北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55022号原告：姜楠。委托诉讼代理人：殷玉航。委托诉讼代理人：刘月。被告：姜奎君。委托诉讼代理人：秦郭瑞。委托诉讼代理人：康雪林。被告：北京市东开城市建设综合开发公司。法定代表人：钱宝岚，董事长。委托诉讼代理人：张颖。原告姜楠（以下简称姜楠）与被告姜奎君、北京市东开城市建设综合开发公司（以下一并称二被告，分别称姜奎君、东开公司）确认合同无效纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，姜楠及其委托诉讼代理人殷玉航、刘月，姜奎君及其委托诉讼代理人秦郭瑞、康雪林，东开公司之委托诉讼代理人张颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜楠向本院提出诉讼请求：确认二被告于2015年7月8日签订的《房屋买卖合同书》无效。事实和理由：1993年1月9日，张某（姜楠之祖母）与东开公司就东四西大街*号房屋签订房屋拆迁安置补助协议，安置房为北京市朝阳区松榆西里*楼*门*号房屋。2000年期间，张某与北京东方容和物业管理有限责任公司签订《公有住宅租赁合同》，取得承租权。1999年1月13日，姜楠户口迁入601号房屋，并于2006年搬入601号房屋居住至今。2010年9月21日，张某死亡后，经共居人姜楠同意，涉案房屋承租人变更为姜奎君。2018年8月，姜奎君起诉姜楠腾房，在案件审理过程中，姜楠得知二被告于2015年7月8日私下签订了《房屋买卖合同书》，由姜奎君购买了601号房屋。姜楠认为，二被告签订的《房屋买卖合同书》存在无效情形。为维护姜楠合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第52条及有关法律规定，姜楠特向法院提起诉讼。姜奎君辩称，不同意姜楠的诉讼请求。二被告签订合同系真实意思表示，不存在无效情形。首先，601号房屋因拆迁而来，姜奎君作为被拆迁人之一，拆迁前居住在被拆迁房屋内，户口也在被拆迁房屋内。因姜奎生代办601号房屋户口迁移事宜，其将姜楠的户口一并迁入了本案所涉房屋。姜楠是在2006年借住，才搬进所涉房屋的。姜楠对601号房屋没有任何权利；其次，姜奎君签订购房合同时是合法承租人，有权利购买该房屋；最后，601号房屋系东开公司的自管公房，东开公司有权将其出售给承租人姜奎君。综上，姜楠诉讼请求没有法律及事实依据。东开公司辩称，不同意姜楠的诉讼请求。601号房屋为东开公司自管公房，原承租人为张某。张某去世后，经其家庭成员同意和申请，承租人变更为姜奎君。2012年4月16日，东开公司委托北京东方容和物业管理有限责任公司与姜奎君签订《北京市公有住宅租赁合同》，由姜奎君承租房屋并交纳租金。2015年7月8日，东开公司与姜奎君签订《房屋买卖合同书》，约定姜奎君购买601号房屋，购房款为72437.35元。合同签订后，姜奎君支付了全部购房款，东开公司为姜奎君办理了产权过户手续。东开公司与姜奎君签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，合法有效且实际履行，不存在无效情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张某与姜某系夫妻关系，姜奎君、姜某系二人之子。姜楠系姜某之女。北京市朝阳区松榆西里*号楼*门*号房屋（以下简称涉案房屋）原产权人为东开公司。东开公司委托案外人北京东方容和物业管理有限责任公司对涉案房屋进行管理，并以后者名义与张某签订房屋租赁合同，约定由张某承租涉案房屋。张某于2010年9月21日死亡。2012年3月8日，姜某作为申请人，姜某作为代笔人，向北京东方容和物业管理有限责任公司书写并提交《承租人变更申请》，大意为：因张某去世，姜某亦年事已高、身体欠佳，故申请由姜奎君继续承租涉案房屋，家庭成员一致同意，如有矛盾，其自愿承担。《承租人变更申请》右下部有姜奎君、姜楠作为共居人签字，姜楠签名处另有姜楠捺印。2012年4月16日，姜奎君就涉案房屋与北京东方容和物业管理有限责任公司签订《公有住宅租赁合同》，约定由姜奎君承租涉案房屋。2014年9月17日，姜奎君向东开公司提交《购买自管公有住宅楼房申请书》《购买自管公有住宅楼房登记表》，载明：按照相关文件规定，姜奎君自愿购买涉案房屋作为住宅使用，并按规定交纳一切费用等及其他相关信息。2015年7月8日，姜奎君作为乙方（购买方）、东开公司作为甲方（出售方），签订《房屋买卖合同书》（以下简称涉案合同），约定：姜奎君购买涉案房屋，面积为64.41平方米，成本价为1560元/平方米，房价为72437.35元，另交公共维修基金2009.59元，实际应付房价款为74446.94元。当日，姜奎君向东开公司支付了上述款项。2016年7月14日，涉案房屋产权人变更为姜奎君。审理中，姜楠提交题为“购买自管公有住宅楼房共居人口意见书”的照片打印页一张，主要载明：2014年9月17日，姜奎君、姜楠作为共居人，同意由姜奎君购买涉案房屋。姜楠表示该意见书中“姜楠”签名非其所签，系姜奎君手签。东开公司表示房屋买卖里没有共居人的概念，因此双方签订买卖合同过程形成的材料中并无该项书面材料。经查，《公有住宅租赁合同》第七条载明：租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住满两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。经询，姜楠表示二被告签订涉案合同过程中，以下行为属无效行为：其一，公房买卖需经共居人同意，但二被告恶意串通，伪造姜楠同意涉案房屋买卖的签字，侵害了姜楠作为共居人的权益；其二，涉案房屋原属国有资产，二被告以明显低于市场价的成本价交易，并享受工龄优惠，构成恶意串通，损害了国家利益；其三，东开公司转让涉案房屋，未经国有资产监督管理机构批准，亦未依法履行评估等法定程序，且未在依法设立的产权交易场所依法进行转让，违反了《国有资产评估管理办法施行细则》《中华人民共和国企业国有资产法》《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》等法律法规的强制性规定；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》均规定，只有产权单位的职工才能以成本价购买公有住房。而姜奎君并非东开公司的职工，且其购买涉案房屋时已有购买公房经历，违反“只能享受一次购买公房机会”的相关政策，因此姜奎君无权购买涉案房屋。姜楠另表示涉案房屋现由姜楠及其爱人王冰、孩子王一焱共同居住使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述规定，结合本案实际，就姜楠主张涉案合同无效的各项理由，本院分项论述如下：关于姜楠主张的恶意串通损害第三人利益一节，本院认为，目前尚无证据能够直接证明姜楠对涉案房屋享有相关权益。即使姜楠对涉案房屋享有某种权益，但二被告买卖涉案房屋之行为，亦不必然构成对其所享权益的损害，姜楠亦可通过其他方式实现相关权益。关于姜楠提交的“购买自管公有住宅楼房共居人口意见书”，无论其是否存在或是否为姜奎君代签，均不影响涉案合同效力。因此，对于姜楠此项诉请合同无效之理由，本院不予采信。关于姜楠主张的损害国家利益一节，本院认为，姜楠提交证据未证明二被告恶意串通的主观恶意，亦未证明国家利益受损的结果；加之损害国家利益的行为主要指称是对国家政治、经济、安全的整体利益产生不利影响的行为，而非损害国有企业、国家控股、参股公司等市场主体的利益。因此，二被告对涉案房屋价款达成一致意见系民事主体意思自治的结果，该行为并不损害国家利益，亦非涉案合同无效之合理理由。关于姜楠主张的违反法律法规及相关政策一节，本院认为，合同法第五十二条规定的“强制性规定”应为“效力性强制性规定”。本案中，姜楠认为二被告买卖涉案房屋，违反了相关的法律法规及政策。但姜楠所主张的关于“批准”“评估”等事项的规定，均非效力性强制性规定，因此并不产生合同无效的法律后果。综合上述分析，本院认定二被告签订涉案合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。姜楠诉请涉案合同无效的理由均不能成立，本院不予支持。如姜楠认为其对涉案房屋享有其他权益，可另行主张。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》五十二条、《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姜楠的诉讼请求。案件受理费1661元，由原告姜楠负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 磊审判员 张玉倩审判员 张 怡二〇二〇年七月十三日书记员 段 超