浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初5359号 原告：杭州淳海新能源科技有限公司。住所地：杭州市余杭区仁和街道仁良路288号1幢2楼201室。 法定代表人：俞莉，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄蓉蓉，浙江援手律师事务所律师。 被告：杭州大尧电子科技有限公司。住所地：杭州市余杭区仁和街道仁良路288号1幢2层201室。 法定代表人：董玲君。 原告杭州淳海新能源科技有限公司与被告杭州大尧电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人黄蓉蓉、被告法定代表人董玲君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州淳海新能源科技有限公司起诉称：2018年10月20日，原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告承租被告位于杭州市余杭区仁和街道仁良路288号杭州××幢楼××层房屋（以下简称288号房屋），租期自2018年10月20日至2020年10月19日。2019年8月6日，被告向原告发出告知函，单方面告知因其扩大产能需要更多场地，将于2019年9月20日收回288号房屋。2019年9月5日，原告向被告发送《复函》，就告知函作出回复，要求被告按照租赁合同第13条之约定向原告赔偿损失。被告在收到原告寄送《复函》后，一直未向原告作出回复，也未支付任何赔偿，原告被迫于2019年9月20日搬离288号房屋。为此，原告起诉至法院，要求：被告赔偿各项损失合计101495元（包含装修费37895元、搬迁费30000元、变更注册地址费及新场地环评手续费共5000元，以及监控、宽带、电力线路施工工程费28600元），并承担本案诉讼费用。 本案诉讼中，原告杭州淳海新能源科技有限公司变更诉请为：被告赔偿各项损失107135元（除监控、宽带、电力线路施工工程费金额28600元变更为34240元，其余保持不变），并承担本案诉讼费用。 原告杭州淳海新能源科技有限公司为支持其诉请主张，向本院提交如下证据： 1.《杭州市房屋租赁合同》1份（原件），用以证明原告从被告处承租房屋，双方就租期、租金支付作出明确约定的事实； 2.《告知函》1份（原件），用以证明2019年8月6日，被告向原告发函，明确告知2019年9月20日后不再续租的事实； 3.《复函》1份（原件），用以证明2019年9月5日，原告回函要求被告作出赔偿的事实； 4.支付宝转账记录、微信聊天记录截图1组（打印件，经与原始载体核对一致），用以证明因被告提前解除租赁合同，原告搬迁新地址产生装修费37895元的事实； 5.《搬厂合同》（原件）、微信聊天记录截图（打印件，经与原始载体核对一致）、收条（原件），用以证明因被告提前解除租赁合同，原告搬迁新址产生搬厂费用30000元的事实； 6.《委托协议》、增值税普通发票1组（均为原件），用以证明因被告提前解除租赁合同，原告为搬迁新址委托第三方办理地址变更及环评，支出费用5000元的事实； 7.《协议》、增值税普通发票1组（均为原件），用以证明因被告提前解除租赁合同，原告搬迁新址支出监控、宽带、照明线路施工费用34240元的事实； 8.《股份代持协议》1份（原件），用以证明林某系被告实际出资人、实际控制人，与被告存在利害关系的事实。 被告杭州大尧电子科技有限公司答辩称：1.租赁合同系原告为工商变更之用，非双方真实意思表示，应属无效。2018年12月，原告时任总经理、法定代表人林某（为俞莉夫妇代持），因法定代表人变更、迁址之需，起草了租赁合同；该合同除租赁物为真实，租赁标的面积、月租、付款方式、租赁周期均系随意编写；合同草签完毕后，再找杭州威浩实业有限公司盖章。因此，租赁合同签订实为满足工商登记要求。2.2019年7月30日之前双方实际履行的系口头协议。2018年9月20日，双方口头约定由杭州遂吉电子科技有限公司（2019年5月31日经工商登记变更为杭州大尧电子科技有限公司，时任法定代表人为俞莉母亲徐美如，徐美如持有45%股份）分租给原告667平方米，原告月付租金10000元、水电费2500元；基于双方特殊关系，故未签订正式书面合同。3.2019年3月20日之后，原告开始拖欠房租、水电费；此时林某决定不再担任原告公司法定代表人、总经理，林某提议将账目明晰；于是由林某起草，俞莉、董玲君两人协商一致，于2019年7月30日达成《租房协议》，该协议对前述口头租赁协议的内容予以确认。4.被告并未违反2019年7月30日《租房协议》。该协议并约定租期、租金到2019年9月20日终止，原告均需将后续租赁事宜于2018年8月5日前通知被告并与被告协商，但原告并未进行书面通知，故被告次日向原告发送《告知函》；且在《告知函》发送后，原告并未表示异议，未曾想径行要求被告赔偿。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告杭州大尧电子科技有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据材料： 1.林某（男，1977年1月26日出生，汉族，住浙江省穿安县××镇××村××号，公民身份号码330127197701××××）证人证言1组，证人陈述：证人2018年12月1日至2019年7月29日期间担任原告公司法定代表人、总经理。租赁合同系证人起草，用于工商执照中法定代表人、注册地址变更目的，租赁合同内容与双方实际履行的口头协议并不一致。实际情形是2018年12月证人被俞莉夫妇任命为原告公司法定代表人、总经理，2019年1月因为变更法定代表人、经营地址需要房屋租赁合同，只有业主杭州威浩实业有限公司同意分租，才可以变更新地址；基于原告、杭州遂吉电子科技有限公司（被告公司前身）实际控制人均为俞莉夫妇，故双方未签订正式书面合同，仅要求证人随便起草了一份合同（即案涉租赁合同）用于工商备案；而双方真实遵循的是双方达成分租面积667平方米、原告支付月租金10000元、物业费2500元的口头协议；故2019年7月30日前，实际履行的系口头协议而非案涉租赁合同。2019年7月30日，原、被告公司法定代表人在证人主持下，以实际履行的口头协议为基础，于2019年7月30日签订正式《租房协议》。 2.张普民（男，1982年6月7日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县××镇××村石红35号，公民身份号码362427198206××××）书面证言1份，内容为：证人系杭州遂吉电子科技有限公司原总经理、法定代表人；原告、杭州遂吉电子科技有限公司2018年9月因租赁厂房事宜，达成口头协议，并已实际履行。 3.《租房协议》1份（原件），用以证明2019年7月30日，原、被告签订依据双方既有口头协议内容签订正式租赁协议的事实； 4.《付款协议》1份（原件），用以证明依据《租房协议》，用以证明原告支付2019年3月21日至9月20日期间费用的事实； 5.《告知函》1份（原件），用以证明被告通知原告不再续租决定的事实。 上列各方当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告杭州淳海新能源科技有限公司提交的证据，被告认为：证据1租赁合同系工商备案使用，非当事人真实意思表示；证据2无异议；证据3被告已收悉；证据4与被告是否违约无关；证据5原告搬厂费用不实；证据6、7与被告无关；证据8真实性无异议。经审查，证据1本院对其形式真实性予以确认，至于是否能够证明待证事实，本院将在本院认为部分一并认证；证据2、3、8被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据4、5、6本院对其真实性予以确认。 （二）被告杭州大尧电子科技有限公司提交的证据，原告认为：证据1、2三性不予确认；证据3、4、5真实性、合法性无异议，关联性存在异议。经审查，证据1、2本院将结合本院查明事实在本院认为部分一并认证；证据3、4、5，本院对其真实性予以确认。 综合上列当事人的陈述及辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2018年9月18日，原告公司注册成立；2019年1月18日，原告公司股东变更为林某、俞莉等人，经营地址变更为现住址，法定代表人由俞莉变更为林某；2019年7月30日，原告公司法定代表人由林某变更为俞莉，股东由林某、俞莉变更为俞莉等人。2014年，杭州遂吉电子科技有限公司成立，初始公司股东为徐美如（占股45%）、林某（15%）、张普民、倪庆华（10%）、郑卫平，其中倪庆华股份由林某代持，法定代表人为张普民；2019年1月22日，该公司法定代表人变更为徐美如，该公司股东变更为倪庆华、徐美如；2019年5月31日，该公司股东变更为董玲君、倪庆华，法定代表人由徐美如变更为董玲君，公司登记名称由杭州遂吉电子科技有限公司变更为杭州大尧电子科技有限公司。 2018年10月20日，原告、杭州遂吉电子科技有限公司（被告前身）签订《杭州市房屋租赁合同》1份，租赁合同约定：杭州遂吉电子科技有限公司（甲方）自愿将288号房屋400平方米出租给原告（乙方）做生产办公仓储使用，租期自2018年10月20日至2020年10月19日止；季度租金为15000元。 2019年7月30日，原、被告又签订《租房协议》1份，该协议约定：原告租用被告（原遂吉公司）仓库到期时间为2019年7月31日，须支付仓库费用11000元，另被告尚有一生产线存放于原告场地内；原、被告之间签有租房协议，原协议约定半年支付一次房租、物业费，期限为2019年9月21日至2020年9月20日，月房租为10000元、水电费2500元；原告租金、水电费已交纳至2019年5月31日，因此剩余房租45833.3元未交纳；后续原告还要不要租赁被告公司场地，将在2019年8月5日前双方协商再议；被告保证甲方在上述期间的正常经营。同日，双方另达成《付款协议》1份，就双方租赁期间水电费、房租、物业费、卫生费、餐费等费用以及加工价款进行结算。 2019年8月6日，被告向原告发送《告知函》1份，该函载明：“因我厂扩大产能，自身生产需要更多场地，目前分组给你们的地方于2019年9月20日到期后将不再续租，场地将按期悉数收回，特此通知”。 2019年9月5日，原告就前述《告知函》内容向被告回复称：被告该告知函内容违反租赁合同约定，原告有权依据租赁合同要求被告赔偿装修费、搬厂费、三个月房租等相关费用（其中装修费用为37895元、电力线路电信及监控费用28600元、变更工商登记手续及场地环评费5000元、房租损失30000元、违约金10000元、搬迁整理费30000元，以上费用原告大部提供相应合同、支付凭证予以证明）。 庭审中，各方当事人均确认：租赁合同、协议签订时林某在原告处担任法定代表人，亦在被告公司担任总经理；288号房屋系租用杭州威浩实业有限公司厂房。现因被告未支付前述损失，现原告起诉至法院，要求判如所请。 本院认为，关于288号房屋租赁关系各方当事人均无异议，本院予以确认；本案争议焦点为双方租赁关系的合同依据为2018年10月20日租赁合同还是2019年7月30日《租赁协议》。1.租赁合同虽有明确租金缴纳、支付期限等条款，但原告并未提供证据证明该合同存在相应的履行事实；在租赁关系持续过程中双方签订的《付款协议》、《租房协议》已就双方之间租赁费用结算、支付达成详尽意见，但该意见中租金支付时间、方式、金额与租赁合同存在显著差异、冲突。2.《租房协议》中明确“原协议约定……”，也即双方之间是存在既有租赁合意，该合意是否为租赁合同在所不论，但该约定以清楚表明双方之间租赁事实、租金结算以《租房协议》的重新约定为准。《租房协议》并约定“剩余的时间6月1日-9月20日……至于后续乙方还要不要租赁甲方的场地，将在2019年8月5日前双方协商再续订协议”，也即双方实际租赁关系截止日期为2019年9月20日，租赁关系是否持续需要双方于2019年8月5日前商定，现缺乏证据证明双方已就租赁关系持续达成一致意见。3.综合原、被告公司股东、法定代表人、公司名称变更的一系列事实，可知在租赁合同签订、租赁关系履行过程中，双方公司股东、实际管理人员存在明显的身份交叉，且双方对林某身份变动情况均无异议，结合无明确证据证明租赁合同存在履行事实以及租赁合同签订不久原告公司登记地址变更为288号房屋的事实，证人林某陈述租赁合同系双方为工商备案需要而签订、张普民陈述合同未履行，更符合客观事实，故被告举证符合高度盖然性标准，本院予以采信。综上，基于租赁合同履行事实不明，各方当事人均应按照《租房协议》的约定全面履行各自义务，在缺乏明确证据证明2019年8月5日之前双方就租赁关系持续进行协商的情况下，被告在2019年9月20日租赁关系终结前发出《告知函》终结双方租赁关系，并未违反《租赁协议》的约定。此时，原告在租赁关系终结的情况下另觅新址并产生新的费用，显然与被告无关；故其诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杭州淳海新能源科技有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1221.50元，由原告杭州淳海新能源科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到?上诉费用交纳通知书?次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 王国仕 二〇二〇年七月十七日 法官助理 吴 阳 书 记 员 王 钦 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?