湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终79号上诉人（原审原告）：杜建国，男，汉族，1961年12月24日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘俊亮，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：铙哲，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放西路35号长房大厦第十五层。法定代表人：曹辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈志伟，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄照，湖南君见律师事务所律师。上诉人杜建国因与上诉人长沙市房地产开发有限公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初7245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人杜建国及其委托诉讼代理人刘俊亮、饶哲，上诉人房开公司的委托诉讼代理人陈志伟、黄照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜建国上诉请求：1.请求将一审判决第三项改判为：限房开公司在判决生效之日起10日内向杜建国支付以总房价6372万元为基数从2015年12月1日起至房开公司为杜建国办妥国有土地使用权证之日止按日万分之二计算的违约金。2.一、二审诉讼费由房开公司承担。事实与理由：一、《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，约定每日万分之五的违约金未违反法律的强制规定。且房开公司已违反合同约定的义务，违约金支付条件已成就。二、一审法院主动调整违约金缺少法律依据。本案中，房开公司未明确提出调整违约金的行为应视为对其自身权利的放弃，法院不应主动调整适用合同违约金。三、一审法院以总房价为基数按万分之零点一支付违约金明显过低。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加”。本案中，因房开公司未按合同约定办理延长房屋土地使用年限至2053年5月6日的不动产权证所造成的损失远大于一审法院调整的违约金计算方式，应当遵循公平原则以6372万元为基数从2015年12月1日起至房开公司为杜建国办妥国有土地使用权证之日止按日万分之二计算的违约金。房开公司答辩称：1.房开公司不存在违约的情形，也无任何过错，不应当承担违约责任。2.即使法院认定房开公司存在违约行为，杜建国的实际损失很小，一审按照万分之零点一计算足以弥补其损失。3.一审诉讼期间，房开公司已就违约金过高提出抗辩。房开公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第三项内容。2、一、二审诉讼费由杜建国承担。事实与理由：一、房开公司一审提交证据4证明房开公司已履行协助申办土地使用年限延长义务，一审法院在采信该证据的基础上又认定房开公司未在合同约定期限内协助杜建国办理延期手续，构成违约。一审法院认定事实与采信证据相互矛盾，属事实认定错误，应予纠正。二、房开公司已向国土部门提交了案涉土地使用年限延期申请及相关资料，履行了合同约定的协助义务，现因政策调整导致未能办理延期手续，房开公司没有怠于履约的故意，不应当认定房开公司违约。三、杜建国支付的是案涉房屋及土地使用年限至2033年的对价，未成功协助其办理延长20年的土地使用年限，并未给杜建国造成实际损失，房开公司不应当承担赔偿损失的责任。杜建国在明知因政策变化不能延长土地使用期限的情况下，多次拒绝配合房开公司办理土地使用年限至2033年的国土证，放任损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条的规定，应就扩大部分的损失自行承担责任。故即便法院认定房开公司需承担责任，也限于以6372万元为基数从2015年12月1日起至2016年1月12日止按日万分之零点一计算违约金。杜建国答辩称：一、一审法院认定事实清楚，房开公司的上诉请求应全部予以驳回。二、房开公司作为老牌、知名及大型房地产开发商，在交易中处于明显优势地位，在前期谈判中承诺将案涉土地使用权期限延长至2053年，但事后又怠于履行该义务，明显具有欺骗性质。三、合同约定房开公司具有协助办证义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权证变更和房屋所有权证登记手续，并提供必要的证明文件。房开公司的协助办证义务并不是简单的协助提交资料，而是需要利用其专业背景等为购房者杜建国办理房屋所有权证过户及办理延长至2053年的国有土地使用权证过户并承担相关费用。四、杜建国支付6372万元购买的案涉房屋系土地使用年限至2053年的对价，现房开公司仅能办理至2033年土地使用年限，期限一旦届满，则必然要补交土地出让金，故杜建国的损失已实际发生，故房开公司应退还无法办理延长20年土地使用年限的土地出让金。杜建国一审诉讼请求：1.判令房开公司立即协助杜建国办妥房屋土地使用年限终止日期为2053年5月6日的不动产权证（房屋座落于长沙市）；2.判令房开公司支付办理房屋土地续期变更登记至2053年（即自2033年延长20年）需缴纳的费用895.08万元；3.判令房开公司支付违约金33803460元（按已付房款6372万元日万分之五计算，自2015年12月1日起暂算至2018年11月31日，违约金应计至实际清偿日止）；4.判令房开公司承担本案全部诉讼费用。杜建国在一审庭审中变更第1项诉讼请求为“判令房开公司立即协助杜建国办妥德政园醉心苑农贸市场1-3层101、201、301、302房屋土地使用权期限至2033年不动产权属登记。”房开公司一审反诉请求：一、确认房开公司与杜建国签订的《长沙市房屋买卖合同》第十二条中关于“协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用”的条款不再履行；二、诉讼费用由杜建国承担。一审法院审理查明：2014年9月19日，房开公司与杜建国签订了一份《长沙市房屋买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于德政园编号为0206060046土地使用权证，土地使用权面积为3965.80㎡，使用权用地终止日期为2033年5月6日，规划用途为以规划许可证上所记载的为准。该房屋建筑层数7层，其中地上7层，房屋为现房，房屋所有权证号为00294881。买受人购买的房屋为座落于德政园醉心苑农贸市场1、2、3层101、201、301、302号房屋（地址和房号最终以房屋所有权登记为准）。该商品房建筑面积共5810.86㎡，其中套内建筑面积5643.68㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积167.18㎡（面积最终以产权登记的面积为准）。该房屋未设定抵押。房开公司与杜建国约定按下述方式计算该房屋价款:按建筑面积计算，该房屋单价为10966元/㎡，总房价6372万元。付款方式及期限：1、在本合同签订后7日内，买受人支付总房款的30％计19116000元至本合同约定的帐户；2、在本合同签订后30日内，买受人支付总房款的30％计19116000元至本合同约定的帐户；3、在本合同签订后70日内支付剩余房款40％计25488000元到本合同约定的帐户。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。如需以本合同交易的房产作为抵押物申请贷款，银行需提供相关保证金由买受人承担，出卖人不承担任何连带保证责任且买受人仍应按本条约定的时间支付购房款。鉴于该房屋一直出租给买受人进行经营，双方一致同意在买受人向出卖人支付完本合同第六条第1款约定的购房款时，则视为交付给买受人使用；本合同第六条约定的购房款全部支付完毕时，方视为买受人取得该房屋的所有权（301、302房屋的交付由双方另行在补充协议中约定），否则，该房屋的物权所有权归出卖人。产权登记的约定：在本合同生效后，买受人所有应付款项均支付至本合同第四条约定的帐户后30日内，出卖人协助办理房屋所有权证进窗手续，房屋所有权证办妥之日后365日内出卖人协助买受人办理土地使用权证。出卖人同意在协助办理上述权属证书的同时，一并协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用，在由出卖人办理至买受人名下时的相关费用双方按照法律、行政法规及政府部门规定予以缴纳。如因出卖人未履行协助义务，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列约定处理：1.逾期未超过三十日，自本合同规定的应办理之日起至实际办妥之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过三十日，买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起之日内，将买受人已付房款（含同期银行活期存款利息）退还给买受人，并按已付房价款的百分之一支付违约金。买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内协助为买受人办理上述登记，双方同意按下列第2项处理:2.出卖人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，买受人向出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金。任何一方解除合同，应当在事实发生之日起三十日内，双方到长沙市房屋登记机构办理相关手续，否则，违约方应当承担赔偿对方相应损失违约责任。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起六十内向另一方当事人提供证明。合同签订后，杜建国已经支付了全部购房款。2014年12月1日，杜建国取得涉案房屋所有权证，权证号为长房权证芙蓉字第××号，载明登记时间为2014年12月1日，建筑面积为5810.86㎡。国有土地使用权证至今仍然登记在房开公司名下，国有土地使用权证号为（2013）第078419号，载明登记时间为2013年9月30日，使用权面积3965.80㎡，使用权类型为出让，终止日期为2033年5月6日，用途为商业。2018年9月18日，长沙永信土地房地产评估测绘有限公司受杜建国委托，出具一份编号为（长沙）长永信（2018）（估）字第212号《土地估价报告》，估价结果为：1、按土地使用权终止日期为2033年5月6日设定条件下市场价格总地价2771.70万元；2、按土地使用权终止日期为2053年5月6日设定条件下市场价格总地价3666.78万元；3、价差：估价对象用该宗地使用权延期调整之后现状条件下的正常市场价格减去现状条件下的正常使用权价格为895.08万元。一审法院认为：房开公司与杜建国签订的《长沙市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房开公司要求确认《长沙市房屋买卖合同》第十二条中关于“协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用”的条款不再履行的事实依据和法律依据不足，一审法院不予支持。合同第十二条约定:“房屋所有权证办妥之日后365日内出卖人协助买受人办理土地使用权证。出卖人同意在协助办理上述权属证书的同时，一并协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用，在由出卖人办理至买受人名下时的相关费用双方按照法律、行政法规及政府部门规定予以缴纳。”房开公司于2014年12月1日为杜建国办妥了房屋所有权证，但是，房开公司未在合同约定的期限内协助杜建国办理好土地使用年限续期至2053年的国有土地使用权证，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于因政策原因，目前已不能单独办理杜建国所购房屋土地使用年限续期至2053年的国有土地使用权证，故杜建国要求房开公司协助杜建国办妥德政园醉心苑农贸市场1-3层101、201、301、302房屋土地使用权期限至2033年不动产权属登记的诉讼请求应予支持。由于不能办理土地使用权期限至2053年不动产权属登记，给杜建国造成的损失应由房开公司承担，参照长沙永信土地房地产评估测绘有限公司出具的《土地估价报告》估价结果，一审法院对杜建国要求房开公司支付办理房屋土地续期变更登记至2053年（即自2033年延长20年）需缴纳的费用895.08万元的诉讼请求予以支持。合同第十二条约定“如因出卖人未履行协助义务，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列约定处理：2.逾期超过三十日，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金。”一审法院认为，合同约定的上述逾期办证违约金过高，而且，虽然房开公司未及时协助办理土地使用权证，导致之后由于政策原因不能单独办理杜建国所购房屋土地使用年限续期至2053年的国有土地使用权证，但之后确系政策原因不能办理续期，而双方又未就办理不续期的国有土地使用权证达成一致意见，故一审法院酌情认定房开公司从2015年12月1日起至房开公司为杜建国办妥国有土地使用权证之日止以总房价6372万元为基数按日万分之零点一向杜建国支付违约金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、限房开公司在判决生效之日起六十日内协助杜建国办妥德政园醉心苑农贸市场1-3层101、201、301、302房屋土地使用权期限至2033年不动产权属登记；二、限房开公司在判决生效之日起十日内向杜建国支付895.08万元；三、限房开公司在判决生效之日起十日内向杜建国支付以总房价6372万元为基数从2015年12月1日起至房开公司为杜建国办妥国有土地使用权证之日止按日万分之零点一计算的违约金；四、驳回杜建国的其他诉讼请求；五、驳回房开公司的反诉请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费255571元，财产保全申请费5000元，反诉受理费100元，合计260671元，由杜建国负担78201.3元，房开公司负担182469.7元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为：杜建国提交的证据不是新证据，本院依法不予采信。房开公司提交的第一组证据真实、合法且与本案有关，本院依法予以采信。房开公司提交的第二组证据中的证据3、4系房开公司单方制作，无杜建国的签字确认，本院依法不予采信。证据6、7真实、合法且与本案有关，本院依法予以确认。本院二审另查明，2014年11月3日，房开公司安排公司员工邓伟向国土部门提交案涉土地使用年限延长的申请及相关资料。同日，国土部门向房开公司出具了长沙市国土资源局业务受理决定书。2014年10月29日，湖南省国土资源厅办公室下发湘国土资办函【2014】116号复函，该函第五条明确规定延长出让土地使用年限应以出让时的整宗地为整体办理，不得分开办理，由开发商或全体土地使用者提出延长申请。一审法院认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系因房屋买卖合同引发的纠纷，案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。现双方因未能按约定办理土地使用年限延长手续发生讼争，二审的争议焦点主要为：一、房开公司是否构成违约；二、若构成违约，房开公司是否应当赔偿杜建国损失、违约金如何计算。一、关于房开公司是否构成违约。经审查，案涉合同约定房开公司应于2015年12月1日前协助杜建国办理土地使用权证及土地使用年限延长20年（即使用年限截止2053年）的手续。房开公司已经协助杜建国办好了房屋所有权证，2014年11月3日，房开公司向国土部门提交了案涉土地使用权年限延长申请及相关资料。房开公司履行协助办理土地使用权年限延长手续义务的时间并未超过合同约定的履行期限，本案也无证据证实房开公司有拖延办理延长土地使用年限手续的行为。根据国土资源厅办公室于2014年10月29日下发的湘国土资办函【2014】116号复函的规定，案涉土地作为整宗出让地的一部分，已不能单独分开办理土地使用年限延长手续，且需在土地使用权期限届满前一年内方可提出延期申请。鉴于该政策调整时间早于合同约定的履行截止日期，且房开公司也在约定期限内提交了延期申请及相关资料。故案涉土地未能办理使用权年限延长手续的原因在于政策变化，非因房开公司怠于履行协助义务所致，不能归责于房开公司。但房开公司作为出卖方，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，有义务协助买受人办理案涉土地使用权变更手续，且双方也约定房开公司应在2015年12月1日前协助杜建国办理使用年限截止2033年的土地使用权证。在双方当事人因未能办理土地使用年限延长手续而发生争议后，房开公司未积极主动协助杜建国办妥案涉土地使用年限截止2033年的国有土地使用权证，有一定过错，应承担相应的违约责任。故房开公司关于其无任何违约行为的上诉理由不能成立。但迄今未办理案涉房屋的土地使用权证的主要过错及原因均不在房开公司，房开公司不应承担主要责任，一审法院对违约行为和过错的认定不当，房开公司关于一审法院对违约事实认定不当的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。二、房开公司是否应当赔偿杜建国损失、违约金如何计算。根据合同约定，房开公司承担协助办理土地使用权证并承担使用权延期费用的义务。在土地使用权延期政策变化后，案涉土地当前不符合办理使用权年限延长的条件和期限，房开公司协助办理延长土地使用年限手续和承担费用的义务暂时已无法履行。因当前不能办理案涉土地使用权年限延长手续系政策变化的客观原因所致，房开公司对此并无过错，因办理时间延后造成的规费增加，并不属于因违约造成的损失，且在符合办理条件和期限后，杜建国仍可在规定期限内按法定方式申请办理土地使用年限延长手续，并请求房开公司履行约定的协助义务，故房开公司不应当就此承担赔偿损失等违约责任。同时根据案涉合同第一条、第二条及第五条的约定，案涉购房款系杜建国针对案涉房屋及使用年限至2033年的土地使用权而支付的对价，本案并无证据证实案涉房屋购买价格显著高于当地同地段同等条件的房屋价格，杜建国所称未能办理土地使用年限延期给其房屋造成价值损失缺乏事实依据。故一审法院判决房开公司承担赔偿损失的民事责任既无法律依据，亦无事实依据，房开公司关于驳回杜建国请求赔偿土地差价损失的上诉请求成立，本院依法予以支持。因房开公司未按合同约定及时协助杜建国办理案涉土地使用年限至2033年的土地使用权证，存在一定的违约，应承担相应的违约责任。鉴于房开公司系协助办证义务，杜建国已实际占有并使用房屋，且早已办妥案涉房屋的所有权证，房开公司的违约程度较轻微，其违约行为并未给杜建国造成较大损失，房开公司在一审中对此亦已提出了抗辩，故一审法院酌情认定以总房价6372万元为基数按日万之零点一计算违约金并无不妥。杜建国关于违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2018）01民初7245号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）01民初7245号民事判决第二、四、五项；三、驳回杜建国的其他诉讼请求。四、驳回长沙市房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、财产保全费及反诉受理费按一审判决执行。二审案件受理费127274元，由上诉人杜建国承担80000元，由上诉人长沙市房地产开发有限公司承担47274元。本判决为终审判决。审判长  陈盎然审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年七月二十七日书记员  李昊城