北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初23416号原告：韩浩军，男，1975年11月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：薛军力，山西衡霄律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼，山西衡霄律师事务所实习律师。被告：刘振涛，男，1981年12月29日出生，汉族，住北京市通州区。原告韩浩军与被告刘振涛确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。韩浩军的委托诉讼代理人薛军力、王盼及刘振涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩浩军向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告2014年5月26日签订的《集体建设用地使用权转让合同》无效；2、请求判令被告返还原告土地转让款、违约金及利息（土地转让款1000万元、违约金150万元、利息按农村信用社贷款月利率0.84%计算，时间从2014年10月25日算起至付清时止，后经确认原告认可被告已退还344万元，原告认为这344万元中包括违约金150万元，故以总计1150万元扣除已返还款项344万元，最终确认其诉讼请求为要求被告返还土地转让款806万元及利息）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月26日，原告与被告经中人介绍签订《集体建设用地使用权转让合同》，约定被告将位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村南55亩土地以2600万元（每亩48万元）的价款转让给原告，原告自合同签订后10个工作日内支付土地使用费1000万元，被告收款后60日内办理原告与国家相关政府部门签订的《国家集体用地转让合同》并交付原告。原被告之间的《集体建设用地使用权转让合同》签订后，原告分期分批付按被告指示支付了被告1000万元，然而被告并未按合同约定履行义务。2014年8月19日，在原告督促下，被告为原告出具了收款收据，并承诺45个工作日内将案涉土地相关手续办到原告设立的公司名下，且被告承诺如逾期未能办理完毕，自愿在2014年10月25日前返还1000万元本金，并赔偿150万元损失费。然而被告并未履行承诺，经原告多次催要，被告归还了一部分，大部分土地款仍未归还。据此，原告为维护其权益，现诉请法院望判如所请。刘振涛辩称，1、被答辩人所诉与事实不符，对答辩人的债权数额无充分证据支持，答辩人从未与被答辩人签订过《集体建设用地使用权转让合同》，双方也未见过面，合同是李某与被答辩人签订的，是未履行的合同，李某自合同签订的七日内未付款给答辩人，根据合同约定，自合同签订后七日内未付款的合同解除。2、被答辩人提供的答辩人2014年8月19日收款凭证，没有银行相关凭证，不能充分证明与答辩人有直接关系，与本案无直接关系，不能作为本案证据。3、根据合同相对性原则，本案原告不是合同的相对人，被答辩人与答辩人之间未签订土地流转合同，亦未转账凭证，双方无直接经济纠纷，被答辩人不是本案的适格原告。综上所述，本案原告不是适格的当事人，法院应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩浩军的户籍地显示为山西省永济市，刘振涛的户籍地显示为北京市通州区宋庄镇邢各庄村，李某与韩浩军系相识多年的朋友，且系同一地方的老乡，韩浩军与李某通过案外人王某的介绍认识了刘振涛。2014年5月26日，刘振涛（甲方）与韩浩军（乙方）签订《集体建设用地使用权转让合同》，约定：一、内容（一）本宗土地位于：北京市通州区宋庄镇邢各庄村南，土地共计55亩；（二）本合同所转让的土地面积共55亩，每亩人民币480000元整，总计26400000元整。二、付款（一）自本合同签订十个工作日内，乙方支付土地使用款合计10000000元；甲方在收款后的六十个工作日内办理乙方与国家相关政府部门签订的《国家集体用地转让合同》，并交付乙方；（二）用地手续、设计平面图（加盖公章）等手续复印件交付乙方后，乙方付清剩余土地款，共计人民币16400000元整；（三）甲方在收款七个工作日内交付土地使用权，甲方应免费为乙方办理用地手续。甲方无偿为乙方办理土地证下发工作，并尽快取得国家统一下发的集体土地建设用地使用证；（四）甲方负责免费为乙方通水、通电。如需加装变压器，甲方须协助乙方办理手续，费用由乙方负责；（五）甲方交付土地使用权后，乙方即可圈墙，施工，甲方负责将乙方规划的平面图纸交由镇政府规划部门批复盖章，确保施工顺利进行。三、违约责任（一）甲方因其向乙方提供的资料和陈述的情况未达到客观真实、合法有效、完整全面或者没有全面履行协议约定义务，给乙方和项目运行造成的一切不利影响，均应由甲方全面负责，并退还乙方已支付的所有费用；（二）甲乙双方应严格遵守本协议书的相关约定，任何一方违约的或严重违反诚实信用，应赔偿由此给守约方造成的一切直接和间接经济损失；…四、付款账号姓名：秦风香银行：中国建设银行，北京分行永定路支行账号：×××。该协议落款的甲方签章处有“刘振涛”签名字样并加摁了手印，在乙方签章处有“李某代签”的签名字样并加摁了手印，在鉴证人处有“王某”签名字样并加摁了手印。庭审中，刘振涛认可该协议上系其本人签字，李某作为证人出庭认可其系代替韩浩军在协议上签字，所以落款处注明了“代签”，合同的乙方实际系韩浩军，因为当时李某在北京，有签订协议的便利条件，且双方系认识多年的朋友，故韩浩军就委托李某在合同上代签字。通过李某的证人证言，刘振涛认可韩浩军作为合同一方当事人的身份，认可韩浩军作为原告方提起本案诉讼的主体不存在问题。上述合同签订后，韩浩军陆续向刘振涛支付合同约定的首期土地使用款1000万元。庭审中，根据韩浩军提供的银行转款记录及李某所述的证人证言，李某陈述一共向秦风香的账户付款850万元，另150万元系支付到了另一个指定的账户，其中800万元是通过李某的账户支付，200万元系韩浩军自行支付。2014年8月19日，刘振涛出具收款凭证，载明：确认已收到韩浩军北京市通州区宋庄镇邢各庄村南土地共计55亩土地转让项目款1000万元整，承诺2014年8月27日前完成《集体土地使用权转让合同》内甲方相关责任。如未完成，收款人刘振涛将全责承担还韩浩军1000万元项目款以及《集体建设用地使用权转让合同》所涉及到的违约款项责任及法律责任。如到期未能完成上述责任，本人愿承担由此而造成的损失及违约责任共计150万元。在收款人处有刘振涛签字及摁手印，并有多位见证人签字，包括有一位见证人“王某”签名字样。2016年3月16日，由刘振涛签章出具了一份关于土地流转款解决方案，载明：双方因土地流转事项，韩浩军对土地流转事宜有疑义，要求退还土地流转款项。此事项负责人刘振涛最迟在土地被征占后，给予退还土地流转款。关于本案所涉的韩浩军与刘振涛于2014年5月26日签订的《集体建设用地使用权转让合同》的效力，韩浩军主张该合同无效，理由系本案所涉土地（邢各庄村南55亩）性质为集体土地，刘振涛未办理农用地转用审批手续，土地性质未发生变化，刘振涛作为自然人不可能取得集体建设用地使用权，事实上也一直未办理涉案土地的集体土地用地使用证，亦未提交相关土地规划审批部门的审批文件或证明，故双方的合同应属无效。庭审中，刘振涛认可涉案土地属于村集体所有，认可其与韩浩军签订的合同无效，并表示涉案土地的性质为耕地。证人李某也陈述涉案土地的性质根据此前找相关政府部门人员咨询，得到的回复是涉案土地性质为耕地，现在不能用，也不能变成建设用地了，之后就与刘振涛协商退款。刘振涛认可证人李某曾找过其协商退款，协商过程中刘振涛承诺给韩浩军退钱，同意承担退款责任，但表示其目前没钱。此外，刘振涛还表示截止开庭时止（2020年4月27日）其已退还了韩浩军土地使用款344万元，目前尚未退还的款项为656万元，其表示应该给韩浩军退还。李某认可在已支付的1000万元土地使用款中，刘振涛已退还给韩浩军344万元。经过韩浩军庭后核实，韩浩军认可刘振涛已归还344万元，但主张其中包含150万元违约金，故认为尚未退还的款项为806万元。刘振涛对此不予认可，主张已退还的款项344万元全部是退还土地使用款，不包含违约金，只认可尚欠转让款656万元。本院认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还后者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，韩浩军与刘振涛于2014年5月26日签订的《集体建设用地使用权转让合同》中所涉土地位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村南，转让土地面积为55亩，根据双方及证人的陈述，涉案土地属于集体所有的土地，土地性质为耕地，并非建设用地，截至开庭时止涉案土地仍未办理土地变更手续，且韩浩军作为自然人个人，其也并非邢各庄村农民，无法取得涉案土地的使用权。故上述合同中将集体所有的土地转让给韩浩军个人的约定明显违反我国土地管理法的强制性规定，属于违法转让，且转让人并非所有权人即邢各庄村集体，而是刘振涛个人，更是明显的违反法律强制性规定。故本院确认韩浩军与刘振涛签订的《集体建设用地使用权转让合同》无效。合同无效后，刘振涛因上述合同取得的土地使用款（转让款）1000万元应当返还给韩浩军。庭审中，刘振涛认可收取了1000万元转让款，并同意退还给韩浩军，且表示在本案诉讼前已退还344万元，尚欠656万元。韩浩军认可刘振涛已退还344万元款项的事实，但主张已退还款项中包含了违约金150万元，故尚欠款项为806万元。刘振涛对此不予认可，主张已退还的款项全部是土地转让款，不包含违约金，韩浩军也未出具收款收据注明已退还款项的性质。关于双方争议的已退还款项344万元的性质，本院认为根据证人李某的陈述，在其咨询相关政府部门被告知无法取得涉案土地使用权后，找刘振涛协商退款事宜，并陈述在1000万元中，刘振涛退还了344万元。故根据证人的陈述，刘振涛退还的344万元应全部是退还土地转让款，并未包含违约金。韩浩军主张344万元退款中包含150万元违约金，缺乏证据支持，刘振涛对此不予认可，双方也未协商确认344万元退款中包含150万元违约金。故本院对于韩浩军该主张不予确认，刘振涛应继续履行退款义务，将尚未退还的656万元款项予以退还给韩浩军。关于韩浩军主张的违约损失，因合同无效，而双方对于合同无效都存在过错，刘振涛作为转让方明知土地属于村集体所有，仍将土地使用权转让给韩浩军，并收取了韩浩军1000万元土地使用款，其存在更大过错，并造成了韩浩军资金占用损失和为合同准备款项的相关损失，故刘振涛应当赔偿韩浩军相应的损失，且刘振涛在其出具的收款凭证中承诺承诺2014年8月27日前完成《集体土地使用权转让合同》内甲方相关责任。如未完成，刘振涛将全责承担还韩浩军1000万元项目款以及《集体建设用地使用权转让合同》所涉及到的违约款项责任及法律责任。如到期未能完成上述责任，刘振涛本人愿承担由此而造成的损失及违约责任共计150万元。本院认为，这是刘振涛自行作出的同意赔偿损失150万元的承诺，且因合同无效也造成了韩浩军的实际损失，故刘振涛应当赔偿韩浩军损失150万元，以弥补韩浩军的损失，本院对韩浩军该项诉讼请求予以支持。对于韩浩军主张的其他利息属于重复主张损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认韩浩军与刘振涛于2014年5月26日签订的《集体建设用地使用权转让合同》无效；二、刘振涛退还韩浩军土地使用款656万元，于本判决生效之日起十日内给付清；三、刘振涛赔偿韩浩军因合同无效造成的损失150万元，于本判决生效之日起十日内给付清；四、驳回韩浩军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68220元，由刘振涛负担68220元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年七月七日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙