湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初288号原告：周慧，女，汉族，1965年7月25日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：周伟，广东但行律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：林家辉，广东但行律师事务所律师，特别授权代理。被告：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升社区新河路295号一层。法定代表人：何新明。被告：佛山中城物业管理有限公司常德分公司，住所地常德市武陵区南坪街道办事处竹根潭社区常德大道3980号。法定代表人：何连华。上述二被告共同委托诉讼代理人：高小红，湖南半毫米律师事务所律师，特别授权代理。周慧与常德东星投资有限公司（以下简称“东星公司”）、佛山中城物业管理有限公司常德分公司（以下简称“中城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。周慧的委托诉讼代理人林家辉，东星公司、中城公司的委托诉讼代理人高小红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周慧向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即履行商铺维修义务；2、判令东星公司向原告赔偿财产损失（暂计124850元，最终以实际损失鉴定金额为准）；3、判令东星公司依法向原告开具交纳租金79071元的发票；4、判令中城公司对第二项请求承担连带责任；5、判令两被告承担全部诉讼费用。在庭审过程中，周慧当庭撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：判令东星公司向原告赔偿财产损失84579元（其中评估鉴定认定的54690元及经原告核算闲置租金损失29889元，合计84579元）。东星公司、中城公司共同辩称：原告主张的租赁物的损失影响租赁物的使用没有证据证明，评估报告不能作为损失的依据，在鉴定过程中，鉴定机构没有通知被告到场，没有搜集被告方提供的材料核查，该评估结论不客观。本案采取市场评估法评估是违反法律规定的，即使该租赁物在使用过程中破损，则破坏部位的成新率估算是8%，而不是69%，所以评估的价值应该是1517.92元。关于开具租金发票不属于法院审理范围，被告方曾经开具了10000元和40533元的发票，原告没有拿收据过来换取发票，根据常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5472号和常德市中级人民法院（2020）湘07民终638号民事判决书，租金金额是40533元，发票已开具，只是原告未来换取。根据采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年11月18日，周慧与东星公司签订《常德东星家居广场商铺租赁合同》，约定东星公司将其所有的常德东星家居广场S17栋15号商铺出租给周慧进行店铺经营，双方约定租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，确定商铺建筑面积229.4平方米，租金按每月每平方米28元计算，合计6423元/月，约定免租期24个月。该合同第五条为双方权利义务条款，租赁期内，周慧对承租商铺进行装修的，需书面征得东星公司同意，并经政府有关部门批准后自行负责装修。政府有关部门收取的行政审批费用由周慧承担。租赁期满未续租或租赁期间合同被解除的，商铺内已固定的装饰装修、设备、设施等物品归东星公司所有（如消防、天花、隔墙、电梯、楼梯扶手、电线、基本照明灯具、地面、大门、外立面装修等），周慧不得拆除。东星公司无需对遗留的装饰装修、设备、设施给付周慧任何补偿。周慧擅自拆除的，东星公司有权要求周慧修复或承担修复费用。2015年10月19日，双方达成《商铺租赁合同》补充协议，约定将合同租期调整为2015年10月1日至2020年9月30日止，免租期调整为2015年10月1日至2017年9月30日止，原合同的其他部分继续生效。2019年3月21日，东星公司、中城公司与周慧达成《常德东星家居广场商铺租赁合同》补充协议，约定自2017年8月1日起，东星公司将“常德东星家居广场”委托中城公司实行经营和物业管理，自2018年4月1日起将原合同租金下调4元/月/平方米，即每月每平方米按24元计算，合计5505元每月，并对租金交纳时间进行了约定，将物业费调整为6元/月/平方米，每月1377元。2019年11月5日，东星公司因周慧拖欠租金，向本院提起诉讼，本院于2019年12月30日作出（2019）湘0702民初5472号民事判决书，判决：一、解除常德东星投资有限公司与周慧签订的《常德东星家居广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议及《常德东星家居广场联排独栋商户优惠协议书》；二、周慧应于本判决生效之日起七日内将常德东星家居广场S17栋15号商铺交付给常德东星投资有限公司；三、周慧应于本判决生效之日起七日内向常德东星投资有限公司交纳商铺租金42711元（租金暂计算至2019年9月30日，2019年10月1日起至本判决生效之日止的租金按5505元/月计算）及违约金8257.5元；四、常德东星投资有限公司无需退还周慧交纳的租赁保证金19269元；五、周慧应于本判决生效之日起七日内向常德东星投资有限公司支付律师费8000元；六、驳回常德东星投资有限公司的其他诉讼请求。周慧不服上述判决，上诉至湖南省常德市中级人民法院，湖南省常德市中级人民法院于2020年6月4日作出（2020）民终638号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年11月27日，周慧委托广东但行律师事务所周伟律师以东星公司、中城公司未开具湖南省增值税发票和商铺三楼天花板存在破损、漏雨为由向东星公司、中城公司发送律师函，要求东星公司、中城公司履行开具发票和维修义务未果，遂诉至法院，提出前列诉讼请求。2020年6月10日，湖南湘信房地产估价有限公司作出湘信评字【2020】第0601号《常德东星家居广场S17栋15号商铺三楼房屋装修资产评估报告书》（以下简称“评估报告书”），根据室内装饰装修一般耐用年限计算成新率为69%，涉案商铺3楼房屋装修资产评估值合计为54690元，损坏部位价值为12549元，根据租赁期限计算折旧年限，装饰装修成新率约为8%，涉案商铺3楼房屋装修资产评估值合计为6436.96元，损坏部位价值约1517.92元【按照评估报告评估明细表中损坏部位全新重置价（488元﹢1905元﹢1234元﹢7838元﹢650元﹢6859元）×8%=1517.92元】。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人有约定的除外”，本案中，双方就涉案商铺的维修义务未作约定，东星公司作为出租方对涉案商铺负有维修义务，因涉案商铺出现漏水东星公司未及时履行维修义务，导致地板、墙纸等装修装饰造成财产损害，东星公司对此损失应承担赔偿责任，故对周慧要求东星公司赔偿因涉案商铺漏水导致的财产损失的诉讼请求，本院予以支持。关于因漏水造成的财产损失标准，周慧主张的标准54690元系涉案商铺3楼装修资产的整体评估价值，且上述评估价值是根据一般装饰装修耐用年限计算成新率得出的，未考虑租赁期限以及租赁合同中租赁期满或租赁期间合同解除时对装饰装修费用补偿的相关约定，而结合本案实际，根据双方的《常德东星家居广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议的约定，租赁合同期至2020年9月30止，租赁期满未续租或租赁期间合同被解除的，商铺内已固定的装饰装修、设备、设施等物品归东星公司所有，并无需支付任何补偿，则本案应根据租赁期限计算折旧年限，又根据评估报告书载明，截至估价时点剩余租期为0.4年（5个月），装饰装修成新率为8%计算，损失部位的评估价值应为1517.92元。关于闲置租金损失，因周慧未向本院提交相关证据，本院不予支持。关于开具发票问题，是否开具发票属行政管理范围，与本案不是同一法律关系，另外东星公司已就周慧已支付的租金开具了发票，若周慧付清尚欠租金款后确未收到发票，可依据相关程序主张，故对周慧要求东星公司开具发票的诉讼请求，本院不予支持。关于中城公司是否承担连带责任问题，在补充协议中，东星公司委托中城公司对涉案商铺实行经营和物业管理，双方之间是委托与被委托的关系，因周慧无证据证明门面漏水与中城公司的物业管理行为具有因果关系，且中城公司不是周慧租赁合同的相对方，故对周慧要求中城公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常德东星投资有限公司于本判决生效之日起十日内向周慧支付财产损失1517.92元；二、驳回周慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2797元，由周慧负担2737元，常德东星投资有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  徐丽芳人民陪审员  赵秋珍人民陪审员  刘 艳二〇二〇年七月二十二日法官助理卢俊宗书记员欧阳方圆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。