河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初4884号原告：王丽辉，男，1978年2月28日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人：刘庆亮，河南义同律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳天明置业有限公司，地址：洛阳市伊滨区新源路10号（北院）。法定代表人：肖景剑。委托代理人：刘钢亮，男，1989年12月12日出生，汉族，住河南省睢县，系该公司职工，特别授权。原告王丽辉诉被告洛阳天明置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽辉及其委托代理人刘庆亮到庭参加了诉讼，被告天明公司，委托代理人刘钢亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金42920元；二、判令本案的诉讼费等费用全部由被告承担。事实与理由：2014年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告开发的伊滨区洛阳天明城小区13栋1单元100号商铺，建筑面积19.8平方米，价格131886元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2017年10月30日补足面积差价4396元，原告多次向被告催促交房，但被告至今仍未能依约向原告交付房屋。原告无奈诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告天明公司辫称：首先，2015年6月16日，本案所涉房屋经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南**建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司五大主体单位综合验收合格，已经符合案涉房屋的交付条件，因原告直至2017年10月30日才交齐全部购房款，因原告逾期交款违约在先，由此产生的责任及损失应由原告承担；其次，被告多次通过电话，微信告知原告，原告交齐房款后应到被告处签署《商品房买卖合同》，但原告一直以种种理由拒不配合，导致不能交房的原因在原告，因原告拒不签署合同违约在先，由此产生的责任及损失应由原告承担；第三，2019年8月13日，我公司收到原告邮寄的《解除合同通知书》，原告以我方不能交房为由，通知我公司解除合同，现双方的购房协议已经解除，原告应当至被告处办理合同的解除手续，并承担单方解除合同的违约责任；最后，根据《中华人民共和国民法通则》，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；现原告诉讼日期为2019年8月26日，原告诉讼请求显然已超过诉讼时效，原告诉求依法应当不予支持；综上，原被告之间购房协议已经解除，且原告一直拒不承担解除购房协议的违约责任，被告不存在违约行为，原告依据已经失效的购房协议，没有法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明：2014年5月18日，原告与被告公司签订《认购协议书》认购被告公司开发的伊滨区洛阳天明城小区13栋1单元100号商铺，建筑面积19.8平方米，价格131886元，协议约定原告应于2014年5月20日交齐房款131886元，2014年5月29日原告交齐以上房款。2017年10月30日原告向被告公司补足面积差价4396元，被告公司出具《天明城已购客户情况表》及收据。原告未提供缴纳维修基金发票。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期交付超过60日的，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第二十四条约定，商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洛阳市房产管理局申请登记备案。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房、办证。截止至庭审当天，该《商品房买卖合同》未经洛阳市房管局房地产管理处备案。另查明，2015年6月16日，被告建设的天明城小区一期项目包含原告所购商铺在内的1-13#楼经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南**建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司综合验收，验收结论为：通过验收。另查明，原告王丽辉于2019年8月13日，通过EMS向被告洛阳天明置业有限公司邮寄解除商品房合同通知书，要求终止买卖合同关系、解除商品房买卖合同、并全额退还购房款、支付违约金。本院认为，本案《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，虽未经洛阳市房管局房地产管理处备案，但内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同约定房屋交付时间为2014年12月31日前，交付条件为“商品房经验收合格”系双方真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。本案中，原、被告约定的交房日期为2014年12月31日，2015年6月16日被告进行五方竣工验收，因此被告属于逾期交付，应向原告承担相应违约责任。之后原告也未能及时向被告结清应缴纳的面积补差款、契税、房屋维修资金等公用设施费用，是导致双方无法协商一致的原因之一。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。因原、被告双方就书面通知交付房屋日期存在争议，结合本案实际情况，本院认为以2015年6月16日作为通知交付日期较妥。关于逾期交房违约金，宜自2015年1月1日至2015年6月16日共计166天，按照131886元每天万分之二，即4378.62元，应由被告支付原告。关于被告提出原告已超诉讼时效的问题，本院认为，该违约金按日计算，每一日都产生一个独立的个体违约金债权，其诉讼时效应分别计算、逐日届满。本案中被告逾期交房天数计算时间应自2015年1月1日起至2015年6月15日止，最初一日与最后一日之间即2015年1月1日至2015年6月15日产生的数个独立个体违约金债权，计算3年诉讼时效期间分别至2018年1月1日止及至2018年6月15日止，查明2017年10月30日原告向被告公司补足面积差价4396元，被告公司出具《天明城已购客户情况表》及收据，应视为原告于诉讼时效期间主张其权利，诉讼时效与当日中断，自2017年10月31日起，诉讼时效重新计算3年至2020年10月30日止。原告王丽辉于2018年8月27日向本院提出告诉，并未超过诉讼时效，被告洛阳天明置业有限公司称“原告诉求超过诉讼时效的”意见与事实不符、于法无据，本院不予采纳。关于被告提出“原告以我方不能交房为由，通知我公司解除合同，现双方的购房协议已经解除”的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第94条、96条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，对关于商品房买卖合同解除的条件，合同解除权的行使期限及合同解除权的消灭，异议权行使及救济途径做出严格规定，本案中，原告王立辉于2019年8月13日，通过EMS书面通知被告洛阳天明置业有限公司解除合同，但未就催告和期限提供证据证明，应承担举证不能的责任；其又当庭辩论中称“超过期限”为由提出解除权已消灭，实为拒绝、反悔解除合同，故对原告的意见本院不予采纳；被告违约逾期交房在先，在接到解除通知后虽未答复也未提异议，但在原告对其提起逾期交房的违约责任之诉中答辩称合同已解除为由拒绝承担责任，实属违反诚实信用原则，故对被告的意见本院不予采纳；原、被告均可对签订的《商品房买卖合同》是否解除另案提出确认之诉予以解决。对被告提出“原告依据已经失效的购房协议，没有法律依据，依法应当予以驳回。”的问题，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第111条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另-方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”第115条规定:“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》是否解除均不影响原告王丽辉主张债务不履行的损害赔偿权利，包括可得利益和信赖利益即本案诉争的逾期交房违约金。故对被告的意见本院不予采纳，对原告的诉讼请求合理部分本院予以支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳天明置业有限公司于判决生效后10日内支付原告王丽辉违约金4378.62元。如逾期履行本判决确定金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王丽辉的其他诉讼请求。案件受理费873元，减半收取436.5元，由被告洛阳天明置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年七月三十日书记员 高晓曼