贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初5368号 原告：刘宁，男，1978年9月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曹清（特别授权代理），执业证号：15201201711885944，系贵州威迪律师事务所律师，联系电话：18212722519。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司董事条，公民身份号码：522401197709026616。 委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权代理），系贵州三好律师事务所律师，执业证号：15205200910545687。 委托诉讼代理人：李明尧（一般授权代理），系贵州三好律师事务所实习律师。 原告刘宁与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序于2020年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹清，被告委托诉讼代理人刘成涛、李明尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宁向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计20000元（该违约金计算方式为：以总房款248729元为基数，从2013年12月31日按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计付至实际交付有关文书之日止；二、依法判决被告退还原告已收取的水电入户费1320元、数字电视开户费300元、燃气一户一表开户费2500元；三、诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年6月21日，被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省毕节市望城花园26–23-4号商品房，约定总价款为248729元。合同还约定，被告应于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期不能交付的应承担违约责任。合同签订后，原告支付了总房款以及水电入户费1320元、数字电视开户费300元、燃气一户一表开户费2500元。2013年12月31日房屋交付后，被告未在交房后90日内办理转移登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，理应收到法律的保护。原告支付全部房款，已经履行了约定的义务。被告未按期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，违法了合同约定，已经构成违约。除应按合同约定继续履行义务外，还应支付违约金。同时，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规定，各项开户费等费用已经计算在购房款中，本案中被告擅自的收取原告水电入户费1320元、数字电视开户费300元、燃气一户一表开户费2500元，应当予以返还。综上所述，为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，诉如所求，望人民法院支持为谢。 被告天厦房开公司辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。关于原告要求支付逾期办证违约金请求权的部分，自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权、“三通费”返还请求权未超过诉讼时效；三年以外的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。关于原告要求返还“三通费”请求权的部分，既然原告主张合同约定商品房价格包含了“三通费”而不能再向其收取“三通费”，主张根据地方性法规规定不能再向其收取“三通费”，则：鉴于地方性法规的规定是公开、广而告之的法规，双方合同约定更是原告必然知悉的内容，所以原告自缴纳“三通费”之日起即知道或应当知道其权利遭受损害，根据法律规定应当自缴纳之日起两年内请求返还。原告现在才提起诉讼要求返还，已经超过法定诉讼时效，依法应予以驳回其返还“三通费”的诉讼请求。二、就原告未超过诉讼时效的要求给付逾期办证违约金的诉讼请求，鉴于毕节市政府发布公告决定自2016年9月30日日起在毕节市中心城区实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构整合是答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致答辩人在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定答辩人在办理不动产权证方面构成违约，则应当扣除该一年的期间，剩余时间方能认定为违约期间。三、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，答辩人依法可随时履行，即答辩人不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。合同法六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间......”。本案中，《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。据此，原、答辩人对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，答辩人可以随时履行，原告虽可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然而合同履行过程中，原告并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行。故，原告认为答辩人在办理不动产权证书方面存在违约行为，与法律规定不符，无相应事实为凭。四、退一步讲，如若原告主张答辩人在办理不动产权证书方面构成违约的事由成立，则案涉房屋的初始登记（大证）办理完毕后，答辩人已于2019年12月12日在原告所购、所居住的房屋小区内张贴通知，通知原告提交资料配合办证。该通知方式具有便利性、合理性，并无不当。在答辩人通知的时间之后，原告是否提交、何时提交相关资料，答辩人不能控制。因此，违约金截止时间应截止到2019年12月12日。五、关于原告起诉要求退返的“三通费”，答辩人在收取原告的该等费用前、后，已先行将该等费用预交或缴纳到经营燃气、电、闭路电视等公用企业，该等费用最终实际不为答辩人持有和享有。因此，该费用系原告委托答辩人向有关部门缴纳，该费用的收取或缴纳系原告委托答辩人而为民事行为的委托后果。同时，从款项的性质上看，该等费用不属于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定的、商品房买卖合同第七条约定的相关设施的“建设安装费用”，而是有关部门或单位收取的、专属于原告自身债务的、本应由原告承担的费用。既然该等费用理应由原告承担，则答辩人如果是已先行垫付预交到有关公用企业，则答辩人与原告之间形成无因管理之债，原告无权请求返还。若是向原告收取后再行缴纳到有关公用企业，则系根据双方商品房买卖合同之约定受原告之委托向有关公用企业缴纳，系答辩人受托为民事法律行为的结果，原告亦无权请求返还。现原告请求返还，没有法律依据和事实依据。另，作为判决房地产开发企业承担逾期办证违约责任的主要法律依据，商品房买卖合同司法解释第十八条开首即强调，“由于出卖人的原因.......该规定表明，“出卖人的原因”须是导致业主在相应期限内不能取得不动产权证的唯一原因。而本案中，案涉商品房不能办理不动产权登记，则有部分业主私自搭建违章建筑、擅自封堵消防通道导致该项目消防验收迟迟不能通过的原因。可见，答辩人的原因并非是导致原告迟延取得不动产权证书的唯一原因，有业主自身的原因在其中。若将业主自身搭建违章建筑、封堵消防通道的行为导致的迟延取得不动产权证的法律后果，认定全部由答辩人承担，显然有失公允。因此，答辩人请求人民法院在裁判时，充分考虑业主的过错因素，对于自身有搭建违章建筑或封堵消防通道行为的业主，驳回其要求答辩人为其办理不动产权证和支付违约金的诉讼请求；对于其他业主，则予以减轻（幅度在百分之五十以上）或免除答辩人的违约责任。综上所述，为减少不必要的诉讼、支持企业蓄积资金组织社会生产、促进社会经济的发展，恳请法院充分考虑答辩人的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2012年6月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发的位于毕节市望城路望城花园1#、2#楼第1幢26单元23层4号房（房号：26-23-4），总房款为248729元；合同并约定出卖人应当于2013年3月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定:“三、关于房屋登记的约定（对合同二十二条的修订和补充）……3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款248729元。被告收取原告电视入户费300元、水入户费800元，电入户费520元、燃气开户费2500元。2019年12月11日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市天夏房地产开发有限公司望城花园1、2幢项目首次登记审查意见》，予以办理该项目不动产登记。2019年12月12日，被告在涉案楼幢张贴《通知》，告知买受人提交办证资料办理不动产权证。因被告逾期为被告办理房屋权属证书，故诉至法院。 上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同附件十二第3.2的约定，以及原告向被告签署委托书，委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书的行为，表明原、被告双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示，双方形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。同时，被告在具备办证条件后，于2019年12月12日以张贴《通知》的方式告知原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记的条件，通知原告提供相关资料办理不动产权证，表明此时被告已履行了通知义务。但已超过合同约定的2013年12月31日前的期限，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2013年12月31日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月22日）往前倒推三年，即2017年4月22日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月22日起计算。对于违约金的截止时间，如前所述，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2019年12月12日在原告所属楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2019年12月12日。 对于违约金的计算标准问题。被告已逾期60日以上，而原、被告在合同中对逾期60日以后如何处理未作选择，即双方对逾期超过60日的违约责任未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，故该违约金，以原告已付购房款总额248729元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 综上所述，对原告主张的逾期办证违约金，本院支持以原告已付购房款248729元为基数，2017年4月22日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2019年12月12日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请返还有限电视入户费300元、水、电入户费1320元、燃气开户费2500元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的水电入户费、闭路电视入户费、不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘宁支付逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款248729元为基数，2017年4月22日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2019年12月12日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算））； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘宁闭路电视开户费300元、水电入户费1320元、燃气开户费2500元，共计4120元； 三、驳回原告刘宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费202元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月十七日 书记员  毛雨