四川省隆昌市人民法院  民 事 判 决 书 (2020)川1028民初1551号 原告：李国久，女，1957年3月8日出生，汉族，隆昌市人，住四川省隆昌市。 被告：蒋武菊，女，1988年9月16日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 原告李国久诉被告蒋武菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法由审判员丁洪适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告李国久、被告蒋武菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国久向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋武菊继续履行《门面租赁合同》并立即支付2020年5月23日至2021年5月22日的租金28000元；2.判令被告蒋武菊支付逾期给付房屋租金的违约金20000元。庭审中，原告李国久自愿放弃其第2项诉讼请求。 事实与理由：2017年5月22日，原、被告双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定：原告将自有坐落于隆昌市XX镇XX路XXX号的门面70.81平方米出租给被告，租赁期限5年，自2017年5月22日至2022年5月21日止，每年租金为22000元，于每年4月30日前一次性支付，如当地物价和租金整体上涨，经双方协商，可在不高于当年租金的8%上调租金，租赁期间，被告转租给他人使用，需征得原告同意，在合同租赁期内，双方不得以任何理由提前终止合同，否则视为违约，应向对方支付违约金20000元。合同还对双方的其他权利义务和费用承担等做了约定。双方签约后，被告仅向原告支付了2020年5月21日以前的房租，2020年5月22日至2021年5月21日的房租，至今未付，经原告多次电话联系被告，均遭拒绝。 针对被告蒋武菊的辩称意见，原告李国久称：其没有同意被告蒋武菊将门面转租，是在被告蒋武菊已经转租后才知道的。知悉后，要求收取押金，第三人不同意，后来被告蒋武菊在电话中称要认她，而没有收取第三人的押金。2020年4月，我要求被告蒋武菊回来终止合同，由我与第三人另签合同，但被告蒋武菊没来，之后就再打不通电话了。2020年4月30日，该缴租金时，因找不到被告蒋武菊，才去找现在承租门面第三人，但第三人称与我没有签订合同，没有向我租门面，其只认被告蒋武菊，为此，我们找了社区和派出所。在派出所，第三人把门面钥匙丢在派出所地上就走了。派出所的梁杰问我捡不捡钥匙？我说不捡，怕门面里面还有东西。梁杰打电话向第三人确认里面没有东西后，我才捡了钥匙。 被告蒋武菊辩称：经原告李国久同意，其已将门面转租给了第三人，之后的租金应由现在租门面的人承担。2020年是合同租赁期间届满后，原告李国久找到陈羽说要涨房租，因我与他签订的合同是按照我之前的租金，陈羽不同意，就把门面钥匙还给了原告李国久。我也没有同意涨租金，虽然合同约定了按照行情涨租金，但2020年遇到疫情，2019年多出的4000元都是我承担的。 原告李国久、被告蒋武菊、第三人在隆昌原告李国久所经营的店铺见面说过门面转租的事的，当时还有我的妈妈、姐姐在场。另外，我没有电话里面说过要原告认我的话，只是原告李国久要收第三人押金，而原告看在我的面子上没有收。我当时还带了第三人去双凤镇找原告重新签订合同，原告都是以带孙子为由拒绝，不同意重新签合同。 当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人对证据进行质证。对本案双方当事人提交的证据和事实，本院认定如下：2017年5月22日，原、被告双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定：原告将自有坐落于隆昌市XX镇XX路XXX号的面积为70.81平方米的门面出租给被告，租赁期限自2017年5月22日起至2022年5月21日止，每年租金为22000元，租金每年支付一次，于每年4月30日前支付；如物价和当地的门面租金整体上涨，经双方协商，可在不高于当年租金的8%的范围内上调租金；如需转租，须知会并取得甲方（即原告）同意；租赁期间，双方不得以任何理由提前终止合同，否则视为违约，应向守约方赔偿违约金20000元。 合同签订后，原告将门面交付被告，由被告蒋武菊与案外人合伙经营药店至2019年3月。2019年3月2日，案外人张小明与案外人陈羽、翁雪梅签订《门店转让合同》，将门面按照原、被告双方所签订的《门面租赁合同》中约定的条款转租给了案外人陈羽、翁雪梅，并另外收取了案外人陈羽、翁雪梅转让费141600元。被告租赁了门面后，共计向原告支付了3期租金，分别为22000元、24000元、26000元，其中第三期，即2019年5月22日至2020年5月21日的租金的26000元，系被告蒋武菊在收取了案外人陈羽、翁雪梅支付的租金22000元后支付给原告李国久，并另行支付了原告李国久租金4000元。 前述事实有双方当事人的当庭陈述、原、被告签订的《门面租赁合同》、被告蒋武菊与案外人签订的《合伙经营协议》、案外人张小明与案外人陈羽、翁雪梅签订的《门店转让合同》在卷证实，本院予以采信。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，原告李国久请求被告蒋武菊支付租金28000元，需满足原、被告之间具有租赁合同关系，且约定的租金支付期限已届满。被告蒋武菊认为其已征得原告李国久同意将门面转租给第三人，应由第三人支付租金，且其没有同意涨租金为由进行抗辩。因此，本案的争议焦点有三：一是原告李国久是否同意被告蒋武菊转租；二是原、被告之间的租赁合同是否因原告李国久同意转租而解除；三是2020年5月22日至2021年5月21日的租金应为多少。 首先，不论在转租之前，被告蒋武菊有无征得原告李国久同意，但可以确定的是在原告李国久知悉转租的事实后，并未对转租提出异议，而是默认了转租的事实。如在庭审中原告李国久称：知道被告转让给他人后，其提出要收取他人押金，只因被告蒋武菊在电话中称认她，而没有收取。再如原告李国久称：2020年4月，要被告回来终止合同，被告也答应了，但之后就再打不通电话，而未果。 其次，原告李国久同意转租的事实也不能产生解除与被告之间的租赁合同的效果，对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条有明文规定。并且，2019年5月22日至2020年5月21日的租金，也是次承租人将22000元租金支付给被告蒋武菊后，由被告蒋武菊付给原告李国久，并另外还付了4000元租金，共计付了26000元租金。原告李国久虽然要求了被告蒋武菊“终止合同”，由其与次承租人签订合同，但这一行为并未完成，不论什么原因，均不能产生解除原、被告之间租赁合同的效果。而原告李国久虽然承认门面钥匙由其掌握，但是其提出系因为收不到租金与次承租人发生争议后，次承租人将钥匙扔在派出所地上，不得已而捡起来的。不能从这一行为中解释原告李国久有同意解除租赁合同的意思表示。 最后，关于被告应当按照多少金额支付2020年5月22日至2021年5月21日的租金的问题。因原、被告所签订的《门面租赁合同》约定需双方协商后才可以按照不高于当年房租的8%上调租金，而被告蒋武菊在庭审中明确提出其不同意上调房租，故原告李国久无权单独上调2020年5月22日至2021年5月21日期间的房租。但是在此前的三年租赁期间中，被告蒋武菊每年按照上调2000元的标准向原告李国久支付房租，到此前一年，房租上涨至了26000元/年，并已实际履行。因此，虽然原告李国久不能单方上调房租，但有权请求被告蒋武菊按照此前一年的房租标准履行合同。 综上，原告李国久请求被告蒋武菊支付2020年5月22日至2021年5月21日的租金26000元的请求，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告蒋武菊于本判决生效之日起三日内支付原告李国久2020年5月22日至2021年5月21日的租金26000元； 二、驳回原告李国久的其他诉讼请求 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费500元，由原告李国久负担275元，被告蒋武菊负担225元（此款原告李国久已预缴，被告蒋武菊在履行上述义务时一并计付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。 审 判 员  丁 洪 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  王 涛 书 记 员  刘秋月