贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初1547号原告刘某某，女，住贵阳市观山湖区。委托代理人陈某，男，住址同上，系刘某某丈夫，代理权限为特别代理。被告贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人马海峰，系该公司董事兼总经理。委托代理人王启英，女，代理权限为特别代理。第三人招商银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵阳市云岩区中华北路284号，统一社会信用代码91520000556631449A。法定代表人杨谷，银行行长。委托代理人肖艳华，女，代理权限为一般代理。原告刘某某诉被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）及第三人招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称为招行银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人陈某、被告宏德公司的委托代理人王启英、第三人招商银行的委托代理人肖艳华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出的诉讼请求：1、解除原告何被告于2017年11月13日签订的编号为201701229的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款人民币1,163,000元（其中首付款233,000元，银行按揭贷款930,000元）；3、被告支付原告购房按揭贷款人民币930,000元所产生的贷款利息（以被告世纪退清原告所付全部房款时原告所支付的银行的房贷利息总和为准），及利息（以被告世纪退清原告所付全部房款时原告所支付银行的房贷利息总和的利息为准）；4、被告自2017年11月13日起至实际全额退款给原告时止按照人民银行同期利率支付原告已付购房款的利息（以实际每年银行利率计算为准）；5、被告返还原告2017年10月24日所支付给被告的人民币20,000元购房优惠金及被告支付原告因购房所产生的违约金人民币11,630元；6、被告赔付原告因购买被告所卖房屋所产生的实际损失人民币474，000元和精神损失人民币50,000元；7、诉讼费用由被告负担。事实及理由：2017年11月13日，原告就购买位于乌当区御景路3号乐湾国际山语湖花园15栋2层3号房屋事宜与被告签订了编号为201701229的《商品房买卖合同》。合同约定，房款总价为1,163,000元，首付款233,000元。其余930,000元采取银行贷款方式支付。2017年11月，原告与招商银行股份有限公司贵阳市分行签订了《个人购房借款及担保合同》，并于2018年1月1日开始正式还贷。截止起诉之日止，原告已还贷26期，其中26期已还银行利息126,273.83元。根据原、被告签订的上述《购房合同》第十一条、第二十九条之规定，被告应于2018年9月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，解除合同的书面通知被告。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告确未按合同约定时间交付房屋。截止今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的解除合同要求不予配合，给原告造成很大损失。故，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告宏德公司辩称，1、原告主张返还团购费和维修基金没有法律依据；2、原告主张银行已付贷款本息及未付贷款本息应当进行举证，至于银行未还贷款本息，被告应当依法向第三人进行清偿；3、原告主张精神损失费和实际损失没有法律依据和合同依据；4、原告已经主张逾期交房违约金，没有权利再就同一违约行为再行主张损失。第三人招商银行陈述，我方提供原告的贷款情况供乌当区人民法院参考，抵押预告登记证明证实了借贷关系的真实情况。经审理查明，2017年11月13日原告刘某某与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201701229），合同约定：被告宏德公司将位于乌当区的房屋出售给原告刘某某，该房屋规划用途为住宅，属框架结构。建筑面积158.4平方米，套内建筑面积106平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价10971.7元，总价款1163000元。原告于签订合同当日向被告支付首期房款233000元，余款930000元以按揭贷款方式支付。合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2018年9月30日。另查明，2017年11月，原告与第三人招商银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房借款及担保合同》该合同主要约定，刘某某向第三人招商贷款930,000元，被告宏德公司作为担保人，借款期限30年，从2018年1月10日至2048年1月10日止。原告办理完银行按揭手续后，第三人招商银行已将930,000元的余款转至被告宏德公司指定账户。原告刘某某从2018年3月1日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。原告刘某某与贵州世纪银河房地产顾问有限公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》，并向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购费20,000元。原告刘某某向贵阳市乌当区住建局交付住宅专项维修基金23,260元。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款及担保合同》、团购费收据、《世纪银河团购优惠服务说明书》、维修基金收据、按揭贷款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告刘某某与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701229）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2018年9月30日前完成交付工作，但截至今日被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房。．.....”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本院对于原告刘某某主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701229）及补充协议的诉请，本院予以支持。二、关于是否解除原告刘某某与第三人银行签订的《个人借款及担保合同》的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701229）及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，刘某某与第三人招商银行签订担保合同的目的已无法实现，对原告主张要求解除原告刘某某与第三人招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》的请求，本院予以支持。三、关于返还购房首付款的问题。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院对原告要求返还首付款233,000元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款及担保合同》已经解除，第三人招商银行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除《个人购房借款/担保合同》产生的违约责任，应当由被告宏德公司负担。故本院认为，被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以招商银行当月出具的金额为准）及退还第三人招商银行未还贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于违约金及资金占用费的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即1,163,000元×1%=11,630元，故本院对原告要求被告宏德公司支付11,630元的请求予以支持。因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张资金占用损失的请求，本院不予支持。六、关于协助退还维修基金及团购费的问题。原告缴纳的维修基金及团购费均是因为原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》而产生，虽然原告缴纳费用的主体并非被告宏德公司，但在本案中是因为被告宏德公司的违约行为导致原告的损失。作为违约过错方，被告宏德公司应积极协助原告办理退还维修基金及团购费相关事宜。故本院认为被告宏德公司应协助原告在乌当区住建局返还维修基金23,260元的相关事宜。宏德公司应协助原告到贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费20,000元的相关事宜。七、关于原告实际损失和精神损失的问题。原告未提供任何证据证明其造成的实际损失，对该项主张本院不予支持。关于精神损失费，双方在合同中没有明确约定该费用，且原告也未提供任何证据证实其主张的成立，对该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701229）及补充协议；二、解除原告刘某某与第三人招商银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告刘某某首期购房款人民币233,000元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30日前支付第三人招商银行股份有限公司贵阳分行剩余贷款本金、利息（以招商银行当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30前支付原告刘某某已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以招商银行当日出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告刘某某向乌当区住建局返还住房维修基金人民币23,260元的相关事宜；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告刘某某向贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费人民币20,000元的相关事宜；八、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告刘某某违约金人民币11,630元。九、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,888元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币15,321元，原告刘某某负担人民币6,567元（此款原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  胡祯兰二〇二〇年七月六日书记员  邵 益