贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4406号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙建全，男，1984年4月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：何敏，女，1986年9月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人孙建全、何敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人的委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；撤销一审判决第二项，改判逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之零点一支付。事实及理由：1.请求二审参照周边市州裁判标准，下调案涉逾期交房违约金标准。2.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人孙建全、何敏二审答辩称：违约金标准有合同约定，并不明显过高，应予支持。各项开户费及交易费系代收性质，上诉人并未举证证明已履行委托事项，被上诉人主张退还，应予支持。原审原告孙建全、何敏一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金14891元（违约金以414860元为基数，按日万分之一标准，从2018年6月2日起暂时计算至2019年5月31日）；2.判决被告退回原告不应该承担的各项开户费和交易费合计3330元及资金占用期间的利息，利息以3330元为基数，按人民银行中期贷款利率的1.3倍，从2014年11月23日起计算至被告实际退回之日止；3.判决被告支付因为交房产生的违约金10058元（违约金以414860元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月30日计算至2018年3月2日止）。一审法院认定事实：2014年11月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积128.36平方米，套内建筑面积101.31平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4094.96元计算，总价款为414860元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124860元，余款290000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为414860元，被告代收房维修基金9627元、契税6222.90元、印花税5元，收取各项开户费3285元。2018年3月2日原告支付了一年的物业费用等费用后，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2018年8月13日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块13、14、27、28幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月18日，被告在原告所属14楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2019年4月29日，原告出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2018年3月2，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2016年10月31日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2018年3月9日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2018年3月9日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年1月13日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金，应以原告已付购房款414860元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月31日计算至2018年3月2日，违约金应为10101.84元（414860元×0.005%/日×487日），原告诉请逾期交房违约金10058元，予以支持。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年3月2日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2019年2月25日前）为原告办理商品房转移登记。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年11月18日在原告所属14楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，故被告并未违约。因此，原告诉请的被告支付逾期办理不动产权属证书违约金，不予支持。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3330元的诉讼请求，予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙建全、何敏电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3330元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙建全、何敏逾期交房的违约金10058元；三、驳回原告孙建全、何敏的其他诉讼请求。案件受理费253元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担120元，原告孙建全、何敏负担133元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：上诉人2014年11月23日代收被上诉人的各项开户费交易费为3755元，经双方核对，除去已退交易费及多收的闭路电视开户费，剩余金额为3285元。除此之外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。违约金兼具惩罚性和补偿性，不以存在损失为前提，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书和逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。但经二审查明，上诉人尚未退还的各项开户费为3285元，一审判决退还的金额错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1224号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙建全、何敏逾期交房违约金10058元；驳回原告孙建全、何敏的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1224号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人孙建全、何敏各项开户费3285元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费253元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担117元，被上诉人孙建全、何敏负担136元；二审案件受理费506元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担500元，被上诉人孙建全、何敏负担6元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年七月三十日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千