北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37865号原告：王孜，男，1962年7月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王君婷（系原告王孜之女），1989年3月22日出生，住北京市通州区。被告：北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所，住所地北京市通州区玉桥南里X号楼。法定代表人：杨建发，所长。委托诉讼代理人：徐剑锋，北京市达奥律师事务所律师。被告：于文玲，女，1948年2月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马磊（系被告于文玲之子），1981年4月10日出生，住北京市通州区。原告王孜与被告北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所（以下简称房管所）、被告于文玲确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王孜及其委托诉讼代理人王君婷，被告房管所的委托诉讼代理人徐剑锋，被告于文玲及其委托诉讼代理人马磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王孜向本院提出诉讼请求：1.确认房管所与于文玲于1997年4月25日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；2.诉讼费由房管所、于文玲承担。事实和理由：1987年，王孜父亲王某某家庭成员较多（家庭成员有岳母、妻子、三个儿子，共计6人），住房困难，其工作单位通县农业局根据其实际情况，批准给予福利分房。房屋位于通州区南大街X号院下房两间，属房管所直管公房。王某某去世前，家庭成员均知悉该房屋暂借给王某某同事于文玲之弟居住，原因为于文玲之弟办理了离婚，没有住所。2019年6月15日，王某某去世，其家庭成员欲进行该房屋的承租人变更手续继续签订租赁合同，但未果。通过政府信息公开渠道，其家庭成员才获知1997年该房屋已变更为于文玲承租。承租人变更有以下问题：一是原承租人王某某的申请书内容虚假，与事实不符。该文件所盖公章是通县农业局技术推广站，不是王某某1997年的工作单位，王某某1997年的供职单位为通县农业局植物保护站；申请书与申请人签字均不是王某某本人字迹，且名字错误；王某某从未向其家庭成员告知该房屋已经转给他人；于文玲并非王某某血缘亲属，并不在同一户籍，不是家庭成员。二是变更租赁合同的承租人并非其家庭成员，变更申请书上也没有其他家庭成员的同意意见。房管部门与承租人签订并履行租赁合同，租赁双方必须遵守公有住房租赁的有关规章和规范性文件。公有住宅租赁合同第七条明确规定“租赁期间，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续”，故“同一户籍”“家庭成员无异议”是变更承租人的必要条件。本次变更承租人签订新合同的行为，相关资料不足，违反相关规范性文件，依法不成立。房管所与于文玲新签订的公房租赁合同严重侵害了王某某家庭成员的合法权益，故请求确认房管所与于文玲于1997年4月25日签订的租赁合同无效。房管所辩称：不同意王孜的诉讼请求，房管所对变更申请进行了实质性审查，房管所变更承租人的行为符合相关规定，变更行为并未违反法律规定，变更行为有效。于文玲辩称：变更承租人的公有住宅租赁合同不存在法定无效事由，故不同意王孜的诉讼请求，理由如下：1、通过王孜的起诉状可以看出，包括王孜在内的王某某家庭成员明知涉案房屋暂借给他人居住，王孜等并未实际居住在涉案房屋内，如果没有王某某的变更申请和房管所的变更行为，那么王某某的行为属于公有住宅租赁合同第十二条第一款规定的情形，即擅自将承租的房屋转租、转借的，房管局有权终止合同、收回房屋，由此可见关于手续的变更系王某某的真实意思表示。2、于文玲于1997年4月25日与房管所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及北京市有关房屋管理的法规、规章、政策的规定，合法有效，不存在无效的法定事由。本院经审理认定事实如下：王某某与王孜系父子关系，王某某于2019年6月15日死亡。1995年4月1日，房管所作为出租房、甲方与“王某某”作为承租方、乙方签订《北京市公有住宅租赁合同》（通房通镇字第X-X号，房屋产别：直管），约定：住宅坐落于通县南大街X号，砖木结构，总使用面积21.3平方米，居室2间；租期自1995年4月1日始至1997年12月31日止；自1995年4月1日始至1995年12月31日月租金13.13元，自1996年1月1日始至1996年12月31日月租金19.61元，自1997年1月1日始至1997年12月31日月租金27.17元。双方议定事项如下：一、本合同为甲乙双方住宅租赁凭证，双方均应遵守国家和本市有关房屋管理的法律、法规、规章和政策……七、租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续……十二、乙方有下列情形之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的……十五、本合同自签订之日起生效。一式两份，双方各执一份，具有同等效力。原签订的《公有住宅租赁合同》同时废止。房管所在甲方处加盖公章，乙方处签名为“王某某”，书写的身份证号为“XXXXXXXXXXXX”，工作单位为“农业局”。王孜认为上述租赁合同不是其父王某某本人的签字，推测应是王某某委托他人代签，但其认可代签的事实，亦认可该份租赁合同。1997年4月17日，“王某某”作为申请人向房管所出具申请书一份，内容为：“尊敬的房管所领导：兹有南大街X号王某某住房2间21.3㎡，现因妹于文玲住房困难，本人自愿将此房转于文玲居住，诚望房管所有关领导帮助解决为盼！”申请人处签名为“王某某”，但加盖的人名章为“王某某”。该申请书上写有“情况属实同意”字样并加盖“通县农业技术推广站”印章。申请书下方写有“赵某某：请收清欠租后，办理手续”并加盖房管所相关专用章。1997年4月25日，房管所（出租房、甲方）与于文玲（承租方、乙方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定：住宅坐落于通县南大街X号，砖木结构，总使用面积21.3平方米，居室2间；租期自1997年4月1日始至1997年12月31日止；自1997年4月1日始至1997年12月31日月租金19.61元。此外，合同还约定了其他内容。房管所在甲方处加盖公章，于文玲在乙方处签字，书写的工作单位为“通县农业技术推广站”。于文玲交纳了相关手续费、工本费，此后租金由于文玲交纳。2004年3月28日，于文玲之子马磊向房管所提交申请书，内容为：“通州镇房管所：我母于文玲住南大街X号院内两间平房，我从母亲处分房一间作结婚用，并单独办一房本，故特此申请予以办理。”马磊在申请人处签字。于文玲在下方书写“同意分给儿子马磊一间平房于文玲”。最下方写有“两单家各为10.3㎡、11.00㎡赵某某2004.4.5”之内容，并加盖房管所相关印章。于文玲、马磊交纳了相关手续费、工本费。2004年5月，于文玲、马磊分别作为承租人与房管所各自签订《北京市公有住宅租赁合同》，租期自2004年5月1日至下次订合同止。此后租金一直由于文玲、马磊交纳。经询问，王孜陈述1995年签订《北京市公有住宅租赁合同》后王某某从未在涉诉平房居住过，其一直住在楼房，王某某的家人亦未居住在涉诉平房内，涉诉平房由于文玲的弟弟居住，于文玲的弟弟住到何时王孜并不清楚，于文玲是王某某在通县农业技术推广站的同事，1993年左右王某某到通县农业局植物保护站工作；王某某生前对于文玲承租涉诉平房没有提出过异议，也从未向家人提到过房屋转由于文玲承租的事实和任何信息；王孜主张于文玲与房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，一是于文玲承租涉诉平房是因为有申请书，但申请书并非王某某出具的，是虚假的、无效的；二是根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定，办理更名需要承租人家人同意或放弃，承租人变更为于文玲，王某某的家庭成员并未同意，也不知晓；三是于文玲1993年就分房了，涉诉平房再给于文玲不合理；四是于文玲一直在玉桥南里居住，没有在涉诉平房居住，涉诉平房是单位给王某某的福利房。房管所解释称第七条适用的条件是租赁期限内原承租人死亡，其同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其家庭成员又无异议的，可以办理更名手续，但本案是原承租人在租赁期限内自愿提出申请将承租权转移给他人且符合条件予以变更的情况。于文玲陈述，王之初系于文玲所在单位通县农业技术推广站的领导，1986年王某某为该单位的站长兼党委书记，于文玲向单位申请两间平房，当时其孩子才四岁，一直到1991年王某某帮忙将于文玲的户口迁到了南大街X号即涉诉平房所在地址，此后于文玲及其家人在此居住，当时的租赁手续都是王某某办理的，王某某说先让于文玲住着，到时候再变更手续；1997年变更了涉诉平房的承租手续，当时王某某已经到通县农业局植物保护站工作了，但都是通县农业局的下属单位。1997年4月25日于文玲与房管所签订了《北京市公有住宅租赁合同》，其与马磊一直居住在涉诉平房内。2004年分出一间平房给马磊，于文玲与马磊分别与房管所签订了《北京市公有住宅租赁合同》，所有合同均合法有效；对于1997年4月17日的申请书，于文玲表示其个人没有见过，是否为王某某本人书写其不清楚，当时王某某说过帮其办理变更涉诉平房的承租手续，办理手续都是单位的人对接，不是于文玲自己办理的；自1997年签订合同以来，租金一直由于文玲、马磊交纳，王某某的家人从未就于文玲承租涉诉平房提出过异议。为此，于文玲提交《北京市公有住宅租赁合同》、租金交纳凭证、手续费与工本费收据等证据予以证明。王孜与房管所对于文玲所交证据真实性均无异议。上述事实，有王孜所在单位出具的证明、户口本、居民死亡医学证明（推断）书、《北京市公有住宅租赁合同》、申请书、收据、租金交纳凭证及各方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王孜对1997年4月17日的申请书不认可，称该申请书不是王某某书写，亦非王某某签名。从已查事实来看，首先，虽然申请书落款处签名为“王某某”，但加盖的人名章为“王某某”，申请书上亦有通县农业技术推广站与房管所的盖章确认；其次，王孜否认1995年4月1日《北京市公有住宅租赁合同》承租方处有关“王某某”的签名，认为不是其父亲王某某所写，但认可他人代签的事实，认可该份租赁合同；再次，王孜陈述1995年4月1日签订《北京市公有住宅租赁合同》后，王某某直至去世前从未在涉诉平房居住过，王某某的家人亦未居住在涉诉平房内，且王某某生前对于文玲承租涉诉平房没有提出过任何异议，其家人亦未提出过异议；最后，1997年4月25日于文玲与房管所就涉诉平房签订《北京市公有住宅租赁合同》，于文玲及家人一直居住在此，租金亦由于文玲交纳，直至2004年5月根据申请涉诉平房分出一间由于文玲之子马磊承租，于文玲、马磊又分别与房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》，房租亦由于文玲、马磊交纳至今。综合考虑以上因素，本院认为王孜现有证据不足以否定申请书的真实性，即使该申请书不是王之初本人书写、签名，但不足以否认王某某对涉诉平房转由于文玲承租一事知晓、认可的事实，故王孜依据申请书认为于文玲与房管所签订的租赁合同无效的主张，缺乏依据，本院不予采信。对于王孜提出的合同无效的其他理由，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，于文玲于1997年4月25日与房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王孜要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王孜的诉讼请求。案件受理费35元，由原告王孜负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 燕二〇二〇年七月六日书记员 尹博文