广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初868号 原告：吴成标，男，1985年3月23日出生，壮族，个体工商户，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师。 被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村x号。统一社会信用代码：xxx。 法定代表人：洪得旺，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执行律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。 原告吴成标与被告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴成标及其委托诉讼代理人梁玉芳，实德公司的委托诉讼代理人吴静、黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴成标请求判令：一、撤销吴成标与实德公司于2018年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、实德公司退还吴成标购房款450899元；三、实德公司赔偿吴成标办理案涉房产已支付税款90899元和维修资金7794.80元；四、实德公司因其欺诈行为应赔偿吴成标一倍购房款450899元。事实和理由：实德公司开发了位于扶绥县“中都·新世界”楼盘。吴成标通过实德公司华丽的销售广告和宣传资料，于2018年2月4日与当时未取得预售许可证的实德公司签订了认购书，并交纳了50000元定金，同年12月23日以按揭方式购买了其开发的幸福里2号楼1单元202号房，双方当天签订了《商品房买卖合同（预售）》。吴成标首付90899元，余款360000元向中国银行股份有限公司扶绥支行贷款。2019年年底，实德公司拆除了2号楼盘的建筑围栏，准许买受人进入楼内看房。吴成标从2号楼楼底看到一堵高高的墙把整个二楼的楼层遮住，当上房屋查看时，整个房屋漆黑一片，且从房间内往外看就见一堵墙，吴成标没有办法接受这个现实，找被告讨说法退房，但被告避而不见，直到引发业主拉横幅维权，实德公司才接待业主，但双方协商未果。吴成标作为消费者购买房屋的目的是为了居住，而居住的基本要件具备充足的采光、通风、通气，但实德公司作为开发商在明知自己的楼盘设计会有影响房间采光情况下，不如实告知消费者，且销售的价格没有低于市场价格，让吴成标误解是正常房产而购买。被告为了达到销售自己房产的目的故意隐瞒影响采光和设计缺陷露台高于室内导致积水倒流的房屋购买重要信息，存在欺诈，为此，吴成标向扶绥县房产管理所投诉实德公司违规销售和向扶绥县市场监督管理局投诉虚假宣传、误导消费者销售。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，应当撤销合同。实德公司的行为违反《消费者权益保护法》第二十条规定，未告知商品存在缺陷，依照《消费者权益保护法》第五十五条规定，应当赔偿吴成标一倍购房款的损失。吴成标围绕其诉讼请求，提交以下证据佐证：1、商品房买卖合同（预售）及合同附件十、附件十一，证明吴成标向实德公司开发的“中都·新世界”2号楼购买了1单元202号房，房价450899元已全部支付；买卖合同没有约定2号楼的第二层有墙，实德公司故意隐瞒2号楼第2层房间采光不足的重要信息；实德公司宣传主卧是落地大飘窗，而实际房屋的主卧不是落地大飘窗，实德公司的行为属于欺诈；2、吴成标银行流水账，证明吴成标于2018年2月4日向实德公司支付定金的银行流水账，在签订认购书的时候实德公司未取得预售许可证，实德公司存在欺诈行为；3、个人一手住房贷款合同，证明吴成标向实德公司交纳首付款90899元后，余款向中国银行股份有限公司扶绥分公司借贷，并通过受托支付方式将房款由银行向实德公司支付，吴成标已支付房款450899元；4、吴成标的中国银行还款流水明细清单，证明吴成标与实德公司签订买卖合同，造成吴成标向银行已支付案涉房利息33795.95元的损失；5、广西增值税普通发票，证明吴成标与实德公司撤销买卖合同，造成吴成标支付案涉房税款90899元的损失；6、实德公司出具的案涉房维修资金收据，证明吴成标与实德公司撤销买卖合同，造成吴成标已支付案涉房维修资金7794.8元的损失；7、实德公司于2018年1月对2号楼的宣传，证明实德公司虚假宣传2号楼的86-141㎡二房至六房，方正通透，户户超大观景阳台；原告所购房屋的阳台往外只能看到一堵墙，整个房屋黑暗，存在欺诈；8、相片，证明吴成标所购房屋存在设计缺陷，露台高于室内导致积水倒流；9、扶绥县市场监督管理局作出的投诉受理决定书，证明实德公司因虚假宣传2号楼被吴成标等人投诉，扶绥县市场监督管理局已受理；10、扶绥县房产管理所作出的答复，证明吴成标等人以实德公司在未取得商品房预售许可证情况下向吴成标销售房屋为由，向扶绥县房产管理所投诉，该所已认定实德公司存在违规销售商品房的事实；11、实德公司出售其1、2号楼第二层的销售价格，证明实德公司对1、2号楼第二层采光和设计有问题的房屋与同层采光和设计没有问题的房屋的销售价格一样，导致吴成标误解认为房屋不存在问题而购买，实德公司存在欺诈。 实德公司辩称，双方签订合同时实德公司已经取得预售许可证，商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效；实德公司不存在欺诈行为和虚假宣传，女儿墙的设计和规划符合设计规范。售楼部的沙盘是按设计制件，显示的女儿墙和图纸一致，都是公开的，不存在隐瞒的行为。关于广告宣传的问题，合同附件十一明确约定，宣传资料如与本合同不相符或者没有约定的，以本合同为准，而落地飘窗在合同中没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，如果广告的内容对房价有重大影响的可视为要约，但本案中窗户并不影响价格。女儿墙和窗户的问题，并不影响房屋使用的功能，认为合同不应被撤销或者解除，吴成标要求赔偿一倍购房款没有法律依据。应驳回吴成标的诉讼请求。实德公司围绕答辩意见，提交以下证据：1、建设用地规划许可证（中都幸福里2号楼），2、建设工程规划许可证（中都幸福里2号楼），3、商品房预售许可证（中都幸福里2号楼），证据1－3证明实德公司开发建设中都·新世界·幸福里2号楼依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，不存在吴成标所称的违法销售行为；4、《商品房买卖合同（预售）》，证明双方签订合同时，实德公司已经取得商品房预售许可证，实德公司不存在违法销售行为，双方签订的合同合法有效；5、图纸（中都·新世界·幸福里2号楼轴立面图），6、图纸（中都·新世界·幸福里2号楼二层平面图），7、设计效果图，证据5－7证明实德公司依照经住建局审批通过的设计图进行建设，设计图纸、设计效果图已显示2楼女儿墙的规划设计，实德公司的建设符合设计图纸要求及设计效果图；8、沙盘图片，证明实德公司销售部沙盘已明示女儿墙的高度、方位、距离等的建筑情况，实德公司对购房者不存在欺骗、隐瞒行为；9、中都·幸福里2栋一单元02户型价格表及该户型商品房买卖合同，证明吴成标所购房屋的价格低于同栋楼、同户型其他房屋的价格，该价格差异已包含阳台建设等影响因素。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。实德公司对吴成标提交的证据的质证意见为：对证据1、3、7、10的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2、9的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性；对证据4、5、6、11的真实性、合法性由法院认定，认为不能达到原告的证明目的；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。吴成标对实德公司提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4无异议，但是认为不能达到被告的证明目的；对证据5、6、7认为真实性、合法性没办法确认；对证据8有异议，认为沙盘是被告事后做出的图片，原告在2018年2月份不可能看到沙盘图；对证据9的真实性、合法性无异议，但是认为不能达到被告的证明目的。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对吴成标提交的证据4、5、6、11以及实德公司提交的证据5、6、7，经审查认为证据客观真实且与本案有关联，予以采信。对吴成标提交的证据8相片，由于本院已经组织双方现场勘查并拍摄了相片，对该份证据不予采信。对实德公司提交的证据8沙盘图片，本院在评判时予以分析。 本院根据吴成标的申请，向扶绥县市场监督管理局调取了消费者权益争议调解笔录一份，吴成标、实德公司对该份证据均无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月4日，实德公司在未取得预售许可证的情况下公开预售中都·新世界·幸福里2号楼房，次日吴成标向实德公司交付预购房款50000元。2018年10月24日该楼取得预售许可证。2018年11月14日，吴成标向实德公司交纳中都·新世界·幸福里2号楼1单元202号房公共维修基金7794.8元。2018年12月23日，吴成标与实德公司签订合同编号为FX20181122001的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，吴成标购买实德公司开发的位于扶绥县中都·新世界·幸福里2号楼1单元202号房，该商品房层高为3米，有1个阳台，阳台为非封闭式。商品房单价为每平方米3760元，总价款为450899元。合同第十一条约定“出卖人应当自2020年12月30日前向买受人交付该商品房。”合同附件一房屋平面图，该图未标明有“女儿墙”。合同附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”，该合同附件十说明内容为空白。合同附件十一补充协议第七条“双方确认，出卖人就出售该房屋所作的任何宣传资料（包括但不限于宣传单张、电视广告、报纸广告、户外广告或销售人员所作的任何口头承诺），如与本合同约定内容不符或本合同没有约定的，均以本合同及补充协议约定内容为准。”合同签订后，吴成标于2018年11月30日支付首期款40899元，实德公司将之前的预购房款50000元一起出具预收款90899元的广西增值税普通发票一张给吴成标。购房余款360000元由吴成标于2019年3月13日向银行贷款支付，2019年3月14日银行放款。2019年年底，吴成标发现案涉房屋阳台被一堵墙（双方称呼为女儿墙）遮挡后，向扶绥县市场监督管理局投诉称实德公司虚假宣传、误导消费者，并向扶绥县房产管理所投诉称实德公司违规销售。2020年3月24日，扶绥县市场监督管理局决定受理吴成标等人对实德公司的投诉，并于2020年4月10日组织吴成标等投诉人与实德公司进行调解，调解中吴成标等投诉人要求退房或者拆除女儿墙，实德公司表示拆女儿墙不可能，设计图纸已经定，主卧窗内侧砌的平台可以拆，双方未能达成调解协议。2020年3月30日，扶绥县房产管理所答复吴成标等人的投诉，答复称实德公司于2018年2月4日在未取得预售许可的情况下即公开预售1、2号楼房源，收取客户的购房定金（预约金），这种行为违反了《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条等法律法规的规定。经投诉及调解未能达成协议后，吴成标起诉至法院。2020年6月8日，本院组织吴成标、实德公司对案涉房屋进行勘验，勘验结果为：阳台地面低于阳台外地面，落差为42cm-18cm＝14cm，阳台外地面女儿墙高度为141cm；女儿墙内侧面与阳台护栏下墙外侧边距离67cm、与内侧边距离90.5cm；女儿墙与阳台铁栏杆外侧距离73cm；主卧窗边有一目测高超过80cm的平台。双方均在勘验笔录中签名，均无异议。开庭审理中，吴成标自述于2018年2月认购该房时没有沙盘供购房者看。实德公司辩称案涉房屋正在组织验收阶段，可以对女儿墙进行优化设计、改建，但需要经过业主及主管部门的许可，如果业主不同意变更，就按照现在的规划设计建设进行交付，对于落地飘窗是赠送面积，后期可以改造。 另查明，吴成标与中国银行股份有限公司扶绥支行、实德公司的金融借款合同纠纷一案，本院已于2020年4月28日立案受理。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关于实德公司在签订预售合同时是否存在欺诈行为的问题。所谓合同欺诈，是一方故意陈述虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方与之订立合同。本案中吴成标主张实德公司构成欺诈的情形为故意隐瞒真实情况，而真实情况是吴成标所购房屋阳台外不足一米的距离被一堵女儿墙遮挡约一半楼层的高度，是否欺诈关键在于实德公司是否有故意隐瞒的情形。吴成标自述2018年2月认购案涉房屋时没有见到沙盘。由于不动产涉及金额较大，一般情形下，买受人在签订合同前应当对自己所购房屋的位置、外立面情况、面积、单价等要作一个较全面的了解，而沙盘展示是常见的一个了解房屋情况的方式，吴成标在未见到沙盘，对自己所购房屋的位置、外立面基本情况都没有充分了解的情况下就已经认购该房，并且在签订合同前就已经交纳案涉房的公共维修基金，其在如此盲目的情况下作出购买决定，实德公司根本没有必要通过故意隐瞒来诱使吴成标签订合同。因此，吴成标主张实德公司欺诈的证据不足，本院不予认定。 关于实德公司在本案中是否存在虚假宣传的问题。吴成标自述通过实德公司的销售广告和宣传资料认购案涉商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案吴成标提供的证据不足以证实实德公司对商品房的销售广告和宣传资料属于要约。双方签订的合同附件十一补充协议第七条约定“双方确认，出卖人就出售该房屋所作的任何宣传资料（包括但不限于宣传单张、电视广告、报纸广告、户外广告或销售人员所作的任何口头承诺），如与本合同约定内容不符或本合同没有约定的，均以本合同及补充协议约定内容为准。”双方在合同中并没有约定所购房屋主卧有落地大飘窗，且目前案涉房屋未竣工交付，吴成标以广告中的内容（主卧落地大飘窗）未实现主张实德公司存在虚假宣传，证据不足，本院不予支持。 关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予以撤销的问题。虽然吴成标提供的证据不足以证实实德公司存在欺诈和虚假宣传行为，但是实德公司作为出卖方，在签订预售合同时具有优势地位，其对所售房屋的基本情况最为清楚、了解，对于所出售的商品房，存在影响通风、采光等瑕疵问题时，应就该瑕疵问题主动进行合理的提示与说明，而案涉商品房阳台近距离存在女儿墙的事实，实德公司在预售时未进行合理的提示与说明，导致吴成标对案涉房屋的基本状况存在误解。吴成标在发现该瑕疵问题后，找实德公司协商并向相关行政部门投诉，符合因重大误解订立合同的客观事实。实德公司辩称沙盘有显示女儿墙，在销售时也告知吴成标存在女儿墙，但其提供的沙盘图、效果图无法证实沙盘、楼房效果图公开展示的时间，二层平面图日期是2017年12月，与2018年12月23日签订的预售合同所附的房屋平面图一样均未标明有女儿墙，而显示有女儿墙的轴立面图日期是2019年4月，且未标明女儿墙与案涉房屋阳台的距离及高度，在合同附件十关于遮挡物的说明中亦没有相应的提示和说明。故实德公司未能提供证据证明其已尽到提示和告知义务，对该辩称意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故对吴成标撤销合同的主张，本院予以支持。 关于实德公司是否应退还吴成标购房款、税款和公共维修基金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”吴成标主张的退还购房款450899元中的首期款90899元由吴成标支付，应予以返还吴成标，另360000元的房款是吴成标向中国银行股份有限公司扶绥支行贷款支付，而吴成标与中国银行股份有限公司扶绥支行、实德公司的金融借款合同纠纷本院已另案受理，故对该笔购房款本案不予处理。吴成标主张退还的公共维修资金7794.8元，其提供的票据证明是实德公司收取，其主张符合法律规定，本院予以支持。吴成标主张的税款，其所提供的广西增值税普通发票显示是实德公司收取的房地产预收款90899元而非税款，对其该项主张本院不予支持。 关于实德公司是否应赔偿吴成标一倍购房款的问题。吴成标主张实德公司欺诈，并主张依照《消费者权益保护法》第五十五条规定，“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”，要求实德公司赔偿一倍购房款的损失。吴成标提供的证据不足以证实实德公司存在欺诈行为，但本案导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因，在于实德公司预售案涉房屋时，未就周边存在的瑕疵问题向吴成标尽到合理的提示和说明义务，致使吴成标存在重大误解，故实德公司存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，实德公司应赔偿吴成标所受到的损失。经本院释明后，吴成标提出如果法院不认定是欺诈，其要求按照年利率24%计算资金占用期间的损失。吴成标未提供证据证明其所受到的损失数额，主张按照年利率24%计算资金占用期间的损失无法律依据。根据公平原则、诚实信用原则，结合本案具体情况，本院酌定支持以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算吴成标资金被占用期间的利息，即以50000元为基数，自2018年2月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以7794.8元为基数，自2018年11月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以40899元为基数，自2018年11月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以98693.8元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条第一款第一项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销吴成标与广西实德房地产开发有限公司于2018年12月23日签订的编号为FX20181122001的《商品房买卖合同（预售）》； 二、广西实德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴成标购房款90899元、公共维修资金7794.8元，共计98693.8元； 三、广西实德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴成标上述资金被占用期间的利息（利息的计算：1、以50000元为基数，自2018年2月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；2、以7794.8元为基数，自2018年11月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；3、以40899元为基数，自2018年11月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；4、以98693.8元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。）； 四、驳回吴成标的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取计6902元（吴成标已预交），由吴成标负担6169元，由广西实德房地产开发有限公司负担733元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 何凤英 二〇二〇年七月十五日 法官助理 黄全红 书 记 员 马福立 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第%1条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。