广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18326号原告（反诉被告）：周友朋，男，1987年6月26日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：李金兰，广东雄师律师事务所律师。被告（反诉原告）：林艳，女，1977年8月3日出生，汉族，住址辽宁省凤城市，委托诉讼代理人：陈秋萍，广东嘉得信律师事务所律师。被告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612,统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，1996年2月10日出生，汉族，住址山东省青岛市城阳区，系公司员工。委托诉讼代理人：殷堂洲，男，1995年1月10日出生，土家族，住址湖南省石门县，系公司员工。原告周友朋诉被告林艳、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月30日、2020年7月23日公开开庭进行了审理。2020年6月30日原告周友朋及其委托诉讼代理人李金兰、被告林艳及其委托诉讼代理人陈秋萍、被告乐有家公司的委托诉讼代理人赵晓凤到庭参加诉讼，2020年7月23日原告的委托诉讼代理人李金兰、被告林艳及其委托诉讼代理人陈秋萍、被告乐有家公司的委托诉讼代理人殷堂洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与两被告于2020年1月11日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》合同解除，并退还原告定金2万元；2.被告乐有家公司赔偿原告损失10万元及诉讼费；3.被告林艳赔偿原告损失10万元。事实与理由：原告与两被告于2020年1月11日签订《房产买卖合同》及《补充协议》，被告乐有家公司欺骗并引导原告与被告林艳签订罗湖区人民法院查封状态下《房产买卖合同》及《补充协议》。原告在2月3日得知法律规定查封状态下房产不能进行转让，告知两被告解除合同，要求两被告退还原告定金2万元，但两被告不愿退还。被告林艳辩称，原、被告之间签署的深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同属于各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。从合同目的看，被告林艳是为了能够足额清偿债务，实现房产更大的价值，避免司法拍卖，故委托乐有家公司出售处于查封状态的房产，以买家的购房资金归还债权人，解除查封后与买家办理过户手续，交付房产。被告林艳已向乐有家公司如实披露卖房目的及房产处于查封状态的情况，在合同签署前，各方均已知悉房产的真实状态系处于查封。本案合同不存在《合同法》第52条无效情形，关于被依法查封的房产不得转让，所指的是房屋存在查封，在解封前房屋不得办理过户，是属于物权变动，不影响买卖合同的效力，《物权法》第十五条也明确合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权变动效力，但不影响转让合同的效力，《最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定》第26条也是认可转让合同是有效的。2.原告违反合同约定，未按期足额支付购房定金及首期款项等，系合同违约方，不应享受合同的解除权，原告诉请的补充协议第二条约定，被告林艳应在2020年1月15日找到一家赎楼担保公司，而事实上被告林艳已依约在1月13日找到了担保公司，被告林艳并没有违约。从交易流程上看，合同第11页交易节点确认书已明确卖方赎楼是需要在买方银行出具贷款承诺函，买方拿到银行批复后，方才进行赎楼。并且协议已明确约定赎楼解封的时间是在4月30日前，而实务中赎楼流程也是需要买家的银行批复才能够出资赎楼，并不是在1月13日出资赎楼，因此，原告违反合同约定，违背诚实信用，无法定或约定的解除权，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告乐有家公司辩称：一、答辩人非本案适格主体，严格来讲，答辩人应为本案第三人。原告与被告林艳所争议的法律关系是房屋买卖法律关系，而答辩人与原告的关系是居间服务关系，非本案所争议的法律关系，答辩人非本案的适格当事人，原告将答辩人列为本案共同被告，并要求答辩人承担房屋买卖合同纠纷的责任无事实和法律依据。二、答辩人在合同履行过程中已尽居间方义务，并无过错，原告诉求答辩人承担定金退还责任无事实与法律依据。2020年1月11日，原告和被告林艳签订了《深圳市二手房买卖资料合订本》其中包括《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”）、《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》。《二手房交易重要事项告知书》中被告林艳告知原告及答辩人，房屋产权状态为有抵押查封，并预计在4月30日前解封，原告与被告林艳均签字确认。当天，答辩人通过深圳市房地产信息系统查询涉案房产处于有抵押有查封状态并如实告知原告及被告林艳，双方对该查档结果进行签字确认。当天，在答辩人充分告知房产查封风险的前提下，原告与被告林艳仍继续交易，为防控风险，双方签署《查封状态风险告知书》约定：三方签订合同且已查明该房产处于被法院查封状态（查封原因：月供逾期），居间方已告知在房产查封情况下交易存在无法顺利过户、卖方违约买方难以追回款项等风险，买卖双方仍执意交易，并声明因房产查封所产生的任何纠纷由买卖双方协商解决，与居间方无关。同时双方约定，卖方须在2020年4月30日前解封。合同第六条约定总定金10万元，其中2万元在签订合同当天支付，剩余8万元在合同签订后25日内支付。为了更好的降低买方资金风险，在《交易节点确认书》中约定交易定金10万元，双方同意由居间方托管，买方将托管定金支付至居间方托管账户后，视为卖方已收讫。待满足“买卖双方办理递件过户手续，并将递件过户回执交予居间方”后再由居间方放款给卖方。2020年1月14日，买方支付定金2万元至答辩人托管账户，除此之外无其他款项托管。答辩人员工联系买方补交定金，原告至今未补交剩余定金。三、涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因房产处于查封状态，无法直接办理所有权转移登记，故原告与被告林艳在签约时便约定了被告林艳须先解封房产，否则承担赔偿责任，原告对此完全知情。答辩人已促成买卖双方签署合同，充分向原告告知交易信息及交易风险，并尽力协助原告防控交易风险，答辩人一直积极履行居间合同义务。本案是买卖合同纠纷，原告要求答辩人承担退定责任无事实和法律依据，请法院依法驳回原告对答辩人的全部诉求。综上，答辩人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，不存在任何过错。作为居间方，答辩人诚挚地希望原、被告林艳协商解决本案争议。若原被告继续交易，答辩人愿意继续提供居间服务；若交易不再继续，答辩人保留向违约方追诉合同约定佣金的权利。被告林艳反诉请求，一、判令被告周友朋自逾期之日起以转让总价款2498000元为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；二、如被告周友朋不能继续履行合同，判令解除林艳与周友朋、深圳市乐有家房产交易有限公司二手房预约买卖及居间服务合同并且周友朋向林艳支付转让总价款20%的违约金人民币499600元，并加倍支付迟延履行判决期间的债务利息；三、判令被告周友朋承担本案一切诉讼费用（包括但不限于案件受理费、律师费、保全费、公告费等）。在诉讼中，被告林艳撤回了第一项反诉诉讼请求。事实与理由：经债权人协商同意，林艳拟出售其名下涉案房产“深圳市罗湖区××福花园××单元××房产（房地产证号为粤（2016）深圳市不动产权第0035296号）”以卖房款清偿其所欠债务，并委托深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）寻找买家。2020年1月11日，乐有家公司与林艳、周友朋三方签署编号为57333013240的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同资料合订本》（下简称“合同”）及《补充协议》、《查封状态风险告知书》等文件，约定转让涉案房产的总价款、交易流程、佣金及违约责任。合同第五条、第六条、第八条约定转让总价款为人民币249.8万元，交易定金人民币10万元，周友朋应于2020年1月11日支付2万元定金，2020年2月5日前支付剩余定金余额8万元；2020年4月1日周友朋应支付首期款人民币115.8万元，剩余房款由周友朋向银行申请贷款；林艳2020年1月15日前找到赎楼担保公司，自周友朋取得银行贷款承诺函后让担保公司出资赎楼，约定在2020年4月30日前解封。自周友朋取得银行贷款承诺函后30个工作日林艳应还清全部欠款，办妥注销抵押手续。注销抵押后2个工作日将红本交给乐有家公司，双方签署网签合同并办理过户手续。各方确认了交易房产存在查封状态并签署了《查封状态风险告知书》。2020年1月11日周友朋违反合同约定，未支付剩余款项，并跟乐有家说他买贵了，要求林艳降价把房卖他，并说要“骚扰他”“把他搞毛”“搞得他不卖最好”，毁约并且借口各种问题拖延付款时间，但对此林艳并不知情，仍等待周友朋履约。2020年3月，林艳发觉周友朋仍未按期支付，多次向乐有家询问情况，并索要周友朋电话，希望能直接与他协商，但乐有家员工以需要向公司请示未告知林艳买家电话，事后林艳才知周友朋去法院起诉要求解除双方合同并要求退还2万元定金，或者林艳再降价20万元他才愿意继续履行合同。综上，反诉人林艳认为其与周友朋、乐有家公司签署的合同不违反国家法律、行政法规强制性规定，是各方真实意思表示、合法有效。周友朋违反合同约定，依法应承担相应的法律责任，为维护反诉人的合法权益，请求法院依据我国《合同法》等相关法律法规支持我方的上述请求。原告辩称，原告认为反诉人林艳的请求没有事实依据，首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产的，房地产权利的不得转让。本案涉案房产处于被法院查封状态，所以不可转让。其次，根据双方签订《二手房买卖合同》《补充协议》第二条约定，双方签订的合同已经达到解除条件且互不追究责任，故反诉人林艳的诉讼请求，没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回林艳的全部反诉请求。经审理查明，2020年1月11日，原告与被告林艳签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称买卖及居间合同），主要约定：1.原告购买被告林艳名下位于深圳市罗湖区××福花园××单元××房产（房地产证号为粤（2016）深圳市不动产权第0035296号）；2.房地产产权状态：第2种，该房地产处于抵押状态，买房承诺于本合同生效之日起/内还清贷款，办理注销登记手续，此处有原告与被告林艳的签名及捺印；3.登记面积44.15平方米，总价2498000元；4.购房定金10万元，合同签订时支付2万元，合同签订后25日内支付8万元；交房保证金1万元，该款交由居间方托管；5.买方需于2020年4月1日支付除定金、交房保证金之外的首期款1158000元；6.买方需于2020年4月1日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；7.有关居间服务的其他事项。被告乐有家公司在该合同的居间方上签章。同日，三方签订了《交易节点确认书》，补充约定第一款违约责任中1.2.约定：买方未按合同约定履行义务，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可以没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费由买方承担。并确认已收到原告2万元定金。同日三方签订了《二手房交易重要事项告知书》，载明：出售房屋的产权状况系查封，于2020年4月20日前解封，原告与被告林艳在此处签字捺印。同日，原告与被告林艳在深圳市房地产信息系统就涉案房屋的查询信息打印件中分别以买方、卖方签字捺印，该打印件显示涉案房屋已被罗湖区人民法院查封，并签订了《查封状态风险告知书》。同日，三方还签订了《“七大承诺.七大保障”真服务承诺书》。同日，原告与被告林艳签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：1.若卖方于2020年1月15日24:00前没有找到担保公司赎楼，三方和平解约，互不追究责任，卖方已收定金在解约之日起5日内全额退还给买方（托管在居间方的定金，由居间方退还）。同日，原告支付了2万元定金，该款由被告乐有家公司托管。2020年1月13日，被告林艳通过微信告知被告乐有家公司，其已与东莞焱林房产交易赎楼担保公司取得了担保合意，被告林艳提供了其与担保公司于2020年1月13日的聊天记录。2020年2月3日，原告通过微信告知被告乐有家公司，称根据城市房地产管理法规定涉案房屋被司法机关查封，属于禁止流通物，不能转让，要求解除合同，退还定金。2020年3月5日，被告林艳、乐有家公司向原告送达了《催告函》，要求原告支付剩余定金。2020年3月，被告乐有家公司将原告要求解约的情况告知被告林艳，被告林艳不同意，此后，三方发生纠纷。纠纷发生后，原告未支付剩余定金，也未按行业习惯办理银行贷款承诺函，被告林艳也未办理相关赎楼手续。另查明，被告林艳已实际支付律师费5000元。以上事实均有原、被告提供的有效证据和开庭笔录为证。本院认为，原告与二被告之间相互签订的《买卖及居间合同》《补充协议》《交易节点确认书》《二手房交易重要事项告知书》《查封状态风险告知书》等合同，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定，遵守诚实信用原则，全面履行自己的义务。1.本案中原告与被告林艳谁违约的问题。在本案中，根据《补充协议》约定，被告林艳应于2020年1月15日24:00前找到担保公司赎楼，否则，双方之间签订相关合同则自动解除。在案件审理中，被告林艳提供的其与被告乐有家公司、案外人东莞焱林房产交易赎楼担保公司的聊天记录，对被告林艳已于2020年1月13日寻找到担保公司赎楼，已达到证据的高度盖然性证明标准，与此同时，根据交易习惯，对于赎楼之担保公司是否需要金融借款放贷资质，法律并无明文规定。因此，应当认定为被告林艳已经履行了《补充协议》约定关于“找到赎楼公司”之义务，原告关于涉案合同已于2020年1月16日自然解除的主张，于法无据，不予支持。基于上述，双方在《买卖及居间合同》约定，原告应于合同签订后25日（即2020年2月5日）交纳剩余定金8万元，但原告并未依约履行该义务，属于违约行为。此外，原告主张涉案房屋系司法机关查封资产属于禁止流通物，一方面在各方签订涉案房屋合同及协议时，均已明确该房屋处于查封状态，原告对涉案房屋的状态属明知，其自愿承担该风险，另一方面涉案房屋处于查封财产禁止流通，是指该房屋在未解封之前不得办理过户手续，解封之后仍可自由流通，且根据物债分离之原则，物权之变动效力不影响合同的效力，因此，原告的此项主张，亦于法无据，不予支持。综上所述，结合二手房市场在卖家寻找赎楼担保后，买家应当积极履行办理银行贷款承诺函的交易习惯，本案中，应当认定为原告违约，因此，原告就本案的全部诉请，于法无据，不予支持。2.关于原告的违约责任如何认定的问题。被告反诉主张按照《交易节点确认书》中违约责任条款1.2.关于“买方未按合同约定履行义务，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可以没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费由买方承担”，要求原告按照涉案房屋价款总额的20%支付违约金。但从双方签订的《交易节点确认书》整体内容和全案合同的履行情况来看，双方在合同履行的初始阶段即在支付定金阶段已发生纠纷，原告亦已于2020年3月5日向人民法院提起诉讼，后续交易节点并未实际进行，本院结合双方在合同履行中实际情况，以及运用公平原则、可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，并参照合同法定金原则，酌情认定原告支付的2万元定金作为原告违约补偿被告的损失，被告反诉中主张违约金超过部分，不予支持。同时，被告林艳已实际支付了律师费5000元，被告林艳反诉中要求原告支付律师费，于法有据，予以支持。根据双方就此条约定，被告反诉的全部诉讼费用由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告周友朋应在本判决生效之日起五日内向被告林艳支付违约金2万元；（该款由被告深圳市乐有家房产交易有限公司监管原告周友朋支付的2万元，径直付给被告林艳）二、原告周友朋应在本判决生效之日起五日内向被告林艳支付律师费5000元；三、驳回原告周友朋全部诉讼请求；四、驳回被告林艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4600元（已由原告预交）、反诉案件受理费9395.52元（已由被告林艳预交），适用简易程序均减半分别收取2300元、4697.76元，均由原告周友朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 邱 龙二〇二〇年七月二十八日书记员 胡文悦