四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终831号 上诉人（原审被告）：四川省阳升房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区中央花园四期2－2－1A号。 法定代表人：刘宪泽，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：李林林，女，1992年9月15日出生，汉族，大学文化，四川省成都市新都区大丰街道办事处工作人员，住四川省成都市。 被上诉人（原审原告）：李培兰，女，1961年12月12日出生，汉族，高中文化，南江县电力公司退休职工，住四川省南江县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡忠祥，南江县乐坝法律服务所法律工作者。 上诉人四川省阳升房地产开发有限公司（以下简称：阳升公司）因与被上诉人李林林、李培兰商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2020）川1922民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人阳升公司上诉请求：1.撤销四川省南江县人民法院（2020）川1922民初1444号民事判决第一条，并依法改判驳回李林林、李培兰的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由李林林、李培兰承担。事实及理由：1.李林林、李培兰未向阳升公司支付210000元款项，李林林、李培兰以办理按揭贷款为由，骗取阳升公司出具210000元收据。2014年4月7日，李林林与阳升公司签订《商品房认购协议书》约定“……李林林选择的支付方式为：首付款114976元，剩余240000元办理银行接揭”。2017年2月，李培兰来接房时，对1单元12－2号房屋不满意，要求换2单元20－3号房屋，该房屋建筑面积120.55㎡，阳升公司作出让步，双方商定单价2700元/㎡，房屋总价款即为325485元；李培兰坚持按揭付款，并办理按揭相关资料，如打印征信、首套房证明等，因贷款只能贷整数，李培兰才交纳509元（325485元－114976元－拟贷款金额210000元=509元）。也正是因李培兰办了按揭相关资料，故而诱骗阳升公司说：“首付款114976元及补零509元均已支付，贷款210000元银行会直接打到阳升公司账户上，双方互不相欠，阳升公司应出具210000元收条”。阳升公司基于信任以及诚信原则，便出具了210000元收条。2018年11月15日，李培兰与阳升公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）时，李培兰告知阳升公司放弃按揭，一次性支付尾款，但要求房价再少50元/㎡。阳升公司同意，房屋单价降为2650元/㎡，故李林林、李培兰应支付尾款为168472.50元（2650元/㎡×120.55㎡－114976元－509元－2000元－3500元－30000元）。2.李林林、李培兰对《商品房认购协议书》的真实性认可，而认购书约定的付款方式为首付款+按揭贷款，由此可以说明李林林、李培兰所述“有钱，未办理按揭贷款”不实，李林林、李培兰作为完全民事行为能力人，其述“按阳升公司要求支付，不知晓是什么款项”严重有违诚信。对于总价仅为310000余元的房屋来说，双方在最后的319457.50元收条中，将双方之间的所有款项均记载得非常清楚，而李林林、李培兰在庭审中承认“2018年11月15日，在交付尾款168472元时，知晓并向阳升公司提出2017年2月25日多交了210000元，并自2017年2月25日就知晓了”，阳升公司作为房产开发商，不可能在多收了210000元的情况下，还要求李林林、李培兰支付160000余元的尾款，而且连509元都一分不差的记载进最后的收款收条中，如果210000元真实，怎可能收条不记载。如果210000元真实，李林林、李培兰怎么可能在已经超额支付房款的情况下，再支付168472元。李林林、李培兰在庭审中举示的银行流水显示，其在2017年2月25日前，并未有210000元的进账或支出，同时，在2017年2月25日前的银行流水大多为小金额交易，其恰好能够证明本案210000元并非真实，甚至可以结合李林林在《商品房认购协议书》选择按揭贷款的事实，推定李林林、李培兰在2017年2月25日前不具有一次性支付210000元金额的能力或者意向。对于总价仅为310000余元的房屋来说，多付210000元购房款是极度不符合常理的，而且李林林、李培兰就210000元购房款的支付时间、地点、交付对象均不能做出合理解释。以上理由能够说明本案诉争的210000元存在极大可能的未支付，足够引起合理的怀疑，李林林、李培兰应当另行举证用以证明210000元已实际交付，否则其诉讼请求基于案件事实不清，应当驳回。3.本案210000元款项已过诉讼时效，阳升公司已提出抗辩，故应当驳回该项诉讼请求。李林林、李培兰在庭审中称，自2017年2月25日支付了210000元后便一直知晓其多支付了购房款，该笔款项诉讼时效应当从2017年2月25日起算，距其起诉时已过三年诉讼时效，在阳升公司已提出抗辩的情况下，应当驳回该项诉讼请求。2017年2月，李培兰来接房时，对一单元12－2号房屋不满意，要求换为了二单元20－3号房屋，李林林、李培兰也于2017年入住了该房屋李林林早在2017年2月便未再履行《商品房认购协议书》。一审认为诉讼时效的超算点应当为2018年11月15日，是没有任何法律依据和事实依据的。综上，一审认定事实不清、适用法律错误。 李林林、李培兰辩称，一审程序合法，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 李林林、李培兰向一审法院起诉请求：1.判令阳升公司退还李林林、李培兰多交的购房款210000元，并按银行贷款利率计算利息31587.50元（按2020年4月贷款基准利率4.75%计算至2020年4月25日）；2.判令阳升公司及时给李培兰办理不动产登记证；3.判令阳升公司支付因迟延办理不动产登记证的违约金16963.19元；4.本案诉讼费由阳升公司负担。 一审法院认定事实：2014年4月7日，李林林（乙方）与阳升公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定“乙方认购甲方开发建设的商品房位于南江县房屋，建筑面积约110.93㎡，单价为3200元／㎡,房屋总价款354976.00元”。同日，阳升公司米仓山花园小区项目部向李林林出具了“今收到李林林购房款金额114976元”的收据，阳升公司员工余谦在经手人处签字。2017年2月25日，阳升公司向李林林出具“交房款210000元”的收款收据，余谦在制单处签字。2017年3月7日，阳升公司向李林林出具了“交房款509元”的收款收据，余谦在制单处签字。2018年10月8日，阳升公司的法定代表人向李培兰出具“今借到李培兰现金叁万元正（￥30000.00元）”借条一份。在这期间，李林林与阳升公司就《商品房认购协议书》的履行产生纠纷。经李培兰与阳升公司反复沟通后，李培兰与阳升公司遂于2018年11月15日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），合同编号：2018003398。主要约定的内容有：1.阳升公司将预售许可证（2014）房预售证第22号项下第1号楼2单元20层2－20－3号出卖给李培兰；2.该商品房的预测建筑面积共120.55㎡；3.按照建筑面积计算，该商品房单价2650元／㎡，总价319458元。同日，阳升公司向李培兰出具了“交款单位李培兰2－20－3，人民币大写叁拾壹万玖仟肆佰伍拾柒元伍￥319457.50元，收款事由购房款2014.4.7日付114976元2017.3.7日付509元2018.10.8日付30000元天然气款3500元屋装修押金2000元2018.11.5补168472.50元”的收据，余谦在财会主管处签字。另查明，李林林系李培兰之女。 一审法院认为，本案的争议焦点之一，是否经过诉讼时效的问题。在本案中，李林林与阳升公司签订《商品房认购协议书》后，双方就《商品房认购协议书》的履行就已产生纠纷，直至2018年11月15日，李培兰与阳升公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）后，李林林与阳升公司就是否继续履行《商品房认购协议书》才达成一致意见。也就是说，即使阳升公司应该返还购房款，也应该在李林林与阳升公司就终止履行《商品房认购协议书》达成合意后，才具备是否应返还购房款的条件。李林林、李培兰于2020年5月8日向一审法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，并未经过三年的诉讼时效。因此，对阳升公司提出该笔款项诉讼时效已经过的辩称，于法无据，一审不予采纳。本案的争议焦点之二，是否存在李林林向阳升公司交付购房款210000元的事实。在庭审中，李林林当庭出示了由阳升公司出具的收款收据（No.0013756），佐证其向阳升公司交付了210000元的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，李林林已就交付房款210000元提供了证据，且该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定的情形，即不能单独作为认定案件事实的根据的情形，除此之外，阳升公司也未提交李林林、李培兰诉请返还购房款210000元缺乏事实依据的证据，故阳升公司辩称其未收到李林林支付的购房款210000元，一审不予采信。除李林林向阳升公司交付购房款210000元的事实存在争议以外，双方对其他款项的交付均无异议，一审予以确认。关于购房款210000元应向谁返还的问题。在本案中，因履行《商品房认购协议书》，李林林分别于2014年4月7日、2017年2月25日、2017年3月7日向阳升公司交付了114976元、210000元、509元。其中，在李培兰与阳升公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）后，李培兰将其女李林林向阳升公司交付的购房款114976元、509元转化为李培兰向阳升公司的购房款，李林林、阳升公司均无异议，一审予以确认。但李林林就210000元的购房款，未明确表示其赠与给李培兰的意思，故应认定系其个人财产。因此，李林林作为实际的交款人，在《商品房认购协议书》终止后，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，阳升公司应在合理期限内向李林林返还购房款210000元。关于李林林与阳升公司于2018年11月15日终止履行《商品房认购协议书》后，李林林未向一审提供其向阳升公司主张权利的证据，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，在一审法院向其送达起诉状副本之日（2020年5月9日）视为李林林催告的合理期限届满，阳升公司应从2020年5月10日起向李林林、李培兰支付资金占用利息。故，李林林请求阳升公司返还李林林多交的购房款210000元，并按银行贷款利率计算利息31587.50元（按2020年4月贷款基准利率4.75%计算至2020年4月25日）的诉讼请求，于法有据，一审予以部分支持。另外，在审理中，李林林、李培兰于2020年5月25日向一审法院提交了撤回第2、3项诉讼请求的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，该申请符合法律规定，一审予以准许。据此判决：一、四川省阳升房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向李林林返还购房款210000元；二、驳回李林林、李培兰的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二审期间李林林、李培兰提交的证据有：1.门市安置过渡费计算清单；2.房屋征收补偿安置协议（门市）及补偿款的依据和清单（李培兰）；3.房屋征收补偿安置协议（住房）及补偿款的依据和清单（李培兰）；4.房屋征收安置补偿协议及补偿款的依据和清单（李林林）；5.房屋拆迁前房屋出租和门市出租的协议（2009年2月25日－2013年）；拟证明：李培兰购房的资金来源全部是现金，并没有在银行取款。 阳升公司质证认为，对李林林、李培兰提交的证据的真实性不能确定；虽该证据与本案有一定关联，但不能达到李林林、李培兰的证明目的。 经双方质证，本院对李林林、李培兰在二审中提供的证据认定如下：李林林、李培兰二审提供的证据不属于二审新证据。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，法人是具有权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。阳升公司做出向李培兰出具收条的行为，其应对自己的行为承担责任。阳升公司称诉争210000元为按揭款，李林林未实际支付，李林林以支付按揭款为由骗取阳升公司出具收据。根据“谁主张，谁举证”的原则，李林林、李培兰提供收据证明阳升公司收取了210000元。阳升公司对李林林、李培兰未实际支付的主张，应举证证明。虽李林林与阳升公司签订的《商品房认购协议书》约定付款方式为按揭付款，但双方均认可李林林未实际以按揭方式支付剩余房款。阳升公司称李林林在2017年交付了按揭资料后，要求阳升公司为李林林拟通过按揭支付的210000元出具收条。而阳升公司一是未提交李林林于2017年交付按揭资料的证据，以证明其主张的在李林林交付了按揭资料后阳升公司才出具收据；二是根据阳升公司、李培兰于2018年签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）约定的单价计算出的房价总额扣除已支付金额后，下余金额与阳升公司出具的收款收据的金额明显不符，虽阳升公司主张房价是由2700元/㎡变更为2650元/㎡，但其陈述的协商房价的时间、计价方式等相关证据与其主张相互矛盾；三是阳升公司向李林林出具的收款210000元的收据上也未备注说明收取的该笔款项为按揭款。因此，阳升公司对其主张举证不能，应自行承担不利后果。对阳升公司主张的诉争款项已过诉讼时效。根据查明的事实，李培兰最后一次向阳升公司交付房款的时间为2018年11月15日，在此次交付款项后，才导致了多交付210000元的后果。至此，双方形成债权债务关系，但双方未约定履行期限，诉讼时效期间从李培兰、李林林要求阳升公司履行义务的宽限期届满之日起计算。李林林、李培兰未提交证据证明其向阳升公司主张过权利，因此李林林、李培兰向一审法院提起诉讼即向阳升公司主张权利。因此对阳升公司的主张依法不予采信。故一审认定阳升公司返还李林林购房款210000元符合法律规定。 综上所述，阳升公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由上诉人四川省阳升房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李家明 审 判 员 黎 明 审 判 员 朱 芹 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 马茂春 书 记 员 樊 玲