福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初2810号 原告：庄文聪，男，1974年11月10日出生，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：苏清况、李梨清，福建佳汇律师事务所律师。 被告：叶清树，男，汉族，1964年5月13日出生，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：徐小明，江苏致明律师事务所律师。 原告庄文聪与被告叶清树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄文聪的委托诉讼代理人苏清况，被告叶清树及其委托诉讼代理人徐小明，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄文聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告依原被告双方签订的房屋租赁合同而支付的押金20万元归原告所有；2.被告立即支付原告2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金130万元及赔偿原告经济损失（以人民币130万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至还款之日止的逾期付款利息）。在庭审中，庄文聪将其诉讼请求增加一项：原被告双方的租赁合同于2020年5月7日解除，其余请求不变。事实与理由：原被告于2016年11月23日签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于晋江市店面（实际面积为292平方米）出租给被告用于店面经营。租赁期限自2017年2月1日起至2023年元月31日止，年度租金130万元，合同签订后被告应缴付壹季度租金32.5万元及押金20万元，合同期内第一年租金按季度缴为32.5万元，余下五年合同期租金按半年一付为65万元，即分别于每年2月1日前与8月1日前足额支付。双方并就各自权利、义务、房屋的续租与违约责任等进行了约定。后原告依约交付店面给被告经营，但被告仅支付租金至2019年7月31日。依合同约定，被告至今已拖欠原告2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金130万元，其行为已构成违约。由于被告违约，被告所支付的20万元押金依法应归原告所有。 叶清树辩称：1.原告的主体不适格，请求法院审查，原先招租广告上面是案外人庄劲松的手机号码139××××9996，而与这个号码联系其是兴泰酒店的房屋租赁负责人，从合同签订到履行到解除，所有事宜都是与庄劲松对接，答辩人认为这个房子就是兴泰酒店的房子，庄劲松也陈述这个是兴泰酒店的房子，其也在兴泰酒店一楼处办公，出于信任兴泰酒店，答辩人自始至终认为这个房子就是兴泰酒店的房子，只是由庄劲松负责管理。2.答辩人认为庄文聪提交的村委会证明无效，庄文聪与庄银聪是同一人应由派出所出具，因此，原告主体不适格。3.请求审查原告提供的房屋租赁合同是否有效，因为在签订租赁合同时原告并未提供承租房屋的合法有效的所有权证明，若因该房屋系违法建筑，那么该租赁合同就是无效的，那么基于该租赁合同无效，原告应返还被告的租金及押金。且租赁合同上庄银聪的签字与起诉状签字不一致，应为虚假签字。4.答辩人在装修过程中发现该房屋存在严重质量问题，前面可以使用的门面约150平米违建，后面约140平米为住宅，没有任何消防验收，所以违反国家强制性法律规定，合同应无效。答辩人解除事实租赁关系依法成立，答辩人于2019年2月明确与原告提出不再承租，因为该街道有20多个珠宝店，答辩人经营的国内最好的珠宝品牌老凤祥，经营面积是300平米，才可以避免同质化，但是装修过程中发现实际可利用面积仅为违建150多平米，后面140平米无法改装，合同目的无法实现，还导致经营和装修损失约700多万，其中装修费用有200多万。5.答辩人于2019年2月告知庄劲松要求撤店，庄劲松表示他也要找下家，我们也帮助他找下家，答辩人于2019年5月份把终止租赁通知交给庄劲松，通知中明确2019年6月30日就要撤场，2019年7月4日，兴泰酒店派工程部3名人员到场验收，因为有两个柜子还没搬完，所以当时没有交钥匙，7月7日答辩人的员工把钥匙全部交给庄劲松，7月27日又申请庄劲松退还押金，并与其电话联系，但庄劲松没有退还。6.双方租赁关系解除后原告并无损失，答辩人于2月份通知解除合同，3-6个月腾空期这个期限是合理的，我方房租一直缴纳至7月底，原告直至诉讼前也未提出异议，且在11月份原告又把房屋出租，经营的是服装品牌，整个街道商户都知道这个事，因为这个门面很大。7.原告的诉求自相矛盾，包括了解除合同和不解除合同的诉请。8.该案系虚假诉讼，涉嫌诈骗，希望法院移交公安机关处理。 本院经审理认定事实如下：2016年12月23日叶清树与庄文聪签订《房屋租赁合同》，约定叶清树向庄文聪承租址在晋江市店面（面积为292平方米），约定租赁期限为2017年2月1日至2023年1月31日，租金一年130万元，押金20万元。合同签订后，庄文聪交付该租房给叶清树使用，叶清树支付给庄文聪20万元的押金，并支付租金至2019年7月7日。现庄文聪与叶清树均同意解除租赁合同。对上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认。 对双方当事人有争议的事实具体进行认定如下： 一、关于庄文聪是否为本案适格的原告主体问题？经本院审查，本案诉争的租房的所有权人为庄垂借，庄文聪系庄垂借的长孙，故庄文聪可作为出租方与承租人签订租赁合同，庄文聪与庄银聪的闽南方言发音是相似的，故庄文聪平时使用庄银聪的别名，符合当地的日常生活常理，该地村委会也出具证明予以说明，故本院依法认定庄文聪具有本案的原告主体资格。 二、关于租赁合同解除的时间认定问题？ 庄文聪主张，双方租赁合同应于2020年5月7日确认解除，叶清树虽有书面提出解除合同的事宜，钥匙庄劲松有拿到，但不是同意解除合同的意思，而是希望庄劲松能帮忙代为转租，且叶清树并未直接向其告知，双方的租赁合同未解除，故应按第一次开庭时间认定为解除租赁合同的时间。 叶清树主张，其于2019年2月份已明确向庄劲松提出解除租赁合同，双方口头约定一起找下家，暂时不迁出租赁房屋，故应从3月份开始计算腾空期，5月书面向庄劲松提交了解除通知，明确6月30日解除合同，庄文聪于7月4日有派3个人过来看清理的现场并验收，7月7日交给庄劲松钥匙，可以明确庄劲松明知上述事宜应是合同解除，而非庄文聪所述的交钥匙转租，故正式的解除日期是2019年7月7日。对此，申请三个证人宋某、曾某、陈某出庭作证证明租房装修拆除、清场以及递交解除合同通知、交还钥匙的过程。 本院认为，叶清树与庄文聪的租房事宜均是与庄劲松联系处理，故叶清树书面通知庄劲松解除合同事宜可视为通知庄文聪，叶清树提出解除合同并交还钥匙后，庄文聪并未明确表示不同意解除租赁合同，也没有明确提出异议，可视为其同意解除合同，故合同解除时间以2019年7月7日予以认定。 三、关于押金的处置问题？ 庄文聪主张，因叶清树单方解除合同违约致使合同不能全面履行，按合同约定，押金应予以取消，故其无需退还叶清树押金20万元。 叶清树认为，其已支付租金至2019年7月底，租房也经庄文聪验收交付完毕，多次向庄劲松催讨，拒不退还押金，我方会保留进一步对庄劲松主张权利。 本院认为，20万元押金的支付系为了保证合同的全面履行，现因叶清树在合同约定的租赁期内退租，导致合同不能继续履行，应承担解除合同的违约责任，故其支付的20万元押金，不应予以退还。 四、关于叶清树是否应继续支付庄文聪租金或赔偿损失的问题？ 庄文聪认为，合同约定租赁期至2023年1月31日，叶清树单方解除合同，其并未同意，按合同约定租金按半年一付，故叶清树应支付从2019年8月1日开始半年的租金。按合同约定的违约责任，叶清树也应当赔偿租房空置期的租金的损失。 叶清树认为，合同中约定的违约责任过高，该条款无效，法律规定腾空期的合理期限最多为六个月，其已提前在2019年2月份提出解除合同，并已支付租金至2019年7月底，足以弥补原告的损失，且11月份庄文聪便将房产出租给案外人，周围的店家也清楚该事实，庄文聪主张要求继续支付租金是没有法律及事实依据的。 本院认为，叶清树已于2019年7月7日搬离租房交还钥匙，并已结清至2019年7月31日的租金，故不存在庄文聪所主张的继续支付租金问题。叶清树因经营风险的考虑，不愿继续承租经营，在合同约定的租赁期内提前退租，造成双方签订的合同五年的履行期限不能全面履行，造成庄文聪无法实现合同的预期收益，故叶清树应承担相应的违约责任。合同中约定“赔偿出租方直至将店面承租给第三方使用的空置时间的经济损失”的违约责任过高，根据实际情况，叶清树的提前退租行为必定会导致租赁房屋一定时间的空置，给出租方庄文聪造成租金损失，故叶清树应当赔偿庄文聪一定租金损失的违约责任，按1.5个月租金计162500元。 五、关于叶清树抗辩双方签订的租赁合同无效的问题？本院认为，租赁合同已实际履行，租赁物也已交付使用，亦不存在法律规定的合同无效的情形，且叶清树并未提供任何证据证实本案诉争的租赁合同存在无效的情形，因故叶清树抗辩合同无效的主张，不能成立。故依法应认定双方签订的房屋租赁合同合法有效。本案诉争的租赁物是否属违法违章建筑，应由国家有权机关予以认定，故叶清树抗辩认为该租房系违法建筑故合同无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。叶清树作为一个完全民事行为能力人，对投资承租店面进行经营存有享盈负亏风险应具有一定的认识，故叶清树抗辩其承租后发现租房存在建筑问题，导致不好装修改造，不符合其承租意图的经营效果等，应自行承担。另，关于叶清树提出的庄文聪存有因租赁争议涉嫌诈骗的行为，叶清树应向公安机关报案处理。 综上，本院认为，庄文聪与叶清树之间的租赁合同关系，系双方的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。合同应全面履行，叶清树在合同约定的租赁期间提出解除合同，提前退租，已构成违约，应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、庄文聪与叶清树于2016年12月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月7日解除； 二、叶清树已支付给庄文聪的租房押金20万元不予退还； 三、叶清树应于本判决生效之日起十日内支付庄文聪违约金162500元； 四、驳回庄文聪的其他诉讼请求。 案件受理费18300元，减半收取9150元，由庄文聪负担6150元，叶清树负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许艺珊 二〇二〇年七月九日 书记员  朱泽晶 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附件二：法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。