北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初280号原告：高森，男，1980年11月2日出生，汉族，中财金控投资有限公司财务总监，住北京市西城区。原告：郭慧臻，女，1982年6月13日出生，汉族，杭州长泰投资管理有限公司副总经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高森（郭慧臻之夫），即原告高森。被告：尹航，男，1967年11月29日出生，汉族，北京市公安局西城分局干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：尹舵，北京格理律师事务所律师。原告高森、郭慧臻与被告尹航房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭慧臻之委托诉讼代理人暨原告高森、被告尹航之委托诉讼代理人尹舵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高森、郭慧臻向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金279.80万元。事实和理由：二原告系夫妻关系。2017年3月12日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买位于北京市西城区丰汇园X号楼XXX号房屋。根据合同约定，被告应于2017年12月31日向原告交房。但合同签署后被告肆意违约，直至2019年6月31日才将房屋交付原告。根据双方协议约定，被告应当按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的违约金。房屋总价款1230万元，被告合计违约天数为455天，共计279.80万元。原告认为，被告行为已构成严重违约，应依法承担责任，故提起诉讼。尹航辩称，本案相关事实已经由生效的(2018)京0102民初15252号民事判决书、(2019)京02民终1390号民事判决书处理，且已通过执行程序履行完毕。被告已根据生效判决向原告交付了涉案房屋，不存在逾期违约责任。合同履约过程中，被告已积极按时履约。在2017年将涉案房屋转移登记给原告，以便于原告能办理抵押贷款给被告尾款。被告给了对方充足的时间办理抵押贷款。只要原告在2017年6月21日到12月31日期间办理完毕银行贷款，向被告交付完购房款尾款，被告自然就可以按照约定在2017年12月31日前交付房屋。但是原告没有积极办理贷款，而是以占用其学区房名额以及伪造户口诈骗等各种理由拖延交付尾款，并找记者进行不实报道，对被告进行投诉，妄图施压要求被告减免尾款。原告还以诉讼方式提出解约退款及违约赔偿等，后其撤诉。撤诉后双方曾有协商，原告的目的就是认为房子买贵了，想以各种不实理由向被告施压，要求减免尾款。双方协商未果，直到2017年12月31日原告仍未支付246万元巨额尾款。被告为了维护自身合法权益，起诉至法院，要求对方履约，支付尾款，并申请对涉案房屋进行诉讼财产保全。在此期间，对方第二次起诉我方，要求交付房屋及违约金。后来两个案子合并审理，由于对方一直没有付清尾款，双方争议进行到了诉讼解决期间，同时也对房屋进行了财产保全，故被告在此诉讼期间也没有向原告交付房屋的可能性，不应承担责任。原告拒不交付巨额房屋尾款，为了防范风险，对方不交付之前，我方可以拒绝交付房屋。即便我方存在先履行的义务，出现了对方拒绝支付尾款的情况，我方可以行使不安抗辩权，在对方未履行付款义务前，中止履行交房义务。我方按照约定，先将房屋过户，并给了原告充足的贷款时间，根据合同约定和二手房市场交易习惯，双方履行义务实际上应该不分先后，即应该同时履行。对方不履行付款义务，我方可以行使同时履行抗辩权，要求对方支付房屋尾款。综上，对方违约在先，拒付房屋尾款，且经法院判决及强制执行程序才履行了付款义务，我方依据不安履行抗辩权和同时履行抗辩权，中止履行交房义务，符合法律规定和正常的交易习惯，不应承担逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：发生法律效力的本院(2018)京0102民初15252号民事判决书、北京市第二中级人民法院(2019)京02民终1390号民事判决书确认了以下基本事实：高森、郭慧臻系夫妻关系。2017年3月12日至2017年5月16日，郭慧臻（买受人、乙方）与尹航（出卖人、甲方）经链家公司居间，签署了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《变更协议书》，约定：甲方将其位于北京市西城区丰汇园X号楼XXX房（以下简称涉案房屋）出售给乙方，该房屋面积是54.2平方米，房屋总价为人民币1230万元；买受人向出卖人支付定金人民币100万元。剩余房款全部或部分通过存量房交易结算资金专用账户划转。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币246万元。乙方于2017年3月12日前将第一笔定金20万元支付给甲方；乙方于2017年4月15日前将第二笔定金80万元支付给甲方；乙方于2017年7月7日前将第一笔首付款210万元通过理房通支付给甲方，将第二笔首付款370万元以建委监管支付的方式支付给甲方；乙方于2017年4月15日前将第三笔首付款300万元以第三方担保支付的方式支付给甲方。甲乙双方同意购房款留存3万元作为户口迁出保证金，留存1万元作为物业交割保证金，该两笔保证金共计4万元由乙方以理房通的方式支付甲方。甲乙双方应当在2017年12月31日前自行办理物业交割手续。甲方确认交易房屋在本合同签署之时为宏庙小学学校的学区房，且约定出卖人应当将交易房屋学区名额在2017年7月30日前空出；若甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的，甲方构成根本违约，应以房屋总价款的20%向乙方支付违约金，并承担乙方支付给居间方的所有费用；甲方逾期交房的，应自合同约定的交付期届满之次日起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金。关于上述买卖合同的履行情况，涉案房屋产权于2017年6月20日过户至高森、郭慧臻名下，但尚未办理交付手续。尹航收到购房款980万元。关于剩余购房款，高森、郭慧臻主张剩余购房款中的4万元已交由第三方机构监管，该4万元系户口迁出及物业交割保证金，因尹航存在根本违约且尚未交付房屋，故高森、郭慧臻不同意支付剩余购房款。关于涉案房屋户籍学籍情况，高森、郭慧臻主张其购买涉案房屋的主要目的在于子女上学，高森、郭慧臻根据尹航提供的虚假伪造的户口信息与尹航签署了合同。在高森、郭慧臻办理户籍迁入手续期间得知涉案房屋户籍上仍然存在正在就读于宏庙小学、西单小学的其它儿童各一名。高森、郭慧臻认为尹航的行为属于欺诈并构成根本违约。……双方确认高森及其子高近藤已于2017年6月21日迁入涉案房屋。高森称涉案房屋上仍存在正在就读宏庙小学、西单小学的儿童各一名。尹航称该两名儿童与其无亲属关系。一审庭审中，高森、郭慧臻称在自己的努力下，其子高近藤已被红庙小学录取。二审诉讼中，高森、郭慧臻补充提交微信截屏复印件，高森、郭慧臻称上述微信系中介公司工作人员向其发布的房屋买卖信息，从上述信息中可见有占用学籍资格的房源价格比没有占用学籍资格的低50-100万。对上述微信截屏内容，尹航称真实性及证明内容其均不能认可。2018年9月10日，本院作出(2018)京0102民初15252号民事判决书，判决如下：“一、自本判决生效之日起七日内，高森、郭慧臻支付尹航剩余购房款2460000元。二、自本判决生效之日起七日内，尹航将北京市西城区丰汇园X号楼XXX号房屋腾空交付高森、郭慧臻。三、驳回高森、郭慧臻的其他诉讼请求。四、驳回尹航的其他反诉请求。如果高森、郭慧臻未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”高森、郭慧臻不服该判决，提起上诉。2019年2月28日，北京市第二中级人民法院作出(2019)京02民终1390号民事判决书，驳回上诉，维持原判。双方当事人未提供相反证据足以推翻上述生效裁判，本院对以上已查明事实予以确认。另查明，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》（以下简称房屋买卖合同）第六条约定，出卖人应当按照……约定时间或约定条件：2017年12月31日前将该房屋交付给买受人。第七条约定，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。房屋买卖合同、补充协议及变更协议书还约定，甲乙双方应于2017年6月19日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币2460000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给出卖人。前述案件诉讼过程中，针对尹航提出的保全申请，本院于2018年6月21日作出了(2018)京0102民初15252号民事裁定书，裁定查封高森、郭慧臻名下的涉案房屋。前述判决书生效后，经本院强制执行，高森、郭慧臻向尹航支付了剩余购房款246万元，尹航亦已将涉案房屋交付高森、郭慧臻。本院认为，高森、郭慧臻与尹航签订的房屋买卖合同及其补充协议、变更协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方当事人均应依约行使权利、履行义务。高森、郭慧臻曾提起诉讼，以尹航构成欺诈并根本违约为由要求尹航支付违约金246万元，尹航亦曾提起反诉要求高森、郭慧臻支付购房款250万元及利息。相关判决生效后，高森、郭慧臻提起本案诉讼，以逾期交房为由要求尹航支付违约金279.80万元。本案的争议焦点在于尹航是否需承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，房屋交付时间为2017年12月31日前，而对于高森、郭慧臻支付剩余购房款的时间，约定并不明确。但结合合同约定的办理贷款申请时间2017年6月19日以及相关条款来看，剩余购房款246万元拟采用贷款方式支付，贷款未获批准则由买受人以现金形式支付给出卖人，而协议约定的房屋交付时间为2017年12月31日，远远晚于约定的办理贷款申请时间2017年6月19日，因此，结合相关条款、合同的性质和目的、习惯以及诚信原则，剩余购房款的支付应不晚于房屋的交付。即使双方的履行顺序孰先孰后无明确约定，亦无法得出尹航交付房屋义务在先的推定。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故在涉案房屋的所有权已按照合同约定于2017年7月12日前办理了转移登记的情况下，高森、郭慧臻以其行为拒绝支付剩余购房款，则尹航有权拒绝继续履行交付房屋义务。在前判已经对双方的义务指定了履行期限的情况下，双方当事人均应按照生效判决指定的期间履行各自的义务。逾期未履行的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。原告主张的逾期违约金在迟延履行期间的部分实际属于迟延履行金。在原告未就迟延履行造成具体损失提交证据的情况下，结合本案具体情况，本院酌情确定迟延履行金数额为3万元。原告主张的逾期交房违约金中合理部分，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告尹航向原告高森、郭慧臻支付逾期违约金3万元；二、驳回原告高森、郭慧臻的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14592元，由原告高森、郭慧臻负担14436元（已交纳），由被告尹航负担156元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年七月二日法官助理 肖彦青书 记 员 胡玉亚