河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2685号 上诉人（原审原告）：王立梅，女，1979年10月18日出生，汉族，户籍地住河北省廊坊市香河县，现住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：姚所成，男，1973年4月6日出生，汉族。 上诉人（原审被告）：吴羡，女，1981年11月30日出生，侗族，户籍地河北省廊坊市广阳区，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董洋，男，1984年11月12日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市广阳区，现住北京市朝阳区。 原审第三人：长城物业集团股份有限公司廊坊分公司，住所地凯悦花园2号楼一单元102室。 法定代表人：张永谦，系总经理。 委托诉讼代理人：黄志新。 上诉人王立梅、吴羡因与被上诉人董洋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王立梅上诉请求及答辩意见：改判支持王立梅的一审诉讼请求。事实和理由：1、双方于2015年底签订房屋租赁合同，2018年5月多次催收租金和物业费无果，8月底双方口头协商中止房屋租赁。吴羡的物品仍然在室内，吴羡称转租，由后续承租人履行合同，双方就解除问题没有达成一致意见，王立梅没有放弃违约责任。2、原判计算租金标准有误，每月租金应当为17304元。根据合同，吴羡应当补齐免租期的租金，扣除保证金，另支付2个月的租金和物业费作为违约金。 吴羡上诉请求及答辩意见：改判吴羡只承担部分合理租金，合同保证金应当抵扣租金。吴羡不应当承担物业费。事实和理由：1、2016年1月1日至2016年5月31日为延长的免租期，开发商已支付了2年半的租金，上诉人不应当承担。北京联合致远商业管理有限公司的《关于开街扶持政策的通知》可以证实。原判认定的24个月的免租期应当为29个月。2、王立梅起诉未主张2018年1月至5月的租金，原判违反了“不告不理”的原则。3、根据北京联合致远商业管理有限公司2015年11月28日的《通知》，刘德江在年底完成了装修，达到开业条件，应当免除2年物业费。如果刘德江未完成装修，按照该通知，要扣除合同保证金，实际上未扣除，已退还给王立梅，也可以证明应当免除2年物业费。4、双方协商解除合同，且吴羡提前2个月通知王立梅，王立梅应当退还保证金48920元，或抵扣租金。王立梅在微信中已明确表示保证金抵扣租金。 董洋答辩称，同意吴羡的意见。 长城物业集团股份有限公司廊坊分公司辩称，不同意吴羡关于物业费的意见。 王立梅向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告解除租赁合同；2、被告向原告支付2016年至2017年租金391362元；3、被告向原告支付2017年至2018年物业费、生活垃圾处置费28592.64元；4、被告向原告支付2018年6月1日至12月31日租金114147.25元；5、被告向原告支付维修费用5000元；6、被告向原告支付水费178.35元；7、被告向原告支付2019年1月1日至6月30日租金103711元；8、被告向原告支付违约金2个月租金和2个月物业费共计34698.38元；9、被告装修不予补偿，室内剩余物品不损害房屋情况下15日内搬走，否则视为抛弃物；10、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月15日，被告吴羡与案外人刘德江签订了《店铺转让协议书》及《店铺交接单》，刘德江将其承租的凯悦花园商业街2号楼111号房屋转租给吴羡，权利义务一并转让。随后，甲方王立梅、乙方吴羡、丙方北京联合致远商业管理有限公司、丁方廊坊市海润达房地产开发有限公司签订《房屋租赁管理合同》，合同约定乙方承租甲方名下凯悦花园商业街2号楼111号房屋，租赁期限60个月，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，甲方给予乙方24个月的免租期，第三年租金为195681元、第四年租金207422元、第五年租金219867元。2018年8月31日，双方口头达成一致，共同寻找新的租户，但未协商屋内物品的归属及清除问题，直至2019年7月16日双方签订《房屋财产折抵现金协议》，双方约定：被告在承租屋内的软、硬装饰、电器设备、物品等（除需要搬走的物品1、电视机1台；2、液化气罐2个；3、刨肉机1个；4、员工衣服若干），被告愿意以人民币35000元折抵给原告。原告已缴纳涉案房屋自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费及生活垃圾处置费28592.64元及2018年8月2日前的水费178.35元。 一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁管理合同》系双方真实意思的表示，双方应当遵照履行。结合双方庭审时表述，双方在2018年8月31日的协商结果应认定为解除合同而非中止合同。原告在合同签订时给予被告24个月免租期是基于被告连续承租60个月的考虑，后被告在承租期未满即解除了合同，结合双方5年全部租金的总额认定每月租金为10382.83[（195681＋207422＋219867）÷60]元，故被告应向原告支付2016年1月1日至2018年8月31日租金332250.56（10382.83×32）元；被告应向原告支付2017年1月1日至2018年8月31日的物业管理费及生活垃圾处置费为23827.2（28592.64÷24×20）元；被告应向原告支付的水费为178.35元。双方在2019年7月15日签订的《房屋财产折抵现金协议》为双方真实意思表示，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告吴羡于本判决生效之日起十日内给付原告王立梅2016年1月1日至2018年8月31日租金332250.56元；二、被告吴羡于本判决生效之日起十日内给付原告王立梅2017年1月1日至2018年8月31日物业管理费及生活垃圾处置费为23827.2元；三、被告吴羡于本判决生效之日起十日内给付原告王立梅水费178.35元；四、原告王立梅于本判决生效之日起十日内给付被告吴羡房屋财产折抵金35000元；五、驳回原告王立梅其他诉讼请求。案件受理费10580元减半收取计5290元，由被告吴羡负担3320元，原告王立梅负担1970元。 本院二审期间，王立梅提交了以下证据：证据一、2017年6月7日，开发商给物业公司的告知函，证明吴羡、董洋不在减免物业费之列。证据二、2018年10月27日，王立梅与吴羡协商录音，证明双方存在关于合同中止和终止的争议及后续吴羡、董洋室内物品存放的租金和物业费，关于吴羡和董洋收取下一家高额转让费来冲抵拖欠上诉人王立梅租金和物业费等费用。证据三、2018年11月14日，王立梅与吴羡的微信聊天记录，证明吴羡拖欠物业费的事实。证据四、2020年5月26日物业公司出具的证明，证明上诉人王立梅代替吴羡和董洋交物业费的事实。证据五、《商品房买卖合同补充协议》；连续五年租期时间分析表两页。证明目的：吴羡应当交纳实际经营和占用期间的租金。 吴羡、董洋质证意见：一、针对证据一，告知函没有原件，不符合证据三性，我方不发表意见。我方说明一下，我方餐馆属于物业费减免的范围。二、针对证据二，我方认可录音的真实性，内容非常明确的表明被上诉人认可两年免租期，实际在和吴羡商量的过程中明确了这一点，这份录音证明了王立梅是通过开发商给予的优惠来享受的两年免租期的优惠，即王立梅已经实际收到了两年的租金。事实是我方没有收取高额转让费。三、针对证据三，真实性存疑。四、针对证据四，真实性我方不能确认，证明内容是虚假的。尤其是第一段存在第三人和王立梅恶意串通。对证据五补充协议的真实性认可，不认可其证明目的，王立梅违背了补充协议的合同内容，补充协议的第一条第（三）款的约定是王立梅自愿委托开发公司或开发公司指定的代理公司进行管理。分析表是王立梅自行制作，如何认定由法院裁判。 长城物业公司质证意见：关于物业费的部分，认可王立梅陈述的事实。 吴羡在二审期间提交了以下证据：证据一、《廊坊新地标诞生记》，证明目的：1.商业街正式开街时间为2016年5月28日为起点，举办了三天。2.依据《关于开街扶持政策的通知》内容，在2016年1月1日至5月31日期间属于免租期的延长期，吴羡没有给付租金的义务。证据二、董洋与王立梅的短信和微信截图，证明目的：吴羡确系提前2个月余提出解约，王立梅确实知晓保证金抵扣租金的沟通并同意的事实。证明王立梅同意减免2年的租金且明确已经收到物业支付的半年的租金。证据三、吴羡与王立梅的微信截图，证明目的：王立梅和吴羡协商一致解约。证据四、证据名称：《清税证明》《国家企业信用信息公示系统》查询结果，证明目的：吴羡和王立梅协商一致解约，吴羡按照王立梅于2018年9月15日微信提出的迁走营业执照的要求办理了注销手续。证据五、垃圾处置费收据，证明目的：在吴羡运营商铺期间，垃圾清运费／处置费一直如期交纳，均由长城物业集团股份有限公司廊坊分公司当时在职的工作人员收取并开具了收条收据。证据六、董洋和张家杰的微信聊天记录和转账记录，关于每个月交垃圾清运费100元的转账记录（当庭出示手机原始载体，庭下提交打印件）。证据七、《凯旋城一期部分商业由开发商支付租金的说明》，证明开发商支付了五个月的租金81534元。证据八、《商品房买卖合同补充协议》，证明王立梅撒谎，其在庭审中否认有此协议。证据九、刘德江、胡金玲出庭证言，证明应当免除2年物业费。 王立梅质证意见：一、针对证据一，我方认可其真实性，但与本案无关，违反合同相对性，由吴羡、董洋直接向王立梅给付租金。认可保证金已经转给王立梅。二、针对证据二、三，该证据与2018年10月27日录音不符，上次洽谈中存在口误和妥协性谈判不属于自认也没有达成书面协议，应以后面发生的客观事实为准。三、针对证据四，真实性认可，但与2018年10月27日，吴羡与董洋父亲关于营业执照继续留存和便于后续出租的意思相矛盾，属于个人行为，不属于双方协商一致的结果。四、关于证据五，证据过于简陋，不属于正式收据，存在生活垃圾和餐厨垃圾是不同事项。需要银行流水凭证证明接受汇款的是个人账户还是对公账户。针对证人证言，关于联合致远在2015年11月28日所发通知约定有三个时间节点，进场时间为2015年11月21日、装修完成时间2015年12月25日、具备开业时间2015年12月28日，上述时间证明了必须符合12月25日前验收合格才能符合减免政策，并不是在2016年1月1日开业符合减免政策，所以说证人对通知有理解性错误，不应被采纳。 长城物业公司质证意见：针对证据一，该内容与我公司的业务无关。联合致远是为了处置空置房，现已退出。针对垃圾收条，不是我公司提供的票据，不予认可。收款人目前不是我公司的人，收条时间中收款人是否存在需庭下核实。收条中的餐厨垃圾清运费与本案中的生活垃圾清运费不是一回事。我公司从未收取过餐厨垃圾清运费。证人一的证言证明她见过12户的减免单没有她们，我们也是依据这个单子来执行的，证人描述的记录单中陈会平、程鑫磊是物业部的运营部的工作人员是装修验收的经手人，当时双方签字是有效的。 长城物业公司提交了以下证据：一、开发商减免物业费的告知函，说明吴羡不在减免物业费之列。二、免除2号楼111室两年物业费的情况，2016年1月1日前完成了店面装修，具备了开业条件，经验收合格就免除了两年的物业费，一期有12户符合这个条件，根据告知函的情况我方查阅了相关资料，其中12户房屋验收确认时间是2015年12月25日，都是在2016年1月1日前验收的，并经开发商确认，2号楼111室是在2016年1月16日验收的，并没有开发商的确认，所以不在免除物业费的范围内。三、针对吴羡主张的收垃圾费100元的问题，吴羡提交的只是白条，收吴羡费用的人张家杰和魏海龙是我公司的人员，他们所收的费用是针对餐饮行业协调专门收取厨余垃圾产生的费用，和我们公司收的生活垃圾不是一回事儿，提交廊坊市物价局收费文件一份。 吴羡、董洋质证意见：一、对证据的真实性有异议，和我收到的《关于减免两年物业费的通知》有矛盾，刘德江签字认可的进场装修时间是2015年11月21日，装修完成时间是2015年12月25日，具备开业条件时间是2015年12月28日，同时2016年1月1日刘德江所经营的2-111商户已经开门营业，有发朋友圈的证据证明，请求法院庭传唤证人作证。二、我方不清楚厨余垃圾和生活垃圾的区别。 王立梅质证意见：一、认可物业公司的证据，因为上面没有开发商的签字，刘德江是2016年1月1日验收的，已经超出了开发商约定的2015年12月31日，且没有开发商的签字认可，这是刘德江与开发商的约定并不能以此对抗出租人。二、对物价局的收费文件无异议。三、对物业公司单独收取的厨余垃圾也无异议。 本院依据吴羡的申请，到廊坊市海润达房地产开发有限公司的母公司新城房地产开发有限公司调取证据，新城公司的财务人员郑惠向本庭通过微信方式发送了农行网银电子回单，载明开发商于2018年3月26日给王立梅汇款81533元，注明“凯旋商户王立梅1-5月租金”。双方当事人无异议。 本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，廊坊市海润达房地产开发有限公司于2018年3月26日给王立梅汇款81533元，系1-5月租金。 本院认为，吴羡与王立梅协商一致解除合同，但对解除后的其他问题未达成一致意见。解除的原因是吴羡经营不善，无法继续经营并交纳租金，因此，吴羡构成违约。吴羡提出解除合同的时间恰恰是免租期结束前，其行为违背诚实信用原则。 关于租金标准，根据合同约定的三个月租金48920元押金和廊坊市海润达房地产开发有限公司于2018年3月26日给王立梅汇款5个月租金81533元，可以证实租金标准应当为每月16306.6元。吴羡签订合同时应当考虑了免租期的内容才同意合同约定的租金标准，如果本案中吴羡按每月16306.6元支付免租期的租金，超出吴羡签订合同时的预见。吴羡未提供证据证实开发商已支付了2年免租期的租金，虽然合同约定了免租期，吴羡也应当支付适当租金。综合以上因素，原判认定的每月10382.83元租金本院不再调整。原判认定吴羡支付32个月的租金，因王立梅已收到开发商5个月的租金，再扣减合同押金中的3个月期限，吴羡实际支付24个月的租金，即249187.92元。吴羡关于物业费和生活垃圾处置费的请求无充分证据支持，不能成立。综上所述，王立梅的上诉请求证据不足，不能成立；吴羡的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初522号民事判决第二、三、四项； 二、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初522号民事判决第五项； 三、变更河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初522号民事判决第一项为：吴羡于本判决生效之日起十日内给付王立梅租金249187.92元； 四、驳回王立梅其他诉讼请求。。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费依原判。二审案件受理费4,334.0元，由吴羡负担4000元，王立梅负担334元。 本判决为终审判决。 审判长  刘建刚 审判员  李绍辉 审判员  崔玉水 二〇二〇年七月三十日 书记员  邓雪娇