陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终893号 上诉人（原审被告、反诉原告）：董佩，女，1989年8月2日出生，汉族，住陕西省岐山县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：陈院，陕西众致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王小芳，女，1973年10月15日出生，汉族，住陕西省扶风县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：郭蓓蕾，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 上诉人董佩因与被上诉人王小芳房屋租赁合同纠纷一案，不服扶风县人民法院（2020）陕0324民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人董佩向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为驳回被上诉人的该项诉讼请求，撤销第五项，改判为被上诉人向上诉人赔偿损失324000元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、涉案房屋为住宅并非商业经营的商铺，被上诉人却用住宅充当商铺出租于上诉人，具有欺诈的主观故意。2、被上诉人自始至终都未曾向上诉人提供过任何产权证书及其他合法权属证明。3、被上诉人早在2019年9月12日就已将涉案房屋大门锁住，并在门外张贴“出租”字样，至此涉案房屋已经完全由被上诉人实际控制使用。因被上诉人的原因导致上诉人订立合同的目的不能实现，主要过错在于被上诉人。二、租赁房屋未经消防验收，消防设施不符合使用条件，并存在重大火险隐患，该租赁合同损害了社会公共利益，租赁合同无效。 被上诉人辩称，1、原审判决第二项内容有事实和法律依据，应予以维持，上诉人的第一项上诉请求无事实和法律依据。2、上诉人主张损失赔偿无事实和法律依据，应予以驳回。3、涉案房屋租赁合同是上诉人与被上诉人协商一致基于真实意思表示签订的，不存在欺诈或无效的情形。4、被上诉人加门锁与上诉人无法经营之间无因果关系，被上诉人不应向上诉人承担赔偿责任。5、住宅商用系上诉人真实意思表示，双方签订的租赁合同并未违反法律法规的强制性规定。因此，上诉人的上诉请求不能成立，二审应维持原判。 被上诉人王小芳向一审法院提出诉讼请求：1、解除2018年6月11日签订的《门面房租赁合同》；2、董佩立即腾空搬离房屋，并恢复房屋原状；3、董佩支付2018年9月11日至2019年9月10日所欠租金10000元，并支付从2019年9月11日至实际腾房之日的租金（每月7000元）；4、董佩支付物业费11986元；5、董佩支付违约金7200元（计算到2019年12月31日）；6、董佩承担本案诉讼费及其他费用。 上诉人董佩向一审法院提出反诉请求：1、确认《门面房租赁合同》已于2019年10月20日解除；2、王小芳赔偿费用共计573611元（装修损失403083元、房租损失20000元、员工工资39900元、停业损失60000元、街舞学某某退费16690元、瑜伽学某某退费33938元）；3、反诉费由王小芳负担。 一审法院认定事实：2018年6月11日，王小芳（甲方）与董佩（乙方）签订《门面房租赁合同》。合同第一条约定：甲方将其合法拥有的坐落于铭德文府2号楼3号商铺203门面出租给乙方用于经营，该门面建筑面积317.6平方米。合同第二条约定：1.乙方租赁门面作为商业门面使用（不得用于汽车修理、酒店、废品回收等脏污严重的行业）；2.在租赁期限内，乙方可以改变门面的原有结构和用途。合同第三条约定：租赁期限三年，自2018年9月11日到2021年9月10日。合同第四条约定：租金每年80000元，每年一交。合同第六条约定：…2.乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉；3.在租赁期内，因租赁门面产生的水、电等费用由乙方自行承担；…。合同第八条约定：1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同；未按约定期限交付租金，超过30天以上的…。合同第九条约定：1.租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的万分之十／日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；…。 租赁合同签订后，董佩组织人员对房屋进行装修，并对房屋三楼内墙体等进行改造。装修完成后，董佩挂牌“梵佩瑜伽·街舞”，对外主要从事瑜伽和少儿街舞培训。2018年11月15日，扶风县公安局东大街派出所向董佩发出扶公东即字[2018]第78号责令立即改正通知书，认为董佩的培训场所存在消防安全违法行为，责令其整改三个月。2018年12月8日，扶风县教育体育局向董佩发出停办通知书，认为其不符合民办校外培训机构设置标准，限其立即停办，七日内妥善分流已招教师和学生，退清所收费用。2019年4月12日，扶风县XX镇XX组向董佩发出停办通知书，限其立即停止违法办学行为，退还收取学生的一切费用，妥善安排已招教师和学生。2019年9月20日，扶风县公安局东大街派出所再次向董佩发出扶公东即字[2019]第001号责令立即改正通知书，认为董佩的培训场所存在消防安全违法行为，责令其整改三个月。因无法继续经营，董佩向学某某退还了收取的培训费用。 另查明：案涉租赁房屋系王小芳从宝鸡铭德置业有限公司买受，该房屋所在工程于2015年6月17日取得扶建字第[2015]14号建设工程规划许可证。董佩开办的“梵佩瑜伽·街舞”培训机构，未经教育行政部门审批，无办学许可证。2018年9月11日至2019年9月10日的租金，董佩已支付70000元，剩余10000元至今未支付。 一审法院认为，王小芳与董佩签订的《门面房租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。董佩未按合同约定期限支付租金达30日以上，王小芳据此要求解除合同，符合合同约定情形，予以支持，对尚某某的10000元租金，董佩应当予以支付。 董佩称已将租赁房屋腾空交付，王小芳予以否认，对此董佩未提供证据加以证明，应由其承担不利后果，对其已经腾房的辩称，不予采信，其应当腾房并向王小芳返还。王小芳请求支付从2019年9月11日至实际腾房之日的“租金”，因租赁合同已解除，其请求的“租金”实质为逾期腾房占有使用费，予以纠正，董佩应当支付。但是，王小芳要求按照每月7000元的标准计算，没有依据，予以调整，应按每日219.17元计算（80000元÷365日）。因已经支持了逾期腾房占有使用费，故对王小芳要求支付7200元违约金的诉讼请求，不再支持。 关于租赁房屋恢复原状，董佩明确表示反对。王小芳在诉讼中称“如果董佩拒绝对租赁房屋恢复原状，我将自行恢复，由董佩承担费用”，故对王小芳“恢复原状”的请求，本案中不予处理。 租赁合同中约定“在租赁期内，因租赁产生的水、电等费用由乙方自行承担”，所以董佩应当支付物业费。但是，王小芳请求的物业费是从2018年7月至2019年12月，而2018年7月时租赁期限尚未开始，按照合同约定，应从租赁期限开始时，即2018年9月开始计算，为5548.55元。对于王小芳请求的物业费11986元中的垃圾处理费180元，其未说明具体的发生情况，不予支持。另外，王小芳请求的物业费11986元中还包括外墙真石漆、燃气管道、燃气计量表维修费用共6000元，这些部分属于“恢复原状”的范围，具体费用尚未实际发生并确定，如前所述，对此部分本案中亦不予处理。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，案涉租赁房屋不属于必须经过消防验收的范围。但是，董佩将该房屋用于开设人员聚集的培训机构，其应当向公安消防机关申报消防安全检查。由于董佩未履行该项义务，被公安机关两次下达整改通知，故整改期间不能正常营业的责任在于董佩自己，与王小芳无关。另外，设立校外培训机构，须经教育行政部门审批，取得办学许可证。由于董佩未履行该项义务，被教育行政部门责令停止办学，责任也在其自己，与王小芳无关。本案租赁合同的解除是因为董佩未按期支付租金的违约行为导致，对其反诉所称的装饰装修，王小芳也未表示同意利用，故董佩要求对装饰装修予以赔偿，不符合法律规定，不予支持。对于董佩反诉所称的其他损失，即使真实存在，也是其自身的违约行为造成的，亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民办教育促进法》第十二条、第六十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王小芳与董佩于2018年6月11日签订的《门面房租赁合同》解除；二、董佩于本判决生效之日起十日内向王小芳返还租赁房屋，并从2019年9月11日起按每日219.17元向王小芳支付占有使用费至腾房之日；三、董佩于本判决生效之日起十日内向王小芳支付租金10000元、物业费5548.55元，合计15548.55元；四、驳回王小芳的其他诉讼请求；五、驳回董佩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费700元，由王小芳负担400元，董佩负担300元；反诉受理费4770元，由董佩负担。 二审审理中，上诉人提交了两组证据：1、上诉人与被上诉人丈夫的微信聊天记录，拟证明上诉人不存在违约情形；2、上诉人与店面员工的聊天记录，拟证明双方合同解除的直接原因是被上诉人锁门并对外出租导致的。被上诉人质证：证据1的聊天记录内容不完整，对证明目的不认可，上诉人所称的消防是二次装修的消防，应由经营者自行负责。证据2的真实性不认可，证明目的不认可，上诉人可以自由进入涉案房屋。被上诉人补充了两份商品房买卖合同，拟证明其对涉案房屋具有合法的出租权。经合议庭评议，对上诉人及被上诉人提交证据的真实性予以认定，对证明目的结合全案事实综合进行认定。双方当事人再未提交其它新证据。 二审审理查明，2019年9月，被上诉人在出租房屋门口张贴过出租信息，短时间内被撕掉，10月被上诉人又张贴了出租信息，截止目前还在门头上方。2019年10月14日，被上诉人在上诉人已加锁的涉案房屋玻璃门上又加了一把锁，一审审理期间，上诉人进入房屋搬离东西时将该门锁撬掉，该房屋至今闲置。2020年7月9日，本院对涉案房屋进行了现场勘验，并对勘验情况制作书面笔录，双方当事人均到场，对勘验笔录内容认可并签名。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本院经审理确定争议焦点为：一是双方签订的租赁合同是否有效；二是在履行合同过程中双方是否存在违约行为，合同是否应当解除，责任如何承担。三、上诉人诉请其损失是否支持。 关于焦点一，涉案房屋所在工程于2015年6月17日取得扶建字第[2015]14号建设工程规划许可证，被上诉人于2014年4月通过按揭贷款的方式购买，并在二审中提交了二份预售《商品房买卖合同》，上诉人在二审中认可其在办理营业登记时，依据的是涉案合同，因此，涉案房屋的产权是明晰的，上诉人称被上诉人未提供过任何产权证书及其他合法权属证明的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依照诚实信用原则认真履行。 关于焦点二，上诉人称被上诉人隐瞒房屋性质进行出租，使其在经营过程中多次受阻，从而无法实际使用。依据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案上诉人租赁涉案的房屋系开办瑜伽、街舞培训机构，其未依据上述规定向当地公安消防机关申报，自行装修并投入使用，致使2018年11月15日、2019年9月20日两次接到扶风县公安局东大街派出所的责令立即改正通知书。同时，其又作为瑜伽、街舞培训机构，未经教育行政部门审批，取得办学许可证的情况下，即对外进行培训，并于2018年12月8日、2019年4月12日两次接到扶风县教育体育局的停办通知书。依据上述事实来看，致使上诉人在经营过程中多次受阻并非本案被上诉人，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 双方在履行租赁合同中，上诉人向被上诉人交付租金70000元，而合同约定每年租金为80000元，每年一交，上诉人未按时足额交付租金的行为已构成违约。本案上诉人虽然违约，被上诉人应当依照合同约定妥善主张自己权利，而不是采取极端的行为，在上诉人租赁房屋的门头张贴出租广告，并于2019年10月14日在上诉人已上锁的大门上又加锁一把，致使上诉人无法从正门进入，出行受阻，被上诉人的上述行为亦构成违约，且其行为也表明不愿再履行涉案合同。因此，本院确认双方签订的租赁合同于2019年10月14日解除。合同解除，上诉人应当向被上诉人支付拖欠的租金计为17452.12元（第一年租金未付部分10000元+2019年9月11日至2019年10月14日共计34天的租金）。对于合同解除后房屋空置期间的租金损失问题，被上诉人对涉案房屋大门加锁行为，以及在二审审理期间为了避免双方损失扩大，2020年7月15日本院要求双方办理交接，被上诉人明确表示房屋未恢复原状，其不接收。依据双方所签订合同第二条2款约定：在租赁期间内，乙方（上诉人）可以改变门面的原有结构和用途。第六条2款约定：乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉。被上诉人以房屋未恢复原状为由拒绝接收违反合同约定，导致涉案房屋损失扩大部分由其自担。因此，上诉人未按期足额支付租金构成违约，对房屋空置期间的租金损失应承担主要责任，被上诉人因采取措施不当应承担次要责任，本院酌定上诉人向被上诉人按合同约定租金标准的60%支付占用使用费36164.7元。（自2019年10月14日-2020年7月15日共计275天）。 关于焦点三、本案被上诉人对外租赁涉案房屋时，系毛坯房，双方合同也明确约定上诉人根据营业需要对房屋全面进行装修。被上诉人在二审审理中称上诉人对房屋三层的装修并未得到其许可，该辩称与事实不符，本院不予认定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”上诉人为经营需要，对租赁商铺地面、墙面等予以装修，本案因双方均有违约才导致合同解除，依据上述法律规定，对于上诉人诉请要求被上诉人赔偿其装修损失请求应予支持。上诉人在一审庭审中虽提交了《施工合同合同》及收条，但未提交增值税发票，也未提交实际支付的证据，且被上诉人对上述证据也不予认可，对于涉案房屋装修价值双方均未提出鉴定申请。本院在二审审理期间组织双方到现场对租赁的房屋进行勘察，确认上诉人对商铺三层进行全部装修，该装修也已物化到房屋中，对房屋也有一定的提升价值，本院综合合同约定的经营期限、实际经营时间以及双方各自违约责任等因素，酌情认定上诉人装饰装修损失残值为317600元，由于本案双方均有过错，且上诉人为主要责任，因此，被上诉人应当赔偿上诉人装饰装修残值损失40%即127040元。对于上诉人诉请的停业损失，因未提交证据予以证实，且在其欠付占用费中已按责任进行了划分，因此，对于该损失本院不予支持。 综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律及判决结果不当，本院予以改判。经合议庭评议，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持扶风县人民法院（2020）陕0324民初257号民事判决第一、三项； 二、撤销扶风县人民法院（2020）陕0324民初257号民事判决第二、四、五项； 三、上诉人董佩于本判决生效之日起十日内向王小芳返还租赁房屋并支付所欠租金及占用费共计53616.82元。 四、被上诉人王小芳于本判决生效之日起十日内向上诉人赔偿装饰装修残值损失127040元。 五、驳回上诉人董佩的其他上诉请求； 六、驳回被上诉人王小芳其他诉讼请求。 一审本诉受理费700元，由上诉人董佩承担300元，被上诉人王小芳承担400元；反诉受理费4770元，由上诉人董佩承担2862元，被上诉人王小芳承担1908元。二审案件受理费3380元，由上诉人董佩承担2028元，被上诉人王小芳承担1352元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年七月二十五日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1