安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初214号 原告：黄山宇润物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区齐云大道41号，统一社会信用代码913410005649922952。 法定代表人：郭磊峰，董事长。 委托诉讼代理人：王革萍，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江梅洁，安徽道同律师事务所律师。 被告：胡海辉，男，1977年10月18日出生，住安徽省黄山市屯溪区。 被告：方瑶姿，女，1986年11月20日出生，住安徽省黄山市屯溪区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：方重阳，男，1988年12月13日出生，住安徽省歙县。 原告黄山宇润物业管理有限公司（下称宇润物业公司）与被告胡海辉、方瑶姿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告宇润物业公司的委托诉讼代理人江梅洁，被告胡海辉、方瑶姿的共同委托诉讼代理人方重阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇润物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付2018年12月31日前所欠物业费5586.44元、违约金767元(违约金暂计算至2019年8月31日,后续计算至欠费付清之日)；2：本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，宇润物业公司要求胡海辉、方瑶姿支付2019年1月至2020年5月31日的物业费1475.39元（按照每月每平方米1.03元计算）。事实和理由：被告系新潭故里小区15幢1单元102室业主，其住宅建筑面积为84.26平方米，为小高层住宅。2013年9月1日，原被告签订前期物业服务协议，约定由原告为被告提供前期物业服务，小高层物业费按照每月每平方米1.3元收取（不含公共能耗费用）。2015年5月22日，新潭故里小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，期限自2015年6月1日起至2020年5月30日止，物业费按照小高层每月每平方米1.3元收取。原告按照协议提供了物业服务，但被告自2014年10月起未支付物业服务费，其行为已构成违约，原告故提起诉讼。 胡海辉、方瑶姿辩称，1、新潭故里小区业主委员会原主任当选不合法，其与原告签订物业服务合同不合法；2、小区存在单元门损坏、门铃损坏、房屋漏水、小区大门无法正常开启、小区门岗管理不规范、垃圾未能及时清扫、绿植损坏、公共区域建筑固体脱落、乱停车、监控设施损坏等问题，原告未能按照黄山市一级物业服务标准提供物业服务，原告家中厨房下水管道堵塞，原告不能提供急修服务，被告有权拒绝支付物业服务费。 本院经审理认定事实如下：胡海辉、方瑶姿系新潭故里小区15幢1单元102室房屋业主，该房屋系小高层，建筑面积84.26平方米。2013年9月1日，宇润物业公司与胡海辉签订前期物业服务协议，约定：宇润物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理费实行预交制度，交纳物业费时间为每个交费周期第一个月10日之前，每次预交不少于六个月的物业管理费；高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；协议还对物业管理服务内容、物业管理服务的相关费用、双方的权利义务等内容进行了约定。2015年5月22日，宇润物业公司与新潭故里小区业主委员会签订物业服务合同，约定由新潭故里小区业主委员会委托宇润物业公司对新潭故里小区住宅、商业的物业进行管理，委托管理期限从2015年6月1日起至2020年5月30日止，合同对委托服务事项、物业服务质量、物业费收取标准、双方的权利义务等事项进行了约定。在宇润物业公司与新潭故里小区其他业主之间的物业服务合同纠纷案件中已查明宇润物业公司对新潭故里小区物业服务管理中存在公共区域垃圾未清理、公共设施毁损未修理等现象。胡海辉、方瑶姿自2014年10月起未支付物业服务费。自2019年1月起，对于小高层住宅，宇润物业公司实际按每平方米每月1.03元收取物业服务费。以上事实有营业执照、前期物业服务协议、物业服务合同及开庭笔录等为证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应按照约定履行相应的义务，否则应承担相应的违约责任。前期物业服务协议及物业服务合同内容符合法律规定，对双方均有约束力，宇润物业公司为胡海辉、方瑶姿提供了物业服务，胡海辉、方瑶姿应支付相应的物业服务费，但考虑到新潭故里小区存在公共区域垃圾未清理、公共设施毁损未修理等物业管理服务不到位现象，物业服务费应扣减，由于宇润物业公司自2019年1月起主动降低物业服务收费标准，本院酌情将2014年10月至2018年12月的物业服务费扣减10%，2019年1月至2020年5月的物业服务费本院不再酌情扣减，故胡海辉、方瑶姿应支付2014年10月至2020年5月的物业服务费共计6503.19元。宇润物业公司诉请要求胡海辉、方瑶姿支付违约金，但双方并未就违约金进行约定，故其该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告胡海辉、方瑶姿于本判决生效之日起三日内支付原告黄山宇润物业管理有限公司自2014年10月起至2020年5月止的物业服务费6503.19元； 二、驳回原告黄山宇润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告胡海辉、方瑶姿负担。 本判决为终审判决。 审判员  王浩丹 二〇二〇年七月七日 书记员  庆小琴 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。