湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1091号上诉人（原审原告）：武汉江腾铁路工程有限责任公司。住所地：湖北省武汉市武昌区武珞路300号。法定代表人：陈红才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李松，该公司职工。被上诉人（原审被告）：郭家平，男，1957年6月8日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：赵黎明，湖北邦辉律师事务所律师。上诉人武汉江腾铁路工程有限责任公司（以下简称江腾铁路公司）因与被上诉人郭家平租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2018）鄂0303民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。江腾铁路公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判郭家平返还租赁的土地及地上建筑物，以及合同到期以后郭家平多收取的租金599999.8元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。涉案房屋归江腾铁路公司所有，郭家平应当予以返还。2.合同到期以后，双方未达成续签合同的一致意见，郭家平系非法占有涉案土地及房屋，给江腾铁路公司造成的损失，应当予以赔偿，赔偿损失的标准为郭家平对外转租的收益。郭家平在二审期间答辩认为，一审判决实体处理结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。江腾铁路公司向一审法院起诉请求：1.郭家平返还租赁土地及地上建筑物；2.郭家平返还合同到期以后多收取的租金599999.8元（从2017年1月1日起计算至2018年8月30日止）；3.由郭家平承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：自2000年左右，郭家平和六里坪铁路工务段达成了《合理开发利用铁路空地合同》，合同约定郭家平向六里坪铁路工务段交纳租金，由郭家平经营铁路边空地上的临时房。之后，双方常年合作。2006年，武汉铁路局襄阳工务段将其分管的包括六里坪铁路工务段经营的相关业务移交武汉铁路局江腾工程公司（2018年变更为武汉江腾铁路工程有限公司）经营管理。2012年，武汉铁路局江腾工程公司襄樊工务分公司（甲方）和郭家平（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于襄渝线117K红卫铁路桥西地亩的租赁物及附属设施出租给乙方作为经营，租赁物面积共计360平方米。租赁期限为5年，甲方从2012年1月1日起将租赁物交付乙方使用，至2016年12月30日收回。年租金为33000元。租赁期间租金总额为人民币165000元。合同期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。郭家平将租赁物转租后把租金持续收取到2018年7月。郭家平于2017年10月10日向江腾铁路公司缴纳租金6万元。2018年8月之后的租金由江腾铁路公司自行向次承租人收取。因双方对房屋租赁事宜未达成一致意见，故而成诉。另查，郭家平向一审法院院提交了2016年12月30日和江腾铁路公司之间签订的《土地租赁合同》一份，该合同约定租赁期限共10年，甲方（江腾铁路公司）从2016年12月30日起将租赁物交付乙方（郭家平）使用，至2026年12月30日收回。江腾铁路公司不认可该证据的真实性，故申请法院委托鉴定机构对该合同印章的真实性进行鉴定，经鉴定：签署为2016年12月30日的《土地租赁合同》中第10页中“甲方（盖章）”处的“武汉江腾铁路工程有限公司襄樊工务分公司合同专用章”，不是直接盖印所形成。江腾铁路公司花鉴定费5000元。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、郭家平是否应当返还租赁的土地及地上所有建筑物。二、郭家平应返还租金数额。针对焦点一，因双方之间签订的《土地租赁合同》中对房屋坐落的位置作了大致描述，租赁物和附属设施不明确具体。且2018年8月1日后，该租赁物的房租由江腾铁路公司自行向次承租人收取，故返还租赁物和地上建筑物事宜应由江腾铁路公司自行解决，本案中不予处理。针对焦点二，虽然郭家平提交了2016年签订的10年期租赁合同，但经鉴定，该合同盖章非直接盖印所形成，故对该合同的真实性不予认可。双方自2016年12月31日合同到期后，无合法有效的书面租赁合同，双方之间存在不定期租赁合同。江腾铁路公司自认双方口头协商续签一年合同，租金为9万元，郭家平仅缴纳6万元，故对于2017年剩余租金3万元，郭家平应支付。2018年1-7月7个月的租金，按照2017年9万元一年的标准经计算为应缴纳52500元。以上郭家平应支付租金82500元。江腾铁路公司将租赁物承租给郭家平后，郭家平一直转租，该行为江腾铁路公司知晓，故江腾铁路公司要求郭家平返还多收取的租金，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郭家平自判决生效之日起十日内，支付武汉江腾铁路工程有限责任公司租金82500元及鉴定费5000元。二、驳回武汉江腾铁路工程有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由武汉江腾铁路工程有限责任公司承担4200元，由郭家平承担700元。江腾铁路公司在二审提交如下证据：1.郭家平与次承租人签订的《房屋租赁合同》及部分租金收据；2.江腾铁路公司出租房屋门面调查。以上两份证据，拟证明郭家平每年对外转租的租金收益为39余万元。郭家平对上述证据的真实性不予可，辩称自己每年的租金收益在16万元左右。郭家平在二审提交如下证据：《规划建设项目承办期限及申报须知》和《关于申请修建红卫大楼守护房的报告》，拟证明涉案土地上建造的房屋均系合法建筑，郭家平享有长久使用权。江腾铁路公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予以认可。本院认为，江腾铁路公司和郭家平在二审提交的证据均与本案无关，不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，江腾铁路公司从2018年8月份开始已经向部分次出租人预收一定租金，但至今，江腾铁路公司自行对外出租的租金标准尚未确定。本案的争议焦点是：1.郭家平是否应当向江腾铁路公司返还租赁土地及地上所有建筑物？2.郭家平是否应当向江腾铁路公司返还租金，具体数额是多少？关于第一个争议焦点，郭家平是否应当向江腾铁路公司返还租赁土地及地上所有建筑物？本院认为，涉案土地上的建筑物，郭家平基本上是以转租的方式使用、收益，江腾铁路公司已经向次承租人收取了一定租金，对于该部分建筑，目前确无返还的必要。即使需要返还，江腾铁路公司可以要求次出租人予以返还。对于郭家平是否自行占有部分房屋，江腾铁路公司在诉状中未予以明确，致使返还房屋的诉求不明确，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点，郭家平是否应当向江腾铁路公司返还转租的租金收益，具体数额是多少？本院认为，郭家平和江腾铁路公司对于2012年1月1日签订的《租赁合同》的真实性予以认可，该《租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限为5年，至2016年12月31日到期。江腾铁路公司对于郭家平提交的2016年12月30日签订的租赁期为10年的《土地租赁合同》的真实性不予认可，经鉴定，“甲方（盖章）”处的“武汉江腾铁路工程有限公司襄樊工务分公司合同专用章”，不是直接盖印所形成，本院对该份《土地租赁合同》不予采信。2017年，双方就续签租赁合同及租金一事多次协商，始终未能达成一致意见。在此期间，郭家平一直将租赁的土地及地上建筑转租他人经营收益，江腾铁路公司并未提出异议，并另行向郭家平收取租金6万元，双方之间的租赁关系继续存在，并转为不定期租赁合同。江腾铁路公司有权随时解除合同，但应当在解除合同之前的合理期限内通知郭家平。2018年4月8日，江腾铁路公司向郭家平发出通知，以郭江平非法占有并转租门面房为由要求郭家平停止招租，并在同年4月30日之前腾退并返还房屋。虽然江腾铁路公司对相关法律法规存在认识错误，但是，要求郭家平腾退门面房的通知已经送达给其本人，可以看出江腾铁路公司不愿意再继续履行租赁合同，达到了通知解除租赁合同的法律效果；该合同应当终止履行，郭家平应当向江腾铁路公司支付租赁期间的房屋租金以及合同解除以后的房屋占有使用费。一审判决郭家平按照9万元/年的标准向江腾铁路公司支付2017年1月1日以后的租金及房屋占有使用费，郭家平未提出异议。江腾铁路公司在一审时认可已经向次承租人收取了2018年8月以后的租金，因此，一审判决郭家平向江腾铁路公司支付租金及房屋占用费至2018年7月31日并无不当。2018年4月30日以后，郭家平继续占有并转租门面房，确实存在非法占有及使用的情形，但是，江腾铁路公司并非是以郭家平收取租金的标准继续向次承租人收取房屋使用费。从二审查明的事实看，江腾铁路公司向次承租人收取房屋使用费的标准尚未确定。在这种情况下，不能认定郭家平向次承租人收取的租金部分，对江腾铁路公司构成不当得利。而且，一审判决郭家平按照9万元/年的标准向江腾铁路公司支付房屋占有使用费，实际上弥补了江腾铁路公司的损失。综上，江腾铁路公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8975元，武汉江腾铁路工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王宇鹏审判员 王广泉二〇二〇年七月三十日法官助理柯幻书记员刘亚琼