西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初2578号 原告（反诉被告）：高莲，女，1986年2月24日出生，汉族，自由职业，住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：朱含聪，陕西炳辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：饶晓燕，女，1964年6月22日出生，汉族，自由职业，住西安市莲湖区。被告（反诉原告）：李秀英，女，1963年2月13日出生，汉族，自由职业，住西安市未央区。二被告共同委托诉讼代理人：焦书芬，西安市长安区韦曲法律服务所法律工作者。二被告共同委托诉讼代理人：王晓刚，西安市长安区韦曲法律服务所法律工作者。原告高莲与被告饶晓燕、李秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高莲委托诉讼代理人朱含聪，被告饶晓燕、李秀英共同委托代理人焦书芬、王晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高莲向本院提出诉讼请求：1、被告饶晓燕支付原告2020年1月至2020年6月的租金15600元；2、被告饶晓燕向原告支付违约金49400元（依据合同约定支付19个月租金）。以上合计65000元； 3、被告饶晓燕向原告赔偿支付原告交付的2020年1月至2020年6月的物业费700元；4、被告李秀英对上述第1、2、3项承担连带责任；5、本案诉讼费、律师费、保全费及保函费由二被告承担。事实和理由：2018年6月，被告饶晓燕与原告签订《西安市房屋租赁合同》，约定原告将其位于西安市碑林区XX馆XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX室的房屋出租给二被告，租赁期限自2018年6月6日至2026年6月5日，租金约定2018年6月6日至2023年6月5日每月租金2600元，2018年6月6日对应的时间支付下半年租金15600元，合同期内，若任何一方终止合同需提前30日通知对方并向对方承担19个月租金的违约金。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给二被告使用，但自2019年12月6日开始，二被告不按时支付租金，虽经多次催要，一直未付，二被告的行为已构成单方违约。综上所述，原告为维护自己的权益，诉至法院。被告饶晓燕、李秀英辩称，饶晓燕与李秀英系朋友关系，涉案房屋用作民宿，由饶晓燕经营，李秀英帮忙。李秀英未在租赁合同上签字，并非本案适格被告，应该由饶晓燕承担合同的责任与义务。被告已经于2019年12月18日将涉案房屋腾空，且于同日向原告邮寄送达书面解除租赁合同通知书，因原告本人拒收，应视为送达，双方所签房屋租赁合同已于2019年12月18日解除。原告主张租金和违约金无法律依据，且违约金违反公平公正原则与诚实信用原则，原告未采取措施导致损失扩大，应该由原告自行承担。退一步讲，即使构成违约，根据最高人民法院关于合同法的司法解释二第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及其他利益等综合因素，根据公平与诚实信用原则适当调整。本案原告迟迟不收房不存在违约金。被告在2019年12月18日之后实际没有使用房屋，不产生物业费的问题，本案产生的一切费用应由原告自行承担。被告在支付租金及押金后接受房屋，发现房屋内设施如马桶、电线等老化故障，在告知原告要求更换或修理无果后，被告无奈请人修理，花费修理费500元，该费用应该由原告承担。综上，二被告不同意原告的诉讼请求，并共同提出反诉请求：1、确认双方的租赁合同已经于2019年12月18日解除； 2、判令原告向被告退还押金2600元；3、判令原告向被告支付维修费500元；4、判令本案反诉费由原告承担。针对二被告的反诉，原告辩称，被告单方解除合同无效，不发生合同解除的效力。被告的第二、三项请求理应被驳回；被告应承担本案的本诉及反诉一切诉讼费用。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》、租赁合同、物业催款证明、物业费发票两份、付款银行记录、聊天记录，被告提交的房屋租赁合同、微信聊天截图、邮件交寄单两份、押金条，双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：被告提交的房屋维修费收据，该收据体现不出是涉案房屋的维修票据，也无证据证明该维修项目经过双方协商或者告知过原告，故对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月，原告高莲与被告饶晓燕签订《西安市房屋租赁合同》，约定原告将其位于西安市碑林区XX馆XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX的房屋（建筑面积53.77平方米）出租给被告，租赁用途为民宿，租赁期限自2018年6月6日至2026年6月5日，共计96个月，原告应于2018年6月2日将房屋按照约定交付给被告，每月租金2600元，租金按照半年结算，每半年租金为15600元，租金支付方式为转账支付；约定押金2600元，租赁期满或者合同解除后，如乙方（被告）未发生损害房屋设施及拖欠费用等情况，甲方（原告）一次性退还；合同第六条房屋维护及维修约定，该房屋及附属物品，设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修，乙方可代替维修，费用由甲方承担；合同第八条违约责任约定，乙方在租赁期未满合同期限提前退租需提前30日通知甲方并承担19个月租金视为违约金，甲方在租赁期未满合同期限提前退租需提前30日通知乙方并承担19个月租金视为违约金；房屋交割清单载明：空调一台，水卡、电卡各一张，钥匙5把， 截止2018年6月2日，电、燃气的起记底数分别为138元、55.88方；合同并对其他权利义务进行了约定。被告于2018年6月2日交纳押金2600元和半年租金后原告将涉案房屋交付，被告将该房屋作为民宿经营使用。2018年12月11日和2019年6月13日，李秀英两次向原告农业银行账户转账各15600元。2019年12月6日至2020年6月5日的房租被告未缴纳。根据被告提交的微信截图显示，被告李秀英与原告高莲自2019年11月2日至2019年12月21日一直沟通解除房屋租赁合同事宜，双方未就此达成一致意见。李秀英在2019年11月2日的微信沟通中称：“我生意做不下去了，赔的一塌糊涂，我把房子腾出来了我给你一交……我不租了你再租给别人是一样的……”。2019年12月18日和2019年12月29日，被告向原告邮寄送达《房屋租赁合同解除通知书》各一份，均以“本人拒收”被退回。2020年1月17日，原告缴纳了2019年10月至2019年12月物业费340.32元;2020年5月29日，原告缴纳了2020年1月至2020年6月的物业费680.64元。 另查明，关于该房屋的现状情况，涉案房屋的钥匙现由被告李秀英保管。2020年5月29日上午，本院与原、被告双方到涉案房屋进行了现场勘查，该房屋已经腾空，具备交付条件，水表读数为50，电表读数为185.87，燃气表读数为48.49。本院在勘查现场及2020年5月27日和2020年6月17日两次庭审中多次询问原告“为减少损失，在房屋已经腾空具备交付条件的情况下是否愿意收房”，原告均表示不愿意收房，称不收房的原因是因为被告欠付租金提前退租，应按照合同约定违约责任条款解决欠付租金的问题后才收房。本院认为，原、被告签订的《西安市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同。关于合同主体问题，本案合同承租方虽由饶晓燕签订，但根据李秀英向原告支付租金的事实及被告提交的微信聊天内容显示，李秀英为该租赁房屋的实际共同承租人，故原告要求被告李秀英承担连带责任，依法应予支持。关于双方所签房屋租赁合同解除问题，原告称被告单方解除合同无效，不发生合同解除的效力。被告称其已经于2019年12月18日将涉案房屋腾空，且于同日向原告邮寄送达书面解除租赁合同通知书，因原告本人拒收，应视为送达，故双方所签合同已于2019年12月18日解除。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告因其自身原因提前退租违约属实，被告应承担提前解除合同的违约责任。原告不应以此为由拒绝收房致使损失扩大。根据证据显示，被告李秀英与原告高莲自2019年11月2日至2019年12月21日一直沟通解除房屋租赁合同事宜，李秀英表示因生意做不下去了不想继续履行租赁合同，原告表示要按照合同继续履行，双方未就此达成一致意见。在此情况下，被告于2019年12月18日和2019年12月29日两次向原告邮寄送达《房屋租赁合同解除通知书》各一份，均以“本人拒收”被退回。被告称其已经于2019年12月18日自行搬出租赁房屋，原告不予认可，被告提交的证据不能证明该事实。案件审理过程中，本院于2020年5月29日与双方当事人到涉案房屋现场勘验，该房屋已经腾空，具备交付条件。基于被告实际腾空房屋的事实，以本院2020年6月17日庭审时间作为判断原、被告双方租赁合同解除与否的时间节点较为适宜。综合案件事实及证据，确定双方租赁合同于此时解除。关于2020年6月17日合同解除之后的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案涉案房屋在已经腾空具备交付条件的情况下，因为原告拒绝收房导致该房屋的钥匙现由李秀英保管，对于因此造成的房屋租金损失，应由原告自行承担。双方合同约定期限为2018年6月6日至2026年6月5日，被告提前退租，应承担合同解除之前的物业费及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案因双方约定违约金过高，原告主张19个月租金违约金49400元，应调整为按半年房租的30%向原告支付欠付租金的违约金。经核算，被告应承担违约金4680元，被告应支付原告2019年12月6日至2020年6月17日的房屋租金14479元及2019年10月至2020年6月17日租赁合同解除之前的物业费700元。因被告提前退租，其要求返还押金2600元没有法律依据，对被告该反诉请求依法不予支持。关于被告主张维修费500元一节，因被告提交的证据不能证明双方对涉案房屋的维修协商及告知情况，故对被告该反诉请求依法不予支持。双方在合同中并未约定律师费的承担，故对原告该主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告高莲与被告饶晓燕签订的《西安市房屋租赁合同》于2020年6月17日解除。二、被告饶晓燕于本判决生效后十日内支付原告高莲2019年12月6日至2020年6月17日房屋租金14479元，2019年10月1日至2020年6月17日房屋物业费700元，承担违约金4680元。上述费用合计19859元。三、被告李秀英对上述支付义务承担连带责任。四、驳回原告高莲其余诉讼请求。五、驳回被告饶晓燕、李秀英反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1450元（案件受理费1425元，反诉费25元），保全费670元，由原告高莲负担 1195元，被告饶晓燕、李秀英负担925元（此款原告预交2095元，被告预交25元，本判决生效后二被告直付原告900 元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  长   李  红  玉人民陪审员   金  国  玲人民陪审员   闫      玲  二〇二〇年七月十六日          书  记  员    卢     晶1