甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终723号上诉人（原审被告）：白银西雁房地产开发有限公司。住所地：甘肃省白银市会宁县。法定代表人：张晓姝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王廷锐，系该公司员工。委托诉讼代理人：周巍峰，甘肃祖历人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛菊萍，女，1978年5月5日出生，汉族，城镇居民。住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：杨方志，甘肃法翔（兰州）律师事务所律师。上诉人白银西雁房地产开发有限公司因与被上诉人葛菊萍买卖合同纠纷一案，不服甘肃省会宁县人民法院（2020）甘0422民初511号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白银西雁房地产开发有限公司委托诉讼代理人王廷锐、周巍峰，被上诉人葛菊萍委托诉讼代理人杨方志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人白银西雁房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人履行了告知义务，被上诉人明知连廊面积是待定的。由于对连廊部分面积是否计入套内面积，当初上诉人无法确定。因而认购书对面积特别约定“最终面积以政府相关部门测量为准。”从涉案商品房建设规划之初，对于涉案房屋的连廊面积是否属于套内面积，当初上诉人无法确定。在被上诉人认购时，上诉人明确告知连廊部分面积全部属于被上诉人使用，可以封闭。是否计入套内面积待房管部门确认。被上诉人当初是明知的，也到实际房屋现场进行了观看。当上诉人向房管部门提交房屋建筑面积核准材料时，房管部门提出容积率过大不符合商品房出售条件，对于连廊部分的面积未计入套内面积。同时，上诉人为控制容积率，将原设计门窗位置由临街第一排柱子变更为向内侧延伸构筑，更加扩大了连廊的面积。因此，对于认购书中对面积的待定效力的约定是有客观原因的，也是上诉人根据客观事实特别提示的。在现实情况看，被上诉人只是封闭了两侧的连廊，没有完全封闭使用。其他用户都做了全封闭，充分利用了连廊的面积。由此可以看出，对于连廊部分面积不计入套内面积计算，是上诉人减少了收入。对于用户来说是不出钱白白使用。因此，在签订认购书时，上诉人没有刻意隐瞒事实真相，在明确告知被上诉人后双方签订了认购书。上诉人不存在过错，就不能承担双倍返还的责任。二、《白银西雁房地产开发有限公司·颐馨家园认购书》明确约定正式买卖合同签订后认购书自动失效。应当以《商品房买卖合同》约定的面积为准，不存在约定面积与实际面积不符的事实。2013年双方签订的认购书第一条约定房屋面积为118.067平方米，特别提示最终面积以政府相关部门测量为准。认购书第6条约定“客户须凭此认购书和定金收据签订正式买卖合同，正式合同签订后，本认购书自动失效”。从认购书的内容可以看出，当初对面积是待定的，初步约定118.067平方米，最终以房管部门测量确定为准。正式买卖合同签订后，本认购书自动失效。这里的正式买卖合同就是指《商品房买卖合同》。2019年7月24日双方签订的《商品房买卖合同》确认面积为90.46平方米，认购书约定的118.067平方米的面积自动失效。这是双方在认购书中特别提示和明确约定的事项，双方应当遵照执行。被上诉人完全否认认购书的特别约定，丢开正式的买卖合同《商品房买卖合同》的约定，认为上诉人出售的房屋面积误差比超出了3%，要求上诉人双倍返还购房款。上诉人认为被上诉人的要求违背了认购书和《商品房买卖合同》的约定。被上诉人持有的不动产权证书上的房屋面积与《商品房买卖合同》约定的面积是一致的。《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定精神，就是指不动产权证书上的面积与《商品房买卖合同》约定的面积是否一致。本案不存在出售房屋面积误差比的问题，上诉人不能承担过错责任。希望判决多出的面积按照房价返还，双倍返还没有事实及法律依据，应不予支持。被上诉人葛菊萍辩称，上诉人上诉状中称告知被上诉人房屋面积118.067平方米，其中包括连廊面积不属实。关于签订正式买卖合同书之后，认购书自动失效，这一点也不属实。在合同书双方签订的买卖合同第九条第2款明确约定，买受人必须按照出卖人的缴纳期限缴付房价款，认购书的约定条款视为本合同之内容，从此可以得出认购书并未失效，所以我们认为上诉人的上诉理由均不属实，没有任何上诉的法律依据。一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。葛菊萍向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告涉案房屋面积误差比3%以内部分的房款28601.73元及至开庭之日的利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房款388649.59元；2、被告承担诉讼费用。事实与理：原告于2013年购买被告开发的位于颐馨家园2号楼3单元101号商铺，约定面积为118.068平方米，单价每平方米8075元，总价款953391元。原告自2013年9月26日至2014年7月10日分6次交清购房款，被告向原告交付房屋。2019年8月办理不动产权证时得知房屋实测建筑面积为90.46平方米，比约定面积少27.607平方米，面积误差比绝对值超过3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应当返还面积误差比3%以内部分的房款28601.73元（118.067平方米×3%×每平方米8075元）及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房款388649.59元。一审法院认定事实如下：原告葛菊萍与被告白银西雁房地产开发有限公司于2013年11月7日签订认购书，约定原告认购被告开发的颐馨家园2号楼3单元101号商铺，建筑面积约118.067平方米，最终面积以政府部门测量为准；单价每平方米8075元，总价款953391元；正式合同签订后，认购书自动失效。后原告分6次交清购房款，最后一次交付房款日期为2014年7月10日，被告向原告交付房屋。2019年7月24日，双方签订商品房买卖合同，确认实测建筑面积为90.46平方米。会宁县自然资源局于2019年8月20日颁发的不动产权证书记载案涉房屋建筑面积90.46平方米。被告代原告缴纳税款21053.01元。原告于2019年9月3日向本院提起诉讼，要求被告返还多交购房款及利息。本院判决被告返还原告房款222926.50元，支付利息54616.99元。原告不服判决向白银市中级人民法院提起上诉。二审中原告申请撤回起诉。白银中院裁定撤销该案判决，准许原告撤回起诉。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否系重复起诉；二、案涉房屋是否存在面积误差。关于焦点一、依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条规定,构成重复起诉的条件之一是后诉与前诉的诉讼请求相同。原告在二审中申请撤回起诉后再次起诉变更、增加了诉讼请求，依据该规定，不构成重复起诉。故被告主张原告的起诉构成重复起诉的抗辩意见不成立。关于焦点二：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了房屋实际面积与合同约定的面积不一致时如何处理，本案双方签订的商品房买卖合同约定的面积确实与实际面积一致，据此被告认为案涉房屋面积不存在误差。但双方之前签订了认购书，根据该解释第五条规定，认购书约定了双方权利义务关系，且原告依据认购书约定的面积交付了房款。认购书和商品房买卖合同均属于双方之间成立买卖合同的组成部分，之后签订的合同对认购书部分内容作了变更。认定房屋实际面积是否有误差，应当结合买卖过程中形成的认购书、合同进行认定。认购书中约定最终面积以政府部门测量为准。交付房款的面积与房屋实际面不一致，面积误差比超过3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据该规定，原告的请求于法有据，本院予以支持。面积误差比在3%以内部分房价款为28601.73元，面积误差比超过3%部分的房价款的2倍为388602.18元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款规定，原告主张的利息以中国人民银行同期同类贷款基准利率4.9%计算，原告最后一次交付房款日期2014年7月10日，至2020年4月9日利息为8058.54元。上述被告返还原告款项合计425262.09元，扣减被告代为原告缴纳的税款21053.01元，返还404209.08元。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：被告白银西雁房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还原告葛菊萍房屋面积误差比3%以内部分的房价款28601.73元及利息8058.54元，双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款388602.18元，合计425262.09元（扣减税款21053.01元，实际返还404209.08元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7738元，减半收取3869元，由被告白银西雁房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定的事实与一审一致。本院认为，本案中双方当事人签订[白银西雁房地产开发有限公司·颐馨家园]认购书，该认购书第一条约定，乙方(葛菊萍)自愿认购位于会宁县十里铺产业园区[颐馨家园]2号楼3单元101号房，该物业建筑面积约为118.067平方米（最终面积以政府相关部门测量为准）。第六条约定，客户须凭此认购书和定金收据签订正式买卖合同，正式买卖合同签订后，本认购书自动失效。该认购书确定的房屋面积为118.067平方米（包括连廊部分）。2014年7月上诉人向被上诉人交付房屋，由被上诉人占有并使用，2019年经房产部门测量，将连廊部分面积取消，将房产面积变更为90.46平方米，根据房产部门最终确定的面积双方于2019年7月24日签订了《商品房买卖合同》，将面积确定为90.46平方米。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条第2项约定：“买受人必须按照出卖人的缴纳期限交付房价款，认购书的约定条款视为本合同之内容。”故双方签订的认购书为合同内容之一部分，认购书亦明确约定，最终面积以政府相关部门测量为准。由于认购书明确约定最终面积以政府相关部门测量为准，应当以《商品房买卖合同》约定的面积为准，不存在交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符的事实，且上诉人对交付房屋面积没有隐瞒事实的故意，故一审判定双倍返回不当，应予纠正，对一审原告多交纳面积部分的购房款(118.067-90.46)平方米×8075元=222926.5元应予退回，并承担多支付面积购房款占有使用期间的利息。综上所述，上诉人白银西雁房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销甘肃省会宁县人民法院（2020）甘0422民初511号民事判决；二、改判白银西雁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向葛菊萍返还房款222926.5元，利息以222926.5元为基数，自2014年7月10日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至房款返还之日。一审案件受理费7738元，减半收取3869元，由葛菊萍负担1934.5元，由白银西雁房地产开发有限公司负担1934.5元；二审案件受理费7738元，由葛菊萍负担3869元，由白银西雁房地产开发有限公司负担3869元。本判决为终审判决。审 判 长  于 燕审 判 员  刘红雅审 判 员  魏 茹二〇二〇年七月十六日法官助理  张 楠书 记 员  陈琴娜