贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初639号 原告：赵远会，女，1972年9月27日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被告：刘曦临，男，1985年11月28日出生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：陈健，系贵州子为律师事务所律师。 原告赵远会诉刘曦临租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵远会、被告刘曦临的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵远会向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行合同，支付2018年租金55125元、2019年租金57881.25元，律师费6000元，以上共计119006.25元；2.要求被告承担违约金5万元；3.本案诉讼费及律师费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年6月30日，签订了场地出租合同，约定原告将位于都匀市（小冲）场地出租给被告经营使用。合同第三条约定每年租金5万元，每年租金递增5%；第五条约定合同有效期为2016年7月1日至2021年6月30日止；如有违约应承担违约金5万元（因被告租该场地用于经营二手车，要求原告修建封闭式的钢架棚，原告修建封闭式钢架棚共花费127000元，故双方约定违约金为5万元）。被告按照合同交了2016年及2017年租金，2018年租金则推说缓期再付。被告从签订合同之日起至今一直在使用该场地，原告认为，被告使用场地而未按时支付租金，其行为已严重违约，故为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，诉至法院，要求依法判如所请。 被告刘曦临辩称：原告的诉讼主张不能成立，依法应判决驳回，理由如下：1.原、被告签订的租赁合同属于无效合同，原告将无任何批准建设手续的临时建筑出租给被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，此种出租行为属于无效行为；2.被告在使用租赁物期间已经支付租金，之后未支付租金是因已经搬离该地，原告诉状所称被告至今还在使用不符合事实，且被告在搬离前已经向原告明确提出；3.原告主张为了修建临时建筑花费十多万元也不符合事实，因此原告的主张因合同无效不能成立，应依法判决予以驳回。 本院经审理认定以下事实：2016年6月30日，原告赵远会作为甲方与被告作为乙方刘曦临签订《场地出租合同》，约定甲方将位于都匀市（小冲）场地出租给乙方经营使用，并约定：乙方在签订合同之前应向甲方交纳10000元作为出租场地押金，该押金不得用于抵减场地租金，乙方若能履行合同至租期结束，甲方立即将押金如数退还给乙方（不计息），合同签订后乙方不能将该场地退还给甲方，否则押金不予退还；乙方在承租期间不得私自将场地转让他方经营，如因特殊情况，须经得甲方同意，甲方每次收取5000元作为转让管理费，并提高场地租金的百分之二十，且重新签订租赁合同；场地租金为每年50000元，在合同签订之日付清租金，次年租金提前一个月交付，每年租金递增5%；乙方在承租期内，一切费用自理；本合同有效期为2016年7月1日至2021年6月31日止，合同期间乙方不得将场地退还甲方，如有违约，应支付违约金50000元给甲方，如甲方因自身原因在租期内收回该场地，同样应支付违约金50000元给乙方；场地内大小房屋共十四间，在乙方承租期内由乙方自行维护，钢架棚于2016年6月25日安装完毕，乙方在使用过程中自行负责维护并保持完好。 合同签订后，原告将搭建好封闭钢架棚的场地交给被告使用，被告向原告交付了2016年7月1日至2018年6月30日的租金，后被告未按时支付租金，原告诉至本院，要求被告支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金55125元及2019年7月1日至2020年6月30日的租金57881.25元。 庭审中，被告主张于2018年租金支付期满就已搬离所租场地，但其未提供证据加以证实；原告则主张被告搬离时并未通知原告，但其曾于2019年5、6月份期间联系原告协商过退租事宜，但双方未达成一致。 另查明，原告赵远会向本院提交了匀国用（2012）第387号《国有土地使用证》及匀房权证都匀字第××号《房屋所有权证》，用以证明土地及房屋的所有权人，其中《国有土地使用证》载明土地座落都匀市剑水村××段；地号26-491；地类（用途）为住宅用地；土地所有权人为向开林、赵远会；使用权类型为出让；终止日期为2082年11月21日；使用权面积为666㎡，其中独用面积666㎡。《房屋所有权证》载明，房屋所有权人为赵远会；共同共有，共有人为向开林；房屋坐落都匀市剑水村××层；房屋总层数2层，建筑面积259.52平方米；土地证号匀国用（2012）第387号，使用面积666㎡，权属性质为国有出让。 再查明，原告尚未退还被告于合同签订后交纳的押金10000元。 本院认为：关于案涉《场地出租合同》的效力问题。本案中，《场地出租合同》虽约定原告将位于都匀市（小冲）场地出租给被告使用，但实质系出租该场地上修建的钢架棚，该钢架棚系未经批准而建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告未能在本案一审法庭辩论终结前提交经主管部门批准建设的手续，故案涉《场地出租合同》应认定为无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，对于原告依据《场地出租合同》中请求的违约金5万元，因该合同无效而不予支持。 关于原告诉请的租金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”之规定，虽《场地出租合同》被认定无效，但被告实际占有使用租赁物期间，亦应支付相应的租金。庭审中，被告主张于2018年租金期满后就已搬离，但其未提供证据予以证实，应对此承担不利后果，故对于被告的此项抗辩，本院不予采信。对于租赁期限，原告在庭审中自认被告曾于2019年5、6月份时向原告提出退租，即被告在此时已经作出不再承租的意思表示，在接到被告关于退租的要求后，双方应积极协商退租事宜，原告也应及时查看租赁场地的情况后采取措施，以便减少损失，现原告怠于行使其对所租赁场地的管理而造成损失扩大，不应归责于被告，故结合原告在庭审中的自认，本院认定双方的租赁期限应计算至2019年5月31日止。因被告已向原告交纳2016年7月1日至2018年6月30日的租金，故现被告尚欠的租金期限为2018年7月1日起至2019年5月31日止，根据合同约定，第三年租金应计算为55125元，故2018年7月1日起至2019年5月31日止的租金应为55125元÷365天×335天=50594元，对于原告请求超出的租金部分，本院不予支持。被告因基于《场地出租合同》而交纳的10000元押金，因合同被认定无效，原告应予退还，虽被告未曾主张，但为减少当事人诉累，该10000元押金可直接用于抵扣被告还应向原告支付的租金，抵扣后被告还应向原告支付租金50594元-10000元=40594元。 关于原告提出的律师费6000元，因原、被告双方对此并未约定，且原告亦未提交证据予以证实，故本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘曦临应于本判决生效之日起十日内支付原 告赵远会租金40594元； 二、驳回原告赵远会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2680元，适用简易程序减半收取1340元，由原告赵远会负担884元，由被告刘曦临负担456元（该款原告赵远会已于立案时预交，被告刘曦临应承担部分应于履行义务时径付原告赵远会）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇二〇年七月七日 法官助理李昱莹 书记员王健宇