广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2978号原告：朱宇平，男，汉族，1991年2月15日出生，住广东省博罗县。被告：惠州市龙佳贸易有限公司，住所地：博罗县。法定代表人：林某1。委托代理人：彭子建，广东振华威律师事务所律师。委托代理人：林勤鹏，该公司员工。原告朱宇平诉被告惠州市龙佳贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月12日公开开庭进行了审理。原告朱宇平、被告的委托代理人彭子建、林勤鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原、被告的诉辩意见原告朱宇平诉称，原、被告双方于2018年06月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以740642元的价格购买被告开发的奥林清华花园房屋，被告应按照购房合同第十一条约定于2019年8月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条规定“逾期交付责任”承担违约责任。合同签订后，原告于2018年06月11日支付首付款230642元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2018年08月08日将510000元按揭贷款全额支付被告，至此原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未能依照合同约定内的时间完成维修，交付原告使用。一、经过原告2019年8月31日去验收房屋，发现大量开裂空鼓，记录并且应该按合同第十一条约定“由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”然而直到2019年8月31日过后六个月，被告仍然未整改好房屋，严重影响原告的入住计划，经原告多次催告，仍未得到整改，被告的行为严重损害的了原告的利益。被告处工作人员于2020年04月10日电话通知原告办理交房手续，但是在2020年5月5号，原告再次去验收房屋，发现依然存在大量的开裂空鼓。2019年8月31日与2020年5月5日两次验收房子，被告都未出示任何检查报告证明。原告认为，被告房屋质量问题严重，维修怠慢，导致延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。合同第三条第4节说明：“该商品房层高为3.00米，有2个阳台，其中0个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准”。但是该商品房实际为1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式，且出卖人未说明实际情况，也未出示规划设计文件，原告怀疑被告为达到销售目的，隐瞒该商品房的实际情况。该商品房墙体实际结构（厨房开门位置，与主卧卫生间开门为止）与被告销售宣传单页的户型图不符合。为此，为维护原告的合法利益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以《商品房买卖合同》第十一、十二条之规定，支持原告的诉讼请求。原告朱宇平的诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告解除签订的商品房买卖合同。2、请求法院判令被告惠州市龙佳贸易有限公司退还购房的全部费用，并按合同履行赔付原告购房全部款项的4.9%利息，支付从2018年06月11日起至起诉之日（2020年05月31日）止共720日逾期交房违约金人民币35100元，办证费800元，维修基金6279元，契税费10099元，合计792820元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告朱宇平为其诉称向本院提供如下证据：1、微信聊天记录（催告维修维修迟延证据）；2、房天下官网宣传图片与该商品房现在照片的对比（房屋结构不符合证据）；3、涉案阳台照片及合同对阳台的约定（封闭阳台不符合证据）。被告惠州市龙佳贸易有限公司辩称，第一点，不同意解除合同。涉案房产检验合格并颁发房产证；第二点，被告方按照原被告双方合同的约定，于2019年的8月30日及时的通知本案的原告进行收楼，也就是说是按期进行了履行了交房的义务；第三点，涉案的整个房屋的设计也均符合规划图纸要求的标准，所以不同意解除双方的合同。原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求及其他关于有关费用的要求，均不应该得到支持，理由是被告方是按照合同约定的期限提前了履行了通知交房的义务，至于双方到现在实际原告没去收房，只是原告单方面以质量不合格为由推诿收房造成的，原告的这种行为不应该得到支持。第四点，涉案的诉讼费用应该由原告自行承担。被告惠州市龙佳贸易有限公司为其辩称向本院提供如下证据：1、商品房销售合同；2、收楼通知书；3、阳台照片；4、房产内部照片；5、阳台的设计图纸；6、原告房产证；7、建筑工程竣工验收报告。本院查明的事实经审理查明，2018年6月11日，原告朱宇平与被告惠州市龙佳贸易有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告开发的位于博罗县奥林清华花园房，总价款人民币740642元。合同第三条约定：该商品房层高为3米，有2个阳台，其中0个为封闭式，2个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年8月31日前，向买受人交付该商品房，同时商品房应符合下列交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”同时，买受人有权对该商品房进行查验，如存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂......等。合同第十六条约定；发现除因地基基础和主体结构外质量问题的，应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，如给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，因而发生的检测费用由出卖人承担。合同第十七条约定：在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或邮寄挂号信方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件十一《补充协议》第一条约定：买受人应按约定时间收楼。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题的，买受人有权拒绝收楼，双方可另行约定收楼时间。上述合同签订后，原告已于2018年6月11日支付首付款230642元给被告，于2018年8月8日通过银行按揭支付510000元给被告。被告于2019年8月30日向原告邮寄《收楼通知书》，原告于次日签收，并于该日前往涉案房屋进行查验，发现房屋存在开裂、空鼓，便要求被告进行修复。2020年4月10日，被告再次电话通知原告进行收楼，原告称其在2020年5月5日查验时，发现房屋仍存在开裂空鼓现象。原告认为被告维修怠慢，导致延期交房，已构成违约。另查一，涉案房屋于2019年9月3日经竣工验收合格。该房屋已于2020年4月27日办理了原告名下的不动产权证书，并办理了原告按揭贷款的抵押登记。另查二，原告称双方合同约定涉案房屋有2个阳台，且均为非封闭式，但原告在查验时发现其中一个阳台为封闭式。被告辩称，双方合同同时约定，阳台是否封闭以规划设计文件为准。被告提供了阳台设计图纸予以证明该阳台设计符合规划设计要求。本院判决的理由及结果本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，原告朱宇平购买被告惠州市龙佳贸易有限公司开发的位于博罗县奥林清华花园房，双方约定于2019年8月31日前交楼，被告已在约定时间通知原告收楼，经原告查看，涉案房屋存在开裂、空鼓现象，故要求被告进行修复。根据原告提供的聊天记录显示，原告已多次向被告客服人员询问修复进度情况，均答复为未整改好，原告称其在2020年5月5日查验时仍存在部分开裂、空鼓情况。根据合同约定，被告应自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。被告未在约定时间内修复好涉案房屋，构成违约。原告称双方在合同中约定涉案房屋有2个阳台，且均为非封闭式，但原告在查验时发现其中一个阳台为封闭式，故原告认为被告为达到销售目的存在隐瞒行为。因双方签订的商品房买卖合同亦约定阳台是否封闭以规划设计文件为准，被告提供了阳台设计图纸予以证明该阳台设计符合规划设计实际的要求。因涉案房产不存在严重影响正常居住的质量问题，且被告已于2020年4月27日协助原告取得了涉案房产的不动产权证及办理了原告按揭贷款的抵押登记，故原告要求解除合同并退还全部房款及其他费用，本院不予支持。本案中，被告逾期对涉案房产进行修复存在违约行为，因双方在合同并未约定逾期修复的违约责任，故本院酌情要求被告根据原告已付房款按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月27日止。如涉案房产仍存在质量问题，原告可在保修期内要求被告承担修复责任，如被告拒绝修复或逾期修复的，原告可根据双方合同第十七条约定自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失可另行向被告主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市龙佳贸易有限公司应于本判决发生法律效力后5日内支付违约金（违约金以740642元为基数，从2019年9月1日起至2020年4月27日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告朱宇平。二、驳回原告朱宇平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5864元，由被告惠州市龙佳贸易有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟翔能二〇二〇年七月二十三日法官助理 马刘星书 记 员 胡振文