河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初988号 原告：石家庄华南双辉物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区中华南大街505号华南炭素厂207房间。 法定代表人：赵学辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘博，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张航，河北冀华律师事务所实习律师。 被告：计増利，男，1952年1月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：计晓飞（被告之子），住河北省石家庄市桥西区。 原告石家庄华南双辉物业服务有限公司与被告计増利共有权确认纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄华南双辉物业服务有限公司之委托诉讼代理人刘博、张航，被告计増利及其委托诉讼代理人计晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 涉案房屋坐落于石家庄市华星路以南、规划路以北，所涉土地性质为国有建设用地，使用权人为石家庄市桥西区西三教社区居民委员会。石家庄市桥西区西三教社区居民委员会自1999年起至2017年12月31日期间将涉案房屋所使用的国有建设用地出租给石家庄市华南炭素厂使用。 1999年8月31日，石家庄市华南炭素厂（甲方）与计増利（乙方）签订《双方联建商贸楼合同》，双方约定：同意乙方在甲方地面大门北侧××中××大街路东××层商贸楼（即涉案房屋），产权、所有权归甲方所有；一层、二层自竣工之日起甲方交给乙方使用权，共计916.55平方米（按实际面积计算），期限为8年；自2000年3月1日起至2008年2月底止，第三层使用权归甲方所有。 2017年7月8日，石家庄市华南炭素厂（甲方）与石家庄华南双辉物业服务有限公司（乙方）签订《协议书》，双方约定：由于甲方在经营过程中发生了巨额债务，现乙方将其享有涉案房屋的所有权益及对应的国有建设用地的使用权（使用期限到期日为2017年12月31日）全部转让给乙方。2017年7月20日，石家庄市华南炭素厂与石家庄华南双辉物业服务有限公司进行了权利转移交接，并签订了《权利转移交接协议》。 原告称，其于2017年7月8日接收上述土地和房产后，被告经常到上述房产处打砸房屋、破坏电力设备、干扰租赁商户、滋事打架等，严重阻碍了原告对上述房屋的正常使用，原告因修复电力、清理事端现场、商户退租等造成巨大经济损失，现诉至本院，诉讼请求：1、请求依法确认原告对位于石家庄市桥西区商贸楼房产享有使用权和全部所有权益；2、请求依法判令被告停止对上述房产的侵害并排除妨碍；3、依法判令被告赔偿原告经济损失47万元；4、本案案件受理费由被告承担。 被告辩称，1、根据法律规定，房地产的确权登记及认定的权属是行政主管部门，原告并没有经过有授权机关的确认或者办理过户变更登记手续，涉案房产和土地不是登记在其名下的财产，逾越行政有权机关的确权登记，通过民事诉讼的方式确认对物权享有权利的请求是不能成立的；2、石家庄华南炭素厂与原告于2017年7月8日签订的《协议书》未经资产评估和代表大会的表决同意，违反我国的法律、法规的禁止性规定，且涉案房产未依法登记领取权属证书，法律规定该类房产是不得转让的，故《协议书》属于无效合同；3、石家庄市华南炭素厂是西三教村华南实业的集体企业，该协议没有西三教村村委会，也就是他们的大股东、厂长赵孟军的签字认可，没有依法经过村民代表大会、股东代表大会的通过，也没有依法进行清资核算、评估、招标，未经上级行政主管部门鉴证并报经上级政府批准备案，该协议书不仅无效而且涉嫌侵吞集体资产罪；4、原告的起诉状，歪曲隐瞒了石家庄市华南炭素厂与计增利签订的双方联建贸易楼合同并没有解除这一事实，计增利对涉案商贸楼仍然享有权益的基本事实，石家庄市华南炭素厂与原告签订协议书，没有经过资产权益人被告计增利的同意，属于无效，原告以此协议主张计增利停止侵权，经济损失基础和法律依据不能成立；5、原告没有任何理由和依据侵占商贸楼，且采取一系列违法犯罪活动，企图抢夺霸占商贸楼及财产，原告希望经过法院对他们这个楼进行变相地确权，我们建议法院认真调查，公正审判。 石家庄市华南炭素厂于2010年7月13日出具《证明》，载明：“中华招待所（计増利）租我单位房屋”。2012年10月28日，石家庄市华南炭素厂出具证明，载明：“我厂临中华南大街（505号）门市由计增利租用”。2012年6月27日，中华招待所更名为桥西区利华招待所，负责人由计増利变更为李凤瑞。被告提交的证据显示截止2015年9月29日，计增利以李凤瑞的名义一直向石家庄市华南炭素厂缴纳涉案房屋的房费、电费、水费等费用，并收到石家庄市华南炭素厂出具的收条；被告提交的多份《租赁合同》显示涉案部分房屋先后由计増利以其或李凤瑞名义分别转租给招商银行股份有限公司石家庄分行、石家庄洛杉奇烘焙食品有限公司、石家庄市好利来食品有限公司、河北五羊皇冠贸易有限公司、石家庄新兴药房连锁有限公司、张峰等多个次承租人，被告提交的《租赁合同》的签订日期最晚一份为2017年9月12日。2017年，桥西区利华招待所被查封。 在庭审中，证人赵某（石家庄市华南炭素厂原厂长）陈述：“到期后，和计增利谈，他愿意继续租赁。当时被告赖着不走，2010年以后被告也租用了三层干旅馆。我们当时也不愿意租给他，因为他给的租金太低。2008年-2010年期间被告租赁房屋，也是需要交付租金的，但是租金太低。被告一直拖欠水电费租赁费...，该事项一直由副厂长代管收租金的事情。2012年我就退休了，换了厂长，让他涨租金...2015年搞建设准备拆房，新厂长不干了，授权了林泰公司...，在2017年双辉就正式接手了，由林泰、双辉经营管理期间不清楚计增利实际租赁期限...”。 原告为了证实其主张，提交了《双方联建商贸楼合同》、《协议书》、《权利转移交接协议》、不动产权证书及宗地图、《情况说明》、《证明》、《土地租赁协议》、《土地资源使用协议》、《通知》、《二次通知》、现场照片、被告对商贸楼的破坏侵害视频及图片、举报材料、证人证言等证据；被告为了证实其抗辩意见，提交了《协议书》、《关于侵占集体资产的情况检举》、《双方联建商贸楼合同》、《法定代表人登记表》、《证明》、《收据》、《特种行业许可申请表》、《旅馆业开业检查验收登记表》、《旅馆业档案目录》、公安机关安装治安管理信息系统收据、《消防安全检查意见书》、《旅馆开业检查验收登记表》、《公安机关旅馆业法人治安管理责任状》、《公安机关旅店业年审换证登记表》、《证明》、《个体工商户名称预先核准审核表》、《特种行业申请变更（歇业）申请表》、《法人代表情况登记表》、《个体工商户营业执照》、《房屋租赁合同》、《石家庄市装饰合同书》、收款收据、《立案告知书》、《合作协议》、受案回》、查封申请、查封照片、报案材料、《转让协议》、涉案房屋于2018年4月19日现状照片等证据。 裁判理由和依据 本院认为：关于原告主张使用权，《双方联建商贸楼合同》明确约定自2000年3月1日起至2008年2月底涉案房屋一、二层的使用权人为被告计増利，三层使用权人为石家庄市华南炭素厂，表明石家庄市华南炭素厂与计増利于2008年2月底前就涉案房屋系合作关系。期满之后涉案房屋的使用问题，原告称，2008年2月底期满后被告不再使用涉案房屋，一、二、三层均由石家庄市华南炭素厂使用。被告否认，对此，根据原告申请的证人赵某出庭证言、被告提交的石家庄市华南炭素厂于2010年7月13日、2012年10月28日出具的《证明》等内容能够表明石家庄市华南炭素厂与计増利之间自2008年3月起已由合作关系变更为租赁关系，即石家庄市华南炭素厂让渡其使用权给计増利以获取租金的对价,且该租赁关系已实际履行，故石家庄市华南炭素厂作为出租人已不再享有涉案房屋的使用权、出租权，仅享有涉案房屋的收益权。石家庄市华南炭素厂与计増利之间的租赁关系起始时间为2008年3月，双方未签订书面租赁合同，也未约定明确的租赁期限，即双方之间形成不定期租赁关系。被告基于该租赁关系从原告处获得使用权，原告认为被告不再享有使用权，原告应就双方已经终止租赁关系、以何种方式终止、终止事由、终止时间、终止后果的处理等事实作出合理说明并承担举证责任，现原告未能就其主张的租赁关系终止的相关情况作出合理有据的说明，且现提交的证据不足以证实双方租赁关系已经终止。在此情形下，原告作为石家庄市华南炭素厂权利义务的承继者，主张其对涉案房屋享有使用权，理据不足，本院不予支持。在双方租赁关系未被依法确认终止前，原告所提交证据不足以证实被告存在侵权行为并给其造成了相关经济损失，故原告主张侵权并排除妨碍和经济损失47万元之诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告石家庄华南双辉物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费8350元，由原告石家庄华南双辉物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  魏兰琴 人民陪审员  季艳伟 二〇二〇年七月一日 书 记 员  王天文