贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2510号 原告：贵州佳馨物业服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道碧阳国际城C区办公区，统一社会信用代码：91520502573329196P。 法定代表人：谌林，系公司法人。 委托诉讼代理人：许景浩（特别授权），系听盈律师事务所律师，执业证号：15301201110603735。 李永东（一般授权），系听盈律师事务所实习律师，执业证号：2301190711463。 被告：黄玉琴，女，汉族，1979年12月28日出生，住贵州省毕节市。 原告贵州佳馨物业服务有限公司（以下简称佳馨物业公司）与被告黄玉琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告佳馨物业公司之委托诉讼代理人许景浩、李永东，被告黄玉琴到庭参加诉讼，本院依法进行审理，现已审理终结。 原告祥和盛物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2015年4月10日至2019年7月10日拖欠的物业费8322.69元(该房屋位于毕节市碧阳国际城10栋 3单元11楼4号,建筑面积为136.25平方米,收费标准为1.2元/m月);二、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年4月10日,原告(甲方)与被告(乙方)双方签订了《碧阳国际城物业管理委托合同》,合同第三条约定,原告对该小区的相关事务进行物业服务,同时合同第七条第一款约定,乙方所购物业类型为住宅,物业管理费用为1.2元/m月按乙方房屋产权面积(建筑面积)进行收取。合同签订后,原告一直按照合同约定的相关事项履行了自己的合同义务,但被告自2015年4月10日以来,一直未按时支付物业管理费用,至2019年7月10日,被告已累计拖欠原告的物业管理费,按照被告的房屋产权面积为136.25平方米,计算到2019年7月10日共计8322.69元未支付,至2019年9月29日原告已向被告寄送律师函催促交纳物业费,但被告至今仍然未支付。综上所述,为保证该合同的继续履行,现原告起诉至贵院,望贵院判请如是。 被告辩称：一、在本案中,被答辩人贵州佳馨物业服务有限公司无诉讼主体资格。被答辩人诉称:被答辩人与答辩人签订了《碧阳国际城物业管理委托合同》,要求答辩人按照约定支付物业费。答辯人认为,被答辩人与答辩人签订了《碧阳国际城物业管理委托合同》属无效合同,答辩人没有义务履行。委托人要对所委托事项享有权利,才可能产生合法有效委托代理。而本案中答辩人和被答辩人签订了的《碧阳国际城物业管理委托合同》中涉及的管理服务事项属碧阳国际城小区全体业主共同共有,非答辩人一人所有。既然双方签订的《碧阳国际城物业管理委托合同》涉及全体业主共同共有事项,且答辩人无小区全体业主或小区三分之ニ以上业主或业主委员会的授权,也就是答辩人无权与被答辨人签订物业管理委托合同,双方签订《碧阳国际城物业管理委托合同》自始无效,答辩人与被答辩人之间无委托代理管理关系,因此就本案而言,被答辩人是没有资格起诉答辩人的。即使答辩人和被答辩人签订的《碧阳国际城物业管理委托合同》有效,被答辫人也未履行《碧阳国际城物业管理委托合同》约定的义务,答辩人拒交物业费合理合法物业服务合同属于双务合同,在物业纠纷中,由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵,业主依合同法的规定,完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。答辩人是碧阳国际城小区的业主,被答辩人负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护,负责小区内所有绿化的维护和管理等,按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是,由于被答辩人没有履行合同义务,使小区物业管理十分混乱,小区内私搭乱建、未经业主同意经常在小区公共区域内投放广告、公共绿地被损毁、侵占,业主共有面积被非法侵占现象严重、进入楼道电子门损坏、小区内车辆乱停乱放现象非常突出、车辆逆向行驶,严重危及业主的生命财产安全业主多次向物业公司和有关部门反映,一直没有得到解决,因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约,根据合同法的规定,大部分业主行使先履行抗辩权,拒交物业费,完全是情理中的事,是逼于无奈!合理合法物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定,业主基于最高院的司法解释也可不交物业费,依法行使先履行抗辩权。首先,答辩人提供了大量的证据已经证明:被答辩人没有履行楼道电子门维修义务,根据国务院《物业管理条例》等规定,对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责,答辩人与被答辩人签订的“合同”也有此规定,被答人有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责,但是答辩人居住的楼栋电子门长期是坏的、已经连续长达两年多之久,被答辩人对此没有采取任何有效措施,使答辩人所在楼栋的出入电子门形同虚设,任何人均可以出入答辩人所居住的楼栋,给业主的生命财产安全造成了极大隐患。其次,物业公司和业主是平等主体关系,在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务,业主后按约定缴纳物业费,先服务后收费,而不是不服务也收费,服务不符合约定也收费,答辩人提交的大量的证据证明,本案中,被答辩人事实上明显未提供符合行业标准的服务,比如由于被答辩人对小区的管理服务严重不负责任,致使小区内绿地被严重损毁,私搭乱建现象比比皆是,因此被答辩人不是一般的违约,而是严重违约,业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时,根据合同法第六十七条之规定,业主有权拒绝其履行交费的要求,合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第6条规定“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”因此,判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。答辩人认为,物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价,是全体业主享受物业服务的物质基础,如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费,在业主行使先履行抗辩权后,物业公司变本加厉地不履行合同,最后借助司法权力强迫业主就范,让不法物业公司获取非法利益,如果法院不全面查明案件事实,简单地支持物业公司的无理要求,是不利于业主公共利益的保护的,不得作为弱势群体的业主的利益的保护,也是十分不公平的,因此,我们广大业主不希望法庭偏颇那一方,但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理?对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款,是否存在履行合同存在重大瑕疵?作出一个正确的评判!(一)被答辩人没有履行物业服务合同的义务,无权要求答辩人支付物业费。侵占本属于包括答辩人在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,所以小区公共区域的经营性收入,如电梯出入口的广告费用,业主公共部位停车收入,小区里的广告费,(如:横幅,LED广告牌,等等,)归全体业主所有。而这些收费,均被答辩人非法占有。小区消防通道长期被车辆停放而无人管理,小区内随意施工和维修养护不当,造成小区业主出入不便,业主们忍无可忍,为此多次口头及书面要求物业公司整改,但物业公司却一拖再拖,从未有过整改。(ニ)截至2019年12月,答辩人所居住小区一直处于建设施工中,小区公共部位比如绿化、公共设施、小区广场路灯等一直处于建设施工中,因此,按照答辩人与被答辩人签订的“合同”要求答辩人按照“合同”约定义务履行有失公平。同时,答辩人所在小区不是封闭式管理小区,小区内存在大量的商业性用房,小区内任何第三人可以在小区通过,物业也未在小区大门进入口设置任何出入登记,小区保安也未履行职责,小区各岗亭形同虚设,因此,双方签订的“合同”中约定物业费按每月1.2元/平方米来计物业费对答辩人来说是不公平的。(三)答辩人的房屋建筑面积实为130.81平方米,被答辩人要求支付136.08平方米,与答辩人房屋建筑面积不符(四)对于2017年3月17日前发生的物业收费已过诉讼时效。综上所述,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2014年4月10日,原告(甲方)与被告(乙方)双方签订了《碧阳国际城物业管理委托合同》,合同第三条约定,原告对该小区的相关事务进行物业服务,同时合同第七条第一款约定,乙方所购物业类型为住宅,物业管理费用为1.2元/m月按乙方房屋产权面积(建筑面积)进行收取。合同签订后,原告一直按照合同约定的相关事项履行了自己的合同义务,但被告自2015年4月10日以来,一直未按时支付物业管理费用,原告已向被告寄送律师函催促交纳物业费,但被告至今仍然未支付。被告的房屋产权面积为136.25平方米。另查明，原告提供的服务存在以下情况：门禁部分无法使用、小区车辆乱停，消防通道挤占等问题。 上述事实，有原被告提交的各项证据经质证在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原被告签订的《碧阳国际城物业管理委托合同》为有效合同，本院依法予以确认。被告作为居住在碧阳国际城小区业主。双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。对于被告的辩称理由部分予以采纳，经审查原告未尽到合同的约定全面义务。经综合全案考虑，本院酌情认定原告承担30%的责任。故对原告主张被告未支付2015年4月10日至2019年7月10日物业管理费的诉请，本院支持70%即136.25×1.2×51×70%=5836.95元。对于被告的辩称小区每年的停车、广告收入应均摊返还给每位业主的问题，被告未提反诉本案不予以处理，被告可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄玉琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州佳馨物业服务有限公司2015年4月10至2019年7月10日的物业费5836.95元； 二、驳回原告贵州佳馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告黄玉琴承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年七月二十日 书记员  李 犇