湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5232号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司宁乡分公司，住所地湖南省宁乡市灰汤镇迎宾路288号3楼。负责人：陈剑立。委托诉讼代理人：陈兴盛（特别授权），男，1975年1月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。被告：邹罗，男，1985年1月15日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市望城区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司宁乡分公司（以下简称雅居乐物业公司）与被告邹罗物业服务合同纠纷一案，本院立案后，于2020年7月21日依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈兴盛、被告邹罗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按每月581.4元的标准向原告支付自2018年1月至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年9月30日，拖欠的物业费为12209.4元；2、请求法院判令被告从逾期付款之日起至全部费用还清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金（暂计至2019年9月30日，滞纳金为3703.6元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为雅居乐依云小镇小区提供物业管理服务，被告是该小区C4栋126房的业主，该物业建筑面积为116.28平方米，为商铺。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第4条的约定，该小区商铺的物业服务费为每月5元/平方米，即被告每月需向原告支付物业服务费581.4元。自2018年1月1日起至2019年9月30日止，被告无故拖欠原告物业服务费21个月，共计人民币15913元。被告应于每月30日前缴纳当月费用，否则应从逾期之日至实际支付之日止，每日按欠缴总额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉之日，滞纳金约为3703.6元。经原告多次催缴，但被告仍拒不缴纳。被告邹罗辩称，一、物业合同签订不规范，物业公司不按已经更改的名字签订合同。二、验房不合格，存在严重问题不整改，业主并未收房。答辩人于2018年2月8日跟物业一起验房时，业主明确说明了验收不合格，物业公司自己也将三点问题写明：一是二楼护栏接口处未封墙；二是二楼护栏右墙面开裂（严重质量问题，存在安全隐患）；三是楼梯上需做卫生。当时跟物业约定，整改后验收合格才收房，才开始支付物业管理费。后来物业一直未告知整改情况，也一直未再通知验收。三、物业管理不力，并未实质性提供任何物业管理服务。1、物业锁商铺，不提供物业管理服务；2、物业之前并未催收物业费，业主也并未认为已经交房；3、开发商占用商铺做广告，业主却认为与他无关；4、业主商铺公共部位遭人侵占，物业一直未整改；5、业主未实质性享受过任何物业管理服务；6、商铺很多业主对物业公司诸多不满，一直想换物业公司。四、物业不作为，导致业主遭受经济损失。1、商铺问题未整改，验房不合格，导致业主未享受优惠政策。2018年底，为了促进卖房，鼓励商铺开业，开发商按25元/平方米/月补助两年，因物业公司一直未整改，导致业主未享受此项优惠政策。2、私占商铺，导致业主租赁权益受损。被答辩人于2019年3月、同年10月8日、同年11月15日看商铺，发现物业在未告知业主的情况下，私自将商铺关门上锁，给业主带来租赁经济损失。3、物业与开发商侵占业主商铺做宣传广告，侵占了业主的物权。综上，答辩人认为：1、物业验房存在三个问题未整改，其中墙壁开裂属于严重问题，存在安全隐患，实际并未构成交房，业主不需要承担物业管理费用；2、商铺验收问题导致业主未享受开发商的优惠政策，物业要承担经济损失69768元；3、物业不作为锁商铺并允许开发商在答辩人的商铺玻璃门及门头上打广告，要赔偿答辩人租赁损失22000元；4、答辩人不承担诉讼费用；5、被答辩人应支付千分之一滞纳金；6、法院判处物业公司处理拆除“楚兴公司”广告牌。原告围绕诉讼请求依法提交了宁乡县商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、雅居乐依云小镇收楼签收表、催款函两份及快递单、费用明细等证据。被告的质证意见为：宁乡县商品房买卖合同无异议；对前期物业管理服务协议有异议，前期物业管理服务协议签订时的公司和现在的公司名字是不一致的；收楼签收表是强制性先要业主签的，没有交给业主任何的东西，且存在有严重的安全隐患；对催款函两份及快递单，物业公司2019年下半年才催收，9月19日发的快递，9月30日就起诉了，物业不负责，前期没有任何的征兆；对于费用明细表，被告是在2月份才去收房的，为什么1月份的物业费也算到了里面。对于原告的证据，本院认证如下：原告提交的费用明细表不属于证据范畴，不予采信；对于原告提交的宁乡县商品房买卖合同，被告无异议，本院予以确认；对于前期物业管理服务协议，虽名称不一致，系变更而来，并不影响实体权利，予以采信；对于签收表，能证实被告于2018年2月8日签收了相应材料，予以采信；对于催款函及快递单，情况属实，予以采信。被告提交的证据有：业主收楼验收表、微信聊天记录、锁商铺照片、开发商打广告照片、楚兴公司打广告照片及违章施工通知书、住宅质量保证书、业主房产证、前期物业服务协议、微信截图、催款书、照片。原告的质证意见为：业主收楼验收表中的问题属实，已经整改完毕了；锁商铺是我们锁的，商铺在开发商没卖前是要锁的，我们锁是为了便于管理，钥匙在我们物业前台；开发商做广告是为了美化，也是响应政府的要求；楚兴公司打广告我们去沟通了，也把问题反映到了城管，但楚兴公司不整改；住宅质量保证书真正负责的是开发商，物业公司主要是负责沟通；变更公司名称是在签订物业服务协议后，公司上市前变更的。对于被告提交的证据，本院认证如下：对业主收楼验收表、微信聊天记录，确能证明商铺存有三个问题，但该三个问题并不能证明交付标的物严重不符合质量要求，且被告的签收行为实际上已经视为收楼；对于锁商铺照片，并未对被告的商铺使用和出租造成实质性影响，被告有权随时要求原告开锁，故对证明目的不予采信；对于开发商打广告照片，与物业服务无实际关联，如对被告造成了侵权，被告可另行主张权利，故对证明目的不予采信；对于楚兴公司打广告照片及违章施工通知书，物业公司未及时制止，故对该证据予以采信；对于住宅质量保证书，根据法律规定及商品房买卖合同的约定，房屋质量保修属于开发商的义务，故对证明目的不予采信；对于业主房产证、前期物业服务协议、微信截图、催款书、照片的真实性予以采信。经审理查明：被告邹罗系雅居乐灰汤国际度假小镇C4幢126号房业主，房屋建筑面积116.28㎡。2017年10月17日，被告邹罗（甲方）与雅居乐物业管理服务有限公司宁乡分公司（乙方）签订《雅居乐灰汤国际度假小镇前期物业服务协议》，约定由乙方为雅居乐灰汤度假小镇提供前期物业服务，自甲方所购物业单元交付之日起，无论甲方是否实际居住或者使用，均计收物业服务费；物业服务费按照商品房买卖合同中约定的建筑面积计付，其中商铺每月每平方米5元。物业服务管理内容包括：房屋共用部位及共用设施设备的维护和管理；公共场所的维护和管理；环境卫生、绿化维护服务；公共秩序维护服务。2018年2月8日，被告在业主文件/钥匙签收表上签字并确认收楼。收楼验收表载明：二楼护栏接口处未封墙；二楼护栏右墙面开裂；楼梯上需做卫生。物业公司对案涉商铺的管理采取了锁门的方式处理。对楚兴公司占用被告商铺专有部分做广告的行为，未及时制止。因欠缴物业费，原告曾进行催收，未果。另查明，本案原告系《雅居乐灰汤国际度假小镇前期物业服务协议》的甲方变更登记而来，相应权利义务由原告承继。本院认为，雅居乐物业管理服务有限公司宁乡分公司与被告签订了《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，协议合法有效，应受法律保护。原告系雅居乐物业管理服务有限公司宁乡分公司变更登记而来，故相关权利义务由原告承继，原告系适格的诉讼主体。根据该协议约定，被告应当自收楼之日即2018年2月8日起缴纳物业管理费，原告诉请要求被告自2018年1月1日起开始缴纳物业管理费，无事实依据。根据客观实际，原告为被告所有商铺提供了部分物业服务，但从被告提交的证据及原告的自述，原告对案涉商铺采取锁门处理、未及时制止他人对被告商铺专有部分的使用、对收楼存在的问题未进行及时有效的整改，确存在有物业服务不到位的情形，故对被告应当缴纳的物业管理费应根据被告实际享受的物业服务酌情予以调整。原告诉请要求被告支付自2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费12209.4元，本院酌情确定被告应支付原告物业管理费7000元，对于原告主张的超出部分不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因在履行合同中原告存在违约情形，故不予支持。对于被告抗辩的因未整改导致物业不能使用，无需缴纳物业费，被告未提交证据证实物业存在严重影响使用的情形，故不予采纳；对于被告抗辩的物业不作为导致业主遭受经济损失，与本案非同一法律关系，本院在本案中不予审查；对于案外人对被告物业可能造成的侵权行为，被告作为权利人可另行向相关职能部门反映或者另行主张权利，本院在本案中不予处理。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告邹罗于本判决生效之日起十五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司宁乡分公司支付物业服务费7000元；如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。案件受理费198元，减半收取99元，由被告邹罗负担。本判决为终审判决。审判员 文 彬二〇二〇年七月二十一日书记员 喻金瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。