贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3958号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周春林，男，1978年7月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：杨家红，女，1980年6月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人周春林、杨家红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，确认逾期交房期间为2016年12月26日至2018年5月19日，并改判按10%支付逾期交房违约金；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、上诉人所收取的几项费用有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。2、上诉人已于2018年5月19日在毕节日报登报公告交房，此后的违约责任不应由上诉人承担。被上诉人于2016年12月26日才将房屋首付款99000元归还，此前，被上诉人无权逾期交房的违约责任。一审引用合同约定认为应经过90日才视为交付不当，该约定是房屋验收的程序及风险转移问题，且双方在合同中还约定了被上诉人应于收到通知之日后7日内办理商品房交接手续，故一审认定逾期交房的违约金截止日期不当。请求二审重新确认，并将违约金标准调至10%支付。被上诉人周春林、杨家红二审答辩称：违约责任有合同约定，上诉人应当承担；“三通费”系委托代办关系，上诉人未举证证明已履行，被上诉人终止委托，要求返还，应予支持。周春林、杨家红一审诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金8159元（违约金以344338元为基数，按日万分之一的标准，从2018年10月11日起计算到2019年8月8日止）；2.判决被告支付因逾期交房产生的违约金21208元（违约金以344338.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月30日计算至2018年7月11日）；3.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费3688元及利息，利息以3688元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年12月3日计算至被告实际退还之日止。一审法院认定事实：2014年12月3日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第14幢1单元14层2号房；总价款344338元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2014年12月3日，原告向被告交纳各项开户费及交易费3688元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3688元的收据。2018年5月19日，被告在毕节日报登报通知碧阳国际3期13、14、27、28栋业主交房。2018年7月11日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年11月18日，被告在原告所有的涉案房屋楼房14栋1单元入口处张贴通知原告提交办证资料。2019年8月8日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告退还“三通费”及利息的请求是否得到支持。关于焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2018年7月11日向原告交付涉案房屋。因此原告于2020年1月19日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金未超过诉讼时效。关于焦点二，原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2018年7月11日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。虽然合同约定以登报方式通知交房，被告于2018年5月19日在毕节日报登报通知碧阳国际3期13、14、27、28栋业主交房。但合同亦约定出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。即以上业主如未在规定时间提出书面异议，视为2018年8月19日被告就完成了以上楼栋业主的交房。涉案楼房的收房时间2018年7月11日早于2018年8月19日，应以原告实际收房的时间计算。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2018年7月11日，逾期交房违约金计算为：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款344338元为基数，从2016年10月31日起计算至2018年7月11日止，违约金为10640.04元（344338元×0.005%/日×618日）。关于焦点三，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年1月19日提起诉讼，原告请求被告承担2018年10月11日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。关于焦点四，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年7月11日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2018年7月11日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2018年7月11日后的360日内即2019年7月6日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2019年7月6日前办理，被告应自2019年7月6日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日通知原告，没有超过合同约定的时间2019年7月6日，不应承担违约责任，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，不予支持。关于焦点五，根据原告与被告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。原告与被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司本判决生效之日起十日内支付原告周春林、杨家红逾期交房违约金10640.04元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告周春林、杨家红开户费共计3688元；三、驳回原告周春林、杨家红的其他诉讼请求。案件受理费313元，由原告周春林、杨家红负担253元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担60元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2016年10月30日向被上诉人交付案涉商品房，逾期未交付，构成违约，应当按照合同约定向被上诉人支付违约金。关于被上诉人承担违约责任期间，双方有《商品房买卖合同》第十四条交接手续（一）约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；（二）约定：1、买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续；（三）约定：查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。《补充协议》5.1约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。根据该约定，在上诉人公告交房后90日内被上诉人未提出书面异议，视为上诉人已经交房。上诉人于2018年5月19日在《毕节日报》公告交房，被上诉人于2018年7月11日实际受领案涉商品房，未超过双方所约定的90日的异议期间，一审以实际交房的时间作为认定上诉人应当承担逾期交房违约金的截止时间，并无不当。上诉人提交的《收据》记载被上诉人于2016年12月26日还借款99000元的事实，仅能证明双方之间存在借贷关系，不能证明上诉人所主张的被上诉人未付清房款的事实。上诉人关于本案逾期交房违约金起止日期认定错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。违约金兼具惩罚性和补偿性，双方所约定的违约金标准，并不存在利益明显的情形，上诉人主张该违约金标准过高，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年七月二日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千