江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初7639号 原告（反诉被告）：章廷环，女，1987年11月29日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：蔡晓东，江苏万仕邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕鸥，女，1981年6月28日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：邱漪，江苏崇宁律师事务所律师。 原告（反诉被告）章廷环与被告（反诉原告）吕鸥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章廷环的委托诉讼代理人蔡晓东、被告（反诉原告）吕鸥及其委托诉讼代理人邱漪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告章廷环向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方解除买卖合同；2、请求判令吕鸥返还章廷环已付购房款人民币105万元；3、请求判令吕鸥向章廷环承担因违约解除买卖合同造成房屋差价的损失人民币25万元；4、本案诉讼费用、保全费用、保险保函费用由吕鸥负担。事实和理由：2019年5月20日，章廷环与吕鸥在无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家公司）居间介绍下签订了《无锡市房屋买卖（居间）合同》，约定吕鸥将其所有的坐落于无锡市惠山区房屋以650万元的价格出售给章廷环，协议同时约定了付款方式等。后章廷环因贷款问题通过与吕鸥协商，变更了付款方式，双方签订了关于付款方式变更的补充协议。此后章廷环通过其他银行得知又能获得贷款，为减轻付款压力再次同吕鸥协商，按之前买卖协议约定的付款方式付款，而吕鸥亦通过提交户口簿、房产证等形式表示同意变更至最初的付款方式，但吕鸥拒绝提供土地证，导致章廷环无法办理贷款，吕鸥存在违约导致合同无法继续履行。故诉至法院，请求判如所请。 本诉被告吕鸥辩称：同意解除合同，但是吕鸥认为在合同履行过程中，是由于章廷环未能按约付款的违约行为导致合同无法履行，故吕鸥不需要承担违约责任。另外，章廷环主张的第四项诉讼请求中要求吕鸥承担保险保函费没有法律依据。 反诉原告吕鸥反诉称：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、请求判令章廷环支付吕鸥违约金130万元。事实与理由：2019年5月20日，章廷环与吕鸥在尚家公司居间介绍下签订了《无锡市房屋买卖（居间）合同》，约定吕鸥将其所有的坐落于无锡市惠山区房屋以650万元的价格出售给章廷环，合同约定了付款方式及期限，后双方签订补充协议，重新约定了付款方式，章廷环应于2019年8月15日前支付425万元，余款120万元在过户后20日内支付，逾期7日未付款，吕鸥有权解除合同，并要求章廷环支付房屋总价20%的违约金。2019年8月15日章廷环未依约履行付款义务，经吕鸥多次催讨仍未支付，吕鸥向章廷环发出解除合同通知，并要求依约支付违约金，但章廷环始终未履行付款义务。故提起反诉，请求判如所请。 反诉被告章廷环辩称：章廷环认为不存在违约情形，双方在2019年6月15日签订的补充协议，之后双方通过微信聊天一致同意进行变更，故吕鸥以该补充协议约定的履行义务主张章廷环存在违约情形不成立，故章廷环不应当承担解除合同的违约责任，请求法院驳回吕鸥的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：无锡市惠山区房屋登记所有权人为吕鸥。2019年5月20日，吕鸥（甲方）与章廷环（乙方）在尚家公司居间介绍下签订了《无锡市房屋买卖（居间）合同》，合同约定吕鸥向章廷环出售无锡市惠山区房屋，成交价650万元，双方约定于合同签订当日支付定金5万元，2019年6月15日支付100万元，2019年8月15日支付150万元，2019年9月15日支付95万元，剩余款项300万元由乙方自行办理商业贷款支付，该房屋最晚过户日期为2019年9月30日。合同还约定了违约责任：双方应积极配合丙方办理贷款（若有）及过户等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项费用，未按约定办理的视为违约，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋成交价0.05%每天作为延迟履行违约金。逾期7日守约方有权选择即时解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金……。合同签订后，章廷环支付给了吕鸥定金5万元及首付房款100万元。 2019年6月15日，吕鸥（甲方）与章廷环（乙方）在尚家公司居间下，又签订了买卖合同补充协议，协商一致更改付款方式为：1、甲方同意乙方于2019年8月15日向甲方支付房款425万元，并且同意配合办理房屋过户；2、乙方应于过户后20日内支付剩余房款120万元；3、未按约定办理的视为违约，每逾期1日，违约方应向守约方支付房屋成交价的0.05%每天作为延迟履行违约金，逾期7日守约方有权选择即时解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；4、房款结清当日房屋交接，不得提前入住。 2019年8月19日，章廷环通过微信与吕鸥沟通，提出要以按揭贷款的方式支付房款，吕鸥回复说让章廷环先跟中介沟通，那你这个合同就是又要改了，又要是什么样子，一种付款方式我也听不太懂。章廷环提出，先去银行，银行那边确定了再找中介，合同应该还需要再改一次，因为她那边方案改了，吕鸥回答知道了。同时章廷环告知吕鸥需提供身份证、户口簿、结婚证（离婚证）、银行卡等材料，吕鸥将上述材料通过微信传给了章廷环。此后章廷环告知吕鸥中介需要当面谈，深圳来回机票给吕鸥补偿，并表示歉意。吕鸥此后通过微信及留存尚家公司转交方式，向章廷环发送了告知函及通知，告知函内容主要为告知章廷环根据补充协议约定，章廷环应于2019年8月15日前支付购房款425万元，已构成违约，通知其收函后三天内付款，否则保留追究其法律责任的权利。通知主要内容为因章廷环逾期付款，经催款后仍不支付，构成根本违约，正式通知解除双方签订的房屋买卖协议包括附加协议，因涉及违约，需支付违约金135万元，扣除已付的105万元，还需支付30万元，请收到通知后三日内支付，否则将行使法律程序……。审理中，双方陈述章廷环的钢琴、按摩椅、小孩玩具等已经搬入案涉房屋，此后章廷环提出把钢琴搬出，吕鸥称事情未解决之前不能搬。 期间尚家公司业务员舒奇亦通过微信跟吕鸥沟通，希望双方能协商处理，吕鸥表示违约金130万元如何补偿，亦把解除通知书发送给了尚家公司。2019年9月26日，尚家公司出具证明，证明双方签订买卖协议及补充协议的经过，之后2019年8月上旬，章廷环又联系中介，称重新联系其他银行，银行可以办理300万元的商业贷款，同时也和吕鸥商量好了，仍按之前买卖合同约定的付款条件履行。（希望尚家协助章廷环与吕鸥商议按照之前买卖合同约定的付款条件履行，由于吕鸥业务繁忙未能见面，章廷环通过微信沟通，同意该付款方式），经过核实确定双方确实协商一致后，告知尚家公司（吕鸥已同意），尚家公司即提供吕鸥之前保管在尚家公司的相关房屋资料给章廷环前去办理银行贷款，通过银行审核发现缺少土地权属证书，为此章廷环多次向吕鸥要求提供，但吕鸥拒绝提供，为此尚家公司也多次与吕鸥协商解释，但吕鸥拒绝提供该资料。章廷环称如果吕鸥不提供银行贷款所需土地权属证书，即使按照之前约定的支付方式支付部分房款，后面300万元的商业贷款也无法落实，之后双方多次进行协商（并于2019年9月5日约至尚家公司面谈，沟通贷款材料及付款问题，吕鸥拒绝履行义务），同时尚家公司也与吕鸥沟通，但吕鸥这时以没有再次签订补充协议来推翻补充协议为由，不承认自己同意回到最初的付款方式，同时吕鸥要求尚家公司向章廷环转达按2019年6月15日的补充协议履行，否则就解除合同，并将该通知留在尚家公司，通知章廷环解除买卖合同，承担违约责任。 审理中，尚家公司业务员舒奇亦到庭陈述：业务员带看房屋后，双方至中介签约，章廷环说按揭贷款300万元，当天顺利签约，后章廷环说贷款审批有问题，提出办理抵押贷款，我跟吕鸥反复沟通了几次后吕鸥也同意，双方签了补充协议变更付款方式。此后章廷环又打电话给我说按揭贷款可以办理，我说之前已改过，所以我还得跟吕鸥商量，而且章廷环和吕鸥也有商量，我和吕鸥也沟通，吕鸥没有说同意也没有说不同意，只说只要把钱给我，随你们办抵押还是按揭，吕鸥沟通方式一直这样。第二次变更之后到付款前的20天左右，吕鸥的意思要付她多少钱，章廷环的意思当面谈，然后又约到公司，吕鸥的意思今天能否付钱，章廷环要谈贷款事情，吕鸥看到不付钱就生气，把我们公司拉黑，过几天付款日期到了，吕鸥发函要求对方付款。前后谈了很多次，当天没谈妥贷款的事。吕鸥在我们公司留了房产证、身份证复印件等，当时她没带土地证，没有留土地证，办理贷款的话都要房产证、土地证，后来问她要她不给了。章廷环在签完补充协议付款前的20几天说她找到银行可以办按揭贷款了，章廷环想回到之前付款方式，吕鸥没有表示同意，我们一般沟通的时间较短。当时是章廷环和我说她在和吕鸥聊天的时候吕鸥同意了，让我约过来面谈。章廷环没把她的聊天记录给我公司看过。章廷环跟我说吕鸥同意后，吕鸥说这个我不管，只要付钱给我就行，你们怎么办都行，所以我当时的理解是吕鸥同意的，只要按协议把钱款支付。章廷环在办贷款时和我说少了土地证，但是吕鸥始终没提供，不管是按揭还是商贷，土地证、房产证这些都是需要的，签了补充协议后我也问吕鸥要过土地证，但是吕鸥没给。我们之前也告知吕鸥要提供哪些贷款资料的，微信上发过消息。7-10天内要提供贷款材料在合同第四条第一款中有约定，按照第一份合同是应该在9月30日前提供所有的贷款资料。吕鸥没有直接表示同意接收章廷环提出的变更至第一次的合同履行方式……。9月30日是过户时间，因为6月30日之前就要提交办贷款资料，这里没有冲突，我明确问吕鸥要过土地证。 审理中，吕鸥陈述当时有人出680万元想买她房子，但是当时答应卖给章廷环了，所以不能卖给他人，但现在房子装修不流行，加上疫情影响，房价有贬值。另外中介至始至终从未向其要过土地证，因章廷环先行违约了，所以后期再问其要土地证时其就有戒心了。 2020年6月4日，本院至苏州银行无锡分行调查章廷环贷款情况，经办人陈述章廷环确实向其银行申请办理商业贷款，当时申请贷款的材料中缺少了土地证，所以还处于收集材料阶段并未上报。 本案中关于双方的损失，章廷环称吕鸥也说过房子有人680万元要购买，故主张差价损失25万元，同时表示放弃房屋价值鉴定。吕鸥提供了其租金收据（2019年7月1日-2020年6月30日）证明其租房损失，同时认为案涉房屋存在贬值损失。 以上事实，有无锡市不动产（房屋）登记簿证明、《无锡市房屋买卖（居间）合同》、买卖合同补充协议、收条、交易流水明细单、微信聊天记录、证明、租金收据、告知函、通知、录像、证人证言、调查笔录及当事人陈述在卷佐证。 本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性、强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。本案原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均同意解除合同，故本院确认双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案争议焦点一，章廷环、吕鸥哪一方存在违约？针对该争议焦点一，本院认为，双方于2019年6月15日所签订的补充协议对于付款的时间及金额有明确的约定，即2019年8月15日章廷环需向吕鸥付款425万元，但至双方协议变更的付款时间章廷环并未支付该款，虽然根据章廷环提供的证据及中介的陈述，章廷环因有其他银行能办理商贷，有更改至最初付款方式的意思表示，也积极与吕鸥协商并请求中介参与协调，但从章廷环所举的证据分析，吕鸥并无明示愿意再次更改付款方式的意思表示。章廷环提供的微信聊天记录就付款方式尚在协商的时间也已超过前后两份协议中约定的8月15日的付款时间，即使吕鸥同意章廷环再次更改付款方式，肯定无法按照之前的付款时间支付，而双方此后对于付款的时间、金额、方式等最终未有一致的意见，中介方也称吕鸥的意思是只要付钱，抵押还是按揭其不管，此后，双方还进行面谈，吕鸥也是说要钱，而并未就贷款等协商一致，反而是吕鸥因章廷环未按约付款后，向其发送了催告和解除通知，表明其未同意更改付款方式。至于章廷环认为吕鸥提供了身份证、户口簿等办理商业贷款的材料，其行为已表明同意变更付款方式，本院认为，双方补充协议中并未约定425万元的付款方式及吕鸥应承担提交贷款资料的义务，而签订补充协议的缘由就是因章廷环无法办理商贷，在8月19日吕鸥提交了户口簿等章廷环自认为同意变更付款方式的材料后，双方又在中介约谈，最终也没达成一致意见，故吕鸥在超过付款时间后给予宽限期或愿意提交部分资料配合章廷环办理手续凑到房款促成交易，保障自己拿到房款并不当然认为其同意回复到之前的付款方式，况且从聊天内容看吕鸥对于贷款流程等一直处于懵懂状态。在章廷环超期未付及补充协议未约定其须提供土地证的情形下，其有理由拒绝提供土地证。在双方没有达成一致合意、章廷环超期未付的情况下，吕鸥有权终结宽限期，此后其也发送了催款函、解除通知等明示其意思。故章廷环认为吕鸥同意回复到之前的付款方式依据不足，而其未按补充协议约定的付款时间及催告期限付款构成违约。本案争议焦点二，反诉原告吕鸥所主张的违约金是否过高？本院认为，关于违约金，从合同法相关规定以及立法原理来看，违约金是以补偿为主，惩罚为辅，违约金应以当事人实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。章廷环抗辩不承担违约金，合同法亦规定了可以调整违约金，亦是商品交换等价原则要求在法律上的反映。而具体到本案中，章廷环从未有不履行合同的意思表示，章廷环就贷款、变更付款方式也一直在积极主动和吕鸥协商，也请求中介参与协调，亦实际有向银行申请办理贷款等行为，在吕鸥提供了部分材料后，其自认为吕鸥已同意变更付款方式，在吕鸥不提供土地证的情形下导致其无法贷款后其未付款，并不存在恶意违约的主观意思。在本案合同解除未能履行的情况下，其实双方都有损失，本案根据章廷环的过错程度、可得利益损失的预见，参照吕鸥提供的租金损失等依据，确定由章廷环赔偿吕鸥损失10万元为宜，而吕鸥所述房价贬值损失，其称之后还有人出价680万元愿意购买，其贬值损失也并未提供充足的证据证明，故本院不予采信。因合同解除，吕鸥应返还章廷环已付款项，至于章廷环放置于无锡市惠山区房屋内的钢琴、按摩椅等物品，因合同解除，未避免诉累，一并处理为宜，故由章廷环自行取回。关于章廷环主张的保险保函费用无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、章廷环与吕鸥签订的《无锡市房屋买卖（居间）合同》、买卖合同补充协议予以解除。 二、吕鸥于本判决发生法律效力之日起十日内向章廷环返还定金、购房款105万元。 三、章廷环于本判决发生法律效力之日起十日内向吕鸥支付违约金10万元。 四、二、三项相抵，吕鸥于本判决发生法律效力之日起十日内向章廷环支付95万元。 五、章廷环放置于无锡市惠山区房屋内的钢琴、按摩椅、小孩玩具由章廷环于本判决发生法律效力之日起十日内取回，吕鸥予以协助配合。 六、驳回本诉原告章廷环的其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告吕鸥的其他反诉请求。 上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16500元、保全费5000元，合计21500元，由章廷环负担4135元、吕鸥负担17365元（该款已由章廷环预交，吕鸥于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接支付给章廷环）；反诉案件受理费减半收取8250元，由章廷环、吕鸥各半负担4125元（该款已由吕鸥预交，章廷环于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接支付给吕鸥）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄树杰 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  郭琼丽 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  许 姣