广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38902号原告：李建新，男，1953年7月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。被告：广东省世纪爱心慈善基金会，住所地广东省广州市黄埔大道西159号富星商贸大厦西塔9楼BC单元。法定代表人：刘杰。被告：刘杰，女，1985年12月26日出生，汉族，住广东省中山市。被告：世纪爱心企业管理（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道路159号9C。法定代表人：孙汝枝。原告李建新诉被告广东省世纪爱心慈善基金会（简称世纪爱心基金会）、刘杰、世纪爱心企业管理（广州）有限公司（简称世纪爱心公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建新的委托代理人王媛，被告刘杰（同时为世纪爱心基金会的法定代表人）到庭参加诉讼；世纪爱心公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李建新诉称：2017年5月10日，原告与世纪爱心基金会签订《广州市房屋租赁合同》，约定世纪爱心基金会承租原告的广州市天河区黄埔大道西159号富星商贸大厦西塔9楼BC单元（简称“租赁物业”）。其中第三条约定：甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：自2018年1月1日至2019年5月11日的月租金27465元。租金按月结算，由乙方（世纪爱心基金会）在每月第12日前按银行转账，汇款付款方式缴付租金给甲方（原告）。第七条第一款约定：逾期交付租金的，每逾期一日，乙方（世纪爱心基金会）须按当月租金额的0.01%向甲方（原告）支付违约金。2018年10月起三被告出现逾期支付租金的情况。2019年6月26日，世纪爱心基金会、刘杰向原告出具《还款计划书》，确认拖欠原告自2018年9月开始的租金，刘杰承诺在一个月内以分期付款的方式还款247185元；世纪爱心基金会承诺在2019年7月底之前到天河区市场监督管理局变更世纪爱心基金会、世纪爱心公司的注册地址。2019年7月17日，原告就被告拖欠租金、解除合同、搬离租赁物业、迁出注册地址等相关事宜，委托广州金鹏律师事务所向世纪爱心基金会、刘杰发出《律师函》进行催告。但至今为止，三被告仍未履行约定的义务。2019年8月15日，世纪爱心基金会、世纪爱心公司向原告出具《声明》，确定因公司经营问题撤场，尚拖欠的物业管理费、水电费15012.46元由原告先进行垫付，原告可向三被告催缴。原告认为，原告已经按约定履行了全部合同义务，三被告应按《还款计划书》、《声明》约定和诚实信用的原则支付租金，垫付物业管理、水电费，将工商注册地址迁出租赁场地；按《广州市房屋租赁合同》约定，向原告支付逾期付款违约金；按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，按照年利率6%支付代垫款的资金占用期间利息。综上，三被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、三被告向原告支付拖欠租赁房屋2018年11月到2019年6月的租金208178.5元。2、世纪爱心基金会、世纪爱心公司向原告支付拖欠租赁房屋2019年7月的租金17719.35元。3、三被告向原告支付逾期支付租金违约金。4、世纪爱心基金会、世纪爱心公司支付租赁房屋工商注册占用费（自起诉之日起至世纪爱心基金会、世纪爱心公司在市场监督管理机关及民政部门将其注册地址迁出之日止，按27465元/月计算）。5、三被告向原告支付代垫租赁房屋的管理费、水电费15012.46元。6、三被告向原告支付垫付款项的资金占用利息（以15012.46元为本金，按年利率6%，自2019年8月15日起计至实际付款之日止）。7、本案受理费、财产保全费等由三被告承担。被告世纪爱心基金会、刘杰共同辩称：一、关于原告第一项诉请，租金计算不清楚，上述期间我方有向原告支付一笔租金27465元，原告没有抵扣该笔租金，而且原告也没有抵扣保证金49130元，也没有抵扣场内办公家具10000元。二、关于第二项诉请，我方不清楚原告如何计算。三、关于第三项诉请，原告没有计算我方支付的款项，原告计算不清楚；而且违约金应截至原告为我方支付物管费之日，因为该日我方已撤场。四、关于第四项诉请，合同对此没有任何约定，也没有法律依据。五、对第五项诉讼请求无异议。六、关于第六项诉请，合同没有约定，法院应不予支持。被告世纪爱心公司未答辩。经审理查明：李建新提供的房产证显示其是广州市天河区黄埔大道路159号9B房（建筑面积138.65平方米，房屋用途写字楼）的登记权属人。2017年5月10日，李建新（出租方/甲方）、世纪爱心基金会（承租方/乙方）双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区黄埔大道西159号富星商贸大厦西塔9楼BC单元（简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积289.0998平方米。租期2017年5月12日至2019年5月11日，其中2017年5月12日至2017年12月31日期间租金24565元/月，2018年1月1日至2018年12月31日期间租金27465元/月，2019年1月1日至2019年5月11日期间租金27465元/月。租金由乙方在每月的第12日前支付给甲方。乙方向甲方交纳49130元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回。乙方逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按当月租金额的0.01%向甲方支付违约金。乙方租赁期间办公所产生的正常水电费、管理费由乙方负责。租赁期未满，乙方选择退租，在承租超过两年的情况下，需提前60天向甲方提出，甲方可以退还保证金。乙方不能转租。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。合同签订后，世纪爱心基金会向李建新交纳租赁保证金49130元，李建新将涉案房屋交付世纪爱心基金会使用。租赁期间以世纪爱心基金会名义支付租金。2019年6月26日，刘杰出具《还款计划书》，函称：自2018年9月至今，涉案房屋共欠租金247185元，同时欠缴物业管理费、水电费24000元，还款计划如下：1、预押车辆壹台作为还款担保承诺，车牌号：粤Ｔ×××××，车型：小型普通客车贵士，车辆识别号JNLAE25E7E9100513，车辆行驶证、钥匙一套。所有人周朝龙（刘杰丈夫）身份证号码。抵押时间截止为还清全部租金，逾期李建新、张改芬有权处理。抵押期间产生的车位租金由世纪爱心基金会负责。2、世纪爱心基金会刘杰理事长承诺在1个月内（6月27日至7月26日）以分期付款方式还款，共5期。第一期在6月底前还5万元，第二期在7月5日前还5万元，第三期在7月10日前还5万元，第四期在7月15日前还5万元，第五期在7月20日前还款完毕，共计还款247185元。3、基金会要同步还清物业管理费24000元。4、如不按承诺完成还款，房东有权向天河区仲裁委或天河区法院追缴还款。5、基金会承诺在7月底之前到广州市天河区工商局变世纪爱心公司和世纪爱心基金会注册地址。2019年7月17日，李建新委托的广州金鹏律师事务所按刘杰身份证地址及涉案房屋地址邮寄发出《律师函》，向世纪爱心基金会及刘杰催收涉案房屋租金，要求其搬离涉案房屋及将世纪爱心基金会、世纪爱心公司注册地址从涉案房屋迁出。2019年8月15日，世纪爱心基金会、世纪爱心公司共同向李建新出具《声明》，声明称：由于本公司经营问题而撤场，因暂时未能结清2019年1月至7月的管理费（含水电费），故用缴交管理处的管理费押金8499.53元、水电费周转金4336.5元合计12836.03元抵扣。上述押金及周转金抵扣后剩余管理费（含水电费）的欠费15012.46元由李建新垫付。另，因拖欠管理费（含水电费）产生的违约金共2839.7元，如物业公司无法减免则由我司承担。李建新有权向我司、世纪爱心基金会及其法定代表人追缴所垫付的管理费（含水电费）。2019年9月24日，李建新提起本案诉讼。关于租金，在本院2020年7月20日的庭询中，李建新及世纪爱心基金会、刘杰共同确认：2018年10月11日之前的租金已清偿。李建新另表示：1、2018年10月12日至实际收回房屋之日2019年8月15日期间应付租金278312元[274650元（27465元/月×10个月）+3662元（27465元/月÷30日×4日）]，实付租金50000元（20000元+20000元+家具抵扣款项10000元），还应付228312元。上述50000元应先抵扣2018年10月12日至2018年11月11日的租金27465元及2018年11月12日至2018年12月11日期间的部分租金22535元。2、我方本案中主张2018年3月12日至2018年10月11日的租金逾期付款违约金，计算方式详见我方2019年12月13日的计算表。3、被告在2019年6月3日支付的27465元，是2018年9月12日至2018年10月11日期间的租金。4、关于2018年10月12日至2019年8月15日期间租金的逾期付款违约金，应分别以欠付的当月租金为本金，自逾期之日起计至清偿之日止，按每日千分之三的标准，违约金以本金为限。世纪爱心基金会、刘杰表示：1、确认我方自2018年10月12日起欠租，但租金应计至2019年6月11日。2、确认家具抵扣的款项是10000元。3、确认除上述10000元家具抵扣款及2019年6月30日、7月4日我方分两笔支付的40000元，合计50000元之外，没有再支付过其他款项。4、我方支付的租赁保证金49130元应抵扣欠租。关于逾期付款违约金，根据李建新2020年7月20日庭询中的陈述，结合李建新提供的落款时间2019年12月13日的统计表，计算方式如下：1、2018年3月至2018年7月、2018年9月每月租金27465元，违约金起算日为当月12日，按0.01%/日标准，2018年3月至2018年7月租金的违约金的截止日为2018年8月9日，2018年9月租金的违约金的截止日为2019年6月3日，合计违约金1961元。2、2018年10月租金27465元，其中2019年6月30日支付20000元，该20000元的逾期付款违约金按0.01%/日标准，自2018年10月12日起计至2019年6月30日；2018年10月租金剩余租金7465元于2019年7月4日支付，该7465元的逾期付款违约金按0.01%/日标准，自2018年10月12日起计至2019年7月4日；2018年11月租金27465元，2019年7月4日支付22535元，该22535元的逾期付款违约金按0.01%/日标准，自2018年11月12日起计至2019年7月4日；2018年11月剩余租金4930元（27465元－22535元）的逾期付款违约金按0.01%/日标准，自2018年11月12日起计至清偿之日止。3、2018年12月至2019年6月每月拖欠租金27465元，逾期付款违约金按0.01%/日标准，分别自当月12日起计至清偿之日止。4、2019年7月12日至2019年7月31日期间拖欠租金17719.35元（27465元/月÷31日×20日），逾期付款违约金按0.01%/日标准，自2019年7月12日起计至清偿之日止。5、2019年8月1日至2019年8月15日期间拖欠租金8573.88元。关于涉案房屋现状，庭审中李建新确认其于2019年8月20日收回涉案房屋，现已另租他人。世纪爱心基金会、刘杰则表示：根据李建新的证据，李建新在2019年8月15日垫付水电费、管理费，因此该日李建新已收回涉案房屋，且李建新垫付水电费也是为了出租给新的承租人。关于租赁保证金，庭审中李建新表示：依约我方可以选择不退还保证金。世纪爱心基金会、刘杰表示：合同期满时间是2019年5月11日，我方撤场时间是2019年8月15日，依约合同期满李建新应退还保证金，故退还保证金条件已成就，保证金应抵扣欠付费用。关于李建新主张的垫付水电费、物业管理费15012.46元，庭审中世纪爱心基金会、刘杰表示无异议，同意支付。李建新提供的收款收据及银行刷卡消费记录显示该款项的付款时间为2019年8月15日。关于李建新主张的迁出世纪爱心基金会、世纪爱心公司注册地址问题，在本院2020年7月20日的庭询中世纪爱心基金会、刘杰表示：我方已找到新的地址，近期可迁出。李建新表示：我方确认涉案房屋已另行出租，新租客的工商登记地址暂未收到影响，但我方要求世纪爱心基金会、世纪爱心公司尽快迁走工商登记地址。关于上述还款计划书，庭审中世纪爱心基金会、刘杰表示：刘杰只是履行职务行为，不代表其个人。李建新则表示：当时还款计划书有两份（内容一样），其中一份盖有世纪爱心基金会的公章及有刘杰签名，另一份只有刘杰签名。李建新当庭出示盖有世纪爱心基金会的公章及有刘杰签名的还款计划书。世纪爱心基金会、刘杰对上述还款计划书真实性无异议，并表示：当时双方商谈时刘杰没有带世纪爱心基金会的公章到场，但李建新要求我方先签名，故后来才补一份有世纪爱心基金会公章的还款计划书。关于上述《还款计划书》涉及的抵押车辆问题，李建新表示本案只处理租赁合同纠纷，该车辆问题不在本案中处理。在2020年7月20日的庭询中，本院主持双方调解，未果。本院认为：李建新、世纪爱心基金会双方签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，李建新已将涉案房屋交付世纪爱心基金会使用，世纪爱心基金会应依约支付租金。后因拖欠租金及己方原因，世纪爱心基金会于2019年8月撤场，双方合同已实际解除。现李建新作为出租方起诉要求追讨欠租、违约金及垫付费用等。关于欠租。世纪爱心基金会作为付款义务人对其交租情况负举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。根据双方当事人陈述，按查明的事实，租金应计至2019年8月15日，本院认定世纪爱心基金会拖欠李建新自2018年10月12日至2019年8月15日期间租金合计223478.23元［247185元（27465元/月×9个月）+17719.35元+8573.88元－50000元］，世纪爱心基金会应支付上述款项给李建新。关于租金的逾期付款违约金。违约金的计算，应分别以每月欠租为本金，按0.01%/日的标准，分别自当月13日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限［其中：2018年3月至7月租金的逾期付款违约金的计算本金均为27465元/月，分别自当月13日起计至2018年8月9日；2018年9月租金的逾期付款违约金计算本金为27465元，自当月13日起计至2019年6月3日；2018年10月租金的逾期付款违约金分两部分计算（20000元的逾期付款违约金自2018年10月13日起计至2019年6月30日，7465元的逾期付款违约金自2018年10月13日起计至2019年7月4日），2018年11月租金的逾期付款违约金分两部分计算（22535元的逾期付款违约金自2018年11月13日起计至2019年7月4日，4930元的逾期付款违约金自2018年11月13日起计至2019年8月15日），2018年12月至2019年6月期间租金27465元/月，2019年7月12日至2019年7月31日期间租金17719.35元，2019年8月1日至2019年8月15日期间租金8573.88元］。关于李建新垫付的涉案房屋物业管理费、水电费15012.46元的诉请，世纪爱心基金会、刘杰对此无异议，可按此处理。关于上述垫付费用的利息，李建新该诉请并无不当，世纪爱心基金会应支付利息。利息的计算分两部分，一是按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月16日起计至2019年8月19日；二是按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止。关于李建新主张的涉案房屋工商注册占用费。本案中世纪爱心基金会、刘杰同意尽快迁走世纪爱心基金会、世纪爱心公司的工商登记地址，李建新确认其已将涉案房屋另行出租，新租客的工商地址登记问题暂未受影响，李建新该项诉请理据不足，本院不予支持。关于租赁保证金49130元，合同并无明确约定李建新在世纪爱心基金会违约的情况下可予没收该保证金，为免双方讼累，本院对该款项的返还在判决主文一并处理。关于刘杰、世纪爱心公司应否承责问题。第一，刘杰虽非本案租赁合同当事人，但根据刘杰2019年6月26日出具的《还款计划书》，刘杰系以个人身份承诺分期偿还欠租及物业管理费、水电费，并以其丈夫名下车辆作为还款担保，应足以认定刘杰应对世纪爱心基金会的上述债务承担连带清偿责任。第二，世纪爱心公司也非租赁合同当事人，但其在2019年8月15日的《声明》中明确表示愿承担涉案房屋物业管理费、水电费，属当事人自由处分权利，并无不当，世纪爱心公司应对涉案房屋物业管理费、水电费15012.46元及利息承担连带清偿责任。世纪爱心企业管理（广州）有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东省世纪爱心慈善基金会向原告李建新支付关于广州市天河区黄埔大道西159号富星商贸大厦西塔9楼BC单元自2018年10月12日至2019年8月15日期间租金合计223478.23元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东省世纪爱心慈善基金会向原告李建新支付上述租金的逾期付款违约金｛分别以每月欠租为本金，按0.01%/日的标准，分别自当月13日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限［其中2018年10月租金的逾期付款违约金分两部分计算（20000元的逾期付款违约金自2018年10月13日起计至2019年6月30日，7465元的逾期付款违约金自2018年10月13日起计至2019年7月4日），2018年11月租金的逾期付款违约金分两部分计算（22535元的逾期付款违约金自2018年11月13日起计至2019年7月4日，4930元的逾期付款违约金自2018年11月13日起计至2019年8月15日），2018年12月至2019年6月期间租金27465元/月，2019年7月12日至2019年7月31日期间租金17719.35元，2019年8月1日至2019年8月15日期间租金8573.88元］｝。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东省世纪爱心慈善基金会向原告李建新支付关于广州市天河区黄埔大道西159号富星商贸大厦西塔9楼BC单元由原告李建新垫付的物业管理费、水电费15012.46元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东省世纪爱心慈善基金会向原告李建新支付上述15012.46元的利息（分两部分计算，一是按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月16日起计至2019年8月19日；二是按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止）。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告李建新向被告广东省世纪爱心慈善基金会返还租赁保证金49130元。六、被告刘杰对被告广东省世纪爱心慈善基金会上述第一、第二、第三、第四项付款义务承担连带清偿责任。七、被告世纪爱心企业管理（广州）有限公司对被告广东省世纪爱心慈善基金会上述第三、第四项付款义务承担连带清偿责任。八、驳回原告李建新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4770元，由被告广东省世纪爱心慈善基金会、刘杰负担［被告世纪爱心企业管理（广州）有限公司一并负担其中180元］。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何晓芬人民陪审员  贺丽芳二〇二〇年七月三十一日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬