北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37769号原告：北京汇芝教育科技有限公司，住所地北京市通州区马头村西4号1幢2层2233。法定代表人：陈纪章，经理。委托诉讼代理人：裴立新，北京市通广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，女，1977年2月11日出生。被告：北京华冠商业经营股份有限公司，住所地北京市房山区良乡昊天大街56号1号楼。法定代表人：张林，董事长。委托诉讼代理人：张翔宇，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京汇芝教育科技有限公司（以下简称汇芝公司）与被告北京华冠商业经营股份有限公司（以下简称华冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇芝公司的委托诉讼代理人裴立新、陈宇，被告华冠公司的委托诉讼代理人张翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇芝公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除；2．被告退还原告房屋押金81760元、履约保证金20000元、工卡押金300元；3．被告支付原告违约金408800元；4．被告赔偿原告各项直接经济损失3335870元，包括装修残值526508．63元、教学设备费用残值108454．24元、芝麻街英语加盟费损失453792元、剑盟英语加盟费损失453792元、芝麻街英语教材教辅会员服务包费用389650元、宣传物资46522元、运营指导费用38000元、网络服务费10000元、退还学生学费损失1286159．5元、辞退员工的经济补偿金22992．33元；4．案件受理费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2015年8月21日陈宇（原告原法定代表人，乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定陈宇承租被告位于北京市丰台区角门19号院2号楼2F-60用于经营芝麻街英语、剑盟英语培训中心，租赁面积为560平方米，房屋租赁期限为2015年11月1日至2020年10月31日，其中2015年9月1日至2015年10月31日为免租期。如果甲方违约需支付乙方当年3个月的租金的违约金并赔偿造成乙方的损失。对因此给乙方造成的全部损失，甲方应向乙方支付1个月租金的违约金，甲方要求解除合同的，甲方应退还乙方已缴纳但未使用的房屋租金，履约保证金。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方可向本合同履行地北京市丰台区人民法院提起诉讼。附件二约定：租金4．8元／平方米／天，押一付二（第一、二年），押一付三（第三---五年）；履约保证金2万元，促销费5000元，水电费按实际发生；因甲方原因提前解除合同或调整乙方租赁位置，需提前三个月通知乙方，甲方支付五个月租金作为对乙方的补偿，费用以合同签订为基准。2016年6月23日，原告、被告及陈宇签订《三方协议》，约定被告同意将其中“陈宇”变更为原告，由原告行使合同中的全部权利，承担一切合同义务。《房屋租赁合同》签订后，原告对承租房屋进行了装修并开展经营，按照合同约定向被告交纳了租金押金及质保金，并根据被告的通知交纳房屋租金，不存在违约行为。2017年3月29日，原告收到被告发出的《告知函》，被告向原告函告因被告与业主之间发生诉讼且未结束，导致无法正常经营，自2017年3月31日起停止营业。原告在此正常经营近二年有余，二年来原告的品牌影响力逐步扩大，并在经营过程中形成辐射效应，经营正进入高速增长期，拥有学生近120余人。由于被告突然单方解除合同导致原告无法继续正常运营，学生英语培训只得停止，大量教学设备、教辅教材全部报废。原告本着对学生负责的态度，在被告未对原告进行任何赔偿的情况下，举债将学生的学费全部退还，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，被告单方解除租赁合同，属恶意违约，应赔偿原告的全部经济损失，故原告诉至法院，望判如所请。华冠公司辩称：对第一项诉求，是由于案外人大万地产原因导致房屋无法实际经营使用，所以被告于2017年3月31日整体闭店，原、被告之间的房屋租赁合同因客观原因无法继续履行，我方同意解除。对第二项诉求，相关金额已经收到，金额正确。我方同意退还房租押金和工卡押金。关于履约保证金，因合同中约定租赁期满或合同解除后被告有权收回房屋，原告应按原状返还被告房屋并在三日内搬离，因原告没有按原状返还房屋构成违约，我方有权扣除履约保证金。对第三项诉求，关于违约金我方不同意支付，原、被告在合同附件2相关费用明细中在其他一栏约定因被告原因提前解除合同需提前三个月通知原告，被告支付5个月租金作为对原告的补偿，因此这里的5个月租金不是违约金而是用于弥补原告损失，原告要求支付违约金40余万元没有合同依据，我方认可的赔偿原则是如确认是我方的过错导致的合同解除按合同约定我方支付5个月租金作为补偿，如果原告受到的实际损失超过5个月租金的金额按实际损失赔偿。对第四项诉求，关于装修残值损失，鉴定结果我方提出两个问题，一是我方认为鉴定机构进行金额计算的标准不对，其采用的是2017年人工及物料价格，但是原告进场装修时间是2015年，我方同意以鉴定机构现场踏勘日为基准日是同意以现场踏勘之日的房屋现状为准，并不表示我方同意按现场踏勘日的人工和物料价格为依据。鉴定机构将造价分为两部分，有争议部分23680元，该部分原告并未提出合理有效的证据，不应当将其计算在内。关于教学设备费用残值是原告依据其购买的物品清单及发票主张的，但是教学设备并非是一次性的是可以再利用或出售的，也不能证明教学设备是为了履行原、被告之间的合同购买的，该部分不应视为其损失。关于加盟费，是原告与第三方签署加盟合同，原告依据合同向第三方支付加盟费，该部分金额是原告自行推断无法从第三方退回，原告与第三方没有经过任何生效判决确认，是原告单方依据合同自行推断出的，不能视为原告的损失。关于教辅费用，按原告和第三方机构签署的合同，原告多购买的教材和超出合同规定，是原告自行决定的，不是原告的合理损失。关于宣传物资及运营指导费，宣传物资是原告根据自身经营进行的对外支出，属于原告自身的经营风险，应当自行承担。运营指导费是不合理的，没有司法机构的认定，是原告依据与第三方合同推断出的损失。关于网络服务费，中国联通虽不允许退费，但是可以移机或用于其他地方，该项损失我方不认可。关于学费损失，按原告与学生签订的协议，原告是有权不退还费用的，但是原告在处理问题时没有按合同约定而是采取全部退还的方式，是原告的不合理处理，该部分费用属于预收费，之后又退还给学生，该笔费用不全部都是损失，只有学费中包含的利润部分才是原告因合同无法继续履行而产生的损失。关于辞退员工经济补偿金，应依据劳动合同确定是否是在被告涉案房屋内上班的员工，并且要有社保及缴税记录作为佐证，该部分才是合理的损失。对第五项诉求，鉴定费及诉讼费请法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年8月21日，出租人华冠公司（甲方）与承租人陈宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区角门19号院2号楼2F-60号，租赁面积560平方米房屋租与乙方办公使用，租期为2015年9月1日至2020年10月31日（2015年9月1日至2015年10月31日为免租期）。双方约定：第四条租金及履约保证金。（一）租金标准及支付方式：具体信息见附件。（二）履约保证金：履约保证金数额及支付方式见附件约定。此保证金用于担保包括但不限于乙方履行本协议的义务，承担商品或服务的质量责任，承担可能发生的欺诈、瑕疵、侵权责任，乙方所聘用人员的服务、误工、偷盗、伤害等责任，其它债务及责任的承担，以及因乙方过错导致甲方受到行政处罚的补偿等。租赁期满或合同解除后，甲方从履约保证金中扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分在合同终止三个月后或解除三个月后无息返还给乙方。第八条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，合同经协商解除的，甲方应在合同解除三个月后无息返还乙方未使用部分的租金和履约保证金。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达三十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的。第九条违约责任。（一）甲方违反协议约定的，对因此给乙方造成的全部损失，甲方应向乙方支付一个月租金的违约金。甲方要求解除合同的，甲方应退还乙方已缴纳但未使用的房屋租金、履约保证金……（二）乙方违反协议任何约定，应向甲方支付一个月租金的违约金……乙方支付违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权追偿。合同附件二约定：租金4．8元/平方米/天，租金缴纳方式押一付二（第一、二年），押一付三（第三---五年），履约保证金2万，促销费5000元，其他：因甲方原因提前解除合同或调整乙方租赁位置，需提前三个月通知乙方，甲方支付五个月租金做为对乙方的补偿；费用以合同签订为基准。合同签订后，华冠公司如约交付房屋。汇芝公司向华冠公司支付了租金押金81760元、质保金20000元、工卡押金300元。2016年6月23日，甲方华冠公司、乙方陈宇、丙方汇芝公司签订《三方协议》，三方同意将《房屋租赁合同》中的乙方主体由陈宇变更为汇芝公司，由汇芝公司承担合同乙方的全部权利和义务。2017年3月28日，华冠公司向汇芝公司发出《告知函》，称因其与业主之间发生诉讼，由于诉讼期未结束，导致无法正常经营，自2017年3月31日起，华冠天地公益桥店停止营业。2017年3月31日，华冠公司将涉诉房屋封锁，停水停电，禁止人员进出。2017年7月19日，汇芝公司将华冠公司诉至本院，本院依法受理，案号为（2017）京0106民初19334号。在该案审理中，经汇芝公司申请，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称鉴定机构）对涉诉房屋装修工程进行工程造价评估。2017年10月18日，该鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定结论意见为：丰台区角门19号院2号楼2F-60装修工程造价合计人民币822669．72元，其中：1、无争议部分785669．72元；2、有争议部分37000元。有争议部分的工程项目为消防建审及验收24000元、设计费13000元。后，本院向鉴定机构发出工作联系函，要求其明确涉案装修项目的残值损失及折旧比例的计算方式。2017年12月18日，鉴定机构出具《造价鉴定说明函》，确定残值率为64%，并将鉴定结论修改为：丰台区角门19号院2号楼2F-60装修工程残值合计人民币526508．63元，其中：1、无争议部分502828．63元；2、有争议部分23680元。有争议部分的工程项目为消防建审及验收15360元、设计费8320元。汇芝公司支付鉴定费21000元。本案庭审中，双方同意以上述鉴定意见作为本案判决依据；汇芝公司对鉴定意见不持异议；华冠公司认为基准日应为汇芝公司装修之日，残值率计算截止日期应为汇芝公司实际腾退之日。经查，在2017年8月10日本院谈话笔录中，华冠公司同意以鉴定机构出现场的日期（即2017年8月23日）为基准日。后，鉴定机构按照北京市建设工程预算定额（2012）、2017年8月北京市工程造价信息及市场价格确定重置价。庭审中，对有争议部分，汇芝公司提交设计费收据、向张会利个人的转账凭证，证明设计费用支出。对此，华冠公司不予认可。对消防建审及验收费用，汇芝公司未向本院提交证据。庭审中，为证明教学设备费用残值损失，汇芝公司提交发票、银行业务回单、销售合同等在案佐证。经本院现场勘验，汇芝公司主张的所有设备均存放于库房内。为证明加盟费损失，汇芝公司提交甲方北京凯瑞联盟教育科技有限公司、北京剑盟教育咨询有限公司分别与乙方陈垠、陈宇签订的《芝麻街英语培训中心合作协议》和《剑盟青少年英语培训中心合作协议》及以上三方签订的《补充协议书》、收据、录音光盘在案佐证。涉案两份合作协议均载明：甲方授权乙方使用英语课程体系，双方合作期限自2015年6月26日至2020年9月25日。如乙方经营场所在本协议有效期届满前到期且不能继续合法使用，甲方有权决定解除、中止或继续履行本协议。甲方依据本协议约定单方解除本协议的，所有乙方已付款项（包括但不限于基本许可使用费、履约保证金）均不予退还。涉案两份收据载明陈垠、陈宇分别向北京凯瑞联盟教育科技有限公司、北京剑盟教育咨询有限公司支付基本许可使用费193500元、履行协议保证金301500元、设计费19000元。为证明教材教辅、会员服务包费用损失，汇芝公司提交往来邮件、《校区教材教辅全能服务包配给需求表》、《芝麻街英语合作培训中心管理费确认单》、教材教辅会员服务包说明及银行转账明细在案佐证。其中，往来邮件显示汇芝公司订购K1、K3教材各78套，教材费合计455139元、管理费合计185640元；K1会员服务包12套，会员服务包费用合计34560元、管理费17280元。案件审理中，经本院现场勘验，K1、K3教材共计83套、K1会员服务包12套均存放于库房内。为证明宣传物资损失，汇芝公司提交宣传物资清单、往来邮件、银行交易明细、淘宝订单等在案佐证。汇芝公司主张部分物资在招生时使用过。现场勘验中，华冠公司对汇芝公司提交宣传物资清单中的物品项目和数量均不持异议。为证明运营指导费用，汇芝公司提交银行交易明细、赵阳的收条在案佐证，对于以上证据，华冠公司均不予认可。为证明网络服务费损失，汇芝公司提交《中国联合网络通信有限公司北京市分公司客户综合业务登记单》及发票在案佐证，其中业务登记单上载明网络服务期限自2016年1月1日至2018年11月30日，费用18000元。庭审中，汇芝公司主张在华冠公司停水停电后，其临时承租场地为学生上课，其中28人在临时地点上完剩余课程，38人在临时场地上完部分课程后因教学环境等原因不同意继续上课，47人不同意在临时场地上课。对于学生退费，分为三种情况：对在临时场地上完剩余课程的学生，给予每课时15元的补偿金，共计14625元；对在临时场地上完部分课程的学生，给予每课时15元的补偿金并退还未完成课时的费用，其中补偿金额为13837．5元，退费金额为386952．3元，合计400789．8元；对于不同意在临时场地上课的学生，退还剩余课时费用，共计870744．7元。为证明其主张，汇芝公司提交《课程赔偿确认单》、《学员退费申请表》、《培训收费单》、银行交易账单、业务回单等在案佐证。庭审中，汇芝公司主张因公司不能经营和员工张玉朋解除劳动关系，公司支付解除劳动合同补偿金21000元、2017年11月份公积金516元及社保1476．33元。汇芝公司提交其与张玉朋签订的《劳动合同书》、《解除劳动合同协议书》、社保权益记录、银行对账单、工资表、社保及公积金缴费表等在案佐证。另查，2012年2月，大万公司将其所有的位于北京市丰台区角门路19号院1、2号两栋楼“大万购物中心”租赁给华冠公司。双方约定：租期20年，自2012年9月1日至2032年8月31日；大万公司同意华冠公司或其招商客户从事商业经营。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，原告汇芝公司与被告华冠公司签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。本案中，被告以其与案外人大万公司间存在纠纷为由，向原告发出《告知函》，并于2017年3月31日将涉诉房屋封锁，停水停电，禁止人员进出。本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。被告在不享有法定解除权和约定解除权的情况下，迫使原告停止经营的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除，对此被告当庭表示同意，故本院对原告该项诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应依合同约定向原告退还履约保证金。原告要求被告退还履约保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告退还房屋押金和工卡押金，对此被告不持异议，本院亦予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方“因甲方原因提前解除合同或调整乙方租赁位置，需提前三个月通知乙方，甲方支付五个月租金做为对乙方的补偿”的约定，原告主张的违约金，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的各项损失，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告承担的违约金不足以弥补原告的损失，故被告还应继续赔偿原告的各项损失。针对原告主张的装修残值损失，双方同意以另案鉴定意见书作为损失依据，本院不持异议。本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……本案中，原、被告双方在鉴定过程中均同意以鉴定机构出现场的日期2017年8月23日为基准日，故本院对鉴定意见书予以采信。对于有争议部分工程项目，原告未提交证据证明消防建审及验收费用，本院对该部分不予支持；原告提交的证据不足以证明其消防设计费损失，本院对此亦不予支持。综上，被告应赔偿原告装修残值损失502828．63元。针对原告主张的教学设备费用残值损失，原告虽提交发票、银行业务回单、销售合同等证据在案佐证，但鉴于以上设备和器械均系可移动物品，原告可以自行移动，再次使用，故本院对原告的该项请求，不予支持。针对原告主张的两项加盟费损失，根据原告与案外人签订的合作协议及补充协议，该项损失系原告的实际损失，且为直接损失，被告应予赔偿。本院根据合作协议书约定的合作期限、房屋租赁合同约定的租赁期限，结合原告的经营时间，酌情确定加盟费损失为886000元。针对原告主张的教材教辅及会员服务包费用损失，经现场勘验，部分教材及会员服务包因被告违约致使原告不能正常经营使用，现存放于原告库房内，该部分损失应由被告赔偿。原告主张的费用389650元，数额合理，本院予以支持。关于原告主张的宣传物资损失，系原告为了招生所需，但一部分物资已在招生中使用，本院考虑物品折旧情况，酌情确认该部分损失为20000元。关于原告主张的运营指导费损失，因原告未提交相关合同予以佐证，本院对其提交证据的关联性难以核实，故不予支持。关于原告主张的网络服务费损失，根据网络服务期限及实际使用情况，本院对原告主张的10000元予以支持。关于原告主张的退还学生学费损失，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，因被告违约，原告不能正常经营，原告另行临时租赁场地为学生继续上课的行为，避免了损失的进一步扩大，值得肯定。因变更上课地点，其向学生家长支付的补偿金系其防止损失扩大而支出的合理费用，应当由被告予以赔偿。原告主张退还学费损失系经营性行为的间接损失，即可得利益的损失，其属于预期纯利润损失，应扣除获得该利益时所支出的成本。原告未举证明其利润率，本院依法予以酌定。经核算，被告应赔偿原告该项损失657311元。关于原告主张的辞退员工的经济补偿金，本院认为，经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。因原告向劳动者支付的经济补偿均高于法定标准，本院根据原告提交的劳动合同、工资单，按照法定标准酌情确定解除劳动合同经济补偿金为10000元。原告主张的社保与公积金损失，于法无据，本院不予支持。因违约金具有弥补损失的性质，对于违约金不能弥补的部分，被告应当承担赔偿责任，故被告应当赔偿原告各项经济损失2066989．63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京华冠商业经营股份有限公司与北京汇芝教育科技有限公司于2015年8月21日签订《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除；二、北京华冠商业经营股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京汇芝教育科技有限公司房屋押金81760元、履约保证金20000元、工卡押金300元；三、北京华冠商业经营股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京汇芝教育科技有限公司违约金408800元；四、北京华冠商业经营股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京汇芝教育科技有限公司各项经济损失2066989．63元；五、驳回北京汇芝教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46044元，由北京汇芝教育科技有限公司负担15348元（已交纳），由北京华冠商业经营股份有限公司负担30696元（于本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费21000元，由北京华冠商业经营股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  张新华人民陪审员  仉红刚二〇二〇年七月二日法官 助理  刘荣华书 记 员  董 博