广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12557号原告：刘泽霖，男，1986年8月8日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：曾庆娟，广东蕴德律师事务所律师。被告：清远途远物业管理有限公司，住所地广东省清远市佛冈县石角镇文晓路12号。法定代表人：冯春明。被告：冯春明，男，1956年4月15日出生，汉族，住四川省宣汉县。原告刘泽霖与被告清远途远物业管理有限公司（以下简称“途远公司”）、冯春明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘泽霖的委托诉讼代理人曾庆娟到庭参加诉讼，被告途远公司、冯春明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘泽霖向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除刘泽霖与途远公司签订的《物业委托经营管理合同》及其附件《补充协议》；2.请求判令途远公司向刘泽霖支付拖欠的押金2900元；3.请求判令途远公司向刘泽霖支付拖欠的2018年3月租金2900元、2019年6月18日至7月17日的租金人民币2900元和2019年7月18日至8月17日的租金人民币3100元及违约金人民币14056元（自2019年8月16日暂计至2019年11月15日，实际应当计算至拖欠的租金清偿之日止），暂共计22956元；4.请求判令途远公司向刘泽霖退回装修款差价人民币22769元；5.请求判令途远公司向刘泽霖支付2018年7月至2019年7月的物业管理费及水电费人民币9533.20元(物业管理费3966.3元、电费4710.55元、水费856.35元)；6.请求判令冯春明对诉讼请求第2-5项承担连带清偿责任；7.请求判令途远公司、冯春明支付本案的全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等)。庭审中，刘泽霖撤回第二项诉讼请求。事实和理由：刘泽霖与途远公司于2017年7月15日签署《物业委托经营管理合同》，约定：刘泽霖将其名下单独所有的位于广州市黄埔区黄埔东路1080号万科黄埔仓72栋2116房委托给途远公司出租经营。委托经营期限为2017年7月18日至2023年7月31日，共计6年。委托经营收益计算方式为：2017年7月18日至2019年7月17日期间为固定收益，即途远公司需每月向刘泽霖支付2900元/套房；2019年7月18日至2020年7月17日期间为固定收益，即途远公司需每月向刘泽霖支付3100元/套房。租金每月交付一次，交付时间为第二个月的15日。另，途远公司还需向刘泽霖缴纳2900元押金。途远公司逾期支付委托经营收益达10日，经刘泽霖书面催告后，15个工作日内仍未支付的，刘泽霖有权单方解除合同，收回房屋；途远公司欠缴水费、电费、物业管理费等需要缴纳的费用超过2000元，导致刘泽霖需要承担赔偿责任的，刘泽霖有权单方解除合同，收回房屋；途远公司未按照合同及附件约定，按质量购置家私家电等物品的，刘泽霖有权单方解除合同，收回房屋。途远公司有违约行为的应按照一个月的租金向刘泽霖支付违约金；如因途远公司的原因需提前终止合同，除应按时结算费用外，应向刘泽霖支付三个月租金作为违约金；途远公司有逾期支付租金的，每延迟一天，途远公司应按应付款金额的千分之三向刘泽霖支付违约金。同日，刘泽霖与途远公司签署《补充协议》作为上述合同的附件，约定：双方的实际签约年限为4年，即2017年7月18日至2021年7月31日。租金实付始计时间提前7天，即2017年11月11日；10天免费入住不限人员；途远公司授权账户名为黄丽丽的个人账户收款。2017年7月15日，刘泽霖支付41000元的购置家私家用电等物品的费用，途远公司向刘泽霖出示收据。合同履行期间内，刘泽霖确认收到途远公司支付的2017年12月、2018年1月、2月、4月至12月的租金及2019年1月至5月的租金共计人民币50460元。2019年6月至7月的租金经刘泽霖微信、电话催促后途远公司一直分文未付。2019年9月1日，刘泽霖书面催告途远公司缴纳租金、违约金和物业管理费及水电费，但途远公司拒收了该催告书。2019年10月中旬，刘泽霖收到广州市万科物业服务有限公司万科腾创商业广场物业服务中心的催收2018年7月至2019年9月的物业管理费、水电费共计11295.21元。此时，刘泽霖才得知途远公司一直未如实缴纳物业管理费、水电费。2019年10月，刘泽霖去查看了途远公司购置的家私家电发现途远公司并未按照合同附件列明的家私家电的品名、材质、规格以及品牌购置。经原告查询，途远公司购置的家私家电对应的价格不超过20000元。途远公司违反合同约定购置劣质家私家电赚取差价的不诚信行为严重侵犯了刘泽霖的合法权益。途远公司是自然人独资企业，冯春明是途远公司的法定代表人、唯一自然人股东。途远公司均是通过个人微信转账和个人银行转账支付租金给刘泽霖，出现了个人财产与公司财产混同的情形，依据《公司法》第六十三条的规定冯春明应当对途远公司拖欠刘泽霖的各类款项承担连带清偿责任。时至起诉之日止，途远公司及冯春明均未向刘泽霖支付过任何款项。综上所述，刘泽霖依据《合同法》《公司法》《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，刘泽霖（甲方、委托人）与途远公司（乙方、受托人）就房屋委托经营的有关事项签订《物业委托经营管理合同》，约定房屋坐落于广州市黄埔区黄埔东路1080号万科黄埔仓T2栋2116房（以下简称“涉案房屋”），房屋所有权人为刘泽霖；委托经营用途为商务公寓出租经营。第3条约定，甲方交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修，并至少包括系列附属设施：电器类包括电视机、冰箱、空调……，家具类包括沙发、茶几、餐桌……；前述全部附属设施的详细交割清单，在甲方交付委托经营物业时，由双方清点后在房屋交割清单交房确认栏签字或盖章，房屋交割清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分。若交付时或在乙方使用过程中发现附属设施没有达到乙方要求的标准，甲方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担。因乙方不合理使用造成房间没有达到上述要求的，由乙方自行解决并承担修复费用。第4条约定，委托经营期限自2017年7月18日至2023年7月31日；甲方应于2017年7月18日前将房屋按约定条件（即符合本合同第3条约定）交付给乙方，委托经营物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准；甲乙双方同意自甲方交房之日起120日为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项，整备其内，乙方无须支付托管收益。第5条约定，委托经营收益计算方式：2017年7月18日至2019年7月17日期间为固定收益，即乙方需每月向甲方支付2900元/套房；2019年7月18日至2020年7月17日期间为固定收益，即乙方需每月向甲方支付3100元/套房；2020年7月18日至2021年7月17日期间为固定收益，即乙方需每月向甲方支付3250元/套房；2021年7月18日至2022年7月17日期间为固定收益，即乙方需每月向甲方支付3400元/套房；2022年7月18日至2023年7月17日期间为固定收益，即乙方需每月向甲方支付3550元/套房；租金每月交付一次，交付时间为第二个月的15日，遇法定节假日和休息日的，顺延至节假日和休息日后的3天内支付；为保证乙方合理并善意使用及其配套设施，在甲方按照乙方要求的酒店客房软装标准验收后支付甲方2900元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。第6.1条约定，水费、电费、物业管理费等费用由乙方承担。第8条约定，合作期内，乙方有权转租经营。第12.4条约定，乙方有有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：12.4.1逾期支付委托经营收益达10日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的；12.4.6乙方欠缴本合同第6.1.1至6.1.6条款需要交纳的费用超过2000元，导致甲方需要承担赔偿责任的；12.4.7未按合同及附件约定，按质按量购置家私家电等物品。第13.1条约定，甲方有第12.3条约定的情形之一的，应按一个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12.4条约定的情形之一的，应按一个月的租金向甲方支付违约金。第13.2条约定，租赁期内，甲方如因非乙方原因需提前终止合同须赔偿乙方三个月租金；如乙方因自身原因需提前终止合同，除应按时结算费用外，应向甲方支付三个月租金作为违约金。第13.6条约定，乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金。协议后附《途家斯维登服商务式公寓客房配置明细》，该明细载明：电器包括格力空调3台（一台1.5匹冷暖、2台1匹冷暖，价格分别为2699元、2399元）、惠而浦智能滚筒洗衣机（6公斤、1899元）、美的冰箱（两门、1000元）、夏普超高清智能液晶电视（45寸、2399元），全屋刷漆5000元，插卡取电改造500元，电子锁1000元，其他家具（定制）、床品、灯饰等物品仅列明名称、尺寸、数量，未标明价格，并注明包含运费、拆装费、安装费、灯泡、垃圾清理费、清洁费。同日，双方签订《补充协议》约定：1.实际签约年限为4年，从2017年7月18日至2021年7月31日，4年后业主有权主动回收房屋或者继续合同，乙方不可以阻止，双方互不追责。2.租金实付始计时间提前7天，即2017年11月11日。2017年7月15日，途远公司向刘泽霖出具收款收据，表示收到刘泽霖支付的涉案房屋软装款41000元。刘泽霖提交的银行流水显示，途远公司通过冯世强的个人账户向刘泽霖支付每月租金。刘泽霖表示冯世强为途远公司员工，代理出租事宜。刘泽霖主张途远公司向其支付租金至2019年5月，其提交的微信聊天记录显示2019年3月至5月的租金由“黄埔仓王斌店长”通过微信转账方式支付；刘泽霖通过微信于2019年6月27日开始向“黄埔仓王斌店长”催收租金。2019年9月1日，刘泽霖向途远公司发出《催告书》，载明途远公司已违反合同条款：一、途远公司逾期支付2019年6月、7月委托经营收益达10日，经其通过微信书面催告后，逾期仍未支付；二、欠本合同第6.1.1至6.1.6条款需要交纳的物业费、水电费等费用超过2000元，导致其需要承担赔偿责任；三、未按合同及附件约定，按质量购置家私家电等物品，实际购置家电品牌与约定不符。鉴于途远公司收取刘泽霖装修费用后，未按合同约定配备相关家私家电，并拖欠涉案房屋2019年6月、7月租金6000元，物业费、水电费13990.36元、租金滞纳金264元，共计超过2万元。按合同相关条款月底给，其现单方解除与途远公司签订的《物业委托经营管理合同》。若有异议，请途远公司于2019年9月15日前结清相关费用并联系其本人进行处理。刘泽霖向途远公司邮寄该《催告书》，但该邮件被拒收。2019年9月4日，刘泽霖通过微信将上述《催告书》发送给“黄埔仓王斌店长”。2019年10月12日，广州市万科物业服务有限公司万科腾创商业广场物业服务中心委托广东都汇律师事务所向刘泽霖发出律师函，要求刘泽霖支付2018年7月至2019年9月已欠缴的物业服务费、水电费、公共水电分摊费等本金共计11295.21元。广州市万科物业服务有限公司万科腾创商业广场物业服务中心出具的《物业收费通知单》显示截至2019年7月刘泽霖欠缴物业服务费3966.3元、电费4710.55元、水费856.35元。刘泽霖提交照片主张途远公司未按合同约定购置家私家电，并提交其于2019年11月自行在淘宝搜索的物品价格，要求途远公司支付装修款差额。刘泽霖提交的照片显示空调为格力牌KFR-26GW/(26570)Ga-3型号，洗衣机为志高牌XQB75-3378FH型号（7.5kg），电冰箱为志高牌BCD-96P2F型号，电视机为JAV牌LED40860型号，其他家私、装饰物品未显示品牌、型号、规格。刘泽霖表示其签订合同后未去涉案房屋看过，直至2019年8月去涉案房屋时才发现房屋内物品的问题，其不清楚途远公司2017年购置时的物品价格。上述事实，有《物业委托经营管理合同》《途家斯维登服商务式公寓客房配置明细》《补充协议》、收款收据、银行流水、微信聊天记录、《催告书》及快递单、律师函、《物业收费通知单》、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，途远公司、冯春明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核刘泽霖证据的基础上，对本案进行裁判。刘泽霖与途远公司就涉案房屋签订的《物业委托经营管理合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。刘泽霖已依约交付涉案房屋由途远公司对外作出租经营管理，并支付软装修款，途远公司亦应依约按时支付租金，但途远公司却未按时支付，现刘泽霖要求途远公司支付2018年3月2900元、2019年6月18日至7月17日租金2900元、2019年7月18日至8月17日租金3100元，共计8900元，本院予以支持。依照合同约定，每月租金应在第二个月的15日支付，即2019年8月15日支付2019年7月18日至8月17日的租金，现刘泽霖要求从2019年8月16日起计算途远公司逾期支付2019年6月18日至7月17日、2019年7月18日至8月17日租金的违约金，本院予以支持。违约金以6000元为基数，按每日千分之三的标准，从2019年8月16日起计算至实际支付之日止，并以6000元为限。依照合同约定，物业管理费、水费、电费应由途远公司承担，但途远公司未依约缴纳物业管理费、水费、电费，现刘泽霖要求其支付2018年7月至2019年7月的物业管理费3966.3元、电费4710.55元、水费856.35元，共计9533.2元，本院予以支持。合同后附的《途家斯维登服商务式公寓客房配置明细》约定了家具、电器等设备的名称、尺寸、数量，但除空调、洗衣机、冰箱、电视机约定了品牌及单价外，其余物品均未约定价格，刘泽霖提交的照片仅能显示途远公司购置的洗衣机、冰箱、电视机不符合双方约定的品牌，空调不符合双方约定的规格。庭审中，刘泽霖表示其不清楚涉案房屋内所购置物品在2017年时的价格，其以2019年11月在淘宝上所搜索到的价格要求途远公司退还装修款差价，并确认其所搜索的物品仅是途远公司所购置物品的一部分，故本院认为其主张不合理，但鉴于途远公司并未按照双方约定的品牌、规格购置家电，故酌情支持刘泽霖装修款差价2000元。途远公司拖欠租金未支付且经刘泽霖催告后仍未支付、拖欠物业管理费、水、电费达9533.2元、未按合同约定购置家私家电等物品，途远公司的上述行为已构成违约，亦符合合同约定的刘泽霖单方解除合同的条件，刘泽霖向途远公司邮寄《催告书》被拒收后，通过微信于2019年9月4日向途远公司送达了《催告书》，现有证据未显示途远公司对此提出异议，故本院确认双方签订的《物业委托经营管理合同》及其附件《补充协议》于2019年9月4日解除。刘泽霖依据合同第13.2条约定，主张途远公司按三个月租金标准支付违约金，但合同第13.2条约定的适用条件系途远公司提出提前终止合同的情形下，与本案案情不符，刘泽霖据此主张三个月租金标准的违约金，本院不予支持。但合同第13.1条约定，途远公司有合同12.4条约定如逾期支付租金、欠缴物业管理费及水、电费、未按质按量购置家私家电等物品等情形的，应支付刘泽霖一个月租金标准的违约金，途远公司存在符合12.4条的违约行为，故对刘泽霖所主张的违约金，本院按一个月租金标准3100元予以支持。刘泽霖以冯春明个人财产与途远公司财产存在混同为由，要求冯春明对途远公司的债务承担连带责任，但其提交的银行流水、微信聊天记录显示向其支付租金的是冯世强、“黄埔仓王斌店长”，并非冯春明个人，故其提交的证据不足以证明冯春明的个人财产与途远公司的财产存在混同，其要求冯春明对途远公司的债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘泽霖与被告清远途远物业管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同》及其附件《补充协议》于2019年9月4日解除。；二、被告清远途远物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘泽霖支付2018年3月、2019年6月18日至7月17日、2019年7月18日至8月17日租金共计8900元及违约金（违约金以6000元为基数，按每日千分之三的标准，从2019年8月16日起计算至实际支付之日止，并以6000元为限）；三、被告清远途远物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘泽霖支付违约金3100元；四、被告清远途远物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘泽霖支付装修款差价2000元；五、被告清远途远物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘泽霖支付2018年7月至2019年7月的物业管理费3966.3元、电费4710.55元、水费856.35元，共计9533.2元；六、驳回原告刘泽霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元，由原告刘泽霖负担642元，被告清远途远物业管理有限公司负担539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  林丽梅人民陪审员  庄芝莲二〇二〇年七月二十三日书 记 员  刘婉仪