安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初1896号 原告：张霞，女，汉族，1974年10月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：汝燕,北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥蓝光房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区望江西路860号创新大厦412室，统一社会信用代码91340100343845400Q。 法定代表人：沈妍香，总经理。 委托诉讼代理人：方孝子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告张霞与被告合肥蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告张霞的委托诉诉代理人汝燕，被告蓝光公司的委托诉讼代理人方孝子均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张霞向本院提出诉讼请求：1、蓝光公司支付张霞违约金暂计算为986634元（按照房屋总价6533906元的万分之二即每日1306.8元，从2017年7月6日暂计算至2019年7月31日，违约金计算以实际交房日为准）;2、蓝光公司支付张霞房屋门窗款27570元;3、蓝光公司按照国家规定商品房交付标准向张霞交付涉案房屋（屋内通水电、第二个楼梯扶手要配备）；4、本案诉讼费用由蓝光公司承担。 原告张霞诉称的事实与理由：2016年9月，张霞与家人前往蓝光雍锦半岛售楼处咨询了该小区房屋相关情况,后由蓝光雍锦半岛销售人员推荐了该项目小区9栋106室,并带领张霞和家人参观了样板间,口头承诺9栋106室的院子比样板间更大,因当时房屋为期房,张霞及家人听信了蓝光雍锦半岛销售人员的虚假承诺,多支付80多万元购买了106室,张霞与蓝光公司签订了《商品房买卖合同》,合同中明确约定了出卖人逾期交房的违约责任:逾期超过30日后……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。至2017年4月,张霞接到交房通知,前往9栋106室现场时,发现现房与样板房及销售员所述完全不一致,存在院子面积变小,屋内内部结构、楼梯走向也不相同等情况。因此,张霞多次至蓝光公司处协商未果,后向高新区管委会进行了投诉。在高新区管委会的协调下,2017年9月，蓝光公司同意对案涉房屋按照样板房结构和楼梯走向进行改造,改造费用由蓝光公司承担。但至起诉前,由于蓝光公司内部人员变动频繁等原因,导致涉案房屋仍未完成改造,存在屋内电力不通、窗户与门残缺不全、楼梯仍未装设护栏扶手等诸多问题,无法向张霞交付房屋,给张霞造成很大损失。蓝光公司违反合同约定,经多次催告,仍不能交付房屋,导致合同目的无法实现。 被告蓝光公司辩称：一、张霞第一项诉请逾期交房违约金没有依据，案涉商品房已于2016年12月竣工验收合格，并于当月取得了建设工程规划许可证，符合商品房买卖合同约定的交付条件。同时我方在当月已通知张霞收房，并且张霞在诉状中也自认其在2017年4月收到我方的交房通知，足以证明我方已在合同约定的交付时间即2017年7月5日之前履行了通知交房义务，根据《商品房买卖合同》第十四条第二款，以及关于《商品房买卖合同》的其他约定第七条约定，因买受人未按出卖人通知的时间办理交房手续，视为出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，出卖人不承担逾期付款的责任，逾期交付的责任。因此案涉商品房买卖合同法律关系，我方的交房义务已经履行完毕，不构成逾期交房，张霞诉请我方逾期交房违约金没有依据。二、张霞的第二项诉请，支付门窗款、房屋门窗款没有依据，张霞主张该费用系房屋交付后，我方后期无偿为其进行个性化改造过程中，张霞单方面提出的赔偿费用，我方认为该赔偿费用过高，目前双方正在协商。三、张霞第三项诉请，所谓的按照国家规定商品房交付标准来交付房屋，也没有依据。根据《城市房地产管理法》第二十六条，以及《安徽省高院关于审理商品房买卖合同的指导意见》第四条规定，开发商开发的项目房地产项目竣工经过验收合格后即可交付使用。我方交付的房屋已经过勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，符合国家规定的商品房交付标准，根据《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋的交付条件系取得建设工程规划许可证，而我方已于2016年12月取得了案涉房屋的建设工程规划许可证，同样符合合同约定的交付标准。因此案涉房屋的交付标准既符合国家的法律规定，又符合合同的约定，张霞的该项诉讼请求没有依据。四、张霞诉状中所述的现房与样板房及销售人员所述不一致，院子变小、内部构造不相同等问题，并没有证据证明我方房屋实际交付情况，我方交付的房屋符合合同约定的交付标准，不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2016年9月21日，蓝光公司（出卖人）与张霞（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于合肥市高新区房屋，房屋总价款为6533906元；出卖人应在2017年7月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；关于规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知达到15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知达到之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按合同约定的条件交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损灭失的风险均由买受人承担……关于出卖人装饰、设备交付标准的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2016年9月23日，张霞、蓝光公司签订《关于商品房买卖合同的其他约定》，买受人未在约定的时间内办理完毕房屋交房手续的，视为房屋以交付，出卖人不承担逾期交付的责任；出卖人售楼处、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装修示范单位仅为展示空间布局和装修装饰摆放指定，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作为交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。 上述合同签订后，张霞按约向蓝光公司支付了全部购房款6533906元。 2016年12月26日，案涉商品房通过竣工验收并备案，并于2016年12月27日取得案涉商品房《建设工程规划许可证（正本）》。 2016年12月24日，蓝光公司向张霞邮寄《交房通知书》，通知张霞办理案涉商品房交付手续，但张霞以案涉商品房与样板房结构不一致为由拒绝收房。随后，张霞要求蓝光公司对案涉房屋进行改造。2017年9月19日，张霞向蓝光公司出具《关于雍锦半岛9#106别墅结构更改声明》，主要内容为因后期房屋使用的个性化需求，特别邀请开发商将该房屋原有结构进行改造，改造方案详见图纸，本人充分知悉改造后的结构及其使用功能情况，表示无任何异议，完全接受，但房屋结构改造的质量由改造单位严格把控。 经查，因案涉商品房门窗损毁，张霞向蓝光公司主张赔偿门窗款27570元。 本院认为：蓝光公司与张霞于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 张霞在第一项诉请中坚持主张案涉房屋存在规划设计变更，蓝光公司未将规划设计变更后的房屋交付给张霞，其第一项诉请认为蓝光公司违反《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任、第十条规划设计变更的约定。案涉商品房于2016年12月26日通过竣工验收并备案，并于2016年12月27日取得《建设工程规划许可证（正本）》，并无证据显示案涉房屋曾经发生了规划设计变更。张霞认为案涉商品房结构与样板房不一致，不愿按期接收房屋。但商品房作为统一规划、设计的产品，买受人虽进行购买，但无权自由决定房屋的规划、设计。同时根据双方签订的《关于商品房买卖合同其他约定》，“出卖人售楼处、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装修示范单位仅为展示空间布局和装修装饰摆放指定，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作为交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准”，故案涉商品房符合法律规定和合同约定的交付条件，且蓝光公司已于2016年12月24日向张霞邮寄交付通知书，要求张霞办理交房手续，其已履行交付手续。张霞向蓝光公司主张逾期交付违约金本院不予支持。张霞主张其与蓝光公司签订的《关于商品房买卖合同其他约定》无效，无法律依据，本院不予支持。张霞认为案涉房屋一直处于改造未完成状态，蓝光公司未履行交付房屋义务。但该时段交房的法律性质与合同第九条约定的逾期交付违约金的法律性质完全不同，张霞不能在同一个诉请中主张两个性质完全不同的违约赔偿。 关于门窗款，因案涉商品房门窗损毁，张霞向蓝光公司主张赔偿门窗款27570元。蓝光公司工作人员以微信方式予以回复，且未予否认，故本院确认蓝光公司应向张霞支付门窗毁损费用27570元。赔偿后，蓝光公司无须再为张霞另行安装门窗。 张霞要求蓝光公司向其交付房屋，房屋应当水电通畅可使用，并要求在楼梯处安装楼梯扶手。蓝光公司向张霞交付的房屋应当水、电达到使用条件。张霞主张交付的房屋应当在楼梯处安装扶手，但其并未提供任何证据证明，双方签订的《商品房买卖合同》、《关于商品房买卖合同的其他约定》、张霞提交的《关于雍锦半岛9#106别墅结构更改声明》、装修图均未提及该项内容，张霞主张依常理楼梯处应当安装扶手，但蓝光公司向张霞交付的房屋属毛坯状态，由于毛坯房在使用时必然经过装修改造，故实践中并无毛坯房内部楼梯必然配备扶手的社会认知。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥蓝光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将向原告张霞支付门窗款27570元； 二、被告合肥蓝光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将改造后的合肥市高新区长宁大道与彩虹路交口东北角雍景花园第9幢1层106下／106／106中／106中上／106上室房屋交给原告张霞，房屋水电应符合正常使用条件； 三、驳回原告张霞的其他诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13928元，减半收取为6964元，由原告张霞负担6000元，被告合肥蓝光房地产开发有限公司负担964元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年七月九日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。