广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4413号上诉人（原审原告）：黄仕丰，男，汉族，1971年10月25日出生，住广东省东莞市南城区*****，公民身份号码为440************573。委托诉讼代理人：熊妮，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市世博物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市东城区****世博广场K区307号。统一社会信用代码为914***********277L。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：吴子宾，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一辉，广东名成律师事务所律师。上诉人黄仕丰因与被上诉人东莞市世博物业管理有限公司（以下简称世博公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄仕丰向一审法院提起诉讼，请求：1.世博公司向黄仕丰支付拖欠的租金30000元（自2017年7月起，以月租金2000元为基数，暂计至2018年9月）；2.世博公司向黄仕丰出具历年租金代缴税款的完税证明；3.世博公司按照合同约定的复铺标准复铺并向黄仕丰交还铺位；4.世博公司承担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认世博公司已于2018年7月10日向黄仕丰交付完毕黄仕丰名下位于东莞市东城区*******世博广场E区E3240号商铺（房产证号：粤房地证字第C5860578*）；二、限世博公司于判决发生法律效力之日起十五日内向黄仕丰支付场地占用费20580.82元；三、驳回黄仕丰的其他诉讼请求。案件受理费550元（黄仕丰已预交），由黄仕丰负担172.68元，世博公司负担377.32元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31367号民事判决。黄仕丰不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当。（一）一审判决没有解决核心问题“公共区域侵占”，包括电梯停运，中央大厅（含中庭玻璃门等）多面通道被封死，消防设施不到位等问题，最严重的公共区域被侵害的部分如案涉健身房在EF区域连接位置人为增加一堵高约三米，长约二十多米的密封墙体，这与原设计图及出售图明显不符，也会产生重大消防安全隐患。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《物业管理条例》第五十四条的规定，案涉中庭被封死、健身房增加实体墙、消防通道等问题所涉区域均属于公共区域范围，应成为物业复铺必不可少的一部分，世博公司未征得业主的同意，其各种侵占及对公共区域的改造行为都属于违法违规行为，其应当向全体业主承担相应的赔偿责任。（二）业主权利的享有不仅包含对个人专有部分，也同时包含对物业公共部分的权利享有，案涉公共区域明显被侵害，物业尚未复原。在《委托经营管理协议》上双方约定了世博公司向业主交付案涉商铺时对案涉商铺负有复原义务，且在2017年3月20日世博公司向业主作出了将包含案涉商铺在内的物业进行复原的承诺，2017年3月1日至商铺复原期间的租金在铺位交付业主起10个工作日给予业主，该份承诺实际上表明了世博公司愿意将物业进行复原并支付租金至交付之日止。世博公司应按照交付图纸拆除加筑的墙体，将中庭恢复开放并拆除该健身房的墙体，恢复所占用的公共空间及道路通行。（三）一审判决对案涉物业复铺时间的认定错误，一审判决以业主明确异议的由世博公司单方发出的《商铺复原验收通知书》为依据，认定业主已经收铺是错误的。世博公司单方发出《商铺复原验收通知书》的行为不具有法律效力，且业主明确拒绝接收。复铺应当以铺位所在的个人空间及公共区间均达到买卖时所承诺的标准，否则世博公司应当继续支付物业占用费直至按标准交付物业为止。（四）退一步讲，即使认定案涉物业已经复原，在本案一审中各业主所提出的公共区域被侵占问题，法院也应当依法予以判决，以维护业主的物权权益。综上，上诉请求：1.撤销一审判决，改判世博公司向黄仕丰支付拖欠的租金（自2017年9月起，计至实际复铺并交还铺位之日止）并按照合同约定的标准复铺（含业主专有区域及公共区域，并向黄仕丰交还铺位）；2.由世博公司负担本案一审、二审诉讼费。世博公司辩称，（一）案涉合同关系已经于2016年8月30日或者2016年9月30日到期，到期后双方一直处于争执、协商状态并未形成续租合意。世博公司已经向全体E、F区业主在2018年7月期间寄送了《世博广场商铺复原验收通知书》。所有上诉人的商铺无论是否有约定复原的义务世博公司已经按照《商品房买卖合同》附件3中所列明之装修标准复原完毕。（二）黄仕丰所述“公共区域侵占”不属于本案审理范围。E、F区三楼健身房与本案无关，不属于本案复原标准范围，E、F区三楼通行便利，健身房的存在不仅没有对上诉业主商铺使用价值造成不良影响，反而会带来商业人流。（三）各业主均已经收到了《世博广场商铺复原验收通知书》，业主对复原标准提出了异议，当且仅当该异议成立时，《世博广场商铺复原验收通知书》不发生复原交付的效力。一审判决以业主具体收到《世博广场商铺复原验收通知书》的时间确定复原交付的时间合法有据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另，黄仕丰于二审期间向本院提交了以下证据：1.世博EF区平面图官方宣传图、世博公司与朱丽芳签订的《租赁协议书》、世博公司与朱伟棠签订的《租赁协议书》、世博公司与黄仕丰签订《返租协议书》、世博公司与薛秀球签订的《返租协议书》、东莞市东城区房地产开发公司与卢柱林、卢俊豪签订的《商品房买卖合同》，拟证明购买商铺时的原始约定状态及布局标准，世博公司对公共区域的侵占及私自改动未经业主授权。2.业主公约，拟证明世博公司对公共区域有维护管理义务，应当将案涉公共区域恢复原状。黄仕丰向本院提交现场勘验申请书。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人黄仕丰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:世博公司是否已经完成合同约定的复铺义务。《返租协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。世博公司负有案涉商铺复原义务，复原的标准为《商品房买卖合同》附件三《世博广场E、F区商铺交付标准》。根据一审法院组织双方到案涉物业进行的现场勘查情况可知，案涉商铺已经恢复为独立商铺，商铺内的天花、地面、门面、间隔等方面已经完成装修及复原工作，《商品房买卖合同》附件三《世博广场E、F区商铺交付标准》中提及的公共部分设备及装饰均有呈现，即案涉商铺已经符合双方合同约定的复原标准。黄仕丰二审申请现场勘验，由于双方均陈述案涉现场与一审勘验时并未有实质性变化，本院不再组织双方勘验。世博公司已通过邮件通知黄仕丰对复原商铺进行验收，黄仕丰提交的《与世博广场关于E、F区三楼商铺复原验收的问题》中并未显示案涉商铺存在不符合《商品房买卖合同》附件三《世博广场E、F区商铺交付标准》的情形，故一审判决认定世博公司于2018年7月已经完成案涉商铺复原义务并无不当，本院予以确认。黄仕丰诉请世博公司支付交付完毕后的租金（占有使用费）缺乏依据，本院不予支持。黄仕丰主张的公共区域被侵占问题，可另循其他合法途径解决。综上，上诉人黄仕丰的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄仕丰负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年七月二十四日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。