成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初2421号 原告：刘顺天，男，汉族，1995年3月20日出生，住四川省遂宁市船山区，。 被告：成都恒金置业有限公司，住所地成都成华区建设南街9号。 法定代表人：龙德忠。 委托诉讼代理人：吕玉洁，女，汉族。系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：梁移园，四川华敏律师事务所律师，特别授权。 原告刘顺天与被告成都恒金置业有限公司（以下简称恒金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告刘顺天及其委托诉讼代理人王润莲、被告委托诉讼代理人梁移园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘顺天向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告按照总房款648724元的日万分之一的标准，支付原告自2018年1月1日起至实际交房之日止的违约金(交房期限：2017年12月31日，从逾期交房之日即2018年1月1日起)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月11日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）以及《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称“补充协议”）。合同的第四条第一款约定：被告将预售许可证11000号下第1幢X单元X层XX号的房屋出售给原告，同时在合同的十八条第一款约定：被告的交房日期为2017年12月31日。在合同签订后，原告严格按照合同的约定履行了支付购房款的义务，而被告截至目前为止仍未向原告履行交付房屋的义务。被告在2017年10月31日向原告发了《延期交房的通知书》，通知原告延期交房，预计交房时间为2018年12月20日。原告认为被告发送此通知书属于单方通知，未与原告协商，双方未就延迟交房达成合意，因此逾期交房的日期的起算时间为2018年1月1日。根据双方签订的预售合同中第十九条第一款第一项第二目的约定：被告逾期交房超过180天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人交付全部房价款（648724元）万分之一的违约金。现原告要求被告继续履行房屋买卖合同，在本案一审判决宣判之日起180日内完成交付房屋的义务，同时向原告支付被告因延期交付所承担的违约金22964.83（648724*354*万分之一）元。 一、请求法院调高逾期交房的违约金标准。买卖合同第十九条约定按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，但《补充协议》约定逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，被告逾期交房违约金最高不超过房价的2%，违约金金额不变对原告严重不公平，明显加重了原告的责任，免除了被告的违约责任，该格式条款应为无效。同时，违约金低于造成损失的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。对于逾期交房违约金标准买受人以商品房买卖合同约定的逾期交房违约金低于同期、同地段、同类型房屋租金标准要求调高的，可予准许。二、被告应支付逾期交房、逾期交付房屋权属证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了逾期交房违约责任的承担方式以及逾期办证承担违约责任的具体情形，对于开发公司超过办证日期尚未交房的，司法解释并未规定不能同时计取违约金。被告存在逾期交房和逾期办证的行为，应分别承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。三、被告应赔偿因违约给原告造成的损失。被告不交房，原告没有地方住，只能继续租房。现原告每月除了要支付房屋按揭贷款，还要支付租赁房屋的租金，被告应赔偿因违约给原告造成的损失。 被告恒金公司辩称，原告的主张没有合同依据，我方的补充协议约定了逾期交房的违约金最高为购房款的2%，同时根据合同约定是从交房次日起计算办理房屋权属证书的时间，因此不应当承担办理房屋权属证书的违约金。2%的违约金包括了损失。 经审理查明，2016年3月11日，恒金公司（出卖人）与刘顺天（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：1-2-3XXX），约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区房屋，建筑面积71.54平方米，总价款为648724元；买受人在签署本合同前已支付20000元，于2016年3月11日前支付该商品房全部价款。该《商品房买卖合同（预售）》第十八条“交付时间和手续”中约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间向买受人交付该商品房的，逾期在180日内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房在180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：（2）详见补充协议第十一条约定。 同日，恒金公司（出卖人）与刘顺天（买受人）就前述《商品房买卖合同（预售）》签订了《恒河广场商品房买卖合同附件补充协议》（以下简称《补充协议》）。该《补充协议》第八条对《商品房买卖合同（预售）》第十八条、十九条补充约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。该《补充协议》同时载明《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准。第十一条约定双方同意以该商品房交付日次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。 前述合同签订后，刘顺天按约向恒金公司交付了购房款，但恒金公司未在合同约定交房期间内向刘顺天交付房屋。 认定上述事实，有原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、延期交房通知书等及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，原告与恒金公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定了交房时间，现恒金公司未能在约定的时间交房，其已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金承担数额，双方在《补充协议》中约定了逾期交房超过180天的，逾期交房违约金的支付比例最高不超过房屋总价的2%，且约定《四川省商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准。原告主张该约定系格式条款加重原告责任免除被告违约责任应当无效，本院认为原告和被告建立商品房买卖合同关系，原告主要合同义务为支付购房款，被告主要义务为交付合格的商品房，而对于逾期交房违约金条款的约定属于当事人意思自治范围，且并未实质免除被告法定交房责任，故原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。故本院确定案涉逾期交房违约金以12974.48元为限，超出部分本院不予支持。对于刘顺天主张调高逾期交房违约金标准以及主张违约金从逾期交房次日起计算至实际交房之日止，本院不予支持。原告请求被告继续履行合同予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都恒金置业有限公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》及《恒河广场商品房买卖合同附件补充协议》。 二、被告成都恒金置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘顺天支付逾期交房违约金12974.48元； 三、驳回原告刘顺天的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费187元，减半收取93.5元，由被告成都恒金置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王海蓉 二〇二〇年七月七日 书记员  蒋海霞