河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3829号 上诉人（原审被告）：沧州市锦厦房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市黄骅市渤海新区东盛办公楼七楼。 统一社会信用代码：9113091177277898XL。 负责人：韩旭，董事长。 委托诉讼代理人：高晓飞，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张世海，男，生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：杨朔之，河北东方伟业律师事务所律师。 原审被告：陈国平，男，出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 原审被告：李孝金，男，出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 原审被告：河北鹏弛房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市新华区新华东路17号。 统一社会信用代码：91130902550411752H。 负责人：陈国平。 上诉人沧州市锦厦房地产开发有限公司因与被上诉人张世海、河北鹏弛房地产开发有限公司、李孝金、陈国平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧县人民法院（2019）冀0921民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州市锦厦房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销沧县人民法院（2019）第0921民初2176号民事判决书，改判驳回被上诉人张世海对上诉人的诉讼请求：2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间未形成合同关系。上诉人从未与被上诉人张世海之间达成房屋买卖合同的意思表示，二者之间的合同并没有成立。上诉人从未与被上诉人进行过任何接触，对于被上诉人所谓的购房事实更不知情，如何与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系。涉案认购协议书上加盖“沧州市锦厦房地产公司销售专用章”并不必然的表明上诉人对于协议内容的认可。在本案中被上诉人并没有向上诉人支付购房款项，而是将款项支付给了案外人许衍会及原审被告李孝金。上诉人未收到房款，对被上诉人认购行为更无从知情。而且原审被告陈国平自认是鹏驰公司出具的加盖了锦厦公司印章的认购协议书一份，从该点也反应出涉案认购协议并非是上诉人所出具。2、原审法院认定基础法律关系错误。根据被上诉人的起诉状及审被告陈国平对案情的捕述可知，其真实情况为鹏驰公司向被上诉人筹措资金，该行为的性质显然属于借款行为。也就是说本案实际上是鹏驰公司、陈国平与原审被告之间的借款合同纠纷。原审法院并没有正确认定案件的基础法律关系，错误的将案件定性为房屋买卖合同关系。3、原审法院未查清房屋销售事实。涉案项目销售过程中，上诉人与鹏驰公司早就委托了第三方的经济公司进行房屋销售，因此双方均无权私自售房。对于该点被上诉人所提交的《锦厦绿源项目全程营销策划及销售代理服务合同》可以证实，后续上诉人更是提交了与鹏驰公司共同拨付售房佣金证明该事实。根据上述两份证据可以认定该案属于鹏驰公司私自售房行为，但是原审法院对此选择予以回避。4、鹏驰公司冒用上诉人名义签订合同涉嫌合同诈骗。上诉人从未授权鹏驰公司、陈国平等对外签订合同，但是鹏驰公司、陈国平在此情况下依然擅自出卖项目房屋、收取购房款项，擅自使用上诉人的名义与被上诉人签订购房协议。该行为显然属于刑法规定的合同诈骗罪的构成形式即：冒用他人的名义签订合同。上诉人认为鹏驰公司的行为符合刑法相关规定，已经涉嫌刑事犯罪，原审法院未依法移送案件不符合法律规定。5、上诉人无任何过错不应承担责任。鹏驰公司擅自使用上诉人的名义签订合同属于无权代理，其行为对于上诉人没有法律效力。被上诉人向案外人的汇款行为及鹏驰公司出具收条的行为均印证了上诉人对于上述行为并不知情，在本案中张世海、陈国平、鹏驰公司均由相应的过错应当承担相应的法律责任。根据民事法律的一般原则权利义务相一致，上诉人不应当承担任何法律责任。综上，原审法院认定片面，认定事实明显错误，请求二审法院依法审查，改判驳回被上诉人诉讼请求，依法维护上诉人合法权益。 张世海答辩称，一、答辩人张世海与被答辩人锦厦公司之间形成房屋买卖合同关系意思表示真实，具有法律效力，且事实清楚，证据充分。，答辩人与被答辩人签订认购协议书，主要内容为：答辩人全款购置以被答辩人为名义开发商开发建设的锦厦××广场小区××楼××单元××号房屋一套，面积为144.28平方米，每平方米单价5586元，成交单价5000元，房款714400元，拟于交付。另外，协议书中还约定了其他交易条款。认购协议书落款部分加盖有被答辩人销售专用章，并有答辩人签字。认购协议书上加盖被答辩人销售专用章，足以证明被答辩人为协议书一方的主体，协议书中记载的条款系其真实的意思表示。从认购协议书的内容和形式均充分证实双方之间存在房屋买卖合同关系。被答辩人上诉所主张的双方未进行过任何接触、对购房事实不知情等内容，其不能提供任何证据予以支持，依法不能成立。本案涉及的房地产开发项目，是被答辩人与一审被告鹏驰公司合作开发建设，鹏驰公司负责代管、代建及销售，对幵发建设的房产有50%的产权。故鹏驰公司有权代理或代表被答辩人销售所开发建设的房产。一审被告陈国平是鹏驰公司法定代表人，一审被告李孝金是鹏驰公司副总经理，答辩人通过鹏驰公司及陈国平、李孝金购买涉案房屋，向其交付购房款项，具有事实依据，符合法律规定。本案中，认购协议书签订的当日，李孝金带领答辩人实地勘验了房源，经售楼员介绍和推荐，选定房号3号楼2单元601室，售楼员按单价核算了全款数额，由被答辩人与答辩人签订了《认购协议书》文本，故认购协议书是被答辩人出具，而不是一审被告方面直接出具。陈国平承诺书中所谓“公司负责出具该套房产加盖沧州市锦厦房地产公司销售专用章的认购协议书”，所表达的是“负责”出具，不是“直接出具”，是基于鹏驰公司与被答辩人的合作关系和权利义务，由该公司负责要求被答辩人向答辩人直接出具。事实的结果是：被答辩人根据鹏驰公司的要求，现场直接签订和出具了加盖销售专用章的认购协议书。被答辩人基于对陈国平承诺的错误理解，所提出的上诉理由，不符合客观的事实，不符合文本的真实意思表达。二、一审判决书认定的法律关系正确。本案是房屋买卖合同关系，不是借款合同关系。本案中，根据当事人陈述和一审法庭审理的情形，是作为开发商一方的被答辩人和一审被告，在开发中资金短缺，为了筹措建设资金，提前向答辩人出售开发建设的房屋。根据认购协议书、承诺书和其他相关证据，被答辩人一方出售房屋是为了回笼建设资金，弥补短缺，而答辩人支付对价是为取得商品房所有权，而不是赚取利息以牟利，故对所开发建设的商品房的买卖交易，是双方当事人共同的合同目的。据此，本案中的法律关系是房屋买卖法律关系，而不是借款合同关系，被答辩人的上诉理由，不符合本案客观事实。三、本案房地产销售的事实清楚明确，买卖法律关系合法有效，一审判决书认定事实正确。本案中，一审被告已经证实，《锦厦绿园项目全程营销策划及销售代理服务合同》并未得到实际履行，故该合同是否存在，对本案房屋买卖的事实，不存在任何影响。从该合同约定的内容看，并不排除幵发商一方自行对外销售的权利，故被答辩人所主张的无权销售、私自销售的情形不存在。从法律关系方面分析，房地产销售代理服务公司代理开发商对外实施销售，双方形成代理关系，仍然是以开发商的名义与客户签订认购协议书或商品房买卖合同书等法律文件，代理公司仅是在销售现场为营销和签约提供服务。故销售行为自始至终是开发商（包括被答辩人和一审被告）方面的行为，不存在所谓私自或无权销售。答辩人经鹏驰公司及陈国平、李孝金等，在销售现场与被答辩人签订认购协议书，是形成答辩人、被答辩人及一审被告方共同的意思表示，无论是否经过代理公司的服务，均不影响认购协议书的法律效力。四、本案中，不存在冒用被答辩人名义签订合同，更不存在合同诈骗犯罪。被答辩人与一审被告方存在房地产合作关系，事实清楚，权利义务关系明确，目前已经有生效法律文书予以证实。一审被告有权出卖合作开发的房地产，回笼获取建设资金，根本上不存在冒名签约骗取利益的情形，被答辩人主涨毫无事实依据。答辩人与被答辩人签订有合法有效的认购协议书，被答辩人是自行签约，而不是由他人冒名签约，其该项理由无事实依据。本案中不存在所谓合同诈骗犯罪，一审作出民事判决书完全正确。五、被答辩人违背合同约定和法律规定，擅自另行出卖已签约的商品房，过错严重，应当承担法律责任。被答辩人在与答辩人签订认购协议书以后，擅自将出卖给答辩人的房屋，又出售给第三人，是公然的违背法律规定，违反诚信原则，蔑视法律权威,应当依据《最高人民法院关于审理房屋买卖和纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，承担法律责任。一审判决书的判决结果具有事实依据，符合法律规定。综上所述，一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，被答辩人的上诉理由均不能成立，请求上级人民法院依法驳回上诉，维持原判。 河北鹏弛房地产开发有限公司、李孝金、陈国平二审未出庭，亦未提出书面答辩。 张世海向一审法院起诉请求：1、解除认购协议，四被告共同返还原告已付购房款711400元并承担赔偿金711400元，合计1422800元。2、本案的诉讼费、保全费等各项费用由四被告承担。 一审法院认定事实：，被告沧州市锦厦房地产公司与原告张世海签订《认购协议书》一份，主要内容如下：原告张世海自愿购买锦厦绿园广场小区房号为3号2单601号房产一套，建筑面积，并就付款方式、交付房屋日期等进行了约定，原告张世海签字和被告锦厦房地产公司盖章。同日，被告鹏弛公司法定代表人陈国平以其个人及鹏弛公司名义，为原告出具了《承诺书》一份，内容为：“因公司业务紧急需要，经充分协商从张世海处筹得现金伍拾万元，又因公司涉及诉讼官司账户被封，特安排此款打入公司聘任技术顾问许衍会个人账户。此款本金连同孳息用于本公司在港口承建的锦厦绿园广场小区项目。此款为张世海全款购置锦厦绿园广场房产一套（3号楼2单元601室）。公司负责出具该套房产加盖“沧州市锦厦房地产公司销售专用章”的认购协议书，并于2018年元旦前办结网上签约手续，交付该房屋并办理房产证。”被告李孝金作为鹏弛公司副总经理及经办人对被告鹏弛公司法定代表人陈国平承诺书中陈述的原告张世海购置锦厦绿园广场房产一套的事实无异议，并书写了关于原告张世海购置锦厦绿园广场房产一套的书面《说明》。鹏弛公司聘任技术顾问许衍会出具证明证实其受聘期间，经陈国平和李孝金安排，用其账户接收原告张世海房款的事实。 ，原告张世海通过转账汇款给鹏弛公司指定的副总经理许衍会账户内40万元。同日，被告鹏弛公司为原告张世海书写收条一张，内容为：“今收到张世海锦厦绿园广场3号楼2单601号房款50万元整。收款人陈国平河北鹏弛房地产开发有限公司盖章。” 另查明，，被告鹏弛公司授权被告李孝金全权办理其与锦厦公司共同开发的锦厦绿园广场所有相关事项并签订了书面授权委托书，由李孝金任港口项目总经理，许衍会、苏之江任副总经理。 在本案开庭审理中，被告锦厦公司认可原、被告诉争的房屋已经另行销售给第三人。 以上事实有认购协议书一份、承诺书一份、银行转账凭证、收条一张、授权委托书一份、合作开发协议书一份、开庭笔录等证据予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。按照《中华人民共和国合同法》第十条第一款的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告张世海与被告锦厦公司所签订的《认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违背国家相关法律、法规，为有效协议，应受法律保护。鹏弛公司法定代表人陈国平出具的《承诺书》和李孝金出具的《证明》均认可从原告张世海筹资房款及孳息作为其全款购置锦厦绿园广场房产一套（3号楼2单元601室）且鹏弛公司为原告出具了收条，能够证实原告购买房屋的事实。本院对陈国平和鹏弛公司出具的《承诺书》和李孝金出具的《证明》予以认定。锦厦公司虽对此事实不予认可，但其在认购协议书上已加盖了锦厦公司的印章，亦可证实其对此事实予以认可。该认购协议书上对商品房的坐落、面积、单价、总价款交房时间等商品房买卖核心条款作出了约定，符合商品房买卖合同的基本特征。故应当认定《认购协议书》系双方当事人为将来签订房屋买卖合同而事先达成的合意，本案应为商品房买卖合同纠纷。锦厦公司主张本案为借贷纠纷，证据不足，不予采信。 《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在合同成立后，先后向被告支付购房款，履行了自己的主要义务。被告在收取原告购房款后，未按认购协议书和承诺履行相关义务，交付房屋期间届满后，亦未按照约定交付房屋，对此被告应负全部责任。《中华人民共和国合同法》第94条第（4）项规定，当事人一方迟延履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告以讼争房屋已由被告售予他人为由，提出请求解除《认购协议书》，鹏弛公司及锦厦公司对房屋售予他人的事实亦不持异议，《认购协议书》继续履行已不可能，依法应予解除。 另根据鹏弛公司和锦厦公司签订的合作开发协议书第四条第二款的规定，鹏弛公司负责投入建设本项目的全部资金并负责代管代建及销售，可证实鹏弛公司有管理资金及代销售的权利。原告提供的一系列证据能够形成证据链条，相互印证，可证实被告从原告张世海处筹款及孳息作为全款购置锦厦绿园广场房产一套的事实清楚，证据充分，本院对此事实予以认定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，商品房买卖合同成立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中的房屋销售的性质是商品房销售，故可参照适用上述规定。因双方约定的交付房屋日期到期后，被告未按约定将房屋交付原告，被告鹏弛公司及锦厦公司对房屋售予他人的事实亦不持异议，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告返还已付购房款711400元并赔偿已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因鹏弛公司与锦厦公司系合作关系且双方签订了书面合作协议书，明确约定鹏弛公司有代管、代建、代销售的权利，双方各占50%的股份，且锦厦公司在认购协议书上加盖了锦厦公司的印章，因此，被告锦厦公司和被告鹏弛公司、陈国平应共同给付原告购房款并承担赔偿损失共计1422800元。被告李孝金系鹏弛公司的副总经理，其履行的是职务行为，故其不应承担赔偿责任。 被告锦厦公司辩称鹏弛公司并没有实际销售房屋的权利，锦厦公司与鹏弛公司共同委托了销售代理公司沧州市志远房地产经纪有限公司进行销售，其提供的证据不能证实其主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项之规定，判决如下：一、解除原告张世海与被告沧州市锦厦房地产开发有限公司订立的《认购协议书》；二、被告沧州市锦厦房地产开发有限公司和河北鹏弛房地产开发有限公司、陈国平于本判决生效后十日内共同返还原告张世海购房款711400元，并赔偿原告张世海711400元。三、被告李孝金不承担赔偿责任。四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17606元，保全费5000元，共计22606元。由被告沧州市锦厦房地产开发有限公司、河北鹏弛房地产开发有限公司和陈国平共同承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明的事实同一审法院一致。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案所涉被上诉人张世海与上诉人沧州市锦厦房地产开发有限公司所签订的《认购协议书》、原审被告河北鹏弛房地产开发有限公司法定代表人陈国平出具的《承诺书》和李孝金出具的《证明》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行。现上诉人沧州市锦厦房地产开发有限公司及原审被告河北鹏弛房地产开发有限公司不能履行，被上诉人张世海无过错，故原审法院判决上诉人沧州市锦厦房地产开发有限公司和原审被告河北鹏弛房地产开发有限公司返还购房款并赔偿损失符合法律规定。原审判决陈国平亦承担返还房款及赔偿损失的责任，陈国平未上诉提出异议，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,605.0元。由上诉人沧州市锦厦房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 苗笑臣 审 判 员 位海珍 审 判 员 郭彦妍 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 张 坤 书 记 员 叶 爽