云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终403号上诉人（原审被告）：杨波，男，1989年4月24日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赵曙锋，云南说法律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南正基物业服务有限公司，住所地云南省昆明市春城路68号证券大厦2606室。法定代表人：谭琳，董事长。委托诉讼代理人：王雅丽，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李艳雯，云南民启律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人杨波因与被上诉人云南正基物业服务有限公司（以下简称“正基公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人杨波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人不是《房屋租赁合同》的适格主体，无权出租所争议房屋，且《房屋租赁合同》无效。2.如果法院认定涉案租赁合同有效，那么违反合同约定，提前单方解除合同的责任在出租方。由于被上诉人的过错在先，且没有解除合同后的损失补偿方案，基于上述原因，上诉人没有支付后续租金也是事出有因的。被上诉人正基公司辩称，1.上诉人未支付租金的行为构成违约，被上诉人可以单方面解除合同。2.被上诉人是《房屋租赁合同》的适格主体，该合同为有效合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。正基公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年6月20日至2019年8月19日的租金59249元及每日千分之五的滞纳金16082元；2.判令被告根据合同承担10000元的违约金；3.判令与被告从2019年8月19日起解除合同搬离租赁的场地（该场地年租金为53000元）；4.判令被告自2019年8月19日起按照双方约定租金支付实际场地使用费至完全搬离租赁的场地；5.案件的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，原告与被告杨波签订了《房屋租赁合同》，该协议约定原告将昆明市德惠小区14栋地下室管理区域内300平米场地租给杨波作为百货、小电器及相关产品的经营用房，租期为2017年6月20日起至2022年6月20日止，租金为53000元/年，一年一付，签订合同时一次性支付第一年的租金及相关费用，每年租金在上一年租金到期前1个月缴纳当年租金及相关费用。杨波在该合同上签字，并加盖盘龙区通宝超市印鉴（该超市没有在工商机关登记）。合同签订后，被告杨波陆陆续续支付了2017年6月20日起至2018年6月19日的租金，从2018年6月20日起至2019年6月19日的租金还拖欠原告43000元未付，2019年6月20日后租金也未支付。2018年6月28日，被告向原告发出《告知函》，认为德惠小区需要进行改造施工，改造工程由昆明市盘龙区政府实施，被告租用的14栋地下室必须提前终止合同，不再租用并予以收回，要求被告在2018年7月5日前付清所有的租金和水电费。2018年11月14日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，称因被告未按时向原告交付租金、水电费，造成原告一定损失。因德惠小区改造的需要，原告必须及时腾空14栋地下室超市，现根据合同第七条.5、规定，铺面因不可抗力的因素不能继续出租，要求被告于2018年11月15日前腾空14栋地下室超市并解除合同，并于2018年11月15日前支付原告2018年6月20日至2018年11月9日租金20619元，于2018年11月15日前支付电费33458元，现函告被告于2018年11月18日前解除租赁合同并支付原告所欠费用。2019年5月7日，原告向被告发出《告知函》，称因政府及消防大队要求，现将14栋地下室终止合同，不再租用并予以收回，要求被告于2019年5月12日前付清所有的租金和水电费，办理交接手续。2019年8月1日，原告再次发出《催款函》，认为依据《房屋租赁合同》第八条的规定，原告有权单方解除合同，要求被告收到此函的5日内将拖欠的租金56000元支付给原告并清空搬离该场地。一审法院认为：本案所争议的焦点是，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效？如果合同有效，在合同的履行过程中，被告是否有违约行为，是否达到解除合同的条件？云南锡业房地产开发经营有限公司将云锡地产北市区蒜村经济适用房小区交由原告正基公司委托管理，原告取得了小区物业的管理权，同时原告与被告签订的《房屋租赁合同》内容没有违反法律法规的规定，应当合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同在依法成立以后，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。依据《房屋租赁合同》的规定，双方约定租金每年53000元，一年一付，签订合同时一次性支付第一年的租金及相关费用，每年租金在上一年租金到期前1个月缴纳当年租金及相关费用。因此，被告应当依照《房屋租赁合同》约定的时间按年一次性支付租金。但是被告没有依据合同规定的时间支付租金，而是从合同签订后不定期支付部分租金，其行为违反了《房屋租赁合同》的规定，显属违约，按照《房屋租赁合同》规定，逾期支付租金超过14日，原告有权单方解除合同，原告在2019年8月1日向被告发出《催款函》，被告未及时支付所欠租金，原告要求于2019年8月19日起解除租赁合同，于法有据，予以支持。被告从2018年6月20日起至2019年6月19日还拖欠原告43000元租金，2019年6月20日至2019年8月19日还拖欠8833元租金，两项共计51833元租金未支付。由于双方在租赁合同中既约定了违约金，又约定了滞纳金，显属过高，原告也没有提交实际发生的损失为多少，酌情支持违约金10000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、原告云南正基物业服务有限公司与被告杨波于2019年8月19日解除《房屋租赁合同》；二、被告杨波于本判决生效之日起十日内支付原告云南正基物业服务有限公司从2018年6月20日起至2019年8月19日的租金51833元；三、被告杨波于本判决生效之日起十日内支付原告云南正基物业服务有限公司违约金10000元；四、被告杨波于本判决生效之日起十日内支付原告云南正基物业服务有限公司从2019年8月20日起至实际搬离昆明市德惠小区14栋地下室管理区域内300平米场地之日止的租金（按年租金53000元计算）；五、驳回原告云南正基物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议。本院经审查，一审认定“2018年6月28日，被告向原告发出《告知函》”应为“2018年6月28日，被上诉人向上诉人发出《告知函》”，应属笔误，双方当事人对此均予认可，本院予以确认。综上，本院二审查明的案件事实，除确认“2018年6月28日，被上诉人向上诉人发出《告知函》”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》是否有效？2.上诉人应否支付被上诉人租金及违约金？如应支付，金额如何认定？本院认为，针对争议焦点1，上诉人主张被上诉人不是《房屋租赁合同》的适格主体，无权出租争议房屋，《房屋租赁合同》无效。经审查，云南锡业房地产开发经营有限公司于2009年10月将云锡地产北市区蒜村经济适用房小区物业委托被上诉人进行管理，2014年10月28日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人将位于昆明市域内双方认可的相对固定的面积为300平方米场地出租给上诉人使用，租赁期限自2014年6月20日至2017年6月1日，合同履行期满，2017年6月20日上诉人与被上诉人又续签《房屋租赁合同》，约定被上诉人将位于德惠小区14栋地下室管理区域内双方认可的相对固定的面积为300平方米场地出租给上诉人使用，租赁期限自2017年6月20日至2022年6月20日。在前述两个租赁合同履行期间，上诉人作为承租人使用租赁场地时，没有第三人向其就租赁场地主张过权利，亦没有第三人要求上诉人搬离或其他影响上诉人正常使用场地的情形存在，二审中上诉人对此亦明确表示认可，故结合前述两个合同的签订及履行情况看，被上诉人有权对涉案小区物业行使管理权，有权将涉案场地出租给被上诉人经营使用。因此，上诉人与被上诉人2017年6月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。针对争议焦点2，双方在合同中明确约定，房屋租金53000元／年，一年一付，按时交纳，签订合同时一次性支付第一年的租金及相关费用，以后每年租金在上一年租金到期前一个月缴纳当年租金及相关费用。若上诉人不按期向被上诉人交付租金、水电费、物管费等费用，逾期应同时交纳所欠费用每日千分之五的滞纳金；过期超过14日，被上诉人有权单方解除合同，并追缴所欠费用、滞纳金和10000元违约金。本案中，上诉人在合同签订后，陆续分多次向被上诉人支付了2017年6月20日至2018年6月19日的租金，2018年6月20日至2019年6月19日的租金还差欠被上诉人43000元未支付，2019年6月20日之后的租金亦未支付，且涉案场地至今仍由上诉人在实际占有、管理、使用。故被上诉人据此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由上诉人向其支付2018年6月20日至2019年8月19日的租金51833元、2019年8月20日至上诉人实际搬离涉案场地之日止按53000元／年的标准计算的租金及违约金10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3067元，由上诉人杨波负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月九日法官助理陈志远书记员武雨