安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初1902号原告：张彩平，女，1969年3月7日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：邓立岗,安徽文征律师事务所律师。被告：陈金明，男，1974年12月17日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：夏艳琴，女，1985年9月1日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告张彩平与被告陈金明、夏艳琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告张彩平及其委托诉讼代理人邓立岗、被告夏艳琴到庭参加了诉讼，被告陈金明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。张彩平向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即向原告返还购房款250000元,并自2019年9月6日起按照年利率6%的标准支付资金占用期间的利息至付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:二被告系夫妻关系。2019年9月,原告经中介意欲购买被告挂牌出售的一套间房。9月5日双方签订房屋买卖合同，原告支付了首付款40000元,约定第二天上午支付余款210000元。第二天原告问被告交款事宜,被告说不用通过中介,叫原告直接到银行取款交给他。在接近下班时,两被告赶到银行,原告向其交付了房款210000元。购房时被告说该房之上还有隔热层,其他结构同正常的房产一样。后来原告到购买的房屋查看,发现被告卖给原告的房屋本身就是隔热层,房屋中间的墙体不是砖混结构实墙,而是用简陋板材建成的空心隔墙,房顶不是水泥浇筑,而是用彩钢双层夹心板搭建,根本不符合商品房的基本构造,房屋结构同交易时说的根本不一样,而且该房产无法办理产权证。因被告的欺诈行为，导致双方签订的购房合同无效。原告遂找被告要求退款,被告口头答应,但是一直拒不见面,房款拖着不给。现原告依法起诉,请支持原告的诉求。夏艳琴辩称，该房屋是挂在中介公司出售，原告的儿子在该中介公司上班，其私底下与我交易，以250000元的价格卖给了原告。卖房时已告知了房屋的构造及没有产权证，原告及亲友都看了房子，里外都看了多次，原告是认可的。因此，双方是自愿进行房屋买卖的，不存在欺诈行为。本院经审理认定事实如下：2019年9月，陈金明、夏艳琴将其位于宿松县孚玉镇联合组自建顶层套间房放在中介机构宿松县吉祥房地产经纪有限公司挂牌出售。张彩平之子当时在该公司上班，因认为该套间房价格低廉，回家后遂询问母亲张彩平是否购买。张彩平同意后，同陈金明于2019年9月5日在未通过中介公司情况下私自签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋总价款250000元，于协议签订之日支付首付款40000元（当日已支付），余款210000元于次日一次性付清，并约定交房时间为收到全部房款后当日交付。2019年9月6日，陈金明、夏艳琴以前份合同无夏艳琴签字为由，又共同与张彩平另签订了一份《房屋买卖合同》（仅陈金明、夏艳琴持有）。二份《房屋买卖合同》约定的总价款及支付方式不变。主要不同之处在于第二份合同就房屋的基本情况作了详细说明及张彩平知情等内容。张彩平当日支付了余款210000元，陈金明、夏艳琴交付了房屋钥匙。另查,案涉房屋所在楼房原为四层,陈金明、夏艳琴后在四楼顶层搭建房屋自住。该房屋四周墙体为砖混结构实墙，房屋中间的墙体是用简陋板材建成的空心隔墙,房顶非水泥浇筑,系用彩钢双层夹心加厚板搭建,由于室内采用了吊顶装修，从屋内无法发现顶部状况。因张彩平认为案涉房屋不符合住房的基本构造,陈金明、夏艳琴存在欺诈行为，于是要求陈金明、夏艳琴退还房款，双方多次交涉未果后，张彩平遂起诉来院提出前述诉讼请求。上述事实，有张彩平提交的张彩平、陈金明身份证复印件各一份，夏艳琴《户籍证明》打印件一份、张彩平与陈金明签订的《房屋买卖合同》一份、陈金明出具的收条二份，夏艳琴提交的张彩平与陈金明、夏艳琴共同签订的《房屋买卖合同》复印件一份及本院制作的庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告张彩平与被告陈金明、夏艳琴之间系房屋买卖合同关系。本案审理的焦点为案涉二份《房屋买卖合同》的效力如何认定及处理？案涉房屋虽无产权证书，如属正常构造，则双方签订的买卖合同并不违反法律、行政法规效力禁止性规定。但该房屋建造在所在楼房顶层，且房屋中间墙体是用简陋板材建成的空心隔墙,房顶不是水泥浇筑,系用彩钢双层夹心板搭建,不具备长期牢固性,实为隔热层式住房，从常理而言，包括张彩平在内的任何人不会花费巨款购买此类住房。2019年9月6日签订的《房屋买卖合同》与首份合同内容基本一致，仅对案涉房屋的基本情况进行了补充说明，明确了无产权证及顶层屋面为彩钢双层夹心加厚板及张彩平对房屋结构知情等内容。但从合同签订过程看，该合同系三人当日到银行办理支付购房尾款时陈金明、夏艳琴让张彩平在拟好的合同上临时签名，该合同虽约定为一式二份，双方各执一份，但实际只有陈金明、夏艳琴持有。该合同从形成过程到内容均能表明陈金明、夏艳琴是以再签合同的方式规避因首份合同存在隐瞒案涉房屋结构存在重大瑕疵可能产生的法律后果，二人行为的目的是为了免责。二份合同均不能认定为张彩平的真实意思表示，陈金明、夏艳琴作为出卖人出卖房屋时明知房屋存在重大瑕疵，未明确告知并设法规避责任，存在欺诈行为，该行为损害了购买人张彩平的个人利益。根据有关法律规定，双方签订的二份《房屋买卖合同》属于可撤销合同。张彩平虽主张合同无效，但依据的却是可撤销事由，因该案合同无效和可撤销的后果基本相同，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第42条规定，结合张彩平的诉讼请求，本院可直接判决撤销。本案房屋买卖合同系双务合同，在合同被撤销时，房屋返还与购房款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，因为张彩平已实际占有支配案涉房屋，一般应当支付使用费，该费用可与陈金明、夏艳琴占有购房款应当支付的资金占用费相互抵销，故在张彩平返还房屋前，陈金明、夏艳琴仅须支付本金，而无须支付利息，即张彩平提出的陈金明、夏艳琴自2019年9月6日起按照年利率6%的标准支付资金占用期间的利息至付清之日止的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告张彩平与被告陈金明签订的《房屋买卖合同》。二、撤销张彩平与被告陈金明、夏艳琴签订的《房屋买卖合同》。三、被告陈金明、夏艳琴于本判决生效之日起十日内返还原告张彩平购房款250000元；原告张彩平在收到被告陈金明、夏艳琴返还的全部购房款后同时将位于宿松县孚玉镇联合组的案涉房屋返还给被告陈金明、夏艳琴。四、驳回原告张彩平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5194元，减半收取2597元，原告张彩平负担597元，被告陈金明、夏艳琴负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  余军二〇二〇年七月十八日法官助理汪娟书记员汪蓉附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。