贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4161号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住3号楼2楼。统一社会信用代码：9152050205904834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘光英，女，汉族，1981年2月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：王会文，男，汉族，住贵州省毕节市七星关区。系刘光英之丈夫。上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人刘光英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月23日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人毕节万晟置业有限公司委托诉讼代理人向芸娇、罗舸真，被上诉人刘光英委托诉讼代理人王会文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：1．撤销（2020）黔0502民初2320号民事判决，依法改判。2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋迟延办证系受不动产“二证合一”的登记政策调整及被上诉人未缴纳契税的过错导致，涉案房屋迟延办证不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。即使上诉人应承担违约责任，违约金应计算至涉上诉人将案房屋办理转移登记资料提交至不动产登记部门之日止。被上诉人未举证证明上诉人涉案房屋迟延办证对其造成实际损失，涉案房屋已实际交付使用，即使上诉人应向被上诉人支付违约金，亦应综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，调减违约金。被上诉人刘光英答辩称：请求维持原判。原审原告刘光英一审诉讼请求：1.判令被告赔偿商品房所有权转移登记违的金2，787.81元；2.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2016年8月25日，原告刘光英作为买受人，被告万晟公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，房号为Ａ10-负1-Ａ104，以房屋总价款为397137.00元出售给原告刘光英；合同第七条计价方式与价款……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。合同和协议签订后，刘光英已向被告交清购房款397137.00元及相关税费。2018年10月8日，案涉楼幢取得黔（2018）七星关区不动产权第0005138号证，载明权利人为毕节万晟置业有限公司，坐落毕节市七星关区万晟阳光城Ａ-10幢，2018年11月19日，被告为原告办理案涉房屋不动产权证。2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。案涉楼幢于2018年10月8日取得黔（2018）七星关区不动产权第0005138号证，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任。因买受人委托出买卖人代为办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故违约金的计算时间从被告违约之日起，即2017年12月31日起的次日（2018年1月1日）起计算至被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日止，因双方均不能提供证据证明被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日，且该证据的举证责任应由被告承担，现被告已为原告办理了案涉商品房的不动产权证书，故违约金的计算应截止至不动产登记部门向涉案房颁发不动产权证书的2018年11月19日。对被告关于系不动产登记政策变动原因造成其迟延办证的主张。因被告对此主张不能举证证明，对此主张不予采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持从2018年1月1日起至2018年11月19日止，共计322天，以其已支付购房总款397，137.00元为基数，按日万分之一的标准计算，即违约金为12，787.81元（397，137.00元×0.01％×322=12，787.81元）。故对原告的诉讼请求予以支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期办证违约金12，787.81元的诉讼请求，予以支持。被告关于不承担责任的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘光英逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金12，787.81元。案件受理费60.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案审理期间，上诉人提交涉案房屋不动产登记申请表，拟证明：涉案房屋办理转移登记的有关资料，上诉人已于2018年11月13日向不动产登记部门提交完毕。被诉人刘光英质证意见：对真实性和合法性不持异议，但对关联性不予认可。经审查，该证据载明内容证明了上诉人已于2018年11月13日向不动产登记部门提交完毕，符合证据三性原则，本院予以采信。经审理查明：双方就案涉房屋转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(1).(2)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之早日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上诉人已于2018年11月13日向不动产登记部门提交完毕涉案房屋办理转移登记的相关资料。其余事实与一审认定的一致。本院认为：本案二审争议的焦点为：1.上诉人应否承担违约责任及违约责任期间如何认定；2.本案违约金应否调整。关于焦点1，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日实行，案涉《商品房买卖合同》双方当事人系于2016年8月25日签订，上诉人作为专业的房地产开发企业对不动产登记采用“二证合一”的登记方式已明知，因此，上诉人主张涉案房屋迟延办证系受不动产登记政策调整所致的上诉理由无事实依据。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人迟延向被上诉人履行交付办理商品房转移登记有关文书应向被上诉人支付违约金与被上诉人基于委托上诉人代其办理转移登记而应向上诉人提供被上诉人自身应提供的资料无涉。因此，上诉人关于其不承担本案违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人于2018年11月13日已向不动产登记部门提交完毕涉案房屋办理转移登记所需资料，故其承担违约责任的期间应为2018年1月1日至2018年11月13日，共计316天，一审认定上诉人承担违约责任的截止时间不当，本院予以纠正，上诉人向被上诉人支付的违约金应为12549.53元（397173×0.01%×316）。关于焦点2，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的证明责任，因上诉人举示证据不能证明其主张成立，其应当承担对其不利的后果，故对上诉人主张调减违约金的上诉理由不予采信。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对其相应上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2320号民事判决；二、上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人刘光英逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约金12549.53元；三、驳回被上诉人刘光英的其他诉讼请求；四、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费60元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担55元，被上诉人刘光英负担5元；二审案件受理费120元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担110元，被上诉人负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月二十三日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青