广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5653号原告：佛山市金璟投资咨询有限公司，住所地佛山市禅城区佛山大道北77号二楼之一。法定代表人：李东刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯宇平，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。被告：张鸿敏，女，1969年10月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘武，男，1967年10月16日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告张鸿敏的丈夫。委托诉讼代理人：王贻云，广东一粤律师事务所律师。原告佛山市金璟投资咨询有限公司（以下简称“金璟公司”）与被告张鸿敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金璟公司的委托诉讼代理人冯宇平、黄宇，被告张鸿敏及其委托诉讼代理人刘武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金璟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的No000190《房地产买卖合同》；2.判令张鸿敏向金璟公司支付违约金60500元；3.本案诉讼费用由张鸿敏承担。庭审时，金璟公司变更其第1项诉讼请求为判令双方的房屋买卖关系于2019年5月5日解除。事实和理由：2017年9月5日，原被告双方经协商一致签订《房地产买卖合同》，由金璟公司向张鸿敏出售广州开发区东园一街26号1806号商品房，该合同附件明确约定“买方应于2017年10月10日之前向卖方直接支付首期购房款人民币472000元，买方应于2017年10月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”，但张鸿敏并未按时向金璟公司支付首期购房款，至今仍未与信贷方签订《抵押贷款合同》。原被告签订的《房地产买卖合同》第六条约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金”。金璟公司认为张鸿敏系严重违反合同约定，在明知《房地产买卖合同》约定的支付首期购房款及签订《抵押贷款合同》时间为“2017年10月10日前”的情况下，公然拖延支付首期购房款及签订《抵押贷款合同》，至今未支付首期购房款，仍未与信贷方签订《抵押贷款合同》，截止至2019年5月10日，已超期575天，己严重损害了金璟公司的合法权益。因张鸿敏迟延签订《抵押贷款合同》超过第六条约定的十天期限，因此金璟公司有权依据第六条第（2）款要求解除合同，并要求张鸿敏按总楼款1152000元的5%支付违约金57600元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，双方当事人约定的合同解除的条件己经成就，据此金璟公司有权解除合同。现金璟公司特向法院提起诉讼，请求法院依法支持金璟公司的诉讼请求。张鸿敏辩称,一、《房地产买卖合同》是由金璟公司、张鸿敏及经纪方广州市富鸿房地产中介有限公司共同签署，且该合同第十三条明确约定“本合同未经三方一致同意，不得擅自解除”，根据前述约定，金璟公司单方无权解除《房地产买卖合同》。二、合同的解除权，就其权利性质而言，属于形成权。暂且不论金璟公司解除《房地产买卖合同》的理由是否成立。本案中未约定合同解除权行使期限又未经过合理催告的情形下，金璟公司若要解除《房地产买卖合同》也应该在合同解除事由出现之日起的一年的除斥期间内行使解除权，否则金璟公司的解除权消灭。尽管本案《房地产买卖合同》的附件约定张鸿敏应在2017年10月10日前签署《购房抵押贷款合同》，退一步而言之，若该事由可成为金璟公司解除合同的理由，金璟公司最晚也应该在合同解除条件成就之日（逾期十日，即10月20日）起一年内行使合同解除权，换而言之金璟公司应在2018年10月20日前行使合同解除权。然而实际上，金璟公司并未在上述期限内行使合同解除权，金璟公司的解除权已经丧失，故金璟公司现在已经无权再解除《房地产买卖合同》。三、张鸿敏在签署《房地产买卖合同》的当日，不仅向金璟公司支付了10万元的购房定金，而且为筹足资金购买涉案房屋，在签订《房地产买卖合同》后不惜已经卖掉原有的住房。现如今房价大幅上涨，若金璟公司解除与张鸿敏的《房地产买卖合同》，势必对张鸿敏不公。四、《房地产买卖合同》中没有明确约定首期款的支付时间，且一直以来金璟公司也从未就首期款的支付问题向张鸿敏进行催告，故首期款是否已经实际支付不能成为金璟公司解除《房地产买卖合同》的理由。五、金璟公司以“张鸿敏签署《购房抵押贷款合同》晚于10月10日”为由解除双方的《房地产买卖合同》同样没有事实依据。首先，张鸿敏没有按照《房地产买卖合同》的约定在10月10日签署《购房抵押贷款合同》是因为张鸿敏同售房代理人（中介）口头变更了涉案房屋的付款方式，将抵押贷款的付款方式变更成了一次性付款。因此，张鸿敏无需再签署《购房抵押贷款合同》。其次，张鸿敏为筹足资金购买涉案房屋，在签订《房地产买卖合同》后就已经卖掉了原有的住房，已经筹备充足的资金购买涉案房屋，是否签订《购房抵押贷款合同》以及何时签订并不影响金璟公司涉案房屋房款的收取，同时更不影响双方《房地产买卖合同》合同目的的实现。再者，根据双方签署的《房地产买卖合同》第六条之约定，张鸿敏何时签署《购房抵押贷款合同》并不属于金璟公司可解除《房地产买卖合同》的约定事由。根据该条约定，只有当“买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，且逾期超过十天仍未履行的”，守约方才有权解除合同。上述条款的设定旨在防范买方或卖方故意拒不履行合同义务，从而保障房产交易的尽快顺利完成。就本案而言，张鸿敏不仅已经支付了10万元购房定金，而且为了筹足资金购买涉案房屋，在签订《房地产买卖合同》后不惜已经卖掉原有的住房，为购买涉案房屋筹备了足够的资金，事实上已经无需再签订《购房抵押贷款合同》。六、张鸿敏《购房抵押贷款合同》的签署时间晚于10月10日不能成为金璟公司解除《房地产买卖合同》的理由，对此金璟公司也是明知的。若张鸿敏签署《购房抵押贷款合同》晚于10月10日可以成为解除《房地产买卖合同》的理由，金璟公司当初又何需煞费苦心通过欺诈的手段骗取张鸿敏在12月5日签署《补充协议书》来解除《房地产买卖合同》，为何在此之前金璟公司又从未提及解除《房地产买卖合同》。众所周知，现在金璟公司想方设法欲与张鸿敏解除《房地产买卖合同》的根本原因是涉案房屋价格的上涨。金璟公司在2017年12月25日，为与张鸿敏解除《房地产买卖合同》，就曾通过欺诈手段骗取张鸿敏及其他6位购房者（另案处理）签署《补充协议书》。后来张鸿敏及其他6位购房者（另案处理）以金璟公司欺诈为由向法院起诉并要求法院撤销了《补充协议书》。金璟公司见如意算盘落空，才在本案中又以张鸿敏签署《购房抵押贷款合同》晚于10月10日为由解除《房地产买卖合同》，期望通过解除《房地产买卖合同》来实现其非法目的。综上所述，本案中金璟公司无论是解除权的行使时间，还是解除权行使事由均不符合法律规定及双方约定，请求法院依法驳回金璟公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，金璟公司（卖方，委托代理人韩晓东）、张鸿敏（买方）、广州市富鸿房地产中介有限公司（经纪方，以下简称富鸿公司）签订编号为No000190的《房地产买卖合同》，就买卖广州市开发区东园一街26号1806房达成以下协议。合同第一条约定，该物业建筑面积为104.76平方米。第二条约定，总楼价为1152000元，有关付款方式详见附件或相关备注，经纪方有权代收代付定金、房款及相关税费，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5％的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。第十七条约定，买家只负责缴交契税、个税。合同附件约定：付款方式为按揭付款；定金10万元须在2017年9月支付；首期楼款472000元由买方直接支付给卖方；买方应于2017年10月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；买卖双方于签订本合同后35天内委托经纪方指定之按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。合同签订当天，张鸿敏向金璟公司支付了定金10万元。张鸿敏主张双方于2017年10月初口头约定将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，但没有约定具体的付款时间。庭审时，富鸿公司的法定代表人邓某出庭作证，确认张鸿敏上述主张事实，并称系其当着张鸿敏的面将变更情况电话告知了金璟公司的代理人韩晓东，对方对此表示同意，双方还口头约定于2017年11月底12月初一次性付款，但此后因税费问题，金璟公司要求再等一等。金璟公司确认邓某是中介方的经办人，韩晓东是己方的代理人，但否认变更付款方式的情况。金璟公司主张在房产交易过程中存在任何变更或特殊约定均需要在合同中明确约定，为此提交了其司与其他房屋买受人和富鸿公司签订的另外两份《房地产买卖合同》为证，上述合同显示在富鸿公司居间代理的其司其他交易中，签约各方将另达成的补充条款记载于原合同文本中并签字确认的情况。2017年12月5日，金璟公司（甲方）与张鸿敏（乙方）签订《补充协议书》，约定：“甲、乙双方于2017年9月5日签订关于广州市开发区东园一街26号1806房的《房地产买卖合同》【No000190】，签约当天，乙方向甲方支付购房定金10万元。现甲、乙双方协商一致、自愿解除《房地产买卖合同》【No000190】。甲方同意在本协议生效日将已收取的定金10万元退还给乙方，甲方委托韩晓东将退款直接汇入乙方指定账户：收款人张鸿敏，开户银行中国农业银行开发区支行，账号62×××74。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，协议经甲乙双方签字盖章后立即生效。本协议生效后，在此之前甲乙双方就上述房产签署的合同和收据自动失效”。协议书签订当天，韩晓东向张鸿敏转账支付10万元。金璟公司主张上述《补充协议书》的签订原因系张鸿敏未支付首期款，故双方协商解除《房地产买卖合同》。张鸿敏则主张其系应金璟公司要求帮其避税才签署《补充协议书》。邓某确认张鸿敏主张的事实，并称由于涉案房产的报价超过一定数额，导致税费过高，故金璟公司指示其重新按65万元至75万元报价，因此金璟公司与张鸿敏才签订《补充协议书》，并非张鸿敏拖欠首期款导致。2018年1月15日，张鸿敏以金璟公司为被告向本院提起诉讼，请求撤销双方于2017年12月5日签订的《补充协议书》，案号为（2018）粤0112民初456号。在该案中，张鸿敏主张其受金璟公司欺骗，误以为只是协助金璟公司应对税务部门的税务稽查才签订了《补充协议书》，解除《房地产买卖合同》不是其真实意思表示；金璟公司则辩称由于富鸿公司在税款问题上隐瞒了事实，核税中土地增值税高达12万元以上，导致其在交易税负问题上产生重大误解，故三方经充分协商在平等自愿前提下签订了《补充协议书》。2018年12月6日，本院就该案作出判决，认为张鸿敏并无与金璟公司解除《房地产买卖合同》的意思，判令撤销张鸿敏与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。判后，金璟公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月11日作出(2019)粤01民终2485号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月5日，金璟公司通过顺丰速运向张鸿敏发出《解除房地产买卖合同通知书》，以张鸿敏没有履行支付首期房款和办理尾期房款的抵押贷款义务为由，通知其解除双方签订的No000190《房地产买卖合同》。张鸿敏否认其曾收到上述通知书。金璟公司提交的快件底单、顺丰速运投递记录以及佛山顺丰速运有限公司于2019年9月6日出具的《派件证明》显示，收件人于2019年5月9日通过丰巢快递柜取出快件，该快件的收件人地址是张鸿敏的居住地址，收件人联系方式是邓某的电话号码。同日，金璟公司通过顺丰速运向富鸿公司及邓某发出《代为送达〈解除房地产买卖合同通知书〉函》，以包括张鸿敏在内的九位买家在履行与其司签订的《房地产买卖合同》过程中均存在实际性违约为由，决定立即解除与张鸿敏等九人签订的《房地产买卖合同》，要求富鸿公司代为送达《解除房地产买卖合同通知书》正本给当事人。邓某否认其曾收到上述通知书。金璟公司提交的快件底单、顺丰速运投递记录以及佛山顺丰速运有限公司于2019年9月25日出具的《派件证明》显示，快递员于2019年5月6日将快件派给收件人同事代签收，该快件的收件人地址位于富鸿公司在《房地产买卖合同》所留的联系地址范围内，收件人联系方式是邓某的电话号码。案件审理过程中，张鸿敏确认其尚未向金璟公司支付首期款及其他尾款，但表示未支付的原因是双方存在诉讼纠纷，其愿意向金璟公司一次性支付全部款项1152000元，并且出于公平及补偿考虑，在法院判决张鸿敏胜诉的情况下愿意另外向金璟公司支付170000元。张鸿敏主张其具有购房资格，并且具备一次性付款能力，为此提交了打印日期为2020年2月24日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》和《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》为证，显示其与丈夫刘武名下在广州市共有一套房产，其账户余额为1159538.30元。此外，张鸿敏还主张其为了购买涉案房产已将名下另一套房产予以出售，并提交了其与案外人蔡春暖于2017年1月17日签订的《房地产买卖合同》和银行流水等证据证明相关情况。上述事实有编号为No000190的《房地产买卖合同》、购房定金收据、证人邓某的证言、《补充协议书》《网上银行电子回单》《中国农业银行个人明细对账单》、（2018）粤0112民初456号《民事判决书》、(2019)粤01民终2485号《民事判决书》、《解除房地产买卖合同通知书》《代为送达〈解除房地产买卖合同通知书〉函》、快件底单、顺丰速运投递记录、《派件证明》《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》、张鸿敏与蔡暖春签订的《房地产买卖合同》《借记卡账户历史明细清单》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，金璟公司与张鸿敏、富鸿公司签订的编号为No000190的《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。本案的争议焦点在于张鸿敏在履行合同过程中是否存在违约行为以及金璟公司是否有权解除合同，对此本院分析如下：首先，金璟公司主张张鸿敏未按合同约定按时支付首期房款。但根据合同约定，双方并未明确约定首期房款的支付时间。合同第六条约定，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。本案中，金璟公司主张其曾催告张鸿敏支付首期房款，但对此并未举证证明，本院不予采信。因此，虽然张鸿敏尚未支付首期房款，但在金璟公司未履行催告义务的前提下，并未违反合同约定的首期房款支付期限。其次，尽管合同约定张鸿敏应于2017年10月10日前办理抵押贷款手续，但金璟公司亦未举证证明其此后曾向张鸿敏催告履行相关义务，其行为有违常理。张鸿敏主张双方经协商一致已将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，具有一定的合理性。变更后的付款方式更有利于合同的履行，也更符合金璟公司的利益，结合中介人员的证言，本院采信张鸿敏的主张，认定双方已将付款方式变更为一次性付款。因此，虽然张鸿敏尚未办理抵押贷款手续，但也未违反双方的约定。再者，金璟公司主张由于张鸿敏未依约支付首期房款，故双方于2017年12月5日签订《补充协议书》，协商一致解除合同，据此可以说明其曾向张鸿敏催告支付首期房款和办理抵押贷款手续。但在（2018）粤0112民初456号案中，金璟公司主张双方系由于税费问题协商一致解除合同，与其本案中关于《补充协议书》签订原因的陈述前后矛盾，本院不予采信。上述《补充协议书》不足以证明金璟公司曾催告张鸿敏履行相关义务。此外，双方之后因《补充协议书》的效力问题发生诉讼，故张鸿敏在争议期间未主动向金璟公司支付房款亦在情理之中。现如今《补充协议书》已被法院生效判决所撤销，涉案《房地产买卖合同》实际上并未解除，加之张鸿敏也同意向金璟公司一次性付清房款以履行己方合同义务，并提交相关证据证明其具备履行能力。可见，张鸿敏不存在根本性违约的情形，涉案合同仍具有继续履行的可能性，金璟公司的合同目的并未落空。最后，退一步讲，即便金璟公司的主张成立，即张鸿敏应于2017年10月10日支付首期房款并办理抵押贷款手续，根据合同第六条的约定，张鸿敏逾期超过十天，金璟公司有权解除合同。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，张鸿敏并未催告金璟公司行使合同解除权，故金璟公司应当在解除权发生之日起一年内即2017年10月21日至2018年10月20日期间行使解除权，但金璟公司直至2019年5月5日才以张鸿敏逾期支付首期房款为由向张鸿敏发出《解除房地产买卖合同通知书》，已然超过了法定的除斥期间，故金璟公司的合同解除权也已消灭。综上，金璟公司诉请解除其与张鸿敏签订的《房地产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于违约金的问题。如前所述，本院已认定张鸿敏不存在违约行为，故金璟公司诉请张鸿敏支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告佛山市金璟投资咨询有限公司全部诉讼请求。案件受理费1313元，由原告佛山市金璟投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  王丽红人民陪审员  臧玉林二〇二〇年七月六日书 记 员  黄宝茵