广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1836号原告：黄润生，男，1971年6月16日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：邝骏华，广东广从律师事务所律师。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区城郊街紫荆街16号，统一社会信用代码914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，该公司员工。原告黄润生与被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告黄润生的委托诉讼代理人邝骏华及被告从化新创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎景波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄润生向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2013年2月6日签订的《蜜糖苑车位认购协议书》具有法律效力；2、请求判令被告支付原告逾期办证违约金54128元（自2014年8月5日起以132768元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至办妥权涉案车位权属产权证之日止，暂计至2020年4月4日逾期办证违约金为54128元）；3、请求判令被告办理位于从化市城郊街蜜糖××车位（××城郊街景城东路××035车位）的权属产权证；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告向本院明确第三项诉讼请求：请求判令被告将位于广州市从化市城郊街蜜糖××车位（××城郊街景城东路××035车位）过户至原告名下。事实与理由：原告与被告于2013年2月6日签订了《蜜糖苑车位认购协议书》。协议约定：被告将位于从化市城郊街蜜糖××车位（××城郊街景城东路××035车位），整体出售给原告，成交总价为132768元。原告于2013年2月5日支付了1000元诚意金，2013年2月6日支付了31768元，于2013年2月26日支付了100000元，共计支付了132768元。被告收齐上述车位款项后，承诺在2014年5月4日前办理该车位的权属产权证，到期后，被告于2014年5月4日将车位交付给原告使用，并叫原告支付办证费和车位专项维修基金，于是原告于2014年5月4日向被告支付了办证费5202元和车位专项维修基金1312.5元。但被告至今仍未办妥权属产权证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告应向原告支付逾期办证违约金54128元（从2014年8月5日起以132768元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告取得权属产权证之日止，暂计至2020月4日4日，逾期办证违约金为54128元）。原告认为，被告未能在有关法律法规规定的期限内办妥权属产权证，已经构成违约。为维护原告的合法利益，故诉讼请求法院支持原告的诉求。被告新创展公司辩称，我方对原告方第一项诉讼请求没有异议，但对原告方第二项诉讼请求违约金的计算标准有异议，不清楚原告方的计算依据是什么。双方没有签订买卖合同，只是签订认购协议书，根据中国人民银行人民币贷款利率2014年8月5日的贷款利率5年期以上最高也是5.4%，所以我司认为应该按照5.4%来计算违约金。我方认可违约金从2014年8月5日起算，但是，这个车位已经给业主一直在使用了，那么车位租金也需要扣除。关于第三项诉讼请求，我方认为由于D区车位政策原因，暂时不能办证，就是房管局出的政策，每个小区都必须预留一部分车位作为机械车位使用。该政策的具体日期我方也不是很清楚，因为当时在售卖的时候员工去问过当时是可以办证，之后是由于这个原因不能办证了。实际上D区的全部车位均没有过户到我司名下。且该认购协议书也是预约合同，不是正式的合同。所以第三项诉讼请求我方无法办理。经审理查明：2013年2月6日，原告作为乙方，被告作为甲方，共同签订了《蜜糖苑车位认购协议书》，约定：“乙方向甲方认购由甲方新开发的位于从化市城郊街蜜糖××Ｄ-055车位（此为自编门牌，具体以公安门牌为准，以下简称“该物业”），成交总价为132768元；……1、乙方需于2013年2月6日前向甲方支付车位款人民币32768元整，乙方需于2013年2月28日前向甲方支付车位款人民币100000元整。在甲方通知后30天内办理完成所有签约手续，包括签订《买卖合同》、《房地产权登记申请书》、《房地产买卖申请审批书》等；2、违约责任：（1）签订本认购协议书后，乙方须在约定的时间内到蜜糖苑营销中心办理相关手续，否则视为乙方自动放弃该物业的购买权。甲方即可将该物业另售他人，乙方需支付甲方人民币贰万元整作为违约金，乙方并无异议；（2）在双方签订本认购协议书后，在乙方未违约情况下，若甲方单方将该物业另售他人，甲方需支付乙方人民币贰万元整作为违约金，甲方并无异议；（3）乙方不得要求甲方加名或者转名（配偶及子女除外），否则视为乙方违约，乙方已支付的诚意金甲方可不予返还，甲方即可将该物业另售他人，乙方并无异议。”以上由原告签名捺印、被告加盖公章予以确认。原告分别于2013年2月5日、2月6日支付诚意金1000元、31768元，合计支付诚意金32768元。后原告又于2013年2月26日支付车位款100000元，于2014年5月4日支付综合办证费5202元及车位专项维修资金1312.5元。2017年9月8日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《承诺函》，约定：“兹有乙方购买甲方位于从化市城郊街蜜糖××Ｄ-055车位（自编门牌××车位，双方就该车位的发票开具及办证事宜达成以下共识：1、甲方保证乙方对该车位的正常使用。2、甲方承诺在2018年2月15日前完成该车位的发票开具及办理车位的个人产权证。3、甲乙双方对此并无异议。”该《承诺函》由黎清苗代原告签字、被告加盖公章。2020年4月3日，广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具证明，证明原告自2014年5月开始一直使用涉案车位并按时交纳车位管理费，无欠费情况。庭后经本院询问，原告自述被告于2014年5月4日将涉案车位交付给原告使用，被告开具收据证明原告当天向被告支付了办证费5202元和车位专项维修基金1312.5元。另查，涉案车位目前尚未办理不动产权证。被告称由于政策原因，包括涉案车位在内的蜜糖苑小区D区车位均为机械车位，无法办理不动产权证。庭后本院向广州市规划和自然资源局发函询问，广州市规划和自然资源局第一次回函（穗规划资源协查【2020】1055号），内容为“涉案的从化市城郊街蜜糖苑D-035、D-027车位及从化区景城东路3号012车位，均位于从化区城郊街蜜糖苑D区，已核发《建设工程规划验收合格证》。经核查，上述车位均位于蜜糖苑D区的地下空间，暂未办理补办出让手续，未办理初始登记，暂不具备过户条件。根据《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字【2018】2号）文第一条第（二）点规定，需办理土地出让手续计收出让金，凭相关资料申请办理初始登记后，方可办理存量房交易登记。”广州市规划和自然资源局第二次回函（穗规划资源核查【2020】1267号），内容为“一、位于广州市从化区景城东路3号蜜糖苑D区车位，已核发《建设工程规划许可证》，编号：从规建证【2011】45号，附图及附件资料显示D区地下停车库车位160个（含机械停车位）。二、涉案车库未办理首次登记（确认），办理首次登记前需缴交地下空间土地出让金。机械车位不能单独分割一个机械车位来销售。根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》（穗建规字【2019】5号）第七条规定：建设单位出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库；车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人。建设单位需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可将剩余车位整体转让。”再查，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息是在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，即逾期罚息利率标准。本院认为，本案为车位买卖合同纠纷。原被告签订《蜜糖苑车位认购协议书》后，原告依约向被告支付了车位款，被告也出具相应收据确认收到该款项并将车位交付原告使用，本院认为，原被告签订的《蜜糖苑车位认购协议书》实质系转移车位所有权的买卖合同，故原被告签订的《蜜糖苑车位认购协议书》为车位买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案车位的过户问题。根据广州市规划和自然资源局的回函可知，包括涉案车位在内的蜜糖苑小区D区车位已取得建设工程规划许可证，但由于未补办出让手续、未缴交地下空间土地出让金，暂不具备过户条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”现原告主张被告将涉案车位过户到其名下，属于事实上的履行不能，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原被告在《蜜糖苑车位认购协议书》中明确约定“乙方需于2013年2月6日前向甲方支付车位款人民币32768元整，乙方需于2013年2月28日前向甲方支付车位款人民币100000元整。在甲方通知后30天内办理完成所有签约手续，包括签订《买卖合同》、《房地产权登记申请书》、《房地产买卖申请审批书》等”，但在签订协议书时被告尚未取得涉案车位的不动产权证，至今未通知原告办理任何签约手续，亦未将涉案车位过户给原告，违反了合同约定，应当承担违约责任。合同中未明确具体的违约责任，现原告主张违约金自2014年8月5日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告认可违约金自2014年8月5日起算但不同意违约金的计算标准，本院认为，车位属于房屋的附属建筑物，是可以办理不动产权证的，因此本案可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原告主张被告系2014年5月4日交付涉案车位，因此违约金应从2014年8月5日起算，庭审中被告认可该起算时间，故本院确认违约金自2014年8月5日起算。鉴于被告至今未补办出让手续，涉案车位的确权时间无法确定，办理过户的时间亦无法确定，故本院仅支持违约金计付至起诉之日（2020年4月15日），2020年4月15日之后的违约金，原告可另行主张。本案为车位买卖合同纠纷，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即逾期罚息利率计算，故本院酌定违约金按照中国人民银行贷款基准利率上浮30%计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。综上，本院确认被告应以车位款132768元为本金，从2014年8月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告，从2019年8月20日起至2020年4月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告。另依据公平原则，违约金应不超过车位款132768元。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告黄润生与被告从化新创展房地产开发有限公司于2013年2月6日签订的《蜜糖苑车位认购协议书》有效；二、被告从化新创展房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄润生支付逾期办证违约金（以132768元为本金，自2014年8月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至2020年4月15日止，且违约金以车位款132768元为限）;三、驳回原告黄润生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1478元（原告已预交），由被告从化新创展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 硕二〇二〇年七月三十一日书记员 何靖文