山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初548号 原告：贾佳，女，1988年8月22日出生，汉族，中共济南市槐荫区委宣传部职工，住济南市。 被告：石力，男，1982年11月13日出生，汉族，个体工商户，住济南市。 委托诉讼代理人：蒋长锋，山东冠鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲昱颖，山东冠鲁律师事务所律师。 第三人：张玉兰，女，1991年11月28日出生，汉族，住山东省东平县。 第三人：邢春福，男，1978年12月5日出生，汉族，住吉林省蛟河市。 原告贾佳与被告石力、第三人张玉兰、邢春福案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告贾佳、被告石力及其委托诉讼代理人蒋长锋到庭参加了诉讼。第三人张玉兰、邢春福经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾佳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法停止对执行标的物-坐落于济南市槐荫区腊山河东路恒大御峰*号楼*室的执行；2.案件受理费由石力承担。事实与理由：贾佳于2018年10月21日与第三人张玉兰通过济南泽隆房地产经纪有限公司签订了涉案执行标的物-坐落于济南市槐荫区腊山河东路恒大御峰*号楼*室的《房屋买卖合同》，合同约定第三人张玉兰将涉案房产以155万元的价格卖于贾佳，贾佳于2018年11月5日前支付首付房款60万元，剩余房款待张玉兰取得房产证后由贾佳通过银行贷款支付。合同签订后，贾佳依约支付了购房款60万元，于2019年1月26日取得涉案房产钥匙。石力与张玉兰、邢春福民间借贷纠纷一案，预查封涉案房产时间为2018年11月20日，该案（2018）鲁0105民初7871号民事判决书作出时间为2019年8月13日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，在本案中，第一，石力与张玉兰、邢春福民间借贷纠纷案件预查封时间和判决书作出时间，均晚于贾佳与张玉兰的书面合同签订时间；第二，贾佳已经按照合法有效订立的《房屋买卖合同》约定支付了部分房价款，即房屋首付款60万元，关于剩余房价款贾佳有能力支付，也可以按照执行法院的要求交付执行。第三，涉案房屋未办理过户登记至买受人名下的原因是因涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，并非由于贾佳的自身原因导致。综上，贾佳作为案外人，对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。为维护自身合法权益，特此提起执行异议之诉，望判如所请。 石力辩称，贾佳不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，无权阻止涉案房屋强制执行。在本案当中，贾佳并不满足第28条第二、三、四项规定，理由如下：一、涉案房屋虽由张玉兰购买，但并未登记在张玉兰名下，张玉兰并非该房产所有人，张玉兰对涉案房产只有物权期待权，并未取得该房产所有权，故不满足买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的首要条件。二、预查封的效力等同于正式查封，贾佳在法院查封之后占有涉案房屋。本案中，张玉兰于2018年12月11日出具委托书，委托秦冬莉代为收房。从《收款收据》、《交楼流程表》、《恒大御峰准予入住通知书》、《钥匙托管委托书》显示贾佳于2019年1月26日接收涉案房屋，而石力于2018年11月20日预查封涉案房屋，因此贾佳在天桥区法院采取查封之后实际占有涉案房屋，不满足第二款规定。三、贾佳仅于2018年10月21日及2018年11月5日两次支付房款共计60万元，并未支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款、将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。贾佳与张玉兰于2018年10月21日签订《房屋买卖合同》、《补充协议》购买涉案房屋，约定“乙方于2018年11月5日前支付甲方首付款57万元支付张玉兰，余款于甲方取得本房产不动产证后，乙方通过银行贷款支付于甲方。”贾佳于合同签订当日支付张玉兰定金3万，2018年11月5日支付首付款57万元，但至今未支付全部价款也没有申请已按照合同约定支付部分价款、将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合第三款规定。四、首先，贾佳在2018年10月21日购买涉案房产时明知张玉兰未取得所有权证，且明知涉案房屋的房屋产权证书处于能否下发及何时下发不确定的状态，对于房产不能过户到自己名下系自身原因导致。其次，张玉兰于2017年3月3日购买涉案房产，济南市人民政府办公厅于2017年4月19日颁发《文件一文，“各县区人民政府、市政府各部门：四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产证满2年后方可上市交易。”结合本案，涉案房产在限购区域内，贾佳与张玉兰在明知涉案房产未取得产权证情况下仍进行二手房买卖交易，违反了 张玉兰、邢春福提交书面意见，述称同意并支持贾佳的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：2018年10月21日，贾佳与张玉兰及济南海蔚房地产咨询有限公司腊山河东路店签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定贾佳购买张玉兰所有的位于济南市槐荫区恒大御峰*室房产；购房款总价款为155万元，合同签订当日贾佳向张玉兰支付定金3万元，定金在支付房款时自动转为房款；付款方式为按揭贷款，贾佳于2018年11月5日前将首付款57万元交付张玉兰，剩余房款95万元，在银行发放贷款之日由银行向张玉兰直接支付……。同日双方签订《补充协议》一份，约定贾佳于2018年11月5日前将首付款57万元支付给张玉兰，余款在张玉兰取得房产不动产证后，由贾佳通过银行贷款支付给张玉兰；本房产以恒大地产交房日期为准，交房之日，张玉兰须交钥匙给贾佳，贾佳取得钥匙后须交纳本房产物业费、水电费。暖气、天然气等后期居住所产生的一切费用；张玉兰须积极配合恒大地产办理本房产不动产证，并在取得本房产不动产证七个工作日内，通知济南泽隆房地产经纪有限公司，由济南泽隆房地产经纪有限公司通知贾佳办理不动产证……。上述合同签订当日，贾佳向张玉兰支付定金3万元。2018年11月4日，贾佳向张玉兰支付首付款57万元，向济南泽隆房地产经纪公司支付了中介费15500元。2019年1月26日，贾佳与金碧物业有限公司济南分公司办理了涉案房产的交房手续，取得涉案房产的钥匙并预交了住宅物业服务费、自用水电费。 2018年11月6日，本院受理了石力诉张玉兰、邢春福及第三人宋禧武民间借贷一案，在审理过程中，根据石力的申请，本院于2018年11月20日依法查封了涉案房产，查封期限为2018年11月20日起至2021年11月19日止。2019年8月13日，本院作出（2018）鲁0105民初7871号民事判决书，判决张玉兰、邢春福共同偿还石力借款49.7万元。该判决生效后，张玉兰、邢春福未能履行判决确定义务，石力向本院申请强制执行。贾佳向本院提出执行异议申请，要求停止对涉案房产的执行。本院于2020年1月15日作出（2020）鲁0105执异1号执行裁定书，驳回贾佳的异议申请。贾佳不服该裁定，于2020年2月12日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查，本院受理了刘红红诉张玉兰、邢春福民间借贷一案，本院依据（2019）鲁0105民初13号民事裁定书，轮候查封涉案房产，查封期限为2019年12月16日起至2022年12月5日止。 再查，涉案房产尚未办理产权登记。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：石力向本院提交证据1.济政办发[2017]13号文一份，证明涉案房产属于限购房屋，贾佳与张玉兰的房屋交易不应得到支持。贾佳对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为其名下没有登记房产，可以购买涉案房产。 本院认为，本案的争议焦点为贾佳对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本院现分述如下：第一，在涉案房产对外出售之时虽未办理产权登记，但已办理了合同备案，贾佳有理由相信张玉兰具备对涉案房产的物权期待权，有权处分涉案房产。第二，双方于2018年10月21日签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同的签订时间早于人民法院对涉案房产的查封日期，符合上述法律规定。第三，关于涉案房产的合法占有情况，贾佳举证证实其在恒大地产通知具备交房条件的第一时间便配合物业公司办理了涉案房产的交房手续，其占有涉案房产的日期虽晚于人民法院的查封日期，但贾佳从主观上具有及时收房的意向，占有涉案房产晚于查封日期系由于开发商的原因造成，并非贾佳的原因造成，且贾佳在收房之后已对涉案房产亦进行装修、居住并使用至今。第四，《房屋买卖（居间）合同》签订后，贾佳按照合同约定向张玉兰支付了定金3万元及首付款57万元，余款95万元双方约定待张玉兰取得涉案房产的不动产证后由贾佳通过银行贷款支付给张玉兰，庭审中，贾佳亦明确表示其具备支付剩余购房款的能力，同意按照人民法院的要求交房执行。第五，涉案房产由于开发商未能具备办证条件导致贾佳无法主张张玉兰向其办理产权过户，因此涉案房产未办理过户登记并非因贾佳自身原因。综上，贾佳对涉案房产所享有的权利能够排除对涉案房产的执行，故贾佳要求停止执行涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 停止执行位于济南市槐荫区腊山河东路恒大御峰6号楼901室的房屋。 案件受理费10527元，由被告石力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 胡 滨 二〇二〇年七月十七日 书记员 郝慧明