广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4615号原告：高佳，女，1989年1月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区*************，公民身份号码430************1288。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********21259XF。法定代表人：游某1。被告：黎泽波，男，1963年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************817。三被告委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街东区社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告高佳与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、黎泽波、佛山市南海区桂城泽波装饰工程部（以下简称泽波工程部）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，原告向本院申请撤回对泽波工程部的起诉，本院经审查，依法予以准许。本院依法适用简易程序审理了本案，于同年4月21日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人蒋剑明、三被告的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告退还物业租赁使用费118492.61元；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与两被告签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2018年3月18日，原告向被告交付了订金20000元。2018年3月25日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区****************之3酒店7层28室（以下简称涉讼房屋），建筑面积28平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为123200元，原告应于2018年3月25日前付清全部租赁使用费123200元，被告溢汇盛投资公司应于2018年10月31日前交付租赁物。同日，原告与泽波工程部签订了《装修委托协议》，约定装修工程包干总价为184800元，双方还约定，装修委托为不可撤销委托，除非原告与被告溢汇盛投资公司之间的租赁合同解除，原告不得解除委托。泽波工程部是个体户，被告黎泽波是泽波工程部的经营者。《物业租赁合同》及《装修委托协议》签订后，原告向被告支付了订金、全部租赁使用费和装饰工程包干总价共328000元。《装修委托协议》签订后，原告所收到的房屋装修情况与同小区其他小租户并无不同，泽波工程部未为原告提供额外装修服务，结合同小区物业租赁市场价格，双方约定的装修工程包干总价实为租赁使用费。原告所付订金及《物业租赁合同》、《装修委托协议》所约定款项合共328000元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，原告在合同有效期内应支付的对价为328000×7305÷11161=214679.69元，原告多付部分113320.31元被告应予退还。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司和项目公司，被告溢汇盛投资公司及被告三溢同利公司、泽波工程部将原本属于涉讼房屋整体租赁对价的款项人为进行分割收款，三被告应对《物业租赁合同》、《装修委托协议》下的义务承担连带责任。第三人是涉讼房屋的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼，故起诉。三被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就涉讼房屋所签订的《物业租赁合同》和《装修委托协议》没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该两份合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告无权要求退还原告已支付的租赁使用费和装修费，更无权要求三被告承担连带责任。三被告请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一，涉讼房屋的由来。涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日两被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（下称三溢同利公司），通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由乙方即三溢同利公司，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且乙方有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告溢汇盛与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中乙方（三溢同利公司）权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼房屋项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。《物业租赁合同》等协议是在溢汇盛投资公司与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下签订的。涉讼合同对涉讼房屋的：权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二，溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。（一）原告以溢汇盛投资公司存在“以租代售的合法形式掩盖非法目的”、“违反与土地权利人所签订的土地使用权合同的约定：项目中不少于计容建筑面积3.5万平方米的物业，竞得人不得一次性收取第三方一年以上租金”、以及“集体经营性建设用地不得用于建设居住用房”等理由，认为该两份合同无效。但根据生效判决对涉讼土地和建筑项目的认定，原告的理由，均不影响租赁合同的合法性和有效性，且生效判决明确认定：“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《合同法》第52条中关于合同无效的情形，合法有效，对签订双方均具有法律约定力。……不予支持承租人的赔偿请求”。况且涉讼土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉讼土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉讼项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。（二）涉讼合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。根据涉讼合同“第二条合同期限”约定：1、该物业租赁期限为二十年，自甲方（两被告）向乙方（原告）交付该物业之日起开始计算。2、乙方按本合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业乙方使用至2049年5月21日（该条款，以下简称“续订条款”）。而生效判决认定“约定的物业使用权转让期限超出20年的部分无效”，所依据和指向的《物业使用权转让合同》条款为：“本合同第1款转让期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日”。通过对上述两份合同中的不同条款的对比，望文生义即可得出两种不同的法律关系和法律事实。生效判决所依据的合同条款，属于合同双方当事人合意延长房屋租赁期限，与本案合同的“续订条款”完全不相同。因此本案涉讼合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。1.本案合同条款，是出租人与承租人在原租赁期间届满后，对租赁合同的重新续订，且该续订条款包含了物业合法权利人即溢汇盛投资公司，对自己所享有的合法权益而做出的自由处分和限制。因此本案对“租赁期限”的约定，符合法律规定，且并未违反“自续订之日起不得超过二十年”的规定。根据《合同法》第214条对“续订租赁期限”的规定：租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方在合同的“续订条款”中，明确约定：在原20年租赁期限届满后，租赁合同续订至2049年5月21日。因此无论如何计算，双方所约定的租赁合同续订期限不可能超过20年，且在该续订期限内，出租人（即溢汇盛投资公司）同意免除承租人（即原告）的租金。而本案合同条款，则属于房屋使用权人对自己所享有的合法权益所作出的自由处分。2.在该“续订条款”中，约定了续订合同生效所附的成就条件。根据我国《合同法》45条，以及《民法总则》158条的相关规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。民事法律行为可以附条件。附生效条件的合同以及民事法律行为，自条件成就时生效”。本案中，双方约定以“原告按本租赁合同约定履行其义务”作为续订租赁合同的条件。而该生效条件具有未来性和不确定性，即存在可能发生也有可能不发生的事实，且该条件既没有违反法律和社会公德，更没有损害社会公共利益或侵害他人权利，完全符合法定的“附条件”要求。因此在原告未违反租赁合同的前提条件下，双方同意续订11年的租赁合同，属于合法有效的民事行为。3.在涉讼合同对“租赁使用费”有明确约定的情况下，溢汇盛投资公司有权对涉讼房屋中的自身合法权益作为处分和限制。两被告通过政府公开的交易平台竞投获得涉讼地块，通过与土地权利人签订的《土地使用权租赁合同》取得涉讼土地35年的合法使用权，并按照土地使用权租赁合同的约定，履行了全部义务；含涉讼房屋在内的整个“溢东广场”建筑项目，两被告溢汇盛投资公司均已依法取得相关规划、消防等行政部门的许可和验收，履行相关的报备手续。因此溢汇盛投资公司作为合法权利人，有权对涉讼房屋做出含出租在内的处置权。根据双方涉讼合同“第三条物业租赁使用费”，双方对租赁期限内的租金有明确的约定：1.涉讼合同约定的使用费仅为该物业在第二条合同期限第1款期限内的使用费。同时该合同“第二条2点”进一步明确，在生效的“续订租赁期限”内，原告应承担的费用仅为因使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”，即原告在“续订期限”内根本无须向两被告支付任何形式的租金。况且在现实经济生活中，也确实存在大量的、“无须支付房屋使用费”而合法占用、使用租赁物业的权利人。而该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情况。因此两被告有权将涉讼房屋出租给原告使用20年，并收取相应的租金；同理，两被告也有权将涉讼房屋，在续订期限内免费给予含原告在内的任何第三方合法使用。两被告的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。三，《物业租赁合同》是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，两被告溢汇盛投资公司均已在涉讼项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉讼项目的情况和有关文件进行了公示，且涉讼合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉讼合同前，已经清楚知道涉讼房屋及项目的属性，原告不可能会产生“购买产权”的重大误解。（二）涉讼合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉讼签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉讼房屋的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉讼签约指南后相隔多天，原告才签订涉讼租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉讼房屋的实际情况以及原告所取得的是涉讼房屋使用权并非所有权、涉讼租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉讼租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉讼租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总金额是构成原告取得涉讼房屋使用期限内的使用权的总对价。（一）《物业租赁合同》、《装修委托协议》两份合同实际上是一个整体，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和，与涉讼溢东广场酒店其他物业的转让使用权或已经出租的租金水平相当。（二）原告在起诉状中的“事实和理由”中第四段亦确认装修工程款实为租赁使用费，进一步印证“涉讼两份合同属于双方关于涉讼房屋租赁权的整体约定，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉讼房屋承租权的总价款”。五，原告要求被告退还租赁使用费、装修费等费用，没有任何法律和事实依据。1.涉讼合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉讼合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费和装修费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求答辩人返还已支付款项，符合涉讼合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉讼房屋已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已催告原告办理涉讼房屋的接收手续，2019年4月27日原告确认涉讼房屋符合交付标准并予以接收，因此原告依据涉讼合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，原告没有返还款项的事实依据。六，原告要求三被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉讼房屋的由来”所述，自2014年9月28日起，涉讼土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉讼土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉讼项目、涉讼房屋已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供被告应承担连带责任的法律依据。涉讼合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉讼租赁使用费的收款人是溢汇盛投资公司，涉讼项目、涉讼房屋的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉讼合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉讼租赁合同的义务承担任何义务。如前述第四条所述，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉讼房屋承租权的总价款，但是溢汇盛投资公司和泽波工程部二者是相互独立的，二者均应独立承担民事责任。并且，原告未能举证证明两被告存在“混为一体”的事实，也未能提供该两被告应承担连带责任的法律依据。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的金额为20000元的收据及转账凭证为原件，本院采信其在2018年3月12日确有支出20000元的事实，但因原告未能提交证据反映该付款的收款方与三被告有关，或者该支付的款项属于租赁对价款，三被告有异议，故本院不采信其关联性。2.三被告提交的土地使用权证虽是复印件，但权属方未到庭提出异议，且该土地使用权证记载的内容与本院查明事实相符，本院予以采信。3.三被告提交的建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均是原件，且与本院查明的事实相符，本院予以采信。4.三被告提交的溢东广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件照片、签约位置的“温馨提示”等告示照片、交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件照片反映被告溢汇盛投资公司销售现场的公示情况，该公示按规定是基本公示要求，原告未举证推翻，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积26670平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2018年3月18日，原告向被告溢汇盛投资公司转账80000元。2018年3月25日，原告向被告溢汇盛投资公司转账123200元，向泽波工程部转账104800元。同日，被告溢汇盛投资公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼房屋的物业租赁使用费123200元；泽波工程部出具收据，确认收到原告支付的涉讼房屋的装修费184800元。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积28平方米；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为123200元；乙方须于2018年3月25日前向甲方一次性支付上述租赁使用费；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准为毛坯；乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）乙方已全额付清该物业租赁使用费、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方按物业租赁使用费的200%退予乙方，该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。同日，原告（甲方）与泽波工程部（乙方）签订《装修委托协议》，约定：甲方委托乙方按照《物业平面图》、《装修明细清单》对涉讼房屋进行装修；本委托为不可撤销委托，除甲方与出租方之间的租赁合同解除外，甲方不得擅自解除委托；甲方委托乙方按甲方与出租方签订的《物业租赁合同》约定的物业交付时间，全权代表甲方向出租方办理涉讼房屋的验收和接收手续；自甲方办理进场装修手续，3日后起算装修期，装修期为90日；本装修实行综合包干总价议定，包干总价为184800元，甲方同意于协议签订之日一次性交付该包干总价给乙方。2019年4月27日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。同日，原告还签署《确认函》，确认就被告溢汇盛投资公司截至2019年4月27日逾期交付涉讼房屋的违约金按2590元结算，并确认已收到现金。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店3其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.个体户泽波工程部成立于2018年1月12日，经营者为黎泽波，经营范围为建筑装饰和其他建筑物业，2020年4月1日因“经营不善”而注销。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，故本院确认《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分无效。《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.《装修委托协议》效力的认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，原告与泽波工程部签订了《装修委托协议》，约定原告委托泽波工程部对涉讼房屋进行装修装修，但结合本案查明的事实及双方陈述，原告根据该《装修委托协议》支付的款项184800元实际上是原告承租涉讼房屋期间的租赁使用费的一部分，故双方签订的《装修委托协议》中关于装修的约定内容为虚假的意思表示，该部分无效。该合同中关于款项金额及支付的约定，实际上是双方关于租赁期限内部分租赁对价金额及付款方式的约定，该部分约定是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。二、关于被告溢汇盛投资公司、泽波工程部应否退款及退款金额虽然《物业租赁合同》、《装修委托协议》分别为溢汇盛投资公司、泽波工程部与原告所签，且溢汇盛投资公司、泽波工程部分别实际收取了原告根据《物业租赁合同》、《装修委托协议》支付的款项。但如上所述，不管是《物业租赁合同》项下的租赁使用费，还是《装修委托协议》项下的装修费，均构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价。因此，不管溢汇盛投资公司与泽波工程部的内部关系如何，被告溢汇盛投资公司作为出租方，应对原告支付的全部租赁对价款负相应的退款责任。因《物业租赁合同》、《装修委托协议》所约定的款项之和308000元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛投资公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。原告主张涉讼房屋在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价为328000元，但未举证证明其在2018年3月8日支付的20000元与被告的关联性及本案租赁的关联性，三被告不确认，本院不予采纳。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为201589.46元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，308000×7305÷11161=201589.46元），故被告溢汇盛投资公司应返还106410.54元予原告。泽波工程部并非出租方，且未举证证明其已将收取的款项支付予被告溢汇盛投资公司，故应在其确认收取款项的范围内承担连带退款责任。本案中泽波工程部出具的收据确认收款金额为184800元，该金额高于被告溢汇盛投资公司因《物业租赁合同》无效部分应退款金额，故原告主张泽波工程部承担连带退款义务，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。泽波工程部已于2020年4月1日注销，故原告诉请其经营者黎泽波承担泽波工程部在本案的债务符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司、黎泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内连带返还106410.54元予原告高佳；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告高佳承担连带清偿责任；三、驳回原告高佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1283.21元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在无效情形，且被告溢汇盛投资公司与泽波工程部违规拆分租赁使用款等所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由三被告连带负担。三被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳案件受理费1283.21元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费1283.21元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年七月十日书记员  许晓璇