中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3961号上诉人（原审被告）：赵帆上诉人（原审被告）：苏珂（SUKE）委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：于成奇被上诉人（原审原告）：王云委托诉讼代理人：乔莉，江苏漫修（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：徐娇，江苏漫修（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人赵帆、苏珂因与被上诉人于成奇、王云房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初5767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵帆、苏珂上诉请求：撤销原判第三、四项，改判赵帆、苏珂赔偿于成奇、王云损失50万元或将本案发回重审。事实和理由：1.2019年上半年苏州工业园区房价飞涨，案涉评估报告认定的房屋差价已超过双方订立房屋买卖合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，赵帆、苏珂不应对超出预见范围的涨价承担责任。2019年5月9日双方谈判录音也可证明双方均认可2019年上半年苏州园区房价飞涨，超出了双方在订立合同时能够预见到的范围。2.2019年5月8日赵帆、苏珂收到于成奇、王云支付的90万元房款后立马退还，以行为表明不再卖房，后续沟通中赵帆、苏珂也明确表示不卖并愿意对于成奇、王云补偿。于成奇、王云不愿意另购房屋减少损失，在起诉并冻结赵帆、苏珂名下银行账户后又往该账户打入90万元房款，放任损失扩大。3.法律支持的房屋差价损失应是于成奇、王云的实际损失。2019年7月评估时点的价格是房价上涨的高点，于成奇、王云现在如果愿意在案涉房屋所在小区购房，房价基本和2019年3月价格持平，于成奇、王云基本没有损失。基于损害填补、过错分担原则，应考虑案涉房屋目前价格下降的客观事实，结合赵帆、苏珂自身的过错，合理分担各自的责任。4.《苏州市存量房买卖合同》关于律师费承担的约定模糊，未明确约定赵帆、苏珂不卖房应承担律师费这一情形。且于成奇、王云计算律师费的基数为自行估算的过高的房屋差价数额及恶意打入赵帆、苏珂查封账户的90万元、前期房款30万元，远高于正常收费标准，增加了赵帆、苏珂的诉讼损失。于成奇、王云辩称，1.赵帆、苏珂2019年7月5日前从未明确不再出售案涉房屋。赵帆、苏珂在2019年5月9日的录音中未明确表示不再出售案涉房屋，该录音也不能证明此时房价飞涨超出订立合同时能够预见的范围。2019年5月10日中介询问赵帆能否按原合同继续履行，赵帆回复“要么再约个时间好好商量商量，我这几天也先冷静下来想想”、“找个双方都能接受的解决方案，彼此都冷静下来想想”，也未明确不再出售案涉房屋。直至2019年7月5日法院组织双方调解时赵帆才明确表示不再出售案涉房屋。于成奇、王云查询名下无房信息是为购房做准备，非为起诉作准备。2.房价涨跌属于订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，也是该类纠纷判决卖方违约应承担差价损失的法律依据。3.于成奇、王云在账户査封后支付90万定金系依约履行合同义务，非恶意扩大损失，亦无减损的法定责任，于成奇、王云对损失的发生不存在过错，无需承担责任。差价损失评估时点2019年7月5日系双方一致确认，赵帆、苏珂提及的第三方平台查询结果不具有公信力，于成奇、王云不予认可。4.本案律师费应由赵帆、苏珂承担。根据合同约定，赵帆、苏珂逾期未按约交房、逾期未配合办理资金托管、过户手续，作为违约方应承担于成奇、王云本案中的诉讼费及律师费。一审判决支持的律师费金额亦未高于正常收费标准。于成奇、王云向一审法院起诉请求：1.继续履行赵帆、苏珂与于成奇、王云于2019年3月25日签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号100003319800）及《补充协议》，赵帆、苏珂受领定金并于2019年6月15日交付房屋；2.本案诉讼费用由赵帆、苏珂承担。一审中，于成奇、王云将诉请变更为：1.解除双方于2019年3月25日签订的《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100003319800)及《补充协议》；2.赵帆、苏珂退还于成奇、王云购房定金120万元；3.赵帆、苏珂赔偿于成奇、王云房屋差价损失108万元；4.赵帆、苏珂向于成奇、王云支付律师费损失93200元；5.本案诉讼费、保全费、评估费由赵帆、苏珂承担。一审法院认定事实：赵帆系江苏省苏州工业园区翰林路XX室房屋的产权人。赵帆与苏珂系夫妻关系。2019年3月14日，于成奇、王云（乙方/卖方）与赵帆、苏珂（甲方/买方）、苏州链家房地产经纪有限公司（居间方/丙方）签订《房地产买卖定金协议书》，约定于成奇、王云购买江苏省苏州工业园区翰林路XX室房屋，面积137.61平米，房屋成交价款为469万元；首期款为120万元，资金托管金额为349万元，申请办理资金托管日期为2019年10月8日前，交房时间为首期款付清当天；买方支付定金金额为10万元，若买方同意卖方签完本协议5日内追加定金至30万元；甲乙双方于签署本协议后5个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》。其他约定：买方于2019年6月15日前支付给卖方首期款剩余90万元，卖方承诺学区未用，卖方配合满二年过户。2019年3月25日，于成奇、王云（甲方/买方）与赵帆、苏珂（乙方/卖方）、苏州链家房地产经纪有限公司（居间方）签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号100003319800），约定：房屋坐落于江苏省苏州工业园区翰林路XX室房屋，建筑面积137.61平米；该房屋在本合同生效前已经设定抵押权，出卖人应于2019年12月25日前办理抵押注销手续；房屋交易总价款为349万元；买卖双方约定于2019年10月8日前共同申请办理资金托管手续，并由买方将首付款打入资金托管账户；贷款款项由买受人委托贷款银行于2020年3月25日前直接支付至资金托管指定账户；买卖双方约定房屋交付日期为2019年6月15日。合同附件二补充条款第五条约定：关于该房屋的物业费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费等实际发生的费用由乙方承担的日期具体以实际交房日期为准，房屋交付之前发生的上述费用由甲方承担，房屋交付之后发生的上述费用由乙方承担。甲方同意于办理资金托管手续前，提供该房屋最近一期缴纳的物业费发票，发票遗失的提供物业结清证明，小区无物业管理的需提供社区/街道居委会出具小区无物业管理的证明，若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照第十条的约定承担违约责任（即赔偿另一方房屋价款20%的违约金）并承担由此产生的诉讼费、律师费……合同还作了其他相关约定。同日，于成奇、王云金（甲方/出卖人）与赵帆、苏珂（乙方/买受人）签订《补充协议》，载明：鉴于甲乙双方就坐落于苏州市工业园区翰林路XX室的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为349万元，现经双方友好协商，达成如下协议：1.乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币：120万元。该笔款项乙方具体支付如下：乙方于2019年3月14日前支付给甲方定金10万元；乙方于2019年3月19日前支付给甲方定金20万元；乙方于2019年6月15日前支付给甲方定金90万元；乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同约定的房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2.甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计469万元。3.本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。另，卖方承诺学区没有用过，卖方配合满两年过户。2019年3月14日，于成奇向赵帆转账支付10万元；同日，赵帆出具收据，载明收到买方于成奇购房定金10万元。2019年3月18日，于成奇向赵帆转账支付20万元。2019年5月8日14时1分，于成奇向赵帆转账支付90万元；同日14时52分，赵帆向于成奇转账退还90万元。于成奇、王云提供的录音显示：2019年5月9日17时左右，于成奇、王云与赵帆一起至链家中介的店里商量房屋买卖合同后续事宜，于成奇、王云要求继续履行双方间的房屋买卖合同，赵帆明确按原来的价格其不愿意出售案涉房屋，对于损失赔偿其也不愿按照合同约定房屋价款的20%支付赔偿。链家中介与赵帆在2019年5月17日的微信聊天记录显示，赵帆明确案涉房屋其不再出售，并愿意在其能力范围内对于成奇、王云进行补偿。链家中介表示如确定不卖，需要赵帆、苏珂给于成奇、王云发函。2019年5月24日，于成奇、王云委托律师代理其与赵帆、苏珂之间的房屋买卖合同纠纷，随后并支付律师费用93200元。一审另查明，根据于成奇、王云的财产保全申请，一审法院于2019年6月5日冻结了赵帆招商银行的账户（尾号为0002）并查封了案涉房屋。2019年6月14日，于成奇、王云向赵帆上述招商银行账户转账90万元。一审再查明，2019年3月10日，于成奇、王云将其名下位于苏州工业园区翰林路XX室房屋（面积87.44平米）作价325万元出售给了案外人。2019年5月8日，上述房屋贷款3140512.87元打入于成奇的资金托管账户。2019年5月21日查询的苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果载明，于成奇、王云在苏州市范围内没有住房登记信息。于成奇、王云另提供王云与案外人签订的房屋租赁合同，证明目前于成奇、王云在苏州市范围内没有住房，系租房居住。2019年8月8日，于成奇、王云当庭变更其诉讼请求，要求解除双方之间的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，一审法院于当日将于成奇、王云变更诉讼请求的申请书送达给赵帆、苏珂。一审中，于成奇、王云申请对诉争房屋的市场价值进行评估，一审法院依法委托苏州市常信土地房地产资产评估咨询有限公司对诉争房屋在基准日2019年7月5日的市场价值进行评估。该司于2019年9月10日出具了房地产估价报告，确定诉争房屋在2019年7月5日的评估价值为577万元。于成奇、王云为此支付鉴定评估费34700元。以上事实，由《房地产买卖定金协议书》、《苏州市存量房买卖合同》及补充协议、定金收据、银行流水、不动产产权证、录音资料、微信聊天记录、委托代理合同、律师费发票、付款凭证、评估报告书、评估费发票、售房发票、中介费收据、《房屋租赁合同》及租金支付凭证、苏州市不动产（住宅）登记信息查询等证据材料以及当事人庭审中的陈述在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，赵帆、苏珂与于成奇、王云之间签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约全面履行。因案涉房屋价格上涨，赵帆明确不再继续出售案涉房屋，致使于成奇、王云缔约目的无法实现，于成奇、王云诉请解除双方之间的买卖合同及赵帆、苏珂返还定金于法有据，应予以支持。合同解除的时间一审法院认定为2019年8月8日。合同解除后，于成奇、王云已支付的款项120万元赵帆、苏珂应当返还。因案涉房屋买卖合同的解除系赵帆、苏珂无正当理由拒绝继续履行导致，对此赵帆、苏珂应承担相应的违约责任。关于违约损失的认定。于成奇、王云要求赵帆、苏珂赔偿其实际损失并就损失申请鉴定。一审中，双方一致同意损失鉴定的基准日为2019年7月5日。经鉴定，诉争房屋在该评估基准日的市场价值为577万元。于成奇、王云与赵帆、苏珂约定的房屋购买价为469万元，解除合同将对于成奇、王云造成房屋重置差价损失108万元。于成奇、王云据此要求赵帆、苏珂赔偿房屋差价损失108万元，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。对于于成奇、王云主张的律师费，双方在《苏州市存量房买卖合同》的附件中明确约定，因一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照合同约定承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费，且于成奇、王云主张的该项费用金额符合相关收费标准，故对于于成奇、王云诉请的律师费93200元，一审法院一并予以支持。苏珂与赵帆系夫妻关系，且其作为出卖方共同在上述协议中签字，其应对合同不能继续履行承担共同的违约责任，赵帆、苏珂该项辩解意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、于成奇、王云与赵帆、苏珂就苏州工业园区翰林路1号33幢303室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号100003319800）及补充协议于2019年8月8日解除；二、赵帆、苏珂于判决生效之日起十日内返还于成奇、王云已付款1200000元；三、赵帆、苏珂于判决生效之日起十日内赔偿于成奇、王云损失1080000元；四、赵帆、苏珂于判决生效之日起十日内支付于成奇、王云律师费损失93200元。一审案件受理费44320元，保全费5000元、合计49320元，由赵帆、苏珂负担。评估费34700元，由赵帆、苏珂负担。二审中，赵帆、苏珂提交案涉房屋所在小区贝壳网2019年9月9日、2019年12月1日、2020年4月26日、2020年4月23日的成交信息一份，证明案涉房屋所在小区2019年12月精装房成交价为132㎡/550万元，2020年4月精装房成交价为136㎡/538万元、97.59㎡/375万元，精装房单价在3.8万元/㎡左右，毛坯房单价在3.5万元/㎡左右。案涉房屋价格目前跌至2019年3月双方成交价，于成奇、王云基本没有损失，一审判决按照评估价要求赵帆、苏珂支付108万元的涨价损失，不符合法律规定和客观事实。于成奇、王云质证称，该证据是网络平台成交信息打印件，真实性无法核实，对证明目的不认可。案涉房屋是总楼层10层的黄金楼层，赵帆、苏珂提供的上述成交信息与案涉房屋面积、户型、楼层、位置不同，均是18层以上，且时间节点特殊，多为过年疫情期间，不具有参考性。房屋的单独成交价也不能代表整体市场房价，目前与案涉房屋同面积、同户型、同总楼层的房屋挂牌价均在600万以上。双方一审中一致确认评估时点为2019年7月5日，经双方一致确认的评估机构评估，一审判决认定差价损失108万元是合法的。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，赵帆、苏珂与于成奇、王云签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。赵帆、苏珂明确不再继续出售案涉房屋，构成根本违约，于成奇、王云要求解除双方《苏州市存量房买卖合同》及赵帆、苏珂返还定金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，赵帆、苏珂应返还于成奇、王云已支付的定金及房款共计120万元。关于赵帆、苏珂应赔偿于成奇、王云的违约损失。本院认为，经一审法院委托鉴定，案涉房屋在2019年7月5日的市场价值为577万元，于成奇、王云与赵帆、苏珂约定的房屋购买价为469万元，故解除合同对于成奇、王云造成的房屋重置差价损失为108万元。赵帆、苏珂主张案涉房屋价格的大幅上涨并非双方签订合同时可以预见的损失，且于成奇、王云在知晓赵帆、苏珂不同意出售案涉房屋后未及时止损，案涉房屋价格在涨价后已回落至案涉《苏州市存量房买卖合同》签订时的价格，于成奇、王云不存在购房损失。对此本院认为，赵帆虽在2019年5月8日收到于成奇、王云90万元房款后退回给于成奇、王云，但赵帆在2019年5月9日双方协商时陈述“现在要不商量个赔偿方案，要不就商量能加多少钱，反正目前这个价格肯定是不能卖，商量赔偿方案，要不呢就是你们加钱，只能这样了”，后续赵帆亦回复中介“要么再约个时间好好商量商量，我这几天也先冷静下来想想……找个双方都能接受的解决方案，彼此都冷静下来想想”，故赵帆在双方协商时并未明确表示不同意出售案涉房屋。于成奇、王云在双方协商不成的情况下于2019年5月24日提起本案诉讼要求继续履行合同，并在合同约定支付90万元房款的期限前将该款项付至赵帆账户，系对案涉合同的继续履行抱有期待，并非恶意扩大损失。本案一审中，在赵帆、苏珂明确表示不再继续履行合同的情况下，于成奇、王云变更诉讼请求要求解除合同及赔偿损失，双方一致确定损失鉴定的基准日为2019年7月5日，于成奇、王云并未恶意拖延导致损失扩大。赵帆、苏珂虽提供了案涉房屋所在小区内部分房屋的成交价格，但上述房屋与案涉房屋面积、户型、楼层、位置不同，不足以证明案涉房屋目前的市场价格。综上，本院对赵帆、苏珂的主张不予支持，赵帆、苏珂应赔偿于成奇、王云损失108万元。关于赵帆、苏珂应赔偿于成奇、王云的律师费损失。本院认为，案涉《苏州市存量房买卖合同》附件二明确约定，因一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的，则违约方按照合同约定承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费。于成奇、王云主张的律师费金额未超出相关收费标准且已提供支付凭证，故一审判决认定赵帆、苏珂应赔偿于成奇、王云律师费损失93200元，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵帆、苏珂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15359元，由上诉人赵帆、苏珂负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年七月二十八日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。