贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初4531号 原告：胡世忠，男，1968年1月26日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：罗伟，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。 被告：杨春林，男，1977年3月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市金阳金华园Ｂ区。 委托诉讼代理人：谢武、陈兴艳（实习），贵州丰来律师事务所律师。 第三人：贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司，地址在贵州省贵阳市观山湖区诚信路西侧腾祥·迈德国际一期A3栋1单元18层3号。组织机构代码91520100688404466X2。 法定代表人：胡斌，董事长。 第三人：夏长营，男，1955年10月24日生，汉族，住贵州省贵阳市。 原告胡世忠与被告杨春林、第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司、夏长营房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡世忠的委托代理人罗伟，被告杨春林及委托诉讼代理人谢武、陈兴艳，第三人夏长营到庭参加诉讼，贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡世忠向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《贵阳学院教师商品房团购权及房屋转让协议》；2、判令被告退还原告《贵阳学院教师商品房团购权及房屋转让协议》约定的转让费及房屋认购款120000元；3、判令被告赔偿原告购房差价667800元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，2014年12月19日，原告与被告签订《贵阳学院教师商品房团购权及房屋转让协议》，约定被告自愿将贵阳学院组织教师团购铁合金厂地段商品房的购买权及房屋转让给原告，约定房屋购房转让费2万元，房屋认购金由原告支付，同时约定被告有陪同原告选房及在办理房屋相关手续时的协助义务。协议签订后，原告于2014年12月18日委托夏长营代被告支付了转让费及认购金12万元，并委托夏长营代为办理购房的相关事宜，贵阳学院工会委员会开具收据。2019年8月开始选房交钱，被告在未通知原告的情况下，选取了渔龙半湾小区106㎡房屋一套，并与第三人签订了房屋买卖合同，合同约定的单价为每平方米3000元。原告知道后，曾多次向被告主张要求协助原告办理购房手续未果。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告杨春林辩称，一、本案中，第三人夏长营涉嫌炒房行为，其购房并不是用于居住，意思表示不真实，合同并未成立，被告责任应为不当得利返还。二、本案中的《贵阳学院教师商品房团购权转让协议》属于预约合同。三、被告履行不能的原因在于学校出台的禁止转让政策，以及住投公司的认购书中不能由其他第三人认购房屋的强制性规定，并不能归责于被告，不应由被告承担违约责任。四、不能以房屋差价作为原告损失，原告的实际损失应为12万元及4年的同期银行贷款利息。五、本案协议约定的违约金性质为定金罚则，该约定金额明显过高。 第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司未提出答辩意见。 第三人夏长营述称，被告与原告是在我的办公室双方见面签字的，我是原告的姑爹，从通知选房开始，被告根本没有与我沟通，10万元的收据在我手上，被告为了自己选房找贵阳学院的工会补开收据，协议签订之前我们不知道学院房子不能转让，在2019年，我代理胡世忠和被告协商房子事宜，被告不同意按合同约定双倍赔偿条款。 本案经本院审理认定事实如下：被告杨春林、第三人夏长营均系贵阳学院职工。2014年，贵阳学院曾作出《贵阳学院在编在职职工团购房选房方案》，主要内容为截止2014年10月31日学院在编在职职工可申请参加团购，有效申购人每户必须向学院团购房专户缴纳100000元认购金，正式选房、签订购房合同等必须在市住投公司团选房源项目取得《工程预售许可证》后才能实施，因此团购选房具体的时间、地点另行通知。团购单价暂定为3000元/平方米，最终以与市住投公司签订的《商品房买卖合同》为准。教职工购团购房时，只能用本人名字与市住投公司签订购房合同，不得将购房权转让他人。在与该方案同时发布的《政策解释宣传提纲》中注明，申购人将购房权转让他人，只要查实，一律取消购房资格。2014年12月19日，原告胡世忠（乙方）与被告杨春林（甲方）签订《贵阳学院教师商品房团购权转让协议》，约定：“甲方自愿将贵阳学院组织教师团购位于铁合金厂地段商品房的购买权转让给乙方。……3、甲方收取乙方购买权转让费20000元，乙方以甲方名义支付学院收取的房屋认购款100000元，交款后收据交乙方存管。在签订购房合同时，可以按照乙方名字办理购买，则由乙方自行办理后续手续及承担费用。4、甲方在收到乙方团购权转让费后，今后购买房屋的权利与甲方无关，归乙方所有。若只能以甲方名字购买该房屋，则在办理相关手续时，甲方协助，相关一切费用由乙方承担。5、由于团购房还没有开始预售，定价尚不明确，甲乙双方约定，无论房价涨跌均与甲方无关，由乙方承担房价涨跌责任。违约责任：1、若甲方违反协议约定，要自己购买房屋，应双倍退还乙方已垫付的认购款及购买权转让费，共计240000元。2、乙方不得违反协议约定，若购买该房屋后反悔，甲方将不退还转让费2万元，并且乙方交纳的10万元认购款归甲方所有。……”原告委托第三人夏长营通过银行转账的方式向被告支付了转让费及认购款120000元。贵阳学院于2014年12月19日出具收据，收到杨春林商品房认购金10万元。2019年3月31日，被告以自己的名义与第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目贵阳学院教职工团购认购书》，约定被告自愿认购第三人开发的贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目（渔龙半湾）B3栋xx单元xx层xx号，101.56㎡（套内面积84.88㎡）房屋一套。被告认购该商品房的价格，以第三人最终确定并通知被告为准。2019年9月11日，被告与第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订了正式的商品房买卖合同，双方合同约定的单价为每平方米3589.54元，总价款304680元，并办理备案登记。同日被告向第三人支付了购房款304680元(其中包含10万元认购金)。此外，被告还另行第三人支付维修资金10562元。原告知道被告与第三人签订认购书及选房后，向被告交涉未果，原告遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，被告明确表示不愿意继续履行合同。 上述事实，有当事人陈述，《贵阳学院教师商品房团购权及房屋转让协议》、收条、银行转款凭证、通话录音、《贵阳学院在编在职职工团购房选房方案》、《政策解释宣传提纲》、《贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目贵阳学院教职工团购认购书》、收据、维修资金交存通知书、商品房买卖合同、预售备案登记表等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告签订的《贵阳学院教师商品房团购权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该协议合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告依约向被告支付了转让费及房屋认购金120000元。被告收款后却未履行合同义务，未经原告同意擅自与第三人签订买卖合同并选房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。且庭审中，被告明确表示不再继续履行合同，因合同目的不能实现，原告主张解除上述《贵阳学院教师商品房团购权转让协议》，符合法律规定，对此被告也表示同意，故本院予以支持。合同解除后，被告因合同取得财产，应当返还原告。原告主张被告退还转让费及房屋认购款共计120000元，对此被告也表示同意，本院予以支持。对原告主张被告赔偿因被告违约给其造成的可得利益损失667800元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”之规定，原被告双方在签订协议时明确约定了双方的违约责任，双方在签订合同时无法预见房价涨跌，对不履行合同时的应承担损失均能预见，故被告应按合同约定支付原告违约金12万元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡世忠与被告杨春林于2014年12月19日签订的《贵阳学院教师商品房团购权转让协议》； 二、被告杨春林于本判决书生效后十日内返还原告胡世忠转让费及房屋认购款120000元； 三、被告杨春林于本判决书生效后十日内赔偿原告胡世忠违约金120000元； 四、驳回原告胡世忠其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费5839元（已减半），由被告杨春林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  张丹丹 二〇二〇年七月十日 书记员  陈柯辛