浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初3553号原告：乐清信辉置业有限公司，住所地：乐消市城东街道千帆东路1166号御峄花园2幢701室，统一社会信用代码：91330382MA2CQ1XP08。法定代表人：翁继明委托诉讼代理人：杨雨露、黄雪巨，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：朱洁莉，女，1994年2月19日出生，住乐淸市，汉族。委托诉讼代理人：:叶乐一、蔡娅妮，浙江名隽律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司温州分行，住所地：浙江省温州市温州大道1707号一层、七层至九层，统一社会信用代码：913303007490213210。法定代表人：傅林。原告乐清信辉置业有限公司与被告朱洁莉、第三人平安银行股份有限公司温州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨雨露、被告委托诉讼代理人蔡娅妮到庭参加诉讼，第三人平安银行股份有限公司温州分行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清信辉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议；2.被告配合原告办理解除合同手续.包括涉案房屋合同备案、预告登记的撤销手续等；3.被告向原告支付违约金391591.7元，且原告有权在被告己付购房款中直接扣除；4.被告返还原告己开具的增值税发票，票号29054119；5.原告有权将应返还被告的购房款优先偿还被告在第三人处的贷款本息；6.本案诉讼费用由被告承担。2020年7月2日，原告变更第3.5项诉讼请求为：原告有权在被告已付购房款中直接扣除被告应支付原告的违约金391591.7元、原告代偿的贷款本息1872840.22元，被告应承担的（2020）浙0304民初1790号案件的诉讼费10700元。2020年7月23日，原告再次变更上述诉讼请求为：原告有权在被告已付购房款中直接扣除原告代偿的贷款本金182万元。事实与理由：2019年3月6日，原告与被告签署了《浙江省商品房买卖合同》（预售），合同编号×××73（以下简称“合同”）。合同约定被告朱洁莉购买由原告开发的御宸名邸7幢14层1401号房屋，预测面积139.51平方米，商品房单价为每平方米18712.72元，总价款为2610611元，其中首付房价款790611元，剩余房款1820000由朱洁莉申请贷款支付。该商品房于2021年6月30日前交付。2019年3月6日，朱洁莉付齐首付款790611元（包括定金100000元），原告开具了金额为790611元的增值税发票，票号29054119。2019年4月4日办理商品房买卖合同备案手续。2019年11月13日，原告、被告及第三人签订了《商品房买卖抵押贷款合同》，被告向第三人贷款金额182万元，贷款利息为ＬＰＲ-54（基点），并有原告提供无条件不可撤销连带保证，保证期间为2年，保证范围包括按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及各项费用。2019年12月5日，第三人银行将贷款182万元支付至原告并开具了票号35821154的增值税发票。2020年1月10日，第三人向原告发送了书面《授信提前到期还款通知书》（编号×××02），因被告未按约定还款，第三人主张贷款提前到期，并要求原告立即偿还贷款本金182万元及相关欠息。被告至今已超过三期不按时归还银行贷款，构成根本违约。根据合同《补充协议》第四条第5款第（3）项的约定，原告有权单方解除合同，要求被告配合办理解除合同手续，从被告已付房款中分优先扣除房屋总价款15%的违约金、被告应付的所有费用，并有权将已付房款直接优先偿还被告的银行贷款。综上，请求贵院支持原告全部诉请。被告朱洁莉辩称：被告同意与原告解除双方所签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。同意配合解除手续，因为特殊情况，不一定能够履行，被告与原告所签订的《补充协议》属格式条款，原告要求被告支付的违约金数额过高。首先，本案违约金的约定，应当使用格式条款的法律规定，作出不利于原告的解释，而不应当按照其《补充协议》第四条第5款（3）项的约定，支付15%合同总价的违约金。被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是原告事先拟定且重复使用的，每个购房合同均相同，且在同一天签订，应属格式条款。依照《合同法》第三十九条、四十条、四十一条关于格式条款的规定，被告不应当按照《补充协议》约定，支付15%合同总价的违约金。其次被告在支付首付款790611元后并办理了银行贷款，第三人已将贷款款项1820000元支付于原告。因此被告未逾期付款，并未造成原告实际损失。根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”及其项下相关条款可知，其有关计算违约责任的前提是“买受人逾期付款的违约责任”，即只有逾期付款的部分才是买受人的违约行为及违约金额，买受人已正常付款的部分不属于违约部分，不存在该部分计算违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；”第十七条第2款规定：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的计算标准。”由此可见，计算违约金数额时，最高人民法院的司法解释已界定“按照未付购房款总额”计算，并不是按照总房价计算，即不包括已付购房款部分，被告也不是故意违约的，据此，被告恳请法院依法减少违约金金额。本院经审理认定事实如下：2019年3月6日，原告与被告签署了《浙江省商品房买卖合同》（预售），合同编号×××73（以下简称“合同”）。合同约定被告朱洁莉购买由原告开发的御宸名邸7幢14层1401号房屋，预测面积139.51平方米，商品房单价为每平方米18712.72元，总价款为2610611元，其中首付房价款790611元，剩余房款1820000由朱洁莉申请贷款支付。2019年3月6日，朱洁莉付齐首付款790611元（包括定金100000元），原告开具了金额为790611元的增值税发票，票号29054119。2019年4月4日办理商品房买卖合同备案手续。2019年11月13日，原告、被告及第三人签订了《商品房买卖抵押贷款合同》，被告向第三人贷款金额182万元，贷款利息为ＬＰＲ-54（基点），并有原告提供无条件不可撤销连带保证，保证期间为2年，保证范围包括按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及各项费用。《补充协议》第四条第5款第（3）项约定，被告所购房屋被司法机关查封或被告连续三期或超过二期不按时归还银行按揭的，视为被告根本违约，被告同意原告可单方解除合同、并同意配合办理解除合同手续。被告同意原告直接从其已付房款中优先扣除房屋总价款15%的违约金、被告应付的所有费用，并有权将已付房款直接优先偿还被告的银行贷款。2019年12月5日，第三人银行将贷款182万元支付至原告，原告开具了票号35821154的增值税发票。2020年1月10日，第三人向原告发送了书面《授信提前到期还款通知书》（编号×××02），因被告未按约定还款，第三人主张贷款提前到期，并要求原告立即偿还贷款本金182万元及相关欠息。2020年4月21日，第三人向温州市瓯海区人民法院起诉原、被告及案外人朱升谦、李爱芬金融借款合同纠纷一案，2020年5月25日，温州市瓯海区人民法院做出（2020）浙0304民初1790号民事判决，被告朱洁莉应在该判决生效后十日内偿还第三人平安银行股份有限公司温州分行借款本金182万元、利息37368.83元及逾期息（从2020年4月22日起至实际履行之日止，以本金182万元为基数，按年利率5.39%计算）；、如该被告不能偿还上述款项，第三人有权对被告朱洁莉名下位于乐清市××街道××村××幢××室的预售房产【权证号：浙（2019）乐清市不动产证明第0007547号】拍卖、变卖或折价款享有优先受偿；原告及案外人朱升谦、李爱芬对上述款项承担连带清偿责任；驳回第三人平安银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。原告于2020年6月19日代被告向第三人偿付借款本息及逾期利息共计1872840.22元。上述事实，有原告的营业执照、被告的身份证、企业信用信息公示报告、《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、付款凭证、备案证明、不动产登记证明、房地产买卖抵押贷款合同、转帐凭证、授信提前到期还款通知书、增值税发票、（2020）浙0304民初1790号民事判决书、利息计算清单，付款回单及庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，原、被告、案外人朱升谦、李爱芬与第三人签订的《房地产买卖抵押贷款合同》系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方都应严格依约履行义务。被告未按期向偿还贷款，显然违反了其作为借款人应支付购房款的合同义务，原告据此主张解除《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还已开具的增值税发票的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权，物权归属于原告。在涉案商品房买卖合同解除后，被告即丧失了以涉案商品房物权变动为内容的债权请求权，并根据合同约定还应协助原告办理合同备案登记的撤销手续、预告登记撤销手续。故对原告要求被告配合原告办理解除合同手续的诉讼请求本院予以支持。原告变更诉讼请求为原告有权在被告已付购房款中直接扣除原告代偿的贷款本金182万元，系减少诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，本院依法予以准许，原告代被告偿还第三人的借款本金182万，其有权向被告追偿，可在原告已收取的购房款2610611元中予以直接扣除，余款由原告再行返还给被告。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告乐清信辉置业有限公司与被告朱洁莉于2019年3月6日签署的《浙江省商品房买卖合同》（预售）及补充协议（合同编号×××73）。二、被告朱洁莉于本判决生效后十日内协助原告乐清信辉置业有限公司办理御宸名邸7幢14层1401号房屋的备案登记撤销手续、预购商品房预告登记撤销手续。三、被告朱洁莉支付原告乐清信辉置业有限公司代偿第三人平安银行股份有限公司温州分行的1820000元，该款由原告乐清信辉置业有限公司在已收取的购房款2610611元中予以直接扣除，余款在履行完毕合同备案登记撤销手续后、预购商品房预告登记撤销手续十五日内返还给被告朱洁莉。四、被告告朱洁莉返还原告乐清信辉置业有限公司增值税发票（票号29054119）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27685元，减半收取计13842.5元，由原告乐清信辉置业有限公司负担3252.5元、被告朱洁莉负担10590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 倪建双二〇二〇年七月二十三日代书记员 黄达民