河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初370号原告（反诉被告）：朱炳全，男，汉族，1950年4月30日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：程骞，河南强人律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁照伟，男，汉族，1970年11月15日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：彭汝豪，男，汉族，1949年7月11日出生，住漯河市源汇区。原告朱炳全与被告梁照伟侵权责任纠纷一案，本院于2020年1月14日立案，被告梁照伟于2020年5月14日提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）朱炳全的委托诉讼代理人程骞、被告（反诉原告）梁照伟及其委托诉讼代理人彭汝豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱炳全向本院提出诉讼请求：1.判令梁照伟支付朱炳全2019年6月26日至2019年12月26日期间的房屋占用费及水电费4万元；2.本案诉讼费由梁照伟承担。事实和理由：2012年8月21日，朱炳全与梁照伟签订房屋租赁协议，双方约定将朱炳全所有的位于滨河路518号院门面房出租给梁照伟使用，租赁期为2012年8月25日至2022年8月25日，共计十年。2012年8月25日至2015年8月25日期间月租金6000元，2015年8月25日至2017年8月25日期间月租金6500元，2017年8月25日至2022年8月25日期间月租金随行就市。协议生效后，朱炳全将房屋交付给梁照伟使用，但梁照伟仅支付租金至2019年2月25日，之后便不再缴纳租金。朱炳全将梁照伟诉至源汇区法院，要求解除租赁合同并支付2019年2月25日至2019年6月25日期间的租金26000元，源汇区法院于2019年7月4日受理了该案，诉讼期间法院委托价格鉴定机构对2019年涉案门面房每月的租金进行了鉴定，涉案门面房每月租金为6600元。源汇区法院于2019年9月28日作出（2019）豫1102民初2772号民事判决，解除双方的房屋租赁协议并判决梁照伟向朱炳全支付租金26000元及鉴定费2000元。该判决生效后梁照伟未履行判决义务，并一直占用涉案房屋至2019年12月26日。经源汇区法院强制执行，梁照伟支付了2019年2月25日至2019年6月25日期间的租金26000元，但2019年6月26日至2019年12月26日期间的房屋占用费及水电费4万元未支付。梁照伟辩称，朱炳全就涉案房屋租赁合同纠纷于2019年5月27日对梁照伟提起诉讼，该案判决解除涉案房屋租赁合同是2019年9月28日，诉讼期限长达四个月之久，其间已经给梁照伟造成了不能正常经营的经济损失。梁照伟于2019年10月3日将涉案房屋腾空，该房屋闲置完全是因为朱炳全一直没有联系到租赁人所致。梁照伟向本院提出反诉请求：1.判令朱炳全偿付梁照伟涉案房屋下余三年的装修均摊费51000元；2.反诉案件受理费由朱炳全承担。事实和理由：2012年8月21日，朱炳全将自己两间门面房租给梁照伟使用十年，按约定梁照伟在征得朱炳全同意后花17万元对该房进行了装修，照此计算，17万元装修费均摊十年，一年合计1.7万元。由于第三阶段的房租双方未能达成共识，朱炳全于2019年5月27日以租赁合同纠纷对梁照伟提起了诉讼。2019年9月28日，解除涉案房屋租赁合同的判决下来，历时四个月的时间，且不说该案在四个月审理期间给梁照伟造成了不能正常营业的经济损失和中途另选地址及商品搬迁的经济损失，单就涉案房屋不再使用，后面三年的装修均摊费就有51000元。梁照伟的该项损失完全是因为朱炳全中止涉案房屋租赁合同造成的，应当由朱炳全承担。朱炳全对梁照伟的反诉辩称，1.梁照伟的反诉没有法律依据，双方的合同纠纷在源汇区法院（2019）豫1102民初2772号案件中已经审理终结，对方的反诉是基于双方的合同提起的，应当在该案中当中提起，本次诉讼是因为双方租赁合同解除后梁照伟仍然非法占有涉案房屋引起的侵权纠纷。2.双方租赁合同的解除是由于梁照伟违约不交纳房租造成的，并且梁照伟在该案审理过程中明确表示不再续租房屋，双方租赁合同解除所造成的损失都是由梁照伟违约引起的，梁照伟反诉的装修损失及经营损失于法无据，也与事实不符。经审理查明，2012年8月21日，朱炳全作为出租人(甲方），梁照伟作为承租人(乙方)，双方共同签订《房屋租赁协议》一份。双方约定：1、甲方同意将滨河路518院门面房80余平米(院内1号楼，包括门店后小平房20平米，西隔壁小房间)出租给乙方使用。2、房屋租赁期限2012年8月25日至2022年8月25日共计十年。2012年8月25日至2015年8月25日期间，每月租金6000元。2015年8月25日至2017年8月25日期间每月租金6500元，2017年8月25日至2022年8月25日期间每月租金随行就市。3、租赁期间，因该房屋发生的一切费用由乙方负责。4、乙方在租赁期间，无权转租，乙方应维护该房整洁卫生，注意防火防盗，不得在房内做任何违法行为，否则由此带来的后果由乙方负责。5、乙方在室内装修须甲方同意，不能改变房屋结构，在保证房屋安全前提下装修，否则由此造成的损失由乙方负责。6、甲方保证出租房产权清楚，因房权不清造成乙方损失由甲方负责。7、承租期间，乙方不再租房应提前2个月通知甲方。8、因开始租房没装修转让费，乙方期满也不要装修转让费。2019年7月4日，朱炳全将梁照伟诉至本院，请求解除双方的租赁合同，判令梁照伟支付拖欠的租金26000元。在该案审理过程中，本院委托漯河市守正价格事务所有限公司对案涉门面房一套(含门店后小平房及西隔壁小房间)2019年每月租赁费用的市场价格进行评估。漯河市守正价格事务所有限公司评估结论为2019年案涉门面房每月的租赁费用价格为人民币6600元。本院于2019年9月28日作出（2019）豫1102民初2772号民事判决，一是判令解除朱炳全与梁照伟之间的租赁合同；二是判令梁照伟向朱炳全支付2019年2月25日至2019年6月25日期间的租赁费26000元。该判决发生法律效力后，经强制执行本院执行机构于2019年12月5日将案涉房屋交付给朱炳全，朱炳全向执行机构出具了收条。本院认为，朱炳全与梁照伟因房屋租赁纠纷曾诉至本院，本院经审理判决解除双方之间的房屋租赁合同，由梁照伟向朱炳全支付2019年2月25日至2019年6月25日期间的租赁费26000元。2019年6月26日之后，梁照伟仍占有朱炳全的房屋，直至经本院执行机构强制执行，才于2019年12月25日将案涉房屋交付给朱炳全。此期间梁照伟已丧失继续占有案涉房屋的合同依据，其占有房屋拒不返还的行为已构成对朱炳全所有权之侵害，主观上具有过错，朱炳全选择以侵权法律关系提起诉讼，请求赔偿损失，于法自无不合。关于赔偿损失的标准问题，根据漯河市守正价格事务所有限公司的评估结论，案涉门面房每月的租赁费用价格为6600元，可作为计算损失的标准。朱炳全请求梁照伟支付6个月的房屋占用费39600元，具有事实和法律依据，本院予以支持。梁照伟辩称其于2019年10月3日已经腾空房屋，与本院执行机构查证的事实不符，本院不予采信。朱炳全另请求水电费400元，因梁照伟对拖欠该笔费用不持异议，本院予以支持。关于梁照伟的反诉请求，因本院（2019）豫1102民初2772号民事判决已认定梁照伟构成违约，并以此为由解除了案涉房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，对梁照伟关于朱炳全支付剩余租赁期内装饰装修残值51000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、梁照伟于本判决生效之日起五日内支付朱炳全2019年6月26日至2019年12月25日的房屋租金损失39600元、水电费400元，合计4万元。二、驳回梁照伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元、反诉案件受理费540元，均由梁照伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  郭丽霞二〇二〇年七月十三日书 记 员  宋 伟