江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初3868号原告：南通陆洪小镇投资管理有限公司，住所地南通市崇川区锦安花园附9幢。法定代表人：缪燕燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小飞，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴淋玲，江苏大仁律师事务所律师。被告：崇川区兴隆楼大酒店，住所地南通市崇川区陆洪小镇3幢3-3区。经营者：马军，男，1974年12月9日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：李春华，江苏众瓴律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏蕾，江苏众瓴律师事务所实习律师。原告南通陆洪小镇投资管理有限公司（以下简称陆洪小镇管理公司）与被告崇川区兴隆楼大酒店（以下简称兴隆楼大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李小飞、被告的经营者马军及委托诉讼代理人李春华、魏蕾到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人戴淋玲及被告的委托诉讼代理人李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆洪小镇管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将南通市崇川区陆洪小镇3幢3-3区的租赁房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付2019年6月1日前的房屋租金361800元（335天×900平方米×1.2元/平方米/天）；3.判令被告向原告支付2019年6月1日前的物业管理费53550元（17个月×900平方米X3.5元/平方米/月）；4.判令被告支付原告上述第二项租金、第三项物业管理费自2018年5月1日起至实际支付之日止的违约金（按照年利率24%的标准，暂计算至起诉之日为108000元）；5.判令被告向原告支付自2019年6月2日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按1.2元/平方米/天为标准，暂计算至起诉之日为8600元）；6.判令被告向原告支付自2019年6月2日起至实际返还租赁房屋之日止的违约金（按照原日租金2倍标准，暂计算至起诉之日为17000元）；7.判令被告向原告支付自2019年6月2日起至实际返还租赁房屋之日止的物业管理费（按照3.5元/平方米/月为标准，暂计算至起诉之日为850元）。事实和理由：2016年12月8日，原、被告签订《陆洪小镇房屋租赁合同》，约定原告将陆洪小镇3幢3-3区房屋出租给被告使用租赁期限自2017年7月1日至2021年6月30日；年租金394200元，其中首年度租金315360元，采用先付后用原则，每年4月为房租支付月；租赁期间，被告拖欠租金、物业管理费、水电费达10天的，原告有权解除合同；被告逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期一天，原告有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金。同日，双方签订《陆洪小镇房屋租赁优惠协议》，对给予被告有条件租金优惠待遇进行了特别约定。2018年3月20日，双方还就保证金变更进行了约定。根据上述合同约定，被告应于2018年4月支付第二年度租金394200元，被告未能依约支付，且还欠付物业管理费。2019年1月16日，原告委托律师致函被告，要求其履行租金、物业管理费支付义务，被告仍未支付。2019年5月31日，原告再次委托律师致函被告，通知解除租赁合同，并要求被告返还租赁房屋、支付欠付的租金、物业管理费、滞纳金等费用，但被告未履行。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告兴隆楼大酒店辩称：一、被告系原告招商引进的商户，在招商细则中，原告对陆洪小镇文化街区的项目内容、配套设施及项目业态等都作了具体明确的允诺，但原告未按照招商细则履行陆洪小镇文化街区项目的交付义务，在其未交付运营菜场及开放使用地下停车场之前，原告无权要求被告履行合同义务。二、原告疏于履行运营管理职责，致使街区存在照明设施不完善、垃圾随意摆放、停车场无人管理等诸多问题。自2018年3月以来，因原告频繁更换领导，街区长期处于无人管理的状态，小镇存在的问题至今无人解决，原告主张物业费缺乏依据。三、原告收取的电费超出了物价部门规定的标准，超出标准的部分没有合法依据，属于不当得利，应当从被告应付未付的费用中抵扣。综上，请求依法予以驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、委托书、情况说明、律师函、招商宣传资料、照片等证据。当事人对上述证据的真实性均予认可，本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：南通市陆洪小镇街区3幢房屋系南通天泰置业有限公司（以下简称天泰公司）所有，属于天泰公司开发的陆洪小镇街区商业项目，由天泰公司移交原告陆洪小镇管理公司统一管理。2016年12月8日，原告陆洪小镇管理公司作为出租方（甲方）与被告兴隆楼大酒店作为承租方（乙方）签订《陆洪小镇房屋租赁合同》，约定甲方将陆洪小镇3幢3-3区房屋（面积900平方米）出租给乙方用于经营餐饮；租赁期限4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止；甲方另给予乙方免租金装修期6个月，自2017年1月1日起至2017年6月30日止，免租期内无需支付租金，但仍应履行合同约定的其他义务（包括但不限于支付物业管理费等）；房屋租金按面积计算，每日每平方米1.2元，每年按365日计算，年租金394200元，其中首年度租金按80%计算，及315360元；租金先付后用，按年收取，每年4月为乙方租金支付月；租赁期内乙方承担经营过程中所发生的物业管理费、水电费、通讯费（含网络费）、有线电视费、煤气费和税费等各项应由自己承担的费用，其中物业管理费按3.5元/月/m2按年收取，水、电费分别按4元/吨和1.2元/度按月收取；合同签订后房屋交付之前，乙方需甲方支付履约保证金20.65万元；租赁期间，甲、乙双方任一方无故单方面提前终止合同，应向对方支付相对于年租金10%的违约金；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费的，每逾期一日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金，拖欠达十日的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物；租赁期满，乙方未在约定的撤场期限内返还租赁物的，应当自租赁期届满次日起算，每逾期一日，按照原日租金的五倍向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方赔偿因其逾期返还租赁物而造成的损失。上述合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金206500元、首年租金315360元、首年物业费37800元、水电周转金9000元以及装修保证金30000元。其中首年租金扣除免租期从2017年7月1日缴至2018年6月30日，首年物业费从2017年1月1日缴至2017年12月30日。2018年3月20日，双方签订《陆洪小镇房屋租赁合同补充协议书》，将原租赁合同中约定的履约保证金金额从20.65万元调整为10万元，相应的保证金差额10.65万元原告已向被告予以了退还。庭审中双方确认，2018年7月1日起的租金以及2018年1月1日起的物业费，被告未再支付。2019年1月16日，江苏泰临律师事务所接受原告委托向被告寄送律师函，告知因被告未能在2018年4月支付第二年度租金394200元及物业管理费37800元，其行为已经构成违约，应承担继续支付的义务，并支付逾期付款违约金。该律师函于2019年1月17日送达；2019年5月30日，江苏泰临律师事务所再次寄送律师函，通知解除原、被告之间签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》，并要求被告收到函件后立即将陆洪小镇3幢3-3区房屋返还给原告，同时向原告支付欠付房屋租金、物业费、水电费、滞纳金等费用。被告于2019年6月1日签收该函。诉讼中，针对原告主张的拖欠租金、物业费等事宜，被告提出抗辩，提出系原告先行违反合同义务，未按陆洪小镇招商宣传履行职责，原告不履行出租人义务，无权要求被告承租人支付租金、物业费等各项费用。为证明自己的主张，被告向本院提供：1、陆洪小镇招商宣传资料一组，其中包含陆洪小镇招商细则、项目区位及业态布局等介绍，被告认为，招商宣传中原告对陆洪小镇配套项目、周边设施及管理运营等作出明确承诺，对租赁合同的订立以及租金的确定产生重大影响，该招商宣传资料应认定为要约，构成租赁合同的一部分，对原告具有约束力。2、陆洪小镇现场照片，照片显示案涉街区存在垃圾桶无人管理、晚间缺乏有效照明等情形，证明原告就案涉陆洪小区的管理运营不当。3、兴隆楼大酒店经营者马军出具的函件，证明被告曾向原告书面反映陆洪小镇管理中的问题，但未得到原告的有效回应。原告对招商宣传资料的真实性予以认可，但认为该宣传资料仅具有要约邀请的性质，其中对项目区位、业态布局的介绍仅是用作普通广告宣传，并无任何实质性承诺，不构成合同内容，对双方没有约束力；对现场照片的真实性未予否认，但认为照片仅能表明拍摄时刻的状况，不能达到被告的证明目的；对函件的三性均予否认，表示并未收到马军出具的任何文件。本院认为，原、被告就陆洪小镇3幢3-3区房屋的经营使用签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案中，被告作为出租人，应按约履行支付租金及其他费用的义务。庭审中查明，被告自2018年1月1日起欠付物业费，自2018年7月1日起欠付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告虽以原告先行违约进行抗辩，但该抗辩事由不能成立。理由有三：其一，被告未能就其主张的原告违约事实提供充分证据予以证实；其二，被告支付租金的义务不因原告是否违约而免除，被告在本案中主张的原告的违约情形包括未交付菜市场、停车场等周边项目，未尽管理人运营管理职责等，即便上述主张都成立，该情形也并不直接影响租赁物经营使用，被告无权以该理由来排除其自身的付款义务；其三，案涉招商宣传资料仅是普通商业广告，根据法律规定，广告宣传一般属于要约邀请性质，资料中虽有部分项目、设施的介绍，但记载中并未显示原告有对相关配套项目或周边设施的规划作出承诺或明示愿意接受该招商资料的约束，故不能认定为要约，出租人的义务范围还应根据双方约定以及法律规定予以明确。双方合同约定，被告拖欠租金、物业管理费、水电费达十日的，原告有权解除合同，没收被告履约保证金，收回租赁物。本案中，被告未在合同约定的期限内支付租金及物业费且已逾期十日，原告通过寄送律师函方式通知解除合同，该通知于2018年6月1日送达，被告并未在法定期限内提出异议，故双方间合同关系于2018年6月1日依法解除。合同解除后，对拖欠的租金、物业费等各项费用，被告仍应承担继续给付的责任，其中租金部分自2018年7月1日至2019年6月1日，按照每天1.2元/平方米的标准计算，共计361800元（1.2元/平方米/天×900平方米×335天）；物业费部分自2018年1月1日至2019年6月1日，按每月3.5元/平方米的标准计算，共计53550元（3.5元/平方米/月×900平方米×17月）。原告同时还主张按照合同约定对上述欠付租金、物业费计收逾期付款违约金，鉴于约定的违约金标准为每日千分之五，已经超过法定上限，原告自行调整后主张按年利率24%自付款期限届满次日即2018年5月1日起计算至实际给付之日止，符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告还应向原告交还租赁房屋，并对逾期交还房屋期间的占有使用费、物业费及合同约定的逾期交房违约金等承担给付责任。其中占有使用费、物业费均参照合同约定的相应标准计算，自2019年6月2日计算至实际交还之日止；逾期交房违约金原告根据双方约定调整后按照日租金的两倍计算，从2019年6月2日起计算至实际交还之日止，本院皆予以支持。另外，关于被告已经缴纳的履约保证金10万元、装修保证金3万元以及水电周转金9000元，其中履约保证金10万元因被告违约不予退还，但该款与原告主张的逾期付款违约金、逾期交房违约金均同属违约金性质，不宜重复计取，故应从原告主张的违约金总额中予以扣除；装修保证金应予退还，为便于履行，本院判令该3万元从被告应付租金额中直接扣除。有关水电周转金，庭审中原告陈述该部分款项已用于抵扣水电费用，被告未提异议，仅是主张水电费标准过高，应将超出电力部门统一收费标准的部分抵扣租金、物业费。本院审查后认为，案涉水电费计收标准是原、被告内部结算依据，由双方通过合同约定，属于当事人之间的意思自治，法律并不禁止，被告主张对水电费的数额予以调整，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第十五条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告崇川区兴隆楼大酒店将南通市崇川区陆洪小镇3幢3-3区租赁房屋返还原告南通陆洪小镇投资管理有限公司；二、被告崇川区兴隆楼大酒店向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付2018年7月1日至2019年6月1日期间的房屋租金331800元（已扣除装修保证金30000元）；三、被告崇川区兴隆楼大酒店向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付2018年1月1日至2019年6月1日期间的物业费53550元；四、被告崇川区兴隆楼大酒店向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付逾期付款违约金（以欠付租金、物业费总额385350元为基数，按年利率24%自2019年5月1日起计算至实际给付之日止）；五、被告崇川区兴隆楼大酒店向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋占有使用费（按1080元/日的标准，自2019年6月2日起计算至实际交房之日止）；六、被告崇川区兴隆楼大酒店向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付逾期交房违约金（按2160元/日的标准，自2019年6月2日起计算至实际交房之日止）；七、被告崇川区兴隆楼大酒店向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋占用期间的物业管理费（按3150元/月的标准，自2019年6月2日起计算至实际交房之日止）。上述判决义务，由被告崇川区兴隆楼大酒店于本判决生效之日起十日内履行完毕；其中被告按第四、六项判决应当承担的违约金总额，扣除被告已缴纳的履约保证金10万元后，剩余部分由被告按前述期限履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9298元、保全费2770元，合计12068元，由被告崇川区兴隆楼大酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  翟天一法官 助理  黄 晴二〇二〇年七月二日书 记 员  吴 烨