广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1630号 上诉人(原审原告)：邱某华，男，1972年11月10日出生，汉族，住梧州市。 委托诉讼代理人：邱悦，广西彤日律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐左荣，男，1955年5月17日出生，汉族，住梧州市万秀区。 原审第三人：梧州宝石园建设开发有限公司，工商登记住所地梧州市新兴二路137号。统一社会信用代码：91450400747975770B。 法定代表人：杨文隆。 原审第三人：孔某才，男，1953年10月31日出生，汉族，住梧州市万秀区。 原审第三人：广西梧州松脂股份有限公司，住所地广西梧州市万秀区华松路1号。统一社会信用代码：9145040070869663X8。 法定代表人：孔某才。 原审第三人：梧州市狮卧山开发建设有限公司，工商登记住所地梧州市新兴三路3号1701至1717号商务住宅，现住所地梧州市西环路中段69号五层108号铺。统一社会信用代码：91450400581984692T。 法定代表人：桂莉。 原审第三人：广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司，住所地梧州市新兴二路201号C区1号楼27号。统一社会信用代码：91450400057514993L。 法定代表人：向乾辉。 原审第三人：孔某霖，男，1985年4月23日出生，汉族，住梧州市。 上诉人邱某华因与被上诉人徐左荣、原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔某才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔某霖案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初241号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱某华上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判确认梧州市西环路中段69号一层95号商铺（即更名后的118号商铺）归上诉人所有；二、解除对梧州市西环路中段69号一层95号商铺（即更名后的118号商铺）的查封，终结对该商铺的强制执行措施；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人履行法定义务向国家缴纳了契税，国家就承认涉案商铺所有权发生转移，变动为上诉人所有，上诉人即为涉案商铺的所有权人。上诉人已缴纳契税，因而完全具有办理涉案商铺所有权证的权利，事实上已是涉案商铺的所有权人。上诉人与原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同，也已支付全部价款，缴纳了契税、物管费、水电费及相关费用，并已实际占有涉案商铺。上诉人已举证证明了涉案商铺登记簿记载与真实权利状态不符，上诉人才是涉案商铺的真实所有权人，法院应当依法支持上诉人的诉讼请求，确认涉案商铺属于上诉人所有。2.原审判决认为“但其没有提供充分的依据证实118号商铺即95号商铺，也没有提供充分的依据证实其在人民法院查封梧州市商铺之前已合法占有该商铺”，是错误的。（1）上诉人一审阶段所提供的证据4《结算书》中载明上诉人购买的梧州市西环路中段69号一层118号商铺（原地址为梧州市铺）、证据5《门牌证明》中载明梧州市西环路中段69号一层95号铺经测绘公司实测实际地址为梧州市西环路中段69号一层118号商铺、证据9催收物业欠费的函载明上诉人为梧州市西环路中段69号一层118号商铺业主，以及上诉人二审期间提交的证据《商品房买卖合同》中95号商铺范围与广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司出具的《房产分户图》中118号商铺范围一致、《证明》载明原95号商铺变更为118号商铺，以上证据相互佐证，充分证明了梧州市西环路中段69号一层95号商铺经测绘后更名为梧州市西环路中段69号一层118号商铺。（2）上诉人一审提供的证据9催收物业欠费的函载明上诉人欠2008年起的物业费，证明上诉人2008年已经开始实际占有并使用该商铺。上诉人二审提交的证据《收据》证明了上诉人缴纳了2008年至2018年的物业费及公共水电费，可以证明上诉人从2008年开始占有使用该商铺。此外，原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司的答辩意见称2008年12月将该商铺交付给上诉人使用。以上证据相互佐证，充分证明上诉人于2008年12月开始合法占有该商铺。原审法院认为上诉人于2008年12月签订了合同交付了价款而2016年查封前未占有该商铺，不合常理。3.上诉人作为善意买受人，没有过错，其合法的民事权益应当受到法律保护，为保证交易安全，按照相关法律规定请求法院解除对涉案商铺的查封。4.有案例支持与上诉人情况类似的案外人所提执行异议。法院在执行广西梧州某公司名下多套房屋过程中，案外人梧州市某单位提起执行异议要求解除查封，获得法院支持。上诉人情形与该案相同，应当获得法院支持。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人徐左荣没有出庭答辩亦没有向本院提交书面答辩意见。 原审第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔某才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔某霖没有出庭答辩亦没有向本院提交书面答辩意见。 邱某华向一审法院起诉请求：1.确认原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认梧州市西环路中段69号一层95号商铺归原告所有。2.解除对梧州市西环路中段69号一层95号商铺的查封，终结对该商铺的强制执行措施。 一审法院认定事实：2007年3月20日，原告向第三人梧州宝石园建设开发有限公司支付认购款162583元，梧州宝石园建设开发有限公司向原告出具收款收据，载明该款为“梧州宝石大厦首层95#商铺认购款项”。2008年12月25日，原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买梧州宝石大厦一层95号铺，该商铺建筑面积37.81平方米，每平方米4300元，总金额为162583元，原告于2008年12月25日一次性付清款项。2018年12月20日，第三人梧州宝石园建设开发有限公司向原告出具《门牌证明》及《结算书》，《门牌证明》载明：“兹证明邱某华购买的商铺，其合同、收款收据的地址为梧州市西环路中段69号一层95号铺。现经广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司实测实际地址为：梧州市西环路中段69号一层118号商铺。”《结算书》载明：“邱某华客户，经广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司核准，你购买位于梧州市西环路中段69号一层118号商铺（原地址为梧州市铺）双方所签订合同建筑面积为37.81平方米，房款共162583元。现该商铺的实际建筑面积为33.97平方米，因此该房的房款实际应为146071元。”2019年1月21日，原告缴纳了梧州市西环路中段69号一层118号商铺的契税，课税数量为33.97，计税金额为146071。2019年3月14日，梧州市太亿物业管理有限公司向原告出具《关于催收历年物业欠费的函》，载明：“宝石大厦一层商铺A118号商铺业主邱某华先生……欠交物业费明细如下：1、2008年-2016年108个月×344元=37152元……。”2019年3月26日、2019年4月9日，梧州市太亿物业管理有限公司第二、第三次发函向原告催交物业欠费。 另查明，该院于2016年3月16日作出（2016）桂0403执163-1号执行裁定书，裁定查封属被执行人梧州宝石园建设开发有限公司名下的梧州市西环路中段69号一层95号、118号商铺等。2018年12月17日，梧州市国土资源局出具《不动产登记资料查询结果证明》，载明该院于2016年3月16日以（2016）桂0403执163-1号文、南宁市中级人民法院于2016年9月28日以（2016）桂01执263号文查封了西环路中段69号一层118号商铺（建筑面积33.97平方米、权利人梧州宝石园建设开发有限公司、证书号为梧房权证蝶山区字第××号）。 该院在办理徐左荣与梧州宝石园建设开发有限公司、孔某才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔某霖的执行案件中，原告作为案外人对查封提出书面异议，该院作出（2019）桂0403执异1号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人邱某华解除对西环路中段69号一层95号商铺查封的异议请求”。原告邱某华不服，在法定期限内向该院提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告邱某华是否对梧州市西环路中段69号一层95号商铺享有足以排除强制执行的权利是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定可知，阻却登记于被执行人名下已被查封房屋的执行，以上四个条件须全部具备，缺一不可。本案中，原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院依法确认其合法有效。《商品房买卖合同》约定“乙方于当日即2008年12月25日一次性付清款项”，但原告于2007年3月20日支付的认购款与购房款金额一致，可确认原告已经足额支付购房款。虽然原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告也支付了购房款，但梧州市西环路中段69号一层95号商铺目前仍登记在第三人梧州宝石园建设开发有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告主张确认梧州市西环路中段69号一层95号商铺归其所有，缺乏法律依据，该院依法不予支持。原告主张其购买的梧州市西环路中段69号一层95号商铺已更名为梧州市西环路中段69号一层118号商铺，其于2008年12月底已开始使用该商铺，但其没有提供充分的依据证实118号商铺即95号商铺，也没有提供充分的依据证实其在人民法院查封梧州市商铺之前已合法占有该商铺。原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2008年12月签订《商品房买卖合同》，该院在2016年3月16日才查封梧州市西环路中段69号一层95号商铺，在长达7年多的时间里为何没有办理过户登记，原告没有给出合理的解释及提供相关的依据，即原告未能证实非因其自身原因未办理过户登记。综上所述，原告就涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张终结对涉案商铺的强制执行措施，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告邱某华与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告邱某华其他的诉讼请求。案件受理费3221元，公告费560元，合计3781元（原告已预交），由原告邱某华负担。 本院二审期间，上诉人提交了以下新的证据材料：1.《商品房买卖合同》中95号商铺范围；2.《房产分户图》原件；3.《证明》；以上三份证据拟证明《商品房买卖合同》中95号商铺范围与广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司出具的《房产分户图》中118号商铺范围一致，《证明》载明原95号商铺变更为118号商铺，以上证据相互佐证，充分证明了梧州市西环路中段69号一层95号商铺经测绘后更名为梧州市西环路中段69号一层118号商铺；4.《收据》，拟证明上诉人缴纳了2008年至2018年的物业费及公共水电费，证明上诉人从2008年开始占有使用该商铺；5.《执行裁定书》，拟证明有案例支持与上诉人情况类似的案外人所提执行异议，法院在执行广西梧州某公司名下多套房屋过程中，案外人梧州市某单位提起执行异议要求解除查封，获得法院支持。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人及原审第三人没有发表质证意见。对上诉人提交的证据，本院认定如下：对上诉人提交的证据1,2,3,4的三性予以认可，对上诉人提交的证据5的关联性不予认可。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，由梧州宝石园建设开发有限公司向广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司申请测绘，广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司接受其申请后出具了涉案商铺的《房产分户图》。涉案《商品房买卖合同》中原梧州市西环路中段69号一层95号商铺经广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司出具《房产分户图》证实为更名后的梧州市西环路中段69号一层118号商铺。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否对涉案商铺享有足以排除强制执行的权利？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，涉案商铺于2016年3月16日被法院查封，但上诉人与原审第三人梧州市宝石园建设开发有限公司早于2008年12月25日便签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。上诉人于2007年3月20日向原审第三人梧州市宝石园建设开发有限公司支付的认购款与购房款金额一致，故可确认上诉人已足额支付了购房款。同时根据上诉人提交的《收据》及梧州市太亿物业管理有限公司向上诉人出具的《关于催收历年物业欠费的函》，可证明上诉人于2008年开始使用涉案商铺并缴纳物业费，因此，涉案《商品房买卖合同》已实际得到了履行。虽然涉案商铺一直未办理过户登记手续，但现有的证据无法查明是谁的原因造成无法办理涉案房屋过户登记，且根据上诉人在一审阶段提交的《不动产登记申请》，可证明上诉人有过向不动产登记中心申请过户登记的行为，上诉人已经积极行使自己的权利，现有证据无法证明不能办理过户登记是归咎于上诉人的个人原因，因此不能认定是因买受人即上诉人自身的原因未办理过户登记。故上诉人享有对涉案商铺排除执行的权利，上诉人请求不得执行涉案商铺，理据充分，本院予以支持。一审法院认定事实不清，判决有误，本院依法改判。 综上所述，上诉人邱某华的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初241号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初241号民事判决第二项； 三、不得在（2016）桂0403执163号案中执行位于梧州市西环路中段69号一层118号商铺。 一审案件受理费3221元，公告费560元，合计3781元（邱某华已预交），由被上诉人徐左荣负担；二审案件受理费3221元，公告费200元，合计3421元（上诉人已预交），由被上诉人徐左荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年七月九日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。