西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初5394号 原告：王凯。原告：薛阁阁。被告：西安德兴嘉业房地产经纪有限公司。法定代表人：韩长瑞，总经理。委托诉讼代理人：朱海鑫。原告王凯、薛阁阁与被告西安德兴嘉业房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凯、薛阁阁、被告西安德兴嘉业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人朱海鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凯、薛阁阁诉称，其与被告2019年4月2日签订《房屋委托代理出租合同》，将其位于西安市未央区XX小区XX号楼702房屋交由被告代理出租，被告按照每月2900元标准支付租金，被告当月支付押金2900元，出租合作日期为2019年4月3日至2022年4月3日等。合同签订后，被告未按合同约定日期支付租金，构成违约，故诉至法院，请求依法判令被告：1、支付合同约定违约金19720元；2、支付拖欠2020年3月3日至3月30日房屋租金2706元；3、双方签订的《房屋委托代理出租合同》依法解除，并按合同约定归还房屋。被告西安德兴嘉业房地产经纪有限公司辩称，其公司与原告签订合同属实，在合同履行过程中，原告于2019年9月份多次断水、断电、换门锁、骚扰住户，要求住户搬离，不让住户给其公司缴纳房租，致其公司无法给原告缴纳房屋。 2020年3月份因为疫情，房屋无法出租，租房客户于2020年4月3日搬离。其公司给原告支付房租至2020年4月3日，其公司并未违约，不同意给原告支付违约金；其公司并未拖欠原告房屋租金，故不支付原告房屋租金；同意解除与原告签订的《房屋委托代理出租合同》。经审理查明，二原告系夫妻关系。2019年4月2日，原告王凯（甲方）与被告西安德兴嘉业房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋委托出租合同》约定，甲、乙双方在平等自愿和协调一致的基础上，就房屋出租代理的有关事宜达成协议如下，该房屋坐落于西安市未央区华远枫悦8-702，面积91平方米，乙方独家代理权限为：（一）、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；（二）、代甲方向承租方收取租金；（三）、合同期内甲方同意给乙方60日作为工作接洽期，在此期间甲方不收取乙方租金；（四）、监督承租方按照合同的约定履行其义务；出租代理期自2019年4月3日至2022年4月3日，共三年；租金标准为2900元/每月，按季度缴付。每季度付款日期如下：第一次2019年4月2日付2900元，第二次2019年6月13日付8700元，第三次2019年9月13日付8700元，第四次2019年12月13日付8700元。甲方账户开户行名称：平安银行，户主姓名：薛阁阁，账户号码XXXXXXXXXXXXXXX0568，乙方承担水费、电费、燃气费、物业费、取暖费、电梯、垃圾、能耗费。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途的，乙方应赔偿甲方二个月租金的赔偿金和20%的违约金，并终止合同；2、不按约定时间支付费用， 乙方赔偿总租金20%违约金，并终止合同。委托出租代理期内，甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，合同期内的总租金20%支付违约金，违约金为20400元；房间所有设施都由乙方负责维修，如有损坏，乙方负责维修或赔偿；自2019年4月3日起，由该房产生所有物业费用由乙方负责缴纳；乙方与租户发生任何纠纷由乙方负责，与甲方无关；只整租，不分租打隔断等。合同签订当日，原告将房子如约交付被告，被告如约缴纳房租2900元。在合同履行期间，被告于2019年6月14日、9月17日、12月14日分别缴纳季度房租8700元。2020年4月2日，原告以被告未按约定时间2020年3月13日支付季度租金8700元为由，将被告遂诉至法院，请求如前所述。审理中，原告变更诉讼请求：1、请求被告支付违约金19720元；2、支付拖欠2020年4月2日至5月15日的房屋租金4116元；3、支付2020年4月1日至5月15日物业费、电梯费、能耗费、垃圾费合计288.24元；4、支付拖欠的水费68.78元、电费57.59元，合计126.37元；5、依法解除其与被告签订的《房屋委托代理出租合同》。庭审中，被告同意解除其与原告签订的《房屋委托代理出租合同》，对原告请求的截止2020年5月15日拖欠的电梯费、能耗费、垃圾费共计288.24元及水费67.78元、电费57.35元的各项金额均无异议，称租客因原告的原因于2020年4月3日已搬离，故不承担上述相关费用，对被告上述辩解，原告予以否认，被告未能提交相关证据佐证其主张。并辩称其已将房屋租金付至2020年4月3日，故不承担违约金。案件审理中，原、被告双方于2020年5月18日对涉案房屋进行了交接，被告交还了华远枫悦8-702室房屋。经本院主持调解，双方各执己见，致调解不能。上述事实，有房屋委托代理出租合同、收款凭证、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告以被告违约为由要求解除合同，被告同意，视为当事人协商一致解除合同，合同终止日期为双方交接房屋日期，即2020年5月18日。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约金是弥补因违约给对方造成的损失的赔偿。本案中，被告违约延迟履行给付原告费用，系履行瑕疵，未构成根本违约，且原告未举证证明其因被告延迟付房租给其造成相关损失的证据，原告要求被告承担总租金34个月的房租20%的违约金19720元，显系不妥。根据公平原则，结合本案合同履行情况及原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定被告支付原告违约金5800元。被告称承租人已于2020年4月 3日搬离，且系原告原因造成一节，未提交相关证据佐证，本院不予采信。故原告请求被告支付2020年4月2日至2020年5月15日租金损失一节，应予支持。原告请求被告支付2020年4月1日至5月15日的物业费、电梯费、能耗费、垃圾费合计288.24元及支付拖欠的水费67.78元、电费57.35元，与法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《房屋委托代理出租合同》于2020年5月18日解除。二、被告于本判决生效后十日内支付原告违约金5800元。三、被告于本判决生效后十日内赔偿原告2020年4月3日至5月15日房屋租金损失4060元。四、被告于本判决生效后十日内支付原告物业费、电梯费、能耗费、垃圾费288.24元。五、被告于本判决生效后十日内支付原告水费67.78元、电费57.35元。六、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元（原告已预交），由原、被告各负担203元，被告负担部分于上述判项履行之日一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                                                      审  判  员  孙云利  二〇二〇年七月六日  书  记  员  张天正 1