河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8694号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱永亮，男，1988年10月14日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：苑成伟，河南王城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜中伟，男，1966年3月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨世国，北京德恒（郑州）律师事务所律师。上诉人邱永亮与被上诉人杜中伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法独任对本案进行了审理，上诉人邱永亮的委托诉讼代理人苑成伟、被上诉人杜中伟的委托诉讼代理人杨世国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邱永亮上诉请求：1、依法撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初1916号民事判决书，依法改判继续履行《房屋买卖合同》，协助上诉人办理房屋过户手续；2、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。第一、涉案的《房屋买卖合同》有其特殊性，与一般的《房屋买卖合同》不同，因涉案房屋在签订合同时未办理不动产登记证书，当时不具备过户条件，所以在合同中并未明确约定过户时间，合同签订后，上诉人邱永亮向21世纪不动产交付定金、佣金及代办费23000元，同时向杜中伟交付10万元房屋首付款，杜中伟答应将房屋交付给邱永亮占有使用，具体过户手续待杜中伟办理完房屋不动产权证书后再协商进行。一审中并未查明涉案房屋不动产权证书的准确办证时间，也就没办法确认满足过户条件的准确时间，所以从合同本身而言，上诉人并不存在逾期不协助办理贷款过户手续的违约行为。第二、对于涉案《房屋买卖合同》无法继续履行的原因，一审法院没有查清，本案双方的当事人签订的《房屋买卖合同》系盈居公司作为居间方形成的居间服务合同，盈居公司对于合同无法继续履行的原因是最清楚的，一审中盈居公司的业务人员已经出庭作证，证明2019年11月8日被上诉人杜中伟从上海回到郑州，办理房屋过户手续，因按揭银行需要被上诉人杜中伟的妻子到场共同签字确认，但是杜中伟称他妻子在海南度假，无法回来配合，杜中伟说太麻烦，房子不卖了，这才引发本案的诉讼，由此可知，涉案合同无法继续履行的原因是被上诉人杜中伟嫌按揭贷款手续麻烦，其妻子无法配合签字，而并非上诉人不履行协助过户。第三、一审法院查明被上诉人诉讼费16万元，明显错误，一是费用过高，二是没有发票，仅有转账流水，无法排除杜中伟所在的公司与律所之间存在其他服务内容。三是时间不吻合，2019年11月20日签订合同，2020年4月24日才付款，这明显不合常理，明显是被上诉人为了开庭组织证据故意走的流水账。一审法院法律适用错误。第一、本案双方当事人签订了《房屋卖买合同》，被上诉人杜中伟已经自愿将涉案房屋出售给上诉人，该合同系双方当事人在自愿、平等的基础上签订，且不存在违反法律、法规强制性规定的情形，该合同应当是合法有效，合同本身对于过户时间并没有明确约定，上诉人不存在逾期不履行合同的情形。2019年5月22日上诉人出具交易保证，可以说明上诉人具有积极配合过户的意愿，到期后因银行审批不过，直到2019年11月3日被上诉人给上诉人发信息，以实际行动表明放弃合同的解除权，同意继续履行合同，解除权属于形成权，被上诉人以实际行动表示继续履行合同，应视为对合同解除权的放弃，故被上诉人不再享有合同解除权。第二、本案一审开庭时间是2020年4月27日，庭后2020年6月1日和3日一审法院两次电话要求上诉人提供央行征信证明，因上诉人正在出差，直到2020年6月5日才将征信材料送到一审法院，但是一审判决书已于2020年6月4日定稿成文，首先上诉人对自己未及时提交证据材料深表歉意，但是一审法院判决称上诉人不具备继续履行合同的能力，确实与事实不符。第三、2018年6月上诉人购买涉案房屋后，已经及时办理房屋装修并及时入住，现在房屋家具家电一应俱全，若房屋买卖合同解除，还要涉及到房屋装修费用的评估及家具家电的返还，这都给执行工作带来了困难，所以无论是在司法效益还是经济效益，合同的解除是最不利于矛盾解决的方式。综上所述，本案被上诉人要求解除合同的请求没有事实和法律依据，无权单方面解除合同，且上诉人已经实际取得房屋并办理装修入住手续，若无故解除合同必将给上诉人造成不可挽回的较大经济损失，并且房屋买卖至今郑州房价市场并未有较大浮动，即便被上诉人再将房屋转售，也不能得到更高收益，所以请求法院综合全案情况，支持上诉人的上诉请求。杜中伟针对邱永亮上诉请求辩称：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求维持一审判决，驳回上诉。一审法院认定上诉人邱永亮未能按约定办理银行按揭贷款也未通过其他方式支付剩余房款，其迟延履行行为经被上诉人杜中伟催告后在合理期限内仍未履行，杜中伟解除合同不违反法律规定，理由正当。一审庭审中杜中伟已经提供《不动产权证书》，证明涉案房屋于2018年9月29日取得证书，上诉人称一审没有查明准确办证时间，无法确认满足过户条件等等，是罔顾事实，不愿承认自己的违约行为。杜中伟先后5次来郑州督促配合邱永亮办理银行按揭手续，每次均因邱永亮提供的材料不齐全无功而返，后证人作证和邱永亮自己提供的银行征信证实由于其存在诉讼案件及逾期偿还银行贷款的问题导致其银行贷款审批不过。由此事实可知，首先，邱永亮银行贷款审批不通过，是由于其征信有问题，这是其自己过错造成的，并非不可归责当事人双方的事由；其次，双方签订的《房屋买卖合同》的第十条第二款也规定了邱永亮有“确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵”的义务，其征信有瑕疵属于违反合同约定，是其单方过错导致合同无法履行；最后，邱永亮在明知银行贷款审批通不过的情况下，也没有通过其他方式支付剩余房款，长期逾期履行付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定杜中伟享有合同解除权，并有权要求其赔偿损失。除了上述法定的解除权，被上诉人杜中伟同时享有合同的约定解除权，不存在放弃的情形。首先，由于上诉人邱永亮在2019年5月22日出具《交易保证》，其承诺在2019年7月30日前交易完成，不能完成的，杜中伟有权收回房屋，即其单方允诺了杜中伟的合同解除权。由于邱永亮未在承诺的时间内完成交易，处在持续违约中，所以杜中伟自然享有随时解约合同的权利。其次，合同的约定解除权只有经过除斥期间或催告后才消灭，本案并未经过除斥期间，上诉人也没有催告，合同解除权并没有消灭；最后，被上诉人杜中伟是否放弃解除权的关键应在于双方是否就迟延履行达成新的合意，守约方配合办理银行贷款和接受部分履行，不能改变违约方严重违约的事实，不能因此认定守约方放弃解除权，这对守约方来说是不公平的，将别人的宽容和好心，报之以怨，不符合诚信原则。杜中伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2018年6月16日签订房屋买卖合同；2.判令被告返还位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋；3.判令被告支付违约金29.5万元（按房屋总价款的30%计算，且已扣除已支付购房款11万元）；4.判令被告赔偿因其违约造成的损失共计17.05万元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费。邱永亮向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告杜中伟继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理房屋过户手续；2.本案本诉反诉费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实，2018年6月12日，邱永亮向盈居公司交付21000元中介服务费和2000元银行贷款代办费。2018年6月13日，杜中伟向邱永亮出具收条，载明：今收到邱永亮支付郑州经济技术开发区第一大街东、朝凤路北15号1单元4层403室房款10万元整。2018年6月16日，邱永亮作为乙方（买方），杜中伟作为甲方（卖方），盈居公司作为丙方签订房屋买卖合同，约定：杜中伟拥有位于郑州经济技术开发区××大街东、××北××单元××号房屋（证书号为116002726196），邱永亮自愿购买，成交价格为133万元。付款方式为按揭贷款：双方于签定合同后，应共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。无需办理解押手续且采用按揭贷款付款方式的，双方应于银行贷款审批通过后30个工作日内共同到房管局办理房屋过户等相关手续。签订合同当日乙方支付首付款10万元给甲方并做物业交割。如采用按揭贷款方式付款，取得房屋所有权证书并产权归档后五个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续。违约责任：双方任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的，支付违约金100万元。2019年5月22日，邱永亮向杜中伟出具交易保证，内容为：保证在7月30日前交易，如7月30日前不能交易，业主有权收回房子，另补两万元总房款，先付1万元，余1万元交易时付清。同日，邱永亮向杜中伟转账1万元。另查明，2019年11月20日，杜中伟与北京大成（上海）律师事务所签订法律服务合同，2020年4月24日，杜中伟向该所转账16万元，附言记载为诉讼费。2020年3月13日，杜中伟诉至该院，诉讼过程中，邱永亮提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，杜中伟与邱永亮及盈居公司之间签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，系有效合同并受法律保护。根据该院查明的事实，双方自2018年6月16日签订房屋买卖合同后，邱永亮未能按约定办理银行按揭贷款亦未通过其他方式支付剩余房款，其迟延履行行为经原告催告后在合理期限内仍未履行。现杜中伟要求判令解除其与邱永亮于2018年6月16日签订《房屋买卖合同》，不违反法律规定，理由正当，该院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，现杜中伟要求邱永亮返还房屋并支付违约金请求，双方约定“任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的，支付违约金100万元”过高，现杜中伟将违约金调整至房屋总价款30%即39.9万元，该院予以准许，扣除邱永亮已支付房款11万元后，其仍应向杜中伟支付28.9万元。关于杜中伟要求支付损失17.05万元的请求，违约金足以弥补损失，该院不再支持。关于邱永亮反诉请求继续履行房屋买卖合同并协助邱永亮办理房屋过户手续，与该院查明事实不符，其提供证据不足以证明其主张成立，且其亦未能向该院提交足以证明其具备继续履行合同能力的证据，故对其反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除杜中伟与邱永亮于2018年6月16日签订的房屋买卖合同，邱永亮于本判决生效之日起三十日内返还原告杜中伟位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋；二、被告邱永亮于本判决生效之日起十日内支付原告杜中伟违约金28.9万元；三、驳回原告杜中伟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邱永亮的反诉请求。如果邱永亮未按本判决指定的期间履行上述指定行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果邱永亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8283元，反诉案件受理费8385元，共计16668元，由杜中伟负担3141元，邱永亮负担13527元。二审期间，邱永亮提交了如下证据：第一组证据：邱永亮最新征信信息查询单，拟证明邱永亮目前具备继续履行合同的能力，与一审查明的事实不符。本案房屋买卖合同应当继续履行，不应当解除。第二组证据：上诉人与上诉人代理人的聊天截图3张，拟证明2020年6月1日，一审法庭电话通知邱永亮补充征信材料，其代理人要求邱永亮打印，因邱永亮出差，一直拖延到6月5日才提交征信信息，但是一审判决书形成的时间是2020年6月4日，所以征信信息应当属于二审的新证据。杜中伟发表意见称：对第一组证据的真实性，因为没有盖章不予认可。其次就是对方迟延提交证据，是其单方过错，并非法院的过错，不能认定是法院判决错误，事实认定错误。这是他的举证责任问题，不能认为是一审法院法官认定错误问题。即使这个证据是真实的，被法院最终采信的，提请法院注意：证据的第三页第二项，信贷交易违约信息摘要里面显示上诉人一方有两次违约行为，一次金额是11442元，一次是159元，由此可以证明上诉一方征信存在问题，这是导致其银行贷款审批不通过的根本原因，由此可见上诉一方贷款仍然不会通过银行的审批，仍然无法履行合同。对第二组证据的真实性有异议，不能查明其真实性，而且和本案不具有关联性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律规定，本院经审查认为，对邱永亮提交证据的真实性予以确认，但该证据拟证明的事实与本案并无关联性，对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实除与一审法院相同外，另查明，邱永亮二审庭审中自认，至2019年11月之前，未能办理银行贷款系其自身原因。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邱永亮与杜中伟签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。邱永亮和杜中伟自2018年6月16日签订房屋买卖合同后，杜中伟多次配合邱永亮办理银行按揭手续，均因邱永亮自身原因无法办理。2019年5月22日，邱永亮向杜中伟出具交易保证，保证在7月30日前交易，如在7月30日前不能交易杜中伟有权收回房子。据查明事实，邱永亮未能按约定办理银行按揭贷款手续，亦未通过其他方式支付剩余房款，其迟延履行行为致使杜中伟一方合同根本目的无法实现，已构成根本违约。故邱永亮上诉理由无事实及法律依据，不能成立。综上所述，邱永亮上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24941元，由上诉人邱永亮负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年七月三十日书记员  张怡冰