四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4403号 原告：何光梅，女，1983年12月18日出生，羌族，住四川省茂县。 委托诉讼代理人：孔常，四川信善律师事务所律师。 原告：邱兴茂，男，1986年12月9日出生，藏族，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：孔常，四川信善律师事务所律师。 被告：刘小兰，女，1972年11月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：周欣怡，女，1992年7月4日出生，汉族，住四川省都江堰市。 第三人：成都市上善之诚房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇莲花堰路都**府一期1号1栋1层1号。 法定代表人：何萍，职务不详。 委托诉讼代理人：王彬仲，男，系该公司员工。 第三人：周志，男，1967年8月30日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告何光梅、邱兴茂与被告刘小兰、周欣怡，第三人成都市上善之诚房地产经纪有限公司（以下简称上善公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年11月4日立案受理。在审理过程中，本院依职权追加周志为本案第三人，并依法适用简易程序对本案进行了二次公开开庭审理。原告何光梅、邱兴茂及其委托诉讼代理人孔常，第三人上善公司委托诉讼代理人王彬仲到庭参加诉讼。被告刘小兰、周欣怡第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时被告刘小兰、周欣怡及第三人周志经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何光梅、邱兴茂向本院提出诉讼请求：1．确认2017年12月27日签订的编号为0000373《房屋买卖合同》有效并予以解除；2．判令被告承担因房屋不能按约定交易进而违约的违约金（按购房总价668000元10%计算为66800元），并返还定金50000元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月27日，在上善公司的居间介绍下，何光梅、邱兴茂与周欣怡签订《房屋买卖合同》，由何光梅、邱兴茂购买刘小兰、周欣怡（母女二人）所有的位于都江堰市房屋，并支付定金50000元，并约在银行通知转首付款的当日内何光梅、邱兴茂支付首付款158000元，余下46万元办理银行按揭贷款。此后买受人多次催促尽快办理贷款、过户，均未得到答复。2018年5月15日本市开始限购，买受人不具有购房资格。因出卖人无故拖延，上善公司不作为，导致买受人未能在限购政策实施之前购买房屋，双方签订的合同已经不能履行，故涉诉，望判如所请。 刘小兰、周欣怡辩称，1．刘小兰认可合周欣怡代签的合同，同意解除合同并退还定金，但不同意承担违约金；2．案涉房屋是登记在刘小兰丈夫名下，但在交易时刘小兰、周欣怡均未获得授权；3．上善公司知道该房屋未取得产权证一事，未尽到相应的职责。 周志无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证等权利。 上善公司述称，1．就该房屋未办证事宜已履行告知义务，各方均知晓此情况；2．何光梅是在2017年12月20日左右看的房，合同是在当月27日由周欣怡及其丈夫和买家签订的，刘小兰有事未到，通过电话沟通的方式确认房价668000元；3．据出卖人讲，该房屋是拆迁房，刘小兰承诺2018年1月15日前取得房产证，后面又表示不能按期取得。经我方与买受人协商，同意最迟等到2018年4月20日左右，否则就要按追究出卖人违约责任，结果仍然没有办证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，刘小兰（卖方）、何晓梅（买方）与上善公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，约定（与本案有关的内容）：“一、房屋信息。1．卖方出售的房屋坐落于本市（以下简称案涉房屋），建筑面积107.45平方米。2．住宅，土地使用年限70年。三、房屋总价格。成交价为陆拾万捌仟元整。四、付款细则。1．本合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元。2．采用按揭贷款：在银行通知转首付款的当日内，买方将首付款158000元支付给卖方，剩余房款460000元在过户取件并办理国土过户和抵押登记之后由放贷银行直接付给卖方，若实际贷款不够支付尾款，则由买方补足差额，申请贷款金额最终由贷款银行批准金额为准。六、买方需经纪方协助商业贷款等涉及缴费。贷款金额约46万，期限约20年，类型为商业贷款。七、经纪方收取佣金及贷款手续费及其他。买方应在本合同签订当日内向经纪方支付佣金12000元。九、违约责任。1．卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已经得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配和处理该房屋，否则卖方应赔偿由此造成的一切损失。有关该房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷、物管纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押、查封和由房屋相关使用欠费等事宜，卖方应在交易之前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应向买方、经纪方赔偿由此造成的一切损失。2．买方不能按照本合同约定买入该房屋，或因违约而无法买入该房屋，在违约明确发生后的七日内须向卖方和经纪方支付该房屋成交价10%的违约金，而卖方之前所收定金则不予退还买方。卖方将收到的定金和违约金各分取50%作为买方对卖方、经纪方双方共同的违约金。同时买方在违约明确发生后的七日内必须向经纪方补足该房屋成交价3%的居间佣金。买方逾期支付违约金和佣金的，每逾期一天，按约定违约金或佣金的5‰向卖方和经纪方支付逾期违约金。3．卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，在违约明确发生后的七日内须向买方和经纪方支付该房屋成交价10%的违约金，之前向买方收取的定金须双倍退还买方。买方将收到的定金和违约金各分取50%作为卖方对买方、经纪方双方共同的违约金。同时卖方在违约明确反生后的七日内必须向经纪方补足该房屋成交价3%的居间佣金。卖方逾期支付违约金和佣金的，每逾期一天，按约定违约金或佣金的5‰向买方和经纪方支付逾期违约金。十、其他。9．约定办理手续时间或过户时间：卖方在2018年1月份办证后，在7个工作日内双方递交资料到银行办理贷款。银行通知过户后7日内到政务中心办理过户手续。”在该合同尾部“卖方”处有“周欣怡代”字样，以及何光梅、上善公司签字捺印。庭审中，何光梅、邱兴茂与上善公司认为案涉房屋成交价是668000元，但刘小兰对此不予认可。 同日，何光梅通过案外人何纪康的中国农业银行账户，向刘小兰的代理人周欣怡指定账户转账支付50000元。刘小兰、周欣怡出具收据一张，载明“今收到何光梅按本合同约定交来定金50000元”。在“卖方签收”处有刘小兰、周欣怡的签字捺印。 另查明，何光梅、邱兴茂于2010年4月28日登记结婚。 根据2019年12月18日成都个人住房信息系统查询的个人住房信息查询记录显示，案涉房屋登记的产权人为周志，登记时间为2018年5月29日，该房屋状态为历史。 2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，要求在都江堰市新购买商品房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。 以上事实，有各方当事人的陈述及诉争各方身份信息、结婚证、《房屋买卖合同》、定金收据、银行转账回单、个人住房信息查询记录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉《房屋买卖合同》的效力及合同相对方问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“合同的生效依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，本案中，周欣怡系刘小兰代理人，与何光梅、邱兴茂就案涉房屋进行交易并签署《房屋买卖合同》，对此事实被代理人刘小兰予以自认，故该合同的法律后果应由被代理人刘小兰承担。作为刘小兰的代理人周欣怡所签订的《房屋买卖合同》，在无其他相反证据证明的情形下，应视为是何光梅与刘小兰真实意思的表示，且该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，故本院认为该合同依法成立并有效，法律后果应归于何光梅与刘小兰。因周欣怡并非案涉合同相对方，故何光梅、邱兴茂要求周欣怡与刘小兰共同承担责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于案涉《房屋买卖合同》解除的问题。本案中，首先，庭审中双方对解除《房屋买卖合同》均无异议；其次，《房屋买卖合同》签订后，2018年5月15日成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，规定在都江堰市范围内新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。而本案的买受人何光梅、邱兴茂因户籍原因属于限购政策的限购对象，因此，何光梅、邱兴茂不具备在都江堰市购买房屋的条件，该《房屋买卖合同》事实上履行不能，亦应予解除。故本院依法解除何光梅与刘小兰、周欣怡、上善公司于2017年12月27日签订关于案涉房屋的《房屋买卖合同》。 三、关于案涉《房屋买卖合同》解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，本案中，《房屋买卖合同》第九条约定了交易不能的责任方应承担房价款10%的违约金。诉争双方在签订该合同之时，出卖人刘小兰不能提交案涉房屋为其所有的证明，也未在合同约定的时间内即在2018年1月取得不动产权证，其过错行为直接导致案涉房屋交易不能完成。同时，作为购房人何光梅，在其案涉房屋所有权人尚不明确的情况下仍签署合同，应当预见房屋交易存在的风险，其主观上亦有一定过错。本院根据公平原则、诚实信用原则，兼顾合同实际履行情况，并结合该合同履行不能的后果，本院酌情认定刘小兰向何光梅承担违约金15000元并退还已付定金50000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告何光梅与被告刘小兰、第三人成都市上善之诚房地产经纪有限公司于2017年12月27日签订的编号为0000373《房屋买卖合同》有效； 二、解除原告何光梅与被告刘小兰、第三人成都市上善之诚房地产经纪有限公司于2017年12月27日签订的编号为0000373《房屋买卖合同》； 三、被告刘小兰于本判决生效之日起五日内退还原告何光梅购房定金50000元； 四、被告刘小兰于本判决生效之日起五日内向原告何光梅支付违约金15000元； 五、驳回原告何光梅、邱兴茂的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11148元，减半收取5574元，由被告刘小兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年七月六日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红