江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初4658号 原告（反诉被告）：赵惠蕾，女，1967年2月2日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市湖北路体育馆行政中8心一层。 法定代表人：张代廷，经理。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵惠蕾与被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵惠蕾的委托诉讼代理人张娜，被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人叶文娟、赵丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵惠蕾向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付计算至2016年11月8日的逾期上房违约金53098.07元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于徐州市老教育学院地块的商品房，合同约定：总价款1696424元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年12月31日前将取得商品房住宅使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款，但被告未能按照合同约定时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现涉案房屋小区的东门主干道至今未开通，被告交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符系违约行为，应当向原告承担违约责任。经多次与被告协商未果。 被告徐州国恒房地产开发有限公司辩称，1、由于徐州市人民政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被徐州市人民政府令第141号废止，2015年11月1日以后徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，而被告承建的涉案房屋于2015年12月21日即分别符合规划、排水、小区道路、绿化、燃气、物业管理、电力供应、社区用房、小区安全规定，于2015年12月21日经验收合格并进行了竣工验收备案，被告也于2015年12月25日向建设局申请办理住房交付使用通知书，因政策法规及行政命令改变已不需要办理住房交付批准文件；2、2015年12月29日，被告按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续并以挂号信的方式向原告邮寄了上房通知书，被告已履行了通知义务，但原告直到2016年4月13日才办理上房手续。基于以上事实和理由，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。同时，由于原告逾期支付房款，按照合同约定应按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，故被告依法提起反诉，要求本诉原告支付反诉原告违约金13972.2元。 针对反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司的反诉请求，反诉被告赵惠蕾辩称，反诉原告提交的证据表明反诉被告最后一笔房款的支付时间是2013年9月27日，而反诉原告提出反诉的时间为2019年3月7日，上述期间内反诉原告并未就逾期支付问题向反诉被告主张任何权利，因此反诉原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。另外，原、被告双方于2013年3月28日签订的商品房买卖合同虽然约定余款118万元的支付时间为2013年4月3日，但因反诉被告是贷款支付，应当给予合理的期限。综上，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，徐州国恒房地产开发有限公司系涉案金域华庭项目的开发企业。 2013年3月28日，赵惠蕾作为买受人与出卖人徐州国恒房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号xxxx）一份，其中约定：赵惠蕾购买徐州国恒房地产开发有限公司开发建设的位于徐州市泉山区商品房（住宅）一套，该商品房建筑面积共125.78平方米、其中套内建筑面积为101.82平方米、公摊建筑面积为23.96平方米，单价为每平方米13487.23元，总金额为1696424元；买受人于2013年3月27日付清首付房款516424元，余款1180000元整于2013年4月3日前付清，逾期付款且经出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件且已经竣工验收的商品房交付买受人使用，但如1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，出卖人逾期交房且买受人不要求解除合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。 其后，赵惠蕾除向徐州国恒房地产开发有限公司支付首付款外，另分别于2013年4月23日向徐州国恒房地产开发有限公司支付200000元、2013年6月28日向徐州国恒房地产开发有限公司支付860000元、2013年8月30日支付42000元、2013年9月27日支付78000元。徐州国恒房地产开发有限公司于2016年6月29日向赵惠蕾开具了金域华庭x-x-xxx购房款1696424元的销售不动产统一发票。 2015年12月16日，徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司作为勘察单位、江苏华晟建筑设计有限公司作为设计单位、江苏帝成建设工程有限公司作为施工单位、徐州华生建筑工程监理有限公司作为监理单位与建设单位徐州国恒房地产开发有限公司分别在工程名称为徐州金域华庭居住区A1、A2、A4-7，人防地下车库的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》签章确认；2015年12月17日，徐州市规划局颁发编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求；2015年12月21日，徐州市城乡建设局在上述《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案机关处理意见栏内加盖“竣工验收备案资料齐全准予备案”条形章。2015年12月21日至25日，金域华庭小区分别通过用电、用水、道路、绿化、用气、物业、安全防范等项目的验收。 2015年12月29日，徐州国恒房地产开发有限公司在徐州日报上刊登《上房公告》，称：（金域华庭小区）现已通过政府相关部门验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（徐开备2015116、2015117），已具备上房条件（备注：根据徐州市政府《关于废止（市政府114号令）的通知》精神，住宅项目具备上房条件为开发企业以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准）。兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。但被告并未提交其向原告等业主寄送上房通知书的证据。 后赵惠蕾以徐州国恒房地产开发有限公司不能提交符合合同约定的商品房住宅交付使用批准文件为由直到2016年4月13日才办理上房手续，并以涉案房屋小区的东门主干道至今未开通、徐州国恒房地产开发有限公司交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符构成违约为由诉至本院要求徐州国恒房地产开发有限公司支付计算至2016年11月8日逾期上房违约金53098.07元。徐州国恒房地产开发有限公司应诉后以辩称理由不同意赵惠蕾的诉讼请求并以赵惠蕾逾期交纳房款为由提起反诉要求赵惠蕾支付逾期付款违约金13972.2元。 针对徐州国恒房地产开发有限公司的反诉，赵惠蕾提交了承诺人为赵惠蕾、落款日期为2013年3月27日的承诺书复印件一份，其上载明：……本人于2013年3月27日支付首付房款为人民币516424元，余款为118万元；本人计划公积金贷款，按揭金额为人民币12万元，购房款差额部分为人民币106万元；本人特向徐州国恒房地产开发有限公司申请购房款差额部分分两期付清：2013年4月30日前支付购房款人民币贰拾万元整，2013年7月1日前支付购房款人民币捌拾陆万元整。如由于本人的原因造成逾期，按照《商品房买卖合同》约定逾期付款的违约责任处理。赵惠蕾主张该承诺书系其向徐州国恒房地产开发有限公司出具，其按该承诺书向徐州国恒房地产开发有限公司交纳房款并不构成逾期付款。徐州国恒房地产开发有限公司以该承诺书系复印件为由对其真实性不予认可，并主张该承诺书本身亦不能证明徐州国恒房地产开发有限公司对剩余房款交付时间的变更。 另，金域华庭x-x-xxx室业主王飞曾于2016年1月21日以国恒公司虽然于2015年12月28日发出金域华庭上房通知书，但其未按原小区设计规划要求将配套建设的基础设施向徐州市规划局申请核实，且小区道路与通道不符合规划条件，小区现状不属于竣工验收，不具备上房条件，应属于延期交付房屋为由向本院提起诉讼请求判令被告支付2016年1月1日至2016年1月20日逾期上房的违约金3484.46元。该案审理过程中，徐州市城乡建设局于2016年3月21日就金域华庭小区业主提出的“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的”问题作出《关于金域华庭住宅小区是否具备上房条件的回复》，称：该小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房。……《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据……开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续。后徐州市规划局向被告国恒公司于2016年5月19日颁发编号为建字第xxxx号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。 2016年10月26日，本院对王飞诉国恒公司商品房销售合同纠纷一案作出（2016）苏0311民初589号民事判决，认为“虽然《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府第114号令）已经废止，但根据作为办理交付使用批准文件主管行政机构的徐州市城乡建设局已经对金域华庭业主反映问题的答复意见中明确，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下为其办理住宅项目交付使用手续，故被告未按以双方合同约定履行房屋交付义务应属违约，其关于政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的抗辩意见也缺乏事实和法律依据”，遂判决：徐州国恒房地产开发有限公司向王飞支付逾期上房违约金3484.46元。 被告国恒公司对该判决不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2018年10月23日作出（2016）苏03民终6628号民事判决，以涉案小区金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库虽然在国恒公司2015年11月28日通知被上诉人上房时获得了《建设工程竣工规核实证明》并通过了各项分项验收，但该《核实证明》并不具有双方合同约定的商品房住宅交付使用批准文件的效力，一审认定涉案房屋不具备上房条件并无不当为由对本院（2016）苏0311民初589号民事判决予以维持。 另查明，徐州国恒房地产开发有限公司于2016年6月20日取得了土地分割转让证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。 本院认为，赵惠蕾与徐州国恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 依赵惠蕾与徐州国恒房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中的约定，徐州国恒房地产开发有限公司应于2015年12月31日前向赵惠蕾交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，且在房屋交接时需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，徐州国恒房地产开发有限公司开发建设的包括涉案房屋在内的建设工程虽然于2015年12月21日进行了竣工验收备案，且其后分别通过用电、用水、道路、绿化、用气、物业、安全防范等项目的验收，并于2015年12月17日取得了认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求的《建设工程竣工规划核实证明》，但该《核实证明》本身并不具有双方合同约定的商品房住宅交付使用批准文件的效力，而徐州国恒房地产开发有限公司并无证据证明其在2015年12月31日前已经取得了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且其直到2016年5月19日才取得了徐州市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，故应当认为涉案商品房在2015年12月31日并不具备合同约定的交付条件，因此虽然徐州国恒房地产开发有限公司于2015年12月29日在报纸上刊登《上房公告》，但其发出的上房通知因房屋不符合合同约定的交付条件而不产生相应的法律效力。退一步讲，即便《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府第114号令）被废止后商品房交付的条件以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准，但依徐州市城乡建设局在《关于金域华庭住宅小区是否具备上房条件的回复》的内容，涉案金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续，徐州国恒房地产开发有限公司并无证据表明其于2015年12月25日填写的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用申请书》已向徐州市城乡建设局提交而被拒绝办理，因此徐州国恒房地产开发有限公司政策变动导致其不能或无需办理住宅项目交付使用批准文件的抗辩亦不能成立。 依上所述，徐州国恒房地产开发有限公司没有按照合同约定于2015年12月31日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给赵惠蕾使用已构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期上房违约金，但其后赵惠蕾于2016年4月13日实际办理了上房手续应视为其认可涉案房屋已符合交付条件，其要求将逾期上房违约金计算至2016年11月8日并无合同依据且与事实不符，故本院确认徐州国恒房地产开发有限公司应向赵惠蕾支付的逾期上房违约金的计算期间为2016年1月1日至2016年4月13日，即逾期上房违约金为17642.71元（1696424元×104天×1‱）。 赵惠蕾未按其与徐州国恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定于2013年4月3日前付清除首付款外的其余房款1180000元，而是将该剩余房款分别于2013年4月23日、2013年6月28日、2013年8月30日、2013年9月27日向徐州国恒房地产开发有限公司支付200000元、860000元、42000元和78000元，虽然赵惠蕾在庭审中提交了落款日期为2013年3月27日的承诺书复印件并以此主张变更了合同中约定的付款时间，且其上述付款时间与承诺书所载付款时间基本吻合，但该承诺书并不为徐州国恒房地产开发有限公司认可，而赵惠蕾也无证据表明该承诺书已提交给徐州国恒房地产开发有限公司且其内容已被徐州国恒房地产开发有限公司所接受，应当认为该承诺书所承诺的内容对徐州国恒房地产开发有限公司不产生约束力，赵惠蕾超过合同约定的付款时间向徐州国恒房地产开发有限公司支付房款的行为构成违约；徐州国恒房地产开发有限公司虽无证据表明其在2019年3月7日在本案中提起诉讼之前曾向赵惠蕾主张过逾期付款违约金，但基于双方互负债务的客观事实，不应认定徐州国恒房地产开发有限公司的主张已经超过诉讼时效。故本院对徐州国恒房地产开发有限公司要求赵惠蕾支付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。根据赵惠蕾实际付款的时间和数额，结合双方的合同约定，本院确认赵惠蕾应向徐州国恒房地产开发有限公司支付的逾期付款违约金为9802.4元（1180000元×20天×1‱+980000元×66天×1‱+120000元×63天×1‱+78000元×28天×1‱）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵惠蕾支付逾期上房违约金17642.71元； 二、反诉被告赵惠蕾于本判决生效后十日内向反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司支付逾期付款违约金9802.4元； 上述两项相抵，徐州国恒房地产开发有限公司应向赵惠蕾支付7840.31元； 三、驳回原告赵惠蕾的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1130元，由原告赵惠蕾负担730元，被告徐州国恒房地产开发有限公司负担400元，其中原告负担的部分已交纳，被告负担的部分于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）；反诉案件受理费75元，由反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司负担25元，反诉被告赵惠蕾负担50元，其中反诉原告原告负担的部分已交纳，反诉被告负担的部分于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  郑凤金 人民陪审员  祖桂杰 人民陪审员  徐 红 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  邱 媛