河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1141号 上诉人（原审被告、申请执行人）：赵会敏，女，出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：郑振华，男，出生，汉族，现住衡水市，系赵会敏之夫。 委托诉讼代理人：刘勇进，河北志安邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王旭光，男，出生，布依族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：史会生，河北史慧生律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：刘颖，男，出生，汉族，现住衡水市。 原审第三人（被执行人）：田桂芝，女，出生，汉族，现住衡水市。 上诉人赵会敏因与被上诉人王旭光、原审第三人刘颖、田桂芝案外人执行异议之诉一案，衡水市桃城区人民法院于作出（2017）冀1102民初2552号民事判决，赵会敏不服提起上诉，本院于作出（2017）冀11民终1809号民终裁定，裁定撤销（2017）冀1102民初2552号民事判决，发回本院重审。衡水市桃城区人民法院于2019年12月26日作出（2018）冀1102民初259号民事判决，赵会敏不服，向本院提起上诉。本院2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵会敏上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由： 一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人王旭光提供的证据不能证实案涉房屋已经由第三人主颖、田桂芝转让给王旭光，《房屋买卖合同》不具有客观真实性。上诉人坚持申请法院进行笔迹形成时间鉴定。2、王旭光在本案审理中的关键事实的陈述存在重大冲突，足以证实其主张的房屋买卖行为不具有真实性。3、一审中，上诉人一方申请一审法院调取李爱英相关账户流水记录，但一审法院并未能调取完整的银行流水记录，致使王旭光与李爱英之间账目往来这一关键事实无法查清。4、王旭光提交的银行转账记录显示其将款项转至李爱英银行账户，则应由李爱英说明款项用途，一审并未就款项用途向李爱英进行调查。5、案涉房产在2015年12月15日已经办理的产权证，上诉人申请保全在2016年11月2日，该房产未办理过户手续完全是王旭光怠于办理所致，一审判决确认“未办理过户的原因不能归责于王旭光”明显依据不足。 综上，王旭光主张受让案涉房产的证据不足，不能证实其与刘颖、王桂芝之间房屋买卖的真实性，而且即使王旭光购买了该房产，但至2016年11月2日，该房产被法院查封时仍未办理过户登记，并不符合排除执行的条件。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请上级法院查明事实，依法驳回被上诉人王旭光的全部诉讼请求。 王旭光辩称，上诉人的上诉请求都是在一审中已经调查过的，被上诉人答辩意见同一审答辩意见，请求二审法院驳回上诉。 王旭光向一审法院提出如下诉讼请求：一、依法确认原告对位于海南省琼海市坡（兆南山水世园）33号楼3单元15层的房产享有所有权，并依法解除对该房产的查封，终止对该房产的执行；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：，原告与第三人刘颖、田桂芝签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定田桂芝、刘颖将海南省琼海市坡兆南山水世园小区33号楼3单元15层房屋一套，以人民币70万元整转卖给王旭光，房款一次性由王旭光付给田桂芝、刘颖。同日，原告将70万元购房款汇入第三人刘颖、田桂芝指定的账户，根据房屋买卖合同约定“在未过户期间卖方已收取买方的全部购房款，卖方收到全部房款，卖方已经不是房屋的产权人，而买方已经是此房的产权人，经双方协商，买卖双方都已同意认可房屋买卖合同已经生效的事实”，原告已经履行了付款义务，因此该房屋的产权已于转移给原告所有。在贵院查封上述房产之前，该房产的钥匙和各种生活用卡已由原告掌握，且对该房屋进行了装修，原告已经实际占有该房产，第三人田桂芝、刘颖已不是该房屋的产权人，贵院不应该查封原告的房产。为此，原告特向贵院提起诉讼，并提出如上所请，望依法公正判决，以维护原告的合法权益。 被告赵会敏辩称，原告主张的房屋买卖情况没有充分证据来证实，因此原告的主张不能成立，请法院依法驳回原告诉请。 第三人刘颖、田桂芝辩称，房屋买卖是真实的，房款已付到第三人刘颖指定的账户。 一审法院经审理认定事实如下：，第三人田桂芝与琼海兆南房地产开发有限公司（以下简称“兆南房地产公司”）签订《琼海市商品房买卖合同》一份，约定第三人田桂芝向兆南房地产公司购买位于琼海市房屋。，原告王旭光向案外人李爱英名下银行账户转款70万元。同日，原告王旭光与第三人刘颖、田桂芝签订《房屋买卖合同》一份，合同约定第三人刘颖、田桂芝将位于海南省琼海市（山水汇园）小区33号楼3单元15层房屋一套，以人民币70万元价格转卖给原告王旭光。同时载明购房款已经一次性转账到第三人刘颖指定的案外人李爱英名下银行账户，由于房屋所有权证书尚在办理过程中（估计时间为2016年底），待取得房产证后第一时间交于原告王旭光，并协助办理过户手续。 ，原告王旭光在海南省琼海市大印经典国美电器为所购买的洗衣机、冰箱办理延保服务，《国美“家安保”延展保修协议》显示购买人地址为“琼海市山水汇园Ｃ”。，原告王旭光向海南兆南物业服务有限公司琼海分公司兆南山水汇园物业服务中心交纳停车费450元、预存水费255元、预存电费630元，收款收据显示车牌号为冀Ｔ×××××号。，原告王旭光在中国电信琼海元亨街营业厅向中国电信股份有限公司海南分公司订购天翼宽带有线业务，装机地址为“琼海市嘉积镇新海路山水汇园小区33幢3单元15层房”。 另查明，，第三人田桂芝取得《房屋所有权证书》，证书编号为海房权证海字第××号；，核发《房屋国有土地使用权分割转让证明书》；，兆南房地产公司与第三人田桂芝申请办理国有土地使用权变更登记。 再查明，赵会敏与刘颖、田桂芝曾因民间借贷纠纷，向本院提起诉讼，本院于作出（2016）冀1102民初1738号民事判决，判决刘颖、田桂芝于判决生效之日起三日内给付赵会敏借款本金50万元及利息（利息自以50万元为基数，按月利率15‰计算至实际付清之日止）。该民事判决发生法律效力后，赵会敏向本院申请强制执行，本院于依法查封了田桂芝名下案涉房屋（琼海市嘉积镇泮水加道坡兆南山水汇园33幢3单元15层号房屋）。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王旭光与第三人田桂芝、刘颖已于签订房屋买卖合同，被告赵会敏虽对该份买卖合同的真实性提出异议，并申请对该份合同的形成时间申请司法鉴定，但因不具备鉴定条件，无法对该份合同的形成时间进行司法鉴定，即被告赵会敏未提供充分证据对该份合同的真实性予以反驳，故应当认定原告王旭光与第三人田桂芝、刘颖在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的买卖合同。原告王旭光于、向物业服务公司交纳停车费，预存水费、电费，为案涉房屋购置洗衣机、冰箱等家用电器，以及订购、装置电信宽带等事实，能够证明原告王旭光在查封之前已合法占有案涉房屋。原告王旭光于向第三人刘颖指定银行账户转款70万元，且房屋买卖合同中已明确载明该账户系第三人刘颖指定收款账户，即能够认定原告王旭光已支付全部价款。案涉房屋虽于办理《房屋所有权证书》，但取得《房屋国有土地使用权分割转让证明书》的时间为，第三人田桂芝与兆南房地产公司申请办理国有土地使用权变更登记的时间为，因案涉房屋在被查封之前未办理土地证或土地使用权分割转让证明，进而无法办理房屋产权变更登记，即未办理过户登记的原因不能归责于原告王旭光。综上，原告王旭光对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告王旭光请求法院停止对该房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告王旭光要求确认其为该套房屋所有权人的主张，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才产生法律效力，原告王旭光对第三人田桂芝享有债权请求权而非物权请求权，即有权要求第三人田桂芝办理案涉房屋的产权变更登记手续，而非直接确认其对案涉房屋享有所有权，故对于原告王旭光的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十二条的规定，判决，1、停止对第三人田桂芝名下位于海南省琼海市房屋（所有权证书编号为海房权证海字第××号）的执行。2、驳回原告王旭光的其他诉讼请求。 本院二审双方当事人没有提交新的证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院二审认为，本案争议的焦点为被上诉人王旭光对本案争议房产是否享有排除强制执行的民事权益。 首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据本案查明的事实，被上诉人王旭光与原审第三人签订的房屋买卖合同，没有办理产权变更登记，被上诉人王旭光未取得争议房产的所有权。单就本案争议的房产买卖合同和民间借贷合同本身来看，因合同权利属于债权，房产买卖合同的合同权利必须符合法定条件，否则并不当然优先于民间借贷合同的合同权利，上诉人赵会敏对争议房产作为普通金钱债权的债权人仍然可以就争议房产申请强制执行。 第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，根据该规定，被上诉人王旭光应当对本案承担举证责任。根据本案查明的事实，被上诉人王旭光提供了房屋买卖合同等相关证据，但其提供的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。该条规定了案外房产买受人可以排除执行的特定条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定，系在案外买受人对所买受的不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，因此，本案应当严格审查买受人即王旭光与被执行人即原审第三人之间不动产买卖协议是否符合上述规定的条件。根据本案查明的事实，原审第三人田桂芝于2014年4月16日与琼海兆南房地产开发有限公司签订《琼海市商品房买卖合同》一份，约定原审第三人田桂芝向兆南房地产公司购买位于琼海市房屋。，被上诉人王旭光向案外人李爱英名下银行账户转款70万元。同日，被上诉人王旭光与第三人刘颖、田桂芝签订《房屋买卖合同》一份。2015年12月15日，原审第三人田桂芝取得《房屋所有权证书》，证书编号为海房权证海字第××号；一审法院于依法查封了田桂芝名下案涉房屋（琼海市嘉积镇泮水加道坡兆南山水汇园33幢3单元15层号房屋）。，核发《房屋国有土地使用权分割转让证明书》；，兆南房地产公司与第三人田桂芝申请办理国有土地使用权变更登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，“下列房地产，不得转让；（六）未依法登记领取权属证书的”。本案原审第三人与被上诉人签订房屋买卖合同时，原审第三人尚未取得《房屋所有权证书》和《房屋国有土地使用权分割转让证明书》，不具备法律规定的转让条件，且直到一审法院2016年11月2日查封本案争议房产时，原审第三人仍未取得《房屋国有土地使用权分割转让证明书》，2017年3月14日，原审第三人才取得土地使用权。依据上述规定，该房地产不得转让，本案原审第三人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》违反了上述法律的强制性规定，不符合《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案争议的《房屋买卖合同》为无效合同，本案原审第三人与被上诉人在人民法院查封之前并未就争议房产签订合法有效的房屋买卖合同。 第三，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产以及是否已支付全部价款问题，上诉人对此提出异议。正常情况下，根据被上诉人王旭光提供的证据，其在2014年11月17日向案外人李爱英名下银行账户转款70万元，同日，与原审第三人刘颖、田桂芝签订《房屋买卖合同》，被上诉人已取得争议房屋的钥匙、各种生活用卡包括天燃气卡、有线电视卡、电卡、水卡等，被上诉人应当提供2014年11月17日之后适当时间的入住证明，但被上诉人提供的入住证据均为2016年10月28日后，在人民法院于2016年11月2日查封前几天办理。上诉人对此提出异议，对原审第三人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的实际时间，以及因案外人李爱英是原审第三人刘颖开办的衡水沃达投资咨询有限公司公司的会计，向李爱英名下银行账户转款行为与《房屋买卖合同》的关联性均提出异议，对原审第三人、被上诉人与案外人李爱英是否存在其他的关系等事实也提出异议。结合衡水沃达投资咨询有限公司涉嫌非法吸收公众存款案，衡水市公安局桃城分局已侦破且已通告集资参与人报案登记的事实，本院对上诉人的异议予以理解。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”综合以上所述事实，王旭光对本案争议的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，赵会敏的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初259号民事判决； 二、驳回被上诉人王旭光的诉讼请求。 一审案件受理费10800元、二审案件受理费10800元，均由王旭光负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年七月六日 书记员  王聪颖