河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初857号 原告：张某，女，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘会连、庞楷文，河北来仪律师事务所律师。 被告：河北某房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区。 法定代表人：王某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑞文，河北乾骥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，男，该公司员工。 原告张某与被告河北某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人刘会连、被告河北某房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘瑞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方签订的《某小区买卖协议》与《某小区小区地下室使用权出售协议》,退还原告已付购房款170658元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月25日，原告到被告售楼处咨询案涉项目，被告称出售项目将于6个月内取得预售许可证，并能办理按揭贷款，2019年底交付房屋，因考虑到孩子入学等多方因素，原告与被告签订了《某小区买卖协议》与《某小区小区地下室使用权出售协议》，购买被告开发的坐落于某小区房屋与地下室，并于当日支付了170658元购房款。依据合同约定，被告应于2017年11月份取得预售许可证并通知原告补足首付款，同时办理银行按揭，但原告多次到售楼部咨询、催促，销售人员都换了好几批，案涉项目仍不能取得合法建设手续，后在2018年多次联系被告解除购房合同，被告一直拒绝退款且明确表明无法在2019年交付房屋。原告因孩子上学及家庭住房刚需等问题，不得不在其他地方购置了刚需首套房，并从农业银行办理了住房按揭。综上所述，被告无证售房等行为已构成根本违约，导致原告合同目的不能实现，请求法院依法判决，支持原告诉请。 被告河北某房地产开发有限公司辩称，1、原告请求解除《某小区买卖协议》及《某小区小区地下室使用权出售协议》没有法律和事实依据。法定解除权的行使权在非违约方，即被告拥有法定解除权，且被告已取得涉案房产的预售证，不存在原告所述的致使合同目的不能实现的情形。2、原、被告签订的《某小区买卖协议》的性质无论是本约合同还是预约合同均是双方的合意，是合法有效的，对双方均具有约束力。3、被告交房时间延期受政府行为和不可抗力（新型冠状病毒疫情）的影响，根据双方合同约定，被告不承担责任。4、被告没有任何违约行为，原告诉求有违诚信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张某提交的证据有： 第一组证据：《某小区买卖协议》、《某小区小区地下室使用权出售协议》、不动产销售收据两份、通联支付POS签购单，证明2017年5月25日，原告与被告签订了《某小区买卖协议》及《某小区地下室使用权出售协议》，并依约向被告支付购房款共计170658元，被告未能在承诺的6个月左右取得合法建设手续及未在约定的时间内交付房屋。实际取得项目预售许可证的时间为两年以后，无法满足原告的住房要求，已构成根本违约。 第二组证据：河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终13972号民事判决书、通知函，证明原、被告双方签订的合同系预约合同，而非本约合同，原告享有解除权。被告于2019年10月12日发函要求原告履行合同，原告于2019年9月27日向法院起诉要求解除合同，原告解除合同并未给被告造成任何损失。 第三组证据：2019年6月3日原告与中国农业银行签订的《个人购房担保借款合同》，证明因被告无法按期向原告交付房屋，原告因孩子上学问题，已在他处购买房屋，不具备再次按揭购房的条件，双方买卖合同已经无法继续履行。 被告的质证意见为： 对于第一组证据，被告并未对何时取得建设手续等内容作出承诺，且未有任何违约行为。根据合同约定，买受人将全部房款交清后或贷款全部到账后被告才交房，现原告付款期限已届满，但并未付款，原告违约在先，被告有权不交房且不承担任何违约责任。 对于第二组证据，对中院民事判决书的真实性无异议，本案与石家庄中院生效判决的案件类似，但有区别，本案原告于2019年9月27日起诉，在被告2019年9月10日取得预售许可证之后，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第二条的规定，原被告之间的买卖合同合法有效。即便不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第二条的规定，该份判决也明确了预约合同合法有效。故双方合同的性质无论是本约合同还是预约合同，都合法有效，原被告均有履行义务。对通知单的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据的内容证明原告应该履行合同约定的付款义务和办理贷款义务，是原告违约在先，原告没有合同解除权。 对于第三组证据，与本案没有关联性，原告与被告签订的买卖合同在先，原告在明知自己经济能力的情况下仍另行签订新的买卖合同，属于恶意违约，无合同解除权。 被告河北某房地产开发有限公司提交的证据有： 第一组证据：《某小区买卖协议》、商品房预售许可证正副本，证明2017年5月25日，原、被告签订《某小区买卖协议》，该协议第九条第六款约定被告具备预售条件时，原、被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告配合办理贷款事宜。被告于2019年9月10日取得原告购买房产的预售许可证。双方签订的合同合法有效，对双方均有约束力。原告违背诚信，未履行合同约定，原告起诉解除合同，退还房款没有依据。 第二组证据：京津冀及周边地区2017-2018秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案（节选）、石家庄市《2017-2018年秋季大气污染综合治理攻坚行动方案》，证明2017-2018年整个采暖期间（2017.11.15-2018.3.15）工地被迫停工120天，根据合同第四条相关约定，非因出卖人的过错，交房时间延后出卖人不承担责任。 第三组证据：石家庄市重污染天气应急预案（石）办发【2017】3号、重污染天气II级响应启动、解除通知，证明原被告签约之日至2019年12月31日，因天气污染造成停工累计197天。2020年1月2日至2020年2月2日停工合计28天，2020年2月5日又启动新一轮预警停工截止本案开庭日未发布解除时间。2020年发生的预警停工时间也应在工期上予以顺延。根据合同第四条相关约定，非因出卖人的过错，交房时间延后出卖人不承担责任。 第四组证据：河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应、河北省办公厅发布关于延迟企业复工复业的通知，证明因不可抗力（新型冠状病毒肺炎疫情）的影响，城市实行封闭管理，交通不便，广大农村封村封路，企业招工困难，无法开工，给企业造成的影响应为2020年1月25日至政府相关部门宣布疫情结束之日，再加上一定的施工组织时间，疫情造成的工期延误时间应予以顺延。 原告的质证意见为：对预售许可证及《某小区买卖协议》的真实性予以认可，其它证据的关联性不认可。石家庄市气候条件会造成每年均有一段时间停工，被告作为专业的房地产公司在签订预订单时应有明确的预测，不应成为其不能按时交房的借口。 经审理查明，本院认定事实如下：2017年5月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《某小区买卖协议》，约定买受人购买出卖人开发建设的某小区房屋，建筑面积130.28㎡，金额2210834元。协议第二条付款方式及期限载明：买受人分期付款，签订本协议之日，买受人向出卖人支付房屋总款的6%，即150000元。第二次于2017年11月25日前办理或办理贷款以时间先到为准向出卖人支付所购房屋总款的24%，即520834元。其余购房款由买受人向出卖人指定的贷款银行申请贷款，贷款金额1540000元（壹佰伍拾肆万元整）。协议第四条交付期限及约定载明：1、买受人全部房款交清后或银行贷款全部到账后，出卖人应于2019年12月31日前将房屋交付买受人使用，如房款未交清，出卖人有权不为买受人办理交房。2、若项目提前交房，由出卖人通知买受人，买受人应该按照通知时间办理交房手续。3、如因政府行为或不可抗拒因素，致使该房屋交房日期延后则出卖人不承担责任。4、非出卖人的过错造成的延期交房，出卖人不承担责任。5、如房屋存在瑕疵，买受人不得因此拒绝收房；出卖人在30个工作日内，为买受人维修完毕。6、水、电、暖、燃气等相关配套设施接通与有关公共部门的审批有关，因有关部门原因造成延期使用，出卖人不承担责任。7、除本条款第2、3、4、5、6条规定的特殊情况外，出卖人如未按协议规定的期限将房屋交付买受人使用的，逾期30日内的，自本协议规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之零点壹的违约金，协议继续履行；逾期超过90日后，自本协议规定的交付期限第91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，协议继续履行。协议第九条其他约定第6项载明：在本项目具备商品房预售条件时，买受人须在出卖人指定的时间内无条件积极配合，与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某小区小区地下室使用权出售协议》，协议约定：甲方出售地下室使用权给乙方，地下室位置和面积为某小区1号楼1单元，地下室-2/6号，建筑面积为9.39平方米（以甲方公司测量的数据为准）。该地下室按建筑面积计算，以甲方公司测量的面积数据为准，据实结算，多退少补。单价2200元/平米，总金额为人民币20658元（贰万零陆佰伍拾捌元整）。2017年5月25日，原告向被告支付了房屋首付款150000元及地下室全款20658元，共计170658元。 2019年6月3日原告与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，贷款购买了石家庄市新华区房产。 2019年9月10日，被告取得石家庄市某小区（二区）商品房预售许可证。2019年9月27日原告起诉被告解除协议返还已付购房款。2019年10月12日，被告向原告发函，通知原告于2019年10月19日前前往某小区售楼部交纳房款，并提供真实有效、完整的银行贷款资料，配合银行办理贷款手续。后原告未交纳房款办理贷款手续，被告亦未在合同约定的时间内交房。 另查明，截至开庭审理时，涉案项目已建到15、16层，一共20多层。从双方签约至今因采暖期、大气污染、公共卫生事件涉案房产多次长期停工。 以上事实有相关证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应该按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中，原被告双方签订的《某小区买卖协议》及《某小区地下室使用权出售协议》系双方的真实意思表示，且被告已于2019年9月10日取得了商品房预售许可证，本院予以确认协议内容合法有效，原被告双方均应依据协议约定履行各自义务。原告作为买受人应按约定于2017年11月25日前支付第二期购房款520834元，并在指定日期办理贷款手续，原告逾期未履行，其行为已构成违约。被告虽未按约定时间交付房屋，原告根据双方协议约定，可以向被告主张违约金，但协议应继续履行，且被告于原告起诉前取得商品房预售许可证，涉案项目已建到15、16层，被告已具备履行合同条件，原告购房的合同目的是可以实现的，故原告以被告无证售房、逾期交房以及原告已在他处购房为由要求解除原被告双方签订的《某小区买卖协议》与《某小区小区地下室使用权出售协议》，退还已付房款，理据不足，本院不予支持。对于被告延期交房的行为，原告可在实际交房后，能够确定被告逾期交房天数后，另行向被告主张逾期交房的违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下： 驳回原告张某的诉讼请求。 案件受理费3713元，减半收取计1856.5元，由原告张某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  苏渝涵 二〇二〇年七月十七日 书记员  李丽丽