贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4157号上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵贤军，男，白族，1982年7月20日出生。住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：王亚群，女，汉族，1988年4月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（一般授权代理）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人赵贤军、王亚群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月22日依法由杨孝春担任审判长，审判员郭少华、吉雪组成合议庭，书记员何曼青担任法庭记录公开开庭审理了本案，上诉人瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林，被上诉人赵贤军、王亚群委托诉讼代理人刘力铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人赵贤军、王亚群的诉讼请求。事实及理由：1.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。2.即便上诉人应当承担违约责任，在约定过高、损失难以确定的情况下，一审按贷款利率169%的标准计算本案违约金亦过高，应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%予以调整。3.涉案房屋于2018年11月29日具备办证条件后，上诉人多次催交被上诉人提交办证资料，被上诉人拒不提交，恶意制造违约，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止不当，上诉人至迟承担违约责任至一审庭审再次通知被上诉人提交办证所需资料之日。被上诉人赵贤军、王亚群答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审原告赵贤军、王亚群一审诉讼请求：一、被告在60日内向原告交付位于毕节市的不动产权证书;二、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计106461.75元（实际金额以原告已付总房款373550.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;三、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2014年5月21日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第2幢28层1号商品房，房号为2-28-1；建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款373,550.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款113,550.00元，余款260,000.00元以公积金贷款支付；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了被告房屋总价款373,550.00元。被告将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证相关税费。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款373,550.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，予以支持，对交付的诉讼请求，不予支持。但原告必须交清办证所需税费和提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告赵贤军、王亚群交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告赵贤军、王亚群申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵贤军、王亚群逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款373,550.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）。三、驳回原告赵贤军、王亚群的其他诉讼请求。案件受理费1,215.00元，由原告赵贤军、王亚群负担401.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担814.00元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为：1.上诉人应否承担违约责任及违约责任期间应如何认定；2.一审适用的违约金标准是否恰当。关于焦点1，上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人向被上诉人支付违约金的条件是其逾期向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书，故被上诉人是否向上诉人提交其自身应当提交的办理涉案房屋转移登记资料与上诉人应当承担逾期履行文书交付义务的违约责任无涉，上诉人以被上诉人恶意拖延提交资料主张不承担违约责任无事实依据，本院不予采纳。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记其自身应提交的有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务。上诉人就涉案房屋于2019年4月29日符合办理转移登记条件已于一审开庭时向被上诉人进行了披露，故上诉人承担违约责任的时间应截止至一审开庭之日的2020年4月9日，一审判决上诉人承担违约责任至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日错误，本院予以纠正。关于焦点2，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。上诉人主张参照中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2059号民事判决第一、三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告赵贤军、王亚群交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告赵贤军、王亚群申请办理涉案商品房的不动产权证书。三、驳回原告赵贤军、王亚群的其他诉讼请求。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2059号民事判决第二项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人赵贤军、王亚群逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以被上诉人已付购房款373,550.00元为基数，自2017年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年4月9日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费1,215元，由被上诉人赵贤军、王亚群负担415元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担800元。二审案件受理费1628元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担1000元，被上诉人赵贤军、王亚群负担628元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月二十二日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青