广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1755号上诉人（一审原告）：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地:珠海市斗门区********************，统一社会信用代码：914***********855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴尧，男，1984年1月22日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区*****。居民身份证号码：420***********403X。上诉人珠海市斗门忠轩物业发展有限公司（以下简称忠轩物业公司）因与被上诉人吴尧物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。忠轩物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项；2.改判吴尧向忠轩物业公司支付2017年5月至2019年3月期间的环卫费195.50元；3.改判吴尧向忠轩物业公司支付2017年4月至2019年1月期间的公摊费368.40元；4.改判吴尧向忠轩物业公司支付2017年4月至2018年12月期间的电梯保养费193.76元；5.改判吴尧向忠轩物业公司支付计算至2019年3月的滞纳金1198.84元；6.改判吴尧向忠轩物业公司支付自2019年3月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以3996.16元为计算基数，按每日千分之三计算）；7.案件诉讼费用由吴尧承担。事实与理由：一、忠轩物业公司已提交《用户收费清单》、《电费缴纳清单》以及《广东增值税普通发票》证明其已实际支付了环卫费、公摊水电费和电梯保养费。按照《前期物业管理服务协议》的约定，上述费用应由吴尧承担。对此，一审判决也予以确认。既然上述费用应由吴尧承担，而忠轩物业公司已实际垫付上述费用，故吴尧应向忠轩物业公司支付上述费用。一审法院不予支持错误。二、忠轩物业公司主张2019年3月前的滞纳金按照欠缴费用总额的30%计算，但并未放弃2019年3月后的滞纳金。一审法院仅按照欠缴物业服务费的30%计算违约金错误。根据《前期物业管理服务协议》的约定，吴尧未按时缴纳物业管理费等费用，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，吴尧拖欠物业服务费等，忠轩物业公司有权要求吴尧按照约定支付滞纳金。忠轩物业公司为了计算方便，对2019年3月前的滞纳金仅按欠缴费用总额的30%计算，而2019年3月后的滞纳金仍按照《前期物业管理服务协议》约定支付，一审法院错误理解忠轩物业公司的意思，仅按照欠缴物业费的30%支持忠轩物业公司的请求，损害了忠轩物业公司的利益，导致2019年3月之后吴尧无需承担违约责任，忠轩物业公损失得不到补偿。吴尧缺席，且未提交书面答辩状和证据。忠轩物业公司向一审法院起诉请求：1.吴尧向忠轩物业公司支付2017年5月至2019年3月期间的物业管理服务费3238.86元；2.吴尧向忠轩物业公司支付2017年5月至2019年3月期间的环卫费195.5元；3.吴尧向忠轩物业公司支付2017年4月至2019年1月期间的公摊费368.04元；4.吴尧向忠轩物业公司支付2017年4月至2018年12月期间的电梯保养费193.76元；5.吴尧向忠轩物业公司支付计算至2019年3月的滞纳金1198.84元；6.吴尧向忠轩物业公司支付自2019年3月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以3996.16元为计算基数，按每日千分之三计算）；7.诉讼费用由吴尧承担。一审判决认定事实：2016年4月28日，忠轩物业公司作为甲方与作为乙方的吴尧签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方从发展商通知入伙日起开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定2元，暂按1.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金；电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，公共用水用电费用按实际产生费用由所有用户平均分摊收费；受有关部门的委托，甲方可提供市政垃圾费、水费、电费等代收代缴服务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。协议甲方落款处有忠轩物业公司盖章，乙方落款处有吴尧签名。忠轩物业公司与珠海市粤奥电梯有限公司签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，忠轩物业公司在每季度最后一天支付7380元。珠海市粤奥电梯有限公司分别向忠轩物业公司开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7380元。案涉珠海市斗门区*******************已经办理不动产权登记，权属人为吴尧，建筑面积为93.88平方米，缮证日期为2016年5月24日。一审法院认为，忠轩物业公司与吴尧签订的前期物业管理服务协议是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。忠轩物业公司依照协议履行了对吴尧的房产提供物业服务的义务，吴尧享受了忠轩物业公司提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向忠轩物业公司支付物业服务费并支付违约金。关于吴尧拖欠物业服务费的问题。忠轩物业公司主张2017年5月至2019年3月期间拖欠的物业服务费，吴尧经一审法院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院视为吴尧放弃对忠轩物业公司的请求进行抗辩的权利，对忠轩物业公司主张的吴尧拖欠物业服务费的期间予以采信。根据吴尧的房产产权登记建筑面积以及物业管理服务协议关于物业服务费每月每平方米1.5元的约定，经一审法院核算，从2017年5月至2019年3月期间，吴尧应向忠轩物业公司支付未按期缴纳的物业服务费为3238.86元（93.88平方米×1.5元/平方米/月×23个月），故忠轩物业公司要求吴尧支付2017年5月至2019年3月期间的物业服务费3238.86元依法有据，一审法院予以支持。关于忠轩物业公司要求吴尧支付环卫费的问题。双方对环卫费的交纳没有约定，忠轩物业公司也没有提交证据证明其实际已经代吴尧交纳该费用，故忠轩物业公司要求吴尧支付2017年5月至2019年3月期间的环卫费依法无据，一审法院不予支持。关于忠轩物业公司要求吴尧支付公摊水电费的问题。忠轩物业公司没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，一审法院无法核算出吴尧应当支付的公摊水费、电费金额，故一审法院对忠轩物业公司该请求不予支持。关于忠轩物业公司要求吴尧支付电梯保养费的问题。双方在前期物业管理服务协议中约定了电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，忠轩物业公司在为案涉房屋提供物业服务的过程中已经支付了电梯保养费用，但是忠轩物业公司没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，一审法院无法核算出吴尧应当负担的电梯保养费用，故一审法院对忠轩物业公司该请求不予支持。关于忠轩物业公司要求吴尧支付滞纳金的问题。双方在《前期物业管理服务合同》中约定业主未按时交纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金。忠轩物业公司主张的滞纳金实际为吴尧欠付物业服务费的违约金。庭审中，忠轩物业公司要求吴尧按照欠缴物业服务费的30%计算违约金，该请求没有违反双方的约定以及法律规定，低于双方在物业服务协议中约定的标准，一审法院予以支持，但应以一审法院核定的物业服务费为计算基数。吴尧拖欠忠轩物业公司物业服务费为3238.86元，吴尧应向忠轩物业公司支付违约金为972元（3238.86元×30%）。至于忠轩物业公司要求吴尧支付自2019年3月起付清之日止的滞纳金，一审法院认为，忠轩物业公司已经选择按照未付物业服务费30%的计算方式要求吴尧支付违约金且已经获一审法院支持，忠轩物业公司再另行主张滞纳金依法无据，一审法院不予支持。综上所述，忠轩物业公司请求吴尧支付物业服务费和违约金依法有据，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、吴尧于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩物业公司支付从2017年5月至2019年3月期间的物业服务费为3238.86元；二、吴尧于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩物业公司支付欠缴物业服务费的违约金972元；三、驳回忠轩物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（忠轩物业公司已预交），由忠轩物业公司负担10元，吴尧负担40元。各方当事人二审均未提交证据。本院经审理查明，二审法庭调查中，忠轩物业公司陈述环卫费是前期物业管理协议第四条约定的代收缴的市政垃圾费，是按环卫处要求的每户每月8.5元交纳，但因时间久远，已遗失相应的缴费凭据，水电公摊费用是根据用户消费清记载的每月销账金额，按照小区一共233户平均分摊，不论面积大小。高层的电梯保养费价格为每台每月360元，涉案房屋所在的2栋属于高层，且该栋有两台电梯，所以每月电梯保养费按照总费用720元由该栋78户平均分摊。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，虽然忠轩物业公司与吴尧签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定“受有关部门或单位委托，忠轩物业公司可提供市政垃圾费、水费、电费、网络等代收、代缴收费服务（代收、代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。忠轩物业公司可按规定收取相关手续费”，但是根据二审法庭调查，忠轩物业公司并无证据证明相关政府部门或单位委托其收取市政垃圾费，亦无证据证明其实际代吴尧向相关单位交纳市政垃圾费，因此，其要求吴尧支付环卫费195.5元，缺乏事实依据，不应予以支持。对于水电公摊费，虽忠轩物业公司提供了供水、供电公司提供的用户收费清单，但是未提供其他证据佐证其提供的用水、用电收费清单仅指小区公共设施的用水、用电费用，且未提供证据证明其对公用水、电的分摊以及分摊方案已经逐月向小区业主公示等，因此忠轩物业公司现按233户平均分摊其主张的水电费，理据不充分，不应予以支持。对于电梯保养费，因前期物业管理服务协议中约定了电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，现忠轩物业公司提供了相应的《电梯日常维护保养合同》及电梯保养费的发票，足以证明其实际支付了电梯保养费，其按涉案房屋所在楼栋共78户平均分摊2台电梯每月的保养费720元，证据充分，合理恰当，故对其主张吴尧支付2017年4月至2018年12月期间的电梯保养费193.84元应予支持，一审法院对此处理确有不妥，本院予以纠正。吴尧确未按物业服务合同的约定按期支付物业费等，属违约行为，理应支付违约金。虽然双方签订的前期物业管理服务合同中约定按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，但是该违约金计算标准明显过高。鉴于吴尧系从2017年5月起欠付物业服务费等，即截止至本判决确定的给付之日最长的欠付期限亦约三年左右，因此一审法院结合忠轩物业公司的请求，将截止至本案判决确定的给付之日止的违约金调整为按欠费总金额的30%计算，亦属公平合理，而且吴尧在本案判决生效确定的给付之日未履行支付义务，其应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息，因此并非如忠轩物业公司上诉所主张其在2019年3月之后的损失得不到任何补偿，故本院对一审判决将违约金数额调整为欠费金额的30%的认定予以维持。如上分析，吴尧拖欠忠轩物业公司物业服务费3238.86元及电梯保养费193.84元未付，故应支付违约金1029.81元[（3238.86＋193.84）×30%]。综上所述，一审判决适用法律正确，但认定事实部分不清，但适用法律部分不当，故本院予以部分改判。忠轩物业公司上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2703号民事判决第一项；二、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2703号民事判决第三项；三、吴尧于本判决生效之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付电梯保养费193.84元；四、变更珠珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2703号民事判决第二项为：吴尧于本判决生效之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付欠缴物业服务费等费用的违约金1029.81元；四、驳回珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担7元，吴尧负担43元。二审案件受理费50元，由珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担7元，吴尧负担43元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年七月九日书记员  江月娴