江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初2553号原告：第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市青山湖区民丰路189号满庭春MOMA小区22栋4单元101室，统一社会信用代码91360111MA35UL9X58。负责人：刘培庆，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊红，女，系该分公司职员，住南昌市青山湖区。被告：叶某，女，汉族，住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：李某（与被告叶某系夫妻关系），男，住南昌市红谷滩新区。原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司与被告叶某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人陈俊红,被告叶某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费2799元；2.判令被告向原告支付违约金188.48元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与东方海德堡小区的业主委员会签订了《东方海德堡小区物业服务合同》，于2017年11月10日开始根据合同约定为南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方海德堡小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。原告已按照上述合同的相关规定尽职尽责地履行了物业服务义务，被告作为东方海德堡小区业主，在合同履行期间虽经原告方多次催缴，拒不支付2017年11月10日至2020年5月9日期间的物业服务费2799元，依照合同法及相关法律法规，被告应从逾期之日起按每年4.9%的标准支付违约金共计188.48元。被告无故拖欠物业服务费的行为严重违反了合同约定，造成了原告的重大经济损失，现原告特依法诉至法院，望法院支持上述诉讼请求以维护原告的合法权益。被告叶某辩称，原告所述“尽职尽责地履行了物业服务义务”及“无故拖欠物业服务费”与事实严重不符，针对物业长期不作为所导致的问题，被告方多次主动致电及上门反映情况，在合法权益未得到有效保护的情况下拒缴物业费，实属敦促物业履行义务的无奈之举。原告长期不作为主要表现在未能履行以下两方面职责：一是房屋建筑共用部位（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道）的日常维修、养护和管理；二是维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。2017年12月，被告接到承租商铺的中国民生银行南昌分行电话，反映该商铺属于公共区域的外墙立面瓷砖多处破损且该状况已持续一段时间，物业未能主动修复；另外银行门口被划线车位堵门，影响该行客户体验。为此被告方专程去物业反映情况并填写了诉求单。当时的物业负责人找来工程部人员一同前去现场查看，表示目前物业没有规格及颜色相符的外墙砖库存，需要给一定时间采购修复。基于对物业的信任，此次被告方没有取证。之后一段时间，被告方多次接到民生银行反馈外墙破损及车辆乱停两个问题未得到解决，被告方也多次致电物业。再三催办无果的情况下，于2018年6月再次前往物业，要求物业前台工作人员将诉求填写在客户来访记录表上，并对几处外墙破损、车辆乱停现场拍照取证。此后几个月，被告仍会不时接到民生银行电话，对接的银行工作人员表示，本来因该商铺位于的拐角处，该行有意向长期合作，但基于外立面破损得不到及时修复及车辆长期乱停堵门等状况，银行已将该网点的续租意愿评估调到最低等级。2018年11月，被告再次接到民生银行通知，与以往的友好沟通不同，这次是措辞强硬的严正警告，商铺外墙的损毁程度不仅影响店招，而且关系到无人值守的自助柜员机的安全。被告方赶到现场也吃了一惊，商铺左右两边外立面各有一个大洞。再次前往物业交涉，同样的填单、同样的取证，物业同样只记录、不进行实质性处理。此后近一年时间，被告对物业的不作为已经麻木，正如民生银行对被告方的无效沟通也已麻木，但与往年不同，银行年付租金比往年晚了三个月支付，算是一种警告。自知理亏的物业一直没有向被告催缴物业费，直至2019年底，一名物业新人打来催缴电话，问及历史遗留问题又避而不谈。原告不尽义务只享受权利，哪有这样的道理。2020年4月中旬，被告接到法院传票，于4月18日及20日两次前往现场，外墙大洞已填补，但仍有多处小破损，车辆乱停堵门现象依旧。4月20日与物业现任负责人会面，物业负责人表示对被告拒缴物业费的原因及问题有所了解并承认事实，近期会对车位停放问题进行整改，被告方随之表示何时整改到位何时开始交物业费。至于之前的物业费，因为责任过错在物业方，被告要求免除。物业经理表示公司总部不在南昌，他没有物业费减免的权限，只能通过法院判定，被告方接收这个事实。该处商铺与民生银行的长期租约已进入第8个年头，目前每月实得租金收益达到6149元，还有两年多合同到期。正是因为原告的长期不作为、不整改，该商铺租约到期后有三种可能：一是被告额外付出做通民生银行工作，以降低租金或提供免租期的方式挽留稳定而优质的租户；二是银行撤场，造成期限未知的空租期，这种情况对被告损失最大；三是即便第一时间能找到新租户，装修免租期起码一个月以上。无论哪种情况，原告提出的物业费拖欠金额都不足以弥补其长期不作为而给被告带来的预期收益损失。综上，请法院考虑原告长期不作为的行为及对被告的预期收益损失，对诉讼金额予以全额免除。同时，原告如继续无视被告的正当诉求，不作为、不整改，其所管辖的停车场车辆乱停行为对商铺正常经营继续进行侵害，被告方保留继续拒缴物业费并进行反诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的东方海德堡物业服务合同及补充协议、南昌市不动产登记信息查询结果、商铺外墙及外部照片、客户中心来电来访记录照片等证据，本院认定事实如下：原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司与南昌市红谷滩新区东方海德堡小区首届业主委员会签订有《东方海德堡物业服务合同》及合同补充协议一份，就原告为南昌市东方海德堡小区提供物业服务有关事宜达成如下约定：1.物业服务期限自2017年11月10日至2020年12月31日；2.物业服务包括小区保洁服务和维修服务，小区相关配套设施的日常维护与保养，绿植养护，电梯运行及维护保养，保安巡视，消防安全管理等主要内容；3.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业物业（不带电梯）为2元/平方米·月，以上收取的服务费用是完成全部服务工作内容所需的全部费用，包括但不限于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域内秩序维护费用等，物业服务费付款方式为按半年预付费，每付费周期结束前的20日内须全额交纳下一个付费周期的物业服务费用；4.双方对物业服务质量发生争议的，可共同委托物业服务评估监理机构就物业服务质量是否符合合同约定的服务标准进行评估，管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施的责任。合同还对双方权利义务等其他相关事项进行了约定。被告叶某系东方海德堡某室（商铺）业主，该商铺建筑面积为46.65平方米。在原告为小区提供物业服务期间，被告一方因商铺外墙破损和被停放车辆堵门问题多次要求原告予以解决。之后，原告以被告未向其支付上述商铺2017年11月10日至2020年5月9日期间的物业费为由提起本案诉讼。被告抗辩称系因原告长期不作为影响其商铺正常经营才未交纳物业费，同时陈述商铺外墙大洞虽已填补但仍有小破损，且商铺被停放车辆堵门问题仍然存在。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与南昌市红谷滩新区东方海德堡小区首届业主委员会签订的《东方海德堡物业服务合同》对业主具有约束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。根据服务合同的约定，被告叶某作为东方海德堡某室的业主，应向原告交纳物业费，但同时，原告也应按约提供物业共用部位和物业管理区域内秩序维护等方面的物业服务。被告提交的证据材料能够证明原告未能及时维修案涉商铺外墙破损且该商铺存在被停放车辆堵门的问题，原告提供的物业服务存在瑕疵且对案涉商铺造成了影响，结合本案具体情况，本院酌定被告向原告按90%的比例支付2017年11月10日至2020年5月9日期间的物业费2519元（46.65平方米×2元/月/平方米×30个月×90%）。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告并非无故拒交，本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告叶某于本判决生效之日起十日内向原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司支付东方海德堡某室2017年11月10日至2020年5月9日期间的物业服务费2519元；二、驳回原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（已由原告预交30元），由被告叶某负担25元，退回原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇二〇年七月九日书记员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。