广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14897号上诉人（原审被告）：温兆星，男，汉族，1982年11月4日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审第三人）：严国珍，女，汉族，1987年6月19日出生，住所地广东省深圳市福田区。两上诉人共同委托诉讼代理人：温利芬，广东信科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方瑜，女，汉族，1986年2月5日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：雷庆新，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄晓聪，男，汉族，1983年12月6日出生，住所地广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：深圳市馨港湾房地产顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口招商东路皇庭港湾花园裙楼14号铺，统一社会信用代码91440300319379032J。法定代表人：刘彬彬。上诉人温兆星、严国珍因与被上诉人方瑜、黄晓聪、深圳市馨港湾房地产顾问有限公司（以下简称鑫港湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人温兆星、严国珍上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书；2.依法改判温兆星、严国珍无须向方瑜支付35万元；3.本案一审、二审所产生的案件受理费均由方瑜、黄晓聪、鑫港湾公司共同承担。被上诉人方瑜、黄晓聪、鑫港湾公司均未向本院提交书面答辩意见。方瑜向一审法院起诉请求：1.温兆星继续履行《房地产买卖合同》约定的付款义务支付35万元，黄晓聪、鑫港湾公司承担连带责任，利息按年化24%自本案立案之日计算至文书生效执行之日止；2.温兆星支付违约金16万元，利息按年化24%自本案立案之日计算至文书生效执行之日止；3.本案的诉讼费、保全费、律师费、执行费等相关费用由温兆星、黄晓聪、鑫港湾公司共同承担。追加严国珍后，方瑜增加诉讼请求：4.要求严国珍承担连带责任；5.要求严国珍与温兆星共同承担违约金11万元；6.诉讼费用由温兆星、黄晓聪、鑫港湾公司及严国珍共同承担。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市宝安区XX街道XXXXXX大厦X座XX商品房，原登记于方瑜名下，由方瑜于2017年6月8日转移登记至温兆星名下，温兆星于2017年7月4日转移登记于严国珍名下，严国珍为温兆星配偶。2016年10月，方瑜委托案外第三方售让涉案房产，经案外第三方介绍，与一名为“李某某”的买方达成协议，以285万元出让涉案房产，并收取定金10万元。2016年10月19日，方瑜于深圳市前海公证处办理公证委托，委托吕某某等人，办理涉案房产售让的相关手续。2017年3月24日，一名为“江某”的代理人代理方瑜与温兆星签订《房地产买卖合同》，约定方瑜将涉案房产作价320万元售予温兆星，合同未附方瑜的授权委托，事后方瑜对“江某”的授权未予追认。2017年5月17日，温兆星于深圳市深圳公证处办理公证委托，委托黄晓聪办理涉案房产受让的相关手续。2017年5月19日，黄晓聪向温兆星转账275万元，温兆星当日转入房屋结算资金托管专户，该款由方瑜实际领取。2017年6月8日，吕某某代理卖方方瑜，黄晓聪代理买方温兆星，签订《深圳市二手房买卖合同》，约定方瑜将上述房产作价2628259元售予温兆星，付款方式为一次性付款。买卖双方依此合同办理过户申请及缴纳交易税费。同日，黄晓聪代理温兆星填写房地产交易环节契税减征申报表时，填写了温兆星配偶严国珍的身份材料及子女信息。2017年7月4日，温兆星将涉案房产转移登记于严国珍名下。事后，方瑜经与温兆星核实合同价款为320万元，协调未果，遂提起本案诉讼。一审庭审中，温兆星提供多份转账记录，主张向黄晓聪及鑫港湾公司多笔转账，合计3230965元：2017年3月24日三笔合计10万元、3月26日三笔合计10万元、5月12日四笔合计145000元、2017年5月23日16620元、2017年8月3日2769945元、2017年11月23日3万元、2018年6月4日三笔支付69400元。一审庭审中，温兆星辩解称黄晓聪为其垫付一次性付款275万元，事后办理抵押贷款返还，即2017年8月3日转账的2769945元。诉讼过程中，买卖双方对合同价款存在争议，一审法院多次传唤黄晓聪和鑫港湾公司，仍拒不到庭配合事实调查。另查明，鑫港湾公司为自然人独资公司，黄晓聪为公司监事。一审法院认为，一审庭审中方瑜与温兆星确认房屋买卖合同关系，双方均未要求解除合同。经审理查明，卖方方瑜已履行卖方所有义务，买方温兆星实际向方瑜支付285万元，双方争议的焦点为涉案房产交易价款的确定，进而确定差额问题。本案出现三个交易价款金额：一、2017年6月8日由双方代理人签订的《深圳市二手房买卖合同》约定的2628259元，显非双方真实意思表示，一审法院不予采纳。二、285万元，确立成交的买卖双方方瑜与温兆星之间自始并未就此价款达成过合意，温兆星以方瑜收款情况、有否及时提出异议为事实依据推定交易价款285万元，不具证明力，一审法院不予采纳。三、“江某”代理方瑜与温兆星签订《房地产买卖合同》所约定的320万元，温兆星系据此合同履行买方义务，该合同中“江某”的授权虽未经方瑜追认，但该价款获得方瑜的追认，故此交易金额为买卖双方唯一均认可的一个价款金额。因此，以上三个交易价款，一审法院采信方瑜主张的320万元。温兆星仅支付方瑜285万元，尚欠35万元，应予补足。温兆星支付予黄晓聪或鑫港湾公司的款项，并无方瑜的委托收款手续，且黄晓聪本为温兆星的交易委托代理人，未实际转付的不能视为向卖方方瑜付款。至于方瑜主张的未付款利息和违约金，由于一审法院确认温兆星支付余款35万元的义务，系基于双方庭审确认交易、卖方方瑜追认合同价款320万元的事实，时至庭审之时，方能确定温兆星的具体支付义务，故方瑜主张温兆星的违约责任并无事实依据，一审法院不予支持。另，涉案房产由温兆星转移至其配偶严国珍名下，据此可以推定涉案房产为温兆星与严国珍的夫妻共同财产，应当共同履行对价给付的义务。至于黄晓聪或鑫港湾公司的责任，其非本案房屋买卖合同的相对方，方瑜不认可二者的代收款行为而诉求二者履行给付义务，无事实及法律依据，一审法院不予支持。至于温兆星与黄晓聪及鑫港湾公司之间的法律关系，应另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、温兆星、严国珍应于判决生效之日二十日内共同支付方瑜购房款余额350000元。二、驳回方瑜的其他诉讼请求。给付方如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费8900元，由方瑜、温兆星各承担一半。经审理查明，一审查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：涉案房屋买卖双方达成合意的价格。对于无争议事项，本院予以确认。温兆星和严国珍主张，方瑜原先将涉案房产卖给案外人李某某，约定的房价就是285万元，只是后来买方变更为温兆星，在温兆星支付完房款后两年的时间，方瑜从未对该价格提出异议，因此该价格为真实的房价。另外，方瑜对江某的无权代理所签订的合同不予追认，也否认其效力，但却对江某所签合同的价格予以追认，违反了公平原则。当事人主张《深圳市二手房买卖合同》是经过公证授权的代理人签署，且经不动产登记机关审核，具有更高的法律效力，亦可按照该合同价格履行。本院认为，关于《深圳市二手房买卖合同》，在一审庭审过程中双方均认可是为了办理转移登记备案、交付税费所签订，该合同约定的价格并非双方当事人真实意思表示，因此，不能以该合同约定的价格作为涉案房屋买卖的依据。关于江某代方瑜签订的《房地产买卖合同》，方瑜的诉讼请求为“继续履行《房地产买卖合同》约定的付款义务”，从该诉讼请求，其认可《房地产买卖合同》对其发生法律效力，但在庭审过程中，方瑜明确表示其未对江某授权，也不追认江某的代理权限，该行为与其诉讼请求互相矛盾。鉴于方瑜不予追认代理权的行为，本院认为，该合同对方瑜并不发生法律效力，方瑜只是以诉讼的方式，认可双方存在事实上的房屋买卖关系，且对自己履行房屋交付的义务并无异议。关于涉案房屋的实际买卖价格，根据双方认可真实性的聊天记录，其中方瑜称“我至今也还没搞清楚怎么回事，怎么房子就过户给你了，我合同是跟李某某签订的”，“285价格是2016年我和买家李某某签的”，由此可知，方瑜并不清楚房屋的实际交易情况，一直认为只是与李某某以285的价格成交涉案房产。另外，方瑜在收到李某某定金10万，以及温兆星其后转账的275万之后，就委托代理人协助温兆星办理了房屋过户手续，在2年的时间内，并未有证据证明方瑜向代理人或者温兆星主张过还有剩余款项未支付，也从另一方面证明方瑜一直默认的实际出售价格为285万，其并未以320万的价格与温兆星达成合意。因此，方瑜现以320万元主张售价，并无事实依据，本院不予支持，一审认定有误，应当予以纠正。关于温兆星签订《房地产买卖合同》的行为，虽然该合同系温兆星亲自签订，其对320万的价格予以接受，但黄晓聪和鑫港湾公司均未到庭参加诉讼，虽然其曾经答复是为了减少手续费和相应税费，用简单的方式进行买受人的名称变更，但是并未提交证据证明，其将原本285万元的房屋以320万元出售给温兆星，系在信息不对称的情况下误导温兆星，亦不排除欺诈的可能，从而致使温兆星作错误的判断和决定，进而向其多支付房屋款项。因此，温兆星与黄晓聪以及鑫港湾公司之间的纠纷，温兆星可另循法律途径解决。综上，上诉人温兆星、严国珍的上诉请求，理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实有瑕疵，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5189号民事判决；二、驳回被上诉人方瑜的全部诉讼请求。本案一审受理费8900元，二审案件受理费6550元，均由被上诉人方瑜负担。方瑜应在本判决生效之日起七日内迳付温兆星、严国珍6550元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年七月二十八日书记员 付红萍（兼）