广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3866号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市************************，统一社会信用代码914**********771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗启琨，男，1971年11月16日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县***************。被上诉人（原审原告）：徐日珍，女，1970年2月22日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县***************。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人罗启琨、徐日珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗启琨、徐日珍的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。在双德公司申请规划验收时，政府部门验收方式发生变更，政府部门原验收方式是分期报建、分期验收，后变更要求双德公司合并验收，由此导致验收延误造成双德公司延期取得中山市建设工程竣工验收备案证。由于验收是办证的前置程序，上述验收方式的变更导致双德公司办证延误。由于政府部门验收变更属于不可抗力原因，不应将责任归于双德公司。因此，涉案房屋的办证期限应当从双德公司取得中山市建设工程验收备案证之日起算，根据买卖合同约定的办证期限，双德公司并不存在逾期办证的情形，不应支持逾期办证违约金。罗启琨、徐日珍辩称，一审认定事实请求，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗启琨、徐日珍于2020年1月3日向一审法院起诉请求判令：双德公司向罗启琨、徐日珍支付逾期办证违约金8493元（逾期期间为2017年2月14日至2017年12月8日，共298天，以房价款285000元为基数按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2013年3月10日，罗启琨、徐日珍与双德公司签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定罗启琨、徐日珍购买位于神湾镇XXX房，总房价为285000元；双德公司应在2013年9月30日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付罗启琨、徐日珍使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向罗启琨、徐日珍支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，罗启琨、徐日珍不能行使解除权，但可要求双德公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，罗启琨、徐日珍有权解除合同，罗启琨、徐日珍解除合同的，双德公司应自罗启琨、徐日珍解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按罗启琨、徐日珍已付房款的10%向罗启琨、徐日珍支付违约金；双德公司退回罗启琨、徐日珍全部已付房款及支付违约金后，罗启琨、徐日珍同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失双德公司不再另外赔偿或补偿；罗启琨、徐日珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向罗启琨、徐日珍支付已付房款万分之二的违约金；双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，如因双德公司的责任，罗启琨、徐日珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意罗启琨、徐日珍不退房，双德公司自延迟之日起每日按罗启琨、徐日珍已付房价款的0.01%向罗启琨、徐日珍支付违约金；双方还约定了其他事项。另，合同的附件六补充协议有约定：若双德公司负责为罗启琨、徐日珍办理产权登记时，罗启琨、徐日珍必须在双德公司将该商品房交付其使用时付清办理产权登记所需的税费、资料，否则，双德公司有权停止、暂缓为罗启琨、徐日珍办理领取契证手续而不承担合同约定的违约责任；罗启琨、徐日珍的通讯地址已记载在合同内，如罗启琨、徐日珍的通讯地址发生变动，须书面通知双德公司、按揭银行，双德公司根据罗启琨、徐日珍的该通讯地址或经双德公司确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论罗启琨、徐日珍是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给罗启琨、徐日珍。罗启琨、徐日珍已依约向双德公司支付全部购房款285000元并于2014年3月28日支付专项维修资金2447元。神湾不动产登记受理通知书显示，双德公司于2017年11月23日向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料。粤（2017）中山市不动产权第02876XX、02876XX号不动产权证共同显示，位于中山市************************权利人为罗启琨、徐日珍，日期为2017年12月8日。一审庭审中，罗启琨、徐日珍、双德公司确认涉案房屋的购房款已支付完毕；确认具体收楼时间为2014年3月28日；确认涉案房屋于2016年12月23日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。罗启琨、徐日珍称其不清楚双德公司何时向国土局递交资料办理不动产登记的手续，所以办证时间为拿到房产证的时间即2017年12月8日。双德公司则认为实际办证时间应为提交资料时间即2017年11月23日。虽然双德公司认为罗启琨、徐日珍未按其通知期限前来办证为涉案房屋迟延出证的原因之一，但并未提供证据予以证明。一审法院认为，罗启琨、徐日珍、双德公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。涉案合同约定双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案。因双方在一审庭审中确认涉案商品房的交付时间为2014年3月28日，即双德公司递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所以违约金的起算时间为2017年2月16日。根据双德公司提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2017年11月23日，逾期办证违约金应从2017年2月16日起计算至2017年11月23日止（共281天）。双德公司抗辩迟延办证的原因是政府部门变更了验收方式及罗启琨、徐日珍未按其通知期限协助办理相关办证手续，但并未提供有足够证明力的证据予以证明，双德公司应承担举证不能的不利后果。现罗启琨、徐日珍主张双德公司支付2017年2月16日至2017年11月23日（共281天）逾期办证违约金8008.5元（285000元×0.0001/日×281天），理据充分，一审法院予以支持，超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、双德公司应于一审判决生效之日起七日内向罗启琨、徐日珍支付逾期办证违约金8008.5元；二、驳回罗启琨、徐日珍的诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（罗启琨、徐日珍已预交），由罗启琨、徐日珍负担3元，双德公司负担47元（双德公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付罗启琨、徐日珍）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。基于双德公司的上诉主张，本案二审争议焦点为双德公司是否应向罗启琨、徐日珍承担逾期办证违约责任。双德公司上诉称是因政府部门对规划验收方式发生了变更，但双德公司对此并未提交任何证据予以证明，双德公司也未提交任何证据证明其申请规划验收的任何材料，本院对双德公司的该主张不予采信。即使政府部门对规划验收方式发生了变更，亦不属于不可抗力原因，因双德公司与业主在商品房买卖合同中约定，双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，该约定已给予了双德公司较长充足的履行期限，双德公司作为开发商在此较长履行期限内应积极履行自身合同义务，其在负有验收义务的情况下应主动向行政部门咨询、了解跟踪相关的具体操作，及时按照政府部门的验收要求进行验收，并非双德公司在履行协助业主办证义务期间不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院对双德公司认为属不可抗力的上诉理由不予支持。双德公司在2014年3月28日向罗启琨、徐日珍交付了涉案房屋，依双方合同约定，双德公司应自该日起的720个工作日前即2017年2月16日前履行协助办证义务，双德公司在2017年11月23日才向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料构成违约，一审法院判令双德公司向罗启琨、徐日珍支付2017年2月16日至2017年11月23日期间的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市双德房地产有限公司已预交），由上诉人中山市双德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年七月二十八日书记员 魏丹丹