甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）甘1002民初612号 原告：庆阳市西峰区幸沁聚缘小区第二届业主委员会 前负责人：贺鹏飞 临时负责人：郭永永 被告：庆阳锦地物业管理有限公司 法定代表人：任积良 委托诉讼代理人：岳立晓 原告庆阳市西峰区幸沁聚缘小区第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）与被告庆阳锦地物业管理有限公司（以下简称锦地物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，于2019年6月5日作出(2019)甘1002民初2587号民事,宣判后原告第二届业委会不服,上诉至庆阳市中级人民法院。经庆阳市中级人民法院审理,于2019年12月4日以(2019)甘10民终第1559号民事裁定书裁定,撤销原判,发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告第二届业委会，被告锦地物业公司及其委托诉讼代理人岳立晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认幸沁聚缘小区第一届业主委员会与被告签订的物业服务委托合同己经解除；2、被告立即退出幸沁聚缘小区并移交相关手续资料；3、被告立即公开相关收费情况及账务；4、由被告承担本案的全部诉讼费用；5、被告退还收取小区所有业主的不合理收费，装修期间业主交纳的电梯使用费80余万元、监督管理费80余万元、多收取的自来水费50-60余万元、小区公摊水电费30-40余万元、未交付房屋之前提前收取的物业费及多收取的供暖费120余万元。事实及理由：幸沁聚缘小区位于庆阳市西峰区安定东路496号，于2014年6月1日建成并交付使用。在建成之初，由开发商聘用锦地物业公司进行物业代管。2017年小区召开第一次业主大会并选举第一届业主委员会，同时业主大会通过了更换物业公司的决议。20l7年10月，第一届业主委员会在未召开业主大会情况下，未经全体业主同意的情况下，擅自作出了违背业主大会决议的决定，私自同被告签订了为期三年的《幸沁聚缘小区物业服务委托合同》。该合同严重违背了全体业主的意愿，并不是全体业主真实意思的表示，与业主大会的决议完全相反。随后，被告以该合同为依据，再次强行要求业主缴纳物业费等各项费用，在遭到拒绝以后就以停水、停电相要挟，如不缴纳物业费就拒绝为业主提供水、电服务，导致业主苦不堪言。被告不仅擅自向业主胡乱收取水、电费、电梯使用费、监督管理费，还在2018年政府暖气改造已经接通大暖的情况下，还私自收取业主暖气费，收取后不上交供热公司，致使业主迟延享受暖气长达数月。被告为节约经营成本，置业主利益于不顾，雇佣黑保安维护小区的治安秩序，且保安人数严重不足，根本起不到应有的作用。被告对小区内的消防事务疏于管理，不仅不配备专业人员，甚至连小区内的消防设施都不进行更换、检修，如果发生险情，后果不堪设想。被告为减少开支，私自停运小区电梯，每个单元只有一部可以正常运转，另一部始终处于停止状态，不仅给业主的正常通行造成障碍，还无形中增加了风险。全体业主在这种被逼无奈的情况下只好于20l8年8月18日推选了第二届业委会，并且作出解聘与被告之间的物业服务合同的决议。2018年9月15日，第二届业委会通知将被告予以解聘，要求被告立即退出并移交手续。被告接到通知后同意退出。9月30日，交接手续时又提出不合理的要求至今仍在侵犯业主的权利。业主再次授权第二届业委会以诉讼的方式解决与被告之间的权利义务关系。综上，原告认为被告与第一届业委会签订合同的行为，违背了全体业主真实意思的表示，是无效的协议。第二届业委会己经履行了解聘手续，与被告之间己经没有物业服务的关系，请支持原告的诉讼请求。 被告锦地物业公司辩称：第二届业委会未依法成立，不具有诉讼主体资格，因庆阳市西峰区幸沁聚缘小区业主委员会（以下简称第一届业委会）合法存续的情况下，所谓的第二届业委会明显不合法。即使要成立新的业委会或者换届，必须按照首届业委会制定的《业主大会议事规则》规定的程序进行，否则，应属违法。本案原告即第二届业委会并未按照上述规定的程序进行，故不具有合法身份。其次，业委会选举产生后，应当同时向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并非择其一备案。第二届业委会并未按照上述规定履行备案程序。再次，原告的诉请缺乏事实和法律依据。诉请要求确认幸沁聚缘第一届业委会与被告签订的物业服务委托合同已经解除。根据《合同法》第九十六条规定，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果，行使解除权的主体是合同的当事人，并非第三方。案涉物业服务合同至今仍合法有效，且在履行过程中，不存在已解除的法律后果，故该项诉请不成立，其他诉讼请求同样不能成立。第二届业委会如认为自己系合法成立的业委会，完全有权请求法庭解除物业服务合同，并非确认解除，故其本身就存在自相矛盾。综上，请求法庭依法驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：幸沁聚缘小区位于庆阳市西峰区安定东路496号。2014年6月1日，小区房屋建成并交付使用。在交付使用之初，开发建设该小区的开发商聘用被告锦地物业公司进行物业管理。被告锦地物业公司系一家具有三级资质的物业管理服务公司。2017年幸沁聚缘小区召开第一次业主大会并选举产生业主委员会，即原告第二届业委会所称的第一届业委会。2017年6月14日，庆阳市西峰区温泉镇人民政府出具证明：“幸沁聚缘小区通过召开业主大会，成立了业主委员会，选举产生的业主委员会成员为：主任顾维森；副主任贺长义、何会民；秘书长李香娜；秘书田华；委员左夺龙、李健、任小丽、胡姝娴、邵丽银、王义宏，名称为：庆阳市西峰区幸沁聚缘小区业主委员会，选举程序合法，真实有效，提交的材料符合备案要求。” 20l7年10月1日，第一届业委会与被告锦地物业公司签订了《幸沁聚缘小区物业服务委托合同》，期限（2017年10月1日至2020年9月30日）三年，合同对双方的权利义务作了详细约定。签订合同后，在履行过程中，因小区停车费收取、小区安保、电梯运营及消防安全问题，小区业主与被告锦地物业公司及第一届业委会发生矛盾,部分业主集体在区政府、温泉镇政府上访，反映情况。温泉镇人民政府为平息事态，解决矛盾，成立专案组，对被告锦地物业公司负责人进行了约谈，限期要求被告锦地物业公司整改，提高物业服务水平，力争让业主满意。并对第一届业委会负责人进行约谈，限期要求配合被告锦地物业公司整改。自此至今，第一届业委会及被告锦地物业公司仍在履行各自职务。20l8年8月18日，幸沁聚缘小区部分业主又重新推选了业委会，即本案原告第二届业委会，业委会主任为贺鹏飞，业委会副主任为刘建新、郭永永，行政秘书为慕建平，委员为薛树果、龙金娟，监督委员为王义宏，孟萧。2018年9月2日，原告第二届业委会向庆阳市西峰区温泉镇人民政府提交备案申请书。2018年9月11日，庆阳市西峰区温泉镇人民政府出具证明：“兹证明幸沁聚缘小区第二届业主委员会选举备案材料已在我镇备案，特此证明。”2018年9月15日，原告第二届业委会通知解聘被告锦地物业公司，要求立即退出小区管理并移交相关资料，被告锦地物业公司拒绝。原告第二届业委会诉至本院，提出上述诉请。案件在审理过程中，本院向温泉镇人民政府致函。温泉镇人民政府函复：第一届业委会系在相关职能部门的监督指导下，依据《国务院物业管理条例》、《甘肃省物业管理条例》规定选举产生，至今未收到第一届业委会成员的辞职报告及幸沁聚缘小区召开业委会、罢免第一届业委会主任、副主任及成员的报告。 另查，案件在审理过程中，原告第二届业委会负责人贺鹏飞将其在辛沁聚源小区的房屋出售，已经不具备业主身份。本院认为：《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会”，第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”据此规定，幸沁聚缘小区物业管理区域只能存在一个业主委员会。原告所称的第一届业委会即庆阳市西峰区幸沁聚缘小区业主委员会系依法成立且至今仍在履行职务。原告第二届业委会虽于2018年9月2日，向温泉镇人民政府申请备案，但未在法定期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案。现幸沁聚缘小区代表业主行使权力的机构为第一届业委会，如业主认为第一届业委会做出的决定侵害了业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。业委会做出的决定如违反法律、法规，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”本案中，有权代表业主行使权力的应该是第一届业委会，并非原告第二届业委会，其作为原告参加诉讼主体不适格。综上,经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《物业管理条例》第九条，第十条、第十六条之规定，裁定如下： 驳回原告庆阳市西峰区幸沁聚缘小区第二届业主委员会的起诉。 案件受理费100元，退还原告庆阳市西峰区幸沁聚缘小区第二届业主委员会。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  王玉泉 人民陪审员  杨明芳 人民陪审员  张金娥 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  杨 茁