浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1795号 原告：袁雅妹，女，汉族，1974年7月13日生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：戴惠荣、蒋慧清，浙江嘉诚中天（嘉善）律师事务所律师。 被告：李国强，男，汉族，1974年1月4日生，住嘉善县。 被告：周顺平，女，汉族，1974年10月3日生，住嘉善县。 两被告共同委托诉讼代理人：钱宁岳，浙江子城律师事务所律师。 原告袁雅妹与被告李国强、周顺平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告袁雅妹、被告李国强、周顺平及各自委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁雅妹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年12月30日签订的《嘉善县房地产买卖合同》；2.两被告返还原告已支付的购房款12万元；3.两被告赔偿因房价上涨给原告造成的经济损失暂计746395元（实际以委托的有资质的鉴定机构鉴定为准）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年12月30日，原被告双方签订《嘉善县房地产买卖合同》一份，约定两被告将坐落于嘉善县××街道××号××房的拆迁安置房有偿转让给原告，土地类型为划拨，转让面积为114.83平方米，价格为3500元／平方米（其中包括车库与交房时的配套费用），房屋面积超过部分按村里的价格为准。合同总价为401905元，付款方式为预付购房定金12万元，于2016年年底之前再交款12万元，根据罗星街道通知为准，余款161905元待办理好公证或过户后付清。被告中途违约，需归还原告所有付款，并赔偿违约金12万元。合同签订当天，原告交付12万元定金。两被告现已取得两套安置房，分别为嘉善县和合港小区105幢2单元302室、嘉善县和合港小区109幢1单元302室。原告多次与两被告协商要求继续履行合同，但两被告明确表示拒绝履行，经原告多次催促未果，双方终成纠纷。原告认为两被告的行为侵犯了自身的合法权益，已构成违约。依据我国现行法律法规的有关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法及时裁决。 被告李国强、周顺平答辩称，首先，被告同意解除合同，但解除理由是该房地产买卖合同无效，因无效而解除。其次，如法院认为该合同有效，则原告因其未按合同约定在2016年12月底前付款，构成违约，其已付的12万元根据约定不予退还。其三，被告向原告提出不再卖房的时间点应在2017年，所以即使法院认为被告违约，由此给原告造成经济损失计算时间节点应该是2017年，而不是以现在的房屋市场价格为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据（《嘉善县房地产买卖合同》、收条、录音光盘及整理的文字稿各一份）真实性均无异议，但认为录音的内容并非其真实意思表示。原告对被告提交的证据（嘉善县魏塘镇家缘信息中介服务部工商登记信息表、《农村私人建房用地呈报表》、《拆迁房屋补偿协议书（一）》及征地拆迁补偿明细表各一份）真实性无异议，但认为：①工商登记信息表虽然记载经营者为袁雅妹，但实际经营者为吴丽萍，被告对此知晓，另外，该中介服务部已注销；②建房用地呈报表是1992年填写的，相关人员已经发生了变化；③补偿协议的被拆迁人是本案被告，说明房屋是被告所有，具有处置的权利。本院对以上证据的三性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，被告李国强、周顺平（甲方）与原告袁雅妹（乙方）签订《嘉善县房地产买卖合同》一份，约定将李国强坐落于罗星街道城西沈家浜12号农村房屋拆迁所得安置房（安排在临江景苑西）转让给原告袁雅妹，房屋建筑面积为114.83㎡，单价为3500元/平方米，房屋总价款为401905元。签订合同时，安置房的具体坐落及面积等尚未确定。双方约定，乙方向甲方支付定金12万元（购房定金可抵购房款），2016年底之前付12万元（根据罗星街道通知为准），余款161905元待办理好公证或过户后付清。合同第十条约定，合同签订后，如乙方违约，购房定金12万元归甲方所有；如甲方违约，应返还乙方已付款，并赔偿违约金12万元。双方还特别约定：1.老房屋面积214.83㎡，甲方出售114.83平方米；2.房价按每平方米3500元计算，包括车库及配套等费用；3.如安置的房屋实际面积超出，按村里的价格为准。被告李国强、周顺平，原告袁雅妹分别在合同尾部“甲方”“乙方”处签字捺印。另外，合同尾部“中介方”处盖有“嘉善县魏塘街道家缘信息中介服务部”印章。该服务部系个体工商户，经营者登记为袁雅妹，2017年7月6日注销。李国强、周顺平于1997年4月24日登记结婚。 合同签订当天，被告李国强、周顺平出具《收条》，内容为“今收到袁雅妹购李国强拆迁房（罗星街道城西沈家浜21号安置拆迁房））定金人民币壹拾贰万元整。” 关于合同的签订经过，双方述称，李国强找到做房屋中介的吴丽萍，表示要将拆迁可得安置房出售，吴丽萍将其带到嘉善县魏塘街道家缘信息中介服务部签订该合同。其中袁雅妹述称，合同签订当天按照规定是李国强应当将拆迁款返还村里的最后一天，袁雅妹将款项直接打到村里指定的银行账户。 经查明，被告李国强、周顺平于2007年1月15日与嘉善天信房屋拆迁有限责任公司签订《拆迁房屋补偿协议书（一）》一份，两被告同意将坐落于城西村沈家浜（西）12号，面积为214.83㎡的房屋拆迁，该公司补偿其121191元。被告述称，该房屋已经拆除，安置房也已经明确，分别坐落于嘉善县××小区××幢××单元××室××幢××单元××室，但认为其中105幢2单元302室的房屋权利人系其哥哥李胜荣。 2020年5月28日，原告袁雅妹给被告李国强打电话问房子的事情，李国强称房子不卖了，儿子也长大了，并且早就和吴丽萍说过了，愿意把钱还给袁雅妹，并付一点利息。 另查明，原被告双方均认可坐落于嘉善县××小区××幢××单元××室××市场价为1万元／㎡。 本院认为，原被告双方于2015年12月30日签订的《嘉善县房地产买卖合同》自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告应当将其拆迁安置房卖给原告，原告按照约定向被告支付价款。然而，今年5月28日原告袁雅妹向被告李国强打电话询问房子的事情时，李国强表示“我的房子不卖的，不卖了”，两被告在庭审中亦明确表示房子不卖了，其行为显然构成违约。根据合同法的规定，当事人一方明确表示不履行主要债务，对方可以解除合同，故本院对原告提出解除合同的主张予以支持，解除时间为起诉状副本送达被告之日，即2020年6月9日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还其已付购房款定金12万元具有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张因案涉房屋升值又不能继续交易给其造成的损失由被告赔偿具有法律依据，本院予以采纳，但对其主张的金额酌情调整为按房屋增值部分的60%计算，对超出部分不予支持。理由如下：其一，根据合同约定，原告应于2016年底之前支付第二笔款项12万元，但其并未支付，导致被告产生错误认识，以为原告不再购买该房屋。其二，合同签订时，交易的标的物尚未明确，对于将来能否履行尚存在诸多不确定因素，原告系房屋中介从业人员，对交易风险应当进行充分的预判。其三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉协议签订时，房价处于低位，当时被告对其将来违反合同可能给对方造成的损失无法充分预见。其四，虽然通过被告方摸号明确了置换房屋的坐落、面积等，但并无证据证明案涉房屋的土地性质及其对交易可能产生的影响。故，原告因自身过错对其遭受的损失应承担40%的责任，根本违约方的被告应承担60%的赔偿责任。原告主张房屋现有价格按1万元/㎡计算损失，被告并无异议，本院予以确认；至于被告辩称应按照2017的市场价格4500元/㎡计算损失并无事实依据，本院不予采纳。经核算，被告应承担的赔偿金额为447837元=[114.83㎡×（10000-3500）元/㎡]×60%。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告袁雅妹与被告李国强、周顺平之间签订的《嘉善县房地产买卖合同》自2020年6月9日起解除； 二、被告李国强、周顺平于本判决生效之日起五日内返还原告袁雅妹购房款定金12万元； 三、被告李国强、周顺平于本判决生效之日起五日内赔偿原告袁雅妹损失447837元； 四、驳回原告袁雅妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼受理费12464元，减半收取6232元，由原告袁雅妹负担2148元，由被告李国强、周顺平负担4084元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  江万景 二〇二〇年七月十三日 书记员  周 丹 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?