上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10484号原告：梁清林，男，1978年5月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：家君，女，1980年6月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告共同委托诉讼代理人：刘桂娥，上海申同律师事务所律师。被告：陈千永，男，1981年8月21日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨天志，上海德禾翰通律师事务所律师。原告梁清林、家君与被告陈千永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁清林及两原告委托诉讼代理人刘桂娥，被告陈千永及其委托诉讼代理人杨天志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁清林、家君向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告赔偿损失95,407元(房屋修复费用59,327元；家具损失4,880元包括卧室内的两个衣柜烧焦无法使用：两门衣柜990元，两门带镜衣柜1,290元、一把餐桌椅遗失2,000元、原配窗帘含窗纱遗失600元，损失详见清单；2019年10月28日至2020年4月27日的租金损失5,200×6=31,200元)；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示由于房屋修复及空置散味需要共计三个月，故当庭增加诉请：被告赔偿原告三个月的房屋空置损失15,600元。同时，押金应当冲抵违约金。事实和理由：2019年4月25日，被告和案外人粟小娥通过房宣不动产中介公司承租原告位于上海市浦东新区玉盘北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2019年7月12日，原告梁清林接到物业管家电话称系争房屋失火，公安和消防接警处理。原告赶到现场，但由于警方不允许进入，未能拍到第一现场照片。事后原告了解到起火原因是被告夫妻争吵，冲动点火引发火灾。失火后，卧室墙面、地板和门套全部烧坏，中央空调、地暖开关融化变形，中央空调里的阀门烧焦。客厅所有的门套、门烧变色。客厅的相关木质部位如门套等，被救火时浇的水淹过发霉了。天花板的木质吊顶可能被烟熏坏了，被被告私自粉刷了。次卧的门套和踢脚线被水泡过发黑，墙纸被尖锐物品擦过留下划痕。入户门的内外把手、锁体本身都被重物砸过脱落了。入户门内外均有被重物敲过的痕迹。厨房橱柜开胶，被水泡过。由于房屋毁损严重需要重新装修，被告一家于2019年8月27日搬离，并承诺事后协商赔偿事宜。但是原告多次主动联系被告，被告一直拖延推诿，且被告事后还私自粉刷了客厅的天花板及卧室墙面，主卧门、门套及木地板也被被告拆走。由于双方对修复方案未达成一致意见，原告还未对房屋进行修复。为维护原告的合法权益，恳请法院判如所请。陈千永辩称：只同意赔偿原告5万元，包含修复以及因失火造成的原告的其他损失。失火后，原告要求被告搬离，被告同意，找到房源后于2019年8月27日搬离。所以诉争合同是双方协商解除的，不存在原告要求诉请解除的事实。被告支付了2019年4月28日至10月27日的租金31,200元及押金5,200元。因合同属于协商解除，所以被告不存在需要支付违约金的违约情形,原告应当退还剩余两个月租金以及押金。但是被告愿意就上述两个月租金及押金进行抵扣,作为被告愿意承担的上述5万元损失赔偿的一部分。对于失火，被告是认可的，但是对于原告提供的损失金额，被告不认可。失火后，双方协商达成了修复方案，方案是原告提出，被告同意。被告已经支付了部分赔偿款项，根据原告提供的报价表，被告支付了用于购买修复材料的费用8,503元。原告没有按照双方意见履行，在没有告知被告的情形下，自行装修，起诉索赔，原告存在扩大损失的情况。本院经审理认定事实如下：2019年4月25日，原告梁清林(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《房宣不动产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用；租期为2019年4月28日至2020年4月27日；租金每月5,200元，付拾贰押一；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金伍仟贰佰元整；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。同日，被告支付了押金5,200元及2019年4月28日至10月27日的租金31,200元。2019年7月12日，因被告与其妻子发生争执，其妻子在系争房屋主卧内放火。案外人陈某某于当日13时10分向上海市公安局浦东分局王港派出所报警，民警到场了解，屋中家具着火，消防到场时火势已被扑灭。2019年8月12日，梁清林将房屋修复的报价表微信发送给了被告的妻子，该报价表显示修复费用合计25,750元。2019年8月14日，被告妻子向原告微信转账支付了床、床垫以及电视机赔偿费用共计8,100元。同日，梁清林微信要求被告方“月底请务必搬出哈，谢谢理解。”，被告妻子回复：“应该差不多的。”2019年8月27日，被告搬离系争房屋，其妻子微信告知梁清林：“都清理干净了”“东西都搬走了”，梁清林回复：“你已经搬好了吗？把我晚点过去看看呗”。本案审理过程中，原告向本院提交了《浦发华庭52-1302重装维修清单(物业代向开发商询价)》，该清单显示装修修复费用合计59,327元，家具赔偿费用合计4,280元。原告提交的报价单及清单皆不包含被告已支付的床、床垫以及电视机赔偿费用8,100元。原告表示该装修清单价格与之前发送给被告的并不一致系因出报价表时，很多损害还未真正显现，且后续原告是找了原来的装修公司，故价格会高一些。针对原告后续提交的维修清单，被告表示同意以其作为原告损失金额确定的部分依据，并于庭后提交了清单列明其同意赔付的具体项目及金额，同时其表示原告主张的金额过高，人工费存在同类工程重复计算的情况，且部分损失非被告造成，故仅同意赔偿金额25,700元，考虑到原告的损失未能确定数额的情况下，被告愿意在5万元以内赔偿原告的所有损失，扣除已付费用(房屋剩余租金10,400元、押金5,200元、床及床垫6,000元、电视机2,000元)，被告可再支付26,400元。2020年4月26日，本院电话告知原告因双方对于修复费用的基本标准并无很大差距，无需通过鉴定解决，故通知原告自行对房屋进行修复，原告表示知晓。同年4月27日，本院前往系争房屋进行实地勘察，勘查过程中发现主卧：三面墙及天花板已被被告重新粉刷，但颜色不均，背景墙布及软包已被拆除，处于残破状态，门套、地板及踢脚线被拆除，开关面板三个被熏变色、空调及出风口处的铝合金框被火熏烤至轻微变形，窗框被高温烘烤至轻微脱皮起泡，无窗帘；客厅：部分踢脚线变色发黑及轻微变形，木饰板有轻微的上下颜色不一致的情况，天花板已被重新粉刷，该处吊顶木饰条边缘系沾染有白色涂料，局部墙面存在少量涂鸦及磕碰，二门衣柜两只轻微起皮，缺少餐椅一把；次卧部分踢脚线变色发黑。另，原告主张的大门指纹锁不存在其所述的屏幕损坏的情况，仅在门把手处有部分掉漆及起泡；厨房橱柜面板因已由原告进行了更换，未能勘察到原告所述的因被告使用不当所造成的损坏情况。除被告自行修复的部分，房屋其余部分处于尚未被修复的状态。同日，本院至系争房屋楼下同房型且硬装修相同的住户处，发现该房屋客厅踢脚线亦存在部分变色发黑的迹象，大门把手亦有部分掉漆及起泡，厨房橱柜面板角亦有轻微起皮、开裂的状况。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房宣不动产租赁合同》、上海公安局案(事)件接报回执单、照片、微信聊天记录截屏、重装维修清单，被告提供并经庭审质证的微信聊天记录截屏、微信转账记录截屏，法院至系争房屋拍摄的视频及照片以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，梁清林与被告就系争房屋签订的《房宣不动产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。梁清林于2019年8月14微信要求被告方限期搬离，被告妻子表示同意，随后被告一家于8月27日搬离系争房屋，故双方其实早在2019年8月27日就已对解除诉争合同达成一致意见。本院据此确认诉争合同解除日为2019年8月27日。虽然诉争合同系双方协商一致解除，但致使合同提前解除的根本原因系被告妻子冲动放火导致房屋内装修及物品严重毁损，被告方的行为显已构成根本违约，原告据此要求没收押金，符合合同约定及法律规定，予以支持。至于原告主张的装修及物品损失，本院认为，修理应兼顾便利性与经济性，不可盲目扩大当事人的损失，根据本院实地勘察的情况，系争房屋客观上确实存在因失火而毁损的情况，但原告所主张的部分损坏亦包含被告占有使用房屋所产生的合理损耗，而原告主张的部分更换、重做的费用，如全部客厅木饰板的更换费用、因一把餐椅遗失而要求被告赔偿全部桌椅的费用等请求并不属于被告应当承担的必要费用，就该部分损失仍应采取修复、添补为主要措施。故本院根据毁损情况、装修及物品折旧情况以及合理修复所需费用的市场价等因素酌定被告共计赔偿原告28,000元。虽被告于2019年8月27日就搬离了系争房屋，但之后双方因对修复方案未能达成一致意见导致系争房屋迟迟无法进行修复，至本院通知原告自行对房屋修复之日止，期间的房屋空置损失被告理应承担，但原告向被告所主张的不必要修理费用亦造成了双方就修理费用的商谈未果，本院结合双方讨论房屋毁损情况、修复所需时间、各自的过错程度等因素酌情确认被告应当赔偿原告租金及空置期损失(含因修复及散味产生的空置期损失)合计36,400元，扣除被告剩余已付租金10,400元，被告尚需向原告付款26,000元。诉争合同系梁清林与被告签订，家君并非合同相对方，故其不是本案的适格主体，本院依法驳回家君的全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、一百一十四条、二百一十九条之规定，判决如下：一、原告梁清林与被告陈千永于2019年4月25日签订的《房宣不动产租赁合同》于2019年8月27日解除；二、被告陈千永于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁清林装修及家具损失共计28,000元；三、被告陈千永于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁清林租金及空置损失共计26,000元；四、被告陈千永已支付给原告梁清林的押金5,200元归原告梁清林所有；五、驳回原告家君的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,312元，减半收取计1,156元，由原告梁清林负担385元，被告陈千永负担771元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年七月十日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。