河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初723号原告（反诉被告）：焦作市建业房地产开发有限公司，住所地：焦作市新区建业路西侧123号。法定代表人：周栓成，系公司董事长。委托诉讼代理人：邬集体，孟州市众诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张江涛，系公司员工。被告（反诉原告）：席光明，男，汉族，1976年8月5日出生，住河南省孟州市，现住河南省孟州市。被告（反诉原告）：张艳娟，女，汉族，1977年12月22日出生，住河南省孟州市，现住河南省孟州市。二被告委托诉讼代理人：田新功，河南承通律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：毛慧君，河南承通律师事务所律师。原告焦作市建业房地产开发有限公司诉被告席光明、张艳娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法由审判员王江波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦作市建业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邬集体、张江涛，被告席光明及二被告的委托诉讼代理人田新功到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告焦作市建业房地产开发有限公司起诉请求：1、依法判令被告承担违约责任，违约金标准以房款总价378305元为基数按照5%计算，给付原告18915.25元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月25日，二被告与原告签订了商品房买卖合同一份，合同编号:201612250009，二被告购买原告孟州市升龙华府小区3号楼21层3214号房一套。合同约定房款支付方式为：首付118305元，剩余房款26万元以贷款方式付清。如因买受人的原因无法贷款的，买受人应在接到通知后五日内一次性付清剩余房款。过期视为逾期付款。合同生效后，二被告按约定支付了首付款，原告按约定到孟州市房地产管理机关办理了相关报备手续，又积极与银行协商办理购房贷款。由于二被告在银行已有购车贷款，购房贷款无法办理。原告多次催促二被告付清剩余房款，二被告置之不理。2019年3月28日原告向二被告邮寄送达了法律函告书，并公证。法律函告书明确告知二被告:1、原告依法解除2016年12月25日双方签订的商品房买卖合同；2、二被告应按总房款378305元的5%向原告支付违约金。二被告接到法律函告书后于2019年5月23日向孟州市人民法院提起诉讼，后于2019年6月5日撤诉。原告与二被告已解除商品房买卖合同，二被告拒不承担违约责任。被告席光明、张艳娟辩称，原告所诉没有事实依据，因被告在缴纳了首付款后，对于剩余的房款合同约定以贷款的方式付清，且如因被告的原因无法贷款的，原告应按合同中被告注明的地址发出通知之日起30日内将房屋总价款付清，否则视为被告逾期付款，但是至今被告没有收到原告给被告送达的不能办理贷款的通知，因此，被告不存在违约的事实。同时原告违约金计算的基数不正确，应按合同约定未付部分来计算违约金，而不是按照总房款来计算违约金。二被告反诉请求：1、依法判令确认原告2019年3月28日发给被告的法律函告书无效；2、依法判令原告继续履行2016年12月25日与被告签订的商品房买卖合同并承担逾期交房的违约金，违约金按已付房款118305元从2018年10月2日起按日万分之3计算至实际交付之日止。事实与理由：2016年12月25日，被告与原告签订了编号为201612250009的商品房买卖合同，合同约定:“首付款118305元整，剩余房款260000元以贷款的方式付清，如因买受人原因无法贷款的，买受人在接到通知后五日内一次性付清剩余房款，过期视为逾期付款”签订合同后，因为原告不积极配合被告办理贷款，且经过被告对自身征信的查询，征信没有出现过任何问题，因此不是因为被告的原因无法贷款，而是原告恶意不配合被告办理贷款，故原告2019年3月28日对被告发出的法律函告书应当是无效的，被告与原告应继续履行2016年12月25日签订的商品房买卖合同。原告焦作市建业房地产开发有限公司辩称，本诉原告向本诉被告送达法律函告书，是因为本诉被告未能按照双方签订的商品房买卖合同第六条约定的付款方式及期限给付购房款构成合同违约。本诉原告与本诉被告多次协商给付购房款，本诉被告不认可自己违约置之不理，本诉原告根据该房屋买卖合同约定的单方解除合同的权利和条件，制作的法律函告书，并依照合同法相关法律规定向本诉被告送达，法律函告书载明的事实真实，内容不违反相关法律规定，合法有效。本诉被告违约在先，未按合同约定给付购房款，本诉原告有理由不交付本诉被告所购的商品房，况且本诉原告已单方解除了购房合同，解除通知已送达被告，单方解除合同已发生法律效力，故双方签订的商品房买卖合同无需履行，本诉原告不构成合同违约，也不承担违约责任。本诉被告的反诉，其实是对本诉原告单方解除合同的异议。本诉原告2019年3月28日向本诉被告送达了解除通知，本诉被告2019年4月8日向孟州市人民法院提出诉讼，于2019年6月5日撤诉，放弃了自己异议的权利。撤诉至今，将近一年，二被告没有再向人民法院起诉，根据合同法若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后，才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。原告提交的证据有：1、商品房买卖合同一份,证明该合同约定了原、被告双方的权利义务关系，违约责任，单方解除合同的权利和条件，催告的方式等；2、公证书及法律函告书、邮寄单、签收单各一份，证明二被告逾期付款，构成合同违约，原告依照合同约定的单方解除合同的权利，依照合同法第九十三条第二款和第九十四条的规定，向二被告发出解除合同的通知，二被告已签收，原告单方与被告解除合同已发生法律效力；3、（2019）豫0883民初1207号案件的起诉书和民事裁定书各一份，证明二被告收到原告解除合同的通知后有异议，于2019年4月8日向孟州市人民法院提起诉讼，又于2019年6月5日撤诉，放弃了请求人民法院确认解除合同的效力；4、证人崔某证言一份，证明原告在单方与被告解除商品房买卖合同之前催告被告如不按合同付款，原告将单方解除双方签订的商品房买卖合同。被告对原告提交的证据质证称，对证据1真实性无异议，但是从该证据第六条第三项约定可以看出，被告首付款为118305元，剩余房款26万元以贷款方式付清，因被告原因无法贷款的，被告应在接到通知后5日内一次付清剩余房款，结合该合同第16页附件四第三条，原告通知被告的方式为按照合同中注明的买受人地址发出通知之日起30日内将房屋款付清，否则视为买受人逾期付款，也就是说原告通知的方式应当是以书面方式向被告注明的地址发出通知，如果是口头方式显然不需要以买受人注明的地址来发出通知。至今，被告也没有收到原告的任何通知，所以被告不存在违约的事实；对证据2真实性无异议，但是因原告在被告符合贷款的情况下，拒不配合被告办理贷款按揭手续，造成被告违约，根据合同法第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以附解除条件，至条件成就时失效，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成立的视为条件已成就，不正当的促成条件成就的视为条件不成就。因此在原告恶意促成条件成就的情况下，应当视为本案的解除条件不成就；对证据3无异议，但是原告对解除通知撤诉不意味被告不可以就解除函的效力要求法院审查；对证据4，该证言属于孤证，没有其他证据可以相互印证，同时，该证人和原告之间具有利害关系，因他是升龙华府的建筑商，同时证人对原被告之间关于剩余款按揭的相关约定不清楚，因此，该证人证言应不予采信。本院对原告证据的真实性均予以采信。被告提交的证据有：1、2017年2月17日契税交付书一份，证明二被告已将涉案房产的契税进行了缴纳；2、2016年12月27日住房专项维修资金专用票一份，证明二被告已将涉案房产的住房专项维修资金进行了缴纳；3、个人征信报告两份，证明被告个人征信良好，符合贷款的条件；4、机动车登记证，证明被告车解押日期为2018年5月21日。证据3、4共同证明原告在被告符合贷款的条件下拒不配合被告办理贷款按揭手续，故意造成被告违约，因此，原告不享有合法的解除权；5、视频光盘一份，证明原告在被告符合贷款的条件下拒不配合被告办理贷款按揭手续；因此，原告是在恶意制造被告违约的事实。原告对被告提交的证据质证称，对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但是查询时间是2018年9月12日，而原被告双方签订合同是2016年12月25日，按照合同约定被告交付首付款后，被告提交资料，原告替被告向银行递交资料，是否符合贷款是由银行决定的，银行告知不能贷款是因为被告当时有车贷，在车贷没有还清情况下，不能办理房贷，原告将银行回复及时口头通知了被告；对证据4真实性无异议，从中可以看出，席光明在2015年11月19日有车贷，2018年5月21日车贷才还清，办理房贷时，正好是在车贷尚未还清期间；对证据5，因原告不知道视频的具体时间，所以不发表质证意见。本院对被告的证据的真实性均予以确认。依据有效证据本院确认以下案件事实：2016年12月25日原告与二被告签订商品房买卖合同，二被告购买原告的升龙华府3号楼21层3214号房产，面积为133.3平方米，总价为378305元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式支付房款：首付118305元整，剩余房款260000元（大写：贰拾陆万元整）以贷款的方式付清，如因买受人原因无法贷款的，买受人在接到通知后五日内一次性付清剩余房款，过期视为逾期付款”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同时间付款，按下列1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2018-10-01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、具备交付使用条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见附件四第十二条约定”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金”；合同附件四：合同补充协议约定“……二、买受人的贷款申请没有被银行批准或没有被完全批准，买受人应当在出卖人按照本合同中注明的买受人的地址发出通知后十日内重新备齐相关资料提交给出卖人，或按照银行批准的贷款额度和年限与银行在十日内签订贷款合同，否则视为买受人逾期付款，逾期十日之内的买受人每日按合同总金额的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过十日的出卖人有权解除本合同将房屋另行出售，买受人并应当按照合同总金额的5%向出卖人支付违约金；三、若买受人的贷款申请不被银行批准或贷款额度没有被完全批准，买受人应当在出卖人按合同中注明的买受人地址发出通知之日起30日内将房屋总价款付清，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权将房屋另行出售，出卖人有权向买卖人收取总房款5%的违约金，办理过程中的费用不子退还；……六、本合同出卖人向买受人发出的任何通知均可以口头方式进行，在口头方式无法通知到买受人的情况下，出卖人按照本合同注明的买受人地址发出邮件通知后，无论买受人是否收到均视为出卖已经进行了有效通知，并产生买受人收到通知的法律效力结果……十一、在买受人未付清全额房款和代收费用之前，出卖人有权拒绝交付房屋。……”。合同签订后，被告交付原告首付款118305元。2016年12月27日被告交纳了房屋维修基金，2017年2月17日被告交纳了契税。被告张艳娟于2015年11月17日购买起亚牌轿车一辆，2015年11月19日该车辆被抵押，2018年5月21日该车辆被解押。2018年9月12日被告席光明打印了个人信用报告。2019年3月28日原告经孟州市公证处公证向被告送达了法律函告书，该函告书主要内容为“1、依法解除双方于2016年12月25日签订的商品房买卖合同；2、席光明、张艳娟应按总房款378305元的5%向焦作市建业房地产开发有限公司支付违约金；3、焦作市建业房地产开发有限公司有权将席光明、张艳娟购买的升龙华府3号楼21层3214号房另行出售，上述决定由焦作市建业房地产开发有限公司按照商品房买卖合同中注明的席光明、张艳娟的地址发出邮件通知，通知自送达你们二人后，商品房买卖合同解除，限你们二人在接到通知后五个工作日内，与公司办理解除合同的相关事宜”。二被告收到函告书后向本院提起诉讼，要求依法判定本案原告继续履行双方于2016年12月25日签订的商品房买卖合同，并判定本案二被告不承担违约金的赔偿。本院于2019年5月23日立案，2019年6月5日二被告申请撤诉，本院于同日作出准许撤诉的裁定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二被告购买原告房产，应当按约定支付原告房款，虽然二被告已支付了首付款，但后续的银行贷款手续未能办理，原告称无法办理贷款的原因是被告存在车贷未还，原告多次催促二被告付清剩余房款，但二被告置之不理，二被告则称二被告至今未收到原告给被告送达的不能办理贷款的通知，原告称根据合同约定可以口头通知，原告已口头通知被告，本院认为，双方合同签订时间是2016年12月25日，被告轿车解押时间是2018年5月21日，被告打印个人信用报告时间是2018年9月12日，从2016年12月25日签订合同到2018年9月12日被告打印个人信用报告，期间长达1年半余，个人信用报告是办理银行贷款手续的必备材料之一，故无法办理贷款是由于二被告的原因导致，根据行业惯例和资金回笼需求，原告不可能在如此长时间内不通知二被告无法办理贷款的情况，且口头通知符合合同约定，证人崔某也证明口头通知过被告，被告的视频证据是在被告个人信用报告打印之后，且视频的对话中也显示原告通知过被告，故对于二被告的抗辩理由本院不予采纳。双方商品房买卖合同附件四合同补充协议第十一条约定“在买受人未付清全额房款和代收费用之前，出卖人有权拒绝交付房屋”，且，原告已于2019年3月28日向二被告送达了法律函告书，通知二被告解除双方之间于2016年12月25日签订的商品房买卖合同，二被告于2019年5月25日向本院起诉，要求依法判定本案原告继续履行双方于2016年12月25日签订的商品房买卖合同，并判定二原告不承担违约金的赔偿，二被告于2019年6月5日撤诉，故而原告的解除合同行为有效，双方之间2016年12月25日签订的商品房买卖合同已经解除，对于反诉原告的反诉请求本院不予支持。被告在打印个人信用报告后到原告通知解除合同前曾找原告要求继续履行合同，但合同一直没有继续履行，原告存在过错，故原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告焦作市建业房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告席光明、张艳娟的反诉请求。若未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，减半收取为136元，由原告承担；反诉费25元，由席光明、张艳娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王江波二〇二〇年七月二日书记员  范艳萍