上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初2015号原告：陈海龙，男，1988年8月5日生，汉族，住江西省南康市。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检，总经理。原告陈海龙与被告上海敷荣投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告陈海龙到庭参加诉讼，被告上海敷荣投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告陈海龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还以租代售房款70,000元；2、判令被告支付资金占有使用费(以房款总额380,000元为基数，按照年化24%计算，自2018年6月10日算至实际付清日为止)；3、判令被告支付以租代售产生的一切经济损失40,000元；4、判令被告承担物业管理费1358元；5、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年开始，被告在上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄建造敷荣公寓(单位租赁房)，并违规向全国各地公开销售此房屋，为掩盖真相，麻痹原告签署了敷荣公寓装修投资合同，该合同虽有提示到单位租赁房，但无口头及书面的单位租赁房告知书，没有把单位租赁房性质告知原告，原告是在对该房屋性质不清楚地情况下，签署了该合同。原告在2018年2月10日接到被告售楼处传单知道了在金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄有房屋出售(属于单位租赁房项目，不能对外销售)，并宣传不限购，不限贷，属于上海第二个张江高科区，并在2022年地铁9号线延伸通车，对于原告不够上海购房资格的人，有较好的发展前景，原告跟随被告的销售人员到达售楼处现场，由售楼处经理胡晓峰、徐峥现场讲解，介绍了项目的优越之处，动员原告购房，没有提到项目是单位租赁房，只能出租，不能出售，同时还说5年后拿到产证，原告在被告动员之下，缴纳了380,000元的房款，并由被告财务宋芹芹收取售楼款并开具了收据，加盖了被告单位财务专用印章，然后签署了投资租赁合同，其中被告财务宋芹芹将70,000元资金转入了北京盈讯营销顾问有限公司，原告问其原因，被告财务宋芹芹解释说为了避税，曝光后原告才知道资金是支付了所谓的中介费，目前被告不承认该笔资金和他们有关，一再强调是第三方收取(有9月23日公告和12月3日退款协议为证)。被告的违规行为在2019年7月底被上海电视台曝光后原告了解到单位租赁房的性质，被告售楼处才张贴相关提示单位租赁房的标语，枫泾镇政府信访办驻点解释，原告知晓后向被告提出退款，但被告一直推脱，为此，原告依法提起诉讼。被告上海敷荣投资管理有限公司未作答辩。原告向本院提交了敷荣公寓装修投资合同、转账记录及收据、广告宣传页、退款协议、清退细则和退款协议、行政处罚听证告知书、公告等证据，证明其诉讼请求所依据的事实，上述证据客观真实，本院可以采信。根据本院采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2018年6月10日，原、被告签订敷荣公寓装修投资合同，被告经金山区相关部门建造单位租赁房(敷荣公寓)项目，原告系完全满足单位租赁房相关入驻要求的个人，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓X幢XX单元X层XX室，房屋暂测面积62.67平方米，户型为D户型，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，至2086年7月17日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款(包含装修、固定设备价格)310,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；房屋租赁费为1900元/月/套，原告于每月15日支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按约支付；原告在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；原告在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如原告自住，被告免收该房屋的租赁费，如原告转租，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；原告在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如原告进行转租的，必须提前1个月书面告知被告，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年5月31日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，原告以向被告通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为支付规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，原告知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。2018年4月1日，原告支付被告定金20,000元，2018年4月5日，原告支付被告装修款80,000元；2018年6月10日，原告支付被告装修款210,000元，上述款项被告收款后均出具收据予以确认；2018年6月10日，北京盈讯公司出具收据确认收到原告70,000元，2019年7月26日，被告出具收据确认收到原告支付物业管理费1358元。另查明：2017年11月8日，被告与北京盈讯公司签订租赁代理合同，被告委托北京盈讯公司为金山区枫泾环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，被告与北京盈讯公司签订补充协议，被告同意北京盈讯公司对所租赁房源渠道处置收费标准为80,000元/套。又查明，2019年9月23日，被告发布关于敷荣公寓租户清退细则，其中表明，被告投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；(一)清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、订金等各承租户；(二)清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；(三)清退方式即对于同意退租的各承租户，由本公司按上述清退计划与各承租户签订清退协议，履行退款；(四)清退顺序即本公司将按照与各承租户签订清退协议书的时间顺序依次退款；(五)接受监管即本公司融资的清退资金，在清退过程中接受枫泾镇人民政府监管，接受房管部门监管，同时明确资金账户由枫泾镇人民政府监管，保证清退资金及清退方案的执行；(六)重新租赁即在完成清退、房屋符合交付使用条件后，如承租人确需租赁敷荣公寓单位租赁房的，根据对外租赁房的管理办法，重新签订租赁合同；(七)清退不能的处理即如承租户不同意本方案的，或不同意签订清退协议书的，可通过诉讼途径解决；(八)承诺即本公司承诺，为保证清退秩序、落实整改要求，在单位租赁房未符合交付使用条件前，同时未完成本次清退方案前，本公司不再向社会公众做出任何出租或者变相出租单位租赁房、收取款项的行为，如有相关行为，自始无效。如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，被告未能实际履行，承租户陆续向本院起诉。还查明，2019年9月7日，被告张贴公告，内容为：敷荣公寓项目目前正在竣工验收和局部工程整改阶段，根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。”8月上旬政府相关部门对我公司未验收擅自交付使用的违规行为进行了处罚。我公司也通过电话及现场告示形式通知各位租户，说明未经过竣工验收和未取得入住许可证前一律不能入住。如果客户擅自入住敷荣公寓项目，为此造成的一切后果，包括但不限于无论何种原因造成的安全事故、人身伤害、财产损失等，全部由租户自己全权负责。2019年9月10日，上海市金山区建设和管理委员会出具行政处罚听证告知书，内容为：上海敷荣公寓投资管理有限公司：你单位于2019年8月7日在枫泾镇敷荣公寓(暂定名)单位租赁房项目存在未组织竣工验收擅自交付使用的行为，违反了《建筑工程质量管理条例》第五十八条第(一)项的规定，本机关拟对你单位作出责令改正，并罚款叁拾柒万捌仟元整的行政处罚……另，被告已于2019年11月12日退还原告装修投资款共计310,000元，原告也收到了相应款项。再查明，叶小云、周丹丹等当事人起诉被告房屋买卖合同纠纷案，经本院主持调解，被告同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费(咨询服务费)，但因被告未能履行生效民事调解书确定的义务，叶小云、周丹丹等当事人已经向本院申请执行，本院将依法对被告投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本案在审理过程中，原告表示与被告签订敷荣公寓装修投资合同的目的是向被告购买涉案房屋，被告则表示签订该合同的目的是向原告出租涉案房屋。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签敷荣公寓装修投资合同的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签敷荣公寓装修投资合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依据敷荣公寓投资装修合同而收取原告支付的装修投资款、物业管理费，均依法应当返还原告，鉴于被告已经退还原告310,000元，本院予以确认。原、被告明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而采用以租赁代替销售的形式进行房屋买卖，对此均有过错，双方应当按照各自的过错承担相应的法律责任。本案纠纷的形成，双方负有同等的责任，即双方因案涉合同被认定无效而产生相应的损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。据此，原告要求被告赔偿资金占有使用费和经济损失的请求，均缺乏法律依据，本院不予支持。关于北京盈讯公司收取的70,000元，首先，原告与北京盈讯公司之间并不存在委托合同关系，北京盈讯公司收取原告的款项，并不具有合同依据。其次，依据被告与北京盈讯公司所签代理合同及补充协议，北京盈讯公司向原告收取款项，是在被告同意的前提下而收取，并且原告是在支付装修投资款时一并支付，只是开具收款收据时由北京盈讯公司另行开具收据，但并未明确收取何种性质的款项，原告据此理解为购房款，并无不妥。再次，按照被告发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，被告在法院主持调解的类似案件中，被告也同意返还有第三方收取的款项。因此，原告要求被告退还北京盈讯公司收取的70,000元，并无不当，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告陈海龙与被告上海敷荣投资管理有限公司于2018年6月10日签订的敷荣公寓装修投资合同无效；二、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告陈海龙以租代售房款70,000元、物业管理费1358元；三、驳回陈海龙其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3575元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李贵贤二〇二〇年七月七日书记员  祝佩英附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……二、《中华人民共和国城市房地产管理法》……第四十五条……商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。……