北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3996号原告：杨洪娜，女，1980年10月11日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：刘万超，男，1977年9月27日出生，汉族，户籍所在地北京市昌平区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：高英秀，男，1972年11月25日出生，汉族，户籍所在地河北省冀州市，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：焦建中，女，1974年7月24日出生，汉族，户籍所在地河北省冀州市，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。原告杨洪娜、刘万超与被告高英秀、焦建中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序与（2020）京0113民初3994号原告高英秀、焦建中与被告杨洪娜、刘万超房屋租赁合同纠纷一案合并、公开开庭进行了审理。原告杨洪娜、刘万超、被告焦建中及二被告共同委托代理人李俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪娜、刘万超向法院提出诉讼请求：1．二被告赔付原告评估报告确定的26165元，并支付三倍的惩罚性赔偿78495元，共计104660元；2．二被告给付原告房屋占有使用费13698．63元，并支付三倍惩罚性赔偿41095．89元，共计54794．52元；3．二被告给付原告因其占用原告商铺注册地址资源而获得经济利益共计8100元；4．二被告赔偿原告诉讼费及公证费8040元、评估费6000元；5．二被告对前述各项赔偿金额向原告支付同期银行存款利息。事实和理由：被告(承租人)承租原告(出租人)的位于顺义园号楼至层的商铺，经营“香久香春饼东北菜”饭店。在商铺租赁合同即将期满时,被告提出续租要约,在得知原告无意续租之后,被告又向原告提出:如原告同意被告在商铺租赁合同期满后把香久香春饼东北菜转让给第三人,被告给原告人民币3万元的好处费。原告没有接受，故被告在延迟一天腾退商铺的时，恶意拆走了依约不该拆走的设备、设施和物品，包括：一、二两层楼的所有挂式暖气片若干组；一层至二层以及二层的所有钢化玻璃楼梯护栏；燃气设施；部分照明设施,；烧烤设备；商铺外层玻璃门的档口；二层和一层的门、门框若干组。此外，被告在使用商铺期间,对损坏的、不能正常使用的窗户、二层推拉门没有修缮和恢复原状,依约应承担赔偿责任,被告还对商铺内外进行肆意的破坏。合同到期后，被告用锁链和锁把商铺入口的两道玻璃门都封锁了起来,非法强占原告的商铺,严重妨碍了原告的商铺自营和招商他营。另外，双方合同自2019年3月31日到期后，被告不及时把商业实体的注册地从原告商铺迁出。被告的上述行为给商铺价值造成了很大的贬损,给原告招商带来了巨大的预期经济损失。被告高英秀、焦建中辩称：我方不认可房屋占有使用费，涉诉房屋年租金20万元，每天才500多元，原告主张过高且我方在2019年3月31日已经将房屋清扫完毕，由于退还押金事宜未谈妥，我方第二天将钥匙交给物业，要求其送至原告处，原告拒绝交付属于扩大损失。关于清洁费用，我方在搬离时已经进行清洁，清洁是没有固定标准的，我方经营饭店会产生油烟，是原告方应当预见的。我方不同意给付占用原告商铺注册地址资源而获得的经济利益，双方合同对此并未约定，我方也没有获利。另，请求法院依法判决公证费和评估费，不同意支付上述款项的银行存款利息。经审理查明：双方在庭审中共同确认事实为：杨洪娜、刘万超系涉诉房屋顺义区园号楼至层的共同共有权人。于2013年3月30日前，杨洪娜、刘万超将涉诉房屋出租给邓伯武用于餐饮经营。在2013年3月30日邓伯武与高英秀签订“转让协议”，约定“1、甲方（邓伯武）自愿将鱼蛙传奇餐厅转让给乙方（高英秀），转让费一次付清。2、2013年4月1日之前所有债务归甲方，2013年4月1日以后债务归乙方承担。3、鱼蛙传奇餐厅室内所有物归乙方所有，乙方有处置权。4、营业执照、卫生许可证、税务登记证归乙方使用，出现任何状况归乙方负责。甲方有责任为乙方验照，换照或提供所需证件。5、乙方要求甲方通知房东到场。”，同时记载有“转让费以付清”，甲方邓伯武签字捺印，乙方高英秀签字捺印，并注明身份证号码。杨洪娜、刘万超确认在邓伯武退租时并没有就邓伯武装修房屋自行支出的装修款结算，是邓伯武与高英秀、焦建中之间的自行协商。经邓伯武介绍，高英秀与杨洪娜、刘万超达成租赁意向，于2013年3月30日同日高英秀与杨洪娜、刘万超签订《顺义新城第一街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），甲方为杨洪娜、刘万超，乙方为高英秀，该合同约定涉诉房屋租赁期限6年，自2013年4月1日起至2019年3月31日止，第二条约定“4、合同期满后，如乙方欲续租该商铺，需在合同期满前三个月向甲方提出书面续租要约，甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。”，第三条约定租金“前五年18万元/年，第6年20万元/年，乙方不需要发票，付款方式为半年付”，第五条约定“甲方向乙方出租的商铺设施和装修标准按实际交房时现状为准。”，第六条约定“18、乙方应正常使用并爱护甲方的各项设施、设备，防止不正常损坏。因乙方使用不当或不合理使用，造成的维修、损坏、赔偿责任，均由乙方承担。19、在合同有效期内，乙方享有按本合同第一条约定经营范围的该商铺使用权，因非质量原因或因使用所产生的正常维修等费用由乙方负责；乙方造成的租赁房屋及设施的破坏和损毁，应负责恢复原状。如乙方在租赁期满未恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用由乙方负责。若房屋及设施损毁致其无法恢复原状，乙方应负责赔偿。……21、乙方自行装修房屋，自付装修费用，租期届满，或中途退租，或违约终止解除合同，不得以装修费抵租金或向甲方要求赔偿装修费用。22、乙方在装修之前，必须将装修方案、图纸报甲方审定书面同意后方可施工。在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期房屋及设施的完好无损，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行。乙方在装修和租用过程中不得损害房屋框架，如有损害，一切后果由乙方负责。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得拆卸和破坏已装修部分及房屋架构。……24、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋在适宜使用的清洁、良好状况下交给甲方，否则甲方有权在押金中扣除相应的清洁及维修费用。”，第五条约定违约金和违约责任“30、租赁期未满，乙方提出解除合同，应向甲方支付违约金￥15000元。31、租赁期未满，甲方提出解除合同，应向乙方支付违约金￥15000元。”，第十条合同的终止约定“35、本合同期限届满，双方不再续签合同的”，第十五条约定“45、合同未尽事宜，依照有关法律法规执行，法律法规未做规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均可为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。”该《租赁合同》由杨洪娜与高英秀签字捺印。庭审中双方对签订《租赁合同》的真实有效性均认可。另，双方均认可《租赁合同》于2019年3月31日到期终止，高英秀、焦建中于当日腾房，次日即2019年4月1日上午，双方共同到店面进行交接，杨洪娜、刘万超认为店面内部损坏较多而不同意退高英秀、焦建中房屋的押金款，双方未谈妥后，在双方离开店面时各自给店面上了一把锁，杨洪娜、刘万超告诉高英秀、焦建中把钥匙放到物业公司，焦建中拒绝。2019年4月2日，焦建中将前一日上锁的门锁钥匙放到了物业公司处。杨洪娜、刘万超得知钥匙已在物业公司处，但拒绝接收钥匙，让物业公司把钥匙送还了焦建中。后杨洪娜，刘万超向本院提起诉讼，本院2019年4月9日立案受理，案号为（2019)京0113民初10215号。2019年4月10日，高英秀、焦建中接受本院询问，本院释明《租赁合同》已到期应停止占有，二人对此明确表示知晓并称只要杨洪娜、刘万超退还给我方押金，我方就可以把电卡归还。2019年4月11日，在双方共同在场的情况下，双方打开涉诉房屋的门，杨洪娜、刘万超带公证机关的公证人员对涉诉房屋现状予以录像取证，北京市龙诚公证处出具（2019）京龙诚内民字第581号公证书，公证事项为保全证据。该公证书载明：“公证员李欣欣、公证员助理张雪和申请人刘万超、杨洪娜一起于二〇一九年四月十一日下午来到北京市顺义区×园×号楼×至×层×号。在公证员李欣欣，助理张雪的监督下，由操作人赵亮操作照相机，于14:34开始，分别对商品房正门、一层大厅、储物间、卫生间、后厨操作间、楼梯、二层大厅、包间、阳台进行录像。工区的现场拍摄视频六个。录像结束后，由操作人赵亮操作照相机，分别对商品房正门、一层大厅、储物间、卫生间、后厨操作间、楼梯、二层大厅、包间、阳台进行拍照，共取得现场拍摄照片77张。15:13，拍摄结束。公证员李欣欣、助理张雪对拍摄过程进行了全程监督。兹证明本公证书所附光盘为现场拍摄的内容刻录所得。附件：1、现场拍摄录像、照片刻录光盘1张。2、《操作记录》复印件一份，共一页。”杨洪娜、刘万超称“我方带着公证人员在对方见证下收房，对方开门之后，我方自行换锁”。高英秀、焦建中对公证人员现场公证的真实性认可。杨洪娜、刘万超后撤回了（2019)京0113民初10215号案件，再次向本院提起诉讼，在（2019)京0113民初16316号案件审理期间，本院组织双方进行了证据交换质证，杨洪娜、刘万超提出对涉诉房屋因损坏导致的维修费用以及该房屋内高英秀、焦建中拆除的部分装修价值进行评估，本院释明因新的租户已经部分改变了2019年4月11日证据保全公证时的房屋现状而导致部分项目无法评估，但杨洪娜、刘万超坚持要求评估鉴定，并明确知晓鉴定风险。本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对杨洪娜、刘万超申请的涉诉房屋因损坏导致的维修费用以及该房屋内高英秀、焦建中拆除的部分装修价值进行评估。国宏信价格评估集团有限公司出具国宏信（民）字2019第199001号价格评估报告，结论为26165元，并附有价格评估明细表。高英秀、焦建中对此评估报告提出异议，国宏信价格评估集团有限公司对异议回复函：一、关于“价格评估明细表中各项目对应的部位的实物照片，以便核对”的问题？《价格评估报告》第九项第二条中已明确：本次价格评估标的的评估项目、工程量等数据以现场勘验记录内容为准。现附其中几项现场照片，详细情况建议以现场实际情况进行比对。二、关于“拆除部分无实物参照”的问题？《价格评估报告》第九项第三条已明确：因本次价格评估中部分标的已灭失，故仅按市场一般材质进行价格评估。本次评估标的采用成本法进行评估，以《北京市建设工程计价依据-预算定额（2012）》为依据，结合当期的工程造价信息及现行市场价，最终确定评估结论。明细表中的价格均包含安装中涉及的人工费、材料费、机械费以及相应的利润、企业管理费。本案庭审中，本院向高英秀、焦建中出示了异议回复函，高英秀、焦建中对此回复函无异议，表示尊重评估机构的意见，认可评估结论，但对赔偿项目是否应由其承担赔偿责任不认可。庭审中，围绕高英秀、焦建中是否腾退房屋后进行了合理清洁举证质证。杨洪娜、刘万超提交公证书、照片、视频等以证明高英秀、焦建中并未进行清洁，高英秀、焦建中辩称作为餐饮行业，其腾退时打扫清洁均已到位，且杨洪娜、刘万超明知房屋用于餐饮经营，应有预见。围绕高英秀、焦建中是否拆除、破坏了涉诉房屋内的部分设施、造成了房屋装修损失举证质证。杨洪娜、刘万超提交了2013年10月拍摄的照片，以证明在出租给高英秀、焦建中半年左右时，涉诉房屋的装修情况，对比2019年4月11日的照片、视频可见高英秀、焦建中未尽到合理使用及必要维修的合同义务，高英秀、焦建中辩称其在承租涉诉房屋后，除了前租户邓伯武留下的装修及设施外，进行了添附和改造，杨洪娜、刘万超提交的2013年房屋内照片已经是改造完成后的状况，但就其承租房屋时的房屋内部装修及设施状况无法提交证据予以证明，认可在出租给邓伯武时涉诉房屋为毛坯房。另，高英秀当庭确认在2019年3月31日腾退房屋时，拆除了房屋内一层与二层楼梯间自己安装的不锈钢+玻璃材质的楼梯栏杆扶手，加之其它厨房厨具等物品，共计卖废品所得为700元。围绕评估报告的评估项目，高英秀、焦建中发表意见：1、泡沫保温、外墙砖，称不承担费用，是根据经营需要安装空调室外机时打的洞，不是故意损毁，但对于评估价格认可；2、楼梯栏杆扶手和散热器，称是自行安装并非杨洪娜、刘万超安装，对评估价格不认可，自己有权拆除及处置；3、门套，称数量与实际不符，二楼雅间本来就没有屋门，原就仅有一个门套损坏，且是自己在承租后安装雅间的门套和门，后来上菜不方便就拆除了门，改了门帘；4、水磨石台面和台阶属于自然损耗，不应当由我方承担赔偿；5、填堵洞及墙面抹灰，是安装空调孔及燃气孔，经营所需；6、塑钢窗，应该是厨房的塑钢窗，没有坏；7、内墙砖，脱落属于原来就是坏的，是自然掉落；8、楼梯踢脚、踏步砖、踢脚线，自然损坏；9、纱窗及天棚吊顶，没有坏，厨房的纱窗就是都有油烟，没有故意破坏纱窗，没有在意过纱窗，天棚吊顶也没有拆除过；其他项目没有意见发表，但是，高英秀、焦建中辩称涉诉房屋内所有的物品及设施，依据与邓伯武的“转让协议”都属于自己，有权处置，而部分物品自然损耗或者出于经营需要有所损坏也并非出于故意。杨洪娜、刘万超向本院确认称在向邓伯武出租涉诉房屋时，涉诉房屋是毛坯房,邓伯武更换了原一楼与二楼之间的楼梯栏杆、暖气片，邓伯武承租后进行了包括地面、墙壁、一楼隔间、二楼隔间等装修，后经营不到半年转给高英秀、焦建中，转租也经过杨洪娜、刘万超同意。当庭，杨洪娜、刘万超提交了房屋所有权证原件，本院经核实比对，杨洪娜、刘万超所称的房屋外台阶、水磨石台面均在房屋所有权证照平面图的确权范围之外，本院释明后，杨洪娜、刘万超认为不在确权范围之外也是需要维修的项目。2020年6月10日庭审期间，杨洪娜、刘万超撤回了原诉状第一项关于物品确认的诉讼请求、关于诉讼代理费的诉讼请求；2020年6月17日庭审期间，杨洪娜、刘万超撤回了原诉状关于清洁费等费用的请求及关于不当得利21万元的诉讼请求。杨洪娜、刘万超主张高英秀、焦建中在合同期满后仍占据涉诉房屋的工商注册地址，实际占用时间为27天，高英秀、焦建中在答辩意见中确认其积极办理完成营业地址变更登记并在2020年4月底完成变更登记，且杨洪娜、刘万超未产生任何损失。另，杨洪娜、刘万超主张高英秀、焦建中转租房屋给第三人邱雷并获利，有邱雷自述视频为证，高英秀、焦建中提交邱雷劳动合同、银行卡明细等证明邱雷系被雇佣的员工。再有，杨洪娜、刘万超提交与新租户赵永强于2019年4月28日签订的租赁合同及转房租的银行流水。上述事实，有庭审笔录、《租赁合同》、“转让协议”、公证书、照片、视频、评估报告、（2019)京0113民初10215号、（2019)京0113民初16316号案件卷宗、银行卡明细、劳动合同等佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。本案中双方签订的《租赁合同》系双方真实意愿的表示，双方均对此认可，并共同确认在合同到期日终止合同履行，本院对该合同的合法有效性予以确认。本案焦点是被告高英秀、焦建中是否对涉诉房屋内的设施及装修有处分权，有无维修义务。被告高英秀、焦建中称与前租户邓伯武签订的“转让协议”明确“鱼蛙传奇餐厅室内所有物归乙方所有，乙方有处置权”，即归二被告处置，原告杨洪娜、刘万超主张并不知晓二被告与邓伯武之间的协议，且与二原告无关，二原告是直接与二被告签订的《租赁合同》，本院认为，原告杨洪娜、刘万超称其通过邓伯武介绍认识被告高英秀并同意邓伯武不再租赁房屋而是由被告高英秀继续租赁房屋，在邓伯武不再租赁房屋时并没有与邓伯武协商房屋的装修添附折价，在邓伯武与被告签订的“转让协议”中明确了被告对邓伯武在涉诉房屋内的全部设施的所有权，被告给付邓伯武4万元转让费，上述事实可见是被告高英秀、焦建中全面接受了邓伯武的承租义务并给付了装饰装修对价，原告杨洪娜、刘万超对涉诉房屋内的装饰装修没有付出，房屋实为毛坯出租，因此，被告高英秀、焦建中对涉诉房屋内的装饰装修有处分权，但对于除装饰装修外的房屋原有设施应依据《租赁合同》约定进行合理维修。关于原告杨洪娜、刘万超主张依据评估报告确定的涉诉房屋因损坏导致的维修费用以及被告拆除的部分装修价值，本院结合现有证据认为，被告高英秀、焦建中对合理的损失项目承担赔偿责任，除装饰装修外的房屋原有设施有泡沫保温150mm、外墙砖、水磨石台面、石材台阶、填堵洞及墙面抹灰、塑钢窗、纱窗，邓伯武在租赁涉诉房屋时该房屋内有简易楼梯栏杆与散热器，但其于租赁后装修时进行了更换，关于楼梯栏杆与散热器的原有状况未能有证据予以证明，本院对于此两项的价值参考双方陈述和一般社会现实予以酌情确定，经本院与鉴定机构国宏信价格评估集团有限公司核实，上述合理项目的评估价值计1876．84元。另简易楼梯栏杆与散热器的价值及安装费用，本院结合一般市场价格予以酌定。综上，关于维修费用及被告拆除的部分装修价值应由被告负担的金额合计为9802．84元。关于房屋占有使用费的主张，双方庭审中确认事实如下：2019年4月1日双方在涉诉房屋内交接，原告杨洪娜、刘万超在被告离开时要求其将门钥匙放在物业公司，虽然当时被告拒绝了，但次日被告就主动将门钥匙放到了物业公司处，原告杨洪娜、刘万超称是其通知物业公司将钥匙又送回了被告处。本院认为，被告高英秀、焦建中确有占用房屋的情况，但仅实际占用了1天，在2020年4月2日就按原告要求退还钥匙至物业公司处，是原告杨洪娜、刘万超拒绝了接收钥匙，被告高英秀、焦建中并无严重的主观故意拖延交付钥匙，原告杨洪娜、刘万超自行扩大了损失应自负责任，因此，本院对被告占用涉诉房屋一日的事实认可；另关于占有使用费的计算，原告杨洪娜、刘万超主张按照后来新租户的房租标准计算，二被告不认可，本院认为，原告杨洪娜、刘万超提交其在2019年4月28日签订的新租赁协议以及转账明细以证明涉诉房屋的当时实际租金价值，被告的辩解意见与客观事实不符，本院难以支持，依法按照当时的市场价值计算1天的占有使用费，具体金额为1444元。原告杨洪娜、刘万超对上述两项请求同时主张三倍惩罚性赔偿，但未明确法律依据，本院认为该三倍惩罚性赔偿的请求缺乏法律明确依据，本院不予支持。关于占用商铺注册地址资源的经济损失，原告杨洪娜、刘万超主张按照每天300元的标准计算27天，被告高英秀、焦建中对此不予认可，但认可占用时间至4月底，本院认为，被告高英秀、焦建中当庭确认在2018年时已经租了新的餐厅经营，对不再续租意思表示明确，《租赁合同》虽未明确约定占用工商注册地址的违约责任，但依据诚实信用原则被告高英秀、焦建中亦应对迁出涉诉房屋的工商登记地址有能力也有预期、应予及时办理；作为一项合法经营的必备资源和法定要件，工商登记地址的资源价值应予肯定，本院对原告的此项请求予以支持，但具体数额由本院结合一般社会客观现实酌情确定为2700元。关于公证费8040元，被告高英秀、焦建中认为没有依据不同意赔偿，本院认为，该主张对本案审理确有直接关联性及必要性，依法予以支持，但本次双方之间的租赁合同纠纷系因双方均有行为不当之处导致并扩大了损失，因此本院酌情确定由二原告自行负担3216元，由被告高英秀、焦建中向原告杨洪娜、刘万超给付4824元。关于利息的请求，本院认为本次双方之间的租赁合同纠纷系因双方均有行为不当所导致，在合同履行过程中各自均应依约全面履行合同项下义务，也应及时应对并减少损失的扩大，因此，本院对该项利息请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：一、被告高英秀、焦建中给付原告杨洪娜、刘万超房屋损失九千八百零二元八角四分，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告高英秀、焦建中给付原告杨洪娜、刘万超房屋占有使用费一千四百四十四元，于本判决生效之日起七日内履行；三、被告高英秀、焦建中给付原告杨洪娜、刘万超商铺注册地址占用费二千七百元，于本判决生效之日起七日内履行；四、被告高英秀、焦建中给付原告杨洪娜、刘万超公证费四千八百二十四元，于本判决生效之日起七日内履行；五、驳回原告杨洪娜、刘万超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百六十六元，由原告杨洪娜、刘万超负担一千二百四十六元（已交纳），被告高英秀、焦建中负担七百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费六千元（原告已交纳），由原告杨洪娜、刘万超负担二千四百元，被告高英秀、焦建中负担三千六百元，于本判决生效之日起七日内给付原告杨洪娜、刘万超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年七月十七日法官助理 夏 天书 记 员 田小星