福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终4164号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住所地福建省福州市台江区八一七路怡丰花园1号楼。 负责人：林祖贵，行长。 委托诉讼代理人：李荟、郑皓瀚，福建至理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄秀锋，女，1982年7月21日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审被告）：郑可银，男，1980年8月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审被告）：福建顺华置业发展有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇政府附属楼二层101。 法定代表人：林厚勇，执行董事。 上诉人中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称福州城南建行）因与被上诉人黄秀锋、郑可银、福建顺华置业发展有限公司（以下简称顺华公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人福州城南建行上诉请求：一、请求依法撤销原审判决第三项并依法改判上诉人有权以被上诉人一、二名下位于福建省闽侯县顺华世纪鸥洲Ａ-5＃楼1705单元房产及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿本案债权；二、请求判令三被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人对被上诉人一、二名下位于福福建省闽侯县顺华世纪鸥洲Ａ-5＃楼1705单元房产已办理了预购商品房抵押权预告登记，该涉案房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款应依法优先受偿上诉人的债权，一审法院认为办理了抵押权预告登记上诉人抵押权未设立，上诉人不能就涉案房产实现抵押权优先受偿权，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，抵押权预告登记是为了保障将来物权的实现，在不动产物权登记条件成就时其对不动产可优先办理物权登记，并可排他性地对抗他人处分不动产，第三人亦可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备抵押权的公示外观，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。若如一审判决所认为的抵押权人无法对已经预告登记的涉案商铺实现抵押权优先受偿，则必然违背了抵押权预告登记制度设立的初衷，必将造成市场秩序的混乱，增加上诉人的讼累，使预告登记抵押制度成为虚设。其次，本案涉及的房产及其土地使用权早已具备办理抵押登记条件，被上诉人一、二怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。一审判决上诉人不能就涉案房产实现抵押权优先受偿权，使得被上诉人一、二因其违约行为反而减免了其合同约定的担保责任，这明显违背了诚实信用原则。而上诉人对本案涉及的商铺及其土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，则有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。综上，请求支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人黄秀锋、郑可银、顺华公司未答辩。 福州城南建行向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄秀锋、郑可银共同向福州城南建行偿还借款本金420130.3元及利息（含罚息）［依合同约定计算至本案债务清偿完毕之日，现暂计至2019年3月25日利息（含罚息）为20198.53元，本息暂合计为440328.83元］；2、判令福州城南建行有权以黄秀锋名下位于福建省闽侯县顺华世纪鸥洲Ａ-5＃楼1705单元房产及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿本案债权；3、请求判令顺华公司对黄秀锋、郑可银的上述债务承担连带保证清偿责任；4、判令黄秀锋、郑可银、顺华公司承担本案福州城南建行支付的律师费用14508元；5、请求判令黄秀锋、郑可银、顺华公司承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。 一审法院认定事实：2012年9月27日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称福建建行）与黄秀锋、郑可银、顺华公司签订一份编号为2012年建闽房南个房借字755号《个人住房借款合同》，约定：黄秀锋向省建行借款52万元，用于购置位于福建省闽侯县顺华世纪鸥洲Ａ-5＃楼1705单元房产，借款期限为240个月，从2012年10月31日起至2032年10月31日止，借款年利率为基准利率，借款人选择等额本息还款方法归还本息。借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。黄秀锋、郑可银以上述所购房产作为抵押物担保还款。顺华公司对本案全部债权提供连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时合同还约定，在该合同项下贷款发放后，贷款人（福建建行）将其在本合同项下的所有权利一并转给福州城南建行，且约定合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。合同签订后，黄秀锋、郑可银及福建建行于2012年10月19日到福建省闽侯县房地产管理所对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（侯房预ＱＲ字第××号）。之后，福建建行依约为黄秀锋、郑可银发放了52万元贷款。但黄秀锋、郑可银却未依约履行按月还本付息义务，截止2019年3月25日，黄秀锋、郑可银尚欠本金420130.3元，利息19438.97元，罚息759.56元。顺华公司亦未按合同约定履行其阶段性保证责任。福州城南建行为本案诉讼支付律师费14508元。以上事实有福州城南建行提供的《个人住房借款合同》、侯房预ＱＲ字第××号《预购商品房抵押权预告登记证明》、《个人贷款支付凭证》、《个人贷款对账单》、《贷款账户基本信息》、《中国建设银行最新的结欠明细》、《委托代理合同》、律师费《发票》予以证实。 一审法院认为：福建建行与黄秀锋、郑可银、顺华公司签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。福建建行已依约向黄秀锋、郑可银发放了贷款，《个人住房借款合同》约定，在该合同项下贷款发放后，福建建行将其在该合同项下的所有权利一并转给福州城南建行。由于黄秀锋、郑可银未按合同约定偿还贷款本期，福州城南建行有权依合同约定宣布借款全部提前到期，对福州城南建行要求黄秀锋、郑可银立即归还借款本息及为实现债权而支出的律师费用的诉请，一审法院予以支持。顺华公司作为本案《个人住房借款合同》的连带责任保证人，其保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故顺华公司应依合同约定对黄秀锋、郑可银的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记并非物权登记，而是为预告登记权人将来登记物权所设定的请求权。根据预告登记法律制度的规定，预告登记不等同于物权登记，相应的抵押预告登记亦不能等同于抵押登记。预告登记法律制度所赋予抵押预告登记权人的权利为设立抵押登记的请求权，即当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为的权利，而非直接赋予优先受偿的法律效力。因此，福州城南建行要求对办理了抵押权预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认为，对福州城南建行主张的借款本息及为实现债权而支出的律师费用以及要求顺华公司对黄秀锋、郑可银债务承担连带清偿责任的诉请，予以支持，对要求以办理了抵押权预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，予以驳回。郑可银、顺华公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。 一审法院判决：一、被告黄秀锋、郑可银应于本判决生效之日起十日内偿还福州城南建行借款本金420130.3元逾期利息20198.53元（正常利息19438.97元+罚息759.56元）（逾期利息仅计算至2019年3月25日，此后至款还清之日止的逾期利息按《个人住房借款合同》约定另计），并支付福州城南建行为实现债权而支出的律师代理费14508元；二、顺华公司对判决第一项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向被告黄秀锋、郑可银追偿；三、驳回福州城南建行的其他诉讼请求。案件受理费8122元，由黄秀锋、郑可银、顺华公司共同负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案上诉的争议焦点在于福州城南建行对案涉房产能否行使抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但是，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记。若因购房人拒不配合而客观上无法办理商品房抵押登记的情况下，为平衡保护各方当事人利益，遏制违约失信行为，保障交易安全和稳定，应赋予债权人对不动产优先受偿权。就本案而言，原闽侯县房地产管理所已于2015年5月22日向顺华公司作出编号为20150012的《初始登记通知书》，案涉房产在该初始登记范围内，因此办理过户登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件已具备，但购房人黄秀锋、郑可银怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人黄秀锋、郑可银负有协助办理抵押登记的义务。本院确定黄秀锋、郑可银应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。若黄秀锋、郑可银逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人福州城南建行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，福州城南建行对案涉不动产享有优先受偿权。 综上，上诉人福州城南建行的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2206号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2206号民事判决第二项、第三项； 三、黄秀锋、郑可银应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福州城南支行办理不动产【位于福建省闽侯县顺华世纪鸥洲Ａ-5＃楼1705单元房产】抵押登记手续； 四、福建省闽侯县顺华世纪鸥洲Ａ-5＃楼1705单元房产抵押登记办妥后，或在本判决第三项所限定的期限届满黄秀锋、郑可银仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福州城南支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2206号民事判决第一项确定的债权优先受偿。 五、福建顺华置业发展有限公司对福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2206号民事判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向黄秀锋、郑可银追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或在本判决第三项所限定的期限届满因黄秀锋、郑可银原因未办理抵押登记，中国建设银行股份有限公司福州城南支行根据本判决第三、四项对前述房产享有优先受偿权之日起，对《个人住房借款合同》项下的债务不再承担保证责任。 六、驳回中国建设银行股份有限公司福州城南支行的其他诉讼请求。 二审案件受理费8122元，由被上诉人黄秀锋、郑可银负担;一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  汪 霞 审 判 员  杨 以 审 判 员  唐宇恒 二〇二〇年七月二十二日 法官助理  陈 蕾 书 记 员  施梦菲 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。