西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12243号原告：李栋，男，汉族，1986年XX月XX日出生，住西安市户县XX乡XX村XX组。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹菲，陕西韬达律师事务所律师。被告：杨剑峰，男，汉族，1985年XX月XX日出生，住甘肃省通渭县XX城XX乡XX村XX社XX号。委托诉讼代理人：高建斌，陕西合恒律师事务所律师。原告李栋与被告杨剑峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李栋及其委托代理人李寅榕，被告杨剑峰及其委托代理人高建斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李栋向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房产转让协议书》、《付款协议》；2、判令被告依法向原告返还涉案房屋；3、判令被告依约向原告支付违约金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年12月12日，原告与被告签订了《房产转让协议书》、《付款协议》，协议约定被告以100万元的价格购买原告的复地优尚国际小区房屋一套。双方约定该100万为原告净拿价，原告不支付交易中产生的任何费用，办理产权登记转让手续等相关费用由被告承担。《房产转让协议书》第九条约定：被告逾期付款超过一个月的，原告有权解除本合同，被告承担全部购房款10%的违约金。《房产转让协议书》、《付款协议》签订至今，被告仅向原告支付购房款250000元，经原告多次催要，被告仍拒不支付剩余购房款，现诉至法院，望判如所请。被告杨剑峰辩称，1、原告要求解除《房产转让协议书》、《付款协议》不符合法律规定以及合同的约定。2、原告要求被告支付10万元违约金无事实和法律依据。3、被告一直按照合同约定严格履行，真正违约的是原告。4、原告应对于自己所签订的合同承担责任。5、原告多次向被告发函，要求被告支付房款以外款项以及解除合同的函构成违约。6、被告已经入住并重新装修了房屋。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月12日，原告李栋（甲方）与被告杨剑峰（乙方）签订《房产转让协议书》，约定甲方将其所有的坐落于陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房转让给乙方。房屋建筑面积为88.73平方米，房屋装修状况为已装修。双方商定该房屋转让价格为1000000元。房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续的相关费用由乙方承担。甲方住宅为按揭房，在中国光大银行西安分行高新支行共计贷款420000元，贷款期限为360期，还款方式为等额还款，现已还本金43000元，甲方还款期数截止到83期（83期），剩余本金为377000元，从第84期（含84期）开始，由乙方开始向贷款所在银行还款。乙方不能按时每月还款（银行贷款）的，造成的损失由乙方承担。乙方在付清银行贷款的一个月内，甲方必须将取得的住宅《房产证》立即转到（过户到）乙方名下。乙方在付完甲方尾款内一个月内，甲方负责将房产证过户到乙方名下。合同第九条违约责任约定：乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方应按购房款5%计算滞纳金，逾期超过1月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款10%的违约金。同日，原被告双方签订《付款协议》，约定因实际情况，暂不过户，过户时间双方协商待定。房屋转让价格为1000000元，该款项分为两部分，第一银行贷款377000元，此部分款项及第84期（含）之后产生的而银行利息及其他费用，由乙方承担。第二部分款项623000元，此部分款项乙方分月付给甲方，2017年12月13日，付款100000元；2018年2月15日前，付款50000元，剩余款项由甲乙双方协商付款。协议签订后，原告于2018年2月14日将涉案房屋交付被告，被告按上述约定向原告支付购房款150000元，并按期向银行偿还贷款。后因对剩余首付款支付时间双方未能协商达成一致，原告于2018年11月9日向被告发送《关于要求立即支付购房款及其他费用的催款函》，上载明：签订协议后，被告迟延支付购房款及其他费用的行为已经构成违约，要求被告于2018年11月25日以前支付剩余购房款473000元，清偿按揭贷款370292.49元，支付办理房屋权属证书手续的全部费用19072.47元，支付违约金26015元（以未付款项为基数，按年利率6%计算），并取得抵押权人同意该房屋转让的书面文件，提供本人符合西安购房资格的文件，并配合本人前往西安市住房保障和房屋管理局办理《西安市存量房买卖合同》网签及资金监管等手续。2018年11月16日，被告杨剑峰回函，主张双方合同未约定剩余购房款473000元的付款时间，且其一直按合同约定向银行偿还按揭贷款，但房屋存在抵押，原告未办理解押手续，房屋无法过户。上述函件发送后，被告并未按照原告在催款函中指定的期限内向原告支付房屋首付款及其他款项，2018年11月27日，原告向被告发送《合同解除通知函》，主张因被告拒绝支付购房款及其他费用，已构成根本违约，导致合同不能实现，故通知被告双方签订的《房产转让协议书》于2018年11月27日正式解除。要求被告在该函送达之日起七日内腾退房屋。但该函送达后，双方合同并未实际解除，经原被告双方沟通，被告于2020年1月10日再次向原告支付购房首付款100000元，并按期偿还房屋贷款。直至2020年4月8日，原告通过陕西韬达律师事务所向被告发送律师函一份，要求被告在收到该函件后45日内向原告支付剩余首付款373000元、办理产权证书的费用19072.27元、被告单方允诺的150000元，并要求被告将剩余356881.23元贷款结清，但被告未支付。另查，涉案房屋实际坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，房屋不动产权证号为：陕（2019）西安市不动产权第0024704号，房屋权利人为原告李栋。该房屋自2018年2月14日起即由被告占有使用，原告向被告交付时房屋装修标准为精装修，庭审中，被告主张其对涉案房屋进行添附形式的装修内容有：安装厨房橱柜，卫生间吊顶和花洒。但被告仅提交安装浴霸的相关证据一份，该证据显示被告购买浴霸花费600元，且被告未按要求提交该份证据复印件。庭审时，法庭当庭询问，被告能否在十日内一次性向原告清偿剩余首付款373000元，被告主张需三个月时间。截止至庭审之日，被告共计向原告支付房屋首付款250000元，偿还银行贷款71300元，共计支付321300元。以上事实，有《房产转让协议书》、《补充协议》、《关于要求立即支付购房款及其他费用的催款函》、《律师函》、《解除合同通知书》、《回复函》、不动产权证书、微信聊天记录、当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证，并经原、被告双方当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充和协议的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。本案中，原、被告双方当事人就买卖本案所涉房屋达成一致协议，由被告杨剑峰出资购买原告李栋所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋一套，成交价款为1000000元。根据双方合同以及补充协议约定可知：双方约定该房屋按揭贷款剩余部分377000元由被告杨剑峰按月支付至原告向银行偿还贷款的银行卡中，剩余623000元，被告应于2017年12月13日付款100000元；2018年2月15日前付款50000元。其余购房款，双方另行协商。上述约定，原、被告双方均依约履行，但对于剩余473000元购房款的支付，双方未能达成一致协议，原告遂于2018年11月9日、2020年4月8日两次发函催告，要求被告支付剩余购房款，且均预留45日履行期，但截止至庭审之日，被告仅在2020年1月10日支付首付款100000元。根据原告所发函件内容，其要求被告一次性结清银行按揭贷款无合同依据，但对于剩余购房款，被告在收到原告要求履行的通知后，应予履行，但其未履行。且在法庭给与其宽限期内，其仍不能向原告一次性支付首付款。被告自2018年11月9日至今，未能向原告支付购房首付款的行为，显然构成违约，故原告请求解除双方签订的《房产转让协议书》及《付款协议》，符合合同及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告，原告亦应将收取被告的购房款321300元退还被告。至于其主张要求被告依据合同向其支付房屋总价款10%违约金的行为，因双方合同中未明确约定剩余购房款的支付时间，其催款函中载明的时间为逾期标准，向被告主张逾期交房违约金无合同依据，且其向原告发送函件中要求被告承担涉案房屋的契税、大修基金费用，并一次性清偿银行贷款，取得结清证明等内容亦无事实及法律依据。故对于原告要求被告支付100000元违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李栋与被告杨剑峰于2017年12月12日签订的《房产转让协议书》及《付款协议》。二、被告杨剑峰应于本判决生效之日三十日内，将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX房XX栋。三、上述义务履行完毕后，原告李栋应于十日内将收取被告杨剑峰的购房款321300元向被告杨剑峰退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李栋的其余诉讼请求。本案案件受理费13800元，减半后6900元由被告杨剑峰承担6000元，其余部分由原告自行承担，因原告已预交,被告应在向原告支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年七月二十二日书记员  李 丹