广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22600号原告（反诉被告）深圳市建南投资有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安数码时代大厦副楼501-502，统一社会信用代码91440300781356228L。法定代表人陈建。委托代理人吴劲松，广东智理律师事务所律师。被告（反诉原告）华建国，男，1968年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人马规化，广东深达律师事务所律师。深圳市建南投资有限公司（以下简称“建南公司”）与华建国租赁合同纠纷一案，建南公司诉请：1、确认因华建国违约于2019年3月19日解除双方的租赁合同；2、华建国退还租赁保证金144,332元并赔偿装修损失322,500元；3、华建国承担本案诉讼费。华建国的反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，建南公司负责清场；2、华建国无需退还租赁保证金144,332元；3、建南公司支付租金353,328元（租金暂计算至2019年9月，实际计算至搬离涉案房屋之日止）；4、建南公司支付物业管理费、空调维护费、空调使用费、电费及前述费用的滞纳金95,475.4元，暂计算至2019年9月30日；5、建南公司承担本案诉讼费。本案相关情况双方有争议的事项为第七项，第八项，第九项、第十项、第十一项、其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：位于深圳市××宝中时代广场（××）第栋23层2306号，面积429.56平方米。二、租赁合同签订时间：2017年6月6日。三、合同约定的月租金标准：72,166元。四、合同约定租金缴纳日期：租金在每月10日前交纳。五、合同约定租赁合同履行期限：2017年6月7日起至2024年10月6日止。六、租赁保证金：144,332元。甲方返还乙方租赁保证金的条件：1、租赁期满；2、不拖欠租金、管理费等。出现下列情形，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未满；2、拖欠租金（达15天以上）、管理费、水电费等。七、关于合同解除的问题。建南公司提交微信聊天记录，主张2019年3月19日，案外人林盼盼在微信中称如建南公司不支付2月份租金，就终止租赁合同，建南公司的孙某说可以。提交2019年5月16日的短信，拟证明双方实际于2019年3月19日终止涉案房屋租赁合同的事实，华建国的工作人员亦承认系建南公司提前终止合同，不同意退还租赁保证金及装修的事实。提交情况说明、关于卓越宝中时代广场2306B房租通知函等，拟证明中介锁门及原、被告协商终止合同并通知次承租人深圳市海晟设计工程有限公司于2019年3月19日后的租金由该司直接转账给华建国的事实。庭审后，提交2019年3月20日建南公司的员工孙鹏与华建国对话的录音资料，拟证明期间华建国承认未足额支付中介费的事实。期间孙鹏提出解约，华建国回答解约不会给承担装修费用，如果解约就按照合同走。华建国不予认可林盼盼系其授权人员，主张林盼盼在微信聊天记录中是假设，并非解除合同的意思表示，且林盼盼在2019年4月28日的微信聊天记录中亦明确说明是要求建南公司履行合同。华建国对2019年5月16日的短信记录真实性予以确认。经查，建南公司提交的2019年3月19日华总-琳胖胖的微信聊天记录如下：孙总，你好，如果你们这边还不能交租金的话，老板说就终止合同了。原告工作人员说：可以的，协调一些解约也可以的。2019年4月28日，琳胖胖说：不是解约，是要你们履约。原告工作人员说：我们没有办法履约，因为华总的原因，中介锁门，造成租户搬家，事情还在继续，让我们怎么履约。建南公司主张期间其工作人员一直与琳胖胖沟通，拟证明其中一间涉案房屋因华建国未支付中介费导致中介锁门，次承租人不得不退租的事实。2019年5月16日的短信记录显示：被告华建国向原告的员工谷兴催收涉案房屋的租金，并称按照合同规定，原告提出提前终止合同，押金和装修不予退还，且确认另外一家仍在租用的事实，并要求原告支付两个月租金私了。另查明，被告华建国主张被锁门的是涉案租赁合同的2306B房间。本院认为，被告华建国辩称案外人林盼盼非其授权人员，但并未否认微信聊天记录的真实性，故本院对上述微信聊天记录的真实性予以确认。林盼盼于2019年3月19日说如果不交租就终止合同，其后又于2019年4月28日催促原告交租的事实，结合2019年5月16日被告华建国催收租金的事实，并不足以确认双方于2019年3月19日协商一致解除涉案租赁合同，原告亦无证据证明双方其后进行了2306A房屋交接的事实。故原告关于请求确认双方于2019年3月19日解除涉案租赁合同的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。结合2019年3月20日的录音资料可以确认双方就是否继续履行合同或者解除合同进行协商的事实，被告华建国于2019年5月16日通过短信要求原告建南公司支付租金并私了可以认定被告华建国于2019年5月16日同意解除与原告的涉案租赁合同关系。八、关于退还租赁保证金的问题。原告建南公司缴纳了租赁保证金144,322元，根据原告建南公司与林盼盼的微信聊天记录、录音资料，可以确认有中介人员向被告华建国催讨中介佣金并采取张贴公告、锁门的事实，该事实给承租人造成一定的影响。被告华建国于2019年5月16日明确同意解除租赁合同，可视为双方协商解除涉案租赁合同，被告华建国应当退还原告建南公司租赁保证金144,322元。九、关于装修损失的问题。建南公司提交主张于2019年4月15日发送给林盼盼的图纸、2017年6月27日的装修施工合同、消防工程合同、中央空调安装合同，庭审后补充提交银行转账记录，拟证明其装修损失：1、2017年7月10日支付1901、2306装修首款96,750元，2017年8月31日支付2306空调首款44,800元，2017年9月1日支付2306空调消防款51,550元，2017年10月27日支付宝中卓越2306、1901二期装修款96,750元，2017年12月4日支付宝中卓越1901、2306三期装修款112,875元。被告华建国对上述银行交易流水的真实性予以认可，主张建南公司仅对涉案房屋进行了简单装修。本院认为，根据双方签订的附加条款约定，甲方同意乙方将所承租的物业装修改造和分割出租，甲方给予乙方自2017年6月7日至2017年10月6日的装修免租期，结合建南公司提交的银行交易流水载明的付款时间，本院采信原告建南公司关于对涉案房屋进行了装修的事实。因双方系协商解除租赁合同，且上述装修款包含了案外房屋即1901房屋的装修款，根据公平原则，本院酌情判决被告华建国支付原告装修补偿款150,000元。十、关于拖欠租金的问题。建南公司主张涉案租赁合同中的2306B房屋次承租人深圳市海晟设计工程公司自2019年3月起直接向被告华建国交付租金，被告华建国予以确认。被告华建国主张原告拖欠涉案租赁合同中的2306A房屋自2019年2月起的租金（每月租金47,166元）。本院认为，原告建南公司自2019年2月起未缴纳2306A房屋的租金，且未提交证据证明双方进行了房屋交接的事实，被告华建国在履行合同过程中有一定的过错，其过错导致建南公司无法正常使用2306A房屋，造成其租金收入的损失，因出租人的原因导致承租人无法实际使用涉案房屋，华建国向建南公司主张2019年2月至2019年5月16日期间的租金损失，因建南公司并无证据证明中介锁门导致其长期无法使用涉案2306A房屋，根据公平原则，本院酌情判决建南公司按照50%的标准支付上述期间的租金即（47,166元×3个月+47,166元÷30天×16天）×50%=83,326.6元。建南公司未提交证据证明双方解除合同后与华建国进行了交接，华建国亦未提交证据证明采取措施防止损失的扩大，根据公平原则，双方按照50%的比例承担2306A房屋自2019年5月16日至2019年9月期间的租金损失，即（47,166元÷30天×15天+47,166元×4个月）×50%=106,123.5元。此后的租金损失由被告华建国自行承担。十一、关于物业管理费等费用支付的问题。被告华建国主张原告建南公司拖欠2019年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费、本体维修金、空调维护费、电费、滞纳金等费用合计95,475.4元。其在庭审中确认其并未垫付上述费用。故被告华建国向原告建南公司主张相关物业管理费等费用，本院不予支持。十二、其他应说明事项。涉案房产权利人为华建国。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认深圳市建南投资有限公司与华建国签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年5月16日解除；二、深圳市建南投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告华建国2019年2月至2019年9月期间的租金189,450.1元；三、华建国于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市建南投资有限公司租赁保证金144,322元；四、华建国于本判决生效之日起十日内补偿深圳市建南投资有限公司装修款损失150,000元；五、驳回深圳市建南投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回华建国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,151元，反诉受理费4,016元，合计8,167元，由原告深圳市建南投资有限公司承担3,229元，由被告华建国承担4,938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何    静二〇二〇年七月三十日书记员 林嘉琦（兼）书记员 张  美  乔