辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1224号 原告：钟玉忱，男，1970年5月25日出生，汉族，农民，住辽宁省康平县。 原告：彭刚，男，1982年8月22日出生，汉族，农民，住辽宁省康平县。 原告：韩雪军，男，1971年10月30日出生，汉族，个体，住辽宁省康平县。 被告：史克俭，男，1971年7月29日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。 被告：王洪伟，男，1965年7月9日出生，汉族，无业，住辽宁省抚顺市望花区。 原告钟玉忱、彭刚、韩雪军与被告史克俭、王洪伟申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告钟玉忱、彭刚、韩雪军、被告史克俭均到庭参加诉讼，被告王洪伟经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告钟玉忱、彭刚、韩雪军向本院提出诉讼请求：要求1.继续执行位于辽宁省法库县中贸国际花园28-2-117号房产；2.被告承担诉讼费。事实与理由：本案原告钟玉忱、彭刚、韩雪军诉被告王洪伟承揽合同纠纷一案，法库县人民法院于2018年5月9日作出（2018）辽0124民初507号民事判决书，判决王洪伟给付钟玉忱、彭刚、韩雪军钩机机械费60万元。判决生效后，原告于2018年6月12日向法库县人民法院申请强制执行，并申请查封了王洪伟名下位于辽宁省法库县中贸国际花园28-2-117号房产。本案被告史克俭于2020年5月6日向法库县人民法院提出执行异议，主张位于辽宁省法库县中贸国际花园28-2-117号房产系其所有。法库县法院于2020年5月14日作出（2020）辽0124执异33号执行裁定书，以史克俭已于法库县法院查封龙山路中贸国际花园28-2-117号房产前购买该房产并占有该房产为由，中止了该房产的执行。根据（2020）辽0124执异33号执行裁定书：王洪伟于2016年12月20日与法库中贸城置业有限公司签订《中贸国际花园商铺认购书》：王洪伟认购中贸国际花园商铺28-2-117；2018年5月8日，王洪伟将该房产转让给冯雪冰；2018年11月23日，冯雪冰又将该房产转让给史克俭。但在2018年8月16日，即冯雪冰将案涉房产转让给史克俭之前，三原告就申请法库县人民法院将案涉房产查封。因此，史克俭的异议无事实和法律依据，不应中止对案涉房产的执行，法库县人民法院2020年5月14日作出的（2020）辽0124执异33号民事裁定书的裁判结果是错误的。综上，请求贵院支持原告诉讼请求，以维护原告权益。 被告史克俭辩称，不同意三原告的诉讼请求。理由是：2018年10月份被告购买位于辽宁省法库县中贸国际花园28-2-117号和28-2-115号房产，两套房产共计花费29万元左右，现金形式交付给中介，中介费用500元，协议约定2018年11月23日网签备案，现在已经备案到被告名下。在购买案涉房产之前，被告咨询了律师买卖房屋事宜，律师说买卖房产应通过中介并去查询房产信息是否存在抵押、查封等他项权利，然后再购买。于是被告通过法库县法库镇方圆房产中介办理了房产买卖的相关手续并支付了全部价款。对于案涉房产在购买之前存在查封的情形被告完全不知情，因此被告购买房屋的行为合情合理合法，希望法院给我一个合理的裁决。 被告王洪伟未到庭，亦未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年5月8日，王洪伟将备案在自己名下的位于辽宁省法库县中贸国际花园28-2-117号房产（法库中贸成置业有限公司为建筑单位）转让给案外人冯雪冰。 2018年11月23日史克俭通过中介法库县法库镇方圆不动产公司以295,000.00元向冯雪冰购买法库县法库镇龙山路中贸国际花园28-2号115号、28-2号117号房产，三方签订了《房屋买卖合同书》。方圆不动产东湖店收据载明：2018年11月23日史克俭的代理人柳向军以现金方式向冯雪冰交付购房定金10,000.00元，双方于收据上签字确认，并向方圆不动产交付中介费500.00元。2018年11月25日、11月26日，史克俭均以现金方式向冯雪冰交付中贸国际花园28-2-115号、28-2-117号购房款合计284,000.00元，双方于收据上签字确认。 2018年11月23日，史克俭与法库中贸成置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：由史克俭购买法库县法库镇龙山路中贸国际花园28-2号1层117号房，建筑面积55.05㎡，套内建筑面积50.88㎡，分摊共有建筑面积4.17㎡，单价2,500.00元/㎡；总价款137,625.00元，该合同已备案。 另查明，原告钟玉忱、彭刚、韩雪军与被告王洪伟、沈阳市法库建筑安装总公司承揽合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出（2018）辽0124民初507号民事判决书，判决：一、被告王洪伟于本判决发生法律效力后十日内给付原告钟玉忱、彭刚、韩雪军钩机机械费6000元。判决生效后，钟玉忱、彭刚、韩雪军向本院申请执行，本院于2018年6月12日以（2018）辽0124执649号立案执行。 2018年8月16日，本院作出（2018）辽0124执649号执行裁定书，查明被执行人王洪伟在法库县中贸国际花园有七套房产（顶债备案在王洪伟名下），裁定查封王洪伟位于辽宁省法库县中贸国际花园未更名7套（B2#013-17、B6#03、B12#02）房产，查封期限三年。 2018年8月17日，我院执行局法官进行现场查封，于案涉房产大门张贴封条、留置（2018）辽0124执649号执行裁定书并通告小区物业及开发商案涉房产已被查封。 同日，我院执行局法官到房产登记部门查封该案涉房产，由于开发商登记该案涉房产房号为28-2号117号，而房产登记部门登记为B2-17，两方登记房号不符，导致查无此案涉房产。2019年12月，我院再次到房产登记部门核实该案涉房产的登记情况，发现两方登记房号已经确认，但该房产已经网签备案到史克俭名下。 2019年12月17日，本院作出（2018）辽0124执649号执行裁定书，查明被执行人王洪伟在法库县中贸国际花园有两套房产（备案在史克俭名下），裁定查封备案在史克俭名下位于辽宁省法库县中贸国际花园B2#15（28-2号115号）、B2#17（28-2号117号）的房产，查封期限三年。 2020年5月6日，史克俭对我院的查封裁定不服提起执行异议，我院于2020年5月14日作出（2020）辽0124执异33号民事裁定书，裁定：中止对位于辽宁省法库县中贸国际28-2号117号房产的执行。 2020年5月29日，三原告对（2020）辽0124执异33号民事裁定书不服向我院提起申请执行人执行异议之诉，促成本案。 本院认为，本案争议的焦点为：史克俭就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，史克俭欲阻却对登记在被执行人王洪伟名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件：（1）在法院查封之前签订合法有效的书面合同；（2）在法院查封之前已合法有效占有该房产；（3）已支付全部价款；（4）非因史克俭自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产于2018年8月16日被本院查封，而史克俭与案外人冯雪冰系2018年11月23日签订的《房屋买卖合同书》，因此，该合同的订立时间是在本院查封之后，本案的事实不符合上述规定中第（1）项条件。其次，史克俭自称已占有、使用案涉房产，但本案因三原告申请查封案涉房产在先，且举示了本院执行局现场张贴封条、张贴协助执行通知书并告知物业及开发商等证据，因此史克俭在购买案涉房产之前对此理应有所注意和了解，史克俭未尽到必要的注意义务进行交易，其对于签订房屋买卖合同本身就是存在过错的，故史克俭主张其对案涉房产进行占有、使用之行为难谓系“合法”占有。并且，由于史克俭系在案涉房产被查封后签订的房屋买卖合同，并因此导致其未能办理权属转移登记，亦应认定其系因自身原因未办理过户登记更应存在过错。因此，史克俭主张的事实亦不符合上述规定中的第（2）、（4）项条件。 如上所述，对案外人权利主张是否成立审查依据主要是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。如史克俭的权利主张不能满足该条款规定的情形，其所提执行异议将予以驳回。由于史克俭的事实主张不符合上述规定的构成要件，其对案涉房产并不享有实体权利，故其不能排除对案涉房产的查封。因此，三原告要求判令继续查封位于辽宁省法库县中贸国际28-2号117号房产的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，史克俭如认为其权利受到侵害，可向与其有合同关系的一方另行主张。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决如下： 准许执行法库县人民法院于2018年6月12日作出的（2018）辽0124执649号执行裁定书之一民事裁定书，执行标的为位于辽宁省法库县中贸国际28-2号117号房产。 案件受理费3,300.00元，由被告史克俭负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0124执异33号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 陈 林 人民陪审员 陈 丹 人民陪审员 赵敬贤 二〇二〇年七月九日 法官助理王东明 书记员冯丹 本判决所适用的相关法律 《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。