广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9179号原告：许梅，女，1993年9月6日出生，汉族，住广东省翁源县************，公民身份号码441************280。委托诉讼代理人：王靖，广东品杰律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。被告：梁伯初，男，1960年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************238。原告许梅诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、梁伯初租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王靖、被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇、被告梁伯初到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》均于2020年3月15日正式解除；2.确认原告与被告盛明公司签订的《装修协议》均于2020年3月15日正式解除；3.被告盛明公司立即退还原告已支付的购房本金及装修费209674元；4.被告盛明公司向原告支付利息[以209674元为本金自2020年3月18日起至起诉之日止的利息708元（1个月），并按同期全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）4.05%的标准计算至实际清偿之日止]；5.被告盛明公司向原告支付违约金（以209674元为本金按日千分之日的标准自2019年3月31日起计算至实际清偿之日止）；6.被告梁伯初对以上诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第3项为：被告盛明公司立即退还原告已支付的购房本金及装修费216924元。变更诉讼请求第4项为：被告盛明公司向原告支付利息[以216924元为本金自2020年3月18日起至起诉之日止的利息732元（1个月），并按同期全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）4.05%的标准计算至实际清偿之日止]。变更诉讼请求第5项为被告盛明公司向原告支付违约金（以216924元为本金按日千分之一的标准自2019年3月31日起计算至实际清偿之日止）。事实和理由：原告与被告盛明公司于2018年1月16日签订《物业使用权转让合同》，约定原告向被告盛明公司购买位于佛山市南海区********************物业的使用权，总转让金额为192674元。同日，原告与被告盛明公司一并签订《装修协议》，约定同日交付装修费用60500元。签订以上两份协议当天，原告以刷卡方式向被告梁伯初支付126587元首期转让款（含定金、装修款项）。签订合同后，原告依照《物业使用权转让合同》，每一次都在约定时间前完成分期付款的义务，将转让款支付至被告盛明公司提供的收款账号，同时获得被告盛明公司开具的收据。原告与被告盛明公司约定房屋使用权转让的时间为2019年3月30日，但转让期限届满，被告盛明公司未能按时转让该房屋的使用权。至2020年3月，依然没能转让该房屋的使用权，致使原告权利被严重剥夺，上述两份合同的目的均无法实现。《物业使用权转让合同》中双方约定被告逾期超过90天、原告有权解除此合同的条件已成就，以及上述两份合同的目的均无法实现。2020年3月14日，原告根据《物业使用权转让合同》第十条2、《合同法》第九十四条，正式向被告盛明公司发出解除通知书，并于2020年3月15日送达被告盛明公司。原告认为，双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，系双方真实意思表示，应当受到法律保护，但被告盛明公司逾期交付房屋的行为已经构成严重违约，严重损害原告的合法权益。被告盛明公司辩称，原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力。原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》退还已支付款项及支付违约金无事实和法律依据。《物业使用权转让合同》第五条约定“甲方（被告盛明公司）在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方（原告）使用。如乙方在此前未能按照上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间顺延至乙方补充履行义务后30日内”，现原告未支付第七至第九期款项，原告是先履行义务一方，盛明公司不存在逾期交付的行为，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已缴纳的物业使用权转让款、装修款及要求支付违约金无事实与法律依据。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。1、根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。3、目前盛明项目因客观原因出现资金周转困难而造成停工困顿，盛明公司一直在努力解决问题争取复工完成项目交付物业给客户，现又遇疫情导致解决问题更加困难，但仍在努力寻求解决。盛明项目涉案客户众多，违约金计算标准过高计算时间过长的话，违约金数额将十分庞大。即使法院判令盛明公司支付违约金，也恳请法院参照《合同法解释二》第二十九条的规定，设定违约金的限额，违约金总金额不应超过盛明公司尚欠的物业使用权转让费的10%。被告梁伯初辩称，被告梁伯初并非合同相对方，是由盛明公司指定被告梁伯初账户收取涉案合同款项，相应责任应由盛明公司承担。原告要求被告梁伯初对上述合同产生的债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据。合同指定的收款账户是被告盛明公司委托被告梁伯初开设但交由公司使用的账户，该账户实际由被告盛明公司支配、使用，被告盛明公司对此亦确认。被告梁伯初自2018年3月5日与被告盛明公司解除劳动合同关系，并于2018年3月6日由盛明公司支配、操作，将涉案收款账户余额全部转入盛明公司，涉案款项并非由被告梁伯初持有，要求被告梁伯初对涉案债务承担连带责任没有依据。综上，请求驳回原告对被告梁伯初的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年1月16日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0625号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为192674元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款66087元于本合同签订当日支付（含定金），另在2018年6月28日前支付19794元，在2018年12月28日前支付19793元。余款87000元在三年内平均分12期免息付清，从2018年3月28日起至2020年12月28日止，每三个月一期，每期7250元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年1月16日前一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同约定的款项149174元（其中首期款66087元、2018年6月28日的款项19794元、2018年12月28日的款项19793元、共6期分期款43500元），已支付上述装修协议约定的款项60500元。2020年4月20日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于同年5月1日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年5月1日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款149174元，本院予以支持。原告诉请违约金的标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款149174元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即149174元*30%=44752.2元）为上限。对原告违约金主张的超出部分，本院不予支持。《盛明广场装修协议》已经解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院仅支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年4月20日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。被告梁伯初曾担任被告盛明公司及被告盛明投资公司的法定代表人，非两公司的股东，被告盛明公司虽通过以被告梁伯初名义开设的账户收取涉案款项，但被告梁伯初主张该账户由被告盛明公司进行管理使用，盛明公司对此亦予以确认，故原告以被告梁伯初账户收取款项为由，主张被告梁伯初对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告许梅与被告佛山盛明置业有限公司于2018年1月16日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年5月1日解除；二、确认原告许梅与被告佛山盛明置业有限公司于2018年1月16日签订的《盛明广场装修协议》于2020年5月1日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款149174元及支付违约金（以149174元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以44752.2元为限）予原告许梅；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金自2020年4月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告许梅；五、驳回原告许梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3084.31元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3084.31元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣