西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2020）陕0104民初4598号原告：马世恩，男，1967年7月24日出生，回族，住甘肃省礼县。委托诉讼代理人：李玮，西安市莲湖区红庙坡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：汤芳利，西安市莲湖区红庙坡法律服务所法律工作者。被告：陕西中原房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：叶全明，该公司董事长。委托诉讼代理人：田秀梅，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瞻，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原告马世恩诉被告陕西中原房地产开发有限公司（以下称中原房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序由审判员韩武娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告马世恩及委托诉讼代理人李玮，被告中原房地产公司委托诉讼代理人田秀梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马世恩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年7月28日签订的《“双府·新天地”住宅认购协议》；2、判令被告返还原告支付的房屋首付款143200元，承担违约金141960元，并赔偿原告房屋溢价损失30万元，以上共计585160元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月28日原告与被告签订《“双府·新天地”住宅认购协议》，约定原告向被告认购双府新天地项目XX号房，建筑面积为94.64平方米，销售单价为5000元/㎡，总价为473200元。原告于认购协议签订后约定时间内，缴清首付款143200元。随后，原告凑足剩余房款履行合同，但被告以各种理由推脱，拒绝履行合同义务，并单方面决定将房源另售，违反合同约定，给原告造成巨大损失。因原被告多次沟通无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。审理中，原告马世恩将诉讼请求变更为：1、要求继续履行合同；2、要求被告承担违约金141960元。被告中原房地产公司辩称，不同意继续履行合同，我们认为认购协议已于2017年7月解除，认购协议无法继续履行。原因如下：第一，2016年7月8日，原被告签订认购协议，根据协议第四条第二款约定，被告在取得预售证后，会及时通知原告，来另行签订商品房买卖合同，原告在收到通知后，不按时来签署合同的，视为原告违约，并且已经缴纳的认购金不予返还，视为违约金。在签订认购协议时，商品房预售许可证还未取得，认购协议属于预约协议。2017年1月20日，中原公司取得商品房预售许可证。陆续与其他买受人签订了200余份合同。同时，也多次以短信形式告知原告来签订合同，但是原告一直没有来，在2017年7月18日，被告以书面形式向原告发出解除认购协议的通知。通知载明：因你违约不予配合，我公司正式通知你，收到通知七日内，筹足房款……故我们认为房屋认购协议已于2017年7月解除。本案中被告无法继续履行。第二，在认购协议的履行过程中，被告没有违约，不应承担违约金。根据合同法规定，违约金的承担有两种形式，要么约定，要么法定，被告中原公司在履行认购协议过程中没有过错，没有法定需要承担违约责任的情形，在认购协议中也没有约定在某种情形下中原公司构成违约，故法院应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据双方当事人的陈述及提交的证据，查明事实如下：2016年7月28日甲方中原房地产公司与乙方马世恩签订《双府·新天地住宅认购协议》，约定：一、乙方向甲方认购双府新天地项目XX号房，建筑面积94.64平方米。二、房屋价格及付款方式：该商品房按建筑面积计价，销售单价为5000元/平方米，总价为473200元。三、乙方应在签订本认购书当日，向甲方支付定金10000元。四、约定条款：1、乙方签订认购协议后，应在2016年7月19日前缴清首付款30%的房款，即143200元，否则甲方有权将此房屋另行出售，且乙方已付定金不予退还；2、甲方在取得《商品房预售许可证》后会及时通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方须于接到通知后在甲方规定时间内签署《商品房买卖合同》。否则甲方将视为乙方违约，甲方无须通知乙方即有权将该商品房另行出售与他人，且乙方所缴纳的认购金不予返还，视为违约金。乙方不得以任何理由提出异议；3、本协议书上乙方的姓名必须是签署《房屋买卖合同》等相关文件买受人的姓名，本认购书签订后，甲方不予为乙方办理更名；4、乙方保证所填写的通讯地址、电话，真实、有效，否则出现一切后果由乙方自行承担，如有变更，乙方应当自变更之时起24小时内通知甲方；5、本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订正式《商品房买卖合同》后，本认购书自行终止，甲方并收回此协议；6、本认购书一式三份，开发商执二份，乙方执一份，法律效力同等；7、本《认购协议》仅作为双府新天地项目认购凭证，具体购房规约以《商品房买卖合同》内条款为准。协议签订前，原告马世恩于2016年6月30日向被告中原房地产公司支付定金10000元，2016年7月19日支付房款133200元、电商5000元。被告中原房地产公司称，其取得商品房预售许可证后，联系原告办理签订《商品房买卖合同》事宜，但因马世恩征信问题未能办理按揭贷款，且马世恩拒绝一次性支付剩余房款，其公司于2017年7月18日向马世恩发出《解除认购协议通知》，称“因你违约不予配合，我公司现正式通知你，收到本通知后七日内，你应筹足款项支付该房剩余房款并与我公司签订《商品房买卖合同》，逾期，我公司将立即解除与你的房屋认购关系，你之前所认购的该房屋将另行出售，你已缴纳的认购金归我公司所有。”原告马世恩称其并未收到该通知，且被告中原房地产公司亦未提供证据证明其已向原告马世恩送达该通知。2019年10月12日马世恩向被告中原房地产公司出具申请，载明，其2016年7月份通过朋友介绍，在2016年7月28日双府新天地购买5号楼1单元106号房，首付了30%，剩余70%一次性付清。房屋总价473200元，2016年7月19日首付30%143200元，剩余70%33万元现申请一次付清，望贵公司领导开恩解决为盼。2019年10月14日中原房地产公司出具《关于马世恩房屋的决定》，载明，经公司研究决定，由于您买的房子由于时间跨度太长，未按规定时间签署《商品房买卖合同》，按照您签订的住宅认购协议，扣除认购金10000元后，退还首付133200元，并按银行同期银行利息支付利息。马世恩在该决定下方书写：房之事我来西安共10次上，实在让我拖了很久的情况之下，做出贵公司影响的事，我诚恳接受批评，给贵公司道歉。从去年10月10日来贵公司，阮总让我一次性交清尾款，这面说我征信有问题，可是我在甘肃检后可以贷款，立马在甘肃贷款后来贵公司。10月10日阮总让我写书面性的东西，写后下午让我付全款，可是下午阮总电话关机或者不接电话，无法联系的情况之下，等阮总一周后联系不了我单位请假到期只好回家，阮总不办房屋之事，理由是说“以牙还牙”，一位曾不相识的我不知道哪地方得罪了阮总，一切的损失都是贵公司人员造成的。贵公司领导，我坚决要房，一定要房。双方未协商一致，故原告诉至法院，审理中，原告马世恩变更诉讼请求要求继续履行合同并要求被告承担违约责任。本院认为，关于双方签订的《“双府·新天地”住宅认购协议》的性质问题。该认购协议虽约定了涉案房屋的坐落、价款、面积等事项及明确约定了将来在一定期限内订立正式的商品房买卖合同的内容,即甲方在取得《商品房预售许可证》后会及时通知乙方签订正式的《商品房买卖合同》，上述约定可以确定，双方对案涉房屋达成买卖意向，对剩余款项的交付方式、时间，商品房的交付时间、方式及交付标准在被告取得预售许可证后，签订《商品房买卖合同》中进行明确约定，因此，该认购协议，属于预约合同，约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，故原、被告签订的《“双府·新天地”住宅认购协议》系预约合同，该合同未违反法律、行政法规效力性强制性规定,应为有效。现原告请求被告履行《“双府·新天地”住宅认购协议》项下确定的各项义务，要求继续履行该认购协议，由于合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，原、被告签订的《“双府·新天地”住宅认购协议》属预约合同,其内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同,该签约行为虽然受到预约的约束,但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程。不仅体现合同自由原则,且预约合同效力不能及于本约,即不能强制当事人订立本约。此外,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定,并没有赋予预约合同强制订立本约的效力。故原告要求被告继续履行合同并承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:一、驳回原告马世恩要求被告继续履行《“双府·新天地”住宅认购协议》之诉讼请求；二、驳回原告马世恩要求被告承担违约金141960元之诉讼请求。案件受理费9952元（原告马世恩已预交），本院减半收取4976元，由原告马世恩自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     韩武娜 二○二○年七月十四日 书    记    员     路  瑶     1