江苏省丹阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1181执异130号 异议人(申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，组织机构代码12345678－9，住所地南京市。 负责人：闵捷，该公司总经理。 被执行人：江苏远华暖通工程有限公司，统一社会信用代码91321181690289058L，住所地丹阳市。 法定代表人：潘东良。 被执行人：江苏润江建设工程有限公司，统一社会信用代码91321181791069919K，住所地丹阳市。 法定代表人：韦建华。 被执行人：束旭东，男，1968年11月15日生，汉族，住丹阳市。 被执行人：束辉芳，女，1982年10月5日生，汉族，住丹阳市。 被执行人：贡国忠，男，1973年5月14日生，汉族，住丹阳市。 被执行人：杨银珍，女，1971年8月13日生，汉族，住丹阳市。 被执行人：潘东良，男，1972年3月19日生，汉族，住丹阳市。 被执行人：韦芳，女，1976年11月29日生，汉族，住丹阳市。 被执行人：杨永沛，男，1977年5月27日生，汉族，住丹阳市。 被执行人：黄爱琴，女，1983年10月13日生，汉族，住丹阳市。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司申请执行江苏远华暖通工程有限公司、江苏润江建设工程有限公司、束旭东、束辉芳、贡国忠、杨银珍、潘东良、韦芳、杨永沛、黄爱琴金融借款合同纠纷一案中，异议人(申请执行人)中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司对本院作出的执行行为不服，本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年2月24日，本院对中国工商银行股份有限公司丹阳支行诉江苏远华暖通工程有限公司、江苏润江建设工程有限公司、束旭东、束辉芳、贡国忠、杨银珍、潘东良、韦芳、杨永沛、黄爱琴金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1181民初3664号民事判决：一、江苏远华暖通工程有限公司于判决生效之日起十日内给付中国工商银行股份有限公司丹阳支行借款本金19586398.54元、利息及复利250519.61元，合计19836918.15元，并按照《小企业借款合同》约定的期内贷款利率上浮40%，承担自2016年3月4日起至实际给付之日止的利息；二、江苏远华暖通工程有限公司于判决生效之日起十日内给付中国工商银行股份有限公司丹阳支行律师费10万元；三、中国工商银行股份有限公司丹阳支行有权以束旭东、束辉芳抵押的房产（房屋产权证号：丹房权证云阳字第××号）及其对应国有土地使用权（土地权证号：丹国用[2007]第01369号），折价或者拍卖、变卖的价款对江苏远华暖通工程有限公司上述第一项和第二项给付义务分别在240万元和14万元的范围内优先受偿；四、中国工商银行股份有限公司丹阳支行有权以贡国忠、杨银珍抵押的房产（房屋产权证号：丹房权证云阳字第××号），折价或者拍卖、变卖的价款对江苏远华暖通工程有限公司上述第一项和第二项给付义务在132万元的范围内优先受偿；五、中国工商银行股份有限公司丹阳支行有权以杨永沛、黄爱琴抵押的房产（房屋产权证号：丹房权证云阳字第××号），折价或者拍卖、变卖的价款对江苏远华暖通工程有限公司上述第一项和第二项给付义务在99万元的范围内优先受偿；六、中国工商银行股份有限公司丹阳支行有权以潘东良、韦芳抵押的房地产（房屋产权证号：丹房权证云阳字第××号；房屋产权证号：丹房权证云阳字第××号、土地权证号：丹国用[2013]第15952号；房屋产权证号：丹房权证云阳字第××号、土地权证号：丹国用[2013]第15951号；房屋产权证号：镇房权证字第××号、土地权证号：镇国用[2013]第9167号），折价或者拍卖、变卖的价款对江苏远华暖通工程有限公司上述第一项和第二项给付义务分别在91万元、343万元、10万元、338万元、10万元、80万元、5万的范围内优先受偿；七、丹阳润江建设有限公司对江苏远华暖通工程有限公司的上述第一项和第二项给付义务在2000万元范围内向中国工商银行股份有限公司丹阳支行承担连带清偿责任；八、潘东良、韦芳对江苏远华暖通工程有限公司的上述第一项和第二项给付义务向中国工商银行股份有限公司丹阳支行承担连带清偿责任。 根据中国工商银行股份有限公司丹阳支行的申请，本院于2017年6月15日立案强制执行，案号为(2017)苏1181执2669号。因申请执行人撤销执行申请，本院于2018年8月23日裁定终结（2016）苏1181民初3664号案件的执行。中国工商银行股份有限公司江苏省分行将上述债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司并登报公示。根据中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的申请，本院于2019年10月17日立案强制执行，案号为（2019）苏1181执5344号。在本案执行过程中，本院于2019年11月14日作出(2019)苏1181执5344号执行裁定：一、查封被执行人束旭东所有的位于城河路××室的房地产【丹房权证云阳字第××号、（2007）01369号】；二、查封被执行人束旭东、束辉芳共有的位于锦轩华庭7幢3单元702室的房地产【丹房权证云阳字第××号、（2008）01255号】；三、查封被执行人贡国忠、杨银珍共有的位于世纪豪都2幢4单元1002室的房地产【丹房权证云阳字第××号、（2013）05048号】；四、查封被执行人潘东良所有的位于华南××××室的房地产【丹房权证云阳字第××号、丹国用（2013）第15952号】；五、查封被执行人潘东良、韦芳共有的位于景泽园小区4幢2单元201室及车库的房地产【丹房权证云阳字第××号、（2007）04060号】；六、查封被执行人韦芳所有的位于华南××××室的房地产【丹房权证云阳字第××号、丹国用（2013）第15951号】；七、查封被执行人杨永沛、黄爱琴共有的位于新香草苑30幢1单元801室的房地产【丹房权证云阳字第××号、（2011）08575号】。2019年11月5日，丹阳市不动产登记中心根据本院的上述执行裁定书、协助执行通知书对上述房地产进行了查封登记。根据申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的申请，本院于2019年11月20日作出（2019）苏1181执5344号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2019年11月26日下午，案外人韦清芳向本院反映称丹阳市华南××××室、6室的房地产是其承租的，租赁期为20年，从2013年10月31日起至2033年10月30日止，支付了20年的租金共计180万元，提供了营业执照、房屋租赁合同、付款凭证等证明材料，本院于2020年3月9日发出（2019）苏1181执5344号通知书，告知申请执行人、被执行人、承租人，保留案外人韦清芳与被执行人潘东良、韦芳的租赁关系并对该两处抵押房地产（登记在被执行人潘东良名下的华南××××室、登记在被执行人韦芳名下的华南××××室）及相关附属设施进行带租拍卖。申请执行人、被执行人、利害关系人对此有异议的，可以提出书面执行异议。 中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司提出异议称，根据相关规定，如承租人与出租人订立了真实合法有效的租赁合同，且在设定抵押之前，承租人依据租赁合同占有租赁房屋，才能有对抗抵押权人的效力。案涉房地产在2013年11月19日办理了抵押登记，被执行人与案外人签订的房屋租赁合同是事后伪造的，我公司申请对该合同的形成时间进行鉴定，以确定合同形成时间与办理抵押权登记时间的先后顺序，如合同形成时间在后，法院应当去租拍卖；案外人与被执行人签订的合同没有备案登记，一次性支付20年租金也不符合市场规律，180万元的支付凭证没有注明用途是支付房屋租金，该款不能认定是支付的租金，且按照合同约定，房屋租赁后的水、电、取暖费等由承租人支付，但承租人并没有提供支付上述费用的相关证据。综上，我公司认为租赁合同是虚假的，请求对丹阳市华南××××室、丹阳市华南××××室去租拍卖。 本院认为，异议审查系执行程序的组成部分，以形式审查为主，案涉房产作为抵押物，如在抵押权设立前存在租赁关系，则租赁关系不受抵押权的影响，租赁权不应拍卖而消灭，应当带租拍卖。承租人占有使用案涉房产，提供了房屋租赁合同和支付租金的证据，现有证据不足以证明租赁合同是伪造的，应认定案涉房产租赁在前，抵押在后，本院对案涉房产作出带租拍卖的决定并无不当。异议人去租拍卖的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向镇江市中级人民法院申请复议。 审判长  徐文元 审判员  张智慧 审判员  薛文婷 二〇二〇年七月二十八日 书记员  田 莉