上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6859号原告：吴家玉，男，1964年7月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘军，上海市海上律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，上海市海上律师事务所律师。被告：上海金富门酒店有限公司，住址上海市宝山区牡丹江路XXX号。法定代表人：黄雄先，执行董事。委托诉讼代理人：高华英。委托诉讼代理人：王华文。原告吴家玉与被告上海金富门酒店有限公司(以下简称“金富门公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴家玉的委托诉讼代理人潘军、王威，被告金富门公司的委托诉讼代理人高华英、徐铭姗(已解除诉讼委托)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴家玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告自2018年10月25日至2019年1月25日的应支付租金人民币329,698元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支付自2019年1月26日至2019年5月8日房屋租金368,526元(按每日3,613元计算，共102天)；3、判令被告按月租金五倍向原告支付违约金541,950元(3,613元/日*30*5)；4、判令被告支付拖欠物业费、电费30,553.69元(物业费每月6,059.8元*5，拖欠电费254.69元)；以上4项共计1,270,727.69元，扣除保证金311,036元后应支付959,691.69元。事实和理由：2016年10月，原、被告签订上海市房屋租赁合同，约定原告将上海市宝山区牡丹江路XXX号四层(401-405室)房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期为2016年10月25日起至2019年10月24日止。2018年8月7日，被告向原告发出退租申请函，告知其需提前退租，退租日期为2019年2月7日。此后被告未再支付新一期的租金及水电费等。2019年3月26日双方签订租赁房屋交验确认书。同年5月8日，被告完成系争房屋上所注册公司的地址变更手续。因被告未按约支付租金及违约金等，原告催讨未果，故提出诉请如上。被告金富门公司辩称，关于诉请1，我方提交了退租申请，原告也已经同意，经计算，被告仅拖欠租金4万元。关于诉请2，租赁合同中并未约定工商注册未注销需要收取租金，不同意该项请求。关于诉请3，我方提前6个月申请退租，符合合同约定，保证金可以用来抵扣最后一个季度的租金，原告当时亦表示同意，并出具了催款告知书要求我方支付剩余租金4万元，故不存在原告主张的违约情形，不同意该请求。关于诉请4，我方退租时间为2019年1月27日，该日后的物业水电费用应当原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2016年10月，吴家玉(出租方、甲方)与金富门公司(承租方、乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期自2016年10月25日起至2019年10月24日止，年租金总计为1,244,144元，该房屋租金2年内不变，自第3年起，双方可协商对租金进行调整，上幅度为年租金的6%；租金采取“付三押三，先付后用”的原则，每一期25日以前支付租金311,036元，自2018年10月25日起每一期25日前支付3个月租金329,698元；乙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，标准为三个月租金即311,036元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他有关费用均由乙方承担；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同补充条款第13条为关于提前退租或提前收回房屋的约定，如需提前终止租赁的，应提前六个月书面通知对方，若乙方提前退租，甲方在收到通知后，应配合乙方按时办理房屋交接并退还租房保证金，若提前通知不足六个月，押金不退，并按合同约定支付违约金。2018年8月7日，金富门公司向吴家玉发出退租申请函，载明，现因经营业务发展等原因，需要申请退租，具体的退租事宜，依据签订的房屋租赁合同及补充条款处理，退租日期为2019年2月7日，现于2018年8月7日正式申请。2019年1月30日，吴家玉的代理人杨瑛向金富门公司发出催款告知书，主要内容为，截止至2019年1月30日，未收到2018年10月25日-2019年1月31日的租金，现通知你方在2019年1月31日：1、支付2018年10月25日-2019年1月31日的租金354,980元扣减保证金311,036元之后的余额43,944元；2、提供真实的公司注册地址变更资料复印件；3、结清物业费、水电费等费用，若已结清，提供相关单据证明，并及时联系我方人员衔接房屋退租交接事宜；若超时支付，将按合同约定按3,613元/天收取日租金、滞纳金、违约金等费用。2019年3月26日，吴家玉与金富门公司签订租赁房屋交验确认书，载明，房租从2018年10月25日开始都未结，物业费从2019年1月1日开始都未结，钥匙室内一串，大门无锁，补充说明：1、注册地址变更手续办理中(19年3月18日，变更申请预审通过)，2、未结清项目房租、物业费、电费将尽快结清。审理中，金富门公司确认：电费欠费金额为254.69元，物业费自2019年1月1日开始没有支付，物业费标准为每月6,059.8元，租金标准为每天3,613元，押金311,036元，同意抵扣未付租金。另查明，金富门公司将系争房屋的404-405室房屋出租给上海意泉公共租赁住房运营管理理股份有限公司，该公司将该地址登记为住所地。2019年5月8日，该公司变更住所地登记信息至他处。审理中，金富门公司提供：1、上海新荣阳投资控股(集团)有限公司作为承租方签订的上海市房屋租赁合同、金富门公司作为甲方的搬家劳务协议、搬家费收据，证明金富门公司已于2018年10月24日进行集团的搬迁，并于2019年1月27日完成全部撤场与搬离；2、金富门公司员工与吴家玉代理人杨瑛的聊天记录，告知其金富门公司撤出并交接的时间为2019年1月28日，租金结算日期应算至该日。金富门公司表示，双方曾确定租金截止至2019年1月31日，但因金富门公司在过年前财务无法付款，需节后办理付款手续，此后对方推翻前期协商结果，并要求再次现场确认，双方遂于2019年3月26日现场确认签字。吴家玉质证如下：1、真实性不予认可，无法证明承租人新荣阳公司是金富门公司，搬家劳务协议的搬家地址是其他地址，故该协议与收据均与本案无关；2、聊天记录并不能证明吴家玉默认对方的观点。吴家玉表示，收到退租申请后，吴家玉是同意的，但在退租之前，金富门公司应当正常支付租金，若2019年1月30日前全部解决退租、租金问题则同意对保证金进行扣减，但金富门公司并未在该日前办理房屋交接，亦未将钥匙交还吴家玉。本院认为，吴家玉与金富门公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同补充条款约定“如需提前终止租赁的，应提前六个月书面通知对方”，金富门公司根据该约定向吴家玉提出退租申请，双方亦于2019年3月26日签订租赁房屋交验确认书，本院确认双方的租赁合同已协商一致解除。金富门公司主张于2019年1月28日已将房屋返还给吴家玉，未提供足够证据予以证明，本院对此难以采信。金富门公司应当支付截止至该日的租金及物业费、电费。吴家玉要求金富门公司支付该日至2019年5月8日的租金，无合同和法律依据，本院不予准许。金富门公司已支付租金至2018年10月24日，截止至2019年3月26日应付租金为3,613元*153天=552,789元。抵扣押金311,036元后，还应支付241,753元。金富门公司同意支付电费254.69元，本院予以确认。关于物业费，因吴家玉已代为向物业公司支付，故吴家玉向金富门公司主张2019年1月1日至2019年3月26日的物业费，本院予以准许。吴家玉主张金富门公司应按合同第9-2条的约定支付违约金，本院认为，本案系金富门公司根据合同补充条款申请提前退租，双方协商一致解除租赁合同，并非该条约定的因金富门公司拖欠租金而解除合同，故该约定不适用于本案，本院对该违约金请求不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海金富门酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告吴家玉支付租金241,753元、物业费17,169元、电费254.69元；二、驳回原告吴家玉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,698元，由原告吴家玉负担4,133元，被告上海金富门酒店有限公司负担2,565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘姗二〇二〇年七月十日法官助理 汤娜书 记 员 顾健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。