济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初10560号 原告：杨虓，男，1986年9月29日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：吴坫臣，山东国曜律师事务所律师。 被告：杨春雷，男，1962年11月29日出生，汉族，住江苏省南京市 委托诉讼代理人：徐根深，山东舜泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁召磊，山东舜泽律师事务所律师。 第三人:张万胜，男，1970年7月22日出生，汉族，住济南市 原告杨虓与被告杨春雷，第三人张万胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨虓的委托诉讼代理人吴坫臣、被告杨春雷的委托诉讼代理人徐根深、宁召磊到庭参加了诉讼，第三人张万胜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨虓向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告返还履约保证金5万元;3、判令被告赔偿原告经济损失120万元；4、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年6月14日，原告与陶某某签订《店面转让合同》，陶某某将济南市历下区泉城路123号(以下简称泉城路123号)第四层整层的店铺转让给原告使用，原告向陶某某支付转让费12万元。因涉案房屋系陶某某从被告处租赁而来，在陶某某的沟通和协助下，2017年6月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，租期自2017年7月5日至2024年1月4日，该合同还对租金数额及支付方式、履约保证金、双方权利义务等均作出了明确约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了租金，被告亦将房屋交付给了原告使用。原告按照合同约定分别于2019年11月5日、2019年11月18日向被告支付了2020年1月5日至2021年1月4日期间的半年度租金40万元，但被告在未说明任何理由的情况下于2019年11月25日将上述40万元款项又退还给了原告，后告知原告要么腾房要么直接与第三人签订租赁合同。2019年11月27日，第三人明确要求原告腾退房屋。原告为继续在涉案房屋处经营，经多次沟通协商，于2019年12月8日与第三人签订了房屋租赁合同，但相较于原告与被告签订的租赁合同，原告每年将多支付28万元的租金。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为此原告诉至贵院，望贵院查明案件事实，判如所请。 杨春雷辩称，第一，被告杨春雷并非与原告杨虓之租赁合同的出租人，原告起诉杨春雷主体错误。被告杨春雷接受实际出租人孔某某的委托，在2017年6月26日与原告杨虓签订《房屋租赁合同》。合同签订之初，被告向原告出示了由孔某某签署的授权委托书一份，授权被告杨春雷“负责办理山东省济南市历下区泉城路123号三楼、四楼傣妹火锅房屋租赁事宜”，又向其出具了由原出租人张万胜即本案第三人出具的同意孔某某对外转租的证明一份。在合同签订过程中被告向原告如实披露了实际出租人孔某某的存在。依据合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。作为承租人，原告在合同签订之初便已知晓被告与实际出租人孔某某的委托代理关系。因此，原告起诉被告杨春雷属起诉主体错误。 第二，原告主张依据其与张万胜签订的房屋租赁合同中关于房屋租金的约定为基础，要求被告赔偿其经济损失120万元于理不合，于法无据。《合同法》113条规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此违约造成的损失应当以发生的实际损失为准。本案中，原告与张万胜签订的房屋租赁合同履行期限自2020年1月5日至2024年1月4日，合同尚未履行完毕，其依据该合同主张的经济损失并非已发生的实际损失，因此其诉讼请求第三项于法无据。另外，本案中原告主张的损失赔偿的范围不能超出合同签订之初被告可预见的范围，被告认为损失范围应当仅包括投入损失及营业损失两项。在第三人同意转租的情况下，原告另行与其签订房屋租赁协议提高房屋租金的行为是不可预见的，原告因此而多支付的租金不能认为是被告违约造成的。 第三，实际出租人孔某某与第三人张万胜之间的租赁合同是否解除仍未有定论，原告私自与第三人张万胜签订房屋租赁合同应当自己承担签订合同的不利后果。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十七条之规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。本案中，原告大可不必另行与第三人签订新的房屋租赁合同，其只需按照与被告的租赁合同将房屋租金交付第三人，便可抗辩第三人腾退房屋的要求。因此原告私自与第三人签订租赁合同，是其作为独立民事主体的权利，亦应当承担因此产生的法律后果。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据亦无事实依据，应当驳回。 第三人张万胜未答辩、未提供有关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月14日，杨虓（乙方）与案外人陶某某（甲方）签订店面转让合同，合同约定：甲方于2017年6月15日前将位于泉城路123号第四层整层的店铺（面积600平方米）转让给乙方使用，甲方应配合乙方办理与傣妹火锅签约的相关程序，并于2017年6月18日前清场，乙方向甲方支付转让费12万元等。在陶某某的沟通和协助下，2017年6月26日杨虓（乙方）与杨春雷（甲方）签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方出租予乙方的房屋位于泉城路123号第四层整层，建筑面积约600平方米；租赁期限自2017年7月5日至2024年1月4日，共6年6个月；第一年租金70万元，第二年租金72.5万元，第三年租金75万元、第四年租金77.5万元等，签订合同十日内支付租金5.8万元，2016年11月10日前支付租金5.8万元，2016年12月5日前支付租金36.25万元，2017年6月5日前支付租金36.25万元，以后每半年支付一次；乙方在合同签订3日内向甲方支付履约保证金5万元；违约责任：未经甲方允许，乙方单方解除合同的，或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方按当年合同租金的20%向甲方支付违约金，因甲方原因造成双方解除合同，甲方按当年合同租金的20%向乙方支付违约金，若因违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方应给予赔偿。 合同签订后，杨虓按合同约定向杨春雷支付了租金及履约保证金5万元，杨春雷亦将房屋交付给了杨虓使用。2019年11月5日杨虓向杨春雷转账38.75万元、2019年11月18日杨虓向杨春雷转账1.25万元，用于支付2020年1月5日至2021年1月4日期间的半年度租金40万元，杨春雷于2019年11月25日将40万元退回杨虓，理由是因经营不善，支付不起第三人房租，所以想要解除租赁合同，后告知杨虓要么腾房要么直接与第三人张万胜签订租赁合同。2019年11月27日，第三人张万胜明确要求杨虓腾退房屋。 2019年12月9日杨虓与张万胜签订租赁合同，合同约定：杨虓承租张万胜的位于泉城路123号第四层整层的房屋，建筑面积约600平方米；租赁期限自2020年1月5日至2024年1月4日止，共4年；第一年租金108万元，第二年租金110.5万元，第三年租金113万元第四年租金115.5万元，签订合同三日内支付租金54万元，2020年5月5前支付租金54万元，2020年11月5日前支付租金55.25万元，2021年5月5日前支付租金55.25万元，以后每半年支付一次等。合同签订后，杨虓于2019年12月10日交付张万胜2020年1月5日至2020年7月4日止的租金54万元和房屋保证金5万元。 2015年11月14日张万胜与案外人孔某某签订房屋租赁合同，合同约定：张万胜出租予孔某某的房屋位于泉城路123号第三层、第四层整层，建筑面积总计约1320平方米；租赁期限8年，自2016年1月5日起至2024年1月4日止；第一年租金140万元，第二年租金145万元，第三年租金150万元、第四年租金155万元等。 另查明，泉城路123号房屋的所有权人系山东某经贸有限公司，股份制房产。 本院认为，第三人张万胜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩和对证据进行质证的权利。 杨虓与杨春雷签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。杨春雷在其与杨虓的房屋租赁合同履行期间拒绝接收杨虓交纳的房屋租金，并告知杨虓要么腾房要么直接与第三人张万胜签订租赁合同，致使合同无法履行。因此，杨虓要求解除与杨春雷签订的房屋租赁合同，理由正当，证据充分，本院应予支持。双方合同约定，因杨春雷原因造成双方解除合同，杨春雷按当年合同租金的20%向杨虓支付违约金，若因违约金不足以弥补杨虓实际损失的，杨春雷应给予赔偿。杨春雷在合同履行期间拒绝接收杨虓交纳的房屋租金，致使合同无法履行，构成违约，应当承担违约责任。《合同法》113条规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据双方合同约定，2020年的房屋租金为80万元，其20%为16万元，杨春雷应当承担杨虓已多支付的2020年租金，杨虓已（2019年12月10日支付）多支付租金14万元，不足16万元，其损失应按16万元计算，该损失应由杨春雷负担。因此，杨虓要求杨春雷赔偿经济损失14万元，理由正当，证据充分，本院应予支持；超出的部分尚未发生，杨虓亦未提供有关证据，本院不予支持。杨虓要求杨春雷返还质保金5万元，理由正当，证据充分，本院应予支持。杨春雷称其系接受实际出租人孔某某的委托与杨虓签订的房屋租赁合同，其不是合同的当事人，且杨虓在合同签订之初便已知晓杨春雷与实际出租人孔某某的委托代理关系，杨虓起诉杨春雷属起诉主体错误，杨虓不予认可，杨春雷对自己的主张证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨虓与被告杨春雷签订的房屋租赁合同； 二、被告杨春雷返还原告杨虓质保金5万元，于判决生效之日起十日内执行； 三、被告杨春雷赔偿原告杨虓经济损失16万元，于判决生效之日起十日内执行； 四、驳回原告杨虓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币16050元，由原告杨虓负担11750元，被告杨春雷负担4300元。诉讼保全费5000元，由被告杨春雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 闫 云 人民陪审员 高 强 人民陪审员 张照萍 二〇二〇年七月三日 书 记 员 亓 瑞