江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初287号原告：周宝华，男，1970年9月14日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：李俊祥，江苏昶兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚博，江苏昶兴律师事务所实习人员。被告：陈学影，男，1964年11月28日生，汉族，住浙江省仙居县。原告周宝华与被告陈学影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告周宝华的委托诉讼代理人李俊祥到庭参加诉讼，被告陈学影经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。周宝华向本院提出诉讼请求：1.周宝华返还租金9.89454万元；2.周宝华支付违约金3.9万元；3.周宝华承担本案诉讼费用。事实和理由：其与陈学影于2019年4月7日签署《租房合同》，约定其承租陈学影提供的房屋作商业使用，租赁期自2019年4月7日至2020年4月8日，年租金13万元，违约金30万元。2019年10月底，案涉房屋所有权人陈连兵持（2019）苏0213民初1083号民事判决书及（2019）苏02民终3783号民事判决书，要求其搬离租赁场所。其随即了解到，因陈学影恶意拖欠房租，2019年1月23日，陈连兵、黄雨花起诉陈学影解除他们之间的《租赁协议》，法院判决解除了陈学影与房屋所有权人的《租赁协议》。其向陈学影承租房屋时，陈学影承诺与房屋所有权人之间无任何纠纷，即便发生纠纷也由陈学影负责清零。但生效判决显示，陈学影与房屋所有权人发生纠纷时，并未积极处理，而是恶意拖欠租金，导致租赁协议被解除。且在法院一审判决已出的情况下，陈学影也未告知其，而是继续要求其按合同约定支付租金。2019年7月5日，为避免进一步的而损失，其与房屋所有权人协商签订了《房屋租赁合同》，租赁期为2019年7月5日至2020年7月4日，才得以继续适用案涉房屋。生效判决已经确认陈学影与房屋所有权人签订的租赁合同解除，房屋所有权人已经依据法院判决收回案涉房屋。因此，陈学影应当退还已经收取的2019年7月5日至2020年4月8日期间的租金，并承担合同项下的违约责任。因此，向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。陈学影未发表答辩意见。根据周宝华提交的《租房合同》、收条、转账记录、《房屋租赁合同》、（2019）苏02民终3783号民事判决书及其陈述，本院认定事实如下：陈学影自陈连兵、黄雨花处租得案涉房屋后，将案涉房屋装修并隔为上下两层，将其中二层转租给周宝华开宾馆，双方之间约定的租赁期间自2014年4月10日至2020年4月10日止。2015年10月，因双方对案涉房屋年租金无法达成一致，陈连兵、黄雨花诉至法院要求解除租赁协议并要求陈学影支付案涉房屋的占有使用费[（2015）崇民初字第01286号（以下简称1286号案件）]。后1286号案件判决认定屋一、二层之间楼面的隔层、楼梯的所有权在协议期内归陈学影所有，故对涉案房屋后五年的租金进行市场价格评估时应去掉该添附物即按交付的毛坯进行市场价格评估，并以此确定2015年4月10日起至2020年4月10日止的年租金为251800元等。2018年4月20日，陈学影与周宝华签订的《租房协议》中约定房屋租金为13万元，租金期至2019年4月7日。周宝华向陈学影支付了13万元。2019年1月23日，陈连兵、黄雨花以陈学影拖欠租金为由向本院起诉要求解除双方的租赁合同关系并支付拖欠的租金。2019年6月25日，本院作出（2019）苏0213民初1083号（以下简称1083号案件）民事判决书，判决：一、解除陈连兵、黄雨花与陈学影于2009年12月23日签订的房屋租赁协议。二、陈学影于判决生效之日起十日内迁出无锡市广勤路401号房屋，并将房屋交还陈连兵、黄雨花。三、陈学影于判决生效之日起十日内向陈连兵、黄雨花支付租金、房屋占有使用费（自2018年10月10日起至实际返还房屋之日止，按251800元/年给付）。陈学影不服上述判决，上诉至无锡市中级人民法院。2019年10月21日，二审法院作出（2019）苏02民终3783号（以下简称3783号）民事判决，认为案涉房屋的隔层、楼梯自出租人依法解除合同之日起应认定归出租人所有，并驳回陈学影上诉，维持原判。在1083号案件审理期间，陈学影与周宝华于2019年3月29日再次签订了《租房合同》，约定年租金为10.8万元，租期一年，自2019年4月7日至2020年4月8日，周宝华自行承担水电费，不承担物业费，陈学影保证租赁房屋权属清楚，若陈学影发生有关产权纠纷或与陈连兵发生合同债务纠纷，与周宝华无关，陈学影负责清零；若有一方违约须赔偿对方30万元整。周宝华按陈学影的指示，于2019年3月11日、3月29日共计向陈学影前妻王素珍的账户转账13万元。2019年3月29日，陈学影出具收条，确认收到周宝华的房租款13万元，期间为2019年3月8日至2020年4月8日。对此，周宝华陈述，双方实际还是按照每年13万元的租金履行，陈学影提出签订合同时写少一些，以后周宝华跟房东直接签订合同时可以少一点。结合双方2018年的房屋租赁合同及周宝华在2018年、2019年分别付款13万元的事实，本院确认周宝华在2019年缴纳的13万元对应的为2019年3月8日至2020年4月8日期间的房屋使用费。2019年7月5日，周宝华与黄雨花签订租赁合同，约定由黄雨花将案涉房屋的二楼出租给周宝华，租赁期限自2019年7月5日至2020年7月4日，年租金为10.6万元，分两次支付，周宝华另需支付水电押金0.5万元等。当日，周宝华向黄雨花支付水电押金0.5万元，2019年7月8日向黄雨花支付6个月的房租5.3万元。周宝华陈述，其所承租的房屋已于2019年9月转给他人，故后半年的租金由其他人直接向黄雨花支付。黄雨花、陈连兵依据1083号民事判决书、3783号民事判决书申请执行，要求陈学影支付租金、房屋占有使用费仅要求陈学影支付至2019年7月5日。本院认为，3783号民事判决书明确案涉房屋的隔层、楼梯自出租人依法解除合同之日起应认定归出租人所有，黄雨花、陈连兵在1083号案件起诉状中即已明确要求解除双方之间的租赁合同关系，故双方之间的合同应在陈学影收到起诉状之日即解除。黄雨花、陈连兵在2019年7月5日收回房屋要求周宝华迁出，周宝华重新签订租赁合同并向黄雨花交纳了7月5日之后的房屋使用费，故现其要求陈学影返还2019年7月5日之后的租金，本院予以支持，该费用为9.82065217（13/368*278）。关于周宝华主张的损失，其已要求陈学影返还上述房屋使用费，故客观上并不存在，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、陈学影于本判决生效之日起十日内向周宝华返还2019年7月6日至2020年4月8日期间的房屋占有使用费9.82065217万元。二、驳回周宝华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，公告费560元，合计3620元，由周宝华负担881元，由陈学影负担2739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  林丽华人民陪审员  李 萍人民陪审员  徐惠玲二〇二〇年七月七日书 记 员  薛玥玥本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。