河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初3142号原告：方城县一鑫物业管理有限公司。住所地：方城县城关镇南二环路龙城小学西边。统一社会信用代码：91411322070088116R。法定代表人：刘付来，任总经理。委托代理人：李立柱，河南豫龙律师事务所律师。委托代理人：贾希斌，男，1974年2月28日生，汉族住河南省方城县。系该公司员工。被告：董健，女，1983年10月12日生，汉族，住河南省方城县。委托代理人：李平，河南赫奕律师事务所律师。原告方城县一鑫物业管理有限公司（以下简称一鑫物业）与被告董健为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一鑫物业的委托代理人李立柱、贾希斌，被告董健的委托代理人李平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告一鑫物业诉称：被告为小区2-3-601室业主，房屋面积为120.68平方米，物业收费标准为0.98元/平方米/月，原告为小区物业服务公司，与被告签订了《前期物业管理服务协议》。原告积极履行协议约定的相关义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但是被告自2016年8月5日起停止缴纳物业相关费用，截至2020年5月4日，被告欠缴物业服务费5322元、公摊电费450元、垃圾处理费225元，合计5997元。根据《前期物业管理服务协议》第十条违约责任的约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收应缴费用的千分之五的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，为减轻被告负担，原告按照不超过30%的损失，对被告主张违约金1799元，金额合计7796元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费，为维护原告的合法权益，现原告特依法起诉，请求依法判令：被告立即支付原告物业服务费5322元、公摊电费450元、垃圾处理费225元、违约金1799元，合计人民币7796元。诉讼费用由被告负担。原告一鑫物业为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、物业管理委托协议书复印件、前期物业管理服务协议书；2、被告身份证复印件、合同信息备案摘要、业主情况登记表各一份；3、催缴通知书一份；4、欠费统计表、末次交费记录一份；5、物业服务照片1份、报修记录表1份、公共部位检修表2份。被告董健辩称：答辩人系锦城国际小区2-3-602室业主，购房后，与原告签订了《前期物业管理合同》，并按合同约定，按期足额缴纳物业费至2016年。本希望原告能够按照合同约定及其承诺，有一个舒适、安全、清洁、安静的生活环境，达到其承诺的“国优示范园区”的服务水准。但是，答辩人花费数十万元入住该小区后发现，原告的承诺与其实际的服务水平大相径庭。作为物业公司的原告责任心缺失，管理极不到位，物业服务极差，小区里面垃圾成堆，小区安保一塌糊涂，私家车、电动车乱停乱放，消防设备缺失，小区绿化惨不忍睹，墙体受损严重而无人问津等等。答辩人每月需缴纳上百元的物业费而得不到基本的物业服务。业主代表虽多次反映，但原告无动于衷。更甚者，原告方没有配备具备上岗证和健康证的合格物业管理人员和安保人员。基于此，答辩人在反映无果的情况下，拒付部分物业费，以示抗议。同时，作为原告，其提供的物业服务水平，完全与其收取的物业管理费不成比例，不相适应。故此，请法院依法查明事实，判令物业费“收费减半”；并责令原告按照双方签订的《前期物业管理服务合同》的约定，完善物业服务，履行约定义务。被告董健为支持其辩称理由成立，向本庭递交了下列证据材料：1、商品房买卖合同复印件；2、锦城国际一期前期物业管理服务合同复印件；3、小区现状照片63张；4、小区业主联名反映小区问题的材料；5、王子威案件的证人证言笔录；6、小区部分消防栓缺失、损坏的明细表。经审理查明：2014年12月29日，原、被告双方就锦城国际2栋3单元601号房屋（120.68平方米）的物业管理问题签订了前期物业管理服务协议（详见合同书）。协议约定：原告向被告提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费用，物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.98元收取，物业服务费用按年度缴纳，每年的8月1日至15日进行缴纳。业主不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，一鑫物业有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应交费用的日千分之五交纳滞纳金。协议签订后，被告依约向原告缴纳物业管费用至2017年7月8日。被告自2016年8月5日起以原告物业管理存在问题为由拒交物业费至今。原告一鑫物业于2020年6月19日起诉至本院，请求判令：被告立即支付原告物业服务费5322元、公摊电费450元、垃圾处理费225元、违约金1799元，合计人民币7796元。诉讼费用由被告负担。本院认为：原告一鑫物业与被告董健签订了物业管理服务合同，合同约定原告向被告提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费用，原、被告双方约定的物业费并未超过物价行政部门规定的价格标准且未违反其他法律法规，故双方签订的物业服务协议依法成立并生效，协议签订后原告依约向被告履行了物业服务义务，被告仅支付了部分的物业服务费，违约拖欠多年的物业服务费未交，应承担交纳相关物业费及违约责任。根据原、被告的证据，被告的房屋建筑面积为120.68平方米，被告应支付2016年8月5日至2020年5月4日的物业费共计5322元。原告请求被告支付违约金，根据原、被告的物业服务合同，双方对违约交付物业费的责任进行了约定，但约定金额过高，本院酌定违约金应按年利率6%计付。2016年的违约金为142元（120.68平方米×0.98元/每月每平方米×5个月×4年×6%），2017年的违约金，255元（120.68平方米×0.98元/每月每平方米×12个月×3年×6%），2018年的违约金为170元（120.68平方米×0.98元/每月每平方米×12个月×2年×6%），2019年的违约金为85元（120.68平方米×0.98元/每月每平方米×12个月×1年×6%），以上违约金共计652元。原告要求被告支付公摊电费450元、垃圾处理费225元，但原告并未向法庭提交原、被告双方就上述费用收取标准问题的合同约定及实际支付的证据材料，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告董健辩称小区物业管理存在部分问题，经实际走访，该小区整体物业管理尚可，对业主反映的消防设施问题能够及时整改，部分住户对边角空地进行开荒种菜，因开荒种菜区域属相对封闭性区域，对其他业主的影响不大，原告应当加大对小区非机动车停放的引导、管理，加强楼道堆放物的清理，创造畅通出行环境。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告董健于本判决生效之日起五日内清偿原告方城县一鑫物业管理有限公司2016年8月5日至2020年5月4日的物业费5322元及违约金共计652元。二、驳回原告方城县一鑫物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告董健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  牛俊蒙二〇二〇年七月六日书记员  李 晔