广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初915号原告（反诉被告）：佛山市三水区联合饲料厂，住所地广东省佛山市三水区****************（自编号304之三），统一社会信用代码914***********161D。法定代表人：胡成林，该司经理。委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晓瑜，广东禅都（三水）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李林明，男，1976年12月4日出生，汉族，住广东省化州市************，公民身份号码440************852。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。原告佛山市三水区联合饲料厂（以下简称联合饲料厂）与被告李林明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，李林明在答辩期间提起反诉，本院经审查后同意受理李林明的反诉，并将本诉与反诉进行合并审理。本案依法适用普通程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联合饲料厂的委托诉讼代理人卢辉，被告（反诉原告）李林明的委托诉讼代理人彭文良、罗翠怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。联合饲料厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告李林明向原告联合饲料厂清偿代缴税费人民币282857.19元及利息（以282857.19元为本金，从起诉日起至实际清偿日止按中国人民银行逾期借款利率计付利息）；2.本案的诉讼费由被告李林明承担。事实与理由：原告联合饲料厂委托佛山市三水拍卖有限公司（以下简称“拍卖公司”）将联合饲料厂名下的部分资产进行竞价拍卖。2017年12月22日，被告李林明参加拍卖公司主持的拍卖会，并签署了《第396期拍卖会报价单》，报价单约定“标的产权转移买卖双方所发生的一切税费（含开具成交发票所需的税费）及其他的一切费用（包括但不限于其所拖欠的物业管理费、水电费、契税、所得税等一切欠费及因该标的过户所产生的费用）均由买受人承担”。通过多轮竞价，李林明最终以94万元价格竞得联合饲料厂位于佛山市三水区*********物业。李林明在竞买成功后，未按约定办理案涉物业的移交及过户手续，也未按约定支付案涉物业的税费。2019年11月22日，联合饲料厂就案涉房屋交易依法申报并缴纳了企业所得税合共人民币282857.19元。之后联合饲料厂多次要求李林明支付上述税费，但李林明没有履行约定。李林明辩称：一、因联合饲料厂故意隐瞒交易物业的重大瑕疵，不配合李林明办理房屋过户手续，导致交易物业至今还未能过户至李林明名下。李林明通过公开竞价竞得涉案交易物业后，为了办理物业转移登记手续，李林明曾委托测绘公司对交易物业进行过测绘，结果测绘人员发现，案涉物业即佛山市三水区**********屋的房地产权证登记的198平方米自用土地面积中，除了该交易的3.5层物业占用土地面积外，还在后园建起了另一幢2层物业，且该2层物业现已由案外人取得了产权证书。本案交易房屋的房产证中记载的建基面积105.28平方米，也与实际建造的面积不一致，实际建造的面积比登记的建基面积大。测绘人员称，因涉案交易物业中存在他人权利，无法正常进行测绘，暂时无法办理测绘及过户手续。联合饲料厂在公开拍卖交易物业时向竞投人隐瞒了以上事实，没有如实告知交易标的物的重大瑕疵，从而导致了标的物暂时无法办理过户登记手续。因联合饲料厂的重大过错，本次交易存在无法继续履行的风险，合同有可能最终被解除，李林明暂时有权拒绝向联合饲料厂支付各项税费。二、涉案交易物业至今还没有在税务部门进行过户核税，税务部门没有对买卖双方发出过户纳税缴费的通知，联合饲料厂向李林明主张追偿的条件还没有成就。由于涉案交易物业测绘不成功，交易过户手续处于暂停状态，税务部门至今还没有就物业的交易过户进行核税，更没有向双方发出缴纳过户税费的通知。因此，联合饲料厂在没有向税务部门缴交过交易过户税费的情况下，无权向李林明追偿。三、联合饲料厂在本案提出的282857.19元税费，实际是联合饲料厂应向税务部门缴交的企业所得税及延迟缴交的滞纳金，不属于交易过户所产生的税费，不应当由李林明承担。根据拍卖会报价单的约定及房屋买卖的惯例，标的物产权转移过程中产生的税费才由买受人承担，即在产权过户登记过程中由税务部门核定要缴纳的税费才可以要求李林明交纳。联合饲料厂在本案中向李林明主张的282857.19元，实际是联合饲料厂2017年度应缴纳的企业所得税，包括了税费本金2222447.48元及延迟缴纳的滞纳金60409.71元。企业所得税是一间企业年度核算并产生了利润后以利润额为基础进行的计税项，必须综合核算纳税企业的收入、成本、费用等各种情况得出。而联合饲料厂却认为其因产生利润而应缴纳的税费应由李林明承担，让人费解，没有任何法律依据。综上，联合饲料厂故意隐瞒了交易物业的真实情况，将具有重大瑕疵、无法办理过户的物业通过公开拍卖出售，违背了诚信原则，违反了相关法规，给李林明造成了重大的经济损失。请法庭依据事实与法律，判决驳回联合饲料厂对李林明的诉讼请求。李林明向本院提出反诉请求：1.判令联合饲料厂将佛山市三水区**********屋产权登记的198平方米住宅用地（粤房地证字第C1407633号）交付给李林明；2.判令联合饲料厂协助李林明办理佛山市三水区**********屋及该房屋自用198平方米土地的过户登记手续；3.本案反诉费用由联合饲料厂承担。事实及理由：2017年12月22日，联合饲料厂委托佛山市三水拍卖公司以公开拍卖方式出售其位于佛山市三水区**********产。李林明参与竞拍并以人民币94万元的价款竞得。当日，李林明与联合饲料厂签订了《拍卖成交确认书》。2017年12月25日，李林明向佛山市三水拍卖公司支付了拍卖佣金47000元。2017年12月27日，李林明向联合饲料厂支付了全部拍卖款94万元（含2017年12月18日支付的拍卖保证金77000元）。李林明委托佛山市三水区芦*镇喜莱登房屋中介服务部代为办理佛山市三水区**********屋的产权变更登记至李林明名下的手续，并支付了前期中介费5000元。在办理过程中，测绘机构发现，联合饲料厂已交付给李林明的案涉房屋住宅用地与该房屋产权证书上登记的自用土地面积198平方米不符，在案涉房屋登记的198平方米住宅用地的红线范围内还建有另一间房屋。测绘机构无法对芦*******号房地产进行测绘，导致该房屋产权变更手续无法办理。李林明与联合饲料厂多次协商，但联合饲料厂拒绝配合解决，双方无法达成一致意见。李林明认为，联合饲料厂作为案涉房屋的出售方，应当保证出售物业产权清晰，完整交付物业，并配合李林明办理房屋过户登记手续。现联合饲料厂仅将部分物业交付给李林明，导致李林明实际用地面积减少了90多平方米，联合饲料厂属于不完整交付且没有将实际情况告知李林明，构成重大违约。另在房屋买卖合同中，出卖方将售卖房屋过户至买受人名下才算履行完合同义务，因此联合饲料厂应配合李林明办理案涉房产的过户手续。联合饲料厂针对反诉辩称：1.联合饲料厂在涉案房产拍卖成交后，已多次通知李林明办理不动产交接及过户手续，但李林明却一直置之不理，由此联合饲料厂并不构成违约。另联合饲料厂于2018年1月23日登报公告，通知李林明前往联合饲料厂办理物业交接工作，直至2018年12月29日，李林明才办理了案涉房屋的房地产权证、物业租赁合同等资料的移交手续，即李林明从2018年12月29日起就已经实际占有涉案房产，并已持续获得涉案房产的收益。2.联合饲料厂一直积极协助李林明办理涉案房产的过户变更登记手续，不存在违约。根据联合饲料厂提交的证据可见，联合饲料厂从2018年1月5日起已多次催告李林明进行物业交接及办理过户变更登记。从李林明竞得涉案房产起至今，联合饲料厂从未收到李林明要求配合过户的书面请求。在联合饲料厂的催告过程中，李林明多次拒绝接听联合饲料厂工作人员的电话，因此联合饲料厂不存在未履行协助办理涉案房产的过户义务，联合饲料厂无需承担涉案房产未过户的责任。综上，联合饲料厂认为李林明已经实际占用涉案房产并获得收益，联合饲料厂已经履行交付义务，而涉案房产过户变更登记的手续按约定应由李林明办理。在拍卖成交后，联合饲料厂也充分履行催告义务，告知李林明尽快办理物业过户手续。因此，涉案房产迟延办理过户的责任应由李林明自行承担，请求法院驳回李林明的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提供的证据，本院审查认定意见如下：一、对于联合饲料厂提供的证据：1.第396期拍卖会报价单、《拍卖成交确认书》，李林明对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。2.《关于限时办理已拍卖物业移交手续的通知》、寄件单、联合饲料厂在佛山日报上发布的公告、芦苞镇市场路32号房屋产权证移交表、物业租赁合同移交表、公证书、快递单、《关于尽快办理完成拍卖成交房地产过户的通知》，李林明对上述证据的真实性没有异议，但并不认可是其个人原因不配合联合饲料厂办理交易房产的过户登记手续，而是该交易房产存在权利瑕疵，无法过户。本院结合李林明提供的案涉房产权属登记证明材料，可以确定李林明主张的该事实成立，本院予以确认，故对联合饲料厂提供的该组证据的证明内容不予确认。3.缴税付款凭证、完税证明、联合饲料厂于2017年度的企业所得税纳税申报表，李林明确认以上证据的真实性，但认为联合饲料厂向税务部门缴纳的该笔企业所得税并非因案涉房屋交易、过户而需由李林明承担的税费，本院仅确认联合饲料厂存在该笔税费支出，但应否由李林明承担于裁判理由部分再进行论述。4.（1996）三法执字第137-1号民事裁定书、（1996）三法执协字第137号协助执行通知书、房地产权证登记审批书，李林明对该组证据的真实性亦无异议，本院对该证据的真实性予以确认。二、对于李林明提供的证据：1.《拍卖成交证明》、个人结算业务申请书、转账回执，联合饲料厂对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。2.李林明与房产中介人员的微信聊天记录、房产中介人员与测绘单位人员的微信聊天记录以及芦苞镇市场路31号、32号房屋的产权登记资料，能够相互印证案涉交易房屋即芦苞镇市场路32号与芦苞镇市场路31号房屋存在土地使用权权属登记不清的情况，本院对李林明提供的该组证据及相关证明内容予以采纳。三、本院依职权向佛山市自然资源局三水分局发函调查案件相关情况，该局作出了两份回复函。联合饲料厂与李林明对该函件的真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：座落于三水市芦苞镇市场路31号、32号的房屋为前后相邻的两座房屋，原属高德明与妻子黄绮云共同共有，其中31号房屋共二层，原登记建筑面积为211.60平方米；32号房屋共四层，原登记建筑面积为452.28平方米，上述两处房屋所占土地为同一宗地。因高德明欠周保鸿债务，经法院强制执行后双方同意以以物抵债形式，由周保鸿受让高德明、黄绮云名下位于芦苞镇市场路31号房屋以抵偿债务。双方于1998年4月23日办理了上述31号房屋的过户登记手续，房屋登记至周保鸿名下。另因高德明又欠联合饲料厂债务，本院在强制执行阶段作出（1996）三法执字第137-1号民事裁定书，裁定将芦苞镇市场路31号房屋的前座即上述32号房屋交付联合饲料厂，以抵偿高德明所欠联合饲料厂债务，双方于2003年4月4日亦办理了上述32号房屋的过户登记手续，房屋登记至联合饲料厂名下。同时上述31号、32号房屋共用的198平方米的土地原属国有土地，登记土地证编号为三府国用字（92）第06210301567号。2003年2月15日，经佛山市三水区国土资源局批复同意，由联合饲料厂受让原由高德明、黄绮云领取的三府国用字（92）第06210301567号土地使用权证下198平方米的住宅用地使用权，联合饲料厂补缴地价款后，到佛山市三水区国土资源局办理了土地使用权变更手续。2003年4月4日，联合饲料厂办理了芦苞镇市场路32号房屋的房地产权证，编号为粤房地证字第C1407633号，该房屋登记的建筑面积为422.33平方米，宗地面积为198平方米。2017年12月22日，联合饲料厂委托佛山市三水拍卖有限公司拍卖芦苞镇市场路32号房屋，后由李林明以交易价格94万元竞拍成功。李林明于2017年12月27日向佛山市三水拍卖有限公司付清了拍卖款94万元，并支付了拍卖佣金47000元。其后李林明委托房屋中介公司及测绘公司办理上述交易房屋的测绘及过户登记手续过程中，发现芦苞镇市场路32号房屋产权证登记的198平方米土地上建造了芦苞镇市场路31号房屋，而该31号房屋登记权属人非联合饲料厂，故表示无法办理交易房产的过户手续。李林明认为联合饲料厂没有按照交易房产的产权证显示内容向其移交198平方米土地的使用权构成违约。双方至今仍未能办理芦苞镇市场路32号房屋的过户登记手续。联合饲料厂于2018年12月29日将芦苞镇市场路32号房屋的房地产权证、锁匙移交给李林明。由于芦苞镇市场路32号房屋当中的102、201单元在拍卖前已出租给案外人使用，同日上述房屋的物业委托方与李林明、房屋承租人三方签订《物业租赁合同》移交表，约定将芦苞镇市场路32号102、201单元出租权转移给李林明，租赁权转让日期为2017年12月28日。联合饲料厂就转让芦苞镇市场路32号房屋的收入所得向税务部门缴纳企业所得税222447.48元及滞纳金60409.71元，合计缴款282857.19元。庭审中，经本院向李林明释明案涉合同存在履行不能的情形，李林明仍表示暂不解除本案合同，坚持其诉请。本院向佛山市自然资源局三水分局发函咨询案涉房屋权属情况及能否办理过户登记的问题，该局回复：因登记于周保鸿名下的三水区芦苞镇市场路31号房屋当前尚未办理土地使用权证，该房屋所占土地与联合饲料厂名下的三水区芦苞镇市场路32号房屋所占土地为同一宗地，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条“不动产存在尚未解决的权属争议的，应当不予登记”的规定，当事人在办理上述不动产过户登记前，先通过仲裁或诉讼方式解决权属争议。本院认为，李林明通过参与拍卖的方式购买了联合饲料厂名下佛山市三水区**********屋，并向联合饲料厂支付了购房款94万元，因而李林明与联合饲料厂之间成立房屋买卖合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护。李林明与联合饲料厂在履行案涉合同过程中产生本案纠纷，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。李林明作为案涉房屋的买受人已向出卖人联合饲料厂支付了相应购房款，联合饲料厂理应按照合同约定的交易标的进行房地产移交，并协助李林明办理交易房产的过户登记手续。但经法院审理查明，联合饲料厂向李林明出售的佛山市三水区**********屋与案外人周保鸿名下的佛山市三水区**********屋占用同一宗地，而两处房屋共用的198平方米土地现登记于32号房屋名下，31号房屋尚未办理土地使用权证。由此可见，31号与32号房屋登记权属人不同，但两处房产占用同一地块，若对31号、32号房屋所占用土地不作独立划分，根本无法区分两座房产使用的土地面积，故该两处房屋明显存在土地权属争议。佛山市自然资源局三水分局亦向本院明确回复，此种情况下无法办理案涉交易房屋的过户登记手续，应待上述房屋登记产权人明确划分土地权属后才能办理案涉不动产的交易过户登记手续，因此李林明与联合饲料厂之间订立的房屋买卖合同现无法继续履行，李林明要求联合饲料厂交付芦*****32号房屋产权证登记的198平方米住宅用地，并协助其办理该房屋的过户登记手续的诉请，本院不予支持。经本院庭审释明，李林明坚持不变更其诉求，故对案涉合同是否解除由原、被告双方另行协商处理，本院不作处理。对于联合饲料厂于本案主张其因案涉房屋买卖交易而支出的税费282857.19元，无论该笔税费是否属于合同约定应由李林明负担的费用，因联合饲料厂向李林明出售房产存在权利瑕疵，并导致该房产买卖交易无法完成，联合饲料厂仍要求李林明继续履行合同，并负担该笔税费明显不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）佛山市三水区联合饲料厂的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）李林明的反诉请求。本诉案件受理费全额收取5542元，由佛山市三水区联合饲料厂负担。反诉案件受理费减半收取6600元，由李林明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  徐立伟审 判 员  蔡月梅人民陪审员  孙 艳二〇二〇年六月三十日书 记 员  成婉玲