山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1155号原告：即墨市城市建设开发有限公司，住所地青岛市即墨区长江一路101号。统一社会信用代码：91370282163958731P。法定代表人：吕大晓，董事长。委托诉讼代理人：刘春成，北京盛荣鑫佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁，北京盛荣鑫佳律师事务所实习律师。被告：即墨市新华幼儿园，住所地青岛市即墨区嵩山二路222号。统一社会信用代码：52370282MJD991214R。负责人：刘周荣，园长。原告即墨市城市建设开发有限公司与被告即墨市新华幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘春成、刘宁到庭参加诉讼，被告即墨市新华幼儿园经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付原告2020年1月1日至2020年3月23日的房屋占有使用费84136元（370000元÷365天×83天）及违约金5万元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2019年1月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于安居二区的幼儿园房屋使用，租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为37万元。合同还约定，合同期满，被告应立即腾出所承租房屋。2019年下半年因政府号召开办普惠性幼儿园，有关部门与被告协商要求其由民办幼儿园改为普惠性幼儿园，被告拒绝实施。原告在合同期满前已向被告发出期满终止的通知，因被告未返还房屋，原告又多次向被告发出通知，但被告至今仍拒不腾出房屋予以返还。另外，被告及其相关职员还四处散播谣言，诽谤原告及原告的法定代表人，严重侵犯了原告及法定代表人的名誉。鉴此情况，原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告即墨市新华幼儿园未到庭，庭前向本院提交书面答辩状称，1、涉案房产和土地系国有资产，因有人涉嫌利用职务之便非法侵占，现纪检监察机关正在调查处理中，本案应中止诉讼或移送。幼儿园创办时，被告是租赁即墨市房产局的房产和土地。后来，即墨房产局一个所属公司即墨城建综合开发公司进行改制，该公司的一部分房产、地产被以改制的名义变到一民营公司名下。2019年下半年，政府部门为推进普惠制学前教育而对辖区幼儿园房产和土地进行调查时，被告才知道，租赁的幼儿园房产属公益用途，是小区配套幼儿园，并不在改制范围内。幼儿园的土地是国有划拨土地，直到今天为止仍然是划拨土地，没有出让给任何单位或个人。即房自字第002835号《房屋所有权证》所登记的房屋即为被告幼儿园使用的房屋，其登记的房屋所有权性质为“全民”，按照《物权法》的规定，该房产仍然为国有资产，原告无权出租。2、退一万步讲，假设本案争议的房产属原告所有，按照山东省人民政府办公厅鲁政办字[2018]174号文件《山东省城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》的规定，本案房产应依法无偿收归当地政府所有，原告于2018年12月底前即应移交当地政府。也就是说，即使本案房产属于原告所有，自2019年1月1日起，原告即无权对外出租。而原告仍然违法违规出租，其租金应依法没收上缴国库。3、原告既然起诉，却在2020年3月23日凌晨，纠集40多名不法分子，身穿保安服，手持电锯、灭火器、强光探照灯等暴力工具，强行切割、砸开幼儿园大门，用灭火器等不明喷射物将幼儿园值班人员暴力驱逐，强行占领了幼儿园，幼儿园的物资财产均被劫掠一空。原告如果认为租赁到期，被告应该退出房屋，应待法院作出判决，由法院执行庭依法清退房屋。原告无视人民法院的存在，直接纠集队伍充当民间执法机构将幼儿园强占，该事件涉嫌违法犯罪，有关部门正在查办，按照法律规定，本案应中止诉讼或移送。4、疫情期间，按照国家防控指示，全国所有企事业单位均处于停工停产停业状态，即使本案房产归原告所有，又何谈什么违约金、赔偿损失？经审理查明，2019年1月29日，原告即墨市城市建设开发有限公司（作为甲方）与被告即墨市新华幼儿园（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条、甲方将座落在安居二区新华幼儿园房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共计2412.89平方米，乙方保证承租上述房屋作为新华幼儿园进行使用。第二条、租赁期限为壹年。租赁期从2019年1月1日起至2019年12月31日止。乙方有以下情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋整体或部分转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达7天的；4、甲方将该层房屋整体出租或出售时，乙方应在10日内腾出房屋，除租金据实结算外，甲方不承担其他责任。如乙方拒不搬迁，甲方有权强行予以搬迁；甲方因此所受的损失由乙方负责赔偿，乙方并支付违约金伍万元。合同期满后，乙方应立即给甲方腾出所承租的房屋。如乙方想继续承租该房屋，需与甲方协商重新签定《房屋租赁合同》。第三条、租金标准和租金的交纳期限年租金370000元，大写金额叁拾柒万元整。交纳期限：签订合同时一次性交齐。第四条、租赁期间的水、电、暖、物业等费用由乙方承担。物业服务费43432元（1.5元/㎡/月），在交纳租金时一并交清。第六条、乙方如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理；合同终止时，乙方应将房屋恢复原状，否则甲方有权要求乙方进行赔偿。乙方应对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。……第十八条、本合同经双方签章后生效。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告支付了租金。2019年11月19日，原告向被告发出告知书，告知《房屋租赁合同》期满后不再与被告续约，要求被告在合同期满后三日内搬出房屋，办理交接手续，交还房屋。被告于2019年11月26日签收告知书。后原告分别于2019年12月20日、2020年1月10日以公告的形式在幼儿园的大门处张贴通知书，告知被告租赁到期不再续租，要求被告腾退房屋。被告实际占有使用涉案房屋至2020年3月22日。因被告未按时腾退房屋，2020年3月23日原告自行将涉案房屋收回。涉案租赁房屋位于青岛市即墨区安居二小区院内，登记于被告即墨城建综合开发公司名下，房屋所有权证号：即房自字第002835号。即墨城建综合开发公司于2004年10月18日变更名称为即墨市城市建设开发有限公司。庭审中，原告向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，承诺书一份，证明原告将涉案房产租赁给被告，期限为2019年1月1日-2019年12月31日，合同期满后乙方应立即腾退房屋；如乙方拒不搬迁，甲方有权强行予以搬迁，甲方因此所受的损失由乙方赔偿，乙方并支付违约金5万元。2、房屋所有权证一份，证明原告对涉案房产依法拥有所有权。3、告知书一份，证明本案合同租赁期届满30日前，原告已经告知被告涉案房产到期不再续约，要求被告期满后搬离。告知书由被告副园长苏世玉于2019年11月26日签收。4、通知照片3份，证明原告分别于2019年12月20日、2020年1月10日将通知书以公告的形式贴在幼儿园的大门处，告知被告、师生及家长租赁到期不再续租，要求被告腾退房屋。被告未到庭，未对证据进行质证。被告庭前向本院提交：1、即房自字第002835号房屋所有权证书复印件一份；2、山东省人民政府办公厅鲁政办字[2018]174号《山东省城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》打印件一份；3、媒体报道：热搜“即墨强攻幼儿园事件”网页截屏打印件二页。原告质证称，鉴于答辩状是以快递方式邮寄给法院，我们对邮寄者的诉讼主体资格存在异议，无法证明上述证据是被告提出的，能否作为证据使用请合议庭审查。对房屋所有权证真实性我方认可，即墨城建综合开发公司系原告的原名称，该公司已经合法程序改制，本案房产是原告依法持有，房屋所有权证如何登记不影响本案的租赁合同关系。对鲁政办字[2018]174号文件真实性认可，正是由于被告拒不响应政府号召，将幼儿园办成普惠制幼儿园，原告才将本案房产租赁给能够愿意开办普惠制幼儿园的主体。对手机网页截屏打印件的真实性不予认可，没有经过法定的公证程序，网上瞬时信息的内容无法核实，文中的内容也不真实，其中涉及到诽谤原告，恶意炒作，我方将另案解决。上述事实，有原告的当庭陈述，原、被告提交的证据在案佐证，经本院审核，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2019年1月29日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定租赁期限至2019年12月31日，即租赁合同于2019年12月31日已经终止。原告于合同期满前多次告知被告合同期满不再续租，要求被告腾退房屋，但合同到期后被告一直占有使用涉案房屋至2020年3月22日。因此，被告应当支付原告2020年1月1日至2020年3月22日的占有使用费。原告主张按照年租金37万元的标准支付该费用，本院予以支持。综上，被告应支付原告2020年1月1日至2020年3月22日的占有使用费83123元（370000元÷365天×82天）。关于原告主张被告支付违约金5万元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第二条可以看出，双方约定承租方支付违约金5万元是在承租方违约导致合同终止、出租方因此收回房屋的情形下，而非合同期满终止的情形。本案双方租赁合同已经期满终止，不适用该约定，原告据此主张违约金，本院不予支持。被告的答辩意见于法无据，本院不予采信。被告经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃庭审质证的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告即墨市新华幼儿园于本判决生效之日起十日内给付原告即墨市城市建设开发有限公司2020年1月1日至2020年3月22日房屋占有使用费83123元；二、驳回原告即墨市城市建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2029元（原告预缴），公告费600元，共2629元，由原告即墨市城市建设开发有限公司负担151元，由被告即墨市新华幼儿园负担2478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李贵妍审判员  邵珊珊审判员  王彬彬二〇二〇年七月二十二日书记员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。