北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24229号原告(反诉被告)：贾学静，女，1981年7月10日出生，汉族，北京北陆药业股份有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王麒舒，北京京平律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金科天宸荟商业管理有限公司，住所地北京市大兴区永旺路1号院7号楼1层101。法定代表人：张建辉，执行董事。委托诉讼代理人：曹付强，男，北京金科天宸荟商业管理有限公司员工。原告（反诉被告）贾学静与被告（反诉原告）北京金科天宸荟商业管理有限公司（以下简称金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。贾学静及其委托诉讼代理人王麒舒，金科公司的委托诉讼代理人曹付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾学静向本院提出诉讼请求：1、确认从起诉时解除双方签订的金科嘉苑项目17号楼303号商铺租赁合同；2、金科公司双倍返还履约保证金29876.7元；3、金科公司返还贾学静6个月租金14938.34元；4、金科公司向贾学静支付违约金14938.34元；5、金科公司赔偿贾学静总装修款312800元的四分之一；6、金科公司返还贾学静水电费2000元、装修垃圾费2338.5元；7、金科公司退还贾学静物业费11224.8元、装修押金7500元。事实和理由：双方于2018年12月18日签订303商铺租赁合同，约定贾学静租赁金科公司的金科嘉苑项目17号楼303号商铺，从事美术教育经营使用，租期60个月。贾学静依照合同向金科公司交付6个月租金等相关费用，并对该商铺及同时租赁的另三个商铺进行整体装修，于2019年4月30日前完成装修，四个商铺支出装修费共计31.28万元。2019年上半年，因无法办理营业执照，双方一直协商解除合同事宜。因金科公司未能取得商铺所有权、不能提供合法有效的权属证明文件，导致贾学静无法办理营业执照，直接导致贾学静租赁商铺合同目的落空。由于金科公司的行为属于根本违约，造成贾学静巨大经济损失，为了维护贾学静合法权益，特诉至法院，请求支持贾学静的诉讼请求。金科公司辩称，我方与贾学静签订租赁合同合法有效，双方均应依照合同履行，我方对贾学静办理营业执照只是协助义务，并没有合同约定的义务。合同签订后，贾学静正常进驻场地装修，由于该项目的其他原因，我方于2019年9月份取得了产权证，并告知、催促贾学静可以办理营业执照，但其一直未去办理。贾学静虽然预付了租金，但我方并未扣其租金。贾学静将水电费、装修押金、物业费、装修垃圾清运费交给了物业公司，与我方无关，且其开展营业前的准备工作，已经接受相应物业服务。贾学静一并要求承担违约金和保证金双倍返还没有法律依据，且保证金的性质不是定金。对于贾学静的装修费用涉及的合同及支出，与我方无关，不予认可。贾学静没有合同约定和合法依据无权行使法定解除合同的权利；我方目前已经取得了商铺产权证，具备继续履行合同的条件和实现合同目的，贾学静出于经营及其他目的单方解除合同构成违约。不同意贾学静的诉讼请求。金科公司向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的金科嘉苑项目17号楼303号商铺租赁合同；2、贾学静向金科公司支付违约金14938.34元，并支付截止2020年6月17日的租金89630元（此后租金按合同约定标准计算到恢复涉案商铺原状或实际腾退之日止）；3、贾学静腾退涉案租赁商铺并恢复原状或赔偿损失15590元。事实和理由：我方依合同约定交付商铺，但贾学静未按约定及时交付租金及开业，严重违反合同约定。贾学静在不享有约定及法定解除合同权利的情况下，通过诉讼方式明确表示不再履行合同，其存在诸多违约行为，为维护我方合法权益，特依法提出反诉，望判如所请。贾学静针对金科公司的反诉辩称，因金科公司不能提供合法有效的权属证明文件导致贾学静无法办理营业执照，直接导致租赁商铺合同目的落空，金科公司的行为属于根本违约，并造成贾学静巨大经济损失；贾学静未交付第二期租赁费，实际在行使先履行抗辩权；根据双方签订的租赁合同，符合法定解除条件，双方受到的损失应由金科公司自担。请求法庭驳回金科公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月18日，出租人（甲方）金科公司与承租人（乙方）贾学静签订《金科嘉苑项目17号楼303号商铺租赁合同》，其中约定：甲方将位于北京市大兴区永旺路与新源大街交汇处的“金科嘉苑项目17号楼303号商铺”租赁给乙方用于从事美术教育经营，该商铺建筑面积77.95平米，租赁期限自2018年12月18日至2023年12月17日止；第一年度的租金为29876.64元，第二年度的租金为44814.96元，第一、二年度租金存在优惠期，第三年度的租金为59753.4元；本合同签订时，乙方一次性向甲方交纳6个月租金，从第7个月起按合同以6个月结算并支付，实行先缴纳租金后使用；为了规范乙方履约行为，乙方于签订本合同时一次性缴纳3个月租金（按第三年度月租金标准）作为履约保证金，金额为14938.35元，如乙方有违反合同或不履行本合同的行为（包括但不限于拖欠租金等费用以及给第三人造成损失），或所售商品或提供服务不符合有关规定等造成甲方损失，甲方有权用此款进行相应抵扣…，当租赁合同期满或中途终止合同，经确认乙方无违约行为的，此款退还乙方；乙方按建筑面积使用的水电气等费用，由物业管理公司代收；乙方主动向物管公司缴纳物业服务费每年11224.8元；在乙方进场装修前向甲方或物业管理公司缴纳7500元装修保证金，作为乙方在装修过程中未经甲方或物业公司同意损坏现有设备和商铺结构的赔偿；商铺交付时间为合同签订之日，乙方应于该日前与甲方办理交接手续；乙方必须于2019年4月30日前完成装修工程并开业；乙方必须按照国家规定办理经营所需相关手续、证照等依法经营；一次消防系统及验收由甲方负责，乙方负责二次消防系统报建和验收工作，如乙方需调整、更改消防系统的，相关费用由乙方自担；乙方擅自提前终止合同，或因乙方责任甲方根据约定单方终止合同的，乙方应补缴优惠期的租金44814.95元，并向甲方交付当年3个月租金作为违约金，且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装修无偿归甲方所有。若甲方擅自提前终止合同，或因甲方责任乙方根据约定单方终止本合同的，甲方应当向乙方交付当年3个月租金作为违约金，且乙方缴纳的租赁保证金双倍返还，对甲方书面同意乙方进行的装饰、装修，甲方按乙方使用年限折旧后给付补偿（双方确认乙方装饰、装修按5年平均折旧完…..），未经甲方同意乙方擅自进行的装饰、装修，甲方不给予任何补偿，全部无偿归甲方所有。贾学静于2018年12月14日按合同约定向金科公司缴纳履约保证金14938.35元、交纳第一期即6个月的租金14938.32元；于2018年12月19日向向金科物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称物业公司）缴纳物业费11224.8元，于2019年1月3日向物业公司缴纳装修押金7500元、装修垃圾清运费2338.5元，于2019年1月7日向物业公司缴纳水电费合计2000元。另查明：1、双方于签订本合同的同时，还就同一位置相邻接的301、302、304号商铺分别签订了租赁合同，其中：301号商铺面积73.27平米；302号商铺面积77.97平米；304号商铺面积77.92平米，以上四间商铺面积合计307.11平米。2、2018年12月20日，贾学静、戴媛媛、闫月平签订《合伙人协议》，约定三人共同经营美术、书法培训，合伙期限自2018年12月18日至2023年12月17日止，戴媛媛为合伙执行人，并约定了其他合伙权利义务。2018年12月13日，戴媛媛与北京弘贵全建筑装饰工程有限公司签订《北京市装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为金科-天宸荟C2-301-304室内装修工程，工程地点为金科-天宸荟C2-301-304，本工程含设计费，不含税价总计19万元，按施工进度付款，不包含空调、消防、暖气、家具、窗帘等项目。为支付上述工程价款，贾学静向北京弘贵全建筑装饰工程有限公司实际支付工程款合计15.2万元（分别于2018年12月14日支付1万元、2019年1月7日支付8.5万元、2019年3月29日支付5.7万元）。2019年3月4日，戴媛媛与北京鑫雨盛安消防科技有限公司签订《消防改造施工合同》，约定工程地点为北京市大兴区金科嘉苑17号楼301-304室，承包范围为消防感烟、报警、水喷淋改造、消防设计，承包方式为包工包料，工程总价款7万元一次性包死。戴媛媛经手于当日向该公司交付消防改造款7万元。2019年1月7日、16日，戴媛媛与永清县信诺盛科技发展有限公司分别签订《空调销售安装合同》及补充说明、《暖气购销安装合同》及补充说明，合同及补充说明中约定“甲方戴媛媛”地址均为大兴区金科天宸荟17号楼301-304。于2019年1月8日至4月15日分六笔合计支付空调、暖气施工款4.15万元。2019年3、4月间，北京三木永佳木业有限公司出售并安装于装修改造后四个商铺范围内免漆门4套、烤漆门7扇，合计支付门款1.08万元。以上装修改造费用合计27.43万元，系针对本案303商铺以及另案即301、302、304号商铺一并整体装修改造费用支出，但无法具体对应每个商铺的费用支出及数额。庭审中还查明，贾学静曾于本案诉讼前与金科公司有关人员联系商铺租赁及另行租赁事宜，并将商铺门钥匙一把交付金科公司。该商铺至今空置。金科公司不认可收到贾学静解除合同通知。本院认为，贾学静与金科公司签订的“金科嘉苑项目17号楼303号商铺租赁合同”系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。在具体履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方明确约定租赁涉案商铺用于从事美术教育经营，其合法经营前提是申请取得营业执照，虽然租赁合同中未约定金科公司负有办理营业执照的义务，但金科公司作为涉案商铺的出租方，其未能及时向贾学静提供涉案商铺产权证明，致使贾学静无法以涉案商铺为经营场所办理营业执照，导致租赁合同目的无法实现，故贾学静主张解除合同，并要求金科公司承担相应违约责任，应予支持。关于合同解除时间问题，因金科公司责任导致贾学静依法行使解除合同权利，但因其不能提交有效证据证明解除合同的通知到达金科公司具体时间，故本院确认金科公司收到本案起诉状副本之日即2019年9月27日为本案合同解除之日。金科公司虽于2019年9月份取得涉案商铺产权证明，并催促贾学静办理营业执照，主张租赁合同应当继续履行，但此时相比约定商铺使用期限已属经过较长期限，且相关经营环境亦会发生客观变更，故金科公司关于贾学静无权单方解除合同的抗辩意见，不予采纳。但贾学静于合同解除之日前应当依照合同约定标准补交相应租金，其要求退还已交付的6个月租金14938.34元，无事实和法律依据，不予支持。贾学静根据合同约定并经金科公司同意对承租商铺进行了装修改造，考虑到具体装修改造物已与租赁商铺形成附合，且拆除相应装修材物客观造成装修改造价值贬损，基于合同解除原因，金科公司应承担的相应装修改造费用。承担费用的比例，可参照租赁合同第十条10.1约定“按5年平均折旧完”具体计算，折旧期间以本租赁合同签订日起至确认合同解除日止。因贾学静同时租赁位置相邻接的四间商铺，其整体投资装修改造后的四间商铺难以明确划分，亦无法确定各商铺支出费用，且其以四间商铺的四份租赁合同为依据分别同时向本院提起诉讼主张权利，故从方便当事人诉讼、方便法院审理案件原则出发，将贾学静的全部装修改造合理费用，按照四间商铺的总面积分摊至各商铺中予以确定数额。关于贾学静主张的装修费用数额，本院根据贾学静提交的证据材料，考察相关装修改造合同内容、费用支付收据、转账凭证、现场照片等，已经形成符合实际装修改造费用支出相对完整的证据链，金科公司虽不认可，但未能提供相关反驳证据予以支持。但贾学静主张装修费31.28万元，其中3.85万元证据不足，故该部分费用不予认定。因贾学静至今未以涉案商铺进行过经营，故其支出的装修垃圾费、水电费，按一般常理判断，实质系为装修改造所支出，故应在以上装修改造费用中一并予以确定分担。关于贾学静主张的装修押金、物业费，系其向物业公司缴纳，完全受贾学静与物业公司间的物业管理服务合同调整，故本案不予处理。贾学静于双方签订合同前缴纳的履约保证金14938.35元，因贾学静不存在租赁合同5.4.1约定情形，故基于合同解除，金科公司应予退还该款项。关于贾学静主张金科公司承担按不含优惠因素3个月租金标准计算的违约金及双倍返还履约保证金问题。贾学静此两项请求均系因金科公司违约而主张金科公司承担的违约责任及不同项目、数额，首先金科公司依法应按违约责任条款约定支付违约金14938.34元，贾学静该项请求，应予以支持；贾学静主张双倍返还履约保证金，实际赋予了该款项具有定金性质，首先，依据我国合同法的规定，违约金与定金不可同时适用，只可选择适用其一；其次，在本合同其他条款对于履约保证金的进一步解释和约定可以看出，其目的均系防止承租商户在经营过程中发生相应违约行为所提前收取具有押金作用的款项；第三、要综合本案确认解除合同责任、过程程度以及承担违约金数额高低进行考量。故贾学静要求双倍返还履约保证金的请求，不予支持。关于金科公司要求解除涉案租赁合同的请求，本院不持异议；金科公司关于贾学静未及时开业构成违约的主张，根据查明事实，在2019年9月份前未能开业，责任不在贾学静，故其主张没有事实依据，不予支持；关于贾学静未交纳租金构成违约的主张。贾学静未交纳第一年度第二期即2019年6月18日后租金，贾学静的抗辩意见是，金科公司因不能提供商铺产权证明无法办理营业执照开展经营等原因而未缴纳后期租金，本院认为，贾学静该行为符合履行抗辩权的规定，故金科公司以此主张贾学静构成违约，不符合事实和法律规定，不予支持。鉴于贾学静于起诉前已将商铺钥匙交付金科公司，且贾学静认可该商铺目前空置状态，故金科公司有权即时管控该商铺。基于以上，金科公司提出的其他反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除北京金科天宸荟商业管理有限公司与贾学静签订的《金科嘉苑项目17号楼303号商铺租赁合同》；二、自本判决生效后十日内，北京金科天宸荟商业管理有限公司退还贾学静履约保证金14938.35元；三、自本判决生效后十日内，北京金科天宸荟商业管理有限公司向贾学静支付违约金14938.34元；四、自本判决生效后十日内，北京金科天宸荟商业管理有限公司赔偿贾学静装修、装饰（含水电费、装修垃圾费）损失62455.73元；五、自本判决生效后十日内，贾学静向北京金科天宸荟商业管理有限公司补交租金8465.05元；六、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1682元，由贾学静负担382元（已交纳），由北京金科天宸荟商业管理有限公司负担1300元（于本判决书生效后七日内交纳）；反诉案件受理费563元，由北京金科天宸荟商业管理有限公司负担460元（已交纳），由贾学静负担103元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李继伟人民陪审员  张彦春人民陪审员  焦福银二〇二〇年七月九日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞