河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初1608号原告：偃师市商务局，住所地偃师市民主路1号。统一社会信用代码：11410381790621580H。法定代表人：王飞，男，该局局长。委托诉讼代理人：石炎超，男，该局副局长，特别授权。委托诉讼代理人：耿全国，男，该局法律顾问，特别授权。被告：王旭营，男，1971年3月10日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：侯朝阳，男，河南法魂律师事务所律师，特别授权。原告偃师市商务局诉被告王旭营租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告偃师市商务局的委托诉讼代理人石炎超、耿全国，被告王旭营的委托诉讼代理人侯朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告偃师市商务局向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告所订房屋租赁协议，判令被告退回房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年7月26日，原告和被告签订房屋租赁协议，将坐落在偃师市城关镇新新南路临街的房屋出租给被告使用，面积54.95㎡（四至：东新新南路、西家属院内、南第二号门面、北市食品公司）。合同履行时间为1999年7月26日至2048年7月26日，租金共181973元。被告已经租赁经营20年，原告现要求解除租赁合同，让被告退回房屋。被告王旭营辩称，1、双方所签合同为房屋使用合同而非租赁合同，本意就是共同投资共同收益，现在单方要求解除合同违背诚实信用原则。诉状称双方签订租赁合同不符合实际情况，双方签订的是《房屋使用合同》而不是租赁合同。当初商务局之所以要签订超长期的房屋使用合同，而且要求承租方一次性付清全部房屋使用金，其本意就是出卖案涉房屋，但因案涉房屋当时的出卖手续繁琐难办，经当时的商业局领导研究决定采用以这种办法处理，即让承租人帮其解决建房等急需资金问题，然后达到共同投资共同收益互利双赢的目的。这是签订合同时的初衷和真实意思表示。2、双方所签订的《房屋使用合同》合法有效。1999年7月23日，双方所签订的《房屋使用合同》是双方自愿签订、意思表示真实，且不违犯签订时的任何法律规定。根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，只要不违反当时的法律、行政法规的规定，合同便应当是合法有效的。该合同不是租赁合同，不适用租赁合同不得超过20年的法律规定。原告以租赁合同超过20年为由要求解除于法无据。3、本案不具备单方解除合同的条件。根据合同法第九十三、九十四规定，只有符合约定解除或法定解除条件的两种情况下才可以要求解除合同，而本案合同并未约定解除合同的条件，也不符合法定解除规定的条件。所以，被答辩人无权要求解除合同，何况也没有经过法律规定的通知程序。4、偃师市商务局单方要求解除合同应当承担的违约责任难以确定。这是因为签订合同时要求一次付清全款，其实就是相当于当时购房的全款，实际是变相卖房，双方当时的意思都十分明确。我方已经完全履行了合同义务，如果偃师市商务局要求解除合同是违约方，其应当承担违约责任和赔偿损失，但这个损失目前难以评估确认。综上，原告要求解除合同没有事实根据和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1999年7月26日，偃师市商业局（甲方、出租方）与王旭营（乙方、承租方）签订一份房地产租赁契约，主要内容：一、甲方自愿将座落在偃师市城关镇新新南路临街的房屋（房屋所有权证号为11365号，土地使用证号为：001878号面积54.95平方米）出租给乙方使用（四至东：新新南路；西：家属院内；南：第2号门面；北：市食品公司），该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产租金为人民币（大写）壹拾捌万壹仟玖佰柒拾叁元。￥181973元。租赁限自1999年7月26日至2048年7月26日止。付款方式：上述租金已全部付清。三、上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为经营用房使用。五、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、上述房地产符合出租房屋使用要求。2、负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。2、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设设备损坏的，乙方负责赔偿或给以修复。3、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。4、乙方将在租赁期届满时把房产交还给甲方。如需继续承租上述房地严，应提前三个月与甲方协商，双方另签订契约。七、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。八、如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。九、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向（偃师市房产管理所）申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。十、上述房地产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十一、其他事项：1、在租赁期限内，乙方拥有房屋的使用权、出租权、转让权、质量投诉等杈利，2、在租赁期限内乙方继承人享有继承权。十二、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定。十三、本契约经双方签章后生效。同日，双方又签订房地产租赁契约调整补充协议书一份，主要内容：一、本契约第二项应定为：乙方以前厅3300元/㎡，后厅2600元/㎡的价格一次性付绐甲方49年房屋租金，租金总额为人民币（大写）壹拾捌万壹仟玖佰柒拾叁元￥181973元，租赁期限自一九九九年七月廿六日至二零四八年七月廿六日止。二、本契约第五项第三款“如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前一个月通知乙方。”双方商定予以取消。三、本契约第六项第二款“如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方书面同意。”双方商定予以取消。四、本契约第七项中“乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之─向乙方加收违约金”的内容双方商定予以取消。五、本契约补充条款：1、在租赁期限内，乙方拥有房屋的使用权、出租权、转让权、质量投诉等权利。2、在租赁期限内乙方继承人享有继承权。协议签订后，偃师市商业局将协议约定的房屋交给被告使用至今。另查明，2003年，涉案房屋所占用的土地经偃师市人民政府偃政土（2003）60号批复批准出让。2004年4月10日，偃师市人民政府召开机构撤并协调会，并做了会议纪要，根据本次会议，原商业局的机构、人员并入商务局。本院认为，原告虽然与被告签订的是房地产租赁契约，但从该租赁契约的租赁期限、租金支付方式、承租人的权利等内容及原告多年来的作为，可知双方以租赁为名行买卖之实，即原告以租赁的名义将涉案房屋出售给了被告。现原告以被告违约为由请求解除合同，缺乏事实和法律依据，对其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告偃师市商务局的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由原告偃师市商务局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张西贤二〇二〇年七月六日书记员  褚静静