江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3306号上诉人（原审被告）：吴江市新兴房产开发有限公司。法定代表人：徐红春，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：朱建芬。上诉人吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴公司）因与被上诉人朱建芬商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初13439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回朱建芬的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由朱建芬负担。事实和理由：1.案涉项目施工单位为苏州市庙港建筑有限公司，系苏州市庙港建筑有限公司导致案涉项目竣工验收备案未完成，故新兴公司要求追加苏州市庙港建筑有限公司为本案第三人于法有据。2.朱建芬已基于同一事实与理由多次起诉主张违约金，属于一事不再理。3.即便朱建芬主张违约金的条件能够成就，朱建芬也应就其损失充分举证，但朱建芬未能举证。朱建芬辩称，1.新兴公司与苏州市庙港建筑有限公司的建设工程施工合同纠纷与本案无关，朱建芬与新兴公司签订商品房买卖合同，新兴公司未能如约交房办证，事实清楚，无需追加第三人。2.朱建芬上一次诉讼要求新兴公司支付截至2017年12月13日的违约金，本次起诉要求支付自2017年12月14日起算的违约金，不属于一事不再理。3.新兴公司向朱建芬出具的《承诺书》中已明确违约金计算方式，该违约金计算方式远低于同期银行贷款利率或民间借贷的利率。且主张违约金过高的举证责任在新兴公司，朱建芬无需就损失提供证据。朱建芬向一审法院起诉请求：1.新兴公司支付逾期交房违约金58726元(暂计于2017年12月13日至2019年9月24日，要求计至一审判决作出之日止)；2.本案诉讼费由新兴公司承担。一审中，朱建芬将诉讼请求明确为：新兴公司支付逾期交房违约金（以300696元为基数，自2017年12月14日起至一审判决作出之日止，按每日万分之三计算）。一审法院认定事实：2010年4月26日，新兴公司作为出卖人，朱建芬作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定朱建芬向新兴公司购买位于苏州市吴江区书香春天（一期）xx幢xx室的房屋，房屋总价为300696元；合同第六条约定：首付60696元，按揭240000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理；第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房，应承担下列违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，朱建芬向新兴公司支付首付款60696元，新兴公司向朱建芬出具金额为60696元的收据一份，后朱建芬以个人住房按揭贷款方式向新兴公司支付购房款240000元。2013年10月29日，新兴公司向书香春天楼盘各业主出具《承诺书》一份，承诺：“一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。2015年8月26日，朱建芬将新兴公司诉至一审法院，要求新兴公司支付自2012年4月1日起至2016年2月29日止的逾期交房违约金。一审法院于2016年2月29日作出民事判决，支持了朱建芬的诉讼请求。新兴公司不服判决，上诉至苏州市中级人民法院，经苏州市中级人民法院主持，朱建芬与新兴公司达成调解协议。2017年12月13日，一审法院出具（2017）苏0509民初11312号民事判决书，认为朱建芬与新兴公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，该案所涉商品房未达到合同第八条约定的交房条件故新兴公司应按合同第九条的约定及新兴公司所作出的承诺承担相应的逾期交房的违约责任，朱建芬所主张的违约金计算标准在法律规定的范围以内，依法应予支持，经核算，新兴公司应赔偿朱建芬的逾期交房违约金金额为58816.14元（以本金300696元，自2016年3月1日起按每日万分之三计算至2017年12月13日止），故判决：新兴公司应于本判决生效后十日内支付朱建芬逾期交房违约金58816.14元。上述事实，有朱建芬提供的（2017）苏0509民初11312号民事判决书以及朱建芬的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为：朱建芬、新兴公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，朱建芬、新兴公司均应按照合同约定履行自己的义务。根据朱建芬提供的（2017）苏0509民初11312号生效民事判决书以及庭审中原告的陈述，可以认定朱建芬已按约履行支付购房款300696元的合同义务，新兴公司至今未能按期交付符合合同约定条件的房屋，显属违约，应按《商品房买卖合同》第九条的约定及被告所作承诺承担逾期交房的违约责任。关于逾期交付违约金，新兴公司认为，《承诺书》中的违约金条款视2014年4月30日前能否交钥匙而定，本案所涉房产在2014年4月30日已经具备交钥匙条件，已有300多户业主在该时点收房，是朱建芬自身不接受交钥匙，故不能主张适用《承诺书》第二条来计算2014年4月30日之后的违约金，一审法院认为，新兴公司未提供证据证实其向朱建芬发出交钥匙通知而朱建芬不予接受的事实，应视为新兴公司并未向朱建芬兑现在2014年4月30日交钥匙的承诺，且《承诺书》中约定的交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）应视为商品房符合法定最低交付条件即商品房已经竣工验收合格，故朱建芬仍可适用《承诺书》的约定主张相应的违约金。综上，朱建芬所主张的违约金计算标准符合双方约定，一审法院依法予以支持。关于朱建芬主张的违约金是否过高应予调低的问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，依据租金确定逾期交房违约金数额的前提是双方对违约金没有约定的情况，而本案朱建芬、新兴公司明确约定了违约金计算标准，同时，租金损失并不能全面反映朱建芬的实际损失，与同期银行贷款利率及民间借贷利率相比，根据朱建芬主张的违约金标准计算出的违约金并不存在数额过高的问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：吴江市新兴房产开发有限公司于判决生效后十日内给付朱建芬逾期交房违约金（以300696元为基数，自2017年12月14日起至2019年12月23日止，按每日万分之三计算）。一审案件受理费减半收取634元，由吴江市新兴房产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，朱建芬与新兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。朱建芬已按约支付全部购房款，新兴公司应在2012年3月31日前向朱建芬交付符合合同约定的房屋，新兴公司至今未能按期交付符合合同约定条件的房屋，应按《商品房买卖合同》及新兴公司出具的《承诺书》承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的数额。本院认为，首先，新兴公司虽在承诺书中承诺2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住），但新兴公司未提供证据证明已经在承诺时间通知朱建芬接收钥匙，也无证据证明在2014年4月30日前案涉房屋已经满足《承诺书》约定的交房条件，故一审法院依照新兴公司《承诺书》承诺的违约金标准计算逾期交房违约金，并无不当。因双方已明确约定违约金计算标准，且该违约金计算标准未明显过高，新兴公司主张朱建芬应提交证据证明实际损失，没有法律依据，本院不予采信。其次，由于双方就2017年12月13日之前的逾期交房违约金已另案解决，本案中朱建芬要求新兴公司支付自2017年12月14日起至一审判决作出之日止的逾期交房违约金，不属于一事不再理的情形。新兴公司应支付朱建芬以300696元为基数，自2017年12月14日起至2019年12月23日止，按每日万分之三计算的逾期交房违约金。新兴公司还上诉主张本案应追加苏州市庙港建筑有限公司为第三人，但本案系朱建芬与新兴公司之间的商品房销售合同纠纷，苏州市庙港建筑有限公司并非本案合同相对人，一审法院未准许新兴公司追加第三人的申请，并无不当。综上所述，新兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由上诉人吴江市新兴房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年七月三日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。