浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初2945号原告：李云飞，男，1958年11月7日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：李观宝，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。被告：何秀观，女，1952年6月6日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：张晓杰，系被告何秀观之子。被告：张晓杰，男，1976年11月8日出生，汉族，住平湖市。原告李云飞与被告何秀观、张晓杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2019年10月21日、2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告李云飞及其委托诉讼代理人李观宝，被告何秀观的委托诉讼代理人张晓杰、被告张晓杰到庭参加诉讼。因案情复杂，经院长批准，本案延迟审理期限六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告何秀观签订的《鱼塘出租协议》；二、判令二被告共同返还原告鱼塘养殖损失费19800元、改造费58800元、押金20000元；三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系母子。2014年12月30日，原告与被告何秀观签订《鱼塘出租协议》一份，协议约定租赁期限为五年，租金每年一付。签约后，原告按约支付了押金20000元和当年度租金48000元。承租鱼塘后，原告即组织人员对鱼塘进行改造，并产生开挖费58800元。2015年3月中下旬，政府部门进行航道改造组织施工时，造成原告承租的鱼塘严重塌方，部分道路被冲毁。后政府与被告张晓杰达成了补偿协议，补偿协议约定补偿鱼塘养殖损失费19800元、道路损毁费15000元、鱼塘插板护坡损失费32000元，合计补偿66800元。上述补偿金均被被告张晓杰于2015年4月21日领取。原告多次向二被告讨要上述补偿款均被拒绝，致使鱼塘和相关设施未能及时修复，原告不得不停止养殖。原告认为，由于二被告的不法侵害，给原告造成的经济损失应由二被告共同赔偿。二被告共同答辩称，鱼塘租赁协议早已解除。一、原告拒付第二年租金，违约在先，根据合同约定合同已自动解除。二、原告主张的经济损失没有依据，被告不应赔偿。鱼塘养殖损失费19800元应该归被告。原告承租鱼塘后根本没有养鱼，原告只是把自己钓来的鱼放在鱼塘里。合同明确约定原告投入的各种改造费与被告无关，原告要求被告赔偿改造费没有依据。根据合同第6.3条约定，因原告拒付租金构成违约，被告有权没收押金。三、原告改造鱼塘的方式与合同约定不符，致使造成鱼塘受损严重，要求原告将鱼塘恢复原状。为证明自己的主张，原告提供证据如下：证据一、《鱼塘出租协议》一份，证明原、被告签订鱼塘出租协议的事实。证据二、鱼塘补偿凭证一份，证明政府补偿鱼塘款的金额及补偿款由被告张晓杰领取的事实。证据三、鱼塘改造费凭证一份，证明原告改造鱼塘产生的开挖费用。二被告质证认为，对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，补偿款66800元确实由被告张晓杰领取，补偿款应归被告张晓杰所有。原告开挖鱼塘时违反协议约定，鱼塘的损坏大部分是因原告而起。对证据三的真实性有异议，被告不清楚原告开挖鱼塘产生的费用。针对自己的抗辩，二被告提供证据如下：证据一、民事起诉状、申请书一份，证明因原告拖欠租金，被告多次催讨；被告曾通过报警和诉讼的方式催讨租金。证据二、水费发票2份，证明原告在2016年8月10日还未搬离，尚欠被告水费147元。证据三、《嘉兴市农村土地承包经营权转包（租赁）合同》一份，证明二被告从塘桥村承租了土地，约定土地用途为38.37亩的事实。原告对二被告提供的证据质证如下：对证据一中的民事起诉状的真实性无异议，被告确实提起了诉讼，原告也提起了反诉。申请书与本案无关联。对证据二有异议，原告已在2016年4月搬离，故8月份的水费与原告无关。对证据三无异议。原告申请证人孙某出庭作证，本院经审查后予以准许。证人孙某出庭作证时陈述：原告李云飞将开挖鱼塘的活发包给其施工，双方未签订书面合同。当时口头约定大挖机每小时200元，小挖机每小时100元，其他费用还包括钢板费、运费等。工程量按照每天签订的送货单计算。其从2014年12月开始施工，到2015年2月施工完毕。11月时，原告李云飞又让其干了一点活。原告李云飞提供的送货单和其自留的存根联如果能够相匹配的话就是真实的。其与原告李云飞就工程款尚未完成最终结算。原告李云飞已向其支付了工程款3万元，是在其进场后大概一周后支付的，其中1万元是银行转账，2万元是现金支付。其收到3万元工程款后，未出具收条。原告对证人孙某的质证意见：证人的陈述属实。因为与证人孙某未完成结算，所以原告先预付了3万元。二被告对证人孙某的质证意见：证人被告不认识，故对证人的陈述被告不清楚。证人陈述的原告已付改造费金额和原告上次庭审的陈述不一致。挖机产生的费用与被告无关，是原告自行找证人施工的。对原告叫挖机来挖鱼塘的事实无异议，活干了多久，费用多少，被告均不清楚。本院依职权向平湖市自然资源和规划局就涉案鱼塘的土地性质进行了询问，平湖市自然资源和规划局向本院出具了情况说明一份。本院依职权向嘉兴市建设工程造价管理协会就挖掘机的市场价进行了询价并调取了《嘉兴造价管理》2015年1月刊和11月刊中关于挖掘机的造价信息。原、被告对本院依职权调取的两组证据均无异议。本院对原告提供的证据认证如下：对原告提供的证据一、证据二，二被告均无异议，且该两组证据与本案具有关联性故本院予以认定。对原告提供的证据三，该证据能与证人孙某的证言相互佐证，故对该组证据的真实性本院予以认定。对二被告提供的证据一、证据三原告均无异议，故本院予以认定。对证据二的真实性予以认定，关联性不予认定。证人的陈述能与原告提供的证据三相互佐证，故对证人证言本院予以采信。原、被告对本院依职权调取的两组证据均无异议，故本院对该两组证据予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2009年3月20日，被告张晓杰与案外人平湖市当湖街道塘桥村经济合作社签订了《嘉兴市农村土地承包经营权转包（租赁）合同》一份，协议约定由被告张晓杰承租位于平湖市××街道××村××组的38.37亩土地用于水产养殖。协议签订后，被告张晓杰将承租的土地开挖成了三个鱼塘。2014年11月，原告欲向被告张晓杰租赁上述鱼塘。原告与被告张晓杰就租赁事宜协商一致后，因被告张晓杰在外不能签订合同，就委托其母被告何秀观与原告签订租赁合同。同年12月30日，被告何秀观以自己的名义与原告签订《鱼塘出租协议》一份，协议约定：由原告承租位于平湖市××街道××村××组××亩鱼塘。租赁期限为五年，自2014年12月30日至2019年12月30日止。每年租金为48000元，租金一年一付，每年先付租金后使用。原告交纳押金20000元。合同第六条第3款约定“乙方（原告）在合同期内未到期不租自动放弃的，押金2万元归甲方（被告何秀观）所有”。合同第六条第4款约定“乙方在租期内如遇政府拆迁不作任何赔偿。一切赔偿款归甲方所有。”合同第六条第5款约定“乙方在租期内得到甲方同意将北面三个鱼塘开挖成一个塘。”协议签订后，原告交纳了第一年租金48000元及押金20000元。被告张晓杰亦将鱼塘交付给原告使用。原告承租鱼塘后即开始对鱼塘进行改造。原告与案外人孙某口头约定，由案外人孙某对鱼塘进行改造。改造费金额，原告与案外人孙某尚未完成结算，原告已支付孙某30000元。另查明，因案外人平湖市杭平申线航道改造工程指挥部施工时造成大量土方坍塌到涉案鱼塘内，2015年4月，被告张晓杰与平湖市杭平申线航道改造工程指挥部签订《杭平申线航道改造工程征收协议》一份，协议约定补偿被告张晓杰66800元，其中补偿养殖经济损失19800元、道路损坏补偿15000元、鱼塘插板护坡32000元。上述补偿款均由被告张晓杰领取。又查明，因鱼塘维修事宜，原、被告发生争执，原告拒付第二年租金。2016年1月27日，被告何秀观将原告诉至本院，原告同时提起反诉。2017年12月19日，原告与被告何秀观均撤回起诉。另在本次庭审中，被告张晓杰自认2016年6月，原告从涉案鱼塘处搬离，被告张晓杰尚未退还原告20000元押金。还查明，被告张晓杰承租的位于平湖市××街道××村××组的38.37亩土地为基本农田。本院认为，原、被告签订的《鱼塘出租协议》约定的租赁物虽名为鱼塘，但实为鱼塘所占用的土地。经本院向土地管理部门查询可知，涉案鱼塘占用的土地为基本农田。国家实行基本农田保护制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第三款规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。基本农田，应保证用于粮食作物。被告张晓杰将其承租的基本农田开挖成鱼塘并转租给原告，被告张晓杰的上述行为改变了基本农田的用途，违反了法律效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，原、被告签订的《鱼塘出租协议》应为无效。无效合同自始无效，不存在合同解除问题，故原告要求解除涉案租赁合同的诉请本院不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。涉案《鱼塘出租协议》签订后，被告张晓杰向原告收取了押金20000元。虽然协议第六条第3款约定“乙方（原告）在合同期内未到期不租自动放弃的，押金2万元归甲方（被告何秀观）所有”，但因《鱼塘出租协议》无效，该条款也无效，故被告应将收取的2万元押金退还给原告。被告对原告承租鱼塘后雇佣他人对鱼塘进行改造的事实无异议，故鱼塘改造产生的费用应按照原、被告对合同无效的过错大小由原、被告进行分担。被告明知涉案鱼塘的土地为基本农田仍改变土地性质将鱼塘出租给原告，应对合同无效承担主要过错。原告在承租涉案鱼塘时未对鱼塘的土地性质进行审查，未尽到审慎的注意义务，对合同无效亦应承担一定责任。根据原、被告的过错程度，本院酌定原、被告按照40%和60%的比例对鱼塘改造费用进行分担。就鱼塘改造费的数额原告主张为58800元，但根据证人孙某的证言可知，原告就鱼塘改造产生的费用尚未完成最终结算，原告也并未付清全部鱼塘改造的费用，换言之，除了原告已支付的3万元的损失已实际产生外，其余鱼塘改造损失尚未实际发生，故原告就鱼塘改造损失费为58800元的主张本院不予采纳，本院根据原告已实际支付的费用，将鱼塘改造损失费酌定为3万元，其中被告应承担60%的赔偿责任，即18000元。其余鱼塘改造费待实际产生后，原告可另行主张权利。就原告要求被告张晓杰将获得的鱼塘养殖损失费19800元归还给原告的诉请，本院认为，首先，被告张晓杰获得鱼塘养殖损失费19800元是基于其与平湖市杭平申线航道改造工程指挥部签订的《杭平申线航道改造工程征收协议》。在上述征收协议未被撤销或确认无效的情况下，被告张晓杰获得该笔补偿款于法有据，且根据合同相对性原则，原告无权要求被告张晓杰返还上述补偿款。其次，原告主张的该项损失主要是因为案外人侵权而产生，而不是因为履行涉案租赁合同而产生，且该笔补偿款的处理涉及案外人利益，故该笔损失不属于本案审理范围，就原告的该项诉请本院在本案中不予处理，原告可另案主张权利。被告张晓杰要求原告将涉案鱼塘恢复原状并要求支付欠付的水费的主张属反诉请求，因被告张晓杰未在本案中提起反诉，故就被告张晓杰的该项主张，本院在本案中不予处理。另就二被告的责任负担问题，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，原告自认其与被告何秀观签订租赁合同时，知晓被告何秀观是受被告张晓杰委托签订的合同，故涉案租赁合同的效力只及于被告张晓杰，原告要求被告何秀观共同承担责任的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李云飞与被告何秀观于2014年12月30日签订的《鱼塘出租协议》无效；二、被告张晓杰于本判决生效后十日内返还原告李云飞押金20000元，并赔偿原告李云飞损失18000元；三、驳回原告李云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2265元，由原告李云飞负担1515元，由被告张晓杰负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  张 慧审 判 员  汪佳铭人民陪审员  蒋幼琤二〇二〇年七月三十一日法官 助理  朱骏健书 记 员  周 婧