上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4204号原告：李觉伟，男，1953年11月25日生，住上海市宝山区。原告：李磊磊，男，1982年6月20日生，住上海市虹口区。上列原告共同委托诉讼代理人：陈路，上海市李国机律师事务所律师。被告：陆建华，男，1962年1月31日生，住上海市宝山区。被告：屠美芳，女，1963年8月26日生，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张云岭。原告李觉伟、李磊磊与被告陆建华、屠美芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李觉伟、李磊磊的共同委托诉讼代理人陈路，被告陆建华、屠美芳及其委托诉讼代理人张云岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李觉伟、李磊磊共同向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付购房尾款人民币8万元(以下币种均为人民币)，并支付自2019年8月6日起至实际支付之日止的违约金(按房屋总价款435万元的日万分之五计算，暂计至2020年1月5日为332,775元)；2、判令两被告赔偿家具家电损失2万元。事实和理由：2019年4月19日，原、被告签订上海市房地产买卖合同及补充协议，约定原告将上海市宝山区虎林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，总价435万元。现双方已办理过户手续，但被告尚余8万元未付。2019年8月5日，被告擅自撬开门锁进入系争房屋内，并将房屋内原告未搬离的家具家电擅自处理，造成原告2万元的损失。双方沟通未果，故原告起诉来院。被告陆建华、屠美芳共同辩称，被告仅余3万元未付，且不存在违约，不同意支付违约金，也不存在家具损失。本院经审理认定事实如下：2019年4月19日，李觉伟、李磊磊(卖售人、甲方)与陆建华、屠美芳(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，主要约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为318万元，双方于2019年10月30日前办理转让过户手续；乙方未按付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；附件三付款协议约定，签订本合同之前，乙方已支付甲方定金2万元，乙方应于签订买卖合同当日支付首付款40万元(含定金)，乙方应于2019年9月30日前支付第二期房款275万元；交房：甲乙双方应于乙方全款付清房屋全款后1月内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房屋交接书；尾款：乙方应于双方办理完成交接手续、签署房屋交接手续当日支付房价尾款3万元。同日，双方签订补充协议，约定，双方确认系争房屋实际成交价为435万元，转让合同价格318万元，双方同意补偿标的作价117万元，上述补偿款117万元乙方应于双方办理不动产过户手续前支付给甲方，如乙方在2019年6月30日前付清房屋尾款，则补偿款为112万元；双方确认本协议与该房屋买卖合同不一致的，以本协议为准。审理中，双方一致确认陆建华一方已付房款427万元，其中2019年7月3日付款金额为387万元，双方已于2019年7月8日办理过户手续。李觉伟一方表示，根据房地产买卖合同及补充协议的约定，陆建华一方2019年7月3日应付392万元，实际仅支付387万元，少付了5万元。陆建华一方表示，该笔钱款中除第二笔房款275万元以外，还有补偿款112万元，李觉伟一方已同意补偿款112万元可延期3天支付，还申请中介工作人员谭某某出庭作证，并提供谭某某与李觉伟一方的微信聊天记录为证，2019年6月28日的微信聊天记录中，谭某某称“陆建华一方房款到账的具体时间还没有定，可能超出一两天，大家好商量，如果超出七八天或二十来天，那就该按协议走就按协议走”，李觉伟一方回复称“就按协议怎么写怎么走，已经让他3天了，不存在七八天的”。李觉伟一方对微信聊天记录真实性无异议，对证人证言不予认可，认为证人与陆建华一方有利害关系，证人陈述付定金当天李觉伟一方就同意晚三天付该补偿款，但并未写在合同内，不符合逻辑。关于交房。证人谭某某陈述，8月4日我约了双方来系争房屋办理交接，上家来的是李磊磊的爱人黄铮的父母，当时我和黄铮打电话说要交接，黄铮同意但是其父母不同意。陆建华一方去办理煤气更名并要求验燃气表，但需要5个工作日。当天，李觉伟一方表示要收到尾款后才给钥匙，陆建华一方说要验表结束后再付尾款，所以当天房屋没有交接完成。8月5日，陆建华一方因为要进行装修，中午去锁店并带着产证，让锁匠开锁，我进房屋后进行了录像确认，证人还提供了录像为证。陆建华一方陈述，根据合同约定及付款情况，李觉伟一方应于2019年8月2日交房，经过中介公司催促三方于8月4日下午进行清点、验看房屋并办理交接。三方共同至物业公司处办理更名的手续，陆建华一方支付了2019年全年的物业费，后李觉伟一方说要先付尾款3万元才交付钥匙，而陆建华一方要求其提供上期的水电费帐单扣除相关水电等费用，并要请燃气公司上门检测燃气表的安全性能后再支付尾款，故双方当天未办理房屋交接。因陆建华一方急于装修，8月5日让锁匠开门进入房屋。李觉伟一方陈述，三方商定8月4日交房，约定的时间是上午，李觉伟一方到场后，对方并未到场，后李觉伟一方离开。下午李觉伟爱人黄铮的父母去系争房屋内整理物品遇到了陆建华一方，故双方当天并未办理交房手续。陆建华一方在未办理交房手续的情况下就擅自撬锁进入系争房屋，导致房屋内物品损失，并提供预估的家具家电清单及金额以证明其损失。陆建华一方表示其进入房屋时仅有床、衣柜、电视机柜这三件破旧的家具，对方称这些家具是垃圾可以清理，并不值钱。另，尾款中应当扣除物业费987元，燃气费63元及水费51.75元。李觉伟一方认可物业费987元，但燃气费和水费金额不清楚。本院认为，买卖双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。李觉伟一方主张的8万元实际包含两部分，即补偿款5万元和尾款3万元。关于补偿款5万元。双方补充协议约定“补偿标的作价117万元，乙方在2019年6月30日前付清房屋尾款，则补偿款为112万元”，实际陆建华一方于2019年7月3日支付该补偿款112万元(387万元扣除第二笔房款275万元)，陆建华表示李觉伟一方曾同意其可以晚付三天，其上述陈述有微信聊天记录及证人证言为证，且该款支付后，李觉伟一方于2019年7月8日配合办理了房屋过户手续，结合补充协议中关于该补偿款于办理不动产过户手续前支付的约定，本院对陆建华一方上述陈述予以采信。李觉伟一方要求支付5万元补偿款的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋尾款3万元。根据查明的事实，双方于2019年8月4日就交房流程发生争议，未成功办理房屋交接手续。陆建华一方于次日以撬锁的方式进入并取得房屋，该行为实属不当。李觉伟一方亦确认陆建华一方于2019年8月5日取得房屋，根据合同约定陆建华一方应于该日支付房屋尾款。李觉伟一方要求支付该款的诉讼请求，本院予以支持。陆建华一方至今未付，李觉伟一方要求其承担逾期付款违约金的请求，符合合同约定，本院予以准许。但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按未付款即3万元的日万分之五进行计算。关于房屋内公共事业费，李觉伟一方认可物业费987元，本院对该费用予以判决。对于燃气费和水费，因陆建华一方的不当行为导致该费用无法确定，由此的不利后果应当由陆建华一方自行承担。关于房屋内物品损失。陆建华一方在双方未办理房屋交接的情况下以不当方式取得房屋，导致本案中无法确定房屋内物品数量及价值。其庭审中自认其进入房屋时尚有家具，且无证据证明系受李觉伟一方委托进行处置，其行为损害李觉伟一方的权益，李觉伟一方要求赔偿房屋内物品损失的诉讼请求，本院可予支持。考虑到本案实际情况，本院酌情确定赔偿金额为1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告陆建华、屠美芳于本判决生效之日起十日内，向原告李觉伟、李磊磊支付房屋尾款3万元，并按日万分之五计算，支付该款自2019年8月6日起至实际支付日止的逾期付款违约金；二、原告李觉伟、李磊磊于本判决生效之日起十日内，向被告陆建华、屠美芳支付物业费987元；三、被告陆建华、屠美芳于本判决生效之日起十日内，向原告李觉伟、李磊磊赔偿物品损失1万元；四、驳回原告李觉伟、李磊磊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,896元，由原告李觉伟、李磊磊负担3,421元，被告陆建华、屠美芳负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘姗二〇二〇年七月九日法官助理 汤娜书 记 员 胡雁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。