广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终632号上诉人（原审原告）：胡金兰，女，1977年5月30日出生，汉族，住江西省赣州市大余县漂塘钨矿农场20号。上诉人（原审原告）：李学文，男，1977年12月28日出生，汉族，住广东省台山市************。两上诉人共同委托诉讼代理人：李燕，广东坦兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东区怡华苑五幢二层1号办公楼之二，统一社会信用代码914***********184F。法定代表人：杨贵福，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐家立，男，该公司员工。上诉人胡金兰、李学文因与被上诉人中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。胡金兰、李学文上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡金兰、李学文的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审未查清本案诉讼时效中断的事实，错误扣除2016年4月25日至2016年9月27日违约金的计算时段。2016年12月，全体业主因为嘉实丰公司未协助办证从而报警抓捕嘉实丰公司法定代表人并信访，在信访办主持下嘉实丰公司与全体业主代表于2016年12月23日签订《协议书》，约定于2017年9月1日将房产证办理到业主名下。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”，以及第十条第一项：“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章”的规定，胡金兰、李学文请求权利的诉讼时效已于2016年12月因信访中断，诉讼时效应于2016年12月重新计算，应适用三年诉讼时效，胡金兰、李学文于2019年9月27日起诉，并未超过三年。二、关于逾期办证违约金计算标准，一审法院适用法律错误。房屋买卖合同中，买方向卖方支付房款是主要义务，对应的卖方的主要义务就是为买方办理权属证书，在胡金兰、李学文与嘉实丰公司的商品房买卖合同中，约定买方如果不能按时付款应承担日万分之二的违约金，对于不能在约定期限内办证则只承担日万分之0.1的违约金，权利严重不对等，有违公平原则。事实上，在2016年12月23日嘉实丰公司与所有业主代表签订的《协议书》中，对于嘉实丰公司不履行协议为各业主办理房产证的，嘉实丰公司应按照房屋的市场评估价赔偿业主，该赔偿标准远远超过日万分之二的标准，胡金兰、李学文主动调整违约金为日万分之二也是考虑公平原则。胡金兰、李学文未能在约定时间取得房产证，因产权瑕疵无法快速出售房屋，错过了最佳出售期，经济损失巨大。同时，转让满二年的住宅免征5%的增值税，转让满五年的生活用房免征个人所得税（转让价全额3%或差额的20%），胡金兰、李学文迟二年获得房产证，转让时在税费缴纳上也将产生巨大损失。还有房产证的证明、贷款作用的损失，胡金兰、李学文诉请的违约金根本无法弥补上述损失。因此，与实际损失相比，胡金兰、李学文诉请的违约金计算标准已经很低。法院在进行调整时，也应当按照公平和对等原则进行处理。如果不认同，也应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第四款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、关于逾期出具办理房产证所需资料的违约金，一审判决违背双方意思自治原则。2016年12月23日签订的《协议书》，嘉实丰公司愿意将办理房产证分割成二步并自愿承担每步违约责任，其目的是让自己尽早履行办证义务，该意愿没有受到欺诈、胁迫等，没有违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表达，法院不应该擅自揣测。况且与胡金兰、李学文巨大的经济损失相比，出具办证资料的违约金和逾期办证违约金相加也完全无法弥补。嘉实丰公司辩称:一、诉讼时效的问题由法院依法认定。二、关于逾期办证违约金计算标准。胡金兰、李学文主张按日万分之二的计算标准没有合同约定和事实依据。在2016年12月23日的《协议书》中没有作出嘉实丰公司如不履行协议为各业主办理房产证的，按市场价格赔偿业主的约定。三、关于逾期出具办理房产证据需资料违约金。2016年12月23日的《协议书》涉及的违约赔付内容已完成，从胡金兰、李学文与嘉实丰公司的员工微信内容证明，胡金兰、李学文清楚知道嘉实丰公司已于2017年11月27日通知各业主办理房产证（包括提交文件及相关手续签名），办理房产证所需最根本的文件之一契税完税证，在2017年11月29日前仍在胡金兰、李学文手中，并没有提交给嘉实丰公司，后直至其从广州到达中山交付资料及签名办证，已是1月11日之后。因此嘉实丰公司没有逾期出具办理房产证所需资料。胡金兰、李学文于2019年9月27日向一审法院起诉请求：1.嘉实丰公司向胡金兰、李学文支付逾期办证违约金51509元（以345236元为基数，按日0.2‰，从2016年3月25日起计算至2018年4月10日止）；2.嘉实丰公司向胡金兰、李学文支付逾期出具办理房产证所需资料违约金41600元（以345236元为基数，按日0.5‰，从2017年1月1日起计算至2017年8月30日止）。一审法院认定事实：2013年4月5日，胡金兰、李学文（作为买受人）与嘉实丰公司（作为出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买的商品房位于三乡镇泰兴楼1幢1座507房，该商品房总金额为345236元，买受人采取银行按揭付款的方式支付房款；2.出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.买受人逾期付款，逾期在60日内的，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日后，合同继续履行的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；5.如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房合同出卖人落款处加盖了嘉实丰公司的公章，买受人落款处有胡金兰、李学文的签名。合同签订后，胡金兰、李学文依约以一次性付款的方式向嘉实丰公司付清了全部购房款。2016年12月23日，嘉实丰公司（甲方）与泰兴楼所有业主代表（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意在2017年1月1日前给所有的业主办理房产证所需要的购房合同及开具发票等相关为办房所需的所有资料，乙方配合提供合同、认购书、备案表、收据等（未付清购房款除外），其中任何一样资料甲方均认可；甲方逾期办理将每日按乙方实际交付总金额每天万分之五的违约金赔偿给业主。上述协议书还约定了其他内容。2017年5月15日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。2017年11月29日，嘉实丰公司在中山日报刊登《关于泰兴楼办理房地产权属证书的通知》，内容为：中山市************泰兴楼已正式进入办理个人房产证阶段，本公司于2017年11月27日正式发出通知（小区内主要进出口张贴通知书等），请各位业主严格按照通知单上的要求于2017年12月8日前（含12月8日）前往香山律师所进行相关手续办理，同时协议上的相关赔偿日期截至2017年12月8日。逾期未办理的业主承担因此造成的相关责任。2018年4月10日，中山市***********************登记为胡金兰、李学文所有。2019年9月27日，胡金兰、李学文提起本案诉讼，提出前述诉求。一审法院认为，胡金兰、李学文与嘉实丰公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房买卖合同约定，嘉实丰公司应当在2013年5月31日前将涉案房屋交付给胡金兰、李学文使用，并在涉案商品房交付使用后720个工作日内持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案以办理权属证书。按照上述约定，嘉实丰公司应在2016年4月15日前，将办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案，其未在上述期限办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金时间的计算问题，胡金兰、李学文主张应从2016年3月25日起计算至办妥权属证书之日即2018年4月10日止；嘉实丰公司抗辩称胡金兰、李学文主张的部分诉讼请求已超过诉讼时效期间，且嘉实丰公司已通过登报的方式通知胡金兰、李学文于2017年12月8日前到香山律师事务所办理相关办证手续，应认定嘉实丰公司已完成了办理权属证书需由出卖人提供资料的义务，逾期办证违约金应计算至2017年12月8日。一审法院认为，首先，根据双方签订的商品房买卖合同约定，嘉实丰公司应在2016年4月15日前，将办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案。再者，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金属按日累计的独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故逾期办证违约金应按日分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故截止至2017年10月1日之日止诉讼时效期间尚未届满的逾期办证违约金部分，应适用民法总则关于诉讼时效的规定。胡金兰、李学文于2019年9月27日向一审法院起诉，请求嘉实丰公司支付从2016年3月25日起计的逾期办证违约金，显然，2016年9月26日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，胡金兰、李学文对2016年9月26日之前的逾期办证违约金已丧失胜诉权。胡金兰、李学文要求从2016年3月25日起计逾期办证违约金，理据不足，一审法院不予支持，逾期办证违约金应从2016年9月27日起计；其次，嘉实丰公司采取登报的方式告知全体业主应于2017年12月8日前前往办理相关手续仅能证明嘉实丰公司已履行通知业主提交办理权属证书所需材料的义务，并不能证明嘉实丰公司已完成提交办理权属证书需由出卖人提供资料到产权机关备案的义务。另外，嘉实丰公司抗辩称胡金兰、李学文怠于提交办证所需材料导致迟延办证，但嘉实丰公司未能就其抗辩提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对于嘉实丰公司的上述抗辩，一审法院不予采信；最后，按照商品房买卖合同约定，嘉实丰公司在商品房交付使用后720个工作日内需履行的义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，一审庭审中，一审法院依法责令嘉实丰公司提交其向产权登记机关提交办理权属登记所需资料的相关证据，但嘉实丰公司逾期未向一审法院提交相关证据，应视为其自行放弃相应的举证权利，故逾期办证违约金应计算至胡金兰、李学文主张的权属证书办妥之日即2018年4月10日止为宜。关于逾期办证违约金的计算标准，胡金兰、李学文主张合同约定的逾期办证违约金计算标准过低，请求法院依法调整为按日0.2‰进行计算；嘉实丰公司则同意将逾期办证违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。一审法院认为，合同约定的每日万分之0.1的标准确属过低，不足以弥补因嘉实丰公司的违约行为给胡金兰、李学文造成的损失，该违约金的标准也与合同约定的胡金兰、李学文逾期付款应支付每日万分之二的违约金不对等，故一审法院依法对双方合同约定的逾期办证的违约金标准予以调整。结合双方签订的商品房买卖合同的履行情况及逾期办证天数等情况，一审法院酌定将逾期办证违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。胡金兰、李学文主张逾期办证违约金的计算标准应调整为按日0.2‰进行计算，但未能提供证据证明嘉实丰公司逾期办证的行为造成胡金兰、李学文具体的损失数额，故对于胡金兰、李学文的上述主张，一审法院不予支持。关于胡金兰、李学文主张嘉实丰公司向胡金兰、李学文支付逾期出具办理房产证所需资料违约金的诉讼请求，一审法院认为，虽然嘉实丰公司与全体业主代表签订的协议书中对逾期出具办理房产证所需资料违约金进行了约定，但逾期办证违约金与逾期出具办理房产证所需资料违约金实为同一性质的违约金，嘉实丰公司出具办理房产证所需资料的目的，是为了办理房产证，而现在涉案房屋的产权证已办妥，故胡金兰、李学文不能同时主张逾期办证违约金及逾期出具办理房产证所需资料违约金。一审法院已支持胡金兰、李学文主张的逾期办证违约金，故对于胡金兰、李学文主张嘉实丰公司向胡金兰、李学文支付逾期出具办理房产证所需资料违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、嘉实丰公司应于一审判决生效之日起七日内向胡金兰、李学文支付逾期办证违约金（计算方式：以345236元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月27日起计算至2018年4月10日止）；二、驳回胡金兰、李学文的其他诉讼请求。如果嘉实丰公司未按一审判决指定的期间向胡金兰、李学文履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2127.74元，减半收取为1063.87元（该款胡金兰、李学文已预交），由胡金兰、李学文承担663.87元，由嘉实丰公司负担400元，嘉实丰公司应于一审判决生效之日起七日内将应负担的案件受理费400元迳付胡金兰、李学文。胡金兰、李学文二审提交证据有：1.2015-2019年三乡房屋的成交价图片，拟证明该时段中山市房价大幅上涨，胡金兰、李学文错过了最佳出售时机，损失巨大；2.办税指南，拟证明因嘉实丰公司延迟出证，导致胡金兰、李学文不能享受增值税和个人所得税免征优惠，产生的损失。嘉实丰公司质证称：1.对证据一的真实性、合法性、关联性均不确认；2.对证据二的真实性确认，关联性不确认。另，嘉实丰公司二审提交微信聊天截图，拟证明：2017年11月29日胡金兰、李学文在微信中把发票、身份证复印件、契税完税证明发给嘉实丰公司。2018年1月11日李学文问嘉实丰公司需要提交什么资料、是否需要签名。胡金兰、李学文质证称，一审判决嘉实丰公司承担逾期办证责任，且嘉实丰公司没有上诉。因为契税发票分三联，其中一联是业主留存，一联是办证需要，聊天记录中的截图是业主留存的一联，办证联早已给嘉实丰公司。根据一审证据，关于泰兴楼办理房地产权属证书的登报资料通知于2017年11月27日发出，但嘉实丰公司却要求截止办证日期为2017年12月8日，已经延后。胡金兰、李学文早已提交办证资料，是嘉实丰公司遗失办证资料，但胡金兰、李学文仍然在嘉实丰公司要求的期限（2017年11月29日）内提交办证资料，故胡金兰、李学文并无延后提交资料，无违约行为。本院二审查明：2013年5月7日是胡金兰、李学文办理涉案商品房的收楼手续日期，双方均同意以2016年4月15日作为逾期办证违约金的起算日期。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点有：一、本案的诉讼时效是否存在中断情形；二、逾期办证违约金的计算标准如何认定；三、逾期出具办理房产证所需资料的违约金应否支持。经听取诉辩双方的陈述及综合全案证据，本院评判如下：关于焦点一：关于本案诉讼时效的问题。因逾期办证违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权应分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”。胡金兰、李学文上诉主张2016年12月23日由业主代表与嘉实丰公司签订的《协议书》构成诉讼时效中断的意见，本院认为，从该《协议书》的内容来看，是业主代表与嘉实丰公司就提交办证资料所达成的协议，其目的是督促嘉实丰公司尽快备妥办证资料，早日完成合同所约定的办证义务。应属于上述法律规定“向义务人提出履行请求”的情形，构成诉讼时效中断，故本案诉讼时效应从提出请求之日（2016年12月23日）起中断。现胡金兰、李学文2019年9月27日提起本案诉讼，没有超过三年的诉讼时效，本院对胡金兰、李学文的该点上诉意见予以采纳。双方均确认2016年4月15日是双方合同约定的办证期限，且对一审认定的逾期办证违约金截止计算至胡金兰、李学文主张的权属证书办妥之日（2018年4月10日）没有提出上诉，故嘉实丰公司应向胡金兰、李学文支付从2016年4月15日至2018年4月10日期间（共725天）的逾期办证违约金。关于焦点二：关于逾期办证违约金的计算标准如何认定。虽然双方合同约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算，但根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即合同约定的违约金过低时，当事人有权请求法院予以调整。至于调整幅度应根据本案具体案情，结合当事人的诉讼请求来确定。按照案涉合同约定，若胡金兰、李学文逾期付款，则胡金兰、李学文须按日向嘉实丰公司支付逾期应付款万分之二的违约金，因此，胡金兰、李学文请求依据公平和对等原则，请求将逾期办证违约金调整为按已付房款的万分之二的标准按日计算，理据充分，本院予以采纳。一审法院酌定逾期办证违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算不当，本院依法予以纠正。综上，嘉实丰公司应向胡金兰、李学文支付逾期办证违约金为50059.22元（345236元×0.2‰×725天）。关于焦点三：逾期出具办理房产证所需资料的违约金应否支持。虽然嘉实丰公司与业主代表签订《协议书》约定，若嘉实丰公司逾期出具办理房产证所需的资料应向业主支付违约金，但如上所述，上述《协议书》是业主代表与嘉实丰公司就提交办证资料所达成的协议，其目的是督促嘉实丰公司尽快完成合同所约定的办证义务，因此，逾期出具办理房产证所需资料违约金的性质与逾期办证违约金性质是一致的，现法院已经支持了胡金兰、李学文主张的逾期办证违约金，对于胡金兰、李学文另主张嘉实丰公司支付逾期出具办理房产证所需资料的违约金，本院不予支持。综上，胡金兰、李学文的上诉有理部分予以采纳，其余本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25715号民事判决；二、被上诉人中山市嘉实丰房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人胡金兰、李学文支付逾期办证违约金50059.22元；三、驳回上诉人胡金兰、李学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2127.74元，减半收取1063.87元（胡金兰、李学文已预交），由胡金兰、李学文承担478.87元，由中山市嘉实丰房地产咨询有限公司负担585元。二审案件受理费2127.74元（胡金兰、李学文已预交），由胡金兰、李学文负担957.74元、由中山市嘉实丰房地产咨询有限公司负担1170元。上述中山市嘉实丰房地产咨询有限公司应负担的一审、二审案件受理费合计为1755元，于本判决发生法律效力之日起七日内迳付胡金兰、李学文。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月二十四日书记员  何思雯