贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初7436号原告（执行案外人）：贵阳福鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区七一路118号云祥山庄。法定代表人：余乃钱，职务：执行董事。委托诉讼代理人：余航，男。被告（申请执行人）：贵阳云岩富民村镇银行股份有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区万江路银通花园FG栋负一层。法定代表人：吴志力，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘元薪，男，系该行员工。委托诉讼代理人：罗家鑫，男，系该行员工。第三人（被执行人）：张云，男，1985年1月21日生，汉族，户籍地贵州省瓮安县，住广东省茂名市信宜市。第三人（被执行人）：胡腾誉，女，1988年10月18日生，汉族，户籍地贵州省瓮安县，住浙江省宁波市鄞州区。原告贵阳福鑫房地产开发有限公司（以下简称福鑫房开）诉被告贵阳云岩富民村镇银行股份有限公司（以下简称云岩富民村镇银行），第三人张云、胡腾誉案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福鑫房开的委托诉讼代理人余航，被告云岩富民村镇银行的委托诉讼代理人刘元薪到庭参加诉讼，第三人张云、胡腾誉经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告福鑫房开向本院提出诉讼请求：一、停止对贵阳市白云区房屋的执行；二、福鑫房开仅需退还被告张云20000元购房款；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年7月16日，原告与张云签订《商品房买卖合同》，约定张云购买原告开发的贵阳市白云区房屋，约定张云当日支付首付款148951元，余款347000元通过银行按揭方式支付。2015年，张云作为借款人，原告作为保证人与工行白云支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款本金347000元，期限20年，工行白云支行如约向张云放款作为购房款。购房时，原告同意张云于2017年7月16日支付首付款2万元，首付余款于2016年1月16日内及2016年7月16日内付清，但张云至今未予支付首付余款128951元，后下落不明。云岩区人民法院因被告云岩富民村镇银行与张云、胡腾誉金融借款合同纠纷一案（2018）黔0103民初6141号查封了案涉房屋，（2019）黔0103执2942号对案涉房屋进行拍卖。经原告提出书面异议后，云岩区法院作出（2020）黔0103执异29号执行裁定书，原告服从该裁定书第一条，但对裁定书第二条要求退还张云房屋首付款148951元到法院指定账户事宜不服，根据白云区法院（2019）黔0113民初2442号民事判决书，原告与张云解除《商品房买卖合同》，解除同时原告应退张云购房首付款148951元，但由于张云仍欠我公司128951元首付款，双方互负到期债务，2020年5月28日原告向张云发出《债权抵销通知书》，原告有权对双方互负到期债务128951元进行抵销，原告仅需退还原告20000元购房款。故原告诉至法院，请求如前。被告云岩富民村镇银行辩称，我行与张云、胡腾誉于2017年1月18日签订《个人信用借款合同》后向张云发放了借款20万元，因借款到期后未偿还贷款本息，我行于2018年7月13日诉至法院，并于2018年8月6日对张云名下案涉房屋申请保全，经法院审理于2018年12月17日作出（2018）黔0103民初6141号民事判决书，但张云、胡腾誉拒不履行还款义务，我行申请强制执行。执行中，原告提出执行异议之诉，但从时间上看，我行起诉张云、申请保全、判决、强制执行的时间均先于原告与张云的商品房买卖合同纠纷，我行对案涉房屋是首封，对案涉房屋享有优先处置权。其次，张云在支付了首付款148951元并用案涉房屋向工行白云支行申请了347000元的按揭贷款，后张云偿还了部分贷款，贷款逾期后由原告履行担保责任代偿了其余款项，工行白云支行是抵押权人，房屋抵押权可由工行白云支行申请解除，不能影响我行的首封处置权。再次，白云区法院（2019）黔0113民初2442号判决书判决解除原告与张云的《商品房买卖合同》和归还房屋，但张云不仅支付了首付款，还贷款支付给了原告，即使解除买卖合同关系，原告也应当退还张云支付的首付款和按揭款金额，白云区法院判决中未判决相互抵债事宜，本案诉争的法律关系是案涉房屋的权属问题，互负债务是原告与张云之间法律关系，与本案并非同一法律关系。最后，原告与张云签订的商品房买卖合同真实有效，其中明确约定了14万余元的首付款，是原告怠于行使权利，只收取2万元就将房屋登记在张云的名下。综上，我行对案涉房屋首封在先，且未收到原告退还张云的购房款，故法院依法处置案涉房屋并无不妥。第三人张云、胡腾誉未到庭无陈述意见亦未提交证据。经审理查明：云岩富民村镇银行于2018年7月13日将张云、胡腾誉以金融借款合同纠纷为由诉至本院，要求张宇、胡腾誉偿还借款本金20万元及利息、罚息、复利合计236078.33元。该案审理中，云岩富民村镇银行申请财产保全，本院于2018年8月2日作出（2018）黔0103民初6141号民事裁定书，于2018年8月6日查封了张云所有的位于贵阳市白云区的房屋。2018年12月17日，本院作出（2018）黔0103民初6141号民事判决书，判决张云、胡腾誉共同偿还云岩富民村镇银行借款本金20万元并支付利息、复利、罚息及公告费。因张云、胡腾誉未履行该案判决，2019年6月27日，云岩富民村镇银行向本院申请强制执行，2020年1月31日，本院对案涉房屋进行挂网拍卖，2020年1月8日，福鑫房开向本院提出书面异议，本院受理后作出（2020）黔0103执异29号执行裁定书，裁定：一、中止对贵州省贵阳市白云区房屋的执行；二、贵阳福鑫房地产开发有限公司退还张云《商品房买卖合同》中张云支付的首付款148951元到我院指定账户。福鑫房开不服该裁定，遂诉至法院，双方诉辩如前。另查明，福鑫房开于2019年4月1日将张云以商品房买卖合同纠纷为由诉至贵阳市白云区人民法院，该院于2019年10月11日作出（2019）黔0113民初2442号民事判决书，判决：一、解除贵阳福鑫房地产开发有限公司与张云于2015年7月16日签订的《商品房买卖合同》；二、张云于判决生效之日起十五日内将位于贵阳市白云区的房屋归还给贵阳福鑫房地产开发有限公司；三、张云于判决生效之日起十五日内协助贵阳福鑫房地产开发有限公司办理注销贵阳市白云区房屋的预售合同备案登记及所有权预告登记手续。该判决书中查明：2015年7月6日，福鑫房开与张云签订《商品房买卖合同》，约定张云购买贵阳市白云区房屋，张云支付首付款148951元，余款347000元通过银行按揭贷款方式支付。同年8月18日，福鑫房开、张云与工商银行贵阳白云支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款347000元，福鑫房开承担连带保证责任，工行白云支行如约向张云放款，后因张云未按时还款导致福鑫房开承担担保责任，福鑫房开支付了2018年3月30日至2019年5月30日的逾期贷款本金、利息罚息共计70289.35元。该判决已发生法律效力。本案审理中，福鑫房开提交了1、福鑫房开（甲方）与张云（乙方）于2015年7月17日签订的《云祥山庄房款欠款补充协议》一份（其中载有：张云今欠甲方购买云祥山庄12栋4层1号首付款128951元，乙方承诺于2015年7月16日付房款首付20000元，剩余首付房款128951元分别于2016年1月16日内还款64475元，于2016年7月16日内还款64476元。乙方未按时向甲方付清欠款，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并将该物业另行处置）、张云2015年7月17日出具的载有欠福鑫房开购买云祥山庄12栋4层1号首付款128951元的《欠条》一份，拟证明福鑫房开只收到张云的2万元房款。2、特快专递邮单，拟证明福鑫房开已向张云邮寄债权抵消通知书通知张云对先前相互到期的债务（张云欠福鑫房开首付款128951元的债务，与福鑫房开在白云法院中执行退还首付款的债务）进行抵销。3、工商银行提前一次性还款凭证，拟证明福鑫房开于2019年6月20日提前一次性归还了张云在工行的贷款本金及利息253821.53元。云岩富民村镇银行对证据持有异议，表示张云支付的首付款严重低于国家商品房买卖规定中首付款的比例，福鑫房开存在违规卖房行为，福鑫房开应对其违规卖房行为承担相应的法律责任。且福鑫房开与张云约定的首付款为14万余元，原告怠于行使收取首付款的义务就将房屋登记在张云的名下，且无法律文书对福鑫房开提及的相互抵消的债权予以明确，与本案无关。上述事实，有当事人陈述、相关证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本案中，福鑫房开将被执行人张云、胡腾誉列为本案被告，张云、胡腾誉在本案中应为第三人。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为：一、福鑫房开是否享有阻却执行的实体权利。1、贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初2442号民事判决书判决解除了福鑫房开和张云签订的《商品房买卖合同》，并要求张云将案涉房屋归还给福鑫房开并配合办理登记注销。且案涉房屋的按揭贷款已由福鑫房开偿还完毕，该房屋已具备确认所有权的基础和条件，福鑫房开应为案涉房屋的实际所有权人。2、云岩富民村镇银行享有的债权请求权是基于（2018）黔0103民初6141号民事判决书，该债权是普通金钱债权，该债权请求权并未指向特定财产，与案涉房屋并无直接关联，而福鑫房开享有的请求权直接指向案涉房屋，福鑫房开对案涉房屋享有的权利指向性优于云岩富民村镇银行对案涉房屋享有的权利，应当优先于云岩富民村镇银行的普通金钱债权予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能够排除执行。”之规定，本院认定福鑫房开对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。对福鑫房开要求停止对贵阳市白云区房屋执行的诉请本院予以支持。二、福鑫房开是否应当退还张云房屋首付款。福鑫房开与张云签订的《商品房买卖合同》已解除，该合同解除前张云除支付部分首付款尚支付了2015年8月贷款后至2018年2月的银行按揭贷款，张云就案涉房屋与福鑫房开存在债权争议，本案为案外人福鑫房开针对案涉房屋排除执行提出的执行异议之诉，福鑫房开与张云之间的债权纠纷不在本案审理范围内，对福鑫房开要求退还20000元首付款的诉请，本案不予处理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依法解除合同的，已经采取的查封措施应当解除，人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。如张云对案涉房屋对福鑫房开享有债权，云岩富民村镇银行可申请执行张云对福鑫房开享有的债权。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，判决如下：一、停止对贵阳市白云区房屋的执行；二、驳回贵阳福鑫房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费60元，由贵阳福鑫房地产开发有限公司承担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  冯 骅人民陪审员  彭贵渝人民陪审员  姚险峰二〇二〇年七月三十一日书 记 员  潘 钰