贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2726民初1120号 原告：柏锦文，男,布依族，1992年8月25日生，户籍地贵州省独山县，现住独山县。 原告：何海燕，女，布依族，1990年5月13日生，住址同上，系柏锦文之妻。 委托诉讼代理（特别授权）：艾安颍。 被告：黔南天力房地产开发有限公司独山分公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇21号(工行办公楼上),统一社会信用代码91522726770589309N。 负责人：先光明，该公司负责人。 被告：黔南天力房地产开发有限公司,住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区环城西路叉口剑水1栋2层,统一社会信用代码915227017221583790。 法定代表人：先光明，该公司董事长。 二被告委托诉讼代理人（特别授权）：谢晨澄，男，汉族，1988年10月11日生，现住都匀市。 原告柏锦文、何海燕（以下简称原告）与被告黔南天力房地产开发有限公司独山分公司（以下简称天力独山分公司）、被告黔南天力房地产开发有限公司（以下简称天力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏锦文及委托诉讼代理人艾安颖，二被告共同的委托诉讼代理人谢晨澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1、请求判令二被告以299552元为基数，按日利率万分之二的标准，向原告支付自2017年1月1日起至2019年4月15日实际交房止的逾期交房违约金50085元；2、请求判令二被告将办理位于独山县转移登记的不动产权证书交付给原告；3、请求判令二被告以299552元为基数、按日万分之一的标准,向原告支付自2018年1月1日起至二被告将实际办理位于独山县转移登记的不动产权证书交付给原告之日止期间的违约金（至2020年5月14日,违约金暂计25042.5元）。4、本案的诉讼费用由二被告承担。 事实和理由:2016年4月7日，原告与被告天力独山分公司签订《商品房买卖合同》,合同约定了双方权利义务，后遂按照合同约定向被告支付了首期房款共计90552元,又以银行按揭的方式支付了余款209000元。但是,被告并未按照约定于2016年12月31日前将房屋交付给原告，更未将办理涉案房屋转移登记的不动产权证书交付给原告，一直到2019年4月15日，被告才实际将涉案房屋交付给原告。但直至今日，二被告仍未将办理涉案房屋转移登记的不动产权证书交付给原告。在此之前,原告多次找到二被告要求其支付逾期交付房屋的违约金及逾期交付该房屋转移登记的不动产权证书的违约金，但二被告一直以各种理由拒绝支付该违约金。综上，为了维护原告的合法权益，特依法提出上述诉讼请求。 二被告辩称：原告诉请属实，因目前商品房证书原件还在银行抵押，原告的房屋是银行按揭的，在没有还清欠款之前，无法办理房产证。承认违约事实存在，但认为原告主张的违约金利息过高，目前公司资金困难，请求延期履行。 经审理，根据当事人陈述，结合证据的客观性、关联性、合法性，本院认定以下法律事实： 2016年4月7日,原告与被告天力独山分公司签订《商品房买卖合同》，该《合同》主要约定：1、原告向被告购买位于独山县,该房建筑面积117.31㎡,套内建筑面积92.38㎡。2、按照套内建筑面积计算,该房单价3242.61元／㎡,总价款299552元。3、原告以银行按揭付款的,应于本合同签订之日向被告交付首期房款90552元,余款209000元以银行按揭支付。4、被告应当在2016年12月31日前向原告交付该房。5、逾期超过60日,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二（0.02%）的违约金,并于该房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。6、被告承诺于2017年12月31日前,取得该房所有权初始登记,并将办理该房转移登记的不动产权证书,交付给原告。原告不退房,被告自约定日期至实际交付办理该房转移登记的不动产权证书之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》后，原告遂按照合同约定向被告支付了首期房款共计90552元，又以银行按揭的方式支付了余款209000元。2019年4月15日，被告将涉案房屋交付给原告，至庭审日，未能给原告办理该房产权证书，被告代理人解释因工程的规划验收未完成，需要住建局批复后，方能办理。 上述事实，有原告柏锦文和二被告特别授权的委托诉讼代理谢晨澄的当庭陈述，以及原告提供的双方身份信息、《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、收据、工商银行借款凭证、装修承诺书、房开财务计算的违约金等证据，经庭审质证，可作为本案的定案依据。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效；原告已按合同约定向被告天力独山分公司支付全部购房款299952元，被告天力独山分公司未按约定向原告交付房屋，又无法定免责事由的证据，行为已构成违约，应当承担违约责任；按双方约定交房日及实际交房日，逾期交房的时间为835天（2017年1月1日起至2019年4月15日实际交房日），违约金应为50025元（299552元×0.0002×835天=50025元）。被告天力独山分公司自交房后至原告起诉之日尚未给原告办理房屋产权证书，庭审中，被告代理人称，原告方系按揭银行货款，依情事变更，目前办证条件未成就，因此，关于原告诉请办理房产证的请求，不便判决履行，但依双方合同约定，被告违约责任不能因此免除，根据原告自述，违约金暂计算至起诉之前一日2020年5月14日，违约天数为865天（2018年1月1日至2020年5月14日），违约金为25881元（计算方法：299552元×0.0001×864天=25881元）。但是，本次庭审中，原告对此项诉求明确为25042.5元，视为对自己权利的自行处分，按照不诉不理的原则，本院处理亦不能超过当事诉请范围，故可确认未交付房屋产权证的违约金为25042.5元，如被告之后仍违约，原告可另行主张权利。被告天力独山分公司系被告天力公司不具备法人资格的下属分支机构，并已经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，应承担民事责任，但承担责任的能力有限，被告天力公司作为法人应承担补充清偿责任。 综上，被告天力独山分公司应向原告支付逾期交房违约金50025元和逾期办理房产证的违约金25042.5元，共计75067.5元，被告天力公司对该款承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黔南天力房地产开发有限公司独山分公司应在本判决生效之日起十日内向原告柏锦文、何海燕支付违约金人民币75067.5元。 二、被告黔南天力房地产开发有限公司对第一判项承担补充清偿责任。 三、驳回原告柏锦文、何海燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1678元，减半收取计839元，由被告黔南天力房地产开发有限公司独山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书生效后，义务人应当自觉履行义务，如义务人不按期履行给付义务，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 审判员  伍国芝 二〇二〇年七月二十八日 书记员  邓 萍