广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1715号上诉人（原审被告）：邓冬来，男，1972年11月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：张烈勤，广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄炎桂，男，1960年4月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：黄金荣，系黄炎桂的儿子。上诉人邓冬来因与被上诉人黄炎桂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓冬来上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄炎桂的诉讼请求;2.本案一审、二审的诉讼费由黄炎桂承担。事实和理由：一审法院认定的事实错误，适用法律不当，没有充分利用逻辑推理及日常的生活经验对本案进行客观、公正的判断，单凭邓冬来片面之词，主观臆断地做出了错误的判决，应当依法予以纠正。一、本案遗漏查明的客观事实。1.涉案《铺位租用合同》列明的合同主体分别是邓冬来及黄炎桂，但合同是由黄炎桂的儿子黄金荣签订的，并非黄炎桂签订的。2.本案诉讼发生之前，邓冬来交付了两年的租金，分别于2017年6月28日，由黄金荣出具《收据》及收款账户后由邓冬来通过银行转账方式支付，以及黄炎桂于2018年7月30日出具《收据》及收款账户后，由邓冬来于8月2日通过银行转账方式支付。两次的收款账户均不一致。3.对于涉案商铺的所有权的权属情况，一审法院并没有予以查明。对于为何涉案合同由黄金荣签名而并非黄炎桂一方，以及为何收款方式两次不一样的情况?一审法院都没有客观地予以查明。4.对于两次租金交付的惯例，双方当事人在一审庭审均予以确认的情况下，一审法院并没有予以认可，反而直接地对邓冬来迟延交付的行为做出错误的认定。二、邓冬来不存在故意拖欠支付租金的事实，主观上也不存在故意不支付或者拖欠支付的意思表示。1.从本案的证据及双方在一审庭审的陈述可知，邓冬来每次在支付租金的时候都是按照黄炎桂或者黄金荣的要求、方式去支付租金，在其二人向邓冬来出具《收据》后，根据所提供的收款账户进行汇款。合同期限的第一年，黄金荣于2017年6月28日早上向邓冬来出具了两份《收据》（分别为押金5000元及租金18000元），邓冬来在当日下午下班前按照黄金荣提供的银行账户（6212262012001307068）直接转账支付给黄金荣23000元。合同期限的第二年，黄炎桂于2018年7月30日到商铺向邓冬来出具了《收据》，邓冬来的员工在8月2日经江门市某乙电子科技有限公司的账户向黄炎桂的银行账户转账支付18000元。双方已经形成了稳定的交易习惯，在出具《收据》后由邓冬来银行转账的方式支付。但是，对于2019年-2020年的租金，黄炎桂或黄金荣在一审庭审均确认在诉讼发生前并没有向邓冬来出具《收据》或收款账户，更没有向黄炎桂催收过。2.黄炎桂在提起本案诉讼之前，一直没有通知或者催促过邓冬来缴纳租金，即便双方居住生活在楼上楼下。相反，邓冬来在收到法院送达的诉讼资料后，才知道黄炎桂以“邓冬来不支付租金”为由提起诉讼。当日立即通过微信（邓冬来的财务员工发出）以及电话的方式联系黄炎桂，并要求其提供银行账户或者以现金方式直接支付。但遭到黄炎桂的拒绝。事实上，邓冬来迟延交付租金的时间只有两个月的时间，为何黄炎桂不直接提供账户收取或现金收取，反而通过诉讼方式去收取租金呢?3.邓冬来一直在经营着公司，为了扩大经营规模，所以邓冬来才租赁黄炎桂的商铺10年之久。自租赁以来，邓冬来投入了大量资金对商铺进行装修，成本投入超过10万元。邓冬来根本不可能为了18000元/年的租金而将之前投入的所有成本付之东流。并且，在本案第一次庭审期间，黄炎桂明确了收款账户之后，邓冬来当日立即将租金通过银行方式转账支付。也即是说，对于未付租金的原因，是基于黄炎桂并没有明确收款账户，而并非邓冬来主观故意行为。三、本案纠纷显然有别于其他拖欠租金而产生解除合同纠纷。合同约定拖欠租金出租人有权解除合同的真正目的是防止承租人恶意拖欠租金导致造成出租人不可弥补的重大损失，这才属于我国《合同法》赋予出租方解除合同权利的立法目的。但是从本案的客观事实来看，邓冬来一直都有支付租金的意思表示，只是由于邓冬来过于信任双方的交易习惯以及黄炎桂，才导致本案纠纷的发生。结合双方之间的交易习惯以及邓冬来在得知黄炎桂提起诉讼之后已经多次联系通知其收取租金的情况下，都被黄炎桂拒绝，由此可见黄炎桂提起本案诉讼的原因根本不是租金的问题，更不可能存在上述造成出租人重大损失的意图和风险。一审法院没有充分利用日常生活经验及逻辑推理进行客观、全面的分析，更没有考虑双方客观真实的交易习惯，本着公序良俗及诚实信用的原则进行认定及判决。四、黄炎桂一直坚持解除涉案的合同，是另有不轨的目的。1.黄炎桂提出解除合同的原因并非所谓“邓冬来没有支付租金”，而是黄炎桂想提高租金，利用这种方式迫使邓冬来妥协。在邓冬来承租该商铺前，之前的承租者都是被黄炎桂以各种无理的理由胁迫提高租金，最终迫于无奈才解除合同离开的。邓冬来在承租之后才知道有关的事实，法院对此可以依职权进行调查。无奈，双方签订的合同还没有到约定递增租金的时间，所以，黄炎桂才利用这种方式要求解除合同。2.涉案商铺的位置并非在人流众多的地点，并且商铺门前的路一直都是破烂不堪，如果是下雨天气，还会长期水淹。自从上一任承租者解除合同后，已经有很长时间没有人租赁了。但现在因国家对乡村振兴的重视，商铺门前的道路已经修建完成，这有利于黄炎桂收取更高的商铺租金，所以黄炎桂才会利用这种不耻的方式恶意收回商铺。3.黄炎桂为了能够收回商铺，在一审期间也声称邓冬来在租赁期间违建，并提供了相关部门检查的照片辅证。邓冬来在经历一审才得知，之前以为是例行的安全检查，原来是黄炎桂处心积虑去其他部门恶意投诉，企图使邓冬来无法继续使用商铺。可惜，黄炎桂的不法目的并没有达成，经检查后认定没有任何的违建，所以黄炎桂才另辟途径，采取诉讼的方式恶意解除合同，但一审法院同样没有认定邓冬来违反约定进行改建，只是错误地以逾期交租为由支持黄炎桂解除合同的要求。由此可见，黄炎桂在邓冬来应付2019年-2020年租金之前，已经在密谋如何解除合同，由此也能进一步地解释，为何黄炎桂不向邓冬来出具收据及收款账户，为何不催促邓冬来交付租金，为何在邓冬来主动交租金的情况下拒绝收取。但是，一审法院仍然是错误地采纳黄炎桂的意见，继而做出有悖于客观、公正的判决。五、一审法院以黄炎桂需要每次通过诉讼方式才能收取租金为由，不利于市场交易的稳定及浪费司法资源，是严重的判断错误及理解法律的错误。1.上述全面、客观的分析已经清楚地解释邓冬来没有及时交付租金的原因及事实。并且，邓冬来在黄炎桂明确收款账户之后，已经当日立即交付，根本不存在“日后还需要诉讼方式追讨租金”的情况出现。2.正是由于合同的签订主体及收款方不一致的原因，邓冬来为了稳妥起见，才遵循以往的惯例，在出租方出具《收据》之后才支付租金，避免出现不必要的矛盾。并且，邓冬来也可以明确承诺，从此所有的租金款项均一致汇入到黄炎桂的账户，从而可以杜绝一审法院所谓“浪费司法资源”的荒谬说法。3.合同违约行为当然不应该助长，但前提是该违约行为是主观恶意的。但对于违背公序良俗及诚实信用，恶意解除合同而达到自身不法目的的行为，更应当阻止。但一审法院却对此视而不见，纵容黄炎桂恶意解除合同的行为，才是对司法资源及社会资源的最大浪费，也有悖于《中华人民共和国合同法》真正的立法意图。综上所述，一审法院根本没有认真、客观、公正地对本案进行全面分析，严重损害了邓冬来的合法权益。邓冬来恳请二审法院依法查明事实，对一审法院错误的判决予以纠正，并驳回黄炎桂的诉讼请求，切实维护邓冬来的合法权益。另邓冬来在二审调查活动中补充事实与理由：邓冬来在一审期间根据黄炎桂当庭提供的收款帐户当日支付了2019年-2020年的租金18000元，但该收款帐户的信息与之前邓冬来交付租金的帐户不一样，结合涉案的《铺位租用合同》中出租方一栏与实际签订人不一致的情况，以及涉案合同并没有注明收款帐号，邓冬来依据以往的交易习惯即先由黄炎桂提供帐户及收据，再由邓冬来转帐到指定的帐户并无不妥，不属于法定违约情形，因此一审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。黄炎桂辩称，一、关于合同主体的问题，黄炎桂是涉案租赁合同的主体。黄金荣是黄炎桂的儿子，黄炎桂与黄金荣是家庭成员关系，黄金荣是代黄炎桂在租赁合同上签名以及收取邓冬来第一年租金，黄炎桂对此是知情并表示同意的，并对黄金荣的代签合同以及代收租金行为予以追认。邓冬来是涉案租赁合同的出租方，邓冬来主体适格。黄炎桂与邓冬来的租赁合同已经实际履行了二年，在此合同的履行过程，邓冬来对黄金荣代黄炎桂在租赁合同上签名以及收取邓冬来第一年租金的事情是知情的，但其并没有提出过任何异议。而且邓冬来在一审期间并无就合同主体问题提出异议，其在二审期间提出没有依据。二、关于邓冬来延迟支付租金的问题。1.邓冬来与黄炎桂在合同中明确约定租金按年支付，并于每年7月30日交下一年租金，邓冬来超过半月以上未付租金，黄炎桂有权要求解除合同。邓冬来直至一审诉前，已超过交租日期两个多月没有交付租金，双方在合同中约定解除合同的条件成就，黄炎桂要求解除合同符合法律的规定和合同的约定。双方在合同中已经明确约定了租金数额和支付时间，邓冬来应按约定如期向黄炎桂交付租金。2.邓冬来称黄炎桂没有开具收据，致其不能支付租金没有依据。在合同中双方并没有约定邓冬来支付租金要以黄炎桂开具收据为前提。双方己经实际履行合同两年多，邓冬来过去都是向黄炎桂提供的银行账户转账交付租金，现邓冬来却称黄炎桂没有提供银行账户致其不能支付租金，此说法根本不符合事实。3.退一步讲，承租人向出租人交纳租金是法定义务。即使黄炎桂没有向其提供银行账户，邓冬来也应积极履行支付租金的义务。而且双方还是邻居，邓冬来有黄炎桂的联系方式，邓冬来要交纳租金根本不存在障碍。可见邓冬来不履行合同义务完全是其故意的。三、邓冬来在租赁涉案铺位期间，用铺位从事经营活动。在此期间邓冬来在不经过黄炎桂同意的情况下，在铺位上进行搭建夹层，并对铺位进行改建、加建等，正因为邓冬来此行为，黄炎桂担心邓冬来的行为影响到房屋的结构，一直找邓冬来反映，要求其停止，甚至还找当地的相关部门反映，相关的部门也有到铺位现场进行视察。四、邓冬来一直不愿意解除合同，腾空铺位，根本是另有原因。正如邓冬来在上诉状所述，其为了在此铺位经营公司，才与黄炎桂签订合同十年之久，自租赁以来，邓冬来投入大量资金对商铺进行改建。所以邓冬来在一审法院判决败诉后，在明知自己违约的情况下，还坚持上诉，其目的就是拖延时间，根本是浪费司法资源。五、关于邓冬来支付了5000元铺位按金问题。邓冬来在租赁铺位期间不经黄炎桂的同意，就随意对铺位进行加建、改建。黄炎桂在邓冬来搬迁后还需要对铺位进行修复，为此肯定会造成黄炎桂一定的经济损失，应该在5000元按金内扣除，实行多退少补。综上，请求二审法院依法驳回邓冬来上诉，维持一审的判决。邓冬来向一审法院起诉请求：1.终止双方于2017年6月28日签订的铺位租用合同，自2019年10月1日至2027年7月30日总租金为161555元；2.邓冬来支付未结的铺租和诉讼费用，暂计至2019年9月为3000元；3.邓冬来搬走自己的物品。一审法院认定事实：2017年6月28日，黄炎桂作为出租方（甲方）、邓冬来作为承租方（乙方）签订《铺位租用合同》（以下或简称涉讼合同），约定：黄炎桂将其江门市新会区某甲路17号首层铺位及其设施租赁给邓冬来，邓冬来租用上述房屋作（居住/商业）之用，未经黄炎桂同意，邓冬来不得将房屋另作他用或转租；租赁期自2017年6月28日起至2027年7月30日止，租赁期为10年；从2017年6月28日起至2021年7月30日止的租金为18000元/年，从2021年8月1日起，每年递增5%租金；按金5000元，水电费按表收取；租金按年支付，每年7月30日交下一年房租；黄炎桂监督邓冬来安全使用房屋，针对发现邓冬来的安全有权要求限期整改；邓冬来必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，黄炎桂有权向邓冬来加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，黄炎桂有权收回房屋；邓冬来如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得黄炎桂同意后方可进行，所需各种费用由邓冬来自付，租赁期满装修部分不得拆除；邓冬来如租金及其他债务超过半个月以上未付，黄炎桂可不通知邓冬来而解除本租房合同，如对黄炎桂造成损失的，邓冬来还应承担赔偿经济损失的责任。黄炎桂的儿子黄金荣在涉讼合同甲方处签名，邓冬来在乙方处签名。签订涉讼合同后，黄炎桂将铺位交付给邓冬来使用。邓冬来于2017年6月28日向黄金荣转账23000元，该23000元包括2017年6月28日至2018年7月30日的租金18000元及铺位按金5000元；同日，黄金荣向邓冬来出具收据。2018年7月30日，黄炎桂出具收据；同年8月2日，邓冬来通过江门市某乙电子科技有限公司的银行账户向黄炎桂转账18000元，用于支付2018年8月1日至2019年7月30日的租金。另查明：邓冬来租用的涉案商铺用于经营“江门市某乙电子科技有限公司”。2017年12月初，邓冬来到新会区大鳌某丙建筑材料销售店购买建筑材料，装修涉讼商铺及在该铺内搭建夹层。黄炎桂居住于涉讼铺位楼上的房屋。黄炎桂认为邓冬来没有按时交纳2019年8月1日至2020年7月30日的租金及未经黄炎桂同意改建加建等，遂向一审法院提起诉讼，要求解除与邓冬来签订的涉讼合同。2019年11月20日，在一审法院组织双方开庭审理之后，邓冬来向黄炎桂转账18000元，邓冬来主张该款是用于支付2019年8月1日至2020年7月30日的租金。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。黄炎桂与邓冬来签订涉讼合同，是双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》（以下或简称合同法）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，黄炎桂、邓冬来应按照约定全面履行自己的义务。本案的主要问题是：一、涉讼合同是否应予解除；二、黄炎桂关于要求邓冬来搬走其物品腾退铺位交回给黄炎桂的请求应如何处理；三、黄炎桂诉求中主张的租金问题应如何处理。一、涉讼合同是否应予解除的问题。黄炎桂已按合同约定将铺位交给邓冬来使用，邓冬来应依约向黄炎桂支付租金。合同签订后,黄炎桂将涉讼铺位交付邓冬来使用，邓冬来没有按照合同约定如期向黄炎桂支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”规定，履行支付租金是邓冬来的义务，本案并无任何证据显示邓冬来在黄炎桂提起诉讼之前，邓冬来有履行支付租金的行为或者试图支付租金的行为，因此，应认定邓冬来拖欠租金的违约行为已超出最迟支付租金期限（2019年8月15日）之后两个月仍然未履行而引致本案诉讼。邓冬来构成违约，应承担违约责任。依照合同法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，鉴于黄炎桂提起诉讼之日（2019年10月15日），邓冬来已超过交租日期（2019年7月30日）二个多月没有交租金，已符合合同关于逾期半个月仍未交租金则黄炎桂有权解除合同的约定，黄炎桂依法有约定解除权；从另外一角度而言，如若黄炎桂作为出租方，以后每次总要通过诉讼方式才能收取到租金，那也不符合合同法关于当事人应全面如约履行合同的维持市场交易行为稳定有序进行的立法意图，浪费了社会资源和司法资源，故意长期拖欠租金的违约行为不应得到助长。故黄炎桂关于要求解除双方签订的涉讼合同符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。邓冬来辩称黄炎桂没有提供银行账户才没有支付租金。对该抗辩意见，鉴于邓冬来作为承租人支付租金是其应尽的法定义务,即便黄炎桂没有提供银行账户,邓冬来也应积极通过现金支付租金等方式来履行义务,更何况黄炎桂提供的银行转账记录显示邓冬来曾通过其经营的江门市某乙电子科技有限公司的银行账户向黄炎桂的银行账户转账付款，邓冬来知悉黄炎桂银行账户，并且黄炎桂是居住于涉讼铺位楼上，作为租用了一楼涉讼铺位的、与黄炎桂是相邻的邻居关系的邓冬来，即使没有黄炎桂的银行账户，也可通过现金等其他方式支付租金，故邓冬来的该抗辩不成立，一审法院不予采纳。对于邓冬来辩称的交易习惯是黄炎桂向邓冬来出具收据之后，再支付租金的抗辩意见。根据合同法第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，向黄炎桂支付租金是邓冬来在合同权利义务中的主要义务，不能以要求黄炎桂出具收据作为支付租金的先决条件，涉讼合同也没有约定邓冬来支付租金是以黄炎桂出具收据为前提条件，本案也没有证据显示“先由黄炎桂出具收据给邓冬来，邓冬来再支付租金”的交易习惯，故邓冬来的该抗辩意见，不符合正常逻辑，没有理据，一审法院不予采纳。二、关于腾退房屋问题。依照合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉讼合同解除后，邓冬来应腾空涉案租赁铺位并交回给黄炎桂。因此，黄炎桂要求邓冬来搬迁并腾空涉案铺位交回给黄炎桂的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于租金问题。对于黄炎桂关于要求邓冬来支付未结租金的诉讼主张。根据合同法第二百一十二条、第六十条第一款和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，邓冬来没有如约如期支付租金，并且逾期多时，故黄炎桂关于要求邓冬来支付租金的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，理据充分，一审法院予以支持。至于租金的金额，应计算至涉讼合同解除之日止，而涉讼合同解除之后，应继续参照合同约定的租金标准计付逾期腾房占有使用费计算至邓冬来来腾退涉讼铺位给黄炎桂之日止。其中租金计算标准是“从2017年6月28日起至2021年7月30日止的租金为18000元/年，从2021年8月1日起，每年递增5%租金”中的年租金金额，除以当期计算周期（当年7月31日至次年8月1日）年度的实际天数，按天计算。因在本案诉讼期间，经一审法院于2019年11月20日开庭之后，邓冬来于2019年11月20日向黄炎桂转账18000元，邓冬来主张该18000元为2019年8月1日至2020年7月30日的租金。故该18000元应在租金和逾期腾房占有使用费总金额中予以抵减，如若抵减后尚有剩余，则由邓冬来另行向黄炎桂主张。另外，邓冬来已向黄炎桂支付了5000元铺位按金，其属于保证金性质，因双方在本案中均未提出主张，并且邓冬来使用涉讼铺位过程中水电费的开支金额以及邓冬来是否可能产生拖欠的事实，尚处于未来不可预期的状态，故本案不予处理，可由双方在腾退涉讼铺位时另行处理。综上所述，邓冬来的行为构成违约，应承担违约责任；黄炎桂依法享有合同解除权，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决：一、黄炎桂与邓冬来于2017年6月28日签订的《铺位租用合同》自判决发生法律效力之日起予以解除；二、邓冬来应自判决发生法律效力之日起三十日内腾空上述《铺位租用合同》约定的座落于广东省江门市新会区大鳌镇某甲路17号首层铺位，并将该铺位交还给黄炎桂；三、邓冬来应自判决发生法律效力之日起三日内向黄炎桂支付自2019年8月1日起计算至上述《铺位租用合同》解除之日止的租金；租金计算标准是“从2017年6月28日起至2021年7月30日止的租金为18000元/年，从2021年8月1日起，每年递增5%租金”中的年租金金额，除以当期计算周期（当年7月31日至次年8月1日）年度的实际天数，按天计算；四、邓冬来应在腾退上述铺位之日，参照第三项判决中的租金标准，向黄炎桂支付自上述《铺位租用合同》解除之次日起至实际腾退铺位给黄炎桂之日止的腾房占有使用费给黄炎桂；五、上述第三项、第四项判决中邓冬来应支付给黄炎桂的租金及腾房占有使用费，以邓冬来于2019年11月20日向黄炎桂转账的人民币18000元按实际天数予以抵减，多退少补。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3591.1元，减半收取计1795.55元（已由黄炎桂预交），由邓冬来负担。黄炎桂预交的一审案件受理费1795.55元，由一审法院予以退回；邓冬来应向一审法院补缴一审案件受理费1795.55元。二审中，黄炎桂没有提交新证据。邓冬来提交了照片3张，用以证明涉案商铺门前的道路在一审诉讼期间重新修建，因此涉案商铺的使用价值提高，黄炎桂在该期间也对外发布涉案商铺的放租信息，信息所约定的租金比涉案合同的租金要高。黄炎桂对邓冬来提交的上述证据认为：1.黄炎桂从来没有要求提升租金，也没有对外发布涉案商铺的放租信息。2.对照片的真实性确认，对其关联性不予确认，道路是否修好与本案无关。经审查，邓冬来提交的上述证据显示的的内容即使属实，也不影响黄炎桂是否享有涉案合同解除权的认定，至于黄炎桂如能依法收回涉案铺位后如何定价另租，是其权利的自由处分，可见上述证据对本案实体处理并没有实质性影响，本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。邓冬来与黄炎桂于2017年6月28日签订《铺位租用合同》，虽然该合同是由黄炎桂的儿子黄金荣代理黄炎桂与邓冬来共同签订，但合同中已经披露上述代理关系，黄炎桂对黄金荣的代理行为知悉并予以确认，因此，前述合同对黄炎桂和邓冬来具有法律约束力，双方均应恪守和遵行。涉案合同签订后，黄炎桂已依约将铺位交给邓冬来使用，邓冬来应依约支付租金。根据《铺位租用合同》的约定，邓冬来依约应在2018年7月30日交纳2018年8月1日至2019年7月30日期间的租金。截至黄炎桂提起本案诉讼之日（2019年10月15日），邓冬来没有依约支付租金，也没有联系过黄炎桂沟通有关租金交纳事宜，显然已经构成违约。邓冬来该拖欠租金的违约行为导致合同所约定的“如拖欠租金15天，视为违约，黄炎桂有权收回房屋”的合同解除条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，一审法院结合黄炎桂的诉讼请求判决解除双方签订的《铺位租用合同》，并判令邓冬来腾退铺位且支付租金及占有使用费，具有法律依据和合同依据，本院依法予以维持。至于邓冬来在上诉中提及按金5000元的退还问题，由于双方当事人在一审期间均未提出主张，而黄炎桂在二审并不同意退还，对此双方争议较大，故本院于此暂不作处理，双方可另寻法律途经解决。关于邓冬来认为一审判决未查明涉案商铺权属黄炎桂或黄金荣的问题。结合在案证据及双方诉讼陈述可知，邓冬来签约时理应知道黄炎桂与黄金荣之间的父子关系，涉案商铺是以黄炎桂的名义进行出租并予交付使用。据此，邓冬来根据合同约定向黄炎桂或其代理人支付租金即可，至于涉案房屋实际是黄炎桂抑或黄金荣所有并不影响邓冬来履行支付租金的义务，实际上邓冬来曾经分别向黄炎桂、黄金荣交纳过租金。因此，邓冬来提及的前述问题并不影响本案的实体处理。关于双方间是否已形成先出具收据并提供银行账户，后支付租金的交易习惯的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”邓冬来主张前述交易习惯的存在，依法应就此承担举证责任，否则将承担举证不能之法律后果。本院认为，交易习惯是指交易双方经常使用的习惯做法，其具有长期性、稳定性的特点。本案中，《商铺租用合同》关于租金的支付并没有约定先开收据后付款，也没约定仅以银行账户收款的形式，交易过程中也未见双方就此达成合意。邓冬来以两次的付款情况主张双方存在前述交易习惯，未足以满足交易习惯的长期、稳定的特点，且黄炎桂也不予认可；从前述两次付款的收据日期来看，均是在合同约定交租期限届满前发生，而且未有证据显示双方在合同履行中变更原有交租期限的约定，故即使能形成交易习惯，也仅应理解为双方就邓冬来就交租期限届满前的付款行为所形成的习惯。因此，邓冬来主张双方形成前述交易习惯并据此认为逾期付款不构成违约，于法无据，本院不予支持。合同是厘清当事人权利义务内容，维护交易秩序的重要工具，信守合同是交易双方应尽义务，否则所引发合同责任应当由违约方依法承担。本案中，邓冬来作为承租人依约负有按期交租的合同义务,而黄炎桂对邓冬来该义务的履行不负有提醒、通知的必要前置义务。尤其是黄炎桂居住于涉案铺位楼上，租用一楼涉案铺位且与黄炎桂是邻居关系的邓冬来，完全可以依约以现金方式交租，或者主动与黄炎桂沟通后以银行转账方式交租，甚至可以直接通过付款至黄炎桂曾使用过的收租账户以完成交租义务。然而，邓冬来没有按期交租，甚至逾期至本案诉讼发生之日一直没有主动联系黄炎桂沟通交租事宜，其依法应为此承担相应违约责任，遑论守约方黄炎桂有何个人合法目的。因此，邓冬来认为黄炎桂属于动机不良、恶意解除合同，并据此主张驳回黄炎桂的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，邓冬来的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3591.1元，由邓冬来负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年七月二日法官助理  雷楚莹