黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终544号上诉人（原审被告）：东宁市金厦房地产开发有限责任公司，住所地东宁市东宁镇。法定代表人：邵玉刚，该公司经理。委托诉讼代理人：潘恩东，黑龙江正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵雅贤，女，1961年2月9日出生，汉族，无职业，住东宁市东宁镇，现住东宁市东宁镇。委托诉讼代理人：赵洪杰，黑龙江正义律师事务所律师。上诉人东宁市金厦房地产开发有限责任公司（以下简称金厦公司）因与被上诉人赵雅贤房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金厦公司委托诉讼代理人潘恩东，被上诉人赵雅贤及其委托诉讼代理人赵洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金厦公司上诉请求：1.撤销东宁市人民法院（2019）黑1024民初1731号民事判决书；2本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定赵雅贤与金厦公司之间所约定房屋买卖价款为2680元以及赵雅贤向金厦公司交付的15467元为定金的事实存在明显错误，理由如下：1.2016年6月6日，赵雅贤在牡丹家园小区选择并确定了牡丹家园x区x号楼x单元xxx室作为其回迁用房。当日，赵雅贤为了保证其所选择的回迁房的实际履行，经与金厦公司协商一致并确定，赵雅贤一次性付清购房差价款（每平方米补交200元）的方式，将所选择回迁房定下。在该种情形下，金厦公司为赵雅贤出具了15467元的收据一张，收据上标注了“定金”的字样。2.证人隋春慧系庞增会的会计，其出庭证实庞增会与金厦公司系挂靠关系，即赵雅贤回迁的牡丹家园楼房是庞增会借用金厦公司资质开发的，实际开发人为庞增会。隋春慧证实“我是庞增会的会计。牡丹家园原价每平方米2980元，政府回迁价为每平方米2680元，与政府商量给回迁户价为每平方米2880元，即每平方米补差价200元。开票子时我也不懂，把补差款写成了定金。这个楼每平方米就是按2880元卖的。金厦公司公章和财务章当时在售楼处，签合同和开票子都盖有金厦公司的公章和财务章，是庞增会让盖的”。该证人证言为直接证据，通过上述证言能够证实回迁户回迁的楼房价格为每平方米2880元，合同价款体现为2680元，余外的200元即差价款由回迁户另行向金厦公司交纳。所以，隋春慧据此又收取了赵雅贤等回迁户每平方米200元的差价款。金厦公司认为，隋春慧之所以为赵雅贤出具标注为“定金”字样的收据，双方是以补交房屋差价款的方式确定了赵雅贤所选择的楼房为其回迁房，所以在出具收据时形式上体现了收取的是定金。3.证人张忠禄出庭证实，其与刘伟（系赵雅贤的女儿）系同事关系。刘伟通过张忠禄介绍到金厦公司开发的牡丹家园为其和其母亲选择的回迁房。由于牡丹家园的房价为2880元，比政府给付的补偿价2680元每平方米高200元，最终，赵雅贤和其女儿刘伟分别在牡丹家园选择了回迁用房。张忠禄的证言能够证实牡丹家园的房屋售价为每平方米2880元，张忠禄领着赵雅贤和其女儿刘伟到牡丹家园挑选回迁房以及最终购房的事实。该证人证言系直接证据，且与赵雅贤的女儿刘伟系同事关系，该证人证言具有一定的真实性和客观性，应当予以采信。4.证人王章龙出庭证实，其在金厦公司购买了牡丹家园x单元xxx室楼房，系该小区的业主。王章龙能够证实其是回迁户，政府给予的房屋补偿价为每平方米2680元，金厦公司开发建设的牡丹家园小区比其他小区的价格每平方米高200元，其给付的200元是补交的房屋差价款。王章龙与金厦公司签订商品房买卖合同体现的楼房售价也是每平方米2680元，金厦公司同样另行向王章龙收取了200元的房屋差价款，并为王章龙出具了体现“定金”字样的收据。由此可见，金厦公司收取回迁户的每平方米200元，应确定为补交房屋差价款。5.牡丹家园回迁业户刘春霞、杨忠成、段清华和王义书写的情况说明，证明该四人均是以产权调换的方式从金厦公司开发的牡丹家园取得回迁安置房，金厦公司收取的200元为房屋差价款，进一步证实金厦公司与赵雅贤签订的商品房买卖合同最终确定的房屋单价为每平方米2880元。该四人与本案双方当事人无利害关系，均采取了与赵雅贤同样的方式、手续办理的回迁，所以其出具的情况说明，能够证明案件的客观真实情况，该证据证明效力较高，应当确认。6.2019年6月25日，金厦公司在牡丹家园小区向回迁的27户发出告知书。告知书明确体现各回迁户与金厦公司回迁楼房的价格为每平方米2880元，金厦公司出具的标明为200元“定金”收据的性质为补交房屋差价款，并要求回迁业户交回。该告知书发布在赵雅贤起诉之前，能够确认金厦公司所主张的事实及抗辩主张的存在和成立。7.从赵雅贤主张权利的时间看，赵雅贤于2016年6月23日与金厦公司签订了商品房买卖合同，金厦公司于签订商品房买卖合同当日将楼房交付给了赵雅贤（对于房屋的交付问题，双方办理的交房手续，并收取了赵雅贤所交纳的装修保证金）。如赵雅贤交纳的是定金，从交房至其起诉已经3年之久，在此期间，赵雅贤从未向金厦公司索要该款项，完全不符合常理。通常情况下，在具备返还定金条件时，权利人都会在第一时间主张返还。而赵雅贤却没有主张。8.从收据所载明的内容来分析，假定收取的是定金，从一般交易习惯和通常做法，收取定金一般都为整数，但赵雅贤的收据则是12424元，不符合通常做法。9.庭审过程中，金厦公司多次请求到牡丹家园对回迁户进行逐户调查，查明案件事实和确定金厦公司抗辩主张的成立。但原审法院没有对金厦公司的该项请求予以理睬和答复，其程序违法。从金厦公司提出逐户调查的强烈请求，更能体现出金厦公司所陈述案件事实的真实性和客观性，请求并等待法院查明，以此印证其抗辩主张的成立。10.如果是定金款，其他回迁户也会以与赵雅贤同样的方式对金厦公司提起起诉，不会为金厦公司出具任何形式的证据。事实却非如此，多名回迁户庭下出具情况说明，庭上出庭给予证实，更加能够印证案件的实际情况，以及金厦公司前述观点和主张的成立。因此，案涉款项非定金款，而是差价款。原审法院认定该部分事实错误，应予纠正。二、基于前述观点，案涉争议的款项非定金款，而应确定为楼房差价款，所以赵雅贤主张的违约金也不应当得到支持。退一步而言，既然原审法院认定双方未约定返还定金的时间，金厦公司也就不存在违约问题。此后，原审法院又以金厦公司存在违约行为为由判决金厦公司承担违约金，其判决自相矛盾。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，导致判决明显错误。原审法院遗漏了重要当事人，应当依法追加实际开发人庞增会为本案当事人。请求二审法院判如所请。赵雅贤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持一审判决。赵雅贤向一审法院起诉请求：1.要求金厦公司返还赵雅贤交纳的回迁房定金款15467元及装修保证金2000元；2.要求金厦公司支付资金占用期间的利息3248元（利息暂计算至2019年7月23日），之后的利息计算至实际付清时止；3.案件受理费由金厦公司承担。一审庭审后，赵雅贤撤回要求金厦公司给付装修保证金2000元的诉讼请求。一审法院认定事实：东宁市政府在拆迁过程中为选择产权调换安置方式的被拆迁人提供了13个小区的房屋作为产权调换的房源，选择产权调换的被拆迁人可自行到各小区选择房源，然后与东宁市房屋征收与补偿服务中心签订房屋征收补偿安置协议。2016年6月6日，赵雅贤向金厦公司交纳了位于牡丹家园x区x号楼x单元xxx室房屋的定金15467元，金厦公司的工作人员隋春慧向赵雅贤出具了收据，标明款项性质为定金，并加盖公章。2016年6月7日，东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司与金厦公司时任法定代表人邵玉梅签订协议书，约定金厦公司出售的房源位于东宁镇牡丹家园，单价每平方米二楼、三楼、四楼均为2680元，商服为每平方米7500元。2016年6月23日，赵雅贤与金厦公司签订了商品房买卖合同，约定赵雅贤购买金厦公司开发的位于东宁镇牡丹家园一区1号楼3单元201室（建筑面积77.338平方米），每平方米2680元，房屋总价款为207265.84元。赵雅贤在合同尾部签名捺印，金厦公司加盖公章。当日，赵雅贤向金厦公司交纳了该房屋的装修保证金2000元，金厦公司的工作人员隋春慧向赵雅贤出具收据，标明款项性质为装修保证金，并加盖公章。2016年7月5日，金厦公司向赵雅贤出具了上述房屋的购房款发票，房屋总价款为207265.84元。2016年6月28日，赵雅贤与东宁市房屋征收与补偿服务中心签订了房屋征收补偿安置协议，协议体现“一、被征收房屋现状：赵雅贤在征收范围内有有照房屋1处，共计112平方米，评估单价为每平方米2080元，房屋估价补偿金额为232960元。二、附属物及其他补偿：赵雅贤房屋附属设施款15350.20元（具体补偿明细见附表）、搬家费1680元、一次性临时安置费3360元及奖励22400元，共计42790.20元。三、可用于购置房源的“房票”额度：赵雅贤被征收房屋安置基准价为每平方米2680元，赵雅贤有照房可以兑换“房票”的额度为300160元，即赵雅贤房票总额为300160元。四、赵雅贤同意购置房源产权调换：安置房屋位于牡丹家园x区x号楼x单元xxx室（建筑面积77.338平方米），协议价为每平方米2680元，用途住宅，房票额度207265.84元。”赵雅贤在协议尾部签名捺印，东宁市房屋征收与补偿服务中心加盖公章。2016年7月28日，东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司已给付金厦公司提供的牡丹家园房源的购房款。现赵雅贤已实际入住房屋。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于房屋买卖合同效力问题。征收办用于回迁安置补偿的房源系被告提供，为了办理产权登记和相关审批手续，赵雅贤与金厦公司依据《房屋征收补偿安置协议》所签订的《商品房买卖合同》合法有效，且双方按照合同约定已实际履行完毕。关于金厦公司收取赵雅贤的款项是定金还是补差款问题。赵雅贤的房屋在征收范围内，对于征收补偿，赵雅贤选择了产权调换。用于产权调换的房屋来源是由被征收人自行与房源单位协商确定，然后由征收办按被征收人提供的与房源单位协商确定的房屋达成《房屋征收补偿安置协议》。本案中，赵雅贤与金厦公司协商确定用牡丹家园1号楼3单元201室作为其回迁用房。赵雅贤与征收办达成了安置补偿协议，确定了房屋面积，基准价格等，并与金厦公司签订了同等面积同等价格的商品房买卖合同。赵雅贤所提供的金厦公司为其出具的购房发票额与上述约定一致，即价款按每平方米2680元计算。因此，赵雅贤所提供的证据能够形成证据链条，并符合交易习惯，金厦公司出具的收据中载明的款项为定金，亦符合客观实际。赵雅贤交付定金的作用是保证赵雅贤选择回迁房源的确定性，防止赵雅贤选定房源后再反悔。金厦公司主张赵雅贤所交定金实际是房屋补差款，应由金厦公司承担举证责任，金厦公司提供的证人证言无其他证据佐证，证明力较低，无法确定赵雅贤交纳的是房屋补差款，金厦公司的抗辩理由，对此不予支持。赵雅贤交纳的定金为立约定金，其定金的目的在于保证正式订立合同，即保证在金厦公司开发的牡丹家园选择回迁房。赵雅贤选择金厦公司的房源作为其回迁安置房后，赵雅贤已按约定履行了自己的义务，即赵雅贤向金厦公司交纳了房屋定金15467元。由于赵雅贤交付的定金并未抵付房款，金厦公司应当向赵雅贤返还定金。赵贤雅要求金厦公司返还定金15467元的请求符合法律规定，对此予以支持。赵雅贤与金厦公司对返还定金的时间没有约定，按定金的性质，金厦公司返还定金的时间应确定在赵雅贤与征收办签订完毕选定房源的回迁协议后给付房款时，即2016年7月28日。但金厦公司至今未返还定金，其应当承担违约责任。金厦公司应自2016年7月28日起，按定金15467元，年利率6%的标准向赵雅贤支付违约金至实际付清时止。赵雅贤主张超出的部分不予支持。综上，判决：一、金厦公司于本判决生效之日起十日内返还赵雅贤定金15467元及违约金自2016年7月28日起，按定金15467元，年利率6%的标准计算至实际付清时止；二、驳回赵雅贤其他诉讼请求。案件受理费317.88元，减半收取158.94元，由金厦公司承担。本院二审期间，上诉人金厦公司围绕其上诉请求，举示如下证据：证据一：证明2份，结婚证1份，身份证2份。意在证明：通过上述证据并结合证人隋春慧的证言等可以证实，庞增会与金厦公司之间系借用开发资质开发建设关系即挂靠与被挂靠关系。一审法院审理本案程序严重违法，遗漏案件重要当事人。为了查明案件事实，分清责任，应当依法追加庞增会为本案当事人。被上诉人对该组证据形式要件无异议，但认为，该组证据不能证明庞增会与上诉人之间系挂靠关系，而且东宁市政府购买金厦公司开发的牡丹小区楼房时，协议主体是金厦公司，与个人无关。本院的认证意见为：该组证据其中金厦公司出具的证明，属于金厦公司的陈述，不属于证据范畴；庞增会出具的证明，属于证人证言，因证人未出庭作证，不能证实证言内容的真实性，且该组证据不能证实上诉人意证明的内容，故对该组证据不予确认。证据二、东宁县人民政府办公室下发的《关于印发东宁县棚户区改造安置房购买实施方案的通知》东政办综【2015】13号文件一份，房地产估价结果报告一份，购置商品房安置房票一份。意在证明：东宁县棚户区改造安置房购买实施方案的适用范围为，利用国家开发银行贷款购买存量商品住房，作为回迁安置房的棚户区改造项目。安置房购买实施主体系东宁县城投公司。确定购置价格，按照公开透明的程序，由县新世纪城投公司委托有资质的会计师事务所，对全县房地产开发企业所开发的商品房进行评估，根据基本均价确定购置商品房购置成本，且不高于同地段市场均价。县新世纪城投公司在不高于评估价和市场价的基础上，与开发企业展开竞争性谈判，确定购买上限价格，购买上限价格经县政府常务会讨论通过后向社会公开。被征收人在购买上限价格的基础上，与开发商进一步磋商并最终确定购买价格。选择安置房屋。被征收人在规定时限内持“房票”到购置平台自主选择存量商品房安置。房款结算，在为被征收人办理入户手续并实际入住后，城投公司根据城投公司与开发企业签订框架协议的约定予以结算。城投公司委托鉴定机构，对东宁县城区内开发建设的房屋进行评估作价，由政府城投公司与开发企业根据鉴定报告确定购买上限价格，在购买上限价格的基础上，由被征收人与开发商进一步磋商，最终确定购买实际价格。根据上述文件，东宁市保障性安居工程建设管理办公室委托黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司，对位于东宁市包括涉案的牡丹家园24处小区共计xxxx户房产进行评估鉴定。经鉴定，涉案的牡丹家园一区住宅价格为2845--2945元/平方米价格不等，最低价格为2845元/平方米，最高价格为2945元/平方米。涉案的刘伟、赵雅贤、郭金秋作为回迁户，根据上述文件规定。凭借购置商品房安置房票，自主选择到牡丹家园小区以购买的形式进行回迁。被上诉人对该组证据的形式要件无异议，该证据与本案无关，另外这些价格是评估价，并不是最终市政府与开发单位所确定的最终价格，根据政府与上诉人签订的协议，政府最终购买上诉人楼房的价格为2680元，而且约定上诉人不得出售，赵雅贤根据政府提供的几家房源企业最终选择在上诉人开发的牡丹小区选择回迁房，选择后与市政府有关部门签订了安置回迁协议，并且选择的方式是产前调换，因此该组证据不能证明上诉人要证明的问题。本院的认证意见为：被上诉人对该组证据真实性无异议，该组证据与本案相关联，对此予以确认。证据三、收据4份。意在证明：2016年6月13日，庞增会的会计隋春慧在交房时收取了赵雅贤装修保证金、装修卫生费、取暖费及物业费，并将房屋一并交付给赵雅贤。如果是差价款，在赵雅贤已付清全额房款的情况下，不可能在交房时再向上诉人交纳上述费用。通常的做法是，与此同时主张定金的返还或者抵扣，并将剩余的定金予以返还。通过上述事实进一步证实，本案诉争款项应为差价款，而非定金款。被上诉人对该组证据形式要件无异议，因为被上诉人与政府有关部门签订了安置回迁协议之后，这组证据不能证明上诉人所要证明的问题，而且不是被上诉人去购买上诉人的楼房，而是政府购买楼房安置被上诉人，政府与上诉人签订的协议当中明确约定上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，其目的是用于办理房屋产权土地等手续。本院的认证意见为:被上诉人对该组证据真实性无异议，对此予以确认。证据四、收据2张。意在证明：牡丹家园小区的多名回迁业户已将定金收据交回(在原审刘伟案件中，金厦公司已向法庭提交了4份，此次开庭再向法庭提交2份）。结合其中一位回迁业户王章龙的出庭证言，结合其他在案证据，能够证实本案诉争款项应为差价款，而非定金。如果是定金，包括王章龙在内的其他回迁户不可能在未返还定金的情况下，将该定金收据交还给上诉人。对此，上诉人已经申请原审法院逐户调查，现上诉人继续坚持上述请求。被上诉人对该组证据形式要件无异议，但认为该组证据与本案无关，也不能证明上诉人所要证明的问题，而且不清楚与上诉人之间是什么关系。上诉人给被上诉人出具的收据上非常清楚写的是定金。另外，上诉人与政府签订的回迁协议中，也不存在差价款的问题。被上诉人的房票额度已经超出房款，并有剩余。本院的认证意见为：该证据与本案争议焦点无关，对此不予确认。证据五、告知书1份。意在证明：2019年6月25日，庞增会以金厦公司的名义，在牡丹家园小区向回迁的27户发出告知书。告知书中明确体现各回迁户与金厦公司回迁楼房的价格为每平方米2880元，金厦公司出具的标明为200元“定金”的收据的性质为补交的房屋差价款，并要求回迁业户交回。该告知书发布在刘伟、赵雅贤、郭金秋起诉之前，能够确认上诉人所主张的事实及抗辩主张存在并成立。告知书发布之后，部分回迁业户已按告知书的指示，将标注为定金字样的收据交还给实际开发人庞增会。被上诉人对该组证据形式要件无异议，但认为被上诉人及其他移迁户向上诉人索要定金时，上诉人拒不给付，为此被上诉人曾经集体到政府相关部门上访。上诉人为了将定金据为己有而发了这个告知书，妄图改变定金的性质。本院的认证意见为：被上诉人对该证据真实性无异议，对此予以确认。证据六、收据4份，意在证明：在牡丹家园小区购买房屋的其他购买人，在购买与赵雅贤相同户型、面积、相同或不相同楼层房屋的购买价格均超过了2880元/平方米，有的高达3180元。进一步证实本案诉争款项应为房屋差价款，而非定金。庞增会实际开发的牡丹家园小区楼房共为4层，1层是门市、2、3、4层为住宅，因该楼房较县区内其他开发商开发的楼房质量好，所以对外售价较高。被上诉人对该组证据形式要件无异议，但认为被上诉人无权干涉他人购买商品房，这是开发商的权利，但与本案无关。因为被上诉人回迁的楼房是由市政府集体购买的，政府与上诉人已经签订了购买42套楼房的协议，协议也清楚写明2、3、4层的价格都是每平方米2680元。退一步讲，如果按上诉人所述，楼层位置好、价格高，为什么上诉人不自己对外出售，为什么要以低价出售给政府。本院的认证意见为：该组证据与本案争议焦点无关，对此不予确认。证据七、房屋征收补偿安置协议、定金收据、差价款收据各2份。意在证明：牡丹家园小区回迁户王章龙于2016年6月16日交纳回迁房屋定金12400元，于2016年6月23日与征收办签订了房屋征收补偿安置协议，协议体现回迁房屋单价2680元，于2016年6月24日交纳差价款19312.08元，上述款项即定金12400元加上回迁协议体现房屋价款166484.28元加上差价款19312.08元，所得价款除以房屋面积62.121平方米，得出回迁房屋单价为2880元。牡丹家园小区回迁户杨柳于2016年6月8日交纳回迁房屋定金16000元，于2016年6月21日与征收办签订了房屋征收补偿安置协议，协议体现回迁房屋单价2680元，于2016年6月22日交纳了差价款3494.72元。上述款项即定金16000元加上回迁协议体现房屋价款214491.12元加上差价款3494.72元，所得价款除以房屋面积80.034平方米，得出回迁房屋单价为2880元。以此进一步证实，牡丹家园小区回迁户回迁房屋的实际单价为2880元，双方争议的价款实为差价款，而非定金。如果是定金，回迁户王章龙、杨柳不可能在交完定金、签完回迁协议后，再向上诉人交纳差价款。被上诉人对该组证据形式要件无异议，但认为被上诉人不认识王章龙、杨柳，王章龙在一审法院开庭时出庭作证，但王章龙与政府签订的回迁协议以及房屋买卖协议都是每平方米2680元。由于王章龙没有当庭提交房屋买卖协议，所以我们追究王章龙作伪证的责任。被上诉人不认识杨柳，但从杨柳签订的安置补偿协议第二条面积结算可以看出，杨柳的购房面积超出了房票额度，经过折算需要补交差价款。其他回迁户在向法院起诉时，因房票额度不足，也有补差价款的，并且已经在一审法院起诉，但是补差价款在杨柳与政府签订的补偿协议当中已经写明补多少。因被上诉人房票额度充足，并且还有剩余，所以不存在补交差价款的问题。本院的认证意见为：该组证据体现合同相对人是王章龙、杨柳，其与政府房屋征收部门签订协议所约定的内容，与本案争议焦点无关，故对该组证据不予确认。被上诉人为支持其主张的成立，举示如下证据：证据一、协议书一份，意在证明：2016年6月7日，东宁市人民政府签订了一份协议书，该协议能够证明被上诉人所在的南山区棚户区改造为了安置被上诉人等拆迁户，市政府在上诉人开发的牡丹家园小区购买的42套楼房，房屋价格每平方米2680元，房屋位置分别为2、3、4楼，房源一经锁定，上诉人不得出售，并且规定时间为2016年6月7日至2016年10月30日，房款由市政府支付，上诉人按市政府提供的住房名单，与被上诉人签订买卖合同并负责为各户办理房产土地证手续。上诉人对该证据形式要件无异议，但认为此份证据中并没有加盖上诉人单位公章，通过上诉人提供的营业执照可见，邵玉刚为上诉人单位的法定代表人，并非是合同乙方签订人。退一步而言，此份协议书客观存在也仅仅是东宁市政府与签约人之间就购买房屋所达成的协议，该协议并不约束于被上诉人。另外，从上诉人向法庭提供的第二组证据，即东宁县棚户区改造安置房购买实施方案等，可以看出政府仅仅是与开发单位协议购买回迁房屋的上限价格，具体实际价格由开发商与实际购买人包括回迁户进一步磋商并确定。本院的认证意见为：该证据系由一审法院调取的，并非上诉人提供的新证据，上诉人对该证据真实性无异议，对此予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：为贯彻落实住建和城乡建设部和黑龙江省住建厅的文件精神，切实用好棚户区改造专项贷款资金，将适当的存量商品房纳入安置房源，多渠道做好安置工作。2015年6月30日，东宁县人民政府办公室下发《关于印发东宁县棚户区改造安置房购买实施方案的通知》东政办综【2015】13号文件，规定了方案的适用范围，安置房购买实施主体，存量商品房安置条件，提供购买存量房源的开发企业条件、操作程序和税费征收等相关问题。2016年5月4日，受东宁市保障性安居工程建设管理办公室委托，黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司对位于东宁市的24处小区共计xxxx户房产进行评估后，作出房地产估价结果报告。东宁市房屋征收与补偿服务中心为赵雅贤出具的购置商品房安置房票总额度为300160元。2016年6月23日，赵雅贤向金厦公司交纳案涉房屋装饰卫生费200元、装修保证金2000元、2年物业费872元及2016年10月至2018年4月期间取暖费4103元。2019年6月25日，金厦公司向牡丹家园27户回迁户业主发出告知书，内容为“东宁市人民政府回迁该房屋时回迁价款为2680元/平方米，本小区之前双方自愿达成的协议是在政府回购房价的基础上每平方米加付人民币200元，目前鉴于不动产证已经下发，双方的权利已经终结，请各持有每平方米加付200元收据的（定金）业主，于本告知书张贴之日起15日内持该收据到开发商处换取内部往来票据，否则过期不予受理。”赵雅贤已办理案涉房屋产权证照。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，棚户区改造是国家一项惠民工程，东宁市政府根据国家相关文件精神，制定了《关于印发东宁县棚户区改造安置房购买实施方案的通知》。根据通知的要求，动迁户实行异地安置，安置的房源由东宁市城投公司在东宁市房地产开发企业所开发的商品房中确定，购置价格由东宁市城投公司委托评估后确定购买上限价格。被征收人在购买上限价格的基础上，与开发商进一步磋商并最终确定购买价格。赵雅贤系根据上述通知的精神，购买了金厦公司开发的案涉房屋。从赵雅贤与金厦公司签订的商品房买卖合同、购房发票可以证实，案涉房屋单价为每平方米2680元，总价款为207265.84元。房款已由东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司给付金厦公司。赵雅贤已据此办理案涉房屋产权证照。金厦公司向赵雅贤出具的收据可以证实，该公司于2016年6月6日收取赵雅贤交纳的15467元为案涉房屋的定金。因此，一审判决认定事实清楚，并无不当之处。金厦公司主张一审判决认定上述事实错误，认为此款为房屋差价款，并举示了证人证言，其他回迁户的房屋征收补偿安置协议、定金收据、告知书等证据予以佐证。但上述商品房买卖合同及收据为书证并加盖有金厦公司的印章，其证明效力高于证人证言，且金厦公司与其他回迁户协商签订相关合同的效力，仅及于该合同相对人，与赵雅贤无关，亦没有约束力。金厦公司发出告知书的时间在其向赵雅贤出具定金收据之后，且告知书的内容为其单方意思表示，不能以此否认其向赵雅贤收取15467元为定金的性质。至于赵雅贤何时向金厦公司主张权利是其诉权。因此，金厦公司举示的证据不足以反驳赵雅贤举示的证据，其此项主张不成立。金厦公司主张一审法院未采纳其请求到牡丹家园对回迁户进行逐户调查，存在程序违法的问题，对此本院认为，当事人对自己提出的主张负有举证证明的责任，其此项请求不属于法院调取证据的范围，故金厦公司此项主张亦不成立。一审法院确定金厦公司应返还定金的时间，并据此确认金厦公司应负赵雅贤违约金亦无不当。关于一审法院是否存在遗漏诉讼主体，应否追加庞增会为本案当事人的问题。金厦公司主张一审法院遗漏诉讼主体，应当依法追加实际开发人庞增会为本案当事人，但金厦公司对此未举示充分有效的证据证实其与庞增会之间存在挂靠关系，其举示的证据不足以支持其主张的成立。况且，东宁市房屋征收与补偿服务中心与赵雅贤达成的回迁安置补偿协议，安置的房屋为案涉房屋。案涉房屋的房源系金厦公司开发建设并提供的，房款已由东宁城市建设投资开发有限责任公司给付金厦公司，故金厦公司作为本案一审被告主体适格，金厦公司此项主张不成立。综上，金厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人东宁市金厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  贾海波审判员  杨大奎二〇二〇年七月六日书记员  刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。