北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民撤9号原告：北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司，住所地北京市西城区新街口外大街2号3号楼（德胜园）。法定代表人：宋荣猛，经理。委托诉讼代理人：王殿明，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京市同创律师事务所律师。被告一：北京正业物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北三环中路43号12号楼110房间。法定代表人：郑延芳，总经理。委托诉讼代理人：郑延祥，男，1968年2月13日出生，汉族，该公司副经理。被告二：有研科技集团有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街2号。法定代表人：赵晓晨，董事长。委托诉讼代理人：董明星，男，1970年9月7日出生，汉族，有研科技集团有限公司职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑光远，北京市汉达律师事务所律师。原告北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司（以下简称龙福宫公司北太平庄分公司）因北京正业物业管理有限责任公司（以下简称正业物业公司）与有研科技集团有限公司（以下简称有研科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）京0102民初34973号生效民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙福宫公司北太平庄分公司之委托诉讼代理人王殿明、刘阳、被告正业物业公司之委托诉讼代理人郑延祥、被告有研科技公司之委托诉讼代理人董明星、郑光远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙福宫公司北太平庄分公司提出诉讼请求：1、撤销北京市西城区人民法院作出的（2019）京0102民初34973号民事判决，改判有研科技公司发出的《提前中止合同通知》无效，《房屋租赁合同》继续履行至2021年7月31日；2、诉讼费由被告承担。事实理由：2019年12月30日,北京市西城区人民法院对北京正业物业管理有限责任公司诉有研科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出(2019)京0102民初34973号民事判决。以有研科技集团有限公司2019年5月29日签署的《提前终止合同通知》属解除合同通知,产生解除北京正业物业管理有限责任公司与有研科技集团有限公司房屋租赁合同的法律后果,判决驳回北京正业物业管理有限责任公司请求确认《提前终止合同通知》无效及继续履行房屋租赁合同的诉讼请求。事实上,自2006年起,北京正业物业管理有限责任公司即将涉案房屋转租给原告,每三年续签一次合同。即自2006年起,原告即为北京市西城区新街口外大街2号“有研大厦”2-5号1-5层房屋(下称“涉案房屋”)的次承租人,实际控制和使用涉案房屋作为酒店业务经营。2018年8月1日,原告再次与北京正业物业有限公司续签《租赁合同》至2021年7月31日止,年租金540万元。为在长达三年的承租期间更好的使用涉案房屋,实现承租涉案房屋的价值的最大化,原告先后出资1800万元及大量的人力、物力,对涉案房屋进行装饰装修、服务设施升级改造及相关手续的办理。北京正业物业管理有限责任公司与有研科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案的判决结果,与原告作为涉案房屋的实际控制和使用人有着极为重要的利害关系。北京正业物业管理有限责任公司与有研科技集团有限公司房屋租赁合同能否正常履行,直接影到原告作为次承租人租赁涉案房屋的履行。2020年2月21日原告向北京市西城区人民法院起诉北京正业物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案后,方知该案件结果。原告认为,北京市西城区人民法院2019年12月30日作出的(2019)京0102民初34973号民事判决存在严重错误,仅以有研科技集团有限公司单方发出解除合同通知,即认定产生解除有研科技集团有限公司与北京正业物业管理有限责任公司间《房屋租赁合同》的法律后果,违背了《合同法》第八条所规定的诚实信用原则,有悖于订立合同的目的和真实意思表示,违反最高人民法院颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第三部分要求及会议纪要第47条对法院审理合同约定解除的要求,破坏了合同所保护的交易稳定性,严重损害了原告的合法权益。同时,对比有研科技集团将涉案房屋出租给北京正业物业管理有限责任公司的租金价格,和北京正业物业管理有限责任公司将涉案房屋转租给原告的租金价格,北京正业物业管理有限责任公司转租房屋有着巨大的稳定获利空间,作为理性的企业经营人,必然不会轻易的放弃该部分利益。但在北京市西城区人民法院对该案作出明显不利的民事判决后,北京正业物业管理有限责任公司并未在法定期间内向北京市第二中级人民法院提起上诉,轻易的放弃了己方权利,有悖于常理。因此,原告有合理的理由认为,在北京正业物业管理有限责任公司诉有研科技集团有限公司一案中,其双方属于恶意串通。被告北京正业物业管理有限责任公司辩称：我方在2019年5月30日收到有研科技公司的《提前终止合同通知》后第一时间告知了原告及所有租赁户。正业物业公司收到通知后，坚持通过合法手段维护自身利益，并于2019年8月26日提起诉讼，要求继续履行合同。西城法院于2019年12月30日作出判决，驳回正业物业公司的诉讼请求。正业物业公司未提起上诉。有研大厦总面积11100平米，原告租赁3511平米，是最大的租户。对于原告的诉讼请求我方不发表意见。被告有研科技公司辩称，不同意原告诉讼请求。原审判决认定事实正确，两被告之间签订房屋租赁合同，对解除租赁合同的条件进行了约定，约定条件成就的时候双方解除了租赁合同，有事实及法律依据。事实是确实进行了整体开发，并且提前了7个月的时间。双方合同应在2019年12月31日解除，根据合同相对性合同仅能约束两被告。根据被告一的陈述，将二被告之间的解除意思通知到了次承租人，故原审判决正确，现房屋未整体收回正在陆续商谈。北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34973号民事判决确认事实：有研科技公司与正业物业公司就位于北京市西城区新街口外大街2号中的楼号或幢号3楼房（双方称之为实验大楼）建立租赁关系。2018年8月1日，有研科技公司与正业物业公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，从2018年8月1日至2021年7月31日。合同第七章第十七条约定，如有研科技公司对涉案房屋进行整体开发或公司重组等情形，有研科技公司需要停止出租的，应提前三个月通知正业物业公司，正业物业公司无条件搬出。2019年5月31日，正业物业公司收到有研科技公司2019年5月29日签署的通知，有研科技公司告知正业物业公司因涉案房屋需要进行整体开发，将《房屋租赁合同》的终止日期提前至2019年12月31日。北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34973号民事判决认定：有研科技公司与正业物业公司签订《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同条款中的“如有研科技公司对北京市西城区新街口外大街2号进行整体开发或公司重组等情形，有研科技公司需要停止出租的，应提前三个月通知正业物业公司，正业物业公司无条件搬出”的约定，属当事人对有研科技公司合同的约定。有研科技公司出示的证据能够证明已出现上述约定的情形，因此，有研科技公司可以依据该条款行使合同解除权。有研科技公司于2019年5月29日签署的通知，属解除合同通知，符合合同约定，且不违反法律规定，产生解除合同的法律后果。北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34973号民事判决驳回了北京正业物业管理有限责任公司要求确认《提前终止合同通知》无效并继续履行租赁合同的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、坐落于北京市西城区新街口外大街2号的房屋所有权人为北京有色金属研究总院（有研科技公司原名称），自1999年开始，有研科技公司与正业物业公司就位于北京市西城区新街口外大街2号中的楼号或幢号3楼房（双方称之为实验大楼）建立租赁关系。2、2018年8月1日，出租方有研科技公司（甲方）与承租方正业物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一章总则，第一条本着互惠互利、共同发展的宗旨，根据《中华人民共和国合同法》和国家有关规定，经友好协商，就乙方租用甲方位于北京市西城区新街口外大街2号院实验大楼（以下简称房屋）事宜，双方达成一致意见，签订本合同。第二章租赁标的，第二条乙方租用的房屋建筑面积约11100平方米，作为乙方营业及办公用房。……第三章租赁期限，第五条房屋租赁期限为三年，从2018年8月1日至2021年7月31日。第四章租金及其他费用和支付方式，第六条房屋年租金（包括附属设备、供暖、停车场、房屋结构及屋面防水修缮）为1296.48万元／年。第七条房屋租金每季度支付一次。即每年的8月1日、11月1日、2月1日、5月1日，乙方向甲方各支付房屋租金324.12万元。第八条房屋水、电费按季度进行结算。第五章责任和权利，第九条甲方责任和权利。第十条乙方责任和权利。第六章房屋的改造和装修。第七章约定事项，第十七条本合同期内，如甲方对北京市西城区新街口外大街2号进行整体开发或公司重组等情形，甲方需要停止出租的，应提前三个月通知乙方，乙方无条件搬出，甲方无需向乙方支付任何赔偿。乙方将房屋及附属设备、停车场退回甲方，甲方按实际租赁月（不足一月按月计）核算租金，并将剩余租金退还乙方。第八章违约责任，第二十二条本合同期内，甲、乙双方均不得无故提前终止合同。如一方确因无法克服困难，须提前两个月向另一方书面申请提前终止合同。第二十三条合同期内，非本合同规定情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还乙方已支付的本缴费期内未履行天数的房屋租金，并向乙方支付一个半月房屋租金的违约金（即162.06万元）。第二十四条合同期内，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应交齐本缴费期的房屋租金外，还需向甲方支付一个半月房屋租金的违约金（即162.06万元）。第九章所其它事项。”3、2019年5月31日，正业物业公司收到有研科技公司2019年5月29日签署的通知，该通知内容为：“北京正业物业管理有限责任公司：根据有研科技集团有限公司（以下简称有研集团）与贵公司签订的《房屋租赁合同》，合同编号G12620189108173，租赁房屋位于北京市西城区新街口外大街2号院（以下简称2号院）实验大楼，建筑面积11100㎡，房屋租赁期为2018年8月1日至2021年7月31日。现因2号院需要进行整体开发，我方提出将上述《房屋租赁合同》的终止日期提前至2019年12月31日，请贵公司提前做好搬迁准备，并于2019年12月31日前清空并搬离上述房屋，由此带来不便，敬请谅解。特此通知。”4、2019年11月9日，北京市住房和城乡建设委员会出具京建计函（2019）020号《中央在京重点建设项目确认函（前期工作函）》，将西城区新街口外大街2号列入2019年中央和国家机关在京重点建设项目计划。5、2020年4月14日，首都规划建设委员会办公室作出首规办函（2020）18号《关于有研科技创新中心项目有关规划意见的函》，批准了有研科技公司申报的创新中心项目，该项目位于新街口外大街与北三环交叉口东南角。6、2018年，龙福宫公司北太平庄分公司与正业物业公司签订《租赁合同》，约定正业物业公司将新街口外大街2号的1-5层出租龙福宫公司北太平庄分公司，租赁期限3年，自2018年8月1日至2021年7月31日。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人之间签订的房屋租赁合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。通过两份房屋租赁合同，原、被告之间形成了有研科技公司将整体房屋出租正业物业公司，正业物业公司将部分房屋转租龙福宫公司北太平庄分公司的两个房屋租赁合同关系。首先，龙福宫公司北太平庄分公司作为次承租人，其可以在（2019）京0102民初34973号民事诉讼中作为第三人参加诉讼，该民事案件的判决结果与其存在利害关系，故本院认为，龙福宫公司北太平庄分公司作为第三人撤销之诉的主体适格；其次，有研科技公司与正业物业公司签订的房屋租赁合同中明确约定了合同解除的条件，有研科技公司在解除条件成就时，可以行使解除权。（2019）京0102民初34973号民事判决事实认定及法律适用正确；最后，龙福宫公司北太平庄分公司作为次承租人，其可以依据其与正业物业公司签订的房屋租赁合同主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百九十二条之规定，本院判决如下：驳回北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 长  韩 楠审 判 员  杨淑云审 判 员  李 俊二〇二〇年七月十四日法官助理  苏 静书 记 员  高 雅书 记 员  戴 琪