上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10994号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。被告：郁维，男，1988年11月8日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：吕晴，女，1988年12月10日生，汉族，住湖北省。原告上海中原物业顾问有限公司与被告郁维、吕晴间居间合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司委托诉讼代理人张可可、被告郁维、吕晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金人民币(以下币种同)20,000元及自2018年7月15日至实际支付日止的逾期违约金(以20,000元为基数，按每日万分之五的标准计算)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在原告居间撮合下，就被告出售位于上海市嘉定区成泽路XXX弄XXX号XXX室物业(以下简称涉案房屋)之事宜，与案外人成功签署了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》。原告居间已经完成，依据协议约定，被告应向原告支付佣金20,000元，但被告无理由拒付，故诉至法院，请求判如所请。被告郁维、吕晴辩称，不同意原告的诉讼请求。被告出售房屋是到手价，三方约定佣金应由买方支付。当时原告拿了空白的《佣金确认书》让被告郁维签，被告郁维就签了名。除《上海市房地产买卖合同》上吕晴签名为本人所签外，其他合同及《佣金确认书》上的签名均系郁维代签，吕晴对此并不知情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郁维、吕晴系涉案房屋原权利人，双方原为夫妻关系，于2018年7月5日离婚。2018年7月14日，郁维、吕晴(甲方、出卖方)、案外人邓某某(乙方、买受方)及中原公司(丙方、居间方)签订了一份《房地产买卖居间协议》，其中约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款248万元；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照约定总房价款的2%支付丙方佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。同日，郁维、吕晴与案外人邓某某就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》。同时，郁维、吕晴与中原公司签订《佣金确认书》一份，约定郁维、吕晴应于《房屋买卖合同》成立时支付佣金20,000元。若未经中原公司同意而迟延交付，中原公司有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)。上述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》上吕晴签名均为郁维代签。2018年7月20日，郁维、吕晴与案外人邓某某、王某某就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。后，中原公司与郁维、吕晴就佣金问题协商未果，遂涉诉。另查明，2019年1月4日，案外人邓某某、王某某诉至本院，要求判令郁维、吕晴继续履行《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋过户至邓某某、王某某名下并要求郁维、吕晴支付逾期交房违约金，郁维、吕晴提出相关反诉请求。本院于2019年8月30日作出(2019)沪0114民初1063号判决书，判决：一、被告郁维、吕晴应于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行清偿上海市嘉定区成泽路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；二、若被告郁维、吕晴不履行上述还款义务，准许原告邓某某、王某某代为清偿；三、被告郁维、吕晴及第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行、上海市住房置业担保有限公司应于上述第一项贷款清偿之日起十日内注销上述房屋之上第三人的抵押权登记；四、被告郁维、吕晴应于上述房屋抵押登记注销后十日内协助原告邓某某、王某某办理过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至原告邓某某、王某某名下；五、原告邓某某、王某某应于上述房屋过户完成之日起十日内支付被告郁维、吕晴剩余房款人民币1,480,000元(若原告履行了第二项代为清偿义务，代偿金额可予以扣除)；六、驳回原告邓某某、王某某的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告郁维、吕晴的全部反诉诉讼请求。郁维、吕晴对该判决不服，向上海市第二中级人民法院上诉。上海市第二中级人民法院经审理后维持了该判决。2020年2月26日，案外人邓某某、王某某依据(2019)沪0114民初1063号判决书向本院申请执行。庭审中，中原公司陈述涉案房屋已于2020年5月6日登记至邓某某、王某某名下，涉案房屋最终过户、交房程序，中原公司并未参与。郁维、吕晴陈述涉案房屋最终通过判决过户至邓某某、王某某名下，具体过户时间不清楚。关于出售房屋的情节，吕晴庭审中陈述其和郁维离婚时商量以268万元出售涉案房屋。后来在其不知情的情况下，郁维与中原公司签了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》。郁维以248万元出售涉案房屋，其是不同意的。因已经收了100万定金，如果不卖要双倍返还，其才答应以到手价248万元出售涉案房屋并签订了《上海市房地产买卖合同》。对此，中原公司陈述，签约时郁维并未告知其与吕晴已经离婚，中原公司对此并不知情。中原公司并未要求郁维出售相关授权委托材料。中原公司认为吕晴最终签订了《上海市房地产买卖合同》，也收取了相应的房款，实际上已经对前述郁维的代理行为进行了追认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，郁维、吕晴与案外人在中原公司的居间服务之下，就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，买卖双方对房屋买卖的主要事项达成了一致，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，中原公司已促成了郁维、吕晴与案外人房屋买卖合同成立，故中原公司已居间成功，有权收取居间报酬。现中原公司依据《佣金确认书》要求郁维、吕晴支付佣金20,000元，但《佣金确认书》上吕晴签名系郁维代签，签约时郁维已与吕晴离婚，中原公司未要求郁维出示吕晴的授权委托材料也未审查郁维与吕晴的身份关系，事后吕晴对此亦未追认，虽然最终郁维、吕晴及案外人在中原公司的居间服务下签订了《上海市房地产买卖合同》，但中原公司未有证据证明就佣金一节已与吕晴达成一致约定，故中原公司要求吕晴支付佣金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于郁维辩称其签署《佣金确认书》时上面内容是空白的，其是到手价不应支付佣金的抗辩意见，缺乏相应证据证实，本院不予采纳。郁维应就其签署《佣金确认书》的行为承担相应责任。关于佣金数额，考虑到房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金。涉案房屋最终通过法院执行程序过户至案外人邓某某、王某某名下，中原公司并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金。同时，中原公司作为专业的房地产中介机构，明知涉案房屋的产权人为二人，在未核实郁维的处分权限亦未要求郁维出具吕晴书面授权委托材料的情况下，即让郁维代吕晴签署相关合同，使合同履行存在较大风险，中原公司在提供居间服务过程中存在一定的瑕疵。综合中原公司完成的居间工作量，本院酌定郁维应支付中原公司佣金8,000元。中原公司所主张的逾期付款违约金，因其未提供后续服务，故郁维应予支付之佣金数额尚存争议，在此情形下，中原公司主张逾期违约金，理由不足，本院对中原公司该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告郁维应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金人民币8,000元；二、原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按原判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，减半收取150元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担90元，被告郁维负担60元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年七月三十一日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。