江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初23号 原告：徐道义，男，1962年11月30日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王永刚，江苏新海连律师事务所律师。 被告：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地连云港开发区朝阳镇前进路26号。 法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。 被告：连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号。 法定代表人：宁玉春，该公司董事长。 被告：宁宁，女，1987年6月26日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：宁玉春，男，1963年12月12日生，汉族，住连云港市海州区。 原告徐道义与被告连云港馨华房地产开发有限公司（以下简称馨华房产公司）、连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）、被告宁宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐道义委托诉讼代理人王永刚，被告义龙公司法定代表人宁玉春同时作为被告宁宁的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告馨华房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐道义向本院提出诉讼请求：1、判令被告义龙公司与被告宁宁之间签订的景山秀水D4号楼2单元101室房屋及车库D4号楼2单元15号买卖合同无效；2、判令被告馨华房产公司和被告义龙公司为原告办理景山秀水D4号楼2单元101房屋及车库D4号楼2单元15号产权证；3、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年2月6日，原告与景山秀水D4号楼实际开发主体被告馨华房产公司签订认购单，认购景山秀水D4号楼2单元101室房屋。2009年2月6日，原告向被告馨华房产公司交清全部房款，被告馨华房产公司向原告出具收款收据。2016年3月11日，被告馨华房产公司向名义开发主体被告义龙公司出具网签通知单。实际开发主体被告馨华房产公司向原告实际交付了房屋，原告进行装修，并居住至今。但被告馨华房产公司、被告义龙公司至今未向原告提供办理房屋产权证的必要资料，原告房产证至今未能办理。被告义龙公司在接到被告馨华房产公司网签通知单后，不仅没有履行义务，还与被告宁宁恶意串通，将原告房屋再行销售，故意损害原告的合法权益。综上，根据相关的法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求支持原告诉求。 被告馨华房产公司提交书面答辩状称：1、涉案景山秀水小区D4号楼2单元101室及汽车库房产系答辩人与被告义龙公司合作开发，《合作开发协议》约定答辩人是以义龙公司名义开发建设并有唯一的销售权，义龙公司没有销售权，但约定应当其负责办理不动产登记手续，所以不动产登记与答辩人无关;2、原告购买涉案房产的房款已全部交清，涉案房款是答辩人欠连云港星澎物质贸易有限公司钢材款相互抵冲(公司法人宋某,4，共欠钢材款928511.22元，其中抵冲D4号楼2单元101室及汽车库、D4号楼1单元502室及自行车库，剩余钢材款现金支付)，答辩人向原告出具收据并向义龙公司发出《网签通知》要求为原告办理网签手续。答辩人对购房者所能履行的义务已履行完毕。3、义龙公司将涉案房产登记在宁宁名下，答辩人不知情，是义龙公司单方行为，其没有权利将已销售给他人的房产登记在宁宁下，此行为与答辩人无关。4、答辩人履行《合作开发协议》的全部义务，不构成违约等情形，造成未办理产权证和涉案房产登记在宁宁名下均是义龙公司造成，此案产生的纠纷与答辩人无关，不应当承担任何诉讼费用。 被告义龙公司答辩称：1、根据义龙公司与馨华公司的合作协议第一条:“土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行”的约定，原告与义龙公司之间无任何协议，不具备诉讼资格。2、经答辩人调查，原告所称购房过程纯属虚构，其真实过程是原告借款给案外人韩某，而韩某又放高利贷给馨华公司合伙人之一王某投资山东项目，不能按约偿还借款本息，才与馨华公司某些人串通编造购房过程，达到损害答辩人利益的目的。3、因馨华公司欠义龙公司统建费及利息未能按约支付，首先就违背了契约精神，再则答辩人处置涉案房屋也是馨华公司提供的房源，不存在损害他人利益的情形。4、涉案房屋在并未网签的情况下，出让他人不存在串通行为，房屋买卖行为真实，合法有效，是答辩人对自身权益的维护。综上，答辩人对原告诉讼请求无义务承担责任，请求法院依法予以驳回。 被告宁宁答辩称：一、涉案房屋登记在义龙公司名下，具备销售资质，答辩人购买该房屋无不当之处。二、答辩人购买涉案房屋时，该房屋并未办理过网签手续，属正当行为。三、答辩人与原告从未发生过任何关系，原告对答辩人无请求权。四、本案中答辩人与义龙公司双方之间买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效。原告捏造买卖双方恶意串通，纯属主观臆断，没有事实与法律依据。五、原告没有证据证明答辩人与义龙公司之间的买卖合同存在无效情形，买卖行为也不违反国家强制性法律规定。因此原告要求确认答辩人房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，人民法院应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提供了《合作开发协议》、《网签通知单》、《景山秀水小区认购单》、《商品房买卖合同》连云港不动产登记簿信息证明、收据、交通银行连云港金盛支行的流水单、宁玉春与宁宁户口本复印件、水电物业费、证人宋某,4证人证言等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为义龙公司）作为甲方，馨华房产公司作为乙方，签订《合作开发协议》，约定甲方将景山秀水小区D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行。由乙方向甲方缴纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同须经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。销售管理方面统一组织销售，销售方式由乙方拿主要意见。协议第五条约定：“甲方为乙方设独立帐户，预收房款全部进入该专用帐户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有。”协议还对费用缴纳时间、双方责任等事项进行了约定。协议签订后，连云港市房屋建筑开发总公司未参与合作协议的实际履行。 原告与被告馨华房产公司于2009年2月6日签订《景山秀水小区认购单》，主要内容如下：认购人姓名：徐道义，售房单位：连云港市馨华房地产有限公司。徐道义现认购景山秀水小区D4号楼2单元101室房屋，面积暂定134.63㎡，单价3100元/㎡，房款417353元。认购车库D4-2-15号，面积24.30㎡，单价3000元/㎡。同日被告连云港市馨华房地产有限公司向原告出具房款417353元收据。 2016年3月11日，被告馨华房产公司向被告义龙公司发送《网签通知单》，通知义龙公司，景山秀水D4号楼2单元101室，我单位决定转让于徐道义,单价为3100元/㎡，车库3000元/㎡，请办理网签手续。若办理后出现房屋被抢占或室内外有损坏、少设备等因素均由我单位与购房人协商处理，与贵单位无关。 2018年7月31日，被告义龙公司与被告宁宁签订了《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF20181057649），约定被告义龙公司将上述涉案房屋以388165元的价格出售给被告宁宁，并且办理了网签。 2018年8月2日，被告义龙公司配合被告宁宁为涉案房屋办理了不动产权登记。不动产权登记载明，海州区郁洲南路169-4号2单元101室的所有人为宁宁。不动产证号为苏（2018）连云港市不动产权第0061421号。不动产权证明情况中记载，连云港市连云区融鼎农村小额贷款有限公司对上述房屋享有抵押权，抵押类型为一般抵押，债权数额为85万元，债务履行开始时间为2019年9月17日，结束时间为2020年9月16日。 另查明，因馨华房产公司欠连云港星澎物质贸易有限公司钢材款，馨华房产公司将包括涉案房屋在内的数套房屋作价充抵给连云港星澎物质贸易有限公司，连云港星澎物质贸易有限公司又将涉案房屋转让给原告徐道义，由原告徐道义直接与馨华房产公司签订认购单。后徐道义分期付给连云港星澎物质贸易有限公司购房款50万元。 再查明，被告义龙公司是被告宁玉春一人独资公司。被告宁宁系被告宁玉春女儿。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，馨华房产公司与原告签订的认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质，双方认可以馨华房产公司欠连云港星澎物质贸易有限公司钢材款进行冲抵支付的方式进行价款交付，认购单应认定为商品房买卖合同。 本案争议焦点之一、被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同是否有效。本院认为，被告义龙公司与馨华房产公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案楼号的商品房权属登记在义龙公司名下，但销售所得款项经馨华房产公司向义龙公司缴纳相关税费后，剩余资金归馨华房产公司自行支配。根据上述约定，馨华房产公司系涉案房屋的实际开发者，有权处分涉案房屋，卖房款在应缴税费给付义龙公司之后归馨华房产公司所有。馨华房产公司将归其所有的商品房售与原告徐道义，且双方约定的房屋价格符合市场行情，不明显低于市场价格。馨华房产公司有权决定购房人以到期钢材款抵充的方式交付房款，其未将售房款汇入专用账户以及未向义龙公司支付税费的责任与购房人无关。并且，馨华房产公司也于2016年3月11日向被告义龙公司发送《网签通知单》。因此，被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司辩称原告与馨华房产公司之间的购房过程不真实，被告馨华房产公司无房屋买卖权利，义龙公司对原告与被告馨华房产公司之间的买卖不知情等辩解意见，本院不予采纳。 本案争议焦点之二、被告义龙公司与被告宁宁之间签订的《商品房买卖合同》效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条以及《中人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人合法权益的民事法律行为无效。涉案房屋已由馨华房产公司交付给原告并实际居住多年，因义龙公司是涉案房屋名义上的开发主体，房屋所有权登记只能由义龙公司办理，原告向义龙公司申请办证未果，义龙公司显然知晓涉案房屋已由馨华房产公司抵债给原告的事实。房屋所有权人宁宁与被告义龙公司的法定代表人宁玉春系父女关系，宁玉春对房屋现状也应当明知，此种情况下，义龙公司与宁宁仍然以明显低于市场价格签订商品房买卖合同，并快速办理不动产登记，该行为属于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，所签订的《商品房买卖合同》属无效合同，双方基于无效合同办理的不动产权证应当予以撤销。故被告义龙公司及被告宁玉春辩称双方购房手续合法，商品房买卖合同真实有效的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，原告徐道义与被告馨华房产公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司与被告宁宁签订的《商品房买卖合同》无效，被告馨华房产公司、义龙公司有义务为原告办理房屋登记过户手续。原告提出的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告连云港市义龙置业有限公司与被告宁宁于2018年7月31日签订的合同编号为LYGSPF20181057649的《商品房买卖合同》无效； 二、被告连云港市义龙置业有限公司、连云港馨华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告徐道义办理景山秀水小区D4号楼2单元101室的房产产权登记。 案件受理费8654元（原告已预交），由被告馨华房产公司负担2885元，被告义龙公司负担2885元，被告宁宁负担2884元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  王 东 人民陪审员  唐善芝 二〇二〇年七月十日 书 记 员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 [三]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。