甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终1892号上诉人（原审被告）：高文蔚，男，1933年1月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张丽蓉，甘肃圣方舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜景智，女，1965年11月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘磊，甘肃众炀律师事务所律师。原审第三人：唐延凯，男，1979年9月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人高文蔚因与被上诉人颜景智、原审第三人唐延凯房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高文蔚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回颜景智的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案全部诉讼费由颜景智承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。案涉房屋已登记在高文蔚名下，物权应归高文蔚所有，他人不得侵犯或代为处分。一审判决认定颜景智与高宏签订的《售房协议》有效，于法无据。一审判决对案涉委托书的真实性未予确认，高宏的受托事项不明，不应认定高宏有受托代理权。因此，《售房协议》应属效力待定合同，需要高文蔚以明确的意思表示予以追认，一审判决以高文蔚“知情”、“未提出异议”等消极行为认定《售房协议》有效，有悖法律规定。颜景智辩称，高文蔚持有的房产证是通过遗失补证方式取得，高文蔚关于其系证载权利人的上诉主张否定了颜景智的合法权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，变更不动产物权的合同自订立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，《售房协议》依法有效。案涉房屋自2006年至今由颜景智占有使用，所有水电暖等费用及后续30%的购房款均由颜景智以高文蔚名义支付，即便在高宏去世后，高文蔚始终未对此提出任何异议。请求驳回上诉，维持原判。唐延凯经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未作陈述。颜景智向一审法院起诉请求：1.判决城关区团结新村街道团结新村40号住房所有权归颜景智所有；2.判令高文蔚协助履行过户手续；3.判令高文蔚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：高文蔚系涉案房屋所有权证登记的所有权人,高宏（已去世）系高文蔚之子,第三人唐延凯系高文蔚的外甥,同时第三人唐延凯是涉案《售房协议》的介绍人及颜景智付款的担保人。涉案房屋是在高文蔚离开兰州之时，直接将房屋及证件交由其子高宏管理。2006年5月，经第三人唐延凯介绍，高文蔚之子高宏持高文蔚的授权委托书（真实性不明）与颜景智签订《售房协议》，协议主体为颜景智与高文蔚及高宏，协议约定：涉案房屋以4万元的价格出售给颜景智，高文蔚与儿子高宏为房屋过户提供一切手续。合同生效后，涉及房屋房改的纠纷由高文蔚及高宏承担法律责任，协议签订后，涉案房屋归颜景智所有。此后，颜景智向高宏支付了4万元的购房款，缴纳了涉案房屋之前所欠的水电费等费用，高文蔚之子高宏也向颜景智交付了涉案房屋及证件。2008年6月，涉案房屋进行房改，颜景智按照规定向有关部门支付了19703元的购房款，并办理了房改过程中的协议签订、付款、领取房屋所有权证等具体事宜。一审庭审中，第三人唐延凯证实：2006年至2012年期间，其曾经向高文蔚告知过涉案房屋买卖之事，并请求其尽快协助办理房屋过户手续，但高文蔚以没有时间为由，未能办理房屋过户手续。2012年，高文蔚之子高宏因病去世。此后，颜景智通过第三人继续要求高文蔚办理房屋过户事宜，但第三人认为高文蔚之子刚刚去世，需等待一段时间。期间第三人曾向高宏的子女及女婿提及过房屋过户之事。之后第三人给颜景智提供了高文蔚的联系方式，颜景智与高文蔚直接沟通后未能形成一致意见。2019年1月，高文蔚向相关登记部门挂失涉案房屋的不动产权属证书，并重新办理了涉案房屋的不动产权证书,证书编号为：甘（2019）兰州市不动产权第0001411号，该证书记载权利人：高文蔚，坐落：兰州市城关区，房屋建筑面积：50.04㎡，房屋总层数：7层，所在层数：1层，购房日期：2008年3月4日。现涉案房屋仍在颜景智的实际占有、使用管理之下。一审法院认为，首先,高文蔚在离开兰州之时，已将涉案房屋及证件授权其子高宏管理。高宏与颜景智签订《售房协议》后，也向颜景智交付了涉案房屋及证件，基于高文蔚与高宏的父子关系，颜景智有理由相信高宏有代理权，高宏的代理行为应当认定为有效；其次，2006年至2012年期间，根据第三人的陈述：涉案房屋的买卖事宜已向高文蔚告知过，并请求其协助办理涉案房屋的所有权过户手续，高文蔚对买卖事宜并未提出异议，只是认为没有时间办理过户；再次，涉案房屋从2006年已交付给颜景智，在2019年之前的十余年期间，高文蔚对此不闻不问并不符合常理；同时，高文蔚之子去世后至2019年之前,高文蔚对于自己交由儿子管理的财产在其子已经去世的情况下仍然不作处理，其所作所为也不完全符合常理。综上，根据案件审理查明的基本事实可以确定：涉案房屋是高文蔚授权其子高宏管理，因高宏本人已经去世，当时的有关情况已无法核实,依据本案现有证据无法确认高宏买卖涉案房屋的行为超越其代理权限；同时，涉案房屋的买卖事宜高文蔚在2006年至2012年期间已经明知，在其本人已经明知的情况下，其对高宏买卖涉案房屋的行为并未提出过任何异议。据此，依本案现有证据可以认定：高宏的代理行为有效，涉案《售房协议》应确定为有效合同，各方当事人应当按照合同约定和法律规定履行各自的合同义务。根据审理查明的案件事实,2006年5月，涉案房屋及权利证书已由高文蔚之子高宏直接交付给颜景智，颜景智也如期支付了购房款及之前的水、电、暖等费用。2008年6月，在涉案房屋房改过程中，颜景智与相关部门办理了涉案房屋房改的具体事宜，支付了购房款1.9万元，并领取了房改后的房屋所有权证，高文蔚及其儿子高宏对此并未提出过任何异议，上述事实第三人唐延凯也予以确认。因此，从2006年签订《售房协议》至今，颜景智支付了购房款,并实际占有、使用涉案房屋，其合法权利应受法律保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决:一、确认坐落于兰州市城关区的房屋归原告颜景智所有；二、被告高文蔚于本判决生效后三十日内依法协助原告颜景智将坐落于兰州市城关区的房屋所有权证办理在原告颜景智名下。案件受理费100元，由被告高文蔚负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为案涉房屋的所有权人应如何认定。本案房屋物权变动的原因为合同行为，故应以《售房协议》的效力确定是否存在物权变动的事实基础。根据法院查明的事实，2006年5月9日高宏与颜景智、唐延凯签订《售房协议》，2006年10月颜景智收到载有“高文蔚”签名及身份证复印件的《委托书》，内容为：“现全权委托我儿高宏处置兰州定西南路的房屋交易，同意对外出售。”同年高宏将房屋交付颜景智实际占有至今。高文蔚虽然上诉称该《委托书》上的签名非本人书写，但一审时未申请笔迹鉴定，亦未能举出相反证据，应承担举证不利的法律后果。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。颜景智和唐延凯关于签订《售房协议》及收到《委托书》过程的陈述及举证，符合交易习惯及日常生活经验。颜景智关于高文蔚授权高宏出售房屋事实的举证已达到民事证据的高度盖然性标准，应认定存在合意变动物权的事实。结合颜景智交纳后续房改购房款及长年占有使用房屋的事实，说明《售房协议》已实际履行，故该《售房协议》有效，房屋所有权人应为颜景智。高文蔚应依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定履行协助颜景智办理变更房屋所有权证的义务。综上所述，高文蔚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由高文蔚负担。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年七月十日书记员  潘 珍