湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0203民初3012号 原告：株洲市奇迹实业有限责任公司，住所地：株洲市芦淞区 法定代表人杨建新，董事长。 委托诉讼代理人：曹晓良，株洲市芦淞区南天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为起诉、反诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为提起上诉，签收法律文书。 被告：易勇智，男，汉族，1968年11月28日出生，住湖南省株洲市芦淞区。 被告：株洲雷龙商贸有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区。 法定代表人：侯雪平，执行董事兼总经理。 原告株洲市奇迹实业有限责任公司（以下简称奇迹公司）与被告易勇智、株洲雷龙商贸有限公司（以下简称雷龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员唐全召适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告奇迹公司的委托诉讼代理人曹晓良、被告易勇智、雷龙公司的法定代表人侯雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奇迹公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即付清2019年7月起至2020年5月共11个月的门面租金人民币65450元并同时判令被告承担约定的违约金35700元，承担公证费1600元，案件法律服务代理费5000元，以上合计107750元；2.被告立即退出市场经营并搬离，将门面立即退还给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年株洲市奇迹摩托车市场开业，被告易勇智与原告达成口头协议：原告和被告约定双方不一定必须签订书面合同，但被告方承诺遵守市场统一规章，接受市场方与其他商户订立的统一书面合同统一条款约束。被告自2013年4月进入市场经营，自2013年4月至2015年5月15日我市场给予被告免收门面租赁费用的优惠，自2015年5月15日至12月31日7个月共应收取被告租赁费用42525元，再度优惠实际只收取29598元租赁费用；2016年至2017年两个经营年度的月租金为每月5670元，2018年1月起调为每月租金5950元，合同达成后被告易勇智均能按时缴纳租金，但从2019年6月给付当月5950元租金后，一直拒绝缴纳租金至今。2017年下半年开始，奇迹摩托车市场纳入土地收储程序，商户要求市场坚持两年，因此市场与商户改变合同一年一签惯例，2017年底签订了2017.1.1-2019年12.31日合同。2019年7月1日市场方按合同“提前6个月通知对方”的规定正式召集了市场全体商户会议，宣布2020年1月1日起不再续约，关闭市场。2019年9月市场已正式被国土局收储。原告公司于2019年10月17日、12月31日召开经营户搬迁会议，最终确定2020年2月28日为市场运营最后日期，同时于2019年10月27日、2020年1月1日、3月6日、3月15日、4月18日多次张贴催搬及租金催收通知。被告拒不搬迁，也不缴纳市场综合费用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告易勇智、雷龙公司辩称：1.2018年底被告对门面进行了装修，请求补贴装修费用；2.市场经营混乱，按照原来的情况收租不合理，搬离也需要时间。 本院经审理认定如下事实：原告奇迹公司开发的奇迹摩托车市场于2013年开业，被告自2013年4月进入奇迹摩托车市场商铺A19、A20经营，双方未签订书面租赁合同。自2013年4月至2015年5月原告给予被告两年免租期。自2015年5月至12月31日租金按4228元每月收取；2016、2017两个经营年度月租金为每月5670元；自2018年1月起调为每月租金5950元，被告自2019年6月起未再向原告支付租金，酿成本案纠纷，诉至本院。 另查明，奇迹公司与其他商户签订的租赁合同中约定“任何一方违反本合同约定的上述条款均应承担违约责任，承担违约责任的具体方式为支付金额等同6个月综合租赁费用的违约金”。 还查明，奇迹摩托车市场于2017年下半年纳入土地收储程序，整个市场与商户签订的租赁合同均至2019年12月31日截止。原告公司多次召开经营户搬迁会议，最终确定2020年2月28日为市场运营最后日期，但被告一直拒不搬迁。原告故通过公证的方式向被告送达《催款函》，花去公证费用1600元，另原告聘请法律工作者提起诉讼，花去代理费5000元。 再查明，被告易勇智与雷龙公司的法定代表人侯雪平系夫妻关系，易勇智系雷龙公司的实际控制人。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.被告应向原告支付多少租金；2.被告是否应当立即搬离，是否应当承担违约责任及公证费、代理费。 1.被告应向原告支付多少租金 本案中，原告与被告虽未签订书面租赁合同，但现有证据证明双方已形成事实租赁合同关系，被告应按惯例向原告支付租金。经计算，被告共拖欠原告自2019年6月至2020年5月共11个月的租金65450元（5950元/月×11个月）。但2020年以来市场一方面受新冠肺炎疫情影响，一方面整体在进行清退，经营环境较之前有所下降，且被告亦已停业一段时间，故本院对被告要求减免租金的主张予以支持，综合全案情况，本院酌情免除被告一个月租金，扣除该部分租金后被告仍应向原告支付租金59500元。 2.被告是否应当立即搬离，是否应当承担违约责任及公证费、代理费 原、被告并未就租赁时间进行约定，根据法律规定，原告有权随时让被告搬离，但应给予被告合理的期间。从现有证据中可看出，原告已多次向被告下达通知要求搬离，已给予被告合理的期间，故对于原告要求被告立即搬离的诉请本院予以支持。被告未按时支付租金已构成违约，应承担违约责任。但鉴于双方未就违约金进行约定，参照其他商户的违约金标准明显过高，本院予以调整，酌情认定违约金为一个月租金即5950元。另原告主张的公证费、代理费不是必要费用，且双方并未进行合同约定，故对原告主张的公证费、代理费本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告易勇智、株洲雷龙商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告株洲市奇迹实业有限责任公司支付租金人民币59500元（暂计算至2020年5月）、违约金人民币5950元，以上合计65450元； 二、被告易勇智、株洲雷龙商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将门面返还给原告株洲市奇迹实业有限责任公司； 三、驳回原告株洲市奇迹实业有限责任公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币2456元，减半收取1228元，由被告易勇智、株洲雷龙商贸有限公司负担746元，原告株洲市奇迹实业有限责任公司负担482元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 唐全召 二〇二〇年七月十六日 法官助理 肖雅兰 书 记 员 邬佳芮 附判决书引用的法律条文的原文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。