安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初4590号原告：李栋梁，男，1992年2月7日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：王继斌，安徽华腾律师事务所律师。被告：王芬，女，1964年4月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：陶才琼，女，1966年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。两被告委托诉讼代理人：马玄玄，安徽皖和律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：龚义群，安徽皖和律师事务所律师。原告李栋梁诉被告王芬、陶才琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李栋梁及其委托诉讼代理人王继斌，被告王芬、陶才琼的共同委托诉讼代理人马玄玄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李栋梁向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年3月22日解除；2、王芬、陶才琼返还李栋梁2020年2月份和3月份房屋租金33333元；3、被告返还李栋梁保证金50000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：李栋梁自2017年起开始租赁王芬、陶才琼位于合肥市二环路巴黎春天S3-126-130号的房屋，用于汽车展厅及办公场所，2019年7月1日，原、被告续签一份《房屋租赁合同》,约定李栋梁继续承租，租期2年，自2019年7月1日至2021年7月1日，租金按季度支付，每季50000元，双方签订合同时，李栋梁交保证金50000元，租赁期满后，在交接房屋没有异议时，王芬、陶才琼需无条件无息退还。同时双方还约定,因不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，双方互不承担违约责任。合同签订后,李栋梁一直按约支付租金，2019年12月19日，原告按约提前支付了2020年1月至3月份房租。但2019年12月底，武汉市爆发新型冠状病毒××疫情，随后蔓延至全国，合肥市也自2020年1月24日起发布疫情通告，启动严格的疫情防控措施,除政府明确允许经营的业态以外，其余一律禁止营业,原告的商业经营全面停止。李栋梁本想趁2020年春节前后汽车零售市场的旺季,能增加销量,但因疫情及政策的影响,导致李栋梁无法使用承租的房屋,李栋梁承担着巨额房租，却无法经营，收入归零，损失巨大，直到房屋交还王芬、陶才琼时,也未能恢复正常营业。为此，王芬、陶才琼本着双方长期合作的目的，多次与王芬、陶才琼协商,希望能减免疫情期间的房租，但双方均未能达成一致。无奈之下,为避免损失持续扩大,原、被告双方协商一致于2020年3月22日解除合同，并完成房屋交接，但李栋梁支付的保证金，王芬、陶才琼至今未予返还。综上，王芬、陶才琼始终拒绝减免房租并返还保证金，违反了公平和诚实信用原则，也违反合同约定,侵害李栋梁的合法权益。被告王芬辩称，一、李栋梁要求被告返还2020年2月及3月房租无事实和法律依据。2月及3月租金不是李栋梁支付，李栋梁提交的证据2019年12月19日的付款5万元的记录，付款人并非本案李栋梁，无法确认与本案的关联性；李栋梁与被告的房屋租赁期尚未到期，李栋梁单方提出解除租赁合同，在3月22日后才将租赁房屋交付被告已属违约，被告作为守约方有权要求李栋梁支付应付的租金。二、李栋梁解除合同的情形不构成租赁合同中约定的不可抗力。李栋梁以不可抗力为由可能造成实际的不公，李栋梁主张的情况未达到解除合同的条件，且从李栋梁提交的证据可看出，在李栋梁提出解除合同后，被告将房屋出租出去并由承租人正常使用，承租人所属行业与李栋梁一致，李栋梁提出解除合同更有社会、心理效应等原因构成其个人意愿解除合同，不存在因疫情导致无法继续履行合同情形，李栋梁单方解除租赁合同属于违约。三、李栋梁无权要求被告返还保证金50000元。1、被告与李栋梁2017年11月6日签订涉案房屋的租赁合同，合同期限从2017年12月2日至2022年12月2日。2017年11月6日，李栋梁按照该份协议约定交纳50000元保证金。但在合同履行过程中，因李栋梁违约并拖欠25166.67元的房屋租金，在期限未满时单方提出退房，单方解除租赁合同，被告已依据租赁合同约定扣除该合同项下约定的保证金；被告与原告提交的租赁合同中出租人并非一致，不存在合同的延续。被告未基于2019年7月1日签订的租赁合同收取李栋梁保证金。2、李栋梁提出解除2017年11月6日签订的合同后，因为个人原因又提出与被告重新签订合同，2019年7月1日重新与被告签订租赁合同并建立合同关系，李栋梁并未就该合同向被告缴纳保证金，不存在要求被告返还保证金的事实依据；3、退一步说，即使李栋梁向被告缴纳了保证金，因李栋梁的原因在合同履行期限内提出解除合同，属于单方违约行为，根据合同约定保证金也不予退还。四、李栋梁至今还拖欠被告2017年11月6日签订的租赁合同租金25166.67元。被告保留向其追诉的权利。被告陶才琼答辩意见与被告王芬答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2017年11月6日，李栋梁（承租人）与王芬、陶才琼、张敏、汪飞（出租方）签订房屋租赁合同，约定李栋梁承租坐落在合肥市北二环路巴黎春天S3-126至130号。第一层381平方米，第二层155平方米。房屋租赁期自2017年12月2日至2022年12月2日。2017年11月6日，陶才琼收到保证金50000元。2019年7月1日，李栋梁（承租人）与王芬、陶才琼（出租方）签订房屋租赁合同，约定李栋梁承租坐落在合肥市北二环路巴黎春天S3-126至130号。共计1层，使用面积381平方米。房屋租赁期自2019年7月1日至2021年7月1日。签订合同时承租人向出租方缴纳保证金50000元，租赁期满后，在交接房屋没有异议时，出租方需无条件退还（不计息），如若李栋梁违约或中途退房保证金不退。2020年，陶才琼出具证明，载明：巴黎春天S126-S130门面房于2020年3月22日钥匙交于房东，承租方房内设备已搬走，房东房屋结构未损坏，固定资产基本保留。庭审中，李栋梁主张2019年5月左右，李栋梁与王芬、陶才琼、张敏、汪飞签订的房屋租赁合同因房租过高，在半个月全部撤场，房屋租赁合同解除。2019年7月1日，房东将房租降低，双方之前合作时间较长，又让原告重新租赁。被告主张2017年11月6日签订的房屋租赁合同，因李栋梁在合同期内提前要求解除合同，保证金基于合同约定没有退还。关于案涉50000元保证金，李栋梁主张2019年6月左右李栋梁和陶才琼说退保证金，陶才琼说和其他人商量一下，后来房东说房租很便宜，重新再租，所以就没有退保证金。2019年7月1日的房屋租赁合同约定的保证金5万元，李栋梁没有实际交给王芬、陶才琼，是由2017年11月6日租赁合同的保证金转为2019年7月1日租赁合同的保证金。王芬、陶才琼主张2019年7月1日案涉租赁合同约定的保证金被告实际没有收取，对李栋梁陈述的2019年7月合同保证金是2017年11月合同保证金转过去不予认可。关于案涉2019年7月租赁合同租金支付情况，李栋梁主张已支付被告2020年1月到3月31日的房租50000元，2020年3月22日房屋已交付给房东，合同已解除。王芬、陶才琼认可收到李栋梁2020年1月到3月31日的租金50000元。上述事实，有原、被告陈述及提交的证据等在卷予以佐证。本院认为，原告李栋梁与被告王芬、陶才琼于2019年7月1日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效。2020年3月22日，李栋梁将房内设备搬走，案涉钥匙交于王芬、陶才琼，王芬、陶才琼也将钥匙收下，故双方签订的房屋租赁合同于2020年3月22日解除。关于李栋梁主张的被告返还保证金50000元，本院认为，李栋梁交付的是2017年11月6日租赁合同的保证金。2017年11月6日与2019年7月1日的两份房屋租赁合同出租人不一致，李栋梁主张2017年租赁合同的保证金转为2019年租赁合同的保证金未提交证据证明，且被告对此亦不予认可，李栋梁的证据不足，对该诉请不予支持。关于李栋梁主张的返还其2020年2月和3月房屋租金33333元，本院认为，2019年签订的房屋租赁合同于2020年3月22日解除，截至2020年3月22日的房屋租金李栋梁应支付，2020年3月23日-2020年3月31日的房屋租金4945.05元（50000元÷91天×9天）王芬、陶才琼应返还李栋梁。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告李栋梁与被告王芬、陶才琼于2019年7月1日签订的房屋租赁合同于2020年3月22日解除；二、被告王芬、陶才琼于本判决生效之日起十日内返还原告李栋梁房屋租金4945.05元；三、驳回原告李栋梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1883元，减半收取941.5元，由原告李栋梁负担916.5元，被告王芬、陶才琼负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  石庆二〇二〇年七月二十八日书记员  李欢附:本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。