广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2276号 上诉人(原审原告）：李才普，男，1957年3月29日出生，汉族，无业，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：张法仁，广西中远律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会，住所地：广西桂林市七星区芳香路36号公园林涧8栋1-1，统一社会信用代码：55450305C21159640M。 法定代表人：周竹慧，该社区主任。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋淑君，广西瑞佰伦律师事务所实习律师。 上诉人李才普因与被上诉人广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初3826号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 李才普的上诉请求：1、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初2325号民事判决的第一项，撤销第二项；2、改判由被上诉人另行再支付上诉人补偿款208781元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实有错误。1、上诉人将涉案房产租赁给刘文平经营七星区样样鲜餐馆，但原判未认定涉案房产经过了装修，用于餐饮经营，具有门面价值的事实。2、未认定《房屋征收补偿安置协议书》损害了上诉人利益。原判只认定《房屋征收补偿安置协议书》合法、有效，但未认定《房屋征收补偿安置协议书》严重损害上诉人利益，对上诉人的不公平、不合理。二、原判适用法律错误。涉案房产所有权虽然属于被上诉人，但房产建设的出资人是上诉人，根据《协议书》的约定，上诉人才是被拆迁房产的实际受益人。在征收房屋时，被上诉人事先未征求作为物权的实际受益人和利害关系人的上诉人的意见，也未经合法程序对涉案房产价值进行合理评估，根本未体现房屋的经营性质，对装修和经营损失也未提出要求，被上诉人与开发商签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》约定拆迁补偿款91218元远远低于实际价值，也远低于同地段其他房屋价值，严重损害了上诉人的合法权益。涉诉房产突然被拆除，上诉人根本无法保存涉诉房产的相关证据，导致了被拆迁房产现在无法评估，举证不能的责任完全在被上诉人一方，法院理应作出对上诉人有利的判决。原判严重损害了上诉人的权益，根本没有体现被拆迁房屋的价值作为补偿依据，也未要求对造成无法评估的被上诉人一方承担任何责任，适用法律有错误。综上所述，原判无论认定事实还是适用法律都有错误，对上诉人极不公平，请二审法院依法纠正，支持其合理诉求。 广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会答辩称，一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律及实体处理是正确的，请求维持原判。 李才普诉至一审法院，请求：1.判令被告支付原告补偿费30万元；2.本案诉讼费由被告承担。 原审法院经审理查明：1993年8月，广西壮族自治区桂林市七星区六合街居民委员会经批准在桂林市七星区灵剑溪北岸建一座公共厕所，并于1994年8月10日取得了房屋所有权证。第1栋房屋为砖混结构，建筑面积16.82平方米，第2栋房屋为砖木结构，建筑面积为15.5平方米，第2栋另有缓拆面积10.162平方米。以上房屋所有权人均为桂林市七星区居民委员会。 1994年12月18日，桂林市七星区六合街居民委员会与原告李才普签订《协议书》一份，约定：“街委会无钱雇请清洁工人，由本街居民李才普担任该公厕的长期固定义务清洁工……街委会为解决李才普的住房困难，在建成该公厕后剩余15.50平方米的土地，由李才普自行投资建成一座25.67平方米的砖木结构房屋。缓拆面积是10.7平方米，所有权属街委会。如李才普暂时不需要使用该房时，可出租，必须交一部分钱给街委会。如李才普本人和妻子，女儿使用，街委会不收钱。如果国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取。街委会决定李才普长期担任该公厕长期义务清洁工，该公厕的两间房屋由李才普永久使用（包括妻子、女儿），如妻子、女儿使用，同样做该公厕义务清洁工。” 1999年1月4日，涉案房屋统一换发新权证，房产证号为桂林市房权证七星区字第××号，房屋所有权人为桂林市七星区居民委员会。2002年7月，桂林市七星区人民政府将涉案房屋所在区域调整由本案被告管辖。2014年10月15日，李才普将灵剑溪北岸2栋租赁给刘文平使用。刘文平经营的七星区样样鲜餐馆《住所（营业场所）使用证明（范本）》上载明：拟申请设立七星区样样鲜餐馆，住所地址位于桂林市七星区灵剑溪北岸2栋，该场所属于桂林市七星区花园社区居民委员会所有，同意该场所作为该企业的住所（营业场所）。被告于2015年12月5日在该《住所（营业场所）使用证明（范本）》上盖章并注明“情况属实”。 2017年6月20日，因桂林市七星区芳香路建设需要，桂林高新技术产业建设开发总公司作为征收实施单位，与本案被告签订了《房屋征收补偿安置协议书》一份，约定：被征收房屋位于桂林市七星区房屋（即涉案公厕为16.82平方米，原告自建住宅为15.5平方米）；公厕按5201元/平方米，征收补偿费为87480.8元，住宅按4500元/平方米，征收补偿费为69750元，附属物4200元，临时安置补偿费157230.8元×0.004×3=1886.76元，搬迁补偿费500元，水、电表补偿费1500+1000元=2500元，提前搬迁奖励费和货币补偿共计157230.8元×25%=39307.7元，以上共计205628.26元；被征收人自愿选择货币补偿方式终结房屋产权，付款方式为转账，付款期限为二十二个工作日。 2017年8月，桂林高新技术产业建设开发总公司依据上述《房屋征收补偿安置协议书》将涉案房屋拆除。2018年7月25日，原告认为被拆除的房屋用于门面租赁，该房屋没有经过评估，二被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定的拆迁补偿款低于同地段其他房屋补偿标准，将广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会和桂林高新技术产业建设开发总公司作为被告诉至法院，请求：1、确认二被告2017年6月20日签订的《房屋征收补偿安置协议书》无效；2、判令被告桂林高新技术产业建设开发总公司补偿原告经济损失65万元；3、诉讼费用由二被告承担。一审法院于2018年11月30日作出（2018）桂0305民初1765号民事判决，认定《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，驳回了原告李才普的诉讼请求。李才普不服该判决并提起上诉，桂林市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）桂03民终568号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现原告再次提起诉讼。 原审法院经审理认为：本案争议焦点为：一、被告是否适格；二、《协议书》是否合法有效；三、《协议书》是否终止；四、补偿费数额如何确定。 关于争议焦点一，被告是否适格的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百零一条规定：“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。”桂林市七星区六合街居民委员会为清洁公厕，履行其职能，与原告签订《协议书》对双方的民事权利义务进行约定。现涉案房屋所在地段由被告管辖，被告亦作为被征收人在涉案房屋的《房屋征收补偿安置协议书》上盖章，故本案被告适格。 关于争议焦点二，《协议书》是否合法有效的问题。涉案房屋的所有权人系桂林市七星区居民委员会，其有权与原告就涉案房屋的出资、拆迁补偿费等事项进行约定。该《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称“国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取”的约定须经有关部门批准，居委会无权决定，一审法院认为该审批手续为内部手续，桂林市七星区六合街居民委员会作为房屋所有权人在《协议书》上盖章，对外已发生法律效力，其内部审批手续是否完成不影响对外的合同效力，故对被告的该项辩称不予采信。被告辩称《协议书》违反了租赁期限不得超过二十年的规定，超过部分无效。一审法院认为，虽然房屋物权为被告所有，原告无权处置房屋，但涉案的第2栋房屋系原告自行出资所建，原、被告可就房屋补偿费这一债权进行约定，且原告又以担任公厕的长期固定义务清洁工为对价，故该《协议书》并非单纯的房屋租赁合同。此外，原告的诉请亦非要求继续租赁涉案房屋，故被告辩称的关于租赁期限的规定不适用于本案。 关于争议焦点三，《协议书》是否终止的问题。因被告未提供证据证明原告已于2015年不再提供义务劳动及双方已终止履行《协议书》，而原告提供了证据证明被告于2015年12月仍同意与原告签订房屋租赁合同的刘文平将其租赁的涉案第2栋房屋作为刘文平经营的七星区样样鲜餐馆的经营场所，故原、被告间的《协议书》未终止。综上所述，原、被告间的《协议书》合法有效，现涉案房屋第2栋被征收拆迁，被告应依约向原告支付补偿费。被告辩称桂林高新技术产业建设开发总公司为七星区政府平台公司，被告与该公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》只是为了履行相应的处置程序，被告至今未收到任何补偿款项。一审法院认为，2017年6月签订的该份《房屋征收补偿安置协议书》中约定，被告选择货币补偿方式终结房屋产权，二十二个工作日内通过转账方式付款，现被告未提供证据证明其未收到补偿款，被告亦未通过诉讼等途径积极主张其征收补偿款，故对被告的该项辩称不予采信。 关于争议焦点四，补偿费数额如何确定的问题。因其一，鉴定机构无法对已被拆除的涉案第2栋房屋的总价值进行鉴定；其二，原告提供的周边门面与涉案房屋性质不同，其价格不具有参照性；其三，原告曾诉至法院要求确认《房屋征收补偿安置协议书》无效，而终审判决已确认该《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，且该《房屋征收补偿安置协议书》系专门针对涉案房屋所做，补偿数额具体、合理；其四，原、被告间的《协议书》约定“如果国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取”，故以《房屋征收补偿安置协议书》中约定的补偿费作为支付标准符合合同约定。综上所述，被告应按《房屋征收补偿安置协议书》中涉及原告出资建设的第2栋房屋的相应补偿数额向原告支付补偿费。 涉及第2栋房屋的各项补偿费包括：征收补偿费69750元，临时安置补偿费837元（69750元×0.004×3=837元），提前搬迁奖励费和货币补偿共计17437.5元（69750元×25%=17437.5元）。此外附属物4200元，搬迁补偿费500元，水、电表补偿费2500元，共计7200元。因《房屋征收补偿安置协议书》中未分别写明1、2栋房屋的具体补偿数额，庭审中原、被告亦不清楚哪些补偿费系针对第2栋房屋，故酌定按征收补偿费的比例分配该7200元，第2栋房屋应分得7200元×[69750元÷（69750元+87480.8元）]=3194.03元。综上所述，被告应支付原告补偿费共计91218.53元（69750元+837元+17437.5元+3194.03元=91218.53元）。原告要求被告支付补偿费30万元没有事实依据，对其诉讼请求成立部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会支付原告李才普补偿费91218.53元；二、驳回原告李才普的其他诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预付本院），由原告李才普负担3720元，被告广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会负担2080元。 各方对一审认定的事实无异议的部分，本院予以确认。 本院认为：2017年6月，桂林市七星区拟修建芳香路需要，将权属于桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会所有的位于桂林市七星区灵剑溪北岸的2栋房屋征收。由于东江街道花园社区居委会系这2栋房屋的所有权人，其与桂林高新技术产业建设开发总公司作为征收实施单位签订的《房屋征收补偿安置协议书》，主体是适格的，同时，该《房屋征收补偿安置协议书》的效力已为已经生效的桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初1765号民事判决和桂林市中级人民法院（2019）桂03民终568号民事判决所确认，本院也确认其效力。又由于灵剑溪北岸第2栋砖木结构的房屋系李才普于上世纪90年代自行投资建成的住宅，同时，桂林市七星区六合街居民委员会（2002年东江街道花园社区居委会从六合街居委会分出另立）与李才普签订了一份《协议书》，约定：“如果国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取。”因而，李才普只能按照《房屋征收补偿安置协议书》约定的标准获得灵剑溪北岸第2栋砖木结构房屋的征收补偿费等费用。现李才普要求桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会支付其补偿费30万元，明显超出了《房屋征收补偿安置协议书》约定的标准，本院不予全部支持。一审法院根据被征收2栋房屋的现状，而确定李才普获得灵剑溪北岸第2栋砖木结构房屋的征收补偿费等费用，是合理的，本院予以确认。桂林市七星区六合街居民委员会与李才普签订《协议书》，似有损害东江街道花园社区居民权益之嫌，将居委会的财产赠与给了辖区居民，但灵剑溪北岸第2栋砖木结构的房屋确是李才普的自建住宅，同时，《协议书》又是附条件的，应系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的。在征收之前，灵剑溪北岸第2栋砖木结构的房屋确由李才普出租给他人作餐馆使用，但该房原本登记的就是住宅房屋，李才普要求按门面房屋进行征收补偿并补偿营业损失，明显没有事实依据，本院不予采信。又征收补偿的标准应是房屋的整体，其中就包括房屋的装修部分，现李才普又要求额外给予装修补助，属于重复计赔，本院不予支持。 综上，上诉人李才普的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律及实体处理恰当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审收诉讼费4432元，由李才普负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇二〇年七月三日 书记员 陆艳梅