四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终897号 上诉人（原审原告）：余小琴，女，1979年5月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：杨洪，四川戎州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏德林，男，1954年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：杨涛，男，1976年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：陈兴云，四川戎城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王均华，男，1987年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人余小琴因与被上诉人苏德林、杨涛、王均华返还原物纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019）川1521民初4579号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 余小琴上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人余小琴的一审诉讼请求或将案件发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定川（2018）宜宾市不动产权第××号专有建筑面积为290.46平方米，系认定事实错误；2.南广供销社系案涉房屋的原所有权人，《土地归还协议》不能证明被上诉人苏德林对案涉房屋合法取得了财产所有权；3.余小琴系案涉房屋的合法所有权人，有权根据《物权法》第34条，向三被上诉人主张返还案涉房屋和赔偿租金损失。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。 杨涛辩称，1.杨涛不是本案的适格被告，上诉人与南广供销社签订了买卖合同，上诉人余小琴基于买卖合同取得了房屋所有权，因此上诉人应向南广供销社主张权利；2.房屋目前的实际占有人是苏德林，苏德林将房屋租给了王均华，因此杨涛不是本案适格被告；3.一审法院在查明本案事实基础上，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。 苏德林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王均华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 余小琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨涛、苏德林、王均华返还余小琴所有的位于宜宾市叙州区（社）88号房屋两间；2.判令杨涛、苏德林、王均华赔偿因其占用余小琴房屋给余小琴造成的损失（损失计算方式为：按800元／月的标准赔偿，自2018年5月7日起计算至二被告返还余小琴房屋之日止，截止起诉之日为12000元）；3.判令杨涛、苏德林、王均华承担本案的诉讼费。 一审法院确认事实如下：2017年1月3日，余小琴作为（乙方）与宜宾市南广供销合作社（以下简称南广供销社）作为（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定将甲方所有的位于宜宾市叙州区（原翠屏区）南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋（房屋所有权证字号：村镇房屋所有权证字第018号、国有土地使用证号：宜宾市国用［2001］字第××号）出卖给乙方，其中，房屋所有权证载明：砖木结构，设计用途为仓库用房，国有土地使用证载明：用途为仓储，使用权类型为征用划拨，使用权面积773.6平方米；合同载明：房屋和划拨土地总价款为人民币190000元，付款方式为一次性支付，乙方已于2017年1月3日前支付完全部付款，交房日期和交证日期为2017年1月3日，甲方保证该房屋产权清楚。南广供销社及负责人黄志刚在该合同上盖章、签字。之后，余小琴以南广供销社未履行办证义务为由，于2018年3月1日经南广镇陈塘关社区人民调解委员会调解，与南广供销社达成人民调解协议书，约定南广供销社于2018年3月10日前协助余小琴办理案涉房屋的不动产权证，余小琴不再追究南广供销社的任何违约责任；该调解协议随后向宜宾市翠屏区人民法院申请了司法确认。司法确认裁定后，经余小琴申请，2018年5月7日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2018）川1502执1163号执行裁定书，裁定将坐落于宜宾市翠屏区南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋的不动产权证［村镇房屋所有权证字第××号，宜宾市国用（2001）字第040507号］转移登记给余小琴所有。2018年8月28日，余小琴取得了案涉房屋即坐落于宜宾市叙州区（原翠屏区）南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋的《不动产权证》（不动产权证号：川（2018）宜宾市不动产权第××号），该证书载明案涉房屋土地使用权面积为567.33㎡、专有建筑面积为290.46㎡。之后，余小琴称自己于2019年7月19日才发现案涉房屋中两间房屋被杨涛、苏德林等占用，现租赁给王均华从事汽车维修经营活动，为此，余小琴以王均华、杨涛等占用案涉房屋发生纠纷向宜宾市叙州区公安局南广派出所报警，该所建议作民事纠纷处理。余小琴遂向法院起诉，并提出如上诉求。另查明，南广供销社系高县南广供销合作社改制后形成；1980年8月2日，高县南广供销合作社（乙方）与高县南广人民公社农机站（甲方）签订地产易换协议，约定“乙方应修房屋甲方应让出靠山脚与乙方连接处，乙方一排……修8间（约34㎡）至农机站方向水井边，离甲方厨房约8米左右，其地产转属乙方所有”；该房屋建成后，南广供销社取得案涉房屋的村镇房屋所有权证书，土地使用类型为划拨。因房屋拆建等因素，2007年1月17日，南广供销社作为乙方与苏德林［曾任南广农（技）机站站长］作为甲方签订地产归还协议，该协议载明：“甲方于1980年8月2日与乙方签订地产易换协议，因宜长路建设甲乙双方不履行原协议，现在双方达成地产归还协议。1、南广镇大石村半坡头社苏德林约70平方米的土地和周边场坝原属甲方所有，当时甲方需要借道乙方通道，故将70平方米土地借给乙方使用，现因宜长路建设甲方无需易换土地，使用乙方通道，故乙方将土地和场坝无偿归还甲方，由甲方享有70平方米土地和周边场坝所有权。2、乙方退还甲方土地，甲方用5000元购买乙方70平方米的平房，甲方享有该平房所有权。3、付款方式：甲方一次性付给乙方伍仟元整。”，同日，南广供销社出具收款单，载明价款单位为南广农技（机）站，缴款人为苏德林，摘要为南广桥头房屋补偿款；苏德林据此一直占有、使用（包括租赁）争议的两间房屋至今。余小琴认可苏德林占有的70平方米房屋包含在宜宾市叙州区（原翠屏区）南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋里面。王均华于2011年左右向苏德林承租上述两间房屋用于经营至今，自2017年起房屋租金为1000元／月。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，但所有权人基于买卖合同取得的物权请求权在主张占有人返还原物时,应审查占有人对房屋的占有是否具有合法性、正当性。本案中，余小琴虽然进行案涉房屋不动产物权登记，但该权利的取得由买卖合同产生，系物权的转让，而基于房屋买卖合同所确定房屋的权利交付义务和实物交付义务是具有关联性和一体性的义务，且余小琴与在南广供销社签订的房屋买卖合同中已经明确约定了上述两项义务，现作为卖方的南广供销社至今未履行实际交付案涉房屋的义务；而余小琴在与南广供销社的房屋买卖合同经人民调解委员会作出人民调解协议书、经宜宾市翠屏区人民法院作出司法确认和执行裁定后进行物权转让登记即权利交付的期间，遗漏买卖合同中已经明确约定的实际交付房屋这一重要义务的约定，自始至终都未取得诉争房屋的占有使用权，该权利应向合同相对方主张。同时，南广供销社在与余小琴签订房屋买卖合同数年之前已经将案涉两间争议房屋包含在与苏德林签订的地产归还协议中，并收取房屋补偿款，苏德林亦不能提供个人作为房屋权利人的证据，但因其具有南广农机(技)站负责人的身份关系，为此，苏德林对房屋的占有行为并非不具有合法性、正当性；即使有其他涉单位财物问题，可另行处理。故对余小琴在未从诉争房屋原所有权人（合同相对方）处获得房屋实际控制权的情况下，直接提出主张苏德林返还原物的诉求，一审法院依法不予支持；同理，王均华系承租人，余小琴对其的诉求也一并不予支持。对于杨涛，余小琴没有证据证明侵犯了案涉权益，故余小琴对杨涛的诉求，一审法院不予支持。综上，苏德林基于与南广供销社签订的地产归还协议对案涉房屋占用、使用并租赁给王均华，因杨涛、苏德林、王均华均非恶意占有人，故对余小琴赔偿损失的诉求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、第二百四十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回余小琴的诉讼请求。案件受理费100元，由余小琴负担。 二审中双方当事人未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，针对上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：杨涛、苏德林、王均华是否应当返还余小琴案涉房屋。 关于争议焦点，余小琴在本案中的诉讼请求为请求杨涛、苏德林、王均华返还案涉房屋，其返还房屋的理由为余小琴已取得案涉房屋即坐落于宜宾市叙州区（原翠屏区）南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋的《不动产权证》，该产权证书的取得系余小琴与南广供销社签订的房屋买卖合同后，余小琴与南广供销社达成人民调解协议书并经司法确认裁定后办理了案涉房屋的《不动产权证》。但经审理查明，南广供销社在与余小琴签订房屋买卖合同数年之前已经将案涉两间争议房屋包含在与苏德林签订的地产归还协议中，并收取房屋补偿款，后苏德林基于该地产归还协议一直实际占有使用至今，苏德林并非非法占有案涉房屋。余小琴与南广供销社签订房屋买卖合同时，南广供销社并未实际占有案涉房屋，且苏德林占有案涉房屋并非无权占有。苏德林基于与南广供销社签订的《地产归还协议》占有、使用案涉房屋至今，余小琴在其未从南广供销社获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人杨涛、苏德林、王均华返还案涉房屋，本院不予支持。 综上所述，上诉人余小琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由余小琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何锡强 审 判 员 越太强 审 判 员 张问桃 二〇二〇年七月十四日 法官助理 罗劲松 书 记 员 赖 秋