济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初1554号原告：李军，女，1956年2月8日出生，汉族，居民，住济南市历下区。委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金颜，山东众英律师事务所律师。被告：山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地济南市历下区。破产重整管理人：山东华信产权流动破产清算事务有限公司，住所地济南市市中区。负责人：提瑞婷。委托诉讼代理人：赵长兴，男，该破产重整管理人公司职工。委托诉讼代理人：韩小铭，女，该破产重整管理人公司职工。原告李军与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司（以下简称省建工房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托代理人刘金颜，被告省建工房地产公司的委托代理人赵长兴、韩小铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1、依法确认李军与省建工房地产公司于2009年3月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令省建工房地产公司协助李军办理XXXXX房屋的产权登记手续；3、本案诉讼费用由省建工房地产公司承担。事实和理由：2009年3月27日，李军与省建工房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号1104），约定李军购买省建工房地产公司开发的位于济南市产，合同中对房屋面积、房屋价款、付款方式及期限等内容进行了约定。合同签订后，李军如约向省建工房地产公司支付了全部购房款700000元，省建工房地产公司亦向李军交付房屋。根据双方签订的合同约定，“出卖人应当在总房款付清后，于360工作日将办理权属登记须由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案办理房产证。”但省建工房地产公司至今未履行该合同义务，为此，李军诉至法院，请求查清事实，支持其诉请。省建工房地产公司辩称，其公司于2013年6月20日进入破产重整程序，由于涉案房屋土地进行了抵押，所以李军的房屋产权登记证书的办理目前无法实现，待破产重整程序结束后省建工房地产公司会依法配合李军进行房屋产权登记办理。李军围绕诉讼请求依法提交了证据两组：一、《商品房买卖合同》（合同编号：1104）、购房发票（面额700000元）、山东省住宅专项维修资金专用票据、山东建工明珠物业管理有限公司水电物业费收款收据（四份）、李军女婿刘欣锋出具的情况说明原件一份、济南市房屋档案馆房屋权属状况信息表。省建工房地产公司对上述证据中除水电物业费收款收据外的真实性均无异议，但涉案整栋房屋于2007年11月2日被济南市税务局历下分局查封，查封期限为无期。房屋在交付后由于省建工房地产公司进入破产重整程序故无法办理房屋产权登记证书，待破产重整程序结束后将一并为其办理房屋产权登记证书。本院对该组证据的真实性依法予以确认，因省建工房地产公司对已将涉案房屋交付给李军使用无异议，故李军提交水电物业费收款收据的证明目的已实现，无需再就收款收据载明的交款人刘欣锋与李军的关系进行进一步调查；二、（2016）鲁0113民初484号民事判决书及判决书所涉建工XXXXX房屋的房屋权属状况信息表复印件各一份，以证实涉案房屋同栋XXXX房屋已通过诉讼方式要求省建工房地产公司为其办理了房屋产权登记，涉案房屋亦满足房屋产权登记的条件。省建工房地产公司对该组证据的真实性未提出异议，对涉案房屋所在小区的部分房屋在2018年4月1日前办理了房屋产权登记的事实亦认可，但表示自2018年4月份之后国土资源局跟房管局合并后由于之前的土地抵押信息合并，导致相关房屋无法再办理房屋产权登记。本院对该组证据的真实依法予以确认。省建工房地产公司为证实其答辩意见依法提交了抵押权登记信息原件一份、他项权证书复印件一份，以证实涉案房屋所在的土地于2007年12月17日进行了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司济南长清支行，因此无法为李军办理房屋产权登记。李军对该组证据的真实性无异议，但认为土地抵押不影响涉案房屋产权登记。本院对该组证据的真实性依法予以确认，至于涉案房屋能否办理产权登记将在本院认为部分一并做出认定。根据当事人提交的证据及陈述，本院依法认定本案事实如下：2009年3月27日，李军与省建工房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由李军购买省建工房地产开公司开发的位于济南市历下区XXXXX产，房屋建筑面积141.4平方米，单价4950.5元/平方米，总房款为700000元，付款方式为一次性付款，交房期限为：2009年4月30日前将竣工验收合格的商品房交付使用，合同第十条关于产权登记的约定，“出卖人应当在总房款付清后，于360工作日将办理权属登记须由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案办理产权证”。2009年4月2日，省建工房地产公司向李军开具了票面金额为700000元的购房发票一份。此后，省建工房地产公司将涉案的燕东苑5号楼1104室交付给李军。2019年3月27日，李军交付了涉案房屋的住宅专项维修资金21000元并取得了相关票据。另查，涉案的建工XXXXX至今仍登记在省建工房地产公司名下，但该房屋所涉的土地于2007年12月10日抵押给了中国工商银行股份有限公司济南长清支行并办理了不动产登记证，不动产登记证明号为历下他项（2007）第XXXXX号，土地使用权面积16752㎡，抵押土地面积843.1㎡，现该项抵押仍未解除。本院认为，省建工房地产公司对与李军签订《商品房买卖合同》并收到李军支付的700000元购房款的事实无异议，涉案的房屋业已交付，双方当事人对上述事实均无异议，本院予以认定。李军与省建工房地产公司当事人主体适格，双方于2009年3月27日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不存在法定无效的情形，故该合同应当为有效合同，李军要求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，李军按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，省建工房地产公司也实际将涉案的房屋交付给李军使用，但李军居住的XXXX至今未能办理产权证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，省建工房地产公司的协助义务为在李军付清总房款后，“于360工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案办理产权证”。李军已支付了全部购房款并按规定交纳了住宅专项维修资金，现双方争议焦点主要为案涉房屋所在的土地被抵押是否影响案涉房屋办理产权登记手续。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。基于此规定，应认定相关建筑物亦被抵押。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。基于前述规定，可以认定交付了全部购房款的买受人对房屋的所有权优于建筑工程承包人的优先受偿权，亦优于抵押权和其他债权。本案中，李军已足额支付了全部购房款项，故其权利依法应优于抵押权，且被抵押的土地仅843.1㎡占全部16752㎡土地的一小部分，若以该抵押对抗全部16752㎡土地上的所有建筑物实现不动产抵押登记的权利，明显有违公平原则。综上，基于前述法律规定，李军要求省建工房地产公司协助且办理房屋产权证的合同义务的请求，合理合法，应予支持。综上，李军要求确认案涉《房屋买卖合同》有效并要求省建工房地产公司为其办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院依法予以支持。本案为确权纠纷，无法进行调解。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下：一、原告李军与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司于2009年3月27日签订的编号为1104的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李军办理涉案济南市历下区房屋的产权登记手续。案件受理费100元，由被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  袁海燕二〇二〇年七月一日书记员  张 琳