贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4089号 原告：施友伦，男，1989年3月29日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：罗传洪，贵州铭印律师事务所律师。 被告：李学泽，男，1989年10月19日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：张娟，女，1989年8月24日生，汉族，住贵州省兴义市。 第三人：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层N-022号。 法定代表人：包永财，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 原告施友伦与被告李学泽、张娟及第三人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施友伦及其委托诉讼代理人罗传洪、第三人华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼，被告李学泽、张娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施友伦向本院提出诉讼请求：1.判决二被告一次性支付原告购房款208000元，并以208000元为基数，按照年利率6%，从2017年12月1日起支付逾期付款违约金，直至购房款支付完毕之日止；2.判令二被告承担本案诉讼费用及保全费。在诉讼过程中，原告要求第三人华联房开对剩余房款以及违约金承担连带支付责任。事实及理由：2017年5月，原告欲出售由原告所有的位于兴义市××号商品房（房屋建筑面积为242.3平方米），经与二被告平等协商，原告以3250元／平方米的价格将该房屋出售给二被告，房屋价款为787475元，公共维修基金为14538元，登记费80元，各项合计为802093元。因原告出售给二被告的房屋，房款原告已经全款付清，但未与开发商华联房开签订购房合同，故约定由原告协助二被告直接与华联房开签订房屋买卖合同，原告依约履行了合同义务，协助二被告与华联房开签订了《商品房买卖合同》，并随即将房屋交付二被告使用，并约定二被告于2017年10月前支付原告629000元，所欠173000元尾款于2018年5月31日前付清，但是二被告仅支付了原告594000元，尚欠购房尾款208093元，二被告向原告出具有《借条》和《欠条》，载明欠款事实。对于购房尾款，经原告多次追索，被告李学泽于2018年11月7日向原告出具《承诺书》一份，但未履行付款诺言。原告认为，原、被告双方房屋买卖的事实清楚，原告依约履行了房屋交付义务，二被告应当于2017年12月1日前支付原告购房款，但其迟迟未付，依法应当承诺逾期付款的违约责任。同时，本案的审理结果与华联房开具有法律上的直接利害关系，故将华联房开列为第三人参与诉讼。因原告多次追索无果，为维护合法权益，特诉至人民法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 李学泽、张娟未到庭，在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。 华联房开述称，2017年5月31日，杨小林给我公司施工承建商品房需要支付工程款给施工方，最后达成多方协议，协议约定使用涉案房屋抵给本案原告，抵偿价款为802093元。后原告又将其得到的房屋出售给了李学泽、张娟，具体时间为2017年6月9日，并且当日我公司配合办理了商品房合同签订手续，虽然我公司与二被告签订了商品房买卖合同，但实际是我方配合原告与二被告签订，在2017年10月10日二被告出具了情况说明，说明其办理银行贷款得到了629000元，该贷款扣取了保证金31450元，剩余597550元由原告提取，该款我公司分两次转账交付给了原告，第一次在2017年11月6日，第二次在2017年11月10日，两次共计向原告支付了597550元，在我公司与被告签订房屋买卖合同后，首付款至今被告未支付给我方。扣取上述保证金是为了被告能够按时偿还银行贷款，对此被告是知情的，并且二被告贷款后不按时归还按揭贷款本息，导致银行扣取了我公司保证金，具体扣取了多少需要到银行查询。 本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，华联房开因工程建设差欠施工方工程款，通过与施工方协商后将其开发建设位于兴义市××号房屋（建筑面积为242.3平方米）抵偿给泥工班组施友伦，以抵销施友伦802093元的工程款，但双方并未签订书面的以物抵债协议以及商品房买卖合同。后施友伦将上述房屋以3250元／平方米的价格出售给李学泽、张娟，房屋价款为787475元，此外，加上施友伦向华联房开交纳的公共维修基金14538元、房屋所有权登记费80元，合计802093元。同日，李学泽、张娟向施友伦出具一份《借条》载明“今借到施友伦华联城房屋款173000元整，本人承诺该笔资金最迟一年半全部还清，此期间2017年12月付一笔，2018年中旬付一笔，该款分三步付清，每6个月一笔，至于数额经双方协商一致不论数额多少，直到清偿为止”。华联房开为了配合施友伦与李学泽、张娟之间的买卖合同，于2017年6月5日向李学泽、张娟出具了楼款787475元的《专用收据》和房屋所有权登记费80元的《专用收据》。并于2017年6月9日与李学泽、张娟针对案涉房屋签订《商品房买卖合同》，约定总价款为787475元，以银行按揭付款，于合同签订之日向华联房开支付158475元，余款629000元以银行按揭支付。2017年6月15日，华联房开以李学泽、张娟名义为案涉房屋向兴义市住房资金管理中心交纳了住宅专项维修资金14538元。案涉房屋于2017年7月13日预告登记在李学泽、张娟名下，并已交付李学泽、张娟使用。 另2017年10月11日，李学泽、张娟向华联房开出具《情况说明》载明“施友伦将××三期××栋××号房转让给李学泽，经双方协商该房系施友伦抵款，抵款金额为787475元及代收费14618元，合计抵款802093元，是下施友伦广西二建施工账，由李学泽办理银行按揭贷款，银行按揭贷款629000元，除扣保证金31450元外，剩余597550元由施友伦提取，此款如有纠纷以华联房开无关，由施友伦承担全部责任”。华联房开在扣取了31450元的保证金后，分两次将上述597550元款项打入施友伦账户。 李学泽、张娟未向华联房开支付首付款158475元，亦未向施友伦支付剩余购房款。2018年11月7日，李学泽向施友伦出具《欠条》载明“今欠到施友伦华联城房款保证金35000元，对方承诺，该保证金在李学泽房款结清之前由房开及银行退回给李学泽”。同日，李学泽向施友伦出具《承诺书》载明“自欠到施友伦房款以来，我没有履行还款义务，该属本人违约，但本人今日承诺，年前一定定期给施友伦50000元，如有空余钱，尽可能多还对方欠款，其余款在对方收到退股款后，一次性补请全部余款”。 2020年4月1日，施友伦向本院申请诉前财产保全，要求查封李学泽、张娟共同所有的车牌号为ＥＦ×××××凯迪拉克牌小型汽车一辆，本院于2020年4月2日作出（2020）黔2301财保20号民事裁定书，查封登记在李学泽名下车牌号为ＥＦ×××××的凯迪拉克小型汽车一辆。施友伦为此支付保全费820元。 本院认为，李学泽、张娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。施友伦将华联房开以物抵债给其的案涉房屋出售给李学泽、张娟，双方之间达成的房屋买卖协议系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案华联房开已全面配合施友伦与李学泽、张娟签订《商品房买卖合同》，并将案涉房屋交付给李学泽、张娟使用，且案涉房屋已预告登记在李学泽、张娟的名下，施友伦已经履行了交付房屋的主要义务，而李学泽、张娟应履行支付购房款的义务。 关于购房款，施友伦与李学泽、张娟约定的合同价款为787475元，以及公共维修基金14538元、所有权登记费80元，合计总房款为802093元。李学泽、张娟与华联房开签订商品房买卖合同约定，首付款158475元，银行按揭贷款629000元，但李学泽、张娟并未向施友伦或者华联房开支付首付款，仅是通过银行贷款向华联房开支付了629000元。针对其余未支付的购房款，有李学泽、张娟向施友伦出具的《借条》为据，共计173000元（包含首付款、公共维修基金、所有权登记费），对此李学泽、张娟应当支付。另华联房开在收到李学泽、张娟的上述银行贷款后，扣取了31450元保证金，故向施友伦支付了597550元。对于31450元的保证金，施友伦主张系华联房开扣取的，在其银行贷款清偿后由华联房开退还，所以要求李学泽、张娟支付。对此华联房开陈述扣取保证金系为了保证李学泽、张娟能够按时偿还银行贷款，李学泽、张娟亦系知情的。再结合李学泽出具的《欠条》载明“今欠到施友伦华联城抵房款保证金35000元，该保证金在李学泽房款结清之前由房开及银行退还给李学泽”的内容，证明保证金系华联房开与李学泽、张娟达成一致意见后扣取的，系支付给华联房开，并非支付给施友伦的购房款，故其应当支付。综上，李学泽、张娟还应支付施友伦购房款204450元。关于逾期付款违约金，本案《借条》约定剩余173000元房款在2017年12月付一笔、2018年中旬付一笔、分三步付清，每6个月一笔。但李学泽、张娟并未按其约定支付房款，已构成违约，其应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，施友伦未及时收到购房款产生的损失主要是利息损失，施友伦按照年利率6%主张逾期付款违约金，未超过法律规定，对其主张的违约金，从2018年1月1日起按照年利率6%计算。 施友伦主张华联房开承担连带责任，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案房屋买卖合同的相对方系李学泽、张娟，并非华联房开，亦未约定华联房开对李学泽、张娟的购房款承担连带责任，亦无法律明确规定华联房开须承担连带责任。故施友伦要求华联房开承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、限李学泽、张娟于本判决生效之日起十日内共同支付施友伦购房款204450元，并从2018年1月1日起，按照年利率6%计算支付违约金至款项付清之日止； 二、驳回施友伦的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4842元，减半收取2421元，由李学泽、张娟负担（于本判决生效之日起十日直接支付给施友伦）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 卢声艳 书 记 员 邹金虎