广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9472号原告：王万逸，男，1970年11月21日出生，汉族，住广东省海丰县********之60，公民身份号码442************810。委托诉讼代理人：林楚仕，男，1989年7月26日出生，汉族，住广东省陆丰市**************，系原告王万逸的女儿王嘉旋的配偶。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。被告：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街东区社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告王万逸与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林楚仕、被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼，第三人奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；2.被告向原告退还租金360156元、签约律师费损失630元及利息（以360156元为本金，从2017年7月5日起至被告付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：事实和理由：2017年7月5日，原告拟租赁被告位于佛山市南海区溢东广场酒店1座10层01号房（以下简称涉讼房屋），建筑面积为60平方米。双方约定物业租赁使用费为人民币443600元，首期款为付现金223600元，剩余220000元的租赁使用费于签订《物业租货合同》时申请办理银行贷款手续。2017年7月，原告支付8万元定金。2017年7月5日，原告支付剩余首期款143600元。被告向原告出具了《收据》。2017年7月5日原告与被告签订《物业租赁合同》，租赁期限至2049年5月21日，自交付之日即2018年10月31日起算，合计期限31年。签订《物业租赁合同》当天，被告让原告签订《补充协议》，《补充协议》将原约定的剩余租金支付方式从按揭改为分期付款，分60期付清,每期支付3667元租赁使用费及1210元手续费，于每月15日前支付。《物业租赁合同》及《补充协议》均在广东卓展律师事务所律师见证下签订，当天支付了律师费630元。随后，原告于每月15日前，进行分期还款，每期还4887元，原告向被告偿还28期款（共136556元）后，在网络上看到一则新闻，新闻报道：溢东广场无权出租物业，收取超过一年租金，被告与承租人签订的合同为无效的合同，属于变现以租代售行为，是违法的。于是，原告从佛山市南海区****************网站了解相关情况发现：2014年4月11日，佛山市南海区****************发布《佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社土地使用权竞投租赁公告》规定“（11）租赁期间，项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，竞得人不得一次性收取第三方一年或一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权竞得人及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押；（12）租赁期间，未经出租方书面同意，竞得人不得将租赁宗地的土地使用权部分或整体转租给第三方。地上建筑物经验收合格后，如竞得人把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得出租方的书面同意，否则转租无效；竞得人有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交出租方备案。”此时，原告才得知，出租人即被告根本无权将物业转租给原告，原告支付的31年的租金根本没有任何的保障。被告在签订合同时未将相关情况告知原告，存在欺诈的嫌疑。原告认为，涉讼合同无效，理由如下：一，溢汇盛投资公司无法取得房屋的合法经营权、使用权，并非涉讼房屋出租的适格主体，无权进行出租，无权收取租金。1.溢汇盛投资公司与三溢同利公司签订《补充协议》拟承租涉讼地块及地上建筑物，该《补充协议》损害公共利益，违反《招投标法》的强制性规定，应当认定无效。溢汇盛投资公司无法取得房屋的合法经营权，无权出租房屋。2014年5月22日，三溢同利公司通过佛山市南海区****************公开投标的方式，获得涉讼地块的承租权及地上建筑物的经营权，并签订了《土地使用权租赁合同》。2014年9月28日，三溢同利公司与奕东经济社、溢汇盛投资公司签订《补充协议》将《土地使用权租赁合同》的整体权利全部转让给溢汇盛投资公司。根据《招投标法》第四十八条规定中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。如果像三溢同利公司这样的转让行为如果能够被法律认可，那么招拍挂程序就等于形同虚设，没有任何意义。实际上，根据原告提交的《佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社土地使用权竞投租赁公告》第二条合格竞投人准入条件中，竞投人必须在广东省内注册并合法运作的企业法人，且实收资本不低于人民币3000万元，同时具备房地产、商业投资的经营范围以工商营业执照记载内容为准。溢汇盛投资公司注册资本只有1000万，而且还是认缴的1000万，根本不符合招标公告的准入条件，即溢汇盛投资公司是连参加投标的资格都没有的一家公司，与三溢同利公司恶意串通，损害村民利益、消费者利益、社会利益，通过私下转让的方式，企图通过这种违法的方式取得涉讼地块及地上建筑物的承租经营权。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之—的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然，《补充协议》违反了第二、四、五项，应当认定为无效。既然该《补充协议》无效，溢汇盛投资公司将无法获得房屋经营权，其根本无权将涉讼房屋出租给原告，也无权收取原告租金。2.三溢同利公司转让《土地使用权租赁合同》权利时，没有经过佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社村民代表或村民表决同意，该转让行为无效。溢汇盛投资公司无法获得涉讼土地及建筑物的经营使用权。根据三溢同利公司与奕东经济社签订的《土地使用权租赁合同》第八条约定“地上建筑物验收合格后，如乙方把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得甲方书面同意，否则转租合同无效”。首先，该《补充协议》签订时，地上物业并没有竣工验收，三溢同利公司无权转让该物业。其次，转租的时候，奕东经济社仅仅是在《补充协议》中盖章，并没有经过村民表决，程序不合法。根据《村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项》。因此，奕东经济社的盖章行为不能代表己经经过村民表决同意，该转租行为违反合同法第五十二条第二、四项的规定，《补充协议》应认定为无效。二，被告向原告出租涉讼房屋，实际上为以租代售行为，以合法形式掩盖非法目的，在被告尚未取得预售证或者现售证前，《物业租赁合同》应认定无效，被告以租代售的理由如下：1.《物业租赁合同》约定涉讼房屋租赁期限20年，超过部分赠送至2049年5月21日。该约定显然不符合常理，《物业租赁合同》约定的款项显然包含了30年使用权限的租金，不存在所谓赠送的情形。而且，根据该合同约定：每月租金总额远远高于市场价，这根本不是租赁的价格，而是买卖房屋的价格。另，根据《合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。而且，原告对于涉讼房屋的约定属于以合法形式掩盖非法目的，合同应当无效。2.银行贷款方式属于房屋买卖所特有的付款方式而不是租赁房屋的付款方式。主合同约定了采用银行按揭的方式付款，而事实上，被告也是告知原告可以采用银行按揭的方式付款的。3.合同约定的交付方式也是房屋买卖的交付方式而不是租赁的交付方式。《物业租赁合同》第四条物业交付约定甲方应在2018年10月31日前将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二，涉讼房屋的交付方式完全符合预售房屋的交付方式。4.《物业租赁合同》没有约定押金，也没有免租期，不符合租赁的交易习惯，更像买卖关系，而不像租赁关系。5.被告收取原告的款项，收据写的是首期，而不是租金。而只有房屋买卖才存在首期款一说，租赁合同是不存在首期款的。6.原告与被告签订租赁合同的当天签订了《溢东广场物业管理协议》，与房屋买卖特征类似，而不像租赁。如果是出租房屋，承租人是不会跟物业管理公司签订任何的协议，只有业主才会跟物业公司签协议。实际上，《溢东广场物业管理协议》就相当于商品房买卖过程中的《前期物业服务合同》。7.溢汇盛投资公司与原告签订《物业租赁合同》后，并没有向相关部门备案，不符合出租房屋的要求。综上所述，被告的行为名为租赁，实为销售，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。目前，涉讼房屋未取得预售证或现售证，应当认定该合同无效。三，双方签订的《补充协议》违反法律的强制性规定无效，理由如下：1.在签订《物业租赁合同》前，溢汇盛投资公司销售人员告知原告房屋可以办理银行按揭贷款手续，并在签合同之前要求原告提供收入证明、银行流水、个人征信等资料，在原告签署了《物业租赁合同》后，销售人员便当天告知原告，由于银行的原因，租赁合同不能办理按揭手续，且当天便准备了补充协议变更付款方式为分期付款，每月支付手续费。该《补充协议》，实际上是将被告既充当了出租人，也充当了出借人，虽然银行流水上面没有体现溢汇盛投资公司的出借行为，但是其每月收取手续费己经表明，双方依据《补充协议》建立了借贷关系，可见，被告将《物业租赁合同》、《补充协议》当天分开签订，目的都是为掩盖溢汇盛投资公司放高利贷的非法行为。2.《补充协议》第二条第3点约定乙方应向甲方支付分期付款手续费合计1210元/月。1210元/月的手续费己经超过年利率24%。被告系投资公司，经营范围中并没有向外放贷的业务，其向上百户承租人从事的放贷业务亦未取得金融监管部门的批准，该行为扰乱我国金融市场和金融秩序，违反了银行业监督管理法和商业银行法等法律的有关规定，亦损害了国家及社会的公共利益，根据合同法第五十二条第四、五项的规定，该补充协议应属于无效的协议。3.补充协议变更付款方式后，免除了被告协助办理银行按揭贷款的义务，加重了原告的责任，如原告采用按揭贷款方式付款，实际上年利率才4.9%，而变更分期付款方式后，利息超过了24%，从而加重了原告的还款责任，也使得被告从中获利，因此，根据《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上所述，三溢同利公司与溢汇盛投资公司恶意串通，损害村集体利益，三溢同利公司在未经过村民表决同意的情况下，私下将经营权转让给溢汇盛投资公司，程序不合法，溢汇盛投资公司无权取得涉讼地块及地上建筑物的使用权及经营权，无权出租，无权收取原告租金。溢汇盛投资公司在无经营权、使用权的前提下与原告签订的《物业租赁合同》应当无效，而且该合同违反法律的强制性规定，也应当认定无效，故起诉。两被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就涉讼房屋所签订的《物业租赁合同》、《补充协议》既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告不得要求退还原告已支付的租赁使用费、手续费和支付利息，更不得要求两被告对此承担连带责任，请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一，涉讼物业的由来。涉讼物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为奕东经济社。2014年5月14日，被告三溢同利公司通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由乙方即三溢同利公司负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且乙方有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告溢汇盛投资公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中乙方（三溢同利公司）的权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。《物业租赁合同》、《补充协议》等协议是在溢汇盛投资公司与原告共同委托卓展律师所，在律师见证下签订的。涉讼合同对涉讼物业的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态均有明确的约定。二，溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。（一）原告以溢汇盛投资公司存在“以租代售的合法形式掩盖非法目的”、“违反与土地权利人所签订的土地使用权合同的约定：项目中不少于计容建筑面积3.5万平方米的物业，竞得人不得一次性收取第三方一年以上租金”、以及“集体经营性建设用地不得用于建设居住用房”等理由，认为该两份合同无效。但根据生效判决对涉讼土地和建筑项目的认定，原告的理由，均不影响租赁合同的合法性和有效性，且生效判决明确认定：“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《合同法》第52条中关于合同无效的情形，合法有效，对签订双方均具有法律约定力。……不予支持承租人的赔偿请求”。况且涉讼土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉讼土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉讼项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。（二）涉讼合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。根据涉讼合同“第二条合同期限”约定：1、该物业租赁期限为二十年，自甲方（被告）向乙方（原告）交付该物业之日起开始计算。2、乙方按本合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日（该条款，以下简称“续订条款”）。而生效判决认定“约定的物业使用权转让期限超出20年的部分无效”，所依据和指向的《物业使用权转让合同》条款为：“本合同第1款转让期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日”。通过对上述两份合同中的不同条款的对比，望文生义即可得出两种不同的法律关系和法律事实。生效判决所依据的合同条款，属于合同双方当事人合意延长房屋租赁期限，与本案合同的“续订条款”完全不相同。因此本案涉讼合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。1.本案合同条款，是出租人与承租人在原租赁期间届满后，对租赁合同的重新续订，且该续订条款包含了物业合法权利人即溢汇盛投资公司，对自己所享有的合法权益而做出的自由处分和限制。因此本案对“租赁期限”的约定，符合法律规定，且并未违反“自续订之日起不得超过二十年”的规定。根据《合同法》第214条对“续订租赁期限”的规定：租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方在合同的“续订条款”中，明确约定：在原20年租赁期限届满后，租赁合同续订至2049年5月21日。因此无论如何计算，双方所约定的租赁合同续订期限不可能超过20年，且在该续订期限内，出租人（即溢汇盛投资公司）同意免除承租人（即原告）的租金。而本案合同条款，则属于房屋使用权人对自己所享有的合法权益所作出的自由处分。2.在该“续订条款”中，约定了续订合同生效所附的成就条件。根据我国《合同法》45条，以及《民法总则》158条的相关规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。民事法律行为可以附条件。附生效条件的合同以及民事法律行为，自条件成就时生效”。本案中，双方约定以“原告按本租赁合同约定履行其义务”作为续订租赁合同的条件。而该生效条件具有未来性和不确定性，即存在可能发生也有可能不发生的事实，且该条件既没有违反法律和社会公德，更没有损害社会公共利益或侵害他人权利，完全符合法定的“附条件”要求。因此在原告未违反租赁合同的前提条件下，双方同意续订11年的租赁合同，属于合法有效的民事行为。3.在涉讼合同对“租赁使用费”有明确约定的情况下，溢汇盛投资公司有权对涉讼物业中的自身合法权益作为处分和限制。被告通过政府公开的交易平台竞投获得涉讼地块，通过与土地权利人签订的《土地使用权租赁合同》取得涉讼土地35年的合法使用权，并按照土地使用权租赁合同的约定，履行了全部义务；含涉讼物业在内的整个“溢东广场”建筑项目，被告溢汇盛投资公司均已依法取得相关规划、消防等行政部门的许可和验收，履行相关的报备手续。因此溢汇盛投资公司作为合法权利人，有权对涉讼物业做出含出租在内的处置权。根据双方涉讼合同“第三条物业租赁使用费”，双方对租赁期限内的租金有明确的约定：1、涉讼合同约定的使用费仅为该物业在第二条合同期限第1款期限内的使用费。同时该合同“第二条2点”进一步明确，在生效的“续订租赁期限”内，原告应承担的费用仅为因使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”，即原告在“续订期限”内根本无须向被告支付任何形式的租金。况且在现实经济生活中，也确实存在大量的、“无须支付房屋使用费”而合法占用、使用租赁物业的权利人。而该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情况。因此被告有权将涉讼物业出租给原告使用20年，并收取相应的租金；同理，被告也有权将涉讼物业，在续订期限内免费给予含原告在内的任何第三方合法使用。被告的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。三，《物业租赁合同》是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉讼物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛投资公司均已在涉讼项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉讼项目的情况和有关文件进行了公示，且涉讼合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉讼合同前，已经清楚知道涉讼物业及项目的属性，原告不可能会产生“购买产权”的重大误解。（二）涉讼合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉讼签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉讼物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉讼签约指南后相隔多天，原告才签订涉讼租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉讼物业的实际情况以及原告所取得的是涉讼物业使用权并非所有权、涉讼租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉讼租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉讼租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、原告要求被告退还租赁使用费、手续费等费用，没有任何法律和事实依据。1.涉讼合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉讼合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费、手续费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉讼合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉讼房屋已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已于2018年11月催告原告于2018年11月13日办理涉讼房屋的接收手续，2019年8月28日原告确认涉讼房屋符合交付标准并予以接收，因此原告依据合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，原告没有返还款项的事实依据。五，原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉讼土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉讼土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉讼项目、涉讼房屋已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，二者是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。涉讼合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉讼租赁使用费、分期款、手续费的收款人是溢汇盛投资公司，涉讼项目、涉讼物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉讼合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉讼租赁合同的义务承担任何义务。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租出租明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性；两被告提交的照片，原告确认照片中的男子就是王万逸，故本院采信其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与佛三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年7月5日，在卓展律师所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为443600元；乙方须于2017年7月5日前签署合同时付清首期租赁使用费223600元，并办理剩余租赁使用费220000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期租赁使用费223600元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月3667元，须于每月15日前支付；分期付款手续费1210元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，被告溢汇盛投资公司开具收据，确认收到原告支付的涉讼房屋的首期租赁使用费223600元。同日，被告卓展律师所出具《律师见证书》，证明原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》、《补充协议》、原告与被告溢汇盛物业公司签订《溢东广场物业管理协议》，相应的签字/捺手印模印、盖章均是真实、自愿的，见证过程中签约方均神志清醒、意识清楚，意思表示真实。同日，被告卓展律师所向原告出具收款收据，确认收取原告支付的律师见证费630元。2019年8月28日，原告接收了涉讼房屋。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，其股东为被告三溢同利公司。4.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛投资公司支付的首期租赁使用费223600元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告按月向被告溢汇盛投资公司支付4877元。双方确认，至庭审当日，原告就涉讼房屋共向被告溢汇盛投资公司支付29期分期款，共支付租金使用费329943元、手续费为35090元，合计365033元。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。原告认为《物业租赁合同》整体无效没有依据，本院不予采纳。2.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛投资公司关于《物业租赁合同》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，双方在《物业租赁合同》中约定分期或短时间内支付租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，因该《补充协议》变更《物业租赁合同》约定的使用费余款的支付方式为分期付款，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，该付款方式及关于分期付款手续费的计付约定与企业以借贷名义向社会公众发放贷款的性质明显不同，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效。原告主张《补充协议》无效没有依据，本院不予采纳。二、关于被告溢汇盛投资公司应否退款计息如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费443600元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司无需退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为290341.19元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故443600×7305÷11161=290341.19元）。截至庭审当日，原告已付款金额为365033元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为19期，分期付款手续费按19期计算）后，得出被告溢汇盛投资公司应返还51701.81元予原告。原告关于被告溢汇盛投资公司应退款项本金诉请超以上核定的，本院不予支持。被告溢汇盛投资公司至今未将《物业租赁合同》无效部分对应的租赁使用费及多收取的分期付款手续费退予原告，确实会对原告造成利息损失，但考虑《物业租赁合同》部分有效部分无效，双方均有一定的责任，且原告未举证证明其在本案起诉之前有向被告方主张权利，故本院酌情判令被告溢汇盛投资公司应以应退款项51701.81元为本金，从2020年4月22日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告关于利息的诉请超出以上核定的，本院不予支持。三、关于被告三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：确认原告王万逸与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月5日签订的《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分（2038年10月31日至2049年5月21日）无效；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还51701.81元及以该款为本金从2020年4月22日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告王万逸；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第二项的债务向原告王万逸承担连带清偿责任；驳回原告王万逸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3319.32元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3319.32元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年七月十日书记员  许晓璇