贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4567号上诉人（原审被告）：周家全，男，1975年10月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。原审第三人：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。原审第三人：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人周家全因与被上诉人贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019)黔0102民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周家全上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院在审理本案中,将被上诉人分别基于租赁合同和物业服务合同的两个不同法律关系的诉请以租赁合同纠纷一案进行审理，显然违反人民法院一事一理的原则，程序违法。本案中，基于《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》的约定，上诉人与原审第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司之间建立的是租赁合同法律关系，而上诉人与被上诉人之间则建立的是物业服务合同法律关系。被上诉人在一案中分别基于不同的法律关系向上诉人提出了支付租赁合同租金（即商位使用费）和支付物业服务费用的诉请，显然违反法律规定的一事一理的原则，而一审法院在没有明确被上诉人基于何种法律关系提起诉请的情况下，在上诉人明确提出问题的情况下作出判决，程序违法。二、在案件审理中，贵客隆公司将涉案商位租赁给上诉人使用，并非将该商位交付给上诉人即完成合同义务，其还有一项属于出租人的基本合同义务贯穿在租赁合同履行的始终，即向上诉人租赁的商位提供基本的水电供应，提供电力使用的方式即向上诉人提供充电服务。本案在合同履行中，该充电服务是由被上诉人在代替贵客隆公司向上诉人履行。而贵客隆公司于2018年8月7日发出《债权转让通知书》将对上诉人享有的租金或商铺使用费的债权（包括到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给被上诉人时，虽然该转让通知书仅仅提及合同权利，但是鉴于合同义务在事实上一直是被上诉人在履行，显然，贵客隆公司向被上诉人转让的并非仅仅是简单的合同权利，而应当是合同的权利与义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定,当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。贵客隆公司与被上诉人之间并非一审法院所认定的系单纯的债权转让,而是合同权利、义务的概括让与，被上诉人的单方面通知并不发生转让的法律效力及后果，被上诉人依法不具有提起诉请租金的原告主体资格。三、由于贵阳市人民大道这个重点工程的建设,需要对涉案的双龙陶瓷洁具城依法拆迁，被上诉人为了获得不当租赁利益，采取停电的手段对上诉人等众多商户予以要挟，导致各方矛盾激化，上诉人等众多商户根本无法正常经营，从而导致上诉人的合法权益受到损害，人民法院对于被上诉人及原审第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司不履行合同基本义务的行为根本未予理睬，采取回避态度。根据合同权利义务相一致的原则，在出租方未能依法履行合同基本义务的情况下，上诉人有权利拒绝履行自己的合同义务，拒绝向出租方支付租金。另，在拆迁征收中，作为房东的原审第三人贵州省体育局提出了暂时不予缴纳租金，但原审并未查清作为二房东的原审第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司是否向贵州省体育局缴纳过征收期间的租金，如果未缴纳征收期间的租金，其利用征收拆迁这个情势变更，向上诉人等众多商户索要租金违反公平公正原则。四、在没有向上诉人等众多商户提供正常电力供应的情况下，即使被上诉人提供了公共区域的电力、安保或者保洁，由于上诉人等众多商户已经无法正常经营，该部分服务对上诉人等众多商户毫无意义,被上诉人提出的支付物业服务费的诉请依法也不能得到支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院根据事实和法律，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与世纪双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。原审第三人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。贵州世纪双龙商业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告周家全签订的《商位使用管理协议书》；二、判令被告周家全将贵阳市体育路6号贵阳双龙洁具城内B-1号展厅交还给原告；三、判令被告向原告支付商铺使用费95797元及违约金（滞纳金）28,739元、物业服务费2076元及违约金（滞纳金）623元，合计127235元（上述费用计算至2018年8月31日、请求判决被告支付至将展厅交换原告为止）；四、本案诉讼费用由被告承担一审法院认定事实，第三人贵客隆公司（物业所有人、甲方）、原告双龙公司（物业管理人、丙方）与被告周家全（物业使用人、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市体育路6号贵阳双龙精品洁具城内B-1展厅，共计162.22平方米的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2017年8月6日起至2018年8月6日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价71元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商铺使用费单价86元/平方/月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计41853元/季（86元/平方/月×162.22平方米×3月）；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计7787元（16元/平方/月×162.22平方米×3月）。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，须在上阶段已缴费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先缴后用，逾期未缴，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。2018年8月8日及2018年9月11日，贵客隆公司分别在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》、《债权转让通知》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费。另查明，2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年2月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年12月15日，省体育局场地建设管理中心向贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该贵客隆公司之间的租赁合同。同年12月22日，双龙公司及贵客隆公司向商户发出《通知》，主张贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年3月，双龙公司仍为涉案商铺提供物业服务。2019年4月涉案商铺被拆迁。双龙公司以周家全拒交截止至2018年12月的商铺使用费及截止至2019年3月的物业服务费为由诉至本院，提出诉请如前。另查明，涉案商铺系省体育局所有，贵客隆公司承租后对外转租，省体育局对商铺转租不予干涉。还查明：（一）关于商铺使用费（商铺租赁费与综合维护修缮费）。双龙公司主张周家全欠交商铺使用费从2018年2月7日至省体育局通知贵客隆公司解除租赁合同时即2018年12月15日为150671元、违约金15,067元，物业服务费从2018年2月7日至被告搬离商铺即2019年3月为20249元、滞纳金2025元；（二）关于违约金。《商铺使用管理协议》约定“逾期未缴，将按日加收所欠金额1%的滞纳金”，双龙公司主张按所欠费用10%计付；（三）关于商铺供电事宜。周家全陈述，2017年12月底、2018年1月政府征收工作开始，双龙公司从2018年2月至4月陆续停止供电，4月至12月完全不予充电，断电影响了正常的经营活动，为此周家全于2018年9月14日向贵阳市公安局南明分局朝阳派出所报警，12月因拆迁工作测量需要充值了50元电费。双龙公司陈述，2018年2月政府召开会议，提出自2018年3月开始对涉案房屋进行征收，要求商户搬离，后因征收工作未继续，周家全未按合同约定支付商铺使用费及物业服务费，双龙公司对部分商户的商铺内采取停电措施，但公共区域供电正常进行，4月至8月期间只有商户交清所欠费用并交纳充电费后才提供用电，不交清费用即便交纳电费也不给予充电，8月之后商户只要愿意交纳充电费即可提供充电。一审法院认为，原告双龙公司、第三人贵客隆公司及被告周家全签订的《商铺使用管理协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，贵客隆公司将涉案商铺转租给周家全使用，周家全应向贵客隆公司支付商铺使用费，向双龙公司支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，周家全继续占用涉案商铺，双龙公司及贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。周家全继续占用涉案商铺，双龙公司及贵客隆公司在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，周家全未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。贵客隆公司将包括周家全在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给双龙公司，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且债权转让不以债务人同意为条件，周家全收到债权转让通知之日即对其生法律效力，双龙公司据此向周家全主张商铺使用费符合法律规定，故双龙公司有权向周家全主张商铺使用费、物业服务费。周家全关于贵客隆公司向双龙公司的债权转让亦包括合同项下义务应经周家全同意、双龙公司非租赁合同关系适格主体的抗辩，与法律规定和合同约定不符，一审法院不予采纳。本案中，政府征收客观上影响了周家全的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，周家全应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，周家全未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故双龙公司主张合同解除之后的商铺使用费、物业服务费及违约金的主张，一审法院均不予支持。经核算，周家全应交纳的商铺使用费为150671元（2018年2月7日至2018年12月15日）、物业服务费为12461元（2018年8月7日至2018年12月15日）。周家全以合同履行发生情势变更主张不支付上述费用，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定不符，本院不予采纳。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、周家全于本判决生效后十五日内向贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费150671元、物业服务费12,461元；二、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2844元减半收取1422元，由周家全负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，因被上诉人双龙公司对真实性认可，本院对上诉人提交的双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以确认。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2.周家全是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与周家全签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给周家全使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对周家全享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知周家全，对周家全已产生效力，周家全负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽然于2018年8月6日届满，但周家全并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，周家全需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，周家全自2018年2月7日至2018年12月15日，尚欠商位租赁费150671元。2018年8月7日至2018年12月15日，尚欠物业管理费共计12461元未缴纳。世纪双龙公司针对以上费用诉请周家全给付，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张南明区政府部门张贴拆迁通知后就导致合同因不可抗力而自动解除故无需缴纳房屋租费，没有法律上的依据。相反，即使其认为政府发布拆迁通知，但上诉人既未以此为由通知出租人解除合同，亦未实际退还房屋，故不得以此为由拒不履行承租人的缴费义务。综上，上诉人周家全的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2844元，由上诉人周家全负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月二十三日法官助理王李文书记员李萌