上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初37420号原告：寰星酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：司徒炳辉，职务董事长。委托诉讼代理人：李琬倩。被告：杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：CHINSIEWLAN，职务总经理。委托诉讼代理人：万秋。原告寰星酒店管理(上海)有限公司(以下简称寰星公司)与被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司(以下简称杰丝顿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年7月3日对本案公开开庭进行了审理。原告寰星公司的委托诉讼代理人李琬倩，被告杰丝顿公司的委托诉讼代理人万秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寰星公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就上海市静安区普善横路XXX号XXX楼房屋(使用面积约为12平方米，以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2019年7月14日解除；2、被告支付2019年3月1日至2019年7月14日的租金5,631.29元(1,265*4+1,265/31*14)；3、确认被告已付的保证金2,530元作为提前解约违约金，不予退还。事实及理由：2018年5月,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告办公使用,租期2年(自2018年5月15日至2020年5月14日)，租金为1,265元/月。但被告自2019年3月起屡次拖欠租金，经原告多次书面催讨后仍拒付，已构成违约，故原告曾发出书面解约函，要求于2019年7月14日解除双方的租赁合同。此外，合同虽然没有约定租金支付周期，但实际上双方约定一月一付，先付后用，每个月20日开具下一个月的租金账单，而被告每次都延迟付租。综上，原告要求没收押金。望法院判如所请。被告杰丝顿公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年7月9日，原告就将被告赶出了系争房屋，所以合同应于当日解除。被告租赁系争房屋是为便于在该楼其他部位开设餐厅，原告拖欠被告早餐费，还强制清场并扣押被告物品，违约方是原告，所以被告要求原告返还保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为案外人上海沪欣房地产发展有限公司(以下简称沪欣公司)。2018年5月22日，寰星公司(出租方、甲方)与杰丝顿公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方办公使用，使用面积约为12平方米，租期自2018年5月15日起至2020年5月14日止，租金为1,265元/月(包含物业费、水电费、其中200元为宽带使用费)。乙方应于合同签订之日起10日内一次性向甲方支付首月租金及2个月的押金总计为3,795元。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方押金，且甲方之损失，乙方还应负责赔偿。该合同还附有产权人沪欣公司出具的《转租同意书》，表示同意寰星公司将系争房屋转租给杰丝顿公司。签约后，寰星公司按约交付系争房屋，杰丝顿公司支付了押金2,530元及2018年5月15日至2019年2月28日的租金，之后未再付租。2019年7月29日，寰星公司通过邮寄方式向杰丝顿公司发出《解约函》，载明因杰丝顿公司多次发生拖欠租金等严重违反合同约定的行为，且经多次书面催缴后仍拒不缴纳，现其通知于2019年7月14日解除双方的《房屋租赁合同》，要求杰丝顿公司付清欠付租金等费用，并返还房屋。杰丝顿公司于当日收到该函，但仍未结清租金，寰星公司遂诉至本院。审理中，双方于2019年11月19日办理交接并共同签署交接清单，列明交接内容如下：一、办公室1、所有个人物品、文件资料，2、电脑壹台，3、打印机壹台，4、发票打印机壹台，二、前台：个人物品及文件资料。杰丝顿公司表示，虽然双方办理了交接，但当时仅取回了部分书面资料，电脑和打印机都不止一台，要求取回剩余物品及设施设备。寰星公司对此表示，杰丝顿公司已将其需要的物品全部拿走，双方已形成交接文件，故剩余物品都是遗弃物。如果杰丝顿公司要取回，并经双方确认属于杰丝顿公司的，其也同意返还。寰星公司还表示，鉴于杰丝顿公司已于2019年7月10日返还钥匙，之后未再使用系争房屋，现主张于该日解除合同。关于早餐费，寰星公司称，该款系杰丝顿公司与沪欣公司就该楼其他部位签署的另一份租赁合同项下的事宜，与本案无关。对此，杰丝顿公司称，早餐费确未在系争房屋合同中有所约定，而是约定在寰星公司所述另一份合同中。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。杰丝顿公司作为承租方，支付租金为其主要合同义务，其自2019年3月1日起未再付租，寰星公司有权行使单方解除权。杰丝顿公司主张合同解除系因寰星公司违约，但从在案证据及双方陈述来看，其主张依据不足。本院认为，合同提前解除的责任仍在于杰丝顿公司。至于合同解除日期，杰丝顿公司主张于2019年7月9日，即寰星公司强行将其赶走之日解除合同，但未就此提供任何证据佐证，本院不予采纳。寰星公司发出的《解约函》虽主张于2019年7月14日解除合同，但其在审理中表示已于2019年7月10日收回钥匙，要求合同于该日解除，尚属合理，本院予以支持。合同解除后，杰丝顿公司仍应支付欠付的2019年3月1日至2019年7月10日的租金5,468.06元(1,265*4+1,265/31*10)。寰星公司主张没收押金2,530元，实为要求杰丝顿公司承担合同提前解除的违约责任，本院认为尚属合理，可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告寰星酒店管理(上海)有限公司与被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司之间就上海市静安区普善横路XXX号XXX楼房屋(使用面积约为12平方米)签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除；二、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告寰星酒店管理(上海)有限公司2019年3月1日至2019年7月10日的租金5,468.06元；三、确认被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司已支付的押金2,530元不予退还。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元【原告寰星酒店管理(上海)有限公司已预缴】，由被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  单国珍二〇二〇年七月三十一日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。