广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1671号原告：吴斯思，女，1987年3月21日出生，汉族，住广州市天河区**********，公民身份号码：440************947。委托诉讼代理人：袁启恩，广东伯方律师事务所律师。被告：鹤山市兆基物业发展有限公司，住所地：鹤山市************山，统一社会信用代码：914***********656J。原告吴斯思与被告鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称兆基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告吴斯思的委托诉讼代理人袁启恩到庭参加诉讼，被告兆基公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。吴斯思向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款228141元，支付自2017年9月29日起按年利率4.9%计算的利息（暂计算至起诉之日为28000元），支付违约金4563元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月29日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的共和镇畔山花园C幢02梯505房屋。合同约定房屋总价222495元，被告应于2019年2月28日前交楼。原告签订《商品房买卖合同》后，己于2017年9月间交齐全部款项，被告于2017年11月17日向原告开具了购房发票。原告共计支付228141元，包括契税2119元、房款222495元、煤气管道费2500元、维修基金1027元。被告未能在2019年2月28日前向原告交付房屋，被告于2019年2月14日、2019年5月24日向原告发来延迟交楼通知书，单方面通知延期交楼。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法受法律的保护，对双方均有约束力。现原告已经完全履行合同中关于买受人的全部合同义务，但被告却未全面履行合同中的约定，逾期向原告交付房屋，已经构成根本违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》的第十一条、十二条约定，被告逾期交付房屋已经逾期超过90天，原告有权依据合同约定解除合同。2020年1月9日原告委托律师向被告发出《律师函》（合同解除通知书），书面通知行使合同解除权，但被告至今仍未履行合同解除后的相应退还赔偿义务。原告依法向人民法院提出起诉，请求判如所请。被告兆基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的起诉无提出答辩，在举证期限内亦无向本院提供证据，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利。经审理查明：原告与被告于2017年9月29日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同编号：201701130028，被告为出卖人，原告为买受人，约定原告向被告购买共和镇畔山花园C幢02梯505房，套内建筑面积26.66平方米，单价为每平方米8345.648元，总价款222495元，合同第七条买受人应当于2017年9月29日前支付该商品房全部价款；合同第十一条约定出卖人应当于2019年2月28日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定逾期交付责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。原告分别于2017年9月2日、2017年9月23日、2017年9月29日支付了50000元、112495元、60000元，共计222495元，被告向原告出具了收据，后被告于2017年11月17日开具增值税发票。原告于2017年9月29日支付了商品住房买卖契税2119元，鹤山市地方税务局开具了税收完税证明；同日，原告向被告支付房屋维修基金1027元、煤气管道费2500元，被告向原告出具了收据。原告提供一份“共和镇畔山花园物业管理中心”2019年5月24日出具的《延迟交楼通知书》，内容为：“尊敬的畔山花园小区业主，您好：……合同约定的交房时间为2019年2月28日，因工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故交房日期延期至12月16日前……”。原告于2020年1月9日委托广东伯方律师事务所向被告兆基公司出具《律师函》，函告兆基公司：1、依据《商品房买卖合同》第十二条第1款第2点的约定，主张解除合同，并通过本函正式书面通知解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、自本函送达之日起15日内退还全部房款228141元；3、自2017年9月29日起按照年利率4.9%支付利息25866.75元，并支付违约金4563元。该《律师函》于2020年1月10日邮寄送达被告。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告吴斯思与被告兆基公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。原告主张合同签订后，其已按合同约定支付购房款，被告未按合同约定时间交付房屋，请求解除《商品房买卖合同》，并请求被告退还购房款及承担违约责任，提供了《商品房买卖合同》、发票、收据等予以证明。被告兆基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，无提出抗辩又无证据提交，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利，庭审中原告保证了其提供证据的真实性、合法性、关联性，愿意承担作伪证的法律后果，本案又无其他证据足以推翻原告的证据，故本院对原告可与原件相互印证的证据的证明力应予以确认。关于原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的问题。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定于2017年9月29日前支付了购房款222495元，但被告未按合同约定在2019年2月28日交付房屋，已构成违约。《商品房买卖合同》约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，原告书面通知解除合同的《律师函》于2020年1月10日送达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法已于2020年1月10日解除，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，理据充足，本院予以支持。关于原告请求被告返还购房款228141元、利息及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。《商品房买卖合同》第十二条约定：出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。原告主张向被告支付了购房款222495元、煤气管道费2500元、维修基金1027元，有发票、收据予以证明，被告应向原告返还购房款222495元、煤气管道费2500元、维修基金1027元，共计226022元。同时，按合同约定计算利息，利息以226022元为基数，按年利率4.9%自2017年9月29日起计算，计至被告实际付清款项之日止。最后，被告还应按合同约定向原告支付违约金，违约金按合同约定计算为4449.90元（222495元×2%），原告请求超出部分的数额，本院不予支持。至于契税2119元，是原告向鹤山市地方税务局交纳，并非由被告兆基公司收取，原告请求被告返还该费用，没有依据。另一方面，即使该数额属于合同解除后原告的损失，但被告已按合同约定承担违约金4449.90元，违约金已实际弥补原告的损失。故原告请求被告返还契税2119元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴斯思与被告鹤山市兆基物业发展有限公司于2017年9月29日签订《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月10日解除；二、被告鹤山市兆基物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴斯思返还226022元及支付利息（利息计算方法：以226022元为基数，按年利率4.9%自2017年9月29日起计算，计至被告实际付清款项之日止）；三、被告鹤山市兆基物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴斯思支付违约金4449.90元；四、驳回原告吴斯思的其他诉讼请求。本案受理费2605.28元（原告已预交），由被告鹤山市兆基物业发展有限公司负担2584.10元，原告负担21.18元。原告多预交的受理费2584.10元，由本院予以退回；被告鹤山市兆基物业发展有限公司应向本院补缴受理费2584.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员   陈洽胜二〇二〇年七月二十日法官助理   书 记 员   招杰恒赖丽娜