广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0224民初1042号原告：李华，男，1983年8月19日出生，汉族，住广东省仁化县***水务局首层旺家地产。公民身份号码：440************018。被告：潘武渠，男，1971年8月6日出生，汉族，住广东省仁化县****************。公民身份号码：440************01X。被告：谢红娣，女，1973年1月24日出生，汉族，住广东省仁化县****************。公民身份号码：440************429。委托诉讼代理人：潘梦菲，女，1994年8月8日出生。系谢红娣女儿。原告李华与被告潘武渠、谢红娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华、被告谢红娣及其委托诉讼代理人潘梦菲到庭参加了诉讼，被告潘武渠经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告按约定退还原告所支付的首期购房款人民币221000元，支付违约金人民币30000元以及逾期退还首期购房款的利息29000元（从2019年4月15日计至2019年12月15日）；二、请求法院判决被告承担本案一切诉讼费、执行费等。事实和理由：一、2018年10月10日，甲方为被告潘武渠、谢红娣，乙方为原告李华，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上，原告同意以人民币肆拾伍万元整（￥450000.00元）的价位向被告购买位于仁化县******丹霞新城沁润园A区21幢302号房用于投资置业。二、双方于当天签订的《房屋认购协议》约定了“房地产基本情况”、“房地产价格及付款方式”、“登记过户手续办理”、“过户费和税费承担”、“房地产交接”、“权利保证约定”、“违约责征”和“合同争议的解决方法”等事宜。事实一：《房屋认购协议》的第六条第（五）项条款中明确约定：“甲方于2019年4月10日前自筹资金向中国邮政储蓄银行仁化县支行进行提前还清按揭贷款并待赎回该房产权证后，甲、乙双方到仁化县房产管理所签订网签和不动产登记中心办理有关过户手续”，被告至今未履约，且未向中国邮政储蓄银行仁化县支行进行提前还清按揭贷款；事实二：《房屋认购协议》的第七条条款中明确约定了违约（悔约）责任，即违约方应赔偿守约方人民币叁万元整(￥30000.00元）；事实三：原告于2019年8月16日起诉被告方后，被告自认已造成违约，于2019年9月25日与原告和解，并协商签署了《房屋买卖合同纠纷调解书》，被告方至今并未履行退款约定。三、原告认为，上述事实确凿，诉求理由充分，特诉至仁化县人民法院，请求保护原告的合法权益。被告谢红娣辩称，对于原告起诉所陈述的事，不知情，也不清楚，《房屋认购协议》第一页的签名是其所签，最后一页的签名则不是，当时签名的时候也没细看协议，不知道是卖房协议，签名是原告和潘武渠逼着签的，原告当时和谢红娣说的是因为被告潘武渠做生意借二十万周转，潘武渠也说了过几个月就会还，但谢红娣没有打过手指模，也没有拿过一分钱，且在2019年年底的时候，潘武渠在微信上也说了是向原告李华借钱周转，如果还不了钱才以房抵债。另原告要求解除《房屋认购协议》，谢红娣同意解除该合同。被告潘武渠未向本院提交任何书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1、证据2被告身份证及结婚证，原告用于证明被告身份、主体资格；被告谢红娣认为这是潘武渠偷偷复印交给原告的，其不知情；本院认定：身份证及结婚证均由相关部门制作，本院对证据的真实性予以确认。2、证据3《房屋认购协议》及证据4《首期购房款收条》、农业银行转账单，原告用于证明交易事实、约定条款，并已支付首期购房款给被告；被告谢红娣认为，该《房屋认购协议》是原告和潘武渠逼其所签，当时没有看协议，当时说的是借钱做生意周转，潘武渠也说几个月就会还，其不清楚是买房，而且其没有打过指模，收条上的签名不是其签，指模也不是其打的，也没有收过原告一分钱，都是原告和潘武渠的事，没有和其商量；本院认定：2019年12月24日，被告谢红娣向本院提交书面鉴定申请，请求鉴定《房屋认购协议》和首期购房款收条上的“谢红娣”签名是否其本人所签，经本院依法委托，广东明鉴文书司法鉴定所出具的《鉴定意见书》，确认《房屋认购协议》及首期购房款收条上的“谢红娣”签名是被告谢红娣本人的笔迹，且谢红娣对该鉴定意见无异议，本院对原告提交的证据3、4均予以确认。3、证据7《房屋买卖合同纠纷调解书》，原告用于证明被告已认同违约并同意支付违约金及逾期退款的利息给原告；被告谢红娣称对该证据不清楚，也不清楚什么是合同违约；本院认定：该证据显示是原告与被告潘武渠签订，因潘武渠没有到庭参加诉讼，被告谢红娣又不予认可，对其真实性本院无法确认，即便是真实的，也是原告与潘武渠自行达成的协议，不能单独作为本案审理及裁判的依据。4、证据8仁化县人民法院作出的（2019）粤0224民初719号《民事裁定书》，原告用于证明双方当事人调解后被告未履行；被告谢红娣称不知情；本院认定：该裁定书由本院依法制作，本院予以确认。被告谢红娣提交的证据：微信截图，用于证明《房屋认购协议》不是买卖房屋，实际上是潘武渠向原告借钱。原告认为就是向被告买房，二被告都有签字，也清楚买卖房屋的事实。本院认定：该证据是潘武渠的个人陈述，在无其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予确认。原告与被告谢红娣对广东明鉴文书司法鉴定所作出的粤明鉴[2020]文鉴字第0013号司法鉴定意见书均没有异议。本院对该鉴定意见书予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，原告李华（乙方）与被告潘武渠、谢红娣（甲方）签订《房屋认购协议》约定：“甲方将位于仁化县******丹霞新城沁润园A区21幢302号房转让给原告投资置业，房屋总价为450000元，分两期支付：第一期，签订认购协议后，乙方支付甲方首期购房款221000元，第二期，甲方必须于2019年4月20日前与乙方（含其指定权属人）到仁化县房产管理所签订网签和不动产登记中心办理有关过户手续，该房屋过户后新的《不动产权证书》办理好时，乙方通过现金转账或住房按揭贷款一次性付清购房余款229000元给甲方。甲方决定中途不卖该房给乙方或违反上述约定时，作甲方中途悔约处理，乙方有权要求甲方继续履行或解除本合同，甲方应在违约之日起壹周内赔偿叁万元违约金给乙方。如解除合同，甲方还应将所收购房款壹周内退还给乙方（若逾期，按所欠金额每月支付2%的利息给原告）。”次日，被告潘武渠、谢红娣向原告出具首期购房款收条，确认收到原告支付的涉案房屋首期购房款221000元，但二被告收到首期购房款后，一直未按协议约定履行办理涉案房屋过户等手续的义务，原告曾于2019年8月16日向本院起诉二被告，后原告于同年10月14日已与被告庭外和解为由，向本院申请撤回了对被告的起诉。但二被告至今仍未按协议履行相应的义务，原告遂于2019年11月15日向本院提起诉讼，提出以上诉讼请求。另查明，被告谢红娣与被告潘武渠于2019年11月8日在新丰民政局办理了离婚登记。案涉房屋仁化县******丹霞新城沁润园A区21幢302号房于2020年6月12日由仁化县人民法院进行司法拍卖并成交。再查明，原告于2020年6月15日第二次庭审中增加诉讼请求，请求解除其与被告潘武渠、谢红娣签订的《房屋认购协议》，被告谢红娣当庭表示同意解除，不需要举证期和答辩期。本院认为，一、本案争议的焦点是：原、被告双方是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其与被告为房屋买卖合同关系，并提供《房屋认购协议》、银行流水和首期购房款收条等证据予以证实，被告谢红娣主张本案实为原告与潘武渠之间的民间借贷关系，但其提供的证据仅有与被告潘武渠的微信聊天记录，该记录只是潘武渠的个人陈述，不能单独作为认定案件事实的依据，且被告亦未能进一步说明借款及利息偿还等借贷事实，仅凭该微信记录并不足以证实是民间借贷关系，对此造成的不利后果应由被告承担。故本案是房屋买卖合同纠纷。二、关于原告要求解除《房屋认购协议》的问题。原告李华与被告潘武渠、谢红娣签订的《房屋认购协议》双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，该房屋买卖合同对双方均有约束力，原、被告应全面履行该合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”本案中，原告已按协议约定向被告支付涉案房屋首期购房款，但被告方未按约定办理涉案房屋过户手续，且案涉房屋现已被司法拍卖并成交，对于原告而言，《房屋认购协议》的合同目的已不能实现，被告谢红娣亦同意解除合同，故对原告要求解除该合同的诉求，本院予以支持。三、关于首期购房款的退还、违约金及逾期退还首期购房款的利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告签订涉案合同的目的已不能实现，原告要求解除涉案合同的诉求，本院已予以支持，被告应按合同约定将原告向其支付的购房款退还给原告，故对原告要求被告退还购房款221000元的诉求，本院予以支持。被告未按合同约定履行义务，构成违约，原告按合同约定向被告主张违约金30000元于法有据，本院予以支持。至于利息问题，根据原告（乙方）与被告潘武渠、谢红娣（甲方）签订《房屋认购协议》中“如解除合同，甲方还应将所收购房款壹周内退还给乙方（若逾期，按所欠金额每月支付2%的利息给乙方）”的约定，被告方只有在涉案合同解除后的七日内没有将所收的购房款退还给原告才会产生逾期退款利息，原告在第二次庭审时2020年6月15日才提出解除涉案合同，而原告主张的是从2019年4月15日至2019年12月15日的逾期退款利息，也就是说，原告主张利息的计算期间，合同尚未解除，逾期退款利息并未实际产生，故原告诉求逾期退款利息理由不充分，本院不予支持。被告潘武渠经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李华与被告潘武渠、谢红娣于2018年10月10日签订的《房屋认购协议》；二、被告潘武渠、谢红娣在本判决生效之日起十日内退还原告李华购房款221000元；三、被告潘武渠、谢红娣在本判决生效之日起十日内支付原告李华违约金30000元；四、驳回原告李华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由原告李华负担217元，被告潘武渠、谢红娣负担2533元，案件受理费原告已预交，被告负担部分由本院退回给原告；财产保全费2770元，由被告潘武渠、谢红娣负担，此款原告已预交，本院不退回；鉴定费8400元，由被告谢红娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 秦艳华二〇二〇年六月二十八日法官助理 李文杰书 记 员 肖 洁