安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2015号上诉人（原审原告）:李小川，女，1984年10月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：程家宝，安徽春蓝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:芜湖富居房产中介有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区东方龙城木兰苑4#楼104-2室，统一社会信用代码91340202MA2TY2198G。法定代表人：晏伟，店长。委托诉讼代理人：崔伟，安徽铭诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡华荣，安徽铭诚律师事务所律师。上诉人李小川因与被上诉人芜湖富居房产中介有限公司（以下简称富居公司）居间合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小川上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还中介费23850元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实“因原告无法提供贷款担保人致商业贷款未获批”有误。首先，是被上诉人在房屋买卖合同、居间合同签署前没有提前告知上诉人贷款需要提供担保人，才造成上诉人无法提供担保人。其次，商业贷款并非没有获批，而是没有申请，被上诉人没有去银行协助，也没有协助选任其他银行办理。因此，对于房屋买卖合同解除的责任，不能归结于上诉人。二、原审判决对事实定性、解读不当。（一）原审判决认定被上诉人完成居间服务明显不当。上诉人签订居间合同的最终目的是为了顺利履行房屋买卖合同，而不仅仅是为了签订房屋买卖合同，因此被上诉人所承担的审慎告知义务以及协助义务，绝不仅仅是保证买卖双方权属、主体明确不产生争议，而是要对影响房屋买卖合同签订以及履行的重要事项进行必要的审查和告知，并且对合同履行中关键事项，进行必要的协助。不然会造成中介为促成房屋买卖合同签订而故意隐瞒或虚报贷款条件、限购政策等和买卖合同签订以及履行相关的重要事项，以及进行象征性的协助，损害委托人利益。（二）原审判决认为被上诉人无需退还中介费，明显不当。首先，能否贷款成功是本案房屋买卖合同能否履行的决定性重要事项，虽然个人征信、银行适用政策不属于被上诉人所能控制范围，但作为专业的房产中介机构，对于当时的贷款政策应是了如指掌，对委托人征信、贷款条件有审查和告知的义务。而被上诉人在签订合同前虽然对上诉人的收入证明、银行流水进行了审查，但对于需要担保人没有如实告知，而是等房屋买卖合同、居间合同签署后中介费收取后，才告知贷款需要担保人，明显为了达成交易故意隐瞒合同履行中的重要事项。如果被上诉人在签订合同前提前告知需要担保人，上诉人会在确定能找到担保人的情况下才会签署合同，如果无法找到担保人，断然不会签订合同。是否需要担保人对于合同的签署、履行起到决定性的作用，属于订立居间合同、买卖合同中至关重要的事项。其次，本案被上诉人虽未收取贷款服务费，但上诉人也并没有拒绝支付该费用。根据本案居间合同的性质、目的以及交易习惯，能否贷款决定房屋买卖的顺利履行，房产中介具有协助选任银行，协助办理贷款的法定附随义务。因此，并不是说不收费，就可以不协助。（三）原审判决认为居间合同中“和平解约”应为买卖合同中所称“若过户当时确认增值税存缴不退，双方一致达成协议，合同终止，和平解约”，明显不当。首先，解约条件在《房屋买卖合同》有两处描述，第一是在合同第45页，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决，本合同解除，买方已付定金、房款出卖人自知道贷款机构未批准贷款之日起7日内返还，互不承担违约责任。第二是在《房屋买卖合同》第8页手写补充，若过户当时确认增值税存缴不退，双方一致达成协议，合同终止，和平解约。根据约定即使是上诉人自身原因未获得贷款机构批准的，买卖双方解除合同，也应视为和平解约。其次，房屋买卖合同与居间服务合同虽然有关联，但也是相互独立，属于不同法律关系的合同。本案中房屋买卖合同主体是买卖双方，相关约定只约束买卖双方，和居间方无关。居间服务合同主体是买卖双方及居间方，三方约定明确:双方买卖双方和平解约，中介费无条件退换，该约定三方确认，合法有效，不应当与房屋买卖合同条款进行联系，应认定和平解约中介费应当退还。综上，被上诉人作为专业的房产中介公司，在促成房屋买卖交易的过程中，应当对有关贷款所需条件详尽了解并告知上诉人，并就是否能够办理贷款作出一定的预判后再促成双方进行交易。在合同签署前，被上诉人没能提前告知贷款需要提供担保人，也没有协助选任其他银行办理，致使上诉人没能贷款，导致房屋买卖合同无法履行，该责任不能归责于上诉人。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，被上诉人不仅要退还中介费还应赔偿上诉人损失。请依法撤销原审判决，依法改判。富居公司辩称，被上诉人作为居间人已完成了中介服务促成合同成立，上诉人作为委托人支付居间服务费符合法律规定。贷款服务费被上诉人并没有收取，不存在退还。房屋买卖合同中约定的和平解约情形并未发生，上诉人要求退还中介费无事实依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。李小川向一审法院起诉请求：富居公司归还李小川购房居间服务费23850元。一审法院认定事实：2019年12月15日，李小川、凤坚经富居公司介绍签订了芜湖市存量房屋买卖合同，约定居间费用以《居间服务合同》为准，合同附加约定：若过户当时确认增值税缴存不退，双方一致达成协议，合同终止，和平解约；如达成一致和平解约后，居间方全额退还中介费等。同日，三方签订了居间服务合同，约定李小川向富居公司支付居间代理费23850元、贷款服务费15500元、过户服务费1000元；若买、卖双方和平解约，中介费无条件退还等。当日，李小川给付富居公司居间代理费23850元。因李小川无法提供贷款担保人致商业贷款未获批，李小川与凤坚于2020年4月26日达成解约协议书。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，富居公司作为居间方已协助李小川签订了房屋买卖合同，买卖标的物权属、主体明确未发生其他争议，富居公司尽到了必要的注意和告知义务，应已完成了双方约定的中介服务。李小川认为富居公司在提供中介服务时未告知获得贷款尚需担保人，故导致贷款未完成而与案外人和平解约，富居公司应退还中介费。该院认为李小川个人征信、贷款所适用政策显不属富居公司所能控制的范围，双方虽约定贷款服务，但富居公司并未收取该服务费用。李小川依据居间合同第七条第３小条的约定主张富居公司返还23850元，但本案居间合同与买卖合同系关联合同，二者之间是有机联系的，关于何为“和平解约”，买卖合同中三方已明确作了约定，居间合同中再次概括以作确认。因此，对居间合同第七条第３小条不应只从字面理解，否则有背居间协议各方的真实意思表示。即该条所谓“和平解约”应为买卖合同所称的“若过户当时确认增值税缴存不退，双方一致达成协议，合同终止，和平解约”。因此，本案中并未出现约定的和平解约情形，故该院对于李小川要求退还居间服务费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回李小川的诉讼请求。案件受理费减半收取198元，由李小川负担。本院二审期间，李小川向本院提交以下证据材料：证据一、中国银行咨询视频（附文字整理），证明贷款提供担保人并非绝对的条件，根据上诉人的征信情况，上诉人完全可以无需担保人进行贷款。证据二、信用报告、收入证明、银行流水、教师证、硕士研究生毕业证、硕士学位证、工作证，证明上诉人的征信、收入等各方面良好，完全可以不提供担保人进行贷款，被上诉人没有尽到选任银行的附随义务。富居公司质证认为：证据一、三性均不予认可，与本案没关联。证据二、真实性没有异议，上诉人没有买房的原因是因为不愿意买房，不是因为贷款办不下来。本院认证意见：李小川的征信情况及贷款是否需要担保人与本案审理并无实质关联性，对于上述证据，本院不予采纳。本院查明：2019年12月15日，李小川、凤坚经富居公司介绍签订了芜湖市存量房屋买卖合同，约定居间费用以《居间服务合同》为准，合同附加约定：若过户当时确认增值税缴存不退，双方一致达成协议，合同终止，和平解约；如达成一致和平解约后，居间方全额退还中介费等。同日，三方签订了居间服务合同，约定李小川向富居公司支付居间代理费23850元、贷款服务费15500元、过户服务费1000元；若买、卖双方和平解约，中介费无条件退还等。当日，李小川给付富居公司居间代理费23850元。李小川与凤坚于2020年4月26日达成解约协议书。本院认为，本案二审争议焦点在于李小川能否主张返还中介费。一、富居公司、李小川签订的《居间服务合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，签约各方均应按照约定履行各自的权利义务。根据《居间服务合同》的约定，富居公司提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人与买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋转让合同的相关条款内容。富居公司作为居间方完成提供房屋出售信息并促成李小川与案外人签订房屋买卖合同等主要居间服务义务，已完成了双方约定的居间服务，李小川应当按照约定向富居公司支付居间服务费。二、贷款是否需要提供担保人应以贷款银行政策为准，并非富居公司所能控制。本案中，李小川既未向相关部门咨询个人征信及贷款条件，也未向银行提交贷款申请，富居公司也未收取贷款服务费用，现李小川以富居公司未提前告知贷款需要担保人导致房屋买卖合同无法履行为由，要求退还居间费，无事实和法律依据。三、本案系居间合同纠纷，房屋买卖合同与居间合同系关联合同，相互承继，对于居间合同中“和平解约”的含义，并非只要买卖双方解除房屋买卖合同，即构成“和平解约”，否则有违居间合同的目的与宗旨，应结合双方买卖合同中的约定综合予以解释。一审法院认定“和平解约”应为买卖合同所称的“若过户当时确认增值税缴存不退，双方一致达成协议，合同终止，和平解约”，符合协议各方的真实意思表示。本案并未出现和平解约的情形，李小川主张返还居间费的诉请，本院不予支持。综上所述，李小川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费396元，由上诉人李小川负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年七月三十日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。