湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终403号上诉人（原审原告）：陈靖，男，1974年8月6日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审原告）：陈耀兵，男，1970年10月5日出生，汉族，住随州市曾都区。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：高双，湖北美佳律师事务所律师。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：张军仁，湖北美佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾都区南郊办事处擂鼓墩社区居民委员会。法定代表人：马济海，该居委会主任。委托诉讼代理人：马洪伟，该居委会副主任。被上诉人（原审被告）：包德兵，男，1970年7月17日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：敖宏勋，随州市忠信法律服务所法律工作者。上诉人陈靖、陈耀兵因与被上诉人曾都区南郊办事处擂鼓墩社区居民委员会（以下简称擂鼓墩居委会）、包德兵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院(2018)鄂1303民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈靖、陈耀兵上诉请求：一、撤销原判，改判支持陈靖、陈耀兵的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由擂鼓墩居委会、包德兵承担。事实和理由：一、陈靖、陈耀兵诉请擂鼓墩居委会、包德兵退还房屋押金1000元和半年租金18000元，有事实根据。1.陈靖、陈耀兵与包德兵之间系房屋转租合同关系，该房屋转租行为是建立在擂鼓墩居委会与包德兵之间签订的主合同《房屋租赁合同》基础之上。前者为从合同。只有主合同成立且合法有效，从合同才有效。本案中，擂鼓墩社区居委会自认，因房屋拆迁问题，双方的房屋租赁合同于2018年3月31日终止。自2018年3月31日起，包德兵与陈靖、陈耀兵之间房屋转租的从合同应自行终止。此时距离陈靖、陈耀兵与包德兵之间房屋转租合同届满之日（即2018年9月30日）相隔六个月。2.包德兵明知擂鼓墩居委会已经终止房屋租赁合同，应当告知陈靖、陈耀兵，双方的转租合同也同时终止。包德兵隐瞒合同终止的事实，自2018年4月1日起继续将涉案房屋转租给陈靖、陈耀兵是无权处分，属于无效民事行为。包德兵负有退还陈靖、陈耀兵剩余半年的房租18000元及房屋押金1000元的义务。二、陈靖、陈耀兵主张的房屋及装修费用39887元、搬家费2000元，是其作为被拆迁户应获取的拆迁补偿费用，应予支持。其中，房屋及装修费用39887元，不是要求擂鼓墩居委会、包德兵赔偿涉案房屋的装修损失，而是让其按《房屋及装修评估明细表》和《附属物评估明细表》载明的评估金额补偿。擂鼓墩居委会已经在答辩状中自认，拆迁指挥部根据实际情况将这两项补偿费用登记在陈靖、陈耀兵名下，是包德兵不给付陈靖、陈耀兵，包德兵个人的拆迁补偿款已通知领取。这两项费用是拆迁指挥部应补偿给实际承租人陈靖、陈耀兵的款项，与包德兵无关，其无权干涉。三、陈靖、陈耀兵经营餐馆生意，因包德兵提前终止合同导致二人不得不提前半年停业，造成其停业损失，应予支持。擂鼓墩居委会辩称：其与陈靖、陈耀兵无任何关系。包德兵租赁该居委会五组房屋，并每年向居委会交纳房租。包德兵将房屋转租他人使用，擂鼓墩居委会不清楚。即使转租属实，与擂鼓墩居委会也无关。包德兵辩称：2015年6月1日，擂鼓墩居委会与包德兵签订《租赁合同》。合同约定：擂鼓墩居委会将位于随州市××大道中段××6间门面房、院子等租赁给包德兵开办塑料厂，租赁期限五年。2015年10月1日，包德兵以曾都区南郊擂鼓墩社区五组塑料厂名义，将上述6间门面房中的4间转租给陈靖、陈耀兵用于经营餐馆，并签订《租赁合同》，约定租赁期三年。陈靖、陈耀兵租赁房屋后进行装修。房屋装修费系陈靖、陈耀兵为经营所需投入费用。而且，《租赁合同》明确约定，房屋改造及所需建设费用由陈靖、陈耀兵承担。二人占用租赁房屋至今，租赁合同并未终止，包德兵无须退还陈靖、陈耀兵租房押金等费用。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求上诉，维持原判。陈靖、陈耀兵向一审法院起诉请求：1.判令擂鼓墩居委会、包德兵赔偿陈靖、陈耀兵因政府拆迁提前终止房屋租赁合同的损失：退还多交半年的房屋租金18000元、房屋押金1000元、房屋及装修费用39887元、停业期间损失14878元、搬家费2000元，合计75765元；2.诉讼费由陈靖、陈耀兵承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，擂鼓墩居委会与包德兵签订《租赁合同》，合同约定：擂鼓墩居委会将位于随州市××大道中段××6间门面房、院子等租赁给包德兵开办塑料厂，租赁期限五年（从2015年6月1日至2020年5月31日止）。2015年10月1日，包德兵以曾都区南郊擂鼓墩社区五组塑料厂的名义将其租赁擂鼓墩居委会的6间门面房中的四间转租给陈靖、陈耀兵经营餐馆，双方并签订了《租赁合同》。该合同约定：租赁期限三年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止；租赁费以年计算，每年租金36000元，每年提前一个月一次性交下一年房租，另陈靖、陈耀兵交租房押金1000元期满退房时退还；陈靖、陈耀兵经营所需的设备由其自行购买安装，经包德兵同意后室内改造和室外需要建设，费用由陈靖、陈耀兵承担，合同终止后不能搬走的归包德兵所有，陈靖、陈耀兵不得随意砸坏不能搬走的设施。合同签订当日，包德兵以收取定金的名义收取了陈靖、陈耀兵租房押金1000元。陈靖、陈耀兵租赁房屋后，对房屋进行了装修用于经营餐馆，陈靖、陈耀兵向包德兵按合同约定交纳了至2018年9月30日的租金。2018年4月9日，因编钟青铜古镇建设项目的需要，随州市××非××特色古镇项目建设指挥部发出搬迁通知，拟于2018年5月初对征收红线范围内的建筑物进行拆除，通知各住户及承租户于2018年4月前搬离。2018年8月19日，随州市××非××特色古镇项目建设指挥部又发出搬迁通知，要求拆迁户于2018年8月19日前搬迁。包德兵转租给陈靖、陈耀兵的四间房屋位于征收红线范围内。在随州市××非××特色古镇项目建设指挥部发通告搬迁的期限内，陈靖、陈耀兵未腾退所承租的房屋，并占用至今。现陈靖、陈耀兵以租赁房屋被征收租赁期限未到为由，提起诉讼。一审法院认为，包德兵将其租赁擂鼓墩居委会的房屋转租给陈靖、陈耀兵经营餐馆，擂鼓墩居委会在长达三年的期间内知道或应当知道，并未提出异议，应视为对包德兵将所租赁房屋的转租行为的认可。陈靖、陈耀兵与包德兵签订的《租赁合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应依约履行。本案诉争所涉的房屋虽因擂鼓墩非遗特色古镇项目建设的需要将被拆迁，但陈靖、陈耀兵并未按该项目指挥部通知的要求腾退房屋，并占用该房屋至今，且已超过租赁期限，陈靖、陈耀兵所主张的提前终止《租赁合同》，于与事实不符。故陈靖、陈耀兵基于提前终止合同，提出退还多支付的半年房屋租金及停业损失的诉讼请求，不予支持。房屋装修费系陈靖、陈耀兵为经营所需而投入的费用，且《租赁合同》明确约定房屋改造及所需的建设费用由陈靖、陈耀兵承担，合同终止后归包德兵所有，而陈靖、陈耀兵要求赔偿其装修费用，显然有违合同约定，且于法相悖，故不予支持。包德兵收取陈靖、陈耀兵租房押金，依合同约定合同终止时应予退还，但陈靖、陈耀兵占用租赁房屋至今，双方租赁合同并未终止，故陈靖、陈耀兵提出退还租房押金的诉讼请求，不予支持。合同终止腾退房屋是陈靖、陈耀兵的义务，而其主张的搬家费，也于法无据，故不予支持。擂鼓墩居委会虽系房屋出租人，但与次承租人陈靖、陈耀兵之间并无房屋租赁合同关系，陈靖、陈耀兵要求擂鼓墩居委会承担因房屋租赁造成的损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条规定，判决：驳回陈靖、陈耀兵的诉讼请求。案件受理费1694元，由陈靖、陈耀兵负担。经审理查明，2018年8月15日，随州市××非××特色古镇项目建设指挥部再次发出搬迁公告，要求拆迁户于2018年8月19日前搬迁。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，涉案房屋及土地性质为集体，已办理房屋所有权证及集体土地建设用地使用权证。2015年6月1日，擂鼓墩居委会与包德兵签订《租赁合同》，将其辖区五组的厂房和土地（六间门面房及后院）出租给包德兵开办塑料厂，租金为每年38000元。合同第六条载明，该合同经五组党员、社区居民代表讨论通过。谢万书、陈晓艳等七人作为居民代表在合同尾部签字。2017年10月14日、2018年5月17日，包德兵分别交纳2017年5月31日至2018年3月31日期间的房屋租金2万元、11700元。2017年，随州市恒盛房地产评估有限责任公司对诉争四间门面房作出《房屋及装修评估明细表》、《附属物评估明细表》。分别载明：房屋装修评估价值为33232元、附属物评估价值为9825元，合计43057元。其中，附属物包括：1.闭路电视初装费400元；2.宽带网初装费200元；3.空调移机费1200元；4.热水器移机费400元；5.铁门500元；6.水池补偿225元；7.简房（砖木檐高2.2以下12#砖墙）；8.电开户（三相）1780元；9.广告牌1088元；10.手动压水井500元；11.木阁楼612元；12.水开户1500元；13.暗沟（0.3m×0.3m）1050元；14.简棚（瓦棚）100元。陈靖、陈耀兵因与包德兵为拆迁补偿款等发生争议，协商未果，于2018年9月14日向湖北省随州市曾都区人民法院提起诉讼，请求判令：包德兵赔偿陈靖、陈耀兵提前终止房屋租赁合同造成的损失（多交半年的房屋租金18000元、房屋押金1000元、房屋及装修费用39887元、停业期间损失14878元、搬家费2000元）合计75765元。2018年11月16日，陈靖、陈耀兵以与包德兵协商和解解决纠纷为由，向湖北省随州市曾都区人民法院申请撤回起诉。该院于2018年11月21日作出（2018）鄂1303民初3573号民事裁定：准予陈靖、陈耀兵撤回起诉。2018年11月29日，陈靖、陈耀兵以擂鼓墩居委会、包德兵为被告，提起本案诉讼。2019年10月18日，诉争四间门面房被拆除。当天，擂鼓墩居委会向包德兵出具书面证明，内容为：“包德兵与擂鼓墩社区五组签订的租赁合同已终止，所有费用缴清。”截止房屋被拆迁之时，陈靖、陈耀兵一直未交还房屋钥匙，也未办理腾退移交手续。2020年1月10日，包德兵与擂鼓墩居委会进行结算。根据随州市恒盛房地产估价有限责任公司于2017年制作的《房屋及装修评估明细表》、《附属物评估明细表》载明的六间门面房及附属物评估价值，擂鼓墩居委会向包德兵支付拆迁补偿款71237元（包含诉争四间门面房补偿款43057元在内）。包德兵向擂鼓墩居委会出具71237元收据。当天，包德兵向擂鼓墩居委会补交4000元租金，擂鼓墩居委会向包德兵出具收据。对于该租金收取来源，擂鼓墩居委会在自制的结算明细表中载明，双方签订合同约定租金为每年38000元（含6间门面房），前后房屋各按年租金的50%计算，即6间门面房租金按一年19000元计算，平均每月1583元。自2018年4月1日至2018年8月31日共五月，应交租金7915元，实收4000元。二审中，擂鼓墩居委会称，为解决纠纷，经与包德兵协商后，其同意免除包德兵自2018年9月1日起至房屋拆迁之日止租赁的六间房屋租金。包德兵补交的4000元实际上是自2018年4月1日起至租赁房屋被拆迁之日止的租金。本院认为：1.关于涉案二份租赁合同的效力问题。根据查明的事实，2015年6月1日，擂鼓墩居委会与包德兵签订租赁合同。双方约定，擂鼓墩居委会将包括涉案房屋在内的集体房屋出租给包德兵使用，租赁期限为五年。在房屋租赁期内，包德兵于2015年10月1日将其中四门面房转租给陈靖、陈耀兵，并签订租赁合同，约定租赁期限为三年。两份租赁合同均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉争房屋于2019年9月18日被拆除。擂鼓墩居委会于当天包德兵出具证明，载明双方签订的租赁合同终止，即双方经协商一致解除合同。其后包德兵向擂鼓墩居委会补交2018年4月1日至2019年9月18日房屋租金4000元的事实，亦可证明双方在房屋被拆除之前仍然存在租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”包德兵将租赁房屋转租给陈靖、陈耀兵，转租期限未超出包德兵的承租期限，不属于上述司法解释规定的超出租赁期限约定无效的情形。陈靖、陈耀兵上诉称，擂鼓墩居委会与包德兵签订的租赁合同于2018年3月31日终止，包德兵与二人签订的租赁合同亦应自此终止，包德兵自2018年4月1日起继续转租涉案房屋的行为属于无效民事行为，无事实和法律依据，不予支持。2.关于陈靖、陈耀兵主张的经济损失应否支持的问题。针对二人主张的款项，评述如下：（1）房屋租金18000元应否返还。陈靖、陈耀兵二审中自述，二人自2018年7月1日起关门停止经营。陈靖、陈耀兵租赁房屋对面的房屋承租人陈尚友证实二人于2018年6月底7月初关门。结合以上事实，可以认定陈靖、陈耀兵停业时间为2018年7月1日。二人在停业后既未将房门钥匙交给包德兵，也未与包德兵办理房屋腾退移交手续，直至该房屋于2019年10月18日被拆迁。考虑到陈靖、陈耀兵在租赁期限届满前三个月左右确因政府拆迁而停止经营。根据公平原则，对陈靖、陈耀兵在此期间的租金酌减，按4500元计算，包德兵应退还二人租金4500元。（2）停业期间损失14878元应否赔偿。陈靖、陈耀兵在租赁期内因政府拆迁停止经营，包德兵对此并无过错，且包德兵未取得停产停业补偿款，陈靖、陈耀兵主张包德兵赔偿二人的停业损失，缺乏法律依据，不予支持。（3）搬家费2000元应否支持。陈靖、陈耀兵是涉案房屋被征收时的实际经营、使用人，负有搬迁的义务，陈靖、陈耀兵二审中称其主张搬家费的依据为《房屋及装修评估明细表》、《附属物评估明细表》。从涉案明细表、收据反映，包德兵从擂鼓墩居委会领取诉争四间门面房的空调移机费1200元、热水器移机费400元，合计1600元，属于拆迁费用，应由包德兵支付给陈靖、陈耀兵。对二人主张的超出1600元的搬家费，因包德兵未获得该部分拆迁利益，不予支持。（4）房屋及装修费用39887元应否赔偿。陈靖、陈耀兵称其主张该费用的依据亦来自上述二份明细表，除附属物补偿款中电开户（三相）1780元、手动压水井500元、水开户1500元（合计3780元）为包德兵投资，应由包德兵取得外，其余款项为陈靖、陈耀兵装修、建设投入，应归二人所得。根据陈靖、陈耀兵提供的装修协议、费用明细，结合包德兵的陈述，可以证明除陈靖、陈耀兵自认的上述三项及本院之前已认定的搬迁费1600元外，二份明细表中载明的其余项目均为陈靖、陈耀兵装修、建设投入，该部分项目对应的拆迁补偿款为37677元（43057元-3780元-1600元）。虽然拆迁指挥部在明细表中将拆迁补偿款登记在陈靖名下，但陈靖、陈耀兵应否获得补偿，应根据二人与包德兵之间的租赁合同确定。双方在合同中约定，从2015年10月1日起至2018年9月30日止合同全部履行后终止。合同终止后，除了能搬走的东西以外，其余全部归包德兵所有。现上述补偿款已由包德兵领取。考虑到陈靖、陈耀兵在合同履行期限届满前三个月因不可抗力因素停止经营，及二人为双方纠纷两次提起诉讼的事实，从公平角度出发，本院酌定由包德兵向陈靖、陈耀兵支付15070.8元（37677元×40%）。（5）押金1000元应否返还。包德兵与陈靖、陈耀兵之间的房屋租赁合同关系已经终止，包德兵应当向二人返还该款项。综上所述，陈靖、陈耀兵的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初4411号民事判决；二、包德兵于本判决生效之日起十五日内向陈靖、陈耀兵退还租金4500元；三、包德兵于本判决生效之日起十五日内向陈靖、陈耀兵支付搬家费1600元；四、包德兵于本判决生效之日起十五日内向陈靖、陈耀兵支付房屋装修及附属物补偿款15070.8元；五、包德兵于本判决生效之日起十五日内向陈靖、陈耀兵返还押金1000元；六、驳回陈靖、陈耀兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1694元，由包德兵负担1355元，陈靖、陈耀兵负担339元；二审案件受理费1695元，由包德兵负担1356元，陈靖、陈耀兵负担339元。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年七月二十八日书记员 曹娜娜