包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初1633号原告（反诉被告）：贾鹏飞，1992年3月20日出生，住包头市。委托诉讼代理人：贾红岩，内蒙古天骄律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯斌成，内蒙古天骄律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：和钰，女，1980年11月22日出生，住广西省桂林市。委托诉讼代理人：杨廷廷，内蒙古炳鸿律师事务所律师。第三人：包头市联邦置业有限责任公司。法定代表人：武钰，董事长。委托诉讼代理人：李纯，男。委托诉讼代理人：杨雪龙。原告（反诉被告）贾鹏飞与被告（反诉原告）和钰、第三人包头市联邦置业有限责任公司（以下简称联邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾鹏飞及其委托诉讼代理人贾红岩、冯斌成，被告和钰的委托诉讼代理人杨廷廷到庭参加诉讼。第三人联邦公司第一次庭审时经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第二次庭审时其委托诉讼代理人杨雪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金50000元；2.判令被告赔偿原告违约金59500元；3.判令被告赔偿原告相关损失费15500元；4.诉讼费由被告负担。第一次庭审中，经法庭询问，原告当庭增加诉讼请求：判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》。第二次庭审中，因法庭当庭确认三方合同解除，原告当庭撤回了该项诉讼请求。事实和理由：2018年7月4日，原告与被告的代理人康某在第三人处签订房屋买卖合同，约定被告将自己位于包头市××区房屋出售给原告，价格为595000元，约定协议签订当日交纳定金50000元，过户当天原告支付被告首付款295000元，剩余300000元原告办理贷款，贷款办下来后支付被告。但当时被告没有房本，双方约定由被告先办理房本，之后由第三人为原告办理房本，办好房本后由第三人为原告办理贷款、过户等手续。合同签订当日，在第三人处原告交付被告50000元定金。被告将房本办好后，由第三人帮原告办理贷款事宜，从农行办理贷款时，由于客观原因没有放贷。但是原告和第三人商议后准备更换银行申请贷款时，正值2018年年底房屋涨价，被告表示不想卖房，不配合、不接电话，导致合同不能正常履行。现原告诉至法院，请求判如所请。和钰辩称，首先，本案房屋买卖合同未能实际履行是原告违约在先，违约责任应由原告承担。其次，根据合同法的规定，违约金及实际损失不可同时适用，原告的诉请属于重复主张。最后，根据合同法的规定，原告违约在先，其无权要求返还定金，第三人联邦公司作为代为收取定金方，应当将50000元定金交付给被告。请求驳回原告诉讼请求，判令第三人联邦公司将50000元定金支付给原告。同时，和钰向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告签署的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令第三人将反诉被告贾鹏飞交付的50000元定金支付反诉原告和钰；3.诉讼费由反诉被告负担。后因法庭当庭确认三方合同解除，原告当庭撤回了第1项反诉请求。事实和理由：三方合同签订后，反诉被告并未将定金交付给反诉原告，而是给了第三人，至今定金仍在第三人处。合同签订后，反诉原告配合反诉被告办理贷款，但是因为其个人资信问题，贷款未被批准，后其在未通知反诉原告何时、何地配合办理贷款。反诉被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。故反诉原告提出反诉，请求判如所请。联邦公司述称，房屋买卖合同签订后，第一次办理贷款是在中国银行，当时原告个人征信没有问题，因为原告当时是未婚，中国银行对于未婚的贷款人要求较高，所以在面签的环节信贷员建议换其他银行贷款，在这个环节原告是配合的。后来第三人给双方又约了建设银行，被告就一直说在外地、回来不方便、让等一等，也没有说不卖，约了很多次之后，大概在2019年3、4月份，被告的丈夫说房子不卖了。对于双方所提定金一事，被告和钰收取原告50000元定金后，又将定金转交给了第三人代为保管，协商中介费用以及办房本的加急费用从定金中扣除，同意向被告退还35000元，剩余15000元中介费用和加急办理房本的费用予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方举证质证情况及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2018年7月4日，原告贾鹏飞与被告和钰之夫康某在第三人联邦公司的居间下签订了《房屋买卖（置换）合同》一份，约定贾鹏飞购买和钰名下位于包头市××区房屋一套，总价款为595000元，2018年7月4日交付定金50000元，原告于房产证过户当天前交付被告首付款295000元，剩余房款300000元待银行放款当日内一次性付于被告。合同签订当天，被告之夫康某向原告出具收条一张，写明收到××街房屋购房定金50000元。第三人联邦公司的员工张某某出具收条一张，写明收到和钰、康某出售房屋购房定金50000元。第三人认可该50000元定金由第三人保管。原告向第三人支付了中介服务费、贷款服务费、他项服务费。原、被告及第三人均认可，合同签订后，第三人曾组织原、被告前往中国银行办理贷款，但未获批准，此次被告积极配合办理贷款面签手续。对于在此之后贷款办理、配合的情况，三方当事人陈述均不一致。原告称，第三人曾又告知原告其联系了一家银行，但具体是哪家银行不记得了，第三人向原告反馈称被告不配合，第三人曾约过原告一次。被告称，第一次办理贷款失败后，第三人曾联系过被告询问办理贷款、是否配合、卖不卖房子的事，2019年全年第三人没有联系过被告，没有通知具体哪家银行。第三人称，第三人至少给原、被告约过三次，因康某的职业是医生，电话经常打不通或者被挂断，打通后又说不方便、来不了，到后来就不接电话了。第三人称被告于2019年四月份左右明确向第三人表示要求解除合同，但无相应证据。为证明被告明确表示不出售房屋，原告当庭举证了原告与康某的通话录音一份，原告称该录音录制时间为2020年1月30日，录音中，康某称“昨天”已和原告说过房子不卖了，原告要求康某将该意思表示告知中介，康某回复原告让中介“给我打电话，我告诉他我不卖了”。2020年7月8日本案庭审过程中，因三方当事人均同意解除合同，法庭当庭确认解除原、被告及第三人于2018年7月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。第三人陈述称被告之夫康某在2019年4月份已明确告知第三人要求解除合同，但未提供相应证据。而根据原告举证的录音证据显示，被告作出解除合同意思表示的时间最早为2020年1月29日，且原告与康某均认为第三人在2020年1月30日二人通话发生时对解除合同一事仍不知情。第三人对于被告于2019年4月份要求解除合同的陈述与原告的录音证据相互矛盾，本院不予采信，本院推定被告作出解除合同意思表示的时间为2020年1月29日。三方当事人均认可，被告曾配合原告前往银行办理过贷款面签事宜，但贷款申请未获审批通过。第三人称其后又给双方联系过其他银行、被告经第三人多次联系不配合办理贷款，但未提供相应证据。原告作为贷款人对于第三人重新为其联系的银行具体情况均不知情，原告所称被告不配合办理贷款并非其亲历而是从第三人处听说，故原告和第三人均未提供相应证据证实合同无法继续履行系因被告不配合办理贷款所致。从2018年7月4日合同签订至2020年1月29日被告要求解除合同，时间已逾一年半，而原告的房屋贷款仍未办理、被告未收到房款，在此情况下，被告主张解除合同以降低交易风险、防止损失扩大，符合常情常理和市场交易习惯。原告主张被告违约，要求被告支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。现因合同已经解除，第三人应将其保管的50000元定金返还被告。在合同履行过程中，亦未见原告存在足以导致合同无法继续履行的违约行为，故合同解除后，被告仍应将原告交纳的定金50000元返还原告。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。反诉原告的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款和第九十七条规定，判决如下：一、第三人包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内向反诉原告和钰返还定金50000元；二、被告和钰于第三人包头市联邦置业有限责任公司履行了第一项判决内容后三日内向原告贾鹏飞退还定金50000元；三、驳回原告贾鹏飞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告和钰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元（原告已预交），由原告贾鹏飞负担1750元，由被告和钰负担1050元；反诉案件受理费525元（反诉原告已预交），由第三人包头市联邦置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 刘 楠人民陪审员 赵士鑫人民陪审员 李占元 二〇二〇年七月二十二日书 记 员 赵圆清附本判决适用法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。