广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初1345号 原告：林木生，男，1983年4月4日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：梁石波，广西骏能律师事务所律师。 被告：陈宇波，男，1974年10月27日出生，汉族，住岑溪市。 被告：莫辛梅，女，1972年7月26日出生，汉族，住岑溪市。 原告林木生与被告陈宇波、莫辛梅房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月22日受理后，依法适用简易程序审理，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告林木生及其委托诉讼代理人梁石波、被告陈宇波和莫辛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈宇波、莫辛梅共同归还人民币500000元给原告林木生，并以500000元为基数按月利率4.9%计付利息（从2017年6月10日起至本息全部还清日止）；2.本案的诉讼费用由两被告承担。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求：判决解除原告林木生与被告陈宇波、莫辛梅于2017年6月2日签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2017年6月2日，两被告与原告协商并签订《房屋买卖合同》，合同约定两被告将其享有的座落在岑溪市建设二街XX号房屋[土地证：岑国用（2014)第××号，房产证：岑房权证市区字第××号]转让给原告，转让总价为1530000元，原告先支付定金500000元给被告，余款待办理过户的公示结束后再由原告支付给被告，被告收到转让款后，优先归还其在桂林银行股份有限公司梧州分行（以下简称“桂林银行”）的贷款1000000元，待桂林银行撤销抵押登记后，被告协助原告办理房屋过户手续。合同同时约定，如因被告原因导致房屋过户不了给原告的，被告必须在三天内退回乙方的定金，否则利息按银行基准利率4.9%计算，直至退回为止。原告林木生指示其妻子高福玲当日按约将定金500000元通过广西岑溪农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）转账至被告莫辛梅名下账户。在办理过户的公示过程中，房屋被他人申请法院查封，无法办理房屋过户手续，后因两被告的其他债务，该房屋被法院依法拍卖。因此，原告多次要求两被告退回定金，两被告却一直不予退回。被告陈宇波与莫辛梅是夫妻关系，上述房屋是其夫妻共有财产，两被告应对其夫妻关系存续期间的债务承担共同清偿责任。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告陈宇波辩称，其根本没有收到原告的房屋买卖款。出卖位于建设二街房屋的款项是用于偿还答辩人在桂林银行的贷款，签订房屋买卖合同时，原告是清楚本案房屋已经抵押及被法院查封，林木生当即先转账支付500000元定金到答辩人妻子莫辛梅账户，收到转账不到十分钟，就已经当即将定金退回到原告指定的陈海林账户，答辩人夫妻根本就没有收到房屋买卖定金，因此，房屋买卖关系不成立，不同意原告的诉讼请求。 被告莫辛梅辩称：在农商行城北支行办理转帐时有林木生、陈海林、高福玲、陈宇波、莫辛梅等五人在场，办理转账手续前后也是几分钟进行办理转出转入手续。答辩人根本就没有收到原告任何款项，本案房屋买卖关系也根本不成立。办理转账手续时，答辩人不清楚原告与高福玲是什么关系，转入是由高福玲转到答辩人的账户，转出款项也是由林木生指定答辩人转到陈海林账户，办理转账手续时总共不到10分钟，银行监控可查证证实；同时，林木生当时还讲定金已经归还，合同是无效的，其会自行将房屋买卖合同撕毁，当时因法律意识淡薄，答辩人也没有事后追查。定金500000元当日已经偿还给原告，目前，答辩人只承认尚欠陈海林民间借贷500000元，不认可尚有定金500000元未归还原告，况且，原告三年内都未曾有主张过要求还本付息，不认可原告的诉请。 审理查明，陈宇波与陈海林是朋友关系，陈海林与林木生又是朋友关系。陈宇波于2015年11月1日立据向陈海林借款500000元，2016年4月23日又借款400000元，因陈宇波偿还了后一笔借款，陈海林将该笔借据归还给陈宇波，陈宇波于2016年11月20日出具书面《证明》给陈海林，明确尚欠前一笔借款500000元未归还。 陈宇波为了偿还桂林银行的借款本金1000000元，意欲出卖其与莫辛梅共有的位于岑溪市建设二街××号、已经抵押给桂林银行的房屋一栋[土地证号为岑国用（2014）第××号，土地使用权面积77㎡；房产证号为岑房权证市区字第××号，房屋5层、共建筑面积389.08㎡]。经陈海林介绍，林木生有意购买此房屋，双方事前经与桂林银行商议，桂林银行于2017年6月1日分别向岑溪市房产局、岑溪市国土局出具《说明》，在房屋出卖所得款优先偿还其贷款后，同意双方进行买卖公告并以附件形式限定公告内容。2017年6月2日，陈宇波、莫辛梅为甲方与乙方林木生签订《房屋买卖合同》，载明：甲方以1500000元将岑溪市建设二街43号整栋房屋转让给乙方；1.乙方支付500000元给甲方作为定金，余款在房屋办理过户手续后一次性付清；2.甲方无条件配合乙方办理房屋及土地过户的一切手续，并不能拖拉；3.甲方要保证将房屋过户到乙方名下，无论发生何种原因导致房屋转不到乙方名下，甲方必须如数退回乙方的定金和其他款项；4.如因甲方原因导致房屋过户不了给乙方，甲方必须在三天内退回乙方的定金及其他款项，否则利息按银行基准月利率4.9%计算支付利息，直至退回为止；5.如此协议履行不了，双方均可向岑溪市人民法院提出诉讼；协议一式两份，甲乙双方签字后各执一份。合同签订后，陈宇波、莫辛梅、林木生、高福玲（系林木生妻子）及陈海林一同到岑溪农商行办理支付定金手续，由高福玲帐户转帐500000元到莫辛梅的该行帐户，同时，莫辛梅又当即将此款转帐到陈海林的农商行帐户，并在用途栏中摘注为“定金”。 被告陈宇波、莫辛梅与原告林木生为了达到过户减少纳税目的，双方于签订《房屋买卖合同》的同一天到岑溪市房产局填写一份格式化的《房地产买卖契约》（陈宇波和莫辛梅为甲方，林木生为乙方），并递交给登记部门用于办理房屋过户手续，该契约将房屋买卖价款填写为400000元，乙方于2017年6月10日前一次性付清给甲方，甲方亦于该日将房屋移交给乙方。房屋登记部门也于当天按照办理过户程序进行刊登房屋买卖公告。公告期间，于2017年6月7日，因两被告与他人的民间借贷纠纷，被债权人覃锦芳申请诉前财产保全，上述买卖房屋被本院（2017）桂0481财保24号民事裁定查封；买卖房屋由此而无法办理过户，原告林木生也没有再支付《房屋买卖合同》价款余下的1000000元。此后，原、被告均没有协商过解除合同，被告房屋经法院执行裁定拍卖，房屋产权目前已经转移登记至拍卖竞得人林海燕、唐艺峰名下。 被告庭审中称，其不知陈海林与林木生是什么关系，陈海林介绍林木生购买房屋时，其已明确告知房屋已被法院查封，因而，双方口头约定试着办理过户，如果过户办理不成功，则退回定金给林木生，因交付定金的当天已将定金转给了陈海林，陈海林在房屋不能成交后未及时将此款返还给林木生，责任不在于被告，被告不占有、也不欠有原告的定金，如果确认欠有原告定金，陈海林又未将借据原件归还，变成还欠陈海林、林木生各500000元，这样是不公平的；其仅承认只欠他们其中一人的500000元，要求法院组织调解，在陈海林确认已经还清其欠款时，可以与林木生协商还款。原告林木生反驳认为，其仅与被告陈宇波、莫辛梅发生房屋买卖关系，协商买卖时只知道房屋已经抵押，定金已经如约支付到莫辛梅帐户，至于被告如何使用与原告无关，被告将款转帐给陈海林是其双方的经济关系问题，转帐添写用途为“定金”与原告无关，后因房屋被法院裁定查封和拍卖而无法办理过户，双方一直都没有协议解除合同，虽多次打电话欲催陈宇波归还定金，但由于其总是拒接电话，而造成定金一直没有返还。原告为了证实自己主张，向法院提供陈宇波、莫辛梅2015年11月1日向陈海林借款的《借条》、陈宇波2016年11月20日出具给陈海林的《证明》、陈海林2020年6月29日出具的《声明》等复印件证据，证明陈海林已经确认在2017年6月2日收到了莫辛梅转给的500000元后，被告已经归还清楚了其本人的借款；被告庭审质证认为这些证据均是复印件，不能证明陈海林确已认可被告还清了所有借款，因为陈海林在2017年6月2日之后还曾逼迫陈宇波书立一份70000元多的《借据》，在陈海林没有归还《借条》、《借据》之前，其不同意陈海林称已经清偿借款的事实。 本院根据原、被告的调解要求，通知陈海林于2020年7月3日到庭参加本院主持的原告与被告间纠纷的调解，陈海林确认其于2017年6月2日收到莫辛梅转帐的500000元后，其与两被告的民间借贷本息全部结清，因为其介绍房屋买卖时就已经与两被告讲明收到定金后就要还清之前的借款，收到定金后之后其就再没有向被告追索过利息，现在可以将《借条》、《证明》原件向法院提交附卷，原告也当即将陈海林于2020年6月29日的《声明》原件交法院附卷。陈海林对两被告称的70000元多的《借据》予以否认，称没有叫两被告书立过此《借据》，但两被告坚持要求陈海林交出《借据》，并称只承认现在尚欠陈海林借款500000元，而不存在欠有原告的定金500000元，原告的定金应有陈海林负责归还。由于各方的意见不一致而无法达成调解协议。 上述事实，原告提供了《房屋买卖合同》及岑房权证市区字第××号《房屋所有权证》和岑国用（2014）第××号《国有土地使用权证》、桂林银行的《说明》、林木生和高福玲的《结婚证》、付款给莫辛梅的银行转帐凭证、陈宇波与莫辛梅的《补发婚姻登记证审查处理表》、《房地产买卖契约》、岑溪市不动产登记服务中心的《情况说明》等证据，被告提供的《房屋买卖合同》、银行流水历史明细查询单、（2017）桂0481财保24号民事裁定书等证据，双方相互质证无异议，本院对原、被告质证无异议证据的证明效力予以确认，载明的相关事实予以认定。至于莫辛梅收取原告定金后当即又转给陈海林的事实问题，尽管莫辛梅在该500000元转帐用途注写有“定金”字样，可是，陈海林作为中介人，并无与原告、被告间存在有代管定金的约定，也无约定房屋过不了户后则由陈海林将此款返还给林木生，同时，法院裁定查封的时间后于《房屋买卖合同》签订及办理过户的公告时间，说明被告辩称林木生在买卖房屋时已知道房屋被法院查封的事实不属实，由此分析可见，被告辩称在收到定金时又已经即刻返还的事实，显然有悖于买卖交易习惯，也有违于生活常理，其事实主张，本院不予确认；其认为陈海林有义务将定金返还给原告，仅凭银行流水历史明细证据，尚不足以证明其主张，本院也不予确认。 本院认为，原告与被告签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同签订前已经征得抵押权人同意，没有损害抵押权人利益，其双方的买卖合同内容没有违反法律强制性规定，应为有效合同；其后签订的《房地产买卖契约》并不是买卖房屋的真实意思表示，不构成合同内容的组成部分。《房屋买卖合同》对双方均具有法律约束力，被告作为出卖人因其自身债务原因被法院查封房屋及拍卖，致使无法交付房屋给购买人林木生，合同目的不能实现，原告起诉请求判决解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，本院予以支持。合同解除后，被告陈宇波、莫辛梅应当返还从对方取得的购房定金，故，原告请求判决其返还定金500000元，本院也予支持。关于原告请求被告计付返还定金的利息问题，尽管房屋被法院查封，但并不必然导致被告交不了房屋给原告，被告仍有通过履行债务使得查封被解除的可能，只有法院执行拍卖并将房屋产权转移过户给竞得人后，才产生房屋过户不了给原告的情形，原告目前仅提供了不动产登记服务中心的《情况说明》证明该房屋已经转移登记到林海燕、唐艺峰名下，却不能证明具体转移时间，从而无法根据《房屋买卖合同》第四条来确定利息起算时间；原告对其主张从2017年6月10日起计算利息，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，应承担不利后果，本院不予采纳；利息起算时间应为从其提起本案诉讼的时间（即2020年5月22日）开始。利率的约定问题，按照合同第四条约定应为银行基准月利率，其载写的月利率“4.9%”显然是笔误，应确认月利率为0.49%。被告抗辩已归还原告定金问题，首先，其与原告的关系为买卖房屋关系，收到定金500000元的事实是认可的，而其立即又将此款转帐给陈海林却是另一法律关系，何况其二者还存在民间借贷关系，不排除其与陈海林间有默契存在的可能，将收取定金用于偿还借款；其次，没有证据表明该房屋买卖由中介人代持定金，买卖不成立时便由中介人返还给购房人；再次，原、被告未曾协商解除合同并结算，没有原告确认收回定金的事实证据；所以，被告抗辩事由缺乏事实证据，本院不予采信。 综上理由，原告诉请解除合同、返还定金，理据充分，本院予以支持；诉请要求被告支付利息，部分成立，本院予以部分支持。两被告抗辩事由，缺乏足够证据、理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二项规定，判决如下： 一、解除原告林木生与被告陈宇波、莫辛梅于2017年6月2日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告陈宇波、莫辛梅返还定金500000元给原告林木生； 三、被告陈宇波、莫辛梅赔偿经济损失（以500000元为基数，按月利率0.49%从2020年5月22日起到清偿日止计算利息）给原告林木生； 四、驳回原告林木生的其他诉讼请求。 本案诉讼受理费4400元（已减半收取，原告已预交），由被告陈宇波、莫辛梅共同负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，可将款直接汇至本院转给原告（本院开户银行：中国工商银行岑溪市支行；户名：岑溪市人民法院；帐号：21×××15）。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可在指定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  李 华 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  雷汉良 书 记 员  钟江玲