江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0623民初1423号原告：季信昊，男，1992年6月17日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：秦卫华，江苏联嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨晨，江苏联嘉律师事务所实习律师。被告：毛燕，女，1978年10月11日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：李建霞，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。原告季信昊与被告毛燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告季信昊及其委托诉讼代理人秦卫华，被告毛燕及其委托诉讼代理人李建霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季信昊提出的诉讼请求：1.解除与被告之间的房屋租赁合同并交付房屋；2.被告支付2020年2月1日至实际交付房屋之日止实际占用期间的房屋租金暂计8000元，支付违约金9600元，共计17600元。事实与理由：原、被告签订租房合同，约定原告将位于掘港镇盛世华城7—125栋一楼的店面房出租给被告经营使用，租赁期间自2018年2月1日至2021年2月1日，租金48000元/年，每年提前一个月付款。但被告至今未按合同约定支付2020年2月1日至2021年2月1日的房屋租金。被告毛燕辩称，1.原、被告签订租房合同是事实。2020年1月7日，原告要求被告在十日内交房租，否则不再租赁，被告亦同意不再租赁。次日上午，原告到被告店面张贴出租房屋广告。2020年1月29日，被告搬出承租房屋。此后，原告联系被告取回房屋钥匙，收回房屋，但因原告拒绝退还房屋押金2000元导致双方发生争议。2020年3月31日，双方因退还押金问题再次发生争议报警。故原、被告双方已协商解除合同，被告也不存在违约情形。被告已于2020年1月29日搬出租赁房屋，因交付钥匙及退还押金而发生争议期间所产生的房屋租金损失不应由被告承担。2.只要原告退还押金，被告同意立即交付房屋钥匙。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。依据当事人的陈述，结合其举证、质证，本院确认如下事实：2017年12月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订租房合同，约定：一、房屋地址：盛世华城7-125栋；二、租赁期限自2018年2月1日至2021年2月1日。房屋租金48000元/年，按年付款，每年提前一个月付款。另付押金2000元，共计50000元。合同终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息……五、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的……合同签订后，原告向被告交付房屋，被告按约向原告支付租金及押金。2020年1月，因下一年租金支付方式问题，原告妻子与被告协商不再继续租赁房屋。后原告在租赁房屋门口张贴“吉房出租”广告。2020年3月4日，原告妻子与被告微信联系，询问房屋有无收拾干净。3月6日，被告向原告发送房屋打扫后视频。3月31日，原告到被告处拿钥匙，因原告不同意向被告退还押金，双方发生争议并报警。庭审中（1）原告陈述，原告妻子虽在2020年1月初同意与被告解除合同，但因被告已交纳2020年2月1日前的租金，故1月份未要求被告交还房屋钥匙。2020年2月1日后，因发生新型冠状病毒××疫情，故未到如东与被告交付钥匙。2020年3月，原告要求被告移交钥匙，但被告因原告不退还押金而未交还房屋。（2）至开庭前，被告仍在租赁房屋内放置有电炉、纸箱等杂物。（3）被告确认其与原告解除合同后已在原告出租房屋邻近重新租赁房屋，并于2020年3月开始营业。另查明，（1）原告于2013年取得位于如东县商铺商业用房的房屋所有权证书和土地使用权证书。（2）原、被告已于2020年6月4日办理房屋交接手续。本院认为，原、被告签订的租房合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应系合法有效。本案的争议焦点：1.原告要求解除双方间租房合同并交付房屋有无依据；2.原告要求被告支付自2020年2月1日至实际交付房屋之日止的租金并支付违约金有无依据。关于原告要求解除租房合同并交付房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告妻子与被告于2020年1月达成不再继续租赁的合意，原告亦予以认可，并在当月张贴出租房屋广告，应视为双方已协商一致，同意解除原、被告间签订的租房合同。考虑到被告已交纳2020年2月1日前的租金，原告同意被告使用至2020年2月1日止，即双方间的租房合同实际于2020年2月1日解除。庭审结束后，原、被告已于2020年6月4日办理房屋交接手续，故法院无需再对原告返还房屋的请求予以处理。关于原告要求被告支付自2020年2月1日至实际交付房屋之日止的租金并支付违约金的问题。1.关于租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告协商一致，租房合同于2020年2月1日解除，被告应向原告返还租赁物。2020年2月，突发新型冠状病毒××疫情，原告未能及时与被告办理交接，因疫情的发生不能归咎于任何一方，按照公平原则，此间的损失应由双方共同承担。2020年3月始，如东县人民政府结合本县疫情状况，逐步允许部分商户有序复工营业。被告确认其自3月始开始营业。原告亦在此期间要求被告交付房屋，但被告因原告不同意退还押金，一直未交还房屋，直至庭审结束后，方在法院建议下办理了交接手续。但原告无故不退还被告押金也是导致房屋未及时交接的原因，即双方对房屋可以交付后未及时交接，直至2020年6月4日被告方交还房屋，均存在过错。本院据此酌情减少被告应承担的占有使用费用。根据租房合同约定的租金数额，2020年2月2日至6月4日期间的占有使用费计算为16307.24元（48000元/年÷365天×124天）。本院酌情确定被告应支付占有使用费数额为12000元。根据租房合同的约定，原告应在验收后，将押金退还被告。原告庭审中亦未提供证据证明其存在可以不予退还押金的情形，故原告应向被告退还押金2000元。两项相抵，被告还应向原告支付占有使用费10000元。2.关于违约金问题。原、被告间的租房合同约定了四种被告需承担违约责任的情形，对约定的前三种违约情形，即“擅自转租或转借、擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋、擅自改变租赁用途或利用房屋进行违法活动”，原告并未提及被告存在上述三种违约行为，亦未提供证据予以证明。对约定的第四种需承担违约金的违约行为，即“拖欠房租累计一个月以上的”，原告认为被告未按约定支付2020年2月1日至2021年2月1日的房屋租金，但因双方已于2020年1月协商解除租房合同，被告无须再按合同约定支付剩余一年的租金，故被告不存在合同约定的违约行为，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、原告季信昊与被告毛燕间的租赁合同于2020年2月1日解除。二、被告毛燕支付原告季信昊房屋占有使用费10000元，于判决生效后十日内履行。三、驳回原告季信昊的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告毛燕负担。本判决为终审判决。审判员  张晓红二〇二〇年七月十四日书记员  镇永娟