河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初1534号原告：河南中经泰置业有限公司，住所地：沁阳市普罗旺世建设银行三楼，统一社会信用代码91410100567289079F。法定代表人：徐伏喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡娟，河南陈彦东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心怡，河南陈彦东律师事务所实习律师。被告：杨佳，男，1981年12月19日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：原丽珍，河南永威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文香，住沁阳市，系杨佳母亲。原告河南中经泰置业有限公司（下称中经泰公司）诉被告杨佳为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中经泰公司的委托诉讼代理人胡娟、陈心怡，被告杨佳及其委托诉讼代理人原丽珍、王文香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中经泰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的商品房买卖合同。2、被告向原告赔偿原告长时间不能销售诉争房屋的损失，按每天100元，从2015年9月20日起算至合同解除之日（暂计算至2020年6月2日损失合计171700元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月20日原被告签订商品房买卖合同，被告向原告购买普罗旺世住宅小区二期（罗纳海岸）第L3幢1单元六层605号商品房一套，总金额为153591元。双方约定按揭贷款不批的，被告应一次性付清全部房款。之后被告支付了48591元房款，其他房款按揭贷款，但按揭贷款一直没有办成，被告也拒绝一次性付清房款，原告只得起诉解除合同，望依法判决。被告杨佳辩称，原告所主张的诉讼请求不能成立，依法应该驳回原告诉讼请求。第一，按照双方签订的商品房买卖合同约定，被告先支付首付款，下余款项通过银行按揭的方式支付，被告按约先期支付了首付款，剩余款项由原告到银行办理按揭手续，直到现在，被告均不知道为何原告的按揭一直未办，原告也没有以任何书面形式通知被告银行按揭办不下来及办不下来的原因，所以银行按揭没有审批通过被告并不知晓，被告仍在等待原告办理银行按揭手续，原告所主张的解除合同的理由不能成立，同时在银行按揭手续没有审批的情况下，原告也没有以任何书面形式通知被告让被告去一次性交清房款。被告当庭表示愿意将剩余房款一次性交付给原告或交付到法院，由法院转交给原告。原被告之间签订房屋买卖合同已在沁阳市房地产管理中心进行登记备案，说明被告符合购买房屋的法定条件，房屋合同签订并经备案，合同的目的性就是被告收到房屋，原告收到应得的房款，被告从未以任何形式拒绝交付房款，只是要求原告把为何被告按揭办理不下来的原因及缺少手续告知被告，但自始至终，原告一直未告知被告，并不存在被告不同意交付房款的情况。原告的主张不符合合同法第94条的规定，不应该得到支持。同时也为了合同的稳定性，也不应该支持原告的主张。第二，原告所称的所谓损失更不能成立，导致房屋按揭手续未办理以及未办理的责任在原告而非被告，同时商品房买卖合同系原告提供的格式合同，加大被告方责任的约定没有经过任何特别提示，属于无效约定，该主张不应该得到支持。而且该房屋已经预告登记和备案在被告名下，本身原告就已经无权再对外出售，何来损失。当事人围绕诉讼请求，原告中经泰公司依法提交了：1、商品房买卖合同一份，证明原被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。2、原告员工与被告通话录音。3、原告员工与被告母亲通话录音。证据2、3证明被告由于自身的原因造成银行拒绝为其批准房屋贷款，在原告多次催告被告一次性付清剩余购房款后仍未付清剩余购房款，被告存在违约行为，应承担合同约定的相应责任。被告杨佳依法提交了：1、被告缴纳首付款的收据六张、置业清单一份，证明被告按照双方的约定将首付款48591元以及应交的抵押登记费、按揭登记费、银行工本费、天然气管道初装费等费用7774元付给了原告，双方约定剩余款项105000元的付款方式为按揭。2、被告到中国人民银行征信中心查询的个人信用报告，证明被告不存在任何失信行为。3、沁阳市房地产登记管理中心档案资料一份，证明原被告签订的合同已在该中心进行备案登记。本院组织当事人进行了质证，并对证据认定如下：原告提供的证据系双方签订的合同，客观真实，与本案争议事实有关联，予以认定。原告提供的证据2系双方在合同履行过程中的通话记录，对真实性予以认定。被告提供的证据均客观真实，与本案争议事实有关联，予以认定。依据当事人陈述和经本院审查确认的有效证据，认定案件事实如下：2015年9月20日原告中经泰公司作为出卖人，被告杨佳作为买受人，双方签订商品房买卖合同一份及补充协议一份，商品房买卖合同约定：杨佳购买原告开发建设的普罗旺世住宅小区二期（罗纳海岸）第L3幢1单元六层605号商品房一套，建筑面积66.26平方米，单价2318元，总计153591元。约定付款方式为：杨佳于2015年9月20日已付清31.64%房款，余款105000元以银行按揭方式支付。补充协议第一条约定：买受人以银行按揭贷款方式购买房屋，需在签订正式合同后7个工作日办理银行按揭贷款，并按期交纳首付款，否则按本合同第七条之规定执行。第六条约定：买受人以按揭贷款方式支付购房款的，若因买受人自身的原因造成银行拒绝为其批准房贷款，房款支付方式即变更为一次性付清房款。买受人不愿一次性付款的，合同解除，出卖人收回合同项下房屋，同时收回相关资料，买受人应补偿出卖人因此而在相应期间内丧失该商品房缔约销售机会的损失。该损失的计算方式为：从签订本合同之日起至解除合同之日止，每日按100元计算。出卖人按此标准计算后从买受人已交付房款中直接扣除，剩余部分无息退还给买受人。合同和补充协议签订当日，被告按照双方的约定将首付款48591元以及应交的抵押登记费、按揭登记费、银行工本费、天然气管道初装费等费用7774元付给了原告。2015年10月23日中经泰公司到登记备案机关对本案销售给被告的房屋进行了预告登记备案。后协议约定的剩余款项未能办成按揭贷款，原告未书面告知被告未办成原因，亦未书面通知被告一次性交纳剩余购房款。2020年4月20日上午原告工作人员与被告杨佳通电话，要求交清房款，杨佳称授权其母亲王文香签订的购房合同，关于房屋买卖的事情找其母亲王文香。原告工作人员当天上午又与杨佳母亲王文香通电话，要求补交房款。王文香称原告方工作人员先前承诺将其购买的本套房屋与其购买的另一套房屋中间隔墙打通，但原告方未履行承诺，要求原告方履行承诺后，其将房款一次性交付。最后以家里有事，过几天办完事后去见原告方，双方结束通话。2020年6月4日原告诉至本院。此为本案事实。本院认为，首先，原被告之间商品房买卖合同的效力。原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行合同义务。其次，本案是否存在法定或约定的解除合同情形，原告诉请应否支持。合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告中经泰公司要求解除合同，应举证证明本案存在约定或法定解除情形。原告提供的证据仅证明房屋贷款未办成，但是什么原因未办成，是否是因被告自身原因导致银行拒绝办理房贷，原告未举证证明，同时被告现亦同意一次性交纳剩余房款，故本案原告要求解除合同的条件尚不成就，原告请求解除合同理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告河南中经泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1917元，由原告河南中经泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘刑军二〇二〇年七月二日书记员  吴梦飞