广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初13747号原告：广州市励拓房地产经纪有限公司，住所广东省广州市天河区***********之自编04单元，统一社会信用代码914***********708C。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：曾晓明，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心怡，广东习法律师事务所实习律师。被告：佛山信财置业开发有限公司，住所广东省佛山市**********，统一社会信用代码914************318。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：刘识文，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王信臻，广东华盈律师事务所实习律师。原告广州市励拓房地产经纪有限公司诉被告佛山信财置业开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾晓明、刘心怡及被告委托诉讼代理人刘识文、王信臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付服务费（佣金）1684219.44元和逾期付款违约金29078.57元，（以欠付佣金数额为基数，从应付佣金之日起计算，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年5月26日，实计至款项付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月3日，原告与被告签订《中介合作合同》（合同编号：No.HT-20190601-0011）（以下简称“合同1”），约定原告受被告委托担任“绿岛湖壹号（1/2/4#）”项目的销售委托代理（非独家代理，非驻场），被告在客户成交后支付给原告相应服务费（佣金），委托期限自2019年6月3日起至2019年7月31日止。合同1第七条第2款约定，被告根据房屋类型支付服务费（佣金）：其中公寓按照40000元/套（含税）的标准支付服务费（佣金）；住宅、别墅按照《商品房买卖合同（预售）》总价款的2.6%-3%的标准支付服务费（佣金），如果原告在1个自然月内成交1-14套，则当月所有成交房源佣金点数为2.6%；如果原告在1个自然月内成交15-30套，则当月所有成交房源佣金点数为2.8%；如果原告在1个自然月内成交31套（含本数），则当月所有成交房源佣金点数为3%。为了“绿岛湖壹号（1/2/4#）”项目，原告与被告于2019年8月9日又继续签订了一份《中介合作合同》（合同编号：HT-20190805-0142）（以下简称“合同2”）委托期限自2019年8月9日起至2019年9月30日止。合同2第七条第2款约定，被告根据房屋类型支付服务费（佣金）：其中公寓按照5.5万元/套（含税）的标准支付服务费（佣金），高层住宅按照5.5万元/套（含税）的标准支付服务费（佣金）。合同1、合同2第七条第3款均约定，在被告与客户签署《商品买卖合同（预售）》及客户与银行签署《银行按揭贷款合同》并向被告支付全部首期房款后的30个工作日内，被告应将该套房源佣金的50%一次性全部支付给原告，该套房源贷款银行成功放款后，在银行放款到达被告收款账户之日起15个工作日内一次性支付该套房源剩余佣金。委托期限内，原告成功销售了31套房源，签约总价为55468213元。被告应向原告支付的服务费（佣金）为1684219.44元。但截至原告起诉之日，被告未向原告支付任何服务费（佣金）。原告出于维护自身合法权益考虑，特此诉至法院，请判如所请。被告辩称：原告主张的佣金支付条件不成就。1、原告没有按照合同约定开具合规的增值税发票；2、原告没有按照合同约定提供首访确认单；3、原告主张的三十一户佣金中其中有两户是没有提供首访确认单，六户是首访确认单的客户签字与买卖合同的客户签字字迹不一致，原告没有提供相应的签字证明，还有一户是首访单签字的客户与买卖合同签字的客户不是同一人。综上，原告主张的佣金支付条件不成就，因此，被告请求法院驳回其诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告企业信用信息公示报告，证明双方诉讼主体资格。2、《中介合作合同》（合同编号：No.HT-20190601-0011）、《中介合作合同》（合同编号：HT-20190805-0142），证明原、被告之间建立了委托代理销售合同关系。3、《阳光城绿岛湖壹号》成功销售确认明细表，证明被告确认原告成功销售31套房源。4、《信业阳光城绿岛湖壹号项目》广州市励拓房地产经纪有限公司佣金结算明细表，证明被告确认原告可得的佣金数额为1684219.44元。5、通知函、邮政底单及妥投证明，证明原告已催告被告确定开票时间，但被告至今未通知原告开具发票。诉讼中，被告提交以下证据：1、励拓公司欠缺的结佣资料汇总表；2、微信聊天记录；3、阳光城集团佛山区域公司绿岛湖项目客户带访确认单（编号0001129）、商品房买卖合同（预售）（编号：201********401）（首访单签字的客户与合同签字的客户名称不一致）；4、阳光城集团佛山区域公司绿岛湖项目客户带访确认单（编号0001579）、商品房买卖合同（预售）（无合同编号）；阳光城集团佛山区域公司绿岛湖项目客户带访确认单（编号0001150）、商品房买卖合同（预售）（无合同编号）；阳光城集团佛山区域公司绿岛湖项目客户带访确认单（编号0000192）、商品房买卖合同（预售）（201***0****401）；阳光城集团佛山区域公司绿岛湖项目客户带访确认单（编号0000374）、商品房买卖合同（预售）（无合同编号）；阳光城集团佛山区域公司绿岛湖项目客户带访确认单（编号0001156）、商品房买卖合同（预售）（编号：201********801）；阳光城集团佛山区域公司绿岛湖项目客户带访确认单（编号0000090）、商品房买卖合同（预售）（无合同编号）（首访单签字的客户与合同签字的字迹不一致），证明原告未提供完整的结佣资料，未达到佣金支付条件。经质证，本院认证如下：原告的证据1，系当事人主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3、4、5，或有原件核对，或被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1，系被告单方制作，原告不予确认，本院对真实性不予确认；证据2，系微信聊天记录，经本院当庭查阅手机，系被告摘选少部提交，不连贯，被剔除而未提交的包括2020年5月15日至2020年6月28日之间的大量与双方诉讼内容有关的聊天记录，本院对本项证据不予采信；证据3、4，原告对真实性无异议，本院确认证据的真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年6月3日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《中介合作合同》（合同编号：No.HT-20190601-0011），约定甲方委托乙方为佛山市禅城区******“绿岛湖壹号（1/2/4#）”项目的销售委托代理（非独家代理，非驻场），甲方在客户成交后支付给乙方相应服务费（佣金）。合同内容：“一、委托期限自2019年6月3日起至2019年7月31日止……1.2甲方委托乙方向客户介绍的房源包括：佛山区域公司绿岛湖壹号项目（124#)房源共计约406套，其中4#地块住宅260套，2、4#别墅，1#公寓146套。二、服务费（佣金）的支付标准（1）甲方承诺支付服务销售合同价格的/%（含税）作为乙方的服务费（佣金）……服务费（佣金）的支付条件：(1)乙方介绍的客户具备购买条件（一次性付款或具备贷款条件）并经甲方书面确认，书面确认以《中介看房确认单》为准。乙方介绍的客户自看房之日以《中介看房确认单》上的日期为准起计1个月个月内有效，在有效期内未完成《房屋预售/出售合同》签署的，其他代理公司及甲方有权跟进。(2)客户与甲方签署《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付全部房款（按揭客户为按揭银行发放贷款）。(3)乙方在客户洽谈期间所产生的一切费用由乙方自行承担（无论客户成交与否）。(4)客户洽谈期间乙方应指派具体人员全程协助直至《房屋预售/出售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）签署并付清全部房款为止。(5)其他：/。三、服务费（佣金）的支付方式与时间（1）乙方佣金结算方式按每单成交结算。（2）……(3)关于客户退房（无论任何原因，包括但不限于甲方解除《商品房预售/出售合同》、客户解除《商品房预售/出售合同》、甲方与客户协商解除《商品房预售/出售合同》等情形）：凡乙方的客户退房，乙方应当全额返还已付服务费（佣金）。(4)在甲方向乙方支付合同约定的价款前，乙方应按照甲方要求的时间提供以下第①项发票(根据项目实际情况选择）：①乙方应向甲方开具合规的增值税发票。②乙方应向甲方开具税率为/的增值税专用发票，并提供甲方所需资料供甲方查验，以证明发票的真伪：如开具汇总的专用发票，还需提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或发票专用章；(5)甲方验证发票符合规定并可进行抵扣后方付款。否则，甲方有权拒绝付款并顺延付款时间。……四、乙方的责任……五、违约责任……七、其他约定：甲乙双方同意将合同部分条款作以下修改或补充1、将第一条第（2）款修改为：在合同期内，由乙方发起报备，并经过甲方书面确认的客户，在与甲方签署《商品房买卖合同(预售）》(本协议有限期内，若政府执行限购、限签等政策的，签署是指公寓产品完成合同网签，高层、别墅产品完成合同草签，下同）,并按照买卖合同约定支付定金及全部首付款的，视为有效成交，则甲方应根据本合同的约定向乙方支付相应的（服务费）佣金。在合作期限结束后，仍在保护期的客户在与甲方签署《商品房买卖合同（预售）》并按照买卖合同约定支付定金及全部首付款的，视为有效成交，则甲方应根据本合同的约定向乙方支付相应的（服务费）佣金。2、将第二条第（1）款修改为：甲方承诺根据房屋类型支付服务费（佣金）,公寓按照40000元/套（含税）向乙方支付的服务费（佣金）:住宅、别墅按照《商品房买卖合同（预售）》总价款的2.6%-3%向乙方支付的服务费（佣金）,根据乙方在1个自然月内成交量设置佣金跳点标准，其中成交1-14套，则当月所有成交房源佣金点数为2.6%，成交15-30套，则当月所有房源佣金点数为2.8%,成交31套以上（含本数）,则当月所有房源佣金点数为3.0%。本协议预计佣金199万元，具体以实际发生为准。3、将第三条第（2）款修改为：甲、乙双方于本合同签订生效后，在甲方与客户签署《商品房买卖合同（预售）》及客户与银行签署《银行按揭贷款合同》并向甲方支付全部首期房款后的30个工作日内，将该套房源佣金的50%一次性全部支付给乙方，该套房源贷款银行成功放款后，在银行放款到达甲方收款账户之日起15个工作日内一次性支付该套房源剩余佣金。对于代理期限届满前签订《商品房买卖合同（预售）》，在代理期限届满后或本合同解除后该客户才支付房款的，代理佣金支付规则不变。4、本条约定与本合同其他条款约定不一致的，以本条约定为准。”2019年8月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《中介合作合同》（合同编号：HT-20190805-0142），约定甲方委托乙方为佛山市禅城区******“绿岛湖壹号（1/2/4#）”项目的销售委托代理（非独家代理，非驻场），甲方在客户成交后支付给乙方相应服务费（佣金）。合同内容：“一、委托期限自2019年8月9日起至2019年9月30日止……（2）结佣条件：若在本合同到期或提前终止后的30天内，甲方与在合同期间首先由乙方介绍的经甲方书面确认的乙方客户签署有效买卖合同的，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的，且由乙方负责洽谈的，则甲方应根据本合同的规定向乙方支付相应的（服务费）佣金。1.2甲方委托乙方向客户介绍的房源包括：佛山区域公司绿岛湖壹号（1/2/4#)项目1号地公寓共计约108套、4号地库存高层14套。二、服务费（佣金）的支付标准(1)甲方承诺支付房屋销售合同价格的/%(含税）作为乙方的服务费（佣金）。……服务费（佣金）的支付条件：(1)乙方介绍的客户具备购买条件（一次性付款或具备贷款条件）并经甲方书面确认，书面确认以《泛销售渠道-客户首访确认单》为准。乙方介绍的客户自看房之日以《泛销售渠道-客户首访确认单》上的日期为准起计1个月个月内有效，在有效期内未完成《房屋预售/出售合同》签署的，其他代理公司及甲方有权跟进。(2)客户与甲方签署《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付全部房款（按揭客户为按揭银行发放贷款）。(3)乙方在客户洽谈期间所产生的一切费用由乙方自行承担（无论客户成交与否）。(4)客户洽谈期间乙方应指派具体人员全程协助直至《房屋预售/出售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）签署并付清全部房款为止。(5)其他：/。三、服务费（佣金）的支付方式与时间(1)乙方佣金结算方式按每单成交结算。(2)……(3)关于客户退房（无论任何原因，包括但不限于甲方解除《商品房预售/出售合同》、客户解除《商品房预售/出售合同》、甲方与客户协商解除《商品房预售/出售合同》等情形）：凡乙方的客户退房，乙方应当全额返还已付服务费（佣金）。(4)在甲方向乙方支付合同约定的价款前，乙方应按照甲方要求的时间提供以下第①项发票(根据项目实际情况选择）：①乙方应向甲方开具合规的增值税发票。②乙方应向甲方开具税率为/的增值税专用发票，并提供甲方所需资料供甲方查验，以证明发票的真伪：如开具汇总的专用发票，还需提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或发票专用章；(5)甲方验证发票符合规定并可进行抵扣后方付款。否则，甲方有权拒绝付款并顺延付款时间。……四、乙方的责任……五、违约责任……七、其他约定：甲乙双方同意将合同部分条款作以下修改或补充：1、乙方介绍的客户具备购买条件（一次性付款或具备贷款条件）并经甲方书面确认，书面确认以《泛销售渠道-客户首访确认单》(附件一）为准，《泛销售渠道-客户首访确认单》须为甲方派发版本，并经客户本人签字。(1)合同期限内：乙方介绍的客户自《泛销售渠道-客户首访确认单》上的日期起30日内与甲方签订《认购书》，并按照约定支付定金的，视为乙方推荐。在该期限内，其他代理公司或甲方有权推进客户成交。该客户超过30日未与甲方签订《认购书》并按照约定支付定金，乙方继续跟进该客户的，乙方应重新向甲方报备，并提供《泛销售渠道-客户首访确认单》及相关文件。(2)合同期限届满后30日内：乙方介绍的客户与甲方签署《认购书》并按照约定支付定金的，可视为由乙方推荐成交。2、将第二条第(1)款修改为：甲方承诺根据房屋类型支付服务费（佣金）,公寓按照5.5万元/套（含税）向乙方支付的服务费（佣金）:高层住宅按照5.5万元/套（含税）向乙方支付服务费（佣金）,本协议预计佣金152.5万元，具体以实际发生为准。3、将第三条第(2)款修改为：(1)甲、乙双方于本合同签订生效后，在甲方与客户签署《商品房买卖合同（预售）》及客户与银行签署《银行按揭贷款合同》并向甲方支付全部首付房款后的30个工作日内，甲方将该套房源佣金的50%一次性全部支付给乙方;(2)该套房源贷款银行成功放款后，在银行贷款到达甲方收款账户之日起15个工作日内一次性支付该套房源剩余佣金。(3)对于代理期限届满前签订《认购书》，在代理期限届满后或本合同解除后该客户才支付房款的，代理佣金支付规则不变。4、每次付款前，乙方应提供完整的结佣资料（包括但不限于1、《泛销售渠道-客户首访确认单》2、《付款清示单》3、《验收确认单》4、《发票单》5、客户相关资料（首访单、云客截图、明源截图、客户合同）6、《中介合同》7、《佣金明细表》等）,否则甲方有权迟延支付佣金而无需承担任何责任。5、本条约定与合同其他条款约定不一致的，以本条约定为准。”另查明一，2019年8月20日后，原、被告双方先后确认原告为被告成功代理销售31套房屋等情况，包括房号、客户名称、签约情况、合同总价、认购日期、签约日期及付款方式。另查明二，2020年4月4日，原、被告签订《信业阳光城绿岛湖壹号项目》广州市励拓房地产经纪有限公司佣金结算明细表》，载明31套房屋销售情况及佣金结算情况，包括房号、认购日期、客户名、建筑面积、签约单价、签约总价、佣金总额、结算比例、未结算佣金金额。其中双方还确认：未结算佣金金额合计为1684219.44元，本次结算比例除4号地75座3103房本次结算比例为50%即22525.79元，待被告收到该房屋客户卢敏婷的银行贷款到账再另行结算该房屋佣金余下50%外，其他30套房屋佣金本次结算比例均为100%。对此，被告于庭审中确认已收齐客户卢敏婷的购房款。另查明三，2020年6月1日，原告向被告邮寄《通知函》，被告工作人员于6月3日签收。该函上载：“贵司与我司于2019年6月3日签订第一份《中介合作合同》（合同编号：No.HT-20190601-0011),于2019年8月9日签订了第二份《中介合作合同》（合同编号：HT-20190805-0142),上述两份《中介合作合同》以下合称（合同）。合同约定我司受贵司委托担任‘绿岛湖壹号（1/2/4#)’项目的销售委托代理（非独家代理，非驻场）。经贵我双方确认，委托期间内我司成功销售的房源为31套，签约总价为55468213元，贵司应向我司支付的服务费（佣金）共计1684219.44元，且贵司确认上述服务费（佣金）已达到结算支付条件，但是贵司至今未向我司支付任何款项。我司负责此项目的人员多次联系了贵司负责此项目的人员，要求贵司早日发起付款流程、早日通知我司开出发票给贵司。可是，贵司的负责人员总是称向公司汇报后再回复，我司一直等待，可是迟迟等不到贵司通知我司开发票的好消息，导致我司的欠款一直得不到支付，金额累积越来越多。贵司迟迟不通知我司开具发票，导致我司无法正常回款，极大损害了我司的经济利益，诚盼贵司在收到本函件后，及时联系我司相关人员（联系人：孙丽婉，电话号码：137*****991),并于2020年6月3日前与我司就已达到结算支付条件但未支付的部分确定具体的开票金额和开票时间，我司会根据贵司要求立即开具发票，请求贵司付款。恳请贵司体谅我司的困难，立即启动结算付款程序。”庭审中，原告陈述：成功销售确认明细表在购房客户与被告网签商品房买卖合同并支付首期房款后由原告制作并盖章后寄出给被告，被告确认后再盖章寄回给原告。佣金结算明细表是在购房客户支付全部房款双方进行对账后由原告根据双方对账结果制作盖章后寄给被告，被告确认后再盖章寄回给原告，结算就以此为准。原告愿意按照起诉金额1684219.44元开具增值税发票。被告陈述：如果要开票，我方要求开具增值税专用发票。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据本案证据，原告依约为被告提供了客户推介服务，且根据双方约定，符合“成交界定”的条件，且双方已于2020年4月4日就商品房委托销售佣金予以结算，代理销售情况及每套房屋佣金及佣金总额情况明晰，被告以客户资料等有欠缺为由拒不支付佣金依据不足，故原告据此要求被告就佣金发票开具的金额等予以明确并进而支付佣金的主张理据充足。鉴于双方合同约定被告支付佣金前原告应先开具合法有效的佣金发票，且庭审中被告要求开具增值税专用发票，而原告也表示愿意开具发票，故原告应就总额为1684219.44元的佣金先向被告开具增值税专用发票，此后被告应向原告支付该佣金。至于逾期付款违约金，双方对此未予约定，且原告并未举证证明其于起诉前要求被告予以支付，且原告亦未履行开具发票的在先义务，故其主张逾期违约金的理由不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山信财置业开发有限公司于本判决书生效并且收到原告广州市励拓房地产经纪有限公司开具的合法有效的增值税专用发票之日起五个工作日内向原告广州市励拓房地产经纪有限公司支付佣金1684219.44元；二、驳回原告广州市励拓房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山信财置业开发有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取9979元，财产保全费5000元，合计14979元，由原告广州市励拓房地产经纪有限公司负担500元，被告佛山信财置业开发有限公司负担14479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年七月十四日书记员  原洁萍附件：当事人确认送达地址及联系方式原告：广东省广州市越秀区******广州百货大厦商务楼1904房、1905房、1906房，联系人曾晓明（代理人），电话182*****496。（当事人确认送达地址）被告：广东省佛山市禅城区**********。（邮寄送达地址）