广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1426号原告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广州市天河区中山大道41号。主要负责人：吴丽玲，行长。委托诉讼代理人：张欣、张凯婷，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。被告：梁菲菲，女，1984年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：邓杰文，男，1982年8月12日出生，汉族，户籍地址广东省云浮市郁南县，系其配偶。被告：邓杰文，男，1982年8月12日出生，汉族，户籍地址广东省云浮市郁南县。被告：广州市鑫诚置业有限公司，住所地广州市白云区怡新路251号商铺。法定代表人：朱里，总经理。委托诉讼代理人：凌金水，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与被告梁菲菲、邓杰文、广州市鑫诚置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张欣、张凯婷及被告梁菲菲的委托诉讼代理人即本案被告邓杰文、广州市鑫诚置业有限公司的委托诉讼代理人凌金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年9月21日，原告与被告梁菲菲签订借款协议，约定被告向原告借款206万元用于购房。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，被告未按期还款。涉案债务发生于两被告婚姻关系存续期间，被告邓杰文应共同承责。经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告梁菲菲、广州市鑫诚置业有限公司签订的编号为08109600408号《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告梁菲菲、邓杰文向原告偿还贷款本金1866374.28元及利息、罚息、复利（截至2020年5月24日止的利息为6863.89元，罚息为0元，复利为0元；自2020年5月25日起至实际清偿之日止的罚息以尚欠本金1866374.28元为基数，复利以尚欠利息为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款利率下浮10%再上浮50%的标准计算）；3、判令被告梁菲菲、邓杰文向原告支付律师费19295元；4、判令原告对被告梁菲菲名下位于广州市白云区怡新路243号903房享有优先受偿权；5、判决被告广州市鑫诚置业有限公司对被告梁菲菲的上述债务承担连带清偿责任；6、判令两被告承担本案诉讼费用。被告梁菲菲、邓杰文共同辩称：对原告诉请的事实及理由无异议。被告广州市鑫诚置业有限公司辩称：不同意原告部分诉讼请求，具体为如下：1、原告应就被告梁菲菲、邓杰文的涉案房产优先受偿，不足部分由被告承担补充清偿责任；2、本案律师费按风险代理方式计收，是附条件的支付。原告要求被告承担未实际发生的费由，不符合法律及合同约定。综上，恳请法院查清事实，依法裁判。本院经审理查明：2015年9月21日，被告梁菲菲、广州市鑫诚置业有限公司与原告签订编号为08109608013号《个人购房借款/担保合同》，约定如下主要内容：1、借款人为梁菲菲，保证人为广州市鑫诚置业有限公司；2、原告根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为206万元；3、贷款用于购买广州市白云区怡新路243号903房；4、担保方式为抵押+保证；5、贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；6、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；7、贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；8、借款人未按合同约定偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；9、保证人即广州市鑫诚置业有限公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用承担连带保证责任；10、涉案抵押房产正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人的债务免除；11、原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的包括但不限于律师费在内的费用由借款人承担。该合同附件抵押物清单载明抵押房产为广州市白云区怡新路243号903房。2015年11月30日，原告与被告梁菲菲就上述抵押房产办妥预购商品房抵押权预告登记手续，原告为预告登记权利人。2015年9月21日，原告向被告梁菲菲发放贷款206万元，双方签订《个人借款凭证》，载明贷款到期日为2045年9月21日。诉讼期间，原告还向本院提交以下证据：1、《中国工商银行个人住房贷款申请表》及两被告的结婚证，用以证明两被告为夫妻关系，被告邓杰文对被告梁菲菲借款购房一事知情并同意，其应与被告梁菲菲共同承责；2、《法律服务委托代理合同》，用以证明其为追讨涉案债权支出律师费19295元。被告梁菲菲、邓杰文对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。被告广州市鑫诚置业有限公司发表如下质证意见：1、贷款申请表及结婚证的真实性、合法性及关联性应由法院核实；2、对委托代理合同的关联性有异议，认为律师费的金额、支付时间等关键因素均未载明；3、对其他证据的真实性、合法性及关联性均无异议。庭审中，原告表示被告梁菲菲应自2015年10月起每月21日还款，自2016年7月起出现逾期，其后又陆陆续续还款，自2019年1月21日起出现连续逾期请款，截止至6月份已连续逾期5期。原告提起本案诉讼后，被告还清了欠款本息，截止至开庭之日止尚欠一期利息未支付。另，原告还表示律师费未实际发生。被告邓杰文对原告的上述陈述无异议，并表示其与梁菲菲于2012年1月9日登记结婚，至今仍为夫妻关系。被告广州市鑫诚置业有限公司对原告的上述陈述无异议。本院认为：原告与被告梁菲菲、广州市鑫诚置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律法规的相关规定，故上述合同依法成立并合法有效，双方均应依约履行。被告梁菲菲借款后未能依约还款，现原告诉请解除编号为08109608013号《个人购房借款/担保合同》并要求被告梁菲菲清偿贷款本金1866374.28元及截至2020年5月24日止的利息6863.89元、罚息0元、复利0元，合法有理，本院对此予以支持。至于自2020年5月25日起至实际清偿之日止的罚息以尚欠本金1866374.28元为基数，复利以尚欠利息为基数，亦无不当，本院对此予以支持，但就依法将计息标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%的标准计算。关于律师费19295元的问题。本院认为，虽然《个人购房借款/担保合同》约定原告为追讨债权所支出的律师费由被告梁菲菲负担，但原告在庭审中明确表示涉案律师费未实际发生，故本院对原告的该项诉请不予支持并依法予以驳回。关于优先受偿权的问题。本院认为，原告与被告梁菲菲签订《个人购房借款/担保合同》并办理预购商品房抵押权登记，但就未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，原告对涉案房屋不具有优先受偿权，本院对原告的该项诉请不予支持并依法予以驳回。关于被告邓杰文承责的问题。本院认为，原告提交的结婚证显示其与被告梁菲菲于2012年1月9日登记结婚，被告邓杰文亦贷款申请表上以申请人配偶的名义签名确认。庭审中，被告邓杰文表示两被告目前仍为夫妻关系。依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条的规定，本院依法认定本案债务为被告梁菲菲、邓杰文的夫妻共同债务，被告邓杰文应共同承责。关于被告广州市鑫诚置业有限公司承责的问题。本院认为，被告广州市鑫诚置业有限公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，自愿对被告梁菲菲在上借款合同项下借款提供阶段性连带责任保证，保证责任直至涉案抵押房产正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之时才免除。本案中，原告依约向被告梁菲菲发放贷款，该被告未如期供款，且涉案抵押房产仅办理预购商品房抵押权预告登记手续的情况下，原告现诉请被告广州市鑫诚置业有限公司对被告梁菲菲的上述债务承担连带清偿责任，并无不当，本院对此予以支持。被告广州市鑫诚置业有限公司承责后，有权向被告梁菲菲追偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与被告梁菲菲、广州市鑫诚置业有限公司签订的编号为08109608013号《个人购房借款/担保合同》；二、被告梁菲菲、邓杰文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行清偿贷款本金1866374.28元及利息、罚息、复利（截至2020年5月24日止的利息为6863.89元，罚息为0元，复利为0元；自2020年5月24日起至实际清偿之日止的罚息以尚欠本金1866374.28元为基数，复利以尚欠利息6863.89元为基数，上述罚息、复利均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%的标准计算）；三、被告广州市鑫诚置业有限公司对被告梁菲菲的上述债务承担连带清偿责任。被告广州市鑫诚置业有限公司承责后，有权向被告梁菲菲追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22339元，保全费5000元，上述合计27339元，由原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行负担1339元，被告梁菲菲、邓杰文、广州市鑫诚置业有限公司共同负担26000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何晖辉二〇二〇年七月三十日书记员  叶玉环何家杰