江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1247号上诉人（原审被告）：王广元，男，1960年5月18日生，汉族，户籍地江苏省泰州市海陵区，现住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：徐志勇，江苏众成信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市海陵区九里社区居民委员会，统一社会信用代码55321202MEA5012771，住所地泰州市海陵区泰九路科达化工对面。法定代表人：徐荣华，该居委会主任。委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。原审第三人：海陵区新兴福废品收购站，住所地泰州市海陵区城西街道九里村（原挂面厂内）。经营者：王春锁，男，1982年4月17日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人王广元因与被上诉人泰州市海陵区九里社区居民委员会（以下简称九里居委会）、原审第三人海陵区新兴福废品收购站（以下简称新兴福废品收购站）租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人王广元上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。首先，2010年6月，上诉人与被上诉人签订租赁合同时，租赁房屋破旧不堪。上诉人签订合同交纳首期租金后，随即组织人员进场准备施工，却遭到案外人竺德本阻止。经了解，早在2008年，被上诉人即将同一租赁财产租赁给竺德本。因被上诉人无法处理村民矛盾，至竺德本无法使用租赁财产。在2008年租赁合同没有解除的情况下，被上诉人又将同一租赁财产租给上诉人。被上诉人对同一租赁财产“一女二嫁”。为此，上诉人和竺德本一起去被上诉人处寻求解决办法。被上诉人答复让上诉人和竺德本自行解决。基于此，竺德本起草转租协议一份，将上述租赁财产转租给上诉人。被上诉人对转租情况知晓。此后，上诉人直至2018年每年都向竺德本交纳租金。其次，案件审理期间，一审法院委托评估机构对案涉租赁财产进行评估，其评估价为八万余元，但一审判决仅作出补偿27482元的认定，故一审判决对被上诉人收回租赁财产时对上诉人所作补偿金额认定错误。2、本案应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定作出补偿，而不是一审判决适用第十三条规定不予补偿。3、上诉人是次承租人，一审法院审理时应当通知转租人竺德本参加诉讼。4、一审判决偏袒被上诉人，显失公平。被上诉人九里居委会辩称，1、上诉人所谓被上诉人对同一租赁财产“一女二嫁”的说法不能成立。2008年被上诉人与案外人竺德本签订租赁协议后，竺德本仅支付了第一年的租金8000元，后再没有支付租金。被上诉人在一年多没有收到租金的情况下，口头与竺德本解除租赁合同，收回房屋及场地。后与上诉人签订租赁协议，将案涉房屋及场地交付给上诉人，不存在“一女二嫁”的情形。被上诉人每年都向上诉人索要租金，但上诉人都以租金已支付给竺德本为由加以拒绝。上诉人所谓的转租，被上诉人并没有同意。上诉人在一审中已自认其是与被上诉人签订的租赁合同，租赁物也是被上诉人交给其使用的。所谓的转租不成立，一审判决不存在遗漏当事人。2、经评估机构评估，案涉房屋室内装潢及附属设施的市场价值为58474元，并非上诉人所述8万余元。根据案涉租赁合同约定，破旧房屋的修缮及新建围墙投资按现行评估价处理，我方对此在一审中已予以认可。但租赁合同并没有对装潢、扩建部分进行约定。故，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，并无不当。3、一审判决租金给付公平正确，不存在偏袒被上诉人。原审第三人新兴福废品收购站未答辩。九里居委会向一审法院起诉请求：1、判令终止九里居委会与王广元之间租赁关系，王广元返还房屋及场地；2、判令王广元立即支付拖欠的租金人民币35000元（2011年7月1日至2018年7月1日），此后租金以交房交地时实际发生为准，按年租金5000元的标准计算；3、判令第三人新兴福废品收购站返还所占用的房屋及场地；4、诉讼费由王广元承担。一审法院经审理查明：2010年，九里居委会与王广元签订租赁协议一份，约定九里居委会将原村挂面厂破旧房屋及门前的场地出租给王广元使用，出租时间为5年，从2010年7月1日至2015年7月1日，租金为每年5000元，先交后租，租金缴纳在每年的7月1日之前，水电自行安装，费用处理，村里提供方便，九里居委会所出租房屋包括新建围墙由王广元投资，合同到期后由九里居委会与王广元双方根据现行评估价进行处理。协议签订后，王广元使用上述房屋、土地，并向九里居委会缴纳了第一年的租金人民币5000元。后王广元对租赁房屋进行了维修、装潢，部分场地铺设了水泥地面，新建了围墙等。现九里居委会涉讼，要求终止租赁关系，返还房屋及场地，并支付租金等。另查明，2008年3月26日，九里居委会与案外人竺德本签订租赁合同书一份，约定将原大队挂面厂及坑坊房屋及周边场地租赁给竺德本经营使用，租赁期限自2008年4月1日起至2017年3月31日止，每年租金8000元。本案审理过程中，经九里居委会申请，一审法院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉王广元所建房屋、室内装潢及附属设施市场价值进行评估。该评估公司于2019年4月10日作出估价报告，结论为：房屋部分西侧两间房屋，无证，建筑面积47.89平方米，总价16762元；附属设施及装潢部分1、简易棚36.86平方米，总价4423元；2、24隔墙28.5平方米，总价3420元；3、三合板基层94.62平方米，总价946元；4、大瓦94.62平方米，总价4258元；5、水泥地面94.62平方米，总价2839元；6、五合板吊顶31.35平方米，总价1881元；7、普通木门3樘，总价630元；8、木窗3.2平方米，总价448元；9、12隔墙28.5平方米，总价2252元；10、复合地板37.05平方米，总价2223元；11、扣板吊顶19.38平方米，总价814元；12、贴墙纸43.68平方米，总价1398元；13、子母防盗门1樘，总价774元；14、不锈钢大门2.8平方米，总价1232元；15、木檩条8根，总价1600元；16、木椽子50根，总价1050元；17、室外水泥场地446.14平方米，总价26768元；18、围墙63米，总价8379元；19、铁大门10.4平方米，总价936元。该报告出具后，九里居委会与王广元均对该报告的部分项目提出了异议。经重新现场核实后，评估公司出具了补充说明，对部分事项进行了调整，经调整后，评估情况如下：1、室外水泥场地，面积为223.07平方米，评估值13384元，调减13384元；2、西侧两间房屋，面积为15.96平方米，评估值5587元，调减11175元。审理中，九里居委会陈述，九里居委会与竺德本的合同已经口头解除，并已将租赁物收回，在与王广元签订租赁合同后由九里居委会将租赁物交付给王广元使用。王广元陈述，王广元与九里居委会签订的租赁合同，租赁物亦系由九里居委会交付给王广元使用。一审法院认为，案涉房屋系未取得合法建设手续的建筑，案涉土地系农民集体所有的土地，农民集体所有的土地用于非农业建设的，应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，九里居委会并未能提供案涉土地系建设用地的相关证据，故案涉租赁协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对九里居委会要求王广元返还所占用房屋和场地的诉请，一审法院予以支持。关于新兴福废品收购站应否承担返还义务一节，因新兴福废品收购站的注册登记地在案涉租赁场所内，新兴福废品收购站亦系占有的主体，故对九里居委会该主张，一审法院予以支持。关于租金一节，由于案涉合同无效，应为占有使用费。九里居委会与王广元签订了租赁合同，并将租赁房屋及土地交付给王广元，虽然合同无效，但九里居委会可要求王广元参照租金的标准支付占有使用费。合同签订后，王广元仅向九里居委会支付了一年的租金，现九里居委会主张王广元按照租金的标准即每年人民币5000元支付自2011年7月1日起至实际交还房屋、土地之日止的占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。至于王广元主张其向案外人竺德本支付了租金，王广元并没有证据证明九里居委会同意或要求其向竺德本支付租金，故王广元是否向竺德本支付租金不能成为其拒绝向九里居委会支付占有使用费的理由。对于王广元维修房屋、室内装潢及附属设施，维修的西侧两间房屋，市场价值人民币5587元，附属设施及装潢清单中的2、4、9、15、16、18、19项，市场价值计人民币21895元，九里居委会同意补偿给王广元，一审法院予以支持。附属设施及装潢清单中的其他项目，九里居委会认为该部分项目系王广元为自己的经营需要进行的装潢，该部分装潢已经因经营行为产生了效益，弥补了王广元的损失，故不同意补偿。一审法院认为，九里居委会与王广元之间的租赁合同已于2015年到期，王广元虽然提供了一份由王春锁作为承租方签名的租赁协议，出租时间为2015年7月1日至2020年7月1日，拟证明双方的租赁合同尚未到期，但该租赁协议出租方处的印章及签名均为复印件，且该协议内容均为打印字体，内容及排版均与九里居委会提供的2010年的协议一致，而出租时间部分为手写字体，存在变造的痕迹，且九里居委会对该协议不予认可，在王广元没有其他证据佐证该租赁协议真实的情况下，一审法院无法认定九里居委会与王春锁重新签订了出租时间为2015年7月1日至2020年7月1日的租赁协议，王广元据此主张租赁合同尚未到期，依据不足。合同不成立、无效或被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。鉴于九里居委会与王广元签订的租赁协议无效，且租赁期限已届满，即便租赁合同合法有效，在租赁期限届满后，承租人亦无权要求出租人对其装修装潢予以补偿，故在本案中，九里居委会亦无需对王广元的装修装潢予以补偿。关于附属设施及装潢清单中的第1项简易棚，可视为扩建，王广元未有证据证明该扩建经出租人同意，故扩建费用应由承租人负担。综上，一审法院确定九里居委会应给予王广元维修房屋及附属设施的补偿款计人民币27482元。新兴福废品收购站经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、王广元、新兴福废品收购站于判决生效之日起十日内将泰州市城西街道九里社区居民委员会原挂面厂房屋（含王广元对西侧两间房屋进行维修的部分及评估报告附属设施及装潢清单中的第2、4、9、15、16、18、19项）及门前的场地返还给九里居委会；二、王广元于判决生效之日起十日内给付九里居委会自2011年7月1日起至实际返还房屋及土地之日止的占有使用费（按每年人民币5000元的标准计付）；三、九里居委会于判决生效之日起十日内支付王广元补偿款人民币27482元；如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，鉴定评估费8000元，合计人民币8675元，由九里居委会负担4400元，王广元负担4275元。二审中，王广元提交《收据说明》一份，拟证明其与案外人竺德本签订租赁协议后，连续八年支付租金给竺德本，直至被上诉人起诉后，后续租金才未支付。九里居委会对该份证据发表质证意见如下：该份证据的真实性无法核查；被上诉人并未同意上诉人与案外人竺德本的转租行为，所谓的转租租金与本案无关，该份证据与本案不具有关联性；既然是八年的租金，就应当提供对应的八年的八份收据，而上诉人只用这份《收据说明》来概括，无法对其合法性予以认可。二审中，王广元另申请证人黄某出庭，拟证明：案涉房屋的租赁时的房屋状况、竺德本与被上诉人订立的租赁协议没有解除；申请证人徐某出庭，拟证明：案涉房屋的租赁时的房屋状况。申请证人沙某出庭，拟证明：竺德本与上诉人订立的转租协议的情况。九里居委会对证人黄某、徐某、沙某的证言发表质证意见如下：1、黄某证言中所涉及的屋顶维修、场地平整、围墙修建等费用，我方已在一审中予以认可。黄某证言中所涉被上诉人与竺德本租赁合同未予解除一节，因黄某不是合同当事人，合同解除与否与其无关，其关于合同未予解除的陈述不能成立。2、徐某证言所述西面两间房屋都已倒塌，该陈述与黄某证言相互矛盾，也与事实不符；徐某证言所述场地平整等事实，一审中我方已予以认可。3、证人沙某只是起到介绍上诉人与被上诉人村干部认识的作用，其对租赁情况并不清楚。二审中，王广元主张九里居委会支付其补偿款58474元，后变更为47735元。九里居委会同意支付王广元补偿款47735元。本院认为，一、关于上诉人王广元是否应向被上诉人九里居委会返还案涉租赁财产问题。本案中，上诉人王广元与被上诉人九里居委会于2010年签订案涉租赁协议并从被上诉人九里居委会处取得案涉租赁财产。因案涉租赁协议无效，租赁协议约定的租赁期限亦已届满，基于该租赁协议取得的财产依法应予返还。故，上诉人王广元应向被上诉人九里居委会返还案涉租赁财产。二、关于上诉人王广元是否应向被上诉人九里居委会支付占有使用费问题。本案中，上诉人王广元抗辩：其与案外人竺德本存在转租情形，被上诉人九里居委会对转租情况知晓，其已向案外人竺德本缴纳了租金。然，一方面，上诉人王广元系与被上诉人九里居委会签订的租赁协议，亦是从被上诉人九里居委会处取得的租赁财产，其支付占有使用费的对象理应是被上诉人九里居委会。另一方面，上诉人王广元所举证据不足以证明被上诉人九里居委会认可其与案外人竺德本就案涉租赁财产进行转租，亦不足以证明被上诉人九里居委会放弃案涉占有使用费等权益。故，上诉人王广元应向被上诉人九里居委会支付占有使用费。上诉人王广元与案外人竺德本之间、案外人竺德本与被上诉人九里居委会之间如涉及经济纠纷，可依法分别另行协商或诉讼解决，在本案中不予理涉。三、关于上诉人王广元主张被上诉人九里居委会向其支付47735元补偿款问题。因王广元主张的补偿款47735元，九里居委会已同意向王广元支付，且不违反法律法规禁止性规定，本院予以照准。另，案外人竺德本并非是案涉租赁协议相对方，王广元所举证据亦不足以证明案外人竺德本的转租人身份，一审法院审理时未通知竺德本参加诉讼，并无不当。王广元关于一审遗漏诉讼当事人的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初6568号民事判决第一项、第二项及诉讼费用负担部分；二、变更泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初6568号民事判决第三项为：泰州市海陵区九里社区居民委员会于本判决送达之日起十日内支付王广元补偿款人民币47735元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费675元，由上诉人王广元负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年七月十七日书记员 陈静怡