浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13479号 原告：瑞安市东都农垦开发有限公司（统一社会信用代码：913303817707087857），住所地瑞安市东山街道飞云江农场。 法定代表人：黄展鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告：温州中纳市政工程建设有限公司（统一社会信用代码：91330381077557560G），住所地瑞安市经济开发区发展区金源路88号。 法定代表人：虞成忠，执行董事。 委托诉讼代理人：林传黄，浙江安瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林斌，浙江安瑞律师事务所律师。 原告瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被告温州中纳市政工程建设有限公司（以下简称中纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序于2020年1月6日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2020年2月3日裁定转为普通程序，于2020年3月30日第二次公开开庭进行了审理。原告东都公司的委托诉讼代理人潘伟章、被告中纳公司的委托诉讼代理人林传黄（第一次庭审到庭）、林斌（第二次庭审到庭）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金6266.83元、房产使用税65441.32元以及利息损失（以119448元为基数按年利率4.35%从2016年11月1日计算至2017年10月24日（不含当日），为5152.69元；以125420元为基数按年利率4.35%从2016年11月1日计算至2018年4月24日（不含当日），为7505.27元；以6266.83元为基数按同期同档次贷款利率从2017年11月1日计算至实际履行之日，以65441.33元为基数按银行同期同档次贷款利率从起诉之日算至实际履行之日），其中利息损失优先从履约保证金28440元中扣除。事实与理由：2015年11月11日，原告东都公司作为甲方，被告中纳公司作为乙方，签订《标准厂房租赁合同》，约定甲方将瑞安市经济开发区发展区（具体位置在毓蒙路1号、金源路88号）其中的6号楼一单元第四层，建筑面积948平方米出租给乙方。同时约定：1、2015年12月1日至2016年11月30日的租金113760元；2016年12月1日至2017年11月30日的租金119448元；2017年12月1日至2018年11月30日的租金125420元；2018年12月1日至2019年11月30日的租金131691元。2、第一年租金于2015年11月16日前支付给甲方，之后每年租金于当年11月1日前向甲方付清。3、乙方应在2015年11月16日前向原告交清合同履约保证金28440元。4、因标准厂房租赁需缴纳营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产使用税等由乙方承担。5、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费，每年每平方米为10元，每年总计9480元，于每年11月1日前支付给甲方。截止2018年12月25日，被告实际支付396548元，其中第一笔151680元用于支付第一年租金113760元，履约保证金28440元，物业管理费6726.9元，剩余2753.1元用于清偿第四年租金；其中第二笔119448元用于支付第二年租金；其中第三笔125420元用于支付第三年租金；但被告尚有租金、房产使用税未依约支付，其行为已经构成违约。 被告中纳公司辩称，1、双方签订《标准厂房租赁合同》情况、被告已支付款项情况属实。2、被告已全额履行付款义务，被告不应再支付租金。因原告采取断电方式单方强制解除合同，被告已于2018年5月份搬离涉案厂房。3、原告应返还被告履约保证金28440元及多支付的83614元、支付被告单方解除合同的违约金31355元，还应赔偿被告停电搬运设备的搬运费6万元、装修损失50万元、停电导致酒窖里的酒损失100多万元。4、承租期间原告从未向被告提起要求支付房产使用税，原告现有证据不足以证实房产使用税有实际发生及是因被告承租的厂房而发生，被告不同意承担。合同中有关税费负担的约定应认定为格式条款，属于加重对方责任的格式条款，原告未向被告尽到提示、说明义务，应认定为无效条款。5、被告已向物业公司交纳物业费，无需向原告支付物业费。6、利息损失的诉讼请求已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下： 1、原告提交的证据2《标准厂房租赁合同》，拟证明被告中纳公司未依约支付租金、房产使用税等款项，已构成违约。被告质证称，对证据2的真实性无异议，但被告已于2018年5月份搬离涉案厂房，《标准厂房租赁合同》已终止，被告已付清全部款项，不存在违约，房产使用税不应由被告承担。本院认为，证据2符合证据三性，本院予以采信。 2、原告提交的证据4邮件详情单，拟证明原告向被告进行催告。被告质证称，未收到快递，不予认可。本院认为，证据4无快递送达回执及邮寄材料相互佐证，无法证明原告主张的待证事实，对证据4本院不予采纳。 3、原告提交的证据8《2017年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》、《2018年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》、税收完税证明、税收电子缴款书，拟证明被告依合同约定应承担的税费情况。被告质证称，证据8中的《2017年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》、《2018年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》系原告单方制作的表格，被告不予认可；证据8中的税收完税证明、税收电子缴款书的真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告支付的税费可以归属到被告。本院认为，证据8中的《2017年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》、《2018年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》，系原告单方制作的表格，无其他证据相互佐证，本院不予采信；证据8中的税收完税证明、税收电子缴款书符合证据的三性，本院予以采信。 4、被告提交的证据9瑞安市耀荣物业服务有限公司证明，拟证明被告已经向物业管理公司交清物业费及截止2018年5月份被告已经停止使用涉案房屋的事实。原告质证称，对证据9的形式真实性无异议，确系耀荣物业公司出具，但内容真实性原告无法确认，内容上只能证明从2016年8月15日物业公司进驻涉案厂房之后，被告水费、物业管理费缴纳情况，原告主张的物业费是2016年8月15日之前的。本院认为，证据9作为证人证言，证明出具人未到庭作证，也未在证明上签字确认，证据9即使内容真实，也无法证明被告未欠付原告物业管理费及被告于2018年5月份起停止使用涉案厂房，故本院对证据9不予采信。 5、本院依职权调取的证据10东都农垦开发有限公司会议记录、东都农垦开发有限公司会议纪要、《东都公司标准厂房2016年8月15日前入住企业租赁情况》。原告质证称，对证据10的真实性无异议，物业管理费应按合同约定支付，原告因物业管理的支出不仅仅限于工作人员的工资，虽然原告未提供台账，但不阻却被告的支付义务。被告质证称，对证据10的真实性无异议，但被告认为原告没有提供物业服务，即使如原告所说有聘请七名工作人员，原告物业投入的费用也不多，但却要求被告按每年每平方米10元的标准支付物业费，明显过高。本院认为，原、被告对证据10的真实性均予以认可，本院对证据10的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月11日，原告东都公司与被告中纳公司就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层（建筑面积948平方米、厂房类型为框架结构）厂房签订一份《标准厂房租赁合同》（下述合同中甲方为原告东都公司、乙方为被告中纳公司），其中约定：租赁期间2015年12月1日至2019年11月30日；第一年租金113760元于2015年11月16日前一次性支付，第二年租金119448元，第三年租金125420年，第四年租金131691元，于每年11月1日前付清；乙方应于2015年11月16日前向甲方交清履约保证金28440元，待租赁合同终止并结算各项费用后，无息退还乙方；厂房租赁期间发生的营业税、城建税、教育费附加税、印花税、房产使用税等税由乙方承担；租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、公共设施维修费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计9480元，于每年11月1日前支付给甲方；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，原告东都公司按约向被告中纳公司交付涉案厂房，案外人叶慧慧于2015年11月17日向原 告东都公司转账支付151680元（原告东都公司自认系被告中纳公 司支付）用于支付第一年租金113760元、物业管理费9480元及 履约保证金28440元，案外人刘少清于2017年10月24日向瑞 安市飞云江农场转账支付119448元（原告自认已收到）用于支付 第二年租金，瑞安市飞云江农场于2018年4月24日向原告东都 公司转账支付125420元（原告东都公司自认系被告中纳公司支 付）用于支付第三年租金，以上共计396548元。 另查明：原告东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交包括涉案厂房在内的全部标准厂房，瑞安经济开发区管委会交由瑞安经济开发区发展总公司管理。 本院认为，原告东都公司与被告中纳公司于2015年11月11日就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层××房签订的《标准厂房租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，属于有效合同。被告中纳公司已付第一年租金第一年租金113760元、物业管理费9480元、第二年租金119448元、第三年租金125420元，在原告处尚有履约保证金28440元。根据《标准厂房租赁合同》相关约定，被告中纳公司尚欠原告东都公司租金9019.93元【（2018年12月1日至2018年12月25日）25天／365天×131691元】。因被告中纳公司应缴纳的物业管理费为6700.93元【（2015年12月1日至2016年8月15日）258天／365天×9480元】，而被告中纳公司实际支付物业管理费为9480元，故被告中纳公司多支付的物业管理费2779.07元（9480元-6700.93元），在应支付东都公司租金9019.93元中予以扣减，则被告中纳公司还应支付原告东都公司租金6240.86元（9019.93元-2779.07元）。被告中纳公司应支付税金如下：增值税17507.04元［367647.93元／（1＋5%）×5%）］、房产税42016.91元［367647.93 元/（1+5%）×12%）]、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三项附加税2100.85元[367647.93元/（1+5%）×5%×12%]、印花税367.65元[367647.93元×1‰]、水利建设专项收入104.72元【（2015年12月1日至2016年11月1日）336天/365天×113760元×1‰】，共计62097.17元。有关利息损失的诉讼请求，本院以已结算利息损失7653.76元（5067.87元+2585.89元）及未结算利息损失【以租金6240.86元为基数，自2018年11月1日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；以税金62097.17元为基数，自2019年11月5日起计算至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】为限予以支持（详见附录四：利息损失统计表及说明）。被告中纳公司在原告东都公司处的履约保证金28440元在上述应付款金额中直接予以扣减。被告中纳公司抗辩称，《标准厂房租赁合同》有关税费最终承担方的约定应认定为加重对方责任的无效格式条款，即使法院认定有效，在原告东都公司未足额向税务部门缴纳税款的情况下，无权向被告中纳公司主张；利息损失的诉讼请求已过诉讼时效；原告东都公司应向被告中纳公司支付单方解除合同的违约金并赔偿损失。本院认为，《标准厂房租赁合同》有关税费最终承担方的约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，上述约定在原、被告之间有效，只是原告不能以此约定免除其法定纳税义务；原告东都公司出示的纳税发票显示其已履行向税务部门申报及缴纳相关税款的义务，被告中纳公司未提供证据证明原告东都公司在申报涉案税务时存在未如实申报的情形；被告陆续付款行为构成诉讼时效中断，本案未超过诉讼时效期间；被告中纳公司在本案中未提起反诉，其要求原告东都公司支付违约金及赔偿损失的主张应另案起诉；故对被告的上述抗辩意见本院均不予采纳。原告东都公司的其他诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告温州中纳市政工程建设有限公司于本判决生效之日起支付原告瑞安市东都农垦开发有限公司租金6240.86元、税金62097.17元、已结算利息损失7653.76元、未结算利息损失【以租金6240.86元为基数，自2018年11月1日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；以税金62097.17元为基数，自2019年11月5日起计算至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】，扣减履约保证金28440元，款交本院转付； 二、驳回原告瑞安市东都农垦开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1844元，由原告瑞安市东都农垦开发有限公司负担87元，由被告温州中纳市政工程建设有限公司负担1757元（定于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费1844元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院 申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 长  潘仁珠 人民陪审员  潘孝东 人民陪审员  薛宽妹 二〇二〇年七月二日 代书 记员  涂瑞梅 附录一：原告瑞安市东都农垦开发有限公司提供的证据目录 证据1：原告瑞安市东都农垦开发有限公司企业信用信息公司报告1份、被告温州中纳市政工程建设有限公司企业信用信息公示报告1份； 证据2：《标准厂房租赁合同》1份； 证据3：瑞安农商银行入账通知书2份、入账通知书1份； 证据4：邮件详情单1份； 证据5：瑞国用（2008）第48-5号国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、瑞安经济开发区建设工程规划核实确认书复印件各1份； 证据6：〔2017〕215号瑞安市人民政府专题会议纪要复印件1份； 证据7：瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房移交表复印件1份； 证据8：《2017年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》1份、《2018年瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房租赁统计表》1份、税收完税证明5份、税收电子缴款书1份。 附录二：被告温州中纳市政工程建设有限公司提供的证据目录 证据9：瑞安市耀荣物业服务有限公司证明1份。 附录三:本院依职权调取的证据目录 证据10：东都农垦开发有限公司会议记录1份、东都农垦开发有限公司会议纪要1份、《东都公司标准厂房2016年8月15日前入住企业租赁情况》1份。 附录四：利息损失统计表及说明 逾期期间 逾期天数 逾期金额 利息损失 2016年11月1日-2017年10月23日 356天 119448元（租金） 5067.87元 2017年11月1日-2018年4月23日 173天 125420元（租金） 2585.89元 2018年11月1日-实际履行完毕之日 6240.86元（租金） 2019年11月5日-实际履行完毕之日 62097.17元（税金） 注：利息损失金额=逾期天数/365天×逾期金额×4.35% 附录五：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务 不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务；……。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件六：本案涉及的税收相关法律法规 （一）《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税[2016]36号】 附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人（指按照《营业税改征增值税试点实施办法》缴纳增值税的纳税人）有关政策…… （九）不动产经营租赁服务。…… 4、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （二）《中华人民共和国房产税暂行条例》 第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率 为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 （三）《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 第三条：城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、 增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营 业税同时缴纳。 第四条：城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区 的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳 税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 （四）《中华人民共和国印花税暂行条例》 附件：印花税税目税率表 5.税目财产租赁合同；范围包括租赁房屋、船舶、飞机、 机动车辆、机械、器具、设备等合同；税率按租赁金额千分之 一贴花，税额不足一元的按一元贴花；纳税义务人立合同人。 （五）《浙江省人民政府关于开征地方教育附加的通知》【浙 政发[2006]31号】 二、自2006年5月1日起，对我省境内除外商投资企业 和外国企业外，所有缴纳“三税”（即增值税、营业税、消费 税）的单位和个人按实际缴纳“三税”税额的3%征收教育费 附加。经财政部批准，对我省境内所有缴纳“三税”的单位和 个人按实际缴纳“三税”税额的2%征收地方教育附加。 （六）《浙江省地方水利建设基金筹集和使用管理实施细则》【浙政办发〔2011〕83号】 第四条：地方水利建设基金的来源：……（二）向企事业单位和个体经营者征收部分：1、凡有销售收入或营业收入的企事业单位及个体经营者，按上年销售收入或营业收入的1‰计征地方水利建设基金；…… （七）《浙江省地方税务局关于暂停征收地方水利建设基金有关事项的公告》（浙江省地方税务局公告2016年第19号） 一、在我省范围内从事生产经营活动，取得销售收入或营业收入的企事业单位和个体经营者（以下简称缴纳义务人），自2016年11月1日起取得的销售收入或营业收入，暂停向税务机关申报缴纳地方水利建设基金。其中，按季申报的缴纳义务人，其2016年10月的销售收入或营业收入，应在2017年1月征期申报缴纳地方水利建设基金。 附件七：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件八：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。