贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6756号原告：凯里碧桂园星悦湾置业有限公司。住所地：贵州省凯里市北京西路南侧，永乐路西侧清江休闲广场2栋23层23-6号，统一社会信用代码：91522601MA6GY1QP0L。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：谢凯斌，贵州七律律师事务所实习律师。被告：郭小红，女，1982年9月20日出生，汉族，贵州省天柱县人，住贵州省天柱县。被告：杨彰奎，男，1982年1月13日出生，汉族，贵州省天柱县人，住贵州省天柱县。原告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司（以下简称：碧桂园星悦湾公司）诉被告郭小红、杨彰奎等商品房预售合同纠纷案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告碧桂园星悦湾公司之委托诉讼代理人彭育鋆、谢凯斌，被告郭小红、杨彰奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园星悦湾公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2．判令被告配合原告解除本案所涉房屋的商品房买卖合同备案登记；3．判令被告向原告支付违约金129,812.40元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定原告将其开发建设的碧桂园·星悦湾（一期）第2幢26层26-2号房屋出售给被告。根据合同约定，房屋总价款人民币865,416元，采取贷款的方式支付。于合同签订之日付首期房款175,416元（含定金），余款690,000元通过银行按揭支付。但被告支付首付款后无法办理按揭贷款，也不来通过其他方式补足房款，以致原告至今未收到房屋所有的价款，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。综上，被告未付清购房款的违约行为损害了原告合法权益，也影响商品房买卖合同中原告主要目的的实现。故提起诉讼，请求支持前述诉请，维护原告合法权益。被告郭小红、杨彰奎辩称：被告购房前询问原告的销售顾问其已有两套住房情况下能否办理20%首付按揭贷款，销售顾问经询问银行工作人员称可以办理。被告据此于2019年7月16日已足额支付20%首付款、车位定金及房屋维修基金共计202,724元，2019年8月15日销售顾问告知被告说银行工作人员疏忽大意没仔细审核，需再增加10%首付款。被告无力支付该10%首付款，与原告销售经理沟通后提出退房，其称需等法院审判结果后才能退款，叫被告回家等候。造成银行贷款不能的原因在于原告与银行之间的共同失误，原告应全额退回被告所交款项并支付银行同期利率的损失。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：被告杨彰奎在原告的销售人员与银行对接答复称被告已有两套房的情况之下可办理首款为20%的银行按揭贷款后，其与被告郭小红于2019年7月16日与原告碧桂园星悦湾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019004558）及补充协议，约定原告将其开发建设的碧桂园·星悦湾二期第2幢26层26-2号房屋出售给被告，房屋总价款865,416元，约定被告以首付款和银行按揭方式付款，合同签订之日原告交付了首期房款175,416元，余额690,000元以银行按揭方式支付。合同第八条约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人，合同第十条约定逾期付款责任为“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。补充协议关于逾期付款责任约定为买卖双方一致同意商品房买卖合同第十条的全部约定变更如下：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分零点五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，但违约金总金额最高不超过合同约定总房价的5%。同日，原、被告还签订《银行按揭及公积付款方式及补充协议》，约定购房总价款的79.73%即690,000元由被告以商业银行按揭贷款的方式支付，该协议第五条约定：若非因被告原因导致贷款未获批准或获批准的贷款金额与被告申请的金额存在差异的，在买卖合同约定期限内，被告可选择将差额款支付给原告，或与原告签订补充协议变更付款方式，未签订补充协议或未将差额足额支付原告的，被告以应付款金额按日万之三计付违约金给原告，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应支付购房总价款15%违约金。合同签订之日，郭小红、杨彰奎向原告支付了首付款175,416元，双方并于2019年8月6日进行了备案登记。但后因银行工作人员审查有误，郭小红、杨彰奎被原告的销售顾问告知要追交10%购房首付款，被告因此未能办理相关贷款手续、未能按约定交付购房尾款，被告曾向原告的工作人员要求退款被告知等候法院处理，退款未果。后原告提起本案诉讼。本院认为，原告碧桂园星悦湾公司与被告郭小红、杨彰奎双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，应当认定为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因被告郭小红、杨彰奎未能办理银行按揭手续支付原告购房尾款属实，被告郭小红、杨彰奎庭审中亦对解除《商品房买卖合同》及协助原告办理解除备案登记不持异议，本案合同目的不能实现。故对原告主张解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议、由被告配合解除《商品房买卖合同》备案登记的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因原告未举证证明被告未获得贷款的责任系在于被告一方，且根据查明的事实，系银行工作人员审查有误所致，基于被告交纳的购房首付款175,416元由原告持有管理至今的事实，结合公平原则，对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司与被告郭小红、杨彰奎于2019年7月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019004558）及补充协议。二、被告郭小红、杨彰奎在本判决生效后十日内配合原告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：2019004558）的备案登记手续。三、驳回原告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费已减半收取6,876元，由原告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司负担1,448元，由被告郭小红、杨彰奎负担5,428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  李晓红二〇二〇年七月二十八日书记员  李芹芹