上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初82579号原告：顾燕青，女，1987年2月28日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：于佃亮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晖，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海霁峰餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾志豪，经理。第三人：房辉，男，1981年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区周浦镇东南一村XXX号乙XXX室。原告顾燕青与被告上海霁峰餐饮管理有限公司租赁纠纷纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序，于同年11月11日公开开庭进行了审理。原告顾燕青及其委托诉讼代理人于佃亮、陈晖，被告法定代表人顾志豪到庭参加了诉讼。审理中，被告法定代表人以该企业系原法定代表人房辉转让，其对原、被告之间租赁事宜全然不知，申请追加房辉为本案第三人到庭说明情况。本院依法追加房辉为本案第三人，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈晖、被告法定代表人顾志豪、第三人房辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾燕青向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2017年7月7日签订的《租赁合同》于2019年7月2日解除；2.判令被告返还原告履约保证金36,000元、水电押金2,000元、物业押金2,049.20元；3.判令被告赔偿原告合同提前终止的违约金108,000元；4.判令被告赔偿原告违约金不足弥补实际损失91,000元。事实和理由：2017年7月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定，被告将位于本市闵行区三鲁公路3003弄三弦-海上金街，铺位号B5-48，建筑面积约102.46平方米的房产租给原告开设蜀香源麻辣香锅餐饮店，租期为2017年12月26日至2022年12月25日，租赁房产履约保证金36,000元，月租金18,000元，2019年12月26日后每年递增6%，租金三个月一期，首期租金54,000元于合同签定后2日内交纳，以后各期租金应提前15日交纳。被告保证对所出租的房产具有转租权。2018年6月16日，三弦商业广场正式整体开业，经过几个月装修后，原告的蜀香源麻辣香锅餐饮店于2018年7月16日正式开业，房租也开始正式起算，而前面一个月为免租期。自合同签订以来，原告按约根据房辉的安排及时向房辉指定的银行账户支付履约保证金及每期房租，且每月水电、物业等费用原告都及时结算给房辉，原告不存在费用拖欠。2019年3月20日，原告在内的霁峰美食广场各商铺接到三弦(上海)物业有限公司(以下简称三弦物业)的停电通知书，称自2018年8月至2019年3月一直未收到被告应付的物业费272,704元及2019年1月、2月水电费29,139.50元，三弦物业要求这些费用于2019年3月27日前完成支付，否则会截断电力供应，及停止一切物业活动且终止租赁合同、收回租赁物业的权利。接到停电通知后，原告在内的霁峰美食广场各商铺负责人质问房辉为何出现这种情况。房辉声称被告与三弦物业有未解决的事项，有关欠费停电问题其会处理好。2019年6月28日，原告在内的霁峰美食广场各商铺再次收到三弦物业的停电通知，称截止2019年6月27日，被告拖欠物业费、水电费49万多元，在律师函催讨未果情况下，三弦物业将于2019年7月2日上午10点停止被告租赁房屋的水电供应，直至拖欠费用付清之日止。接到通知后，原告在内的霁峰美食广场各商铺负责人再次要求房辉及时处理欠费事宜，不要影响各商铺的运营，房辉未予及时处理。同年7月2日上午10点，原告在内的霁峰美食广场各商铺最终被三弦物业停电，各商铺只得歇业。房辉与三弦物业协商未果后不再出现，各商铺与三弦物业沟通也无任何进展，造成原告在内的霁峰美食广场各商铺遭受重大经济损失。此外，租赁合同履行过程中，房辉系(原)被告的法定代表人及唯一股东，2019年7月4日，被告在明知其出租的房产被三弦物业断电，其代表被告与原告签订的租赁合同无法继续履行，恶意将其在被告中未实缴的100%股权全部转让给顾志豪，房辉的上述做法明显属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情形。原告提供了1.租赁合同，证明根据合同8.4条、10.3条约定，由于甲方原告导致乙方不能营业的，乙方可以要求解除合同，甲方要承担六个月违约金损失；2.被告出具的收据，证明原告按约向被告支付了水电费、房租；3.停电通知函，证明被告拖欠三弦物业费用导致停电停水，原告经营被迫中断，后与被告协商未果；4.工商材料，证明第三人系原被告的法定代表人。第三人房辉辩称，对证据无异议，请原告提供2019年1月1日至2019年7月的房租、物业费缴纳依据。三弦物业对霁峰主食广场停电是因为原告等商铺拖欠被告房租、物业费等所致，责任在原告。且原告在7月10日还在经营，故不存在7月2日已解除合同。原告未按约缴纳物业费等违约在先，故原告无权主张违约金。鉴于双方目前的关系，同意解除合同。被告上海霁峰餐饮管理有限公司辩称，同第三人意见。本院经审理认定事实如下：2017年7月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定，甲方同意将位于本市闵行区三鲁公路XXX号三弦-海上金街，铺位号B5-48，建筑面积约为102.46平方米的房产出租给乙方经营蜀香源麻辣香锅。合同期限自2017年12月26日至2022年12月25日。本合同租赁起始日应为乙方装修免租期满次日开始。合同签订后，乙方向甲方支付履约保证金36,000元。本履约保证金除甲方书面同意外，不得充抵应交租金及各种费用。本合同终止三个月后，履约保证金在扣除乙方所欠租金、滞纳金、违约金及各种费用后无息归还乙方，如履约保证金不足扣除上述款项的，则乙方应就不足部分承担支付责任。月租金18,000元，自2019年12月26日起递增6%，月租金为19,200元。月物业费每平方米10元，计1,024.60元。租金三个月为一期，首期租金54,000元自合同签订后2日内交纳，以后各期租金提前15日交纳。乙方房租正式起算日为2018年7月16日，三弦商业广场正式开业时间为2018年6月16日。甲方给予乙方一个月免租期。如三弦物业整体开业延期，甲方同意乙方的装修免租期相应顺延，但乙方实耗水、电、煤、公共事业等费用由乙方承担。乙方经营实际发生的水、电、煤等费用，按其独立安装的表具度数计算，由乙方在收到甲方付款通知后5日内按月支付给甲方或者直接向当地公用事业管理部门缴纳。因乙方经营所产生的其他费用，由乙方自行承担。甲方保证确实拥有房产转租权，并保证其所出租的房产业主确实拥有房产的所有权及土地使用权。甲方应对其提供的房产(除乙方自行装修部分外)及提供的设施进行维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用。乙方办理相关报批手续时，如需甲方提供证明材料，甲方应积极协助配合。甲方应确保房产水、电等各技术条件的供应及维修保养，并在乙方认为合适的时间安排，以保证乙方经营不受影响或干扰。未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方不得将房产用于本合同规定外的其他用途，并按规定办理经营所需的营业执照等。乙方应按合同规定如期支付租金及其他应向甲方支付的费用。本合同有效期内，甲乙双方协商一致，可提前终止合同。在下列情形之一，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方实际损失的，甲方有权要求乙方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任：⑴乙方逾期支付租金或各项费用达1个月；⑵乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益的；⑶乙方违反本合同约定的义务、保证及责任的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不终止合同，但有权要求乙方赔偿实际损失。有下列情形之一，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金，如违约金不足弥补乙方实际损失的，乙方有权要求甲方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任：⑴甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外经营或使乙方的合同权益受到实质的损害；⑵乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方也可以选择不终止合同，但有权要求甲方赔偿实际损失。合同期满，乙方需续租房产，应于届满前3个月向甲方提出申请，在同等条件下乙方具有优先承租权，双方就续租协议，重新签订合同。违约责任：甲方未能如期向乙方交付房产时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取当月租金之千分之四的违约金；乙方拖欠租金及其他应当支付的费用的，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取应付金额千分之四的滞纳金；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金违约金，如违约金不足弥补相对方实际损失的，相对方有权要求违约方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任。2018年6月16日，三弦商业广场整体开业，原告经营的蜀香源麻辣香锅餐饮店也正式开业，租金起算日期从2018年7月16日始。2017年7月1日，原告向被告指定账户转账1万元，同年7月7日又转账8万元(履约保证书36,000元+首期租金54,000元=9万元)，2018年3月22日根据入驻通知书转账18,098.40元(物业费押金2,049.20元、2个月物业费2,049.20元、电费押金2,000元、垃圾清运费2,000元、砌墙押金1万元)，同年5月2日又分别转账5元、2,000元、5,000元，同月8日转账12,000元，2018年6月15日转账1,000元，同年8月25日转账2,000元，同年9月4日转账2,000元，同年9月15日转账1,450元，同月30日转账445元，同年12月11日转账3,100元，2019年1月9日转账1,024.60元(原告认为是2018年12月份物业费)，同日又转账24,000元，同年3月7日又分别转账1万元、5,000元，同年4月10日转账5,120元(原告认为系2019年1月至5月物业费)，同年4月29日转账1,450元，同年5月18日转账15,000元(原告认为2019年1月9日、3月7日、5月18日合计转账的54,000元系2018年12月12日至2019年9月11日的房租，但54,000元应该为三个月的物业费)，同年6月6日转账1,450元，同月28日转账500元。2019年6月28日，三弦物业向霁峰美食广场发出停电通知，通知载明：2017年4月27日，贵司与三弦物业签订《房屋租赁合同》，约定贵司向三弦物业承租三弦海上金街上海市闵行区三鲁路3003弄B5楼一层36-44、46-72、74、34、45、73号(101-103、105-110、116-121)室商铺。截止2019年6月27日，贵司一直未向三弦物业支付自2018年8月至2019年6月期间的物业费374,968元，2019年3月至5月的电费117,104元，2019年3月至5月水费3,476元，总计拖欠费用495,548元催讨未果。三弦物业已委托律师于2019年6月13日向贵司发律师函，限期于6月20日前支付上述费用，贵司仍未支付，三弦物业拟定于7月2日上午10点停止租赁房屋的水、电供应，直至贵司将拖欠费用付清为止。2019年7月10日，三弦(上海)企业管理有限公司及三弦物业联合向霁峰美食广场商户发通知函，载明，因被告长期拖欠物业管理费、水电费等费用，故我司已于2019年6月21日解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在2019年7月25日前搬离租赁房屋，与我司办理交接手续，向我司返还租赁房屋。鉴于我司已于2019年6月21日解除与被告的租赁合同，故被告已无权继续使用租赁房屋，霁峰美食广场的所有商户在被告已丧失租赁房屋使用权的前提下，也无权继续使用租赁房屋。故我司为减少各商户的损失，现通知如下：1、在我司与被告解除签订的房屋租赁合同后，若各们商户仍有意愿继续承租租赁房屋的，则应于2019年7月25日前与我司协商并签订租赁合同。2、若各商户不愿继续承租租赁房屋或未在2019年7月25日前与我司协商并签订租赁合同的，则各商户应在2019年7月25日前搬离租赁房屋；若各商户逾期未搬离的，则我司将采取单方清场的措施，单方收回租赁房屋，届时各商户未及时搬离的物品或设备等视为自动放弃，我司将作为丢弃物处理，各商户因此造成的损失自行承担。嗣后因原、被告及三弦物业协商未果，故诉来本院。本院另查明，被告于2016年9月26日登记成立，由股东陆荣、房辉各认缴出资50%。2019年5月15日，被告公司股东变更为房辉一人公司。2019年7月3日，房辉将被告公司全部股权转让给顾志豪，顾志豪成为被告唯一股东及法定代表人。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》成立并生效，对双方当事人均具约束力，双方当事人应根据诚信原则履行自己的义务。原告认为，因三弦物业对包括原告在内的霁峰美食广场商户于2019年7月2日断电，导致原告等商户无法正常经营，故原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年7月2日解除。根据原告提供的三弦(上海)企业管理有限公司与三弦物业联合发给霁峰美食广场各商户的通知函，原告未能提供三弦物业已与被告解除合同的任何依据(本院通过法院查询系统也未能查询到三弦(上海)企业管理有限公司或三弦物业已通过诉讼解除双方的合同)，原告也未提供证据证明其已于2019年7月2日与三弦物业另行签订租赁合同。断电系即时行为(三弦物业是否有权断电有待探讨)，其不必然导致合同的解除。根据双方租赁合同第八章合同提前终止条款约定，甲乙双方任何一方提出提前终止合同的，应书面通知对方。原告未能提供证据证明已按约履行通知义务，故其认为双方签订的《租赁合同》已于2019年7月2日已解除依据不足，本院不予支持。我国合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告双方在2020年1月7日庭审一致同意解除合同，系双方理性处分合同权利义务的行为，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。综观原告缴费情况，原告于2019年4月10日支付的5,120元(原告认为是2019年1月至5月的物业费，按实计算应该为5,123元)如果确属物业费，则原告无证据证明曾支付过其他物业费，而原、被告解除合同的原因，系三弦物业对包括原告在内的霁峰美食广场商户断电，影响其经营造成，原告未按时缴费也存在过错。鉴于被告未提出反诉或者对履约保证金如何处置作出说明，故被告应返还原告履约保证金36,000元、水电费押金2,000元，合计38,000元。原告要求被告返还物业费保证金2,049.20元，但未提供证据证明物业费完整支付过程，无法确定该保证金是否已冲抵所欠物业费，故原告此诉求依据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿合同提前终止的违约金108,000元及违约金不足弥补损失91,000元，因双方租赁合同提前解除并不能全部归责于被告，故该请求本院难予支持。综上所述，原告部分诉求，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告顾燕青与被告上海霁峰餐饮管理有限公司于2017年7月7日签订的《租赁合同》于2020年1月7日解除；二、被告上海霁峰餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告顾燕青履约保证金36,000元、电费押金2,000元，合计38,000元；三、驳回原告顾燕青的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,886元，减半收取计2,443元，由原告顾燕青负担2,068元，由被告上海霁峰餐饮管理有限公司负担375元，被告负担之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐宝根二〇二〇年七月十日书记员  李 朋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。