江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初956号原告：信丰县圣塔置业有限公司，统一社会信用代码：91360722MA361MCXX1。住所地：江西省赣州市信丰县工业园南橙集。法定代表人：赖泓胜，系该公司总经理及执行董事。委托诉讼代理人：罗丹，系江西南芳律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈芯爱，系江西南芳律师事务所律师，特别授权。被告：张建华，男，1985年6月13日生，汉族，江西省信丰县人，住江西省赣州市信丰县。被告：邓雨妹，女，1987年11月24日生，汉族，江西省信丰县人，住江西省赣州市信丰县。原告信丰县圣塔置业有限公司诉被告张建华、邓雨妹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈芯爱到庭参加诉讼，被告张建华、邓雨妹经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信丰县圣塔置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年6月15日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018061503071），并判令两被告配合原告办理撤销备案登记等相关手续，由此产生的注销费用由两被告承担；2.依法判令两被告向原告支付违约金178098元；3.依法判令两被告偿还原告为其垫付的贷款本息共计17583.18元（其中本金5811.4元，利息11628.74元，罚息47.46元，复利95.58元）；4.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018061503071，以下称“《买卖合同》”），约定由两被告购买原告所开发的圣塔·阳光城10#-12#项目12栋403室商品房，购房总价款为593660元，被告支付首付款183660元，剩余购房款410000元按银行按揭方式支付。2018年8月30日，两被告与中国农业银行股份有限公司信丰县支行（以下称“农业银行”）签订《个人购房担保借款合同》，贷款41万元，原告作为两被告贷款的阶段性保证人。因两被告逾期偿还农业银行贷款本息，经原告多次催告，两被告仍未按期向银行归还贷款本息，为此，截至2020年3月25日，原告共计代两被告垫付了六期银行贷款本息共计17583.18元（其中本金5811.4元，利息11628.74元，罚息47.46元，复利95.58元）。根据原、被告双方签订的买卖合同之补充协议第三条第五款约定：“…若买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期未按时向银行缴纳贷款本息，买受人在此承诺：出卖人有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述解除《商品房买卖合同》而产生的一切注销费用由买受人承担。”可知，原告有权要求单方解除原、被告双方签订的买卖合同，并要求两被告支付总购房款的30%的违约金，并承担由此产生的一切注销费用。现两被告逾期还款的行为违反合同约定，造成原告严重经济损失，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为防止损失的进一步扩大，维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查清事实的基础上，依法判允原告诉讼请求。原告信丰县圣塔置业有限公司为证明其主张，向法院提供证据如下：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件：证明原告的主体资格；2.两被告的身份证：证明两被告的主体资格；3.《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018061503071）复印件：证明2018年6月15日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由两被告购买原告所开发的圣塔·阳光城10#-12#项目12栋403室商品房，购房总价款为593660元，被告支付首付款183660元，剩余购房款410000元按银行按揭方式支付；合同还约定了违约责任、单方解除权等双方的权利与义务；4.《个人购房担保借款合同》复印件：证明2018年8月30日，两被告与中国农业银行股份有限公司信丰县支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款41万元，原告作为两被告贷款的阶段性担保证人；5.中国农业银行股份有限公司信丰县支行（以下称“农业银行”）业务凭证复印件：证明因两被告逾期偿还农业银行贷款本息，截至2020年3月25日，原告共计代两被告垫付了六期银行贷款本息共计17583.18元（其中本金5811.4元，利息11628.74元，罚息47.46元，复利95.58元）；6.《律师函》南芳律函【2019】第3128号、回单：证明原告多次催告两被告按期支付银行贷款本息，但两被告至今仍未按期支付。被告张建华，邓雨妹未答辩，也未向法庭提供证据。（开庭前，办案人员电话与被告张建华联系，被告张建华表示不同意解除合同，其需要房子。）本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，原告与被告张建华、邓雨妹签订了合同编号为：2018061503071的《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定：被告张建华、邓雨妹购买原告所开发的圣塔·阳光城10#—12#项目12栋403室商品房，该房单价为4876.46元/㎡，建筑面积为121.74㎡，房产总价为593660元，被告应于2018年6月21日前交首期房价款183660元（二被告已交清首期房价款183660元。）,余款410000元向相关银行申请贷款支付；原告应在2020年3月31日前向被告交付该商品房。同日，双方签订了《补充协议》，其3.5约定：“买受人在贷款手续办理完毕后，应按其与贷款银行签订的贷款合同的约定及时向银行缴纳贷款本息，如发生违约拖欠导致银行从出卖人账户划拨款项,出卖人有权向买受人收取银行划拨的款项或银行划拨当天至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金,滞纳金标准按每日万分之十计算。如买受人连续叁个偿还银行本息期或累计陆个偿还银行本息期未按时向银行缴纳贷款本息，买受人在此承诺：出卖人有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述解除《商品房买卖合同》而产生的一切注销费用由买受人承担。”后二被告作为借款人、抵押人，原告作为保证人，向中国农业银行信丰支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款计人民币410000元,2018年8月30日中国农业银行信丰同益分理处向原告发放了被告张建华房贷款410000元。因二被告未按期支付银行的贷款本息，导致银行从原告的保证金账户中扣款偿还二被告的贷款本息及复息、罚息：2019年12月23日扣本金：2877.26元（944.94+963.80+968.52）、利息：5835.73元（1949.95+1945.25+1940.53）、复息：47.73元（30.58+15.72+1.43）、罚息：23.32元（14.82+7.79+0.71）；同日，原告按照二被告在合同当中所签订的地址，向二被告发出律师函，要求二被告按照合同归还银行贷款本息。2020年3月25日扣本金：2934.14元（973.27+978.04+982.83）、利息：5793.01元（1935.78+1931.01+1918.23+7.99）、复息：47.85元（30.35+15.61+1.89）、罚息：24.14元（15.27+7.91+0.96）。现该房原告尚未交付给二被告。上述事实，由原告提供的证据以及当庭的陈述，经法庭审查可以证实，本院予以认定。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，其合法有效。现因二被告违约，并达到原告单方解除合同的条件，为此，原告要求解除合同、撤销该房产的备案登记、由此产生的费用由被告承担以及造成原告支付利息、罚息、复息的损失的诉讼请求，本院予以支持；双方约定如被告违约则按总购房款的30%支付违约金，对此原告未提供证据证实因被告的违约造成了原告的损失达到该程度，并且合同解除后，该房产为原告所有，故原、被告关于违约金的约定已“过分高于造成的损失”的法律规定，为此，本院酌定其违约金为20000元。对于二被告已支付的首付款项，因二被告未应诉，也未提出反诉，为此，本案不适并案处理，但双方可以案外协商处理。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告信丰县圣塔置业有限公司与被告张建华、邓雨妹于2018年6月15日签订的合同编号为2018061503071的《赣州市商品房买卖合同》；二、被告张建华、邓雨妹应协助原告信丰县圣塔置业有限公司办理上述合同的撤销备案登记等相关手续，所产生的费用由二被告承担；三、被告张建华、邓雨妹支付原告信丰县圣塔置业有限公司垫付利息、复息、罚息11771.78元；四、被告张建华、邓雨妹应支付原告信丰县圣塔置业有限公司违约金计人民币20000元；上述履行义务，限本判决生效之日起十日履行完毕。五、驳回原告信丰县圣塔置业有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4214元，减半收取2107元，由原告信丰县圣塔置业有限公司承担607元，被告张建华、邓雨妹承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员 肖 文二〇二〇年七月十三日书记员 陈梦轩书记员 肖婷婷