吉林省长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初2133号原告:袁贺营，男，1969年9月5日生，汉族，住长春市绿园区。被告:吉林省俊业置地有限公司，住所地长春市绿园区春城大街513号。法定代表人：孔祥波。委托代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。原告袁贺营与被告吉林省俊业置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁贺营、被告委托代理人赵美南到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告袁贺营向本院提出诉讼请求：1、判令被告30天内为本人办理完成房屋产权登记证。2、判令被告赔付全部合同违约金(包括办产权和交房违约)共计:19466元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用及其他相关损失费用。事实和理由：2011年6月24日,本人与吉林省俊业置地有限公司签订房屋买卖合同,购买大禹华邦小区C区3栋1单元304号房屋一套，面积82.51平米，总价:349161元。合同第八条约定，交房日为2011年10月31日前交付使用,第九条约定,出卖人不能按期将商品房交付使用的,按每日万分之3支付违约金。但吉林省俊业置地有限公司没有按约定时间交房;实际交房日期为2011年12月13日,超过合同交房日期43天。应赔付违约金4504元。(有交房日期办理的物业票据证明交房日期)合同第十五条约定,房屋交付日起360天内办理权属登记,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,按已付房款0.53赔偿买方违约金。但吉林省俊业置地有限公司至今没有为本人办理完成房地产权属证书，并拒绝履行合同，目前已经超出房屋交付日期3085天,应赔付违约金14962元。本人因此请求绿园区人民法院,判令被告方履行房屋买卖合同规定的事项。被告吉林省俊业置地有限公司辩称，一、目前原告所购买的房屋已经具备取得商品房权属证书的条件，原告自身原因不配合办理，原告所购房的房屋已经能够办理产权证书，且其同一栋楼的其他邻居均已经取得产权证书，原告按照房产部门的要求，即可随时办理所购买房屋的产权手续,且按照双方《商品房买卖合同》第十五条约定，我公司应在商品房交付使用后一定时间内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即仅是备案，而不是为原告办理产权证书,且办理产权证书是房产部门的职权范围，我公司并不具备该职能，故原告要求我公司为其办理产权证书的诉讼应予驳回。二、我公司未及时完成备案手续的义务，系因我公司意志以外的客观原因造成，不属于我公司恶意违约按照我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，我公司应在商品房交付使用后一定时间内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，因政府部门在征地过程中未及时完成房屋拆迁和土地使用权进行灭籍导致。我公司虽然也曾积极主动向政府部门请示并寻求解决途径,但截止原告起诉时政府部门仍没有完成拆迁工作,导致我公司公司未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续,因此，我公司对于逾期办理产权备案并无主观故意、责任也不在我公司,因此不应由我公司承担违约金。三、关于违约金的数额原告主张一万余元人民币违约金无依据。假设应由我公司支付违约金，因双方在商品房买卖合同中已经对违约金的计算方法有明确的约定，应当按照约定来计算违约金的具体数额。按照最高院《商品房买卖合同纠纷的解释》第十八条第二款明确的规定，因出卖人的原因造成逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金，同时规定了违约金的计算方法，对该条款应作如此理解:对于违约金数额的确定，有约定的的违约金计算方式的，应当按约定计算。在本案中，当事人已经明确约定了违约金的计算方式,故应当按照该约定计算违约的数额。同时，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加......”。根据该条款内容，如原告认为双方约定的违约金数额过低，要求法院调整违约金数额的，前提需证明其实际损失金额高于违约金数额,原告不能完成举证的，应当承担举证不能的法律后果。最后，我国合同法规定的违约金系以填平损失的补偿性质为主，由于政府部门未能完成拆迁工作导致我公司未能及时完成备案,该期间，并未出现影响原告正常居住使用涉案房屋的情况,原告购买房屋的目的（合同明确约定了购房用途仅限于住宅居住）也是明确为居住，交付房屋后，并未影响原告对于房屋的居住，没有给原告造成实际损失。本案在审理过程中，当事人为支持各自的观点，进行了举证、质证、陈述及辩论。原告提供证据如下：证据1、商品房买卖合同一份，证明在双方约定办理产权期限内被告没有完理产权成办，是被告的原因，同时约定逾期按照0.5%赔偿，每360天是一个周期。证明根据合同第8条约定被告没有按照约定的期限交付房屋。证据2、交房票据6张，分别为物业管理费1张、装修保证金1张、垃圾处理费1张、采暖费1张等，证明被告逾期交房。这些费用2011年12月13日收取，交房日交的费用。证据3、补充协议一份（原、被告签订）、房屋买卖发票一张，证明房屋的付款金额为349161.00元，已经全部交付给被告。证据4、电话通讯记录一张，证明我与代办公司联系不上，找不到代办公司。被告质证认为：对证据1、真实性无异议，证明问题有异议。（1）原告对合同条款理解有误，该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记部门备案，而不是出卖人办理产权证。被告是没有办理产权证义务的，办理产权证是原告与代办公司之间的约定，而不是原告与被告之间的约定，所以原告的第一项诉讼请求是不能成立的，且被告也不是房地产管理部门，没有办理产权证的能力，原告的该项诉请事实上也是履行不能的。（2）原告还有一项合同理解错误，超过360天办理备案，是同一次违约行为，所以，不应重复计算。双方在合同中明确约定了违约金的计算方法就是已付款的0.5%，无任何分歧应按照该金额计算。（3）交房义务已经在2011年完成，履行行为已经终止，故原告该项诉讼请求已经超过了诉讼时效。证据2、真实性无异议，证明问题有异议。因案涉小区业主众多同一日期肯定办理不完，所以部分业主可能会存在部分业主迟延办理手续的情况，但是被告房屋已经在约定日期具备交付条件，所以不属于逾期交房。且原告该项诉讼请求至今已经将近9年时间，超过诉讼时效。证据3、无异议。证据4、真实性和证明问题均有异议，复印件真实性无法合同，同时证明办理产权证的义务是代办公司与原告之间的约定，并不是被告合同义务。原告要求被告为其办理产权证诉请不能成立。被告为反驳原告的诉讼请求提出下列证据：证据1、备案证明一份，长春市国土资源局出具，从编号可以推断出是2019年，证明被告已经按照合同约定将由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，被告履行完毕了合同义务，所以原告第一项诉讼请求不能成立。证据2、商品房买卖合同一份，证明双方在第15条对于逾期办理产权的违约金进行了明确约定，就是按照已付款0.5%计算，并没有其他计算方法。证据3、判例3份，绿园区人民法院（2016）吉0106民初1665号、1664号，长春市中级人民法院（2017）吉01民终1482号判决，上述判决均按照双方商品房买卖合同第15条约定计算的违约金，判例中违约金金额是按照已付款的0.1%计算的，也就是有生效的法律文书确认了通用版本的买卖合同是有效的，所以规定一致的第15条的违约金的计算方法也是有效的。原告质证认为：表示对证据1真实性承认，但是没有备案日期，看不出被告什么时间办理备案的。证据2、合同15条属于约定不明，1年和10年不能是同一价位的，约定不明属于无效条款，欺诈消费者。证据3认为判例与本案无关，别人家的事怎么约定的与本案无关。经审理查明，原、被告于2011年6月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的××区房屋一套，面积82.51平米，总价349161.00元，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房屋价款的0.5%向原告支付违约金。”合同签订后，原告交付了购房款349161.00元，原告于2011年12月13日办理了入住手续。案件审理过程中，原告取得了不动产权证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告全额交付了购房款，并于2011年12月13日办理了入住手续。被告应按合同约定在360日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未在商品房交付后360日内完成该项义务，构成了违约，应承担违约责任，原告诉请被告赔付违约金的诉讼请求本院予以支持，违约金按照双方合同约定，被告应按原告已付房屋价款349161.00元的0.5%给付违约金即1745.80元，原告主张每360天为一个周期计算违约金没有事实和法律依据，本院不予采信。本案在审理过程中，原告取得了房屋产权证书，因此原告诉请被告30天内为其办理房屋产权登记的诉讼请求已得到满足，故本院不再审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吉林省俊业置地有限公司于本判决生效后立即向原告袁贺营支付违约金1745.80元；二、驳回原告袁贺营的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143.00元，由被告吉林省俊业置地有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 高 嵩二〇二〇年七月三十日书记员 刘雪婷