河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1331号 上诉人（原审被告）：耿彦会，男，1964年5月23日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：孙彦邦，故城县方正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：故城县地鑫房地产开发有限公司。住所地：故城县衡德工业园。 法定代表人：王付军，董事长。 委托诉讼代理人：李亚君，女，1981年5月22日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：赵奇，河北金箭律师事务所律师。 原审被告：孙国肖，女，1968年12月3日出生，汉族，住故城县。 上诉人耿彦会因与被上诉人故城县地鑫房地产开发有限公司（以下简称地鑫公司）、原审被告孙国肖商品房销售合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月14日开庭进行了审理。上诉人耿彦会及其委托诉讼代理人孙彦邦，被上诉人地鑫公司委托诉讼代理人李亚君、赵奇，原审被告孙国肖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿彦会上诉请求：1.撤销故城县人民法院（2019）冀1126民初1418号民事判决；2.判令地鑫公司继续履行商品房买卖合同；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2017年8月21日，耿彦会、孙国肖夫妻共同在地鑫公司预定了涉案房产及储藏间，并交纳了首付款57908元及储藏间房款9498元。2017年9月18日，双方签订了《商品房买卖合同》，后又补交了部分款项，共计10万元。购房合同第六条明确约定，剩余款项待配套设施全部竣工，经由买受人代表参加的验收并确认合格后收取。上诉人自始至终没有接到参加验收的通知。依照原审认定的事实，竣工验收日为2018年9月20日，地鑫公司行使解除权的期限应为2018年9月20日前，这期间地鑫公司未对上诉人进行催告。随着房产价格上涨，地鑫公司为利益驱使，阻拦上诉人履行义务，不能达到签订合同的目的。依照《物权法》第十五条之规定，双方签订的购房合同有效，地鑫公司也已经丧失解除权。 地鑫公司答辩称：1.地鑫公司当初向上诉人出卖的地鑫·美林湾二期6#楼1单元101室楼房及6-02号储间是一个整体，只是限于有关规定才签订两份《商品房买卖合同》，上诉人支付的10万元系6-1-101号楼房的房款，而非6-02号储间款。2.我方自与上诉人签订《商品房买卖合同》后，就按流程办理银行按揭手续，2017年11月6日通过银行审批，上诉人和孙国肖签字确认。在接下来不动产抵押登记环节，由于上诉人闹离婚，我方多次催促，二人均不配合办理抵押签字手续，导致建行借款合同过期失效。在不能办理按揭贷款情况下，我方一直催促上诉人支付剩余房款，特别是2018年6月20日案涉建设工程竣工验收合格后至向上诉人送达解除合同通知书，更加频繁催促上诉人，但上诉人一直未支付，且因上诉人处于离婚案件审理过程中，无法再次办理银行贷款手续。3.根据《商品房买卖合同》第七条约定，我方在上诉人支付房款逾期超过90日后，即有权解除合同，没有约定行使合同解除的期限。2019年4月15日，我方作出《解除合同通知书》，并送达上诉人，上诉人没有反应，也没有在三个月内起诉。4.我方依法行使解除权，是因为上诉人构成严重违约，《物权法》第十五条规定与本案无关。综上，要求驳回上诉，维持原判。 孙国肖述称：我买房子就拿了5万元，离婚后耿彦会已经给我了，已经没有我的事了，现在故城法院还扣着我1万元，房子已经与我无关了。 地鑫公司向一审法院起诉请求：判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告向原告支付违约金1350元。 一审法院认定事实：2017年9月18日原告与被告耿彦会、孙国肖签订两份商品房买卖合同，一份为购买原告开发的地鑫·美林湾二期6号楼1单元101室的购房合同，一份为购买6号楼2号储间的合同。第一份购房合同标的额为192908元，双方约定，被告于2017年8月21日付款30%即57908元，银行贷款70%即135000元，配套设施未全部竣工验收交付使用，收取买受人最多不超过合同额90%的购房款，剩余10%待配套设施全部竣工经由买受人代表参加的验收并确认合格后收取，若逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付应付款的1%作为违约金。第二份合同标的额为9498元，该合同约定，被告于2017年8月21日前一次性交清9498元，若逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付应付款的1%作为违约金。2018年6月20日，该楼及配套设施竣工并验收合格，截止今日，被告共交付购房款10万元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同双方应按照合同内容履行各自相应的义务，被告未按照合同内容履行交付房款的义务，原告依据合同违约条款要求解除合同并要求支付违约金的诉讼请求予以支持。违约金计算为（192908+9498-100000）×1%=1024.06元。因被告已交付房款100000元，扣除1024.06元违约金原告应返还被告98975.94元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告故城县地鑫房地产开发有限公司与被告耿彦会、孙国肖签订的两份商品房买卖合同；二、原告故城县地鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告耿彦会98975.94元。案件受理费2178元，由被告耿彦会承担。 本院查明：地鑫公司与耿彦会、孙国肖签订两份《商品房买卖合同》签订时间为2017年9月18日，其中，楼房总价款192908元，买受人于2017年8月21日首付房款的30%，计57908元，其余70%房款以银行按揭贷款方式交纳；储间约定买受人于2017年8月21日前一次性交房款9498元。耿彦会已经于房屋买卖合同签订前支付房款10万元。 另查明：耿彦会与孙国肖原系夫妻关系，后经诉讼离婚。孙国肖购房时出资5万元，离婚时已经由耿彦会将该笔款项返还孙国肖，孙国肖表示不再对该房产主张权利。二审中，耿彦会表示愿意以现金方式一次性付清剩余购房款。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，虽然耿彦会存在逾期支付剩余购房款的情形，但主要原因在于其与孙国肖在办理按揭贷款时离婚造成的，其主观上不存在恶意违约情形。购房款的支付应当在《商品房买卖合同》签订之后，但地鑫公司在双方签订合同之前已经收取了耿彦会、孙国肖部分购房款，地鑫公司签订、履行合同也存在瑕疵，双方的违约后果可相互抵销。现孙国肖明确表示不对案涉房产主张权利，耿彦会也愿意以现金方式交付剩余购房款，在这种情况下，双方的商品房买卖合同应当继续履行。一审判决判令解除双方签订的商品房买卖合同不利于维护交易的稳定，本院对此予以纠正。 综上所述，耿彦会的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初1418号民事判决； 二、2017年9月18日上诉人耿彦会、原审被告孙国肖与被上诉人故城县地鑫房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》继续履行； 三、上诉人耿彦会于本判决生效后十五日内，给付被上诉人故城县地鑫房地产开发有限公司剩余购房款102406元。 一审案件受理费2178元，由上诉人耿彦会负担1089元、被上诉人故城县地鑫房地产开发有限公司负担1089元；二审案件受理费4336元，由上诉人耿彦会负担2168元，由被上诉人故城县地鑫房地产开发有限公司负担2168元。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年七月二十八日 书记员  孙华晨 ——