重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4373号上诉人（原审被告）：重庆市海棱房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙泉村28幢2楼，统一社会信用代码91500107622029094A。法定代表人：何海模，董事长。委托诉讼代理人：彭轶，重庆立元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石继全，女，1965年3月24日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：许应妮，重庆万忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，重庆万忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆泽源房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝桐路101号AB幢2-2-2号，统一社会信用代码91500112666411586W。法定代表人：汪天下，经理。委托诉讼代理人：肖宏，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。上诉人重庆市海棱房地产开发有限公司（以下简称海棱公司）因与被上诉人石继全、重庆源泽房地产经纪有限责任公司（以下简称源泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18051号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人海棱公司的委托诉讼代理人彭轶，被上诉人石继全的委托诉讼代理人许应妮、李强，被上诉人源泽公司的委托诉讼代理人肖宏通过在线庭审方式参加了本案诉讼。现本案已审理终结。海棱公司上诉请求：一、撤销重庆市渝北区人民法（2019）渝0112民初18051号民事判决，依法改判；二、本案一审、二审全部诉讼费用由石继全、源泽公司承担。主要事实和理由：一、一审法院认定源泽公司系代理行为，判决海棱公司共同承担责任，该认定缺乏依据。本案的《商品房保底销售代理合同》（以下简称代理合同）明确约定了代理期限，代理合同及商铺认购书均明确了所涉款项应当支付至海棱公司账户，源泽公司向石继全收款出具的收据以及签订租赁协议均不是以海棱公司名义出具和进行的，事后也没有得到海棱公司的追认，因此，源泽公司在2018年所实施的行为均属于其自身行为，不属于代理行为。二、一审法院认定代理合同约定的代理期限届满后，源泽公司未向海棱公司返还空白《商铺认购书》而推定系代理行为的延续，系事实认定错误。代理合同约定的包销期限于2017年12月31日届满，海棱公司在商铺认购书尾部打印的时间均为2017年月日字样，说明认购书签订时间只能在2017年度代理期限届满前，即使源泽公司未返还空白商铺认购书，也不能推定是代理销售行为的延续，除非海棱公司在2018年重新交付源泽公司落款时间为2018年的商铺认购书而未予收回。三、石继全知道源泽公司没有代理权限，其与源泽公司之间的行为对海棱公司不生效和产生约束力。一审中，石继全申请证人杨某出庭作证，其证言明确表示，协商房屋买卖时，也曾将代理合同交由石继全查看，因此，石继全作为具有民事行为能力的自然人，对代理合同所涉及的代理期限及权限均知晓，其在知道情况的情况下，仍签订认购书，其行为对海棱公司不生效及不产生约束力，但一审法院对此没有认定。石继全在一审陈述到，签订认购书后，源泽公司向其出示的代理合同，其应当知晓代理期限及权限，其在明确知晓源泽公司无权代理的情况下而不向海棱公司提出追认申请，明知源泽公司及第三方无权收取款项而仍然支付。源泽公司的上述行为没有得到海棱公司的追认，石继全也没有向海棱公司支付对价，其行为对海棱公司无效且无约束力，一审法院未对上述自认行为进行依法认定，导致判决错误。四、认购书没有源泽公司盖章，属于海棱公司与石继全所签的两方协议，石继全签订合同后应当依据合同相对性，严格履行约定，石继全变更合同履行必须以合同相对人海棱公司的授意为依据。一审法院将认购书的签订认定为代理行为错误，如果认定为代理行为，认购书的甲方应当为源泽公司或单独列明源泽公司为第三方，但认购书仅属于石继全与海棱公司所签订的两方协议，石继全签订合同后，应当依据合同相对性原则，按照约定的收款账户支付款项，但其没有举示任何证据证明该合同相对人海棱公司变更了合同的履行方式，石继全超付认购款的行为不在协议签订主体间发生效力。即使石继全签订认购书后见到了代理合同而知晓源泽公司为代理人，但同时石继全也应当知晓代理合同对源泽公司的权限以及如何履行购房手续的约定，源泽公司无权授意变更认购书内容以及收取相应款项。五、认购书是附条件生效的合同，未生效的合同对海棱公司不产生法律效力。根据认购合同第四条约定的内容，需要石继全履行相应付款义务后合同生效。六、认购书签署后发生争议，石继全均只向源泽公司提出争议处理，源泽公司也均是以自己名义与石继全协商处理，双方签订的租赁协议及租金支付，没有海棱公司参与，石继全也没有向海棱公司提出过任何诉求或发出过通知，石继全知晓海棱公司不承担责任。石继全向源泽公司支付款项后，源泽公司出具收据，收据上并未列明收款人就是海棱公司，故应当由源泽公司自行承担责任。石继全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回海棱公司的上诉请求，维持一审判决。一、石继全与海棱公司签订的认购合同合法有效。海棱公司与源泽公司之间存在包销合同关系，按照代理合同的约定，源泽公司以海棱公司的名义销售案涉房屋，源泽公司向海棱公司支付固定的保底销售房款。包销期限到期后，约定房屋并未售罄，应视为源泽公司代理销售行为的延续，石继全与海棱公司签订的认购书经海棱公司签章确认，且石继全已经支付完毕购房款，该认购书合法有效，双方均应按照约定履行相应的义务。二、海棱公司提出的代理合同期限已经届满，源泽公司没有代理权限，海棱公司就应当要求源泽公司退场并移交房屋及收回合同，但海棱公司就此并未举示证据予以证明。故源泽公司的行为后果应当由海棱公司承担。三、石继全与海棱公司签订合同后，向石继全出示了代理合同，并要求石继全将款项支付给源泽公司，可以认定海棱公司收到了案涉房款，结合王志兰案件认购书尾部明确手写内容，也可以认定为海棱公司另行指定收款方。四、案涉房屋为现房，认购书签订当日，石继全与源泽公司签订了租赁协议，明确约定源泽公司承租该房屋并支付租金，源泽公司之后也多次向石继全支付了房屋租金。故石继全已经履行完毕认购书约定的付款义务，并将房屋实际出租使用，虽然石继全与海棱公司签订的是认购书，但根据司法解释及商品房销售管理办法的规定，结合本案事实，应当认定案涉认购书为商品房买卖合同。五、从石继全起诉至今，海棱公司并未就源泽公司代为销售房屋的行为提出过任何书面异议或者诉讼，也未要求解除代理合同，应当视为海棱公司认可源泽公司的代理行为。六、石继全与海棱公司签订的认购书是双方真实意思，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务，石继全已经支付完毕购房款项，但海棱公司不能按照合同约定办理过户登记，导致石继全的合同目的不能实现，根据司法解释的规定，由于案涉房屋已经抵押，石继全有权要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失。故请求维持。源泽公司辩称，认可海棱公司的上诉请求及事实理由。石继全向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决解除石继全与海棱公司于2018年3月1日签订的《商铺认购书》；二、请求人民法院判决海棱公司、源泽公司共同退还石继全购房款100万元，并支付从2018年2月5日起至付清该款时止按中国人民银行公布的同期同类贷款利息；三、请求人民法院判决海棱公司、源泽公司共同赔偿石继全100万元；三、请求人民法院判决海棱公司、源泽公司承担本案案件受理费、保全费5000元、担保费1600元。一审法院认定事实：2018年2月4日，以石继全为乙方（买房认购方）与海棱公司为甲方（开发业主方）签订《商铺认购书》，约定，甲方合法取得位于重庆市北部新区的地块后并开发建设该“海龙居”项目，乙方因自身的需求自愿进行认购。第二条，1、乙方认购的商铺为现房，现暂定名为“富瑞祥”广场；2、乙方认购的商铺位于重庆市北部新区，名义层第-1层（物理层第3层），第Ｓ4Ａ号，建筑面积约为65平方米，总额为100万元；3、乙方须按本认购书第三条第二款中约定的签约期限内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》……乙方须在签署本认购书时，缴付5.1%的认购金（签订商品房买卖合同后冲抵费税，多退少补）。第三条，1、付款方式：一次性付款；2、签署本认购书后，等候甲方通知，乙方凭认购书原件，身份证原件及认购金收据原件至甲方通知的地点签署《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）同时并付清相关款项以及相关税费。第四条，2、本认购书在乙方缴纳认购金之后方可生效；乙方所有款项等费用付款至：名称：重庆市海棱房地产开发有限公司；开户行：大连银行重庆九龙坡支行，账号：45×××27。第五条，1、乙方已熟知、理解并完全同意本认购书内的所有条款及内容；2、本认购书一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，经甲乙双方签字盖章后即时生效，具有同等法律效力。认购书尾部甲方处加盖有海棱公司的印章，委托代理人处为“陈秋波、汪天下”签字；乙方处有石继全的签字捺印。认购书签订后，石继全分别于2018年2月8日、2018年4月26日向汪天下的账户（账号为62×××73）转账80万元、20万元，共计100万元，源泽公司出具《收据》，其中载明收款事由为龙头寺海龙居商铺ＬＧ（负一楼）Ｓ4Ａ购房款。海棱公司认可认购书中的公章确系其公章，但仅是将空白的认购书交给源泽公司向购房客户作展示使用，没有作出与石继全签订认购书的意思表示，且认购书中约定了收款的唯一账户，我方并未收到款项，故即使我方有出售的意思表示，认购书也未生效；同时认购协议仅约定应付金额为合同总金额5.1%即5.1万元，即使海棱承担相应退还责任，仅应按认购书约定对价支付，超出部分系石继全与案外人之间的法律关系。源泽公司认可认购书的真实性。另，2018年1月30日，源泽公司出具《补充条款》，内容为：1、如果甲方在2018年5月份内未办理房屋网签手续，则按延长的时间每月支付乙方双倍租金；2、甲方2018年10月份内未给乙方办理网签手续，乙方有权要求甲方退还购房款并且赔偿乙方40%的违约金；3、税费、分户费、大修基金包干价总款的5.1%，网签前补齐。源泽公司称该份补充条款并非针对石继全出具。当日，石继全还与源泽公司就案涉房屋的租赁事宜签订了《租赁协议》，约定从2018年2月1日起至2024年1月底结束，源泽公司承租石继全名下商业用作经营，租金为137元/㎡/月，于次月20日以前支付到石继全指定账户。其后，汪天下按月多次向石继全转账付款，交易信息摘要均显示为房租费或租金。另查明，2017年3月9日，海棱公司与源泽公司签订《商品房保底销售代理合同》，约定，海棱公司拟出售房屋及车库包括重庆市北部新区泰山大道东段126号附1号一层面积3176.18㎡、负1层至负三层车库面积6563.12㎡，已抵押至浦发银行解放碑支行贷款及利息3000万元，于2017年8月底到期；合同约定物业房产销售保底价格为人民币112000000元净价金额；本合同签订后该房产的室内外一切装饰装修及设备设施等所涉及的相关费用全部由源泽公司自行承担；超过本合同约定的房屋保底销售款后的款项及尾房作为源泽公司的代理销售费用；源泽公司保证按以下时间节点完成销售任务并将房屋销售款足额存入至海棱公司账户内：第一期完成销售额为人民币100万元，乙方应于2017年3月15日前完成第一期包销金额人民币100万元，不足部份由乙方予以补足到位……第八期完成包销销售尾款1800万元，在本合同约定房产全部过户前支付。2017年12月30日为源泽公司保底包销代理的最后期限，如源泽公司在此期限内未能代理销售到本合同约定的甲方净收的房款，乙方应无条件购买剩余未售房，并将约定的甲方应净收的包销销售房款额人民币112000000元的差额部分一次性补足支付给甲方。本合同签订并生效后海棱公司将该房产所涉及资料一并交给源泽公司，以便源泽公司进行整体项目策划销售。源泽公司明确知晓所销售的物业的抵押状态，在源泽公司支付完毕4000万包销款后，海棱公司负责解除浦发银行重庆解放碑支行的抵押。石继全陈述该份《商品房保底销售代理合同》系其签了认购书后，源泽公司向其出示的。案涉房屋在2014年9月16日办理了土地房屋最高额抵押登记，于2017年9月15日终止。后又分别于2015年9月21日、2016年9月28日办理了抵押登记，抵押权人均为上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行。石继全因本案诉讼向一审法院申请财产保全，为此支付了保全费5000元、保全担保费1600元。审理中，源泽公司陈述汪天下系其法定代表人，但2018年4月以前，实际控制人为陈秋波；源泽公司向石继全支付的款项是因为合同无法履行故向石继全退还了部分款项。海棱公司称2017年12月份包销到期后找过源泽公司要求返还空白合同，但无证据证明。证人杨某的证言表明，杨某在源泽公司处接手处理房屋装饰工程，由于源泽公司无力支付工程款，故汪天下称让其找几个人来购买商铺，以款项抵工资。杨某自己认购了一个商铺，另经其介绍，包括本案石继全在内的六户业主购买了商铺。由于其产值只有400万元，故只有庄波、叶玉萍、吴凯旋和胡帅三户直接将款项给其以抵工资，石继全直接向汪天下付款。在杨某进场装修前，汪天下就将包销协议拿给其看过，在协商房屋买卖事宜时，也曾将包销协议拿给石继全看。庭审中，石继全还举示了以下证据：1、2019年3月4日源泽公司向石继全出具的《承诺书》，源泽公司承诺在2019年6月31日前付清拖欠石继全的所有租金、完成石继全购买房屋的产权分割测绘分证，并在2019年11月30日前将房屋转移登记至石继全名下，若未完成，源泽公司自愿退还购房款100万元并赔偿40万元损失。拟证明源泽公司称房屋没有分户故没有过户登记，才出具承诺书，买房时未告知房屋已被抵押。源泽公司对该份承诺书的真实性无异议，但是约定赔偿过高且由于租赁合同无效，关于租金的约定亦无效。2、2018年11月29日源泽公司出具的《承诺》，源泽公司在2018年12月30日前付清：王志兰、吴凯旋、庄波、石继全、杨某、叶玉萍、陈富权，2018年10月20日至2018年12月20日全部付清，汪天下在承诺中签名确认。拟证明源泽公司承租商铺后对未付清的租金向石继全作出承诺。海棱公司质证：对真实性不清楚，与其无关。源泽公司质证：对真实性无异议，但并未载明是支付租金或是其他款项，约定不清楚，与本案无关。海棱公司举示了其在《商品房保底销售代理合同》期限内与案外人签订的《商铺认购书》、收据、POS单、《重庆市商品房买卖合同》、对账单、发票、不动产权证书各三份，拟证明其交易模式为：在售房部签署认购书，认购人支付总金额的5.1%为认购金，其开具认购金收据；随后双方签订正式合同，再支付剩余房款等。该三份认购书在2017年签订，但正式合同均在2019年期间签订。石继全质证认为与案涉房屋不是同一楼层，且均是按揭付款，按规定，办理按揭的首付必须支付给开发商否则不能办理，故与本案没有关联性。源泽公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。一审法院认为：海棱公司与源泽公司之间存在商品房包销合同关系，按照商品房保底销售代理合同约定，源泽公司以海棱公司的名义销售包括案涉房屋在内的房源，源泽公司向海棱公司支付固定的保底销售房款。包销期限到期后，约定房源未售罄，海棱公司亦未将加盖公章的空白商铺认购书收回，视为源泽公司代理销售行为的延续。因此，石继全与海棱公司于2018年2月4日签订的商铺认购书经过石继全的签字捺印、海棱公司加盖公章予以确认，且石继全已付清购房款，该商铺认购书合法有效，石继全与海棱公司均应受其约束履行义务。案涉房屋为现房，石继全已与源泽公司签订租赁协议，约定由源泽公司承租该房屋并向石继全支付租金。租赁协议签订后，源泽公司按月多次向石继全转账付款，且银行转账记录摘要均载明为房租费或租金，故石继全认购案涉房屋后已履行完毕付款义务，且将案涉房屋实际出租使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，案涉商铺认购书应当认定为商品房买卖合同。合同签订之前，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，合同签订后至今，尚未解押，无法办理转移登记，海棱公司构成违约，石继全购房的合同目的无法实现，享有法定解除权，故对石继全要求解除商铺认购书的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，由于全部房款实际由源泽公司收取，且源泽公司未举证证明其已将房款交付给海棱公司，故源泽公司应退还石继全购房款100万元，海棱公司应对源泽公司的代理行为承担责任，因此，海棱公司应与源泽公司共同退还石继全上述款项，对石继全要求海棱公司、源泽公司共同退还房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于利息的请求，石继全支付购房款后将案涉房屋出租给源泽公司，月租金为8905元（137元/㎡×65㎡），源泽公司已多次向石继全支付租金，石继全享有的租金收益已足以弥补其资金占用损失，故对石继全要求支付购房款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉房屋在认购书签订前抵押，但石继全无证据证明海棱公司以及源泽公司故意隐瞒房屋的抵押事实，故对其要求赔偿100万元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于保全担保费，认购书中没有明确约定，且该笔费用并非必然产生的诉讼费用，故石继全的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、解除石继全与重庆市海棱房地产开发有限公司于2018年2月4日签订的《商铺认购书》；二、重庆市海棱房地产开发有限公司、重庆源泽房地产经纪有限责任公司在本判决生效后十日内退还石继全购房款1000000元；三、驳回石继全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由石继全负担11400元，重庆市海棱房地产开发有限公司、重庆源泽房地产经纪有限责任公司共同负担11400元；保全费5000元，由重庆市海棱房地产开发有限公司、重庆源泽房地产经纪有限责任公司共同负担。本院二审期间，海棱公司及源泽公司提出，对石继全在一审中陈述的代理合同在认购书签订之后源泽公司向其出示的有异议；石继全对一审认定的事实无异议。本院认为，虽然海棱公司与源泽公司提出了上述异议，但该部分为石继全的陈述，需要结合相关证据进行认定，故本院对其异议不予采纳，并对一审认定的事实予以确认。二审中，各方当事人均未举示新的证据。二审中，各方当事人均认可，海棱公司与石继全建立的合同关系。但当事人对于合同是否生效、石继全交纳的款项是否应当认定为购房款存在争议，并陈述了意见，分别为：一、海棱公司陈述，石继全所交纳的购房款应在签订正式房屋买卖合同后才支付，未接到海棱公司通知的情况下支付，与海棱公司无关；不清楚王志兰案件的合同上尾部手写添加部分，海棱公司没有收到该合同，也没在一审中举示该证据；认购书是附条件的，应支付认购金至海棱公司指定的账户后生效，但石继全未按此履行，故认购书未生效，源泽公司之后的行为不能认定为表见代理；海棱公司没有向石继全交付房屋；石继全等购房人没有按照合同第二条及第三条的账户及条件支付款项，而是支付给汪天下个人的，海棱公司没有收到石继全的款项，该付款与海棱公司无关。二、石继全陈述，认购书已经生效，石继全按照认购书第二条认购内容履行的义务，该条第三款是空白的，不能约束当事人，认购书也没有约定没有达到生效条件就不能成立，且房屋交付给了石继全，石继全是根据王志兰案件合同尾部手写内容支付到指定账户付款的，且部分认购书有源泽公司法定代表人汪天下签字。三、源泽公司陈述，认可海棱公司对认购书没有生效的陈述，石继全交付的款项是源泽公司当时的实际控制人陈秋波收取的，陈秋波涉嫌犯罪；房屋没有交付给石继全，但为了平息购房者情绪，向石继全支付租金的，没有证据证明石继全等人闹事；由于当时源泽公司是陈秋波控制，故在没有收到款项的情况下出具的收据。本院认为，本案争议的主要问题为:一、石继全与谁建立的商品房预约合同关系；二、案涉合同是否已经生效；三、石继全支付的款项是否应当认定为购房款。下面就争议的问题逐一评判：第一，关于石继全与谁建立合同关系的问题。由于各方均认可石继全与海棱公司建立的合同关系，本院对此予以确认。第二，关于案涉合同是否已经生效的问题。虽然合同中约定了认购金等款项应当存入海棱公司银行账户内，但由于源泽公司在签订合同时，源泽公司的法定代表人及其认可的实际控制人二人在认购书尾部作为海棱公司的委托代理人签字，石继全有理由相信该二人的行为能够代表海棱公司。石继全按照王志兰案件认购书中手写部分内容将案涉款项直接支付至源泽公司法定代表人汪天下的银行账户内，源泽公司出具了相应的收据，结合石继全与源泽公司签订租赁协议、源泽公司法定代表人汪天下多次向石继全支付款项以及代理合同约定的内容等相关事实，应当认定石继全支付的款项为源泽公司收取，而源泽公司的该部分行为是代表海棱公司的，故应当认定双方在履行合同过程中变更了该部分合同约定，故一审法院认定认购书的效力并无不当。第三，关于石继全支付的款项是否应当认定为购房款的问题。从查明的事实结合上述认定，由于源泽公司的行为属于代理海棱公司，一审法院认定石继全支付的款项为购房款没有不当之处。虽然海棱公司对此提出异议，但其并未举示充分的证据证明其主张，本院对其该上诉理由不予采纳。其他认定同一审。综上所述，海棱公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由重庆市海棱房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年七月三十日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊