新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4202民初1346号 原告：张明，男，1979年11月10日出生，汉族，住乌苏市。联系电话：189XXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王君，新疆威广联律师事务所律师，联系电话：135XXXXXXXX。 被告：乌苏市恒通房地产开发有限责任公司，住所地乌苏市虹桥街道团结路001号。 法定代表人：李远斌，该公司董事长。联系电话：0992-7262566。 委托诉讼代理人：张明，系乌苏市恒通房地产开发有限责任公司副总经理，联系电话：189XXXXXXXX 委托诉讼代理人：王天顺，新疆双信律师事务所律师，联系电话：138XXXXXXXX 第三人：中国人民政治协商会议乌苏市委员会办公室。 委托诉讼代理人：黄振华，系中国人民政治协商会议乌苏市委员会办公室主任，联系电话：137XXXXXXXX 原告张明与被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王君、被告委托诉讼代理人张明、王天顺，第三人委托诉讼代理人黄振华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月6日签订的《认购权合同书》；2.判令被告双倍返还原告定金100000元；3.判令被告立即向原告返还已付房款195763元，占用资金利息38173元（195763元×5‰/月×39个月，自2017年3月16日至2020年6月15日），合计233936元;4.判令被告向原告支付195763元的赔偿责任；上述金额合计529699元；5.本案产生的诉讼费及投递费均由被告承担。事实和理由：上述金额合计：529,699元。事实与理由：原告于2016年9月6日与被告签订《认购合同书》一份。合同中约定原告认购被告位于乌苏市××苑期的小套户型，认购定金为50,000元。原告依约支付50,000元定金后，又于2017年3月15日分两笔支付房款195,763元。但被告既不按照约定与原告签订《商品房买卖合同》，也未对交房事宜给过原告明确答复。直至原告发现被告未就该楼房办理《商品房预售许可证》，且因资金不到位导致该楼盘无法完工和交付使用。原告多次要求被告解除合同、返还定金及购房款，未果。原告为了维护自己的合法权益，诉至法院。 被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司辩称，本案名为商品房预售，实质上是政协自建房，恒通公司只是代建者，履行的义务是组织施工建设，由于选址在管道200米范围内，又被列入全国高档小区普查范围，加之政协资金不到位等问题，导致恒通公司无法正常施工，支出了大量的工程款，恒通公司也是受害者。政协为实际的项目组织者实施者，应当承担责任。政协御苑小区是代建集资房，恒通公司实质上只是施工的组织者，所建房屋的实际建设者管理者都是政协，没有签订正式的合同文本的原因是政协的选址及清理高档小区的需要，恒通公司支出了大量的工程款，资金的管理由政协实质上管控，本案的责任主体是政协。委托协议里写的是委托恒通公司开发代建，政协以团购的方式签订《预售合同》是为了方便政协集资房办理产证，真实意思表示并不是商品房开发，政协御苑小区拿地也是以职工集资房的名义申请住宅用地，政府批准时也是职工集资房建设用地。在资金管理上御苑小区集资代建房，资金交到了政协的监管帐户，由政协决定支出，恒通公司只是拿到了组织施工的工程款，证明恒通公司只是本工程项目的组织施工者，真正的权利主体是政协。没有签订正式合同的原因是政协不能足额交纳土地出让金，不能办理预售手续，政府规划选址不合适，特别是2017年停工是石油管道的安全距离问题，自治区安全管理委员会2017年10月12日下发（2017）71号文件，通知我公司停工，到现在为止，涉案工程一直处于停工状态；开工后的政策不允许建高档住宅等原因，资金由政协实质管理，那么政协应当承担责任，政府应当对规划不当承担责任，还应当向恒通公司赔偿损失。 第三人中国人民政治协商会议乌苏市委员会办公室辩称：乌苏市政协没有和被告约定工程款拨付义务，御苑小区项目停工，不能归责于乌苏市政协。乌苏市政协的干部职工不交纳购房款放弃购买权后，乌苏市恒通房地产开发有限责任公司有权自行销售该小区房屋。乌苏政协市没有收取任何人的购房款，原、被告签订的《认购权合同书》与乌苏市政协无关。 本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，乌苏市人民政府办公室下发乌政办函（2013）269号《关于同意政协乌苏市委员会职工住宅项目选址意见的批复》，同意了乌苏市城乡规划局（乌城规字（2013）138号）《关于审批政协乌苏市委员会职工住宅项目选址意见的请示》意见。 2016年5月24日，被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司在乌苏市发展和改革委员会办理了《塔城地区乌苏市企业投资项目登记备案证》（备案证编码：201630），项目名称为“乌苏市御苑小区商品房开发项目”，项目总投资及资金来源为“总投资6,050万元，其中企业自筹6,050万元”。 2016年5月30日，时任政协乌苏市委员会办公室主任陆新刚（现已离职）和被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司法定代表人李远斌签订《委托开发乌苏市政协南城小区协议书》。该协议第五条明确约定“乌苏市政协的义务仅是组织购房户代收购房款。如果购房户未按时向乌苏市政协支付购房款，导致工程款不能按时支付，乌苏市政协不承担付款责任和违约责任，购房户未按时付款视为自愿放弃购买权，经乌苏市政协同意，被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司自行销售该房屋。” 2016年6月2日。被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司在中国工商银行开设银行账户，账号×××，该账户预留印鉴为“乌苏市恒通房地产开发有限责任公司财务专用章”和“陆新刚印”。 2016年7月26日，乌政办函（2016）130号乌苏市人民政府2016年第十次市长办公会议纪要记录“会议同意市政协干部建房用地按2016年土地出让价格135元/㎡收取，然后以支持项目基础设施建设的方式给予项目资金支持”。 2016年9月6日，原告张明和被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司签订《认购权合同书》一份，该合同第一条、第二条约定原告认购被告建设的商品房御苑小区1期小套住宅。第五条约定原告签署本认购权合同的同时，交纳定金50,000元整给被告。第七条第一款约定双方签订本合同后，被告若不出售本协议项下商品房给原告，被视为违约，甲方应当双倍返还乙方所交定金。 2016年9月6日，原告向被告交纳50,000元，被告向原告开具收据，内容为“今收到御苑小区26号张明交来房款订金订金人民币伍万元正”。2017年3月15日，原告向被告支付购房款195,763元。 2017年4月20日，被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司向乌苏市国土资源局缴纳土地出让金800,000元。 2019年12月9日，中国石油西部管道独山子输油气分公司向乌苏市自然资源局发出《关于在高压输气管道附近规划建设御苑小区等住宅项目存在安全隐患风险告知的函》，提出御苑小区用地边界距离高压输气管道70米，存在安全风险隐，建议重新规划用地边界或采取安全措施后再实施该项目。该施工项目目前处于停工状态。 本院认为，第三人政协乌苏市委员会办公室和被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司签订《委托开发乌苏市政协南城小区协议书》属实，依照该协议第五条约定，当乌苏市政协的职工不交纳购房款放弃购买权后，乌苏市恒通房地产开发有限责任公司经乌苏市政协同意，有权自行销售该小区房屋。本案乌苏市恒通房地产开发有限责任公司将房屋出售给了张明，张明并不是乌苏市政协的干部职工，此次交易行为中被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司销售的房屋性质应当认定为商品房，而不是代建房，被告是出售房屋的权利主体，而不仅仅是组织施工者。被告辩称御苑小区的集资代建资金交到了政协的监管帐户，由政协决定支出。但御苑小区的购房款收款账户是被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司开户设立的，收款地点在乌苏市恒通房地产开发有限责任公司财务室，乌苏市政协在该账户预留印鉴为“陆新刚印”，但陆新刚不是乌苏市政协的法定代表人，乌苏市政协未授权陆新刚监管该账户，乌苏市恒通房地产开发有限责任公司也没有提供乌苏市政协授权陆新刚监管该账户的证据，乌苏市政协没有收取过购房人的购房款，被告主张资金由乌苏市政协实质管理的抗辩理由不成立。被告和乌苏市政协签订的《委托开发乌苏市政协南城小区协议书》、乌政办函（2016）130号会议纪要均未确定土地出让金的付款单位，被告辩称因政协不能足额交纳土地出让金导致无法与原告签订正式商品房买卖合同，此抗辩理由不成立。御苑小区用地边界距离高压输气管道仅70米，存在安全风险隐患，导致目前该项目处于停工状态，因该项目施工用地不是由被告选址，此停工事由不可归责于被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告与原告签订《认购权合同书》后，至今未与原告签订《商品房买卖合同》，该施工项目处于停工状态，致使不能实现合同目的，原告可以解除与被告签订的《认购权合同书》。对原告主张解除和被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司于2016年9月6日签订的《认购权合同书》的诉讼请求，本院予以支持。 关于定金。原、被告在《认购权合同书》明确约定了原告签署本认购权合同的同时，交纳定金50,000元给被告。被告在收据中将收到的50,000元写成“订金”，是单方面意思表示，违反了《认购权合同书》的约定，也违反《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定的诚信履约原则。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”目前御苑小区住宅项目因选址用地边界距离高压输气管道距离过近，存在安全风险隐患导致停工，此停工事由不可归责于双方当事人，被告应当将定金50,000元返还给原告。对原告主张被告双倍返还定金100,000元的诉讼请求，本院支持返还定金50,000元，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对原告主张被告返还购房款195,763元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告张明的实际损失为已付房款195,763元被占用期间的利息38,173元（195,763元×5‰/月×39个月，自2017年3月16日至2020年6月15日），对原告主张被告支付购房款占用期间利息38,173元的诉讼请求，本院予以支持。 关于双方当事人签订的《认购权合同书》被解除后，张明主张乌苏市恒通房地产开发有限责任公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，双方签订的《认购权合同书》中写明张明购买的商品房为“期房”。乌苏市恒通房地产开发有限责任公司与张明签订《认购权合同书》时，没有取得御苑小区的商品房预售许可证，乌苏市恒通房地产开发有限责任公司存有过错，但该过错是否构成故意隐瞒？根据上述司法解释规定，故意隐瞒应属于欺诈的一种表现形式。能否认定乌苏市恒通房地产开发有限责任公司的行为构成欺诈，应从以下四个条件审查：1、欺诈方具有欺诈故意；2、欺诈方实施了欺诈行为；3、被欺诈方因欺诈陷入了错误；4、被欺诈方因错误而做出了意思表示。本案中乌苏市恒通房地产开发有限责任公司向乌苏市国土资源局缴纳土地出让金800,000元，可以说明被告为办理商品房预售许可证做了前期准备工作，并无恶意违约行为及不恰当阻止合同条件成就的行为。张明亦始终未能提供任何有效证据证明乌苏市恒通房地产开发有限责任公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。张明作为购房者是其自身利益的最佳判断者，在订立合同时负有一定的注意义务，由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，且对于双方达成的《认购权合同书》没有确定正式签署《商品房买卖合同》的期限，张明应当产生必要的合理怀疑，但张明并不能提供证据证明其已尽到合理的注意义务，亦不能认定乌苏市恒通房地产开发有限责任公司存在故意隐瞒的行为。故上述司法解释规定的不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任在本案中不予适用，对原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告张明和被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司于2016年9月6日签订的《认购权合同书》； 二、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当于本判决生效后十日内向原告张明返还定金50,000元、购房款195,763元，利息38,173元，合计283,936元； 三、驳回原告张明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,548.5元，由原告张明负担2,110元，被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司负担2,438元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审判员  闫晨龙 二〇二〇年七月二十四日 书记员  程 凯