广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2029号上诉人（一审被告）：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇金海工业区****第4层东边B区。法定代表人：韩庆，董事长。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：景晶，女，1988年7月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区******，居民身份证号码：620************028。委托诉讼代理人：葛南南，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市晋和天庆房地产开发有限公司(以下简称晋和天庆公司)因与被上诉人景晶房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晋和天庆公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判晋和天庆公司无需承担违约责任；二、一、二审诉讼费由景晶承担。事实和理由如下：2016年10月14日，晋和天庆公司与景晶签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定景晶向晋和天庆公司购买位于珠海市金湾区*******************房的房屋，房价总款为人民币1434275元，景晶选择的付款方式为银行按揭，并保证银行在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款共计人民币1000000到晋和天庆公司账户。由于涉案项目在施工过程中遭遇到恶劣天气、台风、市政修路、珠海航展、中、高考（金海岸中学）、政府原因等非晋和天庆公司所能控制的不可抗力原因，影响了涉案项目的正常施工。2017年10月26日，涉案项目经竣工验收合格并取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是当时由于政府没有完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，导致涉案项目无法办理主体工程竣工验收备案，直到2018年2月13日，晋和天庆公司才收到珠海市金湾区住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。另外，有部分业主以晋和天庆公司逾期交楼为由要求晋和天庆公司进行补偿，虽然延期取得《竣工验收备案表》并非晋和天庆公司原因所致，但是晋和天庆公司为了能够以友好和平的方式解决问题，避免群体性事件的发生，一直积极主动与索赔业主进行谈判协商，现在晋和天庆公司已经与部分业主达成了和解。晋和天庆公司基于上述事实以及一审判决发表上诉意见如下：一、一审法院认定事实错误，晋和天庆公司不应承担违约责任。（一）晋和天庆公司存在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由。晋和天庆公司与景晶签订的《买卖合同》第十二条及补充协议第四条明确约定：“因不可抗力原因导致出卖人逾期交楼的，出卖人无须承担逾期交楼的违约责任，不可抗力包括但不限于：1、海啸、火灾、水灾、地震、泥石流、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹或以上天气）等等；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误的情形；6、高考中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限顺延；9、突发性公共事件或法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或非出卖人所能控制的政府行为。”本案中，晋和天庆公司之所以未能在合同约定的时间交楼，主要是因为涉案项目在建设过程中曾遭遇上述合同约定的不可抗力因素造成的，主要不可抗力包括：1、在施工过程中发生台风、暴雨、高温在内的恶劣天导致不能涉案项目正常施工；2、市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时等政府原因导致涉案项目不能按期开工、施工、竣工及办理竣工验收手续；3、施工期间因发生航展、中高考等事由导致涉案项目不能正常施工；4、由于政府没有及时完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，导致涉案项目无法办理竣工验收备案。上述事件是晋和天庆公司在签订合同时不能预见的，且事实上确实影响了施工进程，根据合同约定，在此情况下交楼时间应该予以顺延。因此，晋和天庆公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。（二）一审判决未给予晋和天庆公司台风“天鸽”恢复生产的期限，就“天鸽”的危害程度来讲，是不合理的。2017年8月23日台风“天鸽”登录珠海，珠海西区（斗门、金湾）遭遇正面冲击。本次台风系珠海市遭遇60年一遇的最强台风，其破坏力异常强大。而涉案项目，处于台风正面冲击范围，对涉案项目的影响是不言而喻的，遭到破坏的建筑建材，也需要时间进行定制。晋和天庆公司不仅要清理、维修整个小区的公共部门，还包括遭受损害的业主的玻璃、因台风暴雨被泡坏的业主的地板、受损的外墙以及其他设施的检测及维修。整个涉案项目占地面积也较大，清理、维修也需要一定的时间。且晋和天庆公司在2017年12月7日已书面发函给景晶，告知因上述情况，会延期交楼。故，一审判决未给予恢复生产期限是不合理的。（三）一审判决认定涉案商品房在2017年12月31日前未达到交付条件与事实不符。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签订的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。而涉案商品房已于2017年10月26日经验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》，应视为符合法律规定的交付条件。二、一审法院判决晋和天庆公司按照万分之三/天的标准向景晶支付违约金，并计违约天数为41天，该计算标准明显过高，违约天数计算错误，且所依据的证据不足，判决结果显失公平。（一）一审判决晋和天庆公司按照万分之三/天的标准向景晶支付违约金，该计算标准明显过高，且在一审庭审中，景晶未能提交相关证据证明自身因此遭受了实际经济损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的认定要求是在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。（二）结合本案事实，涉案项目已于2017年10月26日经竣工验收合格，并于2018年1月22日将涉案商品房实际交付给景晶，并未影响景晶的实际使用，景晶实际遭受损失较小，且景晶早已收楼，违约天数不应持续计算至2018年2月13日。另外，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的第三十二条，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。涉案项目有无取得《竣工验收备案表》属于珠海市*******公示并可查询的信息，景晶收楼前可自行进行查询，晋和天庆公司并未刻意隐瞒。办理收楼手续，景晶完全可以要求晋和天庆公司出示相关文件，但晋和天庆公司并没有。因此，应推定晋和天庆公司收楼时已知晓涉案房屋是否已符合合同约定交付条件，接受收楼当时，所购房屋所处的状态。据此，晋和天庆公司认为，景晶在收楼后又以商品房不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，不应予以支持。三、一审法院认定双方签订的《买卖合同》出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%的约定为无效条款是错误的。双方签订的《买卖合同》附件十一第十六条明确约定：“出卖人向买受人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%；买受人向出卖人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%”，该条款是双方在平等自愿的条件下签订的，且是对等条款，对于买卖双方来说公平合理，因此，对双方均具有约束力。且该条款已经加粗并下划线提醒晋和天庆公司注意，在合同的附件签署页中也明确记载“买受人与出卖人均已详尽阅读和理解前述《珠海市商品房买卖合同》附件一至附件十一的全部条款内容》”，基于此，一审判决认定该条款为无效条款是错误的。综上所述，一审法院判决认定事实错误，证据不足，请二审法院撤销一审判决第一项，依法改判晋和天庆公司无需承担违约责任。景晶答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。景晶向一审法院起诉请求：1、晋和天庆公司向景晶支付逾期交房违约金（自2017年12月31日起，以购房款1434275元为基数，按照每日万分之三计算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由晋和天庆公司承担。一审法院认定事实：2016年10月14日，景晶、晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定，景晶购买晋和天庆公司开发的位于珠海市金湾区*******************，总价款为人民币1434275元，该商品房类型为预售商品房。合同第九条“商品房交付条件”：该商品房交付时应当符合下列第一、2、3、4、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金；逾期超过90日，如买受人不解除合同，合同继续履行。自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金。合同附件第十一《补充协议》第四条中明确买卖合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于：1、海啸、火灾、地震、泥石流、战争、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹等）；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或者公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误；6、高考、中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限延误；9、突发性公共事件或者法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或者非出卖人所能控制的政府行为。第十六条其他部分第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%。2017年5月16日，晋和天庆公司取得了《建筑工程竣工验收报告》。2017年11月1日，晋和天庆公司在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案又查明，晋和天庆公司通过EMS快递向景晶等业主邮寄了入伙通知书。该入伙通知书中记载各买受人所买房产已建设完成，且具备交付条件，交房时间从2018年1月26日开始。景晶于2018年1月22日到晋和天庆公司处办理收房手续，《天庆晋海岸房屋入住验收交接表》中景晶在业主验收意见中书写“同意收房”并签名确认。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”一审法院认为，景晶、晋和天庆公司订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。景晶、晋和天庆公司双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。景晶应依约向晋和天庆公司支付购房款，晋和天庆公司应依约向景晶交付符合约定条件的房产、基础设备等。《商品房买卖合同》已明确约定晋和天庆公司应当于2017年12月31日前向景晶交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但晋和天庆公司于2018年2月13日才取得竣工验收备案表，晋和天庆公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。1、关于逾期交房违约金的计算问题。晋和天庆公司应于2017年12月31日前向景晶交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但晋和天庆公司于2018年2月13日才取得竣工验收备案表，故逾期日期为44天。晋和天庆公司辩称高考、航展、台风、暴雨应属于不可抗力之意见，一审法院认为，所谓合同履行中的不可抗力，应同时具备“不能预见、不能避免、不能克服”的因素，而晋和天庆公司主张的高考、珠海航展，皆属于国家及当地政府定期举办的活动，合同订立时，晋和天庆公司完全能够预知，因此并不符合不可抗力不能预见、不能避免的因素，故其主张属于不可抗力无法律依据，一审法院不予采信。对晋和天庆公司主张台风、暴雨，根据中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定，台风预警信号橙色和红色，应停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）；暴雨预警信号红色，应停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。故因台风橙色和红色、暴雨红色造成的停工，符合不可抗力的情形，根据晋和天庆公司提交珠海市气象资料，显示2016年10月-2018年1月期间：2017年8月23日、26日红色台风共2天，2017年9月4日红色暴雨1天，共计3天，应予扣减，即晋和天庆公司实际逾期交房天数为41天。2、关于晋和天庆公司承担的违约金不超过购房款5%的效力问题。晋和天庆公司主张应适用合同附件第十一《补充协议》有关“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”的约定；景晶则主张该约定为格式合同，应为无效条款。一审法院认为，附件第十一《补充协议》是晋和天庆公司为了销售商品房事先拟定并反复使用的格式条款。条款的约定存在减轻晋和天庆公司自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故对晋和天庆公司辩称违约金应适用该条款的主张一审法院不予支持。3、对于逾期交房违约金计算标准的问题。景晶、晋和天庆公司《商品房买卖合同》约定，扣除不可抗力天数后，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金。晋和天庆公司提出该约定的违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因晋和天庆公司逾期交房给景晶造成的损失并非仅为租金损失，诉讼中，晋和天庆公司未能提交证据证明万分之三的标准过高，且晋和天庆公司因逾期交房应按每日万分之三标准向购房者承担违约责任，已由人民法院生效判决所确认。综上，晋和天庆公司须向景晶支付逾期交房违约金17642元（1434275元×0.03%×41天），一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：晋和天庆公司于判决发生法律效力之日起七日内向景晶支付逾期交房违约金17642元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取137元，由晋和天庆公司负担128元，景晶负担9元。二审期间，双方未提交新证据。本院二审查明事实：根据晋和天庆公司提交的珠海市气象资料查询报告显示，2016年2月24日至2017年10月31日期间，橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨共5天，其中2017年8月23日红色台风为“天鸽”台风，2017年8月26日为台风红色预警、9月4日为暴雨红色预警。该报告上盖有珠海市********金湾服务站的公章。另查明，2017年10月26日，晋和天庆公司取得了晋和天庆花园（商业、住宅楼小区）二期的《建筑工程竣工验收报告》。2018年2月13日，晋和天庆公司在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案。本院经查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：一、晋和天庆公司是否存在逾期交房。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，晋和天庆公司应当在2017年12月31日向景晶交付案涉商品房。第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建房（2010）53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，无论是根据双方签订合同约定还是相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉商品房交付的条件。案涉商品房工程于2018年2月13日在珠海市金湾区住房和城乡建设局才进行竣工验收备案，故案涉商品房在备案后才符合交付条件。晋和天庆公司上诉主张以其取得竣工验收报告的时间作为具备交付条件的时间既与合同约定不符，亦于法无据，本院不予采纳。晋和天庆公司未在约定的期限内向景晶交付符合条件的商品房，其依法应当承担逾期交房的违约责任。二、逾期交房违约金的计算。第一，关于逾期交房天数的认定。对于航展、中考、高考及天气原因等不可以扣减的理由，一审法院对此已经作出了详细正确的认定，本院予以确认。关于台风“天鸽”对珠海市的影响是否可以作为扣除逾期天数的理由，本院认为，关于晋和天庆公司主张台风天鸽延误施工应从逾期天数扣减的抗辩，虽然《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定蓝色、黄色预警信号台风、黄色、橙色预警信号暴雨建议户外停业，但显然案涉房屋不可能全部在进行户外施工，只有橙色和红色的台风、红色预警信号以上暴雨才达成“停业”的程度，才对晋和天庆公司施工造成“不能克服”的影响。由于台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年以来8月登陆广东的最强台风，严重影响珠海市金湾区，结合台风“天鸽”对珠海市金湾区的财产损害、道路交通以及相关救灾安排，对恢复生产造成一定的障碍，加之台风“天鸽”后不久发生两次恶劣天气增加了恢复生产的困难，应当酌定给予15天的恢复生产期间，即2017年8月23日至2017年9月6日。一审法院仅将2017年8月23、26日、9月4日3天作为扣减天数确有不妥，本院予以纠正。第二，关于逾期交房违约金上限5%的约定是否有效。双方在合同附件十一第十六条约定了“出卖人向买受人支付各种违约金最多不超过买受人全部购买房款的5%”，晋和天庆公司主张本案的逾期交房违约金应以此条款约定的为上限，超过部分不予支付。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述条款是为了晋和天庆公司销售案涉商品房所在小区所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻其自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故景晶在本案中主张的逾期交房违约金不受该条款的限制。第三，关于逾期交房违约金的计算标准。根据《商品房买卖合同》的约定，晋和天庆公司逾期交房时间超过90天的，应以全部购房款为基数按日万分之六计算违约金，景晶起诉时已经自动降低违约金计算标准，且其他生效判决亦按照日万分之三标准计算晋和天庆公司逾期交房违约金，故在晋和天庆公司并未提交新的证据证明上述标准过高情况下，本院认定无需调低违约金标准，应当按照日万分之三计算逾期交房违约金。三、关于景晶收取房屋后能否主张逾期收房违约金的问题。晋和天庆公司主张根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。对此本院认为，晋和天庆公司作为出卖人，有义务向景晶交付符合交付条件的房屋，如其在房屋尚未具备交付条件即通知景晶收房并主张景晶对“未取得竣工验收备案”、“房屋尚未具备交付条件”的情况是明知的，则应当举证证明其已明确告知景晶的事实，否则不能以此为据否定景晶主张逾期交房违约责任的权利，晋和天庆公司该上诉理由，本院不予采信。《商品房买卖合同》约定晋和天庆公司应于2017年12月31日前向景晶交付案涉房屋，景晶于2018年1月22日收取涉案房屋，但案涉房屋当时尚未取得竣工验收备案，不具备交付条件，晋和天庆公司构成了逾期交房，应向景晶支付自合同约定的交房日期次日起至取得竣工验收备案时止的逾期交房违约金，扣除台风天鸽允许顺延15天，共计29天，总金额为12478元（1434275元×0.03%×29天）。综上所述，本院认为，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。晋和天庆公司上诉认为台风天鸽应当扣减逾期交房天数，部分有理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初625号民事判决；二、珠海市晋和天庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向景晶支付逾期交房违约金12478元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取137元，由晋和天庆公司负担97元，景晶负担40元。二审案件受理费274元，由上诉人晋和天庆公司负担194元，由景晶负担80元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年七月十日书记员  程 敏