福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初226号 原告（反诉被告）：淦作晓，男，1979年12月17日出生，汉族，住江西省九江市永修县。 委托诉讼代理人：郑金都，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王啊兰，女，1979年10月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑小强，福建泉航律师事务所律师。 原告淦作晓与被告王啊兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告王啊兰在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并公开开庭进行了审理。淦作晓的委托诉讼代理人郑金都，王啊兰的委托诉讼代理人郑小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淦作晓向本院提出诉讼请求：1.判令王啊兰对出租给淦作晓的址在泉州市鲤城区XXX1、3号楼房屋漏水渗水问题进行修复，自2018年6月10日起至王啊兰修复完成前租金减半支付；2.判令王啊兰对因房屋漏水渗水造成的房间装修破坏进行修复；3.判令王啊兰赔偿淦作晓因房屋漏水渗水造成的经济损失100000元，并以3750元/月赔偿淦作晓损失自起诉之日起至王啊兰将案涉房屋修复完成之日止；4.判令王啊兰提供资料协助淦作晓在网上发布房源信息；5.判令王啊兰支付淦作晓因本案支出的律师代理费8000元；6.本案的诉讼费用由王啊兰承担。事实和理由：2017年12月10日淦作晓与王啊兰签订《房屋租赁合同》及补充条约，约定由淦作晓向王啊兰承租址在泉州市鲤城区XXX1、3号楼房屋用于商业经营，王啊兰给予淦作晓六个月的装修期。王啊兰将案涉房屋交付淦作晓后，淦作晓将房屋投入使用。淦作晓在接收房屋后发现案涉房屋有严重的质量问题，每次下雨，案涉房屋有大面积的漏水渗水。淦作晓自第一次发现漏水渗水问题后，便多次积极的与王啊兰沟通，要求王啊兰能及时对漏水渗水问题进行修复。期间，王啊兰有来维修一次，但未能将漏水渗水问题修复。之后，淦作晓多次要求王啊兰对漏水渗水问题进行修复，但王啊兰至起诉之日仍未进行任何修复。根据《房屋租赁合同》第一条、第五.2条约定，王啊兰交付在良好状态下的房屋给淦作晓作为商住使用，即房屋必须具备良好的使用条件，无质量问题。而王啊兰提供的房屋不符合使用条件和合同约定，房屋存在严重的漏水问题，严重影响淦作晓的使用，根据《中华人民共和国合同法》第221条，应相应减少租金，王啊兰提供的房屋中有七间房屋存在漏水，其中三间房屋存在大面积漏水，两间因渗水房间发霉，五间房间无法正常使用，该五间房屋的租金损失属于合理损失部分，理应由王啊兰承担，其余漏水房屋淦作晓虽出租，但不得不降价出租。淦作晓因王啊兰违约行为所遭受的经济损失亦应由王啊兰承担赔偿责任。淦作晓租用案涉房屋系为了商业使用，淦作晓需要在网上发布房源信息，而王啊兰拒不配合淦作晓提供相应的房产证明资料，淦作晓无法完成房源发布，致使淦作晓签订合同目的无法实现。根据补充条约第四条，淦作晓如需办理相关证件，王啊兰应无偿全力给予配合办理，王啊兰有义务提供相关资料配合淦作晓办理房源发布。淦作晓为维护自身合法权益，诉至法院，并支出相应的律师代理费，根据《房屋租赁合同》第六条第3条约定，淦作晓有权要求王啊兰承担因其违约行为给淦作晓增加的律师代理费，请求法院依法判决。 王啊兰辩称，一、案涉租赁房屋的漏水渗水问题产生的原因应是淦作晓装修问题或使用不当导致的，不是属于房屋的自然损毁，淦作晓应承担维修义务，王啊兰不应当承担维修义务。王啊兰向淦作晓交付案涉房屋前并没有漏水渗水情况，淦作晓接收时也未提出任何异议，说明王啊兰交付时案涉房屋没有漏水渗水情况。案涉房屋的漏水、渗水问题并不属于房屋的自然损毁，房屋漏水、渗水问题系发生在淦作晓接收装修房屋后，产生的原因应是淦作晓装修问题或使用不当导致的，依据合同约定，维修房屋的义务应当由淦作晓承担。王啊兰基于友好态度，在2018年1月15日出资3200元用于修复房屋的漏水、渗水问题。王啊兰已经超合同履行合同。二、淦作晓关于租金减半、修复房屋装修、赔偿金、律师代理费的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。由于房屋漏水、渗水产生的原因是淦作晓装修问题或使用不当导致，故淦作晓所称的所有损失与王啊兰并无任何关系，且合同中没有关于租金减免的约定，故淦作晓应当按照合同的约定支付租金、损失应当由其承担。关于协助网上发布房源信息，没有合同依据及法律依据。再者，即使认定王啊兰有义务协助，但因淦作晓存在未足额支付租金、违法转租等在先违约行为，王啊兰有权行使抗辩权，不予配合。关于支付律师代理费8000元，淦作晓主张律师代理费的前提是王啊兰存在违约行为，但王啊兰并没有违约，反而是淦作晓有拖欠房租、违法转租等严重违约行为，故淦作晓无权向王啊兰主张该律师代理费。 王啊兰向本院提出反诉请求：1.解除王啊兰与淦作晓于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》及补充条约；2.淦作晓立即腾空并返还位于泉州市鲤城区XXX1、3号楼房屋；3.淦作晓立即向王啊兰支付自2020年2月25日尚欠租金19200元，并支付自2020年2月25日起至实际腾空房屋之日止的租金每月3600元；4.淦作晓立即向王啊兰支付违约金3600元；5.淦作晓支付的押金3000元归王啊兰所有；6.淦作晓支付王啊兰因追讨欠付租金所支付的律师费7000元；7.本案的诉讼费用由淦作晓承担。事实和理由：2017年12月10日，王啊兰与淦作晓签订《房屋租赁合同》约定王啊兰将位于泉州市鲤城区XXX1、3号楼房屋按照现状出租给淦作晓，租期为2017年12月25日至2030年6月24日，每月租金3600元，合同签订时淦作晓向王啊兰支付3000元押金。王啊兰依约交付房屋。根据双方约定，王啊兰给与淦作晓六个月装修期，即开始计算租金时间为自2018年6月25日，至2020年2月25日淦作晓应向王啊兰支付租金20个月，共72000元，但至今淦作晓仅向王啊兰支付租金52800元及押金3000元，尚拖欠租金19200元，经王啊兰多次催讨后，仍然未支付，已构成合同根本违约。根据《房屋租赁合同》第五条第3款的约定，淦作晓应向王啊兰支付剩余租金及违约金3600元。王啊兰行使解除权，具有事实及法律依据，淦作晓无权占有房屋应予腾空。根据淦作晓《民事起诉状》载明内容，淦作晓已将案涉房屋转租他人，根据《房屋租赁合同》第五条第5款的约定，淦作晓将房屋转租并未经得王啊兰的书面同意，已是违约行为，押金依法依约应不予退还。王啊兰聘请律师提起反诉及参与本诉，均是因淦作晓的违约行为导致。根据《房屋租赁合同》第六条第三款的约定，淦作晓应承担王啊兰因此支付的律师费7000元。 淦作晓对王啊兰的反诉辩称，一、王啊兰要求解除《房屋租赁合同》及补充条款无依据，自房屋交付后，淦作晓即向王啊兰反映房屋漏水问题，但王啊兰一直怠于修复，存在过错，淦作晓将房屋租金按2800元每月支付，系存在正当理由减少租金，且淦作晓多次催促王啊兰进行修复，并告知如不修复，会不交租金应对，但王啊兰至今仍未对房屋漏水问题进行修复。淦作晓不存在违约行为，王啊兰以未交租金为由要求解除合同无依据。从租赁合同、补充条约的约定可见，淦作晓一开始租用该房屋就是为了商住使用，王啊兰对此也是知晓的，否则也不会有补充条约，也明确约定转租不在解约的范围内，现王啊兰以淦作晓转租为由要求解除合同，有违诚实信用原则，也无任何法定或合同依据。二、因王啊兰交付的房屋不符合合同约定，淦作晓减少租金系法定理由。三、淦作晓不存在违约行为，不应承担王啊兰支付的律师代理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，淦作晓与案外人签订的房屋租赁合同及房租支付记录，因无法核实案外人身份，本院对该组证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在鲤城区XXX1、3号的房产系王啊兰所有。2017年12月10日，王啊兰作为出租方（甲方）与淦作晓作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：王啊兰将址在鲤城区XXX1、3号的房产，建筑面积679.42平方米的房屋，出租给淦作晓作为商住使用；租赁期为12年，从2017年12月25日起至2030年6月24日止；租金为每月3600元，按季度结算；使用过程中如属乙方原因人为损坏的，由乙方负责维修或赔偿，如属自然残损及自然损坏的，由甲方负责维修；乙方将房屋转租或转借必须征得甲方书面同意，否则视为违约；任何一方违约情况下，守约方有权向违约方追偿违约金及承担因违约行为给守约方增加的律师代理费、差旅费等相关费用。该合同还就其他相关事项进行了约定。同日，双方还签订《补充条约》一份，约定：甲方给予乙方装修期六个月；乙方在租赁期间如要转租需通知甲方，并与新租户签署新的租赁合同，甲方给予全力配合，甲方不再收取租金以外的费用；乙方如需办理相关证件，甲方应无偿全力配合；承租起始时间五年内，租金为3600元，第六年至第八年为3780元，第九年至第十二年为3969元；租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同，如任何一方提出解约要求，五年时间内解约情况下需赔偿对方三十万元整，五年后解约，需赔偿十万元；转租不在解约范围内。 合同签订后，淦作晓支付押金3000元，并支付租金10800元，王啊兰将案涉房屋交由淦作晓使用。淦作晓接收房屋并进行装修。后淦作晓发现房屋存在渗水、漏水问题，经双方协商，王啊兰于2018年1月15日向淦作晓支付3200元作为维修费用。然，维修后，房屋渗漏问题未彻底解决。2018年6月4日起，淦作晓多次通过微信要求王啊兰履行维修义务，但王啊兰至今未履行。为此，淦作晓拒付、减付租金，具体支付时间及金额为，2019年6月30日支付33600元，2019年11月26日支付8400元，2019年12月31日支付8400元，2020年3月24日支付8400元，2020年6月28日支付8400元，连同签订合同时支付的10800元，至今共计支付租金78000元。 另，淦作晓承租案涉房屋用于公寓出租，王啊兰对于其承租用途未提出异议。该房屋共计4层，现每层6个房间，房号为101、102、103、105、106、107、201、202、203、205、206、207、301、302、303、305、306、307、401、402、403、405、406、407。经本院组织双方当事人于2020年5月11日、7月1日两次现场勘验，确认105、106、201、203、301、303、305、306、401、403、405、406房间天花板、墙壁存在不同程度的渗漏、发霉、涂料剥落等情况，403房间因天花板渗漏已拆除部分吊顶。第二次现场勘验时，淦作晓自认除105、403号房间尚未出租及405号房间自用外，其余房间均已对外出租。淦作晓因本案支出律师代理费8000元，王啊兰支出律师代理费7000元。 本院认为，淦作晓与王啊兰签订的《房屋租赁合同》及《补充条约》，当事人主体适格，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王啊兰主张案涉房屋的渗漏系淦作晓使用不当造成，缺乏事实依据，本院不予采纳。该合同约定“如属自然残损及自然损坏的，由甲方负责维修”，故王啊兰对房屋的渗漏问题负有维修义务，淦作晓关于要求王啊兰对鲤城区XXX1、3号房屋漏水、渗水问题进行修复的诉求，合理有据，本院予以支持。因案涉房屋存在渗漏问题，影响了承租人对房屋的正常使用，本院根据渗漏情况酌情减少淦作晓应支付的租金为自2018年6月10日起至修复完毕止租金按2400元/月计算。另外，淦作晓在案件审理中明确，第二项诉求具体为对因房屋渗漏造成上述12间房间墙面发霉部位进行重新粉刷及修复403房间吊顶（材料不限），该诉求合理有据，本院予以支持。关于淦作晓要求王啊兰赔偿因房屋漏水、渗水造成的经济损失的诉求，其主张该损失包含家具受潮、滴水造成的破坏。首先，淦作晓明确对家具损失不进行鉴定；其次，对于房屋因渗漏问题难以出租造成的损失，房屋能否出租及出租价格亦受市场供求影响，且因渗漏问题造成淦作晓对于房屋使用价值的减少已通过降低租金的方式得到补偿。故，对于淦作晓要求王啊兰赔偿经济损失的诉求，本院不予支持。关于淦作晓的第四项诉求，王啊兰已向淦作晓提供了身份证复印件，在本案审理中还提交了房产证复印件，淦作晓要求王啊兰提供王啊兰手持身份证的拍照，缺乏合同依据，本院不予支持。关于淦作晓的第五项诉求，合同约定违约方应承担守约方支出的律师代理费，现王啊兰未履行维修义务，构成违约，应承担淦作晓支出的律师代理费8000元，淦作晓的该项诉求，合理有据，本院予以支持。关于王啊兰的反诉请求，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务，因王啊兰未履行维修义务，影响租赁物的正常使用，淦作晓未按时、足额支付租金存在合理的抗辩权，不构成违约。且按照本院调整的租金标准计算，淦作晓已付租金78000元，目前不存在欠租情况。而双方在《补充条约》中已约定淦作晓可以转租、转租不在解约范围，且王啊兰在诉讼前对于淦作晓的转租行为也不曾提出异议。故王啊兰基于淦作晓逾期支付租金、擅自转租而提出的所有反诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王啊兰应于本判决生效之日起一个月内对址在泉州市鲤城区富埕后1、3号楼房屋漏水、渗水问题进行修复，自2018年6月10日起至修复完成前租金按2400元/月计算； 二、王啊兰应于本判决生效之日起一个月内对址在泉州市鲤城区富埕后1、3号楼房屋105、106、201、203、301、303、305、306、401、403、405、406号房间发霉的部位重新粉刷，并修复403号房间的吊顶（材料不限）； 三、王啊兰应于本判决生效之日起十日内向淦作晓支付律师代理费8000元； 四、驳回淦作晓的其他诉讼请求； 五、驳回王啊兰的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2460元，由淦作晓负担2360元，王啊兰负担100元，反诉受理费4244元，由王啊兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  史赠莹 人民陪审员  傅金刚 人民陪审员  蔡毓瑜 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  连丽娜 民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。