广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1736号原告：余卓均，男，1983年9月18日出生，汉族，住广东省开平市**********巷3号。公民身份号码：440************411。委托诉讼代理人：龙凤文，广东泉胜律师事务所律师。被告：刘义芳，女，1971年3月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区棠下镇滨江社区保利大都会中悦花园11幢3201室。公民身份号码：510************642。原告余卓均与被告刘义芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告余卓均的委托诉讼代理人龙凤文，被告刘义芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余卓均向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还押金人民币20000元给原告。2、判令被告赔偿由于其以原开平市铂尔曼西餐厅和个人名义在与原出租方江门华润万家生活超市有限公司（以下简称“华润公司”）签订租赁合同后转租给原告期间违约所造成原告已多付和应多付租金损失人民币70212.50元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月19日，被告与原出租方江门华润万家生活超市有限公司签订租赁合同，承租坐落在开平市长沙区**********铺位用于设立开平市铂尔曼西餐厅。租赁期限为2015年6月19日至2021年6月18日。同月同日被告即将其承租的上述铺位租赁给他人。2019年9月19日，被告以其本人为经营者的原开平市铂尔曼西餐厅和个人名义与原告签订租赁合同，将该铺位转租给原告开设奶茶店（即现在原告经营的“正好茶”），约定租赁期为2019年10月至2020年6月17日期间每月租金为5789元，2020年6月18日至2021年6月17日期间每月租金为6079元。另被告收取原告押金20000元。签约后，原告于2019年10月、11月份以前均依约按原标准向被告交纳租金。2019年11月2日，由于被告经营管理不善，违约不能履行原与华润公司签订的租赁合同，突然跑路失踪，并以开平市铂尔曼西餐厅名义发函通知原告其将于2019年11月底撤场停租。原告正常经营，被这突如其来的消息震惊了，一时不知所措。重新迁址没有合适地方，且仅奶茶设备受让费用就高达50000余元，原料需冷藏，迁址将损失约20000元。在走投无路的情况下，为避免更大损失，原告被迫与华润公司直接签订租赁合同，租金由原来的标准，提高到每月10000元，自2019年12月份开始交纳。因此，2019年12月至2020年6月17日期间，原租金为每月5789元，原告每月需多付4211元，合计多付租金（10000-5789）×5.5个月=23160.50元；自2020年6月18日至2021年6月17日期间，原租金为每月6079元，原告每月需多付3921元，合计多付租金（10000-6079）元×12个月=47052元。因此，被告应赔偿原告损失70212.50元和应退还押金20000元。被告是原开平市铂尔曼西餐厅的经营者，在该个体工商户注销后应当承担返还原告押金和赔偿损失的责任。被告刘义芳辩称，2015年被告与华润公司签订租赁合同，租赁该公司位于开平市长沙区***************，一层**平米，二层540平方米的铺位。双方约定合同期限为2015年6月19日至2021年6月18日。因面积较大，经华润公司同意后被告将一层30平方米分租给他人经营奶茶店。2019年9月19日，原告从他人手中转租了被告分租出去的铺位继续经营奶茶店，双方签订《华润万家益华广场商铺租赁合同》。签订合同后，原、被告双方多次联系华润公司，要求该公司同意该分租合同未果。2019年11月2日，被告根据合同第十六条的约定“甲方出现经营困难时需要提前结业时，应提前一个月告知或者发函给承租方”的约定，提前一个月通知原告撤场事宜。2019年11月底，被告因餐厅经营困难，解除了华润公司签订租赁合同。被告认为：（一）被告与原告所签订租赁合同的效力问题。2019年9月19日，双方签订《华润万家益华广场商铺租赁合同》。《合同法》规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”签订合同后，双方多次联系华润公司，要求该公司同意该分租合同，但该公司一直也不同意。原告应当清楚被告与华润公司之间的租赁关系，在没有取得华润公司的同意情况下，双方的合同存在很大的不确定性，该风险原告是知道的。2019年11月底，被告因餐厅经营困难，解除了与华润公司签订的租赁合同，合同解除后被告也无权处分华润公司的商铺，据此签订的分租合同因为没有取得权利人的追认，故被告与原告签订的租赁合同是无效的。对此产生的缔约过失责任，原告亦应承担相应的责任。（二）若原、被告双方签订的合同有效，则被告与原告所约定的租赁期限属于约定不明，合同约定租赁期限为72个月，即2015年6月18日至2021年6月17日，但双方实际于2019年9月19日签订租赁合同，合同约定的租赁期限与实际履行的租赁期限不相符。根据《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，故被告和原告均可以随时解除合同。2019年11月2日，被告也根据合同十六条的约定“甲方出现经营困难需要提前结业时，应提前一个月告知或者发函给承租方”的约定，提前一个月通知了原告。因此，被告有合理原因的情况下可以解除合同。对原告由此产生的损失，与被告无关。（三）对于原告的损失问题。被告认为原告主张的2020年6月至2021年6月期间的租金并没有实际发生，只是原告预计可能产生，原告可以随时解除与华润公司签订的租赁合同，故原告主张该期间的损失没有事实依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告刘义芳庭后补充陈述，其同意返还押金20000元及支付补偿款25000元给原告余卓均。原告余卓均、被告刘义芳围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月29日，华润公司（出租方、甲方）与刘义芳（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同第一条租赁范围第一款约定乙方承租甲方位于开平市长沙区************第一层、第二层，一层实用面积为70平方米，二层实用面积为540平方米。第十条甲方责任第一款约定“保证在租赁期内拥有合法的转租权……”,《租赁合同》附件五约定租赁期限为2015年6月19日至2021年6月18日止，租金分段计算。2019年9月19日，开平市铂尔曼西餐厅（经营者为刘义芳）（出租方、甲方）与余卓均（承租方、乙方）签订一份《华润万家益华广场商铺租赁合同》，合同约定甲方出租、乙方承租开平市长沙区*******的铺位面积30平方米。合同第13条约定“甲乙双方必须全面、正确履行本合同，除非出现本合同约定的可单方解除合同的事项，未经双方同意，任何一方不得中途单方解除或变更合同。若一方无合理原因擅自解除合同，或一方严重违约造成另一方解除合同的，违约方应赔偿对方全部损失。甲方违约造成合同解除的，还应退还乙方已经支付尚未到期的租赁费用和租赁保证金。乙方违约的，乙方缴纳的租赁保证金不予退还。”第16条约定“甲方出现经营困难需要提前结业时，应提前一个月告知或者发函给承租方。”合同还手写备注“此协议书无装修免租期。合同终止后，一个月内将押金无息退还给乙方”。实际租赁期为2019年9月19日至2021年6月17日。2019年9月19日至2020年6月17日期间每月租金5789元；2020年6月18日至2021年6月17日期间每月租金6079元。签订合同的当天，余卓均支付了押金20000元。其后，余卓均支付了两个月的租金给刘义芳。2019年11月2日，原开平市铂尔曼航空西餐厅向余卓均送达《告知函》，内容如下“关于我店在益华广场开业以来业绩很不理想，一直处于亏损情况，难以维持正常的经营，现告知我店（开平市铂尔曼航空西餐厅）将经营到2019年11月底就撤场。请贵租方收悉此函件后，避免造成损失方可跟华润万家洽谈。”2019年12月21日，华润公司（出租方、甲方）与余卓均（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》及相应的附件，其中附件四约定乙方向甲方租赁坐落于广东省开平市长沙区***7**益华广场编号为1024的租赁区域，面积为20平方米。租赁期间自2020年1月1日起至2021年12月31日止，租金为每月10000元。至一审法庭辩论终结，余卓均支付了2020年1月至2020年6月（含）租金给华润公司。再查明，开平市铂尔曼西餐厅于2015年6月8日成立，于2019年12月3日注销，属个体工商户，登记经营者为刘义芳。本院认为，本案为租赁合同纠纷。刘义芳承认余卓均主张返还租赁合同押金20000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以确认。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案的争议焦点为刘义芳应否赔偿余卓均损失70212.5元。刘义芳以原开平市铂尔曼西餐厅的名义与余卓均在平等、自愿的基础上签订了涉案的《华润万家益华广场商铺租赁合同》，无证据显示该合同违反法律法规的强制性规定，而华润公司又未以承租人转租未经同意为由请求认定转租合同无效，因此本院依法认定上述的租赁合同合法有效，应受法律保护。双方依照合同约定享有权利及承担义务。庭审中，双方确认实际租赁期限为2019年9月19日至2021年6月17日，虽然刘义芳以经营困难为由提前解除租赁合同，但已按合同约定提前一个月履行了通知的义务，给予余卓均相对充分的时间处理后续事宜，而余卓均陈述冷藏奶茶原料、迁移新的营业地将会导致损失约20000元，但却选择与华润公司就原转租的铺位签订新的租赁合同，导致每月多支付近一半的租金，属于扩大损失情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院认为余卓均存在扩大损失的情形，而刘义芳同意支付25000元，该数额合理，本院依法予以确认。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致调解协议，本院依法进行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告刘义芳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金20000元给原告余卓均；被告刘义芳应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿25000元给原告余卓均；驳回原告余卓均其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1027.66元（此款原告已预交），由原告余卓均负担515.06元，被告刘义芳负担512.6元。原告余卓均多预交的案件受理费512.6元，由本院予以退回；被告刘义芳应向本院补缴一审案件受理费512.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年七月二十二日书记员  邝小娴