广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11107号原告（执行案外人）：郭锦波，男，1977年11月16日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码442************472。原告（执行案外人）：周翠芬，女，1974年1月28日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码440************125。两原告的共同委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：刘钧，男，1975年7月28日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********，公民身份号码362************818。委托诉讼代理人：廖柱华，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。被告（被执行人）：黄建雄，男，1963年1月17日出生，汉族，住广东省中山市****************，公民身份号码440************274。第三人：中山农村商业银行股份有限公司板芙支行，住所地广东省中山市*芙**芙****，统一社会信用代码914***********665E。主要负责人：邓志强，该支行行长。委托诉讼代理人：何倩倩，该行职员。委托诉讼代理人：何锦川，该行职员。原告郭锦波、周翠芬诉被告刘钧、黄建雄案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法追加了中山农村商业银行股份有限公司板芙支行(以下简称农商银行板芙支行)为无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告周翠芬及两原告的共同委托诉讼代理人张春峰、温苑利，被告刘钧的委托诉讼代理人廖柱华，被告黄建雄，第三人农商银行板芙支行的委托诉讼代理人何倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭锦波、周翠芬向本院提出诉讼请求：请求法院判决停止对黄建雄名下位于中山市*****************及室内财产的强制执行，并解除对以上不动产的查封等强制措施。事实与理由：刘钧诉黄建雄民间借贷纠纷一案，已由中山市第一人民法院立案执行，案号为（2019）粤2071执3949号。原告对执行标的提出书面异议，中山市第一人民法院予以受理并于2020年3月26日作出（2019）粤2071执异544号执行异议裁定书，裁定驳回原告的异议。2016年6月1日，原告与黄建雄签订房屋买卖合同，合同主要约定：原告以51万元购买涉案房产，合同签订前已查询该房屋没有查封、没有抵押、没有出租等权利限制，原告已尽注意义务，买卖双方就涉案房产的位置、权利义务、违约责任、房屋交付、合同争议的解决办法等进行明确约定。原告在合同签订前先到中山市国土局查询涉案房产的档案，一切正常，原告已尽到注意义务。原告出卖了自己唯一的位于中山市**************的房屋给黄惠德，原告卖了旧房并购买涉案房屋是为了改善住房，且把该旧房屋的房款主要用于购买涉案房产。现在原告及家人的唯一住房即涉案房屋，没有其他任何房产可供居住。2016年6月1日，原告在合同签订当天即2016年6月1日付定金5万元，并按房屋买卖合同约定于2016年7月底前已付清全部购房款51万元，原告已于2016年6月1日居住使用该房产，即法院查封前原告已签订房屋买卖合同、交付占有居住该房产、且已付清全部购房款。原告多次催促黄建雄去办理更名过户手续，但黄建雄一直说忙，后2017年1月原告再次催促过户时，黄建雄说房屋在融资已抵押没法过户，但保证很快注销抵押后就过户，为此各方签订了补充协议要求黄建雄依法履行协议，补充协议签订后，黄建雄仍没有按约定注销抵押，原告多次催促黄建雄履行合同，均无果。2019年10月，原告收到法院通知要求搬出涉案房屋才知道事情严重。原告找黄建雄要求说明原因，才知房屋被法院查封，原告不得不提起执行异议申请，后执行异议被裁定驳回。原告认为，在法院查封涉案房屋前，原告已于2016年6月份与黄建雄签订房屋买卖合同，原告在法院查封前已付清全部房款，并在法院查封前已实际占有、交付、居住该涉案房产，原告已履行完毕房屋买卖合同的全部义务，并已基本完成房地产买卖交易的全部手续，买卖双方都已完成房屋买卖合同的义务，仅因卖方黄建雄的原因没有履行办理更名过户的附属义务、仅欠政府出证过户给原告。仅因在办理涉案房产出证过程中基于国土行政职能部门的工作流程或卖方黄建雄的原因，导致涉案房产在办理过户到原告名下之前即被人民法院查封，未能及时变更并取得原告名下房产证并非原告过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及相关法律法规的规定，原告认为应当停止并解除对涉案房产的查封等强制执行措施。被告刘钧辩称，涉案房地产不能排除强制执行，具体理由如下：1.不动产物权以登记公示为原则，黄建雄系涉案房地产的所有权人，两原告并非所有权人，不享有涉案房屋物权。从涉案房地产的不动产登记资料来看，没有任何关于两原告的预告、变更、抵押登记。2.原告周翠芬系黄建雄配偶周翠贤的妹妹，两原告与黄建雄是姻亲关系，不排除两原告恶意串通黄建雄损害债权人的利益。3.即使两原告提供的合同是真实的，两原告提供的证据不能证明其已向黄建雄支付了涉案房款51万元，且其对于未办理过户登记存在过错，故不能排除强制执行。被告黄建雄辩称，两原告所述属实，同意两原告的诉讼请求。第三人农商银行板芙支行述称，不动产物权以登记为生效要件，法院的强制执行措施于法有据。两原告提供的证据不能证明其已向黄建雄支付了涉案房款51万元，且其对未办理过户登记存在过错，故不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除强制执行。我支行与黄建雄之间的最高额担保合同合法有效，我支行的抵押权应受保护。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审查认定事实如下：关于刘钧与黄建雄民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2018）粤2071民初12562号民事判决。依上述判决，黄建雄应于判决生效之日起七日内向刘钧偿还借款77万元及利息。判决生效后，因黄建雄未履行义务，刘钧向本院申请执行,执行案号为（2019）粤2071执3949号。在执行过程中，根据本院作出的（2019）粤2071执3949号之一执行裁定，本院于2019年4月3日查封被执行人黄建雄名下位于中山市*****************。案外人郭锦波、周翠芬遂向本院提出上述执行异议。本院经审查后，于2020年3月26日作出（2019）粤2071执异544号执行裁定，驳回了郭锦波、周翠芬的异议申请。郭锦波、周翠芬不服该裁定，向本院提起本案诉讼。庭审时，郭锦波、周翠芬及黄建雄均确认周翠芬是黄建雄配偶周翠贤的妹妹。为证明其主张，郭锦波、周翠芬主要向本院提交了房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、收据、账户历史明细、电信业务登记凭证及电信收费收据、广东省广播电视网络股份有限公司中山分公司业务单及收据、中国工商银行个人扣费授权书、中山市乐苑物业管理有限公司收费通知单等证据材料。上述房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议均为打印的合同，均有双方的签名及捺印，两合同的版式及字体一致，载明的甲方（卖方）均为黄建雄，乙方（买方）均为郭锦波、周翠芬，除双方签名为手写外，其余部分内容（包括签订时间）均为打印。该房屋买卖合同打印的签订日期为2016年6月1日，约定的主要内容为：乙方同意购买甲方所有的位于中山市*****************屋，交易价格为51万元，甲方同意屋内的家具、装修等无偿归乙方所有，包括电视、空调、冰箱、装修；乙方应在签订合同当天支付定金5万元，于2016年6月15日前支付第二期购房款计41万元（含定金），于2016年7月30日前支付购房尾款10万元，在收齐房款三日内双方共同到中山市国土局办理过户手续；甲方应在签收第一期购房款的当天将上述房产交给乙方居住使用，乙方负责办理上述房屋的过户手续且应过户到乙方名下，办理房屋过程中所需税费和费用均由乙方负担；该房原有的经济纠纷责任应由甲方妥善处理，与乙方无关；甲方保证对该房屋有完全充分的处分权，房屋无查封、无出租、无抵押等权利限制，权属清晰，无任何产权或经济纠纷，不存在他人对房屋拥有优先购买权、承租权等权利，因前述原因造成乙方损失的，概由甲方承担相应的法律责任，并由甲方承担违约责任；物业管理费、水费、电费、电话费、有线电视费以交接之日的记录为准，即交接之日前的费用由甲方承担，交接日之后的费用由乙方承担；本合同正本共一式两份，双方各持有一份，均具有相同法律效力。房屋买卖合同补充协议打印的签订日期为2017年1月30日，主要内容如下：一、2016年6月1日，甲乙双方签订房屋买卖合同，因甲方没有注销抵押，双方协商签订本协议；二、甲方应在签订本协议之日起六个月内注销抵押登记且不影响该房产的更名；三、甲方注销抵押后十日内，甲乙双方共同到中山市国土部门办理过户手续；四、若甲方不能在约定期限内注销抵押且协助买方办理更名过户手续的，则应从本协议签订之日起以总房款为基数按每日千分之五的标准向乙方支付赔偿金直至甲方将房产过户给乙方为止；五、本合同没有约定或约定不明的按照原合同执行，本合同与原合同有冲突的以本合同为准；六、本合同于2017年1月30日在中山市签订。黄建雄反映，上述两份合同都是其给两原告签的，合同是中介给的格式版本。周翠芬反映，上述两份合同都是黄建雄给她签的，签订的日期是在出售旧房产时。本院在核对上述两份合同的原件时发现，上述合同及补充协议的两套原件均由两原告持有。郭锦波、周翠芬提交户名为黄建雄的借记卡账户历史明细清单显示，在2016年6月9日、6月17日、7月19日，黄惠德以银行转账的方式分别向黄建雄账户转款29万元、38800元、16500元，共345300元，另其提交了黄建雄出具的7张日期分别为2016年6月1日、6月9日、6月15日、6月17日、7月15日、7月19日、7月30日的收据，上述收据为连号的7张收据（号码为0002951至0002957），总计收款金额为51万元，其中6月1日、6月15日、7月15日、7月30日收据的内容均为收到郭锦波交黄建雄购房款现金，金额共计164700元，具体金额依次分别为5万元（定金）、7万元、2万元、24700元；6月9日、6月17日、7月19日收据的内容均为收到郭锦波委托黄惠德代交黄建雄购房款，记载以转账方式支付，共计345300元，具体金额与上述转账款项的金额相对应。电信业务登记凭证及电信收费收据显示郭锦波于2016年12月7日办理了诉争房产的电信过户手续，广东省广播电视网络股份有限公司中山分公司业务单及收据显示郭锦波于2016年12月10日办理了诉争房产的网络电视机顶盒及宽带的过户手续，中国工商银行个人扣费授权书显示郭锦波于2017年4月25日办理了诉争房产授权所属物业公司中山市乐苑物业管理有限公司扣费的手续，上述中山市乐苑物业管理有限公司收费通知单均无该公司加盖的公章，其内容是显示该房产在2018年2月至2019年5月期间交纳水电费及物业管理费的情况。为证明其为购买诉争房产已将其原有住房出售给他人，郭锦波、周翠芬另向本院提交了一份从中山市自然资源局查询到的房屋买卖合同。该合同的签署时间为2016年4月28日，甲方（转让方）为郭锦波、周翠芬，乙方（受让方）为黄惠德，该合同的主要内容为：甲方将位于中山市**************地产（建筑面积为72.83平方米）出售给乙方，价款为449000元，双方应在本合同签订之日起90天内到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，房款应在过户时一次性付清。另郭锦波、周翠芬提交的中山市自然资源局查询资料显示，该处房地产已于2016年5月4日过户到黄惠德的名下，截至2020年1月3日，郭锦波、周翠芬在中山市没有登记在其名下的房产。在庭审时，周翠芬向本院反映，其不认识黄惠德，其经黄建雄介绍将其原房产出售给黄惠德，有关房款均由黄建雄收取，其和郭锦波只是负责签名，其向黄建雄支付的部分购房款是向其老公的妹妹郭瑞玲借的，因为郭瑞玲是做海鲜批发生意，所以借的钱都是以现金方式支付给黄建雄。为证明有关情况，郭锦波、周翠芬申请了黄惠德到庭作证。黄惠德向本院反映，其与黄建雄都是中山市******人，其本不认识两原告，其经黄建雄介绍向两原告购买了中山市**************地产用于投资，价格约为49万元，不超过50万元，两原告让其房款均支付给黄建雄，因为两原告想向黄建雄购买住房作为改善住房，两原告只是负责办理手续过户给其。其除曾转账345300元购房款给黄建雄外，还另一次性支付过8万元现金给黄建雄（交付地点是在一家工商银行门口），还有一些小额的转账不记得了，此外应该没有付清过房款，其应该还欠部分房款。还欠多少其不记得了，尚欠的款项双方说以后才给，其在购得该处房产后已将该房产转售。除此房产的交易之外，其与黄建雄及两原告没有其他经济来往。在庭后两原告提交的黄惠德银行卡明细显示，除郭锦波、周翠芬陈述的345300元转账款项外，黄惠德还向黄建雄账户转账支付了8000元（2016年5月16日支付8000元）。此外，郭锦波、周翠芬在庭后反映，其向郭瑞玲所借款项没有出具借据，郭瑞玲的出借款中，有3万元是从银行取款（提供有银行卡交易明细表证明提款情况，有关明细表显示郭瑞玲在2016年7月20日分四次提款共计2万元，同年7月24日分两次提款共计1万元），其余是出借现金。另查，根据中山市不动产登记资料显示，诉争房产坐落于广东省中山市*****************，登记的权利人为黄建雄，房产证号：粤房地证字第C3468798号，土地证号：中府国用（2005）第易312080号。2016年1*月5日，农商银行板芙支行与黄建雄签订一份综合授信合同，约定农商银行板芙支行同意在2016年12月5日至2018年12月5日期间允许黄建雄使用的最高额贷款本金额度为30万元。当日，农商银行板芙支行（抵押权人）与黄建雄（抵押人）、周翠贤（保证人）签订一份最高额担保合同，由黄建雄、周翠贤以诉争房地产作为上述综合授信合同的担保，该房的评估价值为580100元。黄建雄、周翠贤于2016年11月29日共同签署的抵押声明书中载明：黄建雄及其配偶周翠贤愿以诉争房产作为农商银行板芙支行借款的抵押担保，该抵押物现为黄建雄、周翠贤自住。2016年12月6日，农商银行板芙支行办理了诉争房地产的抵押权登记，并领取了抵押权登记证书，登记的权利人为农商银行板芙支行，抵押方式为最高额抵押，担保债权金额为580100元。农商银行板芙支行已于2016年12月9日向黄建雄发放贷款30万元。因黄建雄、周翠贤未能按时归还借款，农商银行板芙支行已向本院提出起诉，要求其归还借款本金及利息，本院已于2020年5月6日受理该案【案号为（2020）粤2071民初11884号】，该案正在审理过程中。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合上述司法解释的规定，本院经审查认为，两原告的主张不符合上述规定的情形。首先，两原告提供的证据存在众多疑点，不足以证实其所提供的诉争房地产的房屋买卖合同是真实合法的房屋买卖合同，具体分析如下：1.2016年4月28日，两原告经黄建雄介绍与黄惠德签订了买卖中山市**************地产的房屋买卖合同，并已于同年5月4日将该房过户到黄惠德的名下，可见两原告和黄建雄对买卖房屋中办理房产过户的流程和手续是清楚的，对于他们为何没有按照房管部门的要求签订统一格式的房屋买卖合同并办理过户手续，其未能作出合理的解释；2.原告周翠芬与黄建雄的配偶周翠贤是姐妹关系，诉争房屋买卖合同载明该合同的正本一式两份，而在本院核对有关合同的原件时发现，上述合同及补充协议的两套原件均由两原告持有，可以证明两原告与黄建雄的关系非一般的亲密；3.诉争买卖合同约定在收齐房款之日起三日内到中山市国土局办理过户手续，两原告反映其在2016年7月30日前已付清全部购房款，但没有证据显示其在本院查封诉争房地产前曾经催告过黄建雄要求办理过户手续，没有证据显示在此之前因为诉争房地产过户问题产生过纠纷；4.两原告称其与黄建雄签订诉争房屋买卖合同之前曾经查询过诉争房地产的登记情况，但没有提供有关查询资料予以证实；5.两原告反映诉争房屋买卖合同和补充协议是黄建雄提供让其签订，而黄建雄称有关合同是某中介提供给其的版本，而从有关合同的内容来看，显然并非一般房地产中介机构的格式化版本，且周翠芬所反映的上述合同的实际签订时间显然与合同记载的签订时间不相符；6.在黄建雄、周翠贤于2016年11月29日出具的抵押声明书中载明，黄建雄及其配偶周翠贤愿以诉争房产作为农商银行板芙支行借款的抵押担保，该抵押物现为黄建雄、周翠贤自住；7.诉争房屋买卖合同约定，黄建雄应在签收第一期购房款的当天（即2016年6月1日）将上述房产交给两原告居住使用，与上述抵押声明书载明的居住情况不相符，而两原告提供的诉争房产的电信过户手续、网络电视机顶盒及宽带的过户手续、授权所属物业公司中山市乐苑物业管理有限公司扣费的手续发生的时间及中山市乐苑物业管理有限公司收费通知单发生的时间均发生在2016年12月7日之后。其次，本案证据不足以证实两原告已实际支付了全部购房款，具体分析如下：两原告提供的支付购房款的主要证据是7张连号的收据，其反映其主要是以出售其原住房所获的黄惠德购房款用于支付诉争房屋的购房款，其余是向其亲属郭瑞玲借款并以现金方式支付。而上述收据中，2016年6月1日、6月15日、7月15日、7月30日收据的内容均为收到郭锦波交黄建雄购房款现金，金额共计164700元，具体金额依次分别为5万元、7万元、2万元、24700元；2016年6月9日、6月17日、7月19日收据的内容均为收到郭锦波委托黄惠德代交黄建雄购房款，记载以转账方式支付共计345300元，具体金额与原告提供的借记卡历史明细显示的转账记录相对应。而黄惠德陈述，其除曾转账345300元购房款给黄建雄外，还一次性支付过8万元现金给黄建雄（交付地点是在一家工商银行门口），还有一些小额的转账不记得了，此外应该没有付清过房款，其应该还欠部分房款。而从两原告与黄惠德签订的房屋买卖合同的内容来看，其约定房款应在过户时一次性付清，而两原告提交的中山市自然资源局查询资料显示，该处房地产已于2016年5月4日过户到黄惠德的名下。因此，黄惠德的上述转账的345300元支付的时间是在2016年6月9日至7月19日期间，而两原告在未收取黄惠德支付的分文房款的情况下即将房屋过户给黄惠德，亦与常理不合，故从支付时间来看，难以判定上述345300元是黄惠德转付的购房款。另黄惠德陈述的一次性支付现金8万元给黄建雄的情况，亦与收据记载的情况不相吻合，两原告称向郭瑞玲借款的相关证据亦不能与有关收据记载的时间、数额相吻合。再者，退一步说，即使两原告提交的诉争房屋买卖合同及收据记载的情况属实，两原告在2016年7月30日之前已经付清了全部购房款，按照合同的约定其应与黄建雄在三日内共同到中山市国土局办理房产过户手续，但没有证据显示其在本院查封诉争房地产前曾经催告过黄建雄要求办理过户手续，也没有证据显示双方在此之前因为诉争房地产过户问题产生过纠纷，因此两原告不能证明其对于诉争房地产未办理过户登记手续没有过错。综上所述，两原告以其在法院查封涉案房屋前已与黄建雄签订房屋买卖合同，并已支付全部价款，且实际占有诉争房产，其对未办理过户登记手续没有过错为由要求排除执行的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告郭锦波、周翠芬的诉讼请求。案件受理费8900元（原告郭锦波、周翠芬已预交），由原告郭锦波、周翠芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  冯穗波人民陪审员  戴映雪人民陪审员  张德军二〇二〇年七月二十四日书 记 员  李敏芳练洪银