江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初929号 原告：温芳秀，女，汉族，1990年5月30日生，住江西省赣州市石城县。 委托代理人：吴朝文，男，汉族，1990年8月8日生，住江西省赣州市石城县，系温芳秀之夫，代理权限：特别授权。 被告：赣州方基置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区金岭路北侧方基塞纳春天16-18栋1号商铺，统一社会信用代码：91360700778842313H。 法定代表人：赖桥水，系该公司董事长。 委托代理人：欧阳树华，广东华商（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告温芳秀与被告赣州方基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告温芳秀及其委托代理人吴朝文，被告赣州方基置业有限公司的委托代理人欧阳树华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2017年5月15日签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价311846元购买被告开发的方基塞纳春天三期3栋17A04室房屋，被告于2017年8月19日交付房屋；合同第二十条第（二）项约定：该房屋交付之日起270日内办理该房屋所有权的转移登记，因出卖人的责任，原告未能在270日内取得该商品房的所有权证书的，自期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之壹点五的的违约金。合同约定：交付房屋时，相关设施设备交付条件包括用电纳入城市供电网络并正式供电，包括室内对讲系统、物业监控系统，用电按一户一表接入供电公司公用变压器。合同签订后，原告按约定向被告付清了房屋总价款，被告实际于2017年8月19日向原告交付了房屋。但因被告未向政府补交土地出让金、未办理房屋初始登记等原因，原告于2019年7月9日取得所购房屋的所有权证书，且所购房屋的用电目前仍然使用建筑工地临时用电，未依合同约定按一户一表接入供电公司公用变压器，纳入城市供电网络，室内对讲系统、物业监控系统也未安装完成交付使用。此外，新都汇3号楼规划有5部电梯，属于3号楼全体业主的公共设施，但目前被告将2部电梯单独向3号楼内的威斯汀国际酒店（仅有6层客房）提供，其他楼层的400多户业主无法使用该两部电梯，出入极为不便，被告的行为已构成违约，应承担支付违约金，继续履行债务等法律责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，1.判令被告向原告支付逾期取得不动产权证书违约金（自2018年5月16日起至2019年5月6日，违约时间共计355天，以全部购房价款311846元按日计算万分之壹点五的违约金共计16606元）；2.判令被告办理所购房屋用电纳入城市供电网络手续（一户一表接入供电公司公用变压器）；3.判令被告开放3号楼所有电梯给全部业主使用；4.购买时被告宣传为40年产权商业公寓，现不动产被办理为70年产权住宅公寓，存在被告欺骗原告。商改住后，被告应补偿商业高于住宅房价差额；银行货款按着商业货款，补偿商业性质货款与住宅性质货款利息（2017年5月贷款155000元，住宅贷款利率为4.9%商业公寓贷款利率为5.39%，补偿10年贷款利息差额4472元；）；占用购房指标给予补偿（现需购房已为第二套住宅，商贷利率由首套5.88%提高为6.125%；且被赣州市限购；首付由2成提高至5成，合计赔偿总额29000元；补偿商业和住宅的契税相差的税点；按住宅标准管道燃气安装到户；物业管理费标准调整为住宅收费标准；5.本案诉讼费由被告承担。 被告赣州方基置业有限公司辩称，一、原告要求答辩人支付逾期取得不动产权证的违约金没有事实依据及法律依据，依法应当驳回。（一）答辩人无需对案涉房屋的不动产权证的逾期办理承担任何责任。1.原告迟迟未交相关办证的材料至答辩人，案涉房屋逾期办证系因原告原因导致。答辩人多次催告原告，要求原告按要求提供办证的相关材料，包括但不限于原告身份证复印件、契税发票原件、缴交住宅专项维修基金凭证、《销售不动产统一发票》等资料，但原告直至2019年3月27日才交齐办证的资料，案涉房屋的不动产权证的逾期办理系因原告迟延提交资料导致，应由原告自行承担责任。2.案涉房屋不动产权证的办理并非答辩人的法定或约定义务，答辩人对此不承担任何责任。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定：“1.双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；2.买受人自行办理该商品房建设用地使用权登记”，答辩人根据合同约定仅需与原告共同申请办理房屋所有权转移登记，而建设用地使用权登记由原告自行办理。现因国家政策的变化，导致房屋所有权证、建设用地使用权证、契证三证合为不动产权证，但需注意的是办理不动产权证并非答辩人的法定或约定义务，况且合同约定系由答辩人与原告共同办理房屋所有权转移登记，而并非仅约定由答辩人单独办理。基于上述合同的约定，答辩人对案涉房屋不动产权证的办理既没有法定的义务，也没有约定的义务，答辩人对案涉房屋不动产权证的逾期办理不承担责任。3.案涉房屋不动产权证系因不可抗力导致的逾期办证，答辩人对此不承担责任。（1）如上所述，合同约定答辩人仅与原告共同办理房屋所有权证，原告自行办理建设用地使用权证，现因国家法律法规的变化，将房屋所有权证、房屋契证、建设用地使用权证合并为不动产证，答辩人现需协助原告办理不动产权证，实属答辩人在签订上述合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。（2）根据答辩人提交的2019年市不动产登记中心会议纪要（一）、赣州市城乡规划局赣州经济技术开发区分局复函可知方基.塞纳春天三期新都汇项目已通过规划部门批准同意实施且已竣工验收，但在申请办理首次登记时候却被不动产登记中心以跨宗地建设为由无法正常办理导致迟迟未能办理首次登记，直至2019年市不动产登记中心会议纪要（一）后才明确该项目办理不动产登记的具体事项。答辩人作为房地产开发商，在规划报建时严格按照程序及法律规定向规划部门申请且获得其批准后开始建设，答辩人建设新都汇项目时完全合法合规，但因不动产登记中心与城乡规划局对法律法规的理解不一致导致的无法正常办理首次登记实属答辩人签订上述合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。4.如上所述，案涉房屋的不动产权证逾期办理并非因答辩人的原因，答辩人对此不应承担责任。合同约定：“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理...”，如上所述，案涉房屋的不动产权的办理并非答辩人的义务，且本案导致逾期办证系因原告未及时将办证资料交至答辩人且因答辩人无法预料和控制的客观因素导致，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。发生上述客观事由后，答辩人已立即采取措施处理相关问题，答辩人依法依约不应承担违约责任。5.原告对其主张案涉房屋系因答辩人的原因导致的逾期办证并未提供任何证据，依法应承担举证不能的责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告主张系因答辩人的原因导致案涉房屋不动产权证延期办理应承担举证责任，但其却并未提供任何的证据材料证明，依法也应承担举证不能的责任。6.答辩人已经切实积极、诚信履行合同。（1）根据双方签订的《商品房买卖合同》：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是协助原告办理房屋所有权转移登记，答辩人已多次催告原告提交相关办证的资料，已尽到答辩人的协助义务。（2）根据答辩人提供的赣州市城乡规划局赣州经济技术开发区分局发至开发区国土分局的《复函》及相关建设规划许可证等资料可知答辩人已按相关规定进行了规划报建，且已获得规划开发分局的批准同意。（3）案涉小区建成后，答辩人于2017年4月28日向开发区不动产登记所申请首次登记时，赣州市国土资源局开发区分局以三期“新都汇”占用了属于一二期用地的地块一中的1365.78㎡土地，存在跨宗地建设情况为由，暂缓了答辩人的首次登记。经过多次与政府相关部门开会研究，2019年1月24日赣州市不动产登记中心作出会议纪要，会议明确一是项目未售部分房屋所分摊的土地使用权使用期限与地块一保持一致，已售部分房屋所分摊的土地使用期限与地块四保持一致；二是“新都汇”占用地块一的1365.78㎡与地块四，作为“新都汇”全体业主的共有宗地...至此案涉小区的历史遗留问题已解决，答辩人已完成首次登记。二、即使退一万步讲，如果认定答辩人存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。（一）案涉小区的逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，结合原告跟答辩人双方在订立合同时，答辩人无法预见房屋所有权证、建设用地使用权证、契证三证合为不动产权证，因此合同成立后，由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定的期限要求答辩人办理不动产权证并要求答辩人承担逾期办证的违约责任，明显不公平。（二）在本次逾期办证事件中，原告并无实际损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本案原告并无损失，合同约定的违约金过高：1.案涉房屋已经按合同约定交付至了原告，原告已接收房屋，原告未受到任何实际损失。2.本案中，答辩人多次恳请政府解决原告的办证问题，并积极的在办理不动产证，案涉房屋的不动产权证已出证。3.如前所述，对于案涉小区的不动产证逾期办理，属国家法律法规政策的变化导致，答辩人不存有过错。（三）原告的不动产权证已于2019年5月9日出证，依法应减轻答辩人的责任。三、案涉小区的对讲系统、物业监控系统已在使用，原告要求答辩人完成所购房屋室内对讲系统、物业监控系统安装并交付原告正常使用的诉请没有事实依据，依法应当驳回，且该诉请已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。四、目前三号楼的电梯分配方案是结合业态性质科学分配的，但使用过程中出现了一些问题，业主可将意见集中反映给物业和当地居委会，届时需全体业主集体协商一致决议。就个别业主起诉要求开放电梯没有法律和事实依据，依法应驳回。五、原告所提交的不动产权证登记的是公寓，跟原告与答辩人所签的商品房买卖合同所约定的公寓性质一样，并不存在所谓的答辩人擅自将商业公寓变更为住宅公寓。至于原告诉称要求答辩人补偿其的房价差额、贷款利息、占用购房指标、契税相差的税点、按住宅将燃气管道安装到户、物业管理标准调整为住宅标准均没有法律和事实依据，原告并未提供任何证据证明，依法应驳回其相关的诉讼请求。综上所述，办理案涉房屋的不动产权证既非答辩人的法定义务，也非答辩人的约定义务，且现因原告自身原因及不可抗力导致案涉房屋的不动产权逾期办理，答辩人对此不承担任何责任；另，现原告的不动产权证已经办理，依法应驳回原告全部的诉讼请求。 经审理查明，被告以出让方式取得坐落于西城区金岭东大道北侧地块的建设用地使用权，并于2014年12月31日经赣州经济技术开发区房地产管理所批准预（销）售。2017年5月15日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的方基＊塞纳春天三期3＃楼17Ａ04室房屋。双方约定：原告购买方基＊塞纳春天三期3＃楼17Ａ04室房屋，规划用途为商务公寓，单价为6788.12元／平方米，总价311846元；付款方式为分期付款。合同约定逾期交付违约责任为逾期在90日内的自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之壹的违约金；房屋所有权转移登记为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方约定同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹点五的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；供电：该商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电，按政府相关批文收取费用，供电公司公变，一户一表；双方还对面积差处理方式、商品房质量及保修责任等进行了约定。同日，双方还签订了补充协议，协议约定：出卖人向买受人转移的共有部位和其他共用设施设备的权益包括并限于：同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯走廊及其他共用设备。合同签订后，原告按合同约定向被告交纳首付款，其余款项办理银行按揭。被告于2017年8月19日向原告交付房屋。 另查明，被告取得国有土地使用权，分为四个地块，均为出让的商住用地，方基*塞纳春天项目分三期建设，其中地块一、地块二、地块三为一、二期用地，现已建成5-18#楼并交付使用，房屋产权证已办理；地块四为三期“新都汇”用地，该期用地于2011年9月1日经赣州市城乡规划建设局开发区分局批准用地7363平方米，实际建设中，被告三期“新都汇”占用了地块一1365.78平方米土地，被告存在跨宗地建设情况，且跨宗地土地使用期限不一致，导致“新都汇”项目商品房首次登记手续无法正常办理。被告于2017年4月28日向不动产登记中心提起了国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，2019年1月24日，经赣州市不动产登记中心召集相关部门协调后，原告的不动产权证均于2019年5月6日办理，被告逾期为原告办理不动产权证355天。 再查明，原被告对管道燃气安装到户未进行约定。案涉小区物业费是由赣州宜家物业管理有限公司收取物业费。 原告为证明自己的主张提供了以下证据：身份证、房屋买卖合同、购房增值税发票、购房款收据、完税证明、物业服务协议、信访材料等证据。被告提供了如下证据：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、不动产权籍调查表、申请报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、赣州市城乡规划局开发区分局复函（复印件）、2019赣州市不动产登记中心会议纪要（一）（复印件）、江西省赣南电力实业总公司黄金分公司工程竣工资料（复印件）、通知等证据。以上事实还有庭审笔录予以证实。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该合同对原、被告双方均有约束力。按照合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，建设用地使用权登记由原告选择由被告或者由原告自行办理，由于被告存在跨宗地建设情况，且跨宗地土地使用期限不一致，导致“新都汇”项目商品房首次登记手续无法正常办理，从而导致被告没有在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权转移登记，被告应当承担违约责任，但被告三期“新都汇”占用了地块一1365.78平方米土地建设已经赣州市城乡规划建设局开发区分局批准，逾期为原告办理房屋所有权转移登记并非被告主观故意，且原告购买的房屋已交付使用，原告未提供证据证明逾期办理房屋所有权转移登记造成的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定，本院对原、被告约定的违约金作出适当调整，将原、被告约定的“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹点五的违约金”调整为“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金”。原告主张办理所购房屋用电纳入城市供电网络手续，现原告所购房屋用电已经纳入城市供电网络，但未完成供电公司公变，被告应尽快完成。关于是否开放3号楼所有电梯给全部业主使用问题，本院认为，原、被告对电梯使用问题合同约定不明确，是否开放给全体业主使用应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意决定。关于原告主张要求被告补偿房价差额、贷款利息、占用购房指标造成损失、契税相差的税点问题，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告主张要求被告补偿房价差额、贷款利息、占用购房指标造成损失、契税相差的税点未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对该诉请不予支持。关于原告要求被告管道燃气安装到户问题，本院认为，原、被告合同未约定管道燃气安装到户，本院对该诉讼请求不予支持；关于原告主张要求被告调整物业管理费标准，本院认为，案涉小区的物业费是由物业公司收取，非被告收取，原告该主张与本案没有关联，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、由被告赣州方基置业有限公司支付原告温芳秀逾期办证违约金，以3#楼17A04室房屋总价311846元按照每日万分之零点五计算355天，共计人民币5535.26元，限本判决发生法律效力后一个月内履行完毕； 二、限被告赣州方基置业有限公司三个月内完成合同所约定的纳入城市供电网络并正式供电，供电公司公变，一户一表； 三、驳回原告温兴秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费526元，减半收取263元，由被告赣州方基置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  罗美娥 二〇二〇年七月一日 代理书记员  谢 腾