云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终210号上诉人（原审被告）：曲靖恒浩置业有限公司。住所地：云南省曲靖市玄坛路1号（公共汽车总公司四楼）。统一社会信用代码：91530302697967800M。法定代表人：张黎。被上诉人（原审原告）：李粉花，女，1975年3月18日生，汉族，麒麟区人，现租住曲靖市麒麟区。上诉人曲靖恒浩置业有限公司因与被上诉人李粉花房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2019）云0302民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖恒浩置业有限公司上诉请求：1、撤销麒麟区人民法院（2019）云0302民初2394号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院法律逻辑混乱，将包含两个法律关系的案件强行在房屋拆迁补偿合同纠纷下进行审理，造成程序错误。本案涉及《拆迁安置补偿协议》《拆迁安置补偿协议补充协议》《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》《承诺书》四份法律文书。涉及两个独立的法律关系，应将两个法律关系分别立案，分别审理。拆迁法律关系的主体是被拆迁户及拆迁方，认购协议主体为开发商及买受人，主体不同，适用法律不同、法律后果不同。二、一审法院部分事实认定缺乏证据支撑，缺乏基本常识判断，导致事实认定错误及遗漏。一审中被上诉人并未能提交足够证据证实上诉人支付拆迁安置补助费的具体金额及起止日期，更没有证据证明被上诉人的第二套房已出售给第三人。此外，一审对过度期的认定不当。对“全部拆迁安置协议”的理解，根据文意解释、整体解释或是目的解释，过渡期的起算应当自全部拆迁安置协议签订完毕之日起计算。三、一审法院适用法律错误，造成错判。双方签订的选房协议明显区别于商品房购销合同，因被上诉人认购的房屋面积未最终确定、交易价格未最终确定、对后期尾款的支付方式及基本的交房时间也未确定，不符合《商品房购销合同》的法定形式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，本案《选房协议》仅能认定为购房协议，而非商品房购销合同，且签订协议时上诉人尚未取得项目预售许可证，此外，在取得预售许可证后，上诉人多次通知被上诉人来支付尾款，签订正式商品房购销合同，被上诉人都置若罔闻。因被上诉人的违约行为，该份协议已经解除。四、被上诉人要求支付过渡补助安置费及违约金诉请的诉讼时效已过，被上诉人相关诉请应当予以驳回。被上诉人李粉花辩称：1、原审法院并无法律程序错误。本案拆迁安置补偿与二套房认购本身就属于同一事件的不可分割的两个部分。均是因为同一单元的房屋的拆迁而发生，主要标的都是上诉人原址开发的房屋，完全在两个相同的主体之间，不合并审理就无法将其中之一的事实完全查清楚。一审将拆迁安置与二套房认购一个事件的两个部分一并审理并无不当。2、被上诉人提供了充分证据，原审判决认定事实清楚。上诉人毫无诚信可言，在与被上诉人于2014年签订完认购协议并收取了高达60%的房款后，从未因履行认购协议进行过沟通，尤其是在这几年房价上涨的情况下，被上诉人多次到上诉人处沟通，因无果甚至到原被拆迁房屋的主管单位自来水公司以及住建局等多个上级部门请求协助解决过渡费及违约金，要求签订第二套房的买卖合同备案表，都被上诉人以各种借口推托。上诉人作为开发商也并未提供该房屋真实销售状态的证明。2018年底，上诉人明确说明该房屋已经转卖。且根据向房管部门查询了解的情况，上诉人于2018年12月13日将房屋出卖给案外人，并在房管部门进行了备案登记。3、原审适用法律并无不当。本案是因为上诉人作为拆迁主体及房屋开发主体，未及时、完全履行关于拆迁补偿及房屋买卖相关合同约定而产生的纠纷。4、上诉人违约行为持续进行中且被上诉人持续向上诉人提出请求，并不涉及已过诉讼时效的问题。李粉花一审起诉请求：1、被告依《拆迁安置补偿协议》第三条（三）1项的约定以800元/月向原告支付自2013年6月16日至2019年3月16日止的拆迁过渡补助费55200元（69个月×800元/月)；2019年3月17日至实际交房时的拆迁过渡补助费按实际发生计算；2、被告依《拆迁安置补偿协议》第三条（三）2项的约定以50元/天向原告支付自2014年3月16日起至2019年4月15日止超过过渡期的违约金92250元（1845天×50元/天）；自2019年4月16日至实际交房时的违约金按实际发生计算；3、解除双方签订的编号为048号《拆迁安置补偿协议补充协议》《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》，被告返还原告优先购买二套房的购房款166800元，并支付原告已付购房款利息193488元（2014年4月27日至2019年3月27日共计58个月按民间借贷年利率24%计算）；4、被告向原告赔偿166800元；5、确认原告在“乐活印象园”小区享有一个免费车位的使用权；6、本案的诉讼费由被告承担。以上1、2、3、4项费用共计674538元。一审法院认定事实：原告系原曲靖市麒麟区翠峰路14号曲靖市给排水公司宿舍1幢501室所有权人。因被告对该片区进行房地产开发，原、被告于2011年6月15日签订《拆迁安置补偿协议》《拆迁安置补偿协议补充协议》（合同编号均为048），《拆迁安置补偿协议》约定：1、原告选择拆迁安置方式为回迁安置，根据原告现有的房屋实测套内建筑面积按1：1的比例给予产权调换；2、选择回迁安置的，按800元/月进行临时过渡补助，每两年领一次，两年以后按实际过渡时间按月支付，过渡期限为三十三个月，过渡期自签订完全部拆迁安置协议之日起计算，超过过渡期的，被告自逾期之日起每延期一天应向乙方支付违约金50元，临时安置过渡补助费至被告书面通知交房日期（交房日期以甲方在曲靖日报发布的公告为准）的三个月后终止；3、其他。《拆迁安置补偿协议补充协议》约定：1、对《拆迁安置补偿协议》第三条第一款做修改；2、被告承诺在项目开盘时原告可按2780元/平方米的基准价格优先认购一套建筑面积在100平方米以内的住宅。同日，被告向原告出具承诺书一份，承诺：1、提供一个车位供免费使用；2、按《补充协议》中购买100平方米以内住房一套，选房时确保选购93平方米至101平方米的住房一套。签订协议后，原告于2011年6月12日将原住房屋所有权证交付被告，并于7月15日前腾空原住房屋。2014年4月27日，原、被告双方/签订《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》，约定：1、原告认购的第二套房是C栋32楼3号，房屋参考建筑面积为105.59平方米，其中100平方米以内面积基准价为2780元/平方米，总价为278000元，超出100平方米部分的面积为5.59平方米，超出部分价格以项目开盘执行价格为准；2、原告在本协议签订当日或者两日内，一次性向甲方支付该房屋100平方米以内面积房款的百分之六十作为购房预付款，即166800元。当日，原告向被告支付了预付款166800元。2015年5月5日被告将回迁房备案登记在原告名下，但一直未交付房屋，被告支付了两年的拆迁过渡补助费后未再向原告支付该项费用，并将原告优先认购的第二套房出售给第三人。原告诉至法院提出前述诉请。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、拆迁期限、拆迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案原告诉请包含优先选购二套房屋协议纠纷，但该协议是基于原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议补充协议》的前提签订的，本案系因拆迁安置补偿协议引发的纠纷，案由应认定为房屋拆迁安置补偿协议纠纷。本案中，原、被告签订《拆迁安置补偿协议》，原告已将原房屋腾空并交付被告，被告应按照双方约定向原告支付交付回迁安置房屋前的拆迁过渡补助费，超过双方约定的过渡期限则应承担违约金，故对于原告要求被告支付拆迁过渡补助费及违约金的诉请本院予以支持；拆迁过渡补助费自2013年7月16日起按每月800/元的标准支付，算至2019年3月15日止为54400元（68个月×800元/月)；违约金自2014年4月16日起算，算至2019年4月15日为90700元（1814天×50元/天）。原告要求解除双方签订的编号为048号《拆迁安置补偿协议补充协议》的诉请，因该协议不仅对原告优先认购第二套房作了约定，还对《拆迁安置补偿协议》部分条款作出修改，对该项诉请本院不予支持。原告要求解除《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》、返还原告二套房购房款、支付利息并赔偿一倍购房款的诉请，因原告选定的二套房已由被告出卖给第三人，合同目的已不能实现，故对于该协议本院予以解除；合同解除后，被告应当返还原告二套房购房款166800元并赔偿损失，原告诉请损失计算标准过高，本院按照银行同期同类人民币贷款罚息利率即按照年利率7.35%予以支持，算至2019年3月27日为59255.7元；参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第八条，原告可以要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告要求被告承担166800元赔偿的诉请本院予以支持。原告要求确认在“乐活印象园”小区享有一个免费车位的使用权，因不能明确具体的车位信息，故无法确认，但被告确实书面向原告承诺提供一个车位供原告永久免费使用，故被告仍有义务提供一个车位供原告免费使用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、被告曲靖恒浩置业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告李粉花截至2019年3月16日的拆迁过渡补助费人民币54400元，并按800元/月支付自2019年3月17日至实际交付回迁安置房之日止的拆迁过渡补助费。二、被告曲靖恒浩置业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告李粉花截至2019年4月15日违约金90700元，并按50元/天支付自2019年4月16日起至实际交付回迁安置房之日止的违约金。三、解除原告李粉花与被告曲靖恒浩置业有限公司于2014年4月27日签订的《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》。四、被告曲靖恒浩置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告李粉花购房款人民币166800元，并支付截至2019年3月27日的利息59255.7元及自2019年3月28日起至实际返还购房款之日止的利息。（按照年利率7.35%计算）五、被告曲靖恒浩置业有限公司自本判决生效之日起三十日内赔偿原告李粉花人民币166800元。六、被告曲靖恒浩置业有限公司提供位于“乐活印象园”小区的车位一个供原告免费使用。案件受理费10546元（原告已预交），由原告李粉花承担2135元，被告曲靖恒浩置业有限公司承担8411元。（于本判决确定的履行期限内支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，因本案一审中上诉人曲靖恒浩置业有限公司未参与案件庭审，一审法院依法缺席审理。上诉人曲靖恒浩置业有限公司对一审判决不服提起上诉，但并未在提交上诉状时预留联系方式，亦未委托诉讼代理人参与诉讼。本院未能联系到该公司法定代表人到本院进行询问。本院二审经审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，综合上诉人的书面上诉请求及一审情况，本案争议焦点为：1、一审审理程序是否恰当？2、李粉花主张的违约金应否支持？3、李粉花主张的关于解除案涉《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》及相关赔偿的诉请应否支持？关于争议焦点问题1.本案一审审理程序合法。本案中，上诉人曲靖恒浩置业有限公司与被上诉人李粉花签订的《拆迁安置补偿协议》《拆迁安置补偿协议补充协议》（以下简称补充协议）、《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》（以下简称选房协议书）、《承诺书》均系曲靖恒浩置业有限公司与被上诉人李粉花双方真实意思表示，没有违反国家法律法规规定的情形，均系合法有效。本案中，《承诺书》系与《拆迁安置补偿协议》在同一日签订，且签订事由为“为使曲靖市城市供排水公司荷花塘住宿区拆迁工作顺利进行”。同时，前述《补充协议》第二条明确约定“甲方（曲靖恒浩置业有限公司）承诺在项目开盘时乙方（李粉花）可按2780元每平方米的基准价格优先认购一套建筑面积在100平方米以内的住宅。”为进一步明确被上诉人李粉花认购第二套房的相关事宜，双方在2014年4月27日签订了案涉《选房协议书》。综上，前述《选房协议书》系本案房屋拆迁安置补偿内容的一部分，是曲靖恒浩置业有限公司承诺的安置条件之一。《承诺书》中的安置内容亦是如此。对本案房屋拆迁安置补偿各项权利义务的厘清，需要综合双方就拆迁安置补偿事宜达成的各项约定进行全面审查。一审综合全案证据对本案进行审理并作出判决并未违反法律规定。上诉人主张本案相关协议涉及不同法律关系需要分别审理的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点问题2.一审判决支持李粉花主张的过渡安置补助费及违约金诉请并无不当。被上诉人李粉花基于案涉《拆迁安置补偿协议》约定将其房屋腾空并交付曲靖恒浩置业有限公司，曲靖恒浩置业有限公司理应按照双方约定向被上诉人支付交付回迁安置房屋前的拆迁过渡补助费，以及超过双方约定的过渡期限的违约金。在上诉人曲靖恒浩置业有限公司缺席审理的情况下，一审依照被上诉人李粉花的自认，确定上诉人已经向李粉花支付了两年过渡安置补助费的事实并无不当。关于上诉人在上诉事由中提出过渡期应自签订完全部拆迁安置补偿协议之日起算的主张，依照《拆迁安置补偿协议》第三条第（三）项约定内容及上诉人在2013年8月5日前支付过被上诉人李粉花相关过渡补助费的事实，在上诉人无证据证实“签订完毕全部拆迁安置补偿协议之日”的具体时间的情况下，本案应自房屋腾空交付上诉人起计算过渡期更为恰当。一审法院自双方签订协议之日即2011年4月15日延后两个月合理期限开始计算三十三个月的过渡期并无不妥，本院依法予以维持。同时，一审法院依照《拆迁安置补偿协议》约定的过渡补助费及违约计算标准，对李粉花主张由曲靖恒浩置业有限公司支付其拆迁过渡补助费及违约金的诉请予以支持符合双方约定及案件事实，本院亦依法予以支持。关于争议焦点问题3.本案中，被上诉人享受优惠条件购买案涉乐活印象园小区第二套房系本案房屋拆迁安置的条件之一。被上诉人李粉花经向相关房管部门了解后，在一审中陈述房屋已被上诉人转卖他人，上诉人在二审中虽对此提出异议，但并未提交证据证实房屋未予转卖的事实，因此，一审采信李粉花的陈述认定房屋已经被上诉人转卖他人并据此认定双方协议目的不能实现，判决解除双方《认购协议书》符合本案实际，并无不当。房屋拆迁涉及被拆迁人基本居住权利，拆迁方应严格依照双方约定履行拆迁安置补偿事宜。在双方签订完毕《拆迁安置补偿协议》《补充协议》《选房协议书》及李粉花交纳预付购房款后，李粉花优先购买案涉房屋的约定即已确定。基于拆迁安置补偿的基本前提，曲靖恒浩置业有限公司应严格履行合同义务，不能随意将房屋转卖他人。否则，在被上诉人房屋被拆除后，开发商擅自违反约定将被拆迁人认购的房屋又转卖他人，致使合同目的不能全部实现，显然有违拆迁开发的初衷，对拆迁户显失公平。因此，对李粉花主张解除该协议的诉请本院亦予以支持。同时，为切实保障被拆迁人合法权益，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，其应返还买受人购房款及利息、并赔偿相关损失的规定，判决由上诉人曲靖恒浩置业有限公司退还被上诉人李粉花已付购房款及利息，并赔偿已付购房款一倍即166800元的损失并无不当，本院依法予以支持。综上，上诉人曲靖恒浩置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10546元由上诉人曲靖恒浩置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 高体所审判员 廖 锐二〇二〇年七月八日书记员 张雪怡