北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初369号原告：北京盛泽旺达商贸有限公司，住所地北京市丰台区张郭庄南路厂外食堂5幢A244号。法定代表人：王龙文，执行董事。委托诉讼代理人：章勤，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈肇为，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区369号。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：郝城（公司员工），男，1977年4月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘喜春（公司员工），男，1962年8月2日出生，汉族。原告北京盛泽旺达商贸有限公司（以下简称盛泽公司）与被告北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛泽公司的委托诉讼代理人章勤、陈肇为，被告嘉厚公司的委托诉讼代理人刘喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泽公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告事实上的房屋买卖合同关系；2.判决被告返还原告以抵账方式交付的1166249.82元房款，并判决被告以1166249.82元为基数，按人民银行同期贷款利率为标准，承担自2016年12月1日起至全部款项付清之日止的利息；3.判决被告承担原告支付的律师费10000元。事实和理由：2016年11月，嘉厚公司和北京城建五建设集团有限公司（以下简称城建五公司）、盛泽公司签订《房屋抵付工程款合同》，确定嘉厚公司和城建五公司存在债权债务，城建五公司是债权人；确定城建五公司和盛泽公司存在债权债务，数额为2904517元，盛泽公司是债权人。该合同约定，嘉厚公司以其名下“平谷思创厚德商业中心x号楼某1、某2、某3号房屋”抵付所欠城建五公司的部分欠款，盛泽公司购买该三套房屋，用盛泽公司对城建五公司的债权2904517元抵充该购房款。同时，盛泽公司和嘉厚公司签订三套房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，嘉厚公司向原告出具《工程款抵房款收据》三份，确认以抵账方式收到原告房款2904517元。后，盛泽公司将三套房屋转售他人，其中某3号房屋于2017年3月20日用盛泽公司法定代表人王龙文的名义转卖给刘跃新。在某3号房屋出卖给刘跃新时，盛泽公司和嘉厚公司的房屋买卖合同、工程款抵房款收据被嘉厚公司收回，嘉厚公司直接和刘跃新签订了《北京市商品房现房买卖合同》。2017年11月，案外人马海涛因嘉厚公司欠款，申请执行嘉厚公司，平谷法院将上述某3号房屋查封、准备拍卖。对此，刘跃新提出执行异议被裁定驳回。刘跃新于2018年10月起诉至法院要求解除与王龙文签订的房屋买卖合同、返还购房款。一审法院判决解除刘跃新和王龙文之间就某3号房屋签订的房屋买卖合同、返还全部购房款。王龙文不服上诉被二审法院驳回。现盛泽公司认为自己和嘉厚公司存在事实上的房屋买卖合同关系，合法有效。现涉案房屋面临被拍卖的事实，是嘉厚公司与他人发生纠纷所致，嘉厚公司应承担全部责任。故诉至法院。嘉厚公司辩称，我公司与盛泽公司之间不存在房屋买卖合同，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院对案件事实认定如下：嘉厚公司（甲方）、城建五公司（乙方）、盛泽公司（丙方）签订《房屋抵付工程款合同》，鉴于：1、甲方开发建设的平谷思创厚德商业中心4#楼由乙方施工……，双方存在债权债务，乙方为债权人；2、乙方与丙方之间存在2904517元的债权债务，丙方为债权人；3、丙方欲购买甲方开发建设的平谷思创厚德商业中心x号楼某1、某2、某3号房屋，甲方为债权人。甲方以其开发的平谷思创厚德商业中心x号楼某1、某2、某3号房屋抵付甲方应付乙方合同一中所欠乙方的部分工程款；同时，丙方愿意购买乙方以上述方式得到的房屋，以应付房款冲抵乙方所欠丙方的款项。经甲、乙、丙三方协商，达成如下协议：一、抵付金额与方式：1、甲乙双方同意甲方以炫城国际平谷思创厚德商业中心x号楼某1、某2、某3号房屋抵付甲方在合同一中所欠乙方工程款2904517元；甲、乙、丙三方同意乙方以上述房屋抵付乙方所欠丙方2904517元。2、甲、丙双方同意丙方于本协议签署之日起5日内按建筑面积某1号房：9466.56元/平方米，某2号房：9100.80元/平方米，某3号房：9562.56元/平方米的价格与甲方签订《商品房现房买卖合同》，并于签署现房合同之日补交差额房款予甲方。该房屋的具体交付标准以现房买卖合同为准。二、房屋状况：建筑面积某1号房：121.96平方米、单价9466.56元/平方米、房款总额为1154542元。某2号房：64.14平方米、单价9100.80元/平方米，房款总额583725元。某3号房：121.96平方米，单价9562.56元/平方米、房款总额1166250元。三、抵付效力：自签署现房合同之日起，甲方所欠乙方的合同一部分工程款2904517元的债务消灭，乙方无权再向甲方主张该部分债权；同时乙方所欠丙方2904517元债务消灭，丙方无权再向乙方主张该部分债权……四、非经三方协商一致，甲乙丙任何一方无权解除本协议……合同尾部有三方盖章，盛泽公司经办人白泽存（盛泽公司法定代表人王龙文的配偶）签名，合同未写明签订日期。合同签订后，盛泽公司即占有使用上述房屋。2017年3月20日，王龙文与刘跃新签订《北京市买卖合同》，约定刘跃新从王文龙处购买北京市平谷区马坊镇马坊大街x号院x号楼x层某3号房屋，成交价格为1200000元，房屋面积121.96平方米，产权性质为商业。后，刘跃新依约给王龙文支付购房款1200000元，并占有使用该房屋。上述《房屋抵付工程款合同》中的“平谷思创厚德商业中心x号楼某3号”与《北京市买卖合同》中的“北京市平谷区马坊镇马坊大街x号院x号楼x层某3号”指同一处房屋，即涉案房屋。后因涉案房屋被法院查封，刘跃新无法实现房屋过户的目的，起诉至法院。经审理，作出（2018）京0117民初12110号民事判决：一、解除刘跃新与王龙文于2017年3月20日就北京市平谷区马坊镇马坊大街x号院x号楼x层某3号房屋签订的《北京市买卖合同》；二、王龙文于判决生效后七日内返还刘跃新的购房款1200000元并给付利息（利息从2017年6月30日起算至实际退款日止，以购房款1200000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；三、王龙文于判决生效后七日内赔偿刘跃新律师费8000元、复印费200元、装修费6000元，以上共计14200元；四、驳回刘跃新的其他诉讼请求。后王龙文上诉，二审法院维持原判。2018年1月5日，城建五公司起诉嘉厚公司就平谷思创厚德项目工程进行工程款结算，提交了“平谷思创厚德项目部自开工累计甲方收款明细表”，（2018）京0117民初455号民事判决书中确认双方用房抵账的14523013.96元（包含本案中的2904517元）已结算给嘉厚公司。本院认为，涉案房屋以抵账和转让的方式转让，嘉厚公司、城建五公司、盛泽公司签订《房屋抵付工程款合同》，约定将嘉厚公司开发的涉案房屋以房抵账的形式抵付给盛泽公司，并将房屋实际交付给了盛泽公司，可以认定嘉厚公司与盛泽公司形成了事实上的房屋买卖合同关系。因涉案房屋被法院查封，该房屋买卖合同在事实上已经无法履行，合同目的无法实现，盛泽公司起诉要求解除事实上的房屋买卖合同关系有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于盛泽公司主张返还以抵账方式交付的1166249.82元房款之诉求本院予以支持。盛泽公司主张的利息损失，因双方签订合同后，嘉厚公司已将涉案房屋交付于盛泽公司，其主张的利息损失由其自行承担。盛泽公司主张的律师费，双方房屋买卖合同中没有约定，且非法定情形，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京盛泽旺达商贸有限公司与被告北京嘉厚房地产开发有限公司之间就北京市平谷区马坊镇马坊大街x号院x号楼x层某3号房屋的买卖合同关系；二、被告北京嘉厚房地产开发有限公司返还原告北京盛泽旺达商贸有限公司以抵账方式交付的房款1166249.82元，本判决生效后7日内付清；三、驳回原告北京盛泽旺达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7693元，由被告北京嘉厚房地产开发有限公司负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐宝金二〇二〇年七月七日法官助理 马文红书 记 员 马迎春