贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初1195号原告：宋维宽，男，1984年4月15日生，汉族，重庆市大足县人，住重庆市九龙坡区。被告：贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司；住所地：贵州省安顺市经济技术开发区南马大道。负责人：韦爱民。被告：贵州宏飞房地产开发有限公司；住所地：贵州省贵阳市云岩区民生路华珠花园13单元1层3号。法定代表人：韦爱民。二被告共同委托诉讼代理人：田婉琛，系贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州广建集团房地产开发有限公司；住所地：贵州省贵阳市云岩区民生路华珠花园（珠泗巷52号一楼）。法定代表人：刘光先。原告宋维宽诉被告贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司（下称宏飞安顺分公司）、贵州宏飞房地产开发有限公司（下称宏飞公司）、贵州广建集团房地产开发有限公司（下称广建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋维宽、被告宏飞安顺分公司、宏飞公司的委托诉讼代理人田婉琛到庭参加诉讼。被告广建公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋维宽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司于2016年4月27日签订的《住房买卖协议》;2、判令三被告连带返还原告已支付的购房款人民币415636元,并自2016年4月28日起以415636元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率计算并支付利息人民币78800元（计息截止2020年4月9日）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、原告与被告于2016年4月27日签定的《住房买卖协议》,房号2-9-4，建筑面积104.06㎡。按照套内建筑面积计算，该商品房总价款(小写)415636.00元，(大写）肆拾壹万伍仟陆佰叁拾陆元整。原告于2016年4月27日在签定《住房买卖协议》当天一次性支付给被告总房款(小写)415636.00元,(大写)肆拾壹万伍仟陆佰叁拾陆元整。2、《住房买卖协议》中第五条逾期交房责任中约定:出卖人(被告)应当在2016年12月31日前向买受人(原告）交付该商品房。出卖人（被告）迟迟未按照约定的期限内将该商品房交付给买受人（原告）。3、原告后来得知:2014年10月13日经安顺市住建局、市规划局、经济技术开发区应急办等相关部门组织,被告贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司、贵州广建集团房地产开发有限公司与购房户代表进行调解并达成《南马富民农贸综合市场项目购房纠纷调解记录》一份,承诺愿退房者，2014年11月28日由贵州广建集团房地产开发有限公司一次性全部退还所交房款，并从交款之日起付给银行利息,如贵州广建集团房地产开发有限公司未按调解意见实施,由其承担所有经济和法律责任。4、综上所述，原告提出上述诉讼请求。望法院查明事实，判令所请。被告宏飞公司及宏飞安顺分公司共同辩称：一、被答辩人提出的要求解除《住房买卖协议》的诉讼请求于法无据。1.被答辩人没有约定解除权。《住房买卖协议》第五条“逾期交房责任”约定逾期交房的合同继续履行，并未约定有解除条款，因此被答辩人没有约定解除权。2.被答辩人没有法定解除权。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”但本案既不存在不可抗力情形，也不存在答辩人迟延履行等情形，因此被答辩人没有法定解除权。3.即使被答辩人有解除权，除斥期间已经届满。解除权的行使应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据被答辩人起诉事实与理由部分陈述，本案发生在2016年，但被答辩人直至2020年才提起诉讼，时效早已超过。二、虽然被答辩人不具备解除权，但基于尊重事实的原则，答辩人同意解除合同，但被答辩人提出的要求返还购房款人民币415636元及自2016年4月28日起的利息的诉讼请求没有事实和法律依据。被答辩人提供的证据中只有收据一张，并没有银行转账记录作为支撑，经核实，答辩人实际并未收到购房款项，被答辩人并未履行付款义务，双方签订的合同未实际履行，故不存在退款及支付利息，第二项诉讼请求不应得到支持。三、本案被答辩人的各项主张均已超过法定的三年诉讼时效。四、起诉状中提到的《南马富民农贸综合市场项目购房纠纷调解记录》是2014年11月13日作出，而被答辩人系2016年4月28日才签订的《住房买卖协议》，调解记录作出时双方商品房买卖合同法律关系并未建立，故被答辩人不是调解记录的当事人，该调解记录与被答辩人和本案圴没有关联性。综上请驳回原告的诉讼请求。被告广建公司提交答辩状称：答辩人广建公司不是本案的适格当事人，不应列为本案的共同被告，也不应承担还款责任。理由如下：（一）根据《合同法》第八条关于合同相对性的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。与被答辩人宋维宽签订《住房买卖协议》的合同相对人是宏飞安顺分公司，该协议仅对宋维宽和宏飞安顺分公司有法律约束力，对答辩人没有法律约束力。（二）被答辩人举证的购房款收据并非由答辩人出具，在整个房屋买卖交易过程中广建公司均为参与，也未经办。（三）《南马富民农贸综合市场项目购房纠纷调解记录》是在安顺市住建局、安顺市规划局、开发区应急办以及购房户的施压下，暂时作出的承诺，不应当作为广建承担连带责任的依据。另外，被答辩人不是以上调解记录的当事人，该调解记录对于被答辩人没有任何的法律效力，与本案没有关联。综上所述，答辩人广建公司与本案无任何法律关系，不是本案的适格当事人，不应当被列为共同被告。请法庭依法查实并驳回被答辩人关于广建公司的所有诉讼请求。经审理查明：2016年4月27日，原告宋维宽作为买受人，被告宏飞安顺分公司作为出卖人签订《住房买卖协议》约定：“出卖人出让方式取得位于安顺开发区总土地面积为4936.8平方米、编号为安开国用（2012）第××号，安开国用（2012）第345号的地块的建设用地使用权。该建设用地使用权批准文件是安开发改备案［2011］××号，合同编号是520402××6。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为南马农贸商品市场。建设工程规划许可证号为建字第520××20号。建筑工程施工许可证号为520××01。建筑工程设计审查批准文号为（2011）第××-1号。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012年12月20日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2014年5月10日。销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局预售许可证号为（2013）商房预字第××号。基本情况买受人购买的商品房位于地上第××层，名义楼层为第××层，房号为住宅2-××-4。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。该商品房合同约定建筑面积104.06平方米，出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是安顺市房地产交易中心。计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，总价款415636元。逾期交房责任：我公司交房时间确定在2016年12月31日前，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限将该商品房交付买受人的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。尾部被告贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司在出卖人处盖章、宋维宽在买受人处签名2016年4月27日”。同日，被告贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司向原告宋维宽出具收款收据，内容为：“今收到宋维宽交来购房款人民币肆拾壹万伍仟陆佰叁拾陆元整，￥415636.00备注2-9-4。”庭审中，原告陈述：当时被告宏飞安顺分公司差欠恒歌公司一百多万元，广建集团是宏飞安顺分公司的控股公司，广建集团公司的法定代表人刘光先和财务就说现在没有钱，然后说用宏飞公司在建南马农贸市场住房一套房屋进行抵债，但是恒歌公司不想要南马农贸市场住房一套房屋来抵差欠的一百余万元，想要现金。后面恒歌公司就找到我，让我用现金来购买这套住宅，然后支付现金给恒歌公司。我当时就支付了30万元现金给恒歌公司，之后我就到宏飞安顺分公司的临时项目办公室签订了住房合同，被告出具了41万余元的收据给我，现要求按收款收据的金额返还购房款，宏飞安顺分公司是认可出卖房屋的价值为415636元的。合同签订后，宏飞安顺分公司一直未交房给我，后找到案涉房屋开发负责人姓汪的告诉我说这个房屋已经卖给别人，被告一房二卖，不能实现合同目的了。被告陈述：我方是委托第三方销售公司（贵州远洋众联房地产营销策划有限公司）来进行销售的，对公章的使用不太规范，在签订合同之后没有收到购房款就盖了公章，所以不能证明原告已经支付购房款给被告。庭审中原告陈述，由于时间太长支付30万元的银行卡已不存在，不能提供支付30万元的银行流水。以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的住房买卖协议、收款收据、原告身份证、贵州宏飞房地产开发有限公司天眼查信用报告、贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司营业执照、负责人身份证复印件各一份及庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。被告宏飞安顺分公司与原告签订的《住房买卖协议》对房屋的位置、面积、价款，交付、违约责任等权利义务作出了约定。并出具收到415636元的收款收据交给原告，结合原告对收款收据及签订《住房买卖协议》的陈述，该收款收据的产生是基于宏飞安顺分公司差欠案外人恒歌公司一百多万元债务，经三方协商，原告代宏飞安顺分公司支付30万元现金给恒歌公司以终结宏飞安顺分公司与恒歌公司一百多万元的部分债务，宏飞安顺分公司将案涉房屋以415636元的价款出卖给原告的真实意思表示。是实现三方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应尊重当事人所形成的变更法律关系性质的一致意思表示，也是贯彻合同自由原则的体现。故原告与被告签订的《住房买卖协议》合法成立并生效。原告要求解除与被告宏飞安顺分公司签订的《住房买卖协议》，被告同意解除，本院予以准许。关于原告要求三被告连带返还原告已支付的购房款人民币415636元，并自2016年4月28日起以415636元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算截止2020年4月9日的问题：首先该笔购房款由谁来偿还：签订该协议的合同相对方为被告宏飞安顺分公司，该公司属于宏飞公司的分公司，我国公司法第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司。应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故只能由宏飞公司承担返还责任，广建公司不是合同相对方不承担返还责任。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告支付现金30万元给恒歌公司后，被告宏飞安顺分公司出具415636的收据给原告，代表宏飞安顺分公司认可该案涉房屋价值415636元。如被告宏飞安顺分公司不违约，合同履行后原告能够取得该房屋，房屋的价值为415636元，现被告宏飞安顺分公司违约致使原告不能取得该房屋，故原告要求被告返还购房款415636元，视为订立合同时应当预见到的利益损失。故对原告的该项诉请，本院予以认可。被告未将房屋交付给原告，且同意解除合同，故原告要求返还购房款本金并以中国人民银行同期同类贷款利率支付占用资金利息，本院予以支持。被告的辩称理由，其未提供证据支持，故其辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告宋维宽与被告贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司于2016年4月27日签订的《住房买卖协议》。二、被告贵州宏飞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还原告宋维宽购房款人民币415636元及资金占用利息（利息的计算方式为：自2016年4月28日起以415636元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月9日为止。三、驳回原告宋维宽的其他诉讼请求。被告如果未按本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8716元，减半收取4358元由被告贵州宏飞房地产开发有限公司及贵州宏飞房地产开发有限公司安顺分公司共同负担；该诉讼费原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期限满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  吴文刚二〇二〇年七月十二日法官助理武城锐书记员蒙忠璞