北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初7984号原告：张树田，男，1942年5月20日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京天地和旅游观光有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：季玉锟，总经理。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：董培，北京市诚汇律师事务所实习律师。被告：刘源，男，1972年5月4日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。被告：肖斌，男，1984年7月20日出生，汉族，住北京市丰台区。原告张树田与被告北京天地和旅游观光有限公司（以下简称天地和公司）、刘源、肖斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树田，被告天地和公司的委托诉讼代理人王月永、董培，被告刘源的委托诉讼代理人范庆虎，被告肖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张树田向本院提出诉讼请求：1、请求判令张树田与天地和公司签订的《租赁合同》予以解除；2、请求判令天地和公司返还张树田租金950000元；3、请求判令刘源、肖斌就天地和公司返还租金承担连带清偿责任；4、请求判令天地和公司、刘源、肖斌承担本案的诉讼费，保全费，以及其他办案费用。事实和理由：2018年1月15日，我与天地和公司签订《租赁合同》，承租位于北京市通州区张家湾镇大北关村北“天地和庄园”X号(四合院)，房屋建筑面积为178．73平方米，租赁期限20年，租金9500000元一次付清。因是为了长期居住，我另投入装修款220000元对房屋进行了装修。2019年上半年，我在不知情的情况下，天地和公司强行让我腾退房屋，搬出“天地和庄园”，如在8月23日前不搬出就停水停电。我考虑没有水电无法生活,无奈只好搬出。我是一名复转军人，也是70多岁高龄老人，含辛茹苦一辈子积攒血汗钱买下此房用以养老居住，如今落得钱房全无、无家可归、在外租房。现天地和公司既然让我将“天地和庄园”房屋腾退，就应立即退还给我租房款及装修费，而刘源、肖斌作为天地和庄园的实际运营人也应当承担相关的赔偿责任及违约责任。天地和公司辩称：一、天地和公司与张树田没有直接的租赁关系，也未实际收取张树田的租金：2013年9月，天地和公司将公司所属相关房屋设备（包括公章）等租赁给杨建英并签订协议。2014年5月19日，杨建英又将上述财产转租给曾宪龙、石绍辉，后曾宪龙又于2016年8月20日将上述财产转租给刘源。2019年3月29日，经人民法院生效判决确认，天地和公司与杨建英签订的协议因违反相关法律规定而无效，故后续的转租合同均无效。张树田所述的《租赁合同》发生在曾宪龙将天地和相关财产转租给刘源期间，刘源利用持有天地和公司公章的便利未经天地和公司同意即擅自签订合同，相关权利义务以及法律责任应由杨建英、刘源承担；二、天地和公司没有收到过张树田任何租金且950000元租金以现金的方式支付与生活常理不符，张树田提交的北京天地和君旺物业管理有限公司经查询也没有相关的工商档案登记。综上，天地和公司与张树田不存在租赁关系，存在租赁关系的是刘源与张树田之间，且天地和公司对张树田是否支付租金存疑，故不同意张树田的诉讼请求。刘源辩称：租赁合同是天地和公司和张树田签的，与我无关；虽然我给张树田签署了《承诺书》，但《承诺书》约定的条件还未成就，我同意解除租赁合同，不同意张树田的其他诉讼请求，肖斌辩称：张树田的租金我没有收到，对于《承诺书》的事情我不知情，我只是给刘源帮忙，不同意承担连带清偿责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：北京“天地和庄园”为天地和公司开发。2013年9月4日，天地和公司的法定代表人季玉锟与案外人杨建英签订《天地和庄园承包协议》将“天地和庄园”的大部分土地、房屋及配套设备设施、果园、果树有偿承包给杨建英经营。2014年5月19日，杨建英与案外人曾宪龙、石绍辉签订《天地和庄园承包协议》，约定了承包范围和承包年限。2016年8月20日，刘源与曾宪龙签订《天地和庄园合作协议》，取得了“天地和庄园”部分土地使用权，并在该地块开发“瑞都花园”对外进行销售。2018年1月15日，张树田（乙方）与天地和公司（甲方）签订《租赁合同》约定：一、乙方承租的房屋位于北京市通州区张家湾镇大北关村北天地和庄园X院，租赁期限自2018年1月8日起至2038年1月7日止，2038年1月8日至2053年3月1日赠送给乙方无偿使用，其中2018年1月8日至2018年5月1日为乙方免费提供给甲方使用。二、租金交纳方式为乙方一次性支付甲方租金950000元。三、租赁期内如遇国家政府占地拆迁、城市建设等情况时，甲乙双方须无条件服从并终止合同，按国家拆迁部门标准：该院新建房屋（厢房）拆迁补偿款、经营补偿款、提前搬迁奖励全部归乙方所有（具体数额依据当时拆迁部门实际赔偿为标准），原有房屋（主房）提前搬迁奖励、经营补偿款归乙方所有（建筑物补偿款归甲方所有）；如补偿款大于房款租金，补偿款仍归乙方所有；如补偿款小于房款租金，甲方补足差额与乙方。合同还对转租、物业管理及收费标准等做出了约定。同日，刘源向张树田出具《承诺书》，承诺张树田所租天地和房屋及院落如遇政府拆迁，如政府补偿超过张树田所缴款项，本人不予补偿；如政府补偿达不到张树田所缴款项，由本人出资补齐张树田所缴实际租房款。《承诺书》上加盖有天地和公司公章。庭审中，张树田向本院提交2018年1月15日出具的、加盖有北京天地合君旺物业管理有限公司（以下简称物业公司）财务专用章的《收据》一份，《收据》上载明“收到张树田北一院租房款玖拾伍万元（￥950000）”，用以证明其向天地和公司交纳租金950000元。天地和公司称，物业公司与本公司无关。刘源称，该租金系负责天地和庄园对外销售的合作公司工作人员王志强收取，其已就王志强等人员的问题报警处理。肖斌称，对张树田交款的事情并不知情，只是知道张树田实际入住了天地和庄园的北一院。庭审中，张树田增加诉讼请求，要求被告给付装修款220000元，并向本院提交了北京盛业鸿天装饰设计有限公司于2018年4月30日、6月22日出具的《收据》二份，证明其对北一院装修支出装修费220000元，但《收据》上“交款人”一处为空白，收款内容上记载是，“今收到张大哥装修款……”。天地和公司、刘源、肖斌对张树田的装修证据均不认可。2018年1月8日，刘源将天地和庄园北一院交付张树田，张树田于2018年8月24日从北一院搬出。另查，2019年3月29日，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终202号民事判决书终审判决确认，“天地和庄园”案涉土地上的建筑物因未取得相关审批手续，天地和公司与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效，杨建英、曾宪龙、刘源15日内将承租的“天地和庄园”腾退给季玉锟并返还地上物及设施。季玉锟之后向本院申请强制执行。2019年7月2日，本院发布公告，要求曾宪龙、刘源、杨建英将承租的“天地和庄园”腾退给季玉锟并返还地上物及设施。庭审中，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证等审批手续，就《租赁合同》的效力问题本院向张树田予以释明，但张树田仍然坚持合同有效，要求解除双方签订的《租赁合同》。天地和公司对《租赁合同》印章的真伪提出质疑，但未在举证期限内提供新的证据予以证明,亦不申请对印章真伪进行鉴定。又查，根据本院（2019）京0112民初第X号民事判决查明，物业公司系刘源于2017年11月28日实际收购，当时的法定代表人为王帅，显示有王帅签名的、加盖有物业公司印章、于2017年12月3日出具的《申明书》证实，“天地和庄园”使用该公司公章、财务章对外签订合同，由此产生的后果均由刘源承担。2018年11月14日，王帅将其在物业公司的股份转让给胡波，同时将法定代表人一并变更为胡波。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张树田承租的房屋系未取得建设工程规划审批手续的建筑物，现张树田经本院释明后仍然坚持《租赁合同》有效的主张，本院依法认定张树田与天地和公司签订的《租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故天地和公司应当将张树田交纳的租金在扣除相应使用费后予以返还。虽然天地和公司辩称其并非《租赁合同》主体，未收到相关款项，但因其未就印章的真伪向本院提供证据或申请对印章予以鉴定，本院确认《租赁合同》的相对方系天地和公司，天地和公司应对《租赁合同》无效后负有相应的返还义务。关于刘源以承诺条件未成就而拒绝承担给付义务的辩解意见，本院认为，刘源出具的《承诺书》，实质上是对《租赁合同》履行的担保，现《租赁合同》因违反法律、行政法规强制性规定而无效，《承诺书》约定的拆迁补偿也事实上难以实现，故《承诺书》约定的条件不能成为作为刘源拒绝承担连带给付义务的理由。张树田未就肖斌承担连带给付义务向本院提供证据，故本院对于张树田要求肖斌承担租金返还义务的请求不予支持。关于张树田要求返还装修款的请求，因张树田提供的《收据》不能直接确认该款项系张树田交纳的用于案涉房屋的装修支出，故对于张树田的该部分请求，本院暂不予支持，张树田可在提供新的证据后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认张树田与北京天地和旅游观光有限公司于2018年1月15日签订的《租赁合同》无效；二、北京天地和旅游观光有限公司于本判决生效后七日内返还张树田租金920199元；刘源对上述义务承担连带返还责任；三、驳回张树田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7665元，由张树田负担1164元（已交纳），北京天地和旅游观光有限公司、刘源负担6501元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年七月二日书记员  武 晗