广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初10575号原告:曹杰，女，1968年10月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区************，公民身份号码430************043。委托诉讼代理人：丘集青，广东广和（顺德）律师事务所律师。被告：杨沛军，男，1974年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码432************11X。委托诉讼代理人：李寄傲，广东佐智律师事务所律师。原告曹杰诉被告杨沛军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人丘集青，被告杨沛军及其委托诉讼代理人李寄傲到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房款50000元及违约金292113元（违约金以房产价款930000元为基数，自2017年6月3日起按日万分之三暂计算至2020年4月15日，实际应计算至购房款支付完毕之日）；2.判令被告立即向原告归还代为垫付的税费9355.97元；3.判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告双方于2017年3月14日签订了一份《房屋买卖合同》，约定由原告以930000元的价款将其名下位于佛山市顺德区容桂恒翠华庭12座202房屋出售给被告。同时，合同还约定了被告每逾期付款一日，须按房地产价款的万分之三向原告支付违约金，交易所产生的税费等也由被告承担。合同签订后，原告依约于2017年6月2日将涉案房屋过户给了被告。但被告言而无信，至今尚欠购房款50000元未付，此款经原告多次催收未果。故特诉请法院，判令被告尽速支付购房款及违约金。被告辩称，原被告于2017年3月14日签订的买卖合同不是双方进行房屋买卖的真实意思表示，该合同仅是被告进行贷款使用，其中对于金额的约定及逾期支付房款违约金的约定、由被告支付全部税费的约定均不符合双方在买卖房屋时的真实意思表示。该买卖合同于2017年3月14日签订，且被告已于2017年按双方约定的88万元房款价格足额支付了房款，此后，原告无向被告追偿任何差价，原因是被告已支付全部款项。本案在逻辑上出现两个问题：1.如被告有拖欠原告税费或房款，为何原告三年并未向被告追偿。2.被告向银行贷款48万元，如其尚欠原告53万元情况下（53-48=5万元），被告可以向银行多贷款5万元，没必要拖欠原告房款。双方另于2017年5月15日在佛山市自然资源局签订房地产买卖合同，双方约定交易价格为56万元，并约定办理上述房产过户需要的手续费，由双方按规定各自负责，原告出售原价值为56万元的房屋，已按照法律规定应当缴纳个人所得税，无论双方于2017年3月14日签订的买卖合同中是否有效，关于双方对房屋交易过程中发生的税费及其他费用由乙方承担该条款，均以国家强制性法律规定及双方于2017年5月15日签订的房地产买卖合同相违背，因此原告在出售房屋因赚取利润而缴纳的个人所得税应由其个人承担。即使双方于2017年3月14日签订的合同中第六点第二条的约定，双方约定的违约金计算标准明显过高，计算基础也不应当按照房地产价款进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的《房屋买卖合同》，原告已提供了原件，被告对合同上本人签名无异议，故对该合同的真实性、关联性予以采信，至于合法性，在本院认定部分综合分析。2.对于被告提交的《房地产买卖合同》，该合同来源于佛山市自然资源局，是原被告双方办理过户时提交给该局的备案合同，故对其真实性、关联性予以采信，至于合法性，在本院认定部分综合分析。3.对于被告提交的银行流水，其旨在证明原告协助其办理银行贷款的手续（做流水），与本案无关，不作审查。4.对被告庭后提交的微信聊天记录及银行流水，是原被告双方关于水电费的垫付及催交，与本案无关，不作审查。经审理查明，2017年3月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告向原告购买原告名下的位于顺德区容桂恒翠华庭12座202号房屋（以下简称涉案房产），涉案房产总价款为930000元，被告应于签订合同时支付200000定金，在2017年3月22日支付房款200000元，于房产过户当天付清余款530000元。《房屋买卖合同》第二条“房屋价格及其他费用”第2点约定，房屋交易所发生的税费及所有费用均由被告承担。《房屋买卖合同》第六条“违约责任”第2点约定，被告不能按期向原告付清购房款，或原告不能按期向被告交付房产的，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款万分之三的违约金。《房屋买卖合同》第十条“提示条款”约定，本合同为双方的真实意思表示，为双方实际履行的合同，房地产交易中心备案登记的房屋买卖合同为登记机关的格式合同，与本合同不一致的地方，以本合同为准。2017年5月15日，原被告双方另行签订了房产管理部门提供的示范性《房地产买卖合同》一份，约定原告将前述涉案房产出售给被告，房产总价款为560000元，被告应于2017年7月1日前一次性付款。《房地产买卖合同》中关于办理房产过户所需的税费承担问题的合同条款是选择性条款，双方并无作出选择。双方签订该《房地产买卖合同》后，向房产管理部门提交作为房产过户的备案合同，涉案房产于2017年6月8日过户至被告及何小英名下。前述合同签订后，被告已向原告支付了房款880000元并承担了部分税费，原告遂以被告未完全履行付款义务为由诉至本院。以上事实，还有开庭笔录在卷佐证。本院认为，关于《房屋买卖合同》及《房地产买卖合同》的合同效力的认定问题。《房屋买卖合同》在签署时虽然存在无标注页码及无进行骑缝签名、每页签名的不严谨性，被告亦对合同的第二页内容有异议，但被告在《房屋买卖合同》上落款处其本人的签名并无异议的前提下无法向本院提交反驳证据，应承担举证不能的不利后果，被告关于《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示的抗辩意见本院不予以采纳，《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，于法无悖，合法有效，应对原被告双方具有法律约束力。《房地产买卖合同》明显是原被告双方为了办理涉案房产的过户及减少纳税而签署，该合同中的第二点（房产价格）、第三点（房产交付时间）、第五点（违约责任）均不是原被告双方当事人的真实意思表示，该部分合同条款无效，且原被告双方于《房地产买卖合同》中并无就税费的问题进行约定，故被告关于原告所主张的税费根据《房地产买卖合同》的约定各自承担各自名下的税费的抗辩意见，本院不予以采纳。根据《房屋买卖合同》的约定，涉案房产的售价为93万元，涉案房产交易发生的税费及其他费用均由被告承担，被告应于房产过户之日即2017年6月8日当天付清全部的购房款。被告至今仍有购房款5万元及原告垫付的税费未支付，已构成违约，原告要求被告支付剩余的购房款50000元及其所垫付的税费9355.97元合理有据，本院予以支持。关于原告所主张的违约金，原告自履行期限届满后从未向被告催收，原告称其是基于原告所经营的公司与被告存在劳动关系，直接从被告的工资中扣减用于清偿购房款，但无法向本院提交就其用工资抵扣购房款事宜通知被告且征得被告的同意的证据，故原告对于其应得购房款被占用的经济损失应承担怠于主张权利的责任，原告主张以全额购房款93万元为基数按照日万分之三计算违约金亦明显过分高于被告未足额支付购房款50000元给原告造成的资金被占用期间所造成的经济损失，故本院综合原被告之间的违约责任、违约金额及原被告双方的过错程度等因素考虑，酌定被告应从2017年6月9日起以50000元为基数，按照年利率6%支付违约金至款项支付完毕之日止，原告主张从2017年6月3日起计算违约金不符合双方约定，于法无据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨沛军应在本判决生效之日起十日内向原告曹杰支付购房款50000元并从2017年6月9日起以所欠购房款为基数按照年利率6%支付违约金至款项清偿之日止；二、被告杨沛军应在本判决生效之日起十日内向原告曹杰支付税费9355.97元；三、驳回原告曹杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3286.02元、财产保全费2277.34元，合计5563.36元（已由原告预交），由原告曹杰负担2563.36元，由被告杨沛军承担3000元（被告负担部分由被告直接向原告返还，本院不作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王晓晓二〇二〇年七月九日书记员  何宜霖