广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8196号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王冉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：蔡远琴，女，该公司职员。被告：李敏，女，1977年5月5日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：朱仲成，男，1998年1月16日出生，汉族，住广州市花都区，（是被告李敏的儿子）原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告万宁物业公司的委托代理人王冉、被告李敏及其委托诉讼代理人朱仲成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万宁物业公司向本院提出诉讼请求:1.判决李敏支付锦尚名苑3栋405房自2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费2002元，违约金305元，以上费用共2307元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止）；2.判决李敏承担本案诉讼费。事实与理由：万宁物业公司是一家具有一级资质的物业管理企业，自2013年起入驻锦尚名苑小区并与广州市花都区锦尚名苑业主委员会（以下简称锦尚名苑业委会）签订了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，万宁物业公司为该小区提供物业服务至2019年11月30日。签订合同后，万宁物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。李敏购买该房后享受万宁物业公司提供的服务，但李敏从2019年1月起便拖欠万宁物业公司的物业管理服务费，经多次催缴仍不缴纳物业管理费。根据上述委托合同的规定，李敏购买的房屋属于住宅（不带电梯），物业服务费为1.65元/月/平方米，走廊等公共区域所用水电费按户分摊至业主；业主交纳物业管理费、水电分摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，李敏应向万宁物业公司支付2019年1月至2019年11月期间的管理费及违约金等费用共2307元。为了维护万宁物业公司的合法利益，特诉至法院。李敏辩称，万宁物业公司主张的是双方的物业服务合同于2018年12月31日终止之后的相关费用，我方不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华镇兰花路3号锦尚名苑3栋405房，权属人是李敏，建筑面积为110.3平方米。2013年12月17日，锦尚名苑业委会向万宁物业公司发出《中标通知书》，通知万宁物业公司为广州市花都区锦尚名苑小区物业管理服务项目的中标人。2013年12月17日，万宁物业公司（乙方、受托方）与锦尚名苑业委会（甲方、委托方）签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方选聘并委托乙方为锦尚名苑小区提供物业服务，第二条，物业名称：广州市花都区锦尚名苑小区；第十五条，委托服务期限：合同签订之日起五年（即自2013年12月17日起至2018年12月16日止）；第十九条第一款第一项，本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，本合同前三年的物业服务费标准如下：住宅（不带电梯）：1.65元/月·平方米；第十九条第二款，业主或物业使用人应自乙方提供物业服务之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务；第十九条第四款，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费等的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用总额的千分之一交纳违约金；第二十七条，本合同期届满三个月前，甲方应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将结果书面告知乙方；乙方决定不再延续本物业服务合同的，应当在本合同期限届满前三个月内书面告知甲方。业主大会决定续聘的，甲方应当在本合同期限届满一个月前与乙方续签物业服务合同。同等条件下，乙方享有优先权。合同还对其他事项进行了约定，该合同落款处甲方处仅一位代表人签名，未盖章。2014年1月24日，万宁物业公司向广州市花都区国土资源和房屋管理局申请物业服务项目备案，该局予以备案并出具回执，备案内容如下：资质等级为一级，承接项目名称为锦尚名苑，选聘单位为锦尚名苑业委会，物业服务合同期限为2013年12月17日起至2018年12月16日。2013年12月17日至2018年12月16日期间，涉案小区由万宁物业公司提供物业服务，期间，锦尚名苑业委会任期届满后未产生新一届业主委员会，物业服务合同期限届满后，万宁物业公司仍在涉案小区进行管理直至2019年11月30日。2018年11月19日，广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（以下简称桂花社区居委会）通知锦尚名苑全体业主于2018年12月10日召开业主大会，对解聘、选聘物业管理公司进行表决投票。2019年2月11日，桂花社区居委会公告选举结果，同意广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）的人数和面积均超过50％。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁物业公司于2019年12月1日进行交接。2019年12月1日，万宁物业公司（甲方）与万科物业公司（乙方）、桂花社区居委会（丙方）签订《广州锦尚名苑物业管理交接协议》，约定甲方于2019年11月30日正式退出广州锦尚名苑小区物业管理，不再承担物业管理职责，甲方应予收取的物业管理费的时间为入驻管理时始至2019年11月30日。自2019年12月1日至今，涉案小区由万科物业公司提供物业服务。万宁物业公司与李敏一致确认：涉案房屋的物业服务费为1.65元/月·平方米，每月物业服务费为182元，李敏未支付2019年1月1日至2019年11月30日期间共11个月的物业服务费2002元，万宁物业公司于2020年3月4日向李敏发出律师函催收该段时间的物业服务费。关于表决结果未及时备案、万宁物业公司未及时撤场的问题，李敏称按照约定应由居委会协助备案，但居委会不愿意代表业主进行备案，也不愿意通知万宁物业公司撤场，业主个人没有权利要求万宁物业公司撤场，但认为2019年1月10日至2019年2月10日期间的选举结果公示已告知万宁物业公司解聘结果。万宁物业公司称其直到2019年11月22日才收到关于撤场的书面通知。关于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务的情况，万宁物业公司称其提供了清洁、绿化、保安（巡逻、门岗）的服务，除了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定的管理内容之外，后期改造又增加了整个小区的加压泵、监控设备、园区的绿化改造。李敏称虽然万宁物业公司仍在小区进行管理，但小区经常发生盗窃，加压泵和消防措施的作用也不大，且万宁物业公司恶意毁坏小区的铁树。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，桂花社区居委会于2018年12月10日召开涉案小区的业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘万科物业公司。没有证据显示万宁物业公司收到业主大会或桂花社区居委会要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，直到2019年11月22日，万宁物业公司才收到广州市花都区住房和城乡建设局关于交接的书面通知，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科物业公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。李敏作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照之前物业服务合同的收费标准计算物业服务费，即每月物业服务费为182元（110.3平方米×1.65元/月·平方米），李敏对该计算标准无异议，万宁物业公司请求李敏支付2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的物业服务费2002元，合理有据，本院予以支持。关于违约金，《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定业主应在公历每月15日前交纳物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的千分之一交纳违约金。但该合同已经过期而失效，不能直接对李敏产生法律约束力，对于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任，双方没有进行约定，故对万宁物业公司要求李敏支付物业服务费违约金的主张，本院依法不予支持。至于李敏称万宁物业公司未尽其管理义务的抗辩，根据谁主张谁举证的原则，李敏未提供证据证明该主张，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费2002元；二、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李敏负担。本判决为终审判决。审判员  胡运如二〇二〇年七月六日书记员  张仲娟附本判决适用的法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。