广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初546号原告：湛江市金众物业服务有限公司，住所地湛江市赤坎区*********交汇处东盟建材中心13栋2层2-186商铺，统一社会信用代码914***********872R。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：邹志斌，该公司职员。被告：黄国萍，女，汉族，1971年3月24日出生，户籍地广东省湛江市霞山区********海头派出所宿舍403房，现住湛江市霞山区*******洪屋大厦一单元608房，公民身份号码440*031971*****12X。原告湛江市金众物业服务有限公司（以下简称：金众物业公司）与被告黄国萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金众物业公司的委托诉讼代理人邹志斌到庭参加诉讼，被告黄国萍经本院合法传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年5月至2020年3月物业服务费累计5936.4元；2.判令被告向原告支付自2017年5月至2020年2月公共分摊水电费累计822.02元；3.判令被告按每天千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费，截至2020年3月16日为止，被告应支付滞纳金累计8815.55元；4.判令被告承担本案全部诉讼相关费用。事实及理由：被告系原告所管理的洪屋大厦小区一单元6层08房的业主，该户建筑面积为103.93㎡。根据原告和被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，原告依约对被告居住小区洪屋大厦实施了管理和服务。根据协议第四条约定，被告应按建筑面积1.68元/月.㎡的标准向原告缴纳物业服务费，并同时交纳公共分摊水电费；第十条第四点约定，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，自逾期之日起按逾交额每天千分之三缴纳滞纳金。自2017年5月至2020年3月，被告一直拒绝缴纳物业费服务、公共分摊水电费，原告多次书面及上门催缴，均无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告黄国萍既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告黄国萍不到庭，视其放弃质证的权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金众物业公司成立于2007年10月8日，经营范围为物业管理等。被告黄国萍系湛江市霞山区*******洪屋大厦小区一单元6层08房的业主，该房屋建筑面积为103.93㎡。20**年11月1*日，黄国萍（乙方）与金众物业公司(甲方)签订《前期物业管理服务协议》，约定由金众物业公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止,提供前期物业服务。并约定以下条款，第四条物业管理服务费用：三、乙方交纳费用的时间为每月的12号前缴付本月的物业服务费及相应费用；四、物业管理服务费用由甲方根据物业的不同类型，按当地房屋测绘部门核准的建筑面积（含公共分摊面积）向业主收取或物业使用人收取。住宅按（建筑面积）1.68元/月.平方米（不包含共用水电费、电梯运行费，公用水电费、电梯运行费按每月实际用量另外分摊，乙方须与物业管理服务费一并缴交）；第十条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾交额每天千分之三交纳滞纳金；乙方或非业主使用人连续三个月不缴纳物业管理费的，甲方有权停止对乙方或非业主使用人的一切物业管理服务，并通过法律途径追索经济损失。《前期物业管理服务协议》的附件《临时管理规约》第二十九条约定，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。同日，被告黄国萍作出《承诺书》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约。另查明，被告黄国萍于2013年收楼后，自2017年5月起至2020年3月未依约交纳物业管理费、公共分摊水电费，尚欠2017年6月至2020年3月共34个月物业服务费，每月174.6元（1.68元/月.平方米×103.93㎡），共计5936.4元；尚欠2017年5月至2020年2月共34个月的公摊水电费，共计822.02元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告接受原告提供的物业管理服务，应依约支付物业服务费、公共分摊水电费等费用。被告未依约交纳相关的费用，已构成根本违约，依法应承担违约责任。被告尚欠自2017年6月至2020年3月期间的物业服务费5936.4元以及自2017年5月至2020年2月期间的公摊水电费822.02元，原告请求被告支付拖欠的物业服务费及公摊水电费，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，其法律性质应属迟延履行违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本院予支持。根据《前期物业管理服务协议》第十条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾交额每天千分之三交纳滞纳金”，该违约金约定明显过高，原告主张违约金按每天千分之三计算至缴清全部物业服务费时止，但未举证自己因被告违约所遭受的实际损失，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院将违约金调整为以每月应交物业服务费为基数，按各月实际拖欠的月数自2017年6月起按年利率6%计算至还清物业服务费之日止。自2017年6月起至2020年3月的违约金为174.6元×（33+32+31+…+3+2+1+0）个月×6%÷12个月=489.75元。被告黄国萍经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告黄国萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市金众物业服务有限公司支付物业服务费5936.4元、公共分摊水电费822.02元及违约金489.75元，并支付自2020年4月起以5936.4元为基数，按年利率6%计算至还清物业服务费之日止的违约金。二、驳回原告湛江市金众物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189.35元，由原告金众物业服务有限公司负担139.35元，被告黄国萍负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  陈星宇人民陪审员  杨霞玲人民陪审员  吴金凤二〇二〇年七月二十日法官 助理  尤莉莹书官记官员谢珩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。