河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初4157号原告（反诉被告）：卢国丰，男，1979年8月4日出生，汉族，现住濮阳县。委托诉讼代理人：胡广令，河南同向律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：郭中科，男，1990年7月15日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：王红兵，河南启点律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：裴帅龙，河南启点律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。原告卢国丰诉被告郭中科房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢国丰及其委托诉讼代理人胡广令，被告郭中科及其委托诉讼代理人王红兵、裴帅龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢国丰诉称：2018年5月30日，原告与被告在濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间服务下签订《买卖定金协议书》、《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等交易文件。约定原告购买被告位于濮阳县工业路北段中堂官邸1幢2单元6层2-604房屋总价款366,000元。由于被告尚未取得房屋所有权证，双方约定原告于2018年5月31日支付首付款170,000元，原告承担被告未取得房屋所有权证前的贷款月供，原告在被告取得房屋所有权证后陪同办理解押并将解除银行贷款支付给被告。合同签订后，原告依约支付被告房屋首付款170,000元，在被告请求下，2018年6月12日原告提前支付被告房款20,000元，后原告依约每月向被告银行账户支付贷款月供，2019年12月原告再次转账时，发现被告更改了还款账户，原告通过中介机构多次与被告进行沟通，被告均拒绝提供最新还款账户，并声称要解除合同。2018年5月31日，原告取得房屋后即进行装修、入住至今。被告的行为已严重违反了双方合同约定，故诉至法院，请判令被告继续履行合同，提供正确的还款银行账户，保证原告的还款行为，配合原告办理涉及房屋预告登记，并按照合同约定在被告取得房屋产权证五日内配合原告办理房屋产权转移登记，被告赔偿原告违约金73,200元，被告承担本案诉讼费、保全费等。被告郭中科辩称：原告未按时将房屋贷款月供转至被告账户，造成多次逾期，影响原告征信，已构成违约。请驳回原告的诉讼请求，并提出反诉，1、请求法院依法解除与原告签订的房屋买卖合同及补充协议。2、责令原告支付违约金73,200元，3、反诉诉讼费用由原告承担。原告对被告的反诉辩称：被告反诉无事实根据和法律依据，请驳回被告反诉请求。经审理查明：2018年5月30日，在濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间服务下，被告郭中科作为出售人的甲方与原告卢国丰作为买受人的乙方就坐落于濮阳县工业路北段中堂官邸1幢2单元6层2-604号房【濮房预售字号第2015122号】的买卖，签订《濮阳市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》，约定：房屋成交价366,000元，乙方交付甲方定金50,000元。次日双方又在××居间服务下签订《补充协议》，约定：一、交易房屋总价款为366,000元，此价格为甲方净得价，不含税。二、1．乙方于2018年5月30日向甲方支付定金50,000元，买卖合同签署时，该定金则视为首付款的一部分。2．甲方承诺在开发商统一办理房屋所有权证时起30日内取得该房屋所有权证，且必须在取得该房屋所有权证后5日内通知乙、丙（××）双方，并积极配合办理房屋产权转移手续。3．甲方应在取得房产证当日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。4．购房款分三次支付，乙方于2018年5月31日将首付款170,000元（含定金50,000元）支付甲方；乙方在甲方取得该房屋所有权证后陪同办理解押并将甲方剩余银行贷款支付甲方；乙方将在房屋所有权转移登记手续办理当日将剩余尾款30,000元支付甲方；甲乙双方同意，应在甲方解除抵押登记手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5．双方在甲方收到首付款当日自行办理物业交割手续。三、甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担。四、违约责任：1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20﹪向乙方支付违约金，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20﹪向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。原告自愿承担被告未取得房屋所有权证签的贷款月供。五、如本协议与《濮阳市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；乙方自愿承担甲方未取得房屋所有权证前的贷款月供。原告依约定将170,000元转账至被告。原告即从该房屋所在小区物业处领取房屋钥匙，与物业公司签订物业服务合同并进行装修后居住。因被告对该房屋系按揭贷款，还款日每月15日，还款金额2,170元，2018年6月12日原告支付被告20,000元，2018年6月起原告每月向被告按揭贷款还款账户转款，被告于2019年12月将贷款月供账户注销，称要与原告解除买卖合同，经濮阳市金辉房地产经纪有限公司协商，被告不提供银行账户，原告、被告协商未果即诉至我院。另查明：合同签订后原告每月向被告按揭贷款还款账户转款为：2018年6月15日2,200元、7月15日2,190元、8月15日2,170元、9月14日30,000元、10月14日2,170元、11月14日2,170元、12月14日2,170元。2019年1月16日2,170元、2月16日2,170元、3月17日2,170元、4月16日2,170元、5月16日2,170元、6月14日2,170元、7月16日2,170元、8月15日2,170元、9月16日2,170元、10月14日2,170元、11月14日2,170元。被告按揭贷款还款账户征信还款状态显示：2018年8月、9月分别为1、2，2019年2、3、4月分别为1、1、1，2020年1、2、3、4、5、6、7月分别为1、2、3、1、2、3、4,2020年4月、5月、6月、7月欠费数分别为2,160元、4,334元、6,523元、8,727元。最后一次还款日期是2020年3月31日。被告于2020年3月31日交1-3月贷款6,570元。上述事实，有当事人陈述、《濮阳市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》、收款条、转账记录、个人信用报告等证据证实。本院认为：原告卢国丰与被告郭中科通过××签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是在自愿、平等协商基础上签订。内容不违反法律、法规，该两份合同合法有效，原、被告间房屋买卖合同关系成立有效。原告依约履行合同义务，被告应诚实信用全面履行合同义务，原告依约将款转至被告银行账户还涉案房屋抵押贷款，而被告将还此贷款的账户注销，致使原告不能转账还贷款，被告此行为是错误的，造成原告的损失应由被告承担。关于原告主张的令被告按房屋总价款20%支付违约金，并不符合双方合同约定的支付违约金条件，此主张本院不予采纳。关于被告主张的原告逾期转账影响了被告征信，经查，原告转账日期未超过每月规定的还款日期的宽限期，且原告转账后，银行均从被告账户扣划，并不影响被告征信。本案涉房屋原告已装修、交物业费而居住，被告反诉要求解除合同的依据不足、令原告支付违约金亦并不符合合同约定的条件，又无法律依据，故被告反诉理由不成立。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭中科继续履行与原告卢国丰签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，向原告卢国丰提供偿还涉案房屋抵押贷款账户，及时受领原告卢国丰的转款；并按约定及时办理房屋所有权转移登记手续。二、原告卢国丰自2019年12月开始，每月15日按2,170元计算至被告郭中科提供偿还涉案房屋抵押贷款账户的当月15日至，借款机构加收的违约逾期利息由被告郭中科承担。三、驳回原告卢国丰其他诉求。四、驳回被告郭中科的反诉请求。案件受理费4,766元（已减半收取），保全费3,020元，共计7,786元，由被告郭中科承担5,130元，原告卢国丰承担2,656元。反诉费815元（已减半收取），由被告郭中科承担。负有给付金钱义务的当事人，在本院指定的履行期间内不履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  翟国玺二〇二〇年七月三十日书记员  王 辉