广东省普宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5281民初840号原告：广东南方梅园生态村有限公司。住所地：广东省普宁市云落镇云翠湖。法定代表人：倪炳辉，董事长。委托诉讼代理人：戴木耀，广东赛博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启光，广东壮达律师事务所律师。被告：侯光标，男，1983年6月12日出生，住广东省汕头市潮南区***************。身份证号码：440************114。委托诉讼代理人：江杰，广东天穗（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓沙，广东天穗（深圳）律师事务所实习律师。原告广东南方梅园生态村有限公司与被告侯光标房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人戴木耀、陈启光、被告侯光标及其委托诉讼代理人江杰、李晓沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告双方签订的两份《南方梅园生态村商品房购房协议》；2.被告支付原告违约金共计人民币（下同）149620.3元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月2日，原、被告双方签订了两份《南方梅园生态村商品房认购书》（编号分别为SHMD0000040、SHMD0000072），分别约定：被告向原告认购位于广东省普宁市云落镇南方梅园生态村第二期山湖名庭小区********商品房和1105号商品房，总价分别为754110元和742093元。被告于当日交纳了1003号商品房的定金50000元。2017年9月6日和2018年1月16日，原、被告双方就上述两套商品房分别签订了两份《广东省商品房买卖合同》，分别约定：1.被告向原告购买位于普宁市****（云落段）西北侧山湖名庭第20幢中梯10层东套1003号商品房和西梯11层东套1105号商品房；2.两套商品房按套出售，总金额分别为754110元和742093元；3.付款方式均为按揭付款，其中，1003号房首付款为234110元，银行贷款为520000元，1105号房首付款为302093元，银行贷款为440000元；4.付款逾期超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。同时，两份《广东省商品房买卖合同》的附件四《商品房买卖合同》补充协议第三条均约定：如因被告不具备按揭条件等情况，被告未能在原告通知之日起15日内付清全部购房款或者与原告达成变更付款方式的协议的，构成违约，原告有权解除买卖合同，并有权将本房屋收回另行出售，且原告有权直接从被告已支付的房款中扣除总房款的10%作为被告向原告支付的违约金，并向被告要求税费等其他损失。两份《广东省商品房买卖合同》签订后，被告只支付了1003号房的首付款234110元和1105号房的首付款302093元。此后，被告因其自身原因，两套商品房均未能通过银行按揭，无法履行两份买卖合同约定的付款义务。原告多次通过电话、律师函等方式催告被告支付剩余购房款项，但被告至今尚未支付两套商品房剩余购房款项共计960000元。2019年11月26日，原告发函通知被告解除两份《广东省商品房买卖合同》。原告在举证期限内向法院提交证据如下：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证各1份，证明原告的身份信息。2.被告侯光标居民身份证复印件1份，证明被告侯光标的身份信息。3.《南方梅园生态村商品房购房协议》2份，证明2014年10月2日，原、被告双方签订了两份编号分别为SHMD0000040和SHMD0000072的《南方梅园生态村商品房认购书》，约定：被告向原告认购位于广东省普宁市云落镇南方梅园生态村第二期山湖名庭小区********商品房和1105号商品房，总价分别为人民币754110元和742093元。4.《广东省商品房买卖合同》（20174669）及补充协议、《广东省商品房买卖合同》（20180104）及补充协议各1份、收款收据7张（其中一张为复印件），证明2017年9月6日，原、被告双方就上述两套商品房签订了两份《广东省商品房买卖合同》，分别约定：1.被告向原告购买位于普宁市******侧山湖名庭第20幢中梯10层东套1003号商品房和西梯11层东套1105号商品房；2.两套商品房按套出售，总金额分别为754110元和742093元。被告支付了1003号房的定金及首付款共计284110元和1105号房的首付款302093元。商品房补充协议证明如果由于被告的原因造成无法办理银行按揭，被告应当在原告通知之日起15日之内付清全部房款，或者与出卖人达成变更付款的协议，否则视为违约，原告有权解除合同另行出售，并从被告已付的房款中扣除总房款的10%作为违约金。5.律师函及快递单据、关于解除《商品房买卖合同》的通知书及快递单据，证明原告函告被告付还剩余两套商品房剩余购房款，如逾期付还，《商品房买卖合同》立即解除等内容。6.被告信访登记表复印件1份，证明被告因其自身原因无法办理两套商品房的银行按揭。7.商品房预售许可证复印件1份，证明原告在2017年6月29日已取得商品房预售许可资格。被告侯光标辩称，1.原告也应承担贷款审批手续问题导致无法支付购房款的责任，全部的过错由被告承担明显不公平。被告在2017年9月6日与原告签订两份《广东省商品房买卖合同》前，已把个人征信等办理银行贷款的资料交给原告，在原告确认被告可以办理两套房产的按揭贷款后，被告才与原告签订购房合同，并约定银行贷款的付款方式，被告为此把原来认购的第三套房屋退掉，把退掉房屋的5万元定金作为第二套房屋的购房款，并把第二套房屋的首付比例从30％提升到40％。签订购房合同后，被告也按原告的要求把贷款需要的文件材料提交给原告的销售员，由原告向交通银行普宁支行办理按揭申请手续。因此，原告作为被告申请贷款的代理人怠于履行职责，对贷款申请的结果迟迟不反馈给被告，致使合同未能顺利履行。自2018年3月被告到银行签字确认贷款申请到原告于2019年3月13日发律师函给被告整整的一年时间内，原告一直未有正式积极联系被告。原告未尽最大限度的职能保证合同的履行，理应承担部分的过错责任；2.关于银行贷款审批不通过存在多种可能性，不应完全归咎于被告。首先，原、被告约定合同的付款方式为按揭贷款，是经过双方都确认被告的主体征信符合银行申请贷款的条件且有极大把握成功的情况下作出的真实意思表示。该付款方式所存在的合同风险，在双方均没有过失的情况下也应该共同承担。原告通过格式条款的约定，规避其合同责任，把所有的合同风险全部转嫁给被告承担，该违约条款应构成霸王条款不应该得到支持。其次，原告称被告隐瞒实情是导致贷款审批不通过的主要原因，但事实上，被告前后两次打印个人征信给原告用于办理贷款申请，不存在有隐瞒的情况，原告也没有提供任何的证据来证明被告的过错。最后，银行审核发放贷款，存在很大的变数，有可能是申请人征信的原因，也有可能是开发商自己的问题，也存在政府限购政策变动或者银行信贷政策的变动，不能把所有的原因都归咎到贷款申请人的个人责任。即使贷款申请不通过是因为被告个人的原因，但被告已及时且如实按原告的要求提交材料，不存在隐瞒、欺骗和拖延的情节，理应属于合同履行中可能存在的风险，不应理解为被告的个人过错；3.原告为追求不合理的利润，在房屋房价上涨后，在原、被告双方的合同还能履行的情况下，单方面要求解除合同并要求被告承担违约金不合理亦不公平。被告在举证期限内向法院提交证据如下：聊天记录26页，证明被告积极配合原告办理贷款，贷款申请是由原告的销售人员负责，当被告收到原告的律师函知道贷款没通过后。积极与原告协商其他方式来补救合同履行，现原告追究被告的违约责任，过错不应全由被告承担。被告在开庭后向法院提交证据如下：被告及其妻子黄吉梅的个人住房贷款信息6页，证明被告住房贷款审批时间为2018年9月6日，妻子黄吉梅住房贷款审批时间为2018年10月10日，在被告提交住房贷款申请材料给原告时，被告没有住房贷款。本院经审理认定事实如下：一、2014年10月2日，原告广东南方梅园生态村有限公司与被告侯光标签订了两份《南方梅园生态村商品房认购书》，约定：被告侯光标向原告广东南方梅园生态村有限公司购买位于广东省普宁市云落镇南方梅园生态村第二期山湖名庭小区********商品房和1105号商品房，总价格分别为754110元和742093元。被告侯光标于当日交纳了定金50000元,双方约定在签订商品房购房合同时，该款转为商品房购房款。二、2017年6月29日，原告广东南方梅园生态村有限公司取得房屋预售许可证。三、2017年9月6日、2018年1月16日，原、被告双方签订了两份《广东省商品房买卖合同》(合同编号分别为：20174669、20180104)，分别约定：1.被告向原告购买位于普宁市****（云落段）西北侧山湖名庭第20幢中梯10层东套1003号商品房和西梯11层东套1105号商品房；2.两套商品房按套出售，总金额分别为754110元和742093元；3.付款方式均为按揭付款，其中1003号房首付款为234110元，银行贷款为520000元，1105号房首付款为302093元，银行贷款为440000元；4.付款逾期超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。同日，双方就两份《广东省商品房买卖合同》分别签订了两份《补充协议》，协议约定：“买受人采用按揭方式付款的，买受人应在买卖合同签订前向按揭银行确认申请贷款应具备的条件、应提交的资料、办理程序及所需时间。因买受人原因包括但不限于：买受人不具备购买条件、不具备按揭条件或不配合提供购房或按揭资料、贷款额不足、不接受银行利率等情况……如因前述原因导致买受人未申请银行按揭贷款或申请未获批准的，买受人应在出卖人通知之日起15日内付清全部购房款或者与出卖人达成变更付款方式的协议，15日内未付清全部购房款又未能达成变更付款方式协议的，构成违约，出卖人有权解除买卖合同，并有权将本房屋收回另行出售；且出卖人有权直接从买受人已支付的房款中扣除总房款的10%作为买受人向出卖人支付的违约金，出卖人扣除违约金后将已付房款的剩余部分退还给买受人”。补充协议同时约定，原告在买卖合同中所列地址和所列委托人地址为原告的指定联系地址。被告一共已向原告支付购房款586203元（含已支付的定金50000元）。四、2018年2月11日，涉案工程经竣工验收合格。五、被告侯光标当庭陈述，其于2018年9月6日向其他开发商购买了两套房产并办理了按揭手续。六、2019年3月13日，原告委托广东文涵律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告未能在15日内付清全部购房款或者与原告达成变更付款方式的协议的，构成违约，原告有权解除买卖合同，并有权将本房屋收回另行出售，且原告有权直接从被告已支付的房款中扣除总房款的10%作为违约金。被告收到该《律师函》并于同年3月31日就其内容通过微信聊天向原告方提出交涉，同年8月27日，原告方工作人员通知被告，银行已退回按揭手续。因被告仍一直未履行合同约定支付剩余款项，同年11月26日，原告向被告发出两份《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》，通知被告正式解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告按合同约定支付该房屋总价款的10%作为违约金。同年11月29日，被告拒收《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》的邮政专递。七、原告至今没有将涉案商品房移交被告使用。八、2010年9月29日，中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告签订两份《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，主体合格，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行自身义务。被告以自己的行为阻却了合同中关于按揭贷款的付款方式实现，在原告通知后，被告未在补充协议约定的期限内支付相应购房款，已构成违约，按合同的约定，双方协议解除合同的条件成就，故本院对原告请求解除双方签订的《南方梅园生态村商品房购房协议》及《补充协议》予以支持。关于违约金的问题，原、被告双方签订的《补充协议》约定，原告请求被告按补充协议的约定支付该房屋总价款的10%的违约金（754110元+742093元）×10%=149620.3元，合理合法，本院予以支持。合同解除后，原告取得被告首期房款586203元应当返还被告，对此原告虽无提出请求，但为减少讼累，本案宜一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广东南方梅园生态村有限公司与被告侯光标分别于2017年9月6日、2018年1月16日签订的两份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：20174669、20180104）及《补充协议》；二、被告侯光标应支付原告广东南方梅园生态村有限公司违约金149620.3元；三、原告广东南方梅园生态村有限公司应返还被告侯光标购房款586203元；四、上述第二、三项相抵，原告广东南方梅园生态村有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告侯光标购房款436582.7元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19612.42元，减半收取9806.21元，由被告侯光标负担。被告侯光标负担的诉讼费原告广东南方梅园生态村有限公司已预交并同意代为垫付，由原告广东南方梅园生态村有限公司在履行本案债务时予以抵除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 员 黄仕德二〇二〇年七月三日法官助理 李佳衡书 记 员 张树佩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三条合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。