贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2326号上诉人（一审原告）:杨再琴，女，1978年5月19日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）:罗知华，男，1972年3月12日出生，汉族，住贵州省凯里市。诉讼代表人：宁智慧，男，1979年5月8日出生，汉族，住贵州凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司，住贵州省凯里经济开发区开元大道26号。法定代表人：莫秋耕，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。上诉人杨再琴、罗知华与被上诉人贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司（以下简称“宏伟房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。杨再琴、罗知华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、交付房屋转移登记文书系涉案合同约定之义务，被上诉人应按约履行交付义务。现被上诉人逾期交付已构成违约，一审法院因上诉人无证据证明被上诉人已具备交付房屋转移登记材料而判决不予支持上诉人该项请求实则分配举证责任错误，免除被上诉人合同义务，进而侵害了上诉人权益；二、一审判决被上诉人支付逾期交付房屋转移登记文书违约金的房价款日万分之零点五标准于法不符。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案双方当事人未约定逾期交付房屋转移登记有关文书违约金，故应当按照以上规定的标准计算违约金，上诉人请求按照金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算违约金于法有据。被上诉人宏伟房产公司未提交书面的答辩意见。杨再琴、罗知华向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交付办理房屋转移登记资料，并协助办理商品房权属证书；2、判令被告支付违约金51442.51元（违约金以268017元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的150%暂计至2020年1月2日，自2020年1月3日起的违约金按照该标准计算至被告履行房屋转移登记资料交付之日止）。一审法院认定事实：2013年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买凯里经济开发区房屋，建筑面积108.53平方米，购房款266984元，实付268017元，合同第二十二条第三项约定被告应于2016年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，按下列约定处理：1、约定日期起Ｘ内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款Ｘ承担违约责任。2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款Ｘ的违约金。双方因办证问题发生纠纷，诉至法院。另查明，涉案房产因消防整改，至今未办理竣工验收备案，也未办理大证。一审法院认为，一、关于原告诉请转移登记文书资料问题。因原告未提供证据证明被告具备立即交付转移登记的条件，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，且被告代理人在庭审中也明确表明，涉案房屋消防未验收，现无法提供转移登记材料，故原告该项诉讼请求，不予支持。二、对被告是否违约及应支持多少违约金的问题。涉案合同对出卖人未能按时交付转移登记有关文书的违约行为，买受人可以要求退房，针对不退房情形，双方没有约定违约金。该条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，该条款无效，被告应承担违约责任。同时，本案原告未提供未及时取得相关办证文书造成的损失，且原告也系自住。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情被告按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。即违约金为2016年12月2日至2020年1月2日为13749.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司限本判决生效之日起15日内支付原告杨再琴、罗知华逾期交付转移登记文书违约金13749.27元（2016年12月2日至2020年1月2日），2020年1月3日之后的违约金以房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至交付之日止；二、驳回原告杨再琴、罗知华的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取543元，由被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司负担143元，由原告杨再琴、罗知华负担400元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：一、一审判决驳回上诉人关于要求被上诉人交付房屋转移登记文书的请求是否正确；二、涉案违约金以房价款日万分之零点五为支付标准是否合理、合法。现针对争议焦点，论述如下：一、关于一审判决驳回上诉人关于要求被上诉人交付房屋转移登记文书的请求是否正确的问题。依据中华人民共和国国土资源部令第63号《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（三）房屋已竣工的材料。”之规定，涉案房屋因尚未办理竣工验收备案，不具备办理所有权初始登记条件，进而不能立即向上诉人交付转移登记有关文书和配合其办理商品房权属证书，司法也不能就客观上受行政管理约束而不能实现的事项作出立即予以办理的判决，且一审判决驳回其该请求并非免除被上诉人的合同义务。因此，一审法院该项判决并无不当，上诉人该上诉理由不成立；二、关于涉案违约金以房价款日万分之零点五为支付标准是否合理、合法问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于因出卖人原因，买受人未能在合同约定期限取得房屋权属证书的，而合同亦无违约金约定或者损失数额难以确定的，出卖人承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算之规定并非强制性规定。在合同没有约定违约金时，违约金的计算可以按照金融机构计收逾期贷款利息的标准，而非应当。违约金的支付标准要根据各案的具体情况，综合各因素来权衡决定。故一审法院在兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素酌情判决被上诉人按日向上诉人支付房价款万分之零点五的违约金合法合理，上诉人该上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由上诉人杨再琴、罗知华负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月二十二日法官助理梁红云书记员杨振宇