四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1452号 上诉人（原审被告）：南充绿地申嘉置业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区耀目路10号。 法定代表人：王瑞。 委托诉讼代理人：王柳，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾燕，女，汉族，生于1971年12月4日，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：郑春容，四川皓宇律师事务所律师。 上诉人南充绿地申嘉置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人曾燕商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人绿地公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回曾燕的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由曾燕承担。事实及理由：1、一审认定事实不清。案涉商品房建成于2017年，根据上诉人一审提供的证据，可以证明案涉商品房具备《商品房买卖合同》中约定的交付条件，同时从上诉人与被上诉人提供的微信聊天记录可以看出，曾燕对案涉商品房是否具备交付条件以及何时可以交付是明知的，上诉人虽丢失了相关书面通知的证据，但书面通知所需要达到的目的已经实现，该商品房已达到交付标准。2、案涉商品房前面虽修建有小高层，但小高层的修建是经过相关行政部门批准，不属于违法建筑，且该小高层的修建与被上诉人所购房屋相距较远，不影响整个小区环境的舒适度，也不影响居住品质，更加不足以影响被上诉人所购房屋的质量和使用功能。被上诉人购房用于居住的目的并不会因小高层的修建有所变化，双方签订的商品房买卖合同的目的能够实现，一审法院任意夸大被上诉人所谓的对高品质的要求，将其作为合同目的无法实现的理由，加重了上诉人的义务，有违公平原则。且对商品房及小区的高品质要求不仅仅看被上诉人个人的主观认识，应当以大众的认知去判断。3、一审法院未查清被上诉人坚持退房的原因系903房屋的违章搭建，并非小高层的修建。上诉人提交的与被上诉人的微信聊天记录可以证实：被上诉人在知道房屋可以交付之初仅仅是因为903号房屋违章搭建而迟迟不愿意接收房屋，未提及小高层的修建导致合同目的不能实现而不愿接收房屋。其多次向物业公司及上诉人反映情况，更采取实名举报借助媒体反映903号房屋违章搭建，故903号的违章搭建才是导致其不愿意接收房屋的根本原因。作为开发商，上诉人已经采取多种方式处理903号房屋违章搭建问题，已经尽到了自身责任，不能将被上诉人不接收房屋的责任归咎于上诉人。4、一审判决以致使合同目的无法实现作为合同解除权的事由，但未审查合同解除权是否已过除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，结合被上诉人在一审中陈述其因小高层的修建与宣传不相符才主张解除合同，则该解除权的行使应从被上诉人知道或应当知道小高层的修建开始起计算一年的除斥期间。结合被上诉人在一审提供的微信聊天记录可知，被上诉人于2018年便已经知道小高层的修建，其于2019年10月向嘉陵区人民法院起诉，已过行使合同解除权的期限。故一审适用法律错误。5、一审法院以双方未就交房事宜达成统一意见为由判决上诉人支付违约金无合同约定和法律规定。被上诉人诉请的违约金是以逾期交房超过60日行使解除权予以主张，是基于欺诈和违约而产生，而一审法院并未以约定解除权作为判决依据，而是以法定解除权中违约行为致使合同目的无法实现为由判令解除，双方签订的商品房买卖合同中并未约定违约金，根据合同法的相关规定，合同解除后，被上诉人仅可要求赔偿损失，不能要求支付违约金。 被上诉人曾燕答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、在约定交房的时间里，案涉房屋楼栋没有达到交付的行政验收条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，上诉人应在2017年9月30日前向被上诉人交付房屋，同时上诉人交付房屋应当符合该条第（二）款规定的条件。但上诉人在约定的交房时间内并未达到交房的行政验收条件。上诉人对是否符合交付条件仅仅提交了市政基础设施工程竣工验收备案证及规划验收许可证，并未提交房屋建筑工程竣工验收备案表等重要资料，一审法院给了上诉人庭后补交的期限，但上诉人一直未提交，被上诉人甚至怀疑市政基础设施工程竣工验收备案证就是事后补的，因为从时间上可以看出与约定的交房时间是同一天。被上诉人在2017年8月30日左右与销售人员微信联系，因约定的交房时间将至，被上诉人需要交付尾款，但销售人员并未提到交接房屋一事。2、案涉房屋至今没有达到销售房屋时向被上诉人承诺的条件和其他应当具备的交房条件。在购房时，上诉人销售人员现场讲解、沙盘展示以及当时的现场状况呈现，被上诉人购买的房屋为别墅，前后左右均为别墅，周围无高层，有景观湖等，居住环境较好。但现在别墅前面修了高楼，人工湖被填埋，高楼遮挡了别墅视线，严重影响了别墅的居住环境及品质。加上903号房屋的违章搭建，导致案涉房屋出现严重裂缝、壁砖脱落、防水层遭到破坏等，以上诸多不符合交房条件的原因均导致合同目的无法实现，且上诉人也并未通知被上诉人办理接房手续。3、本案合同目的已经不能实现。案涉房屋作为别墅，不论是上诉人在销售时所作的宣传还是被上诉人在购买时的预期，都体现了别墅不同于一般住宅，具有对高品质生活要求的特征，所以上诉人在销售时的定价才会高于普通房屋数倍。别墅除了具备一般住宅的居住使用功能外，还应具备高品质的特质，而案涉房屋的现状已经丧失了其应有的特有功能。4、小高层的修建和903号房屋的违章搭建都表明了上诉人违约，没有尽到应尽的管理职责，致使别墅达不到交房标准，合同目的已不能实现。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定关于解除权的行使前提是逾期交房或逾期付房款，而不是关于合同目的不能实现的解除权的规定。同时对于逾期交房、逾期付款解除权在没有约定的情况下才适用该条款除斥期间的规定，而本案对逾期交房和逾期交房解除权有约定，即逾期超过60日后，买受人有权要求退房，解除合同。 曾燕一审起诉请求：1．依法判令解除双方于2017年6月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20170612925669）及补充协议；2．依法判令绿地公司向曾燕退还所缴纳的购房款165万元及维修基金5,514.00元，3．按照合同约定向曾燕支付违约金82,775.70元；4．判令绿地公司从曾燕每期付款之日起截止退还之日以每期实付金额为基数按照贷款市场报价利率向曾燕支付利息；5．本案的诉讼费由绿地公司承担。 一审法院认定事实如下：2016年9月，曾燕到绿地公司房屋销售中心看房，销售人员张洪英现场介绍，案涉房屋为别墅，其前后左右均为别墅，周围无高楼，有观景湖，景色优美，居住环境好。销售人员张洪英在向曾燕介绍后，带领曾燕参观了现房，了解了案涉房屋周围环境并观看了销售部沙盘，在对比绿地公司展示的沙盘和现房后，曾燕确信销售人员张洪英的宣传和沙盘及现房一致，决定购买案涉房屋。 2016年10月1日，曾燕与绿地公司签订绿地金澜府（）区商品房定购协议，协议对房屋房号、单价、面积等进行了约定。曾燕向绿地公司支付定金5万元，绿地公司对此表示认可。协议同时载明：优惠后带团购费总价是大写壹佰陆拾伍万元整。 同日，曾燕和绿地公司签订绿地凤垭国际城1区合同备案内容确认单，确认单载明买受人姓名、房号、建筑面积、认购时间、成交总价、付款方式，张洪英在置业顾问处签名，绿地公司在置业顾问处签章，曾燕在买受人处签名捺印（总价带团购费165万元整）。 2016年10月1日，曾燕和绿地公司签订《凤垭城网签内容确认单》（0000007），《确认单》载明买受人、房号、建筑面积、认购时间、成交总价等，付款方式为2016年11月1日交纳房款450,000.00元，2016年12月28日交纳房款400,000.00元，2017年6月12日交纳房款300,000.00元，2017年9月30日交纳450,000.00元，备注载明今日补款30万元（大写：叁拾万圆整）维修基金5,514.00元（大写伍仟伍佰壹拾肆万圆整）。张洪英在置业顾问处签名，绿地公司签章。 2017年6月12日，曾燕（买受人）与绿地公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170612925669）。合同约定：出卖人以出让方式取得位于嘉陵区地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】为：南充市国用（2015）第××号，土地使用权面积为：27509平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：居住兼容商业用地，土地使用年限自2015年5月8日至2085年5月8日止。出卖人经批准，在上述地块建设的商品房【地名核准名称】为：绿地．金澜府一区9号楼，建设工程规划许可证为：建字第（2015）嘉字023号，施工许可证号为：511300201506110101，建设工程施工合同约定的开工日期为：2015年05月27日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2017年05月29日。买受人采取分期付款，第一期：2016-11-11付450000元，第二期2016-12-28付40000.00元，第三期2017-06-12付300000.00元，第四期2017-09-30付450000.00元。第九条设计变更的约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购买的商品房质量或使用功能的，出卖人应当自设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在自退房通知书送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与买受人另行签订补充协议。出卖人应在2017-09-30前向买受人交付该商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照以下方式处理。1。按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，（该日期应当与第（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续约定，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或不满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续，双方同意按照下列约定方式处理：买受人未在约定时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕接房手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。房屋损毁、灭失的风险自约定的交付时间之日起由买受人承担。……第二十四条专项违约金按照南府令（2005）16号、南府办函（2009）244号文件规定，买受人应按建筑面积每平方米30元的标准交纳首次住宅专项维修资金，共计人民币伍仟伍佰壹拾肆元（大写）。买受人应于给付首次购房房款时将应交纳的首次住宅专项维修资金存入南充市商业银行，账号为05×××58……合同尾部，曾燕在买受人处签名捺印，南充市房地产管理局在登记意见处盖章。 同日，曾燕与绿地公司签订《商品房买卖合同》附件、《商品房买卖合同》补充协议就房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、抵押、计价方式等进行了约定。《商品房买卖合同》补充协议就承诺与保证、价款、房屋基本情况、房屋周边区域情况、规划、设计变更、市政基础设施和其他设施、房屋面积差异处理等进行了约定。 2017年9月29日，曾燕与绿地公司销售人员张洪英在微信中沟通关于交付房屋尾款的事宜，因未接到绿地公司交房通知，曾燕未能在2017年9月30日前向绿地公司交付房屋尾款也未接房。双方在沟通后，达成一致意见，在2017年12月30日前交付尾款。 2017年12月30日，原绿地公司签订《凤垭城网签内容确认单》（编号0000296），《确认单》载明买受人、房号、建筑面积、认购时间、成交总价、付款方式于2017年12月30日交纳房款450,000.00元（含定金）。备注注明“1、必须与贵司2017.3.31那期业主一起办房产证，2、违约未准时在9.30时交楼，违约金在实际交楼时赔付给业主。”曾燕在签订《确认单》后，依照约定向绿地公司缴纳了案涉房屋尾款。 后因案涉房屋未达到交付标准，曾燕与绿地公司一直未对房屋的交付达成一致意见。绿地公司一直未书面通知曾燕接房，且未先告知其购买的房屋前已修建高层建筑。曾燕遂起诉来院，提出上述请求。 另查明，现绿地公司重新更换了售楼部展示的沙盘，案涉房屋前方已修建高层建筑，景观湖已被部分填埋。 一审法院认为，曾燕与绿地公司签订的《凤垭城网签内容确认单》及《商品房买卖合同》均是双方的真实意思表示，双方应根据合同的约定，全面履行自己的义务。本案的焦点是绿地公司的销售人员的现场宣传是否构成要约及绿地公司是否构成违约。绿地公司对曾燕举证的原某照片不予认可，但未能提供证据证明。曾燕提供的微信聊天记录、证人证言和原某照片能够相互印证，形成证据锁链。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，一审法院对曾燕提供的原某照片予以采信。绿地公司的销售人员的宣传和向曾燕展示的原某对曾燕购买案涉房屋产生决定性的影响，根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的具体房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。房屋作为一项人们日常生活中最为重要的商品，每一次购买都会经过多次对比查看，房地产开发商在宣传时的任何承诺都会对人们是否购买房屋产生影响，绿地公司向曾燕承诺的案涉房屋前后均为别墅，无高层建筑，案涉房屋前方有观景湖，对本案曾燕购买房屋产生了决定性的影响，经一审法院现场调查，现案涉房屋前方已经修建了高层，景观湖也部分被填埋。绿地公司辩称修建高层只需经过规划部门许可，无需通知买受人即可对原规划设计方案作出局部的优化或调整，但别墅不同于一般商品住宅房，买受人对其资源的配置、环境的舒适程度、居住品质等有更高的期待，绿地公司在实际履行时未能达到宣传时的效果，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任。故一审法院对曾燕诉请解除合同及补充协议予以支持，绿地公司收取的房款、维修基金应退还给曾燕。 关于违约金的问题。曾燕一直未收到绿地公司的书面交房通知，绿地公司未提供直接证据证明向曾燕书面交接手续，双方未对交房事宜达成统一意见，根据双方的提供的微信聊天记录，双方一直就案涉房屋处理进行交流，绿地公司一直在积极处理案涉房屋纠纷，曾燕既主张了违约金又主张利息，其主要损失是资金占用利息，同时考虑到房地产行业的特殊性，维护正常的社会经济秩序，为保护双方权利，一审法院酌定60,000.00元违约金为宜。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除曾燕与南充绿地申嘉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、南充绿地申嘉置业有限公司于判决生效之日起10日内向曾燕退还购房款1,650,000.00元及维修基金5,514.00元；三、南充绿地申嘉置业有限公司于判决生效之日起10日内向曾燕支付违约金60,000.00元；四、驳回曾燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10,272.00元，由曾燕承担272.00元，由南充绿地申嘉置业有限公司承担10,000.00元。 二审查明，在南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初3579号奉坤、李俐诉南充绿地申嘉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，绿地公司认可其对案涉房屋所在区域原规划为别墅的部分建筑物变更了规划。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为曾燕是否有权行使合同解除权。案涉房屋性质为别墅，并非普通商品房，购房人在购买别墅时对于住宅环境及居住品质均具有不同于一般住房的预期要求。绿地公司在另案中自认其对案涉房屋所在区域原规划为别墅的部分建筑物变更了规划，在案涉房屋前修建了高层建筑。经现场勘查，新修建高层建筑与案涉房屋之间间隔距离较近，虽未遮挡案涉房屋采光，但遮挡部分视线，对案涉房屋住户必然产生影响。同时，该规划变更亦会增加入住户数以及小区建筑使用功能的全面调整，该行为属于对案涉小区整体规划设计的变更，该变更导致曾燕对约定入住的环境预期发生重大改变，且具有不可逆性。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需要变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响人的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”的约定，绿地公司在进行小区规划变更时应书面征得受影响的买受人曾燕的同意，但绿地公司未提交证据证明其已经履行了书面征得受影响买受人同意的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，绿地公司违约致使合同目的不能实现，曾燕享有合同解除权。 对于绿地公司主张曾燕行使合同解除权已过除斥期间的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在商品房买卖合同中，适用解除权除斥期间的情形仅限于出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付购房款两种情形，而本案中，因绿地公司变更规划致使合同目的不能实现的合同解除权不适用除斥期间的规定，故绿地公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，绿地公司的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20,239元，由南充绿地申嘉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年七月九日 书记员 李 俊