河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初884号 原告：蒲秀娟，女，汉族，1948年7月27日出生，住保定市。 委托诉讼代理人：林洁，河北辅仁律师事务所律师。 被告：保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地：保定市满城区汉文化商贸城，统一社会信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人：王策，公司经理。 委托诉讼代理人：曾祥路，公司员工。 被告：保定市华炫房地产营销策划有限公司，住所地：保定市竞秀区东风路街道办事处百花东路666号财富广场15号楼1002室商用，统一社会信用代码：91130605MA08AJ8K5M。 法定代表人：刘伟华，公司总经理。 委托诉讼代理人：耿玉文，河北盛誉律师事务所律师。 原告蒲秀娟与被告保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称“嘉尚公司”）、保定市华炫房地产营销策划有限公司（以下简称“华炫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员石冲屹适用简易程序，于2019年7月14日公开开庭进行了审理。原告蒲秀娟委托诉讼代理人林洁、被告华炫公司及其委托诉讼代理人耿玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲秀娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告保定市嘉尚房地产开发有限公司签署的仙庭湖畔认购合同无效。2、依法判令被告保定嘉尚房地产开发有限公司返还原告购房款18万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率年4.35%从2017年4月10日计算至2020年4月10日为23490元，之后的利息主张至还清之日止）。3、依法判令被告保定市华炫房地产营销策划有限公司返还原告订房款（服务费）6万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率年4.35%从2017年4月10日计算至2020年4月10日为7830元，之后的利息主张至还清之日止）。4、本案诉讼费由二被告负担。事实及理由：2017年4月9日，第二被告介绍向第一被告购买仙庭湖畔小区房屋一套收取订房款（服务费）6万元整。2017年4月10日，原告与被告签订《仙庭湖畔认购合同》，由被告将其开发建设的仙庭湖畔住宅小区××楼××单元××号房屋出售给原告，原告于同日向第一被告交纳首笔购房款18万元。但是此后原告从第一被告工作人员处得知该房手续不合法且依法不能买卖等事实，因此多次与二被告协商退还相应款项，但均无结果。现原告为维护合法权益提起诉讼，请贵院在查明事实基础上支持原告的诉讼请求。因原告已经撤回对被告嘉尚房地产的起诉，故撤回第二项诉讼请求，第三项诉讼请求变更为第二项诉讼请求，第四项诉讼请求变更为第三项诉讼请求。所有第一被告的表述全部变更为嘉尚房地产公司。 被告华炫公司辩称，1、原告的诉讼请求第一项不能成立，合同的主体不是华炫公司，华炫公司对此请求无法答辩，请求确认原告与被告嘉尚房地产开发有限公司签署的认购合同无效，显然原告没有和华炫公司之间签订仙庭湖畔认购合同，因确认无效与华炫公司不能作为华炫公司进行答辩，该合同仍然有效。2、起诉书第二页原告已经说6万元是服务费，在法律上我们定位为居间费用，居间费用是提供信息且协助签订合同、付出劳动取得报酬的一个合同，既然双方的合同已经实际签订并履行，法庭应该保护被告居间的劳动成果。3、起诉书主文第二页第四行中原告同日签合同并交款，在向华炫公司支付居间费的同日签订了购房合同及支付了购房款18万元，说明原告当时已经充分认知此次交易的价值，及购房合同详细的条款，至此居间行为完成，2017年4月10日距原告起诉已经3年2个月，原告没有请求依法保护自己的权利，说明原告对支付居间费用是认可的、知道的。4、被告华炫公司当庭查阅原告对另一被告的撤诉申请得知原告撤回另一被告的起诉是因为另一被告作为房地产开发企业已经向原告返还了房款，说明签订的房屋买卖合同是真实的，对于双方而言也是有效的。 原告蒲秀娟围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 证据一：仙庭湖畔户型图一张、（2019）冀0608民初1467号生效判决书一份，证明华炫公司向原告出示仙庭湖畔户型图称仙庭湖畔手续齐全合法；生效判决第三页确认仙庭湖畔占地为村集体所有的宅基地，所以华炫公司将仙庭湖畔的房屋代理销售给拥有城镇户口的原告违反土地法第43条、63条等强制性法律规定，所以本案购房合同应属无效；华炫公司作为中介机构代理销售不符合销售条件的房屋收取佣金之外的费用违反了商品房销售管理办法第27条、28条规定，6万元应予退还，以上嘉尚公司及与华炫公司类似的违法行为均已被生效判决已确认。 证据二：仙庭湖畔认购合同一份、转款凭证2张、收据一张，证明2017年4月8日华炫公司为代理销售仙庭湖畔房屋收取原告6万元定房款后，签订仙庭湖畔购房合同一份，这一事实被告答辩时已经予以确认。 被告华炫公司质证意见：1、仙庭湖畔认购合同是原告和另外一个主体签订的，原告请求无效但缺少确认之诉的这一被告，所以对这个证据无法发表质证。2、仙庭湖畔户型图证据来源不确定，无法发表质证。3、收据和华炫公司没有关联性，开具人和落款人与华炫公司无关系。因开庭前没有收到证据，所以当庭质证收款条与华炫公司没有关联性。银行对账单的第四行的收款卡号工商银行华电支行62×××64不是华炫公司的账号，华炫公司没有这个账号，所以收款条与华炫公司无关联性。4、生效判决书是否生效不确定，请法院查明是否生效；生效判决书中诉讼请求请求的意向金属于定金的意思表示，和本案的服务费是两个问题，不可以作为办案的参考及判决依据；城镇人口购买宅基地的建筑房是违法的，违法主要方面是开发商和购房的一方，应承担违法事实的主要责任。 被告华炫公司依法提交了以下证据： 证据一：华炫公司银行开户许可证，银行账户是建设银行保定东风路支行13×××95。证明我公司开户账号和原告提供的不一致，我提供的是正确的。 证据二：保定市竞秀区人民法院（2016）冀0602民初1987号民事判决书作为审判参考。证明判决书中居间服务费不退还。 原告质证意见：1、华炫公司答辩时对收取原告6万元这一事实已经表示认可，已经做出诉讼上自认，本案的收款账号与其提供的开户许可证账号不一致，所以这一开户许可证与本案交易无关联性。2、（2016）冀0602民初1987号民事判决书，判决书是否生效判决无法确定，此判决书与本案无关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告通过被告华炫公司于2017年4月10日与被告嘉尚公司签订《仙庭湖畔认购合同》一份，约定原告购买“仙庭湖畔”住宅小区48号楼1单元202号房屋一套，建筑面积为130.67平方米，单价为6750元/平方米，总价为882023元，分期付款：首付18万元，封顶时付余款的50%，交房前一个月付清余款。房屋交付时间为2020年11月30日。原告按约于2017年4月10日向被告嘉尚公司交付首笔房款18万元。2017年4月8日原告向被告华炫公司交纳6万元。以上事实，有仙庭湖畔认购合同、收据、转账凭证、中国工商银行交易明细及开庭笔录等证据予以证实。 2020年7月10日，原告申请对被告嘉尚房地产公司撤诉，本院作出（2020）冀0608民初884号民事裁定书，准许原告撤回对被告嘉尚房地产公司的起诉。案件受理费5450元减半交纳2725元，待全案审结时再确定负担。 本院认为，结合查清的案件事实以及原告诉讼请求，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。被告华炫公司在原告与嘉尚公司签订《仙庭湖畔认购合同》之前即收取了原告60000元，有原告提交的中国工商银行转账记录及收据予以证明，被告华炫公司定向针对仙庭湖畔小区房屋进行售卖，属于代理销售房屋，被告华炫公司收取原告60000元基于原告与被告嘉尚房地产公司的房屋买卖，不属于居间服务费，该60000元应视为购房意向金。保定嘉尚房地产开发有限公司所出售该房屋是经政府批准的农村新民居，土地性质为村集体所有，该房屋的占地系村民的宅基地，有原告提交的（2019）冀0608民初1467号民事判决书为证。《中华人民共和国土地法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第六十三条“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或出租用于非农建设。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发199939号）第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”，据以上规定，嘉尚房地产公司的仙庭湖畔小区房屋未依法取得相应手续，不具备向本经济组织以外的成员销售的条件，其向原告销售房屋的行为属于无效民事行为，故原告与嘉尚公司所签订的认购合同违反法律禁止性规范，属无效合同。《商品房销售管理办法》第二十七条“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。”第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。”本案被告华炫公司系受托房地产中介服务机构，代理销售不符合销售条件的涉诉房屋且收取佣金以外的其他费用，违反了上述规定，应予退还，故原告要求被告华炫公司返还60000元的诉讼请求，本院予以支持。原告蒲秀娟对该房屋的性质疏于了解，对导致该房屋买卖合同无效也有一定责任，双方对此行为无效均有过错，应各自承担其损失，原告要求被告支付利息的主张，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、保定市华炫房地产营销策划有限公司返还原告意向金60000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告蒲秀娟的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5450元，减半收取计2725元，由被告保定市华炫房地产营销策划有限公司负担602元，原告蒲秀娟负担2123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  石冲屹 二〇二〇年七月二十九日 书记员  邵 晶