上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11897号原告：葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：肖勇，董事长。委托诉讼代理人：何其昌，男。被告：亓鹏，女，1981年3月1日出生，汉族，户籍所在地山东省莱芜市。委托诉讼代理人：钱永忠，江苏云贤律师事务所律师。原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司与被告亓鹏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人何其昌、被告委托诉讼代理人钱永忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与原告于2019年12月28日签订的《上海市商品房预售合同》于2020年3月11日解除；2、判令被告亓鹏配合葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司至房地产交易部门撤销网签备案合同；3、判令被告亓鹏向葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司支付房屋总价款20%的违约金人民币1,018,692.20元(以下币种均为人民币)；4、判令被告亓鹏承担本案诉讼费用。事实和理由：被告向原告购买了原告开发建设的青浦区盈浦街道淀湖路699弄《葛洲坝融创雅苑》X号XXX室房屋,并于2019年12月28日签订了《上海市商品房预售合同》及办理网签备案手续。根据合同约定,被告于2019年8月30日支付首付房款1,033,461元,应于2019年10月20日前支付房款1,500,000元,应于2019年11月20日前支付房款1,040,000元,应于2020年1月15日前支付房款1,520,000元。根据合同的约定,被告向原告支付了该房屋购房款3,573,461元,但尚有购房款1,520,000元未按期支付。原告曾多次向被告进行催告,并于2020年2月25日向被告寄发《催款通知书》,但截止至民事起诉状作出之日,被告仍欠原告购房款1,520,000元。根据合同第七条约定“逾期超过15天的,则甲方有权选择解除合同或要求乙方继续履行合同；若甲方解除合同的,除每日万分之二的违约金外,乙方应另行向甲方支付房屋总价款20%的违约金,且甲方有权在乙方已付房款中直接扣除,若乙方已付房款不足以支付违约金的,则甲方有权继续向乙方追索”，据此，原告依约解除合同,并于2020年3月11日向原告发出《解约通知书》。合同解除后,由于被告不配合办理网签合同撤销手续,致使该房屋无法另行出售,已经严重损害原告利益。综上所述,为依法维护自身权益,特向法院提起诉讼,请求依法支持原告诉求。被告亓鹏辩称：不同意原告诉请。不同意解除商品房预售合同，被告要求继续履行。本案违约的系原告，而非被告。原告在销售涉案房屋时，对被告作出可以贷款的承诺，并且引导被告与其签订商品房预售合同并办理网签，但现在原告无法兑现承诺，过错应该由原告承担违约责任。经开庭审理查明，2019年12月28日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买青浦区盈浦街道淀湖路699弄《葛洲坝融创雅苑》X号XXX室房屋,政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为119.68平方米,其中套内建筑面积为97.81平方米、公用分摊建筑面积为21.87平方米,另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。建筑层高为约3.1米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为42,559元，根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5,093,461元。在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%),不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%),乙方有权单方面解除合同。乙方行使单方解除权时,必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出,否则视为放弃该项权利。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之二计算,违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过15天的,则甲方有权选择解除合同或要求乙方继续履行合同；若甲方解除合同的,除每日万分之二的违约金外,则乙方应向甲方支付房屋总价款20%的违约金,且甲方有权在乙方已付房款中直接扣除,若乙方已付房款不足以支付违约金的,则甲方有权继续向乙方追索;若甲方要求乙方继续履行合同的,则超过15日的部分,乙方每日应向甲方支付未付款项万分之四的违约金直至乙方实际支付之日。该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。甲方定于2020年10月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算,违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天后(超过90天的部分),每逾期一日,甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。该房屋符合合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起10天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时,甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为居住用房,甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后,乙方认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方面解除合同。乙方行使合同条款中约定的单方面解除合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的0%,在退还房价款时一并支付给乙方。前款及合同其他条款所称已支付的房价款,是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按合同约定,甲、乙双方单方解除合同的,在单方解除合同以前,对方已按合同约定支付违约金的,支付的违约金金额应在按合同约定的赔偿金额中扣除。甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的,应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起45天内,向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的,乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外,还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起,甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的规定在合同附件五中约定。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方,如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达。合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。合同登记备案后,如发生协议解除合同的事实时,在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到青浦区房地产登记机构办理注销合同登记备案的手续。甲方或乙方依据合同有关条款的约定单方解除合同的,甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销合同登记备案的手续。附件一：付款方式和付款期限，按时间付款，付款方式：一次性付款，贷款方式：商业贷款。乙方于2019年8月30日与甲方签约,并付首付房款计1,033,461元;乙方于2019年10月20日前应支付房款计1,500,000元;乙方于2019年11月20日前应支付房款计1,040,000元;乙方于2020年1月15日前应支付房款计1,520,000元;备注(仅适用于贷款客户)：1.购房款1,520,000元由乙方申请银行贷款支付,其中公积金贷款0元,商业贷款1,520,000元。附件二：该房屋建筑设计及平面图。附件三：该房屋建筑结构、装修及设备标准。附件四：该房屋权属情况(产权、抵押、租赁)。附件五：该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。补充条款一、二。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，被告支付房款3,573,461元。2020年2月25日，原告向被告发出《催款通知书》，言明购房合同签订后,被告未按合同约定期限支付购房款,虽经多次以电话、短信、微信等方式通知,但截至通知书发出之日,被告仍欠1,520,000元购房款未支付,并已产生违约金20,368元(暂计算至通知书发出当日)。要求被告在接到通知书后3日内,支付欠付的购房款和违约金。否则,将依法追究法律责任。2020年3月11日，原告向被告发出《解约通知函》，言明根据购房合同约定,被告应于2020年1月15日前付清购房款,但截至发函之日止,虽经多次催促,仍尚有1,520,000元未能支付,该款已逾期支付超过56日。根据购房合同第七条的约定,逾期付款超过15日的,原告有权解除购房合同,现就解除购房合同之事宜,郑重通知如下：被告的上述行为已违反双方购房合同的约定,并严重损害了原告合法权益。据此,原告决定：解除上述购房合同并应按照购房合同约定向原告支付违约金。另查明，2019年8月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《销售生活体验馆补充协议》，约定乙方向甲方购买葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆项目1幢7号401室房屋，房屋总价5,093,461元，除《上海市商品房预售合同》所确定的购房款外，乙方应向甲方支付的软装费用42万元。协议另行约定了其他权利义务。被告并出具《确认函》，言明：1、鉴于该房屋为生活体验馆，该户装修标准以附件1为准，并同意随房购买该房屋的家具费(家具清单见附件1)；2、将于认购该房屋当日，即与原告签署购房意向书之日一次性全额支付上述家具费用；3、同意在该房屋交付之前，原告仍可无偿将该房屋用作生活体验馆用于对外展示之用。若违反确认书内容的，原告有权解除与被告之间关于该房屋的认购协议或商品房买卖合同，并视为被告违约，原告有权没收已付定金或该房屋总价20%的违约金。以上事实，由原、被告陈述、上海市商品房预售合同、催款通知书、解约通知函、销售生活体验馆补充协议、确认函等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理过程中，原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司表示，对聊天记录，不清楚聊天记录的日期。即使销售人员如此陈述，也系解决后面付款问题。贷款系被告个人与银行协商，至于被告为何无法办理贷款，原告不清楚。被告向中国银行申请过，被告购买的系样板房，42万元也未支付，该款项无法办理贷款，与贷款无关。2020年5、6月，被告申请贷款，被告征信有问题，贷不到款项。不存在被告所述原告承诺，所有贷款手续均由被告自行与银行办理，贷款办不出应补齐房款。双方已经签署网签备案合同，被告符合上海购房政策。原告会让被告签署相关政策的书面材料，网签时，被告承诺具备购房资格、不限购。合同解除时间2020年3月11日。原告多次催被告，被告始终不愿支付相关款项，包括按协议履行的装修款。根据合同契约精神，房屋即将交付，但被告没有按约履行支付，经多次催缴，始终不支付。故原告要求解除合同。被告亓鹏表示，商品房预售合同附件一，在备注栏一栏内付款方式仅适用贷款客户，说明本案房产系需要贷款来支付购房款。被告认为结欠款项系事实，但过错在原告，对被告做出了无法兑现的承诺，导致被告一时间无法贷到购房款项，虽然没有贷到款项，但被告也在尽一切努力解决152万元房款，在无法贷款的情况下，被告愿意在交房前分期付款、将房款付清。微信聊天记录系原告销售人员何某与被告丈夫关于贷款如何解决的问题，何某做出承诺，证明贷款问题可以解决。向中国银行申请贷款的，时间为2020年5、6月，不是征信问题，被告夫妇名下有2,000万元的担保，贷不下来。如果被告办不出贷款，原告帮被告解决，包装成符合购房资格、与贷款银行进行沟通，放贷。被告外地户籍在上海买房，原告清楚是否能够贷款应该审核。被告在上海没有社保。被告购房时，不清楚上海的限购政策。当时购房，系销售人员承诺的太多。原、被告双方进行商品房预售交易的基础和前提不具备。被告作为一个外地人并且从未在上海市工作,也从未在上海市缴纳社保,在双方交易发生前,被告应原告的要求提供了身份证作为必须提供的基础证明,来证明被告的身份,原告对被告提供的身份证进行了初步核实并确认被告并不具备在上海市的购房资格,而作为原告的销售人员何雪茹却对被告作出了无法兑现的承诺,即帮助被告解决在上海市的购房资格及无法贷款的问题的承诺,实现被告购买原告在上海市开发的房产的目的,作为原告的销售人员应当履行对被告是否具备在上海市的购房资格进行充分审核并明确告知,而不是一味的为追求销售业绩的目的对被告进行虚假承诺,导致被告作出了与原告订立预售合同及进行网签备案的错误决定。附件一特别备注仅适用于贷款客户,由此可以明确的是涉案房产是被告必须以贷款的方式来向原告支付购房尾款,另外,从被告提供的与原告销售人员何雪茹的微信聊天记录可以充分反映原告对被告关于购房资格及无法贷款问题的解决的无法兑现承诺。因此,导致被告无法实现在上海市购房的目的,责任及过错均在原告向被告作出了虚假的承诺和不切实际的引导所致。由于原告对被告的虚假承诺无法兑现,导致被告无法实现在上海购房的目的,责任和过错全部在原告,被告不应承担违约责任。即使解除商品房预售合同及撤销网签,原告应当立即全额退还被告已经支付的拆借来的购房资金并承担自被告支付到退还之日的利息(以银行同期贷款利率计算)。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。根据合同约定，被告应在2020年1月15日前付清全部房价款。被告称原告承诺为被告解决贷款，但对此未提供相关凭证，原告亦不予认可，被告上述意见难以采纳。现被告针对剩余房价款至今分文未付，显属违约，根据合同约定原告有权在被告逾期付款超过15天行使单方解除权。原告发出的解除合同通知函2020年3月11日，当天为合同解除之日。合同解除后，被告应配合办理注销合同备案手续。关于解除合同的违约金，本院参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等情况，结合被告的户籍等因素，本院酌情确定被告赔偿原告解除合同违约金200,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司与被告亓鹏于2019年12月28日签订的《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXXXX)解除；二、被告亓鹏应于本判决生效之日起十日内配合原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司办理注销上述合同登记备案的手续；三、被告亓鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司解约违约金人民币20万元(该款项在被告亓鹏已付购房款人民币3,573,461元中扣除)；四、原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司应于被告亓鹏履行上述第二项义务后三十日内退还被告亓鹏已付房价款人民币3,373,461元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,968.20元，减半收取计人民币6,984.10元，由原告葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司负担人民币4,834.10元，被告亓鹏负担人民币2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年七月二十八日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。