广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1421号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地：广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：王安东。委托诉讼代理人：徐淑华，女，1997年1月13日出生，住广东省增城市，系该公司员工。委托诉讼代理人：田倩玲，女，1992年9月18日出生，住广东省深圳市龙岗区，系该公司员工。被告：高强智，男，1984年11月5日出生，汉族，住广东省，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告高强智物业服务合同纠纷一案,本院于2020年3月24日立案受理后,依法口头裁定本案由小额诉讼程序转为简易程序，并公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人徐淑华、田倩玲到庭参加诉讼，被告高强智经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年1月1日至2020年3月31日物业管理费人民币29193.21元；二、判令被告向原告支付违约金人民币29193.21元（自应缴物业费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2020年3月10日为3l509.2元，因违约金高于本金，故以本金29193.21元为限）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。事实与理由：被告系原告所管理的从化明月山溪小区的业主，被告于2017年9月20日购得方圆地产公司开发的广州市从化区温泉镇乌石村明月山溪花园文明三街12号103房（住宅面积360.41平方米），同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今己拖欠物业管理费人民币29193.21元，违约金人民币29193.21元（违约金原应按合同约定日利率千分之三费率计算），共计58386.42元。被告高强智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：广州市从化区城市建设档案馆出具的《不动产登记查册表》记载坐落于广州市从化区温泉镇明月山溪大道文明三街12号，购房日期为2017年9月20日，本案被告高强智占有该房屋的全部份额，建筑面积为360.41平方米。2017年11月9日，被告对位于文明三街12房的房屋进行验收，并签署《物业交付使用验收记录表》。2017年11月9日，原、被告签订了《前期物业服务协议（从化明月山溪住宅）》。第一条约定：物业所在小区名称为从化明月山溪，坐落于文明三街12号，建筑面积为360.41平方米（最终面积以确权面积为准）。第二条约定：被告的权利义务为对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、居住秩序、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告及其雇员应履行下列职责：(1)清洁卫生管理：包括楼宇内公共楼道内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。(2)绿化物日常维护管理：对绿化物进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好。(3)治安管理：履行本协议第三条第四款规定之职责。(4)水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修，维持设备正常运行。(5)排污设施管理：清疏和维修公共排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。(6)高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯维保人员，做好电梯维护、保养。第三条约定物业服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指单元主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备的运行、维护和管理，共用设施设备是指（包括但不限于：共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、电视天线、供电线路、通讯线路、照明、中央空调、消防设施、保安设施、绿化、通道、共用设施设备使用的房屋等），但应由专业服务机构维护和管理的除外。三、环境卫生。1、本物业内公共区域的日常保洁；2、本物业内的生活垃圾的清运（指集中垃圾收集点的清运，不包括装修垃圾）；3、化粪池清理、水池的清洁消毒；4、本物业内公共区域的“除四害”服务。四、秩序维护。1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，发生治安案件、刑事案件或交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理；2、安全防范职责：（1）24小时全天候安全监控与巡逻，并作值班记录；(2)对重点公共部位进行全天候闭路监控，监控资料至少保存7天；(3)消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；(4)看管小区内之公共设施及公共设备。五、交通秩序与车辆停放：1、指挥车辆按规定行车路线行驶、进出、停放；2、做好车辆停放、进出记录；3、按规定标准收取停车场所管理费用；4、对违章行驶及乱停放车辆的行为进行劝阻、制止，并采取相应整改措施。第五条约定：原告按照建筑面积以下列方式收取物业服务费：住宅：每月每平方米人民币3元。涉及建筑面积的，房地产权证办出前，以商品房买卖合同记载的房屋总建筑面积为准；房地产权证办出后，以房地产证记载的房屋总建筑面积为准。被告缴纳物业服务费用时间：按季度支付当季度物业管理服务费，交费时间为季度第一个月15日前。第九条违约责任：原告违反协议第二条，被告有权要求原告限期改正，逾期未整改的，给被告造成经济损失的，原告应给予被告经济赔偿。被告逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交未交物业服务费的千分之三收取逾期违约金，经催收仍不缴付的，可累计记账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除。原告于2020年3月5日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告支付物业管理服务费、违约金等费用。但该邮件并未送达至被告。被告每季度需缴纳的物业管理服务费为360.41平方米×3元/平方米×3个月=3243.69元，从2018年1月1日起至2020年3月31日止（共计9个季度）被告所欠的物业管理费合计9个季度×3243.69元/季=29193.21元。根据本院已生效系列案件查明，案涉小区明月山溪小区部分房屋、别墅作为以小时、天数为租期的经营式出租屋使用，小区业主多次因噪音、安保等问题进行投诉。生效判决以物业服务存在瑕疵为由，不支持原告的违约金诉求。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议（从化明月山溪住宅）》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。原告虽然是在2020年3月24日起诉，但因物业服务协议约定的交纳时间为按季度支付当季度物业管理服务费，交费时间为季度第一个月15日前，故，原告要求被告支付尚欠的2018年1月1日起至2020年3月31日物业管理服务费29193.21元，于合同有据，本院予以支持。关于违约金问题。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但案涉小区同系列生效案件中均认定原告提供的物业管理服务确实存在一定质量瑕疵，被告虽然未到庭，亦未举证证明其未交纳物业费的原因，但因该楼盘同系列案中被告未到庭的生效判决均以物业管理存在瑕疵为由不支持原告违约金诉求，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，为保持裁判尺度的统一，根据公平原则，本院对原告主张的违约金诉求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告高强智自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年1月1日起至2020年3月31日的物业管理服务费29193.21元；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费630元，由被告高强智担315元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年七月十日法官助理陈越书记员陈振文