河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7473号上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚利，女，1986年7月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：康向猛，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏凯主，河南荟智源策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁文明，男，1985年3月28日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：范潇琳，河南良承律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：郑州伟嘉房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区姚砦路133号14号楼1层109，统一社会信用代码91410105MA47JHPH94。法定代表人：张超。上诉人李亚利因与被上诉人梁文明及原审被告郑州伟嘉房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法独任进行了审理。上诉人李亚利及其委托诉讼代理人康向猛、苏凯主，被上诉人梁文明及其委托诉讼代理人范潇琳到庭参加诉讼，原审被告郑州伟嘉房地产营销策划有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。李亚利上诉请求：1．请求撤销郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初3824号民事判决书第二项，发回重审或依法改判上诉人不承担返还定金10000元、购房佣金17300元、支付违约金100000元的责任，并支持被上诉人向上诉人支付违约金173700元；2．本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院没有查明本案基本事实，对三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（以下简称涉案合同）补充条款真实意思的认定不符合实际，导致错误裁判，依法应予纠正。1．在涉案合同签订时，对于银行可以给梁文明审批的贷款额度双方并不确定，对李亚利尚欠银行房屋贷款数额即解押款数额，也只是大致了解为42万左右，在梁文明申请银行贷款前，李亚利经向原借款银行查询明确了解押款数额为426901.05元并向中介伟嘉公司提供了解押款的具体数额，梁文明也是依据该解押款数额申请的银行贷款额度，虽然贷款银行最终审批的贷款额度是一个整数即130万，从数字上看涉案房屋成交总价款减去银行贷款审批额度确实比解押款多出了10098.95元，但该130万的银行审批额度是事后才确定的数字，这中间的10098.95元的误差是买卖双方不可预料不可控制的正常误差，显然并不是当初签订涉案合同时买卖双方所顾虑的内容，双方之所以需要在补充条款单独作出约定且之后又对该问题单独书写一张情况说明再次明确，说明该事项对双方来说都是在签订合同时已经明确且对双方都是很重要的事项。且在涉案合同第二条第四款第二项，已经对乙方（梁文明）不能按照计划贷足贷款的情形予以了明确约定，即“若乙方（梁文明）不能按照计划贷足或银行/公积金管理中心不同意贷款申请的，则剩余房款不足的部分，乙方应在银行/公积金管理中心贷款批准或者不批准之日起（未约定）日内将剩余房款交于甲方（李亚利）”。对于已有相关条款明确约定的情形下，显然双方并无必要再在涉案合同第八条补充条款中对梁文明贷款数额不足的情况如何处理进行另外与前述第二条第四款第二项相矛盾的约定，且该补充条款中也没有“如果”二字。显然，对于涉案合同补充条款的真实意思，并非如原审法院所理解的是“梁文明所应付的首付款的数额是总房款减去银行审批贷款、该首付款的数额高于解押款数额的部分为剩余首付款、剩余首付款于过户当天交于李亚利”。实际情况是，在双方商定首付款为房屋成交总价的30%（约52万）的情况下，才出现首付款大于解押款这一签订涉案合同时已经明确的情况，因李亚利担心剩余首付款何时支付，于是才在涉案合同中增加了补充条款。在一审李亚利提交的与中介公司姬某的通话录音显示，姬某已对当时约定的首付款为50多万这一事实予以明确承认。原审法院认为房屋总成交价减去银行事后审批的贷款额度，略大于解押款，便推导出剩余首付款是该多出的10098.95元部分，纯粹是以结果倒推原因，故意牵强寻找理由支持梁文明的主张。2．原审庭审中，当梁文明提问证人姬某涉案合同补充条款表示什么意思时，使用包含答案的问句询问其是不是补充条款的剩余首付款指的是交给中介的定金，证人姬某在犹豫之后做了肯定的回答。在李亚利的代理人就该问题再次提问证人姬某时，其改口一方面称国家政策是最低首付款为房屋总价30%，一方面又称因为签合同时首付款无法确定，因此将补充条款写入合同，意思是如果首付款大于解押款，在过户当天梁文明将剩余首付款交李亚利。在之后一审法官对该问题进行提问时，证人姬某又变更证言称二手房的首付款不是以房屋成交价的30%计算首付款，而是以评估价的30%计算首付款。对于证人的证言：第一，既然国家政策规定最低首付款为房屋总价的30%，在房屋总价款已经确定的前提下，又何来首付款不确定之说；第二，既然涉案合同约定首付款“以银查询为准”，而非“房屋总价款减去银行贷款审批额度”，但从字面上看该表述显然指的就是银行查询到的剩余解押款，又何来首付款大于解押款之说；第三，证人所称的二手房的首付款不是以房屋成交价的30%计算首付款，而是以评估价的30%计算首付款。首先，该陈述显然不符合购房政策的规定；其次，正常情况下房屋评估价应该低于成交价；再次，即使按照其所述，在梁文明自己陈述房屋评估价为184万元的情况下，按照评估价的30%计算首付款，显然首付款只能会更高。证人姬某作证的证言前后叙述不一致，自相矛盾，显然是在与梁文明互相串通，谎话连篇。3．房屋买卖合同不同于一般的买卖合同，双方的意思表示要在国家购房政策允许的范围内进行。众所周知，无论是新房还是二手房，最低首付款都不得低于房屋总价款的30%。李亚利、梁文明双方在富有经验的中介公司指导下签订涉案合同，不可能不考虑国家购房政策的硬性规定。即使涉案合同将首付款书面写成“以银查询为准”，但探究双方在签订案涉房屋买卖合同时的真实意思表示，该首付款的约定也是等于或大于房屋总价款的30%的，且在二手房正常评估的情况下，评估价通常低于实际成交价，房屋成交总价减去梁文明所应获得的贷款数额也是应该大于或等于房屋总价款的30%。虽然梁文明通过自己的关系，将涉案房屋交由四家评估机构进行评估，使得房屋评估的价格高出了房屋成交价十几万这一极不符合常理的情况出现，且先后向建设银行、邮储银行两家银行申请贷款，并选择了批准贷款额度较高的邮储银行进而获得银行130万的贷款额度，但并不代表卖方就应该同意因此而降低首付款。况且该130万额度也并不是梁文明实际已经取得的贷款数额，只是贷款银行告知梁文明最高可以贷款130万元。梁文明实际取得的贷款数额尚不确定，其仍需遵守国家相关的购房政策及双方约定缴纳首付款，实际可以获得的贷款数额在130万元以内而并非一定是130万元。4．按照原审法院的理解，李亚利所主张的首付款为52万元的主张因与银行审批贷款130万元之和已高于双方约定的房屋成交价款，因此认为该主张有悖常理。该理解并不合理：第一，李亚利作为卖方，想要尽快拿到尽可能多的款项，以减少过房产过户后等待银行放款的时间和风险，实属常理；第二，买方梁文明通过自己的操作高评高贷，以减少自己的资金压力，但同时也增加了卖方李亚利的风险。第三，如果只要首付款加银行审批贷款额度等于房屋总价款，就视为买方合理的主张，卖方就应该无条件接受，那么如果贷款审批金额较高，则买方需要向卖方支付的首付款即解押款金额过低，从而直接影响卖方解押，这是卖方不可能认可的条款。如果买方能够操作获得等于房屋总价款的银行贷款，岂不是就不用支付任何首付款，而全额使用银行贷款就可以购房，这种逻辑显然是荒唐的，也是与国家购房政策的规定相悖的。第四，对于银行审批的130万额度，是事后才确定的数额，李亚利一再通过中介公司表示，梁文明获得银行多余的贷款额度，和自己应该收到的首付款没有关系，对于应付首付款52万元加上银行审批贷款130万元，多出房屋实际成交价格的部分，在李亚利收到银行款项后，即直接将多出部分退还梁文明，并不会出现梁文明实际支出的房屋款项多于双方约定的房屋总成交价的情况发生。原审法院不顾购房政策的硬性规定，以结果倒推原因，采信原告和证人及难以自圆其说的陈述及证言，得出房屋约定成交价减去银行审批贷款额度确实高于解押款，因此涉案合同补充条款中的“除解押款外的剩余首付款”指的就是该高出的（仅10098.95元的误差）部分的荒唐结论，进而得出李亚利违约，应承担违约责任并赔偿梁文明损失的错误判决，显然很难让人信服。该补充条款是在双方已经明确首付款为房屋总价款30%，但解押款明显低于该首付款的情况下，李亚利不放心，才有了该补充条款的约定。二、退一步讲，即使涉案房屋的首付款应该是42万元，李亚利“试图变更”首付款为52万元，但该“试图变更”的行为也并没有导致双方合同无法继续履行，原审法院直接适用涉案合同第六条第一款因甲方违约导致本合同无法履行情形下之违约条款也是错误的。1．即使如原审法院所理解的首付款为42万元，李亚利“试图”变更合同属于“违约行为”，在涉案合同没有对李亚利试图提高首付款这一所谓的违约行为约定违约责任的情况下，原审法院直接适用涉案合同第六条关于因一方行为导致合同无法履行之情形下的违约条款（虽然原审法院对违约金进行了调整，但仍是以该条款为基础），显然错误。2．涉案房屋交易进行到目前阶段，下一步应该进行的是梁文明向李亚利支付首付款。李亚利在接到首付款后才具备办理解押及后续手续的条件。虽然双方在首付款的问题上产生了分歧，但在梁文明不同意变更的情况下，其也应该按照“原合同”约定履行自己的义务，将无争议部分的首付款支付给李亚利。梁文明支付首付款的义务在先，李亚利在目前阶段没有需要履行的义务，也没有具体的违约行为，更没有因“违约行为”导致合同无法履行。3．在双方就首付款问题尚在沟通的情况下，梁文明起诉要求解除合同，并不是李亚利的行为导致合同无法履行。虽然在梁文明起诉要求解除合同后，李亚利也同意解除合同，但该解除显然是双方合意解除。即使李亚利存在过错，按照《合同法》第九十七条之规定，李亚利对梁文明的损失赔偿也仅限于其为办理购房手续所花费的必要支出。原审法院一方面支持了高达10万元的违约金，并认为违约金足以弥补梁文明的损失，另一方面又支持了梁文明17000元的购房佣金损失，对违约金和损失同时支持，不符合合同法的规定。三、涉案合同在能够履行的情况下，被上诉人梁文明采用向法院诉请解除涉案合同的方式，是导致涉案合同无法履行的真正原因，梁文明构成违约，原审法院判决李亚利承担违约责任缺乏事实和法律依据。根据二手房买卖政策和涉案合同约定补充条款，能够确定首付款就是52万元左右。合同履行过程中，由于新冠肺炎疫情的影响，郑州市二手房房价有一定降价，被上诉人为了减少损失，不想继续购买涉案房屋，并在上诉人毫不知情的情况下，向金水法院提起诉讼要求解除涉案合同，致使涉案合同无法继续履行，系梁文明违约。请二审法院在查明事实后依法改判，支持上诉人的合法合理诉求。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予发回重审或改判，为维护上诉人的合法权益，现依法提起上诉，望判如所请。梁文明辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的全部上诉请求及上诉理由均不能成立，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。本案是李亚利严重违反合同约定，其违约行为导致本合同无法继续履行，其应当按照合同约定退还梁文明相关费用并支付违约金。第一点，李亚利在银行贷款审批通过后恶意抬高首付款金额，强制要求梁文明按照其所述的首付款即合同总价的百分之三十五十二万支付，否则不继续履行合同无任何事实及法律依据。第一点是李亚利无任何证据证明双方约定首付款金额为合同总价款的30%即52万，且合同中也无任何内容显示及证实此项事实。第二点是如果如李亚利所述涉案房屋首付款在签订合同时已经确定为52万元，但是在整个合同中未进行任何的描述及约定，同时在合同中表述的内容为乙方在贷款审批通过后将首付款人民币以银查询为准，事后了解到的解押金额426901.05元，而非表述为首付款52万元，明显不符合常理。第三点，如果涉案房屋为李亚利一直主张的首付款为52元，而该案房屋采取的是商业贷款的方式付款，该52万元数额与银行审批贷款130万之和已经明显高于双方约定房屋总成交价1737000元，其主张明显有悖常理。第二大点，本案事实为在签订合同时尚未确定涉案房屋的首付款的具体金额，涉案房屋的首付款是在银行贷款审批通过后即确定银行贷款数额后，将成交价173万减去银行贷款审批数额作为首付款支付给李亚利。第一点是合同约定梁文明应在贷款审批通过后将首付款以银查询为准即减压金额支付，该条能够证实与一审的证人证言及梁文明的陈述相互印证，证实在签订合同时尚未确定涉案房屋首付款的具体金额？正是因为合同约定首付款已经查询为准支付，而会存在需付的首付款金额高于解押金额的事实，所以才会补充条款写入合同。意思是如果首付款大于解押款在过户当天，梁文明将剩余的首付款交由李亚利，且结合后经银行查询，李亚利应付的解押款为426901.05元，银行贷款审批为130万元，双方约定的涉案房屋总价款1737000元，确实存在梁文明须支付的首付款金额高于借款的事实。第二点是合同总价款在签订合同时已经固定，双方约定在银行贷款审批通过后才开始支付涉案首付款。银行贷款审批金额为后期固定支付给上诉人的房款，在总金额及银行贷款审批金额均确定以后，首付款金额确定，集合合同总价款减去银行审批贷款金额，这样更符合生活常识及生活经验。综上，恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法驳回上诉人的全部上诉请求。郑州伟嘉房地产营销策划有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。梁文明向一审法院起诉请求：1、解除梁文明与李亚利签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2、李亚利返还梁文明定金10000元，并赔偿梁文明因买卖房屋支出的购房佣金加代办费19300元、按揭代办费2000元、按揭服务费13000元，评估费、抵押登记费、印花税5950元；3、伟嘉公司返还梁文明定金20000元；4、李亚利向梁文明支付违约金173700元；5、诉讼费由李亚利承担。李亚利向一审法院提出反诉请求：1、解除李亚利、梁文明、第三人2019年12月8日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2、判令梁文明向李亚利支付违约金173700元；3、本案的反诉费由梁文明承担。一审法院认定事实，2019年12月8日，李亚利（甲方、出售方）、梁文明（乙方、买受方）、伟嘉公司（丙方、居间方）共同签署《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同主要约定：乙方购买甲方所有的位于郑州市××文化北路××院××楼××单元××号的房产，房屋建筑面积为93.14平方米，成交价格为壹佰柒拾叁万柒仟元整，关于定金，甲乙丙三方协商同意乙方在签订本合同时支付甲方购房定金10000元作为履行本合同的担保，其中人民币壹万元由甲方保管，该部分定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款；其中人民币贰万元由丙方保管，该部分定金在办理房屋交割时转为物业交割保证金，待物业交割完毕时，甲方凭买卖双方签字确认的物业交割清单及有关单据向丙方领取物业交割保证金；甲乙双方于签订本合同后共同到贷款银行/公积金管理中心办理相关贷款手续，乙方应在贷款审批通过后将首付款人民币“以银查询为准”交于甲方，剩余房款人民币“以银行审批为准”由贷款银行/公积金管理中心于放贷之日交于甲方；丙方在促成签订本合同时，乙方应向丙方支付佣金人民币壹万柒仟叁佰元整；因甲、乙任一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行的，三方协商一致按以下方式负担丙方佣金：单方违约时，由违约方承担，甲乙双方同时违约的，各负担总佣金的一半；甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋产权转移登记、不动产登记等相关手续，并商定签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元；甲方违约致使本合同无法履行的，应按房屋总价款10%的标准向乙方支付违约金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接给付乙方，除非三方达成新的协议）；乙方违约致使本合同无法履行的，应按房屋总价款的10%的标准向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补（丙方有权直接将定金、房屋产权证交付甲方，除非三方达成新的协议）；甲、乙、丙三方约定补充条款如下：除解押款外，剩余首付款乙方于过户当天手续前交于甲方，甲方配合乙方进行等内容，该合同由梁文明、李亚利签名、伟嘉公司签章确认。2019年12月8日，伟嘉公司出具《收据》一份，载明：今收到梁文明人民币20000元整，系付购买金水区文化北路10号1号楼1单元23层89号购房定金。同日，伟嘉公司出具《收据》一份，载明：今收到梁文明人民币壹万玖仟叁佰元整，系付购房佣金加代办费用。2019年12月9日，李亚利出具《收据》一份，载明：今收到梁文明购房定金（系购买金水区文化北路10号1号楼1单元23层89号业主姓名李亚利）￥10000元整，此定金后期充抵首付款。2019年12月20日，郑州裕之汇房地产营销策划有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到梁文明交来按揭代办费贰仟元。同日，郑州裕之汇房地产营销策划有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到梁文明交来代收评估费、抵押登记费、印花税5950元。同日，郑州裕之汇房地产营销策划有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到梁文明交来按揭服务费壹万叁仟元。另查明：案涉房屋解押款数额为426901.05元。2019年12月23日，梁文明申请个人二手房贷款通过审批，审批同意贷款金额为130万元，期限为360个月等。2020年4月2日，梁文明诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。梁文明与李亚利、伟嘉公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该院对该合同效力予以确认。本案争议焦点为案涉房屋首付款支付问题，合同约定：梁文明应在贷款审批通过后将首付款人民币以银查询为准，交于李亚利。该条约定能够与证人证言及梁文明陈述相互印证，证明签订合同时，尚未确定案涉房屋首付款支付的具体数额，且证人证言对合同补充条款作出了合理的解释，该解释与后经银行查询李亚利应支付的解押款为426901.05元，银行审批贷款为1300000元，双方约定的案涉房屋总价款为1737000元，确实存在梁文明需付的首付款数额高于解押款的事实相互印证，故梁文明称应付首付款的数额为总房款减去银行审批贷款、首付款数额高于解押款数额的部分为剩余首付款、剩余首付款于过户当天交于李亚利的主张成立。李亚利提交的证据不足以证明签订合同时双方约定首付款为520000元，且该数额与银行审批贷款1300000元之和已高于双方约定的房屋成交价款，该主张有悖常理，该院不予采纳。关于梁文明本诉的诉讼请求，一、梁文明主张解除案涉合同，李亚利同意解除，双方已不能实现约定合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，该院依法解除梁文明与李亚利、伟嘉公司于2019年12月8日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、李亚利违反合同约定向梁文明主张首付款520000元，致使双方无法继续履行合同，其应将已收取的购房定金10000元返还给梁文明；根据案涉合同约定，伟嘉公司居间服务的佣金17300元应由违约方李亚利承担，现梁文明主张李亚利赔偿该部分损失计17300元的诉讼请求，该院予以支持；三、根据案涉合同约定，李亚利违约，伟嘉公司应将定金直接给付梁文明，现梁文明主张伟嘉公司返还定金20000元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持；合同约定向伟嘉公司支付的代办费用2000元，系双方委托伟嘉公司代为办理房屋产权转移登记、不动产登记等相关手续的费用，现因双方已主张解除案涉合同，该部分费用未实际产生，故伟嘉公司应将该部分费用返还给梁文明；四、李亚利违约应当承担违约责任。关于梁文明主张的违约金，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、梁文明申请购房贷款必要的费用、房屋成交价格变化等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院认为违约金调整为100000元为宜。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，在违约金足以弥补梁文明损失的情况下，对于梁文明主张李亚利赔偿的按揭代办费、按揭服务费、评估费、抵押登记费、印花税等费用损失的诉请，该院不予支持。关于反诉的诉请，李亚利违约，故其主张梁文明支付违约金的诉讼请求依据不足，该院不予支持。伟嘉公司经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认解除原告（反诉被告）梁文明与被告（反诉原告）李亚利、被告（反诉第三人）郑州伟嘉房地产营销策划有限公司于2019年12月8日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）李亚利于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）梁文明购房定金10000元、购房佣金17300元并支付违约金100000元；三、被告（反诉第三人）郑州伟嘉房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）梁文明购房定金20000元、代办费2000元；四、驳回原告（反诉被告）梁文明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李亚利的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2480元，由梁文明负担962元，由李亚利负担1518元。反诉案件受理费减半收取1887元，由李亚利负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，关于双方争议的案涉房屋首付款金额问题，合同约定：梁文明应在贷款审批通过后将首付款人民币以银查询为准，交于李亚利，该条款可以说明，签订合同时，尚未确定案涉房屋首付款的具体数额。后经银行查询李亚利应支付的解押款为426901.05元，银行审批贷款为1300000元，双方约定的案涉房屋总价款为1737000元，故梁文明应付首付款的数额为总房款减去银行审批贷款，该首付款数额高于解押款数额。李亚利上诉称涉案房款的首付款为总房款30%，即520000元，但合同中并无约定，且梁文明不予认可。故李亚利主张双方在签订合同时约定涉案房款的首付款为总房款的30%的待证事实真伪不明，本院不予确认。因李亚利在合同的履行过程中，按照520000元要求梁文明支付首付款，违反合同约定，应当承担违约责任。一审法院综合考量了合同履行情况及李亚利违约情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调低为100000元，且对梁文明主张的按揭代办费、按揭服务费、评估费、抵押登记费、印花税等费用损失，未予支持，李亚利主张违约金过高的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李亚利的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3774元，由李亚利负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年七月九日书记员  张倩倩