广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2330号上诉人(原审被告)：罗丽，女。委托诉讼代理人：郑莉，广东天高律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：容国来，男。上诉人罗丽因与被上诉人容国来租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初600号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗丽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判罗丽无须向容国来支付2019年10月份租金17000元；2.本案一、二审诉讼费全部由容国来承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。罗丽于2012年8月1日承租容国来房产，2017年6月25日双方续签《房屋租赁合同》，后生意经营惨淡，罗丽曾多次和容国来商量退租，容国来对罗丽的实际情况也十分清楚，罗丽在2019年10月3日就开始将涉案房屋物品搬出，同月8日已全部搬走，容国来均知情。同月10日，依据容国来约定的时间将涉案房屋钥匙交给容国来，容国来接收钥匙后到场进行查看，没有提出异议，也没有向罗丽催促任何款项。事后，从容国来立即对外进行招租可以看出，容国来即明知罗丽经营不善无法继续维持的实际情况，又默认罗丽提前退租且双方已就合同解除一事达成一致。罗丽在租赁期间均有按时交纳电费，之所以2019年9月电费没有交纳，是由于罗丽没有及时收到电费交纳票据，并非罗丽有意拖欠。据此，罗丽与容国来的《房屋租赁合同》已于2019年10月10日解除，罗丽无需向容国来支付2019年10月份整月租金。（二）罗丽于2019年10月10日将房屋钥匙交给容国来后再无使用该房屋，但容国来于2019年12月24日才起诉，并没有立即或按双方签订《房屋租赁协议》的约定向罗丽主张权利，证明双方就合同解除一事已于2019年10月10日已达成一致。（三）如容国来在2019年10月份成功出租房屋给案外人，并收纳该月租金，则容国来的行为就构成“一房二租”，收取双倍租金的情况，违反诚实信用及公平公正原则。容国来辩称，罗丽曾向容国来提出可不可以允许其转租,容国来当时答应可以转租。2019年10月5日，容国来去收租才发现罗丽搬离至其他地方经营。容国来通知罗丽员工,希望尽快联络容国来交付租金。大概同月7日,罗丽的妹妹联系容国来希望不收取10月份租金,容国来对此不同意。同月8日左右,容国来见到罗丽的员工在搬货。同月9日，罗丽的父亲联系容国来,提出罗丽经营困难,希望不收取10月租金,顺便将涉案房屋钥匙交付容国来。容国来对此表示罗丽支付包括水电费合计10000元后,双方签订解除合同。最后，罗丽一方均没有理会容国来的要求。容国来多次催促罗丽支付款项。容国来向一审法院起诉请求：1.罗丽支付2019年10月份租金17000元;2.罗丽支付2019年9月份、10月份电费合共762.23元;3.罗丽负担本案诉讼费。一审法院经审理查明，位于江门市蓬江区**************产（原门牌号码为江门市蓬江区*************）权属容国来所有。容国来与罗丽于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同》一份，约定：容国来出租位于江门市蓬江区***************半房屋给罗丽，租赁期限为2017年8月1日至2021年7月31日止，每月租金为17000元，罗丽需在每月5号前交付当月租金给容国来。罗丽在签约时要交付两个月租金给容国来作为押金，合同期满，罗丽已交清所有应交费用后，容国来即可退还押金。租赁期间，出租房屋的电费、水费、卫生费、营业税、个人所得税、租赁税、土地使用税及其他一切经营费用由罗丽负责。《房屋租赁合同》签订后，容国来依约将上述租赁物交由罗丽使用。租赁开始罗丽能按时缴交租金，2019年9月起，罗丽开始拖欠电费，2019年10月没有缴交租金。其中2019年9月份欠电费662.05元；2019年10月份欠电费100.18元；拖欠2019年10月份租金17000元。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。位于江门市蓬江区**************产（原门牌号码为江门市蓬江区*************）权属容国来所有，容国来与罗丽签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于拖欠租金问题。容国来主张罗丽拖欠2019年10月份租金17000元未付，并提供了《房屋租赁合同》来证明。经审查，《房屋租赁合同》是原件，能证明容国来与罗丽之间存在租赁合同关系，在没有其他证据推翻《房屋租赁合同》真实性的前提下，一审法院确认《房屋租赁合同》的真实性、合法性和关联性。《房屋租赁合同》约定每月租金为17000元，罗丽没有按时缴交2019年10月份的租金，显属违约，因此，对容国来主张罗丽缴交2019年10月份租金17000元的诉请，合法有据，一审法院依法予以支持。二、关于拖欠电费问题。容国来主张罗丽尚欠其2019年9月份电费662.05元、2019年10月份电费100.18元，合共762.23元，并提供了《广东增值税电子普通发票》来证明。《广东增值税电子普通发票》是打印件，能证明租赁房产2019年9月份、10月份的电费金额，在没有其他证据推翻《广东增值税电子普通发票》真实性的前提下，一审法院确认《广东增值税电子普通发票》的真实性、合法性和关联性，确认罗丽拖欠2019年9月份电费662.05元、2019年10月份电费100.18元，合共762.23元。因此，对容国来此诉请，合法有据，一审法院予以支持。罗丽经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可予缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百—十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、罗丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年10月份租金17000元给容国来；二、罗丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的电费762.23元给容国来。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244.06元，减半收取122.03元，由罗丽负担。二审中，容国来没有提交新的证据。罗丽提交如下证据：证据1.居民身份证，用以证明：罗丽和容国来的主体适格。证据2.押金单，用以证明：罗丽向容国来交纳押金。证据3.照片，用以证明：罗丽和容国来解除合同后，容国来即对外招租。证据4.对帐单，用以证明：罗丽在租赁期间的水电费均在银行内自行扣除。证据5.电费截图，用以证明：罗丽均按期交纳电费。容国来对上述证据均没有意见。经审查，罗丽提交的上述证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，故本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2019年10月10日，罗丽向容国来移交涉案房屋及钥匙，容国来接收钥匙并查验涉案房屋后对外另行招租。本院认为，本案属租赁合同纠纷。容国来和罗丽签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对罗丽的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：1.罗丽主张无须向容国来支付2019年10月份租金17000元，应否予以支持？2.罗丽应否向容国来支付2019年9月份和10月份的电费？关于争议焦点一。涉案《房屋租赁合同》约定，罗丽在每月5号前交付当月租金17000元给容国来。罗丽未在2019年10月5日前支付2019年10月份租金17000元，罗丽主张其已于2019年10月10日将涉案房屋钥匙交给容国来，容国来接受房屋钥匙后即对外张贴招租广告，故双方已协商一致解除合同。二审中，容国来确认其于2019年10月10日验收涉案房屋并接收钥匙，同月12日左右对外进行招租。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，结合罗丽和容国来在二审中陈述的关于涉案房屋办理交接的过程，容国来未能举证证明罗丽在2019年10月10日之后继续使用涉案房屋。基于涉案房屋已于2019年10月10日办理退租交接手续且容国来接收后即对外进行招租，本院确认罗丽和容国来所签订涉案《房屋租赁合同》已于2019年10月10日解除。罗丽于2019年10月1日至10月10日仍使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，罗丽未向容国来支付2019年10月1日至10月10日的租金5667元（17000元÷30天×10天），显属违约，罗丽应向容国来支付租金5667元。罗丽主张无须向容国来支付2019年10月份整月租金的有理部分，本院予以支持；无理部分，本院不予支持。关于争议焦点二。涉案《房屋租赁合同》约定电费由罗丽负担，罗丽未举证证明其已支付涉案房屋2019年9月份和10月份的电费，罗丽在二审中表示愿意承担2019年9月份电费及10月份部分电费。容国来一审提交的《广东增值税电子普通发票》反映，涉案房屋2019年9月份电费662.05元，10月份电费100.18元。10月份电费100.18元相较其他月份的电费而言，符合罗丽于2019年10月10日移交涉案房屋给容国来的实际情况，罗丽亦未能举证证明10月份电费100.18元包括其他人使用的部分。因此，罗丽应向容国来支付2019年9月份电费662.05元和10月份电费100.18元，合共762.23元。一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，罗丽的上诉请求成立，有理部分予以支持，无理部分不予支持；一审判决认定基本事实清楚，部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百—十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初600号民事判决第二判项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初600号民事判决第一判项；三、罗丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年10月份租金5667元给容国来；四、驳回容国来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244.06元，减半收取122.03元，由容国来负担。二审案件受理费244.06元（罗丽已预交），由罗丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年七月十九日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌