天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终779号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津九安医疗电子股份有限公司，住所地天津市南开区雅安道金平路3号。法定代表人：刘毅，董事长。委托诉讼代理人：李晓亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵宇，天津瀛略律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：天津毅盈科技企业孵化器有限公司，住所地天津市东丽开发区金桥产业园区内亿达路3号。法定代表人：刘效英，董事长。委托诉讼代理人：崔志萍，女，该公司职工。委托诉讼代理人：魏晓良，天津谐海律师事务所律师。上诉人天津九安医疗电子股份有限公司（以下简称九安电子）、上诉人天津毅盈科技企业孵化器有限公司（以下简称毅盈科技）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初8417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。九安电子上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判九安公司向毅盈公司减少支付增容费用39027元（即对一审判决三分之一不服，只承担八分之一，187326×（1/3-1/8）=39027元）、不承担租赁物恢复费用60000元。以上共计以上合计99027元；3.诉讼费用由毅盈科技承担。事实和理由：1.一审判决认定九安公司承担增容费三分之一，与合同约定不符，不但事实认定错误，而且显失公平，应当依法改判；2.一审判决九安公司承担恢复费60000元错误，恢复费用不应当承担。毅盈科技辩称，不同意九安电子上诉请求，判决第三项在认定事实和自由裁量认定是准确的，合同中4.2条约定是双方分摊，公平角度应当是50%，一审法院考虑折旧三分之一予以认可。一审中九安电子提供现场退租交接单，现场勘查发现有很多维修事项并没有完成，退房条件没有完成。维修费用一审报了两次维修报价，最后经过双方和法官进行沟通以9万多元进行的报价，九安公司对承担6万多元予以认可。补充条款约定退租要符合厂房完好状态，交接也不符合双方约定交接手续维修事项的要求，一审判决第三项法律适用没有错误。毅盈科技上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项,发回重审或改判支持毅盈科技仅退还租金96732.35元、押金27000元,及支持毅盈科技提出的租金损失546245.81元。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院在认定税金承担问题上存在事实认定不清。关于发票税金问题,双方签订的租赁合同第4.1条已经明确10%税金由九安电子承担。实际履约过程中,毅盈科技也系按照九安电子要求开具的发票。该发票在转移给九安电子后即发生风险转移,在发票真实的情况下,九安电子应当承担由此产生的相应风险。一审法院并未查清所谓的发票能否退还的基本事实,且忽略正常交易习惯中风险转移的基本规则,认定发票确定后由毅盈科技再行主张权利；2.一审判决在认定合同解除条件是否成就时,存在事实认定不清。本案中,争议焦点为租赁合同第11.2条有关合同解除权的约定。九安电子向毅盈科技交付租赁物时并不完好,存在众多维修事项,并不符合租赁合同11.2条“A、向甲方交回租赁物”约定。一审法院忽略租赁物交回时的实际状态,仅凭合同字面理解,即认定被上诉人满足合同解除条件,明显存在事实认定不清；3.一审判决在认定租金损失上存在事实认定不清、法律适用错误。从现场勘查来看,租赁物确实存在待维修事项并且一审判决也进行了认定。既然存在待维修事项,毅盈科技势必会对租赁物进行维修以再行出租,一旦维修必然会产生时间成本,导致相应的租金损失。对此,一审法院并未进行查清,明显存在事实认定不清。另外,关于租金损失,九安电子不享有单方解除权,其单方解除租赁合同,应当赔偿由此给毅盈科技造成的租金损失。九安电子辩称，毅盈科技的上诉请求不能成立，请求依法驳回。1.关于多付租金的发票税金承担问题。先前交易行为有变化，先前发票记载有误，当然可以退回或重新开具。毅盈科技也没有举证证明该发票按照税务局规定不能退回，一审法院对此认定正确；2.关于合同解除条件是否成就的问题。九安电子属于协议解除，合法有据。“交回租赁物”应指符合租赁物使用几年后状态，个别瑕疵或维修事项，双方达成货币补偿及退租维修清单约定，已经完成；3.关于维修导致时间成本产生的租金损失。九安电子提前三个月通知，已经给予了足够的准备期。毅盈科技主张的租金损失问题，系因市场原因或其他原因导致房租空档，与九安电子没有关系。九安电子向一审法院起诉请求：1.依法确认九安电子与毅盈科技之间的《厂房租赁合同》于2019年9月28日解除；2.判令毅盈科技向九安电子退还多付租金151045.83元（多付的租金扣除水电费后）；3.判令毅盈科技向九安电子返还剩余押金27000元（原押金50000元扣除修门费用23000元后）；4.诉讼费用由毅盈科技承担。2019年12月23日，九安电子变更其第2项诉讼请求为：判令毅盈科技向九安电子退还多付的租金141222.01元（多付的租金扣除水电费后）。毅盈科技向一审法院反诉请求：1.判令九安电子承担供电增容费用93663元；2.判令九安电子赔偿案涉厂房修复费用230010元；3.判令九安电子赔偿单方解约给毅盈科技造成的租金损失546245.81元。以上费用合计869918.81元；4.判令诉讼费用由九安电子承担。2019年12月27日,毅盈科技变更其第2项诉讼请求为：判令九安电子赔偿租赁物修复费用94250元（不含维修卷帘门费用23000元）。一审法院认定事实：（一）案涉厂房坐落于天津市东丽区××路××号，登记权利人为天津市东发衡器制造有限公司，不动产权证编号尾号为0322。该公司出具情况说明一份，上载“本公司所有的不动产权证编号尾号为0322的厂房一直交由毅盈科技对外出租，由毅盈科技作为签约主体，有关租赁合同纠纷均由毅盈科技处理。（二）毅盈科技与柯顿（天津）电子医疗器械有限公司签订厂房租赁合同书一份，约定柯顿公司承租厂区内大车间东南部，租赁面积为15068.82㎡，租赁期限为2014年11月1日至2017年11月1日。毅盈科技提供单独的变压器，供电增容费的手续由毅盈科技负责申办。（三）天津市东发衡器制造有限公司与天津京动机电设备有限公司签订天津市小型建设工程施工合同一份，约定工程为东丽区金桥工业园315VA安装工程项目，总造价150000元，工期自2015年3月1日至2015年3月31日。2015年3月1日，天津京动机电设备有限公司出具往来收据一份，上载“天津市东发衡器制造有限公司交来变压器安装内部工程款150000元”。2015年3月11日，天津市东发衡器制造有限公司向天津市电力公司支付外部工程费、负荷管理装置费合计37326元。（四）毅盈科技与九安电子签订厂房租赁合同书一份，合同约定：毅盈科技将厂区内大车间东南部租赁给九安电子使用，面积581㎡、单间160元/年/㎡,毅盈科技将厂区内大车间除去一层西侧租赁给九安电子使用，面积17271.42㎡、单价145元/年/㎡，以上面积合计17852.42㎡；租赁期间为2017年11月1日至2020年10月31日，租金合计每年2597300元（不含10%的开票税额）；在使用前交齐三个月租金，并由毅盈科技提供相应金额发票，九安电子承担开票费用。租金按季度结算，即九安电子每季度第三个月25-30日支付下一季度的租金。合同签订后，九安电子向毅盈科技一次性支付租金649325元；（第十一条提前终止合同）11.2未经毅盈科技书面同意，九安电子不得提前终止本合同，如九安电子确需提前解约，需提前3个月书面通知毅盈科技，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1.向毅盈科技交回租赁物；2.交清已发生租用期间的租金及其他因本合同所产生的费用;3.应于本合同终止前一日或之前向毅盈科技支付当月租金；11.3在租赁期内毅盈科技需要九安电子提前解约，需提前3个月书面通知九安电子，方可提前解约；给予对方的信件一经发出，挂号邮件以及本合同所述地址并以对方为收件人付邮10日后或专人送至前述地址，均视为已经送达；租赁期间的水、电、煤气、物业、空调供应的费用及其他各项费用均由九安电子负担。（五）经双方确认，九安电子支付租金至2019年9月底，经核算，九安电子多付租金141222.01元。此外，因毅盈科技之前已开具增值税发票，票面税额44489.66元。（六）九安电子向毅盈科技发出厂房退租通知，上载“因我公司业务调整，对其租赁物不再进行使用，需终止厂房租赁合同书。2019年9月30日前将租赁物退出并交回”。经双方确认，毅盈科技于2019年6月28日接到上述通知。（七）2019年7月6日，经双方确认，形成外库退租恢复事项一份，对租赁物待恢复事项进行了逐一约定，共计12项。毅盈科技工作人员签字确认。毅盈科技于2019年10月29日出具预算书一份，主张上述恢复事项合计造价230010元。毅盈科技于2019年12月14日出具预算书一份，主张上述恢复事项合计造价为94250元。九安电子对上述造价不予认可。（八）九安电子将案涉厂房钥匙、库房交接单、关于厂区租赁合同解除后相关事宜的通知函、门禁卡等通过EMS邮寄给毅盈科技，上述事实经公证证实。按照EMS查询记录显示，签收时间为2019年9月28日。经毅盈科技确认，九安电子交还租赁物的时间为2019年9月28日或29日。一审法院认为，毅盈科技与九安电子间系房屋租赁合同关系，该合同关系未见效力瑕疵，应属合法有效，双方应如约履行各自合同义务。一、退还多付租金。经双方确认，九安电子向毅盈科技多付租金141222.01元，依法应予退还。毅盈科技要求扣除已开增值税发票税额44489.66元，但按照现有财税制度，该税款仍有退减可能，是否能够办理目前尚未确定，故本案不予涉及，待税款手续确定后，毅盈科技可另行主张。二、供电增容费用。毅盈科技与九安电子于诉争合同4.2条中约定“因办理供电增容所需费用由双方承担”，鉴于增容设备在诉争合同签订之前已安装完毕，且在合同签订后未再新增相关设备，故上述条款应指对前期增容费用的负担约定。双方未约定负担比例，基于公平原则，并考虑到折旧、受益（九安电子仅在一段时间使用，未取得所有权）等因素，一审法院认为该费用以九安电子负担1/3的比例为公允。据此，九安电子应向毅盈科技支付供电增容费62442元（187326元×1/3）。三、合同解除问题。双方对诉争合同第11.2条的理解存在争议。依据文义解释，“如九安电子确需提前解约，需提前3个月书面通知毅盈科技......”的约定规定于“未经毅盈科技书面同意，九安电子不得提前终止本合同”的约定之后，按照语义习惯，“如九安电子确需提前解约，需提前3个月书面通知毅盈科技......”应视为不得提前解约的例外情形，即可以提前解约的条件。从体系解释的角度，11.2条规定于“第十一条提前终止合同”项下，故11.2条应视为提前终止合同的约定。此外，11.2条的相邻条款11.3条规定“毅盈科技须提前解约的，需提前3个月书面通知九安电子，可提前解约”，该条款明显系提前解除合同的约定，故11.2条亦应作相同解释方符合对等原则。按照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述11.2条即应视为九安电子解除诉争合同的条件，按照该条款约定，解约条件有四：（一）提前3个月书面通知。本案中，九安电子已于2019年6月28日向毅盈科技当面送交书面解约通知；（二）交还租赁物，本案中，九安电子已于2019年9月28日交回租赁物；（三）交清租金及其他因本合同产生的费用，依据合同履行的诚信原则，该条款应理解为已确定、无争议且已发生的相关费用，本案中，九安电子已经交付无争议的相关费用；（四）应于合同终止前一日或之前向毅盈科技支付当月租金。本案中，九安电子已支付租金至2019年9月底。至此，上述解约条件已经全部成就，九安电子至此已具备合同解除权，其要求诉争合同于2019年9月28日解除，依法应予支持。毅盈科技认为九安电子提前终止合同的行为构成违约，并据此反诉主张按一个季度的租金标准确定其违约损失，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。四、租赁物修复费用。依据法律规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，九安电子在交还租赁物时应对使用期间对租赁物造成的损坏进行适当维修。双方已于2019年7月6日对租赁物应修复事项达成合意，应予遵守，但由于恢复事项约定过于笼统，双方又不能进一步协商确认，导致待恢复的具体部位、具体面积、恢复方式等均无法确定，毅盈科技亦无法提供充分证据证明租赁物出租前的状态以资对比，导致缺乏造价鉴定的前提。结合外库退租恢复事项约定及勘验情况，斟酌本案双方报价、租赁物用途、折旧等因素，认为毅盈科技第2项诉请的恢复费用应以60000元为公允。据此，九安电子应赔付毅盈科技租赁物修复费用60000元。五、退还押金问题。按照九安电子提供的声明，柯顿公司已将其对毅盈科技的押金债权50000元转让给九安电子，毅盈科技亦予认可，现九安电子要求扣除修门费用后由由毅盈科技返还27000元，依法予以支持。综上所述，九安电子及毅盈科技的诉讼请求，均部分具有事实和法律依据，在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十条、第九十三条第二款、第九十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决：一、原告天津九安医疗电子股份有限公司与被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司签订的《厂房租赁合同书》于2019年9月28日依法解除；二、被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告天津九安医疗电子股份有限公司返还多付租金141222元、押金27000元，合计168222元；三、反诉被告天津九安医疗电子股份有限公司于判决生效之日起十日内向反诉原告天津毅盈科技企业孵化器有限公司支付供电增容费用62442元、租赁物修复费用60000元，合计122442元；上述二、三项抵销后，被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司应于判决生效之日起十日内向原告天津九安医疗电子股份有限公司支付45780元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告天津九安医疗电子股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告天津毅盈科技企业孵化器有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1832元，由被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司负担。反诉案件受理费减半收取5571元，由反诉原告天津毅盈科技企业孵化器有限公司负担4642元，由反诉被告天津九安医疗电子股份有限公司负担929元。二审中，当事人没有提交新证据。毅盈科技向本院提交《情况说明》：“我公司要求天津九安医疗电子股份有限公司将相应发票退还给我公司，由我公司到相应税务部门办理退税手续，如退税手续办理成功，则该税金我司不再进行相应扣除。如退税手续未办理成功，我司将另行通过诉讼予以解决。”基于此，对于毅盈科技上诉主张的税金承担问题，因一审未作处理，二审亦不作为争议焦点予以审理。双方可依据办理退税实际情况，另行解决。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1、本案合同解除条件是否成就；2、供电增容费用负担比例问题；3、租赁物交还后产生的修复费用如何认定；4、毅盈公司主张租金损失是否应当支持。本院分析如下：争议焦点一：双方合同11.2条对提前解约情形进行了约定，毅盈科技认为九安电子解除行为并不符合约定提前解约条件中的“向甲方交回租赁物”，故九安电子构成违约。就九安电子解除是否符合约定的“向甲方交回租赁物”问题，本院认为，九安电子已经以公证方式通过邮政特快专递形式将租赁物钥匙交付毅盈科技，在双方对提前解约存有争议的情形下，九安电子已尽其能尽义务，对其交还租赁物行为，本院予以确认。毅盈科技主张，依据双方租赁合同补充条款“1、合同期满，车间及设备应完好交付甲方验收，确认后本合同证实终止”的约定，因租赁物交还后存在维修事实，故交还标的物不满足交付条件。但由于本案并非合同期满交回租赁物的情形，且双方对是否合法提前解约存在争议的情况下，亦无法通过甲方验收方式确认标的物交付。根据合同法第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条虽然适用租赁期间届满情形，但可以对本案合同交还租赁物的标准作补充解释，即交还标准应符合租赁物的性质使用后的状态。租赁方在使用房屋过程中，产生各种损耗在所难免，要求租赁方在解除或终止合同之际交还与合同签订之时状况相同的标的物，对租赁方要求过于苛刻，对相关问题双方可以通过抵扣押金、要求修复或者赔偿修复损失的形式予以解决。故本院认定九安电子提前解约行为符合双方“交还租赁物”的约定。一审认定双方合同于2019年9月28日解除正确，本院予以维持。争议焦点二：双方合同4.2条中约定“因办理供电增容所需费用由双方承担”。虽然增容设备在合同签订之前已安装完毕，且在合同签订后未再新增相关设备，但双方仍然对此予以约定，可知在签订合同时双方均有对前期增容费用由双方共同负担的意思表示。该条款未约定负担比例，一般而言应由双方等比例负担，一审法院基于公平原则，并考虑到折旧、受益等因素，认定九安电子负担1/3的比例，处理妥当，本院予以维持。争议焦点三：由于九安电子适用租赁物造成的损害客观存在，九安电子应赔偿毅盈科技修复费用。修复费用数额问题，由于双方不能协商一致，且九安电子表示不申请启动鉴定，故一审法院斟酌本案双方报价、租赁物用途、折旧等因素，酌定修复费用60000元并无不当之处，本院予以维持。争议焦点四：毅盈科技主张的租金损失部分，由于本院已经认定九安电子的解除行为符合合同约定，故其主张的九安电子单方解除合同造成的租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。毅盈科技主张的因修复租赁物产生的租金损失问题，因双方约定可以提前三个月通知提前解除合同，该约定目的含有双方预设了承租方将给予出租方三个月缓冲期接收、修复租赁物。且租赁合同到期后，出租人对租赁物重新尽到一定修缮义务再行出租，该部分时间成本造成的租金损失，不应由九安电子承担。故对毅盈科技该主张，本院不予支持。综上所述，天津九安医疗电子股份有限公司、天津毅盈科技企业孵化器有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12775.78元，由上诉人天津九安医疗电子股份有限公司负担2276元，由上诉人天津毅盈科技企业孵化器有限公司负担10499.78元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二〇年七月六日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……