广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终748号 上诉人（原审被告）：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 上诉人（原审被告）：叶云，女，1970年8月8日出生，汉族，住广西东兴市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:黎遂芬，女，1975年10月25日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：刘建军，广西盛君律师事务所律师。 原审第三人：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族，户籍地广西上思县，现住广西东兴市。 上诉人冯有权、叶云因与被上诉人黎遂芬、原审第三人王业军房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院(2020)桂0681民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯有权、叶云上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、本案双方不存在房屋买卖合同关系。冯有权、叶云对王业军于2015年12月3日与黎遂芬签订的涉案《商品房买卖合同》并不知情，冯有权、叶云不属于明知，不存在故意欺诈行为；且冯有权、叶云作为一般卖房者，不能认定为经营者，不适用商品房销售合同一房二卖的惩罚性规定，黎遂芬请求赔偿损失10万元没有依据。二、转账凭证发生于2015年9月2日，且收款人不是王业军，而是陈王生，转账数额25万元更与合同约定的20万元不符。转账发生在涉案合同签订之前，且与郑兴锋案件共同重复认定该笔款项，黎遂芬主张另行支付现金与事实不符，该笔款项并不是涉案房屋的购房款。此外，王业军于2015年12月3日出具的收据实际并未收到款项，证明王业军与黎遂芬恶意串通，损害冯有权、叶云利益，涉案合同应属无效。三、双方没有按照合同约定签署《房屋交接单》，没有冯有权的确认，证实该房屋没有交付。四、一审判决查明黎遂芬用租金抵扣购房款的事实，王业军也己认可，证实黎遂芬没有足额支付购房款，但一审判决没有予以扣除。 被上诉人黎遂芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回冯有权、叶云的上诉请求。冯有权、叶云与王业军是委托关系，王业军的委托行为所造成的后果应由冯有权、叶云承担，黎遂芬已实际支付购房款，冯有权、叶云应当予以返还。黎遂芬要求支付利息是从2015年12月3日计算至实际返还之日，一审判决按照20万元以年利率6%计算房屋租金折抵购房款，实际上已经扣除。 原审第三人王业军述称，涉案《商品房买卖合同》是其与黎遂芬签订的，并收取了购房款，且已交付房屋给黎遂芬，后黎遂芬转租给其做酒店使用，请求维持一审判决。 黎遂芬向一审法院起诉请求：1、解除黎遂芬与冯有权、叶云及王业军签订的购买广西东兴市东盟大道1008号新都大厦13层1303号房产的《商品房买卖合同》；2、冯有权、叶云返还黎遂芬购房款200000元并支付利息（利息计算：以200000元为本金，按年利息6%，从2015年12月3日起计至实际返还之日止）；3、冯有权、叶云赔偿黎遂芬损失100000元。 一审法院认定事实：2015年4月10日，冯有权、叶云经公证委托王业军出售两人共有的包括案涉房屋在内的位于东兴市地块）房屋的第十二层至十六层共五层约122套房产。经公证的《委托书》约定的委托事项包括：1、代理冯有权、叶云办理该栋房地产的产权证书并领取，提交相关材料，签署有关文件；2、与买方签订买卖合同，代收房款；3、如买方以银行按揭方式购买上述房产，配合买方办理银行按揭相关手续；4、到房地产登记管理部门办理上述房地产的产权转移登记手续，并领取相关凭证；5、协助买方办理水电、数字电视、煤气、物业入户手续；6、代理冯有权、叶云办理与房屋转让及过户有关的一切事宜。《委托书》注明委托时间至办好以上委托事项为止，在委托期间，受委托人王业军代理冯有权、叶云签署的有关文件，冯有权、叶云均予以认可，王业军无权转委托。 2015年12月3日，黎遂芬与王业军签订《商品房买卖合同》，约定：黎遂芬购买的房屋为现房，房屋位于广西东兴市东盟大道北园Ｂ片区，房屋平面图以本合同附件一描红部分为准；房屋建筑面积50平方米，每平方米4000元，总价200000元，用途为酒店公寓；黎遂芬以现金一次性支付购房款，合同签订后5日内付清；房屋交付期限为合同签订后现房交付；出卖人应当在商品房交付使用后36个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人过错，不能按合同约定期限向主管部门报送办证资料，致使买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金等。合同还对其他事项进行了约定。上述合同，王业军作为委托代理人签字，并在“出卖人”一栏中代签“冯有权”。签订合同当日，王业军向黎遂芬出具收据，载明“今收到黎遂芬交来购买东兴市东盟大道1008号新都大厦13楼1303房房款200000元”。合同签订后，2016年1月2日，黎遂芬将上述所购房屋出租给东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司（以下简称“东兴我爱我家公司”），并与东兴我爱我家公司的法定代表人王业军即本案第三人签订了租赁合同，该租赁合同与本案有关的约定内容：租赁租金计付期为12年（即自2016年1月2日起至2028年1月2日），合同签订日，东兴我爱我家公司以购房款抵扣形式，已向黎遂芬支付第一年租金，合计12000元整。黎遂芬确认仅获得出租房屋从2016年1月2日起至2017年1月2日期间的租金12000元，此款抵减购房款。 另查明，本案房款的支付情况：黎遂芬与另一关联案件的购房者郑兴锋系夫妻关系，2015年9月2日，黎遂芬按照王业军指示将250000元购房款转入案外人陈王生的中国建设银行账户，其中的125000元为本案黎遂芬交付的部分购房款（余下125000元为郑兴锋的购房款），加上上述租赁合同约定的第一年租金抵减购房款12000元，余下63000元购房款黎遂芬以现金支付。王业军对上述支付情况当庭予以确认。案涉房屋现状：王业军当庭确认《商品房买卖合同》中约定的黎遂芬所购房屋由冯有权、叶云出卖给了案外人，合同实际上不能继续履行，无法就该房屋为黎遂芬办理过户手续。 一审法院认为，本案争议焦点一：黎遂芬与冯有权、叶云间是否形成了房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王业军接受冯有权、叶云委托出售案涉房屋，王业军与黎遂芬签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合同有效。该合同对冯有权、叶云有拘束力，黎遂芬与冯有权、叶云形成了房屋买卖合同关系。冯有权、叶云辩称黎遂芬与王业军存在串通损害其利益的意见，因未能提交证据予以证明，该院不予采纳。争议焦点二：黎遂芬是否履行了向冯有权、叶云交付购房款义务。经过公证的《委托书》中已明确约定第三人王业军作为代理人有代收房款的权限，再结合本案收据及王业军庭审确认，该院依法确认案涉购房款已由王业军代收，黎遂芬已支付购房款200000元。争议焦点三：案涉《商品房买卖合同》是否已达到解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）。;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；。”黎遂芬已与冯有权、叶云之间成立了房屋买卖合同关系,并支付了购房款200000元，现案涉房屋已被冯有权、叶云另售他人，冯有权、叶云的行为构成根本违约，致使合同目的不能实现，黎遂芬作为守约方要求解除合同，依法有据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”冯有权、叶云的违约行为导致合同解除，黎遂芬诉请冯有权、叶云返还购房款200000元，依法有据，该院予以支持。黎遂芬诉请的利息损失：黎遂芬已实际获得案涉房屋从2016年1月2日起至2017年1月2日期间的房屋租金12000元，该款项已用来抵减购房款。黎遂芬在上述期间已获租金收益，因此，黎遂芬诉请的购房款被占用期间的利息损失，该院依法确定的计算方式为：以200000元为基数，按年利率6%，从2017年1月3日起计付至冯有权、叶云实际返还购房款之日止。争议焦点四：冯有权、叶云是否应向黎遂芬赔偿差价损失100000元。案涉的《商品房买卖合同》中，约定的购房款单价为每平方米4000元，已与目前的本地房价接近；且黎遂芬对其主张的本地房价已涨到5000元至6000元，冯有权、叶云需要赔偿差价100000元的意见，不能提供证据证明，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：解除黎遂芬与王业军于2015年12月3日签订的《商品房买卖合同》；冯有权、叶云于本判决生效之日起十日内向黎遂芬返还购房款200000元并支付利息（利息计算：以200000元为基数，按年利率6%，从2017年1月3日起计算至债务清偿之日止）；三、驳回黎遂芬的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元（黎遂芬已预交），由黎遂芬负担967元,冯有权、叶云负担1933元。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、冯有权、叶云与黎遂芬之间是否存在房屋买卖合同关系，效力如何；二、一审判决冯有权、叶云向黎遂芬返还购房款20万元并支付利息有无事实和法律依据。 本院认为，关于焦点一的问题。一审法院认定王业军与黎遂芬签订的《商品房买卖合同》为合法有效正确，本院予以确认并维持。王业军是基于冯有权、叶云的委托代理，在代理权限内与黎遂芬签订涉案商品房买卖合同对冯有权、叶云发生法律效力。 冯有权、叶云主张黎遂芬与王业军存在恶意串通损害其权益，但未能提交证据予以证明，故冯有权、叶云的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于焦点二的问题。一审判决第一项即解除涉案《商品房买卖合同》，各方当事人均无异议，本院对此予以维持。冯有权、叶云上诉主张黎遂芬未实际支付购房款20万元，一审判决其向黎遂芬返还购房款20万元错误。本院认为，黎遂芬已举证第三人王业军向其出具20万元的房款收据，冯有权、叶云的代理人王业军对此也予以确认，王业军的收款行为对冯有权、叶云产生法律效力。冯有权、叶云对此虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。因涉案《商品房买卖合同》已解除，一审判决冯有权、叶云返还黎遂芬购房款20万元并支付利息损失正确，本院予以维持。冯有权、叶云的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人冯有权、叶云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元（上诉人冯有权、叶云已预交），由上诉人冯有权、叶云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年七月十五日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳