四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终817号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司广安分行，住所地四川省广安城南建安中路183号。 负责人：张明，行长。 委托诉讼代理人：马飞，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余依霖，女，1976年7月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：汪志贵，四川东乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金培城，四川东乾律师事务所律师。 原审第三人：四川省民生拍卖有限公司，住所地四川省成都市武侯区广福桥街8号1幢1单元2楼3号。 法定代表人：谭显国，总经理。 上诉人中国农业银行股份有限公司广安分行（以下简称农行广安分行）与被上诉人余依霖及原审第三人四川省民生拍卖有限公司（以下简称民生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行广安分行上诉请求:1.撤销一审判决，改判农行广安分行协助余依霖办理位于广安市广安区房屋中的266㎡（实际面积为265.76㎡）房屋的过户登记手续。2.一审、二审诉讼费由被上诉人余依霖承担。事实和理由：一、一审法院认定农行广安分行通过与四川省广安市恒昌企业（集团）公司签订《商品房买卖合同》并最终登记取得了389.21㎡房屋所有权属事实认定错误。二、一审法院仅仅依据《房地产买卖契约》认定农行广安分行拍卖标的为389.21㎡房屋属事实认定错误，双方真实意思表示的契约标的房屋面积应为265.76㎡。三、农行广安分行对案涉202号房屋只享有部分物权，其无权将房屋整体过户给余依霖，一审判决判令农行广安分行将202号房屋整体过户给余依霖不仅不能纠正登记错误使权利义务归属恢复至真实和合理的状态，而且还将造成权利义务的严重不对等，违反公平原则，属于错判。四、一审法院仅因为《收条》最后一句手写体前有几个空格就否认该文件的证明效力违反了《民事诉讼法》关于证明标准的规定。 余依霖辩称，第一、一审法院认定农行广安分行通过与四川省广安市恒昌企业（集团）公司签订《商品房买卖合同》并最终登记取得了389.21㎡房屋所有权属认定事实正确，有产权证佐证，（2002）广安民督执字第2-2号民事裁定书没有明确202号房中的123.45㎡被民生公司取得。第二、余依霖是善意的第三人。1.房屋权属登记在农行广安分行名下，余依霖在实际查看房屋情况下才决定竞买；2.广安市金欣拍卖有限公司进行拍卖时并没有强调仅拍卖202号房屋中的一部分，拍卖笔录记录的标的也是202号房屋，没有载明是一部分；3.广安市人民政府信访局于2008年6月25日对广安市金欣拍卖有限公司工作人员杨琼所作的询问笔录不具有真实性、关联性，因为没有相关部门的签字和盖章，被询问人的名字前后记载不一致；4.评估价值与实际售价存在差异是交易常识；5.余依霖并非无偿取得权利。第三、《房地产买卖契约》经双方当事人签字或盖章认可后具有法律效力，契约载明拍卖标的是389.21㎡房屋，农行广安分行与民生公司之间的权属争议已另案解决，农行广安分行对其名下的资产享有物权、享有处分权。第四、《收条》最后一句话与前面的描述间隔了5个字符，并且没有余依霖本人签字认可，一审法院不予认可《收条》的证明效力是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人民生公司述称，民生公司与农行广安分行的之间纠纷已通过另案进行了处理，民生公司不应再参加本案审理。 余依霖向一审法院起诉请求：1.判令农行广安分行继续履行合同，协助余依霖办理广安市广安区万盛中路128号二楼202号389.21㎡房屋所有权转移登记手续，并承担违约责任；2．本案诉讼费用由农行广安分行承担。一审庭审中，余依霖表示不主张第1项诉讼请求中的违约责任。 一审法院认定事实：1999年12月27日，四川省广安市恒昌企业（集团）公司向原中国农业银行广安市分行提出申请书，申请将其与广安市荣泰房地产开发公司联合开发的城南万盛街“荣昌大厦”二楼商业用房672㎡暂时抵偿给原中国农业银行广安市分行。当日，四川省广安市恒昌企业（集团）公司与原中国农业银行广安市分行营业部签订《以资抵贷协议》，约定了用其与广安市荣泰房地产开发公司联合开发的“荣昌大厦”中属于自己产权的二楼商业用房面积406.24㎡抵偿给原中国农业银行广安市分行营业部等内容。同日，何明友、四川省广安市恒昌企业（集团）公司又与原中国农业银行广安市分行营业部签订《以资抵偿透支本息协议书》，约定了何明友、四川省广安市恒昌企业（集团）公司以其与广安市荣泰房地产开发公司联合开发的“荣昌大厦”中属自己产权的二楼商业用房面积265.76㎡抵偿给原中国农业银行广安市分行营业部等内容。 原中国农业银行广安市分行取得抵偿房屋672㎡后，将其中的406.24㎡剥离给中国长城资产管理公司成都办事处（以下简称长城办事处），下剩建筑面积为265.76㎡。2002年3月25日，一审法院作出（2002）广安民督执字第2-2号民事裁定书，将长城办事处获得的该406.24㎡裁定给了第三人民生公司。2002年12月17日，原中国农业银行广安市分行通过与四川省广安市恒昌企业（集团）公司签订《商品房买卖合同》以及自己申请的方式，却取得了建筑面积为389.21㎡的房屋所有权即202号房屋的所有权［房屋所有权证号为广安市房权证广房字第××号，房屋所有权人为中国农业银行广安市分行，建筑面积为389.21㎡；国有土地使用权证号为广市国用（2005）第06818号，土地使用权人为广安市农行，国有土地使用权面积为57.89㎡］，将本应属第三人民生公司的建筑面积为123.45㎡所有权登记在了自己名下。 农行广安分行为了处置该房屋，委托广安市金欣拍卖有限公司拍卖。2006年10月10日、2007年5月14日，广安市金欣拍卖有限公司先后发出公告，涉及该房屋的公告内容均为：位于广安，面积约266㎡，参考价15万元，交保证金1万元。 2007年5月23日，余依霖参加由广安市金欣拍卖有限公司举办的拍卖会，竞拍取得了由农行广安分行委托拍卖的房屋。同日，余依霖、农行广安分行的经办人陈德斌与广安市金欣拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，主要内容有：买受人余依霖于2007年5月23日在广安市金欣拍卖有限公司举办的拍卖会上，经过公开竞价成交下列拍卖物品，品名和规格：位于广安，单位：㎡，数量：约266，成交价：16.3万元等。 2007年6月1日，广安市金欣拍卖有限公司收到余依霖交纳的成交价款163,000元后，出具收据载明的收款事由为：收拍卖广安万盛街128号二楼营业房成交价款。2007年6月21日，余依霖为此向广安市地方税务局第一直属分局征收所缴纳契税、印花税共计6,601.50元。 2007年6月12日，余依霖在“收到由广安市农行移交房产证（广安市房权证广房字第××号）一本，土地使用权证（广市国用（2005）第06818号）一本，给买授人余依霖过户。该房产证面积办证时，只办理过户面积约266㎡给买授人。”的收条中的接收方签字，农行广安分行的经办人陈德斌在移交方签字。“该房产证面积办证时，只办理过户面积约266㎡给买授人。”前空有几个字符。 2007年7月11日，余依霖（乙方）与原中国农业银行广安市分行签订了《房地产买卖契约》，该契约由打印和手写两部分文字组成，主要内容有：由于乙方○七年五月二十一日在广安市金欣拍卖行办公室预付的购房保证金人民币壹万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在广安市广安区万盛中路128号二楼202号的房地产（房屋建筑面积389.21㎡，土地使用面积57.89㎡）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、乙方在金欣拍卖大厅于○七年五月二十三日上午10钟竞买落槌后定的上述房地产成交价格为人民币壹拾陆万叁仟元，参考价150000元。乙方由二○○七年六月一日前一次性付清给甲方，购房成交价款全额163000元正。付款方式：现金。三、双方同意于二○○七年六月十三日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还全额成交价款。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将全额成交价款退还给乙方，另给付乙方相当于壹倍成交价款数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款、或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产成交价款千分之五十的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向市建设局房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关（审）查批准后生效。十、本契约一式叁份，甲乙双方各执一份。契约副本一份，送广安市房产交易中心。十一、双方约定的其他事项：1.万盛中路128号二楼只有三个房号，即201号、202号、203号，不能多一个房号，否则视为弄虚作假。2.该“标的三”属整体拍卖，即万盛中路128号二楼202号房不能分割。3．该“标的三”是○七年五月二十三日上午于金欣拍卖大厅（参加人数共计66人）按公开、公平、公正原则，根据拍卖法竞买落槌成交，双方不得悔约。4.面积应按拍卖会上拍卖师解释回答的“公告上面积约266㎡，房产证上建筑面积是300多，以房管部门办证确认202号房的面积为准”的原则执行，拍卖成交确认书签定的成交合同方也应遵守。5.甲乙双方必须遵纪守法，公正廉明，不得弄虚作假，欺骗对方，必须严格执行“拍卖法”、“买卖合同法”及有关法律法规，切实保护双方合法权利。6．本契约一式三份，具有同等法律效力，自签字之日起生效，若有违约者，按第五条处理。该契约附件一的内容有：房屋座落广安市城××楼××号，地号（2005）06818号，产权所有人余依霖，产权证号00042017，房屋建筑面积389.21㎡，土地使用面积57.89㎡，使用性质商用，房屋结构混合；附图为房地产平面图，建筑面积389.21㎡。甲方盖有农行广安分行的公章，乙方盖有余依霖的私章。 2007年12月25日、2008年4月11日，农行广安分行函告广安市房产交易中心，请求从广房字第××号房屋产权证的389.21㎡房产中分割266㎡给余依霖，分割界线为房屋产权证上图示载明的位置即：广安市城南万盛中路与万新四街的转角处，由万盛中路向万新四街方向分割265.76㎡（含共用分摊面积），分割界线垂直于与万新四街平形的该房屋轴线。 2013年6月27日，民生公司向一审法院提起诉讼，请求判决农行广安分行返还属其所有的位于广安市广安区房屋中的123.45㎡，返还位置以农行广安分行产权证平面图右侧紧民生公司取得的其他房屋面积相连。一审法院审理后作出（2013）广安民初字第2886号民事判决书判决：农行广安分行在本判决生效后十日内将多取得的123.45㎡房屋返还给民生公司（具体位置的划分由双方协商处理，办理产权过户手续所产生的税费按法律法规政策办理）。判决生效后，民生公司申请执行，在执行过程中，余依霖提出执行异议，认为其通过竞卖取得的是《房地产买卖契约》载明的面积为389.21㎡的整体房屋。经过执行机构组织三方协商，均未解决争议的问题，致生效判决不能执行。2018年5月24日，一审法院作出（2018）川1602民监6号民事裁定书，再审了该案，于2018年10月31日作出（2018）川1602民再4号民事裁定书裁定：一、撤销（2013）广安民初字第2886号民事判决书；二、驳回民生公司的起诉。同时告知民生公司可另行提起诉讼主张权利。 2018年12月21日，民生公司再次以农行广安分行为被告，余依霖为第三人提起诉讼，最终的诉讼请求为判决农行广安分行赔偿123.45㎡房屋的价款及租金损失（租金损失从2004年11月起计算），价格和租金申请鉴定。 同时查明，202号房屋现由余依霖使用，用于开办幼儿园。庭审中，一审法院向余依霖作出了释明，如法院认定余依霖竞买的房屋面积为265.76㎡，且在四至界限不清楚的情况下，征求余依霖是否变更诉讼请求，余依霖在规定的期限内未变更诉讼请求。 一审法院认为，农行广安分行委托广安市金欣拍卖有限公司拍卖自己所有的房屋，余依霖竞买成功后，农行广安分行与广安市金欣拍卖有限公司形成委托合同关系，余依霖、农行广安分行形成房屋买卖合同关系。 余依霖竞买的房屋面积是多少，即双方关于买卖房屋的最终面积合意到底如何，农行广安分行应当履行协助余依霖办理过户房屋的面积应是多少是本案争议的焦点。 针对争议的焦点，一审法院认为，首先，《房地产买卖契约》是余依霖、农行广安分行最终达成的房屋买卖协议，该契约虽然是由手写和打印文字组成，但这两部分文字内容清楚明白，特别是与房屋买卖联系最为紧密的房屋坐落、建筑面积、土地使用面积、价款、附件一等内容并无涂改之处，故应当认定该契约真实、合法，双方签字盖章后无须报请批准就应生效，这些内容清楚反映了双方买卖的房屋就是202号房屋整体，建筑面积为389.21㎡，土地使用面积为57.89㎡。 其次，余依霖签字的收到农行广安分行交付房产证、土地使用权证的收条内容无证据证明由余依霖所写，“该房产证面积办证时，只办理过户面积约266㎡给买受人。”前空有几个字符，与书写习惯不符，不排除由书写人事后加上的可能。因此，该收条不能完全证明余依霖认可购买的房屋面积就为约266㎡。 再则，202号房屋本身就是一间整体房屋，所有权全部登记在农行广安分行名下的客观事实，可以确定拍卖公告、《拍卖成交确认书》对拍卖房屋为202号房屋，面积约266㎡的表述是不准确的。在面积约266㎡的房屋并无四至界限的情况下，余依霖作为竞买人只能从实物、权属证书等方面对竞买房屋进行了解，完全可以认为竞买的房屋就是202号房屋整体。农行广安分行作为专业的金融机构，在委托拍卖一间整体房屋中的部分面积时，首先应当作出特别提示，重点明确出卖部分的四至界限并予以固定，然后将此情况明确公示，让竞买人清楚明白竞买标的物的状况。案件事实表明，农行广安分行不但没有充分履行上述注意义务，反而在双方对买卖房屋现状存在争议的情况下，先后在载明有拍卖房屋为202号房屋、建筑面积为389.21㎡等条款的《房地产买卖契约》及附有建筑面积为389.21㎡的房屋平面图附件中加盖公章确认，不仅明确了拍卖的房屋就是202号房屋整体，更让余依霖确信自己竞买的房屋就是202号房屋整体，故一审法院认定余依霖、农行广安分行达成的是建筑面积为389.21㎡的202号整体房屋的买卖合意。在第三人要求农行广安分行赔偿其所有的123.45㎡房屋房款的情况下，农行广安分行已具备将该房屋的全部权属过户给余依霖的条件。因此，对余依霖要求农行广安分行协助办理该房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。 同时，农行广安分行在与余依霖及第三人为拍卖房屋面积、部分房屋权属发生争议，以及余依霖实际占有使用202号房屋后，未请求有关机关变更或者撤销余依霖、农行广安分行签订的《房地产买卖契约》，仅是在余依霖和第三人向人民法院主张权利时作出相应的抗辩，不能仅依其抗辩就让该《房地产买卖契约》的相关权利义务关系发生变更，在该《房地产买卖契约》有效且未被撤销和变更的情况下，农行广安分行依法应当履行相关义务，为余依霖办理202号整体房屋的过户手续。 农行广安分行从房屋取得、委托拍卖、拍卖过程、拍卖成交后的补救措施等方面所举出的系列证据，只能证明农行广安分行对202号房屋实际上享有部分物权的事实，但这并不影响其在拥有202号房屋权属证书的前提下与余依霖达成202号房屋整体买卖的合意，更不能当然否定其与余依霖间依据《房地产买卖契约》而建立的关于202号整体房屋的买卖合同关系，故对其所提出抗辩意见，一审法院不予采纳。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：中国农业银行股份有限公司广安分行在判决生效后十五日内协助余依霖将坐落于广安市广安区万盛中路128号二楼202号房屋［房屋所有权证号为广安市房权证广房字第××号，房屋所有权人为中国农业银行广安市分行，建筑面积为389.21㎡；国有土地使用权证号为广市国用（2005）第06818号，土地使用权人为广安市农行，国有土地使用权面积为57.89㎡］的不动产权过户到余依霖名下。案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司广安分行负担。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农行广安分行提交了下列证据：1.广安市人民政府信访局于2008年6月25日对广安市金欣拍卖有限公司工作人员杨琼所作的询问笔录，拟证明余依霖在拍卖过程中完全知晓拍卖标的是约266㎡，也到现场查看过房屋。2.四川天平资产评估事务所资产评估报告（川平评报字【2006】第026号），拟证明拍卖标的评估单价为560元/㎡,拍卖标的总面积约266㎡，起拍价与评估价均是15万元左右，余依霖以16.3万元竞得案涉房屋，价款对应的房屋面积是265.76㎡，并没有支付123.45㎡房屋价款。余依霖的质证认为，对询问笔录真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系复印件没有加盖信访局的印章，也没有信访局任何人员签字，杨琼系农行广安分行的受托人广安市金欣拍卖有限公司的工作人员，与农行广安分行存在利害关系，其陈述的内容不具有证明效力，该询问笔录没有经余依霖签字确认，对于余依霖没有法律效力；对于评估报告的“三性”均有异议，这是农行广安分行委托第三方作出的评估报告，评估报告只是作为农行广安分行对房屋拍卖的参考，与余依霖没有直接关联性。本院认证意见：农行广安分行提供的证据1系复印件，余依霖不认可，本院不予采纳；证据2系农行广安分行为拍卖处置案涉资产而委托评估机构进行的资产评估，具有真实性、合法性、关联性，予以采纳。 本院经审理，对原审法院查明的基本事实予以确认。 本院另查明：（一）四川天平资产评估事务所接受原中国农业银行广安市分行委托作出川平评报字【2006】第026号资产评估报告，载明截止2006年6月3日，广安区万盛中路128号附202号房（389.21㎡）评估价值是217958元,评估单价为560元／㎡。（二）广安市金欣拍卖有限公司制作的拍卖会现场笔录（2007年5月23日）第二页载明“强调：三号标的面积实有266㎡，因原历史原因误差，该标的拍卖266㎡。产权证上有误。含过道、公用面积。”（三）广安市人民政府信访局于2008年6月26日对余依霖的父亲余华全所作询问笔录显示，余华全陈述《房地产买卖契约》和《广安市房屋所有权申请登记表》系其填写，并陈述公告上的约266㎡，没有说明是使用面积还是建筑面积，他当时认为是使用面积，所以房产证上面积与公告面积不相符。（四）原中国农业银行广安市分行于2007年12月25日发给广安市房产交易中心《中国农业银行广安市分行关于分割房产证的函》载明：“对此123.21平方米房产，2006年11月15日四川省民生拍卖有限公司向广安区人民法院提起诉讼，请求法院判令我行退还所有的123.21平方米房产，后经案外和解123.21平方米房产归四川省民生拍卖有限公司所有。今致函贵中心，请按2007年5月23日，广安市金欣拍卖有限公司与买受人余依霖签订的拍卖确认书约定的266平方米成交面积，从广房字第××号房屋产权证的389.21平方米房产中，分割266平方米给余依霖…”。2008年4月11日，原中国农业银行广安市分行就其委托广安市金欣拍卖有限公司拍卖的（广安市城南万盛中路128号1幢202号二楼商业用房）265.76㎡房产的产权过户办理事宜再次致函广安市房产交易中心。（五）2017年8月10日，农行广安分行向四川省广安市规划局提交了《关于分割房屋所有权证及国有土地使用权的申请》，称“现经该处资产买受人余依霖与四川省民生拍卖有限公司共同协商，请广安市广安区建筑设计室对该工程项目，广安市万盛中路128号202号商业门市分隔进行了测绘划分，其分隔后的面积分别为：四川省民生拍卖有限公司享有房屋建筑面积121.36平方米，房产买受人余依霖享有房屋建筑面积267.85平方米（见附件图）…”。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.广安市金欣拍卖有限公司于2007年5月23日拍卖的广安究竟是整体拍卖还是拍卖其中约266㎡房产；2.余依霖与原中国农业银行广安市分行于2007年7月11日签订的《房地产买卖契约》性质问题。 一、关于广安市金欣拍卖有限公司于2007年5月23日拍卖的三号标的问题。 本院认为，判断拍卖标的应结合拍卖公告、拍卖师在拍卖前宣布的注意事项（含瑕疵说明）、拍卖成交确认书以及委托人对拍卖标的是否享有所有权或处分权、拍卖标的的参考价等因素综合确定。就本案而言，第一，广安市金欣拍卖有限公司于2007年5月14日发布的拍卖公告清楚载明标的物位于广安，面积约266㎡，参考价15万元，交保证金1万元。第二，根据拍卖笔录，拍卖师在拍卖前特别强调：“三号标的面积实有266㎡，因原历史原因误差，该标的拍卖266㎡，产权证上有误”。第三，拍卖成交确认书载明余依霖经过公开竞价成交的拍卖物品是位于广安，约266㎡。第四，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。根据审理查明的事实，原中国农业银行广安市分行对广安实际享有265.76㎡所有权。从2007年12月25日原中国农业银行广安市分行致广安市房产交易中心《中国农业银行广安市分行关于分割房产证的函》可以看出，原中国农业银行广安市分行在2006年11月已经明知其仅对广安约266㎡享有所有权，其余面积属民生公司所有，其无权将属于民生公司的房屋面积委托拍卖。第五，拍卖公告载明拍卖标的的参考价为15万元，根据原中国农业银行广安市分行委托四川天平资产评估事务所对案涉资产进行评估的单价560元／㎡，可以计算出拍卖标的265.76㎡房产的价值为148825.60元,四舍五入后即为15万元，若拍卖整体389.21㎡，参考价应设定为22万元才合理，据此也可推算出原中国农业银行广安市分行委托拍卖的标的为约266㎡房产。第六，拍卖公告中的约266㎡应理解为建筑面积而不是套内面积或使用面积。一是拍卖师在拍卖前解释三号标的面积有误的原因是因原历史原因误差，而不是套内面积或使用面积与建筑面积之间的差异；二是广安住宅建筑以建筑面积进行交易，套内面积或使用面积不符合广安房产交易习惯；三是套内面积或使用面积与建筑面积相差近1／3亦不合常理；四是余依霖无证据证明其他竞买人都将约266㎡理解为套内面积或使用面积。综上，本院认定广安市金欣拍卖有限公司于2007年5月23日拍卖的三号标的系广安建筑面积中约266㎡部分，并非202号整体建筑面积389.21㎡。 二、关于余依霖与原中国农业银行广安市分行于2007年7月11日签订的《房地产买卖契约》性质问题。 本院认为，余依霖与原中国农业银行广安市分行于2007年7月11日签订的《房地产买卖契约》并非双方另行签订准备履行的房屋买卖合同，而是根据拍卖合同签订的书面合同，是对拍卖合同的书面记载和反映，《房地产买卖契约》中的标的、价款等主要条款应当与拍卖合同一致，不一致的，应以拍卖合同为准。理由如下：第一、根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定，竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。因此，当拍卖师落槌成交，拍卖合同就成立并生效，拍卖成交确认书为拍卖合同成立的证明文件。同时，《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定，拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。第二、《房地产买卖契约》中关于“乙方在金欣拍卖大厅于○七年五月二十三日上午10钟竞买落槌后定的上述房地产成交价格为人民币壹拾陆万叁仟元，参考价150000元。乙方由二○○七年六月一日前一次性付清给甲方，购房成交价款全额163000元正”等内容表明，该《房地产买卖契约》实为根据拍卖合同签订的书面合同，并非双方另行订立房屋买卖合同，如果是双方脱离拍卖合同另行签订房屋买卖合同，即便是原中国农业银行广安市分行将属于民生公司的123.45㎡房产赠与余依霖，也具有法律效力。第三、拍卖合同已经确定余依霖公开竞价成交的拍卖物品是位于广安㎡，成交价16.3万元，该拍卖合同的实质内容并不因委托人、买受人事后另行达成合意而发生改变。如果允许委托人、买受人事后随意变更拍卖标的，不但会损害良好的拍卖秩序，还会损害其他竞买人的合法权益，并且原中国农业银行广安市分行在签订《房地产买卖契约》后多次函告广安市房产交易中心的行为也表明，事后变更拍卖标的并非其真实意思表示。 综上所述，余依霖于2007年5月23日通过竞价公开成交的拍卖的物品是位于广安㎡房产，因原中国农业银行广安市分行仅对202号中265.76㎡房产享有所有权，故农行广安分行应协助余依霖对265.76㎡房屋办理所有权转移登记手续，分割界限应参照2017年8月10日农行广安分行向四川省广安市规划局提交的《关于分割房屋所有权证及国有土地使用权的申请》所附的广安市广安区建筑设计室出具的平面布置图，如果具体执行时必须按平面布置图所确定的面积分割才利于房屋的使用，则余依霖对多取得的房产（267.85-265.76＝2.09㎡）应按2007年的拍卖单价560元／㎡给予对方补偿。原中国农业银行广安市分行在处理涉案资产拍卖事宜中存在错误申领产权证、处置的资产四至界限不清、对合同审查不严等失误，但这些失误均不能成为余依霖获取非法利益的理由。农行广安分行上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第六条、第五十一条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3017号民事判决； 二、中国农业银行股份有限公司广安分行在本判决生效后十五日内协助余依霖将坐落于广安市广安区万盛中路128号二楼202号房屋［房屋所有权证号为广安市房权证广房字第××号，国有土地使用权证号为广市国用（2005）第06818号］中的265.76㎡的不动产权过户到余依霖名下，分割界限参照2017年8月10日农行广安分行向四川省广安市规划局提交的《关于分割房屋所有权证及国有土地使用权的申请》所附的广安市广安区建筑设计室出具的平面布置图； 三、驳回余依霖的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司广安分行负担75元，余依霖负担25元；二审案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司广安分行负担75元，余依霖负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平