广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1865号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林市宏兴物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市环城西路铁路立交桥东北角。 法定代表人：刘双弟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林园林植物园，住所地:广西壮族自治区桂林市象山区环城西一路117号。 法定代表人：唐超，该植物园主任。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 上诉人桂林市宏兴物业服务有限公司（以下简称：宏兴公司）因与被上诉人桂林园林植物园（以下简称：园林植物园）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏兴公司的委托诉讼代理人诸葛灵，被上诉人园林植物园的委托诉讼代理人丘火德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宏兴公司上诉请求：一、依法撤销桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1899号民事判决第一项、第五项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求第一项，双方续签订或继续履行原《土地租赁合同》；二、本案诉讼费、鉴定费等各项费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定本案部分事实错误，适用法律不当，判决错误。一、一审判决认定事实部分有误。一审认为《土地租赁合同》于2014年11月30日到期后,园林植物园没有作出就该土地继续出租给宏兴物业的意思表示，是不符合事实的。2014年10月30日，园林植物园向上诉人发出《合同到期通知书》，明确表示双方的真实意思如下：1.案涉土地可继续出租；2.上诉人可继续租赁，须经招投标程序。结合《土地租赁合同》第五条约定，合同期满后双方商议继续签订协议；第八条第1点约定：双方均不得随意毁约和解除合同；第3点：本合同到期后同等条件下乙方（即宏兴物业）有优先承租权。植物园向宏兴物业多次出具的“证明”也证实了双方的真实意思表示是合同到期须续签。该真实意思表示从合同目的及双方履约行为方面也可得到印证，宏兴物业租赁涉案土地，目的是建设农贸市场，报植物园同意的三层平面图证明项目是需要建设周期的，3年刚建设成市场，正需要续租涉案土地。也正是基于植物园在“证明”中的承诺，上诉人开展建设活动。《土地租赁合同》到期后，双方实际仍继续履行原合同，原合同的租赁期限为不固定期租赁合同，直至2015年3月18日，植物园明确表示不再租赁，收回案涉土地。一审未查明案涉土地上的黑山农贸市场己经整改验收完毕，恢复营业。对于案涉土地上的建筑物，一审判决不予处理，却超出审理范围，做出“宏兴物业与园林植物园应按该行政处罚决定书履行”认定是错误的。二、园林植物园本应履行《土地租赁合同》续签义务，然先借口招投标出租，进而欲收回案涉土地，违反诚实信用原则，是违约行为，重审一审判决支持了案涉土地返还给植物园是错误的，不仅严重侵害了上诉人企业的合法权益，现有状况下也是不能履行的，强行履行可能会导致社会不稳定，严重影响当地群众的正常生产生活。基于《土地租赁合同》的合法有效性，上诉人使用该案涉土地并在多次取得植物园同意下进行了建设市场，目前黑山市场正处于正常经营状态中。上诉人按照《土地租赁合同》约定的目的使用土地，上诉人建设建筑物的合法与否，不影响也不能改变《土地租赁合同》的有效性。现建设在案涉土地上的建筑物仍存在，这些建筑物是否合法，虽然不属于人民法院管辖范围，但不容忽视的是这些建筑物具有巨额的经济价值，无法回避的是，返还案涉土地时这些建筑物如何处理及补偿或赔偿等问题。上诉人是按原状返还还是现状返还，是否存在各自返还等问题。既然对案涉建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，至少在有关行政机关未最终处理完毕前，一审法院不加考虑这些事实，直接判决返还土地是错误的，也无视上诉人企业享有的民事权利，严重侵害上诉人企业的合法权益。被上诉人违约，却不承担其承诺的赔偿责任，严重损害上诉人的合法权益。一审判决未考虑社会效果。案涉土地上建筑物内的黑山市场存续正常经营，为当地政府解决了下岗职工、郊区失地农民的生存生存，及周边居民的生活问题，也疏导解决了原群众自发在路边摆摊卖菜的脏乱堵问题。如此显失公平的判决如果生效，将导致一系列的纠纷产生，也将增加失业人员，故遭到了广大经营户的强烈反对，这些都将直接影响到社会的稳定和谐。显而易见，现状下返还案涉土地既不符合法律规定也根本无法执行，强行执行有可能造成严重影响社会稳定和谐。综上，上诉人租用被上诉人的土地建设市场，双方签订的土地租赁合同及被上诉人的承诺即出具的几份《证明》合法有效，应当受法律保护。被上诉人单方违约，其不诚信行为应当被法律制裁，其诉请不应当得到支持，并应承担违约责任。而上诉人因此造成的经济损失，应当由被上诉人承担。一审在建筑物存在巨额经济价值及建筑物内黑山农贸市场正常经营的事实不做处理及安置，也未释明上诉人如何处理，即在第一项判决返还案涉土地，不仅无法实际履行，且严重违反公平原则。故上诉人恳请二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人园林植物园辩称：被上诉人对本案租赁土地拥有合法权属及合法的处分权。2011年8月24日签订的《土地租赁合同》已到期终止，双方也未达成新的租赁合意，建立新的租赁关系，因此，被上诉人依据自己的意愿作出决定不再将该场地用于出租系被上诉人的权利，因此，上诉人请求支持其继续履行土地租赁合同的诉请没有事实依据。二、上诉人以其提供的几份《证明》主张双方达成补充协议并以此主张继续履行或续签租赁合同没有法律依据。上述《证明》系未经被上诉人单位正常决策程序出具，没有相应的经办人签名，系上诉人与被上诉人单位个别人员串通损害被上诉人利益的行为，该行为非法。上述《证明》的内容与《土地租赁合同》的内容完全违背，有违常理，不是被上诉人真实意思的表示，对被上诉人显失公平并严重损害被上诉人权利。上述《证明》存在“建筑物永久归宏兴公司所有”、“将喜树林地块长期(转让)给你公司使用”等内容违反了国家强制性法律规定，损害了被上诉人的权利，属于无效的法律行为，不产生合法的约束力，上诉人无权依据上述《证明》向被上诉人主张任何权利。综上所述，上诉人的上诉请求没有法律事实依据，依法应当驳回其上诉。 被上诉人园林植物园向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告返还桂林市象山区喜树林场地；二、判令被告自2014年12月1日起按每月56962.5元为标准向原告支付场地占用费，直至被告向原告返还场地为止。其中，截止2017年3月1日场地占用费为1537987.5元；三、本案诉讼费由被告承担。 上诉人宏兴公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告继续履行《土地租赁合同》及2012年12月18日“证明”内容（租金不递增），续签订土地租赁合同；2、判令反诉被告退还反诉原告多收取的租金838803.13元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：位于桂林市象山区“喜树林”场地，园林植物园拥有国有土地使用权（土地使用权证号：桂市国用[2006]第000957号），使用权类型为划拨，地类用途为瞻仰景观休闲，使用权面积14022.7平方米。 2011年8月24日，园林植物园作为甲方，宏兴公司作为乙方，双方签订一份《土地租赁合同》。该合同主要内容为：“乙方租赁甲方所属的喜树林场地内的土地地块作为建设黑山农贸综合市场经营项目，土地租赁地点位于环城西一路206号喜树林内地块，该地范围东至东南靠湘桂铁路（原黑山汽配市场），西靠黑山居民区1-6号楼边，北靠象山交警大队宿舍，该地形成三角形地块（见附图）；甲方以甲方喜树林场地及场地内办公场所、公厕等附属配套设施，租赁给乙方投资建设黑山农贸综合市场使用；甲方负责该土地出租的合法性，负责协助乙方办理市场的有关手续；乙方负责农贸综合市场的楼层的固定资产投资建设、市场所需的钢棚架、固定摊位建设的全部投资，并办理开办市场的全部手续；土地租赁租金每年62万元，期限三年，第三年租金递增5%，即从2011年12月1日起至2014年11月30日止；合同签订之日起至2011年11月30日为建设期免收租金，合同期满后双方商议继续签订协议；双方签订合同时乙方向甲方交纳30万元作为租赁押金；甲乙双方按本合同条款执行，均不得随意毁约和解除合同，否则视为违约，违约方应赔偿违约金60万元给守约方并赔偿守约方相应损失；如遇国家及上级部门建设需要拆除乙方市场，乙方应无条件退出，土地补偿归甲方所有，其他所有补偿包括地面建筑物动产、不动产等的补偿归乙方所有；合同到期后同等条件下乙方有优先承租权，如乙方不愿继续承租该场地，则该场地的所有建筑无偿归甲方所有等内容。”该合同附有宏兴公司租赁喜树林内地块的用地位置图（红线标注用地范围）。2011年12月1日至2012年11月30日，2012年12月1日至2013年11月30日，该两年的年度租金为620000元，季度租金155000元，每月租金即为51666.7元。2013年12月1日至2014年11月30日，租金递增率5%,年度租金为651000元，季度租金为162750元，月租金为54250元。 2011年11月2日，当事人双方在桂林市国土资源局办理了上述租赁土地的《城镇国有土地使用权承租证明书》，该证明书记载：宗地位置桂林市象山区，租用面积14022.7平方米，承租用途：黑山农贸综合市场，有效期限自2011年12月1日至2014年11月30日，其中其他约定条件：租赁期满或者租赁期内转租，需换发新证。 2011年9月1日，园林植物园向宏兴公司出具一份《证明》，主要内容为：“我单位为支持黑山农贸综合市场安置近千户的经营户，解决他们的生活出路，极大改善该区域原来的占道经营、乱摆乱卖、脏乱差的市容环境，我单位决定有偿用喜树林的地块同意给宏兴公司使用，该地块用于扩建黑山农贸市场近千户经营户的安置的建设和经营管理使用。该地块东至东南靠象山交警大队至湘桂铁路，西靠黑山居民区1-6号楼边，北桂青路口，面积约14022.7平方米。市场建成后建筑物永久归宏兴公司所有。如提前收回或有土地纠纷或不能使用，同时合同到期后双方继续履行合同，否则都视为桂林园林植物园违约，按宏兴公司投资该市场的所有建筑物和附属设施按市场评估价的4倍赔偿给宏兴公司并赔偿违约金800万元”。园林植物园未说明向宏兴公司出具上述《证明》的具体原因。 在合同履行过程中，宏兴公司使用该场地经营黑山农贸综合市场，并在未取得建设工程规划许可的情况下，在租赁场地内建设三层砖混结构永久性建筑物。2012年12月5日，园林植物园向宏兴公司发出一份《函》，主要内容为：“宏兴公司在我单位喜树林场地建设的黑山农贸市场，至今未交齐相关手续及证明文件到我单位，现令你公司立即停工”。同年12月17日，园林植物园又向宏兴公司发出一份《函》，主要内容为：“我单位接到园林局下发《关于切实加强绿地管护工作切实防止事故发生的紧急通知》，指出你公司在我单位喜树林场地建设的黑山农贸市场属违章建筑，现令你公司立即停工整改并按规定办理好全部的审批手续，待手续办齐后方可施工”。宏兴公司否认收到上述两份《函》。 2012年12月17日，宏兴公司向桂林市人民政府、象山区人民政府、桂林市工商局、桂林市国土资源局、象山区建设局等提交《申请报告》，主要内容为：“我公司经园林植物园的同意将喜树林内空地作为市场增扩新建黑山农贸综合市场的使用，黑山农贸市场为临时性建筑，拟建三层（不设地下室）。在租赁期内，如国家和上级政府部门建设需要，公司将无条件搬出，为此向有关部门申请办理黑山农贸综合市场建设的有关手续。”同日，园林植物园向宏兴公司出具一份《证明》，主要内容为：“我单位同意将桂林园林植物园喜树林场地租赁给宏兴公司使用，用作建设黑山农贸综合市场。黑山农贸综合市场为临时性建筑，拟建为三层，在租赁期内，如国家和上级政府部门建设需要，宏兴公司将无条件撤出，所有赔偿归你公司。如市园林局和我植物园需要或土地来源不真实和手续不全停工或拆除，在租赁合同到期后不能续签或终止，都视为我植物园违约，须按你公司所投资喜树林地块面积约14022.7平方米的范围内所有建筑的十二层综合市场楼及附属设施等按当年市场价（房屋含临时全按合法产权价评估计算）评估价四倍赔偿给你公司。如你公司能将该地块的建设手续上报政府批复，我植物园将喜树林地块长期（转让）给你公司使用”。园林植物园未说明向宏兴公司出具上述《证明》的具体原因。 2012年12月18日，园林植物园向宏兴公司出具一份《证明》，该《证明》主要内容为：“我单位同意将喜树林场地租赁给宏兴公司使用，用作扩建黑山农贸综合市场；在租赁期内外如市园林局和我植物园需要或土地来源不真实和手续不全停工或拆除、在租赁到期（租金不递增）不能续签或终止都视为植物园违约”。 2014年5月29日，园林植物园向宏兴公司发出一份《关于你方非法占用园林植物园环城西一路206号地块的通知》，主要内容为；“宏兴公司未经园林植物园同意私自拆除双方以明确边界的围墙，并在园林植物园土地范围内非法搭建建筑物；要求宏兴公司立即停工，在2014年6月2日18时之前将搭建的非法建筑拆除完毕，恢复原有围墙”。宏兴公司称未收到上述通知。 2014年10月30日，园林植物园向宏兴公司发出一份《合同到期通知书》。该通知书主要内容为：“与宏兴公司签订的土地租赁合同将于2014年11月30日到期，如宏兴公司继续承租场地可按照招投标程序报名投标，在合同到期后同等条件下有优先承租权；如宏兴公司无续租意愿或在招投标程序中未能中标，应于2014年12月7日前将人员、设备、设施、物品搬离；该场地所有建筑及装修归园林植物园所有。”宏兴公司于2014年11月4日收到该通知书。2014年11月27日，宏兴公司向园林植物园出具一份《回函》，主要内容为：“你单位于2014年11月4日发来的《合同到期通知书》已收悉，我公司愿意配合工作，希望能按照《土地租赁合同》中第五条、第八条第三项的约定履行合同，继续与我公司签约为盼。”合同到期后，园林植物园与宏兴公司未续签合同，宏兴公司仍然占用该场地进行经营并进行市场建设。宏兴公司与园林植物园均确认宏兴公司向园林植物园交纳租金至2014年11月30日，交纳的租金为1891000元。 2015年3月18日，园林植物园向宏兴公司发出一份《通知》。该《通知》主要内容为：“双方签订的土地租赁合同已于2014年11月30日到期，宏兴公司必须停止在我方地块上的黑山农贸市场内的建设施工活动并立即撤离场地，归还租赁物；必须停止在我方地块上的黑山农贸市场内的招商及经营活动。”同日，园林植物园在《桂林晚报》上刊登《公告》，主要内容为：“我单位与宏兴公司签订的《黑山农贸市场土地租赁合同》已于2014年11月30日到期，我单位决定不再对外租赁并收回土地。”同年3月19日，宏兴公司向园林植物园发出一份《回函》。该《回函》主要内容为：“黑山市场综合楼已建成两年多，在经营中，不存在建设施工活动，若要撤离场地，你单位必须履行对我公司投资建设黑山农贸市场所承诺的赔偿责任；市场招商已完成，经营户已进入市场经营，若要停止营业，所造成的群体事件，经济纠纷等问题，你单位将承担法律责任；黑山市场综合楼建设是按你单位的书面要求建设完成的，如果你单位不履行赔偿责任，我公司将通过法律途径解决”。 2015年5月12日，园林植物园委托广西嘉合律师事务所向宏兴公司发出一份《律师函》，主要内容为：“园林植物园与宏兴公司订立的《黑山农贸市场土地租赁合同》已于2014年11月30日到期，出租方园林植物园已决定不再对外租赁并收回土地，宏兴公司应依约返还租赁场地。”2015年6月30日，宏兴公司发出一份《回函》，主要内容为：“根据《土地租赁合同》及双方的往来函件，园林植物园未遵守履行约定承诺的义务；园林植物园立即停止造成不良后果的所有侵权行为”。 2016年6月15日，桂林市规划局对宏兴公司、园林植物园作出市规行决字[2016]第1-022号《广西建设行政处罚决定书》，认定两单位未经城乡规划主管部门批准，其擅自在环城西一路206号建设砖混房20342.65平方米，违反了《城乡规划法》的相关规定，作出如下行政处罚：限于2016年6月29日前自行拆除所建违法建筑”。宏兴公司、园林植物园未自行拆除违法建筑。 在该案一审审理中，宏兴公司向一审法院申请对位于桂林市象山区“喜树林”实际使用面积进行测绘。一审法院委托广西众泰行测绘规划有限公司进行测绘。2019年4月18日，广西众泰行测绘规划有限公司出具众泰行测字[2019]0003D号《测绘成果报告》，测绘成果为：本次需要鉴定的桂林市象山区“喜树林”实际使用面积为5739.19平方米，合8.6088亩。宏兴公司支付测绘费5688元。宏兴公司收到上述《测绘成果报告》后，认为因申请人在现场出现失误，造成鉴定机构仅植物园交付给宏兴公司使用的“喜树林”场地的部分面积进行了测绘，《测绘成果报告》未能如实全面反映实际情况。宏兴公司向一审法院再提出申请，对位于桂林市象山区“喜树林”实际使用面积进行补充测绘，以确定补充实际使用面积。一审法院委托广西众泰行测绘规划有限公司进行补充测绘。2019年9月17日，广西众泰行测绘规划有限公司出具众泰行测字[2019]0008D号《测绘成果报告》，测绘成果为：本次需要鉴定的桂林市象山区“喜树林”补充实际使用面积为2063.37平方米，合3.0951亩。宏兴公司支付第二次测绘费3555元。两次测绘宏兴公司共支付测绘机构测绘费9243元。宏兴公司实际使用“喜树林”场地面积为7802.56平方米（5739.19平方米+2063.37平方米）。 一审法院认为，园林植物园对于位于桂林市象山区“喜树林”场地，拥有国有土地使用权，从土地使用权证记载可知，使用权为划拨类型，地类用途为瞻仰景观休闲，使用权面积14022.7平方米。在建设用地分类中归类为公用设施用地，土地的使用应具有公益目的。本案中，园林植物园与宏兴公司就上述场地的使用签订《土地租赁合同》，并在土地管理部门办理了《城镇国有土地使用权承租证明书》，属于经批准临时性改变土地用途，该合同合法有效，双方当事人应按合同履行。 该案的争议焦点在于：一、园林植物园与宏兴公司是否应继续履行《土地租赁合同》；二、宏兴公司是否应返还园林植物园位于桂林市象山区的“喜树林”场地；三、园林植物园与宏兴公司约定的租赁土地是多少平方米；四、宏兴公司自2014年12月1日起应按每月多少元向园林植物园支付场地占用费，直至返还场地为止；五、园林植物园应退还宏兴公司多少多收取的租金；六、宏兴公司要求园林植物园续签土地租赁合同是否应得到支持。 关于争议焦点一、园林植物园与宏兴公司是否应继续履行《土地租赁合同》的问题。园林植物园与宏兴公司签订的《土地租赁合同》于2014年11月30日到期。宏兴公司按合同约定向园林植物园支付至2014年11月30日止的租金。在合同即将到期的2014年10月30日，园林植物园向宏兴公司发出一份《合同到期通知书》，通知宏兴公司，与宏兴公司签订的土地租赁合同将于2014年11月30日到期，如宏兴公司继续承租场地可按照招投标程序报名投标，在合同到期后同等条件下有优先承租权。合同到期后，园林植物园与宏兴公司未续签合同，宏兴公司仍然占用该场地进行经营并进行市场建设。2015年3月18日，园林植物园向宏兴公司发出一份《通知》，告知宏兴公司双方签订的土地租赁合同已于2014年11月30日到期，宏兴公司必须停止在地块上的黑山农贸市场内的建设施工活动并立即撤离场地，归还租赁物；必须停止在地块上的黑山农贸市场内的招商及经营活动。同日，园林植物园在《桂林晚报》上刊登《公告》，内容为：“我单位与宏兴公司签订的《黑山农贸市场土地租赁合同》已于2014年11月30日到期，我单位决定不再对外租赁并收回土地。”2015年5月12日，园林植物园委托广西嘉合律师事务所向宏兴公司发出一份《律师函》，内容为：“园林植物园与宏兴公司订立的《黑山农贸市场土地租赁合同》已于2014年11月30日到期，出租方园林植物园已决定不再对外租赁并收回土地，宏兴公司应依约返还租赁场地。”从以上事实可以看出，合同到期后，园林植物园没有作出就上述土地继续出租给宏兴公司的意思表示，双方没有就土地出租事宜达成合意。且合同到期后，园林植物园没有将“喜树林”场地的出租进行招投标，也没有将“喜树林”场地出租给第三方。因此，园林植物园与宏兴公司不应继续履行《土地租赁合同》。宏兴公司要求园林植物园继续履行《土地租赁合同》，没有事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点二、宏兴公司是否应返还园林植物园位于桂林市象山区的“喜树林”场地的问题。宏兴公司在承租桂林市象山区的“喜树林”场地进行农贸市场经营期间，未经建设规划部门批准，在场地内建设砖混结构永久性建筑，违反城乡规划相关法律规定，并且不符合双方合同约定。宏兴公司与园林植物园签订的《土地租赁合同》于2014年11月30日到期。合同到期后，园林植物园没有与宏兴公司就上述土地租赁事宜达成继续出租的意思表示，且要求宏兴公司返还承租的土地。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间界满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。”宏兴公司在合同届满后仍继续占用桂林市象山区的“喜树林“场地，违反了法律的规定和合同的约定。因此，宏兴公司应返还园林植物园位于桂林市象山区的“喜树林”场地。至于宏兴公司未经建设规划部门批准，在“喜树林”场地内建设的砖混结构永久性建筑，桂林市建设规划部门已于2016年6月15日作出了市规行决字[2016]第1-022号《广西建设行政处罚决定书》，宏兴公司与园林植物园应按该行政处罚决定书履行，不予处理。 关于争议焦点三、园林植物园与宏兴公司约定的租赁土地是多少平方米的问题。园林植物园对于位于桂林市象山区“喜树林”场地，拥有国有土地使用权的面积为14022.7平方米。园林植物园与宏兴公司签订的《土地租赁合同》没有载明租赁土地的具体面积。但根据该合同中约定园林植物园的出租范围包括办公场所、公厕等配套设施、宏兴公司提供的双方盖章的图纸标注的租赁土地的部分、及双方在桂林市土资源局办理上述租赁土地的《城镇国有土地使用权承租证明书》，证明出租范围包括整个“喜树林”场地14022.7平方米，可以理解为双方实际约定园林植物园将14022.7平方米的土地交付园林植物园承租。因此，该院确认园林植物园与宏兴公司约定的租赁土地是14022.7平方米平方米。 关于争议焦点四、宏兴公司自2014年12月1日起应按每月多少元向园林植物园支付场地占用费，直至返还场地为止的问题。2014年11月30日，宏兴公司与园林植物园签订的《土地租赁合同》到期后，宏兴公司没有将承租的土地返还给园林植物园，而是继续占用使用租赁的土地。因此，从2014年12月1日起宏兴公司应支付园林植物园场地占用费。该院已确认园林植物园与宏兴公司约定的租赁土地是14022.7平方米平方米。但园林植物园实际未交付宏兴公司“喜树林”场地东北部的停车场部分及西北角空地。经测绘机构的测绘，宏兴公司实际使用“喜树林”场地面积为7802.56平方米。宏兴公司向园林植物园支付2014年12月1日起的场地占用费的标准应参照双方合同约定的第三年租金，按实际使用面积7802.56平方米计算。双方约定的第三年场地占用费每月54250元是按租赁面积14022.7平方米计算，即每月每平方米场地占用费为3.87元/平方米（54250元÷14022.7平方米）。则7802.56平方米的每月场地占用费为30186元（3.87元/平方米×7802.56平方米）。宏兴公司自2014年12月1日起应按每月30186元向园林植物园支付场地占用费，直至返还场地为止。园林植物要求宏兴公司从2014年12月1日起按每月56962.5元为标准向原告支付场地占用费，不予全部支持。 关于争议焦点五、园林植物园应退还宏兴公司多少多收取的租金的问题。从2011年12月1日至2014年11月30日，宏兴公司向园林植物园支付土地租赁租金1891000元，该租金是按14022.7平方米计算。经测绘机构的测绘，宏兴公司实际使用土地面积7802.56平方米。宏兴公司多支付6220.14平方米（14022.70平方米-7802.56平方米）的租金给园林植物园。园林植物园应退还宏兴公司多收取的租金838803元（620000元÷14022.7平方米×6220.14平方米×2＋651000元÷14022.7平方米×6220.14平方米）。 六、宏兴公司要求园林植物园续签土地租赁合同是否应得到支持的问题。园林植物园与宏兴公司签订的《土地租赁合同》于2014年11月30日到期。合同到期后，园林植物园没有作出就上述土地继续出租给宏兴公司的意思表示，双方没有就土地出租事宜达成合意。且合同到期后，园林植物园没有将“喜树林”场地的出租进行招投标，也没有将“喜树林”场地出租给第三方。园林植物园对“喜树林”场地拥用合法的土地使用权，园林植物园依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。园林植物园有权依照法律的规定就“喜树林”场地与他方签订土地租赁合同或者不签订合同。宏兴公司要求园林植物园续签土地租赁合同没有事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第三款、第一百四十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林市宏兴物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于桂林市象山区“喜树林”承租场地，返还给原告（反诉被告）桂林园林植物园；二、被告（反诉原告）桂林市宏兴物业服务有限公司从2014年12月1日起，按每月30186元的标准向原告（反诉被告）桂林园林植物园支付场地占用费，支付至实际返还承租场地时止；三、原告（反诉被告）桂林园林植物园退还被告（反诉原告）桂林市宏兴物业服务有限公司多收取的租金838803元；四、驳回原告（反诉被告）桂林园林植物园的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）桂林市宏兴物业服务有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，上诉人向本院提交了一组新证据：照片一组、市场经营者写给象山区政府的诉求书一份。拟证明：一、黑山农贸市场开工建设前得到象山区政府、工商局、市容管理局单位领导的现场指导；二、建设施工设备塔吊证明当时开工建设的不是临时性建筑物；三、市场整改后已经得到批准重新开业，市场管理局、城管等单位领导到现场维持秩序指导工作；四、市场生意火爆，解决了民生及就业难题。 经本院组织质证，被上诉人对上诉人提供的新证据不认可。具体理由如下：一、该证据不是新证据，是一审可以提供而未提供的；二、证据的三性不予认可，本案中市场现状与租赁合同解除无关，本案租赁合同已经终止，上诉人违法占用被上诉人的土地。施工现场的塔吊与证明目的无关，一审上诉人提交的2012年12月17日申请报告承认是农贸市场临时建筑，现在提交照片拟证明不是临时建筑，与上诉人的自认相矛盾。 以上新证据，本院认定如下：因上诉人提供的证据与本案没有直接关联，本院不予采纳。 经审查，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点为：上诉人宏兴公司是否应将涉案租赁土地返还给被上诉人园林植物园，双方是否应当继续履行或续签《土地租赁合同》。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条明确规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，双方当事人于2011年8月24日签订了一份《土地租赁合同》。该租赁合同中双方已约定租赁期限为“从2011年12月1日起至2014年11月30日止；合同签订之日起至2011年11月30日为建设期免收租金，合同期满后双方商议继续签订协议”。该合同到期后，被上诉人园林植物园并没有与宏兴公司续期的意愿，并于2014年10月30日向宏兴公司发出一份《合同到期通知书》、2015年3月18日向宏兴公司发出一份《通知》并在《桂林晚报》上刊登《公告》、2015年5月12日委托广西嘉合律师事务所向宏兴公司发出一份《律师函》，多次明确表示不再与上诉人续签合同并要求其返还涉案土地。从以上事实可以看出，合同约定的租赁期满后，被上诉人没有作出将涉案土地继续出租给上诉人的意思表示，双方也没有就土地出租事宜达成合意，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满后，上诉人宏兴公司作为承租人应当返还租赁的涉案土地。对此，一审法院判决认定事实清楚，处理恰当，本院予以支持。关于上诉人认为2014年10月30日园林植物园向上诉人发出《合同到期通知书》明确表示可续租以及《土地租赁合同》第五条约定合同期满后双方商议继续签订协议、第八条约定双方均不得随意毁约和解除合同等内容，从而主张被上诉人同意了上诉人续租的观点。首先，被上诉人园林植物园于2014年10月30日向上诉人发出《合同到期通知书》主要意思是指上诉人如想续租需通过招标程序，并没有要与上诉人续期的意思表示。其次，关于《土地租赁合同》的相关约定，指的是双方在租赁期内不得随意毁约和解除合同，租赁期满后如要续租尚需要通过协商之后才能确定是否续签，并没有到期后自动续签的意思。故，上诉人主张被上诉人同意了上诉人续租的观点，与查明的事实不符，本院不予采纳。上诉人宏兴公司在“喜树林”场地内建设的砖混结构永久性建筑，因未经建设规划部门批准，桂林市建设规划部门已于2016年6月15日作出了市规行决字[2016]第1-022号《广西建设行政处罚决定书》，不属于本案处理的范围。至于上诉人提出被上诉人出具了相关的《证明》，被上诉人承诺继续签订租赁合同。但是从相关的《证明》内容看，并未完全排除被上诉人在双方的租赁合同期满后，被上诉人选择不续签合同的情形。如上诉人认为被上诉人不续签《土地租赁合同》构成违约，并造成上诉人的损失，上诉人可以另行主张。故，上诉人要求被上诉人继续履行或续签《土地租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人桂林市宏兴物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人桂林市宏兴物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 鹏 审 判 员  徐 刚 审 判 员  唐国登 二〇二〇年七月十七日 法官助理  樊 睿 书 记 员  熊玉珍