重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020）渝0105民初7056号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1号（汇景苑），统一社会信用代码91500107683921916B。法定代表人：杨三，董事长。委托诉讼代理人：季泽林，男，1985年9月11日出生，汉族，系公司员工，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：田萍，女，1962年7月14日出生，汉族，系公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：谢佳明，男，1982年7月1日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市仁德物业管理有限公司（以下简称仁德物业公司）与被告谢佳明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁德物业公司的委托诉讼代理人季泽林、田萍，被告谢佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢佳明支付物业服务费4548.60元（从2015年1月1日起至2020年3月31日止，共63个月，收费标准为0.80元/㎡×90.25㎡×63个月）；2.判令谢佳明支付公摊费315元（从2015年1月1日至2020年3月31日止，共63个月，收费标准为5元/月）；3.判令谢佳明支付逾期交费的违约金4000元（以每个月尚未缴纳的物业费为基数，从次月一日至费用交清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。事实及理由：2011年12月20日，我司与重庆望江工业有限公司、四川正源房地产开发有限责任公司订立为期2年的《前期物业服务合同》，从2011年10月30日服务至今，我司按约定为谢佳明居住小区提供了保安、保洁、水电设施，地下地上管网、消防系统、配电系统，电梯维护、化粪池清掏等管理及维修服务工作，履行了合同约定的义务。但谢佳明无故不缴纳物业服务费，经我司多次催要未果，遂起诉至法院。被告谢佳明辩称，我不同意仁德物业公司的诉讼请求，理由如下：仁德物业公司主体不适格，我与其没有签订物业服务合同，仁德物业公司没有给我们提供物业服务；仁德物业公司公示的我们小区的公共收益与我了解的差异较大，其对于小区电梯维保时花费的金额与实际花费差距较大，涉嫌套取大修基金；仁德物业公司带头在小区保安亭旁边私自搭建厕所，从2018年10月开始小区的消防设施不全，小区的路灯及应急处照明从2018年开始一直没有整改，物业对于小区的绿化做得特别不好，小区公共地带的树木不知道被谁砍掉了两棵，消防通道被划为停车位出租、小区私搭乱建明显，且经常出现保安亭无人值守的情况，小区公共设施破坏严重，如休息的凳子，绿化带灯具的电线裸露存在安全隐患，还有部分缺失；仁德物业公司长期不清掏化粪池，对小区公共区域维修不及时，小区墙面、路面损坏严重，很多都没有维修。本院经审理认定事实如下：仁德物业公司成立于2009年1月19日，系贰级资质的物业服务企业。2011年12月20日，仁德物业公司（乙方）与山涧水岸小区的建设单位重庆望江工业有限公司、四川正源房地产开发建设有限责任公司（甲方）签订《前期物业物服务合同》，约定的主要内容为：甲方委托乙方提供物业服务的具体范围，物业服务收费选择包干制，按建筑面积计收，标准为住宅物业（三楼以上含三楼）0.8元/月/m2,公共能耗费据实分摊，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收滞纳金；本合同为前期合同，期限为2年，自2011年10月30日起至2013年10月29日止，在小区业委会未成立前，按合同时限执行，小区业主入住后，业主委员会成立时起，该合同自动作废，乙方将与业主委员会签订正式的物业服务合同，如在该合同到期而业委会没有成立时，合同顺延。合同签订后，仁德物业公司为山涧•水岸小区提供物业服务至今，服务期间仁德物业公司对案涉房屋的物业服务费收取标准为0.8元/月/平方米，公摊费5元/月，该小区至今尚未成立业主委员会。谢佳明系重庆市江北区山涧•水岸小区X号X-X的业主，该房屋的建筑面积为89.88㎡，谢佳明自2015年1月1日起未交纳物业服务费和公摊费。2020年5月28日，重庆市江北区郭家沱街道山涧水岸社区居民委员会出具情况说明，主要内容为：仁德物业公司于2011年通过公开招投标方式，于2011年12月20日与重庆望江工业有限公司、四川正源房地产开发建设有限责任公司签订《物业物服务合同》，合同期限2011年10月30日至2013年10月29日，合同到期后延续小区物业服务（事实物业服务）至今；在整个物业服务期间内，仁德物业公司严格按照合同的标准提供质价相符或提供超值物业服务，多年来的物业服务工作总体良好，得到大多数业主的认同、支持；仁德物业山涧水岸小区客服中心按公司要求对小区欠费业主每月均进行电话、入户上门催收物业服务费，并在欠费业主门上、小区公示栏张贴催费通知。谢佳明举示的照片、视频（拍摄时间集中在2018年8月15日至同年10月24日期间，以及2020年5月19日当日）显示案涉小区存在乱搭乱建、小区质量差、安保人员工作态度松散、设备维修等方面存在服务迟延等问题。后仁德物业公司也向乱搭乱建的业主送达了整改通知书。庭审中，谢佳明举示电梯维修协议书（无仁德物业公司印章）、电梯维修工程预算审核报告拟证明仁德物业公司虚报电梯维修金额，德物业公司对上述证据的真实性不予认可，其认为电梯维修协议书未加盖公司印章，业务报告与本案无关。上述事实，有营业执照、物业资质证书、不动产登记中心查询结果、前期物业服务合同、情况说明、照片、视频及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然谢佳明辩称其与仁德物业公司并不存在法律关系，但现有证据显示涉讼小区至今尚未成立业主委员会，根据仁德物业公司与重庆望江工业有限公司、四川正源房地产开发建设有限责任公司签订的《前期物业物服务合同》的约定，该合同到期后顺延，且仁德物业公司实际为案涉小区提供了物业管理服务。综上，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，应认定仁德物业公司与案涉小区的业主存在物业管理服务关系。但从规范角度出发，仁德物业公司应当督促案涉小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进案涉小区机构、人员的合理配置。虽然谢佳明举示的证据显示仁德物业公司在某一时间段在物业服务方面存在瑕疵，但其并未举示充分证据证明仁德物业公司在物业管理过程中违反了物业管理合同的约定，以及仁德物业公司所提供的物业服务质量低于物业管理合同约定的物业服务标准，故上述瑕疵不能成为谢佳明拒缴物业服务费的理由，同理，现有证据无法确认仁德物业公司是否虚报电梯维修金额，谢佳明可另寻途径解决，亦不能成为其拒缴物业服务费的理由。因此，本院对谢佳明的上述抗辩理由不予采纳，谢佳明作为案涉小区业主，仍应按照仁德物业公司与重庆望江工业有限公司、四川正源房地产开发建设有限责任公司签订的《前期物业物服务合同》约定的标准缴纳物业服务费等费用，仁德物业公司要求谢佳明支付物业服务费、公摊费的诉讼请求符合法律规定。谢佳明自2015年1月1日起未交纳物业服务费及公摊费，至2020年3月31日，谢佳明应交纳物业服务费4529.95元（0.80元/㎡/月×89.88㎡×63个月）、公摊费315元（5元/月×63个月）。关于违约金的问题，本院认为，谢佳明拖欠支付物业服务费确已对仁德物业公司正常的物业管理服务造成影响，理应承担相应责任，但考虑到仁德物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，为促使仁德物业公司充分履行其义务，本院对该违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢佳明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司2015年1月1日至2020年3月31日期间物业服务费4529.95元；二、被告谢佳明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司2015年1月1日至2020年3月31日期间公摊费315元；三、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢佳明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年七月七日书记员  余倩