贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3884号上诉人（原审被告）：贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街。法定代表人：吴贵川。委托诉讼代理人：姚文云，贵州省贵阳市清镇市威清法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：许国娟，女，1950年1月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：周娅莎，女，1980年11月15日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司因与被上诉人许国娟、周娅莎租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司上诉请求：1、撤销贵州省清镇市人民法院（2019)黔0181民初4837号民事判决，改判驳回被上诉人周娅莎、许国娟一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人周娅莎和许国娟承担。事实及理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人从2019年1月14日起至2019年8月6日的房屋占用使用费33128.24元与客观事实不符，上诉入不应当承担占用费的支付责任。第一，申昆向上诉人借款20万元，用于抵扣涉案房屋的租金应当抵扣至2020年，上诉人不存在欠付租金的事实。第二、被上诉人周娅莎2019年2月27日上诉人处商量要在该房屋后面空地上面修建房屋，需从案涉房屋一楼门面大厅经过，上诉人公司法定代表人吴贵川遂将涉案房屋钥匙交给周娅莎，被上诉人从2019年2月27即己经收回涉案房屋。被上诉人许国娟、周娅莎答辩称，仅凭《借条》并不能证明上诉人对申昆享有20万债权，即便上诉人与申昆之间的债权债务真实也与本案无关。上诉人因办公需要实际使用一、二楼，应当支付费用。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。许国娟、周娅莎向一审法院起诉请求：1、请求判令被告自2018年5月24日起至2019年8月6日止按20000元/月标准向二原告赔偿损失（即逾期占用使用费）人民币29万元；2、本案诉讼费用由被告全部承担。一审法院认定事实，2018年原告周娅莎、许国娟取得位于清镇市案涉房屋所有权，房屋产权证字号为黔（2018）清镇市不动产权第0006379号、黔（2018）清镇市不动产权第0006380号。2019年1月14日，贵阳市中级人民法院告知被告公司法定代表人吴贵川，要求被告公司在2月14日前提交已经支付租金的依据，否则，被告从2019年1月14日起将承租房屋的租金交付给房屋所有权人周娅莎、许国娟。2019年7月17日，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01执恢202号之一通知，载明清镇市房屋1-7层使用人，一审法院在办理申请执行人兴业银行股份有限公司贵阳分行申请执行被执行人黄培利、丁丽贤等一案（2016）黔01执96号，现该案恢复执行，案号为（2018）黔01执恢202号。2017年4月24日一审法院对被执行人申建新、吕纪霞、盈燕和申开华名下的位于清镇市房屋拍卖并成交，买受人为贵州天和耀辉房地产经纪有限公司，后贵州黔源融创房地产经纪有限公司又将该房屋卖给周娅莎，一审法院在该栋房屋上张贴腾房“公告”，但至今该栋房屋部分未腾空，占据房屋的吴贵川等使用人应当将清镇市房屋2层、部分1层的房屋腾空后交给房屋买受人，但占据房屋的吴贵川等使用人至今未履行生效法律文书确定的义务，现一审法院责令占据房屋的吴贵川等占据房屋人于2019年7月28日之前搬离该房屋并自行保管自有财产，否则，一审法院强制执行造成的所有后果均由占据房屋使用人自行承担。2019年8月6日，贵阳市中级人民法院将案涉房屋交付原告。另查明，2011年被告公司法定代表人吴贵川（甲方、承租方）与案外人申昆、申宇（乙方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同载明甲方将位于清镇市方用于合法经营，房屋租赁时间为10年，房屋每季度租金为人民币7500元，从本合同签订之日起两年内不提高房屋租金，但从第三年起以后在上年房屋租金的基础上浮10%。被告汇鑫公司支付租金至2015年11月，每月租金为3327.5元。再查明，汇鑫公司与申昆民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年6月24日作出（2019）黔0181民初2694号民事判决书，判决申昆在本判决生效之日起15日内偿还原告贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司借款本金30万元及利息，利息以借款本金30万元为基数，从2015年1月1日起按年利率24%计算至本金付清之日止。一审法院认为，本案争议焦点为：被告汇鑫公司是否应当支付原告房屋占用使用费及费用标准、起止时间如何计算。原告周娅莎、许国娟取得案涉房屋所有权后，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，二原告对案涉房屋享有收益的权利。被告汇鑫公司从原房屋所有人处承租案涉房屋，被告汇鑫公司提供支付的租金凭证至2015年11月。2019年1月14日，贵阳市中级人民法院（2018）黔01执恢202号案件承办法官告知被告公司法定代表人吴贵川，如不能回复租金交付截止时间，从2019年1月14日起房屋租金应交纳给原告周丽莎、许国娟，即被告汇鑫公司知道从2019年1月14日起房屋占用使用费应当支付给二原告。二原告诉讼请求被告汇鑫公司自2018年5月24日起至2019年8月6日止按20000元/月向原告赔偿损失290000元，一审法院认为，因告知被告汇鑫公司2019年1月14日起将房屋占用使用费支付给二原告，故2019年1月14日起至2019年8月5日共计204天案涉房屋占用使用费应支付给二原告，由于原、被告双方没有房屋租金的约定，参照被告汇鑫公司之前签订《房屋租赁合同》第五条“从本合同签订之日第三年起以后在上年房屋租金的基础上浮10%”的约定，2019年1月起租金为每月4871.80元，故被告汇鑫公司应支付给原告房屋占用使用费为33128.24元（4871.80元÷30天×204天），超出部分不予支持。对被告提出2015年3月2日申昆向被告借款200000元，约定该款项作为被告抵扣案涉房屋租金，且被告系合法租赁，在租赁合同未解除的情况下，原告申请法院强制执行，导致被告财产损失，应当驳回原告诉讼请求的辩称意见，一审法院认为，作为承租方原签订的案涉房屋租赁合同，结合被告提供的支付租金凭证载明系被告公司租用作为办公场所，且吴贵川为被告公司法定代表人，吴贵川的行为代表公司为职务行为，故承租方的权利义务由被告公司承担，被告未举证证明其已交纳2019年1月14日后的房屋租金给原房屋所有人，且一审法院（2019）黔0181民初2694号民事判决书，判决申昆偿还汇鑫公司借款本金300000元及利息，与被告主张的借款折抵租金不符，故该辩称意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、被告贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告周娅莎、许国娟房屋占用使用费33128.24元；二、驳回原告周娅莎、许国娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650，由原告周娅莎、许国娟负担5005元，被告负担645元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人许国娟、周娅莎向本院提交贵阳市中级人民法院（2018）黔01执恢202号案件的如下材料：1、《通知》；2、2019年8月6日的《谈话笔录》（4份）；3、执行案件现场物品强制腾退清单（2份）；4、《房屋移交笔录》；5、《移交财产谈话笔录》；6、《执行谈话笔录》（4份）；7、《执行调查笔录》（1份），拟证明被上诉人许国娟、周娅莎于2019年8月6日才实际收到案涉房子。上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司对上述证据的真实性、合法性无异议，认为其与申坤、申宇签订《房屋租赁合同》合法占用、使用案涉房屋。因双方对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认，对其证明力依法予以采纳。经本院二审审理查明，上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司租用案涉房屋的一楼和二楼（一楼面积：108.73平方米、二楼面积：117.15平方米）。被上诉人许国娟、周娅莎于2019年2月27日取回案涉房屋一楼的钥匙，并着手对一楼房屋进行装修。本院（2018）黔01执恢202号案件2019年8月6日的《谈话笔录》明确，被上诉人许国娟、周娅莎购买的一楼房屋在2019年8月6日之前已经进行部分装修。经贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司与许国娟、周娅莎同意确定一楼部分已交付许国娟、周娅莎，不在强制腾房的范围。上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司的法定代表人吴贵川、被上诉人许国娟、周娅莎签字确认上述事实。本院认为，原审法院将参照汇鑫公司与案外人申昆、申宇签订《房屋租赁合同》的约定，将案涉房屋的租金标准确认为2019年1月1日起每月4871.80元，以及将被上诉人许国娟、周娅莎有权收取2019年1月14日起房屋租金合法、有据，理由本院不再赘述。上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司关于将申昆的借款抵扣房屋租金的上诉理由明显不能成立，本院对上诉人的该项上述主张不予采纳。双方签字确认的《谈话笔录》明确一楼部分不在强制腾房的范围，被上诉人许国娟、周娅莎购买的一楼房屋本院2019年8月6日腾房之前已经装修的事实。结合被上诉人许国娟、周娅莎关于2019年2月27日收取钥匙的自认，上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司应当向被上诉人许国娟、周娅莎支付案涉房屋一楼占用费至2019年2月27日，支付二楼占用费至2019年8月6日，故上诉人应支付房屋占用使用费为20656.43元（4871.80元÷30天×44天+4871.80元×(117.15㎡／(117.15㎡+108.73㎡)÷30天×160天=20656.43），超出部分本院不予支持。综上所述，上诉人贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司的上诉请求部分成立,本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初4837号民事判决第二项。二、变更贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初4837号民事判决的第一项为：贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付周娅莎、许国娟房屋占用使用费20656.43元。三、驳回周娅莎、许国娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用5650元，由贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司负担400元，由许国娟、周娅莎负担5250元。二审案件受理费用645元，由贵阳市清镇汇鑫小额贷款有限责任公司负担46元，由被上诉人许国娟、周娅莎负担599元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月二日法官助理王李文书记员黄桃