广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终628号 上诉人（原审被告）：崔锦芬，女，1975年3月12日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：张泽辉，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行。住所：广西防城港市港口区友谊路11号。统一社会信用代码：91450602059501109N。 负责人：黄奕珉，该支行行长。 委托诉讼代理人：卢雨君，女，该支行员工。 委托诉讼代理人：韦凤宇，广西海狮律师事务所律师。 上诉人崔锦芬因与被上诉人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工商银行港口支行）金融借款合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人崔锦芬上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.由防城港市睿通房地产开发有限公司、广西金狮城地产有限公司、黄宗耀承担还款责任。事实和理由:一、一审判决违反法定程序。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。本案被上诉人起诉要求对上诉人购买的涉案房产进行处分，上诉人因故未能办理该房屋权属证书，且被上诉人在一审提交的证据清单显示，出卖人防城港市睿通房地产开发有限公司系《个人购房借款/担保合同》保证人，一审法院应当通知该公司参加诉讼，并将其列为共同被告。二、一审判决遗漏必要共同诉讼人。上诉人提交证据显示，防城港市睿通房地产开发有限公司承诺负责涉案房屋的按揭还款义务，并保证全部贷款在5年内全部还清，广西睡宝集团床垫有限公司对此进行了担保。后因广西睡宝集团床垫有限公司发生债务危机，广西金狮城地产有限公司和员工代表人黄宗耀将“三顺·世纪大都会（中区）”项目部分在建工程作为按揭还款的担保，并且该抵押权已登记到员工代表黄宗耀名下。因此，本案的审理均对他们产生直接的利害关系。从利于查明事实真相，节约诉讼资源，避免讼累等实际出发，上述三人理应作为案件的必要共同诉讼人参与到案件的审理。三、一审判决遗漏重要事实。上诉人与被上诉人订立的借款合同所涉金额明显不符合常理，涉案房屋地段市场价格远远高于当时市场价格，法院未调查清楚径直判决有失公允。防城港市睿通房地产开发有限公司通过向内部职工及职工亲属售房，再以高出市场价格2倍左右的售价办理按揭贷款方式获取共计68套房屋的贷款，总计获得被上诉人发放的贷款3000多万元，法院应审慎查清事实真相，确保职工合法权益。 被上诉人工商银行港口支行辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。一、本案没有遗漏当事人，被上诉人有权选择贷款本人即上诉人偿还贷款。上诉人在一审中经法院合法传唤无正当理由而未到庭，其在二审提交的声明不属于新证据，上诉人没有证据证明涉案房屋就是声明中所列的68套房，也没有向被上诉人出示过该声明，仅凭这份声明不能真实反映上诉人的诉讼目的，该份声明与本案无关。二、被上诉人发放贷款不会因身份而定性，任何人都可以向银行申请贷款。基于诚实信用，上诉人作为成年人要对其提交的贷款申请资料真实性负责，被上诉人对其提交的申请材料进行书面审查，认为其有贷款能力的前提下，才会发放贷款，本案发放贷款是合法合规的。 工商银行港口支行向一审法院起诉请求：1.解除工商银行港口支行与崔锦芬签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港分行2013年0057号）；2.崔锦芬向工商银行港口支行偿还或支付贷款本金357733.27元、利息6611.33元（利息暂计至2019年2月28日止为6611.33元，以后按借款合同约定利率，包括复利和罚息，另计至付清之日止）、律师费16896元及工商银行港口支行为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等)；3.工商银行港口支行对崔锦芬提供位于坐落于防城港市中心区金花茶大道三顺财富中心A座2单元2A02号房的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿。 一审法院认定事实：2013年9月12日，工商银行港口支行作为贷款人与崔锦芬作为借款人签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：编号A：[房信购]字[防港分]行[港口]支行[2013]年[0057]号），约定崔锦芬向工商银行港口支行借款422000元用于购买防城港市中心区金花茶大道三顺财富中心A座2单元2A02号房，借款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。崔锦芬按照月等额本息偿还贷款本息，崔锦芬不享有宽限期。合同第十四条对违约及违约责任约定为……崔锦芬连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。崔锦芬发生14.1条约定的违约情形的，工商银行港口支行有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和崔锦芬与工商银行港口支行之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求崔锦芬立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。合同第十七条约定工商银行港口支行为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2013年10月15日，工商银行港口支行与崔锦芬将案涉房屋办理了预购商品房抵押，编号为防港房预港口直字第A220133428号。后工商银行港口支行将422000元转入崔锦芬合同指定的防城港市睿通房地产开发有限公司的账户。另查明，截至2019年2月28日，崔锦芬累计逾期10期，共拖欠贷款本金357733.27元及利息6611.33元。 一审法院认为，工商银行港口支行与崔锦芬所签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。工商银行港口支行已按约向崔锦芬发放贷款，崔锦芬应按合同约定承担按期还本付息的义务，现崔锦芬未按期归还工商银行港口支行贷款本息，显属违约，依照合同约定，崔锦芬连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工商银行港口支行有权解除案涉合同，对工商银行港口支行的该项主张予以支持。关于工商银行港口支行要求崔锦芬返还贷款金额的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因案涉合同已解除，崔锦芬应将贷款返还工商银行港口支行，截至2019年2月28日崔锦芬尚欠工商银行港口支行的贷款本金357733.27元及利息6611.33元，故对工商银行港口支行的该项主张予以支持。关于后续产生的利息、复利、罚息，按合同约定计算至崔锦芬实际清偿之日止。关于工商银行港口支行主张崔锦芬应支付的律师费问题，工商银行港口支行没有提供证据证实该笔费用实际发生，不予支持。关于工商银行港口支行主张的为实现债权和抵押权所支出的其他费用，因工商银行港口支行未提供证据证明已实际发生的费用，故该院不予支持。关于工商银行港口支行主张对案涉房产享有抵押权并从处置该房产所得价款中享有优先受偿权的问题。因工商银行港口支行与崔锦芬为案涉房产所设立的为预抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，该抵押权尚未登记，工商银行港口支行对崔锦芬的案涉房产不享有抵押权，故对工商银行港口支行的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除工商银行港口支行与崔锦芬签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[防港分]行[港口]支行[2013]年[0057]号）；二、崔锦芬向工商银行港口支行返还截至2019年2月28日的贷款本金357733.27元及利息6611.33元（后续产生的利息、复利、罚息，按合同约定计算至崔锦芬实际清偿之日止）；三、驳回工商银行港口支行的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费7018.61元，减半收取3509.30元，保全费2426.20元，以上两项合计为5935.50元，由工商银行港口支行负担296.77元，崔锦芬负担5638.73元。 本案二审期间，上诉人崔锦芬向法院提交以下证据：1.《声明》一份，拟证明广西金狮城地产有限公司、黄宗耀提供部分在建工程抵押担保，防城港市睿通房地产开发有限公司承诺按揭还贷；2.《交易明细清单》，拟证明按时偿还贷款；3.《商品房买卖合同》及其附件的补充协议，拟证明防城港市睿通房地产开发有限公司负责涉案房屋每月还款义务。 被上诉人工商银行港口支行无证据向法院提交，其对上诉人崔锦芬提交的证据1合法性、真实性、关联性均有异议，该证据不属于新证据，且上诉人与被上诉人签订合同时并未向被上诉人出示该证据，被上诉人对此不知情，仅凭该证据不能达到上诉人证明目的；对证据2的真实性无异议，认可上诉人的贷款已偿还至2020年5月；对于证据3的合法性、真实性、关联性均有异议，从内容上看该协议是上诉人与案外人签订，与本案无关，被上诉人亦不知情。 本院认为，证据1、3是上诉人与案外人签订的，与本案无关，本院不予采信；双方对证据2的证明内容即上诉人已偿还贷款至2020年5月均无异议，本院予以确认。 被上诉人对一审判决查明的事实无异议，上诉人对一审判决查明的部分事实有异议，但未能提供相反证据予以推翻，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，防城港市睿通房地产开发有限公司系涉案房屋的开发商亦出卖人并为《个人购房借款/担保合同》保证人。 再查明，双方均认可上诉人的涉案房屋按揭贷款已偿还至2020年5月。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决是否违反法定程序遗漏当事人或遗漏重要事实。 本院认为，被上诉人与上诉人签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，一审认定《个人购房借款/担保合同》的效力正确，本院予以确认。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”本条设置的本意是本案的处理结果可能与防城港市睿通房地产开发有限公司即出卖人有法律上的利害关系，因涉案房屋的所有权或处分权仍在防城港市睿通房地产开发有限公司名下，为了防止损害出卖人即防城港市睿通房地产开发有限公司的利益而通知其参加诉讼。本案中，一审判决并未支持被上诉人请求对涉案房产享有抵押权并从处置涉案房产所得价款中优先受偿的权利，本案的处理结果与防城港市睿通房地产开发有限公司无利害关系，防城港市睿通房地产开发有限公司是否参加本案诉讼对本案的实体处理均无实质影响，故上诉人主张本案遗漏防城港市睿通房地产开发有限公司即出卖人的观点不能成立，本院不予采纳。 根据合同相对性的原则和被上诉人的起诉选择，本案的当事人应仅为上诉人和被上诉人，上诉人提交的证据《声明》与本案无关，其主张本案还遗漏案外人广西金狮城地产有限公司和黄宗耀的观点亦不能成立，本院亦不予采纳。 另，上诉人主张其购买的涉案房屋的价格远高于当时的市场售价不合理，法院应调查核实，本院认为，上诉人与被上诉人订立的借款合同金额和上诉人向开发商购买房产的单价和总价款有关，上诉人购买涉案房屋单价的高低属于一种市场行为，且上诉人与被上诉人签订的《个人购房借款/担保合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。故上诉人主张一审遗漏上述的重要事实无事实和法律依据，本院不予采纳。 窗体顶端 关于上诉人向本院提交申请书申请本院责令被上诉人提交其与其他非职工人员签订的《个人购房借款/担保合同》，确认涉案楼盘时均价为2900元/平方米。本院认为，上诉人的请求事项与本案无关，并对本案实体处理不产生实际影响，故本院不予准许。 综上所述，上诉人崔锦芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7018.61元（上诉人崔锦芬已预交），由上诉人崔锦芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年七月八日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳