广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初870号原告：陈海生，男，1986年9月19日出生，汉族，住罗定市********，身份证号码：445************654。原告：黄燕梅，女，1987年2月3日出生，汉族，住罗定市********号，身份证号码：445************663。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈大载，男，1964年9月11日出生，汉族，住罗定市*************，身份证号码：442************111。公民代理，经罗定市******民委员会推荐。被告：罗定市可浩房地产开发有限公司，住所地：罗定市*********第一卡，统一社会信用代码：9******4。法定代表人：王燕华，经理。委托诉讼代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。原告陈海生、黄燕梅与被告罗定市可浩房地产开发有限公司（以下简称可浩公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，并于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈海生、黄燕梅的共同委托诉讼代理人陈大载，被告可浩公司的委托诉讼代理人沈杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海生、黄燕梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《**小区自愿认购申请表》和《商品房买卖合同》【预售、草稿合同】。2.判令被告返还本金232685.9元，并从付款之日起按年息6%计至2020年3月24日的利息14988.65元、共款247674.55元给原告，并以232685.9元为本金按年息6%从2020年3月25日起计至清偿日止计息给原告。3.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告方明确其第一项诉讼请求为：判令解除原、被告签订的《**小区自愿认购申请表》。事实和理由：两原告为夫妻关系，所用的款项和购买的房产为夫妻共有财产。2018年10月11日，原告黄燕梅与被告签订了《**小区自愿认购申请表》，并约定原告购买被告开发的**小区**房，该房建筑面积为110.42平方米，其中套内面积为91.26平方米，分摊面积19.16平方米，原告并支付预付款50000元，2019年1月2日应被告的要求原告再预交了预付款139580元给被告，2020年1月21日被告要求签订（草稿合同）《商品房屋买卖合同》时原告再预交了43105.90元给被告，被告把2018年10月11日和2019年1月2日开出的票据收回，并重新开出三份收据（总款232685.90元）由原告收执。此后原告发现被告要求原告签订的合同建筑面积为115.73平方米，套内面积为86.50平方米，分摊共有面积为29.23平方米，被告两次签约的房屋面积差异较大，严重损害了原告的合法权益。被告的房屋预售面积与实际面积差异值已大大超出了法律的允许范围，为维护原告的合法权益，现依法向人民法院起诉，请支持原告的诉求。被告可浩公司辩称：一、驳回原告陈海生、黄燕梅的诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告陈海生、黄燕梅承担。事实与理由：本案为商品房预售合同纠纷，原告陈海生、黄燕梅主张解除《**小区认购申请表》及《商品房买卖合同（预售）》，没有任何事实和法律依据。理由如下：首先，被告可浩公司取得**小区的预售许可证（编号：罗建房预字第**号)，销售**小区房屋具备合法资质、资格。双方签订的《**小区自愿认购申请表》合法、有效，对双方均具法律约束力。其次，被告与原告就案涉房屋的买卖已从商品房预约阶段进入商品房预售阶段。经协商一致，被告与原告于2020年1月21日签订《**小区签约确认单》，双方确认原告向被告购买**商品房的建筑面积为115.73㎡（套内建筑面积86.5㎡），成交单价为5430元/㎡，购房款支付方式为按银行按揭支付等事项，原告亦自愿确认与被告签订商品房预售合同。再次，根据原告提交的《商品房买卖合同（预售）》，原告已对案涉房屋的建筑面积等基本情况、商品房价款、交房时间、商品房设备设施交付条件、逾期交房违约责任及面积差异的处理等信息及约定确认无误。且，《**小区签约确认单》及《商品房买卖合同（预售）》合同约定的购房单价（5430元/m2），比《**小区自愿认购申请表》约定购房单价（5630元/m2）要低200元。另，原告于2020年1月21日按《**小区签约确认单》及《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告支付首期购房款228414元。即原告已以其行为表明同意《商品房买卖合同（预售）》的条款并自愿接受前述合同的约束，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原告与被告已形成商品房预售合同关系。最后，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定及相关法律、法规的规定，计算面积差异的前提条件是确定案涉房屋的实测面积。但现**小区的商品房正处于商品房预售阶段，包括案涉房屋在内的商品房实测建筑面积尚未确定。且，原告已确认其购买的案涉房屋建筑面积（预测）为115.73m2。因此原告认为认购申请表约定的建筑面积与《商品房买卖合同（预售）》约定的建筑面积差异较大，从而主张解除《**认购申请表》不但没有任何事实和法律依据，且违反诚实信用原则。综上所述，被告与原告存在商品房预售合同关系，本案案由应为商品房预售合同纠纷而非商品房预约合同纠纷；原告主张解除《**认购申请表》没有任何事实和法律依据。以上答辩意见，恳请法院采纳。本院经审理认定事实如下：被告可浩公司是位于罗定市**********小区的房地产开发商。2018年10月11日，原告黄燕梅作为乙方，被告可浩公司作为甲方，双方签订了《**小区自愿认购申请表》，约定乙方自愿认购的意向单位为**小区**房，建筑面积（大约数）110.42平方米，原价5930元/m2，折后单价5630元/m2，成交总房价621604.6元。《自愿认购申请表》约定凭签字确认后的《自愿认购申请表》向甲方支付预约金人民币50000元后，即可享有相关权益，并约定乙方享有权益如下：1.……3.（1）成功登记《自愿认购申请表》的客户可优先选定楼层户型及房号，并可立减300元/m2。（2）在90天内再补交伍万元可再享受优惠减100元/m2。（3）在90天内一次性付清首期房款的再优惠减200元/m2。……（5）乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。（注：第2.3点只能二选一）。《自愿认购申请表》的注意事项载明：本申请表的最终解释权归开发商所有。《自愿认购申请表》的特别声明载明：乙方在签署本《自愿认购申请表》前，已经充分了解所认购的物业详细情况并接受。2019年12月17日，被告取得了“**”项目A1、A2、B、C、D栋的《商品房预售许可证》。2020年1月21日，原告陈海生、黄燕梅签署了《**小区签约确认单》，该确认单载明房号为**，建筑面积为115.73m2，套内面积为86.50m2，成交单价5430元，成交总价628414元，定金50000元，首期房款/楼款（不含定金）178414元，办证费800元，维修基金3471.9元，付款方式为按揭付款：2020年1月21日前付清首期楼款（含定金）228414元，并在签定合同7天内在公司指定的银行办理贷款手续，贷款人民币400000元。原告陈海生、黄燕梅在该签约确认单买受人确认处签名并按指模。在签订《**小区签约确认单》同一天，被告向原告出具收据三张，载明收到原告****房首期款228414元、办证费800元、物业维修基金3471.90元。此后，原、被告双方因协商不成而未能签订《商品房买卖合同（预售）》，原告遂诉至本院，要求处理。以上事实，有原告提供的收据、《**小区自愿认购申请表》、收据，被告提供的广东省罗定市商品房预售许可证、《**小区签约确认单》、银联商务签购单等证据及本院的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但本案的原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》仅写明了房屋坐落、面积大约数、房屋单价及总价款,缺少前述《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款,故原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》及《**小区签约确认单》虽然就认购的商品房单元、建筑面积、商品房的单价和总价、付款方式等内容作出了约定，但就该商品房的交付使用条件和日期、装饰、设备标准、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事项、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、解决争议的方法和违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要内容均未作出约定，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的其他主要内容。且原、被告双方最终亦未能签订正式的本约合同即《商品房买卖合同（预售）》，因此，案涉《**小区自愿认购申请表》及《**小区签约确认单》均属商品房买卖合同的预约合同。被告认为本案纠纷为商品房预售合同纠纷的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。本案原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》及《**小区签约确认单》均为预约合同,参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力”，《**小区自愿认购申请表》及《**小区签约确认单》均是原、被告双方当事人的真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,系有效合同。涉案《**小区签约确认单》签订时间在《**小区自愿认购申请表》之后，《**小区签约确认单》已明确约定建筑面积为115.73m2，套内面积为86.50m2，现原告却以该两项面积与《**小区自愿认购申请表》载明的面积差异较大为由而拒绝与被告签订本约合同即《商品房买卖合同（预售）》，原告的行为,构成对预约合同的违约,但参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持”，被告要求原告继续履行预约合同约定的义务，本院不予支持，对原、被告双方因签订《**小区自愿认购申请表》及《**小区签约确认单》而成立的预约合同，应予以解除，但原告应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，涉案的《**小区签约确认单》约定了定金为50000元，现原告不履行预约合同约定的签订本约即《商品房买卖合同（预售）》的义务，其无权要求被告返还所支付的定金50000元，且其要求被告以232685.90元为本金支付从付款之日起至清偿之日止的利息的主张，理据亦不足，本院不予支持。但原告已支付给被告的首期房款178414元、办证费800元、物业维修基金3471.90元，共182685.90元，被告应返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告黄燕梅与被告罗定市可浩房地产开发有限公司于2018年10月11日签订的《**小区自愿认购申请表》及原告陈海生、黄燕梅与被告罗定市可浩房地产开发有限公司于2020年1月21日签订的《**小区签约确认单》。二、限被告罗定市可浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还182685.90元给原告陈海生、黄燕梅。三、驳回原告陈海生、黄燕梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2508元（原告已预交），由原告陈海生、黄燕梅负担658元，被告罗定市可浩房地产开发有限公司负担1850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年七月三十日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。