浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异167号 案外人（异议人）：诸暨市鑫马汽车修理厂，住所地浙江省诸暨市店口镇湄东社区潭头自然村（中央路478号）。 投资人：王斌，系厂长。 委托诉讼代理人：何东明，男，系该厂员工。 申请执行人：台州市资产管理有限公司，住所地浙江省台州市天和路95号天和大厦西塔楼9层912室。 法定代表人：林根满。 被执行人：浙江锦宇枫叶管业有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇振兴路125号。 法定代表人：汤仕尧。 被执行人：浙江天地润珍珠有限公司，住所地浙江省诸暨市山下湖珍珠产品加工园。 法定代表人：王纪荣。 被执行人：浙江枫叶机械有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇工业园区（潭头村）。 法定代表人：傅芳英。 被执行人：汤锦，女，1989年6月30日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：汤仁尧，男，1965年10月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：傅芳英，女，1971年1月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 本院在执行申请执行人台州市资产管理有限公司（以下简称台州资产公司）与被执行人浙江锦宇枫叶管业有限公司（以下简称锦宇公司）、浙江天地润珍珠有限公司（以下简称天地公司）、浙江枫叶机械有限公司（以下简称枫叶公司）、汤锦、汤仁尧、傅芳英金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市鑫马汽车修理厂（以下简称鑫马汽修厂）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。 案外人鑫马汽修厂向本院提出异议请求：请求依法保护案外人与被执行人锦宇公司约定的租赁权。事实与理由：2012年9月5日及2017年6月1日，案外人与锦宇公司分别签订《租赁协议》和《补充协议》各一份，约定将锦宇公司名下坐落在诸暨市××镇××村××路××号××厂房内靠大门左侧的房屋［房权证号：诸字第Ｂ××1号，土地证号：诸暨国用（2008）第XX12、诸暨国用（2007）第XX86号，他项权证号：诸房他证抵字第Ｋ××2号］租赁给案外人使用，租期自2012年10月至2020年9月，后经《补充协议》延长至2027年9月30日。合同签订后，涉案房产交付案外人占有使用，案外人按约支付租金并缴纳水电费。根据（2017）浙0681民初14436号民事调解书，涉案房产的《最高额抵押合同》于2014年6月11日签订，而案外人的《租赁协议》于2012年9月5日签订，且在签订《租赁协议》前不存在任何查封、抵押的情形，根据相关法律及司法解释的规定，案外人有权要求房屋买受人继续履行租赁合同至2027年9月30日租赁期限届满。另在2013年8月27日，案外人由个体工商户的诸暨市店口鑫马汽车修理厂改制为个人独资企业的诸暨市鑫马汽车修理厂。特向贵院提出异议，请依法保护案外人的租赁权。 申请执行人台州市资产管理有限公司称，我公司与锦宇公司等债务人金融借款纠纷一案[案号：（2017）浙0681民初14436号、（2019）浙0681执1261号]，已经进入执行阶段，对于案外人提出执行异议要求保护其租赁权这一事宜，我公司作出如下承诺：承诺认可其租赁权，可以对本案所涉抵押物进行带租拍卖。 本院查明：本院于2017年10月25日受理中国工商银行股份有限公司诸暨支行（以下简称工行诸暨支行）与锦宇公司、天地公司、枫叶公司、汤锦、汤仁尧、傅芳英金融借款合同纠纷一案。本院于2017年11月1日作出（2017）浙0681执保887号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结锦宇公司等价值人民币3200万元的财产，并依此查封锦宇公司名下位于诸暨市××镇××村（枫湄公路北侧、中央路478号）的土地［土地证号：诸暨国用（2008）第XX12、诸暨国用（2007）第XX86号］。经审理，本院于2017年11月22日作出（2017）浙0681民初14436号民事调解书，确定：一、锦宇公司归还工行诸暨支行借款本金人民币28770000元及利息（含复利、罚息）259970.16元，合计29029970.16元（借款利息自2017年7月21日开始计算至2017年9月20日）；自2017年9月21日后的利息（含复利、罚息）按中国人民银行有关规定和合同约定计算，利随本清，定于2017年12月22日前付清；二、锦宇公司支付工行诸暨支行律师代理费35000元，定于2017年12月22日前付清；三、如锦宇公司不能按时履行上述第一项、第二项债务，则工行诸暨支行对锦宇公司提供的位于诸暨市××镇××村的房地产［房权证号：诸字第Ｂ××1号，土地证号：诸暨国用（2008）第XX12、诸暨国用（2007）第XX86号，他项权证号：诸房他证抵字第Ｋ××2号］（以下简称涉案房产）依法定程序处置后对实现上述第一项、第二项债权在最高额2871万元及本案律师代理费35000元范围内享有优先受偿权；四、如锦宇公司不能按时履行上述债务，则工行诸暨支行对汤锦提供的位于诸暨市××镇××幢××单元××室××室××幢××号××号××的房地产［房权证号：诸字第Ｆ××8、Ｆ××9号，土地证号：诸暨国用（2009）第XX82、诸暨国用（2009）第XX81号，他项权证号：诸房他证抵字第Ｋ××9、Ｋ××8号］依法定程序处置后对实现上述第一项、第二项债权在最高额119万元及本案律师代理费35000元范围内享有优先受偿权；五、如锦宇公司不能按时履行上述债务，则工行诸暨支行对汤锦提供的位于诸暨市××镇××幢××单元××室××幢××号××幢××号××号××的房地产［房权证号：诸字第Ｆ××0、Ｆ××7号，土地证号：诸暨国用（2009）第XX83、诸暨国用（2009）第XX84号，他项权证号：诸房他证抵字第Ｋ××1、Ｋ××0号］依法定程序处置后对实现上述第一项、第二项债权在最高额672万元及本案律师代理费35000元范围内享有优先受偿权；六、天地公司对锦宇公司的上述第一项、第二项债务在最高保证额度450万元及本案律师代理费35000元范围内承担连带清偿责任；七、枫叶公司对锦宇公司的上述第一项、第二项债务在最高保证额度450万元及本案律师代理费35000元范围内承担连带清偿责任；八、汤仕尧、傅芳英对锦宇公司的上述第一项、第二项债务在最高保证额度5000万元及本案律师代理费35000元范围内承担连带清偿责任。调解书生效后，经债权受让人中国信达资产管理有限浙江分公司申请，本院于2019年1月31日以（2019）浙0681执1261号立案执行。执行中，本院于2019年12月21日作出（2019）浙0681执1261号之一执行裁定书，裁定变更台州资产公司为申请执行人。 另查明，锦宇公司以涉案房产向工行诸暨支行提供抵押担保，并于2014年6月13日进行抵押登记，在最高余额2871万元内承担抵押担保。在本院拟对涉案房产进行处置时，案外人遂提出上述执行异议。 上述事实，由（2017）浙0681执保887号民事裁定书及相应协助执行通知书与送达回证、（2017）浙0681民初14436号民事调解书，执行案件立案审查流程管理信息表、（2019）浙0681执1261号之一执行裁定书、涉案房屋他项权证等证据所证实。 案外人鑫马汽修厂为证明其主张，向本院提供下列证据： 1、租赁协议一份，显示案外人与锦宇公司于2012年9月5日签订租赁协议，约定锦宇公司将涉案房产中靠大门左侧建筑面积为1200平方米钢结构厂房、空地面积约2000平方米给案外人使用，租赁时间为2012年10月起至2020年9月止，租赁期8年，前三年租金为每年人民币200000元，第四年起根据市场情况双方协商确定，但第四、五年上浮最高不超过5%，第六、七、八年上浮最高不超过10%等内容。 2、补充协议一份，显示案外人与锦宇公司于2017年6月1日签订补充协议，双方将涉案房产的租赁期限延长至2027年9月30日止等内容。 3、收据十三份、显示案外人于2014年1月、2017年 1月、2017年4月、2017年6月、2018年1至12月向锦宇公司交纳水电费。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人鑫马汽修厂主张的租赁关系要获得保护，应以该租赁关系客观真实为前提。本案中，案外人提供的涉案房地产租赁协议、补充协议、水电费交纳凭证等证据，均可以相互印证，确定案外人于2012年10月开始租赁并占有使用涉案房地产；而对涉案房地产的查封系在2017年11月，故查封系在租赁之后。又根据物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现原抵押权人工商银行诸暨支行享有之抵押权已由申请执行人台州资产公司享有，虽涉案房地产延长租赁期限的补充协议是在办理抵押登记后签订的，且未经抵押权人同意，但台州资产公司向本院出具承诺书承诺同意上述标的物带租拍卖，属于对自己权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院应予准许。综上，本院在处置涉案房地产时，应依法保护鑫马汽修厂的租赁权，现鑫马汽修厂提出的执行异议，理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 本院在处置登记于被执行人浙江锦宇枫叶管业有限公司名下坐落于诸暨市××镇××村××路××号××的房地产［房权证号：诸字第Ｂ××1号，土地证号：诸暨国用（2008）第XX12、诸暨国用（2007）XX86号，他项权证号：诸房他证抵字第Ｋ××2号］时，应保护案外人诸暨市鑫马汽车修理厂对其中靠大门左侧建筑面积1200平方米钢结构厂房等（详见租赁协议）享有的租赁权（租赁期限至2027年9月30日止）。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  徐龙华 二〇二〇年七月六日 书记员  吴 洒