浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初2738号原告：乐清置信房地产开发有限公司，住所地乐清市城南街道千帆西路222号香江丽苑1幢2103室，统一社会信用代码913303826936074377。法定代表人：曹永军，系公司董事长。委托诉讼代理人：郑琦、叶丽雅，浙江建桥律师事务所律师。被告：范建莉，女，1968年6月22日出生，汉族，住乐清市（原沙后村）。被告：黄胜友，男，1969年9月2日出生，汉族，住乐清市（原沙后村）。共同委托诉讼代理人：黄宝余，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告乐清置信房地产开发有限公司与被告范建莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日予以立案受理。诉讼过程中，原告申请追加黄胜友为本案共同被告，本院审查后予以准许。本院依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭对本案进行审理，原告委托诉讼代理人郑琦、叶丽雅，两被告共同委托诉讼代理人黄宝余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清置信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理乐清市铂金湾花园第12幢1801号商品房预售备案撤销手续、预告登记注销手续；2.被告向原告支付赔偿款1319948.6元（暂按原合同总价的20%计算，具体以鉴定结论为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告依据乐清市江南房地产评估有限公司对涉案商品房的评估价格3555053元，变更第二项诉讼请求为：两被告共同向原告支付赔偿款1287570元。庭审中，原告明确第一、三项诉讼请求中的被告指本案两被告。事实与理由：2011年2月14日，原告乐清置信房地产开发有限公司与被告范建莉签订《商品房买卖合同》，约定被告范建莉购买原告开发的乐清市铂金湾花园第12幢1801号商品房，建筑面积219.64平方米，每平方米单价为30048元，总价款为6599743元。同日，被告范建莉支付首付款2659743元。2011年12月29日，原、被告双方签订《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，约定交付标准由精装修房变更为毛坯房，按合同建筑面积219.64平方米退精装修款8000元/平方米，即该套房屋毛坯单价为22048元/平方米，总价为4842623元，被告选择按揭（组合）贷款。2014年3月31日，被告因个人原因向原告申请退房，双方签订《协议书》，约定双方通过乐清市人民法院解除《商品房买卖合同》，被告协助原告办理购房合同及商品房预告登记的注销手续，还约定预告登记注销后，原告对外公开销售涉案商品房，若原告对外销售的总价低于被告所购商品房总价，被告应补足购房款差价，补足差价后应当等同于被告原购房总价，被告补足总价后原告退还剩余已付购房款，否则原告有权不办理退款手续。经诉讼，乐清市人民法院于2014年4月28日以（2014）温乐民初字第511号民事调解书确认双方解除2011年2月14日签订的《商品房买卖合同》和2011年12月29日签订的《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》。调解书生效后，双方办理购房合同和预告登记注销手续过程中，发现涉案商品房因被告债务原因被法院查封，故而无法办理相关手续，原告因此也无法公开销售涉案商品房。被告为此要求自行与债权人协商处理债务后再配合原告办理购房合同和预告登记注销手续，原告予以同意。经过多年来的沟通，被告至今尚无法解决据以查封涉案商品房的债务问题，涉案商品房也一直无法解封，导致至今无法按照法律规定办理商品房预售备案撤销及预告登记注销手续，而涉案商品房的市场价格已经大幅降价，必然导致原告再次销售的价格损失。鉴于双方已经无法自行协商处理涉案商品房退房、赔偿、退款手续，为一揽子解决涉案商品房退房和被告债务问题，原告只能诉至法院。综上，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告范建莉、黄胜友共同答辩称：1.被告范建莉一直积极配合原告办理涉案商品房的预售备案撤销及预告登记注销手续，现在也愿意继续配合办理。2.2014年4月9日的《协议书》约定在办理预告登记注销后，原告对外公开销售涉案商品房，并以实际销售价格作为办理退费、结算手续的依据。评估价3555053元仅能作为参考，并非实际销售价，故原告诉请被告支付赔偿款1287570元没有依据。3.被告黄胜友非《商品房买卖合同》的买受人，2011年12月29日《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》、2014年4月9日《协议书》其仅作为被告范建莉的代理人身份予以签字，故对被告黄胜友本人不发生约束力。本院经审理认定事实如下：被告范建莉、黄胜友系夫妻关系。2011年2月14日，原告（出卖人）与被告范建莉（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××20，备案登记号：20111000257），约定被告范建莉向原告购买位于乐清市中心区××花园××幢××号商品房，建筑面积为219.64平方米，单价为每平方米30048元，总房款为6599743元；买受人选择银行按揭付款；所购商品房交付期限为2014年12月31日前；出卖人承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人；等等。涉案《商品房买卖合同》已于2011年2月25日办理登记备案手续，且于2011年2月28日办理了预购商品房预告登记（房预乐字第2××1号）。2011年12月29日，原告（出卖人）与被告范建莉、黄胜友（买受人）签订《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，约定：变更商品房交付标准为毛坯房，按原合同建筑面积219.64平方米退精装修款，精装修退款标准为8000元／平方米，现该套商品房单价为22048元／平方米，房款总价为4842623元；出卖人同意买受人以按揭（组合）贷款方式支付房款；交房时间提前至2013年12月31日前，于2014年3月31日办理出卖人名下的房屋所有权证。2014年3月12日，被告范建莉、黄胜友（乙方）向原告（甲方）申请退房，双方于2014年4月9日订立《协议书》。该协议书明确约定：一、乙方购买的乐清置信铂金湾花园第12幢1801室商品房，合同总价款4842623元，已付购房款2659743元，尚未付购房款2182880元。二、甲方同意附条件办理乙方退房及还款手续，所附条件如下：1.本协议签订后，甲乙双方通过乐清市人民法院解除《商品房买卖合同》，具体事项由乙方委托甲方办理，相关诉讼费用及其他费用均由乙方负责。2.通过乐清市人民法院解除《商品房买卖合同》之后，乙方有义务协助甲方前往乐清市房产管理局办理购房合同及商品房预告登记的注销事宜，相关费用由乙方负责。3.预告登记注销后，甲方对外公开销售铂金湾花园第12幢1801室商品房，若甲方销售的总价与乙方所购该商品房的总价一致，则甲方无需通知乙方可将商品房出售给第三人，在第三人所有购房款支付完毕后5日内，甲方应当将乙方已支付的购房款予以全额退还。若甲方销售的总价低于乙方所购该商品房总价，甲方可将该商品房出售给第三人，甲方告知乙方，乙方应补足购房款差价，补足差价后应当等同于乙方原购房总价，当第三人所有购房款支付完毕，且乙方补足差价后，甲方应将乙方相关购房款予以退还。若销售总价高于乙方所购商品房总价，则在第三人所有购房款支付完毕后5日内，甲方将乙方已支付的购房款予以全额退还。当以上条件均成就时，甲方可办理退款手续，否则甲方有权不办理退款手续，乙方不得向甲方要求归还购房款，在此过程中所产生的利息损失均由乙方负责，与甲方无涉。三、若铂金湾花园第12幢1801室商品房一直无人认购，则甲方有权不办理退款手续，乙方不得向甲方要求归还购房款，在此过程中所产生的利息损失均由乙方负责，与甲方无涉。2014年4月28日，本院（2014）温乐民初字第511号民事调解书确认解除2011年2月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××20，备案登记号：20111000257）和2011年12月19日签订的《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》。因被告涉及多个债务问题，本院曾先后对涉案商品房采取预查封措施，以致双方至今无法办理商品房买卖合同的备案登记撤销手续、预告登记撤销手续，原告也无法对外进行销售。本案诉讼过程中，原告申请对涉案商品房的市场价值进行评估。乐清市江南房地产评估有限公司依法接受本院委托，并于2020年6月23日出具《评估报告书》，确定该商品房于价值时点（本案受理之日即2020年4月2日）的公开市场价值为3555053元，单价为16205元/平方米。原告因此支出评估费9887元。上述事实，有原告的营业执照、两被告的身份证、结婚证、商品房预售证、商品房买卖合同及其附件（含登记备案意见）、乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议、置信铂金湾合同签署确认单、销售不动产统一发票、房屋预告登记证明、房屋所有权证、协议书、（2014）温乐民初字第511号民事调解书、生效证明、乐清市不动产登记信息查询记录、（2015）温乐执民字第1990号执行裁定书、（2015）温乐执民字第2143-1号执行裁定书、评估报告、评估费发票，并结合庭审陈述在案佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告先后就铂金湾花园第12幢1801室商品房签订的《商品房买卖合同》及其附件、《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》依法成立并生效，后于2014年4月9日经双方协商一致予以解除，该事实由双方于2014年4月9日订立的《协议书》及本院（2014）温乐民初字第511号民事调解书为据。被告黄胜友辩解其非（2014）温乐民初字第511号案件的当事人，不影响本院认定《商品房买卖合同》及其附件、《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》已经解除且对其产生同样的法律效力的意见。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权，物权归属于原告。在涉案商品房买卖合同解除后，被告即丧失了以涉案商品房物权变动为内容的债权请求权，并根据《协议书》约定还应协助原告办理合同备案登记的撤销手续、预告登记撤销手续。涉案商品房的市场评估价3555053元虽不等同于实际销售价，但与现阶段房地产市场行情相符合，原告按照原购房总价4842623元-评估市场价3555053元=1287570元主张由被告给予赔偿，符合双方订立《协议书》时的真实意思表示，本院予以支持。被告抗辩赔偿款的支付条件未成就，与本院以上认定意见不符，本院不予支持。赔偿款1287570元在原告已收取的购房款2659743元中予以直接扣除，余款由原告再行返还给被告。若非因被告涉及债务问题，本案纠纷本可避免，原告支付的评估费9887元，系本案诉讼的必要合理费用，故本院确定由被告承担该笔评估费9887元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告范建莉、黄胜友于本判决生效后十五日内协助原告乐清置信房地产开发有限公司办理乐清市铂金湾花园第12幢1801号商品房买卖合同的备案登记撤销手续、预购商品房预告登记撤销手续。二、被告范建莉、黄胜友支付原告乐清置信房地产开发有限公司赔偿款1287570元，该款由原告乐清置信房地产开发有限公司在已收取的购房款2659743元中予以直接扣除，余款在履行完毕合同备案登记撤销手续、预购商品房预告登记撤销手续后十五日内返还给被告范建莉、黄胜友。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16388元减半收取计8194元，评估费9887元，均由被告范建莉、黄胜友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年七月二十四日书记员  於丹建