成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9338号 原告：林兴健，女，汉族，1954年10月5日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：郑放鸣，四川英冠律师事务所律师。 被告：晏光珍，女，汉族，1972年8月2日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：薛梁，四川旌启扬律师事务所律师。 被告：四川中荔锦城实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号3718室。 法定代表人：陈希杰。 被告：陈希杰，男，汉族，1989年6月29日出生，住四川省南部县。 第三人：四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行，营业场所四川省泸县玉蟾街道草街53号。 负责人：张榕。 委托诉讼代理人：胡志刚，男，汉族，系四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行员工。 原告林兴健与被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称：中荔公司）、陈希杰，第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行（以下简称：泸县农商行玉蟾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林兴健及其委托诉讼代理人郑放鸣，被告晏光珍的委托诉讼代理人薛梁到庭参加诉讼，被告中荔公司、陈希杰，第三人泸县农商行玉蟾支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林兴健向本院提出诉讼请求：1．判令晏光珍立即将位于成都市房屋产权过户至林兴健名下；2．判令晏光珍、中荔公司向林兴健支付逾期过户违约金（以1433612元为基数，按日万分之五的标准自2019年3月6日起支付至实际过户之日止）；3．判令林兴健代晏光珍消灭位于成都市房屋上的抵押权后有权向晏光珍追偿；4．判令陈希杰对晏光珍、中荔公司的违约责任承担连带保证责任。事实和理由：2018年9月2日，林兴健与晏光珍、中荔公司签订《成都市存量房买卖合同》，约定林兴健以1433612元（含6万元装修款）购买晏光珍位于成都市成华区房屋。根据合同约定，2019年3月5日前晏光珍应当向原借款银行办理完毕还款及解除抵押登记手续，并将前述房屋的产权网签备案至林兴健名下。但晏光珍至今未归还银行欠款，解除抵押登记，亦不能办理产权过户网签备案。合同约定，买卖双方任意一方违约的，违约方按日向守约方支付房屋合同成交价的万分之五作为违约金。 晏光珍辩称，1．成都市存量房买卖合同是林兴健与中荔公司签订的，晏光珍并未在合同中签字，事后也没有追认，合同相对方是中荔公司，不能约束晏光珍，且案涉房屋已抵押，无法办理转移登记；2．晏光珍与中荔公司之间订立房产买卖合作协议，双方形成房屋买卖合同关系，约定晏光珍将20套房屋以1,447万元的价格整体转让给中荔公司，晏光珍在收到全部房款后协助其过户，协议中说明案涉房屋已设定抵押，与中荔公司之间不存在林兴健主张的委托销售关系，晏光珍未收到全部购房款，协助办理过户登记条件尚未成就；3．林兴健未见到房屋所有权人时，与中荔公司签订购房合同，并支付款项，未尽到购房人的审慎义务，导致晏光珍未收到购房款，无法办理过户登记，林兴健应当承担相应责任；4．本案存在两种房屋买卖关系，中荔公司是晏光珍出售房屋的合法受让人，林兴健与晏光珍之间不存在任何法律关系，其诉请不具备事实及法律依据。 中荔公司向本院提交书面答辩状辩称，中荔公司与晏光珍签订《房屋买卖合作协议》，双方建立了买卖合同关系，依据约定，在中荔公司按期足额支付购房款时，晏光珍配合中荔公司办理过户登记。本案中，中荔公司未按期足额支付购房款且案涉房屋已设立抵押登记是导致案涉《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因。中荔公司承诺将在资金到位的情况下立即退还林兴健购房款，或协调为林兴健办理房屋过户登记手续。 被告陈希杰、第三人泸县农商行玉蟾支行未答辩，未举证，未质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：晏光珍系位于成都市成华区房屋［川（2017）成都市不动产权第××号］的所有权人，登记时间为2017年5月23日。 2018年6月6日，晏光珍（甲方、出卖方）与中荔公司（乙方、买受方）就晏光珍将其所有的房屋通过中荔公司对外出卖，协商一致就合作出卖晏光珍所有房屋所涉事宜签订《房产买卖合作协议》，约定：房屋位置位于成都市成华区，用途公寓，已出租，租赁合同期限为2029年8月19日；该房屋已设定抵押，晏光珍承诺在2018年7月31日前备齐相关手续开始办理该房屋他项权注销手续，晏光珍可根据中荔公司的实际销售情况单套解押；双方合作时间从合同签订日起截止到2018年7月31日；双方商定上述20套房屋的成交总价为14470000元，上述交易总价包括定金，部分房款，尾款；在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售上述20套房屋；若中荔公司成功将房屋出售，晏光珍应按照中荔公司的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务；若因晏光珍原因未完全履行与客户签订《房产买卖合同》并被追究相应责任的，由晏光珍自行承担，若中荔公司因此承担责任的，有权向晏光珍追偿；晏光珍仅按照本协议的约定收取房款，晏光珍与客户签订《房产买卖合同》的价格由中荔公司收取，晏光珍对此不持异议；中荔公司收取上述交易房屋购房款后，应当在3日内按照该房屋的约定价款足额支付晏光珍，否则中荔公司应付房款20%的违约金；中荔公司保证在合同期限内销售完上述20套房屋，若合同到期，中荔公司未全部销售，中荔公司将按照合同约定支付总购房款，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋等内容。 2018年9月21日，晏光珍（甲方）和中荔公司（乙方）签订《补充协议》，载明：鉴于双方于2018年6月6日签订《房产买卖合作协议》，约定晏光珍将位于成都市成华区（用途公寓）整体出售给中荔公司，至于中荔公司怎样处置该物业与晏光珍无关；鉴于中荔公司未履行之前签订的《房产买卖合作协议》，经双方协商，中荔公司承诺在2018年9月30日前向晏光珍支付1510908元作为部分房款，剩余房款4500000元约定在2018年12月31日前全额支付给晏光珍，中荔公司逾期未处理的，晏光珍有权收取中荔公司违约金，违约金按照每天千分之一收取；由于前期中荔公司未履行合同付款时间，导致了实际买卖客户的过户产权的办理时间延后，若实际买卖客户投诉或者纠纷等均与晏光珍无关，由此产生的一切经济损失均由中荔公司负责。 另查明，2018年9月2日，中荔公司以晏光珍名义（甲方、出售方）与林兴健（乙方、购买方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》。该合同第一条“交易房屋基本信息”约定：交易房屋位于成都市成华区；第三条“交易价款、付款方式”约定：成交价为1433612元，乙方在签约当日内将100000元定金直接支付给甲方，剩余房款1333612元乙方应在2018年9月5日前直接支付给甲方。第五条“关于交易具体事宜的约定”约定：该房屋目前是为抵押状态，甲乙双方协商一致，在符合过户条件后（过户时间以甲方出具的产权办理承诺书为准），乙方须在收到甲方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续，甲方在收齐本合同成交价款后2019年2月5日前，将房屋交付给乙方。第七条“违约责任”中合同逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封等限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。该合同抬头处载明甲方（出售方）为晏光珍，落款处由中荔公司在甲方处盖章。 《成都市存量房买卖合同》签订后，林兴健向中荔公司支付房款1,433,612元，中荔公司向林兴健出具相应的《收据》。 2018年9月2日，晏光珍出具《产权办理承诺书》，载明：本人晏光珍向实际买受人林兴健承诺在收到中荔公司房屋全款后2019年3月5日前将世贸玉锦湾2栋30层3020号房源产权网签备案至实际买受人名下。晏光珍对该《产权办理承诺书》上的签字予以确认，但主张其内容并非由晏光珍书写，不是晏光珍的真实意思表示。 庭审中，林兴健提交了《房屋授权委托书》复印件，该复印件载明委托方为晏光珍、受托方为中荔公司，内容为双方于2018年6月6日签订《世贸玉锦湾2栋30层独家销售委托合同》，委托方将其所有的位于成都市成华区共计20套）委托受托方统一、独家对外销售，授权受托方在销售过程中，可全权进行对该房屋的认购、签约、收款、过户等相关销售事宜。林兴健表示，该委托书系中荔公司签订合同时提供的，无法提供原件。晏光珍对该《房屋授权委托书》三性均不予认可。 还查明，2017年8月24日，晏光珍（借款人、甲方）与泸县农商行玉蟾支行（贷款人、乙方）签订合同编号为1526142017001760-4号的《个人借款合同》，约定泸县农商行玉蟾支行向晏光珍提供循环使用借款额度为694000元，借款额度支用有效期间自2017年8月24日至2020年8月23日，借款担保方式为抵押。同日，晏光珍（抵押人、甲方）与泸县农商行玉蟾支行（抵押权人、乙方）为确认前述《个人借款合同》的履行签订了《最高额抵押合同》，约定晏光珍提供位于成都市成华区房屋［川（2017）成都市不动产权第0154694号］作为抵押财产，为晏光珍前述《个人借款合同》项下的债务提供最高额抵押担保，最高额抵押的担保范围为全部债务包括但不限于本金、利息、复利、罚息等，最高限额为694000元。2017年8月28日，泸县农商行玉蟾支行在案涉房屋上设置了最高额抵押，最高债权数额694000元，债权确定期限为2017年8月24日至2020年8月23日。 上述事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：当事人身份信息、房产买卖合作协议及补充协议、成都市存量房屋买卖合同、收据、产权办理承诺书、房屋信息查询记录、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》。 本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》虽然系中荔公司以晏光珍的名义与原告签订，但依据晏光珍与中荔公司在此之前签订的《房产买卖合作协议》中关于中荔公司有权以晏光珍的名义出售案涉房屋的约定以及其后晏光珍向林兴健出具的《产权办理承诺书》，能够认定中荔公司与晏光珍之间就案涉房屋买卖形成了委托代理关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，中荔公司在代理权限内以晏光珍名义实施的民事法律行为，对晏光珍发生效力。该《成都市存量房屋买卖合同》系晏光珍与林兴健的真实意思表示，且内容合法有效，本院对林兴健的相应主张依法予以支持。晏光珍关于其与林兴健之间不存在买卖合同关系的相应辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。林兴健已按约支付了全部购房款，依据《成都市存量房屋买卖合同》中关于权属转移登记的约定以及晏光珍出具的《产权办理承诺书》，晏光珍应按约将案涉房屋的不动产权过户登记至林兴健名下。 关于林兴健主张代晏光珍涤除案涉房屋上抵押权。本院认为，泸县农商行玉蟾支行已取得的案涉房屋抵押权属于担保物权性质，目的在于保证晏光珍对《个人借款合同》项下债务的履行，向泸县农商行玉蟾支行归还贷款、涤除案涉房屋的抵押权本是晏光珍的合同义务，现林兴健作为受让人自愿代晏光珍向泸县农商行玉蟾支行清偿其《个人借款合同》债务的行为并不违反法律、法规的相关规定，在其代晏光珍清偿债务后有权要求泸县农商行玉蟾支行配合办理案涉房屋的抵押注销登记。案涉房屋上的抵押权涤除后，其物权转移登记将不存在其他障碍，故对于林兴健请求案涉房屋过户的诉讼请求，本院予以支持。 关于林兴健主张的违约金。林兴健已按约足额支付购房款，晏光珍未按照合同约定为林兴健办理房屋产权转移登记手续，构成违约。林兴健主张晏光珍按照《成都市存量房买卖合同》约定以房屋成交价为基数，按照每日万分之五的标准计算，支付逾期办证的违约金，符合法律规定和约定，故本院予以支持，本院确认自逾期之日即2019年3月6日起算至晏光珍将办理案涉房屋不动产权过户登记的相关资料递交权属登记部门之日止。林兴健主张中荔公司亦按照《成都市存量房买卖合同》之约定承担违约责任，因中荔公司并非该合同相对方，故对于林兴健要求中荔公司以及陈希杰对晏光珍的违约责任承担连带支付责任的诉请，本院不予支持。 关于追偿权。林兴健代晏光珍清偿其与泸县农商行玉蟾支行的贷款后向晏光珍追偿属于另一法律关系，可待实际清偿后另行主张权利。 中荔公司、陈希杰、泸县农商行玉蟾支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院依法根据本案事实和证据作出认定。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告晏光珍于本判决生效之日起十日内向第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行结清位于成都市成华区房屋（川（2017）成都市不动产权第××号）的抵押贷款本金及利息，若被告晏光珍逾期未结清，则由原告林兴健于十日内代被告晏光珍向第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行清偿（具体偿还金额以第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行计算的本金和利息金额为准）；结清上述房屋贷款十日内，第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行协助原告林兴健办理注销上述房屋贷款抵押手续； 二、待判决第一项履行完毕后十日内，被告晏光珍协助原告林兴健办理位于成都市成华区房屋（川（2017）成都市不动产权第××号）不动产权过户登记； 三、被告晏光珍于本判决生效之日起十日内向原告林兴健支付违约金（违约金以购房款1,433,612元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年3月6日起计算至被告晏光珍将办理上述房屋不动产权过户登记的相关资料递交权属登记部门之日止）； 四、驳回原告林兴健的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,740元，减半收取计5,370元，诉讼保全费5,000元，合计10,370元，由被告晏光珍承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 骥 二〇二〇年七月二日 书记员 唐肃峰