湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初773号原告：严苏，女，汉族，1986年12月4日出生，住湖南省常德市武陵区。被告：常德市新日置业有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道西站社区鼎城路853号（新日世纪城13号楼）。法定代表人：王晓同，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙立军，湖南天思律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。原告严苏与被告常德市新日置业有限公司（以下简称新日公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严苏、被告新日公司的委托诉讼代理人龙立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严苏向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认《商品房买卖合同》中的补充协议第五条里面的第6、第8、第9、第10、第11点及第三条里面的第3点条款无效;2.请求本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年11月24日签订了《常德市鼎城区商品房买卖合同》（合同签约备案号：221309），截至今日，原告要求被告严格按合同履行自身的义务，被告现在视合同为一纸空文，严重违反了合同的各项约定，亦严重损害了原告的主要权利及经济利益，被告的行为已属严重违约。主要体现如下方面:1.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第四条第二节建筑物区分所有权的第二点归全体业主共有部分，通过补充协议第五条第6点及第8点改成所有权及收益权属被告所有，原告没有异议，补充协议此条款将商品房买卖合同赋予原告的民事异议权排除了。2.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第四条第三节，第五条第一、二节约定的交房标准附件三、附件四之要求，通过补充协议第五条第9点改成小区内所有商品房，及附属设施均以交付时的现状为准，原告没有异议,补充协议此条款将《商品房买卖合同》赋予原告的民事异议权排除了。3.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第五条第一节约定，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准，通过补充协议第五条第10点改成仅在卫生间进行了防水处理，其他位置均未进行防水处理，原告没有异议,补充协议此条款将商品房买卖合同赋予原告的民事异议权排除了。4.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第七条第二节第2点约定，被告就商品房项目向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求原告的意见，通过补充协议第五条第11点改成原告对此变更予以认可,补充协议此条款将商品房买卖合同赋予原告的民事审批权排除了。5.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第十七条约定被告逾期交房违约责任不论是几天都需要按约定的交房日期按日计算向原告支付房价款总额的万分之一的违约金，通过补充协议第三条第3点改成给予被告60天的宽展期而无须承担违约责任以及按每日万分之0.1的标准支付违约金。补充协议此条款属不合理减轻被告商品房买卖合同中约定应当由被告承担的责任。综上五点事实是被告通过补充协议排除了原告的主要权利及减轻原告合同约定应当由被告承担的责任，根据《常德市鼎城区商品房买卖合同》第二十七条之约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可以根据具体情况签订书面补充协议。（见本合同附件五）补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或不合理地加重原告责任，排除原告主要权利的内容的，仍以本合同为准。本条款明确约定了补充协议中减轻被告应承担的责任，排除原告主要权利内容等条款的效力低于主合同。合同第二十七条明确对补充协议的内容约定作了界定，对补充协议的效力约定了附条件，因此本案的补充协议是一个约定了附解除条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。补充协议明显是减轻被告的责任，加重原告的责任，排除原告的主要权利，符合附条件中的情形出现，因此补充协议中以上5点根据合同法第四十五条之规定从签订之时就是无效的。为保护原告的合法权益，现根据有关法律的规定，向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。新日公司辩称：1.原、被告双方签订的商品房买卖合同以及补充协议，双方当事人是通过协商确定的，不存在合同法第52条规定的五种确认无效的情形。2.原告诉状中所说的民事异议权、民事审批权不属于中华人民共和国法律中确定的法律权利，在合同中已经告知了两原告方享有的权利以及义务，对交付期限以及小区某些部位所有权利约定，防水处理的约定是双方当事人真实意思表示，也是双方当事人对自己权利义务作出的有权处分，不违背法律规定，应当合法有效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月25日，严苏与新日公司签订《常德市鼎城区商品房买卖合同》及《补充协议》，商品房买卖合同约定“第十七条逾期交房责任：除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价总额万分之一的违约金。逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按照房价款总额的0.01%支付违约金；买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。”第二十七条“本合同自双方签字或盖章之日起生效。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”同日，双方签订《补充协议》，该协议第三条房屋交付的补充约定第3项约定“因出卖人的原因造成未在本合同约定的期限内将房屋交付买受人的，根据不同情况，按如下方式予以处理：（1）买受人再给予出卖人60日的宽展期，在宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付，自本合同约定的交付期限届满至实际交付之日止，出卖人应根据买受人已经支付房款的金额，按日向买受人支付万分之零点一的标准违约金，合同继续履行。”第五条“其他条款……6，出卖人可在新日世纪小区内的屋面和外墙设立项目标志、企业标识以及其他形式的广告标识，由出卖人自行向有关管理部门办理相关的审批手续和缴纳相关税费。出卖人无须向小区内的买受人支付任何费用，也不承担任何责任，买受人对此没有异议。8，小区幼儿园、会所（活动用房）、大门、地下室、（含地下室车位）、地面车库和地面规划内车位，所有权属出卖人所有。出卖人有权进行任意处置（包括但不限于出卖、出租或抵押等）。买受人没有异议。9，小区内的所有商品房、一切附属设施以及配套设施均以交付时的现状为准，买受人没有异议。10，根据建筑施工设计要求，住宅内地面仅在卫生间进行了防水处理，其他位置（包括阳台）均未进行防水处理，买受人没有异议。11，为了提升项目品质，经规划部门和建设部门审核批准的局部微调，买受人对此变更予以认可。”合同签订后，严苏于2017年12月4日按约交付了购房款673,459元。该房屋至今未交付，双方协商未果酿成纠纷，严苏于2020年3月26日诉至本院。本院认为，本案的争执焦点为：新日公司与严苏签订的《补充协议》中第三条里面的第3点条款、五条里面的第6、第8、第9、第10、第11点条款是否无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，新日公司与严苏签订的《补充协议》，系新日公司事先拟定好的格式条款合同。《中华人民共和国合同法》第三十九第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”新日公司未提供证据证实就该条款向严苏尽到说明义务。第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，新日公司与严苏签订的《补充协议》中第三条里面的第3点（1）条款，新日公司的违约责任由《常德市鼎城区商品房买卖合同》中第十七条规定的，“逾期60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。”变更为“买受人再给予出卖人60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。”（2）条款，新日公司的违约责任由《常德市鼎城区商品房买卖合同》中第十七条规定的日万分之一变更为日万分之零点一。系提供格式条款一方(新日公司)免除其责任、排除对方（严苏）主要权利，故该条款无效。第五条第6点，“出卖人可在新日世纪小区内的屋面和外墙设立项目标志、企业标识以及其他形式的广告标识，由出卖人自行向有关管理部门办理相关的审批手续和缴纳相关税费。出卖人无须向小区内的买受人支付任何费用，也不承担任何责任，买受人对此没有异议。”依据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十一条的规定业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对其专有部分享有占有、使用、收益、和处分的权利……第五条第6点条款侵犯了业主对建筑物专有部分、共有部分的权利，违反法律强制性规定，排除对方（严苏）主要权利，应当认定为无效条款。第五条第8点，“小区幼儿园、会所（活动用房）、大门、地下室、（含地下室车位）、地面车库和地面规划内车位，所有权属出卖人所有。出卖人有权进行任意处置（包括但不限于出卖、出租或抵押等）。买受人没有异议。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区内的停车场、会所、大门等这类公用配套设施与小区业主的生活有重大关系。对于这类公用配套设施，部分允许开发商在买卖合同中就其归属作出约定。但作为开发商不得自由处分这类公用配套设施，而应当将公用配套设施提供给全体业主使用，使用可以是有偿的。开发商对小区公用配套设施的所有权的行使受小区业主公共利益的限制，必须服从于小区业主使用配套公共设施的需要。因为能够使用小区的所有配套公共设施是每位业主在购买房屋时的合理期待。因此，开发商就某些公用配套设施可以约定由其保留所有权，但不能任意处置。该条款违反法律强制性规定，排除对方（严苏）主要权利，应当认定为无效条款。第五条第9点，“小区内的所有商品房、一切附属设施以及配套设施均以交付时的现状为准，买受人没有异议。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”依据以上法律、法规的规定，商品房的交付前提是必须经验收合格，而不是以现状为准。该条款违反法律强制性规定，应当认定为无效条款。第五条第10点，“根据建筑施工设计要求，住宅内地面仅在卫生间进行了防水处理，其他位置（包括阳台）均未进行防水处理，买受人没有异议。”对于商品房的防水问题，我国法律、法规等只是要求对商品房的外墙及屋顶进行防水处理。对于室内地面是否进行防水处理应当根据建筑施工设计要求及双方的合同约定来处理。故该条款不存在无效的情形，不应当认定为无效。第五条第11点，“为了提升项目品质，经规划部门和建设部门审核批准的局部微调，买受人对此变更予以认可。”由于业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对其专有部分享有占有、使用、收益、和处分的权利。如果出卖人对该部分进行调整，必须经过业主的同意，否则，侵犯了业主的权利，应当承担侵权责任。故该条款违反法律强制性规定，排除对方（严苏）主要权利，应当认定为无效条款。综上，对原告的诉讼请求，本院部分支持。对被告的代理人认为《补充协议》中第三条里面的第3点条款、五条里面的第6、第8、第9、第11点条款合法有效的辩称意见，本院不予采纳，对其认为五条里面的第10点条款合法有效的辩称意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、第十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，判决如下：常德市新日置业有限公司与严苏签订的《补充协议》中第三条第3点条款、五条第6、第8、第9、第11点条款无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由常德市新日置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  熊学勤二〇二〇年七月十四日法官助理廖欢书记员刘妮兰附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。