锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2020）内2502民初260号原告：宿某，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：宋某，系宿某丈夫，现住锡林浩特市。被告：中国银行股份有限公司锡林浩特分行。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某，内蒙古宏儒律师事务所律师。被告：赵某，现住锡林浩特市。原告宿某与被告中国银行股份有限公司锡林浩特分行（简称中行锡林浩特分行）、赵某案外人执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宿某及其委托诉讼代理人宋某，被告中行锡林浩特分行委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告赵某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿某向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告所有的位于锡林浩特市××区房的强制执行，同时解除对该楼房的查封；2.依法确认位于锡林浩特市××区房归原告所有；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月27日，原告宿某通过锡林郭勒盟迈天房地产经纪有限公司向被告赵某购买了位于锡林浩特市××区房，并签订了《房屋买卖合同》。双方在合同中明确约定，原告购买被告赵某的该楼房总价款440000元；付款方式为：2018年6月27日交纳第一笔购房款340000元，剩余购房款100000元待原告与被告赵某办理完该楼房过户手续后付清。合同签订后，原告按约定向被告赵某交付了第一笔购房款340000元，被告赵某向原告交付该楼房，原告将楼房装修后一直居住使用至今。自被告赵某将位于××区房卖给原告后，原告就已经合法取得了该楼房的所有权。而被告中行锡林浩特分行因借款与被告赵某产生纠纷，向锡林浩特市人民法院申请强制执行被告赵某卖给原告的涉案楼房，严重侵害了原告的合法权益，原告也因此对锡林浩特市人民法院的执行提出案外人异议，可是锡林浩特市人民法院却在2019年12月23日下发了内2502执异407号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议请求。因此，依照法律规定特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告中行锡林浩特分行辩称，案外人的诉请无事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。1、案外人并非本案涉案房屋的权利人，涉案房产的所有权人仍登记为赵某。2、答辩人与赵某于2017年7月21日签订《个人一手住房贷款合同》，赵某用涉案房屋向答辩人提供抵押担保，并于2017年9月11日办理预告抵押登记，他项权证号为：蒙（2017）锡林浩特市不动产证明第0005159号，答辩人对本案涉案房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权。3、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，宿某应当就其对案涉房屋享有可以排除人民法院强制执行的民事权利承担举证责任。宿某通过与赵某签订《房屋买卖合同》的途径实际占有使用了案涉房屋，未办理过户登记，其享有的仅是债权并未取得房屋所有权，其享有的权益不能对抗预告登记权利人，无法阻却强制执行。故宿某要求解除案涉房屋查封的诉请不符合法律规定，不予支持。目前，涉案房屋设有抵押权，抵押权不解除，案外人也不具备取得涉案房屋所有权的条件。4、案外人所主张的权利不能排除执行。因为担保物权性质上属于定限物权，优先于所有权，案外人异议请求不应支持。5、案外人本身具有过错，未尽到注意义务，不能够排除执行。目前案外人未办理过户登记系其自身原因导致，案外人未将房款支付给赵某的主要原因系案涉房产不具备办理过户的条件，因为该案涉房产上有答辩人的预告抵押。只有赵某将贷款全部结清，预告抵押才能解除。案外人明知道案涉房产有预告抵押，还将大部分房款支付给赵某。所以，案外人因自身原因未办理过户登记，其权利不能够排除执行。6、我们考虑可以给第三人一个选择权，他可以选择继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交付人民法院，从而取得该财产的所有权，人民法院解除对该财产的查封。如果他不做此选择，将不能阻止人民法院的执行。第三人与被执行人之间有争议的，双方可以通过另诉解决。综上所述，案外人的诉请无事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。被告赵某未到庭。本院经审理认定如下事实：2018年6月27日，原告宿某与被告赵某通过迈天房产经纪公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买赵某所有的位于锡林浩特市××区的房屋，房屋成交价格440000元。付款方式为分期付款压房本，第一笔34万元，2018年6月27日，第二笔付款金额10万元，双方协商：1、甲方（赵某）承诺半年之内解压房本，解压房本之前由乙方（宿某）还房贷，等解压房本时从第二批房款中扣除已还的房贷。2、压房本钱10万元整，待房本出来后不公证直接过户，过户费由甲方承担，乙方承诺甲方给乙方过户当天乙方支付甲方10万元压房本钱。合同签订后，自2018年7月27日至2018年10月8日，原告宿某丈夫宋某以银行转账、微信及现金方式陆续向赵某支付房款共计340000元，由原告提供的原、被告双方和迈天房产经纪公司三方在场签订合同时的视频录像为证。签订合同后，赵某将涉案房屋交付原告，由原告使用至今。另查明，涉案房屋，赵某以按揭方式购买，并于2017年7月21日与被告中行锡林浩特分行签订了《个人一手住房贷款合同》，赵某以涉案房屋向中行锡林浩特分行提供抵押担保，2017年9月11日办理了抵押登记，他项权证号为：蒙（2017）锡林浩特市不动产证明第0005159号。再查明，赵某尚未取得涉案房产房产证。2019年5月31日，本院对被告中行锡林浩特分行与赵某金融借款合同纠纷一案作出（2019）内2502民初1603号民事判决，判决赵某给付中行锡林浩特分行借款本金249167.93元及利息和罚息。该判决生效后，中行锡林浩特分行向本院申请执行，本院于2019年8月23日轮侯查封了赵某名下的涉案房产。执行过程中，案外人宿某提出案外人执行异议。2019年12月19日，本院作出（2019）内2502执异407号执行裁定书，裁定驳回案外人宿某的异议请求。宿某对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告宿某于2018年6月27日与赵某签订买卖合同购买涉案房屋时，赵某尚未取得涉案房屋的房产证。直到本案诉讼时，赵某仍未取得涉案房屋的房产证。故宿某在签订房屋买卖合同时就应当预见到赵某向其办理房屋过户登记存在障碍。涉案房屋由赵某按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。综合上述事实，本院认定系宿某因自身原因未办理过户登记，宿某提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，据此，原告的诉讼请求依法不能成立，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宿某的诉讼请求。案件受理费7900元，由原告宿某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  包俊杰审 判 员  乌日娜人民陪审员  乌 云二〇二〇年七月三日书 记 员  张志鹏本案引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。