广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2017号原告：冯亚东，男，1970年8月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：何刚、赖志豪，分别为广东南方福瑞德律师事务所律师及实习人员。被告：朱佰流，男，1976年5月8日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：黄浩凯，男，1992年4月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告冯亚东诉被告朱佰流、黄浩凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法由审判员曹子彦独任审判，于2020年4月21日、2020年6月23日公开开庭对本案进行了审理。原告冯亚东及其委托代理人何刚、赖志豪，被告朱佰流到庭参加了诉讼。被告黄浩凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯亚东诉称：我与朱佰流是朋友关系。2018年1月8日朱佰流向我借款39万元；2018年3月12日朱佰流向我借款58.2万元；2018年3月26日朱佰流向我借款48.75万元。我要求朱佰流提供担保，朱佰流就与我签订关于广州市海珠区×××号××××房的买卖合同作为担保。朱佰流是该房产的实际权利人，但因其没有购房指标，故借用黄浩凯的名义持有该房产。根据协议，我再向朱佰流出借1027000元，约定若2019年12月前两被告协助我办理上述房屋过户手续则房款两清，否则两被告应返还借款本金及利息。现两被告仍未将上述房产过户给我，又不还本付息，故我特向法院提起诉讼，请求判令朱佰流立即向我偿还借款本金2489500元及利息（自2018年7月1日起按年利率24%计算至实际清偿完毕之日止）；黄浩凯对广州市海珠区×××号××××房配合办理房产拍卖及过户手续以偿还债务；本案诉讼费由两被告负担。被告朱佰流辩称：我与原告曾签订协议约定我将涉案房屋出售给原告用于抵扣我尚欠原告的借款。该房屋原本可按每平方米38000元出售，我出售给原告是按每平方米35000元的价格计算的，当时双方也协商我可以少还一个月的利息。因我无购房资格，该房屋是我以黄浩凯的名义购买的，我与原告已就该房屋的买卖签订公证书、买卖合同等相关资料，房屋亦实际交由原告使用，故我与原告之间的债权债务关系已经结清。关于房屋过户的问题，因为新冠××疫情原因我无法前来广州，我也联系不上原告，所以无法办理过户。黄浩凯是一直同意配合办理过户的。原告未与我协商过户事宜就直接起诉了，我与原告协商原告也不同意和解。我认为我完全没有责任。被告黄浩凯辩称：我确认广州市海珠区×××号××××房为朱佰流所有，我随时配合朱佰流将房产过户给原告。经审理查明：原告与朱佰流于2018年1月8日签订《借款协议》，约定朱佰流向原告借款400000元，利息为每月2.5%，借款期限为三个月即2018年1月8日至2018年4月8日止，还款日期为2018年4月8日，先息后本。该协议还注明“利息已付1万元实收39万元”。原告于2018年1月8日向通过其妻子的账户朱佰流指定的账户转账支付390000元。原告与朱佰流于2018年3月12日签订《借款协议》，约定朱佰流向原告借款600000元，利息为每月2.5%，借款期限为三个月即2018年3月12日至2018年6月12日止，还款方式为先息后本，每月12日付息。原告于2018年3月12日向朱佰流指定的账户转账支付214000元及368000元。原告与朱佰流于2018年3月26日签订《借款协议》，约定朱佰流向原告借款500000元，利息为每月2.5%，未约定借款期限，还款方式为先息后本。原告于2018年3月26日向朱佰流指定的账户转账支付487500元。原告与朱佰流于2018年7月2日签订《购房合同书》，载明：（一）朱佰流欠原告150万元，朱佰流于2018年6月26日决定将广州市海珠区×××号××××房（以下简称××××房）出售给原告；此房为朱佰流的房产，因朱佰流在广州无购房指标，特找代理人黄浩凯为房产证权利人，黄浩凯确认朱佰流为该房屋实际投资人；双方约定房价为2408350元，减去欠款1500000元后购房余款欠款为908350元（注：因房产证手续为2019年11月24日后才能在房产交易中心办过户手续），原告把余款908350元支付给朱佰流；朱佰流须先写欠条908350元，欠条内容无利息；2019年11月24日后办完房屋更名手续把欠条还给朱佰流；（二）朱佰流和黄浩凯须给原告办理全权委托买卖公证书、涂销抵押公证书及前往房管局办理抵押登记（注：债权人为冯亚东）；（三）××××房现在正在装修，设计人及出资人为朱佰流，双方同意装修款为原告支付；（四）原告同意朱佰流欠150万元的一个月利息无须偿还；（五）朱佰流同意2018年6月26日后××××房的产权及使用权归原告所有，原告怎么使用朱佰流无权干涉；（六）买房人和卖方人如有违约须给对方双倍赔偿。原告于2018年7月14日向朱佰流转账支付867000元及160000元。朱佰流于2018年7月14日出具字据载明：双方经协商，××××房装修款120000元由原告支付给朱佰流；卖房余款1028350元减去欠物业管理费及税费1350元，实欠1027000元；此卖房余款银行转账，朱佰流于2018年7月14日收到原告支付的867000元及160000元，共计1027000元。原告与朱佰流于2018年9月5日签订《借款合同》，约定朱佰流向原告借款2528350元，原告于2018年7月1日将借款支付给朱佰流；利息为每月2.5%，借款期限为2018年7月1日至2019年12月30日止，还款方式为2019年12月30日一次性偿还本金及利息；朱佰流提供抵押物××××房；本合同2018年7月1日生效。该合同备注：朱佰流已将××××房出售给原告，房价2408350元外加装修费120000元总计2528350元；如在2019年11月至12月左右顺利改名过户成功，本借款合同无效；如因朱佰流个人原因不能改名过户，本借款合同有效，本金和利息必须还给原告。朱佰流于2019年5月9日出具字据载明：朱佰流保证同意2019年5月30日前办理××××房的房产公证委托，委托内容为转让、买卖、更名过户手续；朱佰流确认购房款2528350元已全部付清；因朱佰流没有购房名额，当时用黄浩凯名义登记房产，如发生纠纷朱佰流要全权负责；朱佰流必须在2019年5月30日前和黄浩凯一同去公证处办理原告买朱佰流房产的公证委托，如黄浩凯不来公证，朱佰流与黄浩凯之间的问题与原告无关；为保障原告个人权益，委托人为原告指定人员；改名过户人为原告，或原告名下公司，或原告指定人员。××××房的不动产登记证书显示，该房屋于2017年11月24日登记在黄浩凯名下，由其单独所有。原告与黄浩凯、广州市兴翔房地产信息咨询有限公司于2018年7月2日签订《房屋买卖合同》，约定黄浩凯将××××房以2408350元的价格出售给原告。该合同约定，由于黄浩凯原因造成该房产不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由黄浩凯承担全部责任；本次交易按规定向有关政府部门支付的一切税费的方式为黄浩凯承担，在合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化则由原告承担；黄浩凯未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房产成交价的千分之一向原告支付违约金，逾期30天则原告有权不再购买该房屋，黄浩凯应向原告退还全部已收款项并向原告支付该房产成交价的10%作违约金。该合同还备注：因原告暂时没有购房条件，业主黄浩凯同意原告把房产登记在原告名下的公司。该合同附件约定，原告与黄浩凯应于2018年7月2日之前备齐交易所需资料到房管登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。黄浩凯于2018年7月2日出具《收款收据》，确认收到原告支付的××××房房款2408350元。××××房的不动产登记证明显示，该房屋办理了权利人为原告的抵押权登记，抵押方式为一般抵押，债权数额为2408350元。原告表示该抵押所对应的主合同是其与黄浩凯签订的借款协议。原告在本案中并未提供其与黄浩凯签订的借款协议及抵押合同。黄浩凯分别于2018年6月27日和2019年5月14日在广州市南方公证处的公证下签署委托书。两份委托书均载明黄浩凯是××××房的产权人，拟将该房屋出售给原告，为便于办理出售后续事宜委托冯某代为办理房产变更登记手续和相关手续等。原告主张黄浩凯于2019年7月31日前往公证处撤销了上述委托。原告提供其与朱佰流的电话录音主张其于2019年7月31日询问朱佰流为何黄浩凯撤销委托，朱佰流对该电话录音真实性予以确认，并表示其并不清楚为何黄浩凯会撤销委托，其一直有积极协调处理此事。原告以两被告未依约将××××房过户至其指定人员的名下，其支付的购房款应属于向朱佰流出借的借款为由，起诉主张朱佰流偿还借款。原告主张除了其向朱佰流或朱佰流指定的账户转账支付的款项外，其还通过现金方式向朱佰流支付了3000元，对此朱佰流不予确认。原告与朱佰流确认朱佰流在2018年2月9日至2018年5月16日期间陆续向原告支付共计50000元，该部分款项均为支付利息。朱佰流主张其于2018年5月至6月期间已将××××房交由原告使用，原告则表示其于2018年7月14日才接收××××房，并一直使用至今。朱佰流确认其为××××房的实际所有人，并同意将该房屋转让给原告。原告表示其亦希望将××××房过户至其或其指定的人员名下。鉴于原、被告均有将××××房过户至原告或原告指定的人员名下的意愿，法庭建议双方先办理该房屋的涂销抵押和过户手续。后原、被告于2020年5月22日办理了××××房的涂销抵押和过户登记手续，将该房屋转移登记至原告指定的公司名下。××××房的变更登记手续办理完毕后，本院向原、被告释明，本案虽因原告与朱佰流之间的民间借贷关系产生，但其后因朱佰流提供××××房给原告抵偿债务，原告与朱佰流之间已达成了以房抵债协议。朱佰流已依约将××××房交付给原告使用，原告提起本案诉讼的原因是两被告未依约办理××××房的变更登记手续。故本案的争议在于朱佰流迟延履行过户义务的纠纷，本案案由应属商品房买卖合同纠纷。对此原告表示同意，并据此变更诉讼请求，要求朱佰流承担迟延履行过户义务的违约责任，其在本案中主张朱佰流承担的借款利息即为迟延履行过户义务的违约金。朱佰流则表示其已协助原告办理房产变更登记手续，因原告与黄浩凯已签订房屋买卖合同、办理公证委托，故之后应当由黄浩凯负责办理房产变更登记手续，其仅有配合通知黄浩凯的义务，其不承担迟延履行过户义务的违约责任。对朱佰流迟延履行过户义务对原告造成的损失，原告主张对其造成的损失包括本案诉讼费、保全费、其为财产保全而支付的担保费6000元、律师费197974.51元、朱佰流应当承担的税费24083.5元。原告提供其与广东南方福瑞德律师事务所签订的《委托合同》，载明该律所接受原告的委托指派律师为原告代理人参与本案一审诉讼；原告向该律所缴纳前期律师费70000元；后期律师费在案件判决生效并执行完毕时或当事人和解支付时，以被执行人（或和解支付责任人）已经向原告支付的金额，按以下约定向该律所支付：（一）民间借贷本金部分，甲方支付律师费60000元；（二）原告所得民间借贷的利息部分，原告支付所得利息金额的百分之二十作为律师费。原告提供发票显示其已向该律所支付前期律师费70000元。原告提供完税证明和刷卡单显示其为黄浩凯支付个人所得税24083.5元，并主张该费用应当由朱佰流承担。朱佰流对此表示，同意承担本案诉讼费、保全费和原告主张的担保费；原告主张的律师费过高；其与原告约定购房价按其实收计算，故一切税费应当由原告承担，其不同意承担原告主张的个人所得税。对此原告表示其与朱佰流并未约定税费如何承担。另查，原告在本案起诉前和审理过程中均申请财产保全。本院分别于2020年1月6日和2020年3月5日作出（2020）粤0105财保12号民事裁定书及（2020）粤0105民初2017号民事裁定书，裁定对朱佰流的价值共2000000元的财产进行保全。广东合润融资担保有限公司为原告申请财产保全出具担保函。原告主张其为申请财产保全向广东合润融资担保有限公司支付了担保费6000元，该担保费应由朱佰流承担。本院认为：根据原告与朱佰流于2018年1月8日、2018年3月12日、2018年3月26日签订的三份《借款协议》，以及原告向被告支付借款的转账记录，可以证实原告与朱佰流之间已成立民间借贷关系，原告实际向朱佰流出借1459500元。根据原告与朱佰流于2018年7月2日签订的《购房合同书》，可以证实原告与朱佰流已达成协议，由朱佰流提供登记在黄浩凯名下的××××房用于抵偿上述借款，且因××××房的价值高于朱佰流尚欠的借款，原告还应向朱佰流支付购房款差价908350元。再根据朱佰流于2018年7月14日出具的字据，可见原告与朱佰流协商同意，原告向朱佰流再支付120000元作为房屋装修款，且原告代朱佰流支付的物业管理费及税费1350元可在购房款中扣除。综上，即原告还须向朱佰流支付购房款差价1027000元（908350元＋120000元－1350元）。而根据该字据内容以及转账记录，亦可证明原告已于2018年7月14日向朱佰流付清该购房款差价1027000元。原告与朱佰流于2018年9月5日签订《借款合同》，根据该合同的备注可见，该合同实为用于担保原告与朱佰流之间达成的上述以房抵债协议的履行。从该角度出发，该合同约定的朱佰流应返还的借款本金，是上述房抵债协议无法履行时朱佰流应向原告返还的款项，应包括原告依据上述三份《借款协议》向朱佰流出借的1459500元，以及原告支付的购房款差价1027000元、代垫费用1350元。该合同约定的朱佰流应承担的利息，实为上述以房抵债协议无法履行时朱佰流应当承担的违约金。根据朱佰流和黄浩凯的陈述，可以确认××××房是朱佰流以黄浩凯的名义登记，该房屋实际所有人为朱佰流。则原告与黄浩凯签订的购房合同、办理的抵押登记、办理的公证委托等，均是原告与朱佰流为履行上述以房抵债协议的约定而签订，以作“担保”上述以房抵债协议履行之用。根据原告的陈述，原告确认其于2018年7月14日已接收××××房实际使用至今，即在原告向朱佰流支付购房款差额当日已接收××××房。结合朱佰流于2019年5月9日出具的字据，可证明原告与朱佰流之间真正想履行的是上述以房抵债协议，而非2018年9月5日的《借款合同》。现原告虽然以民间借贷纠纷为由提起本案诉讼，但其起诉的目的是为了敦促两被告办理××××房的变更登记手续，其起诉依据的《借款合同》实为上述以房抵债协议的担保，故原告与两被告之间实为因履行以房抵债协议产生纠纷。因此本院将本案案由更改为房屋买卖合同纠纷。因××××房已过户至原告指定公司的名下，而2018年9月5日的《借款合同》中约定的借款本金实为购房款性质，故原告再主张朱佰流偿还借款本金即购房款缺乏依据，本院对此不予支持。关于利息，如前所述，2018年9月5日的《借款合同》中约定的利息，实为上述以房抵债协议无法履行时朱佰流应当承担的违约金。根据朱佰流、黄浩凯的答辩意见以及××××房于2020年5月22日过户至原告指定公司名下的事实，结合原告亦未能举证证明朱佰流有明确表示拒绝履行协议的意思表示的事实，本院认定朱佰流并无拒绝履行以房抵债协议的意思表示，仅存在迟延履行协助过户的情形。合同无法履行的违约金与迟延履行的违约金性质并不相同。原告依据《借款合同》主张朱佰流支付利息，实为原告主张朱佰流承担合同无法履行的违约金。朱佰流仅存在迟延履行过户义务的情形，则原告主张朱佰流承担《借款合同》约定的利息缺乏依据，本院对此不予支持。鉴于朱佰流存在迟延履行过户义务的情形，且原告主张的利息实为违约金性质，故应当结合朱佰流违约的情况认定其应当承担的违约责任。根据2018年9月5日的《借款合同》中的备注以及原告和朱佰流的陈述，可以证实原告与朱佰流协商一致确认，××××房在2019年11月至12月期间才办理过户手续。而根据原告的陈述，原告确认其于2018年7月14日已接收××××房实际使用至今，即在原告向朱佰流支付购房款差额当日已接收××××房。在原告接收××××房后，朱佰流仅负有协调黄浩凯办理房产变更登记的义务，该义务的履行期限至2019年12月31日届满。现原告主张朱佰流未依约履行房产变更登记的义务，则应当认定朱佰流自2020年1月1日起存在违约情况，其应自2020年1月1日起承担相应违约责任。原告主张黄浩凯于2019年7月31日撤销了公证委托。但原告与朱佰流之间并未约定黄浩凯撤销委托属于朱佰流的违约情形，且××××房办理变更登记手续并非以黄浩凯办理公证委托为必要条件。故即使黄浩凯确有撤销公证委托，该情形不应认定朱佰流违约。因此本院对原告主张朱佰流承担2018年7月1日至2019年12月31日期间的违约责任的请求不予支持。因原告与朱佰流并未约定朱佰流如何承担迟延履行过户义务的违约责任，故本院结合原告主张的损失情况综合认定朱佰流的违约责任。原告主张的诉讼费、保全费属于诉讼费用承担范畴，应由本院根据判决结果判决原、被告分担，故原告支付的诉讼费、保全费不应认定为原告的损失。原告主张的税费实为房屋买卖中产生的税费如何分担的问题，该税费不应认定为原告的损失。故应当作为原告的损失予以考虑的的仅为原告主张的担保费和律师费。关于担保费，法律虽规定申请财产保全应提供相应担保，但法律并未规定当事人应当提供担保函作为担保，故原告选择通过担保函的方式提供担保而产生的费用，应认定为原告的诉讼成本，不应由朱佰流负担。关于律师费，法律并未规定原告提起诉讼应当聘请律师代理，故原告选择聘请律师提起本案诉讼，亦属原告的诉讼成本，不应由朱佰流负担。因此原告主张的担保费、律师费不能认定为原告的损失。本院考虑本案是因原告与朱佰流的民间借贷关系产生的事实，酌定朱佰流应按法律规定的民间借贷未约定利息情形的逾期利率即年利率6%计算朱佰流应承担的迟延履行过户义务违约金。则依据原告实际支付2486500元的事实，计算朱佰流应承担的2020年1月1日至2020年5月22日期间的迟延履行过户义务违约金为58449.78元（2486500元×6%/年÷365天/年×143天）。虽然本院认定原告主张的税费不属于朱佰流迟延履行过户义务对原告造成的损失，但原告在本案中已主张要求朱佰流承担该税费，故应当对该税费如何承担作实体审查。原告与朱佰流均未能举证证明双方曾就房产变更登记产生的税费如何负担作出约定，故本院认定该税费应当由各自承担。现原告提供的完税证明显示该税费应由黄浩凯承担，而本案原、被告均确认××××房实为朱佰流所有，故该税费实际应由朱佰流承担。原告已举证证明其支付了该项税费，故原告主张该税费由朱佰流承担合法合理，朱佰流应向原告返还其代垫的个人所得税24083.5元。朱佰流辩称迟延履行过户义务的违约责任应当由黄浩凯承担。因原告在本案中并未主张黄浩凯承担迟延履行过户义务的违约责任，故本案对朱佰流是否应承担违约责任不予审查。但应当指出的是，对于××××房实际所有人为朱佰流却登记在黄浩凯名下的情况，朱佰流与黄浩凯之间应存在代持房屋的相关协议。故若朱佰流认为迟延履行过户义务的违约责任实际应由黄浩凯承担，朱佰流可在向原告赔偿后另循法律途径向黄浩凯主张权利。因××××房已变更登记至原告指定公司名下，故原告主张黄浩凯对××××房配合办理房产拍卖及过户手续的请求已缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告朱佰流在本判决生效之日起七日内，向原告冯亚东赔偿迟延履行过户义务违约金58449.78元，并返还代垫的个人所得税24083.5元。二、驳回原告冯亚东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34635元、保全费5000元均由被告朱佰流负担。被告朱佰流在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费交纳至本院，并将其应负担的保全费直接支付给原告冯亚东。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曹子彦二〇二〇年七月二日书记员  杨晓燕付璇