广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初26021号原告：蔡志根，男，1953年10月14日出生，住址深圳市宝安区，原告：于龙飞，男，汉族，1961年3月12日出生，住址吉林省辽源市龙山区，两原告共同委托诉讼代理人：陈建凯、曾维芳，广东明轩律师事务所律师。被告：周小刚，男，汉族，1981年7月13日出生，住址江西省九江市湖口县，上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人陈建凯、被告周小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉请：1.确认解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告支付2017年5月1日起至2018年5月31日止的租金63700元；3.判令被告立即向原告腾退租赁房屋；4.判令被告自2018年5月31日起至腾退租赁房屋之日止按每月4900元的标准向原告支付房屋占有使用费（暂计至2019年5月31日，计58800元）；5.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告隐瞒了案涉房屋自2017年5月后无法开展正常经营活动后又拒绝收回房屋的事实，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。1.2017年5月，原告在原有租期未到期的情况下将涉案房屋转租给深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司（下称“鑫展鸿公司”），违反合同法规定，构成违约。2.鑫展鸿公司承租后，强行要求加倍租金，同时还提出收取入场费五六万元的无理要求，实际破坏了原租赁协议，在租户反对后，双方发生争执，严重干扰了店铺的经营活动。2017年5月18日，在水田社区工作站调解下，达成一致仍由房东自行继续收取租金，但房东一直未收取。3.2017年7月，鑫展鸿公司派人剪断多家商铺电线，致使商铺间歇性停业，一租户甚至被打伤住院。因原告违法转租行为，导致案涉房屋不能用于正常商业经营，我方无需支付2017年5月至2018年5月的租金。4.2018年5月，因商铺无法经营，协议到期后，我方多次向原告要求腾退租赁房屋、退赔租金等，原告一直未予理睬。本案查明的事实1.深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼已由案外人刘润滋进行深圳市宝安区历史遗留违法私房申报。《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》显示该房屋已获得《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》等。2014年1月1日，刘润滋名出具授权委托书，将深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼的租赁事宜委托给深圳市嘉伟华塑胶有限公司（下称“嘉伟华公司”）、蔡志根、于龙飞处理，授权范围包括以受托人的名义签署租赁合同、管理租赁房屋、收取租金、追索租金、清退房屋等。2.2015年6月1日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁协议（续签）》，约定甲方将坐落于深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼一楼109-111商铺出租给乙方使用；租赁期限为2015年6月1日至2018年5月31日；每月租金4900元，超过一个月未交租，甲方有权终止协议；原押金10000元不变；协议到期前，如乙方仍有意租用，应提前两个月通知甲方，在同等条件下，乙方可获得优先权，如甲方需收回物业，则提前一个月书面通知乙方；任何一方违约均向对方赔偿经济损失，如乙方违约不得退回押金，甲方违约双倍赔偿按金。3.2017年4月25日，嘉伟华公司（甲方）与鑫展鸿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区32号、80号房屋整体出租给乙方，期限为十年，从2017年5月1日至2027年4月30日；就部分租户尚未到期的，乙方要继续执行合同期限，如发展需要清退，应征得租户和甲方同意方可清退。同日，嘉伟华公司与鑫展鸿公司签订《水田租赁协议》，约定32号综合楼、80号联建楼铺位合同需由两公司和铺位租户三方签名合同才生效，租户交接事宜由两公司商讨解决，因发展需要提前清退合同未到期租户时，须征得租户同意方可实行。原告蔡志根作为嘉伟华公司的代表在两份协议上签字。4.2017年5月12日，嘉伟华公司向包括被告在内的租户发出通知，内容为从2017年5月1日起，因房屋产权管理变更（鑫展鸿公司），嘉伟华公司不再负责一区32号和80号楼的水电租金，由鑫展鸿公司负责收取租金及水电，原合同未到期的继续有效，合同到期租户请于2017年5月31日前搬空，原合同押金到期退回。5.被告称，2017年5月1日之后未再缴纳租金，2018年5月合同到期时和原告于龙飞联系要求其收回钥匙，但于龙飞不予理睬，之后商铺就一直处于空置状态，愿意向原告交还商铺钥匙。两原告称，被告确实联系过原告，但原告要求被告将之前的租金缴清才能退租，但被告没有缴纳，因此不了了之。6.另，嘉伟华公司与鑫展鸿公司因履行《房屋租赁合同》发生纠纷，诉至本院，本院作出（2019）粤0306民初4383号判决，其中一项判决结果为确认嘉伟华公司与鑫展鸿公司2017年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月10日解除。裁判理由及结果本院认为，两原告与被告签订的《房屋租赁合同(续签)》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。根据《房屋租赁协议（续签）》约定，两原告将案涉房屋出租给被告，被告应当向两原告支付租金。至两原告起诉之日，其与被告的《房屋租赁协议（续签）》履行期已届满，故两原告主张解除该合同，已无事实基础，故本院不予支持。合同期满后，被告应向两原告返还其租赁的商铺，故两原告要求被告腾退案涉商铺的诉请，本院予以支持。被告自2017年5月1日未再支付租金，按合同约定的4900元/月的标准，至2018年5月31日合同期限届满时租金总额为63700元（4900元/月×13个月），考虑到嘉伟华公司在与被告的合同期内将包括案涉商铺在内的房屋出租给鑫展鸿公司，双方发生纠纷后确实在一定程度上会影响案涉商铺的正常使用，故本院对合同期内的租金予以酌情减少一个月租金，即被告应向两原告支付租金58800元（4900元/月×12个月）。《房屋租赁合同(续签)》到期后，两原告收取的被告10000元押金应当退还给被告，相应款项与被告应付两原告的租金58800元相抵后，被告还应向两原告支付租金48800元。至于合同期满后的占用使用费，根据双方的陈述，在2018年5月合同期满后，被告曾向原告提出腾房退租，但原告以被告未缴清房租为由未予同意。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，合同到期后，即便被告未付租金构成违约，但在被告向原告提出腾房退租后，原告应当予以接收，以防止损失的扩大，但原告以被告未缴清房租为由不同意被告腾房退租，构成“没有采取适当措施致使损失扩大”，且两原告未提交证据证明被告自2018年6月1日之后一直占有使用案涉房屋，因此，两原告主张被告支付2018年6月之后的房屋占有使用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告周小刚于本判决生效之日起十日内向原告蔡志根、于龙飞腾退深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼一楼109-111商铺；二、被告周小刚于本判决生效之日起十日内向原告蔡志根、于龙飞支付2017年5月1日至2018年5月31日的租金48800元（已扣减押金）；三、驳回原告蔡志根、于龙飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由两原告负担1654元，被告负担1096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柳 海 涛人民陪审员 杨 银 枝人民陪审员 赵   娜二〇二〇年七月三十日书 记 员 沈重（兼）书 记 员 江 伟 娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。