河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2150号原告：侯伟伟，男，1989年9月7日出生，汉族，住河南省襄城县一峰城市广场西临天道教育院（户籍地郑州市金水区。委托诉讼代理人：李艳阳，新疆金仕成律师事务所律师。被告：新郑市超达置业有限公司，统一社会信用代码91410184058751827E，住所地新郑市龙湖镇龙泊南路南侧、魏庄村。法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：雷秋叶，该公司员工。原告侯伟伟与被告新郑市超达置业有限公司（以下简称超达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯伟伟的委托诉讼代理人李艳阳，被告超达公司的委托诉讼代理人雷秋叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯伟伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房首付款195374元及利息52542.44（自2014年8月25日暂计算至2020年6月20日）；2.判令被告返还维修基金9068元；3.判令被告返还原告向银行支付的贷款本金59754.30元及利息13470.03元（自2015年4月23日起暂计算至2020年6月20日）；4.判令被告返还原告向银行支付的贷款利息101230.90元；5.判令被告补偿装修损失20000元；6.判令被告承担本案诉讼费、评估费等。在诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为判令被告返还原告向银行支付的贷款本金59754.30元及利息99364.1元；将第4项变更为判令被告返还自合同解除之日起原告向银行支付的贷款本息的利息4297.16元（自2019年5月7日暂计算至2020年6月20日）。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的基正·唐宁1号G7号楼1单元7层701号房屋，合同总价款635374元，其中首付款195374元，银行贷款440000元。合同签订当日，原告向被告支付首付款195374元。2014年9月19日，向被告支付物业维修基金9068元。2015年2月10日，原告将所购房屋作为抵押担保，向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）提出贷款申请，双方签订《个人购房担保借款合同》，被告为原告提供阶段性连带保证责任，后浦发银行郑州分行于2015年4月23日向超达公司发放贷款440000元。自2015年5月20日至2019年3月20日，原告共向浦发银行郑州分行偿还贷款本金59754.30元，利息101230.90元，合计160985.20元。因原告逾期还贷，浦发银行郑州分行要求被告承担保证责任，被告结清了原告购房的剩余贷款，后被告将原告诉至法院。2019年7月4日，新郑市人民法院作出（2019）豫0184民初6256号民事判决，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。现被告已办理了该《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续，但一直未向原告返还购房款本息、维修基金、还贷本息等款项。故原告提起诉讼。超达公司辩称，认可双方2014年8月24日签订的商品房买卖合同，原告向被告支付首付款195374元，是否支付维修基金以侯伟伟提交发票为准，下余房款440000元，原告与浦发银行郑州分行及被告签订有《个人购房担保借款合同》，原告以按揭贷款方式向超达公司支付。因原告逾期还款，浦发银行郑州分行将超达公司起诉至法院，郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初7434号民事判决书，浦发银行郑州分行于2019年5月6日依据判决内容将诉讼费、保全费购房剩余贷款共计390371.08元从超达公司处划走。超达公司于2019年5月6日、2019年6月10日依据商品房买卖合同地址及电话分别向侯伟伟寄发通知书及解除商品房买卖合同函，新郑市人民法院作出的（2019）豫0184民初6256号民事判决，由侯伟伟承担违约金3903.71元，案件受理费43元。超达公司于2019年10月23日在新郑市不动产办理完成备案信息预告登记、初始登记的注销手续，该房产已归超达公司所有。因原告通讯地址及电话变更，未及时通知超达公司，导致超达公司无法及时联系到原告，故原告首付款及已还银行的贷款本金无法退还，并非超达公司不退原告首付款及已还银行贷款本金。超达公司于2020年5月19日向原告催办腾空房屋、交还房屋、退还钥匙、领取退房款，并告知原告接到通知书7日内返还超达公司房屋及钥匙、并提供收款账户信息。但截至2020年6月22日开庭，原告仍未将房屋钥匙交至超达公司，房屋也未腾空。侯伟伟于2020年5月19日提供的房屋出租证明，该房屋一直由侯伟伟对外出租并获得收益，故侯伟伟所获出租收益应返还超达公司。依据侯伟伟的诉请，超达公司对255128.30元无异议，但应扣除132687.56元，退还侯伟伟款项共计122440.74元。本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，出卖人超达公司与买受人侯伟伟签订一份合同编号为140××××5942的《商品房买卖合同》，约定侯伟伟购买超达公司开发的位于新郑市龙湖镇龙泊南路南侧、魏庄村土地西侧的基正·唐宁1号Ｇ7幢1单元7层701号房屋，建筑面积139.52平方米，合同总价款635374元；付款方式为首付款195374元，银行贷款440000元以按揭形式支付房屋款项。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，六、双方其他约定：1、关于送达方式的约定，本合同的通知包括电话或书面通知，出卖人可按照合同载明地址或法定地址寄送，也可以在省市媒体上公告。买受人变更联系方式应当通知出卖人，否则按照原地址寄出后3日即视为有效送达。3、买受人应当在签订商品房买卖合同的同时交纳房屋专项维修基金，并同意出卖人代收的内容。合同签订当日，侯伟伟依约向超达公司支付首付款195374元。2014年9月19日，侯伟伟向超达公司交纳维修基金9068元。2015年2月10日，借款人侯伟伟与贷款人浦发银行郑州分行、保证人超达公司签订一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额440000元；贷款期限自2015年2月10日期至2035年2月10日；保证人提供阶段性连带责任保证。2015年4月2日，浦发银行郑州分行以转账方式将上述贷款440000元转至超达公司。后侯伟伟未按《个人购房担保借款合同》的约定还本付息，致使浦发银行郑州分行向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求侯伟伟偿还借款本金、利息、罚息，并请求超达公司对上述款项承担连带清偿责任等。该院于2019年4月17日作出（2019）豫0105民初7434号民事判决，一、侯伟伟于本判决生效后十日内归还浦发银行郑州分行贷款本金382622.85元（暂计算至2018年10月19日，以后的利息以未偿本金为基数，按合同约定计算至实际清偿之日止）；二、超达公司对本判决第一项确定的浦发银行郑州分行所享有的债权承担连带清偿责任，超达公司承担保证责任后，有权向侯伟伟追偿；三、驳回浦发银行郑州分行其他诉讼请求。案件受理费3586元，保全费2477元，由侯伟伟、超达公司共同负担。超达公司按照上述判决所确定的义务于2019年5月6日归还贷款利息及罚息3068.67元、诉讼费3586元、保全费2477元、结清贷款本息381239.41元（本金380245.7元+993.71元），以上费用共计390371.08元。超达公司并于当日向侯伟伟邮寄了催款通知书。超达公司结清贷款本息前，侯伟伟共计偿还浦发银行郑州分行贷款本金59754.30元及利息99364.1元、罚息165.44元。超达公司于2019年6月10日向侯伟伟邮寄送达关于解除商品房买卖合同的函，并于2019年6月14日向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，协助办理相关注销手续并支付违约金63537.4元。本院于2019年7月4日作出（2019）豫0184民初6256号民事判决，一、解除超达公司与侯伟伟签订的《商品房买卖合同》；二、侯伟伟应于本判决生效之日起十日内协助超达公司办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续；三、侯伟伟应于本判决生效之日起十日内向超达公司支付违约金3903.71元。四、驳回超达公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，超达公司申请强制执行，2019年10月23日，超达公司办理了涉案《商品房买卖合同》的备案信息、预告登记、初始登记的注销手续，超达公司支付申请费500元。2020年5月19日，超达公司以邮寄方式向侯伟伟送达《催办腾空房屋、交还房屋、退还钥匙、领取退房款的通知书》。至今侯伟伟未将涉案房屋返还给超达公司，现侯伟伟以超达公司未返还购房款、维修基金等款项，向本院提起诉讼。庭审查明，1、原告提供装修照片四张，拟证明涉案房屋交付时为毛坯状态，原告已经对房屋进行装修。被告对该组证据提出异议，不清楚房屋是否装修，由于原告违约被告不应承担其装修费用。2、被告提供58同城同小区租金查询4张截图，拟证明原告于2020年5月19日提供房屋出租证明，以拍照发送微信，租金参照58同城同小区1500元/月计算。原告对该组证据的真实性不认可，该组证据系复印件且无原告签字；对58同城小区租金查询真实性认可，关联性不认可；原告是把房屋借给亲戚居住，不存在租金一说。上述事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票、维修基金缴存凭证，《个人购房担保借款合同》及浦发银行郑州分行个人贷款借款凭证，河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7434号民事判决书，本院（2019）豫0184民初6256号民事判决书及（2019）豫0184执4054号执行裁定书等及本案的庭审笔录为证。本院认为，本院已生效的（2019）豫0184民初6256号民事判决，解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。依据相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被撤销的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，侯伟伟作为商品房买受人所借贷款系贷款人直接支付超达公司，资金的实际使用人为超达公司，现《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》均已解除，涉案商品房的所有权已归商品房出卖人超达公司所有，超达公司应当向侯伟伟返还其已支付首付款及维修基金而未返还。故侯伟伟向请求返还购房首付款195374元及维修基金9068元的主张符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议“关于送达方式的约定，本合同的通知包括电话或书面通知，出卖人可按照合同载明地址或法定地址寄送，也可以在省市媒体上公告。买受人变更联系方式应当通知出卖人，否则按照原地址寄出后3日即视为有效送达”的约定。超达公司于2019年6月10日向侯伟伟邮出解除商品房买卖合同通知，其首付款利息应当按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月13日开始计付至付清之日止。侯伟伟主张购房首付款利息自2014年8月25日开始计算，无事实依据，本院不予支持。对于侯伟伟已返还浦发银行郑州分行贷款本金及利息的问题，鉴于《商品房买卖合同》已解除，超达公司作为保证人代借款人侯伟伟偿还贷款人的本金及利息为扣除借款人已偿还本金及利息后下欠部分的本金及利息，即本金为380245.70元（440000元-59754.30元），故超达公司应当返还尚实际使用的本金59754.30元，并返还实际使用本金440000元期间的利息99353.71元（102224.61元-993.71元-1866.80元-罚息10.39元）。侯伟伟请求返还其向银行支付的贷款本金59754.30元及利息的主张于法有据，本院予以支持。但其主张99364.1元的利息缺乏事实根据，本院不予支持。超达公司抗辩应扣除1191.48元（4062.38元-1866.80元-993.71元-10.39元）代为偿还贷款人的本金，因其代为偿还贷款人的本金380245.70元中包括该款项，故不应再行扣除。关于侯伟伟主张返还自合同解除之日起其向银行支付的贷款本息的利息4297.16元的请求，虽然超达公司在《商品房买卖合同》解除后未返还原告还贷本金及利息，但是系因侯伟伟未按期偿还银行贷款导致《商品房买卖合同》解除，且庭审结束前侯伟伟尚未将涉案房屋返还于超达公司，依据公平原则，本院亦不能予以支持。对于原告主张超达公司赔偿其装修损失，其提供证据不足以证明其装修损失数额，该主张本院亦不予支持。超达公司主张抵扣贷款银行于2019年5月6日从超达公司的保证金账户扣划的贷款本金的利息、月供利息以及代偿利息的利息。虽然超达公司代侯伟伟偿还了贷款人本金、利息等共计382622.85元，因该款本金的实际使用人是超达公司，在解除《商品房买卖合同》后，该本金依法应由超达公司向贷款银行予以返还，故超达公司请求从其返还给侯伟伟的款项中扣除贷款本金利息105260.34元、月供利息855.13元的主张，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。超达公司关于侯伟伟将涉案房屋出租并获得收益，其出租收益应予返还的意见，其仅提供58同城同小区租金查询截图，不足以证明侯伟伟已将涉案房屋出租，该意见本院不予采信，其主张从应退侯伟伟的款项中抵扣12000元的意见，无事实根据，本院不予支持。超达公司主张抵扣本院已生效的（2019）豫0184民初6256号民事判决侯伟伟应履行的义务，支付超达公司的违约金3903.71元、案件受理费34元及该案申请费500元和河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7434号民事判决，案件受理费3586元，保全费2477元，因该费用系生效判决确认侯伟伟应履行的义务，与本案无关，且侯伟伟对该主张不予认可，故本院对超达公司主张抵扣的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告新郑市超达置业有限公司应当于本判决生效之日起返还原告侯伟伟首付款195374元、维修基金9068元、贷款本金59754.30元、利息99353.71元，共计363550.01元，并支付首付款195374元的利息（按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年6月13日起至付清之日止）；二、驳回原告侯伟伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4036元，由原告侯伟伟负担786元，被告新郑市超达置业有限公司负担3250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  孙保宪二〇二〇年七月二十八日代理书记员  宋改换