湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初5417号原告：李正敏，男，汉族，1969年4月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：刘世清，十堰市茅箭区五堰街道法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。被告：黄晓枫，男，1989年8月出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告李正敏诉被告黄晓枫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正敏及其委托代理人刘世清和被告黄晓枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李正敏提出以下诉讼请求：1.判决解除李正敏和黄晓枫于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄晓枫支付李正敏截止到2019年10月的租金及物业管理费446150元，并按每月19610元的标准向李正敏支付自2019年11月至搬离之日的租金及物业管理费；3.判令黄晓枫在30日内将租赁的房屋恢复原状并搬离；4.诉讼费用由黄晓枫承担。事实与理由：2016年7月10日，黄晓枫和李正敏签订《房屋租赁合同》，黄晓枫承租李正敏位于十堰市彪炳广场的商业门面用于酒吧娱乐经营。合同约定租赁面积530平方米，每平方米每月租金35元，水、电、卫生费、物业管理费又乙方承担；乙方未按约交付租金，超过60日，李正敏有权解除合同。合同签订后，李正敏将房屋交付黄晓枫装修、使用至今。但对房租却一拖再拖，截止2019年10月10日共拖欠租金及物业费446150元。被告黄晓枫辩称：1.黄晓枫已支付租金到2018年6月，之所以拖欠几个月的租金是因为房屋的消防没有过关，黄晓枫为解决消防问题花了一年多时间。2.因租赁的房屋存在缺陷，2018年9月26日，黄晓枫经营的酒吧被物业的化粪池给淹了，致使无法经营。3.李正敏存在无故停黄晓枫水电现象。李正敏存在以上违约情形。双方没有争议的以下事实，本院予以确认：李正敏和黄晓枫签订有期限自2016年7月10日至2022年10月1日的《房屋租赁合同》，租赁标的位于十堰市江苏路口彪炳广场真不同美食广场，租赁面积为530平方米。双方约定：租金每平方米35元，按季度支付，李正敏向黄晓枫提供三个月的免租装修期；因租赁产生的水、电、卫生费、物业管理费由黄晓枫承担，李正敏必须保证出租给黄晓枫的门面能够从事商业经营。双方还约定：黄晓枫未按约定期限交付租金，超过60天以上的，李正敏有权解除合同；黄晓枫在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，李正敏不得干涉；租赁期满，黄晓枫未续租的，李正敏有权收回房屋，所有可以移动、拆除的设备设施归黄晓枫所有，黄晓枫应在租赁期满后三十日内搬离。合同签订后，李正敏将案涉房屋交付黄晓枫，黄晓枫对房屋进行装修，经营“茅箭区五堰部落港娱乐酒吧”。2018年9月26日是下雨天，因彪炳广场楼层化粪池堵塞，造成化粪池的粪水流入黄晓枫经营的酒吧内，造成酒吧墙壁装饰泡损、酒吧内部分物品被粪水浸泡受损。黄晓枫向李正敏反映问题，李正敏表示由黄晓枫自行维修，费用从租金里扣减。此后，上述问题未得到处理，黄晓枫未能进行经营，也未向李正敏支付2018年8月之后的租金及物业费。另查明：2019年9月，就财产损害赔偿问题，黄晓枫以李正敏、十堰浩宇物业有限公司、十堰彪炳置业有限公司为被告，向本院提起诉讼。该案正在审理过程中。双方有争议的事实包括：1.黄晓枫是否欠2018年6月30日之前的租金15000元及物业费2000元。李正敏主张黄晓枫欠截止到2018年6月30日的租金15000元及物业费2000元；黄晓枫主张已付清2018年6月30日之前的租金及物业费，向本院提交1份收条和17份收据。2.李正敏向黄晓枫出租的房屋消防是否合格。李正敏主张交付的房屋消防合格；黄晓枫主张李正敏交付的房屋消防不合格，向本院提交和李正敏的微信记录。3.李正敏是否存在无故停租赁房屋水电的现象。黄晓枫主张李正敏有该现象，李正敏否认。对争议的事实1，本院认为：黄晓枫对是否付清租金及物业费负有举证责任，其提交的证据不足以证明付清了2018年6月30日之前的租金，应采信李正敏关于黄晓枫欠付2018年6月30日之前租金15000元的陈述；黄晓枫提供的2018年5月10日的《收据》显示，黄晓枫本次支付了李正敏2017年4月至2018年5月共14个月的物业费，应认定黄晓枫付清了2018年5月31日的物业费，黄晓枫尚欠截止到2018年6月30日的物业费1060元。对争议的事实2，本院认为：黄晓枫从李正敏处租赁房屋后进行了装修，并用作酒吧经营，另行装修和作酒吧使用的房屋消防应由黄晓枫负责申请验收；李正敏出租给黄晓枫的房屋在之前曾租赁给他人使用，黄晓枫不能证明此前该房屋存在消防不合格的情形。因此，黄晓枫主张李正敏交付的房屋消防不合格不应采信。对争议的事实3，本院认为：黄晓枫主张李正敏存在无故停水电的现象，对该事实负有举证责任，黄晓枫未提供该证据，其主张不应采信。本院认为：李正敏和黄晓枫签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。涉案房屋被化粪池粪水流入，给黄晓枫造成损失，黄晓枫已就此提出财产损害赔偿诉讼，因此，该损害责任的责任人、损害赔偿范围由该案审理，不属于本案审理范围。即便李正敏对此应承担责任，根据法律规定，在李正敏未履行维修义务的情况下，黄晓枫可以自行维修，并就维修费用和因维修租赁物影响使用的法律责任向李正敏主张权利。在财产损害责任未明确且黄晓枫欠付租金、物业费的情况下，李正敏提出由黄晓枫先行维修，费用从租金中扣减并无不当，黄晓枫拖欠租金的行为构成违约，符合合同约定的合同解除条件，李正敏主张解除合同并由黄晓枫支付拖欠的租金、物业管理费应予支持。根据合同约定，黄晓枫租赁房屋后在不改变门面的原有结构和用途的情况下，有权对房屋进行装修，李正敏没有证据证明黄晓枫改变了门面的原有结构和用途，主张黄晓枫恢复原状不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告李正敏与被告黄晓枫于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》，被告黄晓枫于判决生效之日起三十日内搬离租赁的房屋；二、被告黄晓枫支付原告李正敏截止到2019年10月31日的租金和物业管理费445210元，并按每月19610元的标准向原告李正敏支付自2019年11月1日起至腾退上述房屋之日止的租金（占用费）和物业管理费；三、驳回原告李正敏的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7992元，减半收取3996元，原告李正敏负担8元，被告黄晓枫负担3988元，退还原告李正敏3996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年七月九日书记员  彭 苗