福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3461号 原告（反诉被告）：厦门兴创伟建材有限公司，住所地厦门市湖里区金湖路118号“吉家家世界”商铺B1-28-30。 法定代表人：郭淑芬。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏水清，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 厦门兴创伟建材有限公司与厦门市同安祥丰装璜工程有限公 司（以下简称祥丰公司）、施江山、庄清森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。厦门兴创伟建材有限公司之委托诉讼代理人苏少奇、夏水清，祥丰公司之委托诉讼代理人黄小琴，施江山暨祥丰公司的法定代表人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门兴创伟建材有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令祥丰公司退还厦门兴创伟建材有限公司租金人民币118005元（自2018年6月22日至2018年11月9日止的租金）；2.判令祥丰公司赔偿厦门兴创伟建材有限公司经营损失1863000元；3.判令祥丰公司赔偿厦门兴创伟建材有限公司因其违约行为所造成的的装修损失，具体金额以鉴定机构的鉴定结果为准；4.判令祥丰公司赔偿厦门兴创伟建材有限公司搬迁损耗费，暂定人民币15万元，具体金额为鉴定机构的鉴定结论为准；5.判令施江山、庄清森对上述债务承担连带清偿责任；6.判令本案全部诉讼费用（诉讼费、保全费、鉴定费等）由三被告共同承担。事实与理由：2017年9月25日，厦门兴创伟建材有限公司与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约254.4平方米出租给厦门兴创伟建材有限公司，租期自2017年10月10日至2020年10月9日。2017年10月10日至2017年11月9日为装修免租期。合同签订后，厦门兴创伟建材有限公司对房屋进行了装修。厦门兴创伟建材有限公司已支付租金至2018年10月9日。2017年8月11日，祥丰公司因未进行消防设计备案，未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，在收到厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，责令祥丰公司停产营业。祥丰公司故意隐瞒受到行政处罚，租赁房屋随时被关停的事实，导致厦门兴创伟建材有限公司在不知情的情况下与祥丰公司签订《房屋租赁合同》并投入装修。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出《催告书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月22日起，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态，导致厦门兴创伟建材有限公司租赁场地尚未装修完毕，并未投入使用导致厦门兴创伟建材有限公司产生重大损失。2018年7月10日，厦门兴创伟建材有限公司与祥丰公司就祥丰公司违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，祥丰公司先行退还厦门兴创伟建材有限公司押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿厦门兴创伟建材有限公司装修损失。2018年6月30日起，不再计算租金。厦门兴创伟建材有限公司认为，祥丰公司订立合同前，故意隐瞒受到停产停业的行政处罚。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。祥丰公司订立合同前，故意隐瞒受到停产停业的行政处罚的重要事实，致使厦门兴创伟建材有限公司遭受损失，应当对厦门兴创伟建材有限公司的损失承担赔偿责任。因此，厦门兴创伟建材有限公司的诉讼请求于法有据，望贵院依法予以支持。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、祥丰公司多收厦门兴创伟建材有限公司的租金仅为111808元，厦门兴创伟建材有限公司主张祥丰公司退回租金118005元缺乏依据。经祥丰公司核对，厦门兴创伟建材有限公司缴交的租金是至2018年11月10日止，多支付了四个月零十天的租金111808元。厦门兴创伟建材有限公司主张2018年6月22日至30日免租金，没有依据。根据双方签订的《和解协议》，免租期是2018年7月1日起至2018年10月31日。2018年6月22日至2018年6月30日，厦门兴创伟建材有限公司均有正常营业，不存在停业状态，厦门兴创伟建材有限公司要求减免租金没有依据。因此厦门兴创伟建材有限公司多收的是2018年7月1日至2018年11月10日的租金，共4.33个月。因此，祥丰公司多收的租金为4.33×（154930÷6）=111808元。厦门兴创伟建材有限公司主张祥丰公司返还118005元是没有依据的。由于，厦门兴创伟建材有限公司至今仍拖欠祥丰公司房屋占用费、水电费。故祥丰公司主张将上述占用费、水电费与多支付的租金进行抵扣，占用费、水电费超过部分仍需由厦门兴创伟建材有限公司向祥丰公司继续支付。二、厦门兴创伟建材有限公司主张祥丰公司赔偿经营损失1863000元缺乏事实和法律依据。厦门兴创伟建材有限公司并未提供任何证据证明其存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。厦门兴创伟建材有限公司主张的经营损失是一种预期可得利益损失，但该种预期利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于间接损失。由于厦门兴创伟建材有限公司并未向法庭提供证据证实其经营期间均是盈利状态以及盈利的情况如何。因为生意经营，有盈有亏。厦门兴创伟建材有限公司主张经营损失均是建立在盈利的基础上，但厦门兴创伟建材有限公司并未就该部分主张提供任何的证据。而且，厦门兴创伟建材有限公司主张的是剩余租期内的经营损失，由于未来市场销售情况及销售价格存在不确定性，将来完全也可能产生亏损。厦门兴创伟建材有限公司并无证据证实其将来一定会产生利润。因此，厦门兴创伟建材有限公司主张的仅是一种可能性不是必然性、确定性损失。而且，案涉合同是无效合同。无效合同的损失赔偿是不包括预期可得利益损失。因此，厦门兴创伟建材有限公司主张祥丰公司赔偿该部分营利损失，明显是依据不足。特别是2018年7月1日至2018年10月31日祥丰公司在政府协调下给予厦门兴创伟建材有限公司四个月的免租期。该四个月的免租期也正是为了实现厦门兴创伟建材有限公司的平稳过渡，弥补祥丰公司的损失所给予的。因此，厦门兴创伟建材有限公司主张经营损失没有依据。三、关于厦门兴创伟建材有限公司主张祥丰公司赔偿装修损失。（一）、厦门兴创伟建材有限公司未经祥丰公司同意进行装饰装修，不存在装修损失，祥丰公司无需赔偿。根据厦门兴创伟建材有限公司与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》第四条第5项约定：“厦门兴创伟建材有限公司应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。厦门兴创伟建材有限公司需装修房屋须现将设计方案事先征得祥丰公司的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修。否则祥丰公司不予承认，并有权责令拆除；”合同签订之后，厦门兴创伟建材有限公司从未向祥丰公司征求装修设计方案也未经祥丰公司同意即装修，因此，厦门兴创伟建材有限公司不存在装修损失。鉴于厦门兴创伟建材有限公司未经祥丰公司同意进行装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，厦门兴创伟建材有限公司主张附合的装饰装修损失由祥丰公司赔偿，没有依据。（二）、假使法庭审理后，认为祥丰公司需赔偿厦门兴创伟建材有限公司装修损失，但原、被告签订的合同系无效合同，厦门兴创伟建材有限公司也应就其装修损失承担不少于50%的过错责任。1、厦门兴创伟建材有限公司承租的房屋中有93.94平方米属无产权房，即未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，该部分无产权部分的合同应当认定为无效合同。2、至于其中111.34平方米有产权部分，则因未按批准土地及房屋用途使用房屋，改变了房屋及土地使用用途，该部分合同约定亦属无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案有产权部分的房屋，批准土地用途为工业用地，房屋用途是厂房，而厦门兴创伟建材有限公司租赁案涉房屋用于商业经营，已改变土地和房屋用途，该部分合同约定也违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（四）、（五）规定的情形，应当认定为无效合同。鉴于厦门兴创伟建材有限公司在签订租赁合同时，对租赁房屋的产权性质、土地和房屋使用用途明确知悉。而厦门兴创伟建材有限公司明知案涉房屋部分为无产权房，而有产权部分房屋批准土地用途为工业用地，房屋使用用途为厂房仍向祥丰公司租赁并用于商业经营使用。特别是厦门兴创伟建材有限公司在明知进行二次装修时应当依据《建设工程消防监督管理规定》报消防机关审批备案，但厦门兴创伟建材有限公司并未主动向消防机关审批即擅自进行装修，从而造成其所谓的装修损失，其主观上亦存在过错，应当对其装修损失承担不少于50%的过错责任。（三）、装修金额的确定问题。1、法庭不应全部采信方成鉴定中心的鉴定意见，而应对该鉴定意见不合理部分进行综合评判后对装修金额作出客观公正的认定。（具体详见鉴定意见的质证意见）2、即使法庭认为厦门兴创伟建材有限公司存在装修损失，拟参照鉴定意见书确定装修损失现值。法庭也应采信被告主张的起止点来确定折旧率及重置价格。厦门兴创伟建材有限公司主张的评估时点是2018年6月22日，而现场勘察时点则是指现场勘察的时间即2018年10月16日作为评估时点。2018年6月22日，厦门兴创伟建材有限公司还在使用案涉房屋，案涉房屋厦门兴创伟建材有限公司是直至2018年10月31日才没有使用。因此，从装修现值确定的因素界定，使用至何时即是评定装修现值的依据。而“按现场勘验时点”(后表述为“按被申请方主张”)实际是鉴定机构提出的意见，并不是祥丰公司主张的评估时点。祥丰公司主张的止点是至2018年10月31日。鉴定机构的意见是认为因为现采用重置价格进行评估鉴定，就应当以鉴定机构进场测量时所看到的为准。因此，即使采用该份鉴定意见认定装修现值，法庭也应采信鉴定机构的意见即按现场勘验时点计算折旧年限及重置价格。四、厦门兴创伟建材有限公司主张被告赔偿厦门兴创伟建材有限公司搬迁损耗费15万元没有依据。厦门兴创伟建材有限公司主张其因搬迁产生损耗费15万元没有任何依据。祥丰公司认为，厦门兴创伟建材有限公司并未提供任何损耗费用产生的依据。也未举证证明其损耗是因为搬迁过程或是拆除过程中产生。更未举证证实搬迁时造成物品损耗需要维修或更换材料而产生费用，还是何原因产生所谓的损耗费用？而搬迁造成如何的损耗程度？损耗情况如何？是否有存在真实损耗？对此，厦门兴创伟建材有限公司也均未举证证实。因此，厦门兴创伟建材有限公司主张损耗费用15万元没有依据。五、本案不存在法人人格否定情形，厦门兴创伟建材有限公司主张施江山、庄清森承担连带清偿责任没有依据。厦门兴创伟建材有限公司仅仅依据其将租金转入施江山配偶庄雅云的账户即主张本案存在股东个人财产与公司财产混同的情形，认为存在法人人格否定情形。厦门兴创伟建材有限公司提供的收款账户是庄雅云并不是施江山或庄清森两个股东。而庄雅云作为公司的财务，其是按照被告的指示代被告收取租金，收取的租金是属被告。本案并不存在股东滥用公司独立法人地位的情形。厦门兴创伟建材有限公司仅以庄雅云代收账户即要求施江山、庄清森承担连带清偿责任，明显该证据无法充明本案存在股东财产与公司财产混同的情形，明显依据不足。六、祥丰公司已向厦门兴创伟建材有限公司退回押金50000元，并预付赔偿款154930元，鉴定费用亦由祥丰公司先行垫付。上述预付赔偿款、应由厦门兴创伟建材有限公司承担的鉴定费用均应从祥丰公司应付厦门兴创伟建材有限公司的款项中（含应付赔偿款、应退回的租金等）予以抵扣，多还少补。综上所述，被告认为厦门兴创伟建材有限公司的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回厦门兴创伟建材有限公司不合理的诉讼请求。 被告施江山、庄清森的答辩意见与祥丰公司一致。 祥丰公司向本院提出反诉请求：1.厦门兴创伟建材有限公司立即将址于厦门同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约254.4平方米承租房屋清空、腾退交还祥丰公司；2.厦门兴创伟建材有限公司支付祥丰公司占用费占用费（按月租金25821.5元的标准自2018年11月1日起计算至实际交还之日止，暂计至2019年6月25日，暂计202268元）；3.厦门兴创伟建材有限公司支付祥丰公司拖欠的水电费1635.7元；4.本案诉讼费由厦门兴创伟建材有限公司承担。事实和理由：2017年9月25日，祥丰公司与厦门兴创伟建材有限公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定祥丰公司同意将址在厦门同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区的祥丰装璜工程有限公司楼房面积约为254.4平方米，出租给厦门兴创伟建材有限公司作为建材展示厅及仓储之用途。租期三年，自2017年10月10日至2020年11月9日止。场地使用费第一年人民币309859元整，第二年人民币309859元整，第三年人民币309859元整。合同签订之后，祥丰公司依约将租赁房屋交付厦门兴创伟建材有限公司使用。2018年7月10日，祥丰公司与厦门兴创伟建材有限公司签订《和解协议书》一份。协议约定双方同意租赁合同自协议签订之日起解除，协议签订之日起3日内，祥丰公司退还厦门兴创伟建材有限公司《房屋租赁合同》项下押金。厦门兴创伟建材有限公司承诺在2018年10月31日腾退交还祥丰公司。祥丰公司自2018年7月1日起至2018年10月31日止免收厦门兴创伟建材有限公司租金。协议签订之后，厦门兴创伟建材有限公司未能按照协议约定腾退房屋，经祥丰公司发律师函催告，厦门兴创伟建材有限公司仍拒不腾退。另厦门兴创伟建材有限公司未足额缴纳2018年9月8日至2018年11月8日期间的水电费。截止目前，厦门兴创伟建材有限公司尚未将租赁房屋清空、腾退交还祥丰公司，亦不支付相应的占用费及水电费。为此，祥丰公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，望给予支持。 厦门兴创伟建材有限公司辩称：一、厦门兴创伟建材有限公司已于2018年10月27日搬离、交付讼争店面，不存在祥丰公司所主张的继续占用讼争房屋的情形。首先，祥丰建材城因祥丰公司未能进行相应消防设计备案、未进行竣工消防备案等原因被厦门市公安消防支队同安区大队责令停产停业，并于2018年6月22日正式停产停业。反诉原、被告于2018年7月10日签订《和解协议书》，约定讼争店面因祥丰公司的违约导致合同无法继续履行而协议解除，且约定厦门兴创伟建材有限公司应于2018年10月31日前腾退交还业主。事实上，厦门兴创伟建材有限公司也已于2018年10月27日前按约定将案涉房屋腾退交付祥丰公司。根据祥丰公司提供的《律师函》，其送达地址为厦门市湖里区金湖路吉家家世界，而讼争租赁合同明确约定厦门兴创伟建材有限公司的送达地址为同安区环城西路即讼争店面，倘若厦门兴创伟建材有限公司未腾退房屋，则祥丰公司将催告腾退的律师函邮寄至湖里区吉家家世界的做法显然是有违常理且自相矛盾的，这也证实了厦门兴创伟建材有限公司已于约定的期限内将案涉房产腾退交付，厦门兴创伟建材有限公司根本未收到该律师函。其次，至于案涉租赁商铺上锁的情况，说明如下：反诉原被、告于2018年7月10日已明确签订和解协议并确定通过诉讼方式来确定承租方的实际损失，那么在案涉纠纷还未通过诉讼的方式（如鉴定）确定承租方的讼争店面装修等损失之前，厦门兴创伟建材有限公司不可能完全将讼争店面交由祥丰公司来处置，因为祥丰公司极有可能对案涉房屋的现状进行更改或破坏（据厦门兴创伟建材有限公司了解，确有此类情况发生）。故厦门兴创伟建材有限公司基于对案涉房产现状的保护，基于对自身合法利益的保护才在搬离的同时对案涉房产进行上锁。因此厦门兴创伟建材有限公司将讼争房屋上锁，仅仅是为了维持现状，以通过法律途径来解决双方的纠纷。这实际上也是双方签订和解协议的真实意愿。另外特别要说明的是，包括案涉房产在内的整个祥丰建材城的出入通道的钥匙均由祥丰公司持有，一切人员无法随意进出祥丰建材城，这也就保证了祥丰公司对案涉房屋的占用和控制。最后，根据厦门兴创伟建材有限公司向法院申请调查的材料《厦门市公安消防支队同安区大队拍摄的现场照片》，证明其在2018年11月26日前往祥丰建材城查看，确认整个祥丰建材城已经停止使用。证明包括厦门兴创伟建材有限公司在内的所有租户确在2018年11月25日之前已经搬离，根本不存在祥丰公司所主张的占用讼争店面至今。二、祥丰公司主张的占用费标准毫无依据，依法不应支持。祥丰公司主张以租金标准计算合同解除之后的占用费无法律依据。所谓租金，指的是承租人对承租房屋的占有、使用、收益而支付的对价，而案涉房屋早就于2018年6月22日确定停产停业，无论是祥丰公司或是厦门兴创伟建材有限公司均不可能对该房屋进行任何使用、收益，即诉讼房屋的占用已毫无价值，即便存在占用，也不存在对价，因此祥丰公司以每月25821.5元标准计算占用费是非常荒谬的。更何况厦门兴创伟建材有限公司根本就不存在于2018年10月31日之后还继续占用讼争店面的情形。三、就水电费问题，厦门兴创伟建材有限公司同意支付尚欠的水电费，但对祥丰公司主张的金额无法确认，厦门兴创伟建材有限公司要求祥丰公司参照此前的做法，将缴费通知单及明细交付给厦门兴创伟建材有限公司，以供双方确认水电费金额。综上所述，请求贵院依法驳回祥丰公司的全部不合理请求。 施江山、庄清森述称，同意祥丰公司的意见。 围绕各自诉讼主张，厦门兴创伟建材有限公司向本院提交了房屋租赁合同、行政处罚决定书、催告书、和解协议书、转账记录、网络报道文章及祥丰建材城站百度百科内容、催告书、现场照片、说明、银行卡转账记录、微信转账记录等证据；祥丰公司向本院提交了房屋租赁合同、厦门市土地房屋权证、测绘图、业务凭证、客户回单、和解协议书、鉴定费发票、律师函、邮政快递进度单、照片等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。诉讼中，经厦门兴创伟建材有限公司申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修的现值及残值进行鉴定，该鉴定中心出具了鉴定报告。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。 诉讼中，厦门兴创伟建材有限公司对祥丰公司所主张的水电费予以确认，另厦门兴创伟建材有限公司述称其诉求的搬迁损耗费实际上包括了运费2万元及搬迁人工费及搬迁样品及展厅家具产生的损耗费，搬迁费因搬运时间较长并未留下具体凭证，具体搬迁过程中将展厅的样品以及桌椅、空调、设备、电脑、电视、灯具等从岛外搬运至岛内，因进岛不能使用大车，是用小车运输，前后搬运了半个月左右。 现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2017年7月10日，祥丰公司（出租方，甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约254.4平方米出租给厦门兴创伟建材有限公司（承租方，乙方）作为建材展示厅、仓储之用途，双方签订一份《房屋租赁合同》。房屋租期3年，自2017年10月10日至2020年10月9日，租金为309859元/年，缴交方式为每半年支付。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第四条第9项约定，租赁期满之日起十日内乙方应将承租的房屋交还给甲方，乙方逾期不交还甲方的，同意放弃租赁房屋内所有设施、物品的所有权，甲方有权无偿处置。合同第十条第4项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。随后，厦门兴创伟建材有限公司利用案涉店面销售卫浴产品并支付租金至2018年11月9日。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知厦门兴创伟建材有限公司，亦未停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。自2018年6月22日，祥丰建材城进入停业状态。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、厦门兴创伟建材有限公司等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、......三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付赔偿款为各商户6个月租金的金额，详细金额见附件。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方最终鉴定的结果为准，具体赔偿金额以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付厦门兴创伟建材有限公司的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退交业主。甲方自2018年7月1日起至2018年10月31日止免乙方租金。但该期间产生的水电费仍应由乙方承担。因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。六、甲方逾期支付上述费用的，每逾期一天按未还款总额的千分之三计算逾期付款违约金。...。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。2018年7月12日，祥丰公司预付厦门兴创伟建材有限公司赔偿款154930元。2018年10月27日，厦门兴创伟建材有限公司搬出案涉房屋。 诉讼过程中，经厦门兴创伟建材有限公司申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修工程造价现值及残值进行鉴定，祥丰公司代为垫付20000元鉴定费。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，厦门兴创伟建材有限公司主张评估时点以2018年6月22日计，计算受鉴店面装饰装修的现值为298057元（折旧年限0.61年/2.91年，折旧率20.96%）；评估时点以现场勘验时点2018年10月16日计，计算受鉴店面装饰装修的现值256356元（折旧年限0.93年/2.91年，折旧率20.96%）。双方对鉴定意见中装修重置价均无异议，仅就在计算装修损失折旧率的起止时间上产生争议。另，在鉴定过程中，厦门兴创伟建材有限公司主张淋浴房玻璃隔断、前台造型铁架、龙头下柜均系根据现场实际情况进行定制，拆除后无法二次使用，应作为附合物计入鉴定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但厦门兴创伟建材有限公司与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效造成损失的过错责任比例分摊。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与厦门兴创伟建材有限公司签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。厦门兴创伟建材有限公司作为从事建材经营的商业主体，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，故厦门兴创伟建材有限公司亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。祥丰公司在与厦门兴创伟建材有限公司签订《房屋租赁合同》过程中，未向厦门兴创伟建材有限公司披露祥丰建材城已被责令停产停业这一情况，显然违背诚实信用原则，且足以导致厦门兴创伟建材有限公司在是否要签订合同上的误判。因此，本院酌定祥丰公司、厦门兴创伟建材有限公司对合同无效的后果分别承担90%、10%的责任。祥丰公司提出厦门兴创伟建材有限公司应就其损失自担不少于50%的过错责任，明显过高，本院不予采纳。 3.关于祥丰公司应退还厦门兴创伟建材有限公司的租金（即房屋占有使用费，下同）数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，虽然涉案租赁合同无效，但厦门兴创伟建材有限公司占有使用案涉房屋至2018年10月，期间实际经营至2018年6月22日，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费。因厦门兴创伟建材有限公司已向祥丰公司支付租金至2018年11月9日，但根据之后达成的《和解协议书》约定，祥丰公司应免收乙方厦门兴创伟建材有限公司等28家商户2018年7月1日至2018年10月31日的租金，故祥丰公司应退还厦门兴创伟建材有限公司2018年6月22日至2018年11月9日已付的租金118005元。 4.关于厦门兴创伟建材有限公司主张的装修损失问题。在评估过程中，厦门兴创伟建材有限公司、祥丰公司分别主张评估截止时点为2018年6月22日、2018年11月25日，鉴定机构对此分别作出厦门兴创伟建材有限公司的店面装饰装修现值为298057元和256356元的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，厦门兴创伟建材有限公司已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点，得出的案涉店面装饰装修现值为298057元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。双方当事人对现值以鉴定机构的计算方式为准不持异议，本院予以照准。本案中，厦门兴创伟建材有限公司现值真实折旧比例比鉴定结论计算方式低，厦门兴创伟建材有限公司以鉴定结论的计算方式为准，本院予以照准。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿厦门兴创伟建材有限公司装修损失268251.3元，厦门兴创伟建材有限公司超出的诉求部分，本院不予支持。关于厦门兴创伟建材有限公司主张的淋浴房玻璃隔断、前台造型铁架、龙头下柜应计入鉴定范围，该三部分并非与租赁房屋形成附合，因此本院对厦门兴创伟建材有限公司的该部分主张依法不予支持。至于厦门兴创伟建材有限公司主张其系定制、无法二次使用等，并非计入损失范围的法定理由，本院不予采纳。 5.关于厦门兴创伟建材有限公司主张的运费2万元和损耗费等。现因祥丰建材城被责令停产停业，导致厦门兴创伟建材有限公司经营的店面无法经营，其经营物品客观上需要拆除搬走。本院认为，厦门兴创伟建材有限公司从事定制家具经营，其所主张的家具数量及搬迁标准未见不合理情况，本院予以认定。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿厦门兴创伟建材有限公司2万元的90%为18000元，厦门兴创伟建材有限公司诉求超出部分不予支持。祥丰公司辩称厦门兴创伟建材有限公司并未提供相关合同、正式发票和转账凭证，用于证实其因拆装样品及搬迁产生了上述费用，但现实中的小额支付和临时性劳务并非都需要签订合同，提供劳务者也并非都有发票，故该答辩意见，本院不予采纳。关于厦门兴创伟建材有限公司主张的其余搬迁损耗，厦门兴创伟建材有限公司未能提供有效证据证明，且其所述称的搬迁物品（卫浴样品）在搬迁过程中对其市场价值理应没有贬损，故厦门兴创伟建材有限公司主张损耗费，本院不予支持。 6.关于厦门兴创伟建材有限公司主张的经营损失。经营损失是合同无法履行产生的可得利益损失，目前合同已被认定无效，厦门兴创伟建材有限公司仅能就信赖利益的损失进行主张，故厦门兴创伟建材有限公司主张的经营损失，本院不予支持。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费20000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费18000元，厦门兴创伟建材有限公司应承担2000元。祥丰公司为厦门兴创伟建材有限公司代垫的2000元，可冲抵祥丰公司应支付厦门兴创伟建材有限公司的相应款项。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，厦门兴创伟建材有限公司虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，厦门兴创伟建材有限公司主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 9.关于祥丰公司要求厦门兴创伟建材有限公司立即腾退承租房屋、支付占用费的问题。经查，厦门兴创伟建材有限公司已在2018年10月27日搬离案涉房屋祥丰公司要求厦门兴创伟建材有限公司立即腾退承租房屋，与事实不符，故该项反诉请求，本院不予支持。 10.关于祥丰公司要求厦门兴创伟建材有限公司支付水电费1635.7元，厦门兴创伟建材有限公司对该诉求予以确认，则本院对祥丰公司的该诉求予以支持。 综合上述分析，祥丰公司应当退还租金118005元并赔偿厦门兴创伟建材有限公司装修损失268251.3元、搬运费18000元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付厦门兴创伟建材有限公司的赔偿款154930元与厦门兴创伟建材有限公司应承担的鉴定费2000元、水电费1635.7元折抵后，祥丰公司应向厦门兴创伟建材有限公司支付245690.6元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还厦门兴创伟建材有限公司租金（房屋占有使用费）118005元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门兴创伟建材有限公司搬运费18000元。 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门兴创伟建材有限公司装修损失268251.3元。 四、厦门兴创伟建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费1635.7元。 五、上述第一、二、三、四项判项双方金钱给付义务对抵后，再折抵厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付的赔偿款154930元后及鉴定费2000元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付厦门兴创伟建材有限公司245690.6元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 六、驳回厦门兴创伟建材有限公司的其他本诉请求。 七、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25994.05元，由厦门兴创伟建材有限公司负担20954.16元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担5039.89元；反诉案件受理费4358.56元，由厦门兴创伟建材有限公司负担50元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担4308.56元。保全费3020元，参照本诉案件受理费的负担比例，由厦门兴创伟建材有限公司负担2434元、由祥丰公司负担586元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  陈宝钗 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  张彬峰 书 记 员  李韦男 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。