广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初283号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住所地广西桂林市环城南三路xx，统一社会信用代码：xx。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：黎某某，广西某某律师事务所律师。 被告：李某某，女，1989年2月7日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李某某，广西某某律师事务所律师。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黎某某到庭参加了诉讼，被告李某某的委托诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：1、判令被告向原告支付物业管理费6847.63元、公摊水电费480元、车位费1080元、违约金1681.52元，共计10089.15元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月1日原告与临璟苑小区业主委员会签订《临桂公安局福邸嘉园宿舍区物业服务合同》，合同约定物业服务收费标准为1.1元/平方米·月，按季度缴纳，地下车库物业服务费为30元/个·月，生活垃圾费按照临桂环卫处收费标准代收，现行标准为7元/月·户，公共部分使用水电费用应由各业主分摊，合同还约定被告逾期缴纳物业管理费等费用时，原告以欠费金额为准按日1千分之一标准收取违约金，同时合同约定合同期限从2015年1月1日至2016年12月31日。后双方又续签合同，第二份合同约定合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日，2018年12月31日双方再次续签合同，约定合同期限自2018年12月31日。本案被告在本小区内由住宅面积129.69平方米，自2015年1月至2018年12月未付物业管理费和公摊水电费，自2015年1月至2017年12月未付地下车库管理服务费，原告向其多次催收均未支付，因此原告特向法院起诉。 被告辩称：第一，原告起诉被告的身份证有误，庭审中已经核实，是否存在错误起诉；第二，原告不是涉案小区的合同相对方，与桂林市某某物业服务有限责任公司不存在物业服务合同关系，因此，被告并不是本案中的诉讼适格主体；第三，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回，原告的起诉状末段列明“被告自2015年1月1日至2018年12月未付物业费和公摊水电费、自2015年1月至2017年12月未付地下车库管理服务费，原告向其多次催收，均为支付，原告无奈特向贵院起诉，请求判如所请”。既然原告多次向被告催收，均为支付（作为方式，可以理解为已经支付），原告再向法院起诉，判如所请，这完全与原告起诉状中的诉讼主张相背离。第四，被告在本案中所涉的房产、房屋性质尚未明确（本住宅房屋所有权上房屋性质记载栏为空白），且因在本案外另有纠纷，尚未完全正式交付给被告，目前被告对该房产属于代管状态。第五，原告在提供所谓的物业服务过程中存在服务能力与水平达不到服务标准。第六，本案的物业服务合同无效。第七，物业费没有经过催收就起诉，应驳回原告的起诉。第八，物业费有部分已经过了诉讼时效，根据法律规定诉讼时效期限为3年，原告要求物业费期限已超过3年。第九，物业公司不能超过备案期限签订物业合同。因此应驳回原告的起诉。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据： 证据一、原告营业执照复印件、法人代表身份证复印件、法人代表证明书，用于证明原告的诉讼主体适格； 证据二、2015-2016及2016-2018年的物业服务合同，用于证明：（1）物业管理服务费收费标准为1.1元/平方米·月；（2）地下车库服务费30元/个·月；（3）生活垃圾费按照临桂环卫处收费标准代收，签订合同时标准为7元/月·户；（4）被告逾期缴纳物业管理费等费用时，原告有权以欠费金额为准按日千分之一收取违约金。 证据三、公摊水电费发票、收据，用于证明公摊水电费收费依据。 证据四、催收通知单，证明因被告拖欠物业管理费，原告向其催收的事实。 被告对原告提供的证据进行质证情况: 1，对证据一无异议； 2，对证据二中的2015年1月1日签订的《物业服务合同》因没有骑缝章，合同最后一页的签名“赵亚林”并不是业主委员会成员，也不是业主，所以对其真实性、合法性、关联系不认可；对2017年7月18日签订的《物业服务合同》，只有双方的公章，没有签名，且对小区业主委员会公章的来源是否有效有怀疑，对盖章的过程不清楚；该小区业主委员会在住建局的备案到2017年12月31日止，所以业主委员会没有资格签订合同，对其真实性、合法性、关联性不予以认可；2018年12月31日签订的《物业服务合同》业主委员会的代表人“梁志日”的业主代表身份不认可。 3，对证据三，因证据太多，无法核实真实性、关联性、合法性； 4，对证据四，第一，通知单上没有物业公司的公章，对其真实性、合法性、关联性不予以认可；第二，诉讼时效已经超过3年原告才催收；第三，原告应该提供“东银律师事务所律师函”原件及物业公司的委托手续原件、照片的电子档原件，因为是复印件无法确定真实性。原告提供的催收时间为2019年8月11日，原告应该提交电子数据。且被告至今为止没有收到物业公司的催收通知。 被告为证实其答辩主张，向法庭提供以下证据： 证据一，被告的房屋所有权证、关于成立临桂县公安局临璟苑小区业委会的报告，用于证明房子是自建房，不能成立业委会； 证据二、关于另案被告张宜斌申请信息公开的答复及附件，用于证明临璟苑业委会成立的过程违反法定程序要求；临桂环湖社区、临桂镇政府违法对业委会进行备案、临桂区住建局违法做出业委会成立的批复； 证据三、另案被告李庆明的房产证，用于证明2015年7月20日临璟苑业委会主任已经将房子出售给李庆明，原业委会主任非本小区业主，业委会组成成员违法。 原告对被告提供的证据进行质证情况: 1，对证据一的真实性无异议，其中的报告因没有原件，复印件的真实性予以认可，但对关联性不认可。 2，对证据二的真实性予以认可，但关联性不认可。 3，对证据三的关联性不予以认可。 法庭调取三份证据材料及原、被告对法庭调取三份证据材料的质证情况： 证据一，2020年3月16日，临桂区住房与城乡建设局出具的函，证明桂林市某某物业服务有限责任公司服务的临璟苑物业未在临桂区住房与城乡建设局备案。 证据二、2020年3月19日，临桂区临桂镇环湖社区居民委员会出具的证明，证明未收到临璟苑小区的备案材料。 证据三、2020年3月19日，临桂区临桂镇榕山社区居民委员会出具的证明，证明未接到临璟苑小区业主提交成立业主委员会的相关材料。 原告对法院调取的以上三份证据真实性、合法性予以认可，对其关联性不认可。 被告对法院调取的以上三份证据予以认可，没有异议。 根据原、被告双方当事人当庭陈述，结合本案证据情况，认定案件事实如下： 2015年1月1日，作为甲方的临璟苑业主委员会与作为乙方的本案原告桂林市某某物业服务有限责任公司签订了《临桂公安局福邸嘉园宿舍区物业服务合同》，合同主要条款：一，服务的物业位于临桂世纪大道福邸嘉园“临璟园”组团临桂公安局宿舍住宅小区，总面积约40000平方米，高层住宅3栋270户，小区绿化率约40%，地下停车位98个；二，物业服务期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止；三，物业收费标准（按照住宅建筑面积计收），高层住宅物业费：1.10元/平方米，多层住宅物业费：0.80元/平方米，商业门面物业费：2.00元/平方米，公共设施维护费：240元/年/户，公用水电费：120元/年/户，地下专有车库物业服务费：30元/个/月（含设备维护、卫生清洁、照明电费等），生活垃圾费：按照临桂环卫处收费标准代为收取，现行标准为7元/月/户；四，对其余的物业服务内容及标准、物业的使用和管理、双方的权利及义务、违约责任等作了约定，可详见合同。合同签订后，原告进驻小区进行管理。本案被告是原告服务的小区业主，房屋坐落金源·新城福邸嘉园12幢1单元11层03号，建筑面积129.69平方米。2017年7月18日，在原合同的基础上，原告与临璟苑业主委员会签订了物业服务合同，除了物业服务期限自2017年1月1日起至2018年12月31日有变更外，其余保留原合同条款。2018年12月31日，原告与临璟苑业主委员会签订了物业服务合同，除了物业服务期限自2018年12月31日起至2021年12月31日有变更外，其余保留原合同条款。后被告一直未交物业费，原告催收未果。2020年1月14日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院召集原、被告双方进行调解不成。 本院认为： ，原告与临璟苑业主委员会签订了《临桂公安局福邸嘉园宿舍区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，临璟苑业主委员会与原告签订物业服务委托合同事项，目前尚没有证据证明合同违反法律法规规定，该合同是合法、有效的，对合同约定范围内的临桂世纪大道福邸嘉园“临璟园”组团临桂公安局宿舍住宅小区业主及非业主使用人具有约束力。在物业管理活动中，物业和业主之间是相互依存关系，缺一不可，物业是为小区公共部分进行管理服务，而不是为个别业主的物业进行服务，业主交物业费是前提，物业管理小区平安、干净、整洁到位才有保障，同时需要物业公司完善和规范日常物业管理，也需要业主积极配合，形成良好的公共卫生环境秩序，才能实现双方良性循环，否则就会出现拒交物业费、物业管理越来越差的恶性循环，损害其他已交费业主的利益。原告进驻临桂世纪大道福邸嘉园“临璟园”组团临桂公安局宿舍住宅小区进行物业服务管理至今是事实，被告应按合同约定交纳物业费及约定的其他费用。被告业主与业主委员会之间是内部关系，业主认为业主委员会不能履行职责或者履行职责不到位，可另行通过法定程序进行改选，而不能以此否定与原告签订的合同效力。被告认为房产、房屋性质尚未明确，且因在本案外另有纠纷，尚未完全正式交付给被告，目前被告对该房产属于代管状态，应是业主与出售人的争议，可另行通过法律途径解决，而不能以此否定原告在小区提供物业服务而要求业主交纳物业费的情形。同时原告作为物业管理服务公司，应规范自身的物业服务活动，对所服务的物业小区业主负责，被告提供相关的证据证明原告存在业主信息错误、管理不到位管理瑕疵，因物业服务合同是双务合同，各自应履行好各自的义务，原告有管理瑕疵，因此不能要求业主支付违约金。物业服务是一个为小区公共部分持续管理过程，而不是为具体的个别业主进行管理服务，持续管理过程期间，不存在诉讼时效的情形。物业服务是一个为小区公共部分持续管理过程，而不是为具体的个别业主进行管理服务，不能以一时未管理到位而否认持续管理，同时，按照合同相对性原则，被告认为原告未履行合同义务或者履行合同不到位，也可以提起诉讼要求减免物业费。 ，对原告请求被告向原告支付物业管理费6847.63元、公摊水电费480元、车位管理服务费1080元、违约金1681.52元，共计10089.15元的诉讼请求，以上已作出认定，本院只支持由被告支付2015年1月至2018年12月物业管理费6847.63元、公摊水电费480元、2015年1月至2017年12月车位管理服务费1080元，共计8407.63元，对原告要求被告支付违约金1681.52元的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。 ，对被告提出物业服务委托合同无效、主体不适格、房产性质未定、原告起诉缺乏事实、原告起诉超过诉讼时效、要求驳回原告诉讼请求的主张，以上、已作出认定，不再重复，对被告该主张，本院不予采纳。 综上，依照《物业管理条例》第十二、第六十四条和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、第六条的规定，判决如下： 一，被告李某某在本判决生效之日起10日内给付原告桂林市某某物业服务有限责任公司2015年1月至2018年12月物业管理费6847.63元、公摊水电费480元、2015年1月至2017年12月车位管理服务费1080元，共计人民币8407.63元； 二，驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司其余诉讼请求。 案件受理费52元，由被告张宜斌负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决指定的期间履行届满期限最后之日起二年内，向法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位:桂林市中级人民法院,账号20×××16，开户行农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  赵创福 人民陪审员  唐菊花 人民陪审员  王顺有 二〇二〇年七月十日 书 记 员  谢翠花