湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初593号原告匡成昊，男，1992年5月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人杨晓荐，湖南大鲲律师事务所律师。被告长沙大凡房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路488号东一国际大厦南栋1924房。法定代表人杨琼。委托代理人杨鹏，男，1989年12月3日出生，汉族，住湖南省常宁市。被告陈骏豪（曾用名陈健），男，1987年1月25日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告匡成昊（以下简称原告）诉被告长沙大凡房地产经纪有限公司（以下简称被告大凡公司）、陈骏豪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨晓荐，被告大凡公司的委托代理人杨鹏到庭参加了诉讼，被告陈骏豪经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月10日，原告与被告大凡公司、案外人刘振宇（以下简称案外人）签订编号为0000554的《房屋买卖合同》，合同约定案外人将其所有的位于长沙市雨花区房产出售给原告。合同签订当日，被告大凡公司告知案外人无法到场，且已经授权被告陈骏豪签订房屋买卖合同。依据合同第二条第一项约定，因案外人暂未将产权证原件交给被告大凡公司保管，原告将定金通过转账方式支付至被告大凡公司指定的收款人杨鹏监管。合同签订后，原告迟迟未收到案外人关于房屋立契过户、按揭贷款的任何通知，被告大凡公司也一直未敦促案外人履行交付义务。经原告多次催告，两被告及案外人均拒绝履行合同义务。原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2017年8月10日签订的编号为0000554的《房屋买卖合同》；2、两被告向原告退还定金100000元；3、两被告向原告支付违约金100000元；4、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告大凡公司辩称，1、被告大凡公司只是合同居间人，合同的实际签订人是被告陈骏豪，被告大凡公司已将原告支付的10万元转付转给被告陈骏豪，且将原告支付被告大凡公司业务员的1000元也退还了。2、被告大凡公司并未违约，被告大凡公司将原告所购房屋的情况均告知了原告，导致房子没有顺利过户是由于政策的变化以及原告的资金没有到位导致。3、原告与被告陈骏豪另签订了一份协议，双方约定了房屋过户时间以及相应的违约责任，依据该协议，本案应由被告陈骏豪承担责任。综上，请求依法驳回原告对被告大凡公司的诉讼请求。被告陈骏豪未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告陈骏豪系湖南青春创意置业发展有限公司的法定代表人。2017年5月，湖南青春创意置业发展有限公司与湖南东宸智地房产开发有限公司就位于长沙市雨花区“0首付”房屋的欠款、买卖处理等签署了《合作协议》，约定湖南东宸智地房产开发有限公司系东宸林海项目的开发商，同时是该批房屋在银行贷款的保证人，也是银行起诉还款案件中的被告，湖南青春创意置业发展有限公司愿意对该批“0首付”房屋对开发商的欠款、银行的贷款、首付款借款、诉讼费、律师费等相关款项进行偿还，通过将房屋出卖给湖南青春创意置业发展有限公司或者其指定的第三人，从而收回相应款项，出卖房屋所得款项抵扣所有欠款后的余额或者亏损由湖南青春创意置业发展有限公司与客户自行协商处理。随后，被告陈骏豪将其取得该批房源通过房产中介等各种形式对外售卖。其中，原告（乙方、买方）于2017年8月10日与被告陈骏豪（甲方、卖方）以及被告大凡公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＤＦ0000554），约定：1、被告陈骏豪作为案外人刘振宇的代理人，将坐落长沙市雨花区时代阳光大道513号东宸林海小区Ａ2栋2705房出售给原告，建筑面积124平方米。该房屋现有状况为已设抵押，抵押给中国工商银行，抵押银行金额约50万元，甲乙双方委托中介方找担保公司垫资赎楼。2、上述房产交易价格为86万元，本合同签订之日，原告向被告陈骏豪支付10万元作为购房定金（成交结算时，定金冲抵房款），50万元以银行按揭方式支付，30万元在缴交税费当日一并支付，剩余1万元于产权交割完毕当日支付。3、签订本合同后，原告与被告陈骏豪即认可共同委托被告大凡公司为其提供完居间服务，原告应支付被告大凡公司居间服务费13000元。4、原告与被告陈骏豪于本合同签订后60日内共同向房地产交易部门及金融机构办理该房屋立契过户、按揭贷款等手续，双方任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，造成的违约责任自行承担。5、合同签订后，任意一方未按本合同约定条款履行义务的，每逾期一日违约方向守约方支付200元／天的违约金，如违约时间累积超过双方约定时间15日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。6、无论原告与被告陈骏豪任何一方违约，居间服务费都在违约金（定金）中扣除给被告大凡公司。7、如受政策影响不能过户交易，则全额退还定金10万元，垫资赎楼，原告承担3000元垫资费，定金转被告大凡公司杨鹏工商卡，卡号62×××64。被告陈骏豪在合同末尾处甲方代理人处签名捺印，被告大凡公司在居间丙方盖章。原告于2017年4月30日向被告大凡公司支付了20140元，另于《房屋买卖合同》签订当日2017年8月10日向合同指定的杨鹏名下的工商银行账户转账支付了8万元。被告大凡公司于当日向原告出具收据，载明收到原告购买东宸林海小区A2栋1005房（A2栋2705房）任选一套托管定金10万元。当日，被告陈骏豪向被告大凡公司出具《定金收条》，载明其已经收到原告购房定金10万元。2018年9月9日，原告与被告陈骏豪以及被告大凡公司再次签订《购房补充协议》，约定被告陈骏豪承诺涉案2705房成交价为86万元，由于该房子过户到原告名下的时间已经拖延一年以上之久，被告陈骏豪承诺该房必须在2019年1月10日12时前过户到原告名下，如被告陈骏豪违反该条款，则被告陈骏豪赔偿违约金20万元，该违约金在2019年1月10日前13时前一次性支付原告。如因本协议未按时完成，因此产生的诉讼费用由被告陈骏豪承担。但是至今，该房产并未更名至原告名下，被告陈骏豪亦未支付原告违约金等，原告遂于2020年1月8日起诉至本院，请求判如所请。另查明，原告并未支付被告大凡公司居间费。原告支付被告大凡公司的诚意金1000元，被告大凡公司已经退还原告。上述事实，有《合作协议》、《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《收据》、转账记录、《定金收条》以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，关于合同解除。被告陈骏豪未按照《房屋买卖合同》以及《购房补充协议》之约定，至今未为原告办理房屋立契过户、按揭贷款手续，构成违约，导致原告购房的合同目的未能实现，原告请求解除与被告陈骏豪、被告大凡公司于2017年8月10日签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于责任主体。本案《房屋买卖合同》明确约定签订本合同后，原告与被告陈骏豪即认可共同委托被告大凡公司为其提供完居间服务。因此，根据该约定，应当视为被告大凡公司的居间行为已经完成。原告支付的购房定金10万元亦已经由被告大凡公司转付被告陈骏豪。且原告并未支付被告大凡公司居间费。另根据2018年9月9日签订的《购房补充协议》，该协议亦进一步明确被告陈骏豪若未按期将涉案房屋过户至原告名下，由被告陈骏豪赔偿违约金20万元。因此，本案责任主体应为被告陈骏豪，被告大凡公司不承担责任。考虑本案合同已经解除，原告请求退还定金10万元的诉请，本院予以支持。原告另主张支付违约金10万元，与《购房补充协议》约定一致，亦不违反定金罚则，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告匡成昊与被告长沙大凡房地产经纪有限公司、陈骏豪于2017年8月10日签订的编号为DF0000554《房屋买卖合同》；二、被告陈骏豪于本判决生效之日起15日内返还原告匡成昊定金100000元；三、被告陈骏豪于本判决生效之日起15日内支付原告匡成昊违约金100000元；四、驳回原告匡成昊其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，公告费560元，共计4860元，由被告陈骏豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 莉人民陪审员 李 肃人民陪审员 周仲泉二〇二〇年七月九日书 记 员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。