辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初7937号原告：何京涛，男，1974年8月10日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。诉讼代表人：辽宁昊宇发地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：张驰，系辽宁开宇律师事务所律师。被告：张龙海，男，1955年7月30日出生，汉族，住址浙江省东阳市。第三人：沈阳尚锋广告有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路118号。法定代表人：刘晓娜，该公司执行董事。原告何京涛与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、被告张龙海、第三人沈阳尚锋广告有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员王云娇独任审判，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告何京涛及其委托诉讼代理人陈浩、高源，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张驰，第三人沈阳尚锋广告有限公司的法定代表人刘晓娜到庭参加诉讼，被告张龙海经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何京涛向本院提出诉讼请求：一、确认原告何京涛与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区房屋的《商品房买卖合同》有效；二、确认被告张龙海与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区房屋的《商品房买卖合同》无效；三、被告张龙海协助被告辽宁昊宇房地产开发有限公司撤销位于沈阳市沈河区房屋的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司协助原告何京涛办理所购房屋所有权变更、过户登记手续，将位于沈阳市沈河区（建筑面积87.88平方米）房屋所有权变更、过户登记至原告何京涛名下；五、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司向原告支付逾期办证违约金439.4元；六、判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2007年11月17日，第三人沈阳尚锋广告有限公司与案外人沈阳东森房地产开发有限公司签订《沈阳东森总部商务广场全程营销策划推广服务合同书》，合同第二条约定用位于沈阳市沈河区房屋，抵偿给尚锋公司作为服务费用，合同签订后尚锋公司有权处置所抵商品房。第三人尚锋公司按照合同约定安排原告与被告辽宁昊宇地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于沈阳市沈河区房屋交付给原告，因上述房屋用于抵偿服务费用，所以无需原告另行支付价款，2007年12月3日，原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司及物业公司办理了房屋入住，原告一直实际使用至今，在此期间，原告多次找到被告辽宁昊宇地产开发有限公司和案外人沈阳东森房地产开发有限公司要求协助办理房屋产权登记，被告仅表示尽快办理产权登记，但始终未办理。2019年6月中旬原告才知晓房屋已经登记在被告张龙海名下。原告认为自己的合法权利受到侵害，特诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司辩称，一、答辩人未收到被答辩人支付的购房款。答辩人系摩根凯利项目名义主体，从未收到被答辩人支付的购房款，被答辩人称案涉房屋系由第三人安排其与答辩人签订《商品房买卖合同》，其仍需证明与第三人之间存在的法律关系以及第三人与答辩人之间的关系。故虽答辩人与被答辩人双方之间签订了《商品房买卖合同》，但合同尚未履行完毕，答辩人已履行了交房义务，被答辩人却没有履行付款义务，答辩人保留向被答辩人追索购房款的权利。因被答辩人未支付对价，故答辩人无须为其办理房证（何况实际情况也无法办理），也无须支付逾期办证违约金。二、张龙海备案情况。张龙海为中天建设集团有限公司的员工，该公司与答辩人合作其他项目，在项目合作前先行支付保证金，其要求答辩人提供一定程度上的担保，但答辩人名下已无尚未出售的房屋，其也表示同意可以以已出售的房屋作为担保，故答辩人将案涉房屋备案至张龙海名下。综上所述，答辩人请合议庭结合案件事实以及法律规定，依法裁判。被告张龙海未到庭，在其向法庭提交的书面答辩意见中辩称，1、我与辽宁昊宇房地产开发有限公司系有真实资金往来，签署合同依法备案，原告诉求我不赞同；2、虽然未实际占有该房屋，是因为当时一下子备案了10余套房所致；3、现该房屋不具备初始登记条件，也无法执行，即无法强制开发商与原告进行网签合同备案。按照民事相关法律规定，无法执行的案件，法院无法进行判决。第三人沈阳尚锋广告有限公司述称，我同意原告诉求，我方与东森确实存在过合作关系，东森地产抵给我公司情况属实。当事人围绕争议焦点向本院提交了证据，对于原告提供的沈阳东森总部商务广场全程营销策划推广服务合同书、沈阳东森房地产开发有限公司出具情况说明、发票、尚峰公司策划推广方案设计成品、《商品房买卖合同》、收款收据、劳动合同书、录用职工名册、社保个人账户、前期物业服务协议、水电费物业费收款收据、暖气停供核查协议、房屋租赁合同、起诉状、传票、不动产电子登记查询证明、撤销备案申请书、材料手续收取单等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2007年11月17日，第三人沈阳尚锋广告有限公司作为乙方与案外人沈阳东森房地产开发有限公司作为甲方签订沈阳东森总部商务广场全程营销策划推广服务合同书，约定乙方向甲方提供“沈阳东森总部商务广场”项目整体企划推广服务。合同第二条合同金额及付款方式约定：合同总额50万元，甲方以抵房形式即摩根凯利写字间1、16层14号；2、16层15号两套房源—总建筑面积140.52平方米，价格6000元/平方米，总价843120元作为乙方2007年-2009年2年服务费用，剩余差额款270120元作为抵顶2007年-2009年东森地产预计开发的辽中项目前期服务费及此期间开发服务费，至2009年11月15日止即告此项目服务履行完毕。合同签订后，所抵的商品房产权归乙方所有。乙方有权处置所抵商品房，甲方负责协助乙方在正常规定的时间内办理房屋产权证、契税证、按揭贷款及入住等手续，费用由乙方承担。甲方视乙方房屋购买人为业主，履行商品房购销合同的各条款及其他相关权利。甲方须给乙方房屋购买人开购房发票，乙方须给甲方开等额广告费发票。第三人已实际为案外人沈阳东森房地产开发有限公司提供了营销策划推广服务，并向案外人出具广告费发票。原告何京涛为第三人沈阳尚锋广告有限公司的员工，原告与第三人沈阳尚锋广告有限公司法定代表人刘晓娜为夫妻关系。第三人沈阳尚锋广告有限公司指定原告何京涛与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订沈河区市府大路290号2幢16层14号房的商品房买卖合同，并同意由原告何京涛享有该房屋的所有权。商品房买卖合同约定，原告购买沈阳市沈河区号房，该房屋建筑面积为87.88平方米，单价为5000元，总价为439400元，付款方式为签订合同时一次性付款。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告未实际向被告交付购房款。原告于2007年12月3日经摩根凯利项目当时的物业服务企业沈阳万裕德升物业管理有限公司办理入住手续入住诉争房屋，并对诉争房屋使用、收益至今。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司未为原告办理诉争房屋的买卖合同备案登记，而是将该房屋的买受人备案为案外人李永哲。2016年10月10日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司与李永哲申请撤销商品房买卖合同备案登记，2016年10月11日被告辽宁昊宇房地产开发有限公司将该房屋备案登记至被告张龙海名下。被告张龙海称其与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司存在真实的交易关系，但其未提供交纳购房款的相应证据。被告张龙海为案外人中天建设集团有限公司的员工，因中天建设集团有限公司与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的其他项目合作需被告辽宁昊宇房地产开发有限公司支付保证金，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司以包括诉争房屋在内的房屋向中天建设集团有限公司提供让与担保，并将包括诉争房屋在内的房屋备案登记至中天建设集团有限公司的员工名下。本院于2019年1月7日裁定受理被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的破产申请，在债权申报期间内，案外人中天建设集团有限公司向被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的管理人申报债权，申报金额为6899133元。案外人沈阳东森房地产开发有限公司与案外人金华市万胜房地产有限公司为关联公司。2012年4月18日，金华市万胜房地产有限公司作为申请人，依据与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于2003年9月10日签订的《项目开发承包协议书》中的仲裁条款，向中国国际经济贸易仲裁委员会提出书面仲裁申请。2014年1月19日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出［2014］中国贸仲京裁字第0021号裁决书，该裁决书“仲裁庭意见”中第（一）项内容明确表述了“《项目开发承包协议书》及《项目开发承包协议书补充协议》项下金华万胜和辽宁昊宇的权利义务关系”，仲裁庭认为：“从《项目开发承包协议书》中金华万胜和辽宁昊宇的权利义务关系看，辽宁昊宇作为摩根凯利项目的发包方，不仅将摩根凯利项目的“三通一平”、土地出让金和土地拆迁费用以7800万元发包给了承包人金华万胜，而且将摩根凯利项目的开发和销售以1300万元发包给了金华万胜。辽宁昊宇既负责规划许可证、施工许可证、预售证等一系列证件的办理，同时还负有以辽宁昊宇名义办理项目贷款的义务。据此可以得出结论，摩根凯利项目有两个主体，即名义上的主体辽宁昊宇和实质上的主体金华万胜。辽宁昊宇作为名义上的主体，虽然已分别将摩根凯利项目以“三通一平”、拆迁补偿、土地出让金共7800万元和利润1300万元发包给金华万胜，但是摩根凯利项目对外仍然是以发包人辽宁昊宇为名义主体的，且辽宁昊宇有义务办理与摩根凯利项目相关的项目手续；金华万胜作为实质上的主体，已分别将“三通一平”、拆迁补偿、土地出让金和利润折价7800万元和1300万元支付给辽宁昊宇，获得了摩根凯利项目的实际控制权，即独自承担项目风险并拥有摩根凯利项目的独立开发和销售权，摩根凯利项目的所有利润除了“利润包干”的1300万元外均属于金华万胜所有”。原告何京涛为确认商品房买卖合同效力及办理诉争房屋的商品房买卖合同备案及产权登记等，起诉至法院。本院认为，关于被告张龙海与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的商品房买卖合同效力及原告何京涛与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同效力问题。虽然诉争房屋的买卖合同备案登记权利人为被告张龙海，但其与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司之间不存在真实的交易关系，房屋买卖并非双方的真实意思表示，被告张龙海未向被告辽宁昊宇房地产开发有限公司支付房屋对价，且案外人中天建设集团有限公司已经向被告辽宁昊宇房地产开发有限公司申报债权，故本院确认被告张龙海与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同无效。案外人金华市万胜房地产有限公司为摩根凯利项目的实际开发单位，有权处分诉争房屋，案外人沈阳东森房地产开发有限公司作为金华市万胜房地产有限公司的关联公司，其与第三人沈阳尚锋广告有限公司之间的以房抵债行为被金华市万胜房地产有限公司及被告辽宁昊宇房地产开发有限公司认可，并由辽宁昊宇房地产开发有限公司与第三人指定的权利人即本案原告何京涛签订商品房买卖合同，并实际将房屋交付原告使用收益。原告虽是以抵债方式取得诉争房屋，但是第三人已经履行完毕与案外人沈阳东森房地产开发有限公司之间的合义务，经各方协商一致将上述债务关系转变为商品房买卖合同关系，符合民事当事人权利处分的意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。关于原告要求撤销以被告张龙海名义办理的房屋买卖合同备案登记的问题。被告张龙海未能提供交付购房款等能够证明其与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司或浙江省金华市万胜房地产有限公司之间存在真实的商品房买卖合同关系的相应证据，故被告辽宁昊宇房地产开发有限公司应对以张龙海名义进行的备案登记予以撤销。故对原告要求撤销以张龙海名义办理的诉争房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司协助原告办理诉争房屋的产权登记手续问题。原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，通过抵顶东森公司广告服务费的方式交付购房款，且诉争房屋亦由原告实际占有使用，被告辽宁昊宇房屋开发有限公司应当履行房屋买卖合同义务，为原告办理诉争房屋的商品房买卖合同备案手续，并将产权登记至原告名下，但因诉争房屋未取得初始登记证明，客观无法办理产权登记，故对原告要求办理产权登记的诉讼请求，本院无法支持，待该房屋具备办理房产登记的客观条件时，被告再行协助原告办理产权初始登记。关于原告要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的问题。原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，原告虽未实际支付房屋价款，但其仍有按合同约定时间取得产权登记的权利，被告未按时为其办理初始登记，原告确有实际损失，故对原告的此项债权，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告张龙海与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的关于沈阳市沈河区房屋的商品房买卖合同无效；二、确认原告何京涛与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的关于沈阳市沈河区房屋的商品房买卖合同有效；三、被告张龙海于本判决发生法律效力之日起10日内协助被告辽宁昊宇房地产开发有限公司办理撤销沈阳市沈河区（建筑面积87.88平方米）房屋买卖合同的备案登记；四、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告何京涛办理沈阳市沈河区（建筑面积87.88平方米）房屋商品房买卖合同的备案登记手续；五、确认原告何京涛对被告辽宁昊宇房地产开发有限公司享有逾期办证违约金债权439.4元。案件受理费7897元减半收取3949元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 王云娇二〇二〇年七月二十九日法官助理 姚佳林书 记 员 訾 旭本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。