江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初10894号 原告：仇实，男，1988年12月2日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：程秋语，北京市京都（南京）律师事务所律师。 被告：王顺利，男，1974年10月20日生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：路中明，南京市鼓楼区商务法律服务所,法律服务工作者。 原告仇实与被告王顺利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仇实及其委托诉讼代理人程秋语、被告王顺利的委托诉讼代理人路中明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇实向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋租金109980元（2018年9月28日-2019年3月28日期间租金）、水电费2000元，资金占用期限的利息（111980元为基数，自2018年9月28日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利息计算）；2、被告向原告支付违约金18330元。事实和理由：2018年，原告仇实与被告王顺利签订《商铺出租（转让）合同》，约定原告仇实向其出租南京市珠江路××号门面西边一间的场地，面积约30平方米，租期自2018年4月29日至2023年4月28日止，月租金为18330元，租金每半年支付一次，先付款后使用，租赁期限内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费等由承租方自行承担，承租方未按约定支付租金超过10天的，出租方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任，违约金为一个月房租。商铺出租合同订立后，被告王顺利未按合同约定支付租金及水电费，经原告仇实催促，至今仍未支付，其已经构成严重违约，依据合同约定，原告仇实有权与其解除商铺出租合同，并要求其承担违约责任，原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告王顺利辩称，1、原告向被告出租房屋未经房东同意，未取得转租权，导致房东阻挠其实际承租；2、原告向被告主张2018年9月28日至2019年3月29日租金不成立，原、被告双方已经于2018年9月达成终结房屋租赁协议，条件为放弃65000元转让费、20000元押金，房租已经交到2018年10月28日，但是被告已经于2018年9月28日搬出；3、2018年10月，原告与大房东终止了房屋租赁协议，无权对外出租；4、原告未能在合同期内向被告主张房租，也失去了对房屋的处置与管理权；5、原告主张的事实不成立，所以不存在违约金。综上，请求法院驳回原告全部请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年1月28日，玄武区房产经营有限公司（甲方）与南京新珠江经贸实业有限公司（乙方）签订南京市直管非住宅公房租赁合同，甲方出租给乙方的房屋坐落于珠江路××号，建筑面积630.9平方米。自2016年元月28日起至2023年元月27日止。该房月租金为7507.19元，租金按月支付，由乙方每月10日前支付给甲方。另外双方对合同终止、违约责任等内容作出约定。 2018年6月8日，玄武区房产经营有限公司开具证明，称本公司委托南京新珠江经贸实业有限公司经营管理南京市珠江路××号门面房。同日，南京新珠江经贸实业有限公司出具证明，同意李某将南京市珠江路××号出租给仇实作为经营使用。 2017年3月28日，李某（甲方）与仇实（乙方）签订租赁合同，李某将南京市珠江路××号新珠江科技楼一楼出租区域约75平方米使用面积出租给仇实。租赁期限自2017年3月28日至2023年3月27日止。租金每半年支付一次，第一次六个月租金20万元，与2017年3月28日前支付甲方，下次于提前一个月支付半年房租20万元。双方另外对合同违约、变更、解除、终止等条款作出约定。2018年9月28日，仇实向吴某转账20万元。 2018年4月27日，甲方仇实与乙方王顺利签订合同书，甲方自愿把坐落于玄武区珠江路××号门面西边一间出租给乙方用于经营，该门面建筑面积约30平方米。乙方租赁房屋为商业门面使用。租赁期限五年，2018年4月29日起至2023年4月28日止。月租金为18330元，租金提前一个月支付，每半年支付一次，具体为2018年9月28日。为保证合同履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金2万元，租赁期限届满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。合同的变更与解除中约定，未按照期限交付租金的，超过10天以上的，甲方有权解除合同，同时约定符合合同约定的违约解除合同条款的，非违约方有权解除合同，并要求违约方按照一个月租金标准支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。同时合同对双方权利义务及合同变更与解除条款作出约定。 2018年9月27日，吴某出具同意转让协议，写明房东李某同意仇实将承租房屋转让。吴某与李某系夫妻关系。 合同签订后，仇实向王顺利交付租赁房屋。 庭审中，王顺利称其与仇实协商一致，王顺利于2018年9月28日搬离租赁房屋，并经过仇实的许可，其代价为放弃之前支付给仇实的转让费66000元及押金2万元。仇实否认其同意王顺利搬离房屋，不认可王顺利于2018年9月28日搬离，也不认可收到上述费用。本院询问王顺利搬离的时间，仇实表示王顺利是2018年10月份以后搬走的，具体时间不明，但又表示2018年底，2019年初得知王顺利搬走后其积极进行招租。另，仇实称2019年4月1日其将案涉房屋交还李某。 另查明，南京市玄武区顺利的饮品店，经营者王顺利，经营地址南京市玄武区新街口街道，注册时间2018年6月19日。 双方主要存在以下争议焦点：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效？2、原、被告双方是否协商一致解除合同，被告王顺利何时搬离案涉房屋？3、被告是否应该向原告支付六个月租金及相应的违约金？ 关于第一个争议焦点。被告虽认为原告未取得房屋产权所有人的同意转租，原告无权对外出租，但未提交相应证据。原告提供了房屋产权人玄武区房产经营有限公司与南京新珠江经贸实业有限公司签订的南京市直管非住宅公房租赁合同，南京新珠江经贸实业有限公司同意李某将南京市出租给仇实作为经营使用的证明，李某与仇实签订的租赁合同以及李某妻子吴某同意仇实转租的协议，该一系列证据形成一个完整的证据链条足以证明仇实有权对外进行转租。虽然李某本人未直接出具证明，但其妻子出具的同意仇实转租的协议可以说明李某知晓仇实进行转租的事实，且没有证据证明李某对仇实的转租行为存在异议，应视为李某同意仇实转租。另，王顺利通过提交一系列租赁合同成功办理了营业执照也从侧面说明，李某同意仇实进行转租。本院认为，原告仇实与被告王顺利签订的房屋租赁合同合法有效，系双方的真实意思表示。 关于第二个争议焦点。被告认为双方已经达成一致意见解除合同，但被告仅提交一份原告催促其交纳房租的聊天记录截图，原告认可其曾催促王顺利交纳租金，但不认可双方协商一致解除合同，故对被告王顺利主张的该意见，本院不予采信。关于被告何时搬离案涉房屋。被告认为其已于2018年9月28日搬离该房屋，并提交了其的合伙人“汤某”与房东“吴某”的通话录音，无法显示拍摄时间、地点的旺铺转租的广告的照片一张，支付搬家费1500元的截图一张，罗某的证人证言一份，被告对证据真实性、合法性、关联性均不予认可，被告提供以上证据的真实性无法核实，本院不予采信。关于王顺利搬离案涉房屋的时间，经本院询问，仇实表示王顺利是2018年10月份以后搬走的，具体时间不明，但又表示2018年底，2019年初王顺利搬走后，其积极张贴招租广告，因被告无法证明其搬走的具体时间，本院结合原告的自认，认定2018年底王顺利从案涉房屋中搬离。对于王顺利所称的其曾支付给仇实2万元押金，66000元转让费及相应租金的意见，王顺利提供了转账给胡某66000元费用、转账给李某120815元费用的手机截图，并表示转账给胡某的66000元即为转账给仇实的房屋转让费，李某为仇实合伙人，转让给李某的费用即为转账给仇实的2万元押金，其余部分为房屋租金。原告对被告提交证据的真实性、关联性均不予认可，并认为其不认识胡某，也未收到66000元转让费，其与李某为同学关系，并非合伙人关系，李某有无收到上述款项与其没有关系，其未收到被告转账的2万元押金及相应租金。本院认为，被告未能提交转账的银行流水，仅提供手机转账截图，上述款项是否真实转账无法核实，且即便上述转账款项属实也不能证明上述款系转给仇实的转让费66000元及20000元押金。本院对被告所称其曾转账给仇实2万元押金及66000元转让费的意见，不予采信。 关于第三个争议焦点。原告认为被告应支付其2018年9月28日至2019年3月28日期间的租金（原告自认其于2019年4月1日将案涉房屋交还李某）、租金利息损失及违约金18330元。本院认为，自2018年9月28日至2018年年底，本院认定王顺利并未搬离，故该段时间的租金，被告应予支付，本院认为，王顺利应向仇实支付3个月租金共计54990元。对原告主张的2019年年初至2019年3月28日的租金及违约金、利息，本院认为，王顺利虽然未能与仇实达成解除合同的一致意见，但其以实际行为表明将不再履行租赁合同，王顺利应承担违约的相应责任，仇实也应积极履行止损义务。仇实为证明其履行积极对外招租并履行止损义务提交了网络发布的招租广告的证据，但因种种原因，招租未能成功。本院结合王顺利的违约行为以及仇实采取过一定的止损行为，酌情认定王顺利应支付仇实2个月租金作为违约金。综上，本院认为，王顺利应向仇实支付91650元作为王顺利应付的租金及相应的违约金。仇实另外主张的违约金及利息损失，本院不再支持。对仇实所主张的电费损失2000元，未能提交证据证明，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王顺利于本判决生效之日起十日内支付原告仇实租金及违约金共计91650元； 二、驳回原告仇实的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2916元，保全费1174元，共计4090元由被告王顺利负担。原告预交案件受理费4090元由本院退回，被告应负担案件受理费4090元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘静静 人民陪审员  王月珍 人民陪审员  郑 如 二〇二〇年七月六日 书 记 员  陈庆华