福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初134号 原告：伊喜华，女，1977年8月28日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘志强，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：林传忠，男，1976年10月5日出生，汉族，住福州市马尾区。 第三人：福州中正联合房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道金祥路533号国际华府19号楼1层12店面，统一社会信用代码：91350104MA2Y8WPW39。 法定代表人：王文贤，总经理。 委托诉讼代理人：潘清泉，国富律师事务所律师。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世贸国际中心1#楼42层17室，统一社会信用代码：913501026919245866。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：袁晨，男，1985年7月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，该公司员工。 原告伊喜华与被告林传忠、第三人福州中正联合房产代理有限公司（以下简称：中正联合公司）、福州中联立信房产代理有限公司（以下简称：中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘志强和第三人中联立信公司的委托诉讼代理人袁晨到庭参加诉讼，被告林传忠和第三人中正联合公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伊喜华向本院提出诉讼请求：判令，1、确认2019年9月6日原、被告双方签署的《房屋买卖合同》于2019年12月23日解除；2、被告向原告支付违约金256020元[其中合同解除违约金180000元；迟延履行违约金76020元（逾期违约金以18100000元为基数，按日万分之五的标准自2019年9月30日计至2019年12月23日计算）]；3、被告承担原告经济损失33803元；4、被告向原告支付原告已支付的律师费50000元；5、第三人向原告返还履约保证金90500元；6、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第三项为被告赔偿原告经济损失73267元。 事实和理由：根据原、被告签订的《房屋买卖合同》的第十条违约责任的约定，被告应向原告支付迟延履行违约金和解除合同的违约金合计256020元。2020年4月初，中正联合公司提起对伊喜华、第三人中联立信公司居间服务合同纠纷一案的诉讼。福州市台江区人民法院于2020年4月14日受理后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。2020年4月15日，伊喜华为案件聘请刘志强律师作为代理人参与诉讼，并支付律师代理费6000元。案件审理过程中，经案件主审法院主持调解，原、被告双方达成调解，被告伊喜华应在调解协议生效后在七日内一次性向中正联合公司支付居间服务费27150元以及中正联合公司因案件支出的律师代理费6000元、诉讼费损失314元，合计33464元。案件于2020年4月16日生效。上述两笔费用的损失均是因本案被告林传忠在《房屋买卖合同》履行过程中的违约所导致的原告伊喜华连锁性损失。根据本案中2019年9月6日原、被告双方签署的《房屋买卖合同》第十条违约责任，产权权属过户登记前的违约责任第2点载明：守约方有权要求违约方承担居间服务费及因违约行为给守约方增加的费用，如律师服务费、诉讼费等。因此，原告有权要求作为违约方的被告承担（2020）闽0103民初1279号《民事调解书》所确定的原告伊喜华合计33464元的损失及为处理上述纠纷聘请上海锦天城（福州）律师事务所律师提供专业法律服务，并为此支付律师服务费6000元。与此同时，本案因被告的违约造成原告为购买案涉房产而前期支出的73267元费用损失亦应由被告承担。 第三人中正联合公司提供书面答辩：1、案涉的《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。现《房屋买卖合同》是继续履行还是解除，第三人中正联合公司尊重买卖双方的决定和法院判决。居间方和交易服务方并未违约，原告无权要求解除案涉房屋涉及的《居间服务合同》和《交易服务合同》，此两份合同，即使发生纠纷，也不是本案审理的范围。2、第三人中正联合公司已按照三方签订的《居间服务合同》约定履行义务，完成了居间人的合同义务。现买房伊喜华未按合同约定支付居间服务费27150元，第三人中正联合公司保留向其主张居间服务费的权利。3、原告（买方）伊喜华是向交易服务方中联立信公司缴纳履约保证金，并未向居间方中正联合公司缴纳履约保证金。因此，原告要求第三人中正联合公司退还履约保证金90500元的诉讼请求没有事实和法律依据，理应不能得到法院的支持。综上，恳请贵院驳回原告对第三人中正联合公司的诉讼请求，其他事项请法院依法判决。 第三人中联立信公司：无答辩意见。 被告林传忠未作答辩。 原告伊喜华围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、《房屋买卖合同》（2019年9月6日）《房地产经济服务合同》（2019年9月6日）及《收款收据》（2019年9月18日），证明原被告双方于2019年9月6日签署《房屋买卖合同》，原告购买被告案涉标的房产，合同就房屋价款、税费、违约情形、违约责任、违约金、送达地址等事项进行了明确约定。同日原被告双方与第三人签署了相应的居间服务合同，由第三人提供居间服务。2019年9月18日，原告付清履约保证金。 2、《个人征信报告》、《确认函》（2019年9月30日），证明：2019年9月30日，原告方贷款审批通过，因被告迟延履行解押义务，双方协商后签署《确认函》，免除“免责条款”合同继续履行，但被告至本案起诉之日仍未能解除抵押，已构成根本违约。 3、与第三人客服聊天记录、承诺函、收款收据、转账凭证，证明原告在合同履行期内一直按照被告及中介的步骤履行合同义务、按约付款。因被告的违约行为造成原告经济损失73267元，被告应予赔偿原告；同时第三人收取的履约保证金90500元应退回原告。 4、《律师函》及快递查询单（2019年12月12日），证明2019年12月12日，原告委托锦天城福州分所律师向被告约定地址发函，要求被告继续履行合同义务并承担违约责任，但被告不予回应。 5、《律师函》及快递查询单（2019年10月11日），证明2019年12月23日，原告再次委托律师向被告合同约定地址发函，正式告知被告根据《买卖合同》第十条的约定，解除合同并要求其赔偿损失。 6、《委托代理合同》及转账凭证、律师费发票等（2019年12月12日），证明：原告于2019年12月12日委托上海锦天城（福州）律师事务所代理处置与被告及第三人就标的房产买卖因起的纠纷。支出合理律师费人民币50000元，根据《买卖合同》约定，该笔律师费由违约方被告承担。 7、《民事调解书》、《生效证明》，证明福州市台江区人民法院受理并审理的中正联合公司诉伊喜华、第三人中联立信公司居间服务合同纠纷一案（案号：2020闽0103民初1279号），经庭审调解确认，伊喜华应向中正联合公司支付合计33464元费用（居间服务费27150元、律师代理费6000元、诉讼费314元）。根据《房屋买卖合同》第十条违约责任的约定，该损失应由被告林传忠承担。 8、《委托代理合同》、《发票、进账凭证》，证明为应对上述中正联合公司另行提起的对伊喜华、第三人中联立信公司居间服务合同纠纷一案（案号：2020闽0103民初1279号），原告聘请律师并支付的6000元律师服务费根据《房屋买卖合同》第十条违约责任的约定，应由被告林传忠承担。 被告林传忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未书面提交答辩和提供证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的上述证据1、2、4、5、6、7、8，因符合证据的真实性、相关性及合法性，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月6日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告将其所有的位于福州市马尾区0元价格出卖给原告，合同第九条约定了履约责任，2019年9月18日，原告向第三人中联立信公司支付购房履约保证金90500元，第三人中联立信公司开出收款收据交付给原告。合同第十条约定了违约责任，其中，产权权属过户登记前的违约责任：1、自违约行为发生之日起违约方应按以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；2、甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金180000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、和交易过程中产生的其他费用，或因违约行为给守约方增加的费用，如律师费、诉讼费、执行费、差旅费等。在补充协议中，还约定了原告应支付的房产交易税费、评估费、居间服务费、公证费、解押担保费等费用。同日，原、被告还与第三人中正联合公司、中联立信公司分别签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。上述三份合同由被告授权被告的前妻陈秀珠签字，并得到被告的确认。2019年12月12日，原告委托上海锦天城（福州）律师事务所律师刘志强给被告发律师函，要求被告支付迟延履行违约金66065元。2019年12月23日，刘志强律师再次给被告发律师函，要求与被告解除2019年9月6日签订的《房屋买卖合同》，并要求被告支付违约金、律师费以及因履行合同义务而支付的各项费用等。2020年4月14日，中正联合公司向福州市台江区人民法院提起对伊喜华、中联立信公司以居间服务合同纠纷为案由的民事诉讼。伊喜华聘请刘志强律师作为代理人参与诉讼，并支付律师费6000元。案件经台江法院主持调解，当事人达成调解协议，伊喜华应在调解协议生效后在七日内一次性向中正联合公司支付居间服务费27150元以及中正联合公司因案件支出的律师代理费6000元、诉讼费损失314元，合计33464元。案件于2020年4月16日生效。2019年12月25日，原告向本院申请诉前财产保全，2019年12月26日，本院查封了福州市马尾区的房产，并收取原告财产保全费5000元。 本院认为，2019年9月6日，原、被告签订的《房屋买卖合同》以及原、被告与第三人中正联合公司、中联立信公司分别签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，本院依法予以确认。由于被告未依合同履约，应按合同约定承担违约责任。在诉讼过程中，被告提出迟延履行违约金和解除合同的违约金合计256020元过高，且原告、第三人中正联合公司、中联立信公司和担保公司存在过错，导致合同无法履行，要求本院予以减免，本院予以支持，并酌定被告支付给原告迟延履行违约金和解除合同的违约金合计128000元，此外，因原告支付的评估费、公证费、解押费、银行贷款过账费等，原告并未向本院提供评估报告、公证文书以及相关收费票据，原告相应的支出本院不予支持。第三人中联立信公司收取原告购房履约保证金90500元，应当予以返还。被告林传忠、第三人中正联合公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、2019年9月6日，原告伊喜华与被告林传忠签订的关于福州市马尾区的《房屋买卖合同》于2019年12月23日解除； 二、被告林传忠应在本判决生效之日起十日内，向原告伊喜华支付因福州中正联合房产代理有限公司居间服务费、诉讼费、律师费33464元； 三、被告林传忠应在本判决生效之日起十日内，向原告伊喜华支付律师费（其中本案律师费50000元）56000元； 四、被告林传忠应在本判决生效之日起十日内，向原告伊喜华支付迟延履行违约金和解除合同的违约金128000元； 五、第三人福州中联立信房产代理有限公司应在本判决生效之日起十日内，向原告伊喜华返还购房履约保证金90500元； 六、驳回原告伊喜华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21090元，减半收取为10545元，财产保全费5000元，由原告伊喜华承担3633元，由被告林传忠承担9881元（包括财产保全费5000元），第三人福州中联立信房产代理有限公司承担2031元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  张希德 二〇二〇年七月三日 书记员  林 楠 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。