济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初761号原告：秦嗣海，男，1963年2月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：张明舜，山东济西律师事务所律师。原告：秦燕，女，1963年7月3日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。被告：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高咏，董事长。委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。原告秦嗣海与被告山东省金志房地产开发有限公司（以下简称金志公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月11日第一次公开开庭进行了审理。原告秦嗣海及委托诉讼代理人张明舜、被告金志公司的委托诉讼代理人张继到庭参加诉讼。后本院于2020年4月9日依职权追加秦燕作为原告参加诉讼。本院于2020年4月28日第二次公开开庭进行了审理。原告秦嗣海及委托诉讼代理人张明舜、原告秦燕、被告金志公司的委托诉讼代理人张继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦嗣海向本院提出诉讼请求：1.判令金志公司按协议约定交付安置房屋并办理房产证；2.判令金志公司支付临时安置费284000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：双方于2006年5月16日签订《平房拆迁协议》、《平房拆迁订房协议书》两份协议，约定金志公司将原告居住的平房42.5平方米、厨房8平方米予以拆除，原告订购金志公司新建的“槐苑欣城”小区（槐荫街36号）住宅楼房6号楼西单元3层303室，建筑面积80.71平方米，并约定2007年12月底以前交房并有金志公司负责按照国家有关规定办理房产证等有关手续，如遇金志公司原因无法办理房产证，原告有权解除本合同并要求金志公司赔偿相应的损失；并支付原告至2007年12月底的周转金。原告按照协议全部履行，但至今金志公司未能履行房屋交付，且自2008年以来的临时安置费至今未支付，故提起诉讼。庭审中因金志公司无法交付房屋，秦嗣海、秦燕变更诉讼请求为：1.要求解除《平房拆迁协议》、《平房拆迁订房协议书》；2.要求金志公司赔偿损失，损失按照同一地段同一面积同等房屋的市场价格，根据《平房拆迁订房协议书》约定的补偿面积80.71平方米，每平方米16000元计算；3.要求金志公司支付2008年1月1日至判决生效之日止的临时安置费，计算方式为：按照拆迁面积42.5平方米计算，第一阶段自2008年1月1日至2011年3月21日共39个月，按照每平米15元计算，双倍共计49725元；第二阶段自2011年3月22日至2017年5月26日共74个月，按照每平米22元计算，双倍共计138380元；第三阶段自2017年5月27日至2019年12月26日共31个月，按照每平米30元计算，双倍共计79050元；第四阶段自2019年12月27日至判决生效之日止，按照每平米30元双倍计算；4.返还已付的首付款144850.5元，并按照银行贷款年息6%计算自2006年5月16日起至实际支付之日止的利息。金志公司辩称，1.目前事实上无法实现交付房屋，因为涉案楼盘自2009年开始出现烂尾，一直到2016年经济南市槐荫区两级政府协调开始复建，复建的范围仅限于1-5号楼，6号楼仅有设计及规划，未有后续的任何手续及建设。1-5号楼复建完成后金志公司积极努力协调政府部门完成后续6号楼的手续，但至今未完成。2.其他请求依据双方拆迁合同及相关法律由法庭查明事实后依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对秦嗣海、秦燕提交的金志公司企业信息、《平房拆迁协议》《平房拆迁订房协议书》、验收单、拆迁安置申请表，金志公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、金志公司（甲方）与秦嗣海（乙方）于2006年5月16日签订《平房拆迁协议（购房）》《平房拆迁订房协议书》两份协议，《平房拆迁订房协议书》约定：1.将乙方自有房产（建筑面积42.5平方米）的拆迁款144850.50元作为购房首付款使用，用于购买回迁住宅房“槐苑欣城”小区（槐荫街36号）6号西单元3层303室房屋，建筑面积80.71平方米，房屋总价为259849.15元；2.付款方式：主体完工前分期付至总房款80%，剩余房款在交付房屋之前付清；3.交房时间为2007年12月底以前；4.如甲方原因无法办理房产证，乙方有权解除本合同并要求赔偿损失；5.甲方不能按时交房，由甲方继续给乙方支付房屋租赁费，直至交房为止。《平房拆迁协议（购房）》约定：临时安置补助费按照合法建筑面积一次性发放十八个月，每月每平方米15元，共计11475元。秦燕对两份协议均予以认可。二、合同签订后，金志公司向秦嗣海支付了2007年12月31日前的临时安置费用，但2008年1月1日以后的临时安置费一直未付，《平房拆迁订房协议书》中约定的安置房屋至今也未能完成建设。三、另查明，秦嗣海与秦燕系夫妻关系。被拆除的房屋为秦嗣海与秦燕的夫妻共同财产。四、诉讼过程中，秦嗣海、秦燕与金志公司双方协商一致，认可涉案房屋损失按照每平方米16000元计算房屋价值。本院认为：秦嗣海与金志公司签订的《平房拆迁协议（购房）》、《平房拆迁订房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性、效力性规定，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。金志公司收取了秦嗣海的购房首付款后（拆迁款144850.50元作为购房首付款），未能按照约定履行房屋交付义务，且在诉讼过程中金志公司明确表示无法履行交付义务，作为守约方秦嗣海有权要求解除合同并主张赔偿损失。另依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，合同应当自通知到达对方时解除，故本院第一次开庭审理时秦嗣海当庭提出解除合同的诉讼请求，且金志公司同意解除，则开庭之日（2020年3月11日）即为合同解除之日。该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”金志公司收取了秦嗣海的购房首付款（拆迁款144850.50元作为购房首付款），合同解除后，秦嗣海有权要求恢复原状，即要求金志公司返还收取的购房首付款144850.50元，并赔偿该资金被占用期间的利息损失，但该利息应当自合同解除之日（即2020年3月11日）起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。秦嗣海主张自2006年5月16日起，按照年息6%计算利息，没有法律依据，应以本院认定的计算方式为准。关于赔偿损失，该法第一百一十三条还规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”诉讼过程中，双方认可应交付房屋价值为1291360元（80.71平方米×16000元/平方米），那么该房屋的现价值与订立《平房拆迁订房协议书》时的房屋价值（259849.15元）之间的差价即为订立合同时双方可以同时预见到的损失，故金志公司应按照该交付价值向秦嗣海、秦燕赔偿因解除合同造成的损失1031510.85元（1291360元-259849.15元）。关于临时安置费，本院认为，首先，拆迁人为金志公司而非政府拆迁，金志公司与秦嗣海、秦燕之间签订的《平房拆迁订房协议书》和《平房拆迁协议》是基于平等自愿的基础上签订的，该拆迁行为不同于政府征收，故不能适用政府关于征收的相关规定，当事人主张权利应基于双方的合同约定。故秦嗣海、秦燕主张2008年1月1日以后的临时安置费应当双倍计算，且自2011年3月22日至2017年5月26日按照每平米22元计算，自2017年5月27日至2019年12月26日按照每平米30元计算，其该项主张没有合同依据，其计算方式本院不能予以支持。其次，因秦嗣海、秦燕所有的房屋已被拆迁，金志公司也未在《平房拆迁订房协议书》约定的交房时间（2007年12月底以前）交付房屋，且在《平房拆迁协议》《平房拆迁订房协议书》解除前，金志公司未及时支付临时安置费，亦未举证证明其向秦嗣海、秦燕明确提出过要求解除合同的意思表示，故金志公司存在违约，其应当向秦嗣海、秦燕支付临时安置费至合同解除之日。又因秦嗣海、秦燕认可临时安置费发放至2007年12月31日，且《平房拆迁订房协议书》并未对逾期交房后的安置费进行约定，故金志公司应当继续按照合同约定的标准支付此后的临时安置费，其应当自2008年1月1日起至2020年3月11日止，按照42.5平方米，每月每平方米15元计算（即每月637.5元），向秦嗣海、秦燕支付临时安置费。对秦嗣海、秦燕该项主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、秦嗣海、秦燕与山东省金志房地产开发有限公司于2006年5月16日签订的《平房拆迁协议（购房）》《平房拆迁订房协议书》于2020年3月11日解除；二、山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向秦嗣海、秦燕返还购房首付款144850.50元及利息损失（自2020年3月11日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向秦嗣海、秦燕支付临时安置费（自2008年1月1日起至2020年3月11日止，按照每月637.50元计算）；四、山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿秦嗣海、秦燕房屋损失1031510.85元；五、驳回秦嗣海、秦燕的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21422元，减半收取计10711元，由山东省金志房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年七月十五日书记员 裴立红