江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初1037号原告（反诉被告）：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区艾溪湖北路88号恒大名都综合楼，统一社会信用代码：913601065736305952。法定代表人：石富昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：易芬，女，汉族，1991年5月23日出生，住江西省南昌市高新技术开发区，系该公司员工。委托诉讼代理人：车良岐，男，汉族，1990年1月12日出生，住江西省南昌市进贤县，系该公司员工。被告（反诉原告）：冯欢，女，汉族，1982年1月7日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：欧阳林，江西朗秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：符海霞，江西朗秋律师事务所实习律师。原告（反诉被告）南昌中电投高新置业有限公司（以下简称南昌中电投公司）与被告（反诉原告）冯欢商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌中电投公司的委托诉讼代理人易芬，被告（反诉原告）冯欢及其委托诉讼代理人欧阳林、符海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南昌中电投公司向本院提出本诉请求：1、判令解除原、被告2018年5月8日签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、判令解除原、被告2018年5月8日签订的《室内装修委托合同》；3、判令被告向原告支付违约金218294元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月8日，原、被告签订了《南昌市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的恒大御澜府小区12#楼2单元101室，该商品房总价为1629789元，付款方式为分期付款，2018年5月8日前支付首期房款81489元，2018年11月5日前支付房款162979元，2019年5月5日前支付244468元，2019年11月5日前支付488937元，剩余购房款651916元于2020年5月5日支付完毕。合同签订后，被告向原告支付了2018年5月8日及2018年11月5日到期房款，但未按合同约定支付剩余购房款。被告应当按照合同约定支付每期楼款，逾期超过180天原告有权解除合同，被告按已付款的50%向原告支付违约金。2018年5月8日，原、被告签订了《室内装修委托合同》，约定被告委托原告对购买的恒大御澜府小区12#楼2单元101室进行统一装修，装修总价款为1280800元，付款方式为分期付款，2018年5月8日前支付装修款64040元，2018年11月5日前支付装修款128080元，2019年5月5日前支付192120元，2019年11月5日前支付384240元，剩余装修款512320于2020年5月5日支付完毕。装修合同签订后，被告向原告支付了第一笔及第二笔装修款，但未按合同约定支付剩余装修款。原、被告签订的装修合同约定，被告应当按照合同约定支付每期装修款，否则，每逾期一天，被告须按未付款总额的万分之一向原告承担违约金，逾期超过180天原告有权解除合同，被告按已付款的50%向原告支付违约金。合同签订后，被告未严格按期付款，经原告多次催促后仍未果。为维护原告合法权益，特诉至法院。冯欢辩称，一、《商品房销售合同》已于被告提出退房申请的同时解除。原告在销售房屋的同时，通过多种方式公开宣传无理由退房的政策，“无理由退房”宣传是一种销售广告，其法律性质为要约，是原告赋予买受人可随时主张“退房”的权利，应当视为原、被告之间商品房销售合同内容的一部分，即按照约定解除。且双方在签订合同时，原告并未向被告提示无理由退房政策的附加条件，被告可随时提出退房申请并解除房屋销售合同。二、《室内装修合同》无效且属于从合同，根据《合同法》相关规定，主合同解除的同时，从合同随之解除。本案中，装修合同签订时并无某装修公司人员在场签约，而是在售楼部签约，签字后加盖开发商公司公章。装修合同系开发商为规避政府限价政策制定双合同，开发商与购房者签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，系以合法形式掩盖非法目的，违反相关法律规定，应为无效。三、原告计算违约金适用依据错误。关于违约责任的计算方式，在《商品房销售合同》的主合同第六条，以及附件四第三条第二款中，均对逾期超过180日解除合同的买受人违约责任作了约定，但内容不一。被告认为，主合同条款系房管部门制作的格式条款，旨在引导商品房销售行为规范、合理，具有较高的公信力，且主合同中已约定，对于主合同中未约定或约定不明的，双方才能进行补充协议，且补充协议不得不合理的加重买受人的责任。故当主合同已有违约条款，且补充协议与主合同约定相冲突、补充协议约定的买受人合同较重时，应当适用主合同约定。根据主合同约定的“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的方式，被告应承担11932元违约金。冯欢向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告购房款436588元，并支付资金占用利息31584元（以436588元为本金，自2018年11月9日起按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂算至2020年6月3日利息金额为31584元）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告系恒大御澜府项目的销售公司。反诉原告到反诉被告处看房，恒大地产大力宣传“无理由退房”的销售宣传活动，反诉原告基于对大品牌房地产的信任，于2018年5月8日与反诉被告签订了《南昌市商品房买卖合同》，并于当日支付购房款共计145529元。截至2018年11月，反诉原告共向被告分期支付购房款共436588元。后因反诉原告资金紧张，无力支付剩余购房款，反诉原告找到反诉被告要求办理退房手续，沟通无果。反诉原告认为，反诉被告承诺“无理由退房”，并以此作为特色亮点进行营销，因反诉此被告负有“无理由退房”的义务，反诉原告有权要求反诉被告无理由退房。故反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉请求。南昌中电投公司针对反诉辩称，按照无理由退房政策的要求，业主需签署《无理由退房协议书》，且不存在任何违约行为的前提下才享受无理由退房的政策。反诉原、被告双方并未签署《无理由退房协议书》，同时反诉原告未按合同约定按期支付到期房款，已构成违约，按照合同约定反诉被告有权单方解除双方签署的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，同时反诉原告需向反诉被告支付已付款的50%作为违约金。经审理查明，2018年5月8日，南昌中电投公司作为出卖人与冯欢作为买受人签订《南昌市商品房买卖合同》，主要内容为：由冯欢购买南昌中电投公司开发的御澜府第12#楼栋2单元1层101号房，建筑面积为128.08平方米，单价为每平方米12724.77元，总价为1629789元；按分期付款方式按期付款，2018年5月8日前支付81489元，2018年11月5日前支付162979元，2019年5月5日前支付244468元，2019年11月5日前支付488937元，余款651916元于2020年5月5日前支付；逾期付款的违约责任：逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金；附件四合同补充协议约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束；买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，冯欢作为甲方与南昌中电投公司作为乙方签订《室内装修委托合同》，约定：甲方委托乙方对恒大御澜府项目洋房12#楼2单元101号房进行统一装修，委托服务总包干价为1280800元整，甲方须于2018年5月8日前支付价款64040元，于2018年11月5日前付清价款128080元，于2019年5月5日前付清价款192120元，于2019年11月5日前付清价款384240元，于2020年5月5日前付清价款512320元；甲方应按本合同规定的时间付款，选择分期付款的，如甲方未能按规定日期付款，每逾期一天，甲方须按未付款总金额的万分之一计算，向乙方支付违约金；甲方逾期180天仍未按约定全额支付的，乙方有权选择解除本合同，乙方解除合同的，甲方按已付款的50%向乙方支付违约金，同时甲方与乙方就该房屋买卖签订的《南昌市商品房买卖合同》及其补充协议一并解除；双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，冯欢于2018年5月8日向南昌中电投公司支付购房款81489元和装修款64040元，2018年11月5日支付购房款162979元和装修款47021元，2018年11月8日支付装修款81059元，之后再未付款。因冯欢逾期未向南昌中电投公司支付购房款及装修款，南昌中电投公司于2019年5月20日向冯欢发出《还款提示函》，主要内容为：冯欢应当于2019年5月5日前付清剩余房款436588元，依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一向南昌中电投公司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，南昌中电投公司有权解除该合同，并另行处理该房屋。2020年3月11日，南昌中电投公司向冯欢发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据合同约定，冯欢需于2019年5月5日前支付购房款436588元、于2019年11月5日前支付购房款873177元，如逾期180天仍未按约定全额支付的，南昌中电投公司有权单方解除《商品房买卖合同》。截止目前，冯欢已逾期311天，南昌中电投公司有权单方解除与冯欢签订的合同。即日起解除南昌中电投公司于2018年5月8日与冯欢签订的《南昌市商品房买卖合同》。庭审中，双方均同意解除涉案《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》。另查明，南昌中电投公司在销售“恒大御澜府”楼盘时，曾以醒目方式宣传“无理由退房”。根据恒大地产集团有限公司于2015年4月15日发布的《关于全面实施无理由退房的重大决定》，操作流程为：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。庭审中，冯欢自认其未签署《无理由退房协议书》。以上事实有《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、收据、登报信息、《还款提示函》、《解除合同通知书》、《关于全面实施无理由退房的重大决定》及庭审记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》及附件二《室内装修委托合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据双方的诉辩意见，本庭归纳以下争议焦点进行评析：一、关于冯欢是否构成违约。原告南昌中电投公司主张，被告冯欢未按《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》的约定履行支付购房款和装修款的义务，属于违约，且被告冯欢亦未签订《无理由退房协议书》，不享有无理由退房的权利；被告冯欢抗辩称，南昌中电投公司在宣传“无理由退房”时并未告知适用条件，也未告知有《无理由退房协议书》这一书面材料，故其未签署《无理由退房协议书》。因原告未举证证明其向冯欢告知过可以选择是否签署《无理由退房协议书》而冯欢拒绝签署，应当承担举证不利的后果。冯欢基于无理由退房的宣传而产生的信赖利益应当予以保护，故本院确认冯欢享有无理由退房的权利。根据合同约定，冯欢需于2019年5月5日前支付购房款436588元，其抗辩于2019年4月29日向原告申请过退房，并提供《退房申请》予以佐证，然该证据落款日期存在涂改，且冯欢未举证证明其于2019年5月5日前向原告送达了该《退房申请》，应承担举证不利的后果，故对该抗辩，本院不予采纳。冯欢未在2019年5月5日前向原告申请退房，其应继续履行支付购房款436588元的义务。现已逾期超过180日，冯欢仍未支付上述款项，属于违约，应当承担违约责任。原告以被告违约为由主张解除《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》并要求冯欢支付违约金，本院予以支持。关于违约金的计算方式。《南昌市商品房买卖合同》及附件四合同补充协议均对逾期超过180日解除合同的买受人违约责任作出了约定，但内容不一。本院认为，主合同条款系房管部门制作的格式条款，旨在引导商品房销售行为规范、合理，具有较高的公信力；附件四作为主合同的补充协议，对于主合同中未约定或约定不明的，双方才能进行约定，且补充协议不得不合理的加重买受人的责任。故本案中，当主合同已有违约条款，且补充协议中的违约条款与主合同约定相冲突、补充协议约定的买受人合同责任较重时，应当适用主合同约定。《南昌市商品房买卖合同》中约定，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金，经计算冯欢应当支付南昌中电投公司违约金24740.01元（[244468元＋488937＋651916＋192120元＋384240元＋512320元]×1%）。关于冯欢反诉返还已付购房款。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案，基于《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》已解除，被告冯欢反诉要求原告南昌中电投公司返还已付购房款，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项，故原告仅需返还被告已付购房款411847.99元（436588元－24740.01元）。关于被告冯欢反诉要求原告支付资金占用利息，因被告冯欢系违约方，该反诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南昌中电投高新置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）冯欢已付购房款411847.99元；二、驳回原告（反诉被告）南昌中电投高新置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）冯欢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费31831元，减半收取15915.5元，由原告（反诉被告）南昌中电投高新置业有限公司负担984.5元，被告（反诉原告）冯欢负担14931元；反诉受理费4161元，由原告（反诉被告）南昌中电投高新置业有限公司负担3660元，被告（反诉原告）冯欢负担501元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  但志燕二〇二〇年七月二十二日法官助理邓萍书记员关裕嘉