湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初893号原告：刘放平，男，汉族，1980年4月25日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：薛豪丽，女，汉族，1980年10月13日出生，住湖南省茶陵县。系原告刘放平的妻子。代理授权：特别授权。原告：薛豪丽，女，1980年10月13日出生，住湖南省茶陵县。被告：刘艳，女，汉族，1986年11月19日出生，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：黄辉，株洲市芦淞区芦淞法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：徐侠，男，汉族，1986年12月19日出生，住湖南省祁阳县。系被告丈夫。代理权限：一般授权。原告刘放平、薛豪丽与被告刘艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘放平、薛豪丽、被告刘艳的委托诉讼代理人黄辉、徐侠到庭参加诉讼，。本案现已审理终结。原告刘放平、薛豪丽共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年1月16日签订的《租赁合同书》被告刘艳将租赁门面返还给原告；2、判令被告刘艳向原告支付拖欠的租金10560元（暂计算至2020年4月27日止），并合同约定的租金标准向原告支付2020年4月28日起至实际归还门面之日止的房屋占用费；3判令被告刘艳向原告支付自2020年2月15日起自租金实际支付完毕止的逾期付款违约金（暂计算至2020年4月27日止的逾期付款违约金为3801元）；4、判令被告刘艳向原告支付拖欠的水、电、物业费共计1422元；5、被告刘艳承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年1月16日，原告薛豪丽与被告刘艳签订了一份《租赁合同书》，该合同约定：原告将其所有的位于株洲市荷塘区的楼梯左边门面租赁给被告经营使用，租赁期限为五年，从2017年2月15日起至2022年2月14日止。起始月租金为第一年3800元／月，从第二年开始逐年递增，租金采用先付后用的原则按季度（三月）支付，应于每季度提前十天一次性支付如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直至付清全部租金为止。合同签订后，原告如约履行了合同，交付了该房屋。被告在支付了2020年2月15日之前的房屋租金后，未再按照合同约定的时间支付门面租金，原告多次与被告协商沟通，未果。现为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，祈盼依法判如所请。被告刘艳口头辩称：原、被告双方于2020年2月10日通过微信沟通协商解除了租赁合同关系，被告自承租案涉房屋以来至解除合同时已足额缴纳了租金，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。并且被告提起反诉，请求原告退还被告押金6000元，协商解除租赁合同后，因为疫情原因，在3月20日左右，已搬离腾空房屋，有微信聊天记录佐证，解除合同后被告没有实际占用房屋。2020年2月10日至2020年3月21日期间虽占用房屋，但现实客观原因，应按国家政策法律规定予以免除。经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定：对原、被告提交的证据本院均予以采信，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，原告薛豪丽与被告刘艳签定了《租赁合同书》，约定：原告将其所有的位于株洲市荷塘区的楼梯左边门面租赁给被告经营使用，租赁期限为五年，从2017年2月15日起至2022年2月14日止。起始月租金为第一年3800元／月，从第二年开始逐年递增，租金采用先付后用的原则按季度（三月）支付，应于每季度提前十天一次性支付如逾期支付，承租方从逾期之日其每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直至付清全部租金为止……承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用。支付时间、方式为接到出租方出示水、电等物业公司的缴费单之日起的五天内缴清上述费用。合同签订后，原告如约履行了合同，交付了该房屋。双方曾在微信上协商一致同意2020年2月10日解除合同，但原告附条件要求被告搬离才解除，被告在支付了2020年2月15日之前的房屋租金后，未再按照合同约定的时间支付门面租金，直至2020年4月29日，被告搬离该房屋，2020年2月15日之后，案涉合同约定的房屋租金为4400元／月，原告已代被告支付了该段时间的水、电、物业费共1422元。另查明，2020年4月29日原、被告双方发生口角争执，被告情绪激动之下砸毁了案涉租赁房屋门口的玻璃门，撕毁了案涉租赁房屋隔间内的墙纸，并于当日搬离了最后一台钢琴。该玻璃门与墙纸系被告承租时所自行装修建成，在双方的租赁合同中约定了合同期满后承租方不得破坏装修，应完整交付出租方。2020年6月29日，被告将其所砸毁的玻璃门修复完好。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反国家法律法规的禁止性规定,应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自已的义务,不得擅自变更或者解除合同。具体对本案的处理评判如下:对于原、被告签订的房屋租赁合同是否已在2020年2月10日解除问题。被告辩称,2020年2月10日双方已就合同的解除问题微信协商一致,由于疫情影响客观原因未搬离房屋，故合同已于2020年2月10日解除。本院认为,原、被告虽于2020年2月10日协商一致同意解除合同，但原告附条件要求被告搬离房屋，被告直至2020年4月29日才全部搬离房屋，根据我国《合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”故该合同实际解除之日应为2020年4月29日，被告需要支付2020年2月16日至2020年4月29日的租金，租金为10711元[计算方法：4400×2+（4400÷30）×13=10711]。原告主张被告延期交付租金应支付违约金，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，2020年1月底，新冠疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中就包括被告经营的教育机构，属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任，3月中旬疫情减轻，虽部分商户逐渐恢复，但原告经营的教育机构需要面对面集中教学，仍属严格管制而无法开业的状态，一直持续至4月中下旬左右，故对该段时间的租金，本院酌情减免一个半月的租金即6600元，疫情减缓后，承租人搬离仍需要一定的合理期限，故被告至2020年4月29日搬离，不应视为违约，对原告的该项主张，本院不予支持，原告应退还被告6000元押金。原、被告在租赁合同中约定了“承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用”，原告已代被告支付了水、电、物业费共1422元，被告应当予以偿还，故对原告该项主张，本院予以支持。被告于2020年4月29日砸毁租赁房屋的玻璃门，致使租赁房屋受损因而暂时无法出租，根据我国《合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”故被告应当向原告支付至该房屋修缮完好后归还之日（2020年6月29日）为止的房屋租金损失，损失参照租金计算为：8800元[计算方法：4400×2=8800]。综上，被告应向原告支付的租金及损失共计12911元（计算方法：10711+8800-6600=12911），与原告应向其支付的6000元押金抵销后，最终应向原告支付6911元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、原告刘放平、薛豪丽与被告刘艳签订的《租赁合同书》于2020年4月29日解除；二、被告刘艳在本判决生效后十日内向原告刘放平、薛豪丽支付租金及损失共计人民币6911元；三、被告刘艳在本判决生效后十日内向原告刘放平、薛豪丽支付水、电、物业费共计人民币1422元四、驳回原告刘放平、薛豪丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由被告刘艳承担72元，原告承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴款结算户，帐号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈晓东二〇二〇年七月十三日法官助理胡煜书记员阙芮娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。