江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7729号原告：王国庆，男，1983年10月1日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：郁斌，江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晴晴，江苏国成律师事务所律师。被告:南京海高房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区墨香路30号（红山办事处）。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。原告王国庆与被告南京海高房地产开发有限公司（以下简称海高公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法由审判员李伟独任审判，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告王国庆的委托诉讼代理人马晴晴，被告海高公司的委托诉讼代理人杨焘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王国庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告海高公司赔偿装修差价损失180000元（具体以装修造价评估鉴定结果为准）；2.判令被告对案涉房屋进行整改，并向原告支付迟延交付房屋的违约金118039元（按已收价款万分之二/天计算，自2019年1月1日计算至2019年6月21日）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2017年4月6日，原告与被告签订《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）1份，约定：原告预购被告开发建设的位于南京市玄武区××房屋一套，房屋建筑面积98.22平方米，房屋单价35234.47元/平方米，该价格含精装修的价格，总价款为3460746元，合同约定的交付日期为2018年12月31日。被告于2016年5月26日就案涉房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明案涉房屋的装修价格为4806元/每平方米。合同签订后，原告按约向被告支付了全部款项，但原告在收房时发现被告交付的房屋不符合合同约定的要求，存在多处质量问题，导致原告根本无法入住。后经相关部门协调，被告同意对房屋进行整修，但被告在整修过程中所更换的大理石地砖在常温下又出现开裂现象，以后一旦使用地暖，开裂现象将更加严重。被告装修使用的材料及装修质量与宣传和网上公布的4806元/每平方米的精装修标准存在巨大差异。至起诉之日，被告也未将整修合格的房屋交付。根据合同约定，被告应按己收价款的万分之二/天向原告支付迟延期间的违约金。被告迟延交付的行为已违反合同约定，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告对案涉房屋进行整改的诉讼请求。被告海高公司辩称：1.原告要求被告赔偿装修差价的请求权基础不成立。根据双方签订的《预售合同》，案涉房屋系包括毛坯和装修在内的整体，价格条款是整体计价，未拆分出装修部分，故原告单纯要求被告退还装修差价无合同依据。2.根据《预售合同》第六条，交付条件是被告取得竣工验收备案表和规划合格证，而被告在合同约定的2018年12月31日前均依法取得上述两证，故案涉房屋具备法定和合同约定的交付条件。2018年12月15日，被告向小区业主集中发送了交付通知书，但原告未及时收房，其后被告又分别于2019年6月13日、7月15日发出催收房通知书，而原告直到2019年7月18日才办理房屋交接手续。因此，应视为被告在2018年12月31日完成房屋交付，被告已履行了《预售合同》项下出卖人应尽的义务。根据合同约定，如果买受人无理由拒收，由此扩大的损失应由买房人自行承担，同时被告有权向原告主张迟延收房的违约金。3.《预售合同》附件4对精装修的标准有明确约定，被告实际交付的房屋与该约定一致。鉴于原告已实际收房，故双方对《预售合同》已全部履行完毕，被告不存在违约。4.如果原告认为房屋有质量瑕疵需要整改，应另案诉讼主张损失赔偿，而不是主张延期交付违约金。综上，被告已履行《预售合同》项下的各项义务，不存在违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2017年4月6日，被告海高公司（甲方，预售人）与原告王国庆（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，约定甲方向乙方预售案涉房屋，双方的主要权利义务内容为：（一）案涉房屋的装饰装修材料及设备标准见附件4。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见装修交付标准，即《中海玄武公馆精装配置（12栋）》，该配置清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌：1.空调系统：大金或同等档次品牌分体空调，客厅：3P柜机，卧室：1P壁挂机；2.净水系统：AO斯密斯、3M、霍尼或同等档次品牌前置净水，厨房末端二次净水；3.地暖系统：威能或同等档次品牌锅炉，水暖式；4.卫浴系统：科勒或同等档次品牌台盆、马桶、龙头花洒、五金；5.厨房系统：（1）电器：西门子或同等档次品牌油烟机、燃气灶、消毒柜；（2）橱柜：博洛尼或同等档次品牌橱柜及配件（转角拉篮）；（3）水槽、龙头：科勒或同等档次品牌；6.墙面系统：（1）厨房、卫生间：马可波罗、东鹏、新明珠或同档次品牌墙砖；（2）客厅、餐厅、卧室：高级定制墙纸，局部硬包；7.地面系统：（1）厨房、卫生间：马可波罗、东鹏、新明珠或同档次品牌地砖；（2）玄关、客厅、餐厅：高级定制石材；（3）卧室：书香门地或同等档次品牌实木多层地板；8.顶面系统：（1）厨房、卫生间：防水石膏板+铝扣板集成吊顶，卫生间附赠风暖浴霸，厨房附赠凉霸；（2）客厅、餐厅、卧室：多乐士或同等档次品牌乳胶漆，局部吊顶；9.门系统：（1）门：高级定制，进户门为铸铝门，室内门为木门，阳台门为塑钢推拉门；（2）门锁：高级定制，进户门锁为电子锁，室内门锁为锌合金锁；10.收纳系统：高级定制玄关柜、浴室柜、浴室镜柜、阳台地柜；11.家政系统：摩恩或同等档次品牌水槽、龙头；12.灯光系统：射灯、灯带、吸顶灯为雷士、三雄极光或同等档次品牌，主卧室渐灭灯、玄关感应灯为高级定制；13.其他：（1）开关面板：施耐德或同等档次品牌；（2）可视对讲：安居宝或同等档次品牌。甲方特别备注：墙砖、墙纸、地砖、石材、地板、橱柜、收纳等不可避免与展示样板在色泽、纹理等方面存在差异可能。（二）案涉房屋以建筑面积计价，单价为35234.64元每平方米，总价3460746元，并注明“该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价35234.64元/平方米，合计3460746元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元”。（三）甲方应于2018年12月31日前向乙方交付案涉房屋；甲方交付案涉房屋的条件为已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二/天向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除合同的除外；甲方迟延交付该房屋，经乙方催告后90日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方于合同解除后30日内双倍返还定金（双方约定的定金为200000元），并按已收价款的万分之二/天向乙方支付迟延期间的赔偿金，同时将剩余的已收款项（不含定金）返还乙方；案涉房屋在具备合同约定的交付条件后，甲方应当在确定交付日期前5天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示符合交付条件的证明文件，并满足合同约定的其他交付条件，否则乙方有权拒绝接收案涉房屋，甲方按合同约定承担迟延交付的责任；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。案涉房屋已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该房屋或未如期办理交接手续的，自甲方通知的交付日起视同已交付，乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。（四）甲方承诺案涉房屋使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，案涉房屋主体结构质量确属不合格的，或因房屋存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；案涉房屋的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自房屋交付之日起计算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任；保修期内，乙方发现案涉房屋存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方报修通知后应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修，否则应按每拖延一天5元的标准向乙方支付违约金。二、在上述《预售合同》签订时，双方同时签订了《甲、乙双方的其它约定》（以下简称《其它约定》），其中约定：乙方（王国庆）应于合同约定的最后交房日期与甲方（海高公司）通知的交房日期二者中较早的日期办理房屋交接验收手续，并最终应于三日内办理完毕，否则以二者中较早的日期视为甲方的交付日，房屋毁损、灭失的风险以及物业服务费等自该交付日起由乙方承担；房屋交付时，双方应共同查验收房，发现有其他问题的，由双方在商品房交接文件上予以确认和记录，并由甲方在商品房交付之日起90日内负责整改，在甲方承诺整改的前提下，乙方不得以此要求退房或拒绝办理房屋交接手续或要求甲方承担违约责任；案涉房屋交付时已取得国家竣工验收备案手续，即表明案涉房屋质量合格，具备交付条件，在不影响正常使用的情况下，乙方不得以细节性瑕疵拒绝接收或要求甲方承担迟延交付责任；双方确认所有合同文件及附件均已由双方签字盖章，凡是未经双方签字盖章的广告、文件、图纸、实物、口头陈述等，对本合同的订立及房屋价格的确定没有影响，均不是合同有效的组成部分。三、2017年12月21日，被告海高公司取得了包括案涉房屋所在的第12幢楼在内的建设工程的《建设工程规划核实合格书》。2018年1月9日，被告取得了案涉房屋所在的第12幢楼的《建筑工程竣工验收备案表》。四、被告海高公司于2016年5月向南京市玄武区物价局提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中载明案涉房屋所在的第12幢房屋的装修单价为4806元/平方米。诉讼过程中，双方对原告按《销售合同》的约定支付了购房款以及于2019年7月18日实际接收案涉房屋的事实无异议，双方对案涉房屋是否符合合同约定的交付条件产生争议。原告称：《预售合同》项下的房屋是精装修房屋，被告交付的房屋应符合精装修标准的可以直接入住的房屋，而原告收房时发现房屋存在严重的装修质量问题，根本无法入住，不符合合同约定的交付条件。《预售合同》附件4提到精装配置标准仅对材料品牌进行了约定，并未对装修材料档次、价格、类型、品种、功效进行约定，故约定不明确。双方在《预售合同》中没有约定装修价格不代表没有装修价格，装修价格是可以拆分的，应当以备案的单价4806元/平方米为准。原告为证明案涉房屋的装修质量不符合合同约定，原告无法正常入住，提交了如下证据：1.《房屋查验报告》以及原告对案涉房屋内部装修所拍图片，证明案涉房屋存在大量装修质量问题，严重影响原告使用，其中入户门、玄关、客厅、阳台、厨房、主卧、次卧、书房、卫生间均存在大量问题；2.《中海玄武公馆A区人民调解确定内容》，证明司法所在案涉房屋所在的A区出现问题后出面调解，经调解确定案涉房屋存在的质量问题；3.江苏新闻广播江苏政风热线栏目于2019年1月4日对案涉中海玄武公馆质量问题的报道，报道中提到房屋质量问题，且交付当天现场一片混乱，到处都是施工现场、到处漏水、电梯门关不上、水电燃气和道路都未通，当时栏目组联系了玄武区质监局负责人，该局负责人回复业主反映的问题确实属实；4.《接处警工作登记表》2份，证明双方因被告迟延交付房屋所产生的物业费问题产生纠纷，原告报警。另，原告申请对案涉房屋的装修造价进行鉴定。被告称：双方约定的房屋价款条款并没有拆分出装修价，因此原告要求退还装修价，无合同依据。《南京市商品住房价格申报价格表》性质上属于政府审批文件，不是合同组成部分，申报时间是2016年5月，而《预售合同》是于2017年4月签订，双方的权利义务内容应以《预售合同》约定为准。根据《预售合同》的约定，如果案涉房屋存在重大质量问题，需要经省、市级有资质的机构进行认定，而不能由民间机构进行认定，故原告因自身原因导致延期收房，其相应的后果应由原告自行承担，故原告主张被告延期交房的责任无合同依据。被告对原告的上述证据的质证意见为：1.对《房屋查验报告》真实性不认可，无法判断所列问题是否真实存在。图片的拍摄时间、地点、房号、设备均未看到，故对真实性、关联性均不认可。2.《中海玄武公馆A区人民调解确定内容》中的内容很多是所谓业主代表提出的问题，无法证明与本案有关联，其中主要是景观公共区域的问题，且未得到被告确认，故不予认可。3.对媒体报道的客观性存疑，记者进行了主观上的报导回复，不代表客观的真实情况，且记者报导与原告家存在的质量瑕疵也无关联。4.对《接处警工作登记表》真实性认可，但只能证明警察到现场固定的记录，而警察到场后很多事情都结束了。原告报警理由是延期交付和物业费的问题，这只是原告主观意愿，不能代表真实客观情况，故该证据与本案无关。对原告的鉴定申请，被告不同意鉴定。本院认为：原告王国庆与被告海高公司签订的《预售合同》及《其它约定》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约履行了付款义务，被告应按合同约定的交付时间向原告交付符合约定标准的房屋，但根据现有证据，原告主张被告赔偿装修差价损失，并承担延期交付的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，理由如下：一、双方在《预售合同》中明确被告交付给原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，双方约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，单价35137.47元/平方米为房价款，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为计价方式，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未约定案涉房屋装饰装修价款为备案的4806元/平方米。双方约定的房价款反映了其时房地产交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，系双方当事人在自愿平等协商的基础上综合考虑各自利益而形成，现原告要求对装修价格从中进行拆分，显属不当。二、被告作为房地产开发商，向政府部门申报的房屋价格，包括装修价格，系被告根据政府部门的行政管理需要而为，不当然成为约束被告与购房人之间权利义务的内容。上述行政申报的内容能否成为约束被告和购房人权利义务的内容，取决于双方的明确约定。双方在《预售合同》及《其它约定》中并未约定以广告、宣传资料或政府备案文件等作为合同组成部分，相反，双方明确约定双方的权利义务关系内容一律以书面合同为准。原告主张应按物价部门公示的价格备案材料中载明的案涉房屋装修标准4806元/平方米作为装修价格标准的意见无合同依据，本院不予采纳。三、双方在《装饰装修及设备标准》中明确约定了装修质量标准，双方对装修的材质、品牌、档次等进行了约定，但不能证明双方对装修的价格进行了约定。备案价不仅仅包括装饰装修的造价，还至少包括税金规费、管理成本、合理利润等多个方面，故原告主张对案涉房屋的装修造价进行鉴定，并以该鉴定价与备案价4806/平方米之间的差价作为损失要求被告赔偿，无事实和法律依据，本院对其鉴定申请不予准许。四、双方在《预售合同》中明确约定了案涉房屋的交付时间和交付条件，且在《其它约定》中约定了“乙方应于合同约定的最后交房日期与甲方通知的交房日期二者中较早的日期办理房屋交接验收手续，并最终应于三日内办理完毕，否则以二者中较早的日期视为甲方的交付日”，据此，可以认定被告按约交付了案涉房屋。原告认为案涉房屋的装修质量达不到合同约定的标准，原告实际交付房屋时已经迟延，本院对此认为：首先，如前所述，不能以备案登记的装修价格作为确定装修价值的标准；其次，双方在《预售合同》附件4中明确了案涉房屋的装修所用材料、设备的品牌、档次，而原告未举证证明案涉房屋主要装修材料和设备的品牌、档次与约定明显不一致；再次，原告提交的《房屋查验报告》和《业主沟通记录单》即使真实，所列问题也非系双方约定的“主体结构质量”问题或“重大工程质量”问题，而系工程质量方面的瑕疵，对于原告正常居住使用该房屋没有实质性严重影响，原告据此拒绝受领房屋无事实和法律依据。因此，原告主张被告承担逾期交付违约责任的诉讼请求无事实和合同依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王国庆的诉讼请求。案件受理费5771元，减半收取2885元，由原告王国庆负担（原告预交案件受理费的余款2886元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇二〇年七月十七日书记员  李程