上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初4221号原告(反诉被告)：上海夏易网络科技有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王宇阳，执行董事。委托诉讼代理人：朱磊，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何花，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海合金材料总厂有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：沈宇嵩，董事长。委托诉讼代理人：童峥，女。原告上海夏易网络科技有限公司(以下简称夏易公司)与被告上海合金材料总厂有限公司(以下简称合金总厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序。2020年3月，合金总厂提出反诉，本院依法予以受理。本案于2020年3月18日公开开庭进行了审理，夏易公司委托诉讼代理人朱磊，合金总厂委托诉讼代理人童峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏易公司向本院提出诉讼请求：1.合金总厂返还租赁保证金115,021.86元及利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月31日起至实际返还之日)；2.合金总厂承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月，夏易公司与合金总厂签订《创意合金工厂租赁合同》，约定由夏易公司承租位于上海市灵石路XXX号创意合金工厂25幢1305室用于办公，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日。在合同租赁期届满前，夏易公司已向合金总厂提交了退租申请，于2019年11月25日将该房屋清空恢复至承租时状态并交付给合金总厂。此后，夏易公司多次要求合金总厂返还租赁保证金，但其至今未予退还。遂涉诉。合金总厂辩称，认可保证金金额，合同期内夏易公司物业费、租金、公共事业费均足额支付。但夏易公司未通知交房，双方未办理交接手续；房屋门锁密码一直未给合金总厂，属一直占用系争房屋。且如交还房屋，应恢复原状到毛坯状态。此外，房屋在恢复原状、结清所有费用后30天内返还保证金，由于夏易公司合同内存在逾期付款的情况，故尚有滞纳金未支付，保证金返还条件未成就，亦不存在利息。合金总厂向本院提出反诉请求：1.夏易公司将系争房屋恢复原状并交还给合金总厂；2.夏易公司支付自2019年11月30日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费(按8.2元/平方米/天，270.56平方米)；3.夏易公司支付自2019年11月30日至实际交还房屋之日的物业管理费(按每月4,599.52元)；4.夏易公司支付逾期缴纳租金的违约金5,364.82元；5.夏易公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金731.33元；6.夏易公司支付逾期缴纳电费违约金352.95元；7.反诉诉讼费由夏易公司承担。审理中，合金总厂认可2018年7月电费支付时间应为2018年9月4日，故第6项诉请金额调整为182.56元。反诉的事实和理由：双方之间的租赁合同届满后，虽经合金总厂多次沟通催促，夏易公司始终不愿意对系争房屋进行复原并返还，且亦未支付占有使用费及逾期支付租金、物业管理费、电费等各项费用的滞纳金，导致合金总厂无法开展后续招租，造成经济损失。遂涉诉。各项滞纳金均以欠付金额为基数，按日万千分之三计算，具体为：1.2018年7月电费4,056.9元，应付款日期为2018年8月20日，实际付款日期2018年9月18日，故逾期29天，计352.95元；2.2018年8月租金33,741元，应付款日期为2018年8月1日，实际付款日期2018年9月4日，故逾期34天，计3,441.58元；3.2018年8月物业费4,599.52元，应付款日期为2018年8月1日，实际付款日期2018年9月4日，故逾期34天，计469.15元；4.2018年9月租金33,741.1元，应付款日期为2018年9月1日，实际付款日期2018年9月10日，故逾期9天，计911.01元；5.2018年9月物业费4,599.52元，应付款日期为2018年9月1日，实际付款日期2018年9月10日，故逾期9天，计124.19元；6.2019年10月租金33,741.1元，应付款日期为2019年10月1日，实际付款日期2019年10月11日，故逾期10天，计1,012.23元；7.2019年10月物业费4,599.52元，应付款日期为2019年10月1日，实际付款日期2019年10月11日，故逾期10天，计137.99元。夏易公司对合金总厂的反诉辩称，对于房屋占有使用费、物业管理费标准无异议，但其已将房屋恢复原状并交还，故不同意反诉请求。对于合金总厂主张因门锁密码未告知而属于未返还房屋，系争房屋门锁密码系交付时自带，夏易公司在使用房屋期间通过指纹进入，并未修改过密码，且断电即可解锁，故不影响合金总厂收房。合金总厂主张的滞纳金标准过高，要求调整为不超过年24%计。此外，第1项2018年7月电费的支付时间为2018年9月4日，故滞纳金天数计算有误。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2016年，合金总厂(甲方)与夏易公司(乙方)签订《创意合金工厂租赁合同》，约定甲方租赁给乙方上海市灵石路XXX号创意合金工厂25幢1305室房屋(以下简称系争房屋)；预测建筑面积270.56平方米，用途为办公；即使实测建筑面积有差异，双方均不对该房屋的租金、物业管理费的计算作出调整；甲方暂定于2016年11月1日将房屋交付乙方装修，装修期1个月，即自2016年11月1日至2016年11月30日；租赁期为36个月，自2016年12月1日至2019年11月30日；租赁期限起算日为装修期届满的第二日即2016年12月1日；租赁期满，乙方应如期退房，乙方应于物业租赁期满之日的17点前将物业交还甲方，且乙方应在交还物业之日的24小时前将物业复原供管理公司验收；每平方米建筑面积租金为4.1元，每月按30.4167日计，每月月租金为33,741.1元；租赁期内物业费按建筑面积每平方米每月17元计算，即每月4,599.52元，每月按30.4167日计；乙方应于该物业交付日之前向甲方预付一个月的租金及物业管理费，之后各月应付的租金，应由乙方于每月第一日或之前向甲方提前付清；租赁保证金为3个月租金和物业管理费之和即115,021.86元；如乙方违反本合同之规定，甲方有权但无义务在保证金中扣除乙方应承担的违约金、赔偿金等，有权以保证金抵付乙方应付款项，但乙方无权以保证金抵付其在本合同项下任何应付款项；租赁关系终止时，在乙方按照本合同第9.2条之规定将该物业及其装修、设备和设施恢复原状供甲方和/或管理公司验收且办理完毕全部手续、结清全部费用后，甲方在30日内将保证金(在按照本合同约定作出相应的抵扣、赔偿或扣收后，如有)无息退还乙方；该物业的电费、通讯等费用的支付方式和时间，应以甲方和/或管理公司的书面通知为准；如乙方在租赁期满之日前没有向甲方交还该物业，甲方除有权向乙方收取占用期间的使用费和物业管理费及其他费用外，还有权在租赁期满之日7日后开启该物业门锁并更换门锁，对于乙方遗留在该物业内的物件视为乙方放弃所有权，甲方有权以任何方式处分该物件；乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按照月租金的3‰支付滞纳金；乙方逾期支付租金、保证金、物业管理费、水费、电费等，甲方有权要求乙方自款项应付之日起每逾期一日按照该逾期支付之款项的3‰支付滞纳金；甲方了解到乙方违约而又接受租金时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任，甲方的任何放弃权利均以书面明确表示为准。该合同第9.2条约定，乙方向甲方交还物业前，应自负费用对物业进行打扫和清理，使该物业处于完好和可出租的状态；乙方如对该物业进行了装修、增建或改建，必须根据甲方要求在租赁期满或本合同提前终止前将物业恢复原状(原状依照甲方交付乙方物业时之标准，自然损耗不在此列)，由此发生的费用由乙方承担。该合同附件三补充条款第一条约定，该单元曾有租户租赁，原租户曾对本单元进行装修，现因乙方要求保留现有装修，乙方同意并接受全部现有装修(装修状态按照原租户提供给物业公司的装修图纸为准)。合同签订后，夏易公司支付租赁保证金101,223.3元及物业保证金13,798.56元，共计115,021.86元。2018年9月4日，夏易公司向合金总厂发送承诺书，表示2018年8月的租金、物业费、2018年7月的电费将于2018年9月4日晚上支付，2018年9月的租金、物业费在2018年9月10日支付，并承诺之后的物业费、租金、能源费均按合同约定的期限支付。2018年9月4日，夏易公司依上述承诺支付了电费4,056.9元、租金33,741元、物业费4,599.52元。2018年9月10日，夏易公司支付租金33,741.1元、物业费4,599.52元。2019年9月25日，合金总厂向夏易公司发送催缴通知，要求夏易公司支付2019年10月的租金33,741.3元、2019年9-10月的物业管理费9,199.04元、2019年8月的电费3,364.75元。同年10月8日，夏易公司回复因资金周转问题申请延迟支付，最晚于2019年10月18日支付。同日，夏易公司与合金总厂通过微信沟通了合同到期终止一事，合金总厂表示夏易公司应当支付18天的滞纳金；夏易公司提出可以从押金里扣除，合金总厂回复押金不能扣滞纳金。2019年10月11日，夏易公司支付租金33,741.1元、物业费4,599.52元。同年10月21日，合金总厂通过微信向夏易公司提出系争房屋应在合同到期前恢复至毛坯状态。2019年10月31日，夏易公司向合金总厂发送退租申请书，表示自2019年12月1日起不再租用系争房屋。2019年11月30日，夏易公司员工通过微信向合金总厂员工表示，“房屋已恢复原状并打扫，我们也在11月25日搬离大宁，请退押金”，一并发送的还有房屋现场的视频和照片。合金总厂对此未予回复。2019年12月2日及12月31日，夏易公司又催促合金总厂归还押金，合金总厂亦未回复。合金总厂亦未要求夏易公司交接房屋、恢复原状或主动与夏易公司进行协商。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，合金总厂表示虽然系争房屋系带装修交付，但夏易公司亦进行了部分装修。夏易公司则表示只搬入了家具、家电等，未再进行硬装。同时，合金总厂表示未向物业核实过门锁密码一事，夏易公司应与其而非物业对接，亦不能以断电方式视为收房。本院认为，合金总厂与夏易公司签订《创意合金工厂租赁合同》合法有效，双方理应遵守。现系争合同到期终止，夏易公司应结清租金、物业费、公共事业费等费用，将房屋返还给合金总厂；合金总厂则应在验收后，依约退还保证金。首先，关于房屋是否按期返还。系争房屋系带装修出租，租赁合同明确夏易公司交还房屋时按原状返还指按合金总厂交付房屋时的状况返还，故夏易公司无需将房屋恢复至毛坯状态。合金总厂主张夏易公司入驻后又对房屋进行了装修，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。合金总厂还辩称夏易公司应将门锁密码告知并现场验收后才能认定为房屋已交还，但夏易公司已在书面退租申请中明确表示自2019年12月1日起不再使用系争房屋，且于2019年11月30日将房屋现状告知并发送给合金总厂，交还房屋及要求返还保证金的意思表示明确。此时，合金总厂应对房屋状况进行及时核实，如有需要门锁密码或办理其他手续等要求，应及时向夏易公司提出。结合归还房屋时的现状、以及2019年11月之后合金总厂未提出异议等因素，应认定夏易公司于2019年11月30日完成了房屋返还的义务，合金总厂无权再主张房屋占有使用费及物业管理费。其次，关于逾期支付租金、物业费、电费的滞纳金。夏易公司确实在支付合金总厂主张的2018年7月电费、2018年8月租金、物业费等相关费用时存在逾期。虽然合金总厂对于逾期支付的费用均予接受，并在夏易公司提出终止合同前并未主张过滞纳金，但依照合同约定，上述行为并不表明合金总厂放弃该权利，因此本案中合金总厂仍有权主张。夏易公司辩称滞纳金标准过高，本院予以采纳，酌情调整滞纳金标准为日万分之五。双方当事人对于相关7项费用的逾期金额、期间均确认一致，故经重新计算后，夏易公司还应支付电费、租金、物业费滞纳金共计1,047.46元。最后，关于保证金返还。依照合同约定，保证金应在结清费用后、房屋恢复原状并返还后的30天内退还。房屋恢复合同约定的原状并返还的时间为2019年11月30日，故保证金应于2019年12月30日前退还。虽然夏易公司此时有滞纳金未支付，但滞纳金金额并未超过保证金金额，合同亦约定保证金在抵扣相关费用后退还，对此夏易公司亦明确要求合金总厂在保证金中予以抵扣，故合金总厂拒不退还任何保证金于法无据。合同虽未明确约定逾期退还保证金的违约责任，但鉴于实际占用了夏易公司的资金，夏易公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张自2019年12月31日起至实际返还之日的利息损失并无不当，但计算基数应为扣除滞纳金后的113,974.4元。综上所述，合金总厂应退还夏易公司保证金113,974.4元，并以113,974.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿夏易公司自2019年12月31日至实际支付之日的利息损失。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海合金材料总厂有限公司应于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)上海夏易网络科技有限公司保证金113,974.4元(已扣除滞纳金1,047.46元)；二、被告(反诉原告)上海合金材料总厂有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告(反诉被告)上海夏易网络科技有限公司利息损失，以113,974.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月31日计至实际支付之日止；三、驳回被告(反诉原告)上海合金材料总厂有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费2,600元，减半收取计1,300元，由上海夏易网络科技有限公司负担12元，由上海合金材料总厂有限公司负担1,288元。反诉案件受理费2,314.77元，由上海夏易网络科技有限公司负担11元，由上海合金材料总厂有限公司负担2,303.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年七月十七日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。