广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4898号原告：关天庆，男，1979年10月4日生，汉族，住阳江市江城区**********************。确认的送达地址：阳江市江城区*******之103。公民身份号码：441************836。委托诉讼代理人：陈仪，江城区南恩街道法律服务所的法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告关天庆与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关天庆的委托诉讼代理人陈仪到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关天庆向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期办证违约金3127.24元给原告。2、请求判决被告返还办证税费36181元及利息（以36181元为基数，从2016年5月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止）给原告；3、请求判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区**********************的不动产权证书；4、请求判决本案受理费全部由被告承担。事实与理由：2015年5月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买被告的商品房位于阳江市江城区*******丰怡豪庭36*******1房，该商品房合同约定建筑面积共147.86平方米，其中套内建筑面积118.28平方米，分摊建筑面积29.58平方米；按套内面积计算，单价为人民币每平方米5287.86元，总金额625448元；出卖人应当在2016年2月28日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……（详见《商品房买卖合同》）”。合同签订后，原告按合约全部付清了购房款625448元及另行支付了36181元办证税费给被告。按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2016年5月28日前）为原告办理上述商品房的房地产权属证书。但被告一直没有为原告上述房产缴税办证，为此丰怡豪庭的业主代表多次向政府相关部门投诉，被告因此向政府相关管理部门对业主答复承诺会在2019年逐步为各业主缴税办证。但被告并没有履行其承诺，既不为原告房产缴税办证，也不肯退还款项给原告。为此，原告多次向被告催收均未果，合法权益受到严重侵害。根据相关法律规定及双方的合同约定，被告应支付逾期办证违约金3127.24元（已付房价款625448元X0.5%）给原告。此外，被告没有为原告上述房产缴税，一直占用原告办证税费资金，违反诚实信用原则。根据公平原则，被告应退还该办证税费36181元及占用该款的利息（以36181元为基数，从2016年5月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年5月6日共1438天应付利息为11118.37元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，持相关证据，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房产公司书面辩称，1、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。2、丰怡房产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。3、就原告提出的诉讼请求，丰怡房产公司意见如下：1、关于逾期办证违约金问题，根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，自2016年5月29日起原告应知道其权益损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并提出主张的时间已经超过四年，现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支付。2、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于收取办证费是丰怡房产公司为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此，丰怡房产公司同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。3、关于原告要求丰怡房产公司协助办理不动产权证，丰怡房产公司只能根据公司实际情况，分批次为业主办理不动产权证。本院经审理认定事实如下，2015年5月7日，原告关天庆（买受人）与被告丰怡房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**************1****01房出售给原告，建筑面积共147.86平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为625448元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的**%即188448元（其中包含已付定金50000元）作为首付房款，余款437000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在201*年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款共625448元给被告，并支付了代收代缴办证税费共36181元给被告。涉案商品房于2016年3月12日交付原告使用。原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已办理了初始登记，并领取了不动产权证书【粤（2019）阳江市不动产权第0023385号】，权利人为被告丰怡房产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等证据，拟证明其代原告缴交了物业维修资金11163元，初始登记费80元，抵押登记费80元，房产测绘费分摊费160元，合计11483元。原告不认可被告支付的房产测绘费分摊费160元，对被告支付的其他费用没有异议。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房已办理初始登记，具备了办理商品房产权转移登记手续，现原告请求被告协助办理不动产权证，本院予以支持。办理不动产权证转移登记手续所产生的税费等由原告和被告按照相关法律规定承担。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案被告于2016年3月12日将涉案商品房交付原告使用，被告应在商品房交付使用后的90天内即2016年6月10日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，根据上述规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为三年，原告于2020年6月16日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳。故原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告已支付了36181元办证税费给被告，被告主张已代原告支付了办证税费共11483元，应从中扣减，而原告对上述款项中的房产测绘费分摊费160元不予认可，其他费用均予以确认。经审查，被告提供的房产测绘费分摊费160元未能证明是为涉案房屋办理初始登记的费用，原告主张由被告承担于法有据，本院予以采纳。故被告办证支出的合理费用为11323元（11483元-160元），被告应退还办证费24858元（36181元－11323元）。至于该款的利息问题，虽然原告是自愿交付该款项给被告，但根据公平原则和诚实信用原则，被告逾期办证后占用原告的办证税费期间，被告应计付相应利息给原告。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在交付房屋后的90天内即2016年6月10日前履行合同约定的办证义务，故被告应从2016年6月11日起至退还剩余办证税费时止，以24858元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年6月11日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，原告请求被告协助办理不动产权证，返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告关天庆到相关部门办理位于阳江市江城区*********************房的不动产权证，办理不动产权证转移登记手续所产生的税费等由原告关天庆和被告阳江丰怡房地产发展有限公司按照相关法律规定承担；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费24858元，并支付该款的利息（以24858元为基数，自2016年6月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告关天庆；三、驳回原告关天庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元（已减半收取，原告已预交），由原告关天庆负担269元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年七月二十二日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任的基本形式】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。