大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初703号 原告：大连海创投资集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭产业化基地高新街1号，统一社会信用代码：912102007113472890。 法定代表人：蒋勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭剑，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马艳玲，辽宁法大律师事务所律师。 被告：辽宁鼎昇环境检测有限公司，住所地大连高新技术产业园区广贤路107号2号楼4层，统一社会信用代码：912102313963425321。 法定代表人：李晓鹏。 原告大连海创投资集团有限公司（以下简称“海创公司”）与被告辽宁鼎昇环境检测有限公司（以下简称“鼎昇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海创公司的委托诉讼代理人马艳玲、被告鼎昇公司的法定代表人李晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日起至2019年8月30日期间拖欠的租金1,002,172.83元及违约金300,651.85元，暂合计为1,302,824.68元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方签订《IC产业园房屋租赁合同》约定，原告将位于大连房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给被告；房屋面积为1614.65平方米；租赁期限共1095天，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；租金标准为：第一年（2018年1月1日至2018年12月31日）按1元/平方米/天计算，第二年（2019年1月1日至2019年12月31日）按1.05元/平方米/天计算，第三年（2020年1月1日至2020年12月31日）按1.1元/平方米/天计算，租金合计1,856,444元；租金按季支付。此外，合同第十五条第2款约定，被告如逾期支付租金，逾期超过15日的，原告有权解除合同，并要求被告支付租金总额30%的违约金。《IC产业园房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，但被告却一直未向原告支付租金。虽然双方曾于2019年12月13日签订《房屋提前终止租赁协议》，但被告至今仍未支付所欠租金，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，属于严重违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告辩称，被告的确承租了案涉房屋，但该房屋自装修完毕至今被告从未使用，双方签订的合同并未实际履行，该情况原告也知晓。被告正与园区政府合作开发项目，被告也在申请相关政策，被告现需时间与园区政府及原告协调将事情解决。至于违约金，被告认为原告主张过高，请求法院予以调整，可参照同期银行贷款利率计算。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人对真实性无异议的产权证、《IC产业园房屋租赁合同》、退租申请、《房屋提前终止租赁协议》的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、原告提供的《保证付款声明》，拟证明双方租赁合同关系成立，被告对欠付原告租金的事实确认无异议，并承诺2018年11月前支付完毕。被告对该证据关联性有异议，认为因原告系国有企业，需要进行审计，故要求被告出具书面材料证明房租产生，被告与政府一直协调享受房租免费的政策，所以我们作出一定承诺，但不代表原告可以此作为收租的证据。本院认为，被告的辩解不足以否定原告该证据，故对该证据予以采信。 二、原告提供的《房租延期付款申请函》，拟证明2019年4月3日，被告向原告提出申请，确认了案涉房屋及欠交租金的情况，并承诺于2019年4月30日前支付完毕。被告辩称，该申请函系原告要求出具，系双方先将租金总额确定下来为申请租金免费政策向政府提供数据支持，且该申请函中未记载违约金问题，被告也一直未使用案涉房屋。本院认为，被告辩解不足以反驳原告该证据，故对该证据予以采信。 根据当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下： 原告与被告签订了《IC产业园房屋租赁合同》，合同约定原告将大连高新区广贤路107号2号楼2层房屋出租给被告使用。租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日止，共计1095天，原告于2018年1月1日前向被告交付房屋。租赁面积为建筑面积1614.65平方米。租金标准为：第一年（2018年1月1日至2018年12月31日）按1元/平方米/天计算，第二年（2019年1月1日至2019年12月31日）按1.05元/平方米/天计算，第三年（2020年1月1日至2020年12月31日）按1.1元/平方米/天计算，租金合计1,856,444元。租金按季支付。双方可以协商变更或终止本合同。合同第十五条约定，若被告拖欠租金或者各项费用，累计15天以上（含15天）的，原告有权解除本合同，收回房屋，且被告应按本合同租金总额的30%向原告支付违约金，因此给原告造成其他损失的，被告应予赔偿。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用。 2018年10月23日，被告向原告出具了《保证付款声明》，载明因被告资金周转出现困难，承诺于2018年11月以前将拖欠租金支付完毕。2019年4月4日，被告再次向原告出具了《房租延期付款申请函》，载明原告与被告就广贤路107号楼1、2、4层房屋签订了租赁合同，被告应于2019年4月9日前向原告支付上述房屋租金共计2,658,672元，现因被告的原因申请将付款时间延期至2019年4月30日前。 2019年8月6日，被告向原告提出退租申请，称因公司困难，未降低运营成本，将对案涉楼房一层和二层退租，因该两层房屋均进行了装修，投入很大，申请原告不追究其违约责任，至于租金承诺在2019年12月30日前解决。 2019年12月13日，原、被告签订了《房屋提前终止租赁协议》，约定，由于被告原因，提前终止双方就IC设计园2号楼2层房屋的租赁合同，实际租赁日期为2018年1月1日至2019年8月30日，被告于2019年8月30日前将案涉房屋复原归还原告，截至协议日被告欠原告房租1,002,172.83元，该款于2019年12月31日前补清，逾期原告有权追究被告应负法律责任。 另查，案涉房屋的房屋所有权人为原告大连海创投资集团有限公司。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约将案涉房屋交付给被告使用后，被告应依约向原告支付房屋租金，现在被告未依约向原告支付房屋租金，故被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告主张被告支付自2018年1月1日至2019年8月30日期间欠付租金，于法有据，本院予以支持。但经查，被告欠付原告2018年1月1日至2018年12月31日的租金589,347元（1元/平方米/天×1614.65平方米×365天），欠付2019年1月1日至2019年8月30日的租金410,282.57元（1.05元/平方米/天×1614.65平方米×242天），共计999,629.57元，原告主张金额有误，本院予以纠正。关于被告辩称原告未使用案涉房屋的意见。本案中，原告依约向被告交付了案涉房屋，至于被告如何使用案涉房屋系其自身权利的处理，不影响合同的合法有效，双方均需依据合同履行各自的权利义务。故对被告该辩解，本院不予支持。 关于违约金一节。如上所述，被告欠付房屋租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张被告应支付的违约金数额为300,651.85元，对此，被告辩称违约金过高。根据上述规定，结合被告违约给原告造成的实际损失，本院酌定被告应支付的违约金数额为欠付租金的10%，即99,962.96元(999,629.57元×10%)，对原告主张的违约金的合理部分，本院予以支持 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告辽宁鼎昇环境检测有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告大连海创投资集团有限公司自2018年1月1日至2019年8月30日期间的租金999,629.57元及违约金99,962.96元； 二、驳回原告大连海创投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,525元，减半收取8,262.5元，由原告大连海创投资集团有限公司负担914.5元，由被告辽宁鼎昇环境检测有限公司负担7,348元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 田 甲 二〇二〇年七月二十四日 书记员 李泳伶 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。