浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2706号 上诉人（原审被告、反诉原告）：庞青华，男，1980年7月20日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：阮晨，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：加贝物流股份有限公司。住所地：浙江省宁波市北仑区庐山中路1号。 法定代表人：贺拥军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张永建，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：严国平，男，该公司员工。 上诉人庞青华因与被上诉人加贝物流股份有限公司（以下简称加贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2020年5月11日作出的（2020）浙0211民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法由审判员黄永森适用普通独任制审判程序进行了审理。本案现已审理终结。 庞青华上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判被上诉人支付上诉人拆迁补偿款270736元（406104元*2/3）；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2019年12月，双方达成协议，按照街道商铺的统一赔偿标准，被上诉人赔偿商铺拆迁补偿款的三分之二给上诉人。双方是在骆驼街道办事处工作人员的见证下达成的口头协议。2.被上诉人存在过错。在镇海区人民政府作出征收决定时，被上诉人没告知上诉人，在涉案商铺进行评估时也未告知上诉人，上诉人并不知晓具体的搬迁时间。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定房屋征收应当先补偿、后搬迁。在被上诉人未给予补偿款之前，上诉人先搬迁不合常理，也不符合交易习惯。且在被上诉人和骆驼拆迁事务所签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》后，涉案房屋的所有权人已经转变，因此，一审法院认为上诉人应向被上诉人支付房屋占用费，适用法律错误。 加贝公司辩称：1.上诉人提到被上诉人曾同意将补偿上诉人的装修补偿款由合同约定的三分之一变更为三分之二，这是双方协商过程，但最终上诉人不配合而未确定。2.2019年7月27日，被上诉人通知上诉人告知租赁合同于2019年8月31日终止，上诉人做好退场工作。至2019年12月31日，上诉人仍占用所租赁的房屋，对此，上诉人应向被上诉人支付房屋占用费。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 加贝公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付房屋租金66666.7元（暂计算自2019年5月1日至2019年12月31日），2019年以后租金按上述标准计算至交还租赁房屋时止；2.支付拖欠的水电费26857元（其中电费21005元，水费5852元）；3.支付原告以13915970元为本金的利息损失（2020年1月8日至实际履行之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；4.要求被告立即搬离承租房屋，将房屋按合同要求归还给原告。 庞青华向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告拆迁款270736元、员工遣散费48600元，返还房租保证金1万元，减免2019年5月1日起的房屋租金。 一审法院认定事实：2010年12月28日，加贝公司与庞青华签订《房屋租赁合同》一份，约定：庞青华向加贝公司租赁坐落于宁波××镇××街道××路××号房屋，面积约400平方米，用于经营宾馆，租赁期限为2011年5月1日至2021年4月30日，租金前三年为9万元／年，第4、5、6、7年为9.5万元／年，第8、9、10年为10万元／年，租金采用先付后使用，每半年缴付一次，在每年的4月1日和10月8日缴付；庞青华支付给加贝公司租房保证金1万元，本合同终止后，庞青华将该房屋交还给加贝公司，经加贝公司扣除毁损赔偿费（若有）后，结清租房保证金；3.租赁期间如遇政府部门规划、让道、拆迁（政府或商业拆迁）或不可抗力的原因造成本合同无法履行时，双方互免责任，协议终止，若因拆迁而终止，涉及庞青华承租区的拆迁补偿费用中，装修补偿款的三分之一归庞青华，其他拆迁补偿（包括装修、场地、经济补偿等）均归加贝公司所有。庞青华承租该房屋后，用于经营甬尚玖玖旅店。2019年7月26日，加贝公司与宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》，位于××街道××路××号房屋被拆迁。2019年7月27日，加贝公司书面通知庞青华，涉案房屋被拆迁，租赁合同提前于2019年8月31日终止，接到通知后做好相关退场工作。经宁波永正房地产估价经纪有限公司评估，庞青华经营的甬尚玖玖旅店的装修补偿款共计406104元（其中旅馆装潢319486元、面砖、地砖等门口设施19155元、广告牌27400元、空气能中央热水机组18720元，阁楼21343元）。2019年12月20日，加贝公司申请注销了庞青华承租部分房屋的水电户头。 另查明：双方在协商过程中，加贝公司曾同意将补偿给庞青华的装修补偿款由合同约定的三分之一变更为三分之二。根据庞青华提供的录音资料，加贝公司的经办人于2019年12月下旬在协商时讲，“现在可能，按照原来的标准，当时三分之二老板还是同意的，庞总这边也没有回过话来”，“按照正常的流程，三分之二同意的”。 2020年1月23日，因新型冠状病毒肺炎疫情，浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年3月21日，宁波市开始全面恢复生产生活秩序。 因加贝公司被拆迁的涉案房屋未腾空，骆驼街道房屋拆迁事务所暂停向加贝公司支付剩余的拆迁补偿款13915970元。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。加贝公司与庞青华签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应受其约束。庞青华应当依约支付租金。该合同已于2019年8月31日终止，庞青华即应将承租房屋腾退归还给加贝公司，但庞青华未及时腾退承租的房屋，且加贝公司由此无法取得部分拆迁补偿款而造成利息损失，因此，庞青华仍应向加贝公司支付按租金标准计算的占有使用费。考虑到加贝公司于2019年12月20日申请注销该房屋的水电户头及新冠疫情的影响导致庞青华实际上无法搬迁，因此对庞青华应支付的2019年12月20日至2020年3月20日的占有使用费予以免除。加贝公司主张庞青华拖欠水电费，但未提供充分证据证明水电费金额，在本案中不予支持。加贝公司要求庞青华赔偿因无法取得拆迁补偿款而造成的利息损失，依据不足，且已支持原告主张的租金（包括占有使用费），因此对加贝公司的该项诉请不予支持。对于庞青华提出的反诉请求，双方的租赁合同对因拆迁而导致的合同终止，约定明确，加贝公司只需补偿给庞青华装修补偿款的三分之一。双方在协商过程中，加贝公司曾同意将补偿比例提至三分之二，但未最终达成协议，因此不应作为赔偿的依据。庞青华要求加贝公司赔偿员工遣散费的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。租赁合同已经解除，房屋租赁的保证金应退还给承租人。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告庞青华腾退承租的位于宁波××镇××街道××路××号房屋并交还给原告加贝物流股份有限公司，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告庞青华支付原告加贝物流股份有限公司2019年5月1日至2019年12月19日的租金和占有使用费共63583.33元（7.63个月＊10万元／12个月）及自2020年3月21日起至被告庞青华实际腾退承租房屋止按10万元／年计算的房屋占有使用费，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告加贝物流股份有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告加贝物流股份有限公司支付反诉原告庞青华拆迁补偿款135368元（406104元＊1／3），于判决生效之日起十日内履行完毕；五、反诉被告加贝物流股份有限公司返还反诉原告庞青华租房保证金10000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回反诉原告庞青华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2138元，减半收取计1069元，由原告加贝物流股份有限公司负担342元，被告庞青华负担727元。反诉案件受理费6240元，减半收取3120元，由反诉原告庞青华负担1743元，反诉被告加贝物流股份有限公司负担1377元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同约定，租赁期间如遇政府拆迁造成本合同无法履行时，双方互免责任合同终止，涉及上诉人承租区的拆迁补偿费用中的装修补偿款的三分之一归上诉人，其他拆迁补偿（包括装修、场地、经济补偿等）均归被上诉人所有。因2019年7月26日被上诉人与宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》，涉案房屋被拆迁；2019年7月27日，被上诉人书面通知上诉人，租赁合同提前于2019年8月31日终止，要求上诉人接到通知后做好相关退场工作；故应当认定双方之间的租赁关系于2019年8月31日解除。因上诉人未支付2019年5月1日起的租金，故其理应支付自该日起至合同解除日止的租金。合同解除后上诉人仍占有涉案房屋，依法其应当支付房屋占有使用费。考虑到被上诉人于2019年12月20日申请注销涉案房屋的水电户头及新冠疫情影响等因素，一审法院对上诉人本应支付的2019年12月20日至2020年3月20日的占有使用费予以免除，并无不当。但上诉人仍应当支付自2019年9月1日起至2019年12月19日及自2020年3月21日起至上诉人实际腾退涉案房屋日止的房屋占有使用费。虽然，双方当事人曾就归上诉人装修补偿款的比例进行过协商，但上诉人没有证据证明双方最终达成一致的事实，故仍应按合同约定的即三分之一比例的装修补偿款归上诉人。一审法院对此作出的判决也无不当。被上诉人于2019年7月27日书面通知上诉人合同在次月31日终止，并要求做好相关退场工作，故上诉人称其未知具体搬迁期限的依据不足。双方当事人之间存在房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，被上诉人可以向上诉人主张房屋租金和占有使用费。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》中规定的先补偿后搬迁，适用于房屋拆迁补偿法律关系，本案系房屋租赁合同纠纷，故本案不适用该规定。 综上所述，庞青华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4279元，由上诉人庞青华负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年七月二十四日 书记员  桂红艳