四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初1474号 原告：代发淑，女，汉族，生于1963年4月13日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：黎家春，四川渝达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。 原告：吴斌，男，汉族，生于1959年6月30日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：黎家春，四川渝达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。 原告：李纯奎，男，汉族，生于1961年4月1日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：黎家春，四川渝达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。 原告：张国洲，男，汉族，生于1966年5月26日，户籍所在地四川省宣汉县，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：黎家春，四川渝达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。 被告：程维建，男，汉族，生于1963年8月18日，住四川省宣汉县。 被告：刘永好，男，汉族，生于1963年10月27日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：赵文志，四川法之缘律师事务所律师。 被告：四川省鸿鑫房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀汉路6号，统一社会信用代码9151000077982490XW。 法定代表人：方传秀。 委托诉讼代理人：刘洲，四川果然律师事务所律师。 原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲与被告程维建、刘永好、四川省鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）合伙协议纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲及其委托诉讼代理人黎家春、余扬锋，被告刘永好委托诉讼代理人赵文志、被告鸿鑫公司委托诉讼代理人刘洲到庭参加了诉讼，被告程维建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲向本院提出诉讼请求：1.判决原告代发淑、李纯奎与被告程维建、刘永好于2007年2月11日签订的《合伙协议》和原告李纯奎、张国洲、吴斌于2007年4月4日签订的《股份转让协议》合法有效；2.判决原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲于2020年4月8日签订的《南庭春天里Ｂ栋二楼商业房Ｂ区分割协议》合法有效（建筑物面积1199.54㎡）；3.判决原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲于2020年6月14日签订的《南庭春天里Ｂ栋地下车库Ｂ区分割协议》合法有效（建筑物面积558.94㎡）；4.判决被告鸿鑫公司将位于达州市达川区共计24个车位交付原告代发淑，并将地下车位建筑面积285.24㎡个不动产权利证书变更登记给原告代发淑；5.判决被告鸿鑫公司将位于达州市达川区共计8个车位交付原告吴斌，并将地下车位建筑面积88.5㎡个不动产权利证书变更登记给原告吴斌；6.判决被告鸿鑫公司将位于达州市达川区共计8个车位交付原告李纯奎，并将地下车位建筑面积95.42㎡个不动产权利证书变更登记给原告李纯奎；7.判决被告鸿鑫公司将位于达州市达川区共计7个车位交付原告张国洲，并将地下车位建筑面积89.78㎡个不动产权利证书变更登记给原告张国洲；8.判决被告鸿鑫公司将位于达州市达川区建筑面积1199.54㎡不动产权利证变更登记给代发淑（占比50％，建筑面积599.77㎡）、吴斌（占比16.67％，建筑面积199.93㎡）、李纯奎（占比16.66％，建筑面积199.92㎡）、张国洲（占比16.66％，建筑面积199.92㎡）；9.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲与被告程维建、刘永好合作全额投资开发建设位于原达县。原告代发淑、李纯奎与被告程维建、案外人李俊杰于2007年2月11日签订《合伙协议》，约定合伙共同投资开发位于原达县宗地［土地权证号为达国用（2006）第04246、04247号］，宗地总占地面积16390㎡,承建面积约56000㎡-83000㎡,合伙期限为签订协议之日起至该合作项目全部竣工结算分配完毕为止，宗地开发建设以被告四川省鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）名义开发，项目名称确定为南庭·春天里，开发商品房由鸿鑫公司统一管理，统一销售，合伙人按出资比例享有权利和承担义务，原告代发淑占南庭春天里项目25％的股份，原告李纯奎占25％的股份，被告程维建占25％股份，案外人李俊杰占25％的股份。推举李俊杰未合伙人代表，推举李纯奎、程维建负责协调开发工作，推举程维建为项目经理，重大事项必须经全体合伙人会议研究同意后实施。《合伙协议》签订后李俊杰退出南庭春天里项目合伙，将其25％的股份转让给被告刘永好，同时2007年4月4日李纯奎、吴斌、张国洲签订《股份转让协议》，约定将持有的25%股份转让给异议人吴斌1／3、转让给张国洲1／3。即南庭·春天里项目的合伙人为原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲与被告刘永好、程维建共六人。原、被告均以四川省鸿鑫房地产开发有限公司合作开发建设，进行立项、报建、建设、商住房销售等。《合伙协议》及《股份转让协议》签订后，原告代发淑先后支付投资款10245264.10元，原告吴斌先后支付投资款3818852.00元（其中支付重庆浩源汇投资有限公司1320000元、支付鸿鑫公司投资款2498852元），原告李纯奎先后共支付投资款2225106.00元，原告张国洲先后支付投资款3701121.00元，元、被告先后向被告鸿鑫公司支付管理费440510.00元。2009年1月15日原、被告全体合伙人决议一次性分配南庭春开里Ａ、Ｂ、Ｃ栋门市，各股东分得的门市可以对外销售。2010年7月14日合伙人对Ｂ栋2层商业房建筑面积2362.16㎡进行了分配，具体分割以中间承建缝为界，分为Ｂ1、Ｂ2两大块，Ｂ1面积为1169.6㎡,Ｂ2面积为1192.56㎡，以抓阄方式确定，被告刘永好、程维建分得Ｂ1,原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲分得Ｂ2,面积差以5800元／㎡作价，四原告补偿被告程维建、刘永好66584.00元。四原告分的南庭春天里Ｂ栋2层Ｂ2建筑后一直对外出租至今。被告程维建、刘永好已经出售其分得的Ｂ1部分。南庭春天里Ｂ栋2层Ｂ2商业房原告代发淑享有599.77㎡，原告吴斌享有199.93㎡,原告李纯奎享有199.92㎡，原告张国洲享有199.92㎡。2011年5月下旬代发淑、吴斌（妻子熊永均代吴斌参加）、李纯奎、张国洲、程维建、刘永好在刘永好总经理办公室进行了分配，约定以南庭春天里Ｂ栋地下车库的承建缝为界，由被告刘永好、程维建分得Ｂ栋地下车库Ａ区，建筑面积2408.25平方米，共计68个车位，四原告分得Ｂ栋地下车库Ｂ区，建筑面积2119.85平方米，共计61个车位。被告程维建、刘永好将分得的Ｂ栋地下车库Ａ区在银行办理了抵押贷款。原告分得的Ｂ栋地下车库Ｂ区原告先后收取了部分租金后，被告鸿鑫公司对原告分得的Ｂ区车位对外出售18个，占建筑面积625.52平方米，现仅剩建筑面积1494.33平方米，43个车位可作原告分配。2015年7月原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲与二被告程维建、刘永好对合伙共同投资建设南庭春天里项目进行了清算，原、被告与鸿鑫公司合作开发建设南庭春天里，被告鸿鑫公司不享有实际权利和不履行实际义务，项目出资及收益归全体投资人按投资比例享有，南庭春天里房地产项目所有费用由全体合伙人承担。2020年4月8日四原告就分得的位于达州市达川区庭春天里Ｂ栋2层商场Ｂ2和Ｂ栋Ｂ区车位进行了分割，签订了《南庭春天里Ｂ栋二楼商业房Ｂ区分割协议》约定原告代发淑占50％的股份、吴斌占16.67%的股份、原告李纯奎占16.66%的股份，原告张国洲占16.66％的股份；签订了《南庭春天里Ｂ栋地下车库Ｂ区车位分割协议》，约定原告代发淑分得Ｂ幢Ｂ区24个车位，建筑面积285.24㎡；原告吴斌分得Ｂ幢Ｂ区共8个车位，建筑面积88.50㎡；原告李纯奎分得Ｂ幢Ｂ区共8个车位，建筑面积95.42㎡；原告张国洲分得Ｂ幢Ｂ区共7个车位，建筑面积89.78㎡。南庭春天里Ｂ栋2层商场Ｂ2和Ｂ栋Ｂ区车位系因四原告建设和根据投资股份分得的，被告鸿鑫公司应将南庭春天里Ｂ栋Ｂ区43个车位，建筑面积1494.33㎡交付给四原告，并将不动产权利证变更登记到原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲。根据《中华人民共和国物权法》第百四十二条“建设用地使用权人的建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定和《最高人民法院关于适用者干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求求确认其享有物物权的，应予支持”。“南庭.春天里”Ｂ栋2层商业房Ｂ区建筑面积1199.54㎡和Ｂ幢Ｂ区地下车位43个建筑面积1494.33㎡是原告投资建设，也是原告应分得的合伙财产，其房屋所有权应该归原告所有。Ｂ栋2层Ｂ区商业房建筑面积1199.54㎡初始登记在被告鸿鑫公司，房权证编号：20××78，Ｂ栋Ｂ区地下车库建筑面积2119.85㎡，61各车位初始登记在被告鸿鑫公司名下，房产证号：20××91，被告鸿鑫公司应当依法将其不动产权证变更登记给四原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判准原告上列诉讼请求。 被告程维建书面辩称，一、基于被告鸿鑫公司与四川国西生物科技有限公司签订的《房屋联建合同》，答辩人程维建与代发淑、李纯奎、李俊杰签订了《合伙协议》属实，但未与四川省鸿鑫房地产开发有限公司建立合同关系。合伙协议的约定和履行，四川省鸿鑫房地产开发有限公司未参与并不知情，合伙人至今也未与鸿鑫房地产开发有限公司办理任何结算。二、被告程维建也未与吴斌、张国洲签订任何协议。他们与谁签订的协议是另一个法律关系，故不是本案的适格主体，应另案处理。三、被告程维建与代发淑、李纯奎、李俊杰签订的《合伙协议》明确约定了投资比例、分配、债务承担等，由于合伙人未按合伙协议完全履行自己的义务，加之税务稽查在该项目税收检查时发现还有漏税行为，至今，南庭春天里项目仍下欠税收近300多万元、代收未缴维修基金近135万元、工程款和消防款(包括后期消防维修费56万元)近250万元、未办证费用及办证人员工资60余万元、车库应缴未缴出让金近100万元及其它各种维修费用等，共计近1000万元，由于开发主体是被告鸿鑫公司，这些责任自然而然就落到了被告鸿鑫公司头上，车库出让金没有缴纳之前，产权登记部门是无法分割确权的。四、南庭春天里项目的开发主体是被告鸿鑫公司，该项目所欠税费、工程款等债务均是被告鸿鑫公司，该项目财产也应归该公司所有。本案所诉争登记在被告鸿鑫公司名下的财产，已向达州农村商业银行股份有限公司设置了抵押担保，且部分贷款用于支付该项目代收契税未缴及业主办证其它等款项。该项目未完全清算结束前，被告鸿鑫公司是不可能完成利润分配，利润分配应待该项目所有遗留问题完结后，由合伙人与被告鸿鑫公司明确各自的责权义后再行分配事议。目前，该项目还存在很多遗留问题未解决，涉及众多业主利益，加之政府还在问责过程中，如不妥善解决易引起更大的群体事件，为了维护各方利益，现四原告的诉讼请求不应得到支持。 被告刘永好辩称，原告的诉讼请求未要求被告刘永好承担相关责任，同时涉案的财产与被告刘永好没有任何关系，请求驳回原告对被告刘永好的起诉。 被告鸿鑫公司辩称，被告鸿鑫公司不是《合伙协议》的适格主体；2.原告是投资了本案涉案项目，四原告与其余二被告与被告鸿鑫公司形成的是投资关系，原告与被告鸿鑫公司之间系债权关系；3.相关遗留问题未解决，也无法进行利润分配，不动产现还存在他项权，不具备分割的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对本案的事实认定如下： 2007年2月11日，四川国西生物科技有限公司与被告鸿鑫公司签订《房屋联建合同》，约定四川国西生物科技有限公司用达县南外镇二号干道，土地证号为达国用（2006）第04247号及达国用（2006）第04246号两宗地的使用权投资，被告鸿鑫公司自筹资金将该地8万㎡建筑承建完成，该建筑物除平街第一层外，剩余所有建筑物归被告鸿鑫公司所有，并自行销售。 同日，原告代发淑、李纯奎与被告程维建和第三人李俊杰签订《合伙协议》，约定四个合伙人合伙联建达州市达县南外镇南北2号干道达国用（2006）第04247号及达国用（2006）第04246号地块；四个合伙人各出资4916750元，各占25％的股份；该地块以被告鸿鑫公司的名义开发，开发商品房由被告鸿鑫公司统一管理，统一销售，合伙人按出资比例分配，盈余、亏损由合伙人按持股比例分享和承担。后李俊杰将其占有的份额转让给被告刘永好。 2007年4月4日，原告李纯奎与原告张国洲、吴斌签订《股份转让协议书》，约定原告李纯奎自愿将达县南外镇南北二号干道的商品房开发建设工程项目中自己的股份（占总股的25％）分成叁份，由李纯奎、张国洲、吴斌三人各占三分之一的股份。 2009年1月15日，原告代发淑、李纯奎与被告刘永好、程维建签订《南庭春天里门市分配方案》，约定四人一次性分配完A、B、C三栋所有门市。 2013年4月19日，被告鸿鑫公司委托被告程维建负责处理南庭春天里项目前期、后期一切事务，包括产权证的办理。 2014年12月16日，被告鸿鑫公司书面通知南庭春天里项目各股东，要求项目各股东按各自股份比例将相关税、费、包括土地出让金在十个工作日内缴于项目部万意处，否则公司将处置变卖各股东资产以完善项目后续事宜。 2014年12月17日，被告鸿鑫公司出具《南庭春天里各股东应交代收费的通知》，通知中明确南庭春天里各股东应交代收费款7643322.16元，其中被告刘永好应交25％、被告程维建应交25％、原告代发淑应交25％、原告李纯奎应交8.33％、原告吴斌应交8.33％、原告张国洲应交8.33％。 2016年10月25日，被告鸿鑫公司给税务稽查局出具书面情况说明称南庭春天里由自然人开发。 2020年4月8日，四原告签订《南庭春天里Ｂ栋二楼商业房Ｂ区分割协议》，约定四原告对南庭春天里Ｂ栋二楼Ｂ区商业房（面积：1192.56㎡）进行分割，原告代发淑占50％（596.28㎡）、原告李纯奎占16.33%（198.76㎡）、原告原告张国洲占16.33％（198.76㎡）、原告吴斌占16.33％（198.76㎡）。该协议约定分割的商业房现登记在被告鸿鑫公司名下，房管部门登记的房屋所有权证件编号为20××78，建筑面积1199.54平方米。2011年5月28日至今该商场由四原告对外出租，收取租金。该房屋现已被我院查封，同时抵押给了达州农村商业银行股份有限公司西区支行西外分理处，并办理了抵押登记。 2020年6月14日，四原告签订《南庭春天里Ｂ栋地下车库Ｂ区车位分割协议》，约定南庭春天里Ｂ栋地下车库Ｂ区设计车位61各，因被告鸿鑫公司已销售14个，现能参与分配车位47各，投资人用抓阄的方式进行47个车位分配，代发淑24个车位；原告代发淑分得21、33、38、、39、40、41、42、47、49、53、56、88、89、95、98、99、100、101、104、105、134、135、136、137号共计24个车位，面积285.24㎡；原告吴斌分得25、27、50、51、54、96、102、133号共计8个车位，面积88.5㎡；原告张国洲分得22、26、36、46、55、126、128号共计7个车位，面积89.78㎡；原告李纯奎分得35、45、48、52、127、130、131、132号共计8个车位，面积95.42㎡。车位分割协议约定的车位系房屋产权证编号为20××91号车库的一部门。 庭审中四原告及被告刘永好、鸿鑫公司均认可南庭春天里项目的实际投资人为原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲与被告程维建、刘永好，项目建设的收益由实际投资人享有，被告鸿鑫公司仅收取管理费。 同时，庭审查明，汉兴街499号南庭春天里Ｂ栋车库均登记在被告鸿鑫公司名下，其中房屋产权证编号为201501290078号（建筑面积2408.25㎡）的房屋由被告程维建、刘永好分得；房屋产权证编号为20××91号（建筑面积2119.85㎡）的房屋由四原告分得，该车库均抵押给达州市通川区农村信用合作社西外社用社，并办理了抵押登记。 本院认为，本案争议的焦点有一、《合伙协议》、《股权转让协议书》、《南庭春天里B栋二楼商业房B区分割协议》、《南庭春天里B栋地下车库B区车位分割协议》的性质与效力；二、被告鸿鑫公司是否应该将不动产权利证变更登记给四原告并交付。 一、《合伙协议》、《股权转让协议书》、《南庭春天里B栋二楼商业房B区分割协议》、《南庭春天里B栋地下车库B区车位分割协议》的性质与效力。 2007年2月11日，四川国西生物科技有限公司与被告鸿鑫公司签订《房屋联建合同》，约定由被告鸿鑫公司自筹资金承建达县南外镇二号干道，土地证号为达国用（2006）第04247号及达国用（2006）第04246号两宗地块。四川国西生物科技有限公司与被告鸿鑫公司建立有合作开发性质的合同，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”的规定，《房屋联建合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。 2007年2月11日，原告代发淑、李纯奎与被告程维建和第三人李俊杰签订《合伙协议》，约定由该四人联建上述两宗地，以被告鸿鑫公司的名义开发，开发商品房由被告鸿鑫公司统一管理，统一销售，且项目实际开发中也是按照《合伙协议》约定的履行。后李俊杰将其占有的份额转让给被告刘永好；2007年4月4日，原告李纯奎与原告张国洲、吴斌签订《股份转让协议书》，约定原告李纯奎将其占有的25％，平均分成叁份，其中两份转让给被告张国洲、吴斌。2013年4月19日，被告鸿鑫公司委托被告程维建负责处理南庭春天里项目的一切事务；同时2014年12月17日，被告鸿鑫公司出具《南庭春天里各股东应交代收费的通知》中明确南庭春天里股东为被告刘永好（25％）、被告程维建（25％）、原告代发淑（25％）、原告李纯奎（8.33％）、原告吴斌（8.33％）、原告张国洲（8.33％）；且庭审中四原告及被告刘永好、鸿鑫公司均认可南庭春天里项目的实际投资人为原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲与被告程维建、刘永好；即被告程维建、鸿鑫公司明知且认可被告刘永好、被告程维建、原告代发淑、原告李纯奎、原告吴斌、原告张国洲共同投资以被告鸿鑫公司的名义开发南天春天里这个项目。被告鸿鑫公司虽然未在《合伙协议》及《股份转让协议书》上签字，但被告鸿鑫公司实际按照协议的约定履行，即在项目实际开发由原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲与被告程维建、刘永好投资，项目建设的收益由实际投资人享有，被告鸿鑫公司仅收取管理费，原告代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲、被告刘永好、程维建、鸿鑫公司关于项目筹集资金方面用实际履行的方式建立了合作开发性质的合同关系，四原告在与被告程维建、刘永好分得的商业房与车库的基础上，再对商业房和车库进行分割，未违背原告代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲、被告刘永好、程维建、鸿鑫公司的意思表示。综上，《合伙协议》、《股权转让协议书》、《南庭春天里B栋二楼商业房B区分割协议》、《南庭春天里B栋地下车库B区车位分割协议》系协议当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告程维建辩称被告鸿鑫公司不知道《合伙协议》的约定与履行及原告吴斌、张国洲不是本案适格主体的理由不能成立，本院不予支持。被告鸿鑫公司辩称，被告鸿鑫公司不是合伙协议纠纷的适格主体的理由不能成立，本院不予支持。 二、被告鸿鑫公司是否应该将不动产权利证变更登记给四原告并交付。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）、（五）项“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(五)权属有争议的”的规定，原告主张的达州市达川区翠屏街道汉兴街499号B栋B区部分车库，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，该车库涉及购房业主的权利，并设定了他项权，不具有交付、转让的条件，故对于四原告要求被告鸿鑫公司将车位的不动产权利证变更登记在四原告名下并交付的诉讼请求，本院不予支持；原告主张的南庭春天里B栋二楼B区商业房已被我院查封，同时还设立有他项权，亦不具有转让条件，故对于原告要求被告鸿鑫公司将南庭春天里B栋二楼B区商业房的不动产权利证变更登记在四原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，四原告要求确认协议有效的诉讼请求本院予以支持，原告要求被告鸿鑫公司交付车库并办理不动产权利证变更的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下： 一、2007年2月11日，原告代发淑、李纯奎与被告程维建、案外人李俊杰签订的《合伙协议》合法有效； 二、2007年4月4日，原告李纯奎、张国洲、吴斌签订的《股份转让协议》合法有效； 三、2020年4月8日，原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲于签订的《南庭春天里Ｂ栋二楼商业房Ｂ区分割协议》合法有效（房屋所有权证件编号为20××78，建筑面积1199.54平方米）； 四、2020年6月14日，原告代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲于签订的《南庭春天里B栋地下车库B区分割协议》合法有效（建筑物面积558.94㎡）； 五、驳回原告的其余诉讼请求。 案件受理费67800元，由被告程维建、鸿鑫公司各负担33900元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  王安娜 人民陪审员  陈在义 人民陪审员  杨 霞 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  赵 丹 书 记 员  王阁阁