北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1670号原告：北京科住物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南三街15号综合楼9层907。法定代表人：王国民，总经理。委托诉讼代理人：赵红莲，该公司员工。被告：朱玉飞，男，1971年1月21日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京科住物业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告朱玉飞物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托诉讼代理人赵红莲，被告朱玉飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱玉飞支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费6298.72元，并以同期贷款利率为标准支付上述款项自2016年1月1日起至实际支付之日止的逾期违约金；2、本案诉讼费由朱玉飞负担。事实和理由：朱玉飞系北京市海淀区中关村xxx号房屋（以下简称涉诉房屋）的业主，该房屋建筑面积56.8平方米。物业公司为涉诉房屋提供了物业服务。自2015年1月1日起，物业公司将物业费由每月每平方米0.55元上调为1.92元。朱玉飞按旧标准交纳了2015年7月31日之前的物业费，应补齐相应差价并按照新标准交纳此后的物业费。故请求法院判如所请。朱玉飞辩称，我系涉诉房屋业主，该房屋建筑面积为56.8平方米，我已按每月每平方米0.55元的标准交纳了2015年7月31日之前的物业费，之后的物业费确未交纳。物业公司擅自提高物业费标准，未征得“双过半”的业主同意，亦未与业主签订新的物业服务合同，其收费标准未参照政府指导价，也没有向价格管理部门报备，其单方委托的物业服务费评估也未进行公示，则物业公司提高物业费标准是不合法的，且物业公司的服务质量差，与提升后的物业费标准质价不符，故我不认可上涨后的物业费标准。物业公司请求按照评估报告收取报告作出前的物业费，没有法律依据。总之，我不同意物业公司的诉请，不同意交纳滞纳金，仅同意按照旧标准缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：自2004年1月1日起，中科院行管局委托物业公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务。2004年11月4日，中国科学院行政管理局（甲方，以下简称中科院行管局）与物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议书》，约定甲方委托乙方为海淀区中关村小区提供物业服务，物业服务质量标准执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字[2003]950号）规定的标准二，即经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准，物业服务费用参照北京市政府指导价、北京市物价局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价字第196号）文件规定，结合委托业务实际情况，每年经双方协商一致后，实行包干制，物业服务费如需调整，由双方协商确定，委托期限自2004年1月1日至2004年12月31日，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合下发《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》，要求进一步开放住宅区物业服务市场，深化机关后勤物业服务、供热单位改革，建立在京中央和国家机关职工住房物业服务、采暖补贴制度和住宅区业主按合同缴费制度。2015年3月20日，中央国家机关住房制度改革办公室发布《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》，列明业主大会、原产权单位、有关物业服务单位（以下简称委托方）可登陆国家机关事务管理局网站“住房制度”栏目，从住宅区物业服务费定点评估机构名单中选定评估机构，由评估机构根据《中央国家机关职工住宅物业服务费用评估规范》测算住宅区物业服务费用；评估结束后，委托方应向业主公告评估结果，未成立业主大会的，原产权单位协助全体业主、物业服务单位，按照《物业管理条例》有关规定，根据评估结果确定物业服务内容和收费标准。另，北京市物业服务评估监理协会发布的《关于开展中央国家机关职工住宅区物业服务费评估工作的通知》中列明的评估监理机构名单中包含北京金泊顿物业服务评估监理有限公司（以下简称金泊顿评估监理公司）。2015年4月15日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合下发《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》（国管房改[2015]171号），要求物业服务单位和业主可以协商委托物业服务评估监理机构或其他第三方机构测算职工住宅区的物业服务费用，并据此约定收费标准，原产权单位予以协助；物业服务单位和业主协商确定物业服务收费标准前，房改房住宅小区可按《关于印发的通知》中住户个人交费项目和产权人交费项目（中修费、大修费项目除外）对应的收费标准，合并计算后向业主收取；职工住宅小区，可按《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通知》中的北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准向业主收取。如有关证据指导价调整，可按新标准执行。2015年12月8日，金泊顿评估监理公司应中科院行管局委托，按照中科院行管局提交的《中关村南北区物业服务标准》，参照评估时点市场价格，对中关村南北区的物业服务费用进行了评估，评估基准日为2015年12月8日，评估报告有效期为2015年12月8日至2017年12月7日，评估结论为多层住宅楼部分的收费标准为1.92元/平方米·月。评估报告列明上述结论是评估专家对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准限制。朱玉飞已按0.55元每月每平方米的标准交纳截至2015年7月31日的物业费，尚未交纳涉诉房屋2015年8月1日起的物业费。另，涉诉房屋所在小区未成立业主大会和业主委员会。庭审中，朱玉飞主张物业公司服务不达标，并就此提交楼道照片，业主微信群聊天记录截图等证据。物业公司对上述证据均不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，物业公司为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，其与朱玉飞之间已形成事实上的物业服务合同关系，则物业公司应履行物业服务义务，朱玉飞亦应履行交纳物业费的义务。《北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（以下简称《通知》）自2006年1月1日起执行，《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字[2000]163号）、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1998]第394号）《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字[1996]第274号）等文件同时废止。《通告》第五条规定，本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价；实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。《通知》第六条规定，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。涉诉房屋所在小区并非经济适用房小区或危改回迁小区，则该小区的物业费应实行市场调节价。物业公司应当积极与业主磋商物业服务标准及物业费标准，以实现物业服务的质价相符。在涉诉小区未成立业主大会和业委会的情况下，物业公司逐一与业主磋商物业服务标准及费用存在现实困难，虽然物业公司未能与业主订立书面合同，不利于双方权益的维护，但物业公司仍有权取得物业服务的合理对价。物业公司提交的评估报告系经原产权单位委托、由具备资质的评估机构作出的，可以证明物业公司2015年12月8日至2017年12月7日期间按照评估报告依据的物业服务标准提供物业服务的合理对价应为1.92元/平方米·月。在缺乏充分反证的情况下，本院确认涉诉房屋2015年12月8日至2017年12月7日的物业费标准应为1.92元/平方米·月。考虑到经营成本逐年上升的基本趋势，在无证据显示此后物业费标准应予降低的情况下，本院对物业公司请求按照评估报告的标准支付2017年12月8日至2019年12月31日的物业费的诉请亦予以支持。物业公司请求按照评估报告的标准收取评估报告作出前的物业费，缺乏法律依据，故本院对物业公司请求补足2015年的物业费差价及按照新标准交纳2015年12月7日之前的物业费的诉请不予支持，相应物业费应按0.55元/平方米·月的标准计算。至于违约金，现有证据显示双方并未约定物业费交纳期限和逾期违约金，且朱玉飞与物业公司产生争议在先，故本院对物业公司请求违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、朱玉飞于本判决生效后七日内向北京科住物业管理有限公司交纳2015年8月1日至2019年12月31日的物业费5454.18元；二、驳回北京科住物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京科住物业管理有限公司已预交），由朱玉飞负担，于本判决生效后七日内给付北京科住物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇二〇年七月二日书记员  张锦林