四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初6194号 原告：彭惠，女，1967年11月17日出生,汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：董川明，四川易通律师事务所律师。 被告：成都建工第六建筑工程有限公司，住所地：成都市金牛区西安北路85号。 法定代表人：王跃江。职务：不详。 委托诉讼代理人:张松，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万宏，男，1994年9月30日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 第三人：成都银湾置业有限公司，住所地：成都市武侯区龙江路19号3幢附25号。 法定代表人：董林。职务：不详。 第三人：成都第五季投资有限公司，住所地：成都市郫都区唐昌镇战旗村二社。 法定代表人：董利华。职务：不详。 第三人：四川大行宏业集团有限公司，住所地：成都市玉沙路118号四川工商大厦601-607（单号）。 法定代表人：董林。职务：不详。 第三人：四川大行宏业房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区蜀源路5号附3号1层。 法定代表人：董林。职务：不详。 原告彭惠与被告成都建工第六建筑工程有限公司（以下简称“成都建工第六建筑公司”）、第三人成都银湾置业有限公司（以下简称“银湾公司”）、第三人成都第五季投资有限公司（以下简称“第五季公司”）、第三人四川大行宏业集团有限公司（以下简称“大行集团公司”）、第三人四川大行宏业房地产开发有限公司（以下简称“大行地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭惠的委托诉讼代理人董川明，被告成都建工第六建筑公司的委托诉讼代理人张松、万宏到庭参加诉讼，第三人银湾公司、第五季公司、大行集团公司、大行地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 彭惠向本院提出诉讼请求：1.判决排除对成都市武侯区房屋的执行；2.本案诉讼费用由成都建工第六建筑公司承担。 事实与理由：2002年6月，彭惠向大行地产公司购买成都市武侯区房屋，交付定金10451元，按揭贷款280000元。后大行地产公司向彭惠交付房屋，并进行备案。2012年买卖双方签订《补充协议》，彭惠缴纳房屋维修基金。至2015年11月，彭惠付清全部按揭贷款，建行锦城支行出具贷款结清证明并注销抵押登记。至2019年7月，彭惠请求大行地产公司协助办理产权，但该公司以其欠按缴税款，暂不能办理。彭惠已经付清案涉房屋全部款项，且实际占有房屋18年，因开发商原因未能办理产权证，彭惠对此无过错，（2020）川0105执异151号民事裁定认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。 成都建工第六建筑公司辩称彭惠不享有排除执行的民事权利，应当依法驳回其诉讼请求。 银湾公司、第五季公司、大行集团公司、大行地产公司未到庭答辩，也未提交证据。 彭惠围绕诉讼请求向本院提交了当事人身份信息、（2020）川0105执异151号民事裁定书。成都建工第六建筑公司对该证据无异议，银湾公司、第五季公司、大行集团公司、大行地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对彭惠所举证据放弃质证。对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.彭惠提交了《房屋预订书》及购房须知、《成都市商品房买卖（预售）合同》、《补充协议》、大行地产公司专用收据（房款）、建行个人（住房）贷款支付凭证2份、网签合同信息查询记录、房屋信息查询记录、《借款合同》及公证书、《抵押合同》及公证书、注销抵押权预告登记申请表、建行个人贷款提前还款通知书、建行个人贷款结清证明，欲证明双方签订了合法有效的房屋买卖合同，向开发商缴纳了全部房款，合法占有房屋并进行了装修。成都建工第六建筑公司认为《房屋预订书》及购房须知无彭惠签字，不予认可；《成都市商品房买卖（预售）合同》、《补充协议》系复印件，不予认可；大行地产公司专用收据（房款）真实性无异议，关联性有异议，认为收条上金额与合同金额不一致；对其余证据真实性无异议。本院认为该组证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。 2.彭惠提交了交房证明、交房程序表、验收楼交接书、业主管理档案、前期物业管理服务协议、业主公约、装修申请表、装修审批流程记录、装饰装修施工证、大行地产公司专用收据（天然气）1页、四川锦宏家族物业管理有限公司收费票据（物业费）7份、物管费用结清证明、锦宏物业微信平台水电费用缴纳记录55份，欲证明彭惠合法接收、占有案涉房屋。成都建工第六建筑公司认为交房证明无出具单位负责人或经办人签字，对其真实性不认可；本组其他证据系复印件，真实性均不认可。本院认为交房证明无相关人员签字，不予采信；其他证据由物业公司保管，系从保管方提取，物业公司加盖印章予以确认，故对其真实性予以确认，该组证据能够证明彭惠占有、使用诉争房屋的情况，予以采信。 3.彭惠提交了地址变更证明、门（楼）牌号变更证明、个人住房信息查询记录、彭惠护照复印件、成都市城乡房产管理局房屋登记受理单、成都市城乡房产管理局所有权登记缴费通知单、武侯区窗口纳税须知、大行地产公司提交的缴款复印件，欲证明因开发商的原因导致无法办理产权。成都建工第六建筑公司对地址变更证明真实性无异议；对个人住房信息查询记录证明目的有异议；对彭惠护照复印件有异议，认为彭惠因自身原因未办理产权；因受理单、所有权登记缴费通知单系打印件，真实性不认可；对纳税须知、大行地产公司的缴款复印件不予认可。本院认为成都市城乡房产管理局的受理单、所有权登记缴费通知单的原始状态为打印件，能够证明彭惠办理产权情况，予以采信；对本组其他证据真实性予以确认，关联性将结合全案证据综合认证。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年6月14日，大行地产公司（甲方）与彭惠（乙方）签订房屋预定书，载明：彭惠购买成都市房屋，建筑面积为89.92㎡，单价为3330元／㎡，优惠后房屋总价为290451元。大行地产公司在甲方落款处盖章确认，乙方落款处空白。 2002年6月16日，大行地产公司（甲方）与彭惠（乙方）签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，主要约定：乙方所购房屋位于武侯区，建筑面积为89.92㎡，房屋价款350000元，首付款为70000元，按揭贷款280000元。双方分别在甲方、乙方处签章。2012年12月16日，双方签订《补充协议》，彭惠所购买的房屋原房号为Ｅ栋1单元5楼Ｅ1052号，销售面积为89.92㎡，房屋总价为350000元；现房号为4栋1单元5楼12号，实际测量面积为93.6㎡，应补面积金额为11886.78元，现房屋实际总价为302337.78元。双方分别在甲方、乙方处签章。此后，彭惠向中国建设银行四川省分行申请贷款。2002年6月17日，双方对武侯区房屋进行网签合同备案，买受人为彭惠，现登记在大行地产公司名下，本院于2019年6月5日以（2019）川0105执245号执行裁定书查封该房屋。 彭惠向大行地产公司付款情况如下：2002年6月16日，彭惠支付定金10000元；2002年6月17日，支付房款451元；2002年6月25日，建行向彭惠发放贷款280000元，收款方为大行地产公司；2012年11月29日支付房款11887元。2015年11月10日，彭惠结清建行的房屋按揭贷款。 2003年7月27日，彭惠接收诉争房屋，并缴纳水电费及物业费，于2004年2月24日进行装修。 2015年2月9日，彭惠就诉争房屋向成都市城乡房产管理局申请所有权转移登记，彭惠称因大行地产公司欠缴税款，无法核税，导致无法办理所有权转移登记。2019年7月19日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具变更证明：诉争房屋门牌号由武侯区变更为武侯区龙江路18号4栋1单元5楼12号。2020年4月28日的个人住房信息查询显示诉争房屋的地址仍为武侯区，彭惠名下仅有本案诉争房屋一套住房。 另查明，成都建工第六建筑公司与银湾公司、第五季公司、大行集团公司、大行地产公司建设工程施工合同纠纷一案，双方达成调解协议，本院于2017年12月28日出具（2017）川0105民初2979号《民事调解书》。该《民事调解书》生效后，成都建工第六建筑公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月8日立案执行，于2019年6月5日以（2019）川0105执245号执行裁定书、协助执行通知书查封武侯区房屋。彭惠于2020年5月6日向本院提起执行异议，本院于2020年5月19日作出（2020）川0105执异151号《执行裁定书》，驳回彭惠的异议请求，彭惠于2020年6月1日起诉来院。 本院认为，彭惠享有排除人民法院对诉争房屋强制执行的民事权利，评析如下： 一、从法律适用上来说，本案应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称为“执行异议和复议规定”）第二十九条的规定。诉争房屋登记于大行地产公司名下，大行地产公司系房地产开发企业，彭惠系商品房的买受人，双方签订商品房买卖合同，虽然房屋预定书无彭惠签字，但之后的《成都市商品房买卖（预售）合同》及《补充协议》均有彭惠签字，故能够认定双方签订了合法有效的书面买卖合同，双方系房地产开发企业与商品房消费者的关系。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条的规定来审查彭惠是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。关于第一个构成要件，签订合法有效书面买卖合同问题。彭惠与大行地产公司的合同签订于2002年，补充协议签订于2012年，而本院查封发生在2019年，本院确认彭惠与大行地产公司在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。关于第二个构成要件，案涉房屋是否用于居住及买受人唯一住房问题。案涉房屋性质系住宅，应当认定系用于居住的房屋，彭惠提交的个人住房信息查询记录显示其名下就备案登记案涉房屋一套房屋，并无其他用于居住的房屋，已经符合上述规定的第二个构成要件。关于第三个构成要件，购房款支付问题。除首付款外，彭惠通过银行贷款向大行地产公司支付款项280000元，已超过合同约定总价款的百分之五十，应当认定符合上述规定的第三个构成要件。彭惠主张对诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，已经满足执行异议和复议规定第二十九条规定的全部构成要件，其关于对诉争房屋享有足以排除人民法院的强制执行的民事权利的主张成立，应予支持。 另一方面，即便参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行审查，彭惠对诉争房屋仍享有排除人民法院强制执行的民事权益。成都建工第六建筑公司认为房屋价款为350000元，首付款为70000元，彭惠仅支付10000多元，彭惠未付清房屋价款；现有证据不足以证明彭惠在法院查封前占有诉争房屋；彭惠因自身原因未办理产权证。本院认为2012年12月16日彭惠与大行地产公司签订《补充协议》，明确房屋实际总价为302337.78元，成都建工第六建筑公司辩称房价款为350000元，无事实依据，本院不予支持。彭惠支付的购房款分别为10000元、451元、11887元及按揭贷款280000元，以上合计为302338元，已支付全部价款。彭惠合法占有房屋有从物管处提取的收房记录、装修记录、物业费票据等证据为证，表明彭惠在本院查封前已经合法占有诉争房屋。彭惠在2015年2月9日向成都市城乡房产管理局申请办理诉争房屋所有权转移登记，表明彭惠对未办理过户登记不存在过错。综上，成都建工第六建筑公司的辩解无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，彭惠的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，缺席判决如下： 停止对位于成都市武侯区房屋的执行。 案件受理费5835元，由被告成都建工第六建筑工程有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张亚斐 人民陪审员  张 华 人民陪审员  黄贵英 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  李南林