贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7223号原告：周亚飞，男，1974年1月9日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告：张旭，女，1978年8月8日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：周亚飞，系张旭丈夫。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226006707027303，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市永乐路2号嘉瑞广场7号楼2601。法定代表人：宋海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖健、滚燕子，贵州维律律师事务所律师。原告周亚飞、张旭与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告周亚飞（同时系张旭的委托诉讼代理人）、被告嘉瑞房开公司的委托诉讼代理人廖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周亚飞、张旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起五日内将双方签订的《商品房买卖合同》报送房地产管理部门备案登记；2、判决被告在《商品房买卖合同》备案之日起30日内协助原告办理预告登记；3、判决被告支付逾期办证违约金，2017年10月7日起至2020年5月18日期间的逾期办证违约金为12402.00元（130000.00元×0.1‰×954天），2020年5月18日之后的逾期办证违约金按照合同约定支付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市车位，建筑面积41.55㎡，房价款为130000.00元。《商品房买卖合同》约定，应在商品房买卖合同备案之日起30日内申请预告登记；出卖人承诺于2015年2月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付全部购房款130000.00元，被告未向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续及申请预告登记。同时，被告至今未取得商品房初始登记，也未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。为此，特向人民法院提起诉讼。嘉瑞房开公司辩称，1、不是被告不愿意为原告办理产权登记，被告在2016年前已为部分业主办理了车位产权登记，但政府相关部门自2016年开始停止办理车位产权登记业务，所以从2016年开始凯里市关于车位办证业务都不能进行，现在政府相关部门还未做出具体规定，一旦符合办理产权登记条件，被告会及时为原告办理。2、因非被告原因导致原告不能办理产权登记，系地方政策因素影响，属于不可抗力，故被告不应当承担逾期办证违约金，如果法院判决被告承担违约金责任，则被告认为原告主张的违约金过高，要求调整按已付房价款万分之零点一计算的违约金。经审理查明，2017年7月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市车位，建筑面积41.55㎡，房价款为130000.00元。与本案相关的合同内容约定：本商品房为【预售】商品房，双方约定由【出卖人与买受人】向当地房屋登记机关申请预告登记；出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内申请登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同、其他必要材料，买受人提交申请人的身份证明、当事人关于预告登记的约定；出卖人承诺于2015年2月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若出卖人逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购车位款130000.00元。双方因办理涉案《商品房买卖合同》备案和预告登记以及被告逾期办证问题发生纠纷，原告向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未能组织双方进行调解。另查明，因嘉瑞房开公司暂未能提供符合规划设计分割后的测绘报告，涉案《商品房买卖合同》暂不符合备案要求。上述事实，有双方一致的陈述及其提交的商品房买卖合同、收据及凯里市房地产事业发展管理局复函等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋享有物权并行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。关于原告主张办理涉案《商品房买卖合同》备案及预告登记问题。因被告暂未能提供符合规划设计分割后的测绘报告，原告所购买的涉案负二层E030号车位暂不符合备案要求。根据双方合同约定，应于商品房买卖合同备案之日起30日内申请预告登记，买受人可以单方申请预告登记，故对原告要求办理涉案《商品房买卖合同》备案及预告登记的诉讼请求，因暂不具备条件，本院不予支持。关于被告辩称未能按时办理产权证系受地方政策影响，属于不可抗力问题。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案并不符合不可抗力的法定条件，且被告认可在此之前已为部分业主办理了产权证，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。关于被告未按约定取得商品房初始登记及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。根据双方合同约定，被告应于2015年2月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定取得商品房所有权初始登记并向原告交付有关文书，应依约承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》已对违约金的计算标准进行了明确约定，此约定对双方当事人均具有约束力，被告辩称约定的违约金过高，因未能举证证明，本院不予支持。原告主张从2017年10月7日起计算违约金，符合法律规定，本院予以支持，即从2017年10月7日暂计至2020年5月18日的违约金为12402.00元（130000.00元×0.0001×954天），2020年5月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之一的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告周亚飞、张旭逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金12402.00元，2020年5月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之一的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；二、驳回原告周亚飞、张旭的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取55.00元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  严进二〇二〇年七月三十一日法官助理潘旭书记员李丽霞