贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4986号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋伟，女，1986年9月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人:郝党权，江苏维世德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:付玉胜，男，1974年9月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人:贵州恒宇不动产经纪有限公司,住所地:贵州省贵阳市经济技术开发区腾龙湾腾龙广场A1区2层23号。法定代表人：周如英。委托诉讼代理人:龚明,男，1990年11月28日出生，汉族，该公司员工。上诉人蒋伟因与上诉人付玉胜、也是第三人贵州恒宇不动产经纪有限公司（以下简称：恒宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋伟上诉请求：一、撤销原判第三项，判令付玉胜协助办理案涉房屋所有权变更登记手续；二、本案诉讼费由付玉胜负担。理由是，案涉房屋已经登记在付玉胜名下，不存在过户障碍。付玉胜接受上诉人支付的购房款后，即可清偿贷款、涤除抵押完成过户，原审认为房屋确实尚不确定，不能办理变更登记错误。付玉胜答辩称，蒋伟逾期支付购房款的行为已经构成违约，答辩人已经通知其解除合同，要求确认双方合同已经解除。上诉人付玉胜上诉请求：1.撤销原审第一、第三项判决；2.判决解除上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖三方合同》；3.在维持原审判决第二项的基础上，判令被上诉人另支付上诉人违约金175550元；4.一审案件受理费、反诉费，二审案件受理费由被上诉人负担。理由是，原审对于蒋伟因涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施而导致无法履行付款义务属不可抗力的认定完全错误。根据双方合同约定，蒋伟于2018年6月就应支付付玉胜15万元的房款，而蒋伟系2018年7月10日才被限制人身自由，故其已处于违约状态。蒋伟于2018年8月9日释放后，完全有条件支付6月份的15万元购房款。但其恢复人身自由后仍然不履行付款义务，至9月1日已违约60天，属于合同约定的严重违约，付玉胜通知解除合同符合法律规定，而蒋伟应当支付违约金。蒋伟答辩称，蒋伟没有构成根本性违约，6、7月份没有依约付款是因为不可抗力，9月份蒋伟表示要求付款，对方没有提出异议，逾期付款未对付玉胜造成损失，现合同没有达到解除条件，应继续履行合同。原审第三人恒宇公司述称，恒宇公司6月份和蒋伟电话，电话没有打通。给付玉胜打电话时，付玉胜没有表示6、7月份的房款可以一并支付。原审本诉原告蒋伟的诉讼请求为：1.判令付玉胜继续履行2017年10月23日签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令付玉胜协助原告办理贵阳市南明区房屋所有权人变更登记为原告的手续；3.本案诉讼费用由付玉胜负担。原审反诉原告付玉胜反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人2017年10月23日签订的房屋买卖合同于2018年9月10日解除；2.判令被反诉人支付违约金176000元整（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；3.被反诉人承担反诉费用。原审经审理查明：2014年10月10日，被告（反诉原告）付玉胜与贵阳保利郦城房地产开发有限公司（以下简称：保利公司）订立商品房买卖合同，付玉胜向该公司支付了首付款,并用该房作抵押向银行按揭贷款支付了该公司其余购房尾款,购买了该公司开发建设的贵阳市南明区住房。合同签订后，该公司已将该房交付付玉胜使用，但还未办理该房的所有权证书，预计取得时间为2018年1月。2017年10月23日，被告（反诉原告）付玉胜作为甲方（出售方），原告（反诉被告）蒋伟作为乙方（购买方），第三人恒宇公司作为丙方（居间方）订立《房屋买卖三方合同》约定：甲方将其上述房屋出售给乙方,该房目前尚未取得所有权证书，预计取得时间为2018年1月，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房取得所有权证书后，甲方与乙方可就该房屋办理房屋权属转移登记，甲方贷款购买该房，截止2017年10月23日尚欠商业银行贷款410000元，乙方已为该房的承租人；成交价格880000元；定金约定及购房款付款方式、付款时间，乙方签约当日向甲方直接支付定金10000元，甲方与乙方办理完毕该房权属转移后定金自动转为购房款，乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房，将双倍返还乙方所支付的定金，若乙方不按本合同约定购买该房，乙方支付的定金不退，乙方分期支付甲方购房款，于2017年10月23日支付150000元整，于2017年11月23日支付150000元整，于2017年12月23日支付150000元整，共450000元整，若2018年1月产权下来1月份可以办理过户，那么过户当日付清剩余尾款430000元，若2018年1月不能办理产权，那么乙方在2018年6、7月每月支付甲方150000元整，剩余130000元整等过户当日付清；房屋交付，甲方应当在收到乙方首付150000元后，当日将该房交付给乙方；违约责任，逾期付款按照逾期时间分别处理，不作累加，（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五每日的违约金，合同继续履行，逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款，房屋权属已经发生转移的，乙方须将房屋权属转移到甲方，所产生的税费由乙方承担，如甲方未选择解除合同的，乙方应按全部迟延天数计算向甲方支付总房款万分之五每日的违约金，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金，合同继续履行；因不可抗力导致不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但受不可抗力影响不能按照约定履行合同的一方当事人应及时在不可抗力发生后7日内告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内须向另一方当事人提供证明材料。三方在合同中还约定了其他事项。合同签订当日，蒋伟支付第三人居间服务费10000元，支付付玉胜房款150000元,第三人出具《收据》给蒋伟;蒋伟之后又于同年11月23日、12月23日分别支付了付玉胜房款150000元，共计450000元。2018年6月24日，蒋伟乘飞机出境到香港，于同年7月6日乘飞机入境回到上海，即因涉嫌诈骗罪被常州市公安局钟楼分局限制人身自由，没收手机，控制资金，该分局于同年7月10日对蒋伟采取拘留措施；于同年8月9日作出钟公（永）看释字[2018]686号《拘留释放证明书》，变更强制措施，决定予以释放;于同日对蒋伟采取监视居住强制措施；于同年9月6日作出钟公（永）解监字[2018]4号《解除监视居住决定书》，决定解除对蒋监视居住，于同日作出钟公（永）取保字[2018]794号《取保候审决定书》，由蒋伟交纳保证金80000元，对蒋伟采取取保候审措施。蒋伟取保候审、恢复人身自由后，立即重新启用手机、补手机卡恢复通信后，便于2018年9月8日联系付玉胜，讲明其受公安机关限制人身自由的情况；付玉胜于9月10日、11日向蒋伟、第三人发送信息，要求按合同约定解除合同。蒋伟、付玉胜在2018年9月8日-10月29日期间通过微信、电话方式沟通未果，蒋伟又于同年10月30日乘飞机到贵阳市与付玉胜当面协商继续履行合同未果，诉至本院，提出如前诉请。诉讼中，付玉胜提起反诉，提出如前反诉请求。原审认为：依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。本案中，原告（反诉被告）蒋伟、被告（反诉原告）付玉胜、第三人恒宇公司订立的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，三方应按约履行各自义务。合同签订后，蒋伟按约支付了付玉胜前期购房款450000元、第三人居间服务费10000元，按约履行了合同义务；由于该房于2018年1月未取得所有权证书，按合同约定，蒋伟应于2018年6、7月每月支付付玉胜房款150000元，余款130000元在产权变更登记当日付清。蒋伟于2018年6月24日从上海离境到香港，于同年7月6日从香港入境到上海，因涉嫌犯罪即被公安机关采取强制措施，限制人身自由，收缴通信工具，控制资金，导致蒋伟、付玉胜及第三人之间无法联系，蒋伟无法向付玉胜、第三人释明情况，也无法履行付款义务。蒋伟逾期超过60日未支付付玉胜房款并非其主观过错造成，而是上述客观原因造成，故应参照合同约定的不可抗力情形处理，且蒋伟恢复人身自由，重新启用手机、补手机卡恢复通信后，立即通知付玉胜及第三人，符合合同约定在不可抗力情形结束之日起15日内通知对方当事人。据此，《房屋买卖三方合同》约定的解除条件未成就，原、被告及第三人应当继续履行合同。对蒋伟要求继续履行《房屋买卖三方合同》的诉请，依法予以支持；对付玉胜要求解除《房屋买卖三方合同》的反诉请求，依法不予支持。涉案房屋按揭贷款抵押尚未涤除，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，该房最终的权利归属尚不确定，蒋伟要求办理房屋过户手续在法律上和事实上不能履行，对蒋伟要求付玉胜协助办理该房产权变更登记到其名下的诉请，依法不予支持。蒋伟应当在2018年6月支付付玉胜当月房款150000元，但其在当月未支付，其至2018年7月6日被公安机关限制人身自由时，存在逾期6日；蒋伟自2018年7月6日起至今，因被公安机关限制人身自由不能付款，其恢复人身自由后积极与付玉胜联系、协商履行付款义务，但付玉胜不接受，此间不算蒋伟逾期付款。蒋伟逾期6日支付房款，按合同约定，应由蒋伟以150000元为基数，按万分之五每日支付付玉胜违约金450元。对付玉胜的违约金反诉请求，部分支持，部分驳回。第三人恒宇公司经传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）蒋伟、被告（反诉原告）付玉胜、第三人贵州恒宇不动产经纪有限公司继续履行三方于2017年10月23日订立的《房屋买卖三方合同》；二、原告（反诉被告）蒋伟于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）付玉胜逾期付款违约金450元；三、驳回原告（反诉被告）蒋伟、被告（反诉原告）付玉胜的其余本诉请求、其余反诉请求。案件受理费60元，减半收取30元，反诉费1910元，共计1940元，由原告（反诉被告）蒋伟负担40元，由被告（反诉原告）付玉胜负担1900元。二审中，蒋伟提交了EMS改退批条、跟踪进度查询记录、2020年1月16日的律师函，欲证明蒋伟在收到一审判决后，积极与付玉胜进行沟通，希望继续履行合同，促成交易完成。本案非蒋伟故意违约导致，不存在足以导致合同解除的情绪形，蒋伟有能力继续履行合同。付玉胜质证意见为，该证据与本案无关，因不知EMS内的内容，所以拒收。同时查明，付玉胜已经与2018年11月取得案涉房屋产权证。其余事实与原判认定一致。本案事实，有当事人陈述、《房屋买卖三方合同》、《银行交易流水》、《收据》、《出入境证明》、《拘留释放书》、《取保候审决定书》、《解除监视居住决定书》、《机票订单记录》、录音光盘、短信记录、微信记录、《证件保管书》等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案涉及两个问题：一、蒋伟被公安机关限制人身自由导致未依约支付购房款是否属于不可抗力。二、本案中，蒋伟是否构成根本性违约，合同应否继续履行。第一，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常是因自然原因或社会原因引起，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。本案中，上诉人蒋伟因为刑事犯罪而被羁押，不属于因自然原因或社会原因引起的不可抗力的范畴，但客观上该情况蒋伟本人不能预见、不能避免并不能克服。第二，根据双方合同约定，在2018年1月付玉胜没有取得房屋产权证的情况下，蒋伟应于2018年6、7月每月支付上诉人付玉胜150000元整，剩余130000元整等过户当日付清。蒋伟未依约支付2018年6月、7月的购房款构成违约，应当承担违约责任。但本院认为，蒋伟被羁押限制人身自由的情形属于蒋伟本人不能预见、不能避免、不能克服的情形，结合蒋伟已经依约履行了支付中介费、交付前期购房款450000元的情况，蒋伟系客观上不能履行合同而非恶意违约。在《房屋买卖三方合同》中，当事人亦约定了不可抗力免责或部分免责的情形，本案虽非不可抗力，但行为的发生又系蒋伟不能预见和不能克服，所以，可参照不可抗力情形下对违约方的免责情形进行处理。从蒋伟与付玉胜的微信聊天记录可以看出，蒋伟被释放后，于2018年9月8日联系付玉胜并告知了被羁押以及银行账户被查封的情况，并要求履行合同支付剩余款项，虽然蒋伟从2018年6月30日第一笔15万元应付款的最后期限至9月8日与付玉胜联系要求继续履行合同中间经历了70天，但扣除蒋伟被羁押无法履行合同的33天，实际逾期天数为37天，故蒋伟的逾期付款行为不构成根本性违约，达不到合同解除的条件，对于付玉胜要求解除合同的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，由于蒋伟履行合同不符合约定，故应当承担继续履行合同和赔偿损失的违约责任，上诉人蒋伟逾期付款70日，按照合同约定，其应当承担迟延履行期间的违约金，而在2018年9月8日之后系由于蒋伟要求履行合同而付玉胜拒绝履行所致，故蒋伟不应当承担2018年9月8日之后的违约金，则蒋伟应当承担的违约金为30800元（880000×0.5‰×70日=30800元）。同时，根据本院二审查明的事实，上诉人付玉胜已经于2018年11月取得案涉房屋产权证，该房屋已具备过户条件，且上诉人蒋伟亦表明愿意继续履行合同付清购房尾款，由于合同具备继续履行条件，故本院秉承促进交易的原则，合同继续履行，在蒋伟支付剩余购房款及违约金后，付玉胜应当协助蒋伟办理案涉房屋的过户登记手续。综上所述，上诉人蒋伟的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人付玉胜的上诉主张不能成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，但计算违约金金额不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1114号民事判决的第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1114号民事判决的第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1114号民事判决的第二项为：蒋伟于本判决生效后10日内向付玉胜一次性付清剩余购房尾款430000元及逾期付款违约金30800元；四、付玉胜于蒋伟履行完本判决第三项义务后10日内协助蒋伟办理贵州省贵阳市南明区房屋过户登记，将房屋所有权人变更为蒋伟；五、驳回付玉胜的其他反诉请求。一审案件受理费的负担按照原判决执行；二审案件受理费1970元，由上诉人付玉胜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月二十三日书记员 唐正艳