广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1289号原告（反诉被告）：陈茵茵，女，汉族，1996年1月26日出生，住广东省珠海市金湾区*******。公民身份号码：440************003。委托诉讼代理人：马竟涛，广东德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：师克宇，男，汉族，1994年10月16日出生，住广东省珠海市斗门区井岸镇美澳园三区*******。公民身份号码：410************019。委托诉讼代理人：缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑宇，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁美儿，女，汉族，1997年3月25日出生，住广东省珠海市香洲区****5*。公民身份号码：440************041。委托诉讼代理人：缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑宇，广东大同（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市北岭市*经营管理有限公司，住所地：珠海市******************。统一社会信用代码：9144********5464XL。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所实习律师。原告陈茵茵诉被告师克宇、梁美儿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告师克宇、梁美儿在法定期限内提出反诉，本院审查后决定将本诉与反诉合并审理，并依法通知珠海市北岭市*经营管理有限公司作为本案的第三人参加诉讼。原告陈茵茵及其委托诉讼代理人马竟涛、被告师克宇、梁美儿及其委托诉讼代理人缑燕燕、第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司的委托诉讼代理人徐海亭、梁华烜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈茵茵向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告返还商铺转让费人民币68000元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年11月20日签订《转让协议》约定：被告将粤海中路2130号15-16商铺转让给原告使用，租期至2020年9月30日，月租金6254元。其中协议第三条约定：店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；第五条约定：乙方于2019年11月20日前一次性向甲方支付转让费共计人民币68000元；第六条约定：甲方应该协助乙方在三日内办理该商铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续。原告于协议签订日（2019年11月20日）向被告支付转让费68000元（其中60000元通过扫描商铺支付码支付梁美儿，8000元直接微信转账师克宇）。2019年12月3日，原告联系商铺业主方交纳租金以及水电费，业主方明确表示拒绝接受。2019年12月9日，拱北出入境边防检查站向珠海市北岭市*经营管理有限公司出具《关于再次要求限期搬离承租场地的函》，要求案涉商铺搬离。至此，被告未按照协议第三条之约定转让商铺的承租权，亦未按照第六条之约定协助原告办理商铺营业执照等过户手续。且，根据拱北出入境边防检查站函件名中“再次”二字，原告有理由相信该函出具之前，被告已明知案涉商铺可能会被要求搬离而导致无法正常经营，而故意隐瞒事实将商铺转让给原告。经与被告多次沟通无果之际，原告委托律师向被告出具《律师函》，通知被告解除《转让协议》。原告认为，被告应当保证原告享有继续承租商铺的权利，并按照合同约定配合原告办理相关过户手续。被告以不作为的方式拒绝履行合同义务，构成根本性违约；至此，合同目的已完全无法实现。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，双方协议于《律师函》送达之日即2019年12月21日解除。现原告依据《合同法》第九十七条之规定，诉求被告返还原告支付的转让费68000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告陈茵茵向本院提交如下证据：1.转让协议；2.转账凭证；3.师克宇微信主页截图、与师克宇微信聊天记录截图转账凭证；4.与北岭市场经营管理有限公司行政部人员聊天记录截图；5.关于再次要求限期办理承租场地的函；6.律师函、快递单、快递单号查询页面。被告师克宇、梁美儿答辩称，依据涉案转让协议的约定，被告已经履行了协议中约定的合同义务。协助办理工商营业执照、卫生许可证等相关手续，被告仅只有辅助的义务，而且办理相关证照需要与原告和珠海市北岭市*经营管理有限公司签订合同作为前提，但是因不归责师克宇、梁美儿的原因，珠海市北岭市*经营管理有限公司未与原告陈茵茵签订租赁合同，因此与被告师克宇、梁美儿无关。关于案涉商铺被业主收回的问题，从师克宇、梁美儿向法院提交的证据可以证实师克宇、梁美儿在转让商铺时并不知拱北边检要求收回案涉的，师克宇、梁美儿也是通过原告告知才知道，因此不存在师克宇、梁美儿明知案涉商铺可能会被要求搬离而导致无法正常经营的事实。被告师克宇、梁美儿向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还押金人民币9600元；2.判令反诉被告向反诉原告返还反诉原告代其向珠海市北岭市*经营管理有限公司支付的2019年11月20日至2019年11月30日的租金2084元。事实和理由：2019年11月20日，反诉原告与反诉被告签订《转让协议》，双方约定反诉原告将粤海中路2130号15-16商铺转让给反诉被告，租期至2020年9月30日，月租金6254元。协议约定店铺的转让费用为人民币68000元。协议第三条约定：店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。根据反诉原告与珠海市北岭市*经营集团管理有限公司签订的《商品租赁合同》约定，反诉原告应向该管理公司支付租赁押金9600元，因反诉原告从其喻博昊、陈景丽处转租涉案商铺，该笔租金原由喻博昊、陈景丽交给北岭市场管理公司，并且该管理公司出具了收据，后因反诉原告将涉案商铺转租给反诉被告，该管理公司要求反诉原告拿回该份收据，为此，经反诉原告与陈景丽结算（从押金中扣除会费用、电费），剩余的押金款共计6821元由反诉原告支付给陈景丽，反诉原告拿回该份收据后，为了使反诉被告与珠海市北岭市*经营管理有限公司顺利签订合同及应该司财务人员的要求，将该份收据及原《商铺租赁合同》交给了珠海市北岭市*经营管理有限公司，公司向反诉被告出具了新的押金收据。在此前提下，珠海市北岭市*经营管理有限公司同意与反诉被告签订租赁合同，而反诉被告也承诺将该笔押金即9600元返还给反诉原告。由于反诉原告在退出涉案商铺经营时，珠海市北岭市*经营管理有限公司的财务人员要求反诉原告支付完毕11月当月租金及水电费，反诉被告也承诺自2019年11月20日之后的租金由其承担，并要求反诉原告代其现行支付给北岭市场管理公司。为此，反诉原告将2019年11月租金及水电费、管理费7276元（其中租金6254元）交给了珠海市北岭市*经营管理有限公司，反诉被告当时承诺要将该笔款项支付给反诉原告。2019年11月20日，反诉原告将涉案商铺交给反诉被告，反诉被告所承诺的要向反诉原告返还押金即租金，但是因珠海市北岭市*经营管理有限公司拒不与其签订租赁合同而拒绝支付。反诉原告认为，在反诉被告于2020年11月20日正式入场经营前反诉原告办理完毕了退出涉案商铺的全部手续，反诉原告在退出涉案商铺之前并不知道业主要收回涉案商铺的情况，也从未收到过任何通知，并不存在隐瞒客观事实的行为。在其正式于2019年11月20日正式经营之后所产生的全部责任应由其本人承担。综合以上事实，反诉原告认为，反诉原告已经履行了全部义务，反诉被告拒不向反诉原告返还押金和租金的行为损坏了反诉原告的合法权益，故此，依据《民事诉讼法》及《合同法》等相关法律规定，特提出诉请，请求依法判如所请，依法维护反诉原告的合法权益。被告师克宇、梁美儿向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同及转账记录；2.转让协议；3.师克宇与江先生的微信记录；4.陈小姐与梁美儿的微信记录；5.原告与梁美儿微信聊天记录；6.江先生与梁美儿微信聊天记录；7.原告与梁美儿的微信记录；8.梁美儿与其原员工的微信聊天记录；9.视频；10.财务江先生的录音；11.财务录音；12.收据；13.原告与被告的微信记录；14.转账记录；15.微信记录（原告与梁美儿）；16.微信记录（梁原告与美儿）；17.通知；18.原告与丽华的微信记录；19.收据（编号081272）；20.收据（编号7036674）；21.商铺租赁合同（珠海市北岭市*经营管理有限公司与师克宇）；22.微信聊天记录；23.录音及整理文字。原告陈茵茵对被告师克宇、梁美儿的反诉答辩称，一、师克宇应向出租方支付押金是其自身的合同约定。根据《商铺租赁合同》，关于租赁商铺的租赁押金9600元，是被告师克宇与珠海北岭市场经营管理有限公司之间的约定。原告陈茵茵从未与出租方之间签订任何协议，原告陈茵茵没有向出租方支付押金的合同义务。被告师克宇向原告反诉主张押金，毫无事实以及合同依据。被告支付的押金是支付给出租方，现租赁合同无法继续履行，被告只能向出租方要求退还押金。二、师克宇与陈小姐之间款项结算是师克宇履行支付押金义务。根据师克宇与江先生的聊天记录显示，师克宇在租赁商铺的过程中，并未实际向出租方支付该笔押金，而是与上一手承租人之间达成协议，将上一手陈小姐支付的押金，转至师克宇名下。因此，师克宇向陈小姐结算押金款项，实际是师克宇向出租方履行支付押金的合同义务。三、原告陈茵茵没有支付押金的合同义务。被告师克宇已协助原告办理完毕押金单的转名事项，且从未再次向原告主张要求归还9600元。双方实际上已就押金事宜达成一致，原告有出租方出具的押金单。四、被告转让商铺的转手费包括了押金在内。纵观全案证据，被告师克宇从未与原告协商过押金事宜，双方关于商铺仅有转让费一说，原告有理由认为，转让费包括了应当受让的全部商铺权益，68000元是包括了9600元押金在内的全部费用。第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司称，第一，对本诉案涉争议款项是基于原被告之间的转让协议所产生的，第三人并非该转让协议的相对方，案涉争议款项68000元也并非第三人收取，对于转让价格等的确定也是原被告之间所商议的，与第三人没有关系。第二，关于案涉商铺第三人已经与被告解除租赁关系，解除原因也是基于被告的要求，而与原告重新签订租赁合同事宜还未达成一致意见，包括第三人与案涉商铺的产权人正在协商过程中，因此第三人未与原告签订租赁合同，也未收取原告的租金。第三，关于反诉，押金也是原告与被告之间的争议，与第三人无关。第四，关于租金问题，被告（反诉原告）的第二项诉请2084元的租金，第三人确实收取，该租金是被告（反诉原告）在缴纳2019年10月的租金一次性支付。综上，原、被告之间的纠纷由法院根据事实进行判决。第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司没有向本院提交证据。经审理查明，2019年11月20日，被告师克宇、梁美儿作为甲方与乙方原告陈茵茵签订一份《转让协议》，约定：甲方同意将位于粤海中路2130号15-16铺（全心犬意宠吧）转让给乙方使用，建筑面积为67平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方与房东已签订租赁合同，租期至2020年9月30日止，月租金人民币6254元（租金每年交付一次，并于约定日期5月1日交至房东）；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有；乙方在2019年11月20日前一次性向甲方支付转让费共计人民币68000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方应该协助乙方在三日内搬离店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前店铺所有的一切债权、债务、商品欠款均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费10%作为违约金；如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损与甲方无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方；等等。同日，原告陈茵茵通过支付宝扫码向被告梁美儿支付人民币60000元。同日，原告陈茵茵通过微信向被告师克宇支付人民币8000元。同日，被告师克宇、梁美儿将案涉位于粤海中路2130号15-16铺（全心犬意宠吧）交付给原告陈茵茵经营，现案涉商铺仍由原告陈茵茵占用，原告陈茵茵向本院陈述，自原告陈茵茵接手案涉商铺后至提起本案诉讼，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司及房屋产权人拱北出入境边防检查站均没有与其签订租赁合同，导致其无法办理工商营业执照等证照，因此无法正常经营。第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司在庭审中陈述，因该公司对案涉商铺的转租尚未取得房屋产权人拱北出入境边防检查站的同意，因此没有与原告陈茵茵签订租赁合同。另查明，2019年9月27日，被告师克宇作为乙方与甲方珠海市北岭市*经营管理有限公司签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于珠海市拱北粤海中路2130号边检住宅区***至三号楼底层15-16号临街商铺出租给乙方，商铺建筑面积67平方米，租赁期限一年，自2019年10月1日至2020年9月30日止；签订合同时，乙方向甲方缴纳租赁押金人民币9600元；租金标准为每月人民币6254元，管理费用每月168元，合计每月6422元，租金按月缴纳，乙方应在每月5号前向甲方交付当月的租金，租金不包含税金，乙方如需开发票，税金由乙方承担；电费、水费按有关部门规定的或商业用电、用水价格收费，乙方在次月10日前付清上月的水电费；乙方应缴纳管理费（仅包括公共卫生、保安、消防、公共绿化等管理费用），费用按租赁面积每平方米2.5元；合同还对双方责任、免责条款等进行约定。2019年11月28日，被告师克宇、梁美儿向第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司支付2019年11月租金、管理费共计人民币7276元。在诉讼过程中，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司向本院陈述，该租赁合同已于2019年11月29日解除，原因系应被告的要求提前解除合同。同时，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司确认收到被告师克宇、梁美儿支付2019年11月租金、管理费共计人民币7276元。又查明，2019年11月28日，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司向原告陈茵茵出具一份《收款收据》，内容为：今收到陈茵茵位于珠海市粤海中路2130号边检住宅区***至三号楼底层15-16号铺押金人民币9600元。在诉讼过程中，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司向本院陈述，珠海市北岭市*经营管理有限公司收到系本案被告师克宇、梁美儿从其上一手租户承继的押金，其后被告师克宇、梁美儿将该笔押金债权转给了本案的原告陈茵茵，因此珠海市北岭市*经营管理有限公司出具收据认可押金为原告陈茵茵支付。2019年12月9日，中华人民共和国拱北出入境边防检查站向第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司发出一份《关于再次要求限期搬离承租场地的函》，内容为：你公司《关于申请延期搬离承租场地的函》收悉，根据实际情况研究决定将限期搬离延长至2020年春节前（2020年1月25日前），请你公司在上述日期前搬离承租场地，逾期未搬出，将强制收回物业并保留追究法律责任的权利。2019年12月13日，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司将拱北出入境边防检查站的上述通知下方给包括本案原告陈茵茵在内的上述场地经营的商户。同时，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司陈述，案涉商铺事实上也一直由原告陈茵茵占用至今，公司并没有要求其腾退，并且由于公司暂未同意与原告陈茵茵签订租赁合同，因此并没有收取原告陈茵茵的租金、水电费及管理费等费用。2019年12月20日，原告陈茵茵委托广东德赛律师事务所向被告师克宇发出《律师函》，函告被告师克宇解除双方的《转让合同》，并在收到律师函后三日内联系协商退还商铺转让费68000元及赔偿商铺置办物品损失8839.97元等。同日，广东德赛律师事务所通过EMS邮政特快专递向被告师克宇寄送上述律师函，被告于2019年12月21日签收律师函。本院认为，原告陈茵茵与被告师克宇、梁美儿签订的《转让合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。商铺转让是原租户在商铺租期内在征得出租人同意后将商铺转租，将其与出租人之间的租赁剩余期限、租赁合同的其他权利义务等以及商铺内的装修、装饰、已经购置的设备、经营项目等，一并转让给下一手承租人。因此，商铺转让的前提必须征得出租人的同意，出租人同意接手的承租人承继原租赁合同的权利义务。在本案中，虽然被告师克宇、梁美儿与原告陈茵茵签订了《转让合同》，并且在出租人（第三人）珠海市北岭市*经营管理有限公司办理租赁押金的承继手续，但是由于该转租行为未取得案涉商铺产权人拱北出入境边防检查站的同意，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司也没有书面表示同意，且至本案审理终结时，第三人珠海市北岭市*经营管理有限公司没有与本案的原告陈茵茵签订书面租赁合同，导致原告陈茵茵无法办理经营需要的相关证照，致使其合同目的无法实现，原告有权解除双方的合同。原告要求解除合同依法应当通知被告，原告委托广东德赛律师事务所向被告发出解除合同通知，故自被告收到解除合同的律师函时，双方的合同解除，本院确认原、被告2019年11月20日签订的《转让协议》于2019年12月21日解除。合同解除后，原告有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告请求被告返还转让款人民币68000元，理据充分，本院予以支持。关于被告师克宇、梁美儿提出的反诉，根据双方签订的转让合同约定，原告在2019年11月20日前一次性向被告支付转让费共计人民币68000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外被告不得再向原告索取任何其他费用。根据上述合同约定，原告已经向被告支付了转让费人民币68000元，故被告不得再向原告主张案涉商铺的任何其他费用。被告请求原告支付押金人民币9600元及2019年11月20日-30日的租金2084元，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）师克宇、梁美儿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈茵茵返还转让费人民币68000元；二、驳回被告（反诉原告）师克宇、梁美儿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费本诉受理费人民币1500元，由被告师克宇、梁美儿负担；反诉受理费人民币46元，被告师克宇、梁美儿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  曾祥云人民陪审员  吴朝晖二〇二〇年六月十八日书 记 员  周慧敏苏海婷