河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1703号原告（被反诉人）：张晓，男，汉族，1990年5月30日出生，现住南阳市。委托诉讼代理人：闫振伟，河南船旗律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉人）：刘新谦，男，汉族，1979年12月22日出生，住南阳市高新区。委托诉讼代理人：董运田，河南豫宛律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：南阳市万家顺房地产经纪有限公司，住所地南阳市卧龙区光武路建业壹号城邦大门口102号二楼商铺，统一社会信用代码91411302MA44RXXY3H。法定代表人：李士平，任公司董事长兼总经理职务。委托诉讼代理人：李保全，系公司员工，代理权限为特别授权。原告张晓与被告刘新谦、第三人南阳市万家顺房地产经纪有限公司（以下简称万家顺）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓及其委托诉讼代理人闫振伟，被告刘新谦及其委托诉讼代理人董运田，第三人万家顺委托诉讼代理人李保全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晓向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除《南阳市房屋买卖合同》；2.被告返还购房款项100000元，并双倍返还定金100000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原、被告双方于2020年1月9日签订了《南阳市房屋买卖合同》，合同约定由被告把位于南阳市高新区蓝调街区2栋2单元1601号的房产转让给原告，建筑面积约为102.99平方米，房地产证号为12××74。转让成交价为人民币壹佰壹拾叁万伍仟元整（￥1135000元）；于本合同签订生效之日向被告支付定金人民币伍万元整（￥50000元）。该房屋系按揭贷款购买，被告尚有银行贷款没有清偿，因为原告急需该房屋用于居住，因此同意先行支付人民币壹拾万元（￥100000元）给被告，帮助其尽快办妥房屋解押。原告在签订合同当日，即支付被告定金及预付款共计150000元，被告出具了收款收据。被告同意于本合同生效之日5日内（含当日）还清按揭贷款并办妥注销抵押登记手续；于还清贷款并注销抵押登记两个工作日内将房地产证原件交给经纪方或者其指定的担保公司。合同第10条和11条还约定了双方的违约责任，违约方应支付转让成交价百分之十的违约金并承担定金责任。上述合同签订后，原告已完全履行了合同约定的义务。但由于被告迟迟不能办理注销抵押登记手续，导致合同无法继续履行。被告的根本违约行为使房屋迟迟不能交付，导致原告的购房目的不能实现。后经原告多次催促，被告依然不能履行合同，并推诿扯皮。被告的违约行为已经给原告造成经济上的损失，侵犯了原告的合法权益。被告刘新谦辩称，答辩人同意解除合同，原告要求的第二项所请没有事实和法律依据，双方签订的买卖合同第六条第二款中约定合同生效五日内还清银行贷款，但是合同并未约定合同生效的时间，合同约定的五日不能完成注销抵押登记。在签订合同时中介方对此约定失误。根据合同约定的第十条、第十一条，违约条款和定金条款只能分别适用，本案被告不存在违约情形，是原告单方违约致使合同履行不能，因此原告应当承担违约责任，请法院驳回原告的第二项诉讼请求。反诉人（本案被告）向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除《南阳市房屋买卖合同》；2.被反诉人支付反诉人违约金113500元；3.被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由:双方于2020年1月9日在第三人在场的情况下签订了《南阳市房屋买卖合同》，合同约定由反诉人把位于南阳市高新区蓝调街区2栋2单元1601号的房产转让给被反诉人，建筑面积约为102.99平方米，房地产证号为12××74。转让成交价为1135000元；因涉案房屋系按揭贷款购买，为及时清偿银行贷款，反诉人于签订合同当日与银行联系要求提前还贷，解除房产抵押权。银行工作人员称办理房屋还贷业务统一时间为每周四统一办理。反诉人于2020年1月16日按照银行要求到工商银行办理还贷，办理窗口让给电话号码为131××××9716的员工联系，经电话联系，银行原工告知让反诉人等通知。后疫情突发。2020年3月31日，反诉人再次要求银行办理解押手续，2020年3月31日，解押手续办理完毕。反诉人已经按照合同约定及时向银行申请还贷解押，双方合同第六条第（2）款系第三人出具的格式条款，该条款处的“5日”解押约定系第三人工作人员填写。同时第三人存在与工商银行还贷解押业务对接不充分或不全面了解还贷解押业务时间规定等原因，致使在条款中随意填写5日。反诉人自签订合同后即着手办理还贷解押事宜，不存在迟迟不能办理一说。被反诉人以此为由要求反诉人退款并承担定金责任，恰恰是被反诉人刻意违约的行为。另，双方签订的合同未约定生效日期，反诉人已经履行完毕合同约定还贷解押义务，是被反诉人根本违约，拒不购买房屋。被反诉人（本案原告）辩称，反诉的理由不能成立，反诉人主张自相矛盾，我们认为该合同在双方达成真实意思表示时就已经生效，反诉人说该合同是一个格式化的合同，但是其中的条款有磋商的意思，不能说是完全格式化的条款，在实践中五日内解除抵押是完全可以做到的。反诉人没有造成实际损失，解除抵押后不用再给银行还款的利息，反而有获利的情形存在。第三人陈述，合同签订之后四、五天的时候，原告的中介中强地产给我们说原告不想买房子，2020年1月17日我方与原告沟通后，原告同意交易。2020年1月19日，与原告沟通，原告称家属思想变化，主观不想买房。2020年4月6日，我方与原告电话联系，告知该房产已解押赎楼，需买卖双方配合办过户手续，原告说钱不能到位，不考虑买房，让与被告沟通，询问如果不买违约金多少。买卖合同第十条和第十一条有10天的宽松期。原告（被反诉人）围绕诉讼请求和反诉答辩意见依法提交了房屋买卖合同、取款记录、转账150000元凭证、张晓与付款人张国春父子关系户籍证明。被告（反诉人）围绕答辩意见和反诉请求提交了房屋买卖合同、原告转给被告（反诉人）100000元和第三人转给被告（反诉人）15000元凭证、与银行员工通话记录、与不动产登记部门通话记录、与第三人员工聊天和通话记录、与原告（被反诉人）通话记录、银行还款凭证、解押通知书。第三人提交了2020年1月17日、2020年1月19日和2020年4月6日与原告（被反诉人）通话录音三份。对以上各方不持异议的证据本院予以确认，对有异议的证据在评理部分综合予以认定。根据当事人陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月9日，张晓与刘新谦签订了《南阳市房屋买卖合同》，第三人作为经纪方在合同上盖章。合同约定刘新谦把位于南阳市高新区蓝调街区2栋2单元1601号的房产转让给张晓，建筑面积约为102.99平方米，转让成交价为人民币壹佰壹拾叁万伍仟元整（￥1135000元）；约定张晓于合同生效之日起1日内向刘新谦支付定金人民币伍万元整（￥50000元）；合同第六条第（2）款约定该物业处于抵押状态，卖方同意与本合同生效之日起5日内用买方首付款人民币100000元还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续……；合同第十条约定如买方未按合同约定的期限履行义务……买方逾期义务超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金；第十一条约定如卖方未按合同约定的期限履行义务……卖方逾期义务超过10日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。签订合同前一日，张晓之父张春国取款50000元现金交给第三人万家顺，万家顺将其中35000元作为刘新谦交楼保证金留置，将余款15000元转给了刘新谦。签订合同当日张晓向刘新谦转账100000元。2020年1月9日，即签订合同当日，刘新谦向张晓出具收款收据两份，一份载明本人刘新谦收到张晓购买位于南阳市高新区蓝调街区2栋2单元1601室之单位房款人民币壹拾万元整；另一份载明：本人刘新谦收到张晓购买位于南阳市高新区蓝调街区2栋2单元1601室之单位定金人民币五万元整。双方签订合同后，刘新谦积极履行合同约定的偿还房屋抵押贷款并解除抵押义务。2020年1月16日，刘新谦偿还完毕涉案房产银行抵押贷款91256.58元。从2020年1月17日第三人万家顺与张晓的通话录音显示，张晓同意继续履行合同；2020年1月19日第三人万家顺与张晓的通话录音显示，张晓称其父亲认为房子两室面积太小，不想继续购买，想换购三室房屋；2020年4月6日第三人万家顺与张晓的通话录音显示，张晓称清明节回家和其父亲商量购房事宜，其父不想购买涉案房产，且房款凑不够要求解除合同，并要求第三人询问房东如果不要房子了需要给房东掏多少钱。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。原告（被反诉人）与被告（反诉人）在第三人的介绍下签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同真实有效。虽然双方书面约定了还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续日期为合同生效之日起5日内。但在2020年1月17日即合同生效后第8日，第三人与原告（被反诉人）的通话录音显示，张晓同意继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条，张晓的行为应视为同意对书面房屋买卖合同中关于还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续约定5日期限的变更。故刘新谦超过5日未能履行完毕还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续义务，并不构成违约。且双方关于还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续5日期限约定并不合理，第三人作为专业的房产经纪公司，在为双方提供格式条款合同时有义务提请双方注意合同条款的不合理性。关于定金收取主体问题，被告（反诉人）辩称仅收到了115000元，35000元系第三人收取。根据合同相对性原则，原告（被反诉人）与被告（反诉人）双方签订的房屋买卖合同约定了定金50000元，被告（反诉人）向原告（被反诉人）出具了定金收条，应视为被告（反诉人）对第三人代其收取50000元定金的认可。第三人万家顺公司自述扣取的35000元系被告（反诉人）交楼保证金，该保证金系被告（反诉人）与第三人之间的另一法律关系。故对被告（反诉人）收取50000元定金的事实，本院予以采信。从第三人提供的与原告（被反诉人）通话录音可以证实，原告（被反诉人）系因为对房屋面积和购房款筹措问题拒绝购买涉案房产。故原告（被反诉人）的行为构成根本违约，应承担违约责任。但房屋买卖合同约定的违约金过高，本院酌定支持反诉人违约金50000元，故被告（反诉人）收取的定金50000元可予以抵扣违约金。现双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告（被反诉人）支付被告（反诉人）的100000元房款应予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：解除原告（被反诉人）张晓与被告（反诉人）刘新谦于2020年1月9日签订的《南阳市房屋买卖合同》；被告（反诉人）于本判决生效之日起十日内，返还原告张晓支付的房款100000元；驳回原告（被反诉人）张晓其他诉讼请求；驳回反诉人（被告）刘新谦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（被反诉人）张晓诉讼费6002元，减半收取计3001元，由原告（被反诉人）张晓承担1851元，被告（反诉人）刘新谦承担1150元；反诉人（被告）刘新谦反诉费2570元，减半收取1285元，由反诉人（被告）刘新谦承担760元，被发反诉人（原告）张晓承担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年七月二十八日书记员  薛平平