福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终854号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马超，男，1980年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：詹玲，福建启悟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：华怀子，男，1973年3月13日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：游富华，福建心至律师事务所律师。 上诉人马超因与被上诉人华怀子房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马超上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持马超的反诉请求。事实与理由：一、一审认定马超构成根本违约错误。华怀子不按合同约定缴纳租金，经马超多次联系，华怀子不但不接电话也不回短信，甚至告知马超不租涉诉店面。华怀子一直不正面回应租赁事宜，有意回避此事，华怀子违约在先，其明确不履行合同主要义务，导致合同解除，过错在于华怀子。二、一审法院将造成损失的举证责任分配给马超，举证责任倒置，依据不足。马超对评估结论依据的证据三性均有异议，华怀子所举的证据不足以证明其损失，很多设备工具都还存在，不会造成财产利益的直接减少，故不应作为损失计算，评估的结论不应被采纳。一审判决马超向华怀子赔偿损失182964元，依据不足。 华怀子辩称，一、依照合同约定，华怀子逾期交租达到2个月以上，马超才有权通知解除合同。虽然华怀子按合同约定应当于2019年4月20日缴纳5月份的房租，但因当时华怀子回家过年，提出推迟几天交租，并不构成解除合同的条件，马超可以依据合同向华怀子主张滞纳金。马超于2019年5月10日擅自将案涉房屋清空，并另行出租给他人，致使双方签订的合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约。二、马超对华怀子提供的证据提出异议，系无效证据排除，但马超未提供证据证明该证据属于无效证据。马超提出设备工具还存在，不应认定为损失，但设备工具被马超转移后并未归还给华怀子，且因华怀子不能继续经营，该设备工具对华怀子已经没有使用价值，故华怀子的损失既包括装修损失，也包括设备工具的损失。故评估报告的结论符合客观真实，可以作为定案的依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 华怀子向一审法院起诉请求：1.解除华怀子与马超签订的《房屋租赁合同》；2.马超退还押金60000元；3.判令马超赔偿华怀子对租赁物的装修费及购买设备费249259.8元。 马超向一审法院反诉请求:1.华怀子向马超支付两个月租金共29000元（自2019年4月20日至2019年6月20日）；2.华怀子向马超支付滞纳金7540元（暂算至2019年6月27日，67天×14500×5‰+37天×29000×5‰），之后按日交租金的千分之五递增算至欠付租金实际支付之日止。 一审法院认定事实：2018年10月31日，马超与华怀子签订《房屋租赁合同》一份，约定：马超将位于南平市建阳区租赁给华怀子经营管理使用；租赁期限三年，自2018年11月1日至2021年12月1日；华怀子在每月20日付给马超下个月的租金；若华怀子在规定的期限内未缴纳租金，每逾期一天按缴房租的5‰递增缴纳滞纳金，逾期二个月，马超有权终止合同；马超无正当理由提前终止本合同，应负责赔偿华怀子一切损失。《房屋租赁合同》还对其他事项作出约定。《房屋租赁合同》签订后，马超将涉诉房屋交付华怀子并收取押金60000元。华怀子收到房屋后，开始对涉诉房屋进行装饰、装修及购买相关设备并按约向马超支付房租至2019年4月30日。因华怀子未按约定于2019年4月20日支付2019年5月份房租，2019年5月10日，马超对涉诉房屋里的物品进行清空，并另行出租给第三人。2019年5月17日，马超向华怀子发送短信息一条，主要内容为：“租赁期间贵方未能如期交纳租金按违反合同处理，同时条款中约定贵方向我方交纳60000元作为履约保证金，本合同第五、六条约定租赁期间该场所发生的水电、通讯税费全部由承租人承担。贵方逾期未付租金除补交欠租外，按合同租金的百分之五每日支付给我方违约金，拖欠租金两个月我方有权终止合同。贵方在2019年4月末按合同履行义务，在我方多次催收的情况下仍未支付租金，截止至2019年5月20日已达拖欠二个月租金。另一方面贵方未按合同交纳水、电等费用，经我方多次催收仍未支付上述费用，贵方上述行为严重违约，给我方造成重大损失，鉴于贵方违约事实，我方依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的租赁合同约定，贵方在2019年5月20日下午5点之前还未能支付租金、水、电费及违约金等其他费用，我方将依法解除合同，没收违约保证金作为抵扣费用”。2019年5月20日，马超再次向华怀子发送段信息一条，主要内容为：“你已拖欠房屋租金两个月（29000），已逾期。给我方造成巨大经济损失，现正式通知你，现我方终止与你的租赁合同，保证金作为抵扣赔偿我方损失。你方设备已移到仓库，现通知你十日内电话联系搬走，如5月30日下午5点之前未搬走，由我方处理作为搬运费用抵扣”。本案审理期间，华怀子申请要求对涉诉房屋的装修费用及购买设备费用进行评估，经马超同意，摇号由南平市成长价格认证评估咨询有限公司进行评估。2019年12月26日，南平市成长价格认证评估咨询有限公司评估作出成评报字（2019）第46号评估报告，结论为：南平市建阳区火锅店原装饰装修及设备费用经营后所剩余价值为182964元。 一审法院认为，马超与华怀子签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规,合法有效,双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同履行中,华怀子虽于2019年4月20日未及时支付2019年5月份房租，但马超在合同约定的解除条件未成就时，于2019年5月10日，擅自对涉诉房屋进行清空，并另行出租给第三人，致使双方签订的合同丧失继续履行的基础和条件，马超的行为构成根本违约，现华怀子要求解除《房屋租赁合同》的主张，于法有据，依法予以支持。《房屋租赁合同》解除后，马超收取的押金60000元应予退还，故华怀子要求马超退还押金60000元的主张，依法予以支持。因马超违约导致合同解除，马超应赔偿华怀子因合同解除造成的损失，该损失经南平市成长价格认证评估咨询有限公司评估为182964元，马超对评估报告提出异议，认为华怀子提供给评估机构的材料不真实，故以此材料做出的评估报告应不予采纳。因涉诉房屋内的物品系马超清空并另行出租给第三人，在华怀子提供了其装修费用及购买物品数量及价格的基础下，马超未能提供证据予以反驳，应承担不利的法律后果，故对南平市成长价格认证评估咨询有限公司评估报告予以采纳，华怀子要求马超赔偿其对租赁物的装修费及购买设备损失249259.8元的主张，故予以支持182964元，超出部分，不予支持。关于马超要求华怀子支付自2019年4月20日至2019年6月20日的租金29000元及滞纳金的诉讼请求。根据查明的事实可知，1.华怀子支付涉诉房屋租金至2019年4月30日；2.2019年5月10日，马超已对涉诉房屋的物品进行清空。故2019年5月10日起，华怀子未继续使用涉诉房屋，马超要求华怀子支付2019年4月20日至2019年4月30日及2019年5月10日至2019年6月20日的租金，无依据，故不予支持。因华怀子欠付的租金可以从马超收取的押金中予以扣除，故在马超清空涉诉房屋物品之日起，不应再计算滞纳金。马超要求按每天5‰递增计算滞纳金，超出法律规定，故调整为按月利率2%计算。综上所述，马超要求华怀子支付租金29000元及滞纳金的诉讼请求，予以支持租金4350元（2019年5月1日至2019年5月9日）及滞纳金183.67元（按应支付租金14500元为基数，自2019年4月21日算至2019年5月9日，共19天，按月利率2%计算），超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、解除华怀子与马超签订的《房屋租赁合同》；二、马超应于本判决生效之日起十日内退还华怀子押金60000元；三、马超应于本判决生效之日起十日内赔偿华怀子损失182964元；四、华怀子应于本判决生效之日起十日内支付马超租金4350元及滞纳金183.67元；五、驳回华怀子的其他诉讼请求；六、驳回马超的其他诉讼请求。一审案件受理费8043元，减半收取计4021.5元，由马超负担；案件反诉受理费减半收取计357元，由马超负担332元，华怀子负担25元。 二审中，当事人均未提交新的证据。除马超对一审认定其于2019年5月10日将案涉房屋出租给他人和一审采信评估结论认定华怀子的损失有异议外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。关于当事人有争议的事实：1.庭审中，经双方确认2019年5月10日马超将案涉房屋清空，2019年5月15日马超将案涉房屋出租给他人。2.经审查，一审法院依法委托南平市成长价格认证评估咨询有限公司对案涉房屋的装修及设备工具进行评估鉴定，评估机构系通过现场勘查后进行评估鉴定，鉴定的程序合法，依据充分，鉴定的结论依法应作为认定本案事实的依据。马超提出不应采信鉴定结论理由不能成立，故对马超的该项异议本院不予采纳，对一审采信评估结论认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.马超是否应承担违约责任；2.华怀子的损失数额。关于焦点1，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，华怀子在每月20日向马超支付下个月的租金。若华怀子在规定的期限内未缴纳租金，每逾期一天按缴房租的5‰递增缴纳滞纳金。逾期2个月，马超有权终止合同。马超无正当理由提前终止本合同，应负责赔偿华怀子一切损失。本案中，华怀子未于2019年4月20日向马超支付5月份的租金，马超于2019年5月15日即将案涉房屋出租给他人。马超提前终止合同，将案涉房屋另租他人的行为已经构成根本违约。马超上诉称华怀子曾向他表示不租案涉房屋，即华怀子明确不履行合同主要义务，但对该事实马超未举证证明，故马超应承担举证不能的不利后果。对马超的该上诉意见，本院不予采纳。综上，马超应承担提前终止合同的违约责任。关于焦点2，如前述对事实异议2的认定，评估结论可以作为认定损失的依据。至于马超提出设备工具仍存在，仍有使用价值，不应认定为损失的问题，因这些设备工具均是华怀子为开店经营而购买使用，现《房屋租赁合同》已经解除，华怀子不能再继续经营，华怀子提出其已经不需要使用这些设备工具，且这些设备工具并未移交给华怀子，故马超在承担损失赔偿责任后，可自行处分这些设备工具。对马超的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人马超的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4317元，由马超负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇二〇年七月三十一日 书记员  叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。