广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初582号原告：何乃洪，男，1986年11月16日出生，汉族，住罗定市塘镇平石村委大山脚72号，身份证号码：445************533。委托诉讼代理人：陈其荣，男，1952年11月29日出生，汉族，住罗定市****************，身份证号码：460************416。公民代理，经罗定市塘镇平石村民委员会推荐。被告：罗定市可浩房地产开发有限公司，住所地：罗定市*********第一卡，统一社会信用代码：91445381MA4UYXHQ84。法定代表人：王燕华，经理。委托诉讼代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈思华，广东军萍律师事务所律师。原告何乃洪与被告罗定市可浩房地产开发有限公司（以下简称可浩公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何乃洪的委托诉讼代理人陈其荣，被告可浩公司的委托诉讼代理人沈杨军、沈思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何乃洪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《星浩苑小区自愿认购申请表》而成立的预约合同关系；2.判令被告返还已交付的商品房预售款180000元及25000元转名费给原告；3.判令被告支付预售款180000元百分之二十的违约金36000元给原告（从2019年9月23日起直至清偿预售款180000元止的违约金）；4.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告当庭变更其第3项诉讼请求为：判令被告支付以180000元为本金计算的利息给原告，利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止。事实和理由：原告与被告是商品房预约合同关系，原告于2019年9月23日与被告签署了《星浩苑小区自愿认购申请表》，原告认购被告开发的罗定市********楼盘A2栋3层01号房商品房一套。原告依据《星浩苑小区自愿认购申请表》中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，于2019年9月23日将首付款人民币180000元及转名费25000元支付到被告指定帐户。但由于被告在预售商品房给原告时构成了严重违约和违法行为，首先，被告未取得商品房预售许可证，违反《广东省商品房预售管理条例》第六条预售商品房时，应当取得商品房预售许可证的规定，其次，认购时约定的建筑面积123.20平方米与云浮市住房和城乡建设局发布信息的建筑面积131.18平方米，对比相差7.98平方米；认购时约定的套内面积101.82平方米与云浮市住房和城乡建设局发布信息的套内面积98.04平方米，对比相差3.78平方米，《广东省商品房预售管理条例》第十条明确规定：“预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。”也违反《广东省商品房预售管理条例》第五条预售商品房应当遵循公平和诚实信用的原则，被告的行为违反《广东省商品房预售管理条例》有关规定，给原告造成损失，应当依法承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告可浩公司辩称：一、驳回原告的诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、原告主张解除双方因签订认购申请表而形成的商品房预约合同关系，没有任何事实和法律依据。首先，被告已取得星浩苑小区的预售许可证（编号：罗建房预字第20190017号)，销售星浩苑小区房屋具备合法资质、资格。双方签订的《星浩苑小区自愿认购申请表》合法、有效，对双方均具法律约束力。其次，申请表中载明的案涉房屋建筑面积123.2平方米只是星浩苑小区设计单位计算的面积，被告可浩公司提交相关部门备案的房屋建筑面积只是预测面积（有资质机构预测的面积），并非最终产权登记面积，最终产权登记面积只有在办理不动产权证经有资质机构实地测量才能确定。即案涉房屋产权登记面积至今尚未确定，现有数据显示案涉房屋建筑面积只是一个大概数。原告在签订申请表时已明确知晓房屋建筑面积只是一个大约数，并非精确数。原告以申请表约定的房屋建筑面积（大约数）与被告在相关部门备案的房屋建筑面积（预测数）存在差异为由，从而认为被告存在变更设计、结构、户型、使用功能、使用面积等情形，没有任何事实依据，因此，本案不适用《广东省商品房预售管理条例》第十条的规定。故，原告主张解除双方的商品房预约合同关系，没有任何事实和法律依据。二、原告要求被告返还预售款180000元、转名费25000元，并支付利息，没有任何事实和法律依据。首先，如前文所述，原告主张解除双方因签订认购申请表而形成的商品房预约关系，没有任何事实和法律依据。被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约责任没有任何事实依据。其次，原告因其子女入读罗定市第一小学，认购案涉房屋并自愿提前向被告付款，承诺在被告通知办理网签手续的十天内签署《商品房买卖合同》，否则，原告自愿放弃案涉房屋购买权且已付款项不予要回。现原告提出解除认购申请表并要求被告返还预售款，这不但违反双方的约定，而且违反诚实信用原则。最后，根据本案现有证据无法证实原告已支付被告转名费25000元，故原告要求被告返还25000元转名费无任何事实依据。综上所述，原告主张解除双方因签订认购申请表而形成的商品房预约合同关系，从而要求被告返还预售款180000元及转名费25000元，支付利息，无任何事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。案涉申请表不存在无效或可撤销的情形，对原告与被告具有法律约束力，原告应按申请表的约定履行相关义务。若法院最终判决解除双方签订的认购申请表，根据原告出具的《承诺书》，已付款项无需退还。以上答辩意见，恳请法院采纳。本院经审理认定事实如下：被告可浩公司是位于罗定市********星浩苑小区的房地产开发商。2019年9月23日，原告何乃洪作为乙方，被告可浩公司作为甲方，双方签订了《星浩苑小区自愿认购申请表》，约定乙方自愿认购的意向单位为星浩苑小区A2栋3层01房，建筑面积（大约数）123.20m2，原价5930元/m2，折后单价5430元/m2，成交总房价668976元。《自愿认购申请表》约定凭签字确认后的《自愿认购申请表》向甲方支付预约金人民币50000元后，即可享有相关权益，并约定乙方享有权益如下：1.……3.（1）成功登记《自愿认购申请表》的客户可优先选定楼层户型及房号，并可立减300元/m2。（2）在90天内再补交伍万元可再享受优惠减100元/m2。（3）在90天内一次性付清首期房款的再优惠减200元/m2。……（5）乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。（注：第2.3点只能二选一）。《自愿认购申请表》的注意事项载明：本申请表的最终解释权归开发商所有。《自愿认购申请表》的特别声明载明：乙方在签署本《自愿认购申请表》前，已经充分了解所认购的物业详细情况并接受。《自愿认购申请表》签订当天，被告开具了《收据》交由原告收执，载明收到原告自愿申请认购星浩苑A2栋301房的自愿申请认购首期款180000元。2019年12月17日，被告取得了“星浩苑”项目A1、A2、B、C、D栋的《商品房预售许可证》。另查明：被告在网上申报的星浩苑A2幢301房的详细信息为期房可售，建筑面积为131.18m2，申报单价为6780元/m2，申报总价为889400元。再查明：原告曾于2019年6月26日出具《承诺书》，载明：本人自愿申请认购星浩苑A2幢301号房，因本人直系子女要入读罗定第一小学，现自愿提前缴纳首期款拾万元作为该商品房的购房款，并承诺在收到开发商电话通知办理网签手续的十天内到销售中心签署《商品房买卖合同》，如有违反以上承诺，本人自愿放弃该套商品房的购买权及所缴纳的拾万元的认购房款不予要回。原、被告双方在签订了《星浩苑小区自愿认购申请表》后，被告通知过原告到销售中心办理相关签约手续，但原告以被告申报的面积与《星浩苑小区自愿认购申请表》上载明的面积不相符为由拒绝与被告签订正式的商品房买卖合同，并于2020年3月4日诉至本院，要求解除双方签订的《星浩苑小区自愿认购申请表》而成立的预约合同关系，并要求被告退还其已支付的款项180000元及支付利息。以上事实，有原告提供的收据、《星浩苑小区自愿认购申请表》、房屋详细信息、广东省罗定市商品房预售许可证、被告提供的广东省罗定市商品房预售许可证、《承诺书》等证据及本院的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。本案原、被告双方签订的《星浩苑小区自愿认购申请表》为预约合同,参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力”，《星浩苑小区自愿认购申请表》是原、被告双方当事人的真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,系有效合同。双方签订《星浩苑小区自愿认购申请表》时明确约定“乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。”该约定表明了原、被告双方签订《星浩苑小区自愿认购申请表》是为了在将来一定期限内签订《商品房买卖合同》,《星浩苑小区自愿认购申请表》具有缔结合同的目的,具备预约的实质内容。而订立预约合同的目的,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。但现双方签订《星浩苑小区自愿认购申请表》的目的——签订本约合同《商品房买卖合同》由于双方在磋商过程中因对涉案商品房的建筑面积及套内面积意见不一致而无法实现，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持”，被告要求原告继续履行《星浩苑小区自愿认购申请表》约定的义务，理据不足，本院不予支持。同时，预约合同中所约定的履行签订本约合同的义务，属于非金钱债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……。”因此，在预约合同一方不同意承担履行签订本约合同义务的情况下，该义务依法并不适于强制履行，因此，对原、被告双方因签订《星浩苑小区自愿认购申请表》而成立的预约合同，应予以解除。由于原、被告双方签订的《星浩苑小区自愿认购申请表》仅约定“乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权”，并没有约定关于乙方已支付给甲方的款项应如何处理。虽然原告曾于2019年6月26日出具《承诺书》承诺因其本人直系子女要入读罗定第一小学，而自愿提前缴纳首期款拾万元作为该商品房的购房款，并承诺在收到开发商电话通知办理网签手续的十天内到销售中心签署《商品房买卖合同》，如有违反自愿放弃该套商品房的购买权及所缴纳的拾万元的认购房款不予要回。但该承诺的内容明显显失公平，同时，被告在尚未取得星浩苑小区A2栋的预售许可的情况下，即以认购的方式收取原告的“自愿申请认购首期款”180000元，有违《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）中“一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动……”。的有关要求及精神，因此，被告应将已收取的180000元退还给原告。但鉴于原、被告双方因签订《星浩苑小区自愿认购申请表》而成立的预约合同是由于原告拒绝继续进行磋商以签订正式的《商品房买卖合同》的违约行为而导致解除的，因此，原告要求被告支付从起诉之日起至返还清购房款之日止的利息的主张，理据不足，本院不予支持。本案现有证据无法证明原告支付了转名费25000元给被告，故原告要求被告返还转名费25000元的主张，理据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告何乃洪与被告罗定市可浩房地产开发有限公司因2019年9月23日签订《星浩苑小区自愿认购申请表》而成立的预约合同关系。二、限被告罗定市可浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还180000元给原告何乃洪。三、驳回原告何乃洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元（原告已预交），由原告何乃洪负担622元，被告罗定市可浩房地产开发有限公司负担1836元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年七月三十日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。