河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3544号原告：河南兴昌置业有限公司，住所地洛阳市西工区御博路32号511房间。法定代表人：耿红梅，执行董事。委托诉讼代理人：郭伟涛，该公司员工。被告：李长江，男，1982年2月15日出生，汉族，住河南省永城市。被告：张芝格，女，1978年2月17日出生，汉族，住河南省永城市。原告河南兴昌置业有限公司（以下简称兴昌公司）与被告李长江、张芝格商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴昌公司的委托诉讼代理人郭伟涛到庭参加诉讼，被告李长江、张芝格经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年10月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0317286）包括合同附件及补充协议；2.判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）的备案登记注销、预告登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续；3.判令被告向原告支付原告代其偿还的款项（暂计算至2019年12月31日为16740元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准)，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；4.判令被告向原告支付违约金50169.4元；5.判令被告向原告返还坐落于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区3幢1单元601号房屋；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月26日，原、被告签订编号为YS0317286的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议)，被告自愿购买原告开发的位于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区3幢1单元601号房屋，合同总价款为501694元，付款方式按揭贷款，其中首付款为151694元，贷款金额350000元。现因被告违反《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，未按时归还银行借款本息，致使原告向贷款银行承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，收回房屋，被告应配合办理商品房预售合同备案登记等注销手续并按照房价款10%支付违约金，原告有权从被告已付购房款中直接扣除。因目前原告仍不断承担保证责任，原告为维护自身合法权益，诉至法院。李长江、张芝格未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年10月26日，兴昌公司与李长江、张芝格签订了编号为YS0317286的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），约定：李长江、张芝格购买兴昌公司开发的位于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区3幢1单元601号房屋，房屋预测建筑面积为118.14平方米，合同总价款为501694元，付款方式按揭贷款，其中首付款为151694元，贷款金额350000元。购房合同第七条逾期付款责任第1项约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第四条第三款第6项中约定：本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约，在房屋所有权证件办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的：（1）买受人需在出卖人承担保证责任之日起的5日内偿还出卖人因承担保证责任所造成的所有损失。出卖人有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（2）出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人需按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人支付的房款中直接扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用。如出卖人的损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。买受人需按照出卖人要求的时间配合出卖人至当地房屋管理部门办理解除合同、撤销备案等手续。同时，补充协议第十二条第3款约定，“合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人应在上述各项手续办理完毕后30个工作日内退还买受人已付款项……按照约定或法律规定应计算违约金或利息，退款时一并计算并在需退还已付款中扣除”。第5款约定，所有因买受人过错或者联系不到等原因引起的合同解除，出卖人有权向买受人要求承担合同解除的必要费用。2.2016年2月26日，李长江（借款人）、中国建设银行股份有限公司洛阳分行（贷款人）（以下简称建设银行）、兴昌公司（保证人）与李长江、张芝格（××）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人贷款用途为购买洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区3幢1单元601号房屋，贷款金额为350000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息还款。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。李长江、张芝格以其所购房产为上述贷款提供抵押担保。3.因李长江、张芝格未按时向建设银行归还贷款，2019年6月24日至2019年12月25日期间，建设银行扣划兴昌公司账户共16740元（6850元+9890元）。其间，兴昌公司曾多次向李长江、张芝格邮寄送达断供限期付款催告函。本院认为，原、被告签订的YS0317286的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）、《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李长江、张芝格未按约支付房款，造成兴昌公司代偿，构成违约，根据《商品房预售合同》约定，兴昌公司有权解除合同，并要求李长江、张芝格返还房屋、配合办理备案登记的注销、预告登记注销手续。兴昌公司履行阶段性保证责任进行代偿后，对李长江、张芝格依法享有追偿权，兴昌公司主张的代偿款16740元，本院予以支持。兴昌公司要求李长江、张芝格支付违约金50169.4元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。兴昌公司非涉案房产抵押登记权利人，对其提出的办理抵押登记注销手续的请求，本案不予处理。关于兴昌公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还李长江、张芝格的已付房款中扣除上述解除合同的违约金和代偿款主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除河南兴昌置业有限公司与李长江、张芝格于2015年10月26日签订的编号为YS0317286的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、李长江、张芝格于本判决生效之日起三十日内向河南兴昌置业有限公司返还位于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区3幢1单元601号房屋；三、李长江、张芝格于本判决生效之日起三十日内协助河南兴昌置业有限公司办理编号为YS0317286的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）的备案登记注销、预告登记注销手续；四、李长江、张芝格于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司支付截止2019年12月25日的代偿款16740元；五、李长江、张芝格于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司支付违约金50169.4元；六、驳回河南兴昌置业有限公司的其他诉讼请求。如李长江、张芝格未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3809元，由李长江、张芝格负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 武 浩二〇二〇年七月二十八日书记员 史向丹