云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8439号上诉人（原审原告）：叶玉红，男，1976年5月15日出生，汉族，住四川省泸县，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：罗超，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨阳，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄稳新，男，1966年7月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市，现住云南省昆明市呈贡区。被上诉人（原审被告）：成先云，男，1963年1月29日出生，汉族，住湖北省汉川市。上诉人叶玉红因与被上诉人黄稳新、成先云合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人叶玉红及其诉讼代理人杨阳、罗超，被上诉人黄稳新到庭参加了诉讼。被上诉人成先云经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加审理，本院依法进行缺席审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人叶玉红上诉请求：1.撤销原判第二项，改判由黄稳新、成先云于判决生效之日起十日内返还叶玉红转让款760000元；2.撤销原判第三项，改判由叶玉红于判决生效之日起十日内将受让的金华旅店，含呈贡区雅仕苑B栋2单元1701号、1401号、702号、B栋1单元1501号、诚意苑A栋1单元1202号房屋及设施设备以现状返还黄稳新、成先云；3.撤销原判第四项，改判由双方当事人按照各自的过错比例承担相应损失；4.本案一审、二审案件受理费由黄稳新、成先云承担。其主要事实及理由为：一、原判对本案转让费76万元的性质认定错误，涉案合同无效，该76万元依法应予返还，而不应按过错比例承担。二、双方当事人的损失应在资金占用损失、设施设备投入、租金损失的范围内，按照过错比例裁量解决。三、属于原转让范围内的雅仕苑B栋2单元101号、701号、雅士苑A栋2单元1302号、诚意苑A栋1单元1202号房屋因原租赁期限已经届满，不具备可经营性，上诉人已将上述房屋归还原房东，不具备返还给被上诉人的可履行性，原判遗漏了对上述事实的认定。四、被上诉人向上诉人转让金华旅店存在欺诈行为，依法应承担主要过错责任。综上，请求二审依法改判。被上诉人黄稳新答辩称：本案《旅店转让协议》合法有效，双方均应依约履行，被上诉人的合同义务已经履行完毕，上诉人应当自己承担经营风险和收益。合同签订前，上诉人已经充分了解市场信息，并上门查看被上诉人的相关证件、设备设施及房屋现状，所签合同并未违反上诉人的真实意思，被上诉人也未实施任何欺诈行为。转让时，协议所涉八套房屋的租赁合同都没有到期，租赁合同的原件也都已经转交上诉人保管，其中只有一套房屋的租期临近、但房东也同意续租，系因上诉人恶意不交租导致房东收回房屋。政府行为是在转让协议签订两个月后才发生的，因上诉人未好好经营配合政府，所产生的后果应由上诉人承担。旅店消防检查不合格的后果是整改、而非上诉人所称的不能经营。旅店转让后经营至今，上诉人有收益，不同意退还全部转让费，也不同意承担资金占用费和设备损失。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人成先云未到庭发表答辩意见。叶玉红向一审法院起诉请求：1、判决确认其与被告黄稳新、成先云于2019年3月11日签订的《旅店转让协议书》无效；2、判令被告黄稳新、成先云于判决生效之日起10日内返还其已支付的转让款760000元，并以760000元为基数自2019年3月11日起按同期银行贷款利率为标准向其支付资金占用费到还清款项之日止（暂计算至2019年5月15日的资金占用费为6618.33元）；3、判令被告黄稳新、成先云赔偿其因此所受到的损失6140元；4、案件受理费等费用由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：呈贡金华旅店系经工商行政机关注册登记的个体工商户，经营者登记为余小艳，注册日期为2012年10月8日，经营范围为住宿服务，营业执照上未载明经营期限。该旅店自注册登记后一直在呈贡雨花毓秀小区承租部分业主的住宅改建后对外从事住宿经营。该旅店于2012年9月10日取得的《昆明市特种行业治安许可证》载明的有效期限为壹年；于2012年10月8日取得的《卫生许可证》载明的有效期限为一年即自2012年10月8日至2013年10月7日；于2012年3月10日取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》未载明有效期限。2015年10月17日，余小艳（甲方）与黄稳新、张万先（乙方）签订《呈贡金华旅馆转让合同》，合同约定余小艳将呈贡金华旅店经营的位于呈贡区雨花毓秀小区的八套房屋（具体位置、房号见转让合同第一条）作价138000元转让给黄稳新、张万先经营。2018年8月，张万先将其拥用的金华旅店50%的份额作价400000元转让给了被告成先云，此后被告黄稳新和成先云共同经营金华旅店，营业执照登记的名称和经营者均未作变更。2019年3月11日，被告黄稳新、成先云与原告叶玉红签订《旅店转让协议书》，协议约定：被告将金华旅店经营的客房七间（具体位置、房号见转让协议）及其设施设备作价760000元转让给原告叶玉红经营。协议签订后，原告叶玉红向被告黄稳新、成先云支付了转让款760000元（其中部分用被告收取的房费抵扣），被告亦向原告交付了客房及其设施设备。被告黄稳新收到原告支付的转让款后，通过微信转账给成先云394432元，黄稳新自己分得343108元（黄稳新收取的客房费除外）。2019年初，昆明市呈贡区人民政府针对呈贡雨花毓秀小区“住改商”问题成立由住建、公安、卫生、市场监督等多部门组成的“住改商”专项整治组织，展开了对雨花毓秀小区“住改商”的整治，要求将擅自在住宅内改建、分隔部分拆除，恢复房屋原状。2019年2月28日，昆明市呈贡公安局呈贡分局向《呈贡金华旅店》发送了《责令整改通知书》，以“金华旅店扩大经营面积、变更经营场所、未重新办理消防安全检查手续”等，责令停业整改，停业时间2019年2月28日至2019年3月30日。上述“住改商”整治工作，在原、被告双方签订转让协议之前即开始，目前尚在持续中。原告接手金华旅店的经营后，“住改商”整治小组要求对其客房改建、分隔等问题进行整改，恢复住宅原状，原告为此认为被告在签订协议时，隐瞒政府对“住改商”进行整治的情况，欺骗原告签订转让协议，给其造成重大经济损失为由向一审法院提起诉讼，要求撤销原、被告双方签订的转让协议，返还转让款并赔偿损失，在法庭审理过程中，原告要求将撤销转让协议的诉讼请求变更为要求确认双方签订的协议无效。一审法院认为：针对原告叶玉红与被告黄稳新、成先云签订的《旅店转让协议书》是否合法有效的争议，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本案被告黄稳新、成先云通过受让经营的金华旅店客房系租用业主的住宅改、扩建的，被告向一审法院提交的证据，不能证明其将租赁的住宅改扩建为经营性用房经过业主及有利害关系的业主同意；加之原、被告签订的《旅店转让协议书》涉及的旅店经营用房，在双方签订转让协议前，已纳入政府相关部门的“住改商”整治范围。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方签订的《旅店转让协议书》其内容违反法律规定，应为无效，故对原告要求确认该《旅店转让协议书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。针对被告应否返还原告支付的转让款760000元的争议，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告双方明知将住宅分割、改建后从事商业经营，违反相关法律及政策规定，损害业主及有利害关系业主的合法权益，且明知金华旅店取得的《昆明市特种行业治安许可证》早已过期的情况下，仍然签订《旅店转让协议书》，对此原、被告双方均存在过错，应承担相应的责任。故对原告要求被告全额返还转让费760000元的诉讼请求，一审法院不予支持；一审法院根据原、被告双方的过错责任程度及原告接手旅店后实际经营的时间等因素，酌情认定由被告返还原告转让款500000元；原告要求被告承担资金占用费，无合法依据，一审法院不予支持；至于原告要求被告赔偿损失6140元，一审法院认为，该费用系原告在经营期间购买物品支出的费用，属于原告自行承担的费用，一审法院不予支持。被告的答辩观点，不符合法律规定，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告叶玉红与被告黄稳新、成先云于2019年3月11日签订的《旅店转让协议书》无效；二、由被告黄稳新、成先云于判决生效之日起十日内返还原告叶玉红转让款人民币500000元；三、由原告叶玉红于判决生效之日起十日内将受让的金华旅店涉及的房间、设施设备返还被告黄稳新、成先云；四、驳回原告叶玉红的其他诉讼请求。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充：2019年3月11日，上诉人叶玉红与被上诉人黄稳新、成先云所签《旅店转让协议书》中约定呈贡区雅士苑B栋2单元101号金华旅店含以下客房：雅士苑B栋2单元1701、1401、701、702；雅士苑B栋1单元1501；雅士苑A栋2单元1302；诚意苑A栋1单元1202。综合诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应向上诉人返还的转让费金额是多少？被上诉人是否应赔偿上诉人损失6140元？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本案中，涉案《旅店转让协议书》约定转让的旅店系改、扩建小区内的住宅房屋，该房屋从规划用途的住宅改变为经营性质的旅店，未经得有利害关系的业主同意。同时，该旅店“住改商”所涉改变房屋结构、分隔房屋进行经营等情况，属于呈贡区人民政府专项联合执法小组整治范围，相关问题并经呈贡区住建局下达《限期整改通知书》，限期在2019年2月3日自行整改；吴家营派出所亦对涉案旅店擅自扩大经营面积、变更经营场所、未重新办理消防安全检查手续等问题作出《责令整改通知书》，责令于2019年2月28日至2019年3月30日停业整改，故因涉案旅店的“住改商”未经有利害关系的业主同意，且相关擅自改建、分隔房屋等违法违规问题至今未完成整改，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条禁止性规定，一审认定双方当事人就该旅店所签《旅店转让协议书》无效，认定无误，本院依法维持。在该转让协议签订前，呈贡区人民政府整治涉案住宅小区“住改商”的行政执法活动已公开进行，整改的相关要求已经公之于众。在此情况下，两被上诉人作为出让方明知涉案房屋的“住改商”未经其他有利害关系的业主同意，且属于政府“住改商”的整治范围，仍将涉案房屋及设施设备转让给上诉人作为旅店经营，其对合同无效负有一定过错；而上诉人作为转让协议的受让方，在协议签订时明知涉案房屋系住宅性质，其本应尽到必要注意义务审查相应房屋的“住改商”是否符合法律规定而未进行审查，上诉人对合同无效自身亦负有一定过错，故其以被上诉人在订立合同时未如实告知前述事项构成欺诈、对合同无效应负有全部过错的主张不能成立，本院不予采信。双方当事人对于合同无效存在同样过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，基于双方所签《旅店转让协议书》，上诉人占有使用了两被上诉人提供的房屋和设施设备，被上诉人亦取得了上诉人交付的转让费760000元。《旅店转让协议书》被认定无效后，根据上述法律规定的无效合同处理原则，双方应相互返还基于该无效合同取得的财产，即上诉人应当向被上诉人返还被上诉人提供的金华旅店所涉房间、设施设备；而被上诉人应向上诉人返还转让费。考虑到上诉人实际占有使用涉案房屋及设施设备期间获得了相应占用使用利益，而被上诉人收取上诉人资金期间亦获得相应的资金占用利益，综合本案转让合同的实际履行情况，本院酌定由上诉人补偿给被上诉人占有使用费100000元，对于上诉人主张的资金占用费不再予以支持。扣减该笔占有使用费后，本院确认被上诉人应向上诉人返还的转让费金额为660000元。对于上诉人提出其基于无效合同而受让的金华旅店所涉房间、设施设备有部分已返还的主张，因其未就此提交相应证据，双方可在执行过程中予以解决。对于上诉人提出要求被上诉人赔偿其换锁及购买灭火器等支出的6140元的主张，仅凭其在一审中提交的二份收据，不足以证实相关费用实际发生，本院不予支持。综上所述，上诉人叶玉红的上诉请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以调整。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2526号民事判决第一、三项，即“一、原告叶玉红与被告黄稳新、成先云于2019年3月11日签订的《旅店转让协议书》无效；三、由原告叶玉红于本判决生效之日起十日内将受让的金华旅店涉及的房间、设施设备返还被告黄稳新、成先云”。二、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2526号民事判决第二、四项，即“二、由被告黄稳新、成先云于本判决生效之日起十日内返还原告叶玉红转让款人民币500000元；四、驳回原告叶玉红的其他诉讼请求”。三、由被上诉人黄稳新、成先云于本判决生效之日起十日内向上诉人叶玉红返还转让款660000元。四、驳回上诉人叶玉红的其他诉讼请求及其他上诉请求。一审案件受理费5764元，由叶玉红承担2300元，由黄稳新、成先云承担3464元。二审案件受理费5764元，由叶玉红承担2300元，由黄稳新、成先云承担3464元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年七月二日法官助理仝倩华书记员陈俊宇