湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终6567号上诉人（原审被告）：李梅。委托诉讼代理人：张天娇，湖南锟霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南纵一物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇板仓路以西、开元路以南（楚天二期）5-2-2305。法定代表人：余可武，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏军梅，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，湖南通程律师事务所律师。上诉人李梅因与被上诉人湖南纵一物业管理有限公司（以下简称纵一公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。李梅上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11242号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.全部诉讼费用由纵一公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、《物业管理条例》第44条的规定，物业公司收取水、电费不能提高收费标准，不得收取手续费。纵一公司对非住宅用电和住宅用电的标准分别为1.2元/度和0.8元/度，对高于国家规定标准的部分，应当驳回；2.选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，业主委员会无权单独选定物业服务企业，在未召开业主大会的情况下与纵一公司续签物业合同超出了业主委员会的法定权限，且江汉松个人并非开宇大厦业主，不具有代表业主签字的权力，因此一审法院适用《物权法》第78条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，认定该合同效力及于全体业主属于法律适用错误，该合同对业主不具有约束力。3.物业合同的签订未召开业主大会，未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，不符合选聘物业服务公司的法定程序，因此《开宇大厦物业管理委托合同》因违反《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十五条的强制性规定而属于《合同法》第52条第五项规定之无效合同。二、一审判决认定事实错误。1.物业合同约定的物业费标准是1.2元每平方米每月，16C的房屋面积为169.27平方米。因此，根据物业合同，应当是每月203元。一审法院按照800元每月收取，远远高于合同约定；2.2017年时，业主委员会任期已经届满，此后未再次进行选举，开宇大厦实际并不存在业主委员会，也不存在业主委员。一审法院认定被上诉人与业主委员会续签了《开宇大厦物业管理委托合同》系认定事实错误。3.一审法院认定纵一公司向业主委员会上交了30%的停车费，认定水电耗损严重、价格合理，仅根据纵一公司的陈述，未提供交款凭证，且依据2013年1月1日之后的物业服务合同，明确写明水电价格遇政府调整则按新规执行，故应降低电费的收取。上诉人在庭审中明确，对一审判决的停车费和水费无异议，仅对物业费和电费有异议。纵一公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.物业合同是合法有效，是双方主张权利的依据，李梅主张续签的合同无效，没有事实和法律依据。2.物业公司是通过合法的招标的程序，入住开宇大厦。与业委会签订了物业合同，在之后进行过公示、后期签订的合同基本上是沿用第一次签订的合同，小幅度的改动都进行过公示。合同约定水电费价格和物业费收取的标准均是物业服务企业在其后的12年之中收取的标准，没有过大幅度的调整。3.业主委员会是业主自己选择的，因此发生的诉讼不属于民事诉讼审查的范围，业主大会以及业主委员会的选择，是业主自治的事项，不应该在本案中审理。且物业公司在服务过程中各大业主对物业公司服务质量均表示认可，明确表示不同意更换物业服务企业。开宇大厦业主委员会成立是合法的。在其成立之后，其特制的公章，在履职过程中完全符合法律的规定。至于江汉松是否为业主委员会成员，是因为在江汉松作为业主委员会的时候是因为其儿子江超并未成年。江汉松作为监护人代行其权利并无不妥，且江汉松作为业主委员的权利得到了认可。另外，所签订的各分物业合同外还加盖了业主委员会的公章。因此其不仅仅代表了江汉松，而是代表了全体业主委员会的意愿；4.关于水电费，水电费一直是按照电力局给开宇大厦定的标准执行，其收费的标准所采取的方式是定米定量的方式。商业用电和住宅用电不相同，因此，电力局在计算电费的时候，不知道具体的电费使用情况。开宇大厦的表损和线损严重，不能按照正常的国家标准进行验收。且实际在2018年11月之前，而行业内并无具体的定价标准。电价调整在2019年3月的时候，开宇大厦更换了新的标准方式，物业服务企业下调了收费标准。但按照该标准执行，物业服务企业入不敷出。在2019年10月份的时候，因为物业服务企业独立缴纳电费。向国家电力局寻求帮助，国家行社区针对此事召开了专人会议。如果按照这个标准收费，将导致开宇大厦无法正常运行；5.针对统一管理，按照800元收费的依据：首先物业公司并不是房屋所有权人，没有资格对该房屋进行处置。因为开宇大厦1998年竣工，后因开发商的原因，该房屋常年没有人管理，李梅主动提出愿意每月支付800元的费用并在通知了业主委员会的情况下，将房屋交给李梅作为员工宿舍使用，李梅还将该房屋的门锁进行了更换。纵一物业收取的无因管理费用时参照一个季度的物业费标准收取的，且未再收取物业费，共计800元每月。纵一公司向一审法院起诉请求：1、判令李梅立即支付物业管理费27660元、停车费10240元；2、判令李梅向纵一公司支付纵一公司垫付的水费5012元、电费25992元（暂计算至2019年4月30日）及至实际支付之日的费用；3、判令李梅支付纵一公司滞纳金38556.08元（按每月2%的逾期利率，暂计算至2019年4月30日）及至实际支付之日的费用；3、李梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：纵一公司接受长沙市劳动路开宇大厦业主委员会委托，于2007年开始为开宇大厦提供物业服务，双方签订了《开宇大厦物业管理委托合同》，并在到期后进行续签。2017年1月2日，纵一公司（乙方，受托方）与开宇大厦业主委员会（甲方，委托方）再次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对开宇大厦实施物业管理，期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；在合同生效之日起，甲方向乙方提供大厦车库共乙方出租，租金收入的70%用于弥补物业管理费，30%上交业主委员会；物业费收费标准住宅为1.2元每平方米每月，非住宅性质房屋为1.65元每平方米每月，空置房屋按照收费标准的90%收取；住宅用途水费3.48元每吨，非住宅用途为5.42元每吨；住宅性质房屋电费按0.8元每度计收，非住宅性质房屋按1.2元每度计收；车位使用费为小车每月每台150元，摩托车、电动车每月每台50元；业主和物业使用人逾期交纳物业费、水电费、停车费，从逾期之日起每天按应交费的1%支付滞纳金，逾期15天以上乙方有权停止其水电供应；双方还对委托管理事项、物业管理服务质量等其他事项进行了约定。李梅系开宇大厦16B、16C房屋使用人，因欠交物业费，双方于2016年8月1日经长沙市雨花区侯家塘街道办事处人民调解委员会主持调解后签订《人民调解协议书》一份，载明因李梅拖欠物业费、停车费、水电费等共计39411元，纵一公司对李梅家中采取断电，李梅将其车辆停放在小区地下车库入口导致企业业主车辆无法出入；经调解，李梅承诺每天支付纵一公司100元，用于每月产生的物业费、停车费、水电费等费用以及偿还之前所欠费用，每个月总计不低于3000元，直至所欠费用还清，还清后李梅按实际发生费用支付给纵一公司；纵一公司恢复李梅家中用电，李梅将车辆从车库入口移走。上述协议签订后，李梅未按约履行支付义务，纵一公司对包括新增欠费催收无果后，向本院提起诉讼。在一审中，纵一公司陈述称，开宇大厦水电损耗情况严重，李梅作为水电终端使用者应当对损耗费用进行分担，涉案合同约定的水电价格稍高于政策性规定，是由于实际情况决定的，纵一公司没有私自收费的行为。纵一公司还陈述称，经查阅财务资料，纵一公司已经按照合同约定向业主委员会上交了30%的停车费，否则业主委员会不会坐视不理。在一审中，纵一公司还陈述称开宇大厦16C系产权不明房屋，李梅当时口头向原告申请使用该房屋，并愿意支付使用费，纵一公司在通知业主委员会后，将房屋交付李梅使用，李梅对该房屋门锁进行了更换，纵一公司遂参照涉案合同约定的收费标准对李梅收取物业管理费。李梅对此陈述称，16C房屋原来使用过，具体使用到什么时间不清楚。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。纵一公司与开宇大厦业主委员会签订的《开宇大厦物业管理委托合同》系双方真实意思是表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。李梅作为开宇大厦物业使用人，接受了原告的物业服务，应当按照约定向原告交纳相应的物业管理费。对于涉案的16C号房屋，因该房屋产权尚未确认，纵一公司在经李梅申请后将该房屋交付其使用，李梅系该房屋的实际使用人，应当参照物业合同约定交纳物业费。李梅对纵一公司主张的欠付截止2019年4月30日的物业管理费27660元、停车费10240元、水费5012元、电费25992元的事实未提供反证，予以认定，李梅应当向纵一公司履行支付义务。对于纵一公司主张的滞纳金，因李梅拒交物业费系对物业服务质量以及水电收费标准等有异议，从衡平双方权利义务关系角度考虑，不宜再另行支持滞纳金。李梅辩称缴纳过部分物业费，但对此未进行举证，且纵一公司亦不认可，故李梅应承担举证不能的不利后果，对其该项抗辩意见依法不予采信。李梅辩称纵一公司与业主委员会签订的涉案合同未召开业主大会，应属无效，一审法院认为纵一公司为开宇大厦提供物业服务客观属实，如李梅认为业主委员会作出的决定存在侵害业主合法权益情形的，可依法主张撤销，而不能以此为由拒交物业费，故该项抗辩意见依据不足，依法不予采信。李梅辩称，纵一公司收取的水电费用高于国家规定标准，应当退还，一审法院认为该收费标准系开宇大厦业主委员会与纵一公司所签合同中的明确约定，在无证据证明涉案合同存在可撤销或无效的情形下，纵一公司主张按照该标准收取水电费具有合同依据，故对李梅该项抗辩意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李梅应于本判决生效之日起10日内支付湖南纵一物业管理有限公司物业费27660元、停车费10240元；二、李梅应于本判决生效之日起10日内支付湖南纵一物业管理有限公司水费5012元、电费25992元；三、驳回湖南纵一物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2450元，因适用简易程序减半收取1225元，由李梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的（2006）开民一初字第904号民事判决书、开宇大厦会议签到表、被上诉人提交的物业管理合同、公共收支记录及停车费收费凭证、《证明》、《业主手册》及签收表、《客户分类用电比定量补充协议》、《缴费发票》、《关于2015年1月1日起调整水费单价的温馨提示》、《关于调整城区污水处理费标准的通知》、《申请报告》、《开宇大厦业主会议签到表》《侯家塘开宇大厦前业委会工作报告》、《关于开宇大厦业委会工作与水电费收取说明》《致开宇大厦业主》、《开宇大厦物业服务满意度调查问卷》、《业主意见调查表》、《关于开宇大厦业主申请办理房产证的报告》及开宇大厦申办房产证业主签名表、《授权委托书》真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，其证明力本院结合查明的其他事实予以认定。被上诉人提交的《关于开宇大厦业委会工作与水电费收取说明》、《开宇大厦部分住户占用疏散通道或圈占消防栓名单》与本案缺乏关联性，本院不予认可。被上诉人提交的《关于解决开宇大厦欠缴电费即将全部停电问题》专题会议记录及现场照片，不能确定其真实性，本院不予采信。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院另查明：1、2005年11月，开宇大厦召开业主大会选举成立业主委员会。2、江超为开宇大厦业主，江汉松系其父亲，2005年成立业主委员会时江超未成年。3、2007年通过招标，开宇大厦业主选聘纵一公司为开宇大厦服务，2007年9月江汉松作为开宇大厦业主委员会代表与纵一公司签约，此后江汉松作为业主委员会代表与纵一公司多次续约。4、2013年1月，开宇大厦住宅类物业服务标准调整为1.2元/平方米，部分业主在《致开宇大厦业主》中签字确认。4.一份加盖有“开宇大厦业主委员会”公章的《证明》记载，开宇大厦存在线路布局不合理，电损、水损巨大；5、多份加盖有“开宇大厦业主委员会”的收据，记载涉案楼盘业主委员会收到物业公司缴纳的停车费；6、李梅在使用开宇大厦16C房屋期间，按照800元每月向纵一公司缴纳了费用，在缴费通知单上载明的费用内容为“物业管理费”，房屋面积为169.27元。根据纵一公司在一审起诉时的主张，该房屋欠缴的物业管理费为2015年7月至2017年5月，共计23个月，其中2015年7月5日，纵一公司主张的16C的物业费为185元，其他22个月为800元。在诉讼中，该房屋业主已经明确。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、业主委员会续签与纵一公司的物业服务管理合同对上诉人是否具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，开宇大厦业主大会授权业主委员会与纵一公司签订物业管理委托合同，符合选聘物业服务企业的法律规定。上诉人主张上一届业主委员会于2010年11月任期届满，之后再未成立业主委员会，但在纵一公司就物业费提起诉讼前，上诉人在较长时间内接受纵一公司提供的物业服务并按续签的物业委托合同标准交纳物业费。在2017年得知电费较高后才提出异议要求重组业主委员会。李梅在对物业合同提出异议后，纵一公司并未停止提供物业管理服务，业主同时也接受该服务，李梅通过默示或者接受行为认可续签合同，因此一审法院认定纵一公司与李梅之间的物业服务关系合法有效并无不当，应予维持。另因开宇大厦一直未进行新一届业主委员会选举，纵一公司自2007年起与江汉松多次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，并加盖有业主委员会公章，纵一公司和开宇大厦业主委员会属于长期合作关系，纵一公司有理由相信代表开宇大厦业主签订物业合同的业主委员会成员是经过业主授权、具有续签资格的，纵一公司的合理信赖利益应当受到保护。二、一审判赔的物业费标准是否合理。纵一公司于2012年拟修改纵一公司对开宇大厦的物业管理收费标准，在《致开宇大厦业主》文中，纵一公司对提高物业管理费用做出了合理解释，并对大厦业主进行了通知，同时部分业主也予以签收，未提出反对意见，证明李梅对物业管理收费标准改变一事知情，并按照修改后标准交纳了物业服务费。李梅接受了被纵一公司的物业管理服务应当按照合同约定向纵一公司交纳相应的物业管理费用，而李梅因对于物业服务质量以及水电费收费标准等存在异议而拒绝交纳物业费，并非恶意拖欠，故不再支持滞纳金，对于涉案16B的房屋，按照物业合同约定住宅区域1.2元每平方米每月的收费标准，一审法院判赔支付物业费合理，应予维持。但是对于涉案16C的房屋，在该房屋未确定权利人时，纵一公司将该房屋交给李梅使用，李梅系16C房屋的实际占有和使用人，应当按照物业合同约定住宅区域1.2元每平方米每月的收费标准缴纳物业管理费。纵一公司辩称系基于无因管理与物业费共同收取800元每月，本院认为，在本案诉讼中，涉案16C的房屋业主已经确定，即使纵一公司要求支付无因管理的费用，也应当向受益人即16C房屋的业主主张。同时，本案中亦无证据证明16C房屋的业主授权纵一公司授权纵一公司收取无因管理费用，故对于纵一公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，该房屋实际欠缴的物业费应为原审提交的物业欠费总数27660，减去按照800元每月多计算的数额（按照800元每月共收取了22个月），即27660-（800-169.27×1.2）×22≈14528.73元，一审法院对于涉案16C房屋物业费的认定部分存在错误，并导致物业费总数计算错误，本院予以纠正。三、电费的收费标准是否过高，纵一公司是否向业主委员会交纳30%停车费。李梅主张纵一公司收取的水电费用高于国家规定标准，应当退还，本院认为《开宇大厦物业管理委托合同》合法、有效，李梅应当按照合同约定履行交纳电费的义务，故本院对李梅该上诉意见不予采纳。纵一公司提交的证据足以证明其向业主委员会交纳30%停车费，李梅未提供相反证据推翻该事实，对该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，李梅上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11242号民事判决第二项；二、撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11242号民事判决第一项、第三项；三、李梅应于10日内支付湖南纵一物业管理有限公司物业费14528.73元、停车费10240元；四、驳回湖南纵一物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费2450元，因适用简易程序减半收1225元，由被告李梅负担1000元，由湖南纵一物业管理有限公司负担225元。二审受理费1225元，由李梅负担1000元，由湖南纵一物业管理有限公司负担225元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  谢 晋审判员  蔡 晓二〇二〇年七月十四日书记员  谢威源附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。