广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3063号上诉人（原审原告、反诉被告）：库小勇，男，1983年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*****************，公民身份号码为440************618。委托诉讼代理人：李惠江，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫景辉，广东通盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱求辉，男，1978年7月14日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县*******肖家排，公民身份号码为362************913。上诉人库小勇因与被上诉人邱求辉租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人库小勇上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判(1)库小勇与邱求辉于2019年6月8日签订的《租赁合同》因库小勇行使解除权于2019年9月7日起解除；(2)邱求辉退还库小勇所交的合同保证金20400元；(3)因邱求辉违约导致《租赁合同》解除，邱求辉赔偿库小勇装修损失22000元。2.邱求辉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一、库小勇与邱求辉签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，排他性条款约定明确，库小勇开设奶茶店后，除之前已招的奶茶店，同一楼层不得再重复招租。二、邱求辉违反与库小勇的约定，在同一楼层招租重复商业的事实清楚，证据充分，一审判决对此未予认定，明显错误。1.库小勇与邱求辉于2019年7月22日签订合同后，杨显伟于2019年8月12日开设奶茶店，邱求辉在明知与库小勇有排他性条款的约定的前提下，故意违反约定，导致同一楼层多家奶茶店同时经营，库小勇的经营因此遭到了严重影响，库小勇遂于2019年9月7日向邱求辉提出解除《租赁合同》。2.邱求辉与杨显伟签订的合同，是新订立的租赁合同，李涛与杨显伟并没有签订转租的合同，其二人之间没有任何的法律关系。3.库小勇与邱求辉签订合同的时间是2019年6月8日，邱求辉与杨显伟签订合同的时间是2019年7月22日，库小勇与邱求辉的约定明显早于后者，一审判决以“补签”的理由排除了库小勇提供的直接证据，没有任何的事实理由。三、一审判决认定库小勇无证据证明邱求辉事先已知与他人签订租赁合同后他人经营的内容，且无证据证明邱求辉违反约定，该认定与一审庭审调查中的事实完全不符。四、重复商业的认定，应以商铺实际经营的内容为准。五、邱求辉违反约定导致合同解除，应向库小勇退还合同保证金并赔偿库小勇的装修损失。被上诉人邱求辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、双方签订的《租赁合同》中没有约定排他性条款。案涉租赁合同手写的附条款的约定是带三个条件的，一是库小勇未有拖欠租金和各项费用；二是库小勇未改变经营行业的情况下；三是之前己招的除外。二、案涉租赁合同手写的附条款约定无效，库小勇早已改变了经营行业。1.库小勇的经营目录中有：署条、烤鸡翅、劲爆鸡米花、开花热狗、黄金咖喱鱼蛋、麻辣小龙虾、套餐（米饭）等等都不属于奶茶、肠粉行业；2.库小勇的店里的奶茶仅为赠送品，可见库小勇店里不是以奶茶为主要销售收入，奶茶更不是主要商品；3.库小勇把营业执照的经营范围改成了餐饮服务，而不是奶茶、肠粉。三、邱求辉出租给李涛的合同约定的经营内容是餐饮，转让给杨显伟经营后，范围仍是餐饮服务，符合案涉租赁合同手写的附条款约定的条件三（之前己招的除外）。库小勇向一审法院起诉请求：一、确认合同已于2019年9月7日解除，邱求辉退还押金20400元，赔偿装修费22000元；二、本案诉讼费用由邱求辉承担；三、赔偿库小勇相应经营损失。一审法院认定事实：2019年6月8日，邱求辉（甲方，出租人）与库小勇（乙方，承租人）签订一份《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将拥有使用权，位于东莞市**************至四层商铺（常马路6号）120号铺出租给乙方经营奶茶、肠粉使用，租期为四年，从2019年6月8日至2023年6月7日止；甲方按该商铺的现状出租，乙方已充分了解该商铺的现状、租赁面积等情况，同意按现状承租；租金从2019年6月8日至2023年6月7日止，每月租金（不含税）为6800元；签订合同后乙方一次性交纳给甲方合同保证金（或押金）合计20400元，此合同保证金（或押金）在合同期满，乙方交清各项费用并且无违约的情况下，办理清退房手续后七天内凭收款收据无息退还；双方约定先交租再用店铺，乙方必须在每月＿日前向甲方交清当月的租金和上月的水费、电费、管理费、卫生费，逾期五天及以上不交清的，甲方有权停止供电供水等，逾期十天及以上不交清的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同收回出租的店铺，并且不用退还乙方所交的所有押金和合同保证金，店铺的装修费用不作任何赔偿，逾期没有交清的，乙方应按照逾期总金额每日乘5%支付滞纳金给甲方；因合同期满或因乙方违约解除本合同的，乙方必须在十天内将私人物品搬离承租的店铺，逾期不搬离的物品即为乙方放弃所有权，甲方有权作任何处理；因合同期满或因乙方违约解除本合同的，店内装修和不可动的设施包括但不限于空调管线、水电设施、门、地板、墙等无条件归甲方所有，乙方不得拆除和恶意破坏，否则甲方有权要求乙方赔偿；因合同期满或因乙方违约解除本合同的，乙方必须清理干净店内场地，并且交清各项费用。《合同》落款下方空白处还备注约定：在乙方未有拖欠租金和各项费用、未改变经营行业的情况下，甲方在本商业一楼不重复招同样商业（奶茶、肠粉店），但之前已招的除外。当日，库小勇向邱求辉支付了租赁保证金20400元。2019年9月7日，库小勇向邱求辉发出书面的《租赁物收回通知》，以邱求辉违反约定与他人签订合同让他人在同一层楼开设奶茶店导致库小勇合同目的不能实现为由，提出要求解除合同，告知已清空并搬离案涉商铺并交还钥匙，可由邱求辉自由处置案涉商铺。对此，库小勇提供了其营业执照、工商信息查询及显示由杨显伟经营的名称为“东莞市****饮品店”的营业执照、商铺铺面照片及菜单照片等为证。邱求辉确认收到《租赁物收回通知》，并已于2019年9月9日贴出招租启示重新招租，但主张其并不存在库小勇所述的违约行为，库小勇擅自改变经营范围为餐饮服务，并非双方约定的经营奶茶及肠粉使用，且库小勇所指的重复经营范围的商铺为早于库小勇承租的李涛商铺，约定用途亦为餐饮，李涛于2019年7月22日转让给杨显伟后与邱求辉补签订的《租赁合同》约定同样作为餐饮使用，故邱求辉并未违反案涉《合同》的约定。对此，邱求辉提供了其先后与李涛及杨显伟签订的《租赁合同》佐证，该两份《租赁合同》显示的内容能与前述邱求辉的主张相印证，库小勇确认李涛承租的店铺先存在于其经营的店铺，后由杨显伟承租的店铺即为原由李涛承租的店铺。库小勇确认，其已拆走搬走案涉店铺内的设施设备，但未破坏店铺内本身的空调管线及水电设施，拆不动的装修设施也留在了商铺，邱求辉在后续催交租赁费用时亦未提到商铺本身的空调管线及水电设施被破坏，还拍了水表和电表。邱求辉则主张，库小勇把能拆走的都拆走了，包括空调管线和水电设施，但未提供相应证据佐证。库小勇申请对案涉店铺内的装修费用进行造价鉴定，邱求辉则不同意鉴定。案涉店铺的权属人为东莞市丽景商贸有限公司，已办理产权证，邱求辉为二手房东，双方确认均看过案涉商铺的产权证。库小勇还明确，放弃其关于赔偿相应经营损失的诉请。以上事实，有双方提供的证据以及一审法院庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，案涉商铺已办理产权证书，案涉《合同》为双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方均应严格依照《合同》约定来行使权利履行义务。本案争议的焦点为：一是库小勇以邱求辉违反约定与他人签订合同让他人在同一层楼开设奶茶店导致库小勇合同目的不能实现为由，提出要求解除合同、退还押金并赔偿装修费，理据是否充足；二是邱求辉反诉要求确认库小勇违约，诉请没收押金并由库小勇支付拖欠的租赁费用和赔偿安装修复费用，依据是否充分。针对焦点一。库小勇已于2019年9月7日向邱求辉发出书面的《租赁物收回通知》，邱求辉确认收到该通知，并已于2019年9月9日贴出招租启示重新招租，故一审法院确认案涉《合同》已于2019年9月7日起解除。案涉《合同》明确，邱求辉出租案涉商铺给库小勇用于经营“奶茶、肠粉”，并约定在库小勇未有拖欠租金和各项费用、未改变经营行业的情况下，邱求辉在本商业一楼不重复招用同样商业（奶茶、肠粉店），但之前已招的除外。而从双方提供的证据及陈述来看，库小勇所指的重复经营范围的商铺实为早于库小勇承租的李涛商铺，后在原租赁期内于2019年7月22日转让给杨显伟，为此前后签订的两份《租赁合同》约定的用途均为经营餐饮使用，该商铺并非邱求辉与库小勇建立租赁关系后新招租的与库小勇所约定用途完全相同的商铺。况且，库小勇并无证据证明邱求辉事先已知杨显伟受让李涛商铺后的具体经营内容，更无证据证明邱求辉故意违反案涉《合同》的约定在库小勇所承租的同一层楼重复招租经营同样内容（奶茶、肠粉）的商铺。因此，库小勇主张，邱求辉违反约定与他人签订合同让他人在同一层楼开设奶茶店导致库小勇合同目的不能实现，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。库小勇单方解除案涉《合同》已构成违约，并无充分有效证据证明邱求辉存在违约行为，故对库小勇以邱求辉违约为基础而提出的有关退还押金及赔偿装修费诉请，理据不足，一审法院不予支持。对库小勇提出的对案涉店铺内的装修费用进行造价鉴定的申请，缺乏必要性，一审法院不予准许。针对焦点二。如前所述，库小勇单方解除《合同》已构成违约，故依照《合同》约定邱求辉有权没收库小勇所交纳的合同保证金（即押金）20400元。对邱求辉相应的反诉请求，一审法院予以支持。因邱求辉已确认收到库小勇发出的解除《合同》书面通知即《租赁物收回通知》，并已于2019年9月9日贴出招租启示重新招租，实际已确认库小勇已自2019年9月7日起解除了《合同》并搬离了案涉商铺。故邱求辉诉请库小勇支付案涉商铺自2019年9月8日至10月7日期间的租金、管理费和卫生费，缺乏依据，一审法院不予支持。邱求辉还主张，库小勇拆走了案涉商铺内包括原有空调管线和水电设施，但未提供相应证据佐证，且库小勇不予认可，一审法院不予采信。故对邱求辉诉请库小勇赔偿空调管线及水电设施的安装修复费，理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认邱求辉与库小勇于2019年6月8日签订的《租赁合同》已因库小勇单方违约提出而于2019年9月7日起解除；二、确认邱求辉可没收库小勇所交的合同保证金（即押金）20400元；三、驳回邱求辉的其他反诉请求；四、驳回库小勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费430元（库小勇已预交），由库小勇负担；一审案件反诉受理费25元（邱求辉已预交），由邱求辉负担。二审中，上诉人库小勇向本院提交以下新证据：一、工商信息网上查询，拟证明李涛以承租的常马路6号125室商铺地址注册了个体工商户，名为“东莞市常平无非是面餐饮店”；二、高德地图关于“无非是面”和“茶一巷”的查询界面，拟证明在常马路6号125室开设“无非是面”时，经营的是面食，开设“茶一巷”时，经营的是奶茶、果汁等冷饮；三、大众点评关于“无非是面”的查询界面，拟证明在常马路6号125室开设“无非是面”时，经营的是面食。被上诉人邱求辉质证称：一、“无非是面”并非只经营面食还经营其他。二、“茶一巷”除了饮品也还有其他小吃。被上诉人邱求辉二审提交照片五张作为新证据，拟证明库小勇改变了经营行业，库小勇的经营范围超出了邱求辉许可的经营范围。上诉人库小勇质证称：三性予以确认，库小勇经营的奶茶店以奶茶为主，为了生意有售卖小吃，按照现行市场上开设的奶茶店，附带有小吃属于合理范围，且邱求辉并未限制库小勇经营的附带小吃，也未提出过异议。一审查明的事实部分属实，本院依法予以确认。二审补充查明以下事实：一、在邱求辉与李涛签订的租赁合同中约定，合同期内，李涛需要转让给他人经营的，必须征得邱求辉同意，并且交纳相当于一个月的租金给邱求辉作为手续费，新的承租人须重新订阅同条件本合同。李涛将铺位转租杨显伟后，依合同向邱求辉交纳了相当于一个月的租金的手续费。二、李涛开办的“东莞市常平无非是面餐饮店”主要经营面食，杨显伟开办的“茶一巷”除了经营饮品，还有其他小吃。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩。本案的争议焦点是：双方租赁合同解除的违约责任应由哪方承担，以及如何承担。对此，本院分析如下：在邱求辉与库小勇签订租赁合同后，杨显伟经邱求辉同意，从李涛处接手铺位，同样经营餐饮业务，其中包括与邱求辉和库小勇合同中约定禁止经营的“肠粉、奶茶”业务。对此，双方并无异议。关键是在杨显伟与李涛虽然均经营餐饮行业，但具体经营的内容却不同，该事实是否构成邱求辉不违约的合法抗辩。本院认为，邱求辉作为案涉物业的出租方，李涛结束经营后，再由何人接手经营，以及经营何种行业，应由邱求辉把控，特别是在邱求辉与库小勇已对经营内容有限制性约定的情况下，邱求辉更有义务对新的经营者的经营内容进行审核，以确保新的经营者的经营内容不与库小勇签订的合同约定相冲突。邱求辉以库小勇改变了约定的经营行业，其具体经营内容不属于奶茶、肠粉行业，以及库小勇店里的奶茶仅为赠送品，不以奶茶为主要销售收入等理由均不构成其违约转租的合理抗辩。邱求辉应尽义务而未尽，以李涛和杨显伟均从事餐饮行业，且库小勇违反合同约定为由主张免责，理据不成立。一审法院以邱求辉与李涛以及杨显伟前后签订的两份《租赁合同》约定的用途均为经营餐饮使用，以及无证据证明邱求辉事先已知杨显伟受让李涛商铺后的具体经营内容为由，认定邱求辉不违约错误，本院予以纠正。本院认定，库小勇与邱求辉签订的租赁合同，因邱求辉违约而解除，邱求辉应承担违约责任。库小勇起诉要求邱求辉退还租赁合同保证金20400元，本院予以支持。至于装修损失问题，双方签订的租赁合同没有约定免租期，而且从双方签订合同至库小勇提出解除合同，中间时隔将近三个月，库小勇对所租铺位进行一定的装修符合常理。因此，对库小勇主张的装修损失，本院予以支持，但因库小勇提供的证据不足以证明其装修损失是22000元，故本院酌情支持10000元。综上所述，上诉人库小勇的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13432号民事判决第三项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13432号民事判决第二、四项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13432号民事判决第一项为：确认邱求辉与库小勇于2019年6月8日签订的《租赁合同》已因邱求辉违约而于2019年9月7日起解除；四、限邱求辉于本判决发生法律效力之日起五日内退还库小勇所交的合同保证金（即押金）20400元，并赔偿库小勇装修损失10000元；五、驳回库小勇的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费430元、一审案件反诉受理费25元以及二审案件受理费860元，均由邱求辉负担。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年七月二十二日书记员  许 奡何晴