贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4574号上诉人（原审被告）：胡家勇，男，1981年10月3日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号（遵义社区）。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤梅，贵州辅正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人胡家勇因与被上诉人贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡家勇上诉请求：1、撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院在审理本案中，将被上诉人分别基于租赁合同和物业服务合同的两个不同法律关系的诉请以租赁合同纠纷一案进行审理，违反人民法院一事一理的原则，程序违法。二、本案中被上诉人主体不适格。三、被上诉人采取停电的手段对上诉人等众多商户予以要挟，上诉人等商户根本无法正常经营，从而导致上诉人的合法权益收到损害。四、被上诉人提出的物业费诉请不应得到支持。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与世纪双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。被上诉人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。双龙公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告胡家勇签订的《商位使用管理协议书》；二、判令被告胡家勇将贵阳市体育路6号贵阳双龙洁具城内A-5a展厅交还给原告；三、判令被告向原告支付商铺使用费180380元及违约金（滞纳金）54114元、物业服务费30063元及违约金（滞纳金）9019元，合计273576元（上述费用计算至2018年8月31日、请求判决被告支付至将展厅交还原告为止）；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人贵客隆公司（物业所有人、甲方）、原告双龙公司（物业管理人、丙方）与被告胡家勇（物业使用人、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市体育路6号贵阳双龙精品洁具城内A-5a展厅，共计244.02平方米的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2017年7月10日起至2018年7月9日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价81元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商铺使用费单价96元/平方/月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计70277.76元/季（96元/平方/月×244.02平方米×3月）；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计11713元（16元/平方/月×244.02平方米×3月）。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，须在上阶段已缴费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先缴后用，逾期未缴，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。2018年8月8日及2018年9月11日，贵客隆公司分别在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》、《债权转让通知》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费。另查明，2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年2月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年12月15日，省体育局场地建设管理中心向贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该贵客隆公司之间的租赁合同。同年12月22日，双龙公司及贵客隆公司向商户发出《通知》，主张贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年3月，双龙公司仍为涉案商铺提供物业服务。2019年4月，涉案商铺被拆迁。双龙公司以胡家勇拒交截止至2019年3月的商铺使用费及物业服务费为由诉至本院，提出诉请如前。另查明，涉案商铺系省体育局所有，贵客隆公司承租后对外转租，省体育局对商铺转租不予干涉。还查明：（一）关于商铺使用费（商铺租赁费与综合维护修缮费）。双龙公司主张胡家勇欠交商铺使用费从2018年2月10日至省体育局通知贵客隆公司解除租赁合同时即2018年12月为274084元，物业服务费从2018年2月10日至被告搬离商铺即2019年3月为57389元。（二）关于违约金。《商铺使用管理协议》约定“逾期未缴，将按日加收所欠金额1%的滞纳金”，双龙公司主张按所欠费用10%计付。一审法院认为，原告双龙公司、第三人贵客隆公司及被告胡家勇签订的《商铺使用管理协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，贵客隆公司将涉案商铺转租给胡家勇使用，胡家勇应向贵客隆公司支付商铺使用费，向双龙公司支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，胡家勇继续占用涉案商铺，双龙公司及贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。胡家勇继续占用涉案商铺，双龙公司及贵客隆公司在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，胡家勇未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。贵客隆公司将包括胡家勇在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给双龙公司，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，胡家勇收到债权转让通知之日即对其生法律效力且债权转让不以债务人同意为条件，双龙公司据此向胡家勇主张商铺使用费符合法律规定，故双龙公司有权向胡家勇主张商铺使用费、物业服务费。本案中，政府征收客观上影响了胡家勇的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，胡家勇应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，胡家勇未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故双龙公司主张合同解除之后的商铺使用费、物业服务费及违约金的主张，本院均不予支持。经核算，胡家勇应交纳的商铺使用费为274084元（2018年1月10日至2018年12月15日）、物业服务费为45677元（2018年1月10日至2018年12月15日）。胡家勇以合同履行发生情势变更主张不支付上述费用，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定不符，本院不予采纳。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、胡家勇于本判决生效后十五日内向贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费274084元、物业服务费45677元；二、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5404元减半收取2702元，由胡家勇承担。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，因被上诉人双龙公司认可，本院对上诉人提交的双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以认可。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2.胡家勇是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与胡家勇签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给胡家勇使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对胡家勇享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知胡家勇，对胡家勇已产生效力，胡家勇负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽然于2017年10月届满，但胡家勇并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，胡家勇需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，胡家勇自2018年2月至2018年12月，尚欠商位租赁费274084元。且截止2018年12月，尚欠物业管理费共计45677元未缴纳。世纪双龙公司针对以上费用诉请胡家勇给付，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张南明区政府部门张贴拆迁通知后就导致合同因不可抗力而自动解除故无需缴纳房屋租费，没有法律上的依据。相反，即使其认为政府发布拆迁通知，但上诉人既未以此为由通知出租人解除合同，亦未实际退还房屋，故不得以此为由拒不履行承租人的缴费义务。综上，上诉人胡家勇的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3232元，由上诉人胡家勇负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月三日法官助理王李文书记员李萌