广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1832号原告：李明辉，男，1997年5月15日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区*************队，公民身份号码441************572。原来：梁兰芬，女，1976年8月18日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区*************队，公民身份号码441************704。委托诉讼代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师。被告：肇庆市高要区中天恒基置业有限公司，住所地肇庆市高要区**************第二层7-8室，统一社会信用代码914********147101C。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：范露菁，该公司员工。原告李明辉、梁兰芬与被告肇庆市高要区中天恒基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明辉、梁兰芬的委托诉讼代理人罗子均、被告肇庆市高要区中天恒基置业有限公司的委托诉讼代理人范露菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明辉、梁兰芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交楼违约金至实际交付房产之日止（以购房款总数554329元为基数，按照日万分之1.2的标准计算，从2019年1月1日起计算，暂计算至2020年6月18日，共535天，为35587.92元，其余违约金按照日万分之1.2的标准计至被告实际交付案涉房产给原告之日止）；2.判令本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年3月6日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向原告出售位于肇庆市高要区***********逸彩南湾花园B幢6层B602房，总价为554329元，约定被告于2018年12月31日前向原告交付该商品房。同时，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“逾期超过90日后交楼的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.2的违约金。”截止至起诉之日止，被告尚未向原告交付约定的商品房，根据上述约定，被告应当向原告支付逾期交楼违约金至实际交付房产之日止（以购房款总数554329元为基数，按照日万分之1.2的标准计算，从2019年1月1日起计算至被告实际交付案涉房产给原告之日止）。被告肇庆市高要区中天恒基置业有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，我方逾期交房的行为属于法律规定的不可抗力的行为，不应承担违约责任，请求驳回原告李明辉、梁兰芬的所有诉讼请求。具体意见如下：一、肇庆市高要区***********逸彩南湾花园的土地原属于高要市物资公司所有，属于三旧改造项目，高要市物资公司于2013年10月18日对外公开召集合作投资者。后经多方介绍引进，我公司同意与高要市物资公司进行合作开发，高要市物资公司提供土地，我公司提供资金，按照比例分配建成后的物业，并签订了书面的合作合同。后来因为政策原因，该块土地的开发需要进行公开的招拍挂手续，需预交土地转让款。经我公司、高要市物资公司、国土局、国资委等多部门口头一致意见，由我公司预先支付土地转让款给高要市物资公司，事后再由高要市物资公司将上述款项退还给我公司进行开发使用；其后，解除了《合作合同》，补签了《国有土地使用权转让合同》。但截至至今，高要市物资公司一直未将该笔土地转让款1000多万元退还给我公司，导致我公司开发过程中资金严重困难，高要市物资公司后来以我公司违约为由，查封了上述小区物业，导致我公司不能向购房者按照约定的时间交付房屋，因此我公司认为，该逾期交房的责任不在我公司，属于不可抗力。二、由于近几年以来，市场经济整体不好，再加上去年底爆发的新冠肺炎疫情影响，也导致了我公司在运作上受到很大障碍，也是造成不能向购房者按期交房的次要原因。三、原《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的违约金的标准过高，希望法院根据目前社会的经济状况及企业的难度予以调整。综上，我公司认为，原告李明辉、梁兰芬起诉我公司逾期交房的理由不成立，我公司的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。故请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告补充答辩意见称，主体工程的工程款我司已按合同约定支付，但施工方未对本楼盘进行检收工作，因此延迟交楼责任不在我方。本院认为，肇庆市高要区中天恒基置业有限公司承认李明辉、梁兰芬在本案为中主张的事实，故对李明辉、梁兰芬主张的事实予以确认。根据诉辩双方的意见，本院对有关问题分析如下：一、关于应否支付逾期交楼违约金的问题李明辉、梁兰芬与肇庆市高要区中天恒基置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。李明辉、梁兰芬已依约向肇庆市高要区中天恒基置业有限公司付清购房款，肇庆市高要区中天恒基置业有限公司也应依约在2018年12月31日前交付案涉商品房给李明辉、梁兰芬。肇庆市高要区中天恒基置业有限公司未按合同约定时间向李明辉、梁兰芬交付案涉商品房，构成违约。因此，李明辉、梁兰芬请求肇庆市高要区中天恒基置业有限公司支付逾期交楼违约金，符合法律规定，本院予以支持。肇庆市高要区中天恒基置业有限公司与案外人因合作开发逸彩南湾花园的项目产生纠纷，导致逸彩南湾花园商品房被法院查封而逾期交付，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”情况。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定在2018年12月31日前交付案涉商品房，而新冠肺炎疫情于2020年年初爆发，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条中“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，肇庆市高要区中天恒基置业有限公司不能以此主张免除违约责任。二、关于违约金是否过高的问题案涉《商品房买卖合同（预售）》约定了逾期交付案涉房屋的违约金及计算标准。肇庆市高要区中天恒基置业有限公司主张违约金的计算过高，通过抗辩的方式，请求人民法院调减违约金，该请求权具有诉权性质，根据民事诉讼证明责任分配规则，肇庆市高要区中天恒基置业有限公司对自己提出的调减违约金所依据的事实有责任提供证据加以证明。因此，肇庆市高要区中天恒基置业有限公司主张违约金过高，应承担举证责任。只有在肇庆市高要区中天恒基置业有限公司举出初步证据证明违约金可能过高时，李明辉、梁兰芬才有义务证明约定的违约金在合理范围内。肇庆市高要区中天恒基置业有限公司除陈述外未举证证实违约金过高。因此，肇庆市高要区中天恒基置业有限公司未按时交付案涉房屋，李明辉、梁兰芬主张按照合同约定，以案涉房屋总价款554329元为基数按日万分之1.2计算逾期交付房屋的违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，李明辉、梁兰芬的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告肇庆市高要区中天恒基置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金给原告李明辉、梁兰芬（逾期交楼违约金以购房款554329元为基数，自2019年1月1日起至实际交付案涉房产之日止按日利率日万分之1.2计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，由被告肇庆市高要区中天恒基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 陈建成二〇二〇年七月三十一日法官助理 邓瑞君书 记 员 黄雅君