浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初1786号 原告：新昌县龙邦物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624MA289M5GX4），住新昌县七星街道南岩路542号。 法定代表人：裘翠莲，公司董事长 委托诉讼代理人：石军春、俞柏燕，公司职员。 被告：石根忠，男，1977年8月24日出生，汉族，住新昌县。 原告新昌县龙邦物业管理有限公司与被告石根忠物业服务合同纠纷一案，于2020年5月18日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县龙邦物业管理有限公司委托诉讼代理人石军春、俞柏燕，被告石根忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县龙邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告石根忠支付2018年1月至2020年3月物业服务费6481元；二、判令被告承担欠付的2018年1月至2019年3月物业费3600.6元自2019年4月1日起付清日止按每日1‰计算的逾期付款违约金（算至2020年3月31日暂为1314元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告石根忠系新昌县业主，商品房建筑面积为120.02平方米。2017年3月30日，原告与新昌县翡翠公馆业主委员会、小区开发商浙江盛大房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止。2019年3月5日，原告与业委会续签《物业服务合同》，服务期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止。合同约定，原告为小区物业服务企业，物业服务管理资金由业主按拥有物业建筑面积交纳，收费标准为多层、高层住宅每月每平方米2.00元（含公共能耗），车位清洁费每月30元；业主或物业使用人应按规定按季度预交物业管理服务资金，逾期交纳物业管理服务资金的，原告有权从逾期之日起每天加收应交费用千分之三的滞纳金。自2018年1月至2020年3月止，根据《物业服务合同》约定的收费标准，被告石根忠共需支付物业服务费6481元（2.00元／平方米／月×120.02平方米×27月）。经原告书面催讨，被告仍未缴纳。现诉请被告交纳拖欠的物业服务费并承担逾期付款违约金。 被告石根忠答称：被告从2018年1月份2020年3月份未缴纳过物业费属实，未交费是因为原告提供的物业服务不好，不值所约定的每月每平方2元的标准。被告所在小区23幢电梯，被告入住后就未曾打扫过；北区大门，原告关闭了其中一条通道，造成通行不便；收废品车辆随意进入小区，原告不加阻止；电梯内存在乱张贴广告现象，人行通道车辆乱停，原告未加管理；23幢楼道入口上方放任业主安装了空调外机，造成安全隐患；随意锁上会所大门；23幢雨棚玻璃破损至今未作修理。此外，被告曾交付原先小区物业企业装修押金1000元，前物业企业已移交原告，但原告未予退还。要求依法判决。 原告就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 1、新昌县不动产登记查询证明。证明被告石根忠系新昌县业主，物业建筑面积120.02平方米。 2、2017年3月30日、2019年3月5日签订的《物业服务合同》各一份。原告与小区业委会签订有《物业服务合同》，服务期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，合同约定了物业服务收费标准、业主或物业使用人不交纳物业服务费的违约责任等。 3、物业费催缴函张贴于23幢2163室的照片。证明原告曾于2020年4月在被告门口张贴催缴函，书面向被告催交物业费。 4、物业费欠费清单。根据被告物业建筑面积、合同约定的物业费交纳标准，被告石根忠2019年1月至2020年3月期间应交纳的物业服务费为6481元（120.02平方米×2.00元/平方米/月×27月）。 5、小区业委会情况说明。被告主张的管理服务不当问题，诸多不是原告原因：电梯广告是业委会允许并收取广告费用；北区大门两个通道，是业委会为管理方便关闭其中之一；会所大门上锁是13号楼业主的行为，经派出所处理已解决；雨棚玻璃确已联系施工方修理。 被告石根忠质证认为：没有意见发表。 被告石根忠就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 6、拍摄自小区23幢电梯内未清扫、北区大门通道封闭、业主活动室大门上锁、电梯广告成片、收购废品车辆进入小区、通道车辆乱停、23幢雨棚玻璃破掉未及时更换的照片。被告据此主张原告管理服务不到位。 原告质证认为：电梯从未清扫不是事实；北区大门是为管理方便经业委会同意而关闭其中通道；会所系物业用房，2018年几位业主阻止物业搬进会所曾将大门锁掉，后经派出所处理已解决；电梯广告是业委会认可并收取费用；废品收购车辆是业主为卖废品带入小区；车辆停放，原告在通道有禁停告示，平时也一直在处理停放问题；雨棚玻璃是业主装修损坏，已联系施工方更换。 本院认为：原告证据1、2，其来源与形式合法，内容明确可信，可以证实本案原告所主张的事实，本院依法应予确认。证据3，催交函张贴于23幢2163室入户门，证实原告在起诉前已就被告物业欠费进行书面催讨，本院予以认定。证据4，对被告物业欠费的计算，其结果符合《物业服务合同》的约定，可予采信。证据5系原告针对被告证据6所举反证，被告没有异议，本院予以认定。证据6，结合被告抗辩及证据5，23幢电梯从照片可辩确有装饰材料痕迹，但电梯明显还是防止装修损坏的临时防护板设置；北区大门其中通道关闭、会所大门上锁、小区广告已有业委会情况说明证实不属于原告管理服务问题；雨棚玻璃已落实修理也得到了业委会的证实。此外，业主为卖废品带废品收购车辆进入小区，原告此辩解符合常理；照片上确反映了有车辆在通道上停放，但车辆停放秩序属于小区管理服务中的普遍性问题，这虽有物业公司管理上的因素，但更有赖于业主对秩序的理解与自觉遵守。毕竟物业公司所能承担的仅是行为上的义务，而非结果上的义务，被告不应以此作为不付物业费的理由。因此，被告据于证据6拒交物业服务费，欠缺相应事实与法律依据，不足以采信。当然作为物业企业的原告，也应积极听取业主的合理要求并不断完善服务质量。至于被告主张的装修押金，小区业主是将押金作为债权转让原告，由原告向前物业企业主张，被告认可其未向原告转让，故现没有理由向原告提出抵扣主张。 综上，本院经审理认定的事实与原告起诉主张的事实基本一致。 本院认为：《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按《物业服务合同》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业企业等相互配合、共同努力。物业企业应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业企业的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业企业的正常运转，进而损害到其他业主的权益。本案被告拒交物业服务费无理，原告要求被告支付2018年1月至2020年3月的物业服务费6481元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金，物业合同约定物业费按季预交，逾期即应承担违约责任，原告现要求以2019年3月31日前所欠物业费自2019年4月1日年度期满后作为逾期交付违约金的起算时间，本院予以准许；原告虽主动变更违约金为以每日1‰计算，但本院结合案件实际认为，被告未在催告的合理期限内支付物业服务费，给原告造成的损失为该资金被占用期间产生的利息损失，因此变更后的违约金标准仍过高，有损社会公共利益，本院依法将其调整为按同期贷款利率上浮30﹪计算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告石根忠支付原告新昌县龙邦物业管理有限公司2018年1月起至2020年3月止的物业服务费6481元，并以3600.6元为基数偿付原告2019年4月1日起至款项付清日止的逾期付款违约金（2019年8月19日前按中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）。限于本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元依法减半25元，由被告石根忠负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年七月三日 书记员  王 鑫