广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初386号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市环城南三路xx，统一社会信用代码：xx。 法定代表人：刘某某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：秦某某，广西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕某某，广西某某律师事务所律师。 被告：申某某，女，1972年8月20日生，汉族，住广西桂林市临桂区。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告申某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人秦某某到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告诉称，一，判令被告向原告支付拖欠的2013年1月1日至2014年6月30日期间物业管理费1323.36元、电费60元、垃圾处理费126元，合计1509.36元；二，判令被告向原告支付拖欠的2014年7月1日至2017年7月13日期间物业管理费2676.20元、电费182元、垃圾处理费254.80元，违约金1000元，以上合计5622.20元；三，本案诉讼费及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区时代花园业主，建筑面积为：147.04平方米，原告于2004年1月1日便开始入驻时代花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅：1元/月/平方米；3、别墅住宅：1元/月/平方米；4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）。合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直到2017年7月13日退出小区物业服务止。被告拖欠原告物业费，虽经原告催收，但被告仍未缴纳，因此特诉至人民法院。 被告未作出答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，当事人有举证和对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告未到庭，视为其放弃举证、质证权利，对原告提供的证据，结合本案案件事实进行认定。 经审理查明，2004年时，原告开始入驻时代花园小区提供物业服务，陆续与购买业主签订《前期物业管理服务协议》，主要约定物业管理服务费收费标准：住宅按建筑面积0.28元/月/平方米标准收取。2009年1月10日，原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：1，住宅的物业管理服务费收费标准在2009年12月31日及以前已售出楼栋为：0.28元/月/平方米标准收取，以后售出楼栋为：0.38元/月/平方米标准收取；2，约定水电费、专项服务费（代收市政生活垃圾费7元/月/户）的缴费；3，委托管理期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止；其余条款详见合同。2009年12月31日，原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：1，普通住宅的物业管理服务费收费标准在2009年12月31日及以前已售出楼栋为：0.28元/月/平方米标准收取，以后售出楼栋为：0.38元/月/平方米标准收取；2，约定公摊水电费、专项服务费（代收市政生活垃圾费7元/月/户）的缴费；3，委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止；4.逾期交纳物业费按每天0.1%交纳违约金；其余条款详见合同。2012年1月1日，原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：1，多层住宅的物业管理服务费收费标准按0.50元/月/平方米标准收取；2，约定公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）；3，专项服务费（代收市政生活垃圾费7元/月/户）的缴费；4.逾期交纳物业费按每天1‰交纳违约金；5，委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；其余条款详见合同。被告是购买桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司位于桂林市临桂区房屋业主，房屋建筑面积为：147.04平方米。原告入驻时代花园小区提供物业服务期间，也与临桂县环境卫生管理站签订了上门清收垃圾有偿服务协议书。后被告没有按时交清物业管理服务费，原告曾向被告催收未果。2017年7月13日原告退出小区物业服务。2020年1月14日原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为： ,依法成立的合同、协议，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行各自的义务，非经法定程序不得擅自变更或解除合同、协议。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，从原告与其他购买业主签订《前期物业管理服务协议》和与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，可以知晓普通住宅的物业管理服务费收费标准在2009年12月31日及以前已售出楼栋按0.28元/月/平方米标准收取，2009年12月31日以后售出楼栋按0.38元/月/平方米标准收取，在2012年1月1日后按0.50元/月/平方米标准收取，两次提高物业管理服务费收费标准，属于合同重要变更，合同的签订需要征求过半业主意见，目前原告未能提供经法定程序变更合同的依据，擅自提高物业管理服务费收费标准部分对房屋的业主或使用人无约束力。原告在时代花园小区提供物业服务是事实，直至2017年7月13日撤出小区，被告应按房屋建筑面积0.28元/月/平方米交纳物业费、公摊水电费、代收垃圾费给原告，合同约定按月收取物业管理服务费、专项服务费的，够月才能收取。 ，对原告要求被告支付拖欠的2013年1月1日至2014年6月30日期间物业管理费1323.36元、电费60元、垃圾处理费126元，合计1509.36元和2014年7月1日至2017年7月13日期间物业管理费2676.20元、电费182元、垃圾处理费254.80元，违约金1000元，合计5622.20元的诉讼请求，以上已作出认定，本院只支持计算数额为147.04平方米×0.28元/月/平方米×54个月=2223元，对公摊水电费242元，计算合理，予以支持，对垃圾处理费380.80元，计算有误，应计算为378元，其余应予驳回。 ，对原告请求由被告支付违约金1000元的诉讼请求，被告一直未付物业费，是对合同的违约，已给原告造成一定的经济损失，同时会损害其他已交费业主的利益，但原告要求违约金1000元过高，理应按本院认定的物业费2223元为基数，不能超过30%的限度，即2223元×30%=666元，因此本院只支持由被告支付违约金666元给原告，其余过高部分违约金，本院不予支持。 ，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法应作出缺席判决。 综上，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条、第十二条、第二十二条、第二十五条和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、第六条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一，被告申某某在本判决生效之日起10日内给付原告桂林市某某物业服务有限责任公司2013年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费2223元、公摊水电费242元、垃圾处理费378元共计款项人民币2843元。 二，被告申某某在本判决生效之日起10日内给付原告桂林市某某物业服务有限责任公司违约金人民币666元。 三，驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担25元，由被告申某某负担25元。 义务人应按本判决指定的时间内履行完毕，逾期应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息，权利人可在判决指定的期间履行届满期限最后之日起二年内，向法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位:桂林市中级人民法院,账号20×××16，开户行农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  赵创福 人民陪审员  唐菊花 人民陪审员  周三妹 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  梁燕聪