江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1081号上诉人（原审原告）：陈英，男，1954年7月13日生，汉族，住泰兴市。上诉人（原审原告）：陈亚雷，男，1982年4月14日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙勤虎，上海市协力（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施笑然，上海市协力（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴市姚王镇人民政府，住所地泰兴市姚王镇泰姚南路1号。法定代表人：邰杰，该镇镇长。委托诉讼代理人：包清雷，江苏律园律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小红，江苏律园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴市自然资源和规划局，住所地泰兴市文昌东路6号。法定代表人：孙红东，该局局长。委托诉讼代理人：吴朝阳，该局工作人员。原审第三人：兆丰科技（泰兴）有限公司，住所地泰兴市姚王镇泰姚路1号。法定代表人：戴永勇，该公司总经理。原审第三人：泰兴市新能源房地产开发有限公司，住所地泰兴市东润路18-1。法定代表人：刘福文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飞，江苏律园律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春华，该公司员工。上诉人陈英、陈亚雷因与被上诉人泰兴市姚王镇人民政府（以下简称姚王镇政府）、泰兴市自然资源和规划局（以下简称泰兴市自规局）及原审第三人兆丰科技（泰兴）有限公司（以下简称兆丰公司）、泰兴市新能源房地产开发有限公司（以下简称新能源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初7484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈英、陈亚雷上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持陈英、陈亚雷的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由姚王镇政府、泰兴市自规局承担。事实和理由：一、一审法院枉顾合同约定以及合同法相关规定，以陈英、陈亚雷违反公平、等价有偿和诚实信用为由判决驳回，违反了基本法理，也违反了私法自治原则。1.《动迁补偿方案》系政府内部制定，其内容对被拆迁人不产生直接约束力，双方应当按照签订的《房屋动迁补偿安置协议》来确定双方的权利与义务。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，补偿协议订立后，一方不履行义务的，另一方可以依法提起诉讼。据此，直接设定双方权利义务的系《房屋动迁补偿安置协议》，而制定补偿安置方案是拆迁征地中的一个环节，并不直接设定被征收人的具体权利义务。同时，拆迁安置是一个民事行为，应当充分尊重意思自治原则，在不具有法定撤销或无效事由的情况下，对双方具有约束力。一审法院以《动迁补偿方案》及同区块其他人的合同否定双方签订的合同效力无事实及法律依据。2.双方自始至终未就变更合同达成合意，该合同系姚王镇政府、泰兴市自规局单方面变更。陈英、陈亚雷当时是被逼迫签字，其想要拿房子，但不签字就拿不到房子。3.一审法院以预交的安置房购房款按5250元/平方米计算而非按4750元/平方米计算，推定陈英、陈亚雷知道或应当知道安置房基准价格为5750元/平方米，无事实和法律依据。合同明确房屋基准价为5250元/平方米，预交购房款是一个不确定的估算价格，遵循多退少补原则，除了房价外还有楼层费、地下室等费用，多交是合理的。二、关于过渡费，陈英、陈亚雷于2019年4月15日拿房之前所发过渡费与拿房之后所发费用性质不一样，不宜合并处理。若姚王镇政府、泰兴市自规局认为该部分系多发的过渡费，应当提起反诉。一审法院将两个性质的费用直接合并处理无法律依据。姚王镇政府、泰兴市自规局答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。陈英、陈亚雷在拆迁协议中既涉及到产权调换部分，也涉及到货币补偿部分，按照泰兴市政府的拆迁补偿办法，货币分房部分过渡费只有12个月，而实际安置置换的产权部分是按照协议约定的面积及时间点的计算方式进行计算。但陈英、陈亚雷事实上是多拿了过渡费而不是少拿。陈英、陈亚雷称多发的过渡费是装修补助没有依据。2.关于房屋安置价格，是由政府聘请的专业人员出具的评估报告确定的价格，为5750元/平方米，并上墙公示，所有拆迁户都可以提出异议或诉讼，任何人不可以改变。一审中陈英、陈亚雷提供的安置协议书写的5250元/平方米，是工作人员以基准价5750元/平方米减去陈英、陈亚雷在7月31日之前搬迁优惠500元/平方米后填写在协议书上，属于当时的笔误，这一点双方在拿房签订结算单时已经确认。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人新能源公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在确定案涉安置房面积时，阳台面积确实是按照一半计算，该情况通过其提交的房屋测绘资料可以得到体现。一审中，陈英、陈亚雷已经撤回与阳台面积相关的诉讼请求，本案实际上与新能源公司无关，请求二审依法判决。原审第三人兆丰公司未作陈述。陈英、陈亚雷向一审法院起诉请求：1.判令姚王镇政府、泰兴市自规局支付拖欠的过渡费24717元。2.判令姚王镇政府退还多收的购房款128195元，并将承诺的阳台面积折价补偿。3、姚王镇政府、泰兴市自规局承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、为实施城市总体规划，2013年3月14日，泰兴市人民政府作出《泰政复[2013]17号市政府关于同意的批复》，补偿方案载明了补偿方式、补偿标准并对产权调换进行了规定：产权调换房面积与被动迁房屋经确认的合法建筑面积等面积部分，被动迁人在2013年7月31日前（含2013年7月31日）签约腾房的，按被动迁房屋成套住宅样板房基准价格优惠500元/平方米的价格结算（仅指房价，不含层次费等其他费用）。2013年4月18日，江苏宏宇土地房地产评估咨询有限公司受泰兴市国土资源局委托对关于涉案项目进行评估并出具《房屋动迁评估报告》，载明：成套住宅基准价格为5750元/㎡。2013年4月20日，姚王镇政府在曾庄7组张贴予以公示。2013年6月1日，姚王镇政府（甲方）、陈英、陈亚雷（乙方）、泰兴市国土资源局（丙方）三方签订《泰兴市国庆东路东延周边及安置区地块房屋动迁补偿安置协议书（产权调换）》，约定：1.确认合法建筑面积为377.7平方米，补偿价格为2363140元；2.超出上述建筑面积113.51平方米，补偿价格为70455元；3.装饰装潢、附着物补偿187916元；4.搬迁补偿费7554元；5.乙方自愿采取自行过渡，临时安置补助费按经确认的合法建筑面积10元/月/平方米计算，过渡期限为24个月。自逾期之日起，支付原标准2倍的临时安置费。延长期限超过12个月的，支付原标准3倍的临时安置费。6.在乙方签约腾房后，甲方将被动迁房屋的装饰装潢补偿、临时安置补偿、搬迁补偿和应得的奖励等费用一次性支付给乙方。乙方选择的产权调换成套住宅样板房基准价格为人民币5250元/㎡。产权调换面积与被动迁房屋经确认的合法建筑面积等面积部分，乙方在2013年7月31日前（含2013年7月31日）签约腾房的，按被动迁房屋成套住宅样板房基准价格优惠500元/平方米的价格结算。合同约定的补偿总价为2758006元。合同签订后，原告实际腾房时间为2013年6月9日。原告除预支付被告姚王镇政府购安置房款1365000元外，领取了剩余补偿款。2、2019年4月15日，第三人兆丰科技（泰兴）有限公司与陈英及陈亚雷签订《周曾家园安置房结算单》，载明：被安置户姓名为陈英，安置房2套，分别为室号为1幢602室，面积为123.88㎡；安置房房价（5250元/㎡）为650370元；室号为1幢603室，面积为132.51㎡；安置房房价（5250元/㎡）为695677.5元；姚王镇政府、泰兴市自规局已于2019年4月15日将安置房交付陈英、陈亚雷，并进行了结算。陈英、陈亚雷已领取临时安置补助553410元。3.同一个拆迁地块、同一时期拆迁的曾长龙、曾安、李兰英等其他268户动迁补偿协议中被动迁户的产权调换成套住宅房基准价格均为人民币5750元。4.一审中，陈英、陈亚雷撤回将承诺的阳台面积折价补偿的诉讼请求。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。一、关于陈英、陈亚雷要求退还购房款的请求,应不予支持。其理由：1.陈英、陈亚雷的房屋位于泰兴市人民政府统一动迁的范围内。泰兴市人民政府批准的动迁补偿方案，对被动迁的房屋的合法面积的确定、补偿方式、补偿标准、产权调换房位置、产权调换房价格、补偿安置结算方式等进行了统一的规定。特别是对安置房的价格规定了按动迁房屋成套住宅样板房基准价格结算。如在2013年7月31日前签订腾房的，优惠500元/㎡。泰兴市自规局委托评估的成套住宅样板基准价为5750元/㎡。上述文件规定通过张榜公示，并派员宣传、发动，应当被包括陈英、陈亚雷在内的所有被动迁户所熟悉知晓。所有动迁户是在认可政府的动迁补偿方案后签约交房。由此可见，所有动迁户与姚王镇政府、泰兴市自规局签订的动迁补偿协议在合法建筑面积确认标准、房屋类别、补偿价格、搬迁费和过渡费计算标准，产权调换房价格均一致，非陈英、陈亚雷与姚王镇政府、泰兴市自规局协商所确定。双方只是在附着物及其他补偿方面存在协商确定的可能。2.从姚王镇政府、泰兴市自规局提供的动迁区域内动迁补偿协议看，除一部分将产权房调换价格填写成5250元/㎡外，其余大部分均填写为5750元/㎡。姚王镇政府、泰兴市自规局所述5250元/㎡系工作人员将500元/㎡优惠价格直接扣除后错误填写应予采信。3.从姚王镇政府、泰兴市自规局提供的安置房结算单看，包括陈英、陈亚雷在内的被动迁户预交安置房款基本上均是5250元/㎡计算。动迁补偿方案第六条第三项第二条的规定：“被动迁人选择期房产权调换的，在被动迁人签约腾房后，动迁人将被动迁房屋的装饰装潢补偿、临时安置费、搬迁费和奖励等费用一次性支付给被动迁人，动迁人与被动迁人初步结清被动迁房屋价值与产权调换房价值的差价。正式交房时，双方按实一次性结清产权调换房的房款”。在双方最终结算时，陈英、陈亚雷对姚王镇政府、泰兴市自规局以5250元/㎡结算安置房予以签字认可。双方在履行动迁补偿协议时实际修正了填写错误的5250元/㎡，而按5750元/㎡的基准价扣除优惠价500元/㎡后结算安置房的价格。综上，姚王镇政府、泰兴市自规局虽在拆迁补偿协议中对安置房的价格填写错误，但双方在履行中已予修正。姚王镇政府、泰兴市自规局并非多收陈英、陈亚雷的购房款。陈英、陈亚雷依协议主张的购房款非合法权益，应不予支持。二、关于陈英、陈亚雷主张的过渡费。陈英、陈亚雷主张2018年9月15日至2019年4月15日期间临时安置费应以确认合法建筑面积377.7㎡计算，姚王镇政府、泰兴市自规局认为应以回迁安置房屋面积260㎡计算。对此，一审法院认为，姚王镇政府自2013年6月9日起至2018年9月9日一直按《补偿安置协议书》约定以确认合法建筑面积377.7㎡为计算依据向陈英、陈亚雷支付临时安置费，姚王镇政府、泰兴市自规局未能举证证明陈英、陈亚雷曾同意变更临时安置费以260㎡为计算依据，故应确认上述期限内的临时安置费应按377.7㎡计算。根据《补偿安置协议书》，姚王镇政府应给付陈英、陈亚雷自2013年6月9日至2019年4月15日临时安置费568816.2元（其中24个月按3777元/月计，12个月按3777元/月*2计，34.2个月按3777元/月*3计）,扣除已付款553410元，姚王镇政府尚应支付陈英、陈亚雷15406.2元。关于陈英、陈亚雷主张的房屋装修期间的过渡费，姚王镇政府、泰兴市自规局不予认可，且陈英、陈亚雷亦无证据证明，应不予采信。三、陈英、陈亚雷在审理中撤回将承诺的阳台面积折价补偿的诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，应予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、泰兴市姚王镇人民政府于判决生效之日起三十日内给付陈英、陈亚雷临时安置费15406.2元。二、驳回陈英、陈亚雷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358元，由陈英、陈亚雷负担3020元，泰兴市姚王镇人民政府负担338元。二审中，各当事人均未提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.产权调换房屋的基准价格应当如何确定；2.姚王镇政府给付的2019年4月15日之后的费用是否应当在过渡费中扣减。根据已查明事实并结合相关法律规定，本院分析如下：一、关于争议焦点1。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。本案中，《泰兴市国庆路东延周边及安置区地块房屋动迁补偿方案》于2013年3月14日经泰兴市人民政府批准实施。2013年4月18日，由多数被动迁人选择并经原泰兴市自规局委托的评估机构出具《房屋动迁评估报告》，确定了被动迁房屋的标准样本住宅房屋征收补偿基准价格，其中成套住宅基准价格为5750元/㎡，该评估报告于2013年4月20日进行了公示。2013年7月20日，姚王镇政府、陈英及陈亚雷、泰兴市自规局签订协议书，该协议书系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，各方均应按此协议书履行。该协议书约定陈英、陈亚雷同时享受货币补偿和产权调换，并约定了产权调换房屋的结算方法，即“产权调换房面积与被动迁房屋经确认的合法建筑面积等面积部分，乙方（即陈英、陈亚雷）在2013年7月31日前签约腾房的，按被动迁房屋成套住宅样板房基准价格优惠500元/平方米的价格结算”，据此能够明确得出陈英、陈亚雷最终结算的产权调换房屋基准价格，即以上述已经公示的被动迁房屋成套住宅样板房的基准价格5750元/㎡减去陈英、陈亚雷可享受的500元/㎡的优惠，应为5250元/㎡。该最终结算价与协议书中记载的产权调换基准价格一致，亦与陈英、陈亚雷预交产权调换购房款的情况及其后期结算单记载的内容相符，故姚王镇政府和泰兴市自规局主张陈英、陈亚雷产权调换房屋基准价格为5250元/㎡具有事实和法律依据，应予支持。关于陈英、陈亚雷就产权调换房屋基准价格问题提出相关辩解并主张基准价格为4750元/㎡，本院认为，1.虽然《泰兴市国庆路东延周边及安置区地块房屋动迁补偿方案》并非针对陈英、陈亚雷个人的补偿协议，不具有专门调整陈英、陈亚雷个人权利和义务的功能，但案涉协议书中约定的产权调换房屋结算方法，与上述方案中规定的所有选择产权调换的动迁户的结算方法基本一致。陈英、陈亚雷提出应按案涉协议书确定权利和义务的辩解成立，但不影响对其最终结算的基准价格的认定。根据前述分析，从案涉协议书约定内容能够明确得出陈英、陈亚雷最终结算的产权调换房屋基准价格应为5250元/㎡。在双方最终结算时，陈英、陈亚雷对以5250元/㎡的结算安置房予以签字认可。陈英、陈亚雷主张基准价格应以协议书记载的5250元/㎡减去其可享受的500元/㎡的优惠，得4750元/㎡，明显与协议书约定的基准价格结算方法相悖。2.该次动迁范围内绝大多数被动迁户在选择产权调换时的基准价格均为5750元/㎡，在享受相应优惠政策后的基准价格与陈英、陈亚雷协议书中约定的5250元/㎡一致，符合上述方案的相应规定。陈英、陈亚雷主张其产权调换基准价格应为4750元/㎡，有违征收程序的整体公平原则。综上，陈英、陈亚雷主张基准价格为4750元/㎡缺乏事实和法律依据，对其要求退还相应购房款的请求不予支持。二、关于争议焦点2。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，支付过渡费（临时安置费）的截止日期应为产权调换房屋时，在本案中应确定为2019年4月15日，故之后姚王镇政府无需再支付过渡费，其主张错误超付成立。虽然姚王镇政府一审中未提出反诉要求陈英、陈亚雷返还该款项，但一审法院将该款项直接抵充其所负陈英、陈亚雷过渡费债务，其对此并无异议，故一审法院的处理符合债务抵销规则，从减少当事人讼累的角度考虑，亦无强求姚王镇政府另行提起诉讼的必要，故一审如此处理并无不当。综上所述，上诉人陈英、陈亚雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3358元，由上诉人陈英、陈亚雷负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年七月十三日书记员  陆超凡