江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1603号原告：连云港风光房地产营销策划有限公司，住所地江苏省连云港市海州区巨龙南路56-50号。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晋桥，江苏和济律师事务所律师。被告：安徽三润文化旅游发展有限公司，住所地安徽省池州市贵池区英伦天地9号楼110室。法定代表人：叶军，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷健，公司员工。委托诉讼代理人：尚勇，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路3号。法定代表人：周银君，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文龙，江苏云港律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙长丽，江苏云港律师事务所律师。原告连云港风光房地产营销策划有限公司（以下简称连云港风光公司）与被告安徽三润文化旅游发展有限公司（以下简称安徽三润公司）、连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生房地产公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王磊及其委托诉讼代理人马晋桥、被告安徽三润公司的委托诉讼代理人雷健和尚勇、被告祥生房地产公司的委托诉讼代理人何文龙和孙长丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连云港风光公司向本院提出诉讼请求：判令两被告连带支付销售佣金、分成和销售道具、资料、广告费等合计40万元；被告承担诉讼费用。事实与理由：祥生房地产公司开发了祥生苍梧春晓小区，委托安徽三润公司销售。2018年12月11日，安徽三润公司又委托原告为祥生苍梧春晓公寓项目的全程策划及营销独家代理服务商。双方签订《全程营销代理合同》，项目位于海州区，服务范围为：祥生苍梧春晓23#的全程营销、策划等服务。代理合同约定了合作形式、服务内容、佣金、溢价分成、违约责任等内容。三方的合作方式是通过原告的营销、策划活动，由祥生房地产公司与业主签订购房合同，祥生房地产公司支付销售代理费和佣金给原告和安徽三润公司。原告全面履行了合同，23#楼销售完成。但两被告至今拖欠部分代理费和佣金，被告已违约。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决支持原告的诉求。被告安徽三润公司答辩称，一、原告诉求金额与事实不符，由于我司对原告的营销结果不甚满意，2019年7月9日，原告与我司签订了结算表，并由双方签字盖章确认，双方约定原告与我司签订的苍梧春晓23号楼公寓楼《全程营销代理合同》于2019年6月30日终止，我司共欠原告各项费用总计269936.3元。合同终止后，原告恳请我司再次营销代理四套房产（2019年10月21日分别为1322、1306、1324、1325），我司勉强同意，应分得利润50823.32元，而原告没有给付，因此截止于目前我司共欠原告219112.98元。二、原告与我司于2019年7月9日签订的结算表备注第1条明确约定另有20笔客户的定金、意向金共计27万元暂由原告代管，原告应尽快完成此业务或者将该款项退还给客户，但截至今日原告没有完成该20笔中的任何一笔，也没有将款项退还给客户。正是因为原告扣留了20名客户的定金、意向金不予退还导致客户到我司和被告祥生房地产公司处围门闹事，甚至到市机关单位进行上访，造成了极坏的社会影响，损坏了社会公共利益。我司才没有将所欠款项给付原告。如果原告将其扣留客户的20笔定金、意向金共计27万元退还客户，我司愿意将欠原告的所有费用共计219112.98元给付原告。三、因为原告扣留客户定金、意向金的行为导致我司的350万元保证金被祥生房地产公司扣留，给我司造成了巨大的经济损失，我司在此保留起诉原告要求其承担相应赔偿责任的权利。请求法院依法判决。被告祥生房地产公司答辩称，我司并非本案合同当事人，不具备被告诉讼主体资格，应驳回对我司的起诉；我司仅与安徽三润公司于2018年12月11日签订了《连云港苍梧春晓23#包销合同》，由安徽三润公司依约对其包销的苍梧春晓23#房屋进行营销销售，后安徽三润公司未依约完成销售任务。涉案的《全程营销代理合同》系原告与安徽三润公司签订的合同。根据合同相对性原则，原告向我司主张权利无法律依据。综上，请求法院驳回原告对我司的起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交了《全程营销代理合同》、票据、收支结算表一张（打印件）；被告安徽三润公司提交了《安徽三润公司与风光地产收支结算表》、收条；被告祥生房地产公司未提供证据。本院依法组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2018年，祥生房地产公司与安徽三润公司签订《连云港苍梧春晓23#包销合同》，由安徽三润公司对苍梧春晓23#房屋进行营销销售。2018年12月11日，安徽三润公司（甲方）与连云港风光公司（乙方）签订《全程营销代理合同》，主要内容：就乙方全程独家代理甲方祥生苍梧春晓公寓项目的事宜达成并执行如下条款：甲方委托乙方为祥生苍梧春晓公寓项目的全程策划及营销独家代理服务商。该项目位于连云港市交汇处（原老车管所），合同约定服务范围为：祥生苍梧春晓23#的全程营销、策划等服务。项目物业类型：酒店式公寓等。责任及权力：甲方权责：5、所收商品房预收款和房款，由甲方开具收款收据或正式发票，并存入甲方账户，乙方不经手购房款收缴事宜；甲方负责签字（或授权乙方签字）《连云港市商品房买卖合同》，并须一天内办理完成审核签章工作。乙方权责：1、乙方负责营销策略的制定、广告及促销活动的实施、销售现场客户接待和洽谈，并保证在甲方授权范围内销售该房屋，不做虚假宣传。所做广告及宣传内容需在甲方审核后方可执行。3、乙方组建销售团队的工资、提成、服装及培训等费用由乙方负责承担。5、乙方应严格遵循诚实守信原则，杜绝回扣等不良行为，在营销过程竞争中，涉及法律纠纷的，乙方自行解决。6、乙方负责方案的策划和执行。合同期限：本合同为祥生苍梧春晓项目全程营销总代理合同，暂定时间为2018年12月10日至2019年6月30日。在合作期间内，乙方顺利完成祥生苍梧春晓23号楼分段销售任务，甲方对乙方满意，本合同可继续顺延至销售达建筑面积的95%。视项目销售情况，到期后按本合同条款自动延续。服务取费：（一）佣金部分：甲方承担销售道具及有关销售资料的制作、各类活动所产生的相关费用，以及广告的发布与制作等广告费。1、乙方每个月5号前向甲方提供上月《销售业绩确认表》《代理费用结算表》，甲方在7日内审核完毕，并将房屋销售佣金100%支付给乙方结算。2、甲方按照现阶段销售总额的4%支付乙方佣金。3、乙方如能每周期超额完成销售任务，当月佣金全部按5%计提。备注：佣金服务费结算以该项目签订《商品房买卖合同》为准。每次结算时乙方开具当地税务部门认可的税票。（如后期客户出现退房的情况，乙方根据实际情况退还该部分的已收佣金）4、房源销售价由乙方根据市场报给甲方，由甲乙双方共同决定。乙方按本合同规定的可销售面积的总销售额提取佣金。（二）溢价分成的部分：双方约定在平均底价之上，甲乙双方各占50%。本协议一式贰份，双方各执二份，经双方签字盖章后即生效。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，安徽三润公司按约履行了苍梧春晓23号公寓楼的包销合同，于2019年6月30日履行终止。2019年7月9日，安徽三润公司与原告结算，并签订《安徽三润公司与风光地产收支结算表》，该结算表载明费用名称、金额及备注，具体如下：1、2019年4月16日欠佣金309064.55元；2、营销费用15000元（共计30000元，双方平均承担）；3、7月8日四单元安徽三润利润-114128.25元（7月8日成交明细表）；4、押金100000元；5、合计309936.3元；6、应付四套25号房亏损费-40000元（损失53.73*1800*4=386856三方共同承担）；7、金额269936.3元。注：1、另有20笔定金、意向金共计贰拾壹万元整（270000）暂由风光地产代管并尽快完成此项业务，跟进或退转；2、风光地产与安徽三润公司2018年12月签订的苍梧春晓23号公寓楼包销合同，截止日期2019年6月30日终止；3、安徽三润公司收取风光地产的押金壹拾万元整（100000），在2019年6月30日退还。诉讼中，原告称销售佣金、分成和销售道具、资料、广告费费用等40万元的明细构成:安徽三润公司与风光地产收支结算表中的269936.3元、原告证据2中的税费76638.37元、李淑彩投诉处理费用15000元、销售道具、资料、广告费等80483元。安徽三润公司称对于269936.3元认可，其余均不认可；关于税费，原告需要提供原告及安徽三润公司出售所有房屋的完整完税发票（包括原告公司的完税发票）才能付钱，原告没有证据证明其已经缴纳了其应当承担的48%税费，也没有将我方缴纳的10万元税金的税票给我方；且关于10万元税金问题，2019年7月9日结算时经原告与我司协商，由于互欠税金，双方决定予以冲抵，互不索要，因此在结算单中没有体现。关于投诉处理费15000元不认可，原告代理销售策划出现的问题由原告全权负责，与我司无关；广告费资料费等纯属是原告自己内部的营销费用，与我司无关。安徽三润公司称在2019年7月9日以后原告继续卖了4套房分别为：1322、1306、1324、1325，原告未将该4套房的销售利润50823.32元支付，应当冲抵。原告称该4单费用系亏损。本案的争议焦点：1、原告主张被告安徽三润公司支付佣金分成和销售道具、资料、广告费等相关费用40万元有无事实及法律依据。2、被告祥生房地产公司是否在本案中承担连带给付责任。关于争议焦点1，本院认为，原告与安徽三润公司于2019年7月9日签订的《安徽三润公司与风光地产收支结算表》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。该收支结算表系原告与安徽三润公司对在2019年7月9日前各项费用的结算，该结算表明确载明，安徽三润公司应给付原告269936.3元。关于安徽三润公司辩称将原告于2019年7月9日后即2019年10月21日销售的1322、1306、1324、1325号4套房利润50823.32元在本案中予以冲抵的意见，本院认为，该款项发生在原告与安徽三润公司结算后，且双方对此有争议，同时安徽三润公司在本案中也未提起反诉，故本案暂不处理，安徽三润公司可另案主张。关于安徽三润公司辩称待原告将客户的20笔定金、意向金27万元退还客户后付款的意见，本院认为，因双方对此没有约定，故本院对安徽三润公司的该辩称意见不予采信。关于原告主张税费76638.37元，本院认为，原告提供的票据时间均发生在2019年7月9日前，且票据非完整的发票或税票，安徽三润公司对此不认可，且安徽三润公司与原告在2019年7月9日已结算，原告未能提供其他相反证据证明，故原告主张税费76638.37元，因缺乏证据证明，本院依法不支持。关于原告主张的李淑彩投诉处理费用15000元，本院认为，因原告与安徽三润公司就2019年7月9日前的各项费用已结算，原告称李淑彩投诉处理费用15000元发生在2019年7月9日之后，但未能提供证据证明，且原告与安徽三润公司的《全程营销代理合同》于2019年6月30日履行终止，双方对2019年7月9日后的费用负担没有约定，同时安徽三润公司也不认可，故本院对该费用不支持。关于原告主张的销售道具、资料、广告费等80483元，本院认为，涉案合同明确约定“甲方承担销售道具及有关销售资料的制作、各类活动所产生的相关费用，以及广告的发布与制作等广告费；乙方组建销售团队的工资、提成、服装及培训等费用由乙方负责承担”，原告与安徽三润公司已于2019年7月9日就所有费用进行了结算，原告提供的票据均发生在2019年7月9日前，故本院依法不支持。关于争议焦点2，本院认为，《全程营销代理合同》、《安徽三润公司与风光地产收支结算表》的合同相对方均系原告与安徽三润公司，原告要求祥生公司对上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院依法不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽三润文化旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港风光房地产营销策划有限公司269936.3元。二、驳回原告连云港风光房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元（原告已预交），其中，原告连云港风光房地产营销策划有限公司负担2409元，被告安徽三润文化旅游发展有限公司负担4891元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审判员  刘永红二〇二〇年七月二十三日书记员  梁 茜法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。预交上诉费收款人：连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行