贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3959号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡国主，男，1986年3月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：邓亚林，女，1986年5月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人胡国主、邓亚林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、上诉人所收取的几项费用有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。2、根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。被上诉人在交房时并未向上诉人出具委托并提交办证资料。因双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料，是否开具发票需双方配合，不能以此为由视为被上诉人在交房时已提交资料。请求二审法院驳回被上诉人诉讼请求，或认定上诉人承担违约责任的截止日期为通知之日，并将违约金标准调至10%支付。被上诉人胡国主、邓亚林二审答辩称：违约金有合同约定，应遵照执行，三通费系委托代办关系，上诉人未举证证明已履行，被上诉人终止委托，要求返还，应予支持。胡国主、邓亚林一审诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金25439元（违约金以355390元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月1日起计算到2019年5月10日止）；2.判决被告支付因逾期交房产生的违约金2131元（违约金以355390.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月30日计算至2017年3月1日）；3.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费3698元及利息，利息以3698元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，计算至被告实际退还之日止。一审法院认定事实：2015年1月30日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第27幢2单元28层4号房；总价款355380元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2015年1月30日，原告向被告交纳各项开户费及交易费3698元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3698元的收据。2017年3月1日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年11月18日，被告在原告所有的涉案房屋楼房27栋2单元入口处张贴通知原告提交办证资料。2019年2月28日，被告向原告出具的购房发票金额为352601元。2019年5月10日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告退还“三通费”及利息的请求是否得到支持。关于焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2017年3月1日向原告交付涉案房屋。因此原告于2020年1月10日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金未超过诉讼时效。关于焦点二，原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2017年3月1日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2017年3月1日，逾期交房违约金，按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款352601元为基数，从2016年10月31日起计算至2017年3月1日止，计算为2133.24元（352601元×0.005%/日×121日），原告诉请2131元，予以支持。关于焦点三，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年1月10日提起诉讼，请求被告承担2017年6月1日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间。关于焦点四，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2017年3月1日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2017年3月1日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2017年3月1日后的360日内即2018年2月25日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2018年2月25日前办理，被告应自2018年2月25日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日通知原告，超过合同约定的时间2018年2月25日，应承担违约责任。对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，以原告已付购房款352601元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年2月25日计算至2018年11月18日，违约金为9379.19元（352601元×0.01%/日×266日）。关于焦点五，根据原告与被告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。原告与被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡国主、邓亚林逾期办证违约金9379.19元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡国主、邓亚林逾期交房违约金2131元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告胡国主、邓亚林开户费共计3698元；四、驳回原告胡国主、邓亚林的其他诉讼请求。案件受理费291元，由原告胡国主、邓亚林负担200元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担91元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年七月二日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千