浙江省杭州市江干区人民法院民 事 裁 定 书(2019)浙0104民初9458号原告陈利君，男，1972年7月1日出生，汉族,户籍地浙江省温岭市。原告吴美荷，女，1974年3月15日出生，汉族,户籍地浙江省杭州市上城区。以上原告委托代理人（特别授权）陈晓亮,北京康达（杭州）律师事务所律师。被告杭州领尚酒店有限公司，住所地浙江省杭州市江干区五福天星龙大厦A楼23-27层。法定代表人陈凑标，执行董事。被告杭州健风大厦，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路30号101-104室，第二至四层。法定代表人柴云健，董事长。以上被告委托代理人（特别授权）葛校焱，浙江京衡律师事务所律师。原告陈利君、吴美荷为与被告杭州领尚酒店有限公司（以下简称领尚公司）、杭州健风大厦（以下简称健风大厦）业主共有权纠纷一案，于2019年10月17日向本院起诉。本院受理后依法由审判员黄亮独任审判，于2019年12月25日公开开庭进行了审理，原告陈利君、吴美荷委托代理人陈晓亮，被告领尚公司、健风大厦委托代理人葛校焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈利君、吴美荷起诉称，陈利君、吴美荷诉杭州优筑股份有限公司（以下简称优筑公司）业主共有权纠纷【（2017）浙0104民初7910号】中，陈利君、吴美荷主张优筑公司未经业主代表大会或业主委员会同意侵占了健风大厦主楼一楼公共部位经营“健风面料电商基地”，优筑公司为主张其系通过与本案被告领尚公司置换的方式取得了健风大厦诉争位置的合法使用权，向本院提供了《房屋租赁合同》、《红线图》、《备忘录》等证据，本院对上述证据予以确认，并判决驳回了陈利君、吴美荷对优筑公司的诉讼请求。陈利君、吴美荷认为既然优筑公司通过和领尚公司进行置换取得了健风大厦诉争部位的使用权，那么领尚公司应系健风大厦诉争部位的实际承租人，其应将其中公共部分对应的租金支付费大厦的全体业主，但实际上领尚公司却将全部租金（包括本案诉争的公共部位对应的租金）全部支付给了健风大厦，故领尚公司、健风大厦侵犯了除健风大厦以外其他业主的权利。另鉴于优筑公司于2015年9月10日和健风大厦签订了《房屋租赁合同》并约定了和领尚公司进行置换，故领尚公司实际承租已近四年，应将之前的租金补齐，日后如继续租用，应继续向包括陈利君、吴美荷在内的全体业主支付租金，陈利君、吴美荷多次向被告主张上述主张，被告均置之不理，故诉至法院。请求判令：一、领尚公司、健风大厦支付陈利君、吴美荷一楼公共部位租金14.7万元（自2015年9月11日至2019年8月10日，实际支付至判决之日）；二、诉讼费由被告承担。被告领尚公司、健风大厦答辩称，一、陈利君、吴美荷主体不适格,应驳回起诉。陈利君、吴美荷仅系健风大厦产权式酒店的房屋的单个业主,并非业委会也并非受到全体业主委托的共同代理人。根据《物权法》第七十条、第八十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定,虽然业主对于建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利,但有关共有部分的使用及管理问题以业主共同决定为原则,在成立业主大会并选举产生业主委员会时,对于共有部分的使用及管理由业主大会形成决议,交由业主委员会具体执行,业主委员会可以代表全体业主对于侵害共有部分的行为提起诉讼。未成立业主大会的,由于侵害建筑共有部分的行为损害的是全体业主的利益,全体业主构成侵权诉讼的适格诉讼主体,单个业主在无其他业主的授权下,不能代表其他业主提起诉讼,故本案原告作为单独业主起诉全体业主的共有权益事宜主体不适格,应驳回起诉。二、健风大厦、领尚酒店对诉争部分系合法处分用益物权和合法租赁关系,无需承担租金支付义务。首先,领尚公司系产权式酒店委托管理人,健风大厦第六层以上为酒店式公寓房间,总计223间,其中197间业主已委托领尚酒店经营,根据业已生效的(2017)浙0104民初7910号民事判决书可知，本案诉争的一楼公共部位系经过专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总业主人数三分之二以上的业主(以下简称“双三分之二”)同意健风大厦对该部分进行的用益物权的出租处分,即健风大厦已经满足法定的共有分的用益物权的处置程序,故而健风大厦现在无需再另行对陈利君、吴美荷单独承担任何责任,陈利君、吴美荷起诉行为本质上系对双三分之二的法律制度的违背,自然不能得到支持。其次,领尚公司与优筑公司的置换行为已被生效的(2017)浙0104民初7910号民事判决书确认为合法的租赁关系，领尚公司作为承租人在未违反租赁合同的任何约定,且其合同相对方健风大厦也没有向领尚大厦主张任何权益的情况下,况且,领尚公司并非共有人,故而此时业主无权要求领尚公司承担任何责任。陈利君、吴美荷起诉优筑公司败诉后,现又向领尚公司、健风大厦主张权益,但因领尚酒店是合法租赁,健风大厦是合法对用益物权进行出租的处分,故领尚公司、健风公司均无需向任何业主单独承担租金支付义务,领尚公司、健风公司仅需按照相关的合同约定履行相应的合同义务即可,无需突破合同相对性向某个业主单独履行租金支付义务。三、陈利君、吴美荷无权享有公共部位产生的任何收益分配。根据《物权法》第八十条及《物业管理条例》第五十四条的规定,共有部分的收益分配规则,以业主团体作出对收益进行分配的决议为前提,利用共用部分所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。因此,共有部分产生的收益并不必然应当向全体业主分配,并且收益如何利用属于全体业主决定的范畴,在业主团体决定对收益进行分配时则应当按照《中华人民共和国物权法》第八十条确定的分配规则进行分配。在业主团体未形成对收益进行分配的决议前,单个业主无权要求对共有部分收益进行分配。本案原告作为案涉建筑物的业主之一,无权单独就侵害业主共有权的行为提起诉讼,更无权要求对共有部分收益进行分配。四、本案业主的共有权益并未被侵害,健风大厦已经按照法律规定保障了业主的共有部分的使用权。首先,案涉一楼是允许所有业主、来往大厦人员自由出入的,该部分并未被限制使用或未被专有使用,仍然是共有使用,故而业主的共有权益未被侵害；其次,根据测绘报告显示的总建筑面积20065.02㎡,陈利君、吴美荷享有的共有部分面积健风大厦按照规划已经满足业主的共有权益,亦不存在未满足的情况。综上所述,请求人民法院驳回陈利君、吴美荷的全部诉讼请求。经审理，本院查明陈利君、吴美荷系杭州市江干区秋涛北路30号1501、1513、1514室的房屋所有权人，即健风大厦主楼1501、1513、1514室的业主。2015年9月10日，优筑公司与健风大厦签订《房屋租赁合同》，租赁了健风大厦部分房屋、场地及附属设施，具体范围包括：1、辅楼地下室负一层（全部，包含锅炉所占的面积），面积1266.19平方米；2、第一层（部分），面积1266.19平方米，主楼大堂与优筑公司承租的三楼主楼部分调换使用，酒店入口保留净空4.5米之外；3、第二层，面积2130.69平方米；4、第三层（辅楼部分，以房产证所载面积为准），主楼同酒店承租人调换使用；5、第四层（全部）；6、第五层（全部）；7、第六层（部分）面积为82平方米。领尚公司将酒店一楼其中300多平方米面积与优筑公司的三楼相应面积置换使用。健风大厦第六层以上为酒店式公寓房间，总计酒店式公寓房间为223间，其中197间业主已委托领尚公司经营。本院认为，陈利君、吴美荷系基于其为健风大厦主楼内房屋的业主，而健风大厦将一楼大厅公共部分出租给领尚公司收取租金，二者侵害了除健风大厦外业主的权利，应支付其享有相应份额内的租金。即陈利君、吴美荷起诉系基于其作为业主享有的健风大厦大楼公共部分共有权被侵害。根据我国物权法第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即业主对于建筑物内共有部分享有共同管理的权利。第八十三条第二款规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条规定了业主大会和业主委员会在业主损害其他业主合法权益的诉权，以及业主自身合法权益被侵害时诉权，该条规定的业主合法权益受侵害的诉权应指业主的专有权利，而非共有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”该条规定了权利人可对侵害共有部分权利的行为人的诉权。该条未明确权利人具体指向，但明确了受侵害权利客体为共有部分即业主共有权，相对应的权利人应为全体业主。如前所述，业主对共有部分享有共同管理的权利，即在共有权受侵害时应有业主大会或业主委员会提起诉讼，未成立业主大会的，则应由全体业主提起诉讼，单个业主不能代表全体业主起诉。因此，陈利君、吴美荷不能代表全体业主起诉侵害共有权的行为人。另外，陈利君、吴美荷系起诉主张支付其根据份额相对应的租金。我国物权法第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”该两条规定系针对合法利用共有部分的经营收益的处理规则，且亦规定了以业主共同决议为原则。即在合法利用共有部分经营收益的情况下，也应当以业主共同决议为原则，而不必然产生向单个业主分配收益的结果。何况，本案陈利君、吴美荷系基于违法侵害业主共有权起诉。综上，本院认为，陈利君、吴美荷不能代表全体业主就其所称的侵害业主共有权的行为提起诉讼，其起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告陈利君、吴美荷的起诉。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  黄 亮二〇二〇年七月二十三日代书记员  郭晓冬