浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初900号 原告（反诉被告，以下称原告）：郑建生，男，1978年7月17日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告（反诉被告，以下称原告）：张美红，女，1977年9月6日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 两原告共同委托诉讼代理人：蒋利刚，浙江兴衢律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称被告）：衢州市金街置业有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区高家镇大桥南路59号。 法定代表人：姜裕，经理。 原告郑建生、张美红诉被告衢州市金街置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告衢州市金街置业有限公司于2020年7月1日提起反诉，本院于2020年7月10日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，并当庭宣判。原告郑建生、张美红及其特别授权委托诉讼代理人蒋利刚，被告衢州市金街置业有限公司的法定代表人姜裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑建生、张美红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年5月10日签订的《商品房买卖合同》，并责令被告返还购房款448000元及装修押金24000元；2.判令被告赔偿原告已付房款和装修押金占用期间的损失计132160元（该损失以472000元为基数，按年利率6%自2015年9月1日计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起至被告实际退款之日止，按年利率6%据实计算）；3.判令被告赔偿原告已付银行的利息损失43666.74元（该利息损失暂计算至2020年5月15日止，自2020年5月16日起至被告实际退款之日止产生的利息损失按还贷计划表据实结算）；4.判令被告支付违约金147168元（以实际给付的房款448000元为基数，按日万分之三，自2016年7月2日计算至2019年7月1日止）；5.判令被告赔偿房屋登记损失1650元；6.本案的诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实与理由：2015年1月10日，两原告购买被告开发的衢州市衢江区××街××层××号店铺，双方签订《商品房买卖合同》，约定：被告于2016年7月1日前将符合条件的商品房交付原告使用，若逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应退还购房款；自交付使用之日起90日内，被告需将土地、房屋权属证书交付给原告，若逾期超过90日，原告有权要求退房。2015年6月2日，两原告支付被告首付款282000元，同年9月1日向浙江衢州柯城农村商业银行股份有限公司石室支行贷款190000元，并直接付给被告。但截至起诉日止，被告仍未依约向原告交付权属证书。原、被告双方经协商未果，为此，原告诉至本院。 被告衢州市金街置业有限公司辩称，对原、被告双方签订《商品房买卖合同》无异议，但认为被告已经按合同约定履行义务，原告的诉讼主张没有事实和法律依据。商品房买卖分为两步：一、交房，房子质量经验收合格后就交房；二、交付房产权属证书。原告未按照合同第五条第四款规定缴纳物业维修基金等相关应承担的费用。合同第八条中规定了买受人逾期交款的违约责任。合同第九条第六款中约定房款未结清或违约金及其他相关买受人需承担的费用未结清的情况下，交付期限自动顺延。原告以不动产权证未办理和资金紧张为由，一直未支付物业维修基金等费用，后经高家镇镇政府协调，被告将不动产分割凭证交付给原告。综上，被告并不存在违约情况，无需承担违约情况，且不同意解除《商品房买卖合同》。 被告衢州市金街置业有限公司向本院提出的反诉诉讼请求：1.请求法院判令被反诉人逾期办理按揭贷款违约金3800元；2.请求法院判令被反诉人支付物业维修基金1487元；3.请求法院判令驳回被反诉人诉讼请求，诉讼费用由被反诉人承担。反诉诉称的事实与理由：双方当事人于2015年5月10日签订《商品房买卖合同》，但反诉被告未按约定时间办理好按揭贷款，逾期90天支付购房款190000元，按2%的违约金计算为3800元；根据购房合同第五条第四款的约定，反诉被告应于2016年7月1日支付每平方米40元的物业维修基金，共计1487元。该款项为办理房屋交付前的代收费，但反诉被告以延期交房办证为由一直未付；根据购房合同第九条第六款及第八条的约定，购房款或违约金及其他相关买受人需承担的费用未结清的情况下，房屋交付自动顺延，不利后果由反诉被告承担。 原告郑建生、张美红针对被告的反诉辩称：反诉原告诉称的事实理由不成立，反诉被告未按合同约定办理按揭贷款，主要责任在反诉原告，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同时间与合同中约定的按揭贷款办理时间相隔一天，不符合交易习惯且反诉原告未提供办理按揭贷款的抵押登记证明材料，故反诉被告的违约责任系反诉原告所造成。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第五条第四款第二项中的约定，该款项由反诉原告统一代交，在物业交付时才另行向反诉被告收取该项费用。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求、反诉请求依法合并提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告郑建生、张美红向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同一份，证明当时原、被告双方约定购买被告在××街××层××号店铺，合同第九条约定被告于2016年7月1日前交付符合条件的商品房，按照合同约定交房之后90日内办理房产证，逾期办理房产证的责任在被告；2.销售不动产统一发票、借款借据各一份，证明原告已支付合同约定的房款448000元；3.装修抵用券一份，证明原告已经交了装修押金24000元；4.商品房买卖合同补充协议书一份，证明被告逾期交房后，双方达成新的约定；5.按揭贷款还贷计划表，证明原告为购房偿还按揭贷款的情况；6.非税收入统一票据一份，证明原告缴纳房屋登记费550元。 被告经质证后认为：1.对合同的真实性没有异议，被告已经履约，原告以不动产权证未办理和资金紧张为由，一直未支付物业维修基金等费用，但经高家镇镇政府协调被告也已经交付不动产权分割凭证，被告不存在违约情况；2.真实性无异议，是否进入公司账户需要核对；3.真实性无异议，需要另行核对；4.无异议；5.真实性无异议，但认为与本案无关；6.无异议。 被告为证明其主张的事实，向本院提交微信截图一份，证明2018年2月10日被告支付两原告购房违约金10000元，两原告对该证据并无异议。 经举证、质证，对原告提交的商品房买卖合同、非税收入统一票据、商品房买卖合同补充协议书及被告提交的微信截图等双方当事人无异议的证据材料，本院予以认定，并在卷佐证。 根据上述证据及当事人的陈述，经本院查明的案件事实如下： 被告衢州市金街置业有限公司系衢州市衢江区高家镇喜临金街商业中心的开发商。2015年5月10日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买该商业中心A区一层05号商铺，并约定该商品房单价为每平方米12049.5元，总价为448000元，付款方式为合同签订当日付清首付款258000元，2015年5月11日前办理好银行按揭贷款。被告应当在2016年7月1日前交付符合条件的商品房。合同第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……并签署房屋交接单”。合同还对违约责任等其他事项进行了详细约定。原告分别于2015年6月2日及2015年9月1日支付购房款282000元及190000元，后被告未能按合同中约定的日期按期交付房产。2019年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议书》一份，主要内容：鉴于高家商业中心项目存在逾期交房、办证等事项，在原合同的基础上，经双方协商，进行补充协定，由被告于2019年3月31日前与衢州东方超市签订入住合同，在此基础上，被告按原、被告双方签订的合同价11%，于2019年5月31日一次性支付逾期交房违约金等内容。但因各种原因，衢州东方超市一直未入住。另，在庭审中原、被告双方认可，被告于2018年2月10日支付原告违约金10000元。现原告诉至本院，诉请如前。 本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明。原告购买被告开发的商铺，约定房屋交付时间为2016年7月1日，但被告未按约交付，原告据此要求解除商品房买卖合同。本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，合同约定的交房时间为2016年7月1日，但原告未提交证据证明其在一年内向被告提出过解除合同的请求，现原告诉至本院要求解除本案诉争合同已超过法定期限。庭审查明，且双方亦均认可，原告已收取被告支付的违约金10000元，可认定双方并没有解除合同的意愿。根据本院查明的事实，现诉争房屋已具备办理不动产权属证的条件，可以实现原、被告双方签订合同的目的。故对原告要求解除诉争合同的诉求，本院不予准许。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定的交房时间为2016年7月1日，被告需书面通知原告办理交付手续，被告虽主张通知过原告办理交付手续，但其未提供证据予以证明，由其带来的不利后果，由被告承担，故对被告不承担违约责任的主张，本院不予采纳。依据双方合同约定，超过90日未交付房屋的，由被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，该约定符合法律规定，现原告诉求被告按约定承担万分之三的违约责任，未超过合同中的约定，应予以支持。原、被告于2019年3月1日因被告逾期交房事宜签订补充协议，即双方对逾期交房事宜达成了新的协议，故逾期交房违约金因计算至签订补充协议当日止为宜。对原告的其他诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。反诉原告反诉要求被告支付逾期办理按揭贷款的违约金，因双方在合同中约定反诉被告要在2015年5月11日前办理好银行按揭，逾期超过90日的按日支付逾期应付款万分之三的违约金，反诉被告于2015年9月1日签订个人购房借款合同，已超过90日，故反诉原告要求反诉被告支付逾期办理按揭违约金的合理部分，本院予以支持。根据合同约定违约金按照的应付款日万分之三计算为6384元，现反诉原告要求反诉被告支付违约金3800元，未超过法律规定，本院予以支持。反诉原告要求被告支付物业维修基金1487元，不符合双方在合同中的约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告衢州市金街置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑建生、张美红因延迟交房和逾期办证产生的违约金120636.8元（按每日已付房价款448000元的万分之三计算，自2016年7月2日至2019年3月1日止，共计130636.8元，扣除已支付的违约金10000元，需支付原告违约金120636.8元）； 二、反诉被告郑建生、张美红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告衢州市金街置业有限公司逾期办理按揭违约金3800元； 上述二项合计：被告衢州市金街置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑建生、张美红116836.8元。 三、驳回原告郑建生、张美红的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告衢州市金街置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10806元，减半收取5403元，由原告郑建生、张美红负担4473元，由被告衢州市金街置业有限公司负担930元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告郑建生、张美红负担，均于本判决生效之日起十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 柴宏玮 二〇二〇年七月十日 法官助理 姚 瑶 书 记 员 郑 欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。