贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初3136号原告（反诉被告）：彭园花，女，1981年12月10日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：黄思逸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。（执业证号：15201201710386936）。委托代理人：冉韬韬，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：聂忠兴，男，1955年3月7日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原告（反诉被告）彭园花诉被告（反诉原告）聂忠兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭园花及其委托代理人黄思逸，被告（反诉原告）聂忠兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2019年7月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告坐落于贵阳市南明区房屋租赁给被告，并约定租赁期限自2019年8月1日起至2025年8月1日止，月租金2443元，租金遂年递增，租金支付方式为季度支付，房屋租金从房屋实际交付完成起算，被告需提前15日向原告支付1个季度的租金，合同还约定了被告未按时、足额支付租金，原告享有追究其违约责任（违约金标准为：不返还保证金2443元，另需支付4个月房租9772元）以及解除合同的权利。合同签订后，被告并未按时缴纳租金。未经出租人同意，擅自将租赁转租他人。自2019年10月16日起至今，被告一直未向原告支付租金。且经原告多次催收，被告均不履行缴付租金的义务，且不退还房屋。截至起诉之日，被告应向原告支付原告租金2443元，违约金9772元。原告遂起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并判令被告于合同解除之日立即归还所租赁房屋；2、被告立即向原告支付截至合同之日的11月份租金2443元，水电物业管理费2108.74元、违约金9772元。（房屋租赁费、物管费、水电费暂计算至2019年11月，实际计算至被告退还房屋之日止）。被告聂忠兴答辩称，对原告诉请的第1项不持异议，同意解除合同并返还房屋；不同意向原告支付11月份的租金，以及原告主张的水电物业管理费、违约金均不同意支付，因合同签订后原告并未实际向原告交付房屋。反诉原告聂忠兴反诉称，2019年7月22日，经案外人李某1介绍，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告将其所有的位于贵阳市南明区房屋租赁给反诉人，租赁期限自2019年8月1日起至2025年8月1日止，该房屋租期起算时间以实际接房完成时间为准。《房屋交割清单》见附件）经甲、乙双方交验签字盖单并移交房门钥匙后视为交付完成。反诉原告于2019年8月9日将一个季度的房屋租赁费7332元支付了反诉被告，在付清房费后被反诉被告未将租赁房屋交付给反诉原告。反诉被告在收到房屋租金后拒不交付房屋之行为，已构成违约，现反诉原告提出如下反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》。并判令反诉被告双倍返还反诉原告的保证金4886元；2、判令反诉被告退还反诉原告租金人民币7332元；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金9772元。反诉被告彭园花对反诉原告的诉请作出以下答辩：1、反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》因反诉原告违约行为解除，反诉被告并不存在违约行为，不应当承担相应的违约赔偿责任；2、反诉原告已向反诉被告交付了所涉承租房屋，并不存在违约情形。综上所述，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）彭园花在庭审中提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明原、被告双方的租赁合同关系，双方约定了租赁期限、租金计算方式、违约责任等；被告（反诉原告）聂忠兴对该组证据的真实性不持异议。2、短信记录、通话录音、贵阳市南明区叁生索思酒店转让合同及收条，证明彭园花已将涉承租房屋交付给聂忠兴，聂忠兴将涉案房屋转租给案外人，并将所涉房屋钥匙交付给案外人，彭园花已履行了房屋交付的义务，彭园花向聂忠兴催缴租金，被告拒不支付；聂忠兴对该组证据的真实性不持异议；3、物业管理费、电费发票，证明2019年11月26日至2020年4月14日，原告共计支付物业费、电费2108.74元；聂忠兴对该组证据持有异议，认为房屋没有实际交付，发生的相关费用不应由聂忠兴承担。被告（反诉原告）聂忠兴提交证据如下：1、李某1的证词，证明彭园花与聂忠兴签订《房屋租赁合同》后彭园花未将房屋钥匙交付给聂忠兴，聂忠兴将其酒店转让给案外人蔡顺莉时，转让的房屋并没有本案彭园花的房屋，故与本案无关；原告对证人李某1的证词三性均不予认可。2、证人李某2的证词，证明其曾听其老板（李某1）说过，聂忠兴曾找到李某1要求李某1向其交付房屋；彭园花对证人的上述证词三性持有异议，证人只是证明聂忠兴找李某1交付房屋，与本案没有关联性，证人证词亦未提及争议房屋的坐落。上述证据经庭审举证质证、质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定，坐落于南明区花单独所有。2019年7月22日，原告（反诉被告）彭园花（甲方）与被告（反诉原告）聂忠兴（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将其所有的位于南明区房屋出租给乙方，房屋租赁期限为6年，自2019年8月1日至2025年8月1日。该房屋租赁期起算时间以实际接房完成时间为准。《房屋交割清单》（见附件）经甲、乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成，租赁期限内，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用。租金及押金约定，双方约定第一年和第二年租金按42元每月每平方米计算（即2443元），第三年租金45元每月每平米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%，以后每间隔两年时间在前一年租金基础上递增5%；支付方式：季度支付。房屋租金从房屋实际交付完成起算，乙方需提前15日向甲方支付壹个季度的房屋租金。该房屋买卖合同约定交付之日前一个月内，且甲方全额付清所有购房款的前提下，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金2443元，保证金不能充抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还乙方。合同第五条约定：甲方同意乙方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，乙方应对转租尽充分注意义务，不得因此造成甲方的任何损失，并就转租人的租赁行为向甲方承担责任。合同第六条约定：乙方有下列情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租做为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；……该合同第八条约定：1、在本合同签订之日后，若甲方在乙方无违约的情况下单方面解除本合同的，甲方应双倍向乙方返还保证金并按解除合同之日第2个月起支付四个月房租向乙方支付违约金；2、在本合同签订之日后，若乙方在甲方无违约情况下单方面解除本合同的，甲方有权不用向乙方返还保证金并按解除合同之日第2个月起支付4个月房租向甲方支付违约金。3、乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。双方当事人庭审中确认：聂忠兴于2019年8月9日向原告彭园花支付租金7332元及保证金2433元。2019年10月16日彭园花与聂忠兴短信记录显示：彭园花寻问聂忠兴是否要继续租赁房屋，若不愿租要求聂忠兴返还房屋钥匙。聂忠兴回复称“小彭，我早就明确的告诉你酒店已经全部转让给蔡顺莉，既然是整体转让，合同就有连续性，小蔡和我签定了转让合同，也就要继续履行合同的执行，她通知你不要3633房，你应该去找她，我可以配合你。”彭园花回复聂忠兴“我今天专程去了租赁房，正好遇到蔡顺莉，我告知我是3633的房东，并询问了3633公寓租赁事宜，她明确告知我，这套房租的租赁事宜与她无关，所有事情我找你解决处理”。2019年10月30日，彭园花通过短信向聂忠兴提出收回房屋，被告聂忠兴回复“肯定是小蔡退给你，因为所有的酒店公寓33层、36层的公寓全部转让给小蔡，钥匙也全部交给小蔡，她已签字接收。”。聂忠兴还委托其爱人向原告短信（彩信）发送了其与案外人蔡顺莉签订的《贵阳市南明区叁生索思酒店转让合同》及钥匙收条，说明其租赁的房屋钥匙已部分移交案外人蔡顺莉。因双方协商不成，原告彭园花起诉至法院，提出诉讼请求如前，被告聂忠兴收到传票后，提出反诉，反诉请求如前。另查，根据原告提交的物业管理费、电费发票证实，原告支付了2019年11月26日至2020年4月14日期间的物业管理费及电费共计2108.74元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告（反诉被告）彭园花与被告（反诉原告）聂忠兴签订了《房屋租赁合同》约定了租赁物座落与面积、租赁期限、租金支付方式及违约责任等。上述合同内容系双方当事人真实意思表示，应认定有效。现彭园花起诉至本院要求解除合同，而聂忠兴在答辩和反诉均表示同意解除合同。现原告要求解除合同之诉请，本院予以支持。且聂忠兴在《房屋租赁合同》解除后十五日内将租赁房屋返还彭园花。关于彭园花要求聂忠兴支付2019年11月至聂忠兴实际交付房屋之日的租金的诉请。首先合同签订后，被告聂忠兴向原告支付了第一季度的租金并支付了保证金。其次根据原、被告于2019年10月至同年11月期间的短信、微信聊天记录及通话记录证实原告已履行了向被告交付出租房屋，且聂忠兴已实际将出租房屋并转租他人的事实。因此，聂忠兴答辩并反诉彭园花未履行交付租赁房屋的意见，本院不予采纳。而根据上述《房屋租赁合同》第五条的约定，聂忠兴将房屋转租后仍应对原告租金损失承担责任。因此，被告聂忠兴应按合同约定租金标准从2019年11月起向彭园花支付租金至房屋返还之日止。关于原告要求被告支付水电物业管理费2108.74元之诉讼请求，聂忠兴经原告催收拒不履行支付租金，且以房屋已转租为由拒不返还租赁房屋，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条第（一）项的约定，“租赁期限内，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用”。因2019年11月26日至2020年4月14日期间合同并未解除，租赁房屋在上述期间产生的物管费2108.74元应由聂忠兴承担，现原告已提交证据证明垫付上述期间物管费及水电费的事实，故聂忠兴应向原告支付上述费用。但根据查明事实，聂忠兴已向原告支付了保证金2443元，双方合同明确约定合同解除时，保证金应扣除聂忠兴应承担的费用。原告诉请的上述物管费、水电费应用聂忠兴已支付的2443元保证金予以减扣，对原告此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请。本案中，被告聂忠兴未按约定向原告支付租金亦在原告提出解除合同返还房屋时予以拒绝，其行为已构成对合同的根本性违约，根据合同约定，其应向彭园花支付四个月房租作为违约金，共计9772元。结合被告已向原告支付保证金的事实，在对保证金2443元中减扣2108.74物管水电费后，剩余334.26元应在违约金中予以减扣，故对原告此项诉请，本院部分支持9437.74元。反诉原告聂忠兴要求反诉被告彭园花返还房租7332元并支付违约金9772元之诉请，聂忠兴上述诉讼请求的事实基础为彭园花并未履行交付租赁租赁房屋的义务，但根据审理查明事实，彭园花已实际交付了租赁房屋，且聂忠兴亦通过短信、微信予以确认，因此聂忠兴的上述反诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告双倍返还保证金的诉讼请求。首先，反诉被告彭园花合同履行期间并无违约行为，反诉原告要求其双倍返还租金，无事实及法律依据；其次，反诉原告已支付的保证金按照合同的约定应减扣反诉原告在租赁期间的相关费用，故该部分费用已在本案本诉予以处理。综上所述，对聂忠兴的此项诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除彭园花与聂忠兴于2019年7月22日签订的《房屋租赁合同》；二、聂忠兴于本判决生效后十五日内将位于贵阳市南明区花；三、聂忠兴于本判决生效后十五日内向彭园花支付房屋租金（房屋租金，参照双方于2019年7月22日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，从2019年11月1日起计算至房屋实际返还之日止）并支付违约金9437.74元；四、驳回彭园花的其余诉讼请求；五、驳回聂忠兴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费128元，由聂忠兴负担。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。反诉案件受理费349元由聂忠兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡杨二〇二〇年七月十三日法官助理王峪瑶书记员邓霞