北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初14356号原告（反诉被告）：田涛，男，1964年2月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨梦雅，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：食顺府餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号-1层b1-07-01。法定代表人：汪莉，执行董事。委托诉讼代理人：江枫，北京慎衡律师事务所律师。原告（反诉被告）田涛（以下统称原告）诉被告（反诉原告）食顺府餐饮管理（北京）有限公司（以下简称食顺府公司，统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。田涛及其委托诉讼代理人杨梦雅，食顺府公司的委托诉讼代理人江枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认案涉《房屋租赁合同》已于2020年1月24日解除。2、请求依法判令被告退还原告房屋租赁保证金188340元、2020年1月24日之后的剩余租金139736元、装修保证金20000元、广告推广费1935元、水电卡费3600元、收银机费用4256元；并自2020年1月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用费至全部款项退还完毕之日止（截至2020年3月24日，共计2594.54）。事实和理由：2019年6月左右，被告承包了XXXX中心XX层的部分区域，计划开设美食城，并将美食城分割为40个商铺，由被告进行初步装修后对外招租。2019年11月18日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告将食顺府-美食荟XXX号商铺出租给原告，用途为料理，租赁期限为2019年11月25日至2022年11月24日，商铺交付日期为2019年11月25日，免租期为商铺交付日起至食顺府美食荟统一开业前一日，租金起算日为食顺府美食荟统一开业日。合同签订后，原告依约缴纳了三个月的租金188340元、租赁保证金（相当于三个月的租金）188340元、三个月的广告推广费1935元。原告向被告支付了装修保证金20000元、水电卡费3600元。此外，原告还向被告购买了两台收银机，花费4256元，但被告至今未向原告交付收银机。2019年12月29日，在不符合交付条件的情况下，被告强行统一交付商铺，并开始收取租金。2020年1月10日，案涉商铺装修设计图纸完工，原告于2020年1月10日到20日开始装修；1月20日，XXXX中心因为春节以及疫情管控措施停止营业，不再让人进入，原告装修工作暂停。2月18日，原告询问被告什么时候能进店，被告回复等政府通知。3月12日，原告询问被告，是不是交了下三个月的房租就能进店装修了，被告答不是，什么时候能够进店，还需等通知。原告至今未能进店装修，但3月16日被告已经开始催收4-6月的房租了。《房屋租赁合同》第九条第二款规定：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”该约定属于合同所附解除条件，该条件成就时，合同失效。2020年1月24日，北京市确诊29例新冠肺炎患者，市政府启动一级应急响应；2020年2月10日，全国人大常委会法工委表示，当前我国发生的新冠肺炎疫情，属于不可抗力。因此，《房屋租赁合同》所附解除条件已经成就，《房屋租赁合同》已于2020年1月24日自行解除。故诉至法院。食顺府公司辩称，被告于2019年12月27日已经取得了消防部门的安全检查许可证，因此该日期被告的场地已经具备了交付条件。针对原告所说的不可抗力解除合同，但该不可抗力并未导致合同无法继续履行，被告不同意原告的诉讼请求。食顺府公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判决解除反诉被告与反诉原告于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》。2、请求判决反诉被告支付2020年3月29日-2020年6月28日的租金188340元。3、请求判决反诉被告承担逾期支付租金滞纳金8475.3元人民币。4、依法判决反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉事实和理由：反诉被告与反诉原告于2019年11月18日签订了《房屋租赁合同》，双方约定反诉被告承租反诉原告位于西城区XXXX中心XX层“食顺府-美食荟”XXX号商铺作为经营使用（房屋实际于2019年10月31日已交付）。双方就租金、违约责任、争议解决等内容进行了明确约定。合同签订后，反诉原告积极履行合同义务，反诉被告也开始进行房屋的装修和改造。根据合同约定，租金起算日统一自美食荟开业之日起算，2019年12月29日美食荟统一开业，部分商家开始营业。2020年1月20日，由于疫情的蔓延，按照政府的统一通知和部署，美食荟暂停对外营业，直至2020年2月14日起商户陆续开始重新营业，之后，营业逐步恢复正常，4月商户全面开业，截止5月1日，所有承租商户，除反诉被告外，开业率达100%。况且，反诉原告还一直缴纳着疫情期间的房屋租赁费用。2020年3月24日，反诉被告给反诉原告发函，要求以不可抗力为由，合同自动解除。反诉原告于3月26日复函，告知不可抗力并未导致合同无法履行，不属于合同自行解除的情形，同时，也告知反诉被告，鉴于疫情造成的损失，双方可以协商相关租金的减免和支付方式。但是，反诉被告一直未与反诉原告进行协商。综上，反诉原告认为，反诉被告的主张以及不履行合同并单方解除合同的行为不属于法定不可抗力解除合同及本合同约定的解除情形，其行为损害了反诉原告的利益，属于违约行为，应当承担违约责任。现反诉原告根据《民事诉讼法》及相关的司法解释诉至贵院，恳请贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。针对反诉，田涛辩称，新冠疫情属于不可抗力，原告有权依据合同法第94条的规定行使法定解除权。涉案合同已经于2020年1月24日自动解除，被告主张原告支付租金没有任何理由，不同意被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年11月18日，原告（承租人、乙方）、被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市西城区X号XXXX中心食顺府-美食荟XXX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给原告，用途为料理，租赁期限自2019年11月25日至2022年11月24日，商铺交付日期为2019年11月25日前，免租期为商铺交付日起至食顺府美食荟统一开业前一日，租金起算日为食顺府美食荟统一开业日。乙方应于本合同签署后的五个工作日内向甲方预付该出租店铺三个月固定租金188340元、租赁保证金188340元、三个月广告推广费1935元，共计378615元、其后各季度应付的固定租金，乙方应于每季度末月（第三个月）的十五日前向甲方支付下个季度的固定租金及广告推广费。乙方同意甲方在租赁期内对租户设置专用的收银系统，乙方同意无条件安装并使用甲方提供的专用收银系统且承担相关费用。租赁期限内租赁店铺所发生的水费、电费等由乙方自行承担。甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方未按约定期限支付租金等费用的，乙方应以欠缴数额为基数，每延迟一日向甲方支付5%的滞纳金，若乙方欠缴费用达三十日或乙方缴纳的履约保证金不足以支付乙方欠付费用时，甲方可解除与乙方的合同。除支付前述滞纳金外，乙方还应按本合同约定承担支付违约金等违约责任。关于合同履行情况，田涛依约向食顺府公司支付了三个月租金188340元、保证金188340元、三个月广告推广费1935元、装修保证金20000元、水电费3600元，并向食顺府公司购买收银机，花费4256元。涉案商铺属于食顺府公司开设的美食城一部分，美食城其他部分亦分割成商铺出租经营餐饮使用。2019年12月29日，美食城统一开始营业。2020年1月10日，田涛开始对涉案商铺进行装修。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月20日，美食城暂停对外营业。田涛未能继续进行商铺装修。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年3月25日，原告向被告发送《告知函》，主要内容为：一、因新冠肺炎属于不可抗力，故合同约定解除条件成就，合同于2020年1月24日解除；二、食顺府公司应向田涛退还房屋租赁保证金188340元、2020年1月24日之后的剩余租金139736元、装修保证金20000元、广告推广费1935元、水电卡费3600元、收银机费用4256元；三、食顺府公司可将涉案商铺另行转租以减少损失。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。关于涉案商铺使用状况，田涛称其在免租期内对商铺进行装修设计，并未实际使用商铺，商铺内除有剩余装修残余外，没有个人物品。因商铺未装修完毕，田涛表示在合同解除的情况下可以将剩余装修拆除，并同意食顺府公司可在剩余装修拆除完毕后退还装修保证金。食顺府公司称除涉案商铺未完成装修外，美食城其他商铺处于经营状态，因疫情管控，被告并不知道原告能够进场装修施工的准确时间。田涛称美食城自2020年5月1日起处于正常经营状态。2020年6月6日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。2020年6月16日，北京再次将突发公共卫生事件恢复为二级响应。现涉案商铺由食顺府公司实际控制并再次对外进行招租。本院认为，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。田涛经营的餐饮业务位于美食城，根据双方陈述，美食城并非完全无法经营，故新冠肺炎疫情尚不足以达到合同约定的“无法继续履行”的情形。但是受疫情影响，美食城商户的经营可能面临不利情况。关于合同解除，因食顺府公司已实际控制涉案商铺并对外进行重新招租，其行为表明租赁合同已处于实质上的解除状态，故本院认定租赁合同于2020年3月25日（《告知函》送达日）解除。关于租金退还，考虑到疫情对于经营的影响，食顺府公司应对租金进行减免并将多收取的租金予以退还，故本院根据公平原则以及本案的具体情况、双方的过错程度，对于应退还租金数额予以酌定。广告推广费比照上述租金退还方式予以处理。关于装修保证金的退还，因双方在诉讼中均同意食顺府公司可以在田涛拆除商铺残余装修后予以退还，本院不持异议并予以处理。因没有证据证明水电费的实际使用情况，故本院对于水电费退还一项诉讼请求不予处理，田涛可在商铺残余装修拆除后与食顺府公司据实结算水电费。关于收银机费用，因食顺府公司并未提交购买收银机的相关凭据，亦未向田涛交付收银机，故收银机费用应退还原告，食顺府公司可自行处置收银机。关于田涛主张的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于食顺府公司要求支付2020年3月29日后租金及滞纳金的诉讼请求，如前述分析的法律事实，田涛虽然经营受到疫情影响，但尚未达到完全无法履行并导致合同解除的情形，故田涛仍应支付合同解除后占用店铺期间的房屋占用费。因田涛未支付后续租金源于疫情影响，属事出有因，故本院对于滞纳金一项诉讼请求，本院不予支持。考虑到田涛在《告知函》中已表明其自愿放弃涉案商铺，且食顺府公司已实际控制涉案商铺并对外招租，田涛并未实际使用商铺的客观事实，本院根据公平原则以及本案具体情况，对于田涛应支付的房屋占用费数额酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之，本院判决如下：一、确认田涛、食顺府餐饮管理（北京）有限公司就北京市西城区X号XXXX中心食顺府-美食荟XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除。二、自本判决生效之日起七日内，食顺府餐饮管理（北京）有限公司退还田涛租金62780元。三、自本判决生效之日起七日内，食顺府餐饮管理（北京）有限公司退还田涛租赁保证金188340元。四、自本判决生效之日起七日内，田涛将北京市西城区X号XXXX中心食顺府-美食荟XXX号商铺内的残余装修予以拆除。五、自田涛履行完本判决第四项所确定的拆除义务之日起七日内，食顺府餐饮管理（北京）有限公司退还田涛装修押金20000元。六、自本判决生效之日起七日内，食顺府餐饮管理（北京）有限公司退还田涛广告推广费、收银机费共计4901元。七、自本判决生效之日起七日内，田涛给付食顺府餐饮管理（北京）有限公司房屋占用费62780元。八、驳回田涛的其他诉讼请求。九、驳回食顺府餐饮管理（北京）有限公司的其他反诉请求如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3354元，由食顺府餐饮管理（北京）有限公司负担2568元（自本判决生效之日起七日内交纳），由田涛负担786元（已交纳）；反诉案件受理费2118元，由田涛负担676元（自本判决生效之日起七日内交纳），由食顺府餐饮管理（北京）有限公司负担1442元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年七月六日法官助理 姚岚书 记 员 高雅