河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0426民初598号 原告：李艳琴，女，汉族，1971年1月2日生，汉族，职工，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：李水全、赵国玉，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心律师。 被告：邯郸市枫美房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路135号国贸中心B座170D号。 法定代表人：王虎安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨保廷，涉县中心法律服务所法律工作者。 原告李艳琴与被告邯郸市枫美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艳琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购房款130425元。2、判决被告赔偿原告因其违约造成的原告损失（房屋增值差价）317095.35元。3、原告增加诉求解除原告与被告签订《商品房认购协议》，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月2日，原告与被告签订《商品房认购协议》，约定房屋价格为3411.79元／平方米，商品房的基本情况：位于涉城镇朝阳路北侧，项目名称为枫美·蓝堡湾，房屋编号为29栋1104号，用途为住宅，建筑面积为123.227平米。签订认购协议当日，原告按协议约定支付给被告130425元首付款，剩余款项约定在签订《商品房买卖合同》后15日内办理完按揭贷款。签订完商品房认购协议后，原告按约交付首付后，多次到售楼处咨询何时签订正式的商品房买卖合同，售楼处工作人员告诉原告在家等通知即可。待到被告具备交房条件后，原告多次到售楼处要求签订《商品房买卖合同》，售楼处工作人员拒绝签订，并称电话通知不到原告，要求被告将房屋转让给销售人员，等转卖后，退还原告房款并支付利息。现得知被告已将房屋出售并与他人签订了《商品房买卖合同》且进行了网签，导致原告与被告签订的《商品房认购协议》无法履行。被告已经构成根本违约。故原告根据法律的相关规定向贵院提出如上诉讼请求，望判如所请。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、被告工商登记信息，证明被告主体适格；3、涉县法院（2019）冀0426民初1825号判决书、商品房认购协议，证明原告与被告签订的商品房认购协议合法有效，且原告与枫美房产公司已经成立了商品房买卖合同关系；4、房款收据，证明原告已经按协议约定支付给被告130425元首付款；5、被告与买受人侯生有的商品房买卖合同，证明房屋的现有价值及原告的差价损失。 被告邯郸市枫美房地产开发有限公司辩称，1、请求人民法院判决驳回原告李艳琴一二三项诉讼请求。2、本案诉讼费由原告全部承担。事实与理由：2011年7月2日，原告到被告处售楼服务中心签订枫美·蓝堡湾房屋编号为29栋单元1104室商品房认购协议书，该商品房用途为住宅，建筑面积123.227平方米，面积计价单价为3411.79元／平方米，总房款为人民币420425元（大写：人民币肆拾贰万零肆佰贰拾伍元整）。按照商品房认购协议书，被答辩人违背合同协议第二条：价款与付款方式第2项和第3项中的第2，不来签订《商品房买房合同》及不配合按银行按揭贷款相关手续和第三条违约责任，答辩人每年多次方式催告通告让被答辩人速来办理相关购房手续，一开始还接电话，后来电话也不接了。只到2014年10月20日，答辩人无奈，只好在被答辩人认购协议住宅门房贴告知，售楼服务中心前厅大门张贴催告通知书，被答辩人得知后，根本不理睬，也不来我处办理相关手续及交款处理，答辩人依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释十五条、十七条、十八条第三款相关规定，根据《合同法》九十四条的规定，为保护自身的合法权益不受侵害，依据《民事诉讼法》119条规定，特向人民法院立案诉讼，立案后法院办案人经多次找、通知被答辩人来应诉，让被答辩人找答辩人协商解决，至今也没有看到被答辩人主动来找答辩人解决诚意，答辩人原考虑到办案工作人员劝解，2017年12月29日撤诉再给被答辩人一个购房交款机会，可是被答辩人一走不联系，根本没有诚意来解决问题。答辩人又再次在2018年1月16日诉前立案，诉前案号为193号，至今没人理睬，程序违法，导致我方银行贷款损失无法挽回弥补。二、现原告李艳琴诉讼被告邯郸市枫美房地产开发有限公司要求返还原告购买商品房认购协议上的首付款130425元及增值差价317095.35元。签订商品房认购协议书上被答辩人违约条款，事实证明存在多次过错违约在先，原告诉求没有法律依据，更何况原告诉求早已超出诉讼时效，依法不能成立，望贵院查明事实真相，驳回原告诉讼请求，为保护答辩人合法权益不受侵害，依法公正判决。 被告向法庭提供以下证据：1、王虎安身份证明、法定代表人身份证明、营业执照复印件；2、枫美蓝堡湾房地产认购协议书；3、枫美蓝堡湾房屋销售大厅和原告购买房屋门牌张贴的告知书；4、2017年10月10日、2019年7月15日的购买房屋证明及银行利息利率表；5、（2017）冀0426民初2252号裁定书、2018年诉前193号案件流程表。 围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告对原告提供的证据经质证认为：证1、2无异议。证3判决书合法性、真实性无异议，关联性有异议，原告按照合同法过错在先；认购协议真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告违约在先，我方两次诉讼都没有履行房屋买卖合同。证4无异议。证5商品房买卖合同真实性有异议。 原告对被告提供的证据经质证认为：证1、2无异议。证3不具有合法性、关联性，不能证明被告履行了认购协议书的内容。2014年10月20日的通告原告并未收到，也并未在原告住所地或住所张贴，根据房屋认购协议约定，被告应当履行签订正式商品房买卖合同的义务，被告应当通过邮寄的方式将正式的商品房买卖合同邮寄给原告，但被告未履行义务，不能证明其履行了通知原告签订合同的义务，门前的通知单，是指购买房屋的门前，该房屋被告并未交付原告居住，不是原告的住所地，因此该通知不具有法律效应，也不能证明被告履行了协议书内容。证4证明是被告单方出具的，不具有证据效力，属于被告单方陈述。证5流程表不能证明被告目的，也不能证明被告履行了协议的内容；民事裁定书不能证明被告目的，也不能证明被告履行了协议的内容。 根据原、被告举证、质证和法庭辩论，本院确认以下基本事实： 2011年7月2日原告到被告售楼服务中心签订《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》，主要内容为：“经双方协商一致，认购人交纳预付房款认购商品房，适用于本协议书。出卖人：邯郸市枫美房地产开发有限公司……认购人：李艳琴，身份证号1304061971××××××××。通讯地址：邯郸市峰峰矿区。联系电话：159××××2671／150××××7609。第一条：房屋基本情况：1．认购人所认购商品房（以下简称商品房）位于涉城镇朝阳路北侧，项目名称为：枫美·蓝堡湾，房屋编号为：29栋--单元1104号。2该商品房用途为住宅，建筑面积123.227平方米。此面积为预测面积，待签订正式《商品房买卖合同》时，以当地房管部门出具的面积为依据，房款多退少补。第二条价款与付款方式：1、该商品房按照建筑面积计价，单价为3411.79元／平方米，总房款为人民币（大写）肆拾贰万零肆佰贰拾伍元整。2、本套房屋地下室不计入总房款。地下室由出卖人另行销售。认购人在接到出卖人通知，五个工作日内不交纳地下室房款者，出卖人有权将此套房屋和地下室另行出售，不再通知认购人。3．出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款……2、银行按揭：认购人在2011年7月2日前，交清首付款壹拾叁万零肆佰贰拾伍元整，余款在签订《商品房买卖合同》后15日内办理完按揭贷款。第三条违约责任：如因认购人原因造成房款不能按约定的时间和金额交付出卖人的，出卖人有权将此房屋另行出售，所交房款不予退还……”。原告在2011年7月2日交被告房款130425元，被告给原告写有收据。 2017年10月19日邯郸市枫美房地产开发有限公司将李艳琴诉至本院，以“李艳琴违背合同协议第二条价款与付款方式第2项和第3项中的第2），未按银行按揭贷款和第三条违约责任，原告每年多次方式通知被告，一开始还接电话，后来通讯地址也不接，只到2014年10月20日，原告在被告认购协议住宅门房贴告知，售楼服务中心前厅张贴催告通知书，被告得知后，根本不理采，也不来我处交款处理，原告依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第十五条，根据《合同法》等九十四条的规定，为保护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判被告解除2011年7月2日与原告签订枫美·蓝堡湾商品房认购协议书”。经开庭审理，邯郸市枫美房地产开发有限公司申请撤诉，2017年12月29日本院作出（2017）冀0426民初2252号民事裁定，准许邯郸市枫美房地产开发有限公司撤诉。 2019年7月22日本院登记立案李艳琴诉邯郸市枫美房地产开发有限公司房屋买卖合同案件，李艳琴请求判决：原被告2011年7月2日签订的商品房认购协议合法有效；被告履行2011年7月2日与原告签订的商品房认购协议的义务，（按认购协议约定的价格与原告签订正式的商品房买卖合同并协助原告办理按揭贷款手续）。被告称因原告违约，被告已将本案所涉房屋另售他人（提供商品房买卖合同，将该房屋每平方米6000元，总价737520元出售给侯生有）。庭后原告撤回第二项诉讼请求。本院于2019年9月23日作出（2019）冀0426民初1825号民事判决，确认原告李艳琴与被告邯郸市枫美房地产开发有限公司于2011年7月2日签订的《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》有效。 2020年4月16日李艳琴将邯郸市枫美房地产开发有限公司诉至本院，请求：解除原告与被告签订《商品房认购协议》，判决被告返还原告购房款130425元，判决被告赔偿原告因其违约造成的原告损失（房屋增值差价）317095.35元。原被告同意解除《商品房认购协议》，关于赔偿数额经调解未果。 上述事实有：原被告签订的商品房认购协议书、原告提供的收款收据、被告张贴通告照片等证据所证实。 本院认为，我国合同法规定“当事人协商一致，可以解除合同”。原被告同意解除《商品房认购协议》，依法予以支持。本案争议焦点是：原被告是否违反了《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》约定条款。该认购协议约定“……认购人在接到出卖人通知，五个工作日内不交纳地下室房款者，出卖人有权将此套房屋和地下室另行出售……认购人在2011年7月2日前，交清首付款壹拾叁万零肆佰贰拾伍元整，余款在签订《商品房买卖合同》后15日内办理完按揭贷款。……如因认购人原因造成房款不能按约定的时间和金额交付出卖人的，出卖人有权将此房屋另行出售……”。原告于2011年7月2日交清首付，该认购协议没有约定交清首付款后签订《商品房买卖合同》的具体时间，被告在其售楼处和原告认购的房门上以及原告留的地址张贴通告，不能证明认购人接到了通知。原告得知被告起诉后，找被告协商签订《商品房买卖合同》未果，被告在《商品房认购协议》未解除的情况下，将原告已交首付并认购的房屋出售给他人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告李艳琴与被告邯郸市枫美房地产开发有限公司2011年7月2日签订的《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》； 二、被告邯郸市枫美房地产开发有限公司返还原告李艳琴已付购房款人民币130425元； 三、被告邯郸市枫美房地产开发有限公司赔偿原告李艳琴损失人民币130425元。 四、驳回原告李艳琴的其他诉讼请求。 以上二、三项限被告河北广悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6056元，由被告邯郸市枫美房地产开发有限公司负担5000元，原告李艳琴负担1056元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长  高建芳 审判员  孙魁林 审判员  赵付堂 二〇二〇年七月二十六日 书记员  王丽芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。