河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再179号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，河南文丰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宋荆甫，男，汉族，1975年5月2日，住河南省获嘉县。再审申请人河南锦家置业有限公司（以下简称锦家置业）因与被申请人宋荆甫房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终5722号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月1日作出（2019）豫01民申2487号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人锦家置业的委托诉讼代理人曾留洋、张燕到庭参加诉讼。被申请人宋荆甫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦家置业再审称，国家层面事实不动产登记制度及郑州市的政策调整，是本案《商品房买卖合同》成立后发生的双方在订立合同时无法预见，不能避免，也无法克服的客观上的重大变化，即使不构成不可抗力，也绝不属于商业风险。在法律制度、政策发生变化的情况下，当事人约定的逾期办理初始登记违约金不应再适用，申请人不应再向被申请人承担“逾期初始登记”的违约责任，原判决认定事实和适用法律错误。故请求进行再审。宋荆甫向一审法院起诉请求：2016年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告位于金水区××、××单元××商品房××套，户型为三室两厅，建筑面积89.1平方米，商品房单价为9365.78元／平方米，总金额834491元。合同附件三第8条约定“阳台：地面水泥砂浆找平；金属栏杆＋玻璃”，被告交付给原告的阳台系约70厘米的“底部石材＋外墙涂料”的墙体，并非“金属栏杆＋玻璃”，交付房屋阳台的设置严重影响室内的采光、美观，也增加了房屋住所的安全隐患，对房屋价值有较大影响。被告并未按照合同第十条约定告知原告，严重违反合同约定。被告应按照合同约定交付“金属栏杆＋玻璃”的阳台或赔偿原告相应损失。附件四第六条第1款约定“出卖人应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.5违约金”。截止目前，被告仍未向郑州市住房保障和房地产管理局提供需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料，理应按合同约定承担违约责任。综上，被告拟交付给原告的房屋不符合合同约定且不符合法律规定的交付条件，理应承担违约责任。经与被告多次协商，被告置之不理，并要求原告走法律程序。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付因交付的阳台不符合约定标准给原告造成的损失10000元；2、被告支付原告未报送办理产权初始登记资料违约金10223元（自2018年3月1日起，暂计算至2018年10月31日，直至被告义务履行完毕之日止）；3、本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月14日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为89.1平方米，总价款为834491元。原告于2016年5月14日向被告支付购房款167491元，剩余667000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有1个阳台，1个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年6月21日被告为原告开具了金额为49802元的购房发票。2017年12月2日被告为原告开具了金额为784689元的购房发票。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。2018年11月27日，原告诉至该院。一审法院认为，原告、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。庭审中，被告认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响，由于被告在与原告签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，被告存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但非腰线层房屋阳台也并非原告所称的落地窗，正常阳台也并非原告所称的落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，原告主张被告赔偿阳台损失10000元。数额合理，该院予以支持。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5的违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时被告并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故被告应当在房屋交付使用后的60日内即2017年2月28日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月1日起按总房款的日万分之0.5向原告支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计268天，合计11182.18元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋荆甫阳台损失10000元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋荆甫逾期办理初始登记的违约11182.18元；三、驳回原告宋荆甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，减半收取153元，由被告负担。锦家置业不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院查明事实与一审法院一致。二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人河南锦家置业有限公司是专业的房地产开发企业，其在开发案涉房屋时明知案涉房屋所处的地理环境以及相关的政策规定，因此，对于相关的商业风险应当有合理的预判，但案涉合同并未将河南锦家置业有限公司主张的延期理由作为延期初始登记的条件，同时，河南锦家置业有限公司并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的相关事实。因此，一审判决河南锦家置业有限公司支付相应的违约金并无不当。综上所述，河南锦家置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由河南锦家置业有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为：案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定：出卖人应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，故宋荆甫要求锦家置业支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院再审不予支持。原审判令锦家置业向宋荆甫支付逾期办理初始登记违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以实现双方合同目的。综上所述，锦家置业的再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终5722号民事判决；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初1512民事判决第二、三项；三、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初1512号民事判决第一项；四、驳回宋荆甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费153元，由河南锦家置业有限公司负担76.5元，由宋荆甫负担76.5元；二审案件受理费306元，由河南锦家置业有限公司负担153元，由宋荆甫负担153元。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 刘向科审判员 范淑娟二〇二〇年七月二十三日书记员 张轩嘉