吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初1176号 原告：长春市军队离退休干部管理中心，住所地长春市宽城区长白路333号。 法定代表人:高俊生，主任。 委托诉讼代理人：张馨月，该单位工作人员。 被告：长春铁路房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区湖光路1599号。 法定代表人：王立军，总经理。 委托诉讼代理人：周宇，吉林吉大律师事务所律师。 原告长春市军队离退休干部管理中心（以下简称离退休干部管理中心）与被告长春铁路房地产开发有限责任公司（以下简称铁路房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人张馨月、被告的法定代表人王立军及委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告离退休干部管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记材料备案的违约金（违约金以人民币20333990元为基数，自2019年6月9日起按每日万分之五计算至原告实际取得不动产权登记证书之日止，暂算至2020年4月28日为人民币3294106.38元）；2.本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月7日签订合同编号为0000000001074170号的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于宽城区东至亚泰大街、南至长白路、西至长春站、北至铁路的“沈铁·盛华庭”小区第1、2、17幢734号，建筑面积为2140.42平方米的办公用房，房屋总价款为人民币20333990元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时双方在合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第九条中对主合同第十五条补充约定，如被告出售的商品房在约定期限内不具备办理产权的条件，被告应自约定期限届满之日起按日支付原告全部购房款万分之五的违约金。被告于2017年6月9日将商品房交付给原告使用，但至今尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告认为，被告逾期办理权属登记的行为已经构成违约，应当按照合同约定继续履行合同义务、承担违约责任，原告经多次敦促、催告未果，无奈诉至贵院，请求人民法院依法判允原告的全部诉讼请求。 被告铁路房地产辩称，一、“沈铁·盛华庭”小区系长春市政府旧城改造和长白路道路拓宽及亚泰大街光复路高架桥南延工程的棚改项目，因拆迁问题，无法完成规划验收，导致被告无法向产权登记机关提交备案资料。系政府原因导致的不可抗力，不应承担违约责任。沈铁·盛华庭项目是被告按照沈阳铁路局要求，支持长春市政府旧城改造和长白路道路拓宽及亚泰大街光复路高架桥南延工程的棚改项目，2010年年初动工，2013年年底建设完成，项目建成后，被告即推进产权办理，已经取得“五证”，并完成了规划、消防验收，目前正在进行人防验收。因该项目位于长春站黑水路商业繁华区域，影响产权办理的因素较多，情况复杂，仅就拆迁问题就严重影响了产权办理进程。其中，长春市房屋征收经办中心负责拆迁的长春市铁路器材厂，于2017年4月6日才签订《非住宅房屋征收补偿协议书》、直至2018年10月才拆迁完成，历时8年多，导致无法进行规划验收。该事实，是原被告双方签订《商品房买卖合同》时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告购买的盛华庭小区未提交备案材料，系非归责于被告的政府原因导致的。根据《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，应免除被告的赔偿责任。二、原告主张的违约过高，应予调整。《商品房买卖合同》附件四第9条约定：“出卖人自约定期满之日起按日支付买受人全部购房款万分之五的违约金”实际月利率与年利率分别为1.5%和18%，而银行同期贷款的年利率仅为4.7%。本案不是民间借贷纠纷，而是商品房买卖合同纠纷，根据交易习惯，商品房买卖合同关于逾期办理产权的违约金约定为日万分之一，所以该约定过分高于买受人实际损失的30%。根据《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院适当减少。同时《合同法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”三、被告将进一步协调长春市未登记房屋确权专项整治领导小组，全力推进剩余的人防验收、土地验收、测绘审核及初始登记工作，完成原告所购买房屋的产权登记工作。综上，请人民法院依法作出公正判决。 经审理查明，2017年5月8日，原告与被告签订合同编号为0000000001074170号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于宽城区东至亚泰大街、南至长白路、西至长春站、北至铁路的“沈铁·盛华庭”第1、2、17幢734室，建筑面积为2140.42平方米的房屋，房屋单价为9500元/平方米，房屋总价款为20333990元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四”。附件四第九条规定：“双方同意对本合同第十五条第三项约定如下：“第3项：出卖人出售的商品房若在约定期限内不具备办理房屋所有权证的条件，出卖人在15日内通知买受人，并说明情况以及需要延长的时间，买受人同意延长，出卖人自约定期限届满之日起按日支付买受人全部购房款万分之五的违约金；买受人不同意延长的，出卖人同意买受人退房，出卖人应当在收到买受人解除本合同的书面通知30日内退还买受人已付款及相应利息（利息按中国人民银行同期活期存款基准利率计算，利息计算期间为出卖人收到买受人支付的购房款之日起至出卖人实际退款之日止），同时，出卖人按照全部购房款的5%向买受人支付违约金，并赔偿买受人因装修房屋产生的全部费用。”合同签订后，被告于2017年6月9日向原告交付该房屋。房屋交付后，被告并未按照合同约定的日期办理案涉房屋的不动产权属登记，2019年5月13日原告向被告发出“关于催告长春铁路房地产开发有限责任公司履行《商品房买卖合同》约定的函”，催告被告按照合同约定尽快推进房屋所有权证备案工作。 另查明，2014年4月9日，长春市人民政府与沈阳铁路局共同发布《长白路拓宽改造及亚泰大街光复路高架桥南延工程委托征收补偿框架协议》，该框架协议涉及案涉房屋地块内消防器材厂的拆迁工作。2017年4月6日，长春市宽城区住房和城乡建设局与长春市铁路器材厂签订《非住宅房屋征收补偿协议书》。2020年5月25日，长春市宽城区住房和城乡建设局出具《情况说明》，证明光复路南延工程（长白路段）是市重点工程，该项目征收范围内长春市铁路器材厂因补偿资金问题于2018年10月拆除完毕。 以上事实有原、被告提供的《房屋买卖合同》、购房发票、交接验收记录、催告函、长白路拓宽改造及亚泰大街光复路高架桥南延工程委托征收补偿框架协议、非住宅房屋征收补偿协议书及情况说明等在卷佐证，足资认定属实。 本院认为，关于被告铁路房地产是否应当向原告支付违约金的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定被告应于房屋交付使用后的730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如未按照合同约定，则应向原告支付总房款日万分之五的违约金。庭审时，被告抗辩称其未按期办理不动产权属登记系政府征收原因所致，从庭审中被告提供的证据证实，案涉长春市铁路器材厂的征收拆迁工作于2018年10月已完成，但从拆迁工作完成至今，被告仍未能办理案涉房屋的不动产权属登记，故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现被告未按照合同约定办理案涉房屋的权属备案登记手续，已构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应向原告支付违约金的具体数额问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”庭审中，原告并未提供证据证明因被告的违约行为给其造成的实际损失，原告要求按照总房款日万分之五支付违约金的要求过高，本院认为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率足以弥补原告的损失，故本院依据公平原则，将违约金调整为自2019年6月9日至实际取得不动产权属登记证之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告长春铁路房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告长春市军队离退休干部管理中心违约金（以20333990元为基数，自2019年6月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至原告实际取得不动产权属证明之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33150元，由原告负担20150元，由被告负担13000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  颜美华 二〇二〇年七月三十日 书记员  李 莹