江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3086号上诉人（原审被告）：苏州吴中万达广场投资有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区长桥街道澄湖路888号1幢5层。法定代表人：于修阳,该公司董事长。委托诉讼代理人：沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧玲，江苏百年英豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佟若彤，女，1992年3月23日生，蒙古族，户籍所在地福建省厦门市思明区，现住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：杜宏，男，1991年5月31日生，汉族，户籍所在地江苏省张家港市，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：邵镭，江苏渟泓律师事务所。委托诉讼代理人：祝晶晶，江苏渟泓律师事务所。上诉人苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称吴中万达公司）因与被上诉人佟若彤、杜宏商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴中万达公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：《苏州市商品房买卖合同》明确约定商品房用途为非住宅，并不需要特别注明。吴中万达公司宣传材料提出案涉房屋可以用于居住并不违反法律规定。佟若彤、杜宏委托施工单位对商品房进行装修改造，表明其在买房时已知晓土地或房屋性质或用途等具体情况。一审判决以吴中万达公司宣传资料描述不规范认定为欺诈，混淆民事责任和行政责任，一审决定案件受理费全部由吴中万达公司负担，不符合《人民法院诉讼收费办法》。佟若彤、杜宏二审辩称，一、吴中万达公司将性质为办公写字楼的房屋描述并宣传为商住两用的公寓进行销售，构成欺诈。二、佟若彤、杜宏签署的商品房装修改造工程协议、委托收房及局部改造告知函与商品房买卖合同同一天签署，是吴中万达公司在签订合同等大量文件时要求佟若彤、杜宏签字，佟若彤、杜宏并不知晓协议及告知函的内容。三、吴中万达公司作为购销合同被撤销的过错方，应当赔偿诉讼费损失。佟若彤、杜宏一审诉讼请求：撤销编号为苏房商吴中合同201706160282的《苏州市商品房买卖合同》及补充协议；被告退还其已付购房款508000元、购房佣金50000元及前述金额的利息78101元（以558000元为本金，自2017年6月17日按同期银行贷款利率的1.95倍计算至实际支付之日止，暂计算至2018年12月13日）。一审法院认定事实：2017年6月16日，佟若彤、杜宏与吴中万达公司签订编号为苏房商吴中合同201706160282的《苏州市商品房买卖合同》（含协议书），约定佟若彤、杜宏以508000元（于2017年6月16日前一次性支付，其中签订合同前支付定金20000元冲抵房款）的价格购买吴中万达公司位于苏州市吴中区商品房（建设工程规划许可证编号为建字第320506201400255号、建筑工程施工许可证编号为320506201409170101号）。同时，该合同第二条第二款还记载：该商品房用途为非住宅；第三款又记载：该商品房是住宅的，符合日照标准。该合同第十六条记载：出卖人定于2018年9月30日前将该商品房交付给买受人。另，该合同第二十三条第6点记载：本商品房属于非普通住宅或非住宅；非普通住宅是指是各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等房屋；非住宅是指办公用房、厂房、经营性用房等房屋。第二十七条记载：出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。又，该合同附件五《临时管理规约》记载：物业类型构成为写字楼。合同签订后，佟若彤、杜宏按约支付了购房款508000元，其中于2017年6月11日付款20000元，6月15日付款290000元，6月16日付款1980000元。另查明，案涉房屋所在项目的建设工程规划许可证（建字第320506201400255号），记载：建设项目名称为苏地2013-G-85地块B区，建设规模为总建筑面积97369.06平方米，具体为酒店（建筑类型为酒店）34820.58平方米，甲级写字楼（建筑类型为办公）39719.85平方米，B区地下车库（建筑类型为地下车库）22828.63平方米。建筑工程施工许可证（编号为320506201409170101），记载：工程名称为苏州吴中万达广场B区。商品房预售许可证（苏房预吴中[2016]332号），记载：预售总建筑面积39325.24平方米，共898套，均为非住宅。以上事实，有佟若彤、杜宏提供的《苏州市商品房买卖合同》（含协议书）、发票、付款凭证、银行流水、信用卡对账单，吴中万达公司提供的不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，佟若彤、杜宏为证明其主张还提供了如下证据：1、杜宏的农业银行交易流水、POS签购单、苏州众联行营销策划有限公司开具的增值税发票，其中农业银行交易流水显示：杜宏于2017年6月11日消费30000元。POS签购单记载：佟若彤的招商银行信用卡于2017年6月15日刷卡20000元。增值税发票记载：购买方为佟若彤，名称为服务费，金额为50000元。佟若彤、杜宏称，前述共计50000元系团购费，其中POS签购单显示收款单位为苏州众联行房产经纪有限公司，刷卡记录显示收款单位为昆山市千灯镇小康园超市连锁美景园加盟店。2、万达晶座湖景小公馆宣传画册、吴中万达广场团购政策公示、万达晶座的现场照片及照片截图、样板房照片，其中宣传画册，先是宣传投资的最佳选择为不动产；不动产中的商住不动产是当下流行且安全稳定的理财方式，商住不动产黄金时代已来，并注明投资商住不动产的4大理由；接着对万达晶座进行了全面的宣传，最后以“一套湖景小公馆，一生财富无忧”、“选择万达，拥享财富，一次投资，一生获益”为结束。团购政策公示记载：公寓为商住两用，可注册公司。万达晶座的现场照片及照片截屏，显示：万达晶座门口大型广告牌的广告语为“入住万达最后机寓”，“35-59㎡湖景公寓，首付25万，全城争霸”。样板房照片，显示：屋内为住宅装修。佟若彤、杜宏据此主张吴中万达公司都是按照公寓来进行的宣传。3、今日头条截屏、姑苏晚报截屏、，其中今日头条截屏、姑苏晚报截屏，记载：“湖景公寓”实为写字楼，并“被同意”进行改造。佟若彤、杜宏据此主张案涉房屋实际是行政办公用房，而非公寓。4、商品房装修改造工程协议（空白版）、房屋内照片（改造前后），其中改造工程协议，记载：抬头处甲方为空白，乙方为江苏省建工集团有限公司；主要内容为：甲方同意由开发建设单位将毛坯房直接交付给乙方，乙方代甲方接收房屋后视为开发建设单位已按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋；在乙方接收房屋后，甲方委托乙方对房屋进行装修改造。改造工程方案与内容为户内单独设置上下水、排烟管道、换气管井的改造。佟若彤、杜宏称，交房时，其被要求签订该协议。经质证，吴中万达公司对证据1的真实性未提异议，但认为与其无关。证据2中的宣传册的真实性予以认可，对其他证据不予认可，并认为宣传及广告都是对项目的宣传，不是具体的交房标准。对证据3的真实性无法核实且即便该内容属实，也只是部分人员的观点，不能证明其存在恶意欺诈的事实。对证据4中协议的本文无异议，但照片的真实性无法核实。另，吴中万达公司为证明其主张还提供了如下证据：1、商品房装修改造工程协议（内容与佟若彤、杜宏举证的一致），记载：抬头处及落款处的甲方签字处有佟若彤的签名，并载明签署日期为2017年6月16日。吴中万达公司据此主张佟若彤、杜宏已签订了该协议，即该二人所称的没有签署该协议与事实不符。2、买受人致吴中万达公司的委托收房及局部改造告知函，记载：买受人告知吴中万达公司并确认如下事项：不可撤销委托江苏省建工集团有限公司（以下简称“施工单位”）对房屋进行装修改造，请吴中万达公司在房屋竣工验收后直接交付给施工单位以便进行装修改造。买受人落款处有佟若彤的签名，并注明日期为2017年6月16日。吴中万达公司据此证明其对收房的情况进行了告知。经质证，佟若彤、杜宏对证据1的真实性无异议，但认为2017年6月16日是其二人与吴中万达公司签订商品房买卖合同的时间，根本就不可能发生房屋的交接；实际上，该协议是吴中万达公司在其签署大量文件时让其签署的，其二人并不知晓协议的内容。对证据2的真实性亦无异议，同样认为告知函的时间也是2017年6月16日即与商品房买卖合同为同一日，但在签订商品房买卖合同的同时即完成房屋交付不符合常理；该告知函是吴中万达公司通知交付房屋时要求所有业主签署的，故其二人对告知函的内容不予认可。实际上，其二人是在看到新闻报道后才知道案涉房屋的性质和用途为行政办公用房。该房屋的实际性质、用途与其购买商住两用房屋的真实意思相差甚远，故其二人要求撤销合同有理有据。一审法院认为，首先，根据吴中万达公司提供的案涉房屋项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，可认定案涉房屋的项目规划为写字楼。其次，根据佟若彤、杜宏提供的万达晶座湖景小公馆宣传画册，再结合照片、新闻报道的截屏，可认定吴中万达公司在出售案涉项目房屋时是以商住两用的公寓来进行宣传的。而商品房买卖合同及其附件中虽记载有案涉房屋为非住宅或写字楼的内容，但作为格式文本中的内容未见有特别注明，吴中万达公司的相关工作人员在业主购买时也未进行过充分的解释说明。至于佟若彤签署的商品房装修改造工程协议、委托收房及局部改造告知函，因落款时间与佟若彤、杜宏签署商品房买卖合同为同一天，且佟若彤、杜宏也对此进行了合理解释，故仅凭该两份证据尚不足以证明吴中万达公司的抗辩。由上，在吴中万达公司未提供证据证明的情况下，本院认定吴中万达公司将属于写字楼的案涉房屋描述并宣称为商住两用的公寓进行销售，构成欺诈。佟若彤、杜宏因此要求撤销案涉《苏州市商品房买卖合同》，合法有据，应予支持。吴中万达公司应在案涉《苏州市商品房买卖合同》被撤销后返还佟若彤、杜宏购房款508000元，并支付该款自交付之日起按银行同期贷款利率计算至实际支付止的利息。至于购房佣金及利息，因佟若彤、杜宏提供的POS签购单及发票显示为苏州众联行营销策划有限公司或苏州众联行房产经纪有限公司、昆山市千灯镇小康园超市连锁美景园加盟店，故佟若彤、杜宏要求吴中万达公司予以返还依据不足，难以支持，可由佟若彤、杜宏与相关各方另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销佟若彤、杜宏与苏州吴中万达广场投资有限公司签订的编号为苏房商吴中合同201706160282的《苏州市商品房买卖合同》（含协议书）。二、苏州吴中万达广场投资有限公司于判决生效之日起十日内返还佟若彤、杜宏购房款508000元并支付相应的利息损失（20000元自2017年6月11日起算，290000元自2017年6月15日起算，198000元自2017年6月16日起算，均按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。三、驳回佟若彤、杜宏其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币10161元，由苏州吴中万达广场投资有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中当事人均未提供新证据二审中，佟若彤、杜宏陈述，原定2018年9月份收房，到现场后发现水电都没有做完，因此没有接收房屋；2018年12月左右，从新闻报道中才知道自己购买的房屋性质是办公用房。五、分析及处理意见承办人认为：吴中万达公司在销售案涉房屋时，将规划用途为写字楼的楼盘宣传为公寓，样板房装修为住宅并进行展示，佟若彤、杜宏误以为可居住房屋而与吴中万达公司签订的商品房买卖合同，虽然商品房买卖合同附件五记载物业类型为写字楼，但并未以加黑加粗等方式提醒购房人予以注意。因此一审法院认定吴中万达公司在销售案涉房屋时存在欺诈并无不当。佟若彤、杜宏在签订合同当天同时签署的装修改造工程协议和委托收房结局不改造告知函，约定了吴中万达公司委托佟若彤、杜宏对房屋进行装修改造，但内容并不能体现出佟若彤、杜宏已经明知其购买的房屋性质为办公写字楼，故对吴中万达公司的上诉理由本院不予采纳。佟若彤、杜宏一审主张退还佣金未得到法院支持，败诉部分应自行承担案件受理费，吴中万达公司的该部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10161元，由佟若彤、杜宏负担800元，苏州吴中万达广场投资有限公司负担9361元。二审案件受理费10161元，由佟若彤、杜宏负担800元，苏州吴中万达广场投资有限公司负担9361元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年七月三十日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。