云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初857号原告：郭加美，女，1984年5月15日出生，汉族，初中文化，农民，户籍地四川省凉山州越西县，现住丽江市古城区。被告：汤惠，女，1971年9月13日出生，汉族，户籍地四川省内江市市中区。第三人：丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司，住所地云南省丽江市古城区祥和街道祥和领域34号商铺，统一社会信用代码9153070206711837XG。法定代表人：林菊，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢龙海，男，1988年10月30日出生，汉族，高中文化，户籍地云南省大理州弥渡县，现住丽江市古城区，该公司总经理，特别授权代理。原告郭加美与被告汤惠、第三人丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告郭加美、第三人丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司的委托诉讼代理人谢龙海到庭参加诉讼，被告汤惠经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭加美向本院提出诉讼请求：1、判令被告汤惠及时向原告郭加美支付拖欠3个月的房租共计5400元；2、判令被告汤惠承担租期内产生的物业管理费1208.13元；3、判令被告汤惠修复租期内损坏的沙发（8000元）、地板（2600元）、茶几（450元）、衣柜（800元）、电磁炉（800元）和灯（580元），承担修复费用总计13230元；4、判令被告汤惠以合同月租金的5%按日支付违约金的标准承担自2019年4月20日至2019年9月20日逾期缴纳租金的违约金13500元（1800元／月×5%×150天），自2019年9月21日到实际缴清租金之日的违约金继续按照上列标准计算；以上四项费用总计33338.13元；5、判令被告承担该案的案件受理费用。事实与理由：2018年4月16日，原告郭加美与被告汤惠在第三人丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司居间介绍下，经充分协议后，签订了由原告郭加美将位于丽江市玉龙县房屋出租给被告汤惠使用的《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2018年4月20日至2019年4月20日止，每月租金为1800元，租金每三个月一付，租期内该房的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由被告承担，因承租方过错造成房屋损坏的，应由被告负责修复、赔偿并承担相关责任。同时，被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同租金的5%按日向原告支付违约金，此外，还约定签订合同当日，由原告支付第三人佣金900元，由被告支付第三人佣金900元。合同签订后，原、被告按合同约定各自向第三人支付了佣金900元。同时，被告按合同约定向原告支付了前三个月的租金共计5400元，原告也按合同约定将房屋交付给被告，且双方在第三人见证下确认了家具清单和确认家具的完好性。然而令人遗憾的是，租赁期已届满，被告不仅拖欠原告三个月的租金5400元未支付，而且租期内还拖欠物业管理费共计1208.13元未支付，更为甚者，被告在租期内还因其原因严重损坏原告的沙发、地板、茶几、衣柜、电磁炉和灯，为此，原告多次催促被告妥善处理，但被告至今不予处理，严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为了维护自己合法权益，对被告提起诉讼，请支持原告的各项诉讼主张，确保原告的合法权益免遭被告的继续侵害。被告汤惠未出庭，也未提交书面答辩意见。第三人丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司称：被告向原告租房是2018年4月16日签订的租房合同，签订合同当日，甲乙双方对所租房子有详细的了解。我们第三人出示了房屋租赁合同，合同内容也符合甲乙双方的共同意思，我们在备注里写有丙方服务中止、双方签字确认以及合同的有效性和真实性。经过多次沟通，甲乙双方沟通不成功，现在起诉到法院，我方作为第三人出庭。我方的意见为这个事情是甲乙双方之间的事情，与我方没有关系。本案在审理过程中，一、原告郭加美向本院提交了证据1.居民身份证复印件，证据2.国家企业信用信息公示报告打印件，证据3.房屋租赁合同复印件、尚品国际小区11栋1单元508号房屋家具清单，证据4.丽江安泰物业管理有限公司催款单，证据5.微信聊天记录截图、光盘、照片13张。第三人丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司对原告提交的证据1、2、3、4没有意见；对证据5表示不清楚，提出这是原、被告之间的事情。经审查，原告提交的证据1、2、4及证据3中房屋租赁合同复印件，与本案有关联性，对以上证据的证明力，本院予以确认。证据3中的尚品国际小区11栋1单元508号房屋家具清单签署的日期为2017年4月16日，而原、被告之间的房屋租赁合同签署于2018年4月16日，原告解释为笔误，但无其他证据予以佐证；证据5中微信聊天记录截图的真实性无法确定，光盘和照片由原告单方制作；以上证据的真实性无法确定，本院将予以综合评判。二、被告汤惠未到庭视为放弃质证的权利。三、被告汤惠、第三人丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年4月16日，原告郭加美作为出租方（甲方）、被告汤惠作为承租方（乙方）、第三人丽江市古城区龙嘉地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将丽江市玉龙县房屋出租给被告，租赁期间从2018年4月20日至2019年4月20日止，每月租金为1800元，签订合同时被告先支付3个月租金5400元给原告，下次租金支付时间为2018年7月10日之前，应支付给原告的租金为5400元；押金为5400元，在签订本合同时一次性付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由原告一次性退还；因被告过错造成房屋损坏的由被告负责修复、赔偿并承担相关责任，否则原告有权在被告交付的押金中抵扣修复费用，不够抵扣则另行追加。被告逾期交纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向原告支付违约金。在该合同的备注处还写着：②租期内所有水电、物业管理费用由乙方自行承担，③该房屋租期一年、付款方式季度付、提前10天付下季度的租金。该合同还约定了三方之间其他的权利义务。合同签订后，原、被告即开始履行。被告向原告交纳了5000元的押金，该押金现还在原告处。被告已向原告支付了约定的前三个季度的房租。原告在庭审中确认，被告于2019年3月27日搬出涉案的房屋。原告以被告未支付约定的应于2019年1月10日支付的最后一个季度即2019年的1月20日到4月20的房租5400元、未交物业管理费、造成物品损坏需承担修复费用、及支付违约金为由，于2019年10月31日提起诉讼，要求判如所请。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋租赁合同，不违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人均应按该合同约定享有权利和履行义务。关于原告提出的由被告支付拖欠3个月（2019年的1月20日到4月20）房租共计5400元的诉请，按照约定，付款方式为季度付，被告应提前10天付下个季度的租金，现被告未按约定支付最后一个季度的租金，原告要求被告支付租金的诉请，应予支持；关于租金数额，按照约定月租金为1800元，原告在庭审中确认被告于2019年3月27日搬走，考虑到本案的实际情况，房屋租金以使用的实际天数计算为宜，确定为2019年的1月20日至3月20日两个月为3600元，3月20日至27日使用了7天，为7天×（1800元÷30天）﹦420元，故原告诉请的房屋租金本院确定为4020元。关于原告提出的由被告承担承租期间的物业管理费1208.13元，租赁合同约定该费用由被告承担，有丽江安泰物业管理有限公司的催款单为凭，本院予以支持。关于原告提出的由被告承担损坏的沙发等物品的修复费用13,230元的诉请，原告提交证据照片和光盘、微信聊天记录证明该主张，照片和光盘显示物品确实损坏了，微信聊天中双方交流过物品损坏的事宜，但双方并未确定物品损坏的具体情况，也未确定价值，现原告的证据不能充分证实损坏物品由被告所为，损坏物品的价值亦无法确定，故该诉请本院不予支持。关于原告提出的以月租金的5%支付违约金的诉请，租赁合同约定被告逾期交纳租金的，除补交所欠租金外，还须以合同月租金的5%按日支付违约金，合同约定每日5%的违约金计算标准过高，本院酌情支持500元。本案中被告按合同约定向原告交纳了5000元的押金，为了减少诉累，该款本应在被告须支付的款项中抵扣，但原、被告均未向本院要求一并处理该款，且被告确实存在一定的违约、以及双方存在物品损坏的纠纷，综合本案的实际情况，该押金本院不予抵扣，原、被告日后可以协商处理此款，也可另案主张。被告汤惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此造成的法律后果，由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、被告汤惠于本判决生效之日起三十日内向原告郭加美支付房屋租金4020元（肆仟零贰拾圆）、物业费1208.13元（壹仟零捌圆壹角叁分）、逾期违约金500元（伍佰元），共计为5728.13元（伍仟柒佰贰拾捌圆壹角叁分）；二、驳回原告郭加美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，由原告郭加美负担500元，由被告汤惠负担134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  夏朝军审 判 员  付卫萍人民陪审员  杨益茹二〇二〇年七月十七日书 记 员  和松峰