河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初3386号原告：华润置地（郑州）有限公司，住所地郑州市二七区铭功路与自由路交叉口。法定代表人：茅铁军，总经理。委托诉讼代理人：赵飞、张丽，河南博云天律师事务所律师。被告：刘长友，男，1963年12月15日出生，汉族，住河南省原阳县。原告华润置地（郑州）有限公司（以下简称华润公司）与被告刘长友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人赵飞、张丽到庭参加诉讼。被告刘长友经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（郑州）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请确认原被告之间的《商品房买卖合同》（编号：140××××0360）及补充协议已解除；2.请判令被告刘长友向原告返还二七区铭功路东、太康路南2幢1单元11层1108号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续;3.请判令被告向原告支付代偿款981540.13元,并承担本案律师费2万元;4.请判令被告向原告支付补偿金(截至2019年11月25日为304014.72元，此后的补偿金数额以1001540.13元为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止)；5.请确认原告有权从被告刘长友已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项;6.本案诉讼费由被告刘长友承担。事实与理由：2014年11月3日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（编号：140××××0360），购买原告开发的二七区铭功路东、太康路南2号幢1单元11层1108号房，购房款1379506元，含首付款419506元、按揭贷款96万元。合同附件四约定如买受人未按期向按揭银行还款，导致出卖人承担担保责任的，其应当向出卖人支付全部代偿款，赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以代偿款及损失赔偿金为基数按照日万分之五的标准支付补偿金。2014年12月17日，原告、被告与招商银行股份有限公司郑州分行（下称招商银行郑州分行）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告从该行贷款96万元，由原告提供连带责任保证担保。因被告未按约还款，招商银行郑州分行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院（2017）豫0191民初653号民事判决判令被告向招商银行郑州分行偿还贷款本金842798.11元及利息、复利、罚息、律师费等，并判令原告对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，因被告未按时偿还贷款本息，原告分别于2017年4月25日代偿了13360.55元；2018年3月19日代偿968179.58元，合计代偿981540.13元。2019年8月底，原告通知被告刘长友解除《商品房买卖合同》，并多次要求其偿还代偿款，承担违约责任，但其丝毫不予理会，且至今也未向原告返还房屋。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告刘长友未答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（编号：140××××0360），购买原告开发的二七区铭功路东、太康路南2号幢1单元11层1108号房，购房款1379506元，含首付款419506元、按揭贷款960000元。合同附件四第三条第六款约定：（1）如买受人未按期向按揭银行还款，导致出卖人承担担保责任的，其应当向出卖人支付全部代偿款，赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以代偿款及损失赔偿金为基数按照日万分之五的标准支付补偿金；（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。《商品房买卖合同补充协议二》第一条第二款约定双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。双方任何一方信息如有变更，须于变更之日起7日内以书面形式通知对方。因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担责任，合同所述的通知是指用传真、挂号邮寄、邮政特快专递、专人手递等方式送达。双方所有通知及有关房屋的相关文件，邮政特快专递或挂号邮寄的，接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已送达：接受通知一方通讯地址是外埠的，自通知发出之日起第七日视为送达，通知发出日期以寄出邮戳或以快递公司签认为准；传真以发出日为送达日专人手递以人手递交日为送达日。原告已向被告刘长友交付案涉房产，并办理了《商品房买卖合同》备案及《商品房买卖合同》预告登记。另查明，2014年12月17日，原告、被告与招商银行股份有限公司郑州分行（下称招商银行郑州分行）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告从该行贷款960000元，由原告提供连带责任保证担保。因被告未按约还款，招商银行郑州分行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院（2017）豫0191民初653号民事判决判令被告向招商银行郑州分行偿还贷款本金842798.11元及利息、复利、罚息、律师费等，并判令原告对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，因被告拒不履行，原告分别于2017年4月25日代偿了13360.55元；2018年3月19日代偿968179.58元，合计代偿981540.13元。再查明，原告分别于2019年8月30日、2019年10月17日、2019年10月25日，按被告刘长友填写的送达地址向被告寄送了解除函，告知被告与原告签订的房屋买卖合同已于2018年3月19日解除，并告知原告代其还款的情况，要求被告按约返还代偿款、赔偿原告损失、支付补偿金，并承担违约责任，但上述三份邮政特快专递被退回。2019年8月2日原告与河南博云天律师事务所签订了《专项法律顾问服务合同书》，委托河南博云天律师事务所作为其清欠业务的专项顾问，约定办理诉讼案件的费用为20000元，原告已向河南博云天律师事务所支付本案前期律师费6000元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原、被告与招商银行郑州分行签订的个人购房借款及担保合同，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。被告未按期向招商银行郑州分行归还本息，违反了商品房买卖合同附件四的约定，符合合同约定的解除条件，且原告按补充协议二约定的送达地址向被告邮寄了解除函。据此，上述解除函已于2019年9月份送达给被告。依照《合同法》第九十六条之规定，双方约定的解除条件已成就。案涉《商品房买卖合同》已解除，且主合同解除的，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。故原告要求确认双方双方签署的编号为140××××0360的《商品房买卖合同》及补充协议、《2号楼商品房买卖合同》补充协议二已经解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告依法应当将该房产恢复原状并返还给原告。鉴于原告已为被告办理了合同备案和房屋预告登记，取得了《房屋预告登记证明》，因此在《商品房买卖合同》已经解除的情况下，被告应当协助原告办理合同备案注销和预告登记注销手续。原告要求被告刘长友向原告返还房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，合同解除后，被告刘长友仍应当向原告返还全部代偿款并承担本案的律师费，故原告该部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。对于原告要求确认原告有权从被告刘长友已付房款中扣除其诉讼请求中所列明的全部款项的诉求的诉讼请求，不违反法律法规的强制性规定本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告华润置地（郑州）有限公司与被告刘长友签订的《商品房买卖合同》（编号：14001840360）及补充协议已解除；二、被告刘长友于本判决生效之日起三十日内将二七区铭功路东、太康路南2幢1单元11层1108号商品房返还给原告华润置地（郑州）有限公司，并配合原告华润置地（郑州）有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销手续；三、被告刘长友于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（郑州）有限公司代偿款981540.13元、律师费20000元；四、被告刘长友于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（郑州）有限公司补偿金304014.72元（暂计至2019年11月25日），之后的补偿金数额以981540.13元为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；五、原告华润置地（郑州）有限公司可在应退还给被告刘长友的购房款中扣除被告刘长友上述第三、四项应给付款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8275元，由被告刘长友负担，剩余8274元退还原告华润置地（郑州）有限公司。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年七月八日书记员  王文文