云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初678号原告：张兰诗，女，汉族，1970年9月16日生，住址：北京市朝阳区。委托代理人（特别授权代理）：李亮，云南天外天（丽江）律师事务所。委托代理人（特别授权代理）：杨慧，云南天外天（丽江）律师事务所。被告：丽江红树林旅游文化地产开发有限公司。住所：云南省丽江市古城区束河街道俄古罗片区丽江复华壹号院。法定代表人：张卫军。委托代理人（特别授权代理）：宋辉，男，汉族，1982年2月17日生，住址天津市滨海新区。第三人：丽江宜乐酒店管理有限公司。法定代表人：张卫军。住所：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：宋辉，男，汉族，1982年2月17日生，住址天津市滨海新区。原告张兰诗诉被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司、第三人丽江宜乐酒店管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告张兰诗之委托代理人李亮、杨慧到庭参加了诉讼，被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司、第三人丽江宜乐酒店管理有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告张兰诗向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告继续履行原、被告双方于2018年8月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》，将符合约定的房屋交付给原告，并将该商品房所有权办理登记到原告名下；2、请求人民法院判令被告按411元／天支付自2019年1月31日至2020年4月5日的违约金计176730元，并按照411元／天支付自2020年4月6日至实际交付房屋之日的违约金；3、判令被告及第三人共同向原告支付2018年12月1日至2020年4月21日的分红款746997元，及按1473元／天支付2020年4月22日至2020年11月30日的分红款。4、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：被告将其开发建设的位于丽江市古城区房屋出卖给原告，总价款按套内建筑面积102.1平方米计4110000元；原告于2018年10月30日将符合约定的房屋交付原告使用；被告自身原因造成未在合同约定的期限内将商品房交付原告，买受人给予被告90日宽展期，宽展期被告不承担违约责任，原告要求继续履行合同，并履行被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；并约定办理房屋产权转移登记手续的期限。合同签订当日原告将约定的全部房款一次性支付给被告，然，被告并未在约定的期限及宽展期向原告交付符合约定的房屋。另，上述合同签订前，原告被告知所购房屋系由第三人丽江宜乐酒店管理有限公司作酒店经营、原告收取经营分红款，在此条件下参与被告签署上述合同。当日在被告的安排下，原告于当日与第三人丽江宜乐酒店管理有限公司签订了一份《丽江复华壹号院·悦境委托经营合同》及补充协议，约定原告每年收取537779元的分红款。原告认为，双方签订的合同合法有效，各方均应严格履行，被告未在约定的交付期限及宽展期内将房屋交付给原告，已经构成违约，应承担继续履行及支付违约金的法律责任。为维护原告的合法权益，特将本案诉至人民法院，盼人民法院依法予以支持为谢！被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未作答辩。第三人丽江宜乐酒店管理有限公司未作陈述。为支持其诉讼请求，原告张兰诗向本院提交了如下证据：证据1：《商品房买卖合同（预售）》，拟证明2018年8月6日，原告购买了被告公司开发的丽江复华壹号院·悦境项目59栋房屋，约定被告应当在2018年10月30日前将房屋交付原告，如果违约，被告应当按日万分之一的标准支付违约金的事实。证据2：《委托经营合同》、《补充协议》，拟证明原告在购买房屋时应被告要求与第三人签订了《委托经营合同》，第三人与被告共同承诺自2018年10月30日起按总房款8%的标准逐年分红的事实。证据3：《云南省增值税普通发票》、《银行流水》，拟证明原告已经按约定支付全部房款的事实。证据4：《复华度假世界百科宣传》、《悦境项目宣传》，拟证明原告购买房屋时被告及第三人对于预售房屋的宣传均为投资型资产的事实。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未对原告提交的证据发表质证意见。第三人丽江宜乐酒店管理有限公司未对原告提交的证据发表质证意见。经审查：原告张兰诗提交的证据1、3，能有效证明其诉讼主张，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。证据2、4的真实性、合法性本院予以确认，证明力综合全案予以评判。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未向本院提交证据。第三人丽江宜乐酒店管理有限公司未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依法向丽江市自然资源和规划局调查取证。丽江市自然资源和规划局向本院出具了《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》。原告张兰诗对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：真实性和合法性没有意见，但是关联性有意见，我们的诉讼请求是从履行合同的角度作出的请求，该说明不影响被告履行法定的义务。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：该《情况》只是对项目是否按规划施工进行的说明，针对“君临”项目是发了核实意见，对其他项目是否符合规划未进行核实，要查实的问题是否办理产权证应该到丽江市住建局查询，要先有核实意见书，住建局才能备案，目前房屋已经建完了，只是手续未办完。“悦境”和“源著”内装修还未完成，未投入使用，其余的“君临”、“七星酒店”、“楹台”都已完工，投入使用了，涉案的“君临”、“七星酒店”实际上是委托了宜乐酒店公司经营，房屋实际是由他们在管理，购房人直接与宜乐签订了合同，要拿房子，应该是直接与宜乐酒店拿，房子现在是已经建成了，但还未办证，达不到交付条件。确认“君临”项目截止2020年5月12日已经经过规划核实，但是复华的其他子项目还未进行核实。第三人丽江宜乐酒店管理有限公司未对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》发表质证意见。经审查：丽江市自然资源和规划局向本院出具的《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》，程序合法，内容真实，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2018年8月6日，原告张兰诗与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经协商一致，签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告张兰诗购买被告开发的位于古城区房屋，建筑面积为102.1平方米，合同总价款为4110000元。合同约定，签订本合同前，原告已向被告支付定金50万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。原告应当于2018年8月6日前支付该商品房全部价款，被告则应当于2018年10月30日前向原告交付该不动产。合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量与保修等事项进行了约定。作为《商品房买卖合同（预售）》附件十一的《补充协议》第3.2条约定“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）。宽展期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任。宽展期届满仍未交付的，则双方同意按照下列方式分别处理（1、2）不作累加：（1）、自宽展期届满之次日起至实际交付之日（实际交付之日期不超过约定交付日180日的）止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同及补充协议签订后，原告于2018年6月10日刷卡支付50万元、于2018年7月14日刷卡支付购房款50万元、于2018年8月6日两次刷卡分别支付了230万元和81万元。2018年8月6日，涉案不动产办理了《商品房买卖合同登记备案表》，该登记表载明：“合同总金额：4110000元；合同房屋情况：59幢1单元1层101号房；付款方式：一次性付款；付款金额：4110000元；付款日期：2018年8月6日”。2018年8月6日，原告张兰诗与第三人丽江宜乐酒店管理有限公司签订了《丽江复华壹号院·悦境委托经营合同》，约定将原告所购买的丽江复华壹号院·悦境项目第59幢第1单元第1层101号房屋委托第三人丽江宜乐酒店管理有限公司作为酒店经营管理，委托期限为：自签署之日起至该套房产交付日（即2018年10月30日）后第十二年（即2030年10月29日）等。合同还对业主的基本权利和一般义务、受托方的权利义务等事项进行了约定。同日，双方再次签订了《补充协议》，约定：原告按照该套委托房产销售总价的8%收取分红。1、在《委托经营合同》基础上对委托经营期间酒店开业日起前两年（即2018年12月1日至2020年11月30日）的分红结算方式变更为，第三人向原告支付657600元，作为原告按原合同分红标准向第三人收取前两年税前分红。2、原告同意第三人按国家及当地政府规定代扣代缴因本协议的履行而应付的相关税费，提前支付金额税后为537779.02元。补充协议还对其他事项进行了约定。现原告认为“其已按约定履行了全部支付房款的义务，但被告未按约定向原告履行交付房屋之义务。同时，在被告的安排下，原告与第三人丽江宜乐酒店管理有限公司签订了《丽江复华壹号院.悦境委托经营合同》及《补充协议》，第三人亦未按合同约定向原告支付分红款亦构成违约。原告遂诉到法院，要求被告向原告交付房屋，并承担逾期交房之违约责任。因第三人未向其支付分红款，遂要求被告与第三人连带承担向其支付分红款的责任”。另查明，丽江市自然资源和规划局确认至今未收到涉案项目的规划核实申请。本院认为，原告张兰诗与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2018年8月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告张兰诗与第三人丽江宜乐酒店管理有限公司签订的《丽江复华壹号院.悦境委托经营合同》及《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《商品房买卖合同（预售）》、《丽江复华壹号院.悦境委托经营合同》及《补充协议》合法有效，各方当事人应按照《商品房买卖合同（预售）》、《丽江复华壹号院.悦境委托经营合同》及《补充协议》的约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，原告张兰诗已按合同约定全额支付了涉案房屋的购房款，而被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司则未按合同约定向原告交付房产，故被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司已构成违约，现原告要求被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，根据当事人意思自治原则，该诉讼主张于法有据，本院予以支持。故本案的主要争议焦点为：1、被告是否应当将涉案房屋所有权办理登记在原告名下的问题；2、涉案房产能否向原告交付的问题；3、延迟交付房产违约金能否得到支持的问题；4、本案中的《商品房买卖合同（预售）》与《丽江复华壹号院.悦境委托经营合同》及《补充协议》是否为同一法律关系，如果系同一法律关系中，则被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司与第三人丽江宜乐酒店管理有限公司在本案中是否应当对原告的分红款746997元承担共同清偿责任的问题。关于被告是否应当将涉案房屋所有权办理登记在原告名下的问题。本案中，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同之约定，在原告已按约定履行了支付购房款之义务的情况下，被告亦应当于2018年10月30日前向原告交付该不动产，但根据《补充协议》第3.2条“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）”之约定，被告交房宽展期届满时间为2019年1月28日，现约定的期限已届满，被告仍未按照约定向原告交付涉案房产，被告有义务将涉案不动产交付原告，并有义务协助原告办理涉案不动产的过户登记手续，将该房屋过户至原告名下，但办理不动产登记是政府不动产登记部门的行政职权，相关法律法规对不动产能否办理证照有明确规定，而本案中，原告虽提交了《商品房买卖合同登记备案表》，但商品房买卖合同备案登记，不是物权的设立、变更和转让，也不产生物权公示的效力，且涉案房屋目前相关规划核实等验收手续尚未完成，亦即涉案房屋所在工程尚未竣工验收，在客观上不符合办理不动产登记条件，故本院对原告要求被告将该房屋所有权办理登记在原告张兰诗名下的诉讼请求不予支持。但原告张兰诗的上述诉讼请求，其可待涉案房屋所在工程项目竣工验收后再与被告协商解决或另行主张。关于涉案房产能否向原告交付的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，而本案的案涉不动产所在的丽江复华壹号院·悦境项目尚未经规划核实，尚不符合房产交付条件，故本院对原告要求被告交付位于丽江复华壹号院·悦境项目第59幢第1单元第1层101号房屋的诉讼请求不予支持，原告可待交付不动产条件成就时再与被告协商解决或另行主张。关于延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。被告未按照约定向原告交付涉案房产，其行为已构成违约，被告应当承担逾期交房之违约责任。按照《补充协议》第3.2条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”之约定，该约定符合法律和行政法规的规定，本院予以确认。合同约定交房时间为2018年10月30日，扣除90日的宽展期后，被告应当于2019年1月28日向原告交付房产，故被告应当于2019年1月29日起以每日按全部房价款万分之一向原告支付违约金，现原告主张自2019年1月31日起计算至2020年4月5日的延迟交付房产的违约金，本院依法核定如下：即总房价4110000元×431天（2019年1月31日至2020年4月5日）×0.1‰=177141元。现原告主张176730元，本院支持176730元。对原告主张按全部房价款万分之一计算自2020年4月6日起至实际交付房产之日止的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》与《丽江复华壹号院·悦境委托经营合同》及《补充协议》是否为同一法律关系，如果系同一法律关系中，则被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司与第三人丽江宜乐酒店管理有限公司在本案中是否应当对原告的分红款承担共同清偿责任的问题。根据合同相对性原则，合同的法律约束力只存在特定的当事人之间。原告张兰诗与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方在本合同中形成了商品房销售合同关系，而原告张兰诗将其购买的上述房产，委托第三人丽江宜乐酒店管理有限公司作为酒店经营使用，并签订了《丽江复华壹号院.悦境委托经营合同》及《补充协议》，原告与第三人之间则形成了委托合同关系，商品房销售合同关系与委托合同关系两个不同的法律关系，其所依据的合同内容也不尽相同，该两个法律关系相互独立，不具有主从关系，在本案中不能适用“诉的合并”，原告在商品房销售合同关系中一并主张基于委托合同关系产生的分红款的诉讼请求，不宜在本案中一并处理，其可协商解决或另案主张，故本院对原告要求被告及第三人共同向其支付自2018年12月1日起至2020年11月30日止的分红款的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司继续履行其与原告张兰诗于2018年8月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张兰诗支付逾期交房违约金人民币176730元，并继续支付自2020年4月6日起按全部房价款每天万分之一（即411元/天）计算至实际交付之日止的违约金；三、驳回原告张兰诗的其他诉讼请求。案件受理费13038元，减半收取为6519元，由原告张兰诗承担1248元，由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司承担5271元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二〇年七月六日书记员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】