河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1046号原告：卢梦阳，女，1993年7月14日出生，汉族，身份证住址：河南省原阳县。委托诉讼代理人：郑媛媛，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。被告：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家236室。统一社会信用代码：914107000700541944。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司新乡高新支行，住所地：新乡市红旗区华兰大道418号。负责人：郭世杰，行长。委托诉讼代理人：裴济斌，男，1969年4月10日出生，汉族，身份证住址：新乡市。该银行职工。委托诉讼代理人：谢泽生，男，1963年10月20日出生，汉族，身份证住址：新乡市。该银行职工。原告卢梦阳与被告河南绿地御湖置业有限公司（以下简称河南绿地公司）及第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行（以下简称农行新乡高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告卢梦阳委托诉讼代理人郑媛媛、被告河南绿地公司委托诉讼代理人杜晨光、第三人农行新乡高新支行委托诉讼代理人裴济斌、谢泽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢梦阳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、解除原告与第三人及被告于2017年10月19日签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告退还原告购房款558565元及利息。（以113565元为基数，自2017年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际清偿之日止；以445000元为基数，自2017年10月19日起按照中国人民银行同期贷款利息上浮15%计算至实际清偿之日止）；4、判令被告向原告支付维修基金、办证费、有线电视费共计4911.2元；5、判令被告向原告赔偿违约金27928.25元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原、被告于2017年9月5日签订商品房买卖合同，约定原告购买新乡市平原新区长江大道以南、嘉陵江路以东、恒山路以西、万泉河路以北的绿地泰晤士新城四期项目东地块3号楼1单元26层12603号商品房，建筑面积为74.52平方米，其中套内建筑面积59.14平方米，房屋单价7495.5元每平方米，房屋总价为558565元，贷款方式付款。原告于2017年9月5日支付首付款113565元（含合同签订前已支付的定金35000元），于2017年10月19日签订《个人购房担保借款合同》，商业贷款445000元。贷款发放后原告每月向第三人偿还贷款本息。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，被告应当于2019年12月30日之前向原告交付该商品房，但是被告于2019年12月25日向原告发送了延期交房通知书，告知原告房屋交付时间延迟到2020年7月31日。被告又于2020年2月22日向原告发送顺延交房通知书，告知原告交房日期将从2020年7月31日继续顺延，交房时间不定，具体时间以房屋交付通知书为准。根据《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已还贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。然而，原告多次向被告提出解除合同请求，被告一直不予办理，原告向被告邮寄解除合同通知书之后，被告仍然拒绝沟通。为维护合法权益，原告诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告河南绿地公司辩称，一、因不可抗力影响，导致被告延期交房，应免除被告的违约责任，购房合同应继续履行，同时《个人购房担保借款合同》也应继续履行。1、因政府大气污染管控措施不可抗力的影响，导致被告未能按期交房，应顺延交房时间；2、因新冠肺炎疫情防控措施影响，新冠肺炎疫情为不可抗力，疫情防控期间房屋交付时间可顺延，不应视为被告违约；二、维修基金等费用属于被告代收费用，已经交给住建部门、广电公司等单位，原告应向相关单位进行主张；三、合同约定退还购房款的时间为合同备案解除之日起15日内，退款顺序有明确约定。案涉合同第十二条第二款约定“.…。逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”，退一步讲，若贵院判决解除案涉合同，那么退还购房款的时间也应为合同备案解除之日起15日内。根据以上约定，如果判决购房合同解除，原告应当先行偿还银行全部贷款后，办理合同备案解除手续，此后被告退还其购房款；四、案涉合同仅对违约金进行约定，并未对购房款利息进行约定，而且购房款利息是原告的损失，已包括在违约金中，原告不能同时主张，故原告要求被告承担购房款利息无事实和法律依据；五、原告已经丧失单方面合同解除权，无权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。购房合同附件十一补充协议第十六条约定：“买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面行使提出，否则视为买受人放弃该项权利”。根据以上法律规定和合同约定，本案合同约定的交房时间为2019年12月30日至2020年2月28日届满60天，原告应在3月28日前行使单方面合同解除权，但是至今原告仍未以书面形式向被告提出解除合同通知，已经丧失单方面合同解除权，单方面无权主张解除合同。综上所述，新冠肺炎疫情对经济社会已产生重大影响，对双方履行合同带来巨大困难，在此紧急时刻，被告希望与原告共担风险，共度难关。同时，鉴于原告不具有合同单方解除权，案涉合同应继续履行，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人农行新乡高新支行委托诉讼代理人于庭审中口头辩称：银行是基于原告申请贷款用于买房，银行接受原告申请已按照借款合同约定向原告发放贷款44.5万元，截止2020年5月，尚欠本金430285.11元。银行已经履行放款义务，但银行作为金融机构对原告与被告之间的房屋买卖合同既没有监管的义务，也没有监管的权利，故银行不是原告与被告房屋买卖合同的当事人，不应将银行列为第三人，如果人民法院最终认定原告解除合同理由成立，答辩人请求法院判令被告偿还原告的款项优先偿还银行，以避免出现风险，形成新的诉讼。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性均无异议的证据即原告提交的第1组至第3组、第5组证据和被告河南绿地公司提交的第六组、第七组证据及第三人农行新乡高新支行提交的证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于原告提交的第4组、第6组证据，客观真实，认定具有证据的证明力。关于被告河南绿地公司提交的其他证据，虽系复印件，但内容客观真实，认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下案件事实：2017年9月5日，原、被告签订《房屋订购协议》和《商品房买卖合同（预售）》，原告为买受人，被告为出卖人，合同的主要内容是：一、原告购买被告承建的新乡市平原新区长江大道以南、嘉陵江路以东、恒山路以西、万泉河路以北绿地泰晤士新城四期项目东地块3号楼1单元26层12603号商品房，户型为二室二厅，建筑面积74.52平方米，每平方米7495.5元，房屋总价为558565元；二、付款方式。首付金额113565元，商业贷款金额445000元；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；四、逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同；五、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；六、面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；七、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年9月5日，原告向被告支付首付款（含定金）113565元，向被告支付维修基金4471.2元、办证费260元、有线电视费180元、共计4911.2元。2017年10月19日，原告与第三人及被告签订《个人购房担保借款合同》，原告商业贷款445000元，贷款期限为360个月，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮百分之壹拾伍。还款方式为等额本息还款，还款日为每月末的20日。第三人提供的个人贷款扣款回单显示首笔贷款还款日为2017年12月20日。2019年12月25日，被告向原告发送《延期交房通知书》，告知原告预计将在2020年7月31日前进行集中交付。2020年2月22日，被告向原告发送《顺延交房通知书》，告知原告交房日期将从2020年7月31日再次顺延，具体交付日期以《房屋交付通知书》为准。2020年3月18日，原告向被告发出《解除购房合同通知函》，告知被告“本人与贵公司签订的《商品房买卖合同》自贵公司接到此函之日起解除”。被告于次日收到通知函。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《房屋买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条）约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房，但被告于2019年12月25日向原告发送《延期交房通知书》，2020年2月22日，又向原告发送《顺延交房通知书》，房屋交付没有具体时间。按照合同第十二条关于“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。原告于2020年3月18日向被告发出《解除购房合同通知函》，符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，有合同依据和法律依据，本院予以支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二十四条规定，因被告的违约导使合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告要求一并解除《个人购房担保借款合同》应予支持。《商品房买卖合同解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同第十二条“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款”的约定，系格式条款，限制了原告的权利，被告未向原告履行明确提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，本院不予采信，故被告应向第三人农行新乡高新支行返还自判决生效之日起的剩余贷款本息。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人农行新乡高新支行及时解除涉案房屋上的抵押登记。被告应向原告返还购房首付款113565元及利息，被告亦应将原告已支付的银行贷款付给原告，并赔偿原告因此产生的损失，即支付原告已付贷款本息及利息。原告有义务协助被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。原告诉请被告返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费4911.2元，被告辩称系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，本院不予采纳，被告应当返还原告4911.2元。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已还贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。原告已付了全部房款193565元（113565元+还贷80000元），按照5%计算，被告应当支付原告违约金为9678.25元。原告同时主张违约金及利息，符合“损失填补”原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的5%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在要求被告承担违约责任时，要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。被告辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被告被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，被告在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于被告辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在被告延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除被告的违约责任。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告卢梦阳与被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行及被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年10月19日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告购房首付款113565元及利息（利息以113565元为基数，自2017年9月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告维修基金、办证费、有线电视费共计4911.2元；五、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告卢梦阳自2017年12月20日起至判决生效日已向第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行归还的贷款本息及利息（以第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），本息的利息从每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司还清本息之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行自本判决生效日《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（以第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告河南绿地御湖置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告违约金9678.25元；八、驳回原告卢梦阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4857.02元，由被告河南绿地御湖置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省新乡市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  娄本武二〇二〇年七月六日书记员  李绍霞