湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2606号上诉人（原审被告）：陈霞，女，1975年9月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：杨立军，男，1975年4月30日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。两上诉人共同委托诉讼代理人：何玉梅，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧建青，女，1969年10月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：蔡强，男，1964年4月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王玉、湖南湘和律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邵罗珏、湖南湘和律师事务所实习律师。原审第三人：长沙市经发房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙路269号八方小区F3栋8层。法定代表人：赵湘成。委托诉讼代理人：闫嘉俊，男，1986年2月10日出生，汉族，公司法务。原审第三人：长沙市长房物业管理有限公司八方分公司，住所地长沙市岳麓区观沙路268号八方小区二期S12栋102房。负责人：陈杰。上诉人陈霞、杨立军因与被上诉人欧建青、蔡强及原审第三人长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称经发公司）、长沙市长房物业管理有限公司八方分公司（以下简称长房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初7681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈霞、杨立军上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人承担被上诉人赔（补）偿责任或发回重审；2、一、二审诉讼费用由上诉人和被上诉人依法分担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误：1、一审法院认定《转让协议》有效错误。被上诉人与上诉人所签“指标房转让协议”违反不动产管理相关特别法，不具有合法性；2、被上诉人违反“限购令”购房，一审未查清事实；3、一审法院代替上诉人签订“车位转让协议”错误。二、一审法院适用法律错误。本案涉及的标的物是不动产，应当适用不动产相关法律规定判定行为效力，要适用特别法。三、上诉人考虑被上诉人签订协议存在损失，上诉人在签订协议时存在一定过错，愿意对被上诉人给予合理赔（补）偿，一审法院驳回是错误的。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果违反长沙市限购政策以及处理结果违法，请求二审法院支持上诉请求。欧建青、蔡强辩称，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，应予维持。一、《转让协议》合法有效，被上诉人已全部履行义务并已实际占有、使用涉案房屋：1、从协议主体看《转让协议》合法有效；2、从协议内容及性质看《转让协议》合法有效。该协议内容合法，具有买卖合同性质，转让标的为购房指标及附条件转移房屋所有权，是一种民事权利的转让，在该房屋可以办理产权变更手续时，上诉人应当为被上诉人办理产权变更手续；3、该转让行为系双方真实意思表示，无合同法第52条规定的无效情形。双方的行为实质为购房资格和房屋所有权期待权的转让，是一种权利的转让。《转让协议》的行为系设立债权而非物权变动，上诉人混淆了债权与物权的区分原则。《转让协议》是否有效应当适用合同法，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确了出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由，出卖人未取得争议房屋的所有权并不当然导致房屋买卖合同无效，其影响的仅是房屋所有权过户登记的履行问题。城市房地产管理法第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定系管理性规定，非买卖合同的生效要件，不属于效力性强制规定；4、从协议履行看，被上诉人已经全部履行义务并已实际占有、使用涉案房屋。2016年12月20日，被上诉人持上诉人的授权委托书与八方物业工作人员一起对诉争房屋进行了交付验收，并领取了钥匙。之后诉争房屋产生的水电费、物业费、车位管理费等均由被上诉人缴纳；5、从主客观上看，双方均无规避法律法规的意图及行为。上诉人转让购房指标系其自己和近亲属都享有八方小区的购房指标，因而积极寻找受让人。上诉人所称被上诉人违反政府“限购令”完全是恶意中伤混淆视听。二、上诉人不履行《转让协议》存在恶意，不应支持。2018年上诉人见房屋价格上涨，意图毁约，阻止被上诉人依法依约对房屋进行装修，阻止被上诉人依合同领取保管不动产权属证书，毫无诚意。根据诚实信用原则和《九民会议纪要》精神，上诉人应当继续履行合同义务。三、车位使用权应归被上诉人享有。开发商要求购房时必须购买车位。购房权是主权利，购车位权是从权利，主权利转让的从权利一并转让。况且在车位购买和交付过程中，被上诉人基于上诉人同意而支付了全部购买车位的款项，后也实际占有、使用，应认定上诉人与被上诉人达成了口头协议并已实际履行。经发公司陈述，没有意见发表。长房公司未答辩。欧建青、蔡强向一审法院起诉请求：1、确认欧建青、蔡强与陈霞、杨立军于2013年9月23日签订的《转让协议》合法有效；2、确认长沙市岳麓区观沙路八方小区二期C区C4号车库B1层346号车位使用权归欧建青、蔡强享有，陈霞、杨立军履行车位使用权更名至欧建青、蔡强名下的义务；3、陈霞、杨立军继续履行《转让协议》约定的全部义务，将长沙市岳麓区观沙路268号第C28栋2单元24层2405号房屋《不动产权属证书》交付给欧建青、蔡强，并于可办理诉争房屋产权转移手续之日起一个月内无条件协助欧建青、蔡强办理房屋产权转移登记手续；4、经发公司履行对车位使用权更名及诉争房屋办理房屋产权转移登记手续履行配合义务。一审法院认定事实：一、2013年9月23日，杨立军、陈霞夫妇（甲方）与蔡强、欧建青夫妇（乙方）签订《转让协议》，约定：1、甲方将位于长沙市平方米的指标转让给乙方，由甲方出面并由甲方的名义购买约120平方米的房产，除支付转让费外，单价由甲方单位职工享受统一定价确定；2、乙方支付甲方转让金120000元，转让金乙方需对外保密，如造成甲方困扰，甲方有权终止本协议；3、房屋更名之前该房屋所有费用均由乙方负责。甲方按单位建房进展所需的一切费用一律由乙方来承担，由乙方及时支付甲方转交给单位，甲方应出具相应的收款证明给乙方，且由甲方收回的单位收费凭证交由乙方保管；4、甲方将于该房相关的合同、收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方。待该房建好后，乙方是该房屋的实际出资人和所有权人；5、甲方应积极协助乙方办理交房款、看房、收房及办理产权证的一切手续，应在单位统一办理交房手续时，将该房屋交予乙方；6、如果甲方反悔、单方面终止本协定的，甲方应退回已收乙方的转让费，并赔偿乙方全部的建房款并支付经济补偿金，全部建房款的利息，同时支付120000元违约金给乙方，甲方应付乙方的利息均按同期人民银行贷款利率的四倍计算。二、欧建青于2013年9月23日向杨立军、陈霞支付转让金120000元，后者出具《收条》予以确认。三、2015年3月14日，陈霞与经发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定购买岳麓区，建筑面积124.32平方米，购房总价483729元。同日，陈霞与经发公司签订《车位使用权转让合同》，车位位于八方小区二期Ｃ4号车库Ｂ1层346号，价格为99800元。四、自2013年9月起，欧建青、蔡强以陈霞的名义，共向经发公司支付购房款483729元，并代缴契税、印花税9674.56元。欧建青、蔡强另以陈霞的名义向经发公司支付车位使用权价款99800元。欧建青、蔡强还以陈霞的名义缴纳了产权登记费200元、物业维修资金14918元。2017年4月起，欧建青先后向八方小区的物业公司长房公司支付了2017年4月至9月的物业管理费1193.4元及车位管理费180元、2017年10月至2018年9月的物业管理费2386.8元及车位管理费360元、2018年10月至12月的物业管理费596.7元及车位管理费90元。五、长房公司现已将八方小区Ｃ28栋2405号房屋钥匙交付欧建青、蔡强，并将八方小区二期Ｃ4号车库Ｂ1层346号346号车位交付欧建青、蔡强使用。六、2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会作出《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，通知暂停对限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房）。陈霞、杨立军为证明蔡强、欧建青夫妇无购房资格，提交的身份证号为430103640403201的个人名下有二套住房，分别为韶山路168号星语林名园3栋904号房及雨花区劳动东路143号8栋701号房，长沙市公安局雨花分局左家塘派出所作出《证明》称430103640403201与43010319640406201Ｘ均为蔡强身份证号码。蔡强、欧建青在审理过程中否认该二套房子是蔡强名下房产。七、陈霞称其不出售房屋是因就近居住以便照顾生病老人，其提交了母亲所住房屋的产权情况（该房屋同位于八方小区）及其父母的医院诊断记录。一审法院认为：本案的争议焦点在于：一、蔡强、欧建青与陈霞、杨立军签订的《转让协议》的效力问题；二、陈霞、杨立军是否有权单方面解除合同，合同是否应当继续履行的问题；三、《转让协议》未约定的车位使用权的归属问题。现分述如下：一、关于《转让协议》的效力问题。本案中，欧建青与陈霞之间的指标转让实质是对其预期订购资格的转让，是一种权利的转让，双方签订的《转让协议》是双方的真实意思表示且内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应严格履行。故一审法院对陈霞、杨立军主张合同无效的辩称意见，不予采纳，对欧建青、蔡强要求确认合同有效的诉讼请求，予以支持。二、关于陈霞、杨立军是否可单方面解除合同，合同是否应当继续履行的问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《转让协议》中虽明确了陈霞、杨立军反悔时应承担的违约责任，但未约定合同的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此在陈霞、杨立军未与欧建青、蔡强就合同解除事宜达成一致意见的前提下，也无法定的合同解除事由出现的情况下，陈霞、杨立军无权单方面解除合同。本案中，欧建青、蔡强在双方签订《转让协议》后，按约支付了转让金，并在几年内完全付清了购房款并缴纳了房屋契税、物业费等各项费用，充分履行了合同约定的义务。而陈霞、杨立军未按合同约定履行过户义务的行为构成违约，欧建青、蔡强有权要求陈霞、杨立军继续履行合同约定的义务。故一审法院对欧建青、蔡强要求陈霞、杨立军继续履行《转让协议》约定的义务，协助办理八方小区C28栋2405号房产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持。欧建青、蔡强要求陈霞、杨立军交付《不动产权属证书》的诉讼请求，无合同约定或其他事实依据及法律依据，对该部分诉求一审法院不予支持。陈霞、杨立军主张欧建青、蔡强无购房资格的辩称理由，因其所提交的房产信息缺少户主名称的登记情况，蔡强对该证据不予认可，该份证据无法证明所记载的房屋归蔡强所有，故一审法院对该辩称理由不予采纳。陈霞称为便于照顾父母故而不出售房屋的理由，虽合情理，但实际上其可通过其他如承租附近房屋等方式以解决问题。综上，陈霞、杨立军主张解除合同的辩称意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。三、关于《转让协议》未约定的车位使用权的归属问题。从本案欧建青、蔡强的缴款行为和后续情况，可知双方虽未就车位使用权的转让问题达成书面协议，但确已达成与购房指标转让类似的口头协议。基于诚实信用原则和使用便利，一审法院确认车位使用权应归欧建青、蔡强享有，陈霞、杨立军应当配合欧建青、蔡强在长房公司办理车位使用权的物业登记手续。经发公司、长房公司非《转让协议》的合同相对人，不承担本案民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认欧建青、蔡强与陈霞、杨立军于2013年9月23日签订的《转让协议》有效；二、陈霞、杨立军于本判决生效之日起继续履行《转让协议》约定的义务，协助欧建青、蔡强办理长沙市岳麓区观沙路268号八方小区第C28栋2405号房的过户登记手续，将产权登记至欧建青、蔡强名下；三、长沙市岳麓区观沙路268号八方小区二期C区C4号车库b1层346号车位的使用权归欧建青、蔡强享有，陈霞、杨立军于本判决生效之日起十日内配合欧建青、蔡强办理长沙市岳麓区观沙路268号八方小区二期C区C4号车库b1层346号车位的物业登记手续；四、驳回欧建青、蔡强的其他诉讼请求。本案受理费80元，保全费4198元，合计4278元，由陈霞、杨立军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，欧建青与陈霞之间的房屋指标转让协议系一种权利转让，双方签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。《转让协议》签订后，欧建青、蔡强已按协议约定完全履行了相关义务，陈霞、杨立军即也应按协议约定完全履行相关义务，现陈霞、杨立军未按协议约定完全履行相关义务构成违约，一审认定并无不当，应予维持。陈霞、杨立军提出蔡强新旧身份证号码系蔡强同一人，按旧身份证号码查询蔡强名下已有二套房产，与欧建青一套房产一起共计三套房产，欧建青、蔡强违反长沙市“限购令”政策，不得再购买长沙市的商品住房。经查，身份证号码为430103640403201的长沙市不动产信息查询证明无产权人姓名，无共有人信息，无相关房产登记时间等显示，不能达到证明目的，该上诉理由事实依据不充分，不予采纳。依据双方现有证据，认定欧建青、蔡强是否违反长沙市“限购令”政策存疑，相关权利人可待相关事实确定后或房产过户登记条件成就时，另行主张房产过户登记相关权利。欧建青、蔡强已完全支付车位使用权价款99800元，故欧建青、蔡强对涉案车位具有使用权。综上所述，上诉人陈霞、杨立军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初7681号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初7681号民事判决第二项、第四项；三、驳回欧建青、蔡强的其他诉讼请求。一审案件受理费80元、保全费4198元，合计4278元，由陈霞、杨立军负担。二审案件受理费80元，由陈霞、杨立军负担60元，欧建青、蔡强负担20元。本判决为终审判决。审  判  长  刘 凯审  判  员  陈新华审  判  员  金新贵二〇二〇年七月二十七日法官助理李维潇书记员（兼）  李维潇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。