黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0204民初94号原告：叶梦云，女，1990年5月24日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：余靓，湖北善远律师事务所律师，系特别授权。被告：黄石市融资担保集团有限公司，住所地：黄石市杭州东路146号。法定代表人：马克和，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建，湖北太圣律师事务所律师，系特别授权。第三人：柯学兵，男，1973年10月28日出生，汉族，住大冶市。第三人：黄美娇，女，1969年12月20日出生，汉族，住大冶市。原告叶梦云诉被告黄石市融资担保集团有限公司（以下简称黄石市担保集团）、第三人柯学兵、第三人黄美娇（以下共同简称第三人）执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法组成由审判员张蓉担任审判长、人民陪审员程翠萍、谈金玉参加的合议庭于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告叶梦云的委托诉讼代理人余靓、被告黄石市担保集团的委托诉讼代理人周建到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告叶梦云向本院提出诉讼请求：1、判令停止对坐落于大冶市××开发区××室房屋（产权证号：02-28457，以下简称涉案房屋）的执行，并解除对上述涉案房屋的查封；2、依法确认涉案房屋的所有权归原告叶梦云所有；3、本案受理费由被告黄石市担保集团承担。事实与理由：2016年3月29日，原告叶梦云与第三人签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告叶梦云向第三人购买其所有的涉案房屋一套。合同主要内容为：1、房屋交易总价为人民币660000元整；2、付款时间：双方同意以分期付款方式，第一期叶梦云付购房定金40000元，第二期付购房款300000元，第三期付购房款170000元，余欠款150000元在柯学兵、黄美娇将房产证办理过户到叶梦云名下后一次性付清；3、柯学兵、黄美娇应于合同签订之日起10天内将交易的房产全部交付叶梦云使用，并应在交房当日将房屋的相关费用结清，叶梦云不承担任何税费等相关费用。案外人刘元勇作为见证人也在该合同上签了字。原告叶梦云分别于同年的3月28日、3月31日、5月3日通过银行转账方式共计向第三人支付了510000元，于2017年6月20日通过案外人刘元勇向第三人转付购房款150000元，第三人也向原告叶梦云出具了收条，于同年4月10日向原告叶梦云交付了涉案房屋及权属证书。原告叶梦云于2016年8月29日至今一直在涉案房屋居住。第三人称当时涉案房屋的土地使用证没有办下来，迟迟没有协助原告叶梦云办理涉案房屋的过户登记手续。另被告黄石市担保集团与大冶市久和矿业有限公司（以下简称大冶久和公司）、大冶市正鑫矿业有限公司（以下简称大冶正鑫公司）、陈春才、柯学中、柯学兵、黄美娇、陈浪追偿权纠纷一案，黄石市下陆区人民法院（以下简称下陆区法院）作出的（2017）鄂0204民初397号民事判决书（以下简称397号民事判决）已发生法律效力。2019年7月，被告黄石市担保集团向下陆区法院申请恢复执行。2019年11月4日，下陆区法院发出公告：下陆区法院对涉案房屋进行评估、拍卖，责令原告叶梦云在公告之日起30日内迁出涉案房屋。后经原告叶梦云查询得知，涉案房屋于2017年4月26日被下陆区法院查封。因此，原告叶梦云于2019年11月11日向下陆区法院就涉案房屋申请案外人执行异议，要求下陆区法院停止对涉案房屋的查封。下陆区法院作出（2019）鄂0204执异32号执行裁定书（以下简称执异32号执行裁定），驳回了原告叶梦云的异议请求。原告叶梦云认为其在涉案房屋查封之前已经与被执行人签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并且按合同约定支付了大部分价款，合法占有了涉案房屋。截至2017年6月20日，原告叶梦云也已经付清了涉案房屋的余款150000元。原告叶梦云对涉案房屋享有所有权，仅因为第三人的原因，导致涉案房屋没有及时办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件的规定》）第28条规定，原告叶梦云享有足以完全排除执行的权利。因此原告叶梦云诉至下陆区法院，请求判如所请。本案诉讼过程中，本院依法准许原告叶梦云撤回其第2项诉讼请求。被告黄石市担保集团辩称，一、原告叶梦云与第三人签订的《房屋买卖合同》是否客观真实存疑。二、原告叶梦云居住起始时间存疑，且无法证实是基于房屋买卖合同关系而居住涉案房屋，不排除是原告叶梦云是基于租赁、借用等合同关系居住涉案房屋。三、原告叶梦云无充分证据证明已足额支付购房款。四、即便《房屋买卖合同》真实，但原告叶梦云对涉案房屋在查封前未能及时办理过户登记存在过错。综上，参照《执行异议和复议案件的规定》第28条规定，原告叶梦云不符合一般房屋买受人的法定条件，对涉案房屋不享有物的期待权，不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求应予以驳回。第三人未发表陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告叶梦云依法向本院提交了如下证据：证据一，居民身份证、企业查询信息、结婚证。拟证明原、被告及第三人诉讼主体资格适格。证据二，房屋所有权证书、查询证明。拟证明涉案房屋登记在第三人名下。证据三，《房屋买卖合同》、银行流水、收条、情况说明。拟证明2016年3月29日，原告叶梦云与第三人签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告叶梦云向第三人购买涉案房屋；合同签订后，原告叶梦云依约于2016年3月28日、3月31日、5月3日，通过银行转账方式共计向第三人支付了510000元,2017年6月20日，原告叶梦云通过案外人刘元勇向第三人转付了150000元，第三人也依约向原告叶梦云出具了收条。证据四，物业费收据、证明（二份）。拟证明第三人于2016年4月10日将涉案房屋交于原告叶梦云，原告叶梦云于同年8月29日至今一直在涉案房屋居住。证据五，下陆区法院（2019）鄂0204执恢75号之一公告（以下简称75号之一公告）和（2017）鄂0204民初397号协助执行通知书（以下简称397号协执通知）。拟证明2019年11月4日，下陆区法院发出公告：下陆区法院将对涉案房屋进行评估、拍卖，责令原告叶梦云在公告之日起30日内迁出房屋。后经原告叶梦云查询得知，涉案房屋于2017年4月26日被下陆区法院查封。证据六，执异32号执行裁定、邮政快递详情单。拟证明原告叶梦云于2019年11月11日向下陆区法院就涉案房屋提出执行异议，要求下陆区法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。下陆区法院作出执异32号执行裁定，驳回了原告叶梦云的异议请求。证据七，案外人刘元勇的证人证言。拟证明第三人柯学兵要案外人刘元勇帮他代收原告叶梦云购房余款150000元及原因；案外人刘元勇、第三人和原告叶梦云的关系及150000元是否用现金支付及银行流水反映的取款用途。被告黄石市担保集团、第三人未向本院提交证据材料。本案当事人围绕提交的证据开展了质证，当事人发表质证意见如下：被告黄石市担保集团对于原告叶梦云提交的证据的质证意见为：对于证据一、证据二、证据五和证据六无异议。对于证据三中的《房屋买卖合同》有异议，认为双方交易单价的出售价格低于同期市场价格，如认定该合同真实，合同中明确约定余下150000元，是附条件支付的，即双方办理过户登记后才支付150000元，原告叶梦云放弃期限利益，提前付款行为足以推定过户的请求权，因此涉案房屋过户权在查封前未过户是自身原因；对于银行流水的真实性无异议，但对关联性有异议，认为第一点原告叶梦云提交证据的证明目的是案外人刘元勇在2017年6月20日以大量现金向第三人柯学兵给付是存在可能性的，对此我公司认为尚不证明，但从流水金额来讲，案外人刘元勇长期持续都是以特定金额来取现，仅从这种流水来推定，这种流水一定是有特定用途的，不可能以固定金额持续提取现金放在家里以备用来支付，这不符合常理。该证据与原告叶梦云在执行异议阶段提交的证据相互矛盾。第二点原告叶梦云在执行异议中称案外人刘元勇是在2017年2月8日和2017年2月11日提前提取现金用来支付的，这两种说法明显相互矛盾。第三点从原告叶梦云自认及银行流水中反映，案外人刘元勇与第三人柯学兵之间存在特定的密切关系，据我公司所知是舅舅和外甥的关系，因此我公司认为支付150000元有违常理（已支付）；对于证据四中的物业费收据的关联性有异议，认为对于物业公司而言，业主包括所有权也包括使用人，谁交物业费开谁的名字是很正常的，无法证明原告叶梦云是基于什么原因及具体居住时间，所以我公司认为该证据不能证明居住时间；对于物业公司和社区证明的合法性、真实性有异议，认为根据法律规定，单位证明是一章两签名，真实性异议理由如下：两份证明都记录原告叶梦云于2016年8月29日居住，作为一个公司和居委会面对这么多居民，是怎么知道居住时间是哪一天，故我公司对真实性提出异议；对于证据七有异议，认为案外人刘元勇和第三人柯学兵有亲属关系，与原告叶梦云是商业伙伴关系，其证言的证明力有限。案外人刘元勇一直称是以现金方式给付，并称在农业银行取到200000元，其目的是用于买东西，但只买了一部分，手头上还有一大部分现金，但从银行流水反映2017年4月起到6月期间，案外人刘元勇多次去银行取现，家里有大量现金不用，却去银行取现用于买东西，这一解释明显有违日常法则。第三人未对原告叶梦云提交的证据发表质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告叶梦云提交的证据三中的《房屋买卖合同》来源和形式合法，证据内容真实，与本案事实具有关联性，被告黄石市担保集团虽对该证据虽有异议，但未提交相关证据对其异议予以证实，故本院依法对该证据予以采信；2、原告叶梦云提交的证据三中的银行流水来源和形式合法，证据内容真实，但只有部分银行流水与本案事实具有关联性，故本院依法对该证据部分予以采信。3、原告叶梦云提交的证据四来源和形式合法，证据内容真实，与本案事实具有关联性，被告黄石市担保集团虽对该证据有异议，但未提交相关证据对其异议予以证实，故本院依法对该证据予以采信。4、原告叶梦云提交的证据七中案外人刘元勇的证言来源和形式合法，证据内容部分真实，与本案事实具有关联性，故本院依法对案外人刘元勇的部分证人证言予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，叶梦云通过银行转账向柯学兵支付了40000元。同日，柯学兵出具收条，载明：“收到叶梦云购房定金肆万元整”。2016年3月29日，卖方柯学兵、黄美娇（以下简称甲方）与买方叶梦云（以下简称乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1、乙方同意购买甲方拥有的座落在大冶市××开发区××室房产，建筑面积142.17平方米。2、上述房产的交易总价为：人民币66万元整（大写：陆拾陆万元整），本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币肆万元整，作为购房定金。3、甲乙双方同意以分期付款方式，第一期乙方付购房订金4万元，第二期付购房款30万元，第三期付购房款17万元，余欠款15万元在甲方将房产证办理过户到乙方名下后一次性付清。4、甲方应于本合同签订之日起10天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将房屋的相关费用结清，乙方不承担任何税费等相关费用。合同签订后，叶梦云于2016年3月31日通过银行转账向柯学兵支付了300000元。2016年5月3日，叶梦云又通过银行转账向柯学兵支付了170000元，同日，柯学兵出具收条，载明：“今收到叶梦云购房款拾柒万元整”。叶梦云依约履行了分期付款的前三期付款义务，但柯学兵、黄美娇并未依约将涉案房屋过户到叶梦云名下。另查明，2017年，黄石市担保集团有限公司（以下简称黄石市担保公司）因追偿权纠纷将大冶久和公司、大冶正鑫公司、陈春才、柯学中、柯学兵、黄美娇及陈浪诉至下陆区法院。案件审理过程中，黄石市担保公司向下陆区法院申请财产保全。2017年4月26日，下陆区法院向大冶市不动产登记中心送达（2017）鄂0204民初397号民事裁定书（以下简称397号民事裁定）及397号协执通知书，查封了涉案房屋。2017年12月25日，下陆区法院作出397号民事判决，载明：“一、被告大冶市久和矿业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄石市担保集团有限公司代偿款5158500元、违约金250000元、利息564556.05元，以上合计5973056.05元；二、被告大冶市正鑫矿业有限责任公司、陈春才、黄美娇、柯学兵、柯学中及陈浪各自在最高额6000000元内对被告大冶市久和矿业有限公司的上述债务承担连带清偿责任”。2018年8月9日，黄石市担保公司依据生效的397号民事判决向下陆区法院申请执行。在本案执行过程中，当事人达成了执行和解协议，但被执行人未按执行和解协议履行义务。2019年7月，黄石市担保公司向下陆区法院申请恢复执行，在执行过程中，下陆区法院于2019年11月4日作出75号之一公告，载明：“黄石市担保集团有限公司与大冶市久和矿业有限公司、大冶市正鑫矿业有限责任公司、陈春才、柯学中、柯学兵、黄美娇、陈浪追偿权纠纷一案，本院作出的（2017）鄂0204民初397号民事判决书已发生法律效力。在执行过程中，本院将对被执行人黄美娇名下涉案房屋评估、拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人黄美娇及案外人在公告之日起30日内迁出房屋，逾期不履行的，本院将依法强制执行。如该房屋有优先购买权的承租人，请在公告之日起7日内到本院主张权利，逾期不主张的视为放弃”。下陆区法院依法向叶梦云送达了该公告。后叶梦云向下陆区法院书面提出执行异议，请求下陆区法院停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封手续。2019年7月12日，下陆区法院作出执异32号执行裁定，载明：“驳回异议人叶梦云的全部异议请求”。2020年1月2日，执异32号执行裁定送达给了叶梦云。2020年1月14日，叶梦云因不服执异32号执行裁定，向下陆区法院提出执行异议之诉，请求判如所请。同时查明，1、2019年12月26日，黄石市担保公司更名为黄石市担保集团，类型为其他有限责任公司，经营范围为贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用证担保等。2、涉案房屋目前的登记所有权人为柯学兵、黄美娇，共有情况为共同共有，产权证号分别为大冶市房权证02字第××号、大冶市房权证02字第××号，涉案房屋坐落于大冶市××开发区××室，建筑面积142.17平方米，现已查封。3、2017年8月28日，叶梦云向湖北同惠物业服务有限公司（以下简称同惠物业公司）交了2016年4月10日至2018年4月10日的物业费3659元，同惠物业公司向其出具了收据。2019年11月8日，同惠物业公司出具证明，载明：“兹有叶梦云系东风东路33号江南名居9单元2401室业主。其从2016年8月29日至今一直居住在本小区，特此证明”。2019年11月14日，大冶市东风路街道办事处新冶社区居民委员会出具证明，载明：“兹有我社区居民叶梦云，女，从2016年8月29日至今一直居住在大冶市××东路××湖天下小区××单元××室”。4、中国农业银行的银行流水显示，刘元勇于2017年2月8日、2017年2月11日从该行取款共计150000元。5、柯学兵和黄美娇系夫妻关系。本院认为，根据《执行异议与复议案件的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，原告叶梦云提供的相关证据足以证实其作为买受人已于2016年3月29日在下陆区法院对涉案房屋查封之日2017年4月26日前与被执行人第三人签订了书面《房屋买卖合同》，该书面买卖合同系签约当事人真实意思表示，亦未违反相关法律或行政法规的强制性规定，该书面买卖合同合法有效，被告黄石市担保集团虽对原告叶梦云与第三人签订的《房屋买卖合同》是否客观真实有异议，但未提供相关证据对其异议予以证实，故本院依法对被告黄石市担保集团辩称“原告叶梦云与第三人签订的《房屋买卖合同》是否客观真实存疑”不予支持；然后，原告叶梦云提供的物业费收据、二份证明等证据足以证实其已于2016年8月29日在下陆区法院对涉案房屋查封之日2017年4月26日前入住涉案房屋，根据相关法律规定，拿到涉案房屋钥匙、办理物业的入住手续即可视为原告叶梦云已合法占有涉案房屋，被告黄石市担保集团虽对原告叶梦云居住起始时间及居住涉案房屋基于何种合同关系有异议，但未提供相关证据对其异议予以证实，故本院依法对被告黄石市担保集团辩称“原告叶梦云居住起始时间存疑，且无法证实是基于房屋买卖合同关系而居住涉案房屋，不排除是原告叶梦云是基于租赁、借用等合同关系居住涉案房屋”不予支持；再者，本案中，原告叶梦云已直接支付给第三人涉案房屋价款共计510000元（40000元＋300000元＋170000元），且银行流水及案外人刘元勇的证人证言等证据足以证实原告叶梦云将涉案房屋的余价款150000元支付给案外人刘元勇，并通过案外人刘元勇转付给第三人的事实，故本院依法认定原告叶梦云已按照合同约定向第三人支付了涉案房屋的全部价款660000元（510000元＋150000元），并对被告黄石市担保集团辩称“原告叶梦云无充分证据证明已足额支付购房款”不予支持。再然后，根据相关法律规定，买受人有向被执行人提出办理过户登记的请求等积极行为但非因买受人自身原因未办理过户登记的，可认定符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。本案中，买受人原告叶梦云在购买涉案房屋后向第三人及购房介绍人即案外人刘元勇提出了办理过户登记的请求，但非因买受人原告叶梦云自身原因未办理过户登记。涉案房屋于2017年4月26日被下陆区法院依法查封，原告叶梦云已无法办理过户登记。另被告黄石市担保集团亦未提供相关证据证实原告叶梦云对涉案房屋在查封前未能及时办理过户登记存在过错，故本院依法认定涉案房屋非因买受人原告叶梦云自身原因未办理过户登记，并对被告黄石市担保集团辩称“即便《房屋买卖合同》真实，但原告叶梦云对涉案房屋在查封前未能及时办理过户登记存在过错”不予支持。综上，涉案房屋虽于2017年9月26日被下陆区法院依法查封，且相关诉讼保全中并不存在实体或程序错误，但鉴于原告叶梦云对涉案房屋享有的物权期待权符合《执行异议与复议案件的规定》第二十八条的规定，足以成立能够排除下陆区法院强制执行的情形，故下陆区法院依法应停止对涉案房屋的执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对坐落于大冶市城北开发区东风东路33号江南名居4-9-2401室房屋（产权证号：大冶市房权证02字第××号，大冶市房权证02字第××号）的执行。二、驳回原告叶梦云的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告黄石市融资担保集团有限公司负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。审 判 长  张 蓉人民陪审员  谈金玉人民陪审员  程翠萍二〇二〇年七月十日法官助理冯振宇书记员汤子琴