福建省厦门市海沧区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0205执异7号 案外人：詹皇元，男，1988年6月6日出生，汉族，户籍地广东省饶平县。 委托代理人：曾繁荣，男，1958年3月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，系案外人户籍地。 申请执行人：丁茂清，女，1968年1月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：李朝斌，男，1975年10月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：张维薇，女，1975年8月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：福建典金房地产开发有限公司，住所地龙岩市曹溪镇莲南路666号（龙岩美食城）G2座2层201，统一社会信用代码91350800591721036M。 法定代表人：李朝斌。 本院在执行申请执行人丁茂清与被执行人李朝斌、张维薇、福建典金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2018）闽0205执1248号】中，案外人詹皇元对本院查封被执行人张维薇名下位于龙岩市新罗区的房产（下称案涉房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人詹皇元称，根据2020年1月2日生效的龙岩市中级人民法院作出的（2019）闽08民再40号民事判决书认定的事实，其与被执行人张维薇签订的房屋互换协议有效，案外人从2012年12月2日开始就已实际拥有登记于张维薇名下的案涉房屋。由于案涉房屋的按揭贷款期限至2028年11月13日，所以暂未过户，但案外人已于2019年12月9日提前缴清了剩余的按揭款项人民币182170.92元。案外人依上述法律文书办理变更登记时，被告知案涉房屋已被厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205执1248号案件查封。综上，案外人认为案涉房屋已不属于被执行人张维薇，请求中止对案涉房屋的执行。 案外人詹皇元向本院提交的证据有：詹皇元户口登记信息、林宝华的身份信息；林宝华名下尾号为402的中国工商银行账户流水；詹皇元名下尾号为880的中国银行账户流水；案涉房屋燃气缴费发票记录；中国电信客户登记单；户名张维薇的中国建设银行个人贷款对账单；个人贷款还款凭证；中国建设银行个人贷款结清证明；龙岩市中级人民法院作出的（2019）闽08民再40号民事判决书与生效证明；房产互换协议书；龙岩市中级人民法院作出的（2017）闽08执106号之三执行裁定书。 申请执行人丁茂清向本院提交书面材料称，詹皇元与张维薇签订的房屋互换协议存在诸多疑点与矛盾，不符合常理和交易习惯，其真实性存疑，请求驳回案外人的异议。理由如下：一是该房屋互换协议中关于各自房产的面积、单价、总价都没有说明，62万元的补偿款计算不明；二是詹皇元在一审庭审时明确表示李朝斌、张维薇支付了22万元，尚欠40万元未付，而在二审时却陈述二人已在协议签订后支付了62万元，前后表述不一致；三是2012年11月19日李朝斌支付的15万元款项是由其公司财务陈露名下转到林宝华名下账户，并非合同当事人，且该笔款项转账日期与合同签订日期相差17天，故汇款对象、时间都不符合合同约定；四是协议约定的第二次付款时间为签订后的45天内支付25万元，即2012年12月17日前支付，但是案外人提供的银行流水中显示仅2013年2月7日李朝斌向林宝华账户转账12.5万元，与协议约定的汇款对象、时间、金额不符；五是协议约定的第三次付款时间为李朝斌、张维薇办理完毕过户手续后支付22万元，即2013年12月26日，可是李朝斌却在2013年10月15日提前了70天向林宝华账户转账支付了30万元，与协议约定的汇款对象、时间、金额不符；李朝斌支付上述三次款项时，均未注明为房屋补偿款，且时间、对象、金额与协议不符，不排除是二者之间存在其他与本案无关的业务往来。此外，詹皇元提供的尾号为880的中国银行账户流水来看，2012年12月18日起，李朝斌自429953566051账户分七笔转账共961656.71元至詹皇元名下账户，仅能证明李朝斌、张维薇支付了碧水庄园56幢1-4层及两个车库的按揭款，不能证明双方之间存在房屋互换关系，而缴交物业管理费、燃气费、电信缴费记录等也只能证明詹皇元使用过案涉房屋并缴纳了相应的费用，不排除租住和借用的可能。另外，如果互换协议真实存在，在案涉房屋银行按揭贷款只有30万而李朝斌已支付了62万元补偿款的情况下，詹皇元完全有能力付清该银行按揭贷款并办理过户手续，而他一直没有办理过户手续。 被执行人李朝斌、张维薇、福建典金房地产开发有限公司均未作答辩。 本院查明：2012年11月2日，案外人詹皇元与被执行人张维薇签订《房产互换协议书》，双方约定将甲方张维薇名下位于龙岩市新罗区的房产及其配套的两个车库互换。根据该《房产互换协议书》，互换后被执行人张维薇即不再拥有案涉房屋，且还应分三次向案外人支付补偿费人民币62万元，其中首期款项15万元在签订协议时支付，第二期款项25万元在协议签订后45天内支付，第三期款项22万元在双方办理完过户手续后支付。协议中还约定，由于双方的房屋均为按揭房，从2012年11月1日开始双方剩下的按揭款由对方继续支付，在双方付清按揭款后办理过户手续。 2013年1月30日，案外人的母亲林宝华以案涉房屋户主名义向中国电信股份有限公司龙岩分公司办理了电信业务。同年2月2日，林宝华为甲方与龙岩市昌宁燃气有限公司签订了案涉房屋的供用气合同并缴交自当月起的燃气费。自2015年4月起，案外人父亲詹国松及案外人詹皇元先后向龙岩市绿景物业管理有限公司缴交案涉房屋的物业管理等费用。2019年12月9日，詹皇元通过其胞妹詹雅静代为支付了案涉房屋的剩余银行按揭贷款人民币182170.92元。 2019年12月16日，福建省龙岩市中级人民法院就再审申请人詹皇元与被申请人袁健华、张维薇、李朝斌案外人执行异议之诉纠纷一案，作出（2019）闽08民再40号民事判决，认定案外人詹皇元与被执行人张维薇签订的《房产互换协议书》合法有效，且案涉房屋已互换并交由案外人实际占有的事实。该判决于2020年1月2日发生法律效力。 另查明，2017年8月22日，丁茂清与李朝斌、张维薇、福建典金房地产开发有限公司房屋买卖纠纷诉至本院。同年11月6日，双方当事人达成和解协议：“一、原、被告双方确认丁茂清诉李朝斌、张维薇、福建典金房地产开发有限公司房屋买卖合同一案，李朝斌、张维薇应当返还丁茂清各项费用1481300元，上述款项分期付款：2017年11月、12月每月25日之前各支付5万元，2018年1月25日之前支付20万元，2018年2月至12月每月25日之前各支付10万元，2019年1月25日之前支付余额81300元；二、李朝斌、张维薇任何一期未按时足额还款，则视为全部款项到期，丁茂清有权就全部剩余款项申请强制执行，并由福建典金房地产开发有限公司作为被执行人承担连带还款责任”，同日，本院依据双方达成的和解协议作出（2017）闽0205民初2946号民事调解书，并于当日生效。 2018年8月8日，因李朝斌、张维薇、福建典金房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，丁茂清向本院申请强制执行，本院作出（2018）闽0205执1248号执行裁定书，裁定“冻结、划拨被执行人李朝斌、张维薇、福建典金房地产开发有限公司所有的款项人民币1154079元，或查封、扣押、拍卖被执行人的等值财产”。2019年3月12日，本院依法查封张维薇名下案涉房屋，查封期限三年。 本院认为，本案系标的物排除执行异议，依法应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行审查。在本案中，案外人与被执行人张维薇于2012年11月2日签订《房产互换协议书》，无证据证明双方存在恶意串通等情形，且现有证据显示案外人在本院查封前即对案涉房屋进行了管理和使用，并在其后支付了全部价款。因此，本案焦点在于案外人对未办理过户登记是否具有过错。根据《房产互换协议书》关于“在双方付清按揭款后再办理过户手续”的约定，结合中国建设银行出具的《个人贷款结清证明》综合分析，可推断出在本院查封案涉房屋时，因合同约定的银行按揭贷款尚未到期，案涉房屋过户的条件尚未成就，待案外人提前结清贷款，又因法院查封客观上无法办理，故认定案外人对未办理过户登记并无过错。综上，案外人詹皇元的执行异议理由成立，依法可以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人张维薇名下位于龙岩市新罗区的房产的执行。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长 吴丽芬 审 判 员 罗小茜 审 判 员 付 臻 二〇二〇年七月十三日 法官助理 方 向 书 记 员 颜巧贤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。