青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初507号原告（申请执行人）：青海四维信用融资担保有限公司，统一社会信用代码：916331007104625259（1-1），住所地:青海生物科技法定代表人：张世礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张倩、刘建英，青海致琨律师事务所律师。被告（案外人）：李嘉，公民身份号码：×××，男，汉族，1978年9月15日出生，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：郭国新、韩伟宁，青海捷传律师事务所律师。第三人(被执行人)：青海森均矿业开发有限公司，统一社会信用代码：916300005649096151，住所地：西宁市城中区南川东路21号1区1号楼262室。法定代表人：魏为森，该公司执行董事。原告青海四维信用融资担保有限公司（以下简称青海四维公司）与被告李嘉、第三人青海森均矿业开发有限公司（以下简称青海森均矿业公司）执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月5公开开庭进行了审理。原告青海四维公司的委托诉讼代理人张倩、刘建英，被告李嘉的委托诉讼代理人郭国新、韩伟宁到庭参加诉讼，第三人青海森均矿业公司经本院合法传唤未带庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。青海四维公司向本院提出诉讼请求：1.准许青海四维公司执行位于西宁市××区楼“新千国际广场”19号楼青海四维公司执行位于西宁市××区的1171、1172、1173、1174、1175、1176号房屋；2.本案诉讼费由李嘉、青海森均矿业公司承担。事实与理由:2015年8月3日,青海四维公司拟起诉西宁福归商贸有限公司、永登县华悦实业有限公司、张挺照、魏为森、陈仁要、青海森均矿业公司、甘肃森均矿业有限公司追偿权纠纷。作为被告之一的青海森均矿业公司和青海新千房地产开发有限责任公司于2014年1月27日签订《商品房预售合同》【合同编号YS0181792】,购买了位于西宁市××区“新千国际广场”19号楼位于西宁市××区的1171、1172、1173、1174、1175、1176号共计六套房产,并且进行了商品房买卖合同登记备案。青海四维公司向青海省高级人民法院申请诉前保全,青海省高级人民法院作出(2015)青民保字第22号民事裁定书,保全了青海森均矿业公司的上述房产。2017年11月7日,青海省高级人民法院作出(2017)青民初38号民事判决,其中第三项判决,判令青海森均矿业公司对西宁福归商贸有限公司的债务向青海四维公司承担连带清偿责任。2018年7月2日,青海四维公司申请强制执行并于2019年5月申请对涉案上述房产进行评估。2019年6月11日,青海思创房地产评估有限公司做出《司法鉴定意见书》,评估价值为1160.59万元。2019年7月4日,李嘉向西宁市中级人民法院提出案外人对执行标的的异议,西宁市中级人民法院受理后,于2019年8月5日作出(2019)青01执异137号执行裁定书,裁定中止对涉案六套房屋的执行。青海四维公司认为,李嘉的异议不满足法定情形,李嘉对涉案房产不具有排除强制执行的民事权益。为此,青海四维公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条的规定,请求法院依法支持青海四维公司的诉讼请求。李嘉辩称，青海四维公司的诉讼请求不能成立，其仅以李嘉的异议不满足法定情形，李嘉对涉案房产不具有排除强制执行的民事权益为由提起本次诉讼没有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，李嘉对争议房产享有足够的排他权利，足以排除强制执行，因此青海四维公司的诉求不能成立，应予驳回。青海森均矿业公司未到庭发表答辩意见。青海四维公司围绕其诉讼请求依法提交证据如下：证据1：《商品房买卖合同登记备案证明》，拟证明案涉青海森均矿业公司的被执行房产在截止到2019年11月27日在西宁市房地产交易服务中心显示的仍然是在青海森均矿业公司名下。证据2：（2015）青民保字第22号民事裁定书，拟证明青海省高级人民法院准予保全并查封案涉位于西宁市××区新千国际广场19号楼位于西宁市××区的1171、1172、1173、1174、1175、1176号共计6套房屋。证据3:(2017)青民初38号民事判决书，拟证明青海森均矿业公司向青海四维公司负担的债务承担连带清偿责任。证据4：（2019）青01执异137号执行裁定书，拟证明案涉6套房屋执行中止。证据5：（2017）甘民终148号民事判决书，拟证明李嘉和青海森均矿业公司签订的商铺及写字楼所有权转让协议的真实目的是为资金融通，并非真实的房屋买卖，李嘉对于案涉房产并非真实所有，不能对抗执行程序。证据6:(2019)青01执异52号民事裁定书，拟证明李嘉与青海森均矿业公司签订的案涉房屋转让协议真实目的是资金融通，并非房屋买卖。李嘉质证认为，对证据1、证据4的真实性、证明方向均无异议。对证据2的真实性没有异议，对证明方向不认可，李嘉认可查封时间是2015年，但青海四维公司仅提供了民事裁定书，并没有提供具体的查封内容。对证据3的真实性无异议，对证明方向不认可，青海四维公司到2017年才提起诉讼，违反相关法律规定。对证据5的真实性无异议，对证明方向不认可，认为青海四维公司称李嘉与青海森均矿业公司之间的房屋买卖合同是虚假的没有确切证据可以证实。对证据6的真实性无异议，但与本案没有关联性。李嘉向本院提交了以下证据：证据1：商铺及写字楼所有权转让协议，拟证明李嘉与青海森均矿业公司签订了转让19号楼1171-1176共计6套房屋的事实，并约定了转让价款及办理房产证移交房屋时间等内容，即合同第5条约定2015年5月31日之前办理商铺及写字楼所有权过户手续，并将商铺及写字楼移交给李嘉。证据2：中国银行网上银行电子回单凭证，拟证明李嘉依约支付全部房屋价款的事实，即将合同价款500万元交付给青海森均矿业公司的事实。证据3：房屋买卖交接确认，拟证明2015年6月1日被执行人魏为森夫妻在法院查封之前将案涉全部房屋交付给李嘉使用的事实。证据4：证明一份，拟证明李嘉购买的6套房屋在2017年8月2日之前因新千房地产开发有限责任公司的原因无法办理房屋所有权和过户手续。证据5：缴费通知和收据，拟证明李嘉接收房屋后实际使用房屋的事实及对该房屋发生的物业管理费、暖气费等费用都由李嘉实际支付的事实。证据6：西宁市中级人民法院在2015年1月9日对青海森均矿业公司的法定代表人作的调查笔录，拟证明青海森均矿业公司的法定代表人魏为森曾向李嘉借款1700余万元的事实。青海四维公司质证认为，对证据1的真实性与合法性不认可，李嘉与青海森均矿业公司是借款关系，商铺及写字楼所有权转让协议是为借款做抵押而签订协议，不能反映双方的真实目的是为了转让所有权。对证据2的证明内容不认可，转帐凭证上的500万元是借款，并非是转让房屋的价款。对证据3的真实性、合法性及证明方向均不认可，人民法院在2015年8月4日查封的事实可以在西宁不动产中心查询，不能仅通过房屋买卖的交接确认单来反映。对证据4的证明内容不认可，该证据属于证人证言，在被调查人未出庭说明没有办理过户手续的情况下，对证据4不予认可。对证据5的证明内容不认可，该票据显示截止2017年5月4日李嘉未向相关的物业单位支付相应的物业费与取暖费，缴费通知书恰恰能反映出李嘉并没有交费用，不能证明李嘉已经实际占有房屋。对证据6的真实性、合法性与关联性无异议，但是调查笔录可以看出李嘉与青海森均矿业公司之间不是单纯的房屋买卖关系。青海森均矿业公司未向本院提交证据，亦未发表质证意见。本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据在下文本院认为部分一并论述。经审理查明：青海四维信用融资担保有限公司（原青海四维信用担保有限公司）因与西宁福归商贸有限公司、永登县华悦实业有限公司、张挺照、魏为森、秀丽华、陈仁要、青海森均矿业公司、甘肃森均矿业有限公司追偿权纠纷一案，于2015年8月4日向青海省高级人民法院申请诉前保全，青海省高级人民法院于2015年8月5日作出（2015）青民保字第22号民事裁定书，裁定对西宁福归商贸有限公司、永登县华悦实业有限公司、张挺照、魏为森、秀丽华、陈仁要、青海森均矿业公司、甘肃森均矿业有限公司价值6125万元财产予以查封、扣押、冻结，并对担保人青海信保资产运营有限公司位于西宁市××区商业用房予以查封、冻结。随后即查封了位于西宁市××区第19号楼1171室、1172室、1173室、1174室、1175室、1176室不动产。该追偿权纠纷一案，青海省高级人民法院于2017年5月17日立案，于2017年11月7日作出（2017）青民初38号民事判决，判决内容为：一、西宁福归商贸有限公司于判决生效后三十日内给付青海四维信用担保有限公司代偿款5950万元、律师费324000元；二、西宁福归商贸有限公司于判决生效后三十日内赔偿青海四维信用担保有限公司违约金1190万元；三、张挺照、魏为森、秀丽华、陈仁要、青海森均矿业开发有限公司、甘肃森均矿业有限公司对西宁福归商贸有限公司承担的上述款项承担连带清偿责任，张挺照、魏为森、秀丽华、陈仁要、青海森均矿业开发有限公司、甘肃森均矿业有限公司承担清偿责任后，有权向西宁福归商贸有限公司追偿；四、永登县华悦实业有限公司对西宁福归商贸有限公司承担的上述款项承担赔偿责任；永登县华悦实业有限公司承担上述赔偿责任后，有权向西宁福归商贸有限公司追偿；五、驳回青海四维信用担保有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因西宁福归商贸有限公司、张挺照、魏为森、秀丽华、陈仁要、青海森均矿业开发有限公司、甘肃森均矿业有限公司未履行相应给付义务，青海四维公司向青海省高级人民法院申请强制执行，青海省高级人民法院指定西宁市中级人民法院代为执行。西宁市中级人民法院于2018年10月10日作出（2018）青01执271号执行裁定书，并应青海四维公司申请对青海省高级人民法院查封的上述位于西宁市××区的上述位于西宁市××区第19号楼1171-1176室共计6套不动产依法委托青海思创房地产评估有限公司进行评估。2019年7月29日，案外人李嘉以本院（2018）青01执271号执行裁定书所涉及的上述6套不动产系其合法取得财产为由，向本院提出书面异议，本院于2019年8月5日作出（2019）青01执异137号执行裁定书，裁定中止对青海森均矿业有限公司位于西宁市××区“新千国际广场”19号楼位于西宁市××区1171-1176室位于西宁市××区共计6套房屋的执行。2019年9月9日，青海四维公司因不服该裁定，向本院提起诉讼。另查明，2014年1月27日，青海新千房地产开发有限责任公司作为开发企业将涉案城东区建国路66号19号楼1171号等6套房屋计价9867607元受让于青海森均矿业公司，并将商品房买卖合同进行了登记备案。2014年11月27日，青海森均矿业公司与李嘉签订《商铺及写字楼所有权转让协议》，协议约定青海森均矿业公司自愿将位于西宁市××区第19号楼1171号、1172号、1173号、1174号、1175号、1176号房屋所有权转让给李嘉，转让款500万元，该款项自双方签订协议书之日由李嘉一次性向青海森均矿业公司付清，青海森均矿业公司须在2015年5月31日前办理上述房屋所有权过户手续并将上述房屋移交给李嘉。2014年11月28日，李嘉向青海森均矿业公司转款500万元。2015年6月1日，李嘉与青海森均矿业公司法定代表人魏为森、季丽华夫妇签订《房屋买卖交接确认》，确认涉案6套房屋使用权和所有权于2015年6月1日移交于李嘉。2017年6月13日、2017年1月10日、2017年5月4日，西宁新千物业管理有限公司向李嘉出具缴费通知单，要求李嘉缴纳物业费及取暖费。2017年8月2日，青海新千房地产开发有限责任公司出具证明，证明案涉6套房屋不动产权正在办理中。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，应认定李嘉对案涉西宁市城东区建国路66号第19号楼1171号、1172号、1173号、1174号、1175号、1176号房屋享有足以阻却执行的权益。理由如下：首先，关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。本案中李嘉在人民法院查封案涉房屋之前已经与青海森均矿业公司签订了《商铺及写字楼所有权转让协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。青海四维公司认为李嘉与青海森均矿业公司签订的《商铺及写字楼所有权转让协议》是虚假的，其二者之间是民间借贷资金融通关系，并非真实的房屋买卖关系，但青海四维公司举示的甘肃省高级人民法院（2017）甘民终148号民事判决书及本院（2019）青01执异52号执行裁定书无法证明李嘉与青海森均矿业公司签订的案涉《商铺及写字楼所有权转让协议》协议内容虚假的事实。另依据李嘉举示的房屋买卖交接确认书及缴费通知和收据以及及庭审中双方认可案涉房屋由李嘉对外出租的事实，可以证明李嘉接收案涉房屋后实际占有使用该房屋的事实，故本院对青海四维公司该主张不予采信。其次，关于案涉房屋的转让款支付问题，青海森均矿业公司认为案涉房屋转让款500万元低于市场价格，印证李嘉所举示证据皆系以合法形式掩盖非法目的。但李嘉举示的2015年1月9日对青海森均矿业公司法定代表人魏为森的调查笔录能够对案涉房屋转让价格较市场价偏低作合理说明，排除合理怀疑。本院对李嘉提交的该调查笔录的证明方向予以认可。另依据李嘉于2014年11月28日向青海森均公司支付了《商铺及写字楼所有权转让协议》约定的500万元转让价款的事实，应认定李嘉已支付了案涉房屋的全部转让价款。最后，关于案涉房屋是否非因李嘉原因未办理过户登记问题。案涉房屋虽由青海森均矿业公司出售给李嘉，但房屋产权登记在青海新千房地产开发有限责任公司名下，2017年8月2日青海新千房地产开发有限责任公司亦出具证明，证明案涉房屋不动产权正在办理中，即截止2017年8月2日案涉房屋产权尚未转移至青海森均矿业公司名下，结合李嘉买受人地位，应认定案涉房屋非因李嘉自身原因未办理过户登记。综上所述，李嘉与青海森均矿业公司在案涉房屋被查封之前就该房屋签订了合法有效的转让协议，并支付了全部价款，且已实际占有使用该房屋，未办理过户登记也并非因李嘉自身的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的规定，青海四维公司的诉讼请求无事实及法律依据，不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青海四维信用融资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由青海四维信用融资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 赵甲宁审判员 张洁琼人民陪审员 马玲萍 二○二〇年七月七日书记员 姚燕燕附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。