上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初7009号原告(反诉被告)：胡井晓，男，1980年12月28日出生，汉族，住上海市锦秋路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)：胡挺，男，1975年7月13日出生，汉族，住上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号XXX室。上列两原告共同委托诉讼代理人：张炯骅，上海九泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海能志餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区蕰川路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：詹政龙，总经理。委托诉讼代理人：王琼，上海宇钧律师事务所律师。第三人：上海辉罗置业有限公司，住所地上海市宝山区美健路XXX号。法定代表人：方轶群，董事长。委托诉讼代理人：高珊珊，公司员工。原告(反诉被告，以下简称“原告”)胡井晓、胡挺与被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海能志餐饮管理有限公司(以下简称“能志公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告能志公司向本院提出反诉，本院予以受理。审理中，本院依法追加上海辉罗置业有限公司(以下简称“辉罗公司”)作为第三人参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡井晓、胡挺的共同委托诉讼代理人张炯骅，被告能志公司的委托诉讼代理人王琼，第三人辉罗公司的委托诉讼代理人高珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡井晓、胡挺向本院提出诉讼请求：1、判令胡井晓、胡挺与能志公司之间的房屋租赁关系于2020年3月31日解除；2、能志公司支付装修期使用费58,856.46元、违约金83,193元、律师费10,000元、诉讼保全保险费1,500元，共计153,549.46元；3、能志公司按照每日1,823.4元向胡井晓、胡挺支付自2020年4月1日至恢复房屋原状实际归还房屋之日止占用使用费。事实和理由：2018年9月7日，辉罗公司与能志公司签订房屋租赁合同，约定，能志公司承租上海市宝山区美兰湖路XXX号XXX号楼第一层编号101-1商铺(以下简称系争房屋)从事餐饮，租期为36个租赁月度，交付日为2018年11月1日，计租期从2019年1月1日起；按月固定租金方式支付租金，每三个月为支付周期，先付后用；能志公司应在租赁期届满或提前终止后当日返还商铺，能志公司擅自退租的，视为放弃租赁保证金所有权，辉罗公司不予返还，并要求能志公司承担装修期间的使用费，同时还应按月租金的三倍支付违约金。2019年7月，辉罗公司将系争房屋出售给胡井晓、胡挺。2019年10月21日，胡井晓、胡挺与辉罗公司、能志公司三方签订房屋租赁合同转让协议，约定2019年10月1日起，辉罗公司在租赁合同项下出租人权利义务转让至胡井晓、胡挺享有及履行，能志公司在租赁合同项下权利义务由其继续享有履行。2020年3月期间，胡井晓、胡挺与能志公司就协商解除租赁关系无果，故胡井晓、胡挺提出上述诉请。被告能志公司反诉并辩称，同意解除租赁合同，不同意其余诉讼请求。理由如下：1、能志公司于2020年2月底3月初提出解除租赁关系，同意双方之间的租赁关系于2020年3月31日解除。2、能志公司提出解除租赁关系系不可抗力因素导致。2020年1月25日上海市政府发布疫情措施，整个商场处于封闭状态，能志公司无法履行合同内容，合同目的无法实现。3、租赁合同并未约定装修期是出租方对承租方进行免租，且与胡井晓、胡挺之间的约定应是自转让之日起，不应包含原租赁期间的占有使用费，故不同意支付装修期使用费。4、能志公司不存在违约行为，不应承担律师费、保全保险费。5、能志公司于2020年3月底搬离系争房屋，胡井晓、胡挺最晚于4月9日收到系争房屋钥匙，不存在占有使用费。并反诉要求：1、判令胡井晓、胡挺返还租赁保证金83,193元、物业管理费保证金9,483元；2、判令胡井晓、胡挺支付律师费10,000元。原告胡井晓、胡挺针对反诉辩称，不同意能志公司的全部反诉请求。能志公司辩称的不可抗力并不能导致租赁合同无法继续履行，双方之间的合同期限长达三年，将近两年尚未履行，本次疫情对后续租赁关系不会有任何影响。第三人辉罗公司述称，对本诉和反诉请求均无意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年9月7日，辉罗公司(出租方、甲方)与能志公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积按套内建筑面积126.45平方米计。乙方租赁该商铺经营仅作餐饮用途，经营业态为奶茶。租赁期限为36个租赁月度，计租日从最迟开业日即2019年1月1日开始计算，商铺交付日为2018年11月1日。甲方给予乙方的装修期为61日，自该商铺实际交付之日起算，在装修期内，乙方除需缴纳租金外，还需缴纳装修管理费、垃圾清运费、装修保证金、水费、电费等公共事业费。租金计算方式为月固定租金，其中2019年1月1日至2019年12月31日的日固定租金为6.8元/平方米/日、月固定租金为26,154元，2020年1月1日至2020年12月31日的日固定租金为7.21元/平方米/日、月固定租金为27,731元；按先付后用原则，每三个月为一个支付周期。租赁保证金83,193元，乙方须于签订合同后7个工作日内向甲方指定的物业管理公司支付物业管理费保证金9,483元。物业管理费按照租赁面积每平方米每月25元计算，每月3,161元。合同第10.1条约定，除甲乙双方签订续租协议外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后当日内返还该商铺，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金(日租金按本合同解除前乙方已经支付的最高月的日均租金标准进行计算)的2倍向甲方支付该商铺占用期间使用费。合同第10.2条约定，无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该商铺进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该商铺恢复至该商铺交付时本合同附件2所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或商场管理公司和/或物业管理公司验收认可，并按合同约定结清所有应付款项。乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该商铺进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求。合同第14.3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方支付装修期的使用费[等于(第一租赁年日租金+日物业管理费)×实际装修期天数]，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的三倍向甲方及物业管理公司支付违约金(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3，两者取高)，此外，乙方不承担其他的违约责任。合同第14.6条约定，本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等。合同第15.1条约定，双方确认，在下述情况下，甲方不承担任何责任，且本合同项下之租金及其他费用不得减免或中止支付：租赁期内，该商铺的水、电、煤气、通讯及其他服务非因甲方原因(包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等)或因甲方或商场管理公司履行管理职责，维修养护、抢修商场的公用部分、共用设备设施停止供应或该项目的任何公共设施非甲方原因(包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等)停止运作。后双方签订商铺交付确认书，确认商铺交付确认书签署之日即自2018年11月1日，辉罗公司正式移交且能志公司正式接收租赁场所，装修期自2018年11月1日之日起61天。2019年10月21日，辉罗公司(甲方、原出租人、出卖人)、能志公司(乙方、承租人)与胡井晓、胡挺(丙方、买受人)签订《房屋租赁合同转让协议》，约定，鉴于甲乙双方就系争房屋签订租赁合同，甲丙双方于2019年7月12日就系争房屋签订商品房买卖合同，甲乙丙三方同意自转让日2019年10月1日起，甲方将其在租赁合同项下出租人的权利义务转让至丙方享有及履行，乙方于租赁合同项下的权利义务由其继续享有及履行。2020年3月12日，能志公司向胡井晓、胡挺出具商洽函，载明，由于疫情来势凶猛，国家发布疫情防控有关政策，鉴于不可抗力的客观情势，加之每况愈下的经营状况，现决定于2020年3月31日终止原合同。胡井晓、胡挺表示于2020年4月13日收悉该函件。审理中，胡井晓、胡挺表示经协商，2020年4月13日能志公司将房屋钥匙交给隔壁店铺，并提供微信聊天截图证明，其中2020年4月12日的聊天记录中显示钥匙给潘小姐了。能志公司对该聊天记录真实性认可。同时，能志公司为证明疫情造成合同无法继续履行，向本院提供上海市政府网站发布的文件，其中2020年1月25日发布的文件中载明，全力做好口罩、药皂、消毒液等防护用品和主副食品的市场保供工作，加强对商业设施、菜市场等场所的日常消毒和卫生管理；2020年3月23日发布的文件中载明，我市自3月3日起已无新增本地确诊病例，市政府决定自3月24日起，将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，胡井晓、胡挺与能志公司均确认租金付至2020年3月31日。胡井晓、胡挺表示租赁保证金83,193元现由其保管，物业管理费保证金是付给物业公司，胡井晓、胡挺对此不知情。能志公司表示物业管理费保证金是支付给物业公司，物业公司并未退还。审理中，能志公司表示自2020年1月25日之后有一个半月至两个月的时间处于关闭状态，后来三月中旬店铺开门营业过，双方也在洽谈退租事宜。胡井晓、胡挺表示，能志公司于2020年2月15日起恢复正常经营。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同转让协议》的约定，辉罗公司将其在租赁合同项下出租人的权利义务转让给胡井晓、胡挺，故胡井晓、胡挺作为系争房屋出租方与能志公司建立了房屋租赁合同关系。现能志公司以新冠肺炎疫情系不可抗力导致其无法继续履行合同为由提前退租。本院认为，涉及新冠肺炎疫情的合同纠纷案件，在合同履行问题上，应当综合考虑当事人的约定、疫情发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素。能志公司承租系争房屋用于奶茶经营，因疫情原因能志公司利用系争房屋确实受到了影响，然根据上海市政府相关文件显示，2020年3月疫情已得到有效控制，不存在合同目的无法实现或者继续履行合同对能志公司明显不公的情形。故本院认为，能志公司发函要求解约系其根据自身经营情况自行作出的经营决定，不适用不可抗力条款免责。能志公司在租赁期内提前退租，根据合同约定构成违约，现胡井晓、胡挺起诉要求确认其与能志公司之间的租赁关系于2020年3月31日解除，能志公司对此亦表示同意，本院予以确认。对于胡井晓、胡挺要求能志公司恢复原状并支付相应使用费的诉请，本院认为，合同解除后，能志公司应及时与胡井晓、胡挺办理房屋交接手续。能志公司自称于2020年3月底搬离系争房屋，但未能提供证据证明。而根据胡井晓、胡挺提供的微信聊天记录显示，能志公司于2020年4月12日交付房屋钥匙，故本院认定能志公司返还系争房屋的时间为2020年4月12日。考虑到能志公司系根据合同约定的经营用途对房屋进行装修，并不构成对房屋的破坏，且经双方协商已完成系争房屋交接，而胡井晓、胡挺亦未举证证明对于能志公司按现状返还房屋表示过反对。现胡井晓、胡挺要求能志公司恢复原状，不予支持。对于胡井晓、胡挺主张合同解除后占用期间的使用费，本院予以准许。至于使用费金额，本院根据公平合理原则，综合考虑合同实际履行情况、违约方过错程度及守约方实际损失，酌情确定能志公司应支付2020年4月1日至2020年4月12日期间的占有使用费7,500元。关于装修期使用费，根据租赁合同约定，能志公司擅自退租的，需支付装修期的使用费。本案中，虽因能志公司提前退租导致合同解除，考虑疫情对能志公司使用系争房屋的影响，且部分装修的可利用性，故胡井晓、胡挺要求支付装修期的使用费的主张，本院不予支持。根据租赁合同约定，能志公司擅自退租的，已付的租赁保证金不予返还，还应按月租金及物业管理费的三倍支付违约金。本院认为没收租赁保证金及支付违约金均是能志公司提前解约的违约责任，鉴于胡井晓、胡挺已实际收回系争房屋，能志公司已支付疫情期间的租金等本案实际情况，本院认为胡井晓、胡挺再没收租赁保证金已足以弥补因能志公司提前解约而遭受的损失。故对于胡井晓、胡挺主张解除合同违约金83,193元的诉讼请求，本院不予支持。同理，对于胡井晓、胡挺主张的律师费及保全保险费损失，本院亦不再支持。关于物业管理费保证金，本院认为，根据能志公司陈述物业管理保证金支付给了物业公司，因物业管理保证金收取的主体系物业公司，且与物业费相关，能志公司要求胡井晓、胡挺返还于法无据，本院难以支持。至于能志公司主张的律师费损失，如上所述，能志公司作为违约方，要求胡井晓、胡挺赔偿律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)胡井晓、胡挺与被告(反诉原告)上海能志餐饮管理有限公司就上海市宝山区美兰湖路XXX号XXX号楼第一层编号101-1商铺建立的房屋租赁合同关系于2020年3月31日解除；二、被告(反诉原告)上海能志餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)胡井晓、胡挺支付2020年4月1日至2020年4月12日期间的占有使用费7,500元；三、原告(反诉被告)胡井晓、胡挺没收被告(反诉原告)上海能志餐饮管理有限公司已付租赁保证金83,193元，不予返还；四、驳回原告(反诉被告)胡井晓、胡挺的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海能志餐饮管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,685元，由原告(反诉被告)胡井晓、胡挺负担651元，被告(反诉原告)上海能志餐饮管理有限公司负担1,034元；反诉案件受理费1,068元，由被告(反诉原告)上海能志餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二〇年七月二十二日法官助理 汤 娜书 记 员 施梦婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。