天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1485号上诉人（原审被告，反诉原告）：天津一商友谊汉友百货有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽茶淀街四纬路166号。法定代表人：董娜，执行董事。委托诉讼代理人：辛晓旭，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：穆笛，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘金玲，女，1962年5月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：姜连军（系刘金玲之夫），住天津市滨海新区。上诉人天津一商友谊汉友百货有限公司（以下简称汉友百货公司）因与被上诉人刘金玲房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初46608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月24日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汉友百货公司上诉请求：一、请求撤销一审判决,依法改判驳回刘金玲原审的全部诉讼请求,并支持汉友百货公司原审的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由刘金玲承担。事实和理由：1.汉友百货公司不存在违约行为，系刘金玲未按照合同约定支付2017年8月租金违约，根据刘金玲违约行为，汉友百货公司依据合同约定有权解除合同；2.判决汉友百货公司赔偿设备损失及装修剩余价值损失错误。刘金玲未提供充足证据证明设备设施损失及装修损失客观存在，其未提供任何证据能够证明其确实采购了游乐设施且已放置于租赁房屋内进行经营活动。根据租赁合同第十三条第五款约定：合同提前解除后，刘金玲应按照汉友百货公司要求拆除租赁期的装修、装饰、改造及添加的各种设施，将房屋恢复原状，刘金玲应自行承担拆除前述的装饰、装修、改造及添加的各种设施，并自行承担租赁房屋恢复至出租前状态所需费用。一审判决汉友百货公司赔偿设备设施损失以及装修剩余价值损失，认定事实不清。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”故无论因任何原因导致双方合同提前解除，汉友百货公司均无需赔偿设施设备及未形成附和的装饰装修物损失。3.一审未支持汉友百货公司主张的租金以及租金迟延履行金、租金违约金的诉讼请求，认定事实不清；4.一审未支持汉友百货公司主张刘金玲腾还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，认定事实不清。刘金玲辩称，同意一审判决，不同意汉友百货公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。刘金玲向一审法院起诉请求：1.判令汉友百货公司向刘金玲支付合同违约金67500元；2.判令汉友百货公司赔偿刘金玲在汉友百货公司处的儿童娱乐游玩设备、设施及装修装饰的剩余价值损失人民币495225.45元；3.判令汉友百货公司赔偿刘金玲自2017年9月1日始至合同自然终止日止的可得利益损失人民币567620元；4、本案诉讼费依法由汉友百货公司承担。一审法院认定事实：汉友百货公司作为甲方与乙方刘金玲于2016年签订房屋《租赁合同》，该房屋坐落在汉友百货公司内，面积为624平方米。乙方刘金玲应用于儿童游艺类项目。交房日期为2016年1月31日，租期三年，从2016年2月1日至2019年1月31日。每月租金22500元，月付租金，同时合同第二十一条第四款约定“在本租赁合同履行期间内，如一方在对方不存在任何违约行为的情况下提前终止合同时，应提前60天通知对方并取得对方的书面同意后本合同才能提前终止，否则应当视为提出方违约，违约方应当按照本《租赁合同》中约定的最高租金标准向守约方支付3个月的租金作为违约金，如违约金不足以弥补给守约方造成的损失时，违约方还应赔偿守约方的损失”。刘金玲因经营的淘气堡改造需要于2017年6月份购进以下设备：1、淘气堡设备一套280000元；2、碰碰车一套128,600元；3、广州自然源动漫科技有限公司销售的专业研发儿童游艺管理系统、兑币机、存币机、裁票机、淘气堡、门票设备等大型综合场地管理系统一套：57740元；4、欢乐战城设备：45000元，以上购入设娱乐设备款共计531390元。另，刘金玲于2017年6-8月对所租赁房屋进行装修的费用支出65000元。刘金玲改造后正式经营时间为一个月，汉友百货公司于2017年9月1日对外发出《公告》：“店铺整体改版升级，自定于2017年9月1日起正式闭店，改造暂停经营”。一审法院认为，刘金玲与汉友百货公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，关于双方争议的焦点一：导致案涉租赁合同不能继续履行的违约责任归属。本案中，汉友百货公司主张因刘金玲拒付2017年8月份租金，属于违约行为，按照《租赁合同》约定已向其口头通知要求解除《租赁合同》。刘金玲承认没有支付2017年8月份租金属实，但其未予支付的原因系汉友百货公司因要在8月底整体停业关店，当时告知刘金玲免收8月份租金，不存在拒付租金情况。反倒因为汉友百货因自身经营不善导致整体经营项目均提前停业，汉友百货公司的整体停业关店的行为是导致《租赁合同》无法继续履行的根本原因，合同目的不能实现，属于违约方。双方对违约金的数额均同意适用《租赁合同》第二十一条第四款约定“在本租赁合同履行期间内，如一方在对方不存在任何违约行为的情况下提前终止合同时，应提前60天通知对方并取得对方的书面同意后本合同才能提前终止，否则应当视为提出方违约，违约方应当按照本《租赁合同》中约定的最高租金标准向守约方支付3个月的租金作为违约金，如违约金不足以弥补给守约方造成的损失时，违约方还应赔偿守约方的损失”。根据双方认可的每月22500元的租金标准，22500元月×3个月=67500元，双方认可的违约金数额应为67500元。汉友百货公司对主张刘金玲拒付租金的违约行为，未能向法院提交催交过租金以及口头通知解除《租赁合同》的相关证明，刘金玲对汉友百货该项主张亦不予承认。根据刘金玲主张系汉友百货公司自身原因导致整体提前关门停业，使《租赁合同》无法继续履行，应属于违约方，承担违约责任。根据查明的情况，汉友百货公司确于2017年9月1日对外发出了整体停业的公告，按照商业管理惯例，如涉及大型商场整体停业的情况，提前要进行必要的准备工作，包括通知商场内各个体店铺商场即将停业通知，以便个体商户对余货进行降价出售等措施，挽回亏损。这个期间需要一个月时间符合常理，故汉友百货公司因整体停业主动免收个体商铺最后一个月的租金的情况符合商业惯例，予以认定。故刘金玲主张2017年8月份租金系因汉友百货公司停业主动免收，而不是拒付的主张，属合理有据，应予以支持，故汉友百货公司属于合同违约方，根据合同约定应承担赔偿违约金的责任，故刘金玲请求判令汉友百货公司向其支付违约金67500元的诉讼请求应予以支持。关于争议焦点二：双方主张的各项损失是否合法、合理，有据。其中，汉友百货公司属于违约方，故无权向守约方主张因违约造成的各项损失。刘金玲系合同守约方，因违约方的违约行为造成各项损失应由违约方予以赔偿。关于刘金玲主张新进大型娱乐设施、设备的相应损失及装修装饰部分在合同不能履行期间的剩余价值损失应由汉友百货公司进行赔偿的主张，于法有据，应予支持。鉴于淘气堡属于大型儿童娱乐项目，相关的设施设备的采购，对所占用场地及空间范围有较强的专属性，决定其使用价值具有属地性。现因汉友百货公司的整体停业关店的要求，使刘金玲新扩建的淘气堡大型娱乐项目相关的设施设备失去其专有的使用价值，不能实现刘金玲利用其盈利的目的，故该部分设备设施一旦离开现有场地即失去其使用价值。汉友百货公司应对其进行相应的赔偿，其赔偿计算标准：根据刘金玲新添置的设施、设备价值损失共计531390元，原使用期间刘金玲主张从2017年7月1日到2019年1月31日，共计19个月。该期限购进新设备开始经营至合同期满，分摊每个月的平均损失27967.90元（531390元÷19（个）月=27967.90元）。刘金玲主张损失期间为17个月（从2017年9月1日至2019年1月31日），其设备损失共计475454.3元（27967.90元＊17（个）月=475454.3元），考虑设备拆除后的残值部分，对刘金玲主张的该部分损失酌情保护465000元。装修装饰费用支出的损失刘金玲主张从合同订立之日2016年1月1日起至合同到期之日即2019年1月31日共计37个月，总的装修费用为65000元，每个月平均分摊的损失为1756.76元。（65000元÷37（个）月=1756.76元）。故刘金玲主张其装修部分的剩余价值损失计算期间为17个月（从2017年9月1日至2019年1月31日），装修装饰剩余价值损失为29864.92元。（1756.76元＊17（个）月=29864.92元）。以上损失共计494864.92元（465000元＋29864.92元）=494864.92元。刘金玲主张的该部分损失计算依据合法，应予以支持。关于刘金玲主张的尚未履行合同期限的预期可得利益。鉴于原告提供的单方记账证明，对其真实性不予认定，双方就该合同预期利益的价值均未向法院申请鉴定，考虑到刘金玲经营项目的投入成本不仅有房屋的租赁、娱乐设施、还有人工费用，能源消耗，受市场调控等不确定因素的影响，对合同尚未履行期间经营盈亏无法预见，亦无相关依据，故刘金玲主张的该项损失没有参考依据，该部分损失可待依据充足后另行主张，本案中，该项损失依法不予保护。关于争议焦点三：汉友百货公司主张刘金玲腾空房屋是否满足现实条件。本案中，汉友百货公司属于大型商业机构，里面有若干个体经营商铺。刘金玲经营的项目属于大型娱乐设施项目，对所占用场地、空间的大小有特定的要求，如要进行整体空间移动或拆除需要具备特定的移动条件，考虑目前汉友百货公司已整体闭店，进入场地的控制权在汉友百货公司，刘金玲腾还房屋，需汉友百货公司在时间及空间上给予一定协助，故刘金玲对腾还租赁房屋并不存在主观过错，刘金玲对此并不存在主观过错，对反诉原告汉友百货公司该项主张不予支持。综上，关于汉友百货公司的全部反诉请求，均无合法合理依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、天津一商友谊汉友百货有限公司自判决生效起十日内支付刘金玲合同违约金67500元；二、天津一商友谊汉友百货有限公司于判决生效起十日内赔偿刘金玲经营淘气堡娱乐设备损失及装修剩余价值损失共计494864.92元；三、驳回刘金玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告天津一商友谊汉友百货公司有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7486元，由刘金玲担负3762元，天津一商友谊汉友百货公司有限公司负担3724元。反诉案件受理费6547元，由天津一商友谊汉友百货公司有限公司自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、合同履行中哪一方构成违约，以及汉友百货公司主张的2017年8月租金、迟延履行金违约金是否应当支持；二、刘金玲主张的设备损失及装修价值损失是否有依据；三、刘金玲是否应当腾还房屋并支付占有使用费。本院分析如下：争议焦点一：关于哪一方构成违约问题。双方合同明确约定：“在本租赁合同履行期间内，如一方在对方不存在任何违约行为的情况下提前终止合同时，应提前60天通知对方并取得对方的书面同意后本合同才能提前终止，否则应当视为提出方违约，违约方应当按照本《租赁合同》中约定的最高租金标准向守约方支付3个月的租金作为违约金，如违约金不足以弥补给守约方造成的损失时，违约方还应赔偿守约方的损失”。汉友百货公司于2017年9月1日对外发出《公告》：“店铺整体改版升级，自定于2017年9月1日起正式闭店，改造暂停经营”。该闭店公告既未按照合同该约定提前60天通知承租人刘金玲并取得书面同意，也客观导致了双方合同无法继续履行的后果，故一审法院认定汉友百货公司属于违约方并承担违约责任正确，本院予以维持。关于2017年8月租金问题。刘金玲主张未交纳该月租金系汉友百货公司于2017年7、8月份就操持整体闭店，汉友百货公司经理周默同意不交纳该月租金。刘金玲虽未能就此提供证据证明，但汉友百货公司于2017年9月1日整体闭店系事实，汉友百货公司作为大型商场决定整体停业，无论基于商业管理惯例还是通常情理考虑，均需要提前进行必要的准备工作，提前通知商场各门店商铺采取措施降低损失。故综合停业事实以及当事人陈述内容，一审法院认定汉友百货公司因整体停业主动免收个体商铺最后一个月的租金的情况符合商业惯例，本院予以认可。故汉友百货公司再主张2017年8月租金及迟延履行金违约金缺乏依据，本院不予支持。争议焦点二：根据双方合同第十三条第5款约定：“在本合同终止或提前解除后，如甲方（汉友百货公司）要求乙方（刘金玲）拆除乙方租赁期间的装修、改造及添加的各种设施，并将租赁房屋恢复原状时，乙方应自行拆除前述的装修、装饰、改造及添加的各种设施，并自行承担租赁房屋恢复至出租前状态所需费用。如甲方未提出上述要求，则乙方在租赁期间对租赁房产的装修、装饰、改造及添加的各种设施无偿给付甲方。”就本案情形是否适用上述约定条款问题，应考虑本案情形是否属于合同约定的提前解除情形。因上述条款约定提前解除时拆除装修、装饰、改造及添加的各种设施的费用由乙方承担，如该条款“提前解除”包含违约解除情形，则因甲方违约解除产生的损失由乙方承担，对合同另一方有失公平。故上述条款中“提前解除”情形应结合双方合同对提前解除条件约定进行整体解释，“提前解除”应限定于双方协商解除情形或非违约解除情形。故本案情形不应适用上述合同约定条款认定拆除装修、装饰、改造及添加的各种设施的义务及损失负担问题。在合同履行期间，刘金玲采购了儿童娱乐游玩设备、设施，并提供了相关证据予以证明。现汉友百货公司提前闭店导致合同无法继续履行，刘金玲采购的设备、设施无法充分实现其经营价值，刘金玲的损失客观存在，该损失系汉友百货公司违约导致，故应予赔偿。一审法院结合刘金玲的损失情况，既考虑了剩余租赁期间的损失分担问题，也考虑了设备残值问题，对损失数额认定并无不当之处，本院予以维持。关于装修残值损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。在合同履行期间，刘金玲对承租场地房屋进行了装修，并提供了相关证据予以证明。刘金玲进行装修之目的系为儿童娱乐游玩设备、设施经营，现汉友百货公司提前闭店，导致合同无法继续履行，故其投入的装修目的亦无法充分实现，其损失亦客观存在，亦系汉友百货公司违约导致，其应予赔偿。一审法院根据装修投入费用，结合剩余租期予以分摊装修损失，处理并无不当之处，本院予以维持。争议焦点三：关于腾退房屋的问题。汉友百货公司发布闭店公告后即进行了整体闭店，双方就租赁合同产生纠纷成诉后，双方合同实质已经解除，刘金玲已经无法继续经营，场地的控制权在汉友百货公司，汉友百货公司也已经实际控制掌握案涉房屋，其再主张刘金玲滕还房屋已经不具有事实依据。相应，汉友百货公司主张的房屋占有使用费亦不具有事实依据，本院不予支持。关于刘金玲是否负有应将房屋内设施设备、装饰装修拆除恢复原状义务的问题，因刘金玲二审明确其如获得赔偿则相关设施设备不再搬走，而一审判决的设施设备损失已经考虑残值问题，残值应归属汉友百货公司所有。至于拆除设施设备、装饰装修的费用，因本案合同无法继续履行系汉友百货公司违约导致，该部分损失应由汉友百货公司自行承担。综上所述，天津一商友谊汉友百货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18226.17元，由上诉人天津一商友谊汉友百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年七月二十日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……