江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初2476号原告：百脑汇（南京）商业设施租赁管理有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路333号。法定代表人：许昆泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢华军，男，该公司员工。被告：合肥久赫商贸有限公司，住所地在安徽省合肥市包河区金寨路162号安徽国际商务中心B座2307室。法定代表人：张红玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴光霞，女，该公司员工。原告百脑汇（南京）商业设施租赁管理有限公司（以下简称百脑汇公司）与被告合肥久赫商贸有限公司（以下简称久赫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告百脑汇公司的委托诉讼代理人谢华军、被告久赫公司的委托诉讼代理人吴光霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百脑汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金28000元及逾期支付利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年10月5日计算至实际支付之日止，暂算至2020年4月30日为768.44元）；2、判令被告缴纳的保证金22562元作为违约金予以扣除，原告不再返还。事实与理由：原、被告于2019年签订柜位租赁合同及商场综合服务管理合同，原告将位于南京市玄武区××柜台出租给被告使用，租期自2019年4月1日至2020年3月31日，租金22562元／月（柜位租赁费11281元／月，综合服务管理费11281元／月），六个月一付，每6个月中第一个日历月的第5日前支付，保证金22562元。合同签订后，原告依约将席位出租被告使用，但被告在合同期内长期存在租金拖欠问题。目前，被告已逾期支付租金半年，经多次催缴仍不缴纳，并试图借由疫情逃避租金支付义务，严重违反合同约定，损害原告利益。根据合同约定，逾期支付租金的应按每日1%支付滞纳金，现原告自愿调整至中国人民银行同期贷款利率；原告还有权解除合同，将保证金作为违约金直接扣除。因合同已到期，原告不再单方行使解除权，但被告仍需支付租金、滞纳金并将保证金予以扣除。现诉至法院，要求判如所请。被告久赫公司辩称：1、双方口头约定房租按月支付；2、欠付的房租对应的为2020年2月、3月，均系疫情影响造成，希望能适当减免；3、租金实际上有两部分组成，一部分为柜台的租金、一部分为服务费，因为疫情期间没有营业，所以服务费应当减免；4、保证金可以用以抵扣房租，但不应给予没收。当事人围绕诉讼请求依法提交了合同、函件、对账单、投诉明细等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年初，原、被告签订柜位租赁合同、商场综合服务管理合同及补充协议各一份。柜位租赁合同约定：原告将位于南京市玄武区××的柜位提供给被告经营笔记本，柜位面积约38平米。租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日，租赁期满，原告有权收回该柜位，被告应如期返还。柜位租赁费的支付标准为每月11281元，该租赁费含税，合同期内如遇国家税制调整导致税点增加，相应增加的税费由被告承担；该费用于每6个月支付一次，被告应当在每6个月中第一个日历月的第5日之前支付该6个月的柜位租赁费；该费用不包含水、电、燃、暖费。被告应当在本合同签订时向原告交付22562元保证金，用以确保被告全面履行本合同及其附件、补充协议，在被告违反本合同及其附件、补充协议的约定时，原告有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为被告支付给原告的违约金；柜位租赁关系终止后12个月，原告将收取的保证金除用以冲抵合同（包括柜位租赁合同和商场综合服务管理合同）约定应由被告承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还被告。租赁期内，当被告未按期足额缴纳柜位租赁费、商场综合服务管理费、保证金或其他任何应付费用超过15日等情况发生时，原告可以书面通知被告解除合同，提前收回该柜位，并有权要求被告承担违约责任。被告逾期支付柜位租赁费、商场综合服务管理费或者其他任何应付费用的，每逾期1日，应当按照每日1%的标准支付逾期支付部分的滞纳金。租赁期内，由于被告违约，原告依照本合同的约定解除合同，被告已经支付的保证金和其他任何费用由原告直接扣除作为违约金。出现不可抗力事件后，受影响一方应当在14日内通知对方，并应在60日内向对方提交有关部门出具的书面证明；合同一方当事人因不可抗力不能履行合同时，在不可抗力影响所及范围之内，免于承担违约责任等内容。商场综合服务管理合同约定：原告向被告提供柜位，并对被告在该柜位的经营活动进行商场服务管理，被告应向原告支付综合服务管理费每月11281元，被告无需再另行支付水、电、燃、暖费；该费用含税，合同期内如遇国家税制调整导致税点增加，相应增加的税费由被告承担。该费用的支付方式和期限与柜位租赁费的支付相同。本合同与柜位租赁合同共同组成一份完整的合同；柜位租赁合同无效、解除或终止的，本合同无效、解除或终止；本合同没有约定的，依照柜位租赁合同的约定处理；本合同与柜位租赁合同约定不一致的，以柜位租赁合同为准。合同任何一方违约的，应当依照柜位租赁合同的约定承担违约责任等内容。补充协议约定：被告经营的行为必须严格遵守有关法律法规，严禁经营假冒伪劣产品，不得陈列或者销售翻新机及山寨机；所销售的商品如明显为假冒伪劣、三无产品或翻新机，原告将按照国家的有关法律法规给予顾客先行赔付，赔付的费用从被告的质保金中扣除。被告因经营假冒伪劣产品遭到顾客投诉、被国家有关部门查处或经原告查处的，由被告承担由此给原告及顾客造成的一切损失，同时给予被告每次罚款200元扣2分的处罚，情节严重或超过3次的，原告有权单方面解除合同等。上述合同签订后，原告依约将合同约定的柜台交于被告使用。除案涉的柜台外，被告还向原告承租了其他的五节柜台。2020年3月26日，被告久赫公司向原告出具关于百脑汇租金支付的沟通函，载明受新冠肺炎疫情影响，南京市已于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，包括延长复工时间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动等。受疫情影响，我司租赁的店面长期无法使用，使得我司长期处于停工状态。现就房租支付问题向贵方沟通：2020年2-3月我司应支付租金62800元，请求贵司免收我司停业期间租金，具体为2月整月未营业减免50000元、3月共12天未营业减免19354.84元，共计69354.84元。截止2020年3月31日止，剩余应付减去减免合计后，我司多支付房租6554.84元，望贵公司能退还我司。另我司支付的席位保证金63600元请于合同到期12个月后归还我司。2020年3月27日，原告通过快递向被告寄送回复函，称：因双方的合同中并未对租金减免做明确约定，疫情亦未直接影响导致合同无法履行，且原告也是疫情受害者，所以请贵司立即缴清拖欠的柜位租金62799元；鉴于贵司拖欠租金已近半年，贵司缴纳的6柜位保证金63600元，将由我司根据租赁合同约定作为违约金直接予以扣除，不再返还。后因被告未能给付拖欠的租金，原告遂诉至法院。另查明：1、就本案所涉柜台，双方均确认，被告已缴纳22562元保证金，目前拖欠的为2020年2月和2020年3月疫情期间所涉租金。根据合同约定租金标准计算，案涉柜台欠付租金确为28000元，其中欠付柜台租金13980元，欠付服务费14020元。2、因受疫情影响，2020年2月开始，珠江路333号百脑汇店停业，2020年3月10日通知可以试营业，允许被告开设六个承租柜台中的一个。后因被告要求减免租金，双方未能协商达成一致意见，原告遂于2020年3月24日开始禁止被告经营。3、原告陈述，虽然因疫情影响，百脑汇店存在停业情形，但原告仍通过线上宣传等方式提供商场综合服务。同时，原告还提供了涉被告公司投诉明细及部分客户投诉登记表，以证明顾客对被告的投诉较多，给原告造成了一定的影响。根据投诉明细记载，自2013年12月至2020年3月，共发生顾客投诉24次，其中2019年之后发生18次投诉，但上述投诉均已由被告与顾客协商处理。审理中，被告主张双方的租赁关系长达五、六年，并存在租赁费用一月一付的口头协议，为此提供了2019年8月至2020年1月间的银行对账单。根据银行对账单显示，被告分别于2019年8月5日、9月5日、9月24日、9月25日、9月27日、10月8日、11月4日、2020年1月3日、1月10日向被告汇款，用以支付应付租金和管理费，金额从200元至40000元不等。原告对对账单真实性不持异议，但认为不能证明双方存在租金一月一付的约定。被告长期未按合同履行半年付租金的义务，上述费用系原告多次催要后才陆续支付。本案争议焦点：1、双方间是否以口头协议方式对合同约定的付款方式进行变更；2、被告承应担的租金是否可以因疫情原因予以减免；3、被告缴纳的保证金是否应予退还。本院认为，柜位租赁合同、商场综合服务管理合同、补充协议系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效，双方均应按约履行。1、关于争议的付款方式是否已变更问题本院认为，被告主张双方间存在口头约定，对原租赁合同约定的租赁费支付方式变更为一月一付，但其提供的付款流水仅能证明被告的实际付款金额和时间，在原告否认双方间存在口头约定情形下，被告的上述履行行为不足以证明双方已对原合同约定内容进行了变更，因此，对被告的该项辩解意见，本院不予采信。被告未能按约于2019年10月5日前支付租金和服务费，应向原告支付自2019年10月6日起计算的逾期付款违约金。2、关于争议的租金是否应予以减免问题本院认为，案涉租赁标的系用于经营，由于疫情原因，百脑汇店在2020年2月至3月10日间未能营业，致被告在此期间没有营业收入，如果继续按照原租赁合同约定标准支付租金和服务费，则明显对被告不公平，对被告减免相关费用的请求，本院应予准许。根据柜位租赁合同、商场综合服务管理合同、补充协议约定，被告应付原告每月租金11281元、服务费11281元，合计22562元。考虑服务管理合同约定的收费针对的服务内容，不仅包括原告提供的保安服务、环境卫生服务、售后服务等服务项目，还包括被告应承担的水、电、燃、暖费用。因此，商场虽临时停止经营活动，但原告基于服务管理合同约定，仍会产生一定费用。同时，考虑到案涉合同履行期限届满时间为2020年3月31日等因素，根据公平原则，本院酌定免除被告停业期间应承担的租金和服务费用11281元。减免后剩余的房租16719元应由被告负担。3、关于争议的保证金是否应予退还问题柜位租赁合同约定：由于被告违约，原告依据本合同约定解除合同，被告已支付的保证金由原告直接扣除作为违约金。原告据此主张，保证金因被告违约应作为违约金予以扣除，不应再退还原告。对此，本院认为，根据合同法规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告虽然存在逾期给付租金和管理费的违约行为，但原告未能提供证据证明其损失，考虑被告逾期付款对原告可能造成资金占用利息损失，原告主张全额扣除保证金和支付逾期付款违约金的违约责任已过分高于损失，现被告申请人民法院予以调减，本院应予准许。考虑被告2019年10月5日虽未按时一次性支付6个月租金和管理费，但之后至2020年1月间，被告按月给付了当月应付款项；2020年2、3月费用未能及时支付，亦是因为疫情发生后对费用是否应予减免产生争议所致，综合考虑合同实际履行情况及被告过错程度，本院酌定被告应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的两倍，向原告支付逾付款违约金。根据柜位租赁合同约定：租赁关系终止后12个月，保证金用以充抵被告应承担的违约金外，剩余部分无息退还被告。根据上述约定，案涉合同自2020年3月31日履行期限届满而终止履行，被告应付款项及违约金应从保证金中扣减，余款经过12个月，扣除合同约定应由被告承担的其他费用后，由原告无息退还被告。综上，被告应给付原告租金、管理费16719元，应承担逾期付款违约金（计算至2020年3月31日）680.65元，上述款项与被告交付的保证金22562元抵冲后，剩余保证金5162.35元，由原告在案涉合同履行期限届满后一年无息退还被告。因被告应给付原告的欠款及违约金未超出22562元的保证金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：驳回原告百脑汇（南京）商业设施租赁管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费541.5元，由原告负担200元，被告负担341.50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年七月三日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然