安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1621民初4188号原告：方检查，男，1972年10月11日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：董豪，安徽龙方律师事务所律师。被告：涡阳县七度置业有限公司，住所地安徽省涡阳县站前东路北侧。法定代表人：王颍洲，总经理。委托诉讼代理人：沈宇，该公司员工。委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。原告方检查诉被告涡阳县七度置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告方检查的委托诉讼代理人董豪、被告涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）的委托诉讼代理人沈宇、吴增鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方检查向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金计112899元(计算至2020年4月1日)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年1月25日签订两份商品房买卖合同，合同编号2017010988、2017010996。原告根据该合同购买被告开发的七彩世界欢乐城11幢2101号房屋(编号为2017010988，房款488000元)、11幢2602号房屋(合同编号为2017010996，房款348000元)两套房款共计836000元，原告依约一次性支付了房款。根据双方签订合同的第八条约定,被告应于2017年12月31日前交付经验收合格的房屋及相关手续。但至原告起诉时被告仍未依约交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。依据合同第九条之规定，房屋出卖人应自最后交付期限(2017年12月31日)的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。按照合同的约定计算，合同编号为2017010988的已交付房屋价款为488000元，违约金为55827.2元(自2018年9月4日计算至2020年4月1日);合同编号为2017010996的已交付房屋价款为348000元，违约金为57072元(自2018年1月1日计算至2020年4月1日)，共计112899元。现原告为维护其合法权益，依法起诉，请法院依法判决。被告辩称，1.不具备判决交房条件，但涉案房屋各项验收已合格，仅因为商业综合体规划事宜耽搁，无法统一备案，房屋质量没有问题，双方可以协商交房。2.违约期应扣除疫情不可抗力32天和环保问题停工期。3.关于违约金计算标准：应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130％核减违约金，我方申请核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，即原告举证的身份证复印件，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告举证的商品房买卖合同，被告对真实性无异议，但认为未提供付款凭证。本院经审查认为，庭审时被告已认可原告支付了全部购房款，对该证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。对原告举证的（2018）皖1621民初5554号民事判决书，本院经审查对真实性、合法性予以认定。对被告举证的《安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应》、亳州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知》，原告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，对此本院经审查对该组证据的真实性予以认定。对被告举证的房地产评估报告、公证书，原告对真实性有异议，认为双方权利义务应当按照合同约定履行。对此本院经审查对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认定。对被告举证的民事判决书，本院经审查对真实性、合法性予以认定。根据已确认证据，结合双方当事人陈述及庭审情况，本院查明的事实为，原告方检查于2017年1月25日从被告处购买安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城第11幢2101号房（房屋面积116.22平方米，房屋总价款为488000元）及第11幢2602号房（房屋面积95.80平方米，房屋总价款为348000元），原告按约支付了两套房屋的全部购房款。双方签订的两份《商品房买卖合同》第八条均约定了房屋交付为2017年12月31日前，第九条均约定如不能按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，至实际交付之日止。至原告起诉之日，案涉两套房屋仍未取得综合查验备案，也未交付。2020年3月27日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出《房地产估价报告》，对安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城小区住宅用房租金评估，评估结果为月租金9元/㎡。另查明，原告购买的11幢2101号房屋，经本院（2018）皖1621民初5554号案件处理，违约金已支付至2019年9月4日。本院认为，依法生效的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的两份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，两份合同合法有效。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告七度公司在合同约定的期限内未按照要求交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告答辩称，要求核减违约金，违约金应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130％的标准计算。根据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。本案中，被告提供《房地产评估报告》证明原告损失标准，涉案房屋月租金为9元/㎡，该评估报告在实体上客观公正，程序上不存在违法行为，评估机构具备资质，本院对此评估报告予以采信。按照原、被告房屋买卖合同中约定的违约金计算标准，被告应负担原告方检查每日违约金167.2元[总房款（两套）836000元×0.0002）]，按照《房地产评估报告》评估结论，被告应负担原告方检查每日损失为63.6元[212.02㎡（两套）×9元/㎡÷30天]；两者对比，合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低，调整标准为参照评估报告结论计算原告因被告违约造成的损失上浮30%，其中11幢2101号房屋的违约金计算天数为574天（2018年9月5日至2020年4月1日），即26020元（34.87元/天×574天×130%）；11幢2602号房屋的违约金计算天数为821天（2018年1月1日至2020年4月1日），即30674.2元（28.74元/天×821天×130%）,两套房屋合计56694.2元。对被告辩称的应扣除疫情期间32天的违约金，本院认为，该重大突发公共卫生事件发生在被告违约行为产生之后，且被告主张按照租金损失赔偿违约金，故一级响应期间不影响违约金的赔付，该期间内案涉房屋也未达到交付条件，故对该意见不予采纳。综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告涡阳县七度置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告方检查2020年4月1日之前两套房屋的违约金共计56694.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558元，减半收取1279元，由原告负担670.5元，被告负担608.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙良义二〇二〇年七月三十日书记员  杨 洋