重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4177号上诉人（原审原告）：胡龙玉，女，1978年6月8日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：李帅，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨冬梅，女，1962年1月30日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵树乾，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静，重庆中钦国彦律师事务所律师。原审第三人：重庆中吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路1号附1－5号，统一社会信用代码915001077562047599。法定代表人：刘映东，经理。委托诉讼代理人：胡云萍，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。上诉人胡龙玉因与被上诉人杨冬梅、原审第三人重庆中吉房地产经纪有限公司（以下简称中吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初18165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡龙玉的委托诉讼代理人李帅，被上诉人杨冬梅的委托诉讼代理人何静，原审第三人中吉公司的委托诉讼代理人胡云萍到庭参加了询问。本案现已审理终结。胡龙玉上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨冬梅承担。主要事实和理由：胡龙玉购买涉案房屋的真实目的是获得所有权，但涉案房屋存在限制交易情况，导致胡龙玉的合同目的不能实现，杨冬梅是违约方，不享有合同解除权；胡龙玉作为非违约方，享有要求杨冬梅返还定金的权利。杨冬梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。中吉公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。胡龙玉向一审法院起诉请求：1.判令确认杨冬梅向胡龙玉返还购房款项200000元；2.本案诉讼费用由杨冬梅承担。一审法院认定事实：2014年4月15日，第三人中吉公司作为居间人为胡龙玉与杨冬梅提供居间服务，胡龙玉（乙方、买方）、杨冬梅（甲方、卖方）及第三人（丙方、居间方）签订编号为ＮＯ:Ｘ××的《房地产买卖合同》。该合同约定：胡龙玉向杨冬梅购买座落于重庆市九龙坡区科园三街Ｘ××号房屋，建筑面积529.01平方米，房屋有装修、家电、家具等；房地产权证号Ｘ××；房屋成交价为人民币4850000元；办理该房屋产权变更所产生的费用及所有税费由胡龙玉承担；胡龙玉于2014年4月15日支付购房定金人民币200000元给杨冬梅，杨冬梅收取定金后不得将房屋转售第三方或作其他抵押；胡龙玉于该房屋产权过户当日支付购房款人民币1400000元给杨冬梅；胡龙玉向银行按揭贷款人民币3200000元作为购买该房屋的房款，此款项由胡龙玉按揭银行一次性支付给杨冬梅，按揭贷款具体事宜以贷款银行为准，如银行实际贷款金额低于胡龙玉申请贷款金额，不足部分由胡龙玉以现金方式支付给杨冬梅；胡龙玉、杨冬梅双方约定于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内办理该房屋的产权过户手续；杨冬梅于收到银行尾款及全款当日将房屋交给胡龙玉；杨冬梅保证该房屋并无限制交易的情况；在本协议签订时，杨冬梅应将该房屋相关资料交由中吉公司代管；若胡龙玉以按揭贷款方式购房的，胡龙玉、杨冬梅双方须于签订本合同之日起拾伍个工作日内提供真实完备的资料并完全配合办理按揭的相关手续，如因一方的原因使按揭手续不能顺利办理的，由其承担相关责任；如因胡龙玉资信度不够造成贷款未果，由胡龙玉承担相应责任及经济损失；如一方未按本合同约定的内容履行，导致合同无法实际履行，则视为违约，违约方应当向守约方支付房屋成交额百分之二的违约金，并承担第三人收取的相关费用；杨冬梅现有二个车位正常使用，在开发商或物管不取缔的正常情况下，胡龙玉续承二个车位继续使用；本合同签订后，非因杨冬梅原因导致未获得贷款，胡龙玉应当在知道或应当知道未获得贷款后十日内支付全部剩余款项，逾期支付的按每日应付款额的千分之五的违约金给杨冬梅，逾期五日的，杨冬梅有权解除本合同，并要求胡龙玉承担总房款百分二十的违约金，并赔偿杨冬梅损失，合同解除或终止后，胡龙玉应当三日内将房屋过户给杨冬梅，并承担全部税费；因杨冬梅原因导致未获得贷款的，杨冬梅应在十日内告知胡龙玉，逾期按房款的百分之二十的违约金支付给胡龙玉，并退还定金等。签订合同时，胡龙玉已知悉涉案房屋的车库存在可能被取缔的私建行为。合同签订后，胡龙玉依约向第三人支付居间费20000元，并依约向杨冬梅支付购房定金200000元；胡龙玉向第三人提供了办理按揭贷款的资料，委托第三人联系办理银行按揭贷款，第三人为胡龙玉多次联系银行办理3200000元的按揭贷款，但按揭贷款没有办理成功，胡龙玉也未按约以其他方式支付剩余房款。2016年11月1日，杨冬梅向胡龙玉发出《解除合同通知书》，《解除合同通知书》载明：2014年4月15日签订《房地产买卖合同》后，胡龙玉支付定金，但是至今未支付剩余房款，胡龙玉的行为属于严重违约，导致出售房屋的合同目的无法实现，现函告如下：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、要求胡龙玉按照合同约定向杨冬梅支付违约金，并赔偿其他损失；3、杨冬梅将不予退还定金。胡龙玉于2016年11月1日收到杨冬梅的解除合同通知。2019年2月26日、3月18日，重庆市九龙坡区人民法院先后受理胡龙玉诉杨冬梅、第三人中吉公司房屋买卖合同纠纷两案，案号为（2019）渝0106民初5947号、6751号，因两案属重复起诉，对后立案件依法应裁定驳回起诉，故同年4月18日，重庆市九龙坡区人民法院于作出（2019）渝0106民初6751号《民事裁定书》，裁定驳回胡龙玉的起诉。同年4月23日胡龙玉对（2019）渝0106民初5947号案件申请撤回起诉，同年5月6日，重庆市九龙坡区人民法院于作出（2019）渝0106民初5947号《民事裁定书》，裁定准许胡龙玉撤回起诉。2019年3月4日，胡龙玉向重庆市九龙坡区不动产登记中心查询，得知涉案房屋被重庆市规划局九龙坡分局限制抵押、交易。本案审理中，胡龙玉认为其与杨冬梅签订的《房地产买卖合同》于2016年11月1日协议解除，后又要求判决确认《房地产买卖合同》于2019年7月18日（本案立案之日）解除；胡龙玉还称其按约将贷款手续交给第三人中吉公司，履行了合同义务，按揭贷款未能办理成功是因杨冬梅不配合，是杨冬梅违约导致胡龙玉无法办理贷款，且涉案房屋限制交易、抵押，事实上杨冬梅履行合同不能。杨冬梅辩解，办理按揭贷款、支付房款是胡龙玉的义务，杨冬梅履行了配合胡龙玉办理按揭的义务，第三人告知按揭未能办下来是胡龙玉的原因，胡龙玉没有证据证明杨冬梅不配合办理银行按揭；关于涉案房屋的限制（交易、抵押），不影响杨冬梅履行合同，签订合同时胡龙玉已知晓涉案房屋车库有私建行为，杨冬梅可以随时消除私建行为，解除该限制。第三人中吉公司称，我方受胡龙玉委托协助办理按揭贷款，先后联系了三家银行，前两家因胡龙玉资质和流水问题，不能办理3200000元贷款，需要胡龙玉补足（应付房款）差额，但胡龙玉不愿补足，我方又联系了第三家银行，但胡龙玉不积极配合，按揭贷款未成功，杨冬梅觉得时间太久，双方就付款问题协商过几次，未能达成一致，杨冬梅催促胡龙玉全款购买，胡龙玉不愿意，杨冬梅就向胡龙玉发出了解除合同的通知书。对于银行按揭贷款未能办成的原因，胡龙玉与杨冬梅和第三人的说法不一，但各方均未就其主张原因向法院提供证据证明。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十二条的规定，对人民法院裁定驳回起诉和人民法院裁定准许原告撤诉的案件，原告再次起诉，人民法院应予受理。杨冬梅抗辩称胡龙玉两次向九龙坡区人民法院提起诉讼，被驳回后，胡龙玉又更换法院提起诉讼，违反一事不再审原则，本案不应受理。一审法院查明，胡龙玉就本纠纷两次向九龙坡区人民法院起诉，一次被裁定驳回起诉，一次被裁定准许胡龙玉撤回起诉，因此，胡龙玉再次向一审法院起诉，符合法律规定的受理条件，应予受理。杨冬梅的抗辩理由于法无据，一审法院不予采纳。胡龙玉与杨冬梅签订的《房地产买卖合同》关于房屋买卖的合同约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。关于胡龙玉、杨冬梅签订《房地产买卖合同》的解除问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到过对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，《房地产买卖合同》约定，胡龙玉以按揭贷款方式向杨冬梅支付房款3200000元，按揭贷款不足部分由胡龙玉以现金方式支付，非因杨冬梅原因导致未获得贷款，胡龙玉应当在知道或应当知道未获得贷款后十日内支付全部剩余款项，逾期五日的，杨冬梅有权解除合同。合同履行过程中，胡龙玉在知道按揭贷款未办成的情况下，未按约以其他方式向杨冬梅支付房款，杨冬梅于2016年11月1日以胡龙玉未履行付款义务为由，向胡龙玉发出了解除合同通知，胡龙玉于2016年11月1日收到该通知。现胡龙玉提出按揭贷款未成是因杨冬梅不配合导致，杨冬梅无权单方解除合同，而杨冬梅及第三人认为按揭贷款未办成是胡龙玉的原因导致，杨冬梅还辩称《房地产买卖合同》已经于2016年11月1日解除。由于胡龙玉未提供充分证据证明“因杨冬梅原因导致未获得贷款”，当胡龙玉不按约履行支付房款的义务时，杨冬梅有权解除合同，胡龙玉于2016年11月1日收到杨冬梅解除合同的通知，且未在规定期间对解除合同效力提出异议，因此，胡龙玉、杨冬梅签订的《房地产买卖合同》已于2016年11月1日解除，胡龙玉要求判决胡龙玉、杨冬梅签订的《房地产买卖合同》于2019年7月18日解除的请求与一审法院查明不符，故一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同签订后，胡龙玉向杨冬梅支付定金200000元，现因胡龙玉未支付剩余房款构成违约，杨冬梅依法解除合同，胡龙玉作为违约一方无权要求杨冬梅返还定金，故对胡龙玉要求杨冬梅返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。胡龙玉提出涉案房屋存在限制交易、抵押，杨冬梅实际履行合同不能。杨冬梅辩称房屋存在的限制可以消除，不影响其履行合同。一审法院认为，胡龙玉是在合同解除后查询得知房屋存在限制交易、抵押的情况，而涉案房屋存在限制交易、抵押不必然导致杨冬梅合同履行不能，胡龙玉的理由不能否定其违约的事实，也不能否定杨冬梅发出解除合同通知的效力，对杨冬梅要求驳回胡龙玉诉讼请求的辩解意见，一审法院予以采纳。一审法院判决：“驳回原告胡龙玉的全部诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元（原告已预交），由原告胡龙玉负担。”二审中，各方均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方合同约定，合同签订后，非因杨冬梅原因导致未获得贷款，胡龙玉应当在知道或应当知道未获得贷款后十日内支付全部剩余款项；逾期支付的，按每日应付款额的千分之五向杨冬梅支付违约金；逾期五日的，杨冬梅有权解除本合同。从合同实际履行情况看，首先，合同履行过程中，胡龙玉在知道按揭贷款未果的情况下，未按约以其他方式在合同约定期限内向杨冬梅支付购房款，杨冬梅依约有权解除合同；其次，胡龙玉虽称按揭贷款未果系因杨冬梅不配合导致，但胡龙玉未举示充分证据予以证明；再次，因胡龙玉未支付剩余购房款构成违约，杨冬梅依法解除合同，胡龙玉作为违约一方无权要求杨冬梅返还定金。故一审法院对胡龙玉要求杨冬梅返还购房款的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持；对于其二审中提出的该上诉请求，本院依法不予支持。至于胡龙玉主张涉案房屋存在限制交易、抵押，不能实际履行的问题，一方面，双方合同中已明确约定“杨冬梅现有二个车位正常使用，在开发商或物管不取缔的正常情况下，胡龙玉续承二个车位继续使用”，双方皆应知晓该情形对于房屋交易可能带来的阻碍风险；另一方面，胡龙玉迟至2019年3月方去查询该房屋的限制交易、抵押情况，加之该情形尚不必然导致涉案合同履行不能，故胡龙玉的前述理由不能否定其违约的事实，本院对其相关上诉意见亦不予采信。其余认定同一审。综上所述，胡龙玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由胡龙玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年七月二十九日法官助理 刘 莉书 记 员 廖婧伊