安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初2298号原告：吴孝清，男，1965年7月14日出生，汉族，住安徽省砀山县。原告：王翠华，女，1963年6月21日出生，汉族，住安徽省砀山县。两原告共同委托诉讼代理人：冯高荣，安徽梨都律师事务所律师。被告：砀山县华强置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路（东方购物广场斜对面），统一社会信用代码91341321563423875W。法定代表人：章惠强，该公司总经理。委托诉讼代理人：阚华山，安徽安康律师事务所律师。原告吴孝清、王翠华与被告砀山县华强置业有限公司（以下简称华强置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王翠华及吴孝清、王翠华的共同委托诉讼代理人冯高荣，华强置业的委托诉讼代理人阚华山到庭参加诉讼。本案现己审理终结。吴孝清、王翠华向本院提出诉讼请求：1、判令华强置业按照合同约定承担燃气违约金23368元、电话通信违约金7890元、有线电视违约金10830元、宽带网络违约金7890元、绿地率违约金6210元、非市政道路违约金8648元、车位违约金13984元、规划设计变更的违约2310元、逾期办理产权登记违约金16192元，共计97322元。2、本案诉讼费用由华强置业负担。事实与理由：2017年12月16日买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：0003600720170012），买受人购买出卖人开发建设的文慧苑1幢0302号商品房一套，房价款462000元，并对商品房及相关设施设备交付条件、违约责任等双方权利义务进行了约定。《商品房买卖合同》第十一条约定:出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。第十条4约定:交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应;第十条5约定:电话通信交付时线路敷设到户;第十条6约定:有线电视交付时线路敷设到户;第十条7约定:宽带网络交付时线路敷设到户;燃气在约定交付日未达到交付使用条件，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任;电话通信未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付30元违约金;有线电视未按时达到交付使用条件的出卖人按日向买受人支付30元违约金;宽带网络未按时达到交付用条件的，出卖人按日向买受人支付30元违约金。第十条(二)1约定:小区绿地率2018年10月30日达到设计规划要求;第十条(二)2约定:小区内非市政道路2018年10月30日达到设计规划要求第十条(二)3约定:规划的车库车位2018年10月30日达到设规划要求;小区内绿地率未达到约定条件的，由出卖人按约定整修至规划标准，出卖人每日按总房价款万分之一的违约金支付给买受人小区内非市政道路未达到约定条件的，由出卖人按约定整修至规划标准，出卖人每日按总房价款万分之一的违约金支付给买受人;车位车库未达到约定条件的，由出卖人按约定整修至规划标准，出卖人每日按总房价款万分之一的违约金支付给买受人;第十二条约定:出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十五条约定:签订合同后，出卖人变更设计，买受人不解除合同的，出卖人按合同总房款的0.5％支付违约金。第二十条(二)因出卖人原因，买受人未能在商品房房屋交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款的万分之一的违约金。合同签订后，买受人依约履行了交付购房款义务，出卖人如期交房，但未经验收合格，且燃气管道、电话通信、有线电视、宽带网络线路未与管网接通，小区内绿化率、非市政道路及车位车库亦未达到约定条件。买受人多次到燃气公司等有关部门询问，工作人员告知由于出卖人的原因暂时不能为业主办理燃气、通信网络、有线电视的开通手续。出卖人向买受人收取了产权登记费等费用，用于办理产权登记，2019年7月16日办理不动产权证书。特提起诉讼，望判如所请。华强置业辩称：首先，华强置业是经依法核准的企业，对建成房屋依法准许进行销售是合法的，应受法律的保护。其次，原告所诉严重违背事实和法律。1、规划变更是政府职能部门的依法变更且已公告，依合同并不违约。2、燃气问题，华强置业有同砀山华润燃气有限公司签的合同，故即使有所逾期，显然不属于华强置业的责任，而不应承担逾期违约金。3、电话、有线电视及宽带网络问题，华强置业已在2018年夏经职能部门验收合格，不存在逾期问题。4、房产登记问题，办理房屋产权登记问题，合同虽然约定交房后90天内完成，但出卖人已极力申报，办证问题需要买受人的积极配合等多方因素，不能归责于出卖人。本院经审理查明，经砀山县房地产管理局预售许可,出卖人华强置业与买受人吴孝清、王翠华于2017年12月16日签订《商品房买卖合同（预售）》约定：华强置业将坐落于（砀山县）砀城镇旭日路东侧、果园路南侧文慧苑小区1#302号商品房，出售给买受人；房屋总价款462000元；约定2018年4月30日前交房。合同第十条：房屋交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气安装到户，买受人自行申请开通，开户费用由买受人承担。约定交付日未达到使用条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任，电话线路、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，未按时达到交付使用条件的，每项分别由出卖人向买受人支付30元/日的违约金，出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后30日之内达到交付使用条件；小区绿地率、小区内非市政道路、规划车位车库于2018年10月30日达到设计规划要求，上述项目未达到规划设计要求的，每项分别由出卖人按约定整修至规划标准，每日按总房价款万分之一的违约金支付给买受人。合同第十四条关于规划变更约定：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务、及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定的期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，出卖人按合同总房款的0.5%支付违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记;因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，买受人一次性交清房屋价款（注：与本案买受人吴孝清、王翠华同样在涉案文慧苑小区购房都是一次性交清房款的还有：阚长州、阚伟购买1#303；杜函飞购买4#306；李帮举购买1#101。），出卖人如期交房。安徽增值税普通发票载明涉案房屋实际交易价款为461395元。又查明，涉案楼宇弱电主干管道、楼栋主干线路及室内外有线电视敷设及设备安装工程，安广网络砀山分公司于2018年8月14日验收合格。电话通信、宽带网络经中国电信股份有限公司砀山分公司、中国移动通信集团安徽有限公司砀山县分公司、中国联合网络通信有限公司砀山县分公司于2018年8月13日验收合格。买受人的委托代理律师持本院调查令，电信砀山分公司依令出具证明文慧苑小区2#3#4#5#楼通信宽带开通日期为2019年1月17日。砀山华润燃气有限公司于2018年1月17日完成涉案楼栋室内外燃气管道敷设工程的竣工验收并与城市燃气管网连接。因建设工程规划项目变更，砀山县自然资源和规划局于2019年9月26日颁发建字第341321201900118号建设工程规划许可证，变更项目名称为砀山县文慧苑地下车库。规划部门的文慧苑建设工程变更档案载明：变更项目内容公示及图纸在原国土局一楼、文慧苑大门、文慧苑售楼部等地点分别张贴。华强置业做出的《项目公示》内容为：为提升小区品味，减少地面停车，我公司对小区配套、绿化进行了优化。具体公示内容为：一、原水池改设为浅水灯光景观，位于21#楼西侧。二、在小区中间绿地下面增设一个班地下车库（864平方米），车库顶面正常绿化，不影响小区绿化面积。三、在北大门增设一处传达室。公示时间为2019年7月29日至2019年8月9日。项目公示上载明了砀山县自然资源和规划局及文慧苑项目建设单位的联系人及联系方式，并注明对以上公示有异议者在公示时间内与上述联系人联系。诉讼过程中，经本院释明，买受人表示不要求解除《商品房买卖合同（预售）》。又查明，凡一次性交清房屋价款的，由买受人自行办理房屋产权登记、办理房产证｛注：文慧苑小区1#、4#商品房房屋产权初始登记日期（俗称大证）均为2019年2月13日。在一次性交清房屋价款的买受人中，最早办理房产证的杜函飞，颁发其房产证的日期为2019年4月19日。｝。砀山县不动产登记机中心于2019年7月16日为买受人办理了房屋登记、颁发房产证书。买受人向本院提交光盘、图纸、宣传彩页、照片等证据，欲证明：1.文慧苑小区中间设计为水系，现违规变更为地下车库，小区绿化率为35.2%；车位照片证明车位未达到设计标准及规范要求；2.文慧苑小区于2019年4月25日开始铺设有线电视管线；3.燃气公司工作人员摄录通话证明至2019年1月3日验收合格，2019年1月8日仍不能开通。出卖人称即使房屋交付时电话线路、有线电视、宽带网络线路、燃气管道未敷设到户，但交付后买受人需对房屋进行装修，在合理的装修期间，对买受人未产生实际损失，装修期间的违约损失不应赔偿，另外，上述约定的违约损失标准过高，应以买受人的实际损失予以调整降低。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、房屋初始登记证书、电话线路、有线电视、宽带网络线路、燃气管道工程验收证明、规划部门的文慧苑建设工程变更档案材料、房屋产权证书、安徽增值税普通发票及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，出卖人华强置业取得商品房预售许可证后与本案买受人签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行义务。对下列问题，本院认为：1、关于逾期办理房产证违约的问题。本案买受人一次性交清涉案房屋价款，房屋产权证书由买受人自行办理。双方虽约定2018年4月30日前交房，交房后的90日内办理房产证，但至2019年2月13日，出卖人才完成涉案房屋的初始登记（俗称大证），由此可以断定，在完成涉案房屋初始登记的2019年2月13日之前，买受人无法办理房屋产权证书。在一次性交清房款的买受人中，最早办理房产证的杜函飞，房产证的颁发日期为2019年4月19日，由此可以说明，出卖人在完成涉案房屋初始登记的2019年2月13日之后至2019年4月19日之前，已告知一次性交清房款的买受人，可以办理房屋产权证书。故，本院认定2019年4月19日，应为一次性交清房款的买受人应该完成房屋产权登记、办理房产证的时间。一次性交清房款的买受人在2019年4月19日之后取得房产证的，逾期原因不能归责于出卖人，出卖人不应承担2019年4月19日之后逾期违约责任。综上，2019年4月19日为本案的买受人办理房屋登记、颁发房屋产权证书的时间，该日期超出了双方“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”的约定，买受人不要求解除合同，出卖人亦未提交逾期办理房产证的原因非出卖人造成的相关证据，故，出卖人应自房屋实际交付后90天届满之日起，按日计算向买受人支付涉案房屋实际交易价款461395元的日万分之一违约金（46.14元/天）至房屋登记之日止，计逾期264天，逾期办证违约金为12181元。2、关于电话线路、有线电视、宽带网络违约的问题。涉案楼宇弱电主干管道、楼栋主干线路及室内外有线电视敷设及设备安装工程，安广网络砀山分公司于2018年8月14日验收合格；电话通信、宽带网络工程经中国电信股份有限公司砀山分公司、中国移动通信集团安徽有限公司砀山县分公司、中国联合网络通信有限公司砀山县分公司于2018年8月13日验收合格，那么，涉案楼栋弱电线路敷设到户的日期应界定为2018年8月14日。本院认为，案涉房屋于2018年4月30日交付，交付时弱电线路尚未敷设到户，出卖人应承担违约责任。出卖人提出上述项目约定的违约损失标准过高应予以调整降低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院认为，买受人未提交因弱电线路未敷设到户给其造成实际损失的证据，结合弱电线路未敷设到户对业主造成实际影响的程度等相关因素，本院酌定因弱电线路未敷设到户电话线路、有线电视、宽带网络的三项违约损失合计为每日10元，自实际交房日之日起计算至2018年8月14日共106天，计1060元出卖人应给付买受人。关于电信砀山分公司证明通信、宽带开通日期为2019年1月17日，买受人诉求通信、宽带违约金应计算至开通日期的问题。本院认为，电话通信、宽带网络工程业经中国电信股份有限公司砀山分公司、中国移动通信集团安徽有限公司砀山县分公司、中国联合网络通信有限公司砀山县分公司于2018年8月13日验收合格，应为敷设线路已达到交付使用条件，出卖人已依约履行了义务，买受人诉求通信、宽带违约金应计算至开通日期的主张，本院不予采纳。3、关于燃气的违约问题。砀山县华润燃气公司于2018年1月17日完成涉案楼栋室内外燃气管道敷设工程的竣工验收并与城市燃气管网连接，涉案房屋交付时燃气已安装到户，买受人要求出卖人给付燃气违约金的诉讼请求，本院不予支持。4、关于小区绿地率、小区内非市政道路、规划车位车库及规划设计变更的问题。买受人提交图纸、宣传彩页、照片、光盘，意欲证明涉案小区绿地率、小区内非市政道路、规划车位车库未达到设计要求，买受人提交的前述证据，不足以证明上述项目未达到规划设计要求，故，对买受人要求出卖人给付小区绿地率、小区内非市政道路、规划车位车库违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于规划设计变更。本院认为，出卖人将建设工程规划设计进行变更是否需承担违约责任，要从规划设计变更是否减损业主的权益方面加以考量。如若规划设计变更减损业主的权益，则出卖人需承担相关的责任，如若规划设计变更对业主的权益有增溢，则出卖人无需承担责任。就本案，从出卖人做出项目变更的目的来看，变更是为了提升小区品味，减少地面停车，对小区配套、绿化进行优化；从变更项目公示的具体内容来看，一是将原水池改设为浅水灯光景观，位于21#楼西侧；二是在小区中间绿地下面增设一个班地下车库（864平方米），车库顶面正常绿化，不影响小区绿化面积；三是在北大门增设一处传达室。本院认为，上述项目公示的目的及三项变更具体内容，未减损业主的权益；规划主管部门颁发的变更后建设工程规划许可证，批准的建设项目为砀山县文慧苑地下车库（负一层888.16平方米），本院认为，批准的规划变更，增加了车库面积及车位数，亦未减损业主的权益。规划部门文慧苑建设工程变更档案载明：变更《项目公示》及图纸在原国土局一楼、文慧苑大门、文慧苑售楼部等地点分别张贴，同时载明了公示期间及提出异议的联系人及联系方式，据上可以说明出卖人在规定的期限内将规划变更告知了买受人；买受人未提交规划变更损害了业主权益及在规定的期限内对《项目公示》内容提出异议的相关证据。故，对买受人称未见到张贴公示的说法，本院不予采信，对买受人要求出卖人给付规划设计变更违约金的诉讼请求，本院不予支持。上述（1）、（2）款项合计13241元（其中：逾期办证违约金为12181元、有线电视、通信、宽带损失1060元），出卖人应给付买受人。买受人的其他诉讼请求及事实和理由，未提交相关有效证据，本院不予支持。出卖人的其他抗辩理由，也未提交相关有效证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、砀山县华强置业有限公司于本判决生效之日起十日内，给付吴孝清、王翠华逾期办证违约金、有线电视损失、通信、宽带损失计13241元；二、驳回吴孝清、王翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117元，吴孝清、王翠华负担965元，砀山县华强置业有限公司负担152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  温吉成二〇二〇年七月三十一日法官助理焦科硕书记员姚宇附法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。