广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初6233号原告：李菁，女，1954年10月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：刘雪莹，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201711442905。委托诉讼代理人：陈俊博，广东广和律师事务所实习律师。被告：深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2028号罗湖商务中心1901单元（入驻深圳泛华基金管理服务有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DJA3B8T。执行事务合伙人委托代表：宋良，总经理。被告：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心1901单元（入驻深圳泛华基金管理服务有限公司），统一社会信用代码91440300581585683G。法定代表人：张玉明。被告：深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心1901单元（入驻深圳泛华基金管理服务有限公司），统一社会信用代码91440300358288344T。法定代表人：余祥凯。被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）、深圳市晟晷股权投资基金管理有限公司、深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司共同委托诉讼代理人：魏珍珠，广东德培律师事务所律师，执业证号×××1997被告：深圳市盈鑫聚投资担保有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区宝城84区宝鸿林大厦八层A，统一社会信用代码91440300078012618G。法定代表人：肖东平。委托诉讼代理人：赵江，男，1990年8月20日出生，汉族，住江西省贵溪市，系公司员工。原告李菁与被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）、深圳晟晷股权投资基金管理有限公司、深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司、深圳市盈鑫聚投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李菁委托诉讼代理人刘雪莹，被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）、深圳晟晷股权投资基金管理有限公司、深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司共同委托诉讼代理人魏珍珠，深圳市盈鑫聚投资担保有限公司委托诉讼代理人赵江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菁向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告房款1890000元；3.判令被告支付原告因违反合同约定所产生的违约金378000元；4.判令被告赔偿因被告自身原因给原告造成的损失3000元；5.判令被告支付原告迟延支付上述费用所产生的利息（以2271000元为基数，自2019年12月23日起，按照银行同业拆借中心所公布的利率计算至被告支付上述全部款项之日）；6.判令被告承担原告支出的律师费60000元；7.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。（以上费用暂计为2271000元）。事实和理由：2018年5月8日，原被告签订《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），交易被告的一处位于深圳市罗湖区××路××花园××楼××室的房产（以下简称“房产”），不动产权号为粤（2017）深圳市不动产权第0049155号。合同第二条至第四条约定，房产的成交价为1890000元；原告于签订合同时向被告支付交易定金100000元，于2018年12月31日之前支付剩余房款1790000元。2018年4月1日，原告支付定金20000元，4月8日支付定金80000元，于合同签订之日前履行完定金支付义务；2018年5月8日，原告支付500000元房款，又分别于2018年11月30日、2019年1月7日、2019年10月30日支付500000元、390000元、400000元。截至2019年10月30日，原告支付完全部房款。依照合同第五条约定，被告应当于原告将全部楼款支付至买房指定收款账户之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。然而时至今日，双方并未签署《深圳市二手房买卖合同》，被告未成功办理递件过户手续。被告以原告为香港人，不能过户房产为由，让原告开办公司，将房产过户至公司名下。2019年11月1日，原告女儿萧蕊花费3000元，开立了深圳佳人美容美颜有限公司（法定代表人萧蕊，社会统一信用代码91440300MA5FWWUW4W，以下简称“公司”），但是被告又以过户需要公司转账房款的流水记录为由，要求原告重做189万的流水。另外，原告花费189万元购买房产，被告却以省税为由，要求以房产证上的房产原价445871元过户，与此同时，被告拒绝开具189万元的发票。因被告以上要求，原告实际花费189万元，却得不到以该价格过户的房产，导致房产未能正常过户，被告违反了合同第五条的约定。依照合同第十一条的约定，卖方未按照合同约定的期限履行义务，且逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，原告于2019年12月20日委托律师向被告发律师函，解除合同，要求被告返还1890000元房产价款，并支付成交价格百分之二十，即378000元的违约金。合同第二十条约定的争议解决地为房产物业所在地人民法院。为此，特依法提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。以上金额计算方式：2271000元=1890000+378000+3000元。被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）答辩称，一、双方签订的《房地产买卖合同》具有先后履行顺序，原告未按合同约定期限履行付款义务，已经构成违约。2018年5月8日，双方签订了《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：我司将位于深圳市罗湖区××路××花园××楼××室的房产（以下简称“房产”）以1890000元转让给原告。合同签订之时，原告需向我司支付定金100000元，剩余款项须于2018年12月31日前支付至我司指定账户。若原告按照上述约定时间履行付款义务之日起三个工作日内，双方应签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户。合同签署之后，原告分别于2018年4月1日、2018年4月8日支付定金共100000元；随后又分别于2018年5月8日支付500000元、2018年10月30日支付400000元、2018年11月30日支付500000元、2019年1月7日支付390000元。即截止至2019年1月7日，原告才支付完所有款项。双方签订的合同互负合同义务，具有先后履行顺序，原告未按合同约定的2018年12月31日前支付完所有款项，已经构成违约，我司有权拒绝与原告签署《深圳市二手房买卖合同》并为其办理递件过户。二、原告未及时注册公司且迟迟不提供公司银行账户，还推翻合同约定，给过户手续的办理制造诸多障碍，过户手续至今未办理系原告拒不配合所致，并非是我司原因造成。事实上，只要原告条件满足相关部门要求的办理过户的条件，直至今日我司都愿意为原告办理过户手续。合同的第十三条【备注】中约定：“买方确认已知悉，且确保可提交合格、真实有效的文件以办理过户及贷款手续。如买方为境外人士（含港澳台），则买方知晓其购房资格受限，买方确保可通过注册公司或其指定人名义来购买，否则，则视为买方违约。”原告为香港人士，签订合同时已明确知道自己必须通过注册公司或是以其指定人名义才能购买合同所指的房产，也确保可提交合格、真实有效的文件以办理过户。另外，合同的第十三条【备注】还约定：“买方要求按照目前产权证登记价/政府部门官方的评估价作为《深圳市二手房买卖合同》所约定的转让价，并按照本合同第八条的约定缴纳税费”房产产权证登记价为445871元，同时从原告提交的微信聊天记录可知，我司也明确向原告告知流水及发票金额均为国土局过户金额（即，产权证登记价445871元），原告一直要求我司为其开具189万元的发票，给过户手续的办理制造诸多障碍。2019年1月7日，原告支付完所有款项，但一直到2019年11月1日，原告才注册“深圳佳人美容美颜有限公司”。2019年11月5日，我司让原告将其公司银行账户及账户名发来；2020年4月6日，我司与原告沟通公司银行账户是否能开通，但是原告却回复因为其境外身份而且有存款要求办理很麻烦，另外，原告以开通公司银行账户就难以注销，每年需要承担一定税费为由迟迟未向我司提供过户所需的公司银行账户。由上述事实及相关约定可知，原告事前已明知因其香港人士的特殊身份需注册公司并向我司提供相关文件以办理过户，另外也在合同约定以产权证登记价为445871元缴纳税费。期间，我司也多次主动让原告提供相应的公司银行账户，为其办理过户手续。但是原告未及时注册公司且迟迟不提供公司银行账户，还推翻合同约定，给过户手续的办理制造诸多障碍，使得过户手续的先决条件一直未能满足，进而导致过户手续至今未能完成。三、房产已按原告要求实际交付，原告不存在双方约定解除合同的情形，原告一直给过户手续的办理制造障碍却以我司违约为由要求解除合同并要求我司支付违约金无任何法律依据。2019年1月8日，应原告要求，我司将房产的钥匙和电子锁门卡均交付给原告实际使用和占有，并且双方就交房事宜进行签字确认，房屋完成了事实上的交付。自始至终，我司一直遵守合同约定，多次与原告沟通办理过户事宜，但原告一直未予配合，给过户手续的办理制造诸多障碍。本案不存在双方约定的可由原告解除合同的情形，原告一直给过户手续的办理制造障碍却以我司违约为由要求解除合同并要求我司支付违约金，毫无法律依据。综上所述，原告未按照双方约定的期限履行付款义务，我司有权拒绝为其办理过户手续。但我司一直遵守合同约定，多次与原告沟通办理过户事宜，乃至今日，只要原告符合过户条件，我司仍然愿意全力配合为原告办理过户手续。原告明知自己特殊的身份需要注册公司并提供公司银行账户方能办理过户，却一直给过户手续的办理制造诸多障碍，不予配合，因此，原告无权解除合同并要求我司支付违约金。被告深圳晟晷股权投资基金管理有限公司答辩称，1.根据合同的相对性原则，合同的约束力仅存在于特定的合同当事人之间，合同当事人一方基于合同应向合同另一方提出请求或提起诉讼。涉案的房屋买卖合同当事人仅为原告和深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙），本案案由为合同纠纷，为原告与深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）之间产生的争议，原告相关合同权益受到侵犯只能要求深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）承担责任，我司并非该合同的当事人，我司不是本案诉讼请求的适格被告。2.《合伙企业法》第三十八、三十九条规定：当合伙企业的全部财产不足以清偿到期债务的，合伙人对此债务承担无限连带责任。合伙人承担连带责任的前提应是合伙企业的全部财产不足以清偿合伙债务，从原告提交的证据上来看，尚未证明合伙企业的全部财产不足以清偿合伙债务，在合伙企业的全部财产是否已经不足以清偿对外债务处于不明确的情况下，要求合伙人以个人财产承担合伙债务显然与现行法律、司法解释不符。被告深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司答辩称，1.根据合同的相对性原则，合同的约束力仅存在于特定的合同当事人之间，合同当事人一方基于合同应向合同另一方提出请求或提起诉讼。涉案的房屋买卖合同当事人仅为原告和深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙），本案案由为合同纠纷，为原告与深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）之间产生的争议，原告相关合同权益受到侵犯只能要求深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）承担责任，我司并非该合同的当事人，我司不是本案诉讼请求的适格被告。2.《合伙企业法》第三十八、三十九条规定：当合伙企业的全部财产不足以清偿到期债务的，合伙人对此债务承担无限连带责任。合伙人承担连带责任的前提应是合伙企业的全部财产不足以清偿合伙债务，从原告提交的证据上来看，尚未证明合伙企业的全部财产不足以清偿合伙债务，在合伙企业的全部财产是否已经不足以清偿对外债务处于不明确的情况下，要求合伙人以个人财产承担合伙债务显然与现行法律、司法解释不符。此外，对于合伙企业不足以清偿的债务，也仅由普通合伙承担连带责任，有限合伙人以其出资额为限对合伙企业的承担有限责任。故原告要求我司承担法律责任的诉请缺乏事实和法律依据，应驳回其起诉。被告深圳市盈鑫聚投资担保有限公司答辩称，1.根据合同的相对性原则，合同的约束力仅存在于特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。涉案房屋买卖合同的当事人仅为原告与深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置利畅），基于本案案由为合同纠纷，即为原告与中置利畅之间产生的争议，故原告相关合同权益受到侵犯只能要求中置利畅承担责任，我司并非该合同的相对方，故我司不是本案诉讼请求的适格被告。2.《合伙企业法》第三十八、三十九条规定，当合伙企业的全部财产不足以清偿到期债务的，合伙人对此债务承担无限连带责任。据此可知合伙人承担连带责任的前提应是合伙企业的全部财产不足以清偿合伙债务，从原告提交的证据上来看，尚未证明合伙企业的全部财产不足以清偿合伙债务，在合伙企业的全部财产是否已经不足以清偿对外债务尚不明确的情况下，要求合伙人以个人财产承担合伙债务显然与现行法律、司法解释不符。此外对于合伙企业不足以清偿的债务，也应仅由普通合伙人承担连带责任，作为有限合伙人的我司应仅以出资额为限对合伙企业承担有限责任。3、根据现有证据并不足以证明中置利畅需要承担违约责任且在法院亦未作出判决中置利畅需要承担违约责任的情况下，作为中置利畅有限合伙人的我司更不应该承担连带责任。综上所述，原告要求我司承担法律责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年5月8日，原告（买方）与被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限公司）（卖方）签订《房地产买卖合同》。合同约定，卖方将位于深圳市罗湖区××路××花园××楼××室的房产转让予买方；该房产建筑面积为36.03平方米，转让成交价为1890000元；买方在签订合同同时向卖方支付定金100000元；买方须于2018年12月31日前将除定金之外的全部楼款1790000元支付至卖方指定的收款账户或者监管账户，买方需在2018年5月8日前支付500000元，2018年10月11日前支付400000元，2018年10月11日前支付500000元，2018年12月31日前支付390000元；如买方为一次性付款，则在卖方按照合同约定将其全部应付款项支付至卖方指定收款账户或监管账户之日起3个工作日内（含当日），买卖双方应当签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价格为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价格为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；卖方已详细告知买方现行的限外及贷款政策，买方确认已知悉，且确保可提交合格、真实有效的文件以办理过户及贷款手续，如买方为境外人士（含港澳台）则知晓其购房资格受限，买方确保可通过注册公司或以其指定人名义来购买，否则，则视为买方构成违约；买卖双方一致同意在办理产权过户手续及签署《深圳市二手房买卖合同》时，与合同约定的转让价款不一致的，以合同的约定为准，买方要求按照目前产权证登记价/政府部门官方的评估价作为《深圳市二手房买卖合同》所约定的转让价，并按照合同约定缴纳税费。合同签订后，原告分别于2018年4月1日、2018年4月8日共支付被告100000元，于2018年5月8日支付被告500000元，于2018年10月30日支付被告400000元，于2018年11月30日支付被告500000元，于2019年1月7日支付被告390000元。后涉案房产未能办理产权过户手续。2019年12月20日，原告委托律师向被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限公司）发出律师函，认为原告根据被告的要求另行开办公司后，被告要求原告重新提交公司转账支付房款的银行流水、以原房产证登记价格为过户价格并拒绝开具实际房款金额的发票，系导致涉案房产未能过户的原因，故原告要求解除与被告签订的合同并要求被告承担违约责任。二、深圳市罗湖区××路××花园××楼××室房产的用途为商业金融业。原告主张其女儿萧蕊于2109年11月1日设立公司，被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）对此予以认可。三、被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）于2019年1月8日将涉案房产交付原告使用。四、被告深圳晟晷股权投资基金管理有限公司、深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司、深圳市盈鑫聚投资担保有限公司系被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）的合伙人。五、原告主张涉案房产未能办理产权过户手续系被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）存在违约行为，并提交微信聊天内容截图、通话录音及录音文字整理内容佐证。上述录音文字整理显示原告女儿（萧蕊）表示“当时买的时候，你们销售人员也告诉我们，香港人不能买，这没有问题。但是他说，你们要去成立一家公司，用公司名字就可以买了。那我现在成立公司了，你们又跟我讲要开立公司账户”；被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限公司）员工（庄广海）回复“成立公司之后你要买是不是，要得开立银行账户，然后得出钱啊……”；萧蕊表示“那你们要讲给我听：你们要先成立一家公司然后再回来买，而不是先收了我们的全款，然后让我们成立一家公司去买。你这先后程序搞错了，我想讲的是这个，重点。你现在告诉我听，到底我要成立一家公司然后用公司付钱给你们发展商去买，还是我先已经把钱付给你了，你反过来让我成立一家公司，然后钱从你们这打到我的账户，然后我再打给你们，我不愿意做这种非法的事情。我现在告诉你们，我现在按照你们的要求，把钱已经交了，全款。你让我成立一家公司，我公司已经成立好了，等一下就拿来了，你还让我做什么？我已经按照你们讲的去做了，你们什么意思，要我这样打来打去呢？”；庄广海回复“你开了公司，是不是要把房子过户？如果是的话，那你公司是不是要有一个买卖行为？开了A公司就要用A公司的名义，开了B公司就要用B公司的名义，是不是？”；萧蕊表示“我现在问题是我已经交了钱，我的母亲已经把钱全付给你们发展商了，对不对？你们发展商之前是签了合同说，香港人不允许买，要公司的名义对不对？”，庄广海回复“嗯”；萧蕊表示“OK。我们交了钱的时候，你们销售人员肯定也是这样讲的：‘阿姨你去开个公司就可以了，开了公司我们就用公司的名义去办房产证，’对不对？”，庄广海回复“但是这句话一定是要解释清楚啊，并不是开了公司就……”；萧蕊表示“……销售人员明知道我妈是没有公司的，她用个人名义刷的卡，对吧？全部刷完了，刷完以后呢，他明知道，中原明知道我们是没有公司的，那这个时候就不应该收定金，因为正常按照国家规定是应该从公司把钱打给发展商，我讲的没有错吧？所以当时中原地产应该告诉我听，应该告诉我的母亲：‘阿姨你应该先成立一个公司，去银行开一个账户，把钱放在账户里面，然后你打给我们的开发商’。是这样做。”，庄广海回复“你说的在理，应该当时这样做，很清楚刚才说的是对的”。萧蕊之后表示“……因为你房产证让我写40万诶，我花了一百多万”，庄广海回复“我们这边过户都要这样过的，两百万没问题啊，这税你交就可以了”，萧蕊表示“我无所谓啊”，庄广海回复“那就可以，过两百万”。被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限公司）、被告深圳晟晷股权投资基金管理有限公司、深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司对原告提交的证据的真实性予以认可。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。关于涉案房产未能办理产权过户手续的责任问题，根据双方沟通的录音内容，涉案房产未能办理产权过户手续的主要障碍在于原告个人已支付涉案全部房款，其所设立的公司无法提供以公司名义支付房款的交易记录，而产生该障碍的原因在于原告为境外人士（含港澳台），在购房当时资格受限，但原告与被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）在签订合同时均知晓该事实，即双方在合同订立时即预知可能因原告的身份导致存在风险但仍然进行交易，由此导致的后果应由原告与被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）各自承担。被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）主张因原告支付房款的时间存在延迟而有权拒绝办理产权变更手续，但被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）在原告支付全部房款后，并未对原告的付款时间提出异议，且此后一直与原告协商涉案房产产权的过户事宜，故本院对被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）的主张不予采纳。原、被告在合同中就原告设立公司后购买涉案房产的具体事宜未进行约定，在原、被告不能协商一致的情况下，涉案合同订立的目的不能实现，原告要求解除其与被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）签订的房地产合同，有事实依据，本院予以支持。合同解除后，被告应退回原告购房款1890000元并从2019年12月23日起，按照全国银行间同业拆借中心所公布的贷款市场报价利率支付原告利息至款项付清之日止。因原告与被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）对涉案合同目的不能实现的均存在过错，应各自承担责任，故原告要求被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）支付违约金及赔偿损失的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告诉请的律师费于法无据，本院不予支持。关于被告深圳晟晷股权投资基金管理有限公司的责任，根据合伙企业法第三十八条、第三十九的规定，原告未提交证据证明被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）存在不能清偿到期债务的情形，故本院对其要求被告深圳市晟晷股权投资基金管理有限公司承担连带清偿责任的请求不予支持。关于深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司、深圳市盈鑫聚投资担保有限公司的责任，原告未提交证据证明被告深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司、深圳市盈鑫聚投资担保有限公司存在未实缴企业注册资本的情形，故本院对原告要求被告深圳瑞丰宝盈资产管理有限公司、深圳市盈鑫聚投资担保有限公司承担连带清偿责任没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）应于本判决生效之日起十日内退还原告李菁购房款1890000元并支付利息（利息以1890000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心所公布的贷款市场报价利率计算，从2019年12月23日起计算至款项付清之日止）。二、驳回原告李菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24968元，由原告李菁负担4162元，由被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）负担20806元；保全费5000元，由被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）负担，上述费用原告李菁已预付，被告深圳中置利畅投资合伙企业（有限合伙）应在本判决生效之日起十日内迳付原告李菁25806元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张 琼审判员 曾燕丽审判员 林显志二〇二〇年七月九日书记员 黄欢婷