湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初1140号原告武汉威正海物业管理有限公司，住所地：武汉市东西湖区吴家山街东兴里178号。法定代表人杜娟，该公司总经理。委托诉讼代理人周郎惠、梅占春，系湖北汉丰律师事务所律师（特别授权）。被告肖玉珍，女，1967年11月11日出生，汉族，武汉市人，居民身份证住址：武汉市硚口区，现住武汉市硚口区，委托诉讼代理人刘超，系湖北忠三律师事务所律师（特别授权）。原告武汉威正海物业管理有限公司（以下简称威正海物业公司）与被告肖玉珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威正海物业公司的委托诉讼代理人梅占春、被告肖玉珍及其委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告威正海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年8月1日-2019年12月31日的物业费123051.95元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月19日，原告与武汉市硚口区航天星苑小区第一届业主委员会（以下简称业委会）签订了《武汉市物业服务合同》，合同期限为2018年7月21日至2021年7月20日。约定由原告为航天星苑小区提供物业服务。原告自2018年7月20日起即入住该小区，并成立物业管理处组织开展各项物业服务。原告与业委会签订的《武汉市物业服务合同》第五条第一款明确约定商业物业的物业服务费标准为5元/月/平方米。被告肖玉珍系航天星苑4层业主，该房屋建筑面积1447.67平方米，设计用途为“商业服务”。被告现已拖欠2018年8月1日至2019年12月31日期间的物业服费共计123051.95元（1447.67㎡×5元×17个月），经原告多次催收未付，故诉至法院判如所请。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、被告的户籍信息及武汉市房屋产权登记信息查询单。证明被告系本案适格主体，被告系该房屋业主及房屋建筑面积为1447.67平方米。被告对该证据无异议。证据二、《武汉市物业服务合同》。证明原告与小区业委会签订了物业合同，与小区业主存在物业关系，被告应按合同标准缴纳物业服务费。被告对该证据的真实性及关联性无异议，对合法性有异议，认为签订物业合同时未召开业主大会，违反相关法律规定，签订的合同无效，业委会成员应为5至10人单数，但合同签字人数为6人，成员人数不合法。证据三、硚口区汉水桥街营前社区居民委员会出具的证明。证明业委会成员为5名、后补委员2名。本届业委会目前尚未换届。被告对该证据的真实性及关联性无异议，对证明内容有异议，该证据仅证明航天星苑小区向社区报备了业委会成员，但社区不能证明业委会运转及人员变更情况。被告肖玉珍辩称，我未与原告签订合同，不存在物业服务合同关系；小区未召开业主大会，业委会的成立违反相关法律规定，签订的物业合同无效；原告对商业用房未尽到相应的物业服务，将物业费提高到5元每平方米是否经相关部门核准、程序是否合法有异议；请求依法驳回原告诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《武汉市物业服务合同》。证明：1.航天星苑小区业委会与原告签订的物业服务合同未召开业主大会，合同签订不符合法定程序；2.航天星苑小区业委会未经业主大会授权，依法不能代表业主与原告签订合同。原告对该证据的三性认可，对证明目的不认可。认为该合同不能证明签订之前是否召开业主大会，是否业主大会授权，合同最后显示了双方签字盖章生效，但签字顺序横竖不影响合同生效，即使没有召开业委会，没有业主大会的授权，也是业委会的责任，原告作为物业公司尽到了物业服务合同义务，该合同有效。证据二、责令改正通知书2份、工作联系函2份、增值税普通发票4张、被告自行雇佣维修人员对公共区域进行维修的照片。证明即使选聘原告为航天星苑小区物业服务的程序合法，原告也未按照合同约定履行相关义务。原告认为责令改正通知书中载明的事项是消防专项整改，正在由社区督办，整改资金来源政府专项补贴和专项维修基金，风控不严的责令改正通知，不仅针对物业公司，也针对小区业主；工作联系函的相对方与本案原告无关，都在物业服务合同之前，不予质证；增值税发票及照片的真实性无异议，但与本案的关联性不予认可，发票中收费名目为鉴证咨询检验检测服务费以及电梯保养维护费、维保费，发票开具日期2018年5月21日、2017年12月11日、2019年11月18日、2018年12月3日，与照片显示2018年7月16、7月31日均无法对应，被告所说的电梯仅通往4楼专用电梯，属于被告的私有财产，维修保养费用本身应由被告肖玉珍负责，相关争议也曾登上过经视直播新闻，对于2019年4月8日照片，4楼天台外侧护栏及广告架是瞬时状态，我公司在做日常保洁。本院经审理查明事实如下：2018年7月19日，原告与武汉市硚口区航天星苑小区第一届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定：武汉市硚口航天星苑小区第一届业主委员会委托原告对小区实行物业管理，委托期限为三年，自2018年7月21日至2021年7月20日。物业服务费高层住宅按每月每平方米1.5元计收；办公楼按每月每平方米4元计收；商业物业按每月每平方米5元计收。合同对服务内容、服务标准、缴费方式等相关内容均进行了约定。该合同已在武汉市硚口区房地部门进行了备案。另查明，被告肖玉珍系硚口区硚口路135号航天星苑4层业主，房屋建筑面积1447.67平方米，房屋性质为商业服务。2018年8月1日至2019年12月期间拖欠物业费共计123051.95元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告系具有资质的物业管理服务企业，其与航天星苑小区业委会签订的《武汉市物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对全体业主均具有约束力。被告肖玉珍系该小区业主，故原告与被告之间存在物业服务合同关系。原告自合同签订后一直为小区提供物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。业委会的成立是由所在地人民政府有关部门指导协助完成，并且在相关主管部门办理了备案登记，具备签订物业服务合同的主体资格。《物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同”。并未规定业主委员会违反程序签订的合同属于无效合同。此外，本案涉及的物业服务合同不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的关于确认合同无效的情形。故本院对被告以业委会成立违反法律规定，与原告签订的合同无效，不同意交纳物业费的抗辩理由不予支持。被告若认为小区业委会未经法定程序选举产生，应另行通过合法途径加以解决。被告提交的部分证据能够证明原告在服务过程中存在一定的瑕疵，本院对被告应缴纳的物业服务费予以酌减15%，实际缴纳物业服务费为104594.16元（123051.19元×85%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖玉珍于本判决生效之日起十日内支付原告武汉威正海物业管理有限公司（2018年8月1日-2019年12月止）的物业费104594.16元；二、驳回原告武汉威正海物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费1381元，由被告肖玉珍负担（该费用原告已垫付，被告肖玉珍在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡爱忠二〇二〇年七月七日书记员  李轶雪