贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5296号 原告：刘浪涛，男，汉族，1988年3月8日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15205201510191516。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201810020420。 原告刘浪涛与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（下称：福明房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘浪涛及其委托诉讼代理人龙海，被告福明房开公司的委托诉讼代理人黄佳、万涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘浪涛向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年6月19日签订的《商品房预购合同》；2、判决被告一次性返还原告购房款1,566,869元及利息（利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以购房款1,566,869元为基数自2018年6月19日计算至返还完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告一次性返还原告购房款1,566,869元及利息（利息以购房款1,566,869元为基数，自2018年6月19日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月21日起至款项返还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实及理由：以原告作为乙方，被告作为甲方，双方于2018年6月19日签订《商品房预购合同》并约定：原告购买被告开发建设的七星关区滨河路双树望城第一期7栋3层3号商铺，图纸预测面积为342.41平方米。付款方式为按揭贷款方式，房屋总价款为3,116,869元，合同签订当日付款970,000元，被告通知乙方正式签订商品房买卖合同时支付596,869元，剩余1,550,000在可以按揭贷款后10日内通过银行商业贷款方式支付；合同第三条约定被告需在2018年8月30日前向原告交付房屋，因被告原因逾期交房的，被告需按照已付款万分之一向原告支付违约金，因被告自身原因导致逾期交付房屋超过90日，原告有权要求解除合同并退还已付款。合同签订当日，双方对付款方式进行变更并签订《延期还款协议书》约定：对原告应付首付款1,566,869元，其中970,000元已付，余下首付款596,869元甲方同意延长乙方支付时间为2019年6月19日，同时约定超过约定时间3日以内按照当地银行同期贷款利率计算相关延期付款利息，超过3日以上，乙方所交款项全部归甲方所有，且该房甲方可另行出售，无需通知乙方，本协议原件一份，存放于甲方处，乙方持有复印件。合同签订后，原告依约缴纳首付款970,000元并在2019年5月10日支付首期购房款尾款596,869元，但被告至今未向原告交付房屋。至今逾期已将近一年之久，原告多次催促被告交付，均无果而终。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，原告依约履行完毕支付义务，但被告却逾期至今未能交付房屋，属于违约，原告有权依法依约解除《商品房预购合同》并要求退还收取的所有款项及利息。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所诉。 被告福明房开公司答辩称，第一，原、被告双方在《商品房预购合同》第三条中约定被告应当交付涉案房屋的时间为2018年8月30日，结合原告在起诉状中自称被告至今已经逾期一年多，原告多次催促被告交房均无果而终，从2018年8月30日起至原告起诉之日止，原告均未向被告提出行使解除权的请求，超过了法律规定的关于解除合同一年的除斥期间，原告无权要求解除合同。第二，根据《商品房预购合同》第四条约定，被告逾期交房应当按照原告已付房款的日万分之一计算违约金，而原告已付房款共计1,566,869元，其中970,000元于2018年6月19日支付，剩余596,869元于2019年5月10日支付，根据合同约定，应当分别按照上述具体支付房款的金额分段计算违约金，原告诉请的利息计算方式违反双方合同的约定，没有法律依据。 本院经审理查明如下事实：2018年6月19日，原告刘浪涛作为乙方，被告福明房开公司作为甲方，双方签订《商品房预购合同》，合同约定：乙方确定预购甲方所开发建设的位于毕节市七星关区房屋，房屋用途为商铺，根据设计图纸预测建筑面积约为342.41平方米；乙方以按揭贷款方式支付购房款，房屋总价为3116869元，本合同签订当日乙方向甲方支付970000元，甲方通知乙方正式签订商品房买卖合同时支付596869元，剩余房屋总款的50%计1550000元，通过银行商业按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付；甲方应在2018年8月30日交付使用，除不可抗力及国家法律法规政策因素之外，因甲方自身原因导致逾期交房的，甲方按照已付房款的万分之一／日向乙方支付违约金；逾期交房超过90日的，乙方有权解除合同并要求甲方退还已付房款。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原、被告双方对付款方式进行了变更并由被告公司员工潘平代表被告公司与原告签订《延期还款协议书》，协议书载明：“出借人（以下称甲方）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，出借人（以下称乙方）：刘浪涛，乙方因资金原因，不能如期付清贵州毕节福明房地产开发有限公司7栋3层3号房款（总房款3116869元），应付首付款1566869元，已付970000元，余下首付款596869元，需向甲方申请延长借款期限。甲方经审查，同意乙方延期还款。甲、乙双方经协商一致，达成下列各项：一、经甲、乙双方协商，乙方向甲方延期支付的资金为596869元，应于2019年6月19日付清。二、在延期协议时间之内乙方不支付欠款，超过约定时间3日以内按照当地银行同期贷款利率计算相关延期付款利息，超过3日以上乙方所交房款归甲方所有，且房子甲方可另行出售，无需通知乙方。三、本协议从甲、乙各方或授权的代理人签字并盖章之日起生效，至本协议项下借款全部清偿时自动失效。四、本协议原件一份，复印件一份，由甲方执有原件，乙方持有复印件。同样具备法律效力。甲方：潘平，乙方：刘浪涛，2018年6月19日。”原告向被告支付购房款共计1566869元，具体为：2017年9月7日支付20000元；2017年9月8日支付250000元；2017年10月9日支付200000元；2018年6月19日支付500000元；2019年5月10日支付596869元，以上款项被告均向原告出具了收据。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2020年5月14日出具《查询结果说明》，载明：经查毕节市房产交易管理系统楼盘表，未查询到贵州省毕节福明房地产开发有限公司坐落于毕节市双树路双树·望城滨河片区棚户区改造建设项目7幢3层3号房屋的相关信息，毕节市双树路双树·望城滨河片区棚户区改造建设项目7幢3层有在建抵押。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房预购合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定向被告支付了购房款1,566,869元，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋。毕节市住房和城乡建设局于2020年5月14日出具的《查询结果说明》载明：“经查毕节市房产交易管理系统楼盘表，未查询到贵州省毕节福明房地产开发有限公司坐落于毕节市双树路双树·望城滨河片区棚户区改造建设项目7幢3层3号房屋的相关信息，毕节市双树路双树·望城滨河片区棚户区改造建设项目7幢3层有在建抵押。”原、被告双方签订的《商品房预购合同》第三条约定，被告应当在2018年8月30日向原告交付涉案房屋，第四条约定，因被告自身原因导致逾期交付房屋的，按照已付房款的日万分之一向原告支付违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同并要求被告退还已付房款。被告逾期交房已超过90日，且系被告自身原因导致，原告要求解除合同，退还已付购房款的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 对于原告主张的利息（即合同约定的违约金），根据原、被告双方签订的《商品房预购合同》第四条，因被告自身原因导致逾期交付房屋的，按照已付房款的日万分之一向原告支付违约金。故违约金的计算标准，本院按照已付房款的日万分之一予以支持。对于违约金的起算时间，截止至2018年6月19日原告向被告支付购房款970,000元，2019年5月10日原告又向被告支付购房款596,869元，原告主张自2018年6月19日以1,566,869元为基数计算违约金，无事实及法律依据，本院不予支持，应当分别按照具体支付购房款的金额分段计算违约金。据此，违约金的计算方式为：以970,000元为基数，自2018年6月19日起至款项退还完毕之日止，按照日万分之一标准计算；以596,869元为基数，自2019年5月10日起至款项退还完毕之日止，按照日万分之一的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、解除原告刘浪涛与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于2018年6月19日签订的《商品房预购合同》； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘浪涛已付购房款1,566,869元并支付违约金（违约金计算方式为：以970,000元为基数，自2018年6月19日起至款项退还完毕之日止，按照日万分之一标准计算；以596,869元为基数，自2019年5月10日起至款项退还完毕之日止，按照日万分之一的标准计算）； 三、驳回原告刘浪涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,451元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月二十一日 书记员  邵烨旭