贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10014号原告：杨琼，女，1986年4月12日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：杨苏，男，1985年2月26日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨琼，系杨苏妻子。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226006707027303，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市永乐路2号嘉瑞广场7号楼2601。法定代表人：宋海平，该公司总经理。原告杨琼、杨苏与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨琼（同时系原告杨苏的委托诉讼代理人），被告嘉瑞房开公司的法定代表人宋海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨琼、杨苏向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年7月9日起至2020年6月5日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金59472.00元（560000.00元×0.1‰×1062天），并承担案件受理费。事实与理由：2013年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市，建筑面积120.14㎡，总房价为560000.00元。合同约定，出卖人承诺于2015年2月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已付清购房款，被告直到2019年12月15日才向原告交付不动产初始登记证，到2020年6月5日才向原告交付购房发票，被告已经严重违约。综上，特向人民法院提起诉讼。嘉瑞房开公司辩称，一、被告未能按期为原告办理房产证系不可抗力、不能预见的原因，按照合同约定，应当免除被告逾期办理产权证的责任。（1）因被告报送的凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防设计施工方案资料，黔东南州公安消防支队于2013年3月12日出具《建设工程消防设计审核意见书》，同意按照报送的消防设计施工方案进行施工，之后被告严格按照该方案施工建设。2014年初，凯里市大十字人防工程对北京西路、韶山南路进行全封闭施工，致使被告无法运入建材材料，因而延误工期长达半年。2015年1月，施工单位向黔东南州消防支队申请验收。2015年3月28日，黔东南州公安消防支队回复《关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予以扩宽的说明》。而在此之前，被告未接到任何通知，为此，被告也积极与消防支队及政府部门沟通反映，因小区6号楼安全出口处濒临金井河，没有场地对消防登高车操作场地进行加宽，需跨金井河河道另行搭建，工程复杂，施工难度大。沟通无果后，被告开始对跨金井河河道搭建消防登高车操作平台的工作进行准备，组织设计，相关手续申请，并于2016年3月26日与施工单位签订施工合同，约定工期120日，工程按期完工。被告及时向黔东南州公安消防支队提交验收申请，黔东南州公安消防支队验收通过并于2016年10月8日发放验收合格的审核意见书。因此，凯里市大十字人防工程导致被告工期延误半年，被告不能预见，属于不可抗力因素，应当免除被告逾期办理产权证的责任。（2）被告收到消防验收合格意见书后，两天内即2016年10月10日向凯里市国土资源和规划管理局提交办理《建设工程竣工规划认可证》的所有申报材料，直到2018年6月15日才取得《建设工程竣工规划认可证》。凯里市国土资源和规划管理局时隔一年多后出具《建设工程竣工规划认可证》，证明被告的建设工程符合规划许可要求，凯里市国土资源和规划管理局未在法定时限内出具《建设工程竣工规划认可证》，被告也未收到任何理由和说明，被告对此不存在过错，也不能克服，属于不可抗力因素，应当免除被告逾期办理产权证的责任。二、原告主张的违约金，应当从2018年9月15日开始计算。按照合同第二十二条第二款约定，因上述不可抗力因素，答辩人直至2018年6月15日才具备为原告申请办理房产证的条件，不可抗力才消灭，故违约金应当从2018年9月15日开始计算。三、被告取得《建设工程竣工规划许可证》后，为了业主能尽快办理房产证，已积极开展各项工作，已尽到应尽义务，对逾期办证不存在过错，因不可抗力导致逾期办证，也并没有对原告造成损失，因本案涉案范围较大，影响较广，且被告目前经济状况困难，原告诉请按日万分之一支付违约金过高，请求法院调整违约金为按已付金额的日万分之零点五以下的比率支付违约金。四、原告的诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明，2013年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发位于凯里市，建筑面积120.00㎡，总房价为560000.00元。合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2015年2月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告向被告支付了购房款560000.00元。事后，双方因逾期办证事宜发生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，庭审中，原、被告一致确认交付商品房所有权初始登记证时间为2019年12月15日，原告主动调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算至2019年12月15日。上述事实，有双方一致的陈述及其提交的商品房买卖合同、发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定履行义务。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等自愿协商后签订的，是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年2月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告直到2019年12月15日才向原告交付商品房所有权初始登记证，应承担相应违约责任。被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”。本案中，被告应于2015年2月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，原告2020年7月10日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年7月10日前超过三年期间（即2017年7月10日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，本案应当从2017年7月11日起计付违约金。庭审中，原告主动调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算至2019年12月15日，符合法律的规定，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金按已交付房价款日万分之一标准计算，并未超过同期人民银行贷款基准利息，被告辩称双方约定的违约金过高，但未能提供证据证明，本院不予采信。故被告应支付2017年7月11日至2019年12月15日的违约金为49728.00元（560000.00元×0.1‰×888天）。关于被告辩称未能按时取得商品房所有权初始登记系因消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，其没有过错，应当免除逾期办理产权证责任。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，认定时，既要看当事人是否有能力预见该事件的发生，又要看当事人是否有足够的能力去克服困难，避免该事件的发生，只有当事人尽最大注意义务仍不能预见、不能避免、不能克服的客观情况才属于不可抗力。嘉瑞房开公司提出消防工程整改、大十字人防工程施工影响等，均不符合不可抗力的法定情形，本院对其抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告杨琼、杨苏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金49728.00元；二、驳回原告杨琼、杨苏的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取643.00元，由原告杨琼、杨苏负担105.00元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担538.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年七月二十九日法官助理潘旭书记员李丽霞