文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终836号上诉人（原审原告）：李俐，女，1985年8月24日出生，汉族，住湖北省恩宣恩县。委托诉讼代理人：王明，湖北联信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊梅英，女，1968年9月29日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：杨文斌，湖北震邦华广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣欣，湖北震邦华广律师事务所实习律师。上诉人李俐因与被上诉人熊梅英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初6769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李俐上诉请求：撤销一审判决，改判撤销李俐与熊梅英于2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》，责令熊梅英及时返还房屋租金、押金、物业费共86000元。事实和理由：1.一审法院加重了李俐的注意义务，免除了熊梅英的如实告知义务。熊梅英在开发商向其交房时就已经知晓该栋楼不能住改商的事实，并在《社区综合管理规定》上签字确认，其在签订《房屋租赁合同》时，为了恶意占有高额租金，故意隐瞒不能将住房用途改为商业用途的事实，使李俐作出错误的判断，该行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，该租赁合同应予撤销。一审法院认为承租人在签订《房屋租赁合同》时，应注意到管理规约以及有利害关系的业主是否同意的问题，在未弄清楚的情况下即签订《房屋租赁合同》，由此带来的相关责任应由承租人自己承担。一审判决排除了出租人如实告知的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物不符合约定的用途，责任在出租人，与承租人是否尽到注意义务没有任何关系。一审法院将租赁物不能满足租赁用途的责任强加于承租人，要求其承担注意义务于法不符。熊梅英隐瞒不能将住房用途改为商业用途的事实，使李俐作出错误的判断，其行为构成欺诈，其在缔结合同时应履行如实告知义务。2.一审法院认定事实错误。一审法院认为“原告诉称被告与其他有利害关系的业主签订有不准住改商的公约，在签订合同时未告知原告，存在欺诈行为，未举证证明，不予采信”。熊梅英在接受房屋时接受了《住户手册》，其中《社区综合管理规定》第1.4条规定租赁物不能作为商用。熊梅英在签订案涉合同时予以隐瞒，并非熊梅英与有利害关系的业主签订“不准住改商”的公约。李俐在一审时提交了证据《A4-802审图说明及相关情况说明》、物业公司负责人就业主签订认可《住户手册》的情况说明，上述证据表明业主应遵守《住户手册》的规定，不得更改其单元住宅用途。一审法院在询问熊梅英是否签订《住户手册》时，其称“忘记了”，该份证据原件在熊梅英手中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条的规定，针对熊梅英在庭审中隐瞒的行为应当进行处罚，而不是要求李俐继续举证。本案中如果熊梅英明确表示租赁物不能用作商用，李俐不可能与之签订租赁合同，熊梅英称其已告知应举证证明。一审法院加重了李俐的注意义务，对熊梅英应履行的如实告知义务予以免除，以错误的方式认定欺诈行为，应予以纠正。熊梅英辩称，1.熊梅英租赁给李俐的房屋是住宅，熊梅英不存在欺诈李俐，双方签订的租赁合同合法有效。在合同签订前，熊梅应已经向李俐出示过商品房买卖合同，合同中载明房屋用途为住宅。且《房屋租赁合同》第六条第5点特别约定，此房当前用途为商品房性质，双方协商，乙方（李俐）作商业用。可见李俐明知房屋为住宅，为进行商业行为而与熊梅英协商用作商用。李俐称熊梅英故意隐瞒、存在欺诈的说法不成立；2.租赁房屋装修手续未得到物业公司同意是李俐的原因所致。因李俐在对房屋装修时存在改变干湿分区等情况，属违规装修，造成其他业主投诉。3.熊梅英已履行合同义务，李俐自2019年3月10日至2020年4月一直实际占用并使用租赁房屋，熊梅英不存在给李俐返还租金和物业费的法定事由。租赁期间李俐对房屋违规装修，破坏房屋结构，不应返还押金。李俐向一审法院起诉请求：撤销原、被告于2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》，并责令被告及时返还房屋租金、押金、物业费共计86000元。一审法院认定事实：2019年3月10日，案外人恩施市佳佳顺房地产营销策划有限公司促成原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同第一条载明：“一、租赁房屋状况：1.甲方同意将坐落于恩施市舞阳坝街道办事处施州大桥东岸片区和润城A栋4单元0802号处房屋及出租给乙方，结构为框架、毛坯；面积为224.67平方米。2.租赁房屋用途为商用之用。”第二条载明：“租赁期限为捌年，即从2019年3月10日至2027年3月9日止。租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还；如甲方该物业继续出租，乙方享有优先权，但必须在本合约期满前一个月提出书面申请。”第三条载明：“租金及支付方式：1.租金为每月人民币6000.00元，每年合计租金人民币大写柒万贰仟元整。（小写：72000.00元）；2.签订本合同时乙方向甲方支付租金人民币柒万贰仟元整。（小写￥：72000.00）；”第四条载明：“押金签订本合约之同时，乙方即时向甲方支付押金共计人民币壹万元整交予甲方，甲方应开具收据。押金不可以抵租金。租房合同期满，甲方验收无误后将押金退还给乙方。”第七条载明：“1.租赁期间，乙方拖欠租金达十天、水电气费等费用达两个月视为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回该房屋，且押金不退，乙方须立即无条件搬迁出该房屋。如乙方不交回该房屋，甲方有权单方面开锁并进入自己的房产内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有剩余则应退给乙方。2.乙方保证履行合同规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，同时保证绝不会提出任何异议。3.乙方在合同期内提出退房，所交租金和押金业主不退；若甲方在合同期内提前单方面解约须经专业评估机构补偿乙方装修费用，前五年装修原价补偿，后三年按折旧后补偿。”同日，原告依照合同约定向被告交纳当年租金72000元，租房押金10000元。被告向原告交付了案涉租赁房屋。2019年6月10日，原告将对案涉租赁房屋装修施工图纸（A4-802室）申请交给该小区物业公司审批。同年6月19日，恩施州和润城物业有限公司作出《A4-802审图说明及相关情况说明》，驳回原告对案涉租赁房屋装修申请，同时提示业主参照《商品房住宅使用说明书》相关内容正确使用房屋，在法律法规及临时管理规约允许的范围内从事居住或商业活动，如未听劝阻而施工，将承担不必要的经济损失和法律责任。据此，原告认为，被告故意隐瞒不能将住房用途改为商业用途的事实，致使原告作出错误判断与被告签订了案涉租赁合同，构成欺诈，原告有权行使撤销权，故具状起诉。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方应当按照合同约定履行，不得擅自变更。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均有缔约能力，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以签订案涉《房屋租赁合同》时，被告隐瞒了租赁房屋所在楼栋的业主签订有公约（即不允许住宅改为商业用途）的事实，存在欺诈为由，要求撤销案涉《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，住改商并不为法律、法规所禁止，原告租赁案涉房屋，首先就应当注意到管理规约以及有利害关系的业主是否同意的问题，其在未弄清楚的情况下即签订案涉《房屋租赁合同》，由此带来的相关责任应由原告自己承担。原告诉称被告与其他有利害关系的业主签订有“不准住改商”的公约，在签订合同时未告知原告，存在欺诈行为，未举证证实，不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。判决：驳回李俐的诉讼请求。案件受理费1950元，减半收取计975元，由李俐负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，一审判决将案由确定为民间借贷纠纷，但在“本院认为”的说理中系对双方租赁关系的争议问题进行评判，能够确认一审判决前述案由为民间借贷纠纷系笔误，本院对此予以纠正。本案二审的争议焦点为：熊梅英在与李俐签订《房屋租赁合同》时是否构成欺诈。对此，本院分析评判如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。民法中的欺诈须由以下要件构成：第一，一方当事人有欺诈的故意；第二，一方当事人有欺诈行为；第三，相对人因一方当事人的欺诈而陷入错误；第四，受欺诈人因陷入错误而作出意思表示。以上四个要件必须同时具备，才能认定构成欺诈。本案中，熊梅英（甲方）与李俐（乙方）签订《房屋租赁合同》时，已向李俐出示了商品房买卖合同文本；双方亦在《房屋租赁合同》第六条乙方的承诺与保证第5项中约定“不得擅自改变房屋的结构和用途（PS：此房当前用途为商品房性质，双方协商，乙方作商业用）”；促成双方签订合同的恩施市佳佳顺房地产营销策划有限公司的工作人员亦陈述在签订合同时李俐知晓租赁房屋的性质为住宅，熊梅英不承诺办理任何商用手续。以上事实表明熊梅英在签订案涉租赁合同时并无欺诈的故意，李俐主张熊梅英构成欺诈的依据不足，其应承担举证不利的法律后果。综上所述，李俐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人李俐负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华            本件与原件核对无异      二〇二〇年七月七日书记员  杨亚琼