福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终239号 上诉人（原审原告、执行案外人）：吴水源，男，1970年10月9日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄瑞英，女，1962年8月3日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：赖月玲，女，1973年4月1日出生，汉族，居民，住福建省。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄辉亮，男，1969年1月29日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：罗银招，女，1966年6月30日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：华贤春，男，1970年7月14日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴月华（系华贤春之妻），女，1976年4月5日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司连城县支行，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路1号，统一社会信用代码91350825858105794P。 负责人：张超明，行长。 委托诉讼代理人：童文煌，福建启赞律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴新华，女，1975年11月2日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：上汽通用汽车金融有限责任公司，住所地上海市浦东新区浦明路160号财富广场F幢，组织机构代码717852016。 法定代表人：刘榕，董事长。 第三人（被执行人）：蒋万军，男，1975年3月4日出生，汉族，居民，原住福建省连城县。 第三人（被执行人）：李洁清，女，1979年7月19日出生，汉族，居民，住福建省清流县。 上诉人吴水源与被上诉人黄瑞英、中国农业银行股份有限公司连城县支行、上汽通用汽车金融有限责任公司、赖月玲、黄辉亮、罗银招、华贤春、吴月华、吴新华及第三人蒋万军、李洁清案外人执行异议之诉一案，不服福建省连城县人民法院（2019）闽0825民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴水源及其委托诉讼代理人卢水平，被上诉人黄瑞英、黄辉亮、罗银招、吴月华，被上诉人中国农业银行股份有限公司连城县支行的委托诉讼代理人童文煌均到庭参加诉讼。被上诉人上汽通用汽车金融有限责任公司、赖月玲、华贤春、吴新华及第三人蒋万军、李洁清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴水源上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销福建省连城县人民法院(2018)闽0825执异1号《执行裁定书》；3.确认上诉人对涉案不动产享有不动产物权（房屋所有权和土地使用权）；4.不得执行涉案执行标的。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是指符合上述四个要件，即使不动产所有权未转移，依法也能够排除执行，并非指符合上述四个要件则表明不动产所有权转移的规定。而本案完全符合以上四个要件，上诉人就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决不得执行涉案执行标的。原审法院将符合上述四个要件，等同于不动产所有权转移，混淆不动产所有权与案外人执行异议之诉的排除强制执行的概念。又根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条的规定，人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。最高人民法院刘贵祥专委在解读纪要时对此方面专门指出：执行异议是外观审查主义，审查即形式上的审查，执行异议之诉进行的是实质性审查。有关执行方面的法律规定和司法解释是供执行时使用，在审理执行异议之诉时应回归到实体法实质审查权利人的权属。一审法院判决所适用的法律全是执行阶段适用的法律，这些法律不适用执行异议之诉。一审法院没有回归物权法实质审查，上诉人对本案房屋的实体权利，必然导致一审判决与执行异议审查的裁定相同的判决，纯属适用法律错误。原审法院对最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》的明确规定置之不顾。 一、关于在人民法院查封之前，上诉人与原审第三人于2010年5月18日签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。 上诉人认为，其与原审第三人在人民法院查封之前即2010年5月18日已签订的《房屋转让协议书》，是合法有效的书面买卖合同，而原判决既是认定事实错误、也是适用法律错误。1.抵押权人已在2011年5月前知晓“抵押人将抵押物转让上诉人”。上诉人与原审第三人签订《房屋转让协议书》后，虽然原审第三人未按《房屋转让协议书》第二条约定，将涉案不动产转让一事告知抵押权人，但是上诉人在受让不动产后已自2011年5月起多次找抵押权人并将涉案不动产转让一事告知抵押权人，抵押权人已在2011年5月起知晓“抵押人将抵押物转让上诉人”，抵押权人对转让涉案不动产一事并非不知情，抵押权人在上诉人与原审第三人买卖合同纠纷一案以及上诉人与被上诉人、原审第三人执行异议一案中均已自认该事实。上述事实由抵押权人职工张庆桂在连城法院的询问笔录和另案庭审笔录为证。2.抵押权人已同意抵押人转让抵押财产。上诉人受让原审第三人不动产后至2018年2月份，已经按《房屋转让协议书》第一条约定，逐月以其自己名义支付涉案不动产的银行按揭贷款，抵押权人在获悉上诉人受让原审第三人不动产后，每次不但没有反对“上诉人支付涉案不动产的银行按揭贷款”，反而每次同意以上诉人的名义支付涉案不动产的银行按揭贷款。显然，抵押权人已经每次明确以自己的行为追认“抵押人转让抵押财产”。也就是说，该《房屋转让协议书》已多次经抵押权人同意。3.上诉人已在一审辩论终结前即2018年2月11日支付全部价款。虽然抵押权人在2011年3月16日对原审第三人提起诉讼，后于2014年4月3日申请执行，但上诉人从不知情，甚至抵押权人的经办人在2017年12月12日开庭前也不知情，且抵押权人从未告知上诉人，直至上诉人在2017年12月12日开庭后才获悉“抵押权因抵押人未还款提起诉讼并且申请执行”一事，于是在2018年2月11日将涉案执行标的剩余银行按揭贷款直接交付执行法院，付清涉案不动产的全部银行按揭贷款，涉案执行标的所涉及的款项已在2018年2月11日履行完毕，至于该案至今是否执行终结与本案没有任何关联。4.根据《物权法》第十五条规定，未办理涉案不动产所有权转移登记，并不影响《房屋转让协议书》的效力。5.根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，该条规定是指抵押财产所有权转移限制的规定，而不是指限制抵押财产转让合同的签订，不属于抵押物转让合同效力性强制性规定。也就是说，《物权法》第一百九十一条的规定，是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，不是认定买卖合同有无效力的法律依据，在认定买卖合同的效力时应适用《合同法》及其司法解释。法律并没有禁止抵押物转让合同效力性强制性规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响转让合同的效力。6.最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第25条指出：物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。7.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在出卖人出卖有抵押负担的房地产时，由于出卖人没有取得完全的处分权，其影响的仅仅是合同能否履行，以实现设有抵押权负担的房地产的权属变更登记，而不影响其原因行为即当事人之间所签订的买卖合同的效力。8.上诉人与原审第三人签订《房屋转让协议书》，不但没有侵害抵押权人的任何利益，反而保障抵押权人实现利益。虽然上诉人与原审第三人于2010年5月18日签订《房屋转让协议书》时未经抵押权人同意，但该抵押财产并未过户，所有权并未发生转移，抵押权人并未丧失所有权，完全不影响抵押权人的优先受偿权，并且上诉人已按《房屋转让协议书》以及原审第三人与抵押权人签订的《个人购房担保借款合同》的约定逐月向抵押权人足额缴付银行按揭贷款，这种签约行为根本没有侵害抵押权人的任何利益，反而保障抵押权人实现利益。而原判决认为“该房产转让协议侵害了抵押权人的合法权益”，是毫无事实根据和法律依据，明显适用法律错误。 因此，本案中，在上诉人与原审第三人于2010年5月18日签订《房屋转让协议书》时，虽不动产尚处于抵押期间，原审第三人在签订《房屋转让协议书》时未经抵押权人同意，但这并不影响该买卖合同的效力，也没有侵害抵押权人的任何利益。上诉人与原审第三人签订《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条等规定，该《房屋转让协议书》是合法有效的。原判决既是认定事实错误，也是适用法律错误。 二、关于在人民法院查封之前，上诉人是否已合法占有不动产的问题。 第三人已于2010年5月18日转让涉案不动产时交付上诉人涉案不动产，上诉人对涉案不动产进行装饰装修并至今占有、居住、使用，即上诉人在人民法院查封之前，上诉人已合法占有不动产。 三、关于上诉人是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。 上诉人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，法律并没有要求“买受人必须在人民法院查封之前付清全部价款”。也就是说，上诉人完成付款可以在查封之前或者查封之后。本案中，上诉人在一审法庭辩论终结前（即2018年2月11日前），上诉人已经交清全部房价款，并用于原审第三人清偿抵押权人的全部银行按揭贷款，没有侵害抵押权人的任何利益。显然，上诉人已按《房屋转让协议书》的约定支付全部价款。涉案不动产系原审第三人向抵押权人贷款的抵押物，上诉人已支付全部房价款，并用于原审第三人清偿抵押权人的全部银行按揭贷款，涉及不动产的当事人即抵押权人、原审第三人均没有提出任何异议。因此，原判决认为“在本院对被执行人蒋万军所的涉案房屋采取查封措施前买受人吴水源并未支付全部价款”的理由，纯属对法律的篡改，是法院审理案件最为禁止的错误，原判决完全适用法律错误。 四、关于涉案不动产是否非因上诉人自身原因未办理过户登记的问题。 上诉人在一审时提供证据证实，原审第三人在2010年5月18日签订《房屋转让协议书》后藏匿，下落不明，直至2017年3月上诉人才获悉原审第三人因犯信用卡诈骗罪已刑满释放，但刑满释放后至今藏匿，仍然下落不明，上诉人才会于2017年8月21日向原审法院提起诉讼。如果原审第三人愿意配合办理产权转移登记，上诉人还有必要起诉吗？但原判决对此未予认定，认定事实不清。 1.原审第三人自2010年5月18日签订《房屋转让协议书》后，至今藏匿、下落不明，至今未能履行协助办理不动产转移登记义务，而导致涉案不动产未办理所有权转移登记，这不是上诉人自身过错。上诉人正确履行《房屋转让协议书》，自己没有任何过错。2.按《房屋转让协议书》第三条的约定，本套房的银行按揭款乙方（即上诉人）可选择按甲方（即原审第三人）原来与银行签订的协议期限每月分期还，也可与银行重新协商缩短还款时间。故上诉人可选“按月付款”，也可选“重新协商缩短还款时间”，无论选择何种方式，都属于正确履行合同。抵押权人至今未要求上诉人“一次性付清”银行按揭贷款，反而要求上诉人“按月付款”，上诉人没有选择“缩短还款时间、一次性付款”，并不违悖抵押权人的意愿，也没有违反《房屋转让协议书》。显然，上诉人事实上选择“按月付款”，是正确履行合同，没有违反法律规定，也没有违悖抵押权人的意愿，更没有任何过错。3.上诉人因原审第三人拒绝履行协助办理不动产所有权转移登记义务而于2017年8月21日向原审法院提起诉讼，庭审时获悉被上诉人已对原审第三人就涉案不动产申请执行，当庭告知上诉人应当提起执行异议、执行异议之诉，上诉人知悉后即于2017年12月18日提起执行异议，又于2018年2月5日提起案外人执行异议之诉，也是没有任何过错。因此，原审法院在没有原审第三人认为上诉人不办理不动产所有权转移登记的任何证据的情形下，认定上诉人对于未办理过户登记有过错，不符合法院审理案件认定事实应当以证据为中心之原则，涉案不动产虽未办理过户登记，但并非系上诉人自身原因。 综上所述，上诉人就涉案不动产享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行涉案不动产。原审法院（2019）闽0825民初1585号《民事判决书》，认定事实错误、适用法律错误，请求人民法院支持上诉人上诉请求。 黄瑞英、赖月玲、黄辉亮、罗银招、华贤春、吴月华答辩称，一、关于在人民法院查封之前，上诉人与原审第三人于2010年5月18日签订的《房屋转让协议》是否合法有效的问题。首先，《房产转让协议书》不具有真实性。（1）上诉人没有提供证据证明原审第三人蒋万军欠上诉人47万元的事实。（2）《房屋转让协议书》内容明显自相矛盾。从《房屋转让协议书》第一条内容看，既然原审第三人蒋万军将案涉房屋折抵给上诉人47万元，上诉人就根本无需再为原审第三人蒋万军向中国农业银行股份有限公司连城县支行还款165988.69元及利息，但上诉人又与原审第三人蒋万军约定蒋万军欠中国农业银行股份有限公司连城县支行的贷款及利息由上诉人负责归还，该内容明显自相矛盾。其次，从抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行于2011年3月16日对原审第三人提起诉讼及于2014年4月3日申请强制执行的事实，原审法院认定上诉人与蒋万军签订的《房产转让协议书》未经抵押权人同意且事后亦未经抵押权人追认，事实清楚。上诉人以上诉人的名义支付涉案不动产担保的银行贷款，不能推断出抵押权人已在2011年5月前知晓“抵押人将抵押物转让上诉人”和抵押权人已同意抵押人转让抵押财产。上诉人认为抵押权人已在2011年5月前知晓“抵押人将抵押物转让上诉人”和抵押权人已同意抵押人转让抵押财产，没有事实根据。第三，原告适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，认定涉案《房产转让协议书》不具有合法性，一审适用法律准确。因《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款规定了买受人的代位清偿权。本案中，上诉人在签订《房屋转让协议书》前没有代为清偿债务消灭抵押权。二、关于上诉人是否己支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。（l）最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“……(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。本案中，原审法院于2018年1月25日作出(2018)闽0825执异1号执行裁定书，驳回上诉人的异议请求。上诉人于2018年2月5日向原审法院提起案外人执行异议之诉，为达到上述条款规定条件之情形，未经原审法院要求，于2018年2月11日将原审第三人剩余贷款79457.64元交到原审法院。上诉人的上述交付款项之行为发生在上诉人提出执行异议之后，并非出于善意。（2）原审第三人将万军、李洁清至今未清偿中国农业银行股份有限公司连城县支行的全部债务，（2011）连民初字第116号民事判决至今尚未执行完毕，设置在讼争房产的抵押权至今尚未消灭。故，上诉人未支付全部房屋转让价款或已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。三、上诉人因自身原因未办理产权过户登记手续，具有过错。（1）上诉人在讼争房产首次查封前完全有时间还清剩余按揭贷款及利息并要求蒋万军协助办理登记过户手续。《房产转让协议书》签订的时间为2010年5月18日，连城县人民法院第一次对讼争房产的查封时间为2011年11月3日，在这一年多期间，上诉人完全有时间还清剩余按揭贷款及利息并要求蒋万军协助办理登记过户手续，但上诉人却没有在连城县人民法院第一次对讼争房产进行查封前还清剩余按揭贷款及利息并要求蒋万军协助办理登记过户手续，以致讼争房产被人民法院查封，上诉人对未办理产权过户登记手续具有过错。（2）上诉人在讼争房产首次查封前在完全清偿抵押权人债务的情形下可以通过诉讼请求判决原审第三人协助办理过户手续，上诉人以原审第三人蒋万军“藏匿，下落不明”为由主张其不能办理过户手续没有过错，没有事实根据。（3）讼争房产被抵押给中国农业银行股份有限公司连城县支行，因上诉人未在连城县人民法院第一次对讼争房产进行查封前清偿抵押担保的银行债务，抵押权未消灭，此系上诉人因自身原因无法办理过户登记的主要因。（4）上诉人和原审第三人签订《房产转让协议书》后，从未申请办理房产过户手续，并在协议签订日期后该涉案房产的农行按揭贷款长期处于断供状态，直到农行要申请强制执行拍卖该房产后才补交断供按揭贷款，也导致农行未继续申请拍卖该房产，且协议签订日期后也有人入住该房，当有人入住时该房已经被法院查封。这些违背常理的现象可以认定是为保全房产恶意逃避执行而签订的无效《房产转让协议书》，且所有被上诉人在吴水源上诉前都不知道协议书的存在。综上所述，原审依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作出的(2018)闽0825执异1号《执行裁定书》的裁定、(2018)闽0825民初182号民事判决及(2019)闽0825民初1585号民事判决，查明事实清楚，适用法律准确。上诉人的上诉主张没有事实根据和法律依据，请求维持原审裁定及原审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。 中国农业银行股份有限公司连城县支行辩称，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，判决没有错误。1.答辩人与本案第三人蒋万军、李洁清在2007年10月8日建立抵押贷款关系，并依法对案涉房产办理了抵押登记，答辩人的房屋抵押权依法应予保护。2.上诉人吴水源于2010年5月18日与本案第三人蒋万军、李洁清建立的案涉房产买卖合同，答辩人当时并不知情。签订房产买卖合同时我方不知情，后面才知道的。3.本案第三人蒋万军、李洁清涉及的答辩人房产抵押贷款至今尚未执行完毕，第三人蒋万军、李洁清提供的抵押房产仍应对答辩人的债权承担抵押担保责任，答辩人享有优先受偿权利。4.上诉人吴水源与第三人蒋万军签订的《房屋转让协议书》实质为抵债合同，并没有实际交付房款，而且明知涉案房产项下尚有抵押按揭贷款未清偿，涉案房屋已经抵押给答辩人，未征得抵押人的同意，无法办理产权过户登记，上诉人吴水源对房屋现状应当明知。不能根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，享有排除房产执行的权利。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，判决没有错误，请求二审法院依法予以维持。 上汽通用汽车金融有限责任公司、吴新华、蒋万军、李洁清均未答辩。 吴水源向一审法院起诉请求：1.撤销福建省连城县人民法院(2018)闽0825执异1号《执行裁定书》；2.确认吴水源与第三人于2010年5月18日签订的《房产转让协议书》合法有效；3.不得执行涉案执行标的（即涉案房屋）。 一审法院认定事实：1.2010年5月18日，吴水源与蒋万军签订房屋转让协议书一份，该协议书主要约定：蒋万军将位于连城县房产折抵该欠款转让给吴水源，以折抵欠吴水源的借款47万元，该房产剩余按揭贷款由吴水源出资代续缴，蒋万军之前所欠的水费、电费、物业费等均由吴水源负责偿还。吴水源与蒋万军订立房屋转让协议后，蒋万军即将上述房屋交付吴水源占有、使用。2011年9月9日吴水源代蒋万军偿还所欠中国农业银行股份有限公司连城县支行的该房产按揭贷款，因中国农业银行股份有限公司连城县支行不同意吴水源一次性代蒋万军偿还所欠贷款，只同意吴水源从2011年10月9日开始每月代蒋万军偿还按揭贷款，截止2018年2月11日吴水源代蒋万军偿还按揭贷款本息134380.93元，2018年2月11日吴水源将蒋万军剩余房屋按揭款79457.64元缴存至法院执行款账户。2.2007年10月8日，蒋万军、李洁清以座落于连城县房产作抵押，向中国农业银行股份有限公司连城县支行贷款190000元，并办理了抵押登记。后因蒋万军未按担保借款合同的约定按期偿还按揭贷款，中国农业银行股份有限公司连城县支行于2011年3月16日向一审法院提起诉讼，请求判令蒋万军、李洁清偿还贷款本金165988.69元，并支付自借款之日起至实际清偿之日止按合同约定计算的利息。一审法院于2011年8月11日作出（2011）连民初字第116号民事判决：“一、蒋万军、李洁清应于判决生效之日起十日内还清欠中国农业银行股份有限公司连城县支行本金165988.69元及利息3468.79元，并应负担自2010年12月14日起至本判决指定的期限届满之日止按合同约定及中国人民银行金融政策确定的利率计算利息；二、蒋万军、李洁清不能在前款判决时间内偿还债务的情况下，中国农业银行股份有限公司连城县支行有权从本案所涉抵押物即李洁清、蒋万军所有的房产（房屋所有权证号：××号）折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿;…”。因中国农业银行股份有限公司连城县支行怕过申请执行期限，于2014年4月3日就该案向一审法院申请强制执行，案号为（2014）连执行字第292号，该案至今尚未执行完毕。3.赖月玲与蒋万军、李洁清民间借贷纠纷案，一审法院作出（2010）连民初字第171号民事判决书，后因蒋万军、李洁清未按生效判决确定的期限履行还款义务，赖月玲申请强制执行，一审法院于2011年3月9日向被执行人蒋万军、李洁清发出执行通知书，并于2011年11月3日作出（2011）连执行字第151号执行裁定书，依法对登记在蒋万军名下的座落于连城县房产进行查封，查封期限自2011年11月3日起至2013年11月2日止；在查封期限届满前，一审法院于2013年10月30日又作出（2011）连执行字第151-1号执行裁定书，对登记在蒋万军名下的房屋进行查封，查封期限自2013年10月30日至2015年10月29日。4.黄瑞英与蒋万军、李洁清民间借贷纠纷案，一审法院作出（2012）连民初字第1994号民事判决书，后因蒋万军、李洁清未按生效判决确定的期限履行还款义务，黄瑞英于2013年7月23日申请强制执行，一审法院于2014年4月17日向被执行人蒋万军、李洁清发出执行通知书，并于2017年2月22日作出（2014）连执行字第356号之一执行裁定书，查封蒋万军座落于连城县房屋一套［土地使用权证号：连国用（2008）第××号，房屋所有权证号：连房证字第××号］，查封期限为三年（自2017年2月22日起至2020年2月21日止）。5.蒋万军因犯信用卡诈骗罪，于2013年6月8日被采取强制措施。6.吴水源于2017年8月21日向一审法院提起诉讼，请求判令蒋万军协助办理讼争房产的过户手续。后于2017年12月25日申请撤诉，一审法院于当日作出裁定，准许撤诉。2018年1月15日，吴水源对一审法院作出的（2014）连执行字第356号之一执行裁定书，查封蒋万军座落于连城县房屋提出执行异议，一审法院于2018年1月25日作出（2018）闽0825执异1号执行裁定书,裁定驳回吴水源的异议请求，吴水源不服该裁定，于2018年2月5日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院于2018年7月19日作出（2018）闽0825民初182号民事判决书，判决驳回吴水源的诉讼请求，吴水源不服该判决，向福建省龙岩市中级人民法院提出上诉，福建省龙岩市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）闽08民终1997号民事裁定书，裁定“一、撤销福建省连城县人民法院（2018）闽0825民初182号民事判决书；二、发回福建省连城县人民法院重审。” 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴水源对本案讼争房产提出异议并排除执行，必须同时满足以下四个条件才能成立：1.查封前吴水源已签订合法有效的书面买卖合同；2.吴水源已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3．查封前吴水源已实际占有该房产；4.吴水源对未办理产权过户登记手续没有过错。对吴水源提出异议并排除执行是否满足上述四个条件，分析如下：一、关于一审法院在2011年11月3日作出（2011）连执行字第151号执行裁定书查封蒋万军所有的涉案房屋前吴水源与蒋万军签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案吴水源与蒋万军于2010年5月18日签订《房产转让协议书》后，该房屋的抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行于2011年3月16日向一审法院提起诉讼，请求判令蒋万军、李洁清偿还贷款本金165988.69元，支付自借款之日起至实际清偿之日止按合同约定计算的利息，一审法院作出（2011）连民初字第116号民事判决后，蒋万军、李洁清未按生效判决履行还本付息义务，2014年4月3日，抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行就讼争房产按揭贷款向一审法院申请强制执行，该案至今尚未执行完毕，抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行的上述一系列行为充分表明抵押权人对抵押人蒋万军转让抵押财产未知情，且不同意抵押人转让抵押财产，综上，抵押人蒋万军并未经抵押权人中国农业银行股份有限公司连城县支行同意转让抵押财产，而且转让所得的价款亦未用于提前清偿债务，抵押权尚未消灭。吴水源提供的证据不足以证明蒋万军经中国农业银行股份有限公司连城县支行同意转让抵押财产。吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》因未经抵押权人同意且事后亦未经抵押权人追认，该房产转让协议侵害了抵押权人的合法权益，故吴水源关于其已签订的书面买卖合同合法有效的意见，无事实和法律依据，不予支持。二、关于吴水源是否已经支付全部价款问题。根据吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》的约定，本案讼争房产转让的全部价款为47万元，剩余按揭贷款165988.69元及利息由吴水源负责还清，《房产转让协议书》订立后，吴水源未按协议的约定按月支付房屋按揭贷款，直至抵押权人向一审法院提出诉讼，一审法院于2011年8月11日作出（2011）连民初字第116号民事判决书后，吴水源才于2011年9月9日代蒋万军偿还所欠中国农业银行股份有限公司连城县支行的该房产按揭贷款，从2011年10月9日开始吴水源每月代蒋万军偿还按揭贷款，截止2018年2月11日吴水源代蒋万军偿还按揭贷款本息134380.93元，2018年2月11日吴水源将蒋万军剩余房屋按揭款79457.64元存入一审法院执行款账户。而一审法院于2011年11月3日作出（2011）连执行字第151号执行裁定书，依法查封蒋万军所有的涉案房屋，因此在对被执行人蒋万军所有的涉案房屋采取查封措施前买受人吴水源并未支付全部价款。三、关于讼争房产查封前，吴水源是否实际占有该房产问题。根据吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》的约定，基于讼争房产从双方签订协议以来一直都由吴水源使用至今，故对吴水源认为其已经实际占有讼争房产的意见，予以采纳。四、吴水源对未办理产权过户登记手续有无过错。吴水源与蒋万军签订《房产转让协议书》的时间为2010年5月18日，而一审法院第一次对讼争房产的查封时间为2011年11月3日，在这一年多期间，吴水源完全有时间还清剩余按揭贷款并要求蒋万军协助办理过户手续。蒋万军因犯信用卡诈骗罪，被采取强制措施的时间为2013年6月8日，在一审法院对讼争房产第一次查封的时间之后。故吴水源辩称蒋万军因犯罪服刑，其根本无法联系上蒋万军协助办理讼争房产过户手续的意见，没有事实依据。吴水源辩称系因蒋万军的原因无法办理过户登记的意见，不予采纳。吴水源对未办理产权过户登记手续具有过错。综上，吴水源与蒋万军虽于2010年5月18日签订了《房产转让协议书》，并实际占有使用了该房产，但该房产转让协议未经抵押权人同意，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，且其提供的证据不足以证实其在一审法院对被执行人蒋万军所有的涉案房产采取查封措施前已经支付了全部购房价款，其对于房产未办理过户手续亦具有过错。故吴水源对登记在被执行人蒋万军名下的座落于连城县房屋提出执行异议并排除执行的诉讼请求，依法不能成立，应予以驳回。吴新华、上汽通用汽车金融有限责任公司、蒋万军、李洁清经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其自身民事权利处分，依法缺席审理。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决：驳回吴水源的诉讼请求。案件受理费100元，由吴水源负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：到庭的各方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，故对一审判决查明的事实，本院依法予以确认。但吴水源认为一审判决遗漏认定蒋万军签订房屋买卖合同以后下落不明，刑满释放后仍然处于下落不明状态的事实。本院经审查认为，吴水源未提供相应的证据证明其与蒋万军签订房屋买卖合同以后，蒋万军下落不明的事实，应当承担举证不利的法律后果，对其提出的异议，本院不予以采信。 本院认为，本案各方当事人的争议焦点为：1.吴水源与蒋万军签订的房产转让协议是否合法有效；2.吴水源对于涉案的房屋是否享有足以排除法院强制执行的权益。对于上述争议焦点，分析认定如下： 关于吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》是否合法有效的问题。本案中，吴水源与蒋万军于2010年5月18日签订了《房产转让协议书》，且从双方签订协议以来涉案的房产一直都由吴水源使用至今，吴水源系于讼争房产查封前实际占有讼争房产。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条作出了“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，但是该条款并未否定未经抵押权人同意所签订的房屋买卖合同的效力，违反该条规定所产生的法律后果应当是指未经抵押权人同意所签订的房屋买卖合同不得对抗抵押权人。吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》虽未经抵押权人同意但是并未违反法律的强制性规定，亦未存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，系双方真实意思的表示，应当认定为合法有效。一审法院认为前述《房产转让协议书》因未经抵押权人同意且事后亦未经抵押权人追认，侵害了抵押权人的合法权益，进而否定《房产转让协议书》的效力，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。 关于吴水源对于涉案的房屋是否享有足以排除法院强制执行的权益的问题。根据吴水源与蒋万军签订的《房产转让协议书》的约定，本案讼争房原有价值仅抵蒋万军欠吴水源的款项47万元，剩余按揭贷款及利息、所欠的水电物业费用均由吴水源负责还清。首先，一、二审时，吴水源并没有提供蒋万军欠吴水源47万元的依据，也无法陈述清楚该47万元的构成。其次，《房产转让协议书》订立后，吴水源也未按协议的约定按月支付房屋按揭贷款，直至抵押权人向一审法院提出诉讼并判决后，吴水源才于2011年9月9日代蒋万军偿还所欠中国农业银行股份有限公司连城县支行的该房产按揭贷款，截止2018年2月11日吴水源代蒋万军偿还按揭贷款本息134380.93元，2018年2月11日吴水源将蒋万军剩余房屋按揭款79457.64元存入一审法院执行款账户。因此，吴水源无法证明其已按协议约定支付了全部价款。另对于涉案房产在吴水源与蒋万军签订《房产转让协议书》前已由中国农业银行股份有限公司连城县支行设立了抵押这一事实，吴水源是明知的，其理应知道这种情况下该房产是无法办理权属变更登记手续的，但仍与蒋万军签订转让协议，其对此存在一定的过错，由此引发的风险自然应当由其承担。综上，吴水源提供的证据，不足以证实其按协议的约定支付了全部价款，且非因其自身原因未办理过户，因此，涉案的房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定能够排除强制执行。故吴水源上诉请求不得执行涉案房屋，本院不予支持。综上所述，吴水源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽然部分有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10577元，由吴水源负担。变更一审案件受理费为10577元，由吴水源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 许培清 二〇二〇年七月三日 法官助理 卢丰华 书 记 员 邱艺梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。