贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6578号原告凯里市豪东房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市体育路8号，统一社会信用代码：91522601789791259N。法定代表人谢凯堂，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）谢文震，男，1996年7月25日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被告凯里市进珠物业服务有限公司，住所地：凯里市永丰南路6号，统一社会信用代码：915226015692148637。法定代表人罗文，系该公司经理。原告凯里市豪东房地产开发有限公司(以下简称:豪东公司)与被告凯里市进珠物业服务有限公司(以下简称:进珠物业)合同纠纷一案,本院于2020年5月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告豪东公司的法定代表人谢凯棠及其委托诉讼代理谢文震、被告进珠物业的法定代表人罗文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪东公司向本院提出诉讼请求:1、请求被告支付物业管理费145707.00元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告于2016年7月1日起，签订《皇冠名城前期物业管理委托服务合同书》,被告违反合同约定，在管理范围内消防设备损失不能使用，原告多次告知被告，被告不予理会，原告只能进行维修费用支出，费用如下：1.被告借款支付电梯维修费8500元；2.地下负二层楼消防存水池30000元；3.屋顶水箱维修费18600元；4.消防水费2750元；5.屋顶消防水箱更换35656元；6.备用柴油发电机组人工维修费用178600元；7.地下负二层消防水池维修费8808元。2至7项共计274414元，因消防水池，屋顶消防水箱，柴油发电机组是整栋楼的共用部分，不可分割，原告自愿承担一半费用共计137207元，现被告须支付借款及一半费用145707元，但多次与被告沟通无果。被告进珠物业提供书面答辩意见称：一、原告严重违反合同约定，不履行合同义务。2016年6月15日，我公司与原告签定《皇冠名城前期物业管理委托合同书》，2016年7月1日开始，我公司负责原告开发建设的皇冠名城商住楼（又名新时代幼儿园综合楼）住宅部分前期物业管理。一、二单元从五楼开始到28楼合计139套住房，面积21000平方米。合同约定，物业管理费包括入住、空置、未售等统一按照建筑面积1元／月／平方米；从2016年7月1日开始，原告每月补贴我公司1000元的费用，公共配套设备的日常维修在1000元以下的由我公司负责，超过1000元以上的由原告负责。我公司进场接管至今，原告严重违反合同约定，耍赖不履行合同义务，一直未支付我公司任何补贴，也不缴纳拖欠我公司的物业费，更不按照合同的约定承担维修费用。2016年10月产生的二单元电梯修理费8500元本应由原告负担，而原告强迫我公司要求借款使用维修资金归还，无奈我公司于2020年4月14日对原告拖欠物业费起起诉。二、原告向法院起诉的费用不符合法定程序与我公司无关。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、贵州省住建厅《关于住宅专项维修资金使用有关事项的通知》等法律法规的相关规定，住宅小区的公用设施设备在保修期内由建设单位负责，保修期外的大中修以及更新改造由业主的专项维修资金负责。其维修方案和金额由业主委员会或物业公司向涉及的全体业主进行公示并经过半数业主签字认可后，报主管部门批准方可实施，紧急情况使用需要向所涉及的全体业主进行公示。原告的维修是自己公司内部的修理，在新时代幼儿园综合楼2017年8月就成立业主委员会的事实下，未向我公司或者业主委员会以及全体业主做任何公示，也未向任何主管部门要求申请业主维修资金，其产生的费用与我公司无关。三、我公司不是原告的起诉适格主体，同时原告的起诉于法无据，违反了行业市场的游戏规则。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：共用设施设备是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。保修期内由建设单位负责，保修期外的大中修以及更新改造由业主的专项维修资金负责。维修资金的管理、使用、申请由全体业主和业主委员会共同决定。我公司已于2017年12月31日与原告终止了合同关系，因此我公司不是原告的起诉适格主体，同时原告的起诉于法无据。一、二单元从五楼开始到28楼合计139套住房，面积21000平方米。按照理想状态下计算，每个月的收入为21000元，实际收费才达到70％也就是14700元，而我公司的人员工资是15600元，电梯等的电费和维护费4800元，公司每个月都在亏损状态下运营，原告的起诉违反了行业市场的游戏规则。四、原告出具公司内部工资表，涉嫌提供假材料进行虚假诉讼。原告所说的柴油发电机于2010年9月由上海凯迅发动机有限公司生产出厂，功率605千瓦，主要是供和顺天酒店3台电梯和住宅2台电梯供电局停电时发电备用，出厂价格6.7万元。根据上海凯迅发动机有限公司对其生产的柴油发电机的日常维护保养要求，维护保养分一级和二级，其中一级保养是累计工作500个小时或者间隔6个月进行保养一次；二级保养是累计工作1000-1500小时或者间隔12个月保养一次。主要保养内容为检查发电机的机油、水箱、电瓶等。按照上海凯迅发动机有限公司的保养要求结合我公司从2016年7月到2020年2020年6月的四年时间，柴油发电机应保养8次，停电7次（其中2017年1次，2018年2次，2019年2次，2020年2次），最长1次是2020年4月的两个小时，其他时间均在1个小时之以下，时间柴油发电机工作共8小时，包括维护保养的换机油、电瓶、加注柴油发电等费用不超过五仟元。在本次诉讼过程中，原告起诉的备用柴油发电机的人工费用是178600元，原告仅向法庭提供了原告自己公司内部所有员工工资表，未向法庭提供任何与维修柴油发电机直接的维修清单和维修票据以及厂家的维修发票、停电时购买的柴油发票等等重要证据，通常柴油发电机的维护保养是生产厂家的售后完成，显然原告向法庭提供的柴油发电机维修人工费系虚构。关于原告向法庭出示的178600元的柴油发电机维修人工费，被告请求法庭向新时代幼儿园综合楼安装的柴油发电机厂家上海凯迅发动机有限公司进行调查核实后，给予原告向法庭提供虚假证据的诉讼行为进行处罚，以维护法律的严肃性和权威性。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，原告提交了如下证据：1、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明豪东公司基本情况。被告无异议，本院予以采纳；2、借据复印件，证明被告借款的事实。被告对真实性无异议，认为该笔费用不应该由被告支付。该笔费用应该由原告承担；3、消防水池维修合同及发票复印件，证明原告维修事实及付款凭证；4、水池维修合同及发票复印件，证明原告维修事实及付款凭证；5、消防水费发票复印件，证明付款事实；6、更换水箱合同及发票复印件，证明原告维修事实及付款凭证。被告对以上证据的真实性不予质证，认为其证明内容与被告无关，仅是原告内部的事情。水箱和水池本身就是原告修的，维修费用间隔仅是一年半的时间，花了48000元的钱，不知道原告为何要修了两次。该笔费用应该由原告来承担。本院认为该组证据证明系维修凯里市新时代幼儿园综合楼所支出费用，应按照法律法规明确承担维修费的主体，现有证据不能证明应由被告承担，不采纳为本案证据；7、发放电工工资工资表复印件，证明付款事实。被告对工资表真实性无异议，认为是其证明是人工费，是不符合实际的，不符合发电机实际的保养。本院认为该组证据系原告自行提供，未明确具体电机维护人员工资情况，且被告不认可，不采纳为本案证据；8、质量保证书复印件，证明房屋及保修期已超5年保修期，费用应该由房开和物业一起承担。被告对证明内容无意见；9、维修合同及发票复印件，证明原告维修事实及付款凭证。被告对真实性不发表意见，认为该证据与被告方没有关系。即使是与被告方有关系，也应该走维修基金的程序。本院认为房屋及保修期过后所产生的费用应由物业公司与业主及业主委员会商定是否动用缴存的维修资金支付，原告支出后应及时告知业主委员会和物业公司，如何使用应由业主委员会会同业主及物业公司决定，故上述8、9号证据不采纳为本案证据在庭审中，被告提交证据如下：1、皇冠名城前期物业管理委托合同复印件，①证明原告严重违反合同约定，不履行合同内容的事实；②证明原告公司自己产生的诉讼过程中提到的相关费用与被告无关的事实。原告认为该组证据与本案无关。本院认为该证据能够证明原、被告之间存在物业管理合同关系的事实，采纳为本案证据；2、关于新时代幼儿园综合楼物业管理事宜的公告复印件，①证明新时代幼儿园综合楼住宅部分共用设备的维修养护明确启用维修资金的事实；②证明原被告的合同2017年12月已终止的事实。原告认为该组证据不能证明被告没有责任来承担维修水池费用和请电工所发的费用。本院认为该证据能够证明原、被告之间存在物业管理合同关系，并于2017年12月终止合同的事实，采纳为本案证据；3、住宅专项维修资金管理办法复印件，证明住宅物业共用设备保修期后事宜维修资金进行维修改造更新的事实。原告对该组证据没有意见。本院认为该证据属公开的地方性法规，不作为证据使用；4、住宅专项维修资金应急使用程序及申请材料一次性告知单复印件，①证明住宅物业共用部位和共用设备保修期后的维修更新和改造的申请流程；②证明住宅专项维修资金属于全体业主必须向业主公示和签字的事实。原告对该证据没有意见，认为恰恰能够证明更应该由被告去申请。本院认为系维修资金管理要求，不作为本案证据使用；5、原告的通知和工作联系函复印件，①证明原告与被告签订合同后4个月的时间未到就开始严重违反合同约定的事实；②证明原告的费用与被告无关的事实。原告表示认可。采纳为本案证据；6、原告的通知和工作联系函复印件，①证明原告在合同期内未履行住宅部分共用设备维修的事实；②证明住宅部分共用设备维修资金由原告负责；③证明住宅共用设备的维修与原告无关。原告认为这个是电梯的维修钱，这个钱我司已经出了。对该份通知没有意见。采纳为本案证据；7、电梯公司的收款收据复印件，①证明原告的8500元已支付电梯公司；②证明原告与被告的合同业务已清算。原告对该组证据没有意见。采纳为本案证据；8、新时代幼儿园综合楼住宅部分收支明细复印件，①证明综合楼物业费收支实际亏损情况；②证明原告的起诉违背了法律法规的相关规定和不公平的市场规律的事实。原告认为该组证据与原告诉请没有关联，不作质证。本院认为系被告单方面的意见，不采纳为本案证据；9、贵州省凯里市人民法院判决书复印件，①证明原告严重违反合同拖欠费用的事实；②证明原告严重违反合同内容约定的事实；③证明原告与被告的合同已经终止的事实。本院认为该证据只能证明当事人双方因物业管理合同纠纷提起诉讼的事实，但判决尚未生效，不作本案证据使用。根据双方举证质证和庭审陈述，本院认定案件事实如下,2016年6月15日，原告豪东公司与被告进珠物业签订《皇冠名城前期物业管理委托服务合同书》，合同约定，豪东公司将自己开发的凯里新时代幼儿园综合楼的住宅部分区域内委托给进珠物业进行管理。合同期限为2016年7月1日起至业主大会成立之日止或业主委员会与其他物业公司订立新的物业服务合同起始日止。服务内容为：1、物业共用部位的照明、保洁。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。……等。合同第七条物业管理服务的收取及使用。1、物业管理服务费：A、……对住宅部分已经入住或者装修的业主按照建筑面积1元/月/平方米收取。B、空置房屋按照全额标准收取，已经出售的由购买人负责缴纳，未出售的空置房由甲方（豪东公司）负责向乙方（进珠物业）缴纳。2、物业管理服务费自房屋交付通知书约定的交付时间起计收（甲方公告交房之日起计收），业主未按甲方约定的时间办理房屋交付手续的，应缴纳的物业管理服务费计收时间不变，由甲方收取。合同签订当日，双方再次签订补充合同。合同约定，从2017年7月1日开始，甲方（豪东公司）每月8日前以现金方式向乙方（进珠物业）每月补助壹仟元，补助时间为合同有效期内。2017年8月19日，新时代幼儿园综合楼小区业主委员会成立。2017年12月6日，豪东公司向新时代幼儿园综合楼业主发出通知：我公司与现管理的物业公司合同于2017年12月31日终止，因小区成立了业主委员会，如果在12月31日之前业主委员会已找到其他物业公司进驻管理或自行管理，那么小区的物业管理就由新的物业管理公司进行管理或自行管理；如果小区的业主委员会没有找其他物业管理公司，我公司将继续聘请物业公司合作续签管理合同。2017年12月29日，豪东公司向新时代幼儿园综合楼业主委员会、全体业主公告：因我公司与进珠物业委托合同于2017年12月31日到期，截止12月29日，我公司未收到业主委员会关于综合楼物业管理事宜的回复。为正常维护综合商住楼业主的正常生活，我公司继续委托进珠物业公司进行过渡性管理，过渡期内，业主委员会与其他新的物业公司签订合同决定自行管理后，我公司与进珠物业公司的合同自然终止。过渡期从2018年1月1日开始计算，过渡期管理费正常居住的业主及空置房屋的物业按1元/月/平方米收取，住宅改变为经营性用房的按照建筑面积2元/月/平方米收取。公告当日，物业公司同意按照该公告内容临时代管。豪东公司提供如下支出费用单据：①2017年7月26日，进珠物业向豪东公司借款8500元用于维修电梯；②2017年7月3日豪东公司与蒙昌贵签订《消防水池维修合同》，支付维修费30000元；③2019年6月19日与他人签订《水池维修合同》，支付维修费18600元；④2017年5月24日、12月22日两次支付消防水费共计2750元；⑤2019年5月14日豪东公司与周望明签订《不锈钢水箱买卖合同书》，支付不锈钢水箱及支架费用35656元；⑥备用柴油发电机组人工维修费用178600元；⑦地下负二层消防水池维修费8808元。同时豪东公司表示2-7项费用共计274414元，自愿承担一半费用共计137207元。其余应由进珠物业承担共计145707元。另查明：2020年4月14日以进珠物业为原告、以豪东公司为被告因物业管理合同关系向本院提起诉讼，本院于2020年5月6日作出判决，现尚在二审期间。本院认为，原、被告签订的《皇冠名城前期物业管理委托服务合同书》及公告中的过渡性管理约定，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定：合同期限为2016年7月1日起至业主大会成立之日止或业主委员会与其他物业公司订立新的物业服务合同起始日止。2017年8月19日，新时代幼儿园综合楼小区业主委员会成立。但结合豪东房开公司的公告，物业公司与豪东房开公司合同实际履行期限应当于2017年12月31日终止。但根据公告约定，进珠物业对该小区进行过渡性管理，截止庭审结束前，小区业主委员会尚未聘请其他物业公司对小区进行管理，也未自行管理，一直由被告进珠物业对小区服务至今。故被告进珠物业有义务协助原告豪东公司对该综合楼维修资金的使用进行处理。关于本案原告要求被告支付物业管理费的请求与本案查明的事实不符，原告所支出费用应为凯里市新时代幼儿园综合楼的维修费用，属该综合楼的“维修资金”，而不应称之为“物业管理费”，系该综合楼维修资金的使用问题，原告应根据相关法律法规予以请求解决，而不应由原、被告之间单方面承担，故原告豪东公司要求被告进珠物业共同承担上述费用于法无据，本院不予支持。关于被告进珠物业因电梯维修向豪东公司借款8500元的问题，进珠物业已将该款用于电梯维修，根据双方物业管理补充合同约定，进珠物业应承担1000元，其余7500元属该综合楼维修费用，原告可另行主张。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第三条、第七条、第二十一条、第三十一条、第六十条、第一百零七条《物业管理条例》第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款、第六条之规定，判决如下：一、被告凯里市进珠物业服务有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告贵州省凯里市豪东房地产开发有限公司支付欠款1000.00元。二、驳回原告凯里市豪东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1607元,由被告凯里市进珠物业服务有限公司司负担25元、原告凯里市豪东房地产开发有限公司负担1582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  滕新红二〇二〇年七月十七日法官助理石娟书记员杨昌堡