广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初513号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤、朱琪琪，为广东洛亚律师事务所律师及实习律师。被告：刘祥麟，男，1939年7月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告刘祥麟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤到庭参加了诉讼。被告经公告送达，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费（从2007年4月1日起至2019年2月28日止，按15.51平方米×1.55元/平方米/月计算），逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起，按当月逾期金额每日千分之一计算）；2、判令被告支付代交水费44.85元(从2007年4月1日起至2019年2月28日止)；支付代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）2443.52元(从2007年4月1日起至2018年6月4日止)；支付代交垃圾处理费715元（从2007年4月1日起至2019年2月28日止）；支付专项公共维修公摊费151.4元。逾期交纳上述费用的利息（原告代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起，以上一年原告代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算）；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）签订的《物业管理委托合同》和《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月26日，被告回迁入住保利丰花园百合阁1213房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积为15.51平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2007年4月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付诉请之欠款。被告没有到庭提出抗辩意见及证据。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；物业类型包括商住楼、写字楼，用地面积1.7万平方米，建筑面积119420平方米；委托管理期限36个月，委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。原告向被告追索物业管理费无果，于2019年11月20日向本院提起诉讼。庭审中，原告表示：原告每两个月都会催收一次物业管理费和其他费用，小区每次收费的通知模式：首先是把通知贴在涉案大楼公告栏，其次是把各户的缴费明细单放在保安岗由住户自取缴纳，截止日期过后，则由保安贴在没交的业主房号门口。合同约定应该是每月交的，实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、《收楼程序执行表》载明百合阁B1213房使用面积12.1平方米、建筑面积15.51平方米。2、原告于2018年12月29日邮寄给被告的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》、EMS邮单。3、水费、污水处理费发票，公摊电费发票，维修费发票。本院认为：涉案的《物业管理委托合同》及《补充协议》属于前期物业服务合同，被告是保利丰花园百合阁1213房的回迁户，上述合同对被告具有约束力。根据权利义务相对等原则，原告提供了物业服务，被告应向保利丰公司支付相应的对价。被告收楼后从2007年4月起未及时履行支付上述物业管理费的义务，已构成违约，原告要求被告支付物业管理费及支付迟延支付物业管理费的违约金，合法有理，本院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，故本院予以采纳。根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故违约金的起算时间也应相应调整。被告使用了房屋，理应按实际发生的水电等缴纳费用。原告为被告垫付了水电费、垃圾费、维修费等费用，并提交相关票据予以佐证，本院予以采信。故本案原告向被告主张支付上述费用的请求本院予以支持。被告实际占用原告的资金，原告要求被告支付上述欠费利息的请求，本院予以支持，但因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率，故本院对利息的具体表述予以调整。另，由于利息的各期本金及利息的总额均较低，原告在此方面损失较小，其主张利息的象征意义远大于补偿意义，而且，原告作为收款方本应及时主张自己的权利，其在垫付资金很长时间后才提起诉讼，也应对扩大部分的损失承担责任。综合前述责任情况以及为避免原、被告在此方面增加计算的纠纷、减少执行阶段的司法成本，本院仅对原告起诉之后的利息予以支持；对原告起诉之前的利息不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘祥麟在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2007年4月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月15.51平方米×1.55元/平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（从2007年5月起至付清之日止；每两个月为一期，每期以单月的19日起每日按本金48元的1‰标准计；各期违约金以本金为限）；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付水费44.85元(从2007年4月1日起至2019年2月28日止)、公摊电费2443.52元(从2007年4月1日起至2018年6月4日止)、垃圾处理费715元（从2007年4月1日起至2019年2月28日止）、专项公共维修公摊费151.4元，并向原告支付迟延支付上述款项的利息（以3354.77元为基数，自2019年11月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费182元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年七月九日书记员  郑家悦莫敏琪