山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6953号原告：杨铭鑫，女，1984年6月22日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：袁冰峰，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛红岩，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：王会俊，男，1953年11月16日生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：田维忠，北京市中银（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艺朝，北京市中银（青岛）律师事务所实习律师。被告：王会珍，女，1957年5月19日生，汉族，住山东省青岛市市北区洛阳路18号甲5号楼二单元303户，现住青岛市市北区。委托诉讼代理人：王晓静，女，1982年08月09日生，汉族，市北区，系该被告之女。第三人：青岛世佳房产投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区正阳东路159-16号，统一社会信用代码：913702140934228770。法定代表人：姜广超，该公司店长。委托诉讼代理人：郭英华，女，1984年5月12日生，汉族，住城阳区。系该公司店长。原告杨铭鑫与被告王会珍、王会俊，第三人青岛世佳房产投资有限公司（以下简称“世佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨铭鑫及委托诉讼代理人袁冰峰、牛红岩，被告王会俊委托诉讼代理人田维忠、徐艺朝，被告王会珍委托诉讼代理人王晓静，第三人青岛世佳房产投资有限公司委托诉讼代理人郭英华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的合同编号为0001414的《青岛世佳房产投资有限公司房产买卖合同》；2、被告向原告返还双倍定金40000元并支付违约金364000元；3、被告赔偿原告因本案支出的中介费5000元，律师代理费23800元。事实和理由：2018年3月，被告王会俊委托青岛世佳房产投资有限公司出售位于青岛市城阳区户房屋，后被告王会俊以王会珍名义与原告签订《房产买卖合同》，并于2018年3月24日办理完成涉案房屋的网签登记。原告依约向被告王会俊支付定金20000元，并向世佳公司支付中介费5000元。现两被告违反合同约定，拒不履行合同义务，已经构成根本违约，严重侵犯了原告合法权益。庭审过程中，原告明确其第二项诉讼请求为要求两被告返还定金20000元并支付违约金364000元。被告王会俊辩称，1、原告的本次诉讼属于重复起诉，应予以裁定驳回起诉。2、签订涉案合同时，王会俊系没有授权的代理人身份签字，王会珍与原告系合同的相对方，第三人系中介公司或合同法上的居间人。根据诉讼法律关系来源于民事法律关系的基本原则，王会俊不是本案的适格被告。3、涉案合同没有生效。4、原告与第三人在签订和履行合同时都存在重大过错，特别是原告在调解后恶意不履行调解协议，恶意解除合同，符合合同法和九民会议纪要不具有合理解除权。5、在涉案房价降价的情况下，涉案的原告并没有损失，而王会俊有实际损失。原告主张违约金，不符合合同法中违约金的相关规定，也不符合公信原则。6、原告同时主张定金及违约金不符合合同法116条规定。7、原告主张律师费没有事实依据，主张律师费应按照原告、第三人过错程度承担相应的责任。被告王会俊应该按照缔约过失责任中各方当事人的过错程度，按照实际发生的损失，各自承担相应的民事责任。被告王会珍辩称，在签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋房产证上产权人为我方王会珍，王会珍对于该合同的签订并不知情，既未到场，也并未签字。我方并未收到原告的定金，不应进行返还。该案诉讼过程中，我们各方也进行过调解，并达成调解协议，愿意将涉案房屋过户给原告，但原告因房价下跌，不愿意继续购买涉案房屋，所以不应该支持原告的各项诉讼请求。第三人世佳公司辩称，涉案房屋出售时一直是王会俊居住，与家人在该涉案房屋居住至少半年时间，后期王会俊带房产证、契税发票及购房发票、王会珍身份证复印件来签订合同，并且王会俊承诺王会珍全程配合办理房屋买卖过户所有手续。在这种情况下原告与王会俊在第三人处签订了涉案房屋买卖合同，并且当时我方明确告知王会俊，如果王会珍不来办理后期手续，王会俊将面临违约责任，王会俊表示没有问题。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年3月18日，被告王会俊以涉案房屋产权人王会珍（甲方）委托代理人的名义，与杨铭鑫（乙方）及世佳公司签订《青岛世佳房产投资有限公司房产买卖合同》，合同第一条约定：1、甲方同意将所拥有的青岛市城阳区铁骑山路78号，物业名称千禧国际村104号楼2单元101户房屋出售给乙方，建筑面积127.67平方米；2、涉案房产总价为182万元，合同签订时乙方支付定金20000元，并约定首付款400000元于乙方审贷通过后三个工作日支付给乙方，剩余首付款310000元于过户当日支付给甲方，尾款1090000元以银行贷款的方式支付给甲方。合同第二条约定：“甲方保证房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵……”合同第七条约定：“甲乙双方承诺2018年5月20日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续；……甲乙任何一方逾期拾日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，另一方有权选择以对方违约为由解除本合同……”合同第十一条约定：“未尽事宜由双方协商解决……违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关的费用”合同第十五条约定：“……甲乙双方同意向丙方支付居间服务费36400元，居间服务费用于本合同签订当日由乙方支付给丙方，乙方向丙方支付居间服务费后，如甲方违约，乙方有权向甲方追偿。”二、2018年3月18日，原告于签订合同当日通过银行转账向被告王会俊支付购房定金20000元。同日，王会俊出具《收条》。三、2018年3月18日，原告向第三人世佳公司支付居间服务费5000元，同日，世佳公司出具《青岛世佳不动产收款收据》。四、2018年9月4日，被告王会珍、王会俊出具《承诺书》一份，承诺：同意配合杨铭鑫办理房屋抵押贷款手续和房屋过户手续。五、2018年4月3日，原告杨铭鑫就本案与北京大成（青岛）律师事务所签订《委托代理合同》，并于2018年4月4日通过中国农业银行转账的方式支付律师代理费23800元。六、本案审理过程中，王会俊因涉案房屋所有权争议纠纷以王会珍为被告诉至本院，2019年10月11日，本院作出（2018）鲁0214民初2951号民事判决书，查明涉案房屋系由王会俊出资购买，亦一直由王会俊居住使用，并判决：一、确认位于青岛市城阳区惜福镇铁骑山路78号千禧园国际村104号楼2单元101户房屋归原告王会俊所有。二、被告王会珍于本判决生效后20日内协助原告王会俊到贷款银行办理青岛市城阳区惜福镇铁骑山路78号千禧园国际村104号楼2单元101户房屋的解押手续。三、被告王会珍于办理解押手续完毕后10日内协助原告王会俊将青岛市城阳区惜福镇铁骑山路78号千禧园国际村104号楼2单元101户房屋过户至原告王会俊名下。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力如何？原告是否有权解除涉案合同？二、被告是否应当返还定金并支付违约金？关于焦点一。本院认为，（2018）鲁0214民初2951号民事判决书已确认涉案房屋所有权人为王会俊，本案中，王会俊与原告及第三人签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。王会俊未按合同约定时间办理涉案房屋所有权变更手续，并因与王会珍就涉案房屋所有权问题产生纠纷并诉至本院，明显已构成违约，原告依照合同约定要求解除涉案房屋买卖合同，事实清楚、于法有据，本院予以支持。关于焦点二。本院认为，王会俊未依约办理过户手续的行为显属违约，应承担违约责任，故对原告要求被告返还20000元定金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金364000元，本院认为，违约金的性质应当以补偿性为主、以惩罚性为辅，以不超过实际损失额为限，本案中，原告未提交任何有效证据证实因被告违约其所遭受的实际损失，且在庭审过程中亦自认已另购其他房屋，故对被告主张违约金过高的抗辩，本院予以采纳。原告在明知涉案房屋登记产权人为王会珍的情况下，与王会俊签订涉案房屋买卖合同，其本身未尽到审慎义务，亦存在一定过错。综上，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为，违约金以20000元为宜。原、被告及第三人在房屋买卖合同中已约定违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关的费用。本案中原告向第三人交纳居间服务费5000元，并花费律师代理费23800元，根据上述合同约定，该费用原告有权向被告主张。因涉案房屋登记的产权人虽为王会珍，但实际所有权人以及使用人均为王会俊，且王会珍本人在该买卖合同签订时并不知情，故原告要求王会珍与王会俊共同承担责任，缺乏事实法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告杨铭鑫与被告王会俊及第三人青岛世佳房产投资有限公司于2018年3月18日签订的房屋买卖合同。二、被告王会俊于判决生效后十日内返还原告杨铭鑫定金20000元。三、被告王会俊于本判决生效后十日内支付原告杨铭鑫违约金20000元。四、被告王会俊于本判决生效后十日内支付原告杨铭鑫律师代理费23800元。五、被告王会俊于本判决生效后十日内支付原告杨铭鑫居间服务费5000元。六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7792元，由原告杨铭鑫承担6272元，被告王会俊承担1520元。保全费2620元，由被告王会俊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  景艳丽人民陪审员  苏雪峰人民陪审员  纪玉铸二〇二〇年七月十三日书 记 员  康 旭