广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4160号原告（反诉被告）：清远市翔力置业有限公司，住所地清远市清城区******************。法定代表人：欧金球，任董事长。委托诉讼代理人：吴广聪，该公司员工。委托诉讼代理人：黄伟聪，该公司员工。被告（反诉原告）：欧文强，男，1969年12月24日出生，汉族，住广东省清新区龙颈镇南星村委会桂花村2号，公民身份号码441************817。原告清远市翔力置业有限公司（以下简称翔力置业公司）与被告欧文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，被告欧文强提出反诉，本院予以受理并合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翔力置业公司的委托诉讼代理人吴广聪、黄伟聪，被告欧文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔力置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年5月15日至2020年4月的房屋商铺租金150470.4元（487.2㎡×27元/㎡×11.4个月），支付滞纳金和违约金（按2019年5月15日起按所欠金额的千分之三天计付，暂计至2020年3月31日共65730元，计至实际付清之日止）；2、判令被告支付2019年1月至2020年3月的代收自用水费805.80元，代收自用电费11058.97元；3、判令被告支付商铺附属设施玻璃窗损坏的维修费用500元；4、要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年4月19日签订《翡翠凤凰园商铺租赁合同》主要约定，由被告承租原告位于清远市清城区********************，建筑面积为487.2㎡。合同租赁期从2018年5月1日起至2026年4月30日止，房屋租赁费为27元/㎡,按建筑面积计算。被告人由2018年5月后一直准时向我公司支付租金及代收自用水电费，但从2019年1月开始至今没有支付租金及代收自用水电费给原告。经原告的多次催促，被告已分两次支付共60000元租金给原告，之后均以各种借口拒绝支付租金及代收自用水电费，至今拖欠原告商铺租金150470.4元，代收自用水费805.80元，代收自用电费11058.97元，代支商铺附属设施玻璃窗损坏的维修费用500元，合共162835.17元（未含滞纳金和违约金）。现原告为维护自己的合法权益，按法律的规定特向人民法院提起对被告的诉讼。被告欧文强答辩称：一、被答辩人对答辩人商铺进行强制锁门措施导致答辩人无法营业。答辩人所经营的清远市清城区善益健保健会所（以下简称善益健保健会所）于2019年10月18日起被被答辩人强制锁门、禁止营业，被答辩人此行为导致答辩人无法正常经营该会所。但在本案中被答辩人诉称其是2020年4月因答辩人欠缴租金才在当月对其进行锁门禁止营业的处理，但被答辩人实际对善益健保健会所强行锁门、禁止营业的时间是2019年10月18日。由被答辩人提供的补充证据中可以看出，自2019年11月起答辩人所经营的善益保健会所已经不再产生电费、水费等费用，而2018年12月至2019年10月答辩人经营的善益健保健会所都在正常产生电费、水费的费用，若是会所仍在答辩人的控制和使用之下，水电费用不会出现零费用的情况。同时答辩人所提供的资料显示在2019年11月11日答辩人的客户前往善益健保健会所后发现店铺大门紧闭，证明答辩人店铺因被答辩人强行锁上大门导致其无法正常营业。答辩人为涉案商铺采购了高档家具、电器等物品，若是答辩人想结束营业必定会把价值不菲的物品搬走，直到此时答辩人所购买的全部物品都仍在商铺内。以上证据足以证明涉案商铺的实际控制权和管理权在2019年10月18日后已经转移到被答辩人处，答辩人实际没有使用和控制商铺，因此不应由答辩人承担自2019年10月18日以后的店铺租金和相关费用的违约金。二、由于被答辩人无法办理消防验收合格证明形成违约，答辩人可以因此适当减少支付2019年5月至10月的部分租金。答辩人在2019年5月至10月延期交付租金是因为被答辩人的物业无法办理消防验收合格证明，答辩人会所无法投入正常使用和营业导致答辩人经济窘迫。根据《消防法》第十三条、第五十八条的规定，答辩人作为一名合格的经营者，严格按照《消防法》的相关规定在被答辩人无法提供消防验收合格证明前没有进行营业，在长期的等待被答辩人的消防验收合格证明的过程中，答辩人无营业收入导致资金紧张无法及时交付2019年5月至10月的租金及水电费，同时，被答辩人无法办理消防验收合格证明导致答辩人无法营业已经构成对双方签订的租赁合同的违约，答辩人前期对于该会所的投入已经形成，因此应该适当减免和调整2019年5月至10月租金作为别被答辩人违约的惩罚，以弥补答辩人的损失。答辩人与被答辩人在2018年4月19日签订租赁合同，由于被答辩人建房手续不完善的原因导致答辩人无法营业，经过双方的协商，被答辩人同意减免2019年1月16日前的租金。但是同样是被答辩人的原因导致的涉案物业善益健保健会所不能正常、合法的经营，由此产生的租金延迟交付却要答辩人承担违约金于理不合。答辩人愿意继续与被答辩人履行合同关系，自始至终也没有停止经营涉案会所的意思表示，现答辩人同意适当补缴2019年5月至10月的租金及水电费，但因欠缴租金及水电费的根本原因是被答辩人无法为答辩人的正常经营提供消防验收合格证明，因此不应由答辩人承担违约金。同时，被答辩人提出的违约金金额过高，没有法律和事实依据支持。三、答辩人不存在恶意欠缴租金及水电费的主观意识。答辩人对于涉案的商铺进行了高端装修及设备采购，花费金额高达1200000元人民币，答辩人对于涉案物业的经营是耗费了很多心血的，答辩人延迟交付2019年5月至10月的租金及水电费也是因为被答辩人迟迟无法提供消防验收合格证明的原因导致答辩人无法正常营业所造成的，答辩人没有违约的主观意识。对于延迟交付的部分租金与答辩人所投入的1200000元的装饰装修费用相比，答辩人不会做出因小失大的行为选择。同时在2019年10月18日时答辩人仍有30000元租赁押金在被答辩人处，答辩人在2019年7月至9月分别通过银行转账和微信转账的方式向被答辩人交付了60000元的租金，足以看出答辩人没有恶意欠缴租金和水电费的主观意识，仅是因为经济原因延迟交付相关费用，并在经济条件好转时就及时交付租金等费用。四、涉案商铺附属设施玻璃窗损坏的维修费用不应由答辩人承担。由于被答辩人在2019年10月18日对涉案商铺进行强制上锁禁止答辩人营业，因此涉案商铺自2019年10月18日起处于被答辩人的控制和管理之下，此时该商铺内所产生的一切问题都应由被答辩人所负责，故被答辩人要求的涉案商铺附属设施玻璃窗损坏的维修费用不应由答辩人承担。被告欧文强向本院提出反诉请求：一、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《翡翠凤凰园商铺租赁合同》；二、请求判令反诉被告返还反诉原告已付租金人民币60000元；三、请求判令反诉被告返还反诉原告已付押金人民币30000元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2018年4月19日签订了《翡翠凤凰园商铺租赁合同》，反诉原告依约支付了60000元租金及30000元押金给反诉被告，但因反诉被告存在以下严重违约行为导致反诉原告无法经营涉案商铺：1、反诉被告对涉案商铺自2019年10月18日起采取强制锁门措施导致反诉原告无法营业；2、反诉原告一直无法经营是因为反诉被告没有为涉案商铺办理消防验收，导致反诉原告投资的会所无法投入使用营业。原告翔力置业公司对被告欧文强的反诉辩称：被告的诉请是判令解除租赁合同，我方认为该合同合法有效，没有任何瑕疵以及违反法律上的规范，该合同是本案的核心，是本案的判决材料和依据。对于第二项，我方认为该60000元是被告履行租赁合同的义务，是正常缴费，不存在任何各方的违规或者不属于合同范围内的金钱交易。对于第三项，我方认为坚持执行商铺租赁合同。对于第四项，诉讼费我方认为由反诉原告承担。对于事实与理由：1、强制锁门是预防被告搬走撤场，不是要终止合同以及收回物业，根据被告提供的视频录音，我方积极配合开门，是被告不守合约在先，被告继续履行合约我方可以马上开门；2、关于验收，由被告租赁物业之后，我方已经给被告提供了消防竣工备案，被告所说的验收是他所属行业需要的消防验收，我方是不负责的，以该理由提出反诉是不成立的。本院经审理认定事实如下：2018年4月19日，甲方（出租人、原告）与乙方（承租人、被告）签订一份《翡翠凤凰园商铺租赁合同》，约定甲方同意出租清远市清城区*******************商铺给乙方用作经营养生会所，租期从2018年5月1日起至2026年4月30日止，2018年5月1日至2018年8月31日为免租期，2018年9月1日至2021年4月30日按27元/㎡/月×面积487.2㎡之标准计付租金，合计人民币13154元，租金按一个月或季度（即三个月）支付，由乙方以现金或转账方式交给甲方，支付时间为每月或每季度（每三个月）的5号前支付。押金为人民币30000元，该押金在任何时候均不能转为租金及其他费用，签订该合同时，乙方以现金或转账方式交给甲方，甲方提供单据乙方保留。乙方未能按本合同规定的期限内交租金的，每逾期一日，须按逾期租金的3‰向甲方交付滞纳金和违约金，乙方有下列情形之一的，甲方有权采用停水、停电或诉讼等强制措施，并有权解除合同，收回出租物，押金无条件归甲方所有，乙方承担一切违约责任：……②乙方逾期一个月不交租金，或拖欠水电费一个月以上的。签订合同当天，被告依约向原告缴纳30000元押金，原告出具《收据》予以确认。另外，被告分别于2019年7月1日、2019年8月28日、2019年8月29日、2019年9月5日向原告转账30000元、10000元、10000元、10000元，上述款项均属于租金，共60000元，原告亦予以确认。2019年10月18日，原告向被告发出《商铺催缴通知书》，主要内容为：涉案商铺租金、物业费、税费、电费等由2019年1月至2019年10月合共99134.98元尚未缴交，根据双方租赁合同约定，被告已严重违约，原告将在2019年10月18日正式按合同约定，进行停水停电或强制收回物业等措施，如被告继续租用该物业的，请于2019年10月21日前到原告处缴清所有拖欠费用，否则，原告保留采取法律程序的权利及对商铺进行封铺处理，和进行违约金及其它违约责任的追偿。另外，原告提供的涉案商铺欠费明细表显示，涉案商铺2019年11月产生电费19.4元、水费0元，从2019年12月起，水费、电费均为0元，被告对上述水电费的表示认可。审理过程中，原、被告向本院提交《移交确认书》，确认双方经友好协商，乙方同意于2020年7月8日将涉案商铺及铺内原有装修移交甲方，甲方同意接收。另查明，根据清城应急消竣备字〔2018〕第0096号建设工程竣工验收消防备案凭证，原告于2018年12月10日向清远市清城区公安消防大队申报了翡翠凤凰及翡翠凤凰地下室建设工程的竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，清远市清城区公安消防大队依法核发该备案凭证。另外，案外人清远市尚邦物业管理有限公司与被告于2018年5月17日就涉案房屋签订一份《商铺物业管理协议》，其中第三条对水电费的计算标准、收取方式作出了明确约定。本院认为，原、被告签订的《翡翠凤凰园商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于被告支付的60000元租金的处理问题，根据涉案合同，原、被告租赁关系的完整计租月为一个自然月，每月租金13154元，庭审过程中，原、被告均确认被告自2019年1月开始欠租，但被告主张应从营业执照下发时间（即2019年1月16日）开始计算欠租时间，该主张与双方所签订的涉案合同相互矛盾，且双方并未就起租时间另行达成合意，故本院认为被告的主张于理无据，不予采纳。本院确认被告从2019年1月1日开始欠缴租金，该60000元租金相应抵扣4个月零17天的租金，即从2019年1月1日起至2019年5月17日止，2019年5月18日起的租金被告尚未支付。关于涉案合同是否解除的问题，在庭审过程中，原、被告对涉案商铺被上锁并停水停电的开始时间存在争议，根据原告2019年10月18日向被告发出《商铺催缴通知书》，其要求被告于2019年10月21日前到原告处缴清所有拖欠费用共99134.98元，否则将按合同约定进行停水停电或强制收回物业等措施。另根据原告提交的涉案商铺欠费明细表显示，该商铺2019年11月所产生电费为19.4元，水费为0元，从2019年12月起电费、水费均为0元，原告据此主张对涉案商铺停水停电上锁时间为2019年12月1日，但将2019年11月的水电费数额与2019年1—10月水电费数额作对比，2019年11月水、电费所产生的费用大幅度减少，其中水费为0元更不符合经营常理，且根据“谁主张，谁举证”原则，原告认为2019年11月中电费包括自用电费和公摊电费应提供相应证据予以佐证，现有证据不足以证实，故本院对原告主张其从2019年12月1日对涉案商铺进行上锁并停水停电不予支持。另外，被告认为原告从2019年10月18日起对涉案商铺进行上锁并停水停电亦有举证责任，现有证据亦不足以证实。综合上述分析，本院酌情认定原告从2019年11月1日起对涉案商铺进行上锁并停水停电。虽然双方签订的合同明确约定被告拖欠租金的，原告有权采取停水、停电等强制措施，但2019年11月1日起因原告单方采取上锁及停水、停电等强制措施，使得被告无法继续在涉案商铺经营，此时，双方的租赁合同事实上已终止，原告要求继续计算租金的主张显失公平，故本院确认双方签订的《翡翠凤凰园商铺租赁合同》已于2019年11月1日解除，被告拖欠租金的时间段为2019年5月18日至2019年10月31日，该时间段拖欠的租金数额为71908.53元（13154元/月×5个月+13154元/月÷30天×14天）。关于被告缴纳的30000元押金的处理问题，根据清城应急消竣备字〔2018〕第0096号建设工程竣工验收消防备案凭证，涉案房屋已进行消防验收，被告主张因涉案房屋未通过消防验收而延期支付租金于理无据，被告未按照合同约定的时间支付租金，其应承担逾期支付租金产生的违约金。根据涉案合同第七条第1项“乙方未能按规定的期限内交租金的，每逾期一日，须按逾期租金的3‰向甲方交付滞纳金和违约金”、第七条第3项“乙方逾期一个月不交租金，或拖欠水电费一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租物，押金无条件归甲方所有”的约定，相当于要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且同时主张没收押金及支付违约金明显过分高于因被告拖欠租金给原告所造成的实际损失。因此，本院认为无需退还押金足以弥补原告因被告拖欠租金所造成的损失，故对于原告要求被告以所欠租金为基数并按日3‰的标准计算违约金、被告要求原告退回押金30000元的诉讼请求均予以驳回。关于原告主张被告支付水费、电费的诉讼请求，本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，本案的适格当事人为原、被告，而被告与案外人清远市尚邦物业管理有限公司之间有签订《商铺物业管理协议》，原告要求被告支付水电费属于另一法律关系，本院在本案中不作处理。关于原告要求被告支付玻璃窗维修费用500元的主张，根据原告提供的《收据》，内容明确载明“今收到翡翠凤凰3号楼201铺更换玻璃1件，金额500元”，但根据涉案合同，被告所承租的商铺为清远市清城区*******************商铺，《收据》所载明商铺并不是被告所承租商铺，原告亦无提供其他证据予以佐证，故本院对原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告清远市翔力置业有限公司与被告欧文强签订的《翡翠凤凰园商铺租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告欧文强于本判决生效之日起10日内向原告清远市翔力置业有限公司支付拖欠的租金71908.53元；三、确认被告欧文强缴纳的押金30000元归原告清远市翔力置业有限公司所有；四、驳回原告清远市翔力置业有限公司的其它诉讼请求；五、驳回被告欧文强的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2364元，反诉案件受理费1025元，共3389元，由原告清远市翔力置业有限公司负担1310元，被告欧文强负担2079元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年七月十七日书记员  杨娅乔附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。