广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11761号上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：吴梅，女，公司员工。委托诉讼代理人：黄淑军，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：黄云，男，壮族，1974年8月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）因与被上诉人黄云居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初8620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中原地产公司上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为被上诉人黄云向上诉人中原地产公司支付佣金人民币50000元及利息（计算标准：以50000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2017年6月01日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；2.撤销一审判决第二项；3.由被上诉人黄云承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审事实审查不清，在被上诉人黄云违约不履行合同情况下，认为上诉人中原地产公司仍需协助被上诉人黄云办理赎楼、过户等手续是不符合客观事实的。首先，《二手房买卖合同》备注条款明确约定，赎楼手续由被上诉人黄云自行办理，即应当由被上诉人黄云独立自主完成该手续，不应由上诉人中原地产公司为其提供协助办理赎楼的手续。其次，一审判决错误理解“协助”的内涵。上诉人中原地产公司提供协助的前提有二，一是被上诉人黄云忠实地履行合同，二是被上诉人黄云提供可以协助的途径或机会，而根据案涉生效民事判决（2016)粤03民终4534号及一审查明事实部分，被上诉人黄云根本没有履行赎楼义务，在被上诉人黄云不办理赎楼手续的前提下，上诉人中原地产公司是无法提供协助的，也没有可以提供协助的途径和机会。最后，一审判决还忽视了合同相对性原则。此次交易中上诉人中原地产公司既不是买卖合同的相对方亦不是该合同履行的保证者，被上诉人黄云是否按约履行合同并不是上诉人中原地产公司可以决定的，其违约不履行合同应当自行承担责任，不应将过错转嫁到上诉人中原地产公司身上。二、根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百五十九条的规定，上诉人中原地产公司已经合格地完成全部居间服务。案涉生效民事判决（2016)粤03民终4534号及一审查明事实部分，已经认定被上诉人黄云没有办理赎楼手续构成根本违约。根据《民法总则》第一百五十九条的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，被上诉人黄云违约不办理赎楼手续，导致上诉人中原地产公司无法提供协助赎楼、过户等服务的，应当视为已经合格完成了协助赎楼、过户等全部居间服务。三、一审判决明显不熟悉深圳市二手房的具体交易流程，从而做出不公平的判决。根据《深圳市房产经纪行业服务规范指引》，二手房交易流程可分为如下几个部分：1.卖方放盘（买方寻盘）；2.房产中介发布房源信息；3.房源.客源信息匹配；4.带买方实地看房；5.中介居间斡旋，买卖双方签署房产买卖合同；6.买方办理首期款资金监管；7.买方办理按揭贷款手续；8.卖方赎楼，注销抵押登记；9.买卖双方递件过户；10.交楼（收楼）。而在这些流程当中，居间方提供房源信息、客源信息、促成买卖双方签署合同等服务才是最核心、最主要的服务，也是最难以完成的服务。具体到本案中，上诉人中原地产公司已经为买卖双方提供1-7项的的居间服务，第8项赎楼已由合同约定被上诉人黄云自行办理，第9-10项也仅为简单的程序性事务，且上诉人中原地产公司未能提供8-10项服务系被上诉人黄云违约所致。此次交易中，涉案房屋已经过户完毕，被上诉人黄云签订买卖合同出售房产的合同目已经实现。不能仅因为涉案房屋牵涉到诉讼而否定上诉人中原地产公司为此次交易的付出的人力、物力，况且上诉人中原地产公司多名业务员为此次交易来回奔波辛劳，协助办理手续，交易进行到银行已出具贷款承诺函的步骤，仅差赎楼和递件过户便可完成，而一审判决机械认定上诉人中原地产公司未能提供协助而仅支持10%的佣金，这是与公平原则相悖的。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判，支持上诉人中原地产公司的二审请求。被上诉人黄云经本院依法传唤，未到庭参加答辩。上诉人中原地产公司向一审法院起诉请求：1.判令被上诉人黄云向上诉人中原地产公司支付佣金人民币50000元及利息人民币7019元，共计为人民币57019元。2.请求判令被上诉人黄云承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月16日，被上诉人黄云与案外人李国伟签订一份编号为197210的《二手房买卖合同》，双方约定被上诉人黄云将其所有的位于深圳市龙华区××社区××房（房产证号码50××87)(以下简称案涉房产）以人民币715万元的价格转让给李国伟。同日，李国伟作为买方、被上诉人黄云作为卖方，上诉人中原地产公司作为托管方，三方签订《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金人民币2万元交由第三人中原地产公司托管。李国伟分别于2015年3月16日、3月20日向上诉人中原地产公司支付定金人民币10万元、25万元，三方均确认上诉人中原地产公司共向被上诉人黄云转付定金人民币30万元，还有定金人民币5万元在上诉人中原地产公司处托管。上诉人中原地产公司与被上诉人黄云又另行签订一份佣金支付承诺书，被上诉人黄云承诺，基于上诉人中原地产公司在促成其与买方签署合同达成房产买卖法律关系过程中提供的积极服务，其自愿向上诉人中原地产公司支付人民币5万元佣金。《二手房买卖合同》签订后，因被上诉人黄云未能依约注销案涉房产的抵押登记，导致《二手房买卖合同》无法继续履行，李国伟向深圳市宝安区人民法院起诉，要求继续履行《二手房买卖合同》，注销案涉房产的抵押登记，并办理案涉房产的过户手续。深圳市中级人民法院作出已生效的（2016)粤03民终4534号民事判决，判决李国伟和被上诉人黄云继续履行197210号《二手房买卖合同》，被上诉人黄云应在判决生效后清偿完毕案涉房产所涉抵押债务并办理注销抵押登记；如被上诉人黄云未履行上述义务，李国伟可在被上诉人黄云逾期之日起代为清偿涉案房产所涉抵押债务并办理注销抵押登记手续。2017年5月2日，深圳市宝安区人民法院作出（2016)粤0306执7529号之二执行裁定书，将案涉房产强制转让给买受人李国伟所有。一审法院认为，上诉人中原地产公司诉请佣金的依据系其提交的佣金支付承诺书，该承诺书系被上诉人黄云自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人中原地产公司确实在促成被上诉人黄云与李国伟的二手房交易的过程中提供了部分居间服务，因此其要求得到服务对价，合法有据。但是，被上诉人黄云承诺5万元佣金较中原地产公司所提供的居间服务内容而言过高，根据公平原则，一审法院酌定调整为5000元。上诉人中原地产公司与上诉人黄云双方未曾对利息进行过约定，上诉人中原地产公司的该项主张没有事实依据，一审法院依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被上诉人黄云于判决生效之日起十日内向上诉人中原地产公司支付佣金人民币5000元；二、驳回上诉人中原地产公司的其他诉讼请求。若被上诉人黄云未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1226元，由上诉人中原地产公司负担1118元，被上诉人黄云负担108元。本院经审理查明，被上诉人黄云与案外人李国伟签订的合同编号为No.197210《二手房买卖合同》中，明确约定由卖方即被上诉人黄云就案涉房产承担委托担保公司担保融资赎楼、办妥注销抵押登记手续的行为。在合同编号为No.ZYC145151《佣金支付承诺书（卖方）》中，被上诉人黄云承诺，基于上诉人中原地产公司在促成其与买方签署合同达成房产买卖法律关系过程中提供的积极服务，其自愿向上诉人中原地产公司支付人民币5万元佣金。一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点在于，上诉人中原地产公司就案涉房产的居间服务内容是否应当享有全额对价的佣金服务费。在本案中，上诉人中原地产公司已就案涉房产的交易向被上诉人黄云与案外人李国伟之间的二手房买卖实际提供居间服务，促成买卖合同双方签署合同，上诉人中原地产公司与被上诉人黄云之间成立合法有效的居间合同关系。另外，被上诉人黄云向上诉人中原地产公司作出的《佣金支付承诺书（卖方）》是双方合意的结果，具有法律效力，被上诉人黄云支付对价5万元的佣金服务费是基于上诉人中原地产公司促成房产买卖合同签署提供积极服务，而未约定以提供赎楼居间服务作为支付条件，被上诉人黄云应当依约履行。就协助赎楼、协助过户等服务内容而言，从《二手房买卖合同》《佣金支付承诺书（卖方）》来看，履行赎楼行为、办妥房产注销抵押登记是被上诉人黄云应当按照合同约定承担的相应义务，但是根据（2016)粤03民终4534号生效民事判决认定被上诉人黄云未办理房产抵押注销手续构成违约，因此上诉人中原地产公司无法在此基础上进一步提供居间协助行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，在本案中上诉人中原地产公司作为居间人已经促成被上诉人黄云与案外人李国伟签订房屋买卖合同，居间费用的支付条件已成就，被上诉人黄云应当按照其出具的《佣金支付承诺书（卖方）》向上诉人支付相应全额对价的佣金服务费。关于利息问题，上诉人中原地产公司并未提交证据证明，其就利息与被上诉人黄云进行过约定，上诉人中原地产公司的主张没有依据，本院依法不予支持。综上，上诉人中原地产公司的上诉请求部分成立，依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初8620号民事判决第一项为被上诉人黄云于本判决生效之日起十日内向上诉人中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金50000元；二、驳回上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的其他上诉请求。如果被上诉人黄云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1226元，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司已预交，由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担108元、被上诉人黄云负担1118元。二审案件受理费925元，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司已预交，由被上诉人黄云负担925元。本判决为终审判决。审判长  袁银平审判员  黄振东审判员  袁钰钟二〇二〇年七月十六日书记员  廖 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。