云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终881号上诉人（原审原告）：李燕，女，1987年10月28日生，汉族，昆明市人，大学文化，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨舟，云南雁序律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审第三人）：刘海燕，女，1968年5月22日生，汉族，元谋县人，大专文化，元谋火车站职工，住元谋县。被上诉人（原审被告）：楚雄佳泰房地产开发有限公司。住所地：楚雄市开发区鹿城北路（楚雄日报社一至二楼），统一社会信用代码：91532300797205707X。法定代表人：张立新，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李燕、刘海燕与被上诉人楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李燕上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持李燕一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由佳泰公司承担。事实和理由：一、如果仅因佳泰公司的否认就认定李燕《商品房购销合同》无效，毫无依据，李燕的购房合同在房管局有过登记备案。佳泰公司陈述为了套取银行的贷款签订房屋购销合同的观点是佳泰公司单方面做出，李燕不知情。佳泰公司既是地产公司又作为购房贷款担保人，其不积极办证的情况下，归还贷款有法律依据；二、一审认定刘海燕与佳泰公司签订的商品房购销合同合法、有效错误。一审事实认定中己确认佳泰公司于2010年9月14日将其与李燕签订的商品房购销合同在住建部门进行了登记备案，由于合同备案制度的强制性、与后续的不动产登记直接关联，且具有一定的公示性，故刘海燕在李燕之后与佳泰公司再行签订商品房购销合同，知晓不能网签及合同不能备案，具有主观恶意，佳泰公司与刘海燕具有恶意串通之嫌。一审据以认定刘海燕签订的商品房购销合同有效的另一依据，即刘海燕缴纳了物业管理费、电视开户费并接收了房屋，该认定与事实严重不符。单凭几张《收据》无法证实真实性，同时也无法说明刘海燕接收了房屋，可以到现场看，该房屋至今仍处于空置状态，处于楚雄市人民法院查封状态；刘海燕的陈述有多处不合理的地方。刘海燕无法说清楚首付款是怎么支付的，其陈述和佳泰公司的表述矛盾。刘海燕也无法解释2015年5月份之前的贷款是如何归还。房屋已经存在合同备案，刘海燕如何能做到通过申请工商银行贷款，明显不合法的途径，也能说明刘海燕早就知道该房屋已经备案在别人名下，还签订购房合同，明显属于恶意。综上所述，一审判决认定事实错误，刘海燕与佳泰公司不存在真实的商品房买卖关系，判决错误，请求依法予以改判。刘海燕辩称，一审判决认定李燕与佳泰公司签订的商品房购销合同无效事实清楚，符合法律规定，请求驳回李燕的上诉请求。李燕与佳泰公司虽然签订了商品房购销合同，但是双方实际上没有购买房屋的真实意思表示，签订该合同的目的就是为了骗取银行贷款，该合同依法为无效合同。在原审审理阶段，佳泰公司已经明确陈述了签订该合同的目的是借用李燕的身份套取银行贷款，李燕虽然签订了商品房购销合同，实际并未按照合同约定支付购房首付款，办理按揭贷款所用的发票也是伪造的，按揭贷款办理后也是由佳泰公司偿还该贷款至2015年5月，佳泰公司据此还提交了户名为李燕的存折予以证明，上述交易方式明显不符合交易习惯，并且佳泰公司将房屋卖给刘海燕后，李燕也并未提出任何异议，也不符合常理，从上述表现形式看，足以说明李燕与佳泰公司签订合同的目的就是套取金融机构的贷款，根据《民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”,李燕与佳泰公司并没有真实的购房意图，反而通过签订合同的方式套取银行贷款，该行为依法应认定为无效行为。另外，刘海燕与佳泰公司签订了商品房购销合同后，按照约定将购房首付款交付给了佳泰公司，并向银行办理了按揭贷款手续，一直偿还该贷款，并且刘海燕购买房屋后佳泰公司已经将房屋交付给了刘海燕，为使用该房屋还交纳了物业费、电视开户费等费用，足以说明刘海燕与佳泰公司之间是真实的商品房买卖关系，所以一审认定刘海燕与佳泰公司签订的合同有效是正确的。综上所述，请求依法驳回李燕的上诉请求。佳泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘海燕上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判由佳泰公司为刘海燕办理位于楚雄市彝人民居商贸城内枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋的不动产权登记手续；二、撤销一审判决第六项，改判由佳泰公司支付刘海燕逾期办证违约金282209元，自2019年3月23日起的逾期办证违约金继续按年利率4.9%计算至刘海燕取得楚雄市彝人民居商贸城内枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋的不动产权登记手续之日止；三、本案一、二审诉讼费由佳泰公司承担。事实和理由：一审法院认定事实清楚，但判决结果显失客观公正。一、一审判决查明刘海燕与佳泰公司于2010年12月22日签订商品房购销合同及协议，约定刘海燕向佳泰公司购买其开发的枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋，产权登记手续（房产证、土地使用证）由佳泰公司代办。刘海燕于2011年向佳泰公司付清了全部购房款，之后佳泰公司向刘海燕出具了购房款发票。2012年7月30日，佳泰公司向刘海燕代收了办证税费（含维修基金〉24998元、配套费12050元、电视开户费450元。根据刘海燕与佳泰公司签订的商品房购销合同的约定，佳泰公司应当为刘海燕办理涉案房屋不动产权登记手续，为此刘海燕才向佳泰公司交付了办证税费，否则刘海燕应该是自己直接交付给税务部门。因此佳泰公司不应当是仅仅协助刘海燕办理不动产权登记手续，而应当由佳泰公司直接办理涉案房屋不动产权登记手续；二、一审判决对违约金的判决不符合法律规定。合同是当事人双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。合同法遵循的是有约定按照约定处理，无约定按照法律规定处理的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定办理房屋权属证书的期限，本案正是由于佳泰公司一房二卖的行为，导致佳泰公司无法为刘海燕办理不动产权属登记证书，因此佳泰公司应承担逾期办证违约金。另外，刘海燕多次向佳泰公司询问办证事宜，因公司告知不动产权证办理好了放在银行，刘海燕要还清贷款才能拿到不动产权证书，因此刘海燕不存在未及时有效主张权利的情况，因此佳泰公司应按照法律规定向刘海燕支付逾期办证违约金；三、一审庭审过程中，佳泰公司对于由公司为刘海燕办理不动产权属证书无异议，一审判决无视双方的意见及合同约定作出的判决违背了中立原则。同时佳泰公司一审中对刘海燕主张的违约金无意见，也没要求法院予以调低，只是提出公司无能力支付违约金，请求刘海燕予以免除的意见。但一审判决却大大降低了刘海燕主张的违约金，其判决无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，但未严格按照法律规定判决，其判决不公平、不合理，请求二审法院依法改判，支持刘海燕的上诉请求。李燕辩称，第一，刘海燕与佳泰公司之间的购房合同无效，其物权达不到生效条件，所以一审支持的物权登记和上诉请求、二审的上诉请求没有事实法律依据；第二，涉案房屋现在未交付，处于闲置状态，已被法院查封；第三，刘海燕一审时关于房屋款项的首付款支付，经过了三次开庭都没有查实支付凭证；第四，刘海燕在购房合同未经过备案还能办理贷款的情况，属于恶意，应当知情该房屋已经被售卖。综上，请求驳回刘海燕的上诉请求。佳泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李燕向一审法院起诉请求：一、判令佳泰公司向李燕交付楚雄市枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋，并办理产权登记手续到李燕名下；二、判令佳泰公司向李燕支付自2010年9月20日至2019年3月20日的延期交房违约金93090元，违约金计算到交付房屋之日止，每天按30元计算；三、本案诉讼费由佳泰公司承担。第三人刘海燕向一审法院起诉请求：一、判令佳泰公司为刘海燕办理楚雄市枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋的产权登记手续；二、判令佳泰公司向刘海燕支付自2012年9月1日至2019年4月30日的逾期办理房屋产权证违约金415243.50元，违约金计算到房屋产权证办理完毕之日止；三、本案诉讼费由佳泰公司承担。一审法院认定事实：2010年8月25日，李燕与佳泰公司签订编号为枫字第386号的商品房购销合同，约定李燕向佳泰公司购买其开发建设的楚雄市枫华盛景3幢第1-4层6号房屋（现房），房屋参考套内建筑面积为279.84平方米，总价969000元；付款方式为首付485000元，办理按揭贷款484000元；佳泰公司应于2010年9月20日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给李燕；佳泰公司逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元向李燕支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，李燕有权决定是否解除合同，李燕决定继续履行合同的，佳泰公司每逾期一天支付违约金30元；产权登记手续（房产证、土地使用证）由佳泰公司代办，李燕配合相关事项；商品房购销合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年9月10日，李燕与兴彝村镇银行签订个人购房借款／担保合同，办理购房按揭贷款484000元，借款期限自2010年9月10日至2030年9月10日。同日，李燕与兴彝村镇银行签订贷款抵押合同，约定用前述房屋为贷款提供抵押担保；佳泰公司与兴彝村镇银行签订保证担保贷款合同，约定由佳泰公司为李燕向兴彝村镇银行办理的购房按揭贷款484000元及利息等提供连带责任保证担保。2010年9月14日，兴彝村镇银行将484000元贷款转入李燕在兴彝村镇银行开立的存折（存折账号为53×××78）内，该存折为贷款发放及归还账户，该存折自按揭贷款发放之日起至今由佳泰公司持有、保管，贷款484000元亦由佳泰公司使用。前述按揭贷款484000元，自2010年10月至2015年4月的本息由佳泰公司偿还，自2015年5月至2018年5月的本息140600元（37个月×3800元）由李燕偿还。2010年9月14日，佳泰公司将其与李燕签订的商品房购销合同进行登记备案，现诉争房屋商品房买卖合同仍备案在李燕名下。因李燕未取得诉争房屋产权证，兴彝村镇银行至今未对诉争房屋进行抵押登记。至李燕起诉时，李燕未向佳泰公司交纳配套费、维修基金等费用，亦未要求佳泰公司交付房屋。另查明，佳泰公司出具的客户名称为李燕、落款时间为2010年8月25日、金额为485000元、发票代码为253000820088、发票号码为00405283的购房款发票系伪造，该发票真实的付款人系案外人徐建武，徐建武因购买佳泰公司开发建设的楚雄市枫华盛景23幢2单元101号房屋，于2010年11月17日向佳泰公司支付购房首付款142718元，并于2013年2月19日从佳泰公司处领取了产权证。兴彝村镇银行发放购房按揭贷款484000元至今，佳泰公司未向李燕出具过484000元的购房款发票。2019年4月10日，兴彝村镇银行以李燕自2018年6月起未按约定偿还贷款本息为由起诉，要求解除与李燕签订的借款合同，由李燕归还贷款本息，并由佳泰公司对李燕应还贷款本息承担连带清偿责任等。2019年4月18日，兴彝村镇银行以涉案房屋商品房买卖合同登记备案在李燕名下为由申请查封房屋。同日，作出（2019）云2301民初1309号民事裁定，查封了涉案房屋，限额为365242.11元，查封期限为三年。作出（2019）云2301民初1309号民事判决，判决：一、解除兴彝村镇银行与李燕于2010年9月10日签订的编号为楚兴村银2010借字第472号的借款合同；二、由李燕于判决生效后十五日内偿还兴彝村镇银行借款本金365242.11元及支付截止2019年4月8日的利息21500.39元，自2019年4月9日起李燕继续按年利率8.085%计算支付利息至借款本息清偿完毕之日止；三、佳泰公司对李燕应归还兴彝村镇银行的上述借款本息承担连带清偿责任。李燕不服提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）云23民终1294号民事判决，维持（2019）云2301民初1309号民事判决。同时查明，2010年12月22日，刘海燕与佳泰公司签订编号为枫字第408号的商品房购销合同，约定刘海燕向佳泰公司购买其开发的枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋（现房），房屋参考套内建筑面积为272.52平方米，建筑面积为279.79平方米；房屋总价为884752元，付款方式为首付款404752元，办理按揭贷款480000元；佳泰公司应于2011年2月30日（应为28日）前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给刘海燕；产权登记手续（房产证、土地使用证）由佳泰公司代办，刘海燕需配合以下事项：1.支付全部房价款及合同补充协议约定按国家相关部门规定应交的相关费用；2.双方办理房屋交接手续；3.刘海燕签订委托佳泰公司办理产权证委托书、产权登记申请书；4.刘海燕向佳泰公司支付办理产权证的完备资料（如购房发票等），在刘海燕办理完以上事项后，佳泰公司必须在20个工作日内向产权登记机关申请办理。商品房购销合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，刘海燕（乙方）与佳泰公司（甲方）签订补充协议，约定：“一、合同商品房价款不包含配套设施的费用……三、合同商品房价款不包含公共维修基金及国家规定应由乙方缴纳的相关税费。按现行国家规定收取以下费用：房屋公共维修基金、契税及印花税标准按国家规定甲方代为收取，甲方代为办理产权证时乙方需每户预缴150元，该费用办理产权证时多退少补。乙方应在交房后，甲方规定时间内将以上费用缴清，以保证及时办理产权证。四、乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同，并缴纳相关费用……”。2011年1月26日，刘海燕与中国工商银行楚雄分行签订个人购房借款／担保合同，向银行办理购房按揭贷款440000元。2011年2月1日，银行按刘海燕的指定将贷款440000元转入佳泰公司的银行账户。佳泰公司于2011年1月24日、2012年7月30日分别为刘海燕出具了金额为40000元、844752元的购房款发票。2012年7月30日，佳泰公司向刘海燕代收了办证税费（含维修基金）24998元、配套费12050元、电视开户费450元。2012年8月20日，刘海燕向楚雄安居物业管理有限公司交纳了诉争房屋自2011年3月1日至2012年3月1日的物业管理服务费2686元，并预交了电费200元，同时办理了接房手续。刘海燕自接房至今，未对房屋进行装修。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，本案中，李燕与佳泰公司虽签订商品房购销合同并办理了合同备案登记手续，但商品房买卖合同登记备案是行政主管部门通过网络对房地产市场进行监管的一种手段，此备案行为不具有物权公示效力，佳泰公司关于双方签订商品房购销合同系为获取银行按揭贷款供其使用，双方之间不存在真实的商品房买卖关系的辩解成立，故以虚假的意思表示签订的商品房购销合同应依法认定为无效。理由如下：首先，李燕未向佳泰公司支付过购房首付款，佳泰公司出具的购房首付款485000元发票系伪造的。其次，双方在签订商品房购销合同后，李燕向兴彝村镇银行办理的按揭贷款484000元，佳泰公司亦对此提供连带责任保证担保，但至今佳泰公司未向李燕出具过购房尾款发票，李燕亦未提交证据证实曾要求佳泰公司出具购房尾款发票，且按揭贷款发放及归还的存折一直由佳泰公司持有、保管，佳泰公司自按揭贷款发放的次月即2010年10月起至2015年4月止一直在偿还贷款本息，李燕虽主张因其对佳泰公司享有其他债权，贷款发放后佳泰公司偿还了部分贷款本息，但未提交任何证据证实。最后，双方签订的商品房购销合同时诉争房屋系现房，合同约定佳泰公司于2010年9月20日前向李燕交付房屋，但在本案起诉前，李燕未向佳泰公司主张过交房，且至今未向佳泰公司交纳配套费，亦未向相关部门交纳维修基金、税费等相关费用。双方签订的商品房购销合同无效，李燕与兴彝村镇银行签订个人购房借款／担保合同已被生效法律文书判决解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，佳泰公司应向李燕退还购房款。对于首付款，因李燕未实际支付过购房首付款，故不存在返还购房首付款的情形，因按揭贷款的实际使用人是佳泰公司，李燕向兴彝村镇银行归还2015年5月至2018年5月的贷款本息140600元，佳泰公司应予返还。剩余按揭贷款本息全部应由佳泰公司返还兴彝村镇银行，（2019）云2301民初1309号民事判决书判决李燕承担返还责任，则应由佳泰公司返还李燕剩余按揭贷款。刘海燕与佳泰公司签订的商品房购销合同（含补充协议）是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。在签订商品房购销合同及补充协议后，刘海燕向佳泰公司付清了购房款，佳泰公司亦向刘海燕出具了购房款发票，佳泰公司还向刘海燕代收了办证税费（含维修基金）、配套费、电视开户费等费用，刘海燕接收了房屋，同时向物管公司交纳了物业服务费并预交了电费，佳泰公司已向刘海燕履行了交房义务。至今，佳泰公司未按合同约定为刘海燕办理涉案房屋产权证，已构成违约，佳泰公司未在合同约定期限内协助刘海燕办理不动产权证，属违约行为，应承担逾期办证违约责任，协助刘海燕办理不动产权证并支付违约金。刘海燕与佳泰公司在商品房购销合同中未约定逾期办证违约金，双方关于办理房屋产权登记的期限明确约定为刘海燕交清相关税费、办理房屋交接手续、提供购房款发票等，刘海燕办理完约定事项后，由佳泰公司在20个工作日内向房屋产权登记机关申请办证，刘海燕与佳泰公司于2010年12月22日签订商品房购销合同，2012年7月30日刘海燕交纳了办理产权证的相关的费用，约定的办理产权证的时间届满，刘海燕长期未及时有效主张其权利扩大损失，刘海燕亦未提交其损失的相关证据，按照佳泰公司在本案中的过错，酌情支持由佳泰公司支付刘海燕逾期办证违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李燕与楚雄佳泰房地产开发有限公司于2010年8月25日签订的编号为枫字第386号的《商品房购销合同》无效；二、楚雄佳泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向李燕返还其已偿还的购房按揭贷款本息140600元；三、楚雄佳泰房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内向李燕支付《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金及利息；四、驳回李燕的其他诉讼请求；五、楚雄佳泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助刘海燕办理位于楚雄市房屋的不动产权登记手续；六、由楚雄佳泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向刘海燕支付逾期办证违约金10000元；七、驳回刘海燕的其他诉讼请求。李燕案件受理费2128元，减半收取计1064元，由楚雄佳泰房地产开发有限公司负担（未交，于判决生效之日起十五日内缴纳）。刘海燕案件受理费7530元，减半收取计3765元，由刘海燕负担1206元（已交），由楚雄佳泰房地产开发有限公司负担2559元（未交，于判决生效之日起十五日内缴纳）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，双方当事人均未提出异议，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。上诉人李燕提出一审判决遗漏认定以下事实：1、李燕对发票的真伪不知情；2、刘海燕没有提供支付首付款的相关凭证；3、刘海燕并未办理房屋的实际接房手续。对李燕提出遗漏认定的事实1，经审查，佳泰公司出具的客户名称为李燕、落款时间为2010年8月25日、金额为485000元、发票代码为253000820088、发票号码为00405283的购房款发票系伪造的事实李燕是认可的，至于李燕对发票的真伪是否知情并不影响该事实的认定，且李燕也未能提供证据予以证实，故对该事实不予确认；对遗漏认定的事实2，经审查，刘海燕在一审中提供了佳泰公司于2011年1月24日、2012年7月30日分别向其出具的金额为40000元、844752元的购房款发票，佳泰公司为其提供的涉案房屋购销不动产统一发票记载内容亦与《商品房购销合同》所载信息相符，刘海燕还提供了归还购房贷款的明细单，能证实刘海燕支付了购房款884752元的事实，刘海燕对未能提供支付400000元购房款转账凭证作出了解释，故对该事实不予确认。对遗漏认定的事实3，经审查，刘海燕提供的交纳物业费发票、预交电视费收据、交纳办证税费、配套费、电视开户费的收据，能证实刘海燕已办理了接房手续，对房屋现未进行装修居住的事实刘海燕是认可的，故对该事实不予确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，1、李燕与佳泰公司之间是否存在真实的商品房买卖关系？双方签订的《商品房购销合同》是否有效？佳泰公司应否向李燕交付涉案房屋及办理不动产权登记？应否向李燕支付逾期交房的违约金？2、佳泰公司对刘海燕应履行何种办证义务（是协助义务还是直接办理不动产权登记）？一审对佳泰公司应支付刘海燕逾期办证违约金的判处是否正确？针对第一个争议焦点，本院认为，李燕未能提供证据证实其向佳泰公司支付过购房首付款，且佳泰公司向李燕出具的购房首付款485000元发票系伪造，双方之间不存在真实的商品房买卖关系，签订《商品房购销合同》是为了获取银行按揭贷款提供佳泰公司使用，且按揭贷款发放的次月即2010年10月起至2015年4月止的贷款本息一直由佳泰公司归还，李燕未承担过作为购房者的相应义务，故对双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效。虽然李燕对涉案房屋进行了备案登记，但该备案登记是行政主管部门行使监管职权的一种手段，不具有物权公示的效力，因李燕与佳泰公司签订的《商品房购销合同》无效，涉案房屋的备案登记也就失去了存在基础，故李燕不对涉案房屋优先享有物权。因合同无效，佳泰公司就不应承担相应的合同义务，故对李燕提出要求佳泰公司交付涉案房屋、办理不动产权登记及支付逾期交房违约金的上诉主张，不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，刘海燕与佳泰公司于2010年12月22日签订的编号为枫字第408号《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。刘海燕已履行了作为购房者的相应义务，佳泰公司也向刘海燕履行了交房义务，并代收了办证税费（含维修基金），但至今未按合同约定为刘海燕办理不动产权登记，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。刘海燕与佳泰公司签订的购房合同中对产权登记的约定为：“产权登记手续（房产证、土地使用证）由甲方代办，”没有约定具体的权利义务,一审判决由佳泰公司协助刘海燕办理不动产权登记手续符合客观实际，刘海燕应主动积极配合、避免损失的扩大。因合同对逾期办证的违约金没有约定，但对办理产权登记的期限作了明确约定，刘海燕于2012年7月30日交纳了办理产权证的相关费用，在约定办理产权证的时间届满后，刘海燕未及时有效主张自己的权利，也没有提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，一审根据本案的实际及兼顾双方当事人的利益，酌情判处由佳泰公司支付刘海燕逾期办证违约金10000元并无不当，应予支持。综上所述，李燕、刘海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李燕交纳的二审案件受理费2198元由其负担（已交）；刘海燕交纳的二审案件受理费5533元由其负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  蒋文娟审判员  蔡建华审判员  吴启贤二〇二〇年七月十五日书记员  山 岚