湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初7330号原告：郭晓沛，女，1992年8月24日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：尹若霞，湖北楚润律师事务所律师。原告：王焕，男，1993年5月19日出生，汉族，住湖北省英山县，委托诉讼代理人：尹若霞，湖北楚润律师事务所律师。被告：钮群，男，1991年4月29日出生，汉族，住江苏省宝应县，现住湖北省咸宁市咸安区，被告：李佳佳，女，1993年6月27日出生，汉族，住重庆市江津区，现住武汉市武昌区，原告郭晓沛、王焕与被告钮群、李佳佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭晓沛、王焕共同的委托诉讼代理人尹若霞、被告钮群、李佳佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭晓沛、王焕向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与两被告签订的《存量房买卖合同》；2.判令两被告返还两原告已经支付的购房款70000元；3.判令两被告向两原告支付所购房屋被查封不能进行转让的违约金545000元；4.判令两被告赔偿两原告支付的居间服务费41000元；5.本案诉讼费、保全费、律师费由两被告承担。事实与理由：2019年7月7日，两原告与两被告签订《存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），两原告购买两被告所有的位于武汉市东湖新技术开发区九峰一路98号中建光谷之星（住宅部分二期）A-4号楼一单元11层（1）号房，购房款总额为272.5万元。两原告根据买卖合同的约定，2019年7月7日向两被告支付了购房款1万元，2019年7月14日向两被告支付了购房款6万元，合计支付购房款7万元。另，两原告、两被告、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）于2019年7月7日签订《存量房居间服务合同》（以下简称居间合同），约定吉家公司向两原告、两被告提供所购房屋的存量房买卖居间服务，两原告于居间合同签订的当日，即2019年7月7日支付了居间服务费4.1万元。根据买卖合同第七条、第八条的约定，两被告应当保证出卖的房屋没有任何产权纠纷、未被查封冻结或者限制转让，能够正常进行交易转让。但是，在买卖合同、居间合同的履行过程中，原告于2019年11月发现，由于被告钮群对外负有高达300多万元的债务且未能按照判决书的内容履行，原告所购买的该套房屋已经先后被咸宁市咸安区人民法院、武汉市洪山区人民法院、武汉东湖新技术开发区人民法院查封了，不能正常进行交易转让。由于两被告的房屋被法院查封，原告不能根据买卖合同的约定取得房屋的所有权，两被告的行为已经构成根本违约，导致买卖合同无法正常履行，严重侵害了原告的合法权益，根据买卖合同第十一条的约定，两被告应向两原告返还已经支付的购房款7万元，支付房屋被查封不能进行转让的违约金54.5万元；另根据《买卖合同》第十三条的约定，两被告应当赔偿原告已经支付的居间服务费4.1万元。基于以上事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，依法维护原告的合法权益。被告钮群辩称，吉家公司已经返还了35000元的中介费给原告，吉家公司说收到了我们与原告的合同解约书之后，吉家公司愿意将全部中介费退还给原告；同意解除合同和返还7万元的购房款，我们协商李佳佳来退还；违约金我承担不了，虽然不全是我方的错，但是给原告造成的伤害，我们请求原告谅解。被告李佳佳辩称，我方愿意返还7万元的购房款；吉家公司已经将41000的中介费退给了原告；本案的诉讼费、保全费、律师费不由我承担。我是愿意与原告方调解的，但是我现在只能拿出7万元来。本院经审理查明事实如下：2019年7月7日，两原告（房屋买受人）与两被告（房屋出卖人）签订买卖合同，两原告购买两被告所有的位于武汉市东湖新技术开发区×××号房，购房款总额为272.50万元。买卖合同约定的其他与本案相关的内容如下：1.定金7万元，应于本合同签订当日支付；首付款（不含定金）64.50万元应于贷款审批通过后十个工作日内支付；尾款201万元以商业贷款支付；2.出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被查封冻结、限制转让；3.若买卖双方在本合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让，出卖人承诺在二十个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如出卖人不能在规定的时间内解除查封或限制转让情形，则买受人有权解除合同，并要求出卖人按合同第十一条约定承担违约责任（即买受人有权解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求出卖人退还已收取的其他购房款）；4.如单方违约导致本合同不能履行的，由违约方赔偿守约方支付的居间服务费。买卖合同签订后，两原告根据约定于2019年7月7日支付了定金1万元，2019年7月14日支付了定金6万元。在后续交易过程中，因被告钮群与案外人之间存在纠纷，案涉房屋于2019年10月18日被法院查封，无法办理过户。后原告于2019年12月份又另外购置了房屋。另查明，两原告、两被告及案外人吉家公司于2019年7月7日签订居间合同，约定吉家公司向两原告、两被告提供所购房屋的存量房买卖居间服务，两原告于居间合同签订的当日，即2019年7月7日支付了居间服务费4.1万元。在本案审理中，双方确认吉家公司员工已经向原告退还了3.5万元中介费，但原告认为这是己方与吉家公司员工之间的事情，不影响被告应承担中介费的金额；被告认为交易未能继续，吉家公司本就应当退还中介费。本院认为，原、被告之间签订的买卖合同合法有效，双方均应当按照该合同的约定履行。因为案涉房屋被查封，导致后续过户无法继续，两原告要求解除合同，两被告也同意解除合同，本院对此予以准许。本案中两被告存在违约行为，对于原告要求被告返还已支付的购房定金7万元的请求，予以准许，因合同约定原告有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，原告有权要求被告承担违约金，但案涉房屋是因被告钮群与案外人的纠纷被查封，而非被告主观上不愿意履行，且原告也立即另外购买了房屋，加之原告在本案中总共也只支付了7万元定金，本院酌情调整违约金为7万元。根据买卖合同的约定，原告方支付的中介费应由被告承担，但双方对于中介费是否应当支付及支付多少存在争议，而这属于居间合同的范畴，不属于本案审理范围，故关于中介费的负担问题在本案中不予处理，当事人可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：解除原告郭晓沛、王焕与被告钮群、李佳佳于2019年7月7日签订的《存量房居间服务合同》；被告钮群、李佳佳于本判决生效之日起十日内向原告郭晓沛、王焕退还购房定金7万元；被告钮群、李佳佳于本判决生效之日起十日内向原告郭晓沛、王焕支付违约金7万元；驳回原告郭晓沛、王焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5180元（已减半收取）、财产保全费3800元，由原告郭晓沛、王焕负担6210元，由被告钮群、李佳佳负担2770元（此款原告郭晓沛、王焕已垫付，被告钮群、李佳佳应于本判决生效之日起十日内支付给原告郭晓沛、王焕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇二〇年七月三十一日书记员  周 锦