海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初231号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初231号   原告（反诉被告）：杨某，女，1950年7月30日出生，汉族，住广州市越秀区。   委托诉讼代理人：张某，广东深天成（文昌）律师事务律师。   被告（反诉原告）：文昌吉方实业有限公司，住所地海南省文昌市清澜开发区商贸区地段观澜雅苑1幢305室。   法定代表人：江某，董事长。   委托诉讼代理人：熊某，海南海大平正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗某，海南海大平正律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）文昌吉方实业有限公司（下称吉方公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨某的委托诉讼代理人张某，被告（反诉原告）吉方公司的委托诉讼代理人熊某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还房屋定购金20,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2017年7月27日，原告与被告签订《观澜湾海景酒店房屋定购协议书》，约定购买观澜××××房屋(建筑面积45.65m、套内面积32.66m)，并于当日交纳定金贰万元。签订协议后，原告才知道海南省已于2017年4月14日发布《海南省住房和城乡建设厅海南省国土资源厅中国人民银行海口中心支行关于限制购买多套商品住宅的通知》，该通知规定“在全省范围内暂停向海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅”，因原告已于2016年1月28日在洋浦经济开发区购买了一套商品房，该规定限制了原告的购房资格，导致双方无法继续履行定购协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，现双方因政策原因不能履行定购协议、订立商品房买卖合同，被告应依法返还原告支付的定金共计人民币贰万元整。   被告吉方公司辩称，1.涉案房产不在原告诉状中援引之琼建房〔2017〕96号《通知》限购之列，原告签订合同时有购房资格。〔2017〕96号《通知》规定“在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。”而被告所售房产性质系产权式酒店，而非原告诉称的酒店式公寓，涉案房产并不在限购之列。即使原告已于2016年1月28日在洋浦经济开发区购买了一套商品房，也不因《通知》规定而丧失对涉案房产的购买资格。涉案类型房产作为商业类房产直至2018年4月23日才被琼建房〔2018〕102号《通知》纳入限购之列，但原告签订合同购买涉案房产的时间是2017年7月27日，因此也就不受前述102号《通知》规定的限制。综上，原告诉称其不具有购房资格的理由不成立，其在签订合同时有购房资格。2.基于前述，原告诉请返还贰万元定金无事实与法律依据；相反，本案中系原告违约，未按时支付购房款，贰万元定金根据约定及法律规定应不予退还。原告既有购房资格，就应该严格按照合同约定支付房款，现原告早已超过了合同约定款项支付时间，根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，以及双方《订购协议书》第五条之约定，前述贰万元定金应作为违约金不予返还。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请贵院依法审理，并判决驳回原告全部诉讼请求。   反诉原告吉方公司反诉请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付剩余定金30,000元；2.本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年7月27日签订了《观澜湾海景酒店房屋定购协议书》一份，约定由反诉被告购买反诉原告开发的观澜湾××××房，房屋总价480,046元，反诉被告在签订协议当日支付了20,000元定金，余款约定支付方式为：2017年7月31日补齐50,000元定金，即另行支付30,000元；2017年8月15日前付清全款。协议签订后，反诉被告却未按照协议约定条件付款，直至目前，反诉被告却以自身不具备购房资格为由解除协议，并要求反诉原告返还20,000元定金。反诉原告认为，涉案房产签订《协议书》时不在限购之列，可以进行买卖，即反诉被告在签订协议时有购房资格。涉案房屋性质为产权式酒店，与反诉被告所诉称的酒店式公寓性质完全不同，且不在琼建房〔2017〕96号《通知》所限购范围之列。涉案类型房产作为商业类房产直至2018年4月23日才被琼建房〔2018〕102号《通知》纳入限购之列。反诉被告故意不履行所签订的《协议书》，拒不支付协议所约定的剩余定金和购房款，已违反《协议书》内容和合同法第一百一十五条，现反诉原告要求反诉被告按照《协议书》第5条内容立即支付剩余定金30,000元。恳请贵院查明事实，判如所请。   反诉被告杨某辩称，协议上写的是商品房买卖，未写明房屋类型，所以造成了误解。在定金交付后，被对方告知房屋已经卖出，所以后来就没有继续履行合同。   当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：杨某提供的证据：1.观澜湾海景酒店房屋定购协议书；2.收据；3.中国建设银行个人活期账户交易明细；吉方公司提供的证据：1.土地使用权证；2.建筑工程施工许可证；3.文昌市建设工程规划临时许可证；4.文昌市商品房预售许可证；5.营业执照副本复印件；6.观澜湾海景酒店房屋定购协议书；7.收据；8.海南省住房和城乡建设厅海南省国土资源厅中国人民银行海口中心支行《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房〔2017〕96号）；9.中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知（琼办发【2018】29号）；10.关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的通知（琼建房〔2018〕102号）等。   根据以上本院认定的证据和双方当事人的陈述，本案事实为：   2017年7月27日，吉方公司（甲方）与杨某（乙方）签订《观澜湾海景酒店房屋定购协议书》，合同约定：乙方定购甲方所开发位于海南省文昌市××区的观澜湾海景酒店房屋，乙方向甲方支付定金人民币20,000元后，即取得甲方观澜湾海景酒店房屋的购买资格，并享受甲方推出的购买优惠政策。甲方承诺在乙方支付定金后，将观澜湾××××××的房屋(建筑面积45.65m、套内面积32.66m)出售给乙方。单价为10515.79元/m，总价款为480,046元。付款方式：一次性付款，于2017年7月31日补齐伍万定金，于2017年8月15日前付清全款。乙方定购上述房屋后，向甲方支付全部购房价款，定金抵作乙方购房款。协议生效后，甲方应保证乙方购买权利，若甲方将乙方所购买的上述房屋另售或重复出售，应双倍返还乙方定金。若乙方未能按时交清房款，甲方有权将上述房屋另行出售，乙方所交定金做为违约赔偿不予退还。协议签订后，乙方杨某当日交纳定金20,000元，吉方公司出具收据予以确认。   2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅海南省国土资源厅中国人民银行海口中心支行联合下发琼建房〔2017〕96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》（下称2017年限购通知），该通知规定“在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅”。   2018年4月22日，中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅联合下发琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》。次日，海南省住房和城乡建设厅下发琼建房〔2018〕102号关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的通知（下称2018年限购通知），通知中明确规定了限购范围，即限购的住房，包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房，含新房和二手房。   杨某以于2016年1月28日在洋浦经济开发区购买了一套商品房为由，2017年限购通知限制了其购房资格，导致无法继续履行定购协议，要求吉方公司返还支付的定金20,000元，吉方公司则认为2017年杨某具有购房资格，未继续履行定购协议的责任在杨某，故不同意退还定金，并要求杨某支付剩余定金30,000元，后该房屋已另行出售，双方因此发生争议并诉至本院。   另查明，2013年8月7日，经文昌市规划局审定,吉方公司报建的观澜湾海景酒店项目，类型为产权式酒店。   本院认为，吉方公司与杨某签订了《观澜湾海景酒店房屋定购协议书》，双方因履约产生纠纷，案涉纠纷应为商品房预约合同纠纷，本院对本案立案案由为商品房预售合同纠纷予以相应变更。   本案争议焦点是：1.杨某要求吉方公司返还定金20,000元的主张是否应予支持；2.吉方公司要求杨某支付剩余定金30,000元的主张是否应予支持。   针对争议焦点，评判如下：   关于争议焦点一：吉方公司与杨某于2017年7月27日签订《观澜湾海景酒店房屋定购协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。杨某向吉方公司支付定金20,000元，该定金性质上属于立约定金，其目的是为担保合同的订立。按照《协议书》的约定，杨某应于2017年7月31日于补齐伍万定金，于2017年8月15日前付清全款。杨某认为吉方公司在销售过程中未明确告知定购的房屋属于产权式酒店，不属于2017年限购通知的限购范围，协议书也未载明定购房屋的类型，致使误解未继续履行协议约定，2018年限购通知已将产权式酒店客房划为限购范围，现因政策原因不能履行定购协议、订立商品房买卖合同，要求返还已支付的定金，吉方公司则提出该公司所有的销售证件都在销售大厅进行公示，并明确告知是产权式酒店，且在协议书上载明开发观澜湾海景酒店，并带杨某看过项目现场的抗辩意见。经查，吉方公司提供的土地使用权证、建筑工程施工许可证、文昌市建设工程规划临时许可证及文昌市商品房预售许可证的证据可以证明其预售的房屋类型是产权式酒店，杨某也认可吉方公司曾带看过项目现场。2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅海南省国土资源厅中国人民银行海口中心支行联合下发琼建房〔2017〕96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》，限购范围不包括产权式酒店，而吉方公司与杨某签订的《观澜湾海景酒店房屋定购协议书》是在通知下发后的2017年7月27日，杨某在签订《协议书》时是具有购房资格的，其在定购商品房之前，应当充分了解自己是否具备购房的资格。杨某提出吉方公司未履行告知义务没有提供证据证明，对其主张本院不予采纳。本院对吉方公司的抗辩意见予以采纳。   综上，双方签订《协议书》后，杨某未按约定履行义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，杨某无权要求返还定金，故杨某要求吉方公司返还购房定金20,000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。   关于争议焦点二：基于上述的分析，杨某未按协议约定履行义务，所交定金不予退还,适用定金罚则处理。吉方公司也已将杨某定购的房屋另行出售，故吉方公司要求杨某依协议支付剩余定金30,000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。   综上，原告（反诉被告）杨某及被告（反诉原告）文昌吉方实业有限公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）杨某的诉讼请求；   二、驳回被告（反诉原告）文昌吉方实业有限公司的诉讼请求。   本诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）杨某负担（已预缴）；反诉案件受理费275元，由被告（反诉原告）文昌吉方实业有限公司负担（已预缴）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 林鹤玲   人民陪审员 李兴培   人民陪审员 周昌颖     二〇二〇年七月三日   法官助理 陈 雪   书记员 吴钟旺   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   《中华人民共和国担保法》   第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。   最高人民法院   关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释   第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。   最高人民法院   关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。