广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3248号上诉人（原审被告）：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********XXX，统一社会信用代码914**********576X4。法定代表人：张锡炎，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杉，广东海鸥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：晋聪聪，男，1993年11月6日出生，汉族，住河南省扶沟县***********。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）因与被上诉人晋聪聪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。隆达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回晋聪聪的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对事实性质认定错误，应予纠正。1.一审法院错误认定台风“天鸽”对工期的影响只有15天。但事实如一审法院认知的一样，台风“天鸽”系新中国成立以来登陆广东的最强的台风，对广东沿海的珠海中山都造成了无法估量的损害。隆达公司所提供的台风“天鸽”损失表仅是台风“天鸽”对建筑工地造成损害的一小部分，尚不足以完全显示台风“天鸽”的损害。同时，台风“天鸽”不仅仅是对工地的建筑物造成破坏，还对施工工地的设备设施、施工环境都造成了严重破坏，想要恢复施工需要花费较长的时间。此外，由于台风“天鸽”造成的损失无法直观估计，而对于施工的延误也无法进行确切的预估，因此要在对台风“天鸽”造成的损失完成修复后做出合理评估才能得知具体的延误时间。隆达公司在其后按合同附件六第六条规定以书面通知买受人合理地将交楼时间延期至2018年7月1日，买受人并无异议。2.一审法院根据中山公用燃气有限公司南部分公司（以下简称燃气分公司）复函所称涉案小区在2019年1月25日完成了燃气工程的验收的内容，错误认定2019年1月26日为延期交楼的截止时间，但事实是，由于买受人委托第三人对涉案房屋进行了改建，而改建部分在原设计的燃气管道的墙体立面，影响了燃气管道的正常铺设，燃气管道需要在改建后进行安装，导致燃气管道延迟交付的责任应由买受人自行承担。隆达公司实际于2018年10月22日取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证，已符合交楼的条件。因此，本案实际逾期交楼的时间为113天（从2018年7月1日至2018年10月22日）。3.燃气具备开通条件后，不应再加重隆达公司的通知义务。燃气具备开通条件之日，在其他业主的起诉案件中已经查明，是其他业主都应当知道的事实。在2019年1月25日之后，隆达公司也通过短信、公告等形式通知业主收楼，一审法院仍认为晋聪聪对燃气开通不知晓、不知情，一意认定隆达公司未尽通知义务，将交楼时间认定为业主实际收楼时间，是不符合客观事实，也明显对隆达公司不公平，加重隆达公司的义务，也会客观上诱导业主恶意不收楼。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为，关于合同中约定“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”的合同条款属于无效的格式条款。则因双方约定的逾期交楼违约金的条款自始无效，本案亦应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，即商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。所以，一审法院适用法律有误，本案应当先适用合同法的损失填补原则，由买受人举证证明其损失。但买受人在本案中既不举证证明其实际损失，也不提供同地段同类房屋租金标准，其未履行举证义务，而一审法院继续适用已被其认定无效的违约金条款来判定违约金明显不当。综上，买受人没有尽到举证义务，应当承担举证不能的不利法律后果。一审判决认定事实不清、适用法律不当，应驳回其诉讼请求，请求二审法院查清事实后重新作出正确认定。晋聪聪辩称：一、台风“天鸽”对逾期交房的影响，一审法院认定为延期15天有依据。首先，隆达公司未对“天鸽”对施工的影响举证；其次，合同约定发生不可抗力时应在发生之日起60日通知买受人，而隆达公司并未遵守该约定。二、开通燃气是隆达公司交房的必要条件之一，无证据显示晋聪聪导致隆达公司延期交房，而隆达公司所称的房屋改建，也是隆达公司自身原因所致。三、根据合同约定，在房屋具备交付条件之后，隆达公司必须以书面邮件寄送双方约定的地址的方式，告知买受人可以交房的事实。而涉案房屋在2019年1月25日具备交付条件之后，隆达公司并未按照合同及补充协议的约定向晋聪聪寄送收楼通知书。隆达公司在上诉状中所述的书面通知均在2019年1月25日之前，其称在2019年1月25日之后以短信的形式通知，但未举证。晋聪聪不认可隆达公司称以公告的形式通知，公告不符合双方合同约定的通知方式。隆达公司所称买受人明知燃气开通与事实不符，至于代理人知道不能等同于本案的业主知道，无法律依据。合同及补充协议是由隆达公司制定并组织签署，隆达公司对约定的签收送达条款，应当有明确的认知。隆达公司称晋聪聪加重其义务，无任何依据。四、格式条款可以部分无效，一审认定关于违约金总额不超过1%无效，但未认定其他违约条款无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。晋聪聪于2020年2月25日向一审法院起诉请求：隆达公司支付晋聪聪逾期交房违约金（以总房价1103247元为基数，按年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起暂计至隆达公司将符合合同约定的房屋实际交付给晋聪聪之日止，暂计为40269.5元）。一审法院认定事实：2016年10月1日，买受人晋聪聪与出卖人隆达公司签订《中山市商品房买卖合同》，晋聪聪向隆达公司购买中山市XXXX房，总价1103274元。合同第八条约定，隆达公司应当在2018年4月26日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件，燃气管道达到入户条件；如果未能达到使用条件，则同意本合同继续履行，买受人先行收楼。合同第九条约定，如出卖人未能按照合同和补充协议的约定期限交房，则自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日支付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额不能超过房价款的1%。合同第八条另约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实延迟交房期限。合同附件六的第六条约定，发生不可抗力且隆达公司在不可抗力排除之日起30日内通知对方的，隆达公司可以顺延交楼时间。上述合同签订后，2017年8月23日，中山市遭受台风“天鸽”影响。2017年12月15日，隆达公司向业主发出告知函，告知因受台风“天鸽”影响，隆达公司决定将交楼时间顺延66日，即2018年7月1日前交付给各位业主。2018年9月26日，隆达公司向晋聪聪发出收楼通知书，安排在2018年10月6日办理收楼手续。2018年12月25日，隆达公司再次向晋聪聪发出催收楼通知书，安排2019年1月14日前办理收楼手续。晋聪聪确认收到上述收楼通知，但认为隆达公司是在涉案房屋未到达交楼条件的情况下就要求业主收楼，且隆达公司从未出具有关房屋已具备交楼条件的通知，其中涉案房屋都没有达到燃气开通条件，故晋聪聪在当时有权不予收楼。根据另案查明的事实，涉案小区于2019年1月25日才完成燃气工程验收，于2019年1月26日具备燃气开通条件。晋聪聪和隆达公司对于上述事实均予以确认。同时，隆达公司述称，在涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件之后，隆达公司没有通过书面形式再次向业主发出收楼通知书，但通过发送短信或者在售楼部贴公告的形式来告知业主。晋聪聪对此不予确认，并主张按照补充协议约定，隆达公司必须向晋聪聪的通信地址邮寄书面通知才属于正当的通知方式。另查明，晋聪聪和隆达公司一致确认涉案商品房于2019年4月16日实际完成收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为隆达公司是否存在逾期交楼的违约行为。本案当事人于2016年10月1日签订的《商品房买卖合同》明确约定，隆达公司应于2018年4月26日前向晋聪聪交付符合条件的房屋，不仅要取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，还需要供水、供电、燃气达到使用或开通条件。然而事实上，直至2019年4月16日隆达公司才与晋聪聪办妥收楼手续，从时间跨度来看，已经严重超出了交付期限。在此期间内，2017年8月23日中山市遭受台风“天鸽”影响，隆达公司于2017年12月15日向业主发出告知函，告知因受台风“天鸽”影响，隆达公司决定将交楼时间顺延66日，即2018年7月1日前交付给各位业主。对于台风“天鸽”所造成的影响，一审法院认为，隆达公司在台风“天鸽”发生之后四个月的时间才向业主发出通知，不符合合同约定的在不可抗力发生后60日内告知买受人的规定，即使隆达公司依据附件六的约定主张可在不可抗力排除之日起30日内通知买受人，但隆达公司亦未在本案中举证证实何时系不可抗力排除之日，因此，隆达公司向晋聪聪发出的延期收楼通知缺乏合理性，且其单方决定顺延66日，也缺乏充足理据，不足以采信。但考虑到台风“天鸽”的预警信号等级较高，且该台风确对中山市造成严重影响，有基于此，一审法院综合考虑本案案情，酌情认定隆达公司可以将交楼时间在2018年4月26日的基础上顺延15日，也即隆达公司应在2018年5月11日前交付符合条件的商品房。隆达公司于2018年9月26日、2018年12月25日才向晋聪聪两次发出通知，告知晋聪聪前来办理收楼手续，并且根据本案查明的事实，涉案房屋于2019年1月26日才具备燃气开通条件，也即在此之前隆达公司实际上是将不符合交付条件的房屋向业主予以交付。虽然合同中约定涉案商品房未达到燃气管道入户使用条件时，合同继续履行，买受人应先行收楼。但是，根据诚实信用原则和公平原则，房屋未达到合同约定的交楼条件时，买受人收楼与否，本应属于买受人权利的范畴；同时，上述约定也未排除买受人向隆达公司主张逾期交楼违约金的权利。因此，隆达公司虽发出收楼通知，但不能以此视为收楼之日，由于隆达公司交付的房屋达不到交付条件，故上述期间内，隆达公司一直处于逾期交楼的状态。同时，在涉案房屋于2019年1月26日具备燃气开通条件之后，隆达公司本应再次与晋聪聪协商收楼事宜，但隆达公司未能提交证据证明其再次向晋聪聪发出符合合同约定的收楼通知，导致2019年4月16日才实际交楼。综上，隆达公司从2018年5月12日起逾期交楼，应当支付违约金直至2019年4月16日，共计340天。至于违约金的计收标准，《商品房买卖合同》约定应以总房价款为基数，按每日万分之一的标准计算，但总额不超过房价款的1%。对此，一审法院认为，晋聪聪与隆达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力，故本案违约金的计收应当以此标准为基础。但是，上述条款约定违约金最高不超过房价款的1%，结合每日万分之一（也即0.01%）的标准来看，隆达公司需要承担的违约金实际最多为100天，而隆达公司实际逾期340天交付房屋，故上述条款的约定显然与隆达公司违约行为的严重程度不符，该违约金金额显然过低，无法弥补晋聪聪的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。据此，晋聪聪在提起本案诉讼时，一并请求一审法院增加违约金，于法有据。因此，一审法院认定隆达公司应以实际违约天数为准，按每日万分之一的标准给付违约金，而不应受封顶条款（不超过房价款1%）的限制，共计37511元（1103274元*0.01%/天*340天）。至于晋聪聪主张按年利率7.125%以及隆达公司主张按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，均缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、隆达公司于判决生效之日起十日内向晋聪聪支付逾期交楼违约金37511元；二、驳回晋聪聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费806元，减半收取403元（晋聪聪已预交），由晋聪聪负担28元，由隆达公司负担375元并于判决生效之日起十日内迳付晋聪聪。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.双方签订的《合同补充协议一》约定隆达公司可顺延交楼时间部分的内容未采取字体标黑、加粗或下划线等方式进行特别提示或标注。同时，该补充协议约定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十三条所指的“使用条件”是指达到买受人可向水、电、管道燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。2.《中山市商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，隆达公司应当书面通知晋聪聪办理交付手续，双方进行验收交接时，隆达公司应当出示证明文件并签署房屋交接单，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，隆达公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，晋聪聪有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由隆达公司承担。3.附件六合同补充协议一第六条商品房交付约定：隆达公司应当在2018年4月26日前依照有关规定取得工程质量监督报告并将商品房交付晋聪聪使用；隆达公司按晋聪聪通信地址挂号邮寄书面通知，晋聪聪在收到隆达公司书面通知之日起3日内会同隆达公司对房屋进行验收交接，交付标志为移交钥匙；若因晋聪聪原因未能正常收到挂号信，由此导致未依约收楼的责任由晋聪聪承担；在符合约定交楼条件的情况下，非隆达公司原因导致晋聪聪未能收到隆达公司发出的挂号书面通知的，晋聪聪应在交付期限前会同隆达公司对该房屋进行验收，否则由此导致未依约收楼责任由晋聪聪承担；发生不可抗力且隆达公司须在不可抗力排除之日起30日内通知晋聪聪；发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；房屋交付期限届满前，晋聪聪仍未能向隆达公司付清全部应付款项（包括应付违约金、税费等）、未缴纳专项维修基金等，隆达公司有权据实予以延期，直至晋聪聪支付所有应付款项为止，隆达公司在晋聪聪付清款项后10个工作日内将商品房交付给晋聪聪。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据隆达公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是一审判决认定隆达公司应支付逾期交楼违约金的时间是否妥当；二是隆达公司应按何种标准支付逾期交楼违约金。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即一审判决认定隆达公司应支付逾期交楼违约金的时间是否妥当的问题。关于隆达公司应支付逾期交楼违约金的起算时间的问题。根据双方合同约定，隆达公司应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及达到使用条件的房屋交付晋聪聪，隆达公司应向买受人支付的逾期交楼违约金应自2018年4月27日起算。隆达公司上诉主张其应支付的逾期交楼违约金应自2018年7月1日起算，主要理由是台风“天鸽”对涉案房屋的建设工程造成严重损坏后，隆达公司已书面通知买受人将交楼时间顺延至2018年7月1日。但即使台风“天鸽”属于双方签订的《中山市商品房买卖合同》所约定的“不可抗力”，根据该合同的约定，隆达公司亦应在不可抗力发生后60日内告知买受人方可顺延交楼时间。根据审理查明的事实可知，台风“天鸽”发生的时间为2017年8月23日，而隆达公司所称其已向买受人发送的告知函的落款时间为2017年12月15日，即隆达公司履行告知义务的时间已超过上述合同约定时间，其不得再依据该合同约定顺延交楼时间。同时，虽然双方签订的《合同补充协议一》约定隆达公司在不可抗力排除之日起30日内通知买受人或发生恶劣、异常的气象条件即可顺延交楼时间。该补充协议属于隆达公司提供的格式合同，上述约定内容亦属于格式条款。隆达公司作为格式合同的提供方，未在补充协议中对免除和限制其承担逾期交楼责任的上述内容进行字体标黑、加粗或者下划线等方式向买受人作出特别提示，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述补充协议约定的内容对买受人不发生法律效力。此外，退一步而言，即使双方在补偿协议中约定的上述内容对买受人具有约束力，隆达公司亦未举证证明台风“天鸽”对涉案房屋所在建设工程造成破坏的排除之日是何时。隆达公司在台风“天鸽”发生后将近四个月才向买受人出具告知函，明显超出合理的期限。一审法院基于台风“天鸽”的预警信号等级较高，且该台风确对中山市造成严重影响，根据公平原则酌定隆达公司可顺延的交楼时间为15天，并无不当，本院予以维持。关于隆达公司应支付逾期交楼违约金的截止时间的问题。双方签订的《中山市商品房买卖合同》已明确约定隆达公司交付的房屋除取得建设工程竣工验收备案登记证外，尚需满足供水、供电及燃气管道入户的条件，该约定系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的约定，隆达公司应按该交楼标准向买受人交楼。根据查明的事实可知，涉案小区于2019年1月25日才完成燃气工程验收，于2019年1月26日才具备燃气管道开通条件。同时，隆达公司并未举证证明晋聪聪曾对涉案房屋的结构进行改造的情况或涉案小区燃气管道工程的验收受晋聪聪改建房屋结构的影响。因此，涉案小区燃气管道工程直至2019年1月26日才办理验收，不可归责于晋聪聪，涉案房屋直至2019年1月26日才符合双方约定的交付条件。此外，虽然双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定涉案商品房未达到燃气管道入户的使用条件时，合同继续履行，买受人应先行收楼。但根据诚实信用原则和公平原则，房屋未达到合同约定的交楼条件时，买受人收楼与否，本应属于买受人权利的范畴，隆达公司作为格式合同的提供方，在合同中通过格式条款排除了买受人拒绝接收不符合约定条件的房屋的权利，该约定应属无效。同时，双方的上述内容并未明确排除买受人向隆达公司主张逾期交楼违约金的权利，隆达公司亦未举证证明买受人在涉案房屋达到约定的收楼条件前已实际收楼。在涉案房屋未达到合同约定的交楼条件前，隆达公司发出的收楼通知不产生已收楼的效力，而达到合同约定的交楼条件后，隆达公司并未按合同约定方式通知晋聪聪收楼，也没有证据显示已通过书面方式通知晋聪聪收楼，故逾期交楼状态一直延续，直至2019年4月16日，晋聪聪才实际收楼。一审法院据此判决隆达公司应向买受人支付截止至2019年4月16日的逾期交楼违约金，并无不当，本院予以维持。隆达公司关于其应向买受人支付截止至其取得建设工程备案登记证之日（2018年10月22日）的逾期交楼违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，即一审判决确定的违约金计算标准是否应予调整的问题。首先，关于逾期交房违约金总额能否超过该商品房总价款1%限额的问题。买受人与隆达公司签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了隆达公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房房价款的1%的封顶条款，但该封顶条款未与隆达公司逾期交房行为的违约时限相联系。本案中，隆达公司的逾期交房时间已超过了100天（即以总房价款按日0.01%计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数）。因此，如果隆达公司只向买受人承担涉案商品房总房价款1%的违约金，显然与隆达公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在隆达公司较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。买受人诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于隆达公司的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日0.01%为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。综上所述，隆达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元（中山市隆达房地产开发有限公司已预交），由中山市隆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年七月十四日书记员 魏丹丹