湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0192民初1790号原告：彭桂生，男，1970年10月11日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区,委托诉讼代理人：严琦，湖北典恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦新，湖北典恒律师事务所律师。被告：武汉长江国际高尔夫俱乐部有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区九峰乡马驿村。法定代表人：张敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玲尉，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。原告彭桂生诉被告武汉长江国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称：长江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄桂武适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告彭桂生的委托诉讼代理人秦新、被告武汉长江国际高尔夫俱乐部有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭桂生向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金：42939.10元（2017年4月1日至2017年5月20日，未交房，违约金全款计算，已支付购房款4602261元×逾期交房天数50天×万分之0.5；2017年5月21日至2019年4月4日，未提供正式用电，违约金按2折计算，已支付购房款4602261元×逾期交房天数683天×万分之0.5×20%，共计42939.10元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：依据2016年3月15日，原、被告双方签订的武汉市商品房买卖合同（以下简称合同，合同编号：湖150422105）第九条第三款约定：出卖人应当在2017年3月31日，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。现原告已经按照合同约定支付了全部购房款，但被告于2017年5月20日才正式为原告办理交房手续，且一直未能按照合同约定为涉案房屋提供正式居民用电。截止2019年4月4日，涉案房屋才转为正式居民用电。综上，被告未按合同要求交付达到使用条件的房屋，违反了合同约定，属于严重的违约行为，应当承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，根据合同约定及相关法律的规定，特诉诸贵院，请依法判如所请。被告长江公司辩称：1、涉案房屋于2017年5月17日取得竣工验收备案证及配电房的竣工验收备案证，符合交房条件。双方签订的房屋买卖合同第九条第三款约定，供电设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可，达到正常使用条件，涉案房屋的供电设施已于2017年5月17日达到合同约定条件，并经有关行业单位认可达到正常使用条件，且案涉房屋已经取得竣工验收备案证，符合法定及约定的交房条件。2、被告书面通知原告于2017年5月19日收房后，不应当承担逾期交房违约责任。双方签订房屋买卖合同第十二条约定，如买受人未按照出卖人书面通知的时间办理验收交接手续的，视同出卖人已经按时交付该房屋给买受人，涉案房屋取得验收备案证的时间为2017年5月17日，满足交房条件，被告书面通知原告于2017年5月19日收房已尽到交房通知义务，因此自被告书面通知原告办理交付的时间起视为被告已交付房屋给原告，被告不再承担逾期交房的违约责任。3、退一步说，临时用电交房不属于逾期交房，而是瑕疵交付，因原告未提供任何证据证明其实际损失，同时被告已采取充分的补救措施为原告缴纳了临时用电期间的电费，原告无任何实际损失，被告无需进行任何赔偿；再退一步，房屋买卖合同约定的违约金标准过高，应当予以调低。4、本案诉讼费应由原告自行承担。经审理查明，2016年3月15日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖150422105），约定与本案有关的内容：1、原告购买被告开发的位于武汉市九峰一路以北、花山大道以东武汉长江国际高尔夫E地块第L4幢1-3层3号房屋，建筑面积236.26平方米，单价为每平方米19479.65元，总价为4602261元。2、原告应于2016年5月15日前一次性支付商品房首付款1202261元，其余价款办理贷款，具体付款方式及期限的约定见附件六。3、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。4、被告应当在2017年3月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，供电、给水、排水等设施按设计要求完成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。5、被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，至本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。6、商品房达到约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知原告。由于原告的原因，未能按期交付的，原告应当按照出卖人书面通知（包括但不限于通过报刊或其他媒体发布通知的方式）的时间办理收房手续。如原告未按被告书面通知的时间办理验收交接手续，视同被告已按时交付该房屋给原告。上述合同签订后，原告根据房屋实际面积支付了全部购房款共计4602261元。2017年5月18日，被告通过长江日报向原告等业主发出交房公告，通知将于2017年5月19日至5月20日集中办理交房手续，同日，被告通过EMS向原告邮寄了房屋交付通知书，通知原告于2017年5月19日收房。原告于2017年5月20日办理了收房手续，并签收了房屋建筑记录表。另查明，武汉长江国际高尔夫E地块L4楼及该地块配电房均于2017年5月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。原告收房时，争议房屋属临时用电，2019年4月4日转为正式居民用电，被告代原告交纳了自交房之日至2019年4月4日期间的电费。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、房款支付凭证、《交房公告》、电费发票以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定于2017年3月31日前向原告交付房屋，应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告于2017年5月18日通知原告交房时，争议房屋属临时用电，未达到合同约定的正常使用条件，原告于2017年5月20日前未收房的责任在于被告，因此，被告应当按照合同约定向原告承担自2017年4月1日至实际交房之日即2017年5月20日期间的逾期交房违约金，经计算，该期间违约金为11275.54元（4602261元×0.00005/日×49日）。自原告收房之日至2019年4月3日期间，虽然争议房屋属临时用电，但原告的实际损失应当较收房前明显降低，基于原告未提供其存在实际损失数额的证据，且在原告使用临时用电期间，被告为原告缴纳了全部电费，弥补了原告的部分损失，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的约定，酌定由被告按原告已付购房款日万分之零点一的标准支付该期间的逾期交房违约金，经计算，该期间违约金为31479.47元（4602261元×0.00001/日×684日）。综上所述，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金42755.01元（11275.54元+31479.47元）的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉长江国际高尔夫俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭桂生支付逾期交房违约金42755.01元；二、驳回原告彭桂生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费436.50元（已减半收取），由被告武汉长江国际高尔夫俱乐部有限公司负担（上述款项已由原告彭桂生预交，被告武汉长江国际高尔夫俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给原告彭桂生）。本判决为终审判决。审判员  黄桂武二〇二〇年七月十日书记员  王 泽