贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4982号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州宏利恒汽车服务有限公司，住所地贵州省贵安新区湖潮乡岐山村临时办公中心洗车场。法定代表人：黄鹄，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾安颖，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州贵安置业资产经营管理有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心政务服务大厅2楼。法定代表人：黄炯，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牟启蔚，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：贾冬萍，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人贵州宏利恒汽车服务有限公司（以下简称“宏利恒公司”）因与被上诉人贵州贵安置业资产经营管理有限公司（以下简称“贵安置业资产公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宏利恒公司向本院上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《贵安新区临时行政中心汽车场场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》）合法有效，并以此判决支持被上诉人的一审诉讼请求，明显违反法律规定，使用法律错误。上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》因违反法律的规定系无效合同，一审判决支持被上诉人的一审诉讼请求，无事实和法律依据，依法应当予以撤销。1、被上诉人不是涉案场地的所有权人，无权出租涉案场地，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》应为无效合同。2、涉案场地没有办理相关权属证明和相关的土地建设规划许可手续，根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，不得出租，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，应为无效。二、即使上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》有效，上诉人也不应当承担2015年1月以后的租金。依据上诉人提交的租赁场地现场照片，充分证明被上诉人自2015年1月起设置岗亭，禁止外来社会车辆进入租赁场地，导致上诉人无法按照租赁合同约定正常使用租赁场地，致使上诉人无法经营，合同目的无法实现，一审判决支持被上诉人该期间的租金，显示公平。三、上诉人不应当承担2016年9月30日以后的租金，一审判决支持被上诉人的诉请，无事实和法律依据。1、根据《土地管理法》“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年”的规定，一审判决支持2016年9月30日以后的租金，无法律依据，违法《土地管理法》有关临时用地不得超过两年的规定，该判决依法应当撤销。2、被上诉人并未充分证明租赁期满后即2016年9月30日上诉人仍在使用租赁场地。依据双方签订的租赁合同，租赁期限于2016年9月30日届满。一审庭审过程中，被上诉人并未提交任何证据证明上诉人在租赁合同期限届满后，上诉人仍在使用场地，依据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应当承担举证不能的不利后果。一审法院在被上诉人未能提交证据证明上诉人继续使用租赁场地的情况下，判决上诉人支付租金，系适用法律不当，依法应当予以撤销。四、在被上诉人擅自收回近70％的租赁场地严重违约情况下，一审仍支持被上诉人要求支付租金诉请，严重违反法律的规定，显失公平，该判决应依法予以撤销。五、上诉人的反诉请求，事实清楚，证据确凿，依法应当予以支持。一审法院认定事实错误，判决驳回上诉人的反诉请求，该判决依法应当予以撤销。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，严重损害上诉人的合法权益。请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。被上诉人贵安置业资产公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决符合法律规定及合同约定，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。贵安置业资产公司向原审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、被告将位于贵安新区临时行政中心的洗车场及相关场地清理干净后返还给原告；3、被告向原告支付自2014年10月1日起至实际返还案涉租赁物之日止的租金，暂计至2019年3月1日为1454645.37元；4、被告以未付租金为基数，按每日5‰标准向原告支付违约金直至全部欠款付清之日止（暂计至2019年3月1日为2133198.4元）；5、被告承担原告律师费74166.19元；6、本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任险投保费用、查询费、公告费、送达邮寄费等相关费用由被告负担。宏利恒公司向原审法院提出反诉请求：1、判令贵安置业资产公司赔偿宏利恒公司损失50万元；2、反诉案件受理费由贵安置业资产公司承担。原审认定事实：贵州置业投资有限公司作为业主建设贵安新区临时行政过渡中心。贵州置业投资有限公司委托原告贵安置业资产公司对贵安新区临时行政中心的资产进行经营管理。2015年8月6日，原告作为甲方与乙方即被告签订《贵州贵安置业资产经营管理有限公司贵安新区临时行政中心洗车场租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定原告将位于贵安新区临时行政中心洗车场租赁给被告，场地计租面积为7011.5㎡，其中配套服务用房1471.42㎡，工勤服务用房362.85㎡，道路、停车场、自建厨房、保养大棚5177.23㎡。该租赁物仅用于洗车、汽车装饰美容及车辆服务相关联的项目。租赁合同第三条约定配套服务用房、停车场、自建厨房、保养大棚合同签订期限自2014年10月1日起至2016年9月30日，工勤服务用房合同签订期限自2015年1月1日起至2016年9月30日止。租赁合同期满后，若甲方租赁物还具备租赁条件，在同等条件下，乙方享有有限续租权。第四条约定配套服务用房、工勤服务用房、停车场、自建厨房、保养大棚：租金每年递增率为上一年度租金的基础上递增，第二年度租金递增率为10%。第五条约定配套服务用房第一年度2014年10月1日至2015年9月30日的租金为为13.50元/㎡/月，第二年度的租金为14.90元/㎡/月；工勤服务用房第一年度的租金为13.50元/㎡/月，第而年度的租金为14.90元/㎡/月；道路、停车场、自修厨房、保养大棚第一年度的租金为124254元，第二年度的租金为136680元。乙方如逾期未交付租金，乙方应向甲方按未付租金每日5‰的标准支付违约金。第八条约定甲方保证拥有所租赁物的处置权。第十条第2款约定被告无故拖欠租金超过一个月的，甲方可以单方面解除合同，收回租赁物。第十二条约定乙方应于租赁物租赁期满、本合同解除时或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，乙方应在合同期满或解除后的十日内将房屋及场地清理干净并交还甲方。平面图显示涉案租赁场地中中间通道的面积为228㎡、南面通道的面积为684.25㎡，北面通道的面积为737.38㎡，宿舍旁空地180㎡。上述租赁合同到期后，被告继续使用租赁物。2016年10月25日，贵州贵安新区服务中心向被告下发通知载明将新区洗车场空地作为临时行政中心7号停车场以解决停车难的问题。2017年6月23日，被告向原告出具一份《报告》提出新区服务中心10月25日下文将被告公司原有空地和通道作为临时行政中心7号停车场，所以要求原告在新年度对每月35000元的场地租金给予适当减免。原审认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告辩称原告不是涉案场地所在土地的所有权人所以案涉租赁合同无效，原告提交贵安管委会文件及贵州贵安置业投资有限公司的情况说明等证据证实其系受贵州贵安置业投资有限公司委托对涉案场地进行经营管理，所以原告有权与被告签订租赁合同，被告关于租赁合同无效的辩称原审不予采信。原告主张被告拖欠2016年9月30日前的租金73333元，鉴于被告未提供证据证实其已足额支付相关租赁费，故原告的该项诉请原审予以支持。根据《租赁合同》的约定，被告应于2016年3月31日前向原告支付租赁费，逾期支付需按照每日5‰的标准支付违约金，故原告要求被告从2016年4月1日起以73333元为基数按照每日5‰的标准支付违约金的诉请原审予以支持，该违约金付至被告付清全部租金时止。原告主张《租赁合同》约定的租赁期限届满后被告继续使用租赁物，被告辩称双方早已解除租赁关系，且于2016年1月搬走，但其向原告出具的2017年6月23日的《报告》能证实被告出具《报告》时仍在使用涉案场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《租赁合同》继续有效，被告应支付实际使用期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告至今未支付2016年9月30日以后的租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告逾期支付租金，现原告要求解除双方的租赁关系，符合双方约定和法律规定，原审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及双方的约定，被告应于合同解除后十日内将房屋及场地清理干净并交还原告，并支付原告返还租赁物前的租金。根据《租赁合同》的约定2016年10月1日至2017年9月30日的租金为511110.99元，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为562119.86元，但从贵安新区服务中心的文件和《报告》可知涉案的部分空地从2016年10月25日作为临时行政中心停车场，被告并未实际使用该场地，故相应的租金应从中扣除。临时行政中心停车场占用的中间通道的面积为228㎡、南面通道的面积为684.25㎡，北面通道的面积为737.38㎡，宿舍旁空地面积为180㎡，总计占道路、停车场、自修厨房、保养大棚面积的35.34%，故被告应付2016年10月1日至2017年9月30日的租金为457978.45元，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为503717.97元。2018年9月30日以后的租金按照《租赁合同》的约定扣除临时行政中心使用场地部分的租金后计算至时间返还涉案租赁场地时止。被告逾期支付租金，根据《租赁合同》的约定，被告应从2017年10月1日起以457978.45元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清全部租金时止，从2018年10月1日起以503717.97元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清全部租金时止。关于原告主张的律师费74166.19元，因双方未明确约定该费用应由被告承担，故原告要求被告承担该笔费用的诉请，原审不予支持。被告反诉主张2015年1月份开始原告设置岗亭，禁止外来社会车辆进入承租区域导致其无法经营，但其提交的照片不能显示与本案有关，而且《租赁合同》系2015年8月6日签订，如被告主张属实，那么在签订《租赁合同》前其就应该知晓岗亭设置及禁止外来车辆进入等情况，但其仍与原告签订《租赁合同》，显然不符合常理，且其未提供证据证实其经营受到影响，故原告的该项主张本院不予支持。被告主张贵安新区服务中心将其洗车场空地作为停车场导致其不能使用租赁场地，根据停车场的平面图可知，停车场占用的是空地，并未占用其他区域，被告也未提供证据证实确实对其经营产生了影响，所以被告反诉要求原告赔偿其经济损失的诉请，原审不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、解除原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司与被告贵州宏利恒汽车服务有限公司关于贵安新区临时行政中心洗车场的租赁合同关系；二、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵安新区临时行政中心的场地返还给原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司；三、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2016年9月30日前的租金73333元，并从2016年4月1日起以73333元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至付清全部租金时止；四、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2016年10月1日至2017年9月30日的租金457978.45元，并从2017年10月1日起以457978.45元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清前述全部租金时止；五、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2017年10月1日至2018年9月30日的租金503717.97元，并从2018年10月1日起以503717.97元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清前述租金时止；六、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照《租赁合同》约定的租金计算标准并扣除35.34%的道路、停车场、自修厨房、保养大棚租赁费后支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2018年9月30日以后的租金至被告实际返还租赁场地给原告时止；七、驳回原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告贵州宏利恒汽车服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18048元，由原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司负担600元，被告贵州宏利恒汽车服务有限公司17448元；本案反诉费4400元，由被告贵州宏利恒汽车服务有限公司负担。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明：贵州贵安新区管理委员会规划建设管理局于2014年7月31日和8月1日向贵州贵安置业投资有限公司颁发《临时建设用地规划许可证》、《临时建设工程规划许可证》。《临时建设用地规划许可证》记载：项目名称为贵安新区临时行政过渡中心，地点为贵安新区湖潮乡，用地面积为191487.12平方米，使用期限为两年。《临时建设工程规划许可证》记载：建筑结构为轻钢、钢构、砖混，建筑面积为76050.66平方米，使用期限为两年。该许可证尾部均记载：使用期限到期时，若需继续使用，应重新申报。诉讼中，贵安置业资产公司未能提供临时用地和临时建筑的后续审批手续。二审查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：案涉租赁合同系基于临时建设用地规划许可和临时建设工程规划许可的有效期间而签订的，因此，在行政许可的使用期限内的合同内容应属有效合同。合同履行期间，宏利恒公司拖欠2016年9月30日前的租金73333元，现贵安置业资产公司诉请宏利恒公司支付该部分租金，于法有据，应予支持。关于迟延付款的违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，租赁合同约定：按照每日5‰的标准（相当于年利率18.25%）支付迟延付款的违约金，该违约金标准明显过高，本院确定迟延付款的违约金的计算方式为：以欠付租金73333元为基数分段计算，即：从2016年9月30日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%支付违约金；2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍计算，计算至款项付清之日止。关于租赁场地和临时建筑的临时规划许可证超过行政机关批准的使用期限之后的合同效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，临时用地和临时建筑规划许可证系贵州贵安置业资产经营管理有限公司经营案涉租赁物的合法依据，该临时规划许可证于2016年9月30日失效后是否可以延续办理，贵州贵安置业资产经营管理有限公司并未举证证明，故可确认临时用地和临时建筑许可证过期失效之后的租赁行为无效。因此，本案2016年9月30日以后的场地和建筑物租赁行为不受法律保护，现贵安置业资产公司诉请宏利恒公司支付2016年9月30日之后的场地和临时建筑物租赁费，本院不予以支持。综上，原判对于临时用地和临时建筑规划许可证逾期之后的场地及建筑租赁合同效力的认定错误导致裁判错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3881号民事判决第一、二、八项，即：一、解除原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司与被告贵州宏利恒汽车服务有限公司关于贵安新区临时行政中心洗车场的租赁合同关系；二、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵安新区临时行政中心的场地返还给原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司；八、驳回被告贵州宏利恒汽车服务有限公司的全部反诉请求；二、撤销贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3881号民事判决第四、五、六、七项；三、变更贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3881号民事判决第三项为：贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州贵安置业资产经营管理有限公司2016年9月30日前的租金73333元，并以73333元为基数计算违约金：从2016年4月1日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%支付违约金；2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍计算，计算至款项付清之日止；四、驳回贵州贵安置业资产经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18048元，由贵州贵安置业资产经营管理有限公司负担17687元，贵州宏利恒汽车服务有限公司负担361元；一审反诉费4400元，由贵州宏利恒汽车服务有限公司负担；二审案件受理费34896元，由贵州贵安置业资产经营管理有限公司负担34196元，贵州宏利恒汽车服务有限公司负担700元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月二十八日法官助理徐贞兰书记员潘盛机