福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初9816号 原告：杨瑞红，女，1970年2月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李小海，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振鑫，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门编飞未来科技有限公司，住所地厦门市思明区思明南路408号之五。 法定代表人：郑慧殷，经理。 被告：郑慧殷，女1975年11月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 以上被告共同委托诉讼代理人：庄华力，福建联合信实（湖里）律师事务所律师。 原告杨瑞红与被告厦门编飞未来科技有限公司（以下简称编飞公司）、郑慧殷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨瑞红的委托诉讼代理人李小海、王振鑫，编飞公司、郑慧殷的共同委托诉讼代理人庄华力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨瑞红向本院提出诉讼请求：1.编飞公司、郑慧殷向杨瑞红支付拖欠的2020年2月1日至2020年4月30日的租金，计36000元及滞纳金（自2020年2月1日起至实际付清之日止，每日按拖欠金额的1%计算）；2.编飞公司、郑慧殷向杨瑞红支付提前解除合同违约金24000元（可以押金冲抵）；3.编飞公司、郑慧殷向杨瑞红支付自2020年5月1日起至实际返还店面（包括将店面恢复原状、交还钥匙并将编飞公司的经营地址迁出案涉店面）之日止的房屋占用费（参照租金标准每月12000元计算）。事实与理由：2019年4月24日，郑慧殷与杨瑞红签订了一份《租赁合同》，约定杨瑞红将坐落于厦门市思明区店面租赁给郑慧殷用于开办编飞公司，租赁期限为2019年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金为12000元，每季度由郑慧殷向杨瑞红支付租金36000元，每期5号前支付；如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的1%加收滞纳金；租赁期间当事人要求解除合同，须提前2个月通知对方，合同解除后，由提出方支付给对方两个月租金，作为违约金；合同还对押金、其他费用支付、产权纠纷、税费、转租等其他责任承担进行了约定。合同签订后，杨瑞红依约向郑慧殷交付了讼争店面，履行了合同约定的全部义务。2019年5月15日，编飞公司设立，并将讼争店面登记为公司的经营场所。郑慧殷初期尚能按时支付租金及相关费用。但在2020年2月5日应该支付本年度第一季度租金时并未按时支付，且经多次催告未果。截止至2020年3月19日，郑慧殷已拖欠自2020年2月1日至2020年4月30日的租金36000元，相应延迟履行滞纳金15480元，共计51480元。令人意想不到的是，郑慧殷在严重违约的情况下为了逃避法律责任，竟于2020年2月27日向杨瑞红发出《不可抗力通知函》，以“此次疫情已构成不可抗力事件，并严重影响到合同的履行”“合同目的无法实现”为由，要求“终止履行合同义务，自2020年2月28日起解除合同”。 杨瑞红认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，新冠肺炎疫情的发生，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但疫情的发生并未影响到郑慧殷实际使用店面，并非必然导致合同免责解除。所以郑慧殷主张的合同目的无法实现系完全背离事实。此外，郑慧殷本应于2020年2月5日前支付第一季度租金，但其却于2020年2月27日发出《不可抗力通知函》要求解除合同，此时疫情已经发生近一月的时间，此也足以说明此次疫情对郑慧殷使用店面并无实际影响。郑慧殷在已经迟延履行支付租金义务的情形下，又以发生不可抗力为由拒绝支付租金显然不符合法律规定。而且，讼争店面为沿街店面，此次疫情也并未影响到郑慧殷对该店面的使用。 综上所述，郑慧殷以不可抗力、合同目的不能实现为由要求解除合同均不能成立，其应承担违约解除合同的法律责任并支付相应的租金、占用费。 郑慧殷在编飞公司成立以前以自己的名义签订房屋租赁合同，编飞公司成立后做为受益人实际使用讼争店面，已经享有了合同权利承担合同义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，编飞公司和发起人郑慧殷应共同上述还款责任。 编飞公司、郑慧殷共同辩称，一、郑慧殷属于履行职务的行为，应由编飞公司承担责任。故郑慧殷不是本案适格的被告，应驳回对郑慧殷的诉讼请求。二、关于拖欠租金问题。2020年2月份的租金，郑慧殷同意以押金12000元抵扣。因租赁合同已于不可抗力通知函到达之日解除，故2020年3、4月份无需再支付租金。在此基础上，杨瑞红关于滞纳金的请求同样不能成立。三、杨瑞红关于提前解除合同的违约金主张同样缺乏法律依据。受疫情影响，关于线下培训机构等已经出台文件限制。郑慧殷作为普通人，不能判断疫情的发生和结束时间，其基于自己的判断于2020年2月27日以微信和快递的方式发出解除通知，杨瑞红也于2020年2月28日收到快递。根据教育部的通知，线下培训机构需要在当地中小学开学后恢复，厦门的中小学直到2020年6月才复课，而郑慧殷在2020年2月就已经无法实现合同目的，因此提出解除合同符合法律规定，不存在违约行为。杨瑞红无权据此主张违约金。四、关于占用费的主张同样不能成立。2020年2月29日，郑慧殷试图腾空讼争店面，但杨瑞红告知物业不允许郑慧殷腾空，要留下空调等物品。2020年3月间，郑慧殷再次试图腾空店面，杨瑞红再次阻拦，并有其员工在现场拒绝郑慧殷腾退店面。杨瑞红的员工张玲还于2020年3月26日报警，碧山派出所有相关出警记录。2020年6月22日，郑慧殷第三次尝试搬空物品，杨瑞红仍不同意，张玲和郑慧殷各自报警。鉴于此，是杨瑞红多次不同意郑慧殷腾空店面，否则郑慧殷可以随时腾空，故杨瑞红无权主张占用费。综上所述，应驳回杨瑞红的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月24日，杨瑞红（甲方）与郑慧殷（乙方）签订一份《租赁合同》，约定杨瑞红将址于厦门市思明区店面出租给郑慧殷；租期三年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止；每月租金12000元，第二年起每年租金递增10%，乙方每季度向甲方支付租金36000元，每期5号前支付；乙方向甲方交付12000元作为押金，待合同期满，乙方交清租赁期间所有费用后，甲方应无息退还；乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的1%加收滞纳金，拖欠租金达十天以上的，甲方有权提前解除合同；租赁期满，乙方应将房屋恢复原状，若有家具杂物等留置未搬者，甲方视同废物，任由甲方处理（处理费用由乙方承担），乙方不得有异议。该合同第十一条还约定：租赁期间当事人要求解除合同，须提前两个月通知对方，合同解除后，由提出方支付给对方两个月租金作为违约金；如遇不可抗拒原因而无法履行合同则不在此列。 另查明，2002年2月3日至27日，杨瑞红与郑慧殷之间曾以微信方式就租金支付、减免事宜进行协商未果。 2020年2月27日，郑慧殷以微信和顺丰快件邮寄方式向杨瑞红发出一份《不可抗力通知函》，告知杨瑞红鉴于疫情的持续时间、影响程度及影响范围尚无法判断，因此预计的培训机构可以营业时间也不应视为一种保证，郑慧殷无法在合同约定的期限和条件下履行合同义务，鉴于本次疫情致合同目的无法实现，郑慧殷将终止履行合同义务，自2020年2月28日起解除与杨瑞红的租赁合同，同时和杨瑞红于2月28日办理交接手续。杨瑞红于2020年2月28日收到该通知函。 2020年5月26日，杨瑞红向编飞公司、郑慧殷发送《催收函》，向其催讨租金、违约金、滞纳金、房屋占有使用费，并要求其尽快腾空租赁场地、交还房屋及钥匙。 还查明，编飞公司于2019年5月15日成立，住所为讼争店面，法定代表人为郑慧殷，经营范围包括：其他未列明科技推广和应用服务业；其他互联网服务（不含需经许可审批的项目）；软件开发；信息系统集成服务；信息技术咨询服务；数据处理和存储服务；教育咨询（不含教育培训及出国留学中介、咨询等须经许可审批的项目）；其他未列明的专业咨询服务（不含需经许可审批的项目）；教育辅助服务（不含教育培训及出国留学中介、咨询等须经许可审批的项目）；其他未列明的教育服务（不含教育培训及其他须经行政许可审批的事项）；其他未列明文化艺术业；其他机械设备及电子产品批发。 审理中，双方当事人确认讼争店面尚未办理移交手续，编飞公司登记的住所地亦未办理变更手续。 杨瑞红陈述，郑慧殷并未于2020年2月28日到场办理交接手续，此后亦未再就店面交接事宜联系过杨瑞红；本案租赁合同的主体是自然人，不存在郑慧殷主张的杨瑞红的员工阻扰搬迁物品的说法；郑慧殷于2020年2月27日在微信中表示其拒付租金“也不是本人钱的问题，是疫情造成……”，可见郑慧殷拒付租金并非由于经济困难，其所称的疫情属于不可抗力，不适用本案情况。 郑慧殷陈述，其除上述《不可抗力通知函》中要求杨瑞红于2020年2月28日办理交接手续外，未再直接通知杨瑞红办理交接手续，但郑慧殷曾分别于2020年2月29日、2020年3月26日、2020年6月22日三次尝试搬空物品，但都被杨瑞红的员工阻止，各方都曾报警，郑慧殷可向公安机关调取相关报警回执；郑慧殷还提供一份打印的情况说明，落款为学府花园服务处，内容为杨瑞红交代物业主任个人用品可以搬，不能让租户（郑慧殷）搬走所有东西，要留下空调等物品；钥匙还在郑慧殷处，其若移交了钥匙就无法搬空物品。 杨瑞红认为，郑慧殷并未依约恢复店面原状，也没将编飞公司注册地迁出，故没有必要调取报警记录；前述情况说明系郑慧殷当庭提交证据，已超出举证期限，不符合证据规则，杨瑞红不同意质证。且该情况说明系传来证据，缺乏证明力。而且该证据属于单位证据，需要指派单位代表当庭接受质询。 本院认为，杨瑞红与郑慧殷签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应如实履行。 双方当事人的争议焦点：一、郑慧殷与编飞公司之间的责任问题。郑慧殷于编飞公司成立前以自己的名义签订租赁合同，此时并不存在郑慧殷履行职务行为的问题。而且合同履行中，郑慧殷亦以自己的名义与杨瑞红履行合同、协商减免租金事宜，因此郑慧殷是本案适格被告。编飞公司成立后以讼争店面作为住所地开展经营活动，实际享有合同权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”故杨瑞红要求编飞公司、郑慧殷共同承担责任，于法有据，本院予以支持。 双方当事人的争议焦点：二、郑慧殷在未按合同约定的期间支付租金并在此前提下提前解除合同是否构成违约，该行为能否适用不可抗力予以免责或减轻部分责任。郑慧殷以因疫情导致合同目的无法实现为由向杨瑞红发送《不可抗力通知函》告知解除合同，可以认为双方租赁合同于该通知函送达之日也即2020年2月28日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”故本案中，郑慧殷作为主张不可抗力的一方当事人，依据上述法律、司法解释的规定，其应对新冠疫情防控措施原因导致其不能履行租赁合同义务承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。根据双方租赁合同的约定，杨瑞红需履行出租房屋的义务，郑慧殷需履行支付租金的义务。新冠疫情虽属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，但杨瑞红依旧依约将房屋出租给郑慧殷经营使用，并未因新冠疫情防控措施而造成履行不能，郑慧殷主张无法继续履行合同义务，应就其无法继续支付租金提供相应证据以供核实，但其在本案诉讼中并未尽到该举证义务，其所主张的疫情期间出现经营困难导致收入减少，并不构成履行不能的理由，而是属于短期内的履行困难，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……”虽然双方在租赁合同第十一条后半段约定“如遇不可抗拒原因而无法履行合同则不在此列”但该约定也并非赋予合同一方有任意解除合同的权利。故郑慧殷仅因履行困难，双方就租金减免问题未达成一致而提前解除合同的行为缺乏正当依据，其主张适用不可抗力免除自己的违约责任，缺乏证据支持，且于法有悖，本院不予支持。 双方当事人的争议焦点：三、合同解除后店面迟延返还的责任和损失问题。郑慧殷除在《不可抗力通知函》中要求杨瑞红于2020年2月28日租赁合同解除当日办理交接手续外，并未再与杨瑞红协商过店面交接事宜。而且杨瑞红否认郑慧殷曾于2020年2月28日到场办理移交手续，郑慧殷对此未提交反驳证据。因此，即便存在郑慧殷与案外人报警的行为，也不能证明杨瑞红存在拒绝办理店面交接的事实。前述落款为学府花园服务处的情况说明属证人证言，相关人员未出庭接受质询，对该证据内容不予采信。结合双方解除合同后应恢复店面原状的约定以及讼争店面钥匙仍在郑慧殷处，编飞公司亦未办理注册地变更手续等事实，可以认定合同解除后店面未及时移交的责任在于郑慧殷，杨瑞红因此要求郑慧殷承担房屋占用费的请求亦可成立。 综上所述，杨瑞红要求郑慧殷、编飞公司承担违约解除合同的责任以及支付租金、占用费的请求可以成立，本院予以支持。考虑到郑慧殷在疫情防控期间存在经营困难，收入减少的事实，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条规定：“……在涉疫情民事案件审理过程中，根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。”的规定，本院酌情对2020年2月租金予以减免50%即6000元。杨瑞红要求郑慧殷支付提前解除合同的违约金24000元，符合合同约定，本院予以支持。该违约金与押金冲抵后，郑慧殷、编飞公司还需向杨瑞红支付违约金12000元。杨瑞红提出租金标准支付占用费的请求亦无不当，可以支持。鉴于上述款项足以弥补杨瑞红的损失，故对其提出的其他请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、厦门编飞未来科技有限公司、郑慧殷于本判决生效之日起十日内向杨瑞红支付2020年2月租金6000元； 二、厦门编飞未来科技有限公司、郑慧殷于本判决生效之日起十日内向杨瑞红支付提前解除合同违约金12000元； 三、厦门编飞未来科技有限公司、郑慧殷按照每月12000元的标准向杨瑞红支付自2020年3月1日起至实际返还店面（包括将店面恢复原状、交还钥匙并将编飞公司的经营地址迁出讼争店面）之日止的房屋占用费； 四、驳回杨瑞红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费844元，由杨瑞红负担307元，厦门编飞未来科技有限公司、郑慧殷负担537元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕云平 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。