广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初2149号原告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：谭佩岚、蓝少娟，广东岭南律师事务所律师、实习律师。被告：李明凤，女，1988年9月13日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）诉被告李明凤商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东凌公司的委托诉讼代理人谭佩岚到庭参加诉讼。被告李明凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东凌公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付涉案房屋委托款1050000元及违约金（违约金以1050000元为基数×日万分之五×实际逾期天数，从2019年1月13日起计至应付委托款清偿之日止）；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月13日，被告与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买原告开发的广州市增城区永宁街南瑚东街9号101房，并签订《委托协议》，约定由原告为被告的上述房屋提供装修设计方案及进行交付优化，约定委托款为5222928元。根据协议第一条第三款，被告已支付部分委托款，剩下1050000元委托款应于2019年1月13日前向原告支付。后因被告未能按期支付，原告于2019年1月16日向被告发出《催款通知函》，要求其履行支付委托款的义务。但被告支付了400000元后至今仍未支付剩余650000元，损害了原告的合法权益。为此，特诉至法院，望判如所请。被告李明凤未答辩。经审理查明：2018年1月13日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买增城区永宁街南瑚东街9号101房。上述合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）2255638元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2019年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为：1、对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。同日，被告（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）就涉案房屋签订一份《委托协议》，约定“……现甲方委托乙方提供房屋装修设计方案及进行交付优化，……第一条委托事项及委托款的支付1.1……甲方对前述装修设计方案及交付优化的具体内容、项目等清晰了解，不存在误解或理解偏差。1.2本次委托事项的委托款总额为人民币5222928元……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付委托款：……（2）甲方在签订本协议前支付委托款总额的30%，即1572928元；甲方在2019年1月13日前支付委托款总额的70%，即3650000元；……第二条委托事项的履行……2.2为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次交付优化，交付优化的完成时间与该商品房的约定交楼时间一致，……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将委托款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付委托款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方委托款总额20%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付委托款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。2019年1月16日，原告就涉案房屋的委托款向被告发送《催款通知函》，函件载明被告应当在2019年1月13日前支付3650000元。告知被告在2019年1月22日前付清欠付的委托款本金及违约金。庭审中，原告陈述以下内容：1、《委托协议》中约定的委托款实际是房款的一部分。2、被告在本案立案后向原告支付了400000元，故原告将诉讼请求委托款减少为650000元，违约金的标准降低为日万分之二。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。之后，原、被告双方就涉案房屋又签订《委托协议》，从《委托协议》的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的委托费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告签订的《委托协议》为虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。但《委托协议》中约定的委托款，与《广州市商品房买卖合同》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。因此，上述款项作为涉案房屋的对价，被告负有支付义务，原告起诉要求被告支付尚欠的650000元款项，合理合法，本院予以支持。至于被告支付上述款项的期限如何确定问题，本院予以参考《委托协议》中双方约定的付款日期，即被告应在2019年1月13日前支付650000元，现被告未依约履行付款义务，其行为已构成违约。原告主张要求被告支付款项650000元的违约金，理据充分，本院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因650000元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即以650000元为本金，按日万分之二从2019年1月14日起计至实际付清之日止，违约金的总额以本金为限。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李明凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付款项650000元；二、被告李明凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金(违约金以650000元为本金，按日万分之二从2019年1月14日起计至实际付清之日止，违约金的总额以650000元为限）；三、驳回原告广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5150元，由被告李明凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年七月二日书记员  赖蓝婷