北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34417号原告李杰峰，男，回族，1966年9月24日生，住址北京市顺义区。委托代理人张苏，上海市锦天城（北京）事务所律师。被告葛某，男，汉族，1967年5月14日生。委托代理人杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。委托代理人安冉，北京市地平线律师事务所律师。第三人厦门国际银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区三里河东路5号中商大厦首层南侧及第11楼03、05-11单元。负责人郑艺龙，总经理。委托代理人焦彦龙，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人陶阳，男，汉族，1988年7月29日生，厦门国际银行股份有限公司北京分行职工，住址北京市海淀区。原告李杰峰与被告葛某、第三人厦门国际银行股份有限公司北京分行（以下简称厦门银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员付瑞洁、审判员宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员刘菁菁担任法庭记录。李杰峰的委托代理人张苏、葛某及其委托代理人杨西宁、安冉、厦门银行的委托代理人焦彦龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李杰峰向本院提出诉讼请求：1、请求葛某继续履行与我签订的北京市存量房屋买卖合同，协助我办理房屋买卖合同的网签、税费缴纳、及房屋产权变更登记手续，将北京市朝阳区北四环中路6号华亭嘉园F栋2601房屋（以下简称涉案房屋）过户至我名下；2、葛某向我支付违约金，以170万元为基数，按照日万分之三的标准，从2010年8月4日计算至房屋实际过户给我之日止。诉讼费、保全费由葛某负担，保全保险的保费4万元由葛某承担。事实和理由：我和葛某系多年好友，葛某前妻是黄小丽。2008年之前我和我爱人结婚，大同到北京的长途车总是从涉案房屋所在小区附近经过。我爱人对涉案房屋所在的地段比较有好感，想在那里买房，接老人过来住。在平时交谈中，我了解到葛某生意状况不佳，需要资金，涉案房屋是他2004年购买，在我们聊天时他表示有意出售。我当时有购买意愿，就带着爱人去看了房，比较满意。于是由我公司律师起草了两种合同，因为我当时搞不清葛某的婚姻状况，他自称与黄小丽离婚，却没有证件证明，所以我让我公司律师起草了两种合同，这两种合同内容不一样，给黄小丽那份内容简化了。2008年9月我先和葛某把较复杂的合同签了，我和葛某签合同的时候没有写日期，当时想等黄小丽签字以后把简化版合同寄回来再补上日期。我手里留了两份，剩余的给葛某了。然后我通过葛某问出了黄小丽在新加坡的地址和联系方式。我给黄小丽寄了五份简化版合同，电话里和她沟通，让她签字。她签完之后自己留了三份，寄回两份。我认为我同葛某之间真正履行的是我俩之间签订的那份较为复杂的合同。这份合同约定我购买葛某名下涉案房屋。按照约定葛某应当在2008年5月把涉案房屋交付我使用，并把还贷用的银行卡给我，用于还款。2008年9月15日我支付葛某70万元现金，作为购房款。2008年9月25日又付给他80万元现金作为购房款。2008年10月葛某把涉案房屋交付给我。2009年8月18日我给了他本人20万元现金，用来购买房屋配套车位，本来在我们的合同中是没有车位的，2009年年初的时候葛某将车位使用权合同两份交给我，然后我和他协商将2个车位以20万元价格买下了，但是车位至今没有产权证，故不在本案解决。从2008年到2016年2月，我一共打款122笔，清偿涉案房屋银行贷款146.4万元。2013年我和葛某产生矛盾。2016年3月17日葛某把剩余贷款一次性还清了，但我不知情，还在继续往账户里打钱共计40.8万元。2018年2月初，我收到房产中介的通知，称葛某已经在2016年提前还款，解除了涉案房屋的抵押，并将涉案房屋交给中介进行出售。后来有厦门银行的来涉案房屋看房我才发现有问题，之前葛某进行抵押的情形我完全不清楚。现在涉案房屋过户给我的条件已经成熟，根据双方签订的合同，我和葛某协商过户事宜，但他以种种理由推托。葛某辩称：不同意李杰峰的诉讼请求。李杰峰的陈述不实。2008年5、6月间我的一个懂风水的朋友跟我说华庭嘉园这个房子我现在住在里头对身体、财运都不好，得2019年春节以后住才好。在一周之内我就搬出去了，到2008年8、9月份李杰峰知道我这房子空着，他说他要结婚，女方要求他先买房，但是他当时手头没钱。因为我这房子有按揭，过不了户，他买这房给家里人做个买房的样子，他付给我不低于月供的房租，约定时间最多10年。冰箱、电视、两个车位留给李杰峰使用，车位就是李杰峰请求中那两个车位，他答应额外就车位给我20万元，但付款时间没有确定。办房产证需要的我留下了，其他票据都给李杰峰了。李杰峰说他前几年从公司挪点钱，单位得挂账，他得向岳父母说他房子买了，于是拿出两个收条，让我给他签字，证明他掏了这个钱给我了。我也先后签了这两个收条，但是李杰峰就从来没给我过钱。2008年9月15日没有收到过钱，9月25日也没有收到李杰峰的钱。2009年8月18日我收到了20万元转账，不是现金，而且这个钱和车位没有关系，是当时李杰峰跟我讲把房间里的家电和两个车位留给他用，他给我20万元，一共用10年。整个过程我没有收到李杰峰任何一笔现金，甚至这20万元也不知道转到哪个账户了，我查了我的账户没有这笔钱。我估计打到我公司秘书账户去了，这个人已经去世了。李杰峰又要我跟他去他未婚妻家，当着人家面说这房子卖给他了，我就没同意。李杰峰又建议我签个合同，我让他找人代签，但是李杰峰说我提供的文件上有我和黄小丽的签字，他就要求我们签一下，我当时认为黄小丽与这个无关，但是李杰峰说我之前提供的文件上有黄小丽签字，所以现在也得补上黄小丽的签字，他也好跟他媳妇那边去解释。我就问了律师，律师说没有风险，所以我就在房屋买卖合同上签了字，当时是别人拿给我的，李杰峰没在场。我手里也没有这个买卖合同，合同内容我也没看。李杰峰没有把合同寄给黄小丽，而是直接找她面签的。此外，我签完合同之后李杰峰没把合同给我。涉及黄小丽的两份合同和与我签订的两份合同内容是不一样的。李杰峰提交的证据合同相互之间存在差异，这是不合常理的，因为这是针对的同一个交易。2008年9月，李杰峰送了我大女儿一个翡翠镯子。2011年5月李杰峰又送我一个紫砂壶作为生日礼物。后来我发现紫砂壶和翡翠镯子都是假的，然后我就和李杰峰翻脸了，那是在2011年9月份。2008年10月开始，李杰峰就给我还贷款的折子上存钱，我的按揭是每个月11300多，结果我发现李杰峰给我存的钱都不够按揭的最低还款额。我就跟李杰峰说每个月往里存钱都得是1.2万元，一分不能少。李杰峰也同意了。从那以后李杰峰就没有和我联系过。2010年涉案房屋产权证办下来。2016年7月21日我还了最后一笔贷款，本息共计1037913.58元。我就从厦门银行又贷款635万元，把房子又抵押给厦门银行了。贷款3年，每年还一次。到2018年12月12日，我应该还钱了，但是我还不上了，我在12月11日就跟银行说不行你们拍卖房子。银行后来去房子那，发现李杰峰岳父母在那里住，他们拿出买卖合同，银行的人把我和黄小丽签的买卖合同给拍了照发给了我。银行方面又见了李杰峰，李杰峰不同意腾房配合拍卖。银行建议我把房子卖给别人，我在2019年1月找到了别的买主，买主让我去查一下房屋登记，我一查发现这个房子被李杰峰保全了。本案是虚假诉讼，合同约定购房款150万元，葛某在2000年购买涉案房屋的总价是230万元以上，2008年签订的买卖合同价格比2000年还低，不合理，严重偏离市场价格。李杰峰没有向我支付任何款项，收条上反映的150万元我根本没收到过。李杰峰2008年到2018年每月向我的账户支付款项明显不合情理。2016年抵押贷款就还清了，李杰峰一直给我打钱到2018年底，这个钱与买卖合同没有任何关系，只是房屋使用费。李杰峰十年没有要求我办理网签，也没有向我询问过办证、过户的问题。我在2010年取得产权证，李杰峰应该知道我取得产证的时间，一直都不找我办过户，不符合常理。现在物业联系人仍然是我，我的户口还在房屋内。李杰峰提供的合同很多部分是空白，没有日期，金额也有差异。车位现在还是我同开发商签订的，李杰峰没有向我主张过，合同里没有关于车位的内容。我们认为真实法律关系是房屋租赁，不是买卖，我们的目的是帮助李杰峰骗婚，以合法形式掩盖非法目的。李杰峰的主张也超过了诉讼时效。第七条第二款是逾期交房的违约金，所以这个依据是错误的。不同意承担诉讼费及保全费。保全的保费我不同意承担。我认为合同是虚假的，无效的，所以违约金是不同意承担的。厦门银行述称：我公司同葛某存在借款合同，双方签订了合法有效的抵押合同，经过公证债权了，完成了抵押登记，第三人已经按约定放款，目前葛某没有还清已经欠款达到635万元以上。我们已经申请了强制执行，现在还没有执行完。在抵押权设定过程当中，我们严格进行了审查，当时没有李杰峰的问题，我们不了解他和葛某的情况。我们是善意的一方，我们认为现在涉案房屋上我行的抵押债权已经全部转让给李杰峰，本案与我方并无利害关系，请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。葛某与李杰峰原系朋友关系，二人均长期经商。葛某与案外人黄小丽原系夫妻关系，2005年1月10日二人协议离婚。离婚协议约定婚姻存续期间所有财产归葛某所有，所有债权债务由葛某承担。2000年12月8日，葛某、黄小丽同北京市华远房地产股份有限公司签订北京市外销商品房预售契约，约定二人购买涉案房屋，建筑面积199.46平方米，房屋总价2307329元。2009年7月27日，涉案房屋登记在葛某名下。因房屋坐落调整，葛某申请了变更登记。2010年8月24日，涉案房屋更换了新的房屋所有权证。2008年李杰峰同葛某签订一份北京市存量房屋买卖合同，约定葛某出售涉案房屋给李杰峰，该房屋葛某购房时向中国工商银行申请了贷款，截止2008年9月27日贷款余额为1539474.5元，每月还款额为11387.29元（目前为11500元）。现房屋交易成交价格为1832252元。该房屋附属设施、装饰装修等葛某赠送李杰峰；不包含未偿还的中国工商银行按揭贷款，该按揭贷款由李杰峰承担。李杰峰采取一次性付款方式支付购房款，具体付款时间和期限见附件四。葛某应在2018年10月17日前将房屋交付李杰峰。自本合同签订15日内，葛某首先办理涉案房屋的所有权证，然后双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。李杰峰于房屋交付之日起180日内不能办理转移登记手续的（即李杰峰取得房屋所有权证书），双方同意按照下列方式处理：如因葛某的责任，李杰峰有权退房。李杰峰不退房的，自李杰峰应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，葛某按日计算向李杰峰支付全部已付款万分之三的违约金。该合同后附七个附件。其中附件四约定，协议签署后5日内李杰峰向葛某支付购房首付款150万元。李杰峰取得房屋所有权证后5日内，向葛某支付剩余购房款332252元。买卖双方约定截止至2008年9月27日止，该房屋剩余住房按揭贷款为1539174.5元，该款项已不包含在合同约定的购房款之中；双方协商同意自2008年10月1日起该房屋的住房按揭贷款由买受人偿还；此后买受人有权选择一次性结清或按月偿还等方式，出卖人均予以配合。如果买受人选择按月偿付银行按揭贷款，则买受人应承担逾期偿还银行按揭贷款的违约责任，与出卖人无关。附件七中约定，本协议签署后出卖人同意委托给买受人指定的人办理该房屋的《房屋所有权证》，配合办理相关公证手续并承担与本次办理《房屋所有权证》相关费用。出卖人取得《房屋所有权证》后，出卖人同意委托给买受人指定的人办理该房屋的转移登记手续，配合办理相关公证手续。出卖人承担所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款、土地出让金或土地收益，买受人承担契税、印花税。该合同及合同附件的落款处李杰峰签有2008年9月落款，葛某未留日期。后葛某将涉案房屋交付李杰峰使用。李杰峰开始向葛某的银行卡按月转账。2008年9月15日葛某出具收条一张，上载：今收到李杰峰支付的位于朝阳区北四环中路6号华亭嘉园F幢26A号房屋的购房款，现金70万元整（柒拾万元整）。2008年9月25日，葛某又出具收条一张，上载：今收到李杰峰支付的位于朝阳区北四环中路6号华亭嘉园F幢26A号房屋的购房款，现金80万元整（捌拾万元整）。2009年8月18日，葛某第三次出具收条，上载：今收华亭房款贰拾万元整。2008年10月27日，李杰峰开始向葛某的还贷账户上打款，清偿涉案房屋的贷款。后二人产生矛盾。2016年7月19日，葛某支付涉案房屋剩余按揭贷款1037913.58元。2016年7月21日，中国工商银行股份有限公司北京新街口支行出具个人贷款结清证明，显示葛某、黄小丽就购买涉案房屋申请的贷款已经于2016年7月19日全部结清。但李杰峰在涉案房屋贷款清偿完毕后仍按照每月1.2万元的标准向该账户打款，直至2018年11月。2016年10月20日，葛某同厦门银行签订人民币个人经营性额度借款合同，向厦门银行借款635万元，并以涉案房屋提供抵押担保。同年10月20日，双方又签订最高额抵押合同，约定葛某以涉案房屋作为抵押物，被担保的债权为厦门银行在合同有效期内向葛某连续提供授信形成的一系列债权，本金最高额635万元。2017年11月9日，针对前述合同，厦门银行和葛某又签订一份补充协议，对贷款利率等项目进行了调整。上述三份协议均由中国人民共和国北京市中信公证处（以下简称中信公证处）进行了公证，赋予强制执行效力。2019年1月21日，中信公证处出具（2019）京中信执字00036号执行证书，确认以下执行事项：一、被执行人：葛某。二、执行标的：1、借款本金人民币陆佰叁拾肆万玖仟捌佰叁拾贰元零玖分。2、截止2018年12月20日（不含）的欠付利息、罚息、复利人民币肆万零玖佰捌拾壹元零玖分。3、自2018年12月20日起至欠款清偿之日止的利息、罚息、复利（均按合同约定计算，具体计算方法以合同约定为准）。4、公证费人民币壹万贰仟柒佰元整。后厦门银行持公证债权文书至本院申请强制执行。2019年6月4日，甲方厦门银行同乙方李杰峰签订不良信贷资产转让合同，约定甲方将编号GRBL16406的人民币个人经营性额度借款合同及编号GRBL16406C1的补充合同项下全部权利义务一并转让给乙方。2019年6月26日，厦门银行向葛某发出合同权利义务转让通知书，主要内容为：自2019年6月4日起，我行将贵我双方2016年10月26日签订的编号GRBL16406的人民币个人经营性额度借款合同及编号GRBL16406C1的补充合同项下全部权利义务一并转让给李杰峰，主合同项下从权利也一并转让。李杰峰为证明其主张，提交了物业管理合同一份、供暖协议书一份、电梯托管协议书一份、房屋保险保险单一张、发票五张、住房信贷借款凭证一张、税收缴款书一张、专项维修资金交款通知一张、收据六张，证明李杰峰自葛某处受领了原始购房相关文件，双方之间的交易行为已经成就。葛某质证称：真实性认可，证明目的不认可。因李杰峰提出要把假买房尽量做得真实，要求我把房屋相关文件给他，我就把同房屋过户无关的文件交给他。李杰峰自入住涉案房屋一直没有变更物业业主、房屋财产险被保险人，他并没有真实的购买意思。此外李杰峰在庭审伊始曾经将黄小丽作为被告一并起诉，后经本院释明仍坚持撤回了对黄小丽的起诉。葛某为证明其抗辩理由申请证人出庭作证。证人李某到庭作证称：我是2002年通过中国联通一个朋友认识了葛某，隔了一年半通过葛某认识了李杰峰，曾经有一段关系挺好，老在一块吃饭、娱乐。2010、2011年以后跟他们二人联系少了。大概2008年年底，有一次我和李杰峰、葛某在东三环吃饭聊天，过程中李杰峰提出要在顺义开发房地产，许诺给我和葛某弄几套便宜房子。聊到李杰峰要结婚租葛某的房子，李杰峰还说岳父比较精，没房子不让结婚，于是李杰峰租了葛某的房子，李杰峰对外说是买的房子。这个房子是在华亭嘉园，但是具体位置记不清了。我记得是吃饭聊天的时候，他们两已经把事情办完了，李杰峰都已经搬进葛某的房子住了，他还说顺义开发完房地产再把房子还给葛某。我没见过李杰峰、葛某签署的文件。我吃饭时没听他们提到关于房子的交易细节。就知道李杰峰租葛某的房子，对外说是买的，为了对付李杰峰的岳父。吃饭聊天那次是十月或十一月。李杰峰质证称证人证言真实性无法确认，即使是真的也与本案无关。葛某认可证人证言真实性。证人王某到庭作证称：我是厦门国际银行的员工，葛某在我行有贷款，我是项目的客户经理。我不认识李杰峰。葛某在我行贷款三年，每年他要还一次本金，时间定在12月11日或12日，2018年还本日期前几天，葛某找到我表示资金有困难，可能没法还本金。葛某和我讲了他和李杰峰有一个纠纷，具体什么纠纷没说。12月12日，我就带着同事去华亭嘉园F幢2601房屋，这个房屋之前是因为贷款已经抵押给我行了。到房子后发现李杰峰的岳父岳母在家，我说明来意后，他们就说抵押给我行是不可能的，因为李杰峰已经在多年前就买下来了，不可能给我们作抵押。李杰峰的岳父岳母拿出来两份合同，自行成交版的房屋买卖合同，我大概翻了翻，就拿给同事拍照了，李杰峰的岳父岳母表示不了解情况，我就在屋里给李杰峰打电话询问，李杰峰说让我去他公司见他。我从华亭嘉园出来就去李杰峰的公司了，我在公司等了半小时，李杰峰就来了。李杰峰先是和我确认葛某与我行贷款的情况，然后他跟我说多年前他就从葛某处把这个房子买来了，是属于李杰峰的资产。我当时就问他如果真是买的，为什么十年都没过户。李杰峰解释说因为他比较忙，且一直无法联系上葛某。我就问他有没有葛某电话，他说有一个手机号，经常打不通。我就告诉他我有葛某另外一个手机号，可以给他，李杰峰也没有表示要这个号码。李杰峰坚持说房子是他的资产，葛某的抵押是违规。后来我就离开，回行里和领导汇报。之后李杰峰的岳母给我打过两次电话，询问我事情进展，恳请我们不要把房子收走。本院将李杰峰提交的证据1房屋买卖合同出示给证人确认是否是那天去华亭嘉园李杰峰的岳父岳母给其看的那两份合同，王某表示原件我比对了，第一份合同的原件我看了，原件上虽然有骑缝，但和我照片上的骑缝不一样，第一页、第五页均不一样。第二份合同原件我也看了，同法庭提供的复印件不一致，除了骑缝还有其他不一样的地方，比如第一页通讯地址上就有差别，跟我照片上的也不一致。李杰峰质证称证人证言真实性无法确认，即使真实也与本案无关。葛某表示证人证言真实性认可。葛某另外提交了两份合同打印件，表示王某上门调查时自李杰峰家人处取得的房屋买卖合同照片，王某将照片传给了自己，自己全部打印出来，这两份合同于李杰峰提交的合同多处不相一致，足以证明双方之间真实的法律关系不是房屋买卖。厦门银行表示，该证人原系我单位职工，现已离职。但经过核实我行从证人处取得的合同与葛某出具的并不完全一致，我方手中留存的合同与葛某的相比均缺失个别页码。李杰峰不认可葛某提出的这两份合同的真实性，也不认可其证明目的。本院就涉案房屋贷款问题询问双方，葛某表示如法院判决继续履行房屋买卖合同，则李杰峰应当支付葛某清偿的贷款尾款，就涉案房屋的抵押债权，双方另行解决。李杰峰表示如法院支持其诉讼请求，同意支付葛某已经清偿的贷款尾款，就自己从厦门银行处获得的抵押债权与葛某另案解决，并且同意承担契税、印花税及过户所需的费用。后又表示不愿再行支付葛某剩余购房款，希望以自己对葛某的债权折抵。此外，对于涉案房屋贷款清偿完毕后李杰峰向葛某还贷账户上所打钱款，李杰峰表示不要求于本案中处理。本院还就李杰峰的购房资质问题询问各方。李杰峰表示无法提供任何证据证明自己具有购房资质。葛某不认可李杰峰具有购房资质。厦门银行表示该案件与其无利害关系，请法院依法裁判。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。即使双方之间确系真实有效的房屋买卖合同关系，李杰峰主张继续履行合同，最终目的是要葛某将涉案房屋过户至其名下。如此则李杰峰对其具备购房资质具有举证责任，案件审理过程中，本院进行了释明，并给予双方充分时间举证，但直至庭审结束，李杰峰始终无法提供其具备购房资质的任何证明，葛某也不认可李杰峰具备购房资质，故本院无法认定李杰峰具有本市购房资质，在此种情况下，二人之间的房屋买卖合同即使真实有效也无法继续履行，合同目的显然不能实现。因此李杰峰主张的葛某继续履行北京市存量房屋买卖合同，协助办理房屋买卖合同的网签、缴税及产权变更登记手续的请求本院无法支持。关于李杰峰主张的违约金一节，即使双方之间的房屋买卖合同真实有效，其主张所依据的违约条款不符合其主张的违约情节，且李杰峰自己没有购房资质，对合同无法履行负有责任，故本院对该项请求不予支持。保全保险不是诉讼保全必须的担保方式，该行为产生的费用不是必然支出，应由李杰峰自行承担。案件受理费、保全费本院按照双方胜负情况酌情判决各自承担的比例。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李杰峰的全部诉讼请求。案件受理费三万三千七百七十三元，由原告李杰峰负担（已交纳）。保全费五千元，由原告李杰峰负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  付瑞洁审判员  宋培海二〇二〇年七月十四日书记员  刘菁菁