广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初12044号原告：梁锦雄，男，1968年11月3日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。被告：黄振，男，1957年4月29日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：尚建民，广东深桦律师事务所律师。第三人：刘锦云，女，1974年2月23日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。原告梁锦雄诉被告黄振，第三人刘锦云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人（亦是第三人的委托诉讼代理人）、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告于2005年6月8日签订的《协议书》无效；2、确认原、被及第三人于2005年6月8日签订的《赠与合同》无效；3、被告交回坐落在广州市海珠区赤沙南约一巷号之一的宅基地房屋（建筑面积152平方米，价值约25.68万元）给原告使用；4、被告交回编号为：穗海新字第402148号农村（墟镇）宅基地使用证给原告收执；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因买卖涉案房屋，原告与被告于2005年6月8日签订了《协议书》和《赠与合同》，约定原告将广州市海珠区赤沙南约一巷号之一的宅基地房屋（建筑物为三层半楼房）以25.68万元出售给被告。之后，被告向原告支付了25.68万元，原告将涉案房屋交给被告使用，亦将涉案房屋的宅基地证原件交给了被告收执。被告并非涉案房屋所在村社村民，涉案房屋的买卖不符合法律规定，故原、被告签订的《协议书》和《赠与合同》均为无效协议。被告辩称，确认涉案宅基地使用证原件在被告处。但被告不同意原告全部的诉讼请求，理由是：双方实际上签订了赠与协议，双方签订赠与协议在公证处办理相关的公证手续，该证据的效力高于原告提交的其他协议的效力，该赠与协议实际上得到了原被告双方的履行，原告也将涉案房产完整的交给了被告，被告实际占有、使用涉案房屋长达15年之久，另外被告在原涉案房屋的基础上又对涉案房屋进行了加建，形成了现在房屋的现状，如果向原告主张要确认相关的合同无效的话，实际上原告将获得巨大的非法收益，现在不仅仅是广州乃至全国，城中村的改造都会给当事人带来收益和损失。现在原告主张的协议都无效，是一种失信行为，违背诚实信用原则。双方实际上是存在赠与房屋的关系，双方不存在买卖的关系，双方的赠与关系是双方真实意思表示，至于被告支付原告的款项25.68万元是基于当时原告生活的困顿和困境给予原告的一种补偿和帮助，实际上双方是一种赠与关系，故我方不同意原告的诉讼请求。如果本案中法院认定本案合同无效，被告保留另案要求原告进行赔偿的权利，在本案中被告暂不主张赔偿的问题，如有赔偿问题，被告将另案主张。第三人陈述，同意原告的诉讼请求。经审理查明，据穗海新字第002148号《农村（墟镇）宅基地使用证存根》记载，使用人姓名为梁锦洪，宅基地座落新滘镇赤沙乡南约一巷前号；宅基地面积76.5平方米，结构为混合，层数为2.5，建筑面积为152平方米。1995年7月11日，原告与黄惠芬签订《见证书》，其中记载的主要内容为上述房屋产权实属梁锦洪所有，宅基地证使用人姓名写梁锦洪名字，现因该房修建时是由母亲黄惠芬投资的，经充分协商，同意将上述房屋一间的产权全部交归母亲黄惠芬；注：梁锦雄与梁锦洪同属一人。该《见证书》经广州市海珠区新滘镇法律服务所见证。2002年9月，广州市海珠区新滘镇赤沙村民委员会出具《证明》，其中记载该村村民黄惠芬住南约一巷前，经由村委统一新编门牌，新编为赤沙南约一巷号之一（证号：002148）。2003年1月9日，广州市海珠区新滘镇赤沙村民委员会出具《证明》，其中记载涉案宅基地房屋全部产权转让给梁锦雄使用，黄惠芬与梁锦雄为母子关系；等。2005年6月8日，原告（卖方）与被告（买方）签订《协议书》，其中记载：卖方将广州市海珠区赤沙南约一巷号之一转卖给买方，订立如下条款：⑴总面积：152平方米（房屋一幢）；⑵成交楼价：人民币贰拾伍万元陆仟捌佰元正；⑶付款方式：现已收订金人民币拾万陆仟捌佰元正，剩余的余款，公证书到手立即付清；⑷交易费用，买卖双方一切所需费用及分摊面积由买方全部负责；等。同日，原告、第三人（共同为赠与人）与被告（受赠人）签订《赠与合同》，其中记载赠与人与受赠人是朋友关系，现赠与人决定将其名下的夫妻共同所有财产广州市新滘镇赤沙乡南约一巷号之一房屋的全部份额无偿赠与给黄振一人所有，并指定为黄振的个人财产，受赠人愿意接受上述赠与。该合同经广东省公证处公证。另查，原告与第三人为夫妻关系。诉讼中，双方确认：被告向原告支付了款项25.68万元，原告将涉案房屋交付给被告使用，涉案房屋现由被告在使用；涉案房屋现为六层建筑物。原告表示，涉案房屋原报建和登记为二层，之后原告加建一层，未报建；房屋交付给被告时为三层（每层76.5平方米）加一个梯室（约6平方米），被告接收房屋后，拆除了梯室并另外加盖了三层（每层76.5平方米）。被告陈述，原告交付给被告的房屋为三层，后来被告自行加建了三层（每层76.5平方米），被告加建的部分未报建。经原告申请，本院依法委托广东融达房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称为评估机构）对涉案房屋的价值进行评估。据评估机构出具的《房地产估价咨询报告》记载，涉案房屋的宅基地总价为1459504元，证载建筑物152平方米的总价为298376元、单价为1963元/㎡,加建建筑物307平方米的总价为461728元、单价为1504元/㎡。经质证，原告和第三人对上述报告无异议。原告支付了评估费18000元。被告对上述报告的真实性、合法性无异议，但认为评估价格太低。经本院析明及询问，被告坚持认为涉案纠纷为赠与合同纠纷，不认可合同无效，如果法院认为相关协议无效，其在本案中不主张相关权利，如需主张，其将另案主张。原告表示，其要求被告按现状将涉案房屋腾空交付给其。本院认为，虽原告、第三人和被告签订《赠与合同》，但结合原告与被告所签订的《协议书》的约定及被告已向原告支付款项25.68万元等事实，可认定被告所支付的款项为购买涉案宅基地房屋的房款，故涉案纠纷实为房屋买卖合同纠纷。被告认为本案为赠与合同纠纷的意见依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋属集体所有的宅基地房屋，被告并非该房屋所在村社的村民，原告将该房屋出售给被告，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给被告，其行为违反了法律的禁止性规定，故原告与被告签订的《协议书》及原告、第三人与被告签订的《赠与合同》属无效合同，原告要求确认上述合同无效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告将涉案房屋及该房屋的宅基证原件返还给原告的请求，合理合法，本院予以支持。鉴于被告表示不要求在本案中一并处理房款、赔偿损失等问题，故本案对此不予调处，被告可另行主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告梁锦雄和被告黄振于2005年6月8日签订的《协议书》无效；二、原告梁锦雄、第三人刘锦云和被告黄振于2005年6月8日签订的《赠与合同》无效；三、被告在本判决生效之日起15日内，将穗海新字第002148号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交还给原告；四、被告在本判决生效之日起15日内，将广州市海珠区赤沙南约一巷17号之一房屋腾空交付给原告；被告在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5152元，由原告、被告各负担2576元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给原告。本案评估费18000元，由原告、被告各负担9000元，被告在本判决生效之日起15日内将应付的评估费9000元支付给原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  杨美满审判员  胡泳贤审判员  林丽娜二〇二〇年七月二十三日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳