安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3399号 原告:安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇古楼北街。 法定代表人：王林,总经理。 委托诉讼代理人：束学光，安徽继宏律师事务所律师。 被告:韦兰芳，女，汉族，1988年11月17日生,住安徽省舒城县。 原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司（以下简称富汇雅洁物业服务公司）与被告韦兰芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人束学光、被告韦兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富汇雅洁物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年8月28日至2019年8月27日第二年度物业服务费1930.82元，并从2018年8月30日开始按每日千分之三支付逾期违约金直至付清时止,至起诉之日违约金为4000元；2.判令被告立即支付原告2019年8月28日至2020年8月27日第三年度物业服务费1930.82元，并从2019年8月28日开始按每日千分之三支付逾期违约金直至付清时止,至起诉之日违约金为1770元;3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告向舒城金诚房地产开发有限公司购买了住房一套,位于舒城县,并已实际居住。2017年8月28日原、被告之间签订了《金仕佳缘前期物业管理服务协议》一份,协议对双方之间的权利和义务进行了明确的约定,并对被告支付物业费的标准、时间及逾期违约金等进行了明确的约定。被告支付了第一年度的物业费及其他费用。从2018年8月28日开始,被告拒绝支付物业费,原告进行了多次催缴,但被告至今未付。 原告认为,原、被告之间签订的物业服务协议是双方的真实意思表示,是合法有效的,原告按协议约定履行了自己的义务,被告应按协议的约定向原告支付物业管理费。被告拒绝支付物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益。 韦兰芳承认支付第一年度物业费后未再缴纳后续物业服务费的事实，但认为其未缴纳物业服务费的理由是：一、原告没有在物业管理协议上签字。被告在协议上签字时，原告没有提供全部的协议内容，只提供最后签字的一页。双方的协议不成立，被告不存在欠付物业费，也没有违约金；二、业主不愿意交物业费不是业主单方面的责任，原告在管理方面存在过失，物业服务质量差：小区卫生差，设施不完备，安保设施不到位，电瓶车电瓶经常被盗，电梯经常坏，绿化不完善，安装电瓶车充电设备不合理，业主充电不方便，物业的收费标准高，物业服务人员态度差，业主东西丢失，物业公司没有尽到协助查找；三、被告居住的小区是按舒城县发改委函复指导价的最高价收取的，按指导价的最高价只允许收一年，然后要重新定价。原告至今没有重新定价，也没有通知业主继续按最高价收取；四、原告没有按约公布全体业主共有的公用场地使用项目及经营收支，私自将物业服务转让给了坤居物业管理公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交了：1.《金仕佳缘前期物业管理服务协议》、《交房业主同意书》，证明双方形成物业服务关系；2.收款凭证一份，证明被告向原告交纳了第一年度的物业管理费；3.《舒城县发展和改革委员会文件》一份，证明原告取得了合法的收费许可和收费的标准符合规定。 被告提交了照片二张，证明原告物业服务不到位导致小孩被花坛伸出的部分刮伤。 本院经审理认定事实如下：被告购买了位于舒城县，建筑面积114.93㎡，并已实际居住。2017年8月28日，原、被告双方订立了《金仕佳缘前期物业管理服务协议》一份，协议约定：原告为物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任；原告向被告提供物业管理服务，被告向原告交纳物业管理费用，费用一年交纳一次，交费时间为每一年的第一个月15日之前；违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，原告有权要求被告支付并按应付金额每日千分之三支付违约金。协议还对双方之间的其他权利义务关系进行了的约定。该协议自物业首次交付之日起至首届业主委员会成立之日止。 被告于当日向原告交付2017年8月28至2018年8月27日期间的物业服务费及其他费用。涉案物业小区至今未成立业主委员会，原告一直为被告居住的小区提供物业服务，双方未再订立新的物业服务协议。自2018年8月28日起，被告一直没有交纳物业服务费。 另查明，2017年7月31日，舒城县发展和改革委员会以舒发改价格【2017】122号文件，同意涉案金仕佳缘小区的物业付费用收取标准为：高层住宅每月每平方米1.35元。按照《金仕佳缘前期物业管理服务协议》的约定，被告每年应向原告交纳物业服务费1861.86元。 本院认为，原、被告双方签订的《金仕佳缘前期物业管理服务协议》第七条约定“期物业服务期限自物业首期交付之日起至首届业主委员会成立,并依法与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止”。被告未举证证明涉案小区成立了业主委员会且另行签订了物业服务合同。因此，双方签订的物业管理服务协议继续有效。原告实际提供了物业服务至今。被告作为业主，在享受了原告提供的物业服务后，应当依约履行支付物业服务费的义务。被告提出的第二、三项抗辩事由，可以通过业主委员会与原告沟通，协商解决，但不得对抗支付物业服务费。原告在提供物业服务期间，对业主提出的公布业主共有场地等的经营性收支账目等合理意见未予及时采纳，在物业管理上存在一定的瑕疵，故对原告主张逾期支付违约金的请求，本院依法不予支持。因此，被告应当向原告支付其欠交的物业服务费3723.72元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告韦兰芳支付原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司物业服务费3723.72元，于本判决生效之日付清; 二、驳回原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韦兰芳负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪仪慧 二〇二〇年七月三十一日 书记员  方 昕 附：引用法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。