广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终746号上诉人（原审原告）：余彭年管理(深圳)有限公司，住所地：深圳市罗湖区嘉宾路2002号彭年广场45层01号，统一社会信用代码：9144030061887499X4。法定代表人：彭志兵，董事长。委托诉讼代理人：杜莹，广东广仁信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳前海见未来实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码：91440300MA5EJWW385。法定代表人:魏少朋，总经理。被上诉人（原审被告）:深圳市吉合祥贸易有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉北社区人民南路3009号新安大厦5C-5D五-501，统一社会信用代码：91440300692529342A。法定代表人:林柯。被上诉人（原审被告）：唐明鹏，男，汉族，1981年10月15日出生，身份证住址：深圳市福田区,上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：尹军，广东深和律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：林梓楠，广东深和律师事务所实习律师。上诉人余彭年管理(深圳)有限公司（以下简称余彭年公司）因与被上诉人深圳前海见未来实业发展有限公司（以下简称前海见未来公司）、深圳市吉合祥贸易有限公司（以下简称吉合祥公司）及唐明鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初22662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余彭年公司上诉请求：一、撤销原审判决第十项，依法改判：1.前海见未来公司向余彭年公司支付2017年9月1日至2019年3月13日4001-4009室及仓库租金的逾期付款违约金（其中2019年2月1日至2019年3月13日的逾期付款违约金暂计至2019年6月30日）为450613.14元；2.前海见未来公司按租金标准赔偿解除4001-4009室及仓库租赁合同后空置期间的租金损失，暂计至2019年5月31日4001-4009室为619390.44元、仓库为16831.26元，合计636221.7元;3.前海见未来公司赔偿余彭年公司保全费用损失5000元；4.吉合祥公司对上述逾期付款违约金、空置期租金损失及保全费用承担无限连带担保责任;5.唐明鹏对原审判决第一项至第九项判决结果及上述逾期付款违约金、空置期租金损失与保全费用承担连带给付责任；二、本案一审、二审诉讼费用由前海见未来公司、吉合祥公司和唐明鹏承担。事实和理由：余彭年公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，从而作出错误的判决结果，依法应予撤销并改判。理由如下：一、余彭年公司就前海见未来公司承租期间多次不按付款期限支付租金行为及造成的损失，依据租赁合同约定主张逾期付款违约金，一审法院以支持了其他违约行为对应的违约责任为由，不予支持逾期付款违约金，属于认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。1、一审法院混淆了两种违约行为，属于认定事实错误。根据租赁合同第四条第四款约定，逾期付款违约金属于承租人每月是否按期履行付款义务、按日计算的违约责任，目的在于约束承租人尽快履行付款义务；而根据租赁合同第九条约定，没收保证金属于承租人严重违约行为导致合同解除而附随的违约责任；上述两种违约责任惩罚及补偿的违约行为与损失范围不同。余彭年公司就前海见未来公司承租期间多次逾期履行付款义务行为按日计算、主张逾期付款违约金，对应的是前海见未来公司逾期支付租金行为，惩罚及补偿余彭年公司因每月延期收取租金造成的损失，与适用没收保证金的情形无关。2、根据合同法第114条第2款规定，人民法院只能适当减少违约责任，无权全部免除，因此一审法院适用法律错误。二、一审判决支持的诉讼请求赔偿的是余彭年公司其他客观存在的损失，租赁合同解除后空置期租金损失未获赔偿。一审法院驳回余彭年公司要求前海见未来公司赔偿空置期租金损失的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。（1）根据租赁合同第九条第一、二、三款约定，因前海见未来公司违约而合同解除的，前海见未来公司应赔偿空置期租金损失。（2）根据余彭年公司一审提交的证据，余彭年公司在合同解除后己及时釆取措施重新对外招租，防止空置期租金损失继续扩大。但截至目前为止，余彭年公司确实客观存在约8个月的空置期，一审判决支持的诉讼请求赔偿的是余彭年公司其他客观存在的损失，空置期租金损失未获赔偿。（3）前海见未来公司是专门为经营涉诉房产转租业务成立的项目公司，而本案涉诉合同为7年长租合同，余彭年公司为获得长期稳定租金收益，收取前海见未来公司租金标准较低，让渡了部分租金利润给前海见未来公司转租时收益。前海见未来公司在租赁期限未到三分之一时，因次承租人欠租逃匿而提出退租，将其经营风险完全转嫁余彭年公司承担。基于此，余彭年公司认为一审判决支持的诉讼请求既不能补偿客观存在的损失，也不能补偿余彭年公司的可期待利益损失。三、一审法院未审理查明前海见未来公司为实现债权在本案一审阶段支付保全费用人民币5000元，进而驳回了余彭年公司要求前海见未来公司赔偿保全费损失的诉讼请求，属于认定事实错误，依法应予改判。余彭年公司在一审阶段申请财产保全并支付了保全费用人民币5000元。根据租赁合同第九条第一、三款约定，因前海见未来公司违约而导致合同解除，前海见未来公司应赔偿余彭年公司实现债权的费用，包括本案保全费用。基于此，余彭年公司在诉讼请求九中诉请前海见未来公司赔偿本案保全费用。但一审法院未审理查明上述事实，属于认定事实错误。四、如上文所述，前海见未来公司依法应支付逾期付款违约金、空置期租金损失及保全费用，根据租赁合同第十四条约定，吉合祥公司应对上述款项承担无限连带担保责任。五、唐明鹏是租赁期间前海见未来公司实际控制股东，根据规定，余彭年公司有权作为债权人对债务人前海见未来公司享有的债权提起诉讼的同时，一并提起公司人格否认诉讼，请求唐明鹏作为公司股东对前海见未来公司债务承担连带责任，列前海见未来公司和唐明鹏为共同被告。一审法院未审理查明唐明鹏滥用公司法人独立地位及股东有限责任的事实，以余彭年公司对唐明鹏的主张与本案属于不同法律关系为理由，要求余彭年公司另循法律途径解决，属于认定事实不清，适用法律错误。1、唐明鹏是前海见未来公司实际控制股东。租赁期间，唐明鹏持有前海见未来公司51%股权，担任前海见未来公司执行董事、总经理及法定代表人。2、唐明鹏存在人格混同、过度支配与控制前海见未来公司、资本显著不足等情形，实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任行为，且前海见未来公司违约行为与唐明鹏存在直接因果关系。(1)如上文所述，唐明鹏为了作为二房东转租收益，专门为经营涉诉房产转租业务设立了前海见未来公司，并以前海见未来公司名义承租涉诉房产。无论是租赁合同签署前交易方案的洽谈协商、签署租赁合同及补充协议等全部法律文件、承租期间就次承租人损坏财物事宜协商理赔，还是2019年3月其因次承租人欠租逃匿而提出退租，均由唐明鹏一手决策、操办。在上述过程中，唐明鹏作为控股股东于2017年6月5日成立前海见未来公司，两日后以前海见未来公司名义与余彭年公司签署租赁合同。除了法律文书体现了前海见未来公司名义外，所有交易行为实际均由唐明鹏实施。(2)前海见未来公司所有的费用均由唐明鹏使用其个人名下银行账户支付，包括但不限于：各类保证金、租金、物业管理费、电费等。(3)余彭年公司合理怀疑前海见未来公司下没有财产，唐明鹏没有履行出资义务造成前海见未来公司资本显著不足。承租期间，余彭年公司因开具租金发票的财务管理制度需要，曾要求唐明鹏提供前海见未来公司开户许可证备案，但被唐明鹏一直以各种理由拒不提供。前海见未来公司欠费期间，余彭年公司曾穷尽其能釆取的手段调查前海见未来公司财产线索，但均未能取得。本案一审期间，余彭年公司申请财产保全，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十一条规定请求通过法院的网络执行查控系统查询前海见未来公司财产线索，但未能查获;同时，余彭年公司向一审法院申请调查取证唐明鹏用以支付租金的银行账户使用情况，证明前海见未来公司与唐明鹏财产混同，但一审法院以申请内容不属于法院应调取范围为由，不予准许。3、余彭年公司已在一审阶段提交了用以证明唐明鹏滥用公司法人独立地位和股东有限责任的证据，且如上文所述，在唐明鹏行为足以令人产生合理怀疑的情形下，唐明鹏应承担证明其没有滥用的举证责任。但唐明鹏未提交任何证据，依法应承担举证不能的不利后果。因此，根据公司法第二十条第三款规定，唐明鹏应对前海见未来公司债务承担连带责任。被上诉人前海见未来公司、吉合祥公司对此答辩称，一、前海见未来公司只是拖欠了余彭年公司一个月的房租加仓库管理费用共计32万元，由于前海见未来公司的承租人涉嫌犯罪，被公安机关查处后，前海见未来公司无法承担余彭年公司的房租，故在2019年3月1日，主动申请解约。而余彭年公司收到申请后故意拖延时间，在2019年3月15日才发出单方解约行为，认为是前海见未来公司严重违约造成的。自始前海见未来公司的权益严重损害，而在一审法院审理过程中，为了照顾契约精神，将前海见未来公司的租金32万元判给了对方的损失70万余元，并且没收了前海见未来公司的60万余元的保证金及押金。从市场交易显失公平公正的原则下，前海见未来公司被判决的损失足以弥补余彭年公司的损失。一审法院基于此裁定对余彭年公司的第一项上诉请求中予以酌定调整，故对解约后的空置损失予以免除。二、余彭年公司经常通过这种强租合约，对包括前海见未来公司在内的其他承租人进行同样诉讼讹诈。此外在合同的履行中，余彭年公司还强制前海见未来公司每年滩派10万元的费用，致使其无力承担此种费用，被迫解除。被上诉人唐明鹏对此答辩称，一、唐明鹏只是为了交易方便，代表前海见未来公司每月支付了租金及管理费，余彭年公司没有任何证据证明唐明鹏与前海见未来公司的财产、人格混同。余彭年公司认为前海见未来公司有逃废债的行为，认为履行不利，与本案无关联。余彭年公司可以通过同样的救济手段，例如继续保全前海见未来公司的财产之后，再行保全唐明鹏的股权不准转让。二、该案并未生效也未执行，余彭年公司认为前海见未来公司逃避债务、履行不能，没有事实依据。三、前海见未来公司提交的证据中没有任何证据显示其财产为0，资不抵债。余彭年公司要求唐明鹏承担连带责任没有事实和合同依据，也不是二审庭审中所要关注的问题，而是应由执行阶段执行庭予以核实。四、唐明鹏是否履行了出资义务，与本案无关，且余彭年公司没有任何证据证明未履行。现实中，唐明鹏均已经完成了实缴资本。故唐明鹏不应承担本案的连带赔偿责任。上诉人余彭年公司一审起诉请求：一、确认余彭年公司与前海见未来公司、吉合祥公司签署的《房屋租赁合同书》（合同编号：2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》已于2019年3月13日解除;二、判令余彭年公司无须退还前海见未来公司已支付的4001-4009室租赁保证金579725.6元和仓库租赁保证金13044.24元；三、判令余彭年公司无须退还前海见未来公司已支付的4001-4009室电费押金36925.2元和仓库电费押金1317.6元；四、判令前海见未来公司向余彭年公司支付拖欠的2019年2月1日至2019年3月13日4001-4009室租金340664.75元及仓库租金9257.2元、2018年12月21日至2019年3月13日4001-4009室电量损耗维护费3135.97元；五、判令前海见未来公司向余彭年公司支付2017年9月1日至2019年3月13日4001-4009室及仓库租金的逾期付款违约金(其中2019年2月1日至2019年3月13日的逾期付款违约金暂计至2019年6月30日为450613.14元）；六、判令前海见未来公司向余彭年公司赔偿2017年6月12日至2017年7月26日4001-4009室免租期的租金损失348407.13元;七、判令前海见未来公司偿还余彭年公司为其垫付的2019年2月1日至2019年3月13日4001-4009室管理费70753.45元、2019年2月1日维修工人材料费100元及2018年12月21日至2019年3月13日4001-4009室及仓库电费16899.83元，上述费用合计87753.28元;八、判令前海见未来公司按租金标准赔偿解除4001-4009室及仓库租赁合同后空置期间的租金损失，暂计至2019年5月31日4001-4009室为619390.44元、仓库为16831.26元，合计636221.7元；九、判令前海见未来公司赔偿余彭年公司实现债权的费用，包括律师费18000元、本案诉讼费用、保全费用、评估费用、公告费用、拍卖费用、执行费用；十、判令吉合祥公司对第一项至第九项诉讼请求承担无限连带担保责任;唐明鹏对第一项至第九项诉讼请求承担连带给付责任。上述诉讼请求二至诉讼请求九合计2525065.81元。一审法院经审理查明，一、2017年6月7日，余彭年公司与前海见未来公司、吉合祥公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：2017060740014009)。合同约定，余彭年公司将位于深圳市××嘉宾路××广场××楼××室的房产共计1846.26平方米出租给前海见未来公司；租赁期限2017年6月12日至2023年6月11日；免租期45天，从2017年6月12日至2017年7月26日；免租期内前海见未来公司需支付因租赁房产所产生的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费、垃圾清运费等；如因前海见未来公司原因合同提前终止或解除，前海见未来公司应向余彭年公司赔偿免租期租金；第一年每月租金240013.8元，从第三年开始租金逐年递增7%,即第三年每月租金256814.77元，第四年每月租金274791.8元，第五年每月租金294027.23元，第六年每月租金314609.14元；前海见未来公司应于2017年7月27日前交付首期租金，即2017年7月27日至2017年8月26日租金240013.8元；前海见未来公司应于每月1日前向余彭年公司支付当月租金；前海见未来公司逾期支付租金的，每逾期一日按欠付金额的千分之三标准向余彭年公司支付逾期付款违约金；合同生效后三日内，前海见未来公司应向余彭年公司支付相当于两个月租金和两个月管理费的租赁保证金579725.6元；从第三年起，前海见未来公司须按递增后的租金标准向余彭年公司补足租赁保证金差额；前海见未来公司须按时履行付款义务，不得要求将租赁保证金用来抵作租赁期限内拖欠的租金、管理费、水费、电费、煤气费、电话费、网络费等费用；根据合同约定，余彭年公司有权选择不予退还租赁保证金或要求支付违约金，若余彭年公司要求前海见未来公司支付违约金，保证金在前海见未来公司履行违约金付款义务后按照合同约定流程退还；租赁期间，租赁的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费、水费、排水费、电费、燃气费、电话费、电视费和网络费等费用均由前海见未来公司承担，其中物业管理费、本体维修资金和垃圾处理费由前海见未来公司直接支付给租赁房产所在区域的物业管理服务单位；电费、燃气费由余彭年公司代缴代扣，前海见未来公司每月拾日前按余彭年公司或相关部门缴费通知将费用足额支付至余彭年公司指定账户；水费、排水费等若由租赁房产所在区域的物业管理服务单位统筹收取则前海见未来公司直接向该单位支付，若属于“抄表到户”则由余彭年公司代扣代缴；前海见未来公司拖欠租金、水电费、物业管理费等任何一项费用达一个月以上或拖欠各项费用达伍仟元以上的，余彭年公司有权单方解除合同，有权不退还保证金并要求前海见未来公司赔偿经济损失，要求前海见未来公司按一年租金标准支付违约金；前海见未来公司支付租赁物业（彭年广场写字楼4001-4009室）电费押金人民币36925.2元，余彭年公司退还电费押金的条件及流程参照租赁保证金条款履行；租赁房产的管理费由深圳余彭年物业管理有限公司收取；吉合祥公司对前海见未来公司履行本合同项下义务承担无限连带担保责任，担保期限为合同约定的租赁期限届满之日起两年。2017年6月11日，余彭年公司将上述租赁房屋正式移交前海见未来公司使用。二、2017年8月21日，余彭年公司与前海见未来公司、吉合祥公司（连带责任担保人）签订《房屋租赁合同补充协议一》，其中约定：前海见未来公司承租彭年广场写字楼40楼4001-4009室，提出要在室内自费安装二台15匹的空调，前海见未来公司保证所装空调要安装在靠窗户的位置，并长期开窗不能关闭；前海见未来公司在合同到期后自行恢复原状，若租赁合同终止或解除后五日内前海见未来公司没有恢复原状，余彭年公司有权在租赁保证金中扣除人民币5万元恢复原状费用及违约金。合同还对空调的施工等做出了约定。2017年8月21日，余彭年公司与前海见未来公司、吉合祥公司（连带责任担保人）签订《房屋租赁合同补充协议二》。该协议约定，余彭年公司在彭年广场写字楼40楼内设置面积共计65.88平方米的仓库，由前海见未来公司承租并使用；租赁期限2017年8月23日至2020年8月22日；第一年每月租金5929.2元，从第二年开始租金每年递增10%，即第二年每月租金6522.12元，第三年每月租金7174.33元；前海见未来公司应于2017年8月23日前交付首期租金，即2017年8月23日至2017年9月22日租金5929.2元；前海见未来公司应向余彭年公司支付相当于两个月租金的租赁保证金11858.4元；从第二年起，前海见未来公司须按递增后的租金标准向余彭年公司补足租赁保证金差额；余彭年公司退还电费押金的条件及流程参照双方于2017年6月7日签署的《房屋租赁合同》租赁保证金条款履行；余彭年公司及前海见未来公司的权利义务，本协议未约定的，按照双方于2017年6月7日签署的《房屋租赁合同》及补充协议一执行，本协议与上述租赁合同及补充协议约定不一致的，以本协议约定为准。同日，余彭年公司将上述仓库移交前海见未来公司使用。三、2017年6月7日，余彭年公司出具《收款委托书》，委托深圳余彭年物业管理有限公司代收彭年广场40楼4001-4009室的租赁保证金(相当于两个月的管理费)99698.04元及电费押金36925.2元。2017年8月21日，余彭年公司出具《收款委托书》，委托深圳余彭年物业管理有限公司代收彭年广场40楼电费押金1317.6元。2017年6月21日，余彭年公司出具《收款收据》，确认收到前海见未来公司彭年广场40F两个月租金押金480027.6元;深圳余彭年物业管理有限公司出具两份《收款收据》，分别确认收到前海见未来公司彭年广场40F两个月管理费押金99698.04元，收到彭年广场40F电费押金36925.2元。余彭年公司主张深圳余彭年物业管理有限公司收取的押金99698.04元系代其收取的租赁保证金，前海见未来公司则主张该款项系交给物业管理公司的管理费押金。2018年8月14日，余彭年公司出具《收款收据》，确认收到前海见未来公司彭年广场40F仓库加租租赁保证金1185.84元。2017年8月29日，余彭年公司出具《收款收据》，确认收到前海见未来公司彭年广场40F仓库两个月租金押金11858.40元；深圳余彭年物业管理有限公司出具《收款收据》，确认收到前海见未来公司40F仓库电费押金1317.6元。四、2018年12月12日，余彭年公司与前海见未来公司签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：就签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》、《房屋租赁合同补充协议二》达成补充协议，租赁期间的电费，由前海见未来公司直接支付给租赁房产所在区域的物业管理服务单位；为满足前海见未来公司用电需要，余彭年公司提供了专用变压器，对此前海见未来公司同意按0.2018元/度（装修期间为0.4318元/度）标准向余彭年公司支付费用作为余彭年公司提供服务、维保及相关电量损耗的补偿，上述费用每月与租金一并支付。该协议仅有余彭年公司和前海见未来公司的签章。五、余彭年公司、前海见未来公司均确认彭年广场40楼4001-4009室及仓库的租金均已经支付到2019年1月31日。余彭年公司主张前海见未来公司的电费损耗维护费、电费支付到2018年12月20日，管理费支付到了2019年1月31日，2月份的维修费未支付。前海见未来公司主张所有的费用均系支付到2019年1月31日。2019年3月1日，前海见未来公司向余彭年公司提出退租申请，称其因经营陷入困境，严重亏损，无力再承租彭年广场40楼的物业，故申请退租。2019年3月11日，余彭年公司向前海见未来公司、吉合祥公司发出《解除〈房屋租赁合同书〉(合同编号:2017060740014009)、〈房屋租赁合同补充协议一〉和〈房屋租赁合同补充协议二〉通知书》，称承租人前海见未来公司拖欠4001-4009室2019年2月至2019年3月租金480027.6元，2018年12月21日至2019年2月20日期间的电量损耗维护费3027元、2019年2月至2019年3月管理费99698.04元、2018年12月21日至2019年2月20日期间电费16323元及维修费100元、2019年2月至3月的仓库租金13044.24元，同时承租人于2019年3月1日提交了《关于彭年广场40楼的退租申请》，承租人构成违约，故通知前海见未来公司、吉合祥公司各方签订的《房屋租赁合同书》（合同编号：2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》于2019年3月11日解除，要求前海见未来公司、吉合祥公司结清所有费用并搬迁。上述通知前海见未来公司、吉合祥公司于2019年3月13日收到。六、2019年4月22日的工商登记信息显示，唐明鹏为前海见未来公司的股东，持股51%。七、余彭年公司因本案支出律师费人民币18000元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。余彭年公司、前海见未来公司、吉合祥公司签订的《房屋租赁合同书》(合同编号：2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，前海见未来公司作为承租人，拖欠多月租金，并向余彭年公司申请退租，余彭年公司于2019年3月11日向前海见未来公司发出解除上述合同的通知，前海见未来公司于2019年3月13日签收了该通知。该通知书到达前海见未来公司处时涉案合同解除，故余彭年公司主张确认余彭年公司与前海见未来公司、吉合祥公司签订的上述合同于2019年3月13日解除，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。余彭年公司、前海见未来公司双方均确认，前海见未来公司仅支付截至2019年1月31日的租金，故余彭年公司主张前海见未来公司支付2019年2月1日至3月13日4001-4009室租金340664.75元及仓库租金9257.2元，一审法院予以支持。余彭年公司与前海见未来公司签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，前海见未来公司按0.2018元/度标准向余彭年公司支付费用作为余彭年公司提供服务、维保及相关电量损耗的补偿，前海见未来公司对于余彭年公司统计的各月的电量损耗维护费没有异议，主张其已经支付该费用到2019年1月31日，但未举证予以证明，故余彭年公司主张前海见未来公司支付2018年12月21日至2019年3月13日的电量损耗维护费3135.97元，一审法院予以支持。余彭年公司为前海见未来公司垫付的2019年2月1日至2019年3月13日4001-4009室的管理费70753.45元、维修费100元、2018年12月21日至2019年3月13日4001-4009室及仓库电费16899.83元，共计87753.28元，余彭年公司主张前海见未来公司应予以偿还，于法有据，一审法院予以支持。余彭年公司要求没收4001-4009室租赁保证金579725.6元、电费押金36925.2元，仓库租赁保证金13044.24元、电费押金1317.6元，符合合同约定，一审法院予以支持。根据合同约定，如因前海见未来公司原因合同提前终止或解除，前海见未来公司应向余彭年公司赔偿免租期租金，故前海见未来公司主张前海见未来公司赔偿2017年6月12日至2017年7月26日4001-4009室免租期的租金损失348407.13元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于余彭年公司主张前海见未来公司按照租金标准按月赔偿解除租赁合同后空置期间的租金损失，要求前海见未来公司支付租金的逾期付款违约金的诉请，一审法院认为，承租人违约导致合同解除，出租人主张一定的空置期间租金损失合理，但出租人在对方违约时应当釆取适当措施防止损失的扩大，故计付该损失应以一定的合理期限为限，基于本案前海见未来公司的违约情况，鉴于本案租金的支付实际已经包含了利润因素，而没收保证金、支付逾期违约金均为违约责任的承担，兼具了补偿及惩罚的双重性质，一审法院在判决支持余彭年公司收取合同解除前的全部租金、费用、赔偿免租期损失，并没收前海见未来公司交纳的保证金、电费押金等诉请的前提下，不宜再支持余彭年公司主张收回租赁房屋的空置期损失、逾期付款违约金，否则显失公平。故关于余彭年公司主张合同解除后的空置期租金损失及逾期付款违约金，一审法院均不予支持。余彭年公司主张前海见未来公司赔偿其律师费损失18000元，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。因约定电量损耗费的《房屋租赁合同补充协议》中，吉合祥公司未签章确认，吉合祥公司对于前海见未来公司欠付的电量损耗费不承担清偿责任。对于前海见未来公司欠付的本案的其他债务，吉合祥公司作为连带责任保证人，应根据约定承担连带清偿责任。余彭年公司对于唐明鹏的主张，与本案属于不同的法律关系，余彭年公司应另循法律途径解决。一审法院判决：一、确认余彭年公司与前海见未来公司、吉合祥公司签订的《房屋租赁合同书》(合同编号:2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》于2019年3月13日解除。二、确认余彭年公司无需向前海见未来公司退还彭年广场40楼4001-4009室租赁保证金579725.6元、仓库租赁保证金13044.24元。三、确认余彭年公司无需向前海见未来公司退还彭年广场40楼4001-4009室电费押金36925.2元、仓库电费押金1317.6元。四、前海见未来公司于判决生效之日起十日内向余彭年公司支付欠付的彭年广场40楼4001-4009室租金340664.75元、仓库租金9257.2元。五、前海见未来公司于判决生效之日起十日内向余彭年公司赔偿免租期损失348407.13元。六、前海见未来公司于判决生效之日起十日内向余彭年公司支付为其垫付的费用共计87753.28元。七、前海见未来公司于判决生效之日起十日内向余彭年公司赔偿律师费损失18000元。八、吉合祥公司对前海见未来公司的上述债务承担连带清偿责任。吉合祥公司代偿后，有权就代偿部分向前海见未来公司追偿。九、前海见未来公司于判决生效之日起十日内向余彭年公司支付欠付的电量损耗维护费3135.97元。十、驳回余彭年公司的其他诉讼请求。本案受理费13500元，由余彭年公司负担2700元，前海见未来公司、吉合祥公司负担10800元，余彭年公司已预交的10800元，由一审法院予以退回。前海见未来公司、吉合祥公司应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费10800元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，余彭年公司在二审期间提交了九份证据，证据1是前海见未来公司2018年3月20日填报的《2017年度报告》，证据2是前海见未来公司2019年6月26日填报的《2018年度报告》，证据1和2共同证明虽然前海见未来公司股东认缴的注册资本是500万，但实缴注册资本为0。余彭年公司有充分证据合理怀疑前海见未来公司名下没有财产，唐明鹏没有履行出资义务造成前海见未来公司资本显著不足。证据3是前海见未来公司工商信息变更列表，证据4是前海见未来公司2019年7月31日工商信息变更查询单，证据5是前海见未来公司2019年10月16日工商信息变更查询单，证据3-5共同证明余彭年公司2019年7月10日提起本案诉讼后，2019年7月31日唐明鹏将登记在他名下的前海见未来公司51%的股权转让给魏少鹏，同时改由魏少鹏担任总经理、执行董事；2019年10月16日（即一审开庭后，一审判决作出前），再次操控庄子恒将登记在他名下的前海见未来公司49%股权转给林柯，同时改由林柯担任监事，进行了逃废债的一系列操作。证据6是吉合祥公司2019年8月14日工商信息变更查询单，证明余彭年公司2019年7月10日提起本案诉讼后，曾协助唐明鹏处理本案租赁事务、签署过部分文件的洪伟在2019年8月14日将登记在他名下的吉合祥公司60%股权转给林柯，同时改由林柯担任总经理、执行董事，进行了逃废债的一系列操作。证据7是根据魏少鹏身份证号码关联出的企业列表，证据8是根据林柯身份号关联处的企业列表，共同证明余彭年公司通过深圳信用网查询到，与魏少鹏有关联的企业为前海见未来公司，与林柯有关联的企业为前海见未来公司和吉合祥公司，均为本案当事人，股权转让及高管变更均发生在本案一审诉讼期间，逃废债行为明显，严重侵犯了债权人利益。证据9是申请，证明前海见未来公司是唐明鹏为转租本案租赁房产专门成立的公司。前海见未来公司、吉合祥公司、唐明鹏质证意见如下：认可证据1、2的真实性，不认可关联性及证明目的，该份证据并没有显示前海见未来公司的任何企业资产状况信息，也没有显示唐明鹏是否履行出资义务，也与本案没有任何关联。认可证据3-5的真实性，不认可关联性，公司股东的变更是正常的合法行为，即使余彭年公司认为前海见未来公司、吉合祥公司、唐明鹏有逃废债的行为，也不能成为承担连带责任的依据。证据3-8的证明目的也不构成唐明鹏承担连带责任的事实和理由依据。认可证据9的真实性，不认可关联性，该证据证明前海见未来公司的转租行为得到了余彭年公司的认可及同意，并且该转租行为只是4001房及4009房，该证据并不能证明前海见未来公司是唐明鹏专门成立的转承公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点系：一、前海见未来公司是否应当支付余彭年公司逾期付款违约金及空置期间的租金损失；二、唐明鹏是否应当对前海见未来公司的债务承担连带责任。关于争议焦点一。本院认为，逾期付款违约金是为了促使前海见未来公司及时缴纳租金而设置，空置期损失是为了弥补前海见未来公司违约导致余彭年公司的房屋空置损失，均属于违约金性质，原审已经支持了余彭年公司关于赔偿免租期损失、没收缴纳的保证金、电费押金等诉请，前海见未来公司已经为其逾期支付违约金的行为承担了违约责任，余彭年公司再要求前海见未来公司支付逾期付款违约金及空置期损失，与违约金的补偿性质相悖。原审不予支持余彭年公司的相关请求，并无不当，本院依法予以确认。关于争议焦点二。唐明鹏曾系前海见未来公司持股51%的股东，非一人股东，余彭年公司主张唐明鹏系前海见未来公司的实际控制人，唐明鹏滥用公司法人独立地位，本院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定的系公司人格否认案件，属于侵权纠纷，公司股东承担的是侵权赔偿责任，本案为房屋租赁合同纠纷，余彭年公司要求唐明鹏承担连带责任，应当另循途径解决，本案不予处理。关于保全费用。因余彭年公司在原审时保全的系唐明鹏的个人账户，而非前海见未来公司的账户，本案中也未认定唐明鹏应当承担连带责任，余彭年公司要求前海见未来公司承担保全费用，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人余彭年公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14627元，由上诉人余彭年管理（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年七月六日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……