广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终323号上诉人（原审被告）：农振梅，女，汉族，1983年12月21日出生，住广东省罗定市。上诉人（原审被告）：覃国庆，男，汉族，1983年5月8日出生，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：邱道光，男，汉族，1963年12月24日出生，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。上诉人农振梅、覃国庆因与被上诉人邱道光房屋买卖合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。农振梅、覃国庆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的起诉，诉讼主体不适格。上诉人从未与被上诉人签订《购房合同》。上诉人与被上诉人在一审开庭前，双方互不认识，被上诉人在庭审时也承认。上诉人手持的2018年4月15日的《购房合同》只有农振梅个人签名，陈伟健（上诉人不认识此人）并不是罗定市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）的法定代表人，XX公司工商登记的法定代表人为陈伟锋，一审法院认定为陈伟健没有依据。陈伟健的印章是XX公司的员工赖为平盖上去的，陈伟健和被上诉人都不在场。没有证据证实XX公司与被上诉人是委托与被委托关系。从发布虚假广告到诱骗上诉人签名，收取上诉人款项，所有行为都是XX公司员工赖为平等人操作。上诉人与被上诉人没有经济往来关系，被上诉人签名的资料从未送达给上诉人。XX公司从未向上诉人出示过有关被上诉人的任何资料（包括产权证、授权委托书）。二、一审主要事实认定不清、证据不足。《购房协议》和《按揭购房款欠条》不足以证实上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。一审时被上诉人的有效举证只有《购房协议》和《按揭购房款欠条》，其余的都是庭审结束后提供的证据，上诉人已明确表示不属于新证据、不同意质证，应属无效证据。《购房协议》和《按揭购房款欠条》有合伙诈骗性质，该约定属于无效约定。《购房协议》违反了《商品房销售管理办法》第六条、第二十六条、第二十七条和《中华人民共和国广告法》第三条、第四条的规定，应当认定无效。上诉人单方签《购房协议》时，涉案房屋才开始建立柱，不具备销售条件，也未取得预售资格，故意隐瞒面积。被上诉人购买他人的危房，在未取得报批手续的情况下，拆除危房、利用原基础重建，规避税费和监管，有重大安全隐患。XX公司发布虚假广告，诱逼上诉人签名。被上诉人与XX公司合伙诈骗一事，上诉人保留向有关部门举报的权利。三、一审漏列了必要的当事人XX公司，程序违法，适用法律错误。所有销售行为都是XX公司的员工操作，被上诉人从未参与。XX公司与被上诉人是合伙关系还是委托关系，如是委托关系，《按揭购房款欠条》载明“违约金补偿给销售代理陈伟健”如何解释？引发争议的主要原因是XX公司发布了虚假广告，步步诱逼上诉人签名，上诉人发现上当后拒绝交钱。没有XX公司参加诉讼，无法确定被上诉人与XX公司为委托关系。上诉人的款项交给XX公司，不能确定XX公司是否全额把款项交给被上诉人。第一次开庭后，一审法院依法应当驳回被上诉人的起诉，在被上诉人证据不足的情况下支持其诉讼请求，适用法律错误。四、一审判决显失公平。一审法院无视上诉人的举证，未对上诉人的举证进行客观、公平的认定。上诉人提供的证据一是XX公司的《图纸》，面积注明为80平方米，虽为二楼，但二楼实际面积只有49平方米，比涉案房屋面积还要小，一审法院却认定没有关联。对XX公司的虚假广告和销售过程，一审法院虽作审查但不作事实认定，故意偏帮XX公司和被上诉人。第一次开庭后，案件已审理结束（庭审笔录已显示等候判决），但一审法院仍在庭审结束后再次接收被上诉人提供的证据，于2019年11月15日作出了（2019）粤5381民初2606号《通知书》，内容载明被上诉人提供了新的证据，属于未审先判，故意偏帮被上诉人。在上诉人明确表示被上诉人提供的证据不属于新证据、不同意质证的情况下，仍然以该无效证据作为判决依据，并把《按揭购房款欠条》载明的“违约金补偿给销售代理陈伟健”直接给了被上诉人，显失公平。一审法院选择性对被上诉人庭后提供的无效证据进行审理，对内容的真实性作了错误认定。2018年8月10日的《广东省购房合同》是XX公司员工诱导上诉人单方在XX公司签名，很明显面积是2018年12月20日之后手写上去的（因为此前尚未有测量结果，何来准确面积？），一审法院却认定了该合同的内容。上诉人庭后提供的有关赖为平发布的广告为何不审查？综上，一审判决主要事实认定不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，显失公平，请二审法院查明，支持上诉人的上诉请求。被上诉人邱道光未向本院提交书面答辩意见。邱道光向一审法院起诉请求：1.判令农振梅向邱道光偿还本金30000元；2.判令农振梅向邱道光支付截止2019年9月1日的利息36000元；3.本案诉讼费及相关费用由农振梅、覃国庆承担。庭审过程中，邱道光以覃国庆与农振梅是夫妻关系，且覃国庆在《欠条》担保人栏上签名，故请告覃国庆对农振梅所欠的款项承担担保责任。一审法院认定事实：邱道光原是罗定市XX街道XXXX巷X号XXX房的所有权人。2019年9月12日，邱道光诉至一审法院，称其委托XX公司代其出售罗定市XX街道XXXX巷X号XXX房的房屋，该房由农振梅购得，农振梅至今尚欠购房款30000元未付，已构成违约，故请求农振梅支付拖欠购房款30000元和该款相应违约金。邱道光在起诉时为其主张提供了《购房协议》、《按揭购房款欠条》的证据。后在第一次庭审结束后，邱道光又向一审法院提交了《广东省房地产买卖合同》、《不动产权证》、《个人购房/购车借款及担保合同》。农振梅辩称其只是与XX公司的股东陈伟健签订上述《购房协议》，且案涉房屋的实际建筑面积只有66.6平方米，与《购房协议》约定的面积相差13.4平方米，故邱道光的诉讼主体不适格，无权向农振梅主张购房款和违约金。经审查，邱道光与农振梅提供的《购房协议》日期和内容一致，不同之处为邱道光提供的《购房协议》甲方签名处有XX公司法定代表人陈伟健的印章、邱道光的签名和指模，农振梅提供的《购房协议》甲方签名处只有XX公司法定代表人陈伟健的印章，无邱道光的签名和指模。协议的签订日期为2018年4月15日，内容载明转让方（甲方）为邱道光，购买方（乙方）为农振梅，合同第一条约定乙方同意购买由甲方代理销售位于罗定市XX街道XXXX巷X号XXX房的房产1套及一楼摩托车位1个，该房产的规格为X厅X房，最终面积以不动产测绘所测量为准。合同总价为408000元，支付方式为：乙方先支付甲方购房定金50000元，第一期购房款88000元在2018年6月1日前一次性支付，第二期购房款50000元，乙方通过办理工商银行车贷卡支付给甲方，剩余购房款220000元通过银行按揭或贷款一次性支付给甲方，银行按揭不足的部分可由甲乙双方协商在三个月内支付，办按揭的银行评估费2000元及权籍测绘费2000元由乙方支付。该《购房协议》后附图纸一份，该图纸备注：“位于主题公园旁全新自建房，一梯2户型，1厅3房，2楼以上每套建80方……10140.8万……”农振梅签订上述《购房协议》后，分别于2018年4月15日支付定金50000元、于2018年6月6日支付购房款88000元、于2018年12月16日支付购房款40000元，于2018年12月16日支付银行评估费2000元、权籍测绘费2000元、水电开户费2500元给XX公司，上述款项均由XX公司工作人员赖为平经手出具《收据》给农振梅收执。2018年8月10日，邱道光与农振梅签订《广东省房地产买卖合同》，载明甲方（转让方）为邱道光，乙方（受让方）为农振梅，合同第一条约定甲方拟将位于罗定市XX街道XXXX巷X号XXX房的房地产转让给乙方，该房地产共用土地使用权面积为112平方米，土地使用权类型为出让，房屋建筑面积为66.6平方米，其中套内建筑面积为51.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.89平方米。甲方签名处有邱道光的签名和指模，乙方签名处有农振梅的签名和指模。2018年12月16日，农振梅出具《按揭购房款欠条》，该欠条载明：“今农振梅身份证号码：45252419831221XXXX，因购买邱道光身份证号码：44538119840804XXXX代理销售位于罗定市XX街道XXXX巷X号XXX房的房屋。已交首期人民币壹拾柒万捌仟元整（￥178000元），现因准备办理不动产权证及缴税，经双方协商特写下此购房欠条：未交部分人民币贰拾叁万元整（￥230000元）通过银行按揭付款，并承诺在收到通知办理房屋不动产权登记及按揭签名时，七日内协助办理好相关手续，否则作逾期处理。逾期及如因个人证件、征信、流水等问题未能成功办理的，则属欠款人违约，由逾期即日起欠款人按每天人民币贰佰元整（￥200元）违约金补偿给销售代理方陈伟健，直至欠款金额贰拾叁万元整（￥230000元）还清为止。”农振梅在欠款人处签名并加盖指模，覃国庆在担保人处签名并加盖指模，案外人赖为平在见证人处签名并加盖指模。农振梅出具上述《按揭购房款欠条》后，XX公司便将案涉XXXX巷X号XXX房的房屋交付给农振梅，农振梅于2019年1月搬入该房屋使用至今。2018年12月27日，农振梅作为借款人与中国邮政储蓄银行罗定市支行作为贷款人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同第二部分专属条款载明，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋贷款，金额为200000元，该贷款仅用于购买坐落于罗定市XX街道XXXX巷X号XXX号房屋，建筑面积为66.6平方米，借款人授权贷款人将贷款资金直接从农振梅银行账户划付至邱道光的银行账户。2019年2月2日，中国邮政储蓄银行罗定市支行将200000元存入邱道光的银行账户。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、邱道光与农振梅之间是否设立房屋买卖合同关系？邱道光起诉的诉讼主体是否适格？二、邱道光请求农振梅、覃国庆支付购房余款30000元及违约金的主张，理据是否充分？对于第一个争议焦点。农振梅以其不认识邱道光、没有与邱道光签订过《购房协议》为由，辩称其与邱道光不设立房屋买卖合同关系。一审法院认为，双方当事人提供的《购房协议》均明确载明转让方为邱道光，受让方为农振梅，邱道光虽没有在农振梅持有的《购房协议》上签名，但XX公司接受邱道光的委托与农振梅签订《购房协议》，且《按揭购房款欠条》、《广东省房地产买卖合同》亦明确载明案涉房屋的转让方为邱道光，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，应认定涉案房屋的转让人为邱道光，受让人为农振梅，邱道光与农振梅设立房屋买卖合同关系。农振梅辩称其不认识邱道光、没有与邱道光设立房屋买卖合同关系的意见，理据不足，一审法院不予采纳。邱道光是案涉房屋的所有权人和转让人，其依据《购房协议》、《按揭购房款欠条》等提起本案诉讼，与本案有直接利害关系，符合提起本案诉讼的实质条件，农振梅辩称邱道光诉讼主体不适格，理据不足，一审法院不予采纳。对于第二个焦点问题。《购房协议》虽无载明案涉房屋的具体面积，但已明确房屋的面积以不动产测绘所测量数据为准，《购房协议》的附件图纸亦载明案涉房屋的上层即二楼以上的房屋面积为80平方米，故农振梅在签订《购房协议》时应可预见案涉房屋的面积为80平方米左右，但具体面积以测量为准，现农振梅以《购房协议》未载明房屋具体面积为由，主张该协议无效，理据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《按揭购房款欠条》明确载明，农振梅已支付购房款178000元，尾款230000元由农振梅通过银行按揭付款，但农振梅实际向银行按揭贷款200000元，该款已支付给邱道光，至今尚欠邱道光购房尾款30000元，现邱道光起诉请求农振梅支付拖欠的购房尾款30000元的主张，理据充分，一审法院予以支持。对于邱道光请求的违约金的主张，《购房协议》约定银行按揭不足的部分，双方可协商在三个月内支付，现农振梅只申请了200000元的按揭贷款，故不足部分的购房款30000元应于三个月内即于2019年5月1日前支付给邱道光，现农振梅至今未向邱道光付清该尾款30000元，其行为已构成违约。另《按揭购房款欠条》约定，“逾期及如因个人证件、征信、流水等问题未能成功办理的，则属欠款人违约，由逾期即日起欠款人按每天人民币贰佰元整（￥200元）违约金补偿给销售代理方陈伟健”，应认定为如农振梅逾期支付购房尾款的，逾期一天的应每天支付200元违约金。陈伟健是XX公司的法定代表人，XX公司接受邱道光的委托代为销售案涉房屋，其代理销售房屋的行为所产生的相关法律效果应归于被代理人即邱道光。但邱道光未能提供证据证实其因农振梅违约所造成的实际损失，其主张农振梅支付按每天200元违约金的标准过高，一审法院酌情将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，应由农振梅支付以尚欠购房尾款30000元为本金从2019年5月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年9月1日的违约金给邱道光。覃国庆在《按揭购房款欠条》担保人处签名并加盖指模，但双方并未约定具体的保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，覃国庆是连带责任保证的保证人。又根据上述担保法第十八条：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，覃国庆的担保范围应为本案的购房尾款及该款违约金，现农振梅拖欠邱道光购房尾款及违约金，故应由覃国庆对农振梅所欠邱道光的上述购房款及违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条的规定，一审法院判决：一、由农振梅于判决发生法律效力之日起十日内支付购房尾款30000元及该款从2019年5月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年9月1日止的违约金给邱道光；二、由覃国庆对上述第一项判决农振梅所欠邱道光的债务承担连带清偿责任。案件受理费725元，由邱道光负担390元，由农振梅、覃国庆负担335元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的案件事实除“XX公司的法定代表人陈伟健”与本院认定的事实不一外，其他事实与本院查明的一致，本院予以确认。本院另查明：XX公司的法定代表人是陈伟锋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：一、被上诉人邱道光是否提起本案诉讼的适格主体；二、XX公司是否本案必须参加诉讼的当事人；三、一审程序是否合法。关于被上诉人邱道光是否提起本案诉讼的适格主体问题，上诉人认为其与XX公司签订涉案《购房协议》时，邱道光没有证据证明其与XX公司为委托代理关系，故被上诉人邱道光不是本案的适格原告，无权提起本案诉讼。涉案房屋的原所有权人为邱道光，双方当事人提供的2018年4月15日签订的《购房协议》均载明转让方为邱道光，购买方为农振梅。农振梅于2018年8月10日签订的《广东省房地产买卖合同》和2018年12月16日出具的《按揭购房款欠条》，亦载明案涉房屋的转让方为邱道光。农振梅作为借款人与中国邮政储蓄银行罗定市支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，也约定借款人授权贷款人将贷款资金直接从农振梅银行账户划付至邱道光的银行账户。由此可见，邱道光虽没有在农振梅持有的《购房协议》上签名，但农振梅事后签订的合同、欠条均表明涉案房屋的出卖人是邱道光，应认定涉案房屋的转让人为邱道光，受让人为农振梅，邱道光与农振梅设立房屋买卖合同关系。而且，邱道光与农振梅签订《广东省房地产买卖合同》后，已经把涉案房屋转移登记至农振梅名下，并对XX公司收取涉案房产购房款178000元及相关费用的行为予以认可，应视为对XX公司代理其与农振梅签订《购房协议》的确认，邱道光与农振梅之间的房屋买卖合同关系依法成立，《购房协议》的权利义务应由邱道光承担。农振梅逾期未支付完毕购房款，邱道光有权提起诉讼请求农振梅支付购房款及违约金，邱道光是本案的适格原告。上诉人认为邱道光不是本案适格原告的理由不能成立，本院不予采纳。关于XX公司是否本案必须参加诉讼的当事人问题。上诉人认为XX公司不参加本案诉讼无法确认XX公司与邱道光之间的关系，也无法确定XX公司是否已将上诉人缴交给XX公司的款项全额支付给被上诉人，故XX公司是本案必须参加诉讼的当事人。本院认为，如前所述，涉案房产在出售给农振梅前登记的权利人为邱道光，XX公司受邱道光的委托与农振梅签订涉案《购房协议》将房产出售给农振梅，XX公司与邱道光之间的委托代理关系的事实清楚。上诉人主张农振梅已付购房款178000元，邱道光确认已收到，并已将涉案房屋转移登记至农振梅名下。本案房屋买卖合同的双方当事人为农振梅与邱道光，合同的权利义务由农振梅与邱道光享有及履行。XX公司代理邱道光签订涉案《购房协议》的法律行为的责任由邱道光承担，XX公司不是本案必须参加诉讼的当事人，上诉人该上诉理由也不成立，本院不予采纳。关于一审程序是否合法问题，上诉人认为邱道光在一审第一次开庭后提交的证据材料已过举证期限，一审法院以此作为认定本案事实的依据，程序违法。邱道光在一审法院第一次开庭后、作出判决前提交了补充证据材料。一审法院将邱道光提交的补充证据材料向上诉人送达，并组织双方当事人开庭对邱道光补充提交的新证据材料进行质证，上述证据依法可作为认定本案事实的依据，一审程序合法。上诉人该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。农振梅向邱道光购买涉案房产，约定购房款为408000元，涉案《购房协议》约定房价按套出售，最终面积以不动产测绘所测量为准，《广东省房地产买卖合同》约定的面积为66.6平方米，该面积与不动产权证上登记的面积一致。上诉人抗辩认为购买涉案房产时XX公司承诺房产的建筑面积为80平方米，但未能提供任何证据予以证明，且涉案房产于2018年9月25日已转移登记至农振梅名下，不动产权证中载明的面积为66.6平方米，2018年12月16日农振梅出具的《按揭购房款欠条》明确载明未付部分房款230000元，覃国庆作为担保人在该欠条上签名并按捺指模，该欠条是农振梅与覃国庆的真实意思表示，对农振梅与覃国庆具有约束力。上述欠条出具后，农振梅通过银行贷款的方式向邱道光支付了购房款200000元，尚欠30000元，应予支付。因《按揭购房款欠条》约定的违约金每天200元明显过高，一审判决判令农振梅支付尚欠的购房款30000元及从逾期之日即2019年5月2日起以30000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金给邱道光，覃国庆对该债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，农振梅、覃国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人农振梅、覃国庆负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  董振南二〇二〇年七月六日书记员  冯梓叶附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。