上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初5020号原告：李福海，男，1973年12月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省富锦市，现住上海市闵行区。原告：耿淑平，女，1974年2月1日出生，汉族，户籍地，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李福海，男，1973年12月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省富锦市，现住上海市闵行区。被告：北京盈讯营销顾问有限公司，住所地北京市。法定代表人：侯永泽，总经理。委托诉讼代理人：王耕云，河北信联律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠楠，河北信联律师事务所律师。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检，总经理。原告李福海、耿淑平与被告北京盈讯营销顾问有限公司(以下简称“盈讯公司”)、上海敷荣投资管理有限公司(以下简称“敷荣公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告李福海暨原告耿淑平之委托诉讼代理人、被告盈讯公司委托诉讼代理人王耕云、赵楠楠到庭参加诉讼，被告敷荣公司经本院合法传唤而未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李福海、耿淑平向本院提出诉讼请求：1、判令盈讯公司、敷荣公司共同退还购房资金80,000元；2、判令盈讯公司、敷荣公司共同承担自2019年5月16日起以80,000元为基数按银行同期贷款利率计算至实际还款之日止的资金占用费。事实和理由：敷荣公司于2017年在上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX号99支弄建造单位租赁房，在未取得商品房预售资格的情况下，采用以租代售的方式对外违规销售，原告在敷荣公司的麻痹下与其签订了敷荣公寓装修投资合同，虽然该合同提到单位租赁房，但无单位租赁房告知书，并未告知涉案房屋只能租赁不能销售的相关法律法规；此外，敷荣公司还对外宣传涉案房屋不限购、不限贷，虽暂不能办理小产证，但五年以后可以办理，这对于原告尚不具备上海购房资格的人员而言，确实是好事，原告在此情况下决定购房涉案房屋。2019年5月16日，原告购买了敷荣公寓2幢13单元2层03室的房屋，支付了敷荣公司购房款194,000元，其中114,000元，由敷荣公司开具收据，另外80,000元由盈讯公司开具收据，原告发现后向收款经办人员询问其中原因，被告知该80,000元是为了避税。2019年8月5日，新闻媒体曝光了涉案房屋违法销售的情况，原告遂要求敷荣公司退款，但敷荣公司不予退款。2019年12月9日，原告向法院起诉，经法院主持调解，原告与敷荣公司达成调解协议，敷荣公司同意退还114,000元；但对于剩余80,000元，敷荣公司认为是盈讯公司收取，应当向盈讯公司主张，敷荣公司对此不予退还。原告认为购房时是将购房款支付给敷荣公司的，只是开具收据不同而已，且收款经办人员是同一人，但原告并不知道盈讯公司负责营销的情况，因此，敷荣公司与盈讯公司应当承担共同退款的责任，遂起诉来院。盈讯公司辩称：原告是为了租赁房屋而与敷荣公司签订合同，盈讯公司并不是合同相对方，不应作为本案被告，不应承担退款责任。敷荣公司辩称：原告与敷荣公司之间是投资合同关系，并不是房屋买卖合同关系；双方就装修投资款退还问题已经调解解决，原告本案诉讼系重复起诉，违反了一事不再理的原则；涉案80,000元，是由盈讯公司收取，应由盈讯公司退还，敷荣公司不应承担退款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告为证明其诉讼主张，向本院提交了宣传广告、敷荣公寓装修投资合同，敷荣公司开具的收据，盈讯公司开具的收据等证据，经质证，盈讯公司对上述证据的真实性均无异议；盈讯公司为证明其抗辩主张，向本院提交了租赁委托代理合同，We+时代定金合同、原告增加承租人申请书，承诺书等证据，经质证，原告对上述证据的真实性亦无异议；对当事人上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述采信的证据、以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2017年11月8日，敷荣公司与北京盈讯公司签订租赁代理合同，敷荣公司委托北京盈讯公司为金山区枫泾环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，敷荣公司与北京盈讯公司曾签订补充协议，敷荣公司同意北京盈讯公司对所租赁房源按每套80,000元的标准收取渠道处置费。2019年5月12日，原告李福海与敷荣公司签订We+时代定金协议，敷荣公司向原告李福海提供位于上海市金山区枫泾镇环东二路XXX号99支弄2号13-203室房屋一套，建筑面积53.91平方米，投资款410,000元，还款期限20年，月还款1900元，一次性付款716,000元。2019年5月18日，原告李福海向敷荣公司提出增名申请，原购房人为李福海、现更改为李福海、耿淑平。2019年5月18日，原告李福海、耿淑平与敷荣公司签订敷荣公寓装修投资合同，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓x幢13单元2层03室，房屋暂测面积53.91平方米，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款(包含装修、固定设备价格)114,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；该房屋的租赁费为第1-5年每月6067元、第6-20年每月1900元，于每月15日前支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按约支付；原告在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，拥有该房屋100%的使用权；原告在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如原告自住，敷荣公司免收该房屋的租赁费，如原告转租，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；原告在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如原告进行转租的，必须提前1个月书面告知，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年8月15日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，原告以向敷荣公司通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，原告知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。2019年5月12日，原告支付了定金5000元，2019年5月16日，原告支付了定金10,000元，2019年5月18日，原告支付了装修款99,000元，敷荣公司收款后开具收据予以确认。2019年5月18日，盈讯公司开具收据确认收到原告支付的80,000元。同日，原告出具承诺书，其中载明：本人李福海、耿淑平于2019年5月18日自愿承租《We+时代》位于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园环东二路XXX号99支弄x幢13号203室，本人知晓该房屋为单位租赁房，并仔细阅读了《We+时代合同》自愿委托工作人员行使办理单位租赁房的工作职责，本人自愿支付80,000元咨询服务费，承诺人不得以任何理由主张返还已收此款及相应利息。另查明，2017年以来，敷荣公司就其建造的单位租赁房曾以“68万起、70年住宅、轻松安家上海、54—63㎡精装交付、拎包即住、可落户、无需社保、民用水电煤、齐全商业配套、享上海读书资格”等内容的宣传单进行广告宣传。又查明，2019年9月23日，敷荣公司发布关于敷荣公寓租户清退细则，其中表明，敷荣公司投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；(一)清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、定金等各承租户；(二)清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；……如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，敷荣公司未能实际履行。最后查明，2020年1月14日，原告与敷荣公司之间就装修投资款114,000元的返还问题，已经达成调解协议，本院亦已确认。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释也规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，并未取得商品房预售许可证，原告对此亦是明知的，因此，原告与敷荣公司所签敷荣公寓装修投资合同，其实质是以装修投资和租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。鉴于原告与敷荣公司对装修投资合同被认定为无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任，原告主张按银行同期贷款利率计算资金占用费，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。关于本案争议的80,000元的返还问题。首先，原告与北京盈讯公司之间并不存在委托合同关系，盈讯公司收取原告的款项，并不具有合同依据。其次，依据敷荣公司与盈讯公司所签代理合同及补充协议，盈讯公司是在敷荣公司同意的前提下而收取该款项，虽然开具了收款收据，但并不能证明原告自愿向盈讯公司付款；依据上述查明的事实，原告是在支付装修投资款时同时支付该款项，就原告而言，原告只是以为该款是装修投资款或者购房款的一部分而已。再次，按照被告发布的清退细则，承诺先行垫付，但未实际履行。因此，原告要求盈讯公司、敷荣公司共同承担退款责任，并无不当，本院应予支持。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京盈讯营销顾问有限公司、上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内退还原告李福海、耿淑平80,000元；二、驳回原告李福海、耿淑平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取900元，由被告北京盈讯营销顾问有限公司、上海敷荣投资管理有限公司负担，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高丽宏二〇二〇年七月六日书记员  李韵洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……二、《中华人民共和国城市房地产管理法》……第四十五条……商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。……