福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1374号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀霞，女，1990年11月21日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田市秀屿区前沁农场有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇前沁村前沁604号，统一社会信用代码913503051555063217。 法定代表人：蔡福章。 委托诉讼代理人：陈方明，福建顺畅律师事务所执业律师。 上诉人陈秀霞因与被上诉人莆田市秀屿区前沁农场有限公司（以下简称前沁农场）租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初5965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈秀霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.按陈秀霞的一审反诉请求予以改判：请求确认讼争合同是业经解除的无效合同，判决驳回前沁农场的诉讼请求；请求判决前沁农场返还陈秀霞交纳的租金96000元，双倍返还定金320000元；3.本案一、二审诉讼费用由前沁农场负担。事实和理由：一、一审不全面了解案情，认定事实不清，判决错误，应予撤销、改判。1.陈秀霞的租赁用途是用于石材加工的场所使用为目的，前沁农场在合同履行期开始之前的2017年3月21日同行政机关向陈秀霞送达限期（租赁合同租期开始之前）自行拆除关闭通知，并于2017年6月26日对陈秀霞石材加工厂实施强制拆除。2.陈秀霞提供的交款人“翁珍恩”的收款收据，可以证明陈秀霞与翁珍恩签订的原承包合同期内，陈秀霞已经接手了翁珍恩的石材加工厂并履行了合同义务。陈秀霞持有该收据足以证明陈秀霞是实际交款人，在原合同履行期间接手履行原合同，接手石材加工厂的生产经营。3.前沁农场明知陈秀霞的租赁用途是石材加工经营，却在讼争合同履行之前向陈秀霞送达在5月1日前限期拆除关闭的通知，单方违约撕毁合同。二、陈秀霞的反诉请求具有法律依据，一审不予支持违反法律规定，应依法予以撤销、改判。前沁农场在合同履行前单方撕毁合同，违法在先，致合同因不可抗力原因自始无法履行。前沁农场在合同履行期之前作出并送达拆除、关闭石材加工厂的通知，并伙同行政机关强制实施拆除了经营场所，以自身的实际行动表明不履行合同权利和义务，事实清楚，证据确凿，依法应承担违约责任，陈秀霞的反诉请求合法合理，应受法律保护。 前沁农场答辩称，陈秀霞的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、陈秀霞的第一点上诉理由不能成立。1.首先从租赁合同的用途看，合同具有相对性，租赁户翁珍恩的租赁合同对陈秀霞没有法律效力，其合同用途也与前沁农场无关。前沁农场与陈秀霞的合同中对租赁合同的用途明确为：厂房、宿舍、仓库、堆场，而不仅仅是石材加工厂。2.前沁农场的通知书通知关闭对象只是陈秀霞租赁农场土地内的石材加工厂，而不包括陈秀霞租赁的其他农场的土地。通知的内容是关闭石材加工行为，而不是解除与陈秀霞的租赁合同。陈秀霞签订租赁合同后一直在经营，在2017年6月26日加工场被行政执法以后，陈秀霞也依旧占用租赁物堆放物品，所以租赁合同签订后，陈秀霞一直在使用租赁物，根本不存在陈秀霞所称的前沁农场提前解除合同的事实。二、陈秀霞的第二点上诉理由也不能成立。1.陈秀霞并没有向前沁农场交纳定金，其主张双倍返还没有法律依据。前沁农场与陈秀霞被行政执法一事无关，陈秀霞主张前沁农场在合同履行期到来之前擅自单方解除合同，伙同行政机关制造不可抗力行为，使合同权利义务终止没有事实和法律依据，其请求赔偿经济损失没有法律依据。2.陈秀霞把行政诉讼中的农业局的答辩错引为前沁农场自认行为，认为前沁农场有参与执法，不能成立。陈秀霞依据《合同法》第九十四条规定，认为本案租赁合同自动解除，于法无据。 前沁农场向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陈秀霞于2017年3月14日签订的《租赁合同》；2.判令陈秀霞支付其拖欠的租金人民币352000元（以下币种均指人民币）；3.本案受理费由陈秀霞承担。 陈秀霞向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认诉争合同是业经解除的无效合同，判决驳回前沁农场的诉讼请求；2.判令前沁农场退还其交纳的租金96000元，并两倍返还其定金320000元；3.判令前沁农场承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定本案事实如下：2017年3月14日，陈秀霞与前沁农场签订《租赁合同》，约定由陈秀霞租赁前沁农场东蔡作业区内、六孔闸北，原粮食、饲料加工厂、房屋及周边林杂地，用作厂房、宿舍、仓库、堆场，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。租金前三年为每月16000元（即每年192000元），第四年租金增加5%收取，为每月16800元（即每年201600元），第五年租金再增加5%收取，为每月17640元（即每年211680元）。每年租金分两次交清，每半年缴清当年租金的50%款额，采取先付款后使用的方法，第一次缴纳租金的时间为合同签订日。逾期交付按日0.5%收取违约金，超过一个月交付，租赁合同自然终止，所有损失由陈秀霞负担。合同签订时，陈秀霞需缴纳履约保证金60000元，租赁期限届满后，陈秀霞无违约行为，前沁农场应退还陈秀霞履约保证金，不计利息。陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，前沁农场有权随时单方解除合同，并不退还履约保证金。陈秀霞于2017年2月14日支付押金50000元，2017年3月14日，支付半年租金96000元、押金10000元、房屋修缮保证金100000元。2017年4月5日，前沁农场向陈秀霞送达了《石材加工行业拆除关闭预通知书》，内容为：“根据《秀屿区石材加工行业污染整治工作方案》，你租赁农场土地内建有一个石材加工厂，应在2017年5月1日前自行完成拆除关闭，逾期未拆除关闭到位，将予停电停水，并联合相关部门依法予以拆除。”2017年6月26日，东峤镇政府、秀屿区农业局对位于东蔡作业区内、六孔闸北，原粮食、饲料加工厂、房屋及周边的林杂地上的石材加工厂进行强制拆除。2018年5月23日，莆田市荔城区人民法院作出（2018）闽0304行初4号行政判决，确认该行政行为违法。2018年10月26日，莆田市中级人民法院作出（2018）闽03行终221号行政判决，维持莆田市荔城区人民法院作出（2018）闽0304行初4号行政判决。后因陈秀霞未支付租金，前沁农场遂诉至一审法院。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 一审法院认为，前沁农场与陈秀霞签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈秀霞主张前沁农场向其送达《石材加工行业拆除关闭预通知书》，该行为系单方解除合同。经审查，该通知书内容仅要求陈秀霞关闭石材厂，并未提及解除农场土地《租赁合同》，没有解除合同的意思表示，陈秀霞主张该行为系解除《租赁合同》，缺乏依据，一审法院不予支持。双方于《租赁合同》中约定：陈秀霞于2017年3月24日缴纳第一期租金96000元后，未缴纳其余租金，即陈秀霞自2017年11月2日起逾期交付租金，根据合同约定，陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，前沁农场有权随时单方解除合同。陈秀霞拖欠租金至今，已超过30日，前沁农场要求解除该租赁合同，符合合同约定，一审法院予以支持。关于本案租金问题，前沁农场同时要求陈秀霞支付其拖欠的租金352000元。因双方于合同中约定，前三年租金为16000元/月，自2017年5月1日起至2019年10月16日即起诉之日，扣除已经支付的租金96000元，陈秀霞尚欠租金376000元。现前沁农场自愿将租金调整为352000元，系对自己权利的处分，一审法院予以支持。陈秀霞要求前沁农场返还已缴纳的租金96000元，因《租赁合同》合法有效且并未解除，陈秀霞的该主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于本案押金50000元、10000元、房屋修缮保证金100000元，前沁农场、陈秀霞向一审法院提供的2017年2月14日出具的金额为50000元的收款收据、2017年3月14日出具的金额为10000元的收款收据上载明的款项性质为“押金”，金额总和为60000元，与《租赁合同》中约定的履约保证金金额一致，故一审法院认定该款项即履约保证金。因双方于合同中第七条第二款约定，陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，前沁农场有权随时单方解除合同并不予退还履约保证金。现陈秀霞拖欠租金累计达30天以上，其要求前沁农场退还押金的主张，一审法院不予支持。关于房屋修缮保证金100000元，因东峤镇政府、秀屿区农业局的强制拆除行为已经生效裁判认定该行政行为违法，前沁农场的损失可通过行政赔偿诉讼得到救济，故一审法院认定前沁农场应返还该100000元房屋修缮保证金。该款项折抵陈秀霞尚欠的租金后，陈秀霞仍应支付租金252000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除莆田市秀屿区前沁农场有限公司与陈秀霞于2017年3月14日签订的《租赁合同》；二、陈秀霞应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市秀屿区前沁农场有限公司尚欠租金人民币二十五万二千元（前沁农场应返还的房屋修缮保证金人民币十万元已予以折抵）；三、驳回陈秀霞的其他反诉请求。案件受理费人民币8892.8元，减半收取计4446.4元，由莆田市秀屿区前沁农场有限公司负担1373.17元，由陈秀霞负担3073.23元。反诉案件受理费人民币7540元，减半收取计人民币3770元，由莆田市秀屿区前沁农场有限公司负担人民币906.25元，由陈秀霞负担人民币2863.75元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，陈秀霞与前沁农场对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈秀霞与前沁农场签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。现双方虽对解除《租赁合同》的责任存在异议，但双方对解除《租赁合同》的意见是一致的，故对涉案《租赁合同》应予解除。本案双方签订的《租赁合同》约定租赁用途为厂房、宿舍、仓库、堆场，并未约定不能作为石材加工厂进行经营。前沁农场于2017年4月5日即本案《租赁合同》租赁期限开始之前向陈秀霞发出了《石材加工行业拆除关闭预通知书》，结合陈秀霞提供的其受让石材加工厂后以翁珍恩名义交纳租金收款收据等证据，可以认定前沁农场对陈秀霞签订《租赁合同》前后在租赁物上经营石材加工厂是清楚的。前沁农场主张与陈秀霞签订《租赁合同》时约定只能堆放石材，但《租赁合同》中并未明确约定，前沁农场也没有提供证据予以证实。陈秀霞租赁涉案租赁物的目的即是经营石材加工厂，在石材加工厂不能经营的情况下，堆放石材实际也没有意义。陈秀霞经营的石材加工厂在《租赁合同》的租赁期限刚开始的2017年5月4日即被包括前沁农场在内的主体采取断电措施，并于同年6月26日被强制拆除，可以认定陈秀霞在《租赁合同》履行开始就不能实现合同目的。因秀屿区人民政府办公室是在2017年3月17日出台《秀屿区石材加工行业污染整治工作方案》的，故前沁农场与陈秀霞在2017年3月14日签订《租赁合同》时，本案双方特别是前沁农场均不清楚涉案租赁物不能用于经营石材加工厂，故可以认定本案《租赁合同》一开始就主要因不可归责于双方当事人的原因不能履行。因陈秀霞实际上自《租赁合同》开始就不能使用租赁物经营石材加工厂，故对前沁农场主张的租金应不予支持，前沁农场收取的租金96000元、押金6万元及房屋修缮保证金10万元，应返还给陈秀霞。陈秀霞反诉请求前沁农场双倍返还定金，没有依据，不予支持。综上所述，陈秀霞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初5965号民事判决第一项； 二、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初5965号民事判决第二项、第三项； 三、莆田市秀屿区前沁农场有限公司应在本判决生效之日起十日内返还陈秀霞租金96000元、押金6万元及房屋修缮保证金10万元； 四、驳回莆田市秀屿区前沁农场有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回陈秀霞的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8892.8元，减半收取为4446.4元，由莆田市秀屿区前沁农场有限公司负担2223.2元，由陈秀霞负担2223.2元；一审反诉案件受理费3770元，由莆田市秀屿区前沁农场有限公司负担2320元，由陈秀霞负担1450元。二审案件受理费10480元，由莆田市秀屿区前沁农场有限公司负担6806元，由陈秀霞负担3674元 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年七月二十日 书记员  黄慧萍 附：一、相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。