广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1303号上诉人（原审被告）：广宁县云鼎山庄有限公司，住所地广东省广宁县**镇城西开发区。法定代表人：叶雪飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔豪飞，广东丹明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁广文，广东丹明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡少云，女，1984年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************委托诉讼代理人：冯师炯（系蔡少云的丈夫），住广东省佛山市南海区******************。上诉人广宁县云鼎山庄有限公司（以下简称云鼎公司）因与被上诉人蔡少云商品房销售合同纠纷一案，不服广宁县人民法院(2020)粤1223民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人云鼎公司的委托诉讼代理人孔豪飞、被上诉人蔡少云及其委托诉讼代理人冯师炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判决蔡少云按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定同地段同类房屋租金标准支付违约金。事实和理由：1.一审法院按蔡少云主张的年利率24%计算违约金，超越法律规定的上限，没有法律依据。虽然蔡少云主张的标准比原合同的约定“每日万分之15”低，自动降低了比例，但其请求也不能超越法定上限。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，一审法院认定(仅18个月)的违约金就达131285.39元，已超过总房价款363024元的30%(363024×30%=108907.2元)。因此，一审法院认定的违约金超越了法律规定的上限，不符合法律规定，应予纠正。2.《商品房买卖合同》第九条“按日违约金万分之15”的约定因违反法律规定，应为无效约定，本案应按没有约定处理。本案中，既然双方都认为《商品房买卖合同》中“每日万分之15违约金”的约定是明显过高，不符合法律规定，那么，应视为双方没有约定逾期交付违约金。本案应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定。本案中，蔡少云因未能收楼造成的实际损失也仅是住房租金损失，应当以实际损失为基础，按照公平原则，根据实际损失的租金标准判定违约金。而一审法院按总房价款按年利率24%计算违约金显然是没有法律依据的。从法律角度，本案是商品房买卖合同纠纷，应当优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，而不能仅凭蔡少云的主张就认定24%“并无不妥”。综上所述，请二审法院依法作出公正改判。蔡少云答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、案涉合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任以及第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任约定清楚，权利义务对等，约定有效。三、出卖人逾期交房已构成违约，应按案涉合同第九条的约定承担违约责任，蔡少云自愿将日万分之十五的违约金计算标准降低至按年利率24%,符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，一审法院判决正确。综上，请二审法院驳回云鼎公司的上诉请求，维持一审判决。蔡少云向一审法院起诉请求：1.判令云鼎公司支付逾期交付违约金134388.50元【违约金以363024元为基数，按年利率24%计算，从2018年7月1日起暂计至2020年1月1日共563天（263024×563×24%÷365=134388.5）】实际金额计至云鼎公司按合同约定将涉案房屋交付给蔡少云之日止；2.判令云鼎公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：蔡少云与云鼎公司于2017年7月7日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2017071311），约定蔡少云向云鼎公司购买其位于广宁县**镇城西开发区云鼎山庄的云豪轩三幢1501房，商品房总价款为363024元。合同第六条约定的付款方式是：2017年7月7日支付首期款人民币153024.00元，剩余款人民币210000.00元，向银行贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：除本合同规定的第八条特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之15的违约金。蔡少云已按合同约定的期限内付清涉案的房款给云鼎公司。2019年11月15日广宁县住房和城乡建设局出具《关于广宁县云鼎山庄有限公司过期不办理房产权属登记问题的答复意见》宁住建信[2019]388号说明截止回复之日，云鼎山庄居住小区云豪轩三幢工程仍未正常办理建设工程竣工验收备案手续及暂不能办理不动产权证。截止至起诉之日云鼎公司并未向蔡少云交付符合合同约定收楼条件的房屋。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。蔡少云与云鼎公司于2017年7月7日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2017071311），约定蔡少云以363024元的价格购买广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢1501房，该《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约切实履行。蔡少云已按合同约定支付了全部购房款给云鼎公司云鼎公司，云鼎公司也应按合同约定于2018年6月30日前交付经分期综合验收合格的商品房给蔡少云使用，但云鼎公司至开庭日（2020年3月24日）还未按约定将涉案房屋按合同约定的标准交付给蔡少云使用。另外，云鼎公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是云鼎公司依据法律规定交付房屋的主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条亦有基本相同的规定，上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。现云鼎公司的行为已严重违约，应对蔡少云承担违约责任。现蔡少云请求云鼎公司支付违约金134388.5元【违约金以363024元为基数，按年利率24%计算，从2018年7月1日起暂计至2020年1月1日共563天（363024×563×24%÷365=134388.5）】实际金额计至云鼎公司按合同约定将涉案房屋交付给蔡少云之日止。根据蔡少云与云鼎公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2017071311）合同第九条“逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之15的违约金”的约定，蔡少云请求的违约金标准降至按年利率24%计算，是其自行处分其民事权利，无违反法律规定，该院予以准许。对于蔡少云请求从2018年7月1日起暂计至2020年1月1日的违约金，经该院核对，应为550天，因此，该期间的违约金为131285.39元（363024×550×24%÷365=131285.39元）。对于蔡少云请求此后（2020年1月2日起至云鼎公司按合同约定将涉案房屋交付给蔡少云之日止）的违约金，该院予以支持。对于云鼎公司抗辩称，蔡少云之请求是放弃了“日万分之15”这个约定，理应视为没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第三款规定计算违约金。庭审中，蔡少云一直认为其请求的违约金计算比按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的“日万分之15”计算违约金已降低了很多，其请求是符合法律规定的。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现蔡少云自行降低违约金计算标准并无不当，云鼎公司之抗辩由于无事实依据，且不符合法律规定，该院对其抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、云鼎公司应在该判决发生法律效力之日起十五日内支付蔡少云逾期交楼违约金131285.39元(该违约金以已付房价款363024元为本金，按年利率24%的标准，从2018年7月1日起计至2020年1月1日止)。二、云鼎公司应从2020年1月2日起至交付符合具备经分期综合验收合格条件的房屋给蔡少云日止，以已付房价款363024元为本金，按年利率24%计付违约金给蔡少云。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1494元，由云鼎公司负担，并应在该判决发生法律效力之日起十五日内向该院交纳。蔡少云预交的受理费1494元经向该院提出申请，该院退回给蔡少云。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为民间借贷纠纷。案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：逾期交楼的违约金标准应否调低及调整的标准。根据案涉《广东省商品房买卖合同》约定,云鼎公司已逾期向蔡少云交付案涉房屋，且云鼎公司对此并无异议，本院对此予以确认，故云鼎公司应承担逾期交房的违约责任。根据案涉合同第九条的约定，云鼎公司应从2018年7月1日起至实际交付之日止向蔡少云支付已交付房款日万分之十五的违约金，而蔡少云起诉自行调低该违约金计算标准并主张按年利率24%计算违约金，一审法院采信蔡少云该主张。云鼎公司上诉认为一审法院认定该违约金计付标准过高，应按有关主管部门公布或者评估机构评定的同地段同类房屋的同期租金标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅，根据案件的综合因素确定违约金。本案中，虽然蔡少云主张案涉违约金按年利率24%计付不超过案涉合同约定的标准，但蔡少云对其实际损失未能提供证据予以证明，且经核算，截止2020年1月1日，蔡少云主张的违约金已超过案涉总房款的30%，故蔡少云主张的违约金明显过高，云鼎公司上诉主张违约金过高理据充分，应予以支持。而对于违约金具体标准问题，虽然云鼎公司上诉主张按照同地段同类房屋的租金标准支付违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，适用上述违约金计付的前提是案涉合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而案涉合同明确约定了违约金的计算方式，故本案并不适用上述规定，云鼎公司该上诉主张没有依据，本院不予采信。根据公平合理原则，结合本案合同履行实际情况，本院酌定案涉违约金的计付标准为以已交付房款为基数每日万分之三，即鼎云公司应以已付房价款363024元为本金，按利率每日万分之三自2018年7月1日起向蔡少云支付违约金，直至其按合同约定将案涉房屋交付给蔡少云之日止。云鼎公司上诉认为案涉违约金过高应予以调整理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，广宁县云鼎山庄有限公司的上诉请求合理部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广宁县人民法院（2020）粤1223民初203号判决第一、二项为：广宁县云鼎山庄有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡少云支付违约金（以363024元为基数，从2018年7月1日起，按日万分之三的标准计算至按照法定及约定条件交付房屋给蔡少云日止）；二、驳回蔡少云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1494元，由蔡少云负担822元，广宁县云鼎山庄有限公司负担672元；二审案件受理费2926元，由蔡少云负担1610元，广宁县云鼎山庄有限公司负担1316元（抵扣双方应承担受理费用后，蔡少云应向广宁县云鼎山庄有限公司径付受理费，该938元应在判项中予以抵扣）。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 陈卓杰审 判 员 苏振业二〇二〇年七月二十二日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍