贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初1754号原告：中国农业银行股份有限公司赤水市支行，住址：赤水市三十里河滨大道中路526号，统一社会信用代码：915203812150108393。负责人：张明方，副行长。委托诉讼代理人：黄良华。委托诉讼代理人：罗国锋，该行员工。被告：王长友，男，1973年6月3日生，汉族，住贵州省赤水市。被告：谭福连，女，1974年5月19日生，汉族，住贵州省赤水市。被告：遵义市亚特华房地产开发有限公司，住址：赤水市河滨西路公主郡小区C栋1单元2楼。统一社会信用代码：91520381556613531Y。法定代表人：罗永中。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行（以下简称“农业银行赤水市支行”）与被告王长友、谭福连遵义市亚特华房地产开发有限公司（以下简称“遵义亚特华房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行赤水市支行的委托诉讼代理人黄良华,被告王长友、谭福连，被告遵义亚特华房开公司法定代表人罗永中，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行赤水市支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告王长友、谭福连立即偿还原告的贷款本息139510.35元，其中，本金135354.46元，利息4155.89元（计算至2020年6月20日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利；2、判令被告立即按照合同约定对“碧海蓝天”1栋18层18-4号房产，协助办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记，原告对上述房产享有优先受偿权；3、请求判令被告遵义市亚特华房地产开发有限公司对上述债务向原告承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用和原告为实现债权所支付的其他必要费用全部由被告承担。事实与理由：被告王长友于2015年4月30日因购买遵义市亚特华房地产开发有限公司开发的赤水市“碧海蓝天”小区1楼18层18-4号住房，向农行申请10年期住房按揭贷款22万元。2015年5月13日，原告与被告王长友、谭福连、遵义市亚特华房地产开发有限公司签订了个人购房担保借款合同（合同编号为：52020120150023996），贷款用所购住房抵押担保，遵义市亚特华房地产开发有限公司提供阶段性保证担保。2015年5月14日在赤水市房屋产权登记服务中心办理了抵押房屋预告登记（房预赤水市字第××号），原告于2015年5月20日向被告王长友发放贷款22万元，贷款于2025年5月19日到期，还款方式：按月分期等额本息还款。约定执行年利率为借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮21%，逾期利率为执行利率基础上浮50%。贷款发放后，被告王长友没有按照合同约定按期偿还贷款本息，截至2020年6月20日，尚欠原告贷款本息139510.35元，（其中，本金135354.46元，利息4155.89元）。贷款逾期后原告工作人员多次催收和电话催收未果。曾多次从遵义市亚特华房地产开发有限公司保证金账户扣款还款。同时，也向被告遵义市亚特华房地产开发有限公司送达了贷款提前到期通知书。请求贵院依法判决支持原告诉讼请求。被告王长友辩称：一个月内没有还款的话，同意拍卖房屋还款。被告谭福连辩称：一个月内没有还款的话，同意拍卖房屋还款。被告遵义亚特华房开公司辩称：公司在2020年8月21日前负责偿还原告本案所欠贷款本金及利息。关于房屋的过户我们自行处理，由亚特华公司承担本案一切费用。逾期，由法院依法作出判决。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，被告王长友、谭福连因购买遵义亚特华房开公司开发的赤水市河滨西路碧海蓝天1栋18层18-4号住房，向原告申请住房按揭贷款220000.00元。2015年5月13日，原告与被告王长友、谭福连、遵义亚特华房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告王长友、谭福连向原告借款220000.00元，用于购买遵义亚特华房开公司开发的赤水市河滨西路碧海蓝天1栋18层18-4号住房，期限为120个月，即从2015年5月13日起至2025年5月12日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％后确定。还款方式：等额本息还款，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日。借款担保：阶段性保证＋抵押。借款用被告王长友、谭福连所购住房（房屋地址：赤水市河滨西路碧海蓝天1栋18层18-4号）作抵押担保，由阶段性保证人遵义亚特华房开公司提供阶段性保证担保。保证范围：包括本合同项下借款本金利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。其他约定：本合同签订前贷款人与保证人于2015年2月27日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号为：赤农银按揭合作20150101号）继续有效，本《个人购房担保借款合同》项下贷款人的全部债权（范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。）用该合同协议中保证金专户（户名遵义市亚特华房地产开发有限公司，账号23×××13）内的资金进行担保。违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。抵押（预告）登记：自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥当地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向当地产登记管理机构申请办理抵押登记。争议解决：由贷款人所在地人民法院管辖。原告农业银行赤水市支行、被告王长友、谭福连、被告遵义亚特华房开公司盖章签名确认。中国农业银行借款凭证载明：借款日期为：2015年5月20日，到期日期：2025年5月19日。执行年利率：6.88650%，逾期年利率：10.25475%。还款方式为：等额本息还款。2015年5月20日，原告农业银行赤水市支行向被告王长友、谭福连的指定银行账户支付借款220,000.00元。2015年4月17日，被告王长友、谭福连向被告遵义亚特华房开公司购买的赤水市河滨西路碧海蓝天1栋18层18-4号住房一套，建筑面积96.13平方米，购房款为320000.00元。该《商品房买卖合同》于2015年4月17日进行登记备案。2015年5月14日，被告王长友、谭福连购买的赤水市河滨西路碧海蓝天1栋18层18-4号房屋在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。过后，被告王长友、谭福连按照约定偿还了部分本金及利息。从2020年3月21起，被告刘朝伦未按约定还款付息。截至2020年6月20日，被告王长友、谭福连尚欠原告贷款本息139,510.35元(其中，本金135,354.46元、利息4,155.89元)。另查明，被告王长友、谭福连系夫妻关系。上述事实，有当事人的陈述，身份证复印件、营业执照、金融机构许可证、结婚证复印件、谈话记录、贷款申请书、《个人购房担保借款合同》、、收据、发票、商品房备案登记表、《房屋预告登记证》、借款凭证、业务凭证等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为：一、《个人购房担保借款合同》的效力问题。原告与被告王长友、谭福连、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，且原告已向被告王长友、谭福连支付220,000.00元贷款。该《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，均为有效合同，对双方当事人具有约束力。二、《个人购房担保借款合同》的履行和违约责任问题。原告与被告王长友、谭福连、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条关于“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，在合同解除前，被告王长友、谭福连应按合同约定以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率还款付息，并按约定支付复利；在合同解除后，被告王长友、谭福连应按合同约定从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并按约定支付复利。三、房屋抵押权预告登记的效力问题。在原告与被告王长友、谭福连、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告王长友、谭福连购买的赤水市河滨西路碧海蓝天1栋18层18-4号房屋在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农业银行赤水市支行作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市房屋产权登记服务中心办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。四、被告遵义亚特华房开公司的保证责任问题。在原告与被告王长友、谭福连、遵义亚特华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告遵义亚特华房开公司为《个人购房担保借款合同》提供阶段性保证担保的连带责任保证，并用在原告开户的保证金专户（户名遵义市亚特华房地产开发有限公司，账号23×××13）提供担保。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，被告遵义亚特华房开公司故其应在被告王长友、谭福连的借款所欠本息及有关费用之内承担连带清偿责任。被告遵义亚特华房开公司在承担清偿责任后，有权向被告王长友、谭福连追偿。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告王长友、谭福连于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款本金135,354.46元及利息4,155.89元（截止2020年6月20日的利息）。从2019年6月21日起借款清偿完毕之日止，以借款本金135,354.46元为基数，按照本合同约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率标准计算支付利息，并按约定支付复利。二、被告遵义市亚特华房地产开发有限公司对本判决主文第一项被告王长友、谭福连所负债务承担连带清偿责任。三、原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行对被告王长友、谭福连购买的赤水市“碧海蓝天”1栋18层18-4号房屋享有优先抵押登记权。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1,545.00元，由被告王长友、谭福连、遵义市亚特华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  曹正林二〇二〇年七月二十一日书记员  程元磊