广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12493号原告：管穗芬，女，1964年10月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*************，公民身份号码440************344。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地广东省珠海市海滨南路9号2区第7层7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。原告管穗芬诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称联晟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于同年6月29日公开开庭进行了审理。原告管穗芬，被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼，被告联晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2018年7月3日签订的《盛明广场物业使用权转让合同》及《盛明广场装修协议》。2.被告盛明公司返还原告已支付的首期转让款、装修协议款共326845元，并支付违约金（以326845元为本金从2020年1月1日起按日万分之五计算至实际清偿日止）。3.解除原告与被告联晟公司于2018年7月3日签署的《装修设计、装修材料定购协议》。4.被告联晟公司立即返还原告已支付的装修设计费30000元。5.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月3日，被告盛明公司与原告签订《物业使用权转让合同》，盛明公司将位于佛山市南海区*********************物业的使用权转让给原告，转让费为266345元（首期转让款134345元，余下转让款132000元在2018年8月3日向东莞银行佛山分行借款）。同日，盛明公司与原告还签订了《盛明广场装修协议》，约定原告向盛明公司支付该物业装修费60500元。按照约定，原告在2018年7月3日向被告盛明公司支付了首期转让款134345元，装修款60500元，余下转让款132000元通过东莞银行佛山分行发放借款方式在2018年8月3日支付，合计326845元。2019年12月6日原告已还清东莞银行佛山分行的剩余借款，借款本息已结清。2018年7月3日，原告与被告联晟公司签订了《装修设计、装修材料订购协议》，约定原告向被告联晟公司支付装修设计费30000元。按照约定，原告在2018年7月3日已向联晟公司支付了该30000元。转让合同约定被告盛明公司应在2019年10月30日前将物业毛坯交付给原告使用；装修协议约定原告与2019年11月1日提供该物业给被告盛明公司装修，被告盛明公司应于2019年12月31日前完成装修并交付原告使用。但直至本起诉状签署之日，盛明公司从未通知原告收楼，装修更是无从谈起。原告在2019年10月25日与被告盛明公司签订了一份《解除合同协议书》，协议双方一致同意解除《盛明广场物业使用权转让合同》和《盛明广场装修协议》，被告盛明公司应退还原告326845元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还81712元，第二期于2020年2月30日前退还81711元，第三期于2020年3月20日前退还81711元，第四期于2020年4月20日前退还81711元。但直至2020年5月21日，盛明公司没有履行解除协议的承诺，一分钱都没有退还给原告。原告在2019年10月25日与被告联晟公司签订了《解除合同协议书》，一致同意解除《装修设计、装修材料定购协议》，并约定联晟公司在2020年4月20日前退还原告30000元，但直到2020年5月21日前，联晟公司没有履行承诺，一分钱都没有退还给原告。原告多次到盛明广场与两被告协商，要求退款，但两被告一直推诿。截止至2020年5月21日，被告逾期交楼已达142天。根据转让合同第十条第5点约定“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同给。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金”。因此，被告盛明公司逾期交楼已构成违约，并严重损害了原告的合法利益，原告依法提起诉讼，请求法院支付原告全部诉讼请求。被告盛明公司辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》已经于2019年10月25日协商解除，自解除之日起，原告不得再以已经解除的《物业使用权转让合同》、《装修协议》向被告主张权利。二、被告盛明公司确认收到原告的物业使用权转让款和装修款合计326845元，盛明公司同意退还该款项。三、被告盛明公司与原告签署的《装修协议》并未就装修违约金进行约定，原告支付的326845元包括装修款60500元，假如法院认定盛明公司需要支付违约金，原告主张的违约金过高，请法院予以调整。被告联晟公司没有答辩。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的个人贷款结清证明与本案无关，本院对其关联性不予确认；2.原告出示与联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》及《解除合同协议书》、联晟公司出具的收据，有原件核对，本院对真实性采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年7月3日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座0405号物业（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款为266345元，首期转让款134345元于本合同签订当日支付（含定金），余款132000元于两个工作日内提交贷款资料并前往银行办理贷款手续，申请贷款的年限、利率、金额以银行批复为准。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》（以下简称装修协议），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年7月3日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年7月3日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。同日，盛明公司出具两张收据，分别确认收到原告支付涉案物业的首期转让款134345元、60500元。同日，联晟公司出具收据，确认收到原告支付涉案物业装修设计费30000元。2018年8月3日，盛明公司出具收据，确认收到原告支付涉讼物业的使用权转让款132000元。2019年10月25日，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除关于涉讼物业的转让合同、装修协议，被告盛明公司退还原告已支付款项326845元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还81712元，第二期于2020年2月20日前退还81711元，第三期于2020年3月20日前退还81711元，第四期于2020年4月20日前退还81711元；被告盛明公司如期全额退款之日为双方签订的转让合同、装修协议正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。同日，原告与被告联晟公司签订《解除合同协议书》，约定解除涉案《装修设计、装修材料定购协议》，被告联晟公司在2020年4月20日前退还30000元。2020年5月25日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，因为盛明广场已经烂尾，所以双方签订《解除合同协议书》，现被告盛明公司没有退款，转让合同约定于2019年12月31日交楼，盛明公司未能按期交付，应从2020年1月1日起计算违约金。被告盛明公司陈述，涉案物业的楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订转让合同时，出租的物业未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自约定交付之日（2019年10月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，因此，2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，超出二十年（2039年10月30日至2051年12月30日）部分的约定无效。原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》虽约定被告盛明公司如期全额退款之日为转让合同及装修协议解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除，且此后双方亦未再继续履行转让合同及装修协议，则转让合同中二十年有效部分的约定及装修协议于《解除合同协议书》签订之日即解除，本院确认转让合同中二十年有效部分的约定及装修协议于《解除合同协议书》签订之日（2019年10月25日）已经解除。转让合同部分无效，有效部分已解除，装修协议亦已解除，原告诉请被告盛明公司退还转让款及装修费合共326845元，被告盛明公司在《解除合同协议书》中亦确认返还，本院予以支持。关于转让款的违约金问题，被告盛明公司与原告约定如期全额退款后双方的权利义务方了结，但被告盛明公司并未退款，即便转让合同已经协商解除，原告亦有权根据转让合同的约定，向被告盛明公司主张无法按期交付致使合同解除的违约责任，本院结合转让合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，参照转让合同对于原告逾期付款违约责任的约定，根据公平及诚实信用原则，酌定盛明公司支付以未退转让款266345元为本金按日万分之五标准计算从2020年1月1日起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即266345元×30%=79903.5元）为上限。因装修协议并未约定违约责任，被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年5月25日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告诉请的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。被告联晟公司已与原告签订《解除合同协议书》，协商解除《装修设计、装修材料定购协议》，本院确认《装修设计、装修材料定购协议》于《解除合同协议书》签订之日（2019年10月25）解除，被告联晟公司应按照约定退还设计及定购费用30000元予原告。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告管穗芬与被告佛山盛明置业有限公司于2018年7月3日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2019年10月25日解除；二、确认原告管穗芬与被告佛山盛明置业有限公司于2018年7月3日签订的《盛明广场装修协议》于2019年10月25日解除；三、确认原告管穗芬与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年7月3日签订的《装修设计、装修材料定购协议》于2019年10月25日解除；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款266345元及支付违约金（违约金以266345元为本金从2020年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算，并以79903.5元为上限）予原告管穗芬；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（利息以60500元为本金从2020年5月25日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告管穗芬；六、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告管穗芬。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计3326.34元（原告管穗芬已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担3051.34元，由被告珠海市联晟装饰工程有限公司负担275元，上述被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3326.34元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年七月三十一日书记员  李和仪