上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6724号原告：上海翔瑞建筑装潢工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨顺明，执行董事。委托诉讼代理人：周伟巍、谢文立，上海市东方正义律师事务所律师。被告：上海市虹口区骏丰国际财富广场业主委员会，住所地上海市虹口区。负责人：丁敏菲、易慎勇，主任。原告上海翔瑞建筑装潢工程有限公司(以下简称翔瑞公司)诉被告上海市虹口区骏丰国际财富广场业主委员会(以下简称骏丰广场业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。翔瑞公司的委托诉讼代理人周伟巍，骏丰广场业委会主任易慎勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。翔瑞公司向本院提出诉讼请求：撤销2019年12月16日作出的业主大会决议。事实和理由：翔瑞公司系上海市虹口区骏丰国际财富广场(以下简称骏丰广场)业主。2019年11月22日，骏丰广场业委会在物业区域内张贴《关于是否续聘香申物业及维修资金开户银行选择的公告》(以下简称公告)，公告称骏丰广场业委会决定召开业主大会，对是否续聘香申物业为小区提供物业服务及专项维修资金开户银行的选择事宜进行讨论。翔瑞公司认为骏丰广场业委会作出的决定内容存在诸多不合规之处，有损业主合法权益，故向法院提起诉讼，要求撤销骏丰广场业委会于2019年11月22日作出的召开业主大会决定。起诉后，骏丰广场业委会还是召开了业主大会，并于2019年12月16日公告业主大会决议，决议内容为：1、不再续聘上海香申物业管理有限公司(以下简称香申物业)；2、维修资金开户银行为上海银行。翔瑞公司于2019年12月13日参与了业主大会开票过程，发现此次业主大会表决程序存在诸多明显违规之处：1、业委会没有在业主大会会议召开前15日将表决票内容在骏丰国际财富广场区域内公告，不符合《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》要求。表决票送达情况没有进行公告，也不符合规定。2、就开票人、唱票人、计票人、监票人的人选也未事先公告，业主无法事先对相关人选进行监督。当日整个开票过程也不合规，没有监票人监督开票、唱票、计票，无法保障整个表决程序的公正性。3、开票当日，翔瑞公司发现有140户业主是委托他人投票，其中同意续聘香申物业的为22票，不同意续聘的为118票，其中有32票系多位业主委托同一人投票，委托投票没有公证委托书，根本无法确认该表决票是否是业主本人的真实意思表示。4、业委会将未反馈意见的视为同意已表决多数票意见，这实际是侵害未投票人权利，未反馈意见的应视为无效票。如果剔除缺乏有效委托手续的无效表决票，实际不同意续聘香申物业票数仅为69票，未达到总建筑面积过半和业主过半的生效条件。5、此次业主大会在计算专有部分建筑面积时未将地下车库建筑面积统计进总面积，侵犯了地下车库所有权人的合法表决权。翔瑞公司认为，此次业主大会决议因表决程序违规，表决结果应属无效。故翔瑞公司诉至本院，要求判如所请。骏丰广场业委会辩称，翔瑞公司的大股东是被解聘的香申物业的大股东，也是原经营管理公司丰悦公司的大股东，翔瑞公司与香申物业是相关利益方。征求意见表不需要公告，由业主当面领取的都有签收，受托人都提供了委托书、委托人的身份证复印件、产证复印件和受托人的身份证复印件。有23户没有当面领取，骏丰广场业委会投入业主的房屋或者信箱内，投放过程录制了视频。开票人、唱票人、计票人和监票人的人选没有必要公告，开票的时候有街道房管办和居委会的人员在场，开票人、唱票人、计票人都是热心业主。根据法律规定，地下车库面积本身就不应当计入专有建筑面积，只计算房屋面积，不存在侵犯了地下车库业主的权利的情况。议事规则明确规定，未反馈意见计入同意已表决多数意见。骏丰广场业委会于2019年11月成立，成立后也多次向开发商要求移交业委会办公室，开发商拒绝移交，注册地址先定为香申物业的办公地点，邮寄地址是业委会的临时办公地址，对此情况也向街道进行了报备，议事规则中对于投票的地址也没有具体的规定和要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：翔瑞公司系上海市虹口区大连路XXX号XXX室房屋权利人。2019年11月22日，骏丰广场业委会在小区管理区域内张贴《上海市虹口区骏丰国际财富广场业主大会第一次会议关于是否续聘香申物业及维修资金开户银行选择的公告》，对业主大会召开的形式、讨论事项、表决票的送达、业主大会的表决形式、表决票箱设置地点、投票截止与开箱时间、工作人员等进行公示。此后，骏丰广场业委会陆续向小区业主发放《上海市虹口区骏丰国际财富广场业主大会第一次会议关于是否续聘香申物业及维修资金开户银行选择的表决票》，由业主或委托人签收。2019年12月13日，骏丰广场业委会对于回收的表决票进行了开箱计票活动。2019年12月16日，骏丰广场业委会在骏丰广场公共区域张贴并公示《上海市虹口区骏丰国际财富广场业主大会第一次会议关于是否续聘香申物业及维修资金开户银行选择的表决结果公告》，整理汇总了表决票的送达、回收及表决情况。发出表决票234票(其中当面送达196票，非当面送达38票)，收回表决票234票(其中：有效票210票、无效票0票、未参与表决票24票)。关于是否续聘香申物业：1、同意票23票，占9.8%，专有部分建筑面积6,620.71平方米，占建筑物总面积16.7%；不同意票187票，占79.9%，专有部分建筑面积29,588.11平方米，占建筑物总面积74.9%；未反馈意见的24票，占10.2%，专有部分建筑面积3,279.68平方米，占建筑物总面积8.3%。根据《业主大会议事规则》已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。2、根据上述表决情况本次业主大会反对票共211票，占90%，专有部分建筑面积32,867.79平方米，占建筑物总面积83.2%。关于维修资金开户银行选择：上海银行184票，占78.6%，专有部分建筑面积29,067.92平方米，占建筑物总面积73.6%；中国建设银行25票，占10.6%，专有部分建筑面积7,062.69平方米，占建筑物总面积17.8%；未反馈意见的24票，占10.2%，专有部分建筑面积3,279.68平方米，占建筑物总面积8.3%；废票1票，占0.4%，专有部分建筑面积78.21平方米，占建筑物总面积0.19%；根据《业主大会议事规则》已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。2、根据上述表决情况本次业主大会选择上海银行共207票，占88.4%，专有部分建筑面积32,347.6平方米，占建筑物总面积81.9%。根据表决结果，骏丰国际财富广场业主大会作出如下决议：1、不再续聘上海香申物业管理有限公司；2、维修资金开户银行为上海银行。审理中，本院向嘉兴街道房管办管理员调查了解涉案业主大会的召开及表决情况。经了解，本次业主大会的召开是在房管办的指导下进行的，业主大会召开和表决的程序都是合法的。最后开票现场房管办和居委会都派员参加了，对于表决结果是知晓的，并要求业委会将表决结果按规定进行了公示。审理中，翔瑞公司还提供了：1、房屋土地权属调查报告书，证明此次业主大会在计算专有部分建筑面积时未将地下车库建筑面积统计进总面积，侵犯了地下车库所有权人的合法表决权；2、购房合同签字页，证明骏丰广场业委会提供的部分委托书签字笔迹与委托书上不一致。骏丰广场业委会的质证意见为：1、真实性无异议，车库面积属于辅助设施，不应计入专有面积；2、骏丰广场业委会无法对笔迹进行甄别，如果翔瑞公司认为笔迹不一致应当申请进行鉴定。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从本案查明的事实来看，上海市虹口区骏丰国际财富广场业主大会第一次会议的召开、表决及结果的公示程序均符合相关法律规定，虽然存在些许瑕疵，但该瑕疵并不足以导致表决结果无效的法律后果，且也未实体上影响业主大会根据表决票所作出的决议。故翔瑞公司的诉讼请求，无事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条规定，判决如下：驳回上海翔瑞建筑装潢工程有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由上海翔瑞建筑装潢工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇二〇年七月九日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。