西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2889号原告（反诉被告）：段华容，女，1969年3月12日出生，汉族，住西安市长安区楼。委托诉讼代理人：薛琪武，陕西东瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）：张鹏，男，1978年8月6日出生，汉族，住西安市绿地诺丁山。委托诉讼代理人：薛琪武，陕西东瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：米莹，女，1960年10月16日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张晓飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告（反诉第三人）：西安莲湖大兴郡幼儿园有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：张亚娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）段华容、张鹏诉被告（反诉原告）米莹、被告（反诉第三人）西安莲湖大兴郡幼儿园有限公司（以下称大兴郡幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段华容、张鹏共同委托诉讼代理人薛琪武，被告（反诉原告）米莹、被告（反诉第三人）大兴郡幼儿园共同委托诉讼代理人齐文虎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）段华容、张鹏向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告房屋租金1819149.25元；2、判令两被告支付原告逾期付款违约金198287.26元（按每天所欠租金的千分之一暂计算至2020年3月19日，实际要求被告履行至房屋租金付清之日）；3、判令两被告承担诉讼费。事实与理由：2019年1月17日原被告双方签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于西安市XX路XX小区XX幢面积为3268.93平方米的房屋出租给被告米莹、西安莲湖大兴郡幼儿园有限公司，用作幼儿园经营使用。合同期限为20年，并约定租金每年支付一次，付款方式为提前60日支付下一年租金，租金每两年按5%递增，逾期付款按千分之三支付违约金。同时双方约定，若被告拖欠租金达一个月以上的，属于违约，原告有权终止合同，无条件收回幼儿园物业。合同签订后，原告交付了房屋，被告交付了第一年的租金，依据《房屋租赁合同》被告应于2019年11月30日交纳下一年租金219149.25元。但被告交纳300000元房屋租金后以种种理由拒不缴纳剩余房屋租金，期间原告多次催收房屋租金并委托律师发函催收。但被告时至今日仍拒不交纳所欠房屋租金，其行为已严重违约并侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院依法判如所请。被告米莹辩称，合同系米莹与原告签订，合同实际履行也是发生在米莹与原告之间。原合同签订后的2019年3月即发生了关于小区配套幼儿园治理的新政策这一情势变更的事实。2019年7月其承租房屋经营的幼儿园因新冠肺炎疫情防控措施导致2020年1-6月几乎没有经营收入，依法应减免房屋租金，推迟租金支付时间。且二原告主张逾期付款违约金的主张没有事实和法律依据，《房屋租赁协议》中对于2020年及之后期间的房屋租金支付，没有关于逾期付款的违约金或计算违约金的方式等违约责任内容的约定。被告是因新冠肺炎疫情及其防控措施之不可抗力情形导致延期支付房屋租金的，根据《最高人民法院关于印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》等相关规定，应依法免予承担逾期付款的违约责任。且《房屋租赁协议》因新政策的实施导致合同的基础和客观情况发生了重大变化，应对合同内容进行变更。2019年7月23日莲湖区教育局向张鹏送达了《关于大兴郡小区配套幼儿园转为普惠性民办园的函》，要求将案涉幼儿园移交当地教育行政部门统筹办成普惠性民办园。2020年4月21日西安市莲湖区教育局将西安莲湖大兴郡幼儿园认定为普惠性幼儿园并进行了公示。根据政府新政策关于普惠性幼儿园的普惠性收费标准，米莹在负担《房屋租赁协议》高额租金标准的情况下举办普惠性幼儿园，对其明显不公平。《房屋租赁协议》的基础和客观情况发生了重大变化，继续履行原协议对被告明显不公平，在原告对此均明知的情况下，应对合同内容进行变更，并按照变更后的合同履行。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。被告米莹基于上述理由向原告段华容、张鹏提出反诉请求：1、判令将大兴郡幼儿园房屋租金变更为15元/平方米/月，且不得递增；2、请求判令反诉被告免除反诉原告2020年1月-6月份房屋租金；3、请求将反诉原告2020年度租金的支付期限延期至2020年9月30日前支付；4、本案受理费由被反诉人共同承担。被告大兴郡幼儿园辩称，案涉房屋租赁协议是米莹与原告签订，其不是《房屋租赁协议》的当事人，并非本案适格的被告。即便其被认定为承租人，答辩意见同米莹意见。对于被告米莹反诉请求，原告段华容、张鹏辩称，反诉请求一要求将租金变更为15元/平方米/月，无法律依据，是否开展普惠性幼儿园是被告的原因，与原告无关，且无相关政策规定可能减免租金，根据国家相关规定，普惠性幼儿园是国家有政策支持，但并不是减免租金。对反诉请求二无事实与法律依据，因疫情对被告的影响只是3月至5月，1月至3月是放假期间，实际影响期间是三个月，原告愿意在该三个月范围内进行部分减免租金，被告适用的法律只是适当变更，并不是免除全部租金。对于反诉请求三无法律依据，幼儿园已于6月开学，疫情期间的租金能否减少，由法院决定，应按期支付。原、被告双方租赁合同中交付租金时间是2019年12月之前，疫情是2020年1月底，应该交租金是疫情发生前两个月，被告以疫情为由要求延期支付租金无事实与法律依据。反诉第三人大兴郡幼儿园对米莹的反诉请求及事实予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月17日甲方段华容、张鹏与乙方米莹签订《房屋租赁协议》，大兴郡幼儿园在承租方处加盖公章，协议约定，甲方将坐落在西安市XX路北侧地块上建设的幼儿园的第14幢房屋出租给乙方使用。该房屋实际建筑面积为3268.93平方。租赁期限为20年，即2019年2月1日至2039年1月31日止，合同期间任一方可随时终止租约，并无需承担违约责任，但需要提前两个月通知另一方。甲方将房屋出租给乙方作为幼儿园经营使用。租金押金及付款期约定为：2019年租金单价为51.45元/平方米，年租金金额2018237.38元，从2020年起，租金每两年递增5%，即2020年租金单价54.02元/平方米，以此类推，租金每年支付一次，提前60日支付。甲方收取房屋押金330000元，租赁期间水电费、物业管理费等应使用出租房屋所产生的一切费用由乙方承担，押金待乙方退出时结清所有相关费用后在退还。本协议生效后1个工作日内，乙方向甲方支付押金和第一年租金，合计2348237.38元。逾期一日，按总额的千分之三支付违约金，逾期超过十日，甲方有权无条件收回该幼儿园物业。该租赁协议落款处大兴郡幼儿园加盖公章，并在协议骑缝处加盖公章。协议签订后，被告按协议约定向原告支付第一租赁年租金及押金。根据协议约定，被告应于2019年12月1日前支付2020年2月1日至2021年1月31日租金2119149.25元，被告仅支付30万元后，下余租金1819149.25元未予支付。2019年4月、5月西安市人民政府及莲湖区XX镇XX小区XX园治理工作实施方案，2019年7月8日莲湖区XX园XX小组向米莹下发《关于大兴郡小区配套幼儿园转为普惠性民办园的函》，载明，经莲湖区XX园XX小组前期摸排，西安莲湖大兴郡幼儿园是大兴郡五期小区配套幼儿园，土地性质为出让，按照文件精神，该幼儿园应移交当地教育行政部门统筹办成普惠性民办园，希望米莹对幼儿园移交莲湖区XX园事宜进行商议，推进完成该小区配套幼儿园的治理移交工作。2020年1月17日陕西东瑞律师事务所白雪松律师向西安莲湖大兴郡幼儿园有限公司发出《律师致函》，称陕西东瑞律师事务所接受段华容、张鹏委托，就大兴郡幼儿园拖欠房租一事，望大兴郡幼儿园接函后，在三日内向段华容、张鹏支付第二年度租金1819149.25元、违约金489523元。否则，段华容、张鹏将依法解除与大兴郡幼儿园签订的《房屋租赁合同》、收回房屋，并依法追究违约责任。2020年1月21日米莹就上述律师函进行回复，称，1、《房屋租赁合同》系段华容、张鹏与米莹之间所签订；2、《房屋租赁合同》项下房屋系小区配套幼儿园用房。2019年，中、省、市、区XX小区XX园的管理新规，明确小区配套幼儿园应当限期移交当地教育行政部门，由教育行政部门统筹举办为公办幼儿园，或由教育行政部门通过租赁、捐赠、购买服务等方式委托举办为普惠性民办幼儿园，不得用于营利目的。上述政策当地教育行政主管部门也已经通过各种方式告知了该小区开发商及物业管理机构。3、鉴于上述政策的重大变化，我方正在积极协凋教育行政主管部门，拟按购买服务的方式举办成普惠园。为此，需与出租方就房屋租金进行重新协商。请及时与我方积极协商，重新确定房屋租金。2020年4月21日，西安市莲湖区教育局在莲湖区人民政府官网公布《莲湖区2020年度第二批拟认定普惠性民办幼儿园名单公示》，其中包括西安莲湖大兴郡幼儿园。因新冠肺炎疫情影响，陕西省全省XX园2020年春季学期均延迟开学，根据政府统一安排幼儿园于2020年6月8日统一开学。被告称，6月8日开学后，因临近暑假幼儿园幼儿出勤率较低，其经营比较困难，故申请对疫情期间的租金予以减免并推迟支付。本院认为，原告段华容、张鹏与被告米莹、大兴郡幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。合同签订后，原告依约向被告提供租赁房屋，被告亦能按协议约定支付第一租赁年租金及其他费用，但根据协议约定，被告在应于2019年12月1日前支付2020年2月1日至2021年1月31日租金2119149.25元，被告仅支付30万元后，下余租金1819149.25元未予支付，根据合同约定被告应予支付，但，被告应付租金的租赁期限为2020年2月1日至2021年1月31日，此期间因新冠肺炎疫情爆发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，以防止疫情扩大和传播。该政策致使被告大兴郡幼儿园一直未能开学，无营业收入，疫情对其影响期间为2020年3月至5月，共计三个月，审理中，原告亦表示对该三个月的租金，可以适当予以减少，具体金额双方未达成一致意见，故本院确定因疫情影响的3月至5月三个月租金由被告减半予以支付，减免金额为264893.65元，故被告应支付租金金额为1554255.6元。关于原告主张要求被告支付逾期付款违约金一节，双方协议对逾期支付租金违约金未明确约定，本院确定由被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月1日起计算至实际履行之日止。关于被告反诉请求将大兴郡幼儿园房屋租金变更为15元/平方米/月，且不得递增，关于租金系双方协商确定，被告单方反诉要求变更且不得递增，无法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求判令原告免除2020年1月-6月份房屋租金，无法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求将2020年度租金的支付期限延期至2020年9月30日前支付一节，因疫情影响致使被告经营困难，故对该反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，判决如下：一、被告米莹、西安莲湖大兴郡幼儿园有限公司于2020年9月30日前支付原告段华宏、张鹏2020年2月1日至2021年1月31日期间租金1554255.6元及违约金（违约金计算方式为：以1554255.6元为基数自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回被告米莹反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费22939元（原告段华宏、张鹏已预交），由被告米莹、西安莲湖大兴郡幼儿园有限公司承担，反诉案件受理费7249元（被告米莹已预交），由被告米莹自行承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    员       韩武娜 二〇二〇年七月二十四日 书    记    员       路  瑶 1