江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7100号原告：昆山浦东软件园有限公司，住所地昆山市巴城镇学院路828号，统一社会信用代码91320583773751762M。法定代表人：杨建生,该公司董事长。委托诉讼代理人：薛丽琴，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦冠琦，江苏海联海律师事务所实习律师。被告：昆山篮树网络科技有限公司，住所地昆山市巴城镇学院路828号1号房，统一社会信用代码91320583MA1R6J5L1F。法定代表人：雷俊，该公司董事兼总经理。原告昆山浦东软件园有限公司（以下简称浦东公司）与被告昆山篮树网络科技有限公司（以下简称篮树公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月12日立案后，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2020年06月23日公开开庭进行了审理，原告浦东公司两委托诉讼代理人薛丽琴、秦冠琦到庭参加诉讼，被告篮树公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦东公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告双方间的房屋租赁合同解除；2、要求判令被告支付原告租金30481.8元、物业费4578.7元、电费2037.0元，合计37097.5元，扣除保证金：3763元，余额合计33334.5元以及滞纳金4693元，合计38027.5元；3、要求判令被告支付原告违约金5644.8元（2、3两项费用合计：43672.3元）；4、要求判令被告承担本案案件受理费、财产保全费、保全担保费等。事实和理由：2018年1月原被告签署房屋租赁合同(合同编号：KPZLXXXX)，被告承租的房屋为X楼X座，该房屋建筑面积为62.72平方米。租赁期间为自2018年01月23日起至2021年01月31日止。租金约定为1.0元/平方米/天。同时被告与浦园物业签署的物业管理合同，物业费约定为0.2元/平方米/天。在合同存续期间，被告应按期向原告、浦园物业支付租金、物业费、电费。而实际上被告2019年以来一直未能按期缴纳相关费用，期间原告招商服务中心和浦园物业相关人员多次书面、口头催缴无果。(其中，浦园物业已将物业费收款权利转让给原告)。原告于2019年9月24日已发送律师函催款，但被告未签。被告篮树公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：一、根据昆房权证巴城字第××号房屋产权证书记载：房屋所有权人：昆山浦东软件园有限公司，房屋坐落：昆山市巴城镇XX路XX号X号房，登记时间：2012年01月09日，规划用途：研发中心，建筑面积为48431.46平方米。庭审中，原告解释：昆山市巴城镇XX路XX号X号楼X座，这个房屋产权证显示坐落是昆山市巴城镇XX路XX号X号楼，X层是1600平方米，被告租了X座。二、2018年1月23日原告作为甲方（出租人）和被告作为乙方（承租人）双方于签订合同编号为KPZLXXX《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市巴城镇XX路XX号X号楼X座（以下简称该房屋），该房屋建筑面积62.72平方米，房屋用途为办公。该房屋平面图作为合同附件一。2、乙方向甲方承诺该房屋座位研发及办公使用。3、租期2018年1月23日起至2021年1月31日，自2018年2月1日起至租赁期满日止为计租金期。4、房屋交付日为2018年1月23日。5、租金支付房屋：2018年1月31日欠为免租期，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，租金单价（人民币）为1.00元/日/平方米。6、乙方租金为“两个月一付”，即：乙方应该于每单月的10日前向甲方支付当月和次月共计两个月的租金，遇到法定节假日顺延至下一个工作日，每月租金按当月日历天数计算，每月租金四舍五入至小数点后一位。7、在签订本合同后的5个工作日内乙方应当向甲方支付租赁保证金，保证金相当于租赁期限内最高单价两个月60天的租金及人民币373元。8、违约和违约责任：乙方逾期支付租金、保证金、设施设备租赁费、能耗费、物业管理费或者应付的其他有关费用的，每逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金，如逾期30日的，甲方有权中断水、电、等能源供用，直到乙方付清全部费用为止，重新接驳有关供用的一切费用、全部责任均由乙方负责。9、合同第十五条载明“解除合同：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另外乙方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金三倍的金额支付违约金；给对方找出损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同附件（二）的约定，致使不能够事先租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）。”。上述合同同时约定了其他相关事项。双方各自盖章予以确认。三、2018年1月23日同日，被告篮树公司作为乙方与上海浦园物业管理有限公司昆山分公司甲方签订《昆山浦东软件园物业管理服务协议》一份，该物业服务协议约定：1、乙方房屋租赁合同编号为KPZLXXX，坐落位置昆山XX件园X号楼X座，建筑面积62.72平方米；2、合同有效期2018年01月23日至2021年01月31日，如房屋租赁合同提前终止或者到期届满，本协议无条件终止；3、物业管理费为0.2元/天/平方米，物业费甲方按月收取，收取时间为每月10日欠交纳该月的物业管理服务费，逾期支付的，乙方应从逾期之日起按应交费每天千分之三交纳滞纳金；逾期超过1个月的，甲方有权在尽到合理催告义务后，采取暂停物业管理服务等措施，直至终止本协议。4、物业管理费起交日期为2018年01月23日；5、电费：电表采用单一制计量方式，乙方使用的电表计量每月28日物业抄取用电数量，电费标准按人民币1元/度，中央空调费按人民币1元/度收取，电费、空调费甲方按月收取。该物业协议同时约定了其他相关事项。原告起诉时，同时提交了《情况说明》一份，该书面材料载明：“上海浦园物业管理有限公司昆山分公司将其对昆山篮树网络科技有限公司享有的物业费本金及利息债权合计5157.7元(其中物业费本金为￥4，578.70元，利息579元)转让给昆山浦东软件园有限公司，由昆山浦东软件园有限公司依法向昆山篮树网络科技有限公司主张权利”。四、此后，双方各自按约履行，被告如约向原告支付租赁保证金人民币3763元并如期入住使用租赁房屋。五、2019年1月1日开始，被告一直未能如约支付租金、物业费和电费。此后，原告向被告公司及其法定代表人均邮寄了催告函，要求其履行合同义务，但被告未予理睬。原告见催讨无果，遂诉诸本院。本案无依据显示被告实际已退租。上述事实由原告提供的房产证、租赁合同、昆山浦东软件园物业管理服务协议、催款通知书及快递查询单、《情况说明》、租金发票、被告单独使用的电表度数照片以及庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守当事人就自己的主张负有举证证明的义务。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证相关权利，相应后果由被告自行承担。涉及合同解除事宜，因被告未能如约按期支付租金等相应费用，根据租赁合同，被告租赁期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，结合被告2019年1月1日开始迄今未再交费的事实，经原告催告后，被告仍然不交租的行为已经构成违约，原告据此有权解除双方的租赁合同，因原告提告之时有此主张，故本院认为，双方合同的解除日为本案立案日即2020年05月12日。另，经庭审，双方签订了租赁合同属实，根据合同约定：租金为人民币1元/天/平方米，总租赁面积为62.72平方米，对此本院予以确认。被告实际从2019年1月1日起未支付租金，原告主张时段截至2020年04月30日，期间为485天，故被告欠付租金为30419.2元（1元/天/平方米*62.72平方米*485天）。至于扣除保证金3763元事宜，该保证金功能属性系租金保证及预付性质的款项，现原告主张抵扣所欠租金和物业欠费，根据租赁合同条款的记载，该款应抵扣欠付租金。故，被告欠付原告租金为30419.2元，扣除保证金3763元，被告尚欠原告租金26656.2元。另涉及物业费（包括电费）的权利，此项债权原属上海浦园物业管理有限公司昆山分公司，现该权利让渡给本案原告，且已通过诉讼的方式通知到被告，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条的一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，上述上海浦园物业管理有限公司昆山分公司作为债权人让渡物业费和电费的债权给本案原告，该让渡行为合法有效，本院予以尊重并支持。至于物业费的计算，同样原告主张4578.70元，对应时段从2019年1月1日2019年12月31日，该时段为365天，故该数额为4578.56元（0.2元/天/平方米*62.72平方米*365天）至于电费，原告仅提供了一份被告单独使用的电表，尽管根据物业服务协议，电费按1元/度计价，中央空调费按人民币1元/度收取，电费、中央空调费物业服务提供方按月收取；本院注意到，上海浦园物业管理有限公司昆山分公司作为物业服务提供方，将该权利让渡给本案原告，但其在《情况说明》中并未写明原告主张的2037元属何种情形电费的收费，且原告此主张欠付电费的数额2037元，本院无从计算判断如何计算得出的，故本院对原告该主张不予支持。至于滞纳金，原告所主张的滞纳金实际即为逾期付款利息损失，该款原告主张4693元（该款包括租金、物业费以及电费）。其中租金的逾期付款的计算标准双方约定为“逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金”，每日千分之三的滞纳金的约定目前过高，原告实际主张按年利率9.5%计算，原告计算标准该主张并无不当，就此本院酌定计算方式：以被告欠付的租金26656.2元为基数，从2020年05月01日起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止。至于欠付的物业费4578.56元，同样，被告与物业提供服务方约定“从逾期之日起按应交费每天千分之三交纳滞纳金”，原告同样主张按年利率9.5%计算，基于上述同理，本院同样酌定计算方式：以被告欠付的物业费4578.56元为基数，从2020年05月01日起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止。另外物业费原债权人上海浦园物业管理有限公司昆山分公司在其出具的《情况说明》中仅写明让渡“利息579”元，故原告主张欠付的物业费的利息损失其计算上限为579元。综上，由于被告未能及时支付租金和物业费，从而引发纠纷，故本案错在被告，被告对本案承担全部民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山浦东软件园有限公司与被告昆山篮树网络科技有限公司于2018年1月23日签订的合同编号为KPZLXXX《上海XX件园昆山XX屋租赁合同》予以解除，解除日为2020年05月12日。二、被告昆山篮树网络科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山浦东软件园有限公司尚欠租金26656.2元（租金计算至2020年04月30日，已经扣除保证金3763元）并支付原告利息损失（计算方式：以被告欠付的租金26656.2元为基数，从2020年05月01日起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止）。三、被告昆山篮树网络科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山浦东软件园有限公司尚欠物业费债权4578.56（租金计算至2020年04月30日）并支付原告利息损失（计算方式：以被告欠付的租金4578.56元为基数，从2020年05月01日起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止，以579元为上限）。四、驳回昆山浦东软件园有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费892元，减半收取446元。由原告浦东公司负担6元、被告蓝树公司负担440元。其中，甲预交的案件受理费440元，本院予以退还，乙应当负担的440元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：32×××36-0000-XXX-143055，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决审判员  沈中昊二〇二〇年七月十日书记员  陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。