辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终246号 上诉人（原审第三人）：王义福，男，汉族，1957年6月18日出生，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：于捷，辽宁捷东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋国芝，女，汉族，1937年11月5日出生，住抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人：李晓东（宋国芝之子），男，汉族，1962年1月6日出生，住抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人：田兆盛，辽宁正太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：抚顺中海直物业开发公司，住所地抚顺市新抚区西三路２５号。 法定代表人：徐乐胜。 被上诉人（原审被告）：抚顺市舜泰物业有限公司，住所地抚顺市望花区海城街。 法定代表人：王忠良，该公司经理。 上诉人王义福因与被上诉人宋国芝、抚顺中海直物业开发公司（以下简称中海直公司）、抚顺市舜泰物业有限公司（以下简称舜泰物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王义福及其委托诉讼代理人于捷、被上诉人宋国芝的委托诉讼代理人李晓东、田兆盛、被上诉人舜泰物业公司的法定代表人王忠良到庭参加诉讼。被上诉人中海直公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王义福上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回宋国芝第一项、第三项诉讼请求或者将本案发回重审；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决违背民诉法“一事不再理”原则。宋国芝在2015年向新抚区人民法院起诉，诉讼请求第二项“位于抚顺市门市房（面积81、69平方米）归原告所有”。法院认为“被告主张本案争议房屋已经出卖给他人，所有权已经发生转移……对原告要求确认房屋所有权的请求不予支持”宋国芝上诉，被判决驳回上诉，维持原判。宋国芝申诉至辽宁省高级人民法院，省高法对原审查明的事实确认。认为“有效的买卖合同并不导致不动产所有权的变动…。对于宋国芝主张的要求确认房屋所有权的请求不予支持”维持抚顺市中级人民法院民事判决。宋国芝要求确认房屋所有权的诉讼请求被法院驳回后，其变换了文字，再次以同样的诉求起诉，即“判令第一被告为原告办理坐落于抚顺市金24方块门市房的所有权证”。物权法16条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”、第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。据此，宋国芝再次请求办理所有权证，实质上还是确认房屋所有权。而该诉求，省高法不予支持，已是定论。宋国芝本次起诉违反了最高法《关于适用民诉法的解释》第247条的明确规定，系重复起诉，应当不予审理。二、宋国芝、中海直公司协议有效但未实际履行。宋国芝未足额交清房款，原审法院认定“被告中海直公司应当协助原告办理房屋所有权转移登记“，认定事实错误，与法有悖。按照协议约定”甲方交足款一年内交房“。三级法院已查明的事实是：甲方宋国芝在签订协议后交款89000元，没有按协议交足款。三、中海直公司有权利依法解除与宋国芝的协议。宋国芝交房款89000元没有全面履行交足款的义务，中海直公司通知一次、公告一次后依法解除该协议，符合《合同法》94条的规定。四、中海直公司是争议房屋所有权人，有权转让房屋。中海直公司虽与宋国芝签订卖房协议，但物权未经登记，依照《物权法》第9条“不动产物权的转让经依法登记，发生效力”之规定，物权仍属中海直公司。中海直公司因合同法第94条授予的合同解除权与宋国芝解除协议，将该房卖给上诉人符合《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产依法享有处分的权利”之规定。五、上诉人2014年4月购买了中海直公司公有住房的承租使用权，取得了《承租使用证》，公房承租权具有专属性和财产性的法律特征，根据房改房政策上诉人享有特定的承租权，可以参加房改变更为所有权。公房是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，不能简单、机械的理解为物权法规定的不动产登记制度。根据《民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。上诉人在房产证办理完毕之前尚未取得法律上的所有权，但在向产权单位出资购买案涉房屋后已经成为事实上的房主，产权证也在申办当中，是案涉房屋的合法权利人。上诉人于2016年12月6日与产权人达成了房改购买产权的协议，在足额缴纳房改款和维修基金后，于同年12月12日经抚顺市住房和城乡建设委员会审核同意转交房产产权处确权发证。该房原产权人中海直公司的所有权证，因上诉人依法参加房改，并经中海直公司同意出售产权给上诉人而注销。现中海直公司已不是该房的所有权人，该房的所有权人应是上诉人。六、原审法院判决给宋国芝办理所有权转移登记、上诉人迁出争议房屋给宋国芝，侵犯了上诉人的合法权利。一审法院已查明被告于2014年4月16日将争议房屋出租给上诉人、于同年9月9日与上诉人签订房屋产权转让协议、上诉人足额缴纳了购房款等，并实际占有房屋。但却判决给宋国芝办理房屋所有权证、变相的确认房屋所有权归宋国芝，并判决上诉人倒房系认定事实错误适用法律不当。 被上诉人宋国芝辩称，一、本案不适用“一事不再理”原则。宋国芝2014年的原诉是请求法院确认与抚顺中海直签订商品房买卖协议结算书合法有效，并确认产权，赔偿经济损失。原审法院判决双方签订的“商品房买卖协议结算书”合法有效；基于合法有效的协议实际占有并使用所购房产应予支持和保护；判令中海直赔偿宋国芝2000元/月的经济损失；由于没办理该房产权证和抚仲字（2014年）第076号裁决书（现已撤销）无法确认产权。宋国芝根据辽宁省高级法院（2018）辽民再373号民事判决书关于“宋国芝对于商品房买卖协议有效的其他权利可以另行主张”的判决，请求原审法院判决被告中海直为原告办理房产所有证有法可依，原审判决也无不当。二、宋国芝与中海直公司签订的商品房买卖协议结算书不仅合法有效，且已实际履行。原审庭审质证时宋国芝已举证证明原协议已经履行完毕，除交付现金8.9万元，还以中海直公司机关人员就餐费抵顶剩余房款，中海直公司也未提出任何异议，更没有任何解除合同之说，作为本案第三人并不了解购房合同的履行情况，也无权提起解除合同之说。三、上诉人明知宋国芝已购买争议房产，并实际使用24年之久，但仍与中海直公司的代理人恶意串通购买该房。先签订房屋转让合同，并通过恶意申请仲裁，妄图以仲裁规避法院判决获得该房所有权，在裁决书被撤销后又想通过房改取得该房产权。市住建委通过复查撤销了中海直公司房改申请，所以，上诉人至今并未取得争议房屋的产权。根据合法有效的购房协议，该房的所有权人应为宋国芝。 被上诉人中海直公司未答辩。 被上诉人舜泰物业公司辩称，一、一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决。1、1988年抚地字（1988）178号批复无偿划拨国有土地给中海直公司用于翻建新抚区千金24方块旧区改造，中海直公司依据抚建发（1988）137号文件投资建设，1990年依法取得了现争议房产的所有权，证号0010868号，面积1814.5平方米，产权性质为国有住房（自管公产）。公产房屋是指由国家以及国有企事业单位投资兴建的住宅，产权归国家所有。公产房的取得：一、分配；二、购买。公产房由产权管理单位发放《承租证》房屋属于使用权性质，购买或分配的住户只有使用权，并每月上交租金。1998年（国发1998）23号通知规定“我国公有住房制度改革政策出台”。中海直公司按国家房改政策出售“公房”，即承租使用权。2、宋国芝所使用的西一路22—1号1单元102号公产房未登记在册，其也没有《承租使用证》，属非法占有使用。宋国芝自说该房屋是1988年中海直经营部购买的“商品房”，有协议结算书。依据《城市房地产管理法》规定：“公有住房，不属于商品房范围”。《结算书》第五条、第八条、附结算单都明确约定：分配的住宅，按实配结算，交足全款，办理进户手续后本协议生效。《结算书》是附生效条件的，宋国芝没有按协议交足全款，该协议有效但不生效。《结算书》内容没有约定该房产是商品房以及该房屋所有权归属于宋国芝所有，依据当时政策规定，国有公产房对外出售的是使用权而非所有权。3、舜泰物业依据《合同法》第四十一条与宋国芝及其家人多次协商，结果其同意补交欠款及房租金。并说：“由于当年没有交足全款，没有办理承租使用证，是马惠科长让其先借住使用”。舜泰物业也同意其说法并承诺补齐所有欠款后为其补办《承租使用证》合法使用，但是至约定的期限，宋国芝没有补交所欠款项，以自己的行为表示不履行主要债务，导致双方不能实现合同目的。2014年9月中海直公司依据《物权法》第39条及房改政策之规定将公房使用权的房屋所有权出售给承租使用人，2016年舜泰物业协助王义福办理了房改审批、交款、备案登记等法定程序，后申请注销了现争议房屋的原所有权初始登记手续。4、宋国芝提起本次诉讼违反了“一事不再理”原则的初衷和价值取向。5、本案所涉及的公房应参加房改后取得所有权。公产房的使用权与商品房所有权是有区别的，中海直公司自建的房屋是国有产权公产房，是公益性质的民生项目而非商品房，所以依据我们的政策规定宋国芝先要合法取得《公房承租使用证》后才能申请参加房改购买产权，即房屋所有权。该审批行为应由市住建委批准。二、一审法院适用法律错误。1、中海直公司是守约方，没有违约责任，继续履行合同债务的违约责任方式需守约方选择，而不是违约方选择，本案是由于宋国芝拒绝给付中海直公司款项，毁约导致没有取得合法公有房屋使用权，而不是商品房所有权。2、宋国芝不能直接依据购买公产房承租使用权且没有实际履行完毕未生效的《结算书》即债权，支配房产而成为物权人，请求办理所有权登记及要求上诉人腾迁退房，也不能依据债权行为排斥上诉人的物权，依据物权对世性的属性，物权优先于债权，因为上诉人以取得了合法的物权，但一审法院却回避这一事实。三、一审法院程序不符合法律规定，请求二审法院撤销一审判决。一审法院将中海直公司开庭传票送达到舜泰物业公司，没有依法律规定合法送达。 宋国芝向一审法院起诉请求：1、判令第一被告立即为原告办理坐落于新抚区，从南至北第二门市房（现新抚区）的所有权证。如被告不履行为原告办证义务，原告有权自行到房管部门办理该房的房屋所有权证；2、判令第一被告赔偿原告2015年2月15日至本判决生效之日的经济损失2000元每月。第二被告和第三人承担连带给付义务；3、判令第三人或二被告立即迁出争议房屋，交给原告；4、二被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：1989年3月13日原告宋国芝与中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司签订购买商品房协议结算书，主要约定：“宋国芝（以下称甲方）自筹资金向中海直抚顺分公司（以下称乙方）购买商品房。达成协议如下：一、购房地址千金24方块，建筑面积81.69平方米，单价1350元，预售金额110281.50元，说明此款为预收价格。二、收款单位中海直抚顺分公司。三、所购住宅产权，足一栋的归进房单位。四、所购买的住宅，乙方本照立体、户型进行楼层分配，购买少量的住宅，乙方酌情配房。五、从甲方交足款之日起一年之内交房。按实配面积结算、多退少补。“……八、本协议双方签字盖章后生效。甲方签章处为宋国芝签名及印章，乙方签章处为负责人马慧印章及中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部印章。合同中注明宋国芝个人购买千金24方块外临西四街从南至北第二个屋为门市点。原告宋国芝占有该房屋后，一直将房屋出租取得收益，至2014年4月15日。原告分别于1989年4月1日起至1989年10月23日共六次支付给中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司共89000元，其中编号0415805收据载明上款系收宋国芝扩大面积款15000元，其余5张收据均载明上款系收宋国芝购商品房款。2014年2月28日，被告舜泰物业公司在争议房屋之上张贴通知：“中海直产权商业住户，现通知你户收取2014年度房屋维修费及公有住房租金，请于4月1日前一次性交清所有费用，如个别住户执意无故拖欠、不交，我物业公司将根据《抚顺市公有住房售后管理规定》及《抚顺市公有住房承租有关规定》的通知，收取滞纳金，对承租户解除租赁关系，收回房屋“。2014年4月1日中海直公司和舜泰物业公司在争议房屋之上张贴公告：“中海直商业承租户，由于你户执意无故拖欠，不交房租金数年，并违反了《抚顺市公有住房承租条例》决定对你户解除租赁关系，十五日内搬出此房。“2014年4月16日，舜泰物业公司基于中海直公司的委托将争议房屋收回，并出租给王义福。被告中海直公司与第三人王义福于2014年9月9日签订房屋产权转让协议，约定第三人王义福购买被告中海直公司的坐落于新抚区房屋，合同签订后第三人缴纳了购房款并占用上述房屋至今，但尚未办理所有权移转登记。 2014年9月26日，王义福作为申请人，以中海直公司为被申请人，向抚顺仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求：1、确认房屋转让协议合法有效；2、请求裁决被申请人配合办理过户手续；3、由被申请人承担仲裁费。抚顺仲裁委员会于2014年11月4日作出抚仲字（2014）第076号裁决书，裁决：（一）、申请人王义福与被申请人抚顺中海直物业开发公司签订的房屋买卖协议合法有效。（二）、涉案房屋（坐落于抚顺市新抚区的房屋，产权人为抚顺中海直物业开发公司，产权证为抚房权证ＸＦ××45号，建筑面积为601.42平方米）。该楼中一单元102室，建筑面积89.27平方米的房屋所有权归申请人王义福所有。被申请人抚顺中海直物业开发公司应配合办理产权分割手续，将房屋所有权证过户到申请人王义福名下。（三）、申请人王义福应按合同约定，办完产权手续后，将剩余房款375000元交付给被申请人抚顺中海直物业开发公司。（四）、仲裁费10673元（已由申请人王义福垫付），由申请人王义福承担。上述款项共计385673元，申请人王义福应在办完产权手续后三日内给付被申请人抚顺中海直物业开发公司。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条执行。（五）、如被申请人抚顺中海直物业开发公司未按裁决的第二条履行，申请人王义福有权自行到产权管理部门办理相关产权分割手续及办理房屋所有权证。 2015年7月2日，宋国芝作为案外人向抚顺仲裁委员会提交《纠正错误裁决申请书》，抚顺仲裁委员会于2016年12月19日作出抚仲字[2016]第01号裁定书，裁定撤销抚仲字（2014）第076号裁决书。申请人王义福、被申请人抚顺中海直物业开发公司、案外人宋国芝在收到和被告知本裁定后即可向有管辖权的人民法院诉讼，或者三方达成书面仲裁协议申请仲裁，予以维护各自的合法权益。 另查，中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司已更名为抚顺中海直物业开发公司。该公司于2001年11月8日被工商行政管理部门吊销营业执照。 一审法院所确认的上述事实，有原、被告陈述，购买商品房协议结算书，证人证言，房屋所有权申请登记表，房改房楼盘表，房屋所有权证，房屋产权转让协议（二配房），补充协议，估价报告，行政裁定书，收款收据等证据在卷为凭。这些证明材料已经一审法院审查，可以采信。另有一审法院（2015）新抚民一初字第00062号民事判决书，抚顺市中级人民法院（2015）抚中民终字第00716号民事判决书，辽宁省高级人民法院（2016）辽民申170号民事裁定书、（2018）辽民再373号民事判决书，抚顺仲裁委员会抚仲字（2014）第076号裁决书、抚仲字[2016]第01号裁定书在卷为凭。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告中海直公司订立的购买商品房协议书，系当事人真实意思表示，亦有生效判决认定其合法有效，该协议对当事人具有法律约束力，被告中海直公司应协助原告办理房屋所有权移转登记。故原告要求被告中海直公司为其办理争议房屋所有权证、要求第三人迁出争议房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告中海直公司与原告签订房屋买卖合同后，又与第三人签订房屋买卖合同并由第三人占有使用，致使原告的合同目的不能实现，其行为构成违约，应赔偿原告损失，故原告要求被告中海直公司赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告抚顺中海直物业开发公司于本判决生效后15日内协助原告宋国芝办理抚顺市新抚区房屋的所有权移转登记；二、被告抚顺中海直物业开发公司于本判决生效后15日内赔偿原告宋国芝经济损失每月2000元（自2015年2月16日至本判决生效之日止）；三、第三人王义福于本判决生效之日起15日内迁出争议房屋抚顺市新抚区，交给原告宋国芝。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2506元，由被告抚顺中海直物业开发公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王义福提交舜泰物业公司发放的公有住房承租使用证。证明：2014年4月16日承租了舜泰物业公司管理的争议房屋。宋国芝对该份证据的质证意见为：对证据真实性不确定，该证据是王义福和舜泰物业公司之间的，与本案无关，15日收的房屋，16日就发证。舜泰物业公司对该份证据的质证意见为：对真实性、合法性没有异议。舜泰物业公司提交以下证据：证据1、三份商品房《协议结算书》。证明：协议书文本由中海直自行制作，协议和收据与宋国芝是一致的，四份“协议”已环环相扣，形成了一个证据链条。案涉房屋当年出售给宋国芝，性质为公有房屋使用权，并不是宋国芝所说话的商品房使用权。证据2、2份《商品房交易合同书》证明：中海直依据政策规定，要求“经营部”对外出售使用权，产权归中海直所有。证据3、2014年4月宋国芝儿女及多人在场与物业的现场录音。证明：宋国芝家属承认购买的是使用权，并同意补交欠款后以自己的行为表示不履行主要债务，导致双方不能实现合同目的。证据4、中海直土地批复及国有土地使用证。证明：在国有划拨土地上单位自建的房屋，国家政策规定公产房即使用权，而非商业商品房。证据5、抚顺市城乡建设委员会文件—抚建发（1998）137号（4页）。证明：“七五”期间即80年代末期还是计划经济时代，当年中海直所建房屋是旧区改造工程，公有住房，而非商业商品房。证据6、中海直房产登记档案及注销证明。证明：该房屋的性质为公有住房，而非商品房，公产房按照国发（1998）23号文件政策执行，参加房改后取得所有权。现该房产档案已注销。证据7、抚顺市公有住房承租使用证。证明：原中海直自建公产住房都有《承租使用证》而非商品房，该证书作为公产房的承租凭证是双方建立租赁关系的合法凭证。从1993年起中海直公司对合法承租使用户发放此证，并到市产权处进行登记备案。只有持有该证的住户才可以按照我们政策规定参加房改取得产权证，即房改房所有权。王义福对上述证据的质证意见为：对证据的真实性、证明目的没有异议。但是具体情况我不清楚，我是买房并缴费办理房改。宋国芝对上述证据的质证意见为：对证据1商品房买卖协议书真实性没有异议，如果是使用权应该有明确规定。怎么办理的房产不清楚和宋国芝无关。证据2与本案无关。证据3、证据4真实性没有异议，与本案无关。证据4、证据5均不能证明案涉房屋是公有住房。证据6注销是中海直行为。证据7承租证与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。中海直公司并未对原审判决提起上诉，故本案应围绕王义福的上诉请求进行审理。 关于宋国芝起诉是否违反“一事不再理”民事诉讼原则的问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。宋国芝在一审法院（2015）新抚民一初字第00062号民事案件中的诉讼请求为要求确认案涉房屋归其所有系确认之诉，其本案中的诉讼请求为判令中海直公司为其办理案涉房屋的所有权证系给付之诉，两次起诉的诉讼请求并不相同。故依照上述法律规定，宋国芝本次起诉不构成重复起诉，王义福的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于王义福主张的宋国芝、中海直公司签订的购买商品房协议书有效但未实际履行，宋国芝并未足额交清房款的问题。宋国芝、中海直公司签订的购买商品房协议书系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并经生效判决认定其合法有效，双方均应按照约定履行各自应尽的义务。现宋国芝未能提交其交纳全部房款的证据，其主张与中海直公司达成协议用中海直公司工作人员在其饭店就餐的餐费抵顶案涉房屋的购房款，购买商品房协议结算书中虽约定“从甲方交足款之日起一年之内交房。按实配面积结算、多退少补”，但本案实际情况为宋国芝已经占有使用案涉房屋20余年。本案中，中海直公司经一、二审法院公告送达开庭传票均未到庭参加诉讼，一审法院判令中海直公司协助宋国芝办理案涉房屋的所有权移转登记，中海直公司亦并未对原审判决提起上诉，如宋国芝存在未足额交纳案涉房屋购房款的问题，中海直公司可另行主张权利。 关于王义福主张的因宋国芝未足额交纳购房款中海直公司已经通知其解除了案涉购买商品房协议书的问题。《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》法〔2019〕254号46规定，审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。2014年4月1日中海直公司和舜泰物业公司在争议房屋之上张贴公告：“中海直商业承租户，由于你户执意无故拖欠，不交房租金数年，并违反了《抚顺市公有住房承租条例》决定对你户解除租赁关系，十五日内搬出此房。"宋国芝、中海直公司签订的协议系购买商品房协议书，现中海直公司通知中写明解除与宋国芝的租赁关系，故王义福主张中海直公司已经通知解除了案涉购买商品房协议书的事实、法律依据均不够确实充分，本院不予支持。 关于王义福主张的其向中海直公司购买了案涉房屋的承租使用权、参加房改后虽未取得所有权但已经成为事实上的房主的问题。《2015年全国民事审判工作会议纪要》27规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。中海直公司就案涉房屋先后与宋国芝、王义福签订两份协议，宋国芝、王义福均未办理案涉房屋的所有权登记，宋国芝已经合法占有案涉房屋20余年。现案涉房屋虽由王义福占有使用，但二审中王义福陈述其系从案涉房屋原承租商户转兑后占有使用案涉房屋，故从本案实际情况分析，在宋国芝、王义福均未取得案涉房屋所有权的情况下，依据宋国芝已经在先合法占有案涉房屋的事实，一审法院判令中海直公司协助宋国芝办理案涉房屋所有权移转登记有事实和法律依据，本院依法予以维持。另，王义福因不能取得案涉房屋所有权所受到的损失可以另行主张权利。 关于舜泰物业公司主张的案涉房屋系在国有划拨土地上建造，系公产房屋，中海直公司无权出卖所有权的问题。中海直公司未参加本案一、二审诉讼，舜泰物业公司在二审中陈述公产房屋补交土地出让金、契税后可以办理个人产权，与案涉房屋相邻的房屋亦已经办理了个人产权。中海直公司与宋国芝签订的协议书明确载明系购买商品房协议书，协议书中约定的单价每平方米1350元，中海直公司开具的收据中亦写明系收宋国芝购商品房款，宋国芝并非中海直公司的员工，中海直公司将案涉房屋交付给宋国芝后亦并未向宋国芝收取租金，故舜泰物业公司关于宋国芝只是从中海直公司购买案涉房屋使用权的主张无事实依据，本院不予支持。对上述土地出让金、契税的交纳问题可以由中海直公司与宋国芝协商或者依照相关法律规定办理。舜泰物业公司主张在其提交的录音证据中宋国芝家人已经同意补交房款及租金的问题，录音中的当事人并非宋国芝或中海直公司工作人员，该录音证据仅能体现宋国芝家人与舜泰物业公司工作人员就案涉房屋被收回后如何处理进行沟通的过程，双方亦并未就是否交齐房款及补交租金问题达成书面协议，该份录音证据不足以证明其主张的事实，本院不予采信。王义福、舜泰物业公司二审中提交的其他证据与本案待证事实无关，本院不予采信。 综上所述，王义福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，公告费200元，均由王义福负担。 本判决为终审判决。 审判长  王向军 审判员  田 丰 审判员  秦 梦 二〇二〇年七月十四日 法官助理杨茜怡代书记员孙悦