江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2761号上诉人（原审被告）：周学斌。被上诉人（原审原告）：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区旺墩路125号星旺墩商务广场1幢701室，统一社会信用代码9132059475585440XG。法定代表人：王琢珺，该公司总经理。上诉人周学斌因与被上诉人江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称苏南万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周学斌上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案所涉物业服务合同并没有经过业主大会表决程序，属于违反法定程序的决定，不产生物业服务合同的法律效力。二、被上诉人提供的物业服务明显不达标，对此上诉人在一审中已经从物业服务脏乱差、消防服务不足、楼栋管理缺位、服务评价不达标等方面予以了证明。三、一审法院适用法律错误，一审判决所依据的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条不适用于本案。对于本案中物业服务合同效力的审查，应当根据以下三点原则判断：1.必须是依法设立的业主大会、业主委员会做出的；2.必须是有业主大会、业主委员会依据法定的程序作出的；3.必须符合法律法规规章以及不违背社会道德且不损害他人利益。上述三点必须同时具备，否则该合同对于业主没有拘束力。苏南万科公司辩称：一、本案所涉物业服务合同合法有效，且已在主管部门进行了备案，对上诉人具有法律约束力。二、苏南万科公司提供的物业服务符合合同约定的标准。苏南万科公司在进驻澳韵花园项目后积极推动各项整改，大部分业主对物业服务是满意的，而且都能按时缴纳物业费。三、上诉人提供的证据均系其单方截取某一时间个别、静态的记录，物业服务是持续的、动态的过程，不能证明物业服务不符合约定标准。苏南万科公司向一审法院起诉请求：1、判令周学斌支付苏南万科公司物业服务费7813.89元、违约金1524.81元（暂计算至2019年3月1日，实际计算至交纳之日止）；2、判令周学斌承担本案诉讼费用。一审庭审中，苏南万科公司明确诉讼请求第1项物业费金额为8405.64元(自2017年1月1日至2019年12月31日，其中2017年1月1日至2017年6月30日收费标准为2.8元/月/平方米，2017年7月1日至2019年12月31日收费标准为2.9元/月/平方米)，违约金2542.1元（按照合同第十七条约定计算）。一审法院认定事实：2016年12月14日，苏南万科公司（乙方）、苏州工业园区澳韵花园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年1月1日起，至2019年12月31日止，在本合同生效之日起30日内，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方确认的问题应作好书面记录。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，2017年1月1日至2017年6月30日期间小高层住宅2.8元/月/平方米(含税)，2017年7月1日至2019年12月31日期间小高层住宅2.9元/月/平方米(含税)；物业服务费以半年为周期进行预收，业主或物业使用人应于每年1月10日、7月10日前向乙方交纳下期的物业服务费，在物业服务费所属月末日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。乙方违反本合同约定，未达到本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿，但业主或物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。合同另附物业服务质量标准等附件。2016年12月14日，苏南万科公司（乙方）、苏州工业园区澳韵花园业主委员会（甲方）签订《澳韵花园物业服务合同补充协议》，载明在本项目接管前，部分公共设备存在破损和故障，为尽快修复设施设备，恢复正常使用，且为了明确甲乙双方权责，在补充协议中对重大设施设备遗留问题诸如消防系统、电梯、安防设备、房屋本体及其他公共区域、公共设施等解决方案、负责人进行了明确。一审法院另查明，苏州工业园区琼姬路66号澳韵花园3幢302室建筑面积80.98平方米，建筑用途为住宅，房屋层数13层，产权人为唐蕾、周学斌。一审中，周学斌提交照片一组，主张苏南万科公司进驻小区后，仍然未能解决消防设施故障、绿化养护、环境卫生、安保巡逻等诸多问题，2017年7月苏南万科公司因小区消防问题被行政处罚，苏南万科公司服务与其在物业合同中列明的服务质量标准存较大差距。苏南万科公司质证真实性不认可，周学斌也不能以一时、一地情况评价苏南万科公司所有物业服务，小区消防设施问题系遗留问题，其接管时已经和业委会进行明确相关费用也是业委会负担。一审庭审中，苏南万科公司陈述，涉案小区之前已经三家物业公司服务过，分别是和乔物业、优尼科物业、公元物业，其是2017年接手的第四家物业公司，前述几家公司因小区业委会内部分歧，无法继续经营撤场了，其接手时小区基础设施处于瘫痪状态、存在诸多遗留问题，进场后进行了多项整改，修复了相关设施设备，极大改善了小区环境，得到了绝大多数业主支持。一审中，周学斌陈述，苏南万科公司服务基本不达标，保洁人员按照标准应不少于34人，苏南万科公司仅有16人，今年也仅21人；小区西门改造成本几千元，苏南万科公司报价几万元；保安双人站岗，苏南万科公司未能做到；小区30幢楼顶有小孩子向楼下扔砖块被电视台曝光，苏南万科公司安保人员未发现制止，楼顶砖块没有清理；各种情况显示苏南万科公司没有达到服务标准，无权收取物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。苏州工业园区澳韵花园业主委员会依法选聘苏南万科公司签订《物业服务合同》及补充协议，对于作为业主周学斌具有约束力，周学斌辩称与苏南万科公司之间不存在合法合同关系，无事实及法律依据，一审法院不予支持。物业服务合同对于物业费收费标准、缴纳期限进行明确约定，苏南万科公司主张周学斌拖欠自2017年1月1日至2019年12月31日8405.64元，周学斌辩称苏南万科公司服务不符合约定标准，更低于苏州市规定服务标准，其无权收取物业费，一审法院认为物业服务合同内容涉及绿化养护、安保门禁、公共设施、垃圾清运等诸多方面，物业公司服务面向小区内全体业主，单个业主仅以物业公司服务不达标为由拒交物业费，缺乏正当性，对于周学斌抗辩一审法院亦不予支持。经核算，苏南万科公司主张金额8405.64元并未超出合同约定标准，对苏南万科公司诉请物业费8405.64元，一审法院予以支持。周学斌拖延支付物业费，苏南万科公司主张按照合同约定标准计算违约金，一审法院考虑苏南万科公司实际损失情况，酌情支持违约金1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、周学斌于判决生效之日起十日内支付江苏苏南万科物业服务有限公司物业服务费8405.64元、违约金1000元，合计9405.64元；二、驳回江苏苏南万科物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由周学斌负担。二审中，周学斌提交拍摄日期为2019年11月28日至2020年4月27日的照片一组，证明苏南万科公司未按照物业服务合同的标准提供物业服务。苏南万科公司质证认为，周学斌提供的证据均系其单方截取某一时间个别、静态的记录，物业服务是持续的、动态的过程，不能证明物业服务不符合约定标准。以上事实，由周学斌向本院补充提交的照片及被上诉人的质证意见予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，苏南万科公司于2016年12月14与周学斌所在小区的苏州工业园区澳韵花园业主委员会签订了《物业服务合同》，周学斌主张物业服务合同的签订未经合法程序但并未提供相应的证据予以证明，另涉案物业服务合同也已实际履行，故一审法院认定涉案物业服务合同对周学斌具有约束力并无不当。另周学斌所提交的照片仅能反映小区个别时点个别区域的物业服务情况，尚无法证明苏南万科公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，故周学斌以此作为拒绝缴纳物业费的上诉理由不能成立。综上所述，周学斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周学斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年七月六日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。