福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终861号 上诉人（原审原告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。 法定代表人：詹开兴，董事长。 委托诉讼代理人：杨丽英，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑凯泉，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：黄志连，男，1963年12月25日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：仙游县路易酒吧，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇兴泰路亿豪名城一号商业楼一层，统一社会信用代码92350322MA31K97H0A。 经营者：张森森，男，1987年9月20日出生，汉族，个体工商户，住福建省仙游县。 原审被告：张森森，男，1987年9月20日出生，汉族，个体工商户，住福建省仙游县。 上诉人莆田亿豪房地产有限公司(以下简称亿豪公司)与上诉人黄志连、被上诉人仙游县路易酒吧（以下简称路易酒吧）、原审被告张森森因物权纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿豪公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判黄志连、路易酒吧（经营者张森森）应在判决生效之日起十日内共同赔偿给亿豪公司租金损失，租金损失计算方法：自2015年1月1日起，以1014.34平方米为基数，每月每平方米按20元计算至返还涉案商场之日止；本案一、二审诉讼费用由黄志连、路易酒吧共同承担。事实和理由：一、一审判决未判决路易酒吧与黄志连共同承担赔偿义务是错误的，路易酒吧作为共同侵权人，理应共同承担赔偿责任。二、一审判决按月租金标准10元/平方米认定赔偿标准不足以弥补亿豪公司的租金损失，应按20元/平方米判决黄志连、路易酒吧共同承担。 针对亿豪公司的上诉，黄志连辩称：一、黄志连与路易酒吧并非侵权人。黄志连对商场系有权占有，黄志连先将商场转租给张庆贤，张庆贤又转租给路易酒吧，均系有权占有。二、黄志连将商场租给张庆贤并以10元/平方米计收租金，结合鲤南镇时下租金标准，一审认定租金按10元/平方米系合理的。故应驳回亿豪公司的上诉请求。 黄志连上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿豪公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案的基础法律关系应为商品房预售合同关系，而非物权法律关系，一审法院对此没有予以认定是错误的。亿豪公司已于2012年11月15日将涉案商场出卖给黄志连，因该商场引发的纠纷是商品房销售合同纠纷，而非物权纠纷。二、黄志连占有、使用涉案商场是基于双方的买卖合同关系以及亿豪公司的同意，属于有权占有。涉案商场出卖给黄志连后，由于亿豪公司违反规划，对出卖的商场进行违规建筑，造成黄志连至今无法办理出卖商场的正式交房手续。黄志连多次向亿豪公司交涉，要求退还已付购房款并承担相应的违约责任，但亿豪公司拒绝退款，经双方多次协商，亿豪公司同意将涉案商场交给黄志连使用，待涉案商场能够办理产权证后再办理正式的交房手续。亿豪公司便于2015年初将涉案商场交付给黄志连使用，黄志连以每平方米10元出租给张庆贤，张庆贤于2015年1月20日转租给路易酒吧作为办公室、员工宿舍和食堂使用至今。如亿豪公司未同意将涉案商场交付给黄志连使用，黄志连不可能占有该商场达五年之久。且黄志连支付给亿豪公司将近一半的购房款后，也完全可以对涉案商场进行占有使用。三、在双方之间的商品房销售合同未解除的前提下，双方应继续履行该合同，基于此，黄志连仍可继续对涉案商场进行占有、使用并收益。 针对黄志连的上诉，亿豪公司辩称：一、一审认定本案系物权保护纠纷是正确的，并非上诉人提出的商品房销售合同纠纷。1.本案不是商品房销售合同纠纷。亿豪公司确实曾经与黄志连就讼争房屋买卖有过磋商，亿豪公司也收取了黄志连120万元预付款。但由于双方最终无法对房屋买卖达成合意，也未签订正式的买卖合同，价值600多万元的讼争房屋被黄志连非法强行占有而引起诉讼。但黄志连提出与亿豪公司存在商品房买卖合同关系不符合法律及最高人民法院对商品房销售合同纠纷的定义，也不符合书面要式合同的法律规定。2.本案是物权保护纠纷。本案纠纷的根源是黄志连无权占有亿豪公司财产却非法占有并且出租该不动产，本案显然是“返还原物纠纷”，即物权保护纠纷。3.黄志连称“涉案商场亿豪公司已于2012年11月15日出卖给黄志连”与事实不符。亿豪公司确实收取了上诉人的预付款，但由于双方对房屋销售价格存在巨大悬殊，无法达成共识，并未达成交易，也未签订合同。《收据》并非商品房买卖合同，仅可以证明亿豪公司收到该款项，黄志连可以根据《收据》另行主张权利，但不能以此认定已经将涉案房屋出卖给黄志连。二、以黄志连占有、使用涉案商场是基于买卖合同关系以及亿豪公司同意，属于有权占有的理由不能成立。如上所述，亿豪公司与黄志连之间不存在商品房买卖合同。黄志连声称占有系经亿豪公司同意，没有任何证据，也与事实不符。3.黄志连强行占有讼争房屋，是本案纠纷的根源。黄志连依据少量购房款就认为其有权占有，这一主张显然与法律规定相违背。4.一审判决援引《物权法》第三十四条，适用法律正确。黄志连依法不是有权占有人，其占有没有本权依据，系无权占有人。黄志连预交给亿豪公司的购房定金及预付款也仅是债权，不是上述任何一种本权，其占有讼争房屋仍然系无权占有，应当返还给权利人亿豪公司。5.路易酒吧服从一审判决未提出上诉，也是认可黄志连与路易酒吧无权占有的事实。三、黄志连要求继续履行商品房销售合同没有事实依据。黄志连主张提出双方商品房销售合同未解除，应当继续履行合同，显然与事实不符合。综上所述，本案不是商品房销售合同纠纷，黄志连无权占有，构成侵权，一审法院此方面的认定事实与适用法律正确，应予以维持，请求驳回黄志连的上诉请求。 针对亿豪公司的上诉，路易酒吧、张森森辩称：其一直都是按12元/平米的租金价格并以1000平方米的面积支付租金给张庆贤，从未拖欠租金，故应驳回亿豪公司的上诉请求。 路易酒吧、张森森对黄志连的上诉没有意见。 亿豪公司向一审法院起诉请求：1.判令黄志连、路易酒吧、张森森立即停止对亿豪公司所有的福建省仙游县封闭商场01、02侵害，并将该商场恢复原状，返还给亿豪公司；2.判令黄志连、仙游县路易酒吧、张森森于判决生效之日起五日内向亿豪房公司赔偿侵占上述商场期间给亿豪公司造成的损失，损失数额参照同地段同类型每月每平方米20元房租，自2015年1月1日起计算至黄志连、仙游县路易酒吧、张森森恢复并返还上述商场（面积计1014.34平方米，每月租金为20286.8元）之日止。 一审法院认定事实如下：亿豪公司获准开发位于仙游县，其中包括涉案的1＃2层商场、2层封闭01、02商场。2012年11月15日，黄志连向亿豪公司支付100万元定金，意向购买涉案的1＃2层商场，但双方至今没有签订买卖合同。2013年初，黄志连未经交付，擅自占有涉案商场（1＃2层商场和2层封闭商场01、02），随后将涉案商场（毛坯房）以每平方每月10元价格出租给案外人张庆贤，后张庆贤转租给路易酒吧作为办公室、员工宿舍和食堂之用至今。涉案商场被路易酒吧租用，亿豪公司是知情的。2016年6月7日，涉案商场经仙游县房地产管理中心作了商品房初始登记，确认1＃2层商场建筑面积为603.19㎡，2层封闭商场01建筑面积为136.89㎡，2层封闭商场02建筑面积为274.26㎡，规划用途为商场，总面积计1014.34平方米。亿豪公司曾向黄志连要求归还被占有的涉案商场，黄志连不同意，故引发本案纠纷。 一审法院认为，妨害物权的,权利人可以要求排除妨害。侵害物权造成权利人损失的,权利人可以要求损害赔偿。涉案商场已经仙游县房地产管理中心作了商品房初始登记,应依法认定亿豪公司享有产权,即亿豪公司对自己的房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利,黄志连和路易酒吧无权占有使用,应将房屋返还给亿豪公司；路易酒吧未经亿豪公司认可，租用存在侵权的涉案商场，没有法律依据，也应承担将涉案商场直接归还给亿豪公司的责任，故亿豪公司要求黄志连和路易酒吧返还房屋的诉讼请求,一审法院依法予以支持。黄志连未经亿豪公司同意，擅自占有涉案商场，并将涉案商场出租给案外人，有获得相当利益，系侵权行为，应停止侵害；因此给亿豪公司造成经济损失，应承担相应赔偿责任，综合考虑各方面因素，涉案商场租金损失确定每月每平方米10元为宜。至于恢复原状的问题，亿豪公司对路易酒吧租用涉案商场，是知情的，租用涉案商场必用于经营活动，必然进行装饰装修,但是亿豪公司没有提出过异议,故应视为亿豪公司对装饰装修行为的同意，且恢复毛坯房原状，将会存在安全隐患，故其诉请将涉案商场恢复原状,不予支持。黄志连辩驳本案的基础法律关系是商品房销售合同，且涉案商场已交付，是有权占有，缺乏事实依据，不予采信。亿豪公司要求张森森个人承担侵权的赔偿责任，证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，并参照《中华人民共和国侵权责任法》第二十条规定,判决:一、黄志连、仙游路易酒吧（经营者张森森）应立即停止对座落在仙游县中的1＃2层商场、2层封闭商场01、02的侵害，并在本判决生效之日起一个月内将上述涉案商场返还给莆田亿豪房地产有限公司；二、黄志连应在本判决生效之日起十日内赔偿给莆田亿豪房地产有限公司的租金损失，租金损失计算办法：从2015年1月1日起，以1014.34平方米为基数，每月每平方米按10元计算至返还上述涉案商场之日止；三、驳回莆田亿豪房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14112元，由黄志连负担9886元，由莆田亿豪房地产有限公司负担4226元。 本院二审期间，黄志连申请证人林某出庭作证，证人林某出庭陈述的主要内容：其原是亿豪公司的股东，因讼争商场有部分面积存在违规，所以不能办理手续，让黄志连先交一部分款项，但由于违规一直没有办理房产手续，黄志连主张退钱，经过三个主要股东讨论决定后先把房屋交给黄志连使用，后续再补办手续。黄志连质证认为证人林某的证言可以证实涉案商场是通过亿豪公司股东一致同意后交付给黄志连使用的。亿豪公司质证认为林某在亿豪公司中未担任任何职务，并非法定代表人，其陈述亿豪公司与黄志连达成协议并交付房屋不是事实，且其陈述的面积上也存在诸多矛盾，林某儿子与亿豪公司也存在商品房销售合同纠纷，故其证言应不予采信。本院经审查认为，林某与亿豪公司有一定的利害关系，黄志连未提交证据证实其双方有签订正式的商品房买卖合同，林某的证言并不足以证实黄志连有权占有涉案商场的事实，不予采信。 经审理查明，亿豪公司对一审认定的事实没有异议。黄志连对一审认定的事实的异议意见如下：认为其已经过亿豪公司的许可，并经过亿豪公司的交付才使用的。路易酒吧、张森森对一审认定的事实的异议意见与黄志连相同。本院对一审认定的各方当事人均无异议的事实予以确认。 本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，方能认定为商品房买卖合同。黄志连虽然支付了涉案商场的部分购房款，但其与亿豪公司自始至终均未签订正式的商品房买卖合同，其主张的双方存在商品房预售合同关系不能成立。黄志连主张系亿豪公司将涉案商场交付给其占有使用的，但亿豪公司并不认可，黄志连提供的证据也不足以证实该事实，应承担举证不能的不利后果。故黄志连无权占有使用涉案商场，其应将涉案商场返还给亿豪公司，并支付占用期间的给亿豪公司造成租金损失。关于租金损失的计算标准问题。涉案房屋系商场，亿豪公司在一审提供的与案外人签订的同地段的房屋租赁合同的租赁价格可以作为本案占用费的参考，一审按每月每平方米10元的价格确定租金偏低，亿豪公司在一审中明确表示至少每月15元每平方米，故本院认定涉案商场的租金损失按每月15000元计算。路易酒吧、张森森作为次承租人，只有在负有腾房义务时，才应支付逾期腾房占有使用费，一审既已判决由黄志连支付占用费至涉案商场实际返还之日止，而黄志连在亿豪公司处还有一百多万的预付款，再判决由路易酒吧、张森森共同支付逾期腾房的占用费，并无必要。综上所述，亿豪公司的上诉请求部分成立，黄志连的上诉请求不能成立。对一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初2771号民事判决第一项； 二、撤销福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初2771号民事判决第二项、第三项； 三、黄志连应在本判决生效之日起十日内赔偿给莆田亿豪房地产有限公司自2015年1月1日起至返还上述涉案商场之日止每月按15000元计算的租金损失； 四、驳回莆田亿豪房地产有限公司的其他上诉请求； 五、驳回黄志连的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14112元，由黄志连负担10584元，由莆田亿豪房地产有限公司负担3528元；二审案件受理费14112元，由黄志连负担10584元，由莆田亿豪房地产有限公司负担3528元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年七月三日 书记员  黄慧萍 附：一、相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。