广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1396号原告（反诉被告）：潘旭康，男，1981年4月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：湛少桥、李嘉敏，广东群竹律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：温玉桂，女，1990年6月5日出生，汉族，住广东省揭西县。被告（反诉原告）：**，男，1989年1月5日出生，汉族，住湖北省当阳市玉阳办事处三里港村四组2-26。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄庆鹏、李伟盛，广东砝码律师事务所律师。第三人：广州市地旺房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街金竹环路首层36号、38号。法定代表人：谭水棉。原告（反诉被告）潘旭康诉被告（反诉原告）温玉桂、**，第三人广州市地旺房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘旭康及其委托诉讼代理人湛少桥、李嘉敏，被告（反诉原告）温玉桂及被告（反诉原告）温玉桂、**的共同委托诉讼代理人黄庆鹏到庭参加诉讼。第三人广州市地旺房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）潘旭康向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告双倍返还定金400000元；二、两被告赔偿原告中介费损失13500元；三、两被告承担原告本案律师费用20000元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告（反诉被告）潘旭康增加诉讼请求为：确认合同于2019年12月26日解除。事实和理由：原告与两被告经第三人中介方居间磋商，于2018年6月14日签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买两被告共同拥有的位于广州市增城区××街××房，总楼价为1660000元。合同第十四条备注部分明确约定：卖方在收到不动产权证后须在15日内向抵押银行申请提前还贷。但实际情况是两被告早已收到不动产权证，却迟迟不向抵押银行申请提前还贷手续，并且已经严重超过合同第十四条备注部分约定的15日内。根据双方签订的《房地产买卖合同》第六条的约定，原告于2019年12月26日向两被告及第三人发出《解除房地产买卖合同通知书》，被告及第三人均已收到了该份解除通知书，合同已经依法解除，两被告应向原告双倍返还定金400000元。特诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）温玉桂、**共同辩称：1.根据《房地产买卖合同》的约定，原告不享有合同解除权。《房地产买卖合同》第六条对违约行为已经有约定，其中无故应当理解为无正当事由。被告在收到房产证后便马上联系中介刘国东办理提前还款手续，但因原告要求重新协商房屋转让价格，才暂缓办理手续，即被告并非无正当理由迟延履行合同，故合同约定的解除条件未成就。2.即便原告享有合同解除权，其已经以默示的方式作出放弃合同解除权表示。被告在2019年11月8日收到房产证，依照合同约定被告在2019年11月23日前没有向银行申请提前还款的，原告享有合同解除权，但在2019年11月23日后原告仍多次要求被告重新协商房屋转让价，并在2019年12月14日向被告明确表示继续购买涉案房屋，原告不但不在合理期限内行使合同解除权，反而以符合民法总则第140条规定的以默示的方式放弃该权利。故原告即便享有合同解除权，其权利已经因放弃而消灭。3.即便原告享有合同解除权且该权利未消灭，其解除合同权属于滥用权利，违反诚实信用原则。被告在2019年12月6日申请提前还款并获得银行批准，其迟延申请提前还款行为不能导致合同不能履行；其次即便原告享有合同解除权，但原告并未在合理期限行使该权利，而是在与被告重新协商房屋转让价格无果后为逃避法律责任恶意行使该权利。根据合同法第六条的规定及九民会议纪要第四十七条的意见，原告解除合同的请求不应当获得支持。4.穗府办函（2017）65号通知规定，取得不动产满两年后才可以办理转让手续，被告购房时间是2016年8月28日，涉案房屋不属于限售房屋。第三人广州市地旺房地产代理有限公司未述称。被告（反诉原告）温玉桂、**向本院提出反诉请求：一、确认反诉被告解除《房地产买卖合同》（NO.0000126）的行为无效；二、两反诉原告没收反诉被告支付的购房定金人民币20万元；三、反诉被告赔偿两反诉原告中介费损失25000元；四、反诉被告承担两反诉原告本案律师费用30000元；五、反诉被告承担本案全部诉讼费用。庭审中被告（反诉原告）温玉桂、**增加反诉诉讼请求：确认双方签订的合同于2020年2月21日解除。事实和理由：反诉原告与反诉被告、第三人于2018年6月14日签订《房地产买卖合同》。签订合同后，两反诉原告积极履行合同义务，在收到房产证后便马上准备资料向银行申请提前还款，同时催促反诉被告尽快申请银行同意贷款书。但当时房价跌幅较大，且交易税费负担加重，反诉被告提出要求与两反诉原告重新协商房屋转让价。两反诉原告只好暂缓提前还款申请手续，与反诉被告沟通后续交易事宜。经多次沟通，双方于2019年12月14日一致同意继续履行原合同。但是反诉被告在2019年12月15日却表示因两反诉原告未在约定时间内申请提前还款要追究两反诉原告的违约责任。反诉被告在2019年12月26日向反诉原告提出解除合同通知书。两反诉原告发出《催告函》并要求反诉被告履行合同义务，但反诉被告置若罔闻。无奈之下两反诉原告向反诉被告发出解除合同通知书。反诉被告的违约行为违反诚实信用原则，滥用合同解除权，严重侵害两反诉原告的合法权益。特诉至法院，请求法院判如所请。原告（反诉被告）潘旭康反诉辩称：1.被告主张原告预期违约导致被告迟延履行合同义务没有事实依据。首先，原告从未因为房价跌幅较大或交易税费负担过重而向被告提出过重新协商房屋转让价，被告以此为由主张原告预期违约导致被告迟延履行合同义务没有事实依据。原告有权解除房屋买卖合同并要求两被告双倍返还定金40万元，但考虑到双方的友好关系且前期原告已经为履行合同投入了较大成本，所以原告没有第一时间解除合同，而是多次让中介约两被告出来协商如何处理被告的违约问题，当时原告才提出的解决方案是能否降价，而非被告说的是原告嫌价格贵而不想买了才导致被告迟延履行合同义务的。其次，2019年12月14日，原告从未与被告协商一致继续履行合同，继续履行的前提是要先协商解决掉两被告的违约问题，但是被告始终不承认自己存在违约行为，不同意承担任何的违约责任。最后，原告在2019年12月1日就提出要求追究两被告的违约责任，两被告可能意识到自己的行为已经构成违约了才赶紧去银行办理申请提前还贷。2.被告主张自己迟延履行的行为不构成违约没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条和第六十九条的规定，两被告没有确切证据证明原告存在第六十八条规定的情形之一就擅自中止履行合同，且在擅自中止履行合同义务之前没有通知原告，无论从实际上还是形式上都不符合法律规定的行使不安抗辩权的条件。因此，被告主张自己迟延办理提前还贷手续的行为不构成违约没有法律依据。第三人广州市地旺房地产代理有限公司对反诉未述称。经审理查明：2016年8月28日，温玉桂、**与广州育丰房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买增城区××街××房。2018年6月14日，**、温玉桂（卖方）与潘旭康（买方）、广州市地旺房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，约定“……买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于增城区××街××房的所有买卖条件达成一致意见，……3、已办理抵押登记，由买方出资赎契。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1660000元。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费方式为买方全部承担，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，由买方全部承担。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、合同的履行与否不影响本佣金的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……备选条款：1.买方知悉该物业业权人温玉桂、**，现业权人委托**作为代理人代为出售该物业，签订本合同。……十、合同三方任一一方追究违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：1.卖方在收到不动产产权证后须在15日内向抵押银行申请提前还贷。2.当卖方无法履行此合同时，卖方提供第三方担保人负责履行（附：担保协议）（担保协议须三天内完成）。3.卖方出证后，买方须在三个月内出具银行同意贷款书，如三个月内买方不能出具银行贷款书，买方有权一次性购买。如不能一次性购买，则视买方违约。卖方没收买方人民币（定金）200000元。……”。附件约定“买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第2种方式办理交易付款给卖方：……2.按揭付款商业贷款（1）定金：签订本合同时支付人民币200000元作为定金。……房产有抵押：……赎契款由买方承担，买方应取得银行同贷书且在卖方收到银行提前还贷通知的3天内将（含定金）人民币600000元支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款；提前还款所产生一切手续费用由卖方支付。……”。2018年6月14日，**出具收据，载明“交款人潘旭康以转账方式支付定金人民币200000元，收款事由：地址位于增城区××街××房。”。2018年6月14日，广州市地旺房地产代理有限公司出具收据，载明：**以转账方式支付中介费25000元。2018年6月18日，广州市地旺房地产代理有限公司出具收据，载明：潘旭康以转账方式支付中介费13500元。2019年8月15日，广州市国土资源和规划委员会就位于广州市增城区××街××房发出粤（2019）广州市不动产权第10088991号和粤（2019）广州市不动产权第10088992号不动产权证书，权利人为**、温玉桂，共有情况为共同共有。2019年12月8日，温玉桂、**向潘旭康发出《催促履行通知函》，载明“……2、因本人房产证于2019年11月8日已拿到，现要求买方在2019年12月15号前配合本人温玉桂、**办理接下来的按揭等过户手续；3、2019年12月7日我已向贷款银行作出提前还款申请手续；4、如潘旭康先生不能准时履行合约，我方届时不候，一切按照合同约定执行，并没收合同签约定金二十万元整，且须按照逾期每日总楼价千分之一支付违约金。”。中国建设银行出具的《个人贷款提前还款预约受理通知书》记载，通知**在预约还款结束日之前将预约提前还款的金额以及提前还款产生的违约金存入委托借款账号。预约开始日为2019年12月25日，预约结束日为2019年12月30日。2019年12月24日，潘旭康向温玉桂、**以及广州市地旺房地产代理有限公司发出《解除房地产买卖合同通知书》，载明潘旭康认为温玉桂、**在本次交易中存在违约的行为，潘旭康依约行使合同解除权，解除潘旭康与温玉桂、**及中介方广州市地旺房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》，并要求温玉桂、**于五日内向潘旭康双倍返还定金400000元。EMS邮件分别于2019年12月28日、2019年12月30日以及2019年12月27日签收。2020年2月12日，温玉桂、**向潘旭康发出《催告函》，载明：潘旭康自收到本函之日起五日内将剩余购房款1460000元支付给温玉桂、**。潘旭康于2020年2月14日收到上述《催告函》，**于2020年2月12日通过微信向潘旭康发送上述《催告函》。2020年2月21日，温玉桂、**向潘旭康发出《解除房地产买卖合同通知书》，载明：本人依法行使合同解除权，解除与阁下及广州市地旺房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》，并没收阁下支付的定金200000元。2020年2月24日，温玉桂、**与广东砝码律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定：温玉桂、**因与潘旭康房屋买卖合同纠纷一案，委托律师，律师费30000元等内容。同日，广东砝码律师事务所出具向**、温玉桂出具了代理律师费发票，金额为10000元。2020年4月17日，潘旭康与广东群竹律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定：潘旭康因与温玉桂、**房屋买卖合同纠纷一案，委托律师，律师费20000元等内容。2020年4月20日，广东群竹律师事务所向潘旭康出具了律师代理费发票，金额为20000元。审理中，温玉桂、**提供被告与经纪人刘国东的微信聊天记录，2019年11月19日，刘国东“好像现在有一点点想法，他那边，我现在还在跟他沟通中。”、“现在还不知道他那边什么意思。”、“我沟通一下他的意思先。”2019年12月1日，刘国东“房东那边价格可不可以再谈一下？就这样子就没说其他的。”拟证明：1、**在2019年7月29日至2019年11月3日期间与经纪人沟通加快房产证出证事宜，对于2019年8月15日已出房产证的事宜不知情。2、**在2019年11月8日收到房产证后即时发给经纪人，沟通下一步履约事项。3、因经纪人告知潘旭康要求协商价格后再继续履行合同，故**与经纪人沟通，希望潘旭康尽快明确是否继续履行合同。审理中，潘旭康陈述以下内容：1、2018年6月14日签订房屋买卖合同当天潘旭康已经与**添加微信好友并告知**潘旭康的手机号码，对房屋买卖有关重要事件双方可以通过微信直接沟通，不存在必须通过中介刘国东代为转达，因此刘国东的意思不能代表潘旭康的意思。2、潘旭康在2019年11月8日知道已经出证。3、因为温玉桂、**违约，所以看温玉桂、**能否调整房价，如果不调整房价按原价也没问题，但温玉桂、**要承担违约责任。4、潘旭康得知温玉桂、**违约后想先协商解决问题，再决定是否申请按揭，因协商不了解除合同，故没有申请按揭。**、温玉桂陈述以下内容：1、**、温玉桂是在2019年3月左右开始申请办证，由于中介对办证比较熟悉，且中介表示国土和房管合并，办证可能需要三个月以上时间，所以到了2019年7月**、温玉桂就开始向中介催促办证的事情。2、温玉桂、**是在2019年12月6日申请提前还贷的，《催促履行通知函》的日期打错了。本院认为：根据潘旭康、温玉桂、**之间签订的《房地产买卖合同》所约定的内容，潘旭康、温玉桂、**之间并非商品房预售合同法律关系，而是二手房买卖，即双方在签订《房地产买卖合同》时，均知悉该物业并未取得房地产权证，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，潘旭康、温玉桂、**在签约时均具有过错。但该物业在本次庭审之前已经取得产权证明，且上述《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，仍合法有效，双方当事人均应恪守履行现本案潘旭康与温玉桂、**双方争议为在履行涉案合同过程中，哪一方存在违约行为，进而应当承担违约责任的问题。根据庭审双方的陈述以及本案证据来看，虽然温玉桂、**在领取房地产权证明后超过15天才向银行申请提前还贷，但温玉桂、**在领取房产证后即告知经纪人，结合温玉桂、**与经纪人的微信聊天情况，温玉桂、**并不存在恶意违约以及不出售涉案房屋给潘旭康的意愿。但温玉桂、**的行为确有不当。而按照合同约定，潘旭康负有在知悉温玉桂、**领取房地产权证之日起30日内办理按揭贷款的义务。潘旭康却也未根据合同约定申请按揭贷款，其认为温玉桂、**违约在先，因此才没有办理按揭贷款的陈述，结合上文论述，温玉桂、**的上述行为虽然不当，但并不符合法律规定的不安抗辩权情形。因此潘旭康的本身亦有不当。在产生上述矛盾之后，双方经协商无法达成一致意见，且各自通过行为表示已不再继续履行涉案房地产买卖合同，即潘旭康、温玉桂、**之间已经丧失信任基础，故本院解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系。如上文所述，因此，各方基于对方违约为由发出的解除合同通知书，均不发生解除合同的相应效力。故潘旭康主张确认合同于2019年12月26日解除，**、温玉桂主张确认合同于2020年2月21日解除，均理据不足，本院不予支持。因双方在履行合同中均具有过错，并结合双方在签约时的不当行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院认定温玉桂、**返还已付房款200000元给潘旭康。关于潘旭康主张的双倍返还定金、支付中介费及律师费，本院均不予支持。温玉桂、**反诉请求没收定金、支付中介费及律师费，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）潘旭康做出的《解除房地产买卖合同通知书》不发生解除合同的法律效力；二、解除原告（反诉被告）潘旭康与被告（反诉原告）温玉桂、**于2018年6月14日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；三、被告（反诉原告）温玉桂、**在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）潘旭康返还购房款200000元；四、驳回原告（反诉被告）潘旭康的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）温玉桂、**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21841.5元，由原告（反诉被告）潘旭康负担；反诉案件受理费10117.5元，由被告（反诉原告）温玉桂、**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年七月三十日书记员  赖蓝婷