山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0321民初650号 原告：平定县西关新区管理服务中心（以下简称西关服务中心）。 法定代表人：张庆令，职务总经理。 委托代理人：吴召桦，女，1986年2月17日生，汉族，现住平定县冠山镇，系该公司员工。 委托代理人：葛艳芳，女，1985年6月25日生，汉族，现住平定县冠山镇，系该公司员工。 被告：岳伟，男，1955年5月2日生，汉族，现住平定县冠山镇。 原告西关服务中心与被告岳伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西关服务中心的委托代理人吴召桦、葛艳芳与被告岳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告一次性支付原告2016年1月1日至2020年1月10日的物业费2432元，诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年12月6日,原告与山西金明房地产开发有限公司签订物业服务合同，并从2012年12月6日起至2020年1月12日为***小区提供物业管理服务，期间，被告系小区业主，双方均应该切实履行物业管理合同，被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费。交费费用通过公告告知时间，入户催交，电话催交，下发催交通知单，上门征求意见，被告从2016年1月1日至今无故拖延不交物业管理费，构成违约。无奈，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1、建设开发单位选聘的***小区前期物业服务企业为锦佳物业服务公司，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当通过招投标方式选聘，2012年12月6日小区更换物业服务企业时是否有招投标选聘？2、平定县发改委确定的收费价格为政府指导价格，物业调整收费标准应以国家的法律法规进行，地方政府的文件不能违背国家法律法规的规定，根据《物业管理条例》第二十一条的注解与应用及《物权法》第七十六条第一款第七项，物业服务公司对前期物业费的调整，应与业主进行协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，而原告擅自提高收费标准，属违规收费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。3、原告收费与服务不相适应。原告在2016年提高收费标准后，比原来0.30元的收费服务水平降低，如夜间不巡逻、车辆乱停乱放、楼道不清理、楼道灯和路灯坏了不维修、不更换公共设施、杂草不清除、保安人员不管事，车辆被盗、房门被撬时有发生，监控不监控，小区内由原告服务没有安全保障，而且原告对小区业主区别对待，业主是西关村民的收费0.30元，非西关村民的收费0.50元。4、原告所诉被告欠费日期有误，存在重复收费。被告的物业费从2012年4月12日交至2016年4月12日。2016年更换电表时，被告被拆除的电表内存有220元，原告说电费不退顶一年的物业费，即顶至2017年4月12日的物业费，而原告起诉被告欠费从2016年1月1日起计算，存在重复收费。5、原告服务明显存在瑕疵，应当在0.3元/月.平米的基础上酌情减免。原告与被告没有合同约定，其未征求过被告的意见，其在***小区物业服务内容是什么，业主不知情，小区平时有六个妇女早上清扫半小时大院，门房有四个人轮流上班，但外小区车辆随意停放、化粪池满了、地下室进水、电线外露、井盖破了都不管，对被损坏的公共设施不维修，消防通道时常被阻，对小区业主的人身安全、财产安全造成极大危害，其服务明显存在瑕疵，应当根据合同法第一百一十一条规定在原收费标准0.30元的基础上，酌情减免。6、原告在2020年1月11日退出***小区物业服务区域后，将大门起降杠、公安联网监控拆走，不移交物业服务用房或相关设施，以及物业服务必须的相关资料、专项维护资金、出租商业用房租金等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据如下：1、2012年12月6日山西金明房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》原件，证明原告是合法的前期物业管理服务企业，双方对委托管理事项、合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等均有约定；2、原告的营业执照和法定代表人身份证明，证明公司是合法的。3、平定县发展和改革局平发改价（2014）113号、平发改价（2016）149号文件、2015年12月19日物业费上调通知张贴单照片打印件，证明原告于2015年12月19日在小区大门口、小区的外墙及楼道内都张贴过上调物业费标准为0.5元/月.平米的通知，原告收费合法、合理。4、原告于2020年4月20日给被告家门张贴的物业费催缴通知单一式两份（一份是张贴在被告家门上照片打印件，一份是公司留存的原件），证明被告欠2016年1月1日-2020年1月10日物业费2432元，且通知单上明确告知被告于4月21日前交纳欠费，被告至今未交。5、业主反馈表复印件2页、工作人员打扫卫生照片打印件1页、来访人员登记表复印件1页，证明原告服务已经到位，收取物业费合理。6、平定县冠山镇西关街村民委员会给原告出具的函件原件，证明***小区内的西关村民可享受每户每平米0.2元物业费补贴，费用由村委会直接转至原告账户，且每户仅限一套补贴。 被告质证意见：1、《物业委托管理合同》只有盖章，没有负责人签字，是伪造的、不合法的。2、发改局的文件是政府指导价格，不是确定价格，原告提高收费标准不合法，且其上调物业费通知是后期作假，小区内的人从来没有听说过也没有见过该通知。3、被告没有见过原告张贴在被告家门上的物业费催缴通知单（2020年4月20日），2013年4月12日之前的物业费被告已交清，原告向被告收取2013年1月1日至4月12日的费用属于重复收费。4、反馈表只是西关村少数人的签字，代表不了小区所有业主，打扫卫生的照片是有意造假，证明不了原告服务到位。5、村委会给村民的福利应该是村民如数交纳物业费后再到村委会报销，如果是这样被告没有意见，但是不能在小区内出现两个收费标准。 被告提交证据如下：1、2012年4月12日平定县锦佳物业管理有限公司为被告出具的收据原件，证明被告在签订房屋买卖合同时向该物业公司交纳物业费362元，当时是按年交费，应该是2012年4月12日至2013年4月12日的费用，从2013年开始物业费交原告，被告所交的年度费用应该是每年4月12日至下一年4月12日内的费用。2、照片打印件及收据复印件，证明原告服务不到位：（1）第一组照片证明小区4、5、6号楼井盖、路灯、健身器材公共设施损坏，原告不维修；（2）第二组照片证明原告在6号楼消防通道内修建房屋，长期乱停放车辆，堵塞消防通道；（3）第三组照片证明原告撤出该小区时损坏小区的公共设施，以及对被损坏的井盖不维修；（4）第四组照片证明小区的1号楼小门、幼儿园小门都和小区外面长期通着，长期没有人员看守；（5）第五组照片证明化粪池满了，原告不清理，是业主自行找人清理的；（6）第六组照片证明6号楼的院墙及旁边的井盖、健身器材坏了原告不维护，楼道存在垃圾不清理；（7）收据复印件3支，第1支是小区内业主李爱珍交纳原告150元，收据事由为“卡钱时间2018.6.1-2019.5.31”，实际是汽车的存车费，证明原告乱收费；第2、3支收据证明小区内1、2号楼的业主于2019年12月5日自己找人清理化粪池，于2020年1月19日支付了清理化粪池费用，原告服务明显不到位。3、被告的旧电表卡原件，2016年原告将被告旧电表拆走后，原告工作人员叫被告到物业公司对电表卡进行了测试，核实卡里余额还有220元，当时工作人员和被告说顶了当年（2016年）的物业费，小区的其他业主也都是通过和原告核实后将剩余卡额抵顶了物业费，原告应该将220元的电表余额抵顶被告的物业费。4、证人费聪明（原告同小区居民）、石智（原告邻居）当庭证言：费聪明称其到被告家串门时，被告告诉其被告母亲当天在下楼时碰伤头部；石智称原告对楼道灯不维修，致使被告母亲在楼道内摔倒致伤，并且小区路面井盖、墙面坏了原告都不维修，其服务不到位。 原告质证意见：1、原告没有收到锦佳物业管理有限公司的费用移交，原告是2012年12月6日进驻的，合同约定的服务期限是2012年12月16日，合同签订后其即开始为小区提供服务，从2013年1月1日开始收费不存在重复收费。2、原告和开发商签订合同时没有注明小区是封闭式小区，被告提供的照片不能证明原告的服务情况。3、李爱珍收据明确写明是卡钱，这个卡是车辆进出卡，该卡的使用是有有效期的，收据上的时间是卡的有效期，原告不是乱收费；因为原告已经撤出该小区，所以清理化粪池收据与原告无关。4、关于电表卡余额问题，原告只是配合开发商和供电局完成更换电表的工作，原告当时已将和业主核实电表卡的余额上报给开发商，在开发商同意的情况下才能抵顶物业费，而且2016年度的工作早已完成，原告没有接到开发商2017年、2018年后要抵顶物业费的通知，原告不承担该费用。5、证人称原告服务不到位，需要提供相应证据予以证明。 经审理查明，2012年12月6日，原告西关服务中心作为乙方与甲方山西金明房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》。合同约定：甲方将***小区、***小区委托乙方进行前期物业管理服务；服务期限自2012年12月16日开始至本小区首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务事项：业主共用部位的维修养护和管理（只含小修），物业管理区域内共用设施的维修、养护和管理（只含小修），共用绿地、水面、花木等的养护管理，公共环境卫生（包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等），保安人员24小时执勤、对出入车辆进行停放管理，收取装修服务费、垃圾清运费等，设立24小时报修电话方便用户；服务标准为三级；物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平米0.6元，地下室0.2元，向业主或物业使用人收取，逾期未缴纳，从逾期之日起每天按照3‰缴纳违约金……。 原告西关服务中心于2013年1月14日依法成立，之后原告开始为***小区提供物业管理服务至2020年1月10日，在此期间，其按照住宅房屋的建筑面积计算收取物业费（对地下室未收取），收费标准在2016年1月1日之前执行0.3元/㎡.月，在2016年1月1日之后执行0.5元/㎡.月，但是，2016年1月1日之后，原告根据其提供的平定县冠山镇西关街村民委员会为其出具的函件【载明：“函平定县西关新区管理服务中心：我村从2016年1月1日起，凡是居住在***、***园…小区的村民均可享受每户每平米0.2元物业费的补贴，费用由村委会直接转入你中心（每户仅限享受一套补贴）。特此函件，请严格执行！平定县冠山镇西关街村民委员会2015.12.20”】，对小区内的西关村民仍然按照0.3元/㎡.月收取，对其他居民按照0.5元/㎡.月收取。 原、被告一致陈述被告住宅房屋的建筑面积为100.67㎡。被告于2012年4月12日交前物业公司即平定县锦佳物业管理有限公司物业费362元，于2014年5月17日、2014年6月4日、2015年7月17日分别交纳原告物业费362元，之后，被告再未交纳物业费。原告于2020年4月20日向被告送达了截至2020年1月10日、欠费金额为2432元的物业费催缴通知单，并限期交纳，但被告分文未交，后原告诉至本院，要求被告交纳所欠2016年1月1日至2020年1月10日的物业费2432元。 另查，2014年6月30日，平定县发展和改革局以平发改价[2014]113号文件对原告下发“关于***小区（***园）、***园和***园小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准原告对嘉苑小区提供前期物业服务时，多层住宅按建筑面积0.40元/月.平方米收取，地下室按0.20元/月.平方米收取，待小区成立业主委员会后重新核定物业服务收费标准，该标准从2014年7月1日起执行。 2016年9月29日，平定县发展和改革局以平发改价[2016]149号文件对原告下发“关于***小区（***园）、***园和***园小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准原告对***小区的前期物业服务费按建筑面积0.50元/月.平方米收取，地下室减半收取，待小区成立业主委员会后，前期物业服务费同时废止，具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式约定。 本院主持调解时，被告同意按照0.3元/㎡.月的标准计算交纳所欠物业费，但因原告服务不到位要求酌情为其减免，被告则坚持按照0.5元/㎡.月的标准计算，且不同意减免，同时双方对计费周期不能取得一致，调解未成。 本院认为，原告西关服务中心于2013年1月14日依法成立，其在2012年12月6日即与山西金明房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同的签订明显存在瑕疵，但原告依法成立后实际履行了该合同，被告岳伟作为***小区的业主实际享受了原告提供的服务，该合同自原告依法成立时起对原、被告均具有约束力，被告对其所欠原告的物业费理应清偿。关于原告的收费标准：平定县发改局于2016年9月29日以文件形式对原告关于***小区前期物业服务收费予以批复，批准其对***小区的前期物业服务费按照建筑面积0.50元/月.平方米收费、地下室减半收取，故原告从2016年1月1日至2016年9月28日即按照该文件批准的标准收费无依据，依法不予支持，在此期间其仍应按照0.30元/月.平方米收费；2016年9月29日后，其按照该文件批准的标准收费不违反法律规定，依法予以支持。关于被告的欠费金额：根据在案证据，被告所交物业费的年度周期为每年4月12日至下一年4月11日，2016年4月11日前的物业费被告已交清，2016年4月12日至2020年1月10日的物业费至今未交，根据上述标准计算，其所欠物业费金额为2152元（2016年4月12日至2016年9月28日，按照0.30元/月.平方米计算，2016年9月29日至2020年1月10日按照0.50元/月.平方米计算）。被告辩称物业服务公司对前期物业费的调整应与业主协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，没有法律依据，依法不予采信；被告以原告服务存在瑕疵为由要求原告为其减免物业费，但其所提供证据不能充分证明其主张，故对其该项辩称依法不予采信；被告辩称应将其旧电表卡余额抵顶物业费，无法律依据及合同约定，依法不予采信。依据《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告岳伟与本判决生效后十日内向原告平定县西关新区管理服务中心交纳2016年4月12日至2020年1月10日的物业费2152元； 二、驳回原告平定县西关新区管理服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告负担3元，被告负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇二〇年七月九日 书记员 邵春丽