广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1502民初392号原告：蔡巧蝶，女，汉族，1982年4月28日出生，住汕尾市红海湾开发区*****委会水龟寮村永安八巷17号，公民身份号码441************029。委托诉讼代理人：李俊伟，广东洋洲律师事务所律师。被告：苏振富，男，汉族，1983年3月15日出生，住汕尾市城区*********委会文明南路二巷12栋6号402，公民身份号码441************316。委托诉讼代理人：陈畅，广东海陆律师事务所律师。原告蔡巧蝶诉被告苏振富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月30日立案受理后，依法由审判员彭卫强适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡巧蝶向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告共同签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月8日解除。2、请求判令被告一次性向原告支付逾期租金（共3个月）人民币7500元，以及自起诉之日起至逾期租金清偿完毕为止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。3、请求判令原告无需返还被告押金人民币5000元。4、请求判令被告一次性向原告支付违约金人民币5000元。5、请求判令被告一次性偿还原告垫付的物业费、电费共人民币372.19元。6、请求判令被告一次性赔偿原告因本案垫付的律师代理费用人民币6000元。7、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告经电话联系认识，被告因经营民宿需要向原告承租名下位于汕尾市城区***金町湾南段南侧项目保利金町湾望海公寓3栋2922号房屋，双方并于2019年8月24日共同签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为自2019年9月6日起至2022年9月5日止，每月租金为人民币2500元，租金为每月一付，每期6号前付清当期租金，签署合同时被告依约向原告支付承租押金人民币5000元；另根据合同约定，被告应按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过15天或拖欠管理费、水、电费等费用逾期1个月，原告有权终止合同，收回房屋，被告须无条件立即迁出租赁房屋且承担违约所造成的全部责任，包括不仅限于将已交的押金作为违约金支付给原告，结清所有欠费以及赔偿甲方的其他经济损失等。但自2020年2月6日起（交租日起），被告就以各种不合理的理由拒绝交付逾期租金及结清各项费用，原告多次通过微信向其催告交租及垫付水电费、物业费用，以及要求其赔偿由此产生的律师费、诉讼费用、利息、房屋占用费用等经济损失，被告一直没有履行，直至2020年4月8日被告违约提前解除合同，现案涉房屋己于当日移交还原告管业使用，但被告至今没有向原告支付尚欠的租金、水电费、物业费等各项费用及赔偿经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益及契约精神，特具状诉诸法院，请求法院依法判令支持原告如上之全部请求事项。被告苏振富辩称，一、在租赁房屋期间，因全国发生“新型肺炎”疫情不可抗力因素，导致租赁合同无法履行，因此，被告不承担任何违约责任。2019年8月24日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将位于保利金町湾望海公寓3栋2922房屋出租给被告，租期为2019年9月6日至2020年9月5日，每月租金为2500元，用途为民宿。合同签订后，被告向原告交付了押金5仟元，并依约交付租金。被告向原告所有租赁的房屋，合同已明确约定作为民宿的用途。因在新型肺炎疫情发生，在2020年1月26日，所租赁房屋保利物业发出公告，从正月初三上午八点起，小区实施封闭管理，非小区人员、车辆，一律不得入内。即包括被告在内非业主人员，都不能进入小区。2020年2月6日，被告将小区实施封闭管理公告告知原告，同时，小区其他业主对其租户进行减租优惠政策．双方对减租以及解除合同相关事项多次进行协商，无果，直至2020年3月16日，原告通过微信向被告发出《合同终止通知函》，被告也表示同意终止合同，但小区进行封闭管理期间不能计算租金，同意水电费在押金里面扣除，原告表示同意后，又反悔，导致双方至今无法协商一致。根据《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”结合本案的事实，新型肺炎疫情属于不可抗力，根据上述法律规定，被告不承担任何违约责任。据此，原告提起诉讼认为被告违约，系没有事实和法律依据。二、被告对原告提出诉讼请求提出如下的意见：1、被告同意双方所签订《房屋租赁合同》解除，其解除时间应为2020年3月16日，即原告通过微信通知被告的《合同终止通知函》，同时，被告明确表示同意终止租赁合同。2、被告没有逾期向原告支付租金，2020年1月23日开始，疫情发生，小区进行封闭管理，被告以及其住户均无法对租赁房屋进行使用，疫情导致合同无法履行，属于不可抗力因素。从即2020年1月24日至2020年2月26日期间，小区均实施封闭管理，无法使用，这一时间段不能计算租金。从2020年2月27日至2020年3月16日（终止合同）期间，被告同意向原告支付19日的租金和产生的水电费，并在被告所交付的押金扣除。据此，被告不存在逾期拖欠租金（3个月）情形。3、本案属于因不可抗力导致合同无法履行的情形，因此，被告不承担任何违约责任。原告请求不予退还被告所交付的押金5仟元以及请求被告支付违约金5仟元，均没有事实和法律依据。4、被告从一开始与原告协商减租、解除合同等事项开始，就明确告知原告同意在押金扣除水电费，对于租赁房屋在合同终止前（2020年3月16日）所发生水电费，被告均愿意承担，并在所交付的押金扣除.5.本案是因发生疫情而导致合同无法履行，属于不可抗力因素，被告没有任何违约责任，原告请求支付其律师费，没有事实和法律依据。综上所述，本案是因为发生新型肺炎疫情，而导致租赁合同无法继续履行，属于不可抗力因素，被告不承担任何违约责任，同时，被告同意按实际占用房屋时间向原告支付租金（即2020年2月27日至2020年3月16日期间，19天X2500元租金÷30天=1577元），包括所产生的水电费，均同意在押金5仟元扣除，剩余的款项退回给被告。据此，请求法院依法对本案作出公正的判决，以维护被告的合法权益。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：1.原告身份证。2.被告身份证。3.商品房买卖合同。4.房屋租赁合同。5.微信通讯记录。6.3月份物业费、1-3月电费电子发票。7.委托代理合同书、发票联。8.微信截图8张，证明物业费、电费电子发票是真实有效的。被告向本院提供证据：1.《房屋租赁合同》。2.微信转账记录；收据两张。3.保利物业出具同志以及在小区大门张贴图片；《保利金町湾小区封闭证明》。4.其他租户与业主微信聊天记录。证据五：房屋阳台栏杆图片。被告对原告提供的证据1、2、3无异议；对证据4的证明目的有异议，被告按租赁合同履行义务，没有任何违约行为，因疫情爆发，小区进行全面封锁，被告第一时间告知原告并协商解决，被告不存在任何过错责任及违约责任；对证据5的证明目的有异议，原告在2020年3月16日通过微信发给被告的“合同终止通知函”，同时被告表示同意终止租赁合同，即双方的租赁关系在2020年3月16日协商一致终止；对证据6、8的证明目的有异议，被告同意承担合同终止前即2020年3月16日前的水电费，之后的水电费由原告承担；对证据7三性及证明目的有异议，在本案中被告没有任何违约行为，原告要求被告承担律师费没有事实和法律依据。原告对被告提供的证据1的三性无异议，对证明目的有异议，被告拒付租金的行为已经构成违约；对证据2中除押金5000元的收据及转账之外的其他证据的关联性有异议，我方本次主张的电费是2020年1-3月，物业费是3月的，这部分费用是被告尚未支付的；证据3的三性及证明目的有异议，原告对合同履行不具有任何过错，疫情原因并未导致涉案租赁合同不能履行，不能将与原告无关的商业经营风险转嫁给原告承担；证据4的三性及证明目的有异议，是否减租和免租是原告自由处分的权利，不是法定和约定的义务，所以其他租户是否与租客存在减租免租的约定与本案无关；对证据5的关联性有异议，与涉案争议焦点无关系。经审理查明，原、被告于2019年8月24日签订《房屋租赁合同》，原告将其位于汕尾市城区***金町湾南段南侧项目保利金町湾望海公寓3栋2922号房屋出租给被告作民宿用途，双方约定：每月租金为人民币2500元，租金为每1个月支付一期，每期6号前付清租金；租赁期限为2019年9月6日至2022年9月5日；原告须于2019年8月24日将该物业交予被告使用，装修、清洁免租期为43天；月租金从2019年10月6日算起；交楼前原告应结清该物业的管理费、水、电、煤气、有线电视等所有费用，交楼后产生的费用概由被告承担；签署合同时，被告同时支付人民币5000元作为承租该物业的押金；同时约定被告必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过15天或拖欠管理费、水、电等费用逾期1个月，原告有权终止合同，收回房屋，被告须无条件立即迁出租赁房屋且承担违约所造成的全部责任，包括不仅限于将已交的押金作为违约金支付给原告，结清所有欠费以及赔偿原告的其他经济损失等。并约定被告如在租赁期内提前终止合同，须得到原告书面许可，否则押金不予退回被告，并支付月租金6个月给原告作为经济损失费，但原告不得进一步要求被告赔偿损失。双方签订《房屋租赁合同》后，被告支付了人民币5000元的押金给原告，原告也依约将涉案房屋交付给被告使用。物业费和水、电费则由被告支付给原告，由原告去缴纳。后由于新冠肺炎病毒疫情的影响，被告没有按时交纳租金等。经原、被告协商未果，原告于2020年3月16日通过微信发了“合同终止通知函”给被告，通知被告终止双方所签订的房屋租赁合同，被告于2020年3月17日回复原告同意提前解约。被告于2020年4月8日将涉案房产归还原告。庭审时，原告主张租金交至2020年1月31日止，电费是从1月份开始没有交，物业费从3月开始没有交。被告则表示2020年2月6日起没有支付租金，电费、物业费以单据为准。本院认为，1.关于《房屋租赁合同》何时解除的问题？原、被告于2019年8月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。双方协议解除该合同，符合法律规定，原告于2020年3月16日通过微信发“合同终止通知函”给被告，通知被告终止双方所签订的房屋租赁合同，被告于2020年3月17日回复原告同意提前解约，根据《中华人民共和国合同法》第二十六条第一款：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”的规定，该《房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。2.关于租金的问题？被告租赁涉案房屋的用途是为了经营民宿，新型肺炎病毒疫情期间，被告的经营确实受到了影响，被告只能通过与原告协商的途径进行解决，但被告不能以此作为不交租金或减租的理由。因《房屋租赁合同》约定月租金从2019年10月6日算起，即以每月6日为月租金的起计时间，原告主张被告的租金交至2020年1月31日止的理由不成立，应按被告所主张的2020年2月6日起没有支付租金。《房屋租赁合同》虽于2020年3月17日解除同，但被告于2020年4月8日将涉案房产归还原告，因此，被告应支付原告租金及房屋占用使用费（参照租金标准）至涉案房屋交付还原告管理时止，即从2020年2月6日起计至2020年4月8日止共人民币5250元。3.关于电费、物业费的问题？《房屋租赁合同》约定交楼后产生的物业的管理费、水、电、煤气、有线电视等所有费用由被告承担，庭审时，原、被告均表示物业费和水、电费则由被告支付给原告，由原告去缴纳，而原告亦向本院提供了其代为垫付的物业费、电费等发票共人民币372.19元，原告要求被告一次性偿还原告垫付的物业费、电费共人民币372.19元的请求，依法予以支持。4、关于押金的问题？押金应属于担保方式中的质押，即按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。其与法律意义上的定金不同。被告并非主观上不支付租金，其受新型肺炎病毒疫情的影响，因客观原因而无法经营，从其提供的微信聊天记录显示，期间，其也是主动多次与原告协商解决，并非故意不支付租金给原告，因此，原告要求被告所交押金5000元不予退还，归原告所有的请求，依法不予支持；被告的所交押金应在被告拖欠原告的租金中作相应的扣除。5.关于原告要求被告一次性向原告支付违约金人民币5000元的问题？《房屋租赁合同》是经双方自愿协商而解除，合同并没有约定双方自愿解除合同时被告需向原告支付违约金，且被告中止履行支付租金的行为，符合法律的规定，不能视为违约，因此原告的违约金请求，依法不予支持。6.关于资金占用利息的问题？被告需支付还原告的租金为人民币5250元，扣除被告预交的押金人民币5000元之后，被告还需向原告支付尚欠租金人民币250元，尚欠租金250元应自原告起诉之日，即自2020年4月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至清偿完毕止。7.关于律师代理费用6000元的问题？律师代理费用在民事诉讼中并非必需的费用，原告并没有提供证据证明委托律师的必要性，且本案标的并不大，如由被告承担律师代理费用6000元，无形中是加大被告的负担，这是不合理的，因此，原告要求被告承担律师代理费用6000元的请求，不予支持。为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二十六条第一款、第一百零九条的规定，判决如下：一、原蔡巧蝶与被告苏振富于2019年8月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。二、被告苏振富应于本判决生效之日起十日内，给付原告蔡巧蝶租金人民币250元及物业费、电费人民币372.19元，合计人民币622.19，其中租金人民币250元从2020年4月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至清偿完毕止。三、驳回原告蔡巧蝶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1025元，由原告蔡巧蝶负担人民币1000元，由被告苏振富负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交八份副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 员 彭卫强二〇二〇年七月二十二日法官助理 谢秋莹书 记 员 陈斯哲