福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2084号 上诉人（原审被告）：郭中武，男，1938年3月1日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：李丹，福建福民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓雪涵，福建福民律师事务所实习律师 被上诉人（原审原告）：陈施明，男，1952年7月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王新颖，福建博亘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷孔熙，福建博亘律师事务所律师。 原审被告：郭中文，男，1938年7月12日出生，汉族，现住福建省福州市仓山区。 上诉人郭中武因与被上诉人陈施明、原审被告郭中文房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭中武上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回陈施明的诉讼请求；2.二审诉讼费用由陈施明承担。事实和理由：一、一审认定事实及判断错误，本案应当以2019年4月26日在福州市，在小方主任主持下，三方共同协商，真实意愿下签署的《具结书》和诉争《房屋测量面积图》为准，因为《具结书》对《关于让售房产权的约定》进行了变更，且是最近期的合同协议。三方不论之前任何合同是否成立，当以最后一份为准。根据《中华人民共和国合同法》第77条规定，当事人协商一致，可以变更合同，并以此为准，具结书同等于三方协商意愿的表示。一审以具结书无原件为由不予采信，恳请法院向福州市郭宅村拆迁办公室颁发调令查核《具结书》和《房屋测量面积围》原件后予建以采信，并改判《具结书》和《房屋测量面积图》为有效合同。二、《弃权具结书》不是郭中武的真实意思表示，不应当作为确认《关于让售房产权的约定》有效的依据。陈施明出具的《弃权具结书》是郭中武在受到强迫、威胁、恐吓、利诱的情况下出具的，非本人意愿，事后郭中武及时报警，对报警回执也依法进行了补正，足以证明该《弃权具结书》不是出于郭中武的真实意思表示，当属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，郭中武保留申请撤销该协议的权利，不应当将该协议作为确认《关于让售房产权的约定》有效的依据。更重要的是《弃权具结书》发生于2018年11月，在《具结书》和《房屋测量面积图》之前。三、陈施明对《关于让售房产权的约定》未履行合同约定的付款义务。在《关于让售房产权的约定》中约定，陈施明付30000元购房款给郭中文、郭中武，但郭中武至今尚未收到该笔购房款，陈施明也没有提供可以信服的证据证明郭中武收到了陈施明付的购房款，陈施明至今没有履行合同约定的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同法定解除。四、1976年的《卖断契》只有卖方和旁证人签署，而无买方（郭中文，郭中武）签署。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第5条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。故1976年的《卖断契》也是无效合同。而且陈施明陈述1993年《土地证》在郭中文、郭中武名下，并无实据。《关于让售房产权的约定》是买卖双方在均无所有权情况下的买卖，已属违法和不成立。根据《中华人民共和国合同法》第132条规定，出卖的标的物，应属于出卖人所有或出卖人有权处分。根据《中华人民共和国民法通则》第71条规定，没有所有权何来的买卖权和处分权，合同法定无效。综上所述，一审事实认定错误，《关于让售房产权的约定》当属于无效，为保护郭中武的合法权益，恳请法院查明真相，依法改判。 陈施明辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。2008年6月16日，郭中文、郭中武与陈施明签订《关于让售房产权的约定》，将讼争房屋以30000元价格卖给陈施明。当日买卖双方签订了《关于让售房产权的约定》，一审庭审中郭中文、郭中武已经确认该合同中郭中文、郭中武是由二人签字按手印，该合同合法有效，对买卖双方都有约束力。郭中武在一审庭审中，将《具结书》《房屋测量面积图》两份文件作为证据提交，陈施明对真实性不予以认可。一审法院要求郭中武及代理人提供原件核对，但其未提交证据原件予以核对，该证据未被采纳是正确的。郭中武一审中未申请调查取证或申请调查令，二审在上诉状中要求开具调查令于法无据，法院不应予以出具调查令。这些材料不是对原合同的变更，亦不能影响到《关于让售房产权的约定》合同的效力问题，与本案无关。二、《弃权具结书》合法有效。郭中武于2018年11月3日向陈施明一方出具了《弃权具结书》，表明其与坐落于郭宅大队桥西10号房屋及地基无任何关系。郭中武出具该文书的原因是诉争房屋遇拆迁需要，且其已在2008年时将诉争房屋出售给了陈施明，才出具该《弃权具结书》给陈施明。郭中武主张该具结书是受到欺诈、胁迫、威胁、恐吓、利诱的情况下签署的，但是其在一审提交的报警回执单上根本没有派出所盖章，真实性无法确认。郭中武在二审中又提交了加盖公章的报警单，其完全有能力在一审开庭前补正而未补正，该证据并非新证据，不应予以采纳。郭中武出具《弃权具结书》时间是2018年11月3日，而报警回执单上显示报警时间为2018年11月19日。按时间看，报警时间与出具时间相差半个多月，仅能说明其是事后反悔。假设报警单回执是真实的，仅能证明郭中武就此事报警过。报警单上显示为“自述在神志不清的情况下签订拆迁弃权合约”，恰证明这只是郭中武的自述，公安机关未就此侦查过，未就是否存在欺诈胁迫未予以查证。根据谁主张谁举证原则，郭中武应就2018年11月3日出具《弃权具结书》存在欺诈、胁迫的情况进行举证，否则其应承担举证不能的法律后果。三、《关于让售房产权的约定》已经履行完毕。《关于让售房产权的约定》中载明郭中文、郭中武实收3万元，是指实际收到款项。陈施明一审提交了诉争房屋郭中文、郭中武向郭筱鸣、郭筱华购买诉争房屋的《卖断契》原件，郭中文、郭中武代理人承认该协议原件是他们交付给陈施明的；诉争房屋户名为陈施明电表的用电客户基本信息、历月电费明细；拆迁销户时候电表的单据上也是陈施明本人的名字。郭中文、郭中武亲笔签名的《弃权具结书》。根据现有证据证明陈施明一直占有使用诉争房屋，且持有原卖断契，若陈施明长期占有使用讼争房屋，未给付购房款，与情理不合。郭中文、郭中武与陈施明系亲舅舅外甥关系，付款完打收条会破坏亲情，不要求出具收款收据也是情理之中的事情。四、《卖断契》合法有效、《关于让售房产权的约定》合法有效。1.1976年案外人郭筱鸣等将诉争房屋卖断与郭中文、郭中武的《卖断契》合法有效，且符合当时的民间房屋买卖由出卖人出具断卖契约的交易习惯。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》是2014年3月1日起实施的，根据法不溯及既往的原则，卖断契合法有效。2.《关于让售房产权的约定》并没有《中华人民共和国合同法》52条规定无效的法定无效情形，故该合同合法有效。2008年6月16日郭中文、郭中武将讼争房屋以30000元卖给原告陈施明，原、被告双方签订了《关于让售房产权的约定》，庭审中二被告已经确认该合同中郭中文、郭中武是由二人签字按手印，是双方真实意思表示，合同载明实收30000元，陈施明一家在购买诉争房屋后一直居住在诉争房屋内。没有办理产权证房屋不得出售，是管理性规定，买卖未办理产权证房屋的行为，并未违反法律的强制效力规定，也即不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，郭中武主张合同无效理由不能成立，买卖双方签订的讼争房屋的买卖协议合法有效。综上所述表明，一审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，判决结果正确，郭中武上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回郭中武上诉请求，维持原判。 郭中文未陈述意见。 陈施明向一审法院起诉请求：1.判决确认原告陈施明与被告郭中文、郭中武于2008年6月16日签订的关于福州市仓山区盖山镇郭宅村桥西10号房屋买卖协议即《关于让售房产权的约定》有效；2.判决确认座落于福州市仓山区房屋（面积87.7平方米）的拆迁补偿权益归原告陈施明享有（拆迁补偿权益以与房屋征收部门签订的征收协议确定为准，拆迁补偿单价约20000元／平方米，拆迁价值约1754000元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，陈施明撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2008年6月16日，原告陈施明与被告郭中文、郭中武签订一份《关于让售房产权的约定》，约定，郭中文、郭中武将二人于1976年8月4日从郭筱鸣姐妹处购买的座落于郭宅大队桥西村（原万安堂）朝西半座房屋及地基（楼上贰间楼下叁间半）产权全部让售给陈施明所有，郭中文、郭中武实收陈施明叁万元正。 一审法院认为，原告陈施明与被告郭中文、郭中武签订的《关于让售房产权的约定》，系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。二被告辩称讼争的《关于让售房产权的约定》无效，没有相应的法律依据，不予采纳。虽然《关于让售房产权的约定》有效，但由于讼争房屋未办理权属登记，依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告陈施明并不能依据《关于让售房产权的约定》取得讼争房屋的物权。原告在法庭辩论终结前撤回部分诉讼请求，属于依法处分自己的诉讼权利，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，一审判决：确认原告陈施明与被告郭中文、郭中武于2008年6月16日签订的《关于让售房产权的约定》合法有效。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审审理过程中，郭中武向本院提交下列证据：1.报警回执；2.申明；3.郭中武手持身份证和申明的照片；4.签订《具结书》录音文字版；5.签订《具结书》录音。本院认证认为，证据1-5不属于二审新证据，且不能证明郭中武待证事实，本院不予采纳。根据郭中武的申请，本院依法向拆迁单位核实了案涉《具结书》的真实性，本院认为该《具结书》不能证明双方当事人对案涉《关于让售房产权的约定》内容作了变更，本院不予采纳。 经审理，本院确认一审查明的事实属实。 本院认为，郭中武主张双方当事人对案涉《关于让售房产权的约定》内容作了变更，缺乏证据证明，本院不予支持。郭中武主张其系在受胁迫的情况下出具《弃权具结书》并提供报警回执为证，本院认为报警回执仅能证明郭中武曾就《弃权具结书》事宜报警，但不能证明其系受胁迫出具了《弃权具结书》，故本院对其该项上诉主张不予支持。结合陈施明持有1976年郭筱鸣姐妹将讼争房屋出售给郭中文、郭中武的卖断契，陈施明为讼争房屋缴纳电费、郭中武出具《弃权具结书》等情形，本院认为陈施明已将购房款支付给郭中文、郭中武具有高度盖然性，郭中武关于其未收到购房款、合同法定解除的上诉主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，讼争房屋系郭筱鸣姐妹1976年转让给郭中文、郭中武的，有卖断契为证，且郭中文、郭中武于签订《关于让售房产权的约定》当时即已将房屋产权土地证移交给陈施明，在无相反证据的情况下，应认定郭中文、郭中武对讼争房屋有处分权。郭中武主张《关于让售房产权的约定》系在双方当事人均无所有权的情况下签订的，违法和不成立，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，郭中武的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费用550元，由上诉人郭中武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林智远 审 判 员 谢 芬 审 判 员 陈 雯 二〇二〇年七月七日 法官助理 吴文俊 书 记 员 陈 钰 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。