广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4269号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：欧日，男，1969年6月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区************。委托诉讼代理人：欧惠香，女，1997年6月13日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区***********，系欧日女儿。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人欧日商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。中山市通大房地产有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循当事人意思自治原则，就涉案商品房所签署的中山市商品房买卖合同（含补充协议）是双方协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈胁迫、显失公平等情形，故该买卖合同有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定和数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方对于逾期交楼违约责任条款符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，欧日亦未就此条款向权力机关申请变更或撤销。因此，该条款合法有效，双方均应按照其约定行使权力并履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高。有关逾期交房违约金应当以双方约定为准。通大公司承担的逾期交楼的违约金应以不超过欧日已付房价款的1%为准。同时，在签订合同时双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确的约定，欧日亦未就其损失数额高于合同预定的违约金数额进行充分举证，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定，判决通大公司支付逾期交房违约金不设上限，没有事实和依据。3、如通大公司逾期交房的时间过长的，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了欧日解除买卖合同的权利。4、欧日作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，通大公司承担的成本越高。为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，通大公司争取早日将涉案商品房交付给欧日。现涉案商品房已经完工，仅相应的验收手续之后，在涉案商品房价迅猛上涨、欧日获益及通大公司承担的开发成本上升的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金佩服上限的约定，有违公平原则，双方权利义务不对等。欧日答辩称：一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。2015年1月22日，通大公司与欧日签订的中山市商品房买卖合同中约定，通大公司将位于中山市火炬开发区*********的房产出售于欧日。且约定通大公司应在2017年6月30日前取得《中山市建设竣工验收备案登记证》，一并将涉案房产交付于欧日使用。而今已过三年有余，通大公司仍未取得该证。通大公司显然构成严重违约。根据合同中约定取得该证的预期时间以及通大公司于2017年7月3日出具的一份补充协议告示，通大公司同意支付违约金直至验收合格，且调解协议中也明确了业主提前装修需求。故有关逾期交房违约行为的截止时间应以通大公司取得该证并将该涉案房产交付使用日期为准。同时《中华人民共和国建筑法》第六十一条也明确规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，由完整的工程技术经济资料以及经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。但通大公司提供的收楼格式协议约定欧日提前装修视为正式交楼与该法产生冲突。二、关于逾期交付房屋的违约金计算及违约金总额。根据案涉《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未按本合同和补充协议规定的期限交房，则本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之一的违约金，若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担的逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总价款的1%”。该合同为格式合同，若按照该合同约定的违约金最高限度1%计算该违约金额则不能超过4539.83元，该金额远低于欧日在通大公司逾期交房的三年时间内产生的实际损失，所以该条款显失公平。欧日请求判决通大公司支付欧日逾期交楼的违约金82805元（以总房款453983为基数，自2017年7月1日到2018年6月30日共364天，按照日万分之一计算。自2018年7月1日至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为止，暂估至2020年6月30日为期730天，按照日万分之二支付违约金计算）三、关于取消对上诉人违约赔偿上限，有违公平原则问题。通大公司以涉案商品房房价迅猛上涨，欧日已获益为由，提出有违公平原则的主张，确实不妥。通大公司逾期交房事实与有违公平原则不具有任何联系。欧日于2019年11月28日向一审法院起诉请求：判令通大公司向欧日支付逾期交房违约金38588元（以总房款453983元为基数，自2017年7月1日起计至交付为止，暂计至2019年10月31日）。诉讼中，欧日明确违约金计算方法为：以453983元为基数，按日万分之一自2017年7月1日起计至2019年10月31日。一审法院认定事实：2015年1月22日，欧日（买受人）与通大公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定:欧日以453983元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋;欧日按银行按揭方式按期付款，于2015年1月22日以现金方式付款223983元，于2015年2月22日以商业贷款方式付款230000元；若发生买受人选择按揭方式付款，买受人未能按约定足额付清现金付款方式的该部分购房款或者买受人在签订本合同之日起7日内未能签署及提供按揭所需文件等违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.出卖人在合理时间内已把申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或因市政配套之延误，或因政策法规发生变化，或因政府机关的其他行政行为，导致出卖人无法按时交付商品房的；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房买卖合同签订后，欧日依约支付了全部购房款。2019年8月13日，欧日作为确认人签署确认书一份，主要内容为：XX园X幢X房，于2019年8月13日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得备案登记证以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住。现确认人已于2019年8月13日办理了收楼手续，领取了该物业的钥匙，现确认人确认。欧日确认已收楼，且已于2020年1月14日装修入住。由于欧日认为通大公司未按期交房，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，通大公司确认涉案商品房整体已完工，剩余收尾工程未完工，但尚未取得验收备案登记证，具体取得时间亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与欧日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房逾期交房违约金计算的起止时间;二、违约金是否需要调整，如果需要调整，如何调整的问题。关于焦点一。虽然通大公司尚未取得涉案商品房备案登记证，但欧日已于2019年8月13日办理了涉案商品房的收楼手续并装修入住，由始对涉案商品房享有完全的占有、控制、使用等处分权利，且欧日未提交证据证明其收楼后涉案商品房存在危及人身安全、影响正常使用的情形。因此，一审法院认定欧日主张的逾期交房违约金应自涉案商品房买卖合同约定的最后交房期限的第二日即自2017年7月1日起计算至实际收楼之日即2019年8月13日止，对欧日主张超过的期限，本院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，涉案商品房买卖合同约定通大公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而欧日逾期付款，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，未设上限，且逾期超过30天的，欧日还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。很显然，欧日与通大公司违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，明显不符合法律关于公平原则的基本要求，明显不对等。而且，从现已查明的事实来看，通大公司实际逾期交房两年有余，严重影响到了欧日对涉案商品房所享有的占有、使用、收益等合法权益。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，显然不公平。综上，一审法院认为，在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的欧日请求在不变更逾期交房违约金计算标准的前提下，将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准日万分之一为标准，通大公司应向欧日支付的2017年7月1日至2019年8日13日期间的逾期交房违约金为35138.28元（453983元×0.01%×774天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向欧日支付2017年7月1日至2019年8日13日期间的逾期交房违约金35138.28元;二、驳回欧日的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。欧日与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方对一审法院认定通大公司存在逾期交房行为、逾期交房违约金的计算期限为2017年7月1日至2019年8月13日均无提起上诉，本院予以确认。故本案二审争议焦点为：案涉逾期交房违约金的计算标准如何确定。对此，本院具体分析如下：虽然涉案商品房买卖合同约定通大公司公司逾期交房的，应按日支付已付购房款万分之一的违约金，总和不超过总房价款1%的封顶条款。但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论通大公司逾期交房的行为延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，通大公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的占有、使用、收益价值构成利益失衡。在通大公司逾期交房长达两年之久的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补欧日的经济损失。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，欧日有权诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限,要求通大公司以其已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期交房期间的违约金，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，通大公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月三日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘