湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0802民初974号 原告：付丽君. 委托诉讼代理人：王春，湖北邦伦律师事务所律师。 被告：王家明. 被告：桂小贞. 委托诉讼代理人：王广宏（桂小贞之夫）. 被告：荆门市东泰物业管理有限公司. 委托诉讼代理人（特别授权）：张鸣天，湖北法之星律师事务所律师。 原告付丽君与被告王家明、桂小贞、荆门市东泰物业管理有限公司（以下简称东泰物业公司）相邻关系纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告付丽君及其委托诉讼代理人王春、被告王家明、被告桂小贞及其委托诉讼代理人王广宏、被告东泰物业公司的委托诉讼代理人张鸣天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付丽君向本院提出诉讼请求：判令三被告赔偿原告经济损失46756元【其中，房屋装修损失23956元、租金损失10800元（1200元/月×9个月）、鉴定费用7000元、律师费5000元】。事实和理由：2018年初，原告花费约30000元对东宝区泉口路9号（丁香园）综合幢2层231号房屋进行了装修，后一直租赁给他人使用至2019年2月。2019年3月，原告收回房屋，至今未使用。2020年1月，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定自2020年2月10日起将房屋出租给第三人，租期一年，租金1200元/月。因疫情原因，原告于2020年3月18日解封后到房屋中收拾时，发现屋顶漏水，屋内装修全部损坏，墙壁地面发生霉变。后原告到楼上查看，发现被告王家明与被告桂小贞共用一套下水管道，因该下水管道堵塞致水流到楼上地面，又从楼上地面渗漏至原告房屋。被告王家明、桂小贞对其房屋未尽到注意和管理义务，被告东泰物业公司对漏水疏于管理且未及时告知，导致原告损失，三被告应承担赔偿责任。 被告王家明辩称：1、物业交房后本人没有装修、改造水路及其他相关设施，也不知道与相邻3369房屋共用下水管道、下水从本人房屋中排出的事实，自本人收房以来该房屋没有入住、出租，无用水记录，水管没有滴漏现象，故原告房屋漏水非本人故意或无意疏忽造成，与本人不具有因果关系，不应承担赔偿责任；2、被告桂小贞所有的3369房屋自2017年以来一直有人居住生活，其下水管道破裂仅用胶带裹缠，且水龙头未关紧，造成疫情期间长时间滴水、渗漏，从现场损坏情况来看，有可能是3369房屋水管破裂后大量排水和渗漏，沿着墙边或下水管渗透到本人房屋和楼下原告房屋；3、本人同样是受害者，原告要求本人承担赔偿责任，不合常理，也与法律精神不符。 被告桂小贞辩称：1、本人所有的3369房从2017年7月就与东泰酒店解除合同自行经营，解除合同书上约定酒店继续为我提供部分服务，包括卫生服务、水电管理等；2、3369房屋是做的短租，每一位客户入住和退房都会请原东泰酒店的薛兵经理去查看水电表读数，没有客户入住时，薛兵经理就把水电总闸关上，那个水电总闸业主自己是打不开的，只有通过物业管家才可以打开；3、3369房屋的水闸一直是关着的，2019年11月20日至2020年4月18日物业水表上的读数没有变；4、物业说3369房屋和被告王家明所有的3389房屋共用一个下水，但之前并未告知我们，且3369房并无漏水现象，不能说3389房屋下水管堵塞与房屋漏水是因本人所有的3369房屋导致；5、3369房屋的钥匙自2019年9月1日起就放在联家置业象山四路店马红萍经理处，2020年1月16日才要回来，后由于疫情影响，该房屋一直空着。 被告东泰物业公司辩称：1、本案案由为相邻关系纠纷，不应作为本案被告参加诉讼；2、水表总闸处的锁十分普通，很多钥匙都能打开，不能排除其水表总闸是由业主本人或者其他业主打开；3、我公司对原告的损失不存在过错，不应承担赔偿责任。 双方当事人围绕各自的诉辩意见向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，并对现场进行了实地查看，现作如下认定：对原告提交的房产证复印件、照片一组（12张）、视频六组、物业公司调解录音、与桂小贞对话录音、律师代理费发票和被告王家明提交的交房情况说明、物业管理服务协议、共用管道照片、木地板损坏照片、交房后房子使用情况说明、关于丁香园综合幢3层327号房（东泰酒店房号3389）水表起止读数的证明、张杰和陈龚强的证人证言、照片；被告桂小贞提交的微信聊天记录、物业水表读数记录、马红萍证人证言等，双方当事人对其真实性均无异议，本院对其内容真实性均予采信；对原告提交的租赁合同一份，因没有相应的收据、发票等证据予以佐证，无法证明其实际租金标准，本院不予采信。 根据审查确认的证据结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 付丽君系荆门市东宝区泉口路9号（丁香园）综合幢2层231号房屋（建筑面积31.55㎡，套内建筑面积24㎡）的所有权人，王家明系付丽君楼上327号房屋的所有权人，桂小贞系王家明隔壁329号房屋的所有权人，东泰物业公司系该小区的物业服务企业。 付丽君楼下一楼门面房系荆门市农村商业银行长宁支行租用的营业场所。2020年3月18日，该行员工因房顶漏水联系东泰物业公司，东泰物业公司遂通知付丽君到其房屋中查看。付丽君发现楼上房屋漏水至其家中，导致其屋顶、墙壁均已发生霉变。因疫情等原因，一时未能联系上付丽君楼上业主即王家明，直至2020年4月18日联系上王家明后，当天在东泰物业公司的组织下，其工作人员**先与付丽君及其朋友马克俊一起到王家明房屋中查看漏水原因，确认漏水点是在王家明房屋内，但王家明家水龙头都完好无损，经进一步查看，发现王家明与隔壁业主桂小贞两家共用一个下水管道往下排水。于是当天下午，东泰物业公司工作人员**再次带付丽君、马克俊到桂小贞房屋中查看，发现桂小贞家水槽处的水龙头不断滴水，水槽下水管破裂，破裂处用胶带裹缠。事件发生后，原告就其房屋的损失找王家明、桂小贞还有物业多次协商。2020年5月28日，付丽君、马克俊、桂小贞、小陈（王家明的代理人）、东泰物业公司工作人员邓强、**在丁香园物业服务中心办公室进行调解，但各方未达成一致意见，调解未果。 另查明，王家明、桂小贞的房屋前期均交由东泰酒店作宾馆房间使用，其房号分别被编为3389号、3369号。桂小贞于2017年将房屋收回，后断断续续作短租房出租使用。王家明自2019年9月将房屋收回，房屋钥匙交其朋友张杰，由张杰帮其寻找租客，该房屋空置至今。另，根据东泰物业公司的水表读数记录，2019年12月20日至2020年4月18日，桂小贞房屋中的水表起止读数均为444吨，王家明房屋中的水表起止读数自其接受房屋后一直保持为427吨。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告付丽君家房屋被漏水浸泡受损是何原因导致，被告王家明、桂小贞应否承担赔偿责任；2、被告东泰物业公司应否承担赔偿责任；3、原告损失如何确定。 关于原告房屋受损原因以及被告王家明、桂小贞应否承担赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。结合本院查明的事实，本案漏水原因系被告王家明房屋中由于其与桂小贞共用的下水管道堵塞后，桂小贞房屋中的水龙头无法拧紧而不断滴水，加上2020年1月17日到2020年3月18日属于疫情防控期间，二人家中无人居住，桂小贞房屋中滴下的水流到王家明房屋的下水管堵塞处时无法继续排出而从王家明房屋中的管道溢出，后从王家明房屋渗漏到其正下方的原告房屋中。该下水管道系王家明、桂小贞二家共用，虽然其中的堵塞物无法断定系因谁家单独产生亦或二家共同产生，但王家明、桂小贞作为3389号、3369号房屋的所有权人，在对其房屋享有权利的同时，亦应对其房屋尽到妥善管理义务，避免因不当使用或者不善管理导致他人受损。本案中，因王家明、桂小贞房屋中二人共用的下水管道堵塞、漏水导致原告损失，原告主张二人承担赔偿责任，本院予以支持。王家明辩称其自2019年9月从东泰酒店收回房屋后并未在其中居住或者将其出租，也未对房屋进行改造装修，自2019年9月以来未使用过一滴水，下水管道中的堵塞物和漏水均与其无关，原告受到的损害与其不存在因果关系，故不应承担赔偿责任。本院认为，该房屋此前作为东泰酒店客房用于居住，不能排除其中堵塞物系该房屋客人之前使用时产生，而王家明作为该房屋的实际所有权人，其将房屋交由东泰酒店代为管理，应对东泰酒店的行为承担法律后果。另，如前文所述，王家明作为涉案3389号房屋的不动产所有权人，对其房屋负有管理义务，而客观上王家明长期将房屋交由他人寻租，自己并未尽到适当的管理义务，故王家明关于自己对原告损失不承担任何责任的抗辩理由不成立，本院不予支持。桂小贞辩称没有证据证明漏水与其存在因果关系，不应承担赔偿责任，但本案漏水的下水管道系其与王家明共同使用，且桂小贞房屋平时作为短租房经常出租，亦不能排除管道中堵塞物的形成与其房屋的使用存在因果关系，再者，结合双方提交的照片，桂小贞亦认可一旦水表总闸打开，桂小贞房屋中水龙头就会不断滴水，下水管处也存在破损的事实，故本次王家明房屋中溢出的水系从桂小贞房屋产生具有高度盖然性，由于桂小贞未能采取及时更换水龙头等措施，可认定为是导致本次漏水事故发生的原因之一，与付丽君的损害具有因果关系，故桂小贞应对付丽君的损失承担相应的赔偿责任。 关于被告东泰物业公司应否承担赔偿责任的问题。首先，本案案由系相邻关系纠纷，东泰物业公司并非原告的相邻义务人，其在本案中主张东泰物业公司承担赔偿责任，于法无据。其次，根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司的主要职责为，对所服务小区的环境卫生、相关秩序以及业主公共部位的设施进行维修和管理等。本案发生的漏水事件，由于漏水点位于王家明房屋的专有部分，物业服务公司对是否会发生漏水情形是无法及时发现和控制的。另，东泰物业公司在得知涉案漏水事件发生后，第一时间与各方当事人联系，协助处理相关事宜，避免了损失进一步扩大。因此，东泰物业公司在本次事件中不存在过错，原告主张其承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告的损失。原告主张房屋装修损失23956元，系原告自行估算，并未实际发生或经专业机构鉴定，根据日常生活经验，结合涉案房屋的面积、装饰装修的市场行情等因素综合判断，其主张23956元偏高。鉴于原告房屋因本次漏水受损严重，房屋装修损失是客观存在的，本院酌定其装修损失为20000元。关于原告主张的租金损失，其按照1200元/月的标准自2020年4月起计算9个月，但未能提交充分证据予以佐证，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张的鉴定费并未实际发生，律师费并非本案必然发生的合理必要费用，故本院亦不予支持。同时，虽然被告王家明、桂小贞未能尽到必要管理义务，但本次漏水事件发生在疫情防控期间，原告的损失部分可归于不可抗力，故对本院酌定的付丽君的20000元诉请，本院酌定支持10000元。如前文所述，王家明、桂小贞对付丽君损失均应负有相应责任，根据本案实际情形，本院认为桂小贞相较王家明而言责任相对要大，故就原告的损失10000元，本院酌定王家明、桂小贞按照3:7的比例适当予以赔偿，即被告王家明应赔偿原告付丽君损失3000元，被告桂小贞应赔偿原告付丽君损失7000元。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王家明于本判决生效之日起十日内赔偿原告付丽君经济损失3000元； 二、被告桂小贞于本判决生效之日起十日内赔偿原告付丽君经济损失7000元； 三、驳回原告付丽君对荆门市东泰物业管理有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告付丽君的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费969元，减半收取计484.5元，由原告付丽君负担379元，被告王家明负担31.5元，被告桂小贞负担74元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  叶根旺 二〇二〇年七月二十一日 法官助理古立萍 书记员李爽