上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初19996号原告：上海睿繁房地产经纪有限公司,住所地上海市奉贤区。法定代表人：陶芳毅，经理。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽林，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：邵德林,男,1963年8月21日出生,汉族，住上海市闵行区。被告：施玲玲,女,1967年8月25日出生,汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邵德林(系被告施玲玲丈夫)，住上海市闵行区。被告：邵佳悦,男,1991年1月30日出生,汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邵德林(系被告邵佳悦之父)，住上海市闵行区。被告：杨丽玲,女,1987年6月29日出生,汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王成，上海市金茂律师事务所律师。原告上海睿繁房地产经纪有限公司(以下简称睿繁公司)与被告邵德林、施玲玲、邵佳悦、杨丽玲居间合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程苗苗，被告邵德林(暨被告施玲玲、邵佳悦的委托诉讼代理人)，被告杨丽玲的委托代理人王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告睿繁公司向本院提出诉讼请求：1、被告邵德林、施玲玲、邵佳悦支付原告居间佣金人民币(币种下同)78,800元，偿付逾期付款违约金29,700元(自2019年9月16日起算暂至2020年3月31日止按150元/日标准,计29,700元)。2、被告杨丽玲支付原告居间佣金78,800元，偿付逾期付款违约金29,700元(自2019年9月16日起算暂至2020年3月31日止按150元/日标准,计29,700元)。事实和理由：2019年8月13日,被告邵德林、施玲玲、邵佳悦作为出售方,被告杨丽玲作为买受方,双方就上海市闵行区XX路XX弄X区X号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的交易通过原告居间,三方签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：房屋转让总价788万元。协议第六条关于“居间成功”约定：《房地产买卖协议》(居间协议的附件一)成立即表明买卖合同成立,居间成功。第七条约定：甲方(出售方)应当于买卖合同成立之日按照本协议第三条约定的总房价款的1%支付丙方(居间方)佣金;乙方(买受方)应当于买卖合同成立之日按照本协议第三条约定的总房价款的2%支付丙方(居间方)佣金。在签订居间协议当日,四被告在原告处签订了《房地产买卖协议》,根据居间协议的约定,原告已居间成功。《房地产买卖协议》约定,买卖双方同意在2019年9月15日之前(包含当日)到居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。同时,被告分别与原告签订了《佣金确认书》,确认被告邵德林、施玲玲、邵佳悦(出售方)向原告支付佣金78,800元、被告杨丽玲(买受方)向原告支付佣金78,800元,佣金均于签订示范文本《上海市房地产买卖合同》当日支付,若逾期支付,每逾期一日,则按照日千分之五支付逾期违约金。之后被告杨丽玲向被告邵德林、施玲玲、邵佳悦支付了20万元定金，由被告施玲玲签收。在签订居间协议之前，被告杨丽玲在原告处委托出售位于本市长宁区的另一套房屋，原告也提示被告杨丽玲需将长宁区的房屋出售后才符合购房资格，购买涉案房屋。被告杨丽玲表示知晓，且表示需出售长宁区的房屋才有购房款购买涉案房屋。四被告签订了《房地产买卖协议》后,被告杨丽玲却向原告表示不再购买涉案房屋,并称已与被告邵德林、施玲玲、邵佳悦达成了解约协议,双方不再继续交易涉案房屋。但之后，原告得知被告杨丽玲在签订解约协议时已经将位于长宁区的房屋出售，四被告在签订解约协议后的一个月内，完成了涉案房屋的交易过户手续。四被告关于涉案房屋的交易，系由原告居间促成，且交易已完成,原告已居间成功,四被告理应按照约定支付原告佣金。现为维护原告的合法权益,向法院提起诉讼。被告邵德林、施玲玲、邵佳悦辩称：三被告并未在原告公司挂牌出售涉案房屋，而是通过被告杨丽玲介绍才在原告处签约。原告明知被告杨丽玲限购，竟然仍促成双方签约。签订居间协议及房地产买卖协议后，被告杨丽玲联系三被告表示其本人限购，无法购买涉案房屋，故三方签订了解约协议。签订解约协议后，被告杨丽玲又电话联系到三被告，表示其已经出售了他处的房屋，可以继续购买涉案房屋，因此双方通过其他中介公司办理了涉案房屋的交易手续。三被告认为原告的居间未成功,不同意原告的诉讼请求。被告杨丽玲辩称：原告与被告杨丽玲之前曾有过合作，原告为被告杨丽玲出售他处房产提供服务。被告邵德林、施玲玲、邵佳悦在其他中介公司挂牌出售涉案房屋，被告杨丽玲在网上查到了涉案房屋出售信息，通过原告去实地查看了涉案房屋。原告明知被告杨丽玲名下他处有房产，属于限购对象，但在没有尽到提示义务的情况下与四被告签订了居间协议和买卖协议。根据买卖协议约定买卖双方在2019年9月15日前需要签署网签合同，不然违约方将承担20%的违约金。被告杨丽玲经与原告及其他被告联系，表示自己名下他处有房产，无法履行涉案房屋的买卖协议。原告也表示被告杨丽玲如果继续履行买卖协议会有风险，所以买卖双方签订了解约协议。签订解约协议后，被告杨丽玲名下的位于长宁区的房产成功出售，故被告杨丽玲又联系邵德林，了解到涉案房屋尚未出售，遂表示愿意继续购买。由于在此之前原告给四被告留下了中介服务不严谨的不良印象，因此未再要求原告继续提供中介服务。原告与被告杨丽玲签订的居间协议中关于居间佣金的付款条件并未成就，而且四被告完成涉案房屋的交易与原告无关，原告的诉讼请求没有依据，要求驳回原告的请求。经审理查明：被告邵德林、施玲玲、邵佳悦原系涉案房屋产权人。2019年8月13日，被告邵德林、施玲玲、邵佳悦(甲方，卖售方)与被告杨丽玲(乙方，买受方)、原告睿繁公司(丙方，居间方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋总价788万元。协议第六条约定：居间成功：《房地产买卖协议》(附件一)成立即表明买卖合同成立,丙方居间成功。第七条佣金支付：甲方应当于买卖合同成立之日按照本协议第三条约定的总房价款的1%支付丙方佣金;乙方应当于买卖合同成立之日按照本协议第三条约定的总房价款的2%支付丙方佣金(另有约定除外)。协议对其他内容亦作了约定。同日，被告邵德林、施玲玲、邵佳悦(甲方，卖售方)与被告杨丽玲(乙方，买受方)签订《房地产买卖协议》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋总价788万元。为办理交易过户手续之需，双方同意于2019年9月15日之前(包含当日)到丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称买卖合同示范文本)；乙方支付首付房价款80万元，应于签订买卖合同示范文本当日支付甲方；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证(若需)后2020年2月1日前向贷款银行申请贷款，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款189万元；双方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后并放贷后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方支付尾款5万元；乙方于2020年2月1日前支付其他房价款361万元。该协议第六条“其他约定”以手写方式约定：另一笔房价款153万元于产权过户当日支付，甲、乙双方约定，办理产权过户时间为不可以在2020年1月20日前并在2020年3月15日内办理，因甲方需将现产权重新去名，并承诺该房屋在产权更名后为满五年并唯一住宅性质，甲、乙双方都已知晓并同意。被告杨丽玲在乙方落款处签名，被告施玲玲、邵佳悦在甲方落款处签名，并由施玲玲代邵德林签名。买卖双方另签订一份《补充协议·家具清单》，对于涉案房屋内的家具家电列具一份清单，并约定甲方将清单中的家具家电赠与乙方，不再另行计价。当日，被告邵德林、施玲玲、邵佳悦作为出售方，被告杨丽玲作为买受方，分别与原告睿繁公司签订编号为XXXXXXX、XXXXXXX的《佣金确认书》各1份，两份佣金确认书的佣金金额均为78,800元，支付日期均为签订示范文本《上海市房地产买卖合同》之日。2019年8月20日，被告施玲玲出具收款收据1份，证明被告施玲玲收取被告杨丽玲购房定金15万元。2019年9月12日，被告邵德林、施玲玲、邵佳悦(甲方)与被告杨丽玲(乙方)签订《解约协议》1份，约定：因乙方个人原因，无法继续履行涉案房屋的买卖事宜，经双方友好协商达成如下协议：1、甲、乙双方同意终止并解除涉案房屋的居间及买卖协议。2、甲方同意退还已收取的部分定金5万元，剩余乙方支付甲方的定金15万元作为乙方因违约支付给甲方的赔偿。3、自甲、乙双方签订本解约协议后，并甲方退还乙方5万元后，甲、乙双方就买卖涉案房屋就此解约，甲、乙双方不再追究相关责任。此后，被告杨丽玲作为借款人，与案外人A银行股份有限公司上海市普陀支行、上海市公积金管理中心分别签订了抵押借款合同、公积金借款合同，借款总额为189万元。2019年10月19日，被告邵德林、施玲玲、邵佳悦作为出售方，被告杨丽玲作为买受方共同向上海市闵行区房地产登记处申请涉案房屋产权转移登记。同月26日，涉案房屋产权被核准转移登记至被告杨丽玲。A银行股份有限公司上海市普陀支行亦取得了抵押权登记。现原告以诉称理由诉至本院。本案庭审中，本院询问被告邵德林、施玲玲、邵佳悦有无向其他中介公司支付中介费，被告邵德林表示没有支付。本院询问杨丽玲就涉案房屋的交易过户有无向其他中介公司支付中介费，被告杨丽玲之代理人表示“不清楚”。另，四被告均表示原告按每日150元(佣金金额的1.9‰)计算逾期付款违约金的金额过高，要求予以调低。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议及家具清单、佣金确认书(编号：XXXXXXX)、佣金确认书(编号：XXXXXXX)、房地产权证复印件、承诺书、收款收据、涉案房屋产权信息等，被告杨丽玲提供的房地产权证、解约协议等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告作为居间人提供居间服务，被告邵德林、施玲玲、邵佳悦作为出售方，被告杨丽玲作买受方，就涉案房屋签订的房地产买卖协议。该买卖协议就涉案房屋的交易价格、付款方式、付款期限、过户期限、交房期限等交易条件作了明确约定，具备买卖合同的主要条款。结合原、被告签订的《房地产买卖居间协议》的约定，应当认定原告居间成功。经原告居间后，四被告签订了《房地产买卖协议》，仅时隔数日后四被告签订了解约协议。但本院注意到，仅于次月中旬，四被告就办理了涉案房屋产权过户手续，期间被告杨丽玲还与银行签订借款合同，办理了一系列的贷款手续。杨丽玲申请的银行贷款金额与《房地产买卖协议》中约定的贷款金额一致。因此本院有理由相信，四被告签订的解约协议并非双方的真实意思表示，仅是为了“跳中介”以规避向原告支付居间报酬的义务。在本案庭审中，四被告亦不能向本院说明就涉案房屋的交易过户是否向其他中介公司支付居间费用以及支付了多少居间费用。综上所述，本院认为，四被告作为买卖双方，以“跳中介”的方式逃避向原告支付居间报酬的行为，存在主观恶意。现原告要求四被告作为买卖双方分别向原告支付居间报酬的请求，于法有据，本院予以支持。同时，也应当指出，作为房地产居间方，按照行为惯例，除了促成交易双方的合同成立外，还需协助提供办理贷款手续、协助办理过户手续等相关义务，而事实上原告确实未开展上述工作，因此，本院酌情认定四被告作为买卖双方分别支付的居间报酬金额按约定金额的80%计算，计63,040元，即被告邵德林、施玲玲、邵佳悦需向原告支付63,040元，被告杨丽玲需向原告支付63,040元。根据居间协议及佣金确认书的约定，四被告应于2019年9月15日签署网签版的《上海市房地产买卖合同》并于当日支付居间报酬。由于四被告的违约跳单，根据佣金确认书的约定，应当向原告偿付逾期付款违约金。但原告按每日150元(佣金金额的1.9‰)计算，确实过高，四被告要求调低的意见，本院予以采纳，本院酌情按应付居间报酬63,040元为本金，以每日0.5‰计算，自2019年9月16日至2020年3月31日共计198天,违约金为6,240.96元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告邵德林、施玲玲、邵佳悦于本判决生效之日起十日内支付原告上海睿繁房地产经纪有限公司居间报酬63,040元，偿付逾期付款违约金6,240.96元；二、被告杨丽玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海睿繁房地产经纪有限公司居间报酬63,040元，偿付逾期付款违约金6,240.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,555元，减半收取计2,277.50元，由原告上海睿繁房地产经纪有限公司负担819.90元，被告邵德林、施玲玲、邵佳悦共同负担728.80元，被告杨丽玲负担728.80元，如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年七月二十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。