贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4153号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师，执业证号：15101201811069414。委托诉讼代理人：罗舸真，该公司员工。被上诉人（一审原告）：赵清，男，汉族，1986年6月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：曾艳霞，女，汉族，1989年4月10日出生，住贵州省毕节市织金县。上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人赵清、曾艳霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人向芸娇、罗舸真，被上诉人赵清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、综合毕节市城区来看，供暖设施并非达到交付使用条件前必须建设安装，属附属设施，双方在合同中亦未约定供暖设施为案涉开发项目的必要设施。供暖设施不属于基础设施，并无相关法律对供暖建设费的收取进行规定。双方在合同中已对供暖设施建设费的承担明确约定由买受人自行承担，上诉人只是代为收取。被上诉人于2016年8月19日缴纳该费用，于2020年才提起诉讼，其诉请已过诉讼时效。2、上诉人收取电视入户费、燃气入户费、水开户费有双方合同约定作为依据，系被上诉人开通使用的费用，不应退还。3、逾期办证系不动产权属证书办理的国家政策调整，实行“二证合一”，及被上诉人未缴纳契税所致，上诉人不应承担违约责任。即使判决上诉人承担违约责任，约定的违约金也过高，应予调整。被上诉人赵清、曾艳霞二审答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审维持。原审原告赵清、曾艳霞一审诉讼请求：1.判令被告退还燃气入户费2,500.00元；2.判令被告退还有线电视开户费380.00元;3.判令被告退还自来水开户费200.00元；4.判令被告退还供暖建设费8,223.00元；5.判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金16,447.50元;6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月19日，原告赵清、曾艳霞作为买受人，被告万晟公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，房号为2-6-1，以房屋总价款为388830.00元出售给原告赵清、曾艳霞；合同第七条计价方式与价款……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年5月31日达到管道入户；供暖：2017年5月31日达到管道入户（室内设备业主自理）。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。转移登记：（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。补充协议约定：“合同约定房价不包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”。此外，双方还在补充协议中约定了其他相关事项。合同和协议签订后，赵清、曾艳霞已向被告交清购房款388830.00元及相关税费，2016年8月19日，被告代收取原告供暖建设费8223.00元；2017年7月20日（被告出具给原告的交款明细表载明），原告又向被告缴纳电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500.00元，以上两项合计：11303.00元（380.00元＋200.00元＋2500.00元＋8223.00元＝11303.00元）。2019年7月15日，案涉楼幢获得黔（2019）七星关区不动产权第0009163号证，载明权利人为毕节万晟置业有限公司，坐落毕节市七星关区万晟阳光城一期24号楼，2019年7月29日，被告为原告办理案涉房屋不动产权属登记证。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。又查明：2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》，合同约定相关事项，被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.被告是否应向原告退还其已收取的电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费8,223.00元，合计11,303.00元；2.被告是否应支持付原告逾期办证违约金及金额。对于双方争议的焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年5月31日达到管道入户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用识别为供电、供暖、燃气、供水达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费、供暖设施费，但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，即使原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》约定：“合同约定房价不包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”。但该约定明显与《商品房买卖合同》约定不符，且与上述文件（通知、批复、管理条例）的规定不一致。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用支付相关费用，是被告的自身行为，被告以其收取原告的费用系代收行为，已向相关部门缴纳为由不退还原告的理由不能成立，不予采纳。据此，被告收取水入户费、燃气入户费、电视开户费、供暖建设费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还水入户费、燃气入户费、电视开户费、供暖建设费合计11,303.00元的诉讼请求，予以支持，被告的抗辩理由不成立，不予采纳。对双方争议的焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。本案中，被告于2019年7月15日才取得（2019）七星关区不动产权第0009163号证，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任。因系委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故违约金的计算时间从被告违约之日起，即2018年5月31日起的次日（2018年6月1日）起计算至被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日止，因双方均不能提供证据证明被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日，且该证据的举证责任应由被告承担，因被告已为原告办理了案涉商品房的不动产权属证书，故计算违约金的时间至办证时间，即2019年7月29日。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，不予采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，予以支持从2018年6月1日起至2019年7月29日止，共计423天，以其已支付购房总款388,830.00元为基数，按日万分之一的标准计算，即违约金为16,447.51元（388,830.00元×0.01%×423=16,447.51元）。原告主张16,447.50元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵清、曾艳霞电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费8,223.00元，合计11,303.00元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵清、曾艳霞逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金16,447.50元。案件受理费247.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案二审期间，上诉人提交了毕节水务公司增值税发票一份、向毕节网络公司缴费的回执一份、向燃气公司缴费增值税发票七份。用以证明：我公司已向第三方缴纳自来水、燃气、广电网络等开户费，所代收的该各项费用不应退还。被上诉人质证意见：缴费主体为上诉人一方，不能证明系为被上诉人缴纳。经审查：上诉人二审提交的其向水务公司、燃气公司、广电公司缴纳建设、安装服务费等的票据显示，其系以自身名义缴纳，不能证明系代被上诉人缴纳，达不到上诉人的证明目的，本院不予采纳。上诉人提交案涉房屋的不动产登记申请表，用以证明：上诉人已于2019年7月24日向不动产登记机关提交完毕案涉商品房办理转移登记有关资料。被上诉人质证意见：对于证据的真实性和合法性无异议，但对联性不予认可。经审查：该证据能够证明上诉人于2019年7月24日将案涉商品房不动产权属转移登记有关资料提交不动产登记机关的事实，本院予以采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人提交完毕案涉商品房转移登记有关资料至不动产登记机关的时间为2019年7月24日。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期超过180日的，应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金，上诉人于2019年7月15日才取得案涉商品房的初始登记，构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。上诉人主张系不动产登记政策调整所致，经查，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年8月19日，《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》已分别于2015年3月1日和2016年1月1日施行，上诉人在签订合同时应当知道该政策对不动产登记的影响，主张系政策变动致其违约无事实依据。又因双方合同约定，被上诉人委托上诉人代为申请办理房屋权属转移登记，故上诉人无须将办理商品房转移登记有关文书交付被上诉人，而须代为向不动产登记机构提交办理权属转移登记所需资料，上诉人主张被上诉人迟延缴纳契税致其未能及时代为办证，但未提供证据证明，符合办证条件后已通知被上诉人提交办证所需资料、缴纳税费，而被上诉人怠于缴纳契税，对该上诉理由，本院不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办证的违约金标准，符合法律的规定，该违约金标准并无明显利益失衡，需要调整的情形，上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由，本院不予采纳。上诉人于2019年7月24日已向不动产登记部门提交完毕案涉商品房办理转移登记所需资料，故其承担违约责任的期间应为2018年6月1日至2019年7月24日，共计419天，一审认定上诉人承担违约责任的截止时间不当，本院予以纠正，计算本案逾期办证违约金为16291.98元（388830元×0.01%×419=16291.98元）。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供热、燃气、有线电视作为商品房的主要配套基础设施，相应的建设安装费用应包含在商品房总价款中，出卖人不应再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，供暖、燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气开户费、供暖建设费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气开户费、供暖建设费的理由不成立，不予采纳。关于上诉人代收的自来水开户费及有线电视开户费，即使不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已代被上诉人向相关部门缴纳，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2356号民事判决第一项，即“被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵清、曾艳霞电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费8,223.00元，合计11,303.00元”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2356号民事判决第二项为：上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人赵清、曾艳霞逾期办证违约金16291.98元；三、驳回被上诉人赵清、曾艳霞的其他诉讼请求；四、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费247元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担240元，被上诉人赵清、曾艳霞负担7元；二审案件受理费494元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担480元，被上诉人赵清、曾艳霞负担14元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年七月二十三日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千