河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初1036号原告：李保国，男，汉族，1982年4月13日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：贾灿、何灵聪，河南达兴律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、提起上诉，申请再审，签署和领取诉讼法律文书等。被告：宜阳金龙新都汇商务服务有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城关镇红旗东路。统一社会信用代码，9141032706757392XM。法定代表人：乔舞燕，执行董事。委托诉讼代理人：乔峰，董事长。特别授权代理，即代为应诉，代为和解，代为承认诉讼请求，代为反诉、上诉、代领法律文书等。原告李保国与被告宜阳金龙新都汇商务服务有限公司（以下简称“新都汇公司”）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李保国及其委托诉讼代理人何灵聪，被告新都汇公司委托诉讼代理人乔峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保国向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告向原告支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的托管收益54312元以及房屋占有费27156元（房屋占有费暂计至2020年4月30日，按每月2263元计算，自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月，原告与被告签订《委托经营管理合同》，约定原告委托被告经营管理原告购买的宜阳新都汇购物广场第3层第18号铺，委托经营期间为2014年4月30日起至2019年4月30日止，被告每月5号前向原告支付2263元的托管收益。其中前三年的收益被告已从原告应付的购房款中予以扣除，2017年5月1日起至2019年4月30日期间的托管收益被告一直未向原告支付。至今，被告仍占有原告的商铺未予归还。原告多次与被告沟通支付托管收益、返还商铺事宜，未果。原告无奈诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告新都汇公司辩称，其公司与原告签订服务管理协议，但是没有实际履行，其公司的成立主要是为河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司(以下简称新辉杰公司)服务，其公司也没有正常开单业务，原告所说3年租金也是房产开发公司新辉杰公司返还的，并不是其公司返还，截止目前为止，原告并没有把房子交给其公司托管，没有实际履行所签订的协议，且这份协议本身就是违法的，根据法律规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相收货包租的方式销售未竣工商品房。本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，以原告李保国为甲方（委托方）、被告新都汇公司为乙方（受托方）双方签订《委托经营管理合同》一份，约定：委托物业及期限，甲方将其购买的由新辉杰公司开发建造的宜阳县新都汇购物广场第三层18号商铺委托乙方经营管理，乙方接受甲方之委托；委托经营期间为从2014年4月30日起至2019年4月30日止，备注：前3年租金已抵扣房款。托管收益及支付方式，委托经营期间，乙方由起始日期开始，每月5号前向甲方支付￥2263元的托管收益，合计24个月，总数相等于楼款的8%；委托经营期间，该商铺出租如出现空档，乙方仍按照约定支付甲方应得收益。有关经营权的约定，自签订本协议之日起至委托经营期间届满，乙方即对该商铺有全面的占有权、经营权、收益权，甲方不得以任何理由干预乙方的经营、管理工作；如乙方出租该商铺的期限超过委托管理期限，必须事先征得甲方同意后另立补充协议。违约责任，乙方应如期向甲方支付托管收益，逾期乙方按应付租金每日万分之二点一向甲方支付逾期付款违约金。续约，甲乙双方在合同期满时，如需续约，须提前三个月以书面形式通知对方，在协商一致的基础上另行签订合同。其他约定，委托经营期满后，乙方必须将该（商）铺交还甲方；本协议作为《商品房买卖合同》的附件之一。2016年5月10日，以洛阳泰盈置业有限公司（以下简称泰盈公司）为出卖人、原告李保国为买受人双方签订编号为YS0056392《商品房预售合同》约定，李保国购买由泰盈公司开发的第一幢131号商业用房，房屋代码190404。并约定洛阳泰盈置业有限公司于2015年4月2日将约定的商品房交付买受人使用。另查明：1.宜阳县新都汇购物广场最先由新辉杰公司开发建设，因项目未完工，后由泰盈公司接手并施工完毕。2.2015年、2016年，本院受理多起以新都汇公司为被告的房屋租赁合同纠纷的系列案件。在该系列案件中查明，2014年，被告新都汇公司与多个自然人签订《房屋租赁合同》，约定被告新都汇公司将位于宜阳县金龙大道与红旗路交叉口的宜阳新都汇购物广场内的部分店铺租给相应的自然人。同时被告新都汇公司在《古城广告》上发布宜阳新都汇于2015年1月1日开业的广告，并在购物广场开业前张贴了将于2015年1月1日开业的公告，且于2015年1月1日进行了开业庆典，许多商户已经正式对外营业。本院认为：原告李保国与被告新都汇公司签订《委托经营管理合同》不违反法律规定，合法有效。被告新都汇公司辩称根据法律规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相收货包租的方式销售未竣工商品房，故该委托经营管理合同违法，经查，被告新都汇公司在答辩中同时陈述新辉杰公司系涉案房产的开发公司，新都汇公司并非涉案房产的开发公司，故对该辩解意见不予支持。关于《委托经营管理合同》是否实际履行。被告新都汇公司辩称《委托经营管理合同》没有实际履行，原告未将涉案房屋交付给被告新都汇公司。第一，原告提交了其与被告新都汇公司签订的《委托经营管理合同》，以及与泰盈公司签订的《商品房预售合同》，证明了原告购买宜阳新都汇购物广场房屋的事实，虽然《委托经营管理合同》与《商品房预售合同》对房号的表述不一致，但系售房中前后对房号的表述不一致，不能否认李保国在新都汇购物广场购买房屋的事实。第二，因2014年被告新都汇公司与多个自然人签订《房屋租赁合同》，约定被告新都汇公司将位于宜阳县金龙大道与红旗路交叉口的宜阳新都汇购物广场内的部分店铺租给相应的自然人，证明被告新都汇公司实际占有、管理了新都汇商场，本案所涉房屋系新都汇购物商场的一部分，应认定新都汇公司对涉案房屋进行了占有和管理。第三，《委托经营管理合同》约定本协议作为《商品房买卖合同》的附件之一，即《委托经营管理合同》和《商品房买卖合同》是相对应签订的，证明房屋的出卖方和被告新都汇公司之间具有关联关系，涉案房屋的出卖方没有履行向原告交付房屋的义务，但是被告新都汇公司已经实际占有、管理了涉案房屋，应认定涉案房屋已经交付给了被告新都汇公司。故对被告新都汇公司该辩称本院不予采信，本院认定《委托经营管理合同》已经实际履行。被告新都汇公司占有和管理了原告购买的商铺，应按照《委托经营管理合同》约定向原告支付托管收益。被告新都汇公司未按照约定向原告支付自2017年5月1日起至2019年4月30日（即24个月）的托管收益对原告构成违约，应承担向原告支付托管收益的民事责任。故原告要求被告支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的托管收益54312元，理由正当，本院予以支持。关于房屋占有费的问题。《委托经营管理合同》约定委托经营期满后，被告新都汇公司必须将房屋交还原告，但被告新都汇公司并未提交证据证明其向原告交还了房屋，应视为被告新都汇公司继续占有原告购买的房屋，原告要求被告新都汇公司按照《委托经营管理合同》约定的托管收益标准支付房屋占有费用，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：限被告宜阳金龙新都汇商务服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李保国支付房屋托管收益54312元，并支付自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止按每月2263元计算的房屋占有费。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取918元，由被告宜阳金龙新都汇商务服务有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 卫 溪二〇二〇年七月八日书记员 张北改附本文书所引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。