广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终471号上诉人（原审被告，反诉原告）：曹鹏，男，汉族，1968年11月28日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：林涛鸣，广东国申律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯晶，广东国申律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：蔡焕枢，男，汉族，1946年7月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人曹鹏因与被上诉人蔡焕枢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019)粵0303民初25523号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人曹鹏上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法判令被上诉人蔡焕枢向上诉人曹鹏赔偿损失共计129480元（含转让费68000元，装饰费30000元，设备购置损失11480元，经营损失20000元）、被上诉人蔡焕枢向上诉人曹鹏支付安置费6000元和搬迁费6000元以及依法判令被上诉人蔡焕枢继续履行房屋租赁合同。2、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人蔡焕枢承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一）涉案商铺是合法建筑，被上诉人在第一次庭审结束后为达到其诉讼目的而单方制作的相关证据，不应采信。首先，被上诉人在一审起诉状以及一审第一次庭审过程中均自认涉案商铺是合法建筑这一事实。对于作出自认的当事人而言，自认具有法律约束力，需要承担因承认事实而带来的法律后果，并且自认一旦作出，除非法定原因，不得撤销，同时也不能提出与自认事实相反的主张。在一审第一次庭审结束后，被上诉人认为涉案商铺系违章建筑更利于迖到其诉讼目的，故而提出与其自认事实相反的主张，其以事后单方收集或制作的证据证明涉案商铺系所谓的违章建筑，于法无据，不应得到支持。其次，被上诉人提交的《深圳市地籍测绘大队测绘报告》与《查丈报告》上显示的地址并不一致，一份的地址为蔡屋围南村西6,一份的地址为罗湖区红宝路南村西6号，被上诉人在同一片区域内有两栋楼宇，名称均类似，《深圳市地籍测绘大队测绘报告》与《查丈报告》中的楼宇并非为同一栋楼宇。再次，被上诉人事后制作或收集的证据《深圳市蔡屋围事业股份有限公司基建办出具的证明》以及《深圳市地籍测绘大队测绘报告》均非行政管理部门出具的证据，上述证据来源及其本来用途不明，不能以此来否认房地产行政管理机关已备案登记并颁发房产证这一证据。一审法院采信被上诉人提出与自认事实相反并且非行政管理部门出具的单方证据致认定事实严重错误，一审法院采纳的证据不能作为认定本案案件事实的依据。(二）人民法院不是认定违法建筑的部门，违法建筑的认定必须由区政府城乡规划主管部门遵循法定程序依法认定，涉案商铺所在楼宇至今已经存在二十几年，若是违法建筑不可能至今仍未被拆除。第一，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；…无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，…。”是否为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑的认定主体为政府城乡规划主管部门。一审法院不能仅凭所谓测绘报告中显示的基底面积和初始登记的基底面积不一致就直接认定涉案楼宇存在重建情形，更可况，若是涉案楼宇存在重建情形，属于行政部门认定违法建筑的情况，不可能存续了二十几年都未被拆除。第二，涉案楼宇系1996年取得房产证，被上诉人在第一次庭审后已经自认涉案楼宇于1999年进行加建，然而却在第一次庭审结束后又以被上诉人所在公司出具的所谓《证明》主张涉案楼宇于1999年进行了重建，被上诉人的两次陈述不仅互相矛盾，而且被上诉人第二次庭审陈述涉案楼宇于1999年重建这一说法更是与常理不符，若是按照被上诉人的说法，在涉案楼宇仅使用了几年时间就将五层的楼宇进行拆除再重建才增加了区区30多平方米，按照正常人的思维逻辑，不可能花钱又花时间进行该重建行为的。相反，被上诉人第一次庭审自认是加建符合日常生活经验法则。二、一审法院适用法律错误，本案房屋租赁合同为合法有效的合同。涉案楼宇有合法有效的房产证，上诉人与被上诉人双方自愿签订合法的房屋租赁合同，且双方一直按照合同的约定履行，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，合同生效发生法律约束力，在未发生合同约定解除和法定解除合同的情形下，该合同自始有效,在合同的有效期内，双方应当依法遵守合同约定，继续履行合同。三、因蔡焕枢违约行为造成曹鹏的所有损失均应依法得到支持。第一，关于转让费损失68000元，是蔡焕枢将涉案商铺租赁给曹鹏为期两年的前提下，曹鹏而为承租涉案商铺而实际支出的费用，现蔡焕枢在合同期内违约，不再将涉案商铺租赁给曹鹏，并阻碍其正常使用，应当赔偿曹鹏因承租涉案商铺为期两年而实际支出的转让费损失68000元。第二，关于装饰费损失30000元，蔡焕枢是明知且认可装饰费30000元的（有当庭提交的手机短信记录为证）。第三，关于设备购置费损失11480元和经营损失20000元，涉案商铺的用途是经营小食店之用，现曹鹏为经营小食店而实际购置了相关的仅能一次使用并仅用于本小食店经营的设备，并非是一审法院认定为可拆卸并重复利用的设备，一审法院的认定毫无事实依据。同时由于蔡焕枢已明确表示单方面解除合同并阻碍曹鹏使用租赁房屋的行为已经造成了曹鹏实际经营上的损失，即经营小食店每月原有1万元收入，现因其阻碍曹鹏正常经营，造成损失每月约5000元。退一步讲，即使法院不支持每月5000元的经营损失，亦应酌情支持，并非全部驳回。最后，关于本案的安置费损失6000元和搬迁费损失6000元是有事实与法律依据的。蔡焕枢要求曹鹏在租赁期间内搬离涉案商铺，势必会造成本应由拆迁的开发商赔偿给曹鹏的安置费和搬迁费无法得到赔偿，相反，其反而利用曹鹏租用的事实取代曹鹏从拆迁的开发商处获得了此部分的赔偿，因此蔡焕枢应当赔偿曹鹏因此所受到的安置损失和搬迀损失。依据《民法通则》第一百一十二条：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”被上诉人蔡焕枢答辩意见：1、涉案租赁物存在拆除重建，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。一审判决认定双方签订的租赁合同无效，有事实和法律依据，应当驳回；2、曹鹏主张的转让费、设备购置费、经营损失、安置费和搬迁费损失没有事实和法律依据，一审法院驳回其上诉诉求于法有据，均不成立，维持原判。蔡焕枢一审诉讼请求：1、确认蔡焕枢、曹鹏双方的租赁合同于2019年6月30日解除；2、曹鹏将涉案租赁物罗湖区红宝路蔡屋围南村西6号首层101商铺交还蔡焕枢；3、曹鹏向蔡焕枢支付2019年6月1日至2019年6月30日的租金人民币3000元;4、曹鹏按每月人民币3000元的标准向蔡焕枢支付自2019年7月1日起至涉案租赁物交还之日的占有使用费（暂计至2019年7月31日为3000元）；5、判令曹鹏赔偿蔡焕枢因本案产生的律师费人民币15000元;6、判令曹鹏连带承担本案全部诉讼费。以上合计金额人民币21000元。曹鹏一审反诉请求：1、判令蔡焕枢向曹鹏赔偿损失共计129480元(含转让费68000元，装饰费30000元，设备购置损失11480元，经营损失20000);2、判令蔡焕枢向曹鹏支付安置费6000元；3、判令蔡焕枢向曹鹏支付搬迁费6000元；4、判令蔡焕枢给予曹鹏两个月的合理搬迁时间；5、反诉费由蔡焕枢承担。曹鹏在庭审中明确撤回第4项反诉请求，并增加反诉请求：判令蔡焕枢继续履行房屋租赁合同。一审法院经审理认定事实如下：一、涉案房屋位于深圳市罗湖区××蔡屋围××西××号商铺（以下简称涉案商铺），权利人为蔡焕枢。根据蔡焕枢提交的《房地产证》、《深圳市房地产初始登记申请书》、1995年5月10日《深圳市房屋建筑面积查丈报告》、深圳市地籍测绘大队测绘报告、深圳市蔡屋围事业股份有限公司基建办出具的《证明》，涉案房屋所在楼宇初始登记基底面积为113.19平方米，建筑面积为457.70平方米，2016年经深圳市地籍测绘大队测绘，涉案房屋所在楼宇现基底面积为147.26平方米，建筑面积为1084.32平方米，存在重建情形，该重建未取得建筑许可证。二、2018年12月25日，蔡焕枢与曹鹏签订《房屋租赁合同》，约定：蔡焕枢将涉案商铺租给曹鹏经营小食店之用，租期为两年，自2019年1月1日至2020年12月31日，租金为3000元/月，押金为3000元;鉴于涉案商铺所在楼宇已列入深圳市城市更新项目，一旦拆迁日期确定，本合同自动终止，曹鹏须无条件退房搬离。同日，曹鹏向蔡焕枢缴纳租赁押金3000元。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务。2019年5月3日，蔡焕枢发短信通知曹鹏于2019年5月31日搬离涉案商铺。2019年6月18日，蔡焕枢向曹鹏发出《告知函》，通知其因城市更新的事实，涉案商铺已被纳入城市更新项目规划片区，因此无法继续承租，要求曹鹏于2019年6月30日前清空并归还涉案商铺。曹鹏于2019年6月17日缴纳2019年5月份租金，2019年6月1日起的租金尚未支付。涉案商铺至今仍由曹鹏占有使用。三、曹鹏承租涉案商铺时，与案外人张锦飞签订《店铺转让合同》，承让其在涉案商铺处经营小食店的经营权，并向其支付了转让费68000元。四、曹鹏承租涉案商铺后，对涉案商铺进行装修，包括粉刷、水电消防、玻璃门及清理垃圾等，支出装修费30000元；购置石磨、肠粉机、蒸包子机、微波炉、电饭锅、高压锅、电磁炉，共支出设备购置费11480元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案商铺所在楼宇存在未取得建设工程规划许可证而进行重建的情形，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，蔡焕枢、曹鹏签订的房屋租赁合同应为无效合同，涉案房屋至今仍由曹鹏占有使用，且曹鹏尚未支付2019年6月1日起的房屋占有使用费，故蔡焕枢请求曹鹏返还涉案房屋并以3000元/月的标准支付自2019年6月1日起的房屋占有使用费，于法有据，该院予以支持。因双方签订的租赁合同无效，蔡焕枢请求确认双方的租赁合同于2019年6月30日解除，曹鹏请求蔡焕枢继续履行房屋租赁合同，均缺乏事实与法律依据，该院不予支持。蔡焕枢收取的押金应予以返还，在曹鹏应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。关于蔡焕枢主张的律师费用，蔡焕枢、曹鹏之间并无约定，亦无法律依据，该院不予支持。关于曹鹏主张的转让费损失，该院认为，转让费是曹鹏基于与案外人张锦飞签订的店铺转让合词，自愿向其支付的费用，与蔡焕枢无关，且该转让费损失超出蔡焕枢签订房屋租赁合同时可预见的损失，不应由蔡焕枢承担，故曹鹏要求蔡焕枢赔偿转让费损失，无事实与法律依据，该院不予支持。关于装饰费损失，曹鹏提交了《店铺装修合同》、收款收据，为证，并申请负责装修的案外人刘伯山作为证人出庭作证，经审查，上述证据能形成完整证据链，证明曹鹏于2018年12月28日委托案外人刘伯山对涉案商铺进行装修，并支付装修费30000元的事实，该院予以确认。蔡焕枢抗辩称该装修未经蔡焕枢同意，该损失不应由蔡焕枢承担。该院认为，蔡焕枢、曹鹏未就装修事宜在房屋租赁合同中做明确约定，且根据常理分析，涉案商铺位于首层，蔡焕枢对曹鹏的装修行为应当知情，但未提出异议，视为蔡焕枢对曹鹏的装修行为予以默认。但曹鹏支出的装饰费作为曹鹏的经营成本应在24个月的租赁期限内予以均摊，自曹鹏承租涉案商铺至本案开庭之日，即2019年9月17日，已过9.6个月的时间，经计算，曹鹏装饰费损失实际为18000元30000/24*(24-9.6)]。曹鹏该装饰费损失是因为合同无效而导致的损失，蔡焕枢作为过错一方应向曹鹏赔偿装饰费损失18000元，故曹鹏要求蔡焕枢赔偿装饰费损失，该院依法在18000元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。因曹鹏购置的设备均可拆卸、搬离并重复利用，故曹鹏要求蔡焕枢赔偿设备购置费损失11480元，于法无据，该院不予支持。曹鹏主张的赔偿经营损失，因曹鹏未举证证明蔡焕枢的行为导致其实际经营损失，该院不予支持。曹鹏主张的安置费、搬迁费，因缺乏事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决一、曹鹏应于判决生效之日起十五日内搬离深圳市罗湖区××蔡屋围××西××号商铺并交还蔡焕枢;二、曹鹏应于判决生效之日起十五日内按3000元/月的标准向蔡焕枢支付自2019年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（押金3000元应予以抵扣）；三、蔡焕枢应于判决生效之日起十五日内向曹鹏赔偿装饰费损失18000元；四、驳回蔡焕枢的其他诉讼请求；五、驳回曹鹏的其他反诉请求。本案本诉受理费163元，由蔡焕枢负担116元，由曹鹏负担47元；本案反诉受理费1564.8元，由蔡焕枢负担199元，由曹鹏负担1365.8元。蔡焕枢已向该院预交本诉受理费163元，曹鹏已向该院预交反诉受理费1564.8元。经结算，蔡焕枢应自本判决生效之日起十五日内将案件受理费152元(199-47)迳付曹鹏。本院经审理查明，原审查明的事实准确，本院予以确认。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。本案首要争议焦点为双方签订的租赁合同是否合法有效。蔡焕枢提交的《房地产证》、《深圳市房地产初始登记申请书》、1995年5月10日《深圳市房屋建筑面积查丈报告》、深圳市地籍测绘大队测绘报告、深圳市蔡屋围事业股份有限公司基建办出具的《证明》等相关证据，涉案商铺所在楼宇初始登记基底面积为113.19平方米，建筑面积为457.70平方米，2016年经深圳市地籍测绘大队测绘，涉案房屋所在楼宇现基底面积为147.26平方米，建筑面积为1084.32平方米，涉案商铺所在楼宇存在重建情形，而非在原初始登记建筑的基础上进行的加建，故即使该楼宇原来办理了房地产初始登记，但因重建已无法区分何部分建筑属于原房屋初始登记建筑，且该重建未取得建筑许可证，在本案当事人因租赁合同发生纠纷时，应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定予以认定，即“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原审认定蔡焕枢、曹鹏签订的房屋租赁合同应为无效合同，于法不悖。鉴于涉案房屋租赁合同为无效合同，且蔡焕枢请求确认双方的租赁合同于2019年6月30日解除，故曹鹏关于蔡焕枢继续履行房屋租赁合同的主张，于法无据，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，鉴于涉案房屋至今仍由曹鹏占有使用，且曹鹏自2019年6月1日起未支付房屋占有使用费，原审认定曹鹏向蔡焕枢返还涉案房屋，并以3000元/月的标准支付自2019年6月1日起的房屋占有使用费，蔡焕枢收取的押金应予以返还，在曹鹏应支付的房屋占有使用费中予以抵扣，均无不当，本院予以维持。关于赔偿损失问题，曹鹏主张蔡焕枢向其赔偿损失共计129480元（含转让费68000元，装修装饰费30000元，设备购置损失11480元，经营损失20000元），本院认为，商铺转让费为曹鹏与案外人之间产生的费用，与蔡焕枢没有关系；设备可重新安装使用，不会因搬离而遭受折损；曹鹏即使因需搬离存在一定的经营损失，但蔡焕枢未对此存在过错责任，故曹鹏主张蔡焕枢承担其商铺转让费损失、设备购置损失、经营损失，均没有合法事实理由。至于装修装饰费损失，鉴于曹鹏提交了《店铺装修合同》、收款收据，证人证言为证，结合涉案商铺位于首层需装修经营且蔡焕枢不可能不知情的事实，原审采信曹鹏关于为涉案商铺装修花费30000元的主张，结合租赁期限及实际使用时间，认定蔡焕枢向曹鹏赔偿装饰费损失18000元，并无不妥。另，曹鹏主张蔡焕枢应向其支付安置费6000元和搬迁费6000元，经审查，该主张没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人曹鹏的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3455.60元，由上诉人曹鹏负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 徐  玉  婵审判员 张  永  彬二〇二〇年七月十五日书记员 梁上军（兼）