广东省广宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1223执异39号 案外人：关储辉，男，1951年3月5日出生，住。 委托诉讼代理人：阮傍根，男，广东宁盛律师事务所律师。 申请执行人：邓伟聪，男，1990年1月23日出生，汉族，住。 被执行人：陈肇贤，男,1985年5月1日出生，汉族，住广宁县。 在本院执行申请执行人邓伟聪与被执行人陈肇贤合同纠纷一案中，案外人关储辉于2020年7月6日对执行位于广宁县南街镇南东一路塔岗山丰泽豪庭1509房（房产证号：01××23）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人关储辉称，案外人经广宁县强盛房地产顾问有限公司曾剑强介绍，向陈肇贤购买其位于广宁县南街镇南东一路27号塔岗山丰泽豪庭1509房（房产证号：01××23）。2020年1月7日，双方就上述房屋签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为68万元（含家私电器、过户税费等），过户费用由陈肇贤支付，双方还作了其他约定。案外人于1月7日支付40万元首期款（含定金）给陈肇贤，当日陈肇贤将房屋交付给案外人使用。2020年1月10日，案外人与陈肇贤到广宁县不动产登记中心办理房屋过户手续并签订了《广宁县不动产（土地使用权）转让协议书》，且于当日支付了剩余房款28万元给陈肇贤，其中18000元用于支付房屋的交易税费，20万转入陈肇贤指定的冯春妮账户，还有62000元按照陈肇贤的要求转入中介曾剑强指定的陈乃豪账户。2020年1月10日，案外人办理房屋过户手续完毕，并于当日将所需资料提交给了广宁县不动产登记中心，等待领证。同日，案外人与案涉房屋的开发商广宁县恒基房地产开发有限公司就该房屋的安全与合理使用等问题签订了《商品房居住协议》。2020年6月29日，案外人支付了案涉房屋2020年全年的物管费及电梯费。然而，案外人从中介曾剑强处听说，陈肇贤的妻子黄小红以其系案涉房产的共有人为由于2020年1月13日到广宁县不动产登记中心要求工作人员不要办理该房屋的过户手续，后黄小红于2020年1月15日向广宁县人民法院申请查封案涉房屋，导致该房屋未能过户到案外人名下。案外人多次要求陈肇贤解决此事，但未有肯定的答复，而案外人系澳门居民，人在澳门，因疫情无法到广宁处理此事。2020年3月底，案外人得知陈肇贤因欠债权人邓伟聪债务未归还，案涉房屋于2020年3月23日又被广宁县人民法院查封，执行案号为（2019）粤1223执1720号，致使该房屋至今未能过户到案外人名下。案外人认为，其与陈肇贤于2020年1月7日就案涉房屋签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且同日交付使用，案外人已合法占有该房屋，且付清了全部购房款。案外人积极办理房屋过户手续且手续已经办理完毕，所需费用也已经付清，只剩等待不动产登记中心颁发新的不动产证，非因案外人自身原因未办理过户登记，在案涉房屋的交易及过户过程中，案外人并未过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二十八条之规定，案外人对案涉房屋的权利足以排除本案的执行。故请求人民法院解除对广宁县南街镇南东一路27号塔岗山丰泽豪庭1509房（房产证号：01××23）的查封。 本院查明，申请执行人邓伟聪与被执行人陈肇贤合同纠纷一案中，因被执行人未履行本院（2019）粤1223民初1977号生效判决书确定的义务，申请执行人于2019年11月27日向本院提起执行申请，本院于2020年3月23日作出（2019）粤1223执1720号执行裁定，裁定查封被执行人陈肇贤名下的坐落在广宁县南街镇南东一路27号塔岗山丰泽豪庭1509房（房产证号：01××23），查封期限为三年。另查明，被执行人陈肇贤（卖方）与案外人关储辉（买方）签订了《房屋买卖合同》，双方就陈肇贤名下位于广宁县南街镇南东一路27号塔岗山丰泽豪庭1509房（房产证号：01××23）的买卖事宜达成了相关协议。该《房屋买卖合同》未署签订日期，但合同的第二条第1款第（1）项约定：“定金：人民币肆万元整（￥40000.00元），买方应在签署本合同时交付给卖方”。第二条第1款第（2）项约定：“首期楼款（不含定金）：人民币叁拾陆万元整（￥360000.00元），买方按下列第A种方式交付：（A）买方应2020年1月8日前（不迟于递件日）或现金直接支付给卖方”。2020年1月10日，被执行人陈肇贤（甲方）与案外人关储辉（乙方）在广宁县公共服务中心签订了《广宁县不动产（土地使用权）转让协议书，双方约定：甲方将坐落在广宁县南街镇塔岗山的土地【权利证证号为：（2018）第0012994号），面积为玖平方米（9㎡）】转让给乙方。同日，案外人与广宁县恒基房地产开发有限公司签订了《商品房居住协议》。另外，案外人关储辉提交的三张收据分别显示：1、收据1（NO.8381108）显示，2020年1月7日，陈肇贤收到关储辉交来的购房首期款400000元；2、收据2（NO.8381111）显示，2020年1月10日，陈肇贤收到关储辉交来的购房尾款280000元；3、收据3（NO.8381112）显示，2020年1月10日，曾剑强收到关储辉交来的购房中介费3400元。中国工商银行的转账凭证显示，2020年1月7日，案外人关储辉向被执行人陈肇贤转账400000元。关储辉的中国建设银行个人活期账户交易明细显示：1、关储辉向广东省广宁县地方税务局支付了18000元；2、关储辉给冯春妮9558882017000017926账户转入20万元；3、关储辉给陈乃豪6217003160006732658账户转入62000元；4、关储辉通过财付通-微信转账向财付通-微信账户10×××16转账2586元。广宁县恒基物业管理有限公司出具的《收据》（NO.0000635）显示，关储辉于2020年6月29日缴交了案涉房屋2020年的物业管理费及电梯费，共2586元。税收缴款书及广东增值税普通发票显示，案外人于2020年1月10日缴纳了案涉不动产的交易税费。存量房交易申报价格确认书及宗地图显示案外人关储辉办理案涉不动产的有关手续。以上事实有案外人关储辉提供的房屋买卖合同、广宁县不动产（土地使用权）转让协议书、案涉房产的产权证、商品房居住协议、收据、转账凭证、银行交易明细、广东增值税普通发票、存量房交易申报价格确认书及宗地图等予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为案外人关储辉对案涉不动产是否享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人关储辉与被执行人陈肇贤签订的《房屋买卖合同》及2020年1月10日签订的《广宁县不动产（土地使用权）转让协议书》是双方真实的意思表示，无违反法律和社会公共利益。《房屋买卖合同》虽未署签订日期，但从第2条第1款第（1）、（2）项可以推断该合同签订日期早于2020年1月8日，故《房屋买卖合同》与《广宁县不动产（土地使用权）转让协议书》均是在人民法院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同。此外，商品房居住协议、收据、转账凭证、银行交易明细、广东增值税普通发票、存量房交易申报价格确认书及宗地图等可以证实，案外人已经支付了全部的价款并在人民法院查封之前已合法占有了案涉不动产，且积极到不动产登记中心办理了过户登记手续，仅仅是因为房屋被查封的原因未能拿到房地产权证书。综上，案外人对案涉房屋享有排除执行的物权期待权，故对案外人请求对案涉房屋中止执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人陈肇贤坐落广宁县南街镇南东一路27号塔岗山丰泽豪庭1509房（房产证号：01××23）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 欧    火    材 人民陪审员 高秋梅人民陪审员陈金玲 二〇二〇年七月十六日 书 记 员 叶    清    凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 窗体顶端 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 窗体底端 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。