江西省永丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0825民初1273号原告：汤振军，男，住永丰县。原告：陈根秀，女，住永丰县，与原告汤振军系夫妻。两原告委托诉讼代理人：陈英生，江西阳丰律师事务所律师。被告：张少青，男，住浙江省舟山市临城新区。被告：徐瑞红，女，住浙江省舟山市定海区。原告汤振军、陈根秀与被告张少青、徐瑞红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤振军、陈根秀及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告张少青、徐瑞红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤振军、陈根秀向本院提出诉讼请求，要求：1、确认原告与被告之间关于永丰县房屋（房产证号15－xxx－xx－xxxxxx号）的房屋口头买卖合同有效；2、被告在一星期内协助办理前述房屋转让过户手续，即将该房屋登记在两原告名下；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告及两被告均为夫妻关系，且原、被告之间为亲戚关系。2007年上半年两原告获悉两被告从永丰中学已经调往了浙江舟山任教，原告先向第一被告询问是否会将其座落在恩江镇恩江北路房屋（房产证号15－xxx－xx－xxxxxx号）出卖，第一被告回复会准备出卖，但其同时言明第二被告要转让款12万元，原告当即同意，并第二被告也口头答应了，鉴于双方系亲戚关系，原被告之间便没有签订书面房屋买卖合同，并两被告同意由两原告先行入住，于是两原告于2007年上半年搬进了前述房屋居住。后在2007年8月25日两原告通过银行向第二被告指定的账号转款3.5万元、同年9月25日向第二被告指定的账号转款1.5万元、同年12月23日向第二被告指定的账号转款3.7万元、2008年2月25日向第二被告指定的账号转款1万元，剩余房屋转让款在2009年10月4日第二被告到原告家中领取了现金，并当场向原告出具了收条。后两原告经常催促两被告协助办理过户手续，但两被告以在外不方便为由不予配合。后原告才获悉两被告已办理了离婚手续，且第二被告反悔。为此原告提起诉讼。被告张少青书面答辩称，请求法院变更被告，理由是：答辩人与被告徐瑞红离婚在前，房屋买卖交易在后。答辩人与被告徐瑞红在1991年12月20日结婚，2002年7月30日在法院调解离婚，调解书已明确写明离婚后恩江镇恩江北路房屋（房产证号：15－xxx－xx－xxxxxx）产权归徐瑞红所有。因被告徐瑞红于2003年9月调往舟山，恩江镇恩江北路房屋闲置多年，07年以当时市场价12万元卖给原告，并同意他们先入住此房，房款由被告徐瑞红陆续收到并结清后向汤振军写了收据。被告徐瑞红书面答辩称，请求：1、驳回原告诉讼请求；2、诉讼费由原告承担；3、原告于2020年7月10日前搬出本案所诉房屋，并将房屋钥匙归还答辩人；4、原告与被告张少青共同赔偿答辩人自2003年9月起至今租金及关联损失30万元。事实与理由：一、原告诉称与事实不符。1、被告张少青与答辩人于2002年7月离婚，同年8月调往舟山市南海实验学校。原告作为被告张少青的亲舅舅、舅妈是知情的。2、答辩人于2003年8月入住本案所诉房屋。两被告离婚后，被告张少青反而对答辩人各种友好体贴，极力鼓动劝说答辩人一起去应聘。答辩人考虑给孩子更好的教育条件，2003年7月前往浙江省舟山市南海实验学校应聘成功并办理了调职手续。当时原告以答辩人女儿舅公身份要求答辩人将房屋借给原告小住，原因是其与妻子闹矛盾天天吵，答辩人的房屋正好即将空置不好拒绝，于2003年8月将房屋交由原告入住。2005年7月答辩人回家见原告丝毫没有搬走的意思，提出要租金否则搬走，原告表示要继续住，要求租金便宜点，经协商原告当面支付7500元作为之前两年房租。但之后却改口说是向答辩人支付了购房款，答辩人由此陷入被动，屡遭挟迫转让房屋。二、答辩人与原告之间不存在其所述的房屋买卖合同。1、参照2003年到2007年时间段房屋市场价值，答辩人不可能以12万元这样远低于市场价格将房屋卖给原告。2、答辩人诉状中描述买卖合同如何产生于其与被告张少青之间，凡是涉及答辩人意思表达都是由被告张少青传话形成，毫无事实根据，纯属子虚乌有。三、原告捏造杜撰房屋买卖合同挟迫答辩人转让房屋。1、原告提供的银行业务凭证，不能说明原告向答辩人付款，不能说明是房屋买卖款。本案所诉房屋是被告张少青所在单位集资房，房产证于何时办理答辩人不知情，直到2008年才偶然发现原来法院判给自己的房屋房产证上只有被告张少青的名字，根本没有答辩人的名字，遂强烈要求被告张少青将房屋过户到自己名下，但被告张少青一直藏匿房产证，私自处置归属于答辩人的房产，伙同原告挟迫答辩人签订房屋转让协议。2、原告提供的房款收据是挟迫答辩人所为。首先收据内容与原告诉状中所称分次付款情况相矛盾；其次该收据书写不严肃表达不规范，明显不是正常立据。实际情况是当时原告约答辩人在永丰六一桥农业银行前见面协商，实则拿了被告张少青给的房产证，以房产证上没有答辩人名字进行威胁，让答辩人同意签订房屋转让合同或者立据承认收取了原告的房款12万元，即可将2万元汇给答辩人女儿，否则答辩人女儿一分钱都拿不到，他们可以直接去办理房屋过户。答辩人表示愿意写收据，但故意将十二万写成一二万，对方发现要求重写，答辩人故意在一二中间加了个拾，然后趁其不意抢到房产证便离开，但原告紧紧尾随，为了能脱身答辩人拿着房产证到同学游春华家里，原告才离开。之后该房产证一直在游春华家里，直到2019年9答辩人联系才寄给答辩人。3、原告与被告张少青联手侵占答辩人房产。2020年初答辩人向法院申请执行，要求将房屋过户到自己名下，被告张少青威胁答辩人女儿，称其亲属一群人即将到答辩人单位闹，导致答辩人女儿极度担心，哭求答辩人放弃。综上所述，答辩人认为原告起诉缺乏事实和法律依据，应驳回其诉讼请求，原告应于2020年7月10日前搬出并将钥匙归还答辩人，原告与被告张少青共同赔偿答辩人租金及关联损失30万元。本院经审理认定事实如下：原告汤振军、陈根秀系夫妻关系。被告张少青系原告外甥，被告张少青、徐瑞红原系夫妻关系，双方于2002年经永丰县人民法院调解离婚，离婚协议中约定夫妻共同财产（含永丰中学宿舍一套）归被告徐瑞红所有，该协议中所称永丰中学宿舍一套位于永丰县房屋，产权登记在被告张少青名下，房产证号为15－xxx－xx－xxxxxx。被告张少青与徐瑞红离婚后未办理产权变更登记手续。2003年时被告张少青、徐瑞红均调往浙江省舟山市工作。2007年原告向被告张少青提出欲购买其永丰中学宿舍房屋，被告张少青告知原告，被告徐瑞红房款要12万元并且钱要支付到被告徐瑞红个人账户上，同意原告可以先行入住。2007年8月25日原告向被告徐瑞红转账支付了35000元，2007年9月25日向被告徐瑞红账户上转账支付了15000元，2007年12月23日转账支付了37000元，2008年2月22日向被告徐瑞红指定熊小平账户转账支付了10000元，另现金支付给被告徐瑞红23000元。2009年10月4日被告徐瑞红向原告出具了收据“今收到汤正军房款壹拾贰万元整。徐瑞红，2009.10.4”。该房屋由原告从2007年一直居住至今。2020年4月被告徐瑞红向永丰县人民法院申请执行其与被告张少青离婚时达成的民事调解书（2002）永民初字第187号，要求被告张少青协助办理房产过户手续，本院裁定被告张少青名下位于永丰县房屋（房产证号为15－xxx－xx－xxxxxx）归被告徐瑞红所有，可持裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。原告得知后遂提起本案诉讼。本院认为，原告汤振军、陈根秀虽然与被告张少青、徐瑞红之间未签订书面房屋买卖合同，但应当确认原告与被告徐瑞红之间存在房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”。首先，本案涉案房屋产权登记所有人为被告张少青，2002年被告张少青与徐瑞红离婚时双方确认该房屋为夫妻共同财产，且经双方协议该房屋归被告徐瑞红所有，虽然未办理房屋产权变更登记手续，但被告徐瑞红可根据民事调解书取得该房屋所有权并进行处分；其次，涉案房屋由原告从2007年一直居住至今，被告徐瑞红均未提出过异议；再次，从原告转账支付给被告徐瑞红的款项来看，被告徐瑞红接收了原告的款项，并且在2009年10月4日向原告出具了收据，写明了收到原告房款12万元。从以上原告与被告徐瑞红的民事行为来看，可以推定双方有订立房屋买卖合同的意愿，并且已经实际履行了主要义务，依法可以认定原告与被告徐瑞红之间房屋买卖关系成立。被告徐瑞红辩称原告从2003年租住涉案房屋并在2005年支付房屋租金7500元未提供任何证据证实，辩称购房款12万元远低于市场价格也未提供任何证据证明，而且根据同时期同地段房屋的价格并非远低于市场价格，价格因素还要考虑房屋的新旧程度、双方之间的特殊关系等。另外被告辩称是原告挟迫其转让房屋和出具收款收据也未提供任何证据证实。因此被告的辩称无证据证实，本院依法不予采信。原告与被告徐瑞红之间的房屋买卖关系依法成立，不违反法律法规规定，合法有效。被告徐瑞红已将房屋交付给原告使用，还应履行协助原告办理房屋产权变更登记义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十三条规定“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案买卖合同所涉标的物为房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，转移标的物所有权是出卖人的法定义务，而涉及不动产转移所有权必须依法进行变更登记，因此被告徐瑞红应协助原告办理房屋所有权变更登记手续，所需费用由原告承担。被告张少青与原告之间不存在房屋买卖合同关系，对原告不承担协助办理房屋过户登记义务。被告徐瑞红在答辩中提出要求原告返还房屋、归还钥匙，并要求原告与被告张少青共同赔偿其租金等损失30万元，因其在本案中未提出反诉和交纳反诉费，且未到庭参加诉讼，在本案中不予处理，被告徐瑞红可另行起诉。鉴于原告与被告徐瑞红未签订书面合同约定办理房屋变更登记手续的期限，也未提供证据证明向被告徐瑞红主张权利而遭拒绝，原告自身怠于行使权利，故诉讼费由原告承担。被告张少青、徐瑞红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告汤振军、陈根秀与被告徐瑞红关于永丰县原永丰中学宿舍房屋（房产证号15－xxx－xx－xxxxxx号）买卖合同有效；二、被告徐瑞红于本判决生效后十五日内协助原告汤振军、陈根秀办理上述房屋的产权变更登记手续，所需费用由原告承担；三、驳回原告汤振军、陈根秀其他诉讼请求。案件受理费2700元（原告已预交），减半收取计1350元，由原告汤振军、陈根秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  胡伍根二〇二〇年七月六日书记员  吴国凤附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，受法律保护。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。