广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终713号 上诉人（一审被告）：黄显亮，男，1987年9月27日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：吴剋祐，男，1956年11月20日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：覃莹，广西凌盛律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：百色佰润贸易有限公司，住所地百色市右江区滨江一路B座56号1楼。 法定代表人：陆小芳。 被上诉人（一审第三人）：玉华，男，1982年4月15日出生，壮族，住广西百色市。 上诉人黄显亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初694号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判长刘亮与审判员凌文楼、何双安组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人黄显亮及其委托代理人凌广权，被上诉人吴剋祐的委托代理人覃莹到庭参加诉讼。被上诉人百色佰润贸易有限公司（以下简称佰润公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人黄显亮的上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判上诉人不承担本案房屋租金及违约金；案件受理费、公告费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人玉华是被上诉人佰润公司的实际出资人，承租房屋的目的是解决公司的办公及员工用房需求，在房屋租赁期间也是玉华负责支付房屋租金相关事宜，即只有被上诉人玉华与吴剋祐才清楚房屋租金实际支付的情况。但现因被上诉人无证据证明欠付租金数额、欠付期限，故依法应承担举证不能的不利后果；2、上诉人代表公司与被上诉人吴剋祐签订的两份《房屋租赁合同》是职务行为，如果欠付租金也应由公司负责承担。为公司成立提供住所地，被上诉人玉华于2014年3月1日授权上诉人代表公司与被上诉人吴剋祐签订房屋租赁合同，所涉租赁房屋事后已实际为公司所使用并登记为公司注册登记的住所地。由此可知上诉人的合同行为实际上系代表公司的履职行为，所产生债务应由公司承担；3、被上诉人玉华是佰润公司的实际出资人，承租房屋是为了解决公司的办公场所和员工住宿问题，其与公司属共同承租人，应共同承担支付租金及违约金的责任；4、合同虽约定租赁期限至2017年3月1日止，但实际履行过程中被上诉人佰润公司于2016年8月已通过协商方式与被上诉人吴剋祐终止合同并进行交接，故被上诉人吴剋祐要求将租金计算至2017年2月没有事实依据；5、上诉人与被上诉人吴剋祐协商终止合同时约定由被上诉人佰润公司将其店内设备、用品等冲抵房屋租金，事后被上诉人亦实际处置了上述约定抵充的物品，故应认定抵充成立并有效，被上诉人无权在要求上诉人支付相应房屋租金；6、双方对违约金的计算并无明确约定，一审判决上诉人按欠付租金的10%承担违约金没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴剋祐答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。 被上诉人吴剋祐向一审法院起诉请求：1.判令黄显亮向其支付房屋租金、水电费等共计80840元；2.判令黄显亮支付违约金22069.32元（以80840元为基数，按年利率7.8%自2015年9月1日起止算至2019年2月28日止，共3.5年）；3.本案诉讼费由黄显亮负担。 一审法院认定事实：2014年3月1月，吴剋祐（甲方）与黄显亮（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，约定:黄显亮分别承租吴剋祐位于百色市右江区天地楼的一楼铺面和五楼2房1厅住房，其中一楼铺面每月租金3500元，五楼住房每月租金500元，租期三年，从2014年3月1日至2017年3月1日；租金按半年支付，先付后住；收取水费按3元/立方、电费按0.9元/度、卫生费8元/月、路灯费8元/月；五楼住房逾期交纳租金约定，从逾期之日起按日加收30元的违约金；一楼铺面逾期交纳租金约定，从逾期之日起按日加收月租金30%的违约金。合同落款处，甲方签名为吴剋祐，乙方法人代表签名为黄显亮，双方并按捺手印。在黄显亮签名的日期落款的正下方，签有“玉华”字样及电话号码。合同签订后，吴剋祐交付了铺面和房屋，黄显亮按时入住和使用铺面。2014年3月1日至2015年8月31日，黄显亮尚能按期支付租金、水电等费用，2015年9月1日起黄显亮未再支付任何费用。吴剋祐经统计，2015年9月1日至2017年2月28日，黄显亮尚欠吴剋祐房屋租金72000元，欠水电费和卫生、路灯费8840元，上述欠费合计共80840元。吴剋祐认为，黄显亮无故拖欠租金，已经构成违约，还应承担支付违约金责任。吴剋祐经多年持续催收无果，遂诉至一审法院。 另查明，百色佰润贸易有限公司于2014年11月14日注册成立，为自然人投资或控股有限责任公司，负责人栏目变更前显示为黄显亮，2016年6月12日变更为陆小芳。高级管理人员备案和投资人栏目变更前显示为黄显亮、覃昌，2016年6月12日变更为陆小芳。目前该公司登记状态为：吊销，未注销。吊销日期:2019年06月28日。房屋租赁期间，房屋租金缴纳问题，均系黄显亮负责与吴剋祐对接交纳，而非玉华交纳租金。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。黄显亮与吴剋祐签订的两份《房屋租赁合同》系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。2014年3月，吴剋祐依合同约定向黄显亮交付了铺面和房屋，黄显亮也按时入住和使用铺面，但是，2015年9月以后黄显亮未按约定缴纳房屋租金，已经构成违约，应当继续履行补交尚欠租金外，还承担相应的违约责任。吴剋祐提交的证据能证明自2015年9月1日至合同期限届满，黄显亮仍欠租金72000元的事实。黄显亮辩称其已经于2016年8月与原告口头协商达成终止两份《房屋租赁合同》协议；同时辩称，黄显亮是百色佰润贸易有限公司的法人代表，其与吴剋祐签订《房屋租赁合同》是履行公司行为，即使尚欠吴剋祐租金，也应当由公司承担责任。但是，经本案查明，吴剋祐与黄显亮签订两份《房屋租赁合同》的时间为2014年3月1月，而百色佰润贸易有限公司于2014年11月14日才注册成立，公司成立之前，如果黄显亮以个人名誉签订合同属于无奈，那么，公司成立以后，黄显亮应当以公司名誉补充或重新与吴剋祐签订合同予以变更承租人姓名，但黄显亮并没有作为。两份《房屋租赁合同》中，百色佰润贸易有限公司的名称或者公章自始至终在合同中未曾出现，何以证明黄显亮是履行公司行为呢。由于黄显亮未能提供相应证据加以证明，关于其签订合同承租吴剋祐房屋是履行公司行为、并且其已经与吴剋祐终止合同的辩解理由，证据不足，一审法院不予采纳。黄显亮辩称玉华是百色佰润贸易有限公司的实际投资者，且玉华是《房屋租赁合同》的共同承租人。经查明，两份《房屋租赁合同》的最后落款处下方确实有“玉华”签名字样，但是，“玉华”签名的前部或者后部，都没有注明玉华签字的目的，到底玉华是担保人、承租人、或是见证人，均不能确认，黄显亮提供的企业信用信息公示报告之中，都没有涉及玉华姓名，黄显亮对自己的诉讼主张有举证的责任，举不出证据或证据不足的，应当承担举证不能的法律后果，因此，黄显亮关于玉华是百色佰润贸易有限公司的实际出资人、玉华是房屋租赁的共同承租人的辩解理由，缺乏证据和事实依据，一审法院亦不予采信。综上，吴剋祐主张黄显亮支付尚欠房屋租金72000元，有合同约定，于法有据，依法予以支持。但是，吴剋祐主张黄显亮尚欠水电费和卫生费、路灯费8840元，因未能提供相互关联的证据予以佐证，依法不予支持。关于违约金问题，因双方在合同中分别约定为“从逾期之日起按日加收30元和按日加收月租金30%的违约金”。经核算，该违约金约定收取比例过高，已经超出法律规定，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则衡量，予以调整支持违约金收取标准为以欠缴租金总额为基数，按10%计算支付为宜，即黄显亮应当向吴剋祐支付违约金为7200元（72000元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、黄显亮应当给付吴剋祐房屋租金人民币72000元；二、黄显亮支付吴剋祐违约金7200元。三、驳回吴剋祐的其他诉讼请求。案件受理费2358元，由黄显亮负担1858元，吴剋祐负担500元；公告费600元，由黄显亮负担。 二审期间，上诉人为证明其主张提供证据：1《企业名称预先核准通知书》，用于证明佰润公司于2014年3月12日按照程序预先核准，玉华系公司发起人之一。为顺利办理注册登记，上诉人与被上诉人才签订两份房屋租赁合同；2《申某询问笔录》，用于证明被上诉人自2016年下半年起就处理佰润公司留置在涉案房屋内的物品用于折抵房租；3《吴某询问笔录》，用于证明被上诉人于2016年7月将涉案房屋转租他人，本案租赁合同关系终止以及玉华系百润公司的实际出资人，房租由公司负担。并申请证人吴某出庭作证用于证明上述待证事实。 经质证，被上诉人对上诉人所提交证据1的真实性无异议，但对其关联性即证明目的有异议，该预告登记时间是2014年3月12日，而涉案租赁合同签订的时间是2014年3月1日，此时被上诉人并不知道上诉人租赁房屋系用于成立公司，上诉人不能以此免责；对证据2、3的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据系上诉人单方制作形成，证人申某无正当理由未出庭接受对方当事人的质询，证人吴某虽出庭接受质询但其证言内容多为他人转述且又未能与其他有效证据相互印证，证据效力低。被上诉人佰润公司、玉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。 结合诉辩双方的意见，本院认为被上诉人吴剋祐的质证意见合理，依法予以采信，对上诉人所提交上述证据的证明效力，依法不予确认。 综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，二审期间上诉人黄显亮与被上诉人吴剋祐确认，涉案房屋的钥匙于2016年8月份已实际交接给被上诉人吴剋祐。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”与第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定可知，对于公司成立前发起人以个人名义对外所签订合同的效力及责任承担问题，合同相对人被赋予了选择权，即可以选定由公司或公司发起人承担责任。结合本案，上诉人黄显亮于2014年3月1日以个人名义与被上诉人吴剋祐签订的两份《房屋租赁合同》，所涉租赁场地事后虽作为公司经营场所登记注册，但由于在该合同履行发生纠纷后，被上诉人在一、二审期间均明确表示选择上诉人黄显亮承担责任，故本案不应适用上述司法解释第二条第二款，而应适用第二条第一款的规定，由上诉人黄显亮承担本案民事责任。据此，一审判决根据合同相对性原则，判决合同签订方暨上诉人黄显亮承担责任并无不当。上诉人以其租赁房屋系履行职务行为，相应合同责任应由佰润公司和公司实际出资人玉华承担的上诉理由不成立，本院不予支持。 上诉人提出其与被上诉人经自行协商后已达成合同终止履行协议，并主张本案所涉两份《房屋租赁合同》的承租期限至2016年8月份终止，且双方同意用被上诉人佰润公司留置在房屋内的物品及办公用品冲抵部分租金。被上诉人吴剋祐对上述双方自行达成终止协议以及以物抵租约定的事实不予认可，但确认上诉人于2016年8月期间已将涉案房屋的钥匙实际交还给被上诉人。为此，因上诉人对其主张与被上诉人吴剋祐已就以物抵租达成一致协议的事实未能提供充分有力证据证实，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，上诉人应自行承担举证不能的不利后果，对该主张本院不予确认。由于租赁双方在二审期间均确认涉案房屋的钥匙于2016年8月已实际交还给被上诉人，被上诉人吴剋祐接收该钥匙后即视为认可双方终止租赁合同关系并已实际掌控涉案房屋，故其要求上诉人支付房屋租金至合同期满与事实和法律不符。但结合本案并考虑到上诉人的过错程度以及涉案租赁合同中途终止履行后被上诉人短期内继续出租房屋困难等实际影响，本院酌情确定由上诉人继续支付三个月的房屋租金作为被上诉人的损失补偿，即现上诉人实际应支付被上诉人房屋租金为56000元（2015年9月1日至2016年10月31日，共14个月），被上诉人诉请超出部分，本院不予支持。 另，上诉人反驳被上诉人要求支付尚欠租金的诉讼请求，按照举证责任分配原则，依法应负责举证证明其不属于本案责任承担主体或证明其已依约履行合同义务即不存在拖欠租金未给付的事实。上诉人要求由被上诉人对欠付事实进行举证，与事实和法律不符。一审判决对上述争议问题的举证责任分配及证据认定于法有据，处理结果正确。 至于一审判决有关违约金计算标准及数额认定的问题，因上诉人与被上诉人吴剋祐在所订立的合同中明确约定“从逾期之日起按日加收30元和按日加收月租金30%的违约金”，由此可知合同双方对于违约后果和责任承担是经过协商并形成一致意见的，被上诉人据此要求上诉人承担违约责任支付相应违约金具有事实和法律依据。但鉴于当事人约定的违约金计算标准过高，已超出了法律规定的最高限额，故一审法院综合本案实际损失并兼顾公平和诚实信用原则，在自由裁量权范围内酌定按10%的标准计算违约金，于法有据，上诉人应支付被上诉人吴剋祐违约金5600元（56000元×10%）。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但部分处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初694号民事判决第一项为：上诉人黄显亮支付被上诉人吴剋祐房屋租金56000元； 变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初694号民事判决第二项为：上诉人黄显亮支付被上诉人吴剋祐违约金5600元； 驳回被上诉人吴剋祐的其他诉讼请求。 一审案件受理费2358元（被上诉人吴剋祐已预交），由上诉人黄显亮负担1411元、被上诉人吴剋祐负担947元；二审案件受理费1780元（上诉人黄显亮已预交），由上诉人黄显亮负担1384元、被上诉人吴剋祐负担396元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  何双安 二〇二〇年七月二十八日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华