北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1287号原告兼反诉被告：李珂，男，1980年11月15日出生，汉族，无业。原告兼反诉被告：畅超楠，女，1983年11月9日出生，汉族，无业。二原告兼反诉被告委托诉讼代理人：畅永生（畅超楠之父），1954年4月24日出生，北京煤矿机械厂退休工人。被告兼反诉原告：商亚丽，女，1961年1月25日出生，汉族，北京市星座商厦退休工人。委托诉讼代理人：阮涛（商亚丽之子），1989年3月7日出生，无业。原告兼反诉被告李珂、畅超楠与被告兼反诉原告商亚丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，于2020年6月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兼反诉被告李珂、畅超楠及其委托诉讼代理人畅永生，被告兼反诉原告商亚丽及委托诉讼代理人阮涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李珂、畅超楠向本院提出诉讼请求，要求商亚丽退还房屋租赁押金3000元。事实与理由，2016年1月10日，李珂与商亚丽订立房屋租赁合同，约定，李珂承租位于北京市门头沟区某小区6楼2单元2203室（以下简称2203室），租金1800元，租期一年。合同订立后，双方履行。李珂与畅超楠系夫妻，共同居住2203室，合同到期后双方又订立续租协议。2018年12月20日，双方订立续租协议，约定租期至2020年1月10日，租金3000元，商亚丽收到押金3000元。满租期后不再续租，我们将房屋腾空准备交给商亚丽，并要求其退还3000元押金，但商亚丽认为我们必须先将房屋交还，之后再谈押金退还问题。我们认为交房和退还押金应当同时进行，但商亚丽不同意，因此我方提起诉讼。法院受理该案后，由承办法官与原被告双方联系，在法官的见证下，我于2020年4月22日将2203室交还商亚丽，但其至今未退还我押金，故提起本诉。商亚丽辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋租赁合同到期后，应当由李珂将2203室归还我，如果房屋没有毁损，我将押金3000元退还，如果房屋存在损坏，应当从押金中扣除损失。但李珂、畅超楠夫妇坚持要交付房屋的同时由我退还押金，因此双方发生分歧。我们最后的房屋续租协议到期时间为2020年1月10日，但是李珂夫妇迟迟不交房屋，且起诉到法院要求我退还房屋押金。经过法官与我们双方沟通联系，在法院主持之下，李珂夫妇于2020年4月22日将房屋交给我，但是房屋内堆放垃圾，卧室门、窗及卫生间内的地砖等均有损坏，均系李珂居住时造成的损坏。故我提起反诉，反诉要求：1、要求李珂给付房屋租赁期满之日至实际交付房屋时房屋占有使用费13200元（2020年1月10日至2020年4月22日，按照月租金3000元的标准）；2、由于李珂违约，没有按期交付房屋，应当按照约定支付违约金3000元；3、判令李珂赔偿2203室被损坏部分的经济损失共2570元（包括清理垃圾费800元、损坏的卫生间门、房屋窗户及地砖修理费）。反诉被告李珂、畅超楠辩称，不同意其反诉要求，理由：1、我们对交付房屋的时间没有异议，但是我们在租赁房屋协议到期后，就已经将房屋腾空，房屋一直闲置，我们没有占用，只是房屋的门钥匙没有交给商亚丽。因商亚丽没有明确表示退还押金，所以房门钥匙没有及时交还，不同意承担房屋占有使用费；2、我们租住2203室，不欠房租和其他费用并将房屋归还，不存在违约行为，相反是商亚丽存在不退还押金的违约行为；3、我们认可交房时房屋内有垃圾没有清除，但当时对方未表示由我们清除及付费。而且对方没有提供证据证明2203室内的门及地砖等为我们承租时损坏，故不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：2203室系商亚丽与北京市门头沟区城乡建设拆迁办公室签订的《北京市门头沟区房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称安置协议）所得房屋，安置协议约定安置房产权为“按照经济适用房产权管理”的房屋，拆迁自住私有房屋安置房按产权对等的原则管理。2015年3月28日缴费确认单显示2203室面积是65.86平方米。2203室尚未取得房屋所有权证。2016年1月2日，李珂与商亚丽订立房屋租赁合同，约定李珂承租2203室，建筑面积65.86平方米，租期自2016年1月10日至2017年1月9日，租金每月1800元，合同订立后，双方按照约定履行。2017年12月18日，双方订立续租协议，由李珂续租2203室一年，租金2700元。2018年12月20日，双方又订立续租协议，由李珂继续承租2203室，租金3000元，租赁期限自2019年1月11日至2020年1月10日。李珂与畅超楠系夫妻，2203室由李珂夫妇及子女共同居住使用。商亚丽认可收到李珂押金3000元。最后订立的续租合同到期后，李珂表示不再续租，终止协议。原被告在协商交还2203室及退还押金3000元事宜时出现意见分歧，随后李珂、畅超楠起诉商亚丽，要求退还押金3000元。本案在审理中，经本院与原被告沟通，在本院主持下，李珂于2020年4月22日将2203室交给商亚丽，房屋内卫生间门口处有部分生活垃圾未清除。双方争议的问题：李珂、畅超楠认为续租合同终止后，在交还房屋的同时，应当由商亚丽退还押金3000元。商亚丽认为应当在李珂交还房屋后，如果房屋不存在损坏即可退还押金，否则要用押金赔偿。因双方各持己见而发生本次诉讼。商亚丽主张李珂、畅超楠赔偿损失2570元，包括清理垃圾费用、修理门、窗户的费用及房屋地砖修复费用，但商亚丽未提供相应证据。李珂畅超楠认可腾退房屋时，确有部分垃圾未清除，但否认居住2203室时对门窗及地砖有损坏，不同意承担商亚丽的该项反诉请求。李珂、畅超楠主张2203室参照经济适用房管理，取得完全产权以前不能出租，而且属于损害社会公共利益的情形，租赁合同应当无效。本院认为，李珂与商亚丽订立的房屋租赁合同及续租协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违法，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应违约责任。法律未明确规定拆迁安置房屋不得出租，而且房屋出租亦未损害社会公共利益，故对于李珂、畅超楠关于租赁合同无效的意见，本院不予支持。李珂与商亚丽订立房屋租赁合同，二人系合同当事人，承担合同的权利义务。李珂与畅超楠系夫妻，且共同居住承租2203室，但畅超楠并非合同当事人，故不承担合同的权利义务。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处，保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付。李珂与商亚丽的续租协议到期，合同终止。据此说明，李珂应当先行将2203室交还商亚丽，如果房屋不存在被李珂毁损的情况，由商亚丽退还李珂全部押金。按照约定李珂应当在2020年1月11日前将2203室交还商亚丽，然而李珂延迟至2020年4月22日交还房屋。期间，商亚丽对2203室不能行使占有使用权，对此李珂应承担相应责任。商亚丽比照房屋租金，要求李珂承担该期间的房屋占有使用费的请求及数额，于法有据，本院予以支持。需要指出，李珂的押金3000元，冲抵其应支付的房屋占有使用费。李珂与商亚丽的续租合同履行完毕，李珂不存在违约，且商亚丽已经要求李珂支付延迟交还房屋的占有使用费，其再要求李珂承担3000元违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。商亚丽没有提供证据证明李珂居住期间对房屋门、窗及地砖造成毁损，且未提供证据证明清除2203室内垃圾产生费用，故商亚丽要求李珂赔偿损失2570元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李珂于本判决生效之日起七日内给付商亚丽房屋占有使用费10200元；二、驳回李珂的诉讼请求；三、驳回商亚丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元，由李珂负担，已交纳；反诉案件受理费一百三十五元，由李珂负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；由商亚丽负担一百元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杜宇二〇二〇年七月三日书记员  孟燕