吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1010号上诉人（原审被告）：洪河金，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金容贤，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林龙，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边春林房地产开发有限公司。法定代表人：李逢春。被上诉人（原审被告）：李逢春，住吉林省延吉市。上诉人洪河金因与被上诉人张明、延边春林房地产开发有限公司（以下简称春林公司）、李逢春之间案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初4434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人洪河金，被上诉人张明及其委托诉讼代理人马春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪河金上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判为中止位于延吉市××路，幢号为0221，房屋编号为15-03-0221-1单元602，建筑面积37.26平方米房屋的执行。2.上诉费由三被上诉人承担。事实与理由：1.原审认定事实错误。上诉人在原审提交的收据证据显示，收款人为延边春林房地产开发有限公司，并不是李逢春。2.居住权优先于在建工程抵押权。被上诉人张明在原审中根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，主张其办理的在建工程抵押权应优先于上诉人的居住权，缺乏依据。现上诉人洪河金从春林房地产处购买涉案房屋，并全额支付购房款后,从2016年9月14日至今一直居住在涉案房屋，涉案商品房屋系上诉人用于居住,且上诉人名下无其他用于居住的房屋。无论适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条还是29条，上诉人均符合该两个条款的条件。3.被上诉人张明通过不合法的程序终结执行,上诉人洪河金提起执行异议期限未过。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款“查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”、第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”之规定，人民法院在查封不动产时，应当张贴封条，评估拍卖房屋时，应当对财产的占有使用情况进行必要的调查,如有实际居住人员时应当告知对于居住人员权利的救济途径等。但延吉市人民法院于2017年11月18日作出(2017)吉2401执3800号之一执行裁定，查封涉案房屋;于2018年2月5日作出(2017)吉2401执3800号之二执行裁定，对涉案房屋进行评估拍卖时,均未按照上述规定执行涉案房屋。上诉人洪河金从2016年起一直居住在涉案房屋，直至被上诉人张明于2019年3月13日在涉案房屋出入门张贴公告,行使其权利时才得知，故根据法释（2016）3号《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》（详见附页2）,上诉人直至2019年3月13日才知道诉争房屋的终结执行,此后在2019年4月15日对人民法院执行行为及诉争房屋的执行标的提出异议的行为未过期限。补充：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定:案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的,应当在异议指向的执行标的执行终结前提出,本案中洪河金于2019年4月15日向一审法院提出执行异议,一审认定异议指向的执行标的已经执行终结属于认定事实错误。上述法条第六条第二款规定,“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的,应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的,应当在执行程序终结之前提出”。本案中,执行标的由申请执行人张明受让,因此,上诉人洪河金在执行程序终结前提出即可。参考关于上述第六条的释义,“执行标的由当事人受让的,(执行异议)应当在执行程序终结之前提出”的情形,此处的执行程序终结应当理解为生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。张明辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。事实与理由：被上诉人于2015年4月17日就涉案房屋在延吉市房屋产权管理中心办理了在建工程抵押登记，被上诉人取得抵押权的时间早于上诉人签订房屋买卖合同时间，上诉人提出的居住权优先于在建工程抵押权的主张应当是抵押权设定在房屋买卖合同后才适用的情形，抵押权作为在权利机关登记已经具备公示效力，上诉人在涉案房屋已经抵押登记的情况下，未履行审慎的注意义务和查询义务于2016年与春林房地产签订买卖合同，导致其房屋无法取得是因自身过错造成的，其不应适用优先于抵押权的法律规定，不具备足以对抗抵押权和本案执行的实体权利，涉案房屋至今未竣工验收，上诉人居住该房屋没有合法依据，且其无证据证明已经交付了全部或大部分购房款。综上，上诉人的上诉请求不符合最高人民法院执行异议和复议案件的司法解释第28或第29条规定，不能中止本案执行，且被上诉人依据延吉市人民法院（2017）吉2401执3800-6号执行裁定书，已经取得了涉案房屋所有权，综上应驳回上诉人的上诉请求。张明向一审法院提出的诉讼请求：1.判决准许执行（被执行人）春林公司名下的位于延吉市××路，建筑面积37.26平方米房屋的执行（针对该执行标的已经执行终结，裁定由原告抵债），房屋抵债价格89429.76元；撤销延吉市人民法院(2019)吉2401执异111号执行裁定书。2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月17日涉案房屋在延吉市房产局办理了抵押登记手续。2017年8月31日，本院作出(2017)吉2401民初3749号民事调解书，对原告张明诉被告春林公司、李逢春之间民间借贷纠纷一案作出民事调解书，其调解协议内容为：一、被告春林公司于2017年11月1日前向原告张明偿还本金500万元及利息（2016年9月10日至全部偿还本息之日止按月利率2%计算）；二、被告春林公司于2017年11月1日前向原告张明支付律师费40万元；三、如被告春林公司不能在上述期限内履行第一项、第二项调解内容，原告张明就被告春林公司抵押的位于延吉市××路、2、3、4号楼在建工程(抵押登记证明证号为延房建字第01227号、01228号、01230号、01229号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、原告张明行使优先受偿权后剩余欠款由被告李逢春承担连带保证责任。案件受理费55200元(原告已预交)，减半收取27600元，由被告春林公司承担。调解书生效后，被告春林公司和李逢春未按调解书内容履行,原告张明向本院申请执行(执行案号为【2017】吉2401执3800号)，并对被告春林公司抵押的延吉市××路、2、3、4号楼38套房屋（抵押登记证明证号为延房建字第01227号、01228号、01230号、01229号)进行查封、评估、拍卖。通过两次司法拍卖，包括案涉房屋在内的32套房屋因无人竞买而流拍，2018年7月19日，延吉市人民法院以(2017)吉2401执3800-6号执行裁定将包括案涉房屋在内的32套房屋交付给原告（申请执行人）抵偿债务4239570.16元，上述房屋所有权自裁定书送达原告（申请执行人）时起转移；原告（申请执行人）可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。至此，原告取得了案涉房屋的物权。2019年7月8日原告收到延吉市人民法院送达的(2019)吉2401执异111号执行裁定书，才得知被告洪河金于2019年4月15日向延吉市人民法院申请执行异议，请求延吉市人民法院中止对案涉房屋园林小区1号楼15-03-0221一单元602号房屋的执行。另查明，2016年3月25日，被告春林公司与被告洪河金签订了《预售房屋合同书》，合同约定房屋房号为1号楼1单元602室，暂定面积为37.26平方米，总价款为209800元，交工日期为2015年6月30日，收款收据显示交款人为洪河金，收款人为李逢春。一审法院认为，涉案房屋已于2015年4月17日办理了在建工程抵押登记手续，且涉案房屋通过执行程序已抵偿给原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；…”，本案中被告洪河金于2019年4月15日向本院提出执行异议，异议指向的执行标的已经执行终结。被告洪河金虽持有春林公司的预售房屋合同书和收款收据，但不能提供充分的证据证明是否已向春林公司支付全部购房款，且涉案房屋未竣工验收，不能证明其合法占有涉案房屋，被告洪河金不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告要求准许执行被告春林公司名下的位于延吉市××路，建筑面积37.26平方米房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决：准许延边春林房地产开发有限公司名下的位于延吉市××路，建筑面积37.26平方米房屋的执行。本诉案件受理费2035.74元（原告已预交），公告费300元，由被告延边春林房地产开发有限公司负担。二审中洪河金向本院提供证据1：公告一张。证明：直至2019年3月13日，洪河金才收到涉案房屋的执行信息的事实。张明质证认为，对证据真实性无异议，对证明目的有异议。本案在评估拍卖过程中，评估公司和法院工作人员对涉案房屋在内的房屋进行实地勘查，拍卖也在淘宝网上进行公示，且被上诉人也在延边日报进行公告刊登。因此上诉人说的执行信息与事实不符。证据2：“裁判文书网”的（2017）吉2401执3800号执行裁定书一份。证明：申请执行人张明与被执行人延边春林房地产开发有限公司、李逢春之间民间借贷纠纷一案的执行程序现处于终结本次执行状态，并未完全执行终结的事实。张明质证认为，真实性无异议，根据延吉市人民法院（2017）吉2401执3800-6号执行裁定书，被上诉人已经将涉案房屋交付抵债4239570.16元，上述房屋所有权至本裁定送达申请执行人张明时起转移，因此根据物权法相关规定被上诉人已经取得了涉案房屋所有权，且该涉案房屋是先设定了抵押权。张明提供证据：延吉市不动产登记中心延登信字（2019）11号，关于沈某信访事项处理意见书。证明：涉案房屋目前为止未办理规划验收、质检验收、土地验收等手续。涉案房屋不具备交付条件，上诉人居住该房屋也无合法依据。洪河金质证认为，真实性有异议，对证明目的也有异议。被上诉人认可是上诉人一直居住在涉案房屋，且验收质检是行政管理范畴，与实际交付无关。张明对洪河金提供的证据真实性无异议，本院对证据1、2的真实性予以采信。因洪河金对张明提供的证据真实性及证明目的均有异议，张明未提供其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，春林公司在洪河金交付的房款收据上加盖了公章。张明于2019年3月13日在案涉房屋出入门上张贴公告（内容为根据延吉市人民法院（2017）2401执3800-6执行裁定书中规定，该房屋所有权为本人。其他人无权对该房屋进行买卖、过户等）。洪河金主张2019年3月13日张明在案涉房屋出入门张贴公告时，洪河金得知案涉房屋所有权被延吉市人民法院裁定执行转移至申请执行人张明。洪河金于2019年4月15日向延吉市人民法院提出执行异议。洪河金主张案涉房屋系其用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。洪河金就案涉房屋于2016年8月开始交纳电费，于2016年12月15日交纳水费，于2016年10月开始交纳供热费，于2016年9月14日开始在案涉房屋居住。延吉市人民法院于2017年11月28日查封了包括案涉房屋在内的房屋。2018年8月31日，延吉市人民法院作出（2017）吉2401执3800号执行裁定，该裁定记载：“本院在执行过程中，依法采取了下列执行措施：本院依法向被执行人送达立案通知书、执行通知书、报告财产令，但被执行人未能自动履行生效法律文书确定的义务，故本院依法对被执行人名下的三十八套房屋予以评估拍卖，其中六套房屋由案外人竞买成交，成交总价为825672.96元，本院已将上述拍卖款支付给申请执行人；另外三十二套房产经本院第二次拍后无人竞买而流拍，流拍总价为4239570.16元，申请执行人以上述流拍价申请抵偿债务。本院通过网络查控系统查询了被执行人的存款、工商信息、车辆信息、房产信息，暂未发现被执行人有其他可供执行的财产，依法将被执行人限制高消费。在本院穷尽执行措施后，暂未发现被执行人有其他可供执行的财产，可以认定被执行人暂不具备履行生效法律文书确定的法律义务的能力。本院已向申请执行人告知上述执行情况。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条、最高人民法院《关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》第七条之规定，裁定如下：终结本次执行程序。”本院认为，关于延吉市人民法院于2018年7月19日作出(2017)吉2401执3800-6号执行裁定，将包括案涉房屋在内的32套房屋交付给张明（申请执行人）抵偿债务，所有权自裁定书送达张明（申请执行人）时起转移是否属于执行终结的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”上述司法解释，对案外人提起异议的期限区分不同情况作出两种不同的规定：一是执行标的物由当事人以外的第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的执行程序终结前。二是当执行标的由申请执行人或被执行人受让的，案外人提出异议的时间应在执行终结之前。此处的“执行程序终结”即指生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。本案应属于第二种情形。本案中，延吉市人民法院作出（2017）吉2401执3800号执行裁定，系本次执行终结，并非系生效法律文书确定的债权【延吉市人民法院作出（2017）吉2401民初3749号民事调解中确认春林公司应向张明偿还本金500万元及利息，并支付律师费40万元】实现后执行程序完全终结，因此一审法院认定洪河金提出执行异议的指向标的终结后提出不当，本院予以纠正。洪河金已向法院提供案涉房屋的商品房买卖合同和加盖春林公司公章的收款收据证明其与春林公司签订了商品房买卖合同，并已按合同约定的房款金额向春林公司交纳了案涉房屋的房款事实，张明未提供反驳证据来推翻上述证据证明的事实，故应认定洪河金已支付全部的房款。洪河金主张案涉房屋系其唯一一所用于居住的房屋，张明虽有异议，但未提供反驳证据证明，故认定案涉房屋为洪河金唯一一所用于居住的房屋。关于张明主张排除对案涉房屋的执行异议，准许执行案涉房屋的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据查明的事实，案涉房屋在查封之前，春林公司与洪河金已于2016年3月25日签订了《预售房屋合同书》，洪河金按合同约定交纳了房款，于2016年8月开始交纳电费，于2016年12月15日交纳水费，于2016年10月开始交纳供热费，于2016年9月14日开始在案涉房屋居住，应认定洪河金已于2016年9月14日开始对案涉房屋实际占有，符合上述规定的情形。全国法院民商事审判工作会议纪要第125条规定：“【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”第126条规定：“《关于商品房消费者的权利与抵押权的关系》根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”本案中，尽管案涉房屋办理了在建工程抵押登记手续，但案涉房屋系洪河金用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。因此根据上述规定，张明主张准许执行案涉房屋的诉讼请求不成立，本院不予支持。延吉市人民法院作出中止执行的裁定并无不当。综上所述，洪河金上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初4434号民事判决；二、驳回张明的诉讼请求。一审案件受理费2035.74元（张明已预交）公告费300元，二审案件受理费2036元（洪河金已预交），合计4371.74元，由张明负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年七月二十日书记员 裴夕红