江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3497号上诉人（原审原告）：李宏。委托诉讼代理人：潘帅，江苏宏谐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵晓东。被上诉人（原审被告）：周昕。上诉人李宏因与被上诉人赵晓东、周昕房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初9363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李宏上诉请求：1.撤销原判，依法改判赵晓东、周昕退还租金、押金合计20400元（其中租金2000元×9.2月=18400元、押金2000元）及支付损失合计4666元（其中实际损失500元×9.2月=4600元、宽带费损失330元/12月×9.2月=253元、煤气费138元，扣除应承担水电费325元，剩余4666元）；2.一、二审案件受理费由赵晓东、周昕负担。事实和理由：1.南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）出租案涉房屋时向李宏出示了赵晓东、周昕出具的授权委托书，在签订房屋租赁合同后向李宏交付案涉房屋，房屋租赁合同也明确出租方“受房屋出租人委托”，故李宏有理由相信乐伽公司受赵晓东、周昕委托，乐伽公司的行为构成表见代理。对于一审判决认定系赵晓东、周昕将房屋出租给乐伽公司，后由乐伽公司转租的情况，李宏是在事后知晓，李宏作为善意第三人，合法权益应得到法律保护。事后赵晓东、周昕也向李宏出具说明，明确赵晓东、周昕委托乐伽公司出租案涉房屋给李宏，故赵晓东、周昕知晓房屋出租给了李宏。2.赵晓东、周昕不愿出租案涉房屋，李宏愿意交还房屋，但已支付的租金及相关费用理应由赵晓东、周昕退还。赵晓东、周昕以何方式出租房屋，李宏并不知晓，且赵晓东、周昕对于其收取乐伽公司的租金数额及乐伽公司是否将李宏支付的租金全部支付给赵晓东、周昕也未提供证据证明，一审判决认定赵晓东、周昕未收到2019年8月起的租金，没有依据。3.赵晓东、周昕将案涉房屋委托给第三方出租，应承担由此带来的后果。从保护弱者的角度出发，承租人支付了整年租金，赵晓东、周昕却轻易解除合同并不退还剩余租金，显失公平。赵晓东、周昕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.赵晓东、周昕就案涉房屋与乐伽公司是出租关系，租期为2018年7月至2020年7月，乐伽公司按季支付房租，赵晓东、周昕允许乐伽公司转租房屋，并非委托管理关系。乐伽公司以自己名义作为出租人与李宏签订租赁合同，且乐伽公司收取李宏的租金和押金未交给赵晓东、周昕，不符合代理的情形，李宏不应向赵晓东、周昕要求赔偿。2.乐伽公司2019年8月7日发布公告：因经营不善无力履行合同，凡房东房客自愿达成和解协议的，乐伽公司无条件认可，原房屋租赁合同即时废止，并承担一切法律责任。李宏应依合同起诉乐伽公司。3.乐伽公司以2500元/月向赵晓东、周昕缴纳房租，却以2000元/月出租给李宏，明显不符合经济规律。李宏明知租金明显低于市场价格且年付租金方式与市场不符，贪图便宜，理应自担风险。经双方协商，2019年8月18日李宏同意搬出案涉房屋，李宏在协商时未向赵晓东、周昕提出赔偿费用的要求，赵晓东、周昕同意李宏继续居住至2019年10月1日，不收取李宏任何费用，已作出让步。李宏向一审法院起诉请求：1.赵晓东、周昕退还租金、押金合计20400元（其中租金18400元、押金2000元）；2.赵晓东、周昕赔偿李宏损失合计4666元（其中实际损失4600元、宽带费损失253元；煤气费138元，合计4991元，扣除应承担水电费325元，剩余4666元）；3.本案诉讼费用由赵晓东、周昕承担。一审法院认定事实：2018年7月10日，赵晓东、周昕（出租人、甲方）与乐伽公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将苏州市姑苏区和茂苑16幢1302室房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租期为2018年7月10日至2020年8月10日，甲方于2018年7月10日前将房屋交付乙方，自甲方交付房屋起至2018年8月9日为空置期或装修期，此期间乙方不承担房租；租金2500元/月，押金2500元，租金按季支付，第一次支付时间为2018年8月9日。合同签订同时，赵晓东、周昕在乐伽公司合同附件《授权委托书》中签字，其中载明：本人授权乐伽公司关于涉案房屋的使用权益，出租权利和管理维护权益。合同签订后，赵晓东、周昕将涉案房屋交付乐伽公司。2019年7月3日，乐伽公司与李宏就涉案房屋签订电子房屋租赁合同，租期为2019年7月6日至2020年7月5日，月租金2000元，押金2000元。同日，李宏向乐伽公司支付全年租金24000元及押金2000元，合计26000元。后李宏搬入涉案房屋居住。2019年8月7日，乐伽公司发布公告，称因经营不善无力履行合同，凡房东、房客自愿达成和解协议，我司无条件予以认可，无须再通知我司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；对房东、房客要求解除与我司签订的房屋租赁合同，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除合同而产生的违约责任；房东、房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究我司应承担的法律责任；因我司造成房东损失由我司完全承担，不应波及房客，我司再次恳求房东不要采取过激手段驱赶房客。因乐伽公司发布上述公告，且赵晓东、周昕未能收到2019年8月起的租金，经与涉案房屋内实际承租人李宏联系，双方于2019年8月18日在涉案房屋内进行协商。经协商，李宏同意于2019年9月30日搬离涉案房屋，赵晓东、周昕亦表示不再收取李宏2019年9月30日前的房屋使用费。赵晓东、周昕向李宏出具说明一份，载明：说明人18年7月10日委托乐伽公司出租和茂苑1601302，租客李宏，租金2000元/月，已付12个月租金、1个月押金，共计26000元。现乐伽公司出现问题，说明人不再出租和茂苑16-1302，要收回房屋，收回时间2019年9月30日。李宏亦在该份说明落款处签名。2019年10月初，因李宏自行搬离涉案房屋，赵晓东、周昕自行收回涉案房屋。一审中，李宏陈述称，因乐伽公司系代表赵晓东、周昕出租涉案房屋，故现因合同提前解除，其已付租金及押金应由赵晓东、周昕退还，且还需赔偿租房差价500元/月，已装宽带费用、煤气充值费用等。房屋交还时，赵晓东、周昕提出尚欠付电费495元，其亦认可，但认为应扣除之前预交的电费170元后，实际其应承担的电费为325元。一审中，赵晓东、周昕陈述称，乐伽公司向其支付涉案房屋租金至2019年5月9日，其后租金未付。因乐伽公司高价承租，低价出租，存在欺诈，导致自身经营不善，故应由乐伽公司承担李宏的赔偿责任，现其二人也是受害者。2019年8月18日在涉案房屋内协商时，还曾就乐伽公司欺诈行为报警，警方出警后建议双方自行协商。当时李宏表示将向乐伽公司维权，故其二人出具了说明。以上事实，有李宏提交房屋租赁合同、付款记录、微信记录、赵晓东及周昕提供的乐伽公司公告、其与乐伽公司签订的租赁合同及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为,根据赵晓东、周昕与乐伽公司签订的房屋租赁合同以及乐伽公司与李宏签订的房屋租赁合同的约定，乐伽公司系从产权人处承租涉案房屋后再行寻找次承租人转租的方式经营，赵晓东、周昕签署的授权委托书系对乐伽公司转租行为的认可。鉴于乐伽公司系以自己名义以出租人身份与李宏就涉案房屋签订租赁合同，且乐伽公司收取李宏租金押金后并未转交赵晓东、周昕，故此不符合委托代理之情形，一审法院对李宏主张其与乐伽公司签订的租赁合同可对赵晓东、周昕产生合同拘束力的主张不予采信，对乐伽公司与李宏的租赁行为认定为系征得产权人同意后的转租行为。现因乐伽公司经营不善，导致产权人因未收取到房屋租金而向次承租人主张收回房屋，且李宏与赵晓东、周昕系在和平协商的基础上就腾让房屋达成一致意见，虑及赵晓东、周昕并未收到乐伽公司支付的2019年8月起租金，故从公平角度出发，一审法院对李宏向赵晓东、周昕主张退还租金、押金的诉讼请求，不予支持。李宏可就退还租金、押金及赔偿租金差价损失、宽带费用等主张，另行向乐伽公司主张。关于煤气费用，李宏并未进行举证，且其主张金额138元尚低于结欠电费325元，故一审法院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：驳回李宏的诉讼请求。一审案件受理费276元，减半收取138元，由李宏负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，二审的争议焦点为李宏与赵晓东、周昕之间的关系。李宏主张乐伽公司与其签订的租赁合同对赵晓东、周昕构成表见代理，赵晓东、周昕应承担相应责任。对此本院认为，根据赵晓东、周昕与乐伽公司签订的房屋租赁合同以及乐伽公司与李宏签订的房屋租赁合同的约定，乐伽公司是以从产权人处承租案涉房屋后再行寻找次承租人转租的方式经营。乐伽公司在与李宏签订合同时虽向李宏出示了赵晓东、周昕的授权委托书，但该授权委托书内容为“授权乐伽公司关于涉案房屋的使用权益，出租权利和管理维护权益”，仅是对乐伽公司使用、转租、管理维护案涉房屋行为的认可，并非认可乐伽公司作为赵晓东、周昕的代理人向李宏出租案涉房屋。且乐伽公司系以自己名义与李宏就涉案房屋签订租赁合同，目前也无证据证明乐伽公司收取李宏租金押金后转交赵晓东、周昕，故李宏主张乐伽公司与其签订的租赁合同对赵晓东、周昕构成表见代理，没有事实与法律依据，乐伽公司将案涉房屋出租给李宏系征得产权人同意后的转租行为。现乐伽公司经营不善，导致赵晓东、周昕因未收到房屋租金而向李宏主张收回房屋，双方已就腾让房屋达成一致意见。关于李宏退还租金、押金及赔偿租金差价损失、宽带费用等损失的主张，应另行向其合同相对人乐伽公司主张。综上所述，李宏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由上诉人李宏负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年七月十三日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。