山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0883民初3563号原告：张守娥，女，1973年5月8日出生，汉族，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：高鹏，山东中昊律师事务所律师。被告：吴宗蕊，女，1971年12月15日出生，汉族，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：邢宝华（系吴宗蕊之夫），男，1974年4月10日生，汉族，居民，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：娄鹏，山东太阳石律师事务所律师。原告张守娥与被告吴宗蕊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张守娥及其委托诉讼代理人高鹏，被告吴宗蕊及其委托诉讼代理人邢宝华、娄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守娥向本院提出诉讼请求，1.请求法院判令解除双方订立的门面租赁合同；2.判令被告返还租金37028元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年9月12日签订门面租赁合同，双方约定了租金及租赁期。2019年9月份，原告装修时，山东创元物业管理服务有限公司向原告下发通知，称原告所租赁房屋产权人为山东创元物业管理服务有限公司（以下简称创元公司），创元公司不允许任何单位或个人对外转租，原告经过向创元公司查询，被告租赁的创元公司该门面于2019年12月31日到期，由于创元公司禁止被告转租，致使双方签订三年的门面租赁合同无法履行，被告构成根本违约，根据《合同法》相关规定，特起诉致法院，请求依法判决。吴宗蕊辩称，1、答辩人同意解除与被答辩人签订的“门面租赁合同”；2、请求依法驳回被答辩人第二、三项诉讼请求;3、请求判令被答辩人返还答辩人留在门面房内的附属设施（详见：门面房内附属设施清单说明）或折价返还。一、本案房屋租赁事实经过。涉案门面房位于邹城市，建筑面积约70m2,答辩人于2015年6月与原经营户赵大方协商，以十万元转让费把该门面房转让给答辩人，该房屋产权人为兖矿物业管理中心，现变更为山东创元物业管理服务公司，当时该门面房只是毛坯房（只有房屋结构、两扇窗户、一个铁皮卷帘门，然后通电，此外一无所有），兖矿物业中心承诺此门面房的租赁权会永远属于承租人，除非承租人自己放弃。由此，答辩人便放心大胆的装修该门面房，历时7个多月，花费近80万元，自行打了水井以及安装高压水泵系统、电源重新安装了三项电、室内外的下水管道安装、房顶的防水、户外水泥地面停车位，室内地砖墙砖等等，整体外观按仿古装修把该门面房焕然一新。2016年1月1日答辩人与兖矿物业管理中心签订租赁合同至2018年12月31日，2019年1月1日与山东创元物业管理服务公司签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2019年1月1日至2019年12月31日，答辩人在此门面房经营家传药膳，店名为《合德堂食膳坊》。期间一直按时缴纳租赁费、电费等各项费用，守法经营，从未出现任何问题。但由于大环境影响，所经营的药膳连年出现亏损，还有就是需要照顾孩子，答辩人不得已2019年6月份打算转让该门面房，9月份时，被答辩人上门希望租赁该门面房，经双方协商一致，于2019年9月12日签订“门面租赁合同”一份，合同约定被答辩人租赁该房屋，租赁期限为2019年9月12日至2020年9月12日，由于山东创元物业管理服务公司规定租赁合同只能一年一签，双方口头约定，被答辩人无条件协助答辩人签订续租合同。2019年12月27号，创元物业向答辩人下达了《房屋（场地）租赁告知书》,告知该门面房2019年12月31日到期，并通知答辩人2016年至今跟物业签订租赁合同时缴纳的押金3800元整，需要补交2200元押金，带齐相关资料到创元物业办理合同续签。接到通知后，答辩人立即联系被答辩人，被答辩人始终推诿拖延；后又多次电话和上门联系，竟然直接就找不到其本人了。后来疫情爆发，然后就是停工、封城。直至今年5月份，答辩人才得知该房屋已被被答辩人与创元物业签订了租赁合同。二、答辩人与被答辩人签订的“门面租赁合同”，系双方真实意思表示，双方当事人均应受其约束。被答辩人主张返还租金37028元没有任何事实及法律依据，应予驳回。被答辩人在起诉书中已明确表明，其在2019年9月签订合同时就明知答辩人对该房屋没有转租权，也知道答辩人对该房屋的租赁权截止时间为2019年12月31日，仍与答辩人签订“门面租赁合同”，双方在“门面租赁合同”第三条租赁期限、第四条租金及支付方式约定：租期为三年，每年一签。被答辩人在签订合同时也向答辩人口头承诺，协助答辩人到期续签合同，在答辩人要求其配合按照约定办理房屋租赁续签合同时，却又故意躲避答辩人，并利用疫情期间答辩人及其丈夫邢宝华（答辩人丈夫系援辽宁的医护人员）外出不知情的前提下，私自与创元公司签订租赁合同，其行为具有明显欺诈及恶意，严重侵犯了答辩人的合法权益，因此被答辩人主张于法无据，应予驳回。三、造成答辩人未能与创元物业续签合同是由被答辩人造成的，被答辩人是依据双方签订的租赁合同占有使用该房屋，其无权要求答辩人返还租金。答辩人与创元物业签订的“房屋租赁合同”合法有效，虽然答辩人对该房屋没有转租权，依据我国《合同法》第224条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租”。创元物业对答辩人与被答辩人的“门面租赁合同”是知情的、认可的，并未提出异议，从创元物业向答辩人送达的“房屋租赁告知书”也可以看出，首先是向答辩人送达，其次知晓店名更改，再次认可原合同于2019年12月31日到期，最后要求是续租，再者答辩人是否有转租权也与被答辩人无关，被答辩人从2019年9月12日至今也是依据双方的合同约定占有使用该房屋。且造成答辩人未能与创元物业续签合同完全是由被答辩人恶意造成的，被答辩人恶意与答辩人签订租赁合同，又故意拖延推诿，造成答辩人未能续租房屋的事实，以达到其恶意占有使用该房屋的目的，又违反双方“门面房租赁合同”及配合答辩人与创元物业签订续租合同的约定，恶意诉讼要求答辩人返还租金，没有任何事实和法律依据，应予驳回。四、答辩人同意解除与被答辩人签订的“门面房租赁合同”，要求被答辩人返还答辩人留在门面房内的附属设施（详见：门面房内附属设施清单说明）或折价返还。答辩人自2015年租赁本案涉案房屋作为经营用房，经营家传药膳，店名为《合德堂食膳坊》，由于接手该房屋时只是一个毛坯房，答辩人前后投入近80万元，装修改造该房屋，才使得该房屋适宜作为店面经营使用。依据双方签订的“门面房租赁合同”第一款第2条：“内设附属设施有排气罩、遮阳棚、水井设备、三池水槽等”；第五款第5条“乙方要对甲方留下的附属设施妥善使用，如有损坏，照价赔偿”约定。现答辩人同意解除与被答辩人签订的“门面房租赁合同”，但要求被答辩人返还答辩人留在门面房内的附属设施（详见：门面房内附属设施清单说明）或折价返还。五、退一步讲，假设认为答辩人应返还租金，也不应是被答辩人主张的37080元，而应是19483元。经答辩人向创元公司询问得知，虽然被答辩人与创元公司签订的“房屋租赁合同”签署的是2020年1月1日，其实际签署时间时2020年5月份（因为疫情原因，从2020年1月起封城期间，被答辩人根本不可能与创元公司签订合同），只是因为创元公司便于管理才将时间提前至了2020年1月1日。即在2020年1月1日至2020年5月1日期间，被答辩人仍是依据与答辩人“门面房租赁合同”租赁使用该房屋，假设需要返还被答辩人租金，也不应是其主张的37028元，而是应扣除2020年1月1日至2020年5月1日期间共计121天，按双方合同1年租金53000元/365天*121天=17545元计算，答辩人返还被答辩人租金应为37028元-17545元=19483元。综上所述，答辩人自租赁本案涉案房屋后，为该房屋投入了大量的资金和精力，本想通过出租房屋来挽回一些经济损失，且双方签订的“门面房租赁合同”合法有效，被答辩人也一直是依据双方的租赁合同来占有使用该房屋，其在答辩人不知情的情况下，通过恶意欺诈的方式取得房屋租赁权，其诉讼请求毫无事实及法律依据，应予驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、原被告双方于2019年9月12日签订《门面租赁合同》一份。证明双方租赁期为三年及租金的交纳方式。房内的附属设施为：排气罩，遮阳棚，水井设备，三池水槽。被告收取原告设备押金1000元。证据二、被告于2019年8月28日向原告出具《收据》一份。证实被告收到原告2019年9月12日至2020年9月12日的租金53000元。证据三、山东创元物业管理服务有限公司向原告下发禁止房屋转租出借的通知。该通知证实山东创元物业管理服务有限公司为涉案房屋的产权人，其只与房屋实际使用人签订房屋租赁合同，严禁承租人将房屋转租出借给他人使用。证据四、原告于2020年4月1日与山东创元物业管理服务有限公司签订该涉案房屋的《房屋租赁合同》一份。证实该房屋的租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日止。约定了不得转租、转让、转借给第三方使用。被告的租赁期截止为2019年12月31日。证据五、2020年4月14日创元公司收取原告租金23703元以及押金6000元的《收据》各一份。证明原告向创元公司交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金。被告的质证意见是：对证据一真实性没有异议；对证据二真实性没有异议；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，该通知系创元公司下发给各租赁户的，日期是2019年9月，该期间涉案房屋的租赁户是被告，并不是原告陈述的下发给原告的，与原告无关。对第二份通知真实性及证明目的均有异议，该通知的注明日期为2019年12月1日，这期间的房屋租赁户仍是被告方，与原告无关，这两份证据恰恰证明原告方对该房屋的产权及租赁关系是明知的，且创元公司对双方的实际转租行为并未提出书面异议，原告方出具的两份通知均无创元公司的公章，不具有证据效力；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，该合同注明的签订日期是2020年4月1日，而第三条租赁期限注明的是2020年1月1日至2020年12月31日，原告方与被告签订的租赁合同是2019年9月12日，约定的租赁期限为三年，原告方在被告不知情的情况下，违反双方租赁合同的约定，私自与创元公司签订租赁合同，其行为明显带有欺诈性、恶意性，其主张返还租金的诉求毫无事实和法律依据。对证据五真实性无异议，对证明目的有异议。该证据恰恰证明原告方违反双方租赁合同约定，采取隐瞒、欺诈的方式私自与创元公司签订合同，其违约行为在先，其向创元公司交纳的费用与被告无关，也与其主张没有关联性，不能证明其诉讼请求的合理性。被告提交证据如下：证据一：被告吴宗蕊身份证复印件一份。证明内容及目的：证明被告吴宗蕊主体身份。证据二：《门面租赁合同》一份。证明内容及目的：原、被告于2019年9月12日签订《门面租赁合同》合同约定原告租赁该房屋，租赁期限为2019年9月12日至2020年9月12日，双方在《门面租赁合同》第四条租金及支付方式约定：租期为三年，每年一签的事实。证据三：《房屋租赁合同》一份。证明内容及目的：被告与山东创元物业管理服务公司于2019年1月1日签订“房屋租赁合同”事实。证据四：《房屋租赁合同》两份。证明内容及目的：被告于2016年、2018年与兖矿物业管理中心就本案涉案房屋签订租赁合同的事实。证据五：房屋（场地）租赁告知书一份。证明内容及目的：创元物业于2019年12月27日向被告送达，房屋（场地）租赁告知书，要求被告办理续租合同的事实。证据六：门面房的前后对比照片7份。证明内容及目的：证明本案涉案房屋店名为“《合德堂食膳坊》”及被告为该门面房装修投入巨大资金（总计约80万元）的事实。原告的质证意见是：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该租赁房屋在原告对门头装修过程中创元公司就找到原告，说该房屋不允许转租，你们要使用该门面房应当与我们创元公司签订租赁合同，并称该门面房的产权人为创元公司，然后原告到创元公司查询，看到被告的租赁期截止到2019年12月31日，然后原告就找到被告，被告就说他来摆平这个事，后创元公司对其不予认可，仍要求原告与其签订租赁合同；对证据三、四是被告与他人签约合同，与原告无关联，不予质证；对证据五租赁告知书是创元公司下发给原告的，该告知书让被告方给拿走，告知书的内容是针对原告方作出的，是通知原告方串大仙交纳房屋租金的告知书；对证据六被告的原来装修是与创元公司签订的租赁合同，是其与创元公司之间的法律关系，与原告方无关。对被告列举的附属设施（排气罩、遮阳棚、水井设备、三池水槽）清单无异议，同意返还，同时要求被告返还押金1000元。本院经审理认定事实如下：2016年-2019年，被告吴宗蕊租赁使用山东创元物业管理服务有限公司位于货场路89号门面房，租赁使用期至2019年12月31日。2019年9月12日，吴宗蕊（出租方）与张守娥（承租方）签订《门面租赁合同》一份，约定将邹城市货场路的门面房出租给张守娥用于经营，内附属设施排气罩、遮阳棚、水井设备、三池水槽。租赁期为三年，自2019年9月12日起至2020年9月12日止，第一年租金为53000元，第二年第三年租金皆为55000元。合同经吴宗蕊、张守娥签字按手印。2019年8月28日，张守娥向吴宗蕊交纳第一年房屋租赁53000元，由吴宗蕊出具收到条一张。张守娥交纳押金1000元，被告出具收据一份。租赁房屋还包括的附属设施有：定制电子滚动广告显示牌一个、灭火器两个、室内外监控摄像防盗系统一套、定制仿古铜门禁一套、户内外电缆、开关总成一套。2019年9月、12月1日，创元公司先后下发通知，通知租赁户禁止房屋转租转借。2020年4月1日，山东创元物业管理服务有限公司与张守娥签订《房屋租赁合同》，约定将位于货场路89号门面房出租给张守娥用于经营，年租金为23703元，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，合同经双方盖章签字。2020年4月14日，创元公司收取张守娥租赁费23703元、押金6000元。本院认为，承租人吴宗蕊未经出租人同意，将租赁房屋转租给原告张守娥，且转租期限超过承租人剩余租赁期限，原、被告一致同意解除双方签订的《门面租赁合同》，本院予以准许。原告向被告吴宗蕊交纳了2019年9月12日起至2020年9月12日的租金53000元，被告与创元公司的租赁期限至2019年12月31日止，故被告应予返还原告2020年1月1日至2020年9月12日的租金37028元。合同解除后，原告应返还被告租赁房屋内的附属设施。被告返还原告押金1000元。双方对相互返还均无异议，为减少当事人诉累，本案一并裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、二百一十二条、二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告张守娥与被告吴宗蕊于2019年9月12日签订的《门面租赁合同》。二、被告吴宗蕊于本判决生效后十日内返还原告张守娥房屋租赁费37028元；三、原告张守娥于本判决生效后十日内返还被告吴宗蕊租赁房屋内附属设施：排气罩一个、遮阳棚一个、水井设备、三池水槽一个、定制电子滚动广告显示牌一个、灭火器两个、室内外监控摄像防盗系统一套、定制仿古铜门禁一套、户内外电缆、开关总成一套。四、原告张守娥返还被告吴宗蕊上述第三项附属设施后，被告吴宗蕊即时返还原告张守娥押金1000元。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费363元，由被告吴宗蕊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张苗苗二〇二〇年七月九日书记员  王 莉