福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初346号 原告：武夷山度假区商贸中心，住所地武夷山市公馆村村部，统一社会信用代码91350782157270367J。 法定代表人：江嗣元，主任。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项建平，男，住武夷山市，系武夷山市武夷街道公馆村民委员会推荐（武夷山度假区商贸中心系该村委会出资的集体企业）。 被告：余新春，男，1978年2月20日出生，汉族，住武夷山市。 原告武夷山度假区商贸中心（以下简称“商贸中心”）与被告余新春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商贸中心的委托诉讼代理人黄争、项建平，被告余新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商贸中心向本院提出诉讼请求：1.判令商贸中心解除与余新春签订的《公馆村农贸市场二楼租赁合同》，腾空并返还租赁房产；2.判令余新春支付拖欠房屋场所租金787500元及滞纳金94500元。事实和理由：2016年6月28日，商贸中心与余新春签订《公馆村农贸市场二楼租赁合同》，双方约定由商贸中心将其所有的公馆村农贸市场二层房屋出租给余新春使用，租期自2016年5月10日至2024年7月9日，每年租金262500元，并约定2016年5月10日起至7月9日两个月免收租金，给余新春装修。合同还约定余新春需于合同签订10日内支付商贸中心前三个年度（即2016年5月10日至2019年7月9日）租金787500元，于2019年6月10日缴纳三个年度（即2019年7月10日至2022年7月9日）租金787500元，剩余租金525000元应于2022年6月10日前全部付清。如余新春没有按时足额支付租金，余新春需支付滞纳金，滞纳金按所拖欠的租金每日1%计算，拖欠租金超过两个月，商贸中心有权解除合同，收回房屋，重新招标。余新春至今已支付前三年度租金787500元，但约定的第二期787500元应于2019年6月10日缴纳，至今未缴纳，余新春已构成违约，应支付滞纳金787500元×2%×6个月=94500元。 余新春辩称：其不是不交租金，房屋漏水，水电没通，无法使用；不同意解除合同，也不同意支付租金，因为前三年都没有使用房屋。 商贸中心向本院提交《公馆村农贸市场二楼租赁合同》一份，余新春经质证对该证据无异议，本院对该证据载明内容予以确认。余新春未向本院提交证据。 结合本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：2016年6月28日，商贸中心与余新春签订《公馆村农贸市场二楼租赁合同》一份，约定租赁物为公馆村农贸市场二层房屋（建筑面积4750平方米，房屋所有权证号为武房字第970488），租赁期八年（2016年5月10日起至2024年7月9日止；2016年5月10日至7月9日给余新春装修，免收租金）。租金每年262500元，支付方式为合同签订后10天内支付前三个年度（2016年5月10日至2019年7月9日）租金787500元，2019年6月10日缴纳2019年7月10日至2022年7月9日三个年度租金787500元。余新春应按时足额支付各期租金，不得拖欠，否则应按拖欠租金的每日1%计算滞纳金。余新春拖欠租金超过两个月的，商贸中心有权解除合同、收回房屋、重新招标，并追究余新春违约责任。合同订立后，商贸中心将房屋交付余新春使用，使用过程中出现房屋漏水，仅有约占三分之一面积的房屋可以正常使用，其他部分无法正常使用。余新春向商贸中心反映该情况后，商贸中心对案涉房屋的防水工程进行招投标，并于2019年8月开始施工，同年10月完工。因商贸中心认为余新春未依约支付租金，故而提起本案诉讼。 本院认为，商贸中心与余新春签订的《公馆村农贸市场二楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应依约全面履行。余新春在签订合同后，依约交纳了前三个年度的租金787500元，但商贸中心交付的租赁标的物存在漏水，导致租赁物不能正常使用，余新春亦向商贸中心反映了这一情况。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”商贸中心确认因案涉租赁物漏水导致仅有约三分之一的面积可以使用，直至2019年10月才完成房屋漏水的维修，依法应当相应减少租金或延长租期，故余新春未及时交纳第二个付款年度的租金存在一定合理事由，并非恶意违约，以此主张解除案涉《公馆村农贸市场二楼租赁合同》不能成立。案涉租赁合同约定余新春应于2019年6月10日缴纳2019年7月10日至2022年7月9日三个年度租金787500元，本院结合余新春在承租案涉房屋后有约三分之二的面积无法正常使用的事实，酌定在商贸中心完成修漏前的租金相应减少三分之二，即前三个年度（2016年5月10日至2019年7月9日）已交的租金787500元减少三分之二（525000元），2019年7月至10月（修漏完成）约三个月的租金（年租金262500元÷12×3=65625元）减少三分之二（43750元），合计减少568750元，用于抵充2019年7月10日至2022年7月9日的相应租金568750元，余新春尚需交纳2019年7月10日至2022年7月9日的租金218750元（787500元-568750元）。对于应交未交的租金218750元，余新春存在逾期付款，根据《公馆村农贸市场二楼租赁合同》的约定，余新春逾期交纳租金的，应按拖欠租金的每日1%计算滞纳金。因该约定的违约金明显过高，商贸中心主动降低按月息2分（即年利率24%）主张滞纳金不违反法律规定，故余新春应对欠缴的租金218750元从逾期之日起按年利率24%计付滞纳金，商贸中心在本案中主张暂计算6个月，故滞纳金应为218750元×24%÷12×6个月=26250元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、余新春应于本判决生效之日起十日内向武夷山度假区商贸中心支付租金218750元，滞纳金26250元，合计245000元； 二、驳回武夷山度假区商贸中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12620元，由武夷山度假区商贸中心负担9114元，余新春负担3506元，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  余崇斌 人民陪审员  陈俊城 人民陪审员  夏再美 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。