广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1360号上诉人（一审被告）：珠海市和亿投资有限公司，住所地：珠海市南屏镇，统一社会信用代码：914************927。法定代表人：黄梦斯，董事长。委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓红，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：杨文英，女，1971年2月28日出生，汉族，住珠海市香洲区********，居民身份证号码：441************028。委托诉讼代理人：李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。一审被告：珠海经济特区南屏企业集团公司，住所地：珠海市南屏镇商业区**********，统一社会信用代码：914************610。法定代表人：李勇强，董事长。委托诉讼代理人：李丽英，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人珠海市和亿投资有限公司（以下简称和亿公司）因与被上诉人杨文英以及一审被告珠海经济特区南屏企业集团公司（以下简称南屏企业集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初13378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。和亿公司上诉请求：1、撤销（2019）粤0402民初13378号民事判决第二项，并依法改判和亿公司承担合同无效所导致的损失33458.08元；2、判令杨文英承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院认为，和亿公司作为案涉商铺的出租人应对案涉商铺是否适租承担保证义务，应对案涉商铺是否适租进行相应的调查和了解，并将租赁物的实际情况如实告知，从而判定和亿公司承担合同无效的全部过错责任。和亿公司认为一审法院的该认定及判决故意免除杨文英作为承租人对案涉商铺是否适租所应尽的审慎义务。（一）承租人在房屋租赁合同中的主要权利义务为支付租金的对价即获得合法且符合使用用途的房屋，故其在签订房屋租赁合同应尽到合理的审慎义务，核实和了解案涉租赁物是否为合法建筑，是否适租，否则应视为承租人未尽审慎义务。本案中承租人自身未尽审慎义务属于承租人的重大过错，应相应承担合同无效的损失。（二）对于案涉商铺是临时建筑这一事实，和亿公司并没有故意隐瞒或者造假。在《商铺租赁合同》中双方特别约定了免责条款（详见第10条）“在租赁期内，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建等，双方承担各自损失和责任，双方均不负责违约责任”。而且杨文英提供的证据中的《同意使用场地证明》清楚备注“该经营场所产权属性：临时建筑工程规划许可证，编号：【2005】临规（香）字0130，使用期限：从2005年3月15日至2006年3月14日”。由此可知杨文英对案涉商铺是临时建筑且使用期限已经届满的事实是清楚的或者是应当清楚的，其应该对该租赁物随时可能被执法部门拆除有充分的了解和预测，但其在清楚风险的情况下仍承租案涉商铺且进行装修，表明其愿意承担合同无效的法律后果。因此，合同无效所产生的损失就不应当由和亿公司全部承担。和亿公司认为从公平角度出发，和亿公司与杨文英应各自按50%承担合同无效的过错责任。二、关于装修损失的认定，和亿公司认为首先应当区分未形成附合装饰装修物和已形成附合装饰装修物，其次应考虑装修折旧。（一）未形成附合的装饰装修物不应计入装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”杨文英提供的《装修工程施工合同》中第一条工程概况的第（七）项“设备及其它”属于未形成附合的装饰装修物，价值合计为60200元，其他属于已形成附合的装饰装修物的价值合计为89880元，该金额方可认定为装修损失。（二）装修损失应考虑折旧。承租人已经使用案涉商铺279天，在此期间其所享有的装饰装修利益不应被列入合同无效的损失范围，也即装修损失应扣除相应折旧。《商铺租赁合同》的租赁期限从2018年11月6日至2021年11月5日；《装修工程施工合同》签订时间为2018年11月9日；商铺被拆除的时间是2019年8月15日。从装修合同签订之日起到合同终结之日总共1092天，其中从装修之日起到商铺被拆除之日为279天，也即是装修损失应扣除279天的折旧。因此，和亿公司认为因合同无效导致的装修损失为66916.15元【（1-279÷1092）×89880】。三、一审法院判决和亿公司向杨文英赔偿设备损失15000元，对此和亿公司认为设备已由杨文英拆除并搬走，不应视为合同无效的损失。杨文英主张空调、厨具、网线等设备购置支出15000元，此类设备自购买到被搬走，都是由杨文英支配及使用，并为杨文英带来利益，而与和亿公司没有关系，且设备被拆除搬走后杨文英可以另行安装使用或变卖，根本不存在损失问题。综上，和亿公司认为，和亿公司仅须承担因合同无效所导致装修损失（扣除未形成附合的装饰装修价值和使用折旧）的50%过错责任，金额为33458.08元。请二审法院依法查明事实，支持和亿公司的全部上诉请求。杨文英辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，杨文英还认为，一审判决赔偿金额未计算入场费3.5万元、8月份半月的租金等直接损失，所以和亿公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、对于合同无效，和亿公司应承担全部过错责任。1、杨文英认为，一审法院的观点正确，出租人对案涉商铺的适租性承担保证的义务，也是出租人的基本义务之一，和亿公司没有如实告知商铺情况，后来还故意隐瞒，扩大了财产损失。2019年8月15日案涉商铺被暴力强拆的情形发生，完全是和亿公司单方过错造成的，和亿公司故意隐瞒商铺的产权情况，背后还鼓励杨文英等商户抗拒拆迁执法，当日经营场所是在营业中强制拆除的，造成巨大财产损失，店内的物品基本全部损毁。2、和亿公司明知案涉房屋为临时建筑仍与杨文英签订可能会认定无效的长期租赁合同，主观上明显存在过错。3、关于《同意使用场地证明》，该证据是一审起诉时，杨文英在隔壁超市商铺店主那里获悉的，如果杨文英在之前知道这个情况，杨文英将会考虑是否签订租赁合同。综上，导致合同无效的责任全部在于和亿公司。二、对于装修损失和折旧问题，当时属于暴力强拆，和亿公司提到的装修合同第（七）项部分基本全部损毁，应当全部计价赔偿。在强拆前，和亿公司误导商户，鼓励商户抗拒所谓“违法拆迁”，而店内设备是杨文英专门购买且专用于履行该合同的，现合同目的无法达成，该设备已经失去作用，并且相关设备、电路都遭到毁灭性的损害、掩埋，已无法利用。另外，不存在装修折旧问题，装修和设备采购安装、调试时间比较长，持续到2019年6月左右，而后8月遭到强拆，设备和装修仍是全新的。三、关于和亿公司提出的设备拆除并搬走问题，当时强拆时商铺在正常营业，所以店内设备当场基本全部损毁，有少许物品当时按废品处理。综上所述，和亿公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求，维持原判。南屏企业集团述称，一、和亿公司与杨文英签订《商铺租赁合同》前，杨文英对案涉租赁物是临时建筑、使用期已届满、可能在合同期满前被拆除这一事实是清楚的，并在租赁合同中对合同期满前被拆除进行了特别约定，因此租赁风险或损失应该按合同约定承担。根据杨文英提供的证据《同意使用场地证明》显示：和亿公司与杨文英签订《商铺租赁合同》前，杨文英对这一事实是清楚的，而且正是基于这一事实，双方在签订《商铺租赁合同》时也特别约定了免责条款（详见第10条）“在租赁期内，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建等，双方承担各自损失和责任，双方均不负违约责任”。二、案涉租赁物被拆除前（即2019年8月15日前），杨文英已经正常、实际使用了该租赁物，并已经按合同约定向和亿公司缴纳了相应的租金、管理费、垃圾费等，杨文英没有理由要求和亿公司退还，更没有权利要求南屏企业集团承担连带退还责任。事实上，该租赁物被拆除后，其他租户仍然照样正常开展营业活动，可见租赁物是临时建筑并不影响实际使用。三、南屏企业集团已经履行了业主的通知义务，案涉租赁物被拆除，南屏企业集团没有任何过错，不应承担任何责任。根据南屏企业集团的证据4《关于对南屏商业街租赁合同B1展厅部分租赁物不再收取租金的通知》、《关于限期搬离腾退租赁房屋的通知》及其送达的照片，租赁物被拆除前，南屏企业集团已经履行了业主的通知义务（通知了和亿公司，也通知了杨文英），并主动免收了和亿公司2019年4月21日至2019年8月15日的部分租金。四、南屏企业集团与杨文英之间不存在合同关系，案涉商铺也不是南屏企业集团交付给杨文英使用的，和亿公司收取杨文英的任何费用均与南屏企业集团无关（南屏企业集团没有收取杨文英任何费用），根据合同相对性原则，南屏企业集团没有义务“对被告一在本案的判决义务向杨文英承担共同连带责任”，杨文英要求南屏企业集团承担连带责任是没有任何依据的，应该驳回。综上所述，请二审法院本着对事实和法律的正确判断，维护南屏企业集团的合法权益，驳回杨文英的诉讼请求。杨文英向一审法院起诉请求：1、判令和亿公司向杨文英退还商铺履约保证金14790元、商铺入场费35000元、租金36975元；2、判令和亿公司赔偿杨文英商铺装修、设备损失165080元；3、判令和亿公司向杨文英支付搬迁费29580元；4、判令南屏企业集团对上述和亿公司应负担的义务承担连带责任；5、判令和亿公司、南屏企业集团承担本案的诉讼费。一审法院查明：2005年11月21日，珠海市香洲区发展和改革局向珠海市香洲区*********作出珠香发改【2005】61号批复，内容为：你单位报来关于新建南屏镇文化中心街立项的报告收悉。经审查，同意新建南屏镇文化中心街的立项，该文化中心街建筑面积为9388平方米，投资总额为800万元，所需资金由你单位自筹解决。接文后，请你单位按照《珠海市政府投资项目管理条例》的规定开展工程的建设实施工作，抓好工程进度和质量并严格控制总预算。2005年11月4日，珠海市规划局颁发编号为2005（香洲）临规字001号《建设工程规划许可证》，记载：建设单位南屏镇人民政府、南屏企业集团、南屏工业公司，建设项目名称南屏文化中心街C、D区（临时），建设规模9388.52平方米，使用期限2005年11月1日-2006年4月30日。2007年6月1日，南屏企业集团作为甲方与乙方黄冠、黄海阔签订一份《南屏商业街租赁合同》，约定甲方将南屏镇文化中心街B、C、D、E区商铺底层（面积3006平方米）和二层（面积4240平方米）有偿出租给乙方使用，合同还对租金、租赁期限、违约责任等其他事项进行了约定。2007年9月14日，南屏企业集团作为甲方与乙方黄冠、黄海阔、丙方和亿公司签订一份《南屏商业街租赁补充协议之一》，约定乙方经甲方同意，将其与甲方于2007年6月1日签订的《南屏商业街租赁合同》的权利义务全部转让给丙方。2018年11月5日，和亿公司作为甲方与乙方杨文英签订一份《商铺租赁合同》，约定：1、乙方承租甲方位于珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3b、20号商铺，商铺面积51平方米，乙方同意在租赁期限内，按甲方的规划作经营餐饮使用，乙方在签订合同前已对商铺进行过实地考察，清楚了解商铺现状，并同意甲方以商铺现状提供给乙方使用；2、租赁期限自2018年11月6日起至2021年11月5日止，租赁期限届满三个月前，若乙方需继续承租，应书面告知甲方，双方就继续租赁的条件达成一致后，应在租赁期限届满两个月前签订合同，否则视为乙方放弃商铺优先承租权，免租期自2018年11月6日起至2018年11月20日止；3、乙方每月向甲方缴纳租金7395元、管理费255元、公共垃圾清理费80元；乙方的用水、用电按照实际用量标准加5%损耗费计收；乙方应在每月5日前足额缴纳当月的租金、管理费、公共垃圾清理费及上月的水电费；首月租金、首月管理费及首月公共垃圾清理费应在合同签订时一次性付清给甲方；履约保证金为14790元，应在合同签订时一次性付清给甲方，租赁期内，乙方不得将履约保证金用于冲抵应付费用，合同租赁期限届满，如乙方无违约或其他损害甲方或第三方合法权益的行为，并按照约定交还商铺，甲方在15个工作日内凭乙方持有的有效原始收据将履约保证金如数无息退还给乙方，否则甲方有权没收履约保证金，并追讨相关的损失；4、乙方对商铺进行装修应向甲方申请，经甲方审核批准后方可施工；租赁期间，乙方自负盈亏，在此期间与第三方所发生的一切债权债务、纠纷、诉讼等，由乙方自行负责；甲方有权决定对场地公共地方进行改造或重大的决策性改变；5、在商铺租赁期间，乙方若商铺整体或者部分转让、转租、转借、出租或承包给第三者，需征得甲方书面同意；如乙方未征得甲方同意擅自整体或部分转让、转租、转借、出租或承包给第三者，按乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，并不作任何赔偿；租赁期间出现如下情况，可解除合同：（1）任何一方因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的；（2）出现人力不可抗拒因素而造成商铺的用水用电供应中断且中断期连续超过30天，乙方认为严重影响正常使用商铺的；（3）政府决定征用商铺所在土地而需拆除商铺；（4）因不可抗力或意外因素，合同无法履行的；6、在租赁期，乙方自行办理经营所需的一切证照并承担工商、税务等部门收取的费用；在租赁期间，乙方自行承担商铺范围内所发生的一切财产损失或人身损害赔偿以及由此产生的其他相关责任；7、任何一方依据合同单方解除合同，应当书面通知对方，乙方提出时，应当在合同解除日之前向甲方缴清所有费用后撤离并向甲方交还商铺，甲方提出时，应书面告知乙方；乙方经营过程中与雇员的劳资纠纷，由乙方自行承担，与甲方无关；8、甲方未按照合同约定向乙方提供商铺，乙方要求解除合同，甲方应向乙方退还已收到的履约保证金，并向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付的履约保证金以每日万分之三的标准支付；乙方未能如期缴清合同约定的任何一项费用，每逾期一日，须按欠缴金额的2%支付违约金给甲方，逾期5天仍未缴清的，甲方有权采取停电、停水及封铺等措施进行处理；乙方逾期10天仍未缴清合同约定费用的，甲方有权单方解除合同，履行保证金及一切已交费用不予退还，乙方应无条件撤离商铺；乙方擅自改变商铺用途或擅自转租等，甲方有权单方解除合同，履行保证金及一切已交费用不予退还；乙方利用商铺从事非法活动的，甲方有权解除合同并没收履约保证金，乙方还应承担由此产生的其他法律责任；9、在租赁期间，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建、自然灾害、战争、恐怖袭击等非乙方所能控制的突发事件、紧急事件等导致合同无法履行或商铺内人员伤亡、财产、货物损毁，由双方承担各自的损失和责任，双方均不负违约责任；10、乙方在合同解除或租赁期届满后1天内将商铺及设施、设备交还甲方，如乙方逾期5天仍未将该商铺交还甲方的，则甲方有权收回商铺，且甲方有权视为乙方自动放弃该商铺内及附于商铺上的物品及设施、设备所有权处理；等等。同日，杨文英向和亿公司支付履约保证金14790元，对此和亿公司向杨文英出具编号为17906221的收据，载明收到杨文英A1区域一楼3b、20号商铺履约保证金14790元。2019年11月9日，杨文英作为甲方与乙方珠海市****建筑工程有限公司（以下简称****建筑公司）签订一份《装修工程施工合同》，约定：杨文英将珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3b、20号商铺的装修工程发包给****建筑公司，合同价款150086.60元，并对合同承包方式、工期、工程价款结算、付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，杨文英委托****建筑公司对案涉的商铺进行装修，工程完工后，杨文英按照合同约定向****建筑公司支付工程价款150086.60元，对此****建筑公司于2019年2月22日向杨文英开具二份金额共计为150086.60元的发票。2018年11月14日，杨文英经批准成立珠海市香洲区南屏镇迎方餐饮店，住所为珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3b号商铺。2018年11月13日，杨文英为珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3b号商铺办理互联网接入服务向广东省广播电视网络股份有限公司珠海分公司支付电信服务费1260元。2018年11月20日，杨文英向珠海市泰诚制冷设备有限公司购买制冷设备安装于珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3b号商铺内，并支付设备及安装款4899元。2019年6月8日，杨文英向珠海睿雪制冷设备有限公司购买制冷设备安装于珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3b号商铺内，并支付设备及安装款4899元。2018年11月22日，珠海市香洲区人民政府发布珠香府通告【2018】17号《用地清场通告》，内容为：一、因产业发展需要，珠海市香洲区人民政府决定依法对北山社区西侧用地项目用地发布用地清场通告。二、根据北山社区西侧用地范围图，该项目位于南屏镇南湾北路，补偿范围为北山社区西侧用地项目用地范围，具体用地范围详见附图和现场界桩。三、青苗及地上附着物（含临时设施）补偿参照《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》（珠府【2018】43号）的规定执行。四、项目用地范围的各权属单位、经济组织或其他权利人，应当在通告发布之日起，配合属地征地拆迁工作部门办理青苗及地上附着物补偿登记手续及现场测绘丈量工作，并清理场地、搬迁。逾期未办理补偿登记手续及现场测绘丈量工作的，其补偿内容以辖区征地拆迁工作部门的调查登记结果为准。五、通告发布当天，公证部门对建设项目用地范围的地貌、涉及的地上青苗及附着物的现状进行实景录像和拍照取证，所得结果作为计算登记补偿的依据。六、通告发布之日起，任何单位和个人不得随意改变原地貌，所进行的新栽新种、新搭建和新添附其他一切地上青苗及附着物等，一概不作任何补偿，所造成的经济损失由该地上种养的单位或个人自行承担。七、通告发布之日起二十天内不配合征地拆迁工作部门办理地上青苗及附着物的清点、测量登记及补偿等工作，不清理场地、搬迁的，根据《珠海经济特区土地管理条例》第二十六条，由属地政府组织清理场地，其青苗及地上附着物不予补偿，因此而造成的经济损失由该地上种养的单位或个人自行承担。八、项目用地范围、位置、坐标，任何单位和个人均可自通告发布之日起15日内到南屏镇人民政府、香洲区征地和城市房屋拆迁管理办公室、市国土资源局香洲分局任一单位查询。2019年4月19日，南屏企业集团向和亿公司发出一份《通知》，内容为：根据《用地清场通告》文件要求和南屏企业集团董事会决议的决定，珠海市香洲区人民政府需要对北山社区西侧用地进行清场征收。根据双方签订的《南屏商业街租赁合同》，该项目涉及我公司租赁给贵公司的南屏镇文化中心街B1展厅部分商铺需进行清拆征收，合同租赁物涉及一栋共两层，面积1460平方米，其中一层面积730平方米、二层面积730平方米（注：清场范围内另有厕所一间）。为配合政府清场工作，从2019年4月21日起我公司不再对上述租赁物收取租金，请贵公司尽快与我公司联系协商处理上述需清拆部分租赁物提前解除合同关系事宜。2019年7月26日，南屏企业集团再次向和亿公司及租户发出《通知》，内容为：因产业发展需要，珠海市香洲区人民政府于2018年11月22日发出《用地清场通告》，决定对北山社区西侧用地进行清场征收，涉及我司物业有南屏镇文化中心街B1展厅部分商铺，具体为一栋共两层建筑物，其中一层面积730平方米、二层面积730平方米，另清场范围内有厕所一间。根据我司与和亿公司签订的租赁合同约定：因国家建设需要对该部分租赁物进行拆迁时，我司可单方解除合同；延期交租两个月以上，我司有权单方解除合同；涉及再转租的，应在转租租约中列明若合同终止，与转租户租约应同时终止。我司已于2019年4月19日书面通知和亿公司，要求解除该部分租赁物合同关系。鉴于此，我司与和亿公司的上述租赁物的租赁合同已解除，和亿公司与转租户的租约也同时终止，我司将积极配合政府收回并拆除上述租赁物。为避免财产损失，请各租户于2019年8月5日前自行搬迁腾退租赁房屋，逾期我司将配合属地政府依法清理遗留在北山社区西侧用地范围内的物品，由此造成的经济损失由各租户自行承担。2019年7月30日，珠海市香洲区城市管理和综合执行局向杨文英发出一份《公告》，内容为：按珠海市“两违”整治要求，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《珠海经济特区城乡规划条例》等相关法律法规的规定，决定对珠海市香洲区********左侧交汇处的建（构）筑物和堆放物进行清理整治。请你（单位）于2019年8月8日前自行清理整治，逾期未清理整治的，珠海市香洲区南屏镇人民政府将组织相关职能部门依法处理。2018年8月15日，珠海市香洲区城市管理和综合执法局、珠海市国土资源局香洲分局、珠海市香洲区南屏镇人民政府联合对包括杨文英承租的珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3b、20号商铺在的建筑物进行拆除，现已经全部拆除完毕。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨文英与和亿公司于2018年11月5日签订的《商铺租赁合同》所涉租赁物属于临时建筑，该合同约定的租赁期限为2018年11月6日至2021年11月5日。根据珠海市规划局颁发编号为2005（香洲）临规字001号《建设工程规划许可证》记载案涉的临时建筑的使用期限2005年11月1日-2006年4月30日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。案涉的临时建筑至今尚未取得主管部门延长使用期限批复，杨文英与和亿公司于2018年11月5日签订的《商铺租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。由于案涉《商铺租赁合同》无效，和亿公司收取杨文英案涉商铺履约保证金14790元，根据无效合同相互返还财产的处理原则，和亿公司应向杨文英返还上述履约保证金。关于杨文英请求和亿公司返还商铺入场费35000元的问题，但是杨文英没有其支付上述款项的相应凭证，且和亿公司对此在一审庭审中不予确认，故杨文英应自行承担未能进一步举证的法律后果，杨文英的该项请求，一审法院不予支持。杨文英请求和亿公司退还租金36975元。杨文英于2018年11月5日起接收并实际占用了案涉商铺，截至2019年8月15日案涉商铺被执法部门依法拆除，根据公平原则以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此杨文英应向和亿公司支付案涉商铺使用期间的占有使用费，故杨文英的该项请求，理据不充分，一审法院不予支持。关于杨文英请求和亿公司赔偿其商铺装修、设备损失165080元，并提交装修合同、发票、送货单等予以佐证。和亿公司作为案涉商铺的出租人，应对案涉商铺是否适租承担保证义务，并且应当对案涉商铺是否适租进行相应的调查和了解，并将租赁物的实际情况如实告知。在本案中，和亿公司没有履行上述义务的情况，对外签订租赁合同，导致案涉租赁合同无效，因此和亿公司应就合同无效承担相应的过错责任。根据法律规定，出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，因此和亿公司应当对杨文英的上述损失承担赔偿责任。关于杨文英请求的搬迁费，但是没有提交相应的证据佐证，应承担举证不能的法律后果，杨文英的该项请求，一审法院不予支持。关于杨文英请求南屏企业集团承担连带责任的问题，虽然南屏企业集团为案涉商铺的建设单位，但是南屏企业集团与杨文英不存在合同关系，案涉商铺亦非南屏企业集团交付给杨文英使用，根据合同相对性原则，杨文英请求南屏企业集团承担连带责任，理据不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、和亿公司于判决生效之日起十日内向杨文英返还履约保证金14790元；二、和亿公司于判决生效之日起十日内向杨文英赔偿装修、设备等损失165080元；三、驳回杨文英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2761元，财产保全费1520元，合计4281元，由杨文英负担1281元，和亿公司负担3000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，二审调查中，杨文英明确其一审诉讼请求的损失165080元包括装修费150086元、空调和网络费用11058元、炉灶费用1180元，这些有票据的费用共162324元，其余是购置电磁炉等的费用，没有票据。杨文英在一审期间提交了2018年11月9日其与****建筑公司签订的《装修工程施工合同》，其中第1.3条第（七）项“设备及其它”共11项，合计60200元，其中第11小项的内容为“锅碗瓢盆桶等杂货多项10000元”。和亿公司主张《装修工程施工合同》中的“设备及其它”共11项合计60200元，属于未形成附合的部分，杨文英应自行拆除，和亿公司不应赔偿；杨文英则主张案涉商铺内的所有设备均在被强拆时全部损坏。杨文英在本案中对其所主张的损失提交了相关票据或凭证的有以下项目：1、****建筑公司出具的装修费发票150086元；2、电信服务发票1260元；3、空调送货单两张共9798元；4、炉、炒锅等的收据一份共820元。杨文英于一审期间提交了一份《同意使用场地证明》，是由和亿公司、南屏企业集团向珠海市工商局出具的，用于为吴昆办理相关工商登记。杨文英称其是在准备起诉本案时在隔壁吴昆经营的商铺发现了该份文件。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，各方当事人对一审法院认定杨文英与和亿公司签订的《商铺租赁合同》无效均无异议，本院予以确认。现二审争议的是和亿公司与杨文英对合同无效导致杨文英的损失如何分担责任以及杨文英的具体损失如何确定的问题。针对和亿公司的上诉理由，本院分析认定如下：一、杨文英对《商铺租赁合同》无效是否存在过错。和亿公司从2007年起向南屏企业集团承租包括案涉商铺在内的南屏镇文化中心街商铺，和亿公司对这些商铺的性质是清楚明确的，其作为《商铺租赁合同》的出租人，应当将案涉商铺的房屋性质以及实际情况如实告知承租人杨文英，但和亿公司没有提供证据证明其已经履行了该项义务。根据本院查明的事实，虽然杨文英一审期间提交的《同意使用场地证明》可以反映案涉商铺的性质，但该份证明仅是与案外人吴昆所承租的商铺有关，并不能证明和亿公司在签订合同时也向杨文英出具过相同的证明，故不能证明杨文英当时已经知道其承租商铺的性质。因此，和亿公司将未经批准的临时建筑出租给杨文英，应当承担合同无效的全部过错责任。一审法院对此认定并无不当，应予以维持。二、关于杨文英具体损失的认定。案涉商铺因不符合规划而被政府有关部门强制拆除，在《商铺租赁合同》被认定无效后，杨文英在客观上已无法向和亿公司返还商铺，不存在出租人是否同意利用装修的问题，故在本案中对杨文英投入案涉商铺的装修的处理不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定。杨文英在本案中举证其已经于2019年7月30日收到了珠海香洲区城市管理和综合执行局发出的《公告》，《公告》的内容是告知杨文英在2019年8月8日前自行清理建筑物和堆放物，而案涉商铺是在2019年8月15日实际被强制拆除，即杨文英已经提前知道案涉商铺将被强制拆除的事实，且《公告》中也要求承租户自行清理商铺的物品，因此杨文英应当对案涉商铺内可移动、可拆除的设备和物品及时予以拆除和搬离，以避免损失。杨文英主张案涉商铺内的所有设备和物品均在强拆当天全部被损坏，但其没有提供证据予以证明，本院不予采纳。故对于案涉商铺内可移动、可拆除的设备、物品，杨文英未提前处理，其应当自行承担责任，不应在本案中要求和亿公司予以赔偿。根据二审查明的事实，本院对杨文英所主张的各项损失认定如下：1、《装修工程施工合同》第1.3条第（七）项“设备及其它”的第11项“锅碗瓢盆桶等杂货多项10000元”，从常理上即判断属于可以搬离的物品，因此不应列入杨文英的损失，应认定《装修工程施工合同》所涉损失的数额为140086（150086－10000）元；2、杨文英购置的空调亦属于可以拆除的设备，该部分价值9798元亦不应列入损失的范围；3、杨文英为案涉商铺安装电视网络所支付的电信服务费1260元，属于不可以拆除的项目，应列入损失范围；4、杨文英主张后来为案涉商铺添置的炉、炒锅等，属于可搬走的物品，不应列入损失范围；5、对于杨文英主张的其他损失，由于其没有提供相关凭证予以证明，本院不予认定。综上，应认定为杨文英对案涉商铺投入的损失共计141346（140086＋1260）元。一审法院对杨文英所主张的损失全部予以认定不当，本院予以纠正。杨文英在案涉商铺被强制拆除前已经使用了一定的期间，对于被强制拆除时案涉商铺的装修损失按装修合同约定的价格确定不合常理，对和亿公司也不公平。但由于案涉商铺已经被拆除，本案中无法通过评估或鉴定的方法确定案涉商铺装修的残余价值，而和亿公司上诉主张按已使用期间与合同约定租赁期间的比例来计算装修折旧具有一定的合理性，本院予以采纳。杨文英使用案涉商铺的时长为279天，合同约定的租赁期为1092天，因此，装修、设备投入的剩余价值为105232元[141346×[（1092-279）÷1092]，对该部分损失，和亿公司应当向杨文英予以赔偿。综上所述，上诉人和亿公司的部分上诉理由成立，对有理部分本院予以采纳，对无理部分本院予以驳回。一审认定事实部分不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初13378号民事判决第一项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初13378号民事判决第三项；三、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初13378号民事判决第二项为：珠海市和亿投资有限公司于本判决生效之日起十日内向杨文英赔偿装修、设备损失105232元；四、驳回杨文英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2761元，财产保全费1520元，合计4281元，由杨文英负担1584元，珠海市和亿投资有限公司负担2697元。二审案件受理费2392元（珠海市和亿投资有限公司预交了3927元，由本院退回1535元），由杨文英负担717元，珠海市和亿投资有限公司负担1675元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月三十日书记员  梁 暐高培翔