江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5019号上诉人（原审被告）：侯仁。被上诉人（原审原告）：华润置地（上海）物业管理有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇苏州河路18号三号楼2楼。负责人：褚雷。委托诉讼代理人：段声平，江苏墨子律师事务所律师。上诉人侯仁因与被上诉人华润置地（上海）物业管理有限公司吴江分公司[以下简称华润置地（上海）物业公司]物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初4474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯仁上诉请求：撤销一审判决、发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由华润置地（上海）物业公司承担。事实和理由：华润置地（上海）物业公司提供的物业服务不符合江苏省住宅物业管理服务DB32/T538-2002标准。华润置地（上海）物业公司多次使用威胁性语言等导致侯仁所有的房屋租客离开，进而导致房屋迟延3个月后廉价出租。侯仁提供的照片可以反映，华润置地（上海）物业公司未达到物业服务合同标准，小区内存在违章搭建、违法占道经营、保安管理存在违规、安防监控失修、绿化植被不达标等问题。华润置地（上海）物业公司辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确。华润置地（上海）物业公司义按约履行了物业服务合同义务，侯仁作为服务的接受方应当支付物业管理服务费。物业服务内容涉及小区的公共秩序、保洁、绿化、公共设施养护等，小区业主应当缴纳物业服务费，物业费将被用来支付上述项目。如不缴纳物业费会影响全体业主的公共利益，对小区其他缴费业主构成利益损害。华润置地（上海）物业公司向一审法院起诉请求：1、判令侯仁立即支付2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费及代收代缴费计人民币2978.1元。2、本案诉讼费由侯仁承担。一审法院认定事实：侯仁系坐落于苏州市吴江区(住宅建筑面积140.81平方米)的房屋所有权人。华润置地（苏州）开发有限公司与华润置地（上海）物业公司就位于苏州市吴江区地块凯旋名邸住宅小区物业服务签订了《苏州市前期物业管理委托合同》,约定由华润置地（苏州）开发有限公司就该物业区域（219771.72平方米，其中高层住宅175142.04平方米、车库38303.06平方米、其他用房6326.62平方米）委托华润置地（上海）物业公司负责物业服务管理。委托服务期限为2年,自2017年11月10日00时起至2019年11月9日24时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止。该服务合同第九条约定,物业管理费收费标准为：高层住宅:1.5元/月/平方米，另收代收代缴0.6元/月/平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。以上事实，由《苏州市前期物业管理委托合同》、交付通知书复印件、律师函复印件、候仁提供的关于解除华润凯旋门13幢106租房协议说明打印件、照片打印件及本案庭审笔录予以证实，足以认定。一审法院认为，华润置地（苏州）开发有限公司与华润置地（上海）物业公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》内容合法有效，对小区业主均具有约束力。华润置地（上海）物业公司已按照合同约定履行了物业服务义务,侯仁作为物业管理服务的接受方有义务支付相应的物业管理服务费用。华润置地（上海）物业公司主张侯仁支付物业管理费2978.1元(其中物业费计算方式为：按1.5元/平方米/月*140.81平方米*9个月*0.7+1.5元/平方米/月*140.81平方米*3个月=1964.3元；代收代缴费计算方式为：0.6元/平方米/月*140.81平方米*12个月=1013.8元；两项共计2978.1元),该诉讼请求在物业服务合同约定范围之内,且不违反相关法律规定,但计算结果应为2978元。关于侯仁提出“原告主张的物业费金额与物业服务合同约定的服务标准不符”的辩解，一审法院认为，侯仁提供的照片打印件不足以证明其主张，故该辩解一审法院不予采纳。关于侯仁提出的“其的房租损失7000元左右应在物业费中扣除”的辩解，一审法院认为，侯仁提供的证据无法证明其主张，该辩解无事实及法律依据,一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:侯仁于判决生效之日起十日内给付华润置地（上海）物业公司物业管理费及代收代缴费2978元。案件受理费50元，由被告侯仁负担。二审中双方当事人未有新证据提交。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。侯仁上诉主张因华润置地（上海）物业公司原因导致其产生租金损失，未能提供充分依据证明，本院不予支持。其次，关于侯仁上诉主张的小区内存在违章搭建、违法占道经营、保安管理存在违规、安防监控失修、绿化植被不达标等问题。本院认为,由于物业服务系综合性服务,涉及小区设施维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容,而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。如侯仁认为华润置地（上海）物业公司物业服务质量存在部分问题，可根据相关规定，向物业管理公司的监督管理部门，进行反映，并要求履行监督管理职责，督促物业管理公司改进服务。同时，华润置地（上海）物业公司也应当就业主所反映的问题及时改进。最后，物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩事由,且侯仁拒交物业管理费客观上也会导致华润置地（上海）物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥,侯仁以此作为拒绝按照合同约定支付物业费的抗辩理由,缺乏依据。综上，侯仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯仁负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年七月二十七日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。