四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8525号 上诉人（原审原告）：辜玉仙，女，1954年7月5日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李坤栩，男，1982年6月23日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系辜玉仙之子。 被上诉人（原审被告）：邓福珍，女，1955年7月14日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人辜玉仙与被上诉人邓福珍相邻权纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人辜玉仙上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人房屋租金损失3389元、衣柜损失2000元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审关于租金损失的认定事实不清，确定性质不当。上诉人的前租客钱室谕因楼上漏水报警求助，之后几天便提前退租，此后上诉人再出租的租金高于钱室谕的租金。根据上诉人与钱室谕签订的《房屋租赁合同》，退租需要提前一个月通知，上诉人另行出租，且上诉人一直将案涉房屋委托链家出租，根据钱室谕退租后上诉人再次委托链家出租的时间可以看出钱室谕是突然退租的。案涉房屋的装修精良，若无被上诉人的漏水影响，上诉人的租金收益可以更高；2.一审关于衣柜损失认定事实不清，确定性质不当。案涉衣柜是品牌家具，在受损前处于良好状态。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格”，一审认定800元的损失过低；3.被上诉人在事发后拒绝见面，也从未对上诉人进行过道歉，与其代理人陈述的“邓福珍的子女也积极配合多次进行协商”的事实不符。 邓福珍辩称，1.上诉人再次出租房屋的价格高于此前的出租价格，上诉人没有租金损失；2.关于衣柜损失，一审中上诉人没有提供购买凭证，仅提供了同一品牌产品的现在价值。上诉人的上诉主张均无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 辜玉仙向一审法院起诉请求：1.判令邓福珍承担辜玉仙因清洗天花板脱落和漏水造成的空调室内挂机污垢、拆除衣柜、修复天花板的费用共计360元；2.判令邓福珍修复漏水造成的天花板损坏，使其恢复原状；3.判令邓福珍赔偿衣柜损失费2000元；4.判令邓福珍赔偿辜玉仙租金损失3389元，自2019年8月16日至2019年9月27日，按月租2350元计算为3389元。 一审法院经审理查明，辜玉仙系成都市武侯区房屋业主，邓福珍系成都市武侯区火车南站东路5号房屋的实际居住使用人，辜玉仙与邓福珍系上下楼邻居关系。辜玉仙所有的8楼房屋于2018年8月15日起出租给案外人钱室谕居住使用，2019年8月3日，钱室谕通知辜玉仙之子李坤栩该房屋房顶漏水对其造成了损失，之后李坤栩通过名为“美丽庭主”的微信群向美丽南庭物业工程部反映漏水问题，该物业工程部反馈漏水原因系楼上住户邓福珍实际使用过程中造成，但因楼上业主不配合，需业主自行协商处理。2019年8月4日，钱室谕报警，称其因租住的806号房顶漏水造成损失，需要找楼上住户协商，报警求助，楼上住户邓福珍，该报警登记表上载明的处理结果为“自行协商上法院”，邓福珍、钱室谕在登记表上进行了签字确认。根据李坤栩代辜玉仙与钱室谕签订的《房屋租赁合同》，8楼房屋出租给钱室谕使用，租期为1年，自2018年8月16日至2019年8月15日，每月租金为2350元，每3个月交付一次。辜玉仙称原本钱室谕已经口头续租，但因漏水原因，其于2019年8月10日提前退租。2019年9月28日，辜玉仙通过四川链家房地产经纪有限公司与甘明泉签订《房屋租赁合同》，将8楼806号房屋，出租给甘明泉，租赁期自2019年9月29日至2020年9月28日，每月租金为2680元。租金每6个月交付一次。当日，甘明泉就向辜玉仙支付了16080租金。根据辜玉仙提交的《收款收据》，2019年9月28日，辜玉仙支付了“拆柜子、搬运、丢柜子”以及“清洗空调”等费用共计360元。辜玉仙还向一审法院提交了微信聊天记录截图、照片，拟证明漏水导致其租客提前退租并对其衣柜、墙面造成了实际损失。邓福珍质证认为，对上述证据的三性均不予认可，认为不能达到辜玉仙的证明目的。对于辜玉仙主张的损失构成，辜玉仙陈述，其中衣柜的购买发票已经遗失，但品牌为“郎萨家私”，该品牌衣柜现还在出售，价格为3900元，辜玉仙根据使用的情况主动折价，仅要求邓福珍赔偿2000元，该衣柜的残值已经搬离到物业处，现保留在物业处。对于租金损失，自上一租户到期次日即2019年8月16日起至重新出租期间2019年9月27日，按照每月租金2350元的标准进行计算，为3389元。一审庭审中，双方均确认，房屋漏水问题已经修复。一审法院认定上述事实采信了当事人的身份信息、《巡警处警（移交）登记表》、《房屋租赁合同》、《收款收据》、微信聊天记录、照片及当事人的庭审陈述等证据。 一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，辜玉仙所有的房屋与邓福珍居住使用的房屋系不动产上下楼的相邻双方，邓福珍所居住房屋因渗水对楼下住户辜玉仙房屋造成损害的事实经审查确认属实，其应当排除相应妨害，赔偿因房屋渗水给辜玉仙造成的实际损失，故一审法院对辜玉仙主张对其受损屋顶天花板进行修复，使其恢复原状的诉请，一审法院予以支持，修复的费用应由邓福珍承担。关于辜玉仙支付因清洗天花板脱落和漏水造成的空调室内挂机污垢、拆除衣柜的费用360元，有相应的收据予以佐证，一审法院予以支持。关于衣柜损失，因辜玉仙并未提交其购买发票，无法确定该衣柜的购买时间及购买价值，进而无法确定该衣柜在受损时的实际价值，但考虑辜玉仙确因渗水问题受有损害，且发生渗水对其财物造成损害具有不可预见性，如严格依照举证规则，容易使当事人陷入举证困难的情况，一审法院结合渗水发生的事实以及辜玉仙确因渗水受有损失的实际情况，酌情确定其衣柜损失为800元。对其超出部分的损失不予支持。关于租金损失，辜玉仙并未提供证据证明前一租户系因漏水原因未予续租，因辜玉仙出租房产本就在2019年8月15日到期，房产重新出租也需要一定的合理期限，辜玉仙在前一租户退租一月后即重新将房产出租成功，且租金价格较前一租户更高，其并无实际损失，故对其主张的租金损失，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、邓福珍于判决生效之日起十五日内对辜玉仙位于成都市武侯区房屋因漏水而受损的屋顶天花板进行修复，相关费用由邓福珍承担；二、邓福珍于判决生效之日起十日内向辜玉仙赔偿损失共计1160元；三、驳回辜玉仙的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由邓福珍负担。 二审中，辜玉仙提交以下两组证据：一、辜玉仙的前租客钱室谕出具的情况说明及照片，拟证明钱室谕退租系因漏水提前退租；二、天猫截图一张，其中载明衣柜销售价格4800元，拟证明案涉衣柜的价值。邓福珍质证对上述证据均不予认可。本院经审查认为，证人应当到庭接受质询，且证人证言在无其他证据印证的情况下不得单独作为定案依据，故对钱室谕出具的情况说明不予采信；天猫截图中的衣柜与案涉衣柜并非同一产品，其上载明的销售价格亦不能证明案涉衣柜在辜玉仙购买时的价格，也不能证明案涉衣柜的现存价值，无法反映其在损失发生时的价值，本院不予采信。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：1.房屋租金损失；2.衣柜损失。对此本院评述如下： 一、关于房屋租金损失。根据上诉人提交的照片所反映出的天花板、墙面及衣柜受损情况，可知漏水已经持续相当一段时间，并非近期才发生，可见钱室谕并非因为漏水突然退租，且辜玉仙没有确切证据证明其已与钱室谕达成续租的协议，何况房屋到期后再次出租需要合理期限，案涉房屋于2019年9月28日即再次出租，且租金较前一租户更高，故辜玉仙没有证据证明其存在房屋租金损失，其该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。 二、关于衣柜损失。因辜玉仙未提交其购买发票，无法确定案涉衣柜的购买时间及购买时的价值，进而无法确定案涉衣柜在损害发生时的价值，一审法院酌情确定衣柜损失为800元并无明显不当，本院对此予以确认。 综上所述，上诉人辜玉仙的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人辜玉仙负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  郭静 审判员  孙睿 二〇二〇年七月二十一日 书记员  孙瑛