广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2948号上诉人（原审被告）：东莞市联星实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市***************，统一社会信用代码：914***********481J。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：叶昌盛，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市一兆五金有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区公明办事处李松荫社区第二工业区****，统一社会信用代码：914***********855P。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：彭晋武，广东启通律师事务所律师。上诉人东莞市联星实业投资有限公司（以下简称联星公司）因与被上诉人深圳市一兆五金有限公司（以下简称一兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一兆公司向原审法院起诉请求：1.确认一兆公司与联星公司于2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》无效；2.联星公司返还一兆公司456500元及利息（利息分两部分计算：第一部分，以273900元为基数，以年利率6%，从2018年4月9日计至2019年7月9日；第二部分，以182600元为基数，以年利率6%，从2019年1月16日计至2019年7月9日）；3.联星公司赔偿一兆公司损失100000元；4.联星公司承担本案所有诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认一兆公司与联星公司于2018年3月29日签订的房屋租赁合同无效；二、联星公司于判决发生法律效力之日起五日内向一兆公司返还456500元；三、驳回一兆公司的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取为4811.54元，由一兆公司负担1038.54元，由联星公司负担3772元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12890号民事判决书。联星公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判联星公司无需返还一兆公司456500元；2.一、二审诉讼费用由一兆公司承担。主要事实与理由：《厂房租赁合同书》第八条违约责任第3款约定，“乙方提前解除本合同，甲方有权没收押金，并要求乙方额外向甲方交付两个月租金作为违约金。如果因甲方需要让乙方提前搬迁，应补偿四个月租金给乙方，乙方结清费用后，甲方退回押金给乙方”。原审法院认定一兆公司向联星公司支付作为补偿损失的两个月租金应退还，不符合法律规定。一兆公司实际搬迁时间为2019年3月，导致厂房空置不止两个月，补偿两个月租金实际是预付两个月场地占用费。退租补充协议实际上是为终止《厂房租赁合同书》达成的合同清理条款，不受《厂房租赁合同书》效力影响。由于扣减了水电费等，故联星公司实际上只收到158943元。胡骏是一兆公司占股90%股东、实际控制人，郑少岳是联星公司占股60%股东、实际控制人，胡骏与郑少岳签订的退租补充协议合法有效，一兆公司支付的两个月租金是作为补偿，无需退还。一兆公司在二审法庭调查中答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，联星公司的上诉理由不成立，应予以驳回。一兆公司之所以搬离，是因为案涉厂房严重漏水，被消防部门依法查封，导致无法正常经营，且案涉厂房没有取得建设规划许可证，不具备出租的合法条件。一兆公司于2019年1月16日被迫搬离，联星公司无故阻拦，要求一兆公司额外支付182600元后才准许将属于自己的所有生产设备搬离，明显没有事实及法律依据，应当予以返还。经本院审理查明，2018年3月29日，联星公司与一兆公司签订《房屋租赁合同》，约定联星公司将位于东莞市***********厂房租赁给一兆公司作为生产使用。合同第二条房屋的起付日期和租赁期限约定，租期自2018年3月17日起至2021年3月16日止，自2018年5月1日起计租。合同第三条房屋租金约定，厂房月租金为86900元。合同第六条保证金及各种费用的支付方式约定，在签订合同时，一兆公司需向联星公司支付保证金273900元。合同第十条违约责任第3款约定，合同期内，一兆公司由于各种原因恶意退租、逃跑的，联星公司不予退还租赁保证金，一兆公司除结清员工工资与联星公司的各类费用外，还必须向联星公司支付两个月租金作为违约金。联星公司与一兆公司确认，一兆公司向联星公司支付了押金273900元、电表押金5000元，一兆公司已支付完毕租赁期间的租金、水电费及管理费。联星公司与一兆公司确认，一兆公司退出案涉厂房时额外向联星公司支付了两个月租金182600元。一兆公司主张案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经消防验收合格，案涉《房屋租赁合同》属无效合同，联星公司应向一兆公司返还押金273900元、电表押金5000元和额外支付的两个月租金182600元。联星公司主张双方对解除租赁合同如何处理租金、押金、赔偿损失进行了约定，并提供《退租补充协议》予以证明。《退租补充协议》的出租方（甲方）是联星公司，承租方（乙方）是胡某1，其主要内容：乙方在合同期未满提前违约，双方达成以下协议，按合同约定乙方在结清所有费用后再支付两个月租金给甲方，作为甲方的经济损失。甲方处签有“郑少岳”，乙方处签有“胡竣”，时间书写“2019.1.16”。一兆公司确认签名“胡竣”是其股东胡骏书写，是被迫签订该协议。为查明本案事实，本院向东莞市自然资源局发函调查案涉建筑物有无建设工程规划许可证，该局经核查并复函，案涉建筑物没有办理建设工程规划许可证。本院另查明，一兆公司在一审庭审中当庭增加诉讼请求，要求联星公司向一兆公司返还电表押金5000元，原审法院对该请求未作处理、判决。在二审法庭调查中，双方均同意该请求在本案二审中一并处理，联星公司同意向一兆公司返还电表押金5000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕联星公司的上诉，本案二审的争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》及《退租补充协议》的效力；二、联星公司是否应向一兆公司返还456500元（押金273900元、两个月租金182600元）。对此，本院分析如下：一、关于第一个争议焦点。联星公司与一兆公司签订《房屋租赁合同》，后联星公司的股东郑少岳与一兆公司的股东胡骏签订《退租补充协议》，《退租补充协议》是对《房屋租赁合同》就有关退租的补充约定，属于从属合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也没有证据证明经主管部门批准建设，违反了上述法律的强制性规定，故本院认定案涉《房屋租赁合同》及《退租补充协议》无效。原审法院对此处理正确，本院予以维持。二、关于第二个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还……”的规定，因案涉合同无效，联星公司应向一兆公司返还押金273900元。一兆公司退出案涉厂房时还额外向联星公司支付了两个月租金182600元，由于一兆公司在退出案涉厂房后没有再实际占有使用案涉厂房，故联星公司也应向一兆公司返还该租金182600元。另，联星公司与一兆公司确认，联星公司同意向一兆公司返还电表押金5000元，并同意在本案二审中一并处理，本院予以确认。因此，联星公司应向一兆公司返还共计273900元+182600元+5000元=461500元。综上所述，上诉人联星公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决结果正确，但鉴于本案出现新事实，联星公司同意向一兆公司返还电表押金5000元，故本院对此在本案中一并处理，并依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12890号民事判决第一项、第三项及诉讼费的负担决定；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12890号民事判决第二项为：东莞市联星实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向深圳市一兆五金有限公司返还461500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费8147.5元，由东莞市联星实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二〇年七月二十九日书记员  朱光明