吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初1522号原告：杨春宏，女，1973年4月11日出生，汉族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。被告:吉林市川王府火锅大世界，住所地吉林市船营区某大路XX号某大厦一层二区。法定代表人：武长志，总经理。委托诉讼代理人：高泽花，女，该饭店经理。委托诉讼代理人：孙宇，吉林权维律师事务所律师。原告杨春宏与被告吉林市川王府火锅大世界（以下简称川王府）相邻通行纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告杨春宏的委托诉讼代理人李明波、被告川王府的委托诉讼代理人高泽花、孙宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春宏向本院提出诉讼请求：川王府停止侵权行为，立即拆除其设置在某大厦2区某路一侧三至四楼主楼道间的卷闸门、按原设计恢复楼梯、通道原状；拆除某大厦2区西侧一至二层楼梯间的临时搭建物，按原设计恢复楼梯、通道原状；3、川王府承担本案诉讼费用。事实与理由：吉林市某大路XX号某大厦2区一至三层房产产权人为川王府，此房产用于经营餐饮业。杨春宏是某大厦2区第五层房产所有人。川王府自2020年1月开始阻止杨春宏在经营中使用临解放路一侧一至三楼主楼道，并在三至四楼主楼道之间设置卷闸门并锁上，在一层公共楼梯间处经营“空调专卖”，此前川王府在某大厦2区西侧一至二楼楼道中擅自构建了建筑物，改变了公共楼梯的使用功能。川王府改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动的行为致使杨春宏不能正常使用其房产，损害了业主的合法权益，同时危及消防安全。杨春宏购买某大厦2区第五层房产后，先后多次与川王府协商解决某大厦2区川王府的楼梯通道、进出入口共同使用、共同管理问题，但均未形成一致意见。川王府取得某大厦2区一至三层房产时，其对共有部分仅享有共有和共同管理的权利，不能取得临解放路一侧一至三楼主楼道的所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”杨春宏对该建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利，为利害关系人，有权请求排除妨害、恢复原状，为维护自己的合法权益，诉至法院。被告川王府辩称：本案诉争的这两部楼梯并非是公共楼梯，而是川王府的私有产权，对此川王府有行政机关颁发确认的不动产权证书为证，故原告无权向川王府主张权利。一、关于原告提出“要求川王府拆除设置在临解放路一侧三至四楼主楼道间的卷闸门、并恢复原状”的诉求，不应得到支持。首先，因川王府购买了2区一至三层的整体产权，故其中包括诉争的这部楼梯（图纸名称为3号梯），川王府设置卷闸门的位置是在3号楼梯的起始处，因此是在自己的产权范围之内设置，是对自己的物权进行保障，所以原告所主张的川王府“改变了公共楼梯的使用功能”，与事实不符，不应得到法律支持。其次，川王府之所以要设置卷闸门是逼不得已的。原告在川王府楼层之上承租四楼与五楼经营教育机构，名称是“吉林市跟我学外语培训学校”（其于2018年经拍卖取得了五楼的部分面积，至今尚未取得不动产证书），川王府与原告矛盾由来已久：原告承租房屋的所有权人段德燕于2012年9月取得产权，因通行问题通过法院调解，双方于2013年3月曾经达成过一致，此后段德燕将房屋出租给关龙强与吕光，后关龙强与吕光又将房屋转租给原告。因原告经营的是教育机构，所以川王府本不同意其使用川王府的楼梯，经段德燕、关龙强、吕光与川王府一再协商，川王府才同意附条件地让原告使用（口头形式），所附条件是：1、原告由1号梯通行，即原告诉称的“某大厦西侧楼梯”，在出租人修缮1号梯期间，原告暂用3号梯通行，即原告诉称的“临解放大路一侧的楼梯”；2、使用楼梯产生的相应电费及维护维修等费用由他们共同承担；3、原告对学生及家长的通行进行管理。但实际使用中，原告及其出租人以及房东至今从未支付过楼梯的电费及维修费用；1号梯修缮后原告的学生及家长仍然占用3号楼梯通行，对此在原告生源不多时川王府就隐忍了，但后来学生越来越多，川王府不愿其继续使用，他们又说原告合同到期就不续签了……以致拖延至今，现在因原告的学生及家长长期占用3号楼梯通行，已令川王府的经营陷入绝境，更给双方埋下了巨大的安全隐患。关于所造成的经营困境：川王府免费赠送区的食品及饮料被学生及家长擅自食用的情况时有发生，关键是因原告禁止等候学生的家长在其自营的四楼与五楼等候，致使家长长期拥堵在川王府楼梯及顾客等候区；甚至占用川王府的包房等候学生放学；等候期间家长还大量使用川王府为顾客建设的卫生间，基于上述种种原因，导致顾客因此产生不满情绪，以致老顾客大量流失，新顾客转身离去的情形愈来愈多，致使川王府的经营已经陷入绝境。关于由此而产生的安全隐患：原告学生以小学居多，年龄小自控力差，在上下楼梯时跑跳嬉戏时有摔倒，且经常冲撞到顾客，尤其在冬天安全隐患更加严重，因冬季吉林雪大，而原告的学生众多（据其转租人关龙强因双方发生冲突在派出所调解时说，跟我学和千里马两家教育机构的学生人数已达一千七八百人）且多是家长陪同，而其上课的时间是从早8点至晚8点，也就是说川王府的饭口时间还未到就有大量学生及家长在川王府的楼道通行，而他们带进的雪水川王府根本清扫不过来，这不仅仅是因卫生而影响客源的问题，而是因此导致地面湿滑，学生、家长以及顾客摔倒的事件经常发生，而一旦发生摔倒事件，川王府无法区分是顾客还是学生或家长，一旦受伤严重，产生的法律后果与社会影响无法预见。基于此，川王府与原告及其房东以及转租人多次进行沟通，但原告等人出尔反尔，甚至川王府让原告无偿使用川王府拥有产权的1号楼梯也不行。2020年1月12日因当天雪太大导致楼梯通道清扫不出来，3号楼梯拥堵严重，川王府因此制止并要求原告人员引导学生及家长从1号楼梯通行时，原告人员甚至以肢体冲突的方式对待川王府员工，川王府不得不以报警的方式寻求救助。即使这样，问题仍未得到妥善解决，因此，川王府被逼无奈，才在3号楼梯的私产范围内安装了卷闸门，禁止他人使用，并且也是直到原告学校年前放假后，于过年期间才安装的卷闸门，且至今川王府仍在允许原告使用专属于川王府的一至三层的1号楼梯。二、关于原告“要求拆除某大厦2区西侧一至二层楼梯的临时搭建物，并恢复原状”的诉求，不应得到支持。该楼梯的临时搭建物并不是川王府所建，且该楼梯是川王府的私有产权，如权属受损，受损人也是川王府，因此对他人搭建物有权主张权利的应是川王府，原告无权向川王府主张权利。三、川王府所拥有楼梯并非是原告出行的唯一通道，故原告无权向川王府主张权利。涉案大楼名为某大厦，由汇通集团开发，1996年建成，设计图分1区与2区，1、2两区各有三部楼梯、一部电梯，因此共有楼梯六部、电梯两部，最初用途是整体商场，即吉林市吉源商城，某大厦虽有1区2区之分，但吉源商城使用时每层的楼梯与电梯之间均可相互通行。2002年因吉源商城停止经营，汇通公司将某大厦2区一至三层出售给川王府，川王府经营火锅城出于管理与安全的需要，因此出高价以整体砍块的方式购买，故2区一至三层的三部楼梯均在砍块购买的范围之内，这其中就包括原告诉争的这两部楼梯（图纸名称分别为3号梯和1号梯），以及临近河南街一侧的楼梯（图纸名称为2号楼）。继汇通公司将涉案房屋出售给川王府之后，该公司陆续将某大厦的其他部分出售，但除了川王府购买的三部楼梯，其他楼梯及电梯均为公共通道。1区3号楼梯与诉争的2区3号楼梯朝向一致，仅有一墙之隔，且隔离墙原本并不存在，是由1区的使用人自行砌筑封闭，1区3号楼梯是公用楼梯，并且该楼梯与现使用人的经营区域在每层均有安全门予以隔离，原告若使用这部公共楼梯，既有合法依据，又不影响他人经营，更不会涉及公共安全，其只需拆除隔离墙或在隔离墙上开个门即可通行。且在诉争的2区就有一部可修复的公共电梯，直达原告经营区域。鉴于川王府有私产楼梯可供通行，原告经营的四楼及五楼之上没有用户，故原告修复电梯后可专属使用，其通行问题即可得到解决。据此，川王府的私产楼梯，并非是原告出行的唯一通道，即便原告不愿出钱修复电梯，也应向真正占用公用楼梯的人主张权利，而无权向私产楼梯的权利人即川王府主张权利。退一步讲，即便没有其他通道，如果因通行必须得使用他人的私产楼梯，那么究竟走哪一部楼梯，也应是由产权人决定，而不能是借用人想用哪一部楼梯就用哪一部楼梯。综上，鉴于川王府的私产楼梯并非是原告通行的唯一通道，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占用、使用等权利，所以川王府将3号楼梯在自有产权范围内将之封闭单独使用，有法可依，而原告主张涉案楼梯是公共楼梯，严重违背事实，故其诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2002年12月17日，川王府与吉林汇通集团有限公司（以下简称汇通公司）签订房地产买卖契约三份，川王府从汇通公司购买船营区某大路XX号某大厦2区1至3层房屋，房屋建筑面积分别为一层1333.73平方米、二层1194.02平方米、三层1410.24平方米。2002年12月19日川王府取得上述房屋的所有权证。段德燕、侯丹于2012年10月9日取得船营区某大路XX号某大厦2区4层房屋所有权。2017年12月27日，杨春宏通过拍卖竞价竞得吉源商城E区5层900平方米房屋，该房屋位于川王府及段德燕、侯丹所有的上述房屋楼上。同时，杨春宏现承租船营区某大路XX号某大厦2区4层及5层部分房屋经营民办教育培训机构。某大厦2区1层通往7层有三部楼梯可通行，分别为临解放路一侧楼梯、西侧楼梯及南侧楼梯。2013年3月5日，本院就段德燕、侯丹与川王府物权保护纠纷一案依双方达成的和解协议作出（2012）船民一初字第1233号民事调解书，调解书载明段德燕、侯丹与川王府自愿达成如下协议：一、川王府负责在2013年4月20日之前将某大厦2区临解放路一侧主楼道三楼与四楼间隔离门拆除，恢复一至四楼主楼道的通行，便于段德燕、侯丹正常使用其四楼房产；川王府保证现有的主楼道一楼大门段德燕、侯丹可以正常使用，川王府自行负责在二、三楼处修建楼层门，便于川王府自行使用以及安全……四、川王府负责在2013年4月20日之前立即恢复某大厦2区西侧一至四楼次楼道、南侧一楼至四楼消防通道的正常通行，确保安全；五、川王府保证某大厦2区的变电设施、共用供电线路等公用设施段德燕、侯丹能够共同使用与管理，电损共摊。该调解书发生法律效力后，川王府拆除了协议中约定的某大厦2区临解放路一侧主楼道三楼与四楼间隔离门，恢复了一至四楼主楼道的通行，保证了段德燕、侯丹对该楼道一楼大门的正常使用，恢复了协议中约定的某大厦2区西侧一至四楼次楼道、南侧一楼至四楼消防通道的正常通行。由于四楼、五楼作为跟我学外语培训学校和千里马培训学校使用，大量学生及家长长期与川王府共用前述协议中约定的某大厦2区临解放路一侧主楼道及该楼道一楼大门，并有大量学生家长逗留于川王府经营区的情况，严重影响了川王府的正常经营，2020年1月12日，川王府与四、五楼使用人员发生冲突，川王府员工被推倒，后经派出所调解暂时解决纠纷。但因川王府与四、五楼未能达成新的通行协议，川王府再次将上述协议中约定的某大厦2区临解放路一侧主楼道三楼至四楼间安装卷闸门封闭，故杨春宏诉至法院。上述事实，有拍卖成交确认书、房产交接单、交通银行转账凭证、不动产权证书复印件、照片、设计图纸复印件、民事调解书、房屋不动产权利及其他事项登记信息、房地产买卖契约与房屋平面图、不动产权证书、房产权人为段德燕、侯丹的房产平面图、某大厦1区1-4层房屋平面图、照片、报警记录、六份影像资料、电话信息查询照片及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，船营区某大路XX号某大厦2区属同一整体，杨春宏购得该楼五楼部分房屋，川王府取得该楼一至三层房屋的所有权。杨春宏、川王府与该楼的其他房屋所有权人形成了对船营区某大路XX号某大厦2区建筑物区分所有权人。杨春宏又与川王府形成了不动产相邻权利人。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所规定的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，虽川王府主张案涉楼梯系其从汇通公司处购买，已取得私有产权，但经本院向房产测绘部门调查了解，就现有证据尚不能认定川王府取得了该楼梯的私有产权，那么该楼梯属于共有部分，即由杨春宏、川王府及该楼其他房屋所有权人共有，而非川王府专有。川王府主张涉案楼梯属其专有的辩解理由，本院不予支持。按照建筑物区分所有权理论，对建筑物共有部分，除另有约定以外，任何一方不得独占、多占。建筑物区分所有权享有对共有部分进行正常使用的权利。现川王府将涉案楼梯封闭，禁止杨春宏通行，该行为妨碍了杨春宏对该楼梯的正常使用，侵犯了杨春宏的通行权。且从消防安全考虑，该楼梯三至四楼间亦不应封闭。因此杨春宏要求川王府排除妨害的理由正当，应予支持。但考虑到本案原被告双方均为经营共同使用该楼梯的情况，在今后使用过程中，原告作为四、五楼培训机构一方应当建议学生及家长尽量选择安全隐患小、有利于原被告双方正常经营的通道及通行方式，以避免引起不必要的纠纷，维护社会和谐稳定。关于原告要求拆除某大厦2区西侧一至二层楼梯间的临时搭建物，按原设计恢复楼梯、通道原状的诉讼请求，审理中原告已申请撤回该项诉讼请求，故于本案中不作裁判。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决如下：被告吉林市川王府火锅大世界在本判决生效后十日内拆除船营区解放大路中96号某大厦2区临解放大路一侧楼道三层至四层之间的卷闸门，停止对原告杨春宏在该楼道通行权利的侵害。案件受理费100元由被告吉林市川王府火锅大世界负担（原告杨春宏已预交），于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  吴艳二〇二〇年七月三十日书记员  姜帆