江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1583号上诉人（原审原告）：溧阳市粮食购销有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕山路98号。法定代表人：任旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮雪萍，江苏天目湖律师事务所律师被上诉人（原审被告）：邱为民，男，1958年3月1日出生，汉族，溧阳市人，住所地溧阳市。委托诉讼代理人：汪惠之，江苏如犀律师事务所律师。上诉人溧阳市粮食购销有限公司（以下简称粮食公司）因与被上诉人邱为民房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人粮食公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判变更为：被上诉人将位于溧阳市茶亭古县北路7号的租赁房屋以及依附于该租赁房屋的属原告建设用地上的添附物（彩钢瓦房屋）自行拆除后交还给上诉人，或发回重审。2.请求判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决仅判决被上诉人将所涉的租赁房屋返还给上诉人，而未判决被上诉人将依附于所涉租赁房屋并搭建于上诉人所有的建设用地上的添附物自行拆除，不仅有损上诉人的合法权益，也将导致本案判决生效后实际无法履行或执行。1.案涉房屋出租给被上诉人之前就已经出租给他人使用过，大门朝向西面（原审法院进行过现场勘查）。现案涉房屋门前的添附物（彩钢瓦房屋）是由被上诉人承租后在未经上诉人允许的情况下擅自搭建的。2.双方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定：合同期满或合同解除时乙方在租赁房内的装修和不可拆除、移动的设施无偿归甲方所有。据此，若被上诉人不自行拆该除添附物（彩钢瓦房屋），则应无偿归上诉人所有，被上诉人应当在返还案涉租赁房屋时一并将该添附物（彩钢瓦房屋）交给上诉人。3.退一步说，假如被上诉人坚持认为该添附物（彩钢瓦房屋）是由其搭建就应属于其所有，那么依据《合同法》第二百二十三条、第二百三十五条等规定，在合同期满时，被上诉人也应将该添附物（彩钢瓦房屋）自行拆除，将案涉承租房屋恢复原状后返还上诉人。4.添附物完全依附于案涉房屋，且搭建于上诉人拥有的国有建设用地上，依法被上诉人不具有相应的物权。5.由于该添附物（彩钢瓦房屋）搭建于案涉租赁房屋的门前，致使上诉人无法正常使用案涉的租赁房屋，因此原审判决第一项是没有可有效履行或执行的判决。被上诉人邱为民辩称，上诉人的上诉理由依法不能成立，首先上诉人认为被上诉人自行出资建设的彩钢瓦房屋，是涉案出租房屋的添附物品缺乏事实和法律依据。法律层面上的添附物，只有三种情形，一是附和、二是混合、三是加工，本案中被上诉人出资建造的彩钢瓦房屋，与承租房屋的空间，是完全独立的。从物理上就能明确的区分开来，我们不否认彩钢瓦房屋借用了出租房屋的一堵墙，但第一搭建行为发生在本案租赁关系成立之前，且得到了上诉人的认可。第二，借墙搭建，在过去农村建房时，也是一种普遍的现象。不能因为彩钢瓦房屋借用了出租房屋的一堵墙，就认为彩钢瓦房屋就是出租房屋的添附物；其次上诉人认为被上诉人借墙搭建彩钢瓦房屋，没有得到上诉人的允许。第一如果没有上诉人的允许，被上诉人的借墙搭建行为不可能完成。第二，借墙搭建完成后的近20年时间，上诉人对此未提出过任何的异议；再次关于上诉人认为被上诉人对彩钢瓦房屋不享有物权的问题，我们认为被上诉人对彩钢瓦房屋是不是享有物权不是本案讨论的关键问题。本案是上诉人对彩钢瓦房屋主张权利。因此本案的重点应该是上诉人对彩钢瓦房屋享不享有物权，能不能主张权利的问题。如果上诉人不能证明其对彩钢瓦房屋享有物权，那么上诉人对彩钢瓦房屋的权利主张，就不能得到法律的支持。即使被上诉人对彩钢瓦房屋不享有物权，也不能当然地推导出上诉人对房屋就享有物权；第四，上诉人认为彩钢瓦影响了其正常使用涉案出租房屋的使用，涉案彩钢瓦房屋与出租房屋是共用一堵墙的平排建筑，上诉人除了西面出行受到影响，其他方面均不受影响，都可以开门出行。一审法官也到现场进行了勘查，认为不会影响上诉人正常使用。而且我们同时也认为上诉人主张影响房屋正常使用的问题。也是一个相邻权的问题。相邻权的行使也要受到一定的限制。必须在合理的限度内容忍，如果上诉人坚持认为被上诉人侵犯了其相邻权。这是另外一个法律问题。应当另行起诉。综上我们认为一审认定的事实清楚，适用的法律正确。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。粮食公司向一审法院起诉请求：1.邱为民将其承租的位于溧阳市的房屋交还给粮食公司；2.邱为民支付房屋占用费4096元（自2019年1月1日算至2019年9月20日），并支付自2019年9月21日起至实际交还之日止的房屋占用费（按每天15.4元的标准）；3.邱为民支付滞纳金615元（自2019年1月1日算至2019年9月23日），并支付自2019年9月24日起至实际交还之日止的滞纳金（按每天2.34元的标准）；4.邱为民支付粮食公司违约金20251元（自2019年1月1日算至2019年9月23日），并支付自2019年9月24日起至实际交还之日止的违约金（按每天77元的标准）；5.本案诉讼费用由邱为民承担。事实与理由：邱为民因经营生产资料需要，向粮食公司承租其位于溧阳市茶亭古县北路7号的房屋两间，为此，双方于2018年1月6日签订房屋租赁合同，在合同中，双方约定：租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金为5620元以现金方式交付，同时合同中还约定其他权利义务。案涉房屋系国有资产，合同期满后，因粮食公司需对国有资产进行统一管理，粮食公司决定不再出租案涉房屋，并为此多次以口头、书面通知以及律师函的形式一再告知和催促，要求邱为民及时腾空并交回案涉房屋，但邱为民一直不予理睬。邱为民辩称，邱为民是粮食公司单位的下岗职工，为鼓励下岗职工再就业，早在2002年粮食公司就将涉案房屋出租给邱为民用于经营农业生产资料，租赁合同一年一签，至今已长达十六、七年，在第一次租赁合同签订之前邱为民就经粮食公司同意在涉案承租房屋门前空地上出资搭建了两间彩钢瓦房屋，2018年1月6日签订的房屋租赁合同租期届满后，由于粮食公司不同意续签合同，邱为民就将承租房屋内的物品腾空，将房屋交还粮食公司处分，邱为民现占用的房屋是自己出资建造的，粮食公司对此不享有所有权。综上，粮食公司的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回粮食公司的诉讼请求。一审法院经审理查明，邱为民原系粮食公司员工，自2003、2004年左右开始承租位于溧阳市茶亭集镇古县北路7号房屋的一部分，租赁合同一年一签。2018年1月8日，粮食公司（出租方，甲方）与邱为民（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋位于茶亭古县北路，房产证号溧房权证溧交字第××号，土地证号溧国用（2003）第xx号，间数2间，建筑面积120㎡，房屋质量合格；租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，租期为一年；租金5620元，支付方式为现金；租赁用途为生产资料；房屋维护：乙方如需对租赁的房屋进行内部改造或装修，应经甲方同意并不得破坏或影响房屋的主体结构安全，租赁期内，乙方应维护和修缮好租赁的房屋，合同期满或合同解除时乙方在租赁房内的装修和不可拆除、移动的设施无偿归甲方所有；合同期满日，甲方无条件收回租赁的房屋，如甲方继续出租房屋，而乙方有意继续租赁，应提前二个月向甲方书面提出，在同意甲方提出的条件下重新协商签订新的租赁合同；租赁期间，乙方不得转租、转让、调换、转借租赁房屋，如甲方转让租赁的房屋，乙方不享有优先购买权，但甲方应确保租赁房屋的受让人继续履行出租方的权利和义务；乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按月租金5%。以天结算支付滞纳金，如乙方逾期超过二个月，甲方有权提前终止合同，由此产生的一切后果均由乙方负责；租赁期满或解除合同后，乙方应立即向甲方交还租赁房屋，否则每逾期1日交还，乙方应按每日租金额的5倍赔偿甲方，如乙方在租赁期满后10日内仍未搬迁交还的，则甲方有权采取包括由甲方搬迁出乙方在租赁房屋内的所有物品等一切有效措施，收回房屋，由此产生的一切后果，均有乙方承担。合同签订后，邱为民即支付2018年度租金。租赁合同到期后，双方就房屋搬迁产生争议，故粮食公司诉至法院，请求判如所请。一审庭审中，粮食公司向法院提供以下证据：1.土地使用权证及房屋所有权证复印件各一份（原件现已抵押在农行），证明案涉房屋系粮食公司所有。2.房屋租赁合同，证明粮食公司和邱为民于2018年1月8日签订房屋租赁合同一份，粮食公司将其坐落于茶亭古县北路的房屋两间（溧国有2003第xx号土地证、溧房权证溧交字第××号房产证）出租给邱为民，租金5620元，支付方式为现金，合同中还约定了其他的相关权利义务。3.律师函、ＥＭＳ快递面单原件，证明粮食公司于2019年5月21日向邱为民出具律师函，要求邱为民于2019年5月31日前将租赁房屋腾空并交付给粮食公司以及赔偿粮食公司的损失，同时也证明邱为民一直占有粮食公司的案涉房屋未交还。4.照片打印件，证明邱为民至今仍占有粮食公司的案涉房屋未交还。邱为民自己所搭建的建筑物在粮食公司出租给邱为民的房屋前面，实际上与案涉房屋连成一体，邱为民搭建建筑物没有任何批建手续，也没有得到粮食公司的同意和认可，由于该违法搭建的建筑物和所承租的房屋仍然有邱为民占有，粮食公司未收到邱为民交还的承租房屋，粮食公司也一直在要求邱为民交还承租房屋。邱为民质证称，对证据一、二真实性无异议，但该租赁合同所承租的房屋邱为民早已腾空，交还粮食公司处分，邱为民现占用的房屋是邱为民在本案租赁合同签订之前的2002年出资建造的，粮食公司对邱为民出资建造的房屋依法不享有所有权，无权对该房屋提出任何主张。对证据三真实性无异议，但该证据不能证明邱为民没有交还涉案房屋的事实。对证据四真实性无异议，但该照片所显示的房屋正是邱为民出资建造的房屋，与粮食公司无关。邱为民委托诉讼代理人陈述，粮食公司、邱为民实际租赁涉案房屋应该早在2002年、2003年左右，承租房屋结构是平房两间，实际上是一间半，邱为民签订房屋租赁合同之前就对房屋进行扩建，出资建了两间彩钢瓦房屋，两间彩钢瓦房屋紧靠案涉房屋的西面，临道路处，原先房屋是朝南的，门也是朝南的，后来西面有路，所以就在西面搭建了两间彩钢瓦房屋，朝西面就开了一个门用于开店；彩钢瓦房屋是搭建于租赁合同签订之前，当时和粮食公司原领导人口头协商，彩钢瓦的搭建之后的权属属于邱为民所有，但没有书面证据提供；邱为民在与粮食公司签订租赁合同时，对于扩建部分在合同到期后如何处理没有约定，但是邱为民认为该扩建是在承租房屋合同签订之前就已经存在了，不属于房屋租赁之后在原房屋基础上的附属添附部分，该扩建房屋不属于租赁合同约定的内容，至于该房屋是不是违章建筑也需要依法认定，但可以确认的是粮食公司向法庭提供的产权证上的房屋没有该搭建的彩钢瓦房屋，该搭建的两间彩钢瓦房屋不是粮食公司提供的房产证上的房屋，粮食公司并不能证明彩钢瓦两间房屋是其所有，所以粮食公司主张对彩钢瓦两间房屋的权利缺乏事实和法律依据；邱为民搭建彩钢瓦房屋时不需要进行批准，违章建筑是2005年之后才出现的概念。一审法院第二次庭审中，粮食公司委托诉讼代理人陈述，粮食公司的变革是复杂的，在2003年左右是改制给姚红军个人的，2008年又收回国有，所以人员变动较大，庭后代理人和公司相关人员以及老职工了解了下，邱为民是在2004年左右承租的案涉房屋，案涉房屋原先用途是用于粮食烘干的，两间房（不包括彩钢瓦的房子）的结构是目前看到的状态是单独的，有一个门是朝西的，内墙与其他房间是不相通的，只在内墙上有一个洞，把粮食从洞里运输到对面的烘干房，这两间房可能是有人员在那里操作，所以邱为民说他当时在空地上没有承租这两间房屋，在空地上做彩钢瓦是不可能的，不可能让他做一个房子把大门挡住，彩钢瓦是直接添附在案涉房屋上的。因此，邱为民的陈述也不是事实；内墙上原先有个洞就是勘查现场的时候位于仓库东南侧已经被封堵的门洞；在邱为民承租之前有个叫朱小伟的人在使用这两间房屋，后来朱小伟搬出来后，给邱为民使用；本案起诉要求邱为民将承租的坐落于溧阳市茶亭古县北路7号的房屋交还给粮食公司，7号房屋是指房产证上的5号房屋，在粮食公司起诉之前应该是包括彩钢瓦在内的整体建筑，鉴于邱为民一直纠缠彩钢瓦房屋权属问题，粮食公司明确诉讼请求：要求判令邱为民将位于溧阳市茶亭古县北路7号的租赁房屋并将依附于该租赁房屋的属于粮食公司建设用地上的添附物（争论的彩钢瓦房屋）自行拆除后交还给粮食公司，如果邱为民在判决生效后的三日内未拆除，则由粮食公司拆除，拆除的费用由邱为民承担；理由：一是根据邱为民抗辩的主张和现场勘查的事实来明确诉讼请求，二是添附物（彩钢瓦房屋）是依附于租赁房屋的，且该依附物所占土地属于粮食公司的案涉出租房屋范围内的粮食公司所有的建设用地；三是邱为民擅自搭建添附物未经粮食公司许可，在庭审中也没有提供任何有效证据来证明邱为民搭建添附物系经粮食公司同意以及租赁房屋交还的时候该添附物应属于邱为民拥有或者粮食公司应予补偿邱为民的事实，相反不管是依据双方的租赁合同还是相关的法律依据，该添附物在无法拆除的情况下都应属于粮食公司，在粮食公司提供的租赁合同中第五条中可以看出租赁合同到期后添附物无偿归出租方所有；根据《合同法》第二百二十三条、第二百三十五条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十二条等法律法条也可以得到该添附物应属于粮食公司，四是退一步说，邱为民无论是否是经过粮食公司的同意搭建该租赁添附物，在租赁合同届满的时候，邱为民在交还租赁房屋的同时，也应交还所涉租赁房屋的建设用地使用权；邱为民陈述的把西边的门也就是仓库和彩钢瓦房屋之间的门堵起来,要求粮食公司在原先的地方开门，这种方法是无法交付的，粮食公司的门原先就在西边，彩钢瓦的一堵墙是挂在粮食公司的墙上，不属于独立的结构。邱为民本人陈述，外侧的彩钢瓦房屋是什么时间建造的不记得了，是邱为民自己做的然后租的，那时候正好是空地方，邱为民做好了，里面做仓库，外面做店面，做了几年就把后面的仓库租起来了，开了一段时间，再租的里面的仓库；外侧的彩钢瓦房屋在建造的时候不需要批的，是经过粮食所的所长同意的，搭建的彩钢瓦的地方原先是一个很深的大坑；同意将Ｌ型仓库返还给粮食公司，已经腾空了；粮食公司的理由都是建立在所谓的出租房屋添附物的事实基础上，而本案邱为民搭建的彩钢瓦是在承租粮食公司房屋之前就已经搭建，所以邱为民搭彩钢瓦房屋并不是本案出租房屋的添附物，邱为民搭建的彩钢瓦和本案出租的房屋是互相独立可以分割的，粮食公司刚才讲到的房屋租赁合同中的第五条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十二条针对的都是在承租房屋内进行装饰装修的情形，和本案情形完全不相干，邱为民搭建彩钢瓦是早在城乡规划法出台之前就已经客观存在的，而且经过了粮食公司原法定代表人的认可，虽然粮食公司认为好像有不合理的情形存在，但是鉴于历史的客观原因，以及法律也不禁止粮食公司、邱为民双方在意思表示一致的基础上达成的行为。彩钢瓦房屋早在城乡规划法出台前就已经存在，所以事实上也不是违章建筑，即使邱为民搭建的彩钢瓦有可能涉嫌违章建筑，但是也需要经过有权部门的认定和法定程序的认定，拆除也要经过法定的程序来进行，粮食公司无权对邱为民出资建造的房屋进行拆除，如果粮食公司违法拆除，邱为民可以对粮食公司的行为就损害赔偿提出主张。一审庭审中，粮食公司申请证人吴军出庭作证，证人称，2016年其在粮食公司公司从财务科调到资产科，主要负责租房合同签订和生产安全；公司决定茶亭古县北路的出租房租金收到2018年12月31日，十几户人家都不续租了，全部搬出，2019年以后也上门做了每户人家的工作，五、六月份还签订的腾房通知给租户；已经腾空的锁换了，没有腾空的锁没有换，邱为民的锁没有换；承租人腾空了换锁是叫一个给粮食公司单位搞维修的人去换，经过别人同意了再换；邱为民使用的房屋是从何时开始承租的最早其不知道，但是2016年其接手时他就已经承租了，之前的情况不清楚。一审审理中，法院依法组织双方到案涉房屋处进行现场勘查，位于溧阳市茶亭集镇古县北路的名称为农业生产资料有限公司的店面主要分为两部分，内侧为Ｌ型仓库，Ｌ型仓库内放置有邱为民的部分零散物品，外侧为顶棚为彩钢瓦的房屋，房屋的彩钢瓦顶棚放亮搭在仓库房屋上,两部分房屋中间有门可供通行，Ｌ型仓库东南侧有一已经被封堵的门洞，仓库为房屋权证四至图上的编号为5的房屋的一部分，临街的彩钢瓦房屋未在粮食公司提供的权证四至图上体现出来。考虑到本案实际情况，法院多次组织双方进行调解，但因意见分歧较大，未能达成调解协议。以上事实，由粮食公司提供的土地使用权证及房屋所有权证复印件、房屋租赁合同、律师函、EMS快递面单、照片打印件，粮食公司委托诉讼代理人、邱为民及其委托诉讼代理人庭审陈述，法院勘察照片、证人证言等证据附卷佐证。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。粮食公司将其登记所有的位于溧阳市茶亭集镇古县北路7号房屋的一部分出租给邱为民，双方签订书面租赁合同，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据房屋租赁合同的内容以及双方庭审陈述，房屋租赁合同所涉的标的物为Ｌ型仓库，租赁合同期限届满后，邱为民作为承租人应返还租赁物，故粮食公司要求邱为民返还租赁的Ｌ型仓库，符合法律规定，法院依法予以支持。对于双方争议的彩钢瓦房屋，彩钢瓦房屋在租赁合同中未有体现，双方对于该房屋的建造时间以及是否经过行政主管部门批准均未能提供证据，该彩钢瓦房屋合法性存疑，不属于人民法院民事诉讼处理的范畴，故对粮食公司关于彩钢瓦房屋的相关请求，法院不作处理。对粮食公司主张的滞纳金，根据双方租赁合同的约定，该滞纳金适用于合同所涉租金的逾期支付，粮食公司主张的滞纳金计算时间段明显属于租赁合同到期后的时间，故该滞纳金条款不具备适用条件，对粮食公司的该项请求，法院依法不予支持。结合双方庭审陈述及现场勘查情况，现租赁房屋仍由邱为民占有并放置部分物品，且邱为民未在合同到期后向粮食公司作出交付或恢复房屋原状等交还房屋的行为，故邱为民应承担一定的违约责任。粮食公司、邱为民在租赁合同中约定“租赁期满或解除合同后，乙方应立即向甲方交还租赁房屋，否则每逾期1日交还，乙方应按每日租金额的5倍赔偿甲方”，该条款既包括房屋占用费也包括承租人逾期交还房屋的违约责任，故粮食公司主张的房屋占用费及违约金请求应依据该条款合并适用，该条款的违约金约定明显过分高于造成的损失，法院依法予以调整，故认定房屋占用费及违约金为以合同约定的租金标准即每年5620元的1.3倍自2019年1月1日计算至实际交还房屋之日止。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条以及相关民事法律之规定，作出如下判决：一、邱为民于判决生效之日起10日内返还溧阳市粮食购销有限公司房屋租赁合同所涉的租赁房屋。二、邱为民于判决生效之日起10日内支付溧阳市粮食购销有限公司房屋占用费及违约金（以每年7306元的标准自2019年1月1日起计算至实际交还房屋之日止）。三、驳回溧阳市粮食购销有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费424元（已由粮食公司预交），由溧阳市粮食购销有限公司负担300元，邱为民负担124元。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，双方当事人争议的依附于案涉租赁房屋由邱为民搭建的两间彩钢瓦房位于案涉租赁房屋的土地使用权之上，经法院现场勘查，与案涉租赁房屋形成一个整体。邱为民并无证据证明该两间彩钢瓦房搭建于邱为民承租案涉房屋之前，也未提供证据证明该两间彩钢瓦房的搭建征得粮食公司的许可，故应当认定双方当事人争议的两间彩钢瓦房屋系邱为民在承租案涉房屋过程中未经出租人许可扩建而成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定，粮食公司虽主张要求邱为民将位于溧阳市茶亭古县北路7号的租赁房屋并将依附于该租赁房屋的属于粮食公司建设用地上扩建的两间彩钢瓦房屋自行拆除后交还给粮食公司，但根据本案实际情况，为减少诉累，在租赁合同期满后，经邱为民扩建而形成的两间彩钢瓦房应当一并返还给粮食公司，由粮食公司自行恢复原状为宜。综上，上诉人粮食公司上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481民初7628号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481民初7628号民事判决第一项为：邱为民于本判决生效之日起十日内返还溧阳市粮食购销有限公司房屋租赁合同所涉的租赁房屋及邱为民扩建的依附于案涉租赁房屋的两间彩钢瓦房屋。二审案件受理费424元，由邱为民负担。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年七月二日书记员  张 斐