江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初2259号原告：汤波，男，1971年12月10日出生，住泗洪县。被告：江苏万诚置业有限公司，统一社会信用代码91321324704037039M，住泗洪县泗州东大街3号。法定代表人：孙文化，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘周国，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐平权，男，系该公司员工。第三人：李发扬，男，1974年8月20日出生，职工，住泗洪县。第三人：陈敏，女，1973年12月8日出生，职工，住泗洪县。原告汤波与被告江苏万某置业有限公司（以下简称万某公司），第三人李发扬、陈敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告汤波，被告万某公司委托诉讼代理人潘周国、徐平权，第三人李发扬到庭参加诉讼。第三人陈敏经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤波向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告与第三人签订的泗洪县锦绣华庭锦虹苑11-6室商品房买卖合同无效；2、确认原告与被告之间买卖合同有效，确定原告为涉案房屋所有权人；3、判令被告协助原告将泗洪县锦绣华庭锦虹苑11-6室的房屋权属证书办理登记给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2008年9月24日签订购房协议一份，约定原告购买被告开发的泗洪县锦绣华庭锦虹苑11-6室房屋，购房款总额285292元，约定原告一次性付清购房款，在商品房交付使用后6个月内办理房屋产权登记。被告于2008年9月24日将涉案房屋交付给原告，原告合法占有并居住至今，但被告未将涉案房屋权属证书办理给原告。之后原告得知，被告在与原告签订购房协议之前已与第三人就涉案房屋先行签订了商品房买卖合同，但被告与第三人并未实际履行该合同，未支付购房款，而原告已经按购房协议约定支付全部购房款并合法占有居住至今，在此期间，经原告多次催告，被告至今没有为原告办理房屋产权登记手续，原告故诉至法院。被告万某公司辩称：1、同意配合原告办理相关产权事宜，同时要求解除第三人与被告签订的房屋买卖合同，注销第三人名下产权证书，房子产权证已经办理在第三人名下了；2、对于蔡某所收款项被告不予认可，且所收款项注明为上房费用，故原告至今为止并未按协议约定缴纳相关契税和维修基金等相关费用。第三人李发扬辩称：在不知情情况下，房产证登记在其名下，这么多年给其造成经济和精神损失，恳请法庭给其一定精神损失费和经济补偿费。第三人陈敏未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的协议一份、购房票据一组、调解书、执行裁定书各一份，被告提交的银行月供还款回单一组、贷款还款结清凭证一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的1、蔡某出具的上房费用收条一份，由于被告自认蔡某系其公司的销售经理，负责销售案涉房屋，故蔡某向原告出具上房费用收条的行为应认定为职务行为，对被告发生法律效力，对该证据的证明效力，本院予以确认；2、王某出具的上房费用收条一份，该收条的出具日期和蔡某出具的收条日期相同，且该收条是在载有“江苏万某置业有限公司”字样的纸张上书写，收条上载明的金额为1494元，原告所述该费用系案涉房屋的物业费具有合理性，对该证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2004年10月20日，万某公司作为出卖人、李发扬作为买受人就案涉房屋签订商品房买卖合同（编号：GF-2004-0001554），约定价款支付方式首付及办理银行按揭。案涉房屋首付款及按揭均系万某公司自己交纳，现按揭款已全部偿还完毕。2008年1月21日，万某公司与汤波签订协议，将案涉房屋以一次性285292元的价格出卖给汤波。该合同还载明：原客户李发扬申请退房，并委托其对外出售，万某公司负责办理权属转户手续；如房屋出现产权纠纷，一切责任由万某公司承担。汤波向万某公司支付了全部房款285292元及契税等相关费用后，万某公司将案涉房屋交付原告使用至今。2009年7月9日，原告汤波因案涉房屋诉至我院，并与万某公司达成调解协议：被告江苏万某置业有限公司于2009年11月30日前为汤波办理泗洪县锦绣华庭锦虹苑11—6号的房屋产权证。我院出具（2009）洪民一初字第2648号民事调解书对上述调解协议予以确认。该案已进入执行程序，但因房屋不符合办理产权过户手续条件予以终结。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，被告万某公司与第三人李发扬签订房屋买卖合同，系为借李发扬之名，办理银行贷款盘活公司资金，缔约双方均无买卖的意思表示，亦未履行上述合同，故其双方之间商品房买卖合同无效。原告汤波与被告万某公司签订的房屋买卖协议，不违反法律规定，且系当事人真实意思表示，应属合法有效。原告诉讼请求第三项：要求判令被告协助原告将泗洪县锦绣华庭锦虹苑11-6室的房屋权属证书办理登记给原告，该诉求已在我院（2009）洪民一初字第2648号民事调解书中处理完毕，本院不做重复处理。第三人陈敏非合同相对人，原告向其提起诉讼，无法律依据，故应驳回原告对第三人陈敏的起诉。原告作为购房人仅享有要求被告协助办理产权登记的债权，在登记行为完成之前，所有权不能依据双方之间的房屋买卖协议发生变动，故原告不享有涉案房屋的物权，对其要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩的其对蔡某所收款项不予认可，且所收款注明为上房费用，故原告汤波至今为止并未按协议约定缴纳相关契税和维修基金等费用，蔡某作为被告的公司员工，其向原告出具收条的行为应认定为职务行为，对被告具有法律效力，且从原被告之间签订的协议来看，除购房款和相关契税、维修基金外，协议并未约定原告应负担其他费用，故蔡某收条中所载明的上房费用应理解为原告缴纳的契税和维修基金等费用，对被告的抗辩意见不予采信。第三人李发扬主张万某公司的行为给其造成经济和精神损失，被告万某公司应给予补偿。该项主张不属于本案审理范围，第三人李发扬可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告汤波与被告江苏万诚置业有限公司就泗洪县锦绣华庭锦虹苑11-6号房屋签订的《协议》有效；二、第三人李发扬与被告江苏万诚置业有限公司之间的《商品房买卖合同》（编号：GF-2004-0001554）无效；三、驳回原告汤波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2790元（已缓交），由被告江苏万诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员 史兆全二〇二〇年七月三十一日法官助理 刘 莉书 记 员 孙佩佩附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。