广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2565号上诉人（原审被告）：黄晓宇，男，1982年10月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。上诉人黄晓宇因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄晓宇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅生活公司的所有请求。事实和理由：一、黄晓宇与雅生活公司于2009年9月19日签订前期物业服务协议，约定收费标准为每月每平方米1.6元。雅生活公司向黄晓宇主张按调整后的每月每平方米2.2元、2.8元标准收取，缺乏事实依据，违反合同法第三条、第四条、第八条，以及物业管理条例第四十一条、前期物业服务协议第一条。二、“雅居乐新城9期岭峰调整物业服务费标准征询意见”表决结果汇总表、验票会议纪要均不具有法律效力。1.表决结果上签名者均是个人行为，不能代表中山市三乡镇物价检查所、住建局或岗泉村委会，因为所有单位均未加盖公章。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第七十七条，无负责人签名和加盖公单的证明材料在法定形式上存在瑕疵，不能作为定案依据，法律也明确规定会议纪要不能作为定案的法律依据。三、“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务标准调整的公示”不具有法律效力。1.中山市住房和城乡建设局复函载明，该局没有小区业主大会备案的相关资料。2.根据中山市物业服务收费管理办法第十一条规定，岗泉村委会没有对该公示的管辖权。3.根据中山市中级人民法院（2017）粤20民终2693号民事判决，以及物权法第七十八条规定，验票会议仅有19名业主代表参加，未通过业主管理公约或业主大会议事规则，也未选举产生业主委员会，并非首次业主大会，该表决对全体业主没有法定效力，雅生活公司也没有提供业主大会管理公约和首次业主大会会议的证据。四、中山市发展和改革局备案回执要求做好物业服务、车辆停放保管服务收费明码标价工作。1.根据《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》第十一条，未成立业主大会的，调整物业收费标准应由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行。2.备案价格只有经过物业服务合同确定，才对双方产生法律效力。3.核发收费许可证只是备案后续管理的一种方式，且收费许可证已废止，不能作为定案法律依据。五、黄晓宇没有收到房屋催缴通知书，雅生活公司没有提供黄晓宇签署的材料，发信回执未注明寄发文件内容，也无证据证明已就该部分费用向黄晓宇追收过，其起诉已超过两年诉讼时效，丧失胜诉权。六、发票与代理合同与本案无关。七、（2016）粤20民终2282号民事判决与本案无关。八、立案申请截图没有原件，不应采信。九、根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条，业主请求物业服务企业退还违规收取费用的，人民法院应予支持。十、物业收费标准应由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。十一、雅生活公司未出具调整收费标准表决票作为其合法取得备案回执的证据，证明都是伪造的。十二、根据《中山日报》2017年8月21日新闻，物业费涨价需要重新签订物业服务合同。十三、黄晓宇不欠物业费，因为其前往物业收费处要求按前期物业服务协议交费，收费人员以收费系统为2.2元、2.8元为由拒绝，但没有出示收费依据，是雅生活公司自己造成的，应自行承担责任，其也没有出示前期物业服务协议的补充协议。十四、粤发改价格函[2019]2897号文件已于2019年8月1日生效，取消了政府价范围内的物业服务收费标准备案管理。中三价备2016年3号文件已于2019年6月20日到期作废，其后雅生活公司无权多收物业费。十五、雅生活公司提供的备案回执、验票会议纪要与物业费标准调整公示均提到，调整物业费标准的要由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行。十六、雅生活公司主张的滞纳金没有法律依据，是其自身原因导致，应自行承担全部责任，而且其不是国家行政机关，无权征收滞纳金。十七、雅生活公司利用格式合同条款，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应属无效条款。十八、一审判决适用法律自相矛盾。十九、一审法院根据已生效的（2016）粤20民终2282号民事判决书认定本案事实，违反法律规定。1.该另案与本案无关。2.黄晓宇未在该另案中出庭质证、参与调查和辩论，该判决与黄晓宇无关。3.雅生活公司未要求黄晓宇支付违约金，一审判令黄晓宇支付违约金明显错误。4.该另案中查明，雅生活公司提供了中三价备（2016）3号备案回执证明，明显与事实不符，2015年案件不可能有2016年的证据。5.该另案中的收费许可证已经废止，不能作为定案依据。6.备案回执也已被收回，雅生活公司无任何法律依据收取2019年8月1日后每平方米2.8元的物业费。雅生活公司辩称：涉案小区物业费的调价方案合法合规，且经过相关部门的备案。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雅生活公司向一审法院起诉请求：黄晓宇向雅生活公司支付从2016年2月1日至2019年12月31日期间共47个月的物业费24093.7元及违约金（按拖欠各月的物业费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，物业费暂计至2019年7月31日为21470.7元，违约金暂计至2019年7月31日为13685.84元）。一审法院认定事实：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2009年9月19日，雅生活公司为乙方，黄晓宇为甲方签订前期物业服务协议约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期C2幢1603房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业费为1.6元/平方米/月，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。一审庭审时雅生活公司陈述，黄晓宇从2016年2月开始拖欠物业费，至2019年12月黄晓宇共拖欠47个月的物业费合计24093.7元，其中，2016年2月6月共计5个月为2060.5元（2.2元/平方米/月*187.35平方米*5个月），2016年7月至2019年12月共计42个月为22033.2元（2.8元/平方米/月*187.35平方米*42个月）；计至2019年11月30日应付滞纳金15761.98元（雅生活公司主张按拖欠各月的物业费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。雅生活公司主张黄晓宇拖欠的上述费用提供了2016年2月至2019年12月期间欠费明细表证明。黄晓宇称其收楼后每月均按约定标准1.6元/平方米由银行代扣缴物业费，之后发现雅生活公司每月多收了物业费，故取消了由银行代扣管理费。雅生活公司称其后多次通过多种方式向黄晓宇追讨物业费，包括2016年9月7日给黄晓宇寄发房屋费用催缴通知书，但黄晓宇不确认收取过“房屋费用催缴通知书”及雅生活公司追讨管理费事实。雅生活公司称经多次追讨未果，故于2019年8月20日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。一审法院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅生活公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅生活公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅生活公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅生活公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅生活公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据一审法院要求，雅生活公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅生活公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅生活公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅生活公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，一审法院对雅生活公司主张涉案业主的物业费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。一审法院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决涉案业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业费。涉案业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，黄晓宇位于中山市*********雅居乐新城9期5幢1403房物业，建筑面积为187.34平方米，登记时间为2011年9月21日。2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向雅生活公司出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向雅生活公司出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2016年2月1日至6月30日期间，按照申请备案的标准计算，黄晓宇每月应向雅生活公司缴交的物业费为412.1元（187.34平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，黄晓宇每月应向雅生活公司缴交的物业费为524.55元（187.34平方米×2.8元/平方米/月）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅生活公司签订了前期物业服务委托合同，而黄晓宇系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅生活公司依据与雅建公司的约定，对涉案商住小区物业进行管理服务。黄晓宇委托雅生活公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅生活公司与黄晓宇签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅生活公司对黄晓宇的物业依约履行管理服务，黄晓宇亦应依约定期限向雅生活公司支付相应费用。本案争议焦点：一是雅生活公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持,黄晓宇应否支付违约金;二是雅生活公司主张的物业费是否已超过诉讼时效，黄晓宇应支付给雅生活公司的物业费数额。对焦点一，根据一审法院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，雅生活公司从2013年11月开始雅生活公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局对雅生活公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故雅生活公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。雅生活公司主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故雅生活公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，一审法院对雅生活公司主张黄晓宇的物业费2016年2月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持，黄晓宇从2016年2月1日至2019年12月31日期间应缴交的物业费为24093.7元。黄晓宇未按约定期限向雅生活公司缴交物业费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业费的违约金。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的物业费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，雅生活公司主张其一直有向黄晓宇催收2016年2月以来的物业费故产生诉讼时效中断的效力，雅生活公司提交了2016年9月7日的“房屋费用催缴通知书”及发信回执拟证明其主张，但黄晓宇对其提交的上述证据均不予确认，称其并未收到，对此雅生活公司应进一举证证实黄晓宇已经签收了上述催收单，但雅生活公司无法举证证明，对此应承担举证不能的后果，黄晓宇对诉讼时效的抗辩成立。雅生活公司于2019年8月20日向一审法院起诉请求黄晓宇支付从2016年2月至2019年12月期间的物业费,显然，2016年8月20日之前的物业费已超过诉讼时效，雅生活公司已丧失胜诉权，雅生活公司请求黄晓宇支付的物业费的时间从2016年8月20日起至2019年12月31日止，即核定黄晓宇应支付的物业费为21191.82元[524.55元*（12天/30天+40个月）]。综上所述，雅生活公司要求黄晓宇支付物业费（含违约金）的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持,但数额应以一审法院确定为限；黄晓宇对诉讼时效抗辩意见合理部分予以采纳。至于雅生活公司就上述物业费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,黄晓宇可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、黄晓宇于一审判决生效之日起五日内向雅生活公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业费21191.82元及违约金（违约金以拖欠各月的物业费金额524.55元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、驳回雅生活公司的其他诉讼请求。本案二审期间，黄晓宇提交如下证据：1.三乡府办[2017]112号复函，拟证明1.6元收费标准经过合法备案；2.中发改信息公开[2019]106号答复函，拟证明前期物业服务协议（首次备案）、汇总表没有达到2/3；3.中发改价控函[2015]1498号复函，拟证明许可证已经撤销、并非审批或许可；4.企业机读档案登记资料，拟证明物业公司并非国企与机关单位，只是民营公司，无权执行滞纳金；5.报警回执，拟证明黄晓宇按合同约定费用交费被拒收事实；6.业主联名签名表，拟证明2014年5月8日没有召开涨价听证会，组团全体业主方案造假、不符合事实；7.举证证明，拟证明组团全体业主方案虚假，不符合事实。雅生活公司没有提交新证据，其质证称：对证据一112号复函真实性、合法性确认，关联性不确认，从该复函可证明涉案小区不仅是原物业费收费标准经过备案，新调价后的物业费也通过了中山市三乡镇物价检查所的备案，调价方案合法、合规；对证据二106号复函真实性、合法性确认，关联性不确认，该证据无法证明黄晓宇主张的汇总表没有达到三分之二的标准；对证据三1498号复函真实性、合法性确认，关联性不确认，从复函内容可证明中山市三乡镇物价所对调价方案进行备案并核发了证书符合当时的规定；对证据四真实性、合法性确认，关联性不确认，雅生活公司为涉案小区提供物业管理服务有权根据双方签订的前期物业协议收取相应的违约金，符合法律规定；对证据五报警回执真实性确认，合法性及关联性不确认，该回执无法体现报警的事由，更无法证明公司拒绝收取物业费的事实，且涉案小区在2014年已通过新的调价方案，黄晓宇应按调价后的标准交纳物业费，其坚持按原来1.6元/平方米的标准交纳物业费没有任何法律依据；对证据六签名表三性均不确认，涉案小区物管费的调价方案的具体流程在已生效的判决中有详细具体的认定，案号分别为（2015）中一法三民一初字第662号及（2016）粤20民终2282号；对证据七举证证明的三性均不确认，业主的身份证及产权证的真实性确认，黄晓宇提交的材料中有多位业主均是本次因拖欠物业费被雅生活公司起诉至法院的，这些业主与雅生活公司有利害关系，其作出的举证证明不应采信，且证明形式属于证人证言，证人应出庭接受法庭质证，对该证明不予确认。黄晓宇向本院申请调取以下证据：1.前期物业服务协议原件、有偿服务协议原件，以及涉案小区全体业主房屋、车位产权及业主详细信息原件，拟证明雅生活公司报备材料中的业主信息真实；2.中山市三乡分局鹤湾派出所询问笔录，拟证明雅生活公司拒绝黄晓宇按合同约定付费；3.涉案小区调整物业费标准征询意见汇总表、车位实况介绍、备案回执、收费许可证、明码标价的全部详细资料，以及涉案小区2013年1月至2019年7月物业活动监督指导管理工作情况，拟证明备案回执内容合同合规、小区有召开全体业主大会并签订新合同；4.涉案小区业主书面征询意见投票与黄晓宇投票原件。黄晓宇另要求本院责令雅生活公司提交前述业主投票原件、双方重新签订的2.2元/平方米和2.8元/平方米物业费标准合同原件，并以中山市第一市区检察院已对本案一审程序违法行为立案侦查为由申请本案中止审理。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，雅居乐物业公司于2017年7月21日变更名称为雅生活公司。一审庭审中，黄晓宇对雅生活公司提交的前期物业服务协议（原件）的质证意见为：“真实性确认，但对合法性、关联性不予确认。”二审中，其对该证据再次予以确认。二审庭审中，本院向黄晓宇进行替代性释明，询问如本院认定其构成违约，是否需要主张调整违约金标准，其主张违约金过高，但同时认为雅生活公司本案未主张违约金，一审超范围裁判。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。黄晓宇申请本案中止审理的理据不足，本院不予准许。双方当事人对黄晓宇欠缴雅生活公司物业费的事实均无异议，二审争议焦点为物业费标准、诉讼时效及违约金的认定问题。关于焦点一。雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起进行调价的事实有（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书及（2016）粤20民终2282号民事判决书予以查明。上述判决书显示，雅生活公司于2013年11月6日致函岗泉村委会，拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日及5日，雅生活公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。雅生活公司从2013年11月开始即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局对雅生活公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。以上事实系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，本院予以认定。对于从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业费的事实，雅生活公司提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。结合上述生效法律文书查明的事实，本院对一审认定黄晓宇从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业费的事实亦予以认定。故黄晓宇从2014年7月1日起应按2.2元/平方米标准缴纳物业费，从2016年7月1日起应按2.8元/平方米标准缴纳物业费。雅生活公司的该项主张，理据充分，本院予以支持。黄晓宇上诉称雅生活公司伪造调整物业费标准事宜表决票、调价程序不合法且未与业主重新签订物业服务合同，故物业费调价结果对全体业主没有法定效力。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如该决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主合法权益属不同的法律关系，不属于本案审理的范围，黄晓宇如认为上述调整物业费标准的程序不合法、侵害其权益，可另循途径主张权利，本院对其围绕该主张向本院提交的相关调查取证申请不予准许。关于焦点二。雅生活公司于2019年8月20日提起本案诉讼，诉请黄晓宇支付2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业费，如一审所述，雅生活公司提供的证据不足以证明其一直有向黄晓宇催收物业费、产生诉讼时效中断效力，故2016年8月20日以前的物业费已超过诉讼时效，其后的物业费根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，未超过三年诉讼时效。一审对此认定正确，本院予以维持。黄晓宇上诉主张其未收到催缴通知、雅生活公司的诉求已超过诉讼时效的理据不足，本院不予采纳。关于焦点三。黄晓宇未按约定向雅生活公司足额缴交物业费，该行为已构成违约，应向雅生活公司支付违约金。黄晓宇称雅生活公司拒绝其按原合同约定标准支付物业费，应自行承担责任的理据不足，本院不予采纳，并对其调取报警回执、询问笔录的申请不予准许。关于违约金问题，雅生活公司主张按照合同约定的滞纳金标准按每日1‰计算，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄晓宇以格式条款、雅生活公司无权征收滞纳金为由主张该约定无效的理由不能成立，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，如当事人约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因黄晓宇拖欠物业费的行为给雅生活公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且雅生活公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故在黄晓宇对此不予确认并要求调整的情况下，本院认定该标准确实过高，并结合涉案物业服务合同的履行情况、黄晓宇违约事实给雅生活公司造成的实际损失及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的计算标准应以每月实欠物业费金额为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。综上所述，黄晓宇的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28153号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28153号民事判决第一项为：黄晓宇于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业费21191.82元及违约金（违约金以每月拖欠的物业费金额524.55元为基数，分别从欠费次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费698.2元，减半收取计349.1元（雅居乐雅生活服务股份有限公司已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担25元，黄晓宇负担324.1元（黄晓宇于本判决发生法律效力之日起五日内迳付雅居乐雅生活服务股份有限公司）；二审案件受理费698.2元（黄晓宇已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担50元（雅居乐雅生活服务股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内迳付黄晓宇），由黄晓宇负担648.2元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月二十日书记员  郑 蕙