上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6933号原告：张爱华，女，1979年10月25日出生，朝鲜族，户籍地哈尔滨市。委托诉讼代理人：虞鑫玮，上海标胜律师事务所律师。被告：卢洪桂，男，1973年6月10日出生，汉族，户籍地江西省九江市。委托诉讼代理人：胡荷群(系被告卢洪桂的妻子)，女，1972年8月20日出生，汉族，户籍地江西省九江市。委托诉讼代理人：冷海峰，广东广和(龙华)律师事务所律师。原告张爱华与被告卢洪桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人虞鑫玮、被告卢洪桂及其委托诉讼代理人胡荷群到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告张爱华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年2月6日解除；2、判令被告将上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状；3、判令被告支付原告违约金2,600元；4、判令被告支付原告自2020年2月6日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每月2,600元为标准计算)。事实与理由：2016年10月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)出租给被告作居住使用。原告于2019年11月得知被告将房屋转租给他人，且存在群租的情况。后原告多次提出异议并要求整改，但被告均未理会，原告于2020年2月6日通过微信向被告发送了解除通知。现原告认为被告的转租行为显然违反合同约定，构成违约，故诉讼来院。审理中，原告撤回要求被告将涉诉房屋恢复原状的诉讼请求，但明确要求在合同解除后将涉诉房屋返还给原告。被告卢洪桂辩称，不同意解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，认为约定的租赁期间尚未到期。被告确实将涉诉房屋转租给了他人，但认为当时签订合同的时候，原告就知道被告要进行转租的，且在被告装修后原告也是知道被告将房屋转租出去的事实。合同签订后，被告对涉诉房屋进行了装修，并在合同用进行了相关约定，现租期未到，原告要提前收回房屋，是原告违约。另，如果法院判决解除租赁合同，则要求原告赔偿被告装修损失并退还押金2,500元，要求在本案中一并予以处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月16日，张爱华(出租方、甲方)委托案外人金某某与卢洪桂(承租方、乙方)签订《租赁合同》，其中约定由乙方向甲方租赁位于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期为5年，自2016年11月5日至2021年11月4日止，月租金为2,500元，租金先付后用，按三个月为一个支付周期；首期租金于本合同签订时支付，之后每期租金支付时间为下一期租赁期限开始前7日；第四条中约定：乙方同意支付给甲方保证金2,500元，……除合同另有约定外，甲方应于租赁关系解除且在乙方将房屋及其附属物品完好的向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；第七条中约定：……乙方在租赁期内，未经甲方的书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三方互换房屋使用或其他变相方式提供给第三人使用。……乙方签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解除或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的乙方还应赔偿。其他事项中约定：租期五年，前三年2,500，后两年2,600，免租期15天……；合同另就其他相关事宜进行了约定。合同签订后，卢洪桂向张爱华支付了押金2,500元，并支付租金至2020年2月5日，此后卢洪桂向张爱华支付租金，但张爱华拒收。2020年2月6日，张爱华方通过微信向卢洪桂方发送信息：“因你违法转租，且有群租情况，我们的租赁关系已经解除，请配合做好相关的清退工作……”。另查明，涉诉房屋权利人为张爱华，建筑面积为37.31平方米。审理中，1、张爱华与卢洪桂均要求押金在本案中一并予以处理，张爱华要求没收保证金，卢洪桂表示如果合同解除应退还保证金；2、张爱华表示其于2019年11月底发现涉诉房屋被转租；此外，张爱华表示合同解除后，要求卢洪桂将涉诉房屋予以返还，并明确表示自愿补偿卢洪桂装修残值2,000元；3卢洪桂自认，其将涉诉房屋分隔出数个房间后分别出租给他人(5人)。本院认为，张爱华与卢洪桂之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。对于张爱华要求解除租赁合同的诉讼请求，本院认为，卢洪桂违反双方合同约定，未经张爱华同意将涉诉房屋转租他人，显属违约，张爱华要求解除租赁合同于法有据，本院予以支持。至于卢洪桂辩称张爱华在签订租赁合同时就知道其会转租一节，对此，张爱华不予认可，本院认为，卢洪桂对其主张并未提供相应的证据加以证明，因此，对于卢洪桂的上述辩称，本院难以采纳。对于租赁合同的解除时间，因张爱华通过微信向卢洪桂发送了解除通知，且卢洪桂方确认已经收到，故租赁合同解除时间确认为2020年2月6日。合同解除后，卢洪桂应当将涉诉房屋返还给张爱华并支付自2020年2月6日起至其实际返还房屋之日止的使用费，张爱华要求按照每月2,600元为标准，符合双方合同约定，本院予以支持。对于押金2,500元，双方均同意在本案中一并予以处理，为避免讼累，本院一并处理，现张爱华要求没收，因卢洪桂系违约方，合同由于其违约行为导致解除，张爱华上述主张符合双方合同约定，故本院予以支持。对于张爱华要求卢洪桂支付违约金的诉讼请求，本院认为，张爱华已经按照双方合同约定要求没收卢洪桂支付的押金，现又要求其支付违约金的主张，且缺乏合同依据，故本院不予支持。对于卢洪桂要求张爱华赔偿其装修损失的意见，鉴于系因其未经同意擅自转租的违约行为导致合同解除，故其上述主张，并无法律及合同依据，本院不予支持。此外，现张爱华明确表示同意利用剩余租期内的装饰装修，并自愿补偿卢洪桂2,000元，并不违反法律规定，对此本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张爱华与被告卢洪桂于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月6日解除；二、被告卢洪桂应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告张爱华；三、被告卢洪桂应于本判决生效之日起十日内支付原告张爱华自2020年2月6日起至其实际返还上述房屋之日止的使用费(按照每月2,600元为标准计算)；四、原告张爱华有权不予退还被告卢洪桂支付的保证金2,500元；五、原告张爱华应于本判决生效之日起十日内支付被告卢洪桂补偿款2,000元；六、驳回原告张爱华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，由被告卢洪桂负担(被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年七月三日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。