济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初507号 原告：何汝贤，男，1953年2月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：曹艳林，山东润泉律师事务所律师。 被告：李泽禹，男，1987年11月12日出生，汉族，住哈尔滨市。 委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李立华，董事长。 委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 第三人：济南西业置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郭太平，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。 法定代表人：张本存，行长。 委托诉讼代理人：李军，男，1962年8月2日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告何汝贤与被告李泽禹、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，原告何汝贤向本院申请财产保全并提供担保，本院审查后作出（2020）鲁0104民初507号民事裁定书，裁定查封李泽禹名下坐落于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧恒大金碧新城A11地块1号楼1-xxxx号房产。原告何汝贤向本院申请追加济南西业置业有限公司（以下简称西业公司）、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称历城支行）作为本案第三人参加诉讼。本院审查后予以准许，并通知西业公司、历城支行作为本案第三人参加诉讼。被告李泽禹向本院提出反诉，要求原告何汝贤向其支付违约金52.90万元。经本院限期，被告李泽禹拒不交纳反诉案件受理费，对其提出的反诉请求，本案按其撤诉处理。本院依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告何汝贤的委托诉讼代理人曹艳林，被告李泽禹的委托诉讼代理人白树彬，第三人中住公司的委托诉讼代理人刘露、第三人西业公司的委托诉讼代理人薛江余、第三人历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何汝贤向本院提出诉讼请求：1.判令李泽禹继续履行《房屋买卖合同》，李泽禹协助办理位于济南市槐荫区恒大金碧新城A11地块1号楼1-xxxx号房屋过户手续；2.判令李泽禹支付违约金54.90万元；3.本案诉讼费、保全费、律师费等由李泽禹承担。 事实与理由：我与李泽禹2018年1月1日签订房屋买卖合同，约定李泽禹将其购买的位于济南市槐荫区恒大金碧新城A11地块1号楼1-xxxx的房屋出售给我，房屋总价款183万元，约定李泽禹应于2018年5月1日前还清银行贷款，办理房屋解押手续，并且约定李泽禹应在收到办证单位办证通知后五个工作日内办理相关手续，不得拖延。合同签订后，我按合同约定支付首付款100万元，之后双方达成补充协议，我于2019年11月28日前支付22万元，但是李泽禹一直未履行办证解押手续，已经严重违约。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 何汝贤在本案诉讼中明确第一项诉讼请求继续履行房屋买卖合同包括办理涉案房屋清偿贷款、解除抵押合同手续及所有权登记手续，再将房屋过户至其名下，税费按合同约定。 李泽禹辩称，一、涉案房产尚未办理完毕分户小证，未达到办理过户的条件，何汝贤的第一项诉讼请求无法成立。根据我与开发商的《商品房买卖合同》以及我与何汝贤签订的《房屋买卖合同》可以确定，我应在开发商通知我办证5个工作日内提交办证资料，并于取得不动产证后五个工作日内通知何汝贤办理网签过户。何汝贤已将办证所需资料交给开发商，且证照正在办理过程中，尚未达到双方约定的办证节点，所以何汝贤的诉求无事实及法律依据。二、涉案房屋尚未办理解押手续存在多方面原因，且在未办理产权登记前不办理解押手续不对何汝贤的实际权利造成影响。《房屋买卖合同》第十三条第7项约定：“乙方(原告)于2018年5月1日前支付甲方贰拾万元整用于甲方(被告)解押，剩余陆拾叁万元整过户当日由乙方直接向甲方支付”，但是何汝贤却单方违约，在我多次催促下，直至2019年11月28日才将贰拾万元支付给我，即延迟付款超过一年半。11月28日，何汝贤提出给付20万元后要求我办理银行解押，但是因为何汝贤违约和资金周转问题，在2019年11月份我无能力办理解押手续，提出20万元解押款可以不收但是解押无法办理的意见，但何汝贤声称心脏不好做过搭桥手术，我不签字便不让我出门，最终我同意收款后先向开发商提交办证手续，何汝贤也同意解押事项延后处理再做协商，给我融资的时间或者由何汝贤直接用尾款解押。因为何汝贤资金也不充足无力支付全部违约金，且为避免何汝贤日后向我主张逾期解押的违约责任，我暂收取2万元违约金但并没有免除何汝贤逾期付款的违约责任。此后我于2019年12月初便将办证需要的材料交给开发商，履行了办证义务，但是银行解押款项尚需时间筹措，但是筹款期间正逢疫情曼延，致使解押手续延后，但这并不是我的本意，我本就想早日解押办证收齐尾款将事情处理完毕，但何汝贤的在先违约加上资金周转和疫情原因导致解押手续办理延缓。三、双方《房屋买卖合同》约定的双方主要权利义务为：何汝贤向我付款及我向何汝贤交房和办理网签过户手续。我并未违反合同主要义务，且已将房屋交付给何汝贤，且同时也请法庭注意，根据双方合同约定，办理解押手续的目的是为了顺利办理过户登记，换句话说，如果涉案房产已经办理完毕分户产权登记，那么迟延办理解押手续可能对办证会产生影响进一步造成损失，但是目前涉案房产尚未办证，办证前不解押不会对何汝贤的权益造成影响，也不会对何汝贤造成实际的损失。根据《合同法》司法解释二第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”请求人民法院将违约金调低。四、我再次明确愿意配合何汝贤进行银行解押，以及无条件配合何汝贤进行网签过户，尽快将事宜处理完毕，但是因疫情影响，我现不在济南，我意愿通过调解的方式完成本次交易，希望法院能够站在中立角度上促使双方达成调解协议，早日完成过户登记，让何汝贤心安，早日付齐尾款，解决我的资金压力。本案诉讼中，李泽禹补充答辩称，通过双方于2019年11月28日达成的协议，可以看出截止2019年11月28日是由于何汝贤单方违约导致无法解押及提交办证资料，所以我行使不按抗辩权，何汝贤于2019年11月28日支付合同款项后，我才具备履行解押和提交办证的义务。 中住公司述称，配合法院调查。 西业公司述称，我公司严格按照合同履行义务，涉案房屋具备办证条件，具体的时间需要核实。 历城支行述称，截止2020年3月3日，李泽禹欠我行贷款余额为499999.80元，利息不欠。李泽禹提出的解押问题，因涉案房屋暂未分户登记，因此房产并未办理抵押，但是需要结清贷款后再配合开发商办理分户登记。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，何汝贤提交了《房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金收条》、《房款收条》两份、《中国建设银行电子回单》、《房屋权属状况信息》、《委托代理合同》、《山东增值税普通发票》、聊天记录照片两张，李泽禹提交了《山东省住宅专项维修资金专用票据》、《委托代理合同》、《契税纳税申报表》、《中华人民共和国税收完税证明》，西业公司提交了办证通知书送达明细，历城支行提交了《个人购房担保借款合同》、《个贷凭证基础信息》。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 2015年3月2日，李泽禹作为借款人、抵押人，历城支行作为贷款人，西业公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款金额为600000元，用途为购买位于济南市槐荫区恒大金碧新城1号楼1单元xxxx室。借款期限为360个月。抵押物为涉案房屋。合同还对其他事项进行了约定。截止2020年3月3日，李泽禹尚欠历城支行499999.80元。 2018年1月1日，李泽禹作为出卖人（甲方），何汝贤作为买受人（乙方），双方在21世纪不动产济南中住加盟店（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧、恒大金壁（碧）新城1号楼1单元xxxx室房产给乙方，产别为单独所有，房屋所有权人李泽禹，房屋有抵押、无租赁。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为1830000元，乙方在签订买卖合同时向甲方支付定金300000元，乙方于2018年1月1日将300000元存入甲方账户，剩余房款于2018年1月20日前将300000元存入甲方账户，剩余房款于2018年2月10日前将400000元存入甲方账户，剩余房款830000元于过户当日存入甲方指定账户。甲方承担下证、维修基金、契税等下证全部费用，乙方承担下证过户、增值税、契税、居间佣金等过户所需全部费用。甲乙双方应在甲方下证30个工作日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。该房产在中国农业银行设有房地产权抵押，甲方应当在2018年5月1日前到有关单位办理抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款。第十二条违约责任约定，1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。合同第十三条约定，1.签订合同当日乙方交购房定金30万元整，若乙方违约定金不退，甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。2.若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的百分之壹的服务佣金给丙方。3.交易价格以此次房屋交易价格为准，若测绘后房屋面积大小发生差异，与此次交易价格无关。4.签订合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，保证个人资信无问题。丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。5.此合同签订即时生效。6.甲方收到办证单位办理不动产权证后伍个工作日内向相关单位提交办证手续，不得拖延。7.甲方取得不动产权证书后伍个工作日内通知乙方进行办理网签过户手续。8.乙方于2018年5月1日前支付甲方贰拾万元整用于甲方解押，剩余陆拾叁万元整过户当日由乙方直接向甲方支付。合同第十四条约定，如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订当日，何汝贤向李泽禹支付定金300000元，李泽禹为何汝贤出具《定金收条》并将房屋交付给何汝贤。2018年1月18日，何汝贤向李泽禹支付购房款700000元，李泽禹为何汝贤出具《房款收条》。 2019年11月28日，李泽禹作为出卖人（甲方），何汝贤作为买受人（乙方），双方签订《补充协议》。协议约定，2018年1月1日《房屋买卖合同》签订。合同签订后，由于乙方违约事宜现就付款时间增添补充协议：1.原合同第十三条其他约定事项乙方于2018年5月1日之前支付给甲方购房款贰拾万元整，现乙方违约，甲乙双方经协商一致同意，乙方于2019年11月28日18时之前支付给甲方购房款贰拾万元整，同时支付给甲方违约金贰万元整，共计贰拾贰万元打入甲方中国农业银行还款账户。2.甲方同意办理委托手续给乙方，由乙方领取房产证原件。本协议签订后，原《房屋买卖合同》继续履行，与本补充协议冲突之处，以本补充协议为准。同日，何汝贤向李泽禹支付购房款及违约金22万元整。 现涉案房屋权属状态为合同备案，权属取得方式为商品房备案，抵押情况无。2019年11月11日，李泽禹缴纳了涉案房屋住宅专项维修基金。2020年4月10日，李泽禹缴纳了涉案房屋的契税。 何汝贤在诉讼中陈述，涉案房屋已经符合办证条件。李泽禹提交的维修基金票据显示2019年11月缴纳，而开发商最早通知是2019年9月份，李泽禹缴纳维修基金明显超过合同约定时间。补充协议中约定的是总的违约金，当时双方协商其仅支付2万元违约金并将20万元打入还款账户即可，并没有提到30%的违约金的事，李泽禹仅委托其领取房产证原件，并没有将办证手续委托给其，办证所需的手续及费用依然由李泽禹办理缴纳。涉案房屋其已经于2018年1月1日办理房屋交接，并且其已经支付了首付款100万元，所以双方对违约金数额并没有过分追究，仅支付2万元。其违约金已经通过补充协议约定为2万元，并且其违约行为不能导致李泽禹不能解押，其支付的款项足够李泽禹解押。如果李泽禹无法偿还抵押贷款，其同意代偿，但要求追究李泽禹的违约责任。其做生意要通过该房屋办理贷款，但是房屋一直没有办手续，所以无法办理，影响了资金流转，造成了损失。 何汝贤为证实其主张，提交了聊天记录照片两份。照片载明，李泽禹问“维修基金多少钱，还有多久出证啊”，对方回复“单子上有，尽快过来领吧，领完等通知，保持原来预留的地址电话不变”“温馨提示：接开发商通知，为推进办证事宜，现营销下发的济南市住宅专项维修基金交存通知已放在物业前台，请还没有交过维修基金的业主尽快前来领取，并于2019年10月6日前持此通知单到通知单上指定的银行去交费，维修基金是办理房产证前必须缴纳的，维修基金单子是有时效性的，过了10月6日单子作废，后期去房管局打印单子比较麻烦，另外国庆期间银行会有个别网点轮流值班，大家可以提前电话咨询，避免跑空，没领单子的赶紧来领”，上述对话的时间为2019年9月28日。 李泽禹对以上证据质证称，2019年11月份左右告知可以进行办证，才和何汝贤协商购房款的问题达成并补充协议。 李泽禹在本案诉讼陈述，在2019年11月28日前其没有违约行为，补充协议第二条约定了办证及领取房地产证原件由何汝贤负责。其于2019年12月份就将办证材料交给了开发商，已经缴纳了维修基金，已经履行了办证手续。因为何汝贤无力支付总房款30%的违约金，所以其暂时收取2万元违约金，但是没有免除何汝贤逾期付款的责任，当时的协议中约定了很多条款，最终将免除违约责任的条款去掉了，就是担心何汝贤在签订协议后向其主张逾期解押和办证的责任。因为何汝贤逾期时间较长，导致其在那个时间段内资金出现问题，没有办法进行解押。其现在资金周转困难，还款难度比较大。 中住公司在诉讼中陈述，涉案房屋具体的经办人已经离职，跟其他工作人员了解是2019年11月份可以办证，其他时间是否办证不清楚。补充协议是在其单位签的，一开始写的第一条包括什么时间办证、过户，但是因为双方没有达成一致意见就删除了，关于免除何汝贤违约责任的条款并没有落实到纸面上，所以不确定。 西业公司在诉讼中陈述，应该是在2019年10月底的时候发送的办证通知，按照楼栋整体下的通知，是给李泽禹邮寄的办证通知。其公司不负责具体办证，都是代理公司办理的。 为证实其主张，其提交了办证通知书送达明细。该明细载明，李泽禹于2019年10月29日于济南市市中区纬二路51号山东商会大厦A座24层签收了办证通知书。 何汝贤对该份证据质证称，该证据显示2019年10月29日已通过邮寄方式向李泽禹送达了办证通知书，与其提交的照片对应，先交纳维修基金再办证。 李泽禹对该份证据质证称，应该在11月初的时候接到过快递员的电话，但是没有实际收到邮件，也是11月初的时候开发商打电话通知其办证的事情，其在11月初交了维修基金。 历城支行在诉讼中陈述，同意何汝贤代偿，结清剩余的贷款余额，结清时以银行贷款系统显示余额为准。 2020年1月7日，何汝贤作为甲方，山东润泉律师事务所（以下简称润泉律师事务所）作为乙方，双方签订《委托代理合同》。合同约定，何汝贤委托润泉律师事务所律师代理其与李泽禹、中住公司房屋买卖合同纠纷一案，何汝贤应向润泉律师事务所缴纳律师代理费叁万元。合同还对其他事项进行了约定。2020年2月19日，润泉律师事务所为何汝贤开具了30000元的《山东增值税普通发票》。 2020年2月25日，李泽禹作为甲方，山东辰静律师事务所作为乙方，双方签订《委托代理合同》。合同约定，李泽禹委托山东辰静律师事务所律师作为其与何汝贤、中住公司房屋买卖合同纠纷一案的代理人，李泽禹于签订本合同之日起向山东辰静律师事务所支付代理费15000元。合同还对其他事项进行了约定。 本院认为，何汝贤与李泽禹在中住公司居间下签订的《房屋买卖合同》及双方签订的《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。合同及协议签订后，何汝贤的主要权利为要求李泽禹交付涉案房屋并协助其办理转移登记手续，主要义务为按约定支付购房款。李泽禹的主要权利为要求何汝贤按约定支付购房款，主要义务为办理涉案房屋的解押手续（提前结清涉案房屋银行贷款）、交付房屋、并协助何汝贤办理转移登记手续。合同签订后，何汝贤共向李泽禹支付购房款120万元，李泽禹于签订合同当日向何汝贤交付了房屋，未办理涉案房屋的按揭贷款清偿手续，亦未办理涉案房屋房产证。 何汝贤在诉讼中主张，李泽禹未按约定向贷款银行结清贷款，办理解押手续。李泽禹辩称，是由于何汝贤单方违约导致其无法解押及提交办证材料，2019年11月28日后其才具备履行解押手续、提交办证资料的义务。关于办理解押手续，《房屋买卖合同》第十三条明确约定，乙方（何汝贤）于2018年5月1日前支付甲方（李泽禹）贰拾万元整用于甲方解押，剩余陆拾叁万元过户当日由乙方直接向甲方支付。何汝贤认为合同中关于尾款83万元的支付存在矛盾，合同先约定过户当日支付，后又变更为2018年5月1日前支付20万元。对此，本院认为，合同第十四条明确约定，本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致的，以第十三条的内容为准。关于房款的支付，双方签订的合同中进行了明确约定，并不存在矛盾之处。本院确认，按《房屋买卖合同》约定，何汝贤应在2018年5月1日前向李泽禹支付20万元用于解押。因何汝贤并未在2018年5月1日前向李泽禹支付20万元购房款用于解押，其与李泽禹在2019年11月28日签订《补充协议》。协议载明，现乙方（何汝贤）违约，经双方一致协商同意，乙方于2019年11月28日18时前支付给甲方（李泽禹）购房款20万元，违约金2万元。关于何汝贤的违约付款行为，双方在《补充协议》中进行了确认，并就付款时间进行了重新约定。虽然双方签订的《房屋买卖合同》中约定李泽禹应在2018年5月1日前办理解押手续，但合同同时约定何汝贤应在2018年5月1日前支付20万元购房款用于解押，即何汝贤应先支付20万元购房款，李泽禹再进行清偿剩余按揭贷款，何汝贤负有先履行义务。因何汝贤未在2018年5月1日前支付合同约定的20万元专项购房款，李泽禹有权行使先履行抗辩权（而非不安抗辩权），在何汝贤未支付该购房款的情况下，拒绝履行清偿按揭贷款的义务，即李泽禹未在2019年11月28日前办理贷款清偿手续的行为不构成违约。 何汝贤在本案中提出的第一项诉讼请求为要求李泽禹办理涉案房屋的解押手续、办理房产证并配合其办理过户手续。本案中，各方当事人均认可涉案房屋已经符合办证条件，并且李泽禹已经实际交纳了涉案房屋的维修基金、契税。《房屋买卖合同》原约定，何汝贤于2018年5月1日前向李泽禹支付20万元用于解押，李泽禹于2018年5月1日前办理解押手续。因历城支行并未取得涉案房屋的抵押登记，双方约定的上述“解押”实际系提前清偿剩余按揭贷款。因何汝贤未按时支付用于还款的款项，导致双方在合同履行过程中签订了《补充协议》。按《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，何汝贤向李泽禹支付20万元购房款后，李泽禹应及时办理涉案房屋的贷款清偿手续。本案诉讼中，李泽禹表示还款难度比较大，何汝贤表示可以代李泽禹偿还银行贷款，历城支行也陈述同意何汝贤代偿款项。如李泽禹办理没有能力一次性提前清偿剩余按揭贷款，可由何汝贤代李泽禹向历城支行偿还，具体数额以银行系统的实际金额为准。因为涉案房屋已经符合办证条件，李泽禹应在办理完毕贷款清偿手续后，及时办理涉案房屋的所有权证。按双方的合同约定，办理涉案房屋所有权分户登记的过程中产生的费用，由李泽禹负担。李泽禹在办理完毕涉案房屋的所有权证后，应配合何汝贤办理涉案房屋的所有权转移登记手续，转移登记期间产生的税费等由何汝贤承担。李泽禹在诉讼中亦陈述，其同意配合何汝贤办理上述手续。因此，何汝贤要求李泽禹办理涉案房屋的贷款清偿手续、办理房屋所有权证并配合其办理转移登记手续的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。 何汝贤在本案诉讼中提出的第二项诉讼请求为要求李泽禹支付违约金54.90万元，理由为李泽禹逾期解押、办证，按合同约定应承担房屋总价款30%的违约金。李泽禹辩称，何汝贤先违反合同约定，未按约定支付款项，导致其没有解押，其在2019年11月28日前不存在违约行为，其已于合同签订当日交付了房屋，未办理房产证没有对何汝贤造成损失，不应支付违约金，且违约金标准过高，应予调整。本院认为，按照双方合同约定，李泽禹应在收到西业公司办证通知5个工作日内提交办理所有权登记的资料。西业公司通知到达李泽禹的时间为2019年10月29日，李泽禹履行上述义务的期限为2019年11月5日前。办理分户登记过程中，作为商品房的买受人其主要义务即交纳公共维修基金、契税并将相关凭证提交给开发商或相应的代理机构。本案中，李泽禹的上述两项主要义务均已逾期，已构成逾期办证的违约行为。关于办理贷款清偿手续，2019年11月28日双方签订《补充协议》，对付款时间进行了调整。何汝贤已经按协议约定向李泽禹支付了购房款20万元，并支付了违约金2万元。李泽禹收到何汝贤支付的款项后，应及时办理涉案房屋的贷款清偿手续。李泽禹至今没有该手续，其行为也已经构成违约。综合合同的履行情况，李泽禹于合同签订当日将房屋交付给何汝贤，在接到通知后也交纳了涉案房屋的维修基金和契税，其本意也是积极履行合同义务，其在诉讼中也陈述愿意配合何汝贤办理相关手续。何汝贤在合同履行过程中也存在违约行为，对整个合同的迟延履行也有一定的责任。 何汝贤虽在本案诉讼中未提交证据证明其损失，但在李泽禹逾期办理所有权登记及逾期清偿贷款的情况下，李泽禹占有何汝贤的已付购房款，实际造成了已付购房款的利息损失。在该损失基础上，何汝贤要求被告李泽禹向其支付54.90万元违约金，明显过高。故本院应对该违约金标准进行调整。基于可证实的损失、双方过错及合同履行情况等因素，本院酌定，李泽禹向何汝贤按照已付购房款贷款利率的1.69倍支付违约金，超过该标准的违约金，本院不予支持。 何汝贤在本案中提出的第三项诉讼请求为要求李泽禹承担律师费，理由为李泽禹违反合同约定。《房屋买卖合同》约定，甲乙双方在签订合同后，如甲乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿向对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。本院已确定李泽禹在合同履行过程中存在违约行为，因李泽禹的违约行为引起本次诉讼，何汝贤支出的律师费应由李泽禹承担。李泽禹虽然对何汝贤提交的《委托代理合同》、《山东增值税普通发票》不予认可，但并未提交任何证据予以反驳。因此，何汝贤该项诉讼请求有理有据，本院予以支持，李泽禹应向何汝贤支付律师费30000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、李泽禹于本判决生效之日起十五日内结清济南市槐荫区恒大金碧新城A11地块1号楼1-xxxx号房屋的剩余银行按揭贷款（如李泽禹逾期履行该义务，由何汝贤代李泽禹清偿该贷款，具体数额以银行系统统计数据为准）； 二、济南西业置业有限公司于李泽禹结清上述剩余银行贷款十五日内将上述房屋的所有权转移登记至李泽禹名下（办理所有权登记期间的税费由李泽禹承担）； 三、李泽禹于取得上述房屋的所有权登记之日起十五日内协助何汝贤办理上述房屋的所有权转移登记手续，将房屋的所有权转移登记至何汝贤名下（期间产生的税费由何汝贤承担）； 四、李泽禹于本判决生效之日起十日内向何汝贤支付违约金（以100万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.69倍，自2019年11月6日计算至2019年11月28日；以120万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.69倍自2019年11月29日计算至李泽禹取得上述房屋的所有权登记且清偿该房屋剩余按揭贷款之日）； 五、李泽禹于本判决生效之日起十日内向何汝贤支付律师费30000元； 六、驳回何汝贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21270元，减半收取计10635元，由何汝贤负担3635元，由李泽禹负担7000元，案件申请费5000元，由李泽禹负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年七月九日 书记员  官静