安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1621民初4197号原告：陈凤娇，女，1995年3月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被告：涡阳县七度置业有限公司，住所地安徽省涡阳县站前东路北侧。法定代表人：王颍洲，总经理。委托诉讼代理人：沈宇，该公司员工。委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。原告陈凤娇诉被告涡阳县七度置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郭陈凤娇、被告涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）的委托诉讼代理人沈宇、吴增鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务;2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金人民币49161元(全部违约金请计至实际交付房屋之日止);3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月27日签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于七彩城小区10幢27层2701号房出售给原告，房屋建筑面积109.9平方米，房屋总价为481980元，原告已经按照合同约定的付款方式履行付款义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年12月31日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后,买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。截至起诉日，被告仍未交付房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了经济损失。综上所述，为维护合法权益，原告特诉至法院。被告辩称，1.不具备判决交房条件，但涉案房屋各项验收已合格，仅因为商业综合体规划事宜耽搁，无法统一备案，房屋质量没有问题，双方可以协商交房。2.违约期应自房款结清之日起计算，并扣除疫情不可抗力32天和环保问题停工期。3.关于违约金计算标准，应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130％核减违约金，我方申请核减。4.原告支付首付款后，剩余部分系办理银行按揭贷款，合同未约定按揭贷款为我公司代办，应为原告自行办理，贷款逾期至2019年11月29日才下来，该后果应由原告自行承担，在原告未付清全款时，我公司行使不安抗辩权，不予交付房屋，故原告主张违约金应从其付清全款后计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，即原告举证的身份证复印件、首付款凭证、被告举证的《安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应》、亳州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知》，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告举证的商品房买卖合同，被告对真实性均无异议，但认为原告应当在15日内办理银行按揭贷款手续。本院经审查对该证据的真实性、关联性及合法性均予以认定。对被告举证的银行放款记录，原告对真实性无异议，但认为其去办理贷款，后来被告通知其换了几家银行，原告的征信没有问题，贷款下不来不是原告的原因。对此本院经审查对该证据的真实性、关联性及合法性予以认定。对被告举证的房地产评估报告、公证书，原告有异议，不同意按此方式计算违约金。对此本院经审查对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认定。根据已确认证据，结合双方当事人陈述及庭审情况，本院查明的事实为，原告陈凤娇于2017年6月27日从被告处购买安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城第10幢2701号房，房屋面积109.9平方米，房屋总价款为481980元，原告按约支付了221980元首付款，于2019年11月29日在安徽涡阳农村商业银行办理了住房按揭借款手续。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付为2018年12月31日前，第九条约定如不能按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，至实际交付之日止。至原告起诉之日，案涉房屋仍未取得综合查验备案，房屋未交付。2020年3月27日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出《房地产估价报告》，对安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城小区住宅用房租金评估，评估结果为月租金9元/㎡。本院认为，依法生效的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。对原告主张被告交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》约定房屋经验收合格方可交付，因案涉房屋商业综合体规划事宜无法统一备案，不具备的交付条件，对于原告要求交付房屋的诉讼请求本院不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告七度公司在合同约定的期限内未按照要求交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告答辩称，要求核减违约金，违约金应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130％的标准计算。根据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。本案中，被告提供《房地产评估报告》证明原告损失标准，涉案房屋月租金为9元/㎡，该评估报告在实体上客观公正，程序上不存在违法行为，评估机构具备资质，本院对此评估报告予以采信。按照原、被告房屋买卖合同中约定的违约金计算标准，被告应负担原告陈凤娇每日违约金96.40元（总房款481980元×0.0002），按照《房地产评估报告》评估结论，被告应负担原告陈凤娇每日损失为32.97元（109.9㎡×9元/㎡÷30天）；两者对比，合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低，调整标准为参照评估报告结论计算原告因被告违约造成的损失上浮30%，因原告给于2019年11月29日支付全部购房款，违约金应自房款结清之日起计算，计算天数为228天（2019年1月1日至本案受理之日2020年7月14日），即9772.3元（32.97元/天×228天×130%）。对原告主张被告支付后续违约金的诉讼请求，因该笔损失尚未发生，无法确定具体数额，原告可待损失实际发生后另行主张，故对该诉讼请求本院不予支持。对被告辩称的应扣除疫情期间32天的违约金，本院认为，该重大突发公共卫生事件发生在被告违约行为产生之后，且被告主张按照租金损失赔偿违约金，故一级响应期间不影响违约金的赔付，该期间内案涉房屋也未达到交付条件，故对该意见不予采纳。综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告涡阳县七度置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告陈凤娇2020年7月14日之前的违约金9772.3元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1029元，减半收取514.5元，由原告负担412.5元，被告负担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙良义二〇二〇年七月三十日书记员  杨 洋