山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初1089号   原告：山西浩泽坤房地产开发有限公司红星商业广场分公司，住所地：山西省晋城市城区。   负责人：徐某，任该分公司总经理。   委托诉讼代理人：申某，该分公司财务经理。   委托诉讼代理人：陈某，该分公司财务主管。   原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司，住所地：山西省晋城市城区。   负责人：朱某，任该分公司经理。   委托诉讼代理人：樊某，该分公司行政主管。   委托诉讼代理人：陈某，该分公司财务主管。   被告：张某，男，汉族，1984年11月3日生，住山西省高平市。   原告山西浩泽坤房地产开发有限公司红星商业广场分公司（以下简称浩泽坤公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司（以下简称红星美凯龙晋城分公司）诉被告张某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩泽坤公司、红星美凯龙晋城分公司的委托代理人陈某,被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告浩泽坤公司、红星美凯龙晋城分公司诉称，2018年12月19日，原告与被告签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。合同约定：被告租赁原告综合馆-F1-B8051号展位，计租面积135.6平方米，租赁期限自2018年12月19日至2020年6月30日止，租金、市场推广费和管理费（以下统称“租赁费用”）合计每月每平方米50元。付款周期为3个月，承租方应于每一付款周期前支付下一期租赁费用；合同专用条款9.1约定，若承租方未按合同约定支付任何款项（包括不限于租金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；合同通用条款21.10约定，因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于租金折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额；通用条款19.8条约定合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向红星美凯龙支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了标的展位，但被告却未按合同约定的周期按时交纳租赁费用。在原告通过口头、微信等多种方式多次向被告催缴租金及管理费无果的情况下，原告不得已按照合同约定行使了单方解除权。截至合同解除之日，被告仅支付租赁费用合计88075.5元，尚欠租赁费用18062元，因其未按付款周期支付租金及管理费，应承担逾期付款违约金1532.68元。同时，合同解除后，被告一直占用展位至今，故被告还应承担逾期腾房占有使用费1356元，以上费用合计20950.68元。故提起诉讼，请求：一、确认原被告双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已于2020年4月17日解除；二、判令被告立即支付原告欠付的租金、市场推广费及管理费、合计18062元；三、判令被告立即支付原告逾期支付租金、市场推广费及管理费的违约金1532.68元（计算至合同解除之日即2020年4月17日）；四、判令被告立即支付原告逾期腾房使用费1356元（自2020年4月17日起暂计至2020年4月23日，应计至实际腾房之日）；五、本案诉讼费用由被告承担。   被告张某辩称，2019年12月被告就没有交房租，被告和楼层经理说做不下去了，被告不知道为什么原告4月17日才解除合同。占地费被告不同意，被告不是不想搬，是搬不出去，原告不让被告搬。原告说欠房租被告不同意，2015年红星美凯龙晋城分公司刚开业被告就在负一楼做生意了，做了一年换了一个品牌做，又做了一年成本都没赚回来，红星美凯龙晋城分公司就把被告赶出去了。对房屋面积有意见，被告租的房子合同写的是135平米，实际签了合同面积只有89平米，不知道差的几十平米面积去哪里了。下面店铺面积是以100平米算的，差了40平米，红星美凯龙晋城分公司都是口头承诺。欠的一万八千多租金不知道怎么欠的，不知道房租是怎么算的。被告从下面的店铺搬到上面店铺，补偿被告的是损失，不管被告干不干都得补偿被告。被告在红星美凯龙晋城分公司还有两万保证金，原告还没退给我。   原告向本院举证：一、原告营业执照。二、被告身份证复印件。三、红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同。证明1、原被告之间存在租赁关系，租赁面积135.6平方米，租金、市场推广费及管理费用每月合计为50元/平方米。租赁期限自2018年12月19日至2020年6月30日。2、证明根据合同约定，被告未按合同约定支付租金的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。3、证明按合同约定，因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于租金折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。4、证明按照合同约定，合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向红星美凯龙支付违约金。四、被告已支付租赁费用明细。证明截止起诉之日，被告共计支付租金费用合计88075.5元。五、租金催缴通知书。证明针对被告的欠缴事宜，原告与被告沟通多次无果。六、解除合同通知书及送达凭证。证明原告已按合同约定的方式向被告下达了解约函件并已送达被告，双方之间的租赁合同已于2020年4月17日解除。   被告质证称，对证据一营业执照不知道真伪。对证据三租赁合同的实测面积有异议，实测面积86.92平米，公摊系数1.56不知道什么意思，公摊了50平米有异议，原告不提前说清。对证据五租金催款通知函的拖欠房租14222元有异议，对房租金额有异议，2020年第一季度已经给被告停了电，被告没有营业，被告无法交房租，不营业不是被告的问题。2019年12月底合同就应该解除，2019年12月底断电到现在，被告都没有营业过。空调费原告说要退。对证据六解除合同通知书的时间有异议。2019年12月底已经给被告断电了，为什么到4月17日才解除合同。红星美凯龙晋城分公司应当退被告一个月房租，2017年12月底被告在负一楼搬到一楼时，做了半年生意，原告就给被告拆掉了。并且原告答应免租一个月，被告要求原告把一个月租金退过来。   被告未向本院举证。   经审理查明，2018年12月19日，二原告与被告签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同中约定出租方（本案原告浩泽坤公司）将晋城泽州商场展位租赁给承租方（本案被告张某），并由管理方（本案原告红星美凯龙晋城分公司）基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜。合同中2.1约定展位实测面积为86.92平方米，展位公摊系数为1.56，该展位折合计租数量为135.6平方米；3.2约定租金、市场推广费和管理费合计每月每平方米50元；3.4约定承租方应于每一付款周期前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费。4.1约定租赁期限和服务期限均自2018年12月19日至2020年6月30日止；4.3约定租金、市场推广费和管理费的付款周期均为三个月；9.1约定若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。   2020年3月12日，原告红星美凯龙晋城分公司向被告发出《租金催缴通知函》，称截至2020年3月31日，被告拖欠2020年一季度租金、市场推广费和管理费共计14220元，要求被告于2020年3月18日前缴清，逾期将要求被告每日按未付款金额的千分之三承担违约金。   2020年3月15日，原告红星美凯龙晋城分公司向被告发出另一份《租金催缴通知函》，提醒被告于2020年3月25日前缴纳2020合同年第二季度（2020年4月1日-2020年6月30日）租金13560元，逾期将按照双方合同约定执行。   被告张某未缴纳上述两笔费用。   2020年4月16日，原告红星美凯龙晋城分公司向被告发送了《解除合同通知函》，称因被告拖欠租金及管理费、空调费和销售扣点的行为已构成严重违约,要求被告于2020年4月16日前一次性缴清所欠费用，逾期支付的，双方之间的租赁合同自2020年4月17日起正式解除。   本院认为，原、被告双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告张某应按照合同约定向被告支付租金、市场推广费及管理费。而按照合同约定，被告张某应于2019年12月份足额交纳2020年第一季度的上述费用，但其未缴纳，2020年第二季度的费用也未提前缴纳，故原告可以同被告解除合同。考虑2020年3月5日之前，晋城市范围内的商户受新冠肺炎疫情影响未能正常营业，因此原告于2020年4月16日因被告的违约行为同被告解除合同，系在合理的时间提出，原告请求确认双方的合同于2020年4月17日解除，本院予以支持。   关于租金、市场推广费及管理费（以下统称租金），2020年第一季度，原告主张14220元系135.6元×50×3个月=20340元，减去原告已经缴纳的2020年第一季度租金6000元，再减去活动优惠120元计算所得。因受2020年新冠肺炎疫情影响，本院酌情为被告减免一个月的租金，故第一季度被告应支付原告租金14220元-6780=7440元。关于第二季度的租金，因合同于2020年4月17日已正式解除，故租金计算为6780元÷30×16=3616元。因此，被告总计应支付原告11056元的租金、市场推广费及管理费。   关于原告请求的租金、市场推广费及管理费的违约金，根据合同9.1的规定，以及两份《租金催缴通知函》，第一季度的违约金计算为14220元×3‰×29天=1237.14元。第二季度的违约金计算为13560元×3‰×16天=650.88元。综上，原告请求违约金为1532.68元，本院予以支持。   关于原告请求的被告支付原告逾期腾房占有使用费1356元，原告依据的是《展位租赁及管理服务合同》，原告于庭后向本院提交了该合同的通用条款以证明占有使用费的约定，因原告未在举证期限内提供该证据，故本院不予采纳。故该项请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   确认原告山西浩泽坤房地产开发有限公司红星商业广场分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司与被告张某签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2020年4月17日解除；   被告张某于本判决生效后十五日内支付原告山西浩泽坤房地产开发有限公司红星商业广场分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司租金、市场推广费及管理费11056元、违约金1532.68元。   驳回原告山西浩泽坤房地产开发有限公司红星商业广场分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费320元，减半收取计160元，由被告张某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年七月二十一日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如