天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1470号上诉人（原审被告、反诉原告）：明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园海缘路199号E2-8号。法定代表人：黄焕明，执行董事。委托诉讼代理人：邱辰，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津开发区万业源房地产经纪有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-C-304室。法定代表人：贾学红，经理。委托诉讼代理人：郭贯举，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。上诉人明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）与被上诉人天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初28833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月24日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。明发公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．发回重审或改判，改判支持上诉人一审反诉请求，改判上诉人向被上诉人支付销售代理费2552882.92元，改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；3．一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律均有错误。一、讼争合同的解除，系万业源公司的根本违约行为造成，一审判决认定基本事实错误，依法应予纠正。二、万业源公司应就其根本违约导致合同解除承担违约责任，在讼争合同有违约责任条款的情况下，明发公司有权要求参照适用。三、万业源公司未完成年度销售任务，并因其自身过错无法继续销售，明发公司有权依约不支付相应代理费。四、万业源公司未依约完成配合交房义务，明发公司有权依约不支付相应代理费。五、案涉2号楼（即23套写字楼）并非万业源公司销售，其无权要求明发公司就此向其支付代理费。万业源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。万业源公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告代理费3683175.19元；2．判令被告支付原告自2019年1月1日起至被告实际给付止期间的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告支付原告代理费3721970.77元。明发公司向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告立即向反诉原告支付违约导致合同解除违约金50万元；2．判令反诉原告有权不予向反诉被告支付10%的代理费（即人民币1279086.09元）；3、判令反诉被告就其未完成部分合同义务向反诉原告支付相当于代理费10%的违约金（即人民币1279086.09元）；4、本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年5月签订了《房地产代理销售合同》，约定：明发公司（甲方）委托万业源公司（乙方）代理销售天津滨海明发广场项目，明发公司系该项目的开发商，代理销售面积包含1、公寓销售面积约117500平方米；2、SOHO约122000平方米；3、商业约55000平方米；4、办公约20000平方米。预售房以预售许可证为准/现售房以大产权证的建筑面积为准。代销物业性质为商业。合同第二条约定：明发公司委托万业源公司进行本项目独家全案代理＋独家电商销售服务，并以明发公司的名义对外销售，销售期限为合同签订之日起至项目整体销售完毕交付，并协助业主办理入住后止。合同第三条约定：全案代理费用的取费标准：按照客户最终签订《商品房买卖合同》中载明的房款总额3%计算代理费用。乙方通过电商渠道销售房产的，其所收取的电商费作为代理费用的一部分。待结算时，电商费已经超过前述代理费的，乙方应将多余部分退还甲方；电商费低于前述代理费的，甲方应向乙方支付不足的部分。代理费用每月按套确认，三个月结算一次，结算额为代理费用的90%，其余10%待年度销售任务完成后支付。销售任务：截止2017年1月底前签约额达到1.2亿。其余年度销售任务由甲方根据推盘量制定。如乙方未完成甲方所制定的年度销售任务，10%的佣金留存不予支付，待销售额达到要求再予支付。2017年1月底前阶段性销售任务：第一阶段：2016年5月15日至8月31日，销售任务4000万；第二阶段：2016年9月1日至10月31日，销售任务4500万；第三阶段：2016年11月1日至2017年1月底，销售任务3500万。购房者签署销售合同并支付了首期房价款，待全款到账后视为销售成功。销售成功房屋的佣金应每月确认。佣金支付：房屋销售成功后，按该套房屋总房款的佣金支付比例确认并按照结算时间及比例支付佣金。合同第六条约定：乙方如连续两个销售阶段未完成销售任务，则甲方有权无条件解除本合同。在本合同代理期内，除本合同约定的终止或解除的情形外，若甲方或乙方任何一方擅自提前终止或解除合同，应向对方支付50万的合同违约金。合同签订后，双方即开始履行。截至2017年7月，明发公司认可万业源公司已按照约定完成了销售任务。然自2017年8月起，明发公司称万业源公司未能按销售安排完成任务，故于2018年5月15日向万业源公司发出《告知函》，写明：贵司与我公司签订的天津滨海明发广场项目的《房地产销售代理合同》，自2016年5月15日起对滨海明发广场项目进行销售。在我公司货源充足的情况下，贵司在2017年至今均未能完成销售任务。我公司现郑重通知贵司：1．贵司与我公司签署的《房地产销售代理合同》因贵司未在约定期限内完成销售任务，因此我公司决定解除该合同。请贵司在2018年5月20日前撤场，但须留守相关人员配合我公司完成和旭园交房工作并按照我公司要求进行交接事宜。2．销售代理佣金计提方式依据《房地产销售代理合同》中约定执行。2018年5月20日，万业源公司主要销售人员撤离售楼处，但一直留有人员与明发公司处理后续事宜。庭审中，万业源公司称，明发公司当庭作为证据提供的销售安排表是万业源公司内部自行制定，并非报送给明发公司，且按合同约定销售任务应由明发公司制定，而非万业源公司，故不认可明发公司所称未完成销售任务的事实，解除合同系明发公司违约提出，违约责任应由其承担。另查，已销售的2号楼共计23套房屋明发公司称系其公司自行销售，与万业源公司供无关，但未能提供证据证实。就此万业源提供“客户签约基本情况确认表”，该表为确认由万业源公司销售房屋时使用，表中有双方人员签字确认，予以证实上述23套房屋系由万业源公司销售，应收取销售代理费。明发公司又称该23套房屋买房人至今交付房款31339595元，尚有7630000元未付。再查，案件审理中，万业源公司经核算最后确认请求数额为3721970.77元。明发公司称因万业源公司未能完成任务及23套房屋系其自行销售的原因，不能全额支付代理费。一审法院认为，万业源公司与明发公司签订的《房地产代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。万业源公司作为独家代理销售公司，对明发公司开发的房屋进行了代理销售，按约应取得代理费用。关于本诉原告万业源公司的诉请，其主张的代理费经双方几次核实后，数额为3721970.77元，该费用系其代理销售房屋后按约应取得的费用，故该主张一审法院应予支持。万业源公司主张该款利息亦无不当，一审法院亦应支持。至于明发公司抗辩23套写字楼并非万业源公司销售一节，对此明发公司未能提供证据，而万业源公司提供的“客户签约基本情况确认表”明确表明上述23套房屋系万业源公司人员签售，并由明发公司人员确认，且该表的原件亦留存在明发公司，故明发公司该抗辩证据不足，一审法院不予采信。另明发公司抗辩23套写字楼购房款尚有余款未有收到，代理费不能全部支付一节，因明发公司提出解除合同后，万业源公司无法再行协助和控制剩余购房款的追索和取得，而该权利掌握于明发公司，就此万业源公司与明发公司的知情权和权利使用显然不对等，不利于其权利主张，且上述房屋已经售出，绝大部分款项已经支付，未付款项主张权在于明发公司，故现万业源公司主张全额代理费并无不当。明发公司对此抗辩一审法院不予采信。关于反诉，1、明发公司主张合同解除违约金50万元，其所依据的条款为合同6.1和6.2条，而上述两个条款约定的是明发公司的解除权和擅自终止或解除合同的违约责任，本案中提出解除合同的一方为明发公司，其要求对方承担擅自解除合同违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。2、明发公司主张不予支付万业源公司10%的代理费，其所依据的条款为合同3.2条，该条款约定万业源公司未完成年度销售任务，10%的佣金留存，待销售额达到后支付。该条款约定表明万业源公司未能完成年度销售任务，留存佣金10%，然自2017年8月至2018年5月，在尚未达到一个年度时明发公司提出解除合同，致使无法考证万业源公司的年度销售情况，且该条款约定的也只是留存，并非扣减，在完成后继续支付，现双方已解除合同，无法继续履行，故作为万业源公司已销售房屋的佣金，明发公司应全额支付。明发公司该项反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。3、明发公司主张万业源公司未完成任务应支付相当于10%代理费的违约金，明发公司依据的条款为合同第2.2条，即万业源公司履行合同期限为自合同签订之日起至整体销售完毕交付，并协助业主办理入住后止。因万业源公司未能协助办理入住，故应支付违约金。就该主张明发公司未能提供证据证实，相反在合同履行过程中系明发公司提出解除合同，致使合同原定期限无法履行完成，庭审中，万业源公司提供了相关证据证实在其退场后仍协助明发公司为业主办理入住手续。此外，明发公司主张违约金的数额既无约定又无法定，故明发公司该项反诉主张无事实和法律依据，一审法院无法支持。判决：一、本诉被告明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付本诉原告天津开发区万业源房地产经纪有限公司销售代理费3721970.77元，并自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付利息；二、驳回反诉原告明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37774元（原告已交纳），保全费5000元，由明发公司负担，明发公司于判决生效后十日内直接给付万业源公司。反诉案件受理费减半收取15633元，由明发公司负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。明发公司当庭表示，已销售2号楼共计23套房屋的购房款目前购房者已经全部支付完毕。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，万业源公司与明发公司签订的《房地产代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于代理费用及利息，万业源公司对明发公司开发的房屋进行了代理销售应取得相应代理费用，明发公司未支付该费用则应支付相应利息，一审法院对此予以支持，并无不当，本院予以维持。明发公司主张2号楼的23套房屋不是万业源公司销售而是该公司自行销售，明发公司对此未能提供充分证据予以证明，而万业源公司提供的“客户签约基本情况确认表”明确表明上述23套房屋系万业源公司人员签售，并由明发公司人员确认，且万业源公司系独家代理销售公司，现23套房屋已经售出，购房者已经支付了全部购房款，故一审法院对该主张不予采信正确，本院予以确认，明发公司应支付全额即3721970.77元销售代理费。明发公司主张案涉合同解除违约金50万元，其所依据的条款为案涉合同6.1和6.2条。案涉合同6.1条约定，乙方如连续两个销售阶段未完成销售任务，则甲方有权无条件解除本合同。在案涉合同3.2条中约定的是2017年1月底前的阶段性销售任务，明发公司主张万业源公司未完成2017年8月至2018年5月各阶段销售任务，但未能提供充分证据予以证实，且6.1条未约定违约金的数额，故本院不予支持。案涉合同6.2条约定，除本合同约定的终止或解除的情形外，若甲方或乙方任何一方擅自提前终止或解除合同，应向对方支付50万元的合同违约金。该条款约定的是双方当事人的解除权和擅自终止或解除案涉合同的违约责任，本案中提出解除合同的一方为明发公司，其根据该条款向万业源公司主张违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。明发公司主张不予支付万业源公司10%的代理费，其所依据的条款为案涉合同3.2条，该条款约定万业源公司未完成年度销售任务，10%的佣金留存，待销售额达到后支付。该条款约定表明万业源公司未能完成年度销售任务，留存佣金10%，然自2017年8月至2018年5月，在尚未达到一个年度时明发公司提出解除案涉合同，致使无法考证万业源公司的年度销售情况，且该条款约定的也只是留存，在完成后继续支付，现双方已解除案涉合同，无法继续履行，故作为万业源公司已销售房屋的佣金，明发公司应全额支付。明发公司该项主张，证据不足，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。明发公司主张根据案涉合同第2.2条因万业源公司未能协助办理入住，故万业源公司应支付相当于代理费10%的违约金。该条款约定，万业源公司履行合同期限为自合同签订之日起至整体销售完毕交付，并协助业主办理入住后止。明发公司未能提供充分证据证实万业源公司未协助办理入住，相反在案涉合同履行过程中系明发公司提出解除案涉合同，致使案涉合同原定期限无法履行完成，庭审中，万业源公司提供了相关证据证实在其退场后仍协助明发公司为业主办理入住手续，且案涉合同中没有该违约金的约定，该主张无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，明发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51077元，由上诉人明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年七月二十九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……