广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终347号上诉人（原审被告）：刘玉晓，男，1981年12月23日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*****************。委托诉讼代理人：廖家安，广东融晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：程进，广东融晖律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：肇庆市端州区钲桦物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******天福广场二层B10-12号商铺。法定代表人：陈枝顺，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：陈枝顺，男，1967年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县*************。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈达安（陳逹安），男，香港特别行政区居民，1952年6月10日出生，现住广东省广州市花都区*************。委托诉讼代理人：黄珑，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金玲，广东金桥百信律师事务所实习律师。上诉人刘玉晓、肇庆市端州区钲桦物业管理有限公司（以下简称钲桦公司）、陈枝顺因与被上诉人陈达安租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2017）粤1202民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘玉晓的委托诉讼代理人廖家安，上诉人钲桦公司和陈枝顺共同的委托诉讼代理人罗伟佳、陈爱萍，被上诉人陈达安的委托诉讼代理人黄珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉晓上诉请求：1.撤销一审判决，并判令驳回陈达安的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈达安承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予撤销并改判。一、2015年10月13日，刘玉晓与陈达安签订《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》，内容约定到2016年3月前为免租期。但合同签订后，陈达安并没有依约将商铺交付给刘玉晓占有使用，更没有理顺好原承租户以及当时由陈达安委托伦国生成立的肇庆市丽美物业有限公司（以下简称丽美公司）的关系，致使该部分租户和丽美公司不承认刘玉晓的租赁权，故意不交租金，使刘玉晓根本没法履行合同。这说明陈达安自签订租赁合同后没有真正将商铺交付给刘玉晓占有和使用，一审判决刘玉晓违约并承担违约责任毫无根据，请依法予以纠正。二、陈达安在原丽美公司与租户租赁期限尚未届满，尚未完全解决与各承租户之间的租赁纠纷的情况下，与刘玉晓签订案涉合同，致使合同无法履行，应视为陈达安违约。陈达安曾于2013年10月14日授权伦国生成立丽美公司对案涉商铺进行物业经营、出租及管理等相关事宜。后伦国生与黎子伟、李玉强、王东海等承租户签订《物业（卡位）租赁合同》，租赁期限长达至2020年3月31日不等，且丽美公司还收取各承租户数千元不等的押金和进场经营资格费。根据以上事实，陈达安实际上完全无法交付案涉所有商铺给刘玉晓使用出租，也未支付此前拖欠其他业主9、10月的租金139336元（以下货币单位均为人民币）。在刘玉晓免租期间，刘玉晓已代陈达安垫付20卡商铺的租金共计351172元，两项合计490508元。而根据合同约定，刘玉晓在2015年10月14日已交付了20万元的保证金，余下两笔保证金应于2015年11月5日和2015年12月5日前交付陈达安。但是陈达安并未如约首先将案涉所有商铺交付给刘玉晓，同时也拖欠其他业主租金，让刘玉晓无端为其代垫数十万的资金，其履行义务不符合合同的约定及交易习惯，有违契约精神，应视为违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，刘玉晓是基于法律明确规定的“先履行抗辩权”，在陈达安未如约履行悉数交付全部案涉之商铺，并拖欠其它业主租金，让刘玉晓无端为其代垫数十万资金情况下，刘玉晓有权不缴纳余下20万保证金以及从2016年3月1日至2016年5月10日的租金，直至陈达安与其他业主的相关关系理清，交付余下未交付之商铺，并且刘玉晓代垫部分的款项抵扣完毕为止。因此，一审法院将双方履行的先后顺序混淆，以致错误地认定刘玉晓违约，违反了法律规定，也违背了事实真相，请二审法院予以纠正。三、一审判决未认定刘玉晓代陈达安支付租金和相关费用490508元的事实，显然未将刘玉晓与陈达安的证据充分联系印证，以致作出错误判决，请二审法院予以认定。根据《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》可知，案涉商铺中有一部分系陈达安向其他业主租赁后再转租给刘玉晓，双方约定转租的商铺租金由刘玉晓直接向出租方（即其他业主）支付，代支付租金可在刘玉晓应支付租金中扣除。2015年11月1日至2016年2月28日期间，刘玉晓无需支付陈达安任何租金。案涉商铺合计4800.71平方米，已包含陈达安向其他业主转租之商铺。事实上，其他业主并未对陈达安免除租金，基于当时刘玉晓以及钲桦公司已在陈达安的授权之下经营管理上述商铺，故其他业主便向刘玉晓以及钲桦公司索要租金；同时刘玉晓以及钲桦公司也基于《商铺租赁补充合同》中约定“转租的商铺租金由刘玉晓直接向出租方（即原业主）支付，刘玉晓代陈达安支付给原业主的租金，可在刘玉晓应支付租金中扣除”，故认为代陈达安向上述其他业主支付的租金，可在以后应交的租金中扣减。刘玉晓向其他业主支付在2016年2月28日前的租金都有相关付款凭证予以支持。同样，陈达安于2016年9月28日向刘玉晓发出的《解除合同通知书》的内容“自2016年3月1日起向我按月缴交租金10万元，我承租其他业主商铺全部由你承担，即你每月向我实缴承租租金2万元”，也充分反向证实了陈达安每月需向其他业主支付8万元，刘玉晓以及钲桦公司代陈达安支付其他原业主商铺在免租期间的租金之事实。四、一审判决认定陈达安已向非合同当事人的刘玉晓发出《解除合同通知书》，单方产生解除合同的法律效力，显然与法律规定相违反，请二审法院依法予以撤销。既然一审判决认定刘玉晓与陈枝顺于2016年5月5日签订的《商铺转包协议》有效，那么自2016年5月5日起，案涉商铺的权利人应为陈枝顺，由陈枝顺取得案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》的权利。而从一审查明的事实可知，在刘玉晓与陈枝顺签订《商铺转包协议》后，已于同月25日书面通知了陈达安，即最迟自2016年5月25日起，陈达安已经知道案涉商铺的权利人为陈枝顺，刘玉晓已退出原租赁合同关系，不再是原租赁合同关系的当事人。因此，在陈达安已知刘玉晓不再是案涉商铺的权利人的情况下，再向其发出《解除合同通知书》显然属对象错误，依法不应产生解除合同的法律效力。一审法院在明知刘玉晓不再是案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》当事人的前提下，再认可陈达安发出的《解除合同通知书》的效力，显然自相矛盾，于法无据，请二审法院依法予以撤销和纠正。五、退一步说，实际要计收租金也只能以2万元/月计算，一审判决的计算明显错误。如果一审法院认为刘玉晓以及钲桦公司、陈枝顺已取得案涉商铺的占有和使用权，需支付租金和占用费，就应当按照各方当事人均认可的金额计算支付标准。根据上述《解除合同通知书》的内容，刘玉晓以及钲桦公司、陈枝顺向其他业主缴纳租金的事实，已有刘玉晓提交的租赁合同、收据以及陈达安发出的《解除合同通知书》内容为据，案涉各方当事人对刘玉晓以及钲桦公司、陈枝顺代缴租金的事实均予以确认，不容一审法院以证据不足为理由予以否认。因此，在存在租金代缴的情况下，应当以互抵之后的租金标准2万元/月作为计算案涉商铺租金和占用费的标准和依据。一审判决按照合同约定计算案涉商铺的租金和占用费，明显不当，判决错误。鉴于以上事实，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予以撤销并改判。陈达安辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法律程序正当，请法院驳回刘玉晓、陈枝顺及钲桦公司的所有上诉请求，维持一审判决。一、陈达安已经按照合同约定履行完案涉商铺的交付义务，一审法院已经审理查明。一审判决已经清晰载明“租赁合同签订后，陈达安依约将涉案租赁物交付给刘玉晓使用”、“刘玉晓于2016年5月24日向陈达安发出《告知书》……但是刘玉晓却未将场地归还陈达安……2016年9月28日之后，钲桦公司、陈枝顺继续占有该场地，拒绝将场地归还给陈达安……”刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺关于伦国生及丽美公司在占用案涉商铺、陈达安与原租户存在纠纷等而导致其无法使用涉案商铺的言论，缺乏事实依据，纯属编造。二、钲桦公司自2016年9月28日起已不享有合法占用涉案商铺的权利，其继续违法占用的行为严重侵犯陈达安的权益。第一，钲桦公司一审答辩意见部分已经清楚地记录钲桦公司的自述，即其占用案涉商铺的权利来源于陈枝顺的授权。由此可见，陈达安于2016年9月28日终止与刘玉晓租赁合同关系之后，陈枝顺及钲桦公司依据租赁关系继续合法占用涉案商铺的权利来源和基础已经丧失。第二，陈达安虽于2015年10月25日授权委托钲桦公司管理涉案商铺，但是陈达安已经于2016年9月28日向钲桦公司发出《终止委托声明书》，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人可以随时解除委托授权。所以，钲桦公司自该日起依据委托关系继续合法占用涉案商铺的权利来源和基础已经丧失，无权管理和使用涉案商铺，其拒不返还涉案商铺的行为已严重侵犯陈达安的合法权益。三、刘玉晓捏造支付租金和相关费用490508元的事实。自陈达安与刘玉晓建立租赁关系至今，刘玉晓未支付陈达安任何租金，陈达安已按照《商铺租赁合同》约定给予其免租期。虽然《商铺租赁补充合同》约定刘玉晓可以将应当支付给陈达安的租金直接支付给陈达安的出租人，但是此种安排是陈达安支配自身收租权利的一种方式，并不是代表陈达安放弃收租的权利，在刘玉晓未代陈达安向陈达安的出租人支付租金的情况下，陈达安完全可以要求刘玉晓将租金直接支付给陈达安。同理，《解除合同通知书》提到的向陈达安实缴租金2万元也如上述情况。因此，刘玉晓支付租金的义务全部未履行，也未代陈达安支付任何款项。四、陈达安始终是与刘玉晓发生直接租赁合同关系，陈达安向其发送《解除合同通知书》依法依约具备解除合同的法律效力。在本案中，陈达安只与刘玉晓发生过租赁合同关系，当陈达安于2016年9月28日向刘玉晓发出《解除合同通知书》之后，双方的租赁合同关系即终止，刘玉晓便丧失合法的承租权，随即其转租的权利也丧失。虽然刘玉晓于2016年5月5日与陈枝顺签订《商铺转包协议》，但该协议的法律属性应当是转让合同，仅对刘玉晓与陈枝顺具有合同约束力，并不会因为刘玉晓向陈达安发出《告知书》而导致权利和义务的概括性转让。陈达安与钲桦公司、陈枝顺并不存在直接租赁合同关系。五、刘玉晓、钲桦公司及陈枝顺应当按照《商铺租赁合同》第五条的约定向陈达安支付涉案商铺租金或占用费。刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺在占用涉案商铺期间，均没有向陈达安支付任何租金或占用费，也未向陈达安的出租人支付任何租金，因此，陈达安有权要求其按照《商铺租赁合同》第五条的约定支付涉案商铺租金或占用费，直至交还涉案商铺之日止。六、补充意见。1.陈达安已经按照租赁合同约定交付案涉场地义务，刘玉晓一审答辩状部分已经明确自认其已经进场。刘玉晓和钲桦公司、陈枝顺2016年10月20日向陈达安发出的关于解除合同通知书的复函中提及“要搞好与现租赁客户关系”，并确认拖欠租金，以上事实可直接证明其均已占用案涉场地。陈达安把案涉商铺交给刘玉晓使用后，案涉商铺一直是被刘玉晓占有使用，不存在其他主体使用的情况。同时刘玉晓自2015年10月建立租赁合同关系至今，从未提出陈达安未履行交付场地的义务，在双方往来函件中也不曾提出。刘玉晓与陈枝顺私自签订转让合同的行为更能证明刘玉晓实际占用案涉场地，否则陈枝顺不可能愿意支付50万元转包费用。假设陈达安未交付案涉商铺，刘玉晓一直没有提出异议，为何此前没有任何关于要求解除租赁合同及退回保证金的请求，陈枝顺为何不起诉刘玉晓承担违约责任，若是如此是完全不符合逻辑的。另，钲桦公司与陈达安在（2017）粤1202民初830号案中从始至终都是承认占用案涉商铺的，并向陈达安提出反诉要求陈达安支付占用商铺的损失。如果钲桦公司没有实际霸占案涉商铺，为何会有如此行为，可见刘玉晓和钲桦公司、陈枝顺在一审判决前从未提出未取得案涉商铺的异议，在上诉状中提出完全是出于拖延诉讼时间，是为继续非法霸占案涉商铺的无赖行为，浪费司法资源。因此，陈达安已经按照合同约定履行交付案涉商铺的义务，刘玉晓接收案涉商铺至今未履行支付租金、缴纳足额保证金义务，且违法转让合同权益，陈达安的一审诉讼请求有事实和法律依据。2.陈枝顺及钲桦公司根据刘玉晓的转让合同取得案涉物业没有约定及法定依据，陈达安不认可也不同意刘玉晓与陈枝顺的转租行为。陈达安与刘玉晓没有约定刘玉晓享有转租权，刘玉晓未经陈达安同意与陈枝顺签订的转包协议将合同权利和义务概括性转让给陈枝顺，该行为不应理解为转租行为，并不因刘玉晓通知陈达安而发生租赁合同概括性转让的法律效力。即使陈达安未对该行为提出异议，该转让也不会发生法律效力，同时更不应理解陈达安默认刘玉晓转租成立。所以，陈枝顺在本案中没有合法使用涉案商铺的权利，钲桦公司没有来自于陈枝顺授权使用的权利。综上所述，刘玉晓、陈枝顺及钲桦公司的上诉事实和理由缺乏依据，请法院驳回上诉，维持原判。钲桦公司、陈枝顺共同述称，同意刘玉晓的上诉意见。钲桦公司、陈枝顺上诉请求：1.撤销一审判决，并在查明事实的基础上依法改判驳回陈达安的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈达安承担。事实和理由：一、案涉商铺并无证据证实已交付给钲桦公司、陈枝顺占有和使用，一审判决钲桦公司、陈枝顺承担支付占用费的基础不存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，租赁合同作为双务有偿合同，承租人支付租金的前提基础是出租人将租赁物交付给承租人使用和收益。当事人双方的权利义务相互对应，取得租赁物的使用收益权与交付租金之间存在着对价关系。但从本案情况可知，案涉商铺并无证据证实已交付给刘玉晓和钲桦公司、陈枝顺占有和使用，负有举证责任的陈达安应承担举证不能的不利法律后果。案涉商铺没有依法交付给钲桦公司、陈枝顺的证据，除一审法院已查明陈达安于2015年10月25日授权委托钲桦公司对案涉商铺进行物业管理没有办理交接手续的认定外，还包括因为陈达安曾授权伦国生成立丽美公司对案涉商铺进行物业经营、出租及管理等相关事宜（具体情况同刘玉晓上诉所述）。因伦国生成立丽美公司对案涉商铺进行物业经营、出租及管理，与各承租户签订租赁合同和收取租金等，都是在陈达安的授权范围内，因此丽美公司与各承租户签订的《物业（卡位）租赁合同》依法应当成立并生效且受法律保护。正是基于对法律的信赖和尊崇，在租赁期限尚未届满以及陈达安尚未完全解决与各承租户之间的租赁纠纷之前，钲桦公司、陈枝顺根本无法取得对租赁商铺的使用和收益。综上，在陈达安没有依法将案涉租赁商铺交付给钲桦公司、陈枝顺和刘玉晓前，刘玉晓以及钲桦公司、陈枝顺依法也不应当承担支付租金和占用费的义务。二、在钲桦公司的授权委托未被法院生效判决确认已解除或者终止的情况下，一审判决尚未完全取得案涉商铺占有和使用权的陈枝顺支付占用费显然依据不足。虽然陈枝顺为钲桦公司的法定代表人，但从法理层面上讲，陈枝顺与钲桦公司分属不同的法律主体，应当区分对待，不能混同。2015年10月25日，陈达安曾出具《授权委托书》，委托钲桦公司对案涉商铺进行经营管理，期限至2023年2月28日。虽然陈达安与钲桦公司之间的委托合同关系已产生裂痕且诉至法院，但处于重审阶段。显然，在双方之间的委托合同关系未被人民法院生效判决确认已解除或者终止的情况下，应当认定钲桦公司依然有权对案涉商铺进行经营管理，陈枝顺也无法完全取得案涉商铺的占有和使用权。三、与刘玉晓上诉意见第四点一致。四、在各方当事人均确认存在代缴租金且互抵租金的情况下，应当按各方当事人认可的金额2万元/月计算相应的租金和占用费，一审判决的计算标准明显错误。具体事实和理由与刘玉晓上诉意见第五点一致。五、补充意见。1.2016年9月28日在陈达安解除与钲桦物业的委托后又授权给安文公司对案涉商铺进行管理收取租金等相关的授权书及变更物业管理公司的通知，已经由陈达安送达给了案涉商场的租户，因此钲桦公司与陈枝顺自2016年9月28日起并没有对案涉商铺享有相应的使用和处分的权利。2.由于陈达安的诉讼请求包括返还案涉商铺，该商铺价值已经超过一审法院有权管辖的涉外案件，因此一审法院对该案进行审理程序违法。综上所述，一审判决明显错误且违法，请求二审法院在查清事实的基础上撤销一审判决，并依法改判。陈达安辩称，与上述对刘玉晓发表的答辩意见一致。另外，钲桦公司及陈枝顺的代理人提出的管辖问题是没有法律和事实依据的，一审法院已经审查清楚，且本案确实是租赁合同纠纷，应当以租赁合同所反映的金额作为计算诉讼金额的依据，不应依据案涉商铺物业价值作为诉讼金额的法律依据。如果钲桦公司及陈枝顺提出如此主张，意味着其不认可本案案由，应当就此作出充分的事实及法律解释。刘玉晓述称，对管辖的问题尊重法院的意见，请依法审查认定。对钲桦公司及陈枝顺的上诉意见没有意见。陈达安向一审法院提起诉讼请求:1.确认陈达安于2016年9月28日有效解除其与刘玉晓签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》；2.刘玉晓向陈达安支付拖欠的租金70万元（从2016年3月1日计至2016年9月28日)及滞纳金51498元（按照银行同期贷款利率的1.5倍计算），之后滞纳金另计至实际还清之日止；3.刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺共同向陈达安支付2016年9月28日至2017年7月31日期间的场地占用费125万元、滞纳金24462元（按照银行同期贷款利率的1.5倍计算），之后的占用费按照15万元/月计收，并按照银行同期贷款利率的1.5倍计算滞纳金至实际还清之日止；4.陈达安已经收取刘玉晓的20万元保证金无需退回；5.刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺将涉案租赁物完好交还陈达安；6.本案诉讼费用由刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺承担。一审法院认定事实：一、案涉商铺的情况。1.陈达安名下的商铺情况。据房地权证所载，位于肇庆市端州区******天福广场B区首层共64卡商铺，二层共225卡商铺权属人为陈达安，其中首层B11号84.13㎡，B72之一号23.85㎡,B74-77号55.23㎡,B79-89号118.16㎡,B90-98号、100号、101号共96.38㎡,B99号31.19㎡,B102-104、106、107号共34.83㎡,B105号16.54㎡,B108-114号共50.27㎡,B115-126号共183.11㎡,B127号5.51㎡,B128号9.44㎡,B129号9.27㎡,B130号9.58㎡,B134-139号共102.23㎡,以及二层B66-72号52.33㎡、B25-32号138.4㎡、B37-44号86.65㎡、B45-51、53-55号共75.93㎡,B56-65号76.21㎡,B73-77号34.59㎡,B186-189、B192-195号83.21㎡,B225-229号73.06㎡,B230-232号55.56㎡,B233-235号72.25㎡,B236号20.29㎡,B222-224号91.14㎡,B218-221号84.41㎡,B211-214号38.12㎡,B208-210/215-217号51.38㎡,B199-204号53.56㎡,B196-198/205-207号72.16㎡,B79-81/83-88号108.22㎡,B33-36号71.59㎡,B108-115号53.28㎡,B116-140号414.54㎡,B141-146号56.15㎡,B13-17/20-24号61.23㎡,B2-4/7-9号37.67㎡,B99-107号95.96㎡,B147-152号49.51㎡,B153-160号57.81㎡,B89-98号71.59㎡,B161-168号50.3㎡,B169-176号94.36㎡,B177-185/B190-191号131.87㎡），房地产权证登记建筑面积共3343.05㎡。上述商铺，其中B105号商铺的面积为16.54㎡，B127号商铺的面积为5.51㎡，B128号商铺的面积为9.44㎡，B129号商铺的面积为9.27㎡，以上合共40.76㎡。2.购买商铺的情况。根据佛山市中级人民法院(2004)佛中法执字第1168-3号民事裁定，裁定：将肇庆市金诚贸易有限公司所有的B17-B36、B38-B73、B140-144等61套商铺抵给罗啟坚，以抵偿肇庆市景铭房地产开发有限公司欠罗啟坚的款项2820808.97元。2013年11月17日，陈达安委托伦国生与罗啟坚签订了一份《房屋买卖合同》，约定陈达安以税后实收总金额500万元购买罗啟坚位于肇庆市******天福广场B区首层内铺564.2㎡。在一审法院受理的(2018)粤1202民初3218号广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司、陈达安诉罗啟坚、伦国生房屋买卖合同纠纷一案中，罗啟坚、伦国生均确认500万元成交款已支付，商铺亦已于2013年12月5日交付。在该案中，肇庆市*******函复该院：上述商铺均已裁定给罗啟坚所有，均未办理不动产权证。3.案涉商铺被拍卖的情况。该院依据已经发生法律效力的(2016)粤1202民初363号民事判决，依法委托拍卖陈达安名下位于肇庆市端州区******天福广场B区首层B105号、B127号、B128号、B129号商铺。2018年6月25日，该院作出(2018)粤1202执恢187号执行裁定，其中裁定：一、原属被执行人陈达安名下的肇庆市端州区******天福广场B区首层B128号(房产证号：肇0100092121)商铺的所有权及相应的其它权利转归买受人陈寅焱所有；二、原属被执行人陈达安名下的肇庆市端州区******天福广场B区首层B129号(房产证号：肇0100092118)商铺的所有权及相应的其它权利转归买受人王善伟所有。2018年7月30日，该院又作出(2018)粤1202执恢187号之一执行裁定，其中裁定：一、原属被执行人陈达安名下的肇庆市端州区******天福广场B区首层B105号(房产证号：肇0100092658)商铺的所有权及相应的其它权利转归买受人韩大猛所有；二、原属被执行人陈达安名下的肇庆市端州区******天福广场B区首层B127号(房产证号：肇0100092128)商铺的所有权及相应的其它权利转归买受人李娟虹所有。二、案涉合同的情况。1.2015年10月13日，陈达安（出租方、甲方）与刘玉晓（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于肇庆市端州区****天福广场B区首层、二层商铺合计约4800.71㎡出租给乙方，租期从2015年11月1日至2023年2月28日止，其中2015年11月1日至2016年2月28日为免租期，租用时间为七年。其中合同第四条“房屋设施管理及遗留”约定：本合同签订前，商铺已由甲方出租管理，将部分商铺出租，并签订了租赁合同、收取了押金、赞助费等费用，因此，本合同签订前的遗留债权债务、各项工程款、租金、工人工资、水电费、物业管理费、治安费等均由甲方负责解决和承担，与乙方无关。合同第五条“租金及付款办法”约定：1.本合同所列商铺4800.71㎡：(1)2016年3月1日至2017年2月28日每月的租金总价为10万元正；(2)2017年3月1日至2018年2月28日每月的租金总价为15万元正；(3)2018年3月1日至2019年2月28日每月的租金总价为8万元正；(4)2019年3月1日至2020年2月28日每月的租金总价为9万元正；(5)2020年3月1日至2021年2月28日每月的租金总价为10万元；(6)2021年3月1日至2022年2月28日每月的租金总价为11万元；(7)2022年3月1日至2023年2月28日每月的租金总价为12万元；实际面积有差异的，租金总额不变；以上租金不含税，甲方出具收款收据给乙方，乙方承担需缴纳的全部租赁税费，乙方在当月的10号前缴清，并由乙方转账支付到甲方账户上。2.2015年11月1日至2016年2月28日为免租期，甲方不收乙方租金款，在免租期内乙方出租给甲方的商铺，甲方不用向乙方支付每月租金34168元，合计136672元。3.乙方在承租期内每次向租户收取的赞助费70%归甲方所有；另30%归乙方所有。4.本合同签订后，乙方分三期支付40万元正给甲方作信誉保证金，到租用期满，乙方付清应付的有关款项并搬清杂物后两天内，甲方退回保证金给乙方（不计算利息）；第一期在本合同签订后三天内支付20万元，第二期在本合同签订后，第二个月五号前支付10万元，第三期在本合同签订后，第三个月五号前支付10万元。合同第六条“其他”约定：乙方需负责商铺内所有设施（包括但不限于消防设施、水电设施、用电线路等）在租用期间的一切维护、保养，租赁期内所有设施的维修、保养费用由乙方负责。合同第七条“违约责任”约定：乙方中途退房者，甲方有权不退还保证金给乙方，乙方不依时支付房租及相关费用者，甲方有权向乙方加收欠款额的滞纳金（每天按千分之二计），超期一个月者，甲方有权终止租赁，并视作乙方中途退房论处。在租赁期内发生的一切水电费、管理费、电话费、卫生费等由乙方承担，乙方不按时缴交水电费及其他费用，因超期所产生的滞纳金由乙方承担。2.同日，陈达安（出租方、甲方）与刘玉晓（承租方、乙方）又签订了一份《商铺租赁补充合同》，其中约定：一、甲方出租的商铺4800.71㎡，其中首层属于甲方租赁后再转租的私人的商铺744.83㎡、二层商铺费110.1㎡，合计建筑面积854.93㎡，租赁期至2018年2月28日止，该部分商铺的租金由乙方向甲方租赁的出租方支付（乙方代甲方支付的租金，由乙方在乙方应支付给甲方的租金中扣除）。乙方如继续承租，由乙方与业主签订租约，与甲方无关；二、甲方抵押的首层商铺共计建筑面积839.72㎡，如因甲方的原因，导致该抵押商铺被拍卖、收走、不再租给乙方，造成乙方经济损失的，甲、乙方特别约定：1.甲方出租自有物业及甲方租赁后再转租给乙方的私人的商铺：首层商铺合计建筑面积1368㎡，二层商铺合计建筑面积2592.98㎡；乙方向甲方支付合计租金：第一年每月2万；第二年每月5万；第三年每月5万；第四年每月5万；第五年每月5万；第六年每月6万；第七年每月6万（2年内抵押商铺被收走的，第二年为每月3万，第三年每月4万；第3年抵押商铺被收走的，第3年每月4万；第五年每月4万），其他租金不变。2.甲方抵押首层商铺建筑面积839.72㎡，如业权转移，该抵押商铺的租金由乙方向新的业权人支付租金：第一年每月租金1万，第二年每月租金3万，第三年每月租金3万，第四年每月租金4万，第五年每月租金5万，第六年每月租金5万，第七年每月租金6万；或者乙方与新的业权人重新签订租赁合同；三、甲方租赁后再转租给乙方的私人的商铺854.93㎡，其中部分商铺在乙方租赁前甲方已用作上二楼的楼梯及作为消防通道，如果该部分商铺业主收回商铺或者不同意用作楼梯的，甲方补偿乙方3万元，用作重新修建首层通道及二层的楼梯，并同意、协助乙方另外租商铺修建二楼楼梯；四、甲方租赁后再转租给乙方的私人的商铺854.93㎡，业主退回押金给甲方，该押金与乙方无关，甲方租的合同到期后甲方协助乙方与业主续租。3.2015年10月25日，陈达安（委托人）向钲桦公司（被委托公司）出具《授权委托书》，载明：委托人将位于肇庆市******天福广场自置的商铺首层、二层建筑面积3945.78平方和委托人出资承租的首层私人商铺744.83平方，二层私人商铺110.1平方共计建筑面积4800.71平方商铺，现委托钲桦公司负责经营管理，期限至2023年2月28日止，经营所需的一切费用由被委托公司支付与委托人无关，被委托公司的权限为出租或自营，但无权出售，抵押。落款处委托人陈达安签名，被委托公司经办人刘玉晓签名。钲桦公司根据上述《授权委托书》自2015年10月26日起对陈达安所有的肇庆市******天福广场商铺进行物业管理，但双方没有办理相关交接手续，也没有核对上述《授权委托书》所列之商铺面积。4.2016年5月5日，刘玉晓(转包方、甲方)与陈枝顺(承包方、乙方)在广东融晖律师事务所律师廖家安的见证下签订《商铺转包协议》，约定：甲方同意将与陈达安在2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》的权利、义务转包给乙方经营，《商铺租赁合同》所列的商铺位置为座落在肇庆市端州区****天福广场B区首层、二层商铺合计约4800.71㎡转租给乙方承包分租使用；其中首层属于甲方租赁再转租的私人商铺744.83㎡，二层商铺110.1㎡，合计建筑面积854.93㎡,租赁期限至2018年2月28日止；转让时，甲方无条件协助办理与原出租人的转包关系，通知现商铺承租人，确认乙方为现承包人的事实，乙方同等享有甲方与陈达安签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》的权利与义务，原黄惠坚、黄珍美享有的钲桦公司由甲方协助乙方办理法定代表人及股东的变更手续；甲方将上述商铺按现状转包给乙方，由乙方自行经营，自负盈亏，并严格按照甲方与陈达安签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》所规定的条款执行，依约交纳租金；转包后甲方之前投入的商铺现有装修、装饰以及其他所有设备用品（含原有的营业设备）全部归乙方所有；乙方在签订转包协议当日内一次性向甲方支付《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》的转包费共计50万元正，甲方与陈达安之前存在的债权债务，在本协议签订后全部由乙方享有或承担，甲方需无条件配合乙方与陈达安核对债权债务的数额；乙方支付甲方转包费后，甲方超过规定期限向乙方移交商铺及其原与陈达安签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》的，乙方有权解除合同，甲方退回乙方已支付的转包费……。上述《商铺转包协议》签订后，刘玉晓于2016年5月24日向陈达安发出《告知书》，告知因经营的需要其已与陈枝顺签订了《商铺转包协议》，原双方在2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》约定的权利、义务，今后由陈枝顺享有或履行。上述《告知书》，陈达安已于2016年5月25日收到。5.由于刘玉晓一直未支付租金，陈达安于2016年9月28日向刘玉晓发出《解除合同通知书》，内容为：我与你于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》约定，由你承租我位于肇庆市*****天福广场首层、二层业主商铺（含前天福广场管理方肇庆市丽美物业管理有限公司伦国生为解决消防通道问题而向其他业主承租的商铺）。租赁期从2015年11月1日至2023年2月28日止，租赁保证金为40万元。免租期从2015年11月1日至2016年2月28日止。自2016年3月1日起向我按月缴交租金10万元，我承租其他业主商铺租金全部由你承担，即你每月向我实缴承租租金2万元，但你没有依约全部缴清保证金40万元（还拖欠保证金20万元），从2016年3月1日起至今未向我付过任何租赁租金。根据《商铺租赁合同》第七条第4款约定，你拖欠租赁保证金、拒付租赁租金的行为已经构成违约，依约应当承担违约责任，我方有权终止合同。我现在解除与你签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》，解除通知即时生效。请你务必在收到本解除通知书之日起五天内，将你拖欠的保证金、租金全部交清。6.2016年9月28日，陈达安向钲桦公司送达《终止委托声明书》，《终止委托声明书》的内容是：“我于2015年10月25日签订的《授权委托书》，授权委托贵公司负责经营管理位于肇庆市睦民南2号天福广场自置的商铺、二层自置的商铺、及其他由前天福服装批发市场管理方肇庆市丽美物业有限公司伦国生为解决商铺消防通道问题而租赁其他业主的部分商铺。现在我郑重声明如下：我立即终止对贵公司的授权，《授权委托书》授予贵公司的权限全部由我收回。自即日起贵公司不享有出租、或者自营上述商铺的权利。”此后，陈枝顺又自行出具委托书给钲桦公司，委托该公司继续管理上述商铺。2016年10月20日，刘玉晓、钲桦公司、陈枝顺共同向陈达安发出《关于〈解除合同通知书〉的复函》，内容为：本人收到你的来函，要求解除双方所签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》，本人认为，你的理由根本不成立。首先，签订上述租赁合同是双方的真实意思表示，从《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》内容来看，双方都未在合同就你所认为的行为上约定解除合同条款和依据。其次，就你所认为本人拖欠你的租金及部分押金问题，本人一早就向你反映及提出，按照《商铺租赁合同》第三条约定，2015年11月至2016年2月共4个月为免租期，但事实上本人为你向原租赁人支付了这期间租金32万元，同时，按照《商铺租赁合同》第四条约定，合同之前的所有费用由你承担，但你未能履行，本人为了能使承租的合同顺利进行，搞好与现租赁客户的关系，不得不代付之前你所欠徐锦壮的租金102504元（2015年8月至10月的三个月），又为你代垫广州货运场2015年10月份场地租金6000元、卸货费5800元，停车费5400元，以上合计439704元。本人在上述费用支付后，曾多次与你联系并到你花都公司协商解决办法，但始终未能得到你的正面回应，甚至你更以种种借口不与本人接触，因此，本人只好暂缓给付剩下的合同押金和2016年3月后的租金，目的是要求你正面处理好上述本人的代支的问题。此后，双方因案涉合同的履行产生纠纷，陈达安遂诉至法院。又查明：钲桦公司成立于2015年10月23日，类型为有限责任公司(自然人独资)，股东为陈枝顺，经营范围为物业管理、物业租赁。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。陈达安与刘玉晓于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约全面履行。针对本案的争议，该院分别作如下认定和处理：一、关于案涉租赁的面积陈达安与刘玉晓所签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》涉及陈达安自有物业及其向他人租赁后再转租的物业，其中陈达安租赁后再转租的商铺的面积，由于根据现有证据无法予以核定,故本案仅就已查明的商铺进行处理。根据上述合同的约定，案涉租赁商铺的面积为4800.71㎡，包括陈达安自有物业及其租赁后再转租的商铺。本案中，属于陈达安自有物业部分的面积为3343.05㎡,其中天福广场B区首层B128号(9.44㎡)、B129号(9.27㎡)商铺的所有权及相应的其它权利该院已于2018年6月25日作出(2018)粤1202执恢187号执行裁定书裁定分别转归买受人陈寅焱、王善伟所有,天福广场B区首层B105号(16.54㎡)、B127号(5.51㎡)商铺的所有权及相应的其它权利该院已于2018年7月30日作出(2018)粤1202执恢187号之一执行裁定书裁定分别转归买受人韩大猛、李娟虹所有。因此，在该院(2018)粤1202执恢187号、(2018)粤1202执恢187号之一执行裁定作出之日，上述商铺的物权已分别转归各自买受人。因此，本案可以确定案涉自有物业为3907.25㎡(包括已登记的面积3343.05㎡及陈达安委托伦国生向罗啟坚购买的564.2㎡)。二、转租合同的效力本案中，刘玉晓在承租案涉的商铺后，又于2016年5月5日的商铺转租给陈枝顺，为此双方签订了《商铺转包协议》，并于同月25日书面通知了陈达安，陈达安对转租的事实应当知道，但对此一直没提出异议。因此，刘玉晓与陈枝顺于2016年5月5日签订的《商铺转包协议》有效。陈达安对此所提之抗辩，理据不足，该院不予采纳。三、关于陈达安诉讼请求的认定和处理（一）关于陈达安要求确认《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》已于2016年9月28日解除的请求。根据陈达安（甲方）与刘玉晓（乙方）于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》的约定，租金在当月的10号前缴清，乙方不依时支付房租及相关费用者，甲方有权向乙方加收欠款额的滞纳金，超期一个月者，甲方有权终止租赁，并视作乙方中途退房论处。本案中，由于刘玉晓自签订租赁合同以来均未依约支付租金，依约已构成违约，陈达安为此于2016年9月28日向刘玉晓发出《解除合同通知书》，认为刘玉晓从2016年3月1日起未向其付过任何租赁租金，故根据《商铺租赁合同》第七条第4款约定行使合同解除权，通知自即时起解除双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在合同解除或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，由于陈达安依据合同的约定向刘玉晓发出的《解除合同通知书》于2016年9月28日到达，且刘玉晓在《解除合同通知书》在到达之日起三个月内亦未就解除合同的效力向人民法院起诉或者申请仲裁机构仲裁，故陈达安与刘玉晓于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》已于2016年9月28日解除。陈达安的该项请求，合理合法，该院予以支持。刘玉晓对此所提之抗辩，依据不足，该院不予采纳。（二）关于陈达安要求刘玉晓支付拖欠的租金70万元（从2016年3月1日计至2016年9月28日)、滞纳金51498元（按照银行同期贷款利率的1.5倍计算，之后滞纳金另计至实际还清之日止）及没收刘玉晓的20万元保证金的请求。1.本案中，刘玉晓确认自案涉租赁合同签订后确未直接向陈达安支付过租金，理由是进场后已为陈达安垫付承租商铺的租金远超其应支付的租金，且其在2016年5月10日起已将案涉商铺转租给陈枝顺，故该日起的租金应由陈枝顺交纳。对此，该院认为，首先，虽然刘玉晓在诉讼中提供了部分物业的租赁合同、收据等证据以证明存在其代陈达安支付租金490508元的事实，但仅凭上述证据并不足以认定存在其所述之事实。其次，刘玉晓于2016年5月5日将其向陈达安承租的商铺转租给陈枝顺，该转租虽然合法有效，并已书面告知陈达安，但该告知书对陈达安并不产生解除彼此间租赁合同的效力，故在双方间的合同尚未解除前，刘玉晓仍需履行合同义务。但双方的合同解除后，由于案涉商铺已转租给陈枝顺，且亦已通知了陈达安，根据权利义务相一致原则，合同解除后案涉商铺的占用费则应由陈枝顺承担。2.关于租金的标准。陈达安与刘玉晓在2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》中已对租金的标准进行了约定，虽然双方在同日签订的《商铺租赁补充合同》的第二条又对租金的标准进行了明确。但根据《商铺租赁补充合同》第二条的约定，该租金标准适用情形为“甲方抵押的首层商铺如因甲方的原因，导致该抵押商铺被拍卖、收走，不再租给乙方，造成乙方经济损失的”，由于在履行租赁合同中并没有证据证明存在《商铺租赁补充合同》第二条所约定之情形，故案涉的租金或使用费仍应按照《商铺租赁合同》约定的标准支付，即案涉商铺的租金或使用费应按以下标准分别计付：(1)2016年3月1日至2017年2月28日租金为10万元/月；(2)2017年3月1日至2018年2月28日租金为15万元/月；(3)2018年3月1日至2019年2月28日租金为8万元/月；(4)2019年3月1日至2020年2月28日租金为9万元/月；(5)2020年3月1日至2021年2月28日租金为10万元/月；(6)2021年3月1日至2022年2月28日租金为11万元/月；(7)2022年3月1日至2023年2月28日租金为12万元/月。此外,根据《商铺租赁补充合同》第一条的约定，陈达安出租的商铺中包括其租赁后再转租的私人的商铺，该部分商铺的租金由刘玉晓直接向出租方支付，刘玉晓代陈达安支付的租金可在其应支付的租金中扣除。由于现并没有足够证据证明刘玉晓存在代陈达安支付租金的情形，故在本案中租金仍应按照《商铺租赁合同》约定的标准支付。刘玉晓若有证据证明其存在代陈达安支付租金情形的，可另循法律途径解决。3.关于租金及滞纳金的计算。本案中，刘玉晓明确未向陈达安支付过租金，刘玉晓对此已构违约，理应承担违约责任。如上所述，陈达安与刘玉晓签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》已于2016年9月28日解除，刘玉晓理应依约向陈达安支付2016年3月1日至2016年9月28日的租金693333.33元[10万元/月×6个月+(10万元/月÷30×28)]。至于滞纳金，由于刘玉晓未依约支付租金，已构成违约，理应承担违约责任。虽然陈达安在本案主张的滞纳金属于行政的范畴，但在民事领域中，滞纳金究其实质应认定为违约金。由于在合同第七条“违约责任”中已对逾期支付租金约定了违约金条款，故陈达安在本案主张逾期付款违约金符合合同的约定和法律的规定，该院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，租金在当月的10号前缴清，逾期支付租金，每天按欠款额的千分之二加收滞纳金（即违约金），现陈达安在本案主张按照银行贷款利率的1.5倍的标准计算逾期支付租金违约金并未超出合同的约定和法律的规定，故违约金可参照中国人民银行同期金融机构人民币贷款基准利率一至五年(含五年)档的1.5倍即年利率7.125%(4.75%×1.5)的标准计付，据此违约金计至2016年9月28日为14938.71元，2016年9月29日起的违约金另行以实际所欠租金为基准按照年利率7.125%的标准计付至付清之日止。4.关于刘玉晓的20万元保证金的处理。保证金设定的目的在于担保承租人租赁债务的履行，并在一定条件下出租人的损失可以从中抵扣，其实质属于金钱担保性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权后担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，陈达安的损失可以在保证金中优先受偿，由于其在本案已依据合同主张了逾期付款的违约金，故其再行请求没收刘玉晓的保证金理据不足，该院不予支持。如上所述，刘玉晓所欠的租金及违约金至2016年9月28日分别为693333.33元、14938.71元，该部分所欠之租金及违约金合共为708272.04元可自合同解除之日从刘玉晓所交的保证金中按照“先违约金，后租金”的原则予以抵扣，抵扣后刘玉晓仍欠租金508272.04元。因此，该部分所欠租金的违约金可自2016年9月29日起另行以实际所欠租金508272.04元为基准按照年利率7.125%的标准计付至付清之日止。综上，陈达安的该项请求，其合理合法部分，该院予以支持。（三）关于陈达安要求刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺支付2016年9月28日起的场地占用费及滞纳金（按银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际还清之日止）的请求。首先，虽然刘玉晓与陈枝顺间的转租协议有效，但由于房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用房屋的合法依据，当房屋租赁关系终止，则承租人、次承租人均不再拥有占有、使用房屋的合法依据。如上所述，由于陈达安与刘玉晓间的租赁合同已于2016年9月28日解除，故刘玉晓作为承租人在租赁合同解除后已丧失对案涉商铺的合法占有、使用，不再是案涉租赁合法的转租主体，刘玉晓与陈枝顺间的转租协议因此亦同时终止，故作为次承租人的陈枝顺此时亦已不再拥有占有、使用商铺的合法依据，且亦不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之情形，形成对陈达安所有的和合法占有的租赁物的无权占有，故陈达安有权要求次承租人陈枝顺按照租金标准支付占用期间(即2016年9月29日起)的费用至交还之日止。陈枝顺对此所作之抗辩，理据不足，该院不予采纳。其次，如上所述，本案已确认陈达安案涉的自有物业为3907.25㎡，但由于其中的天福广场B区首层B128号(9.44㎡)、B129号(9.27㎡)二间商铺合共18.71㎡的所有权及相应的其它权利已于2018年6月25日分别转归买受人陈寅焱、王善伟所有,天福广场B区首层B105号(16.54㎡)、B127号(5.51㎡)二间商铺合共22.05㎡的所有权及相应的其它权利该院已于2018年7月30日别转归买受人韩大猛、李娟虹所有,故上述商铺的租金或占用费应从物权转移之日予以扣减。由于该院已确认案涉商铺的租金应按以下标准分别计付：(1)2016年3月1日至2017年2月28日租金为10万元/月；(2)2017年3月1日至2018年2月28日租金为15万元/月；(3)2018年3月1日至2019年2月28日租金为8万元/月；(4)2019年3月1日至2020年2月28日租金为9万元/月；(5)2020年3月1日至2021年2月28日租金为10万元/月；(6)2021年3月1日至2022年2月28日租金为11万元/月；(7)2022年3月1日至2023年2月28日租金为12万元/月。因此，由于陈枝顺在诉讼中确认并未支付该期间的占用费，故计至2019年2月28日止陈枝顺所欠占用费为4420070.9元，此后的占用费，案涉商铺的占用费按以下标准分别计付：2019年3月1日至2020年2月28日的占用费按89061.3元/月的标准计付；2020年3月1日至2021年2月28日的占用费按98957元/月的标准计付；2021年3月1日至2022年2月28日的占用费按108852.7元/月的标准计付；2022年3月1日至2023年2月28日的占用费按118748.4元/月的标准计付。最后，关于占用费的违约金。如上所述，陈达安请求的滞纳金实质是违约金，在租赁合同解除后，由于陈达安与次承租人陈枝顺并无合同关系，双方亦不存在逾期交付场地占用费的约定，因此陈达安要求支付逾期交付场地占用的违约金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。综上，陈达安要求刘玉晓、钲桦公司共同支付该部分租金及违约金的请求，由于理据不足，该院不予支持。因此，陈达安的该项请求，其合理合法部分，该院予以支持。（四）关于陈达安要求刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺将涉案租赁物交还的请求。如上所述，虽然刘玉晓与陈枝顺间的转租协议合法有效，但由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系一旦解除，承租人的转租关系也就没有了依据，且本案也没有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定之情形。因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，陈达安有权要求次承租人陈枝顺返还相关的案涉商铺。本案中，由于案涉的租赁物已由刘玉晓转租给陈枝顺，陈枝顺在陈达安取消委托钲桦公司经营管理后，又自行继续委托钲桦公司管理。因此，案涉相关的商铺应由陈枝顺、钲桦公司返还给陈达安。陈达安的该项请求，其合理合法部分，该院予以支持。陈枝顺、钲桦公司对此所提之抗辩，理由不成立，该院不予采纳。综上所述，该院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四、九项，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如：一、确认陈达安与刘玉晓于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》已于2016年9月28日解除；二、刘玉晓应于该判决发生法律效力之日起十五日内向陈达安支付租金508272.04元及违约金14938.71元（前述违约金已计至2016年9月28日，此后的违约金以所欠租金508272.04元为基准，自2016年9月29日起按照年利率7.125%的标准计付至所欠租金付清之日止）；三、陈枝顺应于该判决发生法律效力之日起十五日内向陈达安支付商铺占用费4420070.9元及（前述占用费已计至2019年2月28日，2019年3月1日起至商铺交还之日止的占用费按以下方式分别计付：2019年3月1日至2020年2月28日的占用费按89061.3元/月的标准计付；2020年3月1日至2021年2月28日的占用费按98957元/月的标准计付；2021年3月1日至2022年2月28日的占用费按108852.7元/月的标准计付；2022年3月1日至商铺实际交还之日止的占用费按118748.4元/月的标准计付）；四、陈枝顺、钲桦公司应于该判决发生法律效力之日起三十日内交还下列商铺给陈达安，具备交还的商铺如下：位于广东省肇庆市端州区******天福广场B区首层B11号、B17-B36号、B38-B73号、B72之一号、B74-77号、B79-89号、B90-98号、B99-101号、B102-104、B106、B107号、B108-114号、B115-126号、B130号、B134-139号、B140-144号，以及二层B66-72号、B25-32号、B37-44号、B45-51、B53-55号,B56-65号、B73-77号、B186-189、B192-195号、B225-229号、B230-232号、B233-235号、B236号、B222-224号、B218-221号、B211-214号、B208-210/215-217号、B199-204号、B196-198/205-207号、B79-81/83-88号、B33-36号、B108-115号、B116-140号、B141-146号、B13-17/20-24号、B2-4/7-9号、B99-107号、B147-152号、B153-160号、B89-98号、B161-168号、B169-176号、B177-185/B190-191号商铺；五、驳回陈达安的其他诉讼请求。一审案件受理费24608元，财产保全申请费5000元，合计29608元（已由陈达安预交），由陈达安负担2965元，刘玉晓负担6770元，陈枝顺负担19623元，钲桦公司负担250元。上述刘玉晓与钲桦公司、陈枝顺应负担的费用应在该判决发生法律效力之日起十五日内向该院缴纳。二审中，刘玉晓向本院提交如下新证据：十份丽美公司于2015年3月19日出具的通知，拟证明陈达安在2015年3月19日已经委托了丽美公司对后来租赁给刘玉晓的商铺已经办理了租赁手续；同时在通知的内容也充分反映出陈达安在此前已经承诺对租赁的商铺予以部分免收租金的情况，致使刘玉晓后来租赁商铺后无法向相对的商铺收取租金，更反映出陈达安在租赁商铺给刘玉晓时没有把相对的情况以及相关的手续办理好，致使刘玉晓承租的商铺无法实际占有、出租、收益的事实。经质证，陈达安认为，1.对通知书的真实性、合法性、关联性不予确认，建议法庭不予采纳、不予审查，因其提交的证据已经超过了法定举证期限，请法庭对此予以处理。2.该组证据是刘玉晓单方制作的材料，均反映有案外人丽美公司，是以丽美公司名义发出，但均没有丽美公司的盖章确认，因此对该组证据的真实性、合法性、关联性不予确认。陈达安与刘玉晓的租赁关系建立时丽美公司已经不再使用及管理案涉商铺。钲桦公司、陈枝顺认为，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，陈达安委托伦国生成立丽美公司的时间是2013年10月14日，有相关的授权书为证，因此丽美公司以及伦国生与各承租户签订的合同应当合法有效，在该合同并未到期的情况下，陈达安也就无法按照其与刘玉晓约定把商铺交给刘玉晓处分，最终导致钲桦公司、陈枝顺无法接收案涉商铺。对于陈达安委托丽美公司对案涉商铺进行出租获利的情况，肇庆市中级人民法院作出的（2019）粤12民初36号民事判决书已经查明。钲桦公司、陈枝顺向本院提交如下新证据：1.2016年8月1日陈达安出具的授权委托书；2.2016年9月28日的更换物业管理公司通知。两证据均由陈达安在2016年9月28日所谓解除委托合同之日纠集40、50名社会不明人士在影响天福广场正常经营秩序的情况下送达给各租户，可进一步表明钲桦公司、陈枝顺均没有接收过案涉商铺。3.视频光盘及图片，拟证明2016年9月28日陈达安接收天福广场现场、斗殴聚集的事实。图中只有钲桦公司员工徐锦壮一人，并非陈达安所称的钲桦公司、陈枝顺采取暴力拒绝交付案涉商铺，且该证据证明了在2016年9月28日陈达安已经接收案涉天福广场的事实。4.天福广场现有租户，拟证明目前存在的商铺，其中陈定华等共6人曾与丽美公司签订商铺租赁合同，即陈达安就案涉商铺存在一铺多租的事实。钲桦公司、陈枝顺并没有完全接收案涉商铺及收取租金，陈达安存在违约在先的事实。经质证，陈达安认为，1.对证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。陈达安确有作出相关的授权委托，但客观上陈达安至今都未控制及管理使用案涉商铺，钲桦公司及陈枝顺一直在霸占着案涉商铺，并不会因为陈达安向安文公司出具授权而将案涉物业返还给陈达安。2.对于证据3、4，已经超过了法律规定的举证期限，请求法庭不予采纳，并对钲桦公司及陈枝顺证据突袭的行为作出相关的处理。3.对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，陈达安在2016年9月28日确有委托员工到案涉商铺张贴送达相关的委托终止告知书及租赁合同解除通知书，但陈达安的员工在送达相关文书期间被钲桦公司及陈枝顺的员工采取了暴力行为，因此当天陈达安的员工是被钲桦公司及陈枝顺的员工殴打，且陈达安并未能顺利收回案涉商铺，商铺依然在刘玉晓和钲桦公司、陈枝顺的控制下进行租赁使用。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，该表格是钲桦公司及陈枝顺单方制作产生的，不具有任何的客观性及公允性，且该事实没有任何的辅助性依据，与其所证明目的并不相符。刘玉晓认为，对证据1、2的真实性没有异议，证据1恰好证明了陈达安对刘玉晓的转租承包协议没有异议，并确认了上诉事实。证据2说明了陈达安没有按照原有合同履行其义务之外，还擅自通过强行手段来要求钲桦公司、陈枝顺退出相关商铺的管理，这需要明确刘玉晓理解的管理是对陈达安所有权商铺以外的854.93平方米其他商铺强行收取管理权。对证据3、4的真实性、合法性、关联性没有异议，证明陈达安所出租的商铺确实是没有按照合同约定交付使用，同时也证明了在所谓租赁期间的行为上，陈达安用暴力手段来干扰正常商铺经营，体现了刘玉晓在租赁使用期间存在着管理上的难度。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审诉讼中，法庭向刘玉晓询问，既然其主张没有全部接收案涉商铺，则实际接收了多少商铺。刘玉晓回答：“说不准，当时在管理上已经全部转租给钲桦公司和陈枝顺。”再查明，2017年3月7日，陈达安作为原告，以钲桦公司为被告、刘玉晓为第三人向一审法院提起诉讼，请求：1.法院确认陈达安已于2016年9月28日终止与钲桦公司的授权委托；2.钲桦公司立即退出物业管理区域（天福广场商铺）；3.诉讼费由钲桦公司承担。钲桦公司则提出反诉，请求：1.陈达安赔偿钲桦公司投入损失合共115017.36元;2.陈达安赔偿钲桦公司经济损失合共529000元;3.陈达安偿还钲桦公司为其垫付的租金款项合共696938元；4.本案的本诉、反诉全部诉讼费用由陈达安承担。一审法院于2018年6月30日作出（2017）粤1202民初830号民事判决，钲桦公司不服该判决向本院提起上诉，本院审理后，于2019年5月16日作出（2019）粤12民终296号民事裁定，将该案发回重审。目前，该案正在一审审理中，案号为：（2019）粤1202民初2449号。本案诉讼中，刘玉晓、钲桦公司、陈枝顺均确认钲桦公司在该案中主张的垫付租金696938元包含本案刘玉晓主张的垫付费用490508元。本院认为，本案是履行租赁合同发生的纠纷，且由于陈达安为香港特别行政区居民，故本案为涉港租赁合同纠纷。由于本案租赁合同的履行地在肇庆市端州区，且陈达安主张诉讼标的金额未超过1000万元，故一审法院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。钲桦公司和陈枝顺上诉提出案涉商铺的价值超过一审法院有权管辖的涉外案件的争议金额，主张一审审理程序违法，因本案系租赁合同纠纷，并非商铺转让纠纷，故钲桦公司和陈枝顺的上述主张明显缺乏理据，本院对此不予采纳。各方当事人在一审中没有选择本案纠纷的准据法，但对一审法院适用中华人民共和国内地法律没有提出异议，且在二审中各方当事人明确选择适用中华人民共和国内地法律作为审理本案纠纷的准据法，因此，本案适用中华人民共和国内地法律。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一是陈达安是否已经交付案涉商铺；二是案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》是否违约解除；三是租金和占用费的标准。一、关于陈达安是否已经交付案涉商铺的问题案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依照合同约定履行义务。第一，陈达安和刘玉晓于2015年10月13日签订上述两份合同后，双方并未办理商铺交接手续，但从合同内容及2015年10月25日陈达安向钲桦公司出具的《授权委托书》（刘玉晓以钲桦公司经办人的身份在该委托书中签名）的内容来看，案涉商铺的大部分在签订合同前已经由其他商户承租，刘玉晓作为承租方，其主要对于案涉商铺进行出租和管理，并非全部自用。第二，如刘玉晓所述未接收案涉商铺属实，则其于2016年5月5日又将案涉商铺转包给陈枝顺，明显不符合常理。第三，陈达安于2016年9月28日向刘玉晓发出的《解除合同通知书》后，刘玉晓、钲桦公司、陈枝顺于2016年10月20日共同向陈达安发出《关于〈解除合同通知书〉的复函》，在该复函中，刘玉晓、钲桦公司、陈枝顺不同意解除合同，并提出刘玉晓代陈达安垫付了租金、卸货费、停车费共计439704元，因此暂缓支付剩下的合同押金和2016年3月后的租金，并未提出陈达安未依约交付案涉商铺。第四，陈达安提起本案诉讼后，刘玉晓在提交的书面答辩状中，认为其代陈达安垫付费用490508元，无须交纳剩余保证金20万元；其将案涉商铺转租给陈枝顺合法有效。钲桦公司和陈枝顺在其提交的书面答辩状中同意刘玉晓的答辩意见，并提出补充意见称钲桦公司和陈枝顺取得案涉场地的权利是陈达安同意取得的，不存在违法占用场地、需向陈达安支付场地占用费及返还租赁物的问题。因此，刘玉晓、钲桦公司和陈枝顺在一审答辩中均未抗辩其未接收案涉商铺。第五，刘玉晓在诉讼中主张接收了部分商铺，但又陈述其不清楚接收了多少商铺，亦不符合常理。综上，一审判决认定陈达安已交付案涉商铺并无不当，刘玉晓、陈枝顺和钲桦公司上诉主张陈达安未交付案涉商铺，缺乏理据，本院不予采纳。二、关于案涉《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》是否违约解除的问题根据陈达安（甲方）与刘玉晓（乙方）于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》的约定，租金在当月的10号前缴清，乙方不依时支付房租及相关费用者，甲方有权向乙方加收欠款额的滞纳金，超期一个月者，甲方有权终止租赁，并视作乙方中途退房论处。本案中，由于刘玉晓自签订租赁合同以来均未依约支付租金，已构成违约。陈达安于2016年9月28日向刘玉晓发出《解除合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在合同解除或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，由于陈达安依据合同的约定向刘玉晓发出的《解除合同通知书》于2016年9月28日到达，且刘玉晓在《解除合同通知书》在到达之日起三个月内亦未就解除合同的效力向人民法院起诉或者申请仲裁机构仲裁，故一审判决认定陈达安与刘玉晓于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》已于2016年9月28日解除，并无不当，本院予以维持。由于陈达安与刘玉晓间的租赁合同已于2016年9月28日解除，故刘玉晓作为承租人在租赁合同解除后已丧失对案涉商铺的合法占有、使用，不再是案涉租赁合法的转租主体，刘玉晓与陈枝顺间的《商铺转包协议》因此亦同时终止，作为次承租人的陈枝顺此时亦已不再拥有占有、使用商铺的合法依据，且亦不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之情形，形成对陈达安所有的和合法占有的租赁物的无权占有。此外，陈枝顺主张《商铺转包协议》有效，但其未按该协议的约定履支付租金的义务。由此，在《商铺转包协议》终止后，钲桦公司基于陈枝顺的委托管理案涉商铺也无合法根据。因此，一审判决陈枝顺和钲桦公司交还案涉商铺，陈枝顺并应按照租金标准支付占用期间的费用至交还之日止，并无不当，本院予以维持。对于刘玉晓上诉主张其垫付租金490508元超过其应付租金且其已非租赁合同当事人的理由，首先，其主张的垫付费用未经陈达安认可，且数额低于应付租金和保证金的总额。其次，刘玉晓于2016年5月5日将其向陈达安承租的商铺转租给陈枝顺，该转租虽然合法有效，并已书面告知陈达安，但该告知书对陈达安并不产生解除彼此间租赁合同的效力，故在双方间的合同尚未解除前，刘玉晓仍需履行合同义务。再次，刘玉晓在其和钲桦公司、陈枝顺共同向陈达安发出《关于〈解除合同通知书〉的复函》中，不同意解除合同，说明刘玉晓自认其在发出复函前仍是租赁合同的当事人，仍应履行合同义务。综上，刘玉晓的上述主张理据不足，本院不予支持。由于刘玉晓在本案没有足够证据证明其存在代陈达安支付租金的情形，且刘玉晓已将该债权转让给钲桦公司，钲桦公司也已在另案中主张权利，故在本案中刘玉晓仍应按照合同的约定支付租金。三、关于租金和占用费的标准问题关于租金的标准问题。根据《商铺租赁合同》《商铺租赁补充合同》的约定，2016年3月1日至2017年2月28日租金为10万元/月。如前所述，刘玉晓在本案主张其垫付租金490508元依据不足，因此，其主张按2万元/月的标准支付租金亦缺乏理据，本院不予支持。一审判决按照上述合同约定的标准计算应付租金，并无不当，本院予以维持。关于占用费的标准。陈枝顺主张其存在代缴租金且互抵租金的情况下，应当按照2万元/月计算相应的占用费，但其并未举证证明其已经按8万元/月的标准代陈达安交纳租金，因此，其该项主张缺乏理据，本院不予采纳。故一审判决按照合同约定的租金标准扣减转给其他买受人的商铺租金后作为支付占用费的标准并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，刘玉晓、钲桦公司、陈枝顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49216元，由上诉人刘玉晓负担24608元，上诉人肇庆市端州区钲桦物业管理有限公司、陈枝顺负担24608元。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇二〇年七月三十日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩