云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3200号上诉人（原审被告）：云南盛源聚众房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市明昌花园1号塔楼27层B座。法定代表人：黄忠，董事长。上诉人（原审被告）：昆明联聚商业运营管理有限公司，住所地昆明市北京路333号。法定代表人：郑庆锋，执行董事。上诉人（原审被告）：黄忠，男，1973年4月22日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：洪晓清、蒋俊杰，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市西山区红联农工商联合总社，住所地云南省昆明市西山区鱼翅路红庙村143号附1号。负责人：赵志荣。委托诉讼代理人：阚振洁，云南一同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁永坤，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南盛源聚众房地产开发经营有限公司（以下简称“盛源聚众公司”）、昆明联聚商业运营管理有限公司（以下简称“联聚公司”）、黄忠因与被上诉人昆明市西山区红联农工商联合总社（以下简称“红联总社”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初7583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛源聚众公司、联聚公司、黄忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：1.一审法院认定事实不清，部分事实认定错误，遗漏了所认定涉案土地租期内存在被政府收储的情况，将上诉人与被上诉人之间租赁期认定为2014年8月1日至2018年7月20日（黄忠完成清退市场租户并移交场地的时间），属基本事实认定不清。2.一审法院认定《对账处理协议》中约定的场地使用费200万元仅指2017年的租金，而未涵盖全部未付租金，属事实认定错误，该协议确定的是最终应付金额。3.一审法院遗漏了上诉人提出的红联总社起诉时已超过关于延付租金一年的特殊诉讼时效的关键点，未予审查，导致适用法律错误。4.一审法院将不同且相互无关联的两个法律关系混同在一个案件中审理，存在明显错误。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人红联总社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。红联总社向一审法院起诉请求：1.三被告共同支付拖欠的土地租金4273972.6元，并支付自拖欠租金之日至实际支付之日按照银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；2.三被告共同退还原告300000元，并支付自2017年12月25日至实际支付之日按照银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月21日，昆明金联实业发展总公司（以下简称“金联公司”）与黄忠等租赁合同纠纷一案，经一审法院审理作出（2016）云0112民初2496号民事判决书，其中审理认为，2004年5月18日签订《合作协议》的当事人为金联公司与黄忠，金联公司与黄忠签订《合作协议》所建立的法律关系为租赁合同法律关系，该《合作协议》的租赁期限经金联公司、黄忠一致变更为2014年7月31日。黄忠向金联公司租赁的是包括房屋、场地及部分资产的整体市场，该市场作为一个整体不可分割，因红联总社对其中土地部分主张权利，金联公司没有权利再对外出租该市场，金联公司与黄忠在《合作协议》期满后没有构成不定期租赁关系，金联公司无权再向黄忠主张租金。金联公司单方将黄忠交纳的200万元保证金抵作租金，不能据此认定双方对不定期租赁关系形成合意。此外，该生效判决同时认定以下事实：1993年3月5日，云南金马机械总厂与红联总社签订《联营合同》，约定双方联合出资设立金联公司，联营项目为建立市场开展配套服务和商品经营，联营期限为20年，自交易市场正式开营之日起计算，联营公司租用红联总社土地20亩，联营期满应组成清算委员会对联营公司财产进行清算，交易市场于1994年5月正式营业。2004年5月18日，金联公司（甲方）与黄忠（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将坐落在昆明市的房屋建筑面积10000平方米，场地3300平方米的原春苑花鸟市场在合同有效期内整体交由乙方进行旅游产品市场经营，包括房屋、场地及部分资产，乙方向甲方支付资产使用费。黄忠向金联公司交纳租金至2014年7月31日。2014年7月11日，黄忠向金联公司支付保证金200万元。同日，金联公司向春苑花鸟市场商户发出公告，市场相关经营事宜仍由黄忠管理。2014年8月1日，红联总社（甲方）与黄忠（乙方）签订《土地暂租协议》，约定因甲方与原联营方（云南金马机械总厂）签订的《联营合同》于2014年6月已经到期，但双方就后期资产处置事宜协商未果，现甲方将其具有使用权的春苑花鸟市场土地约20亩租给乙方，只针对土地，年租金暂按每年200万元支付。合同签订后黄忠向红联总社交纳200万元。2016年1月4日、2016年2月2日，金联公司分别向黄忠、联聚公司发出《再次告知函》《关于支付款项的通知》，告知黄忠、联聚公司其交纳的200万元保证金已抵扣至2015年7月30日的资产使用费，要求黄忠、联聚公司向其支付春苑花鸟市场自2015年8月1日起至2016年2月2日的资产使用费200万元。春苑花鸟市场所在坐落于的土地使用权属于红联总社，由红联总社租赁给金联公司，该土地租赁已于2014年5月31日到期且红联总社明确表示不再续租。2017年7月24日，红联总社向黄忠发出《函》：你方自2014年6月份经我社同意接管春苑花鸟市场场地至今已有三年。因我社和原联营方官司一事，从2014年至今为止你方只支付了我社一年的土地使用费200万元，还欠两年土地使用费未支付，共计400万元。经董事会讨论一致通过，为避免双方不必要的纠纷，请你方收到此函件后15个工作日内尽快支付两年的土地使用费。2017年8月4日，黄忠回复：2014年8月1日，我为了稳定市场和商户只能按照金联公司的要求向其支付200万元保证金；2014年8月6日，我又直接向贵社交纳了后续200万元的保证金。我的上述行为，给我当时的经营带来巨大的资金压力，也足以表现出我希望继续承租位于昆明市场地的诚意。2016年10月18日，金联公司向法院提起诉讼，要求我向其支付后续200万元资产使用费，其诉讼请求被驳回后，云南金马机械厂又以该建筑物的相关权属问题将贵社起诉至法院，该案仍在审理过程中；场地和建筑物所在区域，一直被市政府列为城中村改造的范围，可能随时存在被拆迁被收储的局面。基于上述情况，在法院没有明确判决，且相关拆迁问题被解决的情况下，我无法确定究竟该向何方交纳使用费。2017年8月14日，红联总社向黄忠发出《回复》：我社8月4日收到你方关于《函》的回复，于8月14日召开办公会会议讨论，你方2014年6月至今已使用该地块三年，但只付了一年的土地使用费，还有两年的土地使用费未支付，共计400万元，因双方多年合作，为了避免不必要的纠纷，我社经过多方考虑后，请你方最迟于2017年8月30日一次性支付两年的土地使用费，逾期我社将对此块场地进行接管，由此引发的一切法律纠纷由你方承担。2017年9月26日，红联总社向黄忠发出《函》：对你未支付两年土地使用费400万元，我社经过多次协商讨论，并通报了董事会，同意你在2017年12年22日总社关账前，一次性付款400万元到总社账户。我社已做了多次让步，如逾期后款不到账，由此引发的后果我社不承担任何法律责任。2017年12月20日，红联总社向黄忠发出《函》：总社于9月26日下《函》给你，并约定于12月22日一次性付清所欠租金。现再次严厉通知：12月25日总社关账前一次性付清400万元租金到总社。逾期后未付，我社将接管或委托其他方接管春苑花鸟市场，并对所欠租金走司法途径追收。2017年12月24日，黄忠向红联总社发出《关于缴纳春苑花鸟市场场地租金和昆明金联实业总公司收取保证金有关情况的报告》：2017年12月20日，我收到贵社的催收春苑花鸟市场租金的函件，我欠两年租金属实，但是事出有因。2014年7月7日金联公司在春苑花鸟市场贴出公告，通知商户与金联公司签合同交租金，造成市场一片混乱，影响很坏，为了稳定市场的正常经营，2014年7月11日我被逼无奈交给金联公司保证金200万元。2014年8月6日红联总社通知我后，向红联总社交了200万元保证金。为确保上交今年总社的租金，我已准备资金200万元。我认为原交给金联公司的200万元就应该交给总社。所以我向法院起诉金联公司，（2017）云0112民初7941号民事判决书判令金联公司返还我200万元。收回金联公司200万元后立即交给总社。如出现金联公司收的200万元不能到位时，我再向总社分批交足200万元。根据以上情况，请能同意我交纳场地租金200万元。2017年12月25日，红联总社（乙方）与联聚公司（甲方）签订《对账处理协议》，其中约定：2017年12月25日经双方对账，甲方欠乙方场地使用费200万元，甲方于2017年12月22日已通过银行转账支付100万元，剩余100万元达成协议通过以下方式解决：1.乙方欠甲方2015年1月1日至2017年12月31日房屋租赁费252000元。2.乙方应退回甲方2009年5月31日支付的保证金50万元。3.甲方欠红联农贸市场2016年6月30日至2016年7月31日租金76759元。现由甲方开具2015年1月1日至2017年12月31日止房屋租赁发票给乙方，50万元的保证金原件退给乙方，以上1-2项乙方应付甲方752000元，从甲方应付乙方剩余100万元和红联农贸市场一个月租金76759元中抵款，至此甲方还应支付乙方324759元，乙方开具200万元场地使用费给甲方。2017年12月22日，联聚公司向红联总社转账支付100万元，附言及用途注明为“2017年租地费”。2017年12月26日，联聚公司向红联总社转账支付324759元，附言及用途注明为“场地费尾款”。2017年12月25日，联聚公司向红联总社开具房屋租赁费发票三份，合计金额252000元，时间自2015年1月1日至2017年12月31日。2017年12月25日，红联总社向联聚公司开具场地费发票，金额为76759元。2017年12月25日，红联总社开具《代收入传票》确认收到保证金（2017年1月1日至2017年12月31日）200万元。红联总社与昆明市西山区人民政府、西山区城中村改造领导小组办公室、昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部、昆明市国土资源局西山分局签订了《国有土地使用权收购补偿协议》。2018年2月5日，红联总社与昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部、昆明顺煌逸房屋拆迁有限公司、昆明宝华房地产开发有限公司签订《西山区城中村改造3号片区红联总社及集体建（构）筑物拆迁补偿协议书》，之后各方又签订《西山区城中村改造3号片区红联总社及集体建（构）筑物拆迁补偿协议书的补充协议》。2018年4月18日，昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部向黄忠发出《关于尽快清退租户的通知》：你作为市场承租方，请于2018年5月8日前完成市场租户清退工作，将房屋及场地移交红联总社，以便启动片区建设。2018年5月18日，红联总社向联聚公司发出《函》：春苑花鸟市场属我社企业场地，在3号片区城中村改造范围内。3号片区城中村改造于2014年启动并张贴了相关公告。几年来，经过无数次的谈判，我社已和昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部达成一致，签订了《拆迁补偿协议》及《土地收购协议》。请你方尽快与指挥部协商拆迁、搬迁相关事项并及时到我社经营科办理退租及终止租赁合同手续。2018年7月20日，昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区项目指挥部向红联总社发出《通知》：你社位于3号片区改造范围内的春苑花鸟市场已签订相关《拆迁补偿协议》及《土地收购协议》，指挥部也已对相关补偿款进行了支付，其中包括自来水及电力等附属设施的补偿。同时指挥部、你社、市场承租方就市场清租及场地移交相关工作已达成一致，在7月20日前完成清退市场租户的工作，并将场地移交指挥部。按照西山区政府“关于加快推进3号片区拆迁改造工作进度”的会议精神，指挥部急需将春苑花鸟市场相关建（构）筑物进行拆除。为避免施工过程中出现安全事故，现通知你方全力配合7月23日对春苑花鸟市场相关水、电进行关闭截断的相关工作，并书面通知市场承租方。2018年8月10日，红联总社与昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部、昆明顺煌逸房屋拆迁有限公司就春苑花鸟市场移交情况签订《房屋移交确认书》予以确认。另查明，2009年5月26日，红联总社与盛源聚众公司签订《租赁协议》，约定盛源聚众公司向红联总社租用位于云山路××鱼翅路交叉路口约3006平方米的房屋及约2400平方米的大棚，用于经营农副产品，开办农贸市场，租期自2009年7月1日至2014年6月30日，其中2009年7月1日至2012年6月30日年租金为110万元，2012年7月1日至2014年5月30日年租金为121万元；本合同签订后，待双方资产使用交接完毕后，三日内盛源聚众公司应支付资产保证金50万元给红联总社。2010年6月25日，红联总社与联聚公司基于租赁物周边市场改变及联聚公司投资加大等实际情况，双方协商就2009年签订的《租赁合同》作出补充并签订《补充协议》，其中约定：由于联聚公司投资较大，且提前将所投资资产无偿交给红联总社，经双方协商，红联总社同意将原合同租赁期限延长两年，即从原合同终止日期2014年5月30日延长至2016年5月30日止；2014年5月30日前租金及支付方式按原合同执行，所延长的两年租赁年限，租金按每年180万元支付，支付方式按原合同执行。2009年5月25日，高常荣向红联总社转账支付50万元，附言注明为“农贸市场押金”。2009年5月31日，红联总社向黄忠开具《收据》确认收到其支付的红联农贸市场合同约定保证金50万元。2011年12月5日，盛源聚众公司向红联总社提交《关于申请退还红联第二农贸市场保证金的报告》：我公司2008年租赁承包了红联第二农贸市场，合同期五年，为确保合同的正常履行，我公司在交纳租金之外，同时向总社交纳50万元保证金。现合同已履行三年，我公司每年都足额上交租金，证明我公司是信守合同的。由于我公司今年又上了两个新项目，资金较紧，故特向总社申请将50万元的保证金返还我公司。我公司承诺今后仍一如既往严格按照合同规定交纳红联第二农贸市场的租金。如不按合同规定交纳租金，则按合同规定处罚我公司的滞纳金。2011年12月30日，红联总社向联聚公司退还红联农贸市场保证金30万元。2019年5月23日，昆明市官渡区人民法院受理红联总社与盛源聚众公司、联聚公司、黄忠不当得利纠纷一案，审理过程中，红联总社申请撤回对盛源聚众公司、联聚公司、黄忠的起诉，该院作出（2019）云0111民初6211号民事裁定书，准许红联总社撤回对盛源聚众公司、联聚公司、黄忠的起诉。庭审中，原告表示其与被告联聚公司于2017年12月25日对账时处理了多个租赁关系，其中包括被告租用原告春苑花鸟市场产生的租金、原告租用被告部分房屋用于办公场地产生的租金、被告租用原告农贸市场支付的保证金以及被告租用原告农贸市场产生的租金；对于春苑花鸟市场的租金，原告认为对账时仅处理了2016年租金，并未处理2017年的租金；此外，对账时双方抵扣了被告租用原告农贸市场支付的保证金50万元，但实际上该笔保证金已于2011年12月30日退还被告30万元，存在重复抵扣的情况。被告表示黄忠系盛源聚众公司、联聚公司的大股东，三被告与原告分别存在租赁关系，且在租赁合同履行过程中出现主体和款项混同的情况，认可2017年12月25日被告联聚公司与原告对账时系代表被告黄忠及被告盛源聚众公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然原告与被告联聚公司于2017年12月25日签订的《对账处理协议》还涉及原告与被告盛源聚众公司、黄忠之间的租赁关系，但因原告及三被告均认可被告联聚公司系代表被告盛源聚众公司、黄忠与原告就上述租赁关系进行整体对账，故基于此形成的《对账处理协议》应对各方发生法律效力。对于原告要求被告支付拖欠的春苑花鸟市场土地租金4273972.6元的主张，被告辩称上述租金已于2017年12月25日对账处理完毕，并不存在拖欠租金的问题。对此争议，一审法院认为：首先，根据庭审查明的事实，金联公司与被告黄忠之间的《合作协议》于2014年7月31日终止，之后原告与被告黄忠于2014年8月1日签订《土地暂租协议》，由此说明双方之间就春苑花鸟市场土地的租赁期限应自2014年8月1日开始起算。协议签订后，被告黄忠于2014年8月向原告支付第一笔租金200万元。其次，从原告与黄忠自2017年7月24日至2017年12月24日期间的往来函件来看，可以确认以下情况：1.原告要求被告黄忠支付自2014年以来拖欠的二年租金400万元；2.被告黄忠认可拖欠二年租金400万元的事实，并表示愿意支付今年（2017年）的租金200万元；3.被告黄忠认为其之前支付金联公司的200万元应支付原告，故其表示在收回金联公司的200万元后立即支付原告，如果出现不能收回的情况，其再向原告分批交足该200万元。在此沟通过程中，被告联聚公司于2017年12月22日向原告支付租金100万元并注明“2017年租地费”。之后，原告即与被告联聚公司于2017年12月25日签订《对账处理协议》并约定“2017年12月25日经双方对账，甲方（联聚公司）欠乙方（原告）场地使用费200万元”。综上情况可以看出，被告黄忠对欠付原告春苑花鸟市场自2014年以来二年租金400万元的事实无异议，且自愿表示先行支付2017年的租金200万元，另外200万元待收回金联公司的款项后再行支付。故原告与被告联聚公司在对账处理时虽未明确欠付租金的具体时间段，但从以上情况分析可知，双方约定的“场地使用费200万元”仅指当年即2017年的租金，而未涵盖全部未付租金，故被告黄忠除协议已经确认处理的部分租金外还应向原告支付其余未付租金。关于原告与被告黄忠就春苑市场土地租赁关系终止时间的争议，虽然被告认为双方自签订《对账处理协议》后租赁关系即终止，但无证据显示双方在此时办理了相关房屋或土地的腾退手续。而根据2018年4月18日指挥部向被告黄忠发出的《关于尽快清退租户的通知》，可以看出截止2018年5月8日被告黄忠仍未将市场及场地移交原告。结合指挥部于2018年7月20日向原告发出《通知》载明的“指挥部、你社、市场承租方就市场清租及场地移交相关工作已达成一致，在7月20日前完成清退市场租户的工作，并将场地移交指挥部”的内容，可以确认被告黄忠于2018年7月20日完成了清退市场租户并移交场地的工作，故原告与被告黄忠之间的租赁关系就此终止。综上所述，原告与被告黄忠之间就春苑花鸟市场土地的租赁期间应确定为2014年8月1日至2018年7月20日，扣减被告黄忠已向原告支付的二笔租金共计400万元，现被告黄忠还应向原告支付其余租金3939726.03元。对于原告主张的租金利息，因双方于2017年12月25日对账时仅就2017年的租金进行确认结算，并未确认其余未付租金的数额及具体支付时间，故对原告要求被告黄忠支付逾期利息的主张不予支持。对于原告要求被告退还保证金30万元的主张，根据原告与盛源聚众公司于2009年5月26日签订的《租赁协议》，证实被告盛源聚众公司在租用农贸市场时依据合同约定向原告支付保证金50万元，后被告盛源聚众公司于2011年12月5日向原告申请退还保证金并于2011年12月30日实际退回保证金30万元。但是，原告与被告联聚公司于2017年12月25日签订《对账处理协议》时再次就该笔保证金约定“乙方（原告）应退回甲方（联聚公司）2009年5月31日支付的保证金50万元”并实际进行了抵扣，由此说明针对同一笔款项双方确实进行了重复确认及抵扣，故被告盛源聚众公司应向原告退还重复抵扣的保证金30万元。至于原告主张的保证金利息，因原告对双方在对账时重复抵扣保证金30万元亦存在过错，且该笔款项系通过抵扣原告应付租金的形式予以退还，故原告主张利息依据不足，不予支持。此外，对于原告要求被告盛源聚众公司、联聚公司、黄忠共同承担上述支付租金及退还保证金责任的主张，虽然被告联聚公司在与原告对账时代表被告盛源聚众公司、黄忠处理了各方之间的多个租赁关系，但原告与被告黄忠之间就春苑花鸟市场的土地租赁关系的问题，因合同双方主体清楚明确，且不涉及被告盛源聚众公司及联聚公司，故支付租金的责任应由被告黄忠个人承担。关于原告与被告盛源聚众公司之间就农贸市场租赁关系的问题，被告盛源聚众公司于2009年5月26日与原告签订《租赁协议》，后被告联聚公司直接于2010年6月25日与原告签订《租赁协议》的《补充协议》，且双方并未就承租方发生变更进行任何说明，故被告盛源聚众公司和被告联聚公司均应视为农贸市场的承租人，故其应共同向原告承担返还保证金的责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄忠于本判决生效之日起三十日内支付原告昆明市西山区红联农工商联合总社春苑花鸟市场土地租金3939726.03元；二、被告云南盛源聚众房地产开发经营有限公司、昆明联聚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内共同退还原告昆明市西山区红联农工商联合总社农贸市场保证金300000元；三、驳回原告昆明市西山区红联农工商联合总社的其他诉讼请求。案件受理费43392元，由原告昆明市西山区红联农工商联合总社负担2674元，由被告黄忠负担38318元，由被告云南盛源聚众房地产开发经营有限公司、昆明联聚商业运营管理有限公司共同负担2400元。二审中，上诉人向本院提交:云南省高级人民法院（2019）云民终937号、（2019）云民申1544号民事裁定二份，欲证明黄忠未从金联公司处取得已经支付的200万元保证金，被上诉人实际控制金联公司资产，被上诉人与联聚公司签订《对账处理协议》时，同意上诉人以向金联公司交纳的200万元保证金抵扣部分租金。经质证，被上诉人对二份民事裁定的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。被上诉人向本院提交：西山区城中村改造3号片区红联总社及集体建（构）筑物拆迁补偿协议书的补充协议、费报销清单、转账支票、财务审批表、进账单、收条，欲证明拆迁主体为西山区政府，实际拆迁执行主体为指挥部，黄忠为被拆迁对象，该补充协议约定，指挥部对与黄忠有关的附属物及其自建的附属设施进行相应的补偿，分三笔共计向黄忠支付补偿款919230元。经质证，上诉人对上述证据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，上诉人、被上诉人对对方提交证据的真实性均无异议，本院对双方提交证据的真实性予以确认。对于一审查明的案件事实，上诉人对“另查明，2009年5月26日……红联总社向联聚公司退还红联农贸市场保证金30万元”提出异议，主张该部分内容涉及的是红联农贸市场的租赁关系，与本案处理的花鸟市场无关，不应作为本案事实予以确认。同时要求补充确认：1.《国有土地使用权收购补偿协议》第四条约定，……本协议已进行补偿的土地，土地使用权人不得再对该土地主张任何权利；2.红联总社与联聚公司签订《对账处理协议》后，双方未再针对租金问题进行过交涉。针对上诉人所提事实异议，被上诉人不认可，主张本案存在多个租赁关系，一审所作认定符合法律规定，该部分内容应当在本案中作为事实予以确认。针对上诉人要求补充确认的事实1，被上诉人主张该补偿协议发生在被上诉人与昆明市西山区人民政府之间，是表明被上诉人不可以再向昆明市西山区人民政府主张权益，与本案处理无关，不应予以确认；针对事实2，被上诉人不认可，主张《对账处理协议》签订后，2018年5月19日联聚公司向被上诉人出具了复函，双方之间仍有交涉，且整体的场地移交是在2018年8月。本院认为，针对上诉人所提事实异议，因该部分事实认定与本案审理具有直接关联，故对上诉人所提异议不予采信；针对上诉人要求补充确认的事实1，因与本案审理并无直接关联，不予确认；针对事实2，因与在案有效证据证明事实相悖，被上诉人又不认可，故不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.《土地暂租协议》履行终止时间如何认定？2.红联总社的起诉是否超过诉讼时效？3.本案是否将两个互无关联的法律关系一并审理？本院认为，针对争议焦点1，对于《土地暂租协议》，协议双方均认可起始时间是2014年8月1日，但终止时间上诉人认为是2017年12月25日签订《对账处理协议》时而非2018年7月20日。经审查，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。从2018年4月18日昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部向黄忠发出的《关于尽快清退租户的通知》、2018年5月18日被上诉人向联聚公司发出的《函》、2018年7月20日昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部向被上诉人发出的《通知》内容看，黄忠直到2018年7月20日才完成清退市场租户并移交场地的工作，故《土地暂租协议》履行的终止时间应为2018年7月20日，而非上诉人主张的2017年12月25日。一审据此认定黄忠应向被上诉人支付2014年8月1日至2018年7月20日期间尚欠的租金3939726.03元于法有据，本院予以维持。上诉人关于土地租赁关系终止时间为2017年12月25日、《对账处理协议》约定租金为最终应付租金的主张，无事实依据，本院不予支持。针对争议焦点2，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。该法自2017年10月1日起施行。本案中，被上诉人最后于2017年12月20日向黄忠发出《函》催收租金，2017年12月25日被上诉人与聚联公司签订《对账处理协议》，上述时间均发生在民法总则施行之后，根据新法《中华人民共和国民法总则》优于《中华人民共和国民法通则》的原则，本案不适用民法通则关于延付或者拒付租金一年诉讼时效的规定，而应适用民法总则三年诉讼时效的规定，故上诉人关于被上诉人的起诉已经超过法律规定一年诉讼时效的主张，本院不予支持。针对争议焦点3，被上诉人与联聚公司于2017年12月25日签订《对账处理协议》，对该协议被上诉人及三上诉人均认可上诉人联聚公司系代表上诉人盛源聚众公司、黄忠与被上诉人之间的租赁关系进行整体对账，故基于此形成的《对账处理协议》应对各方当事人发生法律效力。当事人之间的租赁关系包括农贸市场和春苑花鸟市场两个租赁关系。被上诉人与盛源聚众公司于2009年5月26日签订《租赁协议》，该协议约定盛源聚众公司在租用农贸市场时向被上诉人支付保证金50万元，后盛源聚众公司于2011年12月5日向被上诉人申请退还保证金并于2011年12月30日实际退回保证金30万元。2017年12月25日被上诉人与联聚公司签订《对账处理协议》，再次就该笔保证金约定“乙方（被上诉人）应退回甲方（联聚公司）2009年5月31日支付的保证金50万元”并实际进行了抵扣，由此说明针对同一笔款项双方确实进行了重复确认及抵扣，故盛源聚众公司应向被上诉人退还重复抵扣的保证金30万元。2010年6月25日联聚公司与被上诉人签订上述《租赁协议》的《补充协议》，双方并未就承租方发生变更进行任何说明，盛源聚众公司与联聚公司均应视为农贸市场的承租人，故其应共同向被上诉人承担返还保证金的责任。因此，农贸市场和春苑花鸟市场两个租赁关系具有牵连关系，而非无关联的两个法律关系，一审法院在本案中一并审理并无不当，本院予以支持。综上所述，三上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43392元，由云南盛源聚众房地产开发经营有限公司负担14464元、昆明联聚商业运营管理有限公司负担14464元、黄忠负担14464元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月十三日法官助理陈志远书记员武雨