广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21595号上诉人（原审被告）：郭茂彬，男，汉族，1953年1月28日出生，住所地：广东省大埔县，委托诉讼代理人：王广庆，广东银丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓曙光，男，汉族，1964年4月28日出生，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：刘鑫，广东华商律师事务所律师。原审被告：郭凯，男，汉族，1985年7月8日出生，住所地：广东省大埔县，原审第三人：深圳市运通物流实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道金运路114号，统一社会信用代码：91440300192470604P。法定代表人：邱仁初。原审第三人：深圳对外贸易集团深茂实业发展公司，住所地：广东省深圳市人民南路国贸大厦32层2706、2707室。法定代表人：冯毅，总经理。上诉人郭茂彬因与被上诉人邓曙光及原审被告郭凯和原审第三人深圳市运通物流实业有限公司（以下简称运通公司）、原审第三人深圳对外贸易集团深茂实业发展公司（以下简称深贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭茂彬上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回邓曙光的一审诉讼请求；2、邓曙光承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决查明和认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审法院认为邓曙光行使合同解除权合法有理是错误的。合同解除权虽然性质属于形成权，不受诉讼时效限制，但合同解除权适用除斥期间的规定。依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，解除权人行使解除权，必须自解除权事由发生之日起一年内解除，超过一年解除权即告消灭。在本案中，即使邓曙光有合同解除权，那也超过了一年的除斥期间。按《房屋成交协议书》约定的房款50000元，郭茂彬在2007年9月27日时就已支付了55000元，郭茂彬是按约定的日期前付清了购房款的。即使按一审法院认为“房款支付计划”将房屋转让款变更为70000元，则2017年11月13日，当郭茂彬支付完15000元给邓曙光时郭茂彬的付款义务已全部完成，而邓曙光接受款项且未表示异议，虽然付款时间有延迟情况，但仍应认为是邓曙光默认允许郭茂彬履行时间上的一点瑕疵。因此，2017年11月13日，郭茂彬把房款付清，邓曙光不再具有合同解除权。二、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三十六条的规定，本案中，郭茂彬已于2017年11月13日付清房款，邓曙光更无权取回房屋。三、邓曙光在郭茂彬对涉案房屋合法行使权利长达十六年后，才于2018年3月19日提出解除合同，不合情理，也不符合法律规定，严重违反诚实信用原则。邓曙光辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，邓曙光的解除权不受诉讼时效限制，即使受合理期限限制，邓曙光行使解除权也未超出时效限制。二、涉案房屋的价款在2007年4月16日已变更为7万元，邓曙光没有按照约定支付，已经构成根本违约，邓曙光享有解除权。三、邓曙光的解除权不因郭茂彬配偶支付15000元而消灭。四、本案合同标的为不动产，不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条。后二审庭审时，补充答辩意见：邓曙光并不是在看到的房价上涨后才要求返还房屋，事实上，邓曙光的解除权是郭茂彬在2007年的《房款支付计划》赋予的，在他没有按照承诺支付，邓曙光以口头通知解除合同。并且多年一直在向其追要租金。邓曙光已提供证据证明在2015年时，深圳的房价还没有出现大幅度的上涨，此时邓曙光已要求上诉人重新确定房屋价款，并向其主张租金。2016年、2017年邓曙光均有对外再次处置涉案房屋。深贸公司述称，其公司的房子没有跟郭茂彬直接签约，是跟邓曙光签约的，跟郭茂彬是间接的关系，郭茂彬只是作为其公司当时的一个贸易伙伴。其公司是跟邓曙光签订集资建房的合同，邓曙光也根据合同的约定分期支付了集资款，涉案房子建好后，也给邓曙光发了入伙通知书，并将房子交付给了邓曙光，邓曙光已经付清集资款。运通公司、郭凯未发表任何陈述意见，亦未提交任何书面陈述意见。邓曙光向一审法院起诉请求：1、确认邓曙光和郭茂彬签订的《房屋成交协议书》于2007年9月30日解除；2、郭茂彬、郭凯立即向邓曙光返还位于深圳市龙岗区布吉街道金储巷8号2单元303房屋；3、郭茂彬、郭凯支付2001年12月30日至2003年12月30日的房屋占用费14400元（按600元/月的标准计算）；4、郭茂彬、郭凯支付从2004年1月1日起至实际返还房屋之日止按深圳市房屋租赁指导价计算的房屋占用费；5、本案诉讼费用由郭茂彬、郭凯承担。一审法院经审理查明：1992年，深圳同济实业有限公司（甲方）与第三人深茂公司（乙方）签订《合作建设综合楼协议书》，陈述甲方于1992年4月与宝安县种子公司签订合作建设布吉杓妈岭综合楼协议书，经宝安县种子公司同意，由乙方按比例出资与甲方共同建设，双方约定合作期限为1992年9月1日至1993年8月1日（即合作至综合楼竣工完毕）；甲方带资50%预计230万元，乙方投资50%包干230万元；甲方负责协助宝安县种子公司按有关协议规定办理房产使用证，享有综合楼3-4层及7层的50%的处分权、使用权及收益权，乙方享有5-6层和7层的50%（每层按面积850平方米）的处分权、使用权和收益权。1992年11月3日，杨毅、冯毅分别代表深圳同济实业有限公司、深茂公司又签订《合作建设综合楼补充协议书》，约定双方各自的投资款增加到240万元。1992年11月14日，邓曙光（乙方）与深茂公司（甲方）签订《集资兴建布吉住宅协议书》，约定乙方出资参加兴建布吉住宅宿舍509房；乙方在合同签订时预付建房款30000元，第二层开始建设交20%，第四层开始交25%，第六层开始交20%，余款在竣工通知后三天内一次性付清；乙方交清楼款后，甲方将该套住宅以公司名义的房产证交给乙方，乙方拥有对该住宅进行出租、抵押、继承的权利，如需办理个人房产证时，甲方予以协助，乙方负责一切费用；乙方出资所得房产的使用期为50年，土地使用权属于国家，使用期满后，土地及房产按政府有关规定执行。上述协议签订后，邓曙光分期交纳了集资建房款103200元。1997年11月25日，深茂公司向邓曙光发出《关于布吉半球花园入伙的通知》，陈述邓曙光合作兴建的布吉半球花园（即原杓妈岭种子公司住宅楼），由于合作者的原因延误至最近才竣工和办好验收手续；邓曙光参与集资的单位为509号房，面积为93.538平方米，总价为107269.38元，已交款98200元，尚欠9069.38元；邓曙光应于12月15日前到公司财务部交清以上款项，办理入伙手续，领取钥匙。2003年6月28日，邓曙光（甲方）与郭茂彬（乙方）签订《房屋成交协议书》，甲方将其在原单位深茂公司的集资房半球花园509房以50000元的价格转让予乙方，鉴于该房没有竣工验收，承建商要求的少量配套建设费用，甲方不再承担，但有责任作出配合；乙方必须在2003年12月30日前一次或分次付清50000元转让款，房款付清后甲方将建房合同原件转交给乙方，代表该房所有权正式转让，否则甲方有权收回房屋；甲方已于2001年12月30日前将该房交付乙方使用，乙方也对该房进行装修，双方同意装修费作价15000元，乙方占有房屋期间，每月按600元计算租金。2007年4月16日，郭茂彬向邓曙光出具《房款支付计划》，注明“其中第一期2007年4月16日付叁万玖仟元（￥39000.00元），第二期2007年4月20日付壹万壹仟元（￥11000.00元），第三期2007年9月30日前付剩余贰万元（￥2000.00元）。若到9月30日前未付清此款，房权可由邓曙光先生收回另作处理。欠款人郭茂彬。”同日，郭茂彬向邓曙光支付转让款39000元，其后又于2007年4月20日支付10000元、2007年9月27日支付6000元。2017年11月13日，郭茂彬的配偶廖艺平向邓曙光转账支付剩余15000元。2018年3月19日，邓曙光通过EMS邮政快递向郭茂彬发出《解除合同通知函》，陈述因郭茂彬未按约定支付全部房屋转让款，邓曙光通知即日起解除双方签订的《房屋成交协议书》，要求其在15日内返还房屋。该邮件于次日签收。同时，邓曙光也以短信方式向郭茂彬发送上述《解除合同通知函》，郭茂彬随即答复不同意解除合同。因现今涉案房屋仍由郭茂彬、郭凯占有使用，故邓曙光诉至一审法院。另查明，2011年11月3日，涉案半球花园综合楼取得房产证，证号为深房地字第××号，权利人为运通公司。再查明，2015年6月30日，邓曙光曾发短信予郭茂彬就涉案房产进行沟通，其陈述涉案房产购房款103200元，该款项按照月息3分计算至2015年6月的利息共754035元，本息合计857235元；2002年1月至2007年9月30日，房屋租金按600元/月计算为41400元；2007年10月至2015年6月，房屋租金按1200元/月计算为96000元，以上费用合计994635元，要求郭茂彬对以上费用进行考虑，尽快作出决定。一审法院认为，邓曙光与郭茂彬签订的《房屋成交协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。根据上述《房屋成交协议书》的约定，郭茂彬应在2003年12月30日前付清50000元房屋转让款。郭茂彬在2007年4月16日出具的《房款支付计划》则显示，双方曾就房屋转让款金额以及支付时间重新作出约定，即房屋转让款变更为70000元，其中2007年4月16日支付39000元，4月20日支付11000元，9月30日前支付剩余20000元。虽然该份《房款支付计划》将第三期款项金额书写为“贰万元（￥2000.00元）”，但相较于汉字，阿拉伯数字书写时较易出现笔误，在两者不一致的情况下，按常理应以大写贰万元为准。同时，该份材料名为《房款支付计划》，内容也是郭茂彬就分期支付房屋转让款作出的承诺，双方并未将该笔20000元的性质确定为利息。对于郭茂彬有关房屋转让款仍为50000元、剩余2000元为利息的辩解，一审法院不予采纳。郭茂彬出具上述《房款支付计划》后，仅于2007年4月16日支付转让款39000元、2007年4月20日支付10000元、2007年9月27日支付6000元，剩余15000元转让款直至2017年11月13日才予以支付，超出了双方约定的付款时间。上述《房款支付计划》约定如郭茂彬未在2007年9月30日前付清房屋转让款，则邓曙光可收回房屋另作处理，该条款即双方对于邓曙光享有的合同解除权作出的约定，故郭茂彬超期付款的行为已构成根本违约，邓曙光据此行使合同解除权，并要求郭茂彬承担返还房屋、赔偿损失的违约责任，合法有理，一审法院予以支持。合同解除权系形成权，并不受约束债权请求权的诉讼时效制度的限制，且目前法律尚未对二手房买卖合同关系中合同解除权的行使期限作出规定，邓曙光、郭茂彬、郭凯也未对此作出明确约定，故邓曙光在2018年3月19日向郭茂彬发出《解除合同通知函》，并不违反法律规定，该解除合同的通知于次日送达予郭茂彬，故涉案《房屋成交协议书》于2018年3月20日解除。该《房屋成交协议书》约定在郭茂彬付清房款后，邓曙光将转交建房合同原件，代表房屋权属正式转让。郭茂彬一直未付清房款，故房屋权属至今尚未发生变更，而该房屋已于2001年12月30日前交付使用，故郭茂彬理应支付相应的占用费以补偿邓曙光的租金损失。因邓曙光仅能举证证明其最早于2015年6月30日要求郭茂彬支付租金，其诉请支付2013年6月30日前的占用费已超过了法定2年诉讼时效期间，一审法院不予支持，故郭茂彬应支付的房屋占用费从2013年6月30日开始计算。一审法院参照近年来深圳市房屋租金指导标准，酌情确定占用费统一按1400元/月的标准计算，故截至邓曙光提起诉讼当月即2018年3月，郭茂彬应支付的占用费为79800元（1400元/月×57个月）。郭茂彬已支付房屋转让款70000元，因涉案《房屋成交协议书》解除，邓曙光应退还上述款项，现邓曙光主张用上述款项抵销郭茂彬应付之占用费，符合法律规定，一审法院予以支持，故截至2018年3月郭茂彬应支付占用费9800元，2018年4月之后的占用费按1400元/月计算至本判决确定的返还房屋之日止。至于郭凯，因其并非涉案《房屋成交协议书》的当事人，其系基于家庭成员的身份经郭茂彬允许而使用涉案房屋，邓曙光诉请其承担违约责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认邓曙光与郭茂彬之间的《房屋成交协议书》于2018年3月20日解除；二、郭茂彬于判决生效之日起十五日内向邓曙光返还位于深圳市龙岗区布吉街道金储巷8号2单元303房屋（即半球花园综合楼509房）；三、郭茂彬于判决生效之日起十五日内向邓曙光支付截至2018年3月31日的房屋占用费9800元，以及支付从2018年4月1日起至判决确定的返还房屋之日止按1400元/月计算的房屋占用费；四、驳回邓曙光的其他诉讼请求。案件受理费5178元，邓曙光负担3981元；郭茂彬负担1197元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，根据郭茂彬的上诉请求，本案的争议焦点为邓曙光对于涉案合同的撤销权有无消灭，其相关诉讼请求是否应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，郭茂彬在2007年4月16日出具的《房款支付计划》中，已经明确，若在2007年9月30日前未付清房款，房权可由邓曙光收回另作处理。此后，郭茂彬未在《房款支付计划》承诺的付款时间付清房款，邓曙光依照约定，已经享有合同解除权。双方没有约定合同解除权的行使期间，因此，按照司法解释的规定，邓曙光应当在2008年9月30日前行使合同解除权。邓曙光没有在2008年9月30日前行使合同解除权，并且在2017年11月13号接受了郭茂彬支付的剩余15000元房款，用实际行动表示其愿意继续履行房屋买卖合同，因此，邓曙光起诉要求解除涉案房屋协议并返还房屋的请求，没有事实依据，应予以驳回。综上，郭茂彬的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初5756号民事判决；二、驳回邓曙光的诉讼请求。一审案件受理费5178元、二审案件受理费5178元，均由邓曙光承担。由郭茂彬预交的应由邓曙光承担的二审案件受理费5178元应由邓曙光在本判决生效之日起10日内迳付郭茂彬，逾期郭茂彬可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年七月二十二日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。