江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初1432号原告：李祥，男，1975年12月14日生，汉族，居民，住建湖县。原告：朱晓红，女，1975年11月21日生，汉族，居民，住建湖县。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈石飞，江苏苏辰律师事务所律师。被告：张宏亮，男，1962年12月24日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：顾鲲、顾蕾（实习），江苏瑞信律师事务所律师。原告李祥、朱晓红与被告张宏亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李祥、朱晓红的委托诉讼代理人陈石飞、被告张宏亮及其委托诉讼代理人顾鲲、顾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祥、朱晓红向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋租赁合同中的1035、1036室房屋的租赁关系；2.判令被告立即给付差欠原告的租金24万元；3.判令被告赔偿原告损失24445元，延迟支付利息损失约5万元，按建湖农商行同档期贷款利率8.36%计算；4.判令被告支付原告第三项诉讼请求金额30%违约金；5.判令被告因原告实现上述权益所产生的一切费用（包括不限于诉讼费、公证费、鉴定费、保全费等）由被告承担。事实与理由：2015年3月22日，原、被告签署《房屋租赁合同》一份。合同对租期、免租期、前三年租金及后三年租金价格、租金给付、优先承租权、知情同意权、优先受偿权、违约金等事项予以约定。合同第三条约定：“……，第4-6年房屋租金：参照该地段同排门面房及乙方（指被告）左右毗邻面积大小的房屋租金确定随行就市。”合同第四条约定：“乙方必须在每年租期届满前一个月一次性付清下年的房屋租金，房租一年一付；乙方如不按时支付房租款停业的，后果乙方自行负责，并对守约方承担违约赔偿。”合同第六条约定：“……,该承租房原则上由乙方经营使用，特殊情况也可以转租，但必须征得甲方（指原告）的书面同意，其装潢转让费用与甲方无关，否则乙方承担违约责任及产生的一切后果。”2018年2月3日，原告通过邮政挂号送达函告，依约依据确认2018年3月26日至2019年3月25日租金为78万元，并请被告于2018年2月27日前付清，该函告于2018年2月5日被告收到。被告自首年付租金外，连年违约迟延差付租金，并伪造合同恶意转租，对原告的合法权益造成损害，故请求人民法院准予原告诉请。被告张宏亮辩称，1.原告单方要求解除双方的房屋租赁合同无合法依据，因为双方合同约定的租赁期六年，本次诉讼发生在第六个租赁期内，被告已经将合同中第六个租期内的租金交付给原告。2.原告以被告转租未经原告同意而解除合同，也不应得到支持。因为被告曾于2018年收到原告发送的短信，明确要求被告只能做劲霸男装，不能做其他品牌。而被告同案外人合作房屋转租更换门头发生在2018年7月份，截止到原告起诉之日已经20个月有余。依据相关司法解释，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。案涉房屋地处建湖县城最繁华地段，原告却说今年3月才知晓，明显不符合正常认知。3.原告增加房租无事实依据，请求被告支付差欠租金无法律依据。原告发函要求2018年3月26日至2019年3月25日租金涨价到78万元的行为是原告的单方要约行为，被告并未承诺形成合意。相反，被告在与原告沟通后，按照原租金价格22万元/间汇款给原告，原告短信回复表示收到，截止到起诉之日已经两年并未提出异议。后两年原告主张房租增长，原告既未发函邀约，也未提供任何证据证明双方达成涨价的合意，且被告已经按照原房租价格支付，被告也接受了。4.原告要求被告赔偿损失和承担违约金无依据。被告虽然由于资金周转问题短暂迟延支付租金，原告并没有提出异议，并且被告每次迟延的时间均比较短，属于在合理期限内，合同履行过程中的小瑕疵并未影响合同的实际履行。原告要求被告给付免租金期内的房租24445元，违反契约精神，无合法依据。原告迟延支付并未给原告造成损失，且多年的房租缴纳迟延违约金诉求已经超过诉讼时效。另2020年我国遭遇罕见的新冠疫情，被告响应政府号召关店数月，造成巨大损失，而被告的房租依然按照22万元/间缴纳，迟延支付属于不可抗力，依法免除责任。5.原告要求解除双方房屋租赁合同，但原告仍接受了被告支付的尚未实现租赁的租金，还同时要求被告支付享有的租金涨价部分，诉求自相矛盾。综上，原告的诉讼请求无合法依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：原告李祥、朱晓红、案外人吴某与被告张宏亮于2015年3月22日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定三出租人将落座在建湖县城人民路金地步行街一楼门朝西三间门面房1035号、1036号、1037号（1037号门面房出租人系案外人吴某）出租给被告张宏亮，合同主要约定：“……，二.乙方（指被告）承租甲方（指原告）房屋租期为陆年。租期从2015年3月26日至2021年3月25日。自2015年3月6日至2015年3月25日为免租金期。三.双方约定房屋出租租金为1-3年每年66万元（每间22万元），第4-6年房屋租金参照该地段同排门面房及乙方左右毗邻面积大小的房屋租金确定随行就市。四.乙方必须在每年租期届满前一个月一次性付清下年的房屋租金，房租一年一付；乙方如不按时支付房租款停业的，后果乙方自行负责，并对守约方承担违约赔偿。……，六.乙方在合同期内，……，特殊情况也可以转租，但必须征得甲方书面同意。七.甲、乙双方必须履行本合同，违约方必须承担对方的一切损失，同时依法承担合同标的额20%的违约金。遇不可抗力因素均不视为违约。”合同签订后，被告张宏亮按约分别支付原告李祥、朱晓红第一年度即2015年3月26日至2016年3月25日房租各22万元；2016年3月28日，被告分别支付两原告第二年度2016年3月26日至2017年3月25日房租各22万元。2017年3月30日、5月24日、6月23日被告先后分别支付两原告第三年度即2017年3月26日至2018年3月25日房租各17万元、3万元、2万元，合计22万元。2018年2月3日，原告李祥、原告朱晓红的丈夫唐某、案外人吴某共同向被告张宏亮邮寄函告一份，确定2018年3月26日至2019年3月25日租金为78万元（指每间门面房房租涨4万元）。被告张宏亮未予认可，于2018年3月16日仍给付原告李祥第四年度即2018年3月26日至2019年3月25日的房租22万元，原告李祥短信回复“收到”；于2018年3月25日仍给付原告朱晓红第四年度房租22万元，原告朱晓红的丈夫唐某短信回复“收到，谢谢”。2019年3月22日，被告张宏亮分别支付两原告第五年度即2019年3月26日至2020年3月25日房租各22万元。2020年3月31日，被告张宏亮分别支付两原告第六年度即2020年3月26日至2021年3月25日房租各22万元。2020年4月30日，原告李祥、朱晓红向本院提起诉讼。另查明，被告张宏亮原承租的四间房屋（含本案两原告各一间）经营劲霸服装。2018年7月，被告张宏亮与案外人程某合作，将其中两间门面房转租给程某经营千仞岗服装。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告李祥、朱晓红与被告张宏亮于2015年3月22日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院依法认定合同有效。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案被告张宏亮于2018年7月将案涉的承租房转租给案外人程某经营千仞岗服装，并将转租房屋更换门头，两原告作为房屋的出租人应当是知道的，且被告转租行为并不损害两原告的利益，故两原告以此要求解除合同，本院不予支持。两原告于2018年2月3日向被告发出书面函告，要求2018年3月26日至2019年3月25日每年门面房租金从22万元涨至26万元，系两原告单方意思表示，双方并未达成合意，且两原告亦未能提交同地段门面房房租上涨的相关证据。故两原告主张被告给付差欠原告租金24万元的请求，本院不予支持。原、被告合同约定2015年3月6日至2015年3月25日为免租金期，现两原告要求被告给付免租金期内租金24445元，有悖诚信原则，本院不予支持。原、被告合同约定被告必须在每年租期届满前一个月一次性付清下半年的房屋租金，被告第二、三、四、五、六年度均未按约定期限给付两原告房租，现两原告主张被告给付迟延支付租金的利息损失并承担违约金，本院认为，原告第二年度和第三年度该项诉求，已超过诉讼时效，本院不予支持。原告第六年度的该项诉求，本院认为，2020年上半年处于新冠病毒疫情期间，被告延期支付房租，属于不可抗力，不视为违约，故本院不予支持。对被告第四、第五年度延迟支付房租，应承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百六十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一．被告张宏亮于本判决发生法律效力后十日内给付原告李祥、朱晓红迟延支付2018年度、2019年度房屋租金的利息损失5089元（101天×8.36%÷365天×22万元），违约金1527元（5089×30%），合计6616元；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二驳回原告李祥、朱晓红的其余诉讼请求。案件受理费6752元，减半收取3176元，由原告李祥、朱晓红负担3000元，被告张宏亮负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王守荣二〇二〇年七月二十一日书记员  臧梓涵