河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2896号 上诉人（原审被告）：河北智联房地产开发有限公司，住所地：易县府前街友谊路太阳城售楼部。 法定代表人：姚宝玉，公司经理。 委托诉讼代理人：张萍，河北振平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：史占玲，女，1980年1月11日出生，汉族，住易县。 委托诉讼代理人：丁文振，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海钰，河北颂和安达律师事务所律师。 上诉人河北智联房地产开发有限公司（以下简称智联公司）因与被上诉人史占玲房屋买卖合同纠纷一案，先由河北省易县人民法院做出（2018）冀0633民初1600号民事判决，上诉人智联公司不服，上诉至本院，本院于2018年12月19日作出（2018）冀06民终7289号民事裁定，将本案发还一审法院重新审理。后一审法院作出（2019）冀0633民初660号民事判决，上诉人智联公司仍然不服，又向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 智联公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，判决不公。一、一审法院认定：“原告通过宋海生、张振祥，于2014年5月22日与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，同时于2014年6月20日，被告开具了收到原告购房款467,400元的购房收据。”严重背离事实。首先，在本案诉讼前，上诉人并不认识被上诉人，也不认识宋海生，根本不存在双方通过宋海生、张振祥签订商品房买卖合同及补充协议的事实。其次，被上诉人从来没有委托任何人与上诉人就商品房买卖进行任何形式的协商，宋海生、张振祥也没有以被上诉人委托代理人的身份与上诉人就购买涉案房产进行过任何形式的协商。被上诉人没有向上诉人发出任何形式的购买商品房的要约，上诉人也没有对被上诉人就商品房买卖作出任何形式的承诺。第三，案涉房产已经生效判决认定为张振祥的犯罪所得，且取得房产时未支付对价，故张振祥为非法取得。如按一审法院判决认定的事实，该房产为上诉人出售给被上诉人的，既然是合法的买卖关系，那同一套房产怎么又会成为张振祥的犯罪所得呢？第四，虽然被上诉人持有上诉人出具的房屋买卖合同和收款收据，但被上诉人自己也认可，魏巍的证言也可以证实合同上买受人一栏中的签字并非被上诉人本人亲笔所签，而是由上诉人售楼部员工魏巍签署并按手印，被上诉人亦未向上诉人支付过购房款，而是将房款通过宋海生给付了张振祥，且仅支付了445,500元，并非收据载明的467,400元。可见，合同和收据的形成并非是基于上诉人和被上诉人之间真实的买卖关系，而是张振祥为了达到其非法占有的目的而要求上诉人出具的，不具有真实性、合法性。由此可见，上诉人与被上诉人之间并没有就商品房买卖进行过协商，也没有共同订立书面合同，案涉合同中被上诉人也没有签字。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，案涉合同既没有成立，更没有生效，原判决认定事实错误。二、一审法院认定：“虽然现已查明，本案涉案房产系张振祥向本案被告索取，但此情节，本案原告购房当时并不知情，因为原告拿到的是商品房买卖合同，并且也同样拿到了购房款收据，这些足以让原告认为自己已经和被告形成了真实合法有效的房屋买卖合同关系，并已交付了购房款。”这是完全错误的。（一）、人民法院认定案件事实，应严格依据法律法规的规定来认定，并不能依据当事人自己的认为来认定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，认定双方当事人之间是否存在合同法律关系，合同是否成立并生效，要严格审查该合同是否按照要约、承诺及双方签字盖章的程序签订的。在本案中，上诉人与被上诉人之间明显不存在商品房买卖合同关系。一审法院的这一认定完全是依据被上诉人的个人认为来认定案件事实，背离了法院依法认定案件事实的原则。（二）、一审法院认定被上诉人“交付了购房款”，是明显错误的。根据被上诉人在一审中提交的证据显示，被上诉人于2014年2月20日向宋海生汇款445,500元，宋海生于2014年2月21日向张振祥汇款445,500元，该款并未交付给上诉人。而易县、保定两级法院的判决书认定，本案争议房产系张振祥的犯罪所得，取得房产时未支付对价，同样证实被上诉人并未向上诉人交付购房款。综上所述，案涉合同既不成立，也没有生效，上诉人与被上诉人也均未履行。一审判决是完全错误的，请求二审法院依法撤销，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。 史占玲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉是在无视事实的基础上，为逃避合同义务而无端增加的诉累，其上诉无事实和法律依据，应予驳回。 史占玲向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告履行合同，将坐落在易县府前街友谊路太阳城小区第7座1单元1701号房交付给原告，并按合同约定给付原告违约金。 一审法院认定事实：关于原告提交的证据，1、2014年5月22日商品房买卖合同，合同约定：“原告购买被告易县太阳城小区第7座1单元1701号商品房一套，建筑面积123平方米，每平方米3,800元”合同落款处加盖被告智联公司公章、法定代表人王会梅印章；2、2014年6月20日史占玲交款收据一张，收据加盖被告智联公司公章。3、2014年2月20日，史占玲向宋海生汇款445,500元转账记录；4、由宋海生书写证明一份，证实其通过工商银行向张振祥汇款445,500元的事实；5、2014年2月21日宋海生通过工商银行向张振祥汇款445,500元；6、两份中国工商银行交易记录证实张振祥已将房屋款汇给被告的事实；7、张振祥于2018年2月28日在公安机关一份供述材料，其中证实被告的法定代表人姚宝玉将购房款合同以及收据填好以后主动交给张振祥的事实；8、被告工作人员魏巍于2017年10月5日陈述，证实受姚宝玉指派，代史占玲在合同上签署了名字的事实；9、史占玲和鞠瑞超两份陈述材料，证实委托宋海生找张振祥购买涉案房产的事实；10、宋海生于2017年10月23日在公安机关的陈述，证实原告通过其买房，找到张振祥，让张振祥代为办理，将购房款给了张振祥，房屋款包括在张振祥退给姚宝玉730万元之中；11、（2018）冀0633刑初253号刑事判决书一份，证实本案中涉案房产是张振祥以2,500元每平方米的价格与被告方签署的买卖合同，并且房款已部分交纳；12、（2019）冀06刑终720号刑事裁定书一份，证实对（2018）冀0633刑初253号刑事判决维持原判的事实。被告的综合质证意见为：涉案房屋买卖合同并非原告史占玲与被告亲自所签，也没有向被告支付过购房款，但认可原告与张振祥之间存在房屋买卖合同关系，原告与被告并无实际关系，故应驳回原告的诉讼请求。被告对自己的主张未向提供证据。 一审法院认为，原告通过宋海生、张振祥，于2014年5月22日与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，同时于2014年6月20日，被告开具了收到原告购房款467,400元的购房收据。虽然现已查明，本案涉案房产系张振祥向本案被告索取，但此情节，本案原告购房当时并不知情，因为原告拿到的是盖有智联公司公章，法定代表人王会梅印章、合同编号为太阳城197号的商品房买卖合同，并且也同样拿到了盖有智联公司财务专用章的购房款收据的收据，该收据载明：“今收到史占玲交来7-1701#楼房款467,400元”，这些足以让原告认为自己已经和被告形成了真实合法有效的房屋买卖合同关系，并已交付了购房款。虽然被告辩称，该房系被张振祥胁迫，向被告所要的，尽管如此，被告却仍然指使工作人员魏巍代替原告史占玲与自己签订了购房合同，并出具了购房收据，并将上述合同、收据均交给原告。尽管后来的事实证实本案涉案房系张振祥向本案被告索取，但此情节均不能影响原告史占玲与被告之间的商品房买卖合同，并且案发后，张振祥已退款给被告。综上所述，原告与被告订立的购房合同应受到法律保护，尽管合同签订过程中有瑕疵，且原告已交付了购房款，但此情节是被告与张振祥的共同行为所造成，与本案原告无关，故该合同合法有效，依法予以确认。原告请求被告按照房屋买卖合同履行交付房屋的义务，予以支持。虽然合同约定交房时间为2015年10月31日，此时间被告并未实际交付，但考虑到该房系张振祥向被告索取这一情节，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。为维护当事人合法权益不受侵犯。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：“一、限被告河北智联房地产开发有限公司于判决书生效后十日内将合同约定的易县太阳城小区第7座1单元1701号商品房一套交付原告史占玲；二、驳回原告史占玲的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告河北智联房地产开发有限公司负担。” 二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，案涉双方对合同文本及房款收据的真实性并无异议，只是上诉人主张该合同文本及房款收据系按照张振祥的要求制作出具。上诉人作为房地产开发企业，理应知悉出具带有本单位公章的房屋销售合同及房款收据的法律后果。河北省易县法院做出的（2018）冀0633刑初253号刑事判决中，认定张振祥构成非国家工作人员受贿罪，本院做出的（2019）冀06刑终720号判决维持了河北省易县法院（2018）冀0633刑初253号刑事判决，该判决已经发生法律效力。在河北省易县法院（2018）冀0633刑初253号刑事判决中，认定案涉房产系上诉人向张振祥行贿的财物。基于上述事实，上诉人向张振祥出具合同文本及款项收据时就已经对案涉房产进行了处分。其次，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中被上诉人史占玲按照合理的价格给付了房屋的价款，张振祥向其出具了购房合同及款项的收据，而购房合同及收据上均有上诉人的公章，故对于史占玲来讲，其有理由相信张振祥收取房款并出具购房合同的行为，均为代理上诉人的行为，该代理行为有效。第三，史占玲将案涉房款445,500元转给宋海生后，宋海生又将该笔款项转给张振祥，（2018）冀0633刑初253号刑事判决中已经认定张振祥补缴房款762,400元，尚有153,400元未退赔。通过审阅卷宗，该153,400元系两套房屋未退赔的房款，故足以认定，就案涉房屋上诉人已经接受了大部分的房款。现上诉人又主张其与被上诉人不存在房屋买卖关系，理据不足，且有悖诚实信用，故本院对其该项主张不予支持。一审法院判决由上诉人履行交付案涉房屋的义务并无不当。 综上所述，智联公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人河北智联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年七月三十日 法官助理 杨占军 书 记 员 史孟鑫