四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终887号上诉人(原审原告)：郭德福，男。1957年3月25日出生，汉族。住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎得胜，男，1974年7月10日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人（特别授权）：李永飞，达州市达川区石桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：曾承英，女，1977年12月18日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人（特别授权）：李永飞，达州市达川区石桥法律服务所法律工作者。上诉人郭德福因与被上诉人黎得胜、曾承英房屋买卖合同纠纷一案，四川省达州市达川区人民法院作出（2018）川1703民初3754号民事裁定驳回起诉后，郭德福不服，上诉至本院后，本院经审理作出（2019）川17民终890号裁定，撤销原裁定，指令四川省达州市达川区人民法院审理。经该院审理后作出（2019）川1703民初3923号民事判决，郭德福仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人郭德福及其委托诉讼代理人陈红宇，被上诉人黎得胜、曾承英及其共同委托诉讼代理人李永飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭德福上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判二被上诉人归还上诉人已支付涉案房款7万元；2.依法改判二被上诉人赔偿涉案房屋的装修损失76133.06元和租房损失12900元以及律师费用9000元。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，在被上诉人认可已收到购房款7万元的情况下却判决返还6万元错误；2.上诉人在一审中已举证证明涉案房屋装修用去76133元（其中有1万多元还未支付），现已全损，不需要再行鉴定，若确实需要可由法院指定机构鉴定并由被上诉人垫支鉴定费后再由法院根据责任决定其费用的负担；3.由于涉案房屋无法居住，上诉人在外租房的费用一审判决未予认定；4.因上诉人属贫困户，无钱支付律师代理费，所以未开票据，但其产生的费用属实，应由被上诉人承担。黎得胜、曾承英辩称：1.涉案房屋系自建房，不存在办理房屋预售许可证且已经相关部门处罚，上诉人系自愿购买，因此，应确定该房屋买卖协议有效；2.上诉人购买涉案房屋已长达四年多，现上诉人要求解除合同系上诉人违约，被上诉人不应当退还购房款7万元及利息；3.涉案房屋不存在质量问题，其装修质量本身存在问题，因此，其装修等损失应由上诉人承担，对于房屋楼顶顶棚损坏系自然灾害导致，应由共同建房人与上诉人一起维修，请求驳回上诉人的诉讼请求。郭德福向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决确认黎得胜、曾承英夫妇与郭德福于2014年7月14日签订的《房屋购销合同》无效；2.请求法院依法判决黎得胜、曾承英夫妇共同返还郭德福已支付的购房款70000元及利息（以已付购房款70000元为基数，自付款之日起至黎得胜、曾承英实际付清之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.请求法院依法判决黎得胜、曾承英夫妇对郭德福对本案房屋进行装修的家具、装潢损失约76133.06元承担连带赔偿责任；4.请求法院依法判决黎得胜、曾承英夫妇对郭德福维权产生的律师费9000元、交通费1000元等相关费用承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由黎得胜、曾承英共同承担。一审法院认定事实：黎得胜、曾承英系夫妻关系，2011年4月19日黎得胜与陈发祥、余斌以改建方的名义与旧房主彭良云、李波、唐家润、庞后胜签订《旧房改建还房协议》，该协议载明：“旧房改建还房协议，就房主：彭良云、李波、唐家润、庞后胜（简称甲方），改建方：黎得胜、陈发祥、余斌（简称乙方）经甲、乙双方多次协商，甲方旧房四间给乙方改建，甲、乙双方达成旧房改建还房协议，并在双方无争议的情况下达成以下协议：1、甲方的旧房门市分别是：彭良云：门市宽3.59米，长度17.35米（含外墙）；李波：门市宽3.55米，长度14.6米（中对中）；唐家润：门市宽2.81米，长度16.5米（中对中）；庞后胜：门市宽2.98米，长度16.5米（含外墙）；总门市长12.92米（含外墙在内），共四间。乙方在改建后还门市的宽度不变，门市的长度不少于13米。2、甲方的四间门市改建后四间抬空。3、乙方改建竣工后还甲方四间门市一样宽的四个夹层。甲、乙双方协商，甲方补给乙方夹层的差价每间捌仟元整（含过道在内），代房屋竣工后甲方一次性付清给乙方。4、乙方改建竣工后的套房应还甲方共四套，即四个夹层上面的依次四套，分别是靠胡山家私旁一楼、二楼和靠周安建修房屋旁的一楼、二楼。5、旧房的改建一切费用由乙方负责，安全由乙方负责，甲方一概不管。6、门市和夹层、套房的高度与周安的高度一样。7、一楼、二楼还的套房不能吊梁。如果套房吊梁，甲方有权干涉乙方停工，责任由乙方负责。8、柱子的四角上顶，另外中间的四间四角柱子上顶。9、门市的大门和2、外面的地坝由乙方负责。10、今后的交易税与甲方无关。11、今后的土地证由乙方负责办理总证，费用由乙方负责。12、房屋的建筑结构甲方要求最底层是砖混现浇，甲方可以随时到工地监管质量。13、乙方在进场时必须提前1个月通知甲方搬家，甲方不得拖延。14、乙方在修建时，甲方应积极配合乙方的正确工作。15、乙方在办理相关房屋的依据时，由甲方协助办理，不得无故不管。16、乙方要保证整个建筑的管道畅通。17、每间门市后面有门出脚，门市夹层也要有厕所管道。18、每扇墙的四角上顶，另外每扇墙的中间有根柱子上顶。19、今后的土地证与房产证由乙方负责办理总证，费用由乙方负责。20、上面的套房以门市齐。21、土地证面积不够的不能让甲方补办，由乙方负责办理。以后还要补上还甲方以后改建的实际面积，甲方一概不管。22、甲方见乙方有各单位的手续和发票，甲方才能搬家。23、从动工到竣工期间，乙方不能无故停工或拖延。如有无故停工或拖延，视为乙方违约，责任由乙方自负（工期为一年左右）。24、两间窄的必须保证三个卧室（唐家润、庞后胜）。25、唐家润与李波的主墙上顶，不能改变。26、二楼的套房不能随意吊梁，能在墙上打梁。27、夹层不能超出1.2m(中对中)的过道。28、以上协议甲、乙双方自觉遵守，如有哪方反悔，由反悔方负责其另一方的经济损失照算。29、本协议自签字之日生效，一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方：彭良云、覃才玲、唐家润、庞厚胜、陈映英、肖元英、余雄。乙方：黎得胜、陈发祥、余斌。2011年4月19日”。2011年9月13日黎得胜与陈发祥、余斌以甲方的名义与乙方黎波签订《联建协议》，该联建协议载明：“联建协议。甲方：黎得胜、陈发祥、余斌。乙方：黎波。通过甲、乙双方协商，甲方改建的陈英等四户旧房四间及后面的村土地改建房屋，与乙方修建甲方村土地后面的包产田（庞东荣）共同建房，达成如下协议：1、甲、乙双方共同改建甲方旧房四间及后面的村土地和乙方（庞东荣两间屋基的包产田）共同建房。其前后套房和门市按甲、乙双方合同共同转卖。2、乙方负责庞东荣的包产田屋基两间的私人纠纷，包产田的范围：胡清的房屋后面对出两间，与周安所修房屋对齐，由乙方负责处理，其费用由甲、乙双方共同承担。3、甲方负责旧房和后面村土地的私人纠纷，由甲方负责处理，其费用由甲、乙双方共同承担。4、甲、乙双方共同联建该工程时，甲、乙双方所涉及到的费用由甲、乙双方（及四个股东）共同承担。实际费用、利润也是四股分账，手续由四个股东办理。5、甲、乙双方必须出据还房条件协议。如果还房条件协议不真实，此联建协议作废。6、如果甲、乙双方对还房条件无争议的情况下，签字生效。特立此据。联建户：黎得胜、于斌、黎波、陈发祥。二〇一一年九月十三日”。2014年7月14日，郭德福与黎得胜、曾承英签订了《房屋购销合同》，该合同载明：“房屋购销合同。售房方：黎得胜、曾英（以下简称甲方）。购房方：郭德福（以下简称乙方）。经甲、乙双方反复商议，甲方将位于达县石桥镇街道达巴南路李波、唐家润旧房修建房上面后套标准层6楼现浇房一套出售给乙方。乙方对此作了充分了解，达成如下房屋买卖协议。一、楼梯共用。此房屋位于达县石桥镇街道达巴南路李波、唐家润旧房修建房上面后套标准层6楼与周安相邻建筑处，面积约110平方，楼梯间共墙，右边自墙。二、此房总价80000.00元（大写捌万元），乙方一次性给付60000.00元（大写陆万元），下剩2万元，年底付清（2014年底），如遇期不付款，由甲方收回房子，合同作废。三、水、电上户由乙方自行负责费用，甲方负责乙方水、电安装到指定位置。四、此房屋系清水象胶房，无任何房屋纠纷，若甲方有遗留房屋纠纷，后果由甲方负责。五、房屋若因质量原因给乙方造成的一切损失，由甲方全权负责。六、关于国家的税费问题，甲乙双方各负其责，如产权证在政策的允许下，由甲方负责办理，乙方负责配合。本协议甲、乙双方签字生效。若一方反悔，将赔偿另一方的房屋总价的50%。甲方：黎得胜、曾英。乙方：郭德福。证人：潘传独。2014年7月14日”。黎得胜、曾承英以联建的方式在达川区石桥镇街道进行房地产开发，并将修建房屋进行对外进行销售。2014年7月14日，郭德福与黎得胜、曾承英签订了《房屋购销合同》，根据协议约定原告购买黎得胜、曾承英所建的位于达川区石桥镇街道达巴南路的房屋一套，房屋总价款为70000元，郭德福于2014年7月14日签合同时向黎得胜、曾承英支付首期购房款60000元，下差10000元没有给付。黎得胜、曾承英随即将房屋给付（应为交付）给郭德福使用。郭德福随后对该房进行了装修,郭德福一家在该房居住不久便发现该房存在严重的质量问题,现已无法居住。郭德福为此找到黎得胜、曾承英要求对该房进行维修，但黎得胜、曾承英却迟迟不履行合同，并以各种理由推辞。后经律师调查得知，该房屋在达州市达川区住建局石桥镇规建办至今没有任何规划建设手续，更未取得房屋预售许可证，并且该房屋至今也未竣工验收。现郭德福诉讼到法院，请求人民法院依法判准其诉讼请求。一审法院认为，郭德福与黎得胜、曾承英所签订的《房屋购销合同》无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，第六十二条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……”。黎得胜与黎波、余斌、陈发祥四人修建的自建房所使用的土地属于农村宅基地，归农民集体所有。后虽经政府作出处罚，但在法庭辩论终结前，案涉项目的土地性质并未发生改变。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，黎得胜、曾承英与郭德福签订的《房屋购销合同》，违反法律强制性规定，属无效合同。故郭德福请求确认合同无效的主张成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故郭德福请求退还所交购房款60000元的主张成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，郭德福主张的要求黎得胜、曾承英夫妇对本案房屋进行装修的家具、装潢损失约76133.06元承担连带赔偿责任，除诉状和庭审时陈述外及房屋装修清单外，未能举出充分证据证明因质量问题造成该房屋的装潢损失的具体金额，郭德福亦未对装潢损失进行鉴定评估，故该郭德福的该项诉讼请求不予支持，待郭德福取得新证据后可另行依法主张权利。郭德福讼请主张因维权产生的律师费9000元、交通费1000元，在庭审中郭德福未递交该两项费用的任何票据，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、郭德福与黎得胜、曾成英于2014年7月14日签订的《房屋购销合同》无效；二、郭德福在本判决书生效后三日内返还在黎得胜、曾成英处所购位于达川区石桥镇街道达巴南路李波、唐家润旧房修建房上面后套标准层6楼房屋，黎得胜、曾成英在收到该房屋后三日内退还郭德福购房款60000元；三、驳回郭德福其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3422元，由黎得胜、曾成英负担。二审中各方当事人均未提交新证据。二审中还查明，被上诉人黎得胜、曾承英认可已收取上诉人郭德福房款7万元，同时还认可案涉房屋在联建时除占用原宅基地外另占用了部分农村集体土地。二审审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人黎得胜、曾承英未经相关部门合法审批占用部分农村集体土地与他人联建房屋且将建成的房屋出售给上诉人郭德福，双方所签订的《房屋购销合同》应属无效，本院应予认定。本案二审中争议的主要焦点是应返还的购房款金额，房屋装修、租房费用、律师费用的认定以及应否由被上诉人黎得胜、曾承英赔偿的问题。经审理查明，黎得胜、曾承英已收取郭德福房款7万元属实，应予返还，一审判决返还6万元有误，应予纠正。至于二审中郭德福提出其还支付了1万元水电费用，但未提供证据证明，黎得胜、曾承英也予否认，故本院不予认定。租房费用，郭德福在一审诉讼中并未主张，故二审中不予审理。对于房屋装修损失问题，郭德福在一审诉讼中虽举证了相关购货清单、下欠材料款欠条及记账清单，但并不能充分证明其损失情况，又未能交纳鉴定费进行鉴定，因此，一审判决告知郭德福在取得新证据后可另行主张，在本案中不予支持并无不当。对于律师费用，郭德福未提供证据证明且双方在合同中也未约定，故，本院不予支持。综上，郭德福的上诉理由部分成立，一审判决认定事实部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3923号民事判决第一项即“郭德福与黎得胜、曾成英于2014年7月14日签订的《房屋购销合同》无效”；二、撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3923号民事判决第二项即“郭德福在本判决书生效后三日内返还在黎得胜、曾成英处所购位于达川区石桥镇街道达巴南路李波、唐家润旧房修建房上面后套标准层6楼房屋，黎得胜、曾成英在收到该房屋后三日内退还郭德福购房款60000元”和第三项即“驳回郭德福其余诉讼请求”；三、上诉人郭德福在本判决书生效后三日内返还在被上诉人黎得胜、曾成英处所购位于达川区石桥镇街道达巴南路李波、唐家润旧房修建房上面后套标准层6楼房屋，被上诉人黎得胜、曾成英在收到该房屋后三日内退还郭德福购房款70000元；四、驳回上诉人郭德福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3422元，由黎得胜、曾成英共同负担；二审案件受理费3422元，由上诉人郭德福负担2000元，被上诉人黎得胜、曾成英共同负担1422元。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年七月三十一日书记员 李秀玲