陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1857号 上诉人（原审原告）：王翔博，男，汉族，1990年10月20日出生，无业，住宝鸡市陈仓区县。 委托诉讼代理人：郭伟明，陕西西虢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西佳恒房地产开发有限公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX6144。 法定代表人：侯懿珉，总经理。 委托诉讼代理人：毕天增，男，汉族，1948年4月7日出生，陕西佳恒房地产开发有限公司员工，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：程建兵，陕西金宝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯文园，男，汉族，1974年1月2日出生，陕西瑞麟房地产开发有限公司法定代表人，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：张艺瀚，陕西永佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西瑞麟房地产开发有限公司（以下简称瑞麟房地产公司），住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610000694914690N。 法定代表人：冯文园，执行董事。 委托诉讼代理人：白永宏，男，汉族，1976年8月16日出生，陕西瑞麟房地产开发有限公司经理，住宝鸡市金台区。 上诉人王翔博因与被上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司（以下简称佳恒房地产公司）、冯文园、陕西瑞麟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2019)陕0302民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人王翔博的委托诉讼代理人郭伟明，被上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人毕天增、程建兵，被上诉人冯文园的委托诉讼代理人张艺瀚，被上诉人陕西瑞麟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白永宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王翔博上诉请求：1、依法撤销渭滨区人民法院（2019）陕0302民初1468号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实前后矛盾导致错误判决。1、一审判决书中第7页认为：“被告冯文园以个人名义与原告签订房屋认购意向书不符合被告冯文园与被告佳恒房地产公司的合同约定，且被告冯文园作为被告佳恒房地产公司的项目经理虽有权签订合同，但未取得加盖公章确认的情况下，被告冯文园不具有法定代表人签字的同等法律效力。”未结合案件的全部证据材料，是片面的、错误的。2、一审判决书第7页认定：“关于票据中记载属于以房抵工程款，关于工程款来源，依被告瑞麟房地产公司与案外人王某某的协议看，原告所交给被告冯文园的购房款实际由被告冯文园用作了被告瑞麟房地产公司清除所欠王某某的债务，被告佳恒房地产公司实际未收取到该房款，该房款也没有用作该楼盘的建设中，真正的收益者系被告冯文园与被告瑞麟房地产公司”更是毫无根据，完全属于臆断。3、一审法院在判决书第7-8页，认定依据查明的事实，被告冯文园以作为被告佳恒房地产公司项目经理的身份，将其担任法定代表人经营的被告瑞麟房地产公司所欠的对外债务转嫁给被告佳恒房地产公司作为房款，从而谋取不当利益，毫无事实和证据，也和本案没有任何关联。第二，一审判决适用法律错误。第三，被上诉人冯文园、陕西瑞麟房地产开发有限公司应对债务承担连带清偿责任。 佳恒房地产公司辩称：一审判决事实认定清楚、法律适用正确，上诉人请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 冯文园答辩称：一审认定事实错误。 瑞麟房地产公司辩称：被上诉人既非买房人也非售房人，根据合同相对性原则与本案无关。 王翔博向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告佳恒房地产公司签订的房屋认购意向书；2、被告佳恒房地产公司返还原告购房款341040元，并支付自2016年3月24日起至款付清为止按同期银行贷款利率计算的利息；3、被告佳恒房地产公司赔偿原告经济损失341040元；4、被告冯文园、被告瑞麟房地产公司与被告佳恒房地产公司承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年3月16日，被告佳恒房地产公司（甲方）与被告冯文园（乙方）签订陕西佳恒房地产开发有限公司第一项目部XX路XX段路北旧城改造项目承包经营合同，双方约定，XX路XX段路北旧城改造项目拆迁面积约为4600平方米，属冯文园自带项目，实行项目承包，资金自筹，依法承包经营，独立核算，自负盈亏的原则，经被告佳恒房地产公司董事会审定，同意由冯文园担任第一项目部经理，其项目部合作人员及相关工程技术人员由该项目部自行确定，承包期以签定承包合同之日起至整体工程项目竣工办理完房产证，乙方向甲方所交项目管理费实行打包缴纳，共计10万元，乙方负责对该项目的规划、设计，应派专人和有关部门协调变更，并由乙方组织项目招标和房产销售等，销售款存入乙方账户，在项目承包期间，渭工路项目的合同、协议及公文等均应以甲方名义出现，由甲方法定代表人签字，使用甲方印章，乙方在承包经营期间，所有的债权债务由乙方承担，......。乔某某原系XX路XX段路北旧城改造项目的承包人，2014年4月15日，被告佳恒房地产公司（甲方）与乔某某（乙方）签订补充协议，双方约定，甲方同意乙方把承包经营合同的主体变更为冯文园，由冯文园履行承包经营合同，协议签订后，乙方以前所有债权债务由乙方和冯文园协商解决，协议签订后，甲方收回乙方的授权委托书，乙方自签订协议后不得再使用甲方名义进行该项目开发，当日，被告冯文园向乔某某支付350万元。2014年4月21日，被告佳恒房地产公司向被告冯文园授予法人授权委托书，内容为：XX路XX村XX城XX街坊美寓，项目全权委托第一项目部经理冯文园负责开发、建设、销售、售后服务等事宜，独立经营、自负盈亏、债权债务由冯文园自理，委托期限自2014年4月21日至2015年4月20日止。 2014年8月12日，乔某某从冯文园处借走佳恒房地产公司第一项目部公章一枚，并承诺自借走之日起，该公章产生的一切业务、债权债务由乔某某负责。2016年4月10日，被告冯文园指派张峰在被告佳恒房地产公司彩虹国际803办公室强行拿走佳恒房地产公司第一项目部公章，2016年4月14日，被告佳恒房地产公司在宝鸡日报挂失佳恒房地产公司第一项目部公章，编号为6103030010204。2016年10月21日，被告佳恒房地产公司（甲方）与被告冯文园（乙方）签订解除承包经营合同书，双方约定，协议签订之日起解除2016年3月16日签订的新街坊美寓项目承包经营合同，双方之间的权利与义务关系自行消灭，乙方将项目公章一枚同时交回，此前公章领取后至未交回之前，所造成的一切经济纠纷及债权债务由乙方及乔某某谁使用谁承担。 2016年3月24日，原告王翔博（乙方）与被告冯文园（甲方）签订房屋认购意向书，双方约定，乙方认购房屋为甲方开发的位于宝鸡市渭滨区渭工路十字西二十米新街坊美寓小区3单元9层3号建筑面积113.68平方米房屋一套，单价为每平方米3000元，总价款为341040元，于2016年3月25日前一次性付清，本意向书是双方为将来签订正式商品房买卖合同而预先签订的合同，协议签订后，原告向被告冯文园支付了购房款341040元。 2016年3月25日，被告瑞麟房地产公司（甲方）与王某某签订房屋折抵工程款协议书，双方约定，甲方将冯文园所属的在XX街XX房XX路XX单元XX楼XX号出售给乙方，成交价总额为341040元，甲乙双方同意以出售房屋成交总额折抵乙方等额工程款，并给甲方出具此协议的相对应收据，乙方不再向甲方主张上述工程款，乙方指定此房权属人为王翔博，.......。 2016年4月，由被告冯文园安排财务人员刘某某向原告出具收款收据一份，内容为：收到王翔博以房抵工程款341040元，盖有被告佳恒房地产公司第一项目部公章，公章编号为6103030010204。 2016年11月30日，被告佳恒房地产公司将位于宝鸡市渭滨区渭工路十字西二十米新街坊美寓小区3单元9层3号建筑面积113.68平方米房屋一套出售给案外人蒲某某与张林海，并在宝鸡市不动产登记中心办理了网签手续。 一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中依合同内容显示，原告与冯文园签订的房屋认购意向书中无被告佳恒房地产公司的盖章，而依被告佳恒房地产公司与被告冯文园之间的承包合同的约定，“在项目承包期间，渭工路项目的合同、协议及公文等均应以甲方（佳恒房地产公司）名义出现，由甲方法定代表人签字，使用甲方印章”，由此，被告冯文园以个人名义与原告签订房屋认购意向书不符合被告冯文园与被告佳恒房地产公司的合同约定，且被告冯文园作为被告佳恒房地产公司的项目经理虽有权签订合同，但在未取得加盖公章确认的情况下，被告冯文园不具有法定代表人签字的同等法律效力，被告冯文园所签合同也不具有等同于被告佳恒房地产公司签订合同的效力；其次，依原告持有的交款收据，收据上虽盖有被告佳恒房地产公司第一项目部的公章，但票据中记载属以房抵工程款，关于工程款的来源，依被告瑞麟房地产公司与案外人王某某的协议看，原告所交给被告冯文园的购房款实际由被告冯文园用作了被告瑞麟房地产公司清除所欠王某某的债务，王某某将工程款抵来的房屋权属指定给了原告，被告佳恒房地产公司实际未收取到该房款，该房款也没有用作开发该楼盘的建设当中，真正的受益者系被告冯文园与被告瑞麟房地产公司，综上，依据合同的相对性，原告实际与被告佳恒房地产公司并没有形成合同关系，原告现要求解除原告与被告佳恒房地产公司之间的房屋认购意向书，并要求被告佳恒房地产公司承担违约责任，不符合客观事实，依法不予认定。依查明的事实，被告冯文园以作为被告佳恒房地产公司项目经理的身份，将其担任法定代表人经营的被告瑞麟房地产公司所欠的对外债务转嫁给被告佳恒房地产公司作为房款，从而谋取不当利益，同时，将收取原告的购房款既未转交被告佳恒房地产公司，也未用于施工项目的开发建设，也属于损害原告合法权益的行为，其本应承担相应法律责任，但基于原告在本次诉讼中未要求被告冯文园直接承担相应合同违约责任，故本案中基于原告的诉讼错误无法判令被告冯文园与被告瑞麟房地产公司应承担的相应法律责任，原告可另行予以解决。为了维护和谐的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决驳回原告王翔博的诉讼请求。本案诉讼费11230元，由原告王翔博承担。 本院二审中，王翔博提交了储蓄存单、利息及代扣税款清单，拟证明购房款部分来源为其父母垫资。经质证，佳恒房地产公司对证据真实性无异议，但认为无法证实王翔博与廖某某的身份关系、与购房款来源无关。冯文园、瑞麟房地产公司对证据表示认可。本院认证意见为：王翔博提交的证据真实、合法，但与认定购房款来源缺乏关联性，依法不予采信。 本院经审理查明，2016年4月，冯文园向王翔博出具了注有“以房抵工程款”字样的收款收据。另查，冯文园自称《房屋认购意向书》签订后，王翔博向其支付了购房款341040元。 除一审判决书第6页正数第6行认定的“原告向被告冯文园支付了购房款341040元”外，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。 本院认为，冯文园与佳恒房地产公司之间为承包经营法律关系；冯文园在承包经营合同解除前对外从事经营活动的法律后果由佳恒房地产公司承担,已为发生法律效力的（2017）陕03民终1633号等多份民事判决确认。综合各方当事人诉辩观点，本案上诉的争议焦点为：佳恒房地产公司是否为案涉房屋买卖合同的责任主体及应否承担相应的违约责任。 结合多份生效法律文书内容及在案证据，能够认定佳恒房地产公司第一项目部是佳恒房地产公司设立的具体负责案涉工程施工的部门，冯文园是佳恒房地产公司委托任命的项目负责人，负责案涉工程项目施工管理、房屋销售等项工作，其本人能够代表佳恒公司与王翔博签订房屋买卖合同。一审法院关于冯文园以个人名义签订合同不具有等同于佳恒房地产公司签订合同效力的观点，确有不当。王翔博与佳恒房地产公司签订的《房屋认购意向书》为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋已被佳恒房地产公司销售给其他案外人，王翔博订立合同的目的已无法实现，其解除合同的主张，依法应得到支持。但，佳恒房地产公司不应对王翔博承担违约责任，理由如下：王翔博举示的房屋认购意向书、收款收据、房屋折抵工程款协议书等书证，内容相互矛盾，且王翔博本人无法做出符合商品房买卖交易习惯的解释，无法证实其以现金形式向佳恒房地产公司支付房屋价款的事实存在。而刘某某证言、房屋折抵工程款协议书、收款收据上“以房抵工程款”的文字记载等，则相互印证，形成完整的证据链，能够证实冯文园所称的王翔博向其支付的购房款实际用于瑞麟房地产公司清偿案外人王某某债务。根据合同相对性原则，佳恒房地产公司不应承担向王翔博返还购房款及支付利息、赔偿损失的法律责任。王翔博主张佳恒房地产公司为合同相对人的上诉理由，本院予以采信；主张由佳恒房地产公司承担“一房二卖”违约责任的上诉理由，本院不予采信。 综上所述，王翔博的部分上诉请求成立，应予支持；部分上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初1468号民事判决； 二、本判决书发生法律效力时上诉人王翔博与被上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司于2016年3月24日签订的《房屋认购意向书》解除； 三、驳回上诉人王翔博的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人王翔博的其他上诉请求。 一、二审案件受理费各11230元，均由上诉人王翔博承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 陈 蔚 审 判 员 任小剑 二〇二〇年五月十二日 法官助理 罗永超 书 记 员 黄 鑫