山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初7073号原告：青岛万成高科智能设备有限公司，住所地山东省青岛市城阳区抱虎山路278号。法定代表人：杨桂红，系该公司总经理。委托诉讼代理人:武传清，山东天华律师事务所律师。被告：邵承林，男，汉族，1959年11月15日出生，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：牛军光，青岛城阳大同法律服务所法律工作者。原告青岛万成高科智能设备有限公司诉被告邵承林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武传清、被告委托诉讼代理人牛军光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛万成高科智能设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告物质损失及搬迁补助费98889元，停产补助费30000元，剩余房屋租金12279元，共计141168元，并判决被告支付以141168元为基数按同期银行贷款利息计算从2019年7月8日起至判决生效之日期间的利息；2、依法判决被告承担本案诉讼及相关费用。本案审理过程中，原告变更利息的起算时间为自被告收到拆迁补偿款之日。事实与理由：2014年8月1日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告承租被告位于青岛市城阳区间带院房屋用于经营，后由于原告经营需要又分别于2015年12月1日、2016年5月1日承租了被告位于同一地段的另外两处房屋，该三处房宿均在合同承租期限内面临征用，被告也与征用部门签订了补偿协议并获得了全部补偿费用，可其中应补偿给原告物质损失及搬迁补助费部分共计148889元，被告仅支付原告50000元，并称没有停产补助费，剩余租金也仅退还了5000元，为此原告多次找被告协商，但被告至今拒不退还，为维护合法权益诉至法院，请求依法判决。被告邵承林辩称，被告与原告从未发生任何往来，更未与原告签订房屋租赁合同，原告请求被告退还物质损失及搬迁补助费98889元、停产补助费30000元，剩余房租12279元，共计141168元及利息，无事实和法律依据。原告出具的第一份合同是被告与青岛双成门业有限公司签订的，另外两份合同是与公丕双签订的，该三份合同与原告无任何关系，应依法驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年8月1日，被告邵承林同青岛双成门业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：由青岛双成门业有限承租被告位于城阳区间带院使用面积，租赁期限为20年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止，年租金30000元，每年8月1日缴纳下年房租。该合同由被告邵承林、青岛双成门业有限公司法定代表人杨桂红签字确认。原告称2015年8月5日原告公司成立后，重新以原告名义与被告签订《房屋租赁合同》，青岛双成门业有限公司签订的合同已经作废。二、2017年5月1日，原告委托股东公丕双与被告邵承林签订《房屋租赁合同》，承租被告位于城阳区位置另一处房屋，使用面积为280平方米，租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年5月1日止，年租金15000元，每年5月1日缴纳下年房租。该合同由公丕双与被告邵承林签字并捺印。三、2017年12月1日，原告委托股东公丕双与被告邵承林签订《房屋租赁合同》，承租被告位于城阳区位置另一处房屋，使用面积为400平方米，租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年5月1日止，年租金38000元，每年12月1日缴纳下年房租。四、2019年6月3日，青岛市城阳区流亭街道办事处委托青岛中天兴业土地房地产评估有限公司，对2014年8月1日签订合同所涉的12间带院房屋进行评估，作出青中房估字（2019）第036-5号《房地产征收估价报告》，评估房产总价568358元，停产停业损失补偿金384921元、搬迁补助费21384.5元，两项合计406305.5元。同日，对2017年5月1日及2017年12月1日签订合同所涉的280平方米和400平方米房屋进行评估，作出青中房估字（2019）第036-7号《房地产征收估价报告》，评估房产总价367422元，停产停业损失补偿金275091.12元、搬迁补助费15282.84元，两项合计290373.96元。被告自认其于2019年6月25日收到上述三处房屋拆迁补偿款总额的20%，于2019年10月22日收到剩余80%的拆迁补偿款。五、2019年7月6日，原告因青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程征地拆迁搬离涉案房屋。2019年7月15日，涉案房屋被拆除。六、原、被告签订的三份《房屋租赁合同》均实际履行至2019年7月15日。其中2014年8月1日双方签订的《房屋租赁合同》原告缴纳房屋租金至2019年8月1日；2017年5月1日双方签订的《房屋租赁合同》原告缴纳房屋租金至2019年5月1日；2017年12月1日双方签订的《房屋租赁合同》原告缴纳房屋租金至2019年12月1日。七、庭审过程中，双方均认可2019年7月，原告从涉案房屋搬离前，被告支付原告补偿金50000元并退还租金5000元。八、青岛双成门业有限公司成立于2012年7月19日，法定代表人为杨桂红，监事为公丕双。青岛万成高科智能设备有限公司成立于2015年8月5日，法定代表人为杨桂红，监事为公丕双。公丕双与杨桂红系夫妻关系。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、青岛万成高科智能设备有限公司作为本案原告是否适格？二、被告是否应当返还原告房租、停产停业补助、物质损失及搬迁补助费？关于焦点一。本院认为，只要是依法成立，是双方当事人真实意思表示并且不违反法律法规，事后补签的合同同样具有法律效力。2015年8月5日，原告以涉案房屋地址为公司住所登记成立，公丕双称公司成立后即与被告补签《房屋租赁合同》，被告亦认可原告提交该份合同上被告签名的真实性。2017年，公丕双受原告委托先后与被告签订涉案地址另两处房屋，全部用于原告公司经营。综上，被告主张原告主体不适格的抗辩，本院不予采信。关于焦点二。原告自2015年开始在涉案房屋实际经营，正常缴纳房屋租金，原、被告双方的房屋租赁关系成立。原告承租的12间房屋租金交付至2019年8月1日、280平方米房屋租金交付至2019年5月1日、400平房屋租金交付至2019年12月1日，涉案房屋于2019年7月15日拆除，被告应当退还原告剩余租金。庭审中，双方均认可被告应退还原告租金数额为7500元，本院予以确认。对于原告主张的停产停业补助，本院认为，原告作为涉案房屋的承租人，与被告签订的三份合同租期长达10年和20年，但至2019年7月搬离，合同履行期限均不足5年，在该情况下，对其经营损失完全不予考虑，明显不公平，综合考虑涉案合同的租赁房屋面积、租赁期限及已履行期间，遵循公平原则，对原告仅主张30000元停产停业损失的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的物质损失及搬迁补助费，本院认为，本案中，原告提交门头房清查评估明细表，被告虽质证称因没有被告签字确认，不认可该证据真实性，但该证据与本院调取的两份《房地产征收估价报告》明细中重合部分一一对应，原、被告双方均认可两份《房地产征收估价报告》的真实性，两份证据能够相互印证，本院对原告提交的《门头房清查评估明细表》予以采信。综合该报告和明细表，可以确认被告所取得的拆迁补偿款中，其中物质损失及搬迁费148889元应为原告所有。本院认为，原告在承租期间对涉案房屋进行改造并增加设备进行生产经营，且土地征用部门针对《房地产征收估价报告》中所列项目均已估价赔偿给被告，故原告要求被告退还其中属于原告的物质损失及搬迁费，本院予以支持。庭审中，原告提出扣除被告已经支付的补助费50000元，仅主张被告支付其物质损失及搬迁费96991元，系原告对自己权利的处分，本院予以确认。关于原告主张的利息。被告称其于2019年6月25日收到拆迁补偿款总额的20%，于2019年10月22日收到剩余80%的拆迁补偿款。原告在案件审理过程中变更诉讼请求为自被告收到拆迁补偿款之日至判决生效之日期间的利息，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决如下：一、被告邵承林于本判决生效之日起十日内支付原告青岛万成高科智能设备有限公司物质损失及搬迁补助费96991元。二、被告邵承林于本判决生效之日起十日内支付原告青岛万成高科智能设备有限公司停产停业损失费30000元。三、被告邵承林于本判决生效之日起十日内支付原告青岛万成高科智能设备有限公司剩余房屋租金7500元。上述第一、二、三项共计134491元，被告应承担以134491元为基数，自2019年10月22日起至判决生效之日止按全国银行同业拆借中心确定的利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3123元，由被告邵承林负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  景艳丽审 判 员  康廷富人民陪审员  陶丽丽二〇二〇年七月十七日书 记 员  康 旭