山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2307号上诉人（原审原告）:张素珍，女，1962年3月19日出生，汉族，住山东省博兴县。上诉人（原审原告）:胡庆恩，男，1965年12月17日出生，汉族，住山东省博兴县。两上诉人委托诉讼代理人：赵方，山东英天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:兴业银行股份有限公司滨州分行，住所地：山东省滨州市滨城区黄河五路391号。负责人：陈春峰，该分行行长。委托诉讼代理人:王锦绣，女，该分行员工。委托诉讼代理人:赵希田，男，该分行员工。原审第三人：张克元，男，1956年7月12日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人:顾秀贞（系张克元之妻），住山东省博兴县。原审第三人（被执行人）：顾秀贞，女，1955年5月25日出生，汉族，住山东省博兴县。上诉人张素珍、胡庆恩因与被上诉人兴业银行股份有限公司滨州分行（以下简称兴业银行滨州分行）及原审第三人张克元、顾秀贞案外人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张素珍上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判解除山东省博兴县的查封；2．确认上诉人为博兴县所有权人；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审认定事实错误，导致一审判决结果错误。本案事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条规定，上诉人一审提交的证据，能够证实上诉人的主张，能够形成完整、闭合的证据链。一、一审判决认定上诉人转给贾某的60万元、30万元与本案的关联性，未提交证据证明，属事实认定错误。1.2017年1月25日张克元、顾秀贞与上诉人签订《房屋买卖合同》时，张克元、顾秀贞要求上诉人按照其要求的付款方式及期限付款，合同付款方式及期限为：“乙方首付甲方购房款（大写）陆拾万元，剩余（大写）叁拾万元，在20日内付清，同时甲方出具相应收据，房屋所有权相应归乙方所有。乙方向甲方指定账号付款，甲方指定账号为62×××69，户名：贾某”。上诉人在合同签订当日，通过上诉人胡庆恩62×××22建行卡按照第三人指定账户汇购房款60万元，同年2月13日汇购房款30万元，2月13日第三人在收到全部90万元购房款后，向上诉人出具“收据”一份，认可上诉人90万元购房款履行完毕。2.上诉人提交的《房屋买卖合同》“胡庆恩建行卡客户交易明细清单”证据，能够证实转给贾某的款项与本案有关联性。上诉人向贾某转款是按照第三人要求，向指定的人和账户汇款。第三人出具的“收据”证实，第三人已收到上诉人90万元购房款。同时，在一审庭审时第三人当庭自认，贾某的涉案银行卡由第三人占有和使用。因此上诉人向贾某转款行为与本案关联性密不可分、客观存在，证据确凿充分。上诉人不可能将巨款无缘无故汇至与己不相干的的人。因此，一审判决认定上诉人转给贾某的60万元、30万元与本案的关联性，未提交证据证明，属事实认定错误。二、一审判决认定房屋归原告所有、其已支付全部房款，且未办理过户登记非因原告自身原因的主张，证据不足，属事实认定错误。1.上诉人一审提交的证据：（1）《房屋买卖合同》、（2）胡庆恩尾号“1222”卡号建行交易明细、（3）张克元、顾秀贞出具的收据，能够形成完整的证据链，证实第三人收到上诉人缴纳的全部房款，三份证据能够相互印证。三份证据的关联性如图所示：合同双方权利胡庆恩按约义务履行完毕付购房款第三人收到全部房款，出具收据，房屋所有权归上诉人所有。上诉人一审时提交的证据四中的（1）物业公司证明、（2）胡庆恩中国建设银行信用卡对账单、（3）博兴县通源热力公司热费收缴通知单等证据，能够证实上诉人自2017年3月15日起至今在涉案房产居住。以上两组证据互相印证，形成了完整、闭合的证据链，能够充分、客观的证明，上诉人已支付全部房款并实际占有涉案房产，系涉案房产的实际所有人。2.上诉人在一审提交的博兴县自然资源和规划局出具的编号为：2020001号《不动产登记不予受理告知书》明确载明，涉案房产不予受理不动产变更登记原因非上诉人自身原因。上诉人作为涉案房屋买受人，即使房屋暂时无法办理过户登记，上诉人的物权期待权，同样受到法律保护，同样具有排除执行等物权效力。由于我国现行房地产开发以及登记制度不完善的客观原因，不能仅仅将买受人当作普通的债权人，如果不加区分一律准许强制执行，既危及社会稳定，又违背法律公平。对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对增强人民群众对法律公平的信心具有特殊的重要意义。因此，一审判决认定房屋归原告所有、其已支付全部房款，且未办理过户登记非因原告自身原因的主张，证据不足，属事实认定错误。上诉人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四种情形，上诉人的上诉请求事实清楚、证据确凿，应当受到法律保护。综上，一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，请二审法院依法纠正。兴业银行滨州分行辩称，1.已登记的不动产，按不动产登记簿判断。滨城区人民法院依照不动产查询公示信息，查封张克元名下位于博兴县房屋一处，并无不当。2.上诉人对不能办理房屋过户手续是明知的。上诉人一审提交的《房屋买卖合同》中所述“甲方所卖房屋暂时不能办理房屋过户手续”，且滨州市自2016年10月起，房屋买卖即已全部更换为不动产登记证明。结合该合同显示签订时间为2017年1月，以及上诉人在签订房屋买卖合同的条款说明中，确定上诉人已明知涉案房屋是不能办理房产过户手续的。3.是否全部支付房款，无证据支持。上诉人一审提交的银行交易明细中，显示收款人系贾某，而贾某并非涉案房屋的所有人，与张克元、顾秀贞亦无任何亲属关系。贾某与上诉人张素珍、胡庆恩之前是否还有其他纠纷，不得而知。对于贾某收到的90万是否为房屋款，上诉人无证据支持。张克元、顾秀贞述称，指定付款时是贾某的账户，因为这个账户是张克元用着。上诉人购买房屋后房款已经支付，希望法院撤销一审判决。张素珍、胡庆恩向一审法院起诉请求：1.判决解除对张素珍、胡庆恩居住位于滨州市博兴县隅家苑）的查封；2.确认滨州市博兴县12号楼1单元102室房产归张素珍、胡庆恩所有；3.本案诉讼费用由兴业银行滨州分行承担。一审法院认定事实：兴业银行滨州分行与陈兵、张克元、顾秀贞、山东正昂生物科技有限公司、穆文玲、博兴县源通水业有限公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2019年11月4日作出（2019）鲁1602民初4940号民事裁定书,裁定：一、查封博兴县源通水业有限公司名下位于，产权证号为博国用（2015）112-007号土地一宗，查封期限三年；二、查封张克元、顾秀贞名下位于，产权证号为20150323，G20150274的不动产一处，查封期限三年；三、查封张克元名下位于，产权证号为20081457的不动产一处，查封期限三年；四、冻结陈兵、张克元、顾秀贞、山东正昂生物科技有限公司、穆文玲、博兴县源通水业有限公司名下银行存款300万元，冻结期限一年。张素珍、胡庆恩作为案外人，就案涉房产的查封向一审法院提出复议申请。2019年11月28日，一审法院作出（2019）鲁1602行保复59号民事裁定书，认为：位于，产权证号为20081457的不动产登记在张克元名下。一审法院依申请查封张克元名下的房产，符合法律规定。故，驳回了张素珍、胡庆恩的复议请求。另查明，博兴县房产管理局于2008年8月14日颁发的博房权证博昌字第××号房屋所有权证载明：“房屋所有权人：张克元，房屋坐落：12幢1－102号，建筑面积：188.42平方米，配房：车库一间”；博兴县不动产登记中心于2019年11月18日出具的不动产登记信息显示：“不动产证号：20081457，权利人：张克元，坐落：，面积：188.42平方米，附记：车库一间”。胡庆恩、张素珍系夫妻关系，张克元、顾秀贞系夫妻关系。庭审中，张素珍、胡庆恩提交《房屋买卖合同》、张克元、顾秀贞出具的收据、胡庆恩尾号“1222”卡号建行交易明细、物业公司证明、热费收缴通知单、胡庆恩建行信用卡对账单、不动产登记不予受理告知书，用以证明张素珍、胡庆恩购买案涉房产，并已支付全部房款且居住至今，不能办理不动产登记非张素珍、胡庆恩自身原因。兴业银行滨州分行有异议，辩称《房屋买卖合同》交易双方是张克元、顾秀贞与胡庆恩、张素珍，却称把款打给贾某，贾某与张克元、顾秀贞之间的关系以及房款是否由张克元支配没有证据证明。张素珍、胡庆恩应当知晓该房屋的性质，也应当知晓不能办理房屋过户所应承担的法律风险。经一审法院审查，1.《房屋买卖合同书》中载有:“甲方：张克元、顾秀贞，乙方：胡庆恩、张素珍；房屋价款包括附属建筑物90万元；甲方所卖房屋暂时不能办理房产过房手续，甲方自愿承诺，无论何时具备办理房屋过房手续条件时，自愿无条件配合乙方办理房屋过户手续”；落款时间为2017年元月25日。2.胡庆恩尾号“1222”卡号建行交易明细显示：2017年1月25日交易转出60万元、2017年2月13日交易转出30万元，收款户名均为贾某；与张克元、顾秀贞所出具“收据”中载有“今收到胡庆恩购买坐落于西隅家苑12号楼1单元102室房款90万元”内容不相符。3.“物业公司证明”不具备单位向人民法院提出的证明材料的形式要件且无相应水、电、物业、垃圾清理等费用支付及交费凭证相印证。4.张素珍、胡庆恩就其所提交的胡庆恩建行交易明细中显示转给贾某的60万元、30万元与本案的关联性，未提交证据证明。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”；《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条规定：“对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”、第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，现有证据能够证实案涉房产登记所有人系张克元；且根据《房屋买卖合同书》所载“甲方（张克元、顾秀贞）所卖房屋暂时不能办理房产过房手续”的内容显示，张素珍、胡庆恩在签订《房屋买卖合同书》时对于不能办理过房登记手续系明知；张素珍、胡庆恩就其所提交的胡庆恩建行交易明细显示转给贾某的60万元、30万元与本案的关联性，亦未提交证据证明。张素珍、胡庆恩所提出的案涉房屋归其所有、其已支付全部房款，且未办理过户登记非因张素珍、胡庆恩自身原因的主张，证据不足。综上，张素珍、胡庆恩所提交的证据，无法形成完整的证据链条，不足以证实张素珍、胡庆恩就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。故，对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回张素珍、胡庆恩的诉讼请求。案件受理费12800元，由张素珍、胡庆恩负担。本院二审期间，张素珍、胡庆恩围绕上诉请求提供证据一组：收据14张，证明：1.上诉人系2017年至2020年度水电费、物业费、卫生费实际交款人（因物业管理系统登记房主为张克元，2017年至2019年7月前物业公司以张克元名义收费，2019年10月后，物业公司按照实际交款人姓名开具收据）。兴业银行滨州分行质证称：对证据的真实性不予认定，该证据显示是博兴县长城博城物业有限公司出具的，但无其他强制公示力，我方不予认可。张克元、顾秀贞质证称：没意见，对真实性无异议。张素珍、胡庆恩围绕上诉请求申请证人王某、孙某、贾某出庭作证，兴业银行滨州分行对证人证言质证称：认可证人证言，孙某及上诉人对不能办理房屋过户手续时知情的，应该承担不能过户带来的法律风险。张克元、顾秀贞质证称：认可证人证言。本院认为，对于证人王某、孙某、贾某的证人证言，诉讼各方均无异议，本院对其真实性予以确认。王某为涉案房屋小区博兴县长城物业服务有限公司工作人员，曾代收物业费，并在收据经办人处签字，结合一审中涉案小区物业公司出具的《证明》，本院对证据14张收据的真实性予以认可。二审认定事实如下：涉案房屋的物业费（包括水、电、垃圾费、暖）自2017年7月份至2020年4月，由张素珍、胡庆恩缴纳。因原土地手续不全而无法办理不动产登记。贾某系博兴县源通水业有限公司员工，张克元任公司经理期间，担任张克元专职司机。贾某应张克元要求，以贾某名义办理卡号为62×××69银行卡，该银行卡办理后由张克元保管使用，其对银行卡密码不知情。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人对涉案房屋是否有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。张素珍、胡庆恩主张对涉房产享有排除执行的权利，需举证证实其符合该条规定的情形。首先，涉案《房屋买卖合同》的签订时间及合法有效性。涉案《房屋买卖合同》签订日期为2017年1月25日，涉案房屋被院查封日期为2019年11月4日。《房屋买卖合同》的签订日期早于查封日期，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定及公序良俗，买卖合同合法有效。其次，张素珍、胡庆恩占有涉案不动产的时间问题。张素珍、胡庆恩主张自2017年3月15日占有房屋，并支付水、电、暖、物业、垃圾清理等费用，并提供下列证据予以证实：一是涉案房屋所在小区的物业公司于2019年11月20日出具的《证明》一份；二是2017年度、2018年度、2019年度博兴县通源热力公司《热费收缴通知单》各一份；三是2017年至2020年度水电费、物业费、卫生费等费用的收费凭据14张；四是王某及孙某的证人证言。博兴县通源热力公司出具《热费收缴通知单》中用户名称虽为张克元，但联系电话系胡庆恩一审起诉状、二审上诉状中留存的手机号码。14张收费凭据中，2017年7月1日至2019年7月5日的10张收费凭据缴款人记载张克元名字，2019年10月16日至2020年4月20日的4份收费凭据缴款人记载张素珍的名字，张素珍、胡庆恩解释为小区物业公司办公系统名字未及时改正，结合小区物业人员王某证言称张素珍是实际缴费人，本院认为各证据之间相互印证，足以证明张素珍、胡庆恩在查封之前已合法占有涉案不动产。再次，张素珍、胡庆恩是否全额支付房款的问题。涉案《房屋买卖合同》约定“总价款为玖拾万元，首付陆拾万元，剩余叁拾万元在20日内付清，指定收款账号为62×××69，户名贾某。”合同签订日当日胡庆恩卡号为62×××22的建行银行卡给贾某账户转账60万元，2017年2月13日转账30万元，张素珍、胡庆恩支付房款的数额、时间、转账账户都符合涉案《房屋买卖合同》的约定。证人贾某出庭证明其系张克元专职司机，户名为贾某、卡号为62×××69的银行卡自办理开始，一直由张克元使用。结合2017年2月13日张克元、顾秀贞出具的内容为“今收到胡庆恩购买坐落于西隅家苑12号楼一单元102室房款玖拾万元正（￥900000.00元）收款人张克元顾秀贞2017.2.13号”的收据，应认定张素珍、胡庆恩已按照合同约定全额支付房款，涉案房款由张克元、顾秀贞实际收取。最后，张素珍、胡庆恩对于房屋未办理过户登记是否具有过错问题。张素珍、胡庆恩一审提交的博兴县自然资源和规划局2020年3月26日出具的编号为2020001的《不动产登记不予受理告知书》中载明不予登记的具体情况为“1.根据《博兴县人民政府关于全面实行不动产统一登记的公告》第四条的规定，对于不动产登记涉及原土地、规划、建设等违法或手续不完善的，应完善相关手续后，再依法办理不动产登记。2.自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；现因张克元未提交经公证的授权委托书，也未到现场签订授权委托书。”该告知书可以证明涉案不动产存在涉及原土地、规划、建设等违法或手续不完善的问题导致无法办理过户，现有的法律规定并未禁止原土地、规划、建设等违法或手续不完善的不动产进行市场交易，张素珍、胡庆恩购买此类不动产应承担的风险仅为无法办理登记过户手续，不包括无法基于合同取得物权权利。综上，张素珍、胡庆恩提交的证据能证实其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《中华人民共和国物权法》第本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行博兴县产权证号为20081457的不动产；二、确认张素珍、胡庆恩为博兴县产权证号为20081457的不动产的所有权人。一审案件受理费12800元，二审案件受理费12800元，均由兴业银行股份有限公司滨州分行负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  王 琳二〇二〇年七月三日法官助理杨群群书记员韩静