浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初2771号 原告：陈丹殷，女，1980年7月29日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：蔡华东（系原告陈丹殷的配偶），男，1977年10月8日出生，汉族，住浙江省象山县。 被告：象山半球国际贸易有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道天安路113号二楼，统一社会信用代码91330225684259709K。 法定代表人：胡冬女，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：李卫林，该公司员工。 被告：华夏银行股份有限公司宁波分行，住所地浙江省宁波市鄞州区和源路366号，统一社会信用代码91330200793001782G。 负责人：蒋国华，该分行行长。 委托诉讼代理人：何卓君，浙江波宁律师事务所律师。 原告陈丹殷与被告象山半球国际贸易有限公司（以下简称半球公司）、华夏银行股份有限公司宁波分行（以下简称华夏银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告陈丹殷的委托诉讼代理人蔡华东，被告半球公司的委托诉讼代理人李卫林及被告华夏公司的委托诉讼代理人何卓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丹殷向本院提出诉讼请求：二被告立即协助原告办理坐落于象山县丹东街道东方大厦××楼××单元××号房屋的不动产权证书。事实与理由：2014年2月26日，原告为认购被告半球公司开发的坐落于象山县丹东街道东方大厦的房屋，与被告半球公司达成认购协议，并于当日支付房屋认购款5万元。2014年3月22日，原告与被告半球公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001700075）一份，由原告向被告半球公司购买坐落于象山县丹东街道东方大厦××楼××单元××号房屋，房屋总价款为1393039元。合同并约定房屋交付日期为2015年10月30日前，交付权属证书的时间为2016年1月30日前。合同签订当日，原告通过银行转账方式支付被告半球公司购房余款1343039元，并收到被告半球公司出具的《销售不动产统一发票》一份。2017年7月20日，原告收到被告半球公司发出的《东方大厦交房通知书》，被告半球公司却于2017年8月10日才向原告交付房屋，而办理所购房屋不动产权证书应具备的材料，被告半球公司至今未向原告提供。此外，被告半球公司曾将在建的象山东方大厦土地使用权（土地使用权证号：象国用2012第0××0号）抵押给被告华夏银行，被告华夏银行于2013年9月27日书面同意象山东方大厦进行预售，目前案涉房屋的土地使用权仍处于抵押登记状态，致使原告购买的房屋无法办理不动产权属证书。原告认为，原告与被告半球公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约付清购房款，被告半球公司应按约协助原告办理产权证书。被告华夏银行作为抵押权人，同意东方大厦进行预售，亦应协助原告办理产权证书。因此，原告起诉来院，望判如所请。 被告半球公司辩称，愿意配合原告办理不动产权属证书。 被告华夏银行辩称，一、被告华夏银行主体不适格，原告要求被告华夏银行协助办理案涉房屋的不动产权证书的请求无事实与法律依据。理由如下：1.本案的案由是商品房预售合同纠纷。商品房买卖合同的主体是原告和被告半球公司，与被告华夏银行无涉。根据合同相对性原则，被告华夏公司对原告在房屋买卖合同关系项下不存在约定或法定的义务；2.根据原告提供的商品房买卖合同的约定，原告在购买时就清楚知晓案涉房屋的土地使用权已被抵押的事实，且该合同第十三条明确约定“因出卖人（即被告半球公司）原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，故案涉纠纷的责任承担主体仅是被告半球公司，与被告华夏银行无涉；3.被告华夏银行对被告半球公司“象山东方大厦”的土地使用权（权证号象国用2012第0××0号）依法享有抵押权。因案外人象山美大百货商贸有限公司未能按约向被告华夏银行归还借款本息，被告华夏银行已通过诉讼维护自身合法权益，并由宁波市鄞州区人民法院作出判决，确认被告华夏银行对象国用2012第0××0号土地使用权依法享有抵押权，并有权优先受偿。对被告华夏银行而言，被告半球公司亦是债务人，原告要求被告华夏银行协助办理不动产权证书是以牺牲被告华夏银行对土地使用权的抵押权这一合法权益为代价的，原告的这一诉讼主张不但缺乏对被告华夏银行的请求权基础，其行为也将严重损害被告华夏银行的合法权益，违背公平、公正的民事原则。综上所述，原告与被告半球公司的商品房预售合同纠纷与被告华夏银行无涉，被告华夏银行没有法定或约定的义务协助原告办理不动产权证书。二、被告华夏银行的抵押权具有优先性，原告享有的债权无法对抗被告华夏银行的物权。首先，被告华夏银行对案涉房屋的土地使用权享有抵押权，抵押权属于法定物权，优先于一般债权。根据物权法第九条规定，物权的设立需要登记，原告目前并未取得诉争房屋的所有权，仅享有商品房买卖合同项下的债权，而被告华夏银行的抵押权依法设立，属于法定物权，显然是优先于原告享有的债权。其次，案涉房屋属于商业用房，原告系投资性的购房人，其所享有的权利不能对抗抵押权人。三、原告可通过其他措施维护其商品房买卖合同项下的权利，但无权要求被告华夏银行履行相关义务。根据原告自述，其所购买的案涉房屋已交付并实际使用，原告已依法享有购房而产生的除办理房权证证书以外的所有权利。因案涉房屋未能按照合同约定办理出房屋权证，是被告半球公司的违约行为所致，原告完全可以通过诉讼来追究被告半球公司的违约责任、赔偿责任、退房退款等法律责任。被告半球公司对被告华夏银行负有债务，在相关债务未清偿之前，土地抵押权存续，原告无权要求被告华夏银行履行义务。此外，根据原告与被告半球公司签署的《商品房买卖合同》第十三条关于抵押与相关债权债务的约定，原告自始知道被告华夏银行对其所购房屋对应土地具有抵押权，在明知房屋产权有瑕疵的情况下依然决定购买，其作为完全民事行为能力人，应能预见且应当承受自身可能遭受的不利后果。因此，请求法院依法驳回原告对被告华夏银行的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月22日，陈丹殷与半球公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014001700075），向半球公司购买坐落于象山东方大厦南楼221单元2-29号的商业用房，房屋总价款为1393039元。合同约定半球公司应在2015年10月30日前将符合条件的房屋交付陈丹殷，并应在2016年1月30日前将完成初始登记的土地使用权证书或土地使用证明、房屋所有权证书交付给陈丹殷。合同第十三条还约定，该商品房未作在建工程抵押，土地使用权证（土地证编号为：象国2012第0××0号在华夏银行抵押，被担保的主债权的数额3600万元，到期时间为2014年6月14日，……买受人同意出卖人有权在本合同签订之后进行土地使用权、在建工程抵押贷款且无需另行通知买受人，但出卖人应在该商品房交付前办妥与本合同商品房有关的土地使用权和在建工程抵押注销手续，买受人同意，出卖人在房屋权属初始登记前有权对本合同商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押且就抵押事项包括登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记等可进行变更或注销、并不再另行予以通知。合同签订后，陈丹殷已向半球公司付清购房款，半球公司亦向陈丹殷开具发票。后半球公司于2017年8月10日向陈丹殷交付房屋。 另查明，半球公司曾将在建的象山东方大厦土地使用权（土地使用权证号：象国用2012第0××0号）抵押给华夏银行，华夏银行于2013年9月27日书面同意象山东方大厦进行预售。后因借款人未按期还款，华夏银行于2017年5月2日向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，该院于2018年8月31日作出（2018）浙0212民初3428号民事判决书，判决华夏银行有权对上涉土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。半球公司不服该判决上诉至宁波市中级人民法院，该院2019年8月23日作出（2018）浙02民终3854号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 又查明，象山东方大厦项目所涉地块的国有土地使用权证号为：象国用2012第0××9、0××0、02661、0××2、04674、0××7号。其中，象国用2012第0××9、0××0、02661、0××2号土地使用权于2018年7月9日被本院（2018）浙0225民初5094号案件查封，查封期限为2018年7月9日至2021年7月8日；于2019年4月12日被本院（2018）浙0225执2841号案件查封，查封期限为2019年4月12日至2022年4月11日；于2019年5月17日被宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212执8486号案件查封，查封期限为2019年5月17日至2022年5月16日；于2019年6月26日被本院（2019）浙0225执1157号案件查封，查封期限为2019年6月26日至2022年6月25日；于2019年9月26日被本院（2018）浙0225执5289号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日；于2019年9月27日被本院（2018）浙0225执5299号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日；于2019年9月27日被本院（2018）浙0225执4943号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日；于2019年9月29日被本院（2019）浙0225执628号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日。 象国用2012第04674、0××7号土地使用权于2018年7月6日被本院（2018）浙0225民初5087号案件查封，查封期限为2018年7月6日至2021年7月8日；于2019年4月12日被本院（2018）浙0225执2841号案件查封，查封期限为2019年4月12日至2022年4月11日；于2019年5月17日被宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212执8486号案件查封，查封期限为2019年5月17日至2022年5月16日；于2019年6月26日被本院（2019）浙0225执1157号案件查封，查封期限为2019年6月26日至2022年6月25日；于2019年9月26日被本院（2018）浙0225执5289号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日；于2019年9月27日被本院（2018）浙0225执5299号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日；于2019年9月27日被本院（2018）浙0225执4943号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日；于2019年9月29日被本院（2019）浙0225执628号案件查封，查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日。 再查明，象山东方大厦房产至今未办理新建房屋初始登记。 本院认为，原告与被告半球公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约向被告半球公司付清了全部购房款，履行了合同义务，被告半球公司亦应按照合同约定全面履行合同义务。但被告半球公司在履行合同过程中，仅履行了交付房屋的义务，并未按照合同约定为原告办理房地产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告半球公司继续履行合同为其办理案涉房屋的房地产权证。但案涉房屋至今未办理新建房屋初始登记，且所涉土地已被法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，目前被告半球公司尚不具备立即为原告办理案涉房屋房地产权证的条件。因此，对原告的上述请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第二项之规定，判决如下： 驳回原告陈丹殷的诉讼请求。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈丹殷承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张海科 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 叶涵阳 代书记员 童晓喜