江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终576号上诉人（原审被告）：抚州市非常客栈有限公司，住所地江西省抚州市临川区青云峰路27号，统一社会信用代码913610005761058099。法定代表人：江丽琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李海亮，男，1982年2月12日出生，汉族，住广州市越秀区，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王斌，男，1976年2月15日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：黄明正，男，1986年9月29日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被上诉人（原审原告）：唐静怡，女，1989年6月16日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨征宇，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原审被告：江西非常客栈有限公司，住所地江西省南昌市西湖区广场南路205号恒茂国际华城16号楼B座609室，统一社会信用代码913601006937132134。法定代表人：徐勇华，该公司执行董事。上诉人抚州市非常客栈有限公司因与被上诉人黄明正、唐静怡，原审被告江西非常客栈有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人抚州市非常客栈有限公司的委托诉讼代理人李海亮、王斌，被上诉人黄明正、唐静怡的委托诉讼代理人杨征宇到庭参加诉讼，原审被告江西非常客栈有限公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。抚州市非常客栈有限公司上诉请求：1.撤销（2019）赣1002民初4956号民事判决中第三项判决，依法改判上诉人支付被上诉人租金117,630元。2.案件诉讼费由被上诉人黄明正、唐静怡负担。事实和理由：一审法院计算租金标准错误。从2018年9月1日至2022年8月31日期间的租金，从上诉人转给涉案房屋原房东的租金及原房东的收款收据、租金发票看，双方约定每季度的租金为39,210元，每月租金为13,070元。故从2019年4月1日至2019年12年31日的租金应当是117,630元。一审认定租金数额错误。被上诉人黄明正、唐静怡辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人应当向被上诉人支付至2019年之后的房屋租金及逾期利息。租金及利息一审法院依据合同约定的数额计算，数额正确，应当维持原判。原审被告江西非常客栈有限公司未发表意见。黄明正、唐静怡向一审法院起诉请求:1.判令黄明正、唐静怡向抚州市非常客栈有限公司支付2019年4月至2019年12月房屋租金129,036.401元及逾期利息1,505元（利息计算至2019年9月3日），合计130,541.40元；2.判令解除双方签订的房屋租赁合同，限期抚州市非常客栈有限公司搬离房屋；3.抚州市非常客栈有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年3月16日，出租方廖春明、杨贵林、黄金华、万峰、万莉（甲方）与承租方江西非常客栈投资管理有限公司签订一份《房屋租赁合同》。约定由江西非常客栈投资管理有限公司承租甲方所有的位于抚州市临川区青云峰路27号房屋，租赁楼层2至7层，含1层大厅，总建筑面积约为5,630平方米。其中第2层的产权人为黄金华，面积为898.5平方米；甲方租赁该房屋第8层的建筑物给乙方同期使用12年，租金每月6,000元；乙方租赁该房屋经营宾馆酒店餐饮及写字楼等配套行业；租赁期限自2010年4月1日至2022年8月31日；租金标准为：第一阶段2010年9月1日至2014年8月31日每月租金为67,930元、第二阶段2014年9月1日至8月31日在第一个阶段的基础上增加15%，每月租金为78,120元，第三阶段2018年9月1日至2022年8月31日在第二阶段的基础上增加15%，每月租金为89,838元；租金按季度支付，每季度3日之前乙方必须向甲方支付下个季度房租；第二层房屋租金缴纳给产权所有人黄金华，其余楼层房屋租金全部交给房屋产权所有人廖春明；房屋租赁保证金为300,000元由乙方在本合同生效后15个工作日向甲方支付，合同届满或合同解除后房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应在30日内如数不计息返还乙方；甲方应于合同生效后七日内向乙方交付房屋，乙方应于合同期满或合同解除后30日内向甲方返还所租房屋；关于合同解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：不支付租金或不按约定支付租金达30日的；合同对违约责任等其他事项双方也作了约定。合同签订后，出租房依合同约定向承租方交付了租赁物。2011年5月31日，江西非常客栈投资管理有限公司出资成立抚州市非常客栈有限公司，并由抚州市非常客栈有限公司承租使用案涉租赁房屋经营非常客栈酒店。2019年2月22日，黄明正、唐静怡通过司法拍卖竞拍得抚州市青云峰路27号金辉大厦2幢201室，即原属于黄金华所有的案涉租赁房屋第二层的那部分，黄明正、唐静怡并办理了该房屋的不动产权证书，不动产证号为：赣（2019）抚州市不动产权第0016959号。黄明正、唐静怡取得案涉租赁房屋第二层房屋所有权后，多次向抚州市非常客栈有限公司、江西非常客栈有限公司催要租金，一直未予支付。从2019年4月1日至2019年12月31日按合同约定的每月租金为14,337.38元（第三阶段每月租金89,838元÷合同约定租赁面积5,630平方米*第二层房屋面积898.50平方米）计算，租金为129,036.40元。另查明，江西非常客栈投资管理有限公司名称变更为江西非常客栈有限公司。一审法院认为，廖春明、杨贵林、黄金华、万峰、万莉（甲方）与江西非常客栈有限公司签订《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，合法有效。合同当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，出租方按约提供了租赁物供抚州市非常客栈有限公司、江西非常客栈有限公司使用，却按约交付所发生的房屋租金。租赁期间，黄明正、唐静怡依法购买了案涉房屋的第二层房屋，取得了该房屋的所有权，根据买卖不破租赁的原则，黄明正、唐静怡应遵守原房屋租赁合同约定，维系原租赁合同的继续履行。同时，黄明正、唐静怡依法取得了原房屋所有人黄金华依房屋租赁合同约定向抚州市非常客栈有限公司、江西非常客栈有限公司收取租金的权利。抚州市非常客栈有限公司、江西非常客栈有限公司从黄明正、唐静怡购买案涉租赁房屋的第二层后，一直未向黄明正、唐静怡按合同约定支付租金，其行为已构成根本违约。现要求抚州市非常客栈有限公司、江西非常客栈有限公司支付2019年4月1日至2019年12月31日所发生的租金129,036.40元，证据确实、于法有据、理由正当，一审法院予以支持。同时，黄明正、唐静怡要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求抚州市非常客栈有限公司、江西非常客栈有限公司腾出案涉租赁房屋的第二层房屋交还给黄明正、唐静怡，符合合同约定和法律规定，一审法院亦予以支持。黄明正、唐静怡还要求抚州市非常客栈有限公司、江西非常客栈有限公司支付逾期付款利息，于法有据、理由正当，一审法院亦予以支持。案涉《房屋租赁合同》为江西非常客栈有限公司签订，实际经营为江西非常客栈有限公司设立的抚州市非常客栈有限公司，江西非常客栈有限公司与抚州市非常客栈有限公司对上述租金及利息支付应互为承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除2010年3月16日黄金华与江西非常客栈有限公司签订的《房屋租赁合同》关于抚州市临川区青云峰路27号房屋第2层的租赁合约；二、江西非常客栈有限公司、抚州市非常客栈有限公司自本判决生效之日起30日内腾空位于抚州市临川区青云峰路27号金辉大厦第二层房屋，交还给黄明正、唐静怡；三、江西非常客栈有限公司、抚州市非常客栈有限公司自本判决生效之日起三日内给付黄明正、唐静怡租金129,036.40元（租金截止至2019年12月30日）并支付利息（以2019年第二季度租金43,012元（每月租金14,337.38元*3个月）为基数自2019年4月3日起至2019年9月3日按年利率6%计算及以第三季度租金43,012元为基数自2019年7月3日起至2019年9月3日止以年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元由江西非常客栈有限公司、抚州市非常客栈有限公司负担。二审中，抚州市非常客栈有限公司提交了新证据，证据一，2018年12月28日原房东黄金华出具的收条一张，拟证明2019年1月1日到2019年3月31日的租金为39,210元。证据二，2019年7月5日抚州市非常客栈有限公司出具给谢少华的收款收据，载明租金金额为78,418元，该款包括另外一个楼层房东谢丽梅的房租。对以上证据，黄明正、唐静怡质证认为，证据一，真实性、合法性由法庭核实。关联性，即使这张收据是黄金华本人所签，也无法证明当时的租金就是39,210元，在一审中，黄明正、唐静怡提交的证据，上诉人向房东支付租金经常会通过两笔支付方式支付租金，所以黄明正、唐静怡认为39,210元可能是租金的一部分。对证据二，可以证明实际缴纳房租的主体是抚州市非常客栈有限公司，而不是江西非常客栈有限公司。依据双方租赁合同可以看出，不同楼层面积不一样，租金也不一样。该证据不能证明租金变化了。本院对两份新证据的认证：证据一，上诉人称该收据系黄金华出具的收据，是否是黄金华本人的签字，本院无法认定，故对该证据的真实性不予认定，对该份证据不予采信。证据二，因被上诉人在一审法院也提交该份证据，本院对其真实性予以认可，但是该份证据是涉及四、五层房屋租金数额，不能证明案涉第二层房屋的租金数额。上诉人对一审法院查明的事实“第三阶段2018年9月1日至2022年8月31日在第二阶段的基础上增加15%，每月租金为89,838元”有异议，认为该金额认定与事实不符。对一审法院查明的事实“从2019年4月1日至2019年12月31日按合同约定的每月租金为14,337.38元（第三阶段每月租金89,838元÷合同约定租赁面积5,630平方米*第二层房屋面积898.50平方米）计算，租金为129,036.40元”有异议。认为应当按照每月租金13,070元计算，期间租金应当是117,630元。对于上述有异议的事实，上诉人未提交证据证明案涉201室房屋的租金在原合同的基础上进行了变更。故上诉人对事实部分的异议不能成立。本案经调解，双方未能达成调解协议。本案二审争议焦点为：从2019年4月1日至2019年12月31日，案涉201室房屋的租金为多少？本院认为，因上诉人未提交证据证明，上诉人与原房东黄金华或现房东黄明正、唐静怡就案涉201室房屋的租金在原合同金额的基础上进行了变更，且黄明正、唐静怡也从未收到过房租，无法确认租金发生变化。故从2019年4月1日至2019年12月31日的房屋租金，一审法院依据原合同约定的数额，认定为129,036.40元，并无不当，应予维持。综上，上诉人抚州市非常客栈有限公司的上诉请求不能成立，依法驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85.15元，由抚州市非常客栈有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张俐审判员  王琳审判员  范宣二〇二〇年七月三十一日法官助理周超书记员杨甜