广西壮族自治区百色市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂10执复11号 复议申请人（利害关系人）：罗保群，女，1978年10月15日出生，汉族，住广东省东莞市。 申请执行人：百色市海龙房地产有限公司。住所地：广西百色市右江区中山一路右江日报社办公楼二楼。统一社会信用代码：9145**********860C。 法定代表人：田汉清，董事长。 被执行人：广西奥丰房地产开发有限公司。住所地：广西南宁市科园大道68号南宁高新区软件园二期10号楼第二层201号房。统一社会信用代码：914501*********** 法定代表人：周秋利，董事长。 利害关系人：广西巨威房地产开发有限公司。住所地：广西玉林市福绵管理区玉福公路东南侧洋桥工业区瑞利制线厂生产综合楼1幢。统一社会信用代码：914509*************。 法定代表人：熊绍光。 复议申请人罗保群不服广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2020）桂1002执异3号裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现己审查终结。 申请执行人百色市海龙房地产开发有限公司（以下简称海龙公司）与被执行人广西奥丰房地产开发有限公司（以下简称奥丰公司）企业借贷合同纠纷执行一案，右江区法院根据广西壮族自治区高级人民法院（2014）桂民提字第88号生效民事判决，于2016年5月5日作出（2016）桂1002执547号之一执行裁定：继续查封在诉讼程序中已查封的被执行人奥丰公司名下的财产。于2016年5月31日作出（2016）桂1002执547号之二执行裁定：拍卖被执行人奥丰公司名下的位于玉林市××路北侧民主南路东侧“奥丰国际”商业、住宅用地【土地使用权证号：玉国用（2011）第01001101、地号：0020151019000，使用面积：17519.64m2】及在建建筑物。随后将案件移交本院办理相关委托评估事宜。经本院依法委托江苏海正土地房地产评估有限公司对该土地及附属建筑物进行评估，该评估公司于2016年10月10日作出苏海估GXF字（2016）02016号房地产估价报告。因被执行人奥丰公司对该评估报告有异议，本院再次委托原评估公司重新评估。评估公司于2017年5月4日重新作出苏海估GXF字（2016）02016-2号房地产估价报告，估价结果为土地价值3505.68万元，在建建筑物价值为2810.81万元，合计6316.49万元。2017年7月10日，本院根据广西壮族自治区高级人民法院关于网络拍卖的有关规定将案件移交右江区法院办理网络拍卖。右江区法院于2017年8月22日以6000万元为保留价在淘宝网公开拍卖上述地产及建筑物，因流拍又于2017年10月17日至18日进行第二次拍卖，竞买人广西巨威房地产开发有限公司以5625万元的最高应价竞得。2017年10月22日，右江区法院作出（2016）桂1002执547号之三执行裁定：1、位于玉林市××路北侧民主南路东侧“奥丰国际”商业、住宅用地【土地使用权证号：玉国用（2011）第01001101、地号：0020151019000，使用面积：17519.64m2】及在建建筑物归买受人广西巨威房地产开发有限公司所有。所有权自该裁定送达买受人时起转移；2、买受人广西巨威房地产开发有限公司可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 2018年9月30日，广西建工集团第一建筑工程有限公司依据（2017）桂09民初1号民事判决书、（2018）桂民终566号民事裁定书向右江区法院申请参与对涉案在建工程合法拍卖的所得价款分配，并行使工程价款优先受偿权。2018年1月5日，右江区法院院长将案件提交审判委员会讨论后认为，该案在执行过程中存在程序瑕疵应予再审，作出（2018）桂1002民监1号民事裁定：1、（2016）桂1002执547号执行一案另行组成合议庭再审；2、再审期间，中止对（2016）桂1002执547号之二执行裁定书、（2016）桂1002执547号之三执行裁定书的执行。2018年3月16日，该院作出（2018）桂1002民再1号民事裁定：维持该院作出的（2016）桂1002执547号之二执行裁定和（2016）桂1002执547号之三执行裁定并恢复对（2016）桂1002执547号之二执行裁定及（2016）桂1002执547号之三执行裁定的执行。 右江区法院查明，广西壮族自治区高级人民法院作出（2014）桂民提字第88号民事判决：1、撤销百色市中级人民法院（2013）百中民二终字第201号民事判决；2、奥丰公司应偿还海龙公司借款本金1445万元；3、奥丰公司应支付海龙公司借款利息。2016年3月29日，海龙公司向该院申请对奥丰公司强制执行。该院立案后，于2016年5月5日作出（2016）桂1002执547号之一执行裁定：继续查封在诉讼程序中已查封的被执行人奥丰公司名下的财产。该院向被执行人奥丰公司发出执行通知书后奥丰公司仍不履行还款义务，遂于2016年5月31日作出（2016）桂1002执547号之二执行裁定：拍卖被执行人奥丰公司名下的位于玉林市××路北侧民主南路东侧“奥丰国际”商业、住宅用地【土地使用权证号：玉国用（2011）第01001101、地号：0020151019000，使用面积：17519.64m2】及在建建筑物。随后将案件移交百色市中级人民法院办理相关委托评估事宜。经百色市中级人民法院依法委托江苏海正土地房地产评估有限公司对该土地及附属建筑物进行评估，该评估公司于2016年10月10日作出苏海估GXF字（2016）02016号房地产估价报告。因被执行人奥丰公司对该评估报告有异议，百色市中级人民法院再次委托原评估公司重新评估。因被执行人奥丰公司在上述评估作出后仍对被评估的在建房产建设，评估公司于2017年5月4日重新作出苏海估GXF字（2016）02016-2号房地产估价报告，此时建筑物的利用现状为一栋在建工程，地下2层，地上6层，已建面积19972.23m2，估价结果为土地价值3505.68万元，在建建筑物价值为2810.81万元，合计6316.49万元。该报告于2017年5月10日向被执行人奥丰公司送达。2017年7月10日，百色市中级人民法院根据广西壮族自治区高级人民法院关于网络拍卖的有关规定将案件移交该院办理网络拍卖。该院依照《广西壮族自治区高级人民法院关于网络司法拍卖操作流程的规定（试行）》的规定，于2017年8月22日以6000万元为保留价在淘宝网公开拍卖上述地产及建筑物，因流拍该院又于2017年10月17日至18日进行第二次拍卖，竞买人广西巨威房地产开发有限公司以5625万元的最高应价竞得。2017年10月22日，该院作出（2016）桂1002执547号之三执行裁定：1、位于玉林市××路北侧民主南路东侧“奥丰国际”商业、住宅用地【土地使用权证号：玉国用（2011）第01001101、地号：0020151019000，使用面积：17519.64m2】及在建建筑物归买受人广西巨威房地产开发有限公司所有。所有权自该裁定送达买受人时起转移；2、买受人广西巨威房地产开发有限公司可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 另查明，奥丰公司在“奥丰国际”商业、住宅用地上的建筑物二次评估报告作出后仍对该评估标的物投入资金建设，承建单位为广西建工集团第一建筑工程有限公司。2018年9月30日，广西建工集团第一建筑工程有限公司依据（2017）桂09民初1号民事判决书、（2018）桂民终566号民事裁定书向该院申请参与对涉案在建工程合法拍卖的所得价款分配，并行使工程价款优先受偿权。2018年1月5日，该院院长将案件提交审判委员会讨论后认为，该案在执行过程中存在程序瑕疵应予再审，故该院作出（2018）桂1002民监1号民事裁定：1、（2016）桂1002执547号执行一案由该院另行组成合议庭再审；2、再审期间，中止对（2016）桂1002执547号之二执行裁定书、（2016）桂1002执547号之三执行裁定书的执行。2018年3月16日，该院作出（2018）桂1002民再1号民事裁定，认为该院在执行程序中，虽未按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定将评估报告发送拍卖物的承建单位广西建工集团第一建筑工程有限公司、抵押权人肖友智及南宁永台寿农副产品有限公司等利害关系人，但广西建工集团第一建筑工程有限公司在该院拍卖裁定作出后已行使其执行异议权，肖友智及南宁永台寿农副产品有限公司知情后也并未有异议，因此该院并不因未将评估报告发送上述利害关系人而导致执行程序错误，其法律救济未因此丧失。该院的执行行为程序合法。故裁定：1、维持该院作出的（2016）桂1002执547号之二执行裁定；2、维持该院作出的（2016）桂1002执547号之三执行裁定；3、恢复对（2016）桂1002执547号之二执行裁定及（2016）桂1002执547号之三执行裁定的执行。2019年1月28日，海龙公司向该院提交强制执行申请书，请求该院1、对被执行人名下“奥丰国际”加建部分建筑物进行强制执行；2、裁定奥丰公司的法定代表人周秋利及奥丰公司的实际控制人（周秋利的配偶）高胜林对抽逃出资650万元的部分承担出资责任。涉案的执行案件中肖友智与南宁永台寿农副产口有限公司分别为上述涉案地块的第一、第二顺位抵押权人。该院作出（2016）桂1002执547号之二执行裁定后，案外人广西建工集团第一建筑工程有限公司曾于2017年1月20日向该院提出执行异议，被该院驳回。肖友智、南宁永台寿农副产品有限公司知情后未提出异议而是申请参与对拍卖款的分配。 再查明，杨世有、罗保群等276人分别于2013年6月期间与奥丰公司签订奥丰国际合作建房协议，绝大多数向奥丰公司交纳认购保证金5万元，有极少部分全部付清购房款。奥丰公司至今未取得商品房预售许可证。 右江区法院认为，杨世有、罗保群等276人以该院在执行海龙公司与奥丰公司企业借贷合同纠纷一案拍卖“奥丰国际”商业、住宅用地及在建建筑物过程中选取评估公司违规，评估价格严重失实，损害其权益为由，向该院提出执行异议。而杨世有、罗保群等276人与奥丰公司签订建房协议是否系合法有效合同仍需由审判机构作出最终判决才能定性。在该院作出拍卖行为至今奥丰公司均未取得商品房预售许可证，本案中杨世有、罗保群等276人也未在房产登记部门申请预告登记，该院无法确认拍卖物是否有其他优先受偿权人，且在该院作出的（2018）桂1002民再1号民事裁定中已确认该院在执行行为并无违法情形，故异议人杨世有、罗保群等276人要求对拍卖标的物重新评估及中止对拍卖款的执行措施的异议申请不成立，不予支持。对异议人杨世有、罗保群等276人要求确认其对拍卖款分配执行享受优先受偿权、要求竞拍所得者继承奥丰公司的债务不属于执行异议审查范畴，不予审查。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第六条规定，裁定驳回异议人杨世有、罗保群等276人的异议请求。 复议申请人罗保群向本院申请复议称：一、右江区人民法院认定“276户业主与奥丰公司签订建房协议是否系合法有效合同仍需由审判机构作出最终判决才能定性”错误。第一，中华人民共和国合同法规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二，276户业主签订的《奥丰国际合作建房协议书》包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，276户业主所签订的《奥丰国际合作建房协议书》应当认定为商品房买卖合同。其中已有20几户业主在拍卖前已经起诉到玉州区人民法院并胜诉，协议已被认定为商品房买卖合同；且玉州区法院于2016年3月14日已把玉州区受理的部分业主的判决书及分配申请书一并寄到右江区人民法院。二、右江区人民法院认定“要求对拍卖款项分配执行享受优先受偿、要求竟拍得者继承债务不属于执行异议审查范畴”错误。第一、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确购房消费者支付购买商品房的部分款项后享有优先受偿权。且不能于个案中片面地以交付价款的数额去确定消费者的债权是否优于建筑工程优先受偿权。在山东“济南彩石山庄依法处置案”中，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第一条规定明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。第二、右江区人民法院认定“要求竟拍得者继承债务不属于执行异议审查范畴”错误。于2017年12月7日，玉林市、百色市两市法院院长与住建委主要领导在玉林召开了广西奥丰房地产开发有限公司执行案件协调工作会议，会议确定启动撤销奥丰小区司法拍卖的程序。右江区法院及巨威公司明确知道奥丰国际项目己有459户业主购买了该楼盘房屋，而最终右江区法院却无视众多购房者的合法权益支持了巨威公司并恢复了原裁定，严重损害了奥丰国际全体459户购房业主的消费者权益。复议申请人完全有理由怀疑这其间的执行合法公正性。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第36条消费者合法权益受到损害向变更后承受其权利义务的企业要求赔偿的规定。从《拍卖公告》第六条拍卖财产已知瑕疵表述“对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竟买人参考，不构成对标的物的任何担保。标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。”其意为竟买人在拍卖竟价前应认真查看标的物，充分了解标的物现状和瑕疵，标的物按交付时现状交付，所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担，故巨威公司应承担原“奥丰国际”全体459户购房者的购房款债务。三、原审法院认定“（2018）桂1002民再1号民事裁定中己确认本院在执行行为并无违法情形”证据不足。该裁定只说明“本院并不因未将评估报告发送上述利害关系人而导致执行程序错误，其法律救济未因此而丧失。本院的拍卖行为程序合法”，但关于异议申请人对“评估公司的选取违规，评估价格严重失实”这两点的异议，（2018）桂1002民再1号民事裁定中并未有相关证据说明，证据不足，请求撤销裁定，重新审查。1、评估公司的选取违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条，法院单方面指定不熟悉广西房地产市场又不在广西壮族自治区高级人民法院或百色市中级人民法院中介备选库内的江苏海正房地产评估有限公司进行评估，属评估程序严重违法的行为，应由双方当事人先行协商选取。2、法院委托的江苏海正土地房地产评估有限公司对拍卖标的物进行价格评估不实，上述裁定书中写到评估总价为6316.49万元，这远远低于市价的80％，与实际价值相差甚远，导致价值约1.27亿元的标的物为5625万元贱价拍卖，致使“奥丰国际”购房业主的权益严重受损，应对拍卖标的物项目重新评估，以维护司法公平公正以及广大“奥丰国际”购房消费者的合法权益。四、本案程序严重违法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第202条之规定，执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。而复议申请人在2019年12月27日提起异议，半年后才收到右江区人民法院作出的（2020）桂1002执异3号《执行异议裁定书》，复议申请人完全有理由怀疑漫长的等待判决时间足以影响本案正常取证和依法裁定，从而对276户业主的购房消费者的合法权益造成了严重损害。为此向二审法院申请复议。1、请求二审法院依法撤销右江区人民法院作出的（2020）桂1002执异3号《执行异议裁定书》；2、请求二审法院根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确“奥丰国际”原购房消费者享有优先受偿权；3、“奥丰国际”全体业主强烈要求按原来与奥丰公司签订的合同价格继续履行购房，原来签定的房号所属按原签定合同属于原业主；4、如有部分业主不要所购房屋，要求退回原所交的购房款全额并支付利息。 申请执行人海龙公司未提交意见。 被执行人奥丰公司未提交意见。 利害关系人广西巨威房地产开发有限公司未提交意见。 本院查明，在执行百色市海龙房地产开发有限公司（以下简称海龙公司）与广西奥丰房地产开发有限公司（以下简称奥丰公司）企业借贷合同纠纷一案中，右江区法院根据广西壮族自治区高级人民法院（2014）桂民提字第88号生效民事判决，于2016年5月5日作出（2016）桂1002执547号之一执行裁定：继续查封在诉讼程序中已查封的被执行人奥丰公司名下的财产。于2016年5月31日作出（2016）桂1002执547号之二执行裁定：拍卖被执行人奥丰公司名下的位于玉林市××路北侧民主南路东侧“奥丰国际”商业、住宅用地【土地使用权证号：玉国用（2011）第01001101、地号：0020151019000，使用面积：17519.64m2】及在建建筑物。随后将案件移交本院办理相关委托评估事宜。经本院依法委托江苏海正土地房地产评估有限公司对该土地及附属建筑物进行评估，该评估公司于2016年10月10日作出苏海估GXF字（2016）02016号房地产估价报告。因被执行人奥丰公司对该评估报告有异议，本院再次委托原评估公司重新评估。评估公司于2017年5月4日重新作出苏海估GXF字（2016）02016-2号房地产估价报告，此时建筑物的利用现状为一栋在建工程，地下2层，地上6层，已建面积19972.23m2，估价结果为土地价值3505.68万元，在建建筑物价值为2810.81万元，合计6316.49万元。该报告于2017年5月10日向被执行人奥丰公司送达。2017年7月10日，本院根据广西壮族自治区高级人民法院关于网络拍卖的有关规定将案件移交右江区法院办理网络拍卖。右江区法院依照《广西壮族自治区高级人民法院关于网络司法拍卖操作流程的规定（试行）》的规定，于2017年8月22日以6000万元为保留价在淘宝网公开拍卖上述地产及建筑物，因流拍又于2017年10月17日至18日进行第二次拍卖，竞买人广西巨威房地产开发有限公司以5625万元的最高应价竞得。2017年10月22日，右江区法院作出（2016）桂1002执547号之三执行裁定：1、位于玉林市××路北侧民主南路东侧“奥丰国际”商业、住宅用地【土地使用权证号：玉国用（2011）第01001101、地号：0020151019000，使用面积：17519.64m2】及在建建筑物归买受人广西巨威房地产开发有限公司所有。所有权自该裁定送达买受人时起转移；2、买受人广西巨威房地产开发有限公司可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 因奥丰公司在“奥丰国际”商业、住宅用地上的建筑物二次评估报告作出后仍对该评估标的物投入资金建设，承建单位为广西建工集团第一建筑工程有限公司。2018年9月30日，广西建工集团第一建筑工程有限公司依据（2017）桂09民初1号民事判决书、（2018）桂民终566号民事裁定书向右江区法院申请参与对涉案在建工程合法拍卖的所得价款分配，并行使工程价款优先受偿权。2018年1月5日，右江区法院院长将案件提交审判委员会讨论后认为，该案在执行过程中存在程序瑕疵应予再审，故作出（2018）桂1002民监1号民事裁定：1、（2016）桂1002执547号执行一案另行组成合议庭再审；2、再审期间，中止对（2016）桂1002执547号之二执行裁定书、（2016）桂1002执547号之三执行裁定书的执行。2018年3月16日，该院作出（2018）桂1002民再1号民事裁定，认为该院在执行程序中，虽未按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定将评估报告发送拍卖物的承建单位广西建工集团第一建筑工程有限公司、抵押权人肖友智及南宁永台寿农副产品有限公司等利害关系人，但广西建工集团第一建筑工程有限公司在该院拍卖裁定作出后已行使其执行异议权，肖友智及南宁永台寿农副产品有限公司知情后也并未有异议，因此该院并不因未将评估报告发送上述利害关系人而导致执行程序错误，其法律救济未因此丧失。该院的执行行为程序合法。故裁定：维持该院作出的（2016）桂1002执547号之二执行裁定和（2016）桂1002执547号之三执行裁定并恢复对（2016）桂1002执547号之二执行裁定及（2016）桂1002执547号之三执行裁定的执行。 复议申请人罗保群等276人分别于2013年6月期间与奥丰公司签订奥丰国际合作建房协议，绝大多数向奥丰公司交纳认购保证金5万元，有极少部分全部付清购房款。奥丰公司至今未取得商品房预售许可证。 异议人罗保群、杨世有等276人以右江区人民法院在拍卖奥丰公司名下“奥丰国际”商业、住宅用地及在建建筑物时选取的评估公司程序违规、评估价格严重失实等理由提出书面异议。请求1：对拍卖标的物项目重新评估；2、确认“奥丰国际”购房业主权益保障措施，拍卖款分配执行对购房业主享受优先受偿权；3、明确竞拍所得者继承债务，确认“奥丰国际”购房业主权益按原价加上利息损失进行优先受偿；4、在重新审查完毕前，右江区人民法院中止对拍卖款的一切执行措施。右江区法院经审查于2020年4月13日作出（2020）桂1002执异3号执行裁定，驳回异议人罗保群、杨世有、陈业初、吕祖林等276人的异议请求。罗保群不服异议裁定，向本院申请复议。 本院认为，申请复议人罗保群等276户业主与奥丰房地产开发有限公司签订的协议系合作建房协议，所签订的合作建房协议的效力尚未依法确认。申请复议人与奥丰公司所签订的合作建房协议是否可以认定为商品房买卖合同，申请复议人是否享有优先受偿权，均需经人民法院在审判阶段作出判决、依法确认。申请复议人提供的几份判决不足以证实276户业主与奥丰公司签订的合作建房协议为商品房买卖合同并享有优先受偿权。山东“济南彩石山庄依法处置案”与本执行案分属两个不同法律关系的具体案件，案件性质不一样。本案申请复议人作为本执行案的利害关系人提出执行异议请求明确“奥丰国际”原购房消费者享有优先受偿权，不符合法律规定，没有事实和法律依据。执行异议审查是对执行行为是否违法进行审查，要求对拍卖款项分配执行享受优先受偿权不属于执行异议审查范畴。申请复议人申请复议的理由不成立，不予支持。申请复议人认为巨威公司应承担原“奥丰国际”全体459户购房者的购房款债务，是对《中华人民共和国消费者权益保护法》及《拍卖公告》内容的误解，右江区法院认定“要求竞拍得者继承债务不属于执行异议审查范畴”正确。关于评估公司的选取和评估价格问题。江苏海正土地房地产评估公司是具有土地、房地产评估资质并入册广西百色市中级人民法院评估机构名册的评估机构，其对涉案标的物进行评估经公开随机摇珠选定，评估结论与拍卖结果的款项数额相差并不悬殊，不存在评估机构选取违规、评估价格严重失实情形，故申请复议人请求对拍卖标的物项目重新评估不予支持。关于一审法院未在期限内作出裁定问题。经查，该案需公告送达且涉及人数众多，已申请延长审限。关于复议请求第3、第4点即奥丰国际全体业主强烈要求按原来与奥丰公司签订的合同价格继续履行购房，原来签定的房号所属按原签定合同属于原业主及如有部分业主不要所购房屋，要求退回原所交的购房款全额并支付利息问题。因这些请求事项仅不属于执行异议案件的审查范围，一审时申请复议人也未提出该主张，故本院不予审查。综上所述，原异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下： 驳回申请复议人罗保群的复议申请，维持广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2020）桂1002执异3号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李荣想 审判员  麻永彤 审判员  马崧翔 二〇二〇年七月十三日 书记员  黄凤珍