广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4698号原告（反诉被告）：罗宋林，男，汉族，1984年10月18日出生，住湖南省新化县****************，公民身份号码：432************313。委托诉讼代理人：张建兵，广东林贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖柏扬，广东林贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市合旺实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*********（屋厦段）1号。法定代表人：苏仕福，系该公司总经理。被告（反诉原告）：苏仕福，男,汉族，1969年12月14日出生，住广东省丰顺县******豆子坝，公民身份号码：441************63X。被告共同委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。被告共同委托诉讼代理人：潘政峰，广东蓝沃律师事务所实习律师。原告罗宋林与被告东莞市合旺实业投资有限公司（以下简称合旺公司）、苏仕福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月7日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告合旺公司、苏仕福提出反诉，本院予以受理，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告罗宋林的委托诉讼代理人张建兵、肖柏扬，被告合旺公司、苏仕福的委托诉讼代理人冯银丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求原告罗宋林向本院提出诉讼请求：1.被告合旺公司、被告苏仕福连带返还原告支付的押金413100元、租金550800元，共计963900元。2.本案诉讼费由两被告承担。被告合旺公司、苏仕福向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的厂房租赁协议；2.支付2019年10月至2020年3月租金688500元；3.支付电费及违约金90604.85元；4.支付2019年5月5日至6月20日的租金损失206550元；5.赔偿中介费损失137700元；6.本案反诉费由原告承担。案件事实一、2019年5月5日，原告作为乙方与被告合旺公司作为甲方签订了厂房租赁协议，约定甲方将位于东莞市*********5****厂房按现状出租给乙方，期限为2019年5月5日至2024年5月5日；签订协议交付厂房，装修期为45天，装修期内不计租金，起租时间为2019年6月20日；租金每月137700元，每月5日前支付；签订协议支付三个月房租为保证金413100元，租赁期满无息退还；甲方装峰平谷电表，以峰平谷单价计费，甲方一次性提供200KVA（24元/KVA）电负荷给乙方使用；水费价格5元/吨，并收取10%水电损耗；甲方提供L*3/4/5层共计27间宿舍给乙方，自2019年6月20日开始计算租金。原、被告确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效。二、租金问题。合同签订后，原告向被告交付了三押一租即租赁保证金413100元、预付一个月租金137700元。原、被告确认原告后续另于2019年8月23日支付了租金137700元、9月30日支付了租金137700元、11月5日支付了租金137700元。庭审中，原告提交了两张转账凭证证明其于2019年6月27日支付30000元、于7月9日支付50000元，原告主张该80000元支付的是2019年7月20日前的租金，双方口头达成了降租协议，降租是因为被告没有按照约定期限交付租赁物，因此双方协议免租期顺延至2019年7月10日，并确认7月20日前的租金为80000元。被告对此不确认，主张该80000元并非支付租金，其中50000元支付的是厂房后面的铁皮房的铁皮款30000元及对应租金20000元，另30000元支付的是电线款。对此提交了苏仕福与罗宋林的微信聊天记录予以佐证。微信聊天记录中罗宋林在2019年6月27日向苏仕福发送了30000元的转账截图，并告知是电线款；同时提及了50000元但未明确款项性质。原告确认30000元支付的是电线款，并解释庭审陈述为租金是由于没有翻到微信聊天记录，且双方确实协商降租导致记忆混淆，并主张50000元支付的是2019年6月20日至2019年7月20日的租金。预付的一个月租金支付的是2019年7月20日至8月20日的租金，2019年8月23日支付的是8月20日至9月23日的租金，以此类推。对此提交了与被告苏仕福女儿小苏的微信聊天记录予以佐证。该微信聊天记录显示原告在2019年11月27日询问小苏这是支付11月的租金吧？11月以前的就付清了，就是说11月20日前的都付了。小苏回复“嗯”。小苏在2019年12月26日向原告发出了一份催款通知书，该催款通知书中载明截至2019年12月26日，罗宋林拖欠的费用为：11月20日至12月20日的房租137700元、12月20日至1月20日的租金137700元，变压器费33600元（200KVA*24*7）（供电局未用电罚款费用另计）、滞纳金、厂长费等。被告对微信聊天记录予以确认，对原告主张不确认，认为原告自2019年10月20日起没有支付租金。本院认为，对于2019年6月27日支付的30000元双方确认不是支付租金，本院予以确认。至于50000元，被告主张支付的是铁皮房的相关款项未能提交证据佐证，本院不予采纳，认定该50000元支付的是租金。至于2019年11月20日前的租金是否已付清的问题。从原告与小苏的微信聊天记录以及小苏在2019年12月26日发出的催款通知书来看，小苏在当时是确认原告付清了2019年11月20日前的租金，因此，原告主张其中一个月双方变更了租金为50000元本院予以采纳，认定被告已付清2019年11月20日前的租金。三、租赁物交付问题。原告主张被告至今未向原告交付厂房，请求返还已支付的租金550800元。被告对此不确认，主张在2019年5月19日向原告交付了厂房，且被告期间有转租给案外人并收取了租金，也说明被告已向原告交付了厂房。对此提交了微信聊天记录佐证，罗宋林在微信中表示在2019年5月19日派保安看管。原、被告确认原告在2019年7月1日至9月30日期间将案涉租赁物部分转租给了第三人并由原告收取了相应的租金。本院认为，原告曾将案涉租赁物转租并收取了租金，说明租赁物已转移占有，原告也在微信中表示于2019年5月19日派保安看管租赁物，故原告称未交付的主张本院不予采纳，认定案涉租赁物已于2019年5月19日交付。四、租赁物交接问题。2019年12月2日，原告微信告知被告由于案涉厂房无法办理环评不再承租要求退回押金，案涉厂房已由被告接收，原告承租后也未搬东西进去实际使用。对此提交了与小苏的微信聊天记录、小苏的朋友圈予以佐证。微信聊天记录显示原告在2019年12月2日告知苏仕福女儿小苏由于厂房没有规划证办不了环评，要求把押金退回给原告就可以了。小苏回复不退押金。小苏的朋友圈显示其在朋友圈发出了招租信息，其中2019年11月8日的招租信息显示2栋3层招租，2019年12月20日招租信息显示3栋3层招租，之后在2020年3月、4月发的均是3栋3层招租。原告主张从小苏的招租信息可以看出其全部收回了租赁物，因为案涉园区就只有3栋3层的厂房，且案涉租赁物由被告的保安看管，被告可随时掌管租赁物。被告对微信聊天记录及朋友圈信息确认，但认为不能证明招租的就是案涉租赁物；确认原告承租后没有搬东西到案涉租赁物，确认案涉租赁物所在园区厂房是3栋3层，另有两栋宿舍，主张原告没有交回钥匙且加了锁，被告至今未交回。本院认为，原告在2019年12月2日已明确告知被告要求退回押金不再承租，而原告又无物品在案涉厂区需要清理，应视为通知即交还了厂房，即于2019年12月2日交还了厂房。五、电费问题。被告主张原告承租期间未支付过电费，应当支付电费90604.85元，对此提交了电费缴费通知单、声明函、企业查询信息、电表照片等予以佐证。电费缴费通知单显示客户名称为东莞市海升科技有限公司，用户编号为031**********952，地址为桥东路南六街21号，用电性质为大工业1-10千伏，用电容量为4**，电费包含电度电费、基本电费、调整电费等，其中6月电费为19960.13元，7月电费20428.47元、8月电费7320.05元、9月电费为19770.08元、10月电费为20417.38元、11月电费为20645.56元、12月电费为20553.95元；2020年1月电费为20606.14元、2月电费为19432.04元。声明函为东莞市润信环保包装科技有限公司（下称润信公司）出具，该公司的登记住所地为桥东路南六街5号1号楼101室，声明函载明：位于桥东路南六街5号的工业园产权属东莞市桥光实业有限公司（下称桥光公司）,桥光公司将该工业园出租给了润信公司，润信公司自2019年5月2日起将工业园的厂房、宿舍转租给了合旺公司，并同意合旺公司转租，合旺公司转租期间的电费（电表编号031**********952，供电局登记地址桥东路南六街21号）均由合旺公司支付。被告主张约定给原告的电量是200KVA，由于原告未实际用电导致罚款，故电费包含了基本电费、峰平谷电费、没有达到用电量的调整电费，而电费缴费通知单中的是400KVA，故被告要求原告按缴费通知的50%支付电费。原告确认未支付过电费，对缴费通知单的真实性亦确认，但认为无法确认缴费通知单是针对案涉租赁物的，缴费单也是给案外人的，缴费通知单每月电费基本一致，每月都产生没有达到基本用电量的调整电费，说明原告确认没有在租赁物生产经营。被告解释案涉租赁物的产权人是桥光公司，桥光公司将案涉租赁物出租给海升公司，后海升公司未再承租给就租给了润信公司，润信公司再转租给了被告，电表未办理过户。本院认为，被告提交了初步证据证明案涉租赁物电费的情况，原告否认但无相反证据推翻，故对被告提交的证据本院予以采信。合同约定被告提供200KVA的电负荷给原告使用，而缴费单系按400KVA缴费，由于实际用电度数变化不大，被告主张按缴费金额的50%计算本院予以采纳，电费计算至2019年12月2日为（19960元+20428.47元+7320.05元+19770.08元+20417.38元+20645.56元+20553.95元÷31天×2天）÷2=54934元。六、中介费。原、被告确认案涉租赁合同是经中介刘炜贤居间促成，原告称其是经清溪中介找到桥头中介刘炜贤，原告向清溪的中介支付了20000元中介费，桥头中介原告没有支付费用，被告支付了相当于租金一半的中介费。被告对此不确认，主张其支付的是相当于一个月租金137700元的中介费，有转账、现金两种方式支付。并提交了刘炜贤出具的收据及刘炜贤出庭作证予以佐证。刘炜贤出庭作证称中介费按一个月租金收取，中介费是合旺公司的苏小姐支付的，一半现金一半转账，由于案涉业务是经他人介绍，需要支付一半给介绍人，因此刘炜贤要求被告支付一半的现金用于支付给介绍人。原告对此不确认，主张当时约定原、被告各承担50%的中介费，原告没有支付，被告支付的应当是一半的中介费。本院认为，被告虽申请了中介刘炜贤出庭作证中介费为相当于一个月租金即137700元，但却一半转账一半现金不符合常理，因此，本院对现金部分不确认，认定中介费为68850元。七、免租期损失。被告主张原告提前解除合同，导致其免租期的损失206550元，应予以赔偿，原告对此不确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原、被告双方均未向本院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应属无效合同，对被告诉请解除合同本院不予支持。因案涉房屋租赁合同书无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，涉案房产不具备产权证，双方对此均有过错且程度相当。被告苏仕福作为被告合旺公司的唯一股东，未能举证证明公司财产独立于股东个人财产，故对原告请求被告苏仕福对被告合旺公司的债务承担连带责任，本院予以支持。对于双方诉请的各项费用本院分析如下：1．租赁押金。原、被告对租赁押金413100元不持异议，合同无效后，被告继续占有上述押金缺乏依据，应向原告返还租赁押金413100元。2.占有使用费。如前所述被告占有租赁物的期间是2019年5月19日至2019年12月2日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应参照合同约定标准支付占有使用费。原告已支付至2019年11月19日的占有使用费，仍需支付2019年11月20日至2019年12月2日的占有使用费，为137700元÷30天×13天=59670元。原告请求返还已支付的租金依据不足，本院不予支持。对被告超出前述计算标准的反诉请求本院予以驳回。3.电费。合同约定被告提供200KVA的电负荷给原告使用，原告确认未支付过电费，故原告应向被告支付2019年6月至2019年12月2日的电费54934元。4.免租期损失。合同无效，免租期条款亦无效，基于公平原则，本院酌情参照合同约定的租金标准，并结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，本院认定原告应支付被告免租期损失为14917元。5.中介费。案涉合同无效，中介费属于合同无效产生的损失，应由原、被告各自承担50%，故原告应向被告支付中介费50%即68850元×50%=34425元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗宋林与被告东莞市合旺实业投资有限公司签订的厂房租赁协议无效；二、被告东莞市合旺实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗宋林返还租赁押金413100元；三、被告苏仕福对被告东莞市合旺实业投资有限公司的前述第二项债务承担连带清偿责任；四、原告罗宋林应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市合旺实业投资有限公司支付2019年11月20日至2019年12月2日期间的占有使用费59670元；五、原告罗宋林应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市合旺实业投资有限公司支付免租期损失14917元；六、原告罗宋林应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市合旺实业投资有限公司支付电费54934元；七、原告罗宋林于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市合旺实业投资有限公司支付中介费34425元；八、驳回原告罗宋林的其他诉讼请求；九、驳回被告东莞市合旺实业投资有限公司、苏仕福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6720元，由原告罗宋林负担3840元，被告东莞市合旺实业投资有限公司、苏仕福负担2880元。反诉受理费7455元，由原告罗宋林负担1088元，被告东莞市合旺实业投资有限公司、苏仕福负担6367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟凤媚二〇二〇年七月三十日书记员  邵雪文李晓幼