福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终1493号 上诉人（原审被告）：林清峰，男，1985年10月1日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄清国，福建梦延律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：郑金泉，男，1971年6月14日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈金美（系郑金泉妻子），女，1972年6月15日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：陈永明，男，1960年7月3日出生，汉族，住福建省仙游县。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡惠主，仙游县148法律服务所法律工作者。 上诉人林清峰因与被上诉人郑金泉、陈永明房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林清峰上诉请求：撤销一审判决第一项，维持一审判决第二项，改判驳回郑金泉、陈永明的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定林清峰与郑金泉、陈永明之间的租赁合同在2020年1月才解除是错误的。案涉租赁合同中约定林清峰逾期交纳租金和水电费超过10天视为林清峰自动放弃租赁，林清峰至今没有交纳2019年11月1日后的租金，可以证明林清峰已放弃租赁，符合双方合同的约定。故林清峰只需承担10天的租金，林清峰没有搬离案涉房屋是因为郑金泉、陈永明锁门阻扰的原因。即使不适用林清峰逾期交纳租金10天视为自动放弃租赁的约定，本案最多只能认定林清峰继续使用案涉房屋至2019年12月。2、一审法院判决林清峰承担违约责任，进而判决林清峰承担利息，是错误的。 郑金泉、陈永明答辩称：1、林清峰应当按约支付第三年前6个月的租金，其不履行约定的义务存在过错。2、林清峰在没有交付第三年租金的情况下，一直占用租赁场地至2020年5月1日，应当承担该期间的占用费。林清峰没有以实际行为明确表示放弃租赁，没有把物品搬离租赁场所，不能视为案涉合同在2020年1月份解除。3、郑金泉、陈永明发布出租广告，系为了避免进一步造成损失，不能因此认为案涉合同已解除，林清峰继续占用案涉场地应支付占用费。4、玻璃门、水管等损坏系林清峰造成的，林清峰应当予以赔偿。5、双方签署的租赁合同有效，对双方均具有约束力，林清峰如因从事的行业需要特殊增加消防设施应由其自己负责。 郑金泉、陈永明向一审法院起诉请求判令：1.林清峰立即支付其自2019年11月1日起至2020年4月30日止的半年租金48000元并支付利息（利息计算方法：以48000元为基数自2020年1月8日起按年利率6%计至还清款项之日止）；2.林清峰立即支付其所欠的水费1066元、电费248元；3.林清峰立即赔偿其损坏的玻璃门价值2000元、落水管修复费500元、卫生间修复费500元。 一审法院认定事实：陈金美与郑金泉系夫妻关系。郑金泉（甲方①）、陈永明（甲方②）作为出租方与林清峰作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：“甲方①位于鲤××××路段城南东路南侧的2坎店面（含游庆德半坎店面）和第3层一套框架结构房屋、甲方②第3层二套框架结构房屋同意按现状租赁给乙方经营使用。经甲乙双方充分磋商并取得共识，特订立以下合同：一、租赁期限：叁年，自2017年11月1日-2020年10月31日止。二、租金和押金：1、甲方①2坎店面每月租金4000元（其中游庆德每月租金1000元）、押金10000元（其中游庆德押金2500元）。2、甲方①和甲方②第3层共三套框架结构房屋每月租金4000元（其中甲方①每月租金1333元，甲方②每月租金2667元），押金5000元（其中甲方①押金1667元，甲方②押金3333元）。3、在租期内租金不递增，租期满后租金协商一致后可续租。三、支付租金和交纳押金：乙方每半年支付一次足额租金给甲方，租金支付后才有租用权。在本合同签订之际，乙方应向甲方交纳足额押金，待叁年租期满后，乙方完全遵守和履行本合同，房屋和设施无损坏时，该押金如数退还给乙方。…五、其它事项：1、租赁期间水电费由乙方承担，水费按现在价格每吨2元计算，如有调整按调整后的水费计算，每半年向甲方交纳一次，第一层店面起始租赁水表是0414吨，第三层房屋起始租赁水表是00357（楼下）0004.6（楼上）吨。电费每月一次向县供电公司交纳。2、装修费用由乙方承担，第三层外墙一块广告牌由甲方负责拆除，费用由甲方承担。…6、乙方中途放弃租赁或要求续租，都应提前一个月通知甲方。如租期未满三年，押金和当次交纳的租金不予退还给乙方。六、违约责任：1、乙方应按本合同规定如期如数交纳租金和水电费。逾期超过10天交纳的视同乙方自动放弃租赁，乙方应无条件立即搬离，同时租期未满，甲方有权取消乙方的全部押金。2、甲方如单方面不履行本合同约定的，应双倍返还乙方的押金，并退还经折算后已交的租金给乙方。…”。陈金美代表郑金泉在上述房屋租赁合同书中出租方（甲方①）一栏中签字确认。此后，林清峰支付给郑金泉、陈永明押金共计15000元，并按约定交纳2017年11月1日至2019年10月31日的租金，之后的租金未再支付。双方因此产生纠纷，2019年11月29日，林清峰向仙游县公安局鲤南派出所报警称：“2019年11月29日下午15时左右，林清峰报称因租房纠纷，其自己的物品被锁在福建省仙游县的出租房内。”2020年1月，郑金泉、陈永明经林清峰同意后就讼争店面及房屋对外进行招租，双方因此解除合同。因租金问题，郑金泉、陈永明于2020年1月8日诉至一审法院请求处理。 一审另查明，在本案审理过程中，因讼争《房屋租赁合同书》涉及到案外人游庆德的房屋，一审法院征求案外人游庆德意见，游庆德主张，因其房屋面积比较小，平时其房屋的租赁和收租都是由郑金泉的老婆陈金美全权负责。因为合同是郑金泉、陈永明与林清峰所签订的，所以对外的关系由郑金泉、陈永明全权处理，到时其租金与郑金泉、陈永明内部自行解决。 一审法院对双方当事人有争议的问题分析认定如下：一、关于双方租赁合同是否提前解除的问题。双方于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同书》约定，林清峰中途放弃租赁或要求续租，应提前一个月通知郑金泉、陈永明。林清峰应按合同约定如期如数交纳租金和水电费。逾期超过10天交纳的视同林清峰自动放弃租赁，林清峰应无条件立即搬离等内容。林清峰于2019年11月29日报警称其物品被锁在出租房内，说明当时林清峰与郑金泉、陈永明之间就已存在租赁合同纠纷。林清峰主张其于2019年11月13日至14日左右提出退租，但未提供证据予以证明。提出退租时间的举证责任在林清峰，在林清峰无法证明的情况下，一审法院采纳郑金泉、陈永明的主张，即2019年11月底提出。因此，林清峰主张其有向郑金泉、陈永明提出放弃租赁的事实，予以认定。林清峰提供的照片证实郑金泉、陈永明就讼争房屋已对外招租，但双方对对外招租广告的贴出时间存在争议，且均无证据予以证明。在本案审理过程中，林清峰有向一审法院主张郑金泉、陈永明对外招租的事实，结合郑金泉、陈永明自认其经林清峰同意于2020年1月对外招租，故2020年1月份贴出招租广告的可能性较大。郑金泉、陈永明于2020年1月对外招租的行为属于以自己的行为表明不愿再与林清峰继续履行合同，且其自认经过林清峰本人同意，故双方达成一致意见，应视为郑金泉、陈永明同意解除租赁合同。故双方租赁合同解除时间应为2020年1月份。二、关于林清峰应支付给郑金泉、陈永明租金多少的问题。双方合同约定的租赁期为2017年11月1日至2020年10月31日，租金每半年支付一次，因此，林清峰于2019年11月起应再行支付租金。双方合同于2020年1月解除，故林清峰应向郑金泉、陈永明支付2019年11月至2020年1月共三个月的租金共计24000元。 综上所述，一审法院认为，郑金泉、陈永明与林清峰签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，双方应受合同的约束。郑金泉、陈永明已依约向林清峰交付了房屋，林清峰未按合同约定支付租金，已构成违约。双方合同已于2020年1月解除，故林清峰应支付给郑金泉、陈永明尚欠租金24000元并支付自起诉之日起按年利率6%计算的逾期利息。林清峰对郑金泉、陈永明主张的水费1066元、电费248元没有异议，且同意支付，故郑金泉、陈永明关于要求林清峰支付拖欠的水费1066元、电费248元的诉讼请求有理，予以支持。卫生间的损失费用，林清峰同意赔偿，郑金泉、陈永明主张卫生间损失费用500元合理，亦予以支持。因郑金泉、陈永明未能提供证据证明玻璃门、落水管系林清峰的行为造成的，且林清峰对此予以否认，故郑金泉、陈永明应承担举证不能的法律后果，对郑金泉、陈永明要求林清峰赔偿玻璃门、落水管损失的诉求，不予支持。因郑金泉、陈永明在本案中未向林清峰主张违约责任，故在本案中不作分析。郑金泉、陈永明合理的诉讼请求予以支持，无理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决：一、林清峰于本判决书生效之日起十日内支付给郑金泉、陈永明租金24000元并支付利息（利息计算方法：以24000元为基数，自2020年1月8日起按年利率6%计至付清租金之日止）；二、林清峰于本判决书生效之日起十日内支付给郑金泉、陈永明水费1066元、电费248元；三、林清峰于本判决书生效之日起十日内赔偿给郑金泉、陈永明卫生间修复费500元；四、驳回郑金泉、陈永明的其他诉讼请求。本案受理费1108元，减半收取计554元，由郑金泉、陈永明负担281元，林清峰负担273元。 本院二审期间，林清峰提供如下证据：1、仙游县公安局鲤南派出所重新出具的落款时间为2019年11月29日的报警回执单，欲证明当时郑金泉、陈永明不让林清峰搬离物品的事实。2、微信聊天记录，欲证明一审判决后第二天林清峰欲搬离物品，郑金泉、陈永明不予理睬。3、两份公司章程，欲证明柚子传媒、婵韵瑜伽、墨白装饰是林清峰自己的公司，不存在转租的情形。郑金泉、陈永明质证认为：1、对报警回执的真实性没有异议，但对证明内容有异议，其在一审未提交，其中报警回执内容与事实不符，事实上并不是林清峰报的警，而系次承租人报警，林清峰为诉讼举证而事后补充的。事实上不存在郑金泉、陈永明不同意其搬离的情形，且林清峰自己有房屋钥匙，可以自己搬离。合同约定2019年10月1日之前需交清此前租金，经我方反复催讨租金对方仍未交纳租金，柚子传媒、婵韵瑜伽、墨白装饰三家次承租方向派出所报警也能说明直到2019年11月29日郑金泉、陈永明房屋仍被侵占。2、对微信聊天记录的真实性需要庭后核对，对方说要搬离的事我方并不清楚。对4月30日我方的微信没有异议，从聊天记录可以看出2020年4月30日我方也有再次通知对方搬离并交还钥匙。林清峰当庭提供手机号为17750353777的微信聊天记录原始载体供核对，经陈金美辨认，对真实性没有异议，但我方没有打开微信，没有看到该条信息，如果对方真的要搬离，完全可以电话联系。3、公司章程没有原件，特别是全体股东签名及盖章部分需与原件核对，对真实性有异议。据我方所知，柚子传媒并非林清峰所经营。中孚餐饮公司章程与本案无关，我方是与林清峰本人签的房屋租赁合同，并非与中孚餐饮公司所签。 本院经审查认为，林清峰提供的报警回执中体现的报警事项系林清峰的单方陈述，郑金泉、陈永明对此予以否认，不能作为本案的定案依据。林清峰提供的聊天记录可以证明林清峰在一审期间就搬离案涉房屋内的物品事宜欲与郑金泉、陈永明协商，但没有成功。林清峰提供的两份公司章程无法体现与本案的关联性，本院不予采信。 郑金泉、陈永明提供如下证据：1、微信截屏四张，欲证明郑金泉妻子陈金美向林清峰催交第三年度前半年的租金的事实。2020年4月30日，陈金美再次通知林清峰把放置在出租场所的物品、办公设施搬走，并要求移交钥匙。2、照片4张、维修发票，欲证明林清峰在租赁期间损坏了玻璃门、落水管，修复费用为玻璃门800元，落水管500元。3、照片24张，欲证明林清峰在出租场所放置大量物品及经营设施，至2020年4月30日仍然占用出租场所。4、林清峰出具的声明书，欲证明林清峰于2020年5月1日才把放置在出租场所的大量物品及办公设施搬离。林清峰占用出租场所至2020年4月30日，应承担占用费及租金共计48000元。林清峰质证认为：1、对微信截屏的真实性没有异议，但对方提交的聊天记录不全面，从我方提交的微信聊天记录可以看出对方截掉了林清峰的发出内容。从聊天记录可以看出林清峰有提出要退租，但对方坚持要林清峰交6个月的租金，说明就租金问题双方仍有争议。2、由于对方擅自断电，导致林清峰无法通过卷帘门入内搬离物品，所以是对方不让林清峰搬离而非林清峰不愿意搬离。3、由于对方不接电话所以林清峰只能通过微信提出退租事宜。 本院经审查认为，林清峰对微信截屏的真实性没有异议，本院予以采信。两组照片可以证明至2020年4月30日，林清峰仍有物品放置在案涉房屋内，但不能证明玻璃门、落水管的损坏是林清峰造成的。林清峰出具的声明可以证明林清峰已于2020年5月1日将其放置在案涉房屋内的物品搬走。 经审理查明，林清峰对一审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏查明2019年11月份前林清峰已经提出不租房，郑金泉、陈永明在一审中也已经承认“直至2019年11月底，林清峰才说不租店面”的事实。郑金泉、陈永明对一审认定的事实中“2019年11月29日，林清峰向仙游县公安局鲤南派出所报警称：‘2019年11月29日下午15时左右，林清峰报称因租房纠纷，其自己的物品被锁在福建省仙游县的出租房内’”有异议，认为事实上不是林清峰报的警，而是林清峰未经我方同意擅自将3层楼房转租给“柚子传媒、婵韵瑜伽、墨白装饰”，在催讨房租双方起冲突时柚子传媒、婵韵瑜伽、墨白装饰向派出所报的警。郑金泉、陈永明对一审认定的其他事实没有异议。双方当事人对一审认定的事实中均没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，根据林清峰与郑金泉、陈永明签订的《房屋租赁合同书》，双方之间形成房屋租赁合同关系，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。林清峰未按约支付租金，已经构成违约，其应当承担继续占用案涉租赁房屋期间的租金及拖欠的水电费等。从林清峰提供的聊天记录来看，至2020年4月30日，林清峰尚未将案涉租赁房屋的钥匙返还给郑金泉、陈永明，林清峰的部分物品也仍然放置在案涉租赁房屋内，故其主张其最多使用案涉租赁房屋至2019年12月份，明显依据不足，本院不予采信。因双方当事人对一审认定“2020年1月，郑金泉、陈永明经林清峰同意后就讼争店面及房屋对外进行招租”的事实均没有异议，一审法院认定案涉租赁合同于2020年1月份解除并判决林清峰支付自2019年11月起至2020年1月份止的租金并承担相应的利息并无不当。陈永明，林清峰在本案中未提出上诉，其在二审答辩状中提出的对一审判决进行改判的请求，本院不予审查。 综上所述，林清峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费400元，由上诉人林清峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王鹏程 审 判 员 许秋红 审 判 员 李 忠 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 黄周翔 书 记 员 黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。