山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2949号上诉人（原审被告）：张仁红，男，1979年3月13日出生，汉族，住海阳市。被上诉人（原审原告）：肖丽丽，女，1986年8月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙娟，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广磊，山东鑫士铭律师事务所律师。原审被告：王丽丽，女，1979年10月16日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：张仁红（王丽丽之夫），住海阳市。原审第三人：芝罘区久久房屋中介服务中心，住所地烟台市芝罘区安德水产8号楼203室。经营者：王正浩。上诉人张仁红因与被上诉人肖丽丽、原审被告王丽丽、原审第三人芝罘区久久房屋中介服务中心（以下简称久久中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张仁红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由肖丽丽负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.张仁红与王丽丽虽为夫妻，涉案房屋为两人共有，但王丽丽没有委托张仁红进行涉案房屋买卖，在张仁红与肖丽丽签订合同后也没有事后追认，故张仁红违背王丽丽的意志与肖丽丽签订的房屋买卖合同是无效的，肖丽丽对此存在过错，无权要求张仁红与王丽丽支付违约金；2.一审判令张仁红承担10.8万元的违约金过高，张仁红与肖丽丽在合同中约定“待开发商办出房产证，买方于15日内凑齐首付”，合同签订后张仁红获知涉案房屋办理产权证书的时间不能确定，张仁红出售房屋并取得房款的合同目的不能实现，为避免肖丽丽损失扩大，张仁红在合同签订后三个月内及时通知肖丽丽和久久中介终止履行合同，故一审判令张仁红按照合同约定向肖丽丽支付总房款数额百分之二十的违约金，明显高于对肖丽丽造成的损失，应当适当减少。二、一审判决适用法律错误，肖丽丽主张的违约金过高，请求法院以肖丽丽实际损失为基础，兼顾本合同实际履行情况，对肖丽丽主张的违约金适当减少。综上，请求二审法院查明事实，支持张仁红的上诉请求。肖丽丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案《房屋买卖合同》依法成立并生效，因涉案房屋价格暴涨，张仁红违约是其利益衡量的结果，一审判令张仁红承担10.8万元违约金合同依据和法律依据充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王丽丽述称，同意张仁红的上诉请求。久久中介对张仁红的上诉请求未作陈述。肖丽丽向一审法院起诉请求：1.解除肖丽丽与张仁红、王丽丽签订的《房屋买卖合同》；2.张仁红、王丽丽向肖丽丽支付违约金108000元。一审法院认定事实：张仁红与王丽丽系夫妻关系。2017年8月21日，肖丽丽作为房屋买受人，张仁红、王丽丽作为房屋出卖人在签订的《房屋买卖合同》中约定，房屋位置：付家旧村改造C地块38#2单元504室，建筑面积月79.35平方米，楼层5楼西户；房屋成交价（总房款）为人民币伍拾肆万元；中介方代张仁红、王丽丽收取定金贰万元整；待开发商办出房产证，肖丽丽于15日凑齐首付并于过户当日付给张仁红、王丽丽，尾款银行自动放款于张仁红、王丽丽银行账户，过户当日中介押伍仟元用于卖方房屋交接；张仁红、王丽丽于产权证过户后银行放款一周内向肖丽丽腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、煤气、闭路、物业等一切费用，否则，肖丽丽可由房款中扣除代缴，腾交后房屋产生的一切费用由肖丽丽负担；张仁红、王丽丽于产权过户当日将户口由原房址迁出；任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的百分之二十支付违约金，肖丽丽不按期支付购房款或张仁红、王丽丽不能按期向肖丽丽腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额的千分之三支付违约金，任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的百分之十支付违约金。张仁红作为王丽丽的代理人在房产共有人处签字确认。合同签订当日，肖丽丽向久久中介支付定金20000元，久久中介向肖丽丽出具了代收定金20000元的收据。张仁红、王丽丽现未将涉案房屋交付给肖丽丽，肖丽丽也未支付购房余款。庭审中，肖丽丽要求解除《烟台市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。张仁红、王丽丽表示如果涉案合同有效的话，同意解除。肖丽丽主张：2018年1月，涉案房屋已经具备了办证条件，张仁红、王丽丽因房价暴涨拒绝履行合同。对此，肖丽丽提交以下证据：1.微信聊天截图5页，证明王丽丽通过久久中介出售涉案房屋，该中介王正浩与王丽丽联系并沟通出售房屋事宜，张仁红、王丽丽对交易条件知悉并同意。张仁红、王丽丽质证称，该微信截图只是证明了王丽丽和久久中介进行涉案房产的买卖事宜进行沟通，对房屋的买卖条件没有任何的沟通，并且该证据也无法证实肖丽丽与张仁红私自签订的购房合同所约定的各项条款得到了王丽丽的认可。久久中介质证称，对微信聊天截图的真实性及证明内容均没有异议。2.电话通话记录单一份，证明2017年8月18日和2017年8月19日，也就是三方在2017年8月21日签订房屋买卖合同之前，久久中介的业务员董某的电话号码188××××2930打给了王丽丽的电话号码132××××0706。双方对涉案房屋的交易情况进行过沟通。张仁红、王丽丽质证称，通话记录打印单没有通信公司的盖章确认，并且该打印单的最后声明：本详单信息仅供客户核对之用，不作任何凭证，故此，该打印单不具备书证的特征，不应当采信，并且该打印单仅能够证实王丽丽与董某之间的通话次数及时间，无法证实通话内容。久久中介质证称，对通话记录单的真实性及证明内容均没有异议。3.2017年12月13日，肖丽丽与张仁红电话录音两份，证明张仁红、王丽丽违约的事实。肖丽丽质证称，对录音证据的真实性没有异议，通过该份录音可以看出，并不是张仁红、王丽丽违约，而是肖丽丽与张仁红私自签订的房屋买卖合同没有得到王丽丽的同意，张仁红也没有得到王丽丽的授权，同时也不能证实张仁红违约的事实。久久中介质证称，对证据真实性无异议，但该录音日期可能是今年张仁红、王丽丽不想卖以后的录音，前期张仁红、王丽丽并不是这么说的，但证据可能不充足，前期王丽丽是同意卖房的，张仁红录音中说的比较委婉，说王丽丽不知情。4.播放拍摄于2017年12月17日的视频一宗，证实因张仁红、王丽丽违约之后并将涉案房产另行放在其他中介机构处出售，肖丽丽通过网上获取了中介的联系方式，是另外的房屋中介领肖丽丽到涉案房屋看房的内容，证明张仁红、王丽丽违约的事实。张仁红、王丽丽质证称，该拍摄的视频无法证明肖丽丽所主张的证明内容，也无法证实该视频拍摄的是涉案房产，具体拍摄的地点张仁红、王丽丽无法辨认，具体拍摄的视频人物张仁红、王丽丽不认识，与张仁红、王丽丽没有任何关系。久久中介质证称，对该证据真实性无异议，涉案房产在我方交易的价格是540000元，2017年12月左右，肖丽丽在网上涉案房产挂在其他网站上进行买卖，交易价格为600000多元，看见楼层面积、房屋照片基本相符，但价格有出入，肖丽丽便约庚生房产中介张玉梅去看房（在桦林颐和苑北500米）。5.证人董某到庭作证。证人称：肖丽丽和张仁红、王丽丽通过久久中介成交了涉案房屋。签订合同时，证人作为经纪人与王丽丽沟通了价格，王丽丽表示要看孩子，让张仁红过来办。因为肖丽丽同意首付多付一点儿，所以没有写明具体数额。当天，肖丽丽就交了定金。后来肖丽丽联系证人准备交首付，证人联系王丽丽，王丽丽表示要一次性付款，不能贷款。之后，证人就联系不上张仁红、王丽丽了。肖丽丽对证人证言没有异议，证人证言客观陈述了涉案房产的交易，从前期沟通、确定交易条件到三方签订合同的全部过程及张仁红、王丽丽违约的真实情况，证人证言合法、客观、有效，依法应当予以采信。张仁红、王丽丽质证称，对证人证言有异议，证人情绪激动，明显带有感情成分，在证言中对张仁红都采用了“胡扯”等严重不文明的字眼，结合证人的身份，其系涉案房屋买卖合同的中介方，涉案合同能否履行关系到久久中介中介费的获取，故证人作为久久中介的职工，与案件有利害关系，该证言不应当采信。张仁红、王丽丽表示，王丽丽对涉案房屋买卖合同的签订是不知情的，并提供如下证据：涉案房产的住房公积金借款合同原件一份，证明涉案房产的部分购房款是用王丽丽的名义在烟台市住房公积金管理中心贷款，同时证实涉案房产的所有权人为张仁红、王丽丽共同拥有，张仁红在未取得王丽丽的明确授权的情况下，无权私自买卖。肖丽丽质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，不能证明张仁红是在未取得王丽丽的明确授权的情况下出售房屋的。久久中介质证称，对证据真实性无异议，涉案房屋系夫妻共同财产，由谁作为主借款人仅仅是为了方便，另外补充一点：合同中载明待出证后交易不违反国家规定。久久中介称：在合同签订时久久中介已向王丽丽充分阐明了交易内容，对此，久久中介提供了以下证据：久久中介与王丽丽联系的微信聊天记录一宗，证明王丽丽对卖房事宜是知情的。肖丽丽质证称，对该证据的真实性、关联性和合法性均无异议，该证据恰恰证明张仁红、王丽丽夫妻两人就涉案房产的交易情况与中介方进行事前商谈的过程。首先该微信中王丽丽是以其本人头像作为微信的头像，可以证明其亲自参与了涉案房产交易情况的洽谈，其中2017年8月20日晚21时04分的聊天内容，王丽丽问，中午12-14点方便吗？让我对象与你方联系，电话号码：186××××6898，在2017年8月21日8时15分的聊天记录中，中介方提示签合同需要带的材料原件并向其发送了位置，双方再次确定了交易时间及合同面积为80平米的房屋面积，该微信聊天内容能够充分说明张仁红、王丽丽对出售涉案房产是完全知悉并同意的。张仁红、王丽丽质证称，该微信截图只是证明了王丽丽和久久中介进行涉案房产的买卖事宜进行沟通，对房屋买卖条件没有任何沟通，该微信无法显示出王丽丽对涉案房产的买卖承诺，并且该证据也无法证实肖丽丽与张仁红私自签订的购房合同所约定的各项条款得到了王丽丽的认可。一审法院认为，1.案件的争议焦点为张仁红作为王丽丽的代理人于2017年8月21日与肖丽丽、久久中介签订《房屋买卖合同》是否是王丽丽的真实意思表示。经过庭审调查，一审法院认为，张仁红代理王丽丽签订上述合同时虽未有王丽丽本人签字的授权材料，但通过肖丽丽提供的微信聊天截图及久久中介提交的微信聊天截图足以证明张仁红的代理行为是王丽丽的真实意思表示，同时，久久中介工作人员的证人证言中称签订合同当天存在证人与王丽丽本人电话沟通的事实，上述证据形成完整的证据链条，足以证明王丽丽本人确实参与并同意了涉案房屋的买卖行为，现王丽丽不同意对张仁红的代理行为进行追认，一审法院不予认可。2.在诉讼过程中，肖丽丽主张解除涉案房屋买卖合同，张仁红、王丽丽亦不同意继续履行，故肖丽丽请求解除三方签订的《房屋买卖合同》的主张，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。久久中介于2017年8月21日收到了肖丽丽支付的定金20000元的事实清楚，张仁红、王丽丽不同意继续履行合同存在违约情形，肖丽丽主张张仁红、王丽丽根据合同约定承担违约责任108000元，于约相符，在张仁红、王丽丽未提供证据证明违约金过高的情况下，一审法院依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除肖丽丽与张仁红、王丽丽及芝罘区久久房屋中介服务中心在2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》；二、限张仁红、王丽丽于判决生效之日起10日内赔偿肖丽丽违约金108000元。如张仁红、王丽丽未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2460元，由张仁红、王丽丽负担。二审中，当事人没有提交新证据，张仁红称，涉案房屋已于2019年7月份办出房产证。肖丽丽称，其购房目的为自住。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.涉案《房屋买卖合同》是否有效；2.张仁红、王丽丽应否向肖丽丽支付违约金及其具体数额。关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。张仁红主张，涉案房屋为其与王丽丽夫妻二人共有，王丽丽没有委托其售卖涉案房屋，对其售卖涉案房屋的行为也未进行事后追认，故涉案《房屋买卖合同》因违背共有人的意志应为无效。本院认为，肖丽丽于一审庭审中提交的微信聊天截图、电话通话记录单、通话录音、视频、证人证言及久久中介提交的微信聊天截图等证据，可以清晰完整的展现张仁红、王丽丽、肖丽丽、久久中介从洽商沟通到签订合同的全过程，王丽丽全程参与磋商并最终授权张仁红签订涉案《房屋买卖合同》的事实清楚，张仁红在合同上代理签字行为及处分房产行为为夫妻双方的共同意思表示。同时，涉案《房屋买卖合同》亦不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同应属有效。张仁红关于涉案《房屋买卖合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。关于张仁红、王丽丽应否向肖丽丽支付违约金及其具体数额。张仁红、王丽丽在履行期限届满之前，明确向肖丽丽表示不履行涉案《房屋买卖合同》，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，肖丽丽据此请求解除涉案《房屋买卖合同》，于法有据，应予以支持。依法成立的合同应当履行，一方当事人无法定或约定事由不履行合同，应承担相应的违约责任，张仁红以办证时间及收取购房款的时间不确定为由终止履行合同，但未提交证据证明，且于法无据，理由不当，系擅自终止合同，应不予支持。张仁红、王丽丽与肖丽丽在合同中约定“任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的百分之二十支付违约金”，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”规定，肖丽丽有权向张仁红、王丽丽主张违约金。至于具体数额，张仁红、王丽丽主张违约金过高，请求本院适当减少，但未提交证据证明其主张，一审判决认定张仁红、王丽丽应按双方约定向肖丽丽支付涉案房屋总房款额20%的违约金108000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，张仁红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由张仁红负担。本判决为终审判决。审判长  张跃华审判员  王守远审判员  李 安二〇二〇年七月十四日书记员  孙晓雯