广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2568号原告：中国工商银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市*******。负责人：谭伟志，该行行长。委托代理人：司徒沃波，该行职员。委托代理人：黄雁冰，该行职员。被告：梁伟杰，男，汉族，1987年05月05日出生，住址：开平市长沙区幕桥西路金都花苑南区**********，身份证号码：440************519。被告：钟存笑，女，汉族，1990年02月12日出生，住址：开平市长沙区幕桥西路金都花苑南区**********，身份证号码：440************543。被告：开平市****地产开发有限公司，地址：开平市***************碧桂园。法定代表人：周某1。委托代理人：李坤财，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称开平工行）诉被告梁伟杰、钟存笑、开平市****地产开发有限公司（以下简称开平碧桂园）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开平工行的委托代理人黄雁冰、被告开平碧桂园的委托代理人李坤财到庭参加诉讼，被告梁伟杰、钟存笑经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平工行向本院提出诉讼请求为：1、判令解除《个人购房借款/担保合同》（编号A：2017年开住自第1044号），被告梁伟杰立即偿还贷款本金499587.10元、利息3476.11元，合计贷款本息503063.21元（暂计至2020年4月21日止，自2020年4月22日起至贷款实际还清日止的利息按合同约定的利率标准计算）；2、判令被告梁伟杰对其上述债务承担抵押担保责任，原告对被告位于开平市***************碧桂园翡翠湾山林海十街11幢1602房的贷款抵押物处置所得款项享有优先受偿权；3、判令第二被告钟存笑对第一被告梁伟杰上述债务承担共同清偿责任；4、判令被告开平市****地产开发有限公司对被告梁伟杰上述的贷款本息承担连带责任；5、判令三被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由:被告梁伟杰于2017年1月13日与原告签订合同为A：2017年开住自第1044号《个人购房借款/担保合同》一份，其向原告借款54万元用于购买住房，借款期限为300个月（自2017年1月13日起至2042年1月13日止）。合同约定被告梁伟杰采用按月等额本金还款法归还原告贷款本息，每月还款日期为每月的20日，且被告梁伟杰提供其双方所购位于开平市***************碧桂园翡翠湾山林海十街11幢1602房作为上述借款抵押担保物。上述合同签订后，原告依合同规定于2017年1月13日向被告梁伟杰发放54万元贷款，并将款项划入被告梁伟杰指定的账户，原告已履行了合同义务。贷款发放后，第一被告梁伟杰未能完全履行合同约定的还款义务截至2020年4月21日止已连续违约2个月累计14次未按合同约定足额向原告偿还贷款本息。被告梁伟杰的行为已构成严重违约。根据合同约定，原告要求被告梁伟杰立即偿还贷款本息503063.21元，其中本金499587.10元、利息3476.11元及其后利息。根据第二被告于2016年12月26日在《中国工商银行个人贷款申请表》中签名声明第一被告梁伟杰在原告所申请借款为夫妻共同债务，因此第二被告钟存笑应对第一被告梁伟杰所欠原告的上述债务承担共同清偿责任。根据第三被告开平市****地产开发有限公司作为乙方与原告签订的《按揭业务担保合作协议》中第五条（二）约定：“乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其于购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房地产的《房地产他项权证》出具之日止。即在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房者）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因此第三被告对第一被告梁伟杰上述债务承担连带担保责任。为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，请法院依法判决。被告梁伟杰、钟存笑没有提交答辩意见，在举证期限内没有提交证据。被告开平碧桂园答辩认为：答辩人并非对梁伟杰的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后梁伟杰未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。1、原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。2、答辩人在本案中作为保证人承担连带责任，在判决时应当判决书主文中明确答辩人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述，答辩人应就涉案商品房被处置后被答辩人未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，并且答辩人履行保证责任后有权向被答辩人追偿。原告开平工行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告梁伟杰、钟存笑没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。被告开平碧桂园对原告提交的证据没有异议。经本院审查，原告开平工行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据认定的证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：2011年中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方，以下简称江门分行）与被告开平碧桂园（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》（编号[江门]行2011年012号），约定：乙方获准开发兴建碧桂园·翡翠湾项目，甲方对上述项目提供相关的抵押贷款业务。乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。乙方的保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。2016年12月26日，被告梁伟杰向原告申请个人住房贷款，并填写中国工商银行个人贷款申请表，被告钟存笑在“借款申请人及共同申请人配偶声明”一栏签名，声明：该借款为夫妻共同债务。2017年1月13日原告（贷款人）与被告梁伟杰（借款人、抵押人）签订A：2017年开住自第1044号《个人购房借款/担保合同》，约定：原告贷款540000.00元给被告梁伟杰，用于购买开平市***************碧桂园翡翠湾山林海十街11幢1602房，贷款期限300个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，还款方式为按月等额本金还款，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人（被告梁伟杰）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款人违约及违约责任：14.1、发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2、发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之前其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款540000元。2017年4月12日，涉案房屋办理了以原告为权利人的抵押权预告登记。贷款发放后被告梁伟杰未能完全履行合同约定的还款义务，截至2020年4月21日止已连续违约2个月累计14次未按合同约定足额向原告偿还贷款本息，截至2020年4月21日拖欠贷款本息503063.21元，其中本金499587.10元、利息3476.11元。原告于2020年4月21日向被告梁伟杰发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，要求被告梁伟杰限期还款，同时向被告开平碧桂园发出《逾期贷款催收函》，要求被告承担连带保证责任。因被告梁伟杰在期限内没有履行还款责任，原告为维护其合法权益，遂成本案诉讼。另查明，被告梁伟杰购买的上述房屋至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，被告梁伟杰向原告提出个人房屋贷款申请，及原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；及原告与被告梁伟杰在合同中约定的解除合同的内容，本案中，被告梁伟杰在合同履行的过程中没有按照合同约定履行还款，其行为构成违约，符合合同约定解除合同的条件。因此，原告请求判令解除《个人购房借款/担保合同》理据充分，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”和第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”合同解除后，被告梁伟杰应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2017年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告梁伟杰立即偿还该借款合同项下的贷款本金499587.10元、利息3476.11元，以及从2020年4月22日起至款项还清日止按借款合同约定利率支付利息，事实清楚，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告梁伟杰购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市***************碧桂园翡翠湾山林海十街11幢1602房享有优先受偿权，本院不予支持。本案债务是否属被告梁伟杰与被告钟存笑夫妻共同债务，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”及被告钟存笑所签署的《中国工商银行个人贷款申请表》声明的内容，被告钟存笑确认被告梁伟杰上述债务属于共同债务，因此本案债务应认定为被告钟存笑与被告梁伟杰的夫妻共同债务，被告钟存笑应对被告梁伟杰的上述债务共同清偿责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原告开平工行与被告开平碧桂园签订的《按揭业务担保合作协议》约定被告开平碧桂园对被告梁伟杰的贷款承担阶段性连带保证责任，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告梁伟杰欠原告的上述款项属被告开平碧桂园保证合同担保的债权，且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，因此原告开平工行在保证期间请求被告开平碧桂园偿还被告梁伟杰结欠全部借款本息及对被告梁伟杰结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告开平碧桂园承担保证责任后，有权向被告梁伟杰追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告梁伟杰、钟存笑经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司开平支行与被告梁伟杰签订的编号：A：2017年开住自第1044号《个人购房借款/担保合同》。二、被告梁伟杰应在本判决发生法律效力之日起十日内清还贷款本息503063.21元及从2020年4月22日起至实际还清款项之日止的利息（利息按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司开平支行。三、被告钟存笑对被告梁伟杰上述第二判项确定的债务承担共同清偿责任。四、被告开平市****地产开发有限公司对上述第二款判项债务及被告梁伟杰应负担的本案诉讼费用承担连带清偿责任；被告开平市****地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告梁伟杰追偿。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4617.38元、财产保全费3070元，合计7687.38元（已由原告中国工商银行股份有限公司开平支行预交）,由被告梁伟杰承担。原告中国工商银行股份有限公司开平支行预交的受理费及财产保全费7687.38元，由本院予以退回；被告梁伟杰应向本院补缴案件受理费及财产保全费合计7687.38元，被告钟存笑对此承担共同清偿责任，被告开平市****地产开发有限公司承担连带清偿责任如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 戚锦洪二〇二〇年七月二十七日法官助理 高万丽书 记 员 戚晓红