西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初4674号原告（反诉被告）:张丽宝，男，汉族，1980年10月4日出生，住西安市长安区。原告（反诉被告）：西安市高新区清荷足浴馆，住所地：西安市高新区XX园XX花园XX区XX楼XX幢XX单元XX层XX号房。经营者：胥某某，该店店长。共同委托诉讼代理人：温辉，陕西吉尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：王联杰，男，汉族，1977年5月20日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人：陕西轩正元实业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：付小莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴海涛，该公司员工。原告（反诉被告）张丽宝、西安市高新区清荷足浴馆（以下简称“清荷足浴馆”）与被告（反诉原告）王联杰及第三人陕西轩正元实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）诉称，2015年10月24日，原、被告签订了房屋租赁合同。原告承租被告位于西安市XX花园XX区XX楼XX层部分商铺用于经营“西安市高新区清荷足浴馆”，租期为2015年11月1日至2023年10月31日。合同签订后，原告依约向被告支付租金，但该房屋的产权已经被抵押且被法院查封，被告却未告知原告。该房屋于2018年年初被法院依法拍卖，西安市中级人民法院要求原告于2018年12月10日迁出该房屋，导致原告无法正常使用，给原告造成了严重经营损失，为维护原告合法权益，故诉至法院要求：1、解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、被告向原告退还2018年11月以后的租金225918元；3、被告赔偿原告装修损失及设备设施损失912760元；4、被告向原告赔偿因合同不能履行的店铺经营损失3265643.23元；5、本案保全费、保险费、评估费及诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称，不存在任何租金的问题，原告至今正常经营，从2018年至今未离开经营地，该房屋是在查封；被告在中院执行案件正在执行异议期间，法官明确表示案件执行回转，不存在店铺装修损失及经营损失；根据租赁合同，原告并非本案的第二原告，张丽宝与足浴馆之间的关系是转租，不具有合同的相对性，足浴馆无主体资格；房屋租赁协议中原告张丽宝与被告并无对合同解除、违约责任、赔偿装修损失有任何约定，被告只对张丽宝承担责任，关于房屋装修问题，无法搬离，形成附和，在原告装修搬离时承担责任。原告要求被告返还已支付房屋租金无任何事实及法律依据。被告与张丽宝之间的两份租赁合同均真实有效，2019年11月30日，原告才搬离涉案房屋，其应当按照实际搬离之日向被告支付房租。涉案房屋的所有权人系被告，原告应当依据租赁合同向被告支付租赁费用。原告主张的装修、设备损失及店铺经营损失没有任何依据。张丽宝本人对涉案房屋中存在抵押是明知的，其损失应自行承担。被告（反诉原告）反诉称，在原、被告双方房屋租赁合同审理中，另案有关涉案房屋权属问题的执行复议案件经陕西省高级人民法院作出（2020）陕执复30号执行裁定书，该裁定书确认：撤销西安市中级人民法院（2019）陕01执异926号执行裁定；撤销西安市中级人民法院（2018）陕01执恢240号之三执行裁定书。据此，涉案房屋目前的所有权人仍为王联杰，两原告直至2019年11月30日才搬离涉案房屋。双方之间的合同在解除前仍处于合法有效继续履行的状态。原告（反诉被告）应当按照合同约定的租金数额向被告（反诉原告）支付租赁费用，故反诉要求：1、原告向被告支付2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金252656元；2、原告承担本案反诉费用。原告（反诉被告）辩称，被告反诉请求没有法律依据，在此期间涉案房屋一直登记在第三人名下，房产是以登记为准，不是以撤销裁定书的时间为准，被告申请执行回转，尚需一个过程，至少目前房屋还在第三人名下，因此被告反诉请求返还租金的理由不成立。即使原告实际使用房屋，也不能参照租赁合同约定的租金支付，因为在此期间原告经营的足浴馆处于半停业状态，并且第三人进行断电、断水，原告被第三人驱逐出该房屋，造成巨大损失。第三人称，其于2018年11月取得涉案房屋的合法产权证书，所采取的维权措施合理合法，正式向清河足浴馆提出腾退要求，清河足浴馆拒不配合，至2019年11月西安市中级人民法院作出执行异议，判决驳回被告请求。第三人也将西安市中级人民法院的民事裁定书及时向清荷足浴馆出示，与被告所说的在租赁期间腾退不符，清荷足浴馆长达一年的时间拒不配合对我公司造成严重的经济损失，不得已情况下，第三人采取了断水断电措施，并经双方友好协商给予清河足浴馆足够的清理时间完成腾退。第三人不认可被告所提出的损失系第三人造成，清荷足浴馆的腾退行为是为了最大限度的减少经济损失，在此过程当中我公司并未采取任何干预手段，作为第三人证实足浴馆的腾退情况。经审理查明，2013年1月9日，被告王联杰取得西安市高新区长安科技产业园紫薇田园都市B区商业楼29幢1单元三层房屋的所有权证书。2013年8月15日，招商银行股份有限公司西影路支行与西安华昊交通科技有限公司签订《授信协议》，与被告王联杰签订《最高额抵押合同》，并办理公证文书、抵押登记，被告王联杰用本案所涉房屋西安华昊交通科技有限公司的债务承担抵押担保责任。2016年6月15日，因西安华昊交通科技有限公司未按照约定偿还借款本息，招商银行西影路支行以被告王联杰、西安华昊交通科技有限公司、刘某某、卫静，未履行西安市雁塔区公证处分别于2013年8月26日、2015年4月13日出具的（2013）西雁证经字第6747号公证书，及（2015）西雁证执字第51号执行证书所确定的义务为由，将被告王联杰、西安华昊交通科技有限公司、刘某某、卫静申请至西安市中级人民法院要求强制执行。2018年3月14日，西安中院作出（2015）陕01执异67号执行裁定书，裁定：变更申请第三人陕西轩正元实业有限公司为该案申请执行人。2018年3月15日，第三人陕西轩正元实业有限公司向西安中院提交《抵债申请书》。2018年9月6日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执恢240号之三《执行裁定书》，裁定：“一、将被执行人王联杰名下位于西安市高新区XX园，房屋所有权证号为105XXXXXXX-2-29-10101-1的房产作价41904000元，交付申请执行人陕西轩正元实业有限公司抵偿债务。上述房产的所有权自本裁定送达申请被执行人陕西轩正元实业有限公司时起转移。二、申请执行人陕西轩正元实业有限公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。”另查，2015年10月20日，原告张丽宝（甲方）与胥某某（乙方）签订《合伙协议》：约定：甲、乙双方自愿合伙经营足浴馆，计划投资约2000000元，甲方出资1000000元，乙出资1000000元，双方各占投资总额的50％。该合伙足浴馆依法登记为个体工商户，且甲方同意以乙方的名义注册登记为该合伙足浴馆的经营者。在该合伙足浴馆在工商部门注册登记成立之前，乙方同意由甲方代表该合伙组织签订房屋租赁合同、装修合同等相关与从事足浴馆行业相关的合同，相应的权利及义务由该合伙足浴馆享受和承担。2015年10月24日，原告张丽宝（乙方）与被告王联杰（甲方）签订《房屋租赁协议》，载明：“1、甲方将位于西安市XX花园XX区XX楼XX层部分商铺的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月1日至2023年10月31日；2、甲方给乙方一个半月装修期，期间免房租，签订合同后，乙方在一个工作日先付定金100000元，正式合同签订后，付清第一年房租，之后，每次提前一个月付下半年房租”。2015年11月13日，胥某某登记办理了“西安市高新区清荷足浴馆”个体工商营业执照，原告张丽宝、胥某某对房屋进行装修、安装设备并开始经营。2018年10月11日，西安市高新区清荷足浴馆的经营者胥某某向贾丽曼转账195918元。原告表示，抵扣被告的会员费30000元后，该款是原告向被告支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金共225918元。2018年11月16日，第三人陕西轩正元实业有限公司持（2018）陕01执恢240号之三《执行裁定书》将房屋所有权人变更至第三人陕西轩正元实业有限公司名下。2018年12月6日，被告王联杰不服（2018）陕01执恢240号之三《执行裁定书》，向西安市中级人民法院提出执行异议，要求撤销（2018）陕01执恢240号之三执行裁定书，西安市中级人民法院于2019年11月7日作出（2019）陕01执异926号《执行裁定书》，驳回被告王联杰的执行异议请求。被告王联杰不服该裁定，向陕西省高级人民法院申请复议，陕西省高级人民法院于2020年4月22日作出（2020）陕执复30号执行裁定书，裁定如下：“一、撤销西安市中级人民法院（2019）陕01执异926号执行裁定；二、撤销西安市中级人民法院（2018）陕01执恢240号之三执行裁定。”2020年6月9日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执恢240号之五执行裁定书，裁定：“一、将被执行人王联杰名下位于西安市高新区XX园，房屋所有权证号为105XXXXXXX-2-29-10101-1的房产作价41904000元，交付申请执行人陕西轩正元实业有限公司抵偿债务。上述房产的所有权自本裁定送达申请被执行人陕西轩正元实业有限公司时起转移。二、申请执行人陕西轩正元实业有限公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。”2020年6月10日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执恢240号结案通知书，通知如下：“（2018）陕01执恢240号案件执行完毕。”2018年11月原告收到西安市中级人民法院张贴的公告，以涉案房屋已交付第三人陕西轩正元实业有限公司抵偿债务为由，限令被告王联杰及其他占有人于2018年12月10日前搬离房屋。因原告未按期搬离第三人对原告采取断水断电等措施，2019年11月30日，原告从本案所涉房屋搬离。现原告以被告未告知原告所承租的房屋已经被被告抵押，且被法院查封并依法拍卖，导致原告无法正常使用，给原告造成了严重经营损失为由，要求解除合同，返还租金，并赔偿装修损失、设备设施损失及店铺经营损失。庭审中，原告提交装修损失的相关证据，被告对此不予认可，原告遂向本院提出申请，要求对位于西安市高新区长安科技产业园紫薇田园都市B区商业楼29幢1单元三层，西安高新区清荷足浴馆的装修损失进行司法鉴定。本院遂将该案卷宗转送至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院委托正衡房地产资产评估有限公司进行司法鉴定，正衡房地产资产评估有限公司于2019年11月25日，作出正衡评报字（2019）第395号《资产评估报告》，评估结论为：西安高新区清荷足浴馆所有的位于西安市高新区长安科技产业园紫薇田园都市B区商业楼29幢1单元三层的涉案房屋装饰装修在评估基准日2019年7月24日所表现的市场价值为人民币674100.00元。原告为此支付评估费17000元。再查，原告提交会员收费余额截图、套票办理记录、遣散费发放签字表、商标授权合同、空调拆装等证据，证明在涉案房屋租赁合同不能继续履行期间，原告向会员充值退费1156749.23元；销售套票退费150000元；向员工发放派遣费270954元；向西安大足神农企业管理服务有限公司支付的“大足神农”商标使用费50000元；原告搬离房屋的拆除空调费用22500元及搬运物品产生的搬运费16700元；物料布草用品损失25000元。原告又提交资产负债表证明足浴馆在2018年6月份的净利润为83053.78元，2018年7月份的净利润为94171.31元，2018年8月份的净利润为42226.14元，2018年9月份的净利润为210576.63元，2018年10月份的净利润为-23535.42元，2018年11月份的净利润为125561.87元。又查，2019年2月2日，原告诉前以中国大地财产保险公司所出具的保函作为担保向本院提出申请，要求查封被告王联杰在西安市中级人民法院（2018）陕01执恢240号案件中案款3000000元。本院于当日作出（2019）陕0113财保152号《民事裁定书》，裁定：查封被告王联杰在西安市中级人民法院（2018）陕01执恢240号案件中案款3000000元。查封期限为一年。2019年12月11日，原告向本院申请继续查封被告王联杰在西安市中级人民法院（2018）陕01执恢240号案件中案款1800000元。本院于2019年12月18日作出（2019）陕0113民初6474号《民事裁定书》，裁定：被告王联杰在西安市中级人民法院（2018）陕01执恢240号案件中案款1800000元继续予以查封。原告为此支付保全费5000元，保全保险费9000元。上述事实，有房屋租赁协议、资产评估被告、转账回单、合同、民事裁定书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，合同具有严格的相对性。原告张丽宝与被告王联杰签订《房屋租赁协议》中，原告西安市高新区清荷足浴馆并非签订该协议的一方主体，原告西安市高新区清荷足浴馆以租赁合同纠纷为由起诉被告王联杰明显不当。民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，对方当事人可以请求解除合同。本案中，原告张丽宝与被告王联杰签订《房屋租赁协议》后，被告未如实告知原告张丽宝本案所涉房屋存在抵押、被法院查封且经法院拍卖的事实，据此足以表明被告对房屋上述实际情况存在隐瞒行为，在第三人于2018年11月16日取得本案所涉房屋所有权后，遂向原告通知并采取停水停电的措施要求原告搬离房屋，足以证明原告张丽宝与被告王联杰所签订的《房屋租赁协议》已于2018年11月16日实际终止履行，故对于原告张丽宝要求解除与被告王联杰所签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告张丽宝在签订本案所涉《房屋租赁协议》前与胥某某签订合伙协议，约定共同合伙经营足浴馆，并以胥某某的名义登记设立西安市高新区清荷足浴馆，并将本案所涉房屋进行装修后经营，因被告原因导致原告张丽宝与被告王联杰所签订的《房屋租赁协议》已于2018年11月16日实际终止履行且现已解除，故被告应当向原告张丽宝退还自2018年11月16日至2019年4月30日期间的租金共计225918元。因本案所涉房屋已于2018年11月16日属第三人所有，故被告要求原告张丽宝支付2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金252656元的反诉请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。抵押人将已抵押的财产出租时，如抵押人未书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押人对抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。原告张丽宝与被告王联杰签订《房屋租赁协议》前，已将本案所涉房屋抵押给第三人，且被法院查封，在签订《房屋租赁协议》时未书面告知原告张丽宝，现因被告原因导致合同解除，故被告应当对原告张丽宝承担赔偿责任。本案所涉的装修损失经司法鉴定为674100.00元，本院依法予以确认。至于原告张丽宝所主张的设备设施损失，因中央空调、电视机、沙发、家具、床单等物品，原告张丽宝可自行搬离被告不应赔偿，剩余无法搬离的设备,本院结合合同实际履行情况，依法酌情认定为20000元。布草损失因无证据证明，本院依法不予支持。原告张丽宝要求被告承担空调拆装费22500元、物品搬运费16700元，该费用应属原告张丽宝实际损失，被告应当予以赔偿。关于原告要求被告承担预期收益损失1574100元，会员卡退费1156749.23元、套票退费150000元、员工遣散费270594元、品牌使用费50000元均属于间接损失，虽然上述损失实际存在，但原告张丽宝所举证据不能完全成立，但基于案件实际情况，对于原告张丽宝的间接损失，本院依法酌情认定为350000元。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁协议。二、被告（反诉原告）王联杰应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张丽宝退还自2018年11月16日至2019年4月30日期间的租金225918元。三、被告（反诉原告）王联杰应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张丽宝赔偿房屋装修损失674100元、空调拆装费22500元、物品搬运费16700元、设备损失20000元。四、被告（反诉原告）王联杰应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张丽宝赔偿预期收益和其他间接损失350000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王联杰的反诉请求。本案案件受理费43943元、由原告承担27000元，被告承担16943元。保全费5000元、保全保险费9000元、鉴定费17000元，由被告王联杰承担。因原告已预缴，被告应在本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费直接支付给原告。反诉费2545元，由被告王联杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 马 娆人民陪审员 李 真人民陪审员 李连林二〇二〇年七月二十二日书 记 员 祁 鑫打印：相丽华校对：雷菲2020年月日送达1