安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初2173号 原告：董吉伟，男，汉族，1996年7月8日出生，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：刘进新，安徽万舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽万舟律师事务所律师。 被告：王新雨，男，汉族，1977年3月22日出生，住安徽省长丰县双凤开发区。 委托诉讼代理人：陶波，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈景明，安徽金的律师事务所律师。 原告董吉伟与被告王新雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告董吉伟及其委托诉讼代理人刘进新和被告王新雨及其委托诉讼代理人陈景明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告董吉伟向法庭提出诉讼请求：1依法判令解除被告与原告于2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》，并向原告依法腾退房屋；2依法判令被告向原告支付欠付房屋租金暂计至2020年4月30日为15844.38元，后期租金按照合同约定租金计算至原、被告交接房屋为止；3依法判令被告按照每月租金60000元向原告支付违约金，至原被告交接房屋止；4依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年11月15日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于长丰县双凤开发区商铺出租给被告用于经营华府小灶王餐饮，租金按照合同约定计算方式，半年支付一次。合同约定被告不得改变租赁房屋的使用性质，不得转租房，不得逾期支付租金等行为。否则原告均有单方解除合同的权利。现因被告将房屋转租给他人，逾期未支付租金，严重违反合同约定，故提起诉讼，望判如所请。 被告王新雨辩称，原告诉请缺乏事实法律依据，请求人民法院驳回其各项诉请。1、双方合同租赁期限未满，其未出现法定和约定的解除合同条件，原告不能随意解除合同；2、案涉部分房屋出租给汽车美容服务经营行为是在原告购买该房屋之前就已经形成，且原告在购买该房屋时，房屋的建设单位已经明确告知该房屋的出租情况；3、2020.2.1疫情发生后，按政府要求，酒店行业全部停业，被告的酒店2-4月未经营，损失惨重，直到4月底才陆续恢复营业且经营惨淡；4、本案因不可抗力原因导致双方未能对减免房租协商达成一致，不存在被告违约情形，不应支付违约金。 原告为证明自己的主张向法庭举证如下：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、房屋租赁合同，证明原被告之间存在房屋租赁的事实，以及被告逾期支付房屋租金的事实，以及违约金的计算方式；3、案涉房屋的照片一张（复印件及手机呈现）及接警单，证明被告有转租及逾期支付租金的事实； 被告为证明自己的主张向法庭举证如下：1、房屋租赁合同两份，证明：被告在原告购买案涉房屋之前已经从房屋开发单位租赁了案涉房屋，租赁期限自2017.8.16-2023.8.15日，但因为装修需要，实际在2017.6.5日开发商将房屋交付了被告进行装修使用。并在开发商同意下将案涉房屋的一楼两间转租给杨磊，期限2017.7.16-2023.7.15日。2、《中共合肥市委办公室文件》一份及《合肥市住房租赁协会至全市业主(房东)的一封信》，证明因新冠疫情以后，政府出台了相关政策和文件，要求减轻房租负担，保障企业用工复产，被告根据上述文件积极与原告协商房租减免事宜，至今未达成一致意见，被告不存在逾期支付租金的情形。 本院经审理认定的事实如下：原被告双方于2017年11月15日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于长丰县双凤开发区商铺（建筑面积96.36平方米）出租给被告用于经营华府小灶王餐饮，租赁期限为2017年11月16日至2023年8月15日止，租金按照合同约定的分年度数额给付，第三年度2019年8月16日至2020年8月15日年租金总额76053元。租金自2018年2月16日起每半年度支付一次。合同违约责任十五条约定“4、乙方逾期交付租金，需及时如数补交外，逾期超过7天仍未交齐，除了足额补齐房租外，每逾期一天应支付违约金2000元。5、乙方未征得甲方同意，连续20天或累计30天不交纳租金的，除补交租金、违约金外，甲方有权单方解除房屋租赁合同。”双方履行至2020年2月，因新冠病毒××疫情的影响，被告未按期支付房租，被告请求减免部分房租，双方协商未达成一致后，原告以被告违约转租房屋和逾期交纳租金为由，于2020年5月诉请解除双方合同、被告返还房屋、支付补交租金和违约金。 另查明，被告承租的案涉房屋，系2017年6月2日被告与黄维琪签订合同承租八间商铺的其中一间，同日，该商铺由出租方联系同意由被告转租给了案外人杨磊从事了汽车美容业务，后其租赁中，原告购买了该商铺房屋，2017年11月15日原被告双方签订了本案的案涉合同，合同第二条约定：“甲方将出租房屋及其附属设施按照现状交付给乙方”。本案审理中，被告于2020年6月8日和7月9日分别向原告账户付款19013元和12675元计31688元（相当于五个月的租金）。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案争议的焦点是被告迟延支付租金，双方的租赁合同是否应当解除，被告是否违约及违约责任如何承担？关于合同应否解除？本案双方对签订的合同真实性无异议，根据合同约定，被告未经原告同意将房屋转租给他人，逾期未支付租金，原告可以解除合同。根据本案查明的事实，原告购得案涉房屋时，被告之前整体承租的该案涉房屋已出租于案外人经营汽车美容业务，对此原告应当是明知的，此后也无变更，原被告也按现状正常履行合同至2020年2月，故原告现在以被告违约转租案涉房屋的理由不能成立，合同虽有约定，本院也不能支持。关于逾期支付租金，依照合同的约定，被告应于2020年2月16日前支付半年的租金38026.5元，但时值新冠病毒××疫情期间，被告酒店停业而未按约支付也属事实，2020年4月开始经营后，与原告就租金的减免协商未果，原告以被告未按约支付租金为由请求解除合同，本院也不能支持。但双方就租金的减免协商不能达成协议，原告要求按约支付租金的请求，本院应予支持。审理中被告已支付了五个月的租金，尚欠一个月的租金6338.5元，应及时支付，此后的租金，被告应按原合同约定履行。关于违约责任，从时间节点上看，被告未按约定时间支付租金是违约方，如前所述，被告因新冠病毒××疫情而收入明显减少未付租金也是客观事实，被告以此抗辩不应承担违约责任的理由成立，本院予以采信，故原告以此主张被告承担违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告王新雨于本判决生效后三日内支付董吉伟租金6338.5元； 二、驳回原告董吉伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本判决指定的给付期间届满后二年内申请法院执行。 案件受理费减半收取3725元，由被告王新雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杨铮 二〇二〇年七月九日 法官助理吴学梅 书记员陶莹 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。