山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2200号上诉人（原审被告）：王银宝，男，汉族，1963年8月31日出生，榆次区村民，住。委托诉讼代理人：王瑞龙，身份同上诉人王瑞龙，系王银宝之子。上诉人（原审被告、反诉原告）：王瑞龙，男，汉族，1991年8月6日出生，榆次区村民，住。委托诉讼代理人：程建华，山西丰汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海波，男，汉族，1987年10月4日出生，榆次区居民，住榆次区。委托诉讼代理人：郭永贞，山西晋仁律师事务所律师。上诉人王银宝、王瑞龙因与被上诉人张海波租赁合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2020）晋0702民初1451号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王银宝、王瑞龙上诉请求：1、依法撤销原判决第一条返还押金部分，改判上诉人不予退还押金20000元。2、依法撤销原判决第三条，改判被上诉人支付违约金40320元。3、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为:一审判决以上诉人拆除了违建的门头导致被上诉人合同目的不能实现，属于认定事实错误。一、被上诉人在租赁该诉争商铺时，明知其所租赁的商铺面积为137.28平方米，上诉人是将私自扩建的部分附赠给被上诉人使用的。1、双方于2018年10月1日所签订的《租房协议》明确约定了被上诉人承租上诉人的商铺面积为137.28平方米。签订协议时，上诉人同时附上了产权证复印件，标注面积为137.28平方米。2、上诉人拆除的门头是自己私自扩建的，并不属于产权范围。对于违建，是不受任何保护的，随时都有可能被拆除，被上诉人对此是有认知的。而且，在拆除违建的门头后，被上诉人承租的137.28平方米并未减少。3、上诉人是将该扩建部分附赠给被上诉人使用的。在被上诉人承租诉争的商铺后,上诉人曾一再提醒被上诉人在交纳物业费等费用时，对于扩建的部分无需交纳各种费用，被上诉人是在无偿使用该扩建部分。二、没有证据证明上诉人拆除门头，不符合加盟店的要求，导致被上诉人租赁合同的目的不能实现。2020年3月,上诉人通知被上诉人需要配合政府进行门头改造，并告知了被上诉人如何改造,被上诉人并未提出有关不符合加盟店的要求，也未提出解除合同，反而是催促上诉人尽快完成改造,被上诉人同时也为了配合改造，对饭店经营需要的烟道予以了改造。2020年4月，被上诉人找到上诉人要求解除租赁合同,同样未提到拆除门头将不符合加盟店的要求。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:“……（一)因不可抗力致使不能实现合同目的;.…”可以解除合同，而被上诉人在整个庭审中并未提供相应的证据来证明上诉人拆除门头的行为将导致其不符合加盟店的要求，从而导致其租赁合同的目的不能实现,恰恰是尽管上诉人拆除了门头，也并未减少被上诉人租赁的137.28平方米的面积，被上诉人仍然可以正常经营，租赁商铺经营烤肉店的目的仍然可以实现。三、被上诉人单方解除合同的行为系违约行为，应当承担违约责任。双方签订的《租房协议》约定了租赁期间为3年，同时约定了押金20000元，在合同期满后予以退还,在合同生效期内违约方自愿承担违约金为总租金的10%。现在被上诉人在合同生效期内，单方提出解除合同，已构成违约，应当承担违约金40320元，由于租期未满，押金20000元不应退还。被上诉人张海波答辩称：1、上诉人将店铺玻璃橱窗拆除，对被上诉人造成违约，上诉人拆除玻璃橱窗后，导致被上诉人的30平米的面积没有了。2、被上诉人经营的是烤肉店，烤肉店最低面积规定是150平米，上诉人拆除橱窗导致被上诉人烤肉店面积不足最低规定面积，请求维持原判，驳回上诉人损失请求。张海波向一审法院起诉请求：判令二被告退还原告已经交纳的房租66000元（2020年4月1日至2020年9月30日），押金20000元共计86000元；判令二被告支付违约金25800元；判令二被告赔偿原告装潢费用及经营损失100000元；本案诉讼费用由二被告承担。反诉原告王瑞龙提出诉讼请求：请求判令反诉被告张海波支付其违约金40320元，判令其不予退还押金20000元。要求张海波恢复商铺原有设施，并承担本案诉讼费用。原审查明：2018年10月1日，王银宝作为甲方，张海波作为乙方签订了《租房协议》，协议约定，王银宝将榆次新集街一套商铺租给张海波使用，总使用面积137.28平方米。合同期限为3年，即从2018年10月1日至2021年9月30日止。每年租金为126000元。张海波支付王银宝押金20000元，期满后王银宝退还押金。在合同生效期内如有违约，自愿承担赔偿违约金总租金的10%。在张海波租房期间，王银宝不得强行收回，如有此行为需向张海波赔偿装潢费用及经营损失壹拾万元整。双方必须严格执行此合同，如有违约，由违约方承担违约金。张海波租房到期后有优先续租权，王银宝房租收费每年上涨不得超过10%。同日，张海波向王银宝交纳了押金20000元以及2018年10月1日至2019年9月30日期间的房费126000元。2018年10月3日，张海波与案外人张爱珍签订了《饭店转让协议书》，协议书约定，张爱珍将位于晋中市榆次区的韩喜家果木烤肉专营店转让给张海波，该饭店内相关设施所有权一并转让给张海波，主要店铺整体装修包括餐桌餐椅、厨房设备等店内所有物品设施（2018年10月1日进店后店里的所有物品设备设施）。张爱珍转让给张海波的总金额为69000元。2019年10月8日，张海波向王银宝支付2019年10月1日至2020年9月30日的房费132000元。2020年3月3日，晋中市城市管理局发布《关于明确违建拆除工作流程的通知》，要求对市城区违法建筑进行拆除。王银宝的商铺门头属于拆迁范围，政府通知王银宝拆迁后，王银宝之子王瑞龙找到张海波说明情况。张海波向王瑞龙说明拆迁门头后影响经营，拆迁后经营无法继续。王瑞龙未答复。2020年4月7日，张海波找到王瑞龙说不再租赁房屋，因为拆迁后，不符合加盟店要求，无法继续经营，要求退还租金。王瑞龙则认为张海波违约，要求张海波承担违约责任。双方各执己见，协议不成为本案事实。上述事实，有双方当事人陈述，租房协议、房产证、收据、营业执照复印件、食品经营许可证、结婚证复印件、照片、政府文件等证据，上述证据经当庭质证和原审法院审查，可以采信。原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”本案中，政府对于商铺门头改造属于不可抗力中的政府行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，张海波已于2020年4月7日找到王瑞龙通知其解除合同，双方签订的《租房协议》已于2020年4月7日解除。合同解除后，剩余房租即2020年4月8日至2020年9月30日的房租63433元及押金20000元应当退还张海波。关于张海波要求王银宝、王瑞龙支付其违约金25800元，并赔偿张海波装潢费用及经营损失100000元一节，商铺门头改造是政府行为导致，并不能归责于王银宝、王瑞龙，故对于张海波的该项诉请，原审法院不予支持。关于王瑞龙抗辩租赁商铺面积为137.28平方米，不包含商铺门头一节，虽然张海波与王银宝于2018年10月1日签订的《租房协议》约定出租商铺的总使用面积137.28平方米。但被拆迁的商铺门头在张海波租赁房屋时已经存在，房屋出租时其作为商铺的整体一并出租给张海波。张海波租赁商铺的目的是为了经营韩喜家果木烤肉专营店赚取收益。加盟店对于商铺的面积、装潢、店内布置均有要求，现商铺的门头已被拆除，导致商铺不符合加盟店要求，张海波无法继续经营，合同目的不能实现，故张海波要求解除《租房协议》，不再租赁王银宝的商铺并未违约。故对于王瑞龙反诉要求张海波支付其违约金40320元，判令其不予退还押金20000元的诉请原审法院不予支持。至于王瑞龙要求张海波恢复商铺原有设施一节，双方均认可商铺内整体装修包括餐桌餐椅、厨房设备等店内所有物品设施均是案外人张爱珍之前所购买布置。案外人张爱珍与张海波于2018年10月3日签订的《饭店转让协议书》中已经写明2018年10月1日进店后店里的所有物品设备设施以69000元的价格转让给张海波。故店内设施的所有权人为张海波，王瑞龙无权要求返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、被告王银宝于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张海波剩余租金63433元及押金20000元；二、驳回原告（反诉被告）张海波的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王瑞龙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4477元，减半收取2239.5元，反诉费用654元，共计2893.5元，由原告张海波负担1296.5元，被告王银宝负担1597元。二审时王银宝、王瑞龙提交如下证据：1、物业费收据，证明使用面积为137.28平方米；2、微信聊天记录，证明被上诉人早就存在退租解约的想法。张海波质证认为：交物业费的真实性无异议，对证明目的不认可，对聊天记录不认可。张海波提交如下证据：1、加盟协议，证明经营面积不得少于150平方米；2、租赁协议，证明不带玻璃橱窗的商铺租金9万元；3、照片，证明两套商铺一套带玻璃橱窗、一套不带和拆除割掉的面积。王银宝、王瑞龙质证认为：合作协议书本身实际为空白合同，对其真实性不予认可。被上诉人开的是炭火烤肉店，韩喜家加盟要求是150-400平米的使用面积，我就是不拆门庭，你也达不到150平米的使用面积，就是说一开始租赁商铺就没有达到加盟的要求，现在拆除并不影响饭店经营。至于旁边房屋的租房协议，就算同地段也有不同的价格，但是租赁合同是双方协议产生的，被上诉人的商铺里面又有厨房又有家具，很齐全，但是旁边的房子啥也没有，就是一个空房子的。其余查明事实与原审查明一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人王银宝是否应返还被上诉人张海波押金20000元；二、被上诉人张海波是否存在违约行为，应否支付上诉人违约金40320元。关于第一个争议焦点。在王银宝和张海波签订的《租赁协议》中，既约定了押金，又约定了违约金。根据常理判断，协议中的押金和违约金是有区别的，押金更倾向于保证租赁期间租赁物发生损害后出租人能及时得到赔偿，在本案中，王银宝未提供证据证明张海波有损害租赁物的行为和损害的结果，因此在双方解除合同后王银宝应返还张海波押金20000元。关于第二个争议焦点。本院认为，张海波租赁的王银宝的商铺合法建筑面积为137.28平方米，双方签订的租房协议中对此也予以明确，因此张海波对于商铺的合法建筑面积是知道的。关于案涉商铺违建部分，并不属于王银宝商铺的产权范围，张海波作为具有完全民事行为能力的成年人，对于法律不保护违章建筑这一常识应该是明知的，因此其以此为由要求解除合同的理由不符合不可抗力的适用条件，故其单方解除合同是违约行为，应支付上诉人违约金。关于违约金的具体数额，双方在租房协议中约定“在合同生效期内如有违约，自愿承担赔偿违约金总租金的10%……如有违约，由违约方承担违约金”，根据一审查明，双方的合同期为三年，第一年的租金为126000元，第二年的租金为132000元，第三年的租金未实际发生。但由于新冠肺炎疫情原因对餐饮业的影响确实较大，再加上国家出台引导出租方减免租金的政策，本院酌情认定第三年的租金为66000元。故确定违约金应为：（126000+132000+66000）元×10%=32400元。综上，本案被上诉人张海波单方解除合同的理由显然不足，实际为违约行为，应承担违约责任。但各方当事人对于案涉租赁合同已经解除的事实均无异议，只是对于其后果如何承担存有异议。二上诉人要求被上诉人承担违约责任，支付违约金的理由部分成立，对其相应上诉请求，本院予以支持。一审认定张海波行使单方合法解除合同权的理由不足，适用法律有误，应予纠正。故《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持榆次区人民法院（2020）晋0702民初1451号民事判决第一项、第二项；二、撤销榆次区人民法院（2020）晋0702民初1451号民事判决第三项；三、被上诉人张海波于本判决生效后十日内支付上诉人王银宝违约金32400元。四、驳回二上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费2239.5元、反诉费用654元，共计2893.5元，由张海波负担1296.5元，王银宝负担1597元。二审案件受理费1308元，由张海波负担658元，由王银宝、王瑞龙负担650元。本判决为终审判决。审判长  胡晓明审判员  韩 敏审判员  张 媛二〇二〇年七月十四日书记员  李 婷