浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异169号 案外人（异议人）：浙江蔡司管道科技有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇中央路335号。 法定代表人：何才德。 申请执行人：诸暨市艾佳建设经营部，住所地浙江省诸暨市。 经营人：何佳佳，女，1987年10月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市店口镇阮市金岭村295号。 被执行人：浙江龙越管业有限公司。住所地：浙江省诸暨市店口镇工业区。 法定代表人：曹伟中。 被执行人：浙江杭丰管业有限公司。住所地：浙江省诸暨市店口镇中央大道。 法定代表人：曹伟中。 被执行人：曹伟中，男，1976年1月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：陈雀华，女，1974年10月30日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 本院在执行申请执行人诸暨市艾佳建设经营部（以下简称艾佳经营部）与被执行人浙江龙越管业有限公司（以下简称龙越公司）、浙江杭丰管业有限公司（以下简称杭丰公司）、曹伟中、陈雀华金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江蔡司管道科技有限公司（以下简称蔡司公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。 案外人蔡司公司向本院提出异议请求：请求依法保护案外人与被执行人杭丰公司约定的租赁权。事实与理由：案外人与杭丰公司于2015年签订两份签订《租赁合同书》，2016年签订一份《补充合同》，约定将杭丰公司名下坐落在诸暨市××镇××区的房地产［分别为房权证诸字第Ｆ××1号1613.57平方米，房权证诸字第Ｆ××2号四楼至六楼4611.75平方米，房权证诸字第Ｆ××9号三楼1437.50平方米，房权证诸字第Ｆ××0号三楼2561.13平方米，房权证诸字第Ｆ××3号三楼2561.13平方米，一楼东南角］租赁给案外人使用，租赁期限到2025年3月31日止。案外人租赁房屋后支付租金，并在占有使用期间缴纳水电费等，租赁行为真实合法。而法院查封涉案房屋是在2016年至2018年之间。故特向贵院提出异议，请依法保护案外人的合法租赁权，对租赁房产实行带租拍卖。 申请执行人艾佳经营部称，我公司与杭丰公司等债务人金融借款纠纷一案[案号：（2017）浙0681民初14154号]，已经进入执行阶段，对于案外人提出执行异议要求保护其租赁权这一事宜，我公司作出如下承诺：承诺认可其租赁权，可以对本案所涉抵押物进行带租拍卖。 本院查明：本院于2017年10月25日受理中国工商银行股份有限公司诸暨支行（以下简称工行诸暨支行）与龙越公司、杭丰公司、曹伟中、陈雀华金融借款合同纠纷一案。本院于2017年10月31日作出（2017）浙0681执保860号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结杭丰公司等所有的价值人民币3700万元的财产，并依此对登记在杭丰公司名下位于诸暨市××镇××区的房地产〔房屋所有权证号为诸字第Ｆ××9号、Ｆ××0号、Ｆ××1号、Ｆ××2号、Ｆ××3号；土地使用权证号为诸暨国用（2011）第90700944号〕予以查封。经审理，本院于2017年12月18日作出（2017）浙0681民初14154号民事判决书，判决：一、龙越公司归还工行诸暨支行借款本金3549.95万元，并支付至2017年9月20日的利息243773.87元及自2017年9月21日起至本金付清日止按合同约定计算的利息，款限本判决生效之日起三十日内付清；二、龙越公司支付工行诸暨支行律师代理费4万元，款限本判决生效之日起三十日内付清；三、工行诸暨支行对杭丰公司提供的抵押物即坐落于诸暨市××镇××区的房地产〔抵押权不动产登记证明号为浙（2016）诸暨市不动产证明第0××1号；房屋所有权证号为诸字第Ｆ0000076399号、Ｆ××0号、Ｆ××1号、Ｆ××2号、Ｆ××3号；土地使用权证号为诸暨国用（2011）第XX号〕（以下简称涉案房产），经法定程序处置后所得价款在最高额5101万元范围内（包括律师代理费4万元）享有优先受偿权。四、曹伟中、陈雀华对龙越公司的上述第一、二项债务在最高额5004万元范围内（包括律师代理费4万元）承担连带清偿责任。判决书生效后，经工行诸暨支行申请，本院于2018年2月27日以（2018）浙0681执2330号立案执行。执行中，本院于2019年12月21日作出（2018）浙0681执2330号之二执行裁定书，裁定变更台州市资产管理有限公司为申请执行人；2020年6月15日本院作出（2018）浙0681执2330号之三执行裁定书，裁定变更艾佳经营部为申请执行人。 另查明，杭丰公司以涉案房产为龙越公司向工行诸暨支行借款提供抵押担保，并于2016年12月15日进行抵押登记，在最高余额5097万元内承担抵押担保。在本院拟对涉案房产进行处置时，案外人遂提出上述执行异议。 上述事实，由（2017）浙0681执保860号民事裁定书及相应的送达回证、不动产登记证明、房屋所有权证、国有土地使用证、（2017）浙0681民初14154号民事判决书，执行案件立案审查流程管理信息表、（2018）浙0681执2330号之二执行裁定书、（2018）浙0681执2330号之三执行裁定书等证据所证实。 案外人蔡司公司为证明其主张，向本院提供下列证据： 1、租赁合同书复印件一份，显示案外人与杭丰公司签订租赁合同，约定杭丰公司将涉案房产承租给案外人使用，租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金五年一付，租金为91万元，总计455万元等内容。 2、补充协议复印件一份，显示2016年6月28日案外人与杭丰公司签订补充协议，将涉案房产租赁期限延长至2025年3月31日止等内容。 3、机打发票和增值税发票及收据复印件若干份，显示案外人向杭丰公司支付了2015年至2020年度的相关租赁费，及案外人支付了相应的水电费。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，案外人蔡司公司主张的租赁关系要获得保护，应以该租赁关系客观真实为前提。本案中，案外人提供的涉案房地产租赁合同、补充协议、租赁费及水电费交纳凭证等证据，均可以相互印证，确定蔡司公司于2015年1月开始租赁并占有使用涉案房地产。而本案中对涉案房地产的查封系在2017年10月，故查封系在租赁之后。又根据物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。涉案房地产的租赁合同和补充协议均是在办理抵押登记前签订的，即租赁关系形成早于抵押权成立，现原抵押权人工商银行诸暨支行享有之抵押权已由申请执行人艾佳经营部享有，而艾佳经营部又向本院出具承诺书承诺同意上述标的物带租拍卖，艾佳经营部该承诺属于对自己权利的处分，且符合相关法律之规定精神，本院应予准许。综上，本院在处置涉案房地产时，应依法保护蔡司公司的租赁权，现蔡司公司提出的执行异议，理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 本院在处置登记于被执行人浙江杭丰管业有限公司名下坐落于诸暨市××镇××区的房地产〔抵押权不动产登记证明号为浙（2016）诸暨市不动产证明第0××1号；房屋所有权证号为诸字第Ｆ0000076399号、Ｆ××0号、Ｆ××1号、Ｆ××2号、Ｆ××3号；土地使用权证号为诸暨国用（2011）第XX号〕时，应保护案外人浙江蔡司管道科技有限公司享有的租赁权（租赁期限至2025年3月31日止）。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  徐龙华 二〇二〇年七月六日 书记员  吴 洒