北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3326号原告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。被告：北京思垚餐饮服务有限公司，住所地北京市房山区翠枫路7号院2号楼1层151室。法定代表人：张景景，执行董事。被告：张景景，男，1986年11月16日出生。原告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）与被告北京思垚餐饮服务有限公司（以下简称思垚餐饮公司）、张景景房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天洋基业公司的委托诉讼代理人郭慧，被告兼被告思垚餐饮公司的法定代表人张景景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天洋基业公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告思垚餐饮公司于2017年12月29日签订的租赁合同；2、请求判令被告思垚餐饮公司向原告支付自2018年10月1日起至房屋实际腾退之日止的租金暂计218754.3元；3、请求判令被告思垚餐饮公司支付自2018年10月1日起至房屋实际腾退之日止的物业服务费暂计18219.5元；4、请求判令被告思垚餐饮公司支付违约金（以诉讼请求第2项、第3项所确定的金额为基数，按日千分之五的标准，自2018年10月1日起计算至实际付清之日止，暂计为30000元）；5、请求判令被告在保持良好使用状态下腾退承租房屋并返还原告；6、请求判令被告张景景对上述2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任。诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月29日，原告与被告张景景签订租赁合同，约定：“1、被告承租北京市房山区商铺，用于经营餐饮项目，品牌为‘思瀚饺子’，租赁面积为152.21平方米；2、租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租赁培育期共9个月，自2018年1月1日起至2018年9月30日止；3、租赁培育期内，原告给予被告优惠租金条件，若因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除本合同的，则被告不再享受培育期的租金优惠，被告应按租赁合同约定的第10个月的租金标准即3.15元/天/平方米向原告支付租赁培育期内租金；4、租赁期限内，物业服务费现行收取标准为人民币7.98元/月/平方米；5、被告未能按本合同约定支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。”2018年3月14日，被告张景景成立了思垚餐饮公司，公司成立后，原告与被告张景景、思垚餐饮公司签订了三方协议，被告张景景将租赁合同中的权利义务全部转移给思垚餐饮公司。现该公司自2018年10月1日起拒不向原告交纳商铺租金，也不按照租赁合同约定交纳物业服务费，已构成根本违约，导致合同无法继续履行，严重损害了原告的合法权益。被告思垚餐饮公司为自然人独资公司，被告张景景为自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》等相关法律规定，被告张景景应对被告思垚餐饮公司的债务承担连带清偿责任。基于上述事实与理由，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。思垚餐饮公司、张景景辩称，同意解除租赁合同，可以支付一部分合理范围内的租金，不同意原告其他的诉讼请求。经审理查明，2017年12月29日，天洋基业公司（甲方、出租方）与张景景（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将位于北京市房山区翠枫路的商铺，租赁面积（建筑面积）为152.21平方米出租给乙方用于商业，从事餐饮经营项目。租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。关于租赁培育期，合同约定租赁培育期共9个月，自2018年1月1日起至2018年9月30日止。租赁培育期内，甲方给予乙方优惠租金条件，但乙方应正常支付该物业的物业服务费及其他费用。关于租金，合同约定自2018年1月1日起至2018年9月30日止，日租金为1.05元/天/平方米，月租金为4861.21元/月。自2018年10月1日起至2020年12月31日止，日租金为3.15元/天/平方米，月租金为14583.62元/月。租金采用先付后用的形式，自2018年1月1日开始计算，乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（9个月）共计应为43750.89元。其余租金以3个月作为付款周期，乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金。合同还约定了租金收款指定账号。关于物业服务费，合同约定物业服务费现行收取标准为7.98元/月/平方米。乙方应于本合同签署后5日内向甲方指定的物业管理公司支付首期物业服务费及押金（押三付三），共计7287.81元。除首期物业服务费外，以3个月作为付款周期，乙方应于上一期物业服务费届满前15天向甲方指定的物业管理公司支付下一期物业服务费。合同还约定了物业服务费收款指定账号，收款人为河北天融物业服务有限公司北京分公司（以下简称天融物业公司）。关于保证金条款（“押付”条款），合同约定乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金29167.24元（相当于该物业2个月的租金）。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息（保证金的收取以第10个月的租金为标准）。保证金不具有定金性质，仅用于确保乙方遵守本合同约定并履行合同义务。当乙方拖欠租金、物业服务费、能源费、违约金、赔偿金及其他费用、或产生延期退房的房屋占用费、或未按时办理企业注册地址或营业地址的工商登记的注销或变更手续或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，甲方应于扣款前向乙方发出书面扣费通知，剩余部分（如有）应于本合同届满时90日内无息返还给乙方。甲方根据本合同约定从保证金中扣除相应金额的，乙方应在30天内补足保证金。关于物业交付，合同约定乙方应在2018年1月1日前进场或甲方另行通知的进场时间，到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用。但甲方向乙方交付该物业的前提是，乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方支付了各项费用。关于违约责任，合同约定因甲方原因造成合同解除的，甲方应向乙方返还保证金，退回已付但尚未发生的租金及其他费用。乙方未能按本合同约定支付或补足保证金、支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。关于合同解除，合同16.1约定本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除。16.2约定乙方不得擅自解除本合同。若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金。16.3约定如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金及3个月的租金（以合同解除时月租金标准计算）。甲方解除本合同应以书面形式通知乙方，乙方应在前述通知规定时间内腾空该物业返还给甲方，否则甲方有权按本合同第14.2款规定追究乙方延期返还责任：（1）乙方未按合同约定支付租金、物业服务费、保证金、能源费、违约金或其他费用，逾期达15日的；（2）乙方违反本合同约定擅自改变租赁用途、经营项目的；（3）乙方违反本合同约定擅自转租、退租的；（4）因乙方原因造成该物业或其附属设施、设备等严重损坏的；（5）乙方进行违法活动、或乙方营业执照被吊销、或乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算者例外）、或该物业因乙方涉诉而被法院查封、强制执行的；（6）乙方构成本合同约定的根本违约情形的；（7）未按合同规定提前6个月向甲方提出书面解约的。该租赁合同还约定了双方其他权利义务。2018年3月14日，张景景在涉诉房屋处注册成立了思垚餐饮公司。思垚餐饮公司成立后，天洋基业公司（甲方）与张景景（乙方）、思垚餐饮公司（丙方）签订了三方协议，三方协议约定：一、自本合同生效之日起，原合同中乙方的权利义务全部转移给丙方。在本合同生效之前，乙方就上述合同所享有的权利及已经履行的合同义务对丙方有效。二、其他未尽事宜，以原合同为准。若原合同与本协议有不一致之处，以本协议为准。三、本协议自甲乙丙三方签字盖章生效，一式四份，甲方执两份乙丙各执一份，具有同等法律效力。租赁合同签订后，2018年1月1日，天洋基业公司向思垚餐饮公司交付了涉诉房屋。2018年1月2日，思垚餐饮公司向天洋基业公司交纳了2018年1月1日至9月30日的租金43750.89元，保证金29167.24元。同日，思垚餐饮公司向天融物业公司交纳了2018年1月1日至3月31日的物业服务费3644.81元，物业服务费押金3643元。审理中，思垚餐饮公司、张景景称，其发现涉诉房屋在交付后存在漏水、属于临时性用电、许诺给予租户的优惠条件未予落实等问题，因此也与天洋基业公司产生纠纷，影响其正常经营。思垚餐饮公司、张景景认可于2019年5月5日停止营业，并将部分用品搬离涉诉房屋，但是物业公司不让其搬走剩余物品，并锁上涉诉房屋。天洋基业公司否认锁上涉诉房屋，但认可思垚餐饮公司2019年5月5日停止经营。上述事实，有租赁合同、三方协议、转账凭证、交费收据、房屋所有权证、验房单、照片及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，天洋基业公司与思垚餐饮公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张景景经营的思垚餐饮公司已经停止营业，且也已经搬离涉诉房屋，现天洋基业公司要求解除与思垚餐饮公司签订的租赁合同，思垚餐饮公司亦同意解除，本院对此不持异议，予以支持。关于天洋基业公司要求思垚餐饮公司支付2018年10月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的诉讼请求，首先，思垚餐饮公司认可于2019年5月5日停止营业，并搬离涉诉房屋，即2018年10月1日至2019年5月5日，思垚餐饮公司一直租赁使用涉诉房屋，故该期间的租金，思垚餐饮公司理应向天洋基业公司支付。其次，思垚餐饮公司2019年5月5日搬离涉诉房屋，以自己的行为表明不愿再继续履行租赁合同，但是其仍有部分物品未搬离，继续占用涉诉房屋。思垚餐饮公司称因为物业公司锁门进行阻止才未能全部搬离。天洋基业公司知道思垚餐饮公司2019年5月5日停止营业，否认锁上涉诉房屋的事实，认为是思垚餐饮公司自己锁上的。根据思垚餐饮公司提供的照片显示，涉诉房屋是用不同类型的锁锁住，应并非同一人所为，故天洋基业公司的意见不足以采信。但思垚餐饮公司应承担不再继续履行合同而给天洋基业公司造成的损失。故根据本案的实际情况，本院酌情确定支付租金的截止日期计算至2019年8月5日。第三，思垚餐饮公司交纳的保证金应在应支付租金中予以扣除，因为保证金的目的在于保证合同正常履行，不应因合同一方当事人承担违约责任而予以没收。因此，天洋基业公司的该项诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。关于天洋基业公司要求思垚餐饮公司支付物业服务费的诉讼请求，根据思垚餐饮公司提供的收取物业服务费的收据，其收款人和出票人均非天洋基业公司，且其与本案也并非同一法律关系，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于天洋基业公司要求思垚餐饮公司支付违约金的诉讼请求，2018年10月1日以后，思垚餐饮公司迟延支付租金，确系构成违约，应承担违约责任，但天洋基业公司也负有减少损失扩大的义务。租赁合同约定，“思垚餐饮公司未按合同约定支付租金、物业服务费、保证金、能源费、违约金或其他费用，逾期达15日的。天洋基业公司有权解除合同”。天洋基业公司在明知思垚餐饮公司长时间欠付租金，甚至擅自搬离涉诉房屋的情况下，怠于行使权利，造成损失扩大，也应承担相应的民事责任。基于上述原因，天洋基业公司与思垚餐饮公司互不承担违约责任。因此，天洋基业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于天洋基业公司要求腾退涉诉房屋的诉讼请求，租赁合同解除后，思垚餐饮公司失去了继续占有使用涉诉房屋的合同依据和法律依据，其应当将涉诉房屋返还给天洋基业公司。思垚餐饮公司仍有部分物品在涉诉房屋处，其理应予以腾空，故天洋基业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于天洋基业公司要求张景景承担连带责任的诉讼请求，根据合同相对性原则，天洋基业公司与思垚餐饮公司是租赁合同的双方当事人，天洋基业公司要求张景景承担连带责任，缺乏事实依据和合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除北京天洋基业投资有限公司与北京思垚餐饮服务有限公司于2017年12月29日签订的租赁合同。二、北京思垚餐饮服务有限公司除已支付的29167.24元保证金以外，其于本判决生效后10日内再给付北京天洋基业投资有限公司租金116684.71元。三、北京思垚餐饮服务有限公司于本判决生效后10日内将涉诉房屋腾空并返还给北京天洋基业投资有限公司。四、驳回北京天洋基业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2652元，由北京天洋基业投资有限公司负担1335元（已交纳）；由北京思垚餐饮服务有限公司负担1317元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二〇年七月七日法官助理 任 瑕书 记 员 刘 乐