广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初1897号原告：温惠勉，男，1973年12月19日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蔡彬彬，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严家乐，广东承鹏律师事务所实习律师。被告：陈珠传，男，1958年9月16日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：孙依丰，广东广和律师事务所律师。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蔡彬彬、严家乐、被告委托诉讼代理人孙依丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年11月14日签订的《合同书》；2、判决被告退还原告购房款410万元；3、判决被告向原告支付370平方米还建物业价值30%的违约金（按2.18万元/平方米计算，金额为241.98万元）；4、判决被告向原告支付物业过渡租金（按照5920元/月，自2018年11月15日起计算至起诉之日2020年1月15日止，暂计至2019年11月15日为71040元）；5、判决被告向原告支付借款利息（以400万元为基数，按月利率2%的标准自2018年11月15日起至实际还款之日止，暂计至2019年12月10日为1028383元）；6、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2015年1月9日与深圳天安云谷聚业投资发展有限公司、深圳天安云谷投资发展有限公司签订《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》。随后被告与天安公司于2017年10月13日签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》。根据上述文件，被告享有位于深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元规划建设二期产业研发用房的12367.6平方米房屋的房地产所有权（即还建物业）。2018年11月14日，原告与被告签订购房《合同书》约定：1、确认原告享有被告400万元债权；2、确认原告通过接受被告还建物业抵债（400万元抵扣345平方米购房款）及现金购买（10万元购买25平方米），总计享有还建物业370平方米；3、被告同意在合同签订之日起至物业登记在原告名下之前，按16元/平方米标准向原告支付租金补助（即5920元/月）；4、被告同意之前向原告所借的400万元借款按照3分/月自收到借款之日起向原告支付利息。原告已按照合同约定履行了相应的付款义务。在合同履行过程中，被告并未按照《合同书》的约定积极筹备还建物的过户工作，且未向原告支付案涉还建物业的返租租金。近期，原告获知被告还就上述还建物业与其他案外人签订购房合同，并因此产生纠纷而被提起诉讼和仲裁。据初步统计，被告对外出售的还建物业面积近21800平方米，已远超被告从天安公司处获得的12367.596平方米。被告就同一物业出卖多人的行为将导致原告的购房目的无法实现，已构成根本违约。同时，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的第五条第一款规定“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业”，原被告签订的购房《协议》中约定的还建物业属于工业楼宇还建物业，根据现行规定，案涉还建物业无法登记在原告名下。另，被告因其他债务纠纷被提起诉讼，其名下的财产被采取保全，根据法律规定，同样无法按照《协议》约定过户登记至原告。综上，为维护原告合法权益，请法院判如所请。被告答辩称：第一点，原告要求解除合同，被告对此同意，但被告认为对协议解除不存在过错。原告从一开始就知道或应当知道案涉写字楼购买主体应为公司企业性质的单位，个人不能成为购买主体。从本质上讲，原被告之间关于购买写字楼的合同应属于无效合同，在客观上也无法实现。对于12367.6平方米还建写字楼，位于坂田天安云谷2期11栋4、5、6层，实际上开发商是在2020年2月底才建好移交给被告，被告本身并不是故意拖延不履行合同。第二点，关于购房款，被告确认收到并同意返还，但被告目前无力偿还，需要变卖物业后才能偿还。第三点，关于诉求的违约金、过渡租金及利息，因被告对合同解除不存在过错，不应当承担违约责任，原告的诉请无法律依据。经审理查明：2015年1月9日，深圳天安云谷聚业投资发展有限公司（甲方）、深圳天安云谷投资发展有限公司（乙方）与被告陈珠传（丙方）签订了一份《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业002号），合同约定：甲方为丙方被更新物业所在更新单元规划分期（即四期）的更新实施主体，乙方为丙方被更新物业之还建物业所在的更新规划分期（即二期）的更新实施主体，丙方为被更新物业权属人；丙方同意将被更新物业交由甲方进行更新改造，甲乙丙三方同意丙方权属的被更新物业的还建安置补偿部分于乙方负责更新改造的更新单元规划分期内予以还建；丙方被更新物业位于本更新单元规划四期范围内，房屋编号为龙岗区坂田街道岗头社区雪岗北路林场坳1号，用途为宿舍、厂房，产权证编号为深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号；丙方被更新物业用地总面积为11691.14平方米，主体建筑物总建筑面积为32983.18平方米，临时建筑物总建筑面积为585.91平方米；乙方应在其负责更新改造的更新单元规划建设二期建设完成后，以建成物业补偿给丙方的产业研发用房建筑面积共计16367.596平方米，甲方应向丙方支付货币补偿总额为83145344元；甲方同意对丙方选择还建安置的被拆迁主体建筑16367.596平方米提供过渡期内的临时安置费，每月应支付的临时安置费为261882元；过渡安置的补偿期限为在丙方按合同第五条、第六条约定的时间及标准向甲方移交被更新物业后，自双方签订的《被更新物业移交确认书》所列明的移交时间之日起，至乙方向丙方发出的《还建物业交付通知书》载明的或通过媒体公告的还建物业交付日期届满之日止；乙方向丙方提供的还建物业位于其负责更新改造的更新单元规划建设二期产业园内，还建物业的座落、楼栋、楼层、房号等由乙方确定，还建物业的土地性质为一类工业用地，房屋性质为产业研发用房；乙方自还建物业所在更新单元规划分期获得政府相关部门批准施工之日起三年内，将还建物业交付丙方。2017年10月13日，深圳天安云谷投资发展有限公司（甲方）与被告陈珠传（乙方）签订一份《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》，协议约定：甲方向乙方提供的还建物业位于本更新单元规划建设二期内，乙方确定的还建物业为11栋4层01号至11号、5层02号至11号、6层01号至11号，建筑面积为12367.6平方米；甲方向乙方交付的还建物业，由甲方负责办理《不动产权证书》，首次办证所需的费用由甲方承担。2018年11月14日，被告（甲方）与原告（乙方2）、案外人陈坤（乙方1）、案外人陈瑞良（乙方3）签订了一份《合同书》，该合同中涉原告部分有如下内容:2015年1月9日，甲方与深圳天安云谷聚业投资发展有限公司、深圳天安云谷发展有限公司签订《天安岗头城市更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业002号）约定，由深圳天安云谷聚业投资发展有限公司对甲方被更新物业主体建筑面积计32729.09平方米实施部分还建补偿，甲方同意由深圳天安云谷发展有限公司基其负责改造更新单元二期建设完成后，以建成物业还建补偿，还建物业性质为产业研发用房，建筑面积为16367.596平方米；2018年1月23日，甲方向乙方2借款300万元并向乙方2出具了《借据》，当日乙方2通过银行转账方式向甲方支付了该笔款项，2018年5月22日，甲方再次向乙方2借款100万元，当日乙方2通过银行转账的方式向甲方支付了该笔款项，截至2018年5月22日，乙方2对甲方享有400万元债权，因甲方与乙方2曾口头协商约定利息为3分/月，但未在《借据》具体写明利息事项，现甲方同意按照3分/月向乙方2支付利息，利息从乙方2实际支付给甲方出借款项之日起算；截至本合同签订之日，乙方2对甲方享有400万元债权及利息，乙方2同意以400万元债权及利息折抵成物业面积，甲方同意由乙方2选取天安岗头更新单元规划建设二期11××楼××510房、面积约370平方米抵偿债务，其中25平方米由乙方2另行支付10万元进行购买；甲方交付给乙方上述物业为在建房屋，甲方同意在本合同签订之日起至物业登记在乙方名下之前，按16元/平方米的标准向乙方给予租金补助，甲方支付给乙方2的租金为每月5920元；甲方弄虚作假查实其所移交的还迁物业不属于甲方或者因甲方违约行为致使上述还迁物业不能转移变更登记至乙方或乙方指定第三方名下的，是否继续履行本合同由乙方决定，如乙方选择解除本合同的，乙方有权要求甲方按照上述应移交给乙方物业届时的市场评估价对乙方进行赔偿。另查，2018年1月23日，原告向被告转账300万元，被告向原告出具一份《借据》，写明被告向原告借款300万元、借期六个月即自2018年1月23日至2018年7月22日止。2018年5月22日，原告向被告转账100万元，被告向原告出具一份《借据》，写明被告向原告借款100万元、借期六个月即自2018年5月22日至2018年11月21日止。2018年11月16日，原告向被告转账10万元。再查，被告称其已于2019年年底收到了开发商支付的过渡租金，每平方米按16元计算，但认为因原告自身原因要与被告解除合同，其无需支付过渡租金，并称开发商于2020年2月将还建物业交付给其。本院认为，被告系中国香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷，当事人没有选择处理合同争议所适用的法律，应适用与合同有最密切联系的国家的法律，因涉案的房产位于中国内地，故应适用中华人民共和国法律处理本案纠纷。原、被告于2018年11月14日签订的《合同书》，从协议内容、双方庭审陈述及本案其他证据看，实质上是原告以410万元向被告购买还建工业楼宇370平方米，双方形成了有效的房屋买卖合同关系。本案原告与被告均同意解除《合同书》，因该《合同书》部分条款还涉及被告与案外人陈坤、陈瑞良的权利义务，本院在本案中只解除涉及原告与被告权利义务合同内容。合同解除后，被告收取的购房款410万元应当予以退还，原告请求判令被告退还该款，合法有据，本院予以支持。《合同书》约定合同签订之日起至物业登记在原告名下之前被告按每平方米16元标准向原告支付过渡期的租金补助，该过渡租金实际上是开发商支付给被告的临时安置费，原告请求判令被告支付2018年11月15日至起诉之日即2020年1月15日期间的过渡租金82880元（370平方米×16元/平方米/月×14月），本院予以支持。原告请求判令被告支付借款400万元的利息，因借款已转化为购房款，原告再诉求按月利率2%计没有法律依据，可按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计，自2018年11月15日起计至实际还清之日止。另外，原告还请求还建物业价值30%的违约金241.98万元，深圳市政府于2013年1月发布的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第五条第一款规定“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业”，原告作为自然人，显然不是适格的受让主体，原、被告就涉案的工业楼宇性质的还建物业进行转让，合同因政策的原因事实上无法履行，双方对无法履行是明知的，均具有过错，原告因无法履行而诉求被告支付241.98万元违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告温惠勉与被告陈珠传之间房屋买卖合同关系；二、被告陈珠传应于本判决生效后三日内返还购房款4100000元给原告温惠勉；三、被告陈珠传应于本判决生效后三日内支付2018年11月15日至2020年1月15日期间的过渡租金82880元给原告温惠勉；四、被告陈珠传应于本判决生效后三日内支付购房款的利息给原告温惠勉（利息以4000000元为基数，自2018年11月15日起计至付清之日止，按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计）；五、驳回原告温惠勉的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费65134.56元（原告已预缴），由原告负担22884.56元，被告负担42250元。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起十五日内，被告可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘志勇人民陪审员  高小玲人民陪审员  李 渊二〇二〇年七月二十三日书 记 员  林丹燕