上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6042号原告：上海翼群实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姚有利，总经理。委托诉讼代理人：骆绪刚，安徽展翔律师事务所律师。被告：上海长安机动车驾驶员培训有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐德荣，董事长。委托诉讼代理人：陆培煜，上海睿法律师事务所律师。原告上海翼群实业有限公司(以下简称翼群公司)与被告上海长安机动车驾驶员培训有限公司(以下简称长安公司)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翼群公司委托诉讼代理人骆绪刚、被告长安公司委托诉讼代理人陆培煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翼群公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除翼群公司与长安公司于2019年3月22日签订的《场地租赁合同》及2019年5月13日签订的《补充协议》并要求长安公司返还位于上海市嘉定区唐行镇嘉唐公路XXX号的场地；2、要求长安公司支付2019年3月22日至2019年5月21日期间的租金71.6万元；3、要求被告支付违约金430万元；4、要求长安公司支付自2019年11月21日起至长安公司清场完毕之日止的场地占用费(按照430万元/年的标准计算)。事实和理由：2019年3月22日，翼群公司与长安公司签订《场地租赁合同》1份约定：翼群公司将位于上海市嘉定区唐行镇嘉唐公路XXX号的场地及地上附着物转租给长安公司经营使用，租期5年(2019年5月22日至2024年5月21日)，租金430万元/年，每半年支付一次，其中第一期租金215万元及履约保证金35.8万元(合计250.8万元)应于合同签订当日支付20万元，2019年3月29日支付30万元，2019年4月22日前支付200.8万元；2019年3月22日至2019年5月21日为免租期。合同另约定如因长安公司原因或违约导致合同不能正常履行，则免租期内租金应补偿原告并支付违约金(违约金计算方式为：2000万元/5年x违约时租赁合同剩余期限)。上述合同签订后，长安公司未能按约支付第一期租金，经协商双方于2019年5月31日签订了《补充协议》1份，确定长安公司继续承租场地并应于2019年5月25日前支付租金200.8万元。后经翼群公司催促，长安公司才支付了2019年5月22日至2019年11月20日期间的租金200.8万元。由于长安公司未能按约于2019年11月21日前支付第二期的租金215万元，翼群公司发函催款，但长安公司拒绝支付，翼群公司遂于2019年12月3日向其发出《解除合同通知函》，告知解除《场地租赁合同》。因迄今长安公司仍未能支付租金，翼群公司遂诉至法院。被告长安公司辩称，长安公司在承租使用租赁场地期间，场地所在的嘉定区华亭镇连俊村村民委员会(以下简称连俊村村民委员会)以经营驾校业务损害环境为由阻碍长安公司的经营活动，而根据合同约定遇到上述情况，翼群公司因协助排除妨碍，而翼群公司未能履行协助义务的行为系违约，故长安公司暂缓了租金的支付。据上，长安公司不同意解除合同，要求继续履行合同，如果经营不再收到阻扰，长安公司愿意按约支付租金。经审理查明：位于上海市嘉定区唐行镇嘉唐公路XXX号的场地及地上建筑物(以下简称系争场地)属上海摩根钢砂磨料有限公司(以下简称摩根公司)所有。2013年8月8日，翼群公司向摩根公司承租了系争场地，租期自2013年8月8日起至2033年8月7日。承租期间，翼群公司于将系争场地转租长安公司，为此双方于2019年3月22日签订了《场地租赁合同》1份，约定：翼群公司将系争场地(其中土地使用面积为61.5亩，地上附着物包括一栋办公室及部分车间，面积1053平方米)租赁给长安公司使用，由长安公司设立上海长安机动车驾驶员培训有限公司培训基地，并由其投资2000万元建造上海市公安局交警总队车辆管理第二十考试点；租期5年：自2019年5月22日起至2024年5月21日止；租金：年租金为430万元。每半年一付，押金为一个月的租金，长安公司应于合同签订当日支付20万元，2019年3月29日支付30万元，2019年4月22日前支付200.8万元；免租期：2019年3月22日至2019年5月21日期间为免租期，如因长安公司原因导致合同不能正常履行的，则该免租期内租金应补偿给翼群公司；租赁保证金：35.8万元。合同另约定：翼群公司为长安公司提供场地有效、合法的场地使用证明，配合长安公司能正常、合法建造机动车驾驶员训练考试基地并经营该基地，包括但不限于与当地政府部门协调工作；翼群公司应尽力与地方政府部门及场地周边其他人(包括居民和单位)协调以便利长安公司的生产经营活动；因不可抗力因素或政府行为造成合同无法实际履行时，双方可终止合同；如因长安公司原因导致合同不能履行，则长安公司赔偿违约金(2000万元投资额/5年x违约时租赁合同剩余期限)。上述合同签订后，翼群公司将系争场地交付长安公司，长安公司在系争场地上开始建设机动车驾驶员训练考试道路，但长安公司未能按约在2019年4月22日前付清半年租金215万元及租赁保证金35.8万元，仅支付了50万元。经协商，双方于2019年5月13日签订了《补充协议》1份，约定：长安公司继续租赁系争场地，在其合法改造经营期间，如遇相关政府部门干涉经营改造，翼群公司须配合长安公司协助协调当地政府部门，让长安公司顺利改造经营开业，以使租赁合同能继续履行；长安公司应于2019年5月25日前无条件向翼群公司支付场地租金200.8万元。《补充协议》签订后，长安公司支付了租金200.8万元，系争场地内的道路建设亦继续进行。期间，长安公司收到了系争场地所在的连俊村村民委员会要求其搬离的相关告知，同时，连俊村村民委员会于2019年10月12日向场地所有权人摩根公司发放《告知书》，称系争场地开设驾校不符合华亭镇的产业导向，故希望摩根公司与承租方协调，要求承租方于2019年10月31日前搬离。后长安公司要求协调无果，遂于2019年11月18日向翼群公司发出了《关于上海长安机动车驾驶员培训有限公司培训基地无法正常运转的紧急告知函》，称：长安公司收到连俊村村民委员会告知要求停止建设、使用系争场地，而长安公司要求翼群公司约见摩根公司共同会面协商，翼群公司也未能按承诺组织会面。因此，长安公司认为翼群公司不能履行租用场地可用性的承诺且未提前向政府报备，导致长安公司面临无法继续经营的困难，为避免损失扩大，长安公司将暂停支付下期租金并要求翼群公司协调业主及政府，如正常经营则立即恢复支付租金。翼群公司收函后于2019年12月3日向长安公司发出了《解除合同通知函》称：因长安公司未付第二期租金，故通知解除《场地租赁合同》，并要求于2019年12月9日前恢复场地原状及支付免租期租金及场地占用费。长安公司收函后于2019年12月9日以《通知函》回复：长安公司不存违约行为，而翼群公司未兑现场地适合长安公司经营的承诺，应赔偿由此产生的一切损失。之后，因双方无法协商一致，翼群公司诉至本院。另查明：1、2019年4月23日，经上海市交通委员会核准，长安公司的机动车驾驶员培训经营地址变更至上海市嘉定区嘉唐公路XXX号，即本案系争场地，长安公司亦于2019年4月23日以该地址取得了《道路运输经营许可证》。2、审理中，翼群公司表示如解除合同无法获得支持，则要求长安公司支付2019年11月22日至2020年5月21日期间的租金215万元。以上事实，有《场地租赁合同》、《补充协议》、《告知书》、《关于上海长安机动车驾驶员培训有限公司培训基地无法正常运转的紧急告知函》等及庭审笔录为证。本院认为：翼群公司与长安公司间基于《场地租赁合同》及《补充协议》建立的系争场地租赁合同关系系双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，应属有效，双方均应按约履行各自义务。在实际履行中，长安公司确未能按约于2019年11月21日前支付第二期的租金215万元。本案争议焦点：长安公司拖欠租金，翼群公司可否据此解除合同？首先，根据查明事实，长安公司未能租金原因主要系由于连俊村村民委员会要求其停止在系争场地上的经营活动所致，而涉讼《场地租赁合同》明确约定：长安公司租赁系争场地设立上海长安机动车驾驶员培训有限公司培训基地，翼群公司为长安公司提供场地有效、合法的场地使用证明，配合长安公司能正常、合法建造机动车驾驶员训练考试基地并经营该基地，包括但不限于与当地政府部门协调工作；翼群公司应尽力与地方政府部门及场地周边其他人(包括居民和单位)协调以便利长安公司的生产经营活动。虽然长安公司经营受扰不能归责于翼群公司，但翼群公司在得知上述情形后未能积极履行协调义务，而长安公司经营受扰问题客观上影响了其约定租赁目的达至，由此可见，长安公司未能按时支付租金事出有因，主观上不存恶意；其次，长安公司将系争场地用以机动车驾驶员培训经营已经取得了相关部门的核准，虽然连俊村村民委员会有停止长安公司经营活动的相关要求，但目前尚无系争场地无法用于机动车驾驶员培训经营的明确规定，且长安公司作为承租人坚持主张继续履行合同，故《场地租赁合同》的履行基础尚存；再次，长安公司在接收系争场地后已经进行了用以驾驶员培训考试使用的道路建设，如合同解除可能给当事人造成较大的损失，而继续履行合同有利于避免双方当事人的损失扩大，维护合同稳定性，符合促使合同有效，鼓励交易的合同法立法目的。综上，翼群公司仅以长安公司拖欠租金为由解除合同、返还场地及主张解除合同违约金、免租期租金的诉请，本院难以支持。合同继续履行，长安公司已经占有使用了系争场地，理应支付租金，故对翼群公司在合同解除不获支持的情形下要求长安公司支付2019年11月22日至2020年5月21日期间租金215万元的请求，本院予以支持，而长安公司以经营受扰为由拒付租金不符合同约定，本院对此不予采信，至于长安公司经营受扰问题，其可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海长安机动车驾驶员培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海翼群实业有限公司2019年11月22日至2020年5月21日期间的租金215万元；二、原告上海翼群实业有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46,912元，减半收取23,456元，由原告上海翼群实业有限公司负担13,402元，被告上海长安机动车驾驶员培训有限公司负担10,054元(应于本判决生效后七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年七月二十八日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。