上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初8482号原告：蒋映红，女，1987年10月27日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：李致远，上海天梯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昀，上海天梯律师事务所律师。被告：上海迅锴房地产顾问有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘丁丁，执行董事。委托诉讼代理人：王盛，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：池涛，江苏至誉律师事务所律师。第三人：太仓起浩商贸有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡镇富达路。法定代表人：冯健滔，总经理。委托诉讼代理人：周新华。原告蒋映红诉被告上海迅锴房地产顾问有限公司(以下简称“迅锴公司”)不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法通知太仓起浩商贸有限公司(以下简称“起浩公司”)作为本案第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋映红及其委托诉讼代理人李致远，被告迅锴公司的委托诉讼代理人王盛，第三人起浩公司的委托诉讼代理人周新华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋映红向本院提出诉讼请求：要求迅锴公司返还购房款人民币34,888元。事实与理由：2019年1月5日，蒋映红与起浩公司签订《商品房买卖合同》，蒋映红以总价634,000元的价格购买太仓市太古城B幢604号房屋，首付款为318,000元。其中房屋定金50,000元及部分首付款34,888元约定由迅锴公司及其员工张力代为收取并转交给起浩公司。但之后，迅锴公司仅向起浩公司转交了50,000元定金，首付款34,888元并未转交。蒋映红为及时拿到房屋，又向起浩公司支付了该笔购房款。因迅锴公司占有蒋映红应支付给起浩公司购房款的行为属于不当得利，理应返还。故蒋映红起诉，要求判如所请。被告上海迅锴房地产顾问有限公司辩称，蒋映红诉请无事实及法律依据。蒋映红与迅锴公司之间系居间合同关系，迅锴公司为蒋映红提供购房咨询、介绍房源及看房接送服务，并为蒋映红与起浩公司积极沟通，从中斡旋，为蒋映红争取到了总房价减10万元的购房优惠，最终促成了蒋映红与起浩公司签订《商品房买卖合同》。涉案的34,888元为居间服务费，双方为此还签订了《花样年幸福万象》优惠确认单。迅锴公司已为蒋映红提供了相应的服务，取得该居间费合法有据，无须返还。第三人起浩公司述称，起浩公司与蒋映红确实签订了《商品房买卖合同》，但双方的合同已经解除。34,888元服务费系迅锴公司收取，且开具了收据，与起浩公司无关。起浩公司与迅锴公司签订了独家代理协议，在2018年7月1日至12月31日期间由迅锴公司独家推荐销售系争楼盘，只要是迅锴公司推荐来的客户与起浩公司签订了销售合同，起浩公司在房价上可以给客户一定的优惠，迅锴公司向客户收取服务费，服务费归迅锴公司所有，起浩公司不参与服务费的收取。根据双方约定，迅锴公司收取服务费作为其营销费用，起浩公司不再向其支付费用，起浩公司只是向迅锴公司提供房源并给其介绍的客户一定的优惠。针对起浩公司陈述，迅锴公司表示，服务费系迅锴公司与客户商谈收取，除服务费外，起浩公司不再给迅锴公司任何佣金等其他费用。蒋映红支付的34,888元确实系迅锴公司收取，在迅锴公司处，与起浩公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年12月13日，蒋映红(买受人)与销售顾问张力签订《太仓花样年·太古城认购协议书》，蒋映红认购的房屋地址为太仓市太古城B幢604室，总房价款为634,000元，定金50,000元。合同约定2018年12月30日签约付首付，可享受合同价634,000元。二、当日，蒋映红还签署一份《花样年·幸福万象》优惠确认单，内容为：2018年12月13日定购《花样年·幸福万象》B幢604室房屋。优惠活动：乙方向甲方缴纳55,000元购房优惠活动服务费后，即可享受以下购房优惠政策，总房价减100,000元，当月签约可享634,000元合同价。购房优惠活动服务费于签订本套房屋《商品房买卖合同》前一次性付清，否则销售方不予优惠并有权不予签约。落款处有蒋映红的签名。在该确认单55,000元购房优惠活动下面手写“34,888，2019.1.5”。确认单下部手写很多数字及数字计算。当日，蒋映红向张力个人转账支付了50,000元定金。三、2019年1月5日，蒋映红(买受人)与起浩公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，蒋映红向起浩公司购买太古城B幢604号房屋，总房价款为634,000元。合同付款方式约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付了定金50,000元。买受人于2019年1月11日前支付首期房价款318,000元，余款应于2019年1月14日前向贷款机构申请贷款支付。客户于2019年1月5日前支付283,112元，剩余房款34,888元于2019年1月11日前支付。合同签订当日，蒋映红又向张力个人转账支付34,888元，张力收到该款项后又将该笔款项转给了迅锴公司的工作人员，迅锴公司向蒋映红开具了34,888元收据，收款事由为服务费。当日，蒋映红还向起浩公司分两次支付了房款共计233,112元，后蒋映红又向起浩公司支付房款34,888元。四、2019年10月25日，蒋映红与起浩公司就系争房屋签订了《房屋买卖合同解除协议》，确认双方之前签订的《商品房买卖合同》解除。起浩公司已将蒋映红支付的购房款634,000元返还给蒋映红。五、起浩公司(甲方)与迅锴公司(乙方)签订《太仓花样年·幸福万象项目渠道独家代理合同》，双方合作期限自2018年7月1日至2018年12月31日止。成交为购房客户与甲方就确定的物业签订商品房买卖合同。费用管理约定：已签约的服务费归乙方所有，为乙方为购房客户争取优惠购房的服务收入。乙方自主支配服务费对合作房源进行营销推广，以挖掘尽量多的潜在购房客户，对乙方收取服务费后与甲方签约的客户，甲方应给予该客户购房优惠。未签约的服务费，应及时予以退还购房客户。因服务费收取产生与客户纠纷或者行政处罚的，由乙方承担全部责任。本项目合作房源统一按优惠价格销售，乙方每套收取服务费，标准为每套房源75,000元(2018年7月1日至12月31日期间成交，乙方收取其渠道导入房源的服务费)，服务费不抵入购房款，未缴纳服务费的不享有优惠。已缴服务费客户，在本合同结束后1个月内，继续享有以购房优惠政策购买房屋的权利。甲方与购房客户签约时，应查看购房客户与乙方签订的优惠确认单，乙方出具给客户服务费收据并作相应统计记录等。审理中，蒋映红表示，其是到开发商售楼处购买一手房屋，是与销售人员张力商谈买房事宜，迅锴公司并没有提供任何居间服务，蒋映红也没有到过迅锴公司门店。当时与张力协商的时候一直谈总房价为634,000元，从未说过要支付服务费。优惠确认单上的名字确实是蒋映红本人签署，但对上面的内容并不知情，签署的时候只有房源信息及楼层，其他内容均未填写，购买新房是不需要支付服务费的。双方从未谈到要支付55,000元或34,888元的服务费。蒋映红都是根据张力的引导分散性支付的房款。优惠确认单上并没有迅锴公司公章、抬头，也没有其员工签字。认购协议上也没有迅锴公司的公章，迅锴公司并没有提供任何服务。迅锴公司表示，蒋映红系通过迅锴公司的合作伙伴贾兆荣推荐，与迅锴公司达成了居间服务关系，迅锴公司是系争楼盘的独家代理方，贾兆荣担任法定代表人的江苏盈泰房地产营销策划有限公司系渠道方，其要将购房人的信息汇总至迅锴公司，最终由迅锴公司报备给起浩公司。贾兆荣安排其公司员工将蒋映红配偶信息通过微信报备给迅锴公司，迅锴公司接受后带蒋映红到售楼处去看房，并签订了优惠确认单。当时都是贾兆荣公司的员工与蒋映红联系。为此，迅锴公司提供了情况说明、内部报备群记录、客户带看确认单、微信聊天记录等证据加以证明。另外，优惠确认单中迅锴公司是甲方，蒋映红系乙方，迅锴公司一直是这样操作，其他客户也是这样签署的。优惠确认单上的内容都写好后，让蒋映红签字。本来约定的服务费金额是55,000元，当要签订正式买卖合同时，蒋映红将价格压到34,888元，并表示只有这些钱，迅锴公司只能同意，所以才将金额改为34,888元。蒋映红表示，对迅锴公司提供的证据不认可，根据证据提供居间服务的并非系迅锴公司，迅锴公司也未提供其与江苏盈泰房地产营销策划有限公司的分销协议。蒋映红丈夫并未参与购房过程，迅锴公司登记的电话号码不全，无法确认微信中聊天人的身份。起浩公司表示，起浩公司与迅锴公司签订了独家代理协议，每个客户都需要向起浩公司报备，只有确认系迅锴公司的客户，起浩公司才能提供优惠。如果不是迅锴公司带来的客户，是按照正常报备价出售，蒋映红是不可能以634,000元的价格购买系争房屋。蒋映红购买的价格已经是优惠的价格。起浩公司只认可迅锴公司推荐来的客户，迅锴公司是否有其他分销商，起浩公司不参与。根据起浩公司与迅锴公司的合同约定，只有有优惠确认单及服务费收据，客户才能享受购房优惠。蒋映红与迅锴公司沟通买房事宜是在独家代理协议期间内，因买卖房屋需要一定的时间，蒋映红在2019年1月5日支付的服务费应该属于迅锴公司的工作成果。张力是起浩公司的工作人员，本来服务费是迅锴公司收取，因当时其工作人员外出，张力代收了服务费，之后就转给了迅锴公司的工作人员。为此，起浩公司申请张力出庭作证。张力证明，其是起浩公司的员工，蒋映红是通过中介公司来起浩公司售楼现场看房，当时张力就明确告知蒋映红有一笔钱款是不计入购房合同，用于抵扣房价。本来服务费是一套75,000元，由中介公司收取，用75,000元抵扣100,000元房价，因蒋映红与中介认识，她觉得房价高，所以就将服务费谈到了34,888元。因迅锴公司的人员外出，张力代收了服务费，收取后第一时间转给了迅锴公司的工作人员。服务费是由销售总代收取，当时已经明确告知蒋映红有这笔费用，并拿出了优惠确认单让蒋映红签字。本来签字时，服务费优惠到55,000元，但在签订正式商品房买卖合同时，蒋映红又觉得贵，最后优惠到了34,888元。张力将优惠金额与迅锴公司确认后，才将金额写到确认单上。优惠确认单上的内容都填写好以后才拿给蒋映红签字，该确认单只有一份，蒋映红签字后就收走了。最后就是蒋映红支付34,888元服务费享受100,000元房价的优惠。优惠确认单签完后，张力就随手在该确认单计算了房屋的价格，这些都已经明确告知了蒋映红。如果要享受优惠价，必须签署优惠确认单，并且签订正式合同当日要支付该笔服务费的。蒋映红表示，带其看房的是其朋友，其将蒋映红介绍给张力，与迅锴公司无关，迅锴公司并未提供任何居间服务。迅锴公司表示，蒋映红明确知晓要支付服务费后才能享受价格优惠，在签订正式合同当日也确实享受了价格优惠，迅锴公司作为中介方提供了中介服务及价格优惠服务，也促成蒋映红与起浩公司签订了买卖合同，居间服务已经完成，迅锴公司无需返还费用。起浩公司表示，蒋映红明知道服务费不包含在房价中。该笔费用并非起浩公司收取，与起浩公司无关。本院认为，蒋映红至起浩公司售楼处看房，确定好房屋后，于2018年12月13日签订了认购协议书及优惠确认单。该优惠确认单中写明了房屋的地址，并明确写明优惠活动内容，购房人只有支付购房优惠活动服务费后，才可享受总房价减100,000元等的优惠政策，并写明了该服务费的支付时间。蒋映红作为完全民事行为能力人，其在优惠确认单上签字时，应该已经知晓优惠确认单中的相关内容。蒋映红签字后，可以认定其同意支付购房优惠活动服务费，以便享受购房优惠。事实上，在2019年1月5日正式签订《商品房买卖合同》当日，蒋映红确实向张力支付了34,888元费用，之后迅锴公司向蒋映红开具了34,888元服务费的收款收据，蒋映红对此并未提出异议，仍按照《商品房买卖合同》约定，向起浩公司支付了剩余房款。蒋映红的行为表明其已同意向迅锴公司支付优惠活动服务费。根据各方当事人庭审中的陈述，结合本案证据材料及证人证言，可以认定迅锴公司作为系争楼盘项目的独家代理，其可以向购房人收取一定的服务费，起浩公司对其介绍的购房人购房给予一定的价格优惠。而本案中，蒋映红在知道需要支付优惠活动服务费才能享受购房优惠的情况下，其已实际支付了服务费，在迅锴公司向其开具服务费收据后，其仍愿意继续履行《商品房买卖合同》，并成功以634,000元的价格购买系争房屋，蒋映红已实际享受到了购买房屋价格的优惠。事实上，迅锴公司向其收取的34,888元的性质为优惠活动服务费，并非购房款。其要求迅锴公司返还该笔款项的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告蒋映红的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为336元，由原告蒋映红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  穆英慧二〇二〇年七月二十二日书记员  梁圣颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。