广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初823号原告：佛山市顺德区大良西树林咖啡厅，住所地广东省佛山市顺德区大良新城区********内，统一社会信用代码92440606L213113535。经营者：周璟，女，1969年1月15日出生，汉族，住佛山市顺德区*******嘉信城市花园三期31栋1D。委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。被告：佛山市顺德区城区******，住所地广东省佛山市顺德区大良德民路区********，统一社会信用代码124***********697A。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄泽义，广东顺恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞东妮，广东顺恒律师事务所律师。原告佛山市顺德区大良西树林咖啡厅（以下简称西树林咖啡厅）与被告佛山市顺德区城区******（以下简称城区建设开发中心）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，本案分别于2020年2月25日、6月28日公开开庭进行了审理，原告西树林咖啡厅的委托诉讼代理人徐才、被告城区建设开发中心的委托诉讼代理人黄泽义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西树林咖啡厅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿损失2126964元（包括装饰装修投入1203478元、固定资产价值280036元、单位员工解除合同经济补偿金336600元、电缆维修垫付106850元、暂停营业损失200000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2008年8月18日签订一份《建筑物业租赁合同》，合同约定被告将位于新城区范围内的6座公厕出租给原告使用，租赁期为10年。合同第五条约定因上述建筑(含地产）使用权存在异议，致使原告在本合同项下的权利无法实现或者遭到其他损失的，被告应给予赔偿。合同第十三条约定根据需要，被告有权收回建筑物使用权并根据建筑物的装修、其他附着物的价值给予相应的补偿。原告于2009年初向被告递送新城区A地块公共卫生间改造的申请，并得到同意改造方案的批复。但原告开始安排人员施工时，却被原主管单位通知，因政府部门可能对A地块另有用途及该物业没有相关手续，要求原告无限期终止对A地块的改造开发，致使原告对A地块的前期投入血本无归。顺风湾、碧水路公厕因被告一直未能提供产权证、相关证明及协助，导致原告在供水、供电、环运、工商卫生登记注册未能通过，未能投入经营使用。但是考虑到政府和新城区形象，原告还是坚持支付开支费用，前期投入600万元对租赁场地进行装修和定制设施设备，负责公厕的日常管理和保洁。由于被告的原因，致使部分公厕未能投入运营使用，直接给原告造成实际经济损失惨重。被告的行为己经违反了双方签订《建筑物业租赁合同》第五、六条的规定，期间原告多次与被告沟通，要求解决相关问题，被告并没有补偿原告任何损失，只是承诺通过在租金或者租期延长补偿原告。2014年7月，澄海路段主电缆无故损毁，致使原告的餐厅断电多天，无法营业。按照《建筑物业租赁合同》的规定，这属于被告负责解决的问题，由于对应的管理主体混乱，无单位负责帮原告解决问题，被告要求原告先自行处理解决，承担和垫付的费用事后再做报销处理或在租金中扣减。整个电缆更换铺设工程费用合计106850元，直至现在相关部门也还没有解决相关费用的问题。2016年6月被告要求收回原告承租的A地块、顺风湾、碧水路的三座公厕的经营使用权，经协商，原告与被告签订了《补充协议（三座公厕）》，协议中第三条双方商定因履行原《建筑物业租赁合同》涉及相关的租金及补偿及历史遗留问题由双方另行协商处理，但直到现在被告并没有与原告联系商讨相关事宜。2017年，因需要对新城区进行改造，被告起诉要求提前解除租赁合同。被告提前解除租赁合同的违约行为，将会给原告造成严重的经济损失，为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼中，原告将上述诉讼请求中的“单位员工解除合同经济补偿金336600元”变更为“单位员工解除合同经济补偿金136600元”，另增加一项诉讼请求为“被告向原告支付看管及维护建筑物的保安工资200000元”。被告城区建设开发中心辩称，一、原告在履行租赁合同过程中存在违约行为。被告与原告签订的《建筑物业租赁合同》约定被告将位于新城区范围内的6个公厕出租给原告使用，租赁期为10年，首年租金按每月每平米10元计算、首年的租金为36000元，以后的租金以一年缴纳的租金为基准每年递增5%。租金每年交付一次，缴纳租金的时间为每年的1月25日，同年，双方签订《补充协议》，约定租赁期变更为2009年3月28日至2019年3月27日，原告应从2013年3月28日起缴纳租金且以后租金缴纳时间变更为每年的3月28日前。2016年8月1日，双方再次签订《补充协议》，原告确定顺风湾公厕、A地块公厕和碧水路共三个公厕由被告收回。然而，原告未按上述约定支付租金，从2016年开始拖欠租金。后双方于2019年1月4日签订的《绿轴六座公厕协议》中也确认了拖欠租金及水电费合计329714.9元的事实。被告认为，法院应结合双方在履行合同过程的情况来认定被告对原告的损失承担的责任。二、关于原告主张的赔偿损失问题。1.关于装饰装潢问题。原告提出装饰装潢投入为1504347.5元，但是原告除了一个数额外，未提交相关装修合同、装修费用凭证等。原告于2019年1月初才将涉案物业交还被告，期间装饰装潢原告经营使用了近10年，其按80%(折旧）计算损失要求被告赔偿是不符合事实及无依据的。2.关于固定资产价值问题。被告对原告单方面制作资产及价值清单不认可，原告未提交购买发票等证据，无法确认相关资产及其价值，且原告于2019年1月初才将涉案物业交还被告，这些物品原告经营使用了近10年，其按80%(折旧）计算损失要求被告赔偿是不符合事实及无依据的。3.关于单位员工解除合同的经济补偿问题。被告不认可原告单方制作的员工解除合同的经济补偿清单：第一，无证据证实表格中的人员就是原告的员工，无具体的入职表，无劳动合同；第二，原告未提交相关补偿金支付凭证，无工资支付凭证；第三，原告也未提交证据证实他们工作的年限，从而根据他们的年限支付经济补偿金。被告作为租赁物业出租方无合同及法定义务承担承租方员工解除合同的经济补偿。即使原告需要支付员工的经济补偿金，那是原告要承担《劳动合同法》规定的法定义务，与被告无关。4.关于澄海路段电缆问题。关于澄海路段电缆问题，由于被告非供电部门非市政部门，非造成该问题的施工单位，也非直接或间接原因导致供电故障，原告向被告索赔依据不足，事后被告已建议原告向施工单位索赔。被告从来未曾承诺这部分费用由被告承担，甚至也未承诺在租金中扣除。5.关于原告主张的营业损失问题。被告认为，第一，影响营业额的因素众多，如经营者管理能力、产品质量等；原告是否存在营业损失不明确，即使营业受到影响，也非被告造成。第二，被告仅是原告经营场所的出租方，没有任何义务保证原告的营业额。第三，退一步，市政道路施工确实对原告经营造成不良影响，这个后果也不应当由被告承担。第四，原告提出暂停营业损失为200000元却未提交相关证据证实。三、被告认为应根据双方的约定通过第三方机构鉴定评估原告装饰装潢及固定资产价值。被告与原告于2019年1月4日签订的《绿轴六座公厕协议》中约定，双方共同委托公证处及广东信德评估公司作为评估鉴定机构，双方签字确定本协议所涉租赁物业的《评估鉴定清单》作为现状保存，并且由评估机构按《评估鉴定清单》的内容进行鉴定涉案物业的重置价值。因此，既然双方对于租赁物业的评估鉴定内容进行了确认，就应该按双方签字确认的《评估鉴定清单》进行评估。原告的损失应该按双方上述约定通过评估鉴定后，法院根据双方合同履行情况确定被告应承担的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：1.原告举证的关于解决我司垫付澄海路段电缆更换铺设工程费用的申请复印件、关于西树林咖啡厅部分情况说明复印件、关于我司遇到的问题及情况复印件、关于开发中心收回H座J座绿轴水岸咖啡厅等租赁物的协商经过及造成的损失说明复印件、绿轴建筑物HJ座协议书复印件，经审查，上述证据均为复印件，原告未提供相应原件予以核对，本院不予采信；2.原告举证的照片、领取遣散补偿现金签收单、劳动合同、员工身份证复印件、2017年8月至2019年1月工资表，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，本院予以采信；3.原告举证的损失明细表，经审查，该证据为原告单方制作，并未得到被告确认，本院不予采信；4.原告举证的评估报告书，该证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可确认如下事实：2008年8月18日，原告与被告签订《建筑物业租赁合同》，约定被告将位于新城区范围内的6个公厕出租给原告，租赁期限为10年，自双方签订移交确认书之日起计算；首年年租金为36000元，从第二年起租金以上一年缴纳的租金为基准每年递增5%；根据需要，被告有权收回建筑物使用权并根据建筑物的装修、其他附着物的价值给予相应的补偿。合同签订后，被告于2009年3月28日将上述6个公厕移交原告使用。原告与被告签订《补充协议》，约定因被告未能履行合同中水、电设施连接至室外的义务，水、电安装需由原告自行垫付完善，经广东明润工程造价咨询有限公司评估，相关工程费用合共98820.97元，双方同意原告以此工程款抵扣租金；根据原被告双方签订的移交确认书，租赁时间确定为从2009年3月28日起至2019年3月27日止，其中2009年3月28日至2011年3月27日为免租期，因原告以水、电安装投入的费用抵扣租金，原告实际缴纳租金时间为2013年3月28日起，原告须于2013年3月28日交付2014年3月27日前的租金合共14669.03元，自2014年3月28日起，原告应于每年3月28日前支付年租金；原告经营的项目必须获得工商、消防、卫生等有关部门批准，并报被告备案；原告必须于2009年6月1曰前向被告提交装修设计方案，经被告同意后方可对租赁物进行结构改造、装修及增加附属部分并由原告承担有关的一切费用，履行期间如需对装修、改造及增设的部分进行改动的，必须以书面形式向被告提出并经被告同意，本合同期满时原告经装修、改建等方法为租赁物设立、增加的附属部分按照设计方案恢复原状且其所有权无偿归被告所有，未经被告同意不得拆除、变更；原告必须自签订本协议之日起9个月内由完成装修工程并于所有工程完成之日起3个月内投入经营运作。否则，视为原告违约，被告有权终止本合同并收回建筑物使用权；原告负责支付被告因租赁场地而应交纳的一切税费。原告与被告后再次签订《补充协议》，约定原告原来承租的六个公厕中的三个（即顺风湾公厕、A地块公厕和碧水路公厕），现经双方协商，原告确定被告收回3个公厕；原告承诺在2016年前向被告完成移交手续，原告保证移交前该三个公厕在租赁期间所产生的一切费用已交清完毕，并保证移交的公厕是完整的（由于正常使用以及自然折损的除外），原告被回收公厕归被告所有；因履行原《建筑物业租赁合同》涉及相关事宜由原被告双方另行协商处理。2016年6月8日，顺德区东部片区管理委员会向被告发函，通知被告新城中轴线改造升级项目将于2016年年底前动工建设，要求被告尽快完成工程范围内的建筑物清理工作，向项目公司移交相关用地。2019年1月4日，原告与被告签订《绿轴六座公厕协议书》，约定因被告需要提前收回租赁物解除合同，由原告在协议签订1年内，按原租赁合同把截止至2017年3月9日前的，经双方确认的欠款（租金、水电费、利息）329714.9元支付给被告。双方共同委托公证处及广东信德评估公司作为评估鉴定机构，由该评估机构按《评估鉴定清单》内容对租赁物价值进行鉴定，相应的公证费和评估费由被告承担。双方自签订协议之日起三日内，原告将租赁物业移交给被告。2020年5月15日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告》，认定由原告拥有的地上建（构）筑物及附着、机器设备和花木在2017年5月25日的市场价值为533599元。原告认为被告存在违约行为，原告遂于2020年1月6日向本院提起诉讼。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，根据原告与被告签订的《绿轴六座公厕协议书》，双方的租赁合同关系已经协议解除，租赁物已于2019年1月初交付被告。被告作为出租方，应向原告赔偿因合同解除、租赁物提前收回产生的损失。对于建筑物及其配套装修、附着物损失，双方同意由广东信德评估公司进行评估鉴定。现评估机构以2017年5月25日为评估基准日，认定由原告拥有的地上建（构）筑物及附着、机器设备和花木的市场价值为533599元。被告应按该价格向原告赔偿。对于解除劳动合同的经济补偿金，合同解除提前收回租赁物会对原告的经营造成影响，但原告可以另外择地继续经营，原告基于自身利益考虑结束经营遣散员工，因此所支出的经济补偿金不应由被告承担。对于电缆维修垫付费用，因原告未能举证证明其为被告垫付了电缆维修费106850元，本院对该费用不予确认。对于暂停营业损失，由于原告未能举证证明其因提前收回租赁物造成的暂停营业损失，本院对该费用不予确认。对于看管及维护费用。因案涉租赁物被围蔽施工后，双方因对损失赔偿数额协商不成，没有及时办理租赁物的交付，租赁物直至2019年1月初才交付被告。在此期间，原告因雇佣保安看管租赁物及设施物资支出的费用，是维护自身权益的必要支出。因原告举证的看管及维护费用过高，本院酌定每月费用为10000元，从2017年8月至2019年1月期间的看管及维护费用为180000元（10000元/月×18个月）。但由于该费用是因双方协商不成产生，双方均有责任，故应由双方共同承担，即被告应承担90000元（180000元×50%）。综上，被告应向原告赔偿损失623599元（533599元+90000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区城区******应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区大良西树林咖啡厅赔偿损失623599元；二、驳回原告佛山市顺德区大良西树林咖啡厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23815.72元，减半收取计11907.86元（原告已预交），由原告佛山市顺德区大良西树林咖啡厅负担6889.86元，由被告佛山市顺德区城区******负担5018元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何霈锋二〇二〇年七月六日书记员  游瑞环