江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初9175号原告：李浩，男，汉族，1961年2月20日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈琳，女，系李浩配偶。被告：李华平，女，汉族，1957年8月20日生，住南京市玄武区。被告：李华玲，女，汉族，1963年5月10日生，住南京市玄武区。被告：李毅，男，汉族，1959年5月10日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：胡强萍，女，系李毅配偶。被告：李华敏，女，汉族，1964年8月30日生，住南京市玄武区。被告：南京浩弘拓智能科技有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路511号南京雄狮电子商城2C22-1包间。法定代表人：蔡永雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江耘，江苏致邦律师事务所律师。原告李浩与被告李华平、李华玲、李毅、李华敏、南京浩弘拓智能科技有限公司（以下简称浩弘拓公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李浩及其委托诉讼代理人陈琳，被告李华平、李华玲、李毅的委托诉讼代理人胡强萍、李华敏、浩弘拓公司的委托诉讼代理人江耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李浩向本院提出诉讼请求：1、请求确认五被告于2019年2月14日签订的关于南京市玄武区东大影壁××幢××室的房屋租赁合同无效；2、要求被告浩弘拓公司腾空并返还南京市玄武区东大影壁××幢××室；3、要求五被告赔偿租金损失6000元。事实和理由：原告与被告李华平、李华玲、李毅、李华敏为兄妹关系，涉案房屋是父亲李金顺名下的遗产。2016年父亲去世以后，在未分家析产且征得原告同意的前提下，被告李华平、李华玲、李毅、李华敏就与被告浩弘拓公司签订租赁协议，将涉案房屋对外出租给浩弘拓公司，为此原告诉至法院。审理中，原告申请增加下列诉请：1、请求确认五被告于2015年、2017年签订的关于南京市玄武区东大影壁××幢××室的房屋租赁协议无效；2、要求被告浩弘拓公司支付2019年至2020年侵占涉案房屋的费用13000元以及2016年以来租金溢价损失6000元；3、要求被告李华平赔偿殴打原告所造成的精神损失1000元；4、要求被告李华平、李华玲、李毅、李华敏恢复涉案房屋原状、消除安全隐患且赔礼道歉；5、要求被告李华敏公开父亲遗产收支明细账目且退还私吞的10万元；6、租赁合同到期后不再续租，原告应享有优先权。被告李华平、李华玲、李毅、李华敏共同辩称：2019年2月14日签订的关于南京市玄武区东大影壁××幢××室的房屋租赁协议应当合法有效。涉案房屋原是父亲李金顺名下不动产，身份证和房产证是由李华敏代为保管，自2015年3月1日起将涉案房屋出租给浩弘拓公司，租期1年，租金归于李金顺所有，原告知道此事且在租赁合同上签字认可。2016年1月29日李金顺去世，口头所说是涉案房屋可租赁或出售，所得收益由五子女平分，因此涉案房屋继续由浩弘拓公司承租。在此期间所获租金68000元，也于2016年3月兄妹五个平分，原告收到13600元。2017年2月28日，原告突然不同意继续租赁涉案房屋，且以无房为由要求入住涉案房屋。2017年3月1日经人民调解委员会调解，五兄妹共同签订调解书，约定维持涉案房屋现状、继续出租，五人不得入住或与租客发生纠纷，如果出售涉案房屋五人平分。2017年3月7日，原告因事务繁忙未能签订合同，由李华平、李华玲和李华敏代为签订合同并收取租金68000元，并将13600元送至原告处。2018年3月，原告至李华敏处取走13600元的租金。2019年2月14日，被告四人将涉案房屋继续出租给浩弘拓公司，双方签订了为期1年的租赁合同。但是原告又不同意租赁，再次提出入住要求，为此被告四人于2019年2月18日诉至法院，要求确定涉案房屋的权属。2019年5月20日，法院判决兄妹五人共有涉案房屋，各占20%的房屋份额。被告四人均同意对外出租涉案房屋，已达到三分之二以上按份共有人同意的标准，所以对外租赁协议应当合法有效，原告每年获取按份应得租金，没有任何利益受损，至于原告增加的诉请更是没有任何依据，所以原告诉请法院应予驳回。被告浩弘拓公司辩称：自2015年开始承租涉案房屋，至今处于正常履行合同状态，原告认可出租涉案房屋一事且已收取租金。原、被告五兄妹是共同按份共有涉案房屋，经过占有份额三分之二以上的权利人同意，可以针对涉案房屋进行处分，所以与四被告间的租赁合同应当合法有效。2019年至2020年被告合法使用涉案房屋，因继承纠纷原告本人拒绝领取被告已给付的租金，从租赁合同履行过程来看，被告从未拖延支付任意一期租金，数额也符合同时期的市场行情且高于平均标准，并未损害原告的合法权益。原告增加的其他诉请，因与本案不属于同一法律关系，被告对此不作答辩。本院经审理查明后认定事实如下：未标注签订时间的一份南京市房屋租赁合同，出租方、甲方为李华敏，承租方、乙方处空白，约定：甲方愿将坐落于南京市玄武区××出租给乙方做仓库使用，租期自2015年3月1日至2016年2月29日，每月租金为4166.67元，付款方式为现金；如果次年续签租金不变，房屋押金4100元，到期不租退回押金。在合同下方甲方处有李华敏签字，同时另行有手写注明的手机号码和“李浩”。2016年3月7日的一份房屋租赁合同，出租方、甲方为空白，承租方、乙方为浩弘拓公司，约定：出租房屋坐落于南京市玄武区××，房屋面积为65.93平方米，租期自2016年3月1日至2017年2月28日，年租金为68000元，房屋押金4100元，合同期满时如不续租退还给承租方；合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖，乙方享有优先权。在合同下方出租人处，有“李毅、李浩、李华平、李华玲、李华敏代（李华玲）”的签字。同日，落款为“李毅、李浩、李华平、李华玲和李华敏（代）李华玲”的一份收条载明：收到浩弘拓公司房屋租赁款（东大影壁××幢××室）68000元，租赁日期（2016.3.1-2017.3.1）。2017年2月28日的一份接处警工作登记表载明：报警人为“李”，地址为东大影壁××栋××，报警内容为因房产问题发生纠纷、“马上要打架了”，处警经过及结果：兄妹5人为父母留下的房产继承发生纠纷，经民警调解同意维持现状，无论房屋出租期间或不出租期间，5人承诺不得出租房屋或与租客发生纠纷。同年3月2日的一份人民调解协议载明：当事人为李华敏和李浩，双方自愿达成如下协议：兄妹五人同意维持东大影壁××栋××室房屋现状，继续出租，不论房屋在出租期间内或不出租期间内，兄妹五个承诺不得入住房屋或与租客发生任何纠纷；若该房屋今后出售，兄妹五人平分。李浩、李华玲、李毅、李华平、李华敏等，均在调解协议上签字且捺上指印。同年3月6日的一份房屋租赁合同，出租方、甲方处手写注明为李毅、李浩、李华平、李华玲、李华敏，承租方、乙方为浩弘拓公司，约定：出租房屋坐落于南京市玄武区××，房屋面积为65.93平方米，租期自2017年3月1日至2019年2月28日，两年租金为136000元，乙方每12个月缴纳租金68000元，房屋押金4100元，合同期满时如不续租退还给承租方；合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖，乙方享有优先权。在合同下方出租人处，有“李毅（代）、李浩、李华平、李华玲、李华敏、李浩（代）”的手写签字。同日，落款为“李华平、（代）李华玲、李华敏、李毅、李浩”的一份收条载明：收到房租68000元。2018年3月8日，李华玲、李华平、李毅出具一份收条，说明：收到54400元；3月20日，李浩出具一份收条，说明：收到东大影壁××幢××室房租13600元。2019年2月14日，李华平、李华玲、李毅、李华敏（出租方、甲方）与浩弘拓公司（承租方、乙方）签订一份房屋租赁协议，双方约定：出租房屋位于南京市玄武区××，房屋面积为65.93平方米，租期为1年，自2019年3月1日至2020年2月29日，租金为68000元，押金为4100元；合同期满，如甲方继续出租或出卖，乙方享有优先权。同年2月21日，李华平、李华玲、李毅、李华敏将李浩诉至本院，要求确认兄妹五人共同继承其父亲李金顺名下的涉案房屋。5月20日本院（2019）苏0102民初1919号民事判决书作出判决：李金顺名下位于南京市玄武区××的房屋，由李浩、李华平、李华玲、李毅、李华敏各继承20%的份额。同年7月8日的一份接处警工作登记表载明：报警人为“李”，地址为东大影壁小区××栋××，报警内容为家庭纠纷、“妹妹把房租出去了”，处警经过及结果：报警人与4兄弟姐妹因祖屋有纠纷，其他4人未经报警人同意，将房子出租出去，报警人要求民警将租户赶走。审理中，原告补充表示：（1）2015年是否收取房租并不清楚，2016年、2017年和2018年的房租，应分得的部分原告已经收取；（2）在父亲去世时有遗言，同意原告有权使用涉案房屋的小房间，所以只要原告能够居住在小房间，其余部分可以同意对外出租；（3）2016年的租赁合同以及约定的租金标准，原告均予认可。同时，被告李华平、李华玲、李毅、李华敏补充表示：（1）2015年签订的第一份租赁合同，当时父亲精神状态良好、思维清楚，当时由父亲委托被告李华敏代为签订，其他兄弟姐妹也都知道此事。由于父亲每月养老金不足3000元，但是养老院每月支出需要6000元，为了能够贴补支出所以出租涉案房屋；（2）2015年租金是在父亲银行账户、没有单独计算，兄弟姐妹也未进行分配，2016年1月父亲去世以后扣除所有费用，账户剩余款项是由兄弟姐妹进行分配。2016年的租金，由于父亲已经过世，所以就是兄弟姐妹平均分配，原告也已领取应得一份。租金数额从2015年的每年50000元已涨到了2017年以后的68000元；（3）2015年出租涉案房屋内的两个房间，2016年是出租了全部3个房间，每月租金大概是5000元，2019年的租金标准与市场价格相差不多、属于合理范围，当时一间房屋租金市场报价是2000元左右。上述事实有租赁合同、收条、（2019）苏0102民初1919号民事判决书、人民调解协议、接处警工作登记表以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，依照合同法律有关规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益的，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的的，损害社会公共利益的，违反法律、行政法规的强制性规定的，所订立的合同应当无效。2015年、2017年签订的涉案房屋租赁合同，租赁双方已经实际履行完毕，2015年的租金已用于五兄妹父亲的养老以及丧事办理，2017年的租金五兄妹已经分配完毕，原告也已取得20%金额。从2015年至2018年涉案房屋均由被告浩弘拓公司承租使用，在合同履行中被告浩弘拓公司没有违反双方约定的行为，双方也明确约定被告浩弘拓公司享有涉案房屋的优先承租权，继续将涉案房屋出租给被告浩弘拓公司使用，更能实现涉案房屋的市场价值，也符合包括原告在内的五兄妹的共同利益。在本案审理中，原告没有提供充分的证据证实：2009年的租赁合同，在签订协议时，作为合同相对人的五被告，在主观上和行为上存在上述法定的任意一种情形。综上分析，2015年租赁合同签订时，五兄妹的父亲仍然在世，被告李华敏是代表其父亲对外出租涉案房屋，现在没有充分有效的证据证实：在签订2017年和2019年的租赁合同时，五被告存在违反法律和行政法规禁止性规定的相关情形，且五兄妹是按份共有涉案房屋，每人各占20%的房屋份额，被告李华平、李华玲、李毅、李华敏等四人，均已同意对外出租涉案房屋，已达到三分之二以上按份共有人同意的标准，所以2015年、2017年和2019年的涉案房屋租赁合同应当合法有效。原告要求确认2015年、2017年和2019年租赁合同无效、要求被告浩弘拓公司支付占用费用和赔偿损失以及要求原告享有租赁优先权的诉请，因不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。原告的其他诉请，因与本案并非同一法律范畴，不属于本案的审理范围，故原告应当另行起诉、另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李浩的诉讼请求。本案案件受理费2460元，由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  胡慧勤人民陪审员  徐莹莹二〇二〇年七月二十日书 记 员  罗安迪