浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初1476、1484、1487、1492号 原告（案外人）：陈志磊，男，1989年5月28日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁海县。 原告（案外人）：朱海雅，女，1982年11月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 原告（案外人）：陈宇，男，1986年3月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁海县。 原告（案外人）：张洁火，男，1962年10月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁海县。 四案件原告共同委托代理人：吴佳炜（原告单位推荐），男，1990年6月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 被告（申请执行人）：宁波市叶可商贸有限公司（统一社会信用代码为91330201MA281BCMXU），住所地浙江省宁波高新区聚贤路555号035幢14-1室。 法定代表人：叶可志，总经理。 委托代理人：毛放、江晨光，浙江天职正律师事务所律师。 被告（被执行人）：浙江围海控股集团有限公司（统一社会信用代码为9133020175327310XR），住所地浙江省宁波高新区广贤路1009号。 法定代表人：冯全宏，董事长。 被告（被执行人）：冯全宏，男，1952年11月28日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 被告（被执行人）：张祝智，男，1980年2月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 上述三被告的共同委托代理人：李进军（被告浙江围海控股集团有限公司推荐），男，1977年11月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 四案件原告陈志磊、朱海雅、陈宇、张洁火与被告宁波市叶可商贸有限公司、浙江围海控股集团有限公司、冯全宏、张祝智案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月23日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的有关规定，本案依法适用普通程序独任审理，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告朱海雅、陈宇及四案件原告的共同委托代理人吴佳炜，被告宁波市叶可商贸有限公司的委托代理人江晨光，被告浙江围海控股集团有限公司、冯全宏、张祝智的共同委托代理人李进军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志磊向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除对登记在被告浙江围海控股集团有限公司名下位于宁波市高新区××号××室房产（价款1010196元）的查封；2.确认上述房产归原告所有；3.案件诉讼费由被告共同承担。 原告朱海雅向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除对登记在被告浙江围海控股集团有限公司名下位于宁波高新区××号××室房产（价款1396156元）的查封；2.确认上述房产归原告所有；3.案件诉讼费由被告共同承担。 原告陈宇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除对登记在被告浙江围海控股集团有限公司名下位于宁波市高新区××号××室房产（价款1016508元）的查封；2.确认上述房产归原告所有；3.案件诉讼费由被告共同承担。 原告张洁火向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除对登记在被告浙江围海控股集团有限公司名下位于宁波高新区××号××室房产（价款1010196元）的查封；2.确认上述房产归原告所有；3.案件诉讼费由被告共同承担。 事实与理由：2019年8月19日,宁波市叶可商贸有限公司与浙江围海控股集团有限公司、冯全宏、张祝智民间借贷纠纷一案,向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼。2019年8月23日,宁波市鄞州区人民法院依据（2019）浙0212民初12350民事裁定书查封了涉案房产,查封期限三年。2019年12月3日,原告针对查封行为向法院提出保全异议。鄞州法院于2020年2月26日作出执行异议裁定:驳回原告的异议请求。原告认为:一、原告在人民法院查封涉案房产之前不但取得适格的购房主体资格且已根据宁波市高新区××住房销售通知签订合法有效的书面买卖合同。2018年7月18日,宁波国家高新区人社局、财政局联合发文的《关于开展涨浦景苑人才住房销售工作的通知》,被告浙江围海控股集团有限公司作为高新区属地上市企业符合人才房申购条件遂根据相关通知要求在企业内部发布人才房申购条件。原告作为符合人才房申购条件的员工经高新区政府审核取得适格的购房主体资格。2018年10月27日，通过审核、缴纳保证金、抽签、缴纳全部房款、签订《存量房屋买卖合同》、《围海员工购买人才住房协议书》、房屋交易与产权管理机构备案等手续,完成了涉案房产的全部购房手续。期间,原告作为人才住房的适格购房者,全程参与了所有手续的办理,特别是在《围海员工购买人才住房协议书》第一款中明确提出“甲方以公司名义为乙方购房提供通道”,在购房中不论是涉及房款的支付、税费的缴纳等全部由原告自身承担。2019年8月23日,法院查封涉案房产时,书面买卖合同已经签订,只是鉴于人才住房申购政策及宁波市限购政策需要暂将房产登记在浙江围海控股集团有限公司名下。二、涉案房产作为原告在宁波的唯一住房,在法院查封之前原告已合法占有、使用该不动产。根据《关于开展涨浦景苑人才住房销售工作的通知》,申购人才住房的员工除符合其他条件外，需要符合宁波市限购政策规定且在五区及高新区区域内无房，原告完全符合上述要求。为此，在完成人才住房购房手续后，原告立即持相关房产交接手续与房产所在地物业办理了入住手续。期间投入了大量的资金进行了装修,在合法占有、使用涉案房产期间产生的相关水、电、燃气及物业管理等费用全部由原告自行承担。三、原告在通过高新区政府人才住房申购条件审核后,依照通知要求,于2018年9月26日通过浙江围海控股集团有限公司向高新区财政局支付了10万元购房保证金。2018年10月20日,原告参与房源抽签确认后一次性支付了所购房屋的全部价款并完税。为此,原告在涉案房产签订书面房屋买卖合同前,经通过浙江围海控股集团有限公司向房屋出让方宁波市国家高新技术产业开发区国有资产管理与会计核算中心,支付了全部房屋价款及完成相关税收的缴纳。四、涉案房产未办理过户登记非因原告自身原因。原告目前占有、使用的房产是宁波市国家高新区政府为实施“发现人才、引进人才、留住人才”战略的人才住房保障措施下,按照甬党发〔2015〕29号文件宁波市人才分类目录中规定的前五类人才、重点企业和全体人才政策销售的人才住房。宁波市国家高新区政府对人才申购条件和办法做出了详尽的规定,符合申购条件的人员必须由所在单位统一提出申购申请。且因为涉案的房产在限购区域内根据宁波市政府颁布的（甬政办发〔2017〕50号）补充文件要求的最新限购政策“在海曙区××镇××区域内新购买的住房须取得不动产权证书满2年后方可转让购买时间以交易合同网签时间为准。”为此,根据要求,涉案房产暂行登记在浙江围海控股集团有限公司名下,且需2年后才能转让给原告。为此,原告既不存在主观上过错又不存在可以满足房产过户条件下故意不配合过户的任何情形。目前,原告与浙江围海控股集团有限公司控股子公司签订的劳动合同期限并未届满,也未出现任何辞退、辞职等情形,完全符合人才住房转让时之所有要求。 被告宁波市叶可商贸有限公司答辩称，首先，涉案房产系被告浙江围海控股集团有限公司从高新区相关部门购买，合同签订、房源抽签、购房款支付、备案登记等过程均由该公司进行，最终也是登记在该公司名下，交易具有法律效力，房产权属应认定为该公司所有；其次，原告与该公司进行交易前，已经明确知晓涉案不动产属于限售不动产，两年内不能过户。原告无视宏观调控政策规定的限制，仍与该公司进行交易，存在过错，在无法过户当中存在原告自身原因，其理应承受交易风险；最后，原告与被告浙江围海控股集团有限公司签订的购买人才住房协议书，还规定了取消原告受让资格的几种情形，不具有立即引起不动产权属变更的法律效力，原告无权主张立即变更不动产权属。综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，请求法院判决驳回其诉讼请求。 被告浙江围海控股集团有限公司、冯全宏、张祝智答辩称，涉案房产性质属于人才保障住房，因政策限制，只能先行登记在用人单位名下，但是购买房款均由原告支付，房产实际属于原告所有，同意原告的诉讼请求。 经审理查明，本院在审理宁波市叶可商贸有限公司与浙江围海控股集团有限公司、冯全宏、张祝智民间借贷纠纷一案过程中，依据（2019）浙0212民初12350号民事裁定书，于2019年8月23日轮候查封了登记在浙江围海控股集团有限公司名下位于宁波市高新区××的涉案房地产，现上述查封行为已于2019年10月9日生效。原告不服，以案外人身份向本院提出执行异议，认为涉案房地产属于人才保障住房，系其直接向政府申购并负担所有款项及税费，因为政策受限目前只能登记在浙江围海控股集团有限公司名下，但实际为原告所有，要求法院解除查封。本院经审查，于2020年2月26日作出（2020）浙0212执异20号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告仍不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，为切实加强人才住房保障，经宁波市国家高新区管理委员会批准，2018年7月18日，该区人社局、财政局联合印发《关于开展涨浦景苑人才住房销售工作的通知》，明确面向人才及重点企业分三批销售人才住房。其中规定符合申购条件的企业须由企业自身提出申购并办理相关手续，不得通过关联企业或第三方进行申购。集团公司须由企业自身或旗下控股子公司提出申购并办理相关手续，且控股子公司须在区内工商注册成立3年以上，实地经营并依法纳税。重点企业申购办法为：企业实行按套申购；企业购得的人才住房仅允许转让给特定对象，转让前须在高新区人社局（组织部）备案。转让对象为企业正式员工，一般为本科及以上学历，或中级及以上技术职称，或企业中层及以上人员。企业不得通过住房转让的方式盈利，转让价格一般不高于购房价格与财务成本总和。并同时规定，高新区管委会机关等在编在岗的公务员、事业身份人员、已购买过人才住房或享受过相关政策的人才不得申购和受让人才住房；人才申购住房（含人才从企业处购得的住房）5年内不得上市交易、购得人才住房的人才需要书面承诺所购住房为本人居住（配偶、子女、父母及直系血亲可同住）等注意事项。因被告浙江围海控股集团有限公司符合企业申购条件，该公司于7月24日在公司内部发布申购通知，决定以公司名义为个人购房提供通道。通知内容包括房源概况、转让条件、具体转让过程、注意事项，告知抽签确认转让资格的员工提前准备好房款，转让过程无法办理按揭，需要一次性支付房款。注意事项内告知此次人才房申购价格远低于同地段房屋售价，是高新区对纳税企业的奖励。公司将此奖励转化为对员工的福利关怀，转让对象倾向于购房刚需且无力按市场价购房的员工。该次转让产生的所有费用（申购的房款、转让产生的各类税费等）由员工个人全部承担。7月31日，被告浙江围海控股集团有限公司在公司内部再次发布补充通知，告知受宁波市限购政策“新购买住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让”影响，申购所得房产将由公司持有两年，两年之后按高新区规定办理转让手续。因房屋申购和转让产生的税费及相关费用均由员工承担。9月份，浙江围海控股集团有限公司共取得19套人才保障住房的申购资格。10月27日，浙江围海控股集团有限公司与出让方宁波国家高新技术产业开发区国有资产管理与会计核算中心签订涉案房产的存量房屋买卖合同。之后，经抽签确认，原告陈志磊、朱海雅、陈宇、张洁火于2018年11月期间分别就申购宁波高新区涨浦景苑10号1805室（价款1050997元）、67号1503室（价款1396156元）、9号1401室（价款1016508元）、45号902室（价款1010196元）与被告浙江围海控股集团有限公司签订《围海集团员工购买人才住房协议书》，该协议就申购房产的价格、购房价款的支付、后续交易税费的负担、两年限制过户等事项进行了约定。上述购房价款原告均在规定期限内通过浙江围海控股集团有限公司交纳完毕，涉案房产销售方宁波国家高新技术产业开发区国有资产管理与会计核算中心也出具了购房款的增值税专用发票。12月24日，原告通过浙江围海控股集团有限公司缴纳涉案房产的印花税和契税。12月29日，涉案房产初始登记至浙江围海控股集团有限公司名下，附记一栏载有“上市交易限制两年，两年内限售”。 再查明，浙江省围海建设集团股份有限公司系被告浙江围海控股集团有限公司的控股企业。原告系浙江省围海建设集团股份有限公司的员工，双方目前签订的劳动合同期限尚未届满。截至2020年3月6日，原告名下在宁波市海曙、江北、鄞州、高新区××保税区和大榭区没有不动产登记信息。原告与被告浙江围海控股集团有限公司签订购买协议后，于2018年11月至浙江永成物业管理有限公司涨浦景苑管理处办理交房手续，之后进行装修入住至今，期间物业费、水电费、燃气费均由原告自行负担。 以上事实由原告提供的宁波国家高新区人社局、财政局联合发文的《关于开展涨浦景苑人才住房销售工作的通知》、本院《执行裁定书》、《2018年围海集团人才住房申购通知》、《围海集团人才住房申购补充通知》、《围海集团员工购买人才住房协议书》、《客户交易详细信息》及相应的收款收据、《抽签房源确认书》、《人才房购买清单》、宁波增值税专用发票、税收缴款书、《宁波市房屋交易备案确认告知单》、《存量房屋买卖合同》、《劳动合同》、《不动产登记证书》、《宁波市不动产登记信息查询结果》、浙江永成物业管理有限公司《情况说明》、缴费凭证等证据以及当事人的庭审陈述附卷佐证。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。人民法院经审理，认定案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。具体到本四起案件，首先，根据宁波国家高新区相关部门印发的《关于开展涨浦景苑人才住房销售工作的通知》内容来看，属于当地政府为切实加强人才住房保障所出台的政策，涉案房产性质属于人才保障住房，本质上区别于普通商品住房，出售对象也是符合特定条件的企业或者个人，也不同于普通消费者。因受人才保障住房申购政策限制，四案件原告陈志磊、朱海雅、陈宇、张洁火申请购买涉案房产只能通过工作单位浙江省围海建设集团股份有限公司及该企业控股的被告浙江围海控股集团有限公司名义参与申购，但结合涉案房产价款的支付、印花税和契税的负担、实际交付和日常居住等情况来看，实质购房者就是四案件的原告，被告浙江围海控股集团有限公司无非是基于政策要求为申购人才住房提供渠道，并不属于借名购房的范畴。其次，四案件原告基于对政府公信力的信赖而去购买涉案房产，在执行法院进行查封之前，四案件原告已经按照要求将购房款通过被告浙江围海控股集团有限公司全额支付给政府部门并实际交付入住，其在主观上并无存在过错，其未办理过户登记有合理的客观理由，不能因宁波市政府于2017年对房地产市场进行宏观调控，将“新购买住房两年内不得上市交易”政策所带来的风险由四案件的原告来自行承担，否则将会打击人才创业创新的积极性和人才队伍的稳定性。再次，根据物权法理论，四案件原告对抗本案强制执行的权利从性质上归属物权期待权，属于债权范畴，但该债权不同于一般债权，四案件原告已经依照合同履行义务，预期物权在符合条件情况下将确定无疑的变动至其名下，在与本案申请执行人宁波市叶可商贸有限公司的金钱债权发生冲突时，基于四案件原告购买涉案房产是政府落实人才保障政策，也是为满足其家庭居住需要，应给予其优先于一般债权的特殊保护，以平衡各方利益。综上，本院认为四案件原告对执行标的所享有的权利在效力上优先于申请执行人的普通金钱债权，足以排除本案的强制执行。但对于四案件原告要求确认对涉案房产权利的诉讼请求，本院认为，根据《关于开展涨浦景苑人才住房销售工作的通知》及宁波市房地产宏观调控政策的规定，涉案房产须取得不动产权证书满2年后方可转让，且因涉案房产属于人才保障住房性质，四案件原告还需要取得相关部门备案、符合劳动关系存续、指定区域名下无住房等条件，故目前将涉案房产确权给四案件原告缺乏事实根据，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下： 一、不得执行登记在被告浙江围海控股集团有限公司名下的位于宁波高新区××号××室××号××室××号××室××号××室的房地产； 本院（2020）浙0212执异20、21、22、23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、驳回四案件原告陈志磊、朱海雅、陈宇、张洁火的其他诉讼请求。 （2020）浙0212民初1476号案件受理费14259元、（2020）浙0212民初1484号案件受理费17365元、（2020）浙0212民初1487号案件受理费13949元、（2020）浙0212民初1492号案件受理费13892元，由原告陈志磊、朱海雅、陈宇、张洁火与被告宁波市叶可商贸有限公司每案各负担一半。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛冠达 二〇二〇年七月九日 代书记员 吴 丹 14