山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1522民初2438号 原告：刘泽立，男，1978年4月18日出生，汉族，住莘县。 委托诉讼代理人：杜兆生，山东鲁阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙明辉，山东鲁阳律师事务所律师。 被告：山东佳和房地产开发有限公司，住所地：莘县临商公路西侧（伊园街北）。 法定代表人：郑春来。 委托诉讼代理人：邹臣亮，男，1962年8月27日出生，汉族，山东佳和房地产开发有限公司职工，住莘县。 委托诉讼代理人：江建峰，山东德鼎律师事务所律师。 第三人：山东顺发置业有限公司，住所地：莘县燕塔街道莘亭路北首。 法定代表人：徐海霞，公司经理。 委托诉讼代理人：路璐，山东莘莘律师事务所律师 原告刘泽立与被告山东佳和房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。庭后，本院根据山东佳和房地产开发有限公司的申请及案件的审理情况，依法追加了山东顺发置业有限公司为本案第三人。2020年7月27日,本院适用简易程序再次公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘泽立向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的合同；2.判令被告返还原告已付购房款540000元；3.判令被告承担原告已付购房款一倍即540000元的赔偿款。事实与理由：原告刘泽立在被告山东佳和房地产开发有限公司附近居住。2011年，原告向被告出借现金240000元，约定月息1.5%，每年进行结算。2015年4月26日，双方结算后签订订购房意向书。双方约定：原告购买被告楼房两套，房屋单价为3490元/平方米，计款9076972元。被告应于开盘销售前三十日通知准确开盘时间地点。经双方协商，将被告所欠借款本息453000元抵顶原告的购房款，被告为原告开具了收据。同时约定，未按时交房按照540000元计算，后被一直未通知原告开盘时间。2020年4月9日，原告前往御景华府查看，发现其购买的房屋已由他人居住，经询问得知该房屋已被山东顺发置业有限公司出售并交付给他人。后经多次协商，双方均未能达成一致意见。被告将涉案房屋出卖并交付给他人，导致原告购买房屋的合同目的无法实现。被告的行为违背了双方之间的合同约定，侵犯了原告的利益，现原告为维护其合法权益，特向法院具状，望查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 山东佳和房地产开发有限公司辩称，答辩人就刘泽立起诉答辩人商品房预约合同纠纷一案答辩如下：一、原告未说明与答辩人合作之初的全部事实。2015年4月26日，原告和答辩人合作之初，原告与答辩人合作之初，原告即给答辩人提出要求，要求将意向书中的两套房更改为一套房和一个车库。考虑到原告与答辩人是邻居，答辩人就答应了。随后，将意向书中约定的一套房按照原告与答辩人约定的原价卖给了莘县燕塔派出所的郝福龙（丁力）。二、原告未说明答辩人已将项目转让的事实。2018年9月27日，答辩人已将本案所涉“御景华府”项目5#、6#、7#、8#、9#楼及所属土地整体转让给了王峰（王申普，电话号码：186××××5785），王峰用其设立的山东顺发置业有限公司承接了该项目。转让合同签订后，我公司与山东顺发置业有限公司办理了项目交接手续和交接清单，同时告知原告。三、原告未说明答辩人为其协调交房的事实。答辩人将本案所涉项目转让给了山东顺发置业有限公司后，即积极协调山东顺发置业有限公司挂牌、施工、交房。期间多次组织原告与山东顺发置业有限公司见面。此后，一直由原告自己与山东顺发置业有限公司交涉。四、原告未说明莘县住建局调解的事实。2020年4月9日，原告与山东顺发置业有限公司的负责人闹到莘县住建局房地产监管科，市场监管科的领导通知答辩人到场进行了调解。在市场监管科，山东顺发置业有限公司的负责人指出：交房过程中，原告提出“给房也行，给钱也行”，山东顺发置业有限公司才将原来原告保留的房子出售。在住建局市场监管科，原告也一直强调，“给房也行，给钱也行”，答辩人建议，在该项目内其他楼宇给予原告同样面积的房屋，但未达成调解协议。五、答辩人认为，双方仅签订了购房意向书，并未签订正式的商品房买卖合同，我公司并非“一房二买”，不应承担赔偿责任。另，答辩人与第三人签订了转让协议，涉案房屋的权利义务应由第三人承担。 第三人山东顺发置业有限公司辩称，第三人和原告没有任何债权债务法律关系，对于原告和被告山东佳和房地产开发有限公司之间签订的《购房意向书》与第三人无关，根据合同的相对性，原告的合法权益承担主体为被告山东佳和房地产开发有限公司。第三人不属于本案适格的诉讼主体，本案第三人和被告签订了转让协议，但是对佳和公司和其他自然人之间的权利义务没有承接，只是与工程有关的工程款项进行了承接，第三人对本案不知情。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：原告刘泽立与被告山东佳和房地产开发有限公司的高管人员系朋友关系。2011年左右，被告曾向原告出借部分款项。2015年4月26日，双方结算后签订订购房意向书。双方约定：原告购买被告开发的御景华府小区的楼房两套，御景华府7#楼（东）单元（东西户）房屋。该房建筑面积约为（130.04×2=260.08）平方米（含公摊面积），最终以房地产测绘机构测定的为准。房屋单价为3490元/平方米（建筑面积），暂定总价款为人民币（￥9076972）元。被告应于开盘销售前三十日通知准确开盘时间地点。当天，双方对之间借款进行了结算，被告并为原告书写欠条一张，欠条载明：“今欠到刘泽立人民币肆拾伍万叁仟元。该款抵做刘泽立在御景华府7#楼东单元东户和西户的购房款，双方约定：交房时间为2016年12月1日。房屋价格日期为房屋价格按双方风所签订的购房意向书执行。如按时交房（2016年12月1日），按肆拾万叁仟元抵房款。如届时不能交房，则该欠款按照伍拾肆万元计（已含利息）。可调换成五楼和阁楼，五楼的价格按3490元/平方米。阁楼价格1900元/平方米。剩余部分，交房补齐。无论何时交工，不再计息。之后，经双方协商，原告放弃了御景华府7#楼东单元西户房屋的购买权，东户房屋的价款为454479.26元，被告以欠条载明的借款本息抵顶房款，放弃尾款1479.26元，并为原告出具了金额为454479.26元的房款收据，该收据显示的出售房屋为西户房屋，但后经双方协商，被告以原价格将西户房屋售予郝福龙（丁力）。被告仍同意将东户房屋售予原告，并用上述款项抵顶。原、被告均认可该小区涉案同类房屋的单价为5700-5800元之间。 另查名，2018年9月27日，王申普代表山东顺发置业有限公司与被告山东佳和房地产开发有限公司签订了转让协议。双方约定，被告山东佳和房地产开发有限公司前期5号楼、投资建设的位于山东省莘县御景华府小区的5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼在建工程转让给山东顺发置业有限公司，工程详情由双方在意向签订后具体签订交接清单。 之后，被告一直未向原告交房。被告未取得商品房预售许可证明。庭审中，各方当事人均认可：涉案房屋已由山东顺发置业有限公司出售与他人，他人并已居住。被告以原告未购买西户房屋构成违约为由，根据购房意向书第八条的规定应扣除所交纳的房款的一半即270000元。 又查明，本院在审理已向原告释明：因被告未取得商品房预售许可证明，应认定为无效，原告是否将第1项诉讼请求变更为确认合同无效。原告表示坚持不变更原诉讼请求。 本院认为，原、被告之间签订的购房意向书因被告至今得未取得商品房预售许可证明，应认定为无效。因购房意向书为无效合同，自始并未产生法律效力，并无需解除。原告已用借款本息453000元抵顶被告房款，现涉案房屋已由项目承接方（即第三人）出售他人，并以居住。另，被告亦不能再重新为原告另行安排出售其他房屋。根据无效合同法律后果，被告理应返还原告购房款，被告虽承诺，如届时不能交房，则该欠款按照伍拾肆万元计（已含利息），并且被告出具收据显示房款金额为为454479.26元，但原告实际交纳购房数额为453000元（当时双方结算本息之和），因此被告应返还原告的购房款453000元。目前涉案房屋所在小区同类房屋的单价为每平方米5700-5800元之间，原告另行购买同类房屋需支付购房款为747730{[（5700+5800）/2]*130.04=747730}，被告返还原告购房款453000元后，原告仍有实际损失294730(747730-453000=294730)元无法弥补，被告作为买受人未取得商品房预售许可证明、并且亦未实际交付房屋，属于有过错一方，对原告上述损失应承担赔偿损失。被告虽辩称，原告未购买西户房屋构成违约为由，根据购房意向书第八条的规定应扣除所交纳的房款的一半即270000元，因上述房款并非定金、且合同已确认为无效，被告已同意原告的退房要求的事项，另被告亦表示以同样价款将西户房屋出售，并未给被告造成损失，因此被告辩称理由不能成立，本院不予采信。原告对被告其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告以各种理由辩称，涉案楼房所在项目工程有关权利义务已由第三人承接，涉案楼房系由第三人出售，并且原告也找第三人协商过该事项，因此涉案房屋的相关义务应由第三人承担；被告在涉案项目转让之前并未向原告交房，原告与第三人无任何合同关系，原告无权向第三人主张权利，即便原告与第三人协商过有关事项，也并不意味着放弃对被告要求承担责任的权利，另被告也未能提供证明：其与第三人交接时已明确告知涉案房屋已出售的事实。综上，被告辩称理由不能成立，本院不予采信。被告向原告承担责任后，待证据充分时可另案向第三人主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条的规定，判决如下： 一、被告山东佳和房地产开发有限公司返还原告刘泽立购房款453000元，待判决生效后十日内履行完毕； 二、被告山东佳和房地产开发有限公司赔偿原告刘泽立损失294730元，待判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告刘泽立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14520元，减半收取计7260元，由被告负担5639元，由原告负担1621元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  卜祥坤 二〇二〇年七月三十日 书记员  李甜甜