北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6760号原告:冯先念，男，1964年7月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。被告：王迪，男，1962年10月23日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：北京旭芳鑫物业管理中心，住所地北京市东城区十字坡东里锅炉房北院。法定代表人：王尊良，经理。委托诉讼代理人：冯婷婷，女，第三人员工。原告冯先念（以下简称原告）与被告王迪（以下简称被告）、第三人北京旭芳鑫物业管理中心（以下简称旭芳物业）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告和第三人旭芳物业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求确认原告、被告之间的转让合同无效；2、请求判令被告退还原告转让费人民币120万元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年，原告自被告处承租北京市东城区胡家园小区29号房屋（以下简称涉案房屋，约1000平米）用于经营快捷酒店，并设立北京瑞家快捷宾馆（以下简称瑞家宾馆）。被告告知涉案房屋产权归属于北京市东城区房屋土地经营管理中心。2016年初，被告找到原告协商，提出可以由原告直接与房东签署租赁合同，但原告需向其支付转让费。经协商，原告向被告实际支付转让费人民币120万元。2016年2月2日，被告出具一份转让证明，对此进行了确认。此后，原告经营的瑞家宾馆与旭芳物业就涉案房屋建立直接的租赁合同关系，并于2016年8月19日签署书面《房屋租赁协议书》。但是，合同履行过程中，涉案房屋经城管部门调查系违法建设，需依法予以拆除，导致宾馆无法继续经营。最终，原告与旭芳物业签署的《房屋租赁协议书》被法院以涉案房屋无规划手续为由确认无效。原告认为，原告、被告之间的转让协议也因此应当认定为无效，被告须退还原告120万元转让费。如上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起本诉讼，望予支持。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告最初从旭芳物业承租的面积只有200多平，后被告自行加建到约1000来平，被告投入了约200万，并于2011年将约1000平米的涉案房屋转租给原告。2016年，被告将整个涉案房屋经营权包括加建部分的所有权一次性转让给原告，故不同意原告诉请。第三人旭芳物业述称：旭芳物业最初租给被告的标的物面积200平左右，后被告自己加建到1000平左右，原告诉请和旭芳物业无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年左右，被告和旭芳物业曾签有租赁合同，约定旭芳物业将位于东城区东直门外胡家园小区29号约200平米的房屋租给被告。履约期间，被告自行在租赁场地内加改扩建房屋至约1000平米即涉案房屋。2011年，原告和被告签订书面租赁合同，约定被告将涉案房屋转租给原告经营宾馆。在本案庭审中，原、被告均已无法提供原始合同文本。原告称当时以为涉案房屋是合法建筑，并称被告没有如实披露房屋产权性质，还称被告当时没有向原告出示被告和旭芳物业之间的租赁合同。被告称当时约定了租期5年（2010年9月1日至2015年8月31日），年租金48万，到期后年租金涨到75万，并称原告当时是清楚涉案房屋产权情况的，还称当时已向原告出示了被告和旭芳物业之间的租赁合同。2011年9月13日，个人独资企业“北京瑞家快捷宾馆”登记成立，投资人贺晓龙，由原告在涉案房屋内实际经营。2016年初，原、被告协商转让事宜，被告退出租赁关系，由原告和旭芳物业直接签订租赁合同，原告实付了被告转让费120万元。2016年2月2日，被告出具《转让证明》一份，载明“被告位于东直门外胡家园小区29号属于东直门房管所产权的2层楼约1000平米的经营权转让给原告作为宾馆经营使用，转让费120万，现120万已交齐，即日起生效”。2016年8月19日，瑞家宾馆和旭芳物业签订《房屋租赁协议书》，约定旭芳物业将其管理的位于东城区东直门外胡家园小区29号（锅炉房）西北侧1-17号平房17间，建筑面积346.82平米的房产租给瑞家宾馆经营旅馆，租期2016年7月1日至2019年6月30日，年租金30万元。原告作为瑞家宾馆的授权代表在该协议上签字确认。2017年7月15日，瑞家宾馆收到旭芳物业发送的《解除租赁合同通知书》。旭芳物业以政府拟将胡家园东区锅炉房所在用地改造为社区居民综合服务用房及地下车库为理由，通知瑞家宾馆解除双方租赁合同，并要求瑞家宾馆于30日内将房屋腾空。2017年7月19日，瑞家宾馆回复了《关于〈解除租赁合同通知书〉的复函》，否认旭芳物业发送的《解除租赁合同通知书》产生解除合同的法律效力，认为在双方并未就合同解除及补偿事宜达成一致的情况下，双方合同继续有效。2017年8月2日，瑞家宾馆将北京旭芳物业和北京市东城区房屋土地经营管理一中心诉至本院，要求：1、确认双方之间签订于2016年8月19日的《房屋租赁协议书》无效；2、退还五个月的房租125000元；3、赔偿装修装饰损失3050390元，转让费损失1200000元，经营损失3000000元，加盟费损失73600元，家具床垫采购费113330元，电视采购费63110元，其他物品采购费99227元，公证费3333元，评估费55000元。在该案审理中，本院查明《房屋租赁协议书》里约定面积346.82平方米范围内房屋装修装饰于2017年8月9日的重置成新价值为1089768元、瑞家宾馆实际使用的970.79平方米范围内房屋装修装饰于2017年8月9日的重置成新价值为3050390元，但北京旭芳物业和北京市东城区房屋土地经营管理一中心认为超出合同约定面积346.82平方米范围的装修装饰损失与其无关；本院还查明瑞家宾馆实际使用的涉案房屋范围包括东城区东直门外胡家园小区29号（锅炉房）西北侧1-17号平房17间及一楼、二楼加建部分，以及占用北京市东城区胡家园小区29号（锅炉房）正式房屋部分，除锅炉房外，一层其余房屋和二层全部房屋均为加建，均无房屋产权登记记录及建设工程规划许可记录；另，对于瑞家宾馆现实际使用区域中346.82平方米范围以外部分是否属于计租面积，双方存在争议，瑞家宾馆提交原北京市东城区房屋土地经营管理中心于2011年4月22日出具的《企业住所证明》，该证明载明“同意将位于北京市东城区东直门外胡家园小区29号970.79平方米的房屋以租赁方式提供给瑞家宾馆使用，使用期限为三年”，北京旭芳物业和北京市东城区房屋土地经营管理一中心认可该证据的真实性，但认为仅系当年为配合对方办理工商登记而出具，不做其他用途，租赁面积应以现在双方合同的实际约定为准；另，关于瑞家宾馆实际使用346.82平方米范围以外部分的所有自建房，瑞家宾馆称系涉案房屋的之前租户王迪（即本案被告）在其承租房屋期间对房屋进行的改扩建并加盖的二层。本院审理后认为根据查明的事实，无法认定占用锅炉房部分属于双方租赁合同的计租范围，鉴于合同约定的租赁标的既无房屋产权证书，亦无建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁协议书》应属无效，旭芳鑫物业作为房屋的出租人应当对此负主要责任，瑞家宾馆在签订合同时未尽到必要的审查义务，应对合同无效负次要责任，旭芳鑫物业应当按照过错比例赔偿原告装饰装修损失，具体数额本院酌定；关于瑞家宾馆现使用区域中346.82平方米范围以外部分，虽然并非旭芳鑫物业加建，亦不属于双方租赁合同的计租范围，但加建部分房屋在双方签订租赁合同时就已存在，且内部连为一体，旭芳鑫物业作为出租人对此明知，故就加建部分的装饰装修损失以及评估费用均应由双方按照过错比例分担。最终，本院判决确认瑞家宾馆与旭芳物业于2016年8月19日签订的《房屋租赁协议书》无效；同时判决旭芳物业赔偿瑞家宾馆装饰装修损失200万元，及其他判项。该案一审判决现已生效。本案庭审中，原告称其是瑞家宾馆的实际投资人和受益人，且是旭芳物业200万元赔偿的受益人，还称大约于2018年2月底腾退涉案房屋。针对原告实付被告转让费120万元的对价问题，原、被告陈述不一：原告称瑞家宾馆的经营权本就归属原告，故不存在经营权转让一说，120万元的对价就是涉案房屋的承租权，因原告支付被告的年租金约70万，而后续支付旭芳物业的年租金为30万，年租金差价40万，3年租期差价共计120万即是实付被告的转让费。被告称自己最初从旭芳物业处承租的房屋仅200平米，自费了200多万加扩建了约800平米才至涉案房屋约1000平米的现状，原告实付的120万元转让费实际上包括了被告转让该800平米加扩建房屋的所有权。因现原告和旭芳物业的租赁合同已经被本院认定无效，故原告认为原告和被告之间的转让合同亦应认定无效，故要求被告退还120万元转让费。本院认为，关于涉案转让费120万元的对价问题，因原、被告双方就此未签署过明确的书面合同，虽庭审中各自做了解释，但均无充分证据证实，故本院将在考虑下述情节后予以确定。第一，根据社会经验常识，原、被告在2011年签订关于涉案房屋的转租合同时，原告不可能没看过被告和旭芳物业之间的租赁合同，否则原告无从判断被告是否有权转租涉案房屋，也就是说原告当时对被告最初从旭芳物业处承租的房屋为200平米、后续加扩建约800平米的事实是明知的，这一点，也可以从后续原告和旭芳物业签订的《房屋租赁协议书》约定租赁标的物房屋为346.82平米，但实际经营使用的涉案房屋却近1000平米这一事实得以佐证。第二，原、被告之间的转租合同在2015年8月到期后，被告上调租金至约70万元，原告为避免转租租金差价，寻求直接和出租人旭芳物业签订租赁合同，根据常识，被告必然要求原告为此付出对价，如若不然，原告只能继续向被告交纳高额的转租租金（相较于直接向旭芳物业交租），也就是说被告实际上是将和旭芳物业直接签署租赁合同的机会让渡给了原告。由此，本院认为原告实付被告120万元转让费的对价有二，其一为被告加扩建的约800平米建筑物的所有权，其二为原告和旭芳物业直接签署租赁合同的机会成本。现被告在收取了原告实付的转让费后，已经履行完毕了己方义务，原、被告之间的转让合同事实上已经履行完毕，被告并无负责保证后续原告和旭芳物业之间的租赁合同顺利履行完毕的法定或约定义务，故原告现要求确认原告、被告之间的转让合同无效，并要求被告退还原告转让费人民币120万元的诉请，缺乏依据，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告冯先念的全部诉讼请求。案件受理费7800元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李成博二〇二〇年七月二十八日书记员  吴董超