杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初1280号 原告（反诉被告）：杭州侨兴织带机厂，住所地拱墅区莫干山路678号。 法定代表人：陈燕燕。 委托代理人：周建平，章玉芬，浙江六律律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：杭州睿昌文化创意有限公司，住所地拱墅区和睦新村48幢2号209室。 法定代表人：陈宇舟。 委托代理人：丁健，浙江楷立律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：叶鹤银，公司员工，特别授权代理。 被告：浙江理想嘉业文创发展有限公司，住所地下城区体育场路178号914室。 法定代表人：陈宇舟。 委托代理人：陈微，公司员工，特别授权代理。 原告杭州侨兴织带机厂（以下简称侨兴厂）为与被告杭州睿昌文化创意有限公司（以下简称睿昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月24日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序由审判员周建利独任审判，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。后本院依法追加浙江理想嘉业文创发展有限公司（以下简称嘉业公司）为本案被告，且睿昌公司提起反诉，本院依法予以受理。本案依法转换为普通程序，组成合议庭进行审理，于2020年1月13日再次公开开庭进行了审理。侨兴厂委托代理人周建平、章玉芬、睿昌公司代理丁健、叶鹤银、嘉业公司代理人陈微到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 侨兴厂起诉称：2011年10月21日，侨兴厂与浙江浙报理想文化发展有限公司（后更名为嘉业公司），签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于莫干山路676号-678号拥有产权之房屋出租给乙方作创意产业园使用；租赁期共计10年，从甲方将房屋交付给乙方，且给予的装修期结束后第二日开始计算。乙方为承租人代表，此协议生效后由乙方负责组建该创业产业园的管理公司，管理公司一经成立，此合同中涉及乙方的所有权利及义务均转入该公司。租金第一期为6200000元是前两年的租金，第三年起每年租金为3000000元，一年一付，十年不递增。下一年度房屋租金支付时间为当年租金到期日前10天内。乙方自第三年起按年支付租金，超过支付期限的，自超过期限之日起，乙方按每天应付租金的千分之一支付出租房违约金。合同签订后，乙方于2012年7月17日成立了睿昌公司，根据合同约定，睿昌公司自成立之日起替代乙方承租人身份，自动承继原《房屋租赁合同》下乙方的权利义务。根据合同约定，被告应于2018年8月1日前支付下一年度的租金，原告曾多次催促被告缴纳应付租金，但被告至今仍未支付租金。睿昌公司的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。要求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付房屋租金1456756.66元（计算至2019年8月10日，要求计算至实际返还之日）；3、被告支付逾期缴纳租金的违约金自2018年8月1日开始计算，以租金1456756.66元为基数，暂计算至2018年11月5日为141305.4元。4、被告承担诉讼费。 睿昌公司辩称：案涉房屋面临拆迁，合同约定了装修补偿款、设备补偿款原告应先行支付给被告，由被告支付给租户。因为拆迁补偿款事宜进展缓慢，原告才诉至法院。原告通知被告产业园需要拆迁并要求腾空后，园区进入清理结算状态，不具备运营条件，不应当按原合同履行。2018年3月10日，原告书面通知被告园区已在征迁范围，希望被告配合原告完成征迁工作。2018年4月11日原告发函称拆迁工作计划于2018年6月底完成，同意被告共同参加赔偿方案的协商工作。承诺于征迁办测绘工作完成后，根据《房屋租赁合同》协商限期的补偿金额及支付方式；自进场测绘之日起给予两个月的免租期；要求被告与租户协商，落实搬迁腾退工作。鉴于原告以上承诺，4月13日，被告向园区租户公告征迁、测绘、腾退事宜，并立即着手与园区租户腾退的谈判协商，自此园区基本处于征迁停业及清理结算状态。随着配合工作的开展，被告分别于5月3日、6月25日、10月15日向原告发函要求确认已腾退面积共计3879.93平方米，其中原告书面确认了前两批2426.58平方米，之后拒绝确认腾退面积。后因地铁施工急迫，先行拆除了房号为C4-C6共220.85平方米的房屋，该部分拆迁房屋至今未予以补偿。被告作为一个对外招商经营的产业园，面临征迁后，一方面对外根本不可能再开展招商引资工作，另一方面对内现存的租户在持续地腾退沟通协商过程中，被告退还腾退租户的已付租金，租赁面积持续缩小，园区内大片空置。在此情形下，园区已无法达到签订租赁合同时双方约定的使用状态，不具备作为产业园的运营条件。应当免除被告支付租金的义务或者由原被告重新协商租金。至于合同是否终止，根据合同约定应当以拆迁进度为准。被告没有违约，不应当支付违约金，原告也无权就此解除合同。原告告知被告将于6月拆迁，并要求被告腾退租户，原告在6月前也配合租户的腾退确认工作。当拆迁进度受阻后，不考虑实际情况，要求被告继续按照原合同履行，并认为是被告的原因导致拆迁进度受阻，在合同能够正常履行并取得相应赔偿之前，被告有足够的理由拒绝支付租金。原告主张的违约金额没有事实和法律依据。原告主张按每日千分之一的标准计算违约金过高，考虑到免租期问题，下期的租金起算点应当是2018年10月1日。且腾退面积在扩大，被告实际腾退面积是3879.93平方米，尚未腾退面积3224.08平方米，被告配合原告腾退园区，原告却将征迁谈判的风险转嫁给被告和租户，有违商业道德。 嘉业公司辩称：案涉合同所有事项均由睿昌公司处分，睿昌公司即为合同所指项目公司。 睿昌公司反诉称：侨兴厂与嘉业公司签订《房屋租赁合同》。合同第七条第1项约定，在租赁期内若遇到租赁房屋下土地或租赁的房屋被国家征用、拆迁等，双方应无条件终止本合同，且不视为出租方违规。由上述情况导致的损失，双方互不承担责任，但涉及乙方投入的装修及相关设施，甲方应将乙方投入部分所对应的征用、拆迁补偿款先行赔付给乙方，如租赁期满后，遇上述情况的，甲、乙方不作赔偿。合同履行过程中，睿昌公司每期均按约足额支付房屋租金及相关费用。2017年7月，因地铁施工先行拆除了部分房屋，侨兴厂和睿昌公司签订补充协议，约定向睿昌公司支付补偿款15万元，年租金降为295万元。2018年3月30日，侨兴厂书面通知园区已在征迁范围内并已在实施动迁过程中，希望配合征迁工作，随函附杭州市拱墅区城中村改造办公室（以下简称城中村改造办公室）出具的《关于做好房屋补偿协商事宜的函》。睿昌公司为了确认征迁的事实，分别与侨兴厂、城中村改造办公室、杭州市拱墅区和睦街道办事处进行了多次沟通。4月11日，侨兴厂为消除睿昌公司的疑虑，致函称：1、确认园区将被征收事实，告知征迁工作计划于2018年6月底完成，目前准备进场评估；2、同意睿昌公司参加赔偿方案的协商工作；3、承诺于征迁办评估工作完成后，根据合同协商先期的补偿金额及支付方式；4、自进场评估之日起给予两个月免租期；5、要求睿昌公司与租户协商，落实搬迁腾退工作。4月13日，睿昌公司向园区租户进行公告征迁、测绘、腾退事宜，并立即着手与园区租户腾退的谈判协商，自此园区基本处于停业及清理结算状态；5月3日，侨兴厂就第一批腾退面积1023.58平方米予以确认；5月14日，城中村改造办公室、浙江恒基房地产土地资产评估公司、侨兴厂、睿昌公司就初步评估结果以及补偿事宜召开会议，但未达成一致意见。后因地铁施工再次拆除了房号为C4-C6共计220.85平方米的房屋，该部分至今未补偿。6月7日，因装修评估后补偿款协商进程缓慢，睿昌公司致函侨兴厂：1、再次告知装修及改造、设施设备投入数据，要求侨兴厂就应当先行赔付的补偿款给予明确意见；2、告知次承租人的投入部分由次承租人享有，将会把相关权利让渡；3、要求侨兴厂对已经拆除的C4-C6三间房屋立即展开协商及支付补偿。6月25日，侨兴厂就截止当日第二批腾退面积1403平方米予以确认；7月19日，侨兴厂通知睿昌公司于8月1日缴纳全额租金。7月20日，睿昌公司与部分园区租户共同向侨兴厂发函，要求免除进场评估后的租金。7月25日，理想公司作为投资方致函侨兴厂，表示自4月16日评估公司进场评估之日起，园区已经停业并进入清理结算期，若征迁情况确已发生变化，需重新按租赁合同履行，请侨兴厂书面确认征迁工作已终止，短期内不会再行启动，园区可以正常招商经营。同时要求侨兴厂退还多缴纳的租金491666.67元及赔偿非正常经营状态下的损失。此后，侨兴厂回复租赁合同未解除，不同意退还租金并赔偿损失。并拒绝确认第三批腾退面积1453.35平方米。截至反诉之日，睿昌公司已经腾退面积为3879.93平方米，直接退还商户租金等款项525910.1元，已腾退租户剩余合同期内租金损失2142135.01元，睿昌公司于2018年11月28日就腾空面积为侨兴厂代垫物业费87863.58元。另因地铁10号线施工，园区内C4-C6三间房屋装修损失尚未赔偿，根据浙江恒基房地产土地资产评估公司的初评标准1060.83元/平方米，应赔偿睿昌公司234284.3元。睿昌公司反诉要求：1、被反诉人赔偿腾退造成的损失2668045.11元；2、支付代垫物业费87863.58元；3、支付已经拆除部分装修补偿款234284.3元。 侨兴厂辩称：反诉已经超过反诉时效。赔偿损失于法无据，房屋租赁合同约定，如遇征迁等，双方无条件终止合同双方互不承担责任；腾退行为是睿昌公司的自行行为，与侨兴厂无关。动迁以来，侨兴厂没有对睿昌公司作出过腾退的指令。侨兴厂没有委托物业公司对腾空部分的房屋进行管理，也没有委托睿昌公司进行物业管理，故不认可。拆除部分的补偿款没有依据，双方已经通过协议的方式进行了明确，侨兴厂已经按照协议支付了款项。 侨兴厂为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、房屋租赁合同，证明房屋租赁事实； 2、睿昌公司工商信息，证明睿昌公司系嘉业公司的全资子公司； 3、租金缴纳通知书、4、关于要求确认免收租金事宜的联系函，共同证明侨兴厂通知睿昌公司缴纳租金，但睿昌不同意支付的事实； 5、腾空面积确认单，证明双方经确认腾空总面积为2426.58平方米； 6、房产证，证明睿昌公司实际承租面积为7104.01平方米。 睿昌公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、房屋租赁合同、补充协议，证明双方租赁合同关系，及重新约定租金的事实； 2、通知复印件，证明和睦街道通知园区已经纳入征迁范围的事实； 3、通知、关于做好房屋补偿协商事宜的函，证明侨兴厂通知睿昌公司园区已经纳入征迁范围，并已在动迁过程中希望配合的事实； 4、关于配合征迁工作的回复函； 5、关于莫干山路678号挣钱工作的回复函； 6、关于启动征迁工作的公告； 7、回复函； 8、关于动迁过程中减免房租事宜的回复函； 9、关于园区征迁补偿相关事宜的联系函； 10、租金缴纳通知书； 11、关于确认免收租金事宜的联系函。 12、关于要求说明征迁情况仅赔偿损失的告知函； 13、回复函； 14、回复函； 以上共同证明双方之间就征迁、免租、腾退、赔偿等事宜进行协商的过程。 15、侨兴678空置房屋表； 16、关于要求确认空置面积的确认函； 共同证明已经腾退的面积。 17、照片，证明园区四周已经拆除的事实。 18、租赁协议十七份及费用结算单，证明睿昌公司腾退租户已经产生的损失； 19、物业合同，证明物业费情况； 20、发票，证明物业费缴纳的事实。 嘉业公司未提交证据。 上述证据经当庭质证，侨兴厂提交的证据，睿昌公司与嘉业公司质证意见如下：对证据1、2、3、6无异议，对证据4、5的真实性无异议，本院对证据均予以确认。 睿昌公司提交的证据，嘉业公司均无异议，侨兴厂的质证意见如下：对证据1无异议，本院予以确认。对证据2-14的真实性无异议，本院予以确认。对证据15-16中已经确认的腾退面积无异议，本院予以确认。对证据17无异议，本院予以确认。对证据18有异议，认为不能证明承租主体。对证据19、20有异议，认为合同和发票不对应，时间不能对应且内容不明确，关联性亦有异议，本院对其真实性均予以确认。 结合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2011年10月21日，侨兴厂（甲方）与嘉业公司（乙方，原名浙江浙报理想文化发展有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定由嘉业公司承租莫干山路676号-678号房屋。租赁期限为10年，自甲方将房屋交付给乙方且给予的装修期结束后第二日开始计算。协议生效后，由乙方负责组建该创意产业园的管理公司，管理公司一经成立，此合同中涉及乙方的所有权利及义务均转入该公司。睿昌公司即为由嘉业公司组建负责合同相关履行事项的公司。合同还约定：甲方同意给予乙方6个月的装修期。装修期不计入租赁期限，不收取租赁及其他费用。租金前两年为620万元，第三年起每年租金为300万元，一年一付，十年不递增。下一年度房屋租金支付的时间为当年租金到期日前10天内，超过支付期限的，自超过期限之日起，乙方按每天应付租金的千分之一支付给出租房违约金，延长期最长不超过一个月，否则甲方有权终止合同，并由乙方承担违约责任和赔偿损失。乙方在租赁期间，因设立园区所发生的各种费用，均由乙方承担。甲方将场地内电梯、专变移交乙方管理，其设备的维护、保养、以及设备的年检和修理等费用，均由乙方承担。租赁期内如遇租赁房屋下的土地或租赁的房屋被国家征用、拆迁等，双方应无条件终止本合同，且不视为出租房违约，由上述情况导致的损失，双方互不承担责任。但涉及乙方投入的装修及相关设施，甲方应将乙方投入部分所对应的征用、拆迁补偿款先行赔付给乙方，如租赁期满后，遇上述情况的，甲乙方不作赔偿。 合同履行过程中，于2017年遇到部分房屋拆迁。2017年7月1日，侨兴厂与睿昌公司签订房屋租赁合同补充协议，载明从2017年7月1日起，甲方租赁给乙方的房租总价由原来的300万元变更为295万元。房屋拆迁补偿费15万元于2017年5月15日前汇入乙方（睿昌公司）账户。其他设计到租赁房屋的补偿款由甲方（侨兴厂）直接支付给相关租赁企业。 2018年3月26日，杭州市拱墅区和睦街道办事处城管科向睿昌公司送达《通知》，载明：贵公司承租位于杭州市莫干山路萍水街路口东侧的杭州××区，已列入杭州市拱墅区征迁范围，恳请积极配合相关征迁工作。2018年3月30日，侨兴厂向嘉业公司送达《通知》，载明：根据拱墅区征迁工作的安排，我公司接到城中村改造办公室关于做好房屋补偿协商事宜的函，由我公司出租给你单位的房屋（莫干山路678号）在此征迁范围内并已在实施动迁过程中，望在今后的征迁工作中予以配合。2018年4月9日，嘉业公司回函侨兴厂，表示积极配合征迁工作，于3月27日书面通知入园单位暂停装修等，招商工作基本停滞。并要求明确下一阶段《房屋租赁合同》的履行方案。2018年4月11日，侨兴厂致函嘉业公司，再次明确莫干山路678号的房屋在征迁范围内，征迁工作计划在6月底完成。表示关于装修等补偿方式待具体协商。并愿意自征迁办进场测绘之日起免收贵公司的房屋租金，但免租期最多不超过2个月，超过2个月后的租金按原合同约定收取。同时附件明确评估公司将于2018年4月16日进场评估。2018年4月13日，睿昌公司向各产业园商户发布公告，告知征迁相关事项，并表明会与各商户协商后续事宜。双方庭审中确认，测绘评估工作于2018年4月进场开展。2018年4月16日，睿昌公司致函侨兴厂，就租金计算等事项进行沟通，其中要求自评估公司进场测绘之日免收租金，不同意侨兴厂提出免收2个月租金的意见。2018年5月3日，侨兴厂致函嘉业公司，对于空置房屋面积进行了确认，确认面积为1023.58平方米。2018年6月25日，侨兴厂确认新增空置房屋面积1403平方米。后睿昌公司致函侨兴厂，要求确认截至2018年10月15日新增空置面积1453.35平方米，侨兴厂未予以回复。双方就支付租金等相关事宜进行沟通，侨兴厂要求睿昌公司支付租金，而睿昌公司则要求退还租金、赔偿损失等，双方经协商未能达成一致意见，故而成诉。 目前侨兴厂尚未与征迁单位签订征迁补偿协议，相关装修、设备补偿尚未明确，侨兴厂也尚未获得征迁补偿款。 本院认为：侨兴厂与嘉业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同确定实际合同权利义务均由后期组建的项目公司承受，嘉业公司后期组建了睿昌公司具体负责履行上述合同，故合同中嘉业公司的实际权利义务由睿昌公司概括承受。现涉案地块已经被纳入征收范围，合同已经无法实际履行，侨兴公司要求解除合同，本院予以支持。侨兴厂及属地街道于2018年3月底均通知了睿昌公司涉案地块因被纳入征迁范围，并要求配合配合，睿昌公司回函表示同意配合，并于此后停止招商公司并开始办理次承租人的腾退工作，至此，双方合同履行已经非正常化，故应依据具体履行情况来确定租金支付。睿昌公司分别于2018年5月3日腾空房屋1023.58平方米，于2018年6月28日腾空房屋1403平方米，对此双方予以了确认。2018年10月15日睿昌公司要求确认新增空置面积1453.35平方米，但侨兴厂未予回复，本院认为考虑到整体征收工作确已在进行中，而睿昌公司确已通知各承租人停止装修等事项，本院认为其后续增加腾空房屋面积也属合理，故对该部分事实予以确认。睿昌公司陆续腾空部分面积租金，应以实际使用时间予以计算。另侨兴厂自行承诺自测绘进场开始2个月内免收租金，本院予以确认。睿昌公司已支付租金至2018年7月31日，侨兴厂对自进场测绘后两个月内租金（2018年4月16日至2018年6月15日）、1023.58平方米承租面积自2018年6月16日至2018年7月31日的租金，1403平方米承租面积自2018年6月25日至2018年7月31日的租金，应予以退还。经计算，应退还部分租金为601532.78元。此后租金按实际未腾退面积4677.43平方米实际计算至2018年10月14日，此后按未腾退面积3224.08平方米计算至完全腾退完毕之日。因双方合同自征收工作开始之时已经处于非正常履行状态，关于租金标准等问题双方均有争议，睿昌公司迟延支付租金亦有合理缘由，故侨兴厂要求睿昌公司承担租金的逾期付款违约金，本院不予支持。睿昌公司在征收工作开始后即表示同意配合工作开展，并陆续与下级承租人就合同解除等相关问题进行了处理，期间产生的租金减免、相应补偿等，均系睿昌公司与实际次承租人依据双方之间的合同而达成的合意，不应据此向侨兴厂主张损失，但实际腾退后可减少向侨兴厂支付的租金，按其与侨兴厂交接时间为准计算，具体计算同上陈述。关于物业费部分，侨兴厂与睿昌公司之间并未计收物业费，物业服务合同关系存在与睿昌公司与物业管理公司之间，如睿昌公司主张因实际减少了物业管理面积而需退还部分物业费，则应向物业服务合同相对方提出，睿昌公司要求侨兴厂支付代垫物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。睿昌公司主张C4、C5、C6房屋装修补偿损失，本院认为睿昌公司未能举证证明侨兴厂已经就此部分拆迁单独获得赔偿的事实，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除杭州侨兴织带机厂与杭州睿昌文化创意有限公司之间的房屋租赁合同（原合同签订人为浙江浙报理想文化发展有限公司）。 二、杭州侨兴织带机厂应退还杭州睿昌文化创意有限公司2018年7月31日前租金601532.78元。 三、杭州睿昌文化创意有限公司应支付杭州侨兴织带机厂租金1452193.51元（计算至2019年7月31日，此后按年租金1338826.38元标准计算至实际腾退之日）。 上述款项均限于本判决生效之日起十日内支付。 四、驳回杭州侨兴织带机厂其他诉讼请求。 五、驳回杭州睿昌文化创意有限公司其他反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19183元，由杭州侨兴织带机厂负担1733元，由杭州睿昌文化创意有限公司负担17450元，反诉案件受理费15361元，由杭州侨兴织带机厂负担3090元，由杭州睿昌文化创意有限公司负担12271元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周建利 人民陪审员  张更泗 人民陪审员  厉央洁 ·二○二○年七月二十八日 法官助理王凌霄 代书记员刘媛