广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3049号原告：陈合芬，男，汉族，1968年4月8日出生，住址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘煜祥，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明森，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳市公明永北股份合作公司，地址：深圳市光明新区公明街道上村社区永北股份合作公司办公大楼（办公场所），统一社会信用代码：914403007727279127。法定代表人：陈创林，董事长。委托诉讼代理人：凌锦珍，女，汉族，1967年7月1日出生，住址：深圳市宝安区，系公司董事。原告陈合芬与被告深圳市公明永北股份合作公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘煜祥，被告的委托诉讼代理人凌锦珍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈合芬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《永北居住楼付款计划书》，被告退回原告建房意向金人民币50000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原告于庭审中变更第一项诉讼请求如下：请求依法认定原、被告签订的《永北居住楼付款计划书》为无效合同，被告退回原告建房意向金人民币50000元。事实和理由如下：一、原、被告于2014年2月8日签订一份《永北居住楼付款计划书》，双方约定合作建房，由被告筹建、原告作为出资合作方之一取得相应房屋产权份额，拟筹建位于深圳市宝安区××与宝安区××路交汇处的居住楼。双方签订合同后，原告分别以现金3000元、银行转账47000元等方式支付被告合计人民币50000元，同时被告出具盖有公司印章的收款收据给原告。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、五十九条、六十条、六十一条、六十二条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《广东省实施办法》第二十六条、二十八条以及《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》等法律法规之规定，涉案居住楼项目没有办理合法的报建手续即开工建设，未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，属于擅自建筑的建筑物和构筑物，应当视其为违法建筑。二、截至本案起诉之日，该项目开工长达五年之久仍然无法办理开工手续，且已被行政主管部门对项目涉及的地上建筑物、构筑物等设施进行了勒令停止开工的处罚措施。原告按照《永北居住楼付款计划书》第八条的约定，要求被告立即退回原告已交的50000元定金。三、涉案合同应为无效。1、涉案房地产项目是由被告自行建造，并没有引入第三方具备房地产开发资质的公司。2、涉案土地性质应为国有，根据2004年深圳市政府颁布的《深圳市宝安龙岗城市化土地管理办法》，对原特区外宝安地区的集体土地实行统转，将集体土地转为国有土地，统转后深圳在法律层面上已经不存在农留。虽然大部分原集体土地还由被告控制，但性质已不再是集体所有，而转为国有所有。3、深圳市中级人民法院在（2018）粤030民终1718号案件中，就集体土地性质的问题致函深圳市规划国土资源委员会宝安管理局，该局已经明确原属于农村集体经济组织所有的土地已经变成为国家所有。土地来源为划拨，使用年限为不确定。综上，根据最高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15、16条，涉案合同应认定为无效。为维护原告合法权益不受侵害，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、涉案永北居住楼目前由于政府主管部门尚未对涉案地块进行征转手续以及未就已建成主体出具具体处置方案，被告认为并未达到原告所述的《永北居住楼付款计划书》第八条第1点“无法实施”的程度。涉案永北居住楼××××被深圳市宝安区规划土地监察大队罚没（案号：深光公（一）中规土监（2014）第1133号），涉案土地至今尚未办理征转手续。该建房项目由被告时任董事长陈太忠主导，其本人现已不幸因病逝世，就建房项目涉嫌违建被罚没后出现的各种纠纷，被告已向上级政府领导部门反映，目前上级领导部门及纪检监察部门均已介入调查，所以被告无法单独处理各合作方的退款诉求，被告及其他数百名股东、合作方也一直在等待政府的处置方案。二、由于筹建永北居住楼，被告现已资不抵债，无力承担涉案建房项目产生的一系列债务，目前正等待上级政府领导部门就建房项目进行维稳工作安排和落实后续处理的方案。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年2月8日，原告陈合芬作为乙方，与作为甲方的被告深圳市公明永北股份合作公司签署《永北居住楼付款计划书》，约定如下：甲乙合作建房，由甲方筹建，乙方作为出资合作方之一取得产权份额。乙方预选甲方承建的永北居住楼小区，楼层面积以投影面积计算，工程时长约30个月。乙方根据甲方公布期限（日期以永北股份公司公布为准）内必须向甲方交付意向金每套5万元（意向金可冲抵第一阶段房款或第二阶段房款）；认购面积的基准单价为3980元/平方米，本小区楼层数约为26层，除商铺外，五层以下的住宅维持基准单价不变。但第五层起至顶层的住宅须逐层递增30元/平方米。乙方预付的房款为643461元，认购面积为计算面积，实际面积以交楼时实际测量面积为准，实际房款在预付房款的基础上多退少补。若此建房项目无法实施，乙方已交所有款项永北股份公司将全数退回，利息不作计算。原告于签署合同后向被告支付了购房意向金50000元，被告向原告开具了收款收据。另查，1、原、被告于庭审中确认被告不具备房地产开发经营资质，涉案的永北居住楼项目无合法报批报建手续。2、被告于庭审中确认涉案项目因为没有施工许可而被查违办罚没，因符合规划而未被拆除。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告陈合芬与被告深圳市公明永北股份合作公司签署《永北居住楼付款计划书》，约定由原告向被告支付房款，原告取得相应面积的房产产权份额，双方据此成立房屋买卖合同关系。现原、被告均已确认涉案房屋不具备合法报建手续或产权手续，被告亦无相应的房地产开发资质，双方就该房屋买卖签订的《合作建房协议书》已违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据无效合同的全面处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告诉请退回建房意向金人民币50,000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈合芬与被告深圳市公明永北股份合作公司于2014年2月8日签署的《永北居住楼付款计划书》无效；二、被告深圳市公明永北股份合作公司应于本判决生效之日起五日内返还原告陈合芬款项50,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1050元，由被告深圳市公明永北股份合作公司负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈  蕾  仰二〇二〇年七月十七日书记员 席俊奇(兼)书记员 陈  丽  君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。