贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1530号上诉人（原审被告）：郑兰西，男，1968年11月23日出生，汉族，住贵州省三穗县。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。原审第三人：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。原审第三人：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人郑兰西因与被上人贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑兰西上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院在审理本案中，将被上诉人分别基于租赁合同和物业服务合同的两个不同法律关系的诉请以租赁合同纠纷一案进行审理，显然违反人民法院一事一理的原则，程序违法。本案中，基于《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》的约定，上诉人与原审第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司之间建立的是租赁合同法律关系，而上诉人与被上诉人之间则建立的是物业服务合同法律关系。被上诉人在一案中分别基于不同的法律关系向上诉人提出了支付租赁合同租金（即商位使用费）和支付物业服务费用的诉请，显然违反法律规定的一事一理的原则，而一审法院在没有明确被上诉人基于何种法律关系提起诉请的情况下，在上诉人明确提出问题的情况下作出判决，程序违法。二、在案件审理中，贵客隆公司将涉案商位租赁给上诉人使用，并非将该商位交付给上诉人即完成合同义务，其还有一项属于出租人的基本合同义务贯穿在租赁合同履行的始终，即向上诉人租赁的商位提供基本的水电供应，提供电力使用的方式即向上诉人提供充电服务。本案在合同履行中，该充电服务是由被上诉人在代替贵客隆公司向上诉人履行。而贵客隆公司于2018年8月7日发出《债权转让通知书》将对上诉人享有的租金或商铺使用费的债权（包括到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给被上诉人时，虽然该转让通知书仅仅提及合同权利，但是鉴于合同义务在事实上一直是被上诉人在履行，显然，贵客隆公司向被上诉人转让的并非仅仅是简单的合同权利，而应当是合同的权利与义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。贵客隆公司与被上诉人之间并非一审法院所认定的系单纯的债权转让，而是合同权利、义务的概括让与，被上诉人的单方面通知并不发生转让的法律效力及后果，被上诉人依法不具有提起诉请租金的原告主体资格。三、由于贵阳市人民大道这个重点工程的建设，需要对涉案的双龙陶瓷洁具城依法拆迁，被上诉人为了获得不当租赁利益，采取停电的手段对上诉人等众多商户予以要挟，导致各方矛盾激化，上诉人等众多商户根本无法正常经营，从而导致上诉人的合法权益受到损害，人民法院对于被上诉人及原审第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司不履行合同基本义务的行为根本未予理睬，采取回避态度。根据合同权利义务相一致的原则，在出租方未能依法履行合同基本义务的情况下，上诉人有权利拒绝履行自己的合同义务，拒绝向出租方支付租金。另，在拆迁征收中，作为房东的原审第三人贵州省体育局提出了暂时不予缴纳租金，但原审并未查清作为二房东的原审第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司是否向贵州省体育局缴纳过征收期间的租金，如果未缴纳征收期间的租金，其利用征收拆迁这个情势变更，向上诉人等众多商户索要租金违反公平公正原则。四、在没有向上诉人等众多商户提供正常电力供应的情况下，即使被上诉人提供了公共区域的电力、安保或者保洁，由于上诉人等众多商户已经无法正常经营，该部分服务对上诉人等众多商户毫无意义，被上诉人提出的支付物业服务费的诉请依法也不能得到支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院根据事实和法律，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与世纪双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。原审第三人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。贵州世纪双龙商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付商位使用费99,451元（上述费用计算至2018年12月）、物业服务费30,162元（上述费用计算至2019年3月前）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，第三人贵客隆公司（转租方、甲方）、原告双龙公司（商业管理方、丙方）与被告郑兰西（次承租方、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市解放路26号贵阳双龙精品洁具城内C-4展厅，共计171.4㎡的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价33元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商铺使用费单价48元/平方/月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计24,682元；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计8,227元。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年1月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费，此后第三人贵客隆公司将向被告邮寄《债权转让公告》。2018年12月15日，贵州省体育场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年2月底，被告搬离涉案房屋。2019年4月，涉案商铺被拆迁。另查明，涉案商铺系第三人贵州省体育局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人贵州省体育局对商铺转租不予干涉。还查明：（一）关于商铺使用费，原告主张被告欠交商铺使用费从2018年2月计算到2018年12月租金每平方51元，每月租金8,741元，总租金为99,151元，物业服务费从2018年5月计算至2019年3月，共计30,162元，主张在2017年11月双方口头协商租金每平方48元基础上增加3元。被告认为：签订最后一份合同之后，不存在口头改变租金标准问题，我方从2018年2月开始没有交租金，从2018年5月开始没有交物管费。（二）、关于商铺供电事宜，原告陈述，2018年2月，政府召开会议，提出自2018年3月开始对涉案房屋进行征收，要求商户搬离，后因征收工作未继续，被告未按合同约定支付商铺使用费及物业服务费，原告对部分商户的商铺内采取停电，公共区域供电正常进行，4月至8月，只有商户交清所欠费用并交纳充电费后提供用电，不交清费用即便交纳电费也不给予充电，8月之后，商户只要愿意交纳充电费即可提供充电。被告认为，2018年1月开始，原告拒不为被告充电，直接影响了被告正常经营。一审法院认为，原告双龙公司、被告郑兰西、第三人贵客隆公司签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且第三人贵客隆公司已就上述债权转让向债务人履行了通知义务，该债权转让已经发生法律效力，原告据此向被告主张商铺使用费、物业服务费符合法律规定，一审法院予以支持。被告关于“原告起诉不符合一事一理，本案包含租赁关系和物业服务关系。贵客隆公司和原告是合同权利义务概括让与，不是单存的权利转让，合同相对方不同意的情况下不发生效力。无论是贵客隆还是原告，要求诉请商位费的期间，原告没有履行合同义务，没有要求租金的权利。”的辩称与本院查明的事实不符，不予采信。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。关于商铺使用费标准问题，原告主张2017年原、被告双方口头约定商位使用费每平方米增加3元，即从48元/平方/月调整为51元/平方/月，被告予以否认，原告亦无证据证明，故一审法院依照合同约定的每平方48元予以支持。经核算，被告应交纳的商铺使用费为86,385.5元（按48元/平方/月计算、自2018年2月1日计算至2018年12月15日、2018年12月计半月费用为4,113.5元，共计86,385.5元）、物业服务费为20,565元（按16元/平方/月计算、自2018年5月1日计算至2018年12月15日、2018年12月计半个月费用为1,371元，共计20,565元）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、郑兰西于本判决生效后十五日内向贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费86,385.5元、物业服务费20,565元；二、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,446元，由原告贵州世纪双龙商业管理有限公司负担482元，被告郑兰西负担964元。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，因被上诉人双龙公司对真实性认可，本院对上诉人提交的双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以确认。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1．贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2．郑兰西是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与郑兰西签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给郑兰西使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对郑兰西享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知郑兰西，对郑兰西已产生效力，郑兰西负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽然于2017年10月31日届满，但郑兰西并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，郑兰西需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，郑兰西自2018年2月1日至2018年12月15日，尚欠商位租赁费86,385.5元。2018年5月1日至2018年12月15日，尚欠物业管理费共计20,565元未缴纳。世纪双龙公司针对以上费用诉请郑兰西给付，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张南明区政府部门张贴拆迁通知后就导致合同因不可抗力而自动解除故无需缴纳房屋租费，没有法律上的依据。相反，即使其认为政府发布拆迁通知，但上诉人既未以此为由通知出租人解除合同，亦未实际退还房屋，故不得以此为由拒不履行承租人的缴费义务。综上，上诉人郑兰西的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,892元，由上诉人郑兰西负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月二十三日法官助理王李文书记员李萌