广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1236号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：颜四英，女，汉族，1987年3月5日出生，住湖南省涟源市*******贻谷组，身份证号：432************043。委托诉讼代理人：曹军，广东泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，广东泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：赵艳春，男，满族，1974年4月26日出生，住辽宁省本溪市溪湖区*************，身份证号码210************315。委托诉讼代理人：李继承，广东深宝律师事务所律师。原审第三人：惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道西288号世福家园111号商场。法定代表人：赖瑞红。委托诉讼代理人：谢振军，该公司的销售经理。上诉人颜四英因与被上诉人赵艳春、原审第三人惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审本诉原告、反诉被告颜四英不服一审判决，上诉请求：一、请求撤销一审判决全部判项，改判驳回被上诉人的全部反诉请求，支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、请求判令被上诉人承担二审案件的受理费、保全费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、赎楼义务在被上诉人（卖方）而非上诉人（买方）。一审判决对买卖双方应该由谁来承担赎楼义务的错误认定，是导致一审判决错误的根本原因。案涉《房地产买卖合同》第六条约定由卖方负责赎楼，合同备注手写“买方在银行房贷卡审批通过后负责帮卖方赎楼。赎楼费由买方付”，也即赎楼义务在被上诉人，上诉人只是负责协助办理并支付赎楼费用。双方手写“（买方）负责帮卖方赎楼”中的“帮”，是协助履行义务的意思表示，并非替代履行义务的意思表示。事实上，上诉人是根本不可能自行完成赎楼的：第一，赎楼的本质是债（借款）的提前清偿，根据银行相关规定，必须由被上诉人（借款人）本人向贷款银行申请，或者由其出具经公证的授权委托书并由受托人代为向银行申请。本案中，被上诉人并没有亲自去办理赎楼，也没有给上诉人出具任何形式的授权委托书授权其去代其办理赎楼，故上诉人没有任何资格前往银行赎楼；从这个角度也可以证明，赎楼义务至始至终都在被上诉人（卖方）一方没有转移。第二，涉案《房地产买卖合同》第六条约定赎楼义务固定由被上诉人承担，其可以委托担保公司赎楼，如委托不能则应自行赎楼，本条款并没有给买卖双方选择赎楼义务由谁承担的机会，因为这是基于交易结构和交易习惯的必然结果；第三，上诉人积极帮助被上诉人联络担保公司赎楼系因赎楼费用约定由其负担，但被上诉人的赎楼义务不因上诉人的积极协助而转移。因此，一审法院没有查明并确认上述基本事实，错误认定赎楼义务归上诉人承担并据此做出了错误判决。2、对上诉人已经取得银行103万元贷款承诺的事实，一审判决没有认定。上诉人于2019年3月5日取得广州银行惠阳分行贷款103万元的许可，由于广州银行政策原因及行业习惯，其客户经理只是口头通知了第三人，由第三人通知上诉人及被上诉人，并未向上诉人出具加盖银行公章的贷款承诺函，也未向上诉人提供加盖银行公章的说明材料，对此情况法院完全可以依职权调取。而且在案件一审审理过程中，第三人承认上诉人取得广州银行103万元贷款承诺系事实，上诉人也向法院申请往广州银行发函确认，但一审法院对这些基本事实没有进行必要的调查核实，却径行认定上诉人未取得银行贷款承诺，显然与事实不符，二审法院应予纠正。3、关于资金监管的问题，一审法院存在事实认定不清的问题。3.1、买卖双方虽然在合同中约定了交易资金需要监管，但在实际履行中又通过双方的事实行为对于该约定进行了调整。根据基本的法律原则，民事主体通过后行为对前行为进行调整的，在不违反法律强制性规范和社会公序良俗的前提下应该认定为有效。3.2、卖方已经收到的30万元定金并没有经过资金监管程序，但卖方在收到之后却也并不认为该笔款项因为没有监管而无效并主动退还给买方，这说明卖方对于资金是否监管并不在意，其收款之后并不抗辩的行为即是同意交易资金无需监管的意思表示。3.3、没有实际监管的15万元购房尾款在总价款148万元的房产交易中只是非常小的部分，不要说双方业已通过口头协商的方式约定了不需要监管，即便是不能证明双方有这样的约定存在，没有监管的违约情形也是轻微的，其违约后果根本不能阻碍合同的继续履行，更何况没有进行资金监管的责任在买卖双方，因为他们并没有共同去开立银行监管账户。3.4、2019年1月18日上诉人申请贷款时，即已经将15万首期款存入了意向贷款银行（即广州银行惠阳分行），且时至今日一直都没有动用过，也即，即便是没有资金监管，被上诉人的交易安全也是完全可以得到保障的，并不存在任何影响卖方利益的情形。4、关于买方是否具有足够的购房能力问题，一审法院没有予以正确认定。在一审庭审过程中，主审法官主动询问上诉人，在没有银行贷款赎楼的情况下，其是否可以在一周之内将全部的买房款支付给被上诉人，上诉人回答“没有任何问题”。上诉人在法庭上的该表述充分说明，上诉人具有足够的购房能力，不存在被上诉人所主张的没有能力购买案涉房屋的问题。但对于该事实，一审判决并没有予以正确认定。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据“非格式条款优先原则”认定赎楼义务在买方，属于适用法律错误。理由如下：2.1、“非格式条款优先原则”适用的前提是格式条款和非格式条款之间存在约定不一致的情形。但在本案中，《房地产买卖合同》第六、（3）条及第十六条约定一致，即合同备注手写部分的内容所表达的意思和前文并不存在冲突，手写部分的内容只是对前款约定的进一步说明。2.2、依据《合同法》第39条之规定，合同“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款”。而依据学理解释，“格式合同又称标准合同、定型化合同、制式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。因此，对于格式合同的非拟定条款的一方当事人而言，要订立格式合同，就必须全部接受合同条件；否则就不订立合同”。上述法律规范及学理解释中所谓的“当事人”，是指建立基础法律关系的各方当事人，具体到房地产买卖合同中，就是买卖合同的卖方和买方。案涉《房地产买卖合同》系经纪方提供的印制的合同文本，虽然买卖双方选择了适用，但其并非买卖双方任一方提供的格式合同，其虽然具备格式合同（条款）的表象，但其实质并非法律规范及学理解释意义上的“格式合同或格式合同条款”，因此不能适用格式合同条款相关法律规则，一审法判决认定为格式合同条款并适用格式合同相关法律规则进行裁决是错误的。三、一审判决存在程序违法。3.1一审法院未追加本案利害关系人（即标的房产抵押权人中信银行股份有限公司惠州分行）为第三人。2019年1月14日双方当事人订立案涉《房地产买卖合同》时，案涉房产己在银行抵押，且至今仍在抵押状态中。依据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；《民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。中信银行惠州分行是案涉房产贷款银行，在被上诉人没有按约定履行房屋买卖合同赎楼义务的情况下，本案的处理结果明显与贷款银行存在法律上的利害关系，因此，按照上述法律的规定，原审法院“应当”通知贷款银行作为第三人参加本案的诉讼，而原审法院没有通知贷款银行参与本案的诉讼，存在程序违法的问题。3.2一审法院未依上诉人颜四英申请调取证据。本案一审过程中，上诉人颜四英分别于2019年7月31日及8月1日向一审法院提交书面调取证据申请，要求一审法院向广州银行惠州分行惠阳支行调取颜四英已经获得103万元贷款审批的事实，但一审法院未予处理。四、被上诉人的违约行径违背了“诚实信用”原则，如果其目的最终能够得逞的话，必然会破坏全社会的公序良俗。人民法院应该对这种公然违反诚实信用原则的行为予以坚决否定，从而通过司法判决做出正确的法律价值导向。4.1、案涉合同项下房屋的交易价格为148万元，卖方从中信银行贷款79万元，故本次交易若是完成，被上诉人可以收到的全部款项是69万元，从惠州地区房地产交易多年不活跃并涨幅较低的事实来判断，卖方如约履行买卖合同的话，其通过该笔交易所获的正常收益并不高。4.2、但是，在案涉买卖合同签订后，卖方收取了违背行业交易习惯的高额定金30万元之后，情况发生了变化。由于赎楼业务的办理若是没有银行贷款合同中借款人（即被上诉人）的全力配合，则完全不可能完成赎楼。又由于卖方错误地认为合同中手写部分已经将赎楼义务转移给了买方，故被上诉人有意拖延、阻止赎楼成功，以达到使上诉人因不能如期支付款项而“违约”，并趁机“没收30万元定金”发一笔横财的动机非常强烈且明显。事实上，在本次交易过程中，在收到高额定金之后，其积极阻止交易完成的众多行为都充分证明了上述观点。4.3、被上诉人在上诉人及其他人员面前多次提及将房产卖给上诉人的价格卖低了，数次变相要求涨价（如2019年3月27日即在电话中要求买方额外支付一个月的按揭款，等等），但被上诉人拒绝。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误且存在程序违法，请贵院依法改判，维护上诉人合法权益。补充理由：一审判决存在程序违法的问题，一是没有将利害关系人中信银行惠州分行作为第三人追加，二是上诉人严世林的申请调取证据，一审法院在收到我们的代理律师的申请书以后，没有做任何处理。被上诉人赵艳春辩称，被上诉人认为上诉人颜四英上诉的事实理由，以及当庭补充的两点上诉理由，均不能成立。第一原审法院查明事实清楚，上诉人在上诉状中表述的所谓事实均与实际情况不符。本案当事人之间的二手房买卖纠纷，是由于上诉人一方没有按照双方的房地产买卖合同的约定，履行相应的合同义务，而且在被上诉人一方给予了充分的宽限的履行期限之后，仍然不能满足合同约定的合同义务。上诉人没有按照合同的约定履行的主要义务在原审中已经充分的查明上诉人仅仅支付了购买二手房的30万元定金，之后，甚至没有在约定时间期限之内取得贷款银行的贷款承诺函，至于上诉人在上诉状和补充的理由中间，多次承诺，多次声称该你贷款的银行实际已经为其批准了他的贷款，但是没有任何的证据，也没有将相应的贷款承诺函，在履约的过程中也没有在一审的庭审及把有关的合同向对方去提供，也没有向法庭提交上诉人在原审提供的所谓证人以及二审之后提交的所谓证人证言，其不是银行的工作人员，而是所谓的应该说是贷款中介。该贷款银行的工作人员出庭作证，也不能代表其所的银行已经批准了上诉人的二手房的按揭贷款，并且已经出具了书面的贷款承诺函，因此，上诉人没有履行依照合同约定的期限申请银行贷款，取得贷款承诺函的这种主要的合同义务不容置疑第二点，上诉人没有依照合同的约定支付任何的首期款。原审时候已经充分查明正在转上诉人是将一笔15通过第3人转移至被上诉人的账户，然后由被上诉人再转回给上诉人折腾两三遍，以这种方式去做所谓的假的银行流水，作为所谓的可能是假的首付款的支付的证明，实际上上诉人他是没有支付任何首期款的。因此有两点足以经表明，上诉人没有履行合同的主要义务。第三点，关于按揭赎楼的办理的过程。被上诉人三番五次的与居间方以及上诉人一方联系主导赎楼的。上诉人一方，不断的变更赎楼机构，也没再按照合同约定，应当是取得贷款承诺函之后，被上诉人一方，不仅充分地予以配合，而且还主动的去履行该项义务。但是，上诉人一方既然置合同于不顾，一所谓的被上诉人存在信用卡的逾期还钱款的瑕疵为由要求被上诉人提供其他住房的相关的合同资料以及甚至提出要求，将被上诉人的身份证原件，像所谓中介或者是上诉人一方质押三个月这样的无理的理由。在上诉人违约的行为之下，被上诉人被迫地提出了解除的双方的签订的房地产买卖合同，属于依法依约行使合同的解约权。原审综上所述，原审法院查明事实非常清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。答辩完毕。原审第三人惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司述称，我们认为一审判决是在案件事实没有查清楚的情况下作出的错误判决，二审应该依法改判。答辩如下：一、关于资金监管及支付安排。2019年1月14日，颜四英和赵艳春在鑫盛家签二手房买卖合同，房产总价148万，定金30万签合同当天付，首付45万（含30万定金）2019年1月30日之前支付，颜四英要在2019年1月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请相关材料。本来合同约定定金30万和定金之外的首付款15万都要做监管，赵艳春说急用钱要还银行欠款，让颜四英把30万定金直接给他不要监管，颜四英看他困难就同意了，双方同意不做资金监管，剩余15万放贷款银行账户，到时候直接转账。二、关于赎楼。二手房买卖合同第六、（3）条：卖方需于签署本合同之日起45日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公正委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方需协助卖方办理。卖方虽然有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销登记后三日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。合同第十六条鑫盛家公司的员工谢振军手写：“买方在银行贷款审批通过后负责帮卖方赎楼，赎楼费由买方支付。”按照惠州二手房行业惯例，合同这样约定有几个原因：第一赵艳春的房子，他需要还清贷款才能过户给颜四英，还贷款要向银行申请（要么自己递申请，要么公证授权委托书让别人代他申请），还要有钱（要么自己筹钱，要么找担保公司担保）。第二，惠州这边的交易习惯是买方帮着卖方赎楼并付赎楼费，所以就在最后手写上去强调一下颜四英要帮忙赎楼。但颜四英也就只是能帮个忙推荐一下担保公司而已，主观上银行只会认赵艳春，因为只有借款人本人才能把房子赎出来，借款人若是不愿意赎楼，其他任何人都办理不了赎楼手续。合同签订后，颜四英带着赵艳春的材料去帮他找担保公司，担保公司查了赵艳春的征信，发现截止2020年2月20号，赵艳春共有4笔银行贷款逾期，最长逾期时间是7个月，即：2017年2月到2019年中国银行有1期逾期；2017年4月到2019年1月，浦发银行的贷款有一期六次逾期分别是2017年8月、2018年4月、6月、8月、10月、12月，最长持续逾期达7个月。另外赵的贷记卡还有其他逾期。赵艳春的征信报告两年内出现了“连三累六”的现象，也就是连续三个月逾期还款，并且二年内累计逾期还款达到六次——这说明赵艳春的资信状况是比较差的，担保风险很大。所以，担保公司就让赵艳春再提供其他财产作为担保增信，但赵艳春不愿意也没有其他财产提供增信，担保因此就做不下来最终赎楼也就办不下来了。三、关于广州银行贷款。2019年1月18日，颜四英和赵艳春（他老婆当天也在场）在广州银行惠阳支行签了贷款合同，银行方面的律师也在现场见证。3月5日，就接到通知说银行给颜四英批了103万的贷款，我们就电话告诉了颜四英和赵艳春。四、其他情况。赵艳春曾提出要颜四英加价2万块钱就可以继续交易，但颜四英没有答应。作为中介方，鑫盛家全程参与了颜四英和赵艳春的买卖过程，十分清楚是赵艳春不守信用故意拖延时间不配合办理，眼见自己收了30万定金，房价又涨了，所以就向吞了定金另外卖房。这种行为是不对的，没有人给了30万会不买房，于情于法都说不通。一审判决对颜四英很不公平，特别说明一下，希望法院主持正义判颜四英胜。原审本诉原告颜四英向一审法院起诉请求：1.判决原告颜四英与被告赵艳春、第三人继续履行三方于2019年1月14日签订的《房地产买卖合同》，确认被告赵艳春解除该《房地产买卖合同》无效；2.判决被告赵艳春立即配合原告颜四英办理其位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园6栋13层02号房（建筑面积111.69平方米）赎楼的相关手续，协助原告颜四英办理涉案房屋转移过户手续并向原告颜四英交付涉案房产；3.判决被告赵艳春按转让成交价148万元为基数按日万分之五向原告颜四英支付违约金（暂计至2019年5月31日止违约金为44000元）；4.本案诉讼费用由被告负担。原审反诉被告赵艳春向一审法院反诉请求：l.判决确认反诉原告和反诉被告于2019年1月14日签订的《房地产买卖合同》解除；2.判决确认反诉原告无需返还反诉被告二手房交易定金人民币叁拾万元整；3.判决反诉被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月14日，赵艳春作为卖方、颜四英作为买方，鑫盛家经纪公司作为经纪方签订了一份《房地产买卖合同》，该合同主要约定如下：一、转让标的，买卖双方交易的房地产位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园6栋13层02号房，建筑面积111.69平方米。二、转让价款，转让成交价为1480000元，该转让成交价不含税费。三、交易定金，买方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金300000元，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所协议或类似文件而定，买方装饰定金支付约监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。四、第四条约定付款方式为，“经买卖双方协商一致，约定买方按下述第（2）种方式给付定金之外的房款，该房款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。……（2）买方向银行按揭贷款支付本条约定房款，具体履行方式如下：A.买方须于2019年1月30日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款450000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。B.买方须于2019年1月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。C.若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭贷款具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。”五、第六条约定房屋产权现状，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起45日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。六、税费承担，经双方协商，买方自愿支付个人所得税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、评估费、律师费。七、房地产交付及交房押金，卖方应当于收齐全部房款当天将该房产交付予买方。……双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交房押金。八、违约责任，如一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求其以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过15日，另一方可解除合同并选择要求其支付转让成交价的20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。九、合同备注手写：“1、买方在银行贷款审批通过后负责帮卖方赎楼。赎楼费用由买方付。”合同还就其他事项进行约定。签订合同后，买卖双方并未就定金、首期款签署书面的资金监管协议，双方口头协商约定不做资金监管履行合同。签订合同当天，颜四英向赵艳春支付了300000元定金。2019年1月18日，颜四英向惠阳广州银行办理申请按揭贷款手续，向案外人广东百德律师事务所支付了1400元律师见证费。2019年3月期间，颜四英向深圳市小葱普惠有限公司惠州分公司的乔明恩咨询办理赎楼事宜。原告申请乔明恩作为证人出庭，庭审中乔明恩表明其所在的公司只提供咨询服务，不提供资金。2019年5月4日，鑫盛家经纪公司向赵艳春发出一份《关于尽快赎楼和过户的催告函》，催促赵艳春：1.在收到本函30个工作日内与赎楼担保公司签订担保赎楼协议将房屋欠款还清并注销抵押登记后将不动产权证交由我司保管；2.买方赎楼费用和首付已准备好可随时支付。2019年5月5日，赵艳春向颜四英发出一份《卖方通知函》，称鉴于颜四英在约定的期限内未履行必须履行的合同义务，且早已超过合同约定允许的期限，构成严重违约，根据《房地产买卖合同》的约定，向买方通知如下：“1、解除双方于2019的1月14日签订的《房地产买卖合同》，贵方所付的定金不退还；2、贵方如有意继续购买本人房屋，需另行协商；3、贵方如不同意解除或不认同没收定金，也不愿意重新协商，而选择诉讼或其他方式解决的，本人一切悉听尊便！”，赵艳春同时也向鑫盛家经纪公司抄送了该《卖方通知函》。颜四英于2019年5月8日收到了该《卖方通知函》。本案在审理过程中，依据颜四英的申请，作出了（2019）粤1391民初2251号民事裁定，查封了赵艳春名下位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园6栋13层02号房的产权。一审法院认为，原告（反诉被告）颜四英与被告（反诉原告）赵艳春、第三人鑫盛家经纪公司签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，各方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于赎楼义务问题。涉案《房地产买卖合同》第六条虽然约定由卖方委托担保公司担保融资赎楼，但在合同备注手写部分又约定由买方帮卖方赎楼且赎楼费用由买方付，合同两个条款对“赎楼”这一事项约定不一致，由于第六条属合同格式条款，应以手写部分的约定为准，即由买方承担赎楼义务。颜四英称由于赵艳春征信不良等原告导致无法赎楼，根据日常生活经验，卖方“赎楼”即提前还清按揭贷款与其是否存在征信不良并无关联，颜四英申请到庭作证的证人也明确表示其所在公司仅是提供咨询服务，不提供资金赎楼。在该公司无法提供赎楼资金的情况下，颜四英作为赎楼义务人应当自行筹集资金办理赎楼，因此，原审法院对颜四英主张赵艳春不配合赎楼存在违约行为不予采信。关于资金监管问题。涉案合同中虽然约定定金及首期款需支付到监管方或监管账号，但合同中就资金监管的约定并不明确，各方在签订合同后又未签署书面的资金监管协议，并且口头协商不做资金监管，因此，作为买方的颜四英应按合同约定的时间将定金、首期款直接支付给卖方赵艳春。颜四英称其在支付完300000元定金后，将150000元首期款存入贷款银行账户，一方面不符合双方不作资金监管的约定，另一方面颜四英提交的存款凭证、交易结果详细信息均未显示该150000元是存入何人的账户，原审法院对此不予采信。关于首期款的支付时间和数额问题。涉案合同第四条的约定为“买方须于2019年1月30日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款450000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。”，该约定对首期款的支付时间约定明确即2019年1月30日前，数额为“除定金、交房押金之外的剩余首期款450000元”也是明确无歧义的，颜四英称除定金、交房押金之外仅需支付150000元首期款，并无依据，原审法院不予以采信。至于颜四英向贷款银行申请贷款数额，其提交的贷款文档并无银行公章，无法认定。关于赵艳春解除涉案《房地产买卖合同》的效力问题。颜四英在支付了300000元定金后，未按合同约定的时间足额向赵艳春支付剩余的首期款450000元，存在逾期支付首期款的违约行为，按照《房地产买卖合同》的约定，一方逾期履行合同义务超过15日，另一方即可解除合同。至赵艳春于2019年5月5日向发出《卖方通知函》通知颜四英解除涉案《房地产买卖合同》时，颜四英逾期付款远已超过15日，按照合同约定赵艳春享有合同解除权，涉案的《房地产买卖合同》在该《卖方通知函》到达颜四英时即2019年5月8日解除。故反诉原告赵艳春主张确认涉案的《房地产买卖合同》已解除，有事实和法律依据，原审法院予以支持。本诉原告颜四英主张确认赵艳春解除合同行为无效，要求继续履行涉案《房地产买卖合同》、赵艳春配合办理赎楼手续、转移过户、交付房产及支付违约金，均无事实和法律依据，原审法院不予以支持。至于没收定金的问题。赵艳春在解除合同的同时可按照合同约定适用定金罚则，但由于双方合同约定的定金300000元超过了法律规定的主合同标的额的百分之二十，赵艳春应当将超过部分即300000-148×20%=4000元，退还颜四英。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第121条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告颜四英的全部诉讼请求；二、确认反诉被告颜四英与反诉原告赵艳春、第三人惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司签订的购买惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园6栋13层02号房的《房地产买卖合同》于2019年5月8日解除；三、反诉原告赵艳春于本判决生效之日起十日内向反诉被告颜四英返还超出定金部分的款项4000元；四、驳回反诉原告赵艳春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9060元、反诉受理费9060元、财产保全费5000元，由反诉被告颜四英负担。二审中，上诉人颜四英提交以下新证据：证据1：《证人证言》及附件，拟证明上诉人于2019年2月22日通过广州银行惠州支行惠阳分行发放103万元购房贷款的审批。证据2：广州银行账户流水清单，拟证明上诉人于2019年1月18日将购房款中除定金之外的首付款15万元汇入贷款银行账户。被上诉人赵艳春针对上述证据发表质证意见：对于上诉人颜四英补充的证人证言及附件证据，这个证据的三性均不予认可上诉人在原审的时候并没有向法庭说明，通过这家叫做惠州市新林信息咨询服务有限公司代为申请广州银行按揭贷款，按照证人证言所描述的，上诉人是在2019年2月22日向广州银行惠州支行惠阳分行申请贷款，那么上诉的事实在原审的时候并没有说明，而原审的时候上诉人申请了深圳是小聪普惠有限公司，惠州分公司的桥明恩作为证人出庭，那显然在2月22日这个时候，不管上诉人是否已经通过这家咨询公司去申请了所谓的银行按揭贷款，是否取得了贷款银行的意向性的审批，均不能证实该贷款银行已经同意并实际发放贷款承诺函，而且自相矛盾的是上诉人在2019年3月期间，又通过另外一家深圳市的小贷公司又去申请赎楼按揭，那么上述的这些事实，我们也不清楚，他的赎楼按揭贷款跟惠州广州银行惠州支行的贷款是什么关系？反正先后有几家的这种所谓的申请贷款的事情。总之作为证人余松其他不具备证实合同有关争议事项的能力，而且也不具备广州银行职务行为的身份，只是一个中介人员，因此该证人证言从真实性、合法性、关联性上均是欠缺的，没有任何证据效力。关于二手房的微信群的聊天打印件，同样没有证据效力与实际合同要求上诉人履行的取得银行贷款承诺的合同义务是不相关联的。证据二，广州银行的流水清单更与本案没有相关性，关联性，这个中间存在的2019年1月18日的一笔银行流水，是上诉人自己账户中间的一笔存入的银行流水，不属于合同双方约定的支付首付款，除定金之外的首付款是45万元，因此，上诉人自己的开户行里面存入的一笔15万元的账户的款项与本案没有关联性，不是合同履约的行为。证据质证意见发表完毕。二审中，被上诉人赵艳春提交以下新证据：证据1：微信聊天记录，拟证明1、听买方和中介说贷款审批通过的时间是2019年2月21日，后来中介又说是3月5日才收到通知又说买方想换银行。从来没有见到银行贷款承诺，银行也没做告诉卖方并承诺贷款。2、买方和中介做资金监管，跟我所说把15万元存到颜迪英账户就是资金监管。3、我不同意买方提出的赎楼要质押我的身份证三个来月。但我从来没有要求涨价，只是说给我多少钱也不能压我的身份证。上诉人颜四英针对上述证据发表质证意见：一、真实性予以认可：经确认，的确是鑫盛家员工谢振军和赵艳春的微信聊天记录。二、合法性予以认可：来源和形式合法。三、关联性不予认可：不能证明其待证目的。赵艳春提交的证据恰恰证明：1、赵艳春对颜四英2019年2月21日通过广州贷款审批的事实明知：见2019年4月16日下午16:55聊天记录（编号37）。惠州二手房交易银行统一不出具《同意贷款承诺书》，按一般常识，赵艳春在惠州参与二手房交易，对此应当知情；即便其在中介通知日2019年3月5日之前不知情，在此之后不可能不知情。2、赵艳春违约：（1）颜四英愿意提供资金赎楼，赵艳春提出涨价，构成违约：见2019年4月14日聊天记录（编号29、30、31）。面对谢振军的质问，赵艳春转移话题，相当于默认。（2）赵艳春担保赎楼没有成功的原因是不能够提供资产证明用于增信：2019年4月4日17:29分聊天记录（编号21）。3、双方合意不做资金监管：见2019年4月4日15:05（编号25）、15:23分（编号27）、15:52分（编号28、29）。谢振军作为鑫盛家经办此次交易的员工，“都是按照合同按照你们协商的意思办”，但是因为没有书面证据，赵艳春对同意不做资金监管的事实矢口否认，面对谢振军的质问，赵艳春转移话题，相当于默认谢振军所说。但当事人颜四英、鑫盛家的陈述和赵艳春收取定金30万不做资金监管、颜四英于申请按揭贷款当天转入贷款申请账户人民币15万元的事实相互印证，充分证明双方合意不做资金监管。4、赎楼义务在卖方赵艳春：2019年4月6日16:54分聊天记录（编号23）。谢振军将赎楼所需材料清单发给赵艳春，全部都是人身属性的材料，非赵艳春不能办理赎楼。5、颜四英积极履行合同、希望促成交易。原审第三人惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司针对上述证据发表质证意见：认可真实性、合法性，但关联性不认可。赵艳春的证据恰恰证明：1、他自己都知道银行贷款审批时间是2019年2月21日，惠州的所有银行审批通过后都要是没有纸质承诺函给到客户的。2、关于资金监管：合同也约定定金要做资金监管，但是赵艳春因急用钱跟颜四英商量不监管。我司已提供不作资金监管证明。赵艳春在2019年4月11日才提出没有首期款监管的问题就是想坑颜四英定金30万。3、聊天记录显示是赵艳春故意不肯提供赎楼公司所需的资产证明导致未能赎楼。且赎楼主体是在赵艳春。二审中，原审第三人惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司提交以下新证据：证据1：微信聊天记录，与赵艳春提交的相同，拟证明1、惠州的所有银行贷款审批通过后是没有纸质承诺函给客户的，赵艳春自己都打电话给银行知道买方贷款审批通过是2月21日，赵艳春反口说不知道银行审批通过了。2、关于赵艳春2019年4月14日提出的资金监管问题，在这之前他从未提出是因为合同约定定金也要资金监管，之所以定金没监管是赵艳春当时急钱用跟颜四英和我商量定金和首期款都不做监管，但赵艳春还是反口说首期款没按合同监管却不提定金也没按合同监管的事，我司已提供不做资金监管证明。3、聊天记录显示赎楼的时候是赵艳春故意不肯提供赎楼公司所需的资产证明而未能赎楼，在赎楼公司要赵艳春夫妻双方到场签字的时候赵艳春临时说老婆回娘家了，这是在故意不配合赎楼，因为他知道自己是赎楼主体，不配合谁也不能赎楼。4、聊天记录显示赵艳春发信息跟我说买方给30万定金不是来买房而是来搞事情的，还说直接赎楼，胆量不小，差点把他房子骗去的鬼话，可见赵艳春的人品就是想坑定金30万。上诉人颜四英针对上述证据发表质证意见：对真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人赵艳春针对上述证据发表质证意见：该微信记录和卖方提交证据相同，三性均予以认可。对居间方“证据说明”的意见：居间方为促成交易和获得居间费利益，对事实陈述明显不符合事实，不符合常理，且明显偏向买方，缺乏客观公正性。该证据可以表明：居间方对于买方因资金问题故意拖延和未依照合同履行的义务的情况，故意隐瞒真相，甚至故意为买方利益，任意曲解合同，反向表述，偏向买方。如：因买方让卖方质押身份证三个月，协商中提出多给两万元补偿给卖方，但卖方随即明确告知买方“给多少钱也不能质押身份证”（见卖方和颜细交聊天记录）。这件事却被中介故意描述成：卖方要涨价2万元，导致合同不能履行”。如：合同明确约定了买方支付首付义务，以及“买方在贷款审批通过后负责为卖方赎楼”的义务。但是该居间方得知买方因其姐夫未提供赎楼资金进行现金赎楼的情况下，违背合同约定欺骗卖方，让卖方自己赎楼。故其让卖方提供各种证件，银行流水，各种资产证明等，直至卖方醒悟和明确拒绝其无理要求。如果按照该居间方的说法，那么买卖双方合同约定的交易流程和约定合同义务就发生了根本性的改变。约定的买方支付首付款义务变成买方可以不支付首付；约定的买方负责赎楼也变成卖方自己想办法赎楼；合同约定的交易过户前的银行贷款承诺变成了银行内部审批。如此改变，则买方仅仅只需要支付定金，就可以办理了房产过户，成为合法产权人。至于买方什么时候能收到定金之外的房款，全凭买方和银行的“心情”。如果买方不配合，则卖方房子没了，房款也收不到，需要通过诉讼慢慢追讨债权。总之，居间方和买方就是要将买卖双方之间的《合同》条款视为无物，一切有利的交易条件和主动权全归买方，一切不利的交易条件和主动权全归买方，一切不利的交易条件和交易风险全由卖方承担。根据省高院以及参照其他法院（如深圳中院）关于房屋买卖合同纠纷的审判指引中：“对居间方陈述的案件事实应从严审查”的意见，结合本案实际，请求贵院对于本案居间方的意见，明确不予采信。二审中，经颜四英申请，本院向广州银行惠州支行惠阳分行发出律师调查令，依法调取了《情况说明》、个人贷款业务系统查询结果截图等。上诉人颜四英针对上述证据发表质证意见：对真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人赵艳春针对上述证据发表质证意见：证据真实性、合法性，请法院依法核实。证明内容方面：1、该行审批通过实为内部流程通过。该行对于颜四英贷款申请，仅以微信方式通知客户颜四英，未出具任何向颜四英发放贷款，并由卖方赵艳春收取该款项的附条件成就生效的《承诺函》。该内部审批流程通过不构成买卖双方合同约定的“同意贷款承诺”的交易条件。2、根据该行内部审批材料，其通过内部审批的条件实际并不具备。如：买方不具备贷款首付条件。该内部审批材料中显示：首付款为购房款的30.41%，即45.00828万。且不论买卖双方合同中明确约定的“买方付定金30万”，以及另行支付“除定金外首付款45万”（合计75万）的约定交易条件，仅按照该银行的内部审批套件，因买方实际交易过程中仅仅支付了定金30万元，另外15万余的首付款也没有直接支付给卖方或支付约定的资金监管方（该15万元仍在颜四英的个人账户或在颜四英姐姐颜迪英的账户内，均不是支付首付或首付资金监管），故买方连该行内部贷款审批条件中的买方支付最少三成首付款的条件都不具备。以上足以说明：颜四英因资金不足，在没有按照约定支付首付或进行首付资金监管的情况下，欺骗银行，欺骗卖方，以虚假的已经支付首期款的材料，欺骗该银行进行了内部审批。该银行并未实际审查了双方签订的合同，该行也未严格审核买方首付款是否足额实际支付，因此，该行内部审批存在审查把关不严的瑕疵。同时，该行已经明确：未出具《同意贷款通知书》。该行放贷条件为：买方颜四英取得房产过户登记后的《不动产权证》，再提交产权证办理不动产抵押，然后银行放款。这种贷款发放条件对银行本身没有任风险。但是，不能因为银行如此操作，就可以任意改变买卖双方对于定金，首付款支付并监管，赎楼义务的合同约定。综上，该行内部审批通过，微信通知结果的行为，不符合二手房交易双方合同约定的银行贷款承诺的交易条件，无法律效力。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，经颜四英申请，本院向广州银行惠州支行惠阳分行发出律师调查令，该行于2020年5月25日作出《情况说明》，回复内容为：“1、颜四英于2019年1月18日向我行申请贷款，金额人民币103万元，用于购买赵艳春位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园6栋13层02号房的房产，并于2019年2月21日获我行审批通过；2、我行经办客户经理已微信通知客户审批结果，我行未向颜四英发出《同意贷款通知书》。3、我行目前未发放上述贷款：二手房贷款发放的前提提交是交易房产已经从卖方赵艳春名下过户至买方颜四英名下、颜四英过来我单位办完抵押登记，但我单位资料显示该交易未进行到这一阶段。4、现在该贷款审批是否仍然有效？有效。上述贷款审批的有效期一般情况是6个月，但是通常二手房交易赎楼过户需要的时间比较长，所以我们都会延长这个期限，只要完成过户和抵押登记，无特别情况我们仍然有可能发放这笔贷款。”2019年1月18日向广州银行惠州支行惠阳分行申请贷款当天，颜四英在广州银行开设新账户，并在同日往该账户存入15万元。2019年6月1日转入50400元，2019年11月7日转入103万元，截止2019年11月7日该账户余额1230638.7元。另查二，赵艳春提交的惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司员工谢振军和赵艳春2019年3月5日的微信聊天记录显示：“谢：因为银行要求买理财，他可能又想换银行。”2019年3月6日的微信聊天记录显示：“谢：赵先生您好！你问一下银行那边具体还差多少按揭，这两天审批通过后就可以着手赎楼的事。……赵：说他姐夫拿钱赎楼的。……谢：你先问具体还有多少欠款，再看客户是自己姐夫出钱还是请担保公司再说。赵：好的。”2019年3月26日的微信聊天记录显示：“谢：我找了一家担保公司，明天上午去担保公司签担保协议，要准备夫妻身份证、户口本、结婚证、征信报告、借款合同原件、还款清单、提前还款申请书。后面两项没有的下午去银行打出来，中信银行。赵：好的。”2019年4月4日的微信聊天记录显示：“赵：小颜来电话说，钱已经退给他了。谢：嗯，那个担保公司需要你提供资产证明，没有提供给他所以退单了，你找一个担保公司，如果不找就我找一个。赵：不敢给他找，你找好了。……赵：买家要求年后过户。告诉赎楼公司别再出难题了。……”2019年4月14日的微信聊天记录显示：“谢：买方贷款审批通过是3月5号。赵：45万资金监管呢？谢：在1月份就存到第三方账户了。赵：第三方？谢：是的，就是颜迪英的账户。赵：我怎么不知道呢。谢：之前跟你说过，就是在去银行签按揭资料的时候。你当时可能没留意。……赵：资金监管能提供凭据吗？谢：都有。赵：发来看下。……怎么可以监管在她姐那里呢？谢：广州银行那里没有特定的监管账户，只能把款放到第三方账户了。这个问题在买家签银行按揭资料当天都跟你说过，你不会这个都会忘了吧。赵：资金监管要有我签名吗？赵：如果是银行的监管账户需要双方签名，如果放第三方就不需要，这个第三方账户当时你是同意的。因为你这个需要赎楼，放银行监管账户不适用于合同，监管账户的钱放款一是凭过户回执放款，二是凭买方新房产证放款，当时你们都同意放在第三方。赵：那叫什么监管？谢：这是你们当时协商的结果。赵：这我不知道，监管这是我不知道。谢：当时你们确实是这样协商，你当时是急钱用并且又要赎楼，你说监管太麻烦。赵：单方的不算监管，我也知道，是你给省略了吧。我没说监管太麻烦。谢：我没有必要为你们省略什么，该我们办的我们都是按照合同和你们协商的意思办。……赵：我是说你可能忘记监管这个环节了，谢总。谢：监管的问题我们三方当时签合同跟签银行资料前确实商量过，你现在反口不认，我能说什么呀大哥。……谢：当时三月初买家那边想自己拿60万处理帮你赎楼，可是你却提出让买家额外给你两万元，为这个事扯了多久你不知道吗？然后买家帮你找了担保公司帮你赎楼你又提供不了担保公司需要的资料被退担保费了你又不知道吗。赵：小颜说他姐夫炒股不愿出60万，愿意出赎楼费给小颜，所以才找赎楼公司的。……然后你找我找赎楼公司，小颜都不让赵，最后拖到3月26日说到惠州赎楼，跟我要另套房子里，我不同意。谢：中间找担保公司的时候是不是由于你提供不了担保公司需要的资料后面担保公司不赎楼？赵：我不同意给另套楼资料。”2019年4月16日的微信聊天记录显示：“谢：148万成交和评估，贷款103。赵：2月21日审批就通过了。谢：我们接到审批通过的通知是3月5号。赵：为什么隔那么久。谢：银行算时间是按他们进入审核当日算起。审核到审批有个时间差。”另查三，三方于2019年1月14日签订《房地产买卖合同》，其中第六条第三款约定：“（3）该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起45日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。”合同备注手写部分为：“买方在银行贷款审批通过后负责帮卖方赎楼。赎楼费用由买方付。”另查四，鑫盛家经济公司庭审中陈述：“本来合同约定定金30万元和定金之外的首付款15万元都要监管，赵艳春说急用钱，要还银行欠款，让颜四英把30万元定金直接给他，不要监管，颜四英看他困难就同意了，双方同意不作资金监管，剩余15万元放贷款银行账户，到之后之间转账。……赵艳春的房子他有需要还清贷款才能过户给颜四英，还贷款要向银行申请，要自己申请，要么公证授权委托书让别人代他申请，还要有钱，要么自己筹钱，要么找担保公司担保。惠州这边的交易习惯是买方帮着卖方赎楼并付赎楼费，所以就在最后手写强调一下，颜四英要帮忙赎楼，但颜四英也就是个帮忙推荐一下担保公司而已，主观上银行只会认贷款人赵艳春，……借款人若是不愿意赎楼，其他任何人都办理不了赎楼手续。合同签订后，颜四英带着赵艳春的材料去帮他找担保公司，担保公司查了赵艳春的征信，发现……赵艳春的征信报告两年内出现了连三、累六的情况，也就是延续三个月逾期还款，并且两年内累计逾期还款达到六次……担保风险大，所有担保公司就让赵艳春再提供其他财产作为担保征信，但赵艳春不愿意也没有其他财产征信担保，因此就做不下来。……关于广州银行贷款，2019年1月18日，颜四英和赵艳春、他的老婆当时也在场，在广州银行惠阳支行签了贷款合同，银行方面的律师也现场见证，3月5日接到通知说银行给颜四英批了103万的贷款，我们就电话告诉了颜四英和赵艳春，赵艳春称就在赎楼之前说上诉人曾经说自己出资去赎楼，赵艳春提出要在原有基础上加价20000元可以继续交易……作为中介方鑫盛家全程参与了颜四英赵艳春的买卖过程，十分清楚，是赵艳春不守信用，故意拖延时间不配合办理……。当时客户觉得说虽然批下来了，因为理财高就想要换银行，但是不影响他的审批，它已经批下来了，……但是银行批了之后他要买一些理财，这是银行的要求。……一开始是以现金方式（赎楼），因为他（赵艳春）要加价（20000元）才找担保公司。”颜迪（四）英和赵艳春的短信记录显示：2019年4月10日：“颜：赵先生你好！清尽快去赎楼，之前你一直不配合赎楼，请尽快履行合同。”“赵：是你弟一直拖到现在，从年前就不配合交评估费，过了年初八交了评估费，及不去赎楼了……”“颜：过去的咱不提了，这几天他租酒店住在大亚湾就是等你去赎楼，昨天答应去，后面又不配合，今天等你也不去，所以不得已我才发信息请求你！大家赶紧按合同履行，走完手续……你说你哪天方便去赎楼？我们等你！”2019年4月12日：“赵：如果想继续成交，请你本人尽快亲自过来谈！”“颜：如果有什么跟合同无关紧要的事可以电话沟通，如果是关于赎楼的事就按合同走，你可以让中介找担保公司或者你找担保公司去办理赎楼，我负责协助你赎楼和费用。”另查五，二审庭审中，颜四英表示可以一次性付款继续履行合同，赵艳春不同意。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人是否没有按照合同的约定承担赎楼的义务？涉案合同的解除是否是因上诉人单方违约所致？具体评述如下：关于颜四英是否取得贷款银行103万元贷款审批的问题。经颜四英申请，本院向广州银行惠州支行惠阳分行发出律师调查令，该行于2020年5月25日作出《情况说明》，回复：“1、颜四英于2019年1月18日向我行申请贷款，金额人民币103万元，用于购买赵艳春位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园6栋13层02号房的房产，并于2019年2月21日获我行审批通过；……”另据赵艳春提交的微信聊天记录，2019年4月16日的微信聊天记录显示：“谢：148万成交和评估，贷款103。赵：2月21日审批就通过了。谢：我们接到审批通过的通知是3月5号。”庭上鑫盛家经纪公司也称银行告知贷款审批通过的时间是2019年3月5日，并电话通知了双方。从上述证据可知，颜四英的103万元贷款申请已于2019年2月21日获贷款银行审批通过，2019年3月5日获知，且赵艳春对此也为明知。一审对于贷款审批事实未予查清，二审补充查明。关于应由何方承担赎楼义务的问题。2019年1月12日颜四英与赵艳春签订的《房地产买卖合同》第六条约定，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起45日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼还清贷款。同时该《房地产买卖合同》文末备注栏又手写注明，买方在银行贷款审批通过后负责帮卖方赎楼，赎楼费用由买方付。诉讼中现双方当事人现对于是哪一方承担赎楼义务，如何赎楼、赎楼未能顺利进行是哪方的过错等各执一词。上诉人颜四英主张是因赵艳春拒不配合提供担保公司所需的赎楼资料导致担保公司无法为被告垫付赎楼资金办理赎楼手续。赵艳春则辩称合同约定是上诉人负责帮卖方赎楼并承担赎楼费用，但却要求被上诉人向担保公司提供身份证原件质押、甚至提供其他房产质押等不合理赎楼手续，认为担保公司的要求不合理。对此本院认为，赎楼义务的承担依照案涉合同约定分两个阶段。从合同约定和上述聊天记录可知，2019年1月14日合同签订后45日内（即2019年2月28日前）赵艳春有自己委托担保公司融资赎楼的义务，如果无法获得赎楼贷款卖方应自行赎楼。同时，颜四英在银行贷款审批通过后有承担赎楼费用帮卖方赎楼的义务。因此，首先，赵艳春存在未依约在2019年2月28日前自行赎楼的事实。其次，依合同约定颜四英在2019年3月5日获悉银行贷款审批通后，有负担赎楼费用帮卖方赎楼的合同义务，但合同仅约定卖方承担赎楼“费用”，双方对于买方具体帮卖方赎楼的方式、“赎楼费用”的定义未作出明确约定。依二手房买卖交易交易习惯，存在买方用首期款或自筹资金垫付全部赎楼款、以卖方名义向担保公司融资赎楼，以及以卖方名义通过担保公司担保向银行短期贷款赎楼等方式。后两种方式一般产生的仅仅是公证费、贷款短期利息、担保费等赎楼费用，前者则买方需垫付巨额赎楼款且交易风险大，两者并非相同概念，且无论哪种方式赎楼均需有卖方的配合才能实现。结合原审第三人鑫盛家经纪公司的庭审陈述以及各方聊天记录，双方沟通采取的是卖方赵艳春与担保公司签订协议融资向银行现金赎楼、买方颜四英承担由此产生费用的方式。广州银行2019年2月21通过103万元贷款审批并于2019年3月5日银行才通知到鑫盛家经纪公司，2019年3月6日鑫盛家公司及时告知双方着手赎楼事宜。2019年3月7日赵艳春告知鑫盛家经纪公司银行赎楼需要资金的总金额约70多万元。三方在2019年4月仍在推进由担保公司融资担保赎楼，赵艳春表示愿意配合，颜四英愿意承担费用，双方未见明显怠于履行合同义务的行为。赵艳春对于通过由其与担保公司签约继而赎楼方式并未表示异。至于此后双方对于赎楼义务承担和责任发生分歧，因合同对此约定不明，双方事后又无法协商达成一致意见，故对于导致赎楼无法顺利完成，综合上述分析，应认定不可规则于任何一方。一审仅认定颜四英单方不承担赎楼义务存在违约，事实不清，二审予以纠正。关于资金监管以及是否已经足额支付首期款的问题。2019年1月12日双方签订的《房地产买卖合同》约定房产转让成交价为148万元，定金30万元，定金交由双方所约定的第三方监管，打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，定金之外的房款到双方双方指定的银行或第三方进行资金监管；第四条约定：买方须于2019年1月30日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款45万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。但双方在合同中对银行监管账号或其他第三方的监管账号并未明确约定，而后双方又未签订正式的资金监管协议。上诉人颜四英依约在签订合同当天已支付了定金30万元。至于首期款15万元的支付问题。据赵艳春提交的微信聊天记录，2019年4月14日的微信聊天记录显示：“赵：怎么可以监管在她姐那里呢？谢：广州银行那里没有特定的监管账户，只能把款放到第三方账户了。这个问题在买家签银行按揭资料当天都跟你说过，你不会这个都会忘了吧。赵：资金监管要有我签名吗？谢：如果是银行的监管账户需要双方签名，如果放第三方就不需要，这个第三方账户当时你是同意的。因为你这个需要赎楼，放银行监管账户不适用于合同，监管账户的钱放款一是凭过户回执放款，二是凭买方新房产证放款，当时你们都同意放在第三方。赵：那叫什么监管？谢：这是你们当时协商的结果。赵：这我不知道，监管这事我不知道。谢：当时你们确实是这样协商，你当时是急钱用并且又要赎楼，你说监管太麻烦。……”上诉人以及惠州市鑫盛家房地产经纪有限公司员工谢振军主张，当时因赵艳春需使用资金，双方实际没有指定监管账户，30万元定金改为直接交付给赵艳春，剩余15万元首期在2019年1月18日向广州银行申请贷款当天按要求在该银行开设新账户并存入15万元，双方当时没有再另行确定监管账户，并表示这是买卖双方当时口头协商变更履行的结果，结合上述微信聊天记录、广州银行的证明以及颜四英的银行流水，本院认为该上诉人主张有相应证据亦符合情理。赵艳春主张颜四英未按照原合同约定进行资金监管，对此未能提供相应的反证，赵艳春应依法承担举证不能的不利后果。一审一方面认定双方合同对资金监管账户约定不明确且签订合同后已口头协商不作资金监管，另一方面认定颜四英将15万元存入贷款银行账户不符合双方不作资金监管的约定，对颜四英将15万元存入申请贷款银行新设账户的行为不予采信不当，应予纠正。但是，对于首期款支付事实双方仍存在除了30万定金外，买方是否需另行支付45万元首期款的争议。被上诉人赵春艳诉讼中主张，按合同第四条买方须于2019年1月30日前支付将除定金、交房押金之外的剩余首期款45万元，主张上诉人没有交付首期款；上诉人则主张结合总房价148万元、已审批贷款103万元、已交定金30万元，尚需交首期款应理解为15万元。本院认为，双方合同仅约定若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后如多于被合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，因双方当事人签订合同后口头协商不再作资金监管，此种情形下对于定金、首期款和银行审批贷款之和已经满足房屋成交价时应如何处理，双方未作进一步协商，故双方主张虽均有合理之处，但也因此不适宜归责于任何一方。综上，鉴于双方对于首期款的交付、资金将官、赎楼的履行方式等均有异议，且无法协商一致，现已丧失互信基础，被上诉人赵艳春二审仍坚持解除合同，故结合本案案情，案涉《房地产买卖合同》应予解除为宜。一审认定双方签订的《房地产买卖合同》应予解除并无不当，二审予以维持，上诉人颜四英要求继续履行合同，二审不予支持。但如上所述，合同履行中出现的障碍均因双方约定不明又无法协商一致所致，不应归责于任何一方，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，赵艳春主张定金不予退回，本院不予支持。一审认定颜四英存在违约行为，判决扣除颜四英应承担的29.6万元违约金后返还4000元，处理不当，二审予以纠正。为解决双方纠纷、减少双方诉累，赵艳春应将收取的30万元定金返还给颜四英。综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2251号民事判决第二判项；二、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2251号民事判决第一、第四判项；三、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2251号第三判项为：赵艳春应于本判决生效之日起十日内向颜四英返还定金人民币300000元；四、驳回赵艳春的其他诉讼请求；五、驳回颜四英的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9060元、反诉受理费9060元、财产保全费5000元，共计23120元（颜四英已预交14060元，赵艳春已预交9060元），由赵艳春、颜四英各负担11560元。二审受理费9060元（颜四英已预交），由赵艳春、颜四英各负担4530元；本院退回4530元给颜四英，赵艳春应负担的4530元限于收到本判决之日起7日内向本院缴交，逾期强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年七月十七日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。