福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初975号 原告：钱苗英，女，1975年11月16日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：颜灿辉，福建泉明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜小龙，福建泉明律师事务所律师。 被告：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。 法定代表人：陈芳林，该公司执行董事兼总经理。 原告钱苗英与被告福建美亚房地产开发有限公司（以下简称“美亚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后,美亚公司在答辩期限内提出管辖权异议申请，本院于2020年5月20日裁定驳回其异议，并依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告钱苗英的委托诉讼代理人颜灿辉、杜小龙到庭参加诉讼，被告美亚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱苗英向本院提出诉讼请求：1.判令美亚公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的美亚·芳邻3号楼xx号商品房交付给钱苗英。2.判令美亚公司向钱苗英支付逾期交房的违约金(按全部房价款68万元，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日，约为54400元)。3.判令美亚公司向钱苗英支付因本案一审支出的律师代理费2800元。4.由美亚公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：钱苗英与美亚公司于2016年7月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定由钱苗英向美亚公司购买位于洛江区万安开发区杏宅社区的美亚·芳邻3号楼723号商品房。该商品房建筑面积62.92平方米，总价款为68万元整。合同约定美亚公司应于2018年12月31日前将符合交房条件的商品房交付钱苗英使用，如有逾期，逾期在180日之内的，美亚公司应按日计算向钱苗英支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过180日的，美亚公司应按日计算向钱苗英支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，钱苗英依约支付房价款，但时至今日，美亚公司仍未能将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给钱苗英。美亚公司应继续履行其交房义务并支付违约金，因合同约定的违约金过低，钱苗英请求按银行的贷款利率计算，美亚公司还应支付钱苗英因本案一审支出的律师代理费2800元。为保护钱苗英的合法权益，特具状向法院起诉，请求判准所诉。 美亚公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：钱苗英与美亚公司于2016年7月13日签订编号为201607130xxx的《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由钱苗英向美亚公司购买位于泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻(A地块)3号楼x号房屋，成交金额为68万元。《商品房买卖合同》第九条约定了房屋交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定房屋相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》约定了装修工程材料品牌清单。附件十一《补充协议》第三条约定关于房屋交付条件和手续：出卖人应将装修完成后的房屋交付给买受人；第五条约定违约条款：出卖人和买受人商定，合同因法定的或约定的事由解除的，为解除本合同有关争议而应缴纳的物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等由违约方承担。《商品房买卖合同》签订后，钱苗英依约向美亚公司支付了全部购房款，美亚公司至今未能将符合交付条件的商品房交付给钱苗英。另查，钱苗英因本案诉讼支出律师代理费2800元。本案诉争房屋尚未装修完成。 上述事实有钱苗英提供的《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》《商品房买卖合同》《发票联》《个人住房借款合同》《个人贷款支付凭证》《委托代理合同》及关于支付律师费的《发票联》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，钱苗英与美亚公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守、履行。 1.关于商品房交付问题。《商品房买卖合同》及合同附件签订后，钱苗英依约向美亚公司支付了全部购房款，已经履行了付款义务。美亚公司未按约定在2018年12月31日前交付符合合同约定交房条件的商品房，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，钱苗英请求美亚公司交付符合合同约定交房条件的美亚·芳邻（A地块）3号楼x号商品房，于法有据，予以支持。 2.关于逾期交房违约金问题。合同约定美亚公司逾期超过180日的，应按日计算支付全部房价款万分之0.5的违约金，按该约定计算的违约金明显低于因美亚公司违约所造成的钱苗英的损失（包括合同履行后可以获得的利益）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，钱苗英请求美亚公司按全部房价款68万元，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际交付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期交房违约金，于法有据，予以支持。 3.关于律师代理费问题。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条关于违约方承担律师费等费用的约定，是基于解除合同，合同其余条款并未约定其他违约方需要支付律师费等费用的情形，本案钱苗英并未请求解除合同，故其要求美亚公司支付律师代理费2800元，没有合同约定，不予支持。 综上所述，钱苗英的诉讼请求，本院予以部分支持。美亚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建美亚房地产开发有限公司应将符合合同约定交房条件的泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻（A地块）3号楼x号商品房交付给钱苗英； 二、福建美亚房地产开发有限公司应向钱苗英支付自2019年1月1日起至其将符合合同约定交房条件的商品房交付之日止以总房价68万元为基数计算（自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的逾期交房违约金（判决生效之前的违约金于判决生效后十日内一次性支付，判决生效之后的违约金每满一年支付一次，若未满一年则按实际天数于交房时支付）； 三、驳回钱苗英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1230元，减半收取计615元，由福建美亚房地产开发有限公司负担585元，钱苗英负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谭海燕 二〇二〇年七月十三日 书记员  黄书卿 速录员  梁心童 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。