重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终429号上诉人（原审被告）：重庆欣材混凝土集团股份有限公司，住所地重庆市江北区石马河江北农场南部堰口，统一社会信用代码9150010575005901XY。法定代表人：王维勇，该公司董事长。委托诉讼代理人:孙绍波，重庆中域律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆赛华混凝土有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码915000005936784574。法定代表人：王维勇，该公司董事长。委托诉讼代理人:孙绍波，重庆中域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆两江新区置业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码：91500000563466533R。法定代表人：刘风，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，重庆静昇律师事务所律师。上诉人重庆欣材混凝土集团股份有限公司（以下简称欣材公司）、重庆赛华混凝土有限公司（以下简称赛华公司）因与被上诉人重庆两江新区置业发展有限公司（以下简称两江置业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人欣材公司、赛华公司共同的委托诉讼代理人孙绍波，被上诉人两江置业公司的委托诉讼代理人陈兵、高源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣材公司、赛华公司上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初762号民事判决，改判驳回两江置业公司全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审认定《土地租赁协议》效力时否定了相关行政行为的效力，程序违法；二、两江置业公司无权解除《土地租赁协议》。两江置业公司于2014年11月28日发出《催款函》，载明截止2014年11月28日应付租金人民币765.1万元，欠付租金555.1万元，此后欣材公司又支付了17146769.12元，至两江置业公司发出解除通知前，按照《土地租赁协议》约定标准计算该期间的租金，欣材公司已超付。两江置业公司还开具了2017年租金收据，这亦证明欣材公司、赛华公司已完成2017年租金交付义务，不欠付租金。即使认定欣材公司在2013年就违约，两江置业公司有权解除合同，两江置业公司也未及时行使解除权，至2016年12月21日两江置业公司发出《关于解除的通知》时，已超过行使解除权的期间；三、两江置业公司违约在先，上诉人有先履行抗辩权，有权不交、少交租金。1.两江置业公司举示的Ｘ房地证Ｘ字第××号国有土地使用权证仅能证明重庆两江新区开发投资集团有限公司系渝北区地块的权利人，未证明渝北区地块即是《土地租赁协议》约定的龙兴工业园区支援4、10社地块，即两江置业公司未证明其享有案涉土地的合法出租权；且Ｘ房地证Ｘ字第××号国有土地使用权证取得时间是2015年11月19日，即使案涉土地在该权证范围内，两江置业公司亦无权主张取得该权证之前的租金；2.虽然重庆两江新区开发投资集团有限公司出具的《确认书》表明其授权两江置业公司使用并出租。但重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局渝国土房管两江监【2016】53号《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局关于归还非法批准租赁储备土地的告知书》载明两者关系是委托管理。两份文件对授权内容表述不一致，且《确认书》出具在后，不应认定两江置业公司有合法出租案涉土地的权利；3.两江置业公司未按《土地租赁协议》约定交付符合“三通一平”、“混凝土搅拌站建设条件的工业用地或其他临时建设用地”等条件的土地，欣材公司、赛华公司享有先履行抗辩权，并有权根据对等原则请求降低租金；4.案涉土地已于2016年3月由案外人驾校使用，两江置业公司自此时起无权再向欣材公司收取案涉土地租金；5.两江置业公司未能提供完整合法的用地手续；即使案涉土地取得临时用地批复，但有效期截止于2016年9月16日，期满后亦不应再计付租金；四、两江置业公司诉请赛华公司返还土地与租赁合同纠纷系不同案由，不应在本案中一并审理；五、一审认定上诉人应按照《土地租赁协议》约定标准给付租金和土地占用费错误。两江置业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。主要理由：1.两江置业公司出租案涉土地已经土地使用权人授权，也办理了相关审批手续，出租土地合法有效。案涉土地目前的权属证书系之前的权属证书变更而来，2015年11月19日取得的权属证书是最近一次变更后取得，其上记载的时间并非土地使用权人最初取得该土地权属的时间；2.上诉人已实际接收案涉土地，有关行政处罚决定说明上诉人在案涉土地上修建建筑并进行生产，上诉人应支付租金；3.两江置业公司未将案涉土地出租给任何第三人，未影响上诉人使用案涉土地；4.上诉人未按照《土地租赁协议》交纳租金，两江置业公司有权依据《土地租赁协议》的约定行使解除权，一审认定《土地租赁协议》已于2017年1月15日解除正确；5.一审未否定任何行政行为的效力；6.两江置业公司对赛华公司提出返还土地的诉讼请求，一审从减少讼累的角度在本案中一并予以处理正确；7.一审依据《土地租赁协议》认定租金和占用费标准符合法律规定，应维持。两江置业公司向一审法院提起诉讼请求：一、依法确认两江置业公司与欣材公司签订的《土地租赁协议》于2017年1月15日起解除；二、依法判决欣材公司向两江置业公司支付截至2017年1月15日欠付的土地租金共计6394627.9元；三、依法判决欣材公司向两江置业公司支付租金的违约金9649226.79元（以应付而未付的租金为基数，从2011年10月18日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至全部付清之日止，暂计算至2017年5月23日）；四、依法判决欣材公司向两江置业公司支付自2017年1月16日起至2017年5月23日的土地占有使用费2353551.3元（从2017年1月16日起按照合同解除之日的租金标准按日计算至欣材公司将土地返还给两江置业公司之日止，暂计算至2017年5月23日）；五、依法判决欣材公司立即将土地恢复原状并返还两江置业公司；六、依法判决赛华公司对前述一至五项请求承担连带责任；七、本案诉讼费由欣材公司、赛华公司承担。一审法院认定事实：2011年9月5日，两江置业公司（甲方、出租人）与欣材公司（乙方、承租人）签订《土地租赁协议》，主要约定：一、土地位置：龙兴工业园区支援4、10社；二、土地面积及租期，1.土地面积约60亩（暂定），符合混凝土搅拌站建设条件的工业用地或其他临时建设用地。2.租期：土地的租赁年限为10年。起租时间为甲方向乙方交地之后90天算起。三、土地租金及支付方式，1.租金：第一年土地租金为420万元（以实际面积7万元/亩计算），第二到第六年每年按上年租金的10%进行递增。六年以后，每年租金按上年租金的5%进行递增。2.支付方式：租金每半年支付一次。按照先交后使用的原则，合同签订后，甲方向乙方交地时间为每年度第一次租金支付时间。在上次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。四、甲方责任，1.甲方向乙方提供土地的时间为2011年5月30日（暂定，以实际交付时间为准）。2.地块基本达到通路、通水、通电、场地平整等“三通一平”的要求。4.甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续，所产生的费用由乙方承担；五、乙方责任，1.双方签订本协议后五日内，乙方向甲方交纳200万元人民币作为履约保证金。保证金在合同到期后，以不计息方式退还乙方。六、1.乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。2.租赁期内未经对方同意不得擅自终止合同。若单方终止合同或者因一方违约导致守约方依法解除合同，违约方必须承担对方直接经济损失，并以一年租金给予对方补偿。5.土地租赁到期后，合同自行终止，并在合同终止后30天内由乙方自行拆除生产设备及临时厂房设施，并将土地移交给甲方。对于到期后地上未拆除的设备设施或建构筑物由乙方自行处置，甲方不支付补偿金。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失和产生的费用由乙方承担。2011年7月15日，重庆两江新区管理委员会批复欣材公司，原则同意你公司在两江新区区内设置一个预拌商品混凝土搅拌站。2012年9月20日，重庆两江新区管理委员会批复两江置业公司，同意你单位使用重庆两江新区龙兴园区国有空地4.45公顷，作为欣材搅拌站项目临时用地。用地位置和面积以两江新区规划行政主管部门选址意见和批准的临时用地红线为准。临时用地期限为2年，从2012年9月17日起至2014年9月16日止，确需延长期限的必须按照有关规定办理延期用地手续。2012年12月4日，欣材公司向两江置业公司作出《承诺函》，载明：关于我公司位于两江新区0社的商品混凝土搅拌站，租用贵司土地租赁起算日期事宜。我司同意贵司要求从2012年4月30日起算租金。2014年6月24日，重庆两江新区管理委员会批复两江置业公司，同意你单位欣材搅拌站项目临时使用原龙兴工业园区龙兴镇支援村4、10社待开发建设国有空地（含拟转用国有农用地）3.98141公顷。用地位置和面积以两江新区规划行政主管部门选址意见和批准的临时用地红线为准。临时用地使用期限为2年，从2014年9月17日起至2016年9月16日止。2014年11月28日，赛华公司向两江置业公司发送《关于申请减少土地租金的请示》，赛华公司在该请示中请求两江置业公司对2013年、2014年两年的租金减半收取，并承诺尽快支付租金。同日，两江置业公司向欣材公司发送《催款函》，载明：根据贵公司与本公司签订的《土地租赁协议》以及双方关于起租时间的约定，贵公司截止2014年11月28日应支付租金人民币765.1万元，于2014年11月28日止实际支付租金人民币210万元，现共欠租金人民币555.1万元。2014年12月22日，欣材公司向两江置业公司发送《说明》一份，载明：“2011年4月21日，我司与贵公司签订了《土地租赁协议》，租赁贵公司土地用于建设混凝土搅拌站。协议履行过程中由于我司在两江新区注册成立了独立法人单位的全资控股子公司赛华公司，并由赛华公司与贵公司具体履行《土地租赁协议》。赛华公司处理与《土地租赁协议》相关联的所有事宜均系根据我司授权实施，我司均予以认可，有关经济责任概由我司进行担保。请贵司予以支持”。2015年6月18日，两江置业公司以欣材公司、赛华公司为被告向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，请求：一、判令欣材公司立即向两江置业公司支付欠付租金13597100元、以欠付租金为基数，自应付未付之日起按照每日3‰计算至还清全部欠付租金之日止的违约金。二、请求判令赛华公司就欣材公司的上述债务向两江置业公司承担连带清偿责任。三、本案诉讼费由欣材公司、赛华公司承担。在该案审理期间，两江置业公司向重庆市第一中级人民法院申请撤回起诉。2016年3月22日，重庆市第一中级人民法院做出（2015）渝一中法民初字第01146号裁定书，裁定：准许两江置业公司撤回起诉。2016年4月7日，重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）向赛华公司作出渝规限拆两江新区字（2016）第1951号《重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）限期拆除违法建筑决定书》，载明：你单位在重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号（重庆绕城高速南侧，龙俊大道西侧）擅自修建的建构筑物（面积约为30000m²）未经规划许可，根据《重庆市查处违法建筑若干规定》第二条的规定，属于违法建筑。根据《重庆市城乡规划条例》第七十一条第一款的规定，现责令你单位在本决定书送达之日三日内，自行拆除该违法建筑。逾期未拆除的，本机关将根据《重庆市城乡条例》第七十七条第一款的规定，提请相关区政府或管委会进行强制拆除。强制拆除该违法建筑的全部费用由你单位承担。如对本决定不服，可自本决定书送达之日起六十日内向重庆市人民政府或重庆市规划局申请行政复议，或者自本决定书送达之日起六个月内直接向人民法院提起行政诉讼。2016年4月13日，赛华公司以重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）为被申请人向重庆市规划局提起行政复议，请求：撤销渝规限拆两江新区字（2016）第1951号《限期拆除违法建筑决定书》。事实和理由：1.该搅拌站所占用的土地属于两江置业公司，若被申请人认为该土地上的建筑物应当予以拆除，应当与两江置业公司进行沟通处理，而不是直接处罚申请人。2.该搅拌站所占用的土地是申请人向两江置业公司租用，租赁期限为10年，申请人在合法的土地上建设搅拌站属于合法行为，应当得到法律保护。3.申请人建设搅拌站的行为已经得到政府部门的批准，不是擅自建设行为。2016年4月26日，重庆市规划局受理了赛华公司的行政复议申请。2016年7月22日，重庆市规划局作出渝规复（2016）第0016号行政复议决定书。复议决定：维持被申请人作出的《限期拆除违法建筑决定书》（渝规限拆两江新区字【2016】第1951号）。2016年9月26日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局向欣材公司作出《协助调查函》，主要载明：根据国家土地督察工作需要，现依据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条规定，特依法函请你司法定代表人于2016年9月29日前，携带在龙兴工业园区，即龙兴镇支援村4、10社已征待开发国有空地上修建混凝土搅拌站的土地权利或临时用地等批准文件和相关资料，前来我局协助调查有关事宜。2016年11月29日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局向欣材公司、赛华公司作出《关于归还非法批准租赁储备土地的告知书》，主要载明：两江置业公司租赁行为，违反了《重庆市土地管理规定》第二十七条以及《储备土地管理办法》第十六条规定，属无权审批单位变相非法批准租赁储备土地，构成了《中华人民共和国土地管理法》第七十八条以及《重庆市土地管理规定》第七十条规定的非法批地事实，其同意欣材公司租赁使用两江集团委托管理的储备土地决定无效。对此，请你们在收到本告知书之日起30日内自行拆除在租赁土地上修建的建构筑物，归还非法批准的储备土地并复绿。逾期，将对你们按非法占地论处。2016年12月21日，两江置业公司向欣材公司发出并送达《关于解除的通知》。欣材公司于2017年1月15日签收该通知。一审另查明，欣材公司向两江置业公司付款情况如下：2011年10月27日支付200万元（保证金）；2012年12月26日支付100万元；2012年12月31日支付110万元；2015年1月7日支付100万元；2015年9月29日支付2524236.88元；2016年1月8日支付7300563.12元；2016年5月5日通过债权转让支付2915253.9元；2016年8月29日通过债权转让支付850680.9元；2016年11月16日通过债权转让支付1518063.3元；2016年11月21日通过债权转让支付1037971元；共计21246769.12元。2017年7月6日，案涉土地的权属单位重庆两江新区开发投资集团有限公司出具《确认书》，表明案涉土地系其授权两江置业公司使用并出租。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、两江置业公司与欣材公司签订的《土地租赁协议》效力；二、欣材公司是否存在违约行为，土地租赁协议是否已经解除；三、两江置业公司请求的租金及土地占有使用费是否应当得到主张；四、违约金计算问题；五、租金诉讼时效的问题；六、土地是否恢复原状以及返还义务的承担主体问题。对此评述如下：一、两江置业公司与欣材公司签订的《土地租赁协议》效力问题。本案中，两江置业公司与欣材公司签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，且该《土地租赁协议》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。对于两江置业公司是否违反《重庆市土地管理办法》第二十七条以及《储备土地管理办法》第十六条规定，系无权审批单位变相非法批准租赁储备土地的问题。首先，重庆两江新区管理委员会针对案涉土地建设搅拌站项目出具了《临时用地审批》，重庆两江新区管理委员会作为重庆市人民政府的派出机构，其依据法律规定有权行使前述临时用地批复职权。其次，两江置业公司取得重庆两江新区管理委员会的批复，并经过案涉土地使用权人重庆两江新区开发投资集团有限公司的授权进行出租，符合法律规定，并不构成非法批准租赁储备土地。故双方自愿签订的《土地租赁协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。二、关于欣材公司是否存在违约行为，《土地租赁协议》是否已经解除的问题。根据《土地租赁协议》第六条第1项约定，乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。本案中，合同签订后，两江置业公司依约提供了案涉土地，但欣材公司除支付首期210万元租金外，未按期支付租金，其行为违反了《土地租赁协议》的约定，两江置业公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2016年12月21日两江置业公司向欣材公司发出《关于解除的通知》，欣材公司于2017年1月15日签收，自此，双方之间的《土地租赁协议》解除。欣材公司对此辩称其享有先履行抗辩权的问题。本案中，交付土地和支付租金系合同约定的对等义务，欣材公司在已实际占用土地的情况下，应当支付欠付租金。另，欣材公司也出具《承诺函》承诺租金自2012年4月30日起算。三、关于两江置业公司请求的租金及土地占有使用费是否应当得到主张的问题。首先，租金标准，根据《土地租赁协议》约定，第一年租金为420万元,第二年到第六年每年按上年租金的10%进行递增。其次，租金应从2012年9月17日起算。理由如下：1.《土地储备管理办法》第十六条规定：对纳入储备的土地，经市县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资活动。《重庆市土地管理规定》第二十七条亦规定，具体建设项目依法以租赁等其他有偿使用方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，应当向土地行政主管部门办理法定手续。本案用于出租的土地属于整治储备用地，因此其对外用于出租使用，应当经土地资源管理部门批准，办理临时用地使用许可手续后方可用于对外出租。2.两江置业公司（甲方）与欣材公司（乙方）签订《土地租赁协议》约定：甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续。因此，根据合同约定，与土地相关的问题，即储备用地的临时使用批准手续，应当由两江置业公司负责办理。3.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。因此，本案中，出租方应当首先办理临时用地批准手续，以确保出租物符合合同约定用途。两江置业公司于2012年9月17日才取得临时用地使用批准手续，因次，在取得临时用地批准之前，因出租方违约致欣材公司无法使用该地，在此期间欣材公司不承担租金。截止2017年1月15日，欣材公司应付租金为：1、2012年9月17日至2013年9月16日，420万元；2、2013年9月17日至2014年9月16日，462万元；3、2014年9月17日至2015年9月16日，508.2万元；4、2015年9月17日至2016年9月16日，559.02万元；5、2016年9月17日至2017年1月15日，204.974万元（559.02万×1.1×120天÷365天），共计2154.194万元。欣材公司已付租金19246769.12元，不含已支付的保证金200万元。故，欣材公司尚欠两江置业公司租金2295170.9元。另，关于土地占有使用费的问题。案涉《土地租赁协议》解除后，继续占用案涉土地产生的费用已不属于合同的违约责任，而属于赛华公司无权占有他人之物而产生的责任，故案涉土地占用费理应由赛华公司承担。占有土地的使用费标准应为合同解除之日的当期租金标准即614.92万元/年。四、关于租金诉讼时效的问题。欣材公司辩称两江置业公司请求的部分租金已超过一年的诉讼时效。首先，本案两江置业公司于2017年5月26日起诉，应当适用《民法通则》第一百三十六条关于租金的诉讼时效为一年的规定。其次，两江置业公司于2014年11月28日送达《催款函》，2015年6月18日，通过诉讼对租金进行催收，2016年3月22日，撤回起诉，于2016年12月21日向欣材公司送达《解除通知》，期间诉讼时效中断，2014年11月28日催收之前一年至合同解除之日的租金并未超过诉讼时效。最后，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，2014年11月28日，赛华公司向两江置业公司发送的《关于申请减少土地租金的请示》明确载明，“我司承诺尽快支付欠付租金”。此时，债务人欣材公司作出同意履行租赁合同欠付租金的意思表示，现又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，不予支持。故，两江置业公司请求的租金并未超过诉讼时效。五、关于违约金的计算问题。由于欣材公司欠缴土地租赁费用，应当承担支付欠缴租金的违约责任。《土地租赁协议》约定，“租金每半年支付一次，按照先交后用的原则。《土地租赁协议》签订后，甲方向乙方交地时间约定为每年度第一次租金支付时间。在上一次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。”同时合同还约定，“乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。”该约定每天按拖欠金额3‰的标准计算违约金的标准明显过高，且两江置业公司也没有举示具体损失依据，按照损失填补原则，确定违约金计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。违约金应为：第一期2012年9月17日至2013年3月16日租金已经足额支付，不存在违约，剩余租金的违约金计算期间、基数如下：1、2013年2月17日至2013年9月16日，以210万元为基数计算；2、自2013年9月17日计算至2014年3月16日，以441万为基数；3、2014年2月17日至2014年9月16日，以672万元为基数；4、2014年9月17日至2015年1月6日，以826.55万元为基数；5、2015年1月7日至2015年3月16日，以821.23万元为基数；6、2015年2月17日至2015年9月16日，以1075.33万元为基数；7、2015年9月17日至2015年9月28日，以1092.18万元为基数；8、2015年9月29日至2016年1月7日，以992.91万元为基数；9、2016年1月8日至2016年3月16日，以367.06万元为基数；10、2016年2月17日至2016年5月4日，以440.57万元为基数；11、2016年5月5日至2016年8月28日，以325.17万元为基数；12、2016年8月29日至2016年9月16日，以264.60万元为基数；13、2016年9月17日至2016年11月15日，以364万元为基数；14、2016年11月16日至2016年11月20日，以220.61万元为基数；15、2016年11月21日至2017年1月15日，以229.51万元为基数；16、以欠付的租金229.51万元为基数，从2017年1月15日计算至付清之日止。六、土地是否恢复原状及返还义务的承担主体问题。欣材公司和赛华公司均不负有恢复原状的义务，根据双方签订的《土地租赁协议》第六条第5项可见，双方并未约定承租人负有恢复原状的义务，故对两江置业公司该请求不予支持。欣材公司和赛华公司均负有返还案涉土地的义务。事实和理由：1.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《土地租赁协议》第六条约定：“土地租赁到期后，合同自行终止，并在合同终止后30天内由乙方自行拆除生产设备及临时厂房设施，并将土地移交给甲方。”据此，欣材公司作为《土地租赁协议》的承租方，在2017年1月15日租赁合同解除后，按照法律的规定和合同的约定，其负有返还租赁土地的义务。2.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。租赁合同解除后，赛华公司代欣材公司履行《土地租赁协议》而占有、使用案涉土地的合法依据丧失，其对案涉土地的占有系无权占有，两江置业公司作为案涉土地权利人重庆两江新区开发投资集团有限公司的受托人有权要求赛华公司返还土地。3.欣材公司和赛华公司虽然均负有返还案涉土地的义务，但是两江置业公司行使的合同请求权与物权请求权性质不同，故欣材公司、赛华公司对返还案涉土地的义务并非连带责任，两江置业公司请求赛华公司对欣材公司返还案涉土地的义务承担连带责任的诉讼请求依法不予支持。但是，两江置业公司基于合同请求权请求欣材公司返还案涉土地、基于物权请求权请求赛华公司返还案涉土地的诉讼请求于法有据，应予支持。另，关于赛华公司对租金、违约金是否应当承担连带责任的问题。由于赛华公司作为欣材公司的受托方，受托经营案涉项目，相关的权利义务仍应由委托方欣材公司享有和承担。故两江置业公司请求赛华公司就前述费用承担连带责任的请求，不予支持。综上所述，一审法院判决：一、两江置业公司与欣材公司于2011年9月5日签订的《土地租赁协议》于2017年1月15日解除；二、欣材公司于本判决发生法律效力后三十日内向两江置业公司支付尚欠的租金2295170.9元；三、欣材公司、赛华公司于本判决发生法律效力后三十日内将涉案土地返还给两江置业公司；四、欣材公司于本判决发生法律效力后三十日内向两江置业公司支付违约金（计算方式为：违约金计算标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，违约金计算期间及基数如下：1、2013年2月17日至2013年9月16日，以210万元为基数计算；2、自2013年9月17日计算至2014年3月16日，以441万为基数；3、2014年2月17日至2014年9月16日，以672万元为基数；4、2014年9月17日至2015年1月6日，以826.55万元为基数；5、2015年1月7日至2015年3月16日，以821.23万元为基数；6、2015年2月17日至2015年9月16日，以1075.33万元为基数；7、2015年9月17日至2015年9月28日，以1092.18万元为基数；8、2015年9月29日至2016年1月7日，以992.91万元为基数；9、2016年1月8日至2016年3月16日，以367.06万元为基数；10、2016年2月17日至2016年5月4日，以440.57万元为基数；11、2016年5月5日至2016年8月28日，以325.17万元为基数；12、2016年8月29日至2016年9月16日，以264.60万元为基数；13、2016年9月17日至2016年11月15日，以364万元为基数；14、2016年11月16日至2016年11月20日，以220.61万元为基数；15、2016年11月21日至2017年1月15日，以229.51万元为基数；16、以欠付的租金229.51万元为基数，从2017年1月15日计算至付清之日止）；五、赛华公司于本判决发生法律效力后三十日内向两江置业公司支付土地占有使用费（以614.92万元/年为基数，自2017年1月16日起计算至土地返还给两江置业公司之日止）；六、驳回两江置业公司的其他诉讼请求。案件受理费453874元，由两江置业公司负担290000元，由欣材公司、赛华公司共同负担163874元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，两江置业公司陈述，渝北区龙兴镇Ｃ宗地块在2011年登记的使用权人即是重庆两江新区开发投资集团有限公司，因地块面积等屡经变更，重庆两江新区开发投资集团有限公司目前仅持有Ｘ房地证Ｘ字第Ｘ号国有土地使用权证，使用权范围是渝北区地块。《土地租赁协议》约定的龙兴工业园区支援4、10社属于Ｘ房地证Ｘ字第Ｘ号国有土地使用权证载明的渝北区地块的一部分。两江置业公司、欣材公司均认可，案涉土地交地时间是2012年1月，但双方未办理土地交接手续。上诉人陈述，其在2012年12月具备初始生产混凝土的能力，开始使用案涉土地。其进场使用的区域由两江置业公司划定，案涉地块靠近河边，可用自行设备取水，用自行搅拌的混凝土铺设场地道路。上诉人举示了由其与案外人签署的施工合同、结算及支付凭据，拟证明其自行实施完成“三通一平”，“三通一平”未完成影响其在案涉土地上的建设规模、生产效率。上诉人还举示了（2018）渝民终291号民事判决书，拟证明类似案件对未完成“三通一平”的情况判决减付租金。两江置业公司质证认为，除（2018）渝民终291号判决书外，上诉人举示的其与案外人签署的施工合同、结算及支付凭据，均无法核实其真实性，对其合法性、关联性和证明目的亦不予认可。其中电力部分只有勘查设计和造价咨询合同，并无建设施工的内容；水力施工部分仅是生活用水管道的安装，不能认定两江置业公司未履行通水义务；道路维修方面的合同等证据不能证明与《土地租赁协议》约定的平场有关联。上诉人陈述，目前其仍在案涉土地上生产。但驾校已经平场到上诉人生产用地周围，只是无法举示两江置业公司已将案涉土地租赁给驾校的书面证据。一审中，欣材公司举示了2012年3月22日，两江置业公司向欣材公司发出的《关于混凝土搅拌站租赁事宜的回函》，该函载明“2011年10月18日开始，龙兴公司严格按照贵司提供的《土石方平场方案图》组织施工，2011年11月14日贵司要求调整方案，我司又协调龙兴公司按照贵司要求进行场平，至2011年12月中旬，整个地块基本达到‘三通一平’要求，但贵司提出道路路基不能满足生产需要，双方对此产生分歧。经多方协调，贵司同意自行施工、费用自负。如今贵司提出以相关建设费用抵扣租金的做法是一种不讲诚信的行为，我司不予接受。……起租时间为2012年1月16日，请贵司接函后于2012年3月27日前来办理相关手续，否则后果自负。若贵司既不完善交接手续，也不缴纳租金，我司将终止与贵司合作”。2016年1月20日，欣材公司、赛华公司向两江置业公司发出《关于土地租金纠纷案件的撤诉申请报告》，载明，“我公司自投产以来，因受建筑市场大环境的影响与两江新区开发建设步伐放慢的影响，大量的工程建设停止；以及园区外的搅拌站和区内现场临拌站凭借原料进购价格低和用地成本低等优势，大量抢占两江新区的混凝土供应市场，导致两江新区内搅拌站供过于求的局面，我公司的正常产能发挥受到严重影响，自2012年建站投产以来就连续出现严重亏损……致使我公司应向贵公司缴纳的土地租金未按期足额支付”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、《土地租赁协议》的效力；二、两江置业公司解除《土地租赁协议》的效力；三、上诉人是否有权不交、少交租金；四、本案中是否应一并处理两江置业公司对赛华公司的诉讼请求；五、一审按照《土地租赁协议》解除时当期租金标准确定土地占用费是否正确。对此评判如下：一、《土地租赁协议》的效力两江置业公司与欣材公司签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《土地储备管理办法》规定的审批权限，有关行政主管部门通过告知书对该用地行为作出行政认定及处罚决定所依据的行政管理性规定，非效力性规定，不影响《土地租赁协议》的效力。一审认定《土地租赁协议》有效，并未径直否定相关行政行为的效力，不存在程序违法。二、两江置业公司解除《土地租赁协议》的效力两江置业公司享有解除权并已经通知欣材公司，故合同自通知到达欣材公司时解除。事实和理由：1.两江置业公司享有《土地租赁协议》约定的解除权《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《土地租赁协议》第六条第1项约定：“乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。”据此可知，若欣材公司拖欠租金超过30天，两江置业公司享有解除权。关于欣材公司是否欠付租金，首先需确定欣材公司应付租金数额。案涉《土地租赁协议》第三条约定：第一年土地租金为420万元（以实际面积7万元/亩计算），第二到第六年每年按上年租金的10%进行递增。六年以后，每年租金按上年租金的5%进行递增。一审法院考虑到案涉土地2012年9月17日办理临时用地许可的客观事实，认定案涉土地租金从2012年9月17日起算，两江置业公司未提出异议。基于此，从2012年9月17日起，截止到2017年1月15日欣材公司收到解除通知时，按照合同约定的租金计算标准计算，欣材公司应付租金为：1、2012年9月17日至2013年9月16日，420万元；2、2013年9月17日至2014年9月16日，462万元；3、2014年9月17日至2015年9月16日，508.2万元；4、2015年9月17日至2016年9月16日，559.02万元；5、2016年9月17日至2017年1月15日，204.974万元（559.02万×1.1×120天÷365天），共计2154.194万元。一审已查明，不含欣材公司已支付的保证金200万元，欣材公司已付租金19246769.12元。故欣材公司尚欠两江置业公司租金2295170.9元。欣材公司未按约付清2016年9月17日至2017年1月15日期间应付租金，而《土地租赁协议》第三条约定：在上次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。欣材公司至迟应在2016年9月17日之前一个月即2016年8月17日之前即应支付2016年9月17日起的租金。即欣材公司未足额缴纳租金已超过合同约定的30天期限。《土地租赁协议》约定解除合同的条件成就，两江置业公司享有解除《土地租赁协议》的权利。欣材公司认为其超付租金，两江置业公司无权以欠付租金解除合同的理由不成立。欣材公司是否付清租金，应以其收到解除通知书之日，应付租金与实际支付租金比较。虽然两江置业公司于2014年11月28日发出《催款函》，载明截止2014年11月28日应付租金人民币765.1万元，欠付租金555.1万元。欣材公司虽申请对2013、2014年租金减半收取，但并未举示就2013、2014年租金减半双方达成合意的证据。2015年6月18日，两江置业公司起诉欣材公司、赛华公司支付欠付租金13597100元，佐证双方未就2013、2014年租金减半达成合意。2016年1月20日欣材公司、赛华公司向两江置业公司发出《关于土地租金纠纷案件的撤诉申请报告》亦未要求租金减半。另，欣材公司虽然举示了两江置业公司收取2017年租金的收据，但该收据不能证明双方已经变更租金标准，欣材公司已足额缴纳该收据载明时点之前的租金，即不能证明欣材公司不欠付2017年之前的租金，亦不能证明欣材公司超付租金。2.两江置业公司已于2016年12月21日向欣材公司发出《关于解除的通知》，欣材公司于2017年1月15日签收解除通知，欣材公司提出两江置业公司解除《土地租赁协议》无效的若干事由，但未在法律规定的期限内向人民法院起诉对解除合同提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故两江置业公司解除《土地租赁协议》的行为有效，《土地租赁协议》解除时间为2017年1月15日。3.《土地租赁协议》未约定两江置业公司行使解除权期限，欣材公司亦未催告两江置业公司在合理期限内行使解除权。2015年6月18日，两江置业公司起诉欣材公司支付欠付租金后，欣材公司于2016年1月20日向两江置业公司发函请求两江置业公司撤诉，并继续支付租金，且欠付租金事由未彻底消除。故不能以两江置业公司行使解除权超过期限为由认定两江置业公司解除行为无效。三、欣材公司是否有权不交、少交租金1.关于两江置业公司出租案涉土地权限问题。两江置业公司与重庆两江新区开发投资集团有限公司之间就案涉土地的关系性质应以当事人之间的约定为准。重庆两江新区开发投资集团有限公司于2017年7月6日出具的《确认书》，确认其已授权两江置业公司使用并出租案涉土地，故应认定两江置业公司有权以自己的名义出租案涉土地、收取租金。两江置业公司举示的Ｘ房地证Ｘ字第××号国有土地使用权证能证明重庆两江新区开发投资集团有限公司系渝北区地块的权利人。两江置业公司陈述，《土地租赁协议》约定租赁的龙兴工业园区支援4、10社属于渝北区地块的一部分，因屡经变更，目前仅持有2015年办理的权证，Ｃ宗地块在2011年即登记在重庆两江新区开发投资集团有限公司名下。重庆两江新区开发投资集团有限公司持有国有土地使用权证的土地面积较大，并非完全与案涉租赁地块对应。但两江置业公司于2012年9月20日取得重庆两江新区管理委员会关于欣材搅拌站临时用地批复，欣材公司于2012年12月4日向两江置业公司承诺支付租金，欣材公司亦未举证证明有其他人对案涉土地主张权利。故欣材公司现在提出，重庆两江新区开发投资集团有限公司非其实际使用土地的权利人，2015年取得权证前无权收取租金的理由不成立。2.欣材公司及其授权的赛华公司实际占有使用案涉土地，未证明其提出的用地手续及“三通一平”问题减损其产能效益，影响其实现合同目的。2011年7月15日，重庆两江新区管理委员会批复同意欣材公司在两江新区工业开发区龙兴工业园区内设置混凝土搅拌站，此后又批复了两江置业公司使用龙兴园区国有空地作为欣材搅拌站临时用地，截止欣材公司最后一期欠付租金的2016年8月，该临时用地批复仍未失效。欣材公司、赛华公司在二审举示了自行接入水电的施工合同、支付凭证等证据，拟证明2014年3月才完全完成案涉土地的“三通一平”。但2012年3月22日，两江置业公司向欣材公司发出的《关于混凝土搅拌站租赁事宜的回函》载明，贵司同意自行施工、费用自付。此后欣材公司还于2012年12月4日向两江置业公司发《承诺函》表示，同意租金从2012年4月30日起算，而未要求以“三通一平”作为支付租金的条件或要求因“三通一平”问题减租金。二审法院询问欣材公司、赛华公司如何解决用水问题时，两公司陈述，案涉租赁土地离江边近，方便取水。两公司亦未举证证明“三通一平”减损其产能效益。2016年1月20日，欣材公司、赛华公司向两江置业公司发函载明，“我公司自投产以来，因受建筑市场大环境的影响与两江新区开发建设步伐放慢的影响，大量的工程建设停止；以及园区外的搅拌站和区内现场临拌站凭借原料进购价格低和用地成本低等优势，大量抢占两江新区的混凝土供应市场，导致两江新区内搅拌站供过于求的局面，我公司的正常产能发挥受到严重影响，自2012年建站投产以来就连续出现严重亏损……致使我公司应向贵公司缴纳的土地租金未按期足额支付”。据此可知，实际履行过程中，欣材公司、赛华公司也未提出“三通一平”及用地手续问题减损其产能效益，影响其实现合同目的。3.虽然欣材公司、赛华公司陈述，案外人驾校平场到其生产用地周围，并查询到驾校通过招拍挂取得宗地使用权，但其陈述仍在承租地上生产，亦未举示证据证明案涉土地已实际由案外人使用。欣材公司抗辩案涉土地已于2016年3月由案外人使用，两江置业公司自此时起无权再取得案涉土地租金的理由不成立。四、本案中是否应一并处理两江置业公司对赛华公司的请求根据2014年12月22日，欣材公司向两江置业公司发送的《说明》可知，欣材公司和赛华公司之间就案涉土地的使用具有关联关系。虽然两江置业公司请求欣材公司和赛华公司返还案涉土地，请求欣材公司支付租金，赛华公司支付占用费分别基于不同的请求权，但从解决纠纷、减少讼累的角度考虑，一审在本案中一并处理两江置业公司对赛华公司的请求并无不当。五、一审按照《土地租赁协议》解除时当期租金标准确定土地占用费是否正确如前所述，欣材公司认为其有权不交、少交租金的理由不成立。赛华公司亦未举示证据证明《土地租赁协议》约定的租金标准过分高于市场标准，其请求按照所谓市场租金标准支付租金和土地占用费缺乏依据。综上所述，欣材公司、赛华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77880元由重庆欣材混凝土集团股份有限公司、重庆赛华混凝土有限公司共同承担。本判决为终审判决。审判长  田晓梅审判员  徐 宾审判员  周 倩二〇二〇年七月十日书记员  谢奇静