江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初78号 原告：车顶成，男，1979年10月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：臧涛，上海段和段（苏州）律师事务所律师。 原告：李静，女，1983年2月16日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：臧涛，上海段和段（苏州）律师事务所律师。 被告：李伟，男，1982年9月25日出生，汉族，住江苏省苏州市。 被告：魏良娣，女，1981年9月16日出生，汉族，住江苏省灌云县。 被告：常熟天和房地产经纪有限公司万达分公司，住所地江苏省常熟市万达广场A区24-114。 法定代表人：陈金洋。 委托诉讼代理人：赵骅，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 被告：常熟天和房地产经纪有限公司，住所地江苏省常熟市海虞北路38号。 法定代表人：杨雪芳。 委托诉讼代理人：赵骅，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 原告车顶成、李静与被告李伟、魏良娣、常熟天和房地产经纪有限公司万达分公司（以下简称天和房产万达分公司）、常熟天和房地产经纪有限公司（以下简称天和房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理，原告车顶成、李静及其委托诉讼代理人臧涛、被告李伟、魏良娣、天和房产万达分公司的委托诉讼代理人赵骅、天和房产公司委托诉讼代理人赵骅到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，原告车顶成、李静及其委托诉讼代理人臧涛、被告李伟、魏良娣、天和房产万达分公司的委托诉讼代理人赵骅、天和房产公司委托诉讼代理人赵骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告车顶成、李静向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决四被告赔偿原告损失60万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告儿子车某在2019年6月30日在常熟市塔前小学毕业，原告为了让儿子车某能够就读常熟市实验中学，向亲戚筹款打算在购买具有常熟市实验中学入学资格的学区房。后经被告天和房产万达分公司的工作人员介绍，常熟市虞园新村一区9幢103室房屋，是具有常熟市实验中学入学资格的学区房，向原告推荐购买。经原告多次向被告李伟、被告魏良娣、被告天和房产万达分公司核实，三被告均承诺并确认，涉案房屋系学区房，并且具有入学常熟市实验中学的资格。2019年3月31日，原告与被告签订的《房屋买卖中介服务协议》，约定被告李伟、魏良娣向原告出售位于常熟市虞园新村一区9幢103室房屋，房屋面积为65.24方米，房屋买卖价款为160.8万元整，购房款原告通过首付以及部分银行按揭贷款形式支付。原被告双方在合同第十三条，还约定：“甲方承诺，若乙方孩子考取国际学校，合同三方免责，合同自行解除，定金退还。”可以看出，原告购房目的是为了孩子上学而购买常熟市实验中学的学区房，合同签订时，被告多次确认以及承诺，涉案房屋必须是常熟市实验中学的学区房并且可以使用，有入学资格。然而，在原被告完成房屋过户手续以后，原告按照计划为儿子车某到常熟市实验中学报名入学，被告知没有入学资格，经原告向常熟市教育局查证核实，发现涉案房屋在购买时，学区名额已经被占用，根本没有任何学区名额。后原告向被告质问，被告均承认涉案房屋没有学区名额的事实。原告认为，原告购房的目的是为孩子能够入学常熟市实验中学，并且购房时多次表露，如果不是学区房则坚决不购买，如果孩子考上国际学校，也不再购买房屋，对该事实原被告均已经达成一致意见。被告方在卖房时，隐瞒事实，致使原告误认为涉案房屋属于常熟市实验中学的学区房，具有入学资格，经查实与事实不符，存在重大违约，造成原告损失严重。因被告过错，导致原告孩子不能上学，经催告被告方拒不协商解决，原告为孩子上学，只好再次借款，购买另外一套学区房，以供孩子上学。 被告李伟、魏良娣辩称：1、2019年3月我们委托天和中介房屋出售，并且告知中介房屋使用情况及出售原因，后期所有的细节均是由中介方完成，直至过户结束。2、我们按房屋买卖协议约定内容出售房屋，协议中没有任何一条规定明确我们要为买方提供学区，或保证有哪里的上学资格等条件。协议中的所有利益都在买方（如乙方孩子考上国际学校或乙方不能贷款发放，协议都免责作废），这些都是过户前的约定，我方都能接受。现在房屋已经过户结束，说明买方在无任何异议的前提下交易。3、我们房产证在3月30日便交由中介方保管，直到5月23日通知办理过户手续中介方及买方均未提出任何问题。4、我们在涉案房屋出售的所有过程中，都是合规合法完成，没有任何隐瞒，不存在欺骗及违约责任。我们不是与买方私下交易，与买方无任何私下联系。我们不是炒房，对相关的上学政策要求完成不知，我们也不是强买强卖。现在原告发生的情况我们也深表同情，但原告的需求不在我方的考虑范围内，如果房屋不符合其要求，原告完全可以不买，但我们的房屋仍然会正常出售。目前没有任何法律规定，买了房就能上学，是否上学是教育局的规定，与我方无关。 被告天和房产公司、天和房产万达分公司辩称：1、被告作为中介方已经履行了义务，被告天和房产万达分公司不存在违约行为，也不是适格的被告主体。2、双方之间的买卖合同中并未约定学区是购买该房的必要条件，从双方买卖合同其他第二三条约定结合来看，双方之间并未强制性要求该房一定要有学区条件，因为承诺中明确表示如果贷款批不下来，合同解约，责任免责。说明原告对于该合同还是有选择的，当时对于合同是否最终履行持有保留意见，不能说明买房就为了学区。退一步说即使原告买房就是为了学区，那么3月份在房产证被中介接收后，原告也未要求被告就学区问题进行查询，同样的合同中也没有约定学区查询以及确定学区的义务是由中介方承担，所以合同是否是为了学区而签订，确定学区的义务在哪一方，目前被告天和房产万达分公司不予认可。3、对于原告提出的损失60万元没有事实和法律依据，无法确定该60万元的损失构成，对于该60万元如何构成应当由原告提出明细并就损失提交相应证据。 经审理查明：2019年3月31日，车顶成、李静（售房人/甲方）与被告李伟、魏良娣（购房人/乙方）、天和房产万达分公司（中介方）签订的《房屋买卖中介服务协议》，约定甲方出售位于常熟市虞园新村一区9幢103室房屋给乙方，房屋面积为65.24平方米，房屋买卖价款为160.8万元整，各方就付款方式、房屋权属交易登记手续等进行了约定。双方在其他约定事项中约定：“甲方承诺，若乙方孩子考取国际学校，合同三方免责，合同自行解除，定金退还。”两原告支付天和房产万达分公司中介费16000元，两被告支付天和房产万达分公司中介费16000元。 2019年5月23日，涉案房屋过户至原告车顶成、李静名下。2019年6月16日，两原告为儿子车某进行了2019年常熟市实验中学小升初进行了网上预约登记，后因涉案房屋学位被使用，原告儿子无法入学。2019年6月26日，两原告另行购买了泰安新村60-203房屋，购房款78万元。2019年6月31日两原告儿子车某从常熟市塔前小学毕业，后使用泰安新村房屋就读常熟市实验中学。 在原告与被告天和房产万达分公司员工宋晓旦的微信聊天中出现以下内容，宋晓旦：“你能买到合适的房子，孩子能准时上学这就好了”,“学区可以查的”、“房东是国际学校，不是外国语”、“因为国际学校要面试的，不过的话就上实验中学”。 另查明：2017年12月14日，常熟市教育局发布学前和义务教育阶段有关的招生政策规定同一合法固定住所每六年认定一个幼儿园及义务教育阶段学位，即某一合法固定住所已认定一个学位，该房产若在使用学位起的六年时间内更换产权所有者，就不能再作为任何学段学区生的认定依据。此政策自2018年1月4日开始实施。涉案房屋2014年9月已有案外人入学登记。 本案审理过程中，原告申请对涉案常熟市虞园新村一区9幢103室房屋在2019年具有入学常熟市实验中学资格与2020年具有入学常熟市实验中学资格的差价进行评估。本院依法对外进行委托评估，后经昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司及江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司苏州分公司审查后，认为原告申请的差价评估因人而异，很难合理量化，故退回本院。为了解涉案房屋价格情况，本院走访了涉案房屋周边多家中介机构，中介机构从业人员表示一般而言虞园新村房屋当年具有入学常熟市实验中学和次年才具有入学常熟市实验中学的价格差异在1000元/每平米上下波动。本院还上网查询了涉案房屋同一小区出售价格，价格走势等情况。原告陈述其主张60万元构成为：第一项房屋差价，被告方以无学区的房屋当作有学区的房屋高价售卖，差价大概在30万元，该差价实际为2019年具有入读常熟市实验中学及2020年具有入读常熟市实验中学之间房屋差价。第二项构成为，由于房屋无法入学的问题，原告紧急之下为孩子买了第二套房屋所支出的相关费用：1、中介及契税个税1.6万元。2、第二套房款全部借的款，利息在12.2726万元。3、另外原告买第二套房屋回芜湖借钱，看第二套房屋，加起来的费用5900元。此外，第一套房屋争议搁置之前没有入住，当事人租了两年的房屋，租金48000元。30万元的差价，大概20年的利息11万元。上述合计是60.2626万元，原告按照60万元主张。 上述事实由房屋买卖中介服务协议、微信聊天截屏等证据及当事人的陈述在卷证实。 本院认为：原告车顶成、李静，被告李伟、魏良娣，天和房产万达分公司各方签订的《房屋买卖中介服务协议》系各方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同其他约定处，特别约定：“甲方承诺，若乙方孩子考取国际学校，合同三方免责，合同自行解除，定金退还。”由此可以看出，各方对于原告车顶成、李静购买涉案房屋的目的是知晓的，即为了原告孩子当年就读常熟市实验中学。被告李伟、魏良娣作为房屋所有权人，应当对涉案房屋学位情况进行核实；被告天和房产万达分公司作为居间人，应当如实报告及提供真实的交易信息。本案中，被告李伟、魏良娣未核实涉案房屋学位使用情况；被告天和房产万达分公司在告知原告学区可以查询的情况下，未向原告车顶成、李静披露涉案房屋的学位使用情况，导致原告儿子无法使用涉案房屋入学，存在过错，应赔偿原告损失。原告车顶成、李静对于关于自身切身利益的事项在未得到核实的情况下草率签署协议，自身也存在一定的过错，应自担相应的损失。关于可纳入本案赔偿范围的涉案房屋2019年具有就读常熟市实验中学资格及2020年具有就读常熟市实验中学资格的房屋差价，因无法通过评估方式确定，本院参考该小区的房屋售价及从周边中介机构了解的情况，依法酌情认定为每平方米差价1000元，总价差额为65240元。对于该房屋差价损失，本院根据各方的过错程度及原因力大小，认定被告李伟、魏良娣赔偿两原告25000元。被告天和房产万达分公司赔偿两原告35000元。被告天和房产公司对其分公司的上述责任承担补充赔偿责任。原告主张损失第二部分中涉及购买第二套房屋的中介费、税费、借款等各项费用的支出，属违约人不可预见的范围，原告购买第二套房屋所支出的各项费用，系其为第二套房屋所支出的履约成本，已通过获得该房屋的履行利益而得以实现。上述费用不宜纳入各被告承担损失的范围，该部分诉讼请求，本院不予支持。原告主张购买第一套房屋差价30万元对应20年的利息11万元，房屋租金损失48000元，依据不足，本院不予支持。被告的相关抗辩，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第四百二十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李伟、魏良娣于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告车顶成、李静25000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。 二、被告常熟天和房地产经纪有限公司万达分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告车顶成、李静35000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。 三、被告常熟天和房地产经纪有限公司就本判决第二项内容，在常熟天和房地产经纪有限公司万达分公司不足以清偿时承担补充赔偿责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告车顶成、李静的其他诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告李静、车顶成负担8500元，被告李伟、魏良娣负担542元，被告常熟天和房地产经纪有限公司和常熟天和房地产经纪有限公司万达分公司负担758元（原告预交的诉讼费中的1300元本院予以退回，由各被告在本判决生效之日起十五日内按照各自承担的金额向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审 判 长  蒋玉凤 人民陪审员  王建芬 人民陪审员  郁秋萍 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  吴 燕