江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初1598号原告乐平巨通房地产开发有限公司。住所地乐平市东风北路南方翡翠城一期8号楼。统一社会信用代码91360281556036092F。法定代表人张少军。委托代理人王京，江西景之元律师事务所律师。被告徐林海，男，1976年9月2日出生，汉族，住乐平市。委托代理人胡俊峰，乐平市诚心法律服务所法律工作者。原告乐平巨通房地产开发有限公司（以下简称巨通公司）诉被告徐林海商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月8日、2020年6月17日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨通公司诉称，原告与被告于2014年8月21日签订《商品房买卖合同（预售合同编号1209-132）》，合同约定被告购买原告开发楼盘南方翡翠城一期5栋3单元501号房，合同总价376148元。合同第六条约定付款方式和期限：“签订本合同时支付购房款人民币151148元，余款225000元于2014年9月20日前办理公积金贷款手续”。第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同签订后，买受人向原告支付了首付款151148元，但至今仍未按约定办理公积金贷款支付剩余房款。原告多次催促被告尽快办理贷款，并向原告支付剩余房款均未果。原告认为，根据《合同法》第九十四条规定，以及原、被告间的合同约定，被告逾期付款长达5年之久，并且经过原告多次催促仍不履行合同主要义务，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。故诉至法院，1、解除原、被告之间签订的1209-132号《商品房买卖合同》；2、被告承担225000元×2%=4500元违约金；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告徐林海辩称，购房款的尾款应由公积金支付，2014年已经提交公积金申请贷款，之后便没有消息了。2012年就已付了房款40%的首付款，付首付款时原告没有取得预售许可证，付了2年后才办理的预售许可证，原告公司存在偷税漏税行为。约定的房子交付时间在2013年时原告没有完成，房屋面积与预售合同上的面积不符。在交付首付款时已经交纳水电费、房产本办理费等其他费用合计支付了16万元。我们是有能力支付尾款的，只是原告的行为让我们担心未来的权利得不到保障。被告委托代理人辩称，2014年9月16日我方已经提交了办理公积金贷款手续，原告方的要求是我们在2014年9月20日之前办理。在办理期限之后由于公积金管理中心的原因并没有让该笔款项按时支付，巨通公司并没有在这次事件中进行督促和开具催讨通知书。被告和原告巨通公司工作人员沟通后，一直以为我方只要提供申请书，其他事项由巨通公司进行督促和承担，并不是我们不作为造成的。经审理查明：原告巨通公司与被告徐林海于2014年8月21日签订《商品房买卖合同（预售合同编号1209-132）》一份，双方在合同中约定：第三条，买受人购买的商品房为南方翡翠城第5幢3单元501号房，建筑面积共130.02平方米，其中套内建筑面积112.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.437平方米；第四条，按建筑面积计算，该商品房单价为2893元／平方米，总金额为376148元；第六条，买受人签订合同时支付购房款人民币151148元，余款225000元于2014年9月20日办理公积金贷款手续；第七条，买受人未按照合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。在合同签订之时，被告徐林海交纳了80元房屋产权登记费、33元土地使用工本费用、300元预存电费、7523元维修基金。对被告徐林海已付151148元的首付款，原告巨通公司于2014年9月1日开具正式发票。由于被告徐林海未支付尾款，原告巨通公司于2020年3月16日将《关于解除商品房买卖合同的律师函》按照被告徐林海在签订合同时的填写的联系方式以及地址通过EMS方式寄出，但邮件由于“原写地址不详，电联后说不是本人”被退回。原告巨通公司于2020年5月18日诉至法院，要求与被告徐林海解除合同，同时徐林海应当按照合同约定支付违约金，引起本案。上述事实，有原告提供的证据以及双方的庭审陈述予以印证，足以认定。结合双方当事人提交的证据以及双方庭审陈述，本案的争议焦点为被告徐林海是否已按合同约定履行义务。针对该焦点，本院综合评判如下：被告徐林海提出其已于2014年9月16日申请办理公积金贷款手续，其履行符合合同约定的意见。本院认为，被告徐林海对该条款的理解有误，填写了申请书不等于履行了合同第六条的义务。一、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在商品房买卖合同中，作为买房者主要义务是支付购房款。在合同中买卖双方必然会约定房款的支付以及方式。本案中在合同的第六条中约定“余款225000元于2014年9月20日办理公积金贷款手续”，虽字面含义是指应在2014年9月20日前办理贷款手续，但结合合同的目的、交易习惯，其延伸含义应包含办理贷款手续后交付相应剩余尾款。公积金贷款手续只是其履行义务的一种手段，最终目的指向为交付房款。二、经本院释明且延长举证期限后，徐林海向本院提交了一份申请日期显示为2014年9月16日的公积金贷款的申请审核书（复印件），用以证实其已按合同约定履行了贷款手续。但1、该申请系复印件，不符合证据规则关于证据需提供原件的要求；2、经本院核实公积金办理中心明确未受理徐林海的申请，故被告提交的申请书不能证实其已经申请公积金贷款。三、即使被告徐林海未曾收到原告邮寄的律师函，但从2014年双方签订合同之后将近6年的时间内，公积金管理中心没有扣缴其工资用于还款，故对于尾款的未支付被告徐林海应系明知，其亦未采取其他方式支付尾款。其以自己的实际行为表明不愿履行合同主要义务。故本院对被告徐林海的辩解意见不予采纳，其未按合同约定履行合同主要义务。原告巨通公司的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除的条件，本院依法予以支持。对被告徐林海庭审中提出的1、原告巨通公司在2012年没有预售许可资格的意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，故即使原告巨通公司在2012年徐林海支付首付款时未取得预售许可，但在双方于2014年签订买卖合同时，原告巨通公司已经取得预售许可，因此根据上述法律规定，商品房买卖合同有效。2、原告巨通公司存在偷税漏税的意见。税收管理系税务部门的行政管理范畴，不属于本院本案中的审理范畴，被告徐林海可向有管理权的税务部门主张。3、原告巨通公司存在逾期交房，同时担心支付房款后，自身权利得不到保障的意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。这是合同法中的不安抗辩权，又称先履行抗辩权，是指双务合同成立后，应当先履行合同的当事人有证据证明对方存在合同法第六十八条规定之情形，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。在本案中被告徐林海付款义务在先，原告巨通公司的交房义务在后，故被告主张行使不安抗辩权但又未能提交适用不安抗辩权的条件，同时在本案审理过程中原告巨通公司已经满足交房条件，不存在不能交房的情形。故被告徐林海应承担违约责任。因此本院对被告徐林海的上述辩解意见均不予采纳。对原告巨通公司提出，1、已经收取的被告预存电费、办证费用，在合同解除后可以退还被告徐林海，但如已经使用的话，则因被告违约而应由被告自行承担；2、维修基金只是代房管部门预收，因此不应由原告返还的意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对原告已经收取的办证、水电费用因被告徐林海因未缴纳全部房款，其办证费用不存在使用；电费因徐林海尚未收房入住亦未能实际产生；维修基金根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入”以及第九条“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管”之规定，应由售房单位代收。但由于本案涉案的商品房并未办理产权证书，故原告巨通公司在未提供证据证实该笔维修基金已经转交房地产行政主管部门的前提下，在合同解除后应予返还被告徐林海。返还后涉案的房产在另行出售时可以另行收取维修基金。对原告巨通公司的上述意见本院不予采纳。在合同解除后原告巨通公司应予返还被告徐林海已缴纳的维修基金7523元（正式票据显示为7522元，被告出具的收据为7523元，参考银行适用大金额的做法，本院按7523元返还）、300元电费、80元房屋产权证登记费以及33元土地使用工本费合计人民币7936元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在2014年签订买卖合同时已对合同的履行进行了约定，但被告徐林海一直未予履行，致使不能实现合同目的，符合合同法关于合同解除的相关规定，对原告提出要求与被告解除合同的诉请本院予以支持。原告巨通公司在合同解除后应返还被告徐林海已经支付的购房款以及其他相关费用。对原告巨通公司提出的要求被告徐林海支付剩余尾款2%的违约金4500元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案双方在合同中已就违约金的计算方式进行约定，该约定未违反法律规定，在被告徐林海已出现违约行为的情况下，对原告巨通公司诉请违约金本院予以支持。在诉讼中原告巨通公司就本案律师费由被告承担的诉请当庭表示放弃，系对自己权利的处分，与法无悖，故本案中不予审理。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告乐平巨通房地产开发有限公司与被告徐林海于2014年8月21日签订的《商品房买卖合同（合同编号1209-132号）》。二、被告徐林海按照合同约定支付原告乐平巨通房地产开发有限公司违约金计人民币4500元。三、原告乐平巨通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性返还被告徐林海已经支付的购房首付款、维修基金以及其他相关费用合计人民币159084元。本项与第二项折抵后，原告乐平巨通房地产开发有限公司仍需支付被告徐林海计人民币154584元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7010元，因适用简易程序减半收取计币3505元，由被告徐林海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  查小东二〇二〇年七月十日书记员  程卫霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。