四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初1420号 原告：乐山市西城物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区长青路369号，统一社会信用代码91511100797870651D。 法定代表人：艾波，总经理。 委托诉讼代理人：朱晓南，四川创实律师事务所律师。 被告：程方友，男，1955年8月3日出生，汉族，住四川省犍为县，现住眉山市洪雅县。 委托诉讼代理人：杜仁伟，男，1975年10月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区，现住成都市高新区。 原告乐山市西城物业服务有限公司与被告程方友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山市西城物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱晓南，被告程方友的委托诉讼代理人杜仁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山市西城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7103元、违约金710元、生活垃圾处理费288元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买乐山新城房地产有限公司“西岸第一城”22-1-513号房屋（建筑面积164.42平方米），并接受乐山新城房地产有限公司选聘原告作为物业服务企业。原、被告于2011年7月19日签订《前期物业服务合同》，合同约定合同期限为提供物业服务至小区业委会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。合同还约定物业服务费标准为按建筑面积0.8元/月·平方米，按季交纳，业主每季度前10天履行交纳义务，未按时足额交纳物业服务费，应按10%标准支付滞纳金等。被告拖欠2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费构成违约应承担滞纳金。原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告程方友辩称：原告未按照合同约定提供物业服务，违约在先。原、被告合同约定的是乐山市物业服务等级指导标准规定的一级标准，但原告未提供达到该标准的服务。原告主要的违约行为：一、公共秩序维护、安全防范方面。1、被告住房的可视对讲门禁系统从入住至今未能正常使用，存在安全隐患并造成被告生活不便；2、楼幢门禁系统维护管理不到位，系统长期失效，至今未修复，造成严重安全隐患；3、消防器材配备不符合国家标准，部分区域杂物堆放影响美观并有火灾隐患，在小区道路私自设置隔离桩影响消防通道，配电设施未设置明显警示标志存在触电安全隐患，部分防护栏杆锈蚀损坏未修复存在安全隐患；4、视频监控系统维护不到位，损坏后未及时修复，在被告邮件柜奶粉失窃后无法提供信息。二、公共部位维修、养护，共用设施维修、养护方面。1、被告房屋外墙雨水渗漏，多次要求原告修复但均未处理；2、大量公共设施损坏未进行修复。三、垃圾清运和污水管道疏通不及时不到位。在原告存在违约行为，未提供合格物业服务，未纠正错误行为前，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费。被告没有收到过邮寄的物业费催收单，原告提交视频中张贴物业费催收单的房屋是我居住的房屋，但催收时间及催收人员的身份存疑，不能证明催收时间以及是原告的工作人员。原告主张物业费已超过诉讼时效。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告系“西岸第一城”22幢1单元513号房屋（建筑面积164.42平方米）业主。2010年2月21日，被告作为业主签署了《西岸第一城业主临时规约》，该规约对物业管理部分约定物业费为包干制，费用标准为多层住宅0.8元/月/平方米。2011年7月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方接受乐山新城房地产有限公司选聘乙方对西岸第一城一期提供前期物业服务；物业服务费用标准为0.8元/月/平方米，业主自交房之日起全额交纳物业服务费，按季交纳，在每季前10天履行交纳义务；物业服务费用主要用于……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……；业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费，应按每10%标准支付迟纳金；合同期限为2009年9月1日至（空白）年（空白）月（空白）止日，但业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。 原告已于2018年6月5日、2019年8月6日两次通过邮政快递方式向被告原户籍地寄送催费通知单，并在被告所有的22幢1单元513号房屋外张贴物业费催收通知单。 审理中，被告提交网页截图、照片打印件37张、奶粉支付账单，证明乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准和认为未按照相应物业服务标准提供服务的情况（包括楼幢闭门器损坏、常开；灭火器摆放位置、一个灭火器压力不符；地下车库、电梯口堆放杂物；小区内道路设置固定式和可移动隔离墩；某地下车库入口有路障；某电表箱未锁闭；小区内部分栏杆、座椅锈蚀损坏；某电梯门框部分损坏；外墙面破损；绿化区域杂乱、植物枯死、杂草丛生；水景区喷泉损坏；楼道有脏污物、积水），以及丢失奶粉价值。原告对服务等级标准真实性存疑，认为从网页公布时间来看该标准是在签订合同之后；对照片打印件三性不予认可，认为照片拍摄地点、时间均不能确认，照片反映内容为瞬时状态，其中部分是业主装修时的暂时情况，不能证明持续性出现，门禁管理业主间有不同意见，且维护维修标准的认识不同，并无相关部门认定；支付账单不能证明有保管关系和原告应就此承担责任。 上述事实有《前期物业服务合同》、《西岸第一城业主临时公约》、催费通知单、邮件查询记录、张贴催收单视频、网页截图、照片打印件及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，被告对其系“西岸第一城”小区22幢1单元513号房屋（建筑面积164.42平方米）业主无异议，被告与原告签订《前期物业服务合同》，该合同不违反法律规定，合法有效，合同约定了合同期限、物业费标准、交费办法等内容，原、被告均应依法依约履行合同义务。该合同约定合同期限自2009年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。原告持续性为小区提供物业服务，诉讼时效起算点应当自本案原告主张的最后一笔物业费支付期限届满之日起算，即2019年4月1日起计算，且前期物业服务合同尚未终止，故诉讼时效没有超过，本院对被告的关于诉讼时效的辩称意见不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告应履行催收义务，原告已在2018年6月5日、2019年8月6日两次通过邮政快递方式向被告原户籍地寄送催费通知单，并在被告所有的22幢1单元513号房屋外张贴物业费催收通知单。被告辩称未收到、也未看到催收通知。本院认为原告通过邮政快递寄送物业费催收单，并在被告所有的房屋外张贴了催收通知单，应视为原告已尽到合理催收义务。 被告辩称原告未提供达到乐山市物业服务等级指导标准规定的一级标准的物业服务。原告对被告提交证据不予认可，认为对物业服务标准的认识不同，应由有关部门认定，被告的证据不能证明其辩称意见。本院认为照片打印件没有记录拍摄时间，其所固定的是瞬时状况，无法反映出该状况的产生原因及持续时间，在没有其他证据佐证的情况下，仅以片段化的照片不足以证明被告所主张的物业服务不达标。“西岸第一城”小区已建成使用较长时间，其物业共用部位、共用设施存在老化损坏是事实，但自然老化损坏后的维修、更新和改造费用在前期物业合同中并未明确约定，故对被告的辩称意见不予采纳。 根据合同约定物业费标准及欠费时间，原告主张2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7103元，本院予以支持。被告拖欠费用未付已构成违约，原告主张按照所欠物业费的10%支付违约金710元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。生活垃圾处理费根据本地一般情况为每户每月6元，该费用系由环卫部门收取，在2019年前均是由环卫部门授权物业服务企业代收代缴，并由物业服务企业按照小区居民户数全额代缴，故本院对原告主张生活垃圾处理费288元予以支持。 本院认为，本案虽对被告的辩称意见未予采纳，但原告作为物业服务企业应秉持服务理念，切实履行职责，对小区业主提出的合理意见建议及时采纳，及时整改，并协助小区业主尽快筹建小区业主委员会，以利于解决小区内现存的问题。小区业主在出现涉及物业服务的问题时，也应理性对待，采取恰当方式合法维权，动辄采取数年不交物业费的方式既不解决问题，也加重了物业服务企业的负担。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 被告程方友在本判决生效后五日内向原告乐山市西城物业服务有限公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费7103元、违约金710、生活垃圾处理费288元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告乐山市西城物业服务有限公司已预交），由被告程方友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 谢 凯 二〇二〇年七月十四日 书记员 黄渝斐