广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4645号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘南波，男，汉族，1981年4月1日出生，住湖南省桂阳县城关镇宝山工人3村30号，公民身份号码431************330。被上诉人（原审被告、反诉被告）：佛山洲际物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区************城际大厦A区三层303室，统一社会信用代码914***********775W。法定代表人：邝耀阳，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。上诉人刘南波因与被上诉人佛山洲际物业管理有限公司（以下简称洲际物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘南波上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实，请求洲际物业公司招商部负责签订合同的工作人员“杨先生”出庭当场求证有关合同事项；2.一审中刘南波已提交续签合同时的录音及打印件，请求洲际物业公司提交续签的、没盖洲际物业公司公章的合同予法院或刘南波，由法院判定该合同是否生效；3.在签订新合同后，洲际物业公司工作人员认为合同因未盖公司章而无效，由此造成刘南波未能正常经营产生的经济损失（从2019年11月2日起算，暂计至2020年3月27日，损失赔偿按2000元/天计算，暂计294000元），该损失应由洲际物业公司承担；4.因洲际物业公司未提前告知刘南波涉讼商铺租赁期到期后需翻倍涨租金，由此造成的转让费用150000元由洲际物业公司承担；5.根据涉讼合同第7页第10条“违约责任”第1款规定，洲际物业公司应全额返还租赁保证金23202元及相关滞纳金（从2019年10月8日起算，暂计至2020年3月27日，共172天，以23202元/月为基数，按日利率万分之三计算，暂计35174.23元）；6.根据涉讼合同第7页第10条“违约责任”第2款约定，应由洲际物业公司赔偿刘南波装修损失；7.待本案结案后，洲际物业公司需给刘南波两个月清货时间，该时段的租金按涉讼合同的约定，且刘南波可随时退出，并按实际经营天数结算租金。在清货时间内，洲际物业公司不得干扰经营，交铺时不得有任何为难刘南波或找借口要求赔偿等；8.一、二审诉讼费用由洲际物业公司承担。事实与理由：一审判决认为双方当事人对租金未能协商一致故洲际物业公司未盖章，这么说洲际物业公司是承认了有新签订的合同，只是差洲际物业公司最后没盖章这一步了。洲际物业公司应当将双方新签订的合同提交法院。根据洲际物业公司提交的相邻商铺的租赁合同可知，租户签订合同的流程是先到新城南广场招商中心，由工作人员“杨先生”将《大沥新城南广场商铺租赁合同》（2017年4月）最新版按各商铺相关信息在电脑上填写，再打印出来让承租方签字按手印，然后由洲际物业公司负责续签新合同的“杨先生”签字。之后杨先生说旧的合同要和新签订的合同一式四份先拿到总公司盖章，盖完章后再给刘南波一份新的合同。根据《大沥新城南广场商铺租赁合同》（2017年4月）最新版第十一条第2、3款规定，由杨先生签订的《大沥新城南广场商铺租赁合同》已经生效。况且，洲际物业公司财务方需要待新合同续签成功后才能进行收费事宜，既然刘南波10月、11月均交纳了相关费用，即证明双方已就新合同达成一致意见。刘南波亦于一审庭审后向法院提交了新合同签订时的相关录音文件。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院予以改判。洲际物业公司答辩称：第一，双方当事人签订的涉讼合同期限是从2017年4月26日至2019年10月7日，在原合同期限届满后，双方当事人并未就续签新合同达成一致意见，刘南波继续占用涉讼商铺且未支付相应的租金。第二，根据我国合同法第二百三十六条的规定，在租赁期限届满之后，刘南波继续使用涉讼商铺，双方之间构成的是不定期租赁合同关系，洲际物业公司有权随时解除合同。综上，刘南波的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。刘南波向一审法院起诉请求：1.洲际物业公司继续履行《大沥新城南广场商铺租赁合同》，刘南波按照月租金7665元支付租金并使用至2020年10月7日止；2.洲际物业公司支付补偿款（自2019年12月2日至本案判决之日止按每日2000元的标准计算）；3.本案诉讼费用由洲际物业公司承担。洲际物业公司向一审法院反诉请求：1.刘南波支付占用商铺期间的租金（以月租金7665元的双倍支付自2019年12月起至刘南波实际搬出商铺之日止的租金）及逾期滞纳金（以每月15330元为基数按照日利率3‰计算自每月当月26日起算至实际清偿日）；2.刘南波返还商铺给洲际物业公司；3.本案诉讼费由刘南波承担。一审法院认定事实：2017年4月13日，洲际物业公司（出租方，甲方）与刘南波（承租方，乙方）签订《大沥新城南广场租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市南海区*******新城南广场1-1017号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方，物业租赁期限自2017年4月26日至2019年10月7日止；乙方承租物业用作家居用品、玩具经营使用；租赁期间，乙方同意按约定向甲方支付租金与相关收费等费用，租金金额按期递增，2017年4月26日至2018年10月7日租赁每月7300元，2018年10月8日至2019年10月7日租金每月7665元；合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金23202元；如乙方需继续承租，应在租赁期届满前与甲方协商，并应当在期限届满60日前签订书面租赁合同，双方未能在期限届满60日前签订书面租赁合同的，期限届满后，甲方收回商铺自行处置；租赁期届满（或合同终止、解除）后7天内，乙方应将该物业（含附属设施）完好交还给甲方；乙方对甲方从佛山市南海区泉益投资有限公司名下整体受让该物业事宜已知晓；等等。2019年11月14日，洲际物业公司向刘南波发送《暂停服务通知单》，载明截至2019年11月14日，按照租赁合同期限，洲际物业公司向刘南波多次提出续租意向，因刘南波不同意升租后租金单价，租赁合同已于2019年10月7日到期，现已延长两个月，洲际物业公司将于2019年11月30日收回涉讼商铺。2020年2月13日，洲际物业公司再次向刘南波发出《暂停服务通知单》，载明至2020年2月13日，刘南波仍占用涉讼商铺，洲际物业公司自该日起停止对刘南波提供物业服务。一审中，刘南波、洲际物业公司均确认洲际物业公司尚未退还刘南波已缴纳的保证金23202元，洲际物业公司同意该保证金抵扣刘南波欠付的租金；涉讼商铺现由刘南波占用尚未搬离，由刘南波加锁，钥匙没有归还给洲际物业公司；洲际物业公司于2019年12月2日将涉讼商铺断停水电。一审法院认为，涉讼合同已期满，期满后如何续约、租金数额的确定等事项，均属于刘南波、洲际物业公司的意思自治范围，双方有权平等自由磋商，任何一方不得将自身意思强加于另一方，无论是刘南波还是洲际物业公司均无权要求对方接受己方提出的租金标准而强制缔约。刘南波虽主张洲际物业公司已提供新合同版本予刘南波，且刘南波已签名，但洲际物业公司述称双方对租金未能协商一致故未盖章，刘南波也未能提交双方已签名盖章的续签合同，一审法院认定刘南波、洲际物业公司无法就续约事宜达成一致意思表示。在此情况下，刘南波继续使用涉讼商铺，在洲际物业公司未提出异议的前提下，双方构成不定期租赁关系，但洲际物业公司有权随时要求解除租赁关系收回涉讼商铺，现洲际物业公司已多次书面通知刘南波终止租赁关系并诉至法院，故对洲际物业公司主张刘南波返还涉讼商铺的请求，一审法院予以支持，对刘南波诉请洲际物业公司继续履行涉讼合同，由刘南波按涉讼合同约定继续承租，一审法院不予支持。同理，刘南波在合同届满后仍占有涉讼商铺，洲际物业公司采取停水停电措施，不构成违约行为，刘南波主张的补偿款缺乏依据，一审法院亦不予支持。刘南波在继续使用涉讼商铺期间仍应支付相应的占有使用费，刘南波自认自2019年12月起未支付使用费，刘南波应参照涉讼合同的租金标准支付2019年12月至实际返还日的占有使用费。洲际物业公司主张按双倍计付使用费，理据不足，一审法院不予采纳。因洲际物业公司同意在刘南波应付使用费中抵扣保证金23202元，经核算，截止至一审庭审辩论终结日2020年3月16日止，刘南波仍需支付至该日的使用费3749.1元（7665×3+7665÷31×16-23202），并应自2020年3月17日起至实际搬离之日止按每月7665元支付使用费予洲际物业公司，洲际物业公司主张超出部分，一审法院不予支持。对于洲际物业公司主张的滞纳金，实为逾期付款的利息损失，鉴于洲际物业公司在与刘南波进行合同续签协商中确存在工作不周全之处，使刘南波、洲际物业公司对合同履行状态认识不一，并致本案发生，一审中，刘南波也述称曾主动交租而被拒，故综上，对洲际物业公司主张的利息主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘南波应于判决发生法律效力之日起十日内返还《大沥新城南广场商铺租赁合同》项下位于佛山市南海区*******新城南广场1-1017号商铺予洲际物业公司；二、刘南波应于判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2020年3月16日的使用费3749.1元及自2020年3月17日起至实际搬离之日止按每月7665元计算的使用费予洲际物业公司；三、驳回刘南波的全部诉讼请求；四、驳回洲际物业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取2814.88元，由刘南波负担。反诉受理费减半收取797.5元，由洲际物业公司负担560.61元，由刘南波负担236.89元。二审期间，刘南波向本院提交照片三张，洲际物业公司没有向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，刘南波所提供的照片不能证明图中是洲际物业公司的工作人员且与其签订新合同，本院对其主张的证明内容不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.刘南波诉请按涉讼合同的标准继续履行合同是否有事实和法律依据；2.洲际物业公司是否应向刘南波支付补偿款。关于争议焦点一。刘南波上诉主张，虽然双方以涉讼合同为标准签订的新租赁合同洲际物业公司尚未盖章，但由于刘南波和洲际物业公司的工作人员“杨先生”已经签名，且其已按约定标准向洲际物业公司交纳2019年10月、11月的费用，故该合同已经成立并生效。对此，本院结合案件事实分析如下：首先，关于涉讼合同是否可以继续履行的问题。经查，涉讼合同约定的租赁期限于2019年10月7日已经届满，是否续签，续签的条件包括租金、租期等应由双方平等协商并达成一致意见。洲际物业公司明确表示要调整租金标准才与刘南波续签合同，故刘南波诉请按涉讼合同的标准继续履行理据不足，本院不予支持。其次，关于刘南波与洲际物业公司是否已成立新的合同关系的问题。经查，双方对洲际物业公司的工作人员已在新合同中签名，洲际物业公司并未加盖公章之事实均无异议，但刘南波未能提供其所称的新合同，本院无法确认该合同约定的内容。刘南波主张新合同系以洲际物业公司提供的合同模板签订，参照涉讼合同第十一条“争议的解决及合同效力”第3点关于合同应自双方法定代表人或正式授权代表签字或盖章时生效的约定。洲际物业公司的工作人员“杨先生”既不是洲际物业公司的法定代表人，也不是洲际物业公司正式授权的代表，故在洲际物业公司尚未加盖公章的情况下，即便刘南波所称的新合同确实存在亦尚未生效。对此，刘南波关于“杨先生”向其表示新合同需拿到洲际物业公司盖章以及涉讼合同和其他租户的租赁合同均盖有洲际物业公司的公章可予佐证。故本院对刘南波申请本院向洲际物业公司调取双方当事人重新签订的租赁合同的请求不予准许。因此，刘南波主张其与洲际物业公司已成立新的合同关系并诉请按涉讼合同的标准继续履行，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，刘南波与洲际物业公司在涉讼合同租赁期限届满后并未就续签合同达成一致意见。刘南波在合同期满后继续使用涉讼租赁物而洲际物业公司又收取了其后的两个月租金，双方之间构成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，洲际物业公司有权随时解除租赁关系。洲际物业公司两次发送《暂停服务通知单》给刘南波要求收回涉讼租赁物，亦符合上述规定。故洲际物业公司的行为不构成违约，刘南波要求洲际物业公司按每天2000元的标准向其支付无法正常经营的损失（补偿款）缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。此外，关于刘南波上诉请求洲际物业公司提交双方当事人续签的新合同给法院，给予刘南波两个月清货时间并以涉讼合同约定的标准按照实际占用天数结算租金，向其赔偿转让费用损失150000元、装修损失以及退还租赁保证金并支付相应滞纳金的问题，属于刘南波在二审期间新增加的独立的诉讼请求，其中租赁保证金23202元洲际物业公司同意在刘南波应付使用费中抵扣且一审判决已经予以抵扣，实际上已经解决，其他诉请根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，经本院释明，洲际物业公司明确表示不同意进行调解，刘南波亦向本院表示撤回上述诉请另行起诉，故本院不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘南波的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5629.76元，由上诉人刘南波负担。本院依申请退回2857.85元予上诉人刘南波。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年七月二十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 许佩珊