广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3166号上诉人（原审原告）：郑杰，男，1963年3月15日出生，汉族，住广东省中山市福田区******长安花园C22F。委托诉讼代理人：王萍，广东微众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区*****永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码914***********903P。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。上诉人郑杰因与上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。永怡公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回郑杰的逾期交房违约金诉讼请求。事实与理由：一、涉案合同签订于2008年9月4日，当时中山市国土资源局的旧格式合同第八条约定了4种交房条件，双方选择交房条件为“该商品房经单体验收合格”，这是双方的真实意思表示，且没有违反当时的法律规定。中山市2013年才实行“竣工验收备案登记证”制度，一审法院将该制度追溯到2009年明显错误。涉案房屋2009年6月18日已单体验收合格并备案，完全符合当年法律规定和合同约定的交楼条件。永怡公司于2009年7月30日快递通知郑杰收楼，其拒不收楼视为已收楼。二、涉案合同第九条约定，逾期交房按房价款每天万分之二支付违约金，违约金总额不超过总楼价的2％。本案的逾期交房违约金是固定金额，不应按时间累计违约金，一审判决按15元/平方米/月计算，缺乏事实和法律依据。三、逾期交楼违约金早已超过法定诉讼时效，不受法律保护。按合同约定交房时间2008年12月31日，逾期交房违约金从2009年1月1日起以每日万分之二计算，42781元违约金的截止时间为2009年4月10日，此后该违约金转为固定违约金。但永怡公司没有在2009年4月10日支付违约金，诉讼时效从该日起计算。郑杰没有在诉讼时效二年期限内提出主张，却于2019年2月20日才第一次提起诉讼，早已超过诉讼时效。二审期间，永怡公司补充事实和理由如下：一、一审关于查明中山市商品房买卖合同的前期后期的合同版本不相同，2013年6月启动了新版本，本案合同签订于2008年，属于旧版本；关于新版本的启用时间，在广州日报有过报道。一审法院使用新版本的约定错误，现在法律规定与当时旧的法律规定也存在区别，当时约定的条件与现在也存在区别。二、郑杰曾起诉过永怡公司，案号为（2019）粤2071民初4938号，后永怡公司提交验收合格备案手续、新旧版本证据后，郑杰撤回起诉。针对永怡公司的上诉，郑杰辩称：一、新旧版本合同的启用时间不能对抗法律关于商品房交付条件的规定，最为专业的建设单位没有在合同磋商过程中提醒购房者，新旧合同版本的启用将导致交付条件的变更。二、（2019）粤2071民初4938号案件中，永怡公司提交的证据有营业执照、商品房买卖合同、购房借款担保合同、小区门牌变更申报表、通知收楼快递。郑杰作为业主，一直想知道竣工验收备案登记表，该表是在一审第二次开庭才提交。在第一次诉讼开庭时，永怡公司提及有通知过收楼，故郑杰就想如果永怡公司可以向郑杰交楼，就无诉讼必要，故撤回起诉。郑杰在2019年2月26日起诉，2019年4月12日开庭，在开庭前一天永怡公司提交的上述一至四证据，在开庭时才提交证据五快递单，因郑杰不知道竣工验收的具体时间，但合同约定如果交楼就必须提交该文件。郑杰撤诉后在2019年5月29日发送快递要求永怡公司交楼并提交交楼手续的文件，永怡公司未予以回应，郑杰的代理人于2019年6月10日向永怡公司的代理人发短信催告，但无回应，故郑杰再次提起本案诉讼。本案一审第一次开庭前，永怡公司提交的证据仍然没有包括竣工验收备案登记证。直至2019年10月22日第二次庭审，在法官的要求下，永怡公司才提交了竣工验收备案登记证。一审判决作出后，永怡公司于2020年3月6日才向郑杰发出正式收楼通知。当时永怡公司明确知道竣工验收备案的时间，但一直未告知郑杰，可见其知晓其2009年发出的收楼通知无效。三、涉案房屋于2016年11月4日才符合交楼条件，该日之前永怡公司处于持续违约状态，郑杰于2017年6月1日发出催告，于2018年6月23日再次催告，于2019年2月16日提起诉讼，故郑杰在追索逾期交房违约金方面，不存在怠于行使权力，且合同约定的逾期交房违约金非固定金额违约金，而是按日计算。四、虽然合同约定逾期办证违约金是固定金额，但关于固定金额违约金的时效是2017年9月12日广东省高级人民法院印发关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引第47条才明确约定。但在此之前，中山法院均认为因永怡公司至今未履行将符合法律规定及合同约定的房屋交付给业主使用，也未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关登记的义务，永怡公司的逾期交付、办证一直处于持续违约状态。本案诉讼时效起算时间最晚应当在永怡公司履行交房义务、履行提交办证资料义务或合同解除之日（中山法院的观点可见2016粤2071民初8819号判决）。郑杰根据法院的判决指引发函催告。在2016年11月4日之前房屋尚未具备交付条件，主张逾期交付违约金超过诉讼时效有违公平，也不利于督促卖方向买方交房。表现在一审判决作出之后，永怡公司依据合同约定向郑杰交楼。其实至今，郑杰也不知何时能办理房产证。郑杰上诉请求:永怡公司支付逾期办证违约金131520元。事实和理由:一审法院关于“商品房交付使用”的事实尚未发生，不需要承担违约责任的认定有误。在永怡公司从合同约定的交房期限届满后超过730个工作日至今仍未能办理好房地产权属证书，已构成违约的情况下，郑杰主张逾期办证违约金的请求，理据充分。虽然合同约定逾期办证违约金为定额1％，但该约定不能弥补郑杰的损失，请求按中国人民银行贷款利率计算，从2015年6月2日起计至2017年6月2日止，违约金为131520元。针对郑杰的上诉，永怡公司辩称：一、郑杰接到收楼通知后逾期未收楼，虽然视为郑杰已收楼。但仍需郑杰到永怡公司办理钥匙交接手续，并提交身份证复印件、购房款发票、完税证明、银行借款合同、商品房登记备案表等资料才能办证，郑杰却至今尚未办理交接手续，也未提交办证资料，合同约定的730个工作日办证时间无从计起，根本不符合办证条件，郑杰的上诉请求依法不成立，应予驳回。二、涉案合同在2008年签订，永怡公司无法预料在2013年变更合同版本，郑杰称永怡公司没有进行磋商、提示，无事实依据。三、逾期交房违约金约定为每日万分之二，但总金额不超过2%，超过2%变更为固定违约金，本案已超过诉讼，不存在违约金诉讼时效持续状态。四、永怡公司在（2019）粤2071民初4938号案中已提交了竣工验收备案登记表，现郑杰手中也持有该表，可见在2009年已具备收楼条件。郑杰向一审法院起诉请求：1.永怡公司支付逾期交房违约金168480元；2.永怡公司支付逾期办证违约金131520元。一审法院认定事实：2008年9月4日,郑杰（买受人）与永怡公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以2139062元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园B区2期领世苑碧水湾15号的房屋，建筑面积为234.83平方米；出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天（含90天），买受人同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，郑杰支付了全部购房款。2017年6月2日，郑杰委托律师通过EMS全球邮政特快专递向永怡公司寄件，快递单记载了永怡公司的工商登记经营地址及法定代表人姓名以及合同约定的88304788联系电话，内件品名为逾期交房及办房产证违约金。2018年6月23日，郑杰委托律师按前述方式向永怡公司寄件，快递单记载了永怡公司的工商登记经营地址及法定代表人姓名以及88328845的联系电话，内件品名为逾期交房及办证的违约金。2019年5月，郑杰再次向永怡公司寄件，快递单记载的永怡公司联系方式同上，内件品名为催告交楼，该邮件于5月31日妥投。2019年2月26日，郑杰将永怡公司诉至一审法院，主张前述违约金，后郑杰于4月24日申请撤诉，一审法院于次日作出（2019）粤2071民初4938号民事裁定书，准许其撤回起诉。同年7月16日，郑杰提起本案诉讼。另查：案涉商品房所在的聚豪园B区二期工程于2016年11月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。又查：永怡公司于2009年7月30日向郑杰作出《收楼通知书》。永怡公司并提交交寄日期为7月31日的顺丰速运快递单寄件联拟证明通知了郑杰收楼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、永怡公司是否需向郑杰承担逾期交房的违约责任。二、永怡公司是否需向郑杰承担逾期办证的违约责任。关于焦点一。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。案涉工程于2016年11月4日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前案涉商品房不符合法定交楼条件。永怡公司在此前通知郑杰收楼不可视作履行了通知交楼的合同义务。由于永怡公司此后并未通知郑杰收楼，故永怡公司逾期交楼的行为自2009年1月1日起持续至今。因合同约定逾期交房违约金按日累计，故自2009年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间。又依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条第一款规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”，郑杰于2017年6月2日、6月23日、2018年5月向永怡公司寄件催付逾期交房违约金及于2019年2月26日起诉永怡公司追索逾期交房违约金，可构成诉讼时效的中断。则郑杰的上述债权中，2015年6月2日之前的已经超过诉讼时效期间，郑杰的该部分诉求依法丧失胜诉权。关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在案涉商品房买卖合同中约定，如永怡公司逾期交房超过90日的，按日向郑杰支付已交付房价款万分之二的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的2%；而郑杰如逾期付款超过90日的，则每日按总房价款的2%的标准支付违约金，不设上限。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，永怡公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使永怡公司履行义务，不利于郑杰实现其对案涉房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于郑杰逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在永怡公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的郑杰以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。郑杰请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按15元/平方米/月的标准计算并不超过合同约定，且不过高，一审法院予以支持。截至郑杰暂计的2019年6月2日，永怡公司需支付郑杰逾期交房违约金168480元，之后计至实际交房之日止。关于焦点二。案涉合同第十四条约定，永怡公司应在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因永怡公司责任导致郑杰不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，郑杰不退房，永怡公司按已付房价款1%支付违约金。永怡公司的办证义务起算时间应自永怡公司向郑杰交付商品房之日起计算，由于永怡公司截至2019年6月2日仍未交房，故其办证义务履行期限仍未届满，无需对此承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、永怡公司于判决发生法律效力之日起七日内向郑杰支付逾期交房违约金（截至2019年6月2日为168480元，自2019年6月3日起至实际交房之日止，按15元/平方米/月×234.83平方米计算，不足一月的，按每日117.42元计算）；二、驳回郑杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由郑杰负担2130元，由永怡公司负担3670元（永怡公司负担部分，郑杰已预付，永怡公司于判决生效之日起七日内迳付郑杰）。郑杰在本案二审期间提交以下新的证据：收楼通知书，拟证明郑杰在2020年3月7日收到永怡公司发出的收楼通知书，视为郑杰于2020年3月7日已收楼。永怡公司质证称，确认其于2020年3月6日寄出该收楼通知书。永怡公司在二审期间没有提交新的证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.永怡公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示:中山市永怡聚豪园B区二期工程竣工验收日期2009年6月18日，该表有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位确认合格并加盖公章确认。2.郑杰于2020年3月7日收到永怡公司发出的收楼通知书，其确认于2020年3月7日已收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求以及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、永怡公司是否存在逾期交楼的违约行为；二、逾期交楼违约金的计算标准如何确定。三、郑杰主张逾期交楼违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。四、是否应支持郑杰主张逾期办证违约金的诉讼请求。关于焦点一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条亦作出了相关的规定。由前述法律、行政法规的规定可知，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案中，案涉工程于2016年11月4日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前案涉商品房虽取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但不符合法定交楼条件，郑杰有权拒绝收楼。故永怡公司于2009年7月30日通知郑杰收楼不可视为已收楼。永怡公司在一审作出判决后，于2020年3月6日才通知郑杰收楼，郑杰于2020年3月7日已收楼。故永怡公司存在逾期交楼的违约行为，逾期交楼的行为自2009年1月1日起至2020年3月7日止。关于焦点二。虽然双方签订的合同中约定了“如永怡公司逾期交房超过90日的，按日向郑杰支付已交付房价款万分之二的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的2%”的封顶条款，但该封顶条款未与永怡公司逾期交楼行为的违约时限相联系。如果不论永怡公司逾期交楼行为的时间长短，永怡公司均只承担涉案商品房总房价款2%的违约金，这显然与永怡公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。永怡公司在目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补郑杰的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。郑杰诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按15元/平方米/月的标准（即每日117.42元）计算。该标准已远低于合同约定标准（合同约定按每日万分之二计算即每日427.81元），本院予以支持。一审法院不以封顶条款为限，对于永怡公司较长时期的逾期交楼违约行为，支持郑杰主张按15元/平方米/月的标准计算逾期交房违约金至实际交房之日止并无不当。关于焦点三。永怡公司上诉主张按合同约定交房时间2008年12月31日，逾期交房违约金从2009年1月1日起以每日万分之二计算，42781元违约金的截止时间为2009年4月10日，此后该违约金转为固定违约金。但永怡公司没有在2009年4月10日支付违约金，诉讼时效从该日起计算。郑杰没有在诉讼时效二年期限内提出主张，却于2019年2月20日才第一次提起诉讼，早已超过诉讼时效。本院认为，前述已认定计算逾期交房违约金不以封顶条款为限，永怡公司应按15元/平方米/月的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。亦即该违约金系继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。一审法院根据存在诉讼时效中断的情形，认定2015年6月2日之前的违约金已经超过诉讼时效期间，该部分诉讼请求已丧失胜诉权；并支持2015年6月2日之后的违约金计至实际交楼之日止，处理结果并无不当。关于焦点四。案涉合同第十四条约定，永怡公司应在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因永怡公司责任导致郑杰不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，郑杰不退房，永怡公司按已付房价款1%支付违约金。按照通常理解，前述条款“商品房交付使用”应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日或者视为交付之日再加上合同约定办证日期即730个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，郑杰于2020年3月7日实际收楼，应当以2020年3月7日再加上730个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。故永怡公司的办证义务履行期限仍未届满，其不构成逾期办证的违约行为，无需对此承担违约责任。郑杰主张永怡公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。另，因永怡公司在一审判决作出后，于2020年3月6日通知郑杰收楼，郑杰于2020年3月7日已收楼。故本院在此明确违约金应计算至2020年3月7日止，并在判项中予以变更，该部分变更由于二审期间出现新的事实，一审对此裁判不属于错误裁判。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，永怡公司、郑杰的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18526号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18526号民事判决第一项为：广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向郑杰支付逾期交房违约金（截至2019年6月2日为168480元，自2019年6月3日起至2020年3月7日止为32172元；以上合计200652元）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由郑杰负担2130元，由广东永怡集团股份有限公司负担3670元（广东永怡集团股份有限公司负担部分，郑杰已预付，广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内迳付郑杰）。二审案件受理费6600.4元（郑杰已预交2930.4元，广东永怡集团股份有限公司已预交3670元），由郑杰负担2930.4元，广东永怡集团股份有限公司负担3670元。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年七月二十四日书记员 魏丹丹