广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初1834号原告：张亚兵，男，1971年7月7日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蔡彬彬，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严家乐，广东承鹏律师事务所实习律师。被告：陈珠传，男，1958年9月16日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：孙依丰，广东广和律师事务所律师。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蔡彬彬、严家乐、被告委托诉讼代理人孙依丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年10月12日签订的《协议》；2、判决被告退还原告购房款1090万元，并向原告支付物业返租租金（按照16元/平方米，1700平方米按照27200元/月，自2018年10月13日起计算至2019年12月13日，合计为380800元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2015年1月9日与深圳天安云谷聚业投资发展有限公司、深圳天安云谷投资发展有限公司签订《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》。随后被告与天安公司于2017年10月13日签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》。根据上述文件，被告享有位于深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元规划建设二期产业研发用房的12367.6平方米房屋的房地产所有权（即还建物业）。基于上述情况，原告与被告于2018年10月12日签订了购房《协议》。《协议》约定了原告购买被告上述还建物业中1700平方米的物业，另有约定购房款、物业返租租金、付款条约等。购房《协议》签订后，原告通过出借款抵扣，在约定的付款期限内履行了相关的付款义务。然而，被告并未按照《协议》的约定积极筹备还建物的过户工作，且未向原告支付案涉还建物业的返租租金。近期，原告通过广东法院诉讼服务平台及当地居民了解到，被告还就上述还建物业与其他案外人签订购房合同，并因此产生纠纷而被提起诉讼和仲裁。据初步统计，被告对外出售的还建物业面积近21800平方米，已远超被告从天安公司处获得的12367.596平方米。被告就同一物业出卖多人的行为将导致原告的购房目的无法实现，已构成根本违约。同时，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的第五条第一款规定“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业”，原被告签订的购房《协议》中约定的还建物业属于工业楼宇还建物业，根据现行规定，案涉还建物业无法登记在原告名下。另，被告因其他债务纠纷被提起诉讼，其名下的财产被采取保全，根据法律规定，同样无法按照《协议》约定过户登记至原告。综上，为维护原告合法权益，请法院判如所请。被告答辩称：第一点，原告要求解除合同，被告对此同意，但被告认为对协议解除不存在过错。原告从一开始就知道或应当知道案涉写字楼购买主体应为公司企业性质的单位，个人不能成为购买主体。从本质上讲，原被告之间关于购买写字楼的合同应属于无效合同，在客观上也无法实现。对于12367.6平方米还建写字楼，位于坂田天安云谷2期11栋4、5、6层，实际上开发商是在2020年2月底才建好移交给被告，被告本身并不是故意拖延不履行合同。第二点，关于购房款，被告确认收到1090万元，但被告已通过银行转账偿还1062.15万元，尚欠部分购房款28万元，被告目前无力偿还，需要变卖物业后才能偿还。关于诉求的租金，因被告不存在过错，被告不应当承担。经审理查明：2015年1月9日，深圳天安云谷聚业投资发展有限公司（甲方）、深圳天安云谷投资发展有限公司（乙方）与被告陈珠传（丙方）签订了一份《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业002号），合同约定：甲方为丙方被更新物业所在更新单元规划分期（即四期）的更新实施主体，乙方为丙方被更新物业之还建物业所在的更新规划分期（即二期）的更新实施主体，丙方为被更新物业权属人；丙方同意将被更新物业交由甲方进行更新改造，甲乙丙三方同意丙方权属的被更新物业的还建安置补偿部分于乙方负责更新改造的更新单元规划分期内予以还建；丙方被更新物业位于本更新单元规划四期范围内，房屋编号为龙岗区坂田街道岗头社区雪岗北路林场坳1号，用途为宿舍、厂房，产权证编号为深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号；丙方被更新物业用地总面积为11691.14平方米，主体建筑物总建筑面积为32983.18平方米，临时建筑物总建筑面积为585.91平方米；乙方应在其负责更新改造的更新单元规划建设二期建设完成后，以建成物业补偿给丙方的产业研发用房建筑面积共计16367.596平方米，甲方应向丙方支付货币补偿总额为83145344元；甲方同意对丙方选择还建安置的被拆迁主体建筑16367.596平方米提供过渡期内的临时安置费，每月应支付的临时安置费为261882元；过渡安置的补偿期限为在丙方按合同第五条、第六条约定的时间及标准向甲方移交被更新物业后，自双方签订的《被更新物业移交确认书》所列明的移交时间之日起，至乙方向丙方发出的《还建物业交付通知书》载明的或通过媒体公告的还建物业交付日期届满之日止；乙方向丙方提供的还建物业位于其负责更新改造的更新单元规划建设二期产业园内，还建物业的座落、楼栋、楼层、房号等由乙方确定，还建物业的土地性质为一类工业用地，房屋性质为产业研发用房；乙方自还建物业所在更新单元规划分期获得政府相关部门批准施工之日起三年内，将还建物业交付丙方。2017年10月13日，深圳天安云谷投资发展有限公司（甲方）与被告陈珠传（乙方）签订一份《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》，协议约定：甲方向乙方提供的还建物业位于本更新单元规划建设二期内，乙方确定的还建物业为11栋4层01号至11号、5层02号至11号、6层01号至11号，建筑面积为12367.6平方米；甲方向乙方交付的还建物业，由甲方负责办理《不动产权证书》，首次办证所需的费用由甲方承担。2018年10月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《协议书》，协议有如下内容:深圳天安云谷聚业投资发展有限公司与甲方于2015年1月9日签署的《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业002号）的有关约定，还建物业位于天安岗头更新单元二期，《合同书》含乙方1700平方米产权；甲方申明乙方是其天安公司签订的合同书内的更新物业的实际共有权利人，乙方实际用1700平方米的被更新物业权利；因政府政策和相关法规造成乙方权属1700平方米被更新物业的还建物业产权无法直接登记至乙方名下，须待更新物业先登记甲方名下，再由甲方通过买卖方式过户登记至乙方（或乙方公司）名下；乙方上述1700平方米还建物业通过甲、乙双方式过户登记至乙方（或乙方公司）名下所涉案交易环节产生的所有税费均由甲方负责支付，买卖单价为6412元/平方米，共款1090万元；甲方承诺乙方还建物业中至少单独分出六本共1700平方米的独立产权房产证；自签订该协议书并付完买卖款后，天安公司的该1700平方米物业返租租金由甲方每月付给乙方（16元/平方米），日后交楼时，物业面积以交足或多交为原则，有多部分按6412元/平方米结算补给甲方，在选楼层和单元，乙方有优先权；甲方在取得更新物业产权证后，过户手续由甲方负责，乙方配合甲方办理过户手续，甲方保证在取得更新物业产权后，三个月内办理该1700平方米的产权过户手登记手续；款项由乙方一次性付清1090万元。2018年10月13日，被告向原告出具了一份《收据》，内容为“兹收到张亚兵交来购买本人在坂田岗头天安公司工改工旧改项目（天安云谷）的还建写字楼物业的1700（壹仟柒佰）平方米物业的购房款人民币10900000元（壹仟零玖拾万元整（6412元/平方米）”。被告提供了其在工商银行深圳坂田支行卡号为62×××94在2016年12月1日至2019年7月18日期间的历史明细清单，主张其于2016年12月30日至2018年7月20日期间向原告支付了715.55万元；被告提供了其在农业银行深圳坂田支行卡号为62×××13在2012年1月5日至2018年12月21日期间的交易流水，主张其于2016年2月至2017年11月29日期间向原告支付了347.15万元；称其只欠原告购房款28万元。原告则称，自2016年2月3日至2017年11月22日期间被告共向原告借款1090万元：1、2016年2月3日借款100万元，预先扣利息5万元，实付95万元，原约定月息5%；2、2016年3月1日借款300万元，预先扣利息13.5万元，实付286.5万元，原约定月息4.5%；3、2016年3月4日借款100万元，预先扣利息4.5万元，实付95.5万元，原约定月息4.5%；4、2016年4月13日借款150万元，预先扣利息6.75万元，实付143.25万元，原约定月息4.5%；5、2017年3月13日借款200万元，预先扣利息9万元，实付191万元，原约定月息4.5%；6、2017年9月27日借款50万元，预先扣利息2.25万元，实付47.75万元，原约定月息4.5%；7、2017年11月22日借款190万元，预先扣利息8.55万元，实付181.45万元，原约定月息4.5%。上述借款，经核算，计至2020年5月11日被告仍欠原告借款本金10404500元及利息854459元共计11258959元，即为本案涉案还建物业的购房款。另查，被告称其已于2019年年底收到了开发商支付的过渡租金，每平方米按16元计算，但认为因原告自身原因要与被告解除合同，其无需支付过渡租金，并称开发商于2020年2月将还建物业交付给其。本院认为，被告系中国香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷，当事人没有选择处理合同争议所适用的法律，应适用与合同有最密切联系的国家的法律，因涉案的房产位于中国内地，故应适用中华人民共和国法律处理本案纠纷。原、被告于2018年10月12日签订了《协议书》，从协议内容、双方庭审陈述及本案其他证据看，实质上是原告以1090万元向被告购买还建工业楼宇1700平方米，双方形成了有效的房屋买卖合同关系。本案原告与被告均同意解除《协议书》，本院对原告解除协议的请求，予以支持。合同解除后，被告收取的购房款应当予以退还。被告辩称其已通过银行转账返还原告1062万多元，经查，被告提供的农业银行转账记录系2016年2月至2017年11月29日期间、工商银行转账记录是2016年12月至2018年7月期间，被告于2018年10月13日出具的《收据》写明“兹收到张亚兵交来购买本人在坂田岗头天安公司工改工旧改项目（天安云谷）的还建写字楼物业的1700（壹仟柒佰）平方米物业的购房款人民币10900000元（壹仟零玖拾万元整（6412元/平方米）”，被告所称的返还款项时间均在出具收据之前，辩解显然不能立，不足采信。原告请求判令被告退还购房款1090万元，合法有据，本院予以支持。本案被告支付的购房款系被告向原告的借款转化而来，如被告认为双方的民间借贷关系中本金及利息的计算有不当，被告可另循法律途迳解决，本案不作审查。《协议书》约定自签订协议并付完买房款后被告按每平方米16元标准向原告支付返租租金，该返租租金实际上是开发商支付给被告的临时安置费，原告请求判令被告支付2018年10月13日至2019年12月13日期间的返租租金380800元（1700平方米×16元/平方米/月×14月），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张亚兵与被告陈珠传于2018年10月12日签订的《协议书》；二、被告陈珠传应于本判决生效后三日内返还购房款10900000元给原告张亚兵；三、被告陈珠传应于本判决生效后三日内支付2018年10月13日至2019年12月13日期间的返租租金380800元给原告张亚兵。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费89485元（原告已预缴），由被告负担。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起十五日内，被告可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘志勇人民陪审员  刘小萍人民陪审员  谭小兵二〇二〇年七月十七日书 记 员  林丹燕