浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初13436号 原告（反诉被告）：兴业消费金融股份公司（统一社会信用代码为91350500315334726H）。住所地：福建省泉州市丰泽区丰泽街213号兴业银行大厦第17层。 法定代表人：郑海清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：应露萍，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林敏，男，1970年12月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 第三人：刘永树，男，1977年10月21日出生，户籍所在地浙江省慈溪市。 原告兴业消费金融股份公司（以下简称兴业公司）与被告林敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于同年10月31日公开开庭进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。审理期间，原、被告同意继续适用简易程序审理，本院延长审理期限三个月。后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，组成合议庭，于同年4月30日公开开庭审理了本案。审理期间，为查明事实，本院依职权追加刘永树为第三人。原告的委托诉讼代理人应露萍、被告林敏、第三人刘永树到庭参加诉讼。审理期间，因当事人请庭外和解，本院延长审理期限二个月。本案现已审理终结。 原告兴业公司以其与被告沟通后已提前退租为由，向本院提起诉讼，请求判令(变更后)：1.确认双方签订的涉案《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；2.被告退还原告租金42042元，并支付自2019年5月19日起至实际还款日止的利息（2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 被告林敏答辩并反诉称：原告提前违约退租，应赔偿被告每间房屋二个月的违约金；原告租赁期间对屋顶、地面、墙体、玻璃大门进行移位改造，致使房屋不能正常出租，应按约赔偿被告损失；原告实际搬离不是2019年5月18日，原告没有通知其，也没有交付房间钥匙，其直到同月27日才从物业处得知原告于同月25日搬离，其认可原告于同月25日搬离。为此，向本院提出反诉请求（变更后）：原告即反诉被告支付被告即反诉原告906室违约金19923元、902室退税款3400元、房屋和设施损坏赔偿金50000元。 原告兴业公司针对被告的反诉答辩称：其对支付被告906室违约金19923元、902室退税款3400元均无异议，也认可以2019年5月25日作为搬离腾退时间，但被告要求原告支付房屋和设施损坏赔偿金50000元没有依据，应予驳回。 第三人刘永树答辩称：其当时是原告宁波业务部主管，两份《房屋租赁合同》是其代表公司与被告签订的；保证函其没见过，上面其名字看看像其写的，但其是否签过没印象了，其是否承诺过对房屋损坏进行赔偿，也记不清了；被告给其打过电话，当时其在外吃饭喝酒，说的具体内容记不清了；其他没参与，不清楚。 本院经审理认定本案事实如下： 2017年5月25日，被告林敏（甲方，出租方）与原告兴业公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方兴业大厦9楼906室房屋（面积173.56平方米），租赁期限3年，自2017年5月25日至2020年5月24日，每年租金119540元，按全年付一次，先付后住，第一次在2017年6月30日之前付清，以后每次付款须提前一个月；房屋押金2000元，到期结算后归还；如发生违约，违约方应支付给守约方违约金两个月房租，并按实结算房租；甲方提供完好的房屋及设施，乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿等等。2018年1月15日，被告林敏（甲方，出租方）与原告兴业公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方兴业大厦9楼902室房屋（面积105.86平方米），租赁期限3年，自2018年1月17日至2021年1月16日，每年租金85000元，按全年付一次，先付后住；如发生违约，违约方应支付给守约方违约金两个月房租，并按实结算房租；甲方提供完好的房屋及设施，乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿；房屋年租金含开票税金等等。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了第一年的房租。2019年1月29日，被告向原告开具了2019年1月17日至2020年1月16日的902室房屋租赁费增值税发票。同年2月20日，原告工作人员通过微信与被告就提前退租事宜进行了沟通。同年2月22日，原告向被告支付了902室房屋第二年的房租85000元。同年5月14日，原告工作人员告知被告本周或下周搬家并要求结算费用，被告表示同意。后原告开始组织搬家并与物业结算了截至2019年5月20日的电费和物业费，但未与被告办理房屋交接手续，也未将钥匙交给被告，被告于同年5月27日从物业处得知原告于同年5月25日已搬离。 另查明，第三人刘永树原系原告宁波业务部主管，代表原告签订了上述《房屋租赁合同》，原告于2018年12月25日免去刘永树宁波业务部主管职务，并于2019年7月21日与刘永树解除劳动合同；2019年1月29日，被告缴纳了902室房屋第二年的房租85000元的税款5100元；原告承租房屋后，为经营所需，在装修期间对房屋吊顶、地面、墙体、玻璃门等结构和设施进行了改变；2019年9月21日，被告在电话中就房屋租赁、提前退租及房屋恢复原状或损坏赔偿等事宜询问第三人刘永树，第三人刘永树均予以确认。 上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、银行汇款回单、增值税发票、微信聊天记录、员工手册、劳动合同书、物业费和电费结算材料、企业工商登记资料、现场照片、被告提供的《房屋租赁合同》、手机通话记录截屏照片及通话录音、现场视频及照片、增值税发票及税收缴款书、证明信及营业执照、照片及清单以及各方当事人的庭审陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告在承租期内提前退租，已构成违约，应按约向原告支付违约金即2个月的租金。因被告同意原告提前退租，故涉案《房屋租赁合同》自2019年5月14日解除，被告应退还原告腾退后的租金并支付相应的资金占用利息损失，经核算，902室腾退后的租金金额为54541.67元，因原告自愿扣除2个月的租金作为违约金，故被告尚需返还原告40375元。被告要求原告支付906室违约金19923元、902室退税款3400元，原告均予以认可，本院予以确认。对于房屋和设施损坏赔偿问题，本院认为，被告主张损坏赔偿金50000元，并提供保证函予以证明，但保证函非原件且未署名时间，亦未能得到第三人刘永树的认可，故被告仅以此主张损坏赔偿金50000元，证据尚不充足；但原告承租房屋后对吊顶、地面、墙体、玻璃门等结构和设施进行较大范围的改造、移位，第三人刘永树庭审中虽表示记不清是否承诺过对房屋损坏进行赔偿，但其在2019年9月21日通话中对房屋损坏进行赔偿或恢复原状予以确认，根据原告提供的相关证据，结合现场查看情况，本院酌定修复费用为25000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条第二款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告兴业消费金融股份公司与被告林敏签订的涉案《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除； 二、被告林敏退还原告兴业消费金融股份公司租金40375元，并支付以未付款为基数自2019年5月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，限于本判决生效后七日内履行完毕； 三、驳回原告兴业消费金融股份公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告兴业消费金融股份公司支付反诉原告林敏兴业大厦9楼906室违约金19923元、902室退税款3400元，合计23323元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 五、反诉被告兴业消费金融股份公司赔偿反诉原告林敏房屋和设施损坏赔偿金25000元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 六、驳回反诉原告林敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费851元，由原告兴业消费金融股份公司负担34元，由被告林敏负担817元；反诉案件受理费减半收取816.50元，由反诉原告林敏负担278.50元，由反诉被告兴业消费金融股份公司负担538元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张建昌 人民陪审员  郑世良 人民陪审员  严 敏 二〇二〇年七月二十八日 代书 记员  蒋 颖