文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1462号上诉人（原审被告）：重庆市铭德物业管理有限公司，住所地重庆市万州区乌龙池123号，统一社会信用代码91500101762695793L。法定代表人：向世芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：马旌裕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张玉兰，女，汉族，1971年4月23日出生，现住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：王传清，男，汉族，1969年2月2日出生，现住重庆市万州区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘静，重庆谦合谦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：程光国，男，汉族，1957年2月13日出生，现住重庆市万州区。上诉人重庆市铭德物业管理有限公司（以下简称铭德物管公司）因与被上诉人张玉兰、王传清、程光国物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2019)渝0101民初12191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。铭德物管公司上诉请求：1.撤销重庆市万州区人民法院(2019)渝0101民初12191号民事判决；2.本案一审二审诉讼费由张玉兰、王传清、程光国承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误；下水口的铁皮是程光国及其家人放置的，该行为直接导致流水不畅，从而损害了张玉兰、王传清的房屋，一审法院对该事实认定错误；本案中张玉兰、王传清、程光国的房屋均无法办理《房屋产权证》，一审判决书中表述“张玉兰、王传清举示了房屋产权证”是错误的；涉事的下水口处于该栋楼商业层和住宅层之间的转换层，程光国为了占用外围空置的区域，将整个地面抬高并修建了洗衣池、雨棚等，导致该栋楼观光电梯机房门槛高度同比例降低，一旦电梯机房漏水，就可能危害张玉兰、王传清的房屋，所以，漏水现象的发生是由于程光国不当使用空置区域导致的。2.一审法院适用法律不当；本案应按照《物权法》、《侵权责任法》等相关法律法规进行审理，并追究直接侵权人的相应责任，而不应按照《合同法》、《物业管理条例》等对本案进行审理。张玉兰、王传清答辩称，一审法院认定事实清楚，涉案房屋漏水的原因在一审中双方均认可，并得到了法院确认，铭德物管公司疏于管理服务公共区域，未及时进行修缮，导致了本案的发生，一审法院适用法律正确，张玉兰、王传清与铭德物管公司之间存在合法有效的物业服务合同关系，一审适用物业管理条例是正确的。程光国答辩称，我购买房屋并进行装修时，给物管公司交了押金的，装修完工后把剩余的地砖砌在坝子上防止打滑，物管看后无异议才退还我的装修押金。亲家母说得挡水的铁皮，是指围墙上挡水、挡垃圾的铁皮，不是排水口的铁皮，一审判决合情、合法合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张玉兰、王传清向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决铭德物管公司承担张玉兰、王传清因房屋漏水而导致损失为8950元，不要求程光国在本案中承担责任(原诉求：请求判决铭德物管公司对张玉兰、王传清的房屋消除危险、停止妨害、恢复原状；请求判决铭德物管公司与程光国共同承担张玉兰、王传清因房屋漏水导致损失17600元及消除危险期间，对外租房费用暂定5000元）；2.诉讼费由铭德物管公司承担。一审法院认定事实：张玉兰、王传清系夫妻关系，系重庆市万州区乌龙池春天花园小区15栋4层405室房屋所有权人，张玉兰、王传清与胡秀琼、程光国系该栋的楼上楼下邻居关系。胡秀琼系505室房屋所有权人，程光国系603室房屋所有权人。铭德物管公司是房屋所属小区的物业服务企业。程光国在公用露天坝上做了一个洗衣池，并搭了个棚。2019年7月31日，当天下大雨，有一铁皮将程光国房屋外露天坝上洗衣池附近的下水道的洞口盖上，由于雨水不能畅通从漏水孔流走，导致该地方水位上升，雨水从机电房的门槛（较低）进入机电房屋内，再从机电房漏到5楼胡秀琼家，最后从胡秀琼家浸漏至张玉兰、王传清房屋内，致使张玉兰、王传清房屋餐厅、卧室一、卧室二等区域墙面、墙纸、地板受损严重。在一审审理过程中，张玉兰、王传清申请对本次漏水对其造成的财产损失进行评估。一审法院依法委托了重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司对万州区乌龙池春天花园15栋405号房屋因漏水导致的家具财产损失及房屋装修费用进行司法评估。2019年11月29日，重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司作出正宏评报鉴字（2019）第20号资产评估报告。其鉴定意见为：本次司法评估鉴定对象（装修装饰、衣柜等财产）于2019年7月31日所表现的市场价值为8810元（其中厨房扣板吊顶480元，卧室一墙面装饰板180元）。张玉兰、王传清对鉴定意见提出了异议，认为重新装修时会产生除渣费等费用，鉴定机构未作鉴定。2020年1月7日，该评估机构作出补充评估意见：经补充鉴定后评估对象于2019年7月31日所表现的市场价值调整为9610元（含拆除、除渣费共计800元）。张玉兰、王传清为此支付司法评估费5000元。一审还查明，在以上鉴定意见中，张玉兰、王传清厨房扣板吊顶产生装饰装修损失480元，卧室一墙面装饰板产生装饰装修损失180元，两笔合计为660元，与2019年7月31日下雨无关。2019年1月18日，张玉兰、王传清缴纳了2019年物业费445.5元。在一审庭审中，张玉兰、王传清自愿撤回对胡秀琼的起诉，一审法院口头裁定予以准许。同时张玉兰、王传清要求将程光国由被告变为第三人，一审法院依法变更。由于本案有两个法律关系，存在竟合，张玉兰、王传清最终选择本案案由为物业服务合同纠纷，要求铭德物管公司承担本案全部违约责任，且不要求程光国在本案中承担责任。在一审审理过程中，铭德物管公司已将机电房的门槛进行了加高，且对该房屋的地面进行了处理，张玉兰、王传清鉴于铭德物管公司对公共区域进行了相应的维护，已经履行了张玉兰、王传清原来主张的第一个诉求，因此，变更诉讼请求为只要求铭德物管公司赔偿本案全部损失，且张玉兰、王传清对租房费5000元的诉求也不主张了。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理及相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，张玉兰、王传清按约缴纳了物管费，铭德物管公司作为物业服务企业，理应对涉案出事地点进行巡逻、管理，发现和处理安全隐患是其工作职责，有人用铁皮将下水道的洞口盖上，铭德物管公司却未发现，对机电房门槛的潜在危险（即门槛较低）也未及时消除，致使2019年7月31日的雨水将张玉兰、王传清房屋内的财产损坏，铭德物管公司理应承担违约责任，即承担张玉兰、王传清因房屋漏水致装饰装修损失8950元（9610元-660元）；张玉兰、王传清在本案中不承担责任。由于张玉兰、王传清选择本案案由为物业服务合同纠纷，要求铭德物管公司承担违约责任，不要求程光国在本案中承担责任，一审法院应予准许。如果铭德物管公司认为程光国有侵权行为，可另行向其追偿。双方在庭审中共同选择的鉴定机构作出的鉴定意见，予以采信。张玉兰、王传清放弃租房费5000元和排除妨害等诉求，因系其真实意思表示，亦予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条，《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十五条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：重庆市铭德物业管理有限公司于本判决生效后三十日内承担张玉兰、王传清因房屋漏水产生的装饰装修损失合计为8950元。案件受理费365元，减半收取182.5元，鉴定费5000元，合计为5182.5元，由重庆市铭德物业管理有限公司承担4500元，余下682.5元由张玉兰、王传清承担。二审中程光国向本院提供了六张照片，拟证明其修建的洗衣池不在公共大坝上，他家人说的铁皮也不是本案中堵住下水口的铁皮，而是围墙上的铁皮。铭德物管公司对其证明目的不予认可，张玉兰、王传清认为照片的形成时间无法确认，且其真实性与本案无关，相反可以证明涉案区域是铭德物管公司的公共管理区域。本院认为，该几张照片无法确认形成时间，亦无法达到程光国的证明目的，不予采信。双方均未提供新的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为导致张玉兰、王传清房屋损失的原因及如何适用法律。根据双方均确认的事实，2019年7月31日下大雨时水流无法通过下水口排出，机房门槛过低被倒灌，然后水流顺着电梯机房流进张玉兰、王传清的房屋造成了部分装修损失。涉事下水口位于铭德物管公司的公共管理区域，电梯机房亦属于其应当管理的区域。张玉兰、王传清购买案涉房屋并入住，与铭德物管公司建立了合法有效的物业管理关系，铭德物管公司应当按照双方合同履行定期管理并进行隐患排查的义务，因此，张玉兰、王传清在一审中选择向铭德物管公司主张其管理不善应当承担的赔偿责任，是当事人对法律关系及自身权益的选择，一审法院根据房屋受损原因及当事人选择的法律关系进行判决并无不当。至于铭德物管公司称水流不畅的原因是程光国放置了铁皮阻挡下水口的理由，与本案不属于同一法律关系，本院不予评判，铭德物管公司可以在承担其合同责任后，另案向程光国追偿。综上，铭德物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理50元，由上诉人重庆市铭德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙江莉审 判 员 李洪武审 判 员 刘 健二〇二〇年七月十七日法官助理 柯 进书 记 员 易 倩