湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终616号上诉人（原审被告）：蔡立贵，男，1962年3月2日出生，汉族，现住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：杞伟，湖北荟才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗克平，男，1956年4月17日出生，汉族，现住湖北省竹山县。被上诉人（原审原告）：罗瑞，罗克平之子，1987年3月23日出生，汉族，现住湖北省竹山县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：江大成，竹山县宝丰镇法律服务所法律工作者。原审被告：竹山县庸兴房地产开发有限公司，住所地：湖北省竹山县宝丰镇施洋路89号。法定代表人：张智强，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙照龙，湖北经立律师事务所律师。原审第三人：张立国，男，1958年11月20日出生，汉族，现住十堰市。上诉人蔡立贵为与被上诉人罗克平、罗瑞，原审被告竹山县庸兴房地产开发有限公司（以下简称庸兴房地产公司），原审第三人张立国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2019）鄂0323民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。蔡立贵上诉请求：撤销原判，改判驳回罗克平、罗瑞的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.关于对三方协议认定的问题。一审法院认为上诉人应当为被上诉人办理不动产权证据是错误的。2.一审法院认定被上诉人缴纳了5000元办证费用错误。二、本案法律适用错误。1.本案属于拆迁还建房屋，拆迁房屋主体对象是张立国。2.上诉人与罗克平、罗瑞无合同关系，在三方协议中，只是配合办理房屋过户手续。罗克平、罗瑞辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.三方协议是三方真实意思表示，协议内容足以证明蔡立贵必须按约定为罗克平、罗瑞办理不动产权证。2.蔡立贵收取了罗克平、罗瑞的办证费5000元，若蔡立贵无办证义务，为何要收取办证费5000元？二、本案适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗克平、罗瑞向一审法院起诉请求：判令庸兴房地产公司、蔡立贵及第三人张立国按合同约定为原告办理位于湖北省竹山县宝丰镇上坝新村4号楼101室、201室二套住宅房屋不动产权证书。一审法院认定事实：2011年11月9日，蔡立贵（甲方）与第三人张立国（乙方）签订《合伙建房协议书》（实为拆迁安置补偿协议）一份，约定：张立国将自家所有的位于竹山县宝丰镇上坝村房屋和猪圈、厕所等附属设施、场地连同房产证、土地使用证一并交给蔡立贵，由蔡立贵拆除后在原址重新规划建设宝丰镇上坝新村住宅小区，甲方蔡立贵在乙方张立国原有屋基上归还张立国总建筑面积不少于320㎡的住宅房屋三套，即一楼101室、二楼201室、六楼601室各一套。协议签订后，蔡立贵即将张立国家的房屋及其附属设施拆除。蔡立贵取得建设用地使用权后，经与庸兴房地产公司协商一致，庸兴房地产公司同意蔡立贵借用其公司建筑资质进行宝丰镇上坝新村住宅小区房地产开发建设，庸兴房地产公司向蔡立贵提供了建设所需的手续和资质，并授权蔡立贵为宝丰镇上坝新村住宅小区项目经理，全权负责该住宅小区开发建设、销售等事宜。随后，蔡立贵即以项目经理和实际投资人身份开发建设了宝丰镇上坝新村住宅小区项目。2014年4月14日，蔡立贵、张立国、罗克平、罗瑞父子三方（蔡立贵为甲方，张立国为乙方，罗克平、罗瑞父子为丙方）签订《不动产权转让协议书》，约定：第三人张立国将蔡立贵拆迁安置补偿给张立国的宝丰镇上坝新村住宅小区4号楼101室、201室二套安置住宅房屋作价35万元转让给罗克平、罗瑞父子，由蔡立贵在向同栋楼其他业主交接房屋所有权证书和土地使用权证书时，一并向罗克平、罗瑞交接房屋产权和土地使用权证书，并由罗克平、罗瑞向甲方蔡立贵预交办理房屋产权证书的相关税费。蔡立贵于2014年9月22日向罗克平、罗瑞预收了办理房屋产权证书的费用5000元。该协议还要求罗克平、罗瑞必须遵守蔡立贵与张立国签订的《合伙建房协议书》中必须服从小区物业管理规定，并交纳相关的费用等。罗克平、罗瑞已支付购房款30万元，并于2014年2月装修入住至今。蔡立贵借用庸兴房地产公司建筑资质开发建设的竹山县宝丰镇上坝新村住宅小区房地产4号楼的不动产总证，于2016年1月14日办理在庸兴房地产公司名下。总证办理后，在为各业主分户办理房屋产权、土地使用权证时，蔡立贵既未将转让给罗克平、罗瑞的4号楼101室（109.58㎡）、201室（115.17㎡）二套房屋产权办理到罗克平、罗瑞名下，也未将该房产办理到拆迁户张立国名下，而是于2016年2月将该两套住宅房屋产权从庸兴房地产公司直接转移登记到蔡立贵个人名下。一审法院另查明，因蔡立贵在建设竹山县宝丰镇上坝新村住宅小区附属设施因影响到罗克平、罗瑞一楼房屋的采光问题，建筑时遭到罗克平的阻拦后，双方经协商于2014年9月22日签订《协议书》，约定：一、罗克平应交纳的两套房屋的水电入户费由蔡立贵免收；二、附属设施建起后，由蔡立贵无偿在小区公共场地与罗克平住房相邻的地方为罗克平兴建（3.3m×6m）车库一间；三、协议签订后，罗克平不得干扰蔡立贵的其他建设工程施工。四、罗克平原交水电入户费2万元，由蔡立贵退罗克平15000元，剩余5000元作为办理罗克平、罗瑞的4号楼101室、201室二套房屋房产证书费用，不足部分由罗克平承担。2014年10月2日，双方又达成《补充协议》，约定蔡立贵只收罗克平办房屋产权证费用5000元，其余费用由房屋面积短缺相抵充；如果蔡立贵不建车库，罗克平将蔡立贵后面一楼相抵。协议签订后，蔡立贵已退回罗克平原预交的水电入户费15000元，余下5000元作为罗克平应承担的办理房屋产权证书的费用。2015年9月，蔡立贵向一审法院提起撤销权诉讼，请求撤销上述协议及补充协议。一审法院于2015年12月28日作出（2015）鄂竹山民初字第01521号民事判决，撤销了《协议书》的第二条即“由蔡立贵无偿在小区公共场地与罗克平住房相邻的地方为罗克平兴建（3.3m×6m）车库一间”及《补充协议》的全部内容，该判决已发生法律效力。一审法院认为：一、2011年11月9日，蔡立贵与张立国签订的合伙建房协议书的主要内容是，由张立国提供其家庭宅基地房屋及其附属设施占用的土地，交蔡立贵拆迁后用于竹山县宝丰镇上坝新村住宅小区建设，蔡立贵须在原址上返还张立国建筑面积不少于320㎡的住宅房屋三套，即一楼101室、二楼201室、六楼601室各一套。从协议内容、履行情况及上坝新村住宅小区建设过程看，张立国只是依照约定履行了交付宅基地房屋及其附属设施占用土地的义务，并未实际参与上坝新村住宅小区的开发建设，因此，该合伙建房协议书虽名为合伙建房，实为房屋拆迁安置补偿合同，内容不违反法律法规禁止性规定，也未损害他人和社会公共利益，为合法有效合同，即张立国并非房屋的建设开发方，其与被告蔡立贵、庸兴房地产公司之间是房屋拆迁安置补偿合同关系。二、2014年4月14日，蔡立贵、张立国、罗克平、罗瑞父子三方（蔡立贵为甲方，张立国为乙方，罗克平、罗瑞父子为丙方）签订的《不动产权转让协议书》的主要内容是，蔡立贵代表庸兴房地产公司同意张立国将其拆迁安置补偿的其中两套安置房一楼101室、二楼201室所有权转让给罗克平、罗瑞，罗克平、罗瑞在支付张立国对应价款后取得张立国拆迁安置补偿协议约定的拆迁户部分权利，并履行相应义务，蔡立贵向同栋楼其他业主交付不动产权证书，同时应为罗克平、罗瑞交付房屋不动产权证书。上述内容也不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。从三方协议的内容及履行情况看，罗克平、罗瑞是房屋的受让方，张立国是被拆迁户，蔡立贵、庸兴房地产公司应补偿被拆迁户张立国三套房屋，但蔡立贵、庸兴房地产公司实际上并未将以上三套房屋交付给张立国，而是在房屋开发工程建设过程中，约定由蔡立贵、庸兴房地产公司将其中二套房屋直接转让给罗克平、罗瑞，张立国虽然收取了房价款，实际上该款相当于货币补偿。因此，从实际情况看，罗克平、罗瑞与蔡立贵、庸兴房地产公司形成了商品房屋买卖合同关系。现罗克平、罗瑞已支付大部分购房款，并于2014年2月装修入住至今，其在享受被拆迁户的部分权利后，对其他未实现的合法权益，有依照产权转移协议书约定，要求义务人办理不动产权证书的权利。三、由谁履行提交、办理涉案二套住宅房屋不动产权证书的问题。蔡立贵采取与拆迁户签订房屋拆迁安置补偿合同的方式从张立国等家庭取得建设用地使用权后，借用庸兴房地产公司资质建设宝丰镇上坝新村住宅小区，庸兴房地产公司为蔡立贵提供了房屋建设所需的手续和资质，并以庸兴房地产公司名义申请取得了各项工程建设相关审批手续，因此庸兴房地产公司是该住宅小区的开发建设主体。在小区建设过程中，庸兴房地产公司授予蔡立贵项目经理身份全权负责宝丰镇上坝新村住宅小区开发建设、销售等事宜，蔡立贵也以项目经理和实际投资人身份完成了宝丰镇上坝新村住宅小区的开发建设；蔡立贵在后期为其他购房业主办理不动产权证书时，均是以庸兴房地产公司为销售企业名义向不动产登记机构申请办理的。因此，庸兴房地产公司、蔡立贵是房地产开发商，为房屋出售方，应承担提交办理案涉住宅房屋不动产权证书的责任。2014年4月14日，蔡立贵、张立国、罗克平、罗瑞父子三方签订的《不动产权转让协议书》第四条约定，蔡立贵应向同栋楼其他业主交付不动产权证书，同时为罗克平、罗瑞交付相关不动产权证书。而且蔡立贵于2014年9月22日已预收了罗克平、罗瑞办理不动产权证书的相关费用5000元，此款至今仍在蔡立贵处，足以说明，当时签订三方协议时，蔡立贵是不动产权证书办理义务人，而且蔡立贵当时也同意履行此办证义务。但蔡立贵却于2016年2月将转让给罗克平、罗瑞的4号楼101室（109.58㎡）、201室（115.17㎡）二套房屋产权，由从庸兴房地产公司直接转移登记到其个人名下，该行为不仅违反了三方合同约定，也侵犯了他人的财产权利。根据相关规定，申请房地产转移登记，转让人应当是房地产登记簿记载的所有权人，因此现如果要为罗克平、罗瑞办理房地产转移登记，只有蔡立贵提出申请方能办到。庸兴房地产公司、张立国现已不具备法律意义上的房屋所有权人，因此不能直接为罗克平、罗瑞办理涉案二套房屋的不动产权利证书，但如果需要协助，应履行协助义务。至于办理不动产权证书所需费用，依法应当由受让方负担的部分，依照协议的约定和相关规定由罗克平、罗瑞负担。因此，庸兴房地产公司与蔡立贵在合作开发建设宝丰镇上坝新村住宅小区过程中，蔡立贵负有向罗克平、罗瑞办理案涉补偿安置房屋不动产权证书的义务，罗克平、罗瑞要求蔡立贵履行办理不动产权证书的诉讼主张，依法予以支持。因罗克平、罗瑞与蔡立贵已达成了由罗克平先行支付5000元、不足部分仍由罗克平负担的约定，该约定合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、蔡立贵在判决生效后二十日内为罗克平、罗瑞提交并办理位于湖北省竹山县宝丰镇上坝新村小区4号楼101室、201室两套住宅房屋的不动产权证书（办理不动产权证书所需费用，依照相关规定和合同约定由双方各自负担，蔡立贵原预收的5000元办证费用，抵减罗克平应负担的办证费用）；二、庸兴房地产公司、张立国对以上办证事项承担协助义务。本案受理费100元，由蔡立贵负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本院认为，蔡立贵、张立国、罗克平、罗瑞共同签订的《不动产权转让协议书》，不违反法律、法规的禁止性规定，应当合法有效。协议约定：“张立国将蔡立贵拆迁安置补偿给张立国的宝丰镇上坝新村住宅小区4号楼101室、201室二套安置住宅房屋作价35万元转让给罗克平、罗瑞父子，由蔡立贵在向同栋楼其他业主交接房屋所有权证书和土地使用权证书时，一并向罗克平、罗瑞交接房屋产权和土地使用权证书。”蔡立贵未按约定将涉案房屋不动产权证办理至罗克平、罗瑞名下，反而将涉案房屋过户至自己名下，严重违约，蔡立贵应当继续履行三方约定，履行办证义务。蔡立贵的不应承担办证义务的上诉理由不能成立，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由蔡立贵负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王宇鹏审判员 徐恩田二〇二〇年七月四日书记员 李大旭