湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初1281号原告：严东，男，汉族，1987年4月25日出生，住所地：武汉市洪山区，委托诉讼代理人：彭金慧，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：何群菲，湖北尊而光（汉阳）律师事务所律师。被告：刘燕，女，汉族，1975年3月18日出生，住所地：武汉市汉阳区，第三人：武汉辉强房地产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区野芷湖西路6号保利心语六区15号楼裙房栋1层18室。法定代表人：郑君辉，总经理。委托诉讼代理人：李晓强，该公司工作人员。原告严东（以下简称原告）诉被告刘燕（以下简称被告）、第三人武汉辉强房地产经纪有限公司（以下简称辉强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告及其委托诉讼代理人彭金慧、何群菲，被告，第三人的委托诉讼代理人李晓强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖业务签订文件合订本和武汉市存量房买卖合同变更协议；2、判令被告向原告退还购房款745000元；3、判令被告向原告支付违约金313000元；4、判令被告向原告赔偿居间服务费41250元、案涉房屋评估担保费5000元、律师费20000元，合计66250元；5、判令本案诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。庭审中，原告变更其第2项诉讼请求为：判令被告向原告退还购房款645000元；变更其第3项诉讼请求为判令被告向原告支付违约金330000元；变更其第4项诉讼请求为判令被告向原告赔偿案涉房屋评估费、服务费3090元。事实和理由：原告通过辉强公司员工李晓强得知被告欲出售自己名下住房一套，遂于2019年10月8日向李晓强支付购房意向金5000元（该款后经原、被告和辉强公司三方协商转为案涉房屋评估担保费）。随后，原告与被告于2019年10月10日签订房屋买卖业务签订文件合订本（其中包括武汉市存量房买卖合同、居间服务合同、房屋交易按揭、过户服务合同），合同编号为100004442776，被告系合同出售方（甲方），原告系合同购买方（乙方）。被告将其名下位于武汉东湖新技术开发区光谷软件园三路10号清江山水51栋1单元22层04室房屋以1650000元的价格出售给原告。2020年1月13日，被告与原告签订武汉市存量房买卖合同变更协议（以下简称“变更协议”），将原买卖合同的定金条款变更为0元，将原买卖合同中关于首付款的约定更改为原告在2019年之前支付第一笔首付款420000元，在见不动产收件单时支付第二笔首付款245000元，变更原合同商贷为组合贷900000元。合同签订后，原告已按约于2019年10月11日向辉强公司支付居间服务费41250元，并于2019年10月11日、2019年11月25日及2020年1月13日分别向被告支付定金80000元、房款420000元、房款245000元，共计房款745000元。2020年1月16日，被告通过微信和电话方式告知原告拒绝将案涉房屋出售给原告，原、被告双方遂于当日前往辉强公司协商处理，被告依然坚持不履行房屋过户事宜，亦不同意承担违约责任，为了维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称，该房屋在买卖过程中，被告发现原告在交谈及办理手续时存在欺骗行为，被告便不想将房屋卖给原告，疫情过后，被告咨询律师后告知原告，既然已经答应将房屋卖给原告，且签订了合同，就必须继续履行合同，于是被告联系了辉强公司，并要求经纪人联系原告，继续将房屋卖给原告。后原告律师联系被告，被告表示可将房屋继续卖给原告，或者不卖房屋而将购房款退还给原告，这两个方案原告均同意，原告告诉被告需要承担原告支付的20000元律师费，被告同意支付，第二天原告又告知被告需支付30000元，被告也同意，第三天原告要求被告支付40000元，被告担心原告在其同意后继续加钱，于是找第三人商量，第三人找原告沟通，原告同意不再加钱，第二天继续履行买卖合同。但第二天辉强公司通知被告说原告仍然要加5000元，并且在去财产保全的路上，被告未同意加钱，也担心原告继续加钱，后未再与原告联系。第三人述称，与原告签订完变更该协议后，被告第二天告知不想卖房子了，辉强公司马上告知被告如若不继续履行合同，其将面临赔偿违约金等费用。被告表示其可以退还原告购房款和赔偿部分的房屋中介费，且被告于2020年1月16日当晚在银行转账250000元给原告，微信转账50000元给原告，辉强公司不清楚为什么原告仅收到50000元的银行转账。当时因被告也没有足够的钱向原告退还购房款，被告要求原告去法院起诉。后因疫情，一直到4月份辉强公司才复工，复工之后便收到了法院的应诉材料，随后被告联系辉强公司表示不愿意继续履行合同，但又不想继续纠缠，于是询问辉强公司能不能继续履行合同。辉强公司联系原告做了相应沟通，但最后未达成一致，后来各方就未再联系。本院经审理认定事实如下：1、2019年10月8日，原告从辉强公司员工处了解到被告有意向出卖其名下位于武汉东湖新技术开发区光谷软件园三路10号清江山水51栋1单元22层04室的房屋，便向辉强公司员工转账了5000元购房意向金。该款项后转为房屋交易按揭过户服务合同中的评估费、按揭服务费，后辉强公司向原告退还了1910元。2、2019年10月10日，原、被告及辉强公司签订房屋买卖业务签订文件合订本，文件合订本包含武汉市存量房买卖合同、房屋交易按揭/过户服务合同、居间服务合同。其中，原、被告签订的武汉市存量房买卖合同约定被告将前述房屋出卖给原告，转让价为1650000元；买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等价为5000元；付款方式为贷款支付，房屋转让价=定金＋首付款＋贷款＋物业交割保证金＋户口迁出保证金，定金为330000元（不得高于转让价的20%）；原告应于签约后房查当日将第一笔定金80000元支付给被告，于2019年11月30日前将第二笔定金250000元支付给被告；应于2019年11月30日前支付第一笔首付款70000元，见不动产收件单时支付第二笔首付款为235000元；原告拟贷款1010000元，于2019年12月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；原告从购房款中留存5000元作为物业交割保证金支付给被告。交付房屋家具家电完好时原告支付被告5000元；被告若出现下列情形之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋转让价20%的违约金，同时要求被告退还购买方已支付的其他款项：。2、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；3、拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格；双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方应当承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。原、被告及辉强公司签订的房屋交易按揭/过户服务合同约定，原告根据贷款金额应向辉强公司支付按揭服务费1800元，原告同意辉强公司代收评估费1450元；下列情况造成辉强公司不能履行此合同，不承担任何责任，收取的费用不予退还：买卖双方解除房屋买卖合同致使本协议无法履行的、买卖双方不配合辉强公司办理相关事项、因原告原因导致贷款审批未通过的、其他非因辉强公司原因导致合同无法继续履行的；原、被告如未按照本合同约定履行义务，导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方损失，包括守约方依据本合同已向辉强公司支付的费用（如有）；原告未按合同约定向辉强公司支付费用的，除应足额支付其欠缴的费用外，还需对未支付部分，按照每日1‰的标准支付违约金。原、被告及辉强公司签订的居间服务合同约定，鉴于辉强公司促成买卖双方签署买卖合同，原告应于签订本合同当日一次性向辉强公司支付居间服务费41250元；若因原、被告原因使买卖合同无法继续履行，辉强公司收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用，若辉强公司尚未收取居间服务费的，则由违约方向其支付该费用。3、上述合同签订后，原告分别于2019年10月11日、2009年11月25日向被告支付了定金80000元、房款420000元，于2019年10月11日向辉强公司支付中介费41250元。4、2020年1月13日，原、被告签订武汉市存量房买卖合同变更协议，协议约定将武汉市存量房买卖合同中约定的定金第二条变为0，首付款有关规定变更为2019年前自行支付420000元，原告见不动产收件单时支付第二笔首付款245000元，将原告贷款方式商业贷款改成组合贷款，贷款金额由1010000元改成900000元，除变更的内容外，原合同中的其他条款仍然适用，对双方均有约束力。当日，原告向被告支付房款245000元。5、2020年1月16日，被告通过微信通知原告不愿继续出卖该房屋，双方共同在辉强公司处协商了退款事宜，被告于当晚向原告退款100000元。被告主张其向原告共计退款300000元，原告主张仅收到100000元退款，对此原告有被告转账100000元的记录予以证明，被告未在本院指定的期限内提交退款300000元的相关证据。6、诉讼中，原告为证明其因本案支付了律师费20000元，应由被告承担，向本院提交了其与湖北尊而光律师事务所签订的委托代理合同，合同约定湖北尊而光律师事务所指派律师代理本案一审，代理费20000元。2020年1月18日，原告向湖北尊而光律师事务所支付了代理费20000元。本院认为，原告与被告签订的武汉市存量房买卖合同、原告与被告及辉强公司签订的房屋交易按揭/过户服务合同及居间服务合同、原告与被告签订的武汉市存量房买卖合同变更协议、均是当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，均合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告要求解除原、被告签订的房屋买卖业务签订文件合订本、武汉市存量房买卖合同变更协议，因房屋买卖业务签订文件合订本包含了武汉市存量房买卖合同、房屋交易按揭/过户服务合同、居间服务合同。而房屋交易按揭/过户服务合同、居间服务合同系原、被告及辉强公司签订，该合同中约定的辉强公司应当履行的义务，辉强公司已经履行完毕，原告要求解除该合同，于法无据，本院不予支持。原告要求解除武汉市存量房买卖合同、武汉市存量房买卖合同变更协议，因被告于2020年1月16日已经告知原告不愿继续履行合同，且原告、被告、辉强公司已经于当天就解除合同达成一致，并协商了如何退还购房首付款，被告当天向原告退还了100000元的购房首付款，故本院对原告要求确认武汉市存量房买卖合同及其变更协议于2020年1月16日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告在原告就本案起诉后，又与原告协商要求继续履行合同，但并未达成一致，被告在原告起诉后的后续协商不影响双方之间的房屋买卖合同关系已经解除的效力。上述一系列合同签订后，原告按约向被告支付了首付款745000元，被告却在签订变更协议后无故表示不再继续出卖涉案房屋，导致原告与被告之间的房屋买卖合同关系解除。合同解除后，被告仍然应当承担违约责任。因被告已向原告退还购房款100000元，原告有关要求被告退还购房款645000元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告要求被告支付其违约金330000元，被告要求本院予以调整，但原告并未举证其受到的损失数额，被告也未举证证明原告的实际损失少于违约金约定的数额，本院结合本案查明的事实、被告的过错程度、所涉房屋目前的市场价格及原告因房屋买卖所支付的相关费用等情况，本院酌定被告应当向原告支付违约金200000元。原告要求被告赔偿的居间服务费、评估担保费、律师费，因上述违约金已足以弥补原告所遭受的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告严东与被告刘燕于2019年10月10日签订的武汉市存量房买卖合同以及原告严东与被告刘燕于2020年1月13日签订的武汉市存量房买卖合同变更协议于2020年1月16日解除；二、被告刘燕自本判决生效之日起十日内向原告严东退还购房款645000元；三、被告刘燕自本判决生效之日起十日内向原告严东支付违约金200000元；四、驳回原告严东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14918元，减半收取7459元，由原告严东负担2000元，被告刘燕负担5459元；保全费5000元，由被告刘燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘志强二〇二〇年七月二十三日法官助理陈瑞书记员尹琴