重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初26951号原告：魏建平，男，1972年8月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。原告：游春芬，女，1980年10月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：魏建平（游春芬之夫），男，无固定职业，住重庆市江北区。被告：重庆北麓置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢23-11＃，统一社会信用代码915001075540758480。法定代表人：唐云龙，重庆北麓置业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：刘海波，重庆中钦国彦律师事务所律师。原告魏建平、游春芬与被告重庆北麓置业有限公司（以下简称北麓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告魏建平及原告游春芬的委托诉讼代理人魏建平，被告北麓公司委托诉讼代理人刘海波到庭参加了庭审。审理中，因双方申请和解，本院依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告魏建平、游春芬向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付因房屋质量问题而产生的物管费6729.70元；2.请求法院依法判决原告因房屋质量问题而产生的原告房屋租赁费（2017年8月23日至2020年3月31日）共62300元由被告承担；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年5月28日二原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于重庆市沙坪坝区×城×区×期×号楼×的商品洋房一套出售给二原告。本商品房用途属成套住宅，结构为钢筋混凝土，户型为三室二厅清水洋房，建筑面积为117.75平方米，套内面积为101.93平方米，总成交金额为805000元，建面单价为6836.52元，套内面积单价为7897.58元，交房时间为2013年12月30日。二原告于2014年1月1日接房后发现该房屋的厨房、浴室、厕所等多处渗水，同时发现被告对厨房、浴室、厕所的防水墙未按设计图纸要求施工修建，房屋几何尺寸也不规整，原告多次要求被告整改，被告一直没有回应。这时原告就再次与被告联系，并于2017年3月18日书面向被告发了告知函。被告虽派人来维修，但只是将渗水的地方简单处理一下，并不顾整幢楼的安全隐患，将承重墙的基脚打了，用砖头回填，回填时的空洞和缝隙用木方来填充。原告看见后就制止该行为并要求被告按图纸施工或提出整改方案后不存在安全隐患方可施工。被告也认可原告的意见。2017年8月22日，二原告将被告起诉至沙坪坝区人民法院，法院作出（2017）渝0106民初12936号民事判决书，2018年6月4日在重庆市沙坪坝区建委质监站的主持下，被告提出该房的整改方案，但被告未在承诺日期整改，于是原告又于2018年7月16日起诉至贵院，在贵院主持下双方达成调解并出具（2019）渝0106民初10967号民事调解书，约定被告应于2019年10月15日前按照“×城×区×期×号楼×住户维修方案”及“建筑总说明”的标准完成维修。但被告未按照法院调解书内容进行维修，使原告购买的房屋无法正常使用并还存在安全隐患，给原告造成了较大的损失,为维护原告合法权益，特诉至本院，望法院判如所请。被告北麓公司辩称，原告与被告就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，案涉房屋交付前，已通过相关部门的竣工验收，不存在主体结构以及严重影响原告居住的质量问题，原告在接房后，针对案涉房屋提出的一般质量问题，被告作为房屋的出售方，积极对涉案房屋存在的一般质量问题进行了维修，案涉房屋之所以长时间未完成修复，其原因是原告对被告的修复行为进行无端的干涉、制止与不配合，并非被告无故拖延维修行为所致，原告在本案中主张的损失，我方认为其是原告自身行为所致，其要求被告进行赔偿于法无据，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月28日，二原告与被告签订一份《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区×城×区×期×号楼×房屋出售给二原告。房屋为预售房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2011）预字第（×）号。用途为住宅，清水房，结构为钢筋混凝土，建筑面积为117.75平方米，套内面积101.93平方米，总成交价805000元。被告应当在2013年12月30日前交付房屋。原告于签订本合同时向被告交纳人民币483000元。余款322000元向银行申请按揭贷款。2012年5月28日，二原告向被告付款483000元；2014年1月1日，二原告通过银行按揭向被告付款32.2万元。2014年1月1日，二原告接房。接房时，原告发现房屋有质量的问题，并告知被告，因双方对漏水点、维修方案未能达成一致，维修未完成。2017年8月23日，原告魏建平、游春芬以被告未对涉案房屋进行整改导致其不能装修入住为由，起诉至本院，要求被告赔偿维修费用、租金损失等费用，本院于2018年2月8日开庭审理了该案，该次庭审的庭审笔录载明：“审：被告后来是否来修复过房屋？二原代：被告来修复过，但其仅作表面处理……未按照规范施工，原告阻止了被告施工……审：被告至你处进行修复作业后，你方是否继续要求对方进行修复？二原：后来我们要求过对方来修复，但是应按照设计图纸的要求来修复，对于被告自行不合规的修复行为，我们均不予认可。所以至今对方也没有进行合规的修复，我们也无法入住。”2018年6月6日，本院作出（2017）渝0106民初12936号民事判决，判决北麓公司从2014年7月1日起至2017年8月22日止，按每月2000元的标准，支付二原告的租金损失71400元。该判决作出后，双方均未上诉。2019年，被告北麓公司不服本院（2017）渝0106民初12936号民事判决书，向重庆市第一中级人民法院申请再审。2019年10月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民申132号民事裁定书，裁定驳回北麓公司的再审申请。2018年6月4日，原告魏建平、游春芬与被告北麓公司达成《×城×区×住户维修方案》，该方案载明：针对×城×区×住户厨房、厕所隔墙下混凝土反坎、商业门面侧墙及前后花园部分墙体渗漏修复，经我司组织技术力量研讨决定，对该户修复步骤如下：反坎采用自拌C20细石素混凝土浇筑，高度为室内地坪以上200mm，宽度同上部墙体。施工顺序：拆除厨房、厕所原有墙体→基层清洁、凿毛→放线→模板安装→混凝土浇筑→模板拆除→砌筑隔墙→抹灰。1.模板，反坎模板安装时，根据边线先立好一侧模板，临时用支撑撑住，用线锤校正模板的垂直度，然后钉牢，再用斜撑和平撑固定。为了保证反坎的几何尺寸，在内测模板中间应采用内撑，外侧模板上下用木方和对拉丝杆加固。2.混凝土，（1）本工程混凝土采用自拌混凝土，强度等级不低于原设计强度C20。（2）混凝土施工前熟悉有关图纸，了解设计要求，领会有关技术措施和质量标准。（3）清除模板内杂物，修补模板间的缝隙，提前洒水湿润模板。（4）混凝土入模后，做到振捣均匀，不漏震振，振动棒快插慢拨，插点要均匀排列、逐点移动，顺序进行，做到均匀振实。3.砌筑隔墙，砌体施工前，应先将基础面或楼地面按标高线找平，然后根据墙体尺寸和砖块规格，在砌筑平面位置上进行砖块预排，尽可能地减少现场砍砖量。并根据结构净空、高度及门窗洞口尺寸切实安排好立面、剖面的排砖。砌体施工时严格控制墙体的垂直度和平整度，灰缝饱满。4.抹灰，（1）根据基层表面平整、垂直情况，冲筋打巴，墙面凹度较大时，分层操作，用线坠、方尺拉通线等方法贴饼，用拖线板找好垂直。（2）抹灰后注意洒水养护，防止空鼓、开裂。5.厨房、厕所防水，墙体及抹灰施工完毕且达到一定强度等级后，严格按照原设计图纸的要求进行防水施工。6.商业门面侧墙及前后花园部分墙体渗漏修复，对侧墙及前后花园部分墙体外的土层挖开后，在墙体外侧做一道涂膜防水层，然后做一道水泥砂浆保护层。用PVC管在侧墙外作排水管或做一条排水沟，从而根除渗漏源。整改日期：2018年7月1日至2018年10月31日完成。2018年7月16日，本院立案受理原告魏建平、游春芬与被告北麓公司商品房预售合同纠纷一案，原告魏建平、游春芬在该案中诉称：“……2017年8月22日二原告将重庆北麓置业有限公司诉至贵法庭，而该法庭也下达了（2017）渝0106民初12936号民事判决书。最后2018年6月4日在重庆市沙坪坝区建委质监站的主持下提出该房整改方案，承诺日期也未整改，使原告花了几十万购买的房子无法正常使用并还存在安全隐患，给原告造成了较大的损失，故请判令被告对重庆市沙坪坝区×城×区×期×号楼×号房屋保修期内因质量问题渗水的维修”，2019年5月17日，本院作出（2018）渝0106民初10967号民事调解书，该调解书主文载明：“被告重庆北麓置业有限公司按照原被告双方于2018年6月4日达成的《×城×区×住户维修方案》及《建筑总说明》中第五条第4款的标准维修。”本院（2018）渝0106民初10967号民事调解书生效后，被告北麓公司进场对涉案房屋进行施工维修，2020年1月9日，原告对涉案涉案房屋进行验收，原告魏建平在《北麓国际城A区2栋2单元1-2整改项目房屋验收签认表》中存在问题一栏处列明如下问题：“1.入户门损害需恢复；2.该整改项目的施工过程资料；3.地下室的侧墙防水整改；4.卧室外侧涉水墙的防水整改；5.厨房、厕所外墙漆的恢复；6.卫厕所墙边卧室开间尺寸与图纸不符。”该签认表业主签字处有“魏建平、游春芬”签名，尾部有北麓公司员工“艾瑞萍”签名。原告魏建平、游春芬认为被告北麓公司未按要求及时对涉案房屋进行施工维修，造成原告因房屋质量问题，不能及时入住，造成原告租金损失，遂提起本案诉讼。另查明，《建筑总说明》第五条第4项载明：墙体除钢筋混凝土墙外，内部填充墙均采用M5混合砂浆砌Mu3.5页岩空心砖，干容重不小于1000Kg/立方米。厨房、卫生间内填充墙在楼地面标高以上砌1800mm高实心砖其厚度同相应墙体。所有涉水填充墙下端须做200mm高C15细石砼。施工做法应严格按照《砌体工程施工及验收规范》规定和构造图集执行。审理中，关于原告魏建平、游春芬提出的第二项诉讼请求，原告魏建平、游春芬陈述在本案中只要求法院依法判令被告赔偿因房屋质量问题产生的从2017年8月23日计算至2020年1月8日止，按每月2000元计算的房屋租赁费。原、被告双方一致同意本案按照2000元/月的标准来确定租金损失。原告魏建平、游春芬陈述其本案诉请被告支付的物业费尚未实际向物业公司交纳。审理中，被告北麓公司举示了案外人重庆拓达建设（集团）有限公司出具的《情况说明》，内容为：“由重庆北麓置业有限公司开发、重庆拓达建设（集团）有限公司承建的北麓国际城A区工程，于2013年7月22日竣工验收合格，2018年3月，接北麓置业有限公司通知，要求我司对北麓国际城A区2栋2单元1-2户型维修，我司立即派相关人员（曾祥禄、李明先）进场维修，期间业主魏建平多次无端阻拦我司人员拉运材料进场，多次阻拦我司维修人员施工，2018年6月经沙坪坝区建设工程质量监督站相关工作人员及魏建平、北麓置业有限公司艾瑞平、我司工作人员廖辉共同确认施工方案后，我司于2018年7月组织人员进场施工时，魏建平又多次阻拦不允许施工，因魏建平多次无端阻拦致使我司的材料失效且无法维修。2019年5月，经法院协调，我司于2019年7月再次进场施工时，魏建平又多次阻拦不允许施工，因魏建平多次无端阻拦致使我司的材料失效且无法维修。2019年5月经法院协调，我司于2019年7月再次进场施工，2019年11月完成维修。”经庭审质证，原告对该《情况说明》的真实性不予认可。被告北麓公司申请证人曾祥禄出庭作证，证人曾祥禄陈述的内容为：证人系重庆拓达建设（集团）有限公司的施工员，2018年3月，重庆拓达建设（集团）有限公司通知证人去维修该房屋，证人大概在2018年5月份进场施工，进场后，据证人方的工人讲，原告多次阻扰证人施工，证人本人亲眼见过一次，那次是原告让证人走，如果不走就要报警，所以证人就走了，当时原告称要报备之后才能施工。2019年5月份，法院调解后，证人于2019年7月进场施工，直到2019年11月份结束施工，2019年11月份维修完成后，工程有遗漏的地方，大概还有几天的活，房屋维修完毕后，接物业通知，案涉房屋于2020年1月9日进行了验收，验收时，原告写了很多问题，但是证人认为其已经按照公司给的方案维修好了，原告写的问题证人认为有，但是不在维修方案之内的，证人还陈述其在2019年7月进场的，基本上没有断过，施工至2019年11月份，期间原告没有阻扰施工，其所知道的原告的阻拦行为都是发生在维修方案出来之前，原告在维修方案出来后没有阻拦过施工。经庭审质证，原告认为证人证言与本案无关，证人称阻扰施工不是真实的，在2018年8月左右，证人不按设计方案施工，原告确实报案了的，证人没有经过原告的允许，私自进入案涉房屋，没有通过物业拿房屋钥匙。被告除了对证人陈述在2018年维修方案达成后，原告没有阻扰施工的内容不认可外，其余部分的证人证言予以认可。上述事实，有原告魏建平、游春芬举示的本院（2017）渝0106民初12936号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2019)渝01民申132号民事裁定书、本院（2018）渝0106民初10967号民事调解书、笔录、房屋验收签认表、×城×区×住户维修方案、建筑总说明，被告北麓公司举示的本院（2017）渝0106民初12936号民事案件两次庭审笔录、以及当事人的陈述、证人证言等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，根据本院（2017）渝0106民初12936号生效民事判决，可以认定原被告双方的商品房买卖合同合法有效，被告向原告交付房屋后，因房屋出现质量问题，被告负有维修的义务。被告未及时按要求对涉案房屋出现的问题进行整改，从而导致原告不能及时对房屋进行装修入住，客观上导致原告租房损失，被告应当赔偿原告的该项损失。关于租金损失的起算时间，本院（2017）渝0106民初12936号民事判决已判令被告支付原告从2014年7月1日起至2017年8月22日止的租金损失。2020年1月9日，原告接被告的通知对被告修复案涉房屋的工程进行验收，虽然被告北麓公司主张该公司在2019年11月初完成对案涉房屋的维修，但是被告对此仅提供了与其有利害关系的案外人重庆拓达建设（集团）有限公司的情况说明及证人曾祥禄的证言,被告北麓公司并未提供其他证据证明在2020年1月8日前，其已履行完毕对案涉房屋的修复义务且通知原告进行验收，故原告要求租金损失从2017年8月23日起计算至签订房屋验收签订表前一日即2020年1月8日并无不当，关于租金损失计算的标准，双方一致确认为2000元/月，本院对此予以确认，因此，原告要求被告支付按2000元/月，从2017年8月23日起至2020年1月8日止的租金损失共计57133.33元，于法有据，本院予以支持。虽然原告魏建平、游春芬在本案中要求被告北麓公司公司赔偿因房屋质量问题而产生的物管费6729.70元，但是原告魏建平、游春芬尚未实际缴纳该期间的物管费，故对于原告魏建平、游春芬提出的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩涉案房屋长时间未完成修复系原告对被告的修复行为进行阻挠所致的问题。本院认为被告的该项抗辩不能成立，理由如下：本案中，被告举示了本院（2017）渝0106民初12936号案件的两次庭审笔录（庭审时间分别为2018年2月8日、2018年4月23日）以及重庆拓达建设（集团）有限公司出具的《情况说明》一份拟证明原告无端阻止被告施工，在庭审时间为2018年2月8日的庭审中，原告虽然自述有“制止被告维修”等内容，但原告亦陈述因“被告未按照规范施工”、“未按照施工图纸进行维修，有安全隐患”等正当理由制止被告施工，被告并未举示充分证据证明原告有恶意阻止被告施工的事实。案外人重庆拓达建设（集团）有限公司在《情况说明》中陈述从2018年3月，该公司接被告北麓公司进场维修，原告多次无端阻拦施工，但是被告申请的证人即重庆拓达建设（集团）有限公司的施工员曾祥禄出庭作证时却陈述，其系听说原告多次阻扰证人施工，其本人只亲眼见过一次，其所知道的原告的阻拦行为都是发生在维修方案出来之前，原告在维修方案出来后没有阻拦过施工，故案外人重庆拓达建设（集团）有限公司在《情况说明》中有关原告多次无端阻拦施工的陈述并无其他证据予以相互印证，本院不予采信。对于证人曾祥禄的证言，二原告陈述因证人未通过物业公司拿取房屋钥匙就进入案涉房屋内，同时不按方案施工，故其选择了报警，并无阻扰施工，综上，被告北麓公司并未举示充分的证据证明原告有恶意阻扰施工的行为及该行为对工期的影响程度，被告北麓公司现要求原告自行承担因其阻扰施工致使工期延长的损失，无事实依据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告重庆北麓置业有限公司于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告魏建平、游春芬租金损失57133.33元；驳回原告魏建平、游春芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3318元，减半收取1659元（原告魏建平、游春芬已预交），由原告魏建平、游春芬负担1045元，被告重庆北麓置业有限公司负担614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 灿二〇二〇年七月十七日法官助理  王福林书 记 员  唐诗怡