福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异150号 案外人：纪雅真，女，1970年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：许志坚，男，1967年7月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：林丽美，女，1950年11月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 本院在执行申请执行人许志坚与被执行人林丽美民间借贷纠纷一案中，案外人纪雅真提出执行异议，请求法院中止（2019）闽0203执保848号中对集美区IOI棕榈城（2012JP01地块）D3子地块二期7#楼37层3702室房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除对上述的保全查封措施。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人纪雅真称，案涉房产实际所有权人为案外人纪雅真与案外共同买房人江涛共同所有，其中，案外人纪雅真占有30%的实际产权，案外人江涛占有70%的实际产权，案外人纪雅真请求法院依法立即停止对案涉房产所采取的查封、拍卖等执行措施。具体理由如下：一、被执行人林丽美无购房能力，本案房产超过180平方米，不存在限购的问题仅因案外人常年出差，而林丽美作为家属已退休时间充裕，帮忙代办并挂名。案外人与共同买房人江涛自2018年4月17日起，就购买案涉房产事宜与厦门市集美区棕榈城的销售人员接触、磋商，但因案外人纪雅真与案外人江涛常年在重庆、广州、云南、菲律宾等地做生意，购房需要办理的流程多且经常在外地，遂决定以共同买房人江涛的母亲即被告林丽美的名义购房，林丽美本人早已经退休，时间充足可以帮忙代办。同时，林丽美本人每月领取4200元退休金，根本不可能有购房能力。二、案外人才是实际购房人。具体如下：案外人于2018年4月26日、5月12日、5月29日、5月30日、5月31日分十二笔通过自己账户及江涛的账户共向ＩＯＩ（厦门）置业有限公司转账6550800元案涉房产首付款，并于2018年5月31日由被执行人林丽美前往售楼处与ＩＯＩ（厦门）置业有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》，2018年6月1日，被执行人林丽美又去办理备案及预告登记。《厦门市商品房买卖合同》签订后，案外人与共同买房人江涛协商，由共同买房人江涛自2018年8月起，每月6日偿还贷款银行56778.18元的案涉房产贷款至今。本案被执行人林丽美从未付过任何款项，仅仅是代办挂名而已。三、本案申请执行人许志坚对房产的实际所有权人是案外人纪雅真与江涛是知情的。申请执行人多次找江涛协商，询问是否帮母亲偿还欠款。但是江涛对母亲的欠款情况毫不知情，申请执行人是大约2016年出借给被执行人林丽雅，并由林丽美担保的，而案外人购房是在2018年，若早知道有该笔债务，也不可能再由被执行人林丽美来代办并挂在其名下了。四、案外人纪雅真和共同买房人江涛早在申请执行人许志坚起诉前就已经购房并实际占有房产进行装修。五、法院所查封的房产实际上并非被告林丽美的财产，不能仅仅依据产权证登记在谁名下的公示外观就能够简单的认定。九民会议纪要根据民商事审判工作中的一些疑难法律问题取得了基本一致的看法（详见证据材料7），“从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。”根据江苏省高院作出的案例已符合九民会议纪要的意见，1、“借名买房”可以排除执行。2、“申请执行人只是名义权利人的一般债权人，对于房产也不享有物权，其对房产的权利来源于名义权利人对房产的权利，其权利的范围当然也不能超过名义权利人本身。综上，申请执行人许志坚只是名义购房人林丽美的一般债权人，对于房产也不享有物权，其对房产的权利来源于林丽美对房产的权利，其权利的范围当然也不能超过林丽美享有的权利本身，如果案外人即便不能主张确认房屋所有权，那么，申请人许志坚也无权去执行案外人纪雅真和江涛实际所有且已经占有的房产。况且，在申请执行人起诉之前，案外人就已经购房并占有案涉房产了。据此，案外人请求：1、依法立即停止对位于厦门市集美区棕榈城（2012ＪＰ01地块）Ｄ3子地块二期7＃楼37层3702室房产采取的执行措施。2、依法立即解除对位于厦门市集美区棕榈城（2012ＪＰ01地块）Ｄ3子地块二期7＃楼37层3702室房产采取的查封保全措施。3、依法确认位于厦门市集美区棕榈城（2012ＪＰ01地块）Ｄ3子地块二期7＃楼37层3702室房产实际所有权人为案外人纪雅真与案外人江涛共同所有。案外人提交微信聊天记录；《商品房买卖合同》及备案证明、不动产登记证明；中国建设银行转账记录；中国建设银行个人活期交易明细；报价清单、售后协议、物业费缴纳证明；案外人购房前后月份的出差记录；九民会议纪要引言及裁判案例证明其主张。 申请执行人许志坚答辩称，案涉房产属被执行人林丽美所有，案外人请求确认案涉房产归其所有，并请求人民法院停止对案涉房产采取的执行(保全)措施的请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持，理由详述如下：一、案涉房产的所有权人是林丽美而非案外人。房屋属于不动产，其所有权的认定应以登记为准。案涉房产始终登记在林丽美名下，亦没有证据表明该登记错误，故林丽美应为案涉房产的所有权人。案外人主张其对案涉房产的所有权，但不动产物权归属应以登记为准，案涉房产登记在林丽美名下，人民法院根据申请执行人提出的保全申请依法查封了登记在林丽美名下的房屋完全符合法律规定。二、即便案外人向开发商支付部分购房款，也不能据此推定案外人就是所有权人。如前所述，房屋所有权应以登记为准，林丽美系案外人的亲属，即便案外人通过其账户支付部分购房款，也不排除其借钱给被执行人购房的可能，单凭转款凭证，如何能作为认定权属的依据。案涉房屋不属于限购类房屋，何须借他人名义买房?案外人与江涛并不具有夫妻等特殊身份关系，二人共同买房更是不符合社会常情。尤其需要特别指出的是，此前已有案外人江涛就讼争房屋提出保全异议，主张案涉房屋为其所有(江涛的异议申请中根本未提及案外人为共有权人，而仅是提到通过案外人的账户支付部分购房款)。江涛所提的异议已被法院依法驳回，此次案外人又以其系案涉房屋共有人的身份提出执行异议，明显是配合江涛和被执行人恶意拖延执行程序，有悖诚信。三、即便被查封房产确系案外人借用林丽美名义购买，因案外人选择借用他人名义购房，且房屋未能过户到其名下系其自身过错所导致的，其理应承担由此带来的法律风险。在申请执行人与案外人权利发生冲突的情况下，法律自应优先保护申请执行人对不动产物权登记的信赖利益，案外人所提交的相关证据不足以对抗不动产登记的公示公信效力。1、不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力，案涉房产至今仍登记在林丽美名下，案外人至今尚未持有案涉房产的权属证书，因此它还不是在不动产登记机关登记的权利人，其以系案涉房产实际所有权人为由主张解除对该房产的查封显然是没有法律依据的。2、物权登记公示公信效力的除外情形需有法律的明确规定。现行法律中仅有《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押冻结财产规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。但本案案外人并不属于该条规定所指的善意买受人，因此本案并不能直接适用前述规定第十七条。3、退一步说，即便案外人借名购房属实，且本案可以参照适用前款规定，那么也应当首先审查案外人对房屋没有办理过户登记是否存在过错，如果存在过错则其异议不成立，否则异议成立，应当解除查封。案外人借用林丽美名义购房，其应能预见借名购房潜在的风险而案外人却未采取有效措施防范，仍长时间将自己置于房产权属不能顺利过户到自己名下的不利风险之中，直至申请人申请财产保全并由人民法院对讼争房产采取查封措施且案件即将进入执行程序后，案外人才对该房产主张权益，这些事实足以认定案外人对未办理房屋过户登记手续存在过错，故本案即便可参照适用前述法律条款，但因案外人自身存在重大过错，因此案外人的异议理由也不能成立，更不能阻止人民法院对讼争房产的查封、拍卖。综上，申请执行人请求法院依法驳回案外人的异议，并继续对被案涉房产予以查封、拍卖。 本院查明，原告许志坚与被告林丽美、第三人林丽雅民间借贷纠纷一案中，本院于2019年10月29日作出（2019）闽0203民初13321号民事判决书，判决：“一、被告林丽美应于本判决生效之日起十日内向原告许志坚偿还借款本金960699.72元及利息(以960699.72元为基数，按照月利率2%的标准自2019年4月1日开始计算至实际还款之日止)、保全费5000元；二、驳回原告许志坚的其他诉讼请求。”林丽美不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2020年2月28日作出（2020）闽02民终479号民事裁定书，裁定：“本案按上诉人林丽美自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”该裁定书于2020年3月12日发生法律效力。在本案审理期间，申请人许志坚于2019年6月28日向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结被申请人林丽美名下价值1050000元的财产。本院于2019年7月4日作出（2019）闽0203民初13321号民事裁定书，裁定：“查封、冻结被申请人林丽美名下价值1050000万元的财产。”并根据该裁定书于2019年7月9日查封了被申请人林丽美名下案涉房产。 案外人纪雅真向本院提交《商品房买卖合同》、备案证明、不动产登记证明，显示案涉房产买受人、权利人为林丽美，建筑面积308.7平方米。纪雅真向本院提交中国建设银行转账记录，纪雅真于2018年4月26日、5月10日、5月12日、5月29日、5月30日、5月31日分十二笔通过自己账户、江涛的账户共向I0I（厦门）置业有限公司转账6550800元。纪雅真向本院提交中国建设银行个人活期账户交易明细，显示江涛从2018年8月至2019年11月，每月6日偿还贷款银行56778.18元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对于案外人的异议，已登记的不动产，人民法院应当根据不动产登记簿判断其是否为权利人。本案中，认定案涉房产所有权人的依据是不动产登记簿，案涉房产不动产登记簿上载明权利人系林丽美。本院对被申请人林丽美名下房产采取强制执行措施，符合法律规定。案外人纪雅真的执行异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人纪雅真的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年七月十五日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；......