云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终763号上诉人（原审被告）：文山金源商贸有限公司，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟。委托诉讼代理人：张爱棉，云南君山律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵晶鑫，男，1955年3月2日生，汉族，现住云南省文山市。被上诉人（原审原告）：任正芸，女，1956年2月26日生，汉族，现住云南省文山市。委托诉讼代理人：崔伟，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏于鸿，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：杜光伟，男，1966年10月11日生，汉族，住云南省文山市。原审被告：史文华，女，1967年8月15日生，汉族，住云南省文山市。以上两位原审被告委托诉讼代理人：张爱棉，云南君山律师事务所律师，特别授权代理。上诉人文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）与被上诉人赵晶鑫、任正芸及原审被告杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月23日组织上诉人金源公司、原审被告杜光伟、史文华的委托诉讼代理人张爱棉和被上诉人赵晶鑫、任正芸的委托诉讼代理人崔伟到庭，进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。金源公司上诉请求：1、撤销原判第二项，并依法改判为金源公司不承担已付购房款一倍的赔偿责任及支付资金占用费，且金源公司返还的房屋认购款应扣减已经以租金形式返还的39,312元；2、判令赵晶鑫、任正芸承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、原判认定金源公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，属认定事实错误。判决金源公司承担赔偿责任及支付资金占用费显然是错误的。金源公司与赵晶鑫、任正芸签订合同时未取得案涉房屋的商品房预售许可证明是客观事实，但金源公司从未隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，赵晶鑫、任正芸也明知金源公司当时未取得商品房预售许可证明。故双方签订的是《商铺内部认购合同》，并非格式文本的《商品房购销合同》。未取得商品房预售许可证明并不等同于故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为，金源公司未实施故意隐瞒的行为。原判也未明确金源公司采取何种方式故意隐瞒，以未取得商品房预售许可证明从而推导金源公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。赵晶鑫、任正芸未能提交任何证据证明金源公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为，应承担举证不能的法律后果，其主张金源公司存在故意隐瞒依法不能成立。2、金源公司向赵晶鑫、任正芸返还的房屋认购款，应将以租金形式支付给赵晶鑫、任正芸的39,312元予以扣减，原判未予扣减是错误的。金源公司与赵晶鑫、任正芸签订《商铺内部认购合同》的同时，还签订了《商铺委托租赁经营合同》，约定赵晶鑫、任正芸认购的商铺由金源公司返租，在赵晶鑫、任正芸认购的商铺尚未交付使用的情况下，金源公司即支付了租金。《商铺内部认购合同》为主合同，《商铺委托租赁经营合同》为从合同。主合同无效，从合同当然无效。依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，赵晶鑫、任正芸所收取租金应向金源公司返还。故金源公司向赵晶鑫、任正芸返还的房屋认购款，应将该款项予以扣减。赵晶鑫、任正芸辩称：1、金源公司存在故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的事实，应当承担退还购房款及一倍的赔偿，并承担同期贷款利息至本息付清之日止。金源公司从始至终没有举证证明自己在预售商品房时向赵晶鑫、任正芸出示了《商品房预售许可证》，另外金源公司在腾讯视频中投放了“金源农副产品批发市场”的广告，整个广告过程中，没有载明《商品房预售许可证》的批准文号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，金源公司符合故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的，双方签订的合同应当认定为无效。2、金源公司无权主张返还已经支付的租金。本案的纠纷系商品房预售合同纠纷，与租赁合同纠纷不是同一个法律关系，并且两个独立的法律关系建立的不同合同，不应当在一案中进行审理。杜光伟、史文华述称：1、金源公司不应承担赵晶鑫、任正芸已经支付购房款一倍的责任。房屋在签订合同时，没有正式购销合同，双倍返还只是适用于故意隐瞒情形，赵晶鑫、任正芸买卖的房屋没有购销合同，赵晶鑫、任正芸也没有提供证据，在买卖时最先考察的就是是否有商品房预售许可证明，赵晶鑫、任正芸是在知道没有商品房预售许可证明的情况下签订的。2、金源公司与赵晶鑫、任正芸签订的《商铺委托租赁经营合同》应确认无效。在签订《商铺内部认购合同》同时，还签署了《商铺委托租赁合同》，因为主合同《商铺内部认购合同》认定无效，从合同《商铺委托租赁合同》应认定为无效合同金源公司向赵晶鑫、任正芸返还的房屋认购款，应将以租金形式支付给赵晶鑫、任正芸的29,978元予以扣减。赵晶鑫、任正芸向一审法院起诉请求：1.判决确认赵晶鑫、任正芸与金源公司于2017年4月4日分别签订的编号为20170402号、20170403号《商铺内部认购合同》无效；2.判决金源公司返还赵晶鑫、任正芸已付购房款333,094元，以及一倍的赔偿款333,094元；3.判决金源公司从2017年7月4日起赔偿赵晶鑫、任正芸已付购房款利息至本息还清之日止，截止起诉之日利息为50,963.38元（333,094元×6.8%÷12个月×27个月=50,963.38元）；4.判决杜光伟、史文华与金源公司对赵晶鑫、任正芸承担连带赔偿责任；5.判决金源公司与杜光伟、史文华承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理确认本案事实如下：2017年4月4日，赵晶鑫、任正芸（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）分别签订的编号为20170402、20170403号《商铺内部认购合同》，约定：乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第5幢A排5-A117号、5-A118号商铺，该商铺建筑面积各27平方米，单价6,154.00元，两套商铺房款共计333,094.00元，乙方在2017年4月4日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。同日赵晶鑫、任正芸向金源公司交付商铺房款333,094.00元，金源公司并出具收据交赵晶鑫、任正芸收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至赵晶鑫、任正芸起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。一审法院认为，关于赵晶鑫、任正芸主张解除其与金源公司签订合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与赵晶鑫、任正芸签订合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》并收取赵晶鑫、任正芸支付的购房款333,094.00元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故赵晶鑫、任正芸主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该二份合同无效，该项诉讼请求予以支持。关于赵晶鑫、任正芸主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与赵晶鑫、任正芸订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，赵晶鑫、任正芸主张金源公司返还已付购房款333,094.00元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。赵晶鑫、任正芸主张金源公司按年利率6.8%计算自2017年7月4日至还清房款时止的利息损失，对该主张赵晶鑫、任正芸未提交证据证实。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持赵晶鑫、任正芸的合理利息损失为以购房款333,094.00元为基数×年利率6%，自2017年7月4日起计算至还清购房款时止。赵晶鑫、任正芸主张杜光伟、史文华对本案项款承担连带责任的问题，赵晶鑫、任正芸未提交证据证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条规定的情形，故该主张无事实依据，不予支持。金源公司辩解返还房款时应扣减租金39,312.00元，该款项系金源公司与赵晶鑫、任正芸签订的《商铺委托租赁经营合同》产生，属另一法律关系，本案中不予处理。判决：一、原告赵晶鑫、任正芸与被告文山金源商贸有限公司于2017年4月4日签订的合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》为无效合同；二、被告文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵晶鑫、任正芸购房款333,094.00元，并按已付购房款一倍赔偿原告赵晶鑫、任正芸的损失333,094.00元，合计666,188.00元及支付资金占用费（以已交房款333,094.00元为基数，按年利率6%计算自2017年7月4日至还清购房款时止）；三、驳回原告赵晶鑫、任正芸的其他诉讼请求。本院二审审理中，金源公司提交证据如下：1、商品房预售许可证，证实签订内部认购合同时，金源农副产品综合批发市场有1、3、6幢房屋有商品房预售许可证明，4、5幢房屋没有预售许可证，该证在销售大厅可以看到，赵晶鑫、任正芸是在知道没有商品房预售许可证的情况下签订的合同。赵晶鑫、任正芸质证后，对该证据的真实性、客观性、关联性无异议，但不认同金源公司的证明观点，提出该证据证明了第5幢商铺是没有预售许可证明，金源公司在没有商品房预售许可证情况下与赵晶鑫、任正芸签订合同构成隐瞒行为。本院认为，赵晶鑫、任正芸对该证据无异议，本院对该证据的真实性、客观性予以认可，因该商品房预售许可证没有涉及赵晶鑫、任正芸购买的金源农副产品综合批发市场第5幢A排的5-A117号和5-A118号商铺，本院对该证据的关联性不予认可。2、编号为20170402、20170403《商铺委托租赁经营合同》，2018年5月14日网上电子回单2份、2018年5月29日网上电子回单1份和《中国农业银行云南省分行历史数据查询报告》。证实赵晶鑫、任正芸收到金源公司29,978元租金，应当在退还赵晶鑫、任正芸的购房款中予以扣减。赵晶鑫、任正芸质证后，认可该证据的真实性、客观性，对关联性不认可，认为租金是发生在租赁关系应该支付给其的，是因委托合同产生的租赁关系，与本案无关。本院认为，该证据的真实性、客观性，双方无争议，本院予以认可。因《商铺委托租赁经营合同》与《商铺内部认购合同》是不同的合同，分属不同的法律关系，本院对该证据的关联性不予认可。赵晶鑫、任正芸提交光盘一张，内容为腾讯视频中投放了“金源农副产品批发市场”的广告，整个广告过程中，没有载明《商品房预售许可证》的批准文号。证实金源公司在面向全国的售楼广告宣传中未展示商品房预售许可证，以及预售许可证号，构成向购房者隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。金源公司质证后，对该证据的三性不予认可。本院认为，因广告内容包含整个“金源农副产品批发市场”，该市场部分房屋已经取得商品房预售许可证明，对该证据的证明观点，本院不予认可。本院二审期间，经征询各方当事人对原审判决认定本案法律事实的意见，金源公司提出：遗漏案件事实，签订合同当天还签订了《商铺委托租赁经营合同》。编号为20170402的《商铺内部认购合同》签订于2017年4月4日，编号为20170403《商铺内部认购合同》签订于2018年5月28日。本院认为，因赵晶鑫、任正芸不同意租赁关系纠纷在本案中一并处理，且该纠纷与本案不是同一法律关系，签订《商铺委托租赁经营合同》的相关事实不在本案中认定。关于编号为20170403的《商铺内部认购合同》签订于2018年5月28日的意见与该合同签订日期客观对印，一审在认定该部分事实及付款时间、出具收据时间上存在错误，本院在认定法律事实中予以纠正。经二审审理，本院认定法律事实如下：2017年4月4日，赵晶鑫、任正芸（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）约定分2次付款，购买文山金源农副产品综合批发市场第5幢A排5-A117号、5-A118号商铺。双方分别于2017年4月4日、2018年5月28日签订编号为20170402、20170403号的《商铺内部认购合同》，合同分别约定：乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第5幢A排5-A117号、5-A118号商铺，该商铺建筑面积各27平方米，单价分别为每平方6,054.00元、6,283元，两套商铺房款共计333,094.00元，乙方在2017年4月4日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在分别于2018年6月31日前、2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。赵晶鑫、任正芸按照双方约定，分2次向金源公司交清商铺房款333,094.00元，其中2017年4月4日交房款283,094元，2018年5月28日交房款50,000元，金源公司于2018年5月28日合并出具房款收据交赵晶鑫、任正芸收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至本案二审期间未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：1.金源公司是否应按购房款一倍赔偿赵晶鑫、任正芸的损失及支付资金占用费。2.金源公司已经支付的租金应否在金源公司向赵晶鑫、任正芸返还的房屋认购款中予以扣减。对此本院结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：一、关于金源公司是否应按购房款一倍赔偿赵晶鑫、任正芸的损失及支付资金占用费的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，金源公司与赵晶鑫、任正芸签订的《商铺内部认购合同》已经明确了当事人双方名称和姓名、住所、商铺地点、铺号、单价、总价、付款时间、交付日期及供水、供电、电话、有线电视、宽带配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等事项，且金源公司实际按合同收受了赵晶鑫、任正芸100%的购房款，该《商铺内部认购合同》依法应认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”即不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，只要是未取得预售许可证就不得以任何形式变相预售房屋。金源公司在与赵晶鑫、任正芸签订《商铺内部认购合同》时，无《商品房预售许可证》，未能向赵晶鑫、任正芸出示，也不能提供赵晶鑫、任正芸明知无《商品房预售许可证》而自愿购买的证据。金源公司的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，直接导致合同无效，使得赵晶鑫、任正芸的购买房屋目的落空，严重侵害了赵晶鑫、任正芸的权益。金源公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，订立商品房买卖合同的事实依法成立，赵晶鑫、任正芸请求按已付购房款一倍赔偿损失及支付利息的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定。故一审法院就此认定金源公司构成故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，判决金源公司按赵晶鑫、任正芸已付购房款一倍金额赔偿其损失，并无不当，本院予以维持。因双方当事人未约定合同无效支付利息金额，赵晶鑫、任正芸也未提交按年利率6.8%计算利息的相关证据。一审法院按照年利率6%计算资金占用费的认定，处理恰当。但一审法院认定部分事实不清，导致实体处理不当，判决赵晶鑫、任正芸签订合同的时间和支付资金占用费的起算时间有误，计算案件受理费错误，本院予以更正为：赵晶鑫、任正芸与被告文山金源商贸有限公司分别于2017年4月4日、2018年5月28日签订的合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》为无效合同。资金占用费，按年利率6%计算，以已交房款333094.00为基数计算，其中283,094元自2017年4月4日起算至还清购房款时止，50,000元自2018年5月28日起算至还清购房款时止。一审案件受理费10,971元，减半收取计5,485元，由文山金源商贸有限公司负担。二、关于金源公司已经支付的租金应否在金源公司向赵晶鑫、任正芸返还的房屋认购款中予以扣减的问题。本案涉及商品房预售合同纠纷，《商铺委托租赁经营合同》涉及租赁合同纠纷，两个独立的合同，不同的法律关系，依法不属于本案处理范围，在本案中不能一并处理，金源公司可以另案起诉。综上所述，金源公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3002号民事判决第三项，即“三、驳回原告赵晶鑫、任正芸的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3002号民事判决第一项，即：“一、原告赵晶鑫、任正芸与被告文山金源商贸有限公司于2017年4月4日签订的合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》为无效合同。”；三、变更云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3002号民事判决第一项为：赵晶鑫、任正芸与文山金源商贸有限公司分别于2017年4月4日、2018年5月28日签订的合同编号为20170402、20170403的《商铺内部认购合同》为无效合同；四、撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3002号民事判决第二项，即：“二、被告文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵晶鑫、任正芸购房款333,094.00元，并按已付购房款一倍赔偿原告赵晶鑫、任正芸的损失333,094.00元，合计666,188.00元及支付资金占用费（以已交房款333,094.00元为基数，按年利率6%计算自2017年7月4日至还清购房款时止）”；五、变更云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3002号民事判决第二项为：由文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵晶鑫、任正芸购房款333,094.00元及资金占用费（资金占用费，按年利率6%计算，以已交房款333094.00为基数计算，其中283,094元自2017年4月4日起算至还清购房款时止，50,000元自2018年5月28日起算至还清购房款时止），并按已付购房款一倍赔偿赵晶鑫、任正芸的损失333,094.00元；一审案件受理费10,971元，减半收取计5,485元，由文山金源商贸有限公司负担。二审案件受理费7,060元，由文山金源商贸有限公司负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二〇年七月二十二日书记员 李官耀