安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初3280号 原告：李端才，男，1960年12月出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告李端才与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月25日公开开庭进行了审理。原告李端才的委托诉讼代理人吴华伟、被告德城公司的委托诉讼代理人任清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李端才向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司立即支付逾期办证违约金3851.39元；2、依法判令德城公司立即返还李端才缴纳的契税、维修基金、办证费合计11634.39元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2015年1月1日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：李端才与德城公司系商品房买卖合同关系。李端才于2013年8月8日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，李端才购买德城公司开发的淮北市相山区房屋，购房金额为385139元，并已经按照合同约定履行了付款义务。德城公司在2015年1月1日将房屋交付给李端才使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为李端才办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了李端才的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了李端才的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起本案诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，第一，李端才主张违约金的诉请已超过诉讼时效。第二，双方均存在不可抗拒因素导致的违约，而且众所周知，淮北的办证难、难办证问题已经形成一种社会问题，并不是德城公司违约导致的，希望法庭考虑到这个社会现实，做出客观公正的判决。从业主方面讲，也有逾期办理贷款等由于银行政策的不可抗力因素导致的原因。德诚公司没能及时办理产权登记，是各种客观因素所导致，2017年10月淮北市接到安徽大气污染防治联席会议办公室紧急通知，对93项工程进行为期十个月的停工，包括了德城新天地项目，导致逾期的发生。政策发生变化、政府职能部门的改革及职能部门的合并、分离，影响了验收和办证。淮北市成立了自然资源和规划局，原来由房管局办证的工作移交给不动产登记中心。在移交的过程中，由于人员信息不对称，导致了办证处于停滞状态。在这种现实的情况下，新天地项目努力在和不动产登记中心对接，目前在陆续办理中，德城公司一直在配合政府，推进办理房产证，解决问题。考虑到以上因素，请求法庭对违约金予以适当扣减。同时我们也注意到，前几天最高院和国家发改委提出了一系列的保护中小企业的政策，其中一个重要的亮点，就是有关利息保护的上限要降低，实际上这个信号也意味着在这种社会的大背景下，违约金也应该随着利息上限保护的降低而降低。企业如果死了的话，影响一大批人就业，影响社会稳定，请法庭综合考虑。第三，德城公司收取相应契税和维修基金系根据双方的合同约定，德诚公司代收代缴契税和维修基金，目的是为了统一办证，提高办事效率。李端才在不解除购房合同的前提下，要求退回契税和维修基金没有事实和法律基础，应予驳回。而且，现在新天地广场的5、6、9栋的总产权证已经办理，契税和维修基金已经按规定缴纳，5、6、9栋总产权证办好之后，就可以办分户产权。因此，李端才要求退还维修基金不适当，这个费用是必须交的，现在可以退还，但是在后续办证过程中又造成了时间上的浪费，造成德城公司和有关办证部门衔接困难。虽然这个案件有前面的判决的先例，但是我们国家实行的不是判例法，而且当时是在法院急于结案的前提下仓促、草率作出的判决。我们认为当时的判决非常不负责任，这个案件不能按照原来的判决处理。 本院经审理认定事实如下：2013年8月8日，李端才与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢22层2202室出售给李端才，房屋总价385139元，于2013年8月8日前支付全部房款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订后，李端才支付了全部房款385139元。2014年12月31日，德城公司将涉案房屋交付李端才，李端才向德城公司缴纳了契税3851.39元、维修基金7703元、办证费80元，共计11634.39元。德城公司至今未按合同约定期限协助李端才办理涉案房屋权属登记，李端才遂诉至本院。 另查，李端才曾与其他业主于2018年1月14日通过网络向安徽省人民政府省长反映德城公司迟延办理房产证及不支付违约金之事，请其责成淮北市处理。 2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出物业专项维修资金交存通知书：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 以上事实，有李端才提交的商品房买卖合同、购房款发票、收据、人民网“领导留言板”留言记录、德城公司提交的交房手续确认表、不动产权证书、物业专项维修资金交存通知书、徽商银行电子回单以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，李端才与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务，李端才交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对李端才要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3851.39元（385139元×1%）。德城公司辩称系因相关政策原因导致迟延办证，本院对该抗辩意见不予采信。德城公司辩称李端才请求上述违约金已过诉讼时效，从李端才提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故李端才主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，本院不予采信。 关于李端才请求德城公司返还契税、维修基金、办证费及占用资金利息的问题。德城公司基于合同约定代为收取契税、维修基金、办证费共计11634.39元，属于双方自愿行为。德城公司收取上述费用后，于2020年3月13日将维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故李端才请求德城公司返还维修基金无事实依据，本院不予支持。但德城公司占用维修基金超过合理期间，应当支付利息。对于契税和办证费，德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，李端才请求德城公司返还上述费用并支付资金占用期间利息并无不当，本院予以支持。今后，在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年12月31日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，故资金占用利息应自2016年12月31日起算，对李端才请求超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付李端才违约金3851.39元，返还契税3851.39元、办证费80元，并支付利息（利息以11634.39元为基数自2016年12月31日起计算至2020年3月12日，之后以3931.39元为基数计算至清偿之日止，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回李端才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费187元，因本案适用简易程序审理，减半收取93.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年七月三十日 法官助理赵安 书记员赵坤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。