大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10654号原告：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号，统一社会信用代码91210200242395981T。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：牟春桥，男，1990年10月27日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘伟，男，1963年3月25日生，汉族，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：王徐，男，1974年4月12日，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：隋红燕，女，1979年6月15日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连万科物业服务有限公司与被告王徐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人牟春桥、刘伟，被告王徐的委托诉讼代理人隋红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠缴的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4,756.8元；2、请求判令被告向原告支付2011年1月1日至2019年12月31日车库物业服务费6,897.96元；3、请求判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付违约金2,988.56元，合计14,643.32元；4、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区惠泽北园XX房屋（即假日风景XX），已于2010年办理入住，该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4,756.8元、2011年1月1日至2019年12月31日期间车库物业服务费6,897.96元、违约金2,988.56元。虽经原告多次催要，被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了全体业主及原告的共同利益。根据《物业服务合同》第五章第十七条规定：业主办理入住手续时需预付物业服务费，此后物业服务资金按半年交纳，业主或者物业使用人应于每半年度最后一个月的25日前向乙方交纳下期的物业服务资金，在所交半年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。为维护原告自身及全体业主的合法权益，特提起诉讼，恳请依法给予支持。被告王徐辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的物业服务根本不符合原、被告签订的合同约定，且不符合我国法律的强制性规定，构成合同严重违约，被告认为原告严重违反合同约定，故不缴纳物业服务费。原告提供的物业管理严重不合格，小区通道每天被车辆严重堵塞，楼道堆满杂物存在安全隐患，小区内车辆停放杂乱无章，消防通道每天都严重堵塞，原告也未安排人员管理，申请法院调取消防通道及小区路面监控。车库物业服务费原告从2011年1月1日开始追缴，已经超过了诉讼时效，不应予以支持。违约金的计算没有详细的计算明细，也无法证实违约金如何计算。被告是案涉房屋及车库的房主及所有权人，对房屋物业服务费及车库物业服务费的计算标准、面积没有异议，对房屋拖欠的时间没有异议，对车库拖欠时间有异议，被告认为没有这么长时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2006年10月，大连万科房地产开发有限公司与原告签订《大连万科假日风景前期物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供前期物业服务，物业服务费标准：多层住宅为1元/月·平方米；高层住宅为1.3元/月·平方米；商业住宅为2元/月·平方米。停车场属于开发商所有或业主个人购置车位的，建设单位或业主应根据建筑面积，按照下列标准向原告交纳车位服务费：独立车库0.5元/平方米·月；半地下车位60元/个·月；地下车位60元/个·月。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向原告交纳当期的物业管理服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日按欠交总额的3‰的标准向原告支付违约金。2010年4月26日，被告购买了位于甘井子区，该住宅处在大连万科假日风景小区内，建筑面积是132.13平方米，属于高层楼房的首层。同日，被告还购买了位于甘井子区车库一个，建筑面积127.23平方米。2013年3月，经大连万科假日风景小区业主大会表决同意，自2013年4月1日起调整小区的物业服务收费标准，其中高层住宅（首层）的物业服务收费标准提高为每月每平方米1.5元。2014年，原告因被告拖欠物业服务费及车库物业服务费将被告诉至本院，要求被告支付2011年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费（包含车库物业服务费）及违约金，因原告部分主张超过诉讼时效，本院于2014年7月29日作出（2014）甘民初字第2431号民事判决，判决被告支付原告2012年1月1日至2014年6月30日物业服务费（包含车库物业服务费）6,871元及违约金。2015年12月8日，被告向原告交纳物业服务费10,108.11元。2017年3月17日，大连市甘井子区万科假日风景第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对大连万科假日风景小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议，并签订新的物业服务合同。物业服务费标准：多层住宅为1.5元/月·平方米；高层住宅（首层）为1.5元/月·平方米；高层住宅（二层以上）为1.8元/月·平方米；公建商业用房为2元/月·平方米；幼儿园为2元/月·平方米。物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交半年度首月1日及以后交纳的，视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。专有车位按月收取物业服务费，车库车位0.5元/月·平方米。2017年11月7日，原告再次将被告诉至本院，要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4,756.8元及违约金320.14元。本院于2019年2月13日作出（2017）辽0211民初9693号民事判决，判决支持原告的诉讼请求。被告于2019年9月6日向原告交纳上述判决确定的物业服务费4,756.8元。截至庭审，被告拖欠原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4,756.8元（132.13平方米×24个月×1.5/月/平）未付。原告主张被告拖欠2011年1月1日至2019年12月31日的车库物业服务费未付。被告对拖欠时间有异议并提出诉讼时效抗辩。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业服务企业已经按约履行了为小区全体业主提供物业服务与管理的相关义务，被告作为业主在接受物业公司提供的各方面服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米1.5元的标准及时足额交纳物业服务费，借故拖欠无理。现原告请求被告立即给付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4,756.8元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付车库物业服务费一节。首先，关于2011年1月1日至2014年6月30日期间的车库物业服务费，根据查明的事实，原告曾就被告拖欠上述期间车库物业服务费诉至本院，本院也已作出生效判决，现原告就该期间的车库物业服务费再次重复起诉，根据一事不再理原则，本院不予支持。其次，关于2014年7月1日至2019年12月31日期间的车库物业服务费。被告主张拖欠时间有异议但未提供证明其交纳了该期间的车库物业服务费，应当依法承担举证不能的法律后果，对于原告主张被告未交纳2014年7月1日至2019年12月31日的车库物业服务费的意见，予以采纳。再次，关于被告主张原告诉请的车库物业服务费已经过诉讼时效的意见。本院认为，关于2017年1月1日前发生的车库物业服务费，《大连万科假日风景前期物业服务合同》约定该费用按季度交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向原告交纳当期的物业管理服务费。关于2017年1月1日后发生的车库物业服务费，《物业服务合同》约定按月收取物业服务费。原告于2019年8月8日向本院递交诉状。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，案涉产生于2014年7月1日至2016年7月31日的车库物业服务费，已过诉讼时效。虽然原告为证明其于2016年11月16日向被告催缴车库物业服务费，提供照片一张。被告对该证据真实性有异议。本院认为，原告提供的照片无法证明物业服务费催费通知的张贴时间以及是否张贴于案涉房屋处，且被告对该证据不予认可。故对该证据，本院不予采信。现原告未能提供证据证明构成诉讼时效中断，故对被告抗辩部分车库物业服务费已过诉讼时效意见予以采纳。被告应当向原告支付2016年8月1日至2019年12月31日的车库物业服务费2,608元（127.23平方米×41个月×0.5/月/平），原告主张超出部分，不予支持。关于被告提出原告提供的物业服务存在管理不到位、小区道路堵塞、杂物乱放、消防通道堵塞等问题，要求调取消防通道及道路监控录像，不同意支付物业服务费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业服务费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业服务费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。对于被告要求调取消防通道及道路的监控录像的调证申请，不予准许。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业服务费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王徐自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费4,756.8元及2016年8月1日至2019年12月31日的车库物业服务费2,608元。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元（原告预交），公告费260元，合计426元，由原告负担66元，由被告担负360元。被告负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李晓男人民陪审员  邹秀玉人民陪审员  王少安二〇二〇年七月二十二日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。