福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1612号 原告：邵武宏利凌琪置业有限公司，住所地邵武市溪南东路2号凯旋城B区9幢23层2303室，统一社会信用代码91350781084306866D。 法定代表人：酒凌炜，董事长。 委托诉讼代理人：黄工兵，福建欣开元律师事务所律师。 被告：何邵清，男，1992年3月5日出生，汉族，住福清市。 被告：李翠霞，女，1964年12月2日出生，汉族，住福清市。 原告邵武宏利凌琪置业有限公司（以下简称“宏利凌琪公司”）与被告何邵清、李翠霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏利凌琪公司的委托诉讼代理人黄工兵到庭参加诉讼，被告何邵清、李翠霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏利凌琪公司向本院提出诉讼请求：1．解除其公司与何邵清、李翠霞于2016年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2．何邵清、李翠霞立即返还其公司代偿的按揭贷款本息9627.89元（截至2020年5月1日）；3．何邵清、李翠霞支付其公司解除合同的违约金68625元和本案律师代理费2600元。事实和理由：2016年8月11日，宏利凌琪公司（出卖人）与何邵清、李翠霞（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同和附件约定：何邵清、李翠霞购买其公司开发建设位于邵武市，房屋总价款381250元，首期款为76250元，余款305000元以银行按揭贷款方式支付；同时该合同附件四第3条第（5）款约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保；在担保期间，若买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人支付购房总价18%的违约金；出卖人解除本合同后，买受人还应支付出卖人为实现债权或解决争议而支出的合理费用（如诉讼费、律师费、已缴纳的税费等）。合同和附件还对其他事项作了约定。合同和附件签订后，何邵清、李翠霞支付了首期款76250元，并办理了房贷手续。贷款合同签订后至2019年12月，何邵清、李翠霞均有如期归还贷款本息，之后何邵清、李翠霞再未归还贷款本息。中国银行股份有限公司邵武支行（以下简称邵武中行，即贷款方）遂从其公司账户内共计扣划9627.89元用以清偿何邵清、李翠霞拖欠的贷款本息（2020年1月至2020年5月），且何邵清、李翠霞在其公司追讨后至今未将其公司被扣划的按揭款归还给其公司。综上，其公司认为何邵清、李翠霞未按约定履行还贷义务的行为已构成违约，其公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求何邵清、李翠霞承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 何邵清、李翠霞未作答辩。 在诉讼中宏利凌琪公司提供证据4组： 证据1．《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《个人一手住房贷款合同》。拟证明：⑴宏利凌琪公司与何邵清、李翠霞在《商品房买卖合同（预售）》及其附件中对购房款的支付方式、按揭贷款的偿还方式及违约责任等作了约定；⑵宏利凌琪公司为何邵清、李翠霞向邵武中行按揭贷款305,000元提供阶段性连带责任保证。 证据2．邵武中行关于何邵清、李翠霞贷款情况的说明。拟证明：宏利凌琪公司为何邵清、李翠霞偿还按揭贷款本息共计9,627.89元（2020年1月至2020年5月）。 证据3．关于立即给付垫付购房款通知书及挂号信函收据。拟证明：宏利凌琪公司于2020年4月向何邵清、李翠霞发出通知，要求何邵清、李翠霞于2020年5月10日前归还其公司垫付的按揭贷款本息，并告知未归还的法律后果。 证据4．福建增值税专用发票。拟证明：宏利凌琪公司因本案诉讼支付律师代理费2,600元。 本院认为，何邵清、李翠霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。宏利凌琪公司所举证据1、2、3、4均来源合法，内容真实，且与本案存在关联，本院均予以采用。 在诉讼中何邵清、李翠霞未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2016年8月11日，宏利凌琪公司（出卖人）与何邵清、李翠霞（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市，该商品房建筑面积共87.57平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4353.66元，总价款为381250元；买受人应当于2016年8月11日前支付首期房价款76250元，余款305000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；本合同自双方签字或盖章之日起生效；本合同及附件共49页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件四（关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定）中约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人代偿款项之日起计算至买受人还清代偿款项之日止；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日起算），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，将该商品房另行出售，并要求买受人支付购房总价18%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括出卖人为实现债权而支出的合理费用），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。附件四还对其他事项作了约定。双方在附件十一（补充协议）中约定：买受人须保证《商品房买卖合同》中所填写的姓名、代理人、证件号、邮政编码、地址和电话号码等内容真实有效，自出卖人按合同约定地址发出书面通知之日起7个自然日，即视为已合法送达买受人；买受人如变更前述资料，必须于变更之日起7日内将变更后的联系方式以挂号信或特快专递等书面方式通知出卖人，经出卖人正式签收确认后，变更方为有效，否则由此导致出卖人发出的通知延期到达或无法到达买受人，而产生的一切责任均由买受人自行承担。附件十一还对其他事项作了约定。在《商品房买卖合同（预售）》及其附件签订之前，何邵清、李翠霞已向宏利凌琪公司支付定金76250元（该定金抵作首期房价款）。2016年9月8日，何邵清（借款人）与邵武中行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额305000元，贷款用途为购买住房，贷款期限为20年；贷款支付方式为受托支付即贷款直接支付给宏利凌琪公司；还款方式和周期为按月等额本息；宏利凌琪公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证（即在借款人所购房屋抵押登记手续办妥之前提供连带责任保证），保证期间为借款人债务履行期届满之日起二年；本合同自借款人签字、保证人的法定代表人或其授权签署人签署并加盖公章、贷款人的负责人或其授权签署人签署并加盖公章之日起生效。合同还对贷款利率、计息方式等其他事项作了约定。2016年9月12日，邵武中行根据《个人一手住房贷款合同》的约定，将何邵清的贷款305000元直接划入宏利凌琪公司在其行设立的账户。贷款合同签订后至2019年12月，何邵清均按邵武中行的要求如期归还贷款本息。但自2020年1月起，何邵清未能按合同的约定如期归还贷款本息，致使邵武中行从宏利凌琪公司账户内共计扣划9627.89元用以清偿何邵清拖欠的贷款本息，至2020年5月止，何邵清未到期个人住房贷款本金余额267988.01元。2020年4月，宏利凌琪公司按照何邵清、李翠霞所填写的地址以挂号信的方式向何邵清、李翠霞送达书面通知，要求何邵清、李翠霞于2020年5月10日前将其公司已经代偿的按揭贷款本息归还给其公司，否则将依法追究何邵清、李翠霞的违约责任。至今何邵清、李翠霞既未偿还宏利凌琪公司被邵武中行扣划的款项，也未继续按期归还邵武中行的贷款本息。 另查明，何邵清、李翠霞尚未接收位于邵武市，且该商品房的权属转移登记手续也尚未办理。 还查明，宏利凌琪公司因本案诉讼支付律师代理费2,600元。 本院认为，本案宏利凌琪公司与何邵清、李翠霞签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件均系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”宏利凌琪公司与何邵清、李翠霞在附件四中约定“买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为根本性违约，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人支付购房总价18%的违约金；解除合同后，出卖人有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括出卖人为实现债权而支出的合理费用）后无息退还买受人”，鉴于何邵清、李翠霞未能按《个人一手住房贷款合同》的约定归还贷款本息，且累计超过3个月，并导致宏利凌琪公司承担了保证责任，宏利凌琪公司解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已成就，故对宏利凌琪公司要求解除其公司与何邵清、李翠霞于2016年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并支付按购房总价18%计算的解除合同违约金68,625元和因本案诉讼支付的律师代理费2,600元的诉讼请求，本院均予以支持。同时因何邵清、李翠霞未按时归还邵武中行贷款本息而导致邵武中行从保证人宏利凌琪公司账户内直接扣划相应款项用以清偿何邵清、李翠霞所欠的贷款本息，按照法律规定和双方约定，何邵清、李翠霞不仅应归还宏利凌琪公司被银行扣收的贷款本息，而且还应支付该公司自承担保证责任之日起至何邵清、李翠霞还清代偿款项之日止的违约金（利息）。鉴于宏利凌琪公司未主张被扣收款项的利息，属自行处分自己的民事权利，未违反法律规定，本院予以准许。故对宏利凌琪公司要求何邵清、李翠霞归还其公司被银行扣划并用以清偿何邵清、李翠霞拖欠的贷款本息合计9,627.89元（2020年1月至2020年5月）的诉讼请求，本院予以支持。何邵清、李翠霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除邵武宏利凌琪置业有限公司与何邵清、李翠霞于2016年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、何邵清、李翠霞应于本判决生效之日起十日内归还邵武宏利凌琪置业有限公司被银行扣收的贷款本息（代偿款）9,627.89元； 三、何邵清、李翠霞应于本判决生效之日起十日内支付邵武宏利凌琪置业有限公司解除合同的违约金68,625元和本案律师代理费2,600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,019元，减半收取3,509.5元，由何邵清、李翠霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 官正林 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 林超男 书 记 员 张欣欣 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。