福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终2901号 上诉人（原审原告）：汤玮，女，1976年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴贵森，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：源恩（厦门）物业服务有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区长浩路270号6楼616室。 法定代表人：王小华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋喜聪，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡姗姗，福建瀛坤律师事务所律师。 上诉人汤玮因与被上诉人源恩（厦门）物业服务有限公司（以下简称源恩物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院(2018)闽0206民初8906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用独任制进行了审理。 汤玮上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持汤玮的一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明源恩物业公司是否尽到物业管理中的安全保障义务，而是以天气、时间等外部因素认定源恩物业公司不存在过错，依据错误且不足。首先，汤玮请求源恩物业公司承担的是扩大部分损失的赔偿责任，而非全部损失的赔偿责任，汤玮对漏水起因系汤玮阳台花盆掉落砸裂水管并无异议，双方争议的焦点在于源恩物业公司作为物业管理公司，在接到漏水房屋下层业主反馈电话后应尽到哪些义务、其消极行为与损失进一步扩大之间是否存在因果关系，因而是否需要承担该部分赔偿责任。一审法院查明的事实是：“当晚11点半左右，202住户给物业打电话称阳台漏水，保安随即前往并请求进入室内查看，但202室住户未同意保安进入，第二天早上六点多，物业再次接到电话，答复称已通知水电工，水电工上班时间会来”，显然，一审法院并未查明漏水后，源恩物业公司接到电话后，是否尽到了物业服务合同约定的义务，是否应当预见漏水事件不及时处理会导致的后果，是否对损失扩大存在过错。再结合一审法院做出判决的思路：“业主汤玮对属建筑物专有部分的案涉房产及房产内物品负有管理职责，漏水并非因源恩物业公司的原因所导致”、“鉴于当时的天气、时间及受漏水直接影响的楼下住户并未允许保安入室查看等因素，难以判断和遇见漏水的具体情形和原因.....源恩物业公司并不存在过错”，源恩物业公司作为物业管理公司，受物业管理相关法律规定和物业服务合同的约束，其是否存在过错应当严格依据法律规定及合同约定的内容进行判断，而一审法院并未依据物业管理条例中物业公司的安全保障义务及物业管理合同、岗位职责约定的内容进行过错认定，而是简单基于天气、时间等外在环境因素就认定源恩物业公司懈怠履责不存在过错，因此，一审法院据以判定的依据错误、有失偏颇。此外，一审法院并未就损失进行一分为二的分析，未考虑源恩物业公司是否对损失的扩大产生了影响，仅因漏水起因系汤玮引起就认定汤玮应自行承担全部责任是错误的、片面的。二、源恩物业公司未尽到物业管理的法定义务和《物业服务合同》、岗位职责约定的义务，明显存在过错，导致损失扩大，应当就该部分损失承担责任。根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》，物业公司应当及时对紧急情况采取防范措施，及时通知业主委员会或相关业主，在本案中，当案涉房屋漏水，严重影响其他住户且经该住户打电话说明情况请求安保人员进行处理后，源恩物业公司针对该紧急情况应当及时采取措施排查漏水原因、锁定漏水房屋并及时通知漏水房屋业主进行查看、处理。根据《物业服务合同》及源恩物业公司公示的《岗位职责》内容，源恩物业公司有义务负责维护安全防范工作、妥善处理突发事件并及时上报保障业主权益。针对岗位职责的内容是否具有法律效力，双方存在争议，源恩物业公司辩称岗位职责系内部培训文件，并非对业主的服务内容，但一审法院已就该争议部分予以认定，认可岗位职责的内容系源恩物业公司对业主的承诺，因此，源恩物业公司应当履行岗位职责的内容。本案中，当源恩物业公司知晓业主房屋发生漏水的紧急事件时，不管是基于法定义务还是约定义务，源恩物业公司均应立即采取有效措施，制止事态进一步发展。三、源恩物业公司存在明显的过错。反观源恩物业公司，虽物业人员到场查看，但并未作出任何措施就离开，明知事态紧迫而不为，其性质更为恶劣，严重违背职责，对损失进一步扩大存在明显过错，应当就该部分损失承担责任。具体分析如下：其他业主及源恩物业公司均确认，漏水当晚202室住户打电话给物业人员反馈楼上漏水，物业人员随后到场但却以202室住户不允许其进入室内查看为由，未作任何措施便离开，任楼上房屋漏水一整夜，直至第二天六点再次被打电话告知漏水事宜，其仍未采取任何措施，汤玮认为202室住户当晚已明确告知物业人员系楼上漏水渗漏下来，而并非202室内漏水，物业人员进不进202室，并非查明漏水原因的关键和唯一应对措施，也绝非是源恩物业公司免责的理由；源恩物业公司既然知道是楼上某层漏水，就应当立即进行排查，汤玮302室就在202室之上，漏水可能性最大，并且源恩物业公司明知汤玮平常均居住于另一楼栋，302室无人在内，其应当预见如果系汤玮屋内漏水，若不及时处理将造成很大的损失，且汤玮居住于同一小区不同楼栋，相距不远，源恩物业公司只要一个电话通知，汤玮就可以回去查看，及时止损，并无任何操作上的困难；天气和时间因素也不会对履行物业管理义务造成障碍，202室住户明确表示是阳台天花板漏水并且从晚上7点就开始渗漏，到晚上11点已将衣服全部淋湿，根据常识也能判断绝非外墙漏水，且漏水程度已经比较严重，应当引起源恩物业公司的高度注意，源恩物业公司应该果断采取措施，若因个人能力问题确无法处理，也应立即通知上级或是其他工作人员协助处理；源恩物业公司完全具备在漏水当晚采取有效措施解决问题的条件，但是却未采取任何措施也未及时通知上报，任事态肆意发展，直至第二天屋内积水溢出公共通道，经隔壁业主打电话告知，汤玮才知道漏水之事，赶回家中却为时已晚，如果源恩物业公司尽到物业管理义务：及时排查原因、及时通知汤玮，汤玮完全可以及时止损，避免损失扩大。因此，源恩物业公司未尽义务，懈怠履职的行为与损失进一步扩大之间具有因果关系，源恩物业公司存在明显过错，应承担损失扩大部分的赔偿责任。综上所述，源恩物业公司对扩大部分的损失存在过错，应当就该部分承担赔偿责任，一审法院认定源恩物业公司完全无过错，不具事实和法律依据，请求二审法院支持汤玮的上诉请求。 源恩物业公司辩称：一、源恩物业公司没有实施侵害汤玮财产权利的行为，不应承担损害赔偿责任，汤玮主张的损失发生在其自有密闭的房屋内，且系其自身原因造成，不属于源恩物业公司的物业服务范围和安全保障义务范畴。本案汤玮财产遭受损失，是因为案涉房屋内“阳台的植物花盆因绳子断裂恰巧砸到水龙头，致使水龙头开关打开水流蔓延”的原因导致，完全是其自身责任引起，并非源恩物业公司实施的行为导致。此外，本案中，源恩物业公司对汤玮不负安全保障义务，源恩物业公司也没有任何法定或者约定的义务保证业主房屋内的财产不因业主自身过失而受损，理由如下：1.根据《物业管理条例》第2条的规定，物业管理的对象应是限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分，主要表现为对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等行为，防止发生坏损，以保持物业的正常使用功能，专有部分属于各区分所有人的私有财产，其管理理应由各区分所有人自行承担而非物业服务企业承担。2.根据《物业管理条例》第35条第2款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，源恩物业公司作为物业服务企业所要履行的义务主要是由物业服务合同约定或由法律法规规定或由相关行业规范确定。在本案中，源恩物业公司与业主签订的《物业服务合同》第三条约定，“按照《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级一类物业服务标准提供本住宅区物业服务”，而该文件中“三级一类物业服务标准”既没有要求物业服务企业对业主房屋内的财产提供物业服务，也没有要求物业服务企业对业主房屋内的财产因业主的过失所遭受的损失负责，更没有要求物业服务企业对业主房屋内的财产因业主自身原因造成的损害负有安全保障义务，合同其他条款也没有这样的约定；《侵权责任法》第37条及《物业管理条例》第45条、第46条的规定主要针对的是物业服务企业的公共安全保障义务，保安不等于保镖，不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务，且其他法律法规没有规定物业服务企业要对业主房屋内的财产损失负责，也没有规定物业企业要对业主房屋内的财产因其自身原因造成的损害负有安全保障义务；源恩物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也没有承诺要对业主房屋内的财产因业主自身原因遭受的损害负责或负有安全保障义务。3.根据《厦门市物业管理若干规定实施细则》第37条的规定，“业主所有的房屋、车位等专有部分的养护、维修、更新由业主负责，所需费用由业主本人承担”，以及《物业服务合同》第十条第（三）项的约定，“源恩物业公司对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及提供其他服务（不含施工单位按规定应保修的费用），由业主或物业使用人按实际发生的费用自行向源恩物业公司支付”。因此，业主所有的房屋包括房屋内的财产损失都应由其自行负责，与源恩物业公司没有任何关系。二、源恩物业公司没有任何过错或过失，汤玮将财产损失归责于保安未在事发当晚上楼排查是不合理的。源恩物业公司没有实施侵权行为，也没有任何过错和过失。本案汤玮执意怪罪事发当晚保安没有在第一时间上楼排查，但汤玮提供的材料表明，保安已在第一时间按照电话通知予以响应，却因不属于自身的客观原因无法得知漏水原因，符合正常逻辑和日常生活经验。首先，当晚在淅淅沥沥地下雨，极有可能是下雨引起的阳台滴水现象，但保安因被拒绝不能进入XX室查看，因此，根本不能得知情况如何，客观原因造成保安无法作出判断并不违背常理；其次，当晚可见度极低，保安已经尝试从整栋楼外查看情况，但却未能看清；再次，当时已经是半夜12点，住户均已在休息，包括XX室住户拒绝保安入内的原因之一也是因为其女儿已在休息，在“可能是雨水导致的微小范围漏水”和“不好打扰住户休息”的判断下，保安未上楼挨家挨户敲门查看或挨个打电话给楼上的住户，符合常理；最后，保安是新招进的员工，源恩物业公司本来就没有义务要求员工牢记业主有几套房屋，更不用说苛求刚进来的保安能在半夜12点的下雨天马上意识到是案涉房屋水龙头跑水导致的漏水，并马上跑到98号XX室通知汤玮。因此，汤玮将财产损失归责于源恩物业公司是不合理的。三、汤玮的财产损失早已于事发当日半夜12点前发生并确定，该损失不存在扩大部分损失之说，与源恩物业公司无关。汤玮提交的材料已经表明当天晚上7点半时，案涉房屋就已经开始漏水，而到半夜12点时保安才接到相关电话且在第一时间内作出了应有的合理响应，彼时汤玮财产损失的结果就已经确定，不存在扩大部分损失情况。本案是汤玮家中植物花盆砸中水龙头跑水导致汤玮财产损失严重，而不是保安未在第一时间排查或通知汤玮的行为导致汤玮财产严重损失的结果。汤玮将其自身原因造成的财产损失归责于无关的源恩物业公司，违背客观因果规律，明显属于转嫁风险的不当行为。在汤玮因其自身原因造成阳台水龙头未关漏水、阳台地漏堵塞导致汤玮房屋被水浸泡过程中，源恩物业公司均不知情，等到汤玮知悉事件发生后已经过较长一段时间，房屋受损的结果已经实际产生，并不会因为源恩物业公司的工作情况或工作职责而产生任何不利影响。汤玮的房屋受损发生在其自有密闭的房屋内，系其自身原因造成，不在物业服务范围内，也不属于源恩物业公司的安全保障义务范畴。汤玮主张源恩物业公司的《岗位工作职责》有对外予以公示，系其单方认识错误。源恩物业公司的《岗位工作职责》仅是源恩物业公司内部的规章制度，其存在的范围仅在源恩物业公司的办公室范围，仅对源恩物业公司的工作人员有内部指导作用，没有对外公示，不是服务承诺，不能证明汤玮的财产受损与源恩物业公司有任何因果关系，更不能证明源恩物业公司对汤玮房屋内的财产因其自身原因造成的损害负有安全保障义务。四、汤玮所称的财产扩大部分损失、租金损失无事实与法律依据。汤玮提供的证据无法证明其财产存在扩大损失，也无法证明扩大部分损失的金额，其主张的财产扩大部分损失数额完全是其单方说法，没有任何客观依据，不应被采信。汤玮是两套房屋的所有权人且平常都居住在98号702室，案涉房屋受损并不导致汤玮无处可住，汤玮没有所谓租金损失。综上所述，汤玮的上诉请求和事实理由没有事实与法律依据，不应支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 汤玮向一审法院起诉请求：1.判令源恩物业公司赔偿汤玮财产损失暂计63514元（127028元*50%）（具体金额以鉴定或实际修复为准）；2.判令源恩物业公司赔偿汤玮租金损失每月5000元（10000元*50%），自2018年6月11日起至实际修复日止；3.一切诉讼费用由源恩物业公司承担。 一审法院认定事实：汤玮系厦门市湖里区和旭里92号302室和厦门市湖里区和旭里98号702室所有权人。源恩物业公司为案涉住宅提供物业管理服务。2018年6月10日晚上，汤玮所有的厦门市湖里区内阳台植物花盆因绳子断裂恰好砸到水龙头，致使水龙头开关打开导致水流蔓延。当晚11点半左右，和旭里92号202室住户给物业打电话，称阳台漏水。保安随即前往并请求进入室内查看，但202室住户未同意保安进入。第二天早上六点多，物业再次接到电话，答复称已通知水电工，水电工上班时间会来。七点十五分左右，汤玮接到隔壁301室业主电话，得知漏水事宜。 另查明，源恩物业公司与厦门市湖里区优山美地小区业主委员会签订《湖里区优山美地物业服务合同》，自2015年1月1日起至2015年12月31日止提供物业服务，服务主要内容包括根据法律、法规和管理规约的授权指定物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、生活垃圾清运；负责本物业公共园林、景观、设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；其他特约服务。源恩物业公司对维序员、维序班长、巡逻岗所列岗位职责中包括做好物业管理区域内公共秩序的维护和各种安全防范工作、果断处理本岗位发生的各种事件，发现可疑人员须有礼有节地进行盘查，阻止无关闲杂人员进入辖区，如遇火警及其他突发事件，应迅速反应，采取有效措施保护现场等岗位工作职责；维序班长负有及时、有效处理各种突发事件和顾客投诉等岗位工作职责；巡逻岗负有妥善处理紧急突发事件，正确保护业主和自身权益不受侵犯等岗位工作职责。 一审法院认为，本案系财产损害赔偿责任纠纷。根据源恩物业公司与厦门市湖里区优山美地小区业主委员会签订的《湖里区优山美地物业服务合同》约定，源恩物业公司主要负责对其管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用维护及公共秩序和环境卫生的维护。而本案漏水发生在厦门市湖里区和旭里92号302室室内，且漏水的原因是由于室内阳台植物花盆绳子断裂砸到水龙头致使水龙头开关打开导致水流蔓延，业主汤玮对属建筑物专有部分的案涉房产及房产内物品负有管理职责，漏水并非因源恩物业公司的原因所导致。源恩物业公司保安人员在6月10日晚上接到和旭里92号202室住户电话后，随即到现场查看，鉴于当时的天气、时间及受漏水直接影响的楼下住户并未允许保安入室查看等因素，难以判断和预见漏水的具体情形和原因。次日早上六点多保安再次接到电话回复水电工上班后查看，汤玮于七点十五分左右即从其邻居处获得漏水事宜的通知。在此过程中，源恩物业公司并不存在过错，汤玮主张源恩物业公司承担责任依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回汤玮的诉讼请求。 本院二审期间，汤玮举证一组证据：购买家具及维修房屋的收款收据3张及艺佰居（厦门）装饰工程有限公司出具的发票1张，用以证明：1.案涉房屋损坏家具金额达22248元、修复房屋花费金额暂计101550元，截止至今，汤玮财产损失暂计123798元；2.源恩物业公司未尽物业职责，导致汤玮未能及时止损，源恩物业公司应部分承担上述损失费用。 源恩物业公司对该组证据质证如下：该组证据并不是法律上的新证据，其中2张收款收据的落款时间是2016年，其中1张收款收据的时间虽是2020年，但是汤玮自己手写，从这个角度看，有部分证据在一审中已经存在，但汤玮没有作为证据提交，现在二审中提交，不属于新证据；汤玮当庭提交的这组证据，在法律上不符合举证期限的要求，汤玮无正当理由说明该组证据必须到庭审时才提交；对该组证据的真实性均不予确认，因为该组证据与本案没有任何关系，源恩物业公司无法核实收款收据的真实性，无法核实记载内容是否属实，交易方是否客观存在，交易情况是否完全履行，该组证据都是汤玮自己单方制作和单方主张，汤玮的购买行为与本案所涉及的案情、汤玮主张的过错、损失均没有直接关系。 本院对该组证据认证如下：该组证据有原件，加盖有收款单位公章，其真实性可以认定，但其中2张收款收据的落款时间是2016年10月，另2张收款收据的开票时间为2020年6月，分别早于或迟于本案发生时间近二年，不能证实与涉案房屋和旭里92号302室的关联性，故本院对该组证据不予采纳。 对一审法院查明认定的事实，除汤玮主张“当晚11点半左右，和旭里92号202室住户给物业打电话，称阳台漏水”中的“称阳台漏水”应为“称三楼阳台漏水”，以及认为一审查明事实有所遗漏，源恩物业公司在其办公场所明确张贴了维序员、维序班长、巡逻岗的《岗位工作职责》外，其余事实双方当事人均不持异议。本院对当事人对一审认定的事实均无异议的部分予以确认。 对汤玮有异议的事实部分，本院经审查认为：1.汤玮在起诉状及庭审陈述均称报警人称自家阳台漏水，一审认定和旭里92号XX室住户报称“阳台漏水”并无不当。2.源恩物业公司在其办公场所分别张贴了维序员、维序班长、巡逻岗的《岗位工作职责》属实，可以认定。3.2018年6月10日晚上，和旭里小区存在下雨情形。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、《岗位工作职责》是否属于源恩物业公司的物业服务承诺；二、源恩物业公司是否存在过错，是否应对汤玮的财产损失扩大部分承担赔偿责任。 一、关于《岗位工作职责》是否属于源恩物业公司的物业服务承诺。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。本案中，源恩物业公司作为小区管理方，在其办公场所分别张贴了维序员、维序班长、巡逻岗的《岗位工作职责》，业主均可查看，系其公开作出的有利于业主的服务承诺，应视为物业服务合同的组成部分。源恩物业公司不仅应当按照《湖里区优山美地物业服务合同》的约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分等，还应按《岗位工作职责》的工作要求，妥善处理紧急突发事件，正确保护业主的权益。因此，处置小区业主报称房产出现漏水情况，应属于物业服务范围。至于本案相关业主如何报警漏水及源恩物业公司应否承担相应责任，则应根据本案的事实及有无过错责任等进行认定。上诉人汤玮的该上诉理由部分有理，本院予以采纳。 二、关于源恩物业公司是否存在过错，是否应对汤玮的财产损失承担赔偿责任。汤玮主张保安请求进入和旭里92号202室内查看被拒后，当晚未到该楼XX室查看及未及时通知汤玮，源恩物业公司未尽安保责任，存在过错，应对汤玮的财产损失扩大部分承担赔偿责任。本院认为，源恩物业公司保安在该202室住户的电话报警后，随即赶到现场查看，鉴于当时的下雨天气、能见度及报警人并未允许保安入室查看，未明确告知是楼上房屋漏水等因素，保安难以判断和预见XX室阳台的漏水状况及其原因，更不可能知道案涉房屋XX室存在水管漏水情况。在此情况下，让保安人员于凌晨时间上楼逐户查看并通知楼上业主排查自家房产有无漏水，不仅将影响业主的正常生活，也超出一名保安应注意的范围。源恩物业公司至次日早上六点多再次接到电话报警，亦回复水电工上班后去查看。可见，在此过程中，源恩物业公司已及时处理突发事件，并未违反其《湖里区优山美地物业服务合同》、《岗位工作职责》等所作的服务承诺，且其也没有承诺要对业主房屋内的财产因业主自身原因遭受的损害负责。因此，保安当晚未到302室查看及没有通知汤玮，并不存在过错。案涉房产XX室漏水原因是由于室内阳台植物花盆绳子断裂砸到水龙头致使水龙头开关打开，导致水流蔓延，案涉房产及房产内物品被水浸泡，该损害并非源恩物业公司的设施或行为造成的，也非因第三人的行为所致，因此，源恩物业公司不存在违反安全保障义务的情形。业主对其建筑物专有部分及房产内物品负有管理职责，汤玮对发生于自家水龙头的漏水问题不能及时发现，导致水流蔓延，自家房产及房产内物品被水浸泡，应自担其责。且汤玮并未提交财产受损及修缮照片等证据，无法证明损害的发生及损失的情况。故汤玮主张源恩物业公司对其财产损失扩大部分承担赔偿责任，不具事实和法律依据，一审法院判决驳回汤玮的诉讼请求，并无不当。 综上所述，汤玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1513元，由上诉人汤玮负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱一帆 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 周伟达 书 记 员 林剑涛 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。