广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4151号上诉人（一审被告、反诉原告）：车纪海，男，1970年3月16日出生，汉族，住安徽省利辛县******车老家110户，公民身份号码为342************058。上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市横沥联特五金电子设备厂，经营场所：广东省东莞市*********，注册号：441********9855。经营者：车纪海，该公司总经理。上列两上诉人共同委托代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴谢坤，男，1954年4月25日出生，汉族，住广东省东莞市横沥镇石涌东门138号，公民身份号码为442************015。委托代理人：陈进祥，广东启众律师事务所律师。委托代理人：李振文，广东启众律师事务所律师。一审被告：东莞市鸿辉眼镜制品有限公司，住所地：广东省东莞市************,统一社会信用代码：91441900MA52A3F499。法定代表人：戚某1。委托代理人：王静茹，该公司股东。上诉人车纪海、东莞市横沥联特五金电子设备厂（以下简称联特厂）因与被上诉人吴谢坤，一审第三人东莞市鸿辉眼镜制品有限公司（以下简称鸿辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴谢坤起诉请求：1.解除吴谢坤与车纪海签订的《房屋租赁合同》。2.车纪海、联特厂、鸿辉公司立即腾空物业并完好返还。3.车纪海、联特厂、鸿辉公司支付占用租赁物期间的占有使用费，按每月36000元计算至全部返还之日止。4.车纪海、联特厂、鸿辉公司支付建筑物恢复原状费用50000元。吴谢坤后变更第一项诉讼请求为：确认吴谢坤与车纪海签订的《房屋租赁合同》无效。车纪海、联特厂反诉请求：1.吴谢坤赔偿车纪海、联特厂装修费169780元、搬迁费100000元、经营损失费50000元。2.吴谢坤返还车纪海、联特厂押金32000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2019年12月25日判决：一、确认吴谢坤与车纪海于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、车纪海、东莞市横沥联特五金电子设备厂应于判决发生法律效力之日起十五日内腾退案涉租赁物并返还给吴谢坤。三、车纪海、东莞市横沥联特五金电子设备厂应于判决发生法律效力之日起五日内向吴谢坤支付案涉租赁物的占有使用费（从2019年7月份起按照每月16000元计至实际腾退之日止）。四、吴谢坤应于判决发生法律效力之日起五日内向车纪海、东莞市横沥联特五金电子设备厂赔偿装修损失25000元。五、吴谢坤应于判决发生法律效力之日起五日内向车纪海、东莞市横沥联特五金电子设备厂退回押金32000元。六、驳回吴谢坤对东莞市鸿辉眼镜制品有限公司的诉讼请求。七、驳回吴谢坤的其他诉讼请求。八、驳回车纪海、东莞市横沥联特五金电子设备厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1370元（吴谢坤已预交），由吴谢坤负担1010元，车纪海、联特厂共同负担360元；一审反诉受理费3288元（车纪海、联特厂已预交），由吴谢坤负担488元，车纪海、联特厂共同负担2800元。（2019）粤1973财保771号保全费180元（吴谢坤已预交），由吴谢坤负担52元，车纪海、联特厂负担128元；一审保全费1050元（吴谢坤已预交），由吴谢坤负担。综上，双方应当支付对方的诉讼费相互抵销。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12635号民事判决书。车纪海、联特厂上诉请求：撤销一审判决第四、八项，改判吴谢坤支付装修费169780元，搬迁费100000元，经营损失50000元。事实与理由：一、吴谢坤占有国有土地欺骗车纪海案涉房屋报建手续齐全，案涉房屋属于违建是导致合同无效的主要原因，吴谢坤不应获得车纪海、联特厂腾空之前的房屋占有使用费。二、法院查封了车纪海、联特厂的设备影响了车纪海、联特厂的正常经营造成损失，吴谢坤应予以适当赔偿。案涉合同承租期为2018年5月1日至2028年5月1日，车纪海、联特厂仅经营了1年，未来9年预期经营利益的损失应由吴谢坤承担。因合同无效导致车纪海、联特厂搬迁，搬迁期间的停产停业损失以及搬迁费用应当由吴谢坤合理承担。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，吴谢坤应根据装修现值分担损失。车纪海、联特厂对案涉租赁房屋多处进行了清理、清洁、翻新和装修，均有装修合同和收据为证，证明装修费用为169780元，一审法院未经司法鉴定也未采纳车纪海、联特厂的装修费用凭证，酌情认定装修费用为50000元与事实不符。吴谢坤辩称：一、一审中案涉的各方当事人都在租赁物业内，同时一审法院也派人在现场共同进行了装修情况核实，因此吴谢坤认为一审判决是基于现场勘查为依据的，车纪海、联特厂的诉讼请求并不符合事实。二、车纪海、联特厂一审不同意对现场的装修进行鉴定，其应当承担举证责任。鸿辉公司未在法定期限内提交书面意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，车纪海、联特厂二审提交厂房装修前的图片及光盘3张、装修后的图片及光盘1张，拟证明吴谢坤一审隐瞒装修真实情况，车纪海、联特厂装修后对车间的天花板及四周墙以及车间楼梯的墙面进行了粉刷。吴谢坤经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。装修的图片是否真实无法核实，该厂房仍由车纪海、联特厂占有，并未返还。该视频是否与本案有关联也无法证明。车纪海、联特厂向本院申请对装修费用、经营损失、搬迁费用进行司法评估。还查明，车纪海、联特厂在一审中向一审法院表示装修损失由法院依法酌情认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：关于占有使用费。吴谢坤、车纪海、联特厂均未能提供案涉厂房权属证书或建设工程规划许可证，一审认定案涉合同无效，并无不妥。车纪海、联特厂已经实际占有使用案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，一审认定车纪海、联特厂向吴谢坤支付占有使用费至案涉租赁物实际返还之日，并无不当，本院予以维持。关于装修损失。车纪海、联特厂在一审并未对装修残值进行鉴定，其明确由一审法院酌情认定。一审根据现场查看的情况以及车纪海、联特厂提交的相关证据，再结合吴谢坤的过错，酌情认定吴谢坤承担25000元装修损失，合理有据，本院予以维持。关于预期收益损失、经营损失、搬迁费损失。预期收益损失并不属于案涉合同无效导致的损失，车纪海、联特厂要求吴谢坤承担缺乏法律依据，本院不予支持。至于经营损失、搬迁费损失并未实际发生，一审不予支持，并无不妥。车纪海、联特厂二审申请对上述两项损失进行鉴定，已经超过其申请期限，本院不予准许。综上所述，车纪海、联特厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7967元，由车纪海、联特厂负担（已预缴）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年七月二十二日书记员  周 洋钟燕珊