甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1002民初6032号 原告：罗晓玲。 委托代理人：张钦博。 被告：庆阳市金邦房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区安定东路452号。 法定代表人：付文义，该公司负责人。 委托代理人：周明涛，陕西圣拓律师事务所律师。 委托代理人：张文博，陕西圣拓律师事务所律师。 原告罗晓玲诉被告庆阳市金邦房地产开发有限公司（下称金邦公司）拆迁补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗晓玲的委托代理人张钦博及被告金邦公司的委托代理人周明涛、张文博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗晓玲提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告签订的《庆阳市金邦房地产开发有限公司1号住宅楼拆迁补偿协议》；2、判令被告按照协议约定为原告办理补偿房屋的备案登记手续，并由被告承担相关登记费用；3、判令被告支付原告自2014年10月10日起至实际安置之日每年按2万元标准计算的过渡费（暂计算至2019年10月10日，共10万元整）；4、判令被告按照协议约定欠付原告的房屋面积按照市场价值计算支付（暂按照市场价值每平米6900元计算，共计456748元）；5、判令被告按照协议约定支付违约金43042.2元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告居住在西峰区安定东路，建筑面积124.76平方米。2013年10月10日，被告与原告达成《庆阳市金邦房地产开发有限公司1号住宅楼拆迁补偿协议》，约定由被告拆除原告所居住的房屋，被告按照原住房建筑面积的两倍补偿给原告，并赔偿原告地下室及每年2万元的安置费，交房期限一年。协议签订后，原告依约搬离了房屋，但是至今，被告仅补偿了一年的安置费用和地下室补偿费，其他费用都没有依约补偿，2018年，被告为拆迁居民办理置换房屋备案登记手续，由于被告先前违约，被告在置换给原告111平米房屋后，剩余138.52平方米按照每平米4000元的价格补偿原告，原告不同意此补偿方案，被告拒绝为原告办理房屋备案手续。 被告金邦公司辩称：原告第一项诉讼请求不明确，被告已经按照合同约定履行大部分义务，原告却拒绝履行拆迁补偿协议，致使合同无法继续履行；原告拒绝签订商品房买卖合同却要求被告为其办理补偿房屋的备案登记手续并承担相应登记费用，被告客观不能；被告为原告的补偿比例已经明显高于国家法定标准，原告已经获利巨大；原告曾以违约为要挟，多拿被告地下室补偿款4万元；被告已经按照协议约定一次性支付给原告按照每平方米4000元的房屋补偿款共计499040元；原告要求被告支付2015、2016、2017年的房屋过渡费已经过了法律规定的3年诉讼时效；除原告以外，原1号楼拆迁安置户已经全部安置完毕，原告至今未安置完毕是自身原因导致；被告未能如期交付置换房屋是由于当时建筑工地出现自来水管爆裂导致坍塌事故，西峰区政府进入工程调查干涉导致，不应承担违约责任。 当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的收条三份及银行转账协议流水，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：原告提交的《金邦公司1号楼拆迁补偿协议》、庆阳市个人房产信息查询证明，被告对真实性无异议，对证明目的有异议。上述证据来源合法，客观真实，能够证明本案事实，本院予以确认。对原告提交的集资房买卖合同、借条，被告认为与本案没有关联。上述证据是原告与被告法定代表人付文义之间借贷关系的证据，属于另一法律关系，本院不予采信；原告对被告提交的西峰区人民政府区政记6号文件、被告与张琴鹤等人签订的搬迁补偿协议有异议，被告提交的人民政府文件时间是2017年的，而与原告签订补偿协议时间是2013年，该文件不适用于原告。被告提交的与他人签订的搬迁补偿协议，只约束合同相对人，对原告不具约束力。上述两份证据本院不予采信。 依据以上有效证据及当事人陈述，认定事实如下：原告居住在西峰区安定东路，建筑面积124.76平方米。2013年10月10日，被告(甲方)与原告（乙方）签订《金邦公司1号住宅楼拆迁补偿协议》，约定:2013年9月30日1号住宅楼业主与金邦公司协商议定：一是楼房面积置换：…三、四楼1：2。二是地下室补偿，由公司一次性给每户支付现金4万元。三是住户搬迁保证金，以每户业主面积兑换总数减去原有面积124.76平方米，所余的面积，每平方米4000元折算，合计出总款额，乙方搬迁时告知公司，公司将保证金一次性打入乙方帐户499040元，乙方应在协议期限内搬清室内所有家具。一、乙方现有房屋住宅面积124.76平方米。旧楼置换新楼，置换比为1：2，置换后住宅面积为249.52平方米，乙方现有地下室，甲方按每室4万元，一次性给乙方付清。二、…。三、住户搬迁之日起到新楼建设期间，每年甲方给乙方每户补贴过渡费2万元，协议签订后付一年，以后每年提前一月付给。交房期限为一年，2013年10月10日至2014年10月10日。四、置换面积长退短补，乙方所需住房大于置换后面积，差价部分由乙方向甲方按新楼出售价购买（需交契税、设施配套费、维修基金）支付甲方。乙方所需住房小于置换后面积，差价部分甲方按新楼出售价折算退还，支付给乙方。若乙方不要楼房时，原房产证面积退款时，（契税、设施配套费、维修基金）一并在楼房交付日双方结清。房产证办理费用自负：住户原有住房面积公司负责办理，费用由公司承担。其余超出部分，费用由住户负担。五、1号楼业主领钥匙入住新楼，契税、设施配套费、维修基金、单元入户门等设施费用乙方不再承担（仅限124.7平方米）。并且业主去留自由（按市场价格补偿）。协议签订后，原告依约搬出，被告拆除原告的房屋，被告向原告支付保证金（实际为拆迁补偿款）499040元（原告原房屋面积124.76平方米×每平方米4000元），并赔偿原告地下室8万元及2013-2014年度安置过渡费2万元的，共计599040元。 另查，2014年3月金邦公司在施工过程中发生地面坍塌，造成案涉工程工期延误。现置换房屋已建成，但未竣工验收交付使用。后双方对拆迁补偿条款理解产生争议，经协商未果，原告遂向本院起诉。 本院认为：原被告签订的拆迁补偿协议，不违反法律、法规强制性规定，不损害他人合法权益，合法有效。现双方对协议第一条：“乙方现有房屋住宅面积124.76平方米。旧楼置换新楼，置换比为1：2，置换后住宅面积为249.50平方米…”。理解产生争议，原告认:按合同约定被告应给原告置换的住宅面积为249.52平方米，减去置换房屋面积111.8平方米，剩余137.72平方米应按照现市场价格每平米6900元补偿原告。被告则认为，合同约定按原房屋面积2倍补偿给原告,置换面积249.52平方米没有异议，但被告已给原告补偿了一套房屋面积的价款449040元（原房屋面积124.76平方米*每平方米4000元），置换房屋面积为111.8平方米，现被告应给原告补偿面积差额249.52-124.76-111.8平方米=12.96平方米，按现在市场房价每平方米6900元计，应向原告支付补偿89424元。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案从拆迁补偿协议相关条款及交易习惯看，协议在前言部分明确被告给原告支付的保证金499040元,是按原告原房屋面积124.76平方米及当时市场房价每平方米4000元计算得来。该499040元虽然冠以保证金的名称，但实际是被告给原告的房屋补偿款。被告已按当时市场价格向原告支付补偿款，该补偿款是原告原房屋的对价，按当时市场价格充以购买原告同等面积房屋。拆迁补偿协议约定的1：2中的1已经补偿，剩余补偿款计算方法为：（应补偿面积249.52-已补偿面积124.76-安置房面积111.8）×双方共同确认的市场价格6900元=89424元。按原告理解，置换房屋建成时如房价上涨，则开发商利益将受损，房价下跌，则拆迁户利益将受损。原告的解释增加了合同履行的不确定性，而被告的解释平衡了双方的利益关系，有利于合同履行，也更能实现合同目的。 关于原告的诉讼请求。原告请求继续履行拆迁补偿协议，被告未表示反对，故双方应继续履行拆迁补偿协议；原告请求被告为其办理补偿房屋的备案登记手续及交纳相关费用。办理商品房屋买卖合同备案手续，需要以存在合法有效的商品房买卖合同为前提。现双方因纠纷未签订商品房买卖合同，客观上被告无法为原告办理补偿房屋的备案登记手续，故对原告的该请求本院不予支持；原告请求被告支付自2014年10月10日起至实际安置之日的过渡费，过渡费双方在协议中已约定，应按协议履行，被告已支付2013-2014年度的过渡费，但后未支付续过渡费，被告应按每年2万标准支付向原告未安置前的过渡费，原告的该项诉讼请求本院予以支持；原告请求被告按面积138.52平方米，现市场价值每平米6900元支付拆迁补偿费456748元，如前所述原告对合同条文理解有误，被告应再向原告支付拆迁补偿款89424元；原告请求被告按照协议约定支付逾期交房违约金43042.2元，被告延期交房系在施工中地面坍塌所致，非因被告自身原因所致，故原告的该项请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条，判决如下： 原告罗晓玲与被告庆阳市金邦房地产开发有限公司继续履行《庆阳市金邦房地产开发公司1号住宅楼搬迁补偿协议》。 被告庆阳市金邦房地产开发有限公司按每年按2万元标准支付原告罗晓玲自2014年10月20日至实际安置之日止的过渡费。 被告庆阳市金邦房地产开发有限公司支付原告罗晓玲支付安置补偿款89424元。 驳回原告罗晓玲其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9798元，原告罗晓玲负担5878元，被告庆阳市金邦房地产开发有限公司负担3920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 王英杰人民陪审员张金娥人民陪审员任彩玲 二〇二〇年七月二十六日 书记员 潘         健         君 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。