贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6490号上诉人（原审被告）：贵州盛华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路418栋-3-4-1号。法定代表人：向光英，该公司总经理。上诉人（原审被告）：贵州华盛物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路418号2单元1号。法定代表人：文薇，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：朱伟文，男，1967年04月07日出生，满族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵州盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房开）、贵州华盛物业管理有限公司（以下简称华盛物业）因与被上诉人朱伟文商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。盛华房开、华盛物业上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决将本案认定为商品房买卖合同纠纷定性错误，本案应定性为不当得利纠纷；2.一审判决认定涉案相关费用的收取系二上诉人共同收费行为错误，盛华房开公司并未收取相关费用，亦未授权盛华物业公司收取相关费用，故盛华物业公司收取的费用与盛华房开公司无关；3.被上诉人提出本案诉讼，已经超过诉讼时效。被上诉人朱伟文向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同退还非法向原告收取的电表、水表、煤气开通费4629元，并支付2012年6月17日至2019年4月15止的利息2000元；2、诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实，原告朱伟文与被告贵州盛华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额323657元的价格购买贵州盛华房地产开发有限公司出售的位于白云区住房一套。同时，《商品房买卖合同》约定前期物业管理由被告贵州华盛物业管理有限公司进行物业管理。原告与被告贵州盛华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议约定买受人在领取钥匙时，一次性交纳下列费用“煤气开户费3500元、电表开户费629元、闭路电视安装入网费285元、水表开户费1000元等费用”。2012年6月17日，原告朱伟文向被告贵州华盛物业管理有限公司交纳了相关费用，同时贵州华盛物业管理有限公司向原告出具收据，该收据载明收到原告朱伟文交纳的煤气开户费、电表开户费共计4629元，收据在备注栏内注明代房开收取，即代被告贵州盛华房地产开发有限公司收取。原告朱伟文得知被告收取三通费违背国家政策，多次与二被告协商无果，故诉至法院。另查明，被告所收取的三通费中包含298元的燃气防爆装置，该费用不属于初装费，应由业主自行承担。一审法院认为，本案焦点有三：一是被告房开公司收取原告的“三通费”是否有合法依据应否退还；二是本案超过诉讼时效抗辩应否支持；三是被告贵州盛华房地产开发有限公司与贵州华盛物业管理有限公司的关系问题。关于“三通费”应予退还问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告贵州华盛物业管理有限公司、贵州华盛物业管理有限公司另行向原告收取燃气开户费、电表开户费、有线电视开户费已违反以上规定。因此，二被告另行收取供煤气开户费、电表开户费、有线电视开户费共计4629元，除去298元的燃气防爆装置费用由业主自行承担外，其他费用无合法依据，应当退还原告；关于二被告辨称原告主张权利已过诉讼时效的问题，一审法院认为，因二被告收取“三通费”违反前述规范性文件及合同约定，其与原告订立的相关协议亦属无效，故对被告提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采信。对原告主张的利息损失的诉请，一审法院认为，因被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，故一审法院以退还的费用为基数，从收取该费用之日起按同期中国人民银行存款利率为标准予以支持到2019年4月15日止。关于被告贵州盛华房地产开发有限公司在庭审中辩称其未收到三通费而不应承担共同退还责任之问题，经审查，被告贵州华盛物业管理有限公司是因被告贵州盛华房地产开发有限公司需前期物业管理而成立的公司，被告贵州华盛物业管理有限公司无合同约定其具有收取“三通费”的权利，收据上所记载由被告贵州华盛物业管理有限公司收取，由于本案属系列案所收取“三通费”，在其他绝大部分案件中的收据上均在收据备注上注明“代房开收取”，已证实被告贵州华盛物业管理有限公司收取“三通费”是依据被告贵州盛华房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》的补充合同中的约定收取，补充合同中约定收取各项费用的金额，已写明交钥匙（实为交房）给原告时必须缴纳“三通费”，事后被告贵州盛华房地产开发有限公司对被告贵州华盛物业管理有限公司代其收取“三通费”行为进行了默认，一审法院（2018）黔0113民初6665号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终843号民事判决书对类似本系列案已确认由二被告共同承担退还责任，故一审法院对被告贵州盛华房地产开发有限公司提出其未收到三通费的辩解，不予采纳，依法判决由被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司共同承担退还责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告朱伟文煤气开户费、电表开户费共计4331元及利息（以4331元为基数，自2012年6月17日起按中国人民银行同期存款利率计算至2019年4月15日止）；二、驳回原告朱伟文的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案二审争议焦点为：一、本案是否应当定性为商品房买卖合同纠纷；二、盛华房开公司是否应当承担退还案涉“三通”费用的责任；三、本案诉讼是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，上诉人提出一审判决将本案定性为商品房买卖合同纠纷错误的上诉理由。本院认为，本案为被上诉人请求二上诉人退还“三通”费产生的纠纷，被上诉人交纳的该笔“三通”费用，系因按照与上诉人盛华房开公司签订的商品房买卖合同约定交纳所产生，盛华物业公司收取该笔费用也基于该商品房买卖合同中的补充协议的约定，因此，案涉“三通”费产生的基础法律关系为商品房买卖合同关系，故一审判决将本案案由确定为商品房买卖合同纠纷，并无不当。关于争议焦点二，盛华房开公司是否应当承担退还该笔“三通”费用的责任。盛华房开公司上诉主张其未实际收取亦未授权盛华物业公司收取该笔“三通”费用，其与该笔费用无关。本院认为，首先，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，该笔费用的实质应为供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，本应包含在盛华房开公司的开发建设成本中，不应另行向购房人收取。其次，如前所述，被上诉人交纳案涉“三通”费用，系基于与盛华房开公司签订的商品房买卖合同补充协议的约定而交纳，因此，即使该笔费用盛华房开公司未直接向被上诉人收取，盛华物业公司的收取费用行为亦可推定为代盛华房开公司收取，故盛华房开公司认为其与该笔费用无关，本院不予采信，盛华房开应当承担退还该笔“三通”费用的责任。关于争议焦点三，本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然双方在《补充协议》又作出了与《商品房买卖合同》第七条相矛盾的约定，要求购房人另行支付“三通”费。但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方《补充协议》约定向购房人另行收取“三通”费，事实上属于不合理地加重了买受人责任的条款，应当排除适用。另依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该《补充协议》系上诉人提供的格式合同条款，关于收取“三通”费用条款的内容明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，且上诉人又未能提交证据证明就该格式条款向被上诉人尽到了特别提示义务，故本院认定双方签订的《补充协议》关于收取“三通”费用条款为无效条款。因此，基于该条款无效，现被上诉人提出退还“三通”费的返还请求权诉讼时效应从该条款被确认无效时起算，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件50元，由上诉人贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年七月十三日法官助理陈瑶书记员陈晓琦