北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7672号原告：马根华，男，1965年2月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。被告：北京市龙绍衡商务大厦有限公司，住所地北京市东城区和平里五区18号楼。法定代表人：尹葵，经理。委托诉讼代理人：王炜，男，1972年2月16日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：李学齐，北京市青山律师事务所律师。第三人：龙斌，男，1976年8月19日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。原告马根华与被告北京市龙绍衡商务大厦有限公司（以下简称龙绍衡公司）及第三人龙斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马根华及其委托诉讼代理人赵淑娜，被告龙绍衡公司的委托诉讼代理人李学齐、王炜，第三人龙斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马根华向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金21.07万元；2、判令被告赔偿原告装修损失55万元；3、判令被告赔偿原告逾期利益损失73万元；4、判令被告赔偿原告因资产未能转让造成损失135万元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月29日，在被告的参与下，原承租人北京珍粤轩餐饮管理有限公司、原告和龙斌、被告三方签订《资产交易合同》，原承租人将其所有的所有资产以200万元的价格转让给原告和龙斌，由原告和龙斌继续承租被告的房屋。同时，原告、龙斌和被告签订《龙绍衡大厦租赁合同》，约定原告和龙斌承租被告位于北京市东城区和平里南街五区18号楼龙绍衡大厦第二层全部、一层半部和地下一层的仓库，用于开办餐饮及办公。合同第1.2条约定租赁期限自2014年8月31日至2019年8月30日止，共计5年。第7.10条约定合同期满后双方协商续租期不少于5年。第7.11条约定，合同终止后，被告协助原告以不低于当初转让补偿金即200万元的价格转让第三方。第7.8条约定，合同期内除因不可抗力或出现约定的解除合同内容外，任何一方不得单方面解除合同。合同签订后，原告和龙斌支付保证金30万元和200万元转让费。原告实际使用其中的1295平方米，龙斌使用其中的505平方米。原告花费103万元对其租赁的房屋进行了装修。原告不存在任何违约行为。2019年8月29日，原告通过北京高瞻远资产管理有限公司向被告支付下一期租金303360元。根据租赁合同第1.2条和7.10条约定，租赁合同的期限为5年+5年，涉案租赁合同并未到期。2019年7月30日之后，被告以合同到期为由两次发函要求原告腾退房屋，原告回函告知被告合同未到期，要求继续履行合同，并告知将按照合同约定租金的120%支付续租五年的租金。同年9月2日，被告发出《关于腾退二层房屋的函》，要求立即腾退涉案房屋。这期间被告多次上门清退，导致承租人无法正常使用房屋，承租人于2019年9月2日开始搬家，9月10日搬离房屋。被告单方面解除合同，构成根本违约，给原告造成严重的损失。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告龙绍衡公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告在另案起诉原告，要求原告承担30万元违约金，同时支付房屋占用费108780元，故不应当退还原告保证金。2、租赁合同期满终止，不存在装修损失赔偿问题。原告承租涉案房屋后，拆除了被告原有的经过豪华装修的酒楼，将原有的全套餐饮设备设施拆除废弃，租赁合同终止后，原告不仅没有将场地恢复原状，反而要求被告支付装修损失于法无据，被告保留向原告主张恢复原状的权利。3、双方租赁合同到期终止，被告不存在任何违约行为，原告主张的逾期利益损失不应得到支持。第1.2条明确约定租赁期5年，自2014年8月31日至2019年8月30日。第7.9条并非必须实施的合同条款，而是假设双方均同意续签合同的前提下，对资金增幅和合同期限作出的限制，但合同期满后，被告不同意继续出租。该条并无必须续租的意思表示。龙绍衡大厦是和平里街道办事处、中石化等多家单位联建，自2016年底至今，和平里办事处没有再向被告给予委托授权，且就原告继续承租涉案房屋问题，原、被告均直接向和平里办事处的管理领导请示过并未得到许可。原告租赁涉案房屋后，将该房屋整体出租，严重违反合同约定。4、原告主张的转让费损失不成立。第7.11条中被告仅限于协助义务，无需承担保证责任。原告承租后，将房屋的豪华装修整体拆除改成写字间，因原告的改造导致房屋不存在任何转让的价值。第三人龙斌述称：龙斌与马根华作为承租人共同与原告签订了涉案合同，承租涉案房屋后，龙斌承租使用一层部分用于经营餐饮，剩余部分由马根华承租使用。租赁合同保证金共30万元，其中21.07万元为原告马根华交纳。原告的诉讼请求与第三人无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：2014年7月29日，被告（甲方）与原告马根华、龙斌（乙方）签订《龙绍衡大厦租赁合同》，约定：乙方向甲方承租北京市东城区和平里南街五区18号楼——龙绍衡大厦第二层全部、一层半部（正门西边框以西部门）及地下一层的仓库共计建筑面积约1800平米的场地，和现有的设备设施（以盘点清单为准），用于开办餐饮及办公。租赁期限自2014年8月31日至2019年8月30日，共5年。其中甲方为乙方提供2个月免租期，即2014年8月31日至2014年10月30日，供乙方对承租区域进行改造。乙方承租场地只能作餐饮经营和办公使用，除经甲方书面同意，乙方不得改变其承租场地的用途。租金每年216万元，乙方采用季预付费形式支付，乙方于2014年10月19日前支付第一季度租金54万元，之后应于2015年1月20日前支付下一季租金，合同期内，以此类推。履约保证金30万元，在合同终止或解除前，履约保证金不能用来冲抵房屋租金或其他乙方应向甲方支付的费用。在本合同终止履行并结清双方债权债务后15日内，甲方将履约保证金如数退还乙方。在合同履行过程中因一方违约致使本合同不能履行的，违约一方应向对方承担不低于30万元人民币的违约责任，30万元不足以弥补对方实际损失的，按实际损失赔偿。若因一方违约但不至于造成解除合同的，违约方应向对方赔偿约定的或实际造成的损失。乙方不得将所租用的场地用于餐饮和办公之外的经营项目，未经甲方书面同意，不得将本合同赋予乙方的部分或全部权利转让给他人，或以之提供抵押或担保，但可以与乙方合股或从属关系的第三方共同使用租用场地，否则甲方有权解除合同，且解除合同的通知书送达乙方即可生效。在本合同终止时，乙方享有在同等条件下优先续约权。鉴于本合同乙方为联合承租方式，且承租价格为甲方配套餐饮整体出租价格，合同期内，如联合承租方任何一方无力经营或因其他原因终止合同，另一方无力承接的，则剩余承租方所使用面积按照使用性质及当时市场价进行相应调整。本合同期满后，甲方有权调整租金，但是涨价幅度不得超过原有租金的20%，甲乙双方协商的续租期限不少于5年。诉讼中，双方当事人均认可，租赁合同押金30万元，其中原告分担押金21.07万元、龙斌分担押金89300元。2019年8月30日前的租金马根华均已交纳，未有拖欠，2019年8月29日，原告马根华向被告支付下一期租金，但被退回。原告承租涉案房屋后，将其承租部分转租予北京新美互通科技有限公司（以下简称新美公司）用于办公。庭审中，原告称，双方租赁合同期限为5+5年，租赁期尚未届满，被告单方面解除合同构成根本违约，应当赔偿原告装修费损失51.5万元；原告主张的逾期利益损失为转租的租金差价损失，被告提前解约导致原告无法继续转租获取收益；被告无提供协助转让房屋的义务，应当赔偿资产未能转让造成的损失。对此，被告持答辩意见不同意原告的诉讼请求。另查，被告龙绍衡公司以马根华为被告以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求确认原、被告于2014年7月29日签订的《龙绍衡大厦租赁合同》自2019年8月30日终止；判令马根华向龙绍衡公司支付2019年9月1日至2019年9月12日期间的房屋使用费49903元；判令马根华向龙绍衡公司支付违约金30万元。该案尚在审理中。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。本案的争议焦点系涉案合同是否到期终止。根据涉案合同中“涉案房屋的租赁期限为2014年8月31日至2019年8月30日，共5年，在合同终止时，被告享有在同等条件下优先续约权”的约定，涉案合同的租赁期限应为5年，而合同中关于“合同期满后，原告有权调整租金，双方协商的续租期限不少于5年。”的约定，是对涉案合同期满后双方协商续期租金及续租期限的约定。鉴于涉案合同期满后，双方并未就续租一事协商一致，故本院认定涉案合同已于2019年8月30日到期终止。被告以租赁合同到期要求原告马根华搬离房屋不属于违约行为。马根华所称涉案合同租赁期限尚未到期的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。因双方合同期限届满终止，原告要求被告赔偿装修损失和转租利益损失，于法无据，本院不予支持。关于原告要求赔偿资产转移损失的诉请，原告称找到受让方为北京新美互通科技有限公司，该公司实质仅为转租的次承租人，并非合同约定资产受让方，而双方合同明确约定不允许转租，再者原告也无充分证据证明被告没有为原告资产转让提供协助义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求退还保证金的诉请，根据双方合同约定，租赁合同终止或解除前，履约保证金不能用来冲抵房屋租金或其他应向被告支付的费用，租赁合同终止履行并结清双方债权债务后15天内，被告将履约保证金如数退还原告。现在双方租赁合同已届满终止，虽双方未结清债权债务，但被告已经另案起诉原告解决债权债务清算问题，被告应当将保证金退还原告，故本院对原告的该项请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京市龙绍衡商务大厦有限公司于本判决生效后30日内向原告马根华退还保证金21.07万元；二、驳回原告马根华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14940元，由原告马根华负担13850元（已交纳），由被告北京市龙绍衡商务大厦有限公司负担1090元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年七月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤