北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9267号原告（反诉被告）：北京圣麒麟星空文化传媒有限公司，住所地北京市东城区前门大街44号3层。法定代表人：毕世兵，经理。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秦阳，北京市隆安律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，汉族，该单位员工。反诉被告：毕世兵，男，1984年4月28日出生，汉族，住河北省邢台市广宗县。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秦阳，北京市隆安律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司（以下简称圣麒麟公司）与被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）、反诉被告毕世兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣麒麟公司的法定代表人毕世兵、委托诉讼代理人徐洋、张秦阳，被告（反诉原告）展鹏公司的委托诉讼代理人李毅、李梦璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）圣麒麟公司向本院提出诉讼请求：要求被告展鹏公司退还原告房屋租金保证金293841.6元，物业管理费保证金122673.6元。事实和理由：2019年8月5日，原告法定代表人毕世兵与被告签订店铺租赁合同，约定毕世兵承租被告位于北京市东城区前门大街X号的A10-0301室（以下简称涉案房屋）用于办公运营。租赁期限自2019年8月5日至2024年8月4日。租金保证金293841.6元、物业管理费保证金93283.05元。合同并约定了月租金、月物业管理费等事项。2019年9月6日，毕世兵与展鹏公司签订补充协议，约定毕世兵将涉案合同中的全部权利义务转让给原告。2020年1月24日，北京市人民政府在新冠病毒感染的肺炎疫情防控工作新闻发布会上宣布，北京启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，北京市旅游服务业全部暂停。原告系2019年8月新成立的小型旅游展览公司，停业期间，无任何营业收入，故2020年3月13日，原告与被告协商解除合同，并向被告发出退租申请书。2020年3月18日，被告回复原告，租赁合同于2020年3月19日解除，原告于当日与被告办理了房屋交接手续。但此后被告拒不退还原告租金保证金及物业管理费保证金。为维护原告合法权利，故称此诉。被告（反诉原告）展鹏公司辩称：原、被告并非协议解除合同。因原告未按合同约定支付租金达到提前解除条件，被告行使解除权通知原告于2020年3月19日解除。租金保证金系被告收取，但物业管理费保证金由北京搜厚物业管理有限公司前门分公司收取，并非被告收取，故物业管理费保证金不应在本案中处理。因原告违约解除合同，按照合同约定，保证金不予退还，故不同意退还租金保证金，亦不同意进行抵扣。被告（反诉原告）展鹏公司提出反诉请求：1、确认原、被告就涉案房屋签订的店铺租赁合同于2020年3月19日解除；2、圣麒麟公司、毕世兵向展鹏公司支付所欠租金159130.62元；3、圣麒麟公司、毕世兵向展鹏公司支付违约金293841.6元；4、圣麒麟公司、毕世兵向展鹏公司补交2019年8月5日至2019年8月19日装修期间的租金48302.7元；5、圣麒麟公司、毕世兵向展鹏公司支付欠付租金的滞纳金，按日千分之三的标准，自2020年1月26日计算至实际给付之日；6、圣麒麟公司、毕世兵支付迟延办理房屋交付手续违约金（以293841.6元为基数，按日千分之三的标准，自2020年3月20日计算至实际腾退之日）；7、圣麒麟公司、毕世兵支付装修复原费用153342元。事实和理由：2019年8月5日，原告法定代表人毕世兵与被告签订店铺租赁合同，租赁涉案房屋，2019年9月6日，毕世兵与展鹏公司签订补充协议，将涉案合同中的全部权利义务转让给圣麒麟公司，补充协议另约定，毕世兵对圣麒麟公司履行租赁合同向展鹏公司承担连带保证责任。2020年1月25日，圣麒麟公司开始拖欠租金。经展鹏公司多次催缴，最终缴纳至2020年1月31日。2020年3月19日，圣麒麟公司提前退租。期间拖欠租金圣麒麟公司应予交纳。按照合同约定，圣麒麟公司逾期交纳租金，应按日息千分之三的标准支付滞纳金。因圣麒麟公司违约导致合同解除，圣麒麟公司应当支付装修期租金并支付相当于保证金金额的违约金，且按合同约定，圣麒麟公司迟延办理房屋交接手续，每迟延一日应当按保证金金额的千分之三支付违约金。为维护展鹏公司合法权益，故提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）圣麒麟公司针对展鹏公司的反诉辩称：认可双方合同于2020年3月19日解除，但系协议解除。鉴于合同于2020年3月19日解除，圣麒麟公司仅同意支付2020年2月1日至3月18日期间的租金，且因为疫情影响，并未实际使用，同意减半支付。因圣麒麟公司已于2020年2月12日申请受疫情影响减免租金，双方是协议解除，并非因违约解除，不同意支付违约金。按合同约定，只有圣麒麟公司违约才需要支付装修期租金，鉴于我方并未违约，故不同意支付装修期租金。双方一直在协商减免租金，不同意支付滞纳金。原告不存在迟延交付房屋行为，3月19日双方交接时被告并未要求原告拆除装修，房屋已交接完毕，原告正在申请破产，迁址须支付费用，所以未准备将工商注册地址迁出，且圣麒麟公司处于诉讼中，无法办理注销手续，涉案房屋有3个房号，圣麒麟公司仅使用了其中一个，未迁址并不影响其他公司注册，故不同意支付迟延办理房屋交付手续违约金。被告主张的装修复原费金额没有依据，且被告是带装修租予原告的，故不同意支付。被告主张的全部违约金、滞纳金标准均过高，即使支付也要求法院予以酌减。反诉被告毕世兵针对反诉的答辩意见与展鹏公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京东城区前门大街X号系被告所有。2019年8月5日，被告（出租方、甲方）与毕世兵（承租方、乙方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街X号的A10地块A10-0301室出租给乙方。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以毕世兵的商号经营再见前任失恋博物馆的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：展馆。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2019年8月5日至2024年8月4日，装修为2019年8月5日至2019年8月19日（包括头尾两日）。装修期内无需缴纳租金及增值税，但应付管理费及增值税。租金起算日为2019年8月20日。租赁期内，乙方需向甲方支付租金，向管理公司支付管理费。第一个租赁年度（2019年8月5日至2020年8月4日）的日租金为6元/日/平方米，增值税为0.3元/日/平方米，月租金为93283.05元，增值税为4664.15元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应负的费用。管理费按75.47元/公历月/平方米收取，增值税为4.53元/公历月/平方米。乙方应在每个公历月第25日或之前支付下一个公历月的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金293841.6元，向管理公司支付管理费保证金122673.6元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在签署条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于合同期满或提前解除日17:00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未充分履行复原义务，则乙方已支付的保证金不予退还，甲方可选择代为履行复原义务，所支出费用由乙方承担。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日；乙方书面或以行为表明无法或不再继续履行合同，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金；依据合同约定的租金向甲方支付已享受的装修期租金。乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。2019年9月6日，原告（受让方）与毕世兵（转让方）、被告（出租方）签订补充协议，约定转让方将其在涉案合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，受让方承受转让方在租赁合同项下的全部权利义务。转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任。在租赁合同终止或解除时，出租方将应退还的租赁保证金和其他费用退还给受让方，而转让方与受让方之间涉及上述款项的结算自行处理，与出租方无关。合同履行期间，原告依约向被告交纳了租金保证金293841.6元，向物业公司交纳物业管理费保证金122673.6元，并对涉案房屋进行了装修，租金交纳至2020年1月31日，此后租金未再交纳。2020年2月、3月，被告向原告发送催告函和客户付款通知书、警示函，催缴租金；北京搜厚物业管理有限公司前门分公司向原告发送催告函和客户付款通知书，催缴物业管理费。2020年3月13日，原告向被告发出退租申请书，主要内容为：开业以来因房屋漏水及新冠肺炎疫情，对原告的旅游展览业务造成毁灭性打击，鉴于疫情引起的不可抗力，造成长期难以复工的困境，致使双方合同无法继续履行，特此提出退租申请。2020年3月18日，被告向原告发出《终止函》，载明，因原告拖欠应付未付费用构成违约，故函告原告，涉案合同于2020年3月19日终止。原告应自终止日起3个工作日内向被告一次性全额支付应付未付费用，并于终止日当日下午5时之前按照租赁合同约定返还房屋，否则被告将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。3月19日，双方签署《商铺返还交接单》，原告腾退涉案房屋。《商铺返还交接单》载明，原告于2020年3月19日腾退房屋，将房屋交还物业，房屋交还状况如下：1、没有发现房屋结构问题；2、保持现有装修状况：（/拆/未拆）；3、该房屋全部钥匙2把交给搜厚物业；4、租户已腾空房屋内属于租户的物品；5、其他：无。在退租验房单中，亦未载明要求将房屋恢复原状，仅在空白栏手写有一层格栅4个损坏，需恢复。庭审中，被告提交涉案房屋照片及视频资料，证明涉案房屋内原告装修未拆除，仍处于空置状态。原告对其真实性认可，证明目的不予认可。被告提交拆除工程预算报告，证明拆除复原费用。被告对其真实性认可，证明目的不予认可。诉讼中，本院向前门商业区服务中心询问圣麒麟公司疫情期间营业情况，其工作人员表示，圣麒麟公司承租涉案房屋经营展览业务，属于娱乐场所，因疫情影响，春节后一直未开门营业，现在已经搬走。另查，圣麒麟公司的工商注册地址仍在涉案房屋。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告与毕世兵签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。之后原、被告及毕世兵签订补充协议，将毕世兵在涉案合同中的权利义务一并转让予原告，故原告应当作为承租方履行合同义务。根据已查明事实，双方于2020年3月起协商解除合同，2020年3月19日，原告向被告腾退涉案房屋，故被告要求确认涉案合同于2020年3月19日解除的反诉请求于法有据，本院予以支持。原告租金缴纳至2020年1月31日，此后租金未交纳，故被告要求原告支付自2020年2月1日至2020年3月19日期间租金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故对于2020年2月1日至2020年3月19日期间的租金，本院将依据公平原则予以酌定。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，原告承租涉案房屋用于举办展览，因疫情防控原因，自春节后至腾退房屋前一直未营业，原告并非恶意拖欠租金，故被告以此为由要求原告支付违约金依据不足。但鉴于涉案合同亦未约定因疫情影响承租方享有单方解除权，且疫情因素并非直接导致涉案合同无法继续履行。现被告单方提出解除合同构成违约，应当支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，且考虑疫情因素，本院将综合考虑合同履行情况、被告违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则依法予以酌定。被告主张的滞纳金实为原告迟延给付租金的违约金，被告不应重复主张，故被告要求原告支付滞纳金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。另鉴于合同约定原告以书面或行为表明不再继续履行合同，被告可单方解除合同提前收回涉案房屋，并应依据合同约定的租金向被告支付已享受的装修期租金。且考虑涉案合同租期五年，被告实际承租不足一年就提出解除合同，故被告要求原告支付装修期租金的反诉请求于法有据，本院予以支持。补充协议约定毕世兵应当就圣麒麟公司履行租赁合同向被告承担连带保证责任。故被告要求毕世兵与圣麒麟公司共同支付上述租金及违约金于法有据，本院予以支持。关于被告主张原告应支付迟延办理房屋交付手续违约金及恢复原状费用一节，合同约定原告交付房屋时应将涉案房屋恢复原状或被告另行书面同意之状态，并返还被告。经被告验收并书面认可视为原告完全履行复原义务。鉴于原、被告于2020年3月19日对涉案房屋进行了现状交接，并签署《商铺返还交接单》，该交接单中对于装修状态的描述为“保持现有装修状况：（/拆/未拆）”，并未载明需要拆除的事项，且在退租验房单中，亦未载明要求原告恢复原状，原告已于当日将钥匙交付被告，原告搬离涉案房屋后至诉讼前，被告亦从未向原告主张恢复原状或支付相关费用，故本院认为双方就涉案房屋按现状交接已达成一致，被告要求原告支付恢复原状费用的反诉请求，依据不足，本院不予支持。另鉴于原告已将涉案房屋交付被告，被告仅以原告未将工商注册地址从涉案房屋注销或迁移为由主张迟延办理房屋交接手续违约金，依据不足，本院不予支持。但需指出，若原告未将工商注册地址迁出涉案房屋给被告造成损失，被告可以另行主张。关于原告要求退还保证金一节，原告交纳的租金保证金在抵扣其应当承担相应费用后，余款应予退还，故原告要求被告退还租金保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费保证金一节，虽然原告与物业公司并未签订书面合同，但物业管理费保证金系为保证原告享受物业公司提供的服务同时能够全面向物业公司履行义务而支付的保证金。且根据已查明事实，物业管理费保证金实际由物业公司收取，合同约定由物业公司退还，故原告要求被告退还物业管理费保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司与被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司签订的《店铺租赁合同》于2020年3月19日解除；二、被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司租金保证金293841.6元；三、原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、反诉被告毕世兵于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司支付租金79565元；四、原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、反诉被告毕世兵于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金97947.2元；五、原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、反诉被告毕世兵于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司支付装修期租金48302.7元；六、驳回原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3774元，由原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司负担1112元（已交纳），由被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司负担2662元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费6153元，由原告（反诉被告）北京圣麒麟星空文化传媒有限公司负担1634元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司负担4519元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇二〇年七月三十日书记员  陈丽娟