广东省连州市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1882民初347号原告(反诉被告)：成雄志，男，1977年1月8日出生，汉族，连州市人，身份证地址连州市***********，现住连州市*********，身份证号码441************63X。被告(反诉原告)：杨冬莲，女，1968年6月27日出生，汉族，连州市人，住连州市***********，身份证号码440************523。委托代理人：何树友，男，1962年10月14日出生，汉族，连州市人，住连州市***********，系被告的丈夫。原告成雄志诉被告杨冬莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员陈远洲担任审判长、人民陪审员徐记莲、人民陪审员唐小梅组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成雄志、被告杨冬莲及其委托代理人何树友均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告成雄志诉称：2010年3月10日，被告杨冬莲与原告签订《花园新城G栋12号商铺租赁合同》，租期为10年，到2020年3月10日到期。到期前一个多月，原告向被告说明到期后不续租的决定，将支付最后一个月租金，合同到期时，让被告退回押金10000元。被告当场表示该房产租赁押金10000元，合同到期均不予退还，将收取作10000元转让费。针对被告的反诉，原告认为：被告说的是无稽之谈，租金原告答应给被告，至于转租费，与被告无关。被告应退回押金给原告，租金可以在此扣除或原告直接给被告，被告应退回押金给原告。为保护原告的合法权益，原告现向法院诉请要求：1、判令被告退回押金10000元整；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告成雄志对其主张提供证据有：1、原、被告身份证复印件；2、合同复印件；3、房地产权证复印件；4、照片三张（证明被告诽谤雄志企业）。此证据均经过庭审质证。被告杨冬莲辩称：一、原告不履行《房屋租赁合同》约定。1、被告于2008年购买连州市*******2号商铺（以下简称：商铺），并出租给租户潘先生使用。2010年，由于成雄志及其公司员工主动联系，与被告签订为期十年的《房屋租赁合同》，将当时租户潘先生转租给原告（见证据1）。2、2012年，成雄志及其公司员工将商铺转租给他人，根据原告与被告签订《房屋租赁合同》第十条：“合同期内，转租收10000元正，只收一次，由甲方收取”，被告应获得相应转租费用，但多次向原告及其公司员工催收，都以各种理由拖欠。期间几年内，商铺也出现过转租情况，被告也多次提醒并催收，均无法得到相应转租费用。3、2018年，成雄志及其公司员工将商铺转租给袁公标（电话：158*****255），经由被告多次提醒和催收，也没有得到相应转租费用。该《房屋租赁合同》是生效合同，成雄志没有按合同履约。为此，原告主观上恶意拖欠被告10000元转租费。二、原告拖欠被告《房屋租赁合同》规定最后一个月租金。2020年2月10日至3月10日，是合同约定的最后一个月的租赁期，租金为人民币5130元，因原告迟迟未交租金，经了解，租户己按时缴纳租金给原告及其公司员工。被告在2月17日前后，通过电话及微信多次催收租金，但原告及其公司员工以各种理由一拖再拖。直至2020年2月21日，被告再次通过电话催收租金，原告公司员工给出回复，表示最后一个月的租金不会支付被告（见证据2）。因被告未能收到最后一个月租金及转租费用，为保障被告的合法权益，原告应支付转租费用10000元及最后一个月租金5130元给被告；被告收到转租费用10000元及最后一个月租金5130元后，退回押金10000元给原告。鉴于上述原因，被告提出反诉请求：1、判令被反诉原告成雄志支付转租费用10000元给被告；2、判令被反诉原告成雄志支付2020年2月10日至3月10日租金5130元给被告；3、判令被反诉原告成雄志承担本案全部诉讼费用。被告杨冬莲对其主张提供证据有：1、房屋租赁合同复印件（证明原告转租，没给10000元转租费）；2、手机信息、通话记录截图（证明被告催原告交屋租）；3、中国建设银行个人账户收入交易明细（证明原告没交齐租金的情况）；4、证人证言；5、银行交易明细复印件。此证据均经过庭审质证。经审理查明：2010年3月10日，以杨冬莲为甲方、以成雄志为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，该《合同》约定：“租赁的房屋位于连州市*********，建筑面积45平方米，租赁期限自2010年3月10日至2020年3月10日。第一年每月租金2200元，第二年每月租金2420元……第十年每月租金5130元，租金按月收取。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金如数返还乙方。乙方租赁房屋后，应合法经营，由乙方自主管理和使用，运营转租等，但保证其合法性。合同期内，转租收10000元，只收一次，由甲方收取。”合同签订后，被告收取原告10000元保证金，按约定将房屋交付给原告使用。以潘立朋(身份证号码：441************063X，地址连江路61号，电话6635733)为甲方、以袁公标为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，该《合同》约定：“租赁的房屋位于连州市*********，建筑面积42平方米，房屋用途做玩具机，租赁期限自2018年3月9日至2019年3月9日，每月租金4700元，租金按季度收取。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣相关欠款后，剩余部分30天内返还乙方。”原告成雄志与被告杨冬莲在签订《房屋租赁合同》期满的前一个月，双方因支付转租费10000元等问题产生矛盾，原告至今仍拖欠被告2020年2月10日至同年3月10日的租金5130元未支付。原告成雄志于2020年3月16日向本院提出上述诉讼请求，被告杨冬莲在答辩期间提出上述反诉请求。案经本院庭审主持调解，原、被告均坚持其诉辩意见而无法达成一致协议。本院认为：2010年3月10日，以杨冬莲为甲方、以成雄志为乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定：“原告租赁被告所有的位于连州市**********屋，建筑面积45平方米，租赁期限自2010年3月10日至2020年3月10日。第一年每月租金2200元，第二年每月租金2420元……第十年每月租金5130元，租金按月收取。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金如数返还乙方。乙方租赁房屋后，应合法经营，由乙方自主管理和使用，运营转租等，但保证其合法性。合同期内，转租收10000元，只收一次，由甲方收取。”合同签订后，被告收取原告10000元保证金，按约定将房屋交付给原告使用。《房屋租赁合同》期满的前一个月，双方因支付转租费10000元等问题产生矛盾，原告至今仍拖欠被告2020年2月10日至同年3月10日的租金5130元未支付。均为双方当事人一致确认的事实，本院可作为定案的事实依据。本案的争议焦点为：1、被告是否应退回10000元保证金给原告，原告欠一个月租金被告如何支付；2、原告对所租赁的房屋有无转租行为，是否应当向被告支付10000元的转租费。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。关于争议焦点一，被告是否应退回10000元保证金给原告，原告欠一个月租金被告如何支付。2010年3月10日，以杨冬莲为甲方、以成雄志为乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定合同双方的权利和义务，该《合同》符合房屋租赁合同的要素，是房屋租赁合同。该《合同》是双方在完全平等自愿基础上签订，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受到法律的保护，双方应全面履行其义务。合同签订后，被告收取原告10000元保证金后，按约定将房屋交付给原告使用。原告至今仍拖欠被告2020年2月10日至同年3月10日的租金5130元未支付，是否构成违约？《合同》约定租金按月收取，未约定先付租金后使用或先使用后付租金，甚至最后的10000元以内的租金在应退还的保证金中抵扣，本院应按交易习惯认定先付租金后使用和合同履行完毕后方能要求退还保证金。因此，原告至今仍拖欠被告2020年2月10日至同年3月10日的租金5130元的行为，已构成违约，应依法承担违约责任。法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，原告无权要求被告返还已经收取的保证金10000元。原告的诉讼请求，缺乏证据，于法无据，本院不予支持。2020年2月10日至同年3月10日，原告仍在使用被告的出租房屋，被告要求原告此时间段的租金5130元，证据充分，于法有据，本院应予以支持。成雄志认为其没有违约行为，缺乏证据，本院不予采纳。关于争议焦点二，原告对所租赁的房屋有无转租行为，是否应当向被告支付10000元的转租费。以潘立朋(身份证号码：441************063X，地址连江路61号，电话6635733)为甲方、以袁公标为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，该《合同》约定租赁的房屋位于连州市*********。潘立朋的住址、电话，所出租的房屋与原、被告所签订《房屋租赁合同》的出租房屋一致，且租期发生在其租赁期限内；原告在庭审中亦承认潘立朋是原告所设立公司的员工；原、被告所签订《房屋租赁合同》其中约定：“乙方租赁房屋后，应合法经营，由乙方自主管理和使用，运营转租等，但保证其合法性。”因此，本院认定原告将承租被告房屋，交由潘立朋转给他人，存在转租行为。原、被告所签订《房屋租赁合同》其中约定：“合同期内，转租收10000元，只收一次，由甲方收取。”可见，原告的租赁期内，可多次转租，但被告只能收取一次，金额为10000元的转租费。据此，被告反诉要求原告支付转租费10000元的证据充分，于法有据，本院应予以支持。成雄志认为其没有转租行为，缺乏证据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告成雄志应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金、房屋转租费合计15130元给反诉原告杨冬莲；二、驳回原告成雄志的全部诉讼请求。本案受理费50元，反诉费87.50元，合计137.50元，均由原告成雄志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈远洲人民陪审员  徐记莲人民陪审员  唐小梅二〇二〇年七月二十一日法官 助理  梁舒恬书 记 员  黄薇霖附：本案适用的法律及司法解释条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。