广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5364号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广东省广州市花都区新华街公益路21号南座，统一社会信用代码914401011911986539。法定代表人：黄少珊，行长。委托诉讼代理人：张运锐，该行员工。被告：吴文祥，男，1989年8月24日出生，汉族，住广东省普宁市,被告：惠州市文锦房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水大埔星河东路名苑星河湾花园（二期）C2幢9层901房，统一社会信用代码914413030599309828。法定代表人：杨德文。原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）与被告吴文祥、惠州市文锦房地产开发有限公司（以下简称文锦房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行花都支行的委托诉讼代理人张运锐到庭参加诉讼。被告吴文祥、惠州市文锦房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。农商行花都支行诉讼请求：1、解除原告与被告吴文祥签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201700200），被告吴文祥偿还拖欠原告的借款本金866888.92元及利息（利息包括正常利息、罚息及复息，利息暂计至2020年2月20日为17644.38元），本息合计884533.3元，利息按《楼宇按揭合同》约定计至贷款结清之日止。2、被告吴文祥用于抵押的位于惠州市××区淡水××路地段文锦华府2单元9层01号房的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，原告享有优先受偿权；3、被告惠州市文锦房地产开发有限公司对被告吴文祥的借款本息承担连带保证责任；4、两被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2017年2月6日，原告与被告吴文祥签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201700200）。合同约定，原告向被告吴文祥发放楼宇按揭贷款94万元，期限自2017年4月7日至2047年4月7日止，利率按月息3.4709%计算（如遇到利率调整，则按中国人民银行规定的利率计算），以第一被告所有的位于惠州市××区淡水××路地段文锦华府2单元9层01号房的房地产作抵押。双方于2017年9月30办理预售商品房抵押权预告登记。在2016年12月9日，被告惠州市文锦房地产开发有限公司与原告签订楼宇按揭合作协议（协议编号：2016120100000005），该协议第6条中第6.1及第6.2、6.3项约定：6.1：甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带责任保证。6.2：被告惠州市文锦房地产开发有限公司对每笔借款的保证期限为：A、自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。由于购房人所购房屋尚未办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证，故被告惠州市文锦房地产开发有限公司需承担无条件、不可撤销的连带责任保证。在2017年4月7日，原告向被告吴文祥发放贷款94万元。2018年8月开始，被告吴文祥违反合同约定无按时或足额归还贷款本息，尚欠本金866888.92元及利息（利息计至2020年2月20日为17644.38元）共计884533.3元未偿还。被告惠州市文锦房地产开发有限公司也未履行保证责任代为清偿债务。基于被告违约，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特具本状诉至法院，恳请法院请依法判决。吴文祥、文锦房地产公司未作答辩，亦未提交证据。农商银行花都支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对农商银行花都支行提交的证据进行了核证。农商银行花都支行所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且农商银行花都支行保证真实，本院经审查核证后予以认定，并据此认定事实如下：农商银行花都支行起诉事实属实，本院予以认定。吴文祥与农商银行花都支行签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201700200）还约定：按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清，还款日为每月20日。抵押担保的范围包括：吴文祥在本合同项下应向农商银行花都支行偿还的贷款的本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其它应付款项（无论该项支付是在贷款到期日应付或在其它情况下成为应付）；和在本合同贷款部分被确认无效、被撤销或者被解除的情况下吴文祥应当承担的返还贷款及赔偿损失的责任；以上合称“被担保债务”。本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮15%执行，贷款利息按月计收，结息和付息日适用农商银行花都支行的相关规定。实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，农商银行花都支行有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知吴文祥。农商银行花都支行有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。对不能按时支付的利息，农商银行花都支行有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。本合同项下贷款利息按月计收。如遇贷款利息或罚息按实际发生天数逐日计息的情形，一年以360天计。吴文祥在还款期限内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，农商银行花都支行有权以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。吴文祥任意一期供款的违约，即为对农商银行花都支行全部借款的违约，农商银行花都支行可采取相应的方式实现全部债权。吴文祥违反本合同规定之任何条款，可能影响农商银行花都支行债权实现的，农商银行花都支行有权单方解除本合同，要求吴文祥立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。吴文祥提供位于惠州市××区淡水××路地段文锦华府2单元9层01号房的房产（所有权证号：粤（2017）广州市不动产权第3024647号）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，农商银行花都支行为抵押权人。贷款发放后，吴文祥没有按时还款，自2018年8月起逾期。庭审中，农商银行花都支行主张截止至2020年2月20日，吴文祥尚欠借款本金866888.92元及按合同约定计算的利息17644.38元，利息包括正常利息、罚息、复利。本院认为，农商银行花都支行依约向吴文祥发放贷款94万元，吴文祥理应依约履行还款义务。吴文祥没有按约定归还借款，现拖欠农商银行花都支行贷款本息的行为已构成违约，应承担违约责任。故农商银行花都支行请求解除合同，并由吴文祥清偿借款本金866888.92元及约定的正常利息、罚息、复利的诉求，符合合同约定，理据充分，本院予以支持。吴文祥为涉案债权提供了其所有的房产作抵押，并办理了抵押登记。吴文祥未履行偿还借款本金及利息的合同义务，农商银行花都支行对抵押的房产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。吴文祥经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告吴文祥签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201700200）；二、被告吴文祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行清偿借款本金866888.92元及正常利息、罚息、复利（计至2020年2月20日的正常利息、罚息、复利合计884533.3元，此后继续按《楼宇按揭合同》的约定计算至清偿之日止）；三、原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行对被告吴文祥所有的位于惠州市惠阳区淡水星河路地段文锦华府2单元9层01号房的房地产经拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6323元，由被告吴文祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 曹 文二〇二〇年七月二十三日书记员 郑诗韵