广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24293号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘淑琴，女，汉族，1966年1月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈志勇，广东竹石律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏东卫，广东竹石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘春阳，男，汉族，1964年9月11日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李佳明，广东晟典律师事务所律师。上诉人刘淑琴因与被上诉人刘春阳租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31038号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘淑琴的上诉请求：一、撤销原判第四项，依法改判上诉人无须返还被上诉人主张的入场费20000元；二、本案一审、二审诉讼费及反诉费全部由被上诉人承担。上诉理由：一审法院判决上诉人返还被上诉人入场费20000元，明显存在认定事实错误，依法应撤销该判项并改判。1、上诉人与被上诉人虽然没有在双方签署的《房屋租赁合同》中书面写明涉案入场费20000元条款，但被上诉人在2019年1月26日、27日，通过微信方式合计转款给上诉人20000元，转账说明明确备注为“入场费”，也即被上诉人通过其他形式书面确认入场费，完全有合同依据，上诉人收取该笔款项系经与被上诉人双方协商一致完全合法，并不违反法律规定；其次，一审判决亦查明并确认被上诉人向上诉人支付入场费20000元的事实，上诉人也表示自认收到上诉人支付的该笔入场费。故，一审法院作出判决时又以上诉人收取入场费无合同依据为由判决上诉人返还，前后认定自相矛盾，明显认定事实错误。2、被上诉人向上诉人支付入场费，完全是其真实的意思表示。假设被上诉人不认可或者不同意上诉人收取入场费，完全可以不在上诉人处承租涉案商铺。被上诉人未按合同约定按期足额缴纳租金，本身构成违约，且双方亦没有约定入场费可以退还，一审法院在双方未约定入场费可以退还的前提下，判决上诉人向被上诉人返还，明显认定事实错误。3、上诉人出租给被上诉人的涉案商铺并非毛坯房，早已装修好,上诉人与被上诉人双方协商约定入场费完全合理；其次，出租方向承租方收取入场费本身系商铺租赁交易习惯，一般群众都能认知到商铺租赁入场费，日常生活很普遍，上诉人与被上诉人约定入场费亦不违反法律强制性规定。4、本案涉案争议入场费的合同主体系上诉人与被上诉人，至于上诉人与案外人即原承租方之间关于入场费的约定或交易，与本案被上诉人无关。一审法院不能以上诉人与案外人的交易关系否定上诉人与被上诉人不成立入场费合同关系。5、上诉人一审证据之2018年11月16日与张新民的《微信聊天记录》内容中并没有任何“18000元”金额字样的记载，也没有任何“18000元为退还张新民的商铺押金“字样的记载，记载的仅仅是案外人张新民向上诉人要求退还押金。一审法院判决认定该《微信聊天记录》显示涉案18000元为退还张新的商铺押金，明显认定事实错误、歪曲事实。其次，上诉人一审该《微信聊天记录》系证明案外人张新民退出商铺租赁，上诉人将涉案商铺出租给被上诉人本身合法、租赁关系完全成立、有效，而上诉人一审证据之《银行交易记录》系证明上诉人转给案外人张新民入场费，该两份证据之间并无任何联系，银行交易记录记载的18000元为入场费，并非一审法院所谓认定的张新民商铺押金，一审法院判决认定事实纯属臆断，明显错误。综上所述，恳请贵院依法撤销一审错误判决，依法改判，维护上诉人合法权益。被上诉人刘春阳辩称：一、原审判决不存在认定事实错误，原、被告在合同中并无入场费的约定。双方在签订合同时，并未对入场费进行约定，上诉人收取20000元入场费的行为没有合同依据，在《房屋租赁合同》解除后，上诉人负有返还被上诉人20000元入场费的义务。二、原审判决不存在认定事实错误以及法律适用错误，二审上诉费用应由上诉人承担。被上诉人刘春阳向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；二、判令被告返还房屋租赁保证金（含水电保证金）29400元；三、判令被告返还进场费20000元；四、判令被告返还租金12700元、赔偿搬迁费用损失6000元；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第四项变更为：判令被告返还租金12700元、赔偿广告费用损失6680元。一审法院认定：1.2019年1月25日，原告刘春阳（承租方、乙方）与被告刘淑琴（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，载明：甲方将坐落于深圳市××区××号租给乙方使用，每月租金为人民币12700元，乙方租用物业期限自2019年1月25日至2020年1月25日止；乙方应于每月十日前向甲方付当月（季度）租金。如不依期缴交，甲方可按每天3%加收滞纳金，若拖欠租金15天，甲方有权终止合同，滞纳金和拖欠租金一并在租赁保证金中扣除，不足部分乙方须负偿还责任；租赁期内，乙方负责支付承租物业的水电费、数字电视费、卫生费、物业管理费、工商费、税金费用；……；合同还对双方其它权利义务做了约定，刘淑琴和刘春阳分别在甲方、乙方处签字。2.合同签订当日，原告通过案外人刘幼珍向被告微信转账20000元，通过案外人春晖公司向被告银行卡尾号为3708的账户转账22100元。2019年1月26日、27日，原告向微信名字为“妙音”的账号共转款20000元，转账说明备注为“入场费”。以上共计62100元，被告自认已收到原告支付的上述款项。3.原告提交的微信聊天记录显示，2019年2月20日原告要求终止涉案合同，2月22日原告告知被告其已搬离涉案房屋，3月6日原告向被告邮寄《通知书》及商铺钥匙，告知被告涉案合同已解除。被告对该聊天记录的三性认可，确认已收到原告邮寄的《通知书》和商铺钥匙，但主张通过该微信聊天记录正好证明原告主张解除合同的真正原因是原告认为租金贵、生意不好做，原告拖欠租金属其单方违约行为。4.被告提交的其与案外人上梅林公司签订的《房屋租赁合同》显示，被告向上梅林公司承租位于深圳市××区××号铺，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。合同签订后，被告已缴纳该商铺租金至2019年3月31日。庭审中，原告称其支付的20000元入场费系被告强行收取，被告向其收取该费用无合同依据。被告辩称入场费实为案外人张新民收取，为此被告提交了其中国建设银行个人活期账户交易明细，显示其于2019年1月26日向张新民转账18000元。被告自认2019年1月份的水电费原告已交清，2019年1月25日至2月24日的租金原告已支付，现原告尚有租赁保证金及水电保证金共29400元在被告处。以上事实有《房屋租赁合同》、微信账单详情、网银明细回单、微信聊天记录、《通知书》、快递单、深圳市上梅林实业股份有限公司《租赁合同书》、房租收费单、被告中国建设银行个人活期账户交易明细等证据及庭审笔录予以证实。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应全面诚实履行合同义务。合同约定涉案商铺的租赁期限为2019年1月25日至2020年1月25日。原告在支付2019年1月25日至2月24日的租金后即停付租金，并于2019年3月6日单方面向被告邮寄《通知书》及商铺钥匙以解除涉案租赁合同，原告该行为构成违约，应承担相应的违约责任。（1）关于《房屋租赁合同》的解除时间。案件中，原告主张其于2019年2月22日已搬离涉案商铺，并于2019年3月6日将涉案商铺的钥匙及《通知书》邮寄至被告，被告对于收到《通知书》和商铺钥匙一事无异议，但主张涉案合同应于2019年3月31日解除。一审法院认为，《房屋租赁合同》签订后，即对合同双方均具有约束力，任何一方均不得擅自解除合同，原告于2019年3月6日将涉案商铺的钥匙及《通知书》邮寄至被告，声称涉案租赁合同已解除，但此时原告并无单方解除合同的权利，被告在向原告催收租金未果后根据合同约定确认双方租赁合同于2019年3月31日解除，该解除时间未超出合理期限，故对被告提出涉案合同于2019年3月31日解除的主张，一审法院依法予以确认。（2）关于租金。按时支付租金是原告的主要合同义务，双方在合同中就涉案商铺的租金支付时间及逾期支付的违约责任作了明确约定。现双方对于涉案商铺2019年1月25日至2月24日的租金12700元原告已支付一事均无异议，故原告还应向被告支付2019年2月25日至3月31日的租金15663元及相应滞纳金，原告主张被告返还12700元租金于法无据，一审法院不予支持。被告主张自每月11日起向原告收取滞纳金不违反合同约定，但其主张按每日千分之三计收滞纳金的标准过高，考虑到滞纳金的性质实为违约金，违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案件中被告未举证证明原告拖欠租金给其造成的实际损失，且原告对被告有关滞纳金的诉请不予认可，一审法院酌情将滞纳金的计收标准调整为按每日万分之五计收：即2019年2月25日至3月24日租金相应滞纳金以12700元为基数，按日万分之五的标准自2019年3月11日起计算至原告实际清偿之日；2019年3月25日至3月31日租金相应滞纳金以2963元为基数，按日万分之五的标准自2019年4月11日起计算至原告实际清偿之日。对被告主张的超出部分，一审法院不予支持。（3）关于租赁保证金。根据合同约定，原告拖欠的租金及滞纳金在租赁保证金中予以扣除，故原告应支付的15663元租金及相应滞纳金在29400元租赁保证金中先行予以抵扣。抵扣后如有剩余，被告应将剩余部分退还原告；若不足抵扣，原告仍应就差额部分补齐。（4）关于入场费。原、被告双方在合同中并无入场费的约定，原告向被告支付20000元入场费后，被告称张新民为入场费的实际收取人，但从被告提供的微信聊天记录内容和银行转账记录来看，其仅转给张新民18000元，其与张新民的2018年11月16日的微信聊天记录显示该18000元为退还张新民的商铺押金，故被告收取20000元入场费无合同依据，应退还给原告。（5）关于广告费。广告费系原告因自身经营需要的正常支出，其主张被告予以赔偿缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告刘春阳与被告刘淑琴于2019年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；二、原告刘春阳应于判决发生法律效力之日起十日内向被告刘淑琴支付租金15663元及相应滞纳金（滞纳金分别以12700元为基数，按日万分之五的标准自2019年3月11日起计至原告实际清偿之日止；以2963元为基数，按日万分之五的标准自2019年4月11日起计至原告实际清偿之日止）；三、原告刘春阳应支付给被告刘淑琴的上述租金和滞纳金先行在29400元租赁保证金中抵扣，抵扣后如有剩余，被告应将剩余部分退还原告；若不足抵扣，原告仍应就差额部分补齐；四、被告刘淑琴应于判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘春阳入场费20000元；五、驳回原告刘春阳的其它本诉请求；六、驳回被告刘淑琴的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1503元、保全费701元（原告已预交），合计2204元，由原告负担1563元，被告负担641元；一审案件反诉受理费157元（被告已预交），由原告负担120元，被告负担37元。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。二审争议的焦点为上诉人刘淑琴应否退还被上诉人刘春阳进场费20000元。上诉人刘淑琴主张因涉案商铺带装修出租，故被上诉人刘春阳应支付进场费20000元，但被上诉人刘春阳仅使用不足一个月即交还涉案商铺，在合同未明确约定该情况亦不得退还进场费的情况下，根据公平原则，原审判令上诉人刘淑琴向被上诉人刘春阳退还进场费并无不当。同时，上诉人刘淑琴陈述该商铺的前承租人张新民亦交纳了进场费而上诉人刘淑琴已予以返还，故其向被上诉人刘春阳返还进场费亦符合交易前例。综合上述理由，原审判令上诉人刘淑琴退还被上诉人刘春阳进场费20000元并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人刘淑琴的上诉主张不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币300元，由上诉人刘淑琴负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 郑寒江审判员 易 静二〇二〇年七月二十七日书记员 陈泱羽