北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25555号原告（反诉被告）：李习兰，女，1958年7月16日出生，汉族，北京市民服实业有限公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京通衢房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区西直门内南大街2号成铭大厦A座12层L号。法定代表人：夏泉，总经理。委托诉讼代理人：王晓东，男，1968年1月9日出生，汉族，北京通衢房地产开发有限责任公司员工，住北京市西城区。原告（反诉被告）李习兰（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京通衢房地产开发有限责任公司（以下简称通衢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。李习兰及其委托诉讼代理人宋奎，通衢公司委托诉讼代理人王晓东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李习兰向本院提出诉讼请求：通衢公司为我办理北京市朝阳区甘露园西里xxx号房屋（以下简称诉争房屋）过户登记手续。事实和理由：我和通衢公司于2001年9月7日订立《商品房买卖合同》，我购买诉争房屋，房款总价367176元。我要求全款支付，但通衢公司以大证未办理为由要求采用按揭方式，故双方在合同中约定以按揭付款形式付款，2001年8月12日我交纳定金1万元，并签署《认购书》。至2001年9月7日，我共交纳首付款77176元，并签署《房屋买卖合同》，合同约定，买受人于预售登记后十日内办理按揭申请手续，贷款额为29万元。合同第八条约定了交房期限，即2001年10月31日前交付，第十五条约定了产权登记，通衢公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由通衢公司提供的资料报产权登记机关备案。我在签约前支付了定金及首付款，合同签署后原件被通衢公司收走至今没有给我，也未告知我是否办理了预售登记，导致我无法办理贷款。我多次催促未果，后通衢公司人去楼空无法联系，至今没有给我办理产权登记手续，故诉至法院，望判如所请。通衢公司辩称并反诉称，我公司与李习兰于2001年9月7日签订《商品房买卖合同》，李习兰购买诉争房屋，价款367176元。合同签订后，李习兰只交纳首付款77176元，余款至今未付。与李习兰同一时期购买房屋的客户均已顺利办理贷款手续并交纳房款，取得了房产证。李习兰不但强占诉争房屋，还躲避我公司工作人员多次上门商谈后续事宜。我公司认为未能办理房产证的责任在李习兰，且其未能支付全部房款，导致合同目的无法实现，故不同意李习兰的全部诉讼请求，并提出反诉：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、李习兰将诉争房屋腾空并交还我公司。李习兰对通衢公司的反诉辩称，诉争房屋是我合法占有的。因为通衢公司长期联系不上，所以剩余房款我一直无法缴纳。我的电话从来没有变过，通衢公司称联系不上我不是事实。通衢公司没有将合同原件给我，导致我无法办理银行贷款手续，且其要求解除合同已经超过诉讼时效，不同意通衢公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2001年9月7日，李习兰（买受人）与通衢公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，约定李习兰向通衢公司购买诉争房屋，建筑面积83.83平方米，房款总价367176元。房款支付采用按揭付款方式，其中2001年8月12日交纳定金1万元，2001年9月7日交房价款20%（含定金）及贷款余额77176元并签署《房屋买卖合同》，买受人于预售登记后十日内办理按揭申请手续，贷款额为29万元。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四为《协议》，约定：买受人在签署完《商品房买卖合同》及本协议并支付首期房款后，出卖人为买受人办理入住手续，买受人需在预售契约登记后十日内到指定银行办理按揭贷款手续，如律师审查未能通过，买受人需改变付款方式并于预售登记后一个月内将余款一次性付清。买受人需在预售登记后两个月内办理完贷款事宜，银行将贷款全额汇入出卖人之指定账号……贷款逾期超过15日或贷款未批准而余款补足超过规定日期的，则出卖人有权解除本契约，买受人在接到出卖人书面解除契约通知书后15日内自行搬出诉争房屋……合同签订当日，通衢公司向李习兰出具首付款发票，金额为77176元，并为李习兰办理了诉争房屋入住手续。此后，李习兰未办理贷款手续或向通衢公司交纳剩余购房款，通衢公司亦未为李习兰办理诉争房屋的产权登记手续。庭审中，李习兰表示入住诉争房屋后不久即无法联系上通衢公司，通衢公司未告知预售登记是否办理，也未将合同原件交还，导致其无法办理贷款手续。李习兰提交与诉争房屋物业公司工作人员张xx的谈话录音，证明未交尾款系通衢公司的原因。录音中李习兰询问办理房产证的流程，张xx表示可能需要李习兰多交一部分钱，用以办理相关手续。通衢公司对李习兰的陈述不认可，称公司多次欲找李习兰协商尾款交纳事宜，均因无法联系李习兰未果，公司并未授权张xx办理相关手续并发表意见。就联系李习兰未果一节，通衢公司称多次至诉争房屋敲门、找邻居联系、委托物业公司联系均未果，直至2007年左右才撤出涉案房屋所在小区。经询，李习兰表示办理贷款需由通衢公司通知并协助，在预售登记之后办理，通衢公司则称由李习兰自行办理；对合同附件四《协议》中为何约定“指定银行”，通衢公司表示并不清楚。另查，诉争房屋目前登记在通衢公司名下。2020年5月18日，因原告王xx诉被告陈x及通衢公司民间借贷纠纷一案，河北省三河市人民法院出具（2020）冀1082民初xxx号民事裁定书，裁定查封诉争房屋，查封期限自2020年5月21日至2023年5月20日。再查，通衢公司于2006年12月14日被吊销营业执照，至今未办理企业注销手续。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。李习兰与通衢公司签署的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，房款以贷款方式支付，李习兰需在预售登记后十日内到指定银行办理按揭贷款手续，结合商品房交易的市场惯例，购买一手商品房时，预售登记、贷款一般由开发商协助买受人办理，包括收取并提供相关材料等。本案中，李习兰与通衢公司签订合同并支付首付款后即入住诉争房屋，通衢公司主张贷款应由李习兰个人自行办理但其未按时办理，明显与合同约定及交易习惯不符，且签订合同至今二十年，通衢公司提交的证据不足以证明其通过任何方式主张过剩余购房款，故现有证据不足以证明李习兰未办理贷款系其个人原因，通衢公司以此为由要求解除合同并收回诉争房屋依据不足，本院无法支持。另一方面，诉争房屋现已被司法机关查封，事实上不具备办理产权登记的条件，李习兰要求将诉争房屋登记至其名下存在限制，本院无法支持，李习兰可待查封情形消失后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李习兰的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）北京通衢房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。案件受理费70元，由原告（反诉被告）李习兰负担（已交纳）。反诉费3404元，由被告（反诉原告）北京通衢房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 洁二〇二〇年七月九日书记员 曹春静