山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3108号上诉人（原审被告）：海阳市嘉裕房地产开发有限公司，住所地海阳市海鑫中路168号半岛·蓝月湾。法定代表人：王伟，经理。委托诉讼代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。委托诉讼代理人：包凯式，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐德进，男，1960年10月27日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：周琰，海阳卉禾法律服务所法律工作者。上诉人海阳市嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）因与被上诉人徐德进商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2020）鲁0687民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉裕公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法将案件发回重审或改判嘉裕公司不向徐德进支付A#15号楼1单元403号房屋逾期办证违约金；2.本案诉讼费用由徐德进负担。事实和理由：一审判决认定系嘉裕公司原因导致徐德进未在约定时间内办理产权登记证书是错误的，无事实和法律依据。涉案房屋已于2018年7月17日通过综合验收，但徐德进未补齐部分差价款，未全面履行付款义务，而是于一审庭审结束后的2020年3月19日才向嘉裕公司缴纳涉案房屋差价款，因此逾期办证的责任并非在嘉裕公司，而是在徐德进自己。按照双方合同约定，因出卖人的责任，导致无法办理产权证书，出卖人才承担责任，嘉裕公司不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求二审法院查明事实，纠正一审错误判决。徐德进辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。徐德进向一审法院起诉请求：判令嘉裕公司支付房地产权属证书逾期违约金39565.84元。一审法院认定事实：徐德进为支持其诉请，向一审法院提交《房屋买卖合同》、2016年10月份房款差额的收据各一份，主张根据合同约定，嘉裕公司应当在房屋交付后180日为其办理房产权属证书，但嘉裕公司至今一直没有给办理，嘉裕公司应按照合同赔偿逾期办证违约金。对于上述证据，嘉裕公司没有异议，主张按照上述合同第十四条第二款的约定，如因出卖人的责任，按照第2款第2条的约定支付违约金。按照合同约定，在房屋交付使用后180天内来办理产权登记备案，根据该规定，应当按照双方房屋交付使用的时间来确定是否存在逾期办理产权登记的行为，而徐德进的涉案房屋有两套，其中一套于2018年3月20日办理了房屋交接手续，另一套是在2019年12月份才办理的交接，而该15号楼已经于2018年7月13日通过了综合验收，故我方不存在任何逾期的行为。提交徐德进签字的《交房手续表》一份，证明A#15号楼1单元403号房屋于2018年3月20日办理房屋交接手续，对于A#15号楼1单元402号房屋是2019年12月份办理的房屋交接手续，嘉裕公司于2018年12月19日将办理A#15号楼大产权属证书的《不动产登记申请书》送产权登记机关。对此徐德进提出异议，主张其是2016年交的差额房款，2016年9月19日买的房，2017年4月份给的钥匙，并不是嘉裕公司主张的交房时间。并主张《交房手续表》是给了钥匙以后才叫去签字的，这个签字时间是拖后的。并且A#15号楼1单元402、403号房屋是2017年4月份给的房屋钥匙。提交A#15号楼1单元402号房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费、生活垃圾费单据。提交A#15号楼1单元403号房屋2018年6月25日到2019年6月24日期间的电梯费、生活垃圾费、物业费单据，证明房屋自2018年就已经交付。按照之前开发商的协议是可以把钥匙交付给我们，只要我们不装修可以不交物业费。我们在涉案房屋已经住了两年多了。嘉裕公司对徐德进提交证据真实性没有异议，并主张因为A#15号楼于2018年7月份已经过了综合验收，符合交房的条件，根据该收据可以看出徐德进系2020年1月9日才办理了A#15号楼1单元402号房屋的交接手续，之所以收取2018年至2019年的物业费是因为该房屋已经符合交房的条件，但徐德进一直未办理该房屋的交房手续。根据庭审中我方提供的房屋交接手续以及徐德进提供的2018年6月25日至2019年6月25日的物业费收据也可以证实，涉案房屋A#15号楼1单元403号房屋于2018年6月30日进行了正式的交接手续，与我方提交的证据相互吻合，而另一套房屋A#15号楼1单元402号房屋于2020年1月份办理了交接手续，徐德进提交的2020年1月9日的物业费收据单可以和我方的陈述相互印证，A#15号楼已于2018年7月17日通过了综合验收，具备办理产权证书的条件。根据合同约定，是在房屋交付使用180天内办理产权登记，故我方不存在任何的违约行为。而徐德进购买的两套房屋系棚改拆迁房，最终的实测面积每一套都跟预售合同中的面积相差4.32平方米，徐德进并未将该差价房款补齐，按照不动产暂行条例的规定，因其未补齐房款我方无法开具发票，故徐德进无法办理产权证书，该责任并非是我方造成的。按照规定，若并非出卖人的责任，我方不应当承担逾期办证的违约责任。根据合同第11条约定，商品房办理交接手续，以书面形式来进行交接，我方庭审中已经提供了于2018年3月20日双方办理交接的书面手续，故我方已经在房屋交接使用后180天内完成了房屋产权登记备案（2018年7月17日），我方没有义务通知徐德进办理产权登记，根据双方合同中第14条规定，出卖人只需在房屋交付使用后180天内将需要我方提交的资料报产权登记机关备案即可，故我方不存在任何的违约行为。对此徐德进提出异议，主张房屋能够办理产权登记证后，嘉裕公司并未通知我去办理，我们根本就不知道已经可以办理。而且我们去办理的时候要求我们自动放弃要求逾期办证的违约金才可以给我们办理不动产登记的手续。而且关于房屋面积，我们是棚改房，我们的房票的面积完全够增加的面积，所以不存在我们逾期支付房款的情形。按照合同中规定的由出卖人应当在房屋交付后180日内将其应当提交的材料报房产登记部门备案，否则应向买受人支付违约金。经一审审理查明，2016年9月23日，徐德进与嘉裕公司签订两份《商品房买卖合同》，约定徐德进购买嘉裕公司开发的半岛蓝月湾A#15号楼1单元402号、403号房屋，两套房屋面积均为55.57平方米，每套房屋套内建筑面积46.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.45平方米，房屋每平方米3560元，两套房屋总价款均为197829.2元。合同同时约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。徐德进购买涉案房屋系用房票购买。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行自己的义务。按照双方合同约定，房屋交接应签署《房屋交接单》以书面形式进行交接，根据嘉裕公司提交的两份《房屋交接单》，能够证明双方系在2018年3月20日对A#15号楼1单元403号房进行了交接，在2020年1月9日对A#15号楼1单元402号房进行了交接，同时根据嘉裕公司提交的证据，嘉裕公司于2018年12月19日将办理A#15号楼大产权属证书的《不动产登记申请书》送产权登记机关。故对于A#15号楼1单元402号房屋，嘉裕公司并未违反双方合同约定，一审法院对徐德进要求嘉裕公司支付逾期办理权属证书违约金的主张不予支持。对于A#15号楼1单元403号房屋，嘉裕公司在房屋交付后超过180天才提交A#15号楼《不动产登记申请书》，致使徐德进无法在房屋交付后180内办理产权登记，故其应根据合同向徐德进支付逾期办证违约金19782.92元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、海阳市嘉裕房地产开发有限公司在判决生效后十日内向徐德进支付半岛蓝月湾A#15号楼1单元403号房屋逾期办证违约金19782.92元；二、驳回徐德进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费395元，由徐德进负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。嘉裕公司提交2020年3月19日徐德进交付A#15号楼1单元403号房屋3%面积差价款收据原件一份，证明徐德进未补齐部分差价款是导致涉案房屋逾期办证的原因。徐德进质证称：1.交款事实存在，但是对证明内容有异议，徐德进缴纳3767.94元差价，该部分面积本来是嘉裕公司赠送的，后来经过嘉裕公司改造变成需要交款的面积，整栋楼都存在该现象，其他业主可以证明该问题；2.不动产登记申请书是于2018年12月19日办理的，而差价款缴纳是在2020年缴纳的，面积差价款的交付并没有影响嘉裕公司办理不动产登记申请书。本院认定嘉裕公司提交的该收据原件可以证实徐德进于2020年3月19日向嘉裕公司交付A#15号楼1单元403号房屋面积差价款3767.94元。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于嘉裕公司应否向徐德进支付A#15号楼1单元403号房屋逾期办证违约金。嘉裕公司与徐德进在《商品房买卖合同》第十一条中约定，双方进行验收交接时应签署《房屋交接单》。嘉裕公司与徐德进于2018年3月20日就A#15号楼1单元403号房屋签署《房屋交接单》，涉案房屋至此交付给徐德进。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，嘉裕公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因嘉裕公司的责任，徐德进不能在规定期限内取得房地产权属证书的，嘉裕公司按徐德进已付房价款10%向徐德进支付违约金。嘉裕公司于2018年12月19日将办理A#15号楼《不动产登记申请书》送产权登记机关，已超过双方合同约定的日期，嘉裕公司应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。嘉裕公司主张，逾期办证的原因是徐德进未支付面积差价款，无法开具全额购房发票，但徐德进支付面积差价款的时间为2020年3月19日，晚于嘉裕公司将《不动产登记申请书》送产权登记机关的时间，徐德进支付面积差价款与嘉裕公司逾期办证并无关联，不能作为嘉裕公司不承担逾期办证责任的理由，故嘉裕公司的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，海阳市嘉裕房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由海阳市嘉裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张跃华审判员  王守远审判员  李 安二〇二〇年七月十四日书记员  孙晓雯