湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再236号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：李晓平，男，汉族，1985年2月10日出生，居民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：眭子剑，湖南弘天律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：蒋芳民，女，汉族，1986年12月29日出生，居民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：眭子剑，湖南弘天律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：永州市锦祥房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路31号。法定代表人：冯祥坤，该公司董事长。再审申请人李晓平、蒋芳民与被申请人永州市锦祥房地产开发有限公司（以下简称锦祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终2732号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月13日作出（2019）湘民申5081号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月10日公开开庭审理本案。再审申请人李晓平、蒋芳民的委托诉讼代理人眭子剑、被申请人锦祥公司法定代表人冯祥坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓平、蒋芳民申请再审称：（一）本案适用法律错误。第一，本案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应按照合同约定履行各自的义务。第二，支付违约金，不以损失存在为前提，只要锦祥公司的行为违反合同约定，即使未造成损失，锦祥公司也要支付违约金。第三，根据《最高院答复：关于商品房买卖中违约金、赔偿金的约定及适用问题》，关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准得出的结论也会有所差异，如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可。第四，应当由锦祥公司举证证明违约金高于实际造成的损失。第五，人民法院调整违约金必须基于公平、诚实信用原则，本案存在过分调低违约金的情形。（二）本案存在认定事实错误。原审法院仅考虑租金损失，认定事实明显错误，并且原审法院认定实际损失后直接按实际损失的30%计算违约金没有法律依据。综上，请求撤销一、二审判决，改判支持李晓平、蒋芳民二审全部诉讼请求。锦祥公司答辩称：我公司确实存在延期交房，应承担一定的责任，但也存在销售不畅等客观原因，希望法院综合考虑。李晓平、蒋芳民向一审法院起诉，请求：1．判决锦祥公司交付李晓平、蒋芳民所购房屋；2．判决锦祥公司支付李晓平、蒋芳民逾期交房违约金43,488元（自2018年1月1日暂计算至2019年4月30日）；3．判决锦祥公司承担本案诉讼费用。锦祥公司向一审法院反诉请求：1．判决解除锦祥公司与李晓平、蒋芳民签订的《双牌县商品房买卖合同》，锦祥公司退还李晓平、蒋芳民已交的购房款；2．本案诉讼费用由李晓平、蒋芳民承担。一审法院认定事实：2014年后，锦祥公司开发的双牌县双电东路的山水豪庭小区一号、二号、三号楼相继陆续取得了建筑工程用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2016年10月3日，李晓平、蒋芳民与锦祥公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。锦祥公司将山水豪庭二号楼1002号房作价302,000元卖给李晓平、蒋芳民，首付款92,000元。2017年4月5日，李晓平、蒋芳民用其购买的山水豪庭二号楼1002号房屋作抵押与湖南双牌农村商业银行股份有限公司城南支行签订《个人住房、商业用房借款担保合同》，向湖南双牌农村商业银行股份有限公司城南支行借款210,000元，以按揭贷款形式将购房余款210,000元支付给锦祥公司，李晓平、蒋芳民已向锦祥公司付清全部房款。2017年12月31日前，由于锦祥公司对山水豪庭小区商品房尚未取得验收文件，导致产权证暂时不能办理，锦祥公司无法按《商品房买卖合同》约定的交房时间向李晓平、蒋芳民交房，双方约定的交房时间为2017年12月31日前，并约定逾期30日交房由锦祥公司按已付房款给付李晓平、蒋芳民每日万分之三的违约金。锦祥公司逾期交房至2019年4月30日，期间为485天。《商品房买卖合同》中约定锦祥公司交房给李晓平、蒋芳民使用后270日内为李晓平、蒋芳民办理该房的初始登记，然后180日内办理房屋所有证，再后180日内办理土地使用证。山水豪庭小区楼房现有部分业主入住。李晓平、蒋芳民在庭审辩论时要求锦祥公司在合理期限内越快交房越好。另查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。一审法院认为，本案的争议焦点为：争议焦点为1．双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2．违约金的数额应当如何计算；3．如合同有效，确定在何时交房。对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。一审法院认为，李晓平、蒋芳民是具有完全民事行为能力人的自然人，锦祥公司依法取得营业执照，具有房地产开发经营资格，也是具有完全民事行为能力的法人单位，双方都应对其民事行为负责，锦祥公司取得了商品房预售许可证，双方自愿签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、保修责任、产权证的办理期限等，双方均互不存在欺诈和胁迫，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，是一份有效合同，双方理应按《商品房买卖合同》的约定履行。对焦点2，违约金的数额应当如何计算。法院认为，李晓平、蒋芳民要求按照《商品房买卖合同》的约定，锦祥公司应于2017年12月31日前向李晓平、蒋芳民交付该商品房，现锦祥公司已逾期交房，应按购房款302,000元每日万分之三计算违约金，李晓平、蒋芳民除提供《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》外没有提供其他证据证明李晓平、蒋芳民的损失情况，锦祥公司认为李晓平、蒋芳民主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。锦祥公司不履行合同义务，逾期交房构成违约，李晓平、蒋芳民要求锦祥公司给付违约金43,488元，锦祥公司辩称按日计算向李晓平、蒋芳民支付已交付房价款万分之三的违约金过高，其内容违反有关法律规定，这是锦祥公司对李晓平、蒋芳民要求赔偿违约金43,488元提出的抗辩，该抗辩意见可以作为锦祥公司申请调整违约金的主张。由于李晓平、蒋芳民未提供证据证实因锦祥公司违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以李晓平、蒋芳民已交付房价款302,000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年4月30日的利息，即：2018年1月1日至2019年4月30日利息为24,779元（302,000元×6.175%÷365天×485天）。以李晓平、蒋芳民实际损失24,779元为基础、根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，一审法院认为李晓平、蒋芳民主张锦祥公司支付违约金43,488元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对李晓平、蒋芳民要求锦祥公司给付43,488元违约金的诉讼请求，因锦祥公司在合同约定的期限内未取得房屋验收合格证和按期交房，存在违约，一审法院酌情考虑支持违约金7,434元（24,779元×30%）。对焦点3，如合同有效，确定在何时交房。因双方签订的《商品房买卖合同》是有效的，锦祥公司提供的证据不足以证明具有法定的逾期交房事项，没有按合同约定时间将验收合格的商品房交付给李晓平、蒋芳民使用的事实存在。因此，法院对李晓平、蒋芳民要求锦祥公司将经过验收合格的商品房交付给李晓平、蒋芳民使用的诉讼请求予以支持。锦祥公司开发的山水豪庭小区未取得房屋验收合格证，并不等于山水豪庭小区是非法建筑,不存在应当拆除情形，锦祥公司应当对山水豪庭小区进行整改完善，需要合理期限，在2019年12月底前将经过验收合格的商品房交付给李晓平、蒋芳民使用是合理的。锦祥公司房屋不能竣工验收，不能按合同履行，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还李晓平、蒋芳民的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，锦祥公司既没有与李晓平、蒋芳民就解除合同达成一致，也没有提供因不可抗力致使不能实现合同目的、李晓平、蒋芳民没有履行合同义务、李晓平、蒋芳民有违约行为致使不能实现合同目的的证据，达到解除合同的条件。锦祥公司的反诉请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：（一）锦祥公司于2019年12月底前将位于双牌县交付给李晓平、蒋芳民使用；（二）限锦祥公司于本判决生效之日起十日内支付李晓平、蒋芳民违约金7434元；（三）驳回李晓平、蒋芳民的其他诉讼请求；（四）驳回锦祥公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887元，减半收取计443.5元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，合计493.5元，由锦祥公司负担。李晓平、蒋芳民不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院民事判决，依法改判支持李晓平、蒋芳民一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由锦祥公司承担。事实与理由：1、一审判决适用法律错误，调整违约金无法律依据，本案的商品房买卖合同中违约金条款系双方真实意思表示，无法定无效事由，法院应当予以认可，一审判决将违约金调整为万分之零点五，违反当事人意思自治原则及审判中立的原则；2、一审法院未及时依申请进行财产保全并漏判保全费用。锦祥公司答辩称，李晓平、蒋芳民的上诉请求与事实不符，一审法院认定事实正确，请求二审法院依法驳回李晓平、蒋芳民的上诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实二审法院予以确认。二审法院认为，双方当事人争议的焦点问题为违约金的计算问题。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，对于逾期交房的违约金，按购房款每日万分之三计算违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。锦祥公司在一审开庭时主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，锦祥公司的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院可以予以适当调整。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故对违约金的调整应以违约造成的损失为依据。本案中，李晓平、蒋芳民逾期交房所造成的损失为锦祥公司将涉案房屋出租的租金损失或因逾期导致李晓平、蒋芳民无房可住产生的租房的租金损失。综合考虑涉案房屋的地段、大小，一审法院认定的违约金数额基本符合本案的实际情况。李晓平、蒋芳民上诉提出“一审判决适用法律错误，调整违约金无法律依据，本案的商品房买卖合同中违约金条款系双方真实意思表示，无法定无效事由，法院应当予以认可。一审判决将违约金调整为万分之零点五，违反当事人意思自治原则及审判中立的原则”的上诉理由，如前所述，二审法院不予支持。李晓平、蒋芳民还提出“一审法院未及时依申请进行财产保全，一审判决漏判保全费用”，经查，一审法院已作出财产保全民事裁定书，采取了相应的财产保全措施并对财产保全费用作出了裁定。故李晓平、蒋芳民的此上诉理由不成立。综上所述，李晓平、蒋芳民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理恰当，二审法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费887元，由李晓平、蒋芳民承担。本院再审查明的事实与一、二审法院认定事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：逾期交房违约金应当如何计算。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，对于逾期交房的违约金，按购房款的日万分之三计算。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，计算李晓平、蒋芳民应得的逾期交房的违约金为（302,000*0.0003*485）43941元，李晓平、蒋芳民据此要求锦祥公司支付逾期交房的违约金43,488元，符合合同约定。同时，锦祥公司在原审过程中提出约定的违约金过高，要求予以调减，由于李晓平、蒋芳民并未提出证明存在其他实际损失的证据，本院按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率计算其实际损失为19061元（302000*4.75%/365*485），双方约定的逾期交房违约金确已过分高于实际损失。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情考虑将逾期交房违约金调减至实际损失的130%，即锦祥公司应向李晓平、蒋芳民支付逾期交房违约金24779元（19061.16*130%）。原审法院按照实际损失的30%计算逾期交房违约金属于适用法律错误，本院应予纠正。综上所述，再审申请人李晓平、蒋芳民的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终2732号民事判决和湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初655号民事判决三、四项；二、维持湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初655号民事判决第一项；三、变更湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初655号民事判决第二项为永州市锦祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李晓平、蒋芳民逾期交房违约金24779元；四、驳回李晓平、蒋芳民的其他诉讼请求；五、驳回永州市锦祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费887元，减半收取计443.5元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，合计493.5元，由永州市锦祥房地产开发有限公司负担。二审案件受理费887元，由永州市锦祥房地产开发有限公司负担591元，李晓平、蒋芳民负担296元。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 王 琳审判员 匡小芹审判员 方 晶审判员 曾 光二〇二〇年七月二十日法官助理汤杨程书记员周杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。