吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初891号原告：辽源市东吉物业服务有限责任公司，住所地辽源市龙山区西宁大路6号。法定代表人：王佩华。委托诉讼代理人：李超，该公司职员。被告：孙亚琴，女，汉族，1951年1月24日出生。委托诉讼代理人：王军开，男，汉族，1961年9月15日生，政府机关工作人员，住辽源市。原告辽源市东吉物业服务有限责任公司与被告孙亚琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告辽源市东吉物业服务有限责任公司委托诉讼代理人李超、被告孙亚琴委托诉讼代理人王军开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽源市东吉物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即给付所欠物业费7895.40元。二、承担本案诉讼费。事实与理由2016年12月9日,辽源市住房和城市建设局出具证明文件，文件确定辽源市东吉房屋管理处与辽源市东吉物业服务有限责任公司属同一机构，两块牌子。确定龙开90-1-2（集贸楼）属辽源市东吉房屋管理处管辖小区，并指派辽源市东吉物业服务有限责任公司进行服务管理。因受政府和上级党委委托要求辽源市东吉房屋管理处对龙开90-1-2（集贸楼）一直修缮物业服务管理，已构成事实合同关系。龙开90-1-2（集贸楼)物业收费标准:物业费:非住宅，门市，车库1.00元/月平方米。被告在该栋楼有一套1套商用门市,是龙开90-1-2(集贸楼),102室。面积共计35.3平方米。但是被告从1992年11月至2019年9月未交物业费，共计欠物业费7895.40元。经原告多次讨要被告未给。被告的行为已构成违约，由于被告违约给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，具状起诉，请求法院判令被告立即给付物业费7895.40元。原告向法庭提交了欠费明细表、辽源市住建局提供的证明文件、辽源市房产管理局辽发改收管字[2005]28号文件证据。孙亚琴辩称，被答辩人在起诉状中说，2016年12月9日，辽源市住建局出具证明文件（起诉状没标明文件编号）,确定集贸楼属被答辩人管辖小区，东吉房屋管理处与东吉物业服务公司属同一机构，两块牌子。被答辩人声称一直对集贸楼修缮物业服务管理，已构成事实合同关系，试问住建部门所发的行政文件能代表答辩人和被答辩人具有民事主体的合同关系吗合同法第一章第四条明确规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。在依法治国的大环境下，任何行政部门签发的文件都不能凌驾于法律之上，这不仅是捍卫法律的尊严，更是保障公民权利的底线。被答辩人以文件主张权利，是不是触碰了法律红线!至于被答辩人所说的一直对集贸楼修缮物业服务管理,更是是混淆视听，颠倒黑白。1992年11月至今,答辩人和被答辩人之间，从来没有订立过物业合同，答辩人也从没有接到过被答辩人的物业费收缴书面通知，1992年年末。答辩人房里的公用下水管漏水，答辩人找到被答辩人维修，遭到拒绝。答辩人只得自己购买材料，雇佣工人，进行维修。从此之后，答辩人和被答辩人之间的服务与被服务关系荡然无存。2016年12月9日，住建局文件下发之后，被答辩人本应该利用这个时间节点，依据物业管理条例，从新开始，有所作为。但被答辩人依然我行我素，不召开业主大会，不告知住建局下发的文件内容,不公开公示服务范围,收费项目，服务等级，不向业主颁发物业服务手册，不留联系人电话、报修电话、公司地址，更没有和业主签订物业服务合同。开庭前，答辩人想确定一下东吉物业公司所在位置，委托人找了辽源大半个城区，才在向阳山北麓的桂凤园小区内找到该公司地址。信息不公开，服务不作为，安全没保障，东吉物业服务公司岂不形同虚设，徒有其名。国务院颁布的“物业管理条例”第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”东吉物业公司形对答辩人在集贸楼拥有的房屋，从未提供过任何修缮服务。不仅公用排水管漏水漏答辩人自费维修，室内地沟出现问题也是如此，墙角年年渗漏，被答辩人也是若无其事，置之不理。这些年，答辩人在房屋修缮和财产被浸泡造成的损失，停业维修造成的损失等方面，累计已达36000余元。按照谁主张谁举证的原则,试问被答辩人你们能拿出向答辩人提供过修缮服务的证据吗你们没有，因为你们没有服务过。在开庭前夕，答辩人拍了两张照片，不仅墙角渗水留下的痕迹清晰可见，两个裸露的墙洞，整个集贸楼数根带负荷的电线头在此汇接，没有任何防护设施的状况也一览无余，铁证如山。每逢雨季，墙体渗漏的雨水流淌到电线接头上，就会打出火球，发出巨响，平时用电量一超负荷，电线接头就会散发出刺鼻焦糊味。对答辩人的生命财产安全构成严重威胁，也对整个集贸楼埋下火灾隐患。被答辩人对此却视若无睹，置若罔闻。答辩人曾就此事找过被答辩人，但被答辩人推诿扯皮，让我去找电业局。涉及到整个集贸楼的电源接头，物业公司进行处理和协调相关部门，责无旁贷。但被答辩人却推卸责任，把安全防火当儿戏，至今没有解决。按物业条例相关规定:集贸楼全楼的线路汇接头，应该设在物业用房内，被答辩人把答辩人的营业用房当成物业用房，是明知故犯还是假装糊涂。难道被答辩人是一个只管收钱，不管服务的服务公司吗被答辩人不向答辩人提供修缮服务，何以构成事实合同关系合同法第一章第三条明文规定:合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。何况，查遍合同法全部23章428条，并没有事实合同这一表述。被答辩人所说的事实合同关系是站不住脚的。由于被答辩人的不作为，答辩人房子的火灾隐患一直没有消除。使答辩人天天提心吊胆过日子，患上了严重的神经衰弱疾病，生意也无法料理，只能到儿子家养病。房子存在安全隐患，向外租赁也不好租，经营餐饮服装等人员聚集的买卖不敢租，怕发生火灾伤及生命和财产。答辩人无奈之下，只能廉价租给卖五金的。火灾隐患直接导致了答辩人每年1万余元的租金损失。国务院颁布的“物业管理条例”第三十五条规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被答辩人不是主张构成事实合同了吗这些年答辩人看病花的钱加上租金损失累计已达20余万元，按照相关规定，被答辩人难辞其咎，应该给予赔偿。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被答辩人用谎言掩盖事实，闭口不谈对答辩人的营业用房不予修缮服务，不采取补救措施早日消除火灾隐患的事实，却大言不惭地挑起讼端，索要答辩人1992年11月至2019年9月的物业费，岂不是滑天下之大稽。难道被答辩人连诉讼时效这个常识都不懂吗综上所述:被答辩人主张的所谓构成事实合同关系不成立，在没有提供修缮服务的前提下，素要答辩人的物业费于法无据，于理不通，请钧院明断。被告孙亚琴向法庭提交房内电线接头照片2张证据。经审理查明：原告辽源市东吉物业服务有限责任公司诉讼请求所称龙开90-1-2(集贸楼),102室，面积共计35.3平方米房屋，在1998年辽源市房屋改革前，由辽源市房产局东吉房屋管理处管理收取管理费。2001年10月被告孙亚琴购买此房屋，成为本人私产房屋。辽源市东吉物业服务有限责任公司诉讼主张，“辽源市东吉物业服务有限责任公司与辽源市房产局东吉房屋管理处属一个机构，确定龙开90-1-2（集贸楼）属辽源市东吉房屋管理处管辖小区，并指派辽源市东吉物业服务有限责任公司进行服务管理。该公司一直修缮物业服务管理，已构成事实合同关系，要求被告孙亚琴缴纳1992年11月至2019年9月物业费用。”以上事实有原告提交的辽源市住建局提供的证明文件、辽源市房产管理局辽发改收管字[2005]28号文件证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告辽源市东吉物业服务有限责任公司并未与被告孙亚琴签订物业服务合同，也不存在“事实合同”。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：驳回原告辽源市东吉物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费25元，由辽源市东吉物业服务有限责任公司负担。审判员  张焕成二〇二〇年七月二十二日书记员  刘禹良