宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初4765号 原告（反诉被告）：宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司（统一社会信用代码：91330205MA2928WM5T）。住所地：宁波市江北区长兴东路346号恒一商业中心2、11、12号（3-1）、（3-2）、（3-14）、（3-15）、（3-16）。 法定代表人：郭鑫该公司经理。 委托诉讼代理人：彭亚，浙江六律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹文，浙江六律律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波江北恒一商业管理有限公司（统一社会信用代码：91330205340487599D）。住所地：宁波市江北区恒一商业中心21号2-10。 法定代表人：鲍人友该公司经理。 委托诉讼代理人：陈锋，浙江和诚震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋佳盛，浙江和诚震旦律师事务所律师。 原告宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司与被告宁波江北恒一商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，于2020年5月15日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理中，被告宁波江北恒一商业管理有限公司提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本案于2019年11月13日、2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人彭亚，被告（反诉原告）委托诉讼代理人陈锋二次庭审均到庭参加诉讼，被告（反诉原告）委托诉讼代理人蒋佳盛第一次庭审到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认原被告签订的《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年9月28日解除；二、判决被告返还原告履约保证金98550元、物业保证金20000元、质量保证金10000元；三、判决被告返还原告已经支付但尚未使用的租金73143元、物业费用34830元；四、判决被告支付原告违约金155216元；五、判决被告赔偿原告房屋装修损失700000元及商场管理不善导致财物被盗的损失2000元。事实和理由：2017年4月28日，杭州懒熊树屋儿童游乐有限公司（以下简称杭州懒熊公司）与被告签订了《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》，承租被告位于恒一广场3层3-1、3-2、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18号商铺经营儿童游乐项目，建筑面积1300平方米，房屋租赁期限为2017年5月11日至2023年5月10日。合同约定合同签署之日杭州懒熊公司应当向被告支付173983元作为履约保证金，同时向被告支付20000元作为物业服务保证金。合同约定杭州懒熊公司对案涉房屋进行装修，杭州懒熊公司所进行的装修，在合同终止或者解除时，不论由于何种原因（因被告违约的除外），被告不予任何补偿。合同约定杭州懒熊公司在进场日前向被告支付10000元作为其销售商品或者提供服务的质量保证金。合同终止后60日之内，经结算被告应将剩余的质量保证金无息退还。合同约定任何一方因违反约定或者承诺而导致合同解除的，违约方应向对方支付相当于合同解除当月租金标准三个月的违约金。合同第二十八条约定在合同租赁期内，被告同意项目内不再入驻与附件3相同类型儿童游乐项目。根据原《租赁合同》第二十八条补充条款约定杭州懒熊公司于本合同签署后60日内，在租赁场地所在地设立具备合法经营的经营主体，该主体设立完成后签订三方协议，可代替杭州懒熊公司成为本合同的承租人，同时承接杭州懒熊公司的全部义务和权利。2018年11月29日，原告宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司与被告签订《房屋租赁合同》补充协议，协议约定本协议系原租赁合同的有效补充，除本协议明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。协议约定被告原铺位变更为恒一广场3层3-1、3-2、3-14、3-15、3-16商铺，建筑面积为810㎡，租金为2元/㎡/日，物业费30元/㎡/月，于2018年12月1日起按照新面积计算租金和物业费。履约保证金为98550元，物业保证金为20000元。根据该协议约定，杭州懒熊公司将《租赁合同》的全部权利和义务转让给原告，原告作为案涉房屋的承租人。合同签订后，原告一直依约履行《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及补充协议的权利义务，及时缴纳房屋租金和物业服务费，并投入大量资金对房屋进行了装修，在合同约定的时间开业。但被告自2019年2月开始，未经原告书面同意，擅自违反合同约定单方引入淘气堡、海洋球、沙池等其他与原告相同类型的儿童游乐项目。原告多次与被告协商沟通，要求被告依约履行相关约定，将与原告相同类型的游乐项目进行撤场，但被告一直置若罔闻，仍然在持续引入其他儿童游乐项目。2019年9月2日，原告以被告单方引入相同儿童游乐项目严重违反合同约定导致本公司经营状况严重受到影响合同目的无法实现为由向被告发送《履行合同通知书》，要求被告在2019年9月30日之前将违约引入的相同类型的儿童游乐项目进行撤场，否则原告将按照法律规定依法解除合同。2019年9月26日，原告委托宁波市天一公证处进行证据保全，被告商场中仍有相同类型的儿童游乐项目在经营。2019年9月27日原告以被告严重违反合同约定已构成根本违约为由向被告发送《解除合同通知书》，依据法律和合同约定解除了《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及补充协议。原告认为，被告违反合同约定擅自引入与原告相同类型的儿童游乐项目已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故诉至法院，望判如所请。 宁波江北恒一商业管理有限公司答辩称，原告诉称与事实不符，被告并未单方引入淘气堡、海洋球等其他与原告相同类型的儿童游乐项目，事实是原告未按约定经营沙池，2019年3月被告经与原告沟通并征得原告同意，引入沙池项目，该项目与原告所经营的项目不同，不会对原告经营造成影响，反而能够创造良性的商业运营效益，且原告也存在超经营范围经营饮料贩卖机的违反合同约定的行为。2019年9月3日被告第一次收到原告关于沙池问题的通知书后积极与沙池经营者沟通，协商沙池撤除事宜，于2019年9月29日撤场完毕，并由公证处出具证明，早于被告通知的2019年9月30日前。原告却于2019年9月28日即对外宣布停止营业，向被告发送解除合同的通知书，2019年9月29日被告回函不同意解除合同，并与杭州懒熊公司进行沟通，但杭州懒熊公司负责人拒绝沟通。鉴于原告之前自称亏损严重，要求减少租赁面积，2016年6月在某商业群中曾发布转让信息，因此被告认为不排除原告因经营利润增长缓慢而退出的可能，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 宁波江北恒一商业管理有限公司向本院提出反诉诉讼请求：一、请求确认反诉原、被告签订的《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议于2019年11月6日解除，反诉被告立即腾退、恢复原状并完好交还房屋；二、请求判令反诉被告向反诉原告支付延迟履行违约金8795.59元；三、请求判令反诉被告向反诉原告支付合同解除违约金155216.25元；四、请求判令反诉被告按1701元/日标准向反诉原告支付自2019年11月7日起至反诉被告实际腾退之日止的房屋占有费，按810元/日标准向反诉原告支付自2019年11月7日起至反诉被告实际腾退之日止的物业费；五、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失655216.25元。事实和理由：2017年4月28日，反诉原告与杭州懒熊公司签订《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》，将位于长兴东路346号，恒一商业中心2、11、12号3层3-1、3-2、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18的商铺出租给杭州懒熊公司，经营儿童游乐业态。2018年11月29日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定租赁面积缩小至810平方米，租金调整为2元/㎡/日，物业费为30元/㎡/月。根据租赁合同及补充协议的约定，租金和物业费以一个季度（三个月）为一个缴纳期，反诉被告应当提前一个月向反诉原告一次性足额支付下个缴费期的租金和物业费。故反诉被告应最迟于2019年10月11日前一次性付清2019年11月11日至2020年2月10日期间的租金和物业费共计228116.25元。另，反诉被告应当遵守商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、关店；未经反诉原告或物业服务公司书面许可或依据本合同相关约定，反诉被告不得擅自停止经营或超范围经营；违反上述承诺，经反诉原告书面通知整改，而未整改的，反诉原告有权追究违约金、赔偿金直至可单方解除合同。然虽经反诉原告多次书面催告（2019年10月12日、10月17日），反诉被告至今未支付任何前述租金和物业费，自9月底至今持续处于停业状态，给恒一广场和反诉原告造成了巨大的损失，反诉原告遂于2019年11月5日向反诉被告发送《解除合同通知函》，通知其双方租赁合同及补充协议于其收函之日（2019年11月6日）解除。故提起反诉，望判如所请。 宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司针对宁波江北恒一商业管理有限公司的反诉辩称，反诉被告并未拖欠反诉原告租金及物业费，反诉被告无任何违约行为，反诉原告无法定或者约定的合同解除权，无权解除房屋租赁合同及补充协议，故反诉原告发送的《解除合同通知函》对反诉被告不发生解除合同的法律效力。在原、被告均要求解除涉案房屋租赁合同时，为了减少双方损失，法院应当判决解除合同，同时由于反诉被告已搬出案涉房屋，反诉被告无需腾退案涉房屋。反诉被告已足额支付房屋租金及物业费至2019年11月10日，无任何拖欠租金及物业费的行为，无需支付延迟履行违约金，同时案涉房屋租赁合同已解除的情况下，反诉被告无需支付下一期租金及物业费。本案中系反诉原告违反租赁合同约定，擅自引入沙池等儿童游乐项目，侵犯了反诉被告的优先经营权和独家经营权，经反诉被告书面催告后仍未履行合同义务，反诉被告已经行使合同法定解除权解除案涉房屋租赁合同。反诉被告无违约行为，无需支付反诉原告任何违约金。案涉房屋反诉被告已经实际腾退，并未占用，无需支付房屋占用费用。本案系反诉原告违约，违约方无权要求守约方赔偿损失。同时反诉原告主张的损失也无事实和法律依据，应当予以驳回。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 结合原、被告的诉、辩意见和举证、质证，本院综合认证后查明如下事实： 一、双方无争议的事实 2017年4月28日，被告与杭州懒熊公司签订《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》，将位于恒一广场3层3-1、3-2、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18号商铺出租给杭州懒熊公司经营儿童游乐项目，房屋建筑面积为1300平方米，房屋租赁期限为2017年5月11日至2023年5月10日，合同期内的日固定租金单价标准为2.2元/日/平方米。杭州懒熊公司应当于合同签署当日向被告支付173983元作为履约保证金，同时向被告支付20000元作为物业服务费保证金。物业服务费标准为按该房屋的合同约定计租面积计算，计租日起每平方米每月40元，年物业费合计624000元。合同约定杭州懒熊公司对案涉房屋进行装修，杭州懒熊公司所进行的装修，在合同终止或者解除时，不论由于何种原因（因被告违约的除外），被告不予任何补偿，且杭州懒熊公司应恢复原状，恢复原状费用由杭州懒熊公司自行承担。合同约定杭州懒熊公司在进场日前向被告支付10000元作为其销售商品或者提供服务的质量保证金。合同终止后的60日之内，经结算被告应将剩余的质量保证金无息退还。合同约定任何一方因违反约定或者承诺而导致合同解除的，违约方应向对方支付相当于合同解除当月租金标准三个月的违约金。合同第二十八条补充条款约定，在合同租赁期内，被告同意项目内不再入驻与附件3相同类型儿童游乐项目（已有儿童游乐项目除外）；杭州懒熊公司于本合同签署后60日内，在租赁场地所在地设立具备合法经营的经营主体，该主体设立完成后签订三方协议，可代替杭州懒熊公司成为本合同的承租人，同时承接杭州懒熊公司的全部义务和权利。杭州懒熊公司按照合同约定支付履约保证金、物业服务费保证金及质量保证金并设立原告宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司。2018年11月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定缩小经营面积，将原铺位变更为恒一广场3层3-1、3-2、3-14、3-15、3-16商铺，建筑面积为810㎡，租金为2元/㎡/日，物业费为30元/㎡/月，于2018年12月1日起按照新面积计算租金和物业费。履约保证金为98550元，物业保证金为20000元，履约保证金差额75433元可抵扣租金，并约定本协议系原租赁合同的有效补充，除本协议明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。原告对租赁房屋进行装修并营业。2019年9月2日，原告向被告发送《履行合同通知书》，以被告单方引入淘气堡、海洋球、沙池等其他与原告相同类型的儿童游乐项目，严重违反合同约定导致该公司经营状况严重受到影响合同目的无法实现为由，要求被告在2019年9月30日之前将违约引入的相同类型的儿童游乐项目进行撤场，否则将按照法律规定依法解除合同。2019年9月19日，被告向原告发送回函，认为《履行合同通知书》中存在多处与事实不符的表述，希望原告履行合同至期满，若原告执意单方解除合同，则在原告依约承担相应违约责任的前提下，同意原告提前撤铺。2019年9月26日，原告委托宁波市天一公证处进行证据保全，被告商场中仍有相同类型的儿童游乐项目在经营。2019年9月28日原告以被告严重违反合同约定已构成根本违约为由向被告发送《解除合同通知书》并停止营业。2019年9月29日，被告委托宁波市信业公证处进行证据保全，商场中的沙池已经清场，被告于当日向原告发送回函，认为原告无权提前解除合同，要求原告继续履行合同。2019年10月12日被告向原告发送《履行合同通知函》及《限期缴款函》，认为原告单方通知解除合同的行为无法律和合同依据，要求原告继续、全面履行合同，恢复正常经营，并于2019年10月15日17：00之前缴清租金及物业费。2019年10月17日被告再次向原告发送《履行合同通知函》，要求原告最迟在收悉本函的次日付清全部欠付款项并恢复正常经营，否则将依据合同约定追究原告的违约、赔偿责任，包括但不限于解除《房屋租赁合同》及补充协议、要求原告支付违约金、赔偿损失等。2019年11月4日，被告向原告发送《解除合同通知函》，提出解除《房屋租赁合同》及补充协议，要求原告在三日内足额支付违约金、赔偿被告损失，并在七日内腾退清空并完好交还租赁房屋，承担相应的房屋占有费和物业费。原告于2019年11月6日签收。原告以快递方式向被告寄送部分钥匙，被告于2019年11月24日签收。原告于2019年12月2日致函被告，明确表示商铺中不可拆除的添附物无偿归被告所有。2019年12月3日原告向被告移交了办公室钥匙。 二、本案的争议焦点为： （一）原、被告签订的《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的解除时间 原告认为双方签订的《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2019年9月28日解除；被告认为被告收到原告发送的《解除合同通知书》后明确表示不同意解除合同，后于2019年11月4日向原告发送《解除合同通知函》，原告于2019年11月6日签收，因此《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的解除时间应为2019年11月6日。 本院认为，原告于2019年9月28日向被告发送《解除合同通知书》，被告于2019年10月12日向原告发送《履行合同通知函》，要求原告继续、全面履行合同，明确表示不同意解除合同，可见原、被告就合同解除并未达成一致意见，因此原告提出的双方签订的《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2019年9月28日解除的主张不成立。后被告于2019年11月4日向原告发送《解除合同通知函》，原告于2019年11月6日签收，故《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的解除时间应为2019年11月6日。 （二）是原告违约还是被告违约导致合同解除 原告认为被告未经原告书面同意，擅自违反合同约定单方引入淘气堡、海洋球、沙池等其他与原告相同类型的儿童游乐项目，原告多次要求被告将与原告相同类型的游乐项目进行撤场，但被告一直置若罔闻，被告严重违反合同约定导致原告经营状况严重受到影响合同目的无法实现，系被告违约导致合同解除；被告认为被告并未单方引入淘气堡、海洋球等其他与原告相同类型的儿童游乐项目，原告未按约定经营沙池，被告经与原告沟通并征得原告同意，引入沙池项目，该项目与原告所经营的项目不同，不会对原告经营造成影响，被告收到原告关于沙池问题的通知书后积极与沙池经营者沟通，协商沙池撤除事宜，于2019年9月29日撤场完毕，早于被告通知的2019年9月30日前，原告却于2019年9月28日即对外宣布停止营业，因此系原告违约导致合同解除。 本院认为，被告称引入沙池项目已征得原告同意，但未提交证据，故被告的行为违反了《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》的约定，但该违约行为不足以达到原告不能实现合同目的的程度，且原告在发送的通知书中明确要求被告在2019年9月30日之前将违约引入的相同类型的儿童游乐项目进行撤场，却于2019年9月28日向被告发送《解除合同通知书》并停止营业，在被告发送《履行合同通知函》及《限期缴款函》明确表示不同意解除合同的情况下，仍拒绝履行合同，因此系原告的违约行为导致合同解除。 （三）原告返还租赁物的时间 原告认为，原告在发函解除合同后即腾退搬离案涉商铺，腾退过程中曾遭被告阻拦，商铺已经实际处于被告控制和管理下，腾退后商铺大门一直未上锁，由于被告拒绝接收钥匙，原告通过快递方式将钥匙寄回被告，被告已于2019年11月24日签收。被告认为原告一直未腾退案涉商铺，被告从未拒绝接收钥匙，原告交还钥匙的时间为2019年12月3日，但原告未将装饰装修复原，且在租赁房屋内杂乱堆放数量较大的物件，办公区域仍维持承租期间的状态，导致被告仅出租了一半面积。 本院认为，原告未与被告交接即搬离案涉商铺，且未将租赁房屋恢复原状，虽然原告于2019年11月24日将钥匙寄回被告，但并非全部钥匙，原告直至2019年12月3日才交付所有钥匙，因此原告返还租赁物的时间应为2019年12月3日。 综上，本院认为，原、被告签订的《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月6日解除，原告要求被告返还物业保证金及质量保证金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告支付租金及物业费至2019年11月10日，原告要求被告返还已经支付但未使用的租金及物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但被告应返还租金6480元，物业费3240元，对原告主张的其余租金及物业费本院不予支持。因原告违约导致合同解除，原告无权要求被告返还履约保证金及支付违约金。原告系违约方，且原告明确表示不可拆除的添附物无偿归被告所有，故对原告主张的房屋装修损失不予支持。原告主张的商场管理不善导致财物被盗的损失，因未提交证据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付迟延履行违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付合同解除违约金的诉讼请求符合法律规定，鉴于反诉原告在履行合同过程中也存在违约行为，结合反诉原告的实际损失，本院酌定合同解除违约金为80000元。反诉原告要求反诉被告支付至腾退之日止的房屋占有使用费及物业费的请求符合法律规定，本院予以支持。反诉原告主张的商誉损失，因未提交证据，本院不予支持。反诉原告主张的空铺损失，因反诉原告已将部分房屋出租，反诉被告支付的违约金足以弥补该项损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司与被告（反诉原告）宁波江北恒一商业管理有限公司签订的《宁波恒一广场（江北店）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月6日解除； 二、被告（反诉原告）宁波江北恒一商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司物业保证金20000元、质量保证金10000元、租金6480元、物业费3240元； 三、原告（反诉被告）宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宁波江北恒一商业管理有限公司延迟履行违约金8795.59元、合同解除违约金80000元、占有使用费45927元、物业费21870元； 四、驳回原告（反诉被告）宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宁波江北恒一商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费14644元，由原告（反诉被告）宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司负担13851元，被告（反诉原告）宁波江北恒一商业管理有限公司负担793元；反诉案件受理费6145元，由被告（反诉原告）宁波江北恒一商业管理有限公司负担1716元，原告（反诉被告）宁波懒熊树屋儿童游乐有限公司负担4429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  邬 丹 审 判 员  王玮瑶 人民陪审员  张勇龙 二〇二〇年七月三日 书 记 员  卢美晓 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。