广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初258号原告：叶绍波，男，汉族，1974年2月25日出生，汉族，住广东省东莞市石排镇赤坎住宅区******，身份证号码：441************53X。委托代理人：管金梅，广东众慧律师事务所律师。委托代理人：吕华玉，广东众慧律师事务所律师。被告：蒋凤珠，男，汉族，1965年1月21日出生，住江西省吉安市新干县***************，身份证号码：362************410。被告：蒋欠珠，男，汉族，1967年9月10日出生，住江西省吉安市新干县**************。身份证号码：362************413。两被告的委托代理人：罗正兵，广东华文律师事务所律师。两被告的委托代理人：任凭，广东华文律师事务所律师。第三人：王包锐，男，汉族，1964年7月3日出生，住广东省东莞市***************，身份证号码：442************530。第三人：廖燕红，女，汉族，1967年2月6日出生，住广东省东莞市***************，身份证号码：442************548。原告叶绍波诉被告蒋凤珠、被告蒋欠珠、第三人王包锐案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，并追加廖燕红为第三人，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕华玉、两被告的委托代理人任凭到庭参加诉讼；第三人王包锐、廖燕红经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、不得执行第三人王包锐名下位于东莞市*************的房产（房地产权证号：粤房地证字第C0746057号）；2、确认第三人王包锐名下位于东莞市*************的房产（房地产权证号：粤房地证字第C0746057号）归原告所有（房产价值为715000元）；3、本案受理费由两被告共同承担。原告主张的事实及理由如下：东莞市第一人民法院在执行（2019）粤1971执恢1021号裁定书过程中，查封了第三人王包锐名下位于东莞市*************的房产（房地产权证号：粤房地证字第C0746057号）。原告认为，原告已在查封前受让该房产，该房产应归原告所有，法院不得执行，具体理由如下：2007年9月24日，原告与第三人王包锐、廖燕红签订《房地产买卖合同》（下称“买卖合同”），合同约定如下：第三人王包锐、廖燕红将位于东莞市石排镇埔心塘面村小组开发区**的房地产（房地产权证号：粤房地证字第C0746057号和粤房地证字第C0977003号）转让给原告，交易总金额为人民币壹佰肆拾叁万元整，原告于合同签订后当天内支付定金伍拾万元整，于2007年10月24日前支付第一期房款人民币捌拾叁万元整，第二期付款人民币壹拾万元整在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵。合同签订后，原告已分别于2007年9月24日、2007年11月8日、2007年11月16日及2010年12月29日向第三人支付购房款共计143万元。第三人亦于2007年9月24日将案涉房产交付给原告使用。在此期间，原告曾多次要求第三人办理过户登记手续，但第三人一直以案涉房产的土地及房屋建筑的登记面积和实际面积不一致为由拒绝办理过户登记手续。综上，原告与第三人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告在法院查封之前亦已支付全部价款并合法占有案涉房产，且未办理过户登记的原因不在原告。故根据相关法律规定，案涉房产归原告所有，法院不得执行。为此，原告特向法院起诉，恳请法院依法判如所请。原告提供以下证据：房地产买卖合同、收据、借条、《厂房租赁合同》及《补充协议》、《集体土地建设用地使用证》、房地产权证、（2019）粤1971执异437号《执行裁定书》、东莞市伟利建筑工程有限公司《证明》。两被告辩称：原告和第三人王包锐签订的《房地产买卖合同》无效。原告是东莞市*******民，买卖合同约定的房屋位于东莞市******。依照《宪法》第十条和《土地管理法》第八条、第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设、国务院办公厅国发办[2017]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村公民宅基地、农村住宅或小产权房”。因此，原告与第三人王包锐签订的本案房地产买卖合同违反法律的强制性规定，属于无效合同，叶绍波占有本案被执行房产也没有合法依据。被告提供如下证据：国家统计局网站显示的东莞市************委会的统一用区划代码。第三人王包锐和廖燕红没有答辩，也没有提供证据。本院经审理，认定如下事实：第三人王包锐与廖燕红于1991年5月2日登记结婚。第三人王包锐是东莞市*******民，原告叶绍波是东莞市*******民。原告叶绍波与王包锐、廖燕红于2007年9月24日签订《房地产买卖合同》（附补充说明），约定王包锐、廖燕红出卖东莞市*************一处房产给原告，产权证登记的土地使用权面积234.04平方米，登记的房屋建筑面积780.92平方米，房地产权证号码为粤房地证字第C0746057号、粤房地证字第C0977003号，价款为人民币143万元；实际的建筑占地面积为336平方米、建筑面积780.92平方米；买方于合同签订当日支付卖方定金50万元，2007年10月24日前支付第一期房款83万元，在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清第二期款项10万元，定金在最后一期冲抵房款，付款方式为汇款；合同签订之日起三十日内双方办理过户手续；双方同意在合同签订当日交付房地产。粤房地证字第C0746057号、粤房地证字第C0977003号房地产权证于2002年3月7日颁发，登记的房屋权属人分别为王包锐、廖燕红，两证的房屋南北相邻，王包锐名下的房屋位于北面，廖燕红名下的房屋位于南面，两房屋均于1997年2月竣工，房屋用途住宅，均为三层。其中粤房地证字第C0746057号房地产权证房屋的建筑面积390.46平方米，附属的土地为集体所有，1997年5月9日办理了东府集建（1997）字第1900290810474号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者王包锐，土地类别为宅基地，土地使用权面积117平方米。粤房地证字第C0977003号房地产权证房屋登记的建筑面积390.46平方米，附属的土地为集体所有，1997年5月9日办理了东府集建（1997）字第1900290810473号《集体土地建设用地使用证》，土地使用权人为廖燕红，土地类别为宅基地，土地使用权面积为117平方米。2007年9月24日，王包锐和廖燕红出具收据，收到叶绍波交付的人民币50万元的支票，支票付款行为中国建设银行石排支行，支票号为E/0G/212633103；之后，廖燕红分别于2007年11月8日、2007年11月16日两次出具收据给叶绍波，分别记载收到叶绍波40万元、43万元的支票，支票付款行为中国建设银行石排支行，支票号为E/0G/213779415、E/0G/213779424。2010年12月29日，王包锐出具借条，记载借到叶绍波10万元。叶绍波授权叶某芳与陆森于2017年11月28日签订《厂房租赁合同》，叶绍波为出租方，陆森为承租方，约定叶绍波出租位于东莞市*************的厂房，期限为2017年12月1日至2019年11月30日，租金每月10500元。2019年11月6日，叶绍波与陆森签订《补充协议》，约定上述厂房租赁合同的厂房位于东莞市*************开发区**，对应的房地产权证号为粤房地证字第C0746057号、粤房地证字第C0977003号。本院在申请执行人蒋凤珠、蒋欠珠与被执行人王包锐的（2017）粤1971执9348号案件的执行过程中，于2017年6月21日查封了王包锐名下的粤房地证字第C0746057号的房屋。双方达成执行和解协议和本院终止执行后，蒋凤珠、蒋欠珠申请恢复执行，案号为（2017）粤1971执恢1021号。叶绍波提出执行异议，本院于2019年11月15日作出（2019）粤1971执异437号《执行裁定书》，驳回叶绍波的异议请求。叶绍波于2019年11月22日收到本院邮寄的上述437号《执行裁定书》，于2019年12月5日向本院提起本案诉讼。本案诉讼过程中，经原告申请调查和本院发出律师调查令，查明上述支票的承兑情况为：1、中国建设银行支票号E/0G/212633103：金额人民币50万元，付款行中国建设银行东莞市石排支行，收款人东莞市石排东鹏塑料五金厂，出票日期2007年9月24日，出票人账号4400********53000116，出票人签章处加盖“东莞市伟利制冷机电有限公司”和“叶绍波”印章，银行于2007年9月24日加盖“办讫章”。2、中国建设银行支票号E/0G/213779415：金额人民币40万元，付款行中国建设银行东莞市石排支行，收款人东莞市石排东鹏塑料五金厂，出票日期2007年11月8日，出票人账号4400********53000116，出票人签章处加盖“东莞市伟利制冷机电有限公司”和“叶绍波”印章，银行于2007年11月8日加盖“办讫章”。3、中国建设银行支票号E/0G/213779426：金额人民币40万元，付款行中国建设银行东莞市石排支行，收款人东莞市石排东鹏塑料五金厂，出票日期2007年11月16日，出票人账号4400********53000116，出票人签章处加盖“东莞市伟利制冷机电有限公司”和“叶绍波”印章，银行于2007年11月16日加盖“办讫章”。东莞市伟利建筑工程有限公司的股东为叶绍波、叶素芳，法定代表人为叶绍波。该公司于2020年6月10日出具《证明》，说明上述三张支票是叶绍波委托该公司向东莞市石排东鹏塑料五金厂出具，用于支付本案房地产买卖合同的购房款。在本院审理的原告叶绍波与被告王包锐房屋买卖合同的（2020）粤1971民初第5234号案件中，原告以合同约定的房屋被查封为由，请求法院判决被告王包锐退还购房款715000元并支付利息。王包锐代理人在开庭时陈述：对原告叶绍波提供的房地产买卖合同、收据、银行转账流水、土地证、房地产权证等证据均予以认可，确认王包锐收到原告支付的143万元购房款，确认房屋大约于2007年9月24日交付给原告。上述事实，有《房地产买卖合同》、收据、借条、《厂房租赁合同》及《补充协议》、《集体土地建设用地使用证》、房地产权证、（2019）粤1971执异437号《执行裁定书》、东莞市伟利建筑工程有限公司《证明》、统一用区划代码查询凭证等证据，以及本院调查取得的支票承兑记录、本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查是否可以排除执行，该规定的内容为：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋和土地均登记在王包锐名下，根据《集体土地建设用地使用证》记载的内容，案涉土地为农村集体土地，类别为宅基地，由王包锐依法申请审批后取得《建设用地批准书》，依法办理土地登记手续，领取了《集体土地建设用地使用证》及《房地产权证》。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《广东省实施办法》第三十五条，均规定农村居民只能一户一宅且使用本村土地，其转让只限于本村村民之间。原告为东莞市*******民，第三人王包锐为东莞市*******民，并非同村村民。因此，原告与王包锐之间转让房屋和附属集体土地的行为，违反了法律、行政法规禁止性规定，双方之间签订的《房地产买卖合同》无效，原告无权合法享有涉案王包锐房屋附属土地的使用权，不能依法取得涉案王包锐房屋的所有权，不享有排除执行的民事权利。原告的诉讼请求没有合法依据，本院依法予以驳回。综上所述，本院依照上述所引用的法条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告叶绍波的诉讼请求。本案案件受理费人民币10950元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  戴俊勇审 判 员  杨长青人民陪审员  黄桂荣二〇二〇年六月二十四日书 记 员  徐子晴附相关法律依据：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。三、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。四、《广东省实施办法》（自2000年1月8日起施行）第三十五条农村集体经济组织兴办企业使用本集体经济组织农民集体所有土地的，乡(镇)村公共设施、公益事业建设使用农民集体所有土地的，由农村集体经济组织或建设单位依照本办法第二十八条规定的程序向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，经审核后，符合土地利用总体规划的，报有批准权的人民政府批准。农村村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，乡(镇)人民政府审核后，报市、县人民政府批准。本条规定的用地涉及农用地转为建设用地的，依照《土地管理法》和本办法第二十九条的规定办理农用地转用审批手续。县、乡(镇)人民政府可根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地需要，拟订农用地转用方案、补偿耕地方案，按年度分批次报批。第三十六条农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。