江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初3871号原告：徐斌，男，1982年10月26日生，汉族。被告：南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司，统一社会信用代码91320115MA1PB0132M，住所地在江苏省南京市江宁区东山街道竹山路88号A-302室。法定代表人：梁海。委托诉讼代理人：郭强，该公司员工。被告：南京梁海房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320105MA1MNCCN1U，住所地在江苏省南京市雨花台区铁心桥大街36号01幢1室。法定代表人：梁海。委托诉讼代理人：郭强，该公司员工。被告：梁海，男，1969年9月11日生，汉族。第三人：孟娟，女，1989年11月18日生，汉族。原告徐斌与被告南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司（以下简称梁海公司江宁二公司）、南京梁海房地产经纪有限公司（以下简称梁海公司）、梁海、第三人孟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐斌，被告梁海公司江宁二公司、梁海公司共同委托诉讼代理人郭强，第三人孟娟到庭参加诉讼，被告梁海经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐斌向本院提出诉讼请求：1.确认原告与梁海公司江宁二分公司于2018年6月14日签订的《南京市房屋出租委托合同》于2020年3月24日解除。2.判令梁海公司江宁二分公司、孟娟立即迁出南京市江宁区将房屋恢复原状交还原告；3.判令梁海公司江宁二分公司自2020年3月15日起至合同解除之日止按照7000元／季度的标准向原告支付租金；4.判令梁海公司江宁二分公司及孟娟自合同解除次日起至迁出之日止按照7000元／季度的标准向原告支付房屋使用费；5.判令梁海公司江宁二分公司向原告支付违约金4000元及赔偿损失6000元；6.梁海公司、梁海对上述第2-5项诉讼请求与梁海公司江宁二分公司共同承担连带责任；7.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，徐斌变更第2项诉讼请求为判令梁海公司江宁二分公司将房屋恢复原状，变更第4项诉讼请求为：判令梁海公司江宁二分公司自合同解除次日起至迁出之日止按照7000元／季度的标准向原告支付房屋使用费。事实和理由：原告与梁海公司江宁二分公司于2018年6月14日签订《南京市房屋出租委托合同》，约定将原告所有的位于南京市江宁区房屋委托梁海公司江宁二分公司代为出租，期限三年，租金季付。被告未按约定支付租金，原告多次催要无果。梁海公司江宁二分公司是梁海公司的分公司，二者应当共同偿还。梁海是梁海公司的独资股东，根据法律规定，独资股东不能证实公司财产独立于股东的，应当对公司债务承担连带责任。被告梁海公司江宁二分公司、梁海公司辩称：对原告主张的6000元损失不清楚；疫情期间，被告多次与原告沟通，疫情属于不可抗力，双方无责。被告梁海未应诉答辩。第三人孟娟辩称：其与梁海公司江宁二分公司签订合同，其已支付房租至2020年6月14日，如梁海公司江宁二分公司与房东没有合同，梁海公司江宁二分公司应当退还押金，其同意搬出。本院经审理查明事实如下：2018年6月14日，徐斌（甲方）与梁海公司江宁二分公司（乙方）签订《南京市房屋出租委托合同》，约定：甲方将南京市江宁区东山镇宁中巷2幢2单元306室委托给乙方出租管理；出租委托期限自2018年9月15日起至2021年9月15日止；合同签订后，甲方同意预留出90天不计算租金，作为乙方装修、接洽承租的工作期；交房日期为2018年6月14日；租金标准为2000/2100/2200元/月，房租按季交付；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责监督承租人修复或乙方修复赔偿，双方如有异议，提交相关质量检测部门监督；房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任；乙方迟延支付下次房租未达5个工作日的，乙方须按日租金的5%支付滞纳金；过5个工作日又无正常理由的、甲方有权终止合同收回房屋；房屋内的消耗品因使用损坏需要维修更换产生的费用由乙方负责；第一年度合计支付房租24000元整；第二年度合计支付房租28000元，2019年9月15日支付7000元，2019年12月15日支付7000元，2020年3月15日支付7000元，2020年6月15日支付7000元；第一年度合计支付房租29600元整。合同还约定了其他事项。2018年6月15日，徐斌与梁海公司江宁二分公司签订了《物品交接单》。2019年12月30日，梁海公司江宁二分公司（甲方、出租方）与孟娟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于南京市江宁区整房屋，租赁期限自2020年1月5日至2020年9月14日止；租金每月2400元；乙方向甲方支付保证金2400元。合同还约定了其他事项。当日，双方签订了《房屋附属设备交接清单》。2020年3月25日，徐斌向梁海公司江宁二分公司、梁海公司邮寄《关于解除的通知》，上记载：第七期租金应于2020年3月15日支付，但被告至今仍未支付；根据合同约定，贵司的行为已构成违约，现正式通知贵司立即解除双方签订的《南京市房屋出租委托合同》并依法追究贵司相关违约责任。徐斌自认已于2020年6月19日收回案涉房屋。工商登记公示信息显示，梁海系梁海公司唯一股东。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。徐斌与梁海公司江宁二分公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。徐斌解除合同，符合约定的解除条件，本院认定合同于2020年3月25日解除。关于梁海公司江宁二分公司提出疫情不可抗力的抗辩，因在疫情发生前，梁海公司江宁二分公司已将房屋出租给了孟娟并收取了孟娟的租金，疫情对梁海公司江宁二分公司向徐斌支付租金没有重大影响，梁海公司江宁二分公司以疫情为由拒绝向徐斌支付租金，没有依据，本院不予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2020年3月15日至2020年3月25日的租金，梁海公司江宁二分公司尚未支付，徐斌要求按7000元/季度标准计算，符合合同约定，本院予以支持，租金合计855.56元。徐斌自认已于2020年6月19日收回房屋，故房屋占有使用费应自2020年3月26日起计算至2020年6月19日，本院确定梁海公司江宁二分公司向徐斌支付占有使用费6611.11元。因案涉房屋墙纸有笔迹及利器划痕，房屋踢脚线、地板压条部分灭失，浴霸电源线被剪断，不属于正常使用房屋产生的自然损耗，徐斌要求恢复原状，本院予以支持。地板压条松动、瓷砖开裂、空调外壳松动是正常使用房屋也可能出现的现象，徐斌不能证明系被告、第三人非正常使用造成的，本院不予支持。徐斌主张卫生间纱窗损坏，证据不足，本院不予认定。《物品交接单》中记载交接了2台电视、1张沙发，现房屋内只有1台电视，本院认定1台电视、1张沙发缺失。因电视、沙发缺失客观上无法恢复原状，徐斌坚持要求恢复原状不变更诉讼请求，本院不予支持。徐斌主张缺少电视柜，因《物品交接单》未记载交接了电视柜，故本院不予认定。徐斌要求支付违约金，但未明确所依据的违约金条款，本院不予支持。徐斌要求赔偿提前解除合同而导致的免租期损失，本院按照已履行的期限与未履行的期限的比例，酌定梁海公司江宁二分公司赔偿徐斌2500元。梁海公司江宁二分公司系梁海公司设立的不具有法人资格的分支机构。梁海公司应当对梁海公司江宁二分公司债务承担补充清偿责任。梁海系一人公司梁海公司的股东，其未证明梁海公司财产独立于自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告梁海经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告徐斌与被告南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司于2018年6月14日签订的《南京市房屋出租委托合同》于2020年3月25日解除；二、被告南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司于本判决发生法律效力之日起20日内将南京市江宁区东山街道宁中巷2幢2单元306室内墙纸笔迹及利器划痕、踢脚线和地板压条灭失部分、被剪断的浴霸电源线恢复（修理或更换）至良好状态；三、被告南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告徐斌租金855.56元；四、被告南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告徐斌房屋使用费6611.11元；五、被告南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告徐斌损失2500元；六、被告南京梁海房地产经纪有限公司对被告南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司上述第二至五项义务承担补充清偿责任，被告梁海对被告南京梁海房地产经纪有限公司以上义务承担连带责任；七、驳回原告徐斌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取435元，由被告梁海公司江宁二分公司、梁海公司、梁海连带负担109元；由原告徐斌负担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  王云峰二〇二〇年七月三十一日书记员  高 岩