广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1239号上诉人（原审被告）：欧进来，男，1981年5月25日出生，汉族，住广东省罗定市************，居民身份证号码：441************194。上诉人（原审被告）：林德茵，女，1990年9月26日出生，汉族，住广东省罗定市************，居民身份证号码：450************125。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗沛燕，广东优而仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国明，男，1960年10月3日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区***********，居民身份证号码：442************111。委托诉讼代理人：杜红霞，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林贞彬，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原审被告：欧金少，女，1975年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区***********，居民身份证号码：441************126。委托诉讼代理人：林天贵，男，1978年1月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区***********，居民身份证号码：440************611，系欧金少的配偶。上诉人欧进来、林德茵因与被上诉人陈国明、原审被告欧金少确认合同无效纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧进来、林德茵上诉请求：一、撤销原审判决第一项至第四项，改判驳回陈国明的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由陈国明承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，欧进来、林德茵与陈国明之间签订的《房屋转让合同》真实有效，不应当视为无效合同。2013年3月11日，陈国明作为涉案房屋的所有权人，双方通过自愿协商一致，签订《房屋转让合同书》，该合同是真实意思表示并经珠海市斗门区******民委员会同意且盖章确认。欧进来、林德茵支付了房款132000元给陈国明，陈国明交付了涉案房屋给欧进来、林德茵使用，并将相关产权证照移交给欧进来、林德茵。珠海市斗门区******民委员会也为欧进来、林德茵开具了《证明》，确认涉案房屋为欧进来、林德茵所有，并协助欧进来、林德茵办理用电手续。自合同签订后，欧进来、林德茵对房屋进行装修、修缮，涉案房屋由欧进来、林德茵实际使用，涉案房屋的电费、生活等杂费均由欧进来、林德茵支付。二、欧进来、林德茵已于2018年11月11日将涉案房屋转让给了南环村本村村民欧金少，涉案房屋现已由欧金少取得。因欧金少是该集体经济组织成员，享有使用宅基地的专有权利，涉案转让行为合法有效，陈国明无权主张返还涉案房屋。法律没有禁止宅基地上的房屋在同一集体组织成员之间流转、买卖，只要签订房屋转让合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，转让房屋的行为就是合法有效的。涉案房屋最后是由南环村本村村民欧金少取得，最终实现了村内资源的合法合理分配。因此，现涉案房屋应归欧金少所有，陈国明无权主张返还涉案房屋。如果《房屋转让合同》因房屋所在土地性质原因被认定为无效，那欧进来、林德茵亦无需返还房屋，因为涉案房屋是陈国明所建，其作为房屋的使用权人，现将其享有使用权的房屋转让给欧进来、林德茵，欧进来、林德茵因而享有涉案房屋的使用权，陈国明无权要求返还。三、陈国明在得知南环村开展更新改造的工作后，明显是出于侵占属于欧进来的涉案房屋征收补偿款的恶意提出解除涉案房屋转让合同，请求二审法院在查明事实的基础上对陈国明的诉请予以驳回。陈国明答辩称:一、陈国明为斗门区白蕉镇南环村村民，案涉房屋位于斗门区白蕉镇南环村的集体土地上，欧进来和林德茵并非该集体经济组织成员，因此陈国明将案涉房屋转让给欧进来和林德茵的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款和第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的《房屋转让合同书》无效，原审法院认定事实和适用法律正确。二、欧进来和林德茵自述将案涉房屋转让给欧金少是弄虚作假。即使为真，双方签订的转让合同也违法无效。欧进来和林德茵在一审庭审提交证据并自述将案涉房屋转让给了欧金少，但并未提供充分证据予以证明。欧进来和林德茵在转让合同中约定的支付方式为支付现金45万元，明显不符生活常理，更未提供取款凭证。其次，欧金少与欧进来是姐弟，存在利害关系，最后欧进来自述将房屋转让给了欧金少，却继续以300元租金租赁房屋用于居住，明显为假。即使欧进来和林德茵所述为事实，欧进来和林德茵并非南环村集体经济组织成员，其与陈国明之间的转让行为无效，与欧金少之间的转让行为也应无效。欧进来和林德茵所述案涉房屋为欧进来和林德茵所建，与事实不符，原审法院已查明该房屋为陈国明所建。三、陈国明名下只有一处宅基地房屋，现居无定所。国家为保护农村村民居住权，严格限制城镇居民购买宅基地房屋。陈国明现与配偶暂住于儿子家中，无其他房产，无法保障日后居住权。请求法院保护陈国明居住权利。欧金少述称，其认为原审判决不正确。陈国明向原审法院起诉请求：一、确认陈国明与欧进来、林德茵签订的《房屋转让合同书》无效；二、欧进来、林德茵与欧金少签订的《房屋转让合同书》无效；三、欧进来、林德茵、欧金少返还房屋及土地使用证给陈国明。原审法院认定事实：陈国明于1991年7月20日取得位于珠海市斗门区******土地的集体土地建设用地使用权证[权证号码：斗府集建总字（1991）第2102040410号]，该土地的自有使用权面积为100㎡，建筑占地面积80㎡，东至陈海贤1.5M，南至陈浩2.5M（路），西至张世光1.5M，北至付创就2.5M（路）。2019年6月10日，珠海市斗门区******民委员会出具证明两份，一份内容为：“兹证明陈国明，身份证号码：442************111，是南环村村民，在我南环村只有一份宅基地，位于南环村新村10号，情况属实。特此证明”。另一份内容为：“兹证明欧进来，身份证号码：441************194，不属我南环村村民，情况属实。特此证明”。2013年3月11日，陈国明及案外人傅宜娟（陈国明之妻）、陈华（陈国明之子）、陈宝（陈国明之子）、陈成（陈国明之子）等五人作为甲方，欧进来、林德茵作为乙方，签订了《房屋转让合同书》，约定甲方将珠海市斗门区***********地及土地使用证卖断给乙方。案外人林天贵、陈发源、欧进标、欧进平作为见证人，在该合同落款处签名。同时，珠海市斗门区******民委员会作为见证单位，在该合同落款处加盖公章。签订合同当日，陈国明向欧进来出具收条确认收到欧进来支付的房款132000元。2018年11月11日，欧进来、林德茵作为甲方与欧金少作为乙方签订《房屋转让合同》，约定甲方将位于珠海市斗门区**********，用地面积100平方米的房屋使用权有偿转让给乙方。转让价格为450000元，付款方式为现金支付，一次性付清。签订合同当日，欧进来向欧金少出具收条一份，确认收到欧金少支付的房款450000元。欧进来、林德茵在庭审中陈述，涉案房屋是由陈国明出资建设的，共建了一层，面积为80㎡。2014年，欧进来、林德茵想在涉案土地上加建房屋并更名，但等了几年都等不到可以更名的政策，故欧进来、林德茵就于2018年11月11日将涉案房屋转让给了南环村村民（亦是欧进来的姐姐）欧金少，签订合同当日，欧进来、林德茵将涉案房屋的集体土地使用权证交给了欧金少。但出卖以后，欧进来、林德茵依然租住在涉案房屋内，每月支付300元租金给欧金少，没有签订书面的租赁合同。欧金少在庭审中陈述，涉案房屋的集体土地使用权证在其手上，但搞卫生时丢失了。欧进来、林德茵和欧金少经原审法院释明，坚持对于其若因《房屋转让合同书》和《房屋转让合同》无效导致的损失另案主张。原审法院认为，陈国明将涉案房屋转让给欧进来、林德茵，陈国明与欧进来、林德茵之间形成了房屋买卖关系，但涉案房屋位于珠海市斗门区******的集体土地上，而欧进来、林德茵并非该集体经济组织成员，陈国明与欧进来、林德茵的房屋买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款和第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《房屋转让合同书》应为无效合同。由于欧进来、林德茵并非该集体经济组织成员，其取得涉案房屋的行为无效，故其与欧金少签订的《房屋转让合同》也应为无效合同。故陈国明请求确认陈国明与欧进来、林德茵签订的《房屋转让合同书》以及欧进来、林德茵与欧金少签订的《房屋转让合同》为无效合同，依法有据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由于陈国明与欧进来、林德茵签订的《房屋转让合同书》以及欧进来、林德茵与欧金少签订的《房屋转让合同》均无效，故欧进来、林德茵和欧金少均不应继续占有涉案房屋及持有涉案房屋的集体土地建设用地使用证，欧金少应当将涉案房屋及涉案房屋的集体土地建设用地使用证返还给欧进来、林德茵，但因欧进来、林德茵和欧金少均确认涉案房屋至今仍由欧进来、林德茵实际占有并使用，故欧金少仅需将其持有的涉案房屋的集体土地建设用地使用证返还给欧进来、林德茵。欧进来、林德茵应在欧金少履行返还义务后，将涉案房屋及涉案房屋的集体土地建设用地使用证返还给陈国明。欧金少辩称涉案房屋的集体土地建设用地使用证在搞卫生时丢失，但并未提供证据予以佐证，故对于其辩称，原审法院不予采信。至于欧进来、林德茵和欧金少已经支付的款项和其他权利主张，由于欧进来、林德茵和欧金少经原审法院释明后，坚持另案主张，故原审法院不在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十三条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、确认陈国明与欧进来、林德茵于2013年3月11日签订的《房屋转让合同书》无效；二、确认欧进来、林德茵与欧金少于2018年11月11日签订的《房屋转让合同》无效；三、欧金少于判决生效之日起七日内将斗府集建总字（1991）第2102040410号集体土地建设用地使用证返还给欧进来、林德茵；四、欧进来、林德茵于判决生效之日起十五日内将位于珠海市斗门区***********的房屋及斗府集建总字（1991）第2102040410号集体土地建设用地使用证返还给陈国明。一审案件受理费2940元，由欧进来、林德茵、欧金少负担。二审期间，各方均未提交新证据。本院二审认定事实：欧金少一审提交家庭户口簿，载明户主林天贵，住址：白蕉镇南环村新村39号，欧金少为该户成员。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是涉案房屋买卖合同的效力。欧进来和林德茵不是珠海市斗门区******集体经济组织成员，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，其不能受让该集体经济组织的农村集体建设用地使用权。陈国明与欧进来、林德茵于2013年3月11日签订的《房屋转让合同书》违反了法律的强制性规定，应认定无效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定该合同无效，适用法律正确。欧进来和林德茵上诉称已将涉案房屋转让给了欧金少，欧金少为南环村村民，可以受让该房产。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因2013年3月11日合同无效，欧进来和林德茵自始便不享有该合同约定的权利，欧进来和林德茵无权将该房屋转让给欧金少，欧金少对此是明知的，而且，作为南环村村民，欧金少所在的林天贵为户主的家庭已拥有一处宅基地，其受让涉案房屋违反了上述法律规定的农村村民“一户一宅”原则，原审法院认定欧进来和林德茵与欧金少于2018年11月11日签订的《房屋转让合同》亦无效，适用法律正确。上述两份房屋买卖合同无效，相关证件理应返还权利人，房屋亦应腾退并返还给权利人。原审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人欧进来和林德茵负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月二十日书记员  吴健豪