舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初842号 原告：舟山市美乐汇商业管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海印路770号美乐汇大厦B座202室。 法定代表人：董文杰，董事长。 委托诉讼代理人：翁舟娜、丁昊，舟山市普陀区星光法律服务所法律工作者。 被告：陈卫波，男，1963年4月12日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：徐瑞康、张建军，浙江民鸿律师事务所律师。 被告：舟山雀舍城市酒店有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道昌正街170号1-4层。 法定代表人：黄备，执行董事。 委托诉讼代理人：黄炜、胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 原告舟山市美乐汇商业管理有限公司（以下简称美乐汇公司）与被告陈卫波、舟山雀舍城市酒店有限公司（以下简称雀舍公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月26日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员王娟适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告美乐汇公司委托诉讼代理人翁舟娜、丁昊、被告陈卫波及其委托诉讼代理人徐瑞康、雀舍公司委托诉讼代理人胡宇成到庭参加诉讼。期间，经原告美乐汇公司申请，本院依法对陈卫波名下的位于舟山市定海区临城街道财富君庭1幢二单元3008室、舟山市普陀区沈家门北安路117弄5号802室的不动产予以查封。本案现已审理终结。 美乐汇公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除美乐汇公司与陈卫波、雀舍公司之间关于美乐汇大厦Ｃ座一层东侧局部以及二至四层房屋的租赁关系，陈卫波、雀舍公司立即腾退所租赁的上述房屋；二、判令陈卫波、雀舍公司支付拖欠房租961667元（计算至2020年6月30日）、物业管理费10000元（计算至2021年4月26日）、水电费（计算至2020年4月30日），并继续支付至腾退日止，并支付上述费用自拖欠日起按日利率千分之二的利息。审理中，美乐汇公司撤回诉讼请求第一项，明确诉请为：判令陈卫波、雀舍公司支付拖欠房租961667元（计算至2020年6月30日）、物业管理费10000元（计算至2021年4月26日）、水电费（计算至2020年4月30日）及上述费用自拖欠日起按日利率千分之二的利息。事实与理由：陈卫波因生意经营所需，向美乐汇公司租赁位于普陀区东港美乐汇商场的房屋。2016年4月27日，美乐汇公司、陈卫波签订《房屋租赁合同》，租赁位于舟山市普陀区东侧局部以及二至四层，约定租赁期限为10年，租期自2016年4月27日至2026年9月30日止。装修免租期为自2016年4月27日至2016年9月30日。双方并约定了租金支付明细（详见《租金支付明细表》）。后雀舍公司也加入共向承租人之列，美乐汇公司法定代表人董文杰、陈卫波、雀舍公司三方订立了一份《共同租赁协议》。现陈卫波、雀舍公司长期拖欠租金、物业管理费、水电费，经美乐汇公司多次催讨，陈卫波、雀舍公司仍未予以支付。陈卫波、雀舍公司长期拖欠租金、物业管理费、水电费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，损害了美乐汇公司的合法权益，故美乐汇公司诉至法院。 陈卫波辩称：一、美乐汇公司的诉讼主体资格不符。签订租赁合同的主体是董文杰，而非美乐汇公司。美乐汇公司不是合同当事人，无权主张合同权利。二、陈卫波已经事实上已经退出租赁关系，不具有承租人身份。理由如下：1、2016年4月27日，陈卫波与董文杰签订租赁合同，目的是为了拟设立的雀舍公司需要而为。后雀舍公司设立，履行租赁合同权利义务；2、在雀舍公司设立后，董文杰、陈卫波、雀舍公司三方签订了《共同租赁合同》，虽陈卫波在该合同中以承租人身份签名，但其真实身份不是承租人，充当承租人也不是陈卫波的真实意思表示。陈卫波在公司设立后，个人已经退出租赁。陈卫波是应董文杰的要求，作为租赁合同经办人身份签字，存在误解。三、涉案房屋租赁合同无效。1、涉案房屋系美乐汇公司向中国电信股份有限公司舟山分公司（以下简称中国电信舟山公司）租赁而来，美乐汇公司签订案涉租赁合同时，尚未与中国电信股份有限公司舟山分公司签订租赁合同，系无权处分；2、美乐汇公司、中国电信舟山公司在租赁合同中约定，承租人擅自转租的，出租人有权解除合同。现美乐汇转租，中国电信舟山公司有权解除合同，则主合同解除，从合同无效；3、中国电信舟山公司明知美乐汇公司差价转租，损害了国有企业经济利益，案涉租赁合同应认定无效。四、承租人有权要求减免租金。案涉租赁房屋为中国电信舟山公司所有，属国有性质，应予以租金减免。 雀舍公司辩称：一、根据合同来看，美乐汇公司作为原告，主体不适格，合同上只有自然人董文杰的签字，没有美乐汇公司公章，不能由此推断为公司行为。二、对于诉请中未付租金、物业费、水电费金额无异议。但关于租金，2018年8月，案涉房屋开始存在不适租的情况，楼上装修产生的噪音影响了雀舍公司正常酒店经营，雀舍公司就此与美乐汇公司经理、物业管理人员沟通未果。对于雀舍公司的经营损失，美乐汇公司曾表示租金仍需支付，可以协商补偿。雀舍公司认为，损失补偿部分应该适当覆盖2019年未支付的部分租金。三、自2020年1月开始，酒店受疫情影响，无法正常营业。根据最高人民法院、国家发改委涉疫情相关指导意见，雀舍公司要求美乐汇公司减免2020年度三个月的租金，降低后续的租金标准。 本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，董文杰（美乐汇公司法定代表人）、陈卫波签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋位于舟山市普陀区东侧局部以及二至四层，约定租赁期限为10年，租期自2016年4月27日至2026年9月30日止。装修免租期为自2016年4月27日至2016年9月30日。租金为每年人民币130万元，第二年开始，每年租金在上年租金基础上递增4%。每年租金为四次付款，每三个月付一次，先付后用；美乐汇公司负责大厦日常管理，电力、电梯、扶梯等公共设施的维修保养，保证公共场所的卫生清洁和公共设施的正常使用。陈卫波按合同约定如期支付租金、水、电、物业管理费、水电公摊及公共能耗费等。陈卫波应交纳物业管理费每年1万元。物业管理费一年一交，在租期的每年开始时交纳。陈卫波未按约支付租金及有关费用，自逾期之日起按日千分之二支付违约金。合同履行期间，雀舍公司累计逾期付款次数达3次以上的，美乐汇公司有权解除合同并对房屋另行出租。2016年底，董文杰、陈卫波、雀舍公司再次签订《共同租赁协议》，协议约定，雀舍公司加入上述《房屋租赁合同》承租人行列，即为共同承租人；陈卫波、雀舍公司互负连带责任；雀舍公司是陈卫波关联利益方，为了雀舍公司经营，陈卫波提出雀舍公司需与董文杰签订一份租赁合同，将房屋出租给雀舍公司，该合同只是为了向政府备案签订，三方权利义务以2016年4月27日签订租赁合同为准。 另查明，1、据美乐汇公司提供的其与董文杰共同出具的说明显示，《房屋租赁合同》、《共同租赁协议》，系董文杰代表美乐汇公司订立，为职务行为。合同权利义务由美乐汇公司承担；2、根据陈卫波提供的美乐汇公司与雀舍公司签订的《房屋租赁合同》显示，案涉房屋所有权人中国电信舟山公司同意美乐汇公司转租，该合同备案于市场监督管理部门；3、审理中，美乐汇公司表示其诉请的租金标准为未上浮租金标准，已减免疫情期间2020年度第一季度的一个月租金，另自愿放弃逾期利息损失；4、陈卫波、雀舍公司尚欠美乐汇公司计算至2020年6月30日的房租961667元，2020年4月27日至2021年4月26日的物业费10000元，截至2020年4月30日的水电费81454.45元。 本院认为，美乐汇公司与陈卫波、雀舍公司签订的《房屋租赁合同》、《共同租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应当认定合法有效，双方均应按约履行。 关于房屋租赁合同的主体。本案中，《房屋租赁合同》、《共同租赁协议》的主体系美乐汇公司与陈卫波、雀舍公司。合同中明确陈卫波以个人名义签约，系共同承租人身份。陈卫波作为承租人应当按照合同约定履行支付相应租金的义务。陈卫波辩称其非房屋承租人，合同属无效合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于是否应减免租金问题。本案中，当事人承租的房屋用于酒店经营，新冠疫情的发生，系双方均不可预见的情形。考虑疫情影响经营，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理的相关规定，本院酌情认定免除2020年2月、3月疫情期间计二个月的租金（含美乐汇公司已自行减免一个月），减免租金108333元。对雀舍公司提出降低后续租金标准的主张不予支持。对雀舍公司提出噪音损失赔偿问题，可另行主张，非属本案审理范围，本院不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 陈卫波、舟山雀舍城市酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付舟山市美乐汇商业管理有限公司租金853334元、物业管理费10000元、水电费81454.45元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14278元，减半收取7139元，保全费5000元，合计12139元，由舟山市美乐汇商业管理有限公司负担739元，由陈卫波、舟山雀舍城市酒店有限公司负担11400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  王 娟 二〇二〇年七月十七日 法官助理庄嘉超 代书记员  夏思维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。