安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初1941号 原告：牛忠兰，女，1961年7月生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。 被告：马鞍山宏普房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：张枝女，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。 原告牛忠兰与被告马鞍山宏普房地产开发有限公司（以下简称宏普公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛忠兰的委托诉讼代理人袁贤广、被告宏普公司的委托诉讼代理人顾春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛忠兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金127980元（2016年2月1日至2020年4月9日），以279006元为基数，自2020年4月10日起，按日利率万分之叁计算违约金,款清违约金止；2.判令被告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金33425元（2016年12月28日至2020年4月9日），以279006元为基数，自2020年4月10日起,按日利率万分之壹计算违约金，款清违约金止；3.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实和理由：2014年11月27日，原告与被告签订一份《马鞍山市商品房预售合同》，合同约定:“原告向被告购买位于花山区房屋，建筑面积45.22平方米，付款方式为一次性付款。该合同第十条约定了交付条件：出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房；第十一条约定逾期交房责任，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，该合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第十九条约定产权登记，出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，并按以下约定办理转移登记：买受人同意委托出卖人在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，即买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。 合同签订后，原告于2014年11月26日一次性交付被告全部房款279006元，被告当日开具金额为279006元的购房发票。根据合同第十条约定,被告应于2016年1月31日前将房屋交付原告，且根据合同第十九条约定，被告应于2016年12月28日前办理房屋权属转移登记，但时至今日，被告未将涉案房屋交付原告,也未办理房屋权属转移登记,分别构成违约，应当承担违约责任，并支付违约金，其中逾期交房违约金为127980元(2016年2月1日至2020年4月9日，1529天×279006元×0.03%)，逾期办理房屋权属转移登记违约金为33425元(2016年12月28日至2020年4月9日,1198天×279006元×0.01%)，合计161405元。现原告依法起诉,望予支持。 宏普公司辩称，关于逾期交房的违约金，被告在2017年的1月1日就已经向所有购房业主通知交房，只能计算到2017年1月1日，原告未接收房屋，该责任不应当由被告承担。该协议第十九条规定，被告实际承担的义务是在房屋初始登记后180日内去申请办理，此处的申请办理仅仅是一个行为，并不代表结果，并不意味着在初始登记之日后180日内就必须完成房屋的权属转移登记。原告要求从2016年12月28日计算逾期办证违约金，明显没有法律依据。此外，原告要求逾期办证和逾期交房违约金，其中有一段时间是两个违约金叠加主张，实际上都是同一个事实，那么因为同一个事实主张双份的违约金，该违约金主张过高。 牛忠兰围绕诉讼请求依法提交牛忠兰身份证、宏普公司企业信用信息、马鞍山市商品房预售合同、马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏普公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为，根据案涉合同第十九条的约定，合同对取得权属登记证的期限并未约定。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。关于案涉合同第十九条争议条款应如何理解，本院将在裁判说理中予以论述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年11月27日，牛忠兰与宏普公司签订《马鞍山市商品房预售合同》，合同编号Ｗ201416472。根据该合同约定，牛忠兰购买宏普公司开发建设位于马鞍山市花山区住房，建筑面积45.22平方米，总价款279006元。该合同第十一条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，该合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第十九条约定，出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2014年11月26日，牛忠兰支付房款279006元。 另查明，根据本院审理同类案件，涉案房产于2016年12月30日已实际进行了交付，于2019年6月24日具备办证条件。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是，牛忠兰诉请宏普公司支付逾期交房、逾期办理房产证的违约金是否具有事实和法律依据。 关于逾期交房违约金的认定。宏普公司未按期交付房屋，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案合同约定，宏普公司应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。宏普公司主张约定的逾期交房违约金过高请求予以适当减少，本院综合考量实际损失、履行情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定本案的逾期交房违约金计算标准按买受人已支付全部房款的年利率6％计算为宜。关于本案逾期交房期限，牛忠兰主张逾期交房应计算至2020年4月9日。在诉讼中，牛忠兰的委托诉讼代理人表示，牛忠兰尚未入住。牛忠兰实质是以行动表明对交房保持消极等待。牛忠兰主张逾期交房应计算到2020年4月9日，该计算缺乏客观依据。鉴于本院同类案件均以宏普公司2016年12月30日作为交房计算基准，为确保违约认定公平合理，本院确定逾期交房违约金数额为15364.44元[335天（2016年2月1日至2017年1月1日）×279006元×年利率6%÷365天] 关于逾期办理房屋权属转移登记违约金的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。就本案而言，合同约定宏普公司于2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理权属转移登记。宏普公司关于双方并未在该合同中约定取得房屋所有权证书的确切时间，违约金无法计算，其不应支付违约金的辩解意见，与合同约定不符合，本院不予采纳。根据合同约定，宏普公司应于2016年12月28日前为牛忠兰申请办理房屋权属转移登记，而涉案房产于2019年6月24日才具备办理产权登记条件，宏普公司已违约，应当按约承担违约责任。在庭审中，牛忠兰的委托诉讼代理人表示涉案房屋尚未取得产权登记。牛忠兰实质是以行动表明对办理产权登记保持消极等待。牛忠兰主张违约办理产权登记应计算到2020年4月9日，该计算缺乏客观依据。本院同类案件均以宏普公司2019年6月24日具备办理产权登记条件作为计算基准，为确保违约认定公平合理，本院对违约办理产权登记的期限从2016年12月29日计算到2019年6月24日。根据庭审查明事实，本院确认的违约金数额为25305.84元[907天（2016年12月29日至2019年6月24日止）×279006元×0.01%天]。 关于逾期交房和逾期办证违约金能否同时主张问题。依照合同约定，宏普公司负有按时交房和按时办理房屋权属转移登记的义务，双方在合同中分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，系双方意思自治的体现，且两者重复计算并不明显过高，也不违反相关法律规定，故对宏普公司关于逾期交房和逾期办证违约金重复计算的辩解意见，本院不予采纳。 关于保函费的认定。双方合同并未约定，且牛忠兰没有提交证据证明该费用是其申请采取财产保全措施而必须支出的费用，对于牛忠兰主张要求宏普公司支付保函费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告马鞍山宏普房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告牛忠兰逾期交付房屋违约金15364元； 二、被告马鞍山宏普房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告牛忠兰逾期办理房屋不动产权证违约金25306元； 三、驳回原告牛忠兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1764元，保全费1330元，原告牛忠兰负担1320元，被告马鞍山宏普房地产开发有限公司负担1774元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年七月十三日 书记员  丁 敏 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。