广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9202号原告：吕有根，男，汉族，1962年3月7日出生，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************815。委托诉讼代理人：王建婷，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：关颖珊，广东熊何律师事务所实习律师。被告：吕有国，男，汉族，1951年5月4日出生，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************810。被告：陆英，女，汉族，1950年12月14日出生，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************820。被告：佛山市禅城区******民委员会，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码544***********561N。负责人：吕文郁。原告吕有根诉被告吕有国、陆英、佛山市禅城区******民委员会（下简称白坭村委会）所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月9日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人王建婷到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告吕有国、陆英于2014年9月19日签订的《交换房地产权证书》合法有效；2、确认位于佛山市张槎镇白坭管理区********屋【房地产权证：粤房地证字第2729920号；集体土地建设用地使用证：佛府集建总字第0031634号，佛府集建字（91）第600070900317号】的所有权人为吕有根。（该房屋价值暂定为100000元）；3、三被告协助原告办理上述第二项所述房屋所有权过户的登记手续；4、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告吕有国是原告的哥哥，被告吕有国和被告陆英是夫妻关系，被告白坭村委会是管理涉案房屋的基层群众性自治组织。除原告和被告吕有国之外，原告的父亲吕济和其母亲关拾还生育了三名子女，分别是吕顺燕、吕有球、吕有锦。2000年5月6日，在父亲吕济和母亲关拾主持下，经原告、被告吕有国、吕有锦、吕有球抽签决定，将原属于其父母亲夫妻共同财产的登记在关拾名下的位于佛山市张槎镇白坭管理区********屋（房地产权证：粤房地证字第2729936号，下称：2号房屋）归原告所有。2000年5月8日，由于2号房屋靠近马路，被告吕有国、被告陆英提议用其名下位于佛山市张槎镇白坭管理区********屋（房地产权证：粤房地证字第2729920号，下称4号房屋）与原告交换，原告也表示同意，因此被告吕有国、被告陆英与原告口头协议无条件交换房屋，且双方也实际交换了房屋和房产证。2012年8月，为了避免再次办理更名手续，原告、被告吕有国、被告陆英与其母亲关拾、其兄弟姐妹吕顺燕、吕有球、吕有锦协商一致决定，直接将2号房屋给予被告吕有国、被告陆英，被告吕有国、被告陆英再协助原告办理过户4号房屋的手续。因此母亲关拾通过办理赠与公证将属关拾个人所有的2号房屋份额赠与被告吕有国；通过继承权公证确认2号房屋属于吕济个人所有的份额由被告吕有国继承，原告、关拾、吕有锦、吕有球、吕顺燕均放弃继承。2014年9月19日，在吕顺燕、吕有球、吕有锦的见证下，被告吕有国、被告陆英及其子女与原告夫妇及其子女补充签订了一份《交换房地产权证书》的书面协议，再次确认双方自愿无条件交换房产的事宜，并协助办理过户手续。原告与被告吕有国、被告陆英自交换房屋直至现今，4号房屋一直均由原告管理、使用和处分，4号房屋的《房地产权证》和《集体土地建设用地使用证》一直由原告持有，该房屋的水电费等相关费用也是由原告支付。2号房屋一直均由被告吕有国、陆英管理、使用、处分，2号房屋的《房地产权证》和《集体土地建设用地使用证》一直由被告吕有国、陆英持有，该房屋水电费等费用也是被告吕有国、陆英支付。原告与被告吕有国、陆英已经向被告白坭村委会告知了交换房屋一事，被告白坭村委会表示同意双方交换房屋，故此4号房屋水费系从原告享有的本村分红中扣除的。综上所述，原告、被告吕有国、陆英等人于2014年9月19日签订的《交换房地产权证书》协议系各方真实意思表示，各方一直按照协议履行各方义务，各方均具有相应的民事行为能力，协议的内容不违反有关法律及行政法规的禁止性规定，且不存在其他无效情形，应为合法有效。因此，请求法院确认协议合法有效，4号房屋所有权人为原告，三被告协助原告办理过户手续，请求法院判如所求。三被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告吕有根、被告吕有国、陆英身份证、被告白坭村委会组织机构信用查询资料。证明原告、三被告主体适格。2、被告吕有国、陆英结婚登记信息。证明被告吕有国、陆英是夫妻关系。3、证明一份。证明被告吕有国曾用名为吕国。4、房地产权证、集体土地使用证。证明位于佛山市张槎镇白坭管理区********屋【房屋所有权证：粤房地证字第2729936号；集体土地建设用地使用证：佛府集建总字第0031644号，佛府集建字（91）第0600070900327号】系登记在原告的母亲关拾名下的。5、房地产权证、集体土地使用证。证明位于佛山市张槎镇白坭管理区********屋【房屋所有权证：粤房地证字第2729920号；集体土地建设用地使用证：佛府集建总第字0031634号，佛府集建字（91）第0600070900317号】系登记在被告吕有国名下的。6、抽签决定书。证明于2000年5月6日，经原告、被告吕有国、吕有锦、吕有球抽签决定，关拾名下的2号房屋归原告所有。公证书（2012）粤佛禅城第005387号。证明关拾名下的2号房屋属于原告父母亲的夫妻共同财产。该房屋属于原告的父亲吕济个人所有的份额由被告吕有国继承，原告、关拾、吕有锦、吕有球、吕顺燕均放弃继承。8、公证书（2012）粤佛禅城第005388号。证明关拾将属其个人所有的2号房屋的产权赠与被告吕有国，且被告吕有国愿意接受该赠与。9、交换房地产权证书。证明于2000年5月6日，原告、被告吕有国、吕有锦、吕有球抽签决定2号房屋归原告所有。于2000年5月8日，原告与被告吕有国口头协议无条件交换房层，即2号房屋归被告吕有国所有，4号房屋归原告所有。于2014年9月19日，在吕顺燕、吕有球、吕有锦的见证下，被告吕有国、陆英及其子女与原告吕有根夫妇及其子女补充签订《交换房地产权证书》的书面协议，进一步确认双方交换房屋一事。10、租房条约协议守则、租房合同期条约、租房条约守则、租房合同期条约、出租房租赁管理责任告知书、出租屋消防整治配置检查情况。证明原告与被告吕有国交换房屋后，4号房屋一直均是由原告管理、使用和出租，禅城区公安局张槎派出所是直接将原告作为4号房屋出租管理人。11、4号房屋电费缴费凭证、4号房屋水费从吕有根在村委会分红抵扣凭证。证明原告与被告吕有国交换房屋以来，4号房屋的电费系原告的前妻张若兰缴纳的；4号房屋的水费系从原告享有的本村分红里扣除，说明被告陆英知悉并默许原告与被告吕有国交换房屋一事。12、禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）。证明4号房屋所属的村委会向原告收取4号房屋出租屋号牌费，说明村委会认可原告是4号房屋的所有人。13、情况说明。证明被告吕有国、陆英认可本案情况，并愿意配合办理过户手续。诉讼中，三被告均未向本院提交证据材料。为查明案件事实，本院向佛山市自然资源局禅城分局出具（2020）粤0604民初9202号《调查函》，该局于2020年5月28日向本院出具《复函》。另，本院向白坭村委会出具（2020）粤0604民初9202号《调查函》之一，白坭村委会于2020年7月8日向本院出具《回复》。本院认证：原告提交的证据，大多有原件核对，且各被告均未到庭提出异议，本院经审查对真实性予以确认。佛山市自然资源局禅城分局、白坭村委会向本院出具《复函》系本院依职权调取，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市张槎镇白坭管理区*******(以下简称“2号房屋”）的房屋，权利人为关拾，房屋权属来源为1949年前自建，根据粤房地证字第2729936号《房地产权证》证载信息，2号房屋为一层砖木结构，建筑面积及建基面积均为30.94平方米。位于佛山市张槎镇白坭管理区*******(以下简称“4号房屋”）的房屋，权利人为被告吕有国，房屋权属来源为1978年自建，根据粤房地证字第2729920号《房地产权证》证载信息，4号房屋为一层砖木结构，建筑面积及建基面积均为50.71平方米。2000年5月6日，吕有根、吕有球、吕有锦、吕有国四兄弟通过抽签的方式确定原告父母吕济、关拾名下的2号房屋归原告吕有根所有。后，被告吕有国与原告吕有根口头协议无条件交换房屋，约定被告吕有国名下的4号房屋与原告通过抽签取得的2号房屋进行互换，且双方交换了权属登记资料，4号房屋自此由原告实际占有使用，2号房屋则由被告吕有国占有使用。佛山市禅城公证处于2012年8月28日出具（2012）粤佛禅城第005387号《公证书》，就被继承人吕济位于佛山市张槎镇白坭管理区*******的房屋继承事宜进行公证，该《公证书》载明：一、被继承人吕济于二〇一一年十二月十九日死亡。二、被继承人吕济的妻子关拾名下有坐落在原佛山市市区张槎镇白坭管理区西石坊六街2号的房屋[《房地产权证》粤房地证字第2729936号，《集体土地建设用地使用证》佛府集建总字第0031644号、佛府集建字（91)第0600070900327号]。三、据被继承人吕济的继承人关拾、吕有国、吕有球、吕顺燕、吕有根、吕有锦称，被继承人吕济生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人吕济的妻子是关拾；吕济共有五个子女：吕有国、吕有球、吕顺燕、吕有根、吕有锦；吕济的父母均先于其死亡。五、现吕有国表示继承被继承人吕济的上述遗产，关拾、吕有球、吕顺燕、吕有根、吕有锦均表示放弃对被继承人吕济上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条的规定，上述财产属被继承人吕济与妻子关拾夫妻共有，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定应将上述财产的一半分出归关拾个人所有，其余一半是吕济的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人吕济的上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因吕济的父母均先于其死亡，吕济的妻子关拾、子女吕有球、吕顺燕、吕有根、吕有锦均表示放弃对被继承人吕济上述遗产的继承权，因此，兹证明被继承人吕济的上述遗产应由其儿子吕有国一人继承。2012年8月17日，关拾（甲方，赠与人）与被告吕有国（乙方，受赠人）签订《赠与合同》，约定甲方自愿将其属个人所有的佛山市张槎镇白坭管理区*******的房屋产权份额赠与乙方所有，乙方愿意接受上述赠与。佛山市禅城公证处于2010年8月28日出具（2012）粤佛禅城第005388号《公证书》，对关拾与吕有国于2012年8月17日签订的《赠与合同》的真实性进行公证。2014年9月19日，被告吕有国、陆英与原告吕有根共同签署《交换房地产权证书》，载明：“在2000年5月6号，关拾父母名下遗留房屋坐落于佛山市禅城区***************（粤房地证字第2729936号）集体土地府（建总字第0031644号）(字91第0600070900327号）一间，经四兄弟同意，抽签决定此屋土地使用归属权吕有根，在2000年5月8号，吕有国与吕有根兄弟俩，双方自愿并无任何条件，永久性交换房地产权证。使用所属权坐落于吕有国名下平房屋，佛山市禅城区***************（粤房地产证字2729920号）(佛建字第0031634号）(第0600070900317号）一间，房地产权、土地归属权吕有根所有。关拾名下平房，坐落于佛山市禅城区***************（粤房地证字第2729936号）集体土地府（建总字第0031644号）(字91第0600070900327号）一间归属权吕有国所有。如果上述房屋被拆迁，拆迁补偿（包括增购面积）,关拾名下的平房拆迁补偿受益于吕有国名下，原吕有国名下的（已交换给吕有根）平房拆迁补偿受益于吕有根名下，如果双方有关名下变更的房地产权证的相关手续需双方配合办理，为避免日后发生财产纠纷，在2014年9月19号，双方自愿立下一份交换房地产归属所有权证书，任何人在法律公证上不得有异议。”吕顺燕、吕有球、吕有锦三人作为见证人在该《交换房地产权证书》上签字确认。被告吕有国及陆英于2020年1月8日出具《情况说明》，载明：“我们吕有国（身份证号码：440************810)、陆英（身份证号码440********2***820）就关于与吕有根交换房屋的事宜作出以下说明：在2000年5月6日，我们四兄弟，我吕有国、吕有根、吕有锦、吕有球抽签决定将登记在我们母亲关拾名下的位于佛山市张槎镇白坭管理区********屋（房地产权证：粤房地证字第2729936号，下称：2号房屋）归吕有根所有。在2000年5月8日，我们和吕有根口头协议无条件交换房屋，将吕有国名下的位于佛山市张槎镇白坭管理区********屋(房地产权证：粤房地证字第2729920号，下称：4号房屋）归吕有根所有，2号房屋归我们所有，且双方也实际交换了房屋和房产证。在2012年8月，为了避免后续再次办理更名手续，吕有根配合我们和母亲关拾、其兄弟姐妹吕顺燕、吕有球、吕有锦了办理赠与公证和继承权公证，确认2号房屋直接由我们受赠和继承，我们再协助吕有根办理4号房屋过户手续。在2014年9月19日，在吕顺燕、吕有球、吕有锦的见证下，我们以及我们的子女与吕有根夫妇及其子女补充签订了一份《交换房地产权证书》的书面协议，再次确认双方自愿无条件交换房产的事宜。自交换房屋直至现今，4号房屋一直均是由吕有根管理、使用和处分；2号房屋一直均是由我们管理、使用和处分的。我们愿意配合吕有根办理4号房屋过户手续。”为查明案件事实，本院于2020年5月13日向佛山市自然资源局禅城分局出具《调查函》，询问以下问题：“（1）原告与被告吕有国交换房屋后，原告对4号房屋进行了拆旧建新，请问4号房屋是否可以过户登记至原告名下？（2）原告在白坭村除了4号房屋外，另有一处房产，请问4号房屋是否可以过户登记至原告名下？（3）4号房屋的权属人仍登记为被告吕有国，现4号房屋已经拆旧建新，本院是否可以确认4号房屋的所有权人为原告？如本院确认4号房屋的所有权人为原告，则是否意味着变相协助原告办理4号房屋的不动产权登记？（4）如4号房屋可以过户登记至原告名下，是否需要被告白坭村委会予以协助？”佛山市自然资源局禅城分局于2020年5月28日向本院出具《复函》，载明：“一、经调查，位于佛山市张槎镇白坭管理区*******的房屋，房产证号为：2729920,权利人：吕有国；该房屋所占的土地属农村宅基地，土地证号为：0600070900317,土地证上记载地址为：佛山市张槎镇白坭**石队，权利人：吕有国。据案情分析，结合不动产登记有关规定，佛山市禅城区张槎镇白坭管理区******不动产权属吕有国，已办土地证、房产证。吕有根至今未申请办理2号房屋的不动产登记。因此该案不适用交换登记。二、贵院询问的问题回复：(一）按照我区解决镇村房屋建设历史遗留问题政策，房屋在2002年8月28日前建成，符合历史遗留问题政策，经公告，无异议的，可对4层以下（含4层）予以登记确权；2002年8月28日后建成的，需提供合法报建依据才能办理登记。（二）根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因吕有根名下已有一处宅基地，因此不符合一户一宅规定，不可再办理过户登记。（三）由于4号房屋已拆旧建新，根据《不动产登记暂行条例》第十八条第（一）款规定，4号房屋不动产界址、空间界址、面积与不动产现状不一致，因此应当按前述第（一）点回复的内容提供有关审批依据材料，方可办理。否则将不能办理不动产登记。（四）该宗房屋所占土地为农村宅基地，建议人民法院判决前先与白坭村委会沟通。若4号房屋符合历史遗留问题政策，还需白坭村委会协助办理相关报批手续。”为进一步查明案件事实，本院于2020年6月8日向佛山市禅城区******民委员会出具《调查函》，询问以下问题：“（1）白坭村民委员会对原告与吕有国交换房屋事宜是否知情且同意？（2）原告在白坭村除了4号房屋外，是否还有其他农村宅基地性质房屋？（3）4号房屋的权属人仍登记为被告吕有国，白坭村民委员会是否同意4号房屋过户登记至原告吕有根名下？（4）原告确认4号房屋存在拆旧建新的情况，请问拆旧建新的时间是否发生在2002年8月28日前？其拆旧建新的行为有无进行合法报建手续？如对新建房屋进行确权，请问4号房屋是否符合历史遗留问题政策的规定（详见佛山市自然资源局禅城分局复函第二点第（一）项）。”佛山市禅城区******民委员于2020年7月8日向本院出具复函，载明：“（1）白坭村民委员会对吕有根与吕有国交换房屋事宜并不知情。（2）吕有根在白坭村除了4号房屋外，还有一处宅基地性质房屋属实。（3）如吕有国与吕有根两人协商并无异议，我村同意4号房屋登记在吕有根名下。（4）4号房屋于2000年10月取得《房地产权证》，我村没有其拆旧建新的具体时间和报建手续。按照我区解决镇村房屋建设历史遗留问题政策，房屋在2002年8月28日前建成，符合历史遗留问题政策，经公告，无异议的，可对4层以下（含4层）予以登记确权；2002年8月28日后建成的，需提供合法报建依据才能办理。”庭审后，原告提交《情况说明》，确认其接收4号房屋后存在拆旧建新的情况，且原告在白坭村除4号房屋外，在白坭村另有一处宅基地性质房屋。本院认为，本案中，原告与被告吕有国、陆英于2014年9月19日签订的《交换房地产权证书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。需要特别说明的是：第一，本案中，原告与被告吕有国、陆英签订的《交换房地产权证书》所涉标的物中的2号房屋应特指粤房地证字第2729936号《房地产权证》所记载的2号房屋，4号房屋应特指粤房地证字第2729920号《房地产权证》所记载的4号房屋，而非原告拆旧建新后的4号房屋。第二，根据物权与债权相分离的原则，《交换房地产权证书》有效并不代表原、被告可以根据该《交换房地产权证书》发生物权变动，因现有的4号房屋存在拆旧建新的情况，房屋的四至、界址、面积、平面图等均与粤房地证字第2729920号《房地产权证》所记载的4号房屋发生变化，且未办理合法规划报建手续，根据佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，如4号房屋的拆旧建新发生在2002年8月28日前，且符合历史遗留政策的，可以根据正常的行政审批流程对4号房屋4层以下（含4层）部分申请登记确权，该事项属于行政审批事项，不属于民事案件的审理范围，本院对此不予审查。现拆旧建新后的4号房屋未经行政审批流程确认合法，原告直接起诉要求法院确权并要求被告协助将4号房屋过户登记至原告名下，缺乏依据，本院不予支持。另，关于本案受理费1150元，原告自愿由其负担，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吕有根与被告吕有国、陆英于2014年9月19日签订的《交换房地产权证书》合法有效；二、驳回原告吕有根的其他诉讼请求。本案受理费1150元，由原告吕有根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年七月二十三日书记员 廖凯锐