广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初10943号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：林川、王靓，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：陈献庭，男，1954年5月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：刘一枫，女，1956年10月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：陈海裕，男，1986年9月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：广州市海珠区新港汇锦服装辅料行，住所地广东省广州市海珠区新港西路132号后座部分。经营者：陈献庭，本案另一被告。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告陈献庭、被告刘一枫、被告陈海裕、被告广州市海珠区新港汇锦服装辅料行（以下简称：汇锦辅料行）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的委托代理人王靓，被告陈献庭，被告刘一枫，被告汇锦辅料行的经营者陈献庭到庭参加了诉讼，被告陈海裕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区新港西路132号房屋（以下简称：涉案房屋）是原告依法管理的房屋，房屋面积49.7908平方米，分为前座和后座，前座为15.99平方米，后座又分为12.78和21.02平方米两部分。2014年，原告与被告陈献庭签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，该合同已于2017年2月28日届满，但被告继续使用涉案房屋。2019年7、8、9、10、12月，原告多次发出《关于公开招租的通知书》，将不参与交易活动将视为放弃承租房屋的事宜通知被告陈献庭。2019年12月27日，原告寄送《关于缴交直管房占用费的通知》给被告陈献庭，告知解除双方的不定期租赁关系，并要求收取自2020年1月1日起的占用费。根据相关法律规定，原告有权解除租赁合同并收回房屋。被告刘一枫与被告陈献庭为夫妻关系，被告陈海裕是二人儿子，均在涉案房屋内居住，且使用涉案房屋作为被告汇锦辅料行的经营场所，故四被告均有返还房屋的义务。故起诉要求：1、判决确认原告与被告陈献庭之间关于涉案房屋后座部分的不定期租赁关系已于2019年12月31日解除；2、判决四被告在判决生效之日起15日内腾空并交付涉案房屋；3、判决四被告按照6712.3元/月缴纳从2020年1月1日至交付房屋之日止的房屋占用费；4、判决四被告按6712.3元/月的标准从2020年1月1日起至实际交还涉案房屋之日止计算违约金；5、判决四被告承担本案诉讼费。被告陈献庭辩称：我是因为原房屋被拆迁后被安置到涉案房屋内居住，居住至2008年后将房屋改为商铺使用，租金交至2019年12月31日。2020年1月之后原告不肯收取租金。我不同意解除双方的租赁关系，因为我是政府安置的拆迁户，应给予7折的租金优惠。原告在2019年5月已经房屋在网上公开招租了，公开招租没有与我协商，只是通知了我。因为租金过高，所以我没有参加公开招租。原告收取占用费但完全没有为我预留过渡期，原告至少应给予一年的过渡期给我方。涉案房屋有前后两部分，前座15.99平方米，租金只有3000多元，但后座12.78平方米却收租6700多元，明显不公平。我和被告刘一枫都在涉案房屋内在居住，户口也在涉案房屋内，且有几平方米用于被告汇锦辅料行的经营。我不同意支付违约金，因为我不存在任何的违约行为，原告2019年12月31日才通知我们解除合同，2020年1月就要求我们搬走，没有给予合理的搬出时间，明显不合理。被告刘一枫辩称：我的答辩意见与被告陈献庭一致，另外补充一点，因为疫情原因，原告应给予我们两个月的免租期，房屋21.02平方米的面积也是作假的，只有12.78平方米。被告陈海裕未提交答辩意见。被告汇锦辅料行辩称：我方意见与被告陈献庭一致。经审理查明：2014年10月22日，原告（出租人、甲方）与被告陈献庭（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋后座部分出租给乙方作商业使用，面积12.78平方米；租赁期限从2014年3月1日至2017年2月28日，租金每月6712.3元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。违约责任：2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。原告称涉案房屋后部部分分为两部分，一部分为21.02平方米，已通过（2017）粤0105民初8310号案件判决原、被告解除该部分的租赁合同、被告交还房屋、缴纳租金、违约金、房屋占用费等，该案已生效；本案需要处理的为另一部分12.78平方米。被告对此予以确认，但不确认房屋面积。原告提交2009年2月24日广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具的《接管通知书》，载明涉案房屋自2009年2月24日接管，产业来源为公产，砖木一层结构，非住宅部位为全间49.7908平方米，备注记载按房屋实测面积重新接管。2019年7月至2019年12月期间，原告分五次向被告陈献庭发出《关于公开招租的通知书》，内容是“……海珠区新港西路132号全间房屋为我所管辖的直管房非住宅。根据相关规定我单位已委托广州产权交易所通过公开市场方式出租该房屋。……如您有意承租该房屋的，请务必限期到广州产权交易所办理报名手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则，视为您放弃承租该房屋……”。被告陈献庭确认收到上述通知书，但认为租金价格过高，并未参与公开招租程序。2019年12月27日，原告向被告陈献庭发出《关于缴交直管房占用费的通知》，内容是”陈献庭：海珠区新港西路132号后座部分房屋是产权属于人民政府的直管房物业，我单位依法对该房屋进行管业。经查，你方与我单位签订的合同于2017年2月28日租赁期限已届满，母亲双方为不定期租赁关系。……现通知你方：一、我单位正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系。二、为防止国有资产流失，我单位将严格按《物权法》的规定行使物权，向你方收取自2020年1月1日起，至完成公开招租新承租方签订租赁合同或你方交还房屋之日止的房屋占用费，按该房屋租金评估价2500元/平方米，即31950元/月收取，不足一个月的按日实算后计收。同时，你方应缴清使用房屋所产生的水、电费等费用。三、我单位保留追究法律责任、追讨违约金的权利……”。该通知通过邮件方式于2019年12月31日送到给被告陈献庭。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告签订《直管房管理事项委托书》，约定：原告的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督原告实施的直管房日常管理工作；等。被告提交建筑发票、扩建证明、呈批表、测绘报告等，拟证明涉案房屋存在被告自行加建部分，不确认原告所主张的面积。被告提交广州市住房和城乡建设委员会文件，拟证明原告应给予一年过渡期。被告提交1967年《经营房地产通知书》及收据，拟证明涉案房屋的租金应按7折计算。原告对上述证据均不予确认，认为测绘报告是被告单方面委托第三人制作，房屋面积应以接管通知书及租赁合同为准；认为广州市住房和城乡建设委员会文件适用的是住宅性质房屋，本案涉案房屋为非住宅性质房屋；认为租金标准已按最新政策文件进行调整，不再适用7折优惠租金政策。被告提交短信，拟证明原告发送短信告知可以减免2020年2月、3月租金。原告确认该短信真实性，但提交广州市海珠区住房和建设局出具的《海珠区住房和建设局关于我区直管公房租金减免的通知》，其中载明非住宅类房屋处于违规清理、诉讼期间的，不予免租。另查，被告陈献庭、被告刘一枫确认涉案房屋由四被告共同使用，被告陈献庭与被告刘一枫为夫妻关系，被告陈海裕是二人的儿子。被告陈献庭、刘一枫自认涉案房屋由四被告使用，自认被告刘一枫名下有继承得来的房屋，位于荔湾区；被告陈海裕名下也有房屋，位于海珠区。原、被告均确认原告收取被告租金至2019年12月31日。本院认为：原告与被告陈献庭签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，被告陈献庭继续使用涉案房屋，原告收取其租金至2019年12月，双方已形成不定期租赁关系。四被告名下另有房屋，并非没有搬迁去向；且四被告未按原告通知要求参加涉案房屋的公开招租程序，原告亦已履行通知被告陈献庭办理退房手续、清缴费用的义务；被告确认涉案房屋由四被告居住使用，故原告要求解除与被告陈献庭之间关于涉案房屋的租赁关系、腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持，考虑四被告的实际困难，给予三十天的搬迁时间。涉案租赁合同关系解除后，原告要求被告按照房屋租金标准（6712.3元/月）计付2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，合法有理，本院予以支持。原告主张被告迟延交房，应支付2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的违约金有理，但原告主张的违约金标准过高，本院酌定以原租金标准的20%即每月1342.46元计算为宜。关于被告的抗辩意见。被告称涉案房屋面积有误，适用7折租金标准、给予一年过渡期、减免2020年2、3月租金等问题，缺乏事实依据，且没有充分证据予以证实，故其抗辩亦不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告陈献庭之间关于广州市海珠区新港西路132号房屋后座部分（12.78平方米）的租赁关系。二、被告陈献庭、被告刘一枫、被告陈海裕、被告广州市海珠区新港汇锦服装辅料行在本判决生效之日起三十日内，搬出广州市海珠区新港西路132号房屋后座部分（12.78平方米），并将该房屋腾空交还给原告；四被告在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余被告增加的设施可由被告在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除。三、被告陈献庭在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2020年1月1日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按每月6712.3元的标准计算）。四、被告陈献庭在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2020年1月1日起至被告交还房屋之日止的违约金（违约金按1342.46元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费471元，由被告陈献庭负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年七月二十二日书记员 彭智媚