江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初1893号原告：章宏伟，男，1966年8月26日生，汉族，南京市人，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王田田，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘修阁，北京市中伦文德（南京）律师事务所实习律师。被告：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108室。法定代表人：刘森峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫、潘兴源，系该公司员工。原告章宏伟与被告江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章宏伟及其委托诉讼代理人王田田、刘修阁、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人潘兴源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章宏伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金574602元（自2018年10月31日起至房屋实际交付止，按房款万分之三计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售商品房一套，位于句容市屋，房屋于2018年10月30日前交付，逾期交房的，自最后交付期限的第二天起按全部房款的万分之三承担违约金。约定交房当日，原告发现房屋多处墙面开裂、地砖空鼓、窗户无法打开，甚至厨房没有开灶口，卫生间浴霸没有安装等问题，不符合合同附件三《装饰、设备标准》，原告无法居住使用。被告多次整修后，仍存在多种问题。现原告诉至法院，望判如所请。被告碧桂园公司辩称，1、案涉房屋在2018年10月30日前已经达到合同约定交付标准，根据合同第8条约定，案涉房屋应在2018年10月30日前符合第一项条件，即该商品房经验收合格。在2018年6月19日该房屋已经竣工验收合格，并于2018年10月10日取得竣工验收备案表，且我司于2018年10月29日前通知业主收房。2、原告拒绝收房无正当理由，应自行承担相关损失。根据商品房买卖合同附件四第4条约定，只有存在地基基础、主体结构等质量问题才可以拒绝收房。否则视为房屋已经交付。但案涉房屋并不存在拒绝收房的质量问题，原告所提交的关于质量问题描述单是个人单方填写，与客观事实不符。其提供的照片属于涉案房屋的地下室，并不是案涉标的，根据买卖合同第1、3条，原告支付的房款对应的房屋是建筑面积为202.03平方米的房屋，并没有地下室，原告也没有支付相应的对价，地下室与本案涉及的买卖关系无关联。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，原告章宏伟与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：章宏伟向碧桂园公司购买位于句容市，建筑面积202.03平方米，房屋总价款3641336元；出卖人应于2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定房屋交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房；如出卖人未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。附件三交付标准约定：卫生设施配置洗手台柜、洗手盆、水盘龙头、镜柜、淋浴花洒、座厕、淋浴屏风；厨房设施配人造石台面连洗菜盆、厨柜、水龙头、抽油烟机、凉霸、燃气灶、消毒柜；地下室：地面铺砖、墙面油乳胶漆、卫生间设置洗手台柜、洗手盆、水盘龙头、镜柜、座厕；附赠地暖、玄关柜、中央空调、新风系统、电动窗帘（仅指窗帘电机及导轨，不含帘布及窗纱）。附件四补充协议约定：该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用；买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼；该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼；买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。后双方就负一层地下室与地下室相通的下沉庭院签订协议书一份：经买受人要求，出卖人同意将该商品房所在单元的部分负一层地下室与该地下室相通的庭院无偿提供给乙方使用，买受人承诺不管地下室、庭院的实际面积为多少，买受人均同意接受且没有异议；出卖人于交付商品房的同时将地下室、庭院交给买受人使用，因该地下室及庭院系出卖人无偿给买受人使用，该地下室及庭院的使用不作为买受人购买商品房的条件，买受人承诺：除地下室、庭院存在违反国家相关强制性规定的质量问题外，买受人不以地下室、庭院移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼，否则视为出卖人已按期交付该商品房。上述合同及补充协议签订后，章宏伟按约支付了房款。另查明，涉案楼栋于2018年10月10日通过了竣工验收备案。2018年10月29日，被告向原告发出《收楼通知书》。原告收到通知后前往涉案房屋，原告认为涉案房屋存在诸多质量问题，因此未办理收房手续。原告还申请了南京方安房产投资咨询中心对涉案房屋进行了验房。根据原告提交的房屋维修申请记录表，主要存在以下问题：1、推拉门左侧开关缺失；2、阳台推拉门防尘垫脱落；3、客厅门柜油漆污染严重；4、餐厅筒灯闪烁；5、入户门可视面板缺失；6、强电箱掉漆生锈；7、一楼卧室开关面板缺失；8、一楼卧室百叶窗右侧缺失；9、厨房门柜油漆污染严重；10、水池下水未安装；11、厨房柜板未安装，柜内插座未安装；12、油烟机软管未装，插座未装；13、浴霸缺失；14、洗手池缺阀、下水漏水；15、衣帽间柜门异响；16、入户门柜右侧破损；17、楼梯间灯具未装；18、二楼线路短路、无电；19、二楼卫生间浴霸缺失；20、二楼卧室推拉门右侧开关缺失；21、二楼卧室推拉门锁具缺失、门歪斜；22、二楼卧室阳台推拉门上油漆未处理；23、二楼公卫台盆漏水，浴霸缺失；24、二楼主卫台盆漏水、地漏盖生锈；25、二楼公卫右侧墙角起皮；26、二楼次卧推拉门划痕严重；27、二楼阳台门无拉手，门框油漆污染严重；28、卫生间石膏板修整；29、二楼主卧吸顶灯不居中；30、一、二楼配电箱陈旧；31、地下室门柜缺失、卫生间下水缺失、整层无电、卫生间马桶损坏、门柜四周油漆污染严重、卫生间墙砖空鼓太多、吸顶灯缺失、天花石膏板色差、百叶窗把手缺失。审理中，本院组织双方现场查看并拍摄相关房屋照片、制作调查笔录在卷留存。在现场，原告提出目前存在的问题：1、厨房灶台未安装，台面未留孔；2、一楼客厅门板有色差；3、一、二楼卫生间干区没有地漏；4、花园有三个窨井盖，影响美观使用；5、地下室洗手间未安装洗手池；6、地下室外面天井部分雨天积水严重，因为被告把电源总闸关掉，导致天井下面的抽水泵无法正常使用产生积水；7、二楼主卧洗手台下有乱七八糟的电线，容易引发安全事故，二楼主卧阳台有建筑垃圾桶未清理；8、三个卫生间没有凉霸；9、消毒柜未安装。对此，被告已现场对厨房灶台进行开孔，并对其他问题进行回复：门板色差问题可以处理，厨房灶台和消毒柜需要原告收房后自行领取，阳台门可以负责处理，地下室天井积水需要等业主收房后自行打开电源，让抽水泵运作起来就可以解决，卫生间根据设计是干湿分离，设计规范干区没有地漏，因地下室与原告签订补充协议，交付标准中不包括洗手台，卫生间交付标准中不包括凉霸，电线和建筑垃圾桶已现场处理完毕。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票一张、验房报告一份、视频光盘、房屋维修申请记录表、照片、问题汇总、视频光盘、被告提交的竣工验收备案表、质量保证书、使用说明书复印件各一份、收楼通知书、邮寄单各一份、协议书一份以及到庭委托代理人的相关当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告章宏伟与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是碧桂园公司是否存在逾期交房的情形，是否应当支付逾期交房违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，案涉房屋经竣工验收合格，碧桂园公司也在合同约定的期限内通知原告办理收房手续，碧桂园公司不存在逾期交付违约行为。原告章宏伟认为碧桂园公司虽然在合同约定的交房期限内通知交房，但所交房屋存在质量问题因此未收房。而根据章宏伟提供的房屋维修申请记录表所载明的质量问题明细，结合本院查看现场的情况，原告所反映的问题与双方合同约定的交付标准未存在明显不一致的情形，对于其正常居住使用没有实质性影响，且碧桂园公司也同意按照合同约定进行保修并实际进行了保修，原告据此拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告章宏伟的诉讼请求。案件受理费9546元，减半收取4773元，由原告章宏伟承担（此款原告已预交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 吴 静二〇二〇年七月六日书记员 李文娟