江苏省常州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏04行初35号 原告汪华民，男，汉族，1978年3月28日生，住溧阳市。 原告蒋林妹，女，汉族，1978年12月28日生，住溧阳市。 二原告委托代理人彭诚，北京在明律师事务所律师。 被告溧阳市人民政府，住所地江苏省溧阳市溧城镇南环路18号。 法定代表人徐华勤，溧阳市市长。 委托代理人吴顺伢，溧阳市房屋征收与补偿办公室科长。 委托代理人史俊，江苏顺邦律师事务所律师。 原告汪华民、蒋林妹因与被告溧阳市人民政府（以下简称溧阳市政府）房屋征收补偿决定一案，于2019年5月6日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于2019年5月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告汪华民、蒋林妹及其委托代理人彭诚，被告溧阳市政府委托代理人吴顺伢、史俊到庭参加诉讼。因本案须以另一案的审理结果为依据，于2019年10月15日中止诉讼。本案现已审理终结。 2018年11月20日，被告溧阳市政府对汪华民、蒋林妹所有的位于溧阳市南大街60号3幢的房屋作出溧征补字［2018］3号《房屋征收补偿决定书》（以下简称“3号补偿决定书”）,主要内容为：一、由溧阳市住房和城乡建设委员会对被征收人汪华民、蒋林妹所有的溧阳市南大街60号3幢房屋实行产权调换，产权调换的房屋位于溧阳市云龙南地块昆仑南路三层商业K#楼1-15、1-16、1-17、1-18,1Ｆ面积167.05㎡、2Ｆ面积219.51㎡、3Ｆ面积179.91㎡，建筑面积约566.47㎡,该房屋为期房，产权归被征收人汪华民、蒋林妹所有。二、产权调换房屋价格6746868元与被征收房屋补偿价格7011677元的差价264809元（不包括搬迁补助费和代办费）归汪华民、蒋林妹所有，调换的房屋产权归汪华民、蒋林妹所有。三、被征收人汪华民、蒋林妹自行搬迁过渡后，由溧阳市住房和城乡建设委员会向被征收人汪华民、蒋林妹支付搬迁补助费5010元。四、空调、电话、太阳能等移机费和临时安置费按实结算给被征收人汪华民、蒋林妹。五、被征收人汪华民、蒋林妹应当自本决定书送达之日起十五日内从上述被征收房屋内搬出并交与溧阳市住房和城乡建设委员会拆除。 原告汪华民、蒋林妹诉称,本案被征收房屋经南京锦图测绘有限公司测量，面积仅为500.97平方米，测量面积与房屋实际面积存在巨大误差；被征收房屋的装饰装修原告花费了130多万元，而装修价值仅被评估为393521元；在同一区域和同一地块的其他被征收房屋，评估单价均为每平方米20000元，而原告的房屋仅仅评估到每平方米18000元。综上，被告作出的征收补偿决定严重侵犯了原告合法的拆迁权益，请求撤销溧阳市政府作出的“3号补偿决定书”。 原告向本院提交如下证据：1、被征收房屋的照片、图纸、评估报告核对稿，证明被告作出的“3号补偿决定书”与被征收房屋的真实情况存在巨大差异，原告的房屋属于溧阳市溧城镇护城河沿线南安桥旁营业用房，拆迁基准价应当为20000元每平方米。原告在收到评估报告后，对正房面积提出复核，评估部门派工作人员在2018年5月3日、2019年1月21日进行了复核，复核正房面积为515.88平方米。原告对装潢补偿估价表记载的内容多次提出了复核申请，确认有多次遗漏，但评估部门并没有进行处理。2、行政处罚事先告知书、行政处罚决定书、法院立案登记表。证明原告所有的室外楼梯面积及附房面积在评估报告作出时并未确认为违建面积，评估报告没有给予补偿，遗漏面积。3、原告委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司作出的评估报告。证明被征收房屋室内外装潢价值为1102407元，被告委托的评估公司作出的评估存在大量遗漏且取价不当。 被告溧阳市政府辩称，一、答辩人作出的房屋征收补偿决定符合相关法律法规规定，程序合法。被征收房屋的面积原则上应当以产权登记面积为准，原告被征收的房屋产权登记面积为412.47㎡。为了保障被征收人的合法权益，征收实施单位在征收过程中组织测绘机构对原告的房屋进行了测绘，经测绘，被征收房屋实际面积为500.97㎡。答辩人以大于产权登记面积的测绘面积对原告的被征收房屋进行补偿安置，没有损害原告的利益。测绘机构具有测绘资质，其测绘结果应当作为答辩人认定被征收房屋面积的依据。装修费是由依法选定的具有评估资质的评估机构依据评估规则确定，是答辩人作出征收补偿决定的依据。原告诉称自己装修花去了130多万元，但并不能证明装修费评估错误。由于地段差价的原因，护城河滨河绿地一期项目范围内营业用房的基准价格为：南安桥营业房20000元/㎡;其他营业房基准价格18000元/㎡。原告的被征收房屋属于其他营业房，其所在的地段市场基准价格为18000元/㎡。综上，答辩人作出的房屋补偿决定没有损害原告的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告溧阳市政府向本院提供如下证据：1、溧阳市人大常委会溧人常[2016]14号文，溧阳市政府溧政函[2016]3号文，溧阳市发展和改革委员会、溧阳市规划局、溧阳市国土资源局关于护城河滨河绿地地块改造项目的说明，征收范围图及确认函，资金证明；证明护城河滨河绿地地块改造项目符合国民经济和社会发展规划，符合土地利用总体规划，符合城乡发展规划的项目，同时该项目的征收资金足额到位、专户存储、专款专用。2、护城河滨河绿地地块房屋调查登记汇总公布表及照片；证明溧阳市住房和城乡建设委员会对征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等基本情况进行调查并在征收范围内公布。3、护城河滨河绿地项目房屋征收与补偿社会稳定风险评估报告；证明在征收决定作出之前，溧阳市住房和城乡建设委员会按照有关规定进行社会稳定风险评估并形成报告。4、关于公布《护城河滨河绿地项目房屋征收与补偿方案》及征求意见的公告、征求意见稿及公示照片。5、护城河滨河绿地征求意见情况登记表、征求意见稿反馈情况的说明及公示照片。6、暂停办理相关手续的函。7、房屋征收决定书（溧征决字〔2016〕4号）、公告及公示照片。证据1-7证明征收决定的合法性。8、护城河滨河绿地地块被征房屋和确定的安置房的预评估报告；证明该地块被征收房屋和确定的安置房价格是根据有资质的评估机构出具的评估报告产生。9、关于护城河滨河绿地地块改造项目房屋征收评估报名通知、关于选择房屋征收评估机构的公告及公示照片、关于护城河滨河绿地地块改造项目房屋征收确定评估机构的公告及公示照片、关于护城河滨河绿地地块改造项目评估机构现场统计情况的记录；证明选择评估机构的程序合法，该评估机构是有该地块半数以上被征收人共同协商选定。10、房产证、户籍信息；证明被征收房屋的产权人为汪华明、蒋林妹。11、测绘报告；证明有资质的测绘公司对汪华明、蒋林妹的房屋进行实地勘察、测绘，作为安置补偿依据。12、评估报告及送达回证；证明溧阳市天目房地产评估咨询有限公司对汪华明、蒋林妹户房屋进行评估，并将评估报告书有效送达。13、就征收事宜的三次协商记录；证明实施单位工作人员多次就征收事宜与汪华明、蒋林妹户进行协商，并将其中三次协商内容形成书面材料，记录在案，实际上协商的次数远远多于三次。14、对汪华明、蒋林妹户的征收补偿安置方案书及送达回证；证明对汪华明、蒋林妹户提供了货币安置方案供其选择，并将该方案书有效送达。15、溧阳市住房和城乡建设委员会请示一份；证明依法申请溧阳市政府对汪华明、蒋林妹户作出征收补偿决定。16、“3号补偿决定书”、送达回证及公示照片；证明溧阳市政府依法对汪华明、蒋林妹户作出征收补偿决定，并有效送达，同时将该补偿决定在征收范围内公示。17、原告被征收房屋位置示意图；证明被征收房屋的位置不属于南安桥营业房的范围。 被告溧阳市政府提交的法律依据有：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《溧阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》。 经庭审质证，对被告溧阳市政府提交的证据，原告除对第10项证据无异议外，其余证据均持有异议并发表综合质证意见如下：1、征地批文前期的合法性值得怀疑，用以证明项目征收资金足额到位、专户存储、专款专用的仅是一份说明，并未拿出确切的账户资金证明，证明力不足。2、被告并未对被征收房屋进行详细的入户调查和实测，对房屋的基本性质没有调查。3、本案地块项目的被征收户超过了50户，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，必须经过人民政府常务班子讨论决定，风险评估报告中没有该份材料，且该风险评估应该由市县级人民政府作出，因此该风险评估报告不合法。4、被告仅是贴一下公告，流于形式，没有切实从保障被征收人的利益出发，不能保证征求了所有被征收人的意见。5、被告进行了分地段评估，但恰恰没有南大街地块的评估金额，按每平方米18000元计算没有依据，事实上南大街地块的均价应该是20000元每平方米。6、被告没有给原告选择评估公司的参与权，程序违法。7、测绘公司的报告明确房屋面积是515.88平方米,被告却认为是500.97平方米，依据不合法。8、评估报告作出和送达时间相差一年多，送达时间不合法。且房价在一年中变化很大，因此房地产评估的有效期一般为一年，但是原告送达评估报告时已经超过了一年半，该评估报告违法。9、的确有过不止三次的协商，但是协商的人员和被告陈述的不符，原告提出的协商意见也没有被采纳。10、对第14、15、16组证据的真实性认可，由于对被告作出的补偿方案和决定不同意，所以没有签字。11、被告提供的房屋位置图是很多年之前的，原告的房屋在常武机电旁边，恰恰证明其征补决定违法和对原告不公平。 对原告提交的证据，被告溧阳市政府发表如下质证意见：1、原告的房屋在南大街侧面，大门朝河边，不属于主街道的营业房，原告提供的第一组证据不能证明应该按照20000每平方米的基准价计算。2、对第二组证据的证明目的不予认可，原告自述早已收到评估报告核对稿，不存在收到征补决定后才知测绘面积的情形。对于被征收房屋面积及室内外装潢应以法定的评估机构出具的评估报告为依据。3、对第三组证据的真实性认可，原告的房屋有违章建筑部分。4、第四组证据属于原告单方面委托，不予认可。被征收房屋是原告从法院拍卖取得，拍卖面积为412平方米左右，现原告主张房屋面积达600多平方米，对面积增加部分原告并未提供证据。 本院审查认为，被告溧阳市政府提供的证据来源合法，与本案的事实均有一定关联，可以作为本院认定事实的依据，本院予以采信。 原告提供的证据1、2、4不能证明原告的证明目的，证据3与本案有关联，本案须以汪华民诉溧阳市综合行政执法局行政处罚决定一案的审理结果为依据。 经审理查明，因旧城区改建公共利益的需要，被告溧阳市政府于2016年6月7日作出溧征决字［2016］4号房屋征收决定书，决定对护城河滨河绿地一期项目征收范围内的房屋实施征收，房屋征收部门为溧阳市住房和城乡建设委员会。该房屋征收决定书及所附征收与补偿方案于2016年6月12日在征收范围内予以公告。汪华民、蒋林妹所有的溧阳市南大街60号3幢的房屋在此征收范围内，房屋用途为商业，权证面积412.47平方米。 2016年6月14日，溧阳市住房和城乡建设委员会发布《关于护城河滨河绿地一期项目选择房屋征收评估机构的公告》，并附符合资质且报名参加的房屋征收评估机构名录。2016年6月22日，溧阳市溧城镇东门社区居民委员会、溧阳市溧城镇北门社区居民委员会等告知溧阳市住房和城乡建设委员会被征收人对于评估机构的协商结果，选择溧阳市天目房地产评估咨询有限公司的被征收人占76.4%。当日，溧阳市住房和城乡建设委员会公布溧阳市天目房地产评估咨询有限公司被确定为涉案项目的征收评估机构，并进行了公示。 溧阳市天目房地产评估咨询有限公司以2016年6月12日为估价价值时点，对汪华民、蒋林妹的被征收房屋进行了入室评估，并于2016年9月5日作出溧天目征房估（2016）字第09-06号房屋征收估价报告，确定汪华民、蒋林妹被征收房屋的估价结果是6609591元（含装修及附属价格）。2018年3月6日，征收部门工作人员周凯、陈耀明向汪华民送达上述房屋征收估价报告，汪华民拒绝签字。经征收部门工作人员多次与汪华民户就涉案房屋的补偿问题进行协商，并就产权调换和货币补偿的安置方式征求其意见，但始终未能达成一致意见。2018年7月16日，溧阳市住房和城乡建设委员会对涉案房屋作出补偿安置方案，告知汪华民、蒋林妹可以选择货币补偿或者产权调换。2018年7月19日，征收部门工作人员周凯、陈耀明向汪华民送达房屋征收补偿安置方案书，汪华民拒绝签字。2018年9月5日，溧阳市住房和城乡建设委员会向溧阳市政府申请对汪华明、蒋林妹所有的溧阳市南大街60号3幢房屋作出补偿决定。2018年11月20日溧阳市政府作出“3号补偿决定书”，2018年11月28日，征收部门工作人员周凯、陈耀明向汪华民、蒋林妹送达房屋征收补偿决定书，汪华民、蒋林妹接收了决定书，但拒绝在送达回证上签字。后汪华民、蒋林妹不服，诉至本院，要求判如所请。 本院认为，《征补条例》第二十六规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。溧阳市政府对护城河滨河绿地一期项目作出房屋征收决定，因被征收人汪华民、蒋林妹与征收部门未在签约期限内达成补偿协议，溧阳市政府依法具有作出补偿决定的法定职权。 房屋征收部门组织相关人员对案涉被征收房屋进行了调查登记，通过被征收人的协商，依法选择溧阳市天目房地产评估咨询有限公司作为评估机构；对案涉被征收房屋进行了评估，作出房屋估价报告，送达案涉被征收房屋评估报告以及补偿安置方案，告知汪华民、蒋林妹房屋征收部门提供了产权调换和货币补偿两种方式以供选择；在签约期内多次与汪华民、蒋林妹进行协商；在协商不成的情况下，申请溧阳市政府作出房屋补偿决定，行政程序并无不当。 关于案涉房屋的面积问题，原告被征收的房屋产权登记面积为412.47㎡。征收实施单位在征收过程中组织有测绘资质的测绘机构对原告的房屋进行了实地丈量测算，测绘结果被征收房屋实际面积为500.97㎡。被告按大于产权登记面积的实测结果对原告进行补偿安置，并未损害原告的合法利益。溧阳市天目房地产评估咨询有限公司是经被征收人协商选择确定，具有相应资质的房地产价格评估机构，案涉房屋装修费由溧阳市天目房地产评估咨询有限公司依据评估规则确定，可以作为被告作出征收补偿决定的依据。由于原告在规定期限内对安置方式未作选择，虽然被告提供送达评估报告的时间为2018年，但由于被征收房屋和产权调换房均采用同一估价时点，被告以产权调换方式作出补偿决定，亦不损害原告的合法利益。 综上，溧阳市政府委托具有资质且经被征收人协商选择的评估机构对被征收房屋、用于产权调换的房屋分别进行评估，计算差价。此外，溧阳市政府根据征收与补偿方案确定的标准给予被征收人搬迁费、临时安置费、停产停业损失等，符合相关规定。原告要求撤销“3号补偿决定书”的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告汪华民、蒋林妹要求撤销被告溧阳市人民政府于2018年11月20日作出的溧征补字[2018]3号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告汪华民、蒋林妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长 翟 翔 审判员 李连求 审判员 周 雯 二〇二〇年七月三十一日 书记员 孙 艳