福建省安溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0524执异18号 案外人：**东，男，1976年7月19日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：胡金宝，福建铭群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡英雄，福建铭群律师事务所律师。 申请执行人：安溪民生村镇银行股份有限公司，住所地福建省泉州市安溪县河滨南路526号（龙湖开发区12幢）。统一社会信用代码：91350500572999884R。 法定代表人：傅增庭，任董事长。 被执行人：肖亚兰，女，1985年8月7日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 被执行人：叶武艺，男，1979年7月3日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 被执行人：林永达，男，1990年1月23日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 本院在执行申请执行人安溪民生村镇银行股份有限公司（以下简称安溪民生银行）申请执行被执行人林永达、叶武艺、肖亚兰金融借款合同纠纷一案，案外人**东对本院查封的址在安溪县参内乡河滨北路2009号安溪万达广场住宅B区7号楼B梯2703室房屋（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 **东提出异议称：2018年12月24日，经福建安溪诚益房地产营销策划有限公司居间介绍，肖亚兰将讼争房产出售给**东，双方签订《商品房买卖合同》，约定成交价格为60万元，**东应在合同签订当日支付肖亚兰定金218,499.95元，该房产的农行按揭贷款351,500.05元由**东续缴，从2019年1月起至每月20日前由**东按时汇入肖亚兰农业银行代扣账户。该房屋所有权转移登记和变更土地登记手续完成后，**东支付肖亚兰购房款30,000元。双方签订合同后，**东依约支付定金，肖亚兰也于当日交付房屋。**东装修入住至今。自2019年1月起，该房屋每月按揭贷款由**东按时足额缴纳给银行。2020年4月26日，安溪县自然资源局颁发该房产的不动产权证书。因肖亚兰与安溪民生银行、永隆信用社的纠纷，安溪县人民法院在执行过程中查封讼争房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，肖亚兰将讼争房产出卖给**东，双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且**东已经实际占有该房屋，**东也已经按照合同约定支付购房款，由于签订《房屋买卖合同》时开发商尚未办理该房屋权属，且该房屋虽然于2020年4月26日办理不动产权证书，但根据《泉州市人民政府办公室关于进一步完善房地产市场监督管理工作的通知》第五条规定，新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满2年方可转让，因此，**东对未办理产权过户登记没有过错，人民法院不得查封该房屋。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求裁定中止对讼争房产的执行，并解除对讼争房产的查封。 **东提交下列证据证实其异议主张：居民身份证、《房屋买卖合同》、收条、肖亚兰的身份证及离婚证、安溪县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、中国农业银行股份有限公司业务凭证、万达华府物业服务中心证明、收据4份、中国移动通信集团福建有限公司泉州分公司业务受理单及发票、不动产权证书等证据的复印件。 安溪民生银行称，一、根据安溪民生银行向法院提交的《个人购房担保借款合同》、不动产权证书可以证明安溪民生银行申请法院查封讼争房产并无错误。二、根据**东提交的《房屋买卖合同》，该证据说明**东与肖亚兰就讼争房产的买卖达成一致，该合同应视为合同当事人之间确定关于债权债务关系的协议，是合同上的请求权，该合同所指向的不动产物权尚处于原产权人名下。**东向法院提交的农业银行卡、活期存折交易明细名单，只能说明**东向肖亚兰名下账户转账的事实，转账用途不明，即与其欲证明事项不具有关联性。三、**东提交的万达华府物业服务中心证明、收据及中国移动公司泉州分公司受理单及发票，其中万达华府物业服务中心证明、收据出具的主体不合格、形式不合法。与欲证明事项不具有相关性，中国移动公司泉州分公司受理单及发票形式不合法，与欲证明事项不具有相关性。即上述证据均不符合证据规则，不具有证据资格，应当排除不予认定。四、**东向法院提交的不动产权证书，仅能说明讼争房产的信息，与欲证明对象不具有相关性。五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定和**东的陈述及证据，可以得知**东并未支付全部价款，也没有按照法院要求支付执行。综上，**东的异议理由不能成立，安溪县人民法院作出的（2019）闽0524执2826号执行裁定书合法有效，应予维持。 本院查明：安溪民生银行与肖亚兰、叶武艺、林永达金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月6日作出（2019）闽0524民初2004号民事判决书，判决“一、解除安溪民生村镇银行股份有限公司与肖亚兰于2018年3月20日签订的《综合授信合同》；二、肖亚兰应于本判决生效之日起十日内返还安溪民生村镇银行股份有限公司借款75,115.09元及利息、罚息、复利（自2019年3月21日起，按综合授信合同约定计至还清之日止，但应扣除已付1,255.91元）；三、叶武艺、林永达对上述借款本息承担连带清偿责任；四、叶武艺、林永达承担保证责任后，有权向肖亚兰追偿。”。该判决生效后，安溪民生银行于2019年9月20日向本院申请强制执行。本院于2019年10月21日作出（2019）闽0524执2826号执行裁定书，裁定查封讼争房产。该房产于2020年4月20日办理不动产权证书，证号为闽（2020）安溪县不动产权第0004359号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，**东提交的证据虽可以证实其在法院查封之前已就涉案房产与肖亚兰签订合法有效的书面合同，也已实际占有该房屋，但在法院查封涉案房屋时尚欠银行大部分按揭贷款未偿还，购房款未全部付清。**东对涉案房屋并不享有排除强制执行的民事权益，其异议请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回**东的异议。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 郑 淑 珍 审判员 陈 志 生 审判员 吴 进 生 二〇二〇年七月二十七日 书记员 上官志坚 附本案适用法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： ……． （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。