广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1265号上诉人（原审原告）：珠海幸福之家房地产投资策划有限公司，住所地：珠海市香洲区*************办公，统一社会信用代码914***********129W。法定代表人：秦闻婕，副总经理。委托诉讼代理人：刘宇杨，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，广东中晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：史大杰，男，汉族，1983年1月13日出生，住珠海市香洲区***************，居民身份证号码410************617。委托诉讼代理人：邓淑文，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡欲，广东暨众律师事务所实习律师。上诉人珠海幸福之家房地产投资策划有限公司（以下简称幸福之家公司）与上诉人史大杰因居间合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初14942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸福之家公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判史大杰向幸福之家公司在原审判决基础上增加支付佣金10000元；二、撤销原审判决第二项，改判史大杰向幸福之家公司支付滞纳金（按每日千分之五，自2019年7月22日计至清偿之日止）和违约金30000元；三、改判史大杰向幸福之家公司支付律师费12000元；四、判令史大杰承担全部上诉费用。事实和理由：一、幸福之家公司已尽到充分合理的核查义务，居间服务不存在瑕疵。房屋在交易过程中，并未增加史大杰的交易成本，也未给史大杰造成任何经济风险。原审法院认为涉案房屋在交易过程中，因幸福之家公司的瑕疵服务而增加了史大杰的交易成本，认定事实错误。（一）合同签订之前，幸福之家公司通过手机及电脑登入不动产登记中心的官网查询了涉案房屋抵押情况，并将该抵押情形出示给史大杰查阅。不动产登记中心的网站查询结果“抵押状态”栏仅显示已抵押，并不显示存在几重抵押，且出卖人谢鑫故意隐瞒了涉案房屋存有二次抵押的情形。合同签订前，幸福之家公司在其查证权限内，已尽到充分、合理的核查义务。幸福之家公司得知涉案房屋存在二次抵押时，第一时间告知了史大杰，并将卖家谢鑫认为自己价格卖低了，以及想增加定金的想法均告知了史大杰。史大杰知晓该情况后，主动提出增加定金20万元，并让幸福之家公司安抚卖家。后在幸福之家公司的促成下，买卖双方签订了《补充协议》，最终将案涉房屋顺利过户至史大杰指定人员刘振华名下。（二）合同约定的房屋成交价格为546万元，根据不动产权登记表显示，房屋最终成交价格为512万元。整个交易过程中，并没有增加史大杰的成交总价，也没有增加其首付款。综上，史大杰应当全额向幸福之家公司支付居间报酬。二、史大杰违反合同约定，依法应当承担违约责任。《房地产买卖及居间服务合同》约定了史大杰未能依约支付居间报酬的违约后果。合同约定了史大杰应当在办理完缴纳税费手续后，过户之前支付居间报酬，但史大杰在办理完过户手续都未能支付居间报酬。在幸福之家公司多次以电话、微信等方式催要以及发出催收律师函后，史大杰仍未履行支付义务，史大杰的此种行为严重违反了合同约定和诚实信用原则。三、史大杰违反合同约定，未能依约向幸福之家公司支付居间报酬，经多次催要后，仍不支付。至此，幸福之家公司拟通过法律来维护自身权益，但因不懂法律知识，为从程序及实体维护自身权益，委托了广东中晟律师事务所代为提起诉讼。追讨居间报酬而支付的律师费，依法应当由史大杰承担。《房地产买卖及居间服务合同》也已明确约定，幸福之家公司实现债权而支付的律师费用由史大杰承担。律师费金额符合律师收费标准的相关规定，幸福之家公司已实际支付。史大杰应当向幸福之家公司承担律师费用12000元。史大杰答辩称：一、幸福之家公司所提供的居间服务存在瑕疵，应减免相应的佣金。幸福之家公司作为专业的房产中介机构，对外发布房源信息前，应当会核验房屋产权信息。幸福之家公司于2019年3月便对外发布案涉房源信息，案涉房产交易发生在2019年4月27日，但史大杰从未以任何形式或登入不动产登记中心官网查询案涉房产的查封抵押情况，幸福之家公司该行为完全不符合房产中介机构的正常操作。实际上，幸福之家公司早已得知案涉房产存在二次抵押，幸福之家公司为了促成买卖双方的交易，而故意隐瞒案涉房产存在二次抵押的情况。若幸福之家公司在房屋交易前尽到其审查义务，告知史大杰案涉房产存在二次抵押情况，史大杰便不可能以案涉合同的交易价格购买，甚至并不会购买案涉房产。正是由于幸福之家公司故意隐瞒案涉房产存在二次抵押的行为，增加了史大杰购买案涉房产的成本和经济风险。幸福之家公司所提供的居间服务存在严重瑕疵，理应减免相应的佣金。幸福之家公司并非仅需促成买卖双方的交易及完成其居间义务，根据案涉《房地产买卖及居间服务合同》的约定，幸福之家公司需协助买卖双方按揭、缴纳税费、交楼等交易程序，这亦符合现实的交易习惯。幸福之家公司在庭审时确认其在房屋买卖合同履行过程中协助到银行按揭申请资料的签署，余下的交易流程未参与。幸福之家公司余下流程未参与是由于其未主动跟进。幸福之家公司未协助史大杰办理余下的交易流程，其所提供的居间服务存在瑕疵，理应减免相应的佣金。二、幸福之家公司所提供的居间服务存在瑕疵，史大杰对于幸福之家公司所提供的居间服务有异议，认为应当减免相应的佣金，并非史大杰不愿意支付佣金。现双方对于佣金支付数额有争议，未能最终结算佣金数额，史大杰履约义务不明确。因此，史大杰未支付佣金的行为并未构成违约，无须承担相应的违约责任。若法院认定史大杰存在违约行为，则史大杰认为幸福之家公司所主张的违约金及滞纳金均是逾期收取佣金而遭受的损失，性质相同，不能同时被支持。且幸福之家公司主张滞纳金按照日千分之五的标准计算，标准过高，幸福之家公司在一审时已表示逾期收取而遭受的损失主要是利息损失。因此，计算标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。而对于幸福之家公司所主张的律师费，本案涉及的标的额为佣金10万元，在幸福之家公司瑕疵履行居间义务的前提下，史大杰应支付的佣金远低于10万元，幸福之家公司主张1.2万元的律师费明显过高，不符合《广东省律师服务收费管理办法》的规定。史大杰上诉请求：一、撤销原审判决，改判史大杰向幸福之家公司支付佣金28000元或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由幸福之家公司承担。事实和理由：一、根据规定，中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到当地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业管理费、房屋图片等，以及其他应当说明的重要事项。幸福之家公司在一审庭审时亦确认在买卖双方交易前，居间方应当对交易房源的产权状况进行核验。幸福之家公司主张系卖方谢鑫未如实告知涉案房产二次抵押状况，幸福之家公司于2019年3月22日已接触到涉案房源，《房地产买卖及居间服务合同》于2019年4月27日签订的，即在涉案房屋交易前，幸福之家公司有一个月的时间可以去查询涉案房屋的产权状况，亦完全可以要求谢鑫配合去不动产登记中心查询涉案房产的查封抵押情况。幸福之家公司作为专业的中介机构，应具有超过普通委托人的专业知识、能力和风险意识，应对房屋性质、房屋权属证明、产权状况等对定约有直接影响的重大事项如实报告委托人，承担起基本的核查义务，这也正是委托人对中介机构信任和向其支付报酬的基础所在。由于幸福之家公司居间服务的疏忽，造成史大杰向谢鑫购买涉案房产的风险和隐患扩大，幸福之家公司未尽到作为居间人必要的审查义务，居间服务存在瑕疵。二、幸福之家公司作为中介机构，并非向史大杰报告订立合同的机会即履行完毕其合同义务。《房地产买卖及居间服务合同》第二条第6点约定：“买卖双方持身份证原件与居间方到相应部门缴纳该物业税费，付款后办理过户手续，买方办理银行按揭另有约定的依其约定执行。”第五条第1点第2款约定：“卖方须向居间方支付人民币（大写：以佣金确认书为准）。买卖双方同意居间方可从保管或转付的款项中扣除该服务费。居间方收取居间服务费后仍要协助买卖双方办理该物业的交楼手续。”幸福之家公司员工夏立飞给史大杰书写的交易流程图、中介公司的交易习惯，幸福之家公司应协助史大杰履行“还泛华的二押、注销抵押、做抵押、申请贷款、办网签合同、申请交税、过户、拿新证送银行放款、交楼、管理处过户水电”的义务，但在后续交易过程中，幸福之家公司并未履行打印网签合同、办理过户手续和涉案房产交接等手续，幸福之家公司所提供的居间服务存在瑕疵。幸福之家公司答辩称：一、幸福之家公司在居间过程中并没有造成史大杰的交易风险和隐患。涉案房屋交易已经完成，交易过程中并未增加史大杰的购房总价，也没有增加其首期款，实际成交总价格低于合同约定价34万元。卖家谢鑫在珠海没有住所，而且在成交前幸福之家公司曾多次约其到珠海就出售涉案房屋一事面谈，每次约好了，到时间就以各种借口爽约。幸福之家公司也曾在微信中明确告知史大杰“此人有一搭没一搭，建议跟其他业主谈比较靠谱点”，但史大杰表现出非此房不买的心态。史大杰如愿以偿的买到了心仪房屋，但为了逃避其支付居间报酬的义务，以根本不存在的交易风险和隐患推诿，并以此来否定幸福之家公司的居间服务，不应得到支持。二、史大杰应当对自己的违约行为，承担相应的法律后果。首先，声明网签合同的打印与制作是幸福之家公司完成的，幸福之家公司打印好网签合同后，先是让谢鑫签名，谢鑫签名后通知史大杰，同时史大杰提出借走房产证，并承诺银行使用后即归还，但是，最终史大杰也没有将房产证还给幸福之家公司。至于双方在办理房产过户时，是否更改成交价格以此偷税，幸福之家公司不得而知。居间人促成买卖双方订立合同即完成居间义务，后续的缴税、过户并非居间人的合同义务，是居间人赠送的，不属于收费项目。史大杰没有享受到缴税、过户等服务，不是幸福之家公司造成的，是史大杰违反合同约定，私下交易导致的，其应当对自己的行为承担相应的后果。如果法院减少史大杰应支付的居间报酬，则是让幸福之家公司对史大杰的违约行为承担违约后果，实属不妥，也于理不合。幸福之家公司向原审法院起诉请求：一、史大杰向幸福之家公司支付佣金10万元以及滞纳金（按每日千分之五，自2019年7月22日计至清偿之日止）；二、史大杰向幸福之家公司支付违约金3万元；三、史大杰向幸福之家公司支付律师费1.2万元；四、史大杰承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2019年4月1日，史大杰向幸福之家公司微信转账2000元诚意金，意欲购买位于珠海市香洲区****************。2019年4月27日，卖方谢鑫、居间方幸福之家公司、买方史大杰三方签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定如下：一、交易事项。1.交易标的位于珠海市香洲区****************，建筑面积为170.49平方米。2.卖方保证该不动产产权或房地产产权清晰，权属明确可以进行交易。3.该物业成交总价为546万元，定金20万元。二、付款方式。1.定金：买卖双方签署本合同当日买方支付给卖方20万元作为定金，并于当日内足额支付完全部定金。卖方收取第一部分定金之时必须将该物业的不动产权证书或房地产权证原件托管于居间方作为过户之用。2.第二部分房款526万元付款方式为银行按揭付款，（1）按揭款项由居间方协助买方向银行申请，费用由买方承担。买卖双方应于本合同生效之日起45日内到银行签署相关资料，办理完毕全部银行按揭申请手续。（2）在银行发出同意贷款之金额通知后20个工作日内买卖双方必须办理过户手续，买方应在办理完毕该物业应缴纳税费之后，过户手续之前，直接支付给卖方或办理银行资金监管或居间方托管形式支付银行贷款之外的全部房款（含定金）。三、该物业的房地产产权现状。1.买卖双方均清楚该物业的产权状况为该物业处被抵押状态，卖方应于本合同生效后60天内办理完毕解除抵押手续，并将该物业其它相关资料托管于居间方处，且确认该物业是以现状出售，双方不得以此为由拒绝履行合同义务。2.买卖双方均清楚该物业的产权状况为房地产权证/不动产权证在银行抵押中状态下签署合同，自愿遵守并认可其法律效力。五、居间报酬。1.双方确认居间方为买卖双方提供物业交易的媒介服务，并已促成买卖双方达成交易条件并订立合同，买卖双方应于办理完毕该物业应缴纳税费之后，过户手续之前，向居间方支付居间服务费。卖方、买方向居间方支付居间服务费以佣金确认书为准。买卖双方同意居间方可从保管或转付的款项中扣除该服务费。居间方收取居间服务费后仍要协助买卖双方办理该物业的交楼手续。2.上述居服务费支付若有逾期，逾期方每天须按应付服务费金额的千分之五向居间方交纳滞纳金。若一方办理缴纳税费手续后当天仍未支付居间服务费的，该方还应向居间方支付应付居间服务费金额30%的违约金。七、双方责任。4.卖方或买方任何一方未能履行本合同之条款，或买卖双方未得经纪方同意自行取消本合同，导致交易失败与经纪方无关，则违约方须向经纪方支付买卖双方应付的佣金合同成交总价的4%。买卖双方违反本条及第五项约定导致居间方提起诉讼的，还应承担居间方因诉讼产生的律师费、诉讼费、资料查询费等损失。八、补充内容。4.备注：①卖方以546万元实收的价格将该物业出售给买方，该房交易过程中所产生的一切费用由买方支付；②卖方所欠银行贷款需用买方首付款还清，如买方首付款不够还清卖方所欠银行贷款，差额需买方找金融机构赎楼，产生的费用由买方支付，卖方同意买方指定第三方名义办理贷款及产权手续。④买方确认本人或买方指定人员符合珠海购房政策，买方不得以此为由拒绝履行该合同条款。《房地产买卖及居间服务合同》还约定了其他事项。该合同落款处由卖方谢鑫、买方史大杰签字，居间方处加盖幸福之家公司签章。同日，史大杰支付购房定金20万元，幸福之家公司出具一份《业主收据》（编号XFZJ-NO：0002248），确认“今收到史大杰交来购买珠海市****************购房定金20万元”。当天，史大杰签订《买方佣金支付确认书》，载明：“本人史大杰委托幸福之家公司提供物业买卖的居间服务，现已成功购入位于珠海市****************之物业并于第三方签署该物业的买卖合同。本人特此承诺，在已签订的《房地产买卖合同》约定办理该物业房地产过户登记手续期限届满前，向幸福之家公司支付佣金共计10万元整。”《买方佣金支付确认书》落款处史大杰签名并按捺手印，幸福之家公司经理签名确认。2019年5月2日，买方史大杰、卖方谢鑫、居间方幸福之家公司就案涉房产的交易签订《补充协议》，约定如下：1、经买卖双方协商并同意，该房定金由原合同的20万元提高至40万元，买方于2019年4月27日已付给卖方20万元，于2019年5月2日再支付定金20万元，共付定金40万元；买方要求卖方将其父亲谢建国珠海市横琴琴海湾车位的房产证存放于居间方，并注明其原因为：由于珠海市香洲区*********************产权证在珠海泛华金融服务集团，故将珠海市横琴琴海湾车位房产证存放于居间方，待赎楼后卖方将珠海市香洲区*********************产权证送至居间方，居间方将珠海市横琴琴海湾车位的房产证还给卖方；2、卖方在珠海泛华金融机构有二次抵押贷款，贷款金额为150万元，在买卖双方签订《房地产买卖及居间服务合同》时，卖方未向买方及居间方告知实情，买卖双方协商后均同意该房房产证继续存放在珠海泛华金融服务集团，待卖方还清该笔贷款后将该房房产证取出送至居间方；卖方到珠海泛华取房产证时需通知居间方陪同前去领取；3、买方同意将首付款160万元含定金付给卖方还清所欠珠海泛华金融服务集团的贷款及解除抵押，解除抵押后将该产权抵押给买方指定人员，抵押金额为160万元；4、之前商议并决定的银行所欠贷款由买方垫资解除按揭，现经买卖双方协商并同意，该笔贷款由卖方自行解决，还款中所需产生的费用由卖方支付；5、买卖双方均清晰和了解该房的产权状况，均同意以上所有的条款和方式操作。该《补充协议》落款处买卖双方及居间方均签字、按指模并注明日期。同日，史大杰和谢鑫在珠海市房地产登记信息查询单（电脑截屏）上签名并按指模。当天，史大杰再次支付购房定金20万元，幸福之家公司又出具一份《业主收据》（编号XFZJ-NO：0001022），确认“今收到史大杰交来购买珠海市****************购房定金20万元”。幸福之家公司提交2019年2月21日至2019年8月22日期间幸福之家公司员工曾道魁（昵称乘风破浪）与史大杰（昵称鲲鹏于海）的微信聊天记录显示，曾道魁多次向史大杰推荐房源信息并陪史大杰去现场看房。2019年5月29日，曾道魁说：“杰哥，泛华那边还没有打电话过来要我们去取房产证，您打电话催一下，我们在这等着去。”当天，曾道魁拿到案涉房产的不动产权证，并约史大杰去不动产登记中心。2019年5月30日，曾道魁说：“杰哥，您记得把您哥的身份证拍照发给我，我做网签合同，上传资料。”史大杰发送刘振华的身份证复印件。同日，曾道魁将办理按揭所需资料发给史大杰。2019年7月25日，史大杰向曾道魁发出转账8000元的消息。史大杰说：“这是我单独给你的，点收了吧。”曾道魁答：“不用，我拿我自己的就好了，这样不合规矩，谢谢您的好意。”史大杰说：“合规矩，单独答谢你的。”曾道魁答：“不用不用，多谢您的好意了，我拿我自己的佣金就好了。”史大杰说：“我知道咱们都是有原则的人，我也会给佣金，点收了就可以了，没有套路，没有坑，你的服务值得，找个合适的地方接电话。”史大杰说：“你们公司佣金部分，你另外拿你的抽成，直接收了就可以了。直接点收就可以了，阿奎，我只是根据服务质量申请佣金打折，不是不给佣金。”曾道魁没有收取该笔费用。幸福之家公司员工夏立飞与史大杰的微信聊天记录显示，2019年4月1日，史大杰向夏立飞转账诚意金2000元。2019年4月1日至2019年4月27日期间，夏立飞居间协调史大杰与谢鑫签订了房屋买卖合同。2019年4月29日下午14:38，夏立飞问：“跟业主聊了一下，他想您再补个20万左右哦。”史大杰说：“收到，房本交给咱们公司了么？”夏立飞说：“还没有。”史大杰说：“这样子不行哦，这是原则性问题。你说答应尽全力争取，也估计要求不离谱的话，我能配合实现。但是需要他把房本放在中介公司保存。”夏立飞说：“因为他有第三方抵押，房产证还押在融资公司，但目前在找人融资过桥。”史大杰说：“这个一定要了解清楚，并且操作专业。”此后，双方对该问题进行沟通，并于2019年5月2日签署了《补充协议》。此后，史大杰和夏立飞就注销抵押、按揭贷款等事宜沟通过。2019年6月6日，夏立飞问：“史先生，您不在珠海吗？那个老谢刚才给我打电话说他们在银行签字，今天去注销抵押，把所有事情一次办完，说你这边什么都没给银行，我说我前天晚上拿到房产证，昨天陪他们一天，今天又一大早就这么铺天盖地地训一顿，哪有天天没事等着他围着他一个人转的吗，刚才我打银行经理电话又没有接。”史大杰答：“这个我和阿奎说了，今天拿资料过去，咱们说辞还是固定说辞就可以了。”2019年6月13日，史大杰说：“夏经理沟通与协商很重要，请有什么情况知会我一声，谢谢。”夏立飞答：“我从来没有什么不说的，所有的东西都有如实回答您。我刚才有打电话给小谢，他没接我电话，只能在微信里说，流程我再发一份给他，其它的我只能等银行同意贷款—他们找融资还尾款—注销抵押—我们重新办网签合同—申请交税过户—拿新证送银行—放款—交楼过户、管理处水电。”2019年7月19日，夏立飞约史大杰退回案涉房产的房产证。史大杰提交其与幸福之家公司员工彭似海的微信聊天记录，主张案涉房产的网签工作是史大杰完成，幸福之家公司除促成买卖双方签订合同外未做其他工作。聊天记录显示彭似海在微信中演示如何从网上自助签约系统打印合同，并将系统登入密码告知史大杰。史大杰解释说明：1.2019年6月4日18时许，史大杰到幸福之家公司湾仔门店，当时彭似海值班，史大杰要求打印其与卖家谢鑫的网签合同，但因打印机故障无法打印，彭似海告知第二天打印再送给他，史大杰同意后离开。当晚8时许，史大杰又联系彭似海，要求自行打印网签合同，彭似海将登录网签页面、打印网签合同的操作流程通过图片发给了史大杰，因史大杰也委托幸福之家公司卖房，双方沟通一向和谐，所以彭似海告知其密码。2.6月11日，幸福之家公司通知史大杰领取卖家已签好的网签合同，当时史大杰提出将房产证借走，承诺用完后再拿回由幸福之家公司继续保管。同日，幸福之家公司带领评估公司对房屋进行评估。幸福之家公司协助双方办理了网签、房屋评估、银行按揭申请资料的签署，余下交易流程为银行出同贷书后交税过户。2019年9月12日，幸福之家公司委托广东中晟律师事务所向史大杰发出《律师函》，主张要求史大杰三日内支付案涉居间服务费10万元。但史大杰一直未支付佣金。其后，史大杰将其与幸福之家公司的纠纷投诉至珠海市湾仔市*监督管理所。2019年9月21日，幸福之家公司向珠海市湾仔市*监督管理所作出《情况说明》，说明如下：“2019年1月15日，史大杰先生与我公司建立居间合同关系，自当日起，我公司业务员多次将符合其要求的房源信息推荐给史先生，多次带史先生去现场看房，并就史先生中间的房源及价格与卖家进行多次沟通、商谈。2019年4月27日，在我公司的促成下，史先生和卖家谢鑫先生就位于珠海市香洲区********************的买卖事宜与我公司签订了《房地产买卖及居间服务合同》。当时，我们向不动产登记中心查询并向卖家谢鑫询问，得知卖家谢鑫先生的房屋存在抵押，当即知会史先生，史先生即时在该珠海市房地产登记信息查询表中签字，确认其已知晓房屋存在抵押情况。至于史先生所述谢鑫的房屋二次抵押之事，我公司已经尽到了调查及提醒义务，因我们不是房屋的所有权人，没有查证权限。我公司业务员也竭力协助卖家解除了抵押，并促成该房屋顺利过户，现已经过户登记在史先生书面指定的第三人刘振华名下。现我公司居间义务已经履行，房屋已经办理了过户登记，史先生违反合同约定，不愿支付我公司居间服务费，已损害我公司的合法权益，我公司拟提起诉讼。”2019年10月8日，幸福之家公司为甲方、广东中晟律师事务所为乙方签订《委托代理合同》，约定幸福之家公司委托广东中晟律师事务所律师为代理人参与本案诉讼，《委托代理合同》第7条约定律师费为12000元。同日，广东中晟律师事务所向幸福之家公司开具12000元律师代理费发票。2019年10月10日，幸福之家公司向广东中晟律师事务所转账支付代理诉讼费12000元。2019年10月11日，幸福之家公司提起本案诉讼。2019年11月1日，珠海市湾仔市*监督管理所向幸福之家公司和史大杰发出《终止消费者权益争议调解告知书》。本案审理过程中，幸福之家公司向原审法院申请调查案涉房产的权属信息，原审法院为此出具了（2019）粤0402民调令1133号《律师调查令》。珠海市*******出具的《不动产权登记表》显示，案涉房产现权属人为刘振华，占有份额为100%，产权来源为2019年向谢鑫购买，登簿日期为2019年7月22日，领证日期为2019年7月23日。庭审中，法庭询问，案涉房产是谁购买的，为何登记在刘振华名下？目前案涉房产产权人刘振华和史大杰是什么关系？史大杰称，其与案涉房产登记产权人刘振华朋友关系；案涉房产是史大杰购买的，因为购房资格首付比例到7成，所以史大杰借刘振华名义购买；目前房产尚未装修，没有入住。同时，史大杰亦向原审法院申请调查案涉房产的全部抵押状态，原审法院为此出具了（2019）粤0402民调令1188号《律师调查令》。珠海市*******出具了两份《不动产抵押（按揭）登记表》，抵押人均为谢鑫，登记编号为df20181924的登记表中载明案涉房产抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海分行，债权数额为3440000元，债务起始日期为2016年2月24日，债务终止日期为2026年2月24日；登记编号为da20181647的登记表中载明案涉房产抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额为1500000元，债务起始日期为2018年5月3日，债务终止日期为2023年5月3日，注销日期为2019年6月6日。原审法院认为，幸福之家公司与史大杰及案外人谢鑫签订的《房地产买卖及居间服务合同》、《补充协议》是三方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效。幸福之家公司与史大杰之间形成居间合同法律关系，双方应恪守履行各自的权利义务。本案争议焦点在于幸福之家公司作为居间人是否按合同约定向史大杰提供了居间义务，是否有权要求史大杰支付全部居间服务费及其他相关费用。原审法院分析如下：首先，双方均确认在签订《房地产买卖及居间服务合同》时均不知道案涉房产存在二押。合同法第四百二十五条第一款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”。幸福之家公司作为专业居间服务机构，在签订《房地产买卖及居间服务合同》应当如实详细告知买方史大杰案涉房产的产权状况。尽管幸福之家公司主张系卖方谢鑫未如实告知案涉房产二次抵押状况，但是在案涉房产交易前，幸福之家公司完全可以要求谢鑫配合去不动产登记中心查询案涉房产的查封抵押情况。由于幸福之家公司居间服务的疏忽，造成史大杰向谢鑫购买案涉房产的风险和隐患扩大，幸福之家公司未尽到作为居间人必要的审查义务，居间服务存在瑕疵。其次，幸福之家公司在发现案涉房产存在二次抵押后，促成买卖双方及居间人签订《补充协议》，以保障《房地产买卖及居间服务合同》继续履行，案涉房产最终顺利过户至史大杰指定人员刘振华名下。幸福之家公司以其行为弥补居间服务的瑕疵，实现了史大杰和谢鑫签订房屋买卖合同的合同目的，有权请求相应的报酬。关于佣金数额，由于幸福之家公司未如实告知二押的存在，致使史大杰将购房定金增加至40万元，增加了史大杰购买案涉房产的成本和经济风险，幸福之家公司存在过错，应减少居间报酬。至于史大杰抗辩幸福之家公司未履行打印网签合同、办理过户手续和案涉房产交接等手续，史大杰举证不足以证明系幸福之家公司拒绝为史大杰提供居间服务，不能归责于幸福之家公司。根据双方履约过错，各自过错给对方造成的损失以及房屋买卖合同履行情形等因素，原审法院酌情认定史大杰按合同约定佣金10万元的90%，即向幸福之家公司支付佣金9万元。双方均同意将史大杰已支付的诚意金2000元在佣金中予以抵扣，故史大杰应支付幸福之家公司佣金88000元。关于滞纳金、违约金及律师费，因幸福之家公司未尽到作为居间人必要的审查义务，存在过错；史大杰对于幸福之家公司提供的居间服务有异议，双方对于佣金支付数额有争议，未能最终结算佣金数额，史大杰履约义务不明确。幸福之家公司诉请史大杰支付佣金的滞纳金、违约金和律师费，理据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定之规定，原审法院判决：一、史大杰于判决发生法律效力之日起十日内向幸福之家公司支付佣金88000元；二、驳回幸福之家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1910元，幸福之家公司负担955元，史大杰负担955元。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是幸福之家公司提供中介服务应得报酬如何认定。幸福之家公司上诉主张其提供的中介服务不存在瑕疵，不应减少中介人的报酬；而史大杰则主张幸福之家公司未尽核对房屋产权信息等义务，原审法院酌定的中介人报酬偏高。本院评析如下：第一，房屋买卖合同的交易标的物是否存在抵押、租赁等不动产登记信息、房屋占有使用情况，属于订立房屋买卖合同的重要信息，作为专业的中介服务公司，幸福之家公司在促成房屋买卖交易之前，理应尽职尽责调查清楚并如实向买家报告。幸福之家公司称其不是房屋产权人，没有查证权限，但该公司可以要求卖方如实提供相关信息，而本案中，幸福之家公司并未这么做。原审法院认为幸福之家公司提供中介服务存在疏忽，造成史大杰向卖方购买房产风险扩大，该公司的中介服务存在瑕疵，并无不当。第二，虽然幸福之家公司提供的中介服务存在瑕疵，但在发现房产存在二次抵押之后，促成了房屋买卖合同补充协议的订立，保障了买卖合同顺利履行。从幸福之家公司工作人员与史大杰的微信记录、以及史大杰本人的陈述都可看出，幸福之家公司为促成买卖合同的成立和履行付出了努力，也取得了成效。因此，原审法院在查明本案事实的基础上，根据具体情况酌定史大杰应当支付合同约定佣金的90%，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院对原审判决第一项予以维持。第三，关于幸福之家公司主张的滞纳金、违约金和律师费损失，因该公司提供的中介服务确有瑕疵，史大杰就应当支付中介人报酬的数额一直与幸福之家公司存在争议并向市场监管机关投诉，双方纠纷在市场监管机关主持下进行调解，未能达成调解协议才由幸福之家公司诉至法院，原审法院认为双方未能结算佣金数额，史大杰履约义务不明确，因此不能认定史大杰构成违约，并无不妥。原审判决对幸福之家公司诉请的上述费用不予支持，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，珠海幸福之家房地产投资策划有限公司预交1100元，史大杰预交1300元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月二十二日书记员  吴健豪