上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初37473号原告：中国工商银行股份有限公司上海市分行，营业场所中国(上海)自由贸易试验区浦东大道9号。负责人：付捷，行长。委托诉讼代理人：胡晟之。原告：上海恒晨实业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周峰，总经理。委托诉讼代理人：蔡安军。被告：上海国涛实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：季为国，董事长。委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：上海洪庭酒店管理有限公司，住所地上海市静安区长安路XXX号XXX幢XXX-XXX层、XXX-XXX层。法定代表人：何晖，执行董事。委托诉讼代理人：葛晓奇，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：许莉静，上海普世律师事务所律师。第三人：中钢集团上海有限公司，住所地上海市静安区南京西路XXX号。法定代表人：王之生，总经理。委托诉讼代理人：章海。委托诉讼代理人：王林涛。第三人：东风电子科技股份有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇新骏环路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：陈兴林，董事长。委托诉讼代理人：李小燕。委托诉讼代理人：李俊。原告中国工商银行股份有限公司上海市分行(以下简称“工商银行”)上海恒晨实业发展有限公司(以下简称“恒晨公司”)与被告上海国涛实业有限公司(以下简称“国涛公司”)、第三人上海洪庭酒店管理有限公司(以下简称“洪庭酒店”)、中钢集团上海有限公司(以下简称“中钢上海公司”)、东风电子科技股份有限公司(以下简称“东风电子公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理，并于2020年4月22日、2020年6月19日，组织各方当事人进行了调查。原告工商银行的委托诉讼代理人胡晟之、原告恒晨公司的委托诉讼代理人蔡安军、被告国涛公司的法定代表人季为国及其委托诉讼代理人王沛浩、蔡晓霁、第三人洪庭酒店的委托诉讼代理人葛晓奇、第三人中钢上海公司王林涛、第三人东风电子公司的委托诉讼代理人李小燕、李俊到庭参加了诉讼。2019年11月1日，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称“国城估价公司”)就上海市静安区长安路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX层房屋房地产市场租金进行估价，国城估价公司于2020年5月13日出具《房地产估价报告》(编号国城估字2020-02786号)。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告工商银行及恒晨公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告国涛公司和第三人洪庭酒店返还原告恒晨公司上海市静安区长安路XXX号XXX幢(以下简称“系争房屋”)15层；2.判令被告国涛公司和第三人洪庭酒店返还原告工商银行系争房屋17、18层；3.判令被告按照3.1元/平方米/天的标准支付自2018年5月8日起至实际支付之日止的系争房屋占有使用费，诉讼过程中，原告变更该项诉讼请求为按照2.4元/平方米/天的标准支付自2018年5月8日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.判令第三人洪庭酒店办理其以系争房屋17、18层为注册地址的注销或变更登记手续。事实和理由：原告恒晨公司为系争房屋15层(总建筑面积为862.53平方米)权利人，原告工商银行为系争房屋17、18层(总建筑面积为1683.67平方米)权利人。恒晨公司系中国工商银行上海市分行工会和中国工商银行上海市分行机关工会出资设立的有限责任公司。2013年4月28日，原告工商银行、恒晨公司与被告国涛公司及第三人中钢上海公司、东风电子公司签订《房屋使用置换协议》，约定：由国涛公司以其租赁的系争房屋25-27层房屋与恒晨公司所有的系争房屋15层、工商银行所有的系争房屋17、18层进行房屋使用置换，置换期限为2013年5月8日至2018年5月7日，到期如需继续置换使用，各方应另行签署书面协议。2018年2月11日，置换期限届至，两原告共同向国涛公司寄送《关于不再续签长安大厦房屋使用置换协议的函》，明确系争房屋15、17、18层到期后不再续签房屋使用置换协议，并请国涛公司做好交接准备。2018年5月8日，两原告再次寄送关于终止房屋使用置换协议的函。2018年5月9日，两原告再次寄送《关于要求国涛公司返还房屋、支付房屋占用费的函》。但被告均未予理睬，故原告诉至法院，要求判如所请。被告国涛公司辩称，不同意两原告的诉讼请求。理由：(1)系争房屋15、17、18层现由第三人洪庭酒店实际占有使用，被告一直在与两原告协商购买系争房屋15、17、18层事宜，若被告购买上址房屋，则原告诉请要求返还房屋的请求权基础将不复存在；(2)同意第三项诉讼请求，即支付自2018年5月8日起至实际支付之日止的系争房屋占有使用费，但认为原告主张标准过高，同意按照0.79元/平方米/天标准予以支付；(3)第三人注册地址注销或者变更登记事宜属于行政问题，不应作为诉请提出；(4)确认原告已于2018年5月8日置换协议到期后即将置换房屋的钥匙交还给被告。第三人洪庭酒店辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：(1)洪庭酒店并非原被告所签合同的相对方，没有向原告履行义务的合同及法律基础；(2)第三人已根据其与国涛公司签订的合同支付系争房屋相应楼层之租金；(3)其注册地址注销或者变更登记事宜属行政问题，不应作为诉请提出。第三人中钢上海公司辩称，其与被告国涛公司就系争房屋24、25层签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2013年1月1日起至2027年12月31日止，租金为250000元/层/年，同意原、被告置换使用相关房屋。对原、被告提交的证据材料不发表意见，真实性由法院依法审核。第三人东风电子公司辩称，其与被告国涛公司就系争房屋26、27层签订《上海市房屋租赁合同》，约定：租赁期自2013年1月1日起至2027年12月31日止，租金为250000元/层/年，每三年递增5%，同意原、被告置换使用相关房屋。对原、被告提交的证据材料不发表意见，真实性由法院依法审核。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.系争房屋权属性质及其状况。系争房屋15层权利人为原告恒晨公司；17、18层权利人为原告工商银行；25层权利人为第三人中钢上海公司；26、27层权利人为第三人东风电子公司。现第三人洪庭酒店实际占有使用系争房屋15、17、18层。2.涉案租赁合同的缔约过程和合同约定内容。(1)关于系争房屋25层之租赁事宜。2012年12月28日，被告国涛公司与第三人中钢上海公司签订《房屋租赁合同》，约定：由国涛公司承租中钢上海公司所有的系争房屋24、25层，建筑面积1725.06平方米，国涛公司承诺租赁该房屋仅作为酒店客房或办公用房；租赁期自2013年1月1日起至2027年12月31日止，期限为15年；合同另对其他内容进行了约定。(2)关于系争房屋26、27层之租赁事宜。2012年12月28日，被告国涛公司与上海东风汽车实业有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：由国涛公司承租第三人东风电子公司所有的系争房屋26、27层，国涛公司承诺租赁该房屋作为酒店客房或其他商业使用；租赁期自2013年1月1日起至2027年12月31日止，期限为15年；合同另对其他内容进行了约定。(3)关于原、被告及第三人置换使用房屋(15、17、18层与25、26、27层置换)事宜。2013年4月28日，原告工商银行、恒晨公司(作为乙方)与被告国涛公司(作为甲方)、第三人中钢上海公司、上海东风汽车实业有限公司(作为第三人东风电子公司的代理人)(作为丙方)签订《房屋使用置换协议》，约定：甲方将其承租的25、26、27层房屋与乙方所有的15、17、18层房屋进行房屋使用置换；其中，第25、26层房屋将被装修作为客房，第27层房屋将被装修作为办公房，在置换期内归工商银行、恒晨公司使用；第15、17、18层房屋将被装修为酒店客房，在置换期内归甲方使用；本次置换仅限于房屋使用置换，不会引起房屋所有权的变更，也不会影响甲方与出租人就系争房屋25、26、27层房屋签署的《房屋租赁合同》的效力；丙方同意上述房屋使用置换方案，庭审中第三人东风电子公司亦表示认可上述房屋使用置换方案；乙方承担因使用系争房屋第25、26、27三个楼层房屋所产生的水费、电费等日常运行所产生的费用，乙方自行负责上述三个楼层房屋的装修；系争房屋第15、17、18层房屋的水、电、煤、通讯、有限电视公用事业费用、物业管理费、大楼能耗费等日常运行所产生的费用由甲方承担，除本协议另有约定外，乙方因执行本房屋使用置换所产生的所有费用由甲方承担，包括但不限于税费等；甲方承诺，其与出租人就系争房屋第25、26、27层房屋签署的《房屋租赁合同》对其仍具有约束力，应按上述租赁合同约定按期支付租金，并按约履行承租人的义务；本房屋使用置换不应被视为系争房屋第25、26、27层房屋转租，在任何情形下，乙方不承担上述房屋项下承租的义务和责任；丙方承诺：未经乙方书面同意，不得将系争房屋第25、26、27层房屋抵押、赠与、转让给第三方，或在该房屋上设定其他权利负担，或与第三方进行互换，如违反上述约定，乙方有权单方面终止本协议，丙方应承担由此给乙方造成的全部损失(包括但不限于装修费用、搬迁费用等)；本次房屋使用置换期限自2013年5月8日起至2018年5月7日止，到期如需继续置换，各方应另行签署书面协议；合同另对其他内容进行了约定。(4)关于被告与第三人洪庭酒店之租赁事宜。2013年5月16日，被告国涛公司(甲方)与案外人汉庭星空(上海)酒店管理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：国涛公司出租给乙方的房屋位于系争房屋，包括一层大堂，地下室全部，六层至二十四层，建筑面积为16900元；双方同意，租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用；租赁期自2013年3月25日起至2027年12月27日止共计15年；如乙方需在承租房屋所在地注册成立子公司(或分公司)的，甲乙双方同意乙方先行按照房屋租赁合同约定支付费用，甲方应按照已付金额提供收款收据，如乙方承租房屋所在地子公司(或分公司)营业执照已经办理完毕的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司和分公司；合同另对其他内容进行了约定。3.涉案租赁合同的履行情况。各方签署《房屋使用置换协议》后，均按约履行了己方义务。2018年2月11日，两原告向被告国涛公司寄送《关于不再续签长安大厦房屋使用置换协议的函》，载明：2013年4月28日签订的系争房屋25、26、27层房屋与15、17、18层房屋进行使用置换的《房屋使用置换》协议书将于2018年5月7日到期，届时我行将不再续签房屋使用置换协议，故敬请贵司尽早做好各方面后续准备，以便双方做好交接工作。2018年5月8日，两原告再次向被告国涛公司寄送函件，载明：2013年4月28日签订的系争房屋25、26、27层房屋与15、17、18层房屋进行使用置换的《房屋使用置换》协议书于2018年5月7日到期，协议终止。今将25、26、27层房屋大门钥匙各一套交于贵公司。庭审中，被告国涛公司确认原告已于置换协议到期后将25、26、27层房屋的钥匙交还给被告；被告国涛公司和第三人洪庭酒店确认，系争房屋15、17、18层目前仍由洪庭酒店占有使用。4.系争房屋15、17、18层房地产估价事宜。起诉时，两原告提交其自行委托上海百盛房地产估价有限责任公司出具的浦新估字(2019)第R0021A号《房地产咨询报告》，对系争房屋1701-1716号办公房地产于2019年5月6日时点的市场租赁价格估价，结果为建筑面积日租金单价3.1元/平方米·天，年租金总价92.9万元/年。被告国涛公司辩称，上述咨询报告系两原告自行委托取得，未经法定程序，故不予认可。庭审中，两原告向本院申请就系争房屋15、17、18层办公房地产自2018年5月8日起至2019年5月7日毛坯状态下的租赁价格进行评估。在2020年4月22日本院主持的调查笔录中，原告确认系争房屋的土地使用权来源为出让，但17、18层证载土地使用权来源其他(土地使用权以国家作价出资方式投入)，认为土地使用权确为出让，因己方为国有企业，故不用缴纳国有土地出让金，并称原被告沟通较为顺畅，即等评估机构评估求得估价对象房地产的租金价格，双方即按照评估机构标准支付和收取该期间段内系争房屋15、16、17层的房屋占有使用费；被告确认原告就评估报告的陈述，并于其后书面确认系争房屋的土地性质为国有出让土地，并要求评估机构按照国有土地出让性质对估价对象进行评估。2020年5月20日，上海国城土地房地产估价有限公司出具国城估字2020-02786号《房地产估价报告》，结论为：系争房屋15、17、18层合计建筑面积2546.20平方米，用途办公，土地使用权来源出让(设定)，权属产权，评估求得估价对象房地产自2018年5月8日至2019年5月7日毛坯状态下的租赁价位为：(1)2018年5月8日至2018年12月31日的平均租金为2.4元/平方米·天；(2)2019年1月1日至2019年5月7日的平均租金为2.45元/平方米·天。各方对估价报告的意见：原、被告及第三人中钢上海公司、洪庭酒店均确认收到《房地产估价报告》，且对上述报告没有意见；原告认可《房地产估价报告》，故主动调整房屋占有使用费标准至2.4元/平方米·天。以上事实，有原、被告及第三人的陈述；原告提交的房地产权证、恒晨公司章程、《房屋使用置换协议》、函件及快递凭证、照片、洪庭酒店工商登记信息、《房地产估价报告》；被告提交的《房屋租赁合同》等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋使用置换协议》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应信守并依约履行。置换协议到期后，双方未达成新的《房屋使用置换协议》，故原、被告之间的置换使用房屋关系依法终止，被告已无权继续占有、使用或收益系争房屋15、17、18层，应及时返还上址房屋，并支付相应的房屋占有使用费。根据庭审查明的事实，被告国涛公司将上址房屋出租于第三人洪庭酒店，房屋由第三人洪庭酒店实际占有使用，租赁期限为2013年3月25日起至2027年12月27日止，然该租赁期限超过国涛公司可实际使用案涉房屋的期限，故被告与第三人洪庭酒店就2018年5月8日至2027年12月27日期间超过部分的约定无效，无效的合同部分没有法律约束力，第三人洪庭酒店无权继续占有使用上址房屋，应予以搬离并返还房屋，办理注册于系争房屋的工商注册地址迁移变更或注销手续。关于占有使用费标准，各方当事人均认可《房地产估价报告》，原告依照估价报告主动降低房屋占有使用费标准，按照2.4元/平方米·天标准计算自2018年5月8日至实际返还房屋之日止，本院综合考虑周边房屋租赁市场价值、估价报告意见、原被告之间实际置换使用情况等，酌情认定原告的该项主张尚属合理，本院予以支持。被告辩称，系争房屋17、18层土地性质为划拨，故应适当降低占有使用费标准，本院认为，首先房地产权证显示土地使用权来源为“其他，以国家作价出资方式投入”并非划拨形式，其次被告曾出具书面情况说明确认估价对象的土地性质为国有出让土地，并要求评估机构按照国有土地出让性质对系争房屋对应楼层进行评估，故被告的该项辩称本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、被告上海国涛实业有限公司、第三人上海洪庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告上海恒晨实业发展有限公司上海市静安区长安路XXX号XXX幢15层房屋；二、被告上海国涛实业有限公司、第三人上海洪庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告中国工商银行股份有限公司上海市分行上海市静安区长安路XXX号XXX幢17、18层房屋；三、被告上海国涛实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告支付房屋占有使用费(按照2.4元/平方米·天为标准支付自2018年5月8日至实际返还房屋之日止)四、第三人上海洪庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内办理其注册于系争房屋17、18层的工商注册地址迁移变更或注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29,848元，减半收取计14,924元，由被告上海国涛实业有限公司负担；鉴定费7,303元，由原告中国工商银行股份有限公司上海市分行负担3,650元，被告上海国涛实业有限公司负担3,653元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年七月二日书记员 潘思羽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。