广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2182号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱治国，男，1982年1月6日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：冯彦，女，1982年2月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱治国，身份信息如上,系冯彦的丈夫。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人朱治国、冯彦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。合生公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，依法改判驳回冯彦、朱治国的诉讼请求；2.撤销一审判决第二判项，依法改判合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，且该违约金金额不应当超过已付购房款的5%的上限。事实与理由：一、一审法院对逾期交楼事实认定及法律适用错误。1.一审法院错误认定取得竣工验收备案登记证是交楼的法定条件。一审法院引用《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条进行裁判，适用法律错误。该《通知》并非强制性法律规定，违反该规定并不必然导致合生公司的交楼行为无效，且双方已经签订补充协议变更合同约定的交楼条件，合生公司依照合同约定交付涉案房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证，一审法院应当尊重当事人的意思自治。2.《建筑法》等相关法律法规明文规定，建筑工程竣工验收合格后，可交付使用。法律并未规定取得建设工程竣工验收备案登记证是房屋交付的法定条件，其只是对竣工验收结果进行确认的程序性文件。合生公司在通知冯彦、朱治国收楼之前，已经取得建设工程竣工验收报告（五方验收）以及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，即涉案商品房已具备合同约定及法定交付使用的条件。因此，冯彦、朱治国因自身原因未按时收楼所产生的责任应当由其自身承担。二、一审法院对逾期办证事实认定及法律适用错误。1.案涉逾期办证期间分为三个阶段，不同阶段逾期办证的责任方不一样。第一阶段为2018年11月之前，合生公司首次申请案涉小区规划验收，规划部门要求适用2016版的技术标准规则对项目进行验收测量，导致实际面积与报建面积不符而未能通过验收。之后合生公司进行整改，到2018年9月再次申请规划验收，规划部门要求合生公司先进行规划验收的前置程序即公示，公示期结束后，规划部门要求合生公司必须拿到三分之二业主对规划方案的签名同意才能核准通过规划变更。因此时业主方已经开始起诉合生公司索要逾期办证违约金，业主为了获得该违约金，不积极配合合生公司签署规划变更方案，导致合生公司未能提供上述签名。导致合生公司在2018年11月被规划部门驳回规划申请。此期间未能办证是因为政府规范调整引起的，不能归咎合生公司。第二阶段为2018年11月至2019年6月，在此期间合生公司第二次申请规划变更，规划方案经过规划局审核后即向全体业主公示，但是由于规划部门要求三分之二业主签字，大部分业主为了获得逾期办证违约金，仍不配合签字，并向规划部门提交了反对函，导致规划部门在2019年6月就案涉小区规划变更出具了不予行政许可通知书。其后，经过合生公司审查《物权法》以及中山市规划验收听证制度，发现合生公司申请的规划变更方案属于平面布局微调，并不损害业主的重大利益，不需要三分之二业主签字。因此，此阶段不能办证系规划部门增设了合生公司的许可条件与业主不配合合生公司共同导致。第三阶段为2019年11月至2020年3月24日，合生公司在2019年11月第三次向规划部门申请规划变更，并按照程序重新公示，公示期内无业主反对变更方案，且在听证会上业主也对该次规划变更内容无异议。但其后规划部门又驳回了合生公司的规划变更申请，理由是未满足业主的要求增设物业管理用房。明显此阶段未能办证的过错责任也在规划部门与业主方。最后由于疫情原因，2020年1月24日至今合生公司都无法进小区联络业主签字，该情况属于不可抗力。综上所述，以上四个时间段均应扣除在逾期办证违约责任期限之外，不应由合生公司承担责任。2.一审法院一方面认定合同条款合法有效，另一方面又违反合同约定对违约责任承担的约定内容进行调整，缺乏事实及法律依据。合生公司在合同中已对违约金条款通过文字加粗加黑及下划线的方式进行提示，冯彦、朱治国在阅读合同文本后依旧选择与合生公司签订合同，表明该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因此，冯彦、朱治国主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金无事实依据。另外，一审法院在判决书中认定合同及补充协议的上述条款合法有效，但是却认为违约金过低，跟合生公司过错程度不匹配。且一审法院没有设定违约金上限，背离了《合同法》的规定，违约金必须有上限，否则将超过合生公司的承受能力，于法、于理均无据。针对合生公司的上诉，冯彦、朱治国辩称：一、一审法院引用的关于交楼条件的法律规定，系对现行法律的补充和完善，故案涉商品房的交楼标准应以获得竣工备案登记证作为标准。而补充协议的第二条，关于收楼时涉案商品房应满足基本的生活标准的约定，属于格式条款，应通过标黑、加粗的方式向买受人进行提示，但合生公司并未作此提示，因此相关约定应认定为无效的条款。二、合生公司称案涉小区办证需要征得三分之二业主签名同意。若合生公司对此有异议，应当另行起诉。合生公司称，其由于疫情原因不能进入案涉小区征集业主签名，但案涉小区物业公司系合生公司的下属公司，其可随时进入小区征集业主签名，且快递人员在一个月前已经能够进入案涉小区，所以合生公司的主张不能成立。三、案涉小区之所以验收未能通过，系因为规划部门发现案涉小区存在没有配备物业管理用房等一系列问题，故规划变更未通过的责任应在合生公司，而非业主的阻挠。一审法院判决的违约金数额已经照顾了对方的利益。冯彦、朱治国向一审法院起诉请求：1.合生公司向冯彦、朱治国支付逾期交房违约金（以1220000元为基数，按每日万分之三，从2016年6月1日计算至2016年9月4日；从2016年9月6日起至涉案房屋合生公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，按年利率6%计算）；2.合生公司向冯彦、朱治国支付逾期办证违约金（违约金以1220000元为基数，从2016年5月31日起计算至合生公司办理房产证将为冯彦、朱治国办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2015年7月18日，冯彦、朱治国(买受人)与合生公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定冯彦、朱治国向合生公司购买位于中山市火炬开发区*********************的预售商品房，购房总价1220000元；逾期付款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的万分之五的标准支付违约金，逾期超过十天，出卖人有权解除合同；合同第八条规定，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期不超过180日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。合同补充协议一约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。补充协议还约定其他内容。合同签订后，冯彦、朱治国依约向合生公司支付了全部购房款。2016年5月15日，合生公司向冯彦、朱治国寄发收楼通知书，通知冯彦、朱治国收楼。2016年9月5日，冯彦、朱治国在交楼验收表中载明“没有看到中山市建设工程竣工验收备案登记证”、“未看到任何关于工程竣工验收的文件资料”等内容，并于当天办理了收楼手续。一审庭审中，合生公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。合生公司主张在冯彦、朱治国有要求合生公司出示中山市建设工程竣工验收备案登记证，但合生公司无法出示，冯彦、朱治国当即拒绝收楼，其后于2016年9月5日进行了收楼。冯彦、朱治国主张合生公司有告知其已经取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但因相关证件保存在档案人员处，所以暂时无法查看，于是冯彦、朱治国才会在收楼表中载明没有看到该份备案登记证。涉案楼盘至今未通过规划验收，原因在于合生公司在未征得业主同意前对涉案楼盘进行规划变更。合生公司至今未完成协助递件办证的义务。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议系冯彦、朱治国与合生公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”结合上述通知的规定，涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。故在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前，涉案商品房不符合法定交楼条件。合生公司虽曾于2016年5月、6月通知冯彦、朱治国办理收楼手续，但此时涉案商品房均不符合交付条件，合生公司将不符合交付条件的商品房交付使用均属于违约。涉案合同约定合生公司应于2016年5月31日前将符合交付条件的商品房交付冯彦、朱治国使用，而涉案工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即合生公司交楼违约状态持续至今，合生公司应从2016年6月1日起按日万分之三的标准向冯彦、朱治国支付逾期交房违约金。但因冯彦、朱治国已于2016年9月5日提前办理了涉案商品房的收楼手续，且在交楼验收表中注明“没有看到中山市建设工程竣工验收备案登记证”、“未看到任何关于工程竣工验收的文件资料”等内容。结合冯彦、朱治国在诉状中“但合生公司无法在2016年5月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，冯彦、朱治国由于居住需要不得不于2016年9月5日接收房屋”的陈述，一审法院有理由相信，冯彦、朱治国在办理涉案商品房收楼手续时已知悉涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，未达到交付使用条件。一审法院认为，冯彦、朱治国在办理收楼手续时已经知道涉案商品房不具备约定或法定条件仍同意接收商品房，现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，不应予以支持。因此，合生公司因逾期交房应向冯彦、朱治国支付逾期交房违约金的计算期间应从2016年6月1日起至2016年9月5日止，合计逾期交房97天，应付逾期交房违约金35502元。合生公司主张涉案逾期交房违约金约定标准过高，已高于该楼盘同期租金标准，应予调整。一审法院认为，在双方履行合同过程中，合生公司逾期交房存在明显过错，冯彦、朱治国作为购房者对逾期交楼不存在过错，而合同关于逾期交房违约金的约定既有对非违约方的补偿性，也有对违约方的惩罚性，双方应按合同约定执行，对合生公司的前述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，合生公司应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因合生公司的责任导致冯彦、朱治国不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。冯彦、朱治国实际收楼之日为2016年9月5日，因此合生公司应于2016年9月6日起算550日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即合生公司应在2018年3月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合生公司至今未履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每年1%计算，综合考量合生公司逾期办证的过错程度,对冯彦、朱治国造成的损失及敦促合生公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每年1%的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致冯彦、朱治国的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率（4.35%）计算。至于逾期办证期间的截止日，应计算至合生公司取得不动产登记受理通知书之日止。关于违约金支付上限。合生公司主张按合同补充协议一第4条约定“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，合生公司因违约而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不得超过购房总款的5%。一审法院认为，前述条款的内容，同时限制冯彦、朱治国与合生公司双方作为守约方时对违约方主张的利息、赔偿款、违约金数额最高不得超过总购房款的5%，没有限制或免除、加重任何一方的权利或责任，是双方自愿达成的合同条款，合法有效。但同时对于冯彦、朱治国主张该约定违约金过低需要调整的问题，一审法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。而《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。冯彦、朱治国作为买受人，系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益和处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。本案中，合生公司逾期办证行为持续数年之久，若仍然以合同约定已付房价款的5%作为违约金的计算上限，显然不利于维护冯彦、朱治国的权利，也无法督促合生公司积极履行办证义务，不利于冯彦、朱治国实现其对涉案房地产所享有的完整权益。结合前述审判意见，一审法院认为本案中合生公司应付违约金不应设置上限。因此，截止至一审开庭之日（2019年6月24日），合生公司逾期办证470天（2018年3月12日至2019年6月24日），应向冯彦、朱治国支付逾期办证违约金为68336.71元（1220000元×4.35%÷365天×470天）。综上所述，冯彦、朱治国诉求合理部分，一审法院予以支持，合生公司抗辩理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合生公司于一审判决生效之日起七日内向冯彦、朱治国支付逾期交房违约金35502元；二、合生公司于一审判决生效之日起七日内向冯彦、朱治国支付逾期办证违约金（其中从2018年3月12日起至2019年6月24日止的逾期办证违约金为68336.71元；从2019年6月25日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止的逾期办证违约金，以总购房款1220000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果合生公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5547元（该款冯彦、朱治国已预付），由冯彦、朱治国负担3013元；由中山市合生宏景房地产有限公司负担2534元（该款合生公司于一审判决生效之日起七日内迳付冯彦、朱治国）。本院二审期间，合生公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》；2.《信访函》一份；3.《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2019]1号）》；4.《中山市自然资源局不予行政许可通知书》；5.《关于帝景苑四期规划变更处理结果有关规划意见的复函（2020年3月6日）》；6.《致帝景苑四期全体业主关于规划验收与办证事宜协调会召开公告》；7.(2017)闽02行终6号行政判决书；8.中山市城乡规划局火炬开发区分局发出的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2018]5号》；9.《中山市自然资源局不予行政许可通知书（2020年3月24日）》。冯彦、朱治国向本院提交了证据：《中山市自然资源局关于中山市合生帝景苑业主反映其商住小区规划设计方案公示有关规划问题的答复》。经庭审质证，冯彦、朱治国对合生公司提交的上述证据1、2的真实性均不确认；对证据3、8的真实性、合法性、关联性均确认；对证据4、5的真实性确认，对合法性、关联性均不确认；对证据6、7的真实性均不确认；对证据9真实性、合法性均确认，但不确认关联性。合生公司对冯彦、朱治国提交的上述证据的真实性、合法性均确认，但不确认其关联性。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.一审庭审时，合生公司就涉案商品房所在楼盘未办证的相关问题进行了回答。问：“涉案房屋是否办妥房产证？”答：“没有。”问：“没有办证的原因？”答：“对于涉案楼盘的原规划进行了更改。”问：“对于原规划进行更改，之前有无得到业主的表决同意？”答：“没有。”问：“是否是未经业主同意的情况下对于原规划进行了更改，从而导致现规划到目前还没有通过？”答：“确认。”问：“即是你方协助递件办证的义务没有履行？”答：“是的。”2.2019年2月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”3.合生公司提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道证进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”4.合生公司提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。5.合生公司提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。6.合生公司提交的中山市自然资源局于2020年3月24日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-变更报建施工图纸及总平面图”，不予许可的理由为“根据2020年1月20日我局召开的合生帝景苑四期规划变更听证会情况，合生帝景苑四期利害关系人代表提出了异议和书面不同意该规划变更方案的意见与建设单位未达成物业用房一致。根据相关规定并结合听证会现场笔录及建设单位的延期申请《关于帝景苑四期规划变更方案审批的延期申请》，因此，暂不同意办理该规划变更。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。7.合生公司提交的两份《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局分别于2018年9月12日、2019年1月4日就合生公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”8.截止至二审庭审时，涉案商品房尚未办理房产证。9.双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……”10.《中山市商品房买卖合同》补充协议一第2条约定“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”。该补充协议系合生公司提供的格式合同，补充协议的字体相较于主合同的字体较小，上述内容亦未通过标黑或下划线的方式进行提示。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是一审判决确定合生公司承担的逾期交楼违约责任是否正确；二是一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当？对此，本院作如下分析：一、一审判决确定合生公司承担的逾期交楼违约责任是否正确的问题。合生公司上诉主张，一审判决以合生公司取得涉案商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证作为法定的交楼条件不当，涉案商品房应以合生公司在2015年1月31日取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件，故合生公司在2016年5月15日通知业主收楼后，业主未及时办理收楼手续，相关不利法律后果应由业主自行承担，合生公司无须承担逾期交楼的违约责任。故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然该合同补充协议一第2条约定“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”，但该补充协议约定的交楼标准系关于涉案商品房外在的使用功能方面的交付标准，而主合同关于商品房交付时应取得竣工验收备案登记证系双方关于房屋质量方面的交付标准，二者侧重点有所不同，故补充协议约定的上述内容并不当然排斥双方在主合同中对于房屋交付标准的约定。同时，即使如合生公司所述，该补充协议约定的上述内容改变了双方关于交楼标准的约定，则该部分内容对于业主的权益影响甚巨，但该补充协议系合生公司制定的格式合同，相关内容存在限制业主的权利、免除合生公司的责任的情况，合生公司亦未对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不发生法律效力，不能作为限制业主向合生公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。合生公司主张以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交楼条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。二、关于一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当的问题。合生公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当。关于合生公司应支付逾期办证违约金的期限问题。一审法院认定，合生公司应从2016年9月6日起算550日（即2018年3月11日前）内将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证，双方在二审中均未对此提出异议，本院对此予以确认。合生公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除2018年3月11日至2018年11月、2018年11月至2019年6月、2019年11月至2020年3月24日以及2020年3月24日至今，相应期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收测算；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收的技术标准发生改变，导致涉案小区未能及时办理规划验收手续，但合生公司并未提供规划验收标准发生改变的证据佐证其该主张。同时，根据业主提交的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库的及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，楼栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。此部分问题的显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。而合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。此外，即使合生公司所述的上述情况属实，合生公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生公司二审提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。第四，合生公司在一审庭审时已自认其“未经业主同意的情况下对于原规划进行了更改，从而导致现规划到目前还没有通过”。现合生公司在二审期间又主张涉案小区规划验收未获通过系不可归责于其自身的原因所致，违反了民事诉讼“禁反言”的原则，且合生公司亦未提供充分的证据推翻其一审自认的事实，故本院对合生公司的该上诉主张不予支持。关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司逾期办证已超过了三年，且何时能够办证尚不能确定，合生公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，合生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2377元，由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担（中山市合生宏景房地产有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月二十四日书记员  韦健淳