江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5540号原告（反诉被告）：倪金荣，男，1966年6月14日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：丁炳新，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：汤志毅，男，1972年1月20日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：臧涛，上海段和段苏州律师事务所律师。原告倪金荣与被告汤志毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，适用小额诉讼程序审理。审理中，因汤志毅提起反诉，本院予以一并审理，并转为简易程序审理。后因案情复杂，本院作出裁定，将本案转为普通程序审理。本案于2019年11月19日、2020年4月22日两次公开开庭进行审理。倪金荣的委托诉讼代理人丁炳新、汤志毅及其委托诉讼代理人臧涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。倪金荣向本院提出本诉诉讼请求：1、判令倪金荣与汤志毅间《房屋租赁协议》解除，汤志毅立即搬离房屋，并支付按每天137元计算的2019年7月1日起至实际搬离之日止的租金或占有使用费。2、本案诉讼费用由汤志毅承担。事实和理由：2018年6月30日，双方签订了房屋租赁合同，倪金荣将坐落于苏州市相城区依福元路三香庙后菜场南7号租给汤志毅，期限为1年，租金为50000元。2019年5月20日，倪金荣明确要求汤志毅在2019年6月30日搬离。2019年7月10日，倪金荣向汤志毅发出解除合同通知，但汤志毅拒绝搬离。汤志毅对本诉辩称：对于解除合同无异议。自2018年7月份开始不能使用涉案房屋，我方租房是用作烧烤店经营，因不能使用造成我方损失巨大。对方提出的收回房屋，但是没有实际到汤志毅处接受房屋，房屋处于空置状态。汤志毅于2019年2月份开始就另外租店经营。因此，对于原告主张的租金诉求请求法庭驳回。汤志毅向本院提出反诉请求：1、倪金荣返还汤志毅2018年6月30日至2019年6月30日间的租金50000元。2、倪金荣赔偿汤志毅损失50000元（包括涉案店铺一年无法经营的经营损失，汤志毅于2016年从案外人处受让店面的直接支出，店内设备、陈设、装修等损失）。3、反诉诉讼费用由倪金荣承担。事实和理由：汤志毅在2016年6月份，经过倪金荣的同意，从上家“记平”处受让了涉案店面，并且为此支出转让费148000元。汤志毅于2016年7月1日与倪金荣签订房屋租赁协议，租期为1年，租金为100000元，后又于2017年7月再次签订合同，租赁条件不变。双方于2018年6月第三次签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2018年6月30日至2019年6月30日，租金为50000元，并且约定如果遇到政府拆迁，汤志毅应得到补偿。合同签订后，倪金荣严重违反合同约定，长期对涉案房屋停电停水，造成汤志毅在涉案房屋经营的饭店一年多无法营业，造成汤志毅损失严重。倪金荣对反诉请求辩称，汤志毅的反诉请求均无事实和法律依据，不予认可。经审理查明，2016年7月1日，由倪金荣作为出租方（甲方）、汤志毅作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定：租赁范围为依福园路三香庙后菜场南1-2间，租赁期限从2016年7月1日至2017年6月30日，租赁金额100000元，一次性付清……。合同期满后，双方续签了一年合同，租赁条件不变。合同期满后双方再次签订合同，注明：房屋为三层楼，租赁期限为2018年6月30日至2019年6月30日，中间如遇政府拆迁，乙方应无条件搬迁，甲方按日退还房租；合同签订后，乙方向甲方一次性付清全年租金50000元。如政府不拆迁，必须到期退房，乙方应办齐工商、税务、卫生、暂住证等手续，费用由乙方自理；甲方负责水电供应；如房屋遇政府拆迁，乙方应无条件搬离，如有赔偿乙方所得，乙方表示无异议；如租期未到按日退还房租……；该合同未注明签署日期。汤志毅租房后开设“大东北烧烤店”，但始终未领取营业执照。2019年6月3日，在双方的微信沟通中倪金荣表示租期届满房子不再出租。倪金荣在合同期满后还委托代理人于2019年7月10日向汤志毅发出解除房屋租赁合同通知，表示双方合同到期，房子不再出租，要求汤志毅接通知后7日内搬出房屋，并要求汤志毅承担从2019年7月1日起至搬离之日止、每天按137元计算的租金。因为汤志毅仍未按照通知搬离租赁房屋，倪金荣遂向法院起诉。另查明，倪金荣作为承租方（乙方）、苏州市嘉和经济发展有限公司作为出租方（甲方）签订了房屋租赁合同，甲方将坐落于依福园路三香庙后1、2号房租给乙方，由乙方自办个企业营业执照、自行纳税；租赁期限为47年，自2008年6月1日起至2055年5月31日止，房屋建筑面积为309.3平方米，总租金为773250元。倪金荣称合同虽名为房屋租赁合同，实为买卖合同，亦为本案租赁房屋的由来。该房无产证，无任何报建手续。再查明，汤志毅（乙方）于2016年6月27日与案外人“记平”（甲方）签订店面转让合同，载明：甲、乙双方协商，现将依福园路三香庙后菜场南大东北烧烤店转让给乙方，2016年6月27交接完毕，转让费148000元，包含店内所有设备和装修（不含房租）。2016年6月28日起，店内所有物品归乙方所有。汤志毅受让该店后与倪金荣签订了相关房屋租赁协议。上述事实，由双方当事人身份信息、租赁合同和协议、店面转让合同以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，汤志毅举证，于2018年7月15日、7月16、7月27日三次向苏州市12345服务热线进行投诉，分别称：其开设的烧烤店被停电、因签合同与房东发生矛盾、社区安检站在无书面通知的情况下只对其一家进行停电，要求恢复供电。有关部门对三次投诉分别回复。相城区澄阳街道答复：该区域正在面临搬迁工作，您所在的店铺可能和拆除的店铺在同一条线路上，故在拆除过程中可能造成了停电现象。相城区便民中心答复：建议服务对象按照租房合同与房东协商。相城区澄阳街道答复：首先店铺属于无照经营，早已要求办理公示执照和卫生许可证，其次该店铺存在“三合一”问题，吃、住、生产均在同一店铺中，按照“331专项整治”的要求是不允许的，故要求整改。最后该区域本就已列入搬迁区域，该处店铺是属于需搬走的店铺。汤志毅还举证2019年7月13日苏州市公安局相城分局澄阳派出所的接处警工作登记表，处警内容为汤志毅称其租赁的大东北烧烤店铺因上述地址拆迁，因与房东还未谈妥搬迁费用，房东让其搬走，故报案，处警人员告知汤志毅通过合法途径解决。汤志毅另称，其还在2019年7月2日、7月3日、7月15日还有三次报警，记录在公安机关，倪金荣亲口称是其本人要求有关部门进行停电停水。倪金荣质证认为，对投诉无异议，但足可证明是汤志毅无证经营、并存在“三合一”问题，被专项整治；对接外警工作记录无异议，是因为汤志毅在租期届满后拒不搬离而导致。审理中，汤志毅还申请证人李某到庭作证。李某称：与汤志毅是老乡，汤志毅从倪金荣处租赁房屋后，将其中的一间转租给我，每年租金12000元，我的租金交到2019年12月份。因为停水停电不能做木工活，我从2019年4月9日搬离涉案房屋的，搬离后彻底搬开，也不住在那里。我是从2017年12月份开始住在涉案房屋，2018年3月份开始到我2019年4月中旬搬离期间一共停电三次。第一次大约是从2018年3月份，停了一星期。第二次是2018年6月份，停了半个月。第三次是2019年4月份，停电一星期后我就搬离，什么时候恢复送电我不清楚。双方对李某的证言均无异议。本案第一次开庭时，本院即要求双方自行组织交房。但至第二次开庭时（2020年4月22日），汤志毅仍未交房。汤志毅对此解释，第一次开庭时快要过年了、加上疫情影响，刚回到苏州才20多天，现在房屋中还有一些行李、空调，其他的应该都拿走了。本案法庭辩论终结后，汤志毅于2020年5月7日电告本院已搬离、但未向倪金荣交付房屋。本院通知后，倪金荣认可于2020年5月7日收回房屋。汤志毅另称，涉案房屋的装修为从上家承继，上家还留下一部分设备，其本人再添置了一部分设备；其实际于2019年3月即在外另租房屋开店，本院要求其提供相关租赁合同，汤志毅称找不到了。问既然已异地经营，为何不将房屋返还倪金荣，汤志毅称为分享拆迁利益。双方明确至本案最后一次开庭时，双方均未接到相关部门拆迁通知，亦未为拆迁准备而进行评估等。关于“新冠××疫情”对本案的影响，汤志毅要求减免三个月租金，对此倪金荣表示同意。汤志毅另要求对占有使用费按20000元/年标准计算，倪金荣不同意。本院向双方释明，如本院认为双方租赁合同无效，双方的请求以及答辩有无变化。倪金荣表示无变更。汤志毅表示，如合同无效，汤志毅不应该支付租期届满后的占有使用费，因倪金荣无权出租。本院认为，因标的房屋无产证、无建设工程规划许可证等任何报建手续，故倪金荣作为出租人与汤志毅作为承租人所签订的房屋租赁协议、合同是无效的。无效的合同自始没有法律约束力。倪金荣起诉要求解除与汤志毅的租赁关系，不符法律规定，不予支持。双方签订了三期、共三年的租赁合同，期限从2016年7月1日至2019年6月30日。至倪金荣起诉时租赁期限已届满，但汤志毅仍占有房屋、而未予以退回，对此应负相应民事责任。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。倪金荣要求汤志毅支付2019年7月1日起至2020年5月7日间的占有使用费，标准按双方约定的合同期内租金50000元/年计算，该请求可予支持。双方达成一致，因疫情影响可免除3个月的占有使用费，对此可作相应扣除。故汤志毅应支付倪金荣7个月又7天的占有使用费30138元。因房屋已返还，本院不再作相应判决。汤志毅反诉请求，因汤志毅被停电停水无法经营，要求返还第三年已付租金50000元，并赔偿50000元（包括涉案店铺一年无法经营的经营损失，汤志毅于2016年从案外人处受让店面的直接支出，店内设备、陈设、装修等损失）。根据汤志毅的举证的三次投诉日期、所称四次报警的日期，结合汤志毅方证人李某所陈述的停电日期，可认定涉案房屋在2018年6、7月时曾停电一次、2019年4月份曾停电一次，其余即使有停电现象亦未发生在第三年的租赁期限内。汤志毅在租期届满后拒不搬离，倪金荣即使有停电停水行为亦可予理解。2018年6月、7月间停电期间跨越双方第二、第三租赁年度，在此情况下，汤志毅还与倪金荣签订第三年的租赁合同，属于自冒风险；同时还应注意到双方约定的租金已按原租金减半；而且根据相关部门对投诉的回复，对涉案房屋停电是因为汤志毅无证经营、且存在“三合一”现象，属于“311整治”对象。对于2019年4月的停电，汤志毅称其于2019年3月开始即异地经营；但证人李某仍在汤志毅转租的涉案房屋中从事家具包装所用的木架生产。故此，不能认为两次停电对汤志毅经营造成不便系倪金荣的过错。汤志毅另要求赔偿50000元损失，其房屋内装修、设备系从上家承继，在相应租赁期已届满的情况下，无法律依据要求出租人赔偿。汤志毅在本案中，在发现承租房屋不适用的情况下，未及时依法保护自己的权益；在合同期满后未及时迁出、交回房屋；为追求所谓的拆迁利益、放任损失扩大，对此应自行承担损失。故汤志毅的全部反诉请求均应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及相关法律规定，判决如下：一、汤志毅支付倪金荣占有使用费30138元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回倪金荣的其他本诉诉讼请求。三、驳回汤志毅的所有反诉诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019774）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费减半收取1050元，合计1100元，由汤志毅负担。倪金荣已预缴50元（并表示愿意垫付），汤志毅已预缴1050元，汤志毅在判决生效后十日内给付倪金荣50元，如转账支付，可一并汇入上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年七月二十八日书记员  柳 溪