山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初403号   原告（反诉被告）：贾某，男，1985年10月4日生，晋城市人，现住晋城市。   被告（反诉原告）：张某，女，1971年9月9日生，晋城市人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：焦某，男，1969年11月13日生，晋城市人，现住晋城市，系被告张某丈夫。   原告贾某诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，被告张某在答辩期间提起反诉，本院受理后，决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾某，被告（反诉原告）张某及其委托诉讼代理人焦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告贾某向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告退还租金11600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告承租被告商铺，租赁期限为2018年6月22日至2021年6月21日，租金每年35000元，原告向被告缴纳房屋押金3000元。原告于合同签订当日，向被告支付房租35000元及押金3000元，被告出具了收据。之后，原告在租赁的商铺经营饭店，因地理位置及多种因素影响，饭店生意始终不景气，长期处于亏损状态。原告多次找被告协商解除租赁关系，被告均明确拒绝。2019年12月28日，原告将商铺内物品腾空后，并于当晚去被告家把商铺钥匙交给被告，双方见面协商无果，被告拒收商铺钥匙。原告为了减少损失，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。原告当庭针对诉状补充意见：被告已于2020年3月底将房子出租给别人，诉状中要求退还租金11600元是指退还2019年12月28日以后的租金。   被告张某口头辩称：原告所述房屋租赁情况属实，我不同意解除房屋租赁合同。我于2020年4月已将房屋租赁给了别人。我不退还原告租金。   反诉原告张某向本院提出反诉请求：1、判令继续履行合同，延顺合同执行时间；2、判令反诉被告支付2019年6月22日至2020年6月21日未付房屋租金6000元；3、判令反诉被告支付2019年采暖季热力费3750.9元；4、判令反诉被告支付15个月水费（每月100元）共计1500元；5、判令反诉被告支付利息500元。事实和理由：2018年6月22日，双方签订《房屋租赁合同》，反诉被告租用反诉原告，租赁期限为2018年6月22日至2021年6月21日，租金每年35000元，押金3000元（双方约定违约不退）。合同约定每年提前两个月缴纳次年房租，反诉原告多次催促反诉被告交纳2019年至2020年的租金，但反诉被告仅在2019年10月前后交纳了29000元租金，仍有6000元租金未交纳。反诉被告饭店经营期间从未交纳水费，且欠付2019年采暖季热力暖气费3750.9元。反诉被告于2020年3月15日将其租赁的商铺钥匙交给了反诉原告。反诉原告当庭针对反诉状补充意见：反诉请求第一项中要求顺延合同执行时间是因为2020年4月反诉原告已将房屋租赁给了别人，租期5年，待租赁期满后，反诉被告应继续履行合同。反诉请求第四项中15个月水费是从2018年6月22日计算至2020年3月19日，每月100元。反诉请求第五项中要求反诉被告支付利息是指未支付租金6000元的利息，按照同期银行贷款利息计算，从2019年4月22日开始计算，大概是500元。反诉原告当庭增加反诉请求：要求反诉费由反诉被告承担。   反诉被告贾某口头辩称：1、请求驳回反诉原告诉讼请求，支持本诉。反诉被告已无能力经营，并于2019年12月底将饭店注销。反诉被告在2019年6月开始就多次提出解除房屋租赁合同，反诉原告不同意。2、反诉被告愿意承担违约责任，但不承担反诉原告要求的房屋租金6000元。3、反诉被告经营的饭店于2019年6月左右已关闭，在2019年冬季没有使用暖气，故不支付暖气费。4、反诉被告在租赁房屋时，房屋水表有问题，不显示用水量，但反诉原告不修水表，故反诉被告不支付水费。   经审理查明：原告贾某与被告张某于2018年6月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租房为甲方（被告张某）、承租方为乙方（原告贾某）……1、甲方将商铺的房屋出租。……2、该房屋租赁期限自2018年6月22日至2021年6月21日止。3、该房屋租金为人民币每年35000元。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金。租金按年结算，在每年的前两个月缴纳给甲方。4、乙方应向甲方缴纳房屋押金人民币3000元。合同期终止时，乙方向甲方结清有关费用后，退还乙方。若乙方中途退房或乙方责任终止合同，押金不退。……9、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同书面签订前，本合同仍有效……”。合同签订当日，原告向被告支付了2018年6月22日至2019年6月21日一年的租金35000元，并支付押金3000元。后原告在租赁的商铺经营饭店。原告于2019年5月分多次支付被告2019年6月22日至2020年6月21日的租金共29100元，其中2019年5月24日通过中国建行银行转账给被告丈夫焦某16100元、于2019年5月20日微信转账给焦某5000元、于2019年5月27日通过原告弟弟支付给焦某8000元。2019年下半年原告因饭店生意不好，多次与被告协商解除租赁合同，但均协商未果。后原告腾空租赁的房屋，并在本案审理过程中于2020年3月15日将钥匙交还给了被告，被告收回钥匙。被告于2020年4月前后将商铺另外出租。另查明，原告在2018年向热力公司交纳了2018年冬季的暖气费3750.9元，未交纳2019年供暖季的暖气费。   以上事实有原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告张某出具的收条，原告的中国建设银行电子回单，原告与被告丈夫焦某的微信聊天记录及原、被告陈述等在案予以证实。   本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告按约定支付了部分租金，在租赁期限内原告因经营不善提出解除租赁合同，腾空了房屋，并于2020年3月15日向被告交还了钥匙，被告接收了钥匙，故原、被告双方之间的租赁合同于2020年3月15日当日通过各自的行为事实上已经解除，现被告反诉要求继续履行合同，延顺合同执行时间，本院不予支持。按照合同约定的租金标准，至合同解除之日，原告实际应付2019年6月至2020年3月的租金为26250元，但原告已付租金29100元，超出了实际应付租金，故被告应当退还给原告租金2850元。被告反诉要求原告支付剩余租金6000元及利息500元，本院不予支持。因原、被告双方在租赁合同中未对暖气费有所约定，在租赁期内原告有自主选择是否使用暖气的权利，故被告反诉要求原告支付2019年冬季暖气费3750.9元，本院不予支持。被告反诉要求原告支付水费1500元，但未提供证据证明原告实际用水情况，故原告该请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：   1原告贾某与被告张某于2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月15日解除。   2被告张某于本判决生效之日起五日内退还原告贾某租金2850元。   3驳回原告贾某的其他诉讼请求。   4驳回反诉原告张某的全部反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费90元，由原告贾某承担67元，被告张某承担23元，于本判决生效后七日内缴纳；反诉费47元，由反诉原告张某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 长 聂桂芬   人民陪审员 王娜丽   人民陪审员 杨淑芳     二0二0年七月十六日   书 记 员 孙 悦