山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初923号原告：姜雪刚，男，1980年8月13日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵志远，山东晟宇律师事务所律师。被告：于学顺，男，1954年6月6日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：于景利，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慧，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告姜雪刚与被告于学顺租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜雪刚诉讼代理人赵志远，被告于学顺及诉讼代理人于景利、孙慧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜雪刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告于学顺退还原告姜雪刚租金100000元，押金30000元共计130000元及利息（自2017年6月12日起至实际给付之日止期间按银行同期贷款基准利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月12日，原告姜雪刚与被告出租方于学顺商定租赁烟台经济技术开发区黄河路11号和沂河路11号、12号中间的大院。同日，原被告签订《租赁场地合同》，合同第一条约定：房屋的场地大院内，面积及地面设施、设备全部拆除，（钢结构房屋架）及地面上的数拾台设备一起拆走。并在同日原告向被告支付了第一年度10万元租金和3万元押金。被告出租方于学顺一直没有将大院内地面上的钢结构房屋架、设施、设备全部拆除，因出租的大院场地不符合租赁合同约定交付条件，被告一直没有将大院交付给原告使用。同时原告了解到被告出租方于学顺对其出租的大院没有完全独立的使用权。因此致使原告使用租赁场地的目的无法实现，原告通过韵达快递、短信彩信等方式向被告发送《解除合同通知书》。因被告未向原告退还租金及押金，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持诉讼请求。被告于学顺辩称，原告诉请与事实不符，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，被告于学顺作为甲方与乙方原告姜雪刚签订了租赁场地合同，约定：一、房屋的场地大院内，面积及地面设施、设备、全部拆除，(钢结构房屋架)及地面上的数拾台设备一起拆走。二、租赁期限2017年至2022年5年，租赁期间，甲方也有使用的权利，如停车等，但不可做生产加工。租赁时间2017年8月1日开始计算。三、租金交纳时间，先付后用，年租金10万元。四、租金交纳同时交纳押金6万元。先付3万元，一年后再付3万元。（2018.8.1）。五、使用时间不少于5年押金将不退还，押金用于恢复原来的样子，有照片为证。继续生产加工。七、甲乙双方约定，乙方如需开具发票，由此的税费，由乙方承担支付。九、甲乙双方任何一方有违约责任的，违约方应向守约方支付违约金，损失违约金超出的可以追加赔偿金。十、租金支付每年提前支付，后使用。不得无故拖延，否则按违约万分之五日支付违约金。由原告手写收款账户：中国农业银行（开发区支行）62×××71。合同由原、被告签名捺印。被告质证称，合同真实性无异议，证明事实有异议，被告向原告交付的场地现状就是合同约定，并不存在原告所述全部的面积，被告对所交付给原告的场地一直在使用，合同签订以后被告已经按照合同的约定将地面设施设备全部拆除，属于合同约定的钢结构房屋架也均予以拆除，被告不存在任何的违约行为。原告姜雪刚主张其于2017年6月12日委托其朋友汪孟建向被告中国农业银行62×××71账户转账支付第一年度租金及押金共计130000元，向本院提供了电子银行业务回单及2018年12月20日由汪孟建出具的代付款情况说明。被告质证称，对证据的真实性没有异议，确实收到130000元，但对于汪孟建所提交的该付款情况说明的真实性无法确定。原告为证明被告出租方于学顺对其出租的沂河路11号、12号中间的大院土地使用权为共有宗地使用权，其没有完全独立的使用权导致原告使用租赁场地的目的无法实现，提交了被告沂河路11号宗地图。经审查，该证书载明土地使用权人：于学顺，座落：烟台开发区1-7小区，地类：工业用地，使用权面积908.326㎡，分摊面积908.326㎡。根据宗地图显示，该地块属于共用宗地使用权，整体面积10524.866㎡。被告质证称，原告向法庭提交的土地证载明在共有土地上由其所分摊的土地面积为908.326平方米，土地证可以证明其对于涉案土地上所享有的土地使用面积的事实。被告为证明其主张提交了委托书、租房合同两份及连体厂房楼明细表，证明开发区黄河路11号附楼第一层6-7以及东附楼8-11号房屋由刘金海和孟凡涛租赁给原告使用的事实。被告姜雪刚质证称，对证据的真实性有异议，未提交房屋租赁合同，无法确定合同的真实性。对其中连体厂房楼明细表中与宗地一致的予以认可，但宗地或者该明细表中的土地面积为该整栋占地面积，不是大院面积。另外，结合其他证据，即使被告与刘金海、孟凡涛、建设公司的土地情况合计为4人，2381.516平方米，均达不到总人数16人、总面积10524.866平方米的半数。根据《物权法》第七十三条、第七十条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，被告于学顺无权决定出租该大院。原告主张被告未按照合同约定将地面设施、设备全部拆除，并且至今仍然没有将钢结构房屋架及地面上的设备全部拆走，以及大院大门设有挂锁的事实，向本院提供了2017年12月份大院照片存储截图9份及2018年12月10日拍摄的视频2份。被告质证称，对该证据的真实性和证明内容均有异议，该证据的形成时间、拍摄地点无法确认，对本案没有证明力。关于涉案场地厂房、设备拆除时间被告主张是在2017年6、7月份，但未向法庭提供证据证实。对于原、被告签订合同后，被告已将绝大部分的设施、设备拆除搬走的事实，原告姜雪刚没有异议，但称根据原告提供的2017年12月20日形成的照片显示，被告没有按照合同约定在2017年8月1日前将场地当中的全部设施、设备拆除搬走。2018年12月20日，原告姜雪刚出具了解除合同证明书，主要内容为“于学顺，……1、按照约定，你将烟台经济技术开发区黄河路11号和沂河路11号、12号中间的大院出租给我使用，但你至今未向我出示你有权独自出租该大院的依据；2、租赁场地合同第一条约定：房屋的场地大院内，面积及地面设施、设备、全部拆除，（钢结构房屋架）及地面上的数拾台设备一起拆走。但你至今未将符合约定的场地交付给我。基于以上原因，根据《合同法》第九十四条的规定，本人作出如下决定：1、解除双方于2017年8月1日签订的租赁场地合同。2、请你在收到本通知书后5日内，向我退还第一年度租金100000元及押金30000元，共计130000元。3、如你未在上述期限内办理退款事宜，我将运用法律手段实现并要求你赔偿因上述原因造成的一切损失。备注：账户名称：姜雪刚，开户银行：中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行，账号：62×××48”。原告姜雪刚于2018年12月20日通过韵达快递向被告邮寄送达了上述解除合同通知书，2018年12月26日被告拒收。另外，原告姜雪刚向本院提供了其131××××7078、132××××0006两个手机号以彩信方式向被告发送了解除合同通知书及原告回复的短信记录打印件，2018年2月17日被告通过手机回复的短信称“我们签订的租赁合同合法有效，我已经实际履行了，你无权解除合同，请不要再发信息干扰我的正常生活了，你已经知道我已经起诉了，一切通过法院解决”。被告经质证，对上述两份证据不予认可，称其没有收到原告寄送的解除合同通知书。庭审中，被告主张租赁合同没有对具体面积进行约定，也没有约定将宗地图中所有的面积出租给原告，涉案租赁场地已经由原告管理使用，向本院提供租赁现场已经建设了消防泵房的照片证据。原告质证称，合同约定房屋的场地大院内，双方合同明确写明有照片为证，因此双方明确约定为整个大院，并不是大院的一部分。另查，原告曾于2019年5月17日在本院起诉被告于学顺，案号为（2019）鲁0691民初1290号，本院于2019年6月26日裁定驳回原告的起诉。本案被告于学顺诉原告姜雪刚、第三人山东深蓝酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案，案号为（2019）鲁0691民初3227号。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条第二款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。由此可见，建筑物区分所有权由专有权、共有权和管理权三个部分组成，是一个独立、统一、整体的权利。其中，建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告未经符合法定要求的业主共同决定擅自将全体业主共有的大院出租给原告姜雪刚，其行为构成无权处分，损害了其他业主的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告要求被告于学顺返还租金100000元及押金30000元共计130000元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息,被告应自原告第一次起诉之日2019年5月17日起以130000元为基数，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。至于合同无效给相关当事人造成的其他损失，相关当事人可另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告于学顺于本判决生效之日起十日内返还原告姜雪刚租金及押金130000元及利息（以130000元为基数，自2019年5月17日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元减半收取1450元，由被告于学顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年七月十日书记员  王琳