广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11975号原告：佛山市状元坊物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****，统一社会信用代码914***********998Q。法定代理人：黄志颖。委托诉讼代理人：杨永坚，男，1971年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区九如坊17号110房，公民身份号码440************318，系原告员工。被告：庞惠贞，女，1974年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************885。委托诉讼代理人：霍棣强，男，1973年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************438，系被告丈夫。原告佛山市状元坊物业管理有限公司诉被告庞惠贞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨永坚、被告及其委托诉讼代理人霍棣强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请如下：1、被告向原告支付禅城区福贤路8号二层2P202号商铺（建筑面积5.68平方米）的物业管理费从2017年5月至2020年3月共2953.60元；2、被告向原告支付禅城区福贤路8号二层2P202号商铺（建筑面积5.68平方米）的公共水电费从2017年4月至2020年2月共2349.34元；3、被告向原告支付以上欠费的相关滞纳金8874.52元（从欠费之日起至缴费之日止，暂计至2020年3月31日）；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确2020年2月份的物业费考虑到商铺受疫情影响，调整为10元每平方米，3月份调整为合同约定的15元每平方米。事实与理由：被告自2017年5月开始没有到原告处缴纳“逸彩状元坊”商场物业管理费及公共水电费。期间原告多次打电话通知、短信通知或发催缴通知单给被告，但被告仍然拒绝缴纳相关费用。被告曾因2016年9月至2017年4月欠缴物业管理相关费用被原告起诉，根据佛山市中级人民法院终审裁定其败诉，被告按判决缴交物业相关费用。被告按判决缴交了欠费之后，在明知需依约缴交费用的情况下，再次欠缴。根据双方签订的《商场管理协议》，被告逾期拒绝缴交物业相关费用，已违反了双方约定的物业管理协议，严重影响原告的正常经营运作。被告辩称：针对原告以《商场管理协议》作为依据，来收取被告的物管费、水、电分摊费和滞纳金，共三个款项，答辩如下：一、该协议时在2008年9月22日，被告去收铺时，和《逸彩状元坊商铺验收确认书》、《防火责任人主要职责承诺书》等收铺资料一起签下的。上述资料已清楚地注明被告商铺的地址位于“福贤路6号-8号首二层”内，这是一个毫无争议的事实。被告委托原告管理，也只能将该地址上的商铺授权委托，其他地址的商铺与被告无关。因此，被告只认可原告提供的名称为“福贤路6号8号首二层”的电费单及名称为“福贤路6号二楼商铺”的水费单，以及《佛山房产测绘所.房屋测绘报告书》中注明“福贤路6号、8号首、二层商场商铺建筑面积1502.65平方米”、“共有235间商铺”这些数据，作为被告计算水费、电费及水电分摊费的依据和数据。但现在，原告和开发商在没有任何依据的情况下，将“福贤路6号8号”“人民路8号”及“行仁里地下第二、三铺”三个电表和“首层33号铺”一个水表的费用，强行要求被告参与分摊，这纯粹是霸王条款。而且，现在原告提供给被告的《水电公共分摊费用计算依据及滞纳金本金计算说明》，被告认为这也是一份霸王条款。原告以双重标准去执行管理，该说明的内容中“澳门街后半商铺”为何关闭就可以不用参与水、电分摊，而被告的商铺关闭了5年还要继续参与分摊。另外，原告任意减少分摊面积，从而提供分摊金额的做法，广大参与分摊的业主是否知情？是否同意？原告剥夺了广大业主的知情权和话语权。二、被告演算原告提出的电费分摊公式“按抄表数金额减去商场铺位内部电费金额后除以对应需分摊公共费用的建筑面积再乘以涉案铺位建筑面积”但将数据代入后，发现计算结果严重失真、不合理，甚至有欺诈、弄虚作假的成分。因此，被告认为最简单、最合理的水、电分摊计算公式为：（福贤路6号8号首二层电费-235间商铺铺内总电费）÷1502.65平方米×5.68平方米。三、关于滞纳金。滞纳金从法律层面来说，只有国家行政机关才有资格收取的。而且，原告计算的金额严重超出造成损失的30%，属于合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。并且，这两年来，被告没有逃避，持续与原告进行沟通，希望解决问题。因此，请求法院给予酌情减免。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业合同约定或者法律、法规部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”。综上，被告在物业服务中遭受到不合理、不公平的对待，请求法院主持公道。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。其中原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证；2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果；3、《商场管理协议》；4、福贤路8号二层2P202铺费用清单；5、水电费发票；6、《水电费公共分摊费用计算依据及滞纳金本金计算说明》；7、短信截图；8、福贤路8号2P202铺水电费分摊表。其中，被告提交以下证据1、《防火责任人主要职责承诺书》、《逸彩状元坊商铺验收确认书》；2、《房屋测绘报告书》；3、《申诉函》、《关于2P202号铺的回复》、《申诉函2》、《咨询函》、照片；4、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果；5、分摊公告、计算说明、发票；6、短信截图。经审查，本院对原、被告提交的上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告系位于佛山市禅城区**************的权利人，于2005年5月购买，于2008年5月4日取得产权登记，建筑面积5.68㎡。原告企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理（凭资质证经营）、铺位出租、停车服务等。2008年9月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商场管理协议》，约定“……第十条、物业管理费、公共水、电费的收取。1、为确保业主/承租方正常使用商铺经营，管理公司对本商场实行统一的综合性商业物业管理，业主/承租方每月15号前向商场管理公司缴纳应缴当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米（该商场管理费包括：中央空调设施维护费、自动扶梯维护费、消防及供水、供电设施维护费、公共照明设施维护费、公共卫生保洁费、管理服务费等）。业主/承租方每月15号前向管理公司缴纳公共分摊费（包括公共水、电费、策划推广费），以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊……3、业主/承租方需于每月15日前向管理公司缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补交拖欠款项外，按拖欠款项总额的3‰向管理公司支付滞纳金，逾期二十天，可视业主/承租方单方违约，管理公司有权采取停电、停止服务等手段追偿相关费用直至解除租赁合同。第十一条、商场使用。……4、为增加商场人流量，促进商场商业繁荣以及在福贤路8号商场首层编号为1-49号商铺、人民路8号商场首层编号为1-4号商铺销售给业主时已作明确约定：根据商场规划设计用途，福贤路8号商场首层编号为1-49号商铺、人民路8号商场首层编号为1-4号商铺的各铺前、后留有当铺从临街外围进入第二、三排商铺通道的门口，上述商铺业主/承租方并保证在营业时间内，行人在外围通过当铺进入商场内第二、三排商铺通道的畅通……”。另查明一，原告在诉讼中提交了《水电公共分摊费用计算依据及滞纳金本金计算说明》，明确了公摊电费、水费的计算方法为：1、公摊电费的计算方法：因供电局出具发票的时间比管理协议列明的收费时间迟，故在2017年6月之前按管理处派员抄表，按抄表数金额减去商场铺位内部电费金额后除以需分摊公共费用的建筑面积再乘以涉案铺位建筑面积。之后按供电局发票再定期作出调整。为免业主对公共分摊收费产生误会，因应供电局出具发票的时间，从2017年7月开始起每月改为16号开始收取管理费及公共分摊费用。参与分摊的面积是1732.69平方米（一期首二层面积1502.65平方米+澳门街230.04平方米）。2019年1月1日起因澳门街后半商铺整体关闭，则参与分摊的面积为1621.11平方米（首二层面积1502.65平方米+澳门街118.46平方米）。2、公摊水费的计算方法：因供水公司出具发票的时间比管理协议列明的收费时间迟，故按管理处派员抄表，按抄表数除以需分摊公共费用的建筑面积再乘以涉案铺位建筑面积。之后再按供水公司发票作出调整。参与分摊的面积是2508.30平方米（首二层面积1502.65平方米+澳门街230.04平方米+街铺477.35平方米+物业办公室70.17平方米+三层办公用房228.09平方米）。后因2019年1月1日起澳门街后半商铺整体关闭，参与分摊的面积改为2396.72平方米（首二层面积1502.65平方米+澳门街118.46平方米+街铺477.35平方米+物业办公室70.17平方米+三层办公用房228.09平方米）。3、滞纳金本金依据是以管理费+公共水、电费+铺内电费为本金计算。针对被告辩称的三个电表金额参与公摊的问题，原告在案件审理过程中回复称：逸彩状元坊商场的供电设备有三个，其使用名称是人民路8号、行仁里15号地下二、三铺、福贤路8号首二层。这些设备是由开发建设单位报装建设的，出于何种原因报装的设备地址无从得知，但这些地址有状元坊商场的一部分商铺。物管处只是接收建设单位移交的设备负责管理，为免业主误会，曾经想去更改用电名称，但供电部门回复因物管处无物权证明所以也无法更改。发票名称为人民路8号及行仁里15号地下二、三铺的供电设备供给商场首二层商铺、通道照明、消防、安防、电梯、茶水间、外围灯光等其他设施的用电，发票名称为福贤路8号首二层的供电设备主要供电给商场空调及通风设施等。另查明二，本院曾审理过原告诉被告物业服务合同纠纷案[(2017)粤0604民初12388号]，并作出一审判决，判决支持了原告主张的2016年9月至2017年4月的物业管理费、2016年8月至2017年3月的公共水电费。被告不服一审判决，提起上诉，二审法院作出（2017）粤06民终12742号民事判决，判决维持了一审判决。案件审理过程中，被告提交了追加开发商作为第三人参加诉讼的申请及调查取证申请。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《商场管理协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。因此原、被告之间存在物业服务关系，被告需按时足额缴纳物业管理费等费用。原告主张被告拖欠2017年5月至2020年3月的物业管理费及2017年4月至2020年2月的公共水电费，被告未提供相反的证据足以反驳，故本院对原告主张的上述被告拖欠费用的事实予以确认。至于被告提出的相关证据及抗辩意见，本院认为，首先，被告提供的证据并不能证明原告存在不履行物业管理服务义务的情形；其次，即使原告对涉案商场存在某些管理服务方面的暇疵，但其作为服务于被告所在商场的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费等费用将对商场的整体服务产生不利影响。综合上述分析，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于公共水电费，原告已提供水电费发票、水电费分摊表等证明其主张的公共水电费的分摊标准及收费金额，并按照实际用量及产权建筑面积分摊的标准向业主施行，因此依据公平原则，被告应依约向原告交纳公共水电费。至于被告对公共水电费分摊计算提出的异议。首先，原告以电费发票金额减去商场铺位内部电费金额后除以需分摊公共费用的建筑面积再乘以涉案铺位建筑面积的计算方法，符合《商场管理协议》关于“业主/承租方每月15号前向管理公司缴纳公共分摊费（包括公共水、电费、策划推广费），以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊”的约定。就被告针对需分摊公共费用的建筑面积提出的异议，原告以公共水电的实际受益主体来确定分摊范围的做法合情合理，并无不妥。其次，原告举证的电费发票已证实公摊费用产生、原告垫付的真实性，其向被告公示的分摊表中的分摊电费金额亦未超出发票金额。另，原告对为何将用电地址为人民路8号、行仁里15号地下二、三铺、福贤路8号首二层的用电发票一并纳入公共分摊作出了合理解释。再次，从现有证据来看，原告分摊公共水电费用的方式固定且为大多数商场业主所接受。被告并未举证证明涉案商场大部分业主对原告分摊费用的方式有异议，亦未提供充足的证据证明上述分摊方式存在显失公平、原告虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形。因此，对于被告关于公共水电费分摊计算提出的异议，无事实根据，本院不予采纳。故被告须向原告交纳：2017年5月至2020年3月的物业服务费2953.60元（5.68㎡×15元/㎡/月×34个月+5.68㎡×10元/㎡/月×1个月）、2017年4月至2020年2月的公共水电费2349.34元。关于滞纳金。如前认定，被告拖欠物业管理费、公共水电费的行为已构成违约，根据《商场管理协议》约定，原告有权向被告主张滞纳金。原告主张依据合同约定每日按应缴费用的千分之三计付，但该滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院酌定本案被告因欠涉案房屋物业管理费所产生的滞纳金以每月欠付物业管理费85.20元（2020年2月的物业管理费56.80元）为本金，自每个欠费月16日起（交纳日次日）按年利率24%分段累计至被告实际清偿之日止。关于公共水电费的滞纳金，上述《商场管理协议》虽对公共分摊费约定计收滞纳金及缴纳期限，但并未约定具体的公共分摊费数额。原告于2020年5月15日向本院提起诉讼，原告的起诉状副本于2020年5月23日送达给被告，被告应从2020年5月24日起按年利率24%向原告计付逾期交纳公共水电费的滞纳金。原告上述滞纳金的诉请，超出部分本院不予支持。关于被告申请追加第三人及申请调查取证的问题。原告与被告之间的物业服务合同纠纷此前已经过两级法院处理，案件事实清楚，对被告的申请本院不予接纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告庞惠贞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付：2017年5月至2020年3月的物业服务费2953.60元及滞纳金【滞纳金以上述每个欠费月拖欠的物业管理费85.20元（2020年2月的物业管理费56.80元）为本金，自每个欠费月的16日起按年利率24%分段累计至实际清偿日止】；二、被告庞惠贞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付2017年4月至2020年2月的公共水电费2349.34元及滞纳金（滞纳金以2349.34元为本金，自2020年5月24日起按年利率24%累计至实际清偿日止）；三、驳回原告佛山市状元坊物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告庞惠贞如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取80元，原告佛山市状元坊物业管理有限公司负担20元，被告庞惠贞负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月十二日书记员 方紫盈