贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0622民初202号 原告:李囝囝，男，1964年9月19日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。 委托诉讼代理人：黄开余，贵州胜穹律师事务所律师。 被告:贵州深恩房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520622MA6GJQYR43,住所地贵州省玉屏侗族自治县平溪街道东市路60号。 法定代表人：何胜军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚元勋，贵州锦江河律师事务所律师。 被告：玉屏侗族自治县房地产开发公司，统一社会信用代码915206222151201738，住所地贵州省玉屏侗族自治县平溪街道蒋家田。 法定代表人：洪加林，该公司经理。 第三人：何茂盛，男1963年10月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市酉阳县，现住贵州省玉屏侗族自治县。 第三人：华云芳，女，1935年2月24日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。 第三人：四川龙达建设（集团）有限公司，统一社会信用代码9151000075597636XU，住所地成都市武侯区西面桥街8号。 法定代表人：杨文兴，该执行董事兼总经理。 原告李囝囝与被告贵州深恩房地产开发有限公司（以下简称深恩房开公司）、玉屏侗族自治县房地产开发公司（以下简称玉屏房开公司）及第三人何茂盛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2020年4月14日立案后，追加华云芳、四川龙达建设（集团）有限公司（以下简称四川龙达公司）为第三人，依法适用简易程序于2020年4月30日、5月7日、6月15日公开开庭进行了审理。原告李囝囝及其委托诉讼代理人黄开余，被告深恩房开发公司的委托诉讼代理人姚元勋，被告玉屏房开公司的法定代表人洪加林到庭参加诉讼。第三人何茂盛、华云芳、四川龙达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李囝囝向本院提出诉讼请求：1.判令被告将玉屏县印山学府Ｂ栋三层Ｂ-1房屋（价值355680元）交付原告；2.判决被告以355680元为基数，按照日利率万分之二支付原告逾期交房违约金，从2019年1月1日至实际交房日止；3.被告支付原告2013年4月8日至2016年4月7日止36个月所欠超期过渡费7200元（21600元-14400元＝7200元）、2016年4月8日至实际交付之日止的超期过渡费（2017年以前的支付标准是每套每年7200元，2018年1月1日后按每套每年8400元支付）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年玉屏房开公司开发“印山学府”项目，同年4月8日，玉屏房开公司以其桂龙分公司的名义与原告签订了《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，拆迁原告母亲位于玉屏侗族自治县房屋。玉屏房开公司返还原告该片区规划内Ｂ栋三层住房一套，住房面积118.56㎡。优惠20㎡，优惠价1560元，市场价22.22㎡。原告应付甲方房款9万元。合同特别约定：装修费抵扣房款，甲乙双方互不补款，合同还对相关内容进行约定。深恩房开公司作为涉案项目的受让人，应当承担履行合同约定的义务。因深恩房开公司只同意将“印山学府”Ｂ栋Ｂ-1四层一套住房安置给原告，并要求原告支付房款9万元而发生纠纷。 被告深恩房开公司辩称，驳回原告对深恩房开公司的起诉和诉请，案件受理费由原告承担。其理由是：1.深恩房开公司并非本案适格被告，未与原告签订拆迁安置补偿合同及补偿协议，也不存在玉屏房开公司将案涉项目转让给深恩房开公司，印山学府项目的土地是深恩房开公司通过挂牌方式取得的。2.原告对深恩房开公司的诉请没有事实及法律依据，深恩房开公司持有的安置补偿合同上注明乙方是华云芳，乙方应支付甲方9万元，装修补偿款9142.25元已经一次性付清，桂龙分公司未取得相关开发手续及未进行工商注册，不论是原告或华云芳签订的安置补偿合同都是无效合同，不受法律保护。3.如原告付清深恩房开公司房款9万元，深恩房开公司同意将B栋4层住房一套安置给原告。 被告玉屏房开公司辩称，请求驳回原告对玉屏房开公司的起诉和诉请；案件受理费由原告承担。其理由是：印山学府项目属于政府招商引资项目，拆迁户的安置是由玉屏旧城改造指挥部进行合同审查备案，我公司未参与其中，印山学府项目是实行独立核算，自负盈亏的。何茂盛与原开发项目的徐桂鹤、龙江成同属于项目开发合伙人，因龙江成、徐桂鹤个人原因，经何茂盛要求，将项目的开发负责人变更为何茂盛，为此，徐桂鹤、龙江成于2017年2月26日与何茂盛达成了内部的房地产项目转让合同，徐桂鹤向公司提出书面申请，将该项目负责人变更为何茂盛，我公司下达文件任命何茂盛为该项目的负责人，项目所有的债权债务由何茂盛负责，一切责任由何茂盛承担。 第三人华云芳述称，拆迁的玉屏侗族自治县房屋产权系第三人所有，认可其子原告李囝囝与玉屏房开公司桂龙分公司签订了《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，其他以本人名义签订的拆迁合同不予认可。 第三人何茂盛未陈述意见。 第三人四川龙达公司未陈述意见，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2013年，徐桂鹤、龙江成挂靠玉屏房开公司,成立玉屏房开公司桂龙分公司（未登记），开发“印山学府”项目。同年4月8日，玉屏房开公司桂龙分公司作为甲方与李囝囝作为乙方签订《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，拆迁其母第三人华云芳所有的位于玉屏侗族自治县房屋。合同约定：补偿方案：1.甲方以新建的房屋补偿乙方共计76.34㎡。2.现拆除的水电表、闭路电视、电话的搬迁费，乙方拿发票到甲方报账，以货币补偿。3.现有住房过渡费500元，按36个月的时间为过渡期。付款办法按年计算一年一次，待后结算，如有超期，时间按以上过渡费标准执行。安置办法：3.返还按该片区规划内Ｂ栋三层住房一套，住房面积118.56㎡。优惠价20㎡，优惠价1560元／平方米。市场价22.22㎡。实付甲方房款9万元，合同还对相关内容进行了约定。 何茂盛以四川龙达公司的名义承建该项目，由于资金原因，2017年2月26日，徐桂鹤、龙江成与何茂盛签订房地产项目转让合同，合同约定，该项目由何茂盛开发，相关手续由其自行完善，项目的前期债务由其偿还，相关《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》一并移交给何茂盛。项目转让时，该楼盘已建至转换层。 2017年3月3日,徐桂鹤向玉屏房开公司提出申请，将玉屏房开公司印山学府项目的负责人变更为何茂盛，玉屏房开公司以玉房开字（2017）1号文件任命何茂盛在为玉屏房开公司印山学府项目的负责人，由其全权处理并承担该项目的一切债权债务。 2017年8月，拆迁户代表姚某等人与玉屏房开公司印山学府项目部负责人何茂盛签订《协议书》，协议内容：1.在符合法律法规的前提下，原“玉屏房地产开发公司桂龙分公司签订的拆迁安置补偿合同，我公司仍予以认可。2.2017年度及2017年以前的过渡费，在2017年12月31日前结算并支付给拆迁安置户。按每年7200元／套支付，2018年1月1日起按每年8400元／套支付，门面过渡费每年22000元／间。3.按印山学府工程施工计划，本工程应于2018年12月31日前完工，工程完工验收合格，按“拆迁安置补偿合同”约定，甲、乙双方付清结算费用后，即可交付拆迁户入住。如因甲方原因造成2018年12月31日工程未完工，未及时交房给乙方，按住房市场价3000元／㎡，前门面按2万元／㎡，后门面1万元／㎡计算，甲方每日按万分之二支付违约金。5.若甲方擅自变卖乙方房屋，门面按3万元／平㎡，住房按3000元／㎡赔偿乙方。 第三人何茂盛在受让“印山学府”项目后，继续使用“玉屏房开公司印山学府项目部”名义从事该项目开发。2017年12月，第三人何茂盛发起设立了一人公司被告深恩房开公司，并依据其受让的房地产项目转让合同，由被告深恩房开公司对该项目的相关开发手续进行了完善，并将“印山学府”房开项目竣工并交付其他被拆迁人。 2018年6月11日，何茂盛将“玉屏房开公司印山学府项目部印章”及“玉屏房开公司印山学府项目部财务专用章”移交给玉屏房开公司。 深恩房开公司于2019年11月1日向印山学府全体业主（含被拆迁人）发布交房公告，要求被拆迁人携带《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》、过渡费支付票据等相关资料，于2019年11月6日至2019年11月20日办理交结手续。 深恩房开公司现修建的印山学府项目的规划图纸与拆迁时依据的规划图纸发生变化，商铺用房从两层变成三层，门面布局及编号发生了变化。 庭审中，原告李囝囝同意深恩房开公司为其安置B-4-1号住房一套，住房面积为113.2㎡。 另查明：原玉屏侗族自治县房屋产权系第三人华云芳所有，第三人华云芳认可其子原告李囝囝与玉屏房开公司桂龙分公司签订了《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》;李囝囝按每年7200元的标准，领取了两年的住房过渡费（领至2015年4月8日）。 2018年7月4日，深恩房开公司的法定代表人由何茂盛变更为何胜军。 本院确认的上述事实，有原告提供的被告工商登记信息，企业登记变更信息、《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》、协议书、申请书、玉房开字（2017）01号文件、房地产项目转让合同、交房公告、华云芳的申明及录像、证人凌某、姚某、郑某、黄某的出庭所作的证言。被告深恩房开公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、成交确认书、国有建设用地交地用书、玉屏县发展和改革局文件玉发改备（2018）5号文件、住房Ｂ-4-1的测绘报告、项目转让合同、《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、四川龙达建设有限公司的授权委托书、杨文兴身份证复印件、何茂盛身份证复印件、证明及附件一份。被告玉屏房开公司提供的何茂盛的承诺书、房地产项目转让合同、申请书及玉房开（2017）1号文件、通知一份、公章移交记录，本院对李元元的调查笔录及原、被告、第三人的庭审陈述在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，玉屏房开公司桂龙分公司没有进行工商登记，玉屏房开公司桂龙分公司与李囝囝签订的《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，应视为被告玉屏房开公司与原告签订的合同，原告的安置补偿义务由被告玉屏房开公司承担。 第三人华云芳系玉屏侗族自治县房屋的所有人，认可其子原告李囝囝与玉屏房开公司桂龙分公司签订了《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，是其对房屋所有权的合法处分，并无不当，李囝囝具备该合同的原告主体资格。 第三人何茂盛在受让“印山学府”项目后，继续使用“玉屏房开公司印山学府项目部”名义从事该项目开发。2017年12月，第三人何茂盛发起设立了被告深恩房开公司，并依据其受让的房地产项目转让合同，由被告深恩房开公司对该项目的相关开发手续进行了完善，并将“印山学府”房开项目竣工并交付其他被拆迁人。表明被告深恩房开公司实际承受了第三人何茂盛在“印山学府”项目转让合同的权利和义务。被告深恩房开公司应按被告玉屏房开公司与原告签订的《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，履行安置补偿的义务。故原告要求被告深恩房开公司履行安置补偿义务的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。 原告与被告深恩房开公司就房屋安置达成意见，被告深恩房开公司应将“印山学府”中B栋B-4-1号住房交付给原告“印山学府”中B栋B-4-1号住房面积为113.2㎡。原合同安置住房面积118.56㎡，相差5.36㎡。被告深恩房开公司应补偿原告房屋面积不足部分的款项16080元（5.36㎡×3000元／㎡）。 原告住房过渡费已按每年7200元的标准，领取至2015年4月8日。拖欠原告住房过渡费应从2015年4月9日起计算至住房实际交付之日止。其中，2015年4月9日至2016年4月8日期间的过渡费为6000元（500元／月×12个月）；2016年4月9日至2017年12月31日期间的过渡费12000元（7200元／套／年÷12个月×20个月）；2018年1月1日至原告起诉之日（2020年4月）的过渡费为19600元（8400元／套／年÷12个月×28个月）。扣减原告2015年4月8日多领取2400元（7200元／套／年×2—6000元／套／年×2），被告深恩房开公司应支付原告住房过渡费共计35200元。2020年5月之后的过渡费按8400元／套／年标准，计算至被告深恩房开公司实际交房止。 被告深恩房开公司逾期交房给原告造成的损失，已通过支付过渡费的方式，弥补原告的损失。故对原告逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。 原告在庭审中自认在签订合同时，双方未对原拆迁房屋的装修费进行估价，原告只是在其兄李元元拿来的合同上签名而已，合同备注：“装修费如抵扣房款，甲乙双方互不补款”字样事先拟定。被告深恩房开公司否认合同备注部分的内容，认为内容表述不明确。被告玉屏房开公司认为，原告其兄李元元当时系帮开发方拆迁，把开发方应支付的报酬以装修费抵扣房款的方式予以处理，才产生合同备注：“装修费如抵扣房款，甲乙双方互不补款”的内容。综上，对合同上备注部分“装修费抵扣房款，甲乙双方互不补款”的内容，本院不予采信。原告应按合同支付深恩房开公司房款9万元。 《协议书》是何茂盛已实际取得该项目开发后，以玉屏房开公司名义就有关过渡费给付、调整、逾期交房违约责任等事项向拆迁户所作的书面承诺。何茂盛以协议尾部加盖的是“四川龙达公司印山学府项目”印章，承建方无权作出有关开发方的相关权利为由，主张该协议书对其无效的辩解理由，不能成立。 综上所述，原告的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告贵州深恩房地产开发有限公司将“印山学府”中B栋xx住房一套交付给原告李囝囝；原告李囝囝支付被告贵州深恩房地产开发有限公司《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》价款90000元； 二、被告贵州深恩房地产开发有限公司应补偿原告李囝囝因房屋面积差产生的房款16080元（5.36平方米×3000元／平方米）； 三、被告贵州深恩房地产开发有限公司支付原告李囝囝住房过渡费35200元。2020年5月之后的过渡费，按8400元／套／年的标准计算至被告深恩房开公司实际交房止； 四、驳回原告李囝囝其他诉讼请求。 上述给付事项限于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3723元，由被告贵州深恩房地产开发有限公司负担1123元，原告负担2600元。 如不服本判决，可在收到判决书十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决限定的履行期限届满后二年内，向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审判员  钟金和 二〇二〇年七月六日 书记员  喻 丹