山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初3227号原告：于学顺，男，1954年生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：于景利，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慧，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告：姜雪刚，男，1980年生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵志远，山东晟宇律师事务所律师。被告：山东深蓝酒店管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：张健豪，总经理。委托诉讼代理人：尹晓明，山东一和律师事务所律师。原告于学顺与被告姜雪刚、被告山东深蓝酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于学顺及诉讼代理人于景利、孙慧，被告姜雪刚诉讼代理人赵志远，被告山东深蓝酒店管理有限公司诉讼代理人尹晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于学顺向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金10万元和押金3万元，并判令被告支付违约金16500元(暂计算至2019年6月30日)，自2019年7月1日起至被告交付租金之日止，继续以100000元为基数按照日万分之五支付违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月1日，被告姜雪刚与原告签订《租赁场地合同》约定：被告姜雪刚租赁原告场地使用，租赁期限五年，自2017年8月1日起算，年租金10万元，租金交纳同时交纳押金6万元，先付3万元，一年后再支付3万元，无故拖延支付租金按违约万分之五日支付违约金。合同签订后，原告依约将场地交付被告姜雪刚，被告姜雪刚将租赁场地交由被告山东深蓝酒店管理有限公司修建酒店消防设施。但被告未按约向原告支付租金和押金，原告多次索要未果，为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。被告姜雪刚辩称，一、原告作为出租方一直没有将大院内地面上的钢结构房屋架、设施、设备全部拆除，因出租的大院场地不符合租赁合同约定交付条件，原告一直没有将大院交付给被告姜雪刚使用。二、原告出租的大院场地属于所有业主共有，由所有业主共同决定出租事宜，原告没有完全独立的使用权，原告无权独自将大院出租给被告姜雪刚。三、因被告姜雪刚使用租赁场地从事停车场经营的目的无法实现，被告姜雪刚于2018年12月28日前通过韵达快递、短信彩信等方式向原告发送解除合同通知书。四、不存在被告姜雪刚将场地交给被告山东深蓝酒店管理有限公司的事实。五、逾期支付租金的违约金约定高。逾期支付租金的违约金约定为0.05%/日，即18.25%/年。出租方的损失为应收租金按照同期银行贷款基准利率计算的利息，目前一年期银行贷款基准利率4.35%。根据《合同法解释二》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。逾期支付租金的违约金应当按照年利率4.35%的130%（5.655%/年）计算。综上，请求依法驳回原告于学顺对被告姜雪刚的诉讼请求。被告山东深蓝酒店管理有限公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，从事实上讲，我方从烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司处租赁房屋，并没有从被告姜雪刚处租赁。从法律上讲，原告起诉违反法律规定，根据原告提交的土地证宗地图显示原告在该土地上使用权占比很少，根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。出租场地属于处分之列，原告没有权利将共有的大院土地使用权对外出租。而且原告起诉我方不符合合同相对性的原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，原告于学顺作为甲方与乙方被告姜雪刚签订了租赁场地合同，约定：一、房屋的场地大院内，面积及地面设施、设备、全部拆除，(钢结构房屋架)及地面上的数拾台设备一起拆走。二、租赁期限2017年至2022年5年，租赁期间，甲方也有使用的权利，如停车等，但不可做生产加工。租赁时间2017年8月1日开始计算。三、租金交纳时间，先付后用，年租金10万元。四、租金交纳同时交纳押金6万元。先付3万元，一年后再付3万元。（2018.8.1）。五、使用时间不少于5年押金将不退还，押金用于恢复原来的样子，有照片为证。继续生产加工。七、甲乙双方约定，乙方如需开具发票，由此的税费，由乙方承担支付。九、甲乙双方任何一方有违约责任的，违约方应向守约方支付违约金，损失违约金超出的可以追加赔偿金。十、租金支付每年提前支付，后使用。不得无故拖延，否则按违约万分之五日支付违约金。由原告手写收款账户：中国农业银行（开发区支行）62×××71。合同由原告及被告姜雪刚签名捺印。原告主张2017年6、7月份其将涉案场地交付给了被告姜雪刚。被告姜雪刚对此有异议，称原告至今未将大院东南角钢结构房屋架拆除，也未向其交付涉案场地。原告对此向本院提供照片8张，称系原告工厂搬迁前的状况，从照片可看出，被告山东深蓝酒店管理有限公司在涉案场地上修建消防泵房，可以证实场地交付的事实。另外，从照片可看出孟凡涛和刘金海的房屋位于被告山东深蓝酒店管理有限公司所建设的消防房的正东面，而这个消防泵房已经严重阻碍原告对上述房屋的使用。被告姜雪刚质证称，拆除前照片以及拆除后照片的真实性无异议，但于学顺出租的为整个大院，不是一部分，拆除前的照片显示拆除的大院东南角有钢结构房屋框架，该框架为原告所有，按合同约定，原告应当拆除，但原告至今未拆除。原告对被告姜雪刚该质证意见陈述称，原、被告签订的合同并没有明确约定场地的使用面积，也没有约定后面的大院全部租赁给被告姜雪刚使用，因此原告将具有使用权的场地交付给被告姜雪刚使用是有合同权利。原告已将地面的设施、设备全部拆除，原告和被告姜雪刚对于地面设施、设备在该条款当中进行了明示，这个范围也就是钢结构房屋架，以及地面的数十台设备，被告的质证意见系其单方对合同的曲解。被告山东深蓝酒店管理有限公司质证称，对照片的真实性没有异议，对证明内容有异议。被告山东深蓝酒店管理有限公司称其酒店是2017年3月开始装修，涉案场地的消防泵房确系其2017年3月所建。被告姜雪刚主张其于2017年6月12日委托其朋友汪孟建向原告中国农业银行62×××71账户转账支付第一年度租金及押金共计130000元，向本院提供了电子银行业务回单及2018年12月20日由汪孟建出具的代付款情况说明。原告质证称，对证据的真实性没有异议，确实收到130000元，但对证明内容有异议，汪孟建在2019年1月31日之前系被告山东深蓝酒店管理有限公司的股东之一，持有25%的股份，结合原告在涉案土地上建设消防房的事实，涉案土地已由被告姜雪刚交付给被告山东深蓝酒店管理有限公司实际使用，我方认为该付款系被告山东深蓝酒店管理有限公司向原告支付的涉案场地使用费。对代付款情况说明的真实性无法确认，被告姜雪刚应继续举证证实。被告山东深蓝酒店管理有限公司对该证据的真实性没有异议。2018年12月20日，被告姜雪刚出具了解除合同证明书，主要内容为“于学顺，……1、按照约定，你将烟台经济技术开发区黄河路11号和沂河路11号、12号中间的大院出租给我使用，但你至今未向我出示你有权独自出租该大院的依据；2、租赁场地合同第一条约定：房屋的场地大院内，面积及地面设施、设备、全部拆除，（钢结构房屋架）及地面上的数拾台设备一起拆走。但你至今未将符合约定的场地交付给我。基于以上原因，根据《合同法》第九十四条的规定，本人作出如下决定：1、解除双方于2017年8月1日签订的租赁场地合同。2、请你在收到本通知书后5日内，向我退还第一年度租金100000元及押金30000元，共计130000元。3、如你未在上述期限内办理退款事宜，我将运用法律手段实现并要求你赔偿因上述原因造成的一切损失。备注：账户名称：姜雪刚，开户银行：中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行，账号：62×××48”。被告姜雪刚于2018年12月20日通过韵达快递向原告邮寄送达了上述解除合同通知书，2018年12月26日原告拒收。另外，被告姜雪刚向本院提供了其131××××7078、132××××0006两个手机号以彩信方式向原告发送了解除合同通知书及原告回复的短信记录打印件，2018年2月17日原告通过手机回复的短信称“我们签订的租赁合同合法有效，我已经实际履行了，你无权解除合同，请不要再发信息干扰我的正常生活了，你已经知道我已经起诉了，一切通过法院解决”。原告经质证，对上述两份证据不予认可，称其没有收到被告发送的解除合同通知书。被告姜雪刚为证明其主张，还向本院提供了2017年12月份大院照片存储截图9份及2018年12月10日拍摄的视频2份，证明原告未按照合同约定将地面设施、设备全部拆除，并且至今仍然没有将钢结构房屋架及地面上的设备全部拆走，以及大院大门设有挂锁的事实。原告质证称，对该证据的真实性和证明内容均有异议，照片及视频的拍摄地点以及拍摄时间被告并没有向法庭提交证据证实，对本案没有证明力。庭审中，被告山东深蓝酒店管理有限公司称其与原告无租赁合同关系，并就其主张向本院提供证据如下，并经原告质证：一、2016年11月23日烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司与其委托人烟台深蓝酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同，证明租赁合同关系及租金第一年50万元，第二年到第五年每年100万元。经审查，该合同系2016年11月23日烟台深蓝酒店管理有限公司与烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司签订，约定出租房屋坐落于厂房，该部分房屋建筑面积19227平方米，租赁期限5年为一个阶段，第一阶段从2017年1月1日至2021年12月31日；第二个阶段从2022年1月1日至2027日1月1日。第一年年租金50万元，第二年至第五年年租金100万元，第六年至第十年年租金130万元。二、情况说明和烟台深蓝酒店管理有限公司营业执照及代表人提交手续时的山东深蓝酒店管理有限公司营业执照，可以证明在2016年11月23日因为山东深蓝酒店管理有限公司尚在筹备中，直到2017年2月24日才正式办理营业执照，因此在2016年11月23日由烟台深蓝酒店管理有限公司出面与出租人签订的租赁合同，但是租金其实是由山东深蓝酒店管理有限公司负责缴纳，烟台深蓝酒店管理有限公司成立时间系2015年6月18日。经审查，2019年8月20日，烟台深蓝酒店管理有限公司出具了情况说明“2016年11月23日，烟台深蓝酒店管理有限公司代筹备成立中的山东深蓝酒店管理有限公司，与烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司签订租赁烟台开发区厂房（建筑面积19227平方米）的房屋租赁合同，租赁的厂房、土地一直由山东深蓝酒店管理有限公司实际使用，租金也实际由山东深蓝酒店管理有限公司交纳”。三、2016年11月25日被告山东深蓝酒店管理有限公司以烟台深蓝酒店管理有限公司的名义缴纳的2017年租金和保证金51万元，2017年12月21日以烟台深蓝酒店管理有限公司名义缴纳的2018年租金100万元，2018年12月4日以烟台深蓝酒店管理有限公司缴纳的2019年租金100万元。四、2017年12月21日山东深蓝酒店管理有限公司的会计程艳慧向烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司的马国芳手机银行转账100万元，山东深蓝酒店管理有限公司的股东孙运亮在2018年12月4日向烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司的马国芳转账100万元的电子回单。五、烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司土地证，证明在2011年9月6日经国家土地登记部门确认的烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司在共有土地使用权中所占面积为5261.12平方米，远远超过了本案中原告所声称的所占土地面积。六、2019年8月28日的情况说明，2017年12月21日和2018年12月4日烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司出具的房租费收据。原告质证称，一至四份证据的真实性无法确认，我方认可被告山东深蓝酒店管理有限公司是部分房屋的实际使用人。对第五份证据系复印件，对证据的真实性无法确认，但是根据我方庭审提供的土地使用权证，可以证实烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司所享有的土地使用权面积，如果被告山东深蓝酒店管理有限公司所述属实，对于位于烟台开发区1-7小区的土地仅仅是享有一部分的使用权，而不是全部的土地使用权。被告山东深蓝酒店管理有限公司在对土地进行使用的时候，应当征得全体享有土地使用权的同意。对第六份证据中的情况说明，与本案没有关系，另外对具体装修的时间我方只能说是在2017年开始的，但是具体时间我方无法确定。对于消防泵房不是在2017年3月开始建设的，消防泵房是在我方签订租赁合同以后并且将靠近北边的房屋拆除以后，被告山东深蓝酒店管理有限公司开始建设的，大约是在2017年8、9月。对被告所主张的汪孟建在2019年1月不是被告股东有异议，根据工商登记显示，汪孟建于2019年1月31日将所持有的股份进行转让，也就是在此之前汪孟建是被告公司股东身份。对收据的真实性和证明内容有异议，被告公司想要证明承租的事实应提供租赁合同、缴纳租金的正式发票及付款凭证。被告姜雪刚对被告山东深蓝酒店管理有限公司提供的证据没有异议。庭审中，原告主张涉案租赁场地归其所有、管理使用，向本院提供证据如下，并经二被告质证：一、烟国用（2009）第51464号不动产权登记证书（后附宗地图）。被告姜雪刚质证称，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，该土地属于共用宗地面积，总面积10524.866平方米，宗地图中10524.866平方米为图中4座标当中的整体面积，并不是指本案诉讼所涉大院面积。原告没有证据表明其出租大院的行为得到法定比例的共有人同意，不具备出租权利。被告山东深蓝酒店有限公司质证称，对证据的真实性没有异议，但不能证明涉案土地归原告所有。另外，原告诉请的争议土地位置不明确，根据物权法的规定，对物权作出处置需要三分之二以上共有人同意，而原告仅仅在10524.866平方米中占908.326平方米，不具备出租的权利。对于涉案土地的四至及使用情况，原告在宗地图上用铅笔把租赁范围进行了标注，院子是从东门进，进去后院子在租赁前有五个建筑物，其中画对号的三处现在没有拆除，院中画×的两处已经拆除。被告姜雪刚称，画对号的没有拆除没有异议，画×号的两处在2019年8月27日还没有拆除，现在是否拆除不清楚。就我们核实，画×号的两处至今未拆除。被告山东深蓝酒店管理有限公司称，对原告的陈述有异议，不管是对号还是画×号的两处并不能理解为涉案租赁院地，关于共有使用权的问题，原告的理解是离其建筑物比较近就归其所有，这个认识是不对的，根据原告提供的土地证，共有的土地是所有共有人的，而不能以离其远近作为判断是否有使用权。经审查，该证书载明土地使用权人：于学顺，座落：烟台开发区1-7小区，地类：工业用地，使用权面积908.326㎡，分摊面积908.326㎡。根据宗地图显示，该地块属于共用宗地使用权，整体面积10524.866㎡。二、委托书一份，证明烟台开发区建设公司于2015年6月8日将位于厂房楼南边的1411.84平方米的土地交由原告进行管理和使用，这个地块就是原告租给被告的地块，同时包括原告房产证和土地证当中载明的土地使用面积。被告姜雪刚质证称，对证据的真实性无法确定，由于未出示委托人的营业执照等相关证据，证明委托人实际存在。被告山东深蓝酒店管理有限公司质证称，对证据的真实性有异议，无法核实该证据是否真实，另外对原告的证明主张有异议，该证据想证明涉案地块是属于烟台经济技术开发区建设公司的，与不动产权登记证书相矛盾，原告称该地块是原告的，但在该证据中又说该地块属于建设公司的，不统一。三、租房合同两份及连体厂房楼明细表，证明开发区黄河路11号附楼第一层6-7以及东附楼8-11号房屋由刘金海和孟凡涛租赁给原告使用的事实。被告姜雪刚质证称，对证据的真实性有异议，未提交房屋租赁合同，无法确定合同的真实性。对其中连体厂房楼明细表中与宗地一致的予以认可，但宗地或者该明细表中的土地面积为该整栋占地面积，不是大院面积。另外，结合证据二、三，即使原告与刘金海、孟凡涛、建设公司的土地情况合计为4人，2381.516平方米，均达不到总人数16人、总面积10524.866平方米的半数。根据《物权法》第七十三条、第七十条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，原告于学顺无权决定出租该大院。被告山东深蓝酒店管理有限公司质证称，对证据的真实性有异议，应当以房产证、土地证记载的为准，而不能自己单方制作关于房产和土地面积。对于上述证据与本案的关联性问题，原告称土地使用权证中宗地图对土地权属的使用情况有明确的记载，刘金海占涉案土地20.45平方米使用权，孟凡涛占40.9平方米的使用权，原告占908.326平方米的使用权，建设公司占1411.84平方米使用权，合计2381.516平方米。从原告向法庭提供的照片可看出孟凡涛和刘金海的房屋位于被告山东深蓝酒店管理有限公司所建设的消防房正东面，而这个消防泵房严重阻碍了原告对上述房屋的使用。也就是说，该房屋涉及的土地以及原告具有使用权的其他土地由被告山东深蓝酒店管理有限公司建设了消防泵房，如果被告不论对于涉案场地的租赁关系，那么被告山东深蓝酒店管理有限公司妨碍了原告对该地块的使用，我们将另案起诉要求被告山东深蓝酒店管理有限公司拆除。被告姜雪刚称，原告提供的证据不能证明其达到出租该大院所应具有的比例，也就是说其不具备出租的权利。被告山东深蓝酒店管理有限公司辩称，两份租房合同不是委托出租房屋合同，也就是说原告承租二自然人的房屋并不能等同于其有权将该房屋进行转租。对原告提交的委托书无法核实其真实性，原告提交的明细表中无嘉丰房地产公司占有比例的记载，而根据原告提供的土地证宗地图显示一共10524.866平方米土地使用权，烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司占5261.12平方米，已经超过一半多。关于二被告之间的关系，二被告主张无任何利害关系。被告姜雪刚主张其租赁涉案场地用于经营停车场，当时其发现大院周围已经有大量的业主开业使用，存在商机，并且社会存在停车场车位一位难求的情况，因此想开设停车场。被告与原告签订租赁合同后，找到相关部门办理停车场手续，相关部门要求出具相应的土地证以及有权出租方的同意出租的手续，被告姜雪刚找到被告山东深蓝酒店管理有限公司的有关负责人协商过开办停车场事宜及开办后以优惠价格让被告山东深蓝酒店管理有限公司客户使用，但被告山东深蓝酒店管理有限公司有关人员告知其公司也有相应比例的决定权，没有同意将大院进行出租，所以被告姜雪刚无法办理相应手续。另外，对于经营停车场业务，被告姜雪刚称合同第二条载明“甲方也有使用权利，如停车等”，其中也表明双方完整的意思为乙方姜雪刚租赁使用场地大院，甲方也可使用停车，当时双方的说法因为原告的房屋不在租赁范围内，原告使用房屋期间如有车辆出入，可以使用该大院停放。所以才作合同第二条约定。原告解释称，原、被告签订的合同中并没有明确约定被告姜雪刚租赁场地的使用用途，在合同当中约定的停车字眼也仅仅是作为原告在涉案场地可以停车的合同权利。涉案场地厂房、设备拆除时间原告主张是在2017年6、7月份，但未向法庭提供证据证实。对于原、被告签订合同后，原告已将绝大部分的设施、设备拆除搬走的事实，被告姜雪刚没有异议，但称根据被告提供的2017年12月20日形成的照片显示，原告没有按照合同约定在2017年8月1日前将场地当中的全部设施、设备拆除搬走。被告山东深蓝酒店管理有限公司认可其酒店装修期间使用了涉案场地的事实，另称从合同签订的时间看，被告山东深蓝酒店管理有限公司与烟台开发区嘉丰房地产营销策划有限公司签订合同在先，因此，其公司不可能再与原告签订租赁合同。对于违约责任，原告主张按租金的日万分之五进行支付，要求二被告承担连带责任。本院认为，本案的争议焦点有二，一是原告与被告姜雪刚签订的租赁场地合同是否有效；二是被告山东深蓝酒店管理有限公司是否具备本案被告主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条第二款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。由此可见，建筑物区分所有权由专有权、共有权和管理权三个部分组成，是一个独立、统一、整体的权利。其中，建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告未经符合法定要求的业主共同决定擅自将全体业主共有的大院出租给被告姜雪刚，其行为构成无权处分，损害了其他业主的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告基于合同合法有效要求被告支付所欠租金10万元、押金3万元及违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于合同无效给相关当事人造成的损失，相关当事人可另案处理。因本案系租赁合同纠纷,合同的当事人为原告和被告姜雪刚。被告山东深蓝酒店管理有限公司并非本案争议合同的相对方。至于被告山东深蓝酒店管理有限公司是否侵犯原告合法权益,与本案租赁合同是不同的法律关系，原告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告于学顺的诉讼请求。案件受理费3230元减半收取1615元，由原告于学顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年七月十日书记员  王琳