北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4130号原告：李森，男，1949年11月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王彦峰，北京市国宁律师事务所律师。被告：薛玉淼，男，1964年9月7日出生，汉族，住北京市通州区。原告李森与被告薛玉淼土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李森及其委托诉讼代理人王彦峰到庭参加诉讼。薛玉淼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李森向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除李森与薛玉淼2017年1月16日签订的《土地转租协议书》；2.请求法院判决薛玉淼向李森支付2019年7月16日至2020年1月15日的租金30万元；3.本案诉讼费由薛玉淼承担。事实和理由：2017年1月16日，李森与薛玉淼签订土地转租协议书，约定李森将其承租的位于北京市通州区宋庄镇关辛庄村委会约定65亩（实际测量72亩）及安福忠签订的土地租赁协议约定40亩（实际测量62亩），包括地上物320平米的房屋，250千瓦变压器及电缆和三眼井全部转租给薛玉淼，转租期限5年，租金60万每年，每半年支付一次租金。现到支付半年租金时间，薛玉淼置之不理，同时薛玉淼在租赁期间在承租地上种植杨树及填埋了许多垃圾等。鉴于薛玉淼不按照合同约定支付租金，李森为维护自身合法权益，故提起本案诉讼，望法院依法支持李森的诉讼请求。薛玉淼未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月16日，李森（转让方、甲方）与薛玉淼（受让方、乙方）签订《土地转租协议书》，约定：鉴于：1、甲方与北京市通州区宋庄镇关辛庄村民委员会于2005年11月10日签署了土地协议书，合同约定村委会将位于北京市通州区宋庄镇关辛庄北台湾65亩土地（实际测量数为72亩）租赁给甲方使用，期限为9年。2、甲方与安福忠于2008年5月1日签署了协议书，合同约定安福忠将承租关辛庄合作社北台湾共40亩土地（实际测量数为62亩）出租给甲方使用，期限为2008年5月1日起至2022年1月16日止。3、现甲方同意转让上述两块所租赁的土地及甲方拥有的地上物（包括：320平米的房屋、250千瓦的变压器及电缆和三眼机井），乙方同意受让合同下的权利义务和甲方拥有的地上物。并约定：一、转让年限：转让后乙方的承包年限为5年，即从2017年1月16日起至2022年1月15日止。租赁期满后双方根据租赁的现实情况，就续租问题另行订立租赁协议。二、转让费的支付及方式：自本合同签订之日起，乙方向甲方支付当年上半年的转让费30万元，2017年7月31日前支付甲方下半年度的转让费30万元，2018年1月16日前支付第二年度上半年的转让费，2018年7月31日前支付第二年度下半年的转让费，每年以此类推。三、特殊约定：1、乙方应合法使用承租的土地及地上物，乙方在其承租的土地上需合法经营，甲方尊重乙方的合法经营自主权，不干涉乙方的合法经营活动；乙方在租赁土地范围内经营期间所做的一切事情产生的利益和责任由乙方享有承担，与甲方无关。2、甲方转让给乙方的40亩土地存在诉讼争议一事乙方已经充分知晓，甲方已将此事全权交由乙方处理，因此事产生的一切后果均由乙方负责，与甲方无关，不影响甲方依据本协议向乙方要求支付转让费的权利。四、违约责任：乙方违反本协议的约定或单方终止协议，甲方有权终止本协议，乙方已交付的转让费及投入的费用均不予退还或赔偿，乙方无条件交还所租赁的土地和所有地上物。此外，合同还约定了其他内容。在合同落款处的甲方签章处有李森的签名和摁手印，乙方签章处有薛玉淼的签名和摁手印。庭审中，李森表示自《土地转租协议书》签订后，薛玉淼一直未按照协议约定支付土地租金（即协议中约定的转让费），至今分文未付。2019年李森曾起诉薛玉淼要求解除《土地转租协议书》，并要求薛玉淼支付2017年1月16日至2019年7月15日的租赁费150万元。薛玉淼到庭辩称认可双方存在土地租赁合同纠纷事实，希望法院调解解决。后该案调解解决，本院于2019年9月4日出具（2019）京0112民初30841号民事调解书，载明：经本院支持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、李森与薛玉淼继续履行2017年1月16日签订的《土地转租协议书》；二、薛玉淼向李森支付2017年1月16日至2019年7月15日期间的租赁费150万元，于2019年12月30日前执行清；三、案件受理费9150元，由薛玉淼负担，于2019年12月30日前支付给李森。该调解书生效后，薛玉淼未按照调解书约定的期限向李森支付租赁费，李森已向本院申请了强制执行，但李森表示薛玉淼经法院强制执行后仍未履行给付义务，截至本案开庭审理时未执行到任何款项。故李森提起本案诉讼要求解除《土地转租协议书》，并要求薛玉淼支付2019年7月16日起至2020年1月15日止（即李森向本院提交诉状时）。李森表示在本案起诉前未向薛玉淼发过解除《土地转让协议书》的书面通知，而是直接通过提起本案诉讼的方式主张解除。本院向薛玉淼发出起诉状、传票等材料，薛玉淼收到起诉状等材料的时间为2020年3月21日。薛玉淼经本院多次传唤，仍拒不到庭参加诉讼。本院还调取了薛玉淼在（2019）京0112民初30841号案件中自己向法院提供的送达地址确认书（显示的填写时间为2019年8月30日），本院根据该送达地址确认书向薛玉淼进行了送达。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，李森通过与薛玉淼签订《土地转租协议书》将土地转租给薛玉淼，合同中就转租的费用（转让费）进行了明确约定，且通过本院出具的（2019）京0112民初30841号民事调解书，薛玉淼认可拖欠李森租赁费的事实，并在调解过程中薛玉淼自愿表示愿意向李森支付2017年1月16日至2019年7月15日期间的租赁费150万元，承诺于2019年12月30日前给付清。但薛玉淼未按照调解书中约定的期限履行给付义务，至今仍未向李森支付租赁费，继续拖欠租赁费，从租赁期开始的2017年1月16日至今一直未向李森支付租赁费，欠付时间持续3年多之久，而双方协议约定的租赁期限也只有5年，薛玉淼未履行作为承租人应按照约定支付租金的主要义务，已构成根本性违约，虽此前双方在生效调解书中达成协议约定继续履行协议，但薛玉淼未履行生效调解书中确定的给付租赁费的义务，且仍在持续拖欠租金，经催告后在合理期限内仍未履行，故李森有权解除合同。李森在提起本案诉讼前未通过书面方式通知薛玉淼，而是直接提起了诉讼，故应以起诉状中李森要求解除合同的诉求到达薛玉淼时作为合同解除的时间节点。经核实，本院向薛玉淼送达起诉状的时间为2020年3月21日，故本院确认李森与薛玉淼于2017年1月16日签订的《土地转租协议》于2020年3月21日起予以解除。关于李森主张的2019年7月16日至2020年1月15日这半年的租金30万元，系合同解除之前发生的土地租赁费，薛玉淼应当按照协议约定进行支付，本院对于李森的该项诉讼请求予以支持。协议解除后，薛玉淼应当尽快将承租的租赁物腾退返还给李森，以便彻底解决双方的租赁纠纷，如薛玉淼持续占用将可能产生占有使用费，导致损失持续扩大，该后果由薛玉淼自行承担。因李森在本案中未明确提出腾退返还租赁物（包括土地及地上物）的诉讼请求，且租赁物的现状与此前出租时也有较大改观，李森表示可以另行再与薛玉淼解决，不在本案中解决，并申请撤回了要求薛玉淼将承租土地的地上及填埋物移走的诉讼请求，同意另行处理，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认李森与薛玉淼在2017年1月16日签订的《土地转租协议书》于2020年3月21日起予以解除；二、薛玉淼给付李森租赁费300000元（2019年7月16日至2020年1月15日这段期间的租赁费），于本判决生效之日起七日内给付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由薛玉淼负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  何杨彪二〇二〇年七月十三日书记员  刘 仙