甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1002民初1441号 原告：张向利，住甘肃省。 委托诉讼代理人：陈峰，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被告：庆阳汇隆房地产开发有限公司，住所地：甘肃省。 法定代表人：豆军峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨森茂，甘肃方域西涛律师事务所律师。 原告张向利诉被告庆阳汇隆房地产开发有限公司（以下简称汇隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张向利的委托诉讼代理人陈峰、被告汇隆公司的委托诉讼代理人杨森茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张向利向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方的房屋买卖合同，判决被告返还原告已付购房款122000元，并按照年利率6%承担从2017年4月30日至购房款项返还之日止的利息；2、请求判令被告承担已付购房款一倍（122000元）的赔偿责任；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2016年8月20日，原、被告双方协商一致，就东方丽晶城市综合体1单元10层2号房屋购买事宜签订《东方丽晶新天地认购书》，当日原告即向被告交纳定金10000元，2016年9月19日又向被告交纳定金20000元。2016年12月2日，原告与被告工作人员协商，通过转账方式向其再付定金10000元，双方再次签订《认购书》，被告明确随后签订正式商品房买卖合同。2017年4月28日、29日，原告根据被告要求向其交纳首付款82000元，正准备签订《商品房买卖合同》时，被告称之前认购的10层2号房已出售，改将与认购房屋面积、质量相同的15层10号房出卖于原告，原告被迫同意，并在被告提供的《商品房买卖合同》中签字确认。签字之后，被告声称手续尚未完善，合同暂由其保管。同时，原告按照被告要求提交了办理房屋登记及贷款所需的材料。随后两年时间，原告多次电话、微信联系被告，询问房屋贷款办理情况，被告以原告房款尚未交清为由拖延办理，并要求继续补交房款，原告与被告多次协商要求其按照约定履行合同，但被告迟迟不履行。2020年3月，原告在被告拒绝办理房屋按揭手续的情况下前往被告公司协商，才得知被告出售给原告的房屋已被其再次出售他人，并给他人办理了房屋登记手续，直接导致原、被告之间的合同无法继续履行。被告作为房地产公司，一房二卖，给原告造成极大的经济损失。现依法起诉，请求依法公正判决。 被告汇隆公司辩称：一、被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据，其主张与事实严重不符，答辩人在合同履行过程中并无任何过错。本案基本事实如下：第一、2016年8月20日，答辩人与被答辩人就“东方丽晶新天地”1-1002号房屋签订《东方丽晶新天地认购书》，在随后的履约过程中，被答辩人要求将所订购的房屋更换为“东方丽晶新天地”1-1510号房屋，答辩人表示同意，双方就1-1510号房屋于2016年11月30日签订《东方丽晶新天地认购书》。在此过程中，不存在被答辩人被迫同意的事实，也不存在被答辩人所说的在其不知情的情况下将1-1002号房产出售于第三人的事实。双方在重新签订1-1510号房屋的认购书之后，答辩人于2016年12月15日才将1-1002号房屋出售于案外人牛耕田。第二、1-1002号房屋面积为70.82平方米，1-1510号房屋面积为61.27平方米，两处房屋楼层也不同。因此，被答辩人所说的面积、质量相同与事实不符。第三、被答辩人与答辩人并未签订《商品房买卖合同》，根据双方于2016年11月30日签订的《东方丽晶新天地认购书》约定，双方应当于2016年12月20日之前签订正式的房地产买卖合同，但由于被答辩人未能按照约定时间向答辩人支付首付款188112元，导致商品房买卖合同至今不具备签订的条件。第四、答辩人于2018年3月11日向被答辩人发出《关于限期交纳购房款的催告函》，要求其于收到催告函7日内支付剩余购房款66112元，并与答辩人签订《买卖合同》。但被答辩人并未按照要求履行付款义务及签订买卖合同。第五、在被答辩人未按照催告函的要求履行义务的情况下，答辩人于2018年4月9日向被答辩人发出《解除合同通知书》，表明双方于2016年11月30日签订的《东方丽晶新天地认购书》不再具有法律约束力。此后答辩人于2018年9月10日将1-1510号房屋出售于案外人姜健。二、被答辩人要求退还全部已付购房款无法律及事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《东方丽晶新天地认购书》第六条约定：“如乙方在本认购书生效后，除非买卖双方书面同意本认购书的时效延期，除此之外不论何种原因乙方未能在约定期限内与甲方签订《买卖合同》、支付购房款或提出退房均视作乙方违约，甲方有权将本认购书第一条所规定的房屋销售，乙方所缴纳的定金不再退还。”根据上述法律规定及合同约定，在被答辩人存在违约事由的前提下，即因其未能足额支付购房款导致不能签订正式的商品房买卖合同，其无权要求返还已支付的定金和购房款利息。三、被答辩人要求答辩人向其支付已付购房款一倍的赔偿金缺乏事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，答辩人与被答辩人并未签订商品房买卖合同，双方仅签订《东方丽晶新天地认购书》，该认购书性质为预约合同，双方之间并不存在商品房买卖合同关系。上述法律规定适用的前提是存在合法有效的商品房买卖合同，因此本案并不适用该法律规定。答辩人于2018年4月9日向被答辩人发出《解除合同通知书》，被答辩人未提出任何异议，根据《合同法》九十六条之规定，双方之间的认购书自通知到达时解除，该认购书对双方不再有法律约束力。此后答辩人将1-1510号房屋出售于案外人，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形。综上所述，答辩人在履行合同过程中并不存在任何违约情形，且被答辩人诉请既无事实依据亦无法律依据。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年8月20日，汇隆公司（卖方）与张向利（买方）签订《东方丽晶新天地认购书》，约定买方自愿购卖方开发建设的东方丽晶城市综合体房产，签订本认购书时，买方应向卖方支付定金30000元。该认购书中未填写房号，上述合同签订后，原告当日向被告交付定金10000元，后又于2016年9月19日向被告交付定金20000元，被告均向原告出具了收款收据。2016年12月2日，汇隆公司（卖方）与张向利（买方）又签订《东方丽晶新天地认购书》，约定买方自愿购买卖方开发建设的东方丽晶城市综合体项目15层，编号为1#1510的房产，建筑面积59.71平方米，优惠前总价款为447527元；认购优惠3万抵5万，签订本认购书时，买方应向卖方支付定金30000元。签订正式的商品房买卖合同后，买方已付定金自动转为购房款的一部分，买方自签订本认购书之日起七日内，必须按约定条件向甲方支付首付购房款188112元，同时与甲方签订《买卖合同》，如乙方在本认购书生效后，除非买卖双方书面同意本认购书的时效延期，除此之外不论何种原因乙方未能在约定期限内与甲方签订《买卖合同》、支付购房款（办理完银行按揭贷款手续）或提出退房均视作乙方违约，甲方有权将本认购书第一条所规定的房屋另行销售，乙方所缴纳的定金不再退还。同日，原告向被告的工作人员张亚洲转款10000元，转账备注为：1510定金。2016年12月4日，原告填写《认筹退款申请单》，申请将1#1002号房的认筹资金转入1#1510号房。此后，原告于2017年4月28日向被告交付1#1510号房房款62000元，2017年4月29日向被告交付1#1510号房房款20000元。2018年3月11日，被告向原告在认购书中所留有效通信送达地址快递发送《关于限期交纳购房款的催告函》，要求原告于收到函的7日内支付首付购房款剩余66112元购房款，提交银行所需按揭资料，并签订《商品房买卖合同》，否则，将按照认购书约定，将认购的商铺另行销售，交纳的定金不再返还。2018年4月9日，被告向原告在认购书中所留有效通信送达地址快递发送《解除合同通知书》称：由于你对认购书约定的其他义务至今未能履行，已构成违约，故依据认购书第六条约定及合同法的规定行使合同解除权，通知你双方于2016年11月30日签订的《认购书》自你收到此函件后正式解除，解除之后相关事宜均按照相关法律规定执行。后被告将原告认购的1#1510号房出售给了姜丰，并于2018年11月21日备案登记至姜丰名下。原告经与被告交涉无果，向本院起诉。 上述事实，有原、被告陈述，收款收据、《东方丽晶新天地认购书》、交通银行IC消费记录、房地产买卖合同备案登记记录、《司法鉴定意见书》、《关于限期交纳购房款的催告函》、《解除合同通知书》、EMS存根在卷证实，予以确认。 本院认为，原、被告签订的《东方丽晶新天地认购书》合法有效。该认购书签订后，原告未按照认购书约定向被告交付首付款，属违约行为，被告按认购书约定通知原告解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，产生解除合同的法律效力，故应认定原、被告签订的《东方丽晶新天地认购书》已于2018年4月解除。由于原告违约，合同解除后，按合同约定和法律规定，原告已交付的定金无权要求返还，原告交付的房款被告应予以返还，故原告要求被告返还购房款的诉讼请求成立，本院予以支持。关于购房款的返还金额，合同约定的购房定金为30000元，故原告所交付的其余款项92000元均应认定为购房款，被告应予以返还。原告提交的证据不能证明被告有违约行为，被告提交的证据能够证明原告存在违约行为并导致合同解除，故原告请求的购房款利息及赔偿款无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持，被告的该项抗辩意见成立，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、被告庆阳汇隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张向利购房款92000元； 二、驳回原告张向利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费5282元，由原告张向利负担3290元，被告庆阳市永泰房地产有限公司负担1992元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 任舸人民陪审员孙向丽人民陪审员任彩玲 二〇二〇年七月十日 书记员 王         锦         辉 本案引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。 解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。