湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初586号原告：赵山霁，男，汉族，1966年3月6日出生，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：郭艳红，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：湘运集团有限责任公司株洲客运分公司，住所地：株洲市红旗南路1号。统一社会信用代码：91430200884280457X。法定代表人：谭志勇，系该公司经理，身份证号码：430224196610280011。委托诉讼代理人：汪玲，湖南东盛律师事务所律师。代理权限：全权代理。委托诉讼代理人：高胜，男，汉族，1976年12月29日出生，住湖南省株洲市荷塘区。原告赵山霁与被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司（以下简称湘运株洲客运分公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵山霁及其委托诉讼代理人郭艳红、被告湘运株洲客运分公司的委托诉讼代理人汪玲、高胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵山霁向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告实际经济损失人民币236250元整；二、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月1日，原告与被告签订《长途汽车站新华西路沿街原办公楼3-6层租赁合同》(以下简称“合同”或“租赁合同”),该合同第一条约定：被告将位于长途汽车站3-6楼原办公室(含走廊楼梯间、配电房、公共厕所等)共22693平方米及出站口(临新华西路)一层门面(原眼睛店)50.3平米租赁给原告，经营项目为商务宾馆；合同第三条约定：租赁期限为2013年12月1日至2019年11月30日止；租金按合同年缴纳，于每年9月30日前缴足下一合同年度租金，租金为45万/年，自2015年起每年租金递增2万元；合同第六条第二款约定:被告履行租赁管理，检查监督，协调服务职能。合同签订后，原告将涉案房屋转租给青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司开设“都市118酒店”，且原告按照合同约定自2014年至2018年度向被告逐年缴纳5个年度租金共计人民币237万元整。2017年4月起，因被告不能提供租赁房屋整体消防验收合格手续，导致“都市118酒店”不能及时办理旅馆特种行业行政许可和消防安全问题，被公安部门多次查处。2018年2月，被告又捏造事实，向荷塘区公安分局报案，诬告原告伪造被告公司印章，要求公安机关对原告立案查处，被告的这一行为使原告陷入刑事案件而心力交瘁，也影响了原告与“都市118酒店”之间权利义务关系的处理。被告此时却趁机与次承租人青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司联系，要求“都市118酒店”直接向被告缴纳租金，制造原告与次承租人之间的矛盾，同时以拖欠租金为由要求解除与原告的租赁合同。2019年5月8日，被告以粗暴的、将租赁房屋“都市118酒店”锁门的方式，迫使合同终止。原告认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司的转租合同，是双方真实意思表示，合法有效，且得到被告认可。根据原、被告之间租赁合同，以及原告与次承租人租赁合同的约定，计算至2019年，原告2019年合同年度应向被告缴纳租金人民币530000万元整，而原告将该涉案房屋租赁给次承租人青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司的租金为935000元整。这一事实，已经株洲市荷塘区人民法院、株洲市中级人民法院一系列《民事判决书》予以确认，也就是说，原告因被告违约造成提前解除合同的直接经济损失为236250元整七个月租金差价。纵观原、被告之间纠纷的起因与发展，是被告不平衡的心态在作祟。原告2018年底不能及时履行原、被告之间房屋租赁合同义务的行为，是被告故意不履行合同义务和一系列恶意行为制造矛盾造成的。第一，被告与原告签订房屋租赁合同时，被告明明知道合同约定的涉案房屋用处是经营商务酒店，却隐瞒了出租房屋竣工验收投入使用时没有经过消防部门验收合格的事实。而租赁房屋的消防验收是原告开办宾馆不可或缺的前提条件之一，这对于被告来说，不仅仅只是没有履行先合同义务或承担缔约责任的问题，更是一种欺诈行为，而且，这种隐瞒是故意的。也正是被告这种隐瞒的故意和没有履行先合同义务的欺诈性，给原告后续转租涉案房屋以及次承租人经营“都市118酒店”所造成的损失是不可估量的，更是原告不能正常收取涉案房屋转租租金和继续履行合同义务的重要原因。第二，被告捏造事实，向公安机关报案诬告原告伪造被告公章的行为，是恶意的陷害。被告这种恶意陷害行为从2018年2月延续到2018年8月公安机关决定不予立案结束，使原告陷入公安机关频繁的调查之中长达六个月之久，这不仅给原告带来身心伤害，更是导致原告不能正常向次承租人主张权利、从而影响原告2018年底不能及时履行合同义务的直接原因。第三，尽管办理旅馆特种行业行政许可原告为义务人，但被告的故意隐瞒事实、拒绝提供出租房屋消防合格手续和恶意诬告等一系列行为，无论在主观方面还是行为方面，违背了租赁合同第六条第二款之规定，被告没有尽到“管理和协调服务”等义务，显著违约。被告的行为严重侵害了原告合法权益。综上，被告在合同履行过程中，违背诚实守信和公序良俗原则，违背合同约定，其行为是致使合同没有履行完毕、造成原告丧失涉案房屋七个月租赁期而损失租金差价的主要原因，被告应对此负全部责任。经多次协商无果，根据中华人民共和国《合同法》及相关民事法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，公正判决，维护原告合法权益。被告湘运株洲客运分公司辩称：一、由于被答辩人违约导致《长途汽车站原办公楼36层租赁合同》(简称《租赁合同》)合同解除，被答辩人应承担违约责任。1、合同解除是被答辩人违约拖欠房租造成，应由其承担违约责任。双方2013年8月1日签订的《租赁合同》第二条：“租赁期间，先交费后经营，……租金按合同年度缴纳，并于每年9月30日前缴纳。租赁期2013年12月1日至2019年11月30日。第八条第5款第2项约定：乙方有以下违约行为之一的，甲方可随时解除本合同，收回发包资产，不退履约保证金，并追究其损失赔偿责任，由此造成的经济损失和法律责任概由乙方自负：(2)严重损害甲方声誉和利益，拖欠租金和水电费过万元且达2个月以上的(含本数)……。”据此，被答辩人和其转租的次承租人应在2018年9月30日前缴纳2019年的租金53万元给答辩人，但被答辩人并没有按期缴纳。答辩人多次催收无果，2019年4月29日去函通知其2019年4月底前支付租金，否则单位会按约定解除合同，被答辩人一直没交，2019年6月17日，答辩人向其发出《解除租赁合同通知书》。并向荷塘区法院起诉追偿被答辩人拖欠答辩人的租金和确认解除合同等事宜，得到法院作出(2019)湘0202民初3267号《民事判决书》的支持。因此，合同解除是被答辩人违约导致，其应承担违约责任。2、经营中二次消防验收问题是被答辩人的责任和义务，答辩人没有责任和义务，酒店消防要求整改和处罚等事宜答辩人没有过错。被答辩人诉称答辩人对消防等事宜有责任，没有合同依据。2013年2月4日答辩人与被答辩人签订的《承租意向书》第3条约定:承租人承诺对该楼层进行整体装修改造，安装1-2台电梯，办理好报建、消防、安全、规划等相关手续。2013年8月1日签订的正式《长途汽车站新华西路沿街原办公楼3-6层租赁合同》第四条:乙方（承租方）在改造前必须办理好报建、消防、安全、规划等手续。第五条第8，第9款都约定了乙方（承租方）租赁期内乙方涉及经营活动的公安、消防、特种许可等一切证照，开业前必须取得治保、消防合格证，按规定配备消防器材设备等。不论是合同约定还是法律规定，二次装修消防验收的义务是被答辩人或者其转租的次承租人，不是答辩人。关于酒店经营负有关于消防和特种经营许可证的责任问题，在被答辩人起诉第三方青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司拖欠租金案中，株洲市中级人民法院（2019）湘02民终2151《民事判决书》认定很清楚，对二次消防延迟办理既有房屋安全通道出口封闭、灭火器未保持完好的原因，也有酒店未办理旅馆特种经营许可的原因。对此，答辩人没有责任和义务，消防被要求整改和被处罚答辩人没有过错。二、被答辩人请求赔偿236250元转租门面合同未到期的七个月的租金差价损失，没有事实和法律依据。首先是由于被答辩人违约导致《租赁合同》解除，答辩人已将出租的房屋收回，被答辩人没有可供转租的房屋可转租了，拿什么去赚钱盈利？“皮之不存毛将焉附”。其次，他转租人的次承租人青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司拖欠其租金不缴纳，被答辩人起诉至法院请求判令:1、解除《租赁合同》和收取租金，法院（2019）湘02民终2151《民事判决书》判决1、合同解除，2、应支付其租金245786.3元。合同已解除，被答辩人还要求解除合同后的预期利益的损失，何据之有？再则，可得利益必须是将来实际会得到的切实利益，被答辩人主张的七个月的可得利益236250元是建立在与次承租人青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司的租赁合同能够正常持续履行且次承租人在合同期限内亦能够正常持续经营的前提下获得的收益，而经营活动本身存在风险，即使合同正常履行，也不必然产生预期收益，不属于合同履行后可以获得的实际利益，况且被答辩人已与次承租人解除租赁合同。综上，本案被答辩人违约导致租赁合同解除，答辩人没有任何过错，租赁合同解除所产生全部责任和不利后果，均应当由被答辩人承担，其起诉要求预期利益的请求既没有事实依据，也没有法律依据，请驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院结合全案事实综合认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司（甲方）与原告赵山霁（乙方）签订《长途汽车站新华西路沿街原办公楼3-6层租赁合同》，合同约定了以下内容：1、甲方将其位于长途汽车站3-6楼原办公楼共2269.37平方米及出站口一层门面50.3平方米租赁给乙方，经营项目为商务宾馆；2、租赁期间，先交费后经营，乙方须向甲方交纳租金45万元/年，自2015年12月1日开始租金每年递增2万元，租金按合同年度交纳，并于每年9月30日前交纳。逾期不交将按日加收1‰的滞纳金，超二月不交视违约处理；3、租赁期限为6年，装修改造期自2013年8月1日至2013年11月30日止，租赁期自2013年12月1日至2019年11月30日止；4、乙方签订合同时向甲方一次缴纳履约保证金10万元；5、乙方严重损害甲方声誉和利益，拖欠租金和水电费过万元且达2个月以上的，甲方可随时解除本合同，收回发包资产，不退履约保证金，并追究其损失赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。2013年10月27日，原告赵山霁作为出租方与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司作为承租方签订一份《房屋租赁合同》，将上述长途汽车站3-6楼原办公楼共2269.37平方米出租给青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司。该合同约定：出租方保证对上述房屋拥有合法产权或出租权并在房屋产权方盖章方可生效，保证在本租赁合同履行过程中，不会有任何第三方对上述房屋的产权提出异议或影响到承租方对该房屋的正常使用；租赁期为11年，自2013年11月1日至2025年2月1日，其中2013年11月1日至2014年1月31日为装修期免收租金；房屋年租金前三年不变为890000元，以后每三年递增百分之五；承租方交纳押金80万元并于第二年转为租金；从第三年开始，每年房租提前一个月一次性向出租方支付；一楼门头广告位和楼顶正面的现有广告位的一半归承租方所有并免费使用；出租方承诺该房屋有齐全的相关证件和手续，并协助承租方办理消防验收合格，承诺在2014年3月30日前办理完毕，不影响承租方顺利开业及正常经营；承租方应按时交纳租金，逾期交纳承担违约金按日万分之二支付，逾期交纳租金超过二个月，出租方有权解除合同。合同还对其他事项进行了约定。原告赵山霁将该合同拿到房屋产权方办公室并由产权方在合同上作为见证方加盖了公章。被告湘运株洲客运分公司认为见证方公章系伪造，并向公安机关报案。2018年8月26日，株洲市公安局荷塘分局作出《终止案件调查决定》，因湘运集团有限责任公司株洲客运分公司印章被伪造案具有事实不清、证据不足的情形，决定终止调查。青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在上述租赁房屋经营都市118酒店。2017年4月至2018年1月期间，该酒店因未办理旅馆特种行业行政许可、消防验收问题、未录入旅客信息等问题等问题被有关部门多次下发整改通知。2018年1月19日，株洲市荷塘区公安消防大队发放了《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原告赵山霁称因被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司不能提供房屋整体消防验收合格手续导致酒店存在不能及时办理旅馆特种行业行政许可以及消防安全问题，被多次查处。被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司则称二次消防验收问题是原告的责任和义务。青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司因对原告赵山霁转租的合法性有异议，自2019年2月1日起不再向原告赵山霁支付租金。因上述原因，原告赵山霁与被告湘运株洲客运分公司、青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司相继发生纠纷，原告赵山霁于2018年12月1日起不再向被告湘运株洲客运分公司支付租金。被告湘运株洲客运分公司催收租金未果后，于2019年5月8日将酒店的门锁住，自此，酒店停止了经营。赵山霁于2019年5月27日以青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司为被告向本院提起诉讼，提出解除双方租赁合同、被告返还租赁场所以及支付2019年2月1日以后的租金的诉讼请求。本院于2019年7月16日作出（2019）湘0202民初1428号民事判决书，该判决书认定“2019年5月8日，湘运集团有限责任公司株洲长途汽车站将酒店的门锁住，自此，酒店停止了经营，故被告应付2019年2月1日至2019年5月8日共计96日的租金给原告”、“由于第三人的锁门行为导致被告于2019年5月8日后无法经营，并非被告原因造成，故对原告主张的2019年5月8日后的租金，本院不予支持”，判决：“一、解除原告赵山霁与被告青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司于2013年10月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在本判决生效后十五日内腾房，将租赁场地完好返还给原告赵山霁；三、被告青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在本判决生效后十五日内向原告赵山霁支付房屋租金人民币245786.3元；四、驳回原告赵山霁的其他诉讼请求。”该判决经二审维持原判，现已发生法律效力。湘运集团有限责任公司株洲客运分公司于2019年11月6日以赵山霁为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、被告向原告支付自2018年12月至2019年6月17日拖欠租金288958.9元并按照合同约定支付滞纳金；2、被告立即腾房；3、被告向原告支付自2019年6月28日至被告腾房之日（按1452.05元/日）的房屋占用费。本院于2019年12月24日作出（2019）湘0202民初3267号民事判决书，认定赵山霁向湘运集团有限责任公司株洲客运分公司支付2018年12月1日至2019年5月8日期间的租金，判决：“一、被告赵山霁于本判决生效后十日内向原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司支付房屋租金人民币180876.71元；二、驳回原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。另查明，原告赵山霁与被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司在2019年5月8日至2019年11月30日期间的租金标准为530000元/年；原告赵山霁与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司在2019年5月8日至2019年11月30日期间的租金标准为934500元/年。本院认为，本案原、被告之间系租赁合同法律关系，原告2013年8月1日租赁被告的房屋后，将房屋于2013年10月27日转租给青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司，在原告转租给青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司的租赁合同上被告在见证方处盖有单位的公章，此转租已有生效的法律文书确认为合法转租。被告辩称，原告在合同履行过程中亦存在拖欠租金的违约行为。本院认为，原告拖欠租金并不必然导致合同不能继续履行，且已生效的（2019）湘0202民初3267号民事判决书已查明事实做出认定。对于被告应否赔偿原告损失的问题。根据已生效的株洲市中级人民法院（2019）湘02民终字2151号民事判决书的认定，因被告2019年5月8日锁门导致酒店停止经营，致使原告与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司之间租赁合同无法履行而提前解除，故此，导致原、被告以及第三人青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司的租赁合同不能继续履行。被告的行为排除了原告对租赁房屋的使用和收益，对双方租赁合同无法继续履行具有过错，依法应对原告承担违约责任。但是，原告在被告2019年5月8日锁门后，未能积极主动与被告协商沟通，存在放任造成自身损失的发生，可酌情减轻被告的赔偿责任。综合本案事实，本院酌情确定被告赔偿原告损失的80%。本案中，原、被告租赁期限至2019年11月30日，原告与青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司租赁期限晚于该期限，而青岛星辉耀华酒店管理服务有限公司向原告支付租金至2019年5月8日，故原告在2019年5月9日至2019年11月30日对该租赁房屋具有确定的可得利益，结合各方合同约定，原告在该期限内可得利益损失为228293.15元（9345000元/年÷365日×206日-530000元/年÷365日×206日=228293.15元）。故被告应当赔偿原告损失为182634.52元（228293.15元-228293.15×20%=182634.52元）。经调解，原、被告未能达成一致意见。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司在本判决生效后十五日内支付原告赵山霁赔偿款人民币182634.52元；二、驳回原告赵山霁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4844元，减半收取2422元，由被告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司承担1937.6元，原告赵山霁承担484.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴款结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 唐 玲二〇二〇年七月十三日书记员 贺宏亮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。