山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终137号上诉人（原审原告）：尹明顺，男，1983年10月17日出生，汉族，山东世纪矿山机电有限公司山机电有限公司业务员，住邹城市。上诉人（原审被告）：孔令强，男，1969年2月24日出生，汉族，邹城市大束中学教师，住邹城市。委托诉讼代理人：祝井菊，女，系孔令强之妻，1966年9月4日出生，汉族，邹城市大束镇中心小学教师，住址同上。委托诉讼代理人：祝国平，山东宏易律师事务所律师。上诉人尹明顺因与上诉人孔令强房屋买卖合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2019）鲁0883民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。尹明顺上诉请求：一、判令孔令强赔偿燃气开口费3300元，暖气开口费3960元；二、本案诉讼费由孔令强依法承担。事实与理由：当时签订买卖合同时，双方谈论过暖气开口费的问题，孔令强承诺暖气开口费不需要缴纳，但是当房屋交接时，问了热力公司才知道开口费还得缴纳，这与孔令强的承诺不一样。根据房屋买卖合同第六条，房屋交接前房屋内所发生的费用由孔令强承担，燃气开口费，暖气开口费也是房费的一部分，理应开通。现在新房交接都是给提供的，房屋交接时上诉人多次找孔令强索要开口费用，孔令强也答应给予补偿暖气开口费。综上，恳请二审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，依法判决。孔令强辩称，暖气开口费、燃气开口费应由尹明顺自行承担，具体事由如下：1、双方签订的房屋买卖合同没有约定该两项费用由孔令强承担。合同第六条约定了交接房屋前实际发生的费用由孔令强承担。但是孔令强从未使用燃气、暖气。根据谁使用、谁受益、谁承担的原则，两项开口费应由实际使用人承担。2、尹明顺买房前实地查看房屋时，孔令强已明确告知暖气、燃气均未开通，孔令强自入住以来从未使用过，如需使用需要自行办理相关手续。3、开口费早已经是国家所禁止收取的费用，尹明顺是否需要缴纳开口费是其与物业公司之间的纠纷。不应该将该不利后果强加于孔令强。孔令强上诉请求:一、请求撤销(2109)鲁0883民初4942号民事判决第一项，改判违约金数额减少6956元。二、本案诉讼费用由尹明顺依法承担。事实与理由：一、一审判决认定孔令强违约天数为49天认定事实错误，孔令强实际违约天数为30天。1、根据合同第八.2条约定，逾期十五日视为违约。双方就义务履行期限明确约定了履行宽限期，逾期十五日视为违约，意即违约的计算起点为超出履行宽限期。从履行宽限期的约定目的来看，是双方对履行期限的再约定，如果逾期即违约，合同当事人没必要再约定违约的构成要件为逾期十五日视为违约。在本案中，双方约定十个工作日内迁出户口期限明显较短，而卖方迁出户口需要找到接收户口的地方，还有赖于户籍管理部门的工作效率等相关因素，因此赋予义务履行方一定的宽限期符合客观事实。合同也并未约定如果违约超出履行宽限期，宽限期内一并计算违约金。一审判决将双方约定的履行宽限期计算在违约天数内不符合合同约定。2、孔令强与尹明顺双方于2019年5月10日去邹城市不动产交易中心办理过户手续，尹明顺于2019年5月13日取得涉案房屋房产证。双方合同约定的是办理完更名过户后十个工作日内迁出户口，5月10日仅是去办理过户手续，但是并未办理完，尹明顺取得房产证之日才算办理完更名过户，因此5月13日为办理完更名过户的日期起点。从5月13日往后推十个工作日为5月27日，往后推十五日宽限期为6月11日，6月12日为违约金计算起始日，孔令强于7月12日将户口迁出涉案房屋。故违约期间为6月13日至7月11日，计30日。二、孔令强违约并未对尹明顺造成实际损失，孔令强在一审庭审中依据《合同法》司法解释(二)第29条提出调整违约金计算标准，一审判决未予调整，显属适用法律不当。1、尹明顺在一审中并未举证孔令强逾期迁出户口给尹明顺造成的实际损失。2、孔令强已于2019年7月12日将户口迁出，已经履行了合同义务，并且孔令强迟延履行期限较短，主观过错轻微，并非恶意违约。3、该份合同整体上讲对孔令强是不公平的。首先，该份合同对于孔令强应履行义务的期限都约定的非常明确，并且期限较短。而对于尹明顺应履行义务的期限却没有任何具体约定，尤其没有约定如果尹明顺不能通过银行贷款审批后的付款期限这一重要条款。而孔令强却要先行将房屋过户给尹明顺并且在极短的时间内将户口迁出，即在无任何保障的情况下先行履行完合同主要义务。第二、迁出户口是本案涉案合同的从义务，将从义务的违约金计算标准与付款、交房等合同主义务的计算标准等同显然是不公平的。第三，违约金条款虽然约定乙方不能按照协议规定期限支付房款也按同样标准计算违约金，但是对于付款期限并未约定，实际上该条约定仅针对孔令强。故孔令强认为本案涉案合同对孔令强来讲是极不公平的。综上，违约金应参照同期银行贷款利率年6%计算，并按照孔令强实际违约天数计算违约金。尹明顺辩称，孔令强的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。尹明顺向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告经济损失共计19005.70元，包括燃气开口费3300元、暖气开口费3900元、拖欠的物业费576.5元、违约金11000元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告通过邹城市华润地产服务部（以下简称华润地产）发布在网上的房源信息，获知被告欲出售其位于邹城市燕京花园东区13号楼3单元401室房产，原告通过华润地产到该房产实地进行了查看。2019年5月5日，在华润地产（丙方）的居间下，原告作为乙方（购房人），与作为甲方（售房人）的被告签订编号为0000004号的《房屋买卖合同书》，合同载明：“甲方自愿将下列房屋出卖给乙方所有，并已收取购房定金（大写）壹万元整；乙方已详细了解该房地产产权情况，并愿意购买该房产；房屋坐落于崇义路1999号燕京花园东区13-3-401号，建筑面积为131.59平方米，房屋用途成套住宅。该房屋的《房产证所有权证》编号为01073984；甲、乙双方商定成交价格为人民币￥820000.00元，大写捌拾贰万元整，本次交易成交价格包含定金；上述房款中包括房地产本身，下列设备及物品包含在议定房屋总价中不得带走及拆除：储藏室一个约7.78平、空调两个、整体厨房、整体卫生间、太阳能一个、全部灯具；甲、乙双方一致同意一次性付款，甲方同时配合乙方办理过户手续；买方于银行贷款审批通过后5天内（含当日）将首付款（包含定金）捌拾贰万元整（小写￥820000.00）支付至卖方；首付款由华润地产预留人民币（大写）壹仟元整，作为物业交割保证金外，剩余首付款全部支付给甲方，物业交割保证金在不动产办理完成且物业交割完成无纠纷后由丙方交付给甲方；除首付款以外（包含定金），其他房款买方可以选择商业贷款、公积金贷款组合贷款进行按揭付款贷款金额人民币（大写）伍拾柒万元整，小写￥570000.00元；甲、乙双方特定交房方式按国家规定房款付清交房，甲方在房屋正式交付乙方时，甲乙双方有其他约定除外；在房屋交接前房屋内所发生的费用由甲方承担，之后所产生的费用由乙方承担；甲方保证上述房地产权属清楚，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责赔偿，给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；若甲方不能按照协议规定期限交房和户口迁出或乙方不按照协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约方按日向对方支付总房款的万分之三的滞纳金，逾期超过15日则视同违约；甲、乙双方签订协议后，若乙方悔约应书面告知甲方，甲方应在3日内，将乙方已付的房款返还乙方，但乙方应同时支付违约金（小写）￥20000.00元整给甲方。若甲方违约，应书面告知乙方，并在3日内将已付购房款返还给乙方，甲方同时支付违约金（小写）￥20000.00元给乙方；甲方承诺该物业有约4万元房屋抵押贷款，过户前向银行结清房屋抵押贷款。如有贷款，过户前由甲方偿还，并且保证夫妻双方共有一套房，并且此房满五年。乙方承诺夫妻双方名下（不含上述房产）零套房，有承诺不符方承担多出来的费用；甲、乙双方同意房屋产权过户所产生的各项税费由乙方承担（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）；甲方承诺将户口于办理更名过户后十个工作日从该房屋迁出。”原、被告均在合同上签字捺手印，华润地产在合同的居间方栏加盖其公司合同专用章。2019年5月10日，被告配合原告在不动产登记部门办理了案涉房产的变更登记手续，原告于2019年5月13日取得案涉房产的不动产权利证书。2019年7月4日，被告将房产钥匙交给了华润地产。2019年7月12日，被告将其夫妇二人户口从案涉房产迁出。7月底，原告从华润地产处拿到案涉房产的钥匙。后原、被告之间因物业费、燃气开口费、暖气开口费等费用问题产生争议，多次协商未果，遂酿成纠纷。另查明，被告未交纳案涉房产的燃气开口费、热力开口费及2019年的物业费543元。经原、被告协商同意，案涉房产所欠交的水费与预交的电费余额已相互抵消。庭审中，一审法院对本案纠纷进行了调解，因双方的意见分歧较大，调解未成。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同书，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同中明确约定，被告承诺将户口于办理完更名过户后十个工作日从案涉房屋迁出。故被告应当在办理完过户之日2019年5月10日之后的十个工作日内，即2019年5月25日之前将户口从案涉房产迁出。但是被告直到2019年7月12日才将户口迁出，比约定的期限逾期了49天。因双方约定逾期超过15日视为违约，故被告的行为已构成违约，应依约承担违约责任。原、被告在合同中约定了违约金的计算方法，即每逾期一日按照总房款的万分之三缴纳滞纳金，故被告应向原告支付违约金12054元（820000元×0.0003×49天）。原告要求被告支付违约金11000元的诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的权利，并无不当，一审法院予以支持。2019年7月底，中介华润公司将案涉房屋的钥匙交于原告，此时视为原、被告完成案涉房产的交接。原、被告在合同中约定：“在房屋交接前所发生的费用由甲方承担，之后所产生的费用由乙方承担。”故对于案涉房产尚未交纳的2019年物业费，应由被告承担1-7月的物业费316.75元（543元÷12×7）。按照一般生活常识及房产交易惯例，买方应对房产的暖气及燃气的情况进行查看和询问，房产中介及卖方亦会予以介绍和说明。本案中，原告在签订房屋买卖合同之前，已对案涉房产实地进行了查看，对该房产的实际情况应该具有初步的判断，且原、被告签订的买卖合同中并没有暖气及燃气开口费的费用交纳问题的相关约定。故对于原告要求被告赔偿燃气开口费、暖气开口费损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、被告孔令强于判决生效后十日内向原告尹明顺支付违约金11000元；二、被告孔令强于判决生效后十日内向原告尹明顺支付物业费316.75元；三、驳回原告尹明顺的其他诉讼请求。案件受理费138元，由原告尹明顺负担69元，被告孔令强负担69元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，双方当事人在本案二审中争议的焦点有二：一、孔令强应支付违约金的具体数额；二、孔令强是否应承担涉案房屋的燃气开口费3300元，暖气开口费3960元。关于第一个焦点问题，尹明顺与孔令强签订的《房屋买卖合同书》约定，孔令强承诺将户口于办理更名过户后十个工作日从涉案房屋迁出。若孔令强不能按照协议规定期限交房和户口迁出或尹明顺不按照协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约方按日向对方支付总房款的万分之三的滞纳金，逾期超过15日则视同违约。2019年5月10日，孔令强配合尹明顺在不动产登记部门办理了案涉房产的变更登记手续，尹明顺于2019年5月13日取得案涉房产的不动产权利证书。虽然尹明顺取得涉房屋不动产权利证书的时间是2019年5月13日，但双方于2019年5月10日在不动产登记部门办理了案涉房产的变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。而不动产权利证书仅是权利人享有该不动产物权的证明。故原审判决将2019年5月10日认定为双方办理更名过户之日，符合上述法律规定。双方约定每逾期一日则由违约方按日向对方支付总房款万分之三的滞纳金，逾期超过15日则视同违约。孔令强于2019年7月12日将户口迁出，比约定的期限逾期了49天。因双方约定逾期超过15日视为违约，故被告的行为已构成违约，应依约承担违约责任。双方同时约定了每逾期一日则由违约方按日向对方支付总房款万分之三的滞纳金，因孔令强逾期49天，一审判决孔令强按照逾期49天承担逾期损失，并无不当；关于第二个焦点问题，按照一般生活常识及房产交易习惯，房屋中的暖气及燃气是买方特别关心的问题。买方应对房产的暖气及燃气的情况进行查看和询问，房产中介及卖方亦会予以介绍和说明。本案中，尹明顺在签订涉案房屋买卖合同之前，已对案涉房产进行了实地查看，对该房产的实际情况应具有初步的了解，且双方签订的买卖合同中并没有暖气及燃气开口费的费用交纳问题的相关约定。双方在合同中约定：“在房屋交接前所发生的费用由甲方承担，之后所产生的费用由乙方承担。”鉴于上述两项费用发生在房屋交接后，一审法院对于尹明顺要求孔令强赔偿燃气开口费、暖气开口费损失的诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，尹明顺、孔令强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人尹明顺负担50元、孔令强负担50元。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年七月六日书记员  宋 颖