江西省赣州市南康区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0703执异16号 异议申请人（案外人）陈定湖，男，1972年2月1日生，汉族，江西省赣州市人。 申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市南康区支行，住所地：江西省赣州市南康区东山街道办事处蓝田大道。 法定代表人江春，系该行行长。 委托代理人邱金有，系该行员工。 被执行人袁乐江，男，1978年2月2日生，汉族，江西省赣州市人。 被执行人黄春华，女，1978年2月19日生，汉族，江西省赣州市人。 本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市南康区支行（以下简称邮政储蓄银行南康支行）与被执行人袁乐江、黄春华金融借款合同纠纷一案中，异议申请人陈定湖向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议申请人陈定湖称，法院在申请执行人邮政储蓄银行南康支行与被执行人袁乐江、黄春华金融借款合同纠纷执行一案中，作出了（2020）赣0703执158-2号执行裁定书，拟拍卖被执行人袁乐江所有的位于赣州市南康区的房产。现异议申请人陈定湖提出异议，理由为：异议申请人陈定湖于2018年4月25日与袁乐江签订了《套房买卖合同》壹份，由异议申请人陈定湖向袁乐江购买位于赣州市南康区间，双方约定房屋总价款为36.98万元。依照双方合同约定，异议申请人陈定湖分两次向袁乐江支付20万元首付款，剩余款项由异议申请人陈定湖申请银行按揭支付。但因袁乐江不予配合的原因，导致该房屋至今未办理过户手续。之后，异议申请人发现该房产被袁乐江抵押给了银行，现又被南康区人民法院查封，并准备进行司法拍卖。异议申请人陈定湖认为，该房产系异议申请人通过合法方式购买，属于异议申请人的合法财产。异议申请人对袁乐江将该房产抵押的事实并不知情，购买该房产属于善意取得，南康区人民法院查封、拍卖该房产将侵害异议申请人的合法权益，故异议申请人陈定湖认定该房产是属于异议申请人的财产。为了维护异议申请人的合法权益，异议请求法院解除对赣州市南康区房屋的查封、拍卖措施。 本院查明，邮政储蓄银行南康支行与袁乐江、黄春华金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月10日作出（2019）赣0703民初4639号民事判决书，判决：一、解除原告邮政储蓄银行南康支行与被告袁乐江、黄春华于2015年6月19日签订的《个人额度借款合同》；二、被告袁乐江、黄春华偿还所欠原告邮政储蓄银行南康支行借款本金548315.15元、利息6756.85元及以本金548315.15元承担自2019年10月16日起至借款还清之日止的利息（含罚息），息随本清；三、原告对被告袁乐江、黄春华所有的位于南康区三处房屋享有优先受偿权，房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告袁乐江、黄春华所有，不足部分由被告袁乐江、黄春华清偿。案件受理费9289元，由被告袁乐江、黄春华负担。该判决书生效后，袁乐江、黄春华均未履行，申请执行人邮政储蓄银行南康支行向本院申请强制执行，本院于2020年1月17日立案执行。2020年1月20日，本院向被执行人袁乐江、黄春华发出执行通知书和报告财产令，限期其履行生效法律文书确定的义务。被执行人均未按期履行，本院于2020年2月18日作出（2020）赣0703执158-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人袁乐江在赣州市南康区房产三处，查封期限为自裁定生效之日起三年。在房产查封期间，被执行人亦未主动履行生效判决书，本院于2020年4月8日作出（2020）赣0703执158-2号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人袁乐江在赣州市南康区房屋三处的房屋。2020年7月27日，异议申请人陈定湖向本院提出书面异议。 另查明，2015年6月19日，被执行人袁乐江、黄春华因需要资金向申请执行人邮政储蓄银行南康支行申请贷款。同日，申请执行人与被执行人袁乐江、黄春华签订《个人最高额综合授信合同》、《个人额度借款合同》，合同约定：申请执行人为两被执行人提供最高综合授信限额为86.7万元贷款。申请执行人向两被执行人提供单项业务授信额度金额为人民币60万，授信有效期为十年，即自2015年6月19日至2025年6月19日止。额度存续期内的前5年为额度支用期，借款人可以申请支用借款，额度内单笔支用借款最长期限为5年。额度项下借款的到期日不得超过额度存续到期日。借款正常年利率为6.525%，逾期年利率为9.7875%，还款方式为等额本息还款法。同日，被执行人袁乐江将其位于南康区房屋为《个人额度借款合同》项下的借款提供抵押担保责任，并签订了《个人最高额抵押合同》，并办理了抵押登记。 同时查明，2018年4月22日，异议申请人陈定湖与被执行人袁乐江口头约定由袁乐江将其位于赣州市南康区及柴间转让给异议申请人，异议申请人先行支付了3万元定金，袁乐江出具收款收据并载明上述内容。同年4月25日，异议申请人陈定湖与被执行人袁乐江签订《套房买卖合同》壹份，约定：陈定湖以总价369800元的价格购买袁乐江所有的位于赣州市南康区及柴间。约定陈定湖在签订合同当天支付首付款200000元，余款由陈定湖申请银行按揭支付；另约定袁乐江应在2018年4月25日前将该房产交付给陈定湖，在2018年9月25日前协助陈定湖办理房产过户及按揭手续。合同签订后，异议申请人陈定湖按约定支付了首付款200000元（包含定金30000元），被执行人袁乐江也将该房产交付给了陈定湖，但在袁乐江需配合异议申请人陈定湖办理房产过户及按揭手续时，因被执行人袁乐江已将该案涉房产抵押在邮政储蓄银行南康支行，未能与异议申请人陈定湖办理房产过户及按揭手续，故剩余169800元房款未支付。 本院认为，本案争议的焦点为异议申请人陈定湖是否享有赣州市南康区及柴间的所有权。首先，被执行人袁乐江将该案涉房产在邮政储蓄银行南康支行办理抵押登记的时间为2015年6月19日，异议申请人陈定湖与被执行人袁乐江签订《套房买卖合同》的时间为2018年4月25日，故该案涉房产系抵押在先，买卖在后。申请执行人邮政储蓄银行南康支行对该案涉房产享有优先受偿权，异议申请人陈定湖认为被执行人袁乐江位于赣州市南康区及柴间属于其合法财产，其与被执行人袁乐江签订的《套房买卖合同》的效力应通过诉讼程序确认。异议申请人陈定湖与被执行人袁乐江签订的《套房买卖合同》不得对抗本院作出的（2019）赣0703民初4639号民事判决书。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照入地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”该案涉房产的产权人登记为被执行人袁乐江所有。再次，被执行人袁乐江未按法院执行通知履行生效法律文书确定的义务，法院查封、评估、拍卖被执行人袁乐江名下的房产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，执行措施并无不当。因此，对于异议申请人陈定湖提出解除对赣州市南康区房屋的查封、拍卖措施的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人陈定湖的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向江西省赣州市南康区人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴诗运 审 判 员  黄敬敏 审 判 员  林 博 二〇二〇年七月三十日 代理书记员  李 欣