贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3808号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨训，男，苗族，1987年10月19日出生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人杨训商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内返还原告杨训水电开户费、燃气开户费共计3264.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告杨训支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款365439.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月14日起计算至2018年11月18日止；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告杨训支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款365439.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月31日起计算至2017年6月18日止；四、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内退还原告杨训房屋面积差款3125.16元；五、驳回原告杨训的其他诉讼请求。案件受理费288.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；撤销一审判决第二、三项，酌情改判按10%支付违约金。事实及理由：1、上诉人所收取的几项费用有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。2、根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。被上诉人在交房时并未向上诉人出具委托。因双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料，是否开具发票需双方配合，不能以此为由视为被上诉人在交房时已提交资料。逾期办证在我市大量存在，已导致多家房地产企业进入失信执行人员名单，法院公信受到影响，相关产业受到牵连，请二审法院参照周边地区裁判标准，将违约金标准调至10%支付。3、请求二审法院参照本省类案对逾期交房违约金进行下调。4、双方合同中虽约定建筑面积为106.41平方米，但根据发票记载，上诉人实际向被上诉人收取的房款金额系按105.50平方米收取，且双方合同约定是按套内面积计价，被上诉人房屋套内面积并不存在误差，主张返还面积差价的请求应予驳回。5、一审法院部分支持被上诉人的诉讼请求，全额判决上诉人承担诉讼费用不当。被上诉人杨训二审答辩称：逾期办证和逾期交房的违约责任有合同约定，上诉人应当承担；“三通费”系委托代办关系，上诉人未举证证明已履行，被上诉人终止委托，要求返还，应予支持；案涉商品房建筑面积存在误差，上诉人应返还面积误差价款。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定案涉房屋套内面积为85.77平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，单价4260.69元，总价365439.00元。毕节市房地产交易市出具的房屋面积实测测绘成果书显示，案涉房屋套内建筑面积为85.77平方米。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书和逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张逾期交房和逾期办证的违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。双方在《商品房买卖合同》中已经明确了案涉房屋的计价方式为按照套内建筑面积计算，根据毕节市房地产交易市出具的房屋面积实测测绘成果书及上诉人向被上诉人出具的发票显示，案涉房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积相同，均为85.77平方米，被上诉人主张上诉人返还面积误差的差价无事实依据，应予驳回。《诉讼费交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院在部分支持被上诉人的诉讼请求的同时，将诉讼费由上诉人全额负担不当，本院依法予以调整。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初492号民事判决第一、二、三、五项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内返还原告杨训水电开户费、燃气开户费共计3264.00元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告杨训支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款365439.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月14日起计算至2018年11月18日止；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告杨训支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款365439.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月31日起计算至2017年6月18日止；驳回原告杨训的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初492号民事判决第四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内退还原告杨训房屋面积差款3125.16元”；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费288元，由被上诉人杨训负担188元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担100元；二审案件受理费576元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司550元，被上诉人杨训负担26元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年七月二日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千