云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执异33号案外人：龚逾川，男，汉族，1975年11月15日生，住云南省昆明市五华区。申请执行人：王嘉庸，男，汉族，1990年11月25日生，住云南省昆明市北市区。被执行人：云南金福地房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司经理。被执行人：云南海运房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司经理。被执行人：陈春蕊，女，汉族，1977年3月16日生，住云南省昆明市。被执行人：陈为民，男，汉族，1969年1月25日生，住云南省昆明市。被执行人：崔玉婷，女，白族，1984年4月26日生，住云南省昆明市。本院在执行王嘉庸申请执行陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案中，案外人龚逾川对执行标的金福地花园2栋2906号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人龚逾川称，2012年12月22日，其在金福地花园售楼部刷卡支付定金20000元购买金福地花园2栋2906号房屋，房屋为现房。购房时，销售人员称该房屋属于开发商工程部，以工程款优惠方式享受优惠后该房屋总价款为463410元，但只能以447150元签订购房合同并备案，差额部分16260元算在工程部而不计入房屋总价，并写入到款承诺书。2013年1月3日，其刷卡支付了首付款227150元，并签订了购房合同和购房补充协议。2013年1月7日，其在中国银行银河支行办理了银行按揭手续，并在昆明国信公证处办理了抵押借款公证。半个月后，银行告知因金福地房地产开发经营有限公司规划违规，银行贷款办不下来。因同样原因，购房合同亦无法备案，且开发商以备案为由拒绝返还购房合同。2014年6月23日，其办理接房手续，并交纳了房屋维修基金、配套设施费、契税等相关费用。后装修入住至今。故请求撤销和停止对该房屋的拍卖。为证明其主张，龚逾川向本院提交了《到款承诺书》《购房费用计算单》《购房补充协议》《受理通知书》（编号：0106528）、《金福地花园接房交费表》以及云南金福地房地产开发经营有限公司《收据》（号码：0137649、2212818、2222295、2112816、2122396）、云南丰联房地产经纪有限公司《收据》（号码：6027517）、云南盛康物业服务有限公司收款单（号码：C006357、C006358、C012211、C43034）和《收据》（号码：347758）、云南金海物业服务有限公司现金收款单据（单号：C57950、C79619）复印件各一份，支付定金、首付款、接房费用（房屋维修基金、配套设施费、契税、印花税、产权登记费、门禁卡等）的银行小票复印件共六份。本院查明，王嘉庸与陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷的财产，限额价值1.2亿元（其中，查封、扣押、冻结被执行人陈为民、崔玉婷财产限额价值不超过5千万元）。本院在执行上述裁定时，于2014年4月22日查封了云南海运房地产开发经营有限公司位于昆明市官渡区部分房屋和部分土地使用权。案件进入执行程序后，2019年4月2日，本院以（2015）云高执字第18号之十二执行裁定书，对被执行人云南海运房地产开发经营有限公司位于昆明市官渡区共计312套予以续行查封；对被执行人云南金福地房地产开发经营有限公司位于官渡区的部分住宅、写字楼共计148套予以续行查封。2020年4月23日，本院作出（2015）云高执字第18号之三十六号执行裁定书，裁定拍卖被执行人云南海运房地产开发经营有限公司位于昆明市官渡区。以上查封、续行查封、拍卖均其中包括金福地花园2栋2906号房屋。另查明，2012年12月22日，龚逾川与云南丰联房地产经纪有限公司签订《到款承诺书》，约定龚逾川认购金福地花园2栋2906号房屋；房屋总价593490元；龚逾川选择工程款的优惠方式，享受总价优惠130080元，即最终成交总价为463410元，并以总价447150元进行合同备案，备案价与成交价之间的差额部分16260元于2013年1月4日补齐；于2012年12月22日支付定金20000元；于2013年1月4日到款223410元等内容。同日，云南丰联房地产经纪有限公司出具《收据》（号码：6027517），载明收到定金20000元。2013年1月3日，云南金福地房地产开发经营有限公司出具《收据》（单号：0137649），载明收到首付款227150元。2013年1月7日，云南省昆明市国信公证处出具《受理通知书》（编号：0106528），载明龚逾川向其提出抵押借款公证申请，申请时提供合同等证明材料。2014年6月23日，云南金福地房地产开发经营有限公司出具《收据》（单号：2122396、2212818、2222295、2112816），载明收到门禁卡、代收契税、产权工本费、印花税、代收房屋维修基金、配套设施费的费用。同时查明，龚逾川未提供购房合同，且其自认：1、除首付款外，剩余房款尚未支付，现亦无钱支付该剩余房款。2、现金福地花园2栋2906号房屋借给其亲戚居住，相关物业费亦是该亲戚在交纳。3、其在2009年贷款购买了昆明市房屋用于居住。本院认为，本案的争议焦点为龚逾川是否系金福地花园2栋2906号房屋的权利人，该权利是否能排除执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，金福地花园2栋2906号房屋登记在云南金福地房地产开发经营有限公司名下，上述房屋从物权的角度看并非龚逾川所有。其次，由于上述房产并未登记在案外人龚逾川名下，案外人龚逾川提出执行异议意图排除法院对该房产的执行应符合法律和司法解释的相关规定，否则执行法院有权查封该车位，并依法采取评估、拍卖等处置措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，龚逾川在异议申请书中明确涉案房产接房时间为2014年6月23日，而本院查封时间为2014年4月22日，龚逾川在本院查封后才占有涉案房产。同时，龚逾川表示无钱支付剩余房款。故不符合《最高人民法院关于适人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的物权期待权保护的条件。案外人龚逾川对金福地花园2栋2906号房屋不享有物权期待权，其权利不能排除本院对该房屋的执行。综上，案外人龚逾川的异议请求不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回龚逾川的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  包靖秋审判员  张广川审判员  马宝伦二〇二〇年七月十日法官助理曹钟友书记员李昆蓓