广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申1639号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴志勇，男，1957年12月6日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁贤贵，女，1957年6月26日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路61号。 法定代表人：刘礼宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何丽辉，该公司员工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南宁水晶城商贸有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市七星路137号广西经贸大厦8楼。 法定代表人：宁静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城D座1202房。 法定代表人：刘礼宁。 再审申请人吴志勇、梁贤贵因与被申请人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）、南宁水晶城商贸有限公司（以下简称水晶城商贸公司）及二审被上诉人南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2019）桂01民终10970号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 吴志勇、梁贤贵申请再审称，（一）二审判决认定事实错误。1.二审判决认定案涉商铺不具有结构上和使用上的独立性，各商铺之间紧密相连，在空间上没有墙体分隔错误。根据吴志勇、梁贤贵在原审中的举证，房产证、户型图证明商铺具有独立产权，房屋具有明确的四至甚至能够区分私有面积的范围；购房合同所附的交房标准证明房屋交付应是有隔断的。2.部分出租商铺没有产权，不应作为“多数业主”的计算依据。案涉商铺出售后，梦之岛百货公司、水晶城商贸公司在原建筑连接处违规建设新的裙楼并用于返租经营。二审中，梦之岛百货公司、水晶城商贸公司未提供证据证实案涉项目共有2900个独立产权商铺，故二审判决认定水晶城商场有2900个商铺没有事实依据。如商铺涉及违章建筑，则属于非法利益，不属于法律保护范围，更不能以此作为“多数业主”主张权利。（二）二审判决适用法律错误。1.二审判决以《中华人民共和国物权法》第七条认定业主行使所有权要求返还商铺会损害他人合法权益，属于适用法律错误。所有权的效力高于使用权，且本案中梦之岛百货公司、水晶城商贸公司因合同期限届满已丧失了合法使用权，业主行使所有权要求返还商铺符合《中华人民共和国物权法》的规定，应受到法律保护。2.二审判决在驳回吴志勇、梁贤贵关于返还商铺的诉讼请求后，未明确梦之岛百货公司目前继续占用商铺是基于合同关系还是侵权关系。3.根据《中华人民共和国物权法》关于“建筑物区分所有权”的规定，业主对产权范围享有专有权利，每个业主可以在其个人产权范围内行使使用、收益、处分的权利。如强硬要求相邻产权一并共同出租以提高价值，则提高的价值部分是基于损害产权业主私有权利的基础上形成的，属于非法利益，不属于法律保护范围。4.二审判决以部分当事人参与签订的协议中约定“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知水晶城商贸公司”为由，认定无证据证实业主大会决定收回经营权，属于适用法律错误。该合同属于水晶城商贸公司提供的格式条款，如损害了业主个体利益则因属于格式条款而认定为无效。并且，该条款没有约定未召开业主大会则商铺就继续归水晶城商贸公司经营。按照文义理解该条款仅约定业主大会有通知义务，没有约定未通知的法律后果，无约定则应当按照法律规定，即当事人无法就续租达成协议的，应当返还租赁物。（三）二审判决显失公正。1.吴志勇、梁贤贵提供的参考判例，在梧州市两级法院审理的梦之岛公司与业主的租期届满案件中，梧州市两级法院判决确认合同期限届满后梦之岛公司应当返还商铺，而本案二审作出的不返还商铺的判决，属于恶意适用法律造成不公平。2.吴志勇、梁贤贵提供的参考判例，证实梦之岛百货公司、水晶城商贸公司在本案审理之前与第三方因租金发生争议，所涉及的个别商铺每月租金已高达500元/平方米。二审判决认定的占用费不但少于梦之岛百货公司、水晶城商贸公司实际经营的租金，甚至比原租赁协议中约定的租金更少，且仅认定支付到开庭之日，显失公平。综上，请求再审本案。 被申请人水晶城商贸公司提交意见称，（一）水晶城商铺属于典型的虚拟产权式商铺，全体业主已经将经营权让渡给业主大会，即尊重多数业主的决定，少数业主无权自行收回商铺。产权式商铺有概念分割、实体分割两种。所有权与经营权分离的房产证券化概念，是虚拟产权式商铺最核心、最基础的理念。水晶城商场每层均为大开间，商铺之间没有任何物理隔断，也没有地面划线区分。开发商将商铺出售给业主后，没有与业主办理任何交接手续，而是将整个水晶城商铺交给水晶城商贸公司转梦之岛百货公司统一装修经营。因此，水晶城商铺是典型的虚拟产权式商铺。根据全体业主分别与佳得鑫公司、水晶城商贸公司自愿签订的《委托租赁协议》的约定，全体业主均认可商铺所有权与经营权分离，同意将商铺经营决定权让渡给业主大会，即尊重并遵守多数业主的决定，个人意志服从集体意志，业主个人无权决定是否收回商铺。（二）广西三个倒闭商场的例子说明虚拟产权式商铺离开统一经营则无法经营。虚拟产权式商铺只有统一经营，才能实现商业价值。（三）我国审理虚拟产权式商铺返还案件的司法实践中，法院形成共识，均不支持部分业主对经营中的商铺要求返还之诉请。（四）如果法院判决返还小部分业主商铺，必将导致水晶城商场整体陷入混乱甚至倒闭，损害全体业主利益，使大量人员失去工作从而加剧社会的维稳风险。（五）法院应从实际出发，支持水晶城商场大部分业主的意志，维护水晶城商场的统一经营，维护全体业主利益。（六）针对同类案件，广西壮族自治区高级人民法院作出生效判决，与本案二审结果相同，本案应参照同类生效判决驳回吴志勇、梁贤贵的再审申请。 本院经审查认为，根据吴志勇、梁贤贵再审申请的理由，再审审查涉及问题：1.案涉商铺是否应返还吴志勇、梁贤贵。2.一、二审判决认定的商铺占用费计算标准是否妥当。 关于案涉商铺是否应返还吴志勇、梁贤贵的问题。吴志勇、梁贤贵购买案涉商铺后，吴志勇与佳得鑫公司、水晶城商贸公司签订《委托租赁协议》，自愿将案涉商铺委托水晶城商贸公司统一出租给梦之岛百货公司整体经营管理，说明吴志勇、梁贤贵在购买案涉商铺时知道其商铺与商场其他商铺具有不可分割性，形成统一经营的整体，其商铺租金收益不仅取决于其对商铺的产权，亦取决于商场的整体经营状况。并且，《委托租赁协议》约定在合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知水晶城商贸公司，上述约定内容亦证明吴志勇、梁贤贵应当知道其行使案涉商铺所有权必须服从于业主的整体意志及共同利益。《委托租赁协议》的上述条款虽然属于格式条款，但该条款强调是否续约由业主大会决定，本质是维护业主的共同利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条的情形，亦不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款合法有效。二审诉讼中，水晶城商贸公司提供了合同、付款凭证、测绘报告证明水晶城商场负一层至四层商铺数量、已与水晶城商贸公司续签合同业主户数、未续签合同但实际已收取梦之岛百货公司支付的租金业主户数，二审法院进行了核实，将已签约业主和未签约但已收到占用费业主进行了统计，并组织当事人对统计结果进行质证，吴志勇、梁贤贵对统计结果不予认可，但未提供证据予以反驳。吴志勇、梁贤贵主张部分出租商铺没有产权，不应作为“多数业主”的计算依据，但未提供证据证实二审判决认定的水晶城商场负一层至四层共有商铺2928户中包含了没有产权的商铺。根据二审法院查明事实，目前水晶城商铺的业主中选择与水晶城商贸公司续签合同的业主，人数超过半数，整个水晶城商场处于正常经营中。虽然各业主系分别与水晶城商贸公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已续约的事实应当视为多数业主已针对续约事宜作出共同决定。在多数业主均选择与水晶城商贸公司续约进行整体经营的情况下，若将少数零散分布的商铺拆分返还，必然会破坏整个商场的结构，影响整体出租经营，进而影响其他多数业主的利益，最终也会影响其自身的利益。而且，吴志勇、梁贤贵购买商铺的目的是获得相应的收益，但该目的并非必须通过自主经营商铺的方式实现。吴志勇、梁贤贵参与水晶城商场的整体出租经营，同样可以获得相应的租金收益。在吴志勇、梁贤贵与其他大多数业主及承租方三者利益存在冲突需要平衡，而吴志勇、梁贤贵的合法权益通过参与商铺整体出租经营也可以得到有效保障的情况下，出于维护绝大多数业主的利益，从根本上说也是维护吴志勇、梁贤贵自身利益的需要，对吴志勇、梁贤贵享有的商铺所有权的行使进行必要的限制，符合《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，不能认定为损害其合法权益。一、二审法院在保护吴志勇、梁贤贵租金收益的前提下，从衡平各方利益出发，依照公平和诚实信用原则，对吴志勇、梁贤贵要求返还商铺的请求不予支持，并无不当。 关于一、二审判决认定的商铺占用费计算标准是否妥当的问题。《委托租赁协议》约定的委托期限届满后，梦之岛百货公司仍占有、使用案涉商铺，形成事实上的租赁关系。参考多数业主与水晶城商贸公司续签协议约定的租金标准，一、二审判决按照540元/年/㎡的标准计算占用费，并无不当。水晶城商场商铺的业主委托水晶城商贸公司统一出租管理，梦之岛百货公司承租商铺后进行统一规划、布局、经营、管理，再将商铺出租给商户，梦之岛百货公司对水晶城商场的规划、布局、经营、管理使商铺经济价值提高，故吴志勇、梁贤贵以梦之岛百货公司与个别商铺的月租金500元/平方米主张二审判决认定的占用费计算标准显失公平，理由不成立。二审判决认定占用费支付时间至二审判决生效之日止。二审判决生效后，如因梦之岛百货公司继续占用案涉商铺而产生占用费争议，吴志勇、梁贤贵可以另行主张。 综上，吴志勇、梁贤贵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吴志勇、梁贤贵的再审申请。 审 判 长  兰 曲 审 判 员  黄文臻 审 判 员  黄滔滔 二〇二〇年七月十日 法官助理  肖知花 书 记 员  施雅婷