吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初1130号 原告（执行案外人）：孙国军，男，1969年6月23日出生，汉族，无职业，住长白山保护开发区池西区。 委托诉讼代理人：徐彦志，吉林彦智律师事务所律师。 被告（申请执行人）：白洪香，女，1971年5月14日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县松江河镇。 委托诉讼代理人：王风国，男，1969年6月23日出生，汉族，无职业，住抚松县松江河镇。 被告（被执行人）：罗欣，女，1980年11月29日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县松江河镇。 原告孙国军与被告白洪香、罗欣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙国军委托诉讼代理人徐彦志、被告白洪香、罗欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孙国军向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于长白山保护开发区池西区长白山旅游集散服务中心C1幢106号门市房的强制执行，并解除对上述“106号门市房”的查封；2、确认“106号门市房”所有权系原告所有；3、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年4月15日吉林省抚松县人民法院出具(2020)吉0621民初679号民事裁定书，对原告的“106号门市房”(商品房预售许可证号为2013第05号，用途为商业，建筑面积307.58平方米）进行查封。 2020年5月10日原告对吉林省抚松县人民法院出具(2020)吉0621民初679号民事裁定的内容提出书面异议。2020年6月9日作出了吉林省抚松县人民法院(2020)吉0621执异34号执行裁定,驳回了原告的异议。其吉林省抚松县人民法院(2020)吉0621执异34号执行裁定内容是错误的。因为原告于2018年9月15日与吉林省承源装饰工程有限公司因为该公司欠原告的工程款,经双方协商，吉林省承源装饰工程有限公司将位于长白山保护开发区池西区长白山旅游集散服务中心的“106号门市房”，折价2768220元抵顶欠原告的工程款。被告罗欣得知原告顶工程款得到了“106号门市房”后，因为做工程项目缺资金，为了向被告白洪香借款，请求原告用“106号门市房”给她向被告白洪香借款100万元做抵押担保。因为原告的“106号门市房”面积307.58平方米，价值2768220元，被告罗欣为了达到让原告给其担保的目的,给原告在2018年9月16日出具了《欠条》，系购买“106号门市房”的欠条性质，承诺在2019年3月30日前付清购买“106号门市房”欠款。但是被告罗欣并没有在约定的期间支付“106号门市房”欠款，至今分文未支付，存在欺骗原告的行为。故该“106号门市房”的所有权没有改变，还是原告的。在2020年4月5日吉林省抚松县人民法院出具的(2020)吉0621民初679号民事裁定书，查封原告的“106号门市房”以及吉林省抚松县人民法院(2020)吉0621执异34号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求是错误，具体理由如下:一、原告的“106号门市房”并没有出售给被告罗欣原告没有将“106号门市房”出售给被告罗欣的事实，原告是用该门市房为被告罗欣向被告白洪香借款做抵押,该门市房的所有权是原告的。因为被告罗欣既没有与原告签订该门市房的买卖合同，也没有向原告支付门市房款,更没有依照法律法规规定不动产变更，必须到有关房屋产权登记登记机关进行所有权变更登记,才能改变所有权的事实。原告是为了被告罗欣借款履行担保责任的事实。在生效判决吉林省抚松县人民法院(2020)吉0621民初679号《民事判决书》中第4页第3自然段，已经认定:“...2018年三方签订的借款合同第八条载明:“如甲方到期不能归还借款，则丙方有权利直接向乙方进行归还借款及利息”，根据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”，本院认定孙国军为一般保证人。因2018年9月17日罗欣虽为白洪香重新出具借条，二人已协议变更主合同，其中借条中约定的借款金额、利息以及还款时间均与2018年9月16日孙国军签字提供担保的借款合同内容不一致，但该借条并未实际履行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第三十三条第三款规定，孙国军仍应按照三方签订的借款合同中的约定承担保证责任。因借款合同中保证人与债权人未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行期届满之日起六个月,在合同约定的保证期问和前款规定的保证期间,债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任......”本案中，借款合同第二条约定借款期限自2018年9月16日至2019年9月15日,故孙国军的保证期间应自2019年9月15日至2020年3月14日,白洪香于2020年4月8日向本院提起诉讼，已超过保证期间，故孙国军的保证责任应子免除。所以，该“106号门市房”所有权并没有转移到被告罗欣名下。二、被告罗欣并没有对原告的“106号门市房”取得了使用、支配的权利该“106号门市房”自原告在2018年9月15日从吉林省承源装饰工程有限公司因为该公司欠原告的工程款,抵顶到手后，自始至终由原告管理使用至今,被告罗欣从来没有到过该门市房内，连一把钥匙都没有过,自2018年9月15日该门市房的水电等各种费用都由原告交付,根本不存在被告罗欣对原告的“106号门市房”取得了使用、支配的权利的任何事实。三、被告白洪香与长白山保护开发有限责任公司签订的商品房买卖合同是假的。因为，既然在2018年9月15日被告白洪香与长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司就签订了“106号门市房”买卖合同,就可以说该“106号门市房”是被告白洪香的了，又为什么在第二天的2018年9月16日,再签订一份:“......罗欣(甲方)、白洪香(乙方)、孙国军(丙方)、长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司(丁方)签订借款合同，主要内容为:甲方向乙方借款100万元,借款支付给罗欣，再由罗欣转至孙国军账户。为保证乙方合法权益，甲方提供长白山管委会池西区强恩地产C1-106门市房作为抵押。在用款期间甲方将门市房的户名变更为乙方，待借款偿还完毕后，乙方配合再将户名变更回甲方。”呢？又为什么要把被告罗欣的借款要打到原告的账户中呢？这些一目了然了,是原告为了给被告罗欣向他人借款做担保的事实。被告白洪香与长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同是假的,被告白洪香根本没有向长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司交付过购房款。所以，吉林省抚松县人民法院(2020)吉0621执异34号《执行裁定书》，对原告位于长白山保护开发区池西区长白山旅游集散服务中心C1幢106号门市房的查封（执行）是错误的。侵犯了原告的合法权益，应当判令停止执行和查封。 白洪香辩称，2019年9月15日左右，我通过王福刚认识的罗欣和孙国军，罗欣领着我去了孙国军公司，说明了罗欣与孙国军之间民间借贷的情况，孙国军说涉案房屋是孙国军卖给罗欣，房屋是罗欣的，罗欣给孙国军干活，用此房屋顶账。现场还有其他证人，孙国军称如果罗欣不偿还白洪香的钱，孙国军同意用此房屋来偿还。 罗欣辩称，涉案门市是我给孙国军干池南区旅游公厕，双方约定，用房子顶账。我前期工程款不够，孙国军同意用此门市给我作担保借钱。我与孙国军、白洪香还有强恩地产的人在王总办公室签订了借款合同（2018年9月16日签订），因为第一份借款合同没有写明利息。后2018年9月17日我重新出具欠条，写明利息。所以不是先和白洪香签订的欠条然后再让孙国军签的担保。我给孙国军干的活不够房屋的钱，我们又签订了一份协议书，余下的房款由孙国军经由中建二局予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了2018年9月15日由长白山保护开发区强恩房地产开发有限公司（甲方）、吉林省承源装饰工程有限公司（乙方）、孙国军（丙方）签订的《协议书》，2018年9月15日由吉林省承源装饰工程有限公司出具的收条，2018年9月15日由吉林省承源装饰工程有限公司出具的证明，2018年9月16日由罗欣（甲方）、白洪香（乙方）、孙国军（丙方）、长白山保护开发区强恩地产开发有限责任公司（丁方）签订的《借款合同》，2018年9月16日由罗欣向孙国军出具的欠条，本院查封涉案房屋及驳回案外人执行异议的裁定书，（2020）吉0621民初679号民事判决书，长白山保护开发区池西旅游服务中心出具的入伙流程单、装修登记备案表、业主资料登记表等业主材料，电费、取暖费、物业费及装修保证金等缴费凭证，2019年4月17日由孙国军、吕小亮签订的房屋租赁合同及房租收据，2018年7月24日由孙国军、罗欣签订的《建设工程施工合同》，2019年10月15日由孙国军、罗欣签订的《协议书》，2018年9月15日由长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司、白洪香签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》，2018年9月22日由罗欣、孙福东签订的施工协议，2018年9月14日到2018年12月7日罗欣购买建材的付款票据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的本院查封涉案房屋及驳回案外人执行异议的裁定书，2018年9月15日由长白山保护开发区强恩房地产开发有限公司（甲方）、吉林省承源装饰工程有限公司（乙方）、孙国军（丙方）签订的《协议书》，2018年9月15日由吉林省承源装饰工程有限公司出具的收条，2018年9月15日由吉林省承源装饰工程有限公司出具的证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：。2018年7月24日孙国军作为发包人，罗欣作为承包人签订了《建筑工程施工合同》，工程名称为长白山管委会池南区旅游公厕建设项目。2018年9月15日孙国军从长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司处取得本案涉案房屋长白山保护开发区长白山旅游集散服务中心C1幢106号房屋。2018年9月16日，罗欣为孙国军出具欠条，欠条载明，罗欣购买孙国军涉案房屋，房款未付，双方约定到2019年3月30日前还清全部房款，房款总价为2768220元，此房款可以用工程款抵顶。经审理查明，罗欣至今未向孙国军支付该房屋房款。庭审中，罗欣虽主张欠条出具后，孙国军向罗欣实际交付房屋，但孙国军不予认可，罗欣亦未向本院提供证据予以证实，本院认为，本案涉案房屋孙国军并未实际向罗欣交付。 2018年9月16日由罗欣（甲方）、白洪香（乙方）、孙国军（丙方）、长白山保护开发区强恩地产开发有限责任公司（丁方）签订《借款合同》，合同约定借款金额100万元，借款期限自2018年9月16日至2019年9月15日，利率为月息2%。罗欣用涉案房屋作为抵押，并约定在用款期间，将涉案房屋户名变更为白洪香。2018年9月15日由长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司、白洪香签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，到期罗欣未向白洪香偿还该笔欠款。2019年10月15日孙国军、罗欣签订《协议书》约定，罗欣将完成施工的位于长白山池西区管委会文化广场市政建设等工程项目，结算完成后总价款276.822万元的工程款，由孙国军直接同中建二局进行结算，用于抵消罗欣所欠孙国军涉案房屋房款。经审理查明，罗欣、孙国军至今未对工程进行结算。 另查明，白洪香于2020年4月8日向本院提起诉讼，本院作出（2020）吉0621民初679号民事判决书认定，因白洪香的起诉已超过保证期间，对孙国军的保证责任予以免除，判令罗欣于本判决生效之日起三日内偿还白洪香借款本金70万元及利息。 本案认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，孙国军、长白山保护开发区强恩房地产开发有限公司、吉林省承源装饰工程有限公司签订的《协议书》，孙国军与罗欣签订的欠条及协议书，长白山保护开发区强恩房地产开发有限责任公司、白洪香签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》均系合同各方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。孙国军、罗欣、白洪香虽未办理房屋过户登记手续，但不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙国军提供了涉案房屋被查封之前在案涉房屋被查封之前（2020年4月15日之前）实际形成的物业服务合同，电费、取暖费、物业费及装修保证金缴纳凭证，房屋租赁合同及租金收据，可以认定孙国军在查封之前已经合法占有该房屋。罗欣虽主张其已向孙国军购买涉案房屋，但罗欣未支付房屋价款，亦未发生以工程款抵顶房款的事实，罗欣一直未能办理房屋产权登记。依据上述法律规定，孙国军的诉讼请求，具有事实和法律根据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行孙国军名下位于长白山保护开发区池西区长白山旅游集散服务中心C1幢106号门市房。 案件受理费28946元，由被告白洪香、罗欣负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 本院（2020）吉0621执异34号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 员  李雪梅 人民陪审员  孙桂杰 人民陪审员  马艳芝 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  马新新