浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2269号 原告：浙江荣城物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区镜悦府小区19幢10室02。 法定代表人：梅建忠，执行董事。 委托诉讼代理人：李渊，浙江大丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽英，浙江大丰律师事务所律师。 被告：金海尧，男，1981年2月12日出生，汉族，住嵊州市。 被告：姚金波，女，1985年7月14日出生，汉族，住嵊州市。 原告浙江荣城物业管理有限公司与被告金海尧、姚金波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江荣城物业管理有限公司的诉讼代理人李渊、陈丽英，被告姚金波到庭参加诉讼，被告金海尧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江荣城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用7354元。2.依法判令两被告按7354元的每日万分之三计算支付自2018年12月2日起至实际支付日止的违约金。3.依法判令两被告支付原告垫付的律师费1103元。4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年9月26日，原告与嵊州市福达置业有限公司签订了关于“香缇墅”小区的《前期物业服务合同》。合同约定，由原告提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，其中多层住宅0.8元／平方米／月；小高层1.0-1.5元／平方米／月（含电梯及其公共能耗费）；商铺1.2元／平方米／月；多排联屋1.5元／平方米／月；地下车位服务费30元／月；地上车位服务费60元／月。物业管理服务费每年缴纳一次，业主应在2018年12月1日前交纳当年度即2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用，逾期交纳的，则从逾期之日起按照延期交纳金额的每日万分之三支付逾期交纳的违约金。原告因为物业费纠纷支出的律师代理费由涉案业主承担。 两被告系香缇墅小区业主，房号为20幢一单元101、201、301室，建筑面积325.68平方米，车库面积103.13平方米，架空层面积52.32平方米。原告按合同的约定履行提供相应的物业服务，被告也应按合同约定在2018年12月1日前交纳2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用7354元，但被告却未依约支付物业管理服务费用。后经原告书面催讨，被告仍未支付相应的物业管理服务费。 综上，原告为维护合法权益，特向法院提出上诉诉请，望依法判决。 被告姚金波辩称，原告的诉请是否成立由法院认定，但小区脏乱差，鸡、鸭、狗到处放养，那时小区也没有成立过业主委员会，业主也没有与原告签订过物业服务合同，至于为何不交物业费肯定是有理由的。两被告是香缇墅小区的业主对的。物业费过高，明显不合理。原告的物业服务与其收取的物业费不成正比。 被告金海尧未作答辩。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.前期物业服务合同一份，证明2018年9月26日原告与嵊州市福达置业有限公司签订了前期物业服务合同，原告为香缇墅小区进行物业服务，业主承担物业费用，业主在2018年12月1日前应缴纳物业服务费，逾期则应承担违约金并承担律师代理费的事实。 证据2.商品房买卖合同、不动产登记查询证明各一份，证明两被告系香缇墅小区的业主以及相应的房产面积和车棚面积。 证据3.物业费催缴通知一份，证明原告向两被告发出过催缴2018年10月1日至2019年9月30日的物业费通知的事实。 证据4.法律服务委托合同、律师代理费发票各一份，证明原告因本案支出了律师费1103元的事实。 被告姚金波对原告提供的证据质证如下：原告提供的证据是否能达到其主张的证明目的，由法院审查认定。 被告金海尧未到庭对原告提供证据发表质证意见。 本院对以上证据认证如下：证据1、2、3、4，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2018年9月26日，原告与嵊州市福达置业有限公司签订了关于“香缇墅”小区的《前期物业服务合同》一份。合同约定：原告为嵊州市福达置业有限公司开发建设的香缇墅小区提供物业管理服务，小区坐落位置为浙江省嵊州市浦口街道浦南大道399号。物业管理服务费按建筑面积收取，其中多层住宅0.8元／平方米／月；小高层1.0-1.5元／平方米／月（含电梯及其他公共能耗费）；商铺1.2元／平方米／月；多排联屋1.5元／平方米／月；双排联屋1.8元／平方米／月；单体别墅2.2元／平方米／月；车库30元／平方米／月；地下车位服务费30元／月；地上车位服务费60元／月。物业管理服务费每年缴纳一次，业主应在本合同生效后于2018年12月1日前交纳当年度即2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用，逾期交纳的，则从逾期之日起按照延付金额按日加付万分之三的违约金，因为物业费纠纷提起诉讼而支出的律师代理费由案涉业主承担。两被告系香缇墅小区的业主，二人为夫妻关系，所住房号为嵊州市，建筑面积325.68平方米（含坡屋37.2平方米）；另有架空层（层高低于2.2米），面积为52.32平方米；车库叁间（层高低于2.2米），合计面积为93.02平方米。原告按合同的约定履行提供相应的物业服务，被告未按合同约定在2018年12月1日前交纳2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费用。后经原告向两被告发出书面催缴通知后，两被告仍未支付相应的物业管理服务费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，香缇墅小区的建设单位嵊州市福达置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同对身为香缇墅小区业主的两被告具有约束力。两被告应当按照前期物业服务合同约定的物业费计付标准、给付期限向原告交纳相应的物业费。现两被告未按约定交纳2018年10月1日至2019年9月30日的物业费，且经原告书面催交，在合理的催告期限内仍未交纳物业费，原告诉请被告支付物业费，本院应予支持。两被告所住的房屋为小高层，物业服务收费标准为1.0-1.5元／平方米／月，鉴于被告姚金波提出小区脏乱差，物业服务不到位，物业公司收取的物业费与其提供的物业服务不成正比的抗辩，虽被告姚金波对该项抗辩未提供证据加以证明，但为兼顾双方利益的均衡，本院考虑对原告诉请小高层的物业费以1.5元／平方米／月计算予以适当调整，并酌定物业费以1.2元／平方米／月计算。据此，本院核对两被告应付的主屋和坡屋的物业费为325.68平方米×1.2元／月×12个月＝4689.79元。架空层和车库同属于原告所住房屋内的附属建筑设施，也属于原告提供物业服务的区域，应当支付相应的物业费。原告选取以合同约定的物业费计付最低价0.8元／平方米／月计算，合乎情理，本院予以认可，其中架空层与车库的总面积为145.34平方米，核定架空层和车库的物业费为145.34平方米×0.8元／月×12个月＝1395.26元。以上合计两被告应付原告2018年10月1日至2019年9月30日的物业费为6085.05元。原告主张物业费过高部分请求，本院不予支持。对于原告要求两被告支付逾期交纳物业费的违约金之诉请，有合同依据，本院予以采纳，违约金的计算比率每日万分之三合理有据，本院予以认可。违约金的计付起始时间为2018年12月2日。原告要求两被告返还其为催讨物业费进行诉讼而垫付的律师费1103元之诉请，有合同依据，本院予以支持。被告金海尧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、金海尧、姚金波共同支付浙江荣城物业管理有限公司物业费6085.05元，并支付以该款为基数自2018年12月2日起至付清日止按每日万分之三计算的违约金。 二、金海尧、姚金波共同支付浙江荣城物业管理有限公司已支出的律师费1103元。 三、驳回浙江荣城物业管理有限公司的其余诉讼请求。 上述款项限金海尧、姚金波于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由金海尧、姚金波共同负担，款限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  单超 二０二０年七月二十二日 书记员  陈莉