广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5142号原告：林伟业，男，1983年7月12日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区*******之1，确认的送达地址：广东省阳江市江城区*************之一。公民身份号码：441************713。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告林伟业诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林伟业到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伟业向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即出具房价款总金额为540871元的发票给原告。二、请求判决被告支付逾期交房违约金64579元（自2019年4月24日起计至2020年5月27日止）。三、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月9日签订《商品房买卖合同》（预售），向被告购买位于阳江市江城区**********************产，该房屋价款为540871元，原告按合同付清了价款。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年5月27日尚未将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，原告调整为按日向原告支付已支付房价款万分之三计算违约金。原告于2019年3月2日起诉被告，经阳江市江城区人民法院于2019年4月24日作出（2019）粤1702民初2203号判决，经阳江市中级人民法院于2019年11月11日作出的（2019）粤1702民初1335号判决，判决出逾期交房违约金计至2019年4月23日止，即逾期交房违约金为64579元（540871×0.03%×398天）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房产公司辩称，1、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2、虽然被告因客观原因超过商品房买卖合同约定的交楼时间，但被告并非故意逾期交楼。对于丰怡豪庭51-58幢住宅楼，被告已经在2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。在2020年1月20日办妥建设工程竣工验收备案证明及取得全部房屋测绘报告。但原告因自己的原因至今仍未前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告之后，即使原告没有按期办理收楼手续，也视为出售人已经交房。因此，原告以其提起诉讼的时间将逾期交楼违约金计至2020年5月27日止，明显不当。3、被告对原告诉请以日处万分之三的标准诉请逾期交楼违约金，已经在之前的案件中提出意见，认为该标准明显过高。审理法院在之前的案件中也调整为日处万分之二点五。因此，即使原告仍需要支付自2019年4月24日至2019年10月31日期间的逾期的交楼违约金，被答辩人也只可以尊重法院作出的按日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，而不能以日处万分之三的标准提出诉请。理由是，按照商品房买卖合同第十二条规定，逾期违约金计算不做累加。审理法院对被告所有逾期交楼违约金案件的判决，均以日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，原告诉请按照日处万分之三的标准明显过高，既不符合案件实际情况，也不利于丰怡豪庭整个住宅项目今后的经营管理。本院经审理认定事实如下，2017年8月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**************1**1*02*出售给原告，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，总价款为540871元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年8月*日前支付首期房价款162871元，余款*78000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告于2017年9月13日按合同约定付清全部购房款共540871元给被告，但被告未出具购房款金额为540871元的发票给原告。涉案商品房亦未交付给原告使用。至此，原告认为被告逾期交房，已侵犯其合法权益，原告遂于2019年3月13日向本院起诉，提起诉讼，请求判令：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以540871元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止）；2、判令被告为原告履行协助办理丰怡豪庭54幢13层1302房不动产权证的义务；3、判令被告向原告支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2704.36元；4、判令被告向原告退还办证税费7920元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月4日起计至办证税费退清时止）；5、本案诉讼费用由被告承担。本院于2019年4月24日作出（2019）粤1702民初2203号民事判决，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，从2019年1月1日计至2019年4月23日止，对此后的逾期交房违约金，由原告另行主张。该判决如下：一、限被告丰怡房产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15279.61元给原告林伟业；二、驳回原告林伟业的其他诉讼请求。原告林伟业、被告丰怡房产公司均不服上述判决，向阳江市中级人民法院提出上诉，阳江市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）粤17民终1335号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收。被告提交两份快递单及两份《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知原告收楼。其中落款日期为2019年10月29日的《房屋交付通知书》载明：林伟业先生/女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭54幢1302房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房产公司。落款日期为2020年2月18日的《房屋交付通知书》载明：林伟业先生/女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭54幢1302房，该房屋已竣工验收合格符合交付使用条件。我司已发函通知于2019年10月31日起接受收楼办理手续，但阁下至今仍未前来办理相关收楼手续，现再次通知，请阁下及早莅临【丰怡豪庭】物业管理处办理贵单位收楼手续，未如期前来办理的视为已交付使用。落款为丰怡房产公司。庭审中，原告主张收到落款日期为2019年10月29日的《房屋交付通知书》，但由于被告尚未取得涉案房屋的竣工验收备案和房屋测控报告，故没有去收楼。原告主张没有收到落款日期为2020年2月18日的《房屋交付通知书》，且涉案房屋尚未取得测绘报告，不符合商品房交付条件。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款540871元给被告，但被告尚未出具该购房款发票给原告，现原告请求被告出具购房款金额为540871元的发票，合理合法，本院予以支持。关于被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），原告认为根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，房屋测绘报告至今无法提供，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任。被告主张其分别于2019年10月29日、2020年2月18日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。故被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。因本院在（2019）粤1702民初2203号民事判决中，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，判决被告丰怡房产公司支付的逾期交房违约金是从2019年1月1日计至2019年4月23日止，阳江市中级人民法院在（2019）粤17民终1335号判决中予以维持，现原告请求从2019年4月24日起计至2020年5月27日止的逾期交房违约金，合理合法，本院予以支持。至于原告请求按日支付已支付房价款万分之三计算违约金，被告辩称该违约金过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算，故逾期交房期间从2019年4月24日起计至2020年5月27日止共400天，被告应支付逾期交房违约金54087.1元（540871×0.00025×400）给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内出具位于阳江市江城区**********************的购房款金额为540871元的发票给原告林伟业；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金54087.1元给原告林伟业；三、驳回原告林伟业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费707元（已减半收取，原告已预交），由原告林伟业负担115元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年七月三十日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。