广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4345号上诉人（原审被告）：卢志中，男，1977年12月25日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县************，公民身份号码为340************839。委托诉讼代理人：张佳丽，广东莲馨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱敏，女，1987年6月20日出生，汉族，住江西省九江市都昌县*******山朱家，公民身份号码为360************861。委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。上诉人卢志中因与被上诉人朱敏租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢志中上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判卢志中向朱敏赔偿损失16193元；2.本案诉讼费用由朱敏承担。事实和理由：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误、证据不足，有失公平公正。一、关于合同无效部分。案涉租赁合同为无效合同，卢志中与朱敏双方对于案涉合同无效均有过错，双方就合同无效造成的损失应各自承担50%的责任。一审判决认定卢志中对案涉合同无效的损失承担全部责任，系认定事实不清，适用法律错误，有失公平公正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。即案涉租赁合同实质为无效合同。又根据“解释”第九条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，朱敏实际上未取得卢志中同意即进行装修装饰，因此相关装修装饰的费用应由朱敏负担。退一步而言，即使要求卢志中为朱敏分摊装修装饰的损失，根据“解释”第九条规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，已形成附合的装饰装修物，卢志中不同意利用，对卢志中而言，没有任何使用价值，亦未给其带来其他效益。由一审审理过程可知，卢志中亦不知案涉房屋没有取得房产证或建设规划许可证，卢志中非明知而故意出租，卢志中亦系受害人。虽如此，卢志中亦承认其对案涉合同无效负有过错，但朱敏同样作为欲从事经营活动的完全民事行为能力人，与卢志中订立租赁合同时未审查房屋是否系已取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，未履行订立合同时应履行的审慎审查义务，对合同无效亦应承担一半的过错责任。案涉合同为无效合同，是否超出原房东租赁期限并非合同无效的原因，不应假设合同有效的情况下加重卢志中的责任，且若假设合同有效，双方都存在过错，朱敏在签订合同时亦未注意审查卢志中与原房东的租赁期限，且朱敏自2019年4月15日起即未支付租金已严重违约，卢志中亦有权根据合同解除合同。再者，虽卢志中与原房东书面租赁合同约定的租赁期限为2015年7月1日至2018年6月31日，但原房东口头答应到期后继续租给卢志中，实际上合同到期到本案纠纷发生长达约一年的时间，原房东在未续签合同的情况下也一直续租给卢志中，根据法律规定已形成不定期租赁合同，由此可见，卢志中主观恶意不大，卢志中亦是受害者之一。综上所述，无论合同有效与否，双方均有过错。二、关于损失认定部分。卢志中无需向朱敏支付经营收益损失8000元、6月份工人工资损失4000元、设备拆装运输费用12900元、门店形象标志性设备（收银台设备）16600元和营运物料费3000元。一审判决载明的其余费用筹备费4000元、店铺选址成本费3000元、门店装修及招牌51772元、设计费3000元和设备拆运费3000元为朱敏的损失，合计64772元。根据朱敏已租赁期间与合同约定租赁期限的比例（约为50%)，将前述损失在合同约定租赁期限摊分后，即在剩余租赁期限内，朱敏无法在原址经营店铺的损失为32386元，因卢志中与朱敏对合同无效各承担50%的责任，故卢志中应向朱敏赔偿的损失金额为16193元。（一）卢志中无需向朱敏赔偿经营损失8000元。1.合同无效则不存在继续履行问题，经营收益系指在合同有效的情况下可能获得的预期利益，不属于合同无效的损失赔偿范围。2.现有证据不能证明朱敏造成了如此高额的经营损失。朱敏提供的《门店销售报表》系其单方制作的，且没有其他证据印证，其真实性、合法性和关联性均不应予以认定。且一个20、30平方米的便利店，每月销售额和毛利异常之高，不符合常理，也与卢志中提供的微信聊天记录中朱敏自己承认其店铺没钱赚自相矛盾。3.朱敏未积极采取合理措施避免损失扩太（如积极寻找店铺），消极扩大其经营损失，经营风险应自负盈亏。由朱敏提供的证据2《通知》和卢志中提供的微信聊天记录可知，朱敏早在2019年3月即知原房东要拆房重建的意向，且原房东系于2019年5月8日即通知朱敏于5月30日前腾空、停水停电等。且不论朱敏于2019年3月开始有时间另寻其他店铺，自原房东通知之日起，原房东给予朱敏近一个月的搬迁时间，朱敏应采取合理措施避免损失扩大，朱敏未积极寻找店铺，消极扩大其经营损失，经营风险应自负盈亏。综上，卢志中无需向朱敏赔偿经营损失8000元。(二）卢志中无需向朱敏赔偿6月份员工工资4000元。1.现有证据不能证明朱敏向其嫂子支付了2019年6月份的工资及工资标准为4000元，造成了损失。根据朱敏提供的证据6显示，朱敏于2018年12月27日向其嫂子支付2000元，并表明系工资。于2019年1月21日向其嫂子支付2000元，并表明系工资。2018年12月18日转账金额2090元，并表明两千块算工资，其他微信内容被模糊且前后不完整，2018年12月18日的转账未备注转账用途，且无其他内容或证据表明是工资，不应予以认定。朱敏提交的2019年6月16日的转账记录，账户*9021*向朱星光转账24400元，*9021*系何人账户不详，朱敏称朱星光系其哥哥，未提供证据证明，即使前述信息能提供证据证明，但该款项未表明转账用途，无法证明该款项系其嫂子半年的工资。据前述微信记录可知，朱敏均是微信每月向其嫂子转工资2000元，并明确标明系工资，而6月16日发生本案纠纷后，朱敏称一次性先向其嫂子转账6个月的工资，明显不符合常理。根据现有证据和常理，朱敏不能证明其嫂子的工资为4000元，推断其嫂子的工资系2000元，更有可信度。但现有证据亦不能证明朱敏向其嫂子支付了6月份工资，并造成了损失。2.6月份员工工资并非必然产生的损失，系朱敏自行扩大的损失，应由其自行承担。由前所述，朱敏提供的《通知》和卢志中提供的微信聊天记录可知，朱敏早在2019年3月即知原房东要拆房重建的意向，且原房东5月8日通知之日起，原房东给予朱敏近一个月的搬迁时间，朱敏应采取合理措施避免损失扩大，朱敏未积极寻找店铺，消极扩大其损失，员工工资成本应自行承担。根据卢志中提供的微信聊天记录，朱敏嫂子2019年要与其哥哥前往外地，即双方有终止劳动合同的意向，且朱敏亦有停止经营的意向，案涉房屋6月已停水停电，无需员工看店，朱敏完全可与其嫂子终止劳动关系。由此可见，6月份员工工资并非必然产生的损失，系朱敏自行扩大的损失，应由其自行承担。（三）卢志中无需向朱敏赔偿拆装运费12900元，扣除预计配件费、安装费、测试费，结合搬运距离，朱敏拆运费损失为3000元较为公平合理。现在证据无法充分证明拆装运费支出的真实性，且拆装运费明显过高，明显包含未实际产生的相关费用。首先，根据朱敏提供的《拆装运费预估表》，证明内容为店铺设备搬迁的支出费用预估为12900元，证据提交日期为2019年7月11日，后来法官在庭上要求朱敏提供实际支出的凭证，朱敏后才补充收据，收据日期为2019年6月24日。朱敏于2019年7月11日已起诉，倘若如朱敏提供收据所证明的2019年6月24日设备搬迁费已实际支出，应直接提供收据，且朱敏在庭审上称7月4日或7月5日才搬出案涉房屋，这一系列行为明显不符合常理。朱敏亦未提供银行转账记录予以证明。其次，拆装运费明显过高，明显包含未实际产生的相关费用。由《拆装运费预估表》明细可知，该费用不仅包括拆的费用、运费，还包括安装费、测试费和配件费等。但朱敏在庭审上称案涉的相关材料已经拆运到达虎门一个朋友的仓库。即在该仓库中，不存在收银机、冷柜、鲜奶柜、收银设备、货架这些开店经营设备打孔挂压缩机、安装、测试及购买配件等费用。长安到虎门的距离并不远，拆装运费明显过高，亦包含未实际产生的相关费用。（四）卢志中无需向朱敏赔偿门店形象标志性设备系列费用16600元。形象标志性设备即收银台设备，系可拆卸再利用物品。根据朱敏提供的《便利店费用明细表》和拆装运费预估表可知，拆装运费预估表中需拆运的设备1-4、6通过名称和金额就均可在《便利店费用明细表》予以对应，而《拆装运费预估表》中序列为5的收银台设备，虽名字上无法直接与《便利店费用明细表》中设备对应，但从金额上仅有门店形象标志性设备系列可以对应，且形象标志性设备即收银台具有合理性，鉴于收银台设备（形象标志性设备）与门店电脑监控摄像设备均系可拆卸再利用物品，故卢志中无须向朱敏赔偿该部分门店形象标志性设备（收银台设备）16600元。(五）卢志中无需向朱敏赔偿营运物料费用3000元。关于营运物料费用，朱敏提供的《特许加盟合同》第六章第四条约定“5、乙方同意从甲方购买营运必需的包装材料、购物袋、标签、促销宣传物品及其他附属材料、消耗品”，第八章第四条约定“7、合同终止时，对阿里之门标示物的物料（如胶袋等），保持整洁可继续利用的由甲方回收，不能继续利用的交由乙方处理”。根据前述约定可知，营运物料为购物袋、标签等可继续利用且回收的物料，非针对该店铺使用。且如朱敏所称该营运物料为店铺开业时宣传用的材料费，开业宣传的材料早应在开业时已物尽其用，实现了其价值，案涉店铺已营业一年多，已不存在营运物料的损失，且如特许加盟合同所述，营运物料系可继续利用、可回收的物料，亦不存在无法继续使用的损失，故卢志中无需向朱敏赔偿营运物料费用3000元。朱敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，卢志中的上诉无任何事实和法律依据，请求予以驳回。租赁合同无效不等于作为出租人的卢志中无需承担责任，一审法院认为因卢志中的过错导致朱敏无法经营造成损失，对朱敏的主张酌定支持40000元，已经充分尊重了事实和考虑了卢志中的利益。从2019年停水时间看，一审法院支持了朱敏2019年6月份停业期间的工人工资损失4000元，及酌定支持经营收益8000元，也是充分尊重了事实。从设备拆装运输费用12900元看，该部分费用也是朱敏已经支付的费用。事实上，朱敏的损失远不仅于此。因此，一审法院的判决是充分考虑到了事实和朱敏的实际损失，并结合案情做出的合理判决。朱敏向一审法院起诉请求：1.卢志中返还押金3000元；2.卢志中承担朱敏损失共计164664.47元（店铺转让费37000元，店铺筹备费4000元，店铺选址成本费3000元，店铺电脑监控摄像设备5500元，店铺形象标志性设备费用16600元，店铺装修及招牌51772元，设计费3000元，营运物料5000元，停业期间6月份员工工资4000元，6月份停业损失18892.47元，变更经营地址费用3000元，设备拆装费用12900元）；3.本案案件受理费全部由卢志中承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限卢志中于判决发生法律效力之日起五日内向朱敏返还保证金1073元；二、限卢志中于判决发生法律效力之日起五日内向朱敏赔偿损失64900元；三、驳回朱敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1827元，由朱敏负担1078元，由卢志中负担749元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15116号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据卢志中的上诉意见，二审争议焦点为：1.卢志中对朱敏无法继续经营加盟店所造成的损失应否承担全部责任；2.一审法院认定朱敏的损失是否合理。一、关于卢志中对朱敏无法继续经营加盟店所造成的损失应否承担全部责任的问题首先，案涉租赁物业没有取得房产证或建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同无效。卢志中明知案涉租赁物业没有取得房产证或建设工程规划许可证，仍然出租给朱敏，且租赁期限超出卢志中从房东处承租的期限，卢志中对案涉合同无效及朱敏不能继续使用案涉租赁物业存在过错。朱敏要求卢志中返还保证金及赔偿朱敏变更经营地点遭受的损失，一审法院予以支持，并无不当。其次，朱敏起诉主张卢志中超出原合同期限签订租赁协议的行为严重损害其权益，要求卢志中赔偿损失，可见本案纠纷产生的原因是合同无法履行的问题。事实上，朱敏无法继续经营加盟店的主要原因是卢志中与朱敏签订的租赁合同期限（2017年11月25日至2020年11月25日）超出卢志中与房东签订的合同期限（2015年7月1日至2018年6月31日），原房东因合同到期收回房屋重建而发出通知要求朱敏提前搬迁，即卢志中对朱敏不能继续使用案涉租赁物业存在过错，对朱敏的损失应承担全部赔偿责任。现卢志中主张朱敏对合同无效存在过错，就合同无效造成的现值损失应承担50%的责任，理据不足，本院不予采纳。二、关于一审法院认定朱敏的损失是否合理的问题首先，从房东发出通知中记载的停水停电时间以及本案双方陈述的停水停电时间分析，案涉物业于2019年6月已停水停电，由于朱敏另外寻找其他店面继续经营店铺需要时间，而房东限朱敏一个月内搬迁的时间较短，因6月份停业且未能及时搬迁造成经营收益以及工资的损失是客观存在的事实，朱敏亦已提供相关证据予以证明，因此，一审法院酌定经营收益损失为8000元以及工资损失4000元，并无不当。现卢志中主张合同无效无需赔偿经营收益以及工资损失，理据不足，本院不予采纳。其次，卢志中主张案涉门店形象标志性设备费16600元实质上是收银台，因收银台可以拆运故不需要赔偿，缺乏理据，本院不予采纳。另外，对于设备拆装运输费用12900元，因卢志中过错导致朱敏的加盟店产生拆除、运输和安装费用的损失，而且朱敏已经提供了相关证据予以证明，该费用属于预估费用，安装费是必然产生的费用，因此，一审法院对朱敏的请求予以支持，并无不当。至于卢志中主张营运物料费用为3000元的问题，一审法院已经酌情扣减，并未全额支持朱敏提出5000元的请求。再次，朱敏起诉主张卢志中赔偿筹备费、选址成本费、门店形象标志性设备费、门店装修及招牌费用、营运物料费共80372元，而一审法院根据已使用租期约一年半与合同约定总租期三年的比例酌定该部分损失为40000元，已经酌情扣减。现卢志中主张其向朱敏赔偿的损失再扣减50%，理据不足，本院不予采纳。综上所述，卢志中的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017.68元（已预交），由卢志中负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年七月二十四日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。