江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异24号异议人（案外人）：郭小军，男，1972年5月9日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师，一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴芬，女，1989年11月20日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。系该公司职员。一般代理。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲借款合同纠纷一案过程中，案外人郭小军对本院查封遂川县地块富景新天地小区13栋1-501房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郭小军称，请求撤销本院（2019）赣08执恢16号通知，解除对遂川县地块富景新天地小区13栋1-501房的拍卖等执行措施。事实和理由：郭小军与遂川富景公司于2015年8月8日签订商品房认购协议，约定郭小军购买遂川富景公司开发建设的富景新天地小区13栋1-501房和2栋5层商铺16号，购房款总价为60.018万元。因郭小军承包了遂川富景公司开发建设的富景新天地小区的外墙刷漆工程，并与该公司约定将外墙刷漆工程款54万元冲抵购房款，郭小军向王满生转账支付了差价55951元即剩余的购房款，应为已全款支付房款，案涉房产也已经交付，郭小军已经装修，应归郭小军所有。郭小军向本院提交了其与遂川富景公司就案涉房产签订的《商品房认购协议》、承包大理石外墙漆工程合同书，遂川富景公司出具的工程款抵减收据、银行转账明细、借款收据、遂川富景公司出具的情况说明，以及预存电费、沙费、水电入户费收据等材料。申请执行人红岭创投公司称，郭小军与遂川富景公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，其异议没有事实和法律依据，其提交的证据不应认可。生效法律文书已经明确红岭创投公司对案涉房屋享有抵押权，可以优先受偿。被执行人遂川富景公司称，郭小军所说的情况属实，其购房款为工程款抵减，是在郭小军承包该外墙刷漆工程之前就已经约定了以工程款抵扣房款，在工程完工后双方进行了结算，郭小军补了几万元房款差价给公司。被执行人江西富景公司、王满生、林秋莲未到庭发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，由本院审理、执行。本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投电子商务股份有限公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景房地产开发有限公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投电子商务股份有限公司对拍卖、变卖遂川富景房地产开发有限公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任。江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景房地产开发有限公司追偿；四、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。同时，该民事判决载明第00000026号的《在建工程抵押登记证明》，系遂川县房地产管理局于2015年7月1日出具。在该案审理期间，2016年6月13日，本院以（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封遂川富景公司所有的、位于遂川县北侧富景新天地项目房产668套房产及其他房产。该668套房产属于本院（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中的房产。案外人郭小军所提异议指向的13栋1-501房以及2栋5层商铺16号系抵押物和查封物。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉安市吉州区人民法院首封，该院查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置。2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本院作出的（2016）赣08民初31号民事判决书的本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年6月2日，本院发布拍卖公告，拟分期分批公开拍卖所查封的遂川富景公司所有的、位于遂川县。2019年6月4日，本院向遂川县房地产管理局和遂川县自然资源局送达执行裁定及协助执行通知书，对该668套房产予以续封。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。案外人郭小军所提异议指向的13栋1-501房在此拍卖房产之列。另查明，案外人郭小军与被执行人遂川富景公司签订了二份商品房认购协议，落款日期为2015年8月8日，约定：郭小军向遂川富景公司认购位于遂川县地块富景新天地项目的两处房产，其中13栋1-501房,建筑面积135.48平方米,单价为3500元／平方米，总价为474180元；2栋5层商铺16号，建筑面积37.5平方米，单价为3391.66元／平方米，总价为12.6万元。约定付款方式为工程款抵减。第十一条约定，该房已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。遂川富景公司向郭小军出具了两份收据，落款日期为2015年8月8日，其中编号为8744891的收据载明郭小军工程款抵减474180元，收款事由为13＃-1-501房购房款，编号为8744892的收据载明郭小军工程款抵减、转账12.6万元，收款事由为2栋5层商铺16号商铺款。2018年9月19日，遂川县富景物业服务有限公司出具了七份收据，载明郭小军缴纳13-501装修用水用电费300元、预存电费100元、拆墙履约金300元、垃圾清运管理费540元、赠送浇楼预收款2000元、沙费980元以及装修履约金2000元。2016年3月19日，郭小军与遂川富景公司签订《合同书》，约定遂川富景公司公司将富景新天地项目中的大理石外墙漆分包给郭小军建设，郭小军以全部工程款认购遂川富景公司13栋1-501房和2栋5层商铺16号，房款分别为12.6万元和47.418万元。在本院异议审查期间，郭小军自述其与遂川富景公司法定代表人王满生商定，由郭小军包工包料包工人工资为富景新天地小区的外墙刷漆，工程款就以富景新天地小区的两处房产抵减，该刷漆工程于2016年3月完工后，计算工程款为54万元，与郭小军认购的司13栋1-501房和2栋5层商铺16号总房款60.018万元相比还有差价，2018年交房时郭小军与王满生协商余款差价为55951元，郭小军遂将该笔差价转账给王满生。相应的工程款抵减收据遂均落款为2015年8月。本院认为，本案争议焦点为案外人郭小军对遂川县地块富景新天地小区13栋1-501房提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，执行依据已经明确申请执行人红岭创投公司对拍卖变卖被执行人遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在债权范围内享有优先受偿权，案外人郭小军所提异议指向的案涉房产在抵押物之列。案外人郭小军的自述、遂川富景公司的陈述以及所提供的合同与收据等材料，说明郭小军承揽富景新天地外墙刷漆工程在2016年3月完工，其所主张以工程款抵减了13栋1-501房和2栋5层商铺16号两处房产的房款发生在人民法院查封之后，郭小军并未实际支付该两处房产的房款。郭小军办理案涉房产入住手续也在人民法院查封之后。故其异议理由不符合无过错不动产买受人或商品房买受人物权期待权的保护条件，不足以排除本案对案涉房产的执行，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回郭小军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月九日书记员  王兰英