湖南省株洲市天元区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0211执异13号案外人：罗鹏，男，1979年10月20日出生，汉族，户籍地四川省石棉县，现住石棉县。申请执行人：颜嵘，女，1959年10月10日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。被执行人：宋丹，女，1988年9月25日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区，现住株洲市芦淞区。本院在审理申请执行人（原告）颜嵘与被执行人（被告）宋丹民间借贷纠纷一案中，下达（2018）湘0211民初2665号民事裁定及（2018）湘0211执保469号《协助执行通知书》，查封了登记在宋丹名下位于海南省文昌市房屋（合同备案号：ＷＨＬ000046945）。在执行中，案外人罗鹏提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人罗鹏提出执行异议请求：1、请求撤销（2017）湘0211财保15号《民事裁定书》及（2018）湘0211执保469号《协助执行通知书》，解除对涉案房屋的查封。事实和理由：案外人于2017年7月经朋友介绍，与被执行人宋丹签订了上述房屋的买卖合同，并支付了50万元房款，宋丹也于当日经物业部门将房屋交付给案外人，案外人一直管理使用至今，由于历史和政策等原因，没有及时过户，在2019年2月按合同约定去办理产权证时才得知己被法院冻结。若案外人所房屋买卖行为成立在先，请法院保护案外人的合法权益；若案外人所房屋买卖行为成立在后，案外人将追究被执行人宋丹的侵权责任，案外人所支付的购房款系全家人多年的积蓄，在管理该房屋期间，又支付了多年的物业管理费等，故请法院在拍卖处置房屋时，能按债权比例兑付案外人的购房款。申请执行人颜嵘辩称，涉案房屋查封的时间是2017年6月16日，罗鹏与宋丹交易的时间是2017年7月30日，所以他们的交易是无效的。在此之前申请执行人并不知道有这个交易的存在，是在执行的过程中才知道，所以申请执行人申请查封的行为是合法的，应当驳回案外人罗鹏的异议请求。被执行人宋丹辩称，案外人罗鹏所述属实，其会积极面对和配合相关纠纷的处理，请法院依法处理。经本院审查查明：2017年5月25日，颜嵘就与林会兰、宋丹民间借贷纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出（2017）湘0211财保15号《民事裁定书》，裁定查封宋丹名下位于海南省文昌市房屋（合同备案号：ＷＨＬ000046945），查封期限自2017年6月16日起至2020年6月15日止。该裁定书及（2017）湘0211财保15号《协助执行通知书》于2017年6月16日送达给文昌市住房和城乡规划建设局。本院在审理颜嵘就与林会兰、宋丹民间借贷纠纷一案中，以林会兰涉嫌非法集资犯罪，于2017年8月25日裁定驳回颜嵘的起诉，颜嵘不服提出上诉，在二审期间，颜嵘撤回上诉，但查封裁定并未撤销。2017年11月20日，颜嵘又以担保人宋丹为被告再次向本院起诉，本院已构成重复起诉为由，裁定驳回起诉。2018年9月29日，颜嵘又以宋丹为被告起诉，本院受理，并经颜嵘申请，下达（2018）湘0211民初2665号《民事裁定书》及（2018）湘0211执保469号《协助通知书》，于2018年11月8日对涉案房屋进行查封（轮候），查封期限自2018年11月8日起至2021年11月7日止。2019年2月25日，本院就该案作出（2018）湘0211民初2665号民事判决，判令宋丹在判决生效后十日内偿还颜嵘借款本金270万元及利息，因宋丹未履行义务，颜嵘遂向本院申请强制执行。2020年6月15日，本院的（2017）湘0211财保15号民事裁定的查封期限届满，本案查封为首查封。另查明，2017年7月30日，案外人（乙方）与被执行人宋丹（甲方）签订了涉案房屋的买卖合同，约定：1、甲方将自有位于海南省文昌市房屋一套（包含房内除甲方个人物品外的全部家具家电）卖给乙方，建筑面积76.77米㎡，该房屋的相关权益附该房屋一并转让；2、购房款为50万元；3、双方定于签订协议当日交付房屋；……5、双方定于2019年2月1日前向房地产主管部门申请办理房屋过户手续。在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应予协助。如因甲方原因不能办理过户，乙方有权解约，并要求甲方返还房款和支付违约金；6、甲方未按规定办理房产过户及交付房屋，每逾期一天按房价的总额3‰支付违约金。逾期超过3个月，乙方有权解除合同，甲方除退还房款外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。宋丹及罗鹏均在合同上签名。合同签订当天，案外人罗鹏通过银行转账方式向宋丹支付了50万元房款，之后，宋丹将房屋交付给案外人罗鹏管理使用，由案外人罗鹏缴纳物业管理费等。被执行人宋丹所购涉案房屋在房管部门进行了合同备案，因其未缴纳契税，现未取得房屋所有权证。又查明，案外人罗鹏与被执行人宋丹签订房屋转让协议时，未到房管部门进行备案及核实涉案房屋是否存在抵押与查封。根据海南省实行的住房限购政策，案外人罗鹏不具备购房资格。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人宋丹购买涉案房屋的购销合同进行了备案，支付了房款且实际占有使用，房屋所有权虽未登记在其名下，但其具备了房屋所有权的实质性要件。执行中，涉案房屋的卖方未提出解除合同主张，也未对法院就该房屋的执行提出过执行异议，故本院对涉案房屋的查封措施并无不当。本院作出（2017）湘0211财保15号《民事裁定书》是本院审理申请执行人颜嵘与林会兰、被执行人宋丹民间借贷纠纷一案时，作出的对涉案房屋的查封裁定，期限自2017年6月16日起至2020年6月15日止，而案外人罗鹏与被执行人宋丹的房屋买卖合同是在查封之后的2017年7月30日所签，案外人罗鹏在交易时未对涉案房屋的状况进行了解，未尽审慎义务，存在过错，不适用善意取得制度。上述案件本院虽以林会兰涉嫌非法集资犯罪为由，驳回了申请执行人颜嵘的起诉，但至今林会兰是否构成犯罪无生效法律文书予以确认，即便其构成犯罪，其与被执行人宋丹仍对申请执行人颜嵘的损失负有赔偿及清偿义务，申请执行人颜嵘的权益具备合法性和合理性。根据法律规定，法院采取保全措施后，除作出保全裁定的法院自行解除或者其上级法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施，故（2017）湘0211财保15号裁定的保全措施在保全期限内合法有效。在此次保全期限内，申请执行人颜嵘基于相同事由起诉被执行人宋丹，本院受理后，对涉案房屋进行查封，现为首封，该案经审理，已作出生效判决，确认申请执行人颜嵘对被执行人宋丹享有合法债权，故本院的保全行为并无不当，再者，被执行人宋丹至今未取得房屋所有权证，而根据海南省实行的限购政策，案外人罗鹏也不具备购房资格，即便双方签订的房屋买卖合同有效，案外人也无法取得涉案房屋所有权，故其不享有排除强制执行的权利。综上，案外人罗鹏要求撤销（2018）湘0211执保469号《协助执行通知书》及解除查封的主张，于法无据，本院不予支持。因（2017）湘0211财保15号民事裁定确定的保全措施期限已于2020年6月15日届满，故自2020年6月16日起失效，案外人提出撤销（2017）湘0211财保15号裁定的主张已无意义。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人罗鹏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  唐晋晖人民陪审员  罗 嘉人民陪审员  罗艳平二〇二〇年七月十七日实习法官助理邹梓薇书记员李若男附适用法律条文原文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。