贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4404号上诉人（一审原告）：郑六黔，男，1976年9月28日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（一审原告）：张晖，女，1977年6月9日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人郑六黔、张晖因与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人郑六黔、张晖的委托诉讼代理人刘士界，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑六黔、张晖上诉请求：撤销一审判决第二项，改判贵州碧阳恒通置业有限公司支付上诉人郑六黔、张晖各项开户费及交易费4576元，维持其他判项。事实及理由：被上诉人向上诉人出具的代收各项开户费及交易费的收据，因上诉人保管不善而遗失。但上诉人在一审中提交了被上诉人售楼部经理钟勇在上诉人的“遗失申明”上签字要求财务核实，被上诉人财务室工作人员罗琴在核实单据，查清事实的情况下在声明上注明“代收款收据0833186，金额4576”并签名确认的声明一份，不能仅凭被上诉人的不予认可而予以否认。应当认定上诉人已向被上诉人交纳了该费用，并判令被上诉人予以退还。针对上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求及事实答辩称，违约金标准有合同约定，并不存在明显过高的情形，应予支持。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判逾期办证违约金按已付购房款的日万分之零点一支付。事实及理由：根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。被上诉人在交房时并未向上诉人出具委托并提交办证资料。因双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料，原审视为被上诉人在交房时已提交资料，并据此判决上诉人承担违约责任不当。请求二审法院参照周边市州裁判标准，将违约金标准调至10%支付。针对张晖、郑六黔的上诉请求及事实理由答辩称，张晖、郑六黔主张退还各项开户费及交易费，但所举证据不能证明已经交纳。且出卖人根据商品房买卖合同的约定代收各项开户费，有合同依据，上诉人主张退还无法律依据。原审原告郑六黔、张晖一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金42322元（违约金以363907元为基数，按日万分之一标准，从2015年10月9日起暂时计算至2018年12月17日）;2.判决被告退回原告不应该承担的各项开户费和交易费合计4576元及资金占用期间的利息，利息以4576元为基数，按人民银行中期贷款利率的1.3倍，从2013年1月7日起计算至被告实际退回之日止。一审法院认定事实：2013年1月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积135.36平方米，套内建筑面积110.95平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3279.92元计算，总价款为363907元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在2013年1月7日前支付全部房价款；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为365777元，交纳契税7315.54元、印花税5元。2015年7月9日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2018年1月15日，被告在原告所属12楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年1月25日被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块12幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月16日，被告再次通过毕节日报刊登《不动产权证催办通知》，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年11月12日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。2018年12月17日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月9日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2016年7月3日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月3日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年3月11日）往前倒推三年，即2017年3月11日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年3月11日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。因被告2018年1月15日第一次张贴通知，通知提交办证资料时，被告就涉案的12楼栋尚未取得商品房备案证明书，故本案的违约金应截止时时间应以2018年3月16日，被告再次通过毕节日报刊登《不动产权证催办通知》，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书的时间为截止时间。被告关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，以原告已付购房款365777元为基数，按日万分之一的标准，从2017年3月11日计算至2018年3月16日，原告诉请该违约金以363907元为基数计算违约金，尊重其意愿，故违约金为13464.56元（363907元×0.01%/日×370日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。因原告未提供代收费用票据进行核对，被告不认可，且其提供的遗失声明未加盖被告单位公章，其真实性不予认可，故原告的该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑六黔、张晖逾期办理房屋权属证书的违约金13464.56元；二、驳回原告郑六黔、张晖的其他诉讼请求。案件受理费486元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担139元，原告郑六黔、张晖负担347元。本案二审期间，上诉人郑六黔、张晖向本院提交了向上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司交纳各项开户费交易费的收据一张，用以证明：郑六黔、张晖向贵州碧阳恒通置业有限公司交纳各项开户费交易费4576元，已退还水开户费、交易费及多收的闭路电视开户费，尚余各项开户费3285元未退还。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司质证意见：请法院核实真实，根据收费标准，退完上述费用后，剩余金额确为3285元。经审查，该证据能够证明郑六黔、张晖向贵州碧阳恒通置业有限公司交纳各项开户费及交易费的事实，本院予以采信。经审理查明：2013年1月7日，郑六黔、张晖向贵州碧阳恒通置业有限公司交纳各项开户费交易费4576元，已退还水开户费、交易费及多收的闭路电视开户费，尚余各项开户费3285元。除此之外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，作为买受人的上诉人郑六黔、张晖应当向作为出卖人的上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对买受人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，上诉人郑六黔、张晖在向上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对买受人郑六黔、张晖应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的出卖人碧阳恒通置业有限公司，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向买受人告知提交具体办证资料的义务，买受人据此得以向出卖人提交以用于出卖人代为办理产权转移登记，而出卖人既要求买受人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦应于买受人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于买受人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未举证证明其于上诉人郑六黔、张晖办理入住手续时，向其履行了告知义务，且买受人向出卖人提交完税证明等办证资料亦有赖于出卖人提供必要的资料，由此可见，买受人未及时提交办证资料是由于出卖人的原因所致，作为出卖人的上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司以作为买受人的上诉人郑六黔、张晖未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向上诉人郑六黔、张晖履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司应当于上诉人郑六黔、张晖办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为郑六黔、张晖办理商品房转移登记，未如期履行构成违约，并无不当。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司与上诉人郑六黔、张晖的合同约定，郑六黔、张晖以各项开户费的名义向贵州碧阳恒通置业有限公司缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系委托贵州碧阳恒通置业有限公司代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，贵州碧阳恒通置业有限公司举示证据不能证明已经代郑六黔、张晖完成了委托事项，郑六黔、张晖在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司无须再代为缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人郑六黔、张晖的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2812号民事判决第一项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑六黔、张晖逾期办理房屋权属证书的违约金13464.56元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2812号民事判决第二项，即“驳回原告郑六黔、张晖的其他诉讼请求”；三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人郑六黔、张晖各项开户费3285元；四、驳回上诉人郑六黔、张晖的其他诉讼请求；五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费486元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担164元，上诉人郑六黔、张晖负担322元；二审案件受理费1022元，由诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年七月三十日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千