内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0823民初720号原告郭晓东，男，1990年8月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。委托诉讼代理人王佳，女，1989年1月4日出生，汉族，现住址同上，系郭晓东妻子。委托诉讼代理人冯婕，内蒙古律源律师事务所律师。被告内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区临河区。法定代表人赵兴旺，董事长。委托诉讼代理人袁海亮，男，公司员工。被告杨永春，男，1958年4月1日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。被告赵桂芳，女，1957年9月3日出生，汉族，现住址同上，系杨永春妻子。委托诉讼代理人贺俊梅，内蒙古俊逸律师事务所律师。委托诉讼代理人赵璇，内蒙古俊逸律师事务所律师。原告郭晓东与被告内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛房地产公司）、杨永春、赵桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓东的委托诉讼代理人王佳、冯婕，被告兴盛房地产公司的委托诉讼代理人袁海亮，被告杨永春、赵桂芳及其委托诉讼代理人贺俊梅、赵璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭晓东向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告杨永春签订的《房屋买卖协议》。2.请求判令被告立即返还购房款200780元及利息50000元（今后利息按照银行同期贷款年利率6%计算至返还全部购房款之日止）3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月22日，原告购买了被告杨永春、赵桂芳所有的位于乌拉山镇兴盛丽景小区XX号43.42平米商铺一间，双方约定每平米价款为9000元,房屋总价为390780元。原告交付二被告房屋首付款200780元,剩余房款190000元将办理银行按揭贷款。当时，二被告承诺将协助原告办理银行按揭贷款,并与内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》及房屋交接事宜。被告杨永春、赵桂芳在接收房屋首付款后,并未如约协助原告与内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司办理签订商品房买卖合同等事宜，且被告承诺的银行按揭贷款也因其原因未能办理，涉案商铺至今未向原告交付。期间，原告多次联系被告杨永春、赵桂芳解决此事,但二被告以种种理由推脱，故至今未果。据悉,内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司开发的兴盛丽景小区涉案房屋由于未竣工验收,故不具备交付条件。综上所述,被告杨永春、赵桂芳收取了原告首付款已6年之久,而内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司未代为履行向原告交付房屋,致使合同目的不能实现。且被告也未给原告退还购房款，其行为也给原告造成了重大的经济损失。现原告诉至法院。被告兴盛房地产公司辩称：郭晓东购买涉案房屋是从杨永春、赵桂芳处购买的，且现尚欠我公司购房款19万元。2013年8月22日，我们已经将该房屋网签在郭晓东名下，是因为原告户口不是本地而未办理贷款。2013年9月4日，原告将网签合同退回我公司，原告去办理户口迁移手续，办理完户口迁移手续后原告一直未去我公司办理贷款手续。房屋现在一直闲置，原告办理手续交清剩余房款就可以领取钥匙，房屋具备交付条件，可以使用。被告杨永春、赵桂芳辩称：一、答辩人与原告之间的交易已经完成,不存在法定解除事由,原告起诉与答辩人解除合同没有理由。首先,2011年5月份,答辩人向内蒙古兴盛房地产公司开发的兴盛丽景项目售楼部认购了兴盛丽景4号楼商铺两间,即涉案的26号商铺及答辩人自有的27号商铺,并交纳了订购金及首付款共计313320元。之后,答辩人因资金困难,将认购的26号商铺转让。原告于2013年8月22日向答辩人受让位于乌拉特前旗兴盛丽景4号楼26号商铺,双方签订了“协议”书,面积为43.42平米,双方约定单价为9000元每平米,商铺的总价款为390700元,该商铺的首付款为200700元,原告向答辩人交付200700元,由原告与被告开发商签订了商品房买卖合同,约定下欠购房款190000元以银行按揭贷款的方式交付,开发商将与原告签订的合同上传到乌拉特前旗房管局进行网签备案。至此,答辩人与原告的交易已经完成,答辩人对于26号商铺的所有权利转让于原告,原告承接了答辩人购买26号商铺的全部义务,原告与房地产公司形成商品房买卖的合同关系。原告现在再起诉答辩人解除合同没有道理。同时本案中的商品房买卖合同是原告与房地产公司形成,从而也说明答辩人不是本案责任主体。在被告开发公司与原告签订了《商品房买卖合同》时,原告作为商铺买受人与房地产开发公司形成了新的买卖合同关系,答辩人完成了作为转让方的交割义务,现涉案商铺仍然存在,仅因为原告没有交纳剩余房款或办理贷款导致被告开发公司未交付商铺,据此原告未能取得该商铺系原告个人原因所致,与答辩人无关。其次,原告要解除合同的理由是被告开发商没有交付案涉房屋而非案涉房屋未竣工验收,而本案案涉房屋未交付,是因原告剩余购房款无法办理贷款或原告不缴纳剩余购房款,原告未取得房屋是其自身原因所致,现被告开发商处关于案涉商铺登记权利人为原告,进一步说明被告杨永春、赵桂芳履行了变更义务,三被告无过错。加之根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。本案中并未出现上述法定解除情形,合同应当继续履行,也是维护交易安全。最后,案涉商铺虽未竣工验收尚不具备法律规定的交付房屋的条件,但该条件并不存在客观上的不能达成,被告杨永春及赵桂芳已履行了在被告开发商处的变更义务,开发商也没有主观上不履行合同义务,在开发商按照法律规定进行竣工验收后及原告缴纳了剩余购房款,仍可以继续履行合同并将房屋交付使用,并不存在不能实现合同目的的情形,故不应当解除。二、原告诉称答辩人承诺为其办理按揭贷款不是事实。2013年8月22日双方签订的“协议”书,但是从该协议内容“其它手续与杨永春没有关系”反映出办理贷款及房屋交付等均与答辩人没有关系,原告在双方明确约定之后的其它事务与答辩人没有关系的情况下又起诉答辩人,明显违背诚实信用的交易原则,其起诉没有理由及依据,没有办理按揭贷款及房屋至今未交付的真实原因为:在原告与内蒙古兴盛房地产公司签订了商品房买卖合同之后,因原告非本地户口等原因无法办理按揭贷款也未向开发商交付剩余房款,故兴盛房地产公司未向原告交付该商品房。未办成贷款是因原告自身原因造成的,在涉案26号商铺买受人变更为原告后,办理贷款事宜是原告与被告开发公司的事情,非答辩人的义务。答辩人也没有承诺过为原告办理贷款。三、答辩人不构成违约,不承担返还购房款200780元及支付利息义务。本案中,答辩人已经配合原告办理了与开发公司签订商品房买卖合同的全部事宜,答辩人已全面履行了合同义务,不存在法定的或者约定的违约情形,不应该承担违约金及利息。四、原告主张解除合同的权利因未在法定的解除期限内行使而消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案中,原告知道不能办理按揭贷款在签订合同的当年即2013年就发生,原告在2016年12月底要求杨永春为其打下收条一份,此时不能办理贷款的事实已经固定。无论依据哪一个时间节点,均已经过了法律赋予的解除权行使的法定期间。综上所述,原告起诉答辩人解除合同,退还收取的购房款及承担违约金没有事实依据及法律依据,恳请人民法院查明事实,依法判决驳回原告起诉答辩人的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年5月16日，被告杨永春向被告兴盛房地产公司购买了位于乌拉特前旗乌拉山镇兴盛丽景小区4号楼26号、27号商铺，房屋总价为613320元，被告杨永春首付了313320元。2013年8月22日，原告郭晓东向被告杨永春购买了上述26号商铺，双方签订了协议，内容为：“郭晓东购买杨永春兴盛丽景小区4号底店26号商铺43.42平米，每平米9000元整，总房价为390700元，首付为200700元，贷款为190000元，其它手续与杨永春无关，定金5000元已从总首付房价扣除，但定金收据未撤，定金条作废。”被告杨永春出具了收条，证实收到郭晓东首付款200780元。2019年6月27日，乌拉特前旗房产管理局出具说明一份，内容为：“由兴盛房地产开发有限责任公司开发建设的兴盛丽景小区XX号商铺于2013年8月23日网签给郭晓东（身份证号码：1X），又于2013年9月4日退回网络平台。此房截止今日仍未出网签，属于开发企业。”本院认为，本案中，涉案商铺至今仍未出网签，属于被告兴盛房地产公司，且具备交付使用，不存在法律上或者事实上不能履行的情形。原告郭晓东主张解除与被告杨永春签订的《房屋买卖协议》，但其未能提供充分有效的证据，证实被告存在根本性违约行为，致使合同目的不能实现，即上述《房屋买卖协议》既不存在当事人约定解除的事由，也未出现法律规定的合同解除情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告要求解除与被告杨永春签订的《房屋买卖协议》并要求被告返还购房款200780元及利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告郭晓东的诉讼请求。案件受理费5061元，减半收取2531元，由原告郭晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 樊 莉二〇二〇年七月二十一日书记员 王新慧附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。