北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1947号原告（反诉被告）：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，统一社会信用代码91110113673842894Q。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，北京合景房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：王文秀，女，1955年8月23日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。原告（反诉被告）北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）诉被告（反诉原告）王文秀房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合景公司委托诉讼代理人田丹，被告（反诉原告）王文秀委托诉讼代理人李长岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合景公司向本院提出诉讼请求:1．判令被告王文秀向原告合景公司支付《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）项下逾期应付之首付款1682247元；2．判令被告王文秀自逾期支付购房款之日起每日按应付未付款1682247元的万分之五向原告合景公司支付违约金，自2019年9月29日起计算，直至被告王文秀付清应付款项之日止；3．判令本案诉讼费由被告王文秀承担。事实和理由：王文秀与合景公司于2019年6月29日签订了《买卖合同》,约定王文秀购买顺义区502号房屋。根据《买卖合同》附件5第2条第(2)款之约定,王文秀应于2019年9月29日前支付房价款人民币1682247元。同时,根据《买卖合同》第九条第(二)(1)约定:“买受人逾期支付购房款(包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形)或其他任何应付款项(包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用,以下同),每逾期一日,买受人应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致,则以较高者为准)向出卖人支付违约金,且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的,出卖人有权单方面解除本合同,并按本合同附件十二补充协议第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的,每逾期一日,买受人仍应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致,则以较高者为准)向出卖人支付违约金,直至买受人付清应付款项之日止。”王文秀应于2019年9月29日前支付房价款人民币2251836元,但截至起诉之日,王文秀仅支付房价款人民币569589元,尚有应付之首期房价款人民币1682247元未支付,经合景公司多次电话、书面催告后仍未支付。暂计算至2019年11月15日,王文秀该笔应付款逾期付款违约金已达人民币39533元。综上,合景公司要求王文秀立即支付逾期应付之房价款人民币1682247元并按照《买卖合同》约定承担相应的违约责任,请求人民法院判令如原告所请。被告王文秀辩称，双方签订的《买卖合同》草稿因一方欺诈,另一方可以撤销。1．双方签订的《买卖合同》草稿明确约定这只是草稿,只是一种意向,可以随时毁约。签订正式合同时,如果一方有异议,草稿合同是允许变更或解除的。如果没有意见,继续履行还需要签订正式合同,然后再进行网签。既然还未签订正式合同,说明这份合同草稿还未在双方之间正式生效。2．此合同草稿只签订一份，不符合“共四份,甲乙双方各二份”的要求，王文秀手里没有,无法了解合同具体内容,更无法有效履行。合同字数多、字体小,王文秀根本看不懂、看不清。本合同不是为了履行，而是精心设计的圈套，从合同违约内容看,是一种制约、要挟、强迫，不符合民法的宗旨双方意思自治、平等的原则。3．双方签订的《买卖合同》草稿是合景公司单独提供的格式合同,应由提供方合景公司承担不利后果。4．签订草签合同是一种营销手段,合同上突显“草稿”两字,字体明显比其他的字大且加重,每一页右上角都有,就是在提示只是草稿而已,并没有多大的效力,这是一般人的正常理解模式。5．合景公司是强大的房地产公司，实力雄厚,法律精通，当初在制定该草稿合同时,就更明白草稿一词的意义。既然是非正式合同,性质就不应该等同于合同，对双方就没有约束力,特别是对王文秀没有约束力。6．王文秀爱人已经患病,并确诊为癌症,为此已有巨额支出,已无力继续履行合同。7．2020年1月,全国爆发冠状肺炎流行疫情,王文秀家庭经济出现危机,一时无法筹集购房款560余万元,继续履行合同已不可能。请求法院根据情势变更以及不可抗力等因素的影响,全面考虑此案特殊性和一般性,撤销草稿合同,终结合同履行。8．王文秀在购房前未看到合景公司关于涉诉房屋存在楼梯倾斜公示的告知。9．签订的草稿合同中，附件十二补充协议第七条第2款“该商品房出现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的,买受人同意由出卖人及时更换、修理直至符合有关工程质量规范,买受人同意不因此而拒绝收楼或要求解除本合同,出卖人不因此承担延期交付的违约责任及其他赔偿责任”，该条款内容在签订合同时并没有，系合景公司自行变更的合同，该合同只有一份。其次,该条款为霸王条款,排除了合景公司义务,合景公司未对上述条款进行字体加大、黑体的提示和特别告知,此条款应属无效条款,王文秀也未在该页签字进行确认。最后,该条款在补充协议中,主合同和补充协议内容冗长,涉及诸多专业法律知识,内容表述乱,普通人难以理解条款的真实意思。类似情况在保险合同纠纷中也有体现,保险公司与被保险人之间的免责条款属于霸王条款,免责条款保险人需尽到充分、合理的提示告知义务。否则,法院一般不会支持保险公司的免除责任的。房屋的地基基础、主体结构等需要长期质保，现合景公司通过简单的一个条款就免除自己责任,消费者只能购买,出现问题只能维修。此问题属于非常严重的质量问题,消费者当然有权利解除合同维权。该条款是指以后出现问题的解决方案,并没有对房屋的现状和以前出现的问题进行如实申报并如实告知,合景公司的告知义务没有履行,是在逃避现有存在问题的套路,这就是一种陷阱。该条款无效,应予排除。合景公司急于将自有房源出售,说明其房屋有问题。反诉原告王文秀向本院提出反诉请求：1．撤销反诉原告王文秀与反诉被告合景公司于2019年6月29日签订的《买卖合同》；2．反诉被告合景公司立即向反诉原告王文秀退还购房款569589元，并赔偿反诉原告王文秀利息损失（以569589元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2019年7月12日起至2019年8月19日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2019年8月20日起至实际给付之日的利息）；3．反诉案件受理费由反诉被告合景公司承担。事实和理由：王文秀与合景公司签订《买卖合同》,约定王文秀购买北京市顺义区502号房屋,合同签订后王文秀依约支付第一笔房价款569589元。后王文秀偶然发现合景公司存在欺诈行为,即该房屋在建造时曾楼体倾斜,房屋质量存在严重安全隐患。经了解，涉诉房屋系2013年左右开始建设,2019年开始销售,房屋系一手房,销售商夸大该房屋优点,讲楼房质量好、位置好、交通便利、还有优惠,是成功人士的理想选择,当时的狂轰滥炸让王文秀一时不冷静而购买。但事后王文秀听说涉诉房屋楼体曾倾斜这一重要事实,会使房屋质量、价值、使用情况产生明显下降。因为合景公司在签订草稿合同时,对楼体倾斜的事实没有如实披露并告知,侵犯了消费者的知情权,使王文秀对商品房基本情况产生了重大误解,最终诱使王文秀做出了错误的意思表示。合景公司在签订《买卖合同》草稿时,对合同重要内容存在欺诈,导致无法实现合同目的。反诉被告合景公司对反诉原告王文秀的反诉辩称，合景公司销售的房屋质量符合法律强制性规定。该房屋所在楼栋已于2016年5月16日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》,其房屋质量符合法律强制性规定。合景公司在房屋销售时,已公示和向王文秀明示了涉诉房屋的过往修建情况,双方在平等、自愿、协商一致的基础上,才签署了合法有效的《买卖合同》。合景公司在涉诉房屋销售时,已在销售中心公示了《关于XXX西区704#、709#楼过往修建情况的说明》（以下简称《过往修建情况的说明》），并进行了公证,在房屋销售过程中也向王文秀明示了涉诉房屋的过往修建情况,并按照销售流程,先与王文秀签署了选房确认单、认购申请单、付款确认单及声明,后双方在平等自愿、协商一致的基础上,才签署了合法有效的《买卖合同》。综上所述,合景公司不涉及任何所谓欺诈行为，王文秀的反诉请求无事实及法律依据,不应得到支持,请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对合景公司提交的《买卖合同》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、公证书，王文秀提交的自北京市顺义区建设工程质量监督站调取的涉诉楼房《北京顺义704#、709#楼房纠偏加固成果验收专家意见》、《监测报告》、《工程竣工验收记录》，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：合景公司提交《买卖合同》一份，显示2019年6月29日王文秀（买受人）与合景公司（出卖人）签订《买卖合同》，约定王文秀购买合景公司开发的项目名称为“XXX”的涉诉房屋，房屋地址为顺义区502，实测建筑面积共139．22平方米，套内建筑面积119．47平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米47121．36元，总价款5629589元。《买卖合同》还对商品房交付条件和交付手续、商品房质量和保修责任、不动产登记等其他事项进行了约定。该《买卖合同》落款处有王文秀签字捺印，首页标有“确认无误，同意网签”，并有王文秀签字捺印，且每一页右上角标注有“草稿”二字。王文秀认可其签字的真实性，但表示当时只签订了一份，王文秀处没有合同，该合同上标有“草稿”二字，只是购房意向合同，不是正式购房合同，对合同内容不认可，但对此没有反驳证据。双方确认王文秀于2019年6月29日一次性向合景公司支付购房款569589元，此后王文秀未再支付房款。经查，涉诉房屋所在5号楼在预售阶段为704#楼，该楼房在首次竣工验收备案完成后因倾斜、沉降问题，经过合景公司纠偏加固修复于2016年重新完成竣工验收备案后对外销售。庭审中双方对于该事实均予以认可。《买卖合同》中对于房屋过往倾斜、沉降以及维修情况未予以说明。合景公司另提交以下证据：1．选房确认单、认购申请单、付款确认单、声明，证明其已经按照销售流程，合法、合规与王文秀签订上述文件。上述文件中均载明王文秀认购房屋为涉诉小区704-1-502房屋，但对于房屋过往倾斜、沉降以及维修情况未予以说明。王文秀表示，认可王文秀签字真实性，但不认可内容，且对合法性、关联性、证明目的不予认可，其表示从看房到打印合同只不到半小时，销售只是让王文秀签字，没有提示阅读内容，签订合同时售楼人员一直表示是5号楼。2．公证书一份，证明在销售涉诉房屋时其已经在销售中心公示了《过往修建情况的说明》，并进行了公证。公证书显示拍照取证时间为2018年10月9日，《过往修建情况的说明》内容为：“因工程技术上需要，2014年7月至2015年9月间，本公司根据北京市顺义区住房与城乡建设委员会组织的专家会确定的工程实施方案对XXX西区704#、709#楼进行施工，并于2015年10月31日召开专家会进行评审。经过充分讨论和论证，专家会达成了施工成果满足相关规范要求的结论。2016年6月15日，北京市顺义区住房与城乡建设委员会正式下发XXX西区704#、709#楼竣工验收备案表。特此说明。”公证书所附照片显示“证件公示”栏张贴有诸多文件，而《过往修建情况的说明》位于该公示栏底部。王文秀表示，该证据只能证明2018年10月9日公证机关去过售楼处，但不能确定其他时间售楼处是否保持公证时的状态，且公证文件的内容很多，字很小，不能起到提示房屋状况的作用；公示地点狭小，不容易被购房者发现，内容避重就轻，标题是关于过往修建情况的说明，没有明确表明楼房出现过倾斜，侵害了购房者知情权。王文秀提交其子路文与合景公司员工郝峡、苑小彪、刘然的通话录音各一份，证明王文秀在签订合同后发现涉诉楼栋有沉降、倾斜就提出退款申请，合景公司销售人员苑小彪、刘然都同意了，但合景公司未同意，签订合同时售楼人员没有将楼栋出现过倾斜的事实告知王文秀。对上述通话录音，合景公司表示，刘然、郝峡是其公司员工，认可此二人通话录音的真实性，但不认可录音合法性、关联性和证明目的；苑小彪曾经是其员工，因违反销售规定现已离职，对苑小彪录音真实性、合法性、关联性、证明目的不认可。王文秀表示，2019年五、六月份，其通过销售发放的宣传页得知涉诉项目，去售楼处现场看过一两次就签订合同，签订合同时不知房屋曾出现沉降、倾斜，销售说房屋很好，未将相关情况予以告知，王文秀信以为真就买了，签合同时写的5号楼，不知道其就是曾经的704#楼；王文秀在签订合同后心里不踏实去周边居民处打听才得知房屋倾斜过，然后其在网上只查到10号楼歪的信息，没有查到涉诉5号楼歪的信息，其就问售楼员，售楼员承认涉诉楼栋也歪过，所以其于2019年10月份以此为由申请退房，直到本次诉讼申请法院调取相关证据时才确切知道房屋倾斜过的事实；王文秀是2019年6月29日付款，反诉要求利息从2019年7月12日开始计算。合景公司表示，让王文秀在《买卖合同》首页签字就是确认双方按照该合同签署正式网签合同，因王文秀未付清首付款，没有签订正式网签合同，故签订草稿；本次诉讼前王文秀在其售楼处以房屋出现过沉降、加固为由跟合景公司交涉过退房退款，但具体时间记不清了；《买卖合同》中对于涉诉房屋既往维修情况没有说明，只是在现场通过《过往修建情况的说明》予以公示，并给购房者签订告知文件，但签订涉诉合同时因为销售失误没有给王文秀签订过告知文件，只是签约前口头告知，就口头告知没有证据提交；涉诉房屋价格跟同小区其他没有倾斜、沉降过的房屋相比，有一定折扣，但折扣系因尾盘销售，而不是因为维修过。本院认为，本案《买卖合同》首页及落款处均有王文秀签字捺印，王文秀虽不认可合同内容但未提供反驳证据，故本院对该合同真实性予以认可。《买卖合同》虽标有“草稿”二字，但已经具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该合同属于商品房买卖合同，王文秀主张为购房意向合同之意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。欺诈行为包括负有告知义务时的不作为，并需要满足以下要件：1．一方负有告知义务而未告知；2．另一方因此陷入错误认识，并基于错误认识订立合同。根据审理查明情况，涉诉房屋所在704#楼（即现房5号楼）在首次竣工验收备案完成后出现倾斜、沉降，经过合景公司纠偏加固修复于2016年重新完成竣工验收备案后对外销售。现双方争议焦点为：合景公司是否有义务将上述情况告知王文秀，合景公司是否尽到了告知义务，如合景公司未尽到告知义务，是否构成欺诈，王文秀是否有权以此撤销《买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行告知、协助、保密等义务。居住安全是购买房屋的重要目的，涉诉房屋虽然已经重新完成竣工验收备案，但其所在楼房在出售前出现过倾斜、沉降，不符合一般购房者对于居住安全的期待，合景公司在出售前进行纠偏加固维修，也不符合一般购房者对于新房的认知理解，且该维修属于与楼房基础结构有关的重大维修，合景公司负有将倾斜、沉降及维修情况如实告知王文秀的义务，以保障其知情权。但《买卖合同》中没有相关情况说明，合景公司提交的公证书仅能证明售楼中心对《过往修建情况的说明》进行了公示，但《过往修建情况的说明》中并没有记载楼房出现过倾斜、沉降这一重要信息。且“公示”并不等于“告知”，“公示”是向不特定公众展示，而“告知”是向合同相对方这一特定主体作出，告诉其相关情况使其知道。从公证书所附照片来看，该说明所处位置并不显著，不能起到明确告知的作用。合景公司自认因销售人员失误未给王文秀签订过书面告知文件，其主张签约时销售进行过口头告知，但就此未能举证，王文秀不予认可，故本院对合景公司主张其已经履行告知义务之意见不予采纳。因合景公司未予告知，王文秀在对楼房倾斜、沉降及维修情况不知情的情况下签订涉诉《买卖合同》，并在知道相关情况后即以此申请退房退款，可见合景公司未履行告知义务已经使王文秀产生错误认识，并基于该错误认识签订了涉诉《买卖合同》，因此合景公司已经构成对王文秀的欺诈，王文秀有权行使撤销权，王文秀要求撤销涉诉《买卖合同》于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，合景公司依据《买卖合同》要求王文秀支付剩余购房款及违约金之请求于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。王文秀要求合景公司返还已付购房款于法有据，本院予以支持。由于合景公司未履行重要事项告知义务，对于合同撤销存在过错，王文秀要求其赔偿利息损失之请求于法有据，且计算方式合理，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告北京合景房地产开发有限公司全部诉讼请求；二、撤销反诉原告王文秀与反诉被告北京合景房地产开发有限公司于二〇一九年六月二十九日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；三、反诉被告北京合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告王文秀退还已付购房款五十六万九千五百八十九元，并赔偿反诉原告王文秀利息损失（以五十六万九千五百八十九元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算二〇一九年七月十二日起至二〇一九年八月十九日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算二〇一九年八月二十日起至实际给付之日的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万零七百二十元，由原告北京合景房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费二万五千六百零四元，由反诉被告北京合景房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 益二〇二〇年七月六日书记员 何星星