广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3047号上诉人（原审被告）：曹得新，男，1973年12月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*********。被上诉人（原审原告）：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan），董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，公司员工。上诉人曹得新因与被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曹得新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回碧富雅公司对曹得新的诉讼请求。事实和理由：一、碧富雅业公司运营不到一年经营困难，里面的商户持续亏损陆续撤场，碧富雅业公司此时对曹得新进行二次招商入驻涉案商铺，碧富雅业公司在明知把曹得新招商进来也是亏损经营不下去的前提下还利用欺骗隐瞒的手段把曹得新骗进来经营，对曹得新造成50多万的损失，碧富雅业公司对此存在过错，请求二审法院判决用租赁保证金17860元用来抵扣租金和其它费用。二、曹得新确认欠碧富雅业公司4月份和5月份（即4月11日至6月10日期间）的租金，每月租金应于下月10日前支付，但是曹得新店员符华2019年6月10日晚上下班之前已经将店铺钥匙交给碧富雅业公司的工作人员并向其告知撤场，该撤场时间是碧富雅公司苏总同意并确认的，因此曹得新没有拖欠6月份租金。撤场时因严重亏损没有钱缴纳租金，曹得新想用店里的商品服装和设施、物品来抵扣租金，通过计算，货品服装差不多四万块钱足够支付租金，6月11日中午曹得新已经致电告知马经理无力偿还租金，用店铺的商品服装和店铺里设施物品来抵扣租金。故曹得新不是无故停业而是按苏总的要求准时撤场，6月10晚上已经把钥匙交还碧富雅业公司的员工，曹得新没有拖欠6月份租金。三、碧富雅业公司无权向曹得新追缴物业管理费，因为管理费是中山市海港管理有限公司收取的，主体不同，碧富雅公司无权向曹得新追缴。四、曹得新撤场之后，碧富雅业公司从未与其联系过，曹得新只收到一份催促补缴租金的律师函。五、碧富雅公司提交的证据大多都是其自制的证据，均不应当予以采纳。六、碧富雅公司起诉过多起案件，其他案件都是判决承租方实际缴纳所欠月份的租金管理费，而本案却没有如此判决，同案不同判。综上，请求二审法院依法查明事实，支持碧富雅公司的上诉请求。碧富雅公司答辩称，一、涉案房屋租赁合同第3条约定碧富雅公司仅收取租金和管理费形式向曹得新出租商铺，碧富雅公司没有与曹得新合作，所以商铺由曹得新独立经营，自负盈亏，自担风险和责任。二、房屋租赁合同第3.4条约定，每月租金需要于当月10日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日则支付日顺延至节假日第一天，故租金收取时间不是下月的10日。碧富雅公司工作人员并未于2019年6月10日收到钥匙，曹得新从2019年6月10日开始未向碧富雅公司申请的情况下，擅自无故不经营且拖欠租金管理费，并擅自搬离涉案商铺，已经构成违约。但是双方租赁合同解除是在2019年7月9日发出解除合同通知书之日，故2019年6月10日-2019年7月9日碧富雅公司与曹得新仍存在租赁关系，商铺租金及管理费应当计算至2019年7月9日止。三、关于物业保证金的问题，与本案无关。四、房屋租赁合同第3.7条约定，每月管理费10日前曹得新需向碧富雅公司指定的物业管理公司支付，故碧富雅公司有权根据房屋租赁合同约定要求曹得新支付管理费。碧富雅公司向一审法院起诉请求：一、确认中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）于2019年7月9日解除；二、确认租赁保证金17860元不予退还；三、曹得新立即向碧富雅公司支付2019年4月份至2019年7月9日的租金、管理费合计39666.48元（2019年4月至6月均为租金6697.5元/月、管理费5358元/月，2019年7月租金1944.44元、管理费1555.55元）；四、曹得新向碧富雅公司支付逾期缴交租金和管理费的违约金12780.77元（自2019年4月10日起暂计至2019年8月31日）、商铺占用费3111.1元（自2019年7月9日起计算至2019年7月17日）、商铺占用违约金2679元；五、曹得新向碧富雅公司支付因曹得新无故停业产生的违约金6000元；六、确认碧富雅公司对曹得新逾期未搬离的商铺动产享有留置权，碧富雅公司有权依据合同约定对留置的动产进行变卖或折价出让，以变卖或折价出让所得款优先支付曹得新对碧富雅公司的欠款。曹得新向一审法院反诉请求：碧富雅公司退回租赁保证金17860元、物业保证金10716元、推广费1786元、二次消防整改费1200元。一审诉讼过程中，曹得新撤回上述反诉请求。一审法院认定事实：2018年9月20日，碧富雅公司与曹得新签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080），约定碧富雅公司将位于中山市*********海港城商业中心的2楼L218号商铺出租给曹得新，用于女装服饰零售，建筑面积为178.60平方米；租期自2018年10月20日至2021年10月19日，其中2018年10月20日至2019年10月19日期间租金为6697.50元/月，管理费为5358元/月，2019年10月20日至2020年10月19日期间租金为8930元/月，管理费为5358元/月，除首月租金、管理费于租赁起始日支付，其余月份租金、管理费须于当月10日前支付。3.5条约定：曹得新应向碧富雅公司交纳17860元作为租赁保证金，该租赁保证金不是预付的租金、管理费，仅是曹得新履行本合同约定义务的保证。9.1条约定：曹得新应当在租赁期限届满日起的5日内交还该商铺。除租赁期限届满合同正常终止外，曹得新应当在合同提前解除或终止日之次日交还商铺。9.4条约定：如曹得新未依照合同第9.1条的规定交还该商铺，则碧富雅有权采取强制搬迁方法收回商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属碧富雅公司所有，碧富雅公司无须给予曹得新补偿，碧富雅公司并有权从租赁保证金中直接扣除拆除该商铺之装修及附属设施/设备所需要的费用。若曹得新尚拖欠碧富雅公司本合同范围内所约定的费用，碧富雅公司有权直接从应结算给曹得新的营业额中扣除，不足部分，碧富雅公司有权对搬离后的动产行使留置权，宽限期为碧富雅公司采取强制措施之日起2个月，若曹得新在宽限期内仍未清偿欠款并办理领取手续的，则碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付欠款及动产搬迁与保管的费用，仍不足以清偿的，碧富雅公司仍可向曹得新追偿。曹得新逾期交还商铺，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向碧富雅公司支付违约金，直至曹得新交还该商铺或碧富雅公司按合同约定收回该商铺。11.11条约定：曹得新无故停业一天，视作违约，碧富雅公司应向曹得新收取违约金2000元，无故停业三天，视为根本违约，碧富雅公司有权单方面解除合同。13.1约定：租赁期限内，经双方协商一致，同意变更合同的，可变更合同。13.2条约定：碧富雅公司或曹得新因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的，可解除本合同。15.1条约定：在租赁期限内，曹得新逾期交付租金或管理费、推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。15.3条约定：租赁期限内，曹得新非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司；15.4条约定：租赁期限内，曹得新拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。若曹得新拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对曹得新的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖。该合同还约定了其他事项。碧富雅公司与曹得新签订《补充协议一》约定，双方于2018年10月20日签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080，以下简称“主合同”），应曹得新提出的减租申请，经双方协商一致，共同订立本补充协议条款：补充协议期限2019年4月1日至2019年6月30日止，租金标准由6697.50元/月变更为4018.50元/月；曹得新保证如租赁期间出现不按主合同约定时间支付租金、管理费及其他相关费用或出现主合同约定的其他任一违约行为，本补充协议视为自动终止，曹得新自始不享有本补充协议约定的租金减免，曹得新应按照主合同约定的租金标准按月缴纳租金；主合同及主合同相关的补充合同、主合同附件与本补充协议发生抵触的，以本补充协议为准。该协议还约定了其他事项。碧富雅公司、曹得新分别于2019年5月6日、2019年4月20日在该补充协议上盖章、签名捺印。碧富雅公司提交2019年4月至同年6月部分缴款通知单签收表、缴款通知单、催缴通知书签收表、催缴通知书等证据主张曹得新拖欠2019年4月至同年7月9日租金共22036.94元（其中4月至6月每月租金6697.50元、7月租金1944.44元），管理费17629.55元（其中4月至6月每月管理费5358元、7月管理费1555.55元）。2019年6月19日，碧富雅公司通过广东保信律师事务所向曹得新发出律师函，载明曹得新于2019年6月10日起无故停业，并单方擅自搬离商铺，碧富雅公司要求曹得新依约营业但未恢复营业，截至2019年6月14日曹得新拖欠碧富雅公司租金、管理费共29736.9元，且曹得新应于收到本函件之日起3个工作日内恢复商铺的正常营业及向碧富雅公司支付因无故停业产生的违约金6000元。曹得新确认收到上述律师函。2019年7月9日，碧富雅公司出具通知给曹得新，载明自本通知发出之日起正式解除曹得新与碧富雅公司于2018年9月20日签订的《租赁合同》。碧富雅公司提供物品清单及光盘显示，曹得新承租店铺2019年7月17日尚留存以下物品：1.8m货架7个、1.5m货架4个、1.8m*1.2m网挂架1个、衣架2箱、衣服106件、皮带6条、玻璃镜2面、柜台1张＋附件2张、沙发1张、佛公1个、2m*1.8m黑色货架1个、塑料模特上半身3个、喇叭（音响）2个。另，碧富雅公司系中山市************卡不动产权利人，其提供照片显示涉案店铺在2019年6月11日至同年6月14日期间均处于停业状态，曹得新对此表示确认。一审法院认为：碧富雅公司与曹得新签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及强制性规定，真实有效，各方均应恪守。曹得新于2019年6月10日撤场，但双方均确认未就撤场事宜达成一致意见，即双方未就解除租赁关系达成合意。曹得新未按照合同约定时间支付碧富雅公司租金、管理费，且逾期超过30日，根据合同15.4条约定，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。碧富雅公司于2019年7月9日出具解除租赁合同的通知，故认定双方于2019年7月9日解除租赁关系，且碧富雅公司已收取的租赁保证金17860元不予退还。关于拖欠租金、管理费。曹得新同意支付2019年4月、5月租金，不同意支付2019年6月、7月的租金，租金标准为4018.50元/月。根据双方签订的《补充协议一》，如曹得新在租赁期间出现不按照主合同约定时间支付租赁、管理费的，补充协议自动终止，曹得新自始不享有补充协议约定的租金减免，应按照主合同约定的租金标准缴纳租金。双方于2019年7月9日解除租赁关系，曹得新应向碧富雅公司支付2019年4月至同年7月9日的租金22036.94元（6697.50元/月×3个月＋6697.50元/月÷31天×9天）、管理费17629.55元（5358元/月×3个月＋5358元/月÷31天×9天）。关于逾期缴纳租金、管理费的违约金。根据合同约定，除首月租金、管理费于租赁起始日支付，其余月份租金、管理费须于当月10日前支付，且在租赁期限内，曹得新逾期交付租金、管理费，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。该标准过高，故应调整为月利率2%为宜。2019年4月至同年7月9日的违约金应以每月所欠租金、管理费为基数自每月11日起计算。关于商铺占用费。曹得新确认撤场后商铺内的物品未搬离，结合碧富雅公司提供的光盘显示的2019年7月17日店铺拍摄录像，2019年7月10日至2019年7月17日，曹得新所有的物品仍占用碧富雅公司的店铺位置，碧富雅公司主张的商铺占用费3111.10元未超过该期间租金及管理费的总和，予以支持。关于商铺占用违约金、无故停业违约金。本案违约的原因系曹得新拖欠相关租金、管理费，并中途退租，而在合同中约定租赁保证金、商铺占用违约金、无故停业违约金、逾期缴纳租金及管理费违约金均因曹得新同一种违约行为而产生，不应重复计算，曹得新向碧富雅公司支付的租赁保证金17860元、逾期支付租金及管理费的违约金已足已弥补碧富雅公司的损失，故对碧富雅公司诉请曹得新向其支付商铺占用违约金、无故停业违约金，不予支持。关于商铺动产留置权。双方在合同中约定，若曹得新拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对曹得新的动产行使留置权，故碧富雅公司对曹得新放置在涉案商铺的物品享有留置权，在曹得新未履行生效判决确定的给付义务时,碧富雅公司有权以上述物品的折价、拍卖、变卖的价款在生效判决确定的给付义务范围内优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款的规定，判决：一、确认碧富雅公司与曹得新签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）于2019年7月9日解除；二、曹得新所交租赁保证金17860元由碧富雅公司没收；三、曹得新于判决生效之日起七日内向碧富雅公司支付租金22036.94元、管理费17629.55元及违约金（2019年4月至同年6月每月租金违约金均以6697.50元为基数、每月管理费违约金均以5358元为基数，分别自2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日起计算；2019年7月1日至同年7月9日的租金违约金以1944.44元为基数、管理费违约金以1555.55元为基数，自2019年7月11日起计算，均按月利率2%计算至实际付清之日止）；四、曹得新于判决生效之日起七日内向碧富雅公司支付商铺占用费3111.10元；五、碧富雅公司对曹得新所有的1.8m货架7个、1.5m货架4个、1.8m*1.2m网挂架1个、衣架2箱、衣服106件、皮带6条、玻璃镜2面、柜台1张＋附件2张、沙发1张、佛公1个、2m*1.8m黑色货架1个、塑料模特上半身3个、喇叭（音响）2个享有留置权,并有权以上述物品的折价或拍卖、变卖所得价款在欠付的租金、管理费、违约金、商铺占用费范围内优先受偿；六、驳回碧富雅公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，由碧富雅公司负担196元，曹得新负担1656元（该款碧富雅公司已预交，曹得新于判决生效之日起七日内迳付1656元给碧富雅公司，法院不另作收退）。本院二审期间，碧富雅公司没有提交新证据。曹得新提交以下证据：1.海港城所收的租金和物业管理费收据，2.曹得新与碧富雅公司财务的微信聊天记录，证据1.2共同证明租金由碧富雅公司收取，物业管理费由中山市海港物业管理有限公司收取，碧富雅公司无权向曹得新追讨物业管理费；3.曹得新和店员符华的微信聊天记录，证明6月10日晚上店员已经按时把店铺钥匙交还给碧富雅公司工作人员并告知已经撤场。碧富雅公司确认证据1的真实性、合法性和关联性，但曹得新欠管理费，碧富雅公司会先向中山市海港物业管理有限公司代交纳管理费，且合同中约定管理费向碧富雅公司指定的物业管理费公司支付，所以碧富雅公司作为出租方有权要求曹得新支付管理费；不确认证据2.3的真实性。曹得新提交的证据均有原件予以核对，本院确认上述证据的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）第3.7条约定管理费为建筑面积每平方米人民币30元，合计人民币5358元/月（每月10日前向碧富雅公司指定物业管理公司支付）……；第3.7.1条约定，曹得新从商铺接收之日起按合同规定的标准开始向碧富雅公司交纳管理费；第15.4条约定，在租赁期内，曹得新有下列行为之一的，碧富雅公司有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还……15.4.5拖欠支付租金或管理费或其它费用达到30日。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、碧富雅公司何时收回涉案商铺；二、曹得新尚欠的租金及占用费金额；三、碧富雅公司是否有权向曹得新收取管理费；四、碧富雅公司能否没收租赁保证金17860元。争议焦点一，关于碧富雅公司何时收回涉案商铺的问题。《中华人民共和国诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，曹得新二审期间虽然提交了其与符华的微信聊天记录拟证明其员工符华于2019年6月10日晚上下班之前已经将店铺钥匙交给碧富雅业公司的工作人员。但该微信聊天记录仅是符华的单方陈述，没有其他证据可以相互印证，曹得新也没有提交其他与碧富雅公司进行商铺交接的证明材料，无法形成完整的证据链，故不足以证明曹得新已于2019年6月10日通过符华将涉案商铺钥匙交还给碧富雅公司。至于曹得新称其系经碧富雅公司苏总同意撤场的主张，曹得新对此未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对曹得新称其与2019年6月10日交还涉案商铺的主张不予采信。一审法院根据碧富雅公司提供的光盘录像认定曹得新所有物品占用涉案店铺至2019年7月17日并无不妥，本院予以维持。争议焦点二，关于曹得新尚欠的租金及占用费金额的问题。第一，曹得新同意向碧富雅公司支付2019年4月及5月租金，本院予以确认；第二，2019年6月至2019年7月9日（合同解除之日）的租金，由于曹得新自2019年4月起拖欠租金构成违约，碧富雅公司2019年7月9日向曹得新发出解除租赁合同通知，故曹得新应当按照合同约定的租金标准向碧富雅公司支付2019年6月至2019年7月9日（合同解除之日）的租金及相应的违约金；第三，2019年7月10日至2019年7月17日期间的占用费，由于本院已认定曹得新占用涉案店铺至2019年7月17日，故曹得新应当向碧富雅公司支付2019年7月10日至2019年7月17日期间的占用费。一审法院对曹得新尚欠的租金及占用费金额认定正确，本院予以维持。争议焦点三，关于碧富雅公司是否有权向曹得新收取管理费的问题。中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）第3.7条约定，曹得新每月10日前向碧富雅公司指定物业管理公司支付管理费，即中山市海港管理有限公司仅是碧富雅公司指定收取管理费的物业公司，又根据中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）第3.7.1条约定，曹得新从商铺接收之日起按合同规定的标准开始向碧富雅公司交纳管理费，故曹得新称碧富雅公司无权收取管理费的主张不能成立，本院不予支持。如上所述，曹得新占用涉案商铺至2019年7月17日，一审法院认定曹得新向碧富雅公司支付2019年4月至2019年7月9日的管理费及相应违约金、2019年7月10日至2019年7月17日管理费正确，本院予以维持。争议焦点四，关于碧富雅公司能否没收租赁保证金17860元的问题。中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）第15.4条约定，在租赁期内，曹得新有下列行为之一的，碧富雅公司有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还……15.4.5拖欠支付租金或管理费或其它费用达到30日。本案中，曹得新2019年4月开始拖欠租金支付尚未支付，构成违约，按照上述合同约定曹得新拖欠支付租金已经超过30日，碧富雅公司有权没收保证金。对于曹得新上诉称涉案商场的经营环境不佳,利用欺骗隐瞒的手段把曹得新骗进来经营，造成其损失，碧富雅业公司对此存在过错，请求用租赁保证金来抵扣租金和其它费用的问题。曹得新对此并未举证予以证明，至于经营环境不佳，该因素属商业风险，曹得新在订立合同时对该可能性应有预见，该风险损失应由其自行承担，故曹得新上诉要求租赁保证金17860元抵扣租金和其它费用的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人曹得新的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费713元，由上诉人曹得新负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年七月二日书记员  古莉娟雷媛