河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5426号 上诉人（原审原告）：常赫东，男，1987年4月10日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：徐占五，河北宏世成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄汉谷房产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区槐安东路69号香晴苑家世界-9。 法定代表人：平恩毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：仇倩，河北明杰律师事务所律师。 原审第三人：张学英，女，1974年9月29日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 上诉人常赫东因与被上诉人石家庄汉谷房产经纪有限公司（以下简称汉谷公司）、原审第三人张学英居间合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人常赫东的委托诉讼代理人徐占五，被上诉人汉谷公司的委托诉讼代理人仇倩，原审第三人张学英到庭参加本案二审询问。本案现已审理终结。 常赫东上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由汉谷公司承担。事实与理由：一、常赫东于2019年6月12日才知道《特许授权合同》，在此之前常赫东一直认为新华区淋彦房产经纪服务部与汉谷公司系公司内部从属关系，事实上系委托授权关系。常赫东在选房及付款签约时有理由相信新华区淋彦房产经纪服务部及杜程为汉谷公司的营业部及员工。常赫东事后才见到《特许授权合同》，该合同约定的“自主经营、自负盈亏”条款，不能对抗善意第三人。常赫东、汉谷公司及原审第三人张学英签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》约定了经办人韩亚东与董长虹、付款方式，但从订立合同到付款，常赫东自始至终都是与杜程进行沟通。杜程在保证书上署名“汉谷杜程”、“汉谷地产北新街店杜程”。新华区淋彦房产经纪服务部、杜程的行为构成表见代理。二、关于第三人张学英所持有收据编号为NO127051的收据中显示，《石家庄市房地产经纪服务合同》签订时汉谷公司就案涉标的房屋为张学英开具收据，证明汉谷公司认可常赫东在北新街店办理购房业务。并且证明汉谷公司知晓并从新华区淋彦房产经纪服务部收到常赫东房款及服务费。汉谷公司对新华区淋彦房产经纪服务部没有尽到相应的管理责任。三、一审法院程序违法。一审法院未让第三人张学英到庭，不符合程序。常赫东主张解除合同，一审法院遗漏了该诉讼请求。 被上诉人汉谷公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，汉谷公司同意配合张学英解除网签手续。 原审第三人张学英述称，张学英同意与常赫东解除本案房屋买卖合同，因为资金问题一直没有解除合同。 常赫东向一审法院起诉请求：1.解除合同编号为2019030217260933209的《石家庄市房地产经纪服务合同》及合同编号为0000012的《房屋买卖居间合同》；2.汉谷公司返还已付房款340,000元、中介服务费、贷款费等23,000元、赔偿损失10,000元，合计373,000元，以及占用上述资金产生的利息损失（按照银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费、保全费等费用均由汉谷公司承担。 一审法院认定事实：2019年1月19日，常赫东通过杜程选中一套二手房（新华区北城路32号7-1-203），并与张学英、新华区淋彦房产经纪服务部签订了编号为0000012《房屋买卖居间合同》，合同约定房屋的总价款为113万，并且合同约定该房屋贷款和过户以银行和公积金、房管局即时政策为准，如政策出现变动双方互不违约，乙方（常赫东）要求未按时完成过户则丙方（新华区淋彦房产经纪服务部）赔偿乙方一万元。按照房屋中介及合同的约定，常赫东当天合计转账缴纳58000元。杜程给常赫东出具一张50000元定金收条、一张23000元收据（中介费、贷款费，编号为1037216）和一个因为政策变动可以退还所有费用的保证条，落款为杜程，并按捺杜程手印。之后常赫东又分别于1月21日、28日、29日通过微信、支付宝等形式转账15000元和150000元，并收到新华区淋彦房产经纪服务部出具的150000元收据，编号为1037219。2019年3月2日，甲方张学英、乙方常赫东、丙方汉谷公司签订了编号为2019030219260933209的《石家庄市房地产经纪服务合同》，合同中对房屋基本状况、成交价格、付款方式及期限等进行了约定。2019年5月14日，常赫东称按照杜程要求和通知，向王银排的交通银行（卡号为62×××64）转账140000元，并收到140000元收据，编号为1669662。自此房屋买卖居间合同签订至2019年5月13日，杜程共通知常赫东付款363000元。2019年6月5日，常赫东在农业××新华路支行与第三人签订了一份文件，杜程说是网签文件，当天各方约定于2019年6月14日再在该农业银行签署一份文件，2019年6月17日完成过户，否则将支付常赫东1万元违约金，并且写了落款为杜程的保证条，按捺有杜程手印。2019年6月12日，常赫东得知淋彦房产经纪服务部店长冯汉志于2019年3月份联系不到，其购房款并没有按照约定交付至监管账户，由于监管账户资金未到位，导致常赫东所购买房屋没有办法完成过户手续。另查，新华区淋彦房产经纪服务部门头招牌正中大字标有“汉谷地产”，右下角小字标有“新华区志彦房产经纪服务部”，汉谷公司称，新华区淋彦房产经纪服务部与汉谷公司系业务合作关系，新华区淋彦房产经纪服务部委托其代办网签、过户事宜。再查，汉谷公司（甲方）与新华区淋彦房产经纪服务部（乙方）签订的《汉谷地产特许授权合同》中约定：由乙方自行投资设立营业机构，该营业机构在经营过程中可使用“汉谷地产”名称，并纳入甲方统一的宏观管理体系。乙方或其设立的营业机构进行自主经营、自负盈亏。包括但不限于以自己名义签订合同、自行招聘人员、自行与职员建立劳动合同关系并承担相应义务等。如果乙方确有需要，可委托甲方统一聘请职员、代发工资及签订房屋中介合同。但此类委托并不改变乙方独立承担最终责任的性质。乙方承诺将在甲方指导和监督下进行业务经营活动，依法自主经营、自负盈亏、自担风险。双方对其他权利和义务等也进行了约定。此外，新华区淋彦房产经纪服务部为个体工商户，注册日期为2017年4月24日，经营者为冯汉志。 一审法院认为，常赫东与张学英、新华区淋彦房产经纪服务部签订了编号为0000012《房屋买卖居间合同》，以及常赫东、汉谷公司及第三人张学英所签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》，对合同各方的权利义务作出详细约定，是三方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并且真实有效，双方均应认真履行各自的义务。根据合同相对性原则，常赫东、汉谷公司与第三人张学英签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》并未约定常赫东将首付款支付给汉谷公司，通过聊天记录和账单、收条等可以确认常赫东向杜程及其指定人员支付了363,000元购房款，但并非是向监管账户转款，电话录音及记录说明常赫东将购房款通过多种支付方式付给杜程，事实上常赫东也未将首付款及中介服务费支付给汉谷公司。另常赫东未提交相应证据证明杜程系汉谷公司职工，无法证明杜程履行的系职务行为。此外，常赫东以新华区淋彦房产经纪服务部门头标识有“汉谷地产”字样，与汉谷公司签订了房产经纪服务合同为由主张新华区淋彦房产经纪服务部与汉谷公司之间形成了代理关系，汉谷公司应承担返还首付款的责任。因门头标识下方系新华区志彦房产经纪服务部而非新华区淋彦房产经纪服务部，且常赫东交付首付款后，新华区淋彦房产经纪服务部为常赫东开具了该服务部的收据，而非汉谷公司名称的收据。再者，汉谷公司与新华区淋彦房产经纪服务部签订的《汉谷地产特许授权合同》中明确约定新华区淋彦房产经纪服务部“进行自主经营、自负盈亏”，且房屋中介合同中也未对案涉事由进行约定，故常赫东主张汉谷公司承担给付责任，理据不足，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回常赫东的诉讼请求。一审案件受理费6,895元，由常赫东承担。 本院二审中，上诉人常赫东向本院提交以下证据材料：1.汉谷公司（北新街）2019年3月2日收到张学英25,000元收据。2.张学英收到汉谷公司提供的房本收据。 被上诉人汉谷公司辩称，证据1汉谷公司（北新街）2019年3月2日收到张学英25,000元收据，与汉谷公司无关，张学英未向汉谷公司交付该款项，汉谷公司没有收到过该款项，至于杜程是否向汉谷公司交付过该款项，需查阅汉谷公司账目。交易地点为北新街店，新华区淋彦房产经纪服务部工商信息显示其住所地为北新街。证据2房本收据是为了履行网签合同，服务项目是代办贷款过户、房屋买卖网签过户，其他服务内容与汉谷公司无关，因为买卖合同双方不再履行，故该合同停止履行。 原审第三人张学英述称，关于证据1收据2.5万元，第一次跟杜程签订合同时，常赫东给付张学英2.5万元，张学英将该2.5万元给付杜程，杜程给付汉谷公司，汉谷公司给张学英出具2.5万元收据。收据右面写着“转”就是转账支付。证据2房本押在银行，并开具收据。 本院对上述证据1、2予以认定。关于证据1，汉谷公司另出具证明，证明2019年3月2日其收到冯汉志转来的2.5万元，待转入房管部门资金监管账户，现交易无法进行，汉谷公司同意全部退还。 本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。另查明，《特许授权合同》约定，新华区淋彦房产经纪服务部系汉谷公司加盟店，双方自主经营、自负盈亏。本院二审调查询问中，被上诉人汉谷公司及原审第三人张学英均同意解除与常赫东签订的房产合同。 本院认为，一、关于涉案房产合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中常赫东请求解除涉案房产合同，汉谷公司及原审第三人张学英均同意解除合同，合同三方主体协商一致解除合同，故常赫东、汉谷公司及原审第三人张学英签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》应予解除。 常赫东、新华区淋彦房产经纪服务部与原审第三人张学英于2019年1月19日签订《房屋买卖居间合同》，并加盖新华区淋彦房产经纪服务部公章。因新华区淋彦房产经纪服务部负责人冯汉志与业务员杜程收取常赫东交纳的购房首付款与房屋中介费后失联，未将收取的购房首付款打入房产资金监管账户，无法实现合同目的，现常赫东与张学英协商解除该合同，《房屋买卖居间合同》应予解除。但因常赫东在本案中撤回了对新华区淋彦房产经纪服务部的起诉，故本案对《房屋买卖居间合同》是否应予解除不予处理。 二、关于常赫东主张汉谷公司返还其相关款项问题。汉谷公司与新华区淋彦房产经纪服务部之间为特许经营合同关系，依照《商业特许经营管理条例》的立法精神，特许人与被特许人为相对独立的市场主体。汉谷公司与新华区淋彦房产经纪服务部签订的《汉谷地产特许授权合同》亦明确约定，新华区淋彦房产经纪服务部“进行自主经营、自负盈亏”。《石家庄市房地产经纪服务合同》第四条规定的汉谷公司服务项目与服务内容仅为代办贷款、过户。本案相关款项亦为新华区淋彦房产经纪服务部收取，收据亦加盖新华区淋彦房产经纪服务部公章。对常赫东请求汉谷公司承担返还购房款34万元（含定金），中介服务费、贷款费等23,000元，汉谷公司主张其仅收取常赫东的购房定金2.5万元，常赫东亦无其它充分证据证明汉谷公司收取了其他款项，故对于常赫东的此项诉讼请求，本院不予支持。至于汉谷公司收取常赫东的购房定金2.5万元，因《石家庄市房地产经纪服务合同》已经解除，汉谷公司应返还给常赫东。 常赫东、汉谷公司与原审第三人张学英于2019年3月2日签订《石家庄市房地产经纪服务合同》第三条付款方式及期限第二款约定：乙方（常赫东）通过丙方（汉谷公司）办理贷款，应予2019年3月2日前将所需贷款审批材料交于丙方（汉谷公司），乙方（常赫东）将购房首付款34万元打入监管账户。本案中，常赫东未将购房首付款打入房产资金监管账户，而是轻信新华区淋彦房产经纪服务部，于2019年5月14日将首付款14万元打入王银排个人账户。故常赫东自身在监管资金打款中未尽到谨慎的注意义务且常赫东主张本案杜程的行为构成表见代理并无充分证据予以证明符合表见代理的客观表象，故对其主张汉谷公司返还相关款项（2.5万元购房定金除外），本院不予支持。 三、关于常赫东主张的赔偿损失1万元问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 《石家庄市房地产经纪服务合同》第八条第三款丙方义务第2项规定，汉谷公司负有见证并监督本合同的执行义务。 而汉谷公司在2019年3月2日签订《石家庄市房地产经纪服务合同》后未尽到必要的监管义务与提示义务，常赫东请求赔偿损失1万元，本院予以支持，汉谷公司应赔偿常赫东损失1万元。 综上所述，常赫东的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初6616号民事判决； 二、解除上诉人常赫东、被上诉人石家庄汉谷房产经纪有限公司与原审第三人张学英于2019年3月2日签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》； 三、被上诉人石家庄汉谷房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，返还上诉人常赫东购房定金2.5万元，并赔偿常赫东损失1万元； 四、驳回上诉人常赫东的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计3,447.5元,由上诉人常赫东负担3,000元，由被上诉人石家庄汉谷房产经纪有限公司负担447.5元。二审案件受理费6,895元，由上诉人常赫东负担5,000元,由被上诉人石家庄汉谷房产经纪有限公司负担1,895元。 本判决为终审判决。 审 判 长  贾 虹 审 判 员  李 超 审 判 员  邢秀杰 二〇二〇年七月六日 法官助理  陈富兴 书 记 员  郄张雨