河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0427民初402号 原告：霍行华，男，1979年8月10日出生，汉族，住邯郸市邱县。 委托诉讼代理人：张明杰，河北国尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵绍斐，河北华兆律师事务所律师。 被告：柴举，男，1980年3月4日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：郝宇飞，河北超群律师事务所律师。 被告：刘海静，女，1980年3月14日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 第三人：邯郸市邯山区嘉铭房屋中介所，经营场所邯郸市农林路88号二单元2号。 经营者：吴朝亮，男，1980年7月19日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：司晓梅，该所员工。 原告霍行华与被告柴举、刘海静，第三人邯郸市邯山区嘉铭房屋中介所（以下简称嘉铭中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日作出（2019）冀0427民初401号民事判决，柴举不服该判决提起上诉。邯郸市中级人民法院于2019年10月16日作出（2019）冀04民终5461号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告霍行华及其委托诉讼代理人张明杰、赵绍斐，被告柴举及其委托诉讼代理人郝宇飞，被告刘海静，第三人嘉铭中介所的委托诉讼代理人司晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍行华向本院提出诉讼请求：1.判令被告柴举、刘海静继续履行与原告于2017年5月22日签订的《房屋买卖（置换）合同》为原告办理南国风光小区4-2-602号房屋的产权证书及过户手续；2.判令被告柴举、刘海静支付原告违约金23000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告柴举签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.被告返还原告定金20000元及自2017年5月24日至实际履行之日止按年利率6%计算的利息；3.被告支付原告违约金23000元；4.被告支付原告房屋差价损失197700元；5.被告赔偿原告中介费2300元；6.被告支付原告垫付的物业费4689元；7.诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年5月22日经第三人嘉铭中介所签订了《房屋买卖合同书》，被告自愿以230000元出售其位于邯郸冀南新区”的房屋并承诺保证该房屋权属无争议，原告按照购房合同约定支付了中介服务费和房屋定金并领取了该房屋钥匙，5月23日被告腾空了房屋交付原告使用，嘉铭中介所协助原被告办理房屋的贷款、过户手续等相关事宜。被告口头答应3个月内为原告办理完毕出售房屋过户手续，可时至今日仍拒不协助原告办理过户手续。鉴于被告在庭审中明确拒绝履行原告与其签订的房屋买卖合同，而涉案房屋的继续履行需要被告协助办理房屋权属证书、贷款等手续，因此房屋继续履行已经归于不可能，故变更诉讼请求。诉诸本院判如前请。 被告柴举辩称，原告所诉不实，双方没有约定2017年5月23日交房，更没有承诺3个月内办理过户手续。原告违约在先，未提前支付60000元首付款，构成根本违约。因答辩人妻子刘海静为房屋共有人，答辩人未经妻子同意擅自出售房屋的行为无效。原告变更诉讼请求不符合法律规定。 被告刘海静辩称，对答辩人丈夫柴举卖房不知情，也不同意卖房。原告变更诉讼请求不符合法律规定。 第三人嘉铭中介所述称，房屋买卖合同真实有效，刘海静亲自发布卖房信息知情卖房情况，第三人是根据刘海静发布的卖房信息促成卖房。 本院经审理认定事实如下：柴举与刘海静系夫妻关系，双方共有一套位于邯郸冀南新区。2016年11月18日和2017年3月23日，刘海静作为售房联系人“刘女士”并提供其联系电话“186××××8868”在网上发布上述房屋的售房信息，售房信息载明：南国风光2室2厅1卫房屋出售，面积92平方米，价格230000元，毛坯房，6层，联系人刘女士，手机186××××8868，地址邯郸；小区紧邻南湖南门，新一中附近，房子带阁楼带地下室，急售，非诚勿扰。嘉铭中介所在与刘海静、柴举联系沟通后将涉案房屋作为其房源挂牌出售。2017年5月22日，售房人柴举作为甲方、购房人霍行华作为乙方、嘉铭中介所作为丙方签订的《房屋买卖（置换）合同》约定：甲方将坐落在冀南新区南国风光小区4-2-602号的房屋出售给乙方；甲乙双方协商后的实际成交价格为230000元，该房屋产权过户的相关费用由甲乙各半承担；乙方于2017年5月22日向丙方交付定金30000元，甲方办证时丙方将定金支付于甲方20000元，剩余10000元待过户时丙方代甲方交税款，超出部分由甲方承担，剩余部分为丙方代办费用；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付房屋实际成交价10%的违约金；经甲乙双方协商，甲方先办理房证，费用自理，办证后办理银行贷款手续，贷款审批通过后办理过户手续，乙方贷款17万元，首付款6万元提前付予甲方，资金监管首付款由丙方垫资，利息3分各付一半，全部房款打到甲方账户中，甲方返还乙方和丙方。合同签订后，霍行华按照合同约定于当日交付嘉铭中介所购房定金30000元和中介费用2300元，嘉铭中介所向霍行华出具的三份收据分别载明：今收到霍行华购房定金10000元；今代房主柴举收到购房定金20000元；今收到霍行华购房中介费2300元。2017年5月23日，柴举出具“今收到霍行华购房订金20000元”收据。2018年12月11日，南国风光小区物业公司向霍行华出具了“4-2-602原业主柴举，更名为霍行华”的《证明》，同日，霍行华向该物业公司补交了2012年2月26日至2019年2月26日的物业费3839元，承重墙维护费300元，装修垃圾清运、地暖试压、施工管理费550元，共计4689元。2019年3月1日，刘海静以柴举、霍行华、嘉铭中介所为被告向邯郸市峰峰矿区人民法院提起诉讼，请求确认涉案房屋的买卖合同无效，2019年7月20日，刘海静撤回上述诉讼。经本院向霍行华释明，其是否同意一次性付清剩余购房款并提供相关支付能力证明放弃二手房贷款，或变更诉讼请求解除合同，霍行华最终选择变更诉讼请求解除合同。柴举、刘海静于2020年4月28日收到霍行华变更诉讼请求申请书。经霍行华申请，本院依法委托对涉案房屋的现市场价值予以评估鉴定，2020年6月11日，河北金盛德房地产估价有限公司对涉案房屋的估价结果为：估价对象在价值时点2020年5月21日的市场价值为427700元。涉案房屋的增值金额为197700元（427700元－230000元）。霍行华支付评估费4705元。以上为本案事实，均有相应证据在卷佐证。 本院认为，2017年5月22日，经嘉铭中介所前期与刘海静、柴举联系沟通及促合，柴举、霍行华、嘉铭中介所三方协商并以刘海静发布的出售房屋230000元价格签订的《房屋买卖（置换）合同》，系各方合同缔约人的真实意思表示，作为涉案房屋共有人的刘海静也知情并同意，合同真实有效，本院予以确认。霍行华依约向嘉铭中介所支付30000元购房定金款后，已全面履行了自己的合同义务，柴举办证并继而协助霍行华办理二手房贷款及过户的合同义务均未履行，刘海静向邯郸市峰峰矿区人民法院提起的确认涉案房屋买卖合同无效诉讼，印证了柴举、刘海静不履行合同全部义务的意思表示，在合同约定柴举有协助霍行华办理二手房贷款而霍行华又以其行为表示无经济能力支付全款购房情形下，本案判令强制过户将不满足“办证、贷款、过户”的当事人约定交易递进次序，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”规定，霍行华变更诉讼请求解除合同符合法律规定和本案实际，应予准许。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，柴举、刘海静抗辩的涉案房屋买卖合同无效主张不能成立，霍行华也可据上述规定请求解除合同并主张损害赔偿。根据已查明的案件事实，经审查霍行华变更后的各项诉讼请求，其已享有服务的中介服务费不应予以返还；对涉案房屋的增值利益，因霍行华尚未支付剩余210000元购房款，而根据合同约定霍行华系贷款购房，故其占用210000元剩余房款需支付的相应价款的房贷利息自应从房屋增值款中予以扣除，该扣除期间自签约2017年5月22日时起至2020年4月28日柴举、刘海静收到霍行华变更诉讼请求申请书时止，利率参照民间借贷司法解释年利率6%资金占用期间的逾期利息支付规定，经计算应扣除的房贷利息款金额为37006元，扣除房贷利息后的剩余房屋增值金额为160694元（197700元－37006元）。因霍行华已享有房屋增值利益填补其支付部分购房款所受损失并获合同履行利益，其再行主张违约金和定金利息损失的事实和法律依据不足，本院不予支持。除上述之外霍行华的其他诉讼请求，均有合同和法律依据，本院均予以支持。柴举、刘海静违约行为明显，不应因其违约行为获利，其所辩也有违诚信原则，均与已查明的案件事实不符，本院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认原告霍行华与被告柴举、第三人邯郸市邯山区嘉铭房屋中介所于2017年5月22日签订的《房屋买卖（置换）合同》已于2020年4月28日解除； 二、被告柴举、刘海静于本判决生效之日起十日内返还原告霍行华购房定金款20000元； 三、被告柴举、刘海静于本判决生效之日起十日内支付原告霍行华房屋增值差价损失160694元； 四、被告柴举、刘海静于本判决生效之日起十日内支付原告霍行华垫付的物业费4689元； 五、驳回原告霍行华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，申请保全费1670元，评估费4705元，由被告柴举、刘海静共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张云广 人民陪审员  霍起顺 人民陪审员  梁青从 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  田 红