北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初924号原告：北京马坊众益物业管理有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区352号。统一社会信用代码：91110117579011605P。法定代表人：张波，总经理。委托诉讼代理人：李景龙，北京市翔龙律师事务所律师。被告：北京传树建材科技集团有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园马坊工业园2区8号。统一社会信用代码：91110000061299667T。法定代表人：刘培仁，董事长。委托诉讼代理人：张豪辉，男，北京传树建材科技集团有限公司职员。原告北京马坊众益物业管理有限公司（以下简称马坊众益公司）与被告北京传树建材科技集团有限公司（以下简称传树集团公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马坊众益公司的委托诉讼代理人李景龙、被告传树集团公司的法定代表人刘培仁、委托诉讼代理人张豪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马坊众益公司向本院提出诉讼请求：判令传树集团公司立即向马坊众益公司支付租赁厂房欠付的2014年1月1日至2018年2月5日期间的租赁费5927634元并负担本案诉讼费。事实和理由：马坊众益公司与传树集团公司于2013年11月18日签订了厂房租赁合同，合同约定：传树集团公司承租马坊众益公司位于平谷马坊工业园区***号标准厂房用于工业生产，租赁物总建筑面积8498．4平方米，租赁期限10年（自2014年1月1日至2023年12月31日止）；租赁费单价为180元/平方米/年，年租赁费1529712元，在上一年度租赁期满前20日内交纳下一年租赁费；合同同时约定了双方权利义务及违约责任。合同签订后，马坊众益公司依约交付了租赁厂房，传树集团公司接受并使用厂房进行生产，但传树集团公司却未能及时履行交付租赁费的义务。自2017年7月31日之后传树集团公司承租面积减少一半，变为4249．2平方米。上述租赁费虽经马坊众益公司派员多次催讨，但传树集团公司仍以资金紧张、生产不景气为由拒绝交付租赁费。故马坊众益公司持诉讼请求诉至本院。另，传树集团公司于2014年5月28日将公司名称由“北京传树建材科技有限公司”变更为现名称。诉讼过程中，马坊众益公司明确诉讼请求明细如下：1．2014年1月1日至2016年12月31日三年的租赁费：8498．4（租赁厂房总面积）*180元/平米/年*3年=4589136元；2．2017年1月1日至2017年8月31日八个月的租赁费：127476元/月（8498．4平米总面积*180元/平米/年/12个月）*8个月=1019808元；3．2017年9月1日至2018年2月5日五个月期间租赁面积减半为4249．2平米，租赁费为：127476元/月/2*5个月=318690元。以上三项合计租赁费为：4589136+1019808+318690=5927634元。传树集团公司辩称，马坊众益公司计算的租金数额与事实不符，传树集团公司认为依据双方2015年签订的合同，2014年1月1日至8月31日期间的租金应当免除，认可2014年9月1日至2018年2月5日期间的租金按照每月127476元计算，但其中5号厂房于2017年7月2日已经交回马坊众益公司，2017年7月2日以后5号厂房的租金应当扣除，再扣除已经实际支付的50万元租金后，传树集团公司实际支付的租金应为4280350元。2018年2月，应马坊众益公司要求，传树集团公司将两套生产设备及所有办公设施（会议桌3张、员工办公桌30多张、椅子60多把、一张3．8米长的老板桌、餐厅用餐设施等）都留存在腾退的厂房内用于抵扣所欠租金。另，在租赁期间，传树集团公司在两个厂房前新建了六、七十米的围墙、大门，在厂房内建造了假树。上述财产足够抵顶拖欠马坊众益公司的租金，故不同意马坊众益公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．马坊众益公司提交《关于撤退厂房相关事宜的协定》（以下简称《撤退协定》），拟证明双方协商解除了租赁合同，传树集团公司腾退厂房，但对其中抵顶租金的事不认可。传树集团公司对该证据的真实性认可，同时提交该《撤退协定》作为己方证据，主张该协议系应马坊众益公司上级管理部门马坊物流管委会要求所写，因为马坊物流管委会要求传树集团公司将生产设备、办公设施等留下来冲抵租金，传树集团公司撤厂后拟定了该协定，但传树集团公司写完以后找马坊众益公司盖章，马坊众益公司未予盖章。本院对该证据的真实性予以认定，对证明目的综合其他证据予以认定。2．传树集团公司提交2015年6月30日的租赁合同，拟证明双方约定2014年1月1日至2014年3月31日为设备安装期、2014年4月1日至2014年8月31日为免租期，故租金应于2014年9月1日开始计算。马坊众益公司称未找到该合同，故无法确认其真实性，即便按照该合同，合同13．1条也约定了传树集团公司需要完成5000万产值、200万税收，否则需要补齐2014年1月1日至2014年8月31日期间的租金。本院认证认为，该合同属于私文书证，其上盖有马坊众益公司公章，现马坊众益公司未提供证据进行反驳，故对该证据的真实性予以认定，对证明目的综合其他证据予以认定。3．传树集团公司提交其自行制作的录像资料及根据录像资料整理的书面清单，拟证明办公设施、装修等都是真实存在的，传树集团公司已经将两套生产设备及所有办公设施都留存在马坊众益公司的厂房内用于抵扣所欠租金。马坊众益公司质证认为照片和录像资料的真实性和拍摄时间无法确定，书面清单需要传树集团公司提供相应票据证明办公设施的价格。本院对该证据综合其他证据予以认定。4．传树集团公司提交其与河北传树建材科技公司签订的协议书，拟证明生产设备价格。传树集团公司质证认为因该证据为复印件，无法确认其真实性，并认为生产设备的价格需经过第三方的评估方能接受。本院对该证据综合其他证据予以认定。5．北京市京价价格评估有限公司于2020年4月23日出具的评估报告【京价（民）字（2019）0097号】，评估结论为：经评定估算委托项目在评估基准日2018年2月5日的评估结论为RMB527．30万元。本院在向马坊众益公司、传树集团公司送达评估报告时同时书面通知双方,若对评估报告的内容存有异议，应于2020年5月19日18时00分前向本院提交书面意见，逾期不交的，视为没有异议。马坊众益公司未在指定期间内提交书面意见，但在此后的庭审过程中提出不认可评估结论，理由为：（1）评估价格高于设备评估基准日的市场实际价值；（2）评估报告基于设备能够进行生产进行评估，但设备长期闲置，没有生产能力，故不能按照具有正常生产能力的设备的价值进行计算，评估报告中的评估假设不客观；（3）评估报告中两台设备的重置成本虚高；（4）生产设备价值不应包括无形资产价值，综上，认为应当按照设备拍卖价值来抵扣租金。传树集团公司在指定期间内向本院提出书面异议后，北京市京价价格评估有限公司进行了书面答复，传树集团公司未再提出异议，并在庭审中表示同意以该评估报告的结论作为生产设备价值的依据来抵扣租金。本院认证认为，第一，马坊众益公司在收到评估报告及本院书面通知后，未在指定期限内提出书面意见，系怠于行使其相关权利，不利后果应自行承担；第二，马坊众益公司对评估报告提出的评估价格高于市场实际价值、设备重置成本虚高的意见未提供证据予以反驳，本院不予采纳；第三，马坊众益公司提出评估结论中生产设备具备生产能力的评估假设不客观，但马坊众益公司在传树集团公司腾退厂房时以传树集团公司尚欠租金为由要求其将生产设备留在厂房内，实质系行使留置权，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，留置权人负有妥善保管留置财产的义务，故即便涉诉生产设备因长期闲置丧失生产能力，也应由马坊众益公司自行承担因保管不当造成价值贬损的不利后果，评估机构假设厂房腾退时生产设备具备生产能力并无不当；第四，在现场勘查后本院组织双方对评估材料进行质证，传树集团公司提供了相关专利证书，马坊众益公司对其真实性予以认可，评估价格中包含无形资产价值亦无不当。综上，本院对马坊众益公司在庭审过程中提出的异议不予采纳，对评估报告予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月18日，马坊众益公司（甲方）与北京传树建材科技有限公司（乙方）签订厂房租赁合同（以下简称2013年租赁合同），约定：……1．1甲方将位于北京市平谷区中关村科技园区平谷园马坊工业园***标准厂房出租给乙方使用，总建筑面积为8498．4平方米；其中，车间建筑面积为6604．32平方米，办公楼建筑面积为1894．08平方米……3．1租赁期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，厂房预计交付日期为2013年11月18日……4．1租赁费单价为180元/平方米/年，年租赁费用合计1529712元……4．2乙方如有意向租赁厂房，乙方需向甲方支付定金200000元人民币，《合同》签订后定金转作租金。如乙方不履行合同，视为违约，定金不再退还。……13．1乙方在达产后，年产值不得少于3亿至5亿元，年税收不得低于1500万元，若三年内仍未达标，甲方有权终止合同或增加租金。合同还就其他事项进行了约定。同日，双方签订补充协议，约定：1．经双方共同约定，签约第一年，乙方在完成产值3亿至5亿元，税收完成1500万元的基础上，免去2014年1月1日到2014年12月31日一年房租。如未达标，乙方按《厂房租赁合同》缴纳租金……4．本《补充协议》自双方当事人签字或盖章时生效。与《厂房租赁合同》具有同等法律效力。2015年6月30日，马坊众益公司（甲方）与传树集团公司（乙方）再次签订《厂房租赁合同》（以下简称2015年租赁合同），约定：……1．1甲方将位于北京市平谷区中关村科技园区平谷园马坊工业园***标准厂房出租给乙方使用，总建筑面积为8498．4平方米；其中，车间建筑面积为6604．32平方米，办公楼建筑面积为1894．08平方米……3．1租赁期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，合同签订日期即厂房交付日期……4．1租赁费单价为180元/平方米/年，年租赁费用合计1529712元。4．2乙方如有意向租赁厂房，乙方需向甲方支付定金200000元人民币，《合同》签订后定金转作租金。如乙方不履行合同，视为违约，定金不再退还。4．3经甲、乙双方约定，2014年1月1日至2014年3月31日为乙方厂房装修、设备安装期。为扶持企业发展，本着相互信任的原则，从2014年4月1日至2014年8月31日止为免租期，免租期届满次日2014年9月1日为起租日，由起租日开始计收租金，乙方于起租日前20日内交纳第一年租金。租赁费按年度交纳，在上一年度租赁期满前20日交纳下一年租金，汇入甲方指定的账户……13．1经双方共同约定，签约第一年，乙方需完成产值5000万元，税收完成200万元左右，如未达标，乙方补齐厂房装修、设备安装期及免租期2014年1月1日至2014年8月31日的租金，乙方在收到甲方通知之日起5日内交齐。第二年年产值不得少于3亿至5亿元，年税收不得低于1500万元，若三年内仍未达标，甲方有权终止合同或增加租金……合同还对其他事项进行了约定。庭审过程中，传树集团公司自认2014年产值不足100万元、税收不到10万，2015年、2016年的税收也未达到2015年租赁合同中约定的目标值。2017年6月1日，马坊众益公司向传树集团公司出具租赁费催缴函，载明：“致北京传树建材科技集团有限公司：贵司与我司于2014年1月1日签订生产、办公用房租赁合同。贵司承租我司位于北京市平谷区中关村科技园区平谷园马坊工业园区***厂房，承租期限为10年，自2014年1月1日起至2017年6月1日止，年租金1529712元，租金为年付上缴款一次性付清，缴款时间为新租用年起始日一个月前一次性付清。贵司自合同签订之日起至今租期已达4年，依合同约定累计应向我司缴纳租金5089136元。截至今日贵司累计向我司支付租金共计500000元，尚欠租金4589136元……”。后，传树集团公司腾退了5号厂房，但双方对腾退时间存在争议，马坊众益公司在起诉状中载明为2017年7月31日，庭审过程中陈述为2017年8月31日，传树集团公司陈述为2017年7月2日，双方均称当时未做腾退交接手续，亦不能提供证据证明各自主张的腾退时间。2018年2月5日，传树集团公司腾退6号厂房，将厂房内的两套生产设备、办公设施留在厂房内。庭审过程中，传树集团公司称其系应平谷区马坊园区管委会、马坊众益公司要求将生产设备、办公设施留置在厂房内用于抵顶租金。马坊众益公司认可是其让传树集团公司将两套生产设备留下，不允许传树集团公司拉走，因为传树集团公司尚欠租金，同意以生产设备抵顶租金，亦认可办公设施在6号厂房内，但不同意用办公设施抵扣租金，不认可其留置、接收了办公设施，认为即便办公设施在6号厂房内，也应当视为传树集团公司自动放弃。经法庭询问，马坊众益公司称传树集团公司在腾退当天未拉走任何东西，并认可传树集团公司在腾退厂房后未经马坊众益公司许可不能再进入厂房。2018年2月8日许，传树集团公司将其拟定的《撤退协定》交于马坊众益公司。《撤退协定》载明：“根据平谷区马坊园区管委会的强烈要求并会同北京传树建材科技集团有限公司共同商量决定达成如下协定：……二、根据传树公司的实际情况无法保证在半个月内交出厂房为此提出延期撤退的要求，最后协商无果决定按园区管委会的要求已于2018年2月5号双方会同交出6号厂房及办公室大门的钥匙……三、北京传树公司按照马坊园区管委会的要求已将6号厂房连体的一楼和二楼办公场所的所有装修和办公家具、两个会议室的桌椅以及厂房内的两条生产线设备（秸秆纤维中空波浪瓦和秸秆纤维中空隔墙板设备）全部按原样保留冲抵所欠马坊管委会众益物业的房租。四、关于两条生产线设备的技术配方和操作工艺问题，北京传树建材科技公司向园区管委会保证无条件为接产方提供操作流程和专利技术配方。特此承诺！”传树集团公司在落款处盖章，日期为2018年2月8日，马坊众益公司未盖章。庭审过程中，马坊众益公司称其之所以未盖章是因为不同意用生产设备、办公设施抵销全部租金，故不接受该《腾退协定》。经法庭询问，马坊众益公司称其在收到该《腾退协定》后未与传树集团公司再行协商，未通知传树集团公司将办公设施拉走，未对办公设施进行保管。关于两套生产设备的价值，庭审过程中，双方同意以2018年2月5日作为基准日进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定，由北京市京价价格评估有限公司（以下简称评估公司）进行评估。2019年12月16日，本院组织双方及评估公司进行现场勘查，马坊众益公司明确拒绝本院对办公设施进行清点，并称未对办公设施进行接收和保管。2020年4月23日，评估公司出具京价（民）字【2019】0097号评估报告，评估结论为：经评定估算委估项目在评估基准日2018年2月5日的评估结论为RMB527．30万元，人民币大写：伍佰贰拾柒万叁仟元整。另查，2014年5月28日，北京传树建材科技有限公司名称变更为北京传树建材科技集团有限公司。本院认为，双方签订了2013年租赁合同、2015年租赁合同，2015年租赁合同成立在后，系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方之间的权利义务内容应以2015年租赁合同为准，双方均应信守。本案的争议焦点有二：一、传树集团公司尚欠租金数额；二、传树集团公司应否支付所欠租金。一、关于传树集团公司尚欠租金数额。因双方对租期的起算点以及5号厂房的腾退时间存在争议，故各自主张租金数额不同。传树集团公司认为根据双方2015年租赁合同，租期应自2014年9月1日起算。马坊众益公司认为即便根据2015年租赁合同，因传树集团公司未完成合同中约定的产值、税收目标，也应补齐2014年1月1日至2014年8月31日的租金。对此，本院认为，一方面，因传树集团公司在庭审中自认其产值、税收在2014年至2016年未达标，故其主张租期应自2014年9月1日起算的答辩意见，不符合合同约定，无法律、事实依据，本院不予采纳。另一方面，马坊众益公司于2017年6月1日向传树集团公司出具租赁费催缴函，其上载明“截至今日贵司累计向我司支付租金共计500000元，尚欠租金4589136元”。2017年6月1日，马坊众益公司应当明知传树集团公司2014年至2016年期间的产值、税收未达标，在此情况下，马坊众益公司出具催缴函，确认传树集团公司尚欠租金为4589136元，是对自己权利的处分，基于诚信原则，应对其产生拘束力。综上，截至2017年6月1日，传树集团公司尚欠租金为4589136元。2017年6月1日以后的租金应当按照2015年租赁合同约定的租金以及实际承租面积进行计算。由于传树集团公司于2017年6月1日后腾退了5号厂房，且双方均认可腾退5号厂房以后租金应当减半，因此，2017年6月1日至2018年2月5日的租金数额关键取决于5号厂房的腾退时间。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。庭审过程中，关于5号厂房的腾退时间，马坊众益公司称是2017年8月31日，传树集团公司称是2017年7月2日，双方均称当时未做交接手续，也无证据证明各自主张的腾退时间，但马坊众益公司在起诉状中载明“自2017年7月31日之后被告承租面积减少一半”，根据前述法律规定，5号厂房腾退时间应以马坊众益公司自认的对其不利的时间即2017年7月31日为准，租金自2017年8月1日起减半计算。又因马坊众益公司在诉讼请求清单中明确“2017年9月1日至2018年2月5日五个月期间租赁面积减半为4249．2平米，租赁费为127476元/月/2*5个月=318690元”，综上，传树集团公司欠付的2014年1月1日至2018年2月5日期间的租赁费应为5226516元。二、关于传树集团公司应否支付所欠租金。传树集团公司辩称，其将两套生产设备及所有办公设施都留存在腾退的厂房内用于抵扣所欠租金，在租赁期间新建了围墙、大门并建造了假树，上述财产价值足以抵扣所有租金，故不同意再支付租金。庭审过程中，马坊众益公司不认可用办公设施抵扣租金，同意以两套生产设备抵扣租金，并同意对两套生产设备的价值进行评估，评估基准日为2018年2月5日。后经评估，涉诉生产设备在评估基准日2018年2月5日的评估价值为5273000元。结合前述确认的尚欠租金数额5226516元，暂且不论马坊众益公司是否在传树集团公司腾退厂房时对留在厂房内的办公设施进行了留置、办公设施是否应用于抵扣租金，因两套生产设备的价值已足以抵扣传树集团公司所欠全部租金，故马坊众益公司要求传树集团公司支付所欠租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于评估报告，马坊众益公司提出异议，本院已在前文论述，予以认定，此处不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条之规定，判决如下：驳回原告北京马坊众益物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费53294元、公告费260元、评估费54000元，均由原告北京马坊众益物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  谢颖霞人民陪审员  刘淑环人民陪审员  刘建宇二〇二〇年七月三日法官 助理  马豫林书 记 员  刘东遥