济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5406号原告：绿城物业服务集团有限公司济南分公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：913701026846556643。负责人：刘常宝，总经理。委托诉讼代理人：吴桐，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青云，山东龙奥律师事务所实习律师。被告：张春生，男，1978年3月10日出生，汉族，住山东省济南市被告:张靖靖，女，1981年2月15日出生，汉族，住山东省济南市原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司（以下简称绿城物业济南分公司）与被告张春生、张靖靖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业济南分公司的委托诉讼代理人吴桐、李青云，被告张春生、张靖靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令张春生、张靖靖向绿城物业济南分公司支付拖欠的物业费13784.3元；2.判令张春生、张靖靖向绿城物业济南分公司支付违约金7046.53元；3.判令本案的全部诉讼费用由张春生、张靖靖承担。事实和理由：张春生、张靖靖系夫妻关系，2015年7月31日，绿城物业济南分公司与张春生、张靖靖签订《绿城百合花园东区前期物业服务协议》（以下简称前期物业服务协议），约定绿城物业济南分公司负责张春生、张靖靖购买的位于百合花园东区A6幢2单元201室(现房屋号变更为山东省济南市历下区绿城百合花园A区6号楼2单元201)物业服务。自2017年1月1日起至今，张春生、张靖靖拖延缴纳物业费。绿城物业济南分公司多次向张春生、张靖靖沟通催缴，但无果，张春生、张靖靖仍拒绝缴纳上述费用。根据绿城物业济南分公司与张春生、张靖靖签订的《前期物业服务协议》第二十条之约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月前15日内，张春生、张靖靖或者物业使用人应该在约定缴费的时间内按时缴费。第三十九条之约定，张春生、张靖靖违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，绿城物业济南分公司有权要求张春生、张靖靖支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。现在张春生、张靖靖违反了协议的约定，严重影响了绿城物业济南分公司的合法权益。绿城物业济南分公司现为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼。张春生、张靖靖共同辩称，1.张春生、张靖靖与绿城物业济南分公司之间并无合法有效的物业服务合同关系，张春生、张靖靖无需缴纳物业服务费。张春生、张靖靖与绿城物业济南分公司之间签有物业服务协议，也属于前期物业服务关系，是建设开发单位单方面选聘的物业服务企业，该服务企业与建设单位同属一个经济主体，而且该物业服务企业的选定，未依照法律规定进行分离，也未经过招投标选定，更没有行政主管部门的批准程序，多处违反法律规定，依法应属于无效服务企业，因此服务合同亦属无效。绿城物业济南分公司是建设单位单方面指定的物业服务企业，其与业主的服务协议，不受法律保护，对业主并无约束力，其无权通过诉讼主张业主缴纳物业服务费。2.绿城物业济南分公司之间在日常物业服务中，多次服务不到位，给张春生、张靖靖造成较大精神损失及经济损失，且拒不承担责任，态度恶劣，推卸责任，未能尽到物业服务的义务，依法无需缴纳物业服务费。3.绿城物业济南分公司在诉状中提供虚假业主沟通表，向法院提供虚假沟通信息，以“莫须有”的理由向法院提供虚假证词。且就物业服务问题，家中反水问题多次与楼管员郭娟、李建利、冯学伟、物业经理鲁伟、刘怀杰多次沟通（图像、录音、通话记录、证据附后）。绿城物业济南分公司从不正面回应，以诉讼、短信电话轰炸等方法反复骚扰张春生、张靖靖，后致电相关部门以后，相关违法活动才有所收敛。4.绿城物业济南分公司违反政府指导价规定，物业费收费无依据，未在所在地价格主管部门及物业主管部门备案。5.绿城物业济南分公司主张未缴纳物业费的违约金，没有法律依据，依法不应支持。双方之间的物业服务协议并无法律效力，违约金的约定更无效力。前期物业服务协议中即使有该约定，也属于违法条款，没有任何法律效力，法律不应支持。该协议如有，也属于格式合同，属于前期物业服务企业自行制定的霸王条款，关于违约金的约定比例明显违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，明显远远超出实际损失，法律已明确禁止，张春生、张靖靖也绝不认可，请法院依法予以驳回。综合以上，绿城物业济南分公司的诉讼主张与事实不符，没有法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张春生、张靖靖系绿城百合花园A6幢2单元201室房屋的业主，房屋建筑面积共139.06平方米。2015年7月31日,绿城物业济南分公司（甲方）与张春生、张靖靖（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“由甲方为绿城百合花园A6幢2单元201室房屋提供物业服务。第六章第十三条，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：高层住宅为2.36元/月/平方米；商业用房为4元/月/平方米；地下车位为38.5元/月/个。第二十条，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月前15日内，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。第十章第三十九条，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金，对于欠费不缴纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉；乙方对承租人或物业使用人迟延缴纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任”。绿城物业济南分公司于2016年9月8日至2020年1月3日向张春生、张靖靖发送过缴费催收函，张春生、张靖靖自2017年1月1日起未支付物业费。截止至2020年6月30日共计拖欠13784.3元。另查明,2013年4月22日，济南市前期物业管理招标济物招[2013]004号中标通知书确定,绿城物业服务集团有限公司济南分公司为百合花园东区项目前期物业服务的中标单位。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。绿城物业济南分公司系具备资质的物业服务企业。绿城物业济南分公司与张春生、张靖靖签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应为有效。张春生、张靖靖入住后，绿城物业济南分公司依据《前期物业服务协议》对案涉小区进行物业管理服务，张春生、张靖靖作为业主享受了绿城物业济南分公司提供的服务，张春生、张靖靖以其与绿城物业济南分公司无合法有效的物业服务合同关系之理由，不愿支付物业费，本院不予支持。绿城物业济南分公司要求张春生、张靖靖支付自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费13783.6元（物业费计算方式：139.06平方米×2.36元/月/平方米×42个月），本院予以支持。关于违约金问题，本院认为，鉴于绿城物业济南分公司提供的物业服务存在的一定瑕疵，是造成张春生、张靖靖未及时支付物业服务费的主要原因，对此，绿城物业济南分公司也负有一定责任，故对其主张的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张春生、张靖靖于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13783.6元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取160元，由原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司负担54元;由被告张春生、张靖靖负担106元。本判决为终审判决。审判员  张兴欣二〇二〇年七月十四日书记员  罗文静