河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终568号上诉人（原审被告、申请执行人）：郑州远通建筑劳务有限公司。住所地：河南省郑州市管城区商城路北、未来大道东（丰源官邸）4座。法定代表人：张万远，公司总经理。委托诉讼代理人：郑承斌，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓瑞，河南明治律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：赵敏，女，汉族，1973年12月10日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，河南豫尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：刘建稳，男，汉族，1972年8月12日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，河南豫尊律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：开封市名润置业投资有限公司。住所地：河南省开封市鼓楼区魏都路。法定代表人：包伟大，公司董事长。原审第三人（被执行人）：河南景和建筑工程有限公司。住所地：河南省开封市金明区大梁路。法定代表人：孙铮，公司执行董事。上诉人郑州远通建筑劳务有限公司（以下简称远通劳务公司）与被上诉人赵敏、刘建稳、原审第三人开封市名润置业投资有限公司（以下简称名润置业公司）、河南景和建筑工程有限公司（以下简称景和建筑公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初128号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。远通劳务公司的委托诉讼代理人郑承斌、吴晓瑞，被上诉人赵敏、刘建稳的委托诉讼代理人李伊浩到庭参加了诉讼，原审第三人名润置业公司、景和建筑公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人远通劳务公司上诉请求：撤销开封市中级人民法院（2019）豫02民初128号民事判决，驳回被上诉人赵敏、刘建稳的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。一审法院没有查明被查封的涉诉房产是否办理受让物权预告登记。二、名润置业公司明知其名下的名润名家小区6号楼的本案涉案房产已于2014年12月31日被查封，仍然在查封期间的2015年3月3日故意将查封的房产出售给赵敏、刘建稳，双方所签订的商品房买卖合同依法应为无效合同。一审法院认为名润置业公司违反了管理性强制规范，却忽略了名润置业公司故意转移已被司法机关查封财产的这一非法目的，从而认定合同有效实属错误。三、即使一审法院认定赵敏、刘建稳与名润置业公司所签商品房买卖合同为有效合同，由于赵敏、刘建稳在首次预查封期满再次预查封前，未将涉案房产进行备案，不能排除远通劳务公司的执行。四、赵敏、刘建稳的起诉状中将名润置业公司、景和建筑公司列为被告，一审未经法定程序，将名润置业公司、景和建筑公司变更为第三人，程序严重违法。赵敏、刘建稳辩称：一、远通劳务公司片面解读法条，《异议复议规定》第二十九条是商品房买受人对登记在房地产开发企业名下的被执行房产提出异议时的适用规则，第三十条则是受让人办理了预告登记时的适用规则。本案中，赵敏、刘建稳从未否认其未办理预告登记的事实，也从未依据第三十条主张权利，一审法院依据第二十九条支持赵敏、刘建稳的诉讼请求，适用法律正确。二、涉案房产已经取得预售许可证，赵敏、刘建稳向名润置业公司支付合理对价，不存在恶意串通低价取得查封财产的意图，双方签订的房屋买卖合同合法有效。三、对于一般消费者而言，仅需注意房产公司是否具备相应资质和证件，而无需审查房产本身的权利状况，不能苛责消费者承担过多的注意义务。四、赵敏、刘建稳与名润置业公司签订合同后，支付了房款及相关费用，并装修居住至今，名下也无其他房产，符合《异议复议规定》第二十九条，能够排除强制执行。名润置业公司、景和建筑公司未提交答辩意见。赵敏、刘建稳的一审诉讼请求：一、依法停止对名润名家小区6号楼2单元10层1002号西户房产的查封。二、请求判令名润名家小区6号楼2单元10层1002号西户房产归赵敏、刘建稳所有。三、本案诉讼费用由远通劳务公司承担。一审法院查明：2014年12月23日,远通劳务公司对景和建筑公司、名润置业公司提起诉讼，并同时申请财产保全。该院根据远通劳务公司申请于2014年12月30日作出（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，同年12月31日对名润置业公司位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的15套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2014年12月31日起至2016年12月30日止。2017年4月10日,该院依据（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的13套房产进行预查封，其中包括案涉商品房,查封时间从2017年4月10日起至2020年4月9日止。该院对远通劳务公司诉景和建筑公司、名润置业公司建设工程施工合同纠纷一案审理后作出（2017）豫02民初4号民事判决。宣判后，远通劳务公司、景和建筑公司不服，提起上诉。本院2018年10月16日作出（2018）豫民终196号民事判决，判决景和建筑公司向远通劳务公司支付工程款604.7292万元及利息；名润置业公司在1015.83806万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，远通劳务公司申请强制执行。一审法院立案后对查封的房产进行评估、拍卖。2019年3月20日，赵敏、刘建稳作为案外人提出执行异议。一审法院经审查于2019年6月13日作出（2019）豫02执异23号执行裁定，驳回赵敏、刘建稳的异议请求。赵敏、刘建稳不服，在法定期间内提起诉讼。另查明，2015年3月3日，赵敏、刘建稳与名润置业公司签订商品房买卖合同（合同编号：0038264），购买了名润置业公司开发的名润名家小区6号楼2单元10层1002号西户房产，并于同日通过银行转账方式向名润置业公司交付了全部购房款515700以及其他相关费用，名润置业公司开具了购房款发票及维修基金、代收工程款收据。后名润置业公司将案涉房屋交付赵敏、刘建稳，赵敏、刘建稳装修后已实际入住至今。还查明，案涉商品房为预售商品房，预售许可证号为汴住建预(销)售证字（2013）第026号。名润置业公司未协助赵敏、刘建稳办理过户手续。截止到2019年8月13日，赵敏、刘建稳名下无房产登记记录。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。本案商品房买卖合同签订时，案涉商品房处于预查封状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案当事人签订《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，案涉商品房是否处于预查封状态并不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规范，该规定不能作为认定商品房买卖合同无效的法律依据。其次，买卖合同签订时，案涉商品房处于首次预查封期间，但首次预查封期限届满后至再次预查封之前，案涉商品房并不处于预查封状态，而商品房买卖合同持续有效，即使2017年4月10日发生再次预查封事实，案涉商品房买卖合同也是在该预查封之前已经签订，并不属于在预查封的财产上设定权利负担。第三、赵敏、刘建稳已向名润置业公司支付全部购房款，名润置业公司已将案涉商品房实际交付，赵敏、刘建稳装修后已实际入住，案涉商品房应归赵敏、刘建稳所有。第四、赵敏、刘建稳名下无房产登记记录，案涉商品房系赵敏、刘建稳用于满足基本居住所需。因此，赵敏、刘建稳的权利能够排除人民法院对案涉商品房的强制执行。远通劳务公司的答辩理由，没有事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决停止对开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元10层1002号西户房产的查封等执行措施；开封市名润置业投资有限公司开发的名润名家小区6号楼2单元10层1002号西户房产归赵敏、刘建稳所有。一审案件受理费8957元，公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，2020年3月30日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02执5号之三协助执行通知书，继续查封涉案房产，续封期限自2020年3月31日至2023年3月30日。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，焦点问题是赵敏、刘建稳对案涉房屋是否享有民事权益，能否依据《异议复议规定》第二十九条排除强制执行。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，赵敏、刘建稳作为消费者购买房地产开发企业名下的房屋，如果要排除执行，需要满足以上三个条件。查封信息显示，涉案房产实际上查封了两次。第一次自2014年12月31日至2016年12月30日，第二次自2017年4月10日至2020年4月9日，并续封至2023年3月30日。第一次查封到期后，其效力已消灭。正在发生效力的查封是从2017年4月10日开始，而赵敏、刘建稳与名润公司签订的《房屋买卖合同》是在2015年3月3日签订，早于此次查封。虽然当时名润置业公司没有处分权，但赵敏、刘建稳并不知情，且在第一次查封结束后，名润置业公司的处分权得到恢复，双方所签的房屋买卖合同有效。赵敏、刘建稳全部购房款已经支付完毕，且已实际入住，名下也无其他房产。上述情形符合《异议复议规定》第二十九条规定的条件。综上，赵敏、刘建稳对案涉房屋享有物权期待权，能够排除一审法院的强制执行。远通劳务公司上诉认为赵敏、刘建稳与名润置业公司签订的《房屋买卖合同》无效，且没有在首次预查封期限届满后在再次预查封前，将涉案房产进行受让物权预告登记，不能排除人民法院执行行为的异议不能成立，本院不予支持。另外，一审法院根据有关规定在判决书中将名润置业公司、景和建筑公司列为第三人并无不当。但是，一审法院在案涉房产登记在名润置业公司名下，未经房管部门变更登记的情况下，认定案涉房产归赵敏、刘建稳所有不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初128号民事判决第一项，即停止对开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元10层1002号西户房产的查封等执行措施；二、撤销河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初128号民事判决第二项。三、驳回赵敏、刘建稳的其他诉讼请求。一审案件受理费8957元、公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。二审案件受理费8957元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年七月三十一日书记员  王 珊