湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终448号上诉人（原审原告）：孙斌，男，1971年5月5日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：余音，湖北鄂北律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明国，湖北鄂北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司，住所地广水市应山办事处国际现代城。负责人：童祥，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：童祥，男，1984年12月10日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被上诉人（原审第三人）：占玉梅，女，1963年11月2日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人孙斌因与被上诉人江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司（以下简称东恒分公司）、童祥、占玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孙斌的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、评估费由东恒分公司、童祥、占玉梅承担。事实和理由：一审判决认定事实和采信证据错误，程序违法，导致判决错误。（一）根据孙斌与东恒分公司签订的《“国际现代城项目”商铺租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，孙斌享有租赁房屋优先购买权。（二）孙斌没有放弃优先购买权，是东恒分公司在侵害孙斌的优先购买权。1.东恒分公司在2016年11月15日将出租给孙斌的A1号-104商铺转让（抵偿）给童祥之前和之后，均没有通知孙斌。东恒分公司于2017年3月1日将出租给孙斌的A2号-103商铺转让（抵偿）给占玉梅之前和之后，均没有通知孙斌。一审判决对东恒分公司将商铺转让给童祥和占玉梅的行为错误认定为公司股东投资收益所得，不属于房屋买卖性质，无证据证实，且违反了《中华人民共和国公司法》的有关规定。2.占玉梅在2017年9月14日将抵偿取得的A2号-103商铺转让给案外人赵建、姚斌之前和之后均没有通知孙斌。一审判决认定东恒分公司、占玉梅于2017年5月24日向孙斌邮寄《告知书》，与事实不符。一审庭审中，占玉梅既未出庭陈述，也未举证证明。东恒分公司提供的邮政快递单复印件，不能证明东恒分公司、占玉梅依照法定形式将出售商铺的具体价格、条件等内容通知孙斌。具体理由为：①邮政快递单是复印件，不符合书证应提供原件的证据规则。②邮政快递单的寄件人是占越清，不是东恒分公司和占玉梅。③邮政快递单没有收件人孙斌的签字。④即便是占玉梅邮寄，属于私人信件，不能证明出租人东恒分公司履行了通知义务。⑤快递单备注内容涉嫌事后伪造、添加，没有提供原件审核。⑥邮政快递单假使真实，仅能证明占玉梅向承租人孙斌邮寄《告知书》，不能证明《告知书》的内容。⑦孙斌与占玉梅没有任何法律关系，东恒分公司仍然是商铺的出租人，东恒分公司出卖商铺，应向孙斌邮寄《告知书》。3.童祥在2016年11月21日将抵偿取得的A1号-104商铺转让给案外人汪家国、陈登芳之前和之后均没有通知孙斌。一审判决认定东恒分公司提供的《承租人声明》载明“孙斌自愿放弃优先购买权”的事实是错误的，不应采信。具体理由为：①童祥在2016年11月21日与案外人汪家国、陈登芳签订《房屋转让合同》，将A1号-104商铺于当日转让交付给买受人，《承租人声明》是在2017年1月17日产生，没有载明A1号-104商铺已经转让给案外人汪家国、陈登芳，不能证明孙斌对该商铺转让事实的追认。②《承租人声明》不是孙斌本人签名，没有任何人要求孙斌出具《承租人声明》。孙斌更没有为《承租人声明》提供其个人身份证复印件。③《承租人声明》来源不明。一审判决认定其来源于中国邮政储蓄银行股份有限公司广水市支行没有相应证据证明。（三）孙斌申请对《承租人声明》上的签名进行笔迹鉴定，一审法院不予准许，程序严重违法，剥夺孙斌的诉权。占玉梅二审答辩意见与一审一致。1.东恒分公司将位于广水市国际现代城项目A2号－103商铺的所有权证书办理在占玉梅名下，不是基于买卖关系产生，而是占玉梅作为国际现代城项目股东应分配的资产。孙斌与东恒分公司之间不产生租赁房屋优先购买权的法律关系。2.占玉梅基于股东身份取得的已经由东恒分公司租赁给孙斌的国际现代城项目A2号－103商铺所有权后，在转让之前已经于2017年5月24日向孙斌邮寄行使优先购买权的《告知书》，孙斌已经放弃优先购买权。湖北省随州市中级人民法院（2018）鄂13民终1198号民事判决书对该事实予以确认。3.占玉梅基于股东身份取得国际现代城项目A2号－103商铺在转让后，一直由孙斌租赁使用至今，孙斌欠付租金一直未支付。东恒分公司将涉案商铺的所有权办理在占玉梅名下及占玉梅转让商铺给案外人没有给孙斌造成任何损失。4.孙斌主张1345000元损失没有任何根据，且起诉理由不能成立。占玉梅于2017年9月转让涉案商铺给案外人赵健、姚斌的价格为1730000元，孙斌以起诉时间2019年6月25日作为估价时间点主张损失，没有任何法律依据。孙斌自租赁涉案商铺后就一直拖欠租金，在占玉梅转让商铺时，孙斌放弃优先购买权，说明孙斌在当时认为商铺价值过高或根本无力购买。孙斌在时过两年后，在自己没有任何投入的情况，想坐享商铺的升值利益（即使存在），没有依据。请求驳回上诉，维持原判。东恒分公司、童祥均未作答辩。孙斌向一审法院起诉请求：1.依法判令东恒分公司赔偿因侵害孙斌优先购买权造成的经济损失1345000元（以价格评估数额为准）；2.本案诉讼费和评估费由东恒分公司承担。一审法院认定事实：东恒分公司于2010年2月23日成立，营业场所在广水市应山办事处国际现代城内，经营范围为江西东恒投资实业发展有限公司委托的房地产开发、建筑工程施工（以上两项目凭资质证经营）、房地产策划，销售代理等。童祥、占玉梅为江西东恒投资实业发展有限公司股东，童祥为该公司的董事长。涉案商铺经东恒分公司开发建设验收后，于2014年5月4日，与孙斌签订了一份《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》，该合同主要内容：1.租赁商铺的位置、面积、用途。东恒分公司将位于广水市国际现代城项目A1号－104、A2号－103商铺（面积782.22平方米）租赁给孙斌经营浴足项目。2.租赁期限。租赁期限为5年，自2014年6月15日起至2019年6月16日止。其中：2014年6月15日起至2014年11月14日为免租期，为期5个月。3.租赁商铺的租金：第一年（2014年11月15日起至2015年6月14日）年租金为109510元；第二年（2015年6月15日起至2016年6月14日）年租金为215893元；第三年（2016年6月15日起至2017年6月14日）年租金为225280元；第四年（2017年6月15日起至2018年6月14日）年租金为234666元；第五年（2018年6月15日起至2019年6月14日）年租金为244053元。4.租金缴纳时间：商铺租金由孙斌在每年度租金到期提前30日将下年度租金交付给东恒分公司或东恒分公司的授权委托代理人，付款方式转账或现金。5.违约责任。孙斌有下列情形之一的，东恒分公司有权单方面终止合同，并收回物业。拖欠商铺租金达30天以上的；……孙斌逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金。东恒分公司单方面解除本合同，东恒分公司按该合同租金总金额的50%承担违约责任，并且赔偿孙斌因此遭受的其他实际损失。6.其他约定。自该合同签订之日起至租赁期满期间，如东恒分公司出售孙斌所租赁的商铺，在同等条件下，孙斌享有优先购买权。若合同期满，在同等条件下，孙斌享有优先租赁权。合同签订后，孙斌将涉案的租赁物承租使用。2018年6月，东恒分公司起诉孙斌支付商铺租金675839元及逾期支付租金的滞纳金。2018年8月30日，一审法院作出（2017）鄂1381民初2738号民事判决书，判决孙斌支付东恒分公司商铺租金675839元及违约金（自2015年5月14日起按每日万分之三的标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）。孙斌不服上述判决，并向湖北省随州市中级人民法院提起上诉，2019年1月3日，湖北省随州市中级人民法院作出（2018）鄂13民终1198号民事判决书：“……2、孙斌于判决生效之日起十五日内向江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司支付租金675839元及违约金（逾期违约金分段计算，即自2015年6月15日起至2016年6月14日止，以欠付租金215893元为基数，按日万分之三计算；自2016年6月15日起至2017年6月14日止，以欠付租金441173元为基数，按日万分之三计算；自2017年6月15日起至2018年6月14日止，以欠付租金675839元为基数，按日万分之三计算）……”。涉案A1号－104商铺由东恒分公司分配给童祥享有，并于2016年11月15日登记在童祥名下。涉案A2号－103商铺由东恒分公司分配给占玉梅享有，并于2017年3月1日登记在占玉梅名下。2016年11月21日，童祥与案外人汪家国、陈登芳签订《房屋转让合同》，将涉案A1号－104商铺作价960000元转让给案外人汪家国、陈登芳，并于2017年3月1日将涉案A1号－104商铺登记在案外人汪家国、陈登芳名下。2017年9月7日，占玉梅与案外人赵健、姚斌签订《房屋转让合同》，将涉案A2号－103商铺作价1439100元转让给案外人赵健、姚斌，并于2017年9月14日将涉案A2号－103商铺登记在案外人赵健、姚斌名下。涉案商铺现仍然由孙斌继续承租。2019年3月6日，孙斌向一审法院提起诉讼，请求依法确认东恒分公司与案外人汪家国、陈登芳、赵健、姚斌签订的涉案商铺买卖合同无效，并承担经济损失。随后，孙斌于2019年5月24日向一审法院申请撤回起诉，一审法院予以准许。2019年6月25日，孙斌向一审法院提起本案之诉。2017年1月17日，孙斌向中国邮政储蓄银行股份有限公司广水支行出具了一份《承租人声明》，载明：“本人承租童祥名下坐落于国际现代城二期A栋一单元104铺房屋，租赁合同约定2019年6月14日到期，本人现声明（一）在租赁到期日之前，售房人如出售上述房屋，本人自愿放弃优先购买权……。”并附孙斌身份证复印件一份。2017年5月24日，东恒分公司、占玉梅向孙斌邮寄《告知书》，内容为：案涉商铺于2017年3月已登记在占玉梅名下。占玉梅决定出售商铺，要求孙斌收到告知书15日内作出是否购买商铺的决定，收到告知书未回复视为放弃商铺优先购买权，商铺所有权人有权对外出售。2019年7月25日，由孙斌委托诉讼代理人所在的湖北鄂北律师事务所委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具一份评估报告书，评估结论：1.A1号－104商铺评估基准日2016年11月21日。A1号－104商铺评估价值：1439100元。2.A2－103铺评估基准日2017年9月7日。A2号－103商铺评估价值：人民币3545800元。一审庭审中，孙斌的委托诉讼代理人陈述孙斌利益损失的计算方法为A2号－103商铺评估价值：3545800元减除占玉梅出售给案外人赵健、姚斌所得房款1730000元，得出的金额1815800元和A1号－104商铺评估价值1439100元减除童祥出售给案外人汪家国、陈登芳所得的房款960000元，得出的金额479100元，相加得出2294900元为其利益损失。上述事实有一审法庭审理笔录、《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》一份、《房屋转让合同》二份、不动产登记、湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具评估报告书、邮政快递一份、《承租人声明》一份、（2018）鄂13民终1198号湖北省随州市中级人民法院民事判决书一份等证据在卷佐证。一审法院认为，一、本案当事人争议焦点为东恒分公司是否侵害孙斌的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国公司法》第四条规定：“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”。1.东恒分公司将涉案两处商铺分配给童祥、占玉梅享有，并将涉案两处商铺产权登记在童祥、占玉梅名下，东恒分公司前述转让产权行为不属于房屋买卖合同性质，属于公司股东享有资产收益权。2.优先购买权的前提条件为承租人以同等条件下享有。东恒分公司将涉案两处商铺转让登记在童祥、占玉梅名下，属于童祥、占玉梅投资的收益所得，承租人不具有这方面的同等条件。故孙斌称东恒分公司将涉案两处商铺转让登记到童祥、占玉梅名下行为侵害了其优先购买权的理由依法不能成立，不予支持。童祥、占玉梅将涉案商铺转让给案外人汪家国、陈登芳、赵健、姚斌是否侵害了孙斌优先购买权。从（2018）鄂13民终1198号湖北省随州市中级人民法院民事判决书上认定事实及一审法院认定事实（孙斌在《承租人声明》中明确表示放弃优先购买权）证明了童祥、占玉梅将取得涉案商铺转让给案外人汪家国、陈登芳、赵健、姚斌的事实孙斌是知晓的，其自愿放弃了优先购买权。故孙斌称童祥、占玉梅将涉案两处商铺转让登记到案外人汪家国、陈登芳、赵健、姚斌侵害了其优先购买权的理由依法不能成立，其诉讼请求，不予支持。孙斌称其没有在《承租人声明》上签字，也没有授权他人签字。一审庭审后，其要求对《承租人声明》中“孙斌”笔迹鉴定。一审法院认为，该份《承租人声明》来源于中国邮政储蓄银行股份有限公司广水支行，且附有孙斌身份证复印件，孙斌未向一审法院举证证明其存留在中国邮政储蓄银行股份有限公司广水支行的身份证复印件另有他用，一审法院对《承租人声明》中所声明内容为孙斌的真实意思表示，予以确认。故孙斌要求对《承租人声明》中“孙斌”的签字进行笔迹鉴定，不予采纳。二、孙斌是否有经济损失。孙斌与东恒分公司签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》中约定租赁期限内（2014年6月15日起至2019年6月16日止）及租赁期限外，其一直在涉案商铺里面经营使用，孙斌未能提供证据证明因东恒分公司转让房产给其造成的经济损失，仅仅提供一份评估报告书，报告结论为涉案两处商铺在出售时实际价格和现在评估当时出售时价值差（2294900）元作为其经济损失，无事实和法律依据。故孙斌所称的经济损失也不存在，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回孙斌的诉讼请求。一审案件受理费16905元，由孙斌负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《承租人声明》第三条载明：“本人对购房人（或借款人）将上述房屋作为抵押物向贵行申请贷款无任何异议，并承诺在借款人如不能如期归还贵行贷款、贵行依法处置该房屋时予以无条件配合（包括但不限于限期终止租赁合同、搬离该房屋），由此产生的费用、违约金、赔偿金及其他债权债务关系均由本人自行解决，与贵行无关。该声明尾部载明，“承租人（签字）：孙斌证件名称：身份证证件号码：。”该声明后附身份证复印件（姓名：孙文武身份号码：）二审中，为查明《承租人声明》及“孙文武”身份证复印件的真实来源，本院依职权到中国邮政储蓄银行股份有限公司广水市支行进行调查。经核实，上述材料来源于该行保存的汪家国贷款档案资料。为查明孙斌的个人身份信息，本院依职权到广水市公安局应山派出所进行调查。该单位向本院出具户籍证明及书面证明各一份。其中，书面证明载明，“经网上查询本辖区居民孙斌，曾用名：孙文武，户籍地址：湖北省××山办事处××号。身份证号码：。该人2006年10月18日因变更出生日期原身份证（号码）：，变更后身份证号码为：。2006年10月18日变更姓名由孙文武变更为孙斌。2010年9月9日因变更出生日期原身份证：，变更后身份证号码为：。”涉案A1号-104、A2号－103商铺至今由孙斌占有、使用。本院认为，本案的争议焦点为：承租人孙斌主张的优先购买权损害赔偿请求能否支持，即东恒分公司、童祥、占玉梅是否分别侵犯孙斌的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本条是关于承租人对租赁房屋享有优先购买权的规定。对于承租人而言，其享有的优先购买权只能在租赁房屋作为买卖合同标的物时发生。针对孙斌主张的侵权主体，本院分别评析如下：1.东恒分公司是否侵犯孙斌的优先购买权。东恒分公司与孙斌于2014年5月4日签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》，业经本院作出的（2018）鄂13民终1198号生效民事判决书认定为有效，对双方均具有约束力。双方约定，自该合同签订之日起至租赁期满期间，如东恒分公司出售孙斌所租赁的商铺，在同等条件下，孙斌享有优先购买权。在租赁合同履行期间，东恒分公司对“国际现代城”项目资产、负债等进行结算后，按股东占股比例对股东应得资产及债务承担进行分配和确定，将涉案商铺A1号-104、A2号-103分别分配给童祥、占玉梅，并将房屋所有权转移登记至二人名下。基于以上事实，东恒分公司通过资产结算处置方式与股东童祥、占玉梅就涉案商铺发生的物权变动，不构成房屋买卖合同法律关系，不符优先购买房屋的前提条件，孙斌无权行使优先购买权。童祥、占玉梅取得涉案房屋所有权后分别出售给案外人的行为，不是履行职务行为，与东恒分公司无关。孙斌主张东恒分公司二次转让房屋侵犯其优先购买权的理由不能成立，不予支持。2.童祥出售A1号-104商铺是否侵犯孙斌的优先购买权。童祥在2016年11月15日取得A1号-104商铺所有权后，于2016年11月21日出售给案外人汪家国、陈登芳，并于2017年3月1日将商铺产权变更登记至汪家国、陈登芳名下。经查明，中国邮政储蓄银行股份有限公司广水市支行保管的汪家国为A1号-104商铺办理贷款手续的档案资料中，存有《承租人声明》及“孙文武”的居民身份证复印件（身份号码：，有效期限：2005.12.31-2025.12.31）。孙斌在上诉状中称其未向任何人提供个人身份证复印件；在二审对该身份证复印件质证时称，该身份号码是错误的，其本人身份号码为；在接受本院询问时又称，该身份证复印件系东恒分公司拾捡后自行使用，其在2006年更换身份证时，号码为的居民身份证被广水市公安局应山派出所收回。经本院依职权调查核实，孙斌曾用名孙文武，号码为的居民身份证为孙斌最初在公安机关办理的第二代身份证。后孙斌因变更出生日期、姓名二次在公安机关更换第二代身份证。本院认为，《中华人民共和国居民身份证法》第十一条第一款规定：“国家决定换发新一代居民身份证、居民身份证有效期满、公民姓名变更或者证件严重损坏不能辨认的，公民应当换领新证；居民身份证登记项目出现错误的，公安机关应当及时更正，换发新证；领取新证时，必须交回原证。居民身份证丢失的，应当申请补领。”孙斌未能提供证据证实其曾使用的姓名为孙文武、号码为的居民身份证，在换发新证时已交回公安机关。对于其个人身份证复印件出现在中国邮政储蓄银行股份有限公司广水市支行保存的汪家国贷款档案中的原因，孙斌不能作出合理解释和说明，且陈述前后矛盾。据此，能够认定《承租人声明》后附的“孙文武”身份证复印件来源孙斌本人曾办理的身份证件，系孙斌本人提供。而且，孙斌本人应当知道该身份证复印件的使用目的及《承租人声明》的内容，故《承租人声明》系孙斌本人的真实意思表示。即使《承租人声明》尾部的“孙斌”签名不是其本人书写，从该声明尾部载明的证件名称、证件号码与孙斌曾办理的身份证件信息相符的事实及后附的孙斌本人身份证复印件，亦足以认定孙斌同意和认可《承租人声明》，该声明内容代表其真实意思表示。根据《承租人声明》，孙斌明确表示其放弃对A1号-104商铺的优先购买权。故孙斌上诉称童祥侵犯其优先购买权的理由不能成立，不予支持。另，孙斌在二审质证过程中提出笔迹鉴定请求，因该鉴定事项对证明待证事实无意义，本院不予准许。一审法院未准许孙斌的笔迹鉴定申请，并无不当。3.占玉梅出售A2号-103商铺是否侵犯孙斌的优先购买权。占玉梅在出售A2号-103商铺前，于2017年5月24日与东恒分公司共同通过邮政特快专递（邮件号：1095458802320）向承租人孙斌送达《告知书》，通知孙斌商铺拟对外出售，并给予孙斌十五天的时间考虑是否购买。该事实经本院作出的上述生效判决予以认定。经查明，快递单收件人信息栏载明，“收件人：孙斌电话/手机：139××××0288地址：湖北省广水市应山办事处国际现代城三期A2号-103商铺足浴”，备注栏载明：“广水市应山办事处国际现代城三期A2号-103商铺出售告知书”。快递回执单收件人栏的字迹显示邮件签收。从孙斌提起本案诉讼提交的起诉状载明的个人信息反映，其住广水市应山办事国际现代城，手机号码为139××××0288，与快递单上的信息相同。根据以上事实，快递单载明的孙斌信息真实、完整，且回执单上收件人栏的字迹表明邮件已妥投，能够认定孙斌收到《告知书》，并知晓其内容。孙斌上诉称其未收到《告知书》，占玉梅未履行通知义务，与事实不符，不予支持。根据告知书内容，占玉梅在房屋出售前的合理期限内已通知孙斌，并给予其考虑时间。孙斌在十五天内未明确表示购买，应视为其放弃优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”在孙斌已经放弃优先购买权的情况下，占玉梅对外出售房屋，系作为物权人依法对房屋行使处分权，并未侵犯孙斌的合法权益。孙斌上诉主张占玉梅侵犯其优先购买权，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，孙斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16905元，由孙斌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年七月二十八日书记员 曹娜娜