福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初10474号 原告：福州福龙泉商务会所有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道闽都大厦西南侧闽都创业公寓5#-6#楼连体1层07店面。 法定代表人：郑虹清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：全燕波，福建世好律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李学磊，福建世好律师事务所执业律师。 被告：福州水部泊玥温泉酒店有限公司（原名称：福州水部柏玥温泉酒店有限公司），住所地福建省福州市鼓楼区古田支路北侧、建华支巷东侧（建华支巷5号）。 法定代表人：李燕，总经理。 被告：福建闽江柏联温泉洗浴有限公司，住所地福建省福州市五四路130号（闽江饭店内）。 法定代表人：李燕，执行董事兼总经理 两被告共同委托诉讼代理人：柳浩，福建融成律师事务所执业律师。 被告：李燕，女，1975年2月19日出生，汉族，住福建省建瓯市。 原告福州福龙泉商务会所有限公司（以下简称“福龙泉公司”）与被告福州水部泊玥温泉酒店有限公司（以下简称“泊玥公司”）、福建闽江柏联温泉洗浴有限公司（以下简称“柏联公司”）、李燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福龙泉公司的委托诉讼代理人李学磊，被告泊玥公司、柏联公司的共同委托诉讼代理人柳浩到庭参加诉讼，被告李燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福龙泉公司向本院提出诉讼请求：1.判决泊玥公司向福龙泉公司支付租金4283125.2元（暂计至2019年5月27日，实际以付清款项之日实际发生金额为准）及逾期付款违约金103503.44元（每逾期一日按欠付金额的万分之五标准，暂计至2019年5月27日止，实际计至付清拖欠租金之日止，详见附表）；2.判决泊玥公司向福龙泉公司支付拖欠的土地使用税金26338.2元（暂计至2019年5月27日，实际以付清款项之日实际发生金额为准）及逾期付款违约金536.17元（每逾期一日按欠付金额的万分之五标准，暂计至2019年5月27日止，实际计至付清拖欠租金之日止，详见附表）；3.判决泊玥公司向福龙泉公司赔偿因维护自身权益而支出律师费73689元；4.判决柏联公司与李燕对上述应付款项承担连带责任；5.判令三被告共同承担诉讼费用。 事实和理由：福龙泉公司与柏联公司于2016年11月11日签订《福州市国有房屋租赁合同书》、《安全工作责任书》并于此后签订3份《补充协议》约定：1.福龙泉公司将福州市鼓楼区古田支路北侧、建华支巷东侧（建华支巷5号）福龙泉温泉项目出租给柏联公司，租期为2017年7月1日至2027年6月30日，后由泊玥公司承接前述合同中的全部权利义务；2.每月每平方米的最终投标中选竞租价为51元，租赁面积按2.24663万平方米计算，租金按月支付，在每月的25日前支付下个月租金，第一年租金按最终投标中选竞租价的50%计收、第二年租金按最终投标中选竞租价的100%计收、第三年起每年租金按上年度租金5%逐年累计递增；3.租赁期间，该房屋占地范围内的城镇土地使用税由承租方承担；4.逾期支付租金及相关税费的，每逾期一日，由福龙泉公司按逾期付款缴纳金额的万分之五向泊玥公司加收违约金；5.柏联公司及其实际控制人李燕为泊玥公司在前述合同中的权利义务承担连带责任；6.因一方违约导致另一方需要维护自身权益的，违约方应承担另一方为维护权益所支出的一切费用。合同签订后，福龙泉公司按约交付房产，泊玥公司按约支付部分租金后，于2019年2月开始拖欠租金。经福龙泉公司多次发函催告后，泊玥公司仍未支付拖欠款项，截至2019年5月27日，累计拖欠租金4283125.2元，并产生了逾期付款违约金103503.4元，拖欠土地使用税26338.2元，产生逾期付款违约金536.2元。此外，福龙泉公司为维护自身权益，花费律师费78127元。2019年12月13日，福龙泉公司与泊玥公司就《国有房屋租赁合同》解除事宜签订《协议书》，确认该房屋租赁关系于2019年12月13日解除。经结算，截止合同解除当日，泊玥公司共计拖欠房屋租金11020319.24元，土地使用税金68479.32元。该《协议书》亦经过柏联公司的确认。同时，福龙泉公司为维护自身合法权益，申请法院进行财产保全，支付保全费5000元。本案中，福龙泉公司仅针对拖欠的租金及土地税金、违约金等费用提起诉讼，双方在《协议书》中确认的代垫保险费、占用费及解封、恢复原状等其他各项权利义务，未及时支付、完成的，福龙泉公司保留另案追究的权利。综上所述，泊玥公司拖欠租金行为违反了合同约定及法律规定，严重侵害了福龙泉公司的合法权益，柏联公司与李燕应当为泊玥公司的行为承担连带责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 泊玥公司、柏联公司共同辩称，对福龙泉公司提出的诉讼请求及所依据事实与理由无异议，需要说明的是柏联公司曾按合同约定向福龙泉公司缴纳了履约保证金3437343.9元。在双方能达成调解的情况下，该笔保证金予以抵扣所欠的费用。目前，双方均有调解的意向，希望法庭能给予一定的调解期，让双方于庭后另行调解。 李燕未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据：1.泊玥公司的企业工商登记信息、2.土地使用权证书、3.建设工程规划许可证、4.《福州市国有房屋租赁合同书》、5.《福州市国有房屋租赁合同书补充协议1（福龙泉项目）》、6.《福州市国有房屋租赁合同书补充协议2（福龙泉项目）》、7.《福州市国有房屋租赁合同书补充协议3（福龙泉项目）》、8.付款凭证、9.律师函及EMS面单、10.代理合同、11.律师费发票、12.《协议书》，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年11月11日，福龙泉公司与柏联公司签订《福州市国有房屋租赁合同书》，约定：1.福龙泉公司将福州市鼓楼区古田支路北侧、建华支巷东侧（建华支巷5号）福龙泉温泉项目出租给柏联公司，租期为2017年7月1日至2027年6月30日；2.每月每平方米的最终投标中选竞租价为51元，租赁面积按2.24663万平方米计算，租金按月支付，在每月的25日前支付下个月租金，第一年租金按最终投标中选竞租价的50%计收、第二年租金按最终投标中选竞租价的100%计收、第三年起每年租金按上年度租金5%逐年累计递增；3.租赁期间，该房屋占地范围内的城镇土地使用税由承租方承担；4.逾期支付租金及相关税费的，每逾期一日，由福龙泉公司按逾期付款缴纳金额的万分之五向柏联公司加收违约金；5.因一方违约导致另一方需要维护自身权益的，违约方应承担另一方为维护权益所支出的一切费用。 2017年3月6日，福龙泉公司与柏联公司、柏悦公司、李燕签订《福州市国有房屋租赁合同书补充协议2（福龙泉温泉项目）》，约定柏联公司同意将《租赁合同书》、《补充协议》及相关《安全工作责任书》中柏联公司的全部权利义务转由柏悦公司承继，柏悦公司同意承继上述权利义务，柏联公司及李燕同意为柏悦公司在履行《租赁合同书》、《补充协议》及相关《安全工作责任书》中的权利义务提供不可撤销的连带责任保证。 2018年3月13日，福州水部柏玥温泉酒店有限公司变更公司名称为福州水部泊玥温泉酒店有限公司。 2019年12月13日，福龙泉公司与泊玥公司签订《协议书》，共同确认自2019年2月26日至2019年12月13日期间泊玥公司共拖欠福龙泉公司租金11020319.24元、土地使用税金68479.32元。 另，为本案诉讼，泊玥公司委托福建世好律师事务所代理本案诉讼共支出律师代理费73689元；柏联公司已按合同约定向福龙泉公司缴纳了履约保证金3437343.9元。 综上所述，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。柏联公司向福龙泉公司租赁房屋，双方之间形成房屋租赁合同关系。根据《租赁合同书》约定，柏联公司应于每月的25日前支付下个月租金，第一年租金按最终投标中选竞租价的50%计收、第二年租金按最终投标中选竞租价的100%计收、第三年起每年租金按上年度租金5%逐年累计递增，但在签订合同之后，承租人未按合同约定向福龙泉公司支付租金，其行为已构成违约。鉴于经各方协商，柏悦公司承继了柏联公司的权利义务，故上述租金应由柏悦公司承担，因柏悦公司更名为泊玥公司，故福龙泉公司诉请判决泊玥公司向其支付租金11020319.24元、土地使用税金68479.32元，并按日万分之五的标准计算逾期付款违约金，有事实和法律依据，予以支持。柏联公司、李燕自愿为上述债务承担连带保证责任，依法应承担连带保证责任。 关于履约保证金，本院认为，根据双方在《福州市国有房屋租赁合同书》中“如乙方有欠缴的租金、其他未结清的费用或其他违约行为的，则甲方可将履约保证金冲抵后剩余部分退还乙方，若履约保证金不足折抵，乙方应负责补足、赔偿。”的约定，履约保证金3437343.9元可用于冲抵租金以及其他费用，故本院对泊玥公司、柏联公司的关于履约保证金冲抵租金及其他费用的抗辩主张，予以支持。李燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福州水部泊玥温泉酒店有限公司应于本判决生效之日向福州福龙泉商务会所有限公司支付租金11020319.24元及逾期付款违约金（履约保证金3437343.9元先用于抵扣本判决确定的逾期付款违约金，若有剩余部分再抵扣租金或土地使用税金，逾期付款违约金计算至租金付清之日止，具体计算方式详见附表）。 二、福州水部泊玥温泉酒店有限公司应于本判决生效之日向福州福龙泉商务会所有限公司支付土地使用税金68479.32及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算至土地使用税金付清之日止，具体计算方式详见附表）。 三、福州水部泊玥温泉酒店有限公司应于本判决生效之日向福州福龙泉商务会所有限公司支付其实现债权支出的律师代理费73689元。 四、福建闽江柏联温泉洗浴有限公司、李燕对上述债务承担连带清偿责任；福建闽江柏联温泉洗浴有限公司、李燕在承担保证责任后，有权向福州水部泊玥温泉酒店有限公司追偿。 五、驳回福州福龙泉商务会所有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99269元、财产保全申请费5000元、公告费260元，由福州水部泊玥温泉酒店有限公司、福建闽江柏联温泉洗浴有限公司、李燕共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林义挺 审判员  黄人堃 审判员  罗登煌 二〇二〇年七月二十二日 书记员  周 龙 附表： 二、本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。