湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0781民初386号 原告：孔令霞，女，1983年1月1日出生，汉族，住湖南省津市。 委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师。 被告：湖南省恒拓置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一中路129号碧云天商住楼2303房。 法定代表人：丁敬军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明，湖南湘达律师事务所律师。 原告孔令霞与被告湖南省恒拓置业有限公司（以下简称湖南恒拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔令霞及其委托诉讼代理人张银鄂、被告湖南恒拓公司的委托诉讼代理人谭艳辉、杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔令霞向本院提出诉讼请求：1.湖南恒拓公司赔偿孔令霞购房款90000元，房屋装修款100000元，房屋搬迁费2000元，腾房临时租赁房屋租金10000元；2.恒拓公司承担本案诉讼费用。事实和理由：孔令霞于2017年8月购买湖南恒拓公司开发的津市市尚居一品小区住宅楼架空层房屋，购房款90000元。购房时湖南恒拓公司声称该房屋可以对外出售。2018年9月7日，津市市人民法院以（2018）湘0781民初392号民事判决书判决湖南恒拓公司拆除尚居一品住宅楼架空层、架空夹层改建房屋（车库）。 湖南恒拓公司辩称，1.案涉房屋并未占用小区公共面积，可以对外出售；2.孔令霞明知该房屋存在法律瑕疵仍然购买，其自身存在一定的过错；3.孔令霞主张赔偿22.2万元，部分无事实依据，应当予以变更。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认证如下： 一、关于孔令霞提交证据 1.房屋购买合同、收据。拟证明孔令霞购买尚居一品小区B栋一楼106号房屋，支付房款90000元的事实。 湖南恒拓公司质证对其真实性、合法性无异议，但认为湖南恒拓公司售卖的是房屋使用权，孔令霞明知该房屋存在相关问题仍然购买，自身存在过错。本院认为，房屋购买合同、收据客观记载了双方就案涉房屋签订房屋买卖合同、孔令霞支付房款90000元的事实，应予确认其证明效力。 2.装修工程（决算）报价单，拟证明孔令霞为装修案涉房屋花费98887元。湖南恒拓公司质证认为该报价单不能证明其装修费用。本院认为，该证据为报价单，不能反映最终结算金额，且该报价单工程项目包含家用电器、可移动的动产物件，不属于装修损失范畴，故不予确认该证据的证明效力。 3.津市市人民法院（2018）湘0781民初392号民事判决书、（2019）湘0781执96号公告，拟证明案涉房屋已由人民法院判决拆除及公告拆除的事实。湖南恒拓公司质证对民事判决书、公告的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为案涉房屋并未占用尚居一品小区的公共面积。尚居一品业主委员会无权要求拆除案涉房屋。本院认为，本院（2018）湘0781民初392号民事判决书是生效的法律文书，（2019）湘0781执96号公告是依据已生效民事判决书在执行活动中制作并发布的法律文书，湖南恒拓公司的质证意见与生效民事判决书所确认和判决的内容不符，本院不予认可，对民事判决书及公告的证明效力予以确认。 二、关于湖南恒拓公司提交的证据 1.建设工程规划审批单、架空层竣工图、“尚居一品”小区B栋住宅实测面积说明、勘验笔录，拟证明案涉小区规划审批的架空层房屋面积为529.4㎡，湖南恒拓公司仅需向案涉小区全体业主提供529.4㎡的架空层公用面积，湖南恒拓公司改建架空层新增的建筑面积并不属小区公用面积。 2.竣工验收通知书、核验整改通知书、土地估价报告、会议纪要、发票，拟证明湖南恒拓公司改建架空层为案涉房屋，但经政府部门通知后补缴了超出批准建筑面积相对应的土地出让金，湖南恒拓公司对该部分享有经济收益权。 上述1、2证据，孔令霞质证认为，湖南恒拓公司的证明目的与人民法院的生效判决相冲突。本院认为，虽然上述证据真实、客观，但其证明内容不能对抗本院已生效的（2018）湘0781民初392号民事判决书，对其证明效力不予确认。 3.房屋购买合同，拟证明孔令霞购买案涉房屋使用权存在一定过错，湖南恒拓公司应按现行市场价格扣除房屋使用费后退款。 孔令霞质证认为，其购买的是案涉房屋使用权，并无过错，案涉房屋当初是毛坯房，需装修才能使用，湖南恒拓公司应赔偿其损失。 本院认为，房屋购买合同能够证实双方就案涉房屋进行交易的事实，但孔令霞是否存在过错应结合本案其他证据和事实综合认定，湖南恒拓公司是否应按现行市场价格扣除房屋使用费后退款应结合案涉合同的法律效力及其他事实予以处理。 三、本院依职权调取常德市中级人民法院（2018）湘07民终1752号民事判决书，该民事判决书已经产生法律效力，本院予以确认其证明效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月30日，湖南恒拓公司在津市市孟姜女大道西侧的尚居一品建设项目获建设工程规划许可，其后，湖南恒拓公司作为工程建设单位组织施工及销售商品房。2014年9月，津市市国土局、津市市规划局等就尚居一品建设项目进行联合竣工验收。 尚居一品建设项目竣工验收后，湖南恒拓公司未经审批，对住宅楼架空层进行封闭，其中，在架空夹层扩大面积，通过修建墙体，改建8个房屋，在架空层，通过修建墙体，改建7个房屋（车库）。改建后，湖南恒拓公司对改建房屋（车库）进行销售。 2017年8月3日，湖南恒拓公司（甲方）与孔令霞（乙方）签订房屋购买合同。合同约定：乙方所购房屋位于“尚居一品”第B栋一楼106号房屋；房屋总价款为90000元；……其他该房屋甲方明确不能办理产权证。乙方购买的是该房屋的使用权，房屋使用年限与住宅年限相同。该房屋为一次性买断……如遇特殊情况如政府要求强行无偿拆除或是收回使用权等影响乙方对房屋的使用权，而未对乙方给予任何经济补偿情况下，乙方可与甲方商议终止本合同，甲方按照收回使用权当时实际市场价格扣除乙方房屋使用费后，据实结算……。 合同签订后，孔令霞交纳了房款90000元，湖南恒拓公司交付了房屋，孔令霞对该房屋装修后入住。该房屋属于前述湖南恒拓公司在住宅楼架空层和架空夹层改建的房屋。 2018年6月27日，本院受理津市市尚居一品小区业主委员会与湖南恒拓公司、常德市政融物业服务有限公司恢复原状纠纷一案，经审理，本院于2018年9月7日作出（2018）湘0781民初392号民事判决书，该判决认定尚居一品住宅楼架空层、架空夹层属于全体业主共有，判决湖南恒拓公司拆除尚居一品住宅楼架空层、架空夹层改建房屋（车库），按尚居一品住宅楼竣工图恢复原状。湖南恒拓公司不服该判决向常德市中级人民法院提起上诉。2018年12月18日，常德市中级人民法院作出（2018）湘07民终1752号民事判决：驳回上诉，维持原判。津市市尚居一品小区业主委员会向本院申请执行，本院于2019年7月8日发出（2019）湘0781执96号公告，公告载明：……责令被执行人自收到通知之日起三十日内，拆除津市市尚居一品住宅楼架空层、架空夹层改造房屋（车库）……本院将依法强制腾退并强制拆除，按照津市市尚居一品住宅楼竣工图恢复原状。 诉讼中，孔令霞陈述酌定房屋搬迁费2000元及因腾房临时租赁房屋租金10000元，无证据提交；湖南恒拓公司陈述案涉房屋现行市场价格无明确数额。就案涉房屋的装修损失及现行市场价格，本院释明孔令霞和湖南恒拓公司应分别书面申请鉴定，但孔令霞和湖南恒拓公司均未在指定的期限内申请鉴定及预交鉴定费用。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，孔令霞和湖南恒拓公司签订的《房屋购买合同》虽然约定孔令霞购买的是房屋的使用权，但结合“房屋使用年限与住宅年限相同，该房屋为一次性买断”等内容，其实质是湖南恒拓公司出卖案涉房屋所有权于孔令霞、孔令霞支付购房款的行为。案涉房屋系湖南恒拓公司未经审批，且在尚居一品小区住宅楼架空层、架空夹层改建而成。湖南恒拓公司实施改建房屋的行为，既损害了尚居一品小区业主的共有权利，也违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定。在孔令霞与湖南恒拓公司签订房屋买卖合同之后，案涉房屋已被人民法院生效法律文书判决予以拆除，湖南恒拓公司不能通过补办有关土地管理、城市规划等方面的手续使案涉房屋转化为合法建筑。故湖南恒拓公司将其违法改建的房屋出卖给孔令霞，属无效的民事法律行为，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同。 孔令霞和湖南恒拓公司签订的房屋买卖合同既然是无效合同，该合同自始即不产生法律效力，因该合同取得的财产，双方应当予以返还。孔令霞取得的案涉房屋，因人民法院实施强制拆除，不能也没有必要返还给湖南恒拓公司；湖南恒拓公司取得的购房款90000元，应当返还给孔令霞。 关于湖南恒拓公司主张应按房屋现行市场价格扣除房屋使用费后结算应退款项的问题。本院认为，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案双方签订的房屋购买合同关于“如遇特殊情况，如政府要求强行无偿拆除或是收回使用权等影响乙方对房屋的使用权而未对乙方给予任何经济补偿的情况下，乙方可与甲方商议终止本合同，甲方按照收回使用权当时实际市场价格扣除乙方房屋使用费后，据实结算”的内容，确实可以理解为独立存在的解决争议方法的条款。但本案所涉房屋为违法建筑，对于该违法建筑的现行市场价格无从评估鉴定，且经本院释明，湖南恒拓公司未在本院指定的期限内申请评估鉴定，故该条款不具有实际适用的条件，对湖南恒拓公司按房屋现行价格扣除房屋使用费后结算应退款项的主张，本院不予支持。 根据合同法第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案孔令霞购买房屋后进行装修，因合同无效形成装修损失是客观事实，但孔令霞在本案中所提交的证据不能证明其装修损失的数额，且经本院释明后，孔令霞未在本院指定的期限内申请鉴定评估，故本院对其装修损失100000元的主张不予采信。若孔令霞有充分有效的新证据，可另行提起诉讼处理。但孔令霞若以提起诉讼的方式主张权利，除受到民事诉讼时效的限制外，还应当考虑因人民法院对案涉房屋拆除的强制执行行为可能致评估鉴定标的物灭失的风险。故孔令霞应当依法及时主张权利，合理规避诉讼风险。 孔令霞还主张房屋搬迁费2000元、临时租房租金10000元等损失，因其未提交充分有效的证据，且孔令霞对案涉合同无效亦有一定过错，本院对其主张不予支持。 综上所述，孔令霞的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下： 一、湖南省恒拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还孔令霞购房款90000元； 二、驳回孔令霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4330元，减半收取计2165元，由湖南省恒拓置业有限公司负担1500元，孔令霞负担665元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  阿毅 二〇二〇年七月三十日 法官助理周诗雨 书记员王逸文 附相关法律条文： 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。