云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0426民初442号原告：段莲琼，女，1972年11月11日生，哈尼族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。被告：王艺达（曾用名：王跃鹏），男，1994年8月13日生，住云南省玉溪市红塔区。被告：左纪昆，男，1983年8月7日生，汉族，住河北省河间市，现住云南省玉溪市峨山彝族自治县。原告段莲琼与被告王艺达、左纪昆租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段莲琼，被告左纪昆到庭参加诉讼，被告王艺达经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段莲琼向本院提出诉讼请求：1.确认段莲琼与王艺达于2020年5月12日解除、终止了双方2016年7月12日签订的5号《车库出租协议》；2.由王艺达支付拖欠段莲琼5号车库2019年7月12日起至2020年5月11日止合计10个月的租金12500元及违约金3000元，共计15500元；3.由王艺达、左纪昆共同将5号车库及车库钥匙二把交还段莲琼，并连带支付段莲琼5号车库与相邻6号车库隔墙的恢复费2000元；4.王艺达承租5号车库时交付段莲琼的保证金1000元无权要求退还，保证金1000元归段莲琼所有；5.王艺达、左纪昆无权拆除添附在5号车库上形成不动产的装修部分（地板瓷砖、粉墙、吊顶、墙面瓷砖、玻璃门一道），该装修部分归段莲琼所有；6.由王艺达、左纪昆连带支付5号车库占用费1958元（暂计算2020年5月15日起至2020年6月30日止；2020年6月30日之后的车库占用费按每天41.67元计算，计付至王艺达、左纪昆交还5号车库及车库钥匙2把时止）；7.本案诉讼费由王艺达、左纪昆承担。事实和理由：2016年7月12日，王艺达需要承租车库使用，于是与段莲琼签订了《车库出租协议》，协议主要内容：1.租期五年，自2016年7月12日至2021年7月11日止；2.每年的年租金为15000元，一年一付，且每年的租金必须在7月12日前付清；3.在五年租期中，王艺达无论是生意好做还是不好做、以及不想继续做生意了等任何借口理由都必须支付完五年的租金共75000元；4.在租期内，王艺达一律不得转租；5.王艺达在租期内对车库内的装修和修缮，待租期届满时或交还车库时，必须随车库一并交还给段莲琼，无权向段莲琼要求装修、修缮等费用，也不得拆除；6.租期届满或王艺达违约导致段莲琼提出解除协议的情形，则王艺达应无条件恢复车库隔墙，并自行承担恢复费用；7.王艺达承诺履行约定，并交付1000元保证金，若王艺达违反任何一项行为，则构成违约，段莲琼可立即解除出租协议，且王艺达不得要求退还保证金和租金，同时王艺达还要承担违约和赔偿等责任；8.如一方有违约行为，违约方必须按车库年租金15000元的20%（即3000元）支付给另一方违约金；9.发生纠纷向峨山彝族自治县人民法院起诉解决。2019年7月12至2020年7月11日的5号车库年租金，按约定王艺达应于2019年7月12日前支付段莲琼，但王艺达一直拖延至今未支付，且王艺达在未经段莲琼同意的情况下擅自将5号车库多次转租他人，现由左纪昆在经营、使用。为此，段莲琼于2020年5月12日通过手机彩信向王艺达发出解除协议收回车库的通知，但至今王艺达未支付段莲琼租金，也未将5号车库交还段莲琼。为维护段莲琼的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告左纪昆辩称，其从2020年4月6日开始和王艺达合伙在5号车库和相连6号车库内共同经营峨山县左记小吃店，双方约定五号车库的铺面由王艺达提供，其他需要添置的餐饮设备每人投资30000元，但王艺达出资只有10000元，剩余的资金都是其垫付；2020年5月6日，其发现王艺达挪用房租款17000元，双方为此闹翻后终止了合伙关系，后双方口头约定王艺达将5号车库以13000元的转让费转租给其使用，现5号车库和相连6号车库是其一人在经营峨山县左记小吃店；由于段莲琼和王艺达解除合同后，其还想继续承租5号车库和相连6号车库，但搬家会影响生意，故没有从5号车库搬走；本案纠纷是段莲琼和王艺达之间的纠纷，和其没有直接关系，段莲琼主张的修复隔墙费和诉讼费应由王艺达一人承担，车库占用费应计算在房租里。被告王艺达未作答辩。围绕诉讼请求段莲琼提交了以下证据：第一组：身份证1份，欲证明段莲琼的诉讼主体资格；第二组：收据2份、证明1份，欲证明段莲琼对5号车库具有出租权；第三组：《车库出租协议》1份、王艺达转租车库的公告照片1张、工商登记情况1份，欲证明：1.段莲琼与王艺达于2016年7月12日签订了《车库出租协议》，该协议约定的内容明确；2.王艺达至今未付2019年7月12日至2020年7月11日的租金，且在此期间王艺达擅自将5号车库转租给李琳，后又转租给左纪昆经营小吃店，已严重违反合同约定，明显构成违约；第四组：解除车库协议通知书1份、手机彩信截图2份，欲证明段莲琼通过手机彩信于2020年5月12日向王艺达发出解除车库出租协议通知书，但至今王艺达未付5号车库租金，也未交还5号车库及车库钥匙；第五组：照片8张、营业执照1份，欲证明5号车库现状及添附在车库上形成不动产的装修部分（地板瓷砖、粉墙、吊顶、墙面瓷砖、玻璃门一道），以及该车库于2020年3月26日被王艺达转租给左纪昆从事饮食业。针对辩称，被告左纪昆未提交证据。被告王艺达未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对段莲琼提交的证据，经质证，左纪昆对证据的真实性、合法性、关联性无异议；王艺达未到庭发表质证意见，视为其放弃质证的权利。本院认为，段莲琼提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经过庭审调查，并对当事人提交的证据进行分析，本院确认案件事实如下：王艺达（曾用名：王跃鹏；乙方）因做生意需要承租段莲琼（甲方）名下位于峨山县车库，双方于2016年7月12日签订《车库出租协议》，《车库出租协议》内容为：一、甲方将自己购买的5号车库出租给乙方；二、租期五年，即从2016年7月12日起至2021年7月11日止。每年的年租金均为15000元。年租金乙方须在每年7月12日前付清给甲方......六、在租期内，乙方一律不得转租。......八、乙方在租期内对车库内的装修和修缮，待租期届满时或交还车库时，必须随车库一并交还甲方，无权向甲方要求装修、修缮等费用，也不得拆除（但乙方的附属物在不影响甲方车库完好的情况下可拿走）。九、乙方必须做到依法使用车库，禁止在车库内......从事餐饮业等影响上面住户居住生活......十、若乙方为方便使用车库要打通5号车库与6号车库间的隔墙，则由乙方自己与相连6号车库的业主协商取得同意后，才能打通二家间的隔墙......租期满甲方要求把被打通的车库隔墙恢复（包括但不限于乙方违约导致甲方提前解除或中止协议的情形），则乙方应无条件恢复车库隔墙，并自行承担恢复费用。以上内容乙方必须遵守，为此乙方在首次签协议时必须向甲方交纳保证金1000元......但乙方违反上述条约约定的任一行为，则构成违约，甲方可随时解除承租协议，乙方不得要求退回保证金和租金，同时乙方还应承担违约和赔偿等责任。十一、在租期内，以上内容甲乙双方必须遵守。如一方有违约行为，违约方必须按车库年租金15000元的20%（即3000元）支付给另一方违约金。......注：1.签订协议当天甲方就把该车库及车库的2把钥匙交付给了乙方。......《车库出租协议》上有段莲琼和王艺达的签名和按印。签订协议当天，段莲琼将5号车库及车库钥匙二把交付王艺达，同时王艺达向段莲琼交付保证金1000元。之后，王艺达将5号车库和相邻6号车库的隔墙拆除，并对5号车库进行部分装修（地板瓷砖、粉墙、吊顶、墙面瓷砖、玻璃门一道）。2020年4月6日至2020年5月6日期间，王艺达、左纪昆在5号车库和相邻6号车库（左纪昆个人承租）内共同合伙经营峨山县左记小吃店；2020年5月6日王艺达、左纪昆终止了合伙关系，双方口头约定王艺达将5号车库以13000元的转让费转租给左纪昆，从2020年5月6日至今左纪昆在5号车库和相邻6号车库内独自经营峨山县左记小吃店。因王艺达拖欠2019年7月12日至2020年7月11日的租金，故段莲琼于2020年5月12日通过手机彩信向王艺达发出了解除车库出租协议通知书，并给王艺达二天的时间腾车库。至今，王艺达未将5号车库及车库钥匙二把交还段莲琼，也未支付段莲琼2019年7月12日起至2020年5月11日止的年租金12500元。另查明：1.上述5号车库和相邻6号车库的所有权人均为段莲琼，二个车库的隔墙长5.3米、高3米；2.段莲琼未退还王艺达交付的保证金1000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，王艺达、段莲琼自愿签订《车库出租协议》，该协议不违反法律的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。”第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。”双方签订《车库出租协议》后，段莲琼已按照约定将涉案5号车库及车库钥匙二把交付王艺达，已履行完合同义务，后因王艺达在租期内违反双方的约定擅自将涉案5号车库转租他人，且拒付段莲琼租金，据此段莲琼于2020年5月12日通过手机彩信向王艺达发出解除车库出租协议通知书，故双方之间的租赁合同已于2020年5月12日解除并终止履行，现段莲琼要求确认段莲琼与王艺达于2020年5月12日解除、终止了双方于2016年7月12日签订的《车库出租协议》的主张符合法律规定和双方约定，予以支持。《车库出租协议》解除并终止后，承租人王艺达和次承租人兼实际使用者左纪昆，应共同将涉案5号车库及车库钥匙二把交还段莲琼，但至今王艺达和左纪昆均未交还，故段莲琼要求王艺达和左纪昆共同将涉案5号车库及车库钥匙交还段莲琼并连带支付5号车库占用费的主张符合法律规定和双方约定，予以支持。王艺达尚未支付租期内2019年7月12日起至2020年5月11日止共计10个月的租金12500元，且擅自将涉案5号车库转租他人，其行为已构成违约，故段莲琼要求王艺达支付租金12500元及违约金3000元的主张符合法律规定和双方约定，予以支持。王艺达对涉案5号车库进行的部分装修（地板瓷砖、粉墙、吊顶、墙面瓷砖、玻璃门一道），按照《车库出租协议》第八条约定，交还涉案5号车库时应一并交还段莲琼，且上述装修与涉案车库已连为一体、不可分割，故段莲琼要求将王艺达添附在涉案5号车库形成不动产的装修部分（地板瓷砖、粉墙、吊顶、墙面瓷砖、玻璃门一道）归其所有的主张符合法律规定和双方约定，予以支持。涉案5号车库和相邻6号车库之间的隔墙系王艺达一人拆除，按照《车库出租协议》第十条约定，隔墙恢复费应由王艺达承担，但段莲琼未提交恢复隔墙需支出2000元的相关证据，本院酌情支持1000元。《车库出租协议》约定的保证金1000元，系履约保证金，是合同履行的担保方式，本案中段莲琼已主张违约金3000元并获本院支持，且未提交证据证实王艺达的违约行为给段莲琼造成的损失超过3000元，故段莲琼要求王艺达承租涉案5号车库交付的保证金1000元无权要求退还并归其所有的主张，不予支持；本案中双方互负债务，故该保证金在本案中予以抵扣。左纪昆作为涉案5号车库的次承租人兼实际使用者，应和王艺达共同承担将涉案车库及车库钥匙交还段莲琼并支付车库占用费的义务，故左纪昆辩称本案是段莲琼和王艺达之间的纠纷，和其没有直接关系，段莲琼主张的车库占用费应计算到房租里的意见不予采纳。王艺达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告段莲琼与被告王艺达签订的《车库出租协议》于2020年5月12日解除并终止履行；二、被告王艺达添附在涉案5号车库的装修部分（地板瓷砖、粉墙、吊顶、墙面瓷砖、玻璃门一道）归原告段莲琼所有；三、由被告王艺达、左纪昆于判决生效之日起十五日内共同交还原告段莲琼涉案5号车库及车库钥匙二把；四、由被告王艺达于判决生效之日起十五日内支付原告段莲琼涉案5号车库隔墙恢复费1000元；五、由被告王艺达于判决生效之日起十五日内支付原告段莲琼2019年7月12日起至2020年5月11日止的租金12500元及违约金3000元，二项金额合计15500元，扣减被告王艺达已交付原告段莲琼的保证金1000元，被告王艺达还应支付原告段莲琼14500元；六、由被告王艺达、左纪昆于判决生效之日起十五日内连带支付原告段莲琼涉案5号车库占用费1958元（暂计算2020年5月15日起至2020年6月30日止的占用费；2020年6月30日之后的占用费按每天41.67元计算，计付至被告王艺达、左纪昆共同交还涉案5号车库及车库钥匙二把时止）；七、驳回原告段莲琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，减半收取156元，由被告王艺达负担140元，原告段莲琼负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。判决生效后，权利人申请执行的期限为本判决确定的履行期限届满后二年内。审判员  李挥二〇二〇年七月十四日书记员  周阳