宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1593号 上诉人（原审被告）：宁夏永祥泰酒店（有限公司），住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑15号楼。 法定代表人：吴杨，该公司经理。 上诉人（原审被告）：吴杨，男，汉族，1984年12月20日出生，宁夏永祥泰酒店（有限公司）总经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人（原审被告）：吴鹏，男，汉族，1986年9月30日出生，个体户，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人（原审被告）：吴珍，女，汉族，1989年9月30日出生，个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上述四上诉人共同委托诉讼代理人：马鹏波，宁夏丰安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺兰祥龙物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县居安东路兰亭居6号楼17号营业房。 法定代表人：赵龙，男，汉族，1989年11月9日出生，系该公司经理。 上诉人宁夏永祥泰酒店（有限公司）、吴杨、吴鹏、吴珍因与被上诉人贺兰祥龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人吴杨及宁夏永祥泰酒店（有限公司）、吴鹏、吴珍的委托代理人马鹏波、被上诉人贺兰祥龙物业服务有限公司的法定代表人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏永祥泰酒店（有限公司）、吴杨、吴鹏、吴珍上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担责任；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决缺乏事实依据，一审法院依据贺兰县物业管理中心作出的（2014）004号、（2014）020号批复认定上诉人与被上诉人之间形成事实上的合同关系，无事实和法律依据。涉案房屋于2018年4月16日之后才正式投入使用，在此之前房屋属于闲置状态，对于一审法院认定上诉人在2018年4月16日之前享受了被上诉人提供的垃圾收集清运、污水排污等服务，缺乏事实依据。一审法院缺乏法律依据，依据《银川市物业管理条例》第四十条，《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》第六条，上诉人所有的房屋属性系营业房，依据前述规定应当进行市场调节价，由物业管理企业与业主按照自愿原则制定物业服务收费。一审法院依据《前期物业服务合同》就物业服务费进行自由裁量权的行为，缺乏法律依据。另，依据被上诉人一审中提供的《贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表》显示，被上诉人在2019年1月1日前授权允许提供的物业类型仅为住宅，之后才变更为商业住宅，因此对于上诉人所有的涉案营业房，被上诉人收取2019年1月1日前的物业管理费，超出其备案的物业类型范围，一审判决上诉人支付2019年之前的物业费用缺乏法律依据。 贺兰祥龙物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 贺兰祥龙物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.四被告支付原告自2014年2月28日至2019年6月30日的原告物业费114990元，违约金34497元，共计149487元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告增加诉请：要求四被告支付自2014年2月28日至2019年6月30日的物业费128229元，违约金38648元，共计166698元。 一审法院认定事实：2006年12月，宁夏宁房房地产开发有限公司与其子公司宁夏宁房物业服务有限公司签署了前期物业合同（实为管理规约），后因宁房物业公司拖欠员工工资，致使小区无人服务管理、秩序混乱。2014年2月18日，贺兰县物业管理中心作出[2014]004号批复：同意贺兰县祥龙物业服务有限公司接管居安苑东区物业服务，期限自2014年2月28日至2014年12月31日。2014年2月19日原告贺兰祥龙物业服务有限公司登记成立。2014年12月11日贺兰县物业管理中心再次作出[2014]020号批复：同意贺兰县祥龙物业服务有限公司正式接管居安苑东区物业服务，期限自2015年1月1日至2016年12月31日。2017年1月1日至2020年12月31日，原告继续为该小区提供物业服务并在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，物业费收费标准为0.4元/㎡/每月。2012年4月23日，被告吴杨、吴鹏、吴珍购买贺兰县居安苑东区15号楼商业用房5008.96㎡，吴杨名下2243.3㎡、吴鹏名下2239.31㎡、吴珍名下526.35㎡。2018年4月16日，三被告共同成立宁夏永祥泰酒店（有限公司），被告吴杨占股50%、吴鹏占股30%、吴珍占股20%，涉案商业用房由三被告用于酒店实际经营，仍登记于上述三被告名下，未对涉案商业用房所有权进行变更。另查明，2014年1月9日，原告企业名称经贺兰县工商行政管理局预先核准。被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）现因加盟连锁酒店名称变更为维也纳三好酒店银川贺兰店，但未进行工商变更登记。2019年2月3日，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）向原告转账支付物业费5000元。 一审法院认为，贺兰县物业管理中心作为行政区域内物业管理活动的监督管理部门，在原物业公司无法继续提供物业服务后，为了保障物业服务区域内广大业主的公共利益，作出[2014]4号、[2014]020号批复，委托原告正式接管贺兰县居安苑东区并提供物业服务，对四被告产生拘束力。四被告虽辩称与原告未签订物业服务合同，但《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，四被告共有的贺兰县居安苑东区15号楼与该小区其他业主所有的房屋紧密相连不可分割，是物业服务区域的一部分，四被告并未提交充分的证据能够证明其可分割于小区之外独立存在，原告实际为该小区提供了物业服务，四被告应当向原告缴纳物业费，故四被告辩称与原告未形成合同关系，原告未向四被告提供物业服务的抗辩意见，一审法院不予采信。 同时，原告应当向被告提供符合约定的物业服务，同时收取的物业费应当质价相符。按照2019年1月1日，原告与建筑开发商签订并备案登记的《前期物业服务合同》第三条：“在物业管理区域内，乙方（本案原告）应当提供的其他服务包括以下事项：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆的停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”。结合本案原告向法庭提交的证据以及庭后实地查勘，涉诉营业房现用于经营酒店服务，酒店正门位于小区外，面向西南开设，小区内留有后门，经营的部分客房在小区内开窗，与小区其他业主共用供电设施、市政管网、享受小区绿化，原告对小区内共用部位的维修养护和管理、电力设备维护、市政管网排污、小区绿化提供了符合合同约定的物业服务，四被告应当承担原告主张物业费的50%，涉案商品房自2014年2月28日至2019年6月30日的物业费经计算为128317元，原告要求四被告支付自2014年2月28日至2019年6月30日的原告物业费共计128229元的诉请不违反法律规定，一审法院依法予以支持64115元（128229元×50%）。对于原告主张的违约金，原告与被告之间未签订书面的物业服务合同，同时在原告提交的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中对违约金条款均未做约定，故原告要求被告支付违约金38648元的诉请，一审法院依法不予支持。另，2018年4月16日之前，三被告吴杨、吴鹏、吴珍对涉案商业用房（5008.96㎡）按份所有，物业费自2014年2月28日至2018年4月15日共计49631元（64115元×1507天÷1948天），应当由三被告按照对涉案房屋所有的面积各自承担，经计算由被告吴杨承担22228元（2243.3㎡÷5008.96㎡×49631元）、由被告吴鹏承担22188元（2239.31㎡÷5008.96㎡×49631元）、由被告吴珍承担5215元（526.35㎡÷5008.96㎡×49631元）。自2018年4月16日之后，三被告吴杨、吴鹏、吴珍共同成立宁夏永祥泰酒店（有限公司），被告吴杨占股50%、吴鹏占股30%、吴珍占股20%，上述商业用房用于被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）实际经营使用，仍登记于上述三被告名下，未对涉案商业用房所有权进行变更，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）作为实际使用人应当承担自2018年4月16日至2019年6月30日之间的物业费14484元（64115元-49631元），减去其已支付的5000元物业费，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）还应承担9484元，三被告吴杨、吴鹏、吴珍同时应承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第八十三条、第一百七十七条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《物业管理条例》第五条，判决：一、被告吴杨、吴鹏、吴珍向原告贺兰祥龙物业服务有限公司支付自2014年2月28日至2018年4月15日的物业费49631元，由被告吴杨承担22228元、由被告吴鹏承担22188元、由被告吴珍承担5215元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）向原告贺兰祥龙物业服务有限公司支付自2018年4月16日至2019年6月30日尚欠的物业费9484元，被告吴杨、吴鹏、吴珍对尚欠物业费9484元承担连带清偿责任，实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。三、驳回原告贺兰祥龙物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）、吴杨、吴鹏、吴珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1817元（已减半收取），由原告贺兰祥龙物业服务有限公司负担1118元，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）负担204元、被告吴杨负担222元、被告吴鹏负担221元、被告吴珍负担52元。 本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉请求进行审查。根据上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议焦点主要在于被上诉人是否有权向上诉人收取物业管理费。本案中在原物业公司无法继续提供物业服务后，为了保障物业服务区域内广大业主的公共利益，贺兰县物业管理中心作为行政区域内物业管理活动的监督管理部门委托被上诉人正式接管贺兰县居安苑东区并提供物业服务。根据公平原则和权利义务对等原则，上诉人作为案涉房屋的产权人和使用人，实际接受了被上诉人提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，上诉人应当向被上诉人支付案涉房屋相应期间的物业管理费。故上诉人主张案涉房屋不属于被上诉人物业服务范围以及案涉房屋在2018年4月16日之前属于闲置状态均不能成为其拒绝缴纳物业服务费用的理由。另，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，一审法院结合具体案情认定各上诉人应该支付被上诉人相应的物业费，并无不当。关于上诉人主张依据《贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表》的信息变更，被上诉人于2019年1月1日后服务的物业类型才由“住宅”变更为“商业住宅”，故被上诉人向上诉人收取2019年1月1日之前的物业费，超出其备案的物业类型范围。本院认为物业服务合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即告知备案制度，并不影响合同的效力，亦不是上诉人拒绝缴纳物业服务费用的理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3634元，由上诉人宁夏永祥泰酒店（有限公司）、吴杨、吴鹏、吴珍负担。 本判决为终审判决。 审判员  王文浩 二〇二〇年七月二十三日 书记员  周 洁 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。