广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1250号上诉人（原审原告）：钟丽英，女，汉族，1959年12月19日出生，住珠海市香洲区**********，居民身份证号码440********2190445。上诉人（原审原告）：马永宁，男，汉族，1958年4月17日出生，住珠海市香洲区**********，居民身份证号码450************011。两上诉人共同委托诉讼代理人：李春霞，广东非凡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄斌，男，汉族，1972年10月23日出生，住珠海市香洲区*******************，居民身份证号码440************038。委托诉讼代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘丽梅，女，汉族，1977年3月16日出生，住珠海市香洲区************，居民身份证号码440************028。委托诉讼代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。上诉人钟丽英、马永宁与上诉人黄斌因与被上诉人潘丽梅房屋买卖合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初13980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟丽英、马永宁上诉请求：一、撤销原审判决，改判黄斌、潘丽梅双倍返还购房定金及购房款1250000元；二、本案一、二审案件受理费、财产保全费由黄斌和潘丽梅承担。事实和理由：一、黄斌违反《房地产买卖合同》的约定，未按时办理案涉房产的产权证，后又明确表示不卖案涉房产给钟丽英和马永宁从而导致双方签订的《房地产买卖合同》不能履行，其行为构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任。第一，《房地产买卖合同》第十六条约定：“卖方在收到买房定金后5个工作日内要到珠海市*******办理以上房产的产权证，产权证出来后交到居间人处代为托管，否则视为卖方违约。”合同签订后，钟丽英和马永宁随即将定金60万元支付给黄斌。一审庭审中，证人荣伟锋的证言证明，案涉房产办证需要缴纳契税仅需要3至4万元。黄斌、潘丽梅完全有能力履行办证托管义务。证人荣伟锋的证言也证实案涉房产的产权证不办，房产是无法进行交易。钟丽英和马永宁已经按照合同约定将定金付给黄斌和潘丽梅，而黄斌和潘丽梅迟迟不将案涉产权证办理托管，根本无法继续进行交易。因此，办证、交易是黄斌、潘丽梅合同中的根本义务。第二，一审法院认定黄斌要求钟丽英和马永宁资金到位的情况下再办理案涉房产的产权证，钟丽英未明确表示反对的情况下，其要求不影响房屋交易的正常进行，没有法律与合同依据。黄斌的要求明显违反双方合同关于办证时间的约定，且钟丽英、马永宁对此并未表示同意，不能视为对合同内容的变更，黄斌仍应按照原合同约定的条款履行义务。二、黄斌所负有的是合同先履行义务，其不履行自己的合同义务，无权要求钟丽英、马永宁履行。本案中，双方于2017年3月29日签订的房屋买卖合同是典型双务合同，双方均负有义务，但根据合同约定，黄斌负有在先义务，其必须依约定先履行此义务。否则，钟丽英和马永宁有不履行自身义务的权利。针对钟丽英和马永宁的上诉，黄斌答辩称，在合同履行中，黄斌不存在违约行为，不应对交易失败承担责任。一、将涉案房产登记至黄斌、潘丽梅自己名下的义务，既不是购房合同的根本义务，也不是钟丽英、马永宁交付房款相对互为义务的行为，因此该行为不构成根本违约。二、本次交易采用的是以房换房形式，钟丽英、马永宁用出售自己房屋的款项再向黄斌、潘丽梅购买涉案的房产，双方之所以在签约时约定卖方在收到定金后五个工作日内将房产证办到自己名下，是因为购房人当时表示其房子已经挂售，找到了买家，很快会签订合同支付定金，资金很快到位，因此黄斌答应尽快办理房产证。买受人的房产有无出售与黄斌是否将证办在自己名下是一对互负义务的行为，买受人的房产直到约定的付款期限最后一日仍未出售。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在此情形下，黄斌有权暂不将房产办在自己名下，且该行为并不违约。三、黄斌虽然没有在约定的时间内将房产证办在自己名下，但是已经将全部办证所需资料原件交由中介保管。根据中介人员的了解，在资料齐全的情形下，办证只需要5到7个工作日，结合黄斌实际办证的时间来看，办证至自己名下操作简便，用时很短，不影响房产的交易。同时将办证资料原件交由中介保管的行为，一定程度上也是替代或补救行为，相应对方购房资金迟迟不落实的行为来看，黄斌的行为没有不妥。四、双方最终交易失败的原因不是黄斌反悔，而是黄斌不接受买受人将付款方式从一次性改变为按揭方式支付。在双方对此协商无果的情况下，黄斌答应将已收取的款项退还给钟丽英、马永宁。黄斌上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回钟丽英和马永宁的诉讼请求；二、诉讼费由钟丽英和马永宁负担。事实和理由：原审判决关于“合同未继续履行不应归责于任何一方”的认定错误。签订涉案购房合同时，马永宁和钟丽英即向黄斌表明需要卖掉现有住房才能购买涉案房屋，还表明已找到买家可以一次性支付本次购房款。实际履行时，因珠海市房屋限购政策出台，导致钟丽英和马永宁住房未能售出，无力一次性支付本案的购房款，为此，钟丽英和马永宁提出分期支付或按揭贷款支付购房款，黄斌不同意，合同就此解除。合同解除原因是马永宁和钟丽英无力支付购房款而单方违约，在此情况下，根据法律规定和合同约定，钟丽英和马永宁已付定金都应没收。故黄斌无须向钟丽英和马永宁退回任何款项。针对黄斌的上诉，钟丽英和马永宁答辩称：一、钟丽英已按《房地产买卖合同》第三条的约定支付大额的定金600000元给黄斌，还考虑到黄斌经济困难先预付购房款50000元；但是黄斌收到定金及购房款后未按合同的约定到税局交税费并办理房产证，也未办理解除涉案房产的抵押手续，更也无法提供与合同约定相符的车位，黄斌有多个违约行为在先，黄斌在合同约定的期限届满前先提出解除合同，黄斌应承担合同无法继续履行的违约责任，黄斌应向钟丽英和马永宁双倍返还定金、购房款，黄斌无权没收定金，更无权没收钟丽英和马永宁已支付的购房款50000元。二、黄斌未举证证明钟丽英和马永宁与黄斌有书面的约定“钟丽英和马永宁需卖掉现有住房才能购买涉案的房产，并一次性支付本次购房款”，黄斌也没有举证证明“钟丽英和马永宁需要分期支付或按揭贷款支付涉案的购房款”，黄斌应承担举证不能的不利后果。钟丽英和马永宁二审提交的账户交易明细查询证明钟丽英和马永宁有大额的理财产品、存款，钟丽英和马永宁完全有经济能力一次性支付涉案房产的购房款。商品房买卖合同证明黄斌不将涉案的房产出售给钟丽英和马永宁后，钟丽英和马永宁多次催促黄斌退款买新房无果的情况下，为了尽快住进电梯房，另外一次性支付全款4280000元给珠海市碧海山景房地产开发有限公司购买新房，这足以证明钟丽英和马永宁完全有经济能力购买涉案的房产。没有法律规定或者合同约定钟丽英和马永宁必须提供有经济能力购买涉案房产的证明，原审法院仅仅根据证人、黄斌的口头陈述认为钟丽英和马永宁没经济能力购买涉案的房产是错误的。根据举证规则，黄斌应对其所述事实举证，否则应承担举证不能的法律后果。二审中，潘丽梅的意见与黄斌一致。钟丽英和马永宁向原审法院起诉请求：一、判令黄斌双倍返还购房定金及购房款共计1250000元（600000元×2+50000元=1250000元）；二、判令潘丽梅连带承担返还购房款；三、判令黄斌和潘丽梅承担诉讼费用。原审法院认定事实：钟丽英、马永宁是夫妻。黄斌、潘丽梅亦是夫妻，于2003年5月23日登记结婚。2017年3月29日，黄斌为卖方、钟丽英和马永宁为买方签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于珠海市香洲区************，建筑面积约为173.91平方米；转让成交价为400万元；买方同意在本合同生效之日起3日内向卖方支付定金60万元。第四条约定，买方须于2017年12月31日前将除定金之外的全部房款340万元支付至监管机构的指定账号中。第五条约定，在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至监管账号，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年12月31日（含当日）。第六条约定买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态，卖方同意自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于第三方作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作内将房地产证原件交予第三方。第十六条手写备注条款：①买方知悉卖方产权证还在银行抵押且卖方产权证尚未办出的情况下，买方同意支付定金给卖方。②卖方在收到买方定金后5个工作日内要到珠海市*******办理以上房产的产权证，产权证出来后交到居间人代为托管，否则视为卖方违约。③以上房产交易随房出售（赠送）带产权车位壹个，车位不再另行计价，本车位过户所产生的税费均由买方承担。④买卖双方承诺各支付4万元作为中介支付给居间人，并在卖方办出产权证3天内各先支付2万元给居间人，剩余的在以上房产过户当天支付完。⑤卖方只搬走屋内两台电视及一台沙发，其余留给买方。落款处，卖方由黄斌签名并按指模、买方由钟丽英、马永宁签名并按指模、居间人由荣伟锋签名并按指模。2017年3月30日，钟丽英向黄斌转账支付款项60万元；同日，黄斌向钟丽英、马永宁出具《收款收据》，确认收到钟丽英、马永宁购房定金60万元。2017年6月24日，钟丽英又向黄斌转账支付款项49900元；同日，黄斌出具《收据》，确认收到钟丽英购房款5万元。钟丽英举证其与中介人员荣伟锋的微信聊天记录显示，2017年4月8日，钟丽英问：“黄生的房子是未交税费，未办房产证是吗？”荣伟锋答：“但是他那套房子的购房发票是13年，星期一要到交易中心咨询才知道！但是问题应该不大！毕竟是13年买，只是没办证而已！有购房发票证明”。2017年4月9日，荣伟锋向钟丽英发出关于“珠海刚刚再出房地产调控措施”的文章。2017年6月20日，钟丽英问：“黄生的房产证办下来是不是，到时复印一份给我。”荣伟锋答：“英姐，等等先，他的证件资料都在我手里，因为他没去办，等你那边差不多搞掂了交了定金，他才去办，办证很快。资料在我这里，当时我叫他几次去办，他说等你边交了钱先，他搞的好快的啦。”钟丽英问：“迟早都要办，为什么拖到这么迟办呢，是应该办的事，我已经交了这么多定金给他。正常交易是先拿房产证、身份证的，干嘛要拖这么久去办证。”荣伟锋答：“等你们见面的时候，你再问问他，看他怎么讲，他这人是没什么事，因为他办证要打几万块的税，所以讲现在他要资金，办房产证没这么快。”2017年8月10日，荣伟锋告知钟丽英说：“他的房产证还没办，我叫他办，他的意思是等您这边的房子有人要了他就马上去办！他说他办证很快！唉，自从4月8号的政策出来后，我没卖掉一套房子。”2017年12月13日，钟丽英问：“小荣，你好，大概几时回来退款，大概是几时？”此后，钟丽英一直与荣伟锋约时间和黄斌谈。2018年1月10日，钟丽英又问：“不卖就退钱吧，几时能退钱。出来谈谈吧！”2018年2月5日，荣伟锋说：“钟姐，黄生星期天已经回了韶关了！他说过了年再约谈，现在谈了也办不了事的，要等到年后！”又说：“黄生电话这两天关机，不知道是在乡下还是珠海，我打电话给他老婆，他老婆说有事，我刚才还在打，显示关机，他老婆的就打的通。”钟丽英说：“我问过交易中心的人，现在出的房产证没得交易，没得卖的。当时他不办，现在办没得交易的，你再去问一下，现在不卖房就退钱嘛，干什么回避，没理由把这些钱都吞掉。”荣伟锋说：“是呀，我估计他是想退钱，应该资金不到位，所以讲暂时就这样。”此后，钟丽英一直与荣伟锋沟通，催促黄斌退还已付款项。2018年6月26日，钟丽英说：“我买房在其它中介也交过定金，不能买房即时退款，也是以房换房子的。”钟丽英还提交了其与黄斌的微信聊天记录，2017年6月21日，钟丽英要求黄斌将房产证复印件拍照给她。2018年1月28日，钟丽英问：“黄老板您好，我们已帮您解决了资金急需困难，借钱也帮助您解决问题，您的房子还是要卖的是吗？”此后，钟丽英一直催促黄斌退还已付款，但黄斌从未在微信上回复过钟丽英。一审庭审中，荣伟锋作为证人出庭作证，法庭问：“2017年8月10日上午11时15分，证人与钟丽英的对话中称：‘黄斌的房产证还没有办，我叫他办，他的意思是等你这边的房子有人要了，他就马上去办。’对于黄斌的要求，钟丽英是否同意？”证人答：“当时我发微信后，钟丽英是没有回复的，我是把黄斌的意思全部发给钟丽英。”法庭问：“办证需要交什么费用？”证人答：“契税，大概要交3至4万元。”法庭问：“为何黄斌迟迟不办理房产证?”证人答：“黄斌问我钟丽英的资金到位没有，我就说钟丽英的房屋还没有处理，黄斌就说钟丽英定了，黄斌就马上赶回来，马上办。我与黄斌说过两三次，黄斌就一直问钟丽英的资金到位没有。”法庭问：“双方是谁提出不继续进行交易？”证人答：“没人提出，第一次日期接近2017年12月31日，为了把事情处理，大概是2017年12月至2018年2月期间，我把双方约出来谈，最终钟丽英提出能否按揭购房，黄斌是不同意的，因为合同签订的是一次性付款。黄斌问钟丽英一次性能不能付款，钟丽英就说最好是按揭，黄斌是不同意的。黄斌说了一句话确实没有能力买房，而钟丽英又不同意按揭的情况下，可以把钱退还给钟丽英。钟丽英也没有说什么，后来大家都很愉快聊完就散了，没有具体的结果和定论。第一次没有说退多少，只是说会把钱退给钟丽英，后来就一直是围绕退款的问题在协商退还时间和见面时间，但最终都没有见面，也没有谈成，一直拖到现在。”法庭问：“2017年12月31日前钟丽英有无将所有款项准备好？在此前钟丽英有无要求办理过户?”证人答:“都没有听钟丽英提到。”案涉房产登记权属人为黄斌，于2013年向珠海经济特区卓运房产有限公司购买。不动产登记中心于2018年3月15日受理案涉房产办理房产证申请，黄斌于2018年3月22日领取房产证。2018年3月29日，案涉房产以案外人周琴为抵押权人办理了抵押权登记，被担保主债权数额为365万元，履行期限自2018年3月29日至2020年3月28日。原审法院认为，钟丽英、马永宁和黄斌签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容上未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方未能依约在2017年12月31日办理案涉房产的过户，此后双方和中介方一直在沟通协商黄斌向钟丽英退还购房款事宜，无继续履行合同的意思表示，一审庭审中双方都表示合同已经解除，原审法院予以确认。本案争议的焦点在于房屋买卖合同未能履行的违约责任认定。钟丽英、马永宁主张黄斌未将案涉房产的产权证交给居间人托管，构成违约；黄斌、潘丽梅主张钟丽英、马永宁无力支付购房款是交易失败的真实原因，应承担违约责任。原审法院认为，《房地产买卖合同》第十六条第②款约定：“卖方在收到买方定金后5个工作日内要到珠海市*******办理以上房产的产权证，产权证出来后交到居间人代为托管，否则视为卖方违约。”黄斌于2017年3月30日收到钟丽英、马永宁60万元定金，应于2017年4月10日前到珠海市*******办理案涉房产的产权证，但是黄斌直至2018年3月15日才去珠海市*******申请办理案涉房产的产权证，违反了合同约定。分析钟丽英和荣伟锋的微信聊天记录和荣伟锋的证人证言可知，钟丽英、马永宁购买案涉房产的资金主要来源于出售钟丽英、马永宁名下原有房产，在新的房产政策出台后，基于自身资金紧张和钟丽英、马永宁购房资金考虑，黄斌要求钟丽英、马永宁资金到位的情况下再办理案涉房产的产权证，钟丽英未明确表示反对。原审法院认为，在荣伟锋持有黄斌购房资料原件的情况下，黄斌迟延办证的要求不影响房屋交易的正常进行，所以黄斌迟延办证的行为不构成根本违约。2017年12月13日，钟丽英在微信中提出“大概几时回来退款”，居间人荣伟锋在庭审中陈述，买卖双方没人提出不继续交易，在合同约定的过户到期后，因双方未谈妥支付购房款的方式，黄斌表示会把钱退给钟丽英。原审法院认为双方经协商解除合同，合同未能继续履行不应归责于任何一方，故钟丽英、马永宁请求被告承担双倍赔偿定金的违约责任，理据不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，房屋买卖合同解除后，黄斌迟迟未将已收购房款退还给钟丽英、马永宁，故原审法院支持黄斌向钟丽英、马永宁退还购房款65万元。关于潘丽梅的责任，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释〔2018〕2号）第三条关于“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，案涉房产属于黄斌、潘丽梅夫妻关系存续期间购置的共同财产，黄斌出售该共同财产而收取的购房款属于黄斌、潘丽梅夫妻共同生活、共同生产经营所产生的债务，潘丽梅应与黄斌一起共同承担退还购房款的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释[2018]2号）第三条之规定，原审法院判决：一、黄斌、潘丽梅于判决发生法律效力之日起十日内共同向钟丽英、马永宁返还购房款65万元；二、驳回钟丽英、马永宁的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8025元，保全费5000元，钟丽英、马永宁负担6512.5元，黄斌、潘丽梅负担6512.5元。二审期间，钟丽英和马永宁提交了新证据，黄斌和潘丽梅未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟丽英和马永宁二审提交证据：一、账户交易明细、《商品房买卖合同》、收款收据、银行转账记录，拟证明钟丽英和马永宁多次催促黄斌退款无果，为了尽快住电梯房，一次性支付428万元购买了新房，钟丽英和马永宁完全有经济能力购买涉案房屋，原审法院根据证人证言、黄斌陈述认为钟丽英和马永宁无经济能力购买房屋是错的，证人称钟丽英和马永宁需贷款买涉案房屋与事实不符，钟丽英、马永宁及家庭成员不符合贷款买房的政策，不可能提出这种无法履行的要求，微信中也未提过要贷款买房。二、住院记录、疾病证明书、入院登记表、检查报告、转账凭证、收费凭证、结算单，拟证明钟丽英和马永宁购房前居住在楼梯房，因马永宁中风行动不便，钟丽英和马永宁才决定购买涉案电梯房。黄斌质证称，上述证据的真实性交法庭核实，对合法性认可，关联性不认可，从证据形成时间看，全部在2017年12月31日购房合同终止以后，内容与购房合同无关，新的购房行为发生于2019年8月，钟丽英和马永宁此时的经济状况不代表2017年12月时的经济状况，更不能以此证明2017年12月时钟丽英和马永宁购房资金已到位，住院记录等证据只能证明马永宁有病在身，不能证明购房目的，且有病在身不是不全额支付购房款的理由。本院二审认定事实：钟丽英和马永宁主张黄斌在提交上诉状时未获得其妻子潘丽梅授权，因此该上诉状只是黄斌一人提出，潘丽梅未上诉。本院核实，黄斌向原审法院提交的上诉状虽在首部列上诉人为黄斌和潘丽梅，但上诉状仅有黄斌的签名，无潘丽梅签名，潘丽梅亦未授权黄斌提起上诉。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，黄斌提交的上诉状虽在首部列明上诉人为黄斌和潘丽梅，但上诉状仅有黄斌签名，无潘丽梅签名，潘丽梅亦未授权黄斌提起上诉，故本院列黄斌为上诉人，列潘丽梅为被上诉人。本案二审争议的焦点是涉案房屋买卖合同未能顺利履行的原因之认定。对于合同无法顺利履行的原因，钟丽英和马永宁主张是黄斌未按合同约定办房产证、提供带产权车位、自筹资金还清银行贷款并注销抵押登记手续，黄斌先提出解除合同。而黄斌则主张是截至2017年12月31日（最后付款日），钟丽英的房产未售出，购买涉案房屋的资金无法到位，钟丽英提出将支付购房款的方式由一次性付款变更为按揭贷款，黄斌表示不同意，交易失败。本院认为，第一，虽然买卖合同第十六条（手写备注）第③项约定随房出售（赠送）带产权的车位，但因签订合同时该房未办理产权证，依常理，作为附赠品的车位的产权证亦应在房屋产权证办理时才办理，且从微信记录、荣伟锋证人证言的内容看，双方亦未就能否提供带产权的车位作为合同是否继续履行的事项展开协商。所以，对于钟丽英和马永宁提出的黄斌未依约提供带产权车位导致合同无法继续履行的事实主张，本院不予采纳。第二，黄斌虽未在合同约定期限内办理房产证，但其已将购买涉案房屋的资料交由中介保管，原审法院认为在中介荣伟锋持有黄斌购房资料原件的情况下，黄斌不构成根本违约，并无不当。第三，中介荣伟锋是买卖双方在涉案房屋买卖合同交易过程中直接与双方联系的人员，对于本案事实的认知最为全面。2017年12月13日，钟丽英用微信提出“几时回来退款”，荣伟锋作证称买卖双方无人提出不继续交易，在合同约定过户时间届满后，因双方未谈妥支付购房款方式，黄斌表示退钱给钟丽英。由此可见，双方是在对购房款支付方式无法协商一致的情况下解除了合同。第四，钟丽英和马永宁二审提交的证据仅能证明2019年7月至10月期间的现金支付能力，而涉案房屋买卖合同的交易时间为2017年12月底之前，钟丽英和马永宁未提供足以证明当时现金支付能力的证据，因此，本院对钟丽英、马永宁上诉提出的其购买涉案房屋时不存在资金支付问题的主张不予采纳。综上，原审判决认为双方协商解除买卖合同，该合同未能继续履行不能归责于任何一方，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。合同解除后，黄斌应及时将已收取的购房款（含定金）返还给钟丽英、马永宁，原审法院判决黄斌向钟丽英和马永宁返还购房款65万元，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，钟丽英和马永宁预交9800元，黄斌预交10300元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月二十一日书记员  吴健豪