江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初738号原告：徐州远景物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路苏豪时代广场1#-1-1706。法定代表人:安超，该公司总经理。委托诉讼代理人：马邦超，江苏天根律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕尚文，江苏天根律师事务所律师。被告：张艳，男，1971年6月20日生，汉族，江苏四方铝业有限公司员工，住徐州经济技术开发区。原告徐州远景物业管理有限公司（以下简称远景物业公司）诉被告张艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法由审判员马影适用小额诉讼程序独任审判，于同年6月2日公开开庭进行了审理，原告远景物业公司的委托诉讼代理人马邦超、滕尚文、被告张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2012年11月1日至2019年12月31日的物业服务费8364元（房屋面积123平方米，按照0.8元每月每平方米计算85个月）；2、判令被告支付2012年11月1日至2019年12月31日的公共能耗费1842元（按照合同约定每年260元，计算85个月）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与金晖嘉园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，由原告对金晖嘉园小区提供物业管理服务事宜。物业服务费用具体标准：1、小高层住宅楼0.8元/月/平方米，多层住宅楼0.5元/月/平方米，商铺1元/月/平方米；2、小高层公共耗能费260元/年/户，多层公共耗能费15元/月/户。被告住宅为小高层住宅楼，建筑面积123平方米，应按0.8元/月/平方米，公共耗能费260元/年，向原告支付2012年度至2019年度的物业服务费用。协议签订后，原告按约定向被告提供物业服务，但被告未按协议支付物业费、公共耗能费。原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。被告张艳辩称，一、根据原告提供的物业服务合同，原告没有按照物业服务合同约定以及相关规定提供服务，1、没有按照规定公示营业执照、资质证书、管理人员持证上岗证书、各项管理服务制度、管理人员分工联系方式等，也没有公示小区共用部位、共用设施的经营收益和使用情况；2、原告没有按照约定配备物业服务人员，没有定时巡查，小区设备没有维保造成设备老化及损坏，特别是电梯没有维保，多次造成电梯困人的危险情况；3、业主无数次向原告反映要求按照合同约定提供物业服务及配备物业服务人员，原告非但不加改善反而辱骂业主，态度极其嚣张恶劣。业主委员会未经法定程序成立，原告与非法业主委员会签订的物业服务合同为无效合同。二、原告多次利用非法业主委员会侵吞小区公共维修基金，提取程序违法，业主已将该问题向住建局、开发区管委会、东环办事处等部门反映，业主也通过上述主管部门取得了公共维修基金工程预结算清单，该清单完全可以证明原告侵吞了公共维修基金，小区业主已与主管部门联系启动关于维修基金使用的审计工作。三、涉案金晖嘉园小区全体业主对原告的物业服务非常不满意，去年开始启动罢免原告的程序，除去未能联系上的业主外，要求罢免原告的业主数量达到全体业主数量的三分之二以上，该罢免活动在开发区管委会、东环办事处及相关部门的主持下进行。四、原告从未按照规定对小区的收支情况进行公示，虽然业主无数次要求，但原告从未理睬，业主要求原告对合同期间的收支情况进行公示。五、业主不是恶意拖欠物业费，只是要求物业公司公示相关信息并按照合同约定提供物业服务，只要做到这些，业主立马补齐物业费，但是物业公司非但不加改正，反而多次辱骂业主，也不再提供物业服务，业主对物业公司提出的意见全部被物业公司认为是闹事，并到处叫嚣物业已经把上级部门吃倒，业主换不了物业。业主深受物业公司威胁，有苦难言，请求法院维护业主合法利益。六、因原告对小区未尽到物业管理责任，导致小区设备、绿化等公共设施的损毁，业主已经启动索赔程序。被告不同意交纳公共能耗费，要求原告提供明细，物业服务费打五折。本院经审理认定事实如下：2012年5月，徐州敬业物业管理有限公司（乙方）与徐州市金晖嘉园小区业主委员会（甲方）签订金晖嘉园物业服务委托合同一份，约定：甲方将金晖嘉园小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2012年5月1日起至2014年4月30日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：小高层住宅0.80元/平方米/月，多层住宅0.50元/平方米/月，公共照明、公共用水等公共能耗费用标准：小高层450元/年/户，多层15元/月/户，物业服务内容包括：维修服务（1）对房屋公共部位、公共设施、设备进行维护和管理，大修整改项目征得业主同意提取维修资金进行修复。(2)保修期内业主房屋设施的维修按有关保修期内房屋维修管理规定执行。对保修期满后的业主房屋及家庭设施设备的维修提供特约有偿服务。(3)按有关操作规程，对公用设施设备进行检查保养，使小区公共配套设施设备运行正常。(4)对共用部位的日常保修，维修人员须认真查明，能及时处理的小型安装修复项目即时处理完毕，较复杂的及工程量较大的整改项目须与住户说明整改日程安排，尽快处理完毕。（5）涉及有关特约有偿服务或保修期外的整改项目，须向住户事先说明有关收费标准及整改工艺，征得住户认可后再实施服务。绿化养护：(1)根据绿化规划要求，及时对小区内各类花木绿地进行修剪、造型、平整绿篱草地，与周围环境相和谐。(2)针对不同植物的生长习性，科学管理养护、合理灌排施肥、灭杀虫害。(3)风雪天气过后，及时清理积雪、断枝、枯枝，并将倒伏的树木扶正。保洁服务：(1)对全小区环境及楼宇的公共通道部分实行每日巡回保洁，主要包括：公共路面、绿化景观带、楼梯间墙面、地面、楼梯栏杆、扶手、单元门、奶报箱、电梯轿厢等。(2)小区各单元附近设置生活垃圾箱，做到生活垃圾日产日清。(3)小区内定期投放灭害毒饵，喷晒灭虫药剂，及时控制老鼠、蚊蝇等害虫。安全防范服务：(1)监控中心对小区重要部位(小区进出口、主干道、边界等)，实行24小时录像监控，若发现不安全因素，及时作出反应。(2)小区实行24小时巡查执勤制度，防范各种不法侵害。密切配合公安机关做好有关治安协防工作，威慑打击各种违法犯罪行为，最大限度的降低不法侵害或案件发生，但不能承诺完全不法侵害或案件发生，对相应损失不承担赔偿责任。(3)对住户的报警或应急协助要求迅速反应，安护人员接报后立即赶到现场采取应急处理措施，并及时与有关部门取得联系。(4)住户凭证进出小区，若发现陌生及可疑人员进入小区，安护员应上前询问，及时核对有关情况，并作出相应处理。(5)根据小区车辆行驶、停放规定，引导车辆通行、停放，使小区交通顺畅有序。特约有偿服务：……等等。2014年1月29日，徐州敬业物业管理有限公司企业名称变更为徐州远景物业管理有限公司。2014年，原告远景物业公司（乙方）与徐州市金晖嘉园小区业主委员会（甲方）签订金晖嘉园物业服务委托合同一份，约定委托管理期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止，物业服务费用、公共能耗费收费标准同上述2012年双方合同约定，同时约定公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由乙方单独列账，按计量表合理、公开分摊费用，实行多退少补，物业服务内容与上述2012年双方合同约定大致相同，同时约定小区公共配套设施设备正常运转率达90%，绿化完好率达98%等。2016年8月，原告远景物业公司（乙方）与徐州市金晖嘉园小区业主委员会（甲方）签订金晖嘉园物业服务委托合同一份，约定委托管理期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止，物业服务费用、公共能耗费收费标准、物业服务内容均同上述2012年双方合同约定。2018年2月，原告远景物业公司（乙方）与徐州市金晖嘉园小区业主委员会（甲方）签订金晖嘉园物业服务委托合同一份，约定：委托管理期限自2018年4月30日起至2020年4月30日止，物业服务费用收费标准、物业服务内容均同上述2012年双方合同约定，公共照明、公共用水等公共能耗费用标准：小高层260元/年/户，多层15元/月/户。原告远景物业公司在涉案金晖嘉园小区提供物业服务至今。被告张艳系涉案金晖嘉园小区9号楼1单元501室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为123.52平方米，系小高层住宅。被告拖欠原告自2012年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费、公共能耗费，至今未支付。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告辩称业主委员会未经法定程序成立，物业服务合同为无效合同，但被告未能提交相关证据证明，对被告的该辩称本院不予采纳。原告远景物业公司和徐州市金晖嘉园小区业主委员会签订的物业服务委托合同均系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对该物业服务区域内的业主均具有约束力，原、被告双方均应按照合同履行各自的义务，原告作为物业公司应依约对涉案金晖嘉园小区进行物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费。被告辩称原告没有按照物业服务合同约定提供服务，存在小区卫生差，监控严重缺失，小区大门随便出入，车辆乱放、占道停放、堵塞消防通道，绿化严重破坏，商铺油烟排放在小区内，公共设施设备严重损毁，消防栓被破坏，电梯没有维保单位，服务态度差等问题，虽被告未能提交相关证据证明，但结合涉案小区其他物业服务合同纠纷案件的审理，原告在涉案小区绿化养护、安全防护等方面的管理服务明显不到位，且存在的问题应是之前长期且持续存在的，本院认为，原告不完全履行涉案物业服务委托合同约定的服务内容，对其物业服务收费应予以降低，本院酌定减少20%，对被告辩称的按照50%交纳物业服务费，本院不予采纳。关于原告主张的自2012年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8364元，涉案房屋建筑面积为123.52平方米，系小高层住宅，物业服务费收费标准为0.8元/平方米/月，本院支持物业服务费6798.5元（123.52平方米*0.8元/平方米/月*86个月*80%）。关于原告主张的自2012年11月1日起至2019年12月31日止的公共能耗费1842元（按照合同约定每年260元，计算85个月），涉案物业服务委托合同约定自2012年5月1日起至2018年4月30日止小高层公共能耗费用为450元/年/户，自2018年4月30日起至2020年4月30日止小高层公共能耗费用为260元/年/户，涉案金晖嘉园小区的公共能耗费由物业公司代收代交，根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《江苏省物业服务收费管理办法》第二十九条规定：“物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。”同时，2014年的物业服务合同约定公共能耗费用由原告单独列账，按计量表合理、公开分摊费用，实行多退少补。据此，原告作为物业公司对于涉案小区的公共能耗费用应单独列账，据实向业主分摊，但庭审中原告未提交公共能耗实际产生费用及具体分摊的相关证据，故对于原告的该诉讼请求本院不予支持，原告可待据实核算公共能耗费后依法再行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张艳于本判决生效后十日内支付原告徐州远景物业管理有限公司自2012年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6798.5元；二、驳回原告徐州远景物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，减半后收取27.5元，由被告张艳负担。本判决为终审判决。审判员  马影二〇二〇年七月十六日书记员  姜凡