云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7950号原告：昆明市官渡区高品会餐厅，住所云南省昆明市金源时代购物中心。经营者：尤振谦。委托代理人：王月，云南尚矩律师事务所律师，特别授权代理。被告：王斌，男，汉族，1972年6月12日生，身份证登记住址陕西省商南县。被告：李育民，男，汉族，1966年11月3日生，身份证登记住址陕西省商南县。原告昆明市官渡区高品会餐厅诉被告王斌、李育民租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，被告李育民提出管辖权异议申请将本案移送至商南县人民法院审理，本院依法作出民事裁定，驳回被告李育民对本案管辖权提出的异议。裁定生效后本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告昆明市官渡区高品会餐厅的委托代理人王月到庭参加诉讼，被告王斌、李育民经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。公告期间、管辖权异议期间依法不计入审限，本案现已审理终结。原告昆明市官渡区高品会餐厅向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告2018年8月1日签订的《世纪金源购物中心租赁合同》；2、判令两被告连带返还原告租金87024元、履约保证金122994元，合计210018元；3、判令两被告以210018元为基数，按年利率6%支付原告损失至租金、履约保证金返还之日止。4、判令两被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告王斌、李育民为亲戚关系，共同合作投资承租昆明市世纪金源购物大广场有限公司在昆明金源时代购物中心二区（Ｂ区）地下负一层分割转租获利。2015年8月31日，原告昆明市官渡区高品会餐厅的经营者尤振谦与两被告王斌、李育民签订了《合作经营协议》，约定由原告承租被告位于昆明金源时代购物中心Ｂ区建筑面积539.45㎡的场地用于经营高品会牛排自助，租赁期三年，自2015年11月1日起算租金（租金包括物业管理费、空调费），租金6个月一付，同时还约定了原告支付履约保证金122994元。合同签订后，原告按约支付了房屋租金及履约保证金。2018年8月1日，两被告以李育民的名义与原告昆明市官渡区高品会餐厅的经营者尤振谦续签了《世纪金源购物中心租赁合同》，由原告继续承租被告位于昆明金源时代购物中心Ｂ区建筑面积539.45㎡的场地用于经营高品会牛排自助，租赁期一年，自2018年8月31日起至2019年8月30日止。自2018年10月31日起算租金，租金6个月一付，同时合同中明确表示本合同签署前，原告已向被告支付履约保证金人民币122994.60元，履约保证金在整个租赁期内维持不变。一直以来，原告都依约履行《世纪金源购物中心租赁合同》，向被告按期支付房租。其中，2018年8月2日，原告通过手机银行向被告李育民转账10万元，2018年8月9日，原告通过手机银行向被告李育民转账179797元，共计转账279797元用于支付2018年10月31日至2019年4月30日6个月的租金。但合同尚未履行完毕，场地业主方昆明市世纪金源购物大广场有限公司就来清场收回场地，原告联系两被告解决，两被告称他们没钱交业主方，解决不了，这严重影响原告的正常经营。为此原告与业主方展开多次协商，于2019年3月1日委派另一负责人林祥与昆明市世纪金源购物大广场有限公司另行签订《世纪金源购物中心租赁合同》。2019年3月4日，昆明市世纪金源购物大广场有限公司以两被告未按期支付租金、空调费、物业费等费用，贴出公告并通知与两被告解除租赁合同。被告王斌、李育民未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理，确认本案事实如下：2009年4月8日、2016年3月16日，被告王斌、李育民与案外人昆明世纪金源购物大广场签订《租赁合同》、《转让协议》，约定由被告王斌、李育民承租昆明世纪金源购物大广场有限公司位于昆明世纪金源购物中心二区地下一层、建筑面积为2042平方米的场地，用于经营餐饮、茶吧。原告昆明市官渡区高品会餐厅系经营餐饮服务的个体工商户。2015年8月31日，原告的经营者尤振谦作为乙方与被告王斌、李育民作为甲方签订《合作经营协议》载明：“甲方同意将位于昆明金源时代购物中心Ｂ区所确定的租赁场地用于与乙方合作经营牛排自助、餐饮，其建筑面积为539.45平方米；场地租赁费第一年为491978.4元，第二年为516577.32元，第三年为542406.19元；租赁场地的合作经营期为三年，从2015年9月1日起至2018年8月31日止；上述房屋租金按六个月为一个付款期预付，其他费用一次性支付；乙方应于签订合同之日起向甲方支付第一个付款期所应付的履约保证金、经营场地租金费用，在2015年8月31日前按照合同约定缴纳租金；自本合同签署之日起，乙方须向甲方支付履约保证金（即三个月的房屋租金122994.6元整，履约保证金在整个合作经营期内保持不变）。”协议签订当日，原告昆明市官渡区高品会餐厅的经营者尤振谦按照协议约定向被告李育民账户转账支付368983.8元。同日，被告王斌向原告出具《收条》载明：“今收到尤振谦缴纳所租商铺履约保证金122994.6元；及缴纳所租商铺2015年11月1日至2016年5月31日6个月的房屋租金245989.2元；总计368983.8元。”2018年8月1日，原告的经营者尤振谦作为承租方（乙方）与被告李育民作为出租方（甲方）续签了《世纪金源购物中心租赁合同》，约定：“租赁期限为一年；租金自2018年10月31日起开始计算，每月租金为人民币47466元，六个月租金为人民币284797元；租金采用预付方式，按六个月支付，每六个月为一个计费周期；自本合同签署前，乙方已向甲方支付履约保证金人民币122994.6元，履约保证金在整个租赁期内维持不变；本合同终止或解除时乙方没有违约行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）；甲方保证拥有完全的资格和权利将租赁场地按本合同约定出租给乙方；甲方没有正当理由拒不交付租赁场地，经乙方催告后30日内仍不解决的，乙方有权解除合同；乙方依据本合同解除合同的，甲方应当支付乙方不少于按照解约当年租金标准计算的三个月租金的违约金；本合同履行过程中发生争议，双方友好协商解决，如友好协商未能解决，任何一方可选择租赁场地所在地人民法院裁决。”原告与被告双方曾口头约定提前交租金有5000元优惠。合同签订后，原告昆明市官渡区高品会餐厅的经营者尤振谦按照约定向被告李育民支付了2018年10月31日至2019年4月30日6个月的租金。2019年3月4日，被告王斌、李育民未向昆明世纪金源购物大广场有限公司缴纳租金、空调费、物业管理费等相关费用，昆明世纪金源购物大广场有限公司与被告王斌、李育民解除租赁关系，并要求返还昆明世纪金源购物中心二区地下一层租赁场地。原告为了能正常经营，于2019年3月1日指派餐厅另一负责人林祥与案外人昆明世纪金源购物大广场有限公司另行签订《世纪金源购物中心租赁合同》。认定上述事实，有下列证据在卷佐证：1、原告的陈述；2、原告营业执照复印件、被告身份证复印件；3、《合作经营协议》、《世纪金源购物中心租赁合同》2份、《情况说明》；4、《收条》、中国民生银行个人账户对账单、中国建设银行交易明细清单；5、送达流程登记表、公告。本院认为，原告的经营者与被告签订的合作经营协议、世纪金源购物中心租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案被告王斌、李育民基于与案外人昆明世纪金源购物大广场有限公司签订转让协议而获得转租权，但因被告王斌、李育民未按约定向案外人昆明世纪金源购物大广场有限公司缴纳场地租赁费，导致被告王斌、李育民与案外人于2019年3月4日解除租赁关系并收回租赁场地，致使原告不能实现合同目的，双方签订的世纪金源购物中心租赁合同已实际履行不能。故原告要求解除租赁合同及两被告连带返还2019年3月5日至2019年4月30日剩余租金87024元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告王斌、李育民连带返还履约保证金122994元的诉讼请求，依据双方所签世纪金源购物中心租赁合同的约定，现没有证据表明原告存在违约被告可不予返还履约保证金的事由，故被告王斌、李育民应当将保证金122994元按约定如数返还原告。关于原告要求被告王斌、李育民支付损失的诉讼请求，本院支持以210018元为基数自2019年3月5日起至实际返还剩余租金、履约保证金之日止按年利率6%计算的损失。本院已依法向被告王斌、李育民送达民事起诉状等应诉材料及开庭传票，被告王斌、李育民无正当理由未到庭应诉，视为其自动放弃举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市官渡区高品会餐厅的经营者尤振谦与被告李育民于2018年8月1日签订的《世纪金源购物中心租赁合同》；二、被告王斌、李育民于判决生效之日起十日内连带返还原告昆明市官渡区高品会餐厅租金87024元、履约保证金122994元，合计210018元；三、被告王斌、李育民于判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区高品会餐厅支付以210018元为基数按年利率6%计算自2019年3月5日起至款项还清之日止的资金占用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告王斌、李育民共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  陈玉飞人民陪审员  李小龙人民陪审员  杨敬柏二〇二〇年七月二十二日书 记 员  姚思雨