山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初7333号 原告：华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司，住所地日照市东港区淄博路369号凯旋门小区8号楼一楼，统一社会信用代码91371102MA3FDWDL9Q。 负责人：方晓平，总经理。 委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：池海波，男，1973年9月20日出生，汉族，居民，户籍地,日照市岚山区，曾居住日照市东港区淄博路华润凯旋门11-02-3101，现居住地不详。 原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司(以下简称“华润物业”)诉被告池海波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润物业的委托诉讼代理人王美到庭参加了诉讼，被告池海波经本院合法传唤后未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告华润物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付所欠物业管理服务费10387元(自2016年1月1日起计算至2018年10月31日止)；2.请求法院判令被告给付违约金3116.1元(自2016年1月1日起计算至2018年10月31日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了前期物业服务合同，合同约定由原告向被告位于东港区产提供物业服务。被告自2016年1月1日起至2018年10月31日止未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。后经原告多次催促被告履行合同，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 案经送达，被告池海波未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向法庭提交了如下证据： 证据一、《商品房买卖合同》，证明：1.被告从出卖人华润置业（日照）有限公司购买案涉房屋，系案涉房屋所有者。2.《商品房买卖合同补充协议2》：业主缴纳6个月的物业费后，方可办理入户手续。现案涉房屋始终由被告居住、使用，被告应据实交纳物业服务费。3.《商品房买卖合同补充协议3》第5条，原告依法为被告提供物业服务，有权向被告收取物业服务费用。4.《商品房买卖合同补充协议4》中规定《临时管理规约》第4条、5条、21条。5.《商品房买卖合同补充协议7》被告承诺依法遵守《前期物业服务合同》《临时管理规约》的规定，交纳物业服务费用，但截止目前被告仍未如期交纳物业服务费用； 证据二、《前期物业服务合同》，证明：1.原告与案涉房屋出卖人华润置业（日照）有限公司签订前期物业服务合同。双方约定第1条：物业项目类型为住宅（高层）及底商。第7条约定了物业服务收费选择【包干制】标准为——高层住宅：2.48元/月.平方米；商业物业：3.3元/月.平方米，地下车位服务费40元/车位*月。2.第5条：前期物业服务期限，自2012年7月1日始至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。3.第9条：业主应当从甲方通知的收房期限届满之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按半年为交费周期交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行交纳义务。4.第10条物业服务费用应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费。此后按半年为一个收费周期交纳；每个收费周期的首月15日前交纳该收费周期的物业服务费。甲方及业主所有的空置房均需全额交纳物业服务费。5.原告收取的物业费用，根据合同约定已全部用于合同约定服务项目。6.第27条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。7.附件二物业构成明细：住宅约1845户，建筑面积约24.7万平方米；底商建筑面积约4.1万平方米; 证据三、入住通知书、交付签约手册，证明:被告于2014年7月如期办理入户手续，以2.48元/平方米为标准，预交6个月的物业费，此后被告一直占有、使用案涉房屋； 证据四、缴费通知书及回执一份，证明原告曾于2017年7月9日向被告进行物业费催缴工作，但被告仍未如期缴纳物业费。 被告池海波未到庭应诉，视为放弃质证。 经审查，原告提交的上述证据均取得程序合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院对上述证据的证据效力及证明力予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2012年8月31日，华润置地（日照）有限公司（出卖人/甲方）与被告池海波（买受人/乙方）签订《商品房买卖合同》，合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明：“买受人购买的商品房为本合同第一条项目中的：第011幢2单元（02）3101号房，该商品房用途为成套住宅。”其中附件六《商品房买卖合同补充条款》第十八条关于前期物业服务第1项载明：“乙方同意和接受：甲方选聘华润置地（山东）物业服务公司日照分公司作为前期物业服务企业，并签署《日照凯旋门一期前期物业服务合同》（简称“前期物业服务合同”），物业服务费标准按照前期物业服务合同约定执行。 华润置地（日照）有限公司（开发建设单位/甲方）与原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司（物业服务企业/乙方）签订《华润日照凯旋门一期前期物业服务合同》，约定由原告为华润日照凯旋门一期（高档住宅高层）【坐落于日照市交汇处（银河公园东门对过）】提供前期物业服务，前期物业服务期限，自2012年7月1日始至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止；物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.48元/平方米/月等；物业服务费用按半年为交费周期交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行交纳义务；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。签订合同后，华润置地（北京）物业服务有限公司日照分公司开始为该小区提供物业服务。2014年7月，被告池海波与华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司签订《日照华润凯旋门交付签约手册》。 2014年7月3日，华润置地（日照）有限公司发出入住通知书，其中收费明细中载明物业管理费2.48元/㎡。 自2016年1月起，被告池海波未交纳物业服务费。原告于2017年7月10日向被告邮寄缴费通知函，通知被告于2017年7月15日前交纳2016年1月-6月的物业管理费5499元，因原告投递地址有误，邮件退回。 另，原告主张涉案合同约定物业费单价是2.48元，原告按照8.8折予以收取，即2.18元/平方米/月，欠费周期是2016年1月1日至2018年10月31日，涉案房屋面积是139.98平方米，合计物业费是10387元（2.48元*88%*139.98平方米*34个月），违约金按照合同约定标准过高，原告自愿调整为按照30%收取，即3116.1元（10387元*30%）。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，华润置地（日照）有限公司作为涉案房屋所在小区的开发建设单位,与原告华润物业签订的前期物业服务合同系合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告作为涉案房屋权利享有者，接收房屋后即享受原告华润物业所提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业服务费。涉案前期物业合同约定物业费单价每月每平方米为2.48元，原告自愿主张按照8.8折予以收取即单价2.18元，本院予以准许，被告应当支付2016年1月至2018年10月31日的物业费10387元（2.48元*88%*139.98平方米*34个月）。关于违约金,合同约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金，虽然合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定，现原告自愿降低违约金比例,主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以确认，违约金数额为3116.1元（10387元*30%）。被告池海波经本院合法传唤未到庭，视为放弃本案诉讼权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告池海波于本判决生效后五日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司物业费10387元； 二、被告池海波于本判决生效后五日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司违约金3116.1元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  常金峰 人民陪审员  费春义 人民陪审员  马 榕 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  范晓丹