广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27号原告：佛山市南海新力电池有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇金沙联沙管理区，统一社会信用代码914***********074K。诉讼代表人：广东禅都律师事务所，住所地广东省佛山市************************，统一社会信用代码31440000MD01608023。委托诉讼代理人：闫克红，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶展鹏，广东禅都律师事务所实习律师。被告：佛山市南海新光电池材料有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇高海右江小组、罗行何家小组“大竹园”地段高海大道4号（厂房四）首层，统一社会信用代码914***********521H。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：廖森松，男，该公司工作人员。原告佛山市南海新力电池有限公司（下简称“新力公司”）与被告佛山市南海新光电池材料有限公司（下简称“新光公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序,于2020年4月14日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人闫克红、叶展鹏,被告新光公司的委托诉讼代理人廖森松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原、被告双方就位于佛山市南海区丹灶镇高海右江小组、罗行何家小组“大竹园”地段高海大道4号（厂房三）之一的工业厂房所签订的《租赁合同》已于2018年8月1日解除；2.依法判决被告向原告返还占用的厂房；3.依法判决被告向原告支付拖欠的2013年10月1日至2018年7月31日期间的租金464000元（8000元/月×58个月）；4、依法判决被告向原告支付拖欠的占用费（以实际使用面积及评估的租金单价为准，自2018年8月1日起计算至被告实际返还占用的厂房之日止，暂按租赁面积2000平方米、15元/平方米/月计算，暂计至2019年11月30日为480000元）；5.依法判决被告向原告支付拖欠租金及占用费的利息（利息以944000元为本金，自原告起诉之日起至被告实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6.依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告工业厂房首层面积共2000平方米，厂房结构为排架结构，出租给被告做电池产品、小五金等生产车间使用，租用期为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止，厂房月租金8000元（4元/平方米/月），被告必须在每月15日前将上月租金交给原告。2018年6月1日，佛山市南海区人民法院依法受理新乡市泰嘉源五金制品有限公司对新力公司提出的破产清算申请，案号为（2018）粤0605破申4号，并指定广东禅都律师事务所为新力公司管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人接管原告公司后，未通知被告继续履行合同，被告亦未就是否继续履行合同催告管理人答复。因此，原告与被告的上述《租赁合同》已于2018年8月1日解除。被告应向原告返还其承租原告的涉案厂房。根据原告的财务资料显示，被告一直拖欠租金未予支付。2019年5月16日，管理人向被告发出《关于支付租金、占用费并返还租用厂房的函》，被告退件。根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款规定：人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。被告应当向管理人支付拖欠原告的租金，应向管理人支付因未及时返还厂房所产生的占用费。因原被告双方签订的上述《租赁合同》约定的租金标准较低，原告主张由法院依法选定有资质的评估机构对占用费标准进行评估。因被告拒不返还承租的厂房，且拒不支付租金和占用费，原告特向法院提起诉讼，请求法院查清事实，维护原告的合法权益。被告新光公司辩称：1、被告与原告存在厂房租赁的事实，且曾因环评问题于2016年3月1日委托案外人广东必优特电子科技有限公司代为向原告租赁了3300平方米及1800平方米空地自建厂房，并使用至今。（1）租赁事实：被告于2013年9月8日与原告签署《租赁合同》，约定：租赁厂房2000平方米，租期自2013年10月1日至2033年9月30日，租金8000元/月（即4元/平方米/月）。（2）委托租赁的事实：被告因环评问题于2016年3月1日委托案外人广东必优特电子科技有限公司代为向原告租赁了3300平方及1800平方米空地自建厂房，使用至今。约定租金为5元/平方米，租期自2016年3月1日至2036年2月28日止，免租期3个月。2、被告与原告系关联企业，且原告长期欠被告货款、被告亦多次为原告承担贷款担保并支付贷款利息、偿还贷款本金等，至今原告仍有大量货款、代付利息、代还贷款本金等未支付给被告，被告因此拒付租金并无不可。（1）原告与被告关联企业：2017年10月12日前原告的法定代表人为陈某1，被告的法定代表人亦为陈某1。股东结构中，原告股东陈某1与余达荣系亲属关系，且被告股东为陈某1。2015年6月4日前原告股东余达荣曾任被告监事。以上足以证明原告与被告的关联关系。（2）原告尚欠被告货款、代付利息、代还贷款本金等情况：截至2016年10月1日，原告尚欠被告货款本金822791.97元，诉讼费6273.95元【（2018）粤0605民初3806号案件判决】；截至2018年3月13日，因担保原告与南海农商银行贷款，被告为原告支付贷款本息721701.49元，诉讼费5508.51元【（2018）粤0605民初3819号案件判决】；截至2020年3月31日，因担保原告与黄天章贷款，被告为原告支付贷款本息4459041.21元（其中799041.21元用黄天章与被告的货款抵偿），且每月仍在为原告支付60000元利息。以上款项，原告至今未付分毫。故，原告破产清算前始终欠被告货款未予支付，自破产清算后明显已无法再偿还欠被告的货款、代付贷款本息等债务，被告拒付原告租金并无不可。3、原告要求解除与被告的租赁合同，应当向被告支付搬迁费、过渡费、职工安置费、设备调试费等经济损失，共计人民币10078645.41元。（1）被告搬迁所需的基本费用（包括被告为租赁厂房进行的必要投资）：被告租赁空地后进行的厂房建设、装修等不可搬迁投入5676487元，按照租赁空地合同年限自2016年3月1日至2036年2月28日止，平均年限法折旧20年，每年折旧283824.35元，截至2020年3月31日，该部分投资按原租赁合同剩余使用年限15.91年，价值为4515645.41元。现有设备及设施拆装搬迁费用预估为1100000元。故搬迁费暂计5615645.41元。（2）被告搬迁过渡期间的费用及职工安置费用：被告现员工73人，搬迁遣散按解除劳动合同赔偿(N+1)截至2020年3月31日预估费用为1813000元。搬迁过渡期间的费用按现行每月净利润350000元/月，计算3个月，1050000元。故过渡期间费用及职工安置费用暂计2863000元。（3）被告搬迁后设备的调试费用：经初步询价设备调测费用约为1600000元，后续可按实际评估计算。综上所述，请求依法驳回原告关于被告的所有诉讼请求，根据原告所欠被告款项情况抵扣租金后，督促原告将剩余款项支付给被告，租金与原告欠被告的款项应互相抵销，同意解除租赁合同，返还厂房，法院应酌情考虑终止租赁将给被告带来的巨大损失，酌情支持被告相应搬迁费、过渡费、职工安置费、设备调试费等经济损失的主张。原告举证如下：1.《租赁合同》复印件1份，用以证明原告与被告存在租赁合同关系。2.《关于支付租金、占用费并返还租用厂房的函》、房屋租赁合同情况表复印件各1份及物流单号为108526565732的EMS邮寄退件原件1份，用以证明截至原告起诉前被告拖欠租金及占用费的情况，原告发函向被告进行了催收。3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件17页，用以证明原告是涉案租赁物的所有权人，有权出租租赁物。被告新光公司没有举证。本院组织当事人进行了举证和质证。被告新光公司对原告提交的证据均无异议，本院予以确认。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2013年9月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租用原告厂房2000平方米，地址为佛山市南海区丹灶镇高海右江小组、罗行何家小组“大竹园”地段高海大道4号（厂房三）之一，作为电池产品、小五金等生产车间之用，租用期为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止，厂房月租金8000元（4元/平方米/月），被告必须在每月15日前将上月租金交给原告。原告依约将厂房交付被告使用。2018年6月1日，佛山市南海区人民法院作出（2018）粤0605破申4号民事裁定书，依法受理新乡市泰嘉源五金制品有限公司对新力公司提出的破产清算申请，并指定广东禅都律师事务所为新力公司管理人，破产清算案号为（2018）粤0605破10号。2019年5月16日，新力公司管理人向被告邮寄《佛山市南海新力电池有限公司管理人关于支付租金、占用费并返还租用厂房的函》，内容包括：新力公司与新光公司的《租赁合同》已于2018年8月1日解除，新光公司应当向管理人支付拖欠自2013年10月1日至2018年7月31日是期间的租金464000元及2018年8月1日至新光公司返还租用的厂房之日的占用费（暂计至2019年5月15日为76000元），要求新光公司在收到函件之日起3个月内返还厂房，在收到函件之日起7日内支付租金及占用费。邮件作退件处理。2019年7月8日，本院作出（2018）粤0605破10号民事裁定书，确认新力公司债权人编制的《佛山市南海新力电池有限公司债权表》记载的债权。其中，债权表记载新光公司普通债权1162931.63元。庭审中，被告确认涉案厂房至今仍由其使用。本院认为，一、关于解除合同和返还厂房问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，本院于2018年6月1日裁定受理对新力公司的破产清算申请，并指定广东禅都律师事务所为新力公司管理人接管新力公司，新力公司与新光公司于2013年9月8日签订的《租赁合同》约定租用期从2013年10月1日至2033年9月30日止，当时合同未履行完毕，管理人自本院2018年6月1日受理破产申请之日起二个月内未就解除或继续履行合同通知新光公司，符合上述规定中视为解除合同的情形，故原告请求判决原、被告双方就位于佛山市南海区丹灶镇高海右江小组、罗行何家小组“大竹园”地段高海大道4号（厂房三）之一的工业厂房所签订的《租赁合同》已于2018年8月1日解除，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现涉诉《租赁合同》已经解除，原告诉请被告返还合同项下的厂房理据充分，本院予以支持。二、关于被告应支付的租金和占用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”根据原、被告签订的《租赁合同》约定，被告应按合同约定的每月8000元标准支付自2013年10月1日起至2018年7月31日期间的租金共464000元予原告。被告未提供证据证明其已支付上述期间的租金，原告主张其未支付，本院予以确认。2018年8月1日，上述租赁合同解除后，被告未返还厂房而继续使用至今，应支付占用费予原告，由于该期间在原、被告签订的《租赁合同》约定的租用期间内，原告在管理人接管后向被告发送的《佛山市南海新力电池有限公司管理人关于支付租金、占用费并返还租用厂房的函》中既继续按每月8000元的标准追讨占用费，又没有告知被告逾期不返还厂房将主张超出约定每月8000元标准的占用费，故本院认为占用费按《租赁合同》约定的每月8000元标准计算为宜，原告主张通过评估方式确定占用费标准，本院不予采纳。被告应从2018年8月1日起至实际返还占用的合同项下厂房之日止按每月8000元的标准计付占用费予原告。被告逾期支付租金及占用费，原告主张从起诉之日起按同期贷款利率计算利息，本院予以支持。三、关于被告称互负债务而主张抵销的问题。《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。”债权人行使破产抵销权抵销的债权以依法申报、确认为前提，债权人据以主张抵销的债权在破产程序中必须依法申报并最终经人民法院裁定确认。本案中，本院于2018年6月1日裁定受理对原告的破产清算申请，即被告在该日期前拖欠原告的租金可以向管理人主张抵销，2013年10月至2018年5月期间的租金计算为448000元（8000元/月×56个月），该款项可与本院（2018）粤0605破10号破产清算案件中裁定确认的被告对原告债权1162931.63元的相应部分予以抵销，抵销后，被告对原告的剩余债权金额为714931.63元，该部分债权可按法定顺序在破产财产中清偿。四、关于被告自认委托案外人广东必优特电子科技有限公司代为向原告租赁了3300平方及1800平方空地问题，因原告并未认可该租赁关系且未就该租赁关系在本案向被告主张权利，故本案对此不作处理。五、关于被告主张原告要求解除合同应当向被告支付搬迁费、过渡费、职工安置费、设备调试费等经济损失问题。《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定，“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”被告的上述主张应向新力公司管理人申报债权，本案不作处理。综上，原、被告签订的《租赁合同》于2018年8月1日解除，被告应返还合同项下的厂房予原告，债务抵销后，被告尚欠原告截至2018年7月31日的租金16000元及从2018年8月1日起至实际返还厂房之日止的占用费（按每月8000元的标准计付，暂计至2020年6月30日为184000元），并从原告起诉之日起计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款、第十八条第一款、第四十条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海新力电池有限公司与被告佛山市南海新光电池材料有限公司于2013年9月8日签订的《租赁合同》于2018年8月1日解除；二、被告佛山市南海新光电池材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述《租赁合同》项下位于佛山市南海区丹灶镇高海右江小组、罗行何家小组“大竹园”地段高海大道4号（厂房三）之一的工业厂房2000平方米返还予原告佛山市南海新力电池有限公司；三、被告佛山市南海新光电池材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2018年7月31日的租金欠款16000元予原告佛山市南海新力电池有限公司；四、被告佛山市南海新光电池材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年8月1日起至实际返还上述第二项判项所述厂房之日止、按每月8000元计算的占用费予原告佛山市南海新力电池有限公司；五、被告佛山市南海新光电池材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息（以上述第三项、第四项判项未付部分的租金及占用费为本金，自2020年1月2日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）予原告佛山市南海新力电池有限公司；六、驳回原告佛山市南海新力电池有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费22080元，由被告佛山市南海新光电池材料有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  潘国盛人民陪审员  何少琼人民陪审员  陈少英二〇二〇年七月二日书 记 员  林文韬