四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初1475号 原告：陈海秀，男，1955年12月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：任素琼，女，1953年11月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系原告陈海秀之妻。 被告：蒲勇，男，1963年7月14日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 第三人：汪贵荣，男，1957年12月16日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告陈海秀、任素琼与被告蒲勇、第三人汪贵荣建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海秀、任素琼，被告蒲勇到庭参加诉讼。第三人汪贵荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈海秀、任素琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒲勇给付所欠原告陈海秀的450,000.00元购地款，并承担从2012年5月26日起以450,000.00元为基数的国家银行同期贷款利息的违约金和占用资金利息（按国家规定的年利率24%-30%计算）至全部款项付清之日止；2、判令被告蒲勇给付原告陈海秀购买蒲某继承人，汪贵荣卖给蒲某的土地及平整地基和残留建筑物所给付蒲科宇的现金150,000.00元；3、判令被告蒲勇承担原告陈海秀给付的律师费2万元、案件诉讼费5,400.00元、误工费12,000.00元、车船费10,000.00元、多次应诉的资料费1,500.00元，共计48,900.00元；4、本案的案件受理费及该宗地的过户费、税费由被告蒲勇承担。事实及理由：2008年10月10日在第三人汪贵荣的引荐下，原告任素琼与汪贵荣合伙购买了何光珍在大通镇开发区内的土地，并签订了《土地转让协议》。2008年12月30日，嘉陵区国土局按照处理小城镇建设用地遗留问题的办法以何光珍的名义办理了土地使用证。2012年4月30日第三人汪贵荣找来了被告蒲勇购买何光珍名义下土地建房，并签订《购买何某名义下土地建房协议》。按照协议约定，被告蒲勇于2012年5月14日向原告陈海秀支付了50,000.00元购地和建房证件款，并领走土地使用证、工程规划许可证、地勘报告、施工图纸。2012年5月26日，被告蒲勇、第三人汪贵荣以及蒲某（已病逝）请来杨成豪按照施工图纸对该宗土地打灰划线，开始破土动工。2018年8月20日，原告陈海秀夫妇给150,000.00元从蒲某的继承人胡小宇、蒲科宇、蒲彦全名下将汪贵荣卖给蒲某的二分之一土地和残留建筑物买下。后被告蒲勇起诉要求解除《购买何光珍名义土地建房协议》，南充市嘉陵区人民法院于2019年9月12日作出（2019）川1304民初1358号民事判决书，驳回了蒲勇的诉讼请求，南充市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）川13民终3816号判决书维持了一审判决，故被告蒲勇应按照《购买何某名义土地建房协议》的约定向原告支付购买土地款项450,000.00元并支付因此造成的损失。 被告蒲勇辩称，2012年4月30日，答辩人与原告及第三人签订了《购买何某名义下土地建房协议》，将从何某手中购买的土地为260.89平方米转售给答辩人。2012年5月14日，答辩人按照合同约定支付给原告陈海秀土地款伍万元，原告陈海秀给答辩人出具了收条一张。因第三人与案外人蒲某关于本案案涉土地发生纠纷，经嘉陵区人民法院审理，于2016年12月16日作出的（2016）川1304民初1914号民事判决书确认了本案案涉土地的1/2使用权由案外人蒲某所有，并且案外人蒲某已向第三人支付了土地款350,000.00元。案外人蒲某对案涉土地进行（部分开发利用）地基搭建。由此导致了答辩人与原告及第三人签订的《购买何光珍名义下土地建房协议》的合同部分标的物的使用权的一半已发生实际上的转移，合同目的根本不可能实现。于是，答辩人多次与原告及第三人电话沟通要求解除合同并退还土地预付款，但原告方及第三人均口头（原告在答辩人起诉中提交关于谈论退还答辩人土地款的电话录音也已证实）同意解除合同，但拒绝退还土地预付款。答辩人为此在2018年向贵院提起诉讼，要求解除合同并退还土地预付款，虽然人民法院未予以支持，但该合同确已无法继续履行，案涉土地已被案外人蒲某建设了基础设施，答辩人无法按照自己的意愿开发利用，如果继续履行合同，答辩人的合法权益将进一步受损。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案的案件事实与上述第四款的规定明显相符，答辩人与原告及第三人签订的《购买何光珍名义下土地建房协议》的合同应当依法解除。退一步讲，答辩人与原告及第三人签订了《购买何光珍名义下土地建房协议》至今未依法办理国有土地使用权变更登记，未取得国有土地使用权权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：“未依法登记领取权属证书的，不得转让”，《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”之规定，本案案涉土地转让合同依照上述法律规定也应当属于无效合同。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求不应该得到支持，应当依法驳回。 第三人汪贵荣向本院提交书面答辩意见，2012年4月30日，答辩人与原被告签订了《购买何光珍名义下土地建房协议》，将何光珍手中购买的土地为260.89平方米转售给被告。2012年5月14日，被告按照合同约定支付给原告土地款伍万元，原告给被告出具了收条一张。2016，我与蒲某因案涉土地发生纠纷，经南充市嘉陵区人民法院审理，于2016年12月16日作出的（2016）川1304民初1914号民事判决书确认了本案案涉土地属于我的二分之一使用权由蒲某所有，并且蒲某已向我支付了土地款350000.00元，我也将案涉土地交付给蒲某。蒲某对案涉土地进行地基搭建，如果不是其因病去世，案涉土地早就修建完工了。2016年12月17日，我收到判决书后及时告知了被告这一事实，被告当时就要求退还土地预付款。于是我和原被告三人经过多次协商，各方均口头同意解除合同，但对退土地预付款未达成一致意见，导致各方发生纠纷。我认为，我们三方签订《购买何光珍名义下建房协议》建设用地使用权合同事实上已解除，土地预付款我没有收取，应当由该收取人即本案原告向被告退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在下文详述。根据双方无异议的证据，查明如下事实： 案外人何某于2008年1月通过出让的方式取得位于四川省南充市嘉陵区国有土地使用权260.89平方米，地号为Ｈ-01-257，用途为商业／住宅。2008年12月31日，案外人何某取得该宗地的国有土地使用权证（证号为：南市嘉国用【2008】第0×××8号）。 2008年10月10日，案外人何某（甲方）与汪贵荣、任素琼（乙方）签订《土地转让协议》一份，约定由汪贵荣、任素琼购买上述土地使用权。双方约定：“一、甲乙双方协商，甲方自愿将位于大通镇××村4社（洋房子转弯处的）大通镇政府出售的土地，价格按政府出售土地的发票价叁万伍仟元整由乙方一次性支付给甲方。二、打水井、做抽水房、整理地基等费用贰万陆仟陆佰元整由乙方一次性支付给甲方。三、土地过户的税费由乙方自行支付与甲方无关。四、此协议从签字之日起产生法律效力，任何一方不得违反，如违反，由违反方赔偿对方的一切损失。注：收款数以收据为准。”2008年10月14日，何某出具了收条：“今收到陈海秀等人46600.00元正（此款是何某宅基转让2002年1月政府出售的土地费，此地位于大通1村4社，右以陈生文墙为界，左以青健平屋基地连为界）”。 2011年9月22日，第三人汪贵荣与案外人蒲某（2017年2月去世）签订了《合资建房协议》一份，内容为：“汪贵荣将汪贵荣与陈海秀共同购大通镇一村四社何某转让洋房子对面的国有土地面积240平方米，建造成商品房，楼高5＋1，房屋建成面积约1400平方米。投资和利润陈海秀占一半，汪贵荣占一半。由于汪贵荣资金紧，加之又没有建房经验和时间，特与蒲某协商合伙建房，并订立如下条款，共同信守。一、汪贵荣负责开工前的一切手续工作；二、蒲某负责破土动工到房屋建成的一切经营管理工作，并承担汪贵荣应占份额的全部投资；三、利润汪贵荣与陈海秀各分一半，汪贵荣应分得的这一半利润又与蒲某平均分配。四、蒲某负责与陈海秀协商建房造价，建房中的账目、会计、出纳、利润分割时间等一切管理工作……”。此协议签订几天后，第三人汪贵荣与案外人蒲某又签订《合资建房合同》一份，内容为：“2008年10月，何某将已取得国有土地使用权证260平方米（今实有240平方米）的土地转让给汪贵荣、陈海秀。据此，汪贵荣、陈海秀又写了一份平均出资、平均分配的建房买卖协议，今双方通过多次协商，达成如下协议，共同遵守：一、汪贵荣自愿将已取得的位于大通镇××村××组何光珍的土地使用权的二分之一作出资物，享受纯利润350000.00元（包括和陈海秀与何光珍交易土地转让费、办理各种手续时所付生活费等各种已付费用），赚多赚少与汪贵荣无关，工伤事故也与汪贵荣无关，汪贵荣只负责出面协助办理卖房的过户手续；二、蒲某自愿在建房破土动工时一手给汪贵荣应得的纯利润350000.00元，自愿出资建房，建房中所产生的设计费、配套费、保险费以及一切规费、税费等应有费用全由蒲某按份支付，不得找汪贵荣支付分文”。 2011年10月3日，蒲某支付给第三人汪贵荣房建利润350,000.00元，汪贵荣出具了收条一张（其中转账304,000.00元，现金46,000.00元）。蒲某在签订协议付款后，以该国有土地使用权证登记使用权人何光珍的名义，报建并办理土地使用证等有关手续，破土动工修建房屋，该工程进行地基部分施工后停工。 2012年4月30日，汪贵荣、陈海秀（甲方）与被告蒲勇（乙方）签订《购买何光珍名义下土地建房协议》，内容为：“经双方协商，甲方将从何某手中购得的土地260.89平方米（因甲方无资金修建）转售给乙方修房出售，并达成如下协议：一、按国有土地使用证‘南市嘉国用（2008）第0×××8号’的土地证全部内容转售给乙方；二、土地价格和办规划许可证，规划设计和城市建设配套费等手续费在内的所有费用由乙方给付伍拾万元人民币；三、付款方式：1、待规划许可证办齐后甲方将所有资料交付乙方时，乙方付给甲方伍万元人民币。2、乙方进场开工时再给付甲方肆拾万元人民币。3、余下伍万元一楼盖板后一次性付清；四、施工许可证由乙方自行办理，费用自付；五、乙方在施工中所涉及的邻里纠纷由甲方负责处理；六、本协议自签订后即产生法律效力，任何一方不得违反，如有违反，由违反方负责对方的一切损失。此协议一式两份，甲乙双方各执一份。” 2012年5月14日，被告蒲勇出具了一张收条，内容为：“今收到陈海秀、何某名下土地使用权、工程规划许可证、施工图纸一份，地勘报告一份。”同时原告陈海秀出具了一张收条，内容为：“今收到蒲勇购何光珍土地及各种资料费50,000.00元，下欠450,000.00元请按协议按时支付”。同日，蒲某出具了一张收条，内容为：“汪贵荣交来地勘报告一份、国有土地使用证一份、规划工程许可证一份、图纸一份（均是有效证件）”。 2015年，案外人蒲某因建设用地所有权转让合同纠纷，以汪贵荣为被告，何某、陈海秀为当事人向本院起诉，本院于2015年10月8日作出（2015）嘉民初字第1280号民事判决，后蒲某不服提起上诉，四川省南充市中级人民法院经审理作出（2015）南中法民终字第2297号民事裁定，发回本院重审。本院重新立案后，于2016年12月16日作出（2016）川1304民初1914号民事判决：一、确认2011年9月22日原告蒲世立与第三人汪贵荣签订的《合资建房协议》无效；二、确认原告蒲某与第三人汪贵荣签订的《合资建房合同》有效；三、第三人汪贵荣于本判决生效之日起20日内将其购买第三人何某的土地（其中商业有效期为2048年12月17日、住宅有效期为2078年12月17日，地号为H-01-257）中的二分之一过户至原告蒲某名下；四、驳回原告蒲某的其他诉讼请求。 2018年8月16日，经调解本院作出（2018）川1304民初2146号民事调解书，内容为：“一、被告胡小成、蒲科宇、蒲彦全自愿将其共同继承的蒲世立生前享有的坐落于南充市嘉陵区的土地使用权［土地证号：南市嘉国用（2008）第0×××8号、地号Ｈ-01-257，使用权面积260.89㎡］二分之一份额转让给原告陈海秀、任素琼；二、原告陈海秀、任素琼自愿向被告胡小成、蒲科宇、蒲彦全支付案涉土地转让金150000.00元，其中，领取调解书时支付30000.00元、2018年8月31日前支付50000.00元、2019年7月31日前支付70000.00元，上述款项由被告蒲科宇收取；三、第三人何某将坐落于南充市嘉陵区土地使用权［土地证号：南市嘉国用（2008）第0×××8号、地号Ｈ-01-257］过户给原告陈海秀、任素琼，因过户产生的一切费用由原告自行承担；四、被告胡小成、蒲科宇、蒲彦全不得就案涉土地上建筑物及附着物向原告陈海秀、任素琼主张任何权利。” 后被告蒲勇因建设用地所有权转让合同纠纷，以汪贵荣、何光珍、陈海秀为被告向本院起诉，要求解除《购买何某名义土地建房协议》；被告返还土地款50,000.00元并承担资金占用利息，本院于2019年9月12日作出（2019）川1304民初1358号民事判决书，判决内容为“驳回原告蒲勇的诉讼请求。”蒲勇对上述判决内容不服上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）川13民终3816号民事判决书，维持了（2019）川1304民初1358号民事判决内容。原告陈海秀、任素琼认为被告蒲勇未按照《购买何某名义土地建房协议》约定支付土地款，故起诉来院，提出上述诉讼请求。 本院认为，本案的焦点问题是：1、原告陈海秀、任素琼主体是否适格的问题；2、土地款如何支付的问题；3、资金占用利息支付的问题；4、损失如何认定的问题。 一、关于原告陈海秀、任素琼主体是否适格的问题。虽2012年4月30日的《购买何某名义下土地建房协议》的签订主体为汪贵荣、陈海秀与蒲勇，但南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初1914号生效判决文书认定蒲某与汪贵荣签订的《合资建房合同》有效，汪贵荣将其购买何某的土地中的二分之一过户至蒲某名下，故案涉土地的权利所有人为蒲某、陈海秀。后因蒲某去世，原告陈海秀、任素琼与蒲某的继承人胡小成、蒲科宇、蒲彦全达成调解协议（（2018）川1304民初2146号），协议由胡小成、蒲科宇、蒲彦全将其继承的蒲某享有的案涉土地份额的二分之一转让给原告陈海秀、任素琼，原告陈海秀、任素琼向蒲世立的继承人支付相应对价。综上，根据《购买何某名义下土地建房协议》、（2016）川1304民初1914号民事判决书、（2018）川1304民初2146号民事判决书的内容可认定坐落于南充市嘉陵区的土地的使用权人为本案原告陈海秀、任素琼，其两人为本案适格的原告。 二、关于土地款支付的问题。南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1358号、南充市中级人民法院（2019）川民终3816号民事判决均认定《购买何光珍名义下土地建房协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，属有效合同，且未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，故双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。《购买何光镇名义下土地建房协议》第三条付款方式约定“1、待规划许可证办齐后甲方将所有资料交付乙方时，乙方付给甲方伍万元人民币。2、乙方进场开工时再给付甲方肆拾万元人民币。3、余下伍万元一楼盖板后一次性付清”，现案涉土地已取得《建筑工程施工许可证》并由杨成豪进场施工的事实可以证明，协议中“乙方进场开工时再给付甲方肆拾万元”的条件已经成就，被告蒲勇应向原告陈海秀、任素琼支付400,000.00元购地款。同时，《购买何光镇名义下土地建房协议》约定“余下伍万元一楼盖板后一次性付清”，此为附期限的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”之规定，本案中案涉土地仅进行了地基基础等施工，未进行到一楼盖板，故合同约定的付款期限尚未成就，本院对原告陈海秀、任素琼要求被告蒲勇支付上述余款50,000.00元的请求不予支持，待约定的期限届满后，原告可再行主张权利。 三、关于资金占用利息的问题。《购买何光镇名义下土地建房协议》第三条约定乙方进场开工时再给付甲方肆拾万元人民币，蒲世立与杨成豪于2012年5月29日签订了《新建房屋承包合同》，但该合同上未对开工时间进行约定，原告陈海秀也未提供相关证据证明案涉土地的开工时间，故本院根据南充市嘉陵区城乡规划建设局出具的《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工时间2012年8月1日确定案涉工程的开工时间。在上述时间内被告蒲勇未及时足额向原告陈海秀、任素琼支付购地款，给原告陈海秀、任素琼造成了一定的资金损失，应承担相应的责任。案涉协议对逾期支付款项的责任未进行约定，本院根据原告的损失、被告的违约程度酌定从逾期之日（2012年8月2日）起按照中国人民银行同期贷款利率利息至款清之日止。原告陈海秀诉请按照年利率24%-30%计算资金占用利息不符合法律规定，本院不予支持。《购买何某名义下土地建房协议》中未对违约金进行约定，原告陈海秀诉请计算违约金无依据，本院不予支持。 四、关于损失如何认定的问题。（1）关于原告陈海秀、任素琼支付给蒲某继承者蒲科宇150,000.00元的问题。根据（2018）川1304民初2146号民事调解书可知，原告陈海秀、任素琼向案外人蒲科宇支付的150,000.00元系土地转让金，上述款项是原告陈海秀、任素琼获得案涉土地二分之一份额而支付的对价。原告陈海秀、任素琼诉称该款项中包含平整案涉土地地基、残留建筑物的费用，因本案处理的是原被告之间建设土地转让权之间的纠纷，上述费用与本案没有关联。（2）关于律师费、诉讼费、误工费、车船费、资料费的问题。原告陈海秀向本院提交四川天普律师事务所出具的一张20,000.00元的增值税发票予以证明其在蒲勇起诉其的案件中的支出，但《购买何光镇名义下土地建房协议》中未对律师费的承担进行约定，故原告陈海秀、任素琼诉请蒲勇承担该律师费不符合协议的约定，本院不予支持。关于诉讼费5,400.00元的问题。原告陈海秀、任素琼仅向本院提交了（2020）川1304民初1475号案件受理费5,145.00元的发票，未提供5,400.00元诉讼费的发票，故本院对此项费用不予支持。关于误工费、车船费的问题。原告陈海秀、任素琼未向本院提交其误工费12,000.00元、车船费10,000.00元的相关证据，应承担举证不能的不利法律后果。关于资料费的问题。原告陈海秀、任素琼为证明其在蒲勇诉其建设用地转让权纠纷案件中打印复相关资料、刻制光盘的支出向本院提交了12张收据，经本院审查上述12张收据均系复印件，且原告陈海秀、任素琼未提供其他证据加以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。”之规定，上述收据不能作为定案的依据，原告的此项诉请不予支持。关于过户费、税费承担的问题。《购买何光镇名义下土地建房协议》中未对过户费、税费的承担进行约定，原告陈海秀、任素琼诉请要求上述费用由被告蒲勇承担无依据，上述费用应在办理过户时按照相关规定确定缴纳主体。第三人汪贵荣经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒲勇于本判决生效之日五日内向原告陈海秀、任素琼支付购地款400,000.00元； 二、被告蒲勇于本判决生效之日五日内向陈海秀、任素琼支付资金占用利息（计算标准：以400,000.00元为基数从2012年8月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日；以400,000.00元为基数从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款清之日止）； 三、驳回原告陈海秀、任素琼其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费5,145.00元，由原告陈海秀、任素琼负担1,495.00元，由被告蒲勇负担3,650.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 杨小华 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 杨 煦 书 记 员 周 瑞