江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初267号原告（反诉被告）：史后玲，女，1963年9月22日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李君，江苏金铎律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈保雷，男，1982年6月16日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王玥，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨心，江苏光亚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）史后玲与被告（反诉原告）陈保雷租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史后玲的委托诉讼代理人李君、被告（反诉原告）陈保雷的委托诉讼代理人王玥、张馨心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史后玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年6月26日签订的租赁合同；2、判令被告返还原告剩余租金68795元及押金45000元；3、判令被告给付原告违约金50000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年6月26日，原、被告签订了一份租赁合同，被告将位于徐州市敦煌蔬果生鲜二楼北边的门面房转租给原告使用，合同约定租期自2019年7月16日起至2023年7月16日止，租金为每年180000元，半年一付，原告应预付半年租金，并给付押金45000元。原告交付租金和押金并使用房屋后，因该房屋的所有权人将原告楼下的门面房又出租给他人经营牛羊肉，膻臭味非常严重，导致原告无法正常使用所租房屋。原告在2019年9月13日以后再无法使用所租房屋，故实际使用房屋租金为21205元(实际经营43天)。原告多次与被告协商解决，被告未有可行措施。现房屋已经被原房东收回，原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告陈保雷辩称，一、原告未按期交纳房租，其行为构成违约，故其无权享有单方解除合同的权利。但因原告未支付租金已导致房屋被原出租人收回，合同目的无法实现，故被告同意解除合同，但原告的违约责任不能免除；二、原告已经实际占有使用涉案房屋，故其无权要求被告退还租金和押金；三、原告承租的房屋位于二楼，与一楼房屋的使用和处分无关，被告并不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告陈保雷向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；2、反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2019年6月26日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告将位于徐州市敦煌蔬果生鲜二楼北边的门面房转租给反诉被告使用，按照合同约定，租金为半年付，反诉被告应当按照约定时间向反诉原告交纳租金。但反诉被告并未于2019年12月按照约定支付半年租金，反诉原告多次催要无果，为维护自身合法权益，故提起反诉。反诉被告史后玲辩称，其并不存在违约行为，因反诉原告未能按期向房屋出租人交纳租金，导致涉案房屋被收回，合同无法继续履行，因此，反诉原告要求其承担违约金缺乏事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月26日，史后玲与陈保雷签订了一份房屋租赁合同，合同主要约定：陈保雷将其从徐州市敦煌贸易有限公司处承租的，位于徐州市敦煌蔬果生鲜二楼北边，建筑面积为650平方米的门面房出租给史后玲使用，租期四年，自2019年7月16日起至2023年7月15日止；每年租金为180000元，半年一付；史后玲应当向陈保雷预付半年租金以及押金45000元；承租期间，陈保雷必须保证房屋正常使用，房屋在营业期间，如有债权债务纠纷，一切责任由陈保雷承担，如陈保雷造成不能正常营业，陈保雷按照史后玲所投资2倍赔偿，史后玲单方面造成无法营业的情况，与陈保雷无关。合同签订后，史后玲向陈保雷支付了半年租金90000元及押金45000元，并开始在涉案房屋内经营烧烤店。2019年12月18日，徐州市敦煌贸易有限公司向陈保雷发出了一份《告知函》，内容为：“尊敬的醉川西火盆烧烤（陈保雷）业主您好：下一季度的房租已经开始收缴，因你们已经停业、电话及微信都联系不上，特此告知。根据合同的规定要求您于2019年12月31日前缴清下季度租金，如过期未缴或未来办理任何相关手续，出现的后果由业主自行承担。希望尽快来办理相关手续！”后因陈保雷未向徐州市敦煌贸易有限公司交纳租金，徐州市敦煌贸易有限公司于2019年12月31日将涉案房屋收回。房屋被收回后，史后玲认为双方之间的合同目的已经无法实现，遂以诉称理由诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，由陈保雷退还其未能正常营业期间的租金和押金，并给付因陈保雷违约导致合同无法履行而产生的违约金。陈保雷应诉后，抗辩双方之间合同目的无法实现系因史后玲未能按期交纳房租所致，且其虽然同意解除合同，但要求史后玲给付违约金50000元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。史后玲与陈保雷签订的房屋转租合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于涉案合同解除的问题。史后玲主张因陈保雷未按时交纳房租，致使徐州市敦煌贸易有限公司于2019年12月31日将房屋收回，双方合同目的无法实现，陈保雷的行为已构成违约，故请求解除双方签订的租赁合同。本院认为，首先，因双方在合同中已明确约定租期自2019年7月16日至2023年7月15日，故除合同有特别约定的外，史后玲交纳租金的起始时间应当为2019年7月16日，因史后玲已经向陈保雷交纳了半年的房租，故2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金史后玲已经交清，史后玲并不存在逾期交纳租金的违约行为。虽然陈保雷主张史后玲应当自2020年7月1日起交纳租金，但未能举证证明双方对此有过明确约定，故本院不予采信。因此，陈保雷主张因史后玲违约致使其未能向徐州市敦煌贸易有限公司交纳后期租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，陈保雷作为承租人，应当负有向出租人按期交纳租金的合同义务，即便在次承租人未按期向其交纳租金的情况下，也不能因此免除其向出租人交纳租金的义务，更不能作为其拒绝向出租人交纳租金的抗辩理由。综上，因陈保雷未按期向出租人交纳房租，房屋被出租人收回，双方合同目的已无法实现，陈保雷的行为构成违约，故史后玲有权要求解除合同。关于合同解除的时间，根据徐州市敦煌贸易有限公司收回房屋的时间，本院确认合同于2019年12月31日解除。虽然史后玲主张其于2019年9月13日已经停止营业，故认为合同的解除日期应当为2019年9月13日，但因其未能举证证实其在此期间已向陈保雷发出过解除合同的通知，或者已将涉案房屋交还于陈保雷，故本院对史后玲的上述主张不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方签订的租赁合同已经解除，故陈保雷应当将史后玲交纳的押金45000元，以及合同解除后史后玲多交纳的2019年12月31日至2020年1月15日期间的租金7890元(180000元/365天×16天)予以退还。至于史后玲要求陈保雷退还2019年9月13日至2019年12月30日期间的租金，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如史志玲认为陈保雷未按约履行合同，致使其营业受到影响，可以就损失部分另行主张权利。关于史后玲主张的违约金50000元，根据合同约定，如陈保雷因个人债权债务问题造成史后玲不能正常营业，应当按照史后玲所投资的2倍进行赔偿。因陈保雷未履行向出租人交纳租金的合同义务，致使涉案房屋被收回，史后玲无法继续正常营业，故陈保雷应当向史后玲承担相应的违约责任。虽然史后玲未提交因合同解除给其造成的营业损失、投资损失等证据，但鉴于史后玲的损失是客观存在的，本院综合双方合同的履行情况、陈保雷违约的主观过错程度，以及史后玲的前期投资等因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照双方约定的一个月租金标准，酌定支持违约金15000元。关于陈保雷提出的反诉请求，即要求史后玲给付其因逾期交纳房租导致房屋被出租人收回而产生的违约金50000元，如上文论述，史后玲并不存在逾期交纳房租的违约行为，故不应当向陈保雷承担违约责任，且陈保雷亦未举证证明史后玲在履行合同过程中还存在其他违约行为，故本院对陈保雷的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除本诉原告史后玲与本诉被告陈保雷于2019年6月26日签订的房屋租赁合同（合同解除日期为2019年12月31日）；二、本诉被告陈保雷于本判决发生法律效力之日起十日退还本诉原告史后玲押金45000元、租金7890元；三、本诉被告陈保雷于本判决发生法律效力之日起十日给付本诉原告史后玲违约金15000元；四、驳回反诉原告陈保雷的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3576元，由原告史后玲负担2094元，被告陈保雷负担1482元；被告陈保雷于本判决生效后七日内交纳至本院。反诉案件受理费525元，由反诉原告陈保雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  许 晨人民陪审员  苏征社人民陪审员  周道富二〇二〇年七月六日法官 助理  伍 俏书 记 员  吴 静