安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初1350号 原告（反诉被告）：王顺风，男，住安徽省歙县。 委托诉讼代理人：查泽杰，安徽一飞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙群荣，男，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：方成友，安徽雄风律师事务所律师。 原告王顺风与被告孙群荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后被告孙群荣于2020年5月18日向本院提出反诉，本院经审查予以受理。本案依法适用简易程序，于2020年6月5日、2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王顺风及其委托诉讼代理人查泽杰，被告孙群荣（反诉原告）及其委托诉讼代理人方成友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王顺风向本院提出诉讼诉请：1.解除王顺风与孙群荣之间签订的《个人商铺租赁合同》；2.孙群荣归还王顺风房屋租赁保证金1万元；3.本案诉讼费由孙群荣承担。事实与理由：2018年4月16日，王顺风与孙群荣签订《个人商铺租赁合间》，约定：王顺风承租孙群荣位于安徽省黄山市屯溪区长干中路*号*栋*、*、*店铺，租期三年，每年租金30万元。2020年元月，由于新冠疫情爆发突然，疫情爆发后，国家卫健委发布了2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施，此后全国有31个省、市全部启动突发公共卫生事件一级响应，世界卫生组织也宣布新冠疫情为国际关注的突发公共卫生事件。为此，全国采取了小区封闭、部分城市封城、交通限制、强制或要求自愿隔离、公众场所关闭、停业、大部分企业停工停产、延长春节假期等措施，王顺风经营安徽某某门业商贸有限公司也受到“新冠疫情”的影响，出现停业、收入锐减等较大经营损失，导致王顺风无力支付第三年的租金。王顺风就上述情况导致合同无法继续履行的问题与孙群荣就解除店铺租赁合同进行协商，未取得一致结果。并于2020年3月23日向孙群荣发出解除个人商铺租赁合同通知书。现王顺风未维护自身合法权益，特提起诉讼。 孙群荣辩称：双方签订的合同中各条款包括租金每年30万元及支付方式系双方协商一致的结果，根据合同法，合同一经签订就具有法律效力，当事人应全面按合同履行自己的义务，非经法定事由或协商一致不得解除合同。王顺风以不可抗力解除案涉租赁合同不能成立，新冠××疫情对于王顺风的经营并不属于不可抗力，因为王顺风从2020年2月24日已正常营业复工，新冠疫情对于其影响不大，其证据不足以证明因新冠疫情造成合同不能履行属于合同解除范围。 孙群荣向本院提出反诉请求：1.王顺风立即支付孙群荣房屋租金30万元并支付违约金7.5万元，合计37.5万元；2.本案诉讼费用由王顺风承担。本案审理过程中，孙群荣将诉讼请求变更为：1.解除王顺风与孙群荣于2018年4月16日签订的《个人商铺租赁合同》，王顺风立即将租赁房屋恢复原状交付孙群荣；2.王顺风支付孙群荣违约金7.5万元；3.王顺风赔偿孙群荣房屋闲置损失15万元；4.本案诉讼费用由王顺风承担。事实与理由：2018年4月16日，孙群荣与王顺风签订个人商铺租赁合同，约定孙群荣将其位于安徽省黄山市屯溪区长干中路*号*栋*、*、*三间店铺租赁给王顺风用于经营建材，租期3年，从2018年5月10日至2021年5月9日止，年租金30万元，并约定了年租金一次性提前一个月支付。合同签订后，孙群荣按约定向王顺风提供了租赁店铺，王顺风支付了前两年的租金，按合同约定第三年租金30万元王顺风应在2020年4月9日前支付，但王顺风未按约支付。2020年3月25日王顺风以新冠疫情导致合同无法履行为由要求解除双方签订的个人商铺租赁合同，孙群荣2020年4月初收到上述解除合同通知书，明确表示不同意解除合同。2020年4月1日，王顺风向黄山市屯溪区人民法院提起诉讼，诉请解除双方签订个人商铺租赁合同。孙群荣认为王顺风提供证据不能证明案涉合同由于新冠疫情导致无法履行，王顺风于2020年5月搬离了案涉商铺，导致合同无法履行，王顺风的行为构成根本违约，应向孙群荣支付违约金。由于今年年初红星美凯龙开业后，为招揽吸引商户租金很低，很多商户已搬至红星美凯龙，造成案涉商铺很难出租。王顺风搬离时将招租广告贴在玻璃上，写了孙群荣的联系电话，快一个月无人问津，一时很难租出去，合同约定违约金显然无法弥补孙群荣商铺闲置造成的损失，该房屋闲置损失理应由王顺风承担，房屋闲置损失按一年租金计算，双方各承担一半，即15万元。因王顺风不履行合同导致双方签订合同无法履行而解除，现王顺风与孙群荣就房屋交付事宜未达成一致，孙群荣要求王顺风将案涉租赁房屋恢复至孙群荣2018年5月1日交付王顺风时房屋状态后交付。恢复要求为：原门立柱及招牌均为黑色镜面玻璃；原两边玻璃橱窗，中间四玻地弹门完好无损；原室内楼梯扶手很坚固；原卫生间有长条盥洗台；原店面中间是大空间，门架隔断拆除；王顺风做的吊顶拆除；原店里大面积地砖，王顺风在原地砖上加铺一层地砖要铲除。 王顺风辩称：合同解除双方均认可。租赁期间孙群荣同意王顺风进行装修，根据房屋租赁合同的相关司法解释，出租人同意承租人进行装修或者扩建，当合同解除时，出租人要求恢复原状法院不应支持。通过王顺风的装修部分装饰物已经形成了附和，如果法院认定原告违约，王顺风也属于善意附和，可以结合王顺风在进行装饰装修时所产生的费用折价处理，同意承担3000元恢复原状的折价费用，在保证金中抵扣。王顺风解除合同系因疫情，属于不可抗力，可以减轻或者免除王顺风责任，王顺风在履行期限届满前，已积极与对方沟通合同的解除事宜，并且在第三期履行期间之前已搬离案涉店面，并向孙群荣交付房屋钥匙、积极联系转租人，以减少孙群荣损失，符合合同法规定的减损规则。另一方面，即使认定王顺风违约，合同的相对方也应当遵循合同法规定的减损规则防止损失扩大。请求法院结合本案实际情况，合同解除的具体事由（不可抗力）以及案涉房屋剩余租期、租金、合同相对方的过错程度，及时下对于房屋租赁市场的具体经济环境，如认定王顺风违约，请法院酌情判处违约金，建议在案涉房屋一至两个月租金内要求王顺风承担解除合同的违约责任。 本院经审理认定事实如下：安徽某某门业商贸有限公司成立于2018年2月5日，法定代表人为王顺风，登记经营范围为木门、防火门、防盗门、五金交电等建筑材料。 2018年4月16日，王顺风（乙方）为经营安徽某某门业商贸有限公司需要与孙群荣（甲方）签订个人商铺租赁合同，约定甲方将位于安徽省黄山市屯溪区长干中路*号*栋*、*、*三间店铺出租给乙方用于经营建材；租期3年，自2018年5月10日至2021年5月9日；每年租金为30万元，租金本合同租赁期内不变；租赁期满后若乙方需要继续租赁且甲方同意，双方可协商对租金进行调整；乙方应于提前一个月向甲方支付租金；乙方一次性向甲方支付租金，支付方式银行转账或现金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1万元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方店面装修，不得拆除建筑的承重结构，增减楼梯，必须经甲方同意，方可施工；如装修中造成损坏必须及时修复，如果没有修复甲方有权从保证金中扣除；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方装修费用、三个月房租；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方三个月房租；乙方违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的，如因此造成承租房屋损坏的，乙方承担全部责任，并赔偿一切损失费用；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任；租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。合同签订后，双方均按约履行，王顺风支付了孙群荣押金1万元。王顺风经孙群荣同意对案涉店铺进行了装饰装修，此后王顺风支付租金至2020年5月9日。 2020年3月25日，王顺风向孙群荣邮寄发出解除个人商铺租赁合同通知书，载明“……按照合同约定，我本应于2020年4月10日前支付给您第三年租金。在此之前因‘新冠××疫情’客观情况导致合同无法继续履行的问题，我已经与您就解除上述店铺租赁合同的相关事宜进行协商，但未取得一致结果。现本人依法通知您：自本通知书发出之日起，您我之间的个人商铺租赁合同解除，请你在收到本通知书起7日内与我交接收回上述店铺事宜。”该通知书于2020年3月26日由投递员投递至快递柜，2020年4月初孙群荣收到该通知书。 王顺风于2020年5月初搬离了案涉店铺。王顺风于2020年5月7日通过微信聊天向孙群荣发送信息：“孙总，您好！店面样品我已经搬走，钥匙交给你。”孙群荣回复：“我已上诉至法院，还在合同期内，由法院来裁决。” 本案审理过程中，本院于2020年6月23日组织双方对案涉租赁店铺现状进行了现场勘查，经勘查查明：位于安徽省黄山市屯溪区长干中路*号*栋*、*、*三间店铺现状系打通为一体，上下两层；*号店铺玻璃橱窗已拆除；*铜门已拆除；店面内与墙面连接的门架（一楼和二楼）、一楼木质隔断系王顺风制作，未拆除；地面瓷砖、吊顶系王顺风制作；楼梯系孙群荣制作，无扶手；店内若干杂物。勘查中王顺风提出交还钥匙，孙群荣未同意。 本院认为，案涉个人商铺租赁合同系王顺风与孙群荣真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。 关于案涉租赁合同是否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，本案审理过程中，王顺风与孙群荣对双方于2018年4月16日签订的个人商铺租赁合同均同意解除，本院依法予以确认。王顺风主张系因为“新冠××疫情”的不可抗力出现停业、收入锐减等较大经营损失，无力支付租金，导致合同无法继续履行，其提供证据中虽然能够体现疫情或者疫情防控措施客观上对经营存在一定影响，但结合王顺风经营时间、经营种类及本地疫情防控措施情况，王顺风提供证据并不足以证明疫情或者疫情防控措施导致案涉合同无法继续履行或合同目的无法实现，本院对其该项主张不予采纳，故王顺风在履行期限届满之前明确表示不再履行合同并搬离案涉房屋系导致合同不能继续履行并解除的主要原因。 关于王顺风主张返还保证金及孙群荣主张恢复原状的问题。双方合同约定了租赁关系终止时，孙群荣收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外剩余部分无息归还王顺风，因孙群荣已实际收取王顺风交付的保证金1万元，合同关系终止后应当返还给王顺风。双方合同约定承租人店面装修须经出租人同意，王顺风租赁期间因经营需要进行装修装饰是经过孙群荣同意的，且其具体装饰装修行为并未更改房屋建筑主体或承重结构，其中地面瓷砖、吊顶、店面外墙等部分装饰装修物，因已与房屋结合在一起非毁损不可分离，即形成了附和，现孙群荣要求王顺风拆除上述附和物，将房屋恢复至交付时的原状并无合同依据，且孙群荣对房屋原状仅提出了概括性的描述，并无明确具体的标准，其亦无充分证据证明房屋交付时的原状，其提供的照片系拍摄于2017年，原承租人叶芳证人证言只对其交还孙群荣房屋状况进行概括性描述，且无其他证据佐证；现王顺风对于橱窗玻璃、地弹门、楼梯扶手等未形成附和的装饰装修物同意折价赔偿恢复费用3000元，系其对自身权利的处分，本院予以确认，该3000元在孙群荣应返还保证金1万元中予以扣除，故对孙群荣该项诉请不予支持。 关于违约责任承担的问题。因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人承担违约责任的，应予支持。同时，在违约发生后，守约方采取的减轻损害措施不仅要合理，而且要及时，不得怠于取得能够取得的利益。承租人明确表明不履行租赁合同并搬离租赁房屋，出租人应当及时收回房屋，若出租人怠于行使合同解除权，未及时接收房屋放任损失扩大，对于扩大损失部分不予支持。本案中，王顺风以发送通知书、搬离房屋、交还钥匙的方式明确表示不履行租赁合同，属于根本违约，应向孙群荣承担不履行合同的违约责任；但孙群荣在王顺风明确表示不履行合同并搬离时，怠于行使合同解除权，未及时接收房屋放任损失扩大，对于该扩大损失部分也存在一定的过错。双方合同明确约定违约金为三个月房租即7.5万元，本案中孙群荣同时向王顺风主张了违约金责任和损害赔偿责任，但其并未证据证明其实际损失超过合同约定违约金责任，另结合案涉合同履行程度、当事人过错、违约损失、预期利益、疫情影响等综合因素，认定王顺风应向孙群荣承担合同约定的违约金赔偿责任7.5万元，故本院对于孙群荣该项诉讼请求予以部分支持。 综上所述，对王顺风的诉讼请求，本院予以部分支持；对于孙群荣的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王顺风与被告（反诉原告）孙群荣于2018年4月16日签订的个人商铺租赁合同； 二、被告（反诉原告）孙群荣于本判决生效之日起十日内返还原告王顺风（反诉被告）押金7000元； 三、原告（反诉被告）王顺风于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）孙群荣违约金7.5万元； （上述第二、三项折抵后，原告（反诉被告）王顺风应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）孙群荣违约金6.8万元；） 四、驳回原告（反诉被告）王顺风其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）孙群荣其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告（反诉原告）孙群荣负担；反诉案件受理费2338元，由原告（反诉被告）王顺风负担838元，被告（反诉原告）孙群荣负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员 张 怡 二〇二〇年七月三十日 书记员 陈进红 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。