山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4276号 上诉人（原审被告）：魏庆章，男，1969年1月1日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：董会仙，魏庆章之妻。 被上诉人（原审原告）：山东亿方物业管理有限责任公司，住所地：潍坊市潍城区苗圃小区沿街商业房（怡园路59#61#）第三层。 法定代表人：官秀芳，董事长。 委托诉讼代理人：姚玉忠，该公司职工。 上诉人魏庆章因与被上诉人山东亿方物业管理有限责任公司物业服务管理合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏庆章上诉请求：1、请求撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初325号民事判决，依法改判；2、判令被上诉人山东亿方物业管理有限责任公司赔偿地下室物品损失费用；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据一审原告提供的《物业管理服务协议》，该协议于2015年1月5日签订，协议内容称“本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的前期物业管理”。据了解，海化阳光花园业主委员会于2015年11月20日与中标物业公司（潍坊大禹物业服务公司）签订物业服务合同。按照合同双方约定:满足解除合同存在的前置条件。综上所述，一审法院认定的物业管理服务合同关系成立是错误的。二、地下室物品损坏，系被上诉人未对公共排水设施进行检修，从而造成雨水灌入地下室，非一审所认定的房屋质量问题。综上所述，一审法院认定漏水问题系房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，系错误的。三、一审证据材料中已提供多张小区内绿化、消防设施照片。照片显示小区绿色植物大面积死亡、消防设施多处缺损且消防通道长期被占用，在上诉人多次致电110及12345后，被上诉人仍未进行整改。被上诉人未履行协议条款。一审法院错误地认定上诉人提供的照片无法全面反映原告的服务质量，是与实际情况不符的。四、被上诉人在新冠疫情期间要求退出海化阳光花园小区物业服务，而非在2015年11月20日与新物业公司签订物业服务合同时即退出小区物业服务，上诉人认为被上诉人缺乏基本的社会责任感。据此，请求撤销一审判决，重新改判，支持上诉人的上诉请求。 山东亿方物业管理有限责任公司未提交书面答辩意见。 山东亿方物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、魏庆章支付山东亿方物业管理有限责任公司物业费、垃圾处理费及滞纳金共计8076.8元。2、魏庆章承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：魏庆章为潍坊市潍城区安顺路阳光花园小区17-2-502（多层，面积97.75平方米）业主。山东亿方物业管理有限责任公司与魏庆章于2015年1月5日签订《前期物业管理服务协议书》一份，约定山东亿方物业管理有限责任公司向魏庆章居住的小区提供物业管理服务，按约收取物业管理服务费，多层按0.6元/月/平方米收取，住宅生活垃圾清运费10元/月/户，每半年交纳一次，于每半年开始10日内交纳物业费，逾期按每天0.5%交纳滞纳金。山东亿方物业管理有限责任公司主张物业费按0.5元/月/平方米收取。魏庆章欠山东亿方物业管理有限责任公司2016年4月3日至2019年10月2日共计42个月的物业管理服务费2052.8元、垃圾处理费420元，以上合计2472.8元。庭审中，魏庆章提供照片一宗，用以证明其主张的山东亿方物业管理有限责任公司没有尽到物业的职责及其家中地下室漏水浸泡情况。山东亿方物业管理有限责任公司对上述证据的真实性不予认可。 一审法院认为，山东亿方物业管理有限责任公司、魏庆章间物业管理服务合同关系成立，山东亿方物业管理有限责任公司为魏庆章所在的小区提供相应的公共服务，魏庆章应当按约及时支付物业管理服务费及垃圾清运费。本案争议焦点有：一、魏庆章是否应当支付山东亿方物业管理有限责任公司物业管理服务费及垃圾清运费。二、山东亿方物业管理有限责任公司主张的违约金应否得到支持。 关于争议焦点一，魏庆章主张山东亿方物业管理有限责任公司服务不达标。魏庆章用以证明该主张而提供的照片无法全面反映山东亿方物业管理有限责任公司的服务质量，不能证明魏庆章的主张，根据“谁主张，谁举证”的基本举证规则，魏庆章该主张，不足以被采纳。魏庆章应按约及时支付山东亿方物业管理有限责任公司物业管理服务费及垃圾清运费。山东亿方物业管理有限责任公司、魏庆章签订的《前期物业管理服务协议书》中约定涉案房屋按0.6元/月/平方米收取物业管理费，山东亿方物业管理有限责任公司在庭审中主张按0.5元/月/平方米，系对自己权利的处分，法院予以支持。关于魏庆章提出的地下室漏水的问题，系房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，故法院不予同审，魏庆章可另行主张其权利。 关于争议焦点二，山东亿方物业管理有限责任公司主张违约金按日3‰计算过高，已超出合理损失范围，应予调整。法院调整违约金计算方式为分时段按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或者按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。魏庆章欠2016年4月3日至2019年10月2日共计42个月的物业管理服务费及垃圾清运费共计2472.8元，平均每半年欠费约为353元。违约金应按每期应交部分分别计算至2019年9月30日。具体为：2016年4月3日至2016年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2016年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2016年10月3日至2017年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年4月3日至2017年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年10月3日至2018年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年4月3日至2018年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年10月3日至2019年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2019年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：魏庆章支付山东亿方物业管理有限责任公司物业管理服务费、垃圾清运费共计2472.8元及违约金（2016年4月3日至2016年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2016年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2016年10月3日至2017年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年4月3日至2017年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年10月3日至2018年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年4月3日至2018年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年10月3日至2019年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2019年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由魏庆章负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人魏庆章提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。上诉人魏庆章主张海化阳光花园业主委员会于2015年11月20日与潍坊大禹物业服务公司签订物业服务合同，但事实上山东亿方物业管理有限责任公司基于前期物业服务合同，一直提供了物业服务，故原审认定魏庆章与山东亿方物业管理有限责任公司存在物业服务合同关系，并无不当。至于物业服务是否存在瑕疵问题，现有证据尚不足以证明魏庆章的主张，故魏庆章以此为由拒交物业费的理由不能成立。关于漏水造成的损失问题，一审认定与本案不属于同一法律关系，魏庆章待证据充分后可另行主张其权利。综上所述，上诉人魏庆章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人魏庆章负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年七月八日 书记员  郑 伟