山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0321民初648号 原告：平定县西关新区管理服务中心（以下简称西关服务中心）。 法定代表人：张庆令，职务总经理。 委托代理人：吴召桦，女，1986年2月17日生，汉族，现住平定县冠山镇，系该公司员工。 委托代理人：葛艳芳，女，1985年6月25日生，汉族，现住平定县冠山镇，系该公司员工。 被告：乔非花，女，1972年9月10日生，汉族，现住平定县冠山镇。 委托代理人：赵文军（被告之夫），男，1966年4月29日生，汉族，现住平定县冠山镇。 原告西关服务中心与被告乔非花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西关服务中心的委托代理人吴召桦、葛艳芳，被告乔非花及其诉讼代理人赵文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告一次性支付原告2017年1月1日至2020年1月10日物业费1828元，并承担本案诉讼费。诉讼中，原告因计算错误，将其主张被告欠费的金额由1828元变更为1466元。事实与理由：2012年12月6日,原告与山西金明房地产开发有限公司签订物业服务合同，并从2012年12月6日起至2020年1月12日为***小区提供物业管理服务，期间，被告系小区业主，双方均应该切实履行物业管理合同，被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费。交费费用通过公告告知时间，入户催交，电话催交，下发催交通知单，上门征求意见，被告从2017年1月1日至今无故拖延不交物业管理费，构成违约。无奈，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1、建设开发单位选聘的***小区前期物业服务企业为锦佳物业服务公司，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当通过招投标方式选聘，招标少于3人或小区规模小，应由政府房产主管部门批准开发商和物业签订物业服务企业，2012年12月6日小区更换物业服务企业时是否有招投标选聘？2、根据《物业管理条例》第二十一条的注解与应用及《物权法》第七十六条第一款第七项，物业服务公司对前期物业费的调整，应与业主进行协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，而原告与被告没有合同约定，也没有征求过被告的意见，原告擅自提高收费标准属违规收费，小区内有80%的业主反对其提高收费标准，业主和物业使用人就原告超额收费部分有权拒绝交纳。3、原告收费与服务不相适应。原告在2016年提高收费标准后，比原来0.30元的收费服务水平降低，如夜间不巡逻、车辆乱停乱放、外小区车辆收费后随意进入小区停放、楼道不清理、楼道灯和路灯坏了不维修、没有绿化带、围墙、墙皮脱落不维修、杂草不清除、地下室门锁被撬无人管、门窗从住进去就关不住、楼上暖气管漏水洇了被告家物业没人管、保安人员不管事，车辆被盗、房门被撬时有发生，小区内由原告服务没有安全保障，而且原告对小区业主区别对待，业主是西关村民的收费0.30元，非西关村民的收费0.50元。4、原告所诉被告欠费日期有误，且存在重复收费。被告的物业费从2012年5月16日按年交费交至2017年5月16日，并非是2017年1月1日。5、2016年烧了小区电表，烧毁被告的电脑，维修费用150元，被告拿着发票去找物业，物业说不管。6、原告在嘉苑小区物业服务内容是什么，业主不知情，平时有六个妇女早上清扫半小时大院，门房有四个人轮流上班，但外小区车辆随意停放、化粪池满了、地下室进水、电线外露、井盖坏了、公共设施坏了都不管，消防通道时常被阻，对小区业主的人身安全、财产安全造成极大危害，其服务明显存在瑕疵，原告应当根据合同法第一百一十一条规定在原收费标准上酌情减免。7、原告在2020年1月11日退出***小区物业服务区域后，将大门起降杠、公安联网监控拆走，不移交物业用房等设施。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据如下：1、2012年12月6日山西金明房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》原件，证明原告是合法的前期物业管理服务企业，双方对委托管理事项、合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等均有约定。2、原告的营业执照和法定代表人身份证明，证明公司是合法的。3、平定县发展和改革局平发改价（2014）113号、平发改价（2016）149号文件、2015年12月19日物业费上调通知张贴单照片打印件，证明原告于2015年12月19日在小区大门口、小区的外墙及楼道内都张贴过上调物业费标准为0.5元/月.平米的通知，原告收费合法、合理。4、原告于2020年4月20日给被告家门张贴的物业费催缴通知单一式两份（一份是张贴在被告家门上照片打印件，一份是公司留存的原件），以及乔非花2013年至2016年交费收据复印件4支，证明被告欠2017年1月1日-2020年1月10日物业费1466元（被告建筑面积100.67平米，2016年1月1日前按照0.3元/月.平米计算按照，之后按照0.5元/月.平米计算），且通知单上明确告知被告于2020年4月21前交纳欠费，被告至今未交。5、业主反馈表复印件2页、工作人员打扫卫生照片打印件1页、来访人员登记表复印件1页、2019年7月9日清理化粪池发票复印件1支，证明原告服务已经到位，收取物业费合理。6、平定县冠山镇西关街村民委员会给原告出具的函件原件，证明嘉苑小区内的西关村民可享受每户每平米0.2元物业费补贴，费用由村委会直接转至原告账户，且每户仅限一套补贴。 被告质证意见：1、被告不清楚《物业管理委托合同》是否是真的，虽然有公章，但是没有代表人的签字。2、对营业执照和法定代表人证明，被告不知道是真是假，第一份证据的合同上没有原告法定代表人张庆令的签字。3、对发改局两份文件无异议，2014年文件指导价为0.4元，2016年指导价为0.5元，2016年的文件是2016年9月29日下发的，原告从2016年1月1日开始至2016年9月28日提高收费标准无依据，而且被告从来没有见过物业费上调通知。4、（1）原告提交的2020年4月20日贴在被告家门的催缴单被告没有见过，被告收到的催缴通知单是2020年3月31日的，而且原告提交的和被告收到的通知单上的欠费时间、欠费数额不一致；（2）对原告交费的收据无异议，2016年12月24日收据上的966元，被告交的是2016年12月24日至2017年12月24日的费用，2017年12月25日之后的费用被告没有交过。5、业主反馈表、清理化粪池发票、来访人员登记表都是假的，都是伪造的，6号楼的化粪池是被告自己花钱雇人清理的。6、村委会给村民的福利应该是村民如数交纳物业费后再到村委会报销，如果是这样被告没有意见，但是不能在小区内出现两个收费标准。 被告提交证据如下：1、2020年3月31日原告给被告下发的物业费催缴通知单原件，证明被告收到的和原告提交的催缴通知单不一致，被告不认可上面的欠费时间和欠费金额。2、2018年5月26日交款人为李爱珍的收据复印件，证明李爱珍作为本小区的业主在本小区停车，原告向其收费，原告存在乱收费。3、被告自己拍摄的照片打印件，证明（1）原告不维修6号楼拐角处的井盖，致使被告崴了脚；（2）化粪池满了原告不管；（3）小区院内及楼道堆放垃圾原告不清理；（4）十字路口井盖坏了原告不维修；（5）路灯坏了原告不维修；（6）墙皮脱落、公共设施坏了原告不管；（7）原告撤出小区后把原小区的大门拆走；（8）消防通道被阻，且修建房屋后向外出租收取租金。 原告质证意见：1、两份催缴通知单都是原告向被告催缴物业费的，只是催缴的时间不同，证明原告不断向被告催交物业费被告都不交。2、李爱珍收据，原告收取的不是存车费，是车辆进出门的蓝牙卡钱。3、2012年5月16日的收据是被告向锦佳物业公司交的物业费，票据上没有注明交的是哪个时间段的物业费，且原告没有接到锦佳物业公司的任何移交。4、照片说不明时间，原告认为被告所述不维修井盖、堆放垃圾、不清理化粪池都是现状，原告于2020年1月12日已撤出本小区，之后，原告一律不再提供服务；原告撤出时拆走自己安装的起降杠而不是大门，这与本案无关；地下室锁被撬被告应该报案，由公安机关处理；消防通道是否被堵应该由住建局等相关部门出具手续。 经审理查明，2012年12月6日，原告西关服务中心作为乙方与甲方山西金明房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》。合同约定：甲方将**小区、***小区委托乙方进行前期物业管理服务；服务期限自2012年12月16日开始至本小区首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务事项：业主共用部位的维修养护和管理（只含小修），物业管理区域内共用设施的维修、养护和管理（只含小修），共用绿地、水面、花木等的养护管理，公共环境卫生（包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等），保安人员24小时执勤、对出入车辆进行停放管理，收取装修服务费、垃圾清运费等，设立24小时报修电话方便用户；服务标准为三级；物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平米0.6元，地下室0.2元，向业主或物业使用人收取，逾期未缴纳，从逾期之日起每天按照3‰缴纳违约金……。 原告西关服务中心于2013年1月14日依法成立，之后原告按约为***小区提供物业管理服务至2020年1月10日，在此期间，其按照住宅房屋的建筑面积计算收取物业费（对地下室未收取），收费标准在2016年1月1日之前执行0.3元/㎡.月，在2016年1月1日之后执行0.5元/㎡.月，但是，2016年1月1日之后，原告根据其提供的平定县冠山镇西关街村民委员会为其出具的函件【载明：“函平定县西关新区管理服务中心：我村从2016年1月1日起，凡是居住在***、***…小区的村民均可享受每户每平米0.2元物业费的补贴，费用由村委会直接转入你中心（每户仅限享受一套补贴）。特此函件，请严格执行！平定县冠山镇西关街村民委员会2015.12.20”】，对小区内的西关村民仍然按照0.3元/㎡.月收取，对其他居民按照0.5元/㎡.月收取。 原、被告一致陈述被告住宅房屋的建筑面积为100.67㎡。被告于2012年5月16日交前物业公司即平定县锦佳物业管理有限公司物业费363元，于2013年6月24日、2014年8月4日、2014年8月7日分别交纳362元、2016年12月24日交纳966元，之后，被告再未交纳物业费。原告先后于2020年3月31日、4月20日向被告送达了截至2019年10月24日及截至2020年1月10日欠费金额分别为1208元、1828元的物业费缴费通知单，并限期交纳，但被告分文未交，后原告诉至本院，要求被告交纳所欠2017年1月1日至2020年1月10日的物业费1466元。 另查，2014年6月30日，平定县发展和改革局以平发改价[2014]113号文件对原告下发“关于***小区（***园）、***园和***小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准原告对***小区提供前期物业服务时，多层住宅按建筑面积0.40元/月.平方米收取，地下室按0.20元/月.平方米收取，待小区成立业主委员会后重新核定物业服务收费标准，该标准从2014年7月1日起执行。 2016年9月29日，平定县发展和改革局以平发改价[2016]149号文件对原告下发“关于***小区（***园）、***园和***小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准原告对嘉苑小区的前期物业服务费按建筑面积0.50元/月.平方米收取，地下室减半收取，待小区成立业主委员会后，前期物业服务费同时废止，具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式约定。 本院主持调解时，被告同意按照0.3元/㎡.月的标准计算交纳所欠物业费，但因原告服务不到位要求酌情为其减免，被告则坚持按照0.5元/㎡.月的标准计算，且不同意减免，同时双方对计费周期不能取得一致，调解未成。 本院认为，原告西关服务中心于2013年1月14日依法成立，其在2012年12月6日即与山西金明房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同的签订明显存在瑕疵，但原告依法成立后实际履行了该合同，被告乔非花作为***小区的业主实际享受了原告提供的服务，该合同自原告依法成立时起对原、被告均具有约束力，被告对其所欠原告的物业费理应清偿。关于原告的收费标准：平定县发改局于2016年9月29日以文件形式对原告关于***小区前期物业服务收费予以批复，批准其对***小区的前期物业服务费按照建筑面积0.50元/月.平方米收费、地下室减半收取，故原告从2016年1月1日至2016年9月28日即按照该文件批准的标准收费无依据，依法不予支持，在此期间其仍应按照0.30元/月.平方米收费；2016年9月29日后，其按照该文件批准的标准收费不违反法律规定，依法予以支持。关于被告的欠费金额：根据在案证据，被告所交费用年度周期为每年5月16日至下一年5月15日，根据上述收费标准，截至2018年2月15日前的物业费被告已交清，2018年2月16日至2020年1月10日的物业费至今未交，故其尚欠物业费为1141元（按照0.50元/月.平方米计算）。被告辩称物业服务公司对前期物业费的调整应与业主协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，没有法律依据，依法不予采信；被告以原告服务存在瑕疵为由要求原告为其减免物业费，但其所提供证据不能充分证明其主张，故对其该项辩称依法不予采信。依据《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告乔非花与本判决生效后十日内向原告平定县西关新区管理服务中心交纳2018年2月16日至2020年1月10日的物业费1141元； 二、驳回原告平定县西关新区管理服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告负担6元，被告负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇二〇年七月九日 书记员 邵春丽