河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8065号上诉人（原审原告）：杜一歌，男，汉族，1981年5月15日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李兵，河南仟安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顾佳永，女，汉族，1979年9月12日出生，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：顾佳立，女，汉族，1969年6月23日出生，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司，营业场所郑州市金水区南阳路东三街79号1号楼。负责人：胡天成。上诉人杜一歌、顾佳永因与被上诉人顾佳立、郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司（以下简称房之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜一歌上诉请求：1、请求撤销一审民事判决书第三项，改判顾佳永承担128000元违约金和赔偿150000元的损失。2、本案一、二审诉讼费用由顾佳永、顾佳立、房之家公司承担。事实与理由：杜一歌与顾佳永、房之家公司签订的房屋买卖合同第十条第三项明确约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。本案中，顾佳永持顾佳立的身份证、房产证与杜一歌签订房屋买卖合同，之后顾佳立对顾佳永签订合同的行为不予追认，直接导致该房屋所有权不能转移，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第二项规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，一审法院驳回杜一歌要求顾佳永承担违约金的诉讼请求错误。另外，在杜一歌提起诉讼时，同地段位置、面积的房屋已上涨至145万元，与本案中房屋售价128万元相差17万元，上诉人要求被上诉人承担15万元的房屋上涨差价并未超过合理水平，根据合同法113条的规定，人民法院应当支持杜一歌的请求。顾佳永上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书，改判驳回杜一歌的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由杜一歌、房之家公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，且超诉请判决，请求二审法院予以改判。一、原审法院认定事实不清，且超诉请判决。原审法院在杜一歌该部分损失没有证据证明、自认已退回且并未起诉返还的情况下，判决顾佳永向杜一歌承担该16620元损失，属认定事实不清且超诉请判决。二、原审判决适用法律错误。已发生法律效力的（2017）豫0105民初24253号民事判决书已认定本案案涉《房屋买卖合同》并未成立。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第32条、33条之规定，杜一歌在本案中支付了30000元中介费给房之家公司，顾佳永自始至终未收取杜一歌分文，顾佳永并未在本案中获益。但原审法院径行判决顾佳永及房之家公司各返还一半（15000元）的中介费，即房之家公司在本案诉争合同中获益15000元、而未在本案诉争合同中有任何受益的顾佳永反而要承担返还一半中介费的责任，显然原审判决违背了前述法律规定；另房之家公司在本案中未提供任何有效服务，理应退还全部（30000元）中介服务费。原审判决适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且超诉请判决，请求二审法院查明事实并依法改判。顾佳永针对杜一歌的上诉辩称：一、同上诉意见。二、中介费用上诉状中已经说得很清楚，不再赘述。对于违约金，在2018年的民事判决中，充分说明合同是未成立的合同，未成立的合同在法律上对任何一方都是没有约束力。对于没有约束力的合同所谓的违约责任是不成立的。上诉日期显然是超过15天。对于房屋溢价，杜一歌并未支付一分钱房款，对房屋的占有、使用、处分、收益、权属关系仍未转移，仍归原房主所有。房屋溢价本身即为非可预期的可期待利益。违约损害赔偿的范围，也不包括房屋溢价，况且合同未成立，不存在任何责任。杜一歌针对顾佳永的上诉辩称：原审法院在分担3万元的房屋定金也有错误，应由顾佳永全部承担的。合同约定，合同第十条第三款，丙方所收的双方中介费一律不予退还。上诉时间没有问题。上诉时间截止到最后一天是星期天，根据法律规定，星期天都不上班，顺延要下一个工作日是6月22日。本案的合同已经成立，顾佳永没有得到充分的授权，也没有得到顾佳立对代理行为的追认。根据合同法的规定，应当承担其应当承担违约责任。房屋溢价款是实际存在的，虽然属于合同可期待的利益，也属于损失范围，顾佳永应当承担损失。房之家公司答辩意见，同其一审答辩意见。顾佳立未到庭，未发表意见。杜一歌向一审法院起诉请求：1、要求被告返还中介费30000元、支付违约金128000元、赔偿原告因房屋溢价而造成的原告损失150000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、原告提交签订于2017年3月12日的《房屋买卖合同》一份，主要约定，原告自愿购买被告拥有的位于金水区××楼××单元××号的房产，房产及其配套设施总价款为128万元；被告同意自本合同签订时支付定金30000元，其中佣金25600元，余额作为代收的定金4400元，原、被告双方同意该定金在立契前暂时由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司保管；原、被告同意使用按揭贷款的付款方式，原、被告双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭手续；原、被告双方应在本合同签订之日起80个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续；原告应在收到全部房款后3个工作日内，向原告交付房产；在本合同经原、被告双方签字成立后，原、被告双方应向被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司足额支付佣金，因原、被告任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，单方违约时，由违约方承担全部佣金，双方同时违约时，各负担总佣金的一半；如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司收取的双方中介费一律不予退还；原、被告及被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司任何一方不按规定办手续，超过80工作日，违约方承担每月3000元的违约金。该《房屋买卖合同》原告在乙方一栏处签字捺印，甲方一栏处签有“顾佳立”的字样，代理人一栏处由顾佳永签字；丙方一栏处加盖有被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司的合同专用章。二、2017年3月12日，郑州明润房地产营销策划有限公司向原告出具《收据》一份，载明收到杜一歌交来贷款费用人民币16620元。同日，郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司向原告出具《收据》一份，载明收到杜一歌交来购买金水区××楼××单元××号的购房定金30000元。三、2017年原告就本案涉案事实向该院起诉请求本案三被告1、解除原、被告双方于2017年3月12日签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告违约金128000元、中介费25600元、贷款费用16620元、贷款利率上涨损失150000元、律师费10000元，以上共计330220元；3、被告赔偿原告因房价上涨造成的损失200000元（以鉴定结论为准）；4、本案的诉讼费由被告承担。该院为此下达了（2017）豫0105民初24253号民事判决书，认为：“本案所涉的《房屋买卖合同》上甲方一栏处的“顾佳立”签字字样非被告本人所签，原告称系被告委托顾佳永所签，但其提交的证据不足以证明其主张，被告现对该《房屋买卖合同》不予追认，故该《房屋买卖合同》对被告不发生法律效力，对原告的诉讼请求，该院不予支持”。上述判决驳回了原告的诉讼请求。四、本案庭审中，被告顾佳永陈述称签订合同时没有经过被告顾佳立同意，认为涉案房屋买卖合同未生效；被告顾佳立陈述称，其未签订合同，也没有授权顾佳永签订，事后未进行追认，合同不具有法律效力；被告房之家公司称，签合同时给顾佳立联系过，顾佳立委托顾佳永签订合同，当时没有授权委托书，是口头委托的，签合同时顾佳永对合同内容是清楚的，当时还读了一遍。收到中介费3万元，贷款手续费是我方指导原告交的，但是数额不清楚。五、该院另查明，顾佳立系案涉位于郑州市金水区××楼××单元××号房屋登记所有权人。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案当事人、诉讼请求与（2017）豫0105民初24253号案件中当事人、诉讼请求均有不同，故原告提起本案诉讼未构成重复起诉。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据各次诉讼中查明事实，顾佳永未经房屋所有权人顾佳立委托与杜一歌、房之家公司签订房屋买卖合同，签订合同后亦未经顾佳立追认，合同目的显然已无法实现，原告据此主张被告承担违约责任，符合法律规定，应予支持。被告房之家公司作为销售中介方，未要求房屋所有权人出具授权委托，组织双方签订房屋买卖合同，未尽到审查注意义务，理应返还部分中介费，结合房之家公司所提供中介服务情况，其应当返还原告中介费15000元，其辩称顾佳立曾口头委托，证据不足，该院不予采信。顾佳永明知房屋所有权人系顾佳立，其未经委托签订涉案买卖合同出售房屋，应当对合同不能履行承担相关赔偿责任。根据合同履行情况，应由顾佳永赔偿原告损失31620元（包括中介费15000元及贷款费用16620元）。原告主张的过高诉求，缺乏依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决：一、被告顾佳永于本判决生效后十日内赔偿原告杜一歌损失31620元；二、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司于本判决生效后十日内返还原告杜一歌中介费15000元；三、驳回原告杜一歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，由原告杜一歌负担4955元，被告顾佳永负担765元，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司负担200元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，二审庭审中杜一歌称贷款费用16620元已经退还。本院认为，因贷款费用16620元已经退还，杜一歌的该损失已经得到弥补，故贷款费用16620元不应由顾佳永承担。房之家公司作为销售中介方，未要求房屋所有权人出具授权委托，组织双方签订房屋买卖合同时未尽到审查注意义务，存在过错，对于其收取杜一歌的30000元，应予返还。顾佳永未经房屋所有权人顾佳立委托与杜一歌、房之家公司签订房屋买卖合同，签订合同后亦未经顾佳立追认，合同目的无法实现，顾佳永应对合同不能履行承担相关赔偿责任。根据合同履行情况及各方的过错程度，本院酌定顾佳永赔偿杜一歌损失10000元。综上所述，杜一歌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4979号民事判决第一项为，顾佳永于本判决生效后十日内赔偿杜一歌损失10000元。二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4979号民事判决第二项为，郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司于本判决生效后十日内返还杜一歌30000元。三、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4979号民事判决第三项，即驳回杜一歌的其他诉讼请求。四、驳回杜一歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5920元，由杜一歌负担5320元，顾佳永负担50元，郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司负担550元。二审案件受理费5920元，由杜一歌负担5320元，顾佳永负担50元，郑州房之家房地产营销策划有限公司东三街分公司负担550元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年七月二十二日书记员 景慧洁