湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5002号原告：牟益华，女，汉族，1979年2月28日生，住湖南省湘阴县。被告：张茂峰，男，1986年8月14日生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告牟益华与被告张茂峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。原告向本院提出诉讼请求：一、解除2018年11月23日原告与被告签订的租赁合同；二、请求被告退还2018年11月23日交付的履约押金10000元；三、请求被告退还2018年11月25日交付的三个月商铺租金押金37620元；四、请求被告退还预交2020年4、5、6月份的商铺租金38610元；五、请求被告退还消防费52800元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月23日，原、被告签订《润屋美院商铺租赁合同》，租赁期为2019年1月1日起至2028年12月30日等。由于2020年新冠肺炎疫情原因，原告多次和被告协商租金减免，但协商无果。原告诉至本院，酿成纠纷。被告辩称，其不同意原告以新冠肺炎疫情为由解除合同，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据被告陈述，2018年10月10日，被告与天心区润屋美院开发商签订了《商铺租赁合同》，由被告承租天心区杉木冲中路236号润屋美院10栋商铺中747.46平方米进行课外培训。2018年11月23日，原、被告签订《润屋美院商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于长沙市天心区润屋美屋10栋10-18（楼上部分）、10-110（全部区域），面积为330平方米；租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止，其中免租金的装修期为2个月；原告向被告承诺仅作为学生托管使用；该商铺月租金12540元（38元每平方米每月），支付为押三付三；递增方式为从第二年起每年月租金增加1元每平方米，逐年增加；合同签订时，原告支付包含免租期的3个月租金（2019年3月1日至2019年5月31日）37620元，以后租金每季度支付一次，并提前30天预付，即每年6月1日、9月1日、12月1日、3月1日前支付下一期（3个月）的租金；双方签约时，原告须向被告支付合同履约保证金1万元，合同租赁期届满时，原告无违约行为并向被告返还商铺7日内，保证金无息退还原告，如原告有违约行为，保证金不予退还；双方签约2日内，原告须向被告支付三个月押金、三个月租金、履约保证金共计85240元；原告应无条件配合被告留出满足消防规范要求的窗户、消防通道及支付新增消防设施费用；若原告在租赁期内提前终止（解除）合同，原告须提前三个月书面通知被告，在向被告支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项后，履约保证金不退等。同月25日，原告向被告转账支付三个月租金37620元、三个月押金37620元和保证金1万元，共计85240元，被告出具《收条》。在庭审中，原、被告一致确认三个月押金37620元系按三个月租金标准计算的整个租赁合同的押金。2018年12月3日，被告与湖南恒辰消防工程有限公司（以下简称恒辰公司）签订《消防设施安装工程承包合同》，约定被告委托恒辰公司安装长沙市天心区润屋美院10栋1、2楼（共计724平方米）消防设施，项目范围为火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内消火栓系统、应急照明及疏散指示系统，安装费12万元；签约时，被告向恒辰公司支付6万元作为预付款；施工完成时，被告支付6万元作为工程余款等。同月5日，恒辰公司出具《收据》，载明：今收到张茂峰润屋美院10栋1、2楼培训学校工程款（消防）预付款6万元。同月11日，原告向被告转账支付装修拆墙、消防、装修押金、物业费、垃圾清运共计80040元，其中消防费用为52800元，被告出具《收条》。此后，恒辰公司进行施工，安装了火灾自动报警系统、自动喷淋系统等。2019年1月28日，恒辰公司出具《收据》，载明：今收到张茂峰润屋美院10栋1、2楼培训学校工消防安装工程款6万元。消防施工完毕后，原告对场地进行装修，随之针对青园小学梓枫校区从事小学生托管服务。2020年3月29日，原告向被告预付了同年4月1日至6月30日的租金38610元。后来，原告以疫情为由请求解除合同，被告不予认可。在庭审中，原告确认其于2020年5月6日从租赁物中搬出所有物品，并于同月8日通知被告；原告已另行租赁星城荣域小区4栋2单元203房，针对青园小学梓峰校区从事小学生托管服务。原告诉至本院，酿成纠纷。另查明，2020年1月23日,湖南省启动新冠肺炎疫情防控重大突发公共卫生事件一级响应。同年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控重大突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。此后，长沙市中小学分四批错峰开学，同年4月25日为全市小学四、五、六年级开学起始时间，同月28日为全市小学一、二、三年级开学起始时间；培训机构、托管机构于同年5月6日起可向区县（市）防控指挥部提交开学申请，经审核通过后可自主开学。再查明，原告牟益华未举证证明新冠肺炎疫情导致租赁合同的目的不能实现。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。因原告牟益华未举证证明新冠肺炎疫情导致租赁合同目的不能实现，其在与被告未协商一致的情况下，擅自搬出所有物品，另行租赁房屋从事托管服务，并诉请解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，原告不存在恶意违约之情形，继续履行合同对原告显失公平，被告虽无违约行为但其拒绝解除合同违反诚实信用原则，故房屋租赁合同应自起诉状副本送达被告时起解除。因租赁期限为10年，双方约定如原告有违约行为则履约保证金1万元不予退还，现原告违约，原告解除合同对被告利益影响较大，故原告请求退还履约保证金1万元的诉求不予支持。由于履约保证金1万元与三个月押金37620元性质相同，均为履行合同的担保，且双方对该三个月押金是否退还未明确约定，故依照社会常识，该三个月押金37620元应退还原告。由于新冠肺炎疫情影响到原告经营，原告已搬出所有物品并通知被告，根据公平、诚信原则，均衡考虑原、被告双方利益，本院酌定被告退还原告2020年4-6月租金38610元的60%，即23166元，超出部分不予支持。合同约定原告无条件配合被告留出窗户、消防通道及支付新增消防设施费用，双方未对合同解除后消防费用如何处理进行约定，因被告已新增消防设施并支付12万元，原告违约却诉请解除合同，故对原告请求退还消防费用52800元的诉求不予支持。经本院释明后，被告并未就合同解除后的后果提出返还租赁物或赔偿损失等请求，故被告一方合同解除后的后果不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年11月23日签订的《润屋美院商铺租赁合同》；二、被告张茂峰于本判决生效之日起10日内退还原告牟益华三个月押金37620元；三、被告张茂峰于本判决生效之日起10日内退还原告牟益华2020年4-6月60%租金即23166元；四、驳回原告牟益华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3080元，减半收取计1540元，由原告牟益华负担800元，被告张茂峰负担740元（此款原告已预交，由被告张茂峰直接支付给原告牟益华）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  曹淑伟二〇二〇年七月二十二日法官助理郭兴娟代理书记员  谢 雯附件法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。