江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初523号原告：章成，男，1987年5月2日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。被告：江泽玉，男，1995年10月2日出生，汉族，江西省景德镇市人，住江西省。委托诉讼代理人：柴智强，江西三人行律师事务所律师。原告章成与被告江泽玉合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯绍华、被告江泽玉及其委托诉讼代理人柴智强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章成向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付转让费79500元，并承担至起诉日合同约定违约金77000元及占用3.2万元的利息2080元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月13日，原告就坐落于景德镇市金昌利房产Ａ栋二楼优才教育店铺以23.2万元转让给被告等相关事宜进行了约定，被告当日支付了定金3千元。2018年12月3日，双方草拟正式协议时约定，转让总价款中的3.2万元不列入正式协议，由被告另外出具欠条。2018年12月4日，原、被告双方签订了《店铺转让协议书》一份，被告向原告出具了《欠条》一份。《协议书》约定，转让价款20万元，签订日支付15万元，余款2018年12月31日前全部结清，逾期应每日向原告支付转让费总价的千分之一作为违约金，如因房东原因导致被告未能签成承租协议，原告无条件退还被告已付的所有转让费。《欠条》内容为：今因优才教育转让合同，欠原告3.2万元，交接完成后付清。以上协议和凭证签订后的当日，被告向原告支付了149500元，原告向被告交付了转让标的。2019年1月1日被告以珠山区艺门琴行名义与房东签订了为期3年的租赁合同。但拖欠的转让费共计79500元，经原告多次催收未果。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。原告章成在举证期限内提交如下证据：一、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；二、微信聊天记录（即时间为21:50及22：07）、署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》及署期为2018年12月4日的《欠条》一组，证明（1）2018年12月3日、5日，诉争双方约定：店铺转让费23.2万元。在《协议书》中反映转让费20万元，当日支付15万元，月底结清，否则被告按转让费总价日千分之一作为违约金；（2）另3.2万元，约定由被告向原告出具欠条，诉争双方交接完成后付清；三、微信聊天记录（即时间为22：11及21:39）及账户明细清单一组，证明被告于11月13日支付定金3000元，于12月4日分5笔支付转让费共计149500元，以上两项合计结欠79500元；四、被告微信朋友圈记录一组，证明原告已向被告办理交接，被告经装潢后，于2019年3月5日营业；五、《房屋租赁合同》及珠山区艺门琴行的工商登记截图一组，证明被告与房东签订《房屋租赁合同》，《店铺转让协议书》中的第七条已实现。被告江泽玉辩称，首先，原、被告签订的《店铺转让协议书》无效。原、被告向法庭出示的《店铺转让协议书》中约定，2018年12月5日，原告将位于景德镇市金昌利房产Ａ栋二楼优才教育店铺转让给被告使用，转让费20万元，店铺内装修、装饰及其他设备和消防证明全部归被告所有。被告向法庭出示的《店面租赁合同》、景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初1139号《民事调解书》及景德镇市珠山区国有资产经营管理有限公司（以下简称国资公司）出具的《证明》证实，原承租人章志平承租涉案店铺的期限从2013年9月15日起至2018年9月14日止；2018年10月至2019年1月为非法占用。国资公司对章志平与原告之间就涉案店铺的转让行为不知情，更未追认。根据相关法律规定，原告将国资公司所有的店铺转让给被告的行为属于无权处分，当然无效。原告应返还被告已支付的15万元转让费，未支付的5万元不再支付。其次，原告诉求被告承担违约责任，没有法律依据。原告将涉案店铺转让给被告的行为无效；而违约责任以协议合法有效为基础。故原告要求被告承担违约责任无理。原告当庭亦承认消防证明没有交付给被告，过错在原告。最后，被告与国资公司签订的《房屋租赁合同》与原告无关。国资公司出具的《证明》证实，其在勘查巡视中，发现涉案店铺被被告私自占用，原本根据公司资产管理办法相关资产招租程序的规定，应收回被告占用的涉案店铺再重新挂网招租，后考虑到被告已投资装修并开业经营，如收回涉案店铺必将给被告造成巨大的经济损失。后经协商，在被告答应承担之前3个月的租金（24000元）后，方才与被告签订了《房屋租赁合同》。该《合同》实际签约时间是在2019年4月。所以，被告最终取得涉案店铺使用权，与原告没有任何关系。原告没有尽到将店铺使用权交付给被告的义务，其已收取的转让费属于不当得利，应予返还给被告。综上，被告江泽玉请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告江泽玉在举证期限内提交如下证据：一、被告的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；二、署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》一份，证明2018年12月5日，原、被告签订《店铺转让协议书》，《协议书》约定：转让标的为位于景德镇市金昌利房产Ａ栋二楼优才教育店铺使用权；同时，原告向被告交付店内装修、装饰及其他所有设备和消防证明。转让费20万元，签约时，被告向原告支付15万元，剩余5万元在交接后付清；三、《收条》一份，证明被告向原告支付了15万元转让费的事实；四、《店面租赁合同》及景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初1139号《民事调解书》一组，证明原告转让给被告的涉案店铺，系原承租人章志平将其非法占用的店铺，非法转让给原告，后原告又将该店铺非法转让给被告的事实；五、《珠山国资专用合同》（即《房屋租赁合同》）及国资公司出具的《证明》一组，证明原承租人章志平未经房东许可，擅自将涉案店铺转让给原告，后原告又转让给被告，根据国有资产管理的相关规定，涉案店铺的出租需挂网公开招租；后考虑被告已投资装修并承诺补交2019年1-3月租金后，房东才与被告签订了租赁合同；六、《景德镇市珠山区无证校外培训机构停办通知书》及《关于规范校外培训机构设置的意见（试行）》一组，证明《意见》第五条“办学场所”第二款第（二）项规定，校外培训机构的办学场所需取得相应的消防安全证明材料，否则不能设立培训机构；2019年12月9日，珠山区教育局责令被告停止办学。就原、被告各自提交的证据，原、被告的质证意见如下：就原告章成提交的证据，被告江泽玉对证据一，真实性、合法性及关联性均无异议；对证据二，微信聊天记录（即时间为21:50及22：07）无异议，欠款属实。就署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》表示：1、原告对该店铺无权转让；2、原告未按照《协议书》的约定向被告交付消防证明材料，导致被告不能正常经营。对原告就该份证据的证明目的及店铺转让费20万元无异议；对证据三，微信聊天记录（即时间为22：11及21:39）及账户明细清单均无异议；对证据四，证明目的存在异议，该证据不能证明原告按照约定与被告办理了涉案店铺的交接手续；对证据五，真实性无异议，但对证明目的存在异议，该证据不能证明原告已履行了将涉案店铺的使用权转让给被告的协议义务，被告与房东（国资公司）签订的《房屋租赁合同》与原告没有任何关系，系被告在额外承担租赁费的前提下，国资公司才与被告签订租赁合同的。就被告江泽玉提交的证据，原告章成对证据一，真实性、合法性及关联性均无异议；对证据二，真实性无异议，对关联性存在异议，转让的总金额除了《协议书》中约定的20万元外还有3.2万元，被告未按照约定向原告支付所有转让费；对证据三，真实性、合法性及关联性均无异议；对证据四，因《店面租赁合同》没有原件，故对其真实性存在异议。对关联性亦存在异议，与本案的纠纷无关，且该租赁关系也是发生在原、被告亦已形成的转让关系之前；对景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初1139号《民事调解书》的真实性无异议，该《调解书》中涉及到的涉案店铺租赁关系也是发生在原、被告亦已形成的转让关系之前，也缺乏关联性，且欠租人也是原承租人；对证据五，《珠山国资专用合同》（即《房屋租赁合同》）无异议，该合同与原、被告双方签订的《店铺转让协议书》中的第七条相印证，对国资公司出具的《证明》，作为机关的证明，需要有负责人的签字及经手人的签字，否则不能作为证据使用，故对该证据的合法性持有异议；对证据六，原告对其真实性无法确定，该证据都是形成在转让之后，是被告在经营期间发生的，诉争双方所签订的《店铺转让协议书》中约定了所有设备等交付后，风险也是由被告自行承担的。经审理查明，2013年9月15日，景德镇市市场经营服务中心（作为出租人，即甲方）与章志平（作为承租人，即乙方）就位于景德镇市金昌利A区二楼签订《店面租赁合同》一份，该《合同》约定：乙方自愿承租甲方金昌利A区二楼，总面积为1401.25平方米。租期五年整，即2013年9月15日至2018年9月14日……。2015年10月，上述租赁店面划归国资公司，即由该公司对上述租赁店面进行资产经营管理。国资公司于2019年6月7日以租赁合同纠纷（因上述租赁店面所引发的相应债务纠纷）为由将章志平诉至景德镇市珠山区人民法院，后本院于2019年9月12日就此案作出（2019）赣0203民初1139号《民事调解书》，双方达成的调解意见为：一、国资公司与章志平协商一致，同意解除2013年9月15日章志平与景德镇市市场经营服务中心签订的《店面租赁合同》；二、国资公司同意章志平于2019年9月26日之前向其补交2017年12月至2018年12月的房租共计人民币149500元（含2018年10月至2018年12月的占用费）……。2018年12月5日，章成（作为转让方，即甲方）与江泽玉（作为顶让方，即乙方）就位于景德镇市金昌利房产Ａ栋二楼优才教育的店铺转让事宜签订《店铺转让协议书》一份，该《协议书》约定：甲方将自己位于景德镇市金昌利房产Ａ栋二楼优才教育的店铺转让给乙方使用，建筑面积为660平方米，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和优才教育消防证明全部归乙方所有；甲方租期到2018年12月5日止，该日期后再需支付的房租以及房租支付方式等由乙方直接与房东协商并签订合同，不再与甲方有任何关系；转让费用共计人民币20万元，乙方在合同签署当日一次性向甲方支付转让费共计人民币15万元，剩余转让费共计5万元，在做完所有交接后应于2018年12月31日前全部结清，不得拖欠。上述费用已包括第一条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用……如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费总价的千分之一作为违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费总价的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金……如因房东原因导致乙方未能签成承租协议，甲方无条件退还乙方已付的所有转让费（押金除外）……。章成亦于该《协议书》签署前（即2018年11月5日）向江泽玉出具收条一份，该《收条》中载明：“今收到江泽玉转让费共计15万元整”。而江泽玉于该《协议书》签署前（即2018年12月4日）向章成出具《欠条》一份，该《欠条》中载明：“今因优才教育转让合同，欠章成3.2万元整，交接完成后付清”。故位于景德镇市金昌利房产Ａ栋二楼优才教育的店铺转让费实际为23.2万元。珠山区艺门琴行（作为承租人）与景德镇裕泰物业服务有限公司（作为出租方）就位于景德镇市金昌利商城A区2楼（面积600平方米）的租赁事宜签订《珠山国资专用合同》（即《房屋租赁合同》）一份。该合同中标注的签订日期为2019年1月1日。该合同约定：……租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2022年1月1日止……。2020年4月20日，国资公司出具《证明》一份，该《证明》中载明，金昌利房产A栋二楼系该公司名下资产，在2019年3月初……发现该房产被珠江钢琴艺门艺术私自使用，因该公司与上一任租户章志平的房屋租赁合同已于2018年9月26日到期，且章志平并未续约……经沟通了解，该房产系章志平私自转让给章成，再由章成私自转让给珠江钢琴负责人江泽玉。根据该公司与章志平的租赁合同条款，章志平将该房产转租系无权处分，该公司接受法院调解并收取房屋占用费这一行为不能被评价为该公司对章志平转租的追认。根据该公司的资产管理办法，应将该房产先清场再重新挂网招租。但考虑到珠江钢琴艺门艺术已投入装修、器材于该房产内，珠江钢琴同时承诺补交2019年1月至3月的房租，因此该公司决定将该房产租赁给珠江钢琴，并于2019年4月15日正式与珠江钢琴负责人江泽玉签订租赁合同。章成于2018年12月31日将涉案商铺交付给江泽玉，江泽玉亦将该涉案商铺进行装饰、装修后作为珠山区艺门琴行(该琴行的经营者为江泽玉）的新校区于2019年3月3日开张。截止2020年5月26日（即本案庭审时），江泽玉共计向章成支付涉案店铺转让费152500元，尚有79500元涉案店铺转让费未支付。另涉案商铺原经营的优才教育消防证明尚在章成处。珠山区艺门琴行因未取得办学许可证被景德镇市珠山区教育体育局于2019年12月9下发《景德镇市珠山区无证校外培训机构停办通知书》。现章成为维护自身合法权益不受侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因江泽玉对章成诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。认定上述事实的证据有：一、原告的身份证复印件一份；二、微信聊天记录（即时间为21:50及22：07）、署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》及署期为2018年12月4日的《欠条》一组；三、微信聊天记录（即时间为22：11及21:39）及账户明细清单一组；四、被告微信朋友圈记录一组；五、《珠山国资专用合同》（即《房屋租赁合同》）及珠山区艺门琴行的工商登记截图一组；六、被告的身份证复印件一份；七、《收条》一份；八、《店面租赁合同》及景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初1139号《民事调解书》一组；九、国资公司出具的《证明》一份；十、《景德镇市珠山区无证校外培训机构停办通知书》及《关于规范校外培训机构设置的意见（试行）》一组；十一、原告章成及被告江泽玉向法庭作出的陈述及辩称。本院认为，本案诉争焦点有二点，其一即为诉争双方签订的署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》是否具有法律效力；其二即为如署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》在具有法律效力的情况下，诉争双方在履行该《协议书》的过程中，是否存在违约的行为。针对本案诉争焦点一，即为诉争双方签订的署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》是否具有法律效力。首先，景德镇市市场经营服务中心系涉案商铺的原资产经营管理人，其于2013年9月15日就函括涉案商铺在内的位于景德镇市金昌利A区二楼店面出租给章志平使用。租期为5年，即从2013年9月15日起至2018年9月14日止。后景德镇市金昌利A区二楼店面划归国资公司资产经营管理，因国资公司与承租人章志平的纷争，故其向人民法院提起诉讼。后在诉讼中，双方达成调解协议，即章志平与景德镇市市场经营服务中心于2013年9月15日签订的《店面租赁合同》予以解除；国资公司同意章志平于2019年9月26日之前向其补交2017年12月至2018年12月的房租共计人民币149500元（含2018年10月至2018年12月的占用费）……。由此，可显现出国资公司是以协商调解的做法方式将章志平与景德镇市市场经营服务中心于2013年9月15日签订的《店面租赁合同》中约定的租赁期限延续至2018年12月（章志平补交的自2017年12月起至2018年12月止的个月房租金额亦与署期为2013年9月15日的《店面租赁合同》中约定的个月房租金额相一致，即均为11500元/月）。虽国资公司出具《证明》证实，涉案店铺系章志平私自转让给章成，再由章成私自转让给珠江钢琴负责人江泽玉。但国资公司与章志平之间就续延租期时段（即在续延租期期间）并未就涉案店铺之使用权不得转让予以约定；且在其后续提起的诉讼中，亦未对章志平就涉案店铺的实际转让行为所致法律后果予以提出相应诉请。故可认定章志平在2019年1月之前就涉案店铺的续期租用亦已经国资公司的追认。而章成作为涉案店铺使用权的次受让人，在章志平续延租期内就涉案店铺的使用权再予以转让之行为，亦是其作为次受让人行使使用权的一种表现。其次，在章成与江泽玉签订的署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》中，双方在该协议书中数次提及涉案店铺房东事宜，故可表明，章成已向江泽玉表明其并非涉案店铺的房东。最后，国资公司亦证实该公司在考虑到珠江钢琴艺门艺术已投入装修、器材于涉案店铺内，且珠江钢琴同时承诺补交2019年1月至3月的房租，因此该公司决定将涉案店铺租赁给珠江钢琴，并于2019年4月15日正式与珠江钢琴负责人江泽玉签订租赁合同。从该行为结果反映出：1、涉案店铺的承租人已从章志平（含次受让人章成）变更为江泽玉，而涉案店铺承租权的交接时间节点即为2019年1月1日，这亦与章志平就涉案店铺的续延租期时段（即2018年12月）相衔接；2、江泽玉就所签协议之合同初衷目的已实现。另在章成与江泽玉所签订的《店铺转让协议书》中，并未约定章成在江泽玉与涉案店铺房东订立相关承租协议过程中有配合之义务。综上，章成与江泽玉于2018年12月5日签订的《店铺转让协议书》合法有效。针对本案诉争焦点二，即如署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》在具有法律效力的情况下，诉争双方在履行该《协议书》的过程中，是否存在违约的行为。署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》本院已认定其的法律效力，而章成与江泽玉作为该《协议书》的缔约双方，亦应按该《协议书》中所约定的事项，行使各自的权利和履行各自的义务。虽章成已于2018年12月31日将涉案店铺交付给江泽玉，但署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》中已明确“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和优才教育消防证明全部归江泽玉所有……剩余转让费……在做完所有交接后应于2018年12月31日前全部结清……”；从上述约定条款中，可明确优才教育消防证明系诉争双方就转让内容约定的一个必备要件，且剩余转让费亦应在诉争双方做完所有交接手续后支付。庭审中，章成自认优才教育消防证明现尚在其处，但其诉称其当时是要将优才教育消防证明交付给江泽玉，是江泽玉不要，因为涉案店铺的经营名称已作变更。就章成的该项诉称，江泽玉并不认可，且章成就该项诉称之成立，亦未举证证实，故其应承担相应举证不能的法律后果。另，虽已明确已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或备案。但诉争双方约定的优才教育消防证明是涵盖在转让内容之列的，故章成在履行涉案《协议书》过程中自身存在履行瑕疵，江泽玉以此来抗辩章成的催款行为，亦无不妥之处。故章成要求江泽玉支付其违约金及占用款项所滋生利息的诉请，因章成自身的履行瑕疵，本院不予支持。另，就章成要求江泽玉支付其剩余转让费79500元的诉请，本院结合章成在涉案《协议书》签订后的履行情况及过失程度，其自身亦因承担相应的履行瑕疵责任，故按30%计，即章成自身承担23850元，江泽玉亦向章成支付剩余涉案店铺转让费55650元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告江泽玉于本判决生效之日起十日内向原告章成支付剩余转让费人民币55650元；二、驳回原告章成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元，由原告章成承担2254元，被告江泽玉承担1218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王齐方人民陪审员  李 庆人民陪审员  江 华二〇二〇年七月十四日书 记 员  曹卓兰