渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0502民初5464号原告：陕西某某置业有限公司，住所地，西安市莲湖区。法定代表人：齐某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田某某，男，汉族，住陕西省渭南市，居民，系原告公司员工。委托诉讼代理人：孔某某，男，汉族，住西安市莲湖区，居民，系原告公司员工。被告：杨某某，男，汉族，住渭南市临渭区，农民。委托诉讼代理人：张毅，渭南市临渭区辛市法律服务所法律工作者。第三人：渭南市某某化工有限责任公司，住所地,陕西省渭南市。法定代表人：杨某某，系该公司执行董事。第三人：王某，男，汉族，住渭南市临渭区。原告陕西某某置业有限公司(下称祥锦公司)与被告杨某某、第三人渭南市某某化工有限责任公司(以下简称油脂公司)、第三人王某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告祥锦公司委托诉讼代理人田某某，被告杨某某及其委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼，原告祥锦公司法定代表人齐某及其委托诉讼代理人孔某某、第三人渭南市某某化工有限责任公司、王某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告祥锦公司向本院提出诉讼请求：1、由被告杨某某和第三人油脂公司、王某向原告支付2018年12月14日至2019年7月31日的房屋租金13125元，并承担自2018年12月14日起至实际结清之日利息。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月14日，原告祥锦公司通过渭南市临渭区人民法院拍卖取得第三人油脂公司所有的坐落于临渭区XX市场XX号楼XX层XX房（下称106房），当时该房由被告杨某某承租，被告杨某某未向原告祥锦公司缴纳2018年12月14日至2019年7月31日的租金，双方多次协商未果，故诉至法院。被告杨某某辩称，被告杨某某在原告取得涉案房屋前已与第三人油脂公司建立了合法的租赁关系，并于2018年7月15日已按被告杨某某与第三人油脂公司的租赁合同向第三人油脂公司支付了租赁费。2018年12月14日，原告经过法院拍卖购得涉案房屋，于2019年4月14日办理了房产证，被告杨某某与原告并不存在租赁合同，故原告向杨某某主张涉案房屋租金无法律依据，同时原告要求被告杨某某支付利息缺乏事实及法律依据，综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人油脂公司未到庭，亦未答辩。第三人王某未到庭答辩，但其在与本院的谈话中称，原告追加王某为第三人缺乏依据，涉案房屋的租赁合同系油脂公司与被告杨某某签订，与第三人王某无关。被告杨某某曾按合同向第三人油脂公司缴纳了房租。             本院经审理认定事实如下：2016年6月16日,第三人油脂公司和被告杨某某签订了“房屋租赁合同”，约定第三人油脂公司将油脂公司所有的106房租赁给杨某某，年租金21000元（月均租赁费为1750元），租赁期限为10年，租金到期前一个月缴纳下一年度的租金。合同签订后，被告杨某某与第三人油脂公司均按约履行，2018年7月15日，被告杨某某向第三人油脂公司缴纳了2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租赁费21000元。另查，中国工商银行股份有限公司渭南分行与渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司（以下称变宝餐厨公司）、油脂公司等借款合同纠纷一案, 业经本院审理,于2015年12月23日作出(2015)临渭民初字第02502号民事判决书,判决变宝餐厨公司向中国工商银行股份有限公司渭南分行偿还借款800万元及利息, 若变宝餐厨公司不能清偿上述所确认的债务时，原告中国工商银行股份有限公司渭南分行对油脂公司抵押的渭房权证登有字第50E04008号、50E04009号房产折价或拍卖，变卖的价款在该抵押合同所担保的范围内优先受偿。另涉案房屋106号房于2014年3月28日为上述债务办理了抵押登记，抵押人为第三人油脂公司。本院在执行该案中，于2016年9月8日以（2016）陕0502执853号执行裁定书查封了油脂公司所有的106房。后经依法拍卖，原告在京东拍卖平台上以最高价竞得涉案房屋，本院于2018年12月14日作出(2018)陕0502执恢399号执行裁定书,裁定：被执行人油脂公司所有的106房的所有权归买受人祥锦公司所有，被执行人油脂公司对该房屋的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人祥锦公司时起一并转移，买受人祥锦公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年12月18日，本院向原告祥锦置业公司送达（2018）陕0502执恢399号执行裁定书。2019年4月29日不动产登记机构对106号房填发了渭南市不动产权第0002252号不动产权证书,载明，权利人为祥锦公司。又查明，2019年8月22日，原告祥锦公司和被告杨某某签订了一份“房屋租赁合同”，约定由杨某某承租原告祥锦公司所有的房屋，租赁面积为50平米，年租金为21000元。上述事实,有民事判决书、执行裁定书、送达回证、房屋租赁合同、《房屋产权证》复印件、渭南市不动产权第0002252号不动产权证书，原告祥锦公司与被告杨某某签订的房屋租赁合同、收条、当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，第三人油脂公司在案涉106号房屋办理了抵押登记后将房屋出租给被告杨某某，买受人祥锦公司已于2018年11月24日竞得该房，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。本院于2018年12月14日裁定被执行人油脂公司所有的106房的所有权归买受人祥锦公司所有，被执行人油脂公司对该房屋的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人祥锦公司时起一并转移，该裁定书于2018年12月18日送达给祥锦公司，自2018年12月18日起该房的收益权应归祥锦公司所有。依据《最高人民法院关于审理的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动…”。本案中，案涉房屋于2014年3月28日即办理了抵押登记，第三人油脂公司公司于2016年6月16日方将案涉房屋出租给被告杨某某，故案涉房屋被抵押的时间远早于房屋出租的时间，综上，被告杨某某与第三人油脂公司签订的《房屋租赁合同》无法对原告祥锦置业公司产生法律约束力。现原告祥锦置业公司自2018年12月18日起对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，被告自2018年12月18日起无权占有案涉房屋，原告祥锦置业公司的物权占有利益受到侵害，故原告祥锦置业公司有权要求被告杨某某支付自2018年12月18日起至2019年7月31日止的房屋占用使用费，被告杨某某向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月31日止的房屋占用使用费后，可依照其与第三人油脂公司之间的合同约定向第三人油脂公司主张相应赔偿责任。故对被告杨某某的相应辩称，本院不予采信。关于房屋占用使用费的支付标准，本院参照第三人油脂公司与被告杨某某签订《房屋租赁合同》中关于年租金的支付标准的约定，由被告杨某某按57.5元/日的租金标准向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月31日止的房屋占用使用费，共计12937.5元（225日×57.5日/元）。原告祥锦置业公司要求被告杨某某向其支付房屋占有使用费期间的利息的主张，于法无据，本院不予支持。审理中，原告祥锦置业公司明确放弃要求第三人油脂公司、王某承担赔偿责任，不违反法律规定，予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理的解释》第二十条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告杨某某于本判决书生效之日起三十日内向原告陕西某某置业有限公司支付房屋占用使用费12937.5元（自2018年12月18日起，按每日57.5元计算至2019年7月31日）；二、驳回原告陕西某某置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1878元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  长    殷旭力审  判  员    杨晓东审  判  员    王卓雅  二〇二〇年七月二十三日 书  记  员    郭晨光   1