广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9918号原告：广东创智谷投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道西12号研发大楼（A）座609号。统一社会信用代码914406060795960537。法定代表人：肖斌。委托诉讼代理人：潘斌，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈子扬，广东金领律师事务所实习律师。被告：林荣金，男，1956年10月13日出生，汉族，住广东省廉江市。原告广东创智谷投资发展有限公司与被告林荣金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东创智谷投资发展有限公司（以下简称创智谷公司）的委托诉讼代理人潘斌、沈子扬到庭参加诉讼，被告林荣金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《智汇广场写字楼租赁合同》，被告将佛山市顺德区乐从镇大罗村委会乐中路139号智汇广场2栋的2313、2314、3215、2316、2317办公室返还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金28115.8元（自2019年7月1日起计算至2020年3月31日止，之后租金按2021年6月30日前月租金4061.54元、2021年7月1日至2022年2月28日月租金4217.37元、2022年3月1日至2022年6月30日月租金12779.9元的标准续计至案涉租赁场地回复原状并交还原告之日）、违约金35447.8元；3.判令被告向原告支付恢复被拆除墙体和天花所需费用33833元；4.判令被告向原告支付律师费等维权费用15000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月27日，原告与被告签订《智汇广场写字楼租赁合同》一份，约定原告将其享有租赁权的位于广东省佛山市顺德区乐从镇大罗村委会乐中路139号智汇广场2栋的5间办公室2313、2314、2315、2316、2317室转租给被告，租赁期间为2019年7月1日至2022年6月30日，同时双方就租金等费用及其付款方式、权利义务及违约责任等事宜亦进行了约定。租赁合同签订后，原告履行了合同义务，按约定将办公室交付给被告使用。但被告未按约定向原告支付租金，而且被告在未征得原告及物业管理处的书面同意下，擅自拆除了租赁办公室的部分墙体和天花，构成严重的违约行为。原告多次函告，要求被告履行合同义务，并承担违约责任，但被告仍无动于衷。为减少因被告的违约行为造成的损失，一方面，原告通过招标询价方式，拟聘请广州升华装饰工程有限公司实施恢复案涉办公室墙体和天花的施工工程，该公司已给出合理报价，另一方面，原告聘请律师维权并支付了相应的律师费。双方签订的租赁合同合法有效，由于被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。被告林荣金没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、《智汇广场写字楼租赁合同》及附件、催费通知、案涉的五间办公室被拆除墙体及天花的前后状况照片打印件、敬请履行《智汇广场写字楼租赁合同》的函及物流单、妥投证明打印件、律师函复印件、物流单打印件、妥投证明打印件、智汇广场2号2313、2314、2315、2316及2317恢复工程清单、智汇广场2号2313、2314、2315、2316及2317装修恢复工程清单报价说明、广州升华装饰工程有限公司的营业执照及建筑企业资质证书复印件、民事委托合同、律师费发票、电子交易回单打印件、退租申请书，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月27日，创智谷公司作为出租方（甲方），林荣金作为承租方（乙方），双方共同签订《智汇广场写字楼租赁合同》一份，约定甲方将其享有租赁权的坐落于广东省佛山市顺德区乐从镇大罗村委会乐中路139号智汇广场2栋2313、2314、2315、2316、2317室（以下简称办公室）转租给乙方使用；该办公室的建筑面积为365.14平方米；乙方承租办公室的期限为2019年7月1日起至2022年6月30日止；1月租金=办公室建筑面积×租金单价，本合同项下租金总额为177238.91元。本合同的租赁期起始日，即2019年7月1日为起租日，其中2019年7月1日至2019年9月30日的租金单价为11元/平方米/月，现甲方给予乙方租金优惠，即2019年7月1日至2019年9月30日的租金优惠后的单价按7.3333元/平方米/月计算。2019年10月1日至2021年6月30日的租金单价为11元/平方米/月、2021年7月1日至2022年2月28日的租金单价为11.55元/平方米/月、2022年3月1日至2022年6月30日的租金单价为35元/平方米/月。租赁期间，如因乙方原因导致本合同被提前终止或乙方提前退租的，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，乙方须在本合同终止或解除当日向甲方补交已享受的优惠租金，同时，甲方仍有权按本合同约定不退还乙方的履约保证金；本合同签订当日乙方须交清2019年7月1日至2019年9月30日的租金8033.04元，余下租赁期（2019年10月1日至2022年6月30日）的租金采用银行转账或现金支付，租金按自然季度结算，乙方在每自然季度第一个月15号前向甲方支付当季度租金；乙方应于签订本合同当日一次性向甲方支付履约保证金8033.08元，该保证金不能用于抵充租金等费用，仅是乙方履行本租赁合同约定义务的保证等内容。双方还约定，乙方无正当理由拖欠租金、物业管理费、水电费等任一相关费用累计十五日以上，属于乙方根本违约，甲方有权解除本合同，不予退还履约保证金，并收回办公室，要求乙方支付本合同项下租金总额20%作为违约金，并赔偿甲方的损失；甲乙双方任何一方未按本协议约定履行义务均视为违约，违约方除应向守约方承担违约责任外，还应当向守约方支付其行使救济途径时支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费、申请执行费等相关直接费用。合同签订后，林荣金依约向创智谷公司支付了2019年7月1日至2019年9月30日优惠后的租金8033.04元，创智谷公司依约向林荣金交付了案涉办公室。林荣金承租案涉办公室后，在未经创智谷公司及物业管理处的同意下，擅自找装修单位拆除了租赁办公室的部分墙体和天花。2019年9月23日、2019年10月25日，林荣金分别向创智谷公司出具《退租申请书》各一份，称由于其有一百多万工程款收不回来，资金链断裂申请提前退租智汇广场2栋2313、2314、2315、2316、2317室，并与创智谷公司终止编号为CZG-S*-******-**4的租赁合同，并承诺按原来的标准恢复所有墙体、天花和木门后再交还办公室。后因双方未就解除合同事宜协商一致，林荣金亦未按承诺按原来的标准恢复所有墙体、天花和木门，创智谷公司以林荣金未按约定支付租金，且未经创智谷公司同意擅自拆除了租赁办公室的部分墙体和天花，构成严重违约为由，向本院提起本案诉讼，要求解除双方签订的《智汇广场写字楼租赁合同》，并由林荣金承担支付租金、违约金、恢复被拆除墙体及天花所需费用、律师费损失等费用。本院于2020年5月29日依法向林荣金送达了民事起诉状副本、举证通知书、证据等应诉材料。创智谷公司委托广东金领律师事务所提起本案诉讼，为此支出律师费15000元。本院认为，原告创智谷公司与被告林荣金于2019年6月27日签订的《智汇广场写字楼租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定原、被告之间的房屋租赁合同关系成立，双方所签订的《智汇广场写字楼租赁合同》有效，双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。签订《智汇广场写字楼租赁合同》时，根据约定，被告已按优惠的租金标准向原告支付了2019年7月1日至2019年9月30日的租金8033.04元，而从2019年10月1日起，被告应在每季度第一个月的15日前支付当季度的租金，即被告应当于2019年10月15日前向原告支付2019年10-12月份的租金12049.62元、于2020年1月15日前向原告支付2020年1-3月份的租金10249.62元，但被告并未依约于上述时间向原告支付租金，其行为已经构成根本违约，原告主张要求解除双方签订的《智汇广场写字楼租赁合同》符合双方之间的约定和法律的规定，本院予以支持。原告向本院起诉主张要求解除合同，本院依法将应诉材料送达被告应视为解除合同通知的达到，即案涉《智汇广场写字楼租赁合同》的解除时间应为被告收到本案应诉材料之日，即2020年5月29日。合同解除前，被告仍应依约向原告支付租金，即被告应向原告支付2019年10月1日至2020年5月29日期间的租金共计32132.32元（365.14平方米×11元/平方米/月×8个月）；又根据《智汇广场写字楼租赁合同》的约定，“租赁期间，如因乙方原因导致本合同被提前终止或乙方提前退租的，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，乙方须在本合同终止或解除当日向甲方补交已享受的优惠租金”，即被告还需向原告支付2019年7月1日至2019年9月30日期间已享受的优惠租金4016.58元（365.14平方米×11元/平方米/月×3个月-8033.04元），即被告共需向原告支付2019年7月1日起至2020年5月29日止的租金36148.9元。原告主张要求被告支付租金至实际交还场地之日止，但因原告在本案中已经主张恢复被拆除墙体和天花所需费用，且案涉办公室亦未由被告继续占有和使用，本院认定案涉办公室从《智汇广场写字楼租赁合同》解除之日即交还给原告，原告再主张《智汇广场写字楼租赁合同》解除之后的占有使用费本院不再予以支持。又根据《智汇广场写字楼租赁合同》“乙方无正当理由拖欠租金、物业管理费、水电费等任一相关费用累计十五日以上，属于乙方根本违约，甲方有权解除本合同，不予退还履约保证金，并收回办公室，要求乙方支付本合同项下租金总额20%作为违约金，并赔偿甲方的损失”的约定，被告拖欠租金导致合同解除，原告要求被告按合同项下租金总额177238.91元的20%计算违约金，符合双方之间的约定，亦未超过法律规定的范围，本院予以支持，即被告应向原告支付违约金35447.78元。另外，被告在租赁期限内，擅自拆除租赁办公室内的墙体、天花及门，原告将租赁物恢复原状所需费用属于其损失，原告提交了工程清单佐证恢复租赁物所需费用的额度，其主张要求被告赔偿相关恢复原状的费用33883元合理，本院予以支持。又根据《智汇广场写字楼租赁合同》“甲乙双方任何一方未按本协议约定履行义务均视为违约，违约方除应向守约方承担违约责任外，还应当向守约方支付其行使救济途径时支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费、申请执行费等相关直接费用”的约定，原告据此要求被告承担其因提起本案诉讼所支付的律师费损失15000元有理，本院予以支持。被告林荣金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认广东创智谷投资发展有限公司与被告林荣金于2019年6月27日签订的《智汇广场写字楼租赁合同》于2020年5月29日解除；二、被告林荣金于本判决生效之日起十日内向原告广东创智谷投资发展有限公司支付租金36148.9元、违约金35447.78元及恢复被拆除墙体和天花所需费用的损失33883元；三、被告林荣金于本判决生效之日起十日内向原告广东创智谷投资发展有限公司支付律师费损失15000元；四、驳回原告广东创智谷投资发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费3121.8元，减半收取计1560.9元，由被告林荣金承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年七月八日书记员  霍惠梅