云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终497号上诉人（原审原告、执行案外人）：白咏，男，1990年6月10日生，汉族，住云南省红河州开远市。委托诉讼代理人：胡晶，云南振诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、申请执行人）：乔跃国，男，1974年12月12日生，傈僳族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：薛贵兴，云南冰鉴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵云曙，云南冰鉴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人、被执行人）：陈艳梅，女，1978年4月19日生，汉族。被上诉人（原审第三人、被执行人）：李磊，男，1978年6月4日生，汉族，住云南省昆明市。被上诉人（原审第三人、被执行人）：马佳，女，1963年1月9日生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人白咏因与被上诉人乔跃国、陈艳梅、李磊、马佳案外人执行异议之诉一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2019）云25民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人白咏及其委托诉讼代理人胡晶，被上诉人乔跃国的委托诉讼代理人薛贵兴到庭参加诉讼。被上诉人陈艳梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被上诉人李磊、马佳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。白咏上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即解除对白咏购买的位于开远市罗云路11号2幢2—201号房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖等执行程序；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。办理所有权变更登记需要陈艳梅、何军配合，陈艳梅、何军一直未积极配合白咏办理所有权变更登记，过错方是陈艳梅、何军，一审在没有证据及陈艳梅未到庭情况下就草率认定白咏存在过错错误。2.一审适用法律错误，导致错误判决。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。”白咏对案涉房屋享有10%的份额，执行法院在查封时未通知白咏违反了上述规定，同时根据上述规定，应当对白咏的份额解除查封；其次，本案事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，陈艳梅未到庭，也未出示证据证明案涉房屋未能办理所有权变更登记系白咏过错所致，一审草率认定本案不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”属适用法律错误。乔跃国答辩认为：白咏的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。白咏向一审法院起诉请求：1.判决立即解除对白咏购买的位于开远市房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖等执行程序；2.判决陈艳梅、何军立即协助和配合白咏办理位于开远市的房屋所有权变更登记（白咏一审当庭放弃该项诉讼请求）。一审法院认定事实：位于开远市房屋，原产权登记为陈艳梅、何军、李汝芬按份共有，三人所占份额分别为陈艳梅50%、何军40%、李汝芬10%。2013年11月13日，白咏其母朱从芳转款288000元给陈艳梅。2014年1月29日，陈艳梅、何军（甲方）与白咏（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要内容为：甲方将案涉房屋以338000元的价格出售给乙方；乙方于2013年11月13日一次性支付甲方288000元，2014年1月29日支付50000元；2016年甲方负责协助乙方办理产权过户，并提供全部手续所需材料，过户费用由乙方承担等。协议签订后，白咏接收房屋入住至今。2014年3月18日，开远市房地产管理局将案涉房屋中李汝芬10%的份额变更登记至白咏名下。白文华系白咏父亲，朱从芳系白咏母亲。在本案所涉房屋买卖合同订立时，陈艳梅与何军系夫妻关系。乔跃国与陈艳梅、李磊、马佳民间借贷纠纷一案，乔跃国于2017年11月7日向昆明仲裁委员会申请财产保全，请求对陈艳梅所有的位于开远市房屋和位于开远市房屋进行查封，并提供了担保。2017年12月8日，昆明仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交开远市人民法院。开远市人民法院作出（2017）云2502财保4号民事裁定书，查封了上述房产，期限为两年（从2017年12月8日起至2019年12月7日止）。2018年6月27日，昆明市仲裁委员会作出昆仲裁（2018）170号裁决书，裁决由陈艳梅向乔跃国偿还借款本金500000元及相应利息。仲裁裁决生效后，乔跃国于2019年2月18日向红河州中级人民法院申请强制执行。白咏于2019年3月19日提出执行异议，红河州中级人民法院于2019年4月17日向白咏送达（2019）云25执异11号执行裁定书。一审法院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”登记在陈艳梅名下的案涉房屋不因存在其他共有人而不能作为强制执行标的，白咏仅依据本条主张查封错误的理由不能成立。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然白咏与陈艳梅、何军于2014年1月29日就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，付清了全部价款，查封前也占有使用案涉房屋，但根据合同，2016年就应当办理房屋过户登记，白咏主张其与陈艳梅、何军签订合同接收房屋后一直要求办理房屋过户登记，但陈艳梅、何军以各种理由推托，白咏针对该主张未提交证据证明，即便白咏的主张是事实，其也是明知其权利未得到保障，却长期未采取任何具体措施。因此，白咏对案涉房屋未能办理过户手续，在主观上听之任之，客观上未作出任何保全自身权益的具体行为，其对房屋未能办理过户登记存在自身原因，故白咏不符合对该房屋享有排除强制执行权利的法定条件。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：“驳回原告白咏的诉讼请求。”案件受理费6370元，由白咏负担。二审中，经征询当事人对一审法院认定事实的意见，乔跃国认为，《房屋买卖协议》是白咏知道房屋被法院查封后为了逃避执行后补形成的，除该异议外，双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。针对乔跃国的异议，本院认为，白咏向一审法院提交的《房屋买卖协议》落款时间为2014年1月29日，陈艳梅一审虽未出庭，但其向一审法院提交了书面意见，认可白咏提交证据和买房过程叙述的真实性，因乔跃国在本案中未举证证明《房屋买卖协议》系法院查封后补签，故乔跃国的异议不成立。白咏在二审中提交一份《情况说明》和一份案涉房屋小区《办证通知》照片打印件，欲证明：白咏购买案涉房屋后一直居住使用至今，小区直到2018年6月8日才通知办理国有土地使用证和房屋所有权证，白咏对案涉房屋未办理产权过户登记不存在过错。乔跃国质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。《情况说明》属证人证言，虽有十个证人的签名，但未附证人身份证，证人也未到庭接受质询；《办证通知》上没有通知单位和盖章，且上面所载房屋与案涉房屋坐落位置不一致。本院审查认为：《情况说明》由十个证明人签名，属书面证人证言，该十个证人的身份不清楚，且未出庭，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”的规定，该《情况说明》不得作为认定案件事实的根据；《办证通知》从形式上看，没有出具主体或任何签章，从内容上看，是列明了办理不动产证所需的资料，其中包括“房产证原件”，不能证明“小区直到2018年6月8日才通知办理房屋所有权证”的观点。综上，本院对上述证据不予认定。综合当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：白咏对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉《房屋买卖协议》于2014年1月29日签订，根据《房屋买卖协议》的内容，房屋买卖价格为338000元，白咏于2013年11月13日支付了288000元，于2014年1月29日支付了50000元，购房款于2014年1月29日已全部付清，但至法院2017年12月8日查封该房产时，房屋产权尚未全部变更登记至白咏名下，而是登记为陈艳梅、何军、白咏三人按份共有，陈艳梅50%、何军40%、白咏10%。根据本案事实，首先，案涉房屋原产权登记为陈艳梅、何军、李汝芬三人按份共有，陈艳梅50%、何军40%、李汝芬10%，白咏母亲朱从芳账户2013年11月13日向陈艳梅转款288000元，白咏于次日以交易产权十分之一为由交纳了房屋买卖契税，并向开远市房地产管理局申请将李汝芬所占10%产权变更登记至其名下，开远市房地产管理局于2014年3月18日批准同意并发证，白咏主张288000元款项支付时即与陈艳梅、何军就房屋买卖达成了口头合同，约定房屋转让价为338000元，但白咏在已支付85%购房款的情况下仅申请对10%的房屋产权进行变更登记，其自身存在过错；其次，《房屋买卖协议》2014年1月29日签订时，购房款已全部付清，但《房屋买卖协议》第四条约定2016年才办理产权过户，约定办理产权过户的时间在付清购房款后两年，白咏主张《房屋买卖协议》之所以这样约定是因为房屋建成五年内交易或五年后交易的税率有所不同，目的是为了合理避税，因《房屋买卖协议》约定产权过户费用由白咏承担，白咏是为了自己少交税款而未在付清购房款后及时办理产权登记，其自身存在过错；再次，自2014年1月29日付清购房款至2017年12月8日案涉房屋被法院查封时已近四年，自《房屋买卖协议》约定的办理产权过户时间至案涉房屋被法院查封时也已近两年，在长达近四年或两年的时间里，案涉房屋均未办理产权过户登记，白咏未举证证明其向陈艳梅、何军主张过办理产权过户登记，也未举证证明存在不能办理产权登记的客观情况，白咏自身存在过错。综上，案涉房屋未办理完过户登记有白咏自身原因，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，白咏对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。因案涉房屋产权登记白咏享有10%的产权，故执行时应保护白咏作为按份共有人的权益。对于应否解除对案涉房屋的查封及执行查封措施是否适当的问题，因不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6370元，由上诉人白咏负担。本判决为终审判决。审判长 马艳玲审判员杨聪审判员张萍二〇二〇年七月十三日书记员 陶     绍     花