河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2985号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文胜，男，1966年11月4日出生，汉族，住安阳市北关区。上诉人（原审被告）：安阳市北关区宝利快捷旅馆，住所地安阳市北关区东工路193号二层（老双菱商场北100米路东）。经营者：刘文胜，基本情况同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：李艳军，河南新大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安阳市第二橡胶厂，住所地安阳市北关区灯塔路4号。诉讼代表人：安阳市第二橡胶厂破产案件管理人。负责人：田兵。委托诉讼代理人：卢志强，河南坤信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵纯良，安阳市关区锦江法律服务所法律工作者。上诉人刘文胜、安阳市北关区宝利快捷旅馆因与被上诉人安阳市第二橡胶厂租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘文胜、安阳市××区宝利快捷旅馆上诉请求：一、撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由:一审法院认定事实、适用法律错误，程序违法。1、被上诉人安阳市第二橡胶厂作为一审诉讼主体、安阳市第二橡胶厂破产管理人作为诉讼代表人不适格，上诉人安阳市北关区宝利快捷旅馆作为一审被告不适格。安阳市第二橡胶厂2010年7月19日已经破产清算，2010年11月5日，安阳市中级人民法院民事裁定书，宣告安阳市第二橡胶厂破产还债，2014年8月29日，安阳市中级人民法院作出（2010）安法破字第1-1-5号民事裁定书，终结安阳市第二橡胶厂破产还债程序。后安阳市国安企业管理服务有限公司对安阳市第二橡胶厂进行托管。安阳市第二橡胶厂土地为划拨性质，且其上建筑物已经拍卖，土地国家已经收回，安阳市国安企业管理服务有限公司作为托管单位才是合适的诉讼主体，一审法院认可安阳市国安企业管理服务有限公司2018年8月20日向刘文胜下达腾房通知，就是解除合同的意思表示也说明了这一点。上诉人安阳市北关区宝利快捷旅馆是上诉人刘文胜开办，与被上诉人没有租赁关系，根据合同相对性原则，被上诉人将安阳市北关区宝利快捷旅馆作为诉讼主体不适格。2、一审法院对租金的认定、判决是错误的。上诉人刘文胜就土地的租金从签订合同之日起交纳到2017年底。一审法院认定上诉人刘文胜2015年2月13日已经交纳15500元土地租金，却判决上诉人刘文胜从2013年1月1日起交付租金错误。一审法院认为2018年8月20日安阳市国资委委托安阳市国安企业管理服务有限公司向上诉人刘文胜下达过腾房通知，为什么通知时没有要求交纳租金。3、一审判决上诉人将租赁的原煤厂空地、锅炉房、机修更衣室腾清并返还安阳市第二橡胶厂错误。上诉人刘文胜租赁目的是修建建筑对外租赁，被上诉人是明知也是同意的，上诉人刘文胜对原煤厂空地整理、平整、修建房屋，对锅炉房、机修更衣室、锻工房也进行了修建、增建，客观上已经不可能恢复原状。4、一审法院对合同的解除以及对合同条款的理解、认定是错误的。一审法院认为，安阳市第二橡胶厂破产后，安阳市国资委委托安阳市国安企业管理服务有限公司于2018年8月20日向刘文胜下达过腾房通知，认为涉案的租赁合同和补充协议已经解除错误。被上诉人提供的土地使用证所显示，涉案土地不得对外租赁，被上诉人2009年即应明知已经破产，还将涉案土地对方租赁，在上诉人刘文胜建设房屋时准许，经历多年修建，刘文胜投资巨大，被上诉人显然有重大过错。合同约定的投资部分归刘文胜所有，只能理解为房屋归其所有。5、一审法院不支持上诉人刘文胜的反诉错误。上诉人投入巨资，对空地（实际是个垃圾场地）进行了平整、整修、建房，被上诉人在评估拍卖时，理应予以告知，并对上诉人投资部分予以合理评估作价，将拍卖价款给付被上诉人刘文胜。6、一审程序违法。庭审中，被上诉人仅提供评估报告中的两页，一审法院要求被上诉人提供完整的评估报告，但是上诉人未看到完整的评估报告，也未质证，一审法院对该证据予以认可错误。安阳市第二橡胶厂辩称：1、关于橡胶厂管理人是否具备诉讼主体资格及管理人是否可以代表诉讼，2010.7.19橡胶厂进入破产程序，由法院指定管理人，按照破产法规定，由管理人代表债务人橡胶厂进行诉讼，目前橡胶厂破产程序已终结，但相关遗留问题及诉讼未解决完毕，按照破产法规定，可以继续保留管理人处理遗留问题，橡胶厂作为本案诉讼主体及管理人作为诉讼代表人主体适格。2、上诉人在破产前与橡胶厂签订合同，在橡胶厂进入破产程序后，依照破产法规定，在人民法院受理破产案件后双方之间的合同已经解除，即使管理人同意继续履行合同，双方签订的合同已经在2012年12月底到期，之后尽管上诉人使用合同约定的标的物，但双方并无签订新的书面合同约定使用期限，因此只能按照临时合同，管理人可以根据破产程序需要要求解除合同，对于上诉人提到的投入损失的问题，管理人认为应当由其自行承担，上诉人明知橡胶厂已经进入破产还债程序，其资产随时可能变卖，其仍擅自进行施工，且没有经过管理人书面同意，其投入的部分应当认定为违章建设。3、安阳市国安企业管理服务有限公司的身份问题，2018年9月20日安阳市国有资产监督管理委员会出具文件，国资委委托国安公司处理橡胶厂遗留问题，橡胶厂管理人并没有撤销，橡胶厂对外的诉讼等一切实物仍应当以橡胶厂作为主体及管理人作为代表。4、一审认定事实清楚，上诉人缴纳相应的费用并不是按照合同约定有规律的缴纳，其认为2015年缴纳的15500元之后，意味从2013年—2017年之间的租金均已缴纳的上诉理由没有依据。安阳市第二橡胶厂向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘文胜、被告宝利旅馆立即腾清其占用二橡胶厂的原煤场空地、原机修更衣室和锅炉房，并返还二橡胶厂；2、判令刘文胜按照每日165元向二橡胶厂支付占用费，从2013年1月1日起计算至腾清之日止。刘文胜向一审法院提出反诉请求：1、判令二橡胶厂补偿刘文胜180万元；2、反诉费用由二橡胶厂承担。一审法院认定事实:安阳市灯塔路4号面积为21214.10平方米的国有土地使用权人为二橡胶厂，国有土地使用权证号为安阳市国用（35）字第544号，填发日期为2000年5月30日。2009年6月29日，关于二橡胶厂的原煤场空地，二橡胶厂（甲方）和刘文胜（乙方）签订租赁合同，但二橡胶厂提供的合同中约定的租赁期限为2009年8月5日至2012年12月31日，租金为每年3万元，而刘文胜提供的合同中约定的租赁期限为2009年8月5日至2012年8月4日，租金为每年2万元；两份合同上均加盖有二橡胶厂的公章，并有法定代表人马九红的签字。其他主要内容均相同，包括租金的结算方式为年交，乙方应提前十日交付租金。乙方租赁期间如需改造，必须向甲方写出书面报告，待甲方同意后，乙方方可施工，改造的一切费用由乙方承担。合同到期后，如甲方不破产，乙方可继续承租。本合同签订后，任何一方不得无故中止，如遇甲方破产、国家政策变更和人力不可抗拒的原因，则本合同自行解除；乙方投资部分归乙方所有，甲方不承担任何赔偿责任。上述空地位于安阳市灯塔路与××交叉口向××米路东，四至为：东部边界距安阳市东工路路东的路沿石约75米，西部边界距安阳市东工路路东的路沿石约7米，南部边界距安阳市灯塔路路北的路沿石约88米，北部边界距安阳市东工路三巷路南的路沿石约62米。2009年8月12日，双方签订补充协议，二橡胶厂将其锅炉房和原机修更衣室出租给刘文胜，租赁期限为2009年8月16日至2012年8月4日，租金共4000元。另查明，2009年6月26日，刘文胜向二橡胶厂交纳2万元租金。2015年2月13日，刘文胜通过银行向马九红转账15500元。2016年10月20日，刘文胜向二橡胶厂破产案件管理人交纳2016年8月9日至2016年11月8日的房屋使用费4000元。2010年7月19日，安阳市中级人民法院审理二橡胶厂破产还债一案，并于同日作出（2010）安法破字第1-2-1号民事决定书，指定安阳市国资委等有关部门组成的清算组担任二橡胶厂的破产案件管理人。2010年11月5日，安阳市中级人民法院作出（2010）安法破字第1-1-2号民事裁定书，宣告二橡胶厂破产还债。2014年8月25日，安阳市中级人民法院作出（2010）安法破字第1-1-4号民事裁定书，确认二橡胶厂破产财产分配方案有效，由破产案件管理人负责执行。2014年8月29日，安阳市中级人民法院作出（2010）安法破字第1-1-5号民事裁定书，终结二橡胶厂的破产还债程序；未得到清偿的债权不再清偿；保留破产案件管理人，继续清收债权、安置职工。双方签订租赁合同时，该地块上的锅炉房、机修更衣室为一层房屋，其他为空地。后刘文胜在锅炉房上加盖了一层房屋，在胶粉车间、锻工房的原址上新建了房屋用于自己经营或出租。宝利旅馆系刘文胜开办，为个体工商户。2018年8月20日，安阳市国安企业管理服务有限公司（以下简称国安公司）按照安阳市国资委的要求，向刘文胜下达腾房通知。再查明，安阳市第二橡胶厂破产案件管理人至今未向二橡胶厂的原登记机关办理注销登记。2013年6月27日，安阳新兴资产评估事务所有限责任公司作出新兴评报[2013]第0612号资产评估报告书，其中锻工房的评估净值为900元，胶粉车间的评估净值为7560元。2014年8月22日债权人会议通过的二橡胶厂破产财产分配方案显示，前述建筑物已经变现。一审法院认为：二橡胶厂的破产还债程序虽已终结，但并未注销，且案涉国有土地的使用权人为二橡胶厂，故二橡胶厂具有主体资格。二橡胶厂与刘文胜签订了两份土地租赁合同，日期相同，且由双方签字、盖章。因二橡胶厂未提供充分证据证明其提供的租金为3万元的合同签订时间在后，故应当采用刘文胜提供的合同，即租赁期限为2009年8月5日至2012年8月4日，年租金为2万元。涉及锅炉房、机修更衣室的补充协议租赁期限为2009年8月16日至2012年8月4日，租金共4000元，故折算后的年租金为1347元。上述租赁期限届满后，刘文胜继续使用租赁物，且二橡胶厂没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，且当事人可以随时解除合同。在二橡胶厂破产后，安阳市国资委委托的国安公司已于2018年8月20日向刘文胜下达了腾房通知，故案涉的租赁合同和补充协议现已解除。现二橡胶厂要求刘文胜和宝利旅馆腾清其租赁的原煤场空地、锅炉房和机修更衣室，并返还给二橡胶厂，于法有据，应予支持。根据合同的性质，因刘文胜须腾清上述空地、锅炉房和机修更衣室并返还，故在返还前应当恢复原状，即刘文胜应当拆除其在上述地块上建造的房屋，拆下的材料归刘文胜所有。刘文胜向二橡胶厂破产案件管理人交纳的4000元系2016年8月9日至2016年11月8日的房屋使用费，不能证明与上述租赁合同和补充协议有关，本院不予认定。15500元虽系刘文胜于2015年2月13日转给马九红个人，但结合马九红系二橡胶厂的法定代表人，以及二橡胶厂的破产还债程序当时已经终结的情形，可以认定马九红收取该款系履行职务行为，故应当将该款认定为刘文胜支付的租金。除上述15500元以外，因刘文胜未提供充分证据证明其在2013年1月1日之后支付过其他租金，故二橡胶厂要求刘文胜、宝利旅馆从2013年1月1日起支付租金，于法有据，应予支持，但其中应当扣除上述15500元。因空地的年租金为2万元，锅炉房和机修更衣室的年租金为1347元，故年租金合计为21347元。二橡胶厂主张空地的年租金为3万元，没有事实依据，法院不予支持。双方约定在合同解除后，刘文胜投资部分归刘文胜所有，二橡胶厂不承担任何赔偿责任。因此，作为完全民事行为能力人，刘文胜在明知原租赁期限为三年的情况下投资建造房屋，则应当自行承担合同解除后的相应后果。刘文胜反诉要求二橡胶厂辩称其180万元没有事实和法律依据，法院不予支持。但是，由于租赁时锻工房、胶粉车间原址上没有建筑物，其上的建筑物系刘文胜在租赁后建造，而经过资产评估和二橡胶厂变现的建筑物中包括锻工房、胶粉车间，因此二橡胶厂虽然不用承担赔偿责任，但前述建筑物的评估净值8460元应当由刘文胜获得。在计算刘文胜需支付的租金时，应当扣除该8460元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）刘文胜、被告安阳市北关区宝利快捷旅馆于本判决生效后十五日内，将其租赁的安阳市第二橡胶厂在安阳市灯塔路4号的原煤场空地、锅炉房、机修更衣室腾清并返还给安阳市第二橡胶厂；二、被告（反诉原告）刘文胜于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）安阳市第二橡胶厂支付租金（租金按年租金21347元计算，从2013年1月1日起计算至刘文胜、安阳市××区宝利快捷旅馆将上述第一项的租赁物返还给安阳市第二橡胶厂之日止，其中应扣除23960元）；三、驳回原告（反诉被告）安阳市第二橡胶厂的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘文胜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1406元，由被告（反诉原告）刘文胜、被告安阳市北关区宝利快捷旅馆负担。反诉案件受理费10500元，由被告（反诉原告）刘文胜负担。经本院审理查明：2010年7月本院受理二橡胶厂破产案件后，管理人开始收取房屋租金。管理人将包含涉案房屋及场地在内的租赁物统一出租给尹志华，尹志华向管理人缴纳了2012年1月至2015年5月租赁费，刘文胜向尹志华缴纳租赁费。管理人陈述从2014年6月开始，委托二橡胶厂原法定代表人马九红收取租金并交给管理人，马九红于2014年5月23日至2017年1月12日向管理人缴纳租赁费，其中2015年12月4日一笔收据上注明马九红缴纳刘文胜租赁费15750元，刘文胜于2015年2月13日至2017年11月27日向马九红转账4笔，包括上述15750元。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、一审原被告诉讼主体是否适格；2、双方之间的租赁合同是否应当解除，一审法院关于刘文胜已支付租金的认定是否适当；3、上诉人的反诉请求应否予以支持。关于一审原被告诉讼主体资格问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第10条规定，公司依法清算结束并办理完注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司名义进行。二橡胶厂破产还债程序已经终结，但并未办理注销登记手续，其仍具有民事主体资格，仍可作为民事诉讼主体参加诉讼。宝利旅馆系刘文胜开办，其与本案租赁合同相关，其作为本案诉讼主体适格。关于双方之间的租赁合同是否应当解除，一审法院关于刘文胜已支付租金的认定数额是否适当。根据租赁合同第十条约定，现二橡胶厂破产，双方之间及补充协议自行解除，合同解除后，刘文胜应当返还二橡胶厂租赁房屋及土地。关于刘文胜应支付租金数额，管理人向刘文胜主张2013年1月1日之后的租赁费，但是其于2012年1月-2015年5月将涉案房屋及场地租赁给尹志华并收取租金，其不应向刘文胜重复主张该时间段的租赁费；2015年6月以后，刘文胜应向管理人缴纳租金，尽管管理人陈述委托马九红收取租金，但根据本院查明的刘文胜向马九红转账及马九红向管理人缴纳租金情况，除2015年9月18日转账15750元，2015年12月4日，马九红缴纳刘文胜租赁费15750元外，并不能证明马九红将收到的转账交给管理人，刘文胜于2016年10月20日向管理人缴纳的4000元应认定为租赁费，综上，2015年6月之后，刘文胜缴纳租赁费共计19750元。扣除一审法院已经认定的刘文胜建造的经过评估变现的胶粉车间和锻工房价值8460元，共计扣除28210元，本院对该部分予以变更。关于刘文胜的反诉请求是否应予支持。双方租赁合同及补充协议于2012年8月4日到期后，未再续签合同，刘文胜进行改造建设时，并未提交书面报告，也未提供证据证明经过二橡胶厂同意，特别是宝利旅馆系在合同到期后的2012年年底开始建设，也未取得批建手续，其应当承担二橡胶厂破产后合同解除所产生的后果，其要求二橡胶厂承担赔偿责任，无事实及法律依据，且与租赁合同约定不符，不应支持。综上，刘文胜关于租金已经缴纳的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2429号民事判决第一、三、四项；二、变更安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2429号民事判决第二项为：刘文胜于本判决生效后十五日内向安阳市第二橡胶厂支付租金（租金按年租金21347元计算，从2015年6月1日起计算至刘文胜、安阳市北关区宝利快捷旅馆将上述第一项的租赁物返还给安阳市第二橡胶厂之日止，其中应扣除28210元）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1406元，由安阳市第二橡胶厂负担484元，刘文胜、安阳市北关区宝利快捷旅馆负担922元，反诉案件受理费10500元，由刘文胜负担；二审案件受理费11906元，由刘文胜、安阳市北关区宝利快捷旅馆负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年七月三十一日书记员  贾晓楠