南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初799号原告：陈会贤，女，汉族，1979年12月24日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：郭凯歌，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号（与经十路交叉口东），统一社会信用代码91411300711265937R。法定代表人：郑洪磊，任董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘付涛，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李培法，男，1956年10月20日出生，住社旗县。被告：韩双瑞，女，汉族，1957年7月13日出生，住社旗县。原告陈会贤与被告河南中达置业集团有限公司（以下简称中达公司）、李培法、韩双瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈会贤及其委托诉讼代理人郭凯歌，被告中达公司的委托诉讼代理人刘付涛、宋汉生，被告李培法、韩双瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈会贤向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告停止针对天汇家园F区9号楼1单元201室房屋的侵占；2.依法判令三被告立即腾空、搬离该房屋；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年6月4日，原告从被告河南中达置业集团有限公司购买坐落于312国道与雪枫路交会处天汇家园F区9号楼1单元西户201室，约定总房款为183888元，原告分别于2012年6月4日交付10000元购房款，又于2012年7月30日交付83888元，累计交付93888元，剩余一半购房款采用银行按揭贷款方式。2014年10月1日，原告从被告中达公司委派的物业公司南阳市中诚物业管理有限公司手中接收了上述房屋，当日即办理了交房手续，并预交了2014年9月15日至2015年6月30日期间的物业费及装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、装修保证金等费用。自2014年10月1日起，原告对上述房屋一直处于合法、有效、持续占有状态。2020年1月，原告前去查看房屋，发现被他人装修且屋内摆设家具，但屋内并无人居住。后经了解到，被告李培法、韩双瑞也从被告中达公司处购买房屋，但被告李培法、韩双瑞购买的房屋一直没有建造起来，被告中达公司将上述房屋抵给被告李培法、韩双瑞。原告认为，即便原告购置的上述房屋因被告中达公司的原因手续不齐备，但并不影响原告通过合法交房途径取得的该房屋的物权期待权，为此，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。被告中达公司辩称：1.原告无权提起确认答辩人与李培法、韩双瑞之间签订协议无效的诉讼；2.答辩人与原告签订的《中达·天汇家园认购协议》为无效合同，原告对涉案房屋不享有任何权益，无权主张案涉房屋的物权。被告李培法、韩双瑞辩称，房子是中达老合同给我换的新合同，房子应当是我的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈会贤为支持其诉讼请求，向法院提交了下列证据：第一组证据，2012年6月4日原告与被告中达公司签订的《中达.天汇家园认购协议》一份、2012年6月4日收款收据、2012年7月30日收款收据、2013年12月11日车库收据各一份，证明原告与被告中达公司于2012年6月4日签订认购协议一份，原告于当日交付10000元房款，原告购买被告中达公司开发的坐落于312国道与雪枫路交会处天汇家园F区9号楼1单元西户201室，约定总房款为183888元，原告于2012年7月30日已按照合同约定将93888元购房款交付给被告中达公司，剩余9万元购房款等待银行按揭贷款，为居住便利，原告又于2013年12月11日以59076元购买F区车库9-2一座；第二组证据，2014年10月1日被告中达公司出具收据两份，证明2014年10月1日，被告中达公司与被告办理交房手续，原告交纳了多层维修基金3450元及燃气初装费2618元，自2014年10月1日起即接收购买的房屋，并开始占有、使用该房屋；第三组证据，2014年10月1日，原告与南阳市中诚物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》一份、物业公司出具的收款收据5张，证明2014年10月1日，原告与被告中达公司办理交房手续后，即与被告下属的物业公司签订前期物业服务协议，分别向物业公司交纳了装修保证金、公摊电费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、物业费，原告自2014年10月1日起即交纳各种物业相关费用，占有、使用该房屋。三被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对真实性无异议，对证明方向有异议，原告与中达公司签订的认购协议第4条4款明确约定该协议签订时该项目未取得商品房预售许可，至原告起诉日该项目仍未取的预售许可，所以原告与中达公司签订的是无效协议，根据相关法律规定，应该是双返还，原告对涉案房产不享物权。被告中达公司就其答辩意见向本院提交以下证据：第一组证据，原告与中达公司签订的《中达·天汇家园认购协议》及交房登记表，证明案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，原告与中达公司签订的《中达·天汇家园认购协议》依法应为无效合同，原告在中达公司自留的联系方式为189××××6180、137××××7108、139××××9810；第二组证据，在案涉房屋入户门张贴《催办按揭贷款通知书》、《告知书》、《告知》的图片及（2018）豫宛智证内民字第8048号公证书一份，证明2016年4月—2018年12月期间，中达公司一直积极联系原告，多次通知其提供办理按揭贷款资料或交清尾款，原告对中达公司的通知一直没有任何回应；第三组证据，韩双瑞之前的认购协议及收款收据２份。原告对被告中达公司提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据，真实性无异议，证明方向有异议，双方签订的认购协议，被告已向原告进行交房，原告自该日起已经对该房屋占有使用，被告依据的法律不适用，这个房子实际已将交付了；对第二组证据，真实性无异议，证明方向有异议，告知书都是由被告中达公司自己书写，日期可以随意填，原告一直没有接到被告缴纳房款的通知，根据双方认购协议3项3款，原告购买房屋采取银行按揭的方式，中达公司一直未完善相关房屋手续，导致按揭无法办理，过错不在原告；对公证书有异议，其中一个手机丢失，号码不再使用，购买房屋时原告提供的有明确的地址，中达公司可以通过邮寄的房屋通知原告；对第三组证据，真实性无异议，说明二被告购买的房屋没有建起来，被告中达公司与二被告之间存在恶意串通，侵占原告合法购买房屋的侵权行为。被告李培法、韩双瑞对被告中达公司提交的证据无异议。被告李培法、韩双瑞就其答辩意见向本院提交以下证据：第一组证据，购买房屋协议一份，证明房子是我们的；第二组证据，购房收据和收房后所交物业费、水电费、煤气费等相关证据，证明已经将房屋装修使用了；第三组证据，中达公司提供与房屋相关公证书一份，证明涉案房子是中达收回后才交付；第四组证据，中达公司负责人承诺房屋属于被告三的相关录音，证明中达公司承诺给房。原告对被告李培法、韩双瑞提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据，真实性无异议，证明方向有异议，结合二被告与中达公司曾签订的认购协议与购房协议，说明二被告明知其与2019年1月22日购买的房屋已卖给有他人占有事实基础生又与中达公司签订协议，说明二被告与中达公司存在恶意串通，双方之间的购房协议应属为无效合同。第二、三组证据同对被告中达公司证据的质证意见；对第四组证据，录音是否真实由法庭核实，恰恰证明中达公司与本案二被告之间存在恶意串通，将已经卖给原告交付原告的房屋恶意抵偿给本案二被告，真实性及证据来源有异议，这份证据上不显示通话的时间地点，也不显示二被告参与谈话的相关信息，即便该谈话存在也仅仅说明是中达公司的工作人员的个人陈述，且该个人陈述很明确显示被告中达公司与二被告存在恶意串通，二被告明确知道该房屋已经卖给他人由他人占有的事实。被告中达公司对被告李培法、韩双瑞提交的证据发表质证意见如下：真实性均无异议，充分证明被告李培法对房屋占有使用的客观情况，也印证了向法庭提交的第二组证据，我们多次向原告发出通告，多次催原告办理手续及交付尾款。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2012年6月4日，原告陈会贤作为乙方与甲方被告中达公司签订《中达˙天汇家园认购协议》，双方在协议中约定：“……乙方自愿认购甲方开发的位于312国道与雪枫路交汇处天汇家园房屋一套。位置：F区9号楼1单元2层西户201室，面积：91.99平方米……单价：1999元/平方米，总价（小写）：￥183888元整……签订本认购协议时，乙方一次性向甲方交纳认购金小写：￥10000元整……乙方选择下列付款方式：3……优惠后单价1999元/㎡，优惠后总价（小写）：￥183888元整。协议签订后乙方应于2012年6月6日前付清总房款的50％，（小写）：￥93888元整……剩余房款（小写）：￥9万元整……办理5年银行按揭贷款……”。协议签订后，原告于2012年6月4日交付认购金10000元，于2012年7月30日交付购房款83888元，共计93888元。2013年12月11日，原告陈会贤交纳59076元购买了天汇家园F区的车库9-2。2014年10月1日，原告陈会贤与南阳市中诚物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，从被告中达公司接收了上述房屋钥匙及车库，并于当日办理了交房手续，预交了装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、装修保证金等费用及2014年9月15日至2015年6月30日期间的物业费。另查明，2012年9月26日，被告韩双瑞作为乙方与甲方被告中达公司签订《中达˙天汇家园认购协议》，双方在协议中约定：“……乙方自愿认购甲方开发的位于312国道与雪枫路交汇处天汇家园房屋一套。位置：C区10号楼1单元2层东户202室，面积：96.14平方米……单价：1999元/平方米，总价（小写）：￥192184元整……签订本认购协议时，乙方一次性向甲方交纳认购金小写：￥10000元整……乙方选择下列付款方式：1……优惠后单价1999元/㎡，优惠后总价（小写）：￥192184元整。协议签订后乙方于2012年10月1日前付清总房款（小写）：￥192184元整……”。协议签订后，被告韩双瑞于2012年9月26日交付认购金10000元，于2012年9月29日交付购房款182184元。后被告韩双瑞购买的房屋未能建造起来不能交付。2018年12月29日，天汇家园售房部在南阳市智圣公证处公证员的见证下，向陈会贤在《中达˙天汇家园认购协议》中所留的手机号码发送短信，要求原告陈会贤在2018年12月31日前缴清购房款尾款，否则将解除认购协议并将房屋出售给他人，南阳市智圣公证处对上述行为进行了公证。2019年1月22日，被告中达公司与被告韩双瑞签订新的《中达˙天汇家园认购协议》，将原告陈会贤购买的天汇家园F区9号楼1单元2层西户201室出售给被告韩双瑞，并重新出具了房款收款收据，被告韩双瑞及其丈夫李培法交纳了装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、装修保证金、物业费等费用后对上述房屋进行了装修，但尚未入住。2020年1月份，原告陈会贤查看房屋时，发现房门锁被换，屋内也被他人装修并摆设有家具，遂拨打报警电话报警，经公安机关协调无果后诉至本院。本院认为，本案的案由应为占有排除妨害纠纷。2012年6月4日，原告陈会贤与被告中达公司签订的《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且陈会贤已按照约定交付了部分购房款，该认购协议均具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告陈会贤与被告中达公司签订的《中达·天汇家园认购协议》应当认定为商品房买卖合同。合同签订后，原告陈会贤按照约定交纳了部分购房款，房屋建成后，2014年10月1日，原告陈会贤到物业处办理交房手续，领取了房屋钥匙，预交了装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、装修保证金及物业费等费用，已经实质上对涉案房屋进行了占有。被告中达公司辩称其多次催告原告陈会贤交齐尾款或办理按揭贷款，其仅提交书面的催办函，但未提交确切证据证明其将催办函送达原告及催办内容被原告所知晓，其提交的2018年12月29日向陈会贤在《中达˙天汇家园认购协议》中所留的手机号码发送短信，在短信中要求原告陈会贤在2018年12月31日前缴清购房款尾款，否则将解除认购协议并将房屋出售给他人，原告陈会贤称其在2012年的协议上所留的号码早已不再使用，其对中达公司短信催告并不知情，其在2014年交房时在物业公司所留的号码至今仍在使用，被告中达公司始终未通过此号码与其进行联系。在本案审理过程中，原告陈会贤表示愿意积极配合支付下余购房款。综上，双方签订的合同并不具备相关法律规定及合同约定的解除条件，被告中达公司仅依据一条经过公证的短信催告便单方面解除与原告陈会贤签订的认购协议的行为于法无据。关于被告中达公司提出的其与原告陈会贤之间签订的《中达˙天汇家园认购协议》无效的辩解意见，被告中达公司作为房地产开发企业，对自身不办理预售许可证即预售商品房的违法行为明知，且在该房屋建设完成并交付使用后多年怠于办理相关证件，现其以自身原因造成的违法事实主张合同无效，违背诚实信用原则，与社会价值导向和公众认知相悖，其不应因其违法行为而受益，为维护交易安全及合同的稳定性，故对被告中达公司该部分辩解意见本院不予采纳。被告中达公司在单方面解除合同后将涉案房屋转售给被告韩双瑞，其与陈会贤及韩双瑞均未办理房屋所有权转移登记，但原告陈会贤早于被告韩双瑞办理交房手续，领取了房屋钥匙，预交了装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、装修保证金及物业费等费用，已经实质上合法占有涉案房屋，原告陈会贤的权利应当优先于被告韩双瑞。物权的权能包括占有权、使用权、收益权和处分权，占有属于物权的权能之一，是物权的核心，被告中达公司将涉案房屋交付原告陈会贤后，原告陈会贤已经对涉案房屋享有了占有权，该占有权应当受到法律保护，被告中达公司单方解除合同并将涉案房屋转售给被告韩双瑞，被告韩双瑞、李培法将涉案房屋门锁更换并进行装修，三被告的行为侵犯了原告陈会贤的合法权益，故原告陈会贤要求三被告停止针对汇家园F区9号楼1单元201室房屋的侵占并腾空、搬离该房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告河南中达置业集团有限公司、李培法、韩双瑞停止对原告陈会贤天汇家园F区9号楼1单元2层西户201室房屋的侵占；二、被告李培法、韩双瑞于本判决生效后十日内腾空、搬离上述房屋。案件受理费50元，由被告河南中达置业集团有限公司、李培法、韩双瑞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年七月七日书记员  曹彦楠