江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3960号上诉人（原审被告）：苏州园中园文化旅游发展有限公司。被上诉人（原审原告）：苏州太湖园博实业发展有限公司。委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。上诉人苏州园中园文化旅游发展有限公司（以下简称园中园公司）因与被上诉人苏州太湖园博实业发展有限公司（以下简称太湖园博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。园中园公司上诉请求：1.撤销原判，驳回太湖园博公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由太湖园博公司负担。事实和理由：1.园中园公司未违约。案涉房屋租赁合同约定“甲方将其合法拥有的位于苏州市吴中区临湖镇柳舍村第九届江苏省园博园创意园内7幢房屋有偿租给乙方使用，该房屋总建筑面积4000平方米”，但太湖园博公司交付给园中园公司使用的案涉7幢房屋在苏州园博园外，该7幢房屋建设项目的名称是苏地2015-G-16号地块（第九届江苏省园艺博览会配套设施项目）村庄游客中心，苏州园博园内没有文化创意园，也没有村庄游客中心，太湖园博公司未将符合合同约定的苏州园博园文化创意园的7幢房屋交于园中园公司。且园博园北门作为连接园博园与案涉7幢房屋的唯一通道，从2016年4月18日开园至今都未开过门，故园中园公司不付房租是太湖园博公司违约。2.太湖园博公司未将符合合同约定的苏州园博园内文化创意园的房屋交付园中园公司使用，就不存在园中园公司使用案涉合同约定房屋的问题，也就不存在不支付租金的违约行为。太湖园博公司辩称，一审判决查明事实、适用法律正确。1.案涉7幢房屋位于，园博园北门不是游客的集散地，考虑到园博园闭园后的综合利用，将此打造为文化创意园符合园博园长远经营需要，故双方协商一致将该7幢房屋出租给园中园公司，由园中园公司经营打造创意园。双方合同也明确约定房屋“位于吴中区”，园中园公司在合同中承诺“租赁房屋仅作为文化创意园使用”，即明确案涉7幢房屋作为文化创意园使用，由园中园公司去打造。该7幢房屋是现房，园中园公司承租时都是清楚的，园中园公司一审中未提出异议，二审提出系为拖延时间。园中园公司使用案涉房屋将近四年多，却未付租金，太湖园博公司有权按约解除合同并要求交还房屋。2.园中园公司承租的7幢房屋审批建设项目是村庄游客中心，至于有没有游客中心要看园博园实际需要和游客管理需要。3.双方合同没有约定太湖园博公司需将北门打开，且不管当时北门有没有开，事实上园博园也只开园一个月，经营需要园中园公司自己努力。太湖园博公司向一审法院起诉请求：1.解除园中园公司、太湖园博公司于2015年10月26日签订的房屋租赁合同，由园中园公司立即腾退位于临湖镇石舍村柳舍（4）石脚盆50号（江苏省园博园创意园内）的7幢房屋并退还太湖园博公司；2.园中园公司立即支付太湖园博公司房屋租金25万元（自2018年7月1日起计算到2018年12月31日，此后按每年50万元标准支付租金或占有使用费直至归还房屋之日止）并承担违约金50万元；3.诉讼费用由园中园公司承担。一审法院认定事实：2015年10月26日，太湖园博公司（出租方、甲方）与园中园公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于苏州市吴中区临湖镇柳舍村第九届江苏省园博园创意园内7幢房屋有偿租给乙方使用，该房屋总建筑面积4000平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为文化创意园使用。合同并约定：房屋租赁期共10年，自2016年1月1日至2025年12月31日止；合同到期，双方如无异议，可在本合同基础上延长5年。甲方提供乙方二年的免租期和三年减半租金及装修期6个月的优惠。该房屋年租金为100万元，每三年在上年基础上递增10%；租赁房屋必须先交租金后使用，租金半年一交；乙方须提前30天缴纳下期房租，即每年的12月交纳下年度上半年租金，当年6月交纳当年度下半年租金，第一期租金于2018年6月交纳。乙方在正式签订本合同后10日内，须向甲方支付保证金50万元作为乙方于2016年4月18日准时开业的保证。乙方准时开业后此50万元作为第一笔租金交给甲方。乙方承租该房屋期间所发生的水、电、煤气、通信等费用按“谁使用、谁付款”的方式，由乙方自行负担；以上各项费用的计费标准及交纳时间按照本市有关规定执行。甲方出租的房屋如乙方需装修的应报甲方同意；乙方须事先向甲方申报装修图及装修方案，经甲方认可后方可施工；如在装修过程中，乙方未按照所批复的方案进行施工，甲方有权责令乙方停止施工。乙方在租赁前二年内，需向甲方的办公场所、会议中心等免费赠送将军、名家字画20幅，尺寸根据甲方要求量身定做。甲方交房后，乙方必须立即开始装修，其中必须保证三幢房屋在园博园开园期间正式使用，如完不成此项甲方有权扣除乙方的50万元保证金作为违约赔偿，乙方必须在甲方扣除保证金后十天内补足50万元保证金；其余房屋在合同签订后二年内不装修，甲方有权无条件收回其余房屋。甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，乙方无须向甲方支付房租，逾期30天，则视甲方不履行本合同。在租赁期限内，甲方因非乙方违反本合同的规定擅自解除本合同的，视甲方违约，在前五年赔偿乙方装修费用，装修费用由第三方进行评估；第六年起赔偿50万元。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止本合同，没收保证金，收回该房屋，由此而造成的损失，乙方应予以赔偿，1）未经甲方同意，擅自将该房屋转租的；2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违规活动的；4）逾期交纳租金超过叁个月；5）因乙方的原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。在租赁期限内，乙方中途提前退租的，除已交租金的超出部分不予退还外，乙方应赔付甲方六个月的租金作为违约金，并须在十天内交还该房屋，否则，甲方有权采取强制措施收回房屋。在租赁期限内，乙方须提前30天缴纳下期房租；如乙方逾期交纳租金，甲方有权按日收取乙方违约额5‰的滞纳金，并可采用停水、停电方式催收。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。租赁期满乙方未续租的或合同解除、中止的，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后七日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行处理；如乙方逾期归还，除正常交纳租金外，每逾期一天应向甲方支付原日租金1倍的违约金；乙方逾期交还房屋超过10天时间，甲方有权单方收回乙方所租赁的房屋，同时乙方应向甲方赔偿1个月的租金作为违约金。甲乙任何一方单方面违约或解除合同，须承担相应的违约责任，并且违约方应赔偿对方相等于六个月租金的违约金同时赔偿对方其他损失。等等。上述房屋租赁合同签订后，太湖园博公司已按约向园中园公司交付涉案7幢房屋，但园中园公司未按约于签约后10日内向太湖园博公司支付约定保证金50万元，亦未按约于2018的6月30日前向太湖园博公司支付第一期租金。2018年2月26日，太湖园博公司向园中园公司送达《告知函》，函称根据房屋租赁合同约定，贵司自合同签订后10日内应支付保证金50万元，然虽经多次联系要求缴纳拖欠保证金但贵司一直未能履行合同义务，为此函告贵司要求立即履行支付保证金义务，否则将依法追究法律责任等。此后，园中园公司仍未能支付保证金。一审另查明，本案起诉状副本于2019年5月3日送达园中园公司。一审中，双方一致确认：第九届江苏省园艺博览会于2016年4月18日开园，当时园中园公司承租的7幢房屋中仅装修了3幢并投入使用，其余4幢房屋至今未开始装修，园中园公司亦未实际赠送太湖园博公司20幅将军名家字画。太湖园博公司告陈述，上述出租房屋所占土地为国有土地，其系土地使用权人，后经向有关部门申请取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后建造了1#至7#共7幢商办混合房屋，7幢房屋建筑面积共计4327.31平方米，该7幢房屋即涉案房屋租赁合同项下7幢房屋。合同约定涉案房屋仅作为文化创意园使用，园中园公司擅自改变合同约定租赁用途则原告有权解除合同；合同约定园中园公司逾期交纳租金超过3个月则太湖园博公司有权解除合同；合同约定在园博园开园期间园中园公司应保证承租房屋中3幢房屋正式使用，其余房屋如合同签订后二年内不装修则太湖园博公司有权无条件收回等；基于园中园公司违反约定擅自改变承租房屋用途用于饭店经营、逾期支付租金超过3个月、剩余4幢房屋未在签约后2年内装修等违约行为，太湖园博公司有权要求解除合同并收回出租房屋。本案起诉前曾在涉案房屋上粘贴2018年2月26日《告知函》及2018年7月5日《告知函》，其中2018年7月5日告知函再次催告履行支付保证金并支付第一期租金等合同义务，基于此诉请要求解除合同。园中园公司陈述，根据太湖园博公司提供的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证记载显示涉案7幢房屋的建设项目名称为苏地2015-G-16（第九届江苏省园艺博览会配套设施项目）村庄游客中心，故而认为涉案房屋作为园博园配套项目使用，但涉案房屋实际坐落在园博园之外，此外园博园北门一直关闭，况且园博园自开园至今游客不多，致其经营的饭店生意不好，因此要求不付或少付租金，另外太湖园博公司主张违约金50万元过高要求予以调整，并提供照片打印件7份。对此，太湖园博公司表示园博园开园至今的运营状态与涉案房屋租赁合同无关，园博园本就开园一个月，一月后园中园公司只能依靠自身经营和发展；对于违约金，因合同约定十年租期中有半年装修期、两年免租期及三年租金减半，园中园公司从未支付过租金，且园中园公司亦未按约赠送20幅将军名家字画等，因此违约金50万元并不算高。以上事实，有太湖园博公司提供的房屋租赁合同、告知函、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，园中园公司提供的网页打印件、照片打印件及双方当事人陈述等予以证实。一审法院认为，太湖园博公司、园中园公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，太湖园博公司已依约交付了房屋，园中园公司作为承租人理应按约支付租金。租赁合同明确约定如园中园公司逾期交纳租金超过3个月的，太湖园博公司有权立即单方解除合同。现园中园公司未按约于2018年6月支付2018年7月1日至2018年11月30日期间半年租金且已逾期超过3个月，故而房屋租赁合同约定的解除条件已经成就，太湖园博公司据此诉请要求解除合同，合法有据，涉案房屋租赁合同已于2019年5月3日解除。合同解除后，园中园公司作为承租人理应腾退房屋，故对太湖园博公司要求园中园公司告腾退并交还涉案房屋的诉请，一审法院予以支持。园中园公司作为承租人理应按约支付合同解除之前的租金及此后至涉案房屋实际交还之日止的占有使用费，现太湖园博公司主张自2018年7月1日起至涉案房屋实际交还之日止按年租金50万元/年标准计算的租金或占有使用费，合法有据，一审法院予以支持。关于违约金，房屋租赁合同约定任何一方单方违约或解除合同，须承担相应的违约责任，并且违约方应赔偿对方相等于六个月租金的违约金同时赔偿对方其他损失，现太湖园博公司主张园中园公司逾期未付租金等构成违约，因此要求园中园公司承担六个月租金即50万元的违约金，并表示合同约定租期十年中有半年装修期、两年免租期及三年租金减半，园中园公司在承租房屋后从未支付过租金而其仍按减半后租金标准即50万元/年主张合同解除之后的占有使用费，况且园中园公司未按约赠送20幅字画等，因此该约定违约金并不算高，而园中园公司虽抗辩该约定违约金过高，但未能就此提供相应证据，综合考虑到涉案房屋租赁合同因园中园公司逾期未付租金等违约行为而解除、房屋租赁合同约定如园中园公司有续租意向应在租期届满前六个月书面通知太湖园博公司并重新协商签订合同、合同约定年租金100万元且每三年在上年基础上递增10%等各因素，对园中园公司主张的违约金50万元，一审法院予以支持。至于园中园公司抗辩园博园开园后未开北门让游客出入或游客较少等影响其经营状态而要求不付租金或少付租金，依据不足，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、确认苏州太湖园博实业发展有限公司与苏州园中园文化旅游发展有限公司于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月3日解除。二、苏州园中园文化旅游发展有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区临湖镇石舍村柳舍（4）石脚盆50号（第九届江苏省园博园创意园内）1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#等7幢房屋（面积约4000平方米）并将上述房屋归还苏州太湖园博实业发展有限公司。三、苏州园中园文化旅游发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付苏州太湖园博实业发展有限公司自2018年7月1日起至房屋实际交还之日止按500000元/年标准计算的租金或占有使用费（暂算至2018年12月31日为250000元）、违约金500000元。一审案件受理费54360元、公告费300元，合计54660元，由苏州园中园文化旅游发展有限公司负担。二审中，园中园公司提交2019年9月23日朱华新（原太湖园博公司副总经理、房屋租赁合同签字人）录音一份，该录音内容为“你觉得这很简单的呀，你打一张纸头出来是否同意呀，怎么证明呀，可以的呀，大家签个字么好了啊。徐雪棣（原太湖园博公司董事长）那儿一路签过来，都没有问题，有什么问题啊，我也没有问题啊，啊对啦，我们领导层是同意的，又不是我一个人同意的，对不对，方案又不是只给我看，你有没有给徐雪棣看啦，有没有给张忠林（原太湖园博公司总经理）看，都看到的，对不对，事情我只不过是一个经办，就这个情况。有些事情呢，说实话，搞得太复杂了，徐雪棣早就走了，我们也不在园博公司了……”。证明太湖园博公司关于是否同意装修开饭店的陈述不属实。太湖园博公司质证称，双方合同明确约定园中园公司的装修方案要报太湖园博公司同意，园中园公司意图通过该录音证明其开饭店经过太湖园博公司同意，但即便不考虑该录音的来源及真实性，该录音中也提及让园中园公司找当时的董事长、总经理签字确认，但园中园公司没有提供相应材料。且一审判决的依据也不是该录音所反映的内容。二审另查明，园中园公司一审庭审中陈述“我的7幢别墅就是创意园”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，太湖园博公司与园中园公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。园中园公司主张太湖园博公司交付的房屋并非合同约定的江苏省园博园创意园内的7幢房屋，违约在先，其不应支付租金。本院认为，案涉房屋租赁合同约定的租赁标的物为位于苏州市吴中区临湖镇柳舍村第九届江苏省园博园创意园内7幢房屋，一审中园中园公司陈述“我的7幢别墅就是创意园”，故太湖园博公司已向园中园公司交付了合同约定的房屋。如太湖园博公司交付的房屋并非合同约定的创意园内的7幢房屋，园中园公司在案涉房屋交付时即应向太湖园博公司提出，现园中园公司已实际装修使用案涉房屋，亦未提交证据证明向太湖园博公司提出异议，故对园中园公司的主张，本院不予采信。园中园公司还主张园博园开园后未开北门让游客出入，违约在先，但案涉房屋租赁合同中并未约定太湖园博公司有打开园博园北门的合同义务，故对该主张本院亦不予支持。太湖园博公司已按约交付房屋，园中园公司应按约支付租金。现园中园公司未按约于2018年6月支付2018年7月1日至2018年11月30日的租金且已逾期超过3个月，案涉房屋租赁合同约定的解除条件已经成就，太湖园博公司据此要求解除合同，于法有据。一审判决认定案涉房屋租赁合同已于2019年5月3日本案起诉状副本送达之日解除，并无不当。合同解除后，园中园公司应腾退并将案涉房屋交还太湖园博公司，向太湖园博公司支付自2018年7月1日起至案涉房屋实际交还之日止按年租金50万元/年标准计算的租金或占有使用费。因园中园公司存在违约行为，一审判决综合考虑案涉房屋租赁合同的解除原因、园中园公司的违约程度等因素，认定园中园公司应赔偿太湖园博公司违约金50万元，未超出合理范围，本院予以确认。综上所述，园中园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54360元，由上诉人苏州园中园文化旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年七月七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。