中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初485号原告(反诉被告)：广州新怡发房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天润路63号1楼，统一社会信用代码914401016185241561。法定代表人：黄苏诺，职务董事长。委托诉讼代理人：虞正飞，广东国匠律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭国廉，男，1954年1月8日出生，住，外国人登记号码（美国）：064-884-867。委托诉讼代理人：万云文，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：余雅琳，广东执正律师事务所律师。原告即反诉被告广州新怡发房地产开发有限公司（下称新怡公司）与被告即反诉原告谭国廉物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。新怡公司委托诉讼代理人虞正飞，谭国廉委托诉讼代理人万云文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新怡公司向本院提出诉讼请求：谭国廉将位于广州市天河区XX路XX号XX房腾空交还给新怡公司。事实和理由：我方是位于广州市天河区XX路XX号XX房（下称涉案房屋）所有权人，约七八年前，谭国廉称其儿子结婚需要婚房装扮，请求我方的法定代表人黄苏诺将涉案房屋暂借其使用，并承诺其子成婚后会尽快归还，黄苏诺答应了该请求。谭国廉之子婚后已移居上海，却拖延不予归还涉案房屋，经多次协商未果，遂提起诉讼。被告谭国廉辩称：涉案房屋并非原告新怡公司出借给其子作为结婚使用，而是新怡公司将涉案房屋作为其在新疆关联企业所欠我方工程款，在2009年通过协商以屋抵债给我方，用于抵偿部分工程款；鉴于涉案房屋一直被设有抵押，所以房屋一直未能办理过户手续。我方从2009年到至今已经占有房屋长达10年时间，以屋抵债的事实形成稳定的社会关系。而新怡公司在我方移民美国后，否认以屋抵债的事实，并虚假诉讼事实和理由，其目的仅是违背当年的以屋抵债的口头约定。据此，反诉原告谭国廉在诉讼中提起反诉：新怡公司将涉案房屋（粤房地权证穗字第××号）过户登记至谭国廉名下。反诉被告新怡公司辩称：我方并未与谭国廉达成以案涉房产抵债的约定，谭国廉的反诉请求无事实依据，法院应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：新怡公司是涉案房屋的权属人，登记日期为2009年6月16日，权证号码为94××01，建筑面积为79.2704平方米；该房他项权利摘要载明该房抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花城支行，登记日期为2009年6月16日。谭国廉自2010年年初开始使用涉案房屋至今，期间产生的管理费、水电费均由谭国廉缴纳。2018年8月31日、2019年1月11日，新怡公司在涉案房屋张贴《通知》，要求涉案房屋的住户搬离涉案房屋及相关物品。2019年6月20日，新怡公司向广州市天河区人民法院提起诉讼，该院于同年12月4日出具（2019）粤0106民初21745号《民事裁定书》，裁定将该案移送南沙区人民法院处理。在诉讼过程中，当事人对涉案房屋是否存在以房抵债的事实存在争议。谭国廉称涉案房屋系新怡公司抵扣拖欠的工程款，双方有达成口头协议，为此，向本院提交了以下证据：1、《建设工程施工合同》，载明2001年8月10日，喀什地区新怡发投资（集团）有限公司将新怡发喀什二类国际商贸城海关监管仓工程发包给新疆第六建筑工程公司，合同总价为3475957元。2、《新疆第六建筑工程公司建筑安装工程项目施工承包合同》《债务责任承担协议书》，载明2001年12月18日，新疆第六建筑工程公司德龙公司将海关监管仓工程发包给谭国廉。3、《加工承揽合同书》，载明2001年10月，谭国廉作为新疆第六建筑工程公司德龙公司的委托代表人与浙江东南网架股份有限公司就网架、网架安装等签订承揽合同。4、《协议书》，载明新疆喀什区新怡发投资（集团）有限公司、黄苏诺（甲方）与浙江东南网架股份有限公司（乙方）、新怡公司（担保人）约定就上述《加工承揽合同书》，甲方同意直接将款支付给乙方，承诺在2002年10月30日前付清合同款项，并将已属甲方物业、黄苏诺的广州天河区XX路XX号XXX栋三梯XX、XXX及二梯XX共三套房作为抵押，若到期甲方未能向乙方付清合同工程款，所欠余额甲方同意将该三套房屋作为所欠工程款交付给乙方，并配合乙方办理房产证等。5、《现金日记账》，载明新怡发入六建款情况。6、《催告函》，载明2002年7月12日，新疆六建德龙公司向新怡工程部催付工程款。7、《承诺函》，载明谭国廉向浙江东南网架有限公司确认未能按抵押协议在2002年10月31日将喀什区国际二类口岸商贸城海关监管仓库工程款付清，希望将拖欠的工程款19万余元延至春节前付清。8、《函》《网架厂购买XX号三梯XX、XX房款》，该《函》载明浙江东南网架有限公司督促新疆喀什区新怡发投资有限公司还清欠款，督办房地产权证。《网架厂购买XX号三梯XX、XX房款》载明新怡公司所出具该505、506房款合计为815935元。9、新疆喀什区新怡发投资集团有限公司、新怡公司《工商登记资料》，分别载明新疆喀什区新怡发投资集团有限公司的股东为黄苏诺、黄纬，新怡公司的股东为黄苏诺、吴军英。10、《房地产买卖合同》《房产证》，合同载明谭炳雄（谭国廉之子）在2016年1月13日向案外人出售位于天河区天润路83号501房，《房产证》载明该房于2004年11月5日登记到谭炳雄名下。11、《微信聊天记录》，载明聊天双方就交还603房、结算海关监管仓工程款进行协商。12、结婚证，载明谭炳雄于2012年12月26日在上海市闸北区民政局登记结婚。谭国廉陈述其有对涉案房屋进行过装修，但未提交证据证明。新怡公司对上述证据关联性均不予确认，并陈述谭国廉确有在新疆承建过新怡公司的工程，但工程款并未进行结算，尚不清楚是否有拖欠谭国廉工程款。本院认为：被告谭国廉为美国公民，故应当按照涉外民事纠纷处理。涉案房屋位于广州市天河区，根据《广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函》的规定，本院依法对本案享有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依据上述规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律协议选择，而本案的标的物所在地在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案为物权保护纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是双方就涉案房屋是否存在以房抵债的事实，对此，本院阐述如下：当事人对自己的主张负有举证义务，谭国廉主张其与新怡公司就涉案房屋达成了以房抵债的协议，对此应承担举证证明责任，但谭国廉所提交的证据仅能证实双方存在工程施工合同关系，不能证实双方就所涉的工程款达成了以涉案房屋进行抵扣的事实，应承担举证不能的法律后果，故对其上述主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。新怡公司作为涉案房屋的权属人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，谭国廉就其占有使用涉案房屋未能提供合理的依据，新怡公司诉请谭国廉腾空交还涉案房屋合理有据，本院予以支持，但应给予谭国廉合理的期间进行腾空交还，本院酌定给予谭国廉30天的时间进行腾退。同理，对谭国廉的反诉请求，本院予以驳回。谭国廉可就双方之间的建设工程施工合同关系，另择合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭国廉应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于广州市天河区XX路XX号XX房（权证号码：94××01）腾空交还给原告广州新怡发房地产开发有限公司；二、驳回反诉原告谭国廉全部反诉请求。案件本诉受理费100元、反诉受理费10500元，由谭国廉负担。如不服本判决，广州新怡发房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，谭国廉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小春人民陪审员  魏景霞人民陪审员  郭顺潮二〇二〇年七月十日法官助理周书宇书记员陈细妹