天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3971号原告：中恒基（天津）物业管理有限公司，住所地天津市河西区台儿庄路西侧汇雅商业中心7-1-201，统一社会信用代码：91120103690699110N。法定代表人：王永平，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡广福，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘新春，男。被告：董玉田，男，1948年12月25日出生，汉族，现住xxx。委托诉讼代理人：董明德（董玉田之子），1977年3月21日出生，汉族，现住xxx。原告中恒基（天津）物业管理有限公司（以下简称“中恒基物业公司”）与被告董玉田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘新春、被告委托诉讼代理人董明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中恒基物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告2018年5月27日至2020年2月29日的物业费1349.4元和滞纳金3300.8元，共计4650.2元。事实及理由：被告系天津市津南区号房屋业主，房屋建筑面积为91.36平方米，物业费为0.7元／平米／月，被告未按时交纳物业费，并产生违约金3300.8元。现原告诉至法院，望判如所请。董玉田辩称，前期物业合同系甲方天津金海岸投资开发建设有限公司与乙方即原告物业公司签订，鑫洋园小区2017年5月下旬办理入住手续，至今有三年。根据前期物业合同约定，符合成立业主大会条件时，甲乙双方均有义务告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，依照有关规定成立业主大会，但是我小区至今未成立业主大会导致全体业主及被告的权利无法保障，对此原告应该承担不利后果。鑫洋园小区为还迁房，是保障性住房，与其他商品房小区存在区别，前期物业合同延续使用还迁房标准对小区业主有失公平，是强加于业主的霸王条款，提供低级物业服务获取高级的物业服务费。原、被告未签署任何物业合同，原告主张没有事实依据。根据相关规定，基本物业服务费和保障性小区物业管理费实行政府指导价格，按照服务标准和对应的收费标准，实行级别管理，前期物业基本管理服务费由开发建设单位与通过招标程序选聘的物业服务企业按照天津市四级物业服务收费标准中选择相应级别的服务标准和收费标准，并在前期物业服务合同中明确，我方从不知晓前期物业服务合同，没有按照指导价格收费。前期物业合同签订主体甲乙双方触犯了天津市物业条例相关规定，同时违反了前期物业合同的约定，未公示服务标准、项目等有关情况。原告在2017年5月的收费标准为1元每平米每月，之后有按照每平米五元收了一次物业服务费，不符合前期物业合同的规定，收两次物业服务费实属乱收费。原告2019年起诉在39号楼另一业主时，主张每平米每月1元，本次起诉主张每平米每月0.7元，未经业主同意擅自降低服务标准，存在违约，侵犯我方权利，对于合同效力我方不认可。根据合同约定，物业服务按照二级标准执行，前期物业合同约定每平米每月1元的标准违反规定，二级标准的价格是每平米每月0.75元，原告擅自提供收费标准，甲方及业主有权要求乙方清退，造成甲方及业主经济损失的，给业主经济赔偿。前期物业合同约定0.5%的违约金有悖于我国规定，缺少法律依据。我方不认可小区的物业服务，消防问题突出，各个楼层消防措施不完善，发生火灾时消防车进不去。原告物业公司实行野蛮管理，曾殴打业主。小区交通管理不专业，车辆随意停放，物业设置路障，小区内通行不畅。小区内有人随意摆地摊，严重扰民。楼内卫生长期无人打扫，公共区域被人占用，草坪内垃圾随处可见。故请人民法院驳回原告的诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区号房屋业主，自2017年5月入住至今，该房屋面积为91.37平方米,2019年12月2日，房屋取得不动产权属登记，登记权利人为董明德。2015年12月28日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期间自2016年6月1日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费标准为每月每平方米1.8元（基础物业费1元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用0.8元），业主按月交纳”。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告未交纳2018年5月27日至2020年2月29日的物业费。经本院核实，本案涉及的房屋属于还迁房，咸水沽镇政府自首位业主入住之日起满一年后，按照其考核的结果按1.1元／月／平方米补贴给原告物业费用，期限自2017年4月1日至2022年3月31日。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述前期物业服务合同的约定，扣除镇政府的物业费补贴后按0.7元/月/平方米向被告主张权利，符合规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合原告提供的物业服务等级和标准、整体交费比例和被告及其他业主的抗辩意见，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对原告主张的物业费酌情支持85%。关于期间，因自2019年12月2日房屋权利人明确为董明德，本院支持至2019年12月1日，之后的物业费原告应向董明德主张，被告认可其自2018年5月27日至今在涉诉房屋居住，故本院支持自2018年5月27日至2019年12月1日的物业费，经计算，被告应给付物业费988元。原告主张滞纳金，虽被告在履行物业服务合同过程中存在逾期交费的行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董玉田于本判决生效之日起十日内给付原告中恒基（天津）物业管理有限公司2018年5月27日至2019年12月1日的物业费988元；二、驳回原告中恒基（天津）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元，由被告负担5元，由原告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘永攀二〇二〇年七月十三日书记员  周丹丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。