广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1689号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914***********288P。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：郭淑金，女，汉族，住广东省佛山市三水区********************，公民身份号码362************623。原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司诉被告郭淑金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告郭淑金下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员麦清华、莫青虹组成合议庭于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红斌到庭参加诉讼，被告郭淑金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之三2018年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费77113.60元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为123188.98元）；2.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之三2018年7月1日至2018年10月31日期间的中央空调费22967.48元及违约金（违约金以当月应付未付中央空调费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为40141.47元）；3.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之三2018年7月1日至2018年12月31日期间的电费（含公摊电费、损耗）6222.19元及违约金[违约金以当月应付未付电费（含公摊电费、损耗）为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为11365.59元]；4.被告立即向原告支付佛山市禅城区*************之三2018年7月1日至2018年12月31日期间水费（含公摊、损耗）82.96元及违约金（违约金以当月应付未付水费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为137.78元）；5.被告立即向原告支付因逾期支付佛山市禅城区*************之三2018年5月1日至2018年6月30日期间的中央空调费而产生的违约金1355.05元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告为佛山智慧新城1区的物业管理服务公司。原告的总公司（受委托方、乙方）与案外人佛山源海发展有限公司（委托方、甲方）（下称源海公司）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方聘请乙方为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之1区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。二、被告向业主方承租位于佛山智慧新城1区的一套商铺。2017年12月23日，业主方源海公司与被告签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定源海公司将位于佛山市禅城区*************之三出租给被告作商铺用途，租赁面积为481.96平方米，租赁期限为2018年2月1日至2023年1月31日止，约定每月的物业管理费、水电费、空调费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。三、原告与被告签订物业管理服务合同。2018年1月12日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，同租赁合同期限，商场物业管理费按每月每平米40元标准计算，按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费、空调费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。同日，被告签署《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，确认接受该规约的约束。同日，被告签署《交楼验收书》，确认于2018年1月12日接收涉案房产。四、被告拖欠原告涉案房产的物业管理费及水电费、空调费。被告自2018年9月1日开始拖欠物业管理费及已由原告代缴的水电费（含公摊、损耗）、中央空调费，经原告多次催收仍置之不理，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，原告有权要求被告立即清偿所欠付的物业管理服务费、水电费（含公摊、损耗）、空调费及违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.《前期物业管理服务委托合同》。证明源海公司委托原告为被告所在的小区提供物业管理服务。2.中华人民共和国物业服务企业资质证书。证明原告具有提供物业管理服务的有效资质。3.《佛山市智慧新城租赁合同》。证明被告是佛山市禅城区*************之三的实际承租人，每月的物业管理费、水电费、空调费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。4.《前期物业管理服务协议》《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》。证明原告为被告提供物业管理服务，约定物业管理费按照每月每平米40元为标准计算，按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费、空调费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。5.交楼验收书。证明被告于2018年1月12日正式接收涉案房屋。6.电费读数系统导出表、电费发票、水费发票、1区用电量公摊损耗表、水电公摊损耗计算方式。证明原告催收电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）、空调费的依据。7.律师函、智慧新城收费通知单（2018年10月、2018年11月、2019年4月、2019年5月）、律师函及快递寄送单据。证明原告向被告催收的事实。8.欠费明细。证明被告拖欠物业管理费、电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）、空调费的本金金额及违约金金额。9.往月空调费缴费情况表。证明被告曾逾期支付空调费并由此产生违约金。10.水费读数系统导出表。证明水费的计算依据。11.兴业银行汇入回单。证明被告承租的物业每月的空调费是按照单价12.03元/平方米计算，每月价格是5797.98元。12.短信通知截图。证明原告工作人员曾向被告发送过催收催缴物业管理费、中央空调费、水电费等通知。被告的手机号码来自其与业主方源海公司签订的《佛山市智慧新城租赁合同》当中载明的手机号码。诉讼中，被告未提交证据。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据1-5、11以及证据6中的发票能提供原件核对，对真实性予以确认；证据6中的电费读数系统导出表、1区用电量公摊损耗表、水电公摊损耗计算方式以及证据8、9、10为原告单方制作，其证明内容能否成立，将综合全案认定证据以及采信事实待后论述和认证，证据7、12，原告未有证据证明已送达被告，故本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人源海公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定源海公司选聘原告为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之1区提供物业服务。2017年12月23日，案外人源海公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定由被告承租源海公司位于佛山市禅城区*************之三单元，期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止。被告应于每月七日前向源海公司委托的广场物业服务企业即原告缴交当月物业服务费，其中2018年8月1日至2023年1月31日的物业管理费标准为40元/月/平方米，金额为19278.40元/月。被告使用租赁单元产生的水费（含排污费）、电费、室内空调使用产生的电费等其他费用由被告承担。2018年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定:“1、前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2、乙方所购房屋座落于佛山市禅城区*************之三，建筑面积481.96平方米；3、乙方交纳费用时间：按合同约定之日起缴纳物业管理服务费，按月缴纳。物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算）：商场40元/月/平方米（不含室内空调费用）。水电耗损、水电公摊费用由乙方另行缴纳。每次交纳费用时间：每个月的5日前，遇节假日顺延。4、乙方承担支付物业室内空调流量电费（简称空调费）商场采用中央空调供冷方式，供冷服务周期为每年4月至11月，按实结算。5、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府及相关部门规定，乙方应在甲方代缴后及时向甲方缴交上述相关费用。6、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。同日，被告接收涉案商铺。2018年3月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，约定被告为佛山市禅城区*************之三单元之购买方或承租方。被告应于每个月5日前预先向原告缴付其单元每月应付之管理费用，如未能于其根据本管理规约应付的款项到期日起十五天内支付的款项，则原告有权采取下列之措施并收取附加费用……收取滞纳金（按欠费总额的5‰每日计收）作为因违约引起原告额外工作的赔偿。另查明，2019年1月18日，案外人源海公司就郭淑金拖欠涉案商铺租金起诉至本院【（2019）粤0604民初2029号】。2019年4月18日，本院作出民事判决书，确认源海公司与郭淑金签订的《佛山市智慧新城租赁合同》于2019年2月11日解除，由郭淑金向源海公司返还涉案商铺并支付租金及违约金。诉讼中，原告陈述：1、根据原告提供的收费通知单及兴业银行汇入回单显示中央空调费的标准为12.03元，每月为5797.98元。被告在2018年8月23日向原告支付了7518.67元的中央空调费，而涉案商铺于2018年5月24日开始营业，截至2018年6月30日，所产生的中央空调费为7294.23元，因此被告多支付了224.44元的中央空调费，原告同意将该224.44元用于抵扣2018年7月所产生的中央空调费。2、被告于2018年12月后没有使用涉案商铺，原告不主张2018年12月31日后的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。源海公司与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》，源海公司与被告签订的《佛山市智慧新城租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。原告认为其已依约向被告提供物业服务，故被告作为承租人，有依约履行支付物业管理费的义务。因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故对原告诉请被告支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费予以支持。经计算，被告应向原告支付2018年9月1日至2018年12月31日期间物业管理费77113.60元（19278.40元/月×4个月）。关于物业管理费违约金。《前期物业管理服务协议》第五条第七款约定“每次交纳费用时间为每个月5日前”，第十一条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。”被告未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任。至于违约金标准，合同约定的日千分之五折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，应予调整。本院酌定将违约金标准调整为年利率24％，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于电费、水费。原告提交了发票用以证实原告已经实际代为垫付涉案商铺所在物业实际发生水电费和公用分摊费的情况，且被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故对原告诉请被告支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的电费和公摊电费共6222.19元、2018年7月1日至2018年12月31日期间的水费和公摊水费共82.96元予以支持。关于中央空调费。原告提供收费通知单以及兴业银行汇入回单证实原告应以每月每平方米12.03元的标准向被告收取中央空调费。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费标准和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故对原告诉请2018年7月1日至2018年10月31日期间的中央空调费予以支持。经计算，2018年7月1日至2018年10月31日期间的中央空调费为23191.92元（481.96平方米×12.03元/平方米×4个月）。原告诉请2018年7月1日至2018年10月31日期间的中央空调费为22967.48元，系其自由处分民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。因原告同意将被告多交纳的224.44元中央空调费抵扣2018年7月所产生的中央空调费，经折抵后，被告仍需支付22743.04元。至于违约金，因合同之中并未对空调费标准进行明确约定，且根据原告提供的发票显示，该费用存在按照实际发生天数计算费用的情形，而原告未有有效的证据证明在起诉前已向被告有效送达中央空调费收款通知，故对原告诉请空调费违约金，本院不予支持。关于水电费违约金。因水电费的发生每月均是浮动的，原告无提供有效证据证明其在水电费发生后有向被告主张收取过水电费，且被告存在拒绝支付或迟延支付的情形，故对原告诉请水电费违约金不予支持。关于原告诉请2018年5月至2018年6月的中央空调费的违约金。如前所述，因合同之中并未对空调费计算标准、付款期限等进行约定，故对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告郭淑金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付佛山市禅城区*************之三2018年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费77113.60元及违约金（违约金从2018年9月6日起，以19278.40元/月为本金，按照年利率24%的标准分段累计计算至实际清偿之日止）；二、被告郭淑金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付佛山市禅城区*************之三2018年7月1日至2018年12月31日期间的电费和公摊电费6222.19元、水费和公摊水费82.96元；三、被告郭淑金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付佛山市禅城区*************之三2018年7月1日至2018年10月31日期间的中央空调费22743.04元；四、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取5538.63元，由原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担2105元，被告郭淑金负担3433.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  麦清华人民陪审员  莫青虹二〇二〇年七月十五日书 记 员  梁丽仪附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。