内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1632号   上诉人（一审被告）：曹刚，男，个体工商户，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。   委托诉讼代理人：郑杰荣，内蒙古扬阳律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：保利（包头）物业服务有限公司。   法定代表人：彭景，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王志强。   上诉人曹刚因与被上诉人保利（包头）物业服务有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹刚的委托诉讼代理人郑杰荣、被上诉人保利物业公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   曹刚上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判曹刚不承担责任；2.一、二审诉讼费用由保利物业公司承担。依据的事实和理由如下：   （一）原审法院适用法律错误，应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。因保利物业公司主张的是2013年度、2014年度、2015年度的物业费，按照两年诉讼时效计算，其诉讼时效分别截止至2015年、2016年、2017年，均在《中华人民共和国民法总则》颁布之前，所以应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。   （二）原审法院对《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定理解有误。曹刚与保利物业公司已经明确约定了缴纳物业费的履行期限，诉讼时效期间应从约定履行期限届满之日起计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。也就是说，只有在不能确定履行期限的情况下，诉讼时效期间才从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，2010年11月13日，保利物业公司与曹刚签订了《前期物业管理服务协议》，协议明确约定：“首次物业服务费在办理入住同时缴纳，缴纳至第二年年底，之后每年至少提前一个月缴纳下一年度的物业服务费。”由此可以看出，双方是明确约定了缴纳物业费的期限的。保利物业公司主张2013年度、2014年度、2015年度的物业费，按照上述约定，曹刚应当在2012年12月前缴纳2013年度的物业费；在2013年12月前缴纳2014年度的物业费；在2014年12月前缴纳2015年的物业费。因此，当曹刚未按照上述约定的履行期限缴纳物业费时，保利物业公司就已经知道其权利受到了侵害，诉讼时效也应当开始起算。因此，原审法院认为诉讼时效从曹刚表明不履行给付2013年、2014年、2015年物业服务费的义务时开始起算是错误的。   （三）保利物业公司与曹刚约定按年收取物业费属于继续性债权，应当以若干个别债权单独计算诉讼时效。保利物业公司与曹刚签订的《前期物业管理服务协议》第五条第一款明确约定“物业管理费按年收取”。根据最高法民一庭《民事审判指导与参考》总第68辑（2017年6月出版）、2016年12月11日印发的《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》等，均认为双方约定每日或每月计算违约金属于继续性债权，每一个个别债权具有独立性，每日、每月单独发生的违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在本案中，双方约定的物业费属于按年支付，故本案应当分别、单独计算诉讼时效。因此，保利物业公司应当于2015年之前主张2013年度的物业费，于2016年之前主张2014年度的物业费，于2017年之前主张2015年度的物业费，而保利物业公司却于2019年4月17日才开始主张其权利，故保利物业公司的请求已过诉讼时效。   （四）保利物业公司从未向曹刚主张过物业费，且保利物业公司在庭审过程中亦未能提供任何有效证据证明其向曹刚主张过物业费。首先，保利物业公司从未向曹刚主张过物业费。其次，在庭审过程中，保利物业公司向法庭提供的《物业费催缴通知书》均是复印件，且该通知书均是单方制作，并未有曹刚的签字确认，曹刚也从未见到过该催缴通知书。第三，保利物业公司提供的《电话访问记录表》也是复印件，且该记录表也是由保利物业公司单方提供，该记录表明确标注通知时间为2017年9月15日。在庭审中已经查明，涉案门店曹刚已于2016年7月21日转让于中国农业银行，并办理了过户更名手续，且曹刚亦从未接听过上述电话。最后，保利物业公司提供的照片完全看不清内容，属于无效证据。所以，在整个庭审过程中，保利物业公司均未能提供任何有效证据证明其向曹刚主张过物业费。   综上，双方在《前期物业管理服务协议》约定了缴纳物业费的履行期限及约定了按年缴纳物业费的方式，所以保利物业公司主张的2013年度、2014年度、2015年度物业费已过诉讼时效。   保利物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。   保利物业公司向一审法院起诉请求：1.曹刚支付保利物业公司2013年1月1日到2015年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费7504元；2.曹刚支付保利物业公司截止2019年2月28日的违约金18459.84元（计算标准：年度欠费金额×2‰×违约天数）；3.曹刚支付保利物业公司自2019年3月1日至实际履行完毕拖欠物业服务费之日止的违约金；4.案件受理费及公告费260元由曹刚负担。   一审法院认定事实：2010年5月6日，曹刚向保利（包头）房地产开发有限公司购买坐落于本市××区建筑面积为52.13平方米商业用房。2010年11月13日，保利物业公司、曹刚签订《前期物业管理服务协议》1份，曹刚购买的以上商业房屋由保利物业公司提供物业服务，协议约定了双方的权利和义务及物业管理的质量及物业服务费的价格。保利物业公司、曹刚约定物业服务费按建筑面积每月每平方米3.00元标准计算，物业服务费按年收取。首次物业服务费在办理入住同时缴纳，缴至第二年年底，之后每年至少提前一个月缴纳下一年度的物业服务费。如在约定交费年度最后一日止仍未缴纳物业服务费的，即构成违约，每逾期1日曹刚将按欠缴金额的2‰收取滞纳金。曹刚足额缴纳了2013年1月1日之前的物业服务费。曹刚未向保利物业公司缴纳2013年、2014年、2015年的物业服务费5630.04元。2016年7月13日，曹刚缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1876元，保利物业公司给曹刚出具收据1张。2016年7月21日，曹刚将以上房屋售与中国农业银行股份有限公司包头分行。   保利物业公司提交其与保利（包头）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》一份，未标注签署日期，但合同期限为2016年1月1日至2021年12月31日。   诉讼中，曹刚下落不明，该院依法公告送达相关诉讼文书，保利物业公司支出公告费260元。   一审法院认为，保利物业公司与曹刚签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。保利物业公司依约为曹刚的房屋提供了物业服务，曹刚应向保利物业公司足额缴纳物业服务费。曹刚未向保利物业公司缴纳2013年、2014年、2015年的物业服务费5630.04元，现保利物业公司要求曹刚缴纳，理由充分，该院予以支持。2016年7月21日，曹刚将以上房屋售与中国农业银行股份有限公司包头分行，保利物业公司要求曹刚支付2017年度的物业服务费，依据不足，该院不予支持。曹刚提出，保利物业公司主张的2013年、2014年、2015年物业服务费已过诉讼时效，曹刚从未表明过不履行给付2013年、2014年、2015年物业服务费的义务，2016年7月13日，曹刚还缴纳2016年度的物业服务费，保利物业公司并不知道其权利受到侵害，故曹刚关于已过诉讼时效的抗辩理由，依据不足，该院不予采信。2016年7月13日曹刚缴纳物业服务费时，保利物业公司向其出具收据，收据上明确标明其缴纳的是2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，现曹刚提出核减之前未缴纳的物业服务费，依据不足，该院不予认可。保利物业公司、曹刚系平等的民事主体，双方在《前期物业管理服务协议》约定行政强制执行中作为一种经济制裁的滞纳金，依据不足；本案中，保利物业公司以《前期物业管理服务协议》约定滞纳金的标准主张违约金，依据亦不足；另外，保利物业公司对其物业服务合同的履行情况未举证，故其主张违约金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。   依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、被告曹刚支付原告保利（包头）物业服务有限公司2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费5630.04元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告保利（包头）物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费450元及公告费260元，原告保利（包头）物业服务有限公司已预交，由原告保利（包头）物业服务有限公司负担400元，由被告曹刚负担310元；被告曹刚负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告保利（包头）物业服务有限公司。   本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。   本院认为，本案双方争议的焦点问题为保利物业公司的请求是否已过诉讼时效。对此，作如下分析认定：   物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业服务费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同的双方当事人之间具有相对长期和稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖。业主没有支付某一期的物业服务费，物业公司没有及时追索，并非怠于行使其权利，而是基于维护双方之间良好的合作关系以及对业主的信赖和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间从业主明确拒绝履行缴费义务或以自己的行为明确表明不履行缴费义务之日起算。   曹刚系涉案房屋的业主，但其并非该房屋实际使用人，而是一直将该房屋租于他人使用。本案中，曹刚未提交证据证明其在缴纳2016年度物业服务费之前已向保利物业公司明确过其拒绝履行缴纳全部物业服务费义务的意思表示，故一审法院认定曹刚缴纳2016年度物业服务费之日即2016年7月13日为保利物业公司知道其权利受侵害之日，并确认该日为诉讼时效起算之日，符合法律规定。曹刚提出的保利物业公司的请求已过诉讼时效的上诉主张不能成立，本院不予支持。   综上所述，曹刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费450元，由上诉人曹刚负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 王雅琴     二Ο二Ο年七月十三日   法官助理 侯 丽   书 记 员 王 彩   本判决所引用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。