云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初1174号 原告：李大全，男，1985年12月4日生，白族，云南省宾川县人，初中文化，农民，住宾川县。 委托诉讼代理人：赵锦邦，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司。 统一社会信用代码：91532923077613542G。 法定代表人：徐树辉，执行董事。 住所地：祥云县。 委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告李大全与被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司（以下称开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告李大全及其委托诉讼代理人赵锦邦、被告开发公司的委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告返还原告优先选房诚意金人民币10万元，并向原告支付该款自2018年6月12日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的资金占用利息损失（暂时计算至2020年4月12日止为人民币11000元）；二、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告是依法取得房地产开发经营资格的房地产开发商，其在祥云县境内开发了祥云生态城-飞虎美食广场楼盘，被告在未取得商品房预售许可证的情况下即对社会公开出售该项目四期楼盘房屋，并以优先选房诚意金的名义向购房户收取资金。2018年6月12日，原告向被告开设于农村信用社的账户转账支付优先选房诚意金人民币99000元、现金1000元，共计支付10万元。原告付款后，被告楼盘至今仍未开盘，原告多次向被告询问并要求返还交纳的款项，均被被告业务人员以各种借口搪塞。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，望支持诉请。 被告开发公司辩称，一、本案属于商品房预约合同纠纷，《商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。2018年6月12日，被答辩人向我公司交纳优先选房诚意金10万元，并出具承诺书，承诺于2018年6月19日前补足优先选房诚意金15万元，如不能履约，视为个人自动放弃该套物业的购买。被答辩人交纳诚意金、答辩人收取诚意金的行为属于商品房预约合同，合同上约定的支付款项15万元作为诚意金不是房款，签订商品房购销合同后可以视为房款。支付诚意金的条件是乙方有权在开盘预售的时候按照约定原价优先选房、签订《商品房购销合同》。至于确定的H1栋3单元2102号物业仅仅是针对本开发项目的期待权、开盘时物业选定权，在本开发项目具备预售条件后，本合同才发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应支持。本案所涉《承诺书》就属于预约合同，现在该开发项目的开盘预售条件尚不具备，商品房尚未开始预售，不属于法律意义上的商品房预售合同，而仅仅是一份预约合同，所以本案案由属于商品房预约合同纠纷。二、依照协议约定，被答辩人无权要求退款。根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。本案中，被答辩人应该交付15万元诚意金，得到的优惠条件是期待开盘预售时优先选房、价格不变，该15万元不是预定款，而是优先选房诚意金，按照承诺内容：2018年6月19日前补足优先选房诚意金15万元，如不能履约上述承诺，视为个人自动放弃该物业的购买。按照前述约定，被答辩人没有交足15万元，我公司完全可以将该房另售他人，但考虑到被答辩人的实际情况，我们仍然愿意继续履行该预约合同，等该项目预售时再签订预售合同。本案所涉《承诺书》与《商品房买卖合同》之间是预约与本约的关系。根据我国合同法第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，被答辩人等预约行为是双方就今后签订《商品房买卖合同》相关事宜进行预先约定，不是对商品房买卖结果的直接确认，所以也不属于《商品房预售合同》。三、被答辩人要求退款、支付诚意金的利息，没有任何法律依据。依照承诺，被答辩人无权要求退还诚意金，更没有要求答辩人支付利息的约定。正如前面所述，被答辩人至今仍享有选定物业的期待权、而且价格不变，如果其自动放弃的话属于被答辩人放弃权利。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的解除合同情形下，出卖人需要承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方都知晓该项目没有达到预售条件、无法签订《商品房购销合同》、出卖方没有再次出售物业给第三人、也没有隐瞒房产抵押等情形，不适用上述法律条款，故被答辩人无权要求退款、付息。综述，本案双方约定的是商品房预约合同，被答辩人享有价格不变的选定物业的期待权，待双方约定的条件具备的时候即答辩人开盘时，被答辩人可以依照承诺书选购物业。请求法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明，被告开发公司系祥云生态城-飞虎美食广场楼盘的开发公司。2018年6月12日，原告选购祥云生态城-飞虎美食广场楼盘第三期H1栋3单元2102号物业，并出具缴纳15万元诚意金的承诺书，承诺当天交纳诚意金10万元，余款5万元于2018年6月19日前交清，如原告不能履约，视为个人自动放弃该套物业的购买。原告付款10万元后，被告楼盘至今仍未开盘，原告多次向被告询问并要求返还交纳的款项无果，现原告诉讼至本院请求判处。上述事实有本院确认原告身份证复印件1份、同内容的承诺书2份、中国银联签购单原件1份、收据原件1份、建设用地规划许可证1份、三期建设工程规划许可证1份、宗地图1份及原、被告陈述在案证实。 本院认为，预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。本案以原告出具购房承诺书，被告收取承诺金的形式，而构成的预定商品房预约合同，该合同是双方当事人的真实意思表示且不违背法律、行政法规的禁止性规定，当属有效合同，对当事人具有约束力。至本案审理时，被告尚未办齐相关证照，亦未建房，致使双方无法进一步磋商签订正式商品房预售合同，被告构成违约，应当承担赔偿原告损失的违约责任；同时，预约合同无法继续履行，故应予解除。因此，原告要求判令被告返还原告购房诚意金人民币10万元，并支付该款自2018年6月12日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息及承担本案诉讼费用的诉讼请求成立，本院予以支持。被告关于要求原告继续履行合同等辩解，无事实基础及法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李大全与被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司签订的预约合同解除。 二、被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还给原告李大全购房诚意金人民币10万元，并支付该款自2018年6月12日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1260元，由被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 李永恩 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 杨春燕 书 记 员 杨智杰