西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10070号原告：李宝珍，女，1964年2月11日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告:赵先臣，男，1957年4月2日出生，汉族，籍住西安市莲湖区，现住西安市雁塔区。被告：西安中秦置业服务有限公司,住所地:西安曲江新区。法定代表人：曾佳金，该公司总经理。委托诉讼代理人：任俊，女，1986年11月1日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：郭雅明，女，1985年4月20日出生，汉族，住西安市未央区，系该公司法务经理。原告李宝珍、赵先臣与被告西安中秦置业服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宝珍、赵先臣,被告西安中秦置业服务有限公司委托诉讼代理人任俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李宝珍、赵先臣向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付逾期交房违约金63388.71元（从2017年5月27日至2019年4月20日）；2、被告向原告支付物业费、电梯费、垃圾费、暖气费、能耗公摊费等合计8621.4元（从2017年1月1日至2019年4月20日）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX大道以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，总价款914692元整。原告按合同约定缴纳房款。被告应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。如果被告逾期交房，应当承担每日万分之一的违约金。此后，在被告逾期交房的过程中，原告于2017年5月将被告诉至雁塔区人民法院，要求被告承担逾期交房违约金。经西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5656号民事判决书和西安市中级人民法院（2018）陕01民终5329号民事判决书确认，涉案房屋何时符合交房条件具有不确定性，因此，只判决被告承担2017年1月31日至2017年5月26日（庭审之日）共115天，每天91.47元的逾期交房违约金。但是，自从法院判决生效后，被告拖至2019年4月20日才向原告交付涉案房屋。而且，物业公司强行收取原告没有接收涉案房屋之前的物业费等8621.4元。因此，原告要求被告支付从2017年5月26日（庭审之日）至2019年4月20日收房之日的逾期交房违约金和因逾期交房造成的物业费等经济损失，被告不愿赔偿，故原告为维护其合法权益，诉至法院。被告西安中秦置业服务有限公司辩称，原告诉称被告公司逾期交房的时间结点与法律事实不符，核算逾期交房违约金金额有误。被告已于2018年6月28日提交竣工备案申请，故应以此时间作为实际交付的时间，原告主张金额过高不应支持。另外，原告所主张物业管理费、电梯费、垃圾费、暖气费、能耗公摊等费用系其和物业公司之间的关系，和本案纠纷不属同一法律关系，依法应不予支持。综上所述，原告的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15069757）。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX大道以西，XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积134.97平方米，房屋总价914692元。合同第八条约定，被告（出卖人）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，截止到2017年1月31日都未实际交房。遂后，原告起诉至西安市雁塔区人民法院，要求被告支付2017年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金及房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理该房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费。本院于2017年11月16日作出（2017）陕0113民初5656号民事判决书，判决如下：一、被告西安中秦置业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李宝珍、赵先臣支付逾期交房违约金10518.96元（自2017年1月31日至庭审之日2017年5月26共计115天）；二、驳回原告其余诉讼请求。判决后被告对该民事判决书不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终5329号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告诉至法院，要求被告支付2017年5月27日至2019年4月20日逾期交房违约金及2017年1月1日至2019年4月20日物业费、电梯费、垃圾费、暖气费、耗能公摊电费。庭审中，原、被告均提交《竣工验收备案表》，载明竣工验收日期为2018年6月28日，2019年1月10日建设单位报送竣工验收备案文件。2019年1月11日西安曲江新区管理委员会对案涉房屋工程竣工验收。2019年3月18日，原告李宝珍前往被告处收房，并签署《房屋接收验收表》。原告进行收房验收时，房屋存在漏水等问题，故要求被告方进行维修。2019年4月11日,被告对漏水点进行打压排查。当日，原告向案涉小区陕西汉华中城物业管理公司缴纳2017年1月-2019年4月物业服务费、电梯费、能耗公摊费、生活垃圾费，2017年11月及2018年11月暖气费，共计8621.40元。原告认可被告于2019年4月20日对房屋存在问题维修完毕，随后办理装修手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、（2017）陕0113民初5656号民事判决书、（2018）陕01民终5329号民事判决书、《竣工验收备案表》、物业费收费票据等证据及庭审笔录在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。涉案房屋于2018年6月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收。2019年1月10日建设单位报送竣工验收备案文件。2019年1月11日西安曲江新区管理委员会对案涉房屋工程竣工验收。2019年3月18日，原告李宝珍前往被告处收房，并签署《房屋接收验收表》。综上，涉案房屋交付时间应认定为2019年3月18日。原告主张交房日期为2019年4月20日未提交相关证据，且属于交付房屋后的维修事项，故本院不予支持。关于逾期交房违约金，原告曾于2017年1月向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金，（2017）陕0113民初5656号民事判决书、（2018）陕01民终5329号民事判决书均已确认逾期违约金标准应为按日向买受人支付已付房款万分之一，故本案认定的逾期违约金应自2017年5月27日计算至2019年3月18日止共计660天，计算为60369.68元。关于原告要求被告承担逾期交房期间物业费的诉讼请求，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。结合前述认定，陕西汉华中城物业管理公司收取的原告8621.40元包含涉案房屋2017年1月-2019年4月物业服务费3944.8元、电梯费1503.3元、能耗公摊费1127.5元、生活垃圾费167元及2017年11月、2018年11月暖气费1878.8元。关于2017年1月-2019年4月物业服务费3944.8元中，因涉案房屋交付时间应认定为2019年3月18日，故相对应2017年1月-2019年3月期间的物业服务费3803.91元应当由被告西安中秦置业服务有限公司承担，原告超出主张部分于法无据，依法不予支持。关于原告主张2017年1月-2019年4月电梯费1503.3元、能耗公摊费1127.5元、生活垃圾费167元，2017年11月、2018年11月暖气费1878.8元，其性质并非物业服务费用，而系被告逾期交付房屋期间原告产生的损失。本案在适用违约金赔偿的情况下，认定被告应向原告支付相应逾期交房违约金，已足以弥补原告的实际损失，故对于原告重复主张电梯费、能耗公摊费、生活垃圾费、暖气费损失之诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下:一、被告西安中秦置业服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告李宝珍、赵先臣支付逾期交房违约金60369.68元（2017年5月27日至2019年3月18日止共计660天）。二、被告西安中秦置业服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告李宝珍、赵先臣支付物业服务费3803.91元（2017年1月-2019年3月）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告李宝珍、赵先臣其余诉讼请求。本案案件受理费1600元，由被告西安中秦置业服务有限公司承担。因原告已预交，被告西安中秦置业服务有限公司应将该款项连同上述款项一并给付原告李宝珍、赵先臣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长   蒲  婷  婷人民陪审员   房  屹  立人民陪审员   张      蕾 二〇二〇 年七月二十九日 书  记  员   史  丽  娜 打印：扈艳红        校对：李珍珍       2020年  月  日送达 1