广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1337号原告：罗秋连，女，1986年9月9日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************62X。被告：范淑聪，女，1981年12月11日出生，汉族，住广东省佛冈县*********1*****，身份证号码：441************226。原告罗秋连与被告范淑聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告罗秋连、被告范淑聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗秋连向本院提出诉讼请求：1.从起诉之日起，解除原、被告于2019年10月10日签订的《房屋买卖合同》及《协议书》；2.判令被告返还原告已支付的购房款13.3万元及支付违约金3万元，共16.3万元；3.判令被告返还双倍定金4万元；（以上第2、3项合计20.3万元）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告选择要求被告支付违约金30000元，不要求被告返还双倍定金40000元。事实和理由：原、被告于2019年10月10日签订《房屋买卖合同》及《协议书》，约定由原告购买朱沛党（系被告已故配偶）位于佛冈县**********2*2*****（粤房地权证佛字第3300000413号房地产权证），合同房价为人民币300000元。原告已经支付133000元（含定金2万元）首期款给被告，被告已经于2019年9月10日将涉诉房屋交付给原告使用，目前，原告已经在涉诉房屋居住。但被告却没有依协议书约定的期限协助办理房产证过户至原告名下。据原告查实，该房屋的房产证登记在朱沛党名下（已故），被告系朱沛党的配偶，朱沛党的合法继承人有其母亲、配偶及其子女。现因被告不与其他继承人办理继承手续，房产证无法转移登记在原告名下，致使原告的合同目的无法实现。原告认为：房产证不能过户给原告，是由于被告没有履行合同义务，处理财产继承。根据合同约定，因卖方原因不能按合同约定将该物业售予买方的，由卖方承担全部责任，并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所诉。被告范淑聪辩称，1.合同的效力认定问题。本案的合同是一个合同效力待定的合同，只要其他两个继承人追认合同效力就产生，原告本身也有义务去找其他两个继承人确认。如果原告放弃找其他两个继承人确认的话，不再履行合同，本人也愿意。2.被告同意退回购房款13.3万元给原告，但被告不同意支付违约金3万元与双倍返还定金，因原告在知情的情况下自愿购买涉案房屋，此乃是被告遗产房屋，并不是被告个人独有产权，重点是原告提出不再履行合同。涉案房屋是已经完全全新装修过的，原告未花一分钱的装修费即拎包入住。按照涉案房屋的装修与地理位置，该房屋的租金可以按每月1500元计算，10个月的租金已有壹万伍仟元，所以原告要支付房租给被告，被告也应赔偿13.3万元购房款的利息给原告，按照中国人民银行的贷款利率为标准。综上所述，原告所提的诉讼请求和事实不符合。为维护法律的尊严，保护被告合法权益，被告请求法院依法作出公平公正的判决。原告罗秋连围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、当事人的身份资料；证据二、《房屋买卖合同》及《协议书》；证据三、转账凭证、收据。被告范淑聪对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认，并采信作为定案依据。本院经审理认定事实如下：朱沛党是范淑聪的先夫，位于佛冈县******************（粤房地权证佛字第3300000413号）是朱沛党的婚前财产。2019年8月份，原、被告通过微信协商涉案房屋买卖事宜，双方对涉案房屋要过户到被告名下，再由被告过户给原告达成一致约定，被告在微信上承诺只要原告款项到位随时可以过户。2019年10月7日，被告出具收据确认收到原告房屋首期款133000元（含定金）。2019年10月10日，被告范淑聪以朱沛党（签订合同时已故）委托代理人的名义与原告罗秋连签订《房屋买卖合同》，将位于佛冈县******************出售给原告，合同总价为300000元，签订合同时原告支付20000元定金，首期款（含定金）133000元在房地产交易中心签订房管合同当天支付，余款167000元由原告申请银行按揭贷款支付。同日，罗秋连与范淑聪签订《协议书》，约定：该房产必须在2019年11月**日前过户到范淑聪名下，房产证交到恒益地产保管；范淑聪必须在2019年11月**日前到房管局签买卖过户合同以及办理银行按揭；如果银行政策或者该房产过户范淑聪名下导致不能办理按揭的，余下房款如何支付进行了约定。涉案房屋已交付给原告使用，因朱沛党的继承人就涉案房屋是否出卖存在争议，被告未能按与原告的约定取得涉案房屋的所有权，至今未将房屋过户给原告。本院认为，原告罗秋连与被告范淑聪签订《房屋买卖合同》时朱沛党已经去世，其民事权利能力消失，不可能作为出卖人也不可能委托范淑聪作为其委托代理人与原告签订合同，因此《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告范淑聪收取原告的房屋首期款133000元应该返还给原告，对原告要求被告退还购房款133000元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。因《房屋买卖合同》无效，原告主张按合同约定支付违约金没有合同依据，本院不予支持。原告在签订《房屋买卖合同》时知道房屋的所有权人朱沛党已经去世，仍然签订《房屋买卖合同》，即使被告在签订合同前保证朱沛党的其他继承人没有异议，并与原告签订《协议书》确认将涉案房屋过户至被告名下，再由被告过户给原告，但是原告作为完全民事行为能力人，应该能够预料涉案房屋作为朱沛党的遗产，在继承人发生争议时无法办理过户手续，因此，原告对于签订无效的《房屋买卖合同》存在过错，被告范淑聪在明知涉案房屋是朱沛党的遗产，在未征得其他继承人同意的情况下出售房屋，其对导致《房屋买卖合同》无效也存在过错。在原、被告均存在过错的情况下，《房屋买卖合同》无效导致的损失应该由原、被告双方各自承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告范淑聪于本判决生效之日起十日内返还购房款133000元给原告罗秋连；二、驳回原告罗秋连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4346元，减半收取计2173元，由原告罗秋连负担749元，被告范淑聪负担1424元，原告罗秋连预交的受理费可以在本判决生效后向本院申请退回1424元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年七月二十八日书记员  黄银英附：佛冈县人民法院账户（户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行）。附引用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。