福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2770号 原告：厦门建昌房地产开发有限公司，住所地厦门市集美区杏林杏北路19号2楼。 法定代表人：林志钢，执行董事。 委托诉讼代理人：周敏超，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈勖，福建联合信实律师事务所实习律师。 被告：钟贻飞，男，1962年11月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门建昌房地产开发有限公司（以下简称“建昌房地产公司”）与被告钟贻飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周敏超，被告钟贻飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建昌房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告租金、水电费人民币143262元（其中租金人民币148779元、水电费人民币14483元，被告已经支付了20000元，合计人民币143262元未支付）；2.被告立即支付原告资金占用利息的损失人民币6327.50元（利息从2019年8月1日计算，以本金人民币143262元为基数，按照年利率6%计算至实际还款之日止，暂计至2020年4月22日为人民币6327.50元。）；3.被告立即支付原告违约金人民币78399元（违约金数额相当于三个月租金）［以上三项暂合计为人民币227988.5元整］；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：ｊｃ2014122701），约定将原告位于厦门市集美区房屋出租给被告，用于经营红木家具，租赁期自2015年1月1日起至2019年12月31日止。租金按建筑面积计算，每年递增6%,2019年1月1日至2019年12月31日为26133元每月。在承租期间，被告应自行承担因使用租赁物所应交纳的物业管理费、公共维修基金、公摊水电费及其经营有关的一切规定税费等。合同第十二条明确约定，出租方和承租方任何一方对于合同的争议，如不能协商达成一致，任何一方均有权依法向租赁物所在地即厦门市集美区人民法院起诉。合同签订后，原告将租赁物按约定交付给被告并履行了合同中约定的各项义务。然，被告并未依约履行合同义务，逾期支付租金及水电费。截止2019年6月30日，被告累计拖欠租金人民币122646元未付；截止2019年5月31日，被告累计拖欠水电费人民币11557元未付。2019年6月28日，原告向被告发送《催交租金通知函》，明确要求被告支付拖欠的租金水电费，并告知被告原告依约享有的合同解除权。同日，被告签字确认收到《催交租金通知函》且并无异议。然，被告收到原告发送的《催缴租金通知函》后，并未履行租金水电费的付款义务。被告一直占有并实际使用租赁房屋至2019年7月31日，未经原告同意，搬离租赁房屋。截止被告搬离，新增2019年7月份的租金为26133元；2019年6月、7月的水电费为2926元。被告擅自解除合同且拖欠租金已经构成违约，应按照合同约定支付原告相当于三个月租金的违约金。双方对账后至原告起诉，被告仅向原告支付费用人民币2万元。被告的行为严重侵犯了原告的利益，故原告依法特向贵院起诉，请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益。 被告钟贻飞辩称：1.原告强迫被告搬离房屋，并非被告主动搬离；2.2019年6月下旬，原告与被告签订一份由原告持有的结算单。被告签字后，原告将案涉房屋停电，被告几日后向原告支付20000元，此后再未向原告支付任何款项。3.被告确认欠付租金，但对金额不能认可，并且对原告的第二、三项诉讼请求不予认可。被告有押金20700元在原告处，应予抵扣。且原告多算2019年7月份的租金28000元，应予以扣除。 本院经审理查明，认定事实如下：2014年12月27日，以原告建昌房地产公司作为出租方（甲方），被告钟贻飞作为承租方（乙方）签订了合同编号为ｊｃ2014122701的《房屋租赁合同》，其中载明：第二条租赁物基本情况：甲方同意根据本合同之规定将位于中国福建省厦门市集美区（简称租赁物），建筑面积约690㎡，按现状出租给乙方，乙方已进行了实地考察，并对该租赁物面积及周边环境之现状进行了充分了解后愿意承租该租赁物，用于经营红木家具；第三条租赁期限：1.双方同意，租赁期自2015年1月1日起至2019年12月31日止。第四条租金及其他：1.租金：（1）本合同租金按建筑面积计算,合同第一年租金30元／月／㎡,每年递增6%。乙方应该根据不同的计租期间（受限于租赁期限）按相应的租金标准向甲方支付租金。租金标准如下：计租期间2015年1月1日起至2015年2月28日，租金0（人民币元）／月；2015年3月1日起至2015年12月31日，租金20700（人民币元）／月；2016年1月1日起至2016年12月31日，租金21942（人民币元）／月；2017年1月1日起至2017年12月31日，租金23259（人民币元）／月；2018年1月1日起至2018年12月31日，租金24654（人民币元）／月;2019年1月1日起至2019年12月31日，租金26133（人民币元）／月；（2）租金按每三个月缴交一次,首期租金于本合同签订当日内交清,除首期租金外,每期租金在该期开始的前15日交清,遇法定节假日顺延；2.保证金：乙方应在签订合同当日向甲方交付相当于一个月租金的保证金，即人民币20700元整。租赁期间乙方不得将保证金抵偿租金及其他应付款项,合同期满后，双方共同查验该租赁物,若无缺损,同时乙方若无违约，甲方将在15个工作日内将保证金无息退还乙方；若该租赁物有缺损或乙方有未缴清费用的，则乙方所应承担的费用、赔偿金及欠缴的租金将从乙方保证金中抵扣。如乙方在租赁期限内有违约行为的,则乙方无权要求退还保证金，并应按照本合同约定承担其他违约责任。3.费用：（1）在承租期间,乙方应自行承担因使用租赁物所应交纳的物业管理费、公共维修基金、公摊水电费及与其经营有关的一切规定税费等。（2）乙方独立使用的水、电、煤气、通讯等公用事业服务发生的费用及与乙方经营有关的其他费用由乙方自行负担,乙方应在公用事业服务供应商规定的期限内交纳该等费用。如该等费用系由甲方代收代缴的,乙方应在甲方规定的期限内交纳该等费用；第九条合同的解除：1.本合同生效后,双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金（以擅自解约时当月租金标准计算）的违约金；2.有下列情形之一，甲方有权解除合同，乙方应承担相当于三个月租金（以解约当月租金标准计算）的违约金，如由此造成甲方的损失超过了上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失。双方一致确认，甲方解除合同后至甲方将该标的物另行出租之日止的租金损失为甲方的实际损失，租金损失计算标准按照本合同同期标准计算。（1）乙方逾期支付租金超过15天或乙方逾期支付本合同第四条除租金之外的其他费用达15天以上的。第十二条争议解决：本合同如与《中华人民共和国合同法》有不符之处，以《中华人共和国合同法》为准，出租方和承租方任何一方对于合同的争议，如不能协商达成一致，任何一方均有权依法向租赁物所在地人民法院起诉。 2019年6月28日，原告向被告发送《催交租金通知函》，其中载明：钟贻飞与我司于2014年12月27日签署《房屋租赁合同》，约定由钟贻飞承租我司位于厦门市集美区的租赁物，用于经营红木家具。租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定租金按照每3个月缴交一次，每期租金在该期开始前30日交清。我司已经将租赁物交付给钟贻飞并按照合同约定履行各项义务。然钟贻飞在合同履行过程中,并未依约履行。多次拖欠租金、水电费等超过30天，截止本函发送之日,贵司仍存在逾期未缴纳租金的行为,具体如下：1.截止2019年6月30日，拖欠租金122646元未付。2.截止2019年5月31日，拖欠水电费11557元未付。根据《房屋租赁合同》第九条第2款第（1）项的约定，如贵司逾期支付租金超过30天或者逾期支付本合同第四条除租金之外的其他费用达30天以上的，我司可解除合同。截止本函发送之日，贵司逾期支付租金已经超过30日。鉴于贵我双方的友好合作关系,我司特函告贵司如下：请贵司在2019年6月30日之前将所欠租金水电费合计人民币134203元及其它费用结清，逾期结清的，我司将行使合同解除权，解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》，届时，贵司除应交纳所欠租金及费用外，还需根据《房屋租赁合同》承担违约责任。该函回执处载明：钟贻飞已经于2019年6月28日收到以上《催交租金通知函》被告在回执处签名并捺印。 建昌房地产公司系讼争房屋的所有权人。 庭审中，建昌房地产公司确认钟贻飞已经按照合同约定支付保证金20700元，并于2019年6月28日后支付租金20000元。原、被告双方确认钟贻飞于2019年7月31日搬离讼争房屋。 被告当庭陈述：“合同解除时间是2019年6月28日，原告给我停电的时候就解除了。2019年7月十几号，原告叫我搬走，我实际是2019年7月31日搬离”。 以上事实有原告提供的房屋租赁合同（合同编号：jc2014122701）、催缴租金通知函、厦地房证第00198448号厦门市土地房屋权证以及原、被告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系因欠缴租金引发的房屋租赁合同纠纷。讼争房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于租赁合同的解除，被告主张原告于2019年6月28日对讼争房屋停电，讼争租赁合同于2019年6月28日解除，原告主张被告2019年7月31日搬离讼争房屋，系擅自解除租赁合同。本院认为结合《催交租金通知函》中原告向被告的函告内容、被告关于签完通知函当日原告对其店面停电且原告让其搬离的陈述以及2019年7月31日被告从原告处搬离的事实，本院确认讼争租赁合同于2019年7月31日解除，解除系因被告拖欠租金，原告行使解除权。关于欠缴的租金。根据《催交租金通知函》中所载明的内容，本院确认被告尚欠原告截至2019年6月30日的租金122646元、截至2019年5月31日的水电费11557元。因被告于2019年7月31日搬离讼争房屋，故被告还需向原告支付2019年7月1日至2019年7月31日的租金26133元。根据双方签订的房屋租赁合同第四条第二款保证金的约定：若该租赁物有缺损或乙方有未缴清费用的，则乙方所应承担的费用、赔偿金及欠缴的租金将从乙方保证金中抵扣，故被告主张其缴交的保证金20700元应在租金中抵扣，本院予以支持。结合被告于2019年6月28日之后支付原告租金20000元的事实，本院确认被告还需支付原告租金共计108079元（122646元+26133元-20700元-20000元）。关于欠缴的水电费，根据《催交租金通知函》中所载明的内容，本院确认被告尚欠原告截至2019年5月31日的水电费共计11557元。原告主张被告应支付2019年6月和7月的水电费2926元，但并未提交有效证据予以证明，本院不予支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据《房屋租赁合同》第九条第二款的约定，被告逾期支付租金已超过15天，原告有权解除合同，被告应承担三个月租金78399元的违约金。原告主张被告承担78399元的违约金过分高于原告的损失，故本院酌情确认违约金为原告一个月的租金损失26133元。关于资金占用利息损失。被告逾期向原告支付租金和代垫的水电费，必然给原告造成利息损失，原告主张被告应按年利率6%支付利息损失，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、六十四条、之规定，判决如下： 一、被告钟贻飞应于本判决生效后十日内向原告厦门建昌房地产开发有限公司支付租金108079元、水电费11557元； 二、被告钟贻飞应于本判决生效后十日内向原告厦门建昌房地产开发有限公司支付逾期付款利息（利息以119636元为基数，按照年利率6%，自2019年8月1日起计算至实际还款之日止）； 三、被告钟贻飞于本判决生效后十日内向原告厦门建昌房地产开发有限公司支付违约金26133元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4720元，减半收取2360元，由原告厦门建昌房地产开发有限公司负担851元（已预缴），由被告钟贻飞负担1509元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审判员 庞 敏 二〇二〇年七月十七日 书记员 王玉霞 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。