广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6963号原告：广州市橡胶集体联社，住所地广东省广州市海珠区同福中路315号。法定代表人：裘定孝，职务总经理。委托代理人：赵崇鹤、王定力，分别为广东环球经纬律师事务所律师、实习人员。被告：广州市安久物业管理有限责任公司，住所地广东省广州市海珠区石榴岗路七星岗3号之六（4栋401）。法定代表人：丁卫华。委托代理人：冯翔，广东红棉律师事务所律师。原告广州市橡胶集体联社诉被告广州市安久物业管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市橡胶集体联社的委托代理人赵崇鹤、王定力，被告广州市安久物业管理有限责任公司的委托代理人冯翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年11月30日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《出租物业治安、防火、安全协议书》，约定原告将位于海珠区××、××房自××号物业（以下简称：涉案物业）租赁给被告作商业用途，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日。被告应于每月10日前交付当月租金，逾期支付租金及相关费用的，每逾期一日，按应缴相应费用总额的1%支付违约金。逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，收回物业并没收保证金。租赁合同签订后，被告自2019年2月1日起不履行交付租金的义务，经原告多次催收无果，原告于2019年5月15日向被告发送了《关于解除合同的函》，单方解除了双方的租赁合同。被告未付租金违约在先，故起诉要求：1、判决被告向原告支付2019年2月1日至2019年4月18日的租金21392.8元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金每月分期计算，均自当月11日起计算，每逾期一日应按当月欠付租金总额1%的标准计算至付清全部租金、违约金之日止）；3、判决原告没收被告支付的租赁保证金17458元；4、判决被告承担本案诉讼费、财产保全费、评估费。被告反诉并答辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。被告于2018年12月30日开始进场装修，但在12月31日接到原告电话通知、2019年1月2日接到原告书面通知，告知附近居民反对被告经营外卖城，要求被告立即停止施工，被告于2019年1月2日停工，并于2019年1月9日回函给原告，要求给予免租期顺延及租金减免。因居民投诉，居委会于2019年2月21日组织原告、被告、物业大楼业委会代表和街道人员进行协商，会议中居民代表依然表示若涉案物业用于经营外卖城就会继续投诉，要求我方改变经营形态，故依然无法进场施工。2019年3月13日，为了避免损失扩大，被告向原告发函要求解除合同，并要求原告退回租金及保证金。2019年4月19日，原告同意解除合同并收回店铺，但仍未退回租金及保证金。原告未能交付可供使用的商铺给被告，已构成违约，故反诉要求：1、判决原告向被告返还第一个月租金8228元；2、判决原告向被告返还保证金17458元；3、判决原告向被告返还交易服务费493元；4、判决原告向被告支付违约金至实际还清款项之日止（违约金按26180元为本金，按银行贷款利率，自2019年4月20日起计算至实际还款款项之日止）；5、判决原告退还消防保证金4365元；6、判决原告承担全部诉讼费。经审理查明：位于广州市海珠区昌岗中路××号首层101房登记在原告名下，规划用途商业，建筑面积1024.3平方米；位于广州市海珠区昌岗中路××号首层102房登记在广州万力集团有限公司名下，规划用途商业，建筑面积1031.83平方米。2018年11月30日，原告（甲方、出租人）、被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案物业按现状出租给乙方作商业用途，建筑面积53.56平方米。租赁合同期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，其中2018年12月1日至2019年11月30日每月租金为8228元，乙方在每月10号前缴纳当月租金。被告在合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方交纳17458元作为租赁保证金。租赁期满或解除合同时，甲方确认乙方无违约责任或已抵扣相应违约金、赔偿金后，如有剩余时则在收回物业且乙方结清相关费用之日起的30个工作日内将余额无息退回乙方。甲方在乙方支付第一个月租金及租赁保证金后将物业及设备以现状交付乙方使用。乙方逾期未支付租金及相应费用的，每逾期一日，按应缴相应费用的总金额的1%向甲方支付违约金。等。同日，双方签订《出租物业治安、防火、安全协议书》，约定乙方向甲方支付消防安全保证金4365元，在租赁合同期内，若乙方无发生消防安全事故，甲方在收回房屋之日起的30个工作日内将保证金全额无息退回给乙方。等。双方于2018年12月6日办理了物业交接手续，被告向原告支付了2018年12月1日至2018年12月31日的租金8228元、保证金17458元、消防保证金4365元。被告称其于2019年12月31日进场装修，于2019年1月2日收到广州万力集团物业管理有限公司发出的《关于立即停止施工的函》，该函载明“……现因物业大楼业委会和业主代表等10人前来我市反映，贵司在该物业拟经营的业态（餐饮）将会对该住宅大楼居住的群众带来消防安全、环保等隐患和危害，强烈反对经营餐饮业，并要求现场马上停止施工，改变经营业态，否则会采取下一步行动。为防止矛盾升级，敬请贵司即日起对该物业停止施工，待有关问题妥善处理后方可继续施工……”。原、被告均确认被告于2019年1月2日起因居民投诉停工。被告于2019年1月9日向广州万力集团物业管理有限公司发出《关于回复的函》，载明“贵司2019年1月2日发给我司的《关于立即停止施工的函》已收悉。在此之前，在我司施工过程中，于2019年1月2日接贵司关于停工的电话通知后，已于当日停止施工，目前未复工。……需请贵司协调做好该物业大楼业委会和业主代表的工作，保障装修工程顺利进行。停工期间的租金减免和免租期顺延问题，还需请贵司给予我方签复方案……”。原告于2019年1月17日发出《关于依约履行合同的函》，载明“广州市安久物业管理有限责任公司：……我司于2019年1月2日通知贵司临时停止施工，现取消临时停工。但贵司需按《租赁合同》约定向我方提交书面装修方案，如需报经政府主管部门审批的，须先取得政府相关部门合法审批手续。敬请贵司严格依约履行合同合法经营”，原告提交EMS邮单及送达记录，显示该函件于2019年1月21日签收。被告对此不予确认，称从未收到该函件，且居民投诉问题并未解决，不敢复工。被告提交《海珠区昌岗中路××号首层物业经营沟通协调会议纪要》及微信聊天记录，拟证明截止至2019年2月21日，涉案物业附近居民投诉问题仍未解决，无法复工。该会议纪要载明“2019年2月21日下午，在海珠区橡胶新村社区居民委员会办公室召开了关于海珠区昌岗中路××号首层物业经营沟通协调会议。参会人员有广州市安久物业管理有限责任公司代表丁卫华总经理、廖经理、郑律师；昌岗中路××号大楼业委会代表张成等四人；沙园街城管和橡胶新村社区居民委员会莫主任、梁副主任、张小姐；广州市橡胶集体联社租赁部卢峰经理、物业租赁主管黄敏艺。一、会议协商事项主要情况。位于昌岗中路××号首层物业，产权属广州万力集团有限公司和广州市橡胶集体联社，委托物业公司经营管理。该物业一共约1800㎡。此前出租给广州南润物业租赁有限公司，主要经营网吧、士多及小餐饮（奶茶店和粉面店）。2017年起由于南润公司经营不善长期拖欠租金，物业公司单方面终止合同后重新委托产交所进行公开招租。由安久公司通过公开竞投，获得租赁经营权，合同期5年。今年1月开始装修拟经营外卖城，由于楼上居民强烈反对经营餐饮业态而要求安久公司先行停工。此次会议主要就安久公司对该物业经营外卖城业态进行友好协商和沟通。二、各方意见及主张。……3、居民代表。安久公司在该物业拟经营的业态（餐饮）将会对该住宅大楼居住的群众带来消防安全、环保等隐患和危害。居民都强烈反对经营餐饮业。提出若安久公司继续施工经营餐饮业态，他们会进一步向相关政府部门反映。……4、居委会代表。……正常办理证照程序前须现场公示，只要收到居民反对意见居委和街道环保相关部门将不会审批同意，则该物业经营餐饮业态很难办理相关证照。建议安久公司转变经营业态。会议最后，安久公司表示由于居民代表明确表示反对经营外卖城、政府相关部门也表示居民反对将不支持经营餐饮行业。安久公司也很难转变经营业态，将向物业方提出终止合同，退回物业。要求退还租赁保证金、消防安全保证金、已缴租金以及产交所投标手续费等费用，其他装修及经营管理费用则安久公司承担”。原告确认参加了四方协调会，居民意见与会议纪要记录基本一致。2019年3月13日，被告向广州万力集团物业管理有限公司发送《关于协商解除合同的商务沟通函》，要求与广州万力集团物业管理有限公司协商解除租赁合同，并要求广州万力集团物业管理有限公司退还已交的租金、租赁保证金、消防安全保证金等费用。原告于2019年4月19日收回涉案商铺。被告提交交易明细，拟证明向广州产权交易所交纳了交易费用，要求原告退回。原告对此不予确认。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于合同履行问题。原、被告均确认被告因涉案物业附近居民投诉问题导致无法施工，于2019年1月2日停工。原告虽于2019年1月17日发出复工通知，但根据2019年2月21日的会议纪要来看，导致被告无法施工的原因即附近居民的投诉依然存在，被告客观上不具备复工条件，此后该问题也未得到解决。综合原、被告的证据及庭审陈述来看，鉴于被告自入场后客观上未能使用涉案物业，被告承租涉案物业用于经营外卖城的合同目的客观上无法实现，且被告无法使用涉案物业的原因并非原、被告造成，无法归责于任意一方；考虑到双方均确认租赁合同关系已经解除，从公平合理角度出发，本院认为双方应互不向对方承担违约责任为宜，租赁合同解除时间应以原告收回涉案物业之日即2019年4月19日为准。因被告承租涉案物业的合同目的无法实现，故原告要求被告支付2019年2月1日至2019年4月18日的租金、违约金、原告没收保证金等诉请均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，被告反诉要求原告承担违约金亦不能得到支持。被告反诉要求原告退还第一个月租金8228元、返还保证金17458元、消防安全保证金4365元，合法有理，本院予以支持。至于被告反诉的交易服务费，该费用并非支付给原告，且属于被告承租涉案物业的必需费用，应由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、原告广州市橡胶集体联社在本判决生效之日起10日内向被告广州市安久物业管理有限责任公司退还租金8228元、租赁保证金17458元、消防保证金4365元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费825元、反诉受理费296元，由原告负担本诉受理费825元、反诉受理费281元，由被告负担反诉受理费15元。上述反诉受理费由被告垫付，原告在履行本判决时将应负担的反诉受理费直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年七月十七日书记员 彭智媚蒋芷欣