上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初2009号原告：上海杨浦中央社区发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈丽丹，董事长。委托诉讼代理人：黄晓雯，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：兆恩(上海)投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘永芳，董事长。委托诉讼代理人：封佳玮。原告上海杨浦中央社区发展有限公司(以下简称中央社区公司)与被告兆恩(上海)投资管理有限公司(以下简称兆恩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中央社区公司的委托诉讼代理人黄晓雯、被告兆恩公司的委托诉讼代理人封佳玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中央社区公司向本院提出诉讼请求：1、确认中央社区公司与兆恩公司之间的房屋租赁合同于2019年10月20日解除；2、判令兆恩公司向中央社区公司支付拖欠的自2019年9月1日至2019年10月20日止的房屋租金176,202.02元及逾期利息；3、判令兆恩公司向中央社区公司支付自2019年9月1日至2019年10月20日止的物业管理费31,883.33元及逾期利息；4、判令兆恩公司向中央社区公司支付自2019年9月1日至2019年10月20日止的推广费7,250.75元及逾期利息；5、判令兆恩公司向中央社区公司支付拖欠的水电费50,826.89元及逾期利息；6、判令兆恩公司向中央社区公司支付房屋复原补偿金220,225元；7、判令被告兆恩公司向中央社区公司支付违约金395,573.87元；8、判令兆恩公司支付中央社区公司律师费36,000元；9、本案诉讼费由兆恩公司承担。事实和理由如下：2018年10月26日，原告中央社区公司和被告兆恩公司签订《上海市房屋租赁合同之补充条款》，约定由兆恩公司承租上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX层XXX-XXX室房屋，租赁房屋的实测面积为745.54平方米，独用面积为440.45平方米。租赁合同约定了租赁期限自2018年11月16日至2021年11月15日，约定了每个租赁年度的保底租金标准、物业管理费、推广费、水电费的标准及支付期限，以及房屋复原补偿金、滞纳金、违约金等。合同还约定兆恩公司拖欠合同项下费用超过7天，中央社区公司有权解除合同并要求违约方支付违约金。因兆恩公司拖欠租金、物业管理费、推广费、水电费等应付费用超过7天，中央社区公司于2019年10月12日发出租赁合同《终止函》，行使单方面的合同解除权，通知兆恩公司于2019年10月20日终止履行租赁合同。故中央社区公司要求法院确认合同已于2019年10月20日提前终止，要求兆恩公司按合同约定支付拖欠中央社区公司的的租金、物业管理费、推广费、水电费及其滞纳金和房屋复原费、律师费、违约金等。因合同约定的违约金过高，中央社区公司主动将违约金调低为三个月的租金即395,573.87元，并没收履约保证金452,855.69元和公用事业费押金44,045元。被告兆恩公司辩称，同意双方的租赁合同于2019年10月20日解除，拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费的金额予以确认并同意支付，但不同意支付逾期利息。因为中央社区公司没有将房屋恢复原状就另行出租给其他公司经营餐饮，兆恩公司的装修及设备等均被有效利用，且中央社区公司没有支出复原费用，故兆恩公司不同意支付房屋复原费。关于违约金，中央社区公司已将房屋另行出租收取租金，实际的租金损失并没有达到三个月，律师费金额也过高，不同意支付律师费。已支付的保证金和公用事业费押金可以抵扣违约金等费用。本院经审理认定事实如下，租赁房屋位于上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX层XXX-XXX室，原告中央社区公司系房屋权利人。2018年10月26日，中央社区公司(甲方)和兆恩公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》及《上海市房屋租赁合同之补偿条款》(以下简称补充条款)，双方约定由中央社区公司将上述房屋(独用面积440.45平方米)出租给兆恩公司，租赁期限自2018年11月16日至2021年11月15日。补充条款第4.1条约定，乙方应按补充条款附表五之规定支付房屋租金、物业管理费、推广费等；补充条款第4.2约定，甲方在本合同期间有权以给乙方提前一个月书面通知后合理地调整管理费、推广费；补充条款5.5条约定，租赁期满或提前终止时甲方从保证金和公用事业费押金中扣除乙方应支付之各项费用(包括但不限于租金、管理费、水电费等)或违约金等费用如有剩余的，应在乙方将该房屋按合同约定状态返还甲方、完成各类注册登记的注销变更手续、提供保证金和公用事业费押金的收据原件、与甲方签署费用结算单后三十天内无息返还乙方。补充条款附表五约定，每月应付保底租金=保底租金*(1+增值税税率)，第一年度(2018年11月16日至2019年11月15日)保底租金(不含增值税)按7.62元/天/平方米(独用面积)，第二租赁年度(2019年11月16日至2020年11月15日)保底租金(不含增值税)按8.10元/天/平方米(独用面积)，第三租赁年度(2020年11月16日至2021年11月15日)保底租金(不含增值税)按9.04元/天/平方米(独用面积)；每月应付管理费按37.74元/月/平方米(独用面积)计算(不含增值税)，每月应付推广费按9.44元/月/平方米(独用面积)计算(不含增值税)，管理费和推广费可根据补充条款第4.2条的规定调整。乙方应于每个历月的第一天支付当月的租金、管理费、推广费及相应的增值税；物业公司向乙方收取公用事业费及相应的增值税，乙方应于每个历月的第一天根据物业管理公司发出的当月付款通知单支付上个月的公用事业费及相应的增值税，该房屋的公用事业费押金44,045元，由乙方在签署补充条款时支付给甲方。乙方还应向甲方支付保证金447,575.31元，即相当于租赁期第三租赁年度三个月的租金、现行物业管理费和推广费之和，以及前述总和费用之相应的增值税。补充条款第7.2条约定，在租赁期满或提前终止日，乙方必须把房屋连同所有的附属物、装置、附加物恢复原状后交还给甲方，若期满时乙方不履行将房屋恢复原状之责任，甲方有权在乙方的保证金中扣除500元/平方米(独用面积)的费用作为补偿，若合同提前终止乙方不履行将房屋恢复原状之责任，甲方有权另行要求乙方支付500元/平方米(独用面积)的费用作为补偿。补偿条款第13.1条约定，若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金等，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。若乙方拖欠租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金及其他应当支付的费用超过7天的，甲方有权提前收回房屋并立即提前终止本合同，乙方已经支付的保证金不予退回，且乙方还应向甲方支付相当于租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金，如甲方在租赁期内将房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少……。租赁合同及补充条款签订后，兆恩公司向中央社区公司支付了履约保证金447,575.31元，之后又追加支付了5,280.38元，共计452,855.69元，公用事业费押金44,045元，以上总计496,900.69元。中央社区公司将房屋交付兆恩公司，双方按约履行租赁合同。2019年4月15日，上海丰诚物业管理有限公司发出《关于创智天地三期物业管理费调整的通告》，通知自2019年6月1日起，调整办公楼和商铺的物业管理费标准，其中商铺的物业管理费标准调整为44元/月/平方米(含税)。兆恩公司自2019年7月1日起拖欠水电费，自2019年9月1日起拖欠房屋租金、物业管理费及推广费，经中央社区公司多次催讨未果，2019年10月12日，中央社区公司向兆恩公司发出《终止函》，通知兆恩公司房屋租赁合同于2019年10月20日终止，要求兆恩公司于2019年10月20日前返还房屋，逾期返还则承担相应的违约责任等，并告知兆恩公司保证金及公用事业费押金共计496,900.69元不予退还。兆恩公司于2019年10月13日收到《终止函》后，与中央社区公司就合同解除的违约金等事宜进行协商，但未达成一致意见。审理中，中央社区公司陈述租赁房屋未恢复原状，已于2019年12月30日由中央社区公司另行出租给他人。本院认为，中央社区公司和兆恩公司签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款，系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认，双方当事人应当遵照执行。因兆恩公司拖欠租金、物业管理费、推广费、公用事业费，中央社区公司行使单方面的合同解除权，符合合同约定，且兆恩公司也同意租赁合同于2019年10月20日解除，并对2019年10月20日之前拖欠的水电费、租金、物业管理费、推广费的金额予以确认且同意支付，故本院确认双方的租赁合同于2019年10月20日解除，兆恩公司应当付清拖欠的水电费、租金、物业管理费、推广费。关于违约金，中央社区公司收取的保证金已经相当于第三租赁年度(高于前两个租赁年度标准)三个月的租金、物业管理费和推广费之和以及相应的增值税，且中央社区公司已在租赁期限内将房屋再行出租，本院综合考虑中央社区公司的实际损失，酌情将违约金调整为相当于保证金的金额即452,855.69元，可由中央社区公司已收取的保证金抵扣。因本院确定的违约金数额足以弥补中央社区公司的实际损失，故逾期付款利息及律师费之诉请，本院不再予以支持。中央社区公司收取的公用事业费押金44,045元可根据合同约定予以抵扣兆恩公司拖欠的水电费。关于租赁房屋的复原费补偿，因中央社区公司已将租赁房屋按现状再行出租给他人，恢复原状的实际损失并未发生，故其要求赔偿复原费之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海杨浦中央社区发展有限公司和被告兆恩(上海)投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年10月20日解除；二、被告兆恩(上海)投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司租金176,202.02元；三、被告兆恩(上海)投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司物业管理费31,883.33元；四、被告兆恩(上海)投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司推广费7,250.75元；五、被告兆恩(上海)投资管理有限公司应支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司水电费50,826.89元【该款由兆恩(上海)投资管理有限公司已交付的公用事业费押金44,045元充抵，余款6,781.89元应自本判决生效之日起十日内支付】；六、被告兆恩(上海)投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司违约金452,855.69元【该款由兆恩(上海)投资管理有限公司已交付的保证金452,855.69元充抵】；七、原告上海杨浦中央社区发展有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,170元，由原告上海杨浦中央社区发展有限公司和被告兆恩(上海)投资管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二〇年七月三十日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。