贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终510号上诉人（原审被告、反诉原告）：马小栾（馬小欒），女，1973年5月4日出生，香港永久性居民，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：周琳宇，贵州东舸律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙向东，贵州东舸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周金子，男，汉族，1965年2月24日出生，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人：卢洪，女，汉族，1968年5月26日出生，住甘肃省兰州市城关区。系周金子之配偶。委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师。原审第三人：贵州贵人置业投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Z组团商业三幢1层22号。法定代表人：李正松，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗桦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人马小栾因与被上诉人周金子以及原审第三人贵州贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定,合议庭经过阅卷后通知各方当事人到庭接受询问调查。上诉人马小栾及其委托诉讼代理人周琳宇、孙向东，被上诉人周金子及其委托诉讼代理人卢洪、付梅以及原审第三人贵人置业公司的委托诉讼代理人罗桦均到庭接受询问调查。本案现已审理终结。上诉人马小栾上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判周金子继续履行合同并支付违约金40万元以及律师费15000元、交通费等费用5000元；二、本案一、二审诉讼费用由周金子承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，本案违约方是周金子。周金子始终未履行剩余付款义务，在约定的最后时间节点仍未开具按揭贷款所必须的《收入证明》，在其提交的录音中亦自认其逾期两天，并表示给5万元的逾期费。在同地段房价下跌的情况下，其欲毁约，录制有利于自己的通话录音将违约责任转嫁给马小栾，达到即可解除合同，又可收回预付款的目的。2、一审法院适用法律错误，既认定双方均无明显过错，就应当继续履行，而不是解除合同。一审法院依据《合同法》第九十四条判决解除，在本案中并没有适用不可抗力的情形，迟延履行方是周金子，其无权解除合同，双方应按诚实信用及促进交易原则并有利于实现合同目的方式继续履行。3、周金子自认其延期履行，即承认构成违约，给马小栾造成无法将房屋出售变现丧失此次交易机会的损失，应按双方约定支付违约金及律师费等损失。被上诉人周金子辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回马小栾上诉请求，维持原判。具体理由为：1、周金子未能如期办理相关手续系因马小栾有意拖延造成，马小栾多次加价，导致双方之间已没有继续履行合同的信任基础，马小栾一直拖延拒不办理是造成合同目的无法实现的主要原因，双方继续履行存在实质性障碍；2、办理资金监管协议、银行按揭贷款手续是买卖双方的共同义务，也需要双方共同配合，周金子一直积极推进合同的履行，不存在任何违约行为；3、截止2019年6月10日，周金子为促进合同履行一再作出让步，同意在原来房屋价款基础上再增加5万元，但马小栾不答应；4、毛敏未出庭作证，其出具的《情况说明》不能作为认定案件事实的依据；5、房屋价格的涨跌是一种市场行为，非当事人可预期。周金子向一审法院起诉请求：1、判令解除双方购房合同；2、判令马小栾双倍返还已支付购房定金及预付款人民币80万元；3、判令马小栾赔偿周金子已支付给第三人的服务费人民币3.65万元；4、判令马小栾承担周金子应支付给第三人的服务费余款人民币4万元；5、判令马小栾承担周金子因维权产生的律师费人民币2万元，差旅费、交通费人民币1万元；6、判令本案全部诉讼费用由马小栾承担。马小栾反诉请求：1、判令周金子继续履行2019年1月2日签订的《房地产买卖及居间合约》；2、判令周金子承担40万元的违约责任；3、判令周金子承担马小栾因维权产生的律师代理费15000元，差旅费、交通费等合理开支5000元；4、判令诉讼费用由周金子承担。一审法院认定事实：2019年1月2日，周金子与马小栾、贵人置业公司签订《房地产买卖及居间合约》，约定周金子作为买方意向购买马小栾名下位于贵阳市的房屋，约定成交价为255万元，分三笔支付，其中定金人民币25万元，签约当日支付5000元，剩余245000元于2019年1月3日前支付；首期款人民币94万元，于双方签订银行贷款合同之前交付至资金监管账户，合同约定2019年2月28日前办理资金监管及银行按揭贷款事宜；尾款136万元于交易过户出证抵押登记手续完成并领取他项权证后由贷款审批银行直接付至卖方或监管银行。合同还约定：因卖方违约不将物业售于买方的，除退还买方已经支付的全部款项外还应赔偿买方应支付给经济方的服务费，同时另行支付给买方定金同等金额损失赔偿金。合同还约定：双方另行达成的补充协议具有法律效力，如有与合同冲突的地方，以补充协议为准。因履约发生纠纷的，物业所在地法院具有管辖权，一方因诉讼产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）由守约方先行垫付，并最终由违约方承担。合同签订后，周金子按照合同约定支付了定金25万元，并向经纪方支付了服务费3.65万元。尔后，双方于2019年3月1日另行签订了《补充协议》，约定将原合同“2019年2月28日前办理资金监管及按揭贷款”改为“2019年4月28日前签监管协议与签银行按揭合同”，并约定周金子应于2019年3月1日支付15万元作为首期购房款的预付款；补充协议还约定，如马小栾违约，应向周金子双倍返还已支付的定金及预付款；如周金子违约，马小栾不返还已支付的定金和预付款。补充协议签订后，周金子按照协议的约定支付了15万元作为预付款。2019年4月28日，双方当事人并未履行协议约定的相应义务。此后，双方当事人多次协商和沟通均未就协议的履行达成一致意见。一审法院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。就本案而言，第一，涉案《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》系周金子、马小栾及贵人置业公司充分协商一致后签订，意思表示真实，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人各方均应全面履行自己的合同义务。第二，根据2019年3月1日《补充协议》第2条约定“现甲、乙双方友好约定2019年4月28日之前签监管协议与银行按揭合同”的内容，又根据周金子代理人卢洪与马小栾2019年4月26日的通话录音资料，可以认定双方确认2019年4月28日去签监管协议等手续。2019年4月28日，卢洪与贵人置业公司工作人员毛敏去了贷款银行，马小栾确实未到现场。根据2019年4月29日卢洪与马小栾的通话录音资料，可以确认双方同意重新确定签监管协议的事宜。根据2019年4月30日卢洪与马小栾的通话录音资料，可以确认双方仍然在协商重新确定签监管协议的时间，但未达成一致意见。又根据2019年5月3日、4日、6日、7日、12日卢洪与马小栾的微信聊天记录载明的内容，可以确认双方一直在协商重新确定签监管协议的时间等问题，但未达成一致意见。综合上述事实，可以认定双方当事人未就房屋买卖协议约定的主要权利义务进一步履行达成一致意见，并非任何一方的明显过错，不可归责于任何一方；结合二手房屋交易中涉及购房人需要按揭贷款时，签订买卖合同后仍需要买卖双方继续就资金监管事宜进行协商，也需要买受人和贷款银行达成贷款协议等事实的成就才能最终促进双方交易的成功等客观实际。若判令继续履行也难以实际执行，考虑到双方当事人目前的信任程度和合同的履行状况，双方难以再行协商继续推进买卖协议的履行，合同目的已然不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院支持本诉原告周金子主张解除双方买卖合同的诉请而驳回反诉原告马小栾继续履行合同的请求，符合案件事实，彰显实质的公平。第三，根据《房地产买卖及居间合约》约定的定金内容及《补充协议》第5条约定“违约责任，如果乙方违约，定金和预付款作为违约金，不予退还。如果甲方违约，则双倍返还定金和预付款”的内容，双方就房屋买卖协议约定的主要权利义务进一步履行未能达成一致意见，并非任何一方的明显违约而解除合同，本诉原告周金子主张马小栾应双倍返还定金和预付款共计80万元，反诉原告马小栾主张周金子应承担40万元的违约金，均没有事实依据，均不予支持。第四，对于本诉原告周金子请求马小栾赔偿其已经支付给第三人的服务费3.65万元和服务费余款4万元的问题。一方面，根据《房地产买卖及居间合约》第二条约定买方即本诉原告周金子缴纳买房而产生所有税费的约定以及第五条关于买方即本诉原告周金子支付居间服务佣金的约定内容，上述3.65万元的服务费损失应由本诉原告周金子负担；另一方面，至于服务费余款4万元，贵人置业公司未提出支付主张，本诉原告周金子也没有实际支付，周金子该项费用请求，没有事实依据。第五，至于双方当事人本诉与反诉主张的律师代理费用、差旅费及交通费用等损失问题。上述差旅费、交通费难以认定属于当事人双方本次事件的直接损失，而对于律师代理费，并非当事人本案必须产生的损失费用，协议解除的事由也并非一方当事人的明显过错，故对双方当事人本诉和反诉请求的律师代理费用、差旅费及交通费用等损失均不予支持，各自承担自己的适度支出，更符合案件实际。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除法律后果的规定，基于诚实信用原则的考量，一审法院确认本诉被告马小栾实际收取本诉原告周金子的定金、预付款共计40万元款项应当返还本诉原告周金子。综上所述，本诉原告周金子的部分诉请，有证据佐证，应予支持；部分诉请，没有事实和法律依据，应予驳回。反诉原告马小栾的反诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除周金子、马小栾及第三人贵州贵人置业投资有限公司于2019年1月2日签订的《房地产买卖及居间合约》，周金子、马小栾于2019年3月1日签订的《补充协议》一并解除；二、马小栾于本判决生效之日起15日内退还周金子支付的定金及预付款共计40万元；三、驳回本诉原告周金子的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马小栾的反诉请求。本诉案件受理费12865元，由周金子负担7865元，由马小栾负担5000元；反诉案件受理费7600元，减半收取3800元，由马小栾负担；保全费5000元，由周金子、马小栾各自负担2500元（本诉案件受理费12865元、保全费5000元，周金子已预交；反诉案件受理费3800元马小栾，具体给付结算由双方在执行中解决）。二审诉讼中，马小栾为证明其主张，补充提交:1、马小栾与贵人置业公司员工毛敏的微信截图，拟证明周金子4月28日当天去银行是咨询所需资料，其当天并不具备办理按揭贷款及资金监管的条件，已实际构成违约。2、申请证人范兴浪出庭作证，拟证明一审提交的毛敏出具的《情况说明》系毛敏本人手书，《情况说明》的内容也证明了周金子只是去银行咨询，其提交的资料并不符合贷款条件，违约责任应在周金子。范兴浪陈述其是中介贵人置业公司的工作人员，其亲眼见到毛敏手书《情况说明》。周金子的质证意见为：证据1仅为复印件，没有日期，三性均不认可。2019年4月26日，经作为办理贷款专员的毛敏审核后明确告知周金子提供的资料满足贷款条件，不存在28日当天再去银行咨询贷款资料事宜。同时，办理贷款以及资金监管手续是买卖双方的共同义务，周金子当天已前往银行办理，已履行了相应义务，而马小栾当天未到银行，其去到处看房缺乏履约的诚意。证据2的真实性不认可，情况说明的内容与实际不符。贵人置业公司的质证意见为：证据1真实性无异议，毛敏只负责准备资料，至于是否能够办理资金监管及银行按揭贷款应由有关部门审核决定。证据2三性无异议。周金子在二审中亦补充提交:1、微信聊天记录，拟证明周金子一直就合同履行事宜积极协商，但马小栾拒不配合办理，借故以周金子违约为由要求支付违约金，实质是变相增加房价，不愿按合同约定价格出售房屋。2、建设银行短信通知，拟证明周金子为履行合同积极筹备，周金子于2019年4月23日已将首付款全部备齐，完全具备了履行合同的能力。3、2019年4月30日通话录音，拟证明马小栾为投资房产，要求首期款不进入资金监管账户，直接打入其账户作为继续履行合同的前提。马小栾的质证意见：证据1真实性予以认可，但达不到证明目的，双方明确约定在2019年4月28日前必须完成资金监管及银行按揭贷款，该证据形成的时间已在2019年5月之后，周金子在此之前已实际构成违约。证据2三性均不认可，通知上显示的交易方系郭彩萍，对该身份持异议，余额是否为周金子所有不明确，与周金子是否愿意支付79万元至资金监管账户不具关联性。证据3真实性无异议，关联性不予认可，通话录音可看出马小栾持按合同约定办理的态度，系居间经理文杨洋提出的周金子违约可以要求购房款不进入资金监管账户，并不是马小栾提出的。贵人置业公司的质证意见：证据1对真实性无异议。证据2三性均无异议。证据3真实性无异议，关联性请法院依法核实。结合各方当事人对上述证据的举证和质证意见，本院认证如下：对于马小栾提交的证据1，周金子对其真实性不予认可，贵人置业公司对其真实性无异议，贵人置业公司员工毛敏虽未出庭作证，结合周金子、马小栾各自的陈述，对该份证据依法予以采纳，但对于周金子代理人卢洪与毛敏去银行的目的，是去办理按揭贷款或仅是作相关咨询的事实无法查清。对于证据2，周金子对其真实性不予认可，贵人置业公司对其真实性无异议，证据2和证据1能够相互印证，对该份证据依法予以采纳，但《情况说明》的内容亦无法核实。对于周金子提交的证据1，因马小栾对真实性予以认可，但对关联性和证明目的有异议；贵人置业公司对其真实性不持异议，本院予以确认，证据效力结合本案其他证据予以综合评判。对于证据2，马小栾对证据三性不予认可，贵人置业公司对证据三性无异议，在无其他证据予以佐证的情况下，该证据关联性无法核实，依法不予采纳。对于证据3，因马小栾、贵人置业公司对真实性均不持异议，本院予以确认。原审法院查明的事实清楚,本院对一审查明的事实予以确认。上诉人马小栾在一审并未申请调查取证,在二审申请调查两份证据材料：1、当事人在贵阳市不动产交易中心开通资金监管账户流程及所需材料；2、当事人在中国建设银行城北支行办理房屋贷款流程及所需资料。因原审查明事实清楚,且双方当事人并未实际开通资金监管账户和未办理银行按揭贷款手续，故该申请调取的内容与本案待证事实无必然联系，无调查收集的必要，本院对上诉人马小栾申请调查取证依法不予准许。本院认为，关于本案的法律适用问题。本案当事人马小栾系香港特别行政区永久性居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因本案当事人马小栾与周金子对合同适用的法律并无约定，而涉案合同签订地、履行地、不动产所在地均在内地，且马小栾与周金子在合同中约定“因履约发生纠纷的，物业所在地法院具有管辖权”，本案应适用与诉争合同具有最密切联系的法律，故一审法院受理本案并适用我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确。关于实体处理问题。本案的争议焦点为：涉案合同应否予以解除及解除后的法律后果。首先，涉案合同合法有效。依法成立的合同,受法律保护。根据周金子、马小栾的陈述及房屋买卖合同所载明的内容,能够证实周金子、马小栾及贵人置业公司签订的涉案《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》系各方当事人的真实意思表示,合同内容亦无违反法律行政法规的强制性规定，合同真实有效,对各方当事人具有约束力。其次，关于违约问题。主要看在2019年4月28日时间节点周金子、马小栾是否存在违约行为。根据2019年3月1日《补充协议》第2条约定“现甲、乙双方友好约定2019年4月28日之前签监管协议与银行按揭合同”的内容，在合同履行过程中，周金子、马小栾对该条款的理解存在争议,周金子主张该条款中约定的是2019年4月28日之前周金子、马小栾应当相互配合办理资金监管协议与银行按揭贷款手续；马小栾则主张2019年4月28日之前周金子应当办理完毕资金监管协议与银行按揭贷款手续，否则构成违约。对此，本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”结合二手房买卖交易习惯，买方交纳首付款至资金监管账户后,需要房产产权过户后进行银行贷款,银行贷款批准后对房产进行抵押登记,最后由银行以贷款人的名义直接放款给卖方。本案中,结合双方当事人涉案合同的签订背景、履约过程、合同目的及相关合同条款,该条款约定内容可推定为2019年4月28日前双方应当相互配合并签订资金监管协议和银行按揭贷款合同。从双方的实际履行来看，根据周金子代理人卢洪与马小栾从2019年4月26日至5月12日期间的通话录音资料、微信聊天记录，可以确认双方一直在协商重新确定签监管协议和银行按揭贷款合同的时间，但未能达成一致意见。但可以确认在2019年4月28日周金子还缺收入证明，2019年4月28日当天马小栾也未到达办理贷款的银行或资金监管中心。因此，在该时间节点，周金子、马小栾都存在违约行为。再次，关于合同解除问题。本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人之间良好的信任关系和密切的合作配合，是合同能够顺利履行的重要前提。根据查明的事实，2019年4月28日以后，马小栾提出因周金子存在迟延履行要求周金子给付20万元的违约金才同意继续履行合同，但周金子只同意给付5万元，故双方在协商变更合同的事宜上未能达成一致意见，遂周金子诉至法院要求解除合同。本院认为，周金子存在迟延履行的违约行为，马小栾也存在2019年4月28日当天未到达办理贷款的银行或资金监管中心的违约行为，但双方违约程度轻微，不致于使合同目的无法实现。马小栾同意将双方办理资金监管及银行按揭贷款事宜由最初约定的2019年2月28日推后两个月至4月28日，也体现了马小栾履约的诚意。但4月28日以后双方多次协商变更合同未能达成一致意见，事实上双方以实际行为表明不愿再继续履行合同，已无继续履行的基础。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，在双方当事人信任基础丧失，双方就房屋买卖协议约定的主要权利义务进一步履行未能达成一致意见的情况下，合同难以继续履行，合同目的已不能实现，判决解除双方签订的案涉《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》更符合客观实际。最后，关于合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”从该规定看,合同解除的法律效果是使当事人之间的合同关系归于消灭,未履行的不再履行,已经履行的部分，应当结合涉案合同的性质、履行情况和合同各方的过错来加以认定。本院基于诚实信用原则和公平原则考量，鉴于周金子、马小栾都存在违约行为，周金子也未提起上诉，一审判决马小栾返回周金子定金、预付款共计40万元，双方各自承担自己的律师代理费用、差旅费及交通费用等支出的处理结果并无不当。综上所述,马小栾的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果得当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币7600元,由上诉人马小栾负担。本判决为终审判决。审判长  秦娟审判员  雷蕾审判员  白帆二〇二〇年七月十七日法官助理喻琪书记员刘佳