福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终640号 上诉人（原审原告）：宁德市金城房地产开发有限公司，住所地福建省宁德东侨经济开发区东侨大道8号（建闽小区）7幢2-B号房，统一社会信用代码：913509007051923809。 法定代表人：陈志英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢岩福，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林吉坤，女，1967年4月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被上诉人（原审被告）：罗俊贺，男，1968年9月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被上诉人（原审被告）：吴兴，男，1984年10月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：谢基宁。 上诉人宁德市金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）因与被上诉人林吉坤、罗俊贺、吴兴物权保护纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（以下简称蕉城法院）（2019）闽0902民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金城公司上诉请求：撤销原判，改判支持其的一审请求。 事实和理由：一、原判事实不清。（一）林吉坤、罗俊贺办理讼争车库产权登记和过户的恶意行为，是本案必须优先查明并认定的事实。然而，原审判决对该节事实既未查明也未确认，便认定吴兴持有的讼争车库产权证来源合法，属事实不清。（二）本案审理中，吴兴提供了用于过户登记的房价付款增值税发票。金城公司质证指出，该证据是在没有实际支付分文房价款的情况下，为了突击过户而虚开的，并将其作为反证，与金城公司提供的第二组证据互相印证，用于证明吴兴未支付对价，以及与林吉坤、罗俊贺串通的事实。且法庭调查中，被上诉人并未提供与增值税发票对应的支付凭据，突击过户的证据亦已在案。这本身就说明了所谓的“过户”是在非善意，串通的行为掩盖下进行的。然而，原审判决以“庭审过程中，原告也未出示被告吴兴存在明知讼争车库有物权争议，仍与被告林吉坤、罗俊吉签订《商品房买卖合同》并过户登记，恶意串通，损害原告利益，不属于善意第三人的证据”代替相关事实调查和认定，亦属事实不清。 二、原判适用法律错误。（一）林吉坤、罗俊贺没有原始产权人转移物权的真实意思表示为基础，通过恶意操作，将讼争房产两证办到他们名下，依法不具有转移物权的法律效力，原判认定其有转移物权的效力，适用法律错误。1.我国法律不采用不动产物权取得无因性立法例，强调不动产物权取得要有合法的前提，即原始取得强调合法建造等，继受取得强调有基础原因，如继承、买卖、赠与等。本案讼争车库的买卖，未办理实物交付手续，土地使用权未过户，《退房协议》的签订和购房款的退还等事实互相印证，证明因讼争车库《商品房买卖合同》经双方平等协商已一致同意解除。据此，买受方林吉坤、罗俊贺据以继受取得讼争车库物权的基础原因已消灭。2.《退房协议》抬头：“因甲方未能将车位变更为车库，乙方要求退房，甲方根据双方签订的《商品房买卖合同》和协议约定，同意乙方退房”，表明当初的《商品房买卖合同》在《退房协议》签订前已经依法经过双方平等协商一致同意解除，并以《退房协议》的书面形式确认了解除的事实。《退房协议》不过是在买卖讼争车库的合同解除后，为解决遗留问题而签订的善后协议，不是转移物权的合同依据，借此转移讼争物权，没有法律依据。3.讼争车库买卖合同解除后，尊崇法律规定应各自返还已经从对方取得的财产。因返还价款手续简单，便已即时返还。然登记手续的恢复，则需要按当地房管机构的要求办理，比较复杂，为此双方在《退房协议》中约定了办理的步骤。林吉坤利用这一步骤，通过恶意操作，将讼争车库房产的两证暂时办到其夫妻名下，不会因此获得讼争物权。（二）吴兴没有实际支付讼争车库房价款而取得权属证书，登记时，虚开房价款增值税发票，配合林吉坤、罗俊贺实现突击过户，具备物权法第一百零六条第一款第一项、第二项规定的条件，取得的相关证书不合法。原判仅凭其持有讼争车库产权证书，认定其合法取得讼争物权，适用法律错误。1.林吉坤将讼争车库的土地使用权登记到其夫妻名下，便立即开始办理转让登记，在两天内突击完成。而吴兴则在没有实际支付对价的情况下，虚开已支付房款全额的税票，骗取登记，突击领取讼争车库权属证书，这样的交易很不正常，说明吴兴与前手存在不正当的意思联络。2.林吉坤是通过法院强制执行单方事先登记的，法院的判决书、裁定书皆记载于前手林吉坤、罗俊贺的登记簿，吴兴作为受让人理应审查了解前手的登记情况，故吴兴对讼争车库为何登记到林吉坤、罗俊贺名下，是应当知道的。可见，吴兴在事先讼争车库过户登记中非善意，原判事实上认可其善意，适用法律错误。 被上诉人林吉坤、罗俊贺未作答辩。 被上诉人吴兴辩称：一、原审判决认定事实清楚。案涉房屋的房屋产权证于2015年1月15日登记于吴兴名下，二手房转让合同已经履行完毕。原审法院认为：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”其事实认定正确。金城公司所谓的“林吉坤恶意办理讼争车库产权的行为，和吴兴虚开增值税发票”没有事实根据，也没有有效证据证明。退一步讲，即使金城公司认为案涉房屋二手房转让合同属于当事人恶意转让，那么，金城公司也应当先于行使撤销权，而不是确认案涉房屋所有权归属金城公司，且吴兴也没有义务协助将讼争车库权属变更登记到金城公司名下。现房屋所有权与土地所有权均登记在吴兴名下，未被变更及注销，在物权权属清晰明确的情形下，金城公司主张案涉房屋所有权归其所有，于法无据。二、原审判决适用法律正确。被上诉人之间的房屋转让合同是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审判决适用法律正确。金城公司引用物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。该法条的前提是“无处分权人”，而案涉房屋于2009年3月金城公司以房地产开发商的名义，已将房屋出售给林吉坤与罗俊贺共同共有，并将房产权登记林吉坤与罗俊贺名下，林吉坤、罗俊贺才是名正言顺的合法享有处分权的所有人。即使后期金城公司与林吉坤、罗俊贺签订《退房协议》，法律关系上属于二次转让协议，在房屋没有变更登记到金城公司名下之前，金城公司都不成为所有权人，更没有追回房屋之说。 金城公司向一审法院起诉请求：1.确认“金城花苑”10号楼C6#、C19#车库所有权应归属于金城公司；2.判令吴兴协助金城公司将讼争车库权属变更登记到金城公司名下；3.判令吴兴腾退交还金城公司讼争车库；4.判令林吉坤、罗俊贺赔偿自2016年1月14日起至讼争车库交付金城公司之日止的损失（按每个车库每月租金1000元计）。 一审法院认定事实：从物权登记的法律规定及效力上看，吴兴出示的宁房权证东侨字第××号房屋所有权证及宁政国用（2015）第000392号土地使用权证，可以证明吴兴于2015年1月22日买受林吉坤、罗俊贺名下的本案讼争“金城花苑”10号楼Ｃ6、Ｃ19车库，并经依法登记，取得了房屋所有权证及土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，吴兴系本案讼争车库的合法产权人。金城公司认为讼争车库系其原始开发，其与林吉坤签订有《商品房买卖合同》及《退房协议》，约定了解除合同的善后事宜，并已将约定的全部款项退还林吉坤，林吉坤应配合办理退房手续和腾退房屋。林吉坤、罗俊贺将本案讼争车库恶意转让给吴兴。吴兴明知讼争车库存在物权争议，仍与两人签订《商品房买卖合同》并过户登记，不属于善意第三人，其行为构成恶意串通，损害金城公司利益。但根据《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”的规定，从2015年1月22日吴兴取得讼争车库产权证至今，金城公司均未提出产权登记更正、异议或撤销诉讼。庭审过程中，金城公司也未出示吴兴存在明知讼争车库有物权争议，仍与林吉坤、罗俊吉签订《商品房买卖合同》并过户登记，恶意串通，损害金城公司利益，不属于善意第三人的证据。经庭审释明，金城公司不变更诉讼请求。因此，金城公司请求确认讼争车库所有权应归属于金城公司，并由此请求判令吴兴协助金城公司将上述车库权属变更登记到金城公司名下，腾退交还金城公司上述车库，判令林吉坤、罗俊贺赔偿金城公司自2016年1月14日起至上述车库交付金城公司之日止的损失，证据不足，不予采信。 一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案讼争的宁德市坪塔西路5号（金城花苑）10幢1层C16、C19车库，现房屋所有权及土地使用权均依法登记在吴兴个人名下，未被变更及注销，物权权属清晰明确。金城公司请求确认上述车库所有权应归属于金城公司，并由此请求判令吴兴协助金城公司将上述车库权属变更登记到金城公司名下，腾退交还金城公司上述车库，判令林吉坤、罗俊贺赔偿金城公司自2016年1月14日起至上述车库交付金城公司之日止的经济损失，其所提供的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的法律责任，其诉讼请求不予支持。吴兴的抗辩意见予以采纳。林吉坤、罗俊贺未到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条规定，判决：驳回金城公司的诉讼请求。案件受理费4426元，由金城公司负担。 本院查明： 位于宁德市系由金城公司开发建设。2009年3月4日，出卖人金城公司与买受人林吉坤订立《商品房买卖合同》，就买卖金城花苑10幢1层Ｃ6、Ｃ19车位达成协议，约定建筑面积共63.15平方米，总金额208395元，一次性付款，2009年6月1日前交付等。当日，林吉坤向金城公司支付房价款208395元。该合同于2009年3月20日备案登记。2009年4月24日，林吉坤、罗俊贺取得诉争车位的房屋所有权证。 2010年1月14日，金城公司与林吉坤就诉争车位订立《退房协议》。协议第四条约定，若双方无法注销已签订的《商品房买卖合同》和已办理的产权转让手续，则需在办理该车位的产权证及土地证后，由林吉坤公证委托金城公司的工作人员林某办理二手房买卖事宜。至2010年3月4日，金城公司向林吉坤退房款166600元、补偿款6775元及延期付款违约金733元。 2014年7月17日，金城公司向蕉城法院起诉林吉坤，请求判令：1.林吉坤退出诉争车位，恢复车位房屋所有权证登记前的权属状态，即由金城公司协助林吉坤办理诉争车位土地使用证，并由林吉坤出具公证委托书委托金城公司工作人员林某全权办理产权返还移户手续；2.赔偿损失50646元。林吉坤提起反诉，请求判令金城公司立即协助其办理诉争车位土地使用证。该院于2014年9月16日作出（2014）蕉民初字第572号民事判决，判决金城公司于判决生效之日起三日内配合林吉坤办理诉争车位土地使用证的过户手续，同时驳回金城公司的其他诉讼请求。法院在判决理由部分言明：“《退房协议》经双方当事人签名盖章确认，合法有效，具有约束力。一旦协议中约定的条件成就，即诉争车库土地使用权证过户至被告名下，且被告怠于履行公证委托手续或怠于配合原告办理二手房买卖事宜时，原告可依据协议约定另行起诉要求被告履行合同义务。”判决发生法律效力后，经林吉坤申请，蕉城法院于2015年1月9日作出（2015）蕉执行字第233号执行裁定，裁定将诉争车位的土地使用证登记给林吉坤，林吉坤可持裁定书到土地管理机构办理相关产权登记手续。2015年1月13日，林吉坤、罗俊贺取得诉争车位的土地使用证。 2015年1月15日、2015年1月22日，吴兴先后取得诉争车位的房屋所有权证和土地使用证。 本院认为，我国物权法采纳区分原则。所谓区分原则，即在依据法律行为发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。物权法第十五条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，根据该规定，关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权。就本案《退房协议》而言，其系金城公司与林吉坤之间以“退房”为目的的合同，合同成立生效的直接法律后果是给双方确定给付义务，从而在双方之间建立起债权法律关系，此种合同约束力即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，“退房”的过程涉及诉争车位所有权转让，属于物权的变动，故“退房”只能在车位的所有权转移登记至金城公司名下后才能生效。现车位所有权未进行上述登记，金城公司只能依合同主张债权，而不享有对车位的所有权。 基于合同自由原则，《退房协议》实质是金城公司与林吉坤合意解除《商品房买卖合同》的行为。依解除的法律效力，给付物的所有权应当回归于给付人，此种回归仍然是一种物权变动。物权法上的物权变动有两类：一类是因法律行为发生的物权变动；另一类是非因法律行为发生的物权变动。后者规定于物权法第二十八条至第三十一条，因合同解除发生的物权变动并未见诸以上条文。合意解除行为是一种法律行为，相应的物权变动系因法律行为发生的物权变动，同样需要经过交付或者登记手续，最终方能实现物权的回归。因此，《退房协议》的达成不能直接令车位的所有权立即复归于金城公司。 本案中金城公司系依债权主张物权，该债权依据独立于被上诉人之间转移车位所有权的行为，因金城公司非车位原所有权人，物权法善意取得制度在此无适用之余地，故车位所有权转移的原因行为之效力对判定金城公司诉请能否成立无实质意义，转移是否出自恶意、交易是否支付对价等事实在本案中无审查的必要。金城公司请求吴兴将车位权属转移登记到其名下并腾退交还车位，系以所有权人身份行使物权请求权中的返还请求权；其请求林吉坤、罗俊贺赔偿租金损失，虽为行使归属债权请求权的损害赔偿请求权，但其出发点为物权受到侵害，目的还是恢复物权的完满状态。由此，金城公司的后三项诉请应与第一项诉请一并驳回。 综上所述，金城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4426元，由上诉人宁德市金城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇二〇年七月七日 书记员  蔡薇薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……