云南省姚安县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2325民初415号原告：何丽芬，女，1971年2月25日生，汉族，医生。住姚安县。委托诉讼代理人：王国蔚，云南楚国律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：姚安庆林房地产开发有限公司。住所地：姚安县栋川镇煕瑞雅苑1栋-04号商铺。统一社会信用代码：915323255945916014。法定代表人：李林，总经理。委托诉讼代理人：王思勇，云南新序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告何丽芬与被告姚安庆林房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何丽芬及委托诉讼代理人王国蔚，被告姚安庆林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王思勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何丽芬向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原、被告之间的商品房购销合同。二、判令被告返还原告购房款319543元，并支付惩罚性违约金319543元。三、以319543元为基数，按照年利率6%计算，由被告向原告支付自2016年12月28日至2020年5月20日期间的资金占用利息65081.72元（319543元×1239天×6%÷365天）；并以319543元为基数，按照年利率6%计算，由被告向原告支付自2020年5月21日起至款项付清之日止期间的资金占用利息。四、本案诉讼费由被告承担。其事实与理由为：2016年12月，被告在姚安县片区开发房地产，同年12月28日，原告与被告协商购买该房地产“庆林煕瑞雅苑”4栋一单元201号商品房，双方约定该房屋总价款为319543元，同日原告向被告一次性支付购房款319543元，被告收到购房款后向原告出具收据1张；被告称公司规定《商品房购销合同》过几天才能签订，但过了10多天，被告也没通知原告签订合同。后原告得知被告已将该房屋卖给了他人，并办理了合同备案手续，原告找被告交涉，被告以各种理由搪塞。原告认为，原、被告之间商品房购销合同成立并生效，原告交付了购房款，但被告没有将房屋交付原告，在原告不知情的情况下将房屋出卖给他人，致使双方的合同不能履行，被告已构成违约，故原告根据相关法律的规定，要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，依据《合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《民事诉讼法》等规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告姚安庆林房地产开发有限公司辩称：原告的起诉与事实不符，被告没有收到原告购房款319543元，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告何丽芬针对其诉讼请求、事实与理由，向本院提交了下列证据：1、原告身份证（复印件）、离婚证、离婚协议书各1份，欲证明原告主体资格。2、收款收据、农行交易明细清单各1份，欲证明原告通过农行取款于2016年12月28日交付被告购房款共计319543元。3、涉案相邻房屋《商品房购销合同》（复印件）1份，欲证明原告向被告购买的商品房与相邻房屋一致。4、证明1份，欲证明被告于2017年9月12日与吕旭辉签订合同，涉案房屋进行了备案登记。上述原告提交的1、2、3、4号证据，经被告质证，对1、4号证据的“三性”无异议，对2号证据真实性无异议，但对其合法性、关联性和证明内容不认可，对3号证据不认可。被告姚安庆林房地产开发有限公司针对其答辩请求、事实与理由，向本院提交了下列证据：1、以房抵债协议（复印件）1份，欲证明被告的关联公司昆明邦辰建筑工程有限公司将涉案房屋抵押给债权人朱军。2、昆明邦辰建筑工程有限公司结算单（复印件）1份，欲证明昆明邦辰建筑工程有限公司与朱军结算，昆明邦辰建筑工程有限公司不差欠朱军工程款，被告可以对涉案房屋进行出售。上述被告提交的1、2号证据，经原告质证，对证据的“三性”不认可。本院认为，上述原告提交的1、2、4号证据，能够证实原告向被告交付购房款319543元，被告未将涉案房屋交付原告使用，该证据来源合法，与本案有关联性，其证明效力本院依法予以采信；对原告提交的3号证据，经审查，与本案无关联性，本院不予评判。被告提交的1、2号证据，经审查，与本案无关联性，本院不予评判。根据庭审及有效证据，本院确认如下法律事实：被告姚安庆林房地产开发有限公司于2016年2月23日在姚安县市场监督管理局登记领取《营业执照》，系经营房地产开发的有限责任公司。2016年12月，原、被告口头协议，约定被告将位于姚安县出售给原告，房屋总价款为319543元，同年12月28日，原告通过农行取款向被告支付购房款共计319543元，被告收到购房款向原告出具收据交原告收持；后被告未与原告签订《商品房购销合同》，亦未将涉案房屋交付原告使用；2017年9月12日，被告与吕旭辉签订合同，涉案房屋到姚安县住房和城乡建设局进行了商品房备案登记手续（合同备案登记号为：ＹＡ2017091900632）。另查明：原告与其丈夫陈宏因夫妻感情破裂，于2019年8月9日到姚安县民政局登记离婚，双方协议涉案房屋归原告所有。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中，依据原告提供的《收款收据》及原、被告的陈述，应当认定原告与被告口头约定，被告将位于姚安县出售给原告，房屋总价款为319543元，故该口头约定的购房协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原、被告应当按照口头约定全面履行自己的义务，原告依约支付了购房款319543元，但被告未将涉案房屋交付原告，而与吕旭辉签订合同，并于2017年9月12日到姚安县住房和城乡建设局进行了备案登记手续，致使原、被告口头约定的购房协议无法履行，被告的行为违反了我国民法中的诚实信用原则，被告对其行为应承担相应的民事责任，故原告主张要求与被告解除口头约定的购房协议，并由被告返还原告支付的购房款319543元的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。对于原告主张要求被告支付惩罚性违约金319543元的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”之规定，原告交付涉案房屋的购房款319543元，但被告未与原告订立《商品房销售合同》，现涉案房屋的现状只是吕旭辉占有使用，原告对其主张要求被告支付惩罚性违约金319543元的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告主张要求以319543元为基数，按照年利率6%计算，由被告向原告支付自2016年12月28日至2020年5月20日期间的资金占用利息65081.72元及以319543元为基数，按照年利率6%计算，由被告向原告支付自2020年5月21日起至款项付清之日止期间的资金占用利息的诉讼请求，因原告已履行交付购房款义务，现原告作为买受人无法取得涉案房屋的使用权，被告的行为已违反了双方的约定，客观上给原告造成资金占用损失，自2016年12月28日起参照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失，计算至2019年8月20日的资金占用损失为40138元（319543元×4.75%÷360天×952天），自2019年8月21日起以319543元为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付资金占用损失直至款项还清之日止，故对于原告主张要求以319543元为基数，按照年利率6%计算，由被告向原告支付自2016年12月28日至2020年5月20日期间的资金占用利息65081.72元及以319543元为基数，按照年利率6%计算，由被告向原告支付自2020年5月21日起至款项付清之日止期间的资金占用利息的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以部分支持。被告答辩称未收到原告购房款319543元的辩解，与本案查明的事实不符，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告姚安庆林房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内返还原告何丽芬的购房款319543元；并支付截止至2019年8月20日的资金占用损失40138元；合计359681元。二、自2019年8月21日起以319543元为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，由被告姚安庆林房地产开发有限公司向原告何丽芬支付资金占用损失直至319543元款项还清之日止。三、驳回原告何丽芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5421元，由原告何丽芬负担2073元，被告姚安庆林房地产开发有限公司负担3348元（原告已预交）。如不服本判决，可在接到判决书之日起15日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  李杭信二〇二〇年七月六日书记员  伍婷婷