浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2272号 原告：浙江荣城物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区镜悦府小区19幢10室02。 法定代表人：梅建忠，执行董事。 委托诉讼代理人：李渊，浙江大丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽英，浙江大丰律师事务所律师。 被告：葛月夫，男，1962年12月24日出生，汉族，住嵊州市。 被告：葛何飞，女，1986年2月28日出生，汉族，住嵊州市。 原告浙江荣城物业管理有限公司与被告葛月夫、葛何飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江荣城物业管理有限公司的诉讼代理人李渊、陈丽英，被告葛何飞到庭参加诉讼，被告葛月夫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江荣城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用1597元。2.依法判令两被告按1597元的每日万分之三计算支付自2018年12月2日起至实际支付日止的违约金。3.依法判令两被告支付原告垫付的律师费239元。4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年9月26日，原告与嵊州市福达置业有限公司签订了关于“香缇墅”小区的《前期物业服务合同》。合同约定，由原告提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，其中多层住宅0.8元／平方米／月；小高层1.0-1.5元／平方米／月（含电梯及其公共能耗费）；商铺1.2元／平方米／月；多排联屋1.5元／平方米／月；地下车位服务费30元／月；地上车位服务费60元／月。物业管理服务费每年缴纳一次，业主应在2018年12月1日前交纳当年度即2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用，逾期交纳的，则从逾期之日起按照延期交纳金额的每日万分之三支付逾期交纳的违约金。原告因为物业费纠纷支出的律师代理费由涉案业主承担。 两被告系香缇墅小区业主，房号为25幢二单元202室，建筑面积88.78平方米。原告按合同的约定履行提供相应的物业服务，两被告也应按合同约定在2018年12月1日前交纳2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用1597元，但两被告却未依约支付物业管理服务费用。后经原告书面催讨，两被告仍未支付相应的物业管理服务费。 综上，原告为维护合法权益，特向法院提出上诉诉请，望依法判决。 被告葛何飞辩称，对物业合同内容本身真实性没有异议的，但小区环境太差了，狗都追着人跑，鸡鸭到处养，花坛也变成私人种菜的地方，物业公司什么也不管。垃圾也是在小区里乱堆乱放。两被告住在香缇墅小区是对的。原告的物业服务与其收取的物业费不成正比。对原告其他的诉称由法院审查认定。 被告卢乾阳未作答辩。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.前期物业服务合同一份，证明2018年9月26日原告与嵊州市福达置业有限公司签订了前期物业服务合同，原告为香缇墅小区进行物业服务，业主承担物业费用，业主在2018年12月1日前应缴纳物业服务费，逾期则应承担违约金并承担律师代理费的事实。 证据2.商品房买卖合同、不动产登记查询证明各一份，证明两被告系香缇墅小区的业主以及相应的房产面积。 证据3.物业费催缴通知一份，证明原告向两被告发出过催缴2018年10月1日至2019年9月30日的物业费通知的事实。 证据4.法律服务委托合同、律师代理费发票各一份，证明原告因本案支出了律师费239元的事实。 被告葛何飞对原告提供的证据质证如下：原告提供的证据是否能达到其主张的证明目的，由法院审查认定。 被告葛月夫未到庭对原告提供证据发表质证意见。 被告葛何飞就其抗辩，提供了以下证据予以证明： 证据5.现场照片二大张，证明两被告所买的景观房前面的池塘变成了烂塘了，物业公司长期不管理，不放水、换水导致周围杂草丛生。 原告对证据5质证如下：对该证据的真实性无法确认，无法确认照片所处的位置就是两被告所购景观房前面的池塘，且拍摄时间为2020年5月，与原告提供物业服务的期限不一致，不能达到被告葛何飞的证明目的。 被告葛月夫未到庭对证据5发表质证意见。 本院对以上证据认证如下：证据1、2、3、4，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据5，鉴于照片拍摄时间在本案起诉之后，与原告诉请物业费对应的物业服务期限不一致，故对被告葛何飞提供该证据所主张的证明目的能否予以证明，本院无从查实，据此，对该证据是否能予以采信，本院不作评价。 本院经审理认定事实如下：2018年9月26日，原告与嵊州市福达置业有限公司签订了关于“香缇墅”小区的《前期物业服务合同》一份。合同约定：原告为嵊州市福达置业有限公司开发建设的香缇墅小区提供物业管理服务，小区坐落位置为浙江省嵊州市浦口街道浦南大道399号。物业管理服务费按建筑面积收取，其中多层住宅0.8元／平方米／月；小高层1.0-1.5元／平方米／月（含电梯及其他公共能耗费）；商铺1.2元／平方米／月；多排联屋1.5元／平方米／月；双排联屋1.8元／平方米／月；单体别墅2.2元／平方米／月；车库30元／平方米／月；地下车位服务费30元／月；地上车位服务费60元／月。物业管理服务费每年缴纳一次，业主应在本合同生效后于2018年12月1日前交纳当年度即2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用，逾期交纳的，则从逾期之日起按照延付金额按日加付万分之三的违约金，因为物业费纠纷提起诉讼而支出的律师代理费由案涉业主承担。两被告系香缇墅小区的业主，二人为夫妻关系，所住房号为嵊州市，建筑面积88.74平方米。原告按合同的约定履行提供相应的物业服务，被告未按合同约定在2018年12月1日前交纳2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用。后经原告向两被告发出书面催缴通知后，两被告仍未支付相应的物业管理服务费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，香缇墅小区的建设单位嵊州市福达置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同对身为香缇墅小区业主的两被告具有约束力。两被告应当按照前期物业服务合同约定的物业费计付标准、给付期限向原告交纳相应的物业费。现两被告未按约定交纳2018年10月1日至2019年9月30日的物业费，且经原告书面催交，在合理的催告期限内仍未交纳物业费，原告诉请被告支付物业费，本院应予支持。两被告所住的房屋为小高层，物业服务收费标准为1.0-1.5元／平方米／月，鉴于被告葛何飞提出香缇墅小区脏乱差，物业公司管理无序，物业服务不到位，其收取的物业费与其提供的物业服务不成正比的抗辩，虽被告葛何飞提供的证据对该项抗辩能否予以证明，本院无从查实，但为兼顾双方利益的均衡，本院考虑对原告诉请小高层的物业费以1.5元／平方米／月计算予以适当调整，并酌定物业费以1.2元／平方米／月计算。据此，本院核对两被告应付的物业费为88.74平方米×1.2元／月×12个月＝1277.86元。原告主张物业费过高部分请求，本院不予支持。对于原告要求两被告支付逾期交纳物业费的违约金之诉请，有合同依据，本院予以采纳，违约金的计算比率每日万分之三合理有据，本院予以认可。违约金的计付起始时间为2018年12月2日。原告要求两被告返还其为催讨物业费进行诉讼而垫付的律师费239元之诉请，有合同依据，本院予以支持。被告葛月夫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、葛月夫、葛何飞共同支付浙江荣城物业管理有限公司物业费1277.86元，并支付以该款为基数自2018年12月2日起至付清日止按每日万分之三计算的违约金。 二、葛月夫、葛何飞共同支付浙江荣城物业管理有限公司已支出的律师费174元。 三、驳回浙江荣城物业管理有限公司的其余诉讼请求。 上述款项限葛月夫、葛何飞于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由葛月夫、葛何飞共同负担，款限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  单超 二０二０年七月二十二日 书记员  陈莉