广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3567号上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：崔凯，男，1992年8月9日出生，汉族，住湖北省钟祥市***********，公民身份号码为420************837。委托代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）因与上诉人崔凯租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富佳公司起诉请求：1.确认双方签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月15日解除。2.判令崔凯向富佳公司支付租金51100元、管理费25550元（每间商铺租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月15日：3000÷30×511=51100元、1500元÷30×512=25550元）。3.判令崔凯向富佳公司支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日，暂计至2019年5月9日为15781元）。后富佳公司增加诉讼请求如下：4.判令崔凯立即向富佳公司返还租赁物。5.判令崔凯向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年4月16日起计至实际返还租赁物之日，暂计至2019年11月15日为21400元，管理费1500元/月，从2019年4月16日起计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为10700元）。崔凯向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《租赁及管理合同》无效。2.判令富佳公司立即向崔凯退还已付的设施使用费300000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月8日起算至全部款项退还之日止，暂计至2019年6月2日为29885元）。3.判令富佳公司赔偿崔凯仓库装修损失15000元。4.判令富佳公司赔偿崔凯误工损失（从2017年5月8日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月2日为92431元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于2019年12月27日判决：一、确认东莞市富佳市*经营管理有限公司与崔凯于2017年5月8日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效。二、限崔凯于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心J-60号仓库。三、限崔凯于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）。四、限崔凯于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）。五、限东莞市富佳市*经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向崔凯退还设施使用费249109.59元及利息（以249109.59元为基数，自2017年5月8日起至2019年8月19日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利计算；自2019年8月20日起至全部款项返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。六、限东莞市富佳市*经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向崔凯支付装修损失5000元。七、驳回东莞市富佳市*经营管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回崔凯的其他反诉请求。一审本诉受理费10280元（富佳公司已预交），由富佳公司负担8938元，由崔凯负担1342元；反诉受理费5826.58元（崔凯已预交），由富佳公司负担5026.58元，由崔凯负担800元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10970号民事判决书。宣判后，富佳公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第四项，改判崔凯按照1500元/月的标准支付从租赁物交付之日计至实际返还租赁物之日止的管理费。2.撤销一审判决第六项，改判富佳公司无需支付崔凯装修损失5000元。事实与理由：一、一审认定富佳公司未履行合同管理义务，从而酌情降低管理费的计算标准，属于事实认定不清、证据不足。富佳公司在市场开业期间均提供完善的市场管理服务，但富佳公司的管理范围仅限于档口外围及公共区域，对于崔凯档口内部以及二层的内部区域，富佳公司没有管理义务。该区域属于崔凯私人所属范围，富佳公司不便进行管理。从一审法院的现场勘查情况看，档口外围及公共区域均整洁有序，而对于崔凯私人区域，因崔凯后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，并非富佳公司过错，也不属于富佳公司的管理范围。即使一审法院调低标准，也应按照其经营期间来区分计算，崔凯在2017年9月至2018年2月均进行正常营业，应当全额支付管理费用。二、一审认定崔凯装修损失，高于市场一般标准，有失公平。崔凯只是简要装修。根据现场勘查情况，该部分钢架结构经过台风等恶劣天气及时间侵蚀，部分钢结构已经生锈，实际价值已经大大降低。崔凯主张的装修总额不符合其装修年限及现状。三、一审对本诉案件受理费、反诉案件受理费认定不当。崔凯答辩称：一审调低管理费的标准，符合客观事实。富佳公司与业主共同确认装修现状，一审认定装修损失符合事实情况。崔凯亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判按照1500元/月的标准从2017年11月20日起向富佳公司支付占有使用费至返还案涉租赁物之日止。2.撤销一审判决第五项，改判富佳公司立即向崔凯退还已付的设施使用费300000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费300000元为本金，自2017年5月8日起至2019年8月19日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起算至全部款项退还之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。）。事实和理由：一、富佳公司没有提供配套设施，一审认定崔凯缴纳设施使用费没有依据。首先，富佳公司没有提供证据证明其提供了配套设施服务，更没有证明崔凯享受了配套设施服务。其次，以富佳公司交付案涉租赁物时间作为起算设施使用费的起算点，没有依据。应当以富佳公司提供配套设施作为起算点，租赁物的交付并不等于提供配套服务设施。再次，以富佳公司起诉时间作为计算设施使用费的终点，不符合客观事实。事实上，富佳市场早就处于非正常营业状态，早在2018年上半年之前，配套事实已经不具备使用条件。二、一审认定占有使用费有误。首先，富佳公司存在严重过错且有额外收益，不应完全按照合同租金标准计算占有使用费。其次，富佳公司在建设富佳市场和案涉租赁物交付上存在根本违约富佳公司严重违反法律法规强制性规定，向崔凯交付工程质量不过关，不符合规划条件的仓库，存在严重违约。再次，富佳公司对案涉纠纷的发生负有严重过错。富佳公司作为富佳市场的经营管理者，其有为崔凯持续提供配套设施，宣传广告、统筹管理的责任。在两次试开业期间，富佳公司都没能做出有效措施和合理方式对富佳市场进行统筹经营管理。租户们为了配合两次试开业，损失巨大。另外，富佳公司擅自转租富佳市场，侵害了崔凯的合法权益。富佳公司答辩称：参照合同约定标准计算占有使用费，有事实和法律依据。一审结合实际使用年限及设施的损耗，计算设施使用费，合理有据。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。还查明，双方确认崔凯已于2020年6月16日将案涉租赁物交还富佳公司。本院认为，本案系租赁合同纠纷，富佳公司并未对案涉仓库申请规划条件核实，一审认定双方签订的《租赁及管理合同》无效，合法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对富佳公司、崔凯上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：关于占有使用费的计算标准。案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，结合崔凯对案涉租赁物的使用情况，一审参照案涉租赁合同租金标准计算占有使用费，并无不妥。崔凯要求按照1500元/月标准计算占有使用费，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于管理费。结合崔凯实际使用情况以及一审现场勘查情况，一审酌情调低管理费标准，符合本案实际，本院予以维持。关于设施使用费。结合设施使用年限以及案涉租赁物实际使用情况，一审认定设施使用费应从崔凯占有使用案涉仓库租赁物时折算至富佳公司提起本案诉讼之日，本院认为合理，予以维持。关于装修损失。结合案涉租赁物的装修实际以及双方的过错程度，一审酌情支持崔凯的装修损失，并不明显不妥，本院予以维持。至于案件受理费的处理，一审根据富佳公司诉请标的、崔凯反诉标的，以及双方胜败诉情况，判定双方分担本诉案件受理费、反诉案件受理费，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。富佳公司、崔凯的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。富佳公司上诉部分二审受理费1152.5元，由富佳公司负担（已预交）。崔凯上诉部分二审受理费2054.8元，由崔凯负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年七月八日书记员  陈佩君周洋