山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初1749号 原告：程海静，女，1969年11月24日出生，汉族，现住昌邑市。 被告：昌邑市安尚酒店管理有限公司，住所地：昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1101号房间。 法定代表人：张代升，总经理。 委托诉讼代理人：张梅杰，山东文宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳，山东文宇律师事务所实习律师。 被告：潍坊市三富酒店管理有限公司，住所地：安丘市天下客商贸A座。 法定代表人：殷录财，总经理。 委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 原告程海静与被告昌邑市安尚酒店管理有限公司（下简称安尚公司）、潍坊市三富酒店管理有限公司（下简称三富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程海静，被告安尚公司委托诉讼代理人张梅杰、王佳，被告三富公司委托诉讼代理人潘敬国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告安尚公司将位于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1015房间及所有设施完整交付原告（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；2、请求依法判令两被告向原告支付2020年1月、2月、3月、4月、5月的房租共计人民币6150元；3、请求依法判令两被告向原告支付逾期支付租金违约金共计人民币3800元（违约金暂计算至2020年5月10日，此后违约金按照每日千分之五的标准计算至实际支付之日）；4、判令两被告向原告支付剩余租赁年限租金50%的违约金，共计9950元；5、本案诉讼费由两被告承担。 事实与理由：2014年6月1日，原告与被告三富公司签订《房屋、设备及场地租赁合同》一份。合同约定，被告三富公司承租原告位于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区的1015房间用于酒店经营事宜。双方约定，房租支付方式为月付，如逾期两个月未支付房租金，被告三富公司应按照每日千分之五的标准向原告支付违约金。双方同时约定，除合同约定的条件下，双方均不得提前解除合同，如一方违约，应向守约方支付剩余租赁年限总租金50%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告三富公司使用。2019年5月16日及2019年5月30日，被告三富公司向原告发出告知函和回复函，告知原告酒店经营管理权转移至被告安尚公司，要求原告就房屋的租赁事宜与被告安尚公司签订补充协议。2019年7月15日，原告与两被告签订补充协议，约定被告三富公司在《房屋、设备及场地租赁合同》项下权利、义务转移至被告安尚公司，补充协议未约定事项按照《房屋、设备及场地租赁合同》执行。2019年9月25日，原告与被告安尚公司签订《房租变更补充协议》，就房租问题重新做了约定，原租赁合同其他内容不变。此后，房屋即由被告安尚公司经营使用，但被告安尚公司存在拖欠租金行为，现已拖欠2020年1月至5月的租金未予支付。2020年4月28日，被告安尚公司置酒店10、11两层业主利益于不顾，在没有事先告知和提出解决10、11两层物业的合理方案的前提下，单方面将酒店6-9层物业的经营权转让给第三方，导致10、11层业主利益蒙受损失。该所作所为已经构成违约，严重侵犯了原告的权益。根据《房屋、设备及场地租赁合同》及《补充协议》约定，被告该行为已构成违约，导致合同无法继续履行，并应按照协议约定向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告安尚公司辩称，1、我方同意原告提出的解除合同的要求，并且根据原告的要求已于2020年5月28日之前将租赁的房屋及设施等返还给了原告。2、我方未按合同约定支付租金属实，原因系发生了众所周知的事实：全国乃至全球爆发生了新冠病毒肺炎传播的疫情。由于政府管制要求，从2020年1月份开始酒店一直处于停产状态，不但没有收入还一直在亏损，没有能力支付租金，要求原告予以减免租金。3、原告要求支付违约金不应支持。首先我方除与其支付租金外，无其他违约行为，不存在根本违约行为，原告由此未有接触合同并要求支付违约金，不符合法律规定。其次，原告要求解除合同的行为违反合同约定。《房屋、设备及场地租赁合同》第八条违约责任第4项约定“本合同在有效期内，除本合同第是一条的约定外，甲乙双方均不得提前解除合同。如果甲方提前解除合同，应当赔偿乙方剩余租赁年限总租赁费的50%、装修费及停业损失费，乙方依然”，按照合同约定，原告提出解除合同，应当支付给我方违约金。最后，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，及即使原告要求解除合同符合法律规定，原告要求我方承担违约金的请求也不应支持。 被告三富公司辩称，原告对被告三富公司的起诉无事实和法律依据，如原告在起诉状中所述，三富酒店已经与原告及被告安尚公司签署补充协议，将其关于租赁合同项下的全部权利义务转让给被告安尚公司，转让后涉案房屋由被告安尚公司经营使用，并向原告支付租金，因此，三富酒店与原告之间的房屋租赁合同关系已经终止，请求法院依法驳回原告对被告三富公司的起诉。 原告围绕诉讼请求向本院提交被告无异议的《房屋、设备及场地租赁合同》一份、补充协议一份、房屋变更补充协议一份，对本案待证事实有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月1日，原告程海静（甲方）与被告三富公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1015号房、面积84.97平方米的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年6月1日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为28634元/年（其中房屋租金7159元，设备租金16107元，场地租金5368元），支付方式为月付，每月支付金额2386元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%。原、被告还对其他方面做了约定。 2019年2月18日，原告与被告三富公司（乙方）、被告安尚公司（丙方）签订补充协议一份，约定甲乙双方于2014年6月1日针对位于昌邑市佳东家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1015号房签署《房屋、设备及场地租赁合同》，现经三方友好协商，签订本补充协议。约定原合同项下乙方的权利义务于本补充协议签署之日起全部转让给丙方。同时甲方确认在本补充协议签署日前乙方并无任何违约行为，租金已支付至2019年1月。本补充协议是原合同的补充说明，与原合同具有同等法律效力，本补充协议与原合同有冲突的，以本补充协议与约定为准，本补充协议未约定事项以原合同约定为准执行。 2019年9月25日，原告程海静（甲方）与被告安尚公司（乙方）签订房租变更补充协议一份，约定甲乙双方现就2014年5月甲方同三富公司签订的《房屋、设备及场地租赁合同》（下称“租赁合同”）后续履行事宜，本着互利互惠、互谅互让的原则，经协商一致，自愿达成本协议如下：双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第2项“甲方的年度租金计算：（1）、…（2）、…（3）、…”变更为：“甲方的1015室，月度租金为1230元；该租金为甲方的税后净收益，该物业的房屋租赁税由乙方承担。”双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第3项变更为：“该物业的租金支付方式为月付，支付日为次月10日前。”以上租金调整于2019年9月1日起执行，至2027年5月31日结束；变更前的租金仍按“租赁合同”约定执行，于本协议签订之日起10日内支付到甲方账户，否则，视为乙方不履行协议。“租赁合同”其他内容保持不变。 另查，被告安尚公司支付原告租金至2019年12月31日。 本院认为，原告与被告三富公司签订的租赁合同，原告与被告三富公司、被告安尚公司签订的补充协议，原告与被告安尚公司签订的房租变更补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。2019年2月18日，原告与两被告签订补充协议后，被告三富公司将《房屋、设备及场地租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告安尚公司，原告与被告三富公司间的房屋租赁合同终止，房屋租赁合同的相对方变更为原告与被告安尚公司。被告安尚公司应按合同及补充协议约定按时足额支付租金。根据原、被告陈述，被告安尚公司欠付原告2020年1月以来将近五个月的租金的事实，被告安尚公司构成根本违约，原告与被告安尚公司于2020年5月28日办理了交接手续，双方已经解除合同。因原告与被告安尚公司已交接租赁物，故对原告要求被告安尚公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告安尚公司支付2020年1月至5月租金6150的诉讼请求，被告安尚公司辩称未能按时足额支付给原告租赁费，是因为发生了新冠病毒传播的疫情，从2020年1月份开始酒店一直处于停产状态，一直亏损，没有能力支付租金，要求原告予以减免租金。本院认为，疫情作为公认事实系不可预见、不能避免、不能克服，对合同的履行属不可抗力，基于公平原则，本院认为对疫情期间产生的租金损失应由原告与被告安尚公司双方共同适当分担，根据疫情持续的期间、政府发布的暂停餐饮经营单位营业期间及疫情的后续影响，酌情认定扣除一个月(2020年2月)租金即扣除1230元，确认剩余欠付租金金额为4920元。 关于被告未按时支付租赁费产生的违约金问题，合同约定违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，且被告安尚公司对违约金提出抗辩主张，故根据相关法律规定，结合本案查明的事实，本案中原告主张的损失实际为逾期付款的利息损失，本院酌情认定被告安尚公司以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止。 关于原告主张的解除合同违约金9950元的问题，双方合同中约定被告逾期付款3个月，原告有权解除合同，并按剩余租赁年限总租赁费的50%承担违约责任。本案中，被告安尚公司未按合同约定支付租金，被告安尚公司存在根本违约情形。被告安尚公司对违约金不予认可，结合相关法律法规规定及本案查明的事实，双方合同约定如果合同期限届满，被告应提前三个月通知原告，双方终止租赁关系，此期限实际为原告准备收回房屋另行出租而预留的合理期限，结合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，本院认为原告因解除合同而产生的违约金应以三个月的租赁费计算为宜，计3690元，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告昌邑市安尚酒店管理有限公司偿付原告程海静2020年1月至5月租赁费4920元、解除合同违约金3690元及逾期支付租金违约金【以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止】，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告程海静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告昌邑市安尚酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张素云 二０二〇年七月二十二日 书记员  寇知方