苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初15221号原告：李俊，女，1971年11月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李思呈，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁霞霞，上海秦兵律师事务所律师。被告：苏州香槟街物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路469号。法定代表人：史国新，该公司执行董事。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新，该公司执行董事。两被告共同委托代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。两被告共同委托代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告李俊与被告苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称香槟街物业公司）、吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年4月23日公开开庭进行了审理。2019年12月9日的庭审，原告李俊的委托诉讼代理人李正光、袁霞霞，香槟街物业公司、安富公司共同的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼。后原告李俊撤回对李正光的委托。2020年4月23日的庭审，原告李俊的委托诉讼代理人李思呈、袁霞霞，香槟街物业公司、安富公司共同的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊向本院提出诉讼请求：1.香槟街物业公司向李俊支付到期分红收益16140元(以购房总价538000元为基数，按照年利率6%,自2019年1月8日计算至2019年6月30日)；2.香槟街物业公司向李俊支付违约金(以16140元为基数，按照日万分之五，自2019年7月16日起计算至实际付清之日止；暂算至2019年11月5日为903.84元)；3.安富公司对香槟街物业公司上述付款义务承担连带责任;4.本案诉讼费用由香槟街物业公司、安富公司承担。事实与理由：李俊因安富公司宣传称芗槟商业广场的商铺统一经营管理，购买后可享高分红收益，遂与安富公司签订《苏州市商品房买卖合同》，购买芗槟商业广场商铺并依约支付了全部购房款。签订合同时，安富公司指定李俊与其关联公司香槟街物业公司签订《物业委托协议》，将铺位交给香槟街物业公司统一招商经营管理，不能另行委托经营管理公司进行招商运营。基于对安富公司宣传的高收益的信任，李俊遂与香槟街物业公司签订了《物业委托协议》，合同约定的高收益内容与安富公司宣传一致。但香槟街物业公司未按约向李俊支付分红收益，李俊多次向香槟街物业公司、安富公司索取无果。香槟街物业公司逾期支付分红收益的行为已给李俊造成巨大损失，安富公司作为关联公司应对此承担连带责任。香槟街物业公司辩称，对于支付李俊分红收益没有异议，但是应扣除10%的委托费用。李俊所主张的违约金过高，请求法院调整为按照一年期LPR利率的1.3倍计算。安富公司辩称，一、安富公司与李俊之间是商品房买卖合同关系，不承担向李俊支付分红收益及违约金的责任。安富公司并非本案的适格被告。二、香槟街物业公司、安富公司系独立的公司法人，有独立的经营场所和办公人员，也不存在财务混同的情况，不应承担连带责任。综上，请求法院驳回李俊的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、李俊提交照片复印件1张，证明安富公司在楼盘销售现场以统一经营管理、固定分成为卖点进行宣传。安富公司、香槟街物业公司对该份证据的真实性不予认可。因李俊未提供照片原件，真实性和关联性无法确定，本院对该份证据不予采信。2、李俊提交网页截屏4页，证明安富公司在网上宣传前两年保底8%，两年后酒店所有收益的90%归业主。如不足6%，由安富公司补足。安富公司宣传的租金明确具体，构成合同要约。安富公司、香槟街物业公司对其真实性不予认可，认为该宣传内容并非安富公司、香槟街物业公司发布，双方在合同中也未对该宣传内容进行确认。本院认为，网页显示该宣传广告的发布者为“扬州和美房产”，现无证据表明该广告系安富公司或香槟街物业公司委托相关中介机构发布，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。3、李俊提交微信聊天记录截屏15页，证明《苏州市商品房买卖合同》、《物业委托协议》都是通过梁芳在同一天签订的。安富公司、香槟街物业公司对证据三性均不予认可。因李俊未提交微信聊天记录的原始载体，本院对于该组证据不予采信。根据本案的证据，以及双方诉讼代理人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年3月13日，李俊与安富公司签订一份《苏州市商品房买卖合同》，约定：李俊向安富公司购买位于苏州市吴江区的商品房，该商品房用途为非住宅，建筑面积30.16平方米，单价13438元，总房款405290元；李俊应于2018年10月7日支付全部房价款405290元。李俊在签订合同前支付给安富公司的定金6万元冲抵房价款；安富公司应在2019年10月31日前将该商品房交付给李俊，不可抗力除外。本合同所称的交房日期包括款装修工程施工周期。该合同第二十七条还约定，出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传材料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。合同后附的《补充条款》第五条第（一）项约定，出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张，对本合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的除外。买受人注意并知晓：本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代；未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的任何文件均属无效。超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。第十四条约定，鉴于吴江芗槟街商业广场为高端商业街区，对商业管理的要求较高，需要专业性较强的物业公司来运营管理。为促进整个街区的经济繁荣，买受人同意出卖人对物业公司的备案进行变更，变更为：苏州香槟街物业管理有限公司。变更后的服务内容及收费标准均不变。2019年3月13日，李俊作为委托方（甲方）与香槟街物业公司作为受托方（乙方）签订一份《物业委托协议》，约定：甲方购买了位于商业广场的酒店式物业，为了保障运营的投资回报率，拟将所购物业加盟维也纳酒店(或同等档次酒店)以获得收益；维也纳(或同等档次酒店)对加盟物业有强性要求，需整体物业才可加盟；乙方作为商业广场酒店式物业的业主受托方，与维也纳(或同等档次酒店)管理团队签订“酒店经营管理合同”，甲方并委托乙方对酒店管理过程进行监督。就委托事宜，双方签订委托协议如下：第1条约定，物业面积30.16平方米，房号1-812，购房总价（含装潢款）538000元；第2条约定，甲方授权乙方与管理团队签订“酒店经营管理合同”的经营管理期限为十年，自2019年1月8日起至2028年12月31日止；第3.1条约定，自2019年1月8日起至2023年12月30日止，期间甲方的经营管理分红为酒店实际利润部分的90%；乙方的委托费用为酒店实际利润部分的10%。乙方保证酒店实际利润部分达到本协议1.3款所支付购房总价的6%，如不足6%，由乙方补足。酒店实际利润指实际收入减去运营费用，费用包括但不限于水电煤、人员工资、管理费、物业费、加盟费等。实际费用以酒店管理团队的计算方式为准(附合同附件)。甲方年收益=(该物业购房总价/整栋酒店总价)*整栋酒店实际收益*90%；第4.1条约定，分红支付周期为半年一付，即每年的7月15日前支付上半个年度(1月1日至6月30日)的分红，次年1月15日前支付下半个年度(7月1日至12月31日)的分红；第10.5条约定，在委托租赁期内，如由于乙方的原因，致使甲方在约定支付时间最后一天后的第十个工作日内不能按时收到本期分红的，乙方除应向甲方支付本期分红外，还应按本期应付分红每日万分之一向甲方支付逾期付款违约金；逾期30天未支付的，乙方除应向甲方支付本期分红外，还应按本期应付分红每日万分之五向甲方支付逾期付款违约金；第5.3条约定，甲方对该合同之相关权利事宜已明确知悉。在合同期内，该物业除分红权属甲方外，其他有关经营管理的权利归属酒店经营方，甲方行使上述权利时不得妨碍本合同的履行。甲方在合同期限内，不得撤回委托。……。第9.1条约定，甲方同意：该物业所在酒店式整体公寓中的未售房由开发商代持，由开发商全权代表未售部分房屋的业主行使委托乙方经营管理的权利。第11条约定，本合同一式两份，具有同等法律效力，甲方留存壹份，乙方留存壹份。双方签字、盖章，并在甲方提供《商品房买卖合同》且将所有房屋款项付清的前提下生效，合同期满失效。至2028年12月31日终止；第14.2条，为了减少中间环节，甲方委托乙方代为办理与开发商的交房手续（甲方提供商品房买卖合同中的交房标准，以便乙方按要求验收，接管房屋）。2018年10月7日，李俊向香槟街物业公司转账6万元。香槟街物业公司于当日向李俊出具金额为6万元的收据一张，收据上载明“1-812定金”。2018年10月19日，李俊向香槟街物业公司转账278000元。香槟街物业公司于当日向李俊出具金额为278000元的收据一张，收据上载明“1-812房款”。2019年3月13日，李俊向安富公司转账20万元。安富公司于当日向李俊出具金额为20万元的收据一张，收款事由一栏载明“房款”。以上李俊共计支付房款538000元。2019年3月13日，李俊向安富公司转账14542.29元。安富公司于当日向李俊出具金额为14542.29元的收据一张，收据事由一栏载明“维修基金5562、契税12152.7、印花税121.59”。以上四张收据的经办人均系安富公司的员工丁折。安富公司至今未向李俊交付苏州市吴江区商品房。另查明，安富公司的股东为胡燕（持股5%）、江苏安富置业发展有限责任公司（持股95%）。江苏安富置业发展有限责任公司的股东为史国新（持股60%）、胡燕（持股40%）。香槟街物业公司的股东为江苏安福商业管理有限公司（持股40%）、江苏香槟街商业管理有限公司（持股60%）。江苏安福商业管理有限公司的股东为江苏香槟街商业管理有限公司（持股80%）、江苏安富置业发展有限责任公司（持股20%）。江苏香槟街商业管理有限公司的股东为胡燕（持股60%）、史国新（持股40%）。本院认为，李俊与安富公司签订的《苏州市商品房买卖合同》、与香槟街物业公司签订的《物业委托协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格履行各自的合同义务。李俊委托香槟街物业公司对其所购商品房进行经营管理，香槟街物业公司定期向李俊支付分红收益。案涉房屋虽未交付，但根据《物业委托协议》的约定及当事人的陈述，分红收益的支付并不以房屋交付为要件。李俊要求香槟街物业公司按照年利率6%的标准支付2019年1月8日至2019年6月30日期间的分红收益，香槟街物业公司同意支付该分红收益，但认为应当扣除10%的委托费用。本院认为，根据《物业委托协议》的约定，李俊的分红收益为酒店实际利润部分的90%，香槟街物业公司的委托费用为酒店实际利润部分的10%。香槟街物业公司保证酒店实际利润部分达到购房总价的6%，如不足6%，由香槟街物业公司补足。按照前述约定，李俊按照年利率6%计算的分红收益中，应当扣除属于香槟街物业公司的10%委托费用。经计算，香槟街物业公司应支付李俊分红收益13849.45元（538000元*6%/365天*174天*90%）。又根据《物业委托协议》第4.1条、第10.5条的约定，香槟街物业公司应在每年的7月15日前向李俊支付上半年度的分红，其至今未能支付，应当向李俊支付逾期付款违约金。鉴于香槟街物业公司逾期付款已超过30天，逾期付款违约金应自2019年7月16日起按照日万分之五计算。香槟街物业公司主张逾期付款违约金标准过高，应予调整，但未提供违约金明显过高的证据，本院对其意见不予采纳。关于安富公司是否应对香槟街物业公司的债务承担连带责任的问题。本院认为，安富公司不应承担连带责任。首先，从工商登记资料看，安富公司与香槟街物业公司系史国新、胡燕实际控制的关联公司。李俊支付给安富公司的338000元购房款汇入了香槟街物业公司的银行账户，收款经办人为安富公司的员工丁折。李俊据此主张安富公司与香槟街物业公司构成财务混同、人员混同，要求安富公司承担连带责任。本院认为，前述情况仅能体现安富公司与香槟街物业公司之间存在代收购房款的关系，不足以证明两公司之间在财务、人员等方面高度混同，且双方财产已无法区分。李俊主张两公司人格混同的证据不足，应承担举证不能的法律后果。其次，本案系合同纠纷，根据合同相对性原理，安富公司并非《物业委托协议》的合同当事人，李俊无权要求安富公司承担《物业委托协议》项下的违约责任。再次，李俊主张安富公司在广告宣传过程中向购房人作出了“收益不足6%由其补足”的承诺，应提供证据加以佐证。但李俊并未提供充分的证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。综上，李俊关于安富公司承担连带责任的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏州香槟街物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李俊分红收益13849.45元；二、被告苏州香槟街物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李俊相应的逾期付款违约金（以13849.45元为基数，自2019年7月16日起至实际履行之日止，按照日万分之五计算）（以上付款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）；三、驳回原告李俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，由被告苏州香槟街物业管理有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告李俊预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  袁 媛人民陪审员  廖景熙人民陪审员  花荣根二〇二〇年七月二十八日书 记 员  许静蔚附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。