广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4318号原告：广州市誉辉房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街金竹一路100号。法定代表人：吴志稳。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舜禹，广东金日律师事务所律师。被告：王小珍，女，1953年11月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：王念珠，男，1953年9月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两名被告的共同委托诉讼代理人：欧阳锋，广东君厚律师事务所律师。上述两名被告的共同委托诉讼代理人：何卓明，广东君厚律师事务所实习律师。原告广州市誉辉房地产代理有限公司与被告王小珍、王念珠居间合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市誉辉房地产代理有限公司的委托诉讼代理人黄舜禹、被告王小珍、王念珠的共同其委托诉讼代理人欧阳锋、何卓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市誉辉房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告支付咨询及中介服务费35000元及违约金（违约金以35000元为基数，从起诉之日起按每日所欠居间服务费的0.5‰计算至付清日止）；二、两被告向原告支付律师费6000元；三、本案诉讼费用由两被告承担。事由和理由：2019年8月28日，基于原告提供咨询及中介服务，被告与龙仙萍签订《房地产买卖居间合同》，（合同编号：0000269）合同约定：被告将位于增城区增江街××大道南××房产以总价1750000元（大写：壹佰柒拾万元）的价格出售给龙仙萍。合同签订当日，被告签署《业主佣金确认书》；确认经自愿委托原告促成位于增城区增江街××大道南××房的房产以物业之买卖合同成立，同意向原告支付35000元（大写：叁万伍仟元）作为中介方的中介服务及咨询费。该确认书作为《房地产买卖居间合同》的附件，经双方签章即时生效，与《房地产买卖居间合同》具有同等法律效力。《房地产买卖居间合同》及《业主佣金确认书》签订后，被告并未约支付中介服务及咨询费。被告王小珍、王念珠答辩称：一、《房地产买卖居间合同》第九条居间人的权利义务、第十一条违约责任为无效的格式条款，不能作为判令承担居间费用、律师费依据。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效；第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；若未予以说明，则认定格式条款无效。第一，原告以加粗的字体及框体在第三页底部签约处上方对收款盖章作出提示，其余条款却是普通字体，且文字色度较暗，不易原告注意。第二，页面展示看，该第九条位于合同第二页底部，违约条款在第三页顶部，都是灰色小字，而被告签名落款在合同第三页底部，不易原告辨识。第三，原告从未对被告解释说明上述两个条款。第四，根据社会一般认知、交易习惯，中介服务的提供不仅包括介绍客户签订合同，还应包括对业主的权籍调查、使用情况调查、按揭流程、房产税缴纳、房屋过户、物业交接、租金交接等系列服务，该服务内容是得到原告和中介王俊杰先生确认和亲口承诺的。显然，第九条对中介一方要求过低，排除了双方按照中介承诺应享有的主要权利，第十一条律师费的承担在法律上也并非实现债权的必要费用，显失公平。二、原告及其中介员工未能按约全面、完整提供中介服务，已严重违约，原告收取中介费用应酌情减免。2019年8月27日，被告有意出售本案涉案房产，于是通过熟人口头相传该信息。原告中介王俊杰先生通过上述渠道收悉信息后主动联系被告，声称有买家愿意购买，并愿意提供和其他房产中介同等的服务。当日夜晚，买卖双方见面，确定成交价并约定第二天签订合同。2019年8月28日，被告、原告、买家在原告公司内签订《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》前，原告再次向被告承诺，中介服务将会从签约之日持续跟进买卖双方房屋权属变更、完成买卖双方所有交接（包括物业、租金交接）之日止，因为请中介就是为了节省精力、提高流程效率，当中涉及的按揭贷款、税费缴纳等流程预约沟通，具体工作将会由原告中介王俊杰先生负责跟进。即，原告提供的中介服务不仅有《房地产买卖居间合同》第九条规定的服务内容，还包括以上服务内容，这是经过被告、原告、买家的各方确认，具有法律效力，原告应遵守履行。由于《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》为格式合同预先设定不能原告更改，且之后原告一直引导被告将重点放在第十三条补充条款的商洽谈判。被告基于对原告的信任签订了上述文件，但之后履行中介服务过程中，原告却违背与被告承诺，并没有提供承诺完整的中介服务内容，属于违约行为。2019年8月30日-10月期间交付涉案房屋需要办理的银行按揭手续、税务缴纳，甚至是权属变更的网上预约流程，由于原告派出的王俊杰先生一直不与买家和被告联系配合，工作态度消极，本应该由原告方承担的服务义务迟迟未能没有履行，最后是依靠被告和买家自行完成以上交易流程。期间，被告已多次向原告和王俊杰先生本人反映投诉此情况，原告和王俊杰先生也承认其未能履行中介服务，深感抱歉。2019年10月16日，买卖双方去房管局申请房屋过户，原告中介王俊杰先生才终于在签订合同后第一次协助陪同提供中介服务。2019年12月-2020年1月期间，被告收到了买家购房尾款，欲联系王俊杰先生要求中介陪同与买家办理房屋交接事宜。但在该长达一个月的时间，被告与买家都无法找到王俊杰先生。打电话去原告公司，原告其他职员以王俊杰先生去陪其他客户看房、在外办公等作为托词，恶意隐瞒王俊杰先生因酒驾被公安机关刑拘的事实。在被告要求原告派出其他中介职员协助房屋交接的请求时，原告回应还是要等王俊杰先生本人处理，拒绝指派其他中介为被告提供应尽服务。无奈之下，被告与买家只能自行办理房屋交接事宜。再次证明原告违约，并未履行中介服务义务。2020年1月中旬，买家终于联系到王俊杰先生，才知该段“失踪”时间，王俊杰先生原来是因私人酒驾原因导致被公安机关刑拘。也即，王俊杰先生在买卖双方签约后，几乎完全没有履行原告和王俊杰先生本人承诺的中介服务义务，没有协助和配合买卖双方预约交税和过户、没有协助买卖双方资料递交以办理银行按揭贷款、没有跟进银行放款、没有跟进被告尾款是否收齐、没有跟进和协助买卖双方水电、物业、燃气等过户手续。应该由王俊杰先生承担的主要及附随的居间义务，都被迫由被告与买家独自完成。基于上述一系列的事件，被告完全有理由认为，原告以及王俊杰先生对本单工作存在着恶意隐瞒、不作为、极不负责的现象。以上行为已经严重违反了原告承诺的中介服务内容，属违约行为，在此情形下无权要求被告全额支付中介服务费。三、原告违约后，被告积极与其协商中介服务费的减免事宜，从未曾计划拖延支付中介费，相反在协商过程中原告一纸诉状递至贵院，缺乏正视自身违约事实和解决问题的诚意。2019年8月28日与《房地产买卖居间合同》一并签订的《佣金确认书》，原告收取的佣金费率高达2%，几乎是该行业市场价位最高的收费标准，基于该收费标准也应提供高质量的中介服务。被告同意高额的佣金费，是基于信任原告承诺提供完整、高质量的服务。在原告违约后，被告并非不愿意支付佣金费，而是认为费用的支付应该与服务的质量相匹配，收费应当予以减免。故从2020年1月开始，被告与原告一直积极协商佣金费用的减免问题。2020年1月12日，被告收到声称是原告员工信息，內容为催收中介费。被告如实反应上述情况，再次提出原告应适当调整中介费用的意见。2020年1月20日，王俊杰先生主动联系被告，主动承认其服务提供不到位，希望被告理解，但中介费的调整他无法做主，需要领导决定，年后会有领导联系被告，但是被告一直等不到所谓公司领导人的答复。2020年3月，被告仍一直与原告沟通中介费事宜，原告也承认其员工的确工作不到位，承诺会解决此事，请被告耐心等待。但后来原告迟迟未予答复，最终一纸诉状递至贵院，缺乏正视自身违约事实和解决问题的诚意。四、被告不存在违约情况属守约方，不应向原告支付违约金、律师费。《业主佣金确认书》中约定支付佣金的时间为涉案房产过户当天，理应理解为过户完成当日。房屋过户还应包括物业、水电、租金、煤气过户。由于今年疫情原因，被告与原告还未就煤气进行过户。因此，被告支付佣金的时间条件未成熟，被告并未违约，不应支付违约金。而且，被告向原告支付佣金的义务，相对应的是原告提供《房地产买卖居间合同》和承诺给业主的权籍调查、使用情况调查、按揭流程、房产税缴纳、房屋过户、物业交接、租金交接等系列服务。因此，原告在完成自身中介服-务义务的情形下，已构成违约，无权要求被告全额支约定佣金，应当酌情予以减免。原告并未提供证明已支出律师费的发票及支付律师费的标准和金额并未提供相关依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2019年8月28日，被告王小珍、王念珠（卖方）与龙仙萍（卖方）、原告（居间人）签订《房地产买卖居间合同》，约定：第二条委托具见事项1、买卖双方委托广州市誉辉房地产代理有限公司作为居间人，为双方提供居间服务如下：向买卖双方报告订立第三条所指房地产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介务。2、居间人促成买卖双方签署本合同，标志居间人已促成买卖双方就房地产转让事项的真实意思达成一致意见，买卖双方依约向居间人支付居间报酬（佣金）。……第三条转让房产情况1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××城市××大道南××房转让事宜达成一致意见并签署本合同。2、产权情况建筑面积：108.54平方米，房地产证号：粤房地字第／不动产登记字第××号，未设置抵押，有租约，卖方已与承租方协商，承租方同意放弃其优先购买权。……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以壹佰柒拾伍万元整（￥1750000.00元）的价格将该房产转让给买方，买方向卖方支付三万元（￥30000.00元）作为购房定金。2、买卖双方约定，以按揭付款方式支付房款，转让房产价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成。……第九条居间人的权利义务1、接受委托为买方联系适合的房产、提供信息咨询、陪同看房、传递购买意愿、报告订立合同的机会。2、接受委托为卖方发布房源信息、寻找客户、联系看房、传递出售意愿、报告订立合同的机会。3、居间人应及时向买卖双方提供与本次房产转让有关的资料和信息，并对买卖双方提供的相关资料及信息予以保密。居间人为买卖双方提供报告缔约的机会、进行联络、予以撮合等服务。4、买方、卖方和居间人三方协商一致，居间方促成买卖双方签订《房地产买卖居间合同》之日视为居间人完成居间义务，买卖双方均同意在本合同签署当天内按照约定想居间人支付居间报酬（即佣金），具体计算居间报酬以业主佣金确认书为准。……第十一条违约责任一、承担违约责任的形式1、合同签署后，任何一方均应善意、全面、诚实信用地履行本合同。否则，违约方即应承担违约责任。2、违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失。3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。落款处有龙仙萍、王小珍签名确认，有原告公司盖章确认，没有王念珠签名确认。2019年8月28日，被告王小珍、王念珠向原告出具《业主佣金确认书》，载明：本人王小珍委托贵司代理出售位于增城市增江街××大道南××804的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，包括房地产市场行情和代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵公司促成买方与本人签订买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币叁万伍仟元整（￥35000.00元）（买卖双方是否违约或者是否继续履行合同不影响本人承诺向贵公司支付佣金）。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本确认书之日起每日按出售房屋总金额的千分之五支付违约金直到全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本确认书履行。本人知悉贵司向买方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。本人同意就本《业主佣金确认书》产生的任何纠纷均提交广州市增城区人民法院管辖处理。双方约定其他事项：过户当天收齐佣金，业主支付佣金。2020年2月18日，原告向两被告出具《履约催促函》，载明：2019年8月28日与买方龙仙萍女士经我公司签署房地产买卖居间合同，交易位于广州市增城市增江大道南3号一幢804房，合同编号：0000269。按合同条款约定，买方、卖方和居间入三方协商一致，居间方促成买卖双方签订《房地产买卖合同》之日视为居间人完成居间义务，卖方同意在该房产交易过户当天内按照约定向居间人支付居间报酬（即佣金），于2020年1月10日买卖双方已完成交易并交楼，但卖方直至2020年2月18为止居间人还没收到王小珍女士、王念珠先生（即卖方）的居间报酬，现我司诉式发出法律催促函，请王小珍女士、王念珠先生2020年2月29日前务必履行合同约定：1、于2020年2月29日前到我司将居间报酬费用付清。如王小珍女士、王念珠先生在最后时间内未能按时履约合同约定，我司将采取进一步法律措施维护自身合法权益，包括但不限于：1、于2020年2月29日前到我司把居间报酬费用付清（￥35000元）；2、追究违反合同约定的违约责任，要求支付相应违约金及经济偿金。2020年5月7日，原告与广东金日律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托广东金日律师事务所代理本案诉讼，广东金日律师事务所委派阮泳娴律师作为原告的委托代理人参加诉讼，原告需向广东金日律师事务所支付6000元律师费。2020年6月5日，广东金日律师事务所出具6000元的代理费发票给原告。另查明，《产权情况表》载明涉案房屋从2019年10月18日起须满２年后方可转让或办理析产手续。两被告向本院提交与手机号码为135××××2418的短信记录，拟证明原告的员工于2020年1月12日向被告发送信息催收中介费，同时承认王俊杰服务确实不到位。该短信记录内容为：“王小姐您好，其实我今天打电话给您就是想告诉您今天我给电话客户刘先生那边的。其实我想说的是不好意思，因为我也是早几天才知道王俊杰这张没有收取佣金的，然后领导叫我找您和客户收取佣金的，我也不知道你们这边的情况，是我们公司的疏忽，没有服务好你们。所以今天我跟客户刘先生那边已经确定了，到时候二十号过后等王俊杰回来，由王俊杰跟你们交涉，实在不好意思！”原告未在本院规定的时间内对该短信记录发表质证意见，视为对该短信记录的真实性、合法性和关联性均无异议。两被告向本院提供买家代理人刘小坚证词载明原告未陪同看房、未协助录入网签资料、未协助办理按揭贷款手续、未协助办理过户、等居间义务。原告未在本院规定的时间内对该证词发表质证意见，视为对该证词的真实性、合法性和关联性均无异议。审理中，原告陈述以下：1.原告提供的居间服务有：签订合同前，了解房屋情况，促成合同签订的条件，合同签订后，有跟进买卖双方交易过户的情况，在合同签订后，因为买卖双方其中一方提出自行找按揭公司进行后续服务，目前房屋已经过户，关于过户的一切手续已经完成；2.涉案房屋登记是王小珍单独所有，因此房屋买卖合同上由王小珍一人签名；3.佣金确认书上王念珠的名字由王念珠本人签署；4.本次交易中，由于被告将屋向第三方出租，因此，被告要求必须签订买卖合同后，买方才可以到现场看房，为本次房屋交易增加了难度。原告员工王俊杰为便于出售房屋，在接受被告的放盘后马上到涉案房屋拍摄现场图片。随后，原告根据现场图片向买方介绍涉案房屋内饰，买方合意后，王俊杰马上带买方到房屋所在小区进行现场观察。最后，在成功签约后，在业主带领下与买方到现场看房；5.由于买方自负按揭贷款部分，减少了接受服务的项目，居间服务费用较被告便宜，按照成交价1%收取，即17500元。两被告陈述以下：1.原告承诺提供的中介服务并不只居间合同第九条所称的内容，还向被告承诺将从签约之日到房屋交接完毕之日中间涉及的流程进行全程辅助，这是经过原被告及买家的确认的，具有法律效力，原告应当准守履行；2.被告王念珠不追认居间合同的权利义务；3.业主佣金确认书是原告提供的格式版本，且该版本载明缴纳佣金的时间不符合房地产中介的交易惯例，被告认为并非真实意思表示；4.被告王小珍对业主雇佣确认书中其签名予以确认，被告王念珠不认识字，其签名不确认是否为代签；5.在本次居间服务中，原告仅仅提供了买卖双方的交易机会及双方的联系方式，并没有提供实质性的居间服务，没有带买家来被告处看房，也没有为买卖双方提供网签、房产税交税预约、递件预约、房屋交割等实质性居间服务，原告仅提供买卖双方联系方式，而后由买卖双方自行完成整个房屋交易的所有流程，完全不符合房地产中介行业的服务内容和服务惯例，原告仅凭提供一次房屋买卖双方联系方式的服务就收取居间合同所约定的2%居间服务费，无论从形式还是实质内容，对被告而言都是不公平的。本案的特殊之处在于，两被告均是年纪偏大的农村老人，且被告王念珠不认识字，故我方认为原告要求被告签署的居间合同和业主佣金确认书，无论是形式还是实质都是对被告不公平的；6.2019年10月18日房管部门核准案涉房屋所有权过户到买方名下；7.2019年11月底我方已经无法联系王俊杰，本交易原告仅安排王俊杰提供服务，但是过户预约是由买家操作的，过户当天王俊杰迟到了，仅在旁边观看；王俊杰在过户当天要买卖双方签订《免责声明》，载明按揭出现任何问题，原告不承担任何责任。但是这一份免责声明违背了被告意愿；8.被告没有带买方看房，买方没有看房子就签订了买卖合同；9.签订居间合同的时候，两被告在场，还有两被告的女儿王宇丽在场，王宇丽到场时，双方已经准备签订居间合同了。买卖合同的内容均是两被告儿子王伯财与原告员工王俊杰交涉。买方在签订居间合同时也在场；10.被告愿意支付25000元中介费。本院认为，本案属居间合同纠纷。王小珍称原告提供的《房地产买卖居间合同》中居间条款属格式条款，应为无效条款，但其向本院提供的证据不足以证明该居间条款存在免除原告责任、加重王小珍责任、排除王小珍主要权利的情形，本院不予采纳。王小珍又称《房地产买卖居间合同》中居间条款显失公平，但向本院提供的证据亦不足以证明其该主张，故本院亦不予采纳。原告与王小珍签订的《房地产买卖居间合同》中关于原告与王小珍之间的居间条款是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的效力性强制性的规定，应为合法有效，该合同对双方当事人均具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王小珍抗辩该《房地产买卖居间合同》的居间条款非其真实意思表示，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张收取咨询及中介服务费35000元是否与其向王小珍提供的服务相符的问题。《房地产买卖居间合同》约定原告促成签订《房地产买卖居间合同》视为原告完成居间义务，本院认为，原告所服务的范围不仅要促成居间合同成立，还要促成并且保障合同履行完成。从原告自认向买方提供的服务减少了按揭贷款部分仅向买方收取居间费17500元来看，原告向买方或卖方收取居间费确实存在视工作量而定的情形。就两被告提交刘小坚证词而言，原告向王小珍提供的中介服务不完整，确实与咨询及中介服务费35000元不相符，结合双方当事人提供的证据以及当事人的陈述，本院酌定王小珍应向原告支付咨询及中介服务费为20000元。王念珠自愿在《业主佣金确认书》上签名承诺向原告支付佣金，现原告主张王念珠与王小珍承担共同责任，本院予以支持，故王念珠与王小珍应共同向原告支付咨询及中介服务费为20000元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张违约金问题。虽然双方约定了违约条款，但两被告并不是拒绝支付咨询及中介服务费，而是认为原告所提供的服务与35000元不相符，一直与原告协商减少，表明两被告并无主观违约恶意，情有可原，故本院对原告要求两被告支付违约金的请求不予支持。至于原告主张律师费的问题，依据《房地产买卖居间合同》“违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用”的约定，原告向本院提供委托代理合同和发票载明原告已在本次诉讼中支付律师费6000元，故其主张王小珍支付律师费6000元，于法有据，本院予以支持。因王念珠未在《房地产买卖居间合同》签名且庭审中亦不追认居间条款的权利和义务，故原告主张王念珠支付律师费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王小珍、王念珠于本判决生效之日起十日内共同向原告广州市誉辉房地产代理有限公司支付咨询及中介服务费20000元；二、被告王小珍于本判决生效之日起十日内向原告广州市誉辉房地产代理有限公司支付律师费6000元。三、驳回原告广州市誉辉房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，由原告广州市誉辉房地产代理有限公司负担188元，被告王小珍、王念珠负担225元。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇二〇年七月九日书记员  谢明慧