇澳公司的相关账户，应视为刘忠伦未向汇澳公司交付涉案房屋购房款，本院认为，陈某对涉案楼盘房屋的处置销售已经汇澳公司于2012年11月30日授权并经公证确认，2010年3月4日至2012年11月14日期间陈某是汇澳公司的法定代表人，且已使用汇澳公司财务专用章向刘忠伦出具了收款收据，应当确认陈某收取款项的行为属于代表汇澳公司的职务行为，非其个人行为，故汇澳公司已经足额收取涉案认购协议书项下的购房款。原告交付完涉案购房款后，其已经履行了购房人一方的主要义务，应当享有购房人所应享有的权利，即在涉案楼盘取得商品房预售许可证后，汇澳公司应当诚信履行通知刘忠伦签订正式商品房买卖合同并在涉案工程竣工验收后及时交付房屋并办理产权过户等义务，刘忠伦在履行涉案认购协议书时并不存在过错，涉案认购协议书已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定为本约即双方存在商品房买卖合同法律关系，前述《“润和花园”认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定前述合同合法有效。 关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。涉案《“润和花园”认购协议书》中虽未约定具体交房日期，但汇澳公司出具的《关于“润和花园”×幢逾期交房的通知》中载明，其与施工单位约定于2015年10月20日前将润和花园×栋全部工程施工完毕，并组织有关部门进行预验收合格交付使用，该通知内容应视为汇澳公司对包括原告在内购买“润和花园”×幢商品房的业主所作出的于2015年10月20日前交房的承诺。涉案楼盘房屋至今尚未整体竣工验收，汇澳公司未能按其承诺交付涉案房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原、被告虽未对如何承担逾期交房违约责任作出约定，但被告收取原告足额支付的购房款长达十年之久，至今未能履行交房义务，确给原告造成了一定经济损失，故原告请求被告以已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2015年10月21日起支付至判决生效时止的逾期交房违约金，合理有据，本院予以支持。 关于原告要求被告向其交付房屋并协助办理房屋登记备案及不动产权证书的诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工验收合格，且目前处于在建工程抵押及行政冻结状态，被告目前无法达到向原告交付房屋和协助办理房屋备案登记及不动产权证书的条件，原告上述请求暂无法实现，故对上述诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告刘忠伦与被告北海汇澳投资发展有限公司于2010年5月5日签订的《“润和花园”认购协议书》合法有效； 二、被告北海汇澳投资发展有限公司应当支付逾期交房违约金（以228000元为基数，支付自2015年10月21日起至本案判决生效之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 三、驳回原告刘忠伦的其他诉讼请求。 案件受理费5442元，减半收取2721元，诉讼财产保全费1620元，两项合计4341元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并返还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5442元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年七月二日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考