上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3295号原告(反诉被告)：栾继国，男，1984年3月31日出生，汉族，户籍地辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：张新民，上海伯阳律师事务所律师。被告(反诉原告)：龙志军，男，1983年7月11日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县下马渡镇市。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁焱珏，上海市华天平律师事务所律师。原告栾继国与被告龙志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告龙志军提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年4月1日、2020年5月8日两次公开开庭进行审理，原告栾继国及其委托诉讼代理人张新民、被告龙志军及其委托诉讼代理人贵阳杰、翁焱珏(第二次庭审未参加)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾继国向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2019年1月7日订立的《房屋租赁合同》；2、判令被告龙志军赔偿违约金人民币(以下币种均为人民币)80,500元；3、判令被告龙志军赔偿双倍经济损失1,145,550元(其中损失包括：装修费70,000元、拆除费35,000元、向原乐高支付转让费145,000元、空调转让费5,000元、已付租金161,000元、押金20,000元、招生公告费9,300元、教师工资112,315元、退回学费15,160元，小计572,775元)；4、诉讼费由被告龙志军承担。事实与理由：原被告双方于2019年1月7日签订《房屋租赁合同》，对租期、租金、保证金、违约责任等进行了约定；同时约定了该商铺所在地已办理好教育培训相关证件，被告龙志军确保龙杰教育证件资质给原告栾继国提供使用等内容。合同签订后，原告栾继国积极投入装修，支付租金、押金、转让费、招生公告费、教师工资等各类费用。2019年10月，在原告栾继国已招收学生约40余名的情况下，得知被告龙志军的教育资质无法使用，学生家长要求退回费用，原告栾继国为维护稳定，将收取的费用全部退还。原告栾继国认为在合同订立时被告龙志军即已知晓其自身的教育资质已不符合政府要求，欺骗原告栾继国承诺“确保龙杰教育证件资质给乙方使用”，给原告栾继国带来巨大损失。为维护合法权益，原告栾继国诉至法院作如上诉请。被告龙志军辩称：1、不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。2、不同意支付违约金，被告龙志军在履行租赁合同中不存在任何违约行为。关于双方争议的办学许可证问题即合同第五条约定的证件使用问题。(1)双方合同约定的是教育相关证件，“龙杰教育”成立于2017年1月，具有市场监督管理部门颁布的工商营业执照，该执照明确了经营范围。2018年1月1日上海市盈利性民办培训机构管理办法第40条规定新旧法律之间的过渡原则。上海市民办学校分类登记管理办法第31条规定机构须在2019年12月31日前完成申办取得办学许可证。“龙杰教育”在2019年12月31日前去申请了办理办学许可证，但在申办之后办出许可证之前，原告栾继国已将系争房屋的大门锁掉，把团队人员全部撤出，已经没有继续办理许可证的必要性。被告龙志军曾是“龙杰教育”的股东，申办办学资格的主体是“龙杰教育”。因此在2019年12月31日之前即使没有办学许可证，“龙杰教育”也是合法经营的状态。3、不同意支付双倍经济损失。装修费、拆除费、向乐高转让费、空调转让费是原告栾继国经营自行项目所必要的商业性支出，原告栾继国也确实实际经营了，为此所产生的经济损失应该由其自行承担。已付房租是在栾继国占有使用期间按照租赁合同应该承担的费用，不属于经济损失。押金也不同意返还。招生公告费、教师工资是栾继国办学的必要支出，应由栾继国自行承担。退回学费不属于产生的实际损失。4、违约责任和经济损失两者只能选其一，原告栾继国应明确选择哪个。同时，双倍实际损失也是一种违约责任，不属于实际损害的损失。同时，被告龙志军反诉请求：1、判令原告栾继国支付2019年9月1日至2019年10月23日的租金45,873.97元；2、判令原告栾继国支付2019年10月24日至2020年3月24日占有使用费134,093.15元；3、判令原告栾继国支付逾期付租滞纳金(每逾期一日按月租金的5%标准，自2019年9月1日起算至实际支付日止)；4、判令原告栾继国支付被告龙志军已垫付电费3,265.99元；5、反诉费由原告栾继国承担。对于反诉，原告栾继国辩称：本案合同违约责任在被告龙志军方，原告栾继国按约向其发送了解除合同书，被告龙志军也已同意解除合同，基于此要求驳回反诉请求。原告栾继国与“龙杰教育”共用一个电表，电费是解除合同之后的事情，证据本身看不出关联性,9月、10月的电费是存在的，金额不质疑；但11月、12月的电费是不存在的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月30日，教育部等五部门下发印发《民办学校分类登记实施细则》的通知规定，民办学校应当依法审批，经审批正式设立的民办学校，由审批机关发给办学许可证后，依法依规分类到登记管理机关办理登记证或营业执照。上海龙杰教育培训有限公司(以下简称“龙杰教育”)成立于2017年1月17日，原股东中有龙志军；营业期限为2017年1月17日至2027年1月16日，经营范围：文化类培训(小学初中)……电子产品【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。龙杰教育设立档案内有上海市青浦区教育局审批同意的反馈意见函。2018年1月1日，《上海市营利性民办培训机构管理办法》规定：“按照国家对民办学校(含民办培训机构)实施分类管理改革的精神，根据《上海市经营性民办培训机构登记暂行办法》，经工商(市场监督管理)部门征求教育部门或人力资源社会保障部门意见同意设立的经营性民办培训机构，在本市统一规定的过渡期内，按照本市相关规定，修订机构章程、健全治理结构、完善办学条件，向所在地相应审批机关申请取得办学许可证，并办理其他相关手续。相关办理流程，按照《上海市民办学校分类许可登记管理办法》执行”。2018年1月1日，《上海市民办学校分类许可登记管理办法》规定：“本办法实施前设立的经营性民办培训机构，应当按照相关法律法规的规定修订章程、健全法人治理结构、完善办学条件，向住所所在地的相应许可机关申请取得办学许可证，在取得办学许可证后及时依法办理其他相关手续，以上工作应当在2019年12月31日前完成”。2018年8月22日，《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》即国办发(2018)80号文件要求“校外培训机构必须经审批取得办学许可证后，登记取得营业执照(或者事业单位法人证书、民办非企业单位登记证书)，才能开展培训”。另查明，2019年1月7月，龙志军(甲方、出租方)与栾继国(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方将自承租下来的坐落在上海市青浦区香花桥街道崧雅路XXX号一层、二层部分面积(共约325平方)(以下简称商铺)出租给乙方使用。第二条：租赁期暂定共6年,甲方从2019年1月7日起将商铺交付乙方使用,免租期为50天,租金结算日起自2019年3月1日至2025年2月28日。本商铺租赁年度总价格都包含物业费用在内不含税价,货币为人民币,前二年不变,以后每2年起增递6%,(第1、2年322,000元/年,第3、4年341,320元/年,第5、6年361,800元/年),考虑乙方投资资金周转压力,租赁费用第一年按每6个月支付一次,从第二年开始按每年度支付一次。第三条：甲方应于本合同签字生效,乙方支付租赁费用2万元,甲方将该房屋交付给乙方。于2019年3月1日前乙方支付半年房租余款141,000元,乙方需另交保证金3万元,该保证金在合同结束时甲方无条件归还给乙方。乙方后期在合同规定时间提前10日内支付每次租赁总费用。甲方也会提提醒通知乙方。第四条：乙方租赁期间,装修费用,水、电、取暖、网络、电话以及其它由乙方经营而产生的费用由乙方负担。物业费用由甲方负责向物业公司承担支付,租赁结束或合同解除时,乙方须交清欠费。五、商铺营业相关证件使用：由于该商铺所在地已办理好教育培训相关证件,公司名称为：上海龙杰教育培训有限公司(以下简称龙杰教育),龙杰教育也承租甲方的该商铺部分面积,现开展舞蹈,美术二个项目,乙方主要开展乐高、跆拳道、文化辅导项目,龙杰教育在该商铺使用注册续存同时,乙方开展项目与龙杰教育不重叠冲突的前提,甲方确保龙杰教育证件资质给乙方提供使用,乙方与龙杰教育统一对外宣传,一楼大厅统一前台,乙方也确保各经营项目从一楼大厅通往二楼的楼梯免费使用,各经营项目自负盈亏,相互配合,促进争取发挥品牌优势,为了更好的发展壮大。第九条：在房屋租赁期间,任何一方违反本合同的规定,必须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，并承担另一方产生的所有损失及2倍赔偿,乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。合同另对其他内容进行了约定。签订合同后，栾继国在免租期内进行了装修添附，2019年3月初以“龙杰教育”名义开业。栾继国已付2019年3月1日至2019年8月31日租金161,000元及押金20,000元。此后，栾继国开设课程、招聘老师、招收学生。2019年5月中旬，承租在系争房屋内的龙杰教育搬走。2019年10月15日，栾继国人员、物品撤离，停止经营。2019年10月23日，栾继国向龙志军发送《房屋租赁合同解除书》，并向龙志军交付了房屋钥匙。合同解除书载明：因甲方教育资质未取得，导致我方无法完成教育培训事宜，并产生相应的经济损失预计670,000元；为避免进一步经济损失，依据合同法规定行使合同解除权，合同自2019年10月24日正式解除。2020年3月24日，栾继国又从房屋内搬走了空调、柜子及玩具等物品。庭审中，栾继国与龙志军一致确认：双方房屋租赁合同在2019年10月23日解除，但解除的原因各持己见。审理中，栾继国称：1、为装修承租房屋支出装修费70,000元，为此提供了装修合同及付款记录；2、装修之前，需拆除原有旧装支出拆除费35,000元；3、为受让房屋内原有的乐高项目，支付龙志军转让费145,000元，为此提供微信转账凭证；4、为受让房屋内原有的空调，支付龙志军空调转让费5,000元，为此提供微信转账凭证；5、为宣传以“龙杰教育”名义制作了广告支付广告费9,300元，为此提供微信转账凭证；6、2019年4月至2019年9月期间，栾继国向受聘老师支付工资112,315元，为此提供微信转账凭证；7、2019年10月，栾继国退回学员已交学费15,160元，为此提供微信转账凭证。对此，龙志军表示：1、2、确实有过拆除旧装和进行新装修的事实，但具体价格无法核实或确认，事实上栾继国也在装修之后进行了实际经营开业。3、145,000元龙志军是代乐高的项目方睿博特收取的，包括装修、乐高围棋学员、乐高教具、推广广告、品牌等内容。4、5,000元空调转让费是龙志军代前租户陈鹤收取的。5、广告制作是事实，但具体金额无法确认。6、证据真实性不予认可，人员身份及具体金额均无从核实，支付教师工资是栾继国正常经营支出，不存在损失问题。7、无法核实证据真实性。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。栾继国与龙志军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。从租赁合同本身约定来看，租赁双方对于栾继国承租房屋用于开展教育培训用途是明知和确定的，对于栾继国开办教育培训自身不具备资质而由龙志军提供“龙杰教育”的办学资质给栾继国使用是约定一致的。但，栾继国与龙志军就借用“龙杰教育”办学资质的开展教育培训约定和行为，因违反了法律的强制性规定，应当依法被确认为无效。且，此违法、无效的约定和行为，必然会导致合法生效的房屋租赁合同之目的根本无法实现，导致房屋租赁合同最终解除。事实上，双方在租赁合同履行过程中是对“龙杰教育”是否具备合法办学资质存在争议，又对政策过渡期内办学许可证申办与效力问题理解不一致、解释不到位，多方原因导致无法继续办学、导致租赁合同提前解除。据此，本院认为本案租赁合同提前解除，租赁双方均负有过错责任，承租方负担主要过错责任，出租方负担次要过错责任；即栾继国明知没有办学资质而租赁房屋开展教育培训，龙志军在出租房屋过程中违法出借办学资质。庭审中，双方一致确认租赁合同于2019年10月23日解除，于法无悖，本院予以确认。栾继国诉请主张违约金，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。至于栾继国为其自身办学经营支出的招生公告费、教师工资、退回学费，要求出租方承担，没有法律和事实依据，本院不予支持。不论栾继国受让乐高或空调是来自龙志军还是案外人，栾继国都事实上承接了乐高的物品、学员及经营权及空调实物，现栾继国在受让完成之后要求退还，没有法律和事实依据，本院不予支持。至于栾继国诉请主张的房屋装修费、原装修拆除费，本院结合客观事实支出及过错责任，酌情确定龙志军承担包括装修在内的各类损失60,000元。栾继国占有使用房屋，理应支付相应的租金费用，故此，栾继国要求退还已交租金请求，本院不予支持。同时，栾继国尚需按约支付2019年9月1日起至合同解除日期间的未付租金。针对2019年10月24日至2020年3月24日期间，栾继国未使用房屋、但亦未完全交付房屋、仍有物品占用房屋期间的费用，本院结合此段时间混同有受新冠疫情影响的特殊性，酌情确定占有使用费。栾继国应当负担其使用房屋期间产生的电费，但2019年10月栾继国搬离房屋并交付钥匙后，没有证据证明此后的电费产生系由栾继国使用所致，因此对于2019年11月后的电费，本院不予支持。至于栾继国已交押金2万元，可由栾继国在应付龙志军的费用中进行抵扣结算。栾继国虽有逾期支付租金的事实，但逾期支付存在办学资质问题而需解除合同的事实和起因，故此龙志军诉请逾期付租滞纳金，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告栾继国与被告龙志军于2019年1月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、被告龙志军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告栾继国损失人民币60,000元；三、原告栾继国的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告栾继国应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙志军2019年9月1日至2019年10月23日期间租金人民币45,873.97元；五、反诉被告栾继国应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙志军2019年10月24日至2020年3月24日期间房屋占用费人民币25,000元；六、反诉被告栾继国应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙志军电费人民币2,913.11元；七、反诉原告龙志军的其余请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币15,834.40元，减半收取人民币7,917.20元，由原告栾继国负担人民币7,267.20元，由被告龙志军负担人民币650元；反诉受理费人民币4,297元，由反诉原告龙志军负担人民币3,475元，由反诉被告栾继国负担人民币822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇二〇年七月二日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。