湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初204号原告：桂超琴，女，1980年9月26日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人（特别授权）：孙群，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：江帆，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：永州亿元投资实业有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪路75号。法定代表人：雷臻峰，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李国清，湖南博大律师事务所律师。原告桂超琴诉被告永州亿元投资实业有限公司（简称亿元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙群和被告亿元公司的委托诉讼代理人李国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂超琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自2017年10月2日按全部房款的万分之二每日的标准向原告支付逾期交房的违约金至符合交房条件并实际交房日止,暂计算至2019年12月1日为90376元;2、请求判令被告承担房屋达到合同约定的交房条件前的物业管理费;3、请求判令被告承担全部诉讼费用、律师费用。本案审理中原告增加一项诉请要求被告承担水、电和燃气开户费用共计5630元。事实与理由:2017年2月4日,原、被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买位于祁阳县长虹街道办事处银岭路中央家园房屋，面积为132.09平方米,单价为4330.38元,购买总价款为572000元。合同第十一条约定被告应当在2017年10月1日前向原告交房,逾期交房的,被告按照第十二条的约定承担相应的违约责任。截止起诉之日,被告向原告出卖的房产尚未达到合同约定的交房条件。综上所述,原告依约已经向被告缴纳全部房款,被告未按照合同约定的交房时间向原告交房,已构成违约,现原告要求被告按照合同约定支付全部房价款万分之二的违约金,并承担房屋达到合同约定的交房条件前的物业管理费和水、电和燃气开户费。被告亿元公司辩称，一、被告通知原告收房时间虽晚于合同约定交房时间，原告未收房，但被告履行了通知收房义务，原告逾期未收房视为己经交房。原告在收到交房通知书后也未提出过异议，表明原告同意被告的交房时间，双方变更了合同对于交房时间的约定，故被告不存在违约行为，无需承担延期交房的违约责任。二、原告计算违约金方式存在错误，诉请的违约金过高。逾期交房日期应当计算至2019年2月20日，并应减除90日，原告并未遭受实际损失，按全部房价款的万分之二每日的标准支付违约金的标准过高。三、原告请求被告承担房屋达到合同约定的交房条件前的物业管理费无法律依据。四、原告请求判令被告支付律师费用无法律依据。五、合同约定水电开户费由被告承担，被告愿意承担；燃气开户费应由原告承担。原告桂超琴为证明其主张向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明2017年2月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于祁阳县长虹街道办事处银岭路中央家园房屋,购买总价款为572000元；约定交房日期为2017年10月1日，被告违约则按全部房款的万分之二每日向原告支付逾期交房的违约金；水、电、气的开户费用由被告承担。2、票据1张，拟证明原告己按合同约定缴纳全部房款572000元。3、银行交易记录查询单3份，拟证明桂超琴支付首付款和银行按揭贷款支付尾款和还贷的事实。被告亿元公司为证明其主张向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明双方合同约定对逾期交房超过90日的，在计算违约金时应当减去90日；，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，违约金比例过高和双方对水电开户费、燃气开户费负担的约定。2、住宅工程质量分户验收汇总表、住宅工程质量分户验收表和单住（子单住）工程质量竣工验收记录，拟证明原告购买中央家园房屋于2018年4月30日竣工，2018年5月26日经过建设单位、施工单位、监理单位和设计单位等质量主体单位验收合格，己达到合同约定的交房条件。3、关于中央家园项目工程未办理竣工验收备案的情况说明，拟证明祁阳县建设工程质量安全监督站于2017年7月收到1、2、3、4、5栋、2018年8月收到6、7、8、9、10栋竣工验收和备案申请，由于原告在内的业主方多次非法上访导备案未通过的事实。4、房屋交付通知书、挂号信发送证明和中央家园收房催收发送清单，拟证明被告于2019年2月20日将交房通知书邮寄给原告，告知原告应于2019年2月18日至2019年3月18日期间办理房屋交接手续。5、中央家园X栋收房记录表，拟证明中央家园小区共计625户，其中550户己收房，406户己装修，7栋己有32户收房并装修入住。6、邮寄给业主黄作青的邮件（退回），拟证明被告于2019年2月20日向所有未收房的业主邮寄了房屋交付通知书。7、本院根据原告的申请，委托湖南求是土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告。被告亿元公司对原告的证据三性均无异议，对房地产估价报告的证据三性均有异议。原告对被告的1，2、3、5、号证据、4号证据中的挂号信发送证明的三性和房地产估价报告无异议，对2、3号证据证明目的有异议；对4号证据中的房屋交付通知书的合法性有异议，对收房催收发送清单的关联性有异议；对6号证据的关联性有异议。对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对有异议的证据认证如下：房屋交付通知书客观真实，来源合法，本院予以采信；收房催收发送清单和6号证据与本案无关，本院不予采信；房地产估价报告是本院依法委托的鉴定机构作出的，客观真实，被告未提供证据以推翻该结论，故本院予以采信。根据上述采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年2月4日，原告桂超琴与被告亿元公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于祁阳县长虹街道办事处银岭路中央家园房屋，面积为132.09平方米,单价为4330.38元,购买总价款为572000元。双方在合同中约定：原告桂超琴应当在2017年2月4日前支付首期房价款172000元，余款400000元向湖南祁阳农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；被告亿元公司应当在2017年10月1日前向原告交房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（该栋商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;已取得经祁阳县房产局审核的房屋测绘成果报告;该房地产开发项目经验收合格，取得祁阳县房产局的备案证明文件；由出卖人负责办理水、电、燃气的开通手续并承担相关费用；逾期交房，分别处理，［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方在合同附件十一《补充协议》第3条删除了合同关于燃气开户费的约定，第5条第（3）项约定了该商品房的物业管理费等自合同约定该商品房交付之日起由买受人承担。原告桂超琴于2017年1月26日支付购房款172000元，2017年5月31日支付按揭贷款400000元，合计572000元。中央家园7栋房屋于2017年4月30日竣工，2018年5月29日经过建设单位、施工单位、监理单位和设计单位等质量主体单位验收合格。被告于2018年8月向祁阳县建设工程质量安全监督站报送竣工验收资料和备案申请，因该中央家园工程总体规划未核验通过和部分业主就房屋质量及整改问题与被告存在分歧并多次上访，该项目工程至今未办理竣工验收备案登记。被告于2019年2月20日将交房通知书邮寄给原告，告知原告应于2019年2月18日至2019年3月18日期间办理房屋交接手续。原告以房屋未达到交房条件为由至今未收房。根据湖南求是土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告，2017年10月1日至2020年5月1日期间与原告购买的房屋地段区位、户型面积等相类似房屋租金价格为每月1320元，总价为40920元。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告桂超琴按约定付清了全部价款，履行了合同义务。被告亿元公司应当在2017年10月1日前向原告交付房屋，因被告未完成房屋竣工验收备案登记而未向原告交付房屋，己构成违约，故原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求本院予以支持。自2017年10月1日至2020年5月1日被告逾期交房计943天，按合同约定计违约金97583.2元（572000元按每日万分之二计算，943-90=853天），违约金过高，被告请求适当减少的意见本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”、第十七条第三款“逾期交付使用房屋的按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，鉴于被告延期交房给原告造成的损失原告未提供实际损失的相关证据予以证明，本案违约金应按湖南求是土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告评定的租金标准计算违约金，即按每月1320元标准计算，共计31个月违约金为40920元。根据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”的规定和合同的约定，被告应当承担本案讼争房屋达到合同约定的交房条件和交付原告前的物业管理费。原告至今尚未收房，原、被告之间尚未就物业服务费用发生纠纷，故原告桂超琴要求判令被告承担房屋达到合同约定的交房条件前的物业管理费的诉请本院不予支持。被告自愿按照合同约定承担水、电开户费，符合合同约定；原、被告虽在《商品房买卖合同》中约定燃气开户费由被告承担，但在合同附件十一《补充协议》第3条删除了该约定，故燃气开户费应当由原告负担。原告至今尚未收房，双方就水、电、燃气开户费尚未产生纠纷，故原告诉请由被告承担水、电、燃气开户费用共计5630元本院亦不予支持。原告诉请由被告支付原告律师费用，没有合同约定和法律规定，且无相关证据和具体的诉讼请求，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条第三款之规定，判决如下：一、限被告永州亿元投资实业有限公司在判决生效之日起五日内向原告桂超琴支付逾期交房（截至2020年5月1日）的违约金40920元。二、驳回原告桂超琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，减半收取计1055元，房地产评估费5000元，合计6055元由原告桂超琴负担455元，被告永州亿元投资实业有限公司负担5600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  漆文化二〇二〇年七月十四日书记员  黄露云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。