河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2639号上诉人（原审原告）：王丽娟，女，汉族，1986年5月30日出生，住西华县。委托诉讼代理人：王雪丽，女，汉族，1989年3月5日出生，住山东省菏泽市牡丹区。系王丽娟妹妹。上诉人（原审被告）：吴鹏，男，汉族，1978年7月15日出生，住鹿邑县。委托诉讼代理人：朱传超，鹿邑县诚信法律服务所法律工作者。上诉人王丽娟、吴鹏物业服务合同纠纷一案，不服鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王丽娟及其委托诉讼代理人王雪丽，上诉人吴鹏及其委托诉讼代理人朱传超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽娟上诉请求：1、依法维持(2020)豫1628民初2045号民事判决书第一项中物业费10549.23元;2、改判(2020)豫1628民初2045号民事判决书第一项租金为1917.8元;第二项卫失间修复费4000元、水管修复费1000元、垃圾清理费1000元、墙体修复费1500元，第二项共计7500元。3、一、二审诉讼费用由吴鹏承担。事实和理由：一、一审法院判令吴鹏承担物业费10549.23元,事实认定清楚,适用法律正确,应当予以维持。二、《解除商铺出租合同》虽然约定作为承租人的吴鹏使用周口市鹿邑县鸣鹿办事处顾家繁华里商业区S3#0单元105号铺房屋至2020年5月16日,但实际于2020年5月20日交房,2020年5月1日至2020年5月20日期间的房屋租金仍由吴鹏承担租金为1917.8元。2020年5月12日王丽娟因吴鹏逾期支付下一年度的租金,才与吴鹏签订《解除商铺出租合同》,虽然约定允许吴鹏使用案涉房屋至2020年5月16日,但该约定“允许使用”并非让吴鹏“无偿使用”案涉房屋,因此吴鹏仍由承担该部分的租金1917.8元。三、吴鹏在租赁期间因经营需要擅自拆除案涉房屋内的独立卫生间及卫生间内的两个水管,2020年5月12日商铺出租合同已经解除,王丽娟作为案涉房屋的物权人有权要求吴鹏将案涉房屋内的设施应当恢复原状,因此案涉房屋内独立卫生间的修复费用4000元及水管修复费用1000元应由吴鹏承担。因吴鹏搬离案涉房屋后的垃圾并未清理,王丽娟需要将该室内的建筑垃圾清理干净,该垃圾清理费用1000元应由吴鹏承担。吴鹏辩称:一、对于王丽娟的第一项上诉请求,吴鹏已提出上诉,吴鹏租赁王丽娟的房屋是毛坯房,租赁合同第五条第三款有明确约定,吴鹏对装修物料享有物权,可以转让给第三方,现租赁合同不到期,因王丽娟的原因双方约定解除租赁合同,王丽娟将租赁房屋收回，吴鹏装修的物料与王丽娟的墙体、地板紧密结合。王丽娟是当然的第三方,根据《中华人民共和国合同法》第99条法定抵销的规定,在一审中吴鹏申请对装修价值评估,抵销物业费,多退少补,有事实和法律依据。原审对吴鹏的鉴定申请不予支持,属于认定事实错误,王丽娟的第一项上诉请求应予驳回。二、对于王丽娟的第二项上诉请求,吴鹏与王丽娟签订《解除商铺出租合同》第四条约定:“现乙方已租赁使用至2020年5月16日。”充分证明双方签订合同时间不是5月12日,而是5月16日,吴鹏腾挪物品、修复墙体从签约到交房四天时间,原审判决吴鹏支付四天的租赁费是显失公平的，且事实上四天时间是为王丽娟腾房、修房,不能计算为租赁期限,且该合同第三条系免责条款,已丧失诉权,王丽娟在一审中增加诉求,后又放弃鉴定,现又对不存在的卫生间修复费、水管修复费、垃圾清理费、墙体修复费提出上诉，系无理缠诉,请二审予以驳回。吴鹏上诉请求：依法撤销原判,改判支持吴鹏的装修价值抵消物业费、多退少补的诉求，或发回重审。事实和理由：一、王丽娟无证据证明讼争物业费是每月每平方米3元。吴鹏和王丽娟签订商铺出租合同属实,合同第四条第1款约定:物业管理费,应向物业管理公司交纳,并没有约定物业费价款和交付时间,合同履行期间物业管理公司没有向吴鹏催要此款,加上吴鹏主张用装修价值折抵物业费,才产生解除商铺出租合同关于物业费的争议。庭审中,吴鹏承认房屋租赁面积和没支付物业费的事实,但王丽娟没有举证证明双方之间约定物业费为每月每平方米3元的事实。一审法院按王丽娟诉称的每月每平方米3元判决吴鹏给付其10549.23元物业费,属于认定事实错误。二、一审法院直接否认了吴鹏对装修租赁房屋价值所享有的物权,是对王丽娟的偏袒。《商铺出租合同》第五条第3款约定:“合同到期后,乙方所装修物料自行拆走,或转让给第三方使用,所得款项归乙方所有,如不拆除甲方有权处理。”该约定赋予了吴鹏对装修投入价值享有转让权,并且所得款项归吴鹏所有,对于吴鹏出资装修其毛坯房的价值，吴鹏是享有物权的。一审中王丽娟称是吴鹏不预付一年租金导致租赁合同解除是虚假的,事实是该房屋商业价值不高,王丽娟上涨房租导致的租赁解除。在合同尚不到期,王丽娟收回了房屋,吴鹏的装修与其房屋主体紧密结合,王丽娟就是当然的第三方,并实际占有了吴鹏的装修设施。一审认为:“吴鹏没有转让给第三方,应由王丽娟自行处理。装修和房屋主体紧密结合,王丽娟享有该房屋的所有权,吴鹏装修的物品已归王丽娟所有。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定,吴鹏提高了装修价值评估申请书,而一审对吴鹏的申请不予支持，明显偏袒王丽娟。三、吴鹏与王丽娟《解除商铺出租合同》有免责条款,而原判支持王丽娟追加的租赁费,让吴鹏支付其4天租赁费311.11元,属于强加之责。该《解除商铺出租合同》第三条约定,甲、乙双方均同意不向对方主张违约责任。合同约定现乙方已租赁使用至2020年5月16日,就能证明吴鹏与王丽娟签约时间是2020年5月16日,从签约到吴鹏交房四天,判决吴鹏支付其四天的租赁费,导致双方的免责约定失去意义,应予以撤销。综上，原审认定事实错误,请求二审支持吴鹏上诉请求。王丽娟辩称：一、王丽娟与案外人鹿邑县顾家置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》中已经约定吴鹏租赁的鹿邑县鸣鹿办事处顾家繁华里商业区S3#0单元105号房屋的物业费为每月每平方米3元,王丽娟在一审已经提供了证据证明物业费的计价方式,并由吴鹏进行了充分的质证,况且吴鹏在一审庭审和二审上诉状中均认可租期内的物业费没有支付,加之吴鹏一审中对欠交10549.23元物业费没有异议,因此一审法院判令吴鹏向王丽娟支付物业费用10549.23元,事实认定清楚,适用法律正确,二审法院应予维持。王丽娟将自己所有的案涉房屋出租给吴鹏使用,虽然商铺出租合同对物业费如何计价没有约定,但王丽娟一审已经提供充分的证据证明,吴鹏质证该证据亦无异议,现吴鹏上诉状中称王丽娟没有举证证明物业费为每月每平方米3元的事实属于歪曲事实。双方签订商铺出租合同时对租期内的物业费应由吴鹏交纳已经明确约定,因吴鹏在租期内未向物业公司交纳相关的物业费导致物业公司以王丽娟为被告已另案成诉且经生效判决认定。故租期内的物业费10549.23元应由吴鹏承担。二、关于吴鹏一直称其对案涉房屋进行了装修,但吴鹏在一审中并未提交任何证据证明其对案涉的房屋进行了装修，也更不上装修价值一事。三、关于吴鹏超过租期使用案涉房屋租金事宜。2020年5月12日王丽娟与吴鹏签订解除商铺出租合同，虽然约定允许吴鹏租赁使用案涉房屋至2020年5月16日,但“允许使用”并非让吴鹏“无偿使用”案涉房屋,王丽娟每月尚有4000多元的房贷需要偿还，作为一个完全民事能力人在租期已满的情况下是不可能再让承租人无偿使用自己所有的案涉房屋的,故吴鹏应当向王丽娟支付自2020年5月12日到2020年5月20日的租金1917.8元。吴鹏上诉状中称解除商铺出租合同的签订时间是2020年5月16日,与事实严重相悖,王丽娟原一审提交的证据和吴鹏自己提交的证据均证实双方于2020年5月12日签订解除商铺出租合同。综上,一审法院判令吴鹏向王丽娟支付10549.23元物业费事实认定清楚，二审法院应予维持。王丽娟向一审法院起诉请求：一、吴鹏向王丽娟支付物业费10549.23元(自2017年5月1日至2020年5月16日止);增加诉讼请求吴鹏未经王丽娟同意擅自拆除室内独立卫生间修复费用4000元,水管修复费用1000元,吴鹏设置的隔断墙等室内建筑垃圾清理费1000元以及破坏案涉房屋的墙体修复费用1500元,剩余尚欠租金1917.8元,诉讼请求增加9417.5,共计为19967.03元。2.本案诉讼费用由吴鹏承担。一审法院认定事实：2017年1月23日王丽娟购买了位于顾××商业中心××新都××河南省××鹿办事处××里商业区××＃××单元××号铺(不动产权证号:豫(2019)鹿邑县不动产权第0001732号)一、二层房屋,其中房屋建筑面积96.34平方米,物业服务费为3元/m每月,后将涉案房屋的租赁事宜委托给徐敬光,2017年4月13日徐敬光以王丽娟的名义与吴鹏签订商铺出租合同,合同约定租期肆年,自2017年5月1日起至2021年4月30日止,第一年租金28000元,第二年随行就市,租期内的物业费由吴鹏交纳;合同第五条第3项约定,“合同到期后乙方(指吴鹏)所装修物料自行拆走,或转让给第三方使用,所得款项归乙方所有,如不拆除甲方有权处理”。合同签订后,吴鹏租赁该房屋进行经营。2020年5月12日原、吴鹏协商解除了商铺出租合同,约定吴鹏租赁使用涉案房屋至2020年5月16日,吴鹏实际交付王丽娟房屋时间是2020年5月20日,吴鹏应支付物业费10549.23元,但吴鹏并未按照合同约定支付租期内的物业费,形成诉讼。一审法院认为，双方对吴鹏经营期间的物业费10549.23元均不持异议,吴鹏应支付给王丽娟。吴鹏辩称对王丽娟出租的房屋进行了装修,投入的资金应抵销物业费,多退少补的问题,商铺出租合同第五条第3项约定,“合同到期后乙方(指吴鹏)所装修物料自行拆走,或转让给第三方使用,所得款项归乙方所有,如不拆除甲方有权处理”,由于吴鹏没有转让给第三方,应由王丽娟自行处理,在解除商铺租赁合同中,对吴鹏的装修也没有涉及,故对吴鹏的请求及对装修进行鉴定的申请,本院不予支持。关于王丽娟请求判令吴鹏承担墙体修复费用1500元问题,因王丽娟没有申请进行鉴定,无法确定,该请求本院不予支持。关于王丽娟请求判令吴鹏支付租金1917.80元问题,在解除商铺租赁合同中,王丽娟允许吴鹏使用至2020年5月16日,对2020年5月16日之前的租赁费,由于没有约定,本院不予支持;由于吴鹏于2020年5月20日将涉案房屋交付给王丽娟,吴鹏应承担2020年5月16日至2020年5月20日期间的租赁费,该租赁费应为311.11元(28000元÷360天×4天)。王丽娟请求的其他问题,由于商铺租赁合同及解除商铺租赁合同均未涉及,不属本案处理,王丽娟可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:一、吴鹏于判决生效之日起十日内支付王丽娟物业费10549.23元及租金311.11元,共计10860.34元。二、驳回王丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取149.59元,由王丽娟负担68.23元吴鹏负担81.36元。本院二审期间，王丽娟提交以下证据：证据一、交房通知书与顾家二期繁华里商业广场商铺交付确认书各1份，证明:2017年3月24日鹿邑县顾家置业有限公司通知王丽娟于2017年4月1日至2017年4月10日办理位于“顾家繁华里”S3-105商铺的交房手续事宜,交付案涉房屋时室内一楼设有卫生间、供水水管等，印证了原审王丽娟提交的证据证明涉房屋内设有卫生间及水管的事实。证据二、(2020）豫16民终2034号民事判决书，证明：吴鹏自2017年5月1日租赁王丽娟的案涉房屋以来从未交纳过物业费,案外人物业公司已另案起诉王丽娟并经周口市中级人民法院判令王丽娟承担该物业费,商铺出租合同约定由吴鹏承担租期内的物业费,因此王丽娟有权向吴鹏追偿租期内应承担的物业费10549.23元。证据三、《证明》及转账记录、照片各1份，证明：王丽娟因修复案涉房屋内的卫生间及水管共花费2941元及清理案涉房屋内的建筑垃圾清理费900元。吴鹏质证称：王丽娟所提供的证据不是新证据,达不到其证明目的。案涉房屋于2020年5月20日双方交付完毕,王丽娟验收无异议,且王丽娟现在的房屋已经出租他人使用,王丽娟的主张不能成立,请予以驳回。双方签订了解除商铺的出租合同第二条明确规定，乙方将承租期间破坏的墙体恢复原状,费用由乙方自行承担。而王丽娟提出的关于卫生间水管以及其他的修复费用,与此合同无任何关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点是：王丽娟主张的租金1917.8元、修复费用4000元、垃圾清理费1000元、墙体修复费1500元、水管修复费用1000元与吴鹏主张的装修费用30800元是否分别予以支持。因双方对解除租赁合同的真实性均无异议，且不违反国家法律法规的强制性规定，故该合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行其义务。根据双方签订的解除商铺出租合同第一条约定：双方均同意于合同签订之日解除商铺租赁合同；第二条：吴鹏将承租期间破坏的商铺的墙体恢复原状，费用由吴鹏自行承担；第三条：双方均同意不向对方主张违约责任；第四条：双方均同意租赁期间未缴纳的物业费另行协商处理，协商不成王丽娟可向法院提起诉讼。王丽娟主张的租金1917.8元、修复费用4000元、垃圾清理费1000元、墙体修复费1500元、水管修复费用1000元与吴鹏主张的装修费用30800元，均与上述合同约定不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决吴鹏支付王丽娟四天的房租311.11元有误，应予纠正。吴鹏的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初2045号民事判决第二项；二、变更鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初2045号民事判决第一项为：吴鹏于判决生效之日起十日内支付王丽娟物业费10549.23元。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费149.59元，二审案件受理费122元，共计271.59元，由王丽娟负担125元，吴鹏负担146.59元。本判决为终审判决。审判长 朱记周审判员何山审判员许向朋二〇二〇年七月三十一日法官助理李晨瑛书记员邝宏光