湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1202民初544号原告：王晶晶，女，汉族,1977年9月6日出生,住址湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：李杨隽子，湖北立中律师事务所律师。被告：咸宁嘉华置业有限公司,住所地湖北省咸宁市温泉岔路口。法定代表人：邹勇文，公司总经理。委托诉讼代理人:殷亭午,广东合权律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘炜,女,汉族,1992年12月6日出生,住址湖北省通山县，系被告公司员工。被告:胡仕平,男，汉族,1967年12月29日出生,住址湖北省咸宁市，原告王晶晶与被告咸宁嘉华置业有限公司（以下简称嘉华公司）、被告胡仕平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晶晶及其委托诉讼代理人李杨隽子，被告嘉华公司委托诉讼代理人殷亭午、刘炜，被告胡仕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晶晶向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付位于湖北省咸宁市温泉岔路口财富广场A区嘉华城16楼1603B、1605、1606号房屋。2、判令被告向原告开具购房发票。3、判令被告从2017年12月31日起，按照原告购房款570000元，以日万分之一计算违约金至被告实际交房之日止。4、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月25日，原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将嘉华城（咸宁财富广场）16层1603B号房（价格230000元）、1605号房（价格160000元）、1606号房（价格180000元）出卖给原告，并在2017年12月30日前向原告交付该三套房，逾期交房的，原告有权解除合同，合同继续履行的，被告应当按照全部购房款的日万分之一向原告支付违约金。合同同时约定，被告应当在合同签订之日起30日内为原告办理该三套商品房的预售合同登记备案手续。合同签订后，被告至今没有向原告交付房屋，也未向原告开具购房发票。现经与被告多次协商，被告以各种理由拒绝履行合同义务，且将上述三套房屋租赁给他人使用。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，具文诉讼，请求支持原告的诉求。被告嘉华公司辩称：原告所述的房屋买卖，其实是以物抵债，被告嘉华公司没有收到原告的购房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告胡仕平辩称：一、被告胡仕平不是本案适格的被告，理由如下1，原告是与被告嘉华公司签订的《商品房买卖合同》，被告嘉华公司是合同的当事人，被告胡仕平与原告之间不存在合同关系。2，原告诉求的房产登记在被告嘉华公司名下，且受被告嘉华公司控制。3，原告起诉时，被告胡仕平已经与被告嘉华公司没有任何关系，不能对被告嘉华公司的债务或者其他纠纷承担责任。二、原告所述的事实被告胡仕平没有异议，理由如下1，被告胡仕平曾经是被告嘉华公司的主要股东，嘉华城项目负责人，原告与被告嘉华公司签订《商品房买卖合同》，被告胡仕平知情并认可没有异议。2，被告胡仕平在负责嘉华城项目期间，向原告及案外人借款110万元是事实。3，被告胡仕平在与被告嘉华公司内部利益分配中，对出卖给原告的三套房屋有权处置，后被告胡仕平与原告达成以房抵债协议，被告嘉华公司予以认可，并与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，同时还办理了房屋买卖合同备案登记。综上，被告胡仕平认为原告与被告嘉华公司之间以房抵债协议有效，被告嘉华公司应当按照《商品房买卖合同》约定履行义务。当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织当事人依法进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认。本院通过对证据进行审查，结合当事人的庭审陈述，对本案认定以下事实：一，被告胡仕平系被告嘉华公司原主要股东及嘉华城项目负责人,在嘉华城项目建设过程中,被告胡仕平向原告王晶晶父亲王茂贵(已故)借款130万元。2014年8月2日,被告胡仕平与被告嘉华公司法人邹勇文达成《行政楼资产和管理协议》,协议约定:行政楼5-10层、16-17层面积4814.88平方米，按照每平方米3200元的单价作价15420416元整，全额抵偿邹勇文对被告胡仕平欠付的债务；不足部分，由双方另行协商解决。二，因被告胡仕平不能如期偿还原告王晶晶父亲借款，2017年4月4日，被告胡仕平以被告嘉华公司为卖方，原告王晶晶及案外人王宁为买方，双方签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：被告嘉华公司以座落于咸宁市横沟路××财富广场××区行政楼××楼××室，总面积为329.95平方米的房屋作价110万元，抵偿被告胡仕平下欠原告王晶晶父亲的全部欠款。合同中同时约定了双方的权利和义务。三、2017年5月25日，原告王晶晶依据与被告胡仕平签订的《房屋买卖合同》，与被告嘉华公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同编号为别为XN17005508、XN17005526和XN17005515，合同约定被告嘉华公司将嘉华城（咸宁财富广场）嘉华16层1603B、1605、1606三套商品房出卖给原告王晶晶，并在房产管理部门进行了备案登记。根据三份《商品房买卖合同》约定，被告嘉华公司应当于2017年12月30日前向原告王晶晶交付合同中买受的房屋。逾期后，原告王晶晶多次向被告嘉华公司主张房屋交付，但被告嘉华公司一直以各种原因推诿。因此，原告诉至法院，请求依法处理。同时查明，被告嘉华公司嘉华城（咸宁财富广场）至今未办理工程竣工验收备案手续，不具备向买受人交付房屋的条件。以上事实,由当事人陈述、原告身份证复印件、被告嘉华公司工商信息资料、营业执照、借条及银行流水、还款协议、还款承诺书、《行政楼资产和管理协议》、《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》三份、房屋查询单、电话录音、以及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，被告胡仕平与原告王晶晶签订的《房屋买卖合同》及被告嘉华公司与原告王晶晶签订的三份《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定的内容全面履行义务。本案虽然是以物抵债转换后的《商品房买卖合同》，但被告胡仕平欠原告王晶晶父亲借款的事实清楚，且被告胡仕平无异议，本院予以采信。根据胡仕平提交与被告嘉华公司法人邹勇文签订的《行政楼资产和管理协议》，本案诉争的房屋是被告胡仕平有权处置的财产，且原告在与被告胡仕平签订《房屋买卖合同》之后，又与被告嘉华公司签订了三份正式的《商品房买卖合同》，足以证明被告嘉华公司对被告胡仕平有权以物抵债和将嘉华城（咸宁财富广场）嘉华16层1603B、1605、1606三套商品房出卖给原告王晶晶这一事实的认可，合同签订后还在房产管理部门进行了备案登记，因此被告嘉华公司以没有收到原告的购房款，请求法院驳回原告诉讼请求的答辩理由，依法不予支持。根据原告王晶晶与被告嘉华公司签订的三份《商品房买卖合同》，被告嘉华公司应于2017年12月30日前将出卖给原告王晶晶的嘉华城（咸宁财富广场）嘉华16层1603B、1605、1606三套商品房交付给原告王晶晶，被告嘉华公司至今未履行合同义务，违约事实清楚，故应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定承担违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，该房屋目前不具备交付条件，对于原告王晶晶要求被告嘉华公司立即向其交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告王晶晶可待条件成就后另行主张权利。原告王晶晶要求被告嘉华公司向其开具购房款发票的诉求，根据我国税收征收管理法规定，税务机关是发票的主管机关，对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方当事人可以向税务机关投诉，由税务部门依照税收法律法规处理。上述规定说明，请求履行开具发票的义务是税务部门的行政职权范畴，属于行政法律关系，不属于人民法院民事诉讼的范围，故原告王晶晶的该项诉求依法不予支持。综上，为维护社会正常的经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告咸宁嘉华置业有限公司继续履行与原告王晶晶签订的编号为XN17005508、XN17005526和XN17005515三份《商品房买卖合同》。二、被告咸宁嘉华置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王晶晶逾期交房违约金（以570000元为基数，按照日万分之一从2017年12月31日起计算至实际交房之日止）。三、驳回原告王晶晶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，减半收取565元，保全费3370元，合计3935元，由被告咸宁嘉华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员 陈 斌二〇二〇年七月二十日书记员 陈天艳附：相关法律、法规等条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。