江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初2303号 原告：徐州市佳境物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区共建路18号（袁桥好来农贸市场）8楼。 法定代表人：闫家立，总经理。 委托诉讼代理人：袁从勇，江苏翰公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。 被告：徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园，住所地徐州市泉山区三环南路弘润园小区内。 法定代表人：苏红，园长。 委托诉讼代理人：裴建平，江苏智临（徐州高新区）律师事务所律师。 原告徐州佳境物业管理有限公司（以下简称佳境物业公司）与被告徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园（以下简称弘润幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月7日、2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告佳境物业公司的委托诉讼代理人袁从勇、曹倩，被告弘润幼儿园的委托诉讼代理人裴建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳境物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费15048元及违约金13242.24元（以15048元为基数自2018年2月1日起计算至2020年7月1日，按每天千分之一的标准计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月24日原告佳境物业公司与泉山区弘润园业主委员会签订《弘润园小区物业管理服务合同》，约定原告为弘润园小区，包括本案所涉幼儿园提供物业服务，期间为2018年2月1日至2020年1月31日，并约定幼儿园物业费标准为每平方米2元/月。合同签订后，原告按约定提供了物业服务，被告作为弘润园幼儿园(面积为627平方米)使用人，未按约定给付物业费，至今仍拖欠2018年2月1日至2019年1月31日的物业费15048元。被告拖欠物业费构成违约，根据合同约定，被告应从逾期之日起按拖欠数额的1‰/天向原告支付违约金。 被告弘润幼儿园辩称，1、被告未与原告签订物业管理合同，双方之间没有合同关系。原告与业主委员会签订的物业管理合同具有普遍适用性是因为业主委员会代表的是普通业主，各业主之间接受的物业管理是相同的，但是被告是小区内独有的幼儿园，没有其他相同或相类似的业主，使用的区域是单独的，物业服务内容与其他业主也不相同，按照《江苏省物业管理条例》第四十九条的规定，非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价，具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。因而应当由原告与被告单独协商确定物业收费标准，业主委员会与原告之间协商的关于幼儿园的物业收费价格未经被告同意，对被告没有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条在本案中不应适用。且根据省人大法工委《关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复》(苏人法工函(2006)48号)的答复内容，小区规划内配套建设的学校是否参加小区的物业管理，应由学校自主决定；2、原告并未向被告提供物业服务。被告是独立的区域，实行的是封闭式管理，有单独的保安和保洁人员，外人是不能进入幼儿园的，因而对于幼儿园内的物业管理是由被告独自负责的，原告并未向幼儿园提供物业管理服务。即使合同对被告有约束力，原告也未履行物业管理服务义务，无权要求被告支付物业费，更不能要求被告承担违约金；3、原告与业主委员会之间的合同未与被告协商，价格畸高，严重损害了被告的利益。根据原告与业主委员会之间签订的合同，住宅物业按产权建筑面积每平方米0.55元/月收取，商业门面房按产权建筑面积每平方米1元/月收取，幼儿园则按建筑面积每平方米2元/月收取。幼儿园是小区内配套的公益性设施，是为小区居民提供普惠性的幼儿保育服务，是不以盈利为目的，而其收费却是商业门面房的二倍，显然不具有公平性。且幼儿园有自己的保安、清洁人员，原告并未提供额外的服务，如按该价格计费，权利义务明显失衡。被告承担的物业费不应当高于商铺物业费。第四，原告主张的使用面积没有计算依据。原告就其主张的被告的使用权面积未提供有效证据证明，且部分面积由他人使用，被告并未完全使用全部幼儿园建筑面积。第五，原告主张的违约金没有法律依据和事实依据。由于原告不能证明其有权向被告收取物业费，被告也并未恶意拖欠物业费，因而被告不应当支付任何形式的违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年1月24日，原告佳境物业公司（受委托方、乙方）与徐州市弘润园业主委员会（委托方、甲方）签订了《弘润园物业管理服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对“弘润园”实行一体化的物业管理，总建筑面积：46500平方米。由14栋5-6层住宅，建筑面积42000平方米；1栋2层幼儿园、物业、居委会，建筑面积2400平方米，地下车库，建筑面积2100平方米组成。物业类型包括多层住宅、幼儿园、商业门面。管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施设备的维修养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、变压器、路灯等)的养护管理、公共环境(包括公共设施、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的；交通、车辆行驶及停泊管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业有关的图纸、档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。本合同期限为两年。自2018年2月1日起至2020年1月31日止。按照相关物业管理服务收费规定，根据物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，经双方协商，住宅物业第一年按产权建筑面积每平方米0.55元/月(根据第一年服务标准考核，全体业主基本满意且不超过半数业主反对，第二年合同自动顺延按产权建筑面积每平方米0.65元/月收取)；商业门面房按产权建筑面积每平方米1元/月；幼儿园按建筑面积每平方米2元/月。逾期未缴费的按每天千分之一支付违约金。物业管理服务费根据服务标准调整，先交费后服务。 合同签订后，原告佳境物业公司进入弘润园小区提供物业服务。2020年6月15日，原告佳境物业公司以被告弘润幼儿园未缴纳物业费为由向本院提起诉讼要求被告弘润园幼儿园支付物业费及违约金，被告弘润园幼儿园应诉后以辩称理由进行答辩，经调解无效。 庭审中，原告为证明其曾向被告弘润园幼儿园催缴过物业费提交物业费催缴通知单张贴照片一张，为证明被告弘润园幼儿园的面积提交了有徐州市规划局行政审批专用章的规划图复印件一张。 经质证，被告对催缴通知单张贴照片的合法性和关联性有异议，认为不能证明是物业公司向业主催缴物业费的现实情况反应，与本案无关。对规划图复印件真实性有异议，认为该证据系复印件，且来源不明，不能与原件核对，即使是真实的，因为该份证据从形势看只是规划图，不是施工图，也不是建成后的测绘图，因而不能与幼儿园建成后的实际面积相对应，不能证明幼儿园的实际使用面积情况，故不能作为计算物业总价格的依据。 被告弘润幼儿园为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、苏红作为乙方与牛玉敏（甲方）签订的租赁协议一份，证明2012年6月24日被告法定代表人与业主达成物业租赁协议，被告有权使用该涉案物业，原、被告之间没有物业服务法律关系；2、徐州市春华物业管理有限公司出具的收据复印件一张，证明2017年原物业公司向被告提供物业服务，每年收取的费用是1000元，因幼儿园是小区配套幼儿园，为小区居民提供幼儿托管服务，有公益性，所以该费用为正常合理的幼儿园费用支出；3、照片一份、视频一段，证明被告使用的是独立封闭的幼儿园建筑空间，该处物业由幼儿园自行负责安保和卫生，原告并未为幼儿园提供物业服务，其中有部分建筑面积是由他人使用，不在幼儿园园区范围内；4、江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复（苏人法工函（2006）48号），该答复内容为：南京市教育局，你局《关于请求解释小区配套建设学校是否适用〈江苏省物业管理条例〉的请示》收悉，经研究，答复如下：一、按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定精神，根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定。二、小区配套建设的学校不参加所在小区的物业管理的，依法享有所在小区道路的相邻通行权。被告以该证据拟证明该答复针对的是小区配套建设学校物业管理的适用问题，同样也适用于小区配套的幼儿园，本案原告以其与业主委员会之间的合同要求被告支付物业费没有法律依据，与该答复的精髓相违背。 经质证，原告认为租赁协议是与牛玉敏签订，牛玉敏的身份无法核实，由法庭核实该协议的真实性，即使该协议系真实的，在租赁过程中也应提供出租房的产权相关证明来证明该产权的面积，同时在该协议第六条中约定了幼儿园的物业管理费由乙方自理，该协议能说明幼儿园应向原告缴纳相应的物业管理费；对收据复印件不认可，该证据系由案外人徐州市春华物业公司提供，被告没有提供物业管理服务合同，无法证实该物业服务费的收费标准，另，被告也不能以被告与案外人签订的物业服务合同的收费标准约束原告；对照片及视频的关联性有异议，该视频仅能看出幼儿园外围的情况，不能确认幼儿园的面积，被告就其提出的异议负举证责任；对江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复真实性无异议，但达不到被告的证明目的。 本院认为，原告佳境物业公司与徐州市弘润园业主委员会签订的《弘润园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。 本案中，虽然被告提交江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复（苏人法工函（2006）48号）主张小区规划内配套建设的学校是否参加小区的物业管理应由学校自主决定，而本案被告未与原告签订物业管理合同，故主张双方之间没有合同关系。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案被告系涉案物业的实际使用人,其开办地点及运营场所均在弘润园小区范围内，虽然被告所在的楼栋是具备独立的建设规划、土地使用权许可以及房屋所有权的楼栋,与弘润园小区的其他居民住宅以及商业用房相区分，但在物业服务上处于原告佳境物业公司服务范围内,其在公共道路、公共保洁、公共绿化及其他公共环境服务上仍然享受到了佳境物业公司提供的服务,且被告弘润幼儿园内部的保安和保洁也不影响佳境物业公司为弘润幼儿园提供上述外部服务,即原告事实上为被告提供了物业服务，原、被告间存在事实上的物业服务合同关系，因此被告弘润幼儿园应当向原告佳境物业公司支付物业费用。 虽然原告有权要求被告交纳物业费，但也应该注意到，被告弘润幼儿园系根据《中华人民共和国民办教育促进法》属于公益性事业，从小区教育事业和社会公共利益考虑，被告主张按照其与徐州市弘润园业主委员会签订的《弘润园物业管理服务合同》约定的每平方米2元/月收取物业服务费，该标准甚至超过同一小区商业门面房的物业服务标准，对于小区内设立的幼儿园这一教育设施而言收费过高，应根据实际情况予以调整。本院综合考虑该小区内其他物业类型的收费标准、原告所提供的物业管理服务事项等情况，酌定被告按照每平方米0.8元/月向原告交纳物业费。另外，原告主张按照627平方米对被告收取物业费并提交了有徐州市规划局行政审批专用章的规划图复印件一张，被告对此提出异议，并主张该部分面积由他人使用，被告并未完全使用全部幼儿园建筑面积，但被告对此并未提交证据予以证实。故本院根据面积627平方米确认被告应向原告支付2018年2月1日至2019年1月31日的物业费6019.20元（0.8元/平方米/月×12个月×627平方米）。 关于原告要求被告支付违约金的主张，考虑到被告未缴纳物业费确系事出有因，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园于本判决生效后十日内向原告徐州市佳境物业管理有限公司支付2018年2月1日至2019年1月31日的物业费6019.20元； 二、驳回原告徐州市佳境物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费507元，减半收取253.50元，由原告徐州市佳境物业管理有限公司负担200元，被告徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园负担53.50元，原告徐州市佳境物业管理有限公司负担部分已预交，被告徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 刘现伟 二〇二〇年七月三十日 法官助理 刘钟薇 书 记 员 阴 蕾