广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3925号原告（反诉被告）：宁千发，男，1967年8月1日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托代理人：邵腰华，系北京奥东（成都）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州中堂控股集团有限公司，住所地广东省广州市天河区马场路519号105房，统一社会信用代码91440106685243194K。法定代表人：唐海元，经理。委托代理人：冼科、黄杰雄，均系广州金鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）宁千发诉被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司（以下简称“中堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁千发及其委托代理人邵腰华，被告（反诉原告）中堂公司的委托代理人冼科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁千发诉称：宁千发于2013年1月28日与中堂公司签订《广州东方国际建材交易中心商铺租赁合同》，合同期限自2013年6月29日至2018年6月28日。按照中堂公司的要求，宁千发进驻商铺前已向中堂公司交付150000元作为进场费，中堂公司未开具收据。按合同规定，宁千发到期后有续租权。2018年6月28日租赁合同到期，中堂公司迟迟未与宁千发签订续租合同，后到2018年11月25日，中堂公司工作人员才提供格式合同让宁千发签字，宁千发签名时出租方处空白。宁千发签名后，中堂公司工作人员就将合同取走，直到2019年1月26日，中堂公司才通知宁千发取回双方签署的合同。宁千发去管理处拿回续签的合同后，发现出租方已不是中堂公司，而是由一个叫佘楚瑜的自然人作为出租方签名，签署日期为2018年11月22日，并且未盖公章。2018年12月25日，中堂公司以宁千发未缴12月的房租为由，强行将宁千发商铺的电源卡断，致使宁千发无法正常经营。宁千发为维权，曾聘请律师与中堂公司进行交涉，但中堂公司一直蛮横不理至今。宁千发此前的租金已全部交清，12月未交租金的原因是宁千发11月25日已经签了续租合同，但中堂公司却将合同收回以后没有签字盖章给宁千发，宁千发的要求是要等待合同生效后才开始交租。中堂公司虽于2018年11月25日提供空白合同让宁千发签名，但中堂公司把合同收回去后又迟迟没有签名盖章，致使双方之间的续租合同在2019年1月26日前一直未能生效。宁千发虽于2019年1月26日拿到双方的续租合同，但出租方主体又发生了改变，宁千发的合法权益已无从保护。宁千发自2019年2月18日起诉之日起，中堂公司一直没有对涉案商铺恢复供电。直到2019年5月16日，中堂公司强行将宁千发涉案商铺的所有财产拉走，并强行要求宁千发退场。该段期间总共57天，宁千发每天损失为1000元，中堂公司应向宁千发赔偿经营损失以及财物损失。为维护宁千发的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.中堂公司双倍返还保证金50277.6元；2.赔偿宁千发因停电导致自2019年2月18日到5月16日的经营损失112000元；3.中堂公司赔偿宁千发涉案商铺内的财物损失145600元；4.中堂公司承担诉讼费用。被告（反诉原告）中堂公司对本诉辩称：宁千发的起诉没有事实依据和法律依据，应当全部驳回。本案合同的解除是因为宁千发没有按约支付租金、物业管理费及其它相关费用，并且经中堂公司多次发函催告，且经中堂公司委托的律师多次向宁千发发函催缴租金，但宁千发拒不缴纳，因此中堂公司在无奈之下于2019年2月22日发函解除双方签定的合同。在中堂公司发函解除合同之后，中堂公司也一直通过电话、口头及书面函件的方式催促宁千发，但宁千发对中堂公司的请求不予理会，因此中堂公司于2014年4月16日在提前发函通知宁千发的情况下强行收回涉案商铺。因此，中堂公司并不存在违约行为，是宁千发的恶意违约导致本案合同解除。宁千发不存在损失，请法院驳回宁千发的诉请。被告（反诉原告）中堂公司反诉称：2013年1月28日，本案双方签订了《商铺租赁合同》，约定宁千发承租广州东方国际建材交易中心第一期一层东区编号为东2—103的商铺，租赁期为60个月，暂定自2013年6月29日起至2018年6月28日止，履约保证金为19971.38元。合同签订后，因广州东方国际建材交易中心于2013年11月30日开业，经双方同意，合同租赁期顺延至2018年11月29日止。原租赁合同期满前，经双方协商同意续租，中堂公司委托自然人佘楚瑜于2018年11月22日与宁千发续签了新一期的《商铺租赁合同》，约定：中堂公司继续承租案涉商铺；租赁期自2018年11月30日起至2020年8月31日止，2018年11月30日至2019年11月29日期间的每月租金为11172.8元；宁千发应于每月5日前支付当月租金，并承担经营过程中的各项费用；宁千发逾期缴费的，应承担违约金等，中堂公司有权暂停水电。合同签订前及签订后，涉案商铺一直由宁千发占有和使用，合同已实际履行，其理应依约支付租金等应付款项。然而，宁千发无视双方合同约定，长时间拖欠租金等应付款项，经多次催告后仍拒不改正。鉴于宁千发的严重违约行为，中堂公司委托律师于2019年2月22日向其发出律师函，解除双方签订的《商铺租赁合同》等，并要求宁千发限期清偿欠款及交还商铺。其后中堂公司多次催告，但宁千发无视中堂公司的合理要求，拒不腾铺并交还商铺，合同约定的各项费用至今分文未付。2019年4月16日，中堂公司依约自行收回商铺。宁千发的行为已构成根本违约，其应该对合同解除承担全部责任，并清偿所拖欠的全部款项。为维护中堂公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：l.宁千发向中堂公司支付拖欠的2018年11月30日至2019年2月22日的租金30911.39元及逾期违约金（以每月欠付的租金为本金，自当月6日起计至付清之日止，按每日0.5%的标准计算）；2.宁千发向中堂公司支付2019年2月23日至2019年4月16日的占用费38732.37元及逾期违约金（按欠付金额每日0.5%的标准计算，从2019年4月l7日起至实际清偿之日止以本金38732.37元计）；3.宁千发已支付的履约保证金22345.6元归中堂公司所有；4.宁千发支付中堂公司律师费等合理费用10000元；5.宁千发承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）宁千发对反诉辩称：一、中堂公司反诉主张与事实不符，第一份租赁合同于2018年6月28日到期，双方应当继续续租。宁千发从2018年6月28日开始按照第一份合同约定的租金进一步向中堂公司交纳租金，合同已经到期半年。二、2018年11月25日，中堂公司拿空白的合同到物业管理处强行要求宁千发在合同上签字。宁千发按照空白合同签字，交给中堂公司，中堂公司一直到2019年1月26日才将第二份合同交付给宁千发。2018年11月25日到2019年1月26日宁千发没有交纳租金是由于宁千发没有收到第二份合同且双方对租金的约定没有达成一致，且当时签订的合同是空白的，宁千发于2018年11月25日单方签完空白合同后，中堂公司当场就收走，于2019年1月26日才把填写了相关条款的合同交给宁千发。中堂公司在2018年12月25日以宁千发没有交纳租金为由，强行关闭电闸，后面一直没有供电，直到5月16日中堂公司强行将宁千发的整个商铺全部财物清走，宁千发在当天向派出所报案。中堂公司违约在先，不按照双方第一份合同的签约形式及时签约。中堂公司签订的第二份合同是以自然人名义与宁千发签订，宁千发认为该份合同无效。中堂公司依据第二份合同提起反诉，签订第二份合同的自然人没有行为能力及民事能力，即便其有代理权限，中堂公司理应将委托授权书及代理人的身份情况，盖好章作为附件发给宁千发。在新的租赁合同签订之前，宁千发作为承租人有权等待中堂公司交付已由其签章的新的租赁合同，并按照该合同约定支付租金。在宁千发已在新的租赁合同上签字后长达2个多月的时间，中堂公司一直没有交付新的租赁合同，在此期间产生的损失应由中堂公司负担，宁千发无须支付违约金。如果法院认定宁千发需要支付违约金，中堂公司主张的违约金计付标准过高，应予调整。对于中堂公司主张的第二项诉讼请求，关于占用费，中堂公司已经强行收回涉案商铺，所以不存在宁千发需要支付占用费的问题，中堂公司强行将宁千发的财物搬离涉案商铺至今未归还，应向宁千发承担相应的损失赔偿责任。对于履约保证金，因为中堂公司违约在先，且强行将宁千发赶出经营场地，所以中堂公司应双倍向返还履约保证金。对于律师费，双方并没有在合同中约定律师费的承担，中堂公司自行为本案诉讼聘请的律师与宁千发无关。经审理查明：广州中棠实业有限公司于2016年8月11日更名为广州中堂投资咨询有限公司，后于2016年10月19日更名为广州中堂控股集团有限公司（即本案被告/反诉原告中堂公司）。中堂公司关于其出租权限提交以下证据：1.《建设用地规划许可证》，载明：坐落于天河区棠下村的广州国际建材总部基地项目的用地单位为广州棠下经济发展有限公司（以下简称“棠下公司”）；2.《建设工程规划许可证》，载明：天河区棠下村地段商业楼工程15幢的建设单位是棠下公司；3.显示棠下公司2015年12月16日出具的《场地使用证明书》，载明：棠下公司将广州市天河区黄埔大道中299号的村集体用地有偿出租给中堂公司使用，由中堂公司自行开发建设并自主经营，使用期限为自2012年6月起至2037年5月止。经质证，宁千发确认上述证据的真实性，确认其承租商铺所在商场有经过合法报建。2013年1月28日，宁千发（承租方、乙方）与中堂公司（出租方、甲方）签订《广州东方国际建材交易中心（第一期）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将广州东方国际建材交易中心第一期一层东区编号为东2-103的商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方经营使用；租赁期限为自2013年6月29日至2018年6月28日止；其中2017年6月29日至2018年6月28日每月租金为11435.54元；乙方向甲方缴纳履约保证金19971.38元，在本合同终止时，在乙方无违约及欠费情况下，凭乙方出示的收据原件，甲方在15个工作日内将履约保证金无息退还给乙方等条款。2018年5月25日，中堂公司等向宁千发发出《关于商铺租赁期限的通知》，通知《租赁合同》租赁期限明确为2013年11月30日至2018年11月29日。宁千发签收上述通知，并表示同意执行上述租赁期限。2018年11月7日，案外人广州东方国际商业广场有限公司（以下简称“东方公司”）向宁千发发出《关于商铺租赁合同期满的通知》，通知《租赁合同》将于2018年11月29日合同期满，如宁千发有意续签合同，请2018年11月14日前办理商铺合同续签手续。宁千发2018年11月22日签收上述通知，并表示同意续签合同。2018年11月22日，宁千发（承租方、乙方）与案外人佘楚瑜（出租方、甲方）签订《广州东方国际商业广场商铺租赁合同（第一期）》（以下简称《合同》），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；经营类别为陶瓷卫浴；租赁期限为自2018年11月30日起至2020年8月31日止；2018年11月30日至2019年11月29日的月租金为11172.8元；按月交租，每月的5日前，乙方向甲方缴交当月租金（如遇法定节假日、则顺延至节后第一个工作日）；如首月或最后一个月的实际租赁天数不足一个日历月的，则该月份的租金按乙方在该月实际租赁的天数乘以日租金标准计算，日租金标准以月租金额除以30天计算；乙方向甲方一次性缴纳相当于两个月租金作为履约保证金合计22345.6元；甲方委托东方公司对本项目进行整体的物业管理和运营管理服务，负责收缴租金及其它各项费用；（第六条）合同终止日后，乙方未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权益，甲方有权将该等财物搬离涉案商铺并自行处置，由此产生的费用及后果由乙方承担；如乙方未按时交还涉案商铺，甲方有权自行回收、处置涉案商铺及商铺内所有财物，所产生的费用由乙方承担，一律按合同期满前或解除前最后一个月的日平均租金标准的2倍，由乙方按日支付占用涉案商铺的占用费给甲方，直至乙方交还涉案商铺或甲方依约收回涉案商铺；因乙方有如下违约行为，甲方有权行使合同解除权，甲方行使解除合同权利的，除履约保证金及其它已收费用不予退还外，甲方有权要求乙方支付等同于本合同未履行租赁期的全部租金作为违约金，甲方有权按合同第六条处理并将涉案商铺另行出租：乙方迟延缴纳租金、租赁保证金等其他应缴费用，须向甲方支付违约金，从迟交之日起，按欠缴金额的每日百分之五计算违约金；乙方逾期超过五天仍不支付全部应交租金、违约金等，管理方有权暂停涉案商铺的水、电等，直至乙方付清所欠的款项及违约金，由此给乙方和任何第三方造成的损失均由乙方自行承担；乙方逾期超过十天仍不支付全部应交租金和违约金等款项的，甲方有权单方面立即封铺并解除本合同；因乙方单方解除合同或因乙方原因致使甲方单方面解除本合同的，乙方除应承担上述各项违约责任外，还应承担甲方因此产生的相关损失及费用，包括但不限于租金、管理费、律师费；本合同自双方签字（盖章）之日起生效；甲方寄送到合同约定的乙方联系地址的通知、文书等，视为送达；乙方在此确认签订本合同时已完全知悉和了解本合同全部内容，并自愿遵守本合同的所有条款、所有约定和规定等条款。《合同》中仅有经营类别条款需要手写勾选，其余条款包括首部显示出租方为佘楚瑜以及租金标准、租赁期限及违约责任等条款均为打印条款，《合同》尾部落款处甲方处加盖有“佘楚瑜”印章，签署日期为手写的2018年11月22日，乙方落款处有宁千发签名，并载明联系地址为广州市天河区车陂南沙美公园1座1号203房。在本案中，宁千发持有《合同》原件，中堂公司表示宁千发签订《合同》时相关条款已填写，不存在宁千发所称的只有签名没有其他内容的问题，中堂公司在当天已将盖完章的《合同》交给宁千发。同日，宁千发（承租方、乙方）与东方公司（物业管理人、甲方）签订《物业管理合同》，约定：乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳物业费2793.2元作为乙方在经营期间按时缴交管理费和水电费之保证金等条款。同日，宁千发签署《确认书》，确认将2013年1月28日付款的押金19971.38元变更为履约保证金。收据编号为1000944。同日出具的《收款收据》，载明宁千发缴纳履约保证金25138.8元，信用卡5167.42元，其他抵扣19971.38元。在本案中，中堂公司表示宁千发缴纳的上述保证金25138.8元包括《合同》约定的履约保证金22345.6元以及《物业管理合同》约定的履约保证金2793.2元，宁千发对此予以确认，并明确其第一项诉请为要求双倍返还履约保证金44691.2元。之后，东方公司分别于2018年11月26日、12月24日、2019年1月23日出具2018年12月至2019年2月的收费通知单，要求涉案商铺缴纳租金等相关费用。在本案中，宁千发表示其并未收到上述收费通知单。2018年12月25日，东方公司委托律师事务所按《合同》约定的联系地址向宁千发邮寄《律师函》，函称宁千发拖欠费用，要求其收到函后三日内清偿租金等。在本案中，宁千发确认其收到上述《律师函》。2019年1月2日，宁千发委托律师向中堂公司发出《律师函》，函称中堂公司于2018年12月25日将涉案商铺电源强行关闸是侵权行为，要求中堂公司恢复供电等。在本案中，宁千发另提交邮寄上述《律师函》的邮件底单证明其于2019年1月2日向中堂公司的住所地邮寄上述函件，中堂公司表示没有收到上述《律师函》。2019年1月21日，东方公司按《合同》约定的联系地址向宁千发邮寄《催款通知书》，催缴涉案商铺2018年12月至2019年1月的租金等。在本案中，宁千发确认其收到上述《催款通知书》。2019年2月22日，佘楚瑜、东方公司委托广州金鹏律师事务所按《合同》约定的联系地址及涉案商铺的地址向宁千发邮寄《律师函》，函称宁千发拖欠涉案商铺2018年10月至2019年2月的相关租金等，本函出具当日解除《合同》，宁千发应在收到本函后三日内清偿拖欠的全部租金及支付违约金，宁千发应在收到本函后三内清理及搬走所有己方物品，将涉案商铺交还给委托人，如宁千发逾期没有返还涉案商铺，委托人将依约自行收回涉案商铺等。在本案中，中堂公司另提交佘楚瑜、东方公司委托广州金鹏律师事务所发出上述《律师函》的《授权委托书》，以及邮寄上述《律师函》的邮件底单及投递情况网页截图证明上述函件分别于2019年2月24日及2019年2月23日由本人签收，宁千发表示其没有收到上述《律师函》。2019年3月2日，东方公司按《合同》约定的联系地址向宁千发邮寄《关于限期搬出商铺内物品的通知》，要求宁千发在2019年3月5日前结清拖欠的费用，并清理及搬走所有物品及将涉案商铺进行返还，如宁千发逾期没有返还涉案商铺，东方公司将依约自行收回涉案商铺等。在本案中，中堂公司另提交上述《通知》的邮件底单及投递情况网页截图证明上述函件于2019年3月4日由本人签收，宁千发表示其没有收到上述通知。2019年4月12日，东方公司按《合同》约定的联系地址向宁千发邮寄《限期搬出商铺内物品的通知》，要求宁千发在2019年4月15日前结清拖欠的费用，并清理及搬走所有物品及将涉案商铺进行返还，如宁千发逾期没有返还涉案商铺，东方公司将依约自行收回涉案商铺等。在本案中，中堂公司另提交上述《通知》的邮件底单及投递情况网页截图证明上述函件于2019年4月14日由他人签收，宁千发表示其没有收到上述通知。2019年4月22日，佘楚瑜、东方公司委托广州金鹏律师事务所按《合同》约定的联系地址向宁千发邮寄《律师函》，函称宁千发拖欠涉案商铺2018年10月至2019年2月的相关租金等，宁千发应在收到本函后三日内清偿拖欠的全部租金及支付违约金等。在本案中，中堂公司另提交邮寄上述《律师函》的邮件底单及投递情况网页截图证明上述函件于2019年4月23日由他人签收，宁千发表示其没有收到上述《律师函》。现宁千发以中堂公司违约为由提起本案诉讼要求中堂公司赔偿损失等，中堂公司提起反诉要求宁千发支付拖欠的租金等。关于《合同》的签订情况。中堂公司提交显示其于2018年11月1日出具的《委托书》证明其委托佘楚瑜与宁千发签订《合同》，《委托书》载明：中堂公司为广州东方国际商业广场的权属人，有权将该广场内的商铺出租给各商户使用，现中堂公司委托佘楚瑜作为其代理人，代为与宁千发办理涉案商铺的租赁事宜，并代为签署《合同》、收取及催收租金等租赁费用，委托期限为2018年11月1日至2020年12月31日等。宁千发称签订《合同》时中堂公司没有出示该《委托书》，签订《合同》时，出租人处是空白的，后来管理处打电话叫宁千发过来拿合同，当时看到出租人处是佘楚瑜，不是中堂公司，宁千发没有向管理处询问佘楚瑜的情况，宁千发当时要求管理处加盖中堂公司的公章，管理处没有回应。中堂公司表示签订《合同》时有出示《委托书》，在签订合同后，涉案商铺一直由宁千发占有使用。另在本案中，宁千发明确其要求中堂公司承担合同责任。关于宁千发支付租金的情况。本案双方确认宁千发缴纳租金到2018年11月29日。关于涉案商铺的使用情况。宁千发称中堂公司在2018年12月25日对涉案商铺进行停电，证据为宁千发发出的《律师函》。中堂公司表示其于2018年12月25日上午正常上班时间对涉案商铺进行了断电处理，于当日较晚的时间就恢复了供电。宁千发称中堂公司于2019年2月对涉案商铺进行上锁，宁千发也有进行上锁，宁千发在2019年5月16日发现中堂公司已经收回涉案商铺。中堂公司表示其没有上锁，但于2019年4月16日收回涉案商铺，其收回涉案商铺时现场有宁千发遗留有几块破旧瓷砖，并表示根据《合同》约定宁千发没有搬出财物的视为放弃相关权利，确认现宁千发的相关的物品已不存在。关于宁千发本案主张的损失。宁千发提交其自行制作的清单，清单载明涉案商铺内的财物价值为145600元，宁千发并提交2019年3月4日及5月15日的报警回执作为证据。宁千发另提交相关租户2019年1月3日的请愿书及显示商场有装修的照片等证明中堂公司的装修影响其经营。中堂公司质证称对报警回执及照片的真实性予以确认，但认为与本案无关，对于其余证据不予确认。宁千发另表示其诉请的停电经营损失包括经营损失和工人工资，按1000元/天来计算，损失为其自行估算。在本案中，中堂公司另提交其与广州金鹏律师事务所签订的《民事委托代理合同书》（约定中堂公司委托广州金鹏律师事务所代理本案，律师费为10000元）以及广州金鹏律师事务所开具的发票（载明收到中堂公司诉讼代理费用10000元），证明其律师费支出。宁千发质证称对上述证据不予确认。本院认为：宁千发起诉称其签订《合同》时出租方处空白。但宁千发签署的《合同》中仅有经营类别条款需要手写勾选，其余条款包括首部显示出租方为佘楚瑜以及租金标准、租赁期限及违约责任等条款均为打印条款。据此，宁千发签订《合同》时应已知悉出租人为佘楚瑜，并知悉和同意相关租赁条款。《合同》为当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。中堂公司称《合同》签订时已出示其委托佘楚瑜签订《合同》的《委托书》，但中堂公司并未就此进行举证，宁千发对此也不予确认，本院对中堂公司上述主张不予采信。因宁千发在签订《合同》时不知道佘楚瑜为代理中堂公司签订《合同》，宁千发在本案中选择中堂公司作为相对人主张权利，中堂公司在本案中向宁千发提起反诉主张权利，均无不当。宁千发在本案中持有租赁双方签字盖章的《合同》原件。虽宁千发主张其在2018年11月25日单方签订《合同》，并在2019年1月26日收到《合同》原件，但中堂公司对此不予确认。另如上所述，因《合同》的主要条款均为打印条款，宁千发签订《合同》时应已知悉并同意出租人为佘楚瑜以及相关租赁条款。《合同》亦约定宁千发确认签订本合同时已完全知悉和了解本合同全部内容，并自愿遵守本合同的所有条款、所有约定和规定等条款。因此，宁千发应按《合同》约定履行合同义务。宁千发以其并未收到《合同》原件以及双方未就合同条款达成一致意见为由拒不履行合同义务，缺乏依据，本院不予支持。关于中堂公司诉请宁千发支付租金及逾期违约金的反诉请求。如上所述，宁千发应按《合同》约定履行合同义务。宁千发作为承租人应就其交还涉案商铺事宜承担举证责任，宁千发未对此进行举证应承担举证不能的法律后果。中堂公司自认其在2019年4月16日收回涉案商铺属对其不利事实的自认，本院予以采纳。综上，本案可认定宁千发使用涉案商铺至2019年4月16日。本案双方确认宁千发缴纳租金到2018年11月29日，宁千发未支付2018年11月29日之后的租金已构成违约。《合同》约定：每月的5日前，乙方向甲方缴交当月租金（如遇法定节假日、则顺延至节后第一个工作日）；如首月或最后一个月的实际租赁天数不足一个日历月的，则该月份的租金按乙方在该月实际租赁的天数乘以日租金计算，日租金标准以月租金额除以30天计算；乙方逾期超过十天仍不支付全部应交租金和违约金等款项的，甲方有权单方面立即封铺并解除本合同。中堂公司根据上述合同约定在发函催缴租金未果后，于2019年2月22日向宁千发发函要求解除《合同》具有合同依据，《合同》应于2019年2月23日宁千发收到解除合同通知当日解除。综上，宁千发应向中堂公司支付2018年11月30日至2019年2月22日期间的租金30911.42元（11172.8元÷30日×1日＋11172.8元×2个月＋11172.8元÷30日×22日），现中堂公司主张宁千发支付上述期间租金30911.39元属于其对自身民事权益的合法处分，本院予以照准。宁千发逾期支付租金已构成违约。《合同》约定：乙方迟延缴纳租金、租赁保证金等其他应缴费用，须向甲方支付违约金，从迟交之日起，按欠缴金额的每日百分之五计算违约金。中堂公司反诉要求宁千发向其支付逾期支付租金的违约金具有合同依据，本院予以支持。宁千发抗辩上述违约金计付标准过高，在中堂公司未举证证明其实际损失的情况下，上述计付标准确有过高之嫌，基于公平原则本院对此予以调整为2019年8月19日之前的违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付。因此宁千发应向中堂公司支付迟延支付上述租金的违约金【迟延支付2018年11月30日租金的违约金以当日租金372.43元（11172.8元÷30日×1日）为本金自2018年12月6日起算，迟延支付2018年12月1日至2019年1月31日租金的违约金以每月租金11172.8元为本金自每月6日起算，迟延支付2019年2月1日至2019年2月22日期间租金的违约金以当月租金8193.39元（11172.8元÷30日×22日）为本金自2019年2月6日起算，其中2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，基于公平原则违约金总额以本金为限】，对于中堂公司超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。关于中堂公司诉请宁千发支付占用费及逾期违约金的反诉请求。《合同》约定：合同终止日后，如乙方未按时交还涉案商铺，一律按合同期满前或解除前最后一个月的日平均租金标准的2倍，由乙方按日支付占用涉案商铺的占用费给甲方，直至乙方交还涉案商铺或甲方依约收回涉案商铺。根据上述合同约定，宁千发应向中堂公司支付2019年2月23日至2019年4月16日期间的占用费38732.37元【（11172.8元÷30日×6日＋11172.8元＋11172.8元÷30日×16日）×2】。因《合同》已于2019年2月23日解除，中堂公司反诉要求宁千发按《合同》约定向其支付逾期支付占用费的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。关于中堂公司要求没收履约保证金的反诉请求。《合同》约定：甲方行使解除合同权利的，履约保证金不退。如上所述，中堂公司有权解除《合同》，中堂公司反诉要求没收履约保证金22345.6元具有合同依据，本院予以支持。宁千发要求中堂公司双倍返还履约保证金缺乏依据，本院不予支持。关于中堂公司要求宁千发支付律师费的反诉请求。《合同》约定：因乙方单方解除合同或因乙方原因致使甲方单方面解除本合同的，乙方应承担甲方因此产生的相关损失及费用，包括律师费等。中堂公司亦提交《民事委托代理合同书》以及发票证明其已实际支付律师费10000元，中堂公司反诉要求宁千发支付律师费10000元具有合同依据，本院予以支持。关于宁千发要求中堂公司赔偿损失的诉讼请求。如上所述，宁千发逾期支付租金已构成违约。宁千发虽主张中堂公司进行持续停电及对涉案商铺进行上锁处理，但宁千发未对此进行举证，中堂公司对此亦不予确认，本院对宁千发上述主张不予采信。另，《合同》约定：合同终止日后，乙方未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权益，甲方有权将该等财物搬离涉案商铺并自行处置，由此产生的费用及后果由乙方承担；乙方逾期超过五天仍不支付全部应交租金、违约金等，管理方有权暂停涉案商铺的水、电等，直至乙方付清所欠的款项及违约金，由此给乙方和任何第三方造成的损失均由乙方自行承担。根据上述合同约定，因宁千发逾期支付租金且在《合同》解除及中堂公司催促其搬离后未进行搬离，中堂公司亦有权按合同约定进行停电及处置相关物品，宁千发主张中堂公司赔偿停电损失及物品损失依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宁千发于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司支付2018年11月30日至2019年2月22日期间的租金30911.39元；二、原告（反诉被告）宁千发于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司支付逾期支付上述租金的违约金（迟延支付2018年11月30日租金的违约金以当日租金372.42元为本金自2018年12月6日起算；迟延支付2018年12月1日至2019年1月31日租金的违约金以每月租金11172.8元为本金自每月6日起算；迟延支付2019年2月1日至2019年2月22日期间租金的违约金以当月租金8193.39元为本金自2019年2月6日起算；其中2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；违约金总额以本金为限）；三、原告（反诉被告）宁千发于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司支付2019年2月23日至2019年4月16日期间的占用费38732.37元；四、原告（反诉被告）宁千发已向被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司支付的履约保证金22345.6元归被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司所有；五、原告（反诉被告）宁千发于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司支付律师费10000元；六、驳回原告（反诉被告）宁千发的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5760元，由原告（反诉被告）宁千发负担；反诉受理费1410元，由原告（反诉被告）宁千发负担1380元，由被告（反诉原告）广州中堂控股集团有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  卓燕君人民陪审员  严立群二〇二〇年七月三十一日书 记 员  谢丽军