广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2609号原告：孙慧，女，1980年2月6日出生，土家族，住广东省广州市白云区*************，公民身份号码430************065。委托诉讼代理人：罗家繁，原告配偶。被告：佛山雅展房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********雅居乐花园会所一层，统一社会信用代码91440607MA4UUHCT5Y。法定代表人：杨林森，公司经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，公司员工。原告孙慧与被告佛山雅展房地产开发有限公司（以下简称雅展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。开庭时，原告孙慧及其委托诉讼代理人罗家繁、被告雅展公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告定金20000元；2.判令被告支付违约金20000元；3.本案案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原告与被告签订《三江园认购书》，被告的销售人员为黄文丽。该认购书约定，原告购买三江园3座402单元物业。2018年3月8日，原告前往被告处打算交付首付款和签署《商品房买卖合同》，但在当日现场了解的信息和3月4日销售人员所给的信息不一致，包括：1.3月4日现场销售人员没有如实告知房款由毛坯房价和装修费用组成，只有毛坯房价部分能做按揭，且利率上调15%，导致购房成本提高；2.原告系由当时已购买该楼盘一套房产的单位同事介绍购买案涉房产，销售曾承诺“老业主介绍可以返现3000元”，但后来被告销售告知原告不能返现3000元。原告感觉被骗，要求被告退还定金，销售拒绝退还。经考虑再三，原告还是决定购买该物业，原告按认购书约定的时间于2018年3月11日下午致电销售要去交首付款和办理相关手续，销售以时间太晚，约不到银行为由拒绝了原告。2018年3月12日下午，原告致电销售，销售以公司聚餐为由拒绝原告交首付款和签约。即使原告说明情况，由原告丈夫过去先交钱再补办手续，销售仍拒绝。次日，原告再次致电销售，销售说该物业已售他人，并拒绝退还原告定金。综上，原告积极履行合同，不存在违约行为，相反，被告拒绝与原告签约，构成违约，应向原告退还定金及支付相应违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。雅展公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告认为双方在2018年3月4日签订《三江园认购书》，该认购书明确约定原告应于2018年3月11日前向被告交齐首付，签订商品房买卖合同并办理银行按揭手续，如果逾期，被告方有权挞定即没收定金，房屋另行出售。而原告未在约定时间履行认购书的约定义务，被告方有权挞定并有权另行出售房屋，相关责任应由原告自行承担。原告在签订认购书后，已清楚知道签订商品房买卖合同、交纳首付、办理按揭的时间节点，理应保留足够的时间履约，而不能以没有时间或突发事件而拒绝履约，同时根据原告与第三方的聊天记录，可知原告方的履约意愿并不足够。原告孙慧在诉讼中举证如下：1.录音文件与录音文字各五份，证明原告履约意愿强烈，被告销售拒绝原告履行合同。2.被告营业执照一份，证明被告的诉讼主体资格。3.《三江园认购书》一份，证明原告与被告签订的认购书内容。4.佛山雅展房地产开发有限公司开具的收据一份，证明原告向被告交付定金20000元。5.原告与旧业主微信聊天记录截图二张，证明旧业主介绍新业主有3000元的管理费返还，但被告没有履约。6.《关于规范三水区新建商品房销售环节收费行为的提醒告诫书》照片一份（原件张贴于被告的售楼中心公告栏），证明开发商销售环节价格不透明，有很大的误导性，是政府部门对开发商的告诫。7.《三水区住房城乡建设和水利局关于罗家繁反映融创三江府退定金问题的信访事项处理意见书》一份，证明原告虽多次向相关部门反映情况，但开发商不愿意接受调解。被告雅展公司在诉讼中没有提供证据。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告孙慧提供的证据1-证据4、证据6、证据7，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据5，原告未能提供该聊天记录的原始载体以供核对，对其真实性，本院不予确认，但被告确认该聊天记录所反映的“老业主介绍新业主返3000元物业管理费”的政策真实存在。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年3月4日，原告作为买受人（乙方）与被告雅展公司作为出卖人（甲方）签订《三江园认购书》，主要约定：一、成交金额及付款约定。原告认购物业三江园-洋房-3座-402，该物业认购成交价为1153480元，其中毛坯售价为883365元，付款方式为银行按揭，定金20000元，乙方须于2018年3月11日前向甲方交付首期楼款（不含定金）253365元，并同时签署《商品房买卖合同》及补充协议、装修合同、《前期物业管理协议》《业主（临时）管理规约》及相关文件和办理银行按揭手续，余下楼款610000元办理即供银行按揭。乙方自愿委托雅展公司代为进行毛坯房收楼，并在收楼后按乙方意愿进行装修，装修总价为270115元，付款方式为6个月分期付款，第一期装修款81035元于2018年3月11日前向甲方付清；第二期装修款108046元于2018年6月4日前向甲方付清；第三期装修款81034元于2018年9月4日前向甲方付清。二、认购条款。乙方须于2018年3月11日前携带身份证、认购书、定金收据、首期楼款、首期装修款等材料到售楼部签署《商品房买卖合同》及补充协议、《装修合同》等有关文件。三、如乙方不履行本认购书约定的义务，未按本认购书规定的日期向甲方缴付首期楼款和签署《商品房买卖合同》及补充协议、《装修合同》、办理按揭手续，即视为乙方违约并放弃本认购书规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金及其它相关费用，且甲方有权将该物业另行出售，无需知会乙方。选择按揭的，乙方需在办理签署《商品房买卖合同》的当天办理按揭签约手续，且乙方已清晰了解甲方提供按揭银行办理贷款所需提供的所有资料和银行按揭贷款条件，但申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。同日，原告孙慧向被告雅展公司缴纳案涉房屋定金20000元。另查明，原告孙慧的丈夫罗家繁与被告雅展公司于2018年3月11日、2018年3月12日多次电话联系。其中被告雅展公司于2018年3月11日电话告知罗家繁须于2018年3月12日下午5时前到达被告处，银行才能接收原告的材料。2018年3月12日下午4时03分，被告雅展公司电话告知罗家繁当天是流程的最后一天，原告孙慧必须于当天下午6时前到达被告处填写延期单，否则按挞定处理。罗家繁以“原告孙慧不会开车、不够时间过去、小孩生病”等理由回应，并提及未准备征信材料。本院认为，原告孙慧与被告雅展公司签订的《三江园认购书》是为将来签订正式《商品房买卖合同》所订立的协议,在性质上属于预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。原告孙慧与被告雅展公司签订上述认购书的意思表示真实，认购书内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。认购书签订后，原告孙慧没有在约定的时间内向被告雅展公司缴付首期楼款、签署《商品房买卖合同》等相关文件和办理银行按揭手续，亦未在被告雅展公司给予的合理期限内提交延期单，已构成违约。对于原告主张的房款是由毛坯房价和装修费用组成、只有毛坯房价能做按揭、按揭利率上调15%、被告拒绝返现3000元是导致其迟延签订合同的原因问题，原告孙慧作为具有完全民事行为能力的购房人，在案涉认购书已清晰载明物业成交价格构成、装修款价格及付款方式的情况下，原告应为其在认购书上的签名行为负责。至于银行按揭贷款利率是否上调，应是购房者与按揭银行之间的按揭贷款合同约定，与被告无关。虽然被告雅展公司承认存在“老业主介绍新业主返3000元物业管理费”政策，但上述内容并未在认购书中进行约定，且上述政策实质是被告雅展公司对老业主推荐购房的奖励，与原告孙慧无关。因此，对于原告的上述主张，本院均不予采纳。综上，原告孙慧提供的证据不足以证明系被告雅展公司的原因导致原告孙慧无法在认购书约定的时间内履行认购书约定的义务，因此，本院认为《商品房买卖合同》未能签订系原告孙慧一方的原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,原告孙慧主张被告雅展公司返还定金并支付违约金的诉讼请求,无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告孙慧的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计400元（原告已预交），由原告孙慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二〇年七月十四日书记员  古丽华