江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1817号 上诉人（原审原告）：钮水华，男，1981年8月18日生，××族，住海门市。 上诉人(原审原告)：陈静，女，1982年12月26日生，××族，住海门市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：曹洪霞，江苏清竹律师事 务所律师。 被上诉人(原审被告)：张永华，男，1978年11月19日生，××族，住海门市。 被上诉人(原审被告)：陆殿华，女，1980年9月29日生，××族，住海门市。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐雄鹰，江苏洲际英杰律师事务所律师。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张玉，江苏洲际英杰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：海门市仁和房屋信息咨询服务部，住所地海门市海门街道长江路246号。 经营者：徐赛峰，男，1991年5月21日生，××族，住海门市。 上诉人钮水华、陈静因与被上诉人张永华、陆殿华、海门市仁和房屋信息咨询服务部(以下简称仁和服务部)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院(2019)苏0684民初4944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钮水华、陈静上诉请求：改判一审判决第二项，被上诉人承担赔偿损失292000元。事实与理由：一审判决赔偿的损失不符合事实，不符合法律规定。其一审中提供了证据证明其实际损失292000元，与案涉房屋协议中约定的违约金277600元大体相当，本案中根本不需要调整违约金。一审法院以鉴定报告来认定实际损失，不符合合同法的相关规定，也不符合合同法的“惩罚违约、鼓励守约、鼓励交易、创造财富”的立法目的。 张永华、陆殿华辩称，根据合同法的相关规定，合同当事人认为合同约定的违约金高于造成的损失，可以请求人民法院适当予以减少。经过其申请，一审法院委托评估，确定了案涉房屋上涨的价格差价损失为32800元。可以明确地看出，双方在合同中约定的违约金过高。一审法院最后认定的差价损失为32800元上浮30%，计为42640元，符合事实和法律。其在本案中也是受害者，本案的起因是因为仁和服务部的经营者徐赛峰造成的，其从来没有收到任何房款，钮水华、陈静支付的15万元定金也在徐赛峰处。其多次要求徐赛峰将15万元退还给钮水华、陈静，但是徐赛峰一直推脱，说要等到二审的判决结果出来之后再说。目前其的房款一直被冻结，给其造成了巨大的损失。综上所述，其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 仁和服务部未辩称。 钮水华、陈静向一审法院起诉请求：要求解除双方于2019年1月17日签订的《售房协议书》，张永华、陆殿华退还购房定金15万元，赔偿实际损失292000元，承担保全担保费用1350元，张永华、陆殿华、仁和服务部承担连带责任。 一审法院认定事实：钮水华、陈静系夫妻关系，张永华、陆殿华亦系夫妻关系。2016年8月26日，张永华、陆殿华在海门市嘉秀房屋信息咨询服务部范某的居间下签订《售房协议书》一份，约定张永华、陆殿华将××花园××幢×××室房屋即案涉房屋（公安编号为××花园××幢×××室）面积约103平米及附属设施等出售给案外人马某、孙某，价款84万元；两案外人支付定金10万元，余款在开发商通知拿钥匙时，支付30万，过户后一次性付清，房屋过户费用由两案外人承担；车库8平米左右，由两案外人自购。2018年1月，两案外人以张永华、陆殿华违约为由向一审法院提起诉讼，后撤诉。后案涉房屋已通知交房，两案外人又于2019年1月8日诉至法院请求判决过户交房。一审法院于2019年2月27日判决将案涉房屋过户至两案外人名下，张永华、陆殿华上诉，南通市中级人民法院于2019年7月8日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，判决书于同年7月12日完成送达。现案涉房屋已过户至两案外人名下。 另查明，2017年12月10日及2018年1月19日，张永华、陆殿华与仁和服务部签订协议书及补充协议合计三份，委托书一份，约定张永华、陆殿华委托中介方仁和服务部全权处理案涉房屋原有合同（即前述第一份协议）违约及交房后的出售事宜，中介方负责将案涉房屋在原84万元基础上增加收益，出售价99万元以内归张永华、陆殿华所有，溢出部分归中介方所有，张永华、陆殿华配合中介方在违约过程中的相关工作，配合办理交房、办证、出售事宜，中介方承担违约过程中的违约金、开庭、律师等费用，明确房屋相关材料已托付中介方。2019年1月17日，在前案诉讼中，中介方仁和服务部经营者徐赛峰代张永华、陆殿华与钮水华、陈静签订售房协议书一份，又将案涉房屋及车库出卖于钮水华、陈静，价款为138.8万元，定金为15万元，余额于过户当天付清，过户时间为2019年5月30日，如任何一方不执行协议，承担总房价20%的违约金。签订协议当日，张永华曾到场提供相关材料。协议签订后，钮水华、陈静于当日及次日向仁和服务部经营者徐赛峰交付定金15万元，该款尚在徐赛峰处。后钮水华、陈静知悉案涉房屋已无法交付过户，故诉至一审法院，诉请如上。 原审庭审中，因张永华、陆殿华主张案涉协议书约定的违约金过分高于实际损失。为确定案涉房屋差价损失，经张永华、陆殿华申请，法院酌情确定以中院判决书完成送达的时间即2019年7月12为鉴定基准日。一审法院依法委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司进行了评估，案涉房屋含车库于鉴定基准日的市场价格为142.08万元，张永华、陆殿华、仁和服务部对鉴定意见均无异议。钮水华、陈静以鉴定报告缺少技术报告，没有可比实例和综合计算过程，采取比较法违法为由提出异议，认为估价结果缺乏依据，并认为鉴定基准日不当。法院已要求评构机构对钮水华、陈静异议进行了函复，对相关疑问进行解释。 一审法院认为，关于基准日的确定，已超过案涉协议确定的交房日期，钮水华、陈静对于张永华、陆殿华违约应有心理预期，应当及时解除合同以避免损失扩大，法院确定案涉基准日已充分考虑了双方的利益平衡，并无不当。案涉评估报告系法院依法委托有资质的评价机构作出，其评估程序合法，对钮水华、陈静异议解释合理，且协议签订日与鉴定基准日相距较近，房价涨幅有限，符合一般认知，故法院对案涉评估报告予以采信，并以其意见作为定案依据。 综上所述，一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方迟延履行义务，致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。当事人通过抗辩请求调整违约金的，如约定的违约金超过造成损失的30%，属于过分高于造成的损失，应予调整。代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实行代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，张永华、陆殿华、仁和服务部作为案涉房屋权利人及中介，在明知案涉房屋已经出卖后，仍签订委托协议故意制造违约，以获取更高利益，其行为违反诚实信用原则。仁和服务部作为中介方，失去居间中立立场，共谋并实际操作违约行为，获取不当利益，其行为严重缺乏职业操守。且案外人已提起诉讼时，张永华、陆殿华、仁和服务部仍与钮水华、陈静签订售房协议，一房二卖，因法院判决致协议不能履行，钮水华、陈静产生损失，张永华、陆殿华、仁和服务部应承担赔偿责任。张永华、陆殿华委托中介方仁和服务部处理违约、出售事宜，且在签订案涉协议书时有一人到场，对协议签订应当知情，应当受协议条款约束，张永华、陆殿华、仁和服务部应对钮水华、陈静损失承担连带清偿责任。钮水华、陈静主张解除案涉协议，因其合同目的已不能实现，符合法定解除条件，钮水华、陈静主张退还定金15万元，亦依法有据，法院予以支持；钮水华、陈静主张保全担保费用，因该项费用并非必要支出，故法院碍难支持；钮水华、陈静主张赔偿损失292000元，因张永华、陆殿华提出违约金过高抗辩，法院依据评估报告，确定案涉房屋价格上涨的差价损失为32800元，上浮30%即为42640元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条规定，判决：一、解除钮水华、陈静与张永华、陆殿华于2019年1月17日签订的买卖海门市××花园××幢×××室房屋及车库（公安编号为××花园××幢×××室）的《售房协议书》。二、张永华、陆殿华于判决生效之日起十日内返还钮水华、陈静定金15万元，赔偿损失42640元，合计192640元。三、仁和服务部就第二项确定的义务与张永华、陆殿华承担连带清偿责任。四、驳回钮水华、陈静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7794元，财产保全费2770元，鉴定费9450元，合计20014元，由钮水华、陈静负担1000元，张永华、陆殿华、仁和服务部负担19014元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，钮水华、陈静二审中陈述，其主张的292000元损失系第一次购买案涉房屋与2019年8月份第二次购买同小区同地段房屋的差价；在合同约定的过户时间，其催促了仁和服务部；其于2019年7月初知道案涉房屋买卖合同无法履行。 本院认为，本案二审中的争议焦点是如何确定钮水华、陈静在案涉房屋买卖合同中的损失。首先，钮水华、陈静第二次虽仍购买同小区同地段房屋，并主张以第二次的购房价格与第一次的购房价格的差价为实际损失，但房屋价格与购买时间、出卖方、房屋的具体位置等有重大关系，故钮水华、陈静前后两次购房的价格并不存在可比性。其次，钮水华、陈静在履行合同过程中，经催促仁和服务部办理过户手续未果，并于2019年7月初知道案涉合同无法履行，原审因此从避免损失扩大角度出发，结合钮水华、陈静知晓案涉合同无法履行的事实，考虑双方利益平衡，以生效判决送达时间为损失鉴定基准日，并无不妥。最后，案涉鉴定报告程序合法、内容客观公正，原审因此采信案涉鉴定意见，并以此作为计算钮水华、陈静损失的依据，亦无不当。 综上所述，钮水华、陈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7794元，由上诉人钮水华、陈静负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年七月三十日 书记员 王 璐