山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁07执复101号 复议申请人（被申请人）：山东宇昊置业投资发展有限公司，住所地潍坊经济开发区文化路777号紫御东郡小区1号楼7号房。 法定代表人：李刚，总经理。 委托诉讼代理人：屠建东，山东翎鼎律师事务所律师。 申请人：孙术友，男，1975年12月19日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：郝志强，山东万信律师事务所律师。 复议申请人山东宇昊置业投资发展有限公司（下称宇昊公司）不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）鲁0791执异23号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院受理申请人孙术友与被申请人宇昊公司建设工程施工合同纠纷一案的诉前财产保全申请后，作出（2020）鲁0791财保267号民事裁定书，查封了宇昊公司的银行账户及位于潍坊××新区卧龙××小区××房产。宇昊公司提出异议，认为本案超标的额查封，请求解除对其中26套房产的查封及对其在潍坊农村商业银行寒亭支行9070107120142050002488、9070107120142050013260账号和在潍坊农村商业银行友谊支行90×××67账户的冻结。 执行法院查明，孙术友向执行法院申请诉前财产保全，该院于2020年3月31日作出（2020）鲁0791财保267号民事裁定，查封了宇昊公司名下位于潍坊××新区卧龙××楼××、××、××、××号商铺；1号楼1-301、1-302、1-402、1-501、1-601、1-702、1-901、1-902、1-1201、1-1302、1-1502、1-1601号房产；2号楼1-101、1-102、1-201、1-602、1-1101、1-1301、1-1401、1-1402、1-1601号房产；3号楼1-201、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、1-502、1-601、1-602、1-802、1-901、1-1001、1-1101、1-1201、1-1402、1-1501、1-1502号房产；5号楼504、507、508、509、1005号房产及第11号商铺,并冻结了宇昊公司在潍坊农村商业银行账户五个（账号分别为：9070107120142050013260、9070107120142050002488、90×××67、9070107051542050002979、90×××95），潍坊银行80×××64账户，齐商银行80×××53账户，中国农业银行15×××14账户。 宇昊公司提交其自行委托评估机构作出的潍正评房字（2020）第03号房地产估价报告一份，证明截止至2020年4月7日案涉48套房产价值为120650236.6元。孙术友认为该房地产估价报告系宇昊公司单方委托，评估价格过高，其评估程序不合法，对该评估报告的结论不予认可，并申请法院调取涉案小区1号楼、2号楼、3号楼房产出售的网签备案合同，以网签备案合同载明的房产单价作为市场价进行计算。因该评估报告系宇昊公司单方委托，执行法院不予认可。宇昊公司提交2020年4月7日由潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行出具的抵押金额证明及抵押明细表共三份，证明宇昊公司1号楼、2号楼、3号楼共计42套房产（住宅）在银行的抵押金额为2290万元。孙术友对该证据的真实性无异议，但认为该证据仅证明了涉案房产的抵押数额为2290万元，其利息及违约后的罚息、违约金并未计算在内，且1号楼、2号楼、3号楼几乎全部出售完毕，5号写字楼及商铺也已部分出售。执行法院对查封42套住宅房屋抵押借款本金数额2290万元的事实予以确认。 孙术友提交案外人宋海霞、王凯、刘佃刚与宇昊公司签订的商品房定购书各一份及宇昊公司与孙术友签订的商品房定购书三份，证明涉案5号楼房屋单价分别为4700元/平方米、3900元/平方米、3900元/平方米，平均单价为4166.67元/平方米；涉案1号楼902号房屋的总价为160万元，单价为6247元/平方米；3号楼602号、1201号两套房屋总价为450万元，单价为6905元/平方米；5号楼7层、8层房屋单价为3900元/平方米，平均单价为5684元/平方米。即使分开计算，其住宅平均单价为6576元/平方米，商业用房单价为3900元/平方米。根据上述6份定购书，足以证实涉案房产市场价在6000元/平方米以内。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款规定，债务人财产经评估拍卖时需要以假定三次流拍后的降价价格作为查封标的物的价值。宇昊公司对上述商品房定购书的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据仅能证明5号写字楼在2017年6月份的价值，并不能证明该写字楼现在的价值，宇昊公司所提交的评估报告是依据现在的价值作出的，应以此作为案涉房产价值的评判依据，且不能按照流拍后的价值确定查封房产的价值。因宇昊公司对商品房定购书的真实性无异议，执行法院予以确认。孙术友提交执行法院查询宇昊公司房产情况记录表三份，证明案涉房产在不动产系统中已经作了在建工程抵押。具体抵押数额申请法院向宇昊公司调取相关借款合同、抵押合同，确定涉案房产上设定的抵押数额。宇昊公司对上述证据的真实性及证明内容均无异议。 执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”本案中，孙术友申请保全宇昊公司银行存款29981045元或查封同等价值的其他财产，并由中国平安财产保险股份有限公司提供担保，执行法院作出（2020）鲁0791财保267号民事裁定，对案涉房产和银行账户予以查封、冻结。本案的争议焦点为是否存在超标的查封、冻结情形。关于是否超标的查封、冻结所依据的证据问题。孙术友对宇昊公司提交的评估报告不予认可，并提交其本人和案外人与宇昊公司签订的商品房定购书，证明案涉房屋的实际成交价格远低于评估价格，该评估报告系宇昊公司单方委托作出，不具有法律效力，故其主张查封的48套房屋价值120650236.6元证据不足，孙术友将购买同小区房屋的价格作为参考价格亦无法律依据。对双方主张的查封房屋价值，执行法院均不予采信。该院认为，申请保全人向法院提出保全申请是为将来判决得以顺利执行,其要求保留足额查封财产的理由正当。故此，判断是否超标的查封应考虑以下因素：第一，判断查封是否超标的,不能单纯地以查封时的财产价值判断,而应综合考虑执行过程的各种因素,包括流拍、降价等,案涉房屋在理论上存在二次流拍的可能性，故孙术友主张保全财产价值应高于流拍后的最低保留价于法有据。假定以宇昊公司主张的评估价值计算，二次流拍后案涉查封房屋的保留价值为67564132.50元（120650236.6元×56%）。第二，查封的案涉42套房产（住宅）在潍坊农商银行寒亭支行办理了在建工程抵押贷款，贷款本金总金额为2290万元。保留价67564132.50元扣减贷款本金数额，不考虑抵押贷款利息、违约金等因素，查封房屋的剩余价值为44664132.5元,与孙术友申请查封的数额差额为1400万元。第三，孙术友述称，查封的部分房屋已经出售，而宇昊公司在房屋出售后未办理相关手续，存在违约情形。对此宇昊公司代理人称其不清楚案涉查封房屋是否出售。该院查明，孙术友提供的商品房定购协议书证明孙术友本人已就查封的1号楼1单元902号和3号楼1单元602、1201号三套房屋与宇昊公司签订了定购协议，该三套房屋定购价格为610万元，故案涉部分查封房屋可能存在权属争议，而权属问题不是本案审查的范围，但应作为影响查封标的数额的因素予以考虑,如查封房屋的权属,因争议最终判定不属于宇昊公司,将直接减少查封房屋的剩余价值。综上，宇昊公司主张本案查封房屋明显超标的，要求解除对部分房屋的查封措施证据不足，执行法院不予支持。本案冻结宇昊公司的银行账户存款余额未满足孙术友要求的保全申请数额，继续冻结账户也可能明显超出保全裁定确定的查封价值数额，再综合考虑降低对企业的正常生产经营活动造成的影响等因素，应解除对宇昊公司银行账户的冻结。执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定驳回宇昊公司申请解除26套房屋查封措施的异议请求；解除对宇昊公司名下银行账户（开户行：潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行，账号分别为：9070107120142050013260、9070107120142050002488；开户行：潍坊农村商业银行股份有限公司友谊支行，账号：90×××67；开户行：潍坊农村商业银行股份有限公司营业部，账号：9070107051542050002979；开户行：潍坊农村商业银行股份有限公司高家楼支行，账号：90×××95；开户行：中国农业银行股份有限公司潍坊开发区北城支行，账号：15×××14；开户行：齐商银行股份有限公司潍坊分行营业部，账号：80×××53；开户行：潍坊银行股份有限公司新城支行，账号：80×××64）及存款的冻结。 复议申请人宇昊公司向本院复议称，请求撤销执行法院（2020）鲁0791执异23号执行裁定书第一项，解除对其中26套房产的查封。事实与理由：1.复议申请人自行委托潍坊正元土地房地产资产评估事务所作出的潍正评房字（2020）第03号《房地产估价报告》是有效证据，应作为认定案涉48套房屋价值的依据。2.本案应以保全裁定载明的29981045元为限进行财产保全，不能以案涉48套房屋两次流拍后的保留价作为认定是否超标的保全的依据。3.孙术友不能证实案涉48套房屋存在权属争议，且已影响查封标的数额。 本院查明，申请人孙术友向执行法院提交保全申请，请求冻结复议申请人宇昊公司银行存款29981045元或查封同等价值的其他财产。执行法院于2020年3月21日作出(2020)鲁0791财保267号民事裁定书,裁定冻结被申请人宇昊公司银行存款29981045元或者查封、扣押其同等价值的财产。实施过程中，执行法院查封案涉48套房产及八个银行账户，实际控制银行存款886616.59元。 本院查明的其他事实与执行法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是保全的财产是否明显超标的额。对是否明显超标的额查封的判断，执行法院应有相应的参考依据。从执行法院的审查情况来看，该院对宇昊公司提交自行委托评估机构作出的评估报告不予认可，同时认为孙术友将同小区房屋的实际买卖价格作为参考价格亦无法律依据，故该院对双方主张的查封房屋价值均未采信。在缺乏相应客观依据的情况下，执行法院又依据不予采信的上述评估价来判断本案是否超标的额查封，有所不当，应重新审查。在重新审查过程中，执行法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”的规定，确定查封财产价值参考依据，在考量影响查封财产变价因素基础上，确保查封财产价值不明显高于保全裁定载明的金额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十六条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0791执异23号执行裁定； 二、发回山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  李欣红 审判员  郭 伟 审判员  邱金山 二〇二〇年七月十七日 书记员  徐艳玲