贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1804号上诉人（一审被告）：贵州华恺置地有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道17号。法定代表人：杨博，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛俊、李建秋，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人（一审被告）：江西宝联投资发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉安市总商会大厦24层。法定代表人：曾华斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛俊、李建秋，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董哈阳，女，1965年8月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:滚燕子，贵州维律律师事务所律师。上诉人贵州华恺置地有限公司（以下简称：华恺公司）、江西宝联投资发展有限公司（以下简称：宝联公司）因与被上诉人董哈阳商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年5月14日组织各方当事人庭询，案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。上诉人华恺公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7783号民事判决第一项、第二项和第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案协议仍可以继续履行，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人与案外人高红跃已达成执行和解协议，上诉人按照该协议向案外人转款，已履行完毕该协议的全部付款义务，高红跃将解除涉案房屋的查封，并退还涉案房屋。根据促进交易原则，被上诉人以合同目的不能实现的基础现已消除。二、一审判定上诉人同时支付定金和利息，属于适用法律错误。定金和利息不能同时主张，构成重复计算。此外，华恺公司法定代表人杨博所做承诺，系对不特定性多数主体作出，不具有特定性。且被上诉人也未将原件递交法庭，真实性存疑。三、本案因上诉人履行《执行和解协议》，一审认定适用定金罚则条件不成就，不应适用定金罚则。上诉人宝联公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7783号民事判决第二项和第三项，改判宝联公司对被上诉人的债权不承担偿还责任。事实和理由：一、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有事实依据。一审认定宝联公司与华恺公司的债权债务已经合并，没有事实依据。宝联公司是凯里市人民政府引入的资金方，政府希望宝联挽救已经停建多年的华恺尚城项目。宝联公司仅是借款给华恺公司，属于借贷关系，并未合并组建新的实体。作为资金出借方，肯定要对资金的借入方进行财务监管。即使案外人汤铃将认筹款直接支付给宝联公司，也仅仅是受华恺公司委托而付款，款项用于偿还华恺公司欠宝联公司的债务。二、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有法律依据。本案系商品房预售合同纠纷，宝联公司既未与上诉人华恺公司签订任何合同，也未承诺过由自己偿还上诉人华恺公司的债务，更未与上诉人华恺公司建立任何权利义务关系，一审判决宝联公司承担偿还义务，违反合同相对性原则。此外，本案中，宝联公司与华恺公司仅算是协作型联营，应各自承担各自责任。三、如仅因宝联公司出借款项给华恺公司，就要与华恺公司承担连带责任，则会产生极大社会问题。董哈阳答辩称，一、一审判决解除合同并无不当。双方签订的涉案协议书明确约定双方签订《商品房买卖合同》的时间为涉案协议签订后七日内，上诉人不能在双方签订的签约时间内签订合同。涉案房屋不仅被案外人高红跃查封，而且生效裁定书已裁定转移给高红跃所有。此外，该房屋被多次查封。涉案合同无论从事实上还是法律上，华恺公司均不能继续履行合同，构成根本性违约，致使合同目的不能实现。二、该年利率5%利息并非是被上诉人所抗辩的违约定金和违约利息，不存在同时适用的问题。三、宝联公司在对广大消费者宣传中以及向政府作出声明和承诺，表示自愿与华恺公司一起合作共同对外承担债务偿还责任。再则，一审庭审查明华恺公司与宝联公司之间至今仍系重组合作关系，并且提供证据证实宝联公司与华恺公司的利益、业务、人员等方面存在混同。董哈阳一审诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告华恺公司签订的《商品房认购协议书》；2、判令二被告立即退还原告抵房款695186元；3、判令二被告双倍退还原告购房定金10万元；4、判令二被告以745186元为基数，按照年利率5%向原告支付至偿清为止的资金占用期间利息损失（其中2017年9月21日至2019年11月28日为82694.94元）。一审法院认定的事实：原告董哈阳向案外人南方基金公司认购基金，2017年9月21日，确认到期赎回金额为745186元，同时华恺公司欠南方基金公司投资款。2017年9月21日原告（甲方）、南方基金公司（乙方）、华恺公司（丙方）三方签订《基金抵偿协议》，协议载明：经甲乙丙三方友好协商,就甲方购买乙方发行的基金到期赎回事宜，以及丙方欠乙方借款事宜,三方同意以丙方所有的华恺尚城的房屋资产作价清偿甲方的基金款。协议第四条：“甲乙丙三方签订本协议后，甲乙方因购买基金形成的法律关系自动全部解除。甲丙双方另行签定房屋销售合同。甲丙双方之间按照2016年11月2日《债务确认书》约定办理相应的财务结算手续”。2017年9月21日，华恺公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房认购协议书》，协议第三条约定“乙方向甲方认购华恺尚城（缇香雅郡一期）底商6号临街1层108号房屋。该商品房面积约为25.84㎡，折前单价为31885.99元/㎡,总金额为人民币捌拾贰万叁仟玖佰叁拾肆元整（823934元）”，第四条“购房定金：乙方同意签署本认购协议时，支付人民币伍万元整作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款）”，第五条“相关优惠：……折后总价为601472元”。同日华恺公司出具房屋销售专用收据，收到原告745186元（含50000元定金），并载明签合同时根据最后折后单价与实际赎回款多退少补。另查明，华恺尚城房屋的查封情况：1、贵州省高级人民法院于2018年4月3日作出（2018）黔财保2、3、4号协助执行通知书，对于申请人中核华泰建设有限公司与被申请人华恺公司等诉前财产保全一案，查封华恺公司开发的“华恺尚城”6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、11号楼、12号楼房产。2、黔东南州中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）黔26执保50号之一《协助执行通知书》，对重庆伟汇投资有限公司与华恺公司等一案中，针对华恺公司所属宗地编号B地块5-53-2上所开发的6、7、8、9号楼及斗牛城项目在建工程进行轮候查封。3、凯里市法院于2019年10月31日作出（2019）黔2601执保649号《协助执行通知书》，在申请人张咏梅与被申请人华恺公司一案中，查封华恺公司所属宗地编号B地块5-53-2上所开发的6、7、8、9号楼及斗牛城项目在建工程。4、重庆市第五中级人民法院在审理高红跃与吴庆东、华恺公司、华恺旅游公司股权转让纠纷一案中，根据高红跃的申请，重庆市第五中级人民法院查封了华恺尚城2、3、4、5幢共计27套房屋。2019年10月24日，高红跃（甲方）与华恺公司（乙方）、华恺旅游公司（丙方）签订《执行和解协议》，约定乙丙方于2019年11月3日前支付甲方3760万元，甲方解除本案已查封房屋及土地，退还裁定以物抵债房屋给乙方。宝联公司于2019年11月1日向重庆市第五中级人民法院转账7600000元，案外人周武宁受华恺公司委托向重庆市第五中级人民法院转账30000000元。2019年5月27日，华恺公司法定代表人杨博承诺：已与华恺签订抵偿协议的用户，华恺因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。2019年4月28日，宝联公司向凯里市信访局出具情况说明：宝联公司于2018年筹集5400万元用于华恺项目维稳等工作，2019年1月完成重组工作,并于当年春节前正式进入华恺公司。2019年8月23日，宝联公司和华恺公司共同发布声明：宝联公司与华恺公司迄今为止仍是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目，并不是外界传闻宝联公司已退出合作。宝联公司与华恺公司对外宣传广告称：【宝联集团】携手【华恺置地】强强联合打造凯里品质楼盘，重新定义凯里豪宅标准。2019年6月22日，案外人汤铃、李国安认筹房屋时，将认筹金转入宝联公司账户，华恺公司出具收据。一审法院认为，本案争点有四：一是《商品房认购协议》是否达到解除条件？二是是否应当支持双倍返还定金？三是对于原告主张利息损失如何确定?四是宝联公司是否应当承担责任？针对以上四个争点，认定如下：一、《商品房认购协议》是否达到解除条件？《商品房认购协议》是合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。案涉房产已被贵州省高级人民法院、黔东南州中级人民法院等法院查封，华恺公司涉及多起诉讼纠纷，现阻却合同继续履行的情形持续存在,该持续状态使双方关系陷入长期不稳定状态,不利于定纷止争。因此，应认定双方合同目的已无法实现,原告主张解除《商品房认购协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除情形，应予支持。协议解除后，被告应当退还房屋认购款695186元（745186元-50000元）。华恺公司辩称《商品房认购协议书》应该继续履行，其与案外人高红跃达成《执行和解协议》，华恺公司履行付款义务后即解除查封。对于该抗辩意见，高红跃申请重庆市第五中级人民法院查封的是华恺尚城2、3、4、5幢共计27套房屋，案涉房屋并不在内，因此，华恺公司该项抗辩理由不能成立，不予支持。华恺公司还辩称即使解除《商品房认购协议》也应当由南方基金公司承担付款责任的意见，根据2017年9月21日原告、华恺公司、南方基金公司签订的《基金抵偿协议》第四条的内容“甲乙丙三方签定本协议后，甲乙方因购买基金形成的法律关系自动全部解除”，该协议不是第三人代为履行协议，而是确定董哈阳与华恺公司新成立房屋认购法律关系、董哈阳与南方基金公司购买基金形成的法律关系终止的协议，故被告抗辩理由不能成立，不予支持。二、关于双倍返还定金的问题。原告与华恺公司签订的《商品房认购协议》是对双方当事人交易房屋的初步确认，认购协议的合同性质为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案原告与华恺公司约定“乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任”，虽然华恺公司未将案涉房屋另售他人，但因其自身原因导致案涉房屋被多次查封，原告依然无法获得认购房号的房产，合同目的仍旧不能实现，因此，支持原告要求双倍返还定金的诉讼请求。三、对于原告主张被告承担利息损失问题。由于华恺公司的原因导致合同目的不能实现，其收受原告的认购款必然导致原告的资金占用损失，因此，利息应予支持。对于利息的标准，可以参照2019年5月27日华恺公司法定代表人杨博承诺的5%年息确定，利息起诉时间宜从杨博作出承诺的时间计算起始，在作出时间之前的部分不予支持。四、关于宝联公司是否应当承担责任的问题。公司具有独立人格和股东承担有限责任是以贯彻公司财产与股东或者其他公司的财产相分离的原则。本案，根据原告提供的证据，宝联公司作出明确表示其与华恺公司完成重组工作，共同开发华恺尚城项目，并派遣工作人员入驻华恺公司开展工作，案外人汤铃、李国安的认筹金也是转入宝联公司的账户。而被告陈述两个公司之间是借贷关系，但并未提供证据，根据证据优势规则，能够认定宝联公司与华恺公司的利益、业务、人员等方面并没有完全分离，原告诉请宝联公司承担连带责任，予以支持。宝联公司辩称与华恺公司系借贷关系不应当承担责任与查明事实不符，不予采信，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院》第二条、第四条之规定判决：一、解除原告董哈阳与被告贵州华恺置地有限公司于2017年9月21日签订的《商品房认购协议》。二、被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内连带返还原告董哈阳购房款695186元、定金100000元，共计795186元。三、被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，以745186为基数，自2019年5月27日起，按照年利率5%向原告支付至偿清全部本项债务为止的资金占用费。四、驳回董哈阳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取10058元，由被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司负担。二审期间，华恺公司向本院提交下列证据：（一）、（2020）渝国证字第3521号《公证书》，拟证明案外人高红跃同意将裁定抵偿房屋的所有权无条件归还华恺公司，高红跃也同意协助华恺公司将涉案房屋过户给被上诉人；（二）、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执459号之十《执行裁定书》，拟证明涉案房屋在二审期间已被重庆市第五中级人民法院解除查封；（三）、一份《合作协议》、两份《合作补充协议》，拟证明宝联公司与华恺公司并非重组，双方合作仅针对之前未开发的A地块、C地块以及D地块，案涉房屋属于B2地块的华恺尚城项目，并非双方合作项目。董哈阳经质证对上诉人华恺公司提供的（一）、（二）两组证据的真实性无异议，但认为案涉房屋的所有权归高红跃所有，按照法律规定，人民法院生效文书可以作为所有权变动的法定依据，现高红跃个人声明不能对抗人民法院生效文书。（三）组证据更能说明宝联公司与华恺公司系借贷关系的陈述自相矛盾。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：上诉人华恺公司提供的（一）、（二）两组证据的真实性予以确认，但该两组证据并不能说明涉案协议可以继续履行；（三）组证据证明上诉人华恺公司与上诉人宝联公司的合作关系及合作内容，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，双方签订的《商品房认购协议书》第六条第1款签约时限约定，乙方签订本《认购协议书》后，需按甲方通知的签约时间（如无其他约定，则于《认购协议书》签订7日内）完成《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件等的签署。第3款代收费约定，乙方在与甲方签署《商品房买卖合同》后，定金自动转为房款，并须在签署《商品房买卖合同》当日付清购买该套物业所应由乙方缴纳的购房款和代收费。本院认为：本案二审争议焦点为：一、关于涉案协议是否应予解除问题；二、关于一审认定双倍返还定金是否正确问题；三、关于一审判决从2019年6月27日起，以745186元为基数，按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确问题；四、关于宝联公司是否应承担偿还责任问题。现对争议焦点论述如下：一、关于涉案协议是否应予解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。董哈阳与华恺公司于2017年9月21日签订涉案《商品房认购协议书》，本案中并无证据表明双方对于签订《商品房买卖合同》的时间存在其他约定。根据涉案协议约定，华恺公司应于涉案协议签订后七日内与董哈阳签订《商品房买卖合同》，但华恺公司并未提供相关证据证明其在上述约定时间内履行签订《商品房买卖合同》的义务，且双方至今仍未能签订《商品房买卖合同》。一审据此解除涉案协议，并无不当，上诉人华恺公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于一审认定双倍返还定金是否正确问题。华恺公司上诉提出其已履行《执行和解协议》，双倍返还定金条件不成就，且董哈阳尚欠华恺公司购房款的理由，根据本案查明的事实，董哈阳已按涉案协议约定向华恺公司支付定金5万元，华恺公司未在涉案协议约定的期限内与董哈阳签订《商品房买卖合同》，已构成违约，华恺公司应予双倍返还定金。华恺公司是否已履行与案外人签订的《执行和解协议》，不影响其应承担双倍返还定金的义务，一审适用定金罚则并无不当。另外，根据涉案合同第六条第三款约定，双方签订《商品房买卖合同》的当日，董哈阳已经履行了主要义务。上诉人履行抗辩权不成立，其不应承担双倍返还定金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于一审判决从2019年6月27日起，以745186元为基数，按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确问题。本案中，华恺公司法人杨博作出承诺：“以与华恺签订抵偿协议的客户，由于华恺原因延期办理手续之间的时间，由华恺支付逾期利息5%年息”，该承诺系对违约责任的一种自认，在2017年9月21日到2019年6月27日期间，上诉人按照定金罚则，只承担5万元违约责任，其相对资金占用费损失来说并不过重。其剩余购房款695186元应从2019年6月27日开始，按照华恺公司承诺年利率5%计算资金占用费，直至债务全部清偿止。一审以745186元为基数不当，应予以改正，上诉人的该项上诉理由部分成立，予以采纳。四、关于宝联公司是否应承担偿还债务问题。首先，涉案协议的签订主体系董哈阳与华恺公司，宝联公司并非涉案协议的当事人。根据合同相对性原理，涉案协议对宝联公司并无约束力。且双方签订涉案协议时，宝联公司尚未与华恺公司进行重组合作开发。其次，本案中，并无证据表明各方当事人对宝联公司承担偿还责任存在约定，宝联公司向凯里市信访局所作的情况说明中亦无其对华恺公司对外债务承担偿还责任的意思表示。宝联公司与华恺公司进行重组合作开发属实，但董哈阳提供的证据不足以表明宝联公司与华恺公司存在法人人格高度混同的情形。一审认定宝联公司对华恺公司的本案债务承担偿还责任，缺乏事实和法律依据，一审认定宝联公司对华恺公司所应承担的本案债务承担偿还责任不当，应予纠正。综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分错误，致部分判决结果不当，应予纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7783号民事判决第（一）项即解除董哈阳与贵州华恺置地有限公司于2017年9月21日签订的《商品房认购协议》；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7783号民事判决第二项、第三项；三、上诉人贵州华恺置地有限公司于判决生效之日起十日内返还被上诉人董哈阳购房款695186元，双倍返还定金10万元，共计795186元；四、上诉人贵州华恺置地有限公司于本判决书生效之日起十日内，以695186元为基数，从2019年6月27日起，按照年利率5%向被上诉人董哈阳支付至偿清全部本项债务为止的资金占用费。五、驳回董哈阳的其他诉讼请求。一审案件受理费10058元，由贵州华恺置地有限公司负担。二审诉讼费20116元，由上诉人贵州华恺置地有限公司承担20000元，被上诉人董哈阳承担116元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月十日法官助理梁红云书记员蒋诚霄