辽宁省营口市西市区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0803民初717号 原告：孔祥俊，男，1988年10月17日出生，汉族，住所辽宁省营口市西市区。 被告：中大实业（辽宁）有限公司，住所辽宁营口沿海产业基地新联大街东1号，统一社会信用代码：9121080069619640XE。 法定代表人：李厚承，公司经理。 委托诉讼代理人：陈洪军，男，1970年10月5日出生，汉族，住所辽宁省大石桥市。 原告孔祥俊与被告中大实业（辽宁）有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告孔祥俊、被告中大实业（辽宁）有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孔祥俊向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告未按合约规定完成燃气管道铺设，延期交房违约金9,981.44元（5月1日?9月6日）；2．被告支付原告南侧窗外平台施工，延期交房违约金5,224.66元（9月7日?11月12日）；3．被告支付原告未按合约规定完成燃气到户，延期交房违约金17,935.4元（11月13日?月1日）；4．被告承担原告2018年供暖服务费用2,800元；5．被告承担原告未享受的2019年供暖服务费560元；6．被告需返还原告缴纳的装修责任质保金2,000元；7．被告方重新下达房屋入住通知，2019年1月1日前物业费、电梯费由被告承担。事实与理由：2017年11月22日，原告就购买营口西市区新联北大街71乙-46号（2单元3层2-46号）事宜与被告签订了《营口市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《购买合同》”）。合同约定，房屋总价款为389,900元，首付款为99,900元，其余290,000元采取公积金贷款方式支付。2017年11月27日，原告与营口市公积金管理中心签订了《个人购房借款/担保合同》，并与2017年12月开始正式还款。 一、合同约定内容： 根据《购买合同》第四章第十一条约定：出卖人（被告）应在2018年5月1日之前向买受人（原告）交付商品房。根据《购买合同》第四章第九条约定：该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房己取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房己取得房屋测绘报告；根据《购买合同》第四章第十条约定，商品房相关设施设备交付条件如下：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网链接。使用自建设施工供水的，供水水质符合国窖规定用水卫生标准；按照自来水公司要求及标准执行，如特殊情况无法正式供水，出卖人提供用水，不影响买受人使用，买受人不得提出任何异议；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；如遇特殊情况，无法正式供电，出卖人提供临时用电，保证买受人正常使用的，买受人不提出任何异议；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供暖的，纳入共热管网；出卖人通知买受人办理进户之日起，买受人承担供暖费用，具体供暖时间及方式以房屋所属供暖公司供应为准；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应，燃气到户时间以房屋所属燃气公司供应为准； 根据《购买合同》第四章十二条：逾期交付责任中约定：商品房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。 二、履约情况： 合同签订后，原告将首付99,000元于2017年11月22日交付被告，于2017年11月27日于公积金中心签订289,900元贷款合约，共计交付被告总房款389,900元，原告依约履行了付款义务。2018年5月1日，被告未按照合同约定时间交付房屋，违约情况如下：1、2018年5月1日，该商品房并未按《购买合同》第四章第九条约定的：取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、2018年5月1日，该商品房并未按《购买合同》第四章第十条约定，完成正常供水要求，及燃气管道铺设工作。直至2018年9月6日，原告所购房屋铺设燃气管道用脚手架仍未拆除，燃气管道铺设工作仍未结束，逾期超过128天；截止2019年7月1日，该商品房仍无法使用燃气，逾期超过420天。3、2018年5月1日，该商品房并未按《购买合同》第四章第十条约定：特殊情况，无法正式供电，出卖人提供临时用电，保证买受人正常使用的，买受人不得提出任何异义。截止2019年5月20日，该商品房无法正式供电时，被告方并未提供临时用电。多次出现电梯停电困人情况。因电梯无备用电源，出现电梯困住业主，消防队出警救援情况。4、2018年6月27日，前往该商品房进行查验，发现该栋楼房南侧底商楼顶与原告所购房屋南侧窗户下沿齐平，下雨雨水及窗户左侧雨漏流水能够流淌至该房屋窗户下沿，多次出现雨天渗水、漏水情况，设计不合理。直至2018年10月下旬，原告投诉至营口市沿海产业基地管委会质量监督站，被告方才于2018年10月30日开始整改施工，11月8日仍在施工中，11月16日，施工后清理工作仍未结束；5、截止2018年11月8日，该房屋南侧外墙下端约300mm高墙面，未按照设计要求，铺设保温层；截止2019年11月1日，该房屋北侧外墙下端约300mm高墙面保温层正在施工中，实际施工与设计要求不符，逾期518天；6、截止2019年9月7日，所购房屋北侧与该栋楼房北侧底商房顶交接处，未做防水处理，该栋楼房与商铺之间存在超过10mm宽缝隙，该栋房屋2楼与地上交界处并无外墙。雨水能够从缝隙流淌至二楼屋内。雨水能够从墙壁渗入电梯井、楼梯缓台，多次出现电梯井内大量积水，一楼至三楼楼梯墙面淌水情况，房屋防水质量达不到设计要求；该情况直至2019年11月1日，该栋房屋北侧底商楼顶做防水施工结束才改善，逾期518天。7、截止2019年11月1日，该栋房屋北侧地面未竣工。8、2019年8月20日，所购房屋南侧窗户出现渗水，造成原告已经喷涂的墙面涂料受潮，鼓包。9、2019年6月15日，对所购商品房楼下2层进行检查，发现该栋房屋东户卫生间下水管道漏水，2层墙壁出现明显喷派污痕。10、由于2018年11月8日，被告方仍在对该房屋进行施工，造成原告无法在2018年完成装修，无法享受2018年供暖服务。11、原告房屋装修完毕后，被告方拒不返还原告缴纳的2,000元装修责任质保金。根据《购买合同》中的第九条、第十条及第十二条中的规定，被告已构成违约。 根据营口沿海产业基地管委会住建部门档案馆存储的中大海韵郦城C2#L楼建筑设计说明资料；该房屋外墙保温、防水等多处与设计不符；南侧底商楼顶与该房屋南侧窗户下沿齐平，出现明显设计不合理，查阅图纸发现存在未严格按照初期图纸规划施工，后期未正规申报盖章情况。据此为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求被告按照合同约定给原告支付违约金。 中大实业（辽宁）有限公司辩称：一、原告要求违约金没有事实和法律依据 2017年11月22日，答辩人与原告签订《营口市商品房买卖合同（预售）》，就原告购买营口市西市区新联北大街71乙-46号房屋事宜进行约定。第一，虽然在2018年5月1日约定的交房日期，答辩人已具备合同第九条、第十条约定的交房条件，但由于小区院内下设管道导致土地没有填平，答辩人已为此做出公告，并向因此遭受损失的业主支付15天的赔偿金。第二，目前房屋双方已进行交房并移交了手续，且原告已入住，答辩人为入住的用户提供了生活所需自来水、临时供应电且为免费，无需原告支付费用。第三，燃气管道都已铺设，完成入户，答辩人相关手续已办妥，符合合同及国家法规政策要求，但是由于政府部门的相关规定，燃气未入户，该问题不能归责于答辩人。且购房合同主合同第十条第一款关于基础设施设备都有约定“1．按照自来水公司要求及标准执行，如遇特殊情况无法证实供水，出卖人提供用水不影响买受人使用的，买受人不得提出任何异议；2．如遇特殊情况无法正式供电，出卖人提供临时用电，保证买受人正常使用的，买受人不得提出任何异议；3．供暖，出卖人通知买受人办理进户之日起，买受人承担供暖费用；4．燃气供应到户时间以房屋所属燃气公司供应为准。”据此，答辩人不存在违约行为。第四，答辩人为原告整改窗外平台，系原告主张后才进行施工的，非答辩人原因延期交房。原告所购房屋是完全根据设计图纸进行施工，设计图纸已经过审批合格，且房屋也竣工验收合格并备案，设计与施工上都不存在任何问题。原告因自身原因想改变房屋状态的原有设计与物业沟通后，由物业公司进行施工改造，非答辩人原因造成的延期交房，所以不应承担该部分违约金。因此答辩人已承担延期交房15天的损失赔偿给有损失的业主，其他情况答辩人不存在违约行为。原告所主张的各项违约金没有事实和法律依据。 二、原告要求返还供暖服务费、物业费和电梯费没有事实和法律依据 一方面，本案为商品房买卖合同纠纷，上述费用与本案非同一法律关系，不应得以支持。另一方面，物业费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内房屋、公共建筑及其他附属设施等项目进行日常维护、修缮、整治及提供与其他与居民生活相关服务所收取的费用，电梯费和供暖服务费是房屋产权人或使用人在享受该服务时所需缴纳的费用。原告合同约定为了自己的居住与生活支付了物业管理费、供暖服务费和电梯费是符合合同约定及法律规定，且原告已入住房屋并享受相应服务，无权要求返还相关费用。 三、装修责任质保金非本案同一法律关系 装修责任质保金是从小区整体环境和邻里业主的居住生活安全考虑所收取的押金性质，当业主装修完成后，按程序予以退回。所以原告装修完成后，且没有给其他业主或小区整体环境造成损失的前提下，该费用将予以退回，但与本案无关，不应得以支持。 综上，原告的诉讼请求于法无据，违反合同约定，请求法院依法驳回其诉讼请求。 经审理查明：原、被告于2017年11月22日签订《营口市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以389,900元购买被告开发的、坐落营口西市区房屋；合同约定出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付房屋；合同第九条、第十条关于房屋及相关设施设备交付条件约定，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，按照自来水公司要求及标准执行，供排水、供电、供暖、燃气与城市公共网络连接，纳入如特殊情况无法正式供水、电，出卖人提供用水、临时电，不影响买受人使用，出卖人通知买受人办理进户之日起，买受人承担供暖费用，具体供暖时间及方式以房屋所属供暖公司供应为准，燃气供应到户时间以房屋所属燃气公司供应为准；合同关于出卖人逾期交房且买受人要求继续履行合同的违约金为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。补充协议第六条约定，买受人应根据出卖人出具的书面通知《入住通知书》规定的交付时间后7个工作日内到出卖人指定地点办理商品房交付手续；买受人在查验房屋后三日内提出书面修复通知，若出卖人在接到买受人书面通知三十日内按约定的交房标准交付（出卖人为提高商品房质量而对装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人未按标准交付），双方均不承担责任，逾期不能交付的，按主合同第十二条中逾期交付责任处理。 上述合同签订后，原告依约履行合同义务，被告因在未能合同约定期限前办理房屋竣工验收备案手续故未向原告交付房屋。被告于2018年5月16日取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案证明文件后通知原告办理交房手续，并单方以15天的逾期交房天数按合同约定的违约金计算标准折抵原告物业费，但原告对此未予确认。诉讼中，原被告均未对被告何时向原告交付房屋的准确时间予以举证证明，但原告自认“2018年6月27日前往该商品房查验”、“在2018年8月份把钥匙给我的。我们是拿到钥匙之后发现质量问题，然后把钥匙给物业一把，让他们查验。”被告在诉讼中自认原告曾要求其对房屋窗外南侧平台维修、但具体时间记不清并认可有维修事实。原告于房屋交付时向被告聘任的前期物业服务企业缴纳2018年6月1日至2020年5月31日物业费、装修保证金2,000元，于2019年8月开始对房屋进行装修。 原告在对交付的房屋进行查验后认为房屋存在质量及燃气管道改线问题，遂于2018年10月向被告提出后又向营口沿海产业基地管委会相关部门反映，被告于2018年10月15日起用一个月时间对存在的质量问题进行维修，原告于2019年8月16日对房屋进行装修。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同及补充协议的约定全面履行合同义务。 首先，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，应向原告履行逾期交房的违约责任，但具体计算截止时间是双方争议焦点。被告主张其在房屋取得建筑工程竣工验收备案手续后即向原告交付房屋，但其并未提交证据予以证明，且其单方作出的以逾期交房违约金抵顶物业费的意思表示并未得到原告确认，因此本院对被告抗辩不予支持；原告以2019年8月16日作为房屋交付时间亦不客观，原告在诉讼中自认在2018年8月已取得房屋钥匙并结合其第七项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在2018年8月，被告已向原告交付房屋。鉴于双方均不能证明具体交房日期，本院以月中为交房日期，关于原告主张的合同继续履行情形下逾期交房违约金应自2018年5月1日起计算至2018年8月15日。 其次，根据庭审查明事实，能够认定被告向原告交付的房屋存在质量问题，而原告诉请实质亦是基于房屋质量和认为所交付的房屋不符合交付条件造成实际损失为由而主张。因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失在补充协议明确约定“买受人在查验房屋后三日内提出书面修复通知，若出卖人在接到买受人书面通知三十日内按约定的交房标准交付（出卖人为提高商品房质量而对装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人未按标准交付），双方均不承担责任，逾期不能交付的，按主合同第十二条中逾期交付责任处理。”因此，已交付房屋存在质量问题造成买受人的损失应按补充协议约定处理。结合原告就房屋质量问题向相关部门投诉及被告自认维修时间，本院确认维修时间自2018年10月15日至2018年11月15日，对此期间因房屋质量存在问题造成原告损失按已付房款的日万分之二计算，依据补充协议约定应扣除30日，即2018年8月16日起至2018年10月15日止。 原告于房屋维修后未及时办理装修入住导致不能正常使用，属于自行扩大损失。故本院对原告主张2019年起不能入住的损失不予支持。 第三，商品房买卖合同约定“燃气到户时间以房屋所属燃气公司供应为准…需要买受人自行办理开通手续。”原告提交的证据不足以证明房屋于交付时尚未完成室内燃气管道的铺设亦不能证明房屋交付时燃气公司已供应到户，故原告关于燃气未到户的迟延交房违约金诉请，缺乏事实基础和合同依据，本院不予支持；因原告并未缴纳2018年度供暖费，且未提供证据证明是否有主体实际承担该费用并向原告主张权利，本院对原告第四项诉请不予支持，原告可待条件成就后另行主张；根据原告在庭审中陈述，导致其不能接受2019年度中一个月供暖的责任主体是物业公司，其就此向被告主张没有事实依据；装修保证金返还主体与被告无关，本院对原告第六项诉请不予支持；因被告已向原告出具的书面通知《入住通知书》，原告依次对房屋办理查验和主张权利，故不存在撤回《入住通知书》和重新办理问题。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条规定，判决如下： 一、被告中大实业（辽宁）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孔祥俊支付逾期交房违约金和因房屋质量存在问题造成原告损失共计13,178.62元（389900×169天×日万分之二）； 二、驳回原告孔祥俊其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费763元，由被告中大实业（辽宁）有限公司负担275元，原告孔祥俊自行负担488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审判员  冯智勇 二〇二〇年七月九日 书记员  姜超然