江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5136号上诉人（原审被告）：苏州港龙茶城市场经营管理有限公司。法定代表人：周陈香，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：吴凤良。被上诉人（原审原告）：沈静华。被上诉人（原审原告）：吴垚。上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（以下简称港龙茶城公司）因与被上诉人吴凤良、沈静华、吴垚房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙茶城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回吴凤良、沈静华、吴垚的诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费由吴凤良、沈静华、吴垚负担。事实和理由：港龙茶城公司已支付吴凤良、沈静华、吴垚案涉房屋2017年10月至2018年10月即第六年的应付租金。1078室第六年租金为53724.83元，港龙茶城公司2019年6月3日支付10744.97元、2019年7月3日支付8937.5元、2019年7月31日支付10744.97元、2019年11月15日支付10744.97元、2019年12月31日支付13213.34元，共计54385.75元，已超出该房屋第六年度应付租金。吴凤良、沈静华、吴垚辩称，1.港龙茶城公司从未告知吴凤良、沈静华、吴垚案涉房屋的经营收租情况及支付方式，港龙茶城公司与商户签订的租房协议可以证明案涉房屋的租金为60053.4元。一审判决未采纳该金额，认定第六年度租金为53724.83元，吴凤良、沈静华、吴垚对此不持异议。2.合同约定港龙茶城公司到期未付租金超过两个月，吴凤良、沈静华、吴垚可以终止合同，现港龙茶城公司迟延支付租金远超过两个月，吴凤良、沈静华、吴垚要求终止委托经营管理合同。3.港龙茶城公司一审时已经明确了其支付的第六年度租金数额，港龙茶城公司应支付吴凤良、沈静华、吴垚欠付租金及相应滞纳金。港龙茶城公司现上诉要求推翻其在一审中对租金归属年度的陈述，违反诚实信用原则。吴凤良、沈静华、吴垚向一审法院起诉请求：1.港龙茶城公司支付第六年度租金60053.4元；2.港龙茶城公司支付以60053.4元为基数自2018年10月1日起以每日万分之三为标准计算到实际支付之日止的逾期付款违约金。一审法院认定事实：苏州市吴中区长桥街道财智商务广场1幢1078室登记在吴凤良、沈静华、吴垚名下，建筑面积71.6平方米。2011年4月8日，吴凤良、沈静华、吴垚（甲方、委托方）和港龙茶城公司（乙方、受托方）签订委托经营管理协议，约定：甲方将其购置的苏州港龙国际茶城1幢1078号房屋的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，乙方有权以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权依据市场情况自行制定租金收入标准、收取经营收入、自行选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行催收、追缴、直至清除出场并追究其法律责任。委托经营期限为10年，自该项目开业之日起算。开业之日暂定为项目交付使用后的第三个月底，自项目交付使用之日起至开业之日的三个月为免租装修期，甲方同意给予免租。甲方同意将所购商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理，免租期内因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。委托期内，从开业之日起算第六年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同以预售面积71.6平方米为标准计算，如竣工实测建筑面积与预售面积有差异的，实际支付时以竣工实测建筑面积为准，租金按比例进行调整，多退少补。合同第七条第二款第7项约定：在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担违约金。乙方拖欠租金两个月以上的，甲方可解除合同。一审另查，2017年12月25日港龙茶城公司（管理方、丙方）与案外人陈娟（承租人、乙方）签订商铺租赁合同，明确由乙方承租苏州港龙国际茶城1幢1层1053、1054、1078商铺，计租面积130.24平方米（其中1053号29.32平方米、1054号29.32平方米、1078号71.6平方米），租赁期限自2017年12月29日至2018年12月28日，商铺租金单价每天每平方米2.11元，年租金为100089元。综合管理费单价为每天每平方米0.23元，年综合管理服务费为10980元。一审中，双方一致确认如下事项：1.港龙茶城于2012年6月30日开业，租期起始时间为2012年10月1日。2.第六年起租金支付情况：2019年2月1日支付13406.25元、2019年4月3日支付8937.5元、2019年5月21日支付8937.5元、2019年6月3日支付10744.97元、2019年7月3日支付8937.5元、2019年7月31日支付10744.97元、2019年11月15日支付10744.97元、2019年12月31日支付13213.34元。港龙茶城公司表示2019年2月1日、2019年4月3日、2019年5月21日、2019年7月3日、2019年12月31日的款项系支付的合同第七年度的租金收益，其余款项支付的系合同第六年度的租金收益。吴凤良、沈静华、吴垚确认上述款项已收到，但认为先到期的租金港龙茶城公司应先支付。3.关于收益分成比例，双方一致认可按照投资款比例进行计算。吴凤良、沈静华、吴垚要求以涉案商铺的实际租金为标准进行核算，为此吴凤良、沈静华、吴垚提供了2018年12月11日苏州港龙国际茶城1幢1层1053、1054、1078商铺业主达成的茶城商铺租金分配协议，显示三方经友好协商，一致决定关于2017年12月25日港龙茶城公司（管理方、丙方）与案外人陈娟（承租人、乙方）签订商铺租赁合同约定的上述商铺共同出租的年租金100089元按照1053占20%、1054占20%、1078占60%的方案进行分配。港龙茶城公司认为涉案商铺整体经营，应整体核算，港龙茶城公司港龙茶城公司自认第六年应支付原告租金收益为53724.83元（已代扣税费）。4.吴凤良、沈静华、吴垚原告同意由港龙茶城公司代扣税费后向其支付收益。为证明港龙茶城公司延迟支付租金已获得业主同意，港龙茶城公司提交了2019年3月21日、2019年4月9日和业主代表签订的“关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书”各一份，明确港龙茶城公司拖欠的540万元左右的租金由其代缴税款后实际支付租金5220700.68元，分别于2019年5月31日前、2019年6月30日前、2019年7月31日前、2019年8月31日前、2019年9月30日前各向业主支付其租金的20%并于2019年9月30日支付总欠款的违约利息。吴凤良、沈静华、吴垚吴凤良、沈静华、吴垚当庭表示不认可上述业主代表身份，不认可上述协议。以上事实，由吴凤良、沈静华、吴垚提供的委托经营管理合同、房屋所有权证、茶城商铺租金分配协议、银行流水及被告提供的茶城返租明细表、付款回执、2份港龙茶城租金拖欠事宜协议书，一审法院开庭笔录、调查笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2011年4月8日签订的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定合法有效，对双方均具有约束力，合同双方均应全面履行。关于涉案商铺第六年租金，综合本案案情，一审法院认为：苏州港龙国际茶城系由几百户没有进行物理分割的商铺构成，由业主将其购买的商铺交由港龙茶城公司进行统一对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报。这种经营模式属于产权式商铺经营模式。在这种经营模式下，所有权和经营权相分离，不仅存在各业主与港龙茶城公司之间的委托、租赁等法律关系，还存在各业主之间的利益、权利、义务的分配问题。因各商铺之间并没有物理隔离，且各商铺是由港龙茶城公司整体招租，故业主对各商铺行使权利时不能等同于独立商铺，要考虑其他业主的合法权益。为保障包含涉案商铺在内的苏州港龙国际茶城的整体功能发挥以及广大业主的集体利益，港龙茶城公司认为租金应整体统一分配的意见，一审法院予以采信。现港龙茶城公司自认吴凤良、沈静华、吴垚第六年租金扣除税费后为53724.83元，一审法院对此予以认定。另，港龙茶城公司分别于2019年2月1日支付13406.25元、2019年4月3日支付8937.5元、2019年5月21日支付8937.5元、2019年6月3日支付10744.97元、2019年7月3日支付8937.5元、2019年7月31日支付10744.97元、2019年11月15日支付10744.97元、2019年12月31日支付13213.34元，对此，港龙茶城公司表示2019年2月1日、2019年4月3日、2019年5月21日、2019年7月3日、2019年12月31日的款项系对合同约定第七年租金的支付，其余款项系对合同约定第六年租金的支付。现双方对此没有明确约定，而港龙茶城公司又作出对自己不利的自认，一审法院对此予以认定。由此，经核算，港龙茶城公司还应支付第六年度租金21489.92元。至于滞纳金，根据双方间的合同约定，应自2018年11月1日起分段计算。经核算，截至2019年11月15日的滞纳金共计5231.72元，此后以21489.92元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止。港龙茶城公司辩称违约金标准过高的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。港龙茶城公司辩称其已和业主代表达成分期付款约定，该协议中无吴凤良、沈静华、吴垚签名，当庭吴凤良、沈静华、吴垚亦不认可业主代表身份，港龙茶城公司未能进一步举证证明，故一审法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、苏州港龙茶城市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付吴凤良、沈静华、吴垚房屋租金21489.92元以及相应的滞纳金（截至2019年11月15日计5231.72元，此后以21489.92元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止）。二、驳回吴凤良、沈静华、吴垚的其他诉讼请求。一审案件受理费计1322元，由苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担。二审中，港龙茶城公司提交中国建设银行流水回单5页，分别为港龙茶城公司2019年6月3日、2019年7月3日、2019年7月31日、2019年11月15日、2019年12月31日付款记录，证明港龙茶城公司已支付上诉理由中所述款项。吴凤良、沈静华、吴垚质证称，港龙茶城公司一审明确2019年6月3日、2019年8月1日、2019年11月15日的三笔支付的是第六年度2017年10月1日至2018年9月30日的租金。港龙茶城公司现上诉要求推翻其在一审中对租金归属年度的陈述，违反诚实信用原则。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于港龙茶城公司已支付吴凤良、沈静华、吴垚的2017年10月1日至2018年9月30日案涉房屋的租金数额。根据一审查明事实，港龙茶城公司分别于2019年2月1日支付13406.25元、2019年4月3日支付8937.5元、2019年5月21日支付8937.5元、2019年6月3日支付10744.97元、2019年7月3日支付8937.5元、2019年7月31日支付10744.97元、2019年11月15日支付10744.97元、2019年12月31日支付13213.34元。其中港龙茶城公司自认2019年2月1日、2019年4月3日、2019年5月21日、2019年7月3日、2019年12月31日支付的款项对应合同第七年的租金，其余均系对合同第六年租金的支付。现港龙茶城公司又上诉主张2019年7月3日、2019年12月31日支付的款项为第六年度租金，系对其一审陈述的否认，违背诚实信用原则，本院不予采信。综上所述，港龙茶城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1322元，由上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年七月二十八日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。