文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初138号原告：吴霞辉，女，1982年1月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘谋，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：张先春（吴霞辉之夫），住重庆市渝北区。被告：周发波，男，1982年12月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈素，重庆立万律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪70号附8号，统一社会信用代码91500106MA5YMW1190。代表人：赵明，重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司经理。委托诉讼代理人：许渝丰，重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告吴霞辉与被告周发波、第三人重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告吴霞辉及委托诉讼代理人刘谋、张先春，被告周发波的委托诉讼代理人陈素，第三人重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司的委托诉讼代理人许渝丰到庭参加诉讼。经传票传唤，第三人重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司未参加2020年6月29日的庭审，本院依法缺席审理。因新冠疫情防控、管辖权异议及当事人和解，扣除审理期限4个月。本案现已审理终结。吴霞辉向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2019年4月6日签订的《房屋买卖合同》及《购房协议》；二、判决被告立即支付原告违约金300000元；三、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系专业炒房的。2019年4月6日，原、被告在第三人的居间下签订了《房屋买卖合同》及《购房协议》，约定原告将其所有的位于重庆市沙坪坝区XX房屋出售给被告，约定总房款为835000元，分期付款。按照合同约定，被告应于合同签订当天支付定金50000元，2019年8月7日前支付250000元。2019年8月7日到期后，被告未支付250000元。因对外有高息欠款，资金压力很大，原告于2019年8月8日和被告一起到第三人处协商解决。被告称能在2019年9月3日前支付全部购房款，因被告原因，未能达成书面协议。经原告多次催促，被告才于2019年8月13日支付了50000元。至2019年9月5日，原告仍未收到被告支付的购房款。原告认为，根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，逾期支付房款超过15日的，原告有权解除合同。周发波辩称，2019年4月6日，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《购房协议》真实有效。按照《购房协议》约定，涉案房屋交给被告后至2019年10月7日前为装修期和售卖期，在此期间涉案房屋未售出，被告有权一次性将除定金外的房款支付给原告。合同及购房协议签订后，被告如约向原告支付了购房定金50000元，并于2019年8月13日支付了房款50000元。被告代原告支付了2019年4月-8月的房屋按揭贷款，每月2400元，共计12000元。被告对涉案房屋进行了装修，产生装修费150000元。所以继续履行本合同更有利于交易目的的实现。本案中，被告没有违约行为，退一步讲，即使被告存在违约行为，双方约定的违约金过高。原告已经在（2020）渝0106民初139号案件中已主张了169275元的损失，若贵院认定违约，请求贵院对违约金金额予以调低。重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司陈述，2019年4月6日，原、被告先签订《房屋买卖合同》，后签订《购房协议》。经审理查明，位于沙坪坝区XX房屋登记权利人为原告吴霞辉，建筑面积为76.32平方米，套内面积为58.87平方米，不动产权证号为XX号。在第三人重庆到家了网络科技有限公司的居间下，原告吴霞辉（甲方）、被告周发波（乙方）于2019年4月6日签订房屋买卖合同，约定原告吴霞辉将其所有的上述房屋出售给被告。房屋总成交价格为835000元。其中，定金50000元由乙方于签订合同当日支付甲方，剩余款项中的250000元于2019年8月7日前支付，235000元于2019年10月8日前支付，另300000元乙方支付甲方用于解除涉案房屋抵押。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行，甲方应于按揭审批通过壹个月之内办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款。每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同。甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。甲方应于2019年4月8日将该房屋交付乙方。因未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，原告吴霞辉（甲方）与被告周发波（乙方）签订购房协议，约定甲乙双方自行协商后达成一致，甲方同意乙方于签订本合同五个工作日交付上述房屋给乙方进场装修，甲方配合乙方办理装修手续。甲方同意乙方在该房屋装修好之后转让给第三方并全力配合办理所有手续。合同成交价为835000元，现经双方协商装修成本为150000元。当转给第三方价格低于或平于本合同成交价，乙方保证甲方能够收到835000元房款。双方约定，该房屋在交房给乙方后至2019年10月7日前为装修期和售卖期。此期间该房屋未售出，乙方有权一次性将房款（定金除外）支付给甲方，甲方无条件将该房屋过户到乙方指定人名下。甲乙双方在该合同履行期间任何一方违约则视为根本性违约，违约方则须向守约方赔偿人民币300000元。乙方同意每月支付甲方月供2400元至乙方帮甲方解押还款为止。该房屋过户后退还乙方所支付月供本金（不含利息）。原告将涉案房屋钥匙交给了第三人，第三人转交给被告。被告接房后，对涉案房屋进行了装修。被告于2019年4月6日支付原告定金50000元。由于被告未按照合同约定于2019年8月7日前支付250000元，原被告于2019年8月8日到第三人处协商未果。被告于2019年8月13日支付原告50000元。被告向原告支付了2019年4月-8月的月供共计12000元。2019年9月5日，原告丈夫张先春致电被告，被告同意原告将涉案房屋另行出售他人。同日，吴霞辉与案外人倪伯巧及重庆友能房地产经纪有限公司签订房屋买卖（转让）合同，约定吴霞辉、张先春以975000元价格出售给倪伯巧。2019年9月25日，周发波向本院申请诉前财产保全，要求对涉案房屋进行查封，利宝保险有限公司重庆分公司提供担保。周发波随后向本院提起诉讼，要求继续履行其与原告于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及购房协议，本院于2019年10月25日受理。周发波于2019年11月21日向本院申请撤诉，并申请解除对涉案房屋的查封。另查明，2019年10月24日，案外倪伯巧向本院提起（2019）渝0106民初24655号诉讼，以吴霞辉、张先春将涉案房屋出售他人，房屋已被他人查封，无法办理过户手续为由，要求判决解除房屋买卖（转让）合同，赔偿居间服务费10000元，退还购房定金20000元，支付违约金100000元及律师费20000元。本院于2019年11月22日作出（2019）渝0106民初24655号民事判决书，确认倪伯巧与吴霞辉、张先春之间的房屋买卖合同于2019年10月31日解除；由吴霞辉、张先春于判决生效后十日内退还定金20000元、支付违约金100000元、律师费20000元、居间服务费10000元。2019年12月12日，吴霞辉支付倪伯巧156775元。吴霞辉于2020年1月2日向本院起诉，要求周发波赔偿损失169275元，利宝保险有限公司重庆分公司承担连带责任。原告于2019年10月8日将涉案房屋的按揭贷款提前还清，共计偿还了284182.47元。其中，本金为282840.84元，利息359.95元，违约金981.68元。2019年4月20日，被告周发波与重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司签订装饰装修工程施工合同，约定由重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司对涉案房屋进行装修，合同工程造价为150000元。2019年7月8日，被告周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华微信转账20000元。2019年8月16日，被告周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华电子银行转账100000元。2019年9月5日，被告周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华微信转账10000元。2019年9月25日，被告周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华电子银行转账30000元。审理中，对于被告装修添附部分的价值，原告只认可70000元，而被告则认为其价值为150000元，但均不申请申请鉴定。原告陈述，其提前所还款项是从他人处高息借得；由于被告未及时支付房款，导致其原本欲受让的美发店合同无法履行，造成80000元定金损失。被告表示，如果法院最终认定其需要支付原告违约金，其已经支付的定金、房款及月供等同意进行冲抵，原告也予以同意。上述事实，有原告、被告及第三人陈述，原告举示的房屋买卖合同、购房协议、庭审笔录、（2019）渝0106民初24655号民事判决书、收条等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，房屋买卖合同及购房协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该遵守。本案的焦点：1、原告是否有权要求解除其与被告于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及购房协议？2、被告是否违约，如果违约，原告主张的违约金是否需要调整？关于原告是否有权要求解除其与被告于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及购房协议问题。原、被告在购房协议中达成协议，在约定期间，涉案房屋未出售，被告有权一次性将除定金外的房款支付给原告。从内容来看，购房协议应为房屋买卖合同的组成部分。购房协议实质上赋予被告选择权，被告既可以选择自己购买涉案房屋，也可以选择将涉案房屋装修后出售给他人，原告无条件协助过户至指定人名下；付款既可以根据房屋买卖合同约定选择分期付款方式，也可以在2019年10月7日前未出售给他人的情况下，选择将除定金外的房款一次性支付给原告。然而，截至2019年10月24日，被告既没有按照房屋买卖合同的约定分期付款，也没有于2019年10月7日前将除定金外的房款支付给原告，被告存在逾期付款的违约行为，原告有权按照房屋买卖合同的约定，解除双方于2019年4月6日签订的房屋买卖合同。购房协议是基于房屋买卖合同，房屋买卖合同解除，购房协议原告也有权要求一并解除。被告于2020年1月8日收到本院送达的起诉状副本，原告要求解除房屋买卖合同及购房协议的意思于该日到达被告处，房屋买卖合同及购房协议于当日解除。关于被告是否违约，如果违约，原告主张的违约金是否需要调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告既没有按照房屋买卖合同的约定分期付款，也没有于2019年10月7日前将除定金外的房款一次性支付给原告，被告存在逾期付款的违约行为，应当承担违约责任。房屋买卖合同签订在先，购房协议签订在后，因此，原被告关于违约金金额应当是以购房协议载明的300000元为准。虽然原告在另一案件中向被告主张了169275元的损失，但是该损失系原告在经被告同意的情况下出售涉案房屋，被告随后又申请保全，要求继续履行合同，导致案外人倪伯巧与原告及张先春签订合同无法履行，进而造成吴霞辉、张先春赔偿倪伯巧相应损失。原告及张先春有权要求被告赔偿其支付给倪伯巧的赔偿款项。原告及张先春主张了该款项，并不因此减少被告应当在本案中向原告承担的违约责任。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，若要求被告按照购房协议约定支付300000元的违约金过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意,违约金本院酌情支持200000元，对于超出部分本院不予支持。关于被告装修添附部分的价值问题。按照购房协议约定，房屋装修价值为150000元，被告举示了其与重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司签订的装饰装修工程施工合同及向该公司法定代表人转账的凭证，虽然原告认为装修添附价值为70000元，但其并未举示相应证据，也不申请评估鉴定，依据现有证据，本院只能认定涉案房屋的装修添附价值为150000元，即合同解除后，原告应就装修添附部分补偿被告150000元。被告已支付原告定金50000元、房款50000元、月供12000元，加上原告应支付被告的装修添附部分价款150000元，共计262000元，超过了本院认定的被告需要向原告支付违约金的金额，故无需再支付。对于超出的部分，被告可要求原告返还。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴霞辉、被告周发波于2019年4月6日签订的房屋买卖合同、购房协议于2020年1月8日解除；二、由被告周发波支付原告吴霞辉违约金200000元。鉴于被告周发波已支付定金50000元、房款50000元、月供12000元，加上原告吴霞辉应支付被告周发波的装修添附部分价款150000元，共计262000元，与违约金冲抵后，被告周发波无需再支付;三、驳回原告吴霞辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，减半收取计6075元，由被告周发波负担（可在原告吴霞辉应返还的款项中进行冲抵）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年七月十七日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮