云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3191号上诉人（原审原告）：米岚，女，1964年4月18日生，回族，住云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告）：赵松青，男，1964年4月24日生，汉族，住云南省昆明市五华区。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖红，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司，住所地昆明市滇池路七公里处博欣采莲湾小区5号楼。法定代表人：薛祖宏，董事长。委托诉讼代理人：万渝、杨典，云南直度律师事务所律师，特别授权的代理。原审第三人：吕念恒，男，1984年6月28日生，纳西族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吕增辉，男，1957年11月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系吕念恒父亲，特别授权代理。上诉人米岚、赵松青因与上诉人昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司（以下简称“国资投资公司”）、原审第三人吕念恒商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初10738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人米岚、赵松青上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持米岚、赵松青的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由国资投资公司负担。主要事实和理由：一审认定国资投资公司向米岚、赵松青提供的涉案车位符合合同约定属认定事实错误，证据明显不足。涉案车位的宽度是2.3米而非2.4米。一审判决米岚、赵松青无权要求国资投资公司拆除第三人占用的公共通道系适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人米岚、赵松青的上诉请求。针对米岚、赵松青的上诉请求、事实和理由，国资投资公司辩称，我方向米岚、赵松青交付的涉案445号车位符合合同约定及行业规范标准，涉案项目已经取得五方竣工验收报告，具备法定及合同约定的交付条件。第三人吕念恒擅自设置的446-1号车位不属于合同纠纷涉案范围，依法应当予以驳回。综上，请求二审法院驳回米岚、赵松青的全部上诉请求。针对米岚、赵松青的上诉请求、事实和理由，原审第三人吕念恒述称，从交付情况看，地下停车位的宽度有很多种，不是所有车位都一样，开发商实际设置的地下停车位有749个，其中赠送车位有28个，含赠送给吕念恒使用的446-1号车位在内，开发商图纸的形成时间是2018年1月31日，吕念恒购买446号车位的时间是2018年4月8日，故对米岚、赵松青的上诉请求及理由不认可，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人国资投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回米岚、赵松青的该项诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由米岚、赵松青负担。事实和理由：我方逾期交付车位的违约责任已经通过车位物业管理费补贴的形式予以弥补，不需再承担违约或赔偿责任。针对国资投资公司的上诉请求、事实和理由，米岚、赵松青辩称，我方接收车位后向物管公司缴纳了一年的物业费，之后一直到2021年10月期间的物业费是由物管公司给予了减免。通过车位物业费补贴形式弥补逾期交付车位产生的违约金是国资投资公司单方面的意思表示，没有事实依据。车位物业费补贴说明是米岚、赵松青作为业主一方与物管公司之间存在的物业管理合同关系，与国资投资公司没有任何的法律关系，国资投资公司的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。针对国资投资公司的上诉请求、事实和理由，原审第三人吕念恒述称，认可国资投资公司的上诉请求，请求二审法院予以支持。米岚、赵松青向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的位于昆明市滇池国家旅游度假区车位；2.被告立即拆除昆明市滇池国家旅游度假区海埂片区海埂悦府10栋-1层446＃号车位旁被告擅自改造的第三人使用的车位（下称446-1号车位），将该车位恢复为公共过道；3.被告按照356.5元／月的标准向原告支付自2018年7月1日至实际交付符合合同约定车位之日止的违约金；4.被告按照500元／月的标准向原告支付自2019年8月1日至实际交付符合合同约定车位之日止的车位租金损失；5.本案案件受理费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月3日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391），第三条商品房基本情况约定原告向被告购买车位，位于地下室-1层445#号，预测建筑面积共30.83平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积18.11平方米。第六条计价方式与价款约定按照套计算，车位总价款为23万元。第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定出卖人应当自2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理即（1）逾期在六十日之内，自第十一条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人每天支付10元违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起六十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十三条面积差异处理约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测面积（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理即双方自行约定：(1)面积差异的情况出现时，任何一方不得解除合同或拒绝履行合同义务，合同继续履行；（2）按套计价的，房屋价款不做调整，实测面积与预测面积发生差异的，总价款不作调整，双方均不以面积差异为由解除本合同。同日，原、被告签订《补充协议》，对合同第九条补充约定1.第九条中约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，双方一致理解并同意是指或变更为：取得勘察、设计、建设、施工、监理五方单位出具的《建筑工程竣工验收报告》。2.该商品房满足合同第九条约定的条件，即可交付使用。买受人同意不以第九条约定条件以外的原因主张该商品房不具备交付使用条件。对合同第十三条的补充约定双方选择按套内建筑面积计价的，若实测公摊面积出现的面积差异，无论分摊共有面积是增加或减少，双方均互不找补差价，也不承担违约责任。套内建筑面积出现差异，双方按合同约定据实结算。对合同第十四条、第十五条的补充约定第5款因规划、设计变更引起实测套内面积与变更后套内建筑面积存在差异的，按主合同的约定进行面积差异处理。2018年2月6日，案涉445#号车位进行了商品房买卖合同登记备案(合同编码：5301012018020300391)。另，原、被告一致认可原告已向被告支付了445#车位款23万元。2018年7月16日，被告向原告开具了上述445#车位款的发票。另查明，2016年11月14日被告取得建设工程规划许可证。2016年3月18日，被告取得房屋建筑工程施工许可证。2018年6月13日建设单位昆明市滇池国家旅游度假区国有资产投资管理有限责任公司、勘察单位西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、设计单位昆明有色冶金设计研究院股份公司、监理单位云南世博建设监理有限责任公司、施工单位重庆城建控股（集团）有限责任公司出具验收组工程竣工验收意见，载明位于红塔东路海埂悦府1至12#楼工程通过竣工验收。2018年11月1日，根据交付车位流程确认单显示，被告向原告交付了445#车位。2018年4月8日，被告与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018040800461）约定第三人向被告购买车位，位于地下室-1层446#号，预测建筑面积为30.83平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积18.11平方米，价款为24万元。经一审法院询问，被告在建设工程规划平面图中并没有446-1车位的规划，446-1所占区域属于公共区域。一审法院认为：本案系商品房预售合同而引发的纠纷，2018年2月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。对于原告认为被告交付的445＃车位不符合《商品房买卖合同（预售）》约定，要求被告交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的位于昆明市滇池国家旅游度假区车位的诉讼请求。庭审中，原告认为涉案车位的宽度仅有2.3米（445＃车位左右隔线中对中的距离），被告认为涉案车位宽度有2.4米（445＃车位线外到线外的距离），实质上为原、被告对案涉车位的宽度因测量方式不同产生的争议。经一审法院询问原、被告及根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）及《补充协议》，双方并没有对案涉车位宽度的测量方式进行过约定，考虑到本案中，2018年6月13日，被告作为海埂悦府1至12楼＃工程的开发商取得了建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位出具的竣工验收意见，确认位于红塔东路海埂悦府1至12＃楼工程通过竣工验收。同时，2018年9月，具备资质的昆明民建房地产测绘有限公司出具的车位平面图已载明案涉车位长为5.3米，宽为2.4米，符合《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）的约定。故在现有证据的情况下，被告已经依据《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）的约定向原告交付了符合条件的车位。同时，根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）及《补充协议》面积差异的约定，本案案涉车位是按套计价，故在被告已于2018年11月1日向原告交付445＃车位的情形下，也没有证据表明原告在接收车位时向被告就车位宽度或测量宽度的方式提出过异议，一审法院认为被告交付的车位符合《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）的约定。对于原告要求被告交付符合《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）约定的位于昆明市滇池国家旅游度假区车位的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告立即拆除昆明市滇池国家旅游度假区海埂片区海埂悦府10栋-1层446#号车位旁被告擅自改造的第三人使用的车位（下称446-1号车位），将该车位恢复为公共过道的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定。本案中，被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018040800461）约定第三人购买的是位于地下室-1层446#号车位，庭审中，被告陈述446-1号车位并不是赠送给第三人使用的，故根据现有证据以及本案查明的事实确认446-1号车位所占区域属于业主共有，根据上述法律规定应由业主大会和业主委员会向法院提起诉讼，即对于原告该项诉讼请求，原告并不具备诉讼主体资格，对该项原告的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告按照356.5元/月的标准向原告支付自2018年7月1日至实际交付符合合同约定车位之日止的违约金的诉讼请求。本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编码：5301012018020300391)约定被告应当于2018年6月30日前向原告交付车位，庭审中，原、被告认可被告于2018年11月1日才向原告交付车位，故被告逾期交付车位的行为已经构成违约，庭审中，原告明确表示不愿意用免除车位物管费的措施来弥补被告逾期交付车位产生的违约金，故根据《商品房买卖合同（预售）》(合同编码：5301012018020300391)约定逾期60天内交付车位每天支付10元违约金，逾期交付60天后，每天支付已付房价款的万分之0.5的违约金，本案中被告逾期交付车位的天数124天，故被告应向原告支付逾期违约金为逾期60天内的违约金为600元、逾期60天后的违约金为736元，合计1336元，故判令被告向原告支付逾期交付车位的违约金1336元。对于原告要求被告按照500元/月的标准向原告支付自2019年8月1日至实际交付符合合同约定车位之日止的车位租金损失的诉讼请求。本案中，被告已经于2018年11月1日向原告交付车位，原告也已经进行了车位的接收，且在一审法院已经确认被告已经交付符合《商品房买卖合同（预售）》(合同编码：5301012018020300391)约定的车位的情况下，对于原告的该项诉请不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、第八十三条第二款之规定，判决：一、被告昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司于判决生效后十日内支付原告米岚、赵松青逾期交付车位的违约金1336元；二、驳回原告米岚、赵松青要求被告昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司交付符合《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：5301012018020300391）约定的位于昆明市滇池国家旅游度假区车位的诉讼请求；三、驳回原告米岚、赵松青要求被告昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司立即拆除昆明市滇池国家旅游度假区海埂片区海埂悦府10栋-1层446＃号车位旁被告擅自改造的第三人使用的车位，将该车位恢复为公共过道的诉讼请求；四、驳回原告米岚、赵松青要求被告昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司按照500元／月的标准向原告支付自2019年8月1日至实际交付符合合同约定车位之日止的车位租金损失的诉讼请求；五、驳回原告米岚、赵松青的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担25元，其余25元由被告承担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。对于一审查明的案件事实，米岚、赵松青对“2018年6月13日建设单位……工程通过竣工验收”提出异议，主张不是事实，一审中国资投资公司提交的是彩色复印件，未提交原件进行质证。对此，国资投资公司不认可，主张庭审中提交的确实是彩色复印件，但庭后已从建设方借了一份原件提交给法院进行核对；吕念恒不认可，认为一审认定正确。本院认为，米岚、赵松青虽主张国资投资公司未提交原件进行质证，但经核实，一审庭审后国资投资公司已提交原件供法院进行核对，故对米岚、赵松青所提异议，本院不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.国资投资公司交付给米岚、赵松青的车位是否符合合同约定？2.国资投资公司应否支付米岚、赵松青逾期交付车位的违约金？3.米岚、赵松青是否有权要求国资投资公司拆除吕念恒使用的446-1号车位并恢复为公共过道？4.国资投资公司应否支付米岚、赵松青车位租金损失？本院认为，针对争议焦点1，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，国资投资公司提交了具备相应资质的昆明民建房地产测绘有限公司出具的车位平面图，载明案涉车位长为5.3米，宽为2.4米，符合2018年2月3日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定。米岚、赵松青虽主张国资投资公司交付的车位不符合合同约定，但对此未能提交充分有效的证据加以证明，米岚、赵松青应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予采信，确认国资投资公司交付给米岚、赵松青的车位符合合同约定。针对争议焦点2，国资投资公司主张2018年11月20日米岚、赵松青向其出具的《车位物业费补贴说明》，以书面方式作出了“同意以免除车位物业费用于弥补逾期交付车位产生的违约金”的意思表示，米岚、赵松青对此不予认可。经审查，从该补贴说明所载内容并不能看出米岚、赵松青有此意思表示，二审中米岚、赵松青亦明确否认了有此意思表示，故在国资投资公司对其主张不能提交充分有效的证据加以证明的情况下，本院不予采信。合同约定国资投资公司应于2018年6月30日前向米岚、赵松青交付车位，而国资投资公司于2018年11月1日才向米岚、赵松青交付车位，一审据此按照2018年2月3日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交付车位违约金计算标准，判令国资投资公司向米岚、赵松青支付逾期交付车位的违约金1336元，有事实和法律依据，本院予以维持。针对争议焦点3、争议焦点4，一审对此所作认定及处理并无不当，本院予以维持，在此不再赘述。综上，上诉人米岚、赵松青及上诉人国资投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由米岚、赵松青负担25元，昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月十四日法官助理陈志远书记员武雨