江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初3718号原告：如皋市万都商业广场经营管理有限公司，住所地：如皋市如城街道中山路655号。法定代表人：姜剑。委托诉讼代理人：史纪，江苏东晟律师事务所律师。被告：南通如顶装饰工程有限公司，住所地：如皋市如城街道中山路655号。法定代表人：林艳，经理兼财务。委托诉讼代理人：储祥庆，男，1958年10月1日生，汉族，住如皋市，系被告公司员工。原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司（以下简称万都管理公司）与被告南通如顶装饰工程有限公司（以下简称如顶装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万都管理公司的委托诉讼代理人史纪，被告如顶装饰公司的委托诉讼代理人储祥庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都管理公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房产租赁合同》已经在2020年4月29日解除；2.判令被告将上述房产恢复原状并返还原告；3.判令被告支付拖欠从2020年4月20日至2020年4月29日的房屋租金人民币6781.9元；4.判令被告支付拖欠从2020年4月20日至2020年4月29日的市场管理费人民币2132.7元；5.判令被告支付拖欠从2020年4月20日至2020年4月29日的物业管理费人民币2132.7元；6.判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2020年4月20日按每日0.86元/平方米计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日(暂计算至2020年5月20日占有使用费为33141.9元)；7.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告万都管理公司自愿放弃第四项诉讼请求。事实和理由：刘海涛因经营被告一的需要于2017年6月27日与原告签订《房产租赁合同》，合同约定：原告将其位于万都广场内的共计1279.61平方米商铺租赁给刘海涛。租赁期间为60个月，租金采取先付后租的方式；六个月为一个支付周期，日租金为0.53元/m²，月物业管理费为5元/m²，月公共能耗费为5元/m²。刘海涛签订合同后，在租赁地注册成立了被告南通如顶装饰工程有限公司。根据合同2.3的约定，被告已经取代了刘海涛在租赁合同的地位，需承担租赁合同的义务。在被告经营期间，共计支付的费用为：租金仅支付了183223元，物业费及公共能耗费仅支付了46777元，后一直未支付任何费用。原告向如皋市人民法院起诉，案号为(2019)苏0682民初10715号。现一审判决已经生效。被告拒不履行给付义务。鉴于被告的严重违约并给原告造成了严重损失，原告于2020年4月28日向被告出具《解除函》，单方解除《房屋租赁合同》，该函于2020年4月29日送达被告一及刘海涛。但被告依然在原告处经营，不仅持续拖欠各类费用，并且继续占用房屋。综上，特诉至贵法院，请依法支持原告诉请。被告如顶装饰公司辩称：1.关于合同，我们认为合同至今没有解除，理由是我们与原告还有事情没有处理好，且我们还在积极与原告方沟通，目前不同意解除合同。2.对诉讼请求二，如果双方协商一致，我们同意退还房屋并恢复原状。3.对原告方的第三到第六项诉讼请求，不认可。从实际情况出发，原告房屋从2018年下半年开始就处于“鬼屋”的形式，整个商场都没有人，这个情况严重影响了被告的经营状况，因为我公司不仅仅是成立了一个公司，而是一个建筑材料卖场，因为原告的原因造成商场没有一点人气，严重影响了被告的经营，因此对以上第三到第六项诉讼请求不认可，因为该房屋至今还处于这种状态。本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，甲方万都管理公司作为出租方，乙方刘海涛作为承租方签订了《房产租赁合同》，约定：装修期：自进场日起至开业日前一日的期间；开业日：本合同双方约定的开业日期；计租日：装修期届满次日。第一条计租面积1.1租赁面积甲方同意乙方承租坐落于如皋市,A2-401/402/403/405/406/407/408/409/410/411/412/413/415/416/417/418/419/420/421号的房产，出租房产建筑面积为1279.61平方米……第二条品牌、经营项目2.3新的经营主体的成立乙方应当是该房产所在地（南通市如皋市）设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应在开业前在该房产所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即本合同项下的权利义务由乙方新设立的经营主体概括承受，乙方对该主体履行本合同的义务承担连带保证责任。第三条租赁期限及续租3.1租赁期限本合同书所约定的租赁期限为60个月，自2017年10月20日起至2022年10月19日止。…第四条租金、履约保证金4.1租金4.1.1租金收取计算方式：…②固定单价租金每日每建筑平米1.06元租金优惠期为36个月，优惠期租金为每日每建筑平米0.53元优惠后租金及租金增长具体金额详见附件二租金明细表。4.1.2租金支付方式：每六个月为一个支付周期，按照先交租金后使用的原则，乙方应该当提前30天即在每个支付周期结束的30日前向甲方一次性足额支付下一个支付周期的租金，乙方在房产租赁合同签订之日将首期租金缴纳与甲方…4.2.1乙方应于本合同约定的首期租金支付日一并向甲方支付40000元作为履约保证金。4.2.2履约保证金用于支付乙方在本合同中所产生的因违约而造成的任何费用，包括租金、管理费、滞纳金、违约金、乙方应缴纳的水电、公共能耗等费用。乙方发生违约则甲方或甲方委托管理人均有权从履约保证金中予以扣除，当履约保证金不足时，乙方应在7日内补足保证金。…第七条房产的管理与维护7.3在租赁期内，该房产内或其他甲方交付的房产内配套设施非因乙方使用原因而发生损坏或故障时，甲方委托的物业服务公司应及时提供维修服务，但乙方的装饰装修部分甲方不负有维修责任。甲方委托的物业服务公司需对房产及房产内属于甲方配备的设施进行定期维修保养，甲方委托的物业服务公司应在实施维修保养的3个工作日前通知乙方，以保证乙方正常经营不受影响或干扰。…第八条物业服务8.2双方约定，乙方应当自计租日起向甲方委托的物业服务公司缴纳该房产的物业服务费、公共能耗费及其他相关费用。物业服务费及公共能耗费的收费标准为：按该房产的约定建筑面积，自计租日起物业服务费为每平方米每月5元人民币，公共区域能耗费为每平方米每月5元人民币。8.3物业服务费及公共能耗费的支付方式：每6个月为一个支付期，首期物业服务费和公共能耗费应当在乙方办理进场手续时全部交清；其后的物业服务费和公共能耗费，乙方应当在每个支付期结束的30日前向甲方或甲方委托的物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费和公共能耗费。第十条违约责任…10.4如乙方未按时缴纳租金、水费、电费、物业服务费、公共能耗费的，则甲方或甲方委托的物业服务公司有权采取停止供应的措施，并有权继续追缴…10.7有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同（自《合同解除函》发出后三日内生效），双方按照本合同第九条约定履行，甲方有权要求乙方赔偿相应的损失…10.7.5乙方未在规定的时间支付租金或其他费用（包括不限于物业管理费、公共耗能费），且逾期15个工作日的…10.13本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日或者解除之日，乙方未按照第九条的约定将该房屋交还甲方的，或采取强硬措施导致甲方或其委托管理人无法进行出租的，则乙方应当按照合同终止或解除时该房屋每日租金标准的300%向甲方支付每日的占用费…合同附件二租金明细表中注明：第一期租赁时间自2017年10月20日至2018年4月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2017年6月26日；第二期租赁时间自2018年4月20日至2018年10月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2018年3月20日；第三期租赁时间自2018年10月20日至2019年4月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2018年9月20日；第四期租赁时间自2019年4月20日至2019年10月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2019年3月20日；第五期租赁时间自2019年10月20日至2020年4月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2019年9月20日；第六期租赁时间自2020年4月20日至2020年10月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2020年3月20日……。该合同万都管理公司在甲方处加盖了单位印章，刘海涛在乙方法人代表或授权人处、经办人处签名。被告如顶装饰公司于2017年8月16日成立，2018年1月9日登记的法定代表人由刘海涛变更为林艳。2019年12月18日，原告万都管理公司以如顶装饰公司、刘海涛为被告向本院提起诉讼，本院作出（2019）苏0682民初10715号民事判决书，判决如下：一、被告南通如顶装饰工程有限公司给付原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司2018年4月20日至2020年4月19日期间欠付的租金410743.40元及滞纳金（滞纳金的起算日期按照租赁合同约定，并结合被告多次给付租金的日期，从每期应支付的租金拖欠之日起分别分段计算至2019年11月19日。对于2018年8月20日之前的欠付租金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；对于2019年8月20日之后的欠付租金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告南通如顶装饰工程有限公司给付原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司2017年10月20日至2020年4月19日期间欠付的物业服务费及公共能耗费145165元；（上述一、二项给付义务于本判决生效之日起十日内履行）三、被告刘海涛对上述款项承担连带给付责任；四、驳回原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。该判决作出后，原被告双方均未上诉，现该判决已生效。庭审中，被告如顶装饰公司明确：关于原告万都管理公司与刘海涛于2017年6月27日签订的房产租赁合同，被告如顶装饰公司予以认可，同时也认可其公司作为该合同的权利义务的承受主体。此外，原被告双方一致同意，本案的租赁合同于2020年5月15日（原告万都管理公司起诉本案之日）解除，租金计算至2020年5月15日，此后的占有使用费计算至被告实际交还房屋之日。关于目前案涉租赁房屋的状态，被告如顶装饰公司陈述：目前案涉房屋处于空置状态，无法经营。大部分东西已经搬走了，还有一部分在那边，门卡还在我公司处，只要能协调好，我们马上将东西搬走。原告万都管理公司陈述：房屋目前没有交付给我们，仍由被告占据使用。以上事实，有原被告的庭审陈述，房产租赁合同，（2019）苏0682民初10715号民事判决书等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，本案的租赁合同效力，经生效的裁判文书予以确认，应为合法有效。一、关于被告如顶装饰公司的主体是否适格？本案的租赁合同第二条第2.3款约定：新的经营主体的成立乙方应当是在该房产所在地（南通市如皋市）设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应在开业前在该房产所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即本合同项下的权利义务由乙方新设立的经营主体概括承受，乙方对该主体履行本合同的义务承担连带保证责任。如顶装饰公司系刘海涛在签订租赁合同后成立，且如顶装饰公司在审理中对该租赁合同的权利义务由其承受进行了确认，故被告如顶装饰公司应为本案承担责任的主体。二、关于合同应否解除以及房屋如何返还？根据（2019）苏0682民初10715号民事判决书查明的事实以及原被告双方在庭审中的陈述，被告如顶装饰公司欠付原告万都管理公司租金及相关费用的情况属实，且原被告双方均在庭审中确认本案的租赁合同于2020年5月15日解除，本院照准。合同解除后，原告有权要求收回租赁房产，被告应及时履行腾空并返还案涉房产的义务。关于原告要求被告将上述房屋恢复原状的诉讼请求，《最高人民法院》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本院认为，本案的租赁合同中约定有装修条款，且该租赁房产系商业用途，应视为原告万都管理公司同意被告如顶装饰公司进行装修，原告万都管理公司未举证证明被告如顶装饰公司存在毁损案涉房产的情形，且原告也未能举证租赁房产的原状，故对于原告万都管理公司要求被告如顶装饰公司恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。三、关于租金及占有使用费如何计算？原被告在庭审中均认可租金计算至2020年5月15日，原告按照本案的租赁合同约定要求被告以每日每建筑平米0.53元的标准支付租金，被告对此亦无异议，故本院支持2020年4月20日至2020年5月15日的租金17633.03元（0.53元/天/平方米×1279.61平方米×26天）。因本案的租赁合同于2020年5月15日解除，原告在庭审中要求被告支付自2020年5月16日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费，计算标准为0.86元/天/平方米，被告对此不持异议，本院照准，故被告应支付自2020年5月16日起至被告实际返还房屋之日止以每日1100.46元（0.86元/天/平方米×1279.61平方米）的标准计算的占有使用费。四、关于物业服务费如何计算？按照合同第八条约定，物业服务费乙方应当自计租日起向甲方委托的物业服务公司支付，标准为按照该房产的约定建筑面积，物业服务费为每平方米每月5元人民币，原告主张自2020年4月20日至2020年4月29日的物业服务费2132.7元（5元/月/平方米×1279.61平方米×1个月/3），被告认为原告方未提供物业服务，故原告不应当收取物业服务费。结合（2019）苏0682民初10715号民事判决书认定的物业服务情况以及本院受理的关于万都广场的大量租赁合同及委托经营管理合同等纠纷，可以看出万都广场存在物业服务不到位的现象，故本院衡情认定，原告主张的2020年4月20日至2020年4月29日的物业服务费由被告如顶装饰公司负担1066.34元。五、关于履约保证金如何处理？原被告在庭审中均确认，原告万都管理公司已收取被告如顶装饰公司的40000元履约保证金，且双方一并认可该40000元履约保证金在本案的租金或其他费用中予以抵扣，本院照准。考虑到本案开庭之日（2020年7月9日），被告如顶装饰公司应支付的租金、物业服务费及占有使用费（0.86元/天/平方米×1279.61平方米×55天=60525.55元）已超过40000元，故被告如顶装饰公司扣除40000元后履行给付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院》第十条、第十三条之规定，判决如下：一、原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司（甲方）与被告南通如顶装饰工程有限公司（乙方刘海涛）于2017年6月27日签订的《房产租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告南通如顶装饰工程有限公司于本判决生效后立即将坐落于如皋市,A2-401/402/403/405/406/407/408/409/410/411/412/413/415/416/417/418/419/420/421号的房产腾空交付给原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司；三、被告南通如顶装饰工程有限公司给付原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司2020年4月20日至2020年5月15日期间欠付的租金17633.03元；四、被告南通如顶装饰工程有限公司给付原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司2020年4月20日至2020年4月29日期间欠付的物业服务费1066.34元；五、被告南通如顶装饰工程有限公司给付原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司2020年5月16日至被告实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费的日计算标准为0.86元/天/平方米×1279.61平方米=1100.46元/天）；六、上述三、四、五项给付义务中扣除被告南通如顶装饰工程有限公司已缴纳的履约保证金40000元后，于本判决生效后立即履行；七、驳回原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2965元，由被告南通如顶装饰工程有限公司负担（此款原告已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5930元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审 判 员 汤美珠二〇二〇年七月三十一日法官助理 刘 沁书 记 员 卢 浩