福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初2258号 原告：福建华事达房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路32号元洪大厦25层A、B单元。 法定代表人：丁玉清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林锋，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婕，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：厦门植优教育科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路329号C229单元。 法定代表人：余加，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜铁军，福建松筠律师事务所律师。 原告福建华事达房地产有限公司（以下简称华事达公司）与被告厦门植优教育科技有限公司（以下简称植优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林锋、刘婕,被告委托诉讼代理人杜铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华事达公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2018年4月26日签订的《商铺租赁合同》自2019年11月11日起解除；2.判令被告立即向原告支付2019年9月10日至2019年11月11日期间欠缴的房屋租金共计人民币101666.67元；3.判令被告立即向原告支付逾期缴纳房屋租金的违约金126066.67元（每逾期1日按照逾期应付款的1%计算违约金，从2019年9月15日暂计至2020年1月19日止，违约金实际金额计算至款项还清之日止）；4.判令原告有权没收原告缴纳的租赁保证金100000元；5.判令本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：（1）原告将位于冠城·三牧苑店面的商铺（以下简称“租赁物”）出租给被告，租赁面积按照租赁房屋的约定建筑面积计算，为406.35平方米，被告应根据租赁面积支付租金、租赁保证金及根据租赁面积计算的各项费用（合同第2-4条、第四条）；（2）合同项下的租赁保证金为100000元，即2个月租金（合同第5-1条）；（3）合同项下租赁期限为2018年5月10日至2023年5月9日止；月租金标准按照如下约定：自2018年5月10日至2021年5月9日，每月租金为人民币50000元；租金支付以每两个月为一个支付租金期，先支付后使用，被告首期租金应在本合同签订后5日内支付，被告应在每个支付租金期的起始之日起5日内支付每两个月租金到原告指定账户（合同第6-2条）；（4）被告逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款的，每逾期1日（日历天），则应按照逾期应付款的1%支付违约金（合同第17-1条）；（5）除合同另有约定外，被告出现下列情形之一的，原告有权解除合同并无偿收回租赁房屋：被告逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能源费用及各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到20日。或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的（合同第17-5条）；（6）原告根据合同约定解除合同，或未经双方协商一致被告单方面提前解除本合同的，被告已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还（合同第17-7条）；（7）合同中的通知均应采取书面形式，以邮政特快专递的方式送达，如接收方拒绝签收特快专递的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域之内（港、澳、台地区除外）的，在特快专递发出之日起第三日视为送达；所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港、澳、台地区），在特快专递发出之日起第六日视为送达。原被告双方地址以合同载明的通讯地址为准。如合同一方的名字/名称或地址发生变更，应在变更之日起五日之内通知对方（合同第20-1条）；（8）合同履行过程中，如双方发生争议，应友好协商解决，协商不成时，双方均同意提交至租赁房屋所在地人民法院通过诉讼予以解决（合同第21-2条）。前述租赁合同签订后，原告按约向被告交付租赁物，然被告自2019年9月10日起未缴纳租金，原告于2019年9月27日向被告发出《告知函》，函告被告应依约缴纳欠付租金，被告于2019年10月2日签收上述《告知函》,但仍未缴纳欠付租金。2019年11月8日，原告向被告发出《解除合同通知函》，函告被告因其违反合同约定，逾期不支付房屋租金已达合同解除条件，租赁合同自被告收到函件之日起解除。被告于2019年11月11日签收《解除合同通知函》。被告前述行为已构成违约，且达到租赁合同解除条件，依据租赁合同第17-1条、第17-7条约定，原告有权要求被告承担相应的违约责任，并有权解除租赁合同、没收租赁保证金。综上，被告逾期未交纳租金已构成违约，原告依约有权要求被告支付欠交租金并承担相应的违约责任。现原告特依据本案事实及相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告植优公司辩称，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据。被告与原告于2018年4月26日签订了一份《商铺租赁合同》，其中约定：原告将名称为冠城.三牧苑店面租赁给被告用于教育培训经营之用，同时约定原告为租赁房屋的合法所有人，该租赁房屋规划及权属登记的用途为商业，建筑面积406.35平方米。还约定原告须为被告取得经营所需的一切批准、许可、登记提供必要的协助。合同从2018年7月10日起计算租金，每月租金5万元，合同还约定了租赁保证金为人民币10万元，租赁保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业管理费或其它费用。被告签订合同后，于2018年5月10日进驻装修，先后花费装修等费用250多万元，装修完工后，2019年5月被告向教育主管部门申请颁发办学许可证，此时根据申请条件的规定，培训机构场所面积必须要达到500平方米以上且还需提供房屋的土地证、产权证（或不动产登记证）并提供整座楼《工程竣工验收合格证书》和建筑消防验收合格证书等申办材料，被告将有关申办条件告知原告，要求原告提供办学申请所必须的房屋土地证、产权证（或不动产登记证）等材料，被告才能申请办理办学许可证。经被告多次催促原告协助提供，均遭原告拒绝，致使被告无法申请办理办学许可证，无奈之下，被告告诉原告申请不了办学许可证，房子就无法继续承租。被告于2019年7月开始整理承租房内的教学物品，准备搬离，同时被告将租金交至2019年9月9日并于9月10日搬离租赁房屋，搬走时，又告知原告已搬走不再继续交房租租赁房屋了。其后，被告还要求原告退还租房保证金10万元，并适当补偿被告的装修投入损失，均遭原告拒绝。未曾想到，在2019年11月原告发函被告解除合同，直至此次违背事实起诉被告。被告认为，被告与原告签订的《商铺租赁合同》，被告租赁原告规划及权属登记为商业用途的房屋，建筑面积为406.35平方米，作为教育培训经营之用。租赁房屋后，被告按国家要求对租赁场所进行装修，按教育法律法规规定，向教育主管部门申请办理办学许可证，没想到，租赁的房屋面积达不到办学许可证要求的500平方米，系不可抗力。另，根据《商铺租赁合同》约定，原告有义务协助提供办学许可申请所需的房屋土地证、产权证（或不动产登记证）等材料给被告申请办理办学许可证，原告却以租赁的房屋没有土地证、产权证（或不动产登记证）为由拒不提供，构成违约，致使被告的合同目的不能实现。被告于2019年9月10日搬离租赁房屋，事前、事后均告知了原告不再租赁房屋，也不再继续交纳房屋租金，证明租赁合同已于2019年9月10日解除终止，原告本应当退回租房保证金，并适当赔偿被告装修投入损失，但原告违背诚信原则、虚构罗织事实，倒打一耙起诉被告，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，被告保留要求原告返还租房保证金和赔偿损失等诉讼权利。综上，原告的全部诉请缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月26日，华事达公司（甲方）与植优公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将座落于福州市鼓楼区冠城.三牧苑店面出租给乙方用于教育培训经营，面积406.35平方米，租赁期限为2018年5月10日至2023年5月9日止；2018年5月10日至2021年5月9日的月租金为50000元，租金支付以每两个月为一个支付租金期，乙方应在每个支付租金期的起始之日起5天内支付每两个月租金到甲方指定账户；合同项下的租赁保证金为100000元，甲方有权抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费或其他费用、乙方应承担的违约/赔偿金、甲方代乙方的赔偿等；乙方自行办理开展经营所需的各项许可及证照，甲方提供必要的协助；乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金等各项应付款的，每逾期1日，则应按照逾期应付款的1%支付违约金，乙方逾期付款累计达20日的，甲方有权解除合同并无偿收回租赁房屋。合同签订后，植优公司于2018年5月4日向华事达公司支付了租赁保证金100000元，并依约缴纳租金至2019年9月9日。2019年9月10日，植优公司搬离案涉房屋。华事达公司于2019年9月29日向植优公司发出《告知函》，内容为：被告自2019年9月10日未支付后两个月的租金，在未与原告沟通协商的情况下，自行搬离且给店门枷锁，已属于违约，华事达公司有权追究植优公司的相应法律责任。该函件于2019年10月2日被签收。2019年11月8日，华事达公司向植优公司寄送《“冠城.三牧苑3#06铺”解除合同通知函》，因被告逾期支付各项费用超过20日，要求自植优公司接收函件之日起解除合同。该函件于2019年11月11日被签收。 另查，2015年1月18日，华事达公司完成对包括案涉房屋在内的鼓楼区东街街道卫前街11号冠城.三牧苑（原座落：鼓楼区东街街道卫前街南侧与井大路交叉处）连体地下室房屋产权初始登记。再查明，2019年学前教育、义务教育阶段民办学校及其它文化教育的民办学校设立申请条件要求城区建筑面积500平方米以上，办学地址有土地证、产权证（或不动产登记证），并提供整座楼房的《工程竣工验收合格证书》和建筑消防验收合格证书等。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。植优公司在合同期内未与原告协商一致提前搬离房屋并拖欠租金达二十日以上，根据双方签订的租赁合同约定，原告即有权单方面解除本合同，故华事达公司于2019年11月11日解除合同，于法有据，本院予以确认。植优公司应向原告支付2019年9月10日至2019年11月11日的租金50000元/月×1个月零1天=101666.67元。被告植优公司主张，租赁面积达不到办学许可证要求的500㎡为不可抗力，原告拒不提供土地证、产权证等材料构成违约，致使其合同目的无法实现。本院认为，植优公司作为教育培训机构的经营者，理应对办学许可申请条件进行理性预判，而双方租赁合同中已明确载明建筑面积为406.35㎡，被告不可抗力的主张不能成立，本院不予采纳。另，植优公司亦未提供证据证明其曾口头或书面要求原告提供土地证、产权证（不动产登记证）等材料，故该部分抗辩理由，本院不予采信。 关于违约金标准计算，本院认为，违约金的主要功能在于填补损失，违约金数额标准应以违约行为造成的损失为基准。虽然合同中约定违约金按照日1%计付，但该标准与每日约1666元的租金相比明显偏高，华事达公司亦未举证其实际损失，且案涉房产已于2019年11月22日收回案涉房产，损失未再扩大，故本院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，以违约造成的实际损失为基础，综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素，酌定被告按年利率24%的标准支付违约金，即以100000元为基数，按年利率24%的标准自2019年9月15日起计付；以1666.67元为基数，按年利率24%的标准自2019年11月15日起计付。另，原、被告双方关于租赁保证金的约定亦具有违约金性质，故双方约定的违约金重复且过高。鉴于双方租赁合同实际解除且原告已收回案涉房屋，上述应付租金及违约金均可在植优公司已经支付的租赁保证金100000元中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建华事达房地产有限公司与被告厦门植优教育科技有限公司于2018年4月26日签订的《商铺租赁合同》自2019年11月11日解除； 二、被告厦门植优教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建华事达房地产有限公司支付2019年9月10日至2019年11月11日的租金101666.67元及违约金（以100000元为基数，按年利率24%的标准自2019年9月15日起计付至款项还清之日止；以1666.67元为基数，按年利率24%的标准自2019年11月15日起计付至款项还清之日止）； 三、上述款项在被告厦门植优教育科技有限公司已支付的100000元履约保证金中予以扣减； 四、驳回原告福建华事达房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6231元（已由原告预交），减半收取计3115.5元，由被告厦门植优教育科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄庭岗 二〇二〇年七月二日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。