新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1286号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7#楼。 法定代表人：王斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：闫凌鹏，男，1992年3月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人闫凌鹏商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或者理由，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。涉案《商品房买卖合同》中并未规定上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司有支付租金的义务。且按照交易习惯，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。在政府部门的胁迫下，由政府工作人员拟定《协议书》，并持上诉人印章和法定代表人王斌的个人印章在《协议书》上盖章，《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，属无效协议。此外，《商品房买卖合同司法解释》第十八条、第十九条均明确规定只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条也明确约定:“若因产权登记机关原因（未办理登记），不属出卖人责任”。本案中涉诉房产未办理所有权登记，是由于产权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，因此，《商品房买卖合同》不具备法定解除条件。二、判令上诉人承担维修基金缺乏法律依据。办理房产证书必须由业主缴纳维修基金，上诉人代收了被上诉人应交的维修基金后，在办理房产证书的过程中将维修基金交给了房管局，此部分费用应当由被上诉人向房管局主张，不应当由上诉人承担。三、原审判决超出诉讼请求进行裁判，违反不告不理原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至起诉日2018年12月18日的租金，但原审判决认定租金从2018年8月18日起计算至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金截止时间。四、判令上诉人承担诉讼保全费缺乏法律依据。被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，应当作为单独的诉讼请求提出并明确具体金额。但被上诉人并未提出该项诉讼请求，而是在法庭调查环节通过举证方式提出，这一做法缺乏法律依据。而且，该费用并非因本案所必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大损失，不应判令由上诉人承担。 闫凌鹏未提出书面答辩意见。 闫凌鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付房款224857元；3．判令被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为35077.69元（2016年4月23日至2018年12月22日，224857元×4.875‰×32个月＝35077.69元）；4.判令被告退还原告缴纳的装修费用11022元；5．判令被告退还原告缴纳的税费6858.14元；6.请求判决被告退还原告缴纳的维修基金1355元；7.判令被告按照每平方米547.5元／年的标准向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为3635.40元（2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元／12个月×19.92平方米×4个月=3635.4元）；8．本案保全费用及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月20日，原告闫凌鹏与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路、287号房，房屋用途为商业，建筑面积为19.92平方米，单价为11288元／平方米，总房款为224857元。2016年4月23日，原告向被告缴纳房款224857元。原告于2014年8月11日向被告交纳装修费11022元。原告于2016年4月23日，向被告交纳维修基金1355元。2016年4月27日，原告向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计6858.14元。2016年10月10日，原告收到阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日租金5486元；2017年6月1日原告收到被告支付的2016年8月18日至2017年8月17日租金10906元，租金共计16392元。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年6月1日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每平方米547.5元／年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1.被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2.被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20％作为违约金，即44971.4元。一审法院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）的问题。原、被告于2017年6月1日签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，一审法院予以支持。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还购房款224857元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款224857元，根据原、被告签订的《协议书》第五条第一项的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款应抵扣被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金，根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到租金16392元。据此，被告应向原告返还房款208465元（224857元-16392元）。故对原告请求被告返还购房款224857元的诉请，一审法院支持208465元。三、关于原告请求被告支付的利息损失问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告未依约退还购房款，应从2019年4月2日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，一审法院予以确认。故对原告请求被告从2019年4月2日至还款之日的利息损失，一审法院予以支持。至于原告主张的自2016年3月27日至2019年4月2日期间的利息损失问题，原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。2019年2月2日至2019年4月2日，根据双方签订的《协议书》约定，此期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，故此期间亦不应支付利息。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费11022元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已5年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于原告请求被告退还税费6858.14元的问题。因该税费被告未收取，原告可先行请求税务部门予以退费，在税务部门未予退费的情形下，原告可再行诉讼解决。六、关于原告请求被告返还已交纳的维修基金1355元的问题。房屋维修基金的缴纳是为了保证房屋出现质量问题的时候用来修缮的，由全体业主缴纳，属全体业主。现双方《商品房买卖合同》解除，原告不再是业主，因此应予退还。七、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条第二项的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计169天。被告应向原告支付租金数额为5049.72元（547.5元／年×19.92平方米÷365天×169天），一审法院予以支持。八、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费1934元、保险服务保费848.42元。其中，申请费1934元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费848.42元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费848.42元应由原告自行承担。综上所述，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告向原告返还购房款208465元；被告支付按应退房款本金208465元、月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际给付原告房款之日的利息损失；被告向原告支付租金金额为5049.72元；被告向原告退还维修基金1355元；被告向原告支付保全申请费1934元；驳回原告的其他诉讼请求。判决：一、解除原告闫凌鹏与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫凌鹏返还购房款208465元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款208465元为基数、按月利率4.875‰向原告闫凌鹏支付自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫凌鹏支付租金5049.72元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫凌鹏退还维修基金1355元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫凌鹏支付保全申请费1934元；七、驳回原告闫凌鹏的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 另查明，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司起诉闫凌鹏请求撤销2017年6月1日签订的《协议书》，后新疆隆诚伟业房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初2022号民事裁定按撤诉处理。被上诉人在本案申请财产保全，交纳了诉讼保全费1934元，保险服务保费848.42元。 本案争议焦点为：涉案商品房买卖合同及补充协议应否解除？被上诉人主张的维修基金及产权证工本费、租金、保全费有无依据？ 本院认为，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司起诉闫凌鹏请求撤销2017年6月1日签订的《协议书》，后新疆隆诚伟业房地产开发有限公司无正当理由拒不到庭，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初2022号民事裁定书按撤诉处理。涉案的《协议书》其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销情况的情形下，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《协议书》第四条、第五条约定：“上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还全部房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金）”，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年2月2日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 关于维修基金费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。维修基金系针对涉案房屋交纳的，涉案房屋的合同解除后房屋仍属于上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司所有，故该费用应由上诉人予以返还。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。被上诉人闫凌鹏请求上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的闫凌鹏仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人闫凌鹏的诉状中已列明，且提出该请求，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张是在法庭调查环节通过举证的方式提出，该费用属于被上诉人闫凌鹏行使诉讼权利产生的费用，被上诉人闫凌鹏作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，不属于自行扩大的损失，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4552元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 孙青莲 审 判 员 李 娟 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 王 新 书 记 员 俞 波