河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3600号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张洪柱，男，生，汉族，住任丘。 委托诉讼代理人：李洪彬，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：华北石油管理局有限公司，住所地：任丘市会战道。 统一社会信用代码：91130000104322397G。 法定代表人：袁明生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张岩，河北华友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任殿正。 上诉人张洪柱因与被上诉人华北石油管理局有限公司华佳综合服务处租赁合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张洪柱上诉请求：一、撤销河北省任丘市（2017）冀0982民初3241号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人反诉请求或将本案发回重审。二、本案一审案件受理费、反诉费、鉴定费，二审案件受理费、律师费等相关费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判決认定基本事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项之规定，应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审或依法改判，具体如下：（一）被上诉人华油公司诉请案涉需返还的房屋不明确，原审判决更未查清案涉房屋，使得一审判决第一项无法履行。1、被上诉人华油公司在本诉中依据的《房屋、厂房、场地租赁合同》起诉上诉人张洪柱，请求上诉人返还位于任丘市机厂幼儿园一楼面积132平米，现名称为任丘市会友综合商店）涉案房屋，由于事实上不存在该两间房屋，上诉人对此案涉房屋不予认可，也无法返还。庭审时，合议庭要求被上诉人华油公司明确腾退房屋的具体位置，华北石油公司答复：不清楚，庭下核实（详见庭审笔录第五页）。可直至原审判决作出，被上诉人华油公司也未明确。2、合同签订日期并非，上诉人于日在《房屋、厂房、场地租赁合同》上签字，并缴纳全年租金共55000元（见收款收据），上诉人只是在合同封面上签字摁手印，合同中房间数量、面积、租金、合同份数都是由被上诉人自己编造并填写（2013年1间195平米的房屋也不存在），此种情形多年如此。日合同也未交还上诉人。而原审判决对此并未查清，就判决上诉人张洪柱腾退荣盛小区（原华北油田二机厂幼儿园）一楼（店铺名称：任丘市会友综合商店）两间房屋。但实际上，任丘市会友综合商店的经营地点是一楼大厅，面积60平米左右。这样的判决，即使上诉人应当腾退房屋，也无法履行。3、2013年12月.30日的《房屋、厂房、场地租赁合同》约定被上诉人应向上诉人交付房屋并制作《房屋交接清单》以明确房屋状况，而被上诉人并未制作交付《房屋交接清单》。（二）原审判决认定后上诉人与被上诉人未重新签订书面租赁协议，｝应视为不定期租赁，并按照原租赁协议租金标准计算房屋使用费属于认定基本事实不清。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，不定期租赁按照原租赁合同的租金标准履行，这样认定与事实不符，对上诉人也极不公平。合同期满后，未及时交付房屋的原因是：1、被上诉人在房屋租赁合同期间，未按合同7.2:2条（被上诉人对出租房屋及附属设施定期检查，发现问题应于15日内修缮并承担费用）的约定检查并维修。上诉人曾向被上诉人反映所租房屋存在安全隐患伤人、屋顶漏雨、电缆损坏等需要及时维修，被上诉人同意上诉人先行维修，其向上级打报告申请资金，上诉人便对所租赁的房屋进行了伞要的维修，主要包括：（1）2011年更换门窗及护栏200多个（旧铁窗换塑钢窗）86000元；室内外主电缆改造及公共设施维修24800元。合计：110800元。（2）2013年屋面防水共计30935（2013年）＋14836（2019年）＝45771元。（3）2014年二楼安全隐患整改费45000元.以上维修费用共计201571元，被上诉人应按照合同条约定及承诺（先行维修，其向上级打报告申请资金）承担，但至今未履行。2、2015年2月上诉人与被上诉人协商，双方同意由被上诉人支付维修费用，上诉人返还房屋。后被上诉人派矿建科李润才、汪宏阅、吕信平三人，三次到该托儿所房屋现场，测量房屋维修的工程量并先行出具了原二机厂幼儿园更换及室外电缆改造《建设工程预算书》109863元，该预算书于2015年6月由肖松华（被上诉人主管人、合同签订人）交于上诉人，但该款项一直未向上诉人支付。3、2014年4月被上诉人将上诉人己装修好的房屋强行收回并出租给李璐（租金5000元／年），上诉人一直为此事上访向被上诉人索要装修损失42000元，双方一直僵持。总之，由于上述问题被上诉人了直未予解决，涉案房屋也一直未正常使用。因此，上诉人未返还房屋是有合理理由，_以上情形不应视为不定期租赁。（三）原审判决按照原租赁协议租金17500元／年标准计算房屋使用费84583元并顺延计算至房屋返还日属于认定基本事实错误。1、《租赁合同》中的租金17500元／年不是双方的真实意思表示，自2003年开始，被上诉人将原二机厂幼儿园整栋楼一、二、三层出租给张洪柱，2014年承租人缴纳的租金是全楼租金，并非只限一楼，这一事实延续至今。这一点从张洪柱以前及被上诉人与其他人的合同中明显看出，张洪柱2003年管理协议（指整栋楼一、二、三层），张洪柱日合同面积195平米，租金15600元／年；2013年12月30曰合同面积132平米，租金17500元／年；王秋菊合向面积120平米、租金10600元；合同面积63平米、租金12500元。张艳茄也是如此。通过以上数据对比也可以看出，不能按照17500元计算132平米的房屋使用费。2.2014年4月，被上诉人强行收回了上诉人正常租赁期内的63平米，上诉人通过信访渠道多次反应，被上诉人也予以认可，原审判决对该63平米应核减的租金却未予核减。假设按照原审的判决的计算方式，2014年及以后租金应为17500／12＊8＋15600／12＊4＝16866.67。3.被上诉人于2018年1月初至11月拆迁修路、搭建围挡等，导致上诉人关门歇业10个月，应对上诉人减免10个月房屋占用费。4.原审中，上诉人在本诉中以书面形式提交了民事答辩状，其中明确提出了被上诉人的诉请第二项已经超过诉讼时效的抗辩（见民事答辩状第五页第4项），而原审判决中对此抗辩既未予审理，也未予支持，属于认定事实错误，也属于程序错误5、由于新冠病毒影响，原审判决应对此减免租金，不应顺延。假设按照《租赁合同》中的租金17500元／年计算占用使用费，应该从主张日算起，再减去2018年10个月，应为17个月20天，16866.67／12＊17＝23894.45元，16866.＊20＝937元、应为23894.45¥937＝24831.45元。当然，这种计算方法也毫无意义，因为17500元／年计算标准就是错误的。二、原审判决对上诉人的反诉请求应予支持。（一）上诉人对被上诉人收回的63平米的房屋应享有优先续租权并应赔偿上诉人的损失。2014年4月，被上诉人强行收回了上诉人在正常租赁期内的63平米房屋，上诉人通过信访渠道多次反应，被上诉人也予以认可（上访信及答复信）。庭审中，被上诉人的解释为“不是收回，是将195平米分成了两个合同，另外与王秋菊签订了一份63平米的合同％这一解释明显错误，因为王秋菊原本己签订一份63平米合同，哪里有两份63平米的合同。王秋菊2013年签订合同一份，房屋面积120平米，年租金10600元；2014年签订合同一份（与2013年同一标的物），房屋面积63平米，年租金12500元）。由此可见，被上诉人故意隐瞒将其收回63平米的房屋并以5000元／年出租给李璐，误导法院作出了错误的判决。因此，被上诉人应赔偿上诉人对该房屋的装修费42000元，直接损失5000＊6＝30000元（2014年至2019.12.31日以后顺延）。（二）关于劳务报酬（抄表费）32400元，由于被上诉人不作为，迫使上诉人为其查收水电费工作9年，有双方水电费管理协议、有查收水电费记录及证人证明、有交款后被上诉人的收款收据，有短信及回复，上诉人应得到9年劳务费32400元。（按照2天／月、150元／天、9年计算，2＊150＊12＊9＝32400元）。（三）根据合同条（出租方对出租房屋及附属设施定期检查发现问题应于15日内修缮并承担费用）的约定及被上诉人的承诺上诉人先行维修，被上诉人应承担全部房屋维修费用及违约金，原审判决至少应予支持被上诉人编制的原二机厂幼儿园更换及室外电缆改造《建设工程预算书》109863元，其他二项维修费也应予以支持。总之，上诉人在一审反诉中的票据.收条.证明.工作量都是原始的、真实的，一审法院应予支持。三、原审判决严重违反法定程序，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项之规定，应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，具体如下：（一）上诉人在原审本诉中以书面形式提交了民事答辩状，其中明确提出了被上诉人的诉请第二项己经超过诉讼时效的抗辩（见民事答辩状第五页第4项），而原审判决中对此抗辩既未予审理，也未予支持，属于认定漏审错误，严重违法法定程序。（二）原审庭审时，审判人员因为临近中午，不让上诉人发言，违反法定程序。综上所述，在双方多次沟通调解中，被上诉人多次表示上诉人的损失应予赔偿／庭审时，又怕担责，不实事求是陈述，只出示虚假的132平米合同。实际上，由于包括案涉房屋在内整栋幼儿园曾经连续租赁，期限较长，《租赁合同》表述的面积、租金等并不准确。被上诉人只顾收取房屋租金，不履行其维修义务。这样判决，有失公平，不利于化解矛盾，更做不到案结事了。望二审法院查清案件事实，依法判决 华北石油管理局有限公司答辩称，1、上诉人所陈述的事实和理由自相矛盾，违背事实，违背民事诉讼法的诚实信用原则，从上诉人自认的事实来看其与被上诉人之间存在房屋租赁关系，对自己承租房屋的具体位置其应当是知道的，上诉状中却多次出现涉案房屋不存在、不明确、无法履行等字眼，明显说法是不成立的。上诉人占有和使用被上诉人的房屋，用于经营会友超市，对房屋的具体坐落位置有双方的合同记载明确，并且该房屋位于原机场幼儿园的一楼中间位置，有房产证上的平面图可以证明，所以一审法院认定的房屋位置符合法律规定，具有可执行性。上诉人连续缴纳了房屋的租金，如果本涉案房屋不存在上诉人怎么会向被上诉人交纳租金呢，其上诉理由不能成立；2、从，因被上诉人决定要收回房屋不再与上诉人续签合同，经过多次协商上诉人拒不返还，所以被上诉人诉至任丘市人民法院在一审过程中上诉人恶意提出管辖权异议，恶意申请司法鉴定致使本案一审三年多的时间才得以结案，其行为不仅侵害了被上诉人的合法权益，也造成了司法效率低下，损害了法院的司法形象和司法权威，对此行为应该受到法律的制裁，本案诉讼也是上诉人毫无理由的情况下提出的，目的也是为了拖延时间拒不返还房屋；3、对于上诉人主张的维修费、劳务报酬等在一审过程中被上诉人已经进行了详细的质证，本庭不在陈述。补充：本案所诉的房屋具体为会友超市所占用的这间房位于机场幼儿园的一楼北侧中间位置，上诉人所主张的抄表费用均与这套房屋没有关联性，因此一审驳回其反诉请求是符合程序的，其主张的内容与本案不是同一法律关系，不应一并处理，并且证据不足；4、关于诉讼时效问题，根据法律规定当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的，二审法院不予支持。在一审开庭时上诉人没有提过诉讼时效的问题，参考上诉人所提交的证据和所陈述的内容，在2015-2017年期间，上诉人与被上诉人多次进行过腾退房屋和赔偿损失等相关事宜的交涉，所以不存在诉讼时效超过的事实。故请求驳回上诉、维持原判。 华北石油管理局有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告将其承租的房屋（位于华北油田荣盛小区）返还原告；2、判令被告向原告支付上述房屋的占用使用费84583元，（按17500元／年计算自至，以后顺延计算至返还房屋之日）；3、案件受理费由被告承担。 反诉原告张洪柱向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人华油公司向反诉原告支付装修费、劳动报酬（抄表费）、违约金等共计166545元；2、依法确认反诉原告对租赁房屋享有优先续租权；3、反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：，被告张洪柱（乙方）与华北石油管理局华佳综合服务处(甲方)签订《房屋、厂房、场地租赁合同》，其约定主要内容:张洪柱租用华佳综合服务处坐落于采一小区房屋1间，建筑面积；租赁期限12个月；房屋结构砖混，层数1层；房屋租赁用途为超市；租金15600元。 ，被告张洪柱（乙方）与华北石油管理局华佳综合服务处(甲方)签订《房屋、厂房、场地租赁合同》，合同约定：张洪柱租用华北石油管理局华佳综合服务处坐落于荣盛小区房屋1间，建筑面积195平方米；租赁期限12个月，从开始至止；用途为超市；店铺名称：任丘市会友综合商店；租金15600元。 ，被告张洪柱（乙方）与华北石油管理局华佳综合服务处(甲方)签订《房屋、厂房、场地租赁合同》，合同约定：张洪柱租用华北石油管理局华佳综合服务处坐落于荣盛小区房屋2间，使用面积132平方米，用途为超市；店铺名称：任丘市会友综合商店；租赁期限为12个月，从开始至止；租金17500元，从开始至止。被告张洪柱房屋租金缴纳至。合同期限届满后，双方未重新签订书面租赁协议。 另查明，被告张洪柱要求对的《房屋、厂房、场地租赁合同》中本人签字进行笔迹鉴定，天津市天鼎物证司法鉴定所作出的津天鼎[2018]文书鉴字第1816号司法鉴定意见书载明：检材字迹与现有样本字迹是同一人字迹。其表明，的《房屋、厂房、场地租赁合同》中承租房（乙方）签字为张洪柱本人。再查明，2019年4月，华北石油管理局有限公司华佳综合服务处被注销，其债权债务由原告华油公司承担。 上述事实有原、被告双方陈述、身份证、营业执照、《房屋、厂房、场地租赁合同》、任丘市房权证任油字第××号房屋所有权证等证据证实。 一审法院认为，原告华油公司与被告张洪柱的房屋租赁关系，事实清楚，本院予以确认。截至，双方当事人未重新签订书面租赁协议，应视为不定期租赁。房屋租赁期限届满后，原告不同意续租，并要求被告张洪柱返还租赁房屋并支付逾期返还租赁房屋期间使用费84583元（按照17500元／年计算自至，以后顺延计算至返还房屋之日），予以支持。 被告张洪柱反诉主张其对涉案房屋享有优先承租权，本院认为，涉案租赁合同虽约定在同等条件下承租人对租赁房屋有优先承租权，但租赁合同期满后，张洪柱仍占有使用涉案租赁房屋，其无证据证明华油公司再行将涉案租赁房屋对外出租的情形，即缺乏享有优先承租权的适用条件，其该项主张应予驳回。反诉原告主张的装修费、劳动报酬（抄表费）、违约金共计166545元，其提供的证据不充分，现有证据不能证实其主张,且被反诉人不认可，故对被告张洪柱的上述反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告张洪柱于本判决生效之日起三十日内向原告华北石油管理局有限公司腾退荣盛小区（原华北油田二机厂幼儿园）一楼（店铺名称：任丘市会友综合商店）两间房屋。二、被告张洪柱于本判决生效之日起十日内向原告华北石油管理局有限公司支付房屋使用费84583元（按照17500元／年计算自至，以后房屋使用费顺延计算至房屋返还之日止）。三、驳回被告张洪柱的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1915元、反诉费1815元、鉴定费3000元，由被告张洪柱承担。 本院二审期间，上诉人张洪柱方提供新证据： 证据一、2007年房屋租赁合同，证明租赁合同房屋面积虚假； 证据二、（2020）冀0982民初1094、1096案件诉状传票，证明租赁合同房屋面积虚假； 证据三、收条，证明华油强行收回63平米装修费42000元。 证据四、水电费的收据证明等，证明华油应付劳务费32400元。 证据五、六、七、八证据，证明华油应当向我方支付更换门窗、电缆费用109863元，另外还有维修房屋屋顶的费用45771元，强行收回房屋按照该房屋的出租价格5000元，按六年计算30000元，总共合计260034元。 被上诉人质证认为，证据一、2007年的房屋租赁合同不能证实上诉人的证明目的，租赁合同房屋的面积没有写面积，所以无法确定上诉人租的就是整栋楼，我方只出租过一楼的几间房屋，没有整栋出租过，根据合同所记载的房屋用途可以看出是用于经营商品超市，而上诉人经营的超市一直是这一间没有变过。租金我们每年都会调整，都是按照市场行情进行调整，所以不能证实上诉人的主张。证据三、对于收条的真实性不予认可，与本案无关，本案所诉争的房屋是一楼北侧中间的房屋，收条写的是东南角的房屋。证据五、对真实性没有异议，这是上诉人租用被上诉人房屋所应缴纳的水电费，与是否抄表没有关联性，也不能证实其是为了被上诉人服务，这是其自身经营的行为。证据六、七、八证据的真实性均不予认可，与本案没有关联性，出证明的这三个人与被上诉人之间不存在租赁关系，其水电费也没有向被上诉人直接缴纳。工程预算书没有公章是其单方证据，并且本案诉争房屋为一楼一间房屋，上诉人所主张的维修、更换等行为并不是针对本案房屋的，与本案不是同一法律关系，不应再本案中提起反诉。 上诉人张洪柱申请证人出庭。 …… 证人：张某，男，汉族，出生，住山东省乳山市，身份证号：6124301972××××××××。 证人：证明我是2003年在二机场托儿所一楼西北角经营会友面馆，大概8、9年前的一个下午我们店突然停电了，当时无法经营，我就找张洪柱，张洪柱就给有关单位打电话，然后“杨宝路”站长和维修队的宋队长和一个中年男子一起到了托儿所院内，当时我也和他们一起出去了找找原因，后来发现地下电缆滤芯出了故障，后来我听张洪柱和他们讲窗户掉了玻璃砸伤人的事，张洪柱就带他们去看当时的门窗，之后他们在我的窗户外边，我只听见杨站长和张洪柱说先把电缆换了，然后在向上级申请费用。当天下午张洪柱就找人把地面切开，过了两天电缆就换好了，再后来就把我面馆的所有门窗都换成塑钢的了。我面馆的电缆、门窗坏了都是张洪柱换的。 ？你租的楼在什么地方 证人：整栋楼是张洪柱租的，我租的是其中一间。 …… 证人：王某，女，汉族，出生，住河北省保定市徐水县物探大院7号楼2单元403室，身份证号：1324231955××××××××。 证人：证明2010年-2012年在会友超市打工的时候，2011年6、7月份的时候整栋楼都停电了，有人跑过来说外面着火了，说是杨站长跟老板说抓紧时间把电缆换掉，把门窗也换掉，当时还在院里丈量面积，后来老板就找施工队把电缆和门窗换了，后来杨站长向处里打报告，等处里经费批下来再把钱给老板。 对于证人证言，上诉人认为，被上诉人的相关领导承诺让上诉人先对电缆、门窗等先垫付再报销的事实是客观存在的，肖站长亲自将他们认可的109863元给了张洪柱，而现在被上诉人又不认可这一事实。被上诉人认为，证人张某是与上诉人之间存在租赁关系，并且上诉人证据二所提交的诉状和传票说明了被上诉人已经对上诉人与证人张某之间的转租行为提起了诉讼，本案的诉讼结果与证人有法律上的利害关系，其证人证言不应采纳。同时根据证人陈述其现在所占用的房屋位于西北角与本案不是同一间房屋，所以证人证言均与本案没有关联性。王某的证人证言也同以上意见。 二审查明的其他事实同一审法院一致。 本院认为，，上诉人张洪柱因与被上诉人华北石油管理局有限公司签订的《房屋、厂房、场地租赁合同》，事实清楚，双方并已经履行，后双方当事人未重新签订书面租赁协议，应视为不定期租赁。现出租人要求返还租赁房屋并支付逾期占有租赁房屋期间使用费，符合法律规定。双方的《房屋、厂房、场地租赁合同》，约定租赁期限为12个月，从开始至止，租金17500元，故自上诉人张洪柱应当给付房屋占有使用费，标准比照每年17500元计算。本案被上诉人2017年3月诉至原审法院，一审开庭期间，上诉人张洪柱提出诉讼时效抗辩，现被上诉人没有证据证明此前向上诉人张洪柱主张返还房屋并支付占用费，该期间被上诉人的主张已过诉讼时效，本院不予支持。自2017年7月开始，上诉人张洪柱应当支付逾期返还租赁房屋期间使用费52500元（按照17500元／年计算自至，以后顺延计算至返还房屋之日）。 上诉人张洪柱一、二审均主张装修费、抄表劳动报酬、修理费等，因其系整栋租赁该房屋，其他案件亦在诉讼中，其主张的费用提供证据后，可另案予以处理。 综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初3241号民事判决的第一、三项； 二、撤销河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初3241号民事判决的第二项； 三、上诉人张洪柱于本判决生效之日起十日内向被上诉人华北石油管理局有限公司支付房屋使用费52500元（按照17500元／年计算自至，以后顺延计算至返还房屋之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1915元、反诉费1815元、鉴定费3000元，由张洪柱承担；二审案件受理费3730元，由上诉人与被上诉人均担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苗笑臣 审 判 员 位海珍 审 判 员 郭彦妍 法官助理 张 坤 书 记 员 叶 爽