重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10963号 原告：重庆金德思商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路9号7幢11-8，统一社会信用代码91500108MA5U876W6P。 法定代表人：李其荣，经理。 委托诉讼代理人：张浩，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：章丽容，女，汉族，1978年5月21日出生，住重庆市长寿区，系原告公司员工。 被告：重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道武陵路202号1-8-1，统一社会信用代码91500112MA6014T5X6。 法定代表人：李刚，总经理。 委托诉讼代理人：邱敏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告重庆金德思商业管理有限公司与被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告重庆金德思商业管理有限公司委托诉讼代理人张浩和章丽容、被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司委托诉讼代理人邱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆金德思商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告拖欠的租金48960元[系2020年1月11日-2020年7月10日期间的租金，24480元/每季度×2），并以该款为基数，按照日万分之五的标准支付原告从2020年1月1日起至该款实际付清之日止的违约金（暂算至原告起诉之日的违约金为1260元）]；3.判令被告于《房屋租赁合同》解除后十日内立即腾退房屋，逾期腾房的，支付原告房屋占用使用费（从合同解除之日起，按照解除之日前最后一个月日租金的200%按日计算至被告实际腾出之日止）；4.本案诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等由被告负担。事实和理由：2019年4月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市北部新区金开大道1228号大雅金开国际2栋16楼栋壹客空间中的1601号房屋出租于被告用于办公，租赁期限为24个月，自2019年4月11日起至2021年4月10日止。第1年(2019年4月11日起至2020年4月10日)和第2年(2020年4月11日起至2021年4月10日)的房屋月租金标准均为8160元/月。采用先付后用的支付方式，被告应当在已经支付租金周期终了前十天向原告支付下一个周期的租金。双方约定的租赁保证金为两个月租金即16320元。如被告未按时足额交纳租金、电费等相关费用造成产生滞纳金、违约金等的，原告有权从租赁保证金中先行扣除滞纳金、违约金等。租赁期满或合同终止、解除后，被告应在租赁期届满或终止、解除后的十日内搬离并返还房屋。被告不按照约定支付租金达十日的，原告有权单方解除合同，收回房屋且不承担违约责任，也不给予被告任何赔偿或补偿，已经交纳的租赁保证金作为违约金不予退还。被告逾期支付当期租金的，每逾期一日，按所欠租金的万分之五向原告支付违约金，直至所欠房屋租金付清为止。被告应当按照约定时间交还房屋，每逾期一日，应按最后一个月日租金的200%向原告支付房屋占有使用费直至原告收回房屋之日。因本合同的履行发生争议协商不成的，败诉方向对方支付律师代理服务费，律师代理服务费的标准为诉讼费用的五倍。合同签订后，原告按约向被告提供了房屋，办理了交付手续。但是，被告却未按约支付2020年1月11日至2020年4月10日以及2020年4月11日至2020年7月10日两个季度的租金，虽经原告多次催告，但至今未果。原告认为，被告未按约支付租金的行为严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司辩称，1.原告需明确行使的是法定解除权还是约定解除权，被告因疫情期间，没有营业额，经营困难，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见二》，被告不同意解除与原告之间的房屋租赁合同；2.请求法院判决减免2020年1月24日至2020年4月24日期间的3个月房租，2020年度房租按70%收取；3.被告向原告已经缴纳了1601号房屋的保证金16320元，请求该保证金抵扣被告所拖欠的房租。 经审理查明：2019年4月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁协议》，双方就被告按照现状承租原告出租的房屋事宜达成以下合同条款，双方约定：甲方出租房屋坐落于重庆北部新区金开大道1228号大雅金开国际2栋16楼的壹客空间中的1601号，房屋出租面积为120平方米，并以此作为计租面积；租赁期限为24个月，自2019年4月11日起至2021年4月10日止；第一年度（第一个十二个月）房屋月租金（除乙方租赁区内空调费、电费按照实际使用数结付外，该房屋租金已包括且不限于物管费、水费、办公室内绿植费、清洁费、垃圾处理费等）标准为8160元/月，第一年度的房屋租金（除租赁区内空调费、电费按照实际使用数结付外，该房屋租金已包括且不限于物管费、水费、办公室内绿植费、清洁费、垃圾处理费等）总额为97920元。第二年（2020年4月11日起至2021年4月10日）月租金标准为8160元/月；租金采取先付后用的支付方式，支付周期最短为三个月。乙方应在2019年4月11日前将2019年4月11日至2019年7月10日的首次应付租金共计24480元一次性支付给甲方，其余租金乙方应当在已经支付租金周期终了前十天向甲方支付下一个周期的租金；本合同项下租赁保证金是具有质押担保功能，为备付本合同履行过程中和本合同期满或终止、解除情形下乙方应付未付的违约金、赔偿金性质的资金。租赁保证金不用于备付或冲抵乙方欠交的租金等费用，乙方应当在先交纳租金等费用后再计算是否应当退还租赁保证金及其金额。双方约定租赁保证金为两个月租金即16320元，不计利息。租赁期满或合同终止、解除，乙方将房屋按《房屋及设施、设备清单》原状返还甲方三十个工作日后，乙方可凭甲方所开收据到甲方结算租赁保证金。甲方在抵扣应由乙方承担的违约金、赔偿金（如有）后，剩余金额（如有）应如数退还给乙方（不计利息）。如乙方未按时足额交纳租金、电费等相关费用造成产生滞纳金、违约金等的，甲方有权从租赁保证金中先行扣除滞纳金、违约金等，乙方仍应当继续补交所欠租金、电费等；租赁期满或合同终止、解除后，乙方应在租赁期届满或终止、解除后的十天内搬离并返还房屋，乙方返还该房屋应当符合可正常使用状态；除非甲方书面同意，乙方在搬离前应当将房屋恢复原状、清空垃圾，未恢复原状、清空垃圾的，乙方已经交纳的租赁保证金作为违约金不予退还；若乙方逾期缴纳租金超过三日的，甲方将以电话或短信或微信等形式通知乙方相关违约事宜，逾期十日后且甲方无法联系上乙方相关人员或联系上乙方相关人员但对租金缴纳逾期事宜无法处理的，甲方可以根据实际情况考虑自行收回房屋，并对遗留在房屋内的物品按照遗弃物进行处理，处理若有所得则在支付处理工作成本后归甲方所有；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋且不承担违约责任，也不给予乙方任何赔偿或补偿，已经交纳的租赁保证金作为违约金不予退还；乙方逾期支付当期租金的，每逾期一日，按所欠租金的万分之五向甲方支付违约金，直至所欠房屋租金付清为止，但是最高不超过全部租赁期限租金总额的30%。租赁期限届满乙方不再续租，或者合同解除（终止）时，乙方应当按照约定或通知时间交还房屋。每逾期一日，乙方应按最后一个月日租金的200%向甲方支付该房屋占用使用费直至甲方收回房屋之日。逾期十日后，甲方可以根据实际情况考虑自行收回房屋，并对遗留在房屋内的物品按照遗弃物进行处理，处理若有所得则在支付处理工作成本后归甲方所有。但是甲方不能或者不便自行收回房屋的，仍应当继续计算房屋占有使用费；因合同的签署与履行发生争议的，由双方当事人协商解决并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。协商不成的双方同意由房屋所在地人民法院管辖。败诉方向对方支付律师代理服务费，律师代理服务费的标准为诉讼费用的五倍。 2019年4月9日，原被告双方对案涉租赁房屋内的设施设备进行清点，双方签订《壹客空间-重庆巴鑫巴艺租用办公物品核对清单》。 2020年4月13日，原告（甲方）与国浩律师（重庆）事务所（乙方）签订一份《法律事务委托合同》，双方约定：甲方就本合同所涉民事法律事务委托乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，指派张浩律师为甲方因与重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司就房屋租赁合同纠纷案中提供法律服务，担任代理人，甲方于本合同签订之日向乙方支付律师服务费5500元。 2020年4月14日，原告向本院提出诉前财产保全申请，要求查封被告的财产。2020年4月20日，本院作出民事裁定书，裁定冻结被告银行存款59000元。原告为本案财产保全支付财产保全费610元以及财产保全担保费500元。 2020年5月21日，原告向国浩律师（重庆）事务所转账支付款项15500元，转账摘要或附言备注为律师费。 另查明，被告公司经营范围为：承办经批准的文化艺术交流活动；设计、制作、代理、发布各类广告、平面设计；市场营销策划；公关活动策划；会务会展服务；礼仪服务；广告器材租赁；销售广告器材。被告就租赁案涉房屋向原告支付保证金16320元。 庭审中，原告陈述：原告系根据合同约定要求解除合同，原告之前没有向被告发出过解除通知，原告解除合同的理由为被告拖欠租金，依据合同第八条第四款第一项；被告在2020年3月中旬复工，房屋现在仍供被告办公使用。 庭审中，被告陈述：合同约定的违约责任太高；被告没有向原告支付其诉请中主张的租金，被告于2020年5月6日收到本案起诉状副本；被告于2020年4月28日复工，因为4月份疫情已经全面结束，被告没有向政府相关部门申请，房屋现在仍供被告办公使用。 上述事实，有《房屋租赁协议》及附件、《壹客空间-重庆巴鑫巴艺租用办公物品核对清单》、《法律事务委托合同》、客户回单、民事裁定书、执行裁定书、网上交费凭证、保单、发票、支付业务回单、收据、营业执照、原被告陈述等在案为凭，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。 原告以被告拖欠租金为由诉请判令解除双方之间的《房屋租赁协议》，原告主张被告拖欠支付2020年1月11日至2020年7月10日期间的租金，被告确认确未向原告支付前述租金，根据双方之间《房屋租赁协议》的约定，租金支付周期最短为三个月，被告应在2019年4月11日前将2019年4月11日至2019年7月10日的首次应付租金共计24480元一次性支付给原告，其余租金被告应当在已经支付租金周期终了前十天向原告支付下一个周期的租金。故被告至今未向原告支付2020年1月11日至2020年7月10日期间租金的行为已经违反《房屋租赁协议》的约定，且被告迟延支付的时间已经超过十日，原告有权诉请要求解除双方之间《房屋租赁协议》。原告之前没有向被告发出过解除通知，被告系于2020年5月6日收到起诉状副本，故原告要求解除《房屋租赁协议》的意思表示于2020年5月6日已经到达被告处，据此，本院判令双方之间的《房屋租赁协议》于2020年5月6日解除。被告虽抗辩称其系因疫情经营困难，没有营业额而拖欠租金，其不同意解除双方之间房屋租赁合同，但本市针对新冠肺炎疫情系于2020年1月24日才决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，而根据《房屋租赁协议》的约定，被告向原告支付2020年1月11日至2020年4月10日期间租金的时间应为2019年12月31日之前，故被告迟延支付租金的行为发生在新冠肺炎疫情在本市爆发之前，被告当不能以新冠肺炎疫情作为其在疫情爆发之前迟延支付租金的抗辩理由，故本院对于被告的抗辩不予采信。综上，本院判令原被告双方于2019年4月9日签订的《房屋租赁协议》于2020年5月6日解除。 对于原告要求被告支付2020年1月11日至2020年7月10日期间拖欠租金的诉请，因双方之间《房屋租赁协议》系于2020年5月6日解除，故本院认为原告主张拖欠租金的期间应为2020年1月11日至2020年5月6日，结合《房屋租赁协议》约定的租金标准（即8160元/月），本院认定案涉租赁房屋在2020年1月11日至2020年5月6日期间的租金应为31552元（8160元/月×3个月+8160元/月÷30天×26天）。但因新冠肺炎疫情爆发，本市针对新冠肺炎疫情系于2020年1月24日也决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后本市又于2020年3月10日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并于2020年3月24日起将突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本次新冠肺炎疫情从爆发到扩散确为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。被告公司属文化服务业的小微企业，且被告也陈述其于2020年4月28日才复工，据此，新冠肺炎疫情这一不可抗力势必为被告公司利用案涉租赁房屋开展经营造成较大不利影响，基于公平原则，本院认为在2020年1月24日至2020年5月6日期间应酌情减少被告支付的租金金额，本院酌情认定原告在该期间应减少向被告收取1.5个月的租金12240元（即8160元/月×1.5个月），据此，本院认定被告应当向原告支付2020年1月11日至2020年5月6日期间的拖欠租金19312元（31552元-12240元）。 关于违约金，根据双方在《房屋租赁协议》中的约定，被告逾期支付当期租金的，每逾期一日，按所欠租金的万分之五向原告支付违约金，直至所欠房屋租金付清为止，但是最高不超过全部租赁期限租金总额的30%。被告存在逾期支付租金的行为，应当向原告支付违约金。因被告拖欠的2020年1月11日至2020年5月6日期间的租金涉及两个租金支付周期（2020年1月11日至2020年4月10日的租金支付周期和2020年4月11日至2020年7月10日的租金支付周期），故本院酌情将前述因疫情减少的1.5个月租金计算在2020年1月11日至2020年4月10日期间的租金内，本院认定被告在2020年1月11日至2020年4月10日租金支付周期内拖欠的租金为12240元（8160元/月×3个月-8160元/月×1.5个月），在2020年4月11日至2020年5月6日租金支付周期内拖欠的租金为7072元（8160元/月÷30天×26天）。对于双方约定的违约金计算标准，被告在庭审中抗辩违约责任太高，本院酌情予以调整，调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，本院认定被告应当向原告支付违约金[以12240元为基数，从2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年3月31日；以19312元为基数，从2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至前述拖欠的19312元租金实际付清之日止。前述违约金总额以双方《房屋租赁协议》约定的全部租赁期限租金总额的30%（即58752元）为限]。 原、被告之间的《房屋租赁协议》于2020年5月6日解除，被告按约应于协议解除后10日内搬离并返还房屋，但被告至今仍占有房屋供办公使用，故本院认定被告应立即腾退房屋。另因被告至今仍占有使用案涉租赁房屋用于办公使用，被告应向原告支付房屋占有使用费，但原告主张按原租金标准的两倍计算标准过高，被告已提出抗辩，本院予以调整，认定被告应当按照《房屋租赁协议》约定租金标准的1.3倍自《房屋租赁协议》解除的次日起向原告支付房屋占有使用费。据此，本院认定被告应向原告支付自2020年5月7日起至被告实际腾退案涉租赁物之日止按10608元/月（8160元/月×1.3倍）的标准计算的房屋占有使用费。 原告因本案诉讼而支付了律师服务费5500元，根据原、被告双方在《房屋租赁协议》中的约定，由败诉方向对方支付律师代理服务费，据此，本院认定被告应当向原告支付其垫付的律师服务费5500元。 原告要求被告支付保全担保费于法无据，双方对于保全担保费的负担也并未作出约定，故对于原告要求被告支付保全担保费的诉请，本院不予支持。 另对于被告在庭审中提出将保证金在本案抵扣房租的主张，双方在《房屋租赁协议》中约定租赁保证金不用于备付或冲抵被告欠交的租金等费用，被告应当在先交纳租金等费用后再计算是否应当退还租赁保证金及其金额。双方在《房屋租赁协议》中还约定被告应在将房屋按《房屋及设施、设备清单》原状返还原告三十个工作日后，才可凭原告所开收据到原告公司结算租赁保证金。据此，因被告确存在拖欠租金的违约行为，且被告至今仍占有使用案涉租赁房屋而并未返还，结合前述双方约定，本院对于被告要求用保证金抵扣租金的主张不予支持，双方就保证金事宜可另行处置。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告重庆金德思商业管理有限公司与被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司于2019年4月9日签订的《房屋租赁协议》于2020年5月6日解除； 被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金德思商业管理有限公司支付2020年1月11日至2020年5月6日期间的拖欠租金19312元及违约金[以12240元为基数，从2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年3月31日；以19312元为基数，从2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至前述拖欠的19312元租金实际付清之日止。前述违约金总额以58752元为上限]； 被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金德思商业管理有限公司腾退案涉租赁房屋（即重庆市北部新区金开大道1228号2幢16—1）； 被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金德思商业管理有限公司支付自2020年5月7日起至被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司实际腾退案涉租赁房屋（即重庆市北部新区金开大道1228号2幢16—1）之日止按10608元/月的标准计算的房屋占有使用费； 被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金德思商业管理有限公司支付律师服务费5500元； 驳回原告重庆金德思商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，适用简易程序减半收取1375元，由原告重庆金德思商业管理有限公司负担500元，由被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司负担875元。财产保全费610元，由被告重庆巴鑫巴艺文化传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  曾庆 二〇二〇年七月十五日 书记员  粟兮