云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3299号原告：朱振东，男，汉族，1963年9月1日生，户籍地：云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市刘家营新区。委托诉讼代理人：阮飞、何云祥，系云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南开元房地产开发有限公司（以下简称“开元公司”）住所：云南省昆明市拓东路138号拓东大厦七楼。法定代表人：刘波。原告朱振东诉被告云南开元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，于2020年6月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱振东的委托诉讼代理人阮飞到庭参加了诉讼，被告云南开元房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房购销合同》；2、判令被告返还原告购房款583000元及违约金17490元，并支付自2011年10月8日起至全部款项付清之日止的资金占用利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算为264932.2元；2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止2020年3月16日止暂计为13901.31元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月5日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：2011Ａ0043），约定原告购买被告开发的石林县房屋，房屋总价款583000元，套内建筑面积265平方米；原告一次性支付购房款，被告应于2011年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。原告于2011年10月8日转账583000元到被告法定代表人刘波的银行账户，被告的分公司（云南开元房地产开发有限公司石林分公司）向原告出具收取购房款583000元的收据。但是被告迟迟未向原告交付房屋。2019年8月，原告偶然发现昆明中院云01执恢239号执行公告，才知道购买的房屋被法院查封执行，经原告了解，被告未对涉案合同进行备案登记，目前涉案房屋已被昆明中院裁定以物抵债给了案外人，并且已经变更登记到案外人名下，执行程序已经终结。现被告无法向原告交付房屋，商品房买卖合同目的非但不能实现，支付的购房款也无法得到保障。为维护原告合法权益，特起诉。被告开元公司未到庭应诉，但庭前向本院提交书面答辩状，答辩如下：被告法定代表人刘波因身患疾病，故被告与蔡云龙于2010年8月30日签订《石林“秋实小区项目承包协议书”》，约定被告将石林“秋实小区项目的后期开发、建设、销售工作的全部经营、管理、财务全权交由蔡云龙，由其独立完成项目接收后的建设、开发、销售回款工作，销售款由其收取支配，同日，被告将其石林分公司的行政章、合同专用章交由蔡云龙。至此，整个项目的实际开发、销售权利全部交由实际控制人蔡云龙，所有销售款均由其支配和占有。另，因刘波身体原因，自2008年开始被告的公章及日常管理权全部交由公司股东王娜（石林分公司负责人），2014年至今王娜毫无交接擅自离开公司，公司管理情况不得而知。此案的房屋买卖合同的房屋实际由蔡云龙销售，且销售款也是由其支配，整个事件的事实均是由其实施的。被告从未收到过石林项目房屋买卖的销售款，整个项目的所有销售款均在蔡云龙个人处，案外引起房屋被查封的建筑施工合同也是由其签订的，案外施工合同纠纷案件涉及的整个过程也均是由蔡云龙实施的。2014年至今被告多次向蔡云龙公证送达律师函，要求其到公司对接项目情况，其始终避而不见，蔡云龙已造成多起纠纷，给公司及法人带来诸多困扰，公司步履维艰，刘波身体已经无力支撑，恳请法院查清事件本质，维护正义。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房购销合同》、中国建设银行转账凭条、情况说明、朱振东身份证、收据、《执行裁定书》、《协助执行通知书》，被告开元公司未到庭质证。被告开元公司为证明其答辩意见向本院提交石林“秋实小区”项目承包协议书、公证书、律师函复印件。经质证，原告认为被告提交的证据与本案无关，不予认可。本院对原告提交的证据均予以确认,并在卷佐证。被告提交的证据系复印件，且与本案无关，本院不予采信。由此认定本案事实如下：原告与被告于2011年10月5日签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的石林县秋实小区（石锦邑城）B1幢1-08号房，房屋总价款583000元，套内建筑面积265平方米；原告一次性支付购房款，被告应于2011年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行。自本合同约定的交房时间届满后的次日起90日后，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告应向原告支付商品房总价款0.02%的违约金。原告委托朱振声于2011年10月8日通过中国建设银行向被告法定代表人刘波汇款人民币583000元，由被告的分公司即云南开元房地产开发有限公司石林分公司向原告出具收据予以确认。但至今被告未按照合同约定向原告交付涉案房屋，原告遂诉至本院主张其诉请中的权利。另查明，2019年1月21日，昆明市中级人民法院出具（2018）云01执恢239号之二《执行裁定书》，裁定涉案房屋以物抵债给了案外人长青建设集团有限公司；2019年2月21日，昆明市中级人民法院出具协助执行通知书，要求石林县房管所将涉案房屋过户登记至案外人长青建设集团有限公司名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告签订的涉案合同系原被告双方的真实意思表示，对原被告双方具有法律约束力，原被告双方均应严格按照合同履行义务。原告已经按照合同约定支付了房款。但被告至今未向原告交付涉案房屋，且涉案房屋已经备案登记至案外人名下，原告购买房屋的合同目的已经无法实现。根据涉案合同约定，被告应于2011年12月30日前向原告交付房屋，自本合同约定的交房时间届满后的次日起90日后，原告有权解除本合同。现原告解除合同的条件已经成就，故原告诉请解除合同的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后被告应当向原告退还购房款人民币583000元。关于原告主张的违约金和资金占用利息，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告因被告的违约行为确实存在资金占用损失，其损失为已付购房款存于银行的利息损失。约定的违约金低于实际造成的损失，本院予以调整，故被告应当自2011年10月8日起至房款实际还清之日止向原告支付以已付购房款为基数按照同期银行存款利率计算的利息。原告主张的违约金不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条以及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告朱振东和被告云南开元房地产开发有限公司于2011年10月5日签订的《商品房购销合同》（合同编号：2011A0043）；二、被告云南开元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱振东退还购房款人民币583000元，同时以人民币583000元为基数向原告朱振东支付自2011年10月8日起至人民币583000元实际还清之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；三、驳回原告朱振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币6297元由被告云南开元房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员 陈 芳二〇二〇年七月二日书记员 周航宇