安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终365号上诉人（一审被告、反诉原告）:姜今哲。委托诉讼代理人：邓枫，安徽金天都律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）:黄山市红杉树宾馆有限公司。法定代表人：王俊，执行董事兼总经理。上诉人姜今哲因与被上诉人黄山市红杉树宾馆有限公司（以下简称红杉树宾馆）合同纠纷一案，因不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年5月12日作出的（2020）皖1002民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姜今哲上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持姜今哲一审的反诉请求或发回重审；2.本案一审反诉受理费、二审诉讼费由红杉树宾馆承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。姜今哲与红杉树宾馆签订的合同约定案涉房屋的租期为5年，姜今哲才愿意花费40万元进行装修，但现在因为红杉树宾馆未经案涉房屋所有人黄山西湖投资发展有限公司（以下简称西湖公司）同意进行转租，导致目前姜今哲仅能每半年向西湖公司支付租金一次，经营的稳定性、持续性受到极大影响，无法正常经营。姜今哲已经提交相关证据证明了上述事实。二、一审法院适用法律不当。红杉树宾馆未经西湖公司同意擅自转租案涉房屋导致合同无效存在过错，使得姜今哲租赁案涉房屋的根本目的无法实现，根据相关法律规定，红杉树宾馆应当赔偿姜今哲装修费用及押金。红杉树宾馆辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。红杉树宾馆向一审法院起诉请求：1.姜今哲支付红杉树宾馆2017年9月至2019年9月租金63万元及违约金12.6万元；2、本案诉讼费由姜今哲承担。姜今哲向一审法院反诉请求：1.解除双方于2016年8月签订的承包合同；2.红杉树宾馆赔偿姜今哲装修款40万元并退还押金2万元；3.本案反诉费用由红杉树宾馆承担。一审法院查明：黄山市屯溪区桃源居大酒店（以下称桃源居大酒店）位于黄山市屯溪区齐云大道8号黄山桃花源小区内，系胡宁辉成立的个体工商户。西湖公司系桃源居大酒店所在房屋的所有权人。2013年3月21日，桃源居大酒店与王俊、徐道义签订承包合同，约定桃源居大酒店将该酒店承包给王俊、徐道义经营，承包期限自2013年6月1日起至2021年5月31日止，每年承包金20万元，本合同生效后七天内支付10万元，第一个承包年度的第七个月开始前支付剩余承包金10万元，以后每个年度承包金在该承包年度开始前七天一次性支付，逾期一个月未交纳承包金的，桃源居大酒店有权解除合同，王俊、徐道义应按照合同总承包金的20%支付违约金，王俊、徐道义未经同意不得转租、转让、转借酒店。王俊、徐道义于2013年9月16日投资成立了红杉树宾馆。红杉树宾馆与姜今哲签订承包合同，约定红杉树宾馆将其附楼（一、二层）承包给姜今哲用于经营足浴，承包期限自2016年9月15日起至2021年9月14日止，承包金为每年21万元，本合同签订次日先支付押金及租金13万元，2016年10月30日付清余下的租金10万元，以后每年租金于9月14日一次性支付；如姜今哲逾期一个月未支付承包金，红杉树宾馆有权终止合同，收回经营权，姜今哲按照合同总承包金的20%支付违约金。合同签订后，姜今哲支付了红杉树宾馆一年租金21万元及押金2万元。自2018年3月起至2020年3月止，姜今哲按每年20万元的标准将租金直接支付给西湖公司。2014年9月26日，桃源居大酒店登记注销。2016年5月，王俊向黄国华支付租金8万元。2017年8月14日，西湖公司以红杉树宾馆、姜今哲为被告向屯溪区人民法院提起诉讼，认为红杉树宾馆未经其同意将足浴经营场所转租给姜今哲，要求确认红杉树宾馆、姜今哲签订的承包合同无效、立即将房屋交还，并支付房屋占用费12万元（该占用费计算至2017年5月31日，之后应计算至交还会所为止）。后西湖公司于2018年1月4日申请撤回起诉，法院予以准许。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。红杉树宾馆与姜今哲签订承包合同，双方庭审中均同意解除该合同，予以准许。红杉树宾馆将其附楼（一、二层）出租给姜今哲用于经营足浴，姜今哲应按照约定支付租金，但从桃源居大酒店、王俊、徐道义签订的承包合同及红杉树宾馆、姜今哲签订的承包合同可以看出，王俊、徐道义下一年度租金的支付时间早于姜今哲下一年度租金的支付时间，2017年8月14日，西湖公司以红杉树宾馆、姜今哲为被告向法院提起诉讼时，姜今哲已知王俊、徐道义只支付了2016年6月1日至2017年5月31日的租金8万元，后一年度的租金分文未付，王俊、徐道义的行为致使姜今哲处于无法继续使用租赁房屋的危险中，姜今哲行使不安抗辩权暂时中止履行向红杉树宾馆支付租金的义务而将租金直接支付给房屋的所有权人符合法律规定，姜今哲的行为不构成违约，红杉树宾馆诉请要求姜今哲支付租金63万元及违约金12.6万元于法无据，不予支持。根据案涉的两份承包合同可知，红杉树宾馆租赁后转租可获得每年1万元的差价，姜今哲已向西湖公司支付两年的租金40万元，该两年期间姜今哲已不再面临无法经营的风险，故其还应支付红杉树宾馆2万元。姜今哲反诉要求红杉树宾馆赔偿装修损失，但其并未提交证据证明该损失的金额及系红杉树宾馆的行为导致该损失产生，故其该反诉请求不予支持。姜今哲向红杉树宾馆支付押金2万元，现双方同意解除承包合同，红杉树宾馆应返还该款，因姜今哲需支付红杉树宾馆租金2万元，故该2万元债务可相互抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十一条第三项、第九十三条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条规定，判决：一、解除红杉树宾馆与姜今哲签订的承包合同；二、驳回红杉树宾馆的其他诉讼请求；三、驳回姜今哲的其他反诉请求。一审本诉案件受理费5680元，由红杉树宾馆承担；一审反诉案件受理费3800元，由姜今哲承担。二审中，姜今哲提交两组证据：第一组证据：转账凭证复印件5张及微信转账截图1张，证明姜今哲向红杉树宾馆转账了案涉房屋第一年租金21万元、押金2万元及装修款23万元，共计46万元。第二组证据：微信聊天截图2张，证明红杉树宾馆法定代表人王俊认可上述款项中有17万元是案涉房屋的装修款。红杉树宾馆发表质证意见为：第一组证据中2016年8月8日的款项13万元和2016年9月18日的款项10万元应该是案涉房屋的租金21万元及押金2万元；2016年8月23日的6万元款项应是红杉树宾馆将案涉房屋中原有设备转让给姜今哲的抵扣款；剩余的款项17万元性质记不清楚了。第二组证据不属于二审中的新证据，该证据系复印件，无法确认其真实性。本院认证意见为：对第一组证据中红杉树宾馆认可的款项予以认定；第二组证据不属于二审中的新证据，且系复印件，不予认定。双方当事人对一审中提交证据的举证质证意见同一审。本院认证意见同一审。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：红杉树宾馆是否应赔偿姜今哲装修款40万元及退还押金2万元。对于是否赔偿装修款。根据法律规定，当事人对自己提出的事实主张，应当提供证据加以证明。本案中，姜今哲提交的证据不足以证明其向红杉树宾馆实际交付的装修款数额，其应承担举证不能的不利后果。对于是否退还押金2万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋所有人西湖公司于2017年8月14日向屯溪区人民法院提起诉讼，请求确认红杉树宾馆与姜今哲签订的承包合同无效时，西湖公司已经知晓红杉树宾馆将案涉房屋进行了转租。但西湖公司于2018年1月4日申请撤回起诉，且从2018年3月起直接收取姜今哲的案涉房屋租金，可以认定西湖公司已经同意红杉树宾馆的转租行为。因此，姜今哲主张红杉树宾馆因未经西湖公司同意转租案涉房屋，导致其与红杉树宾馆签订的合同无效，没有事实和法律依据。姜今哲在双方之间的合同解除前，应当按照合同约定向红杉树宾馆支付21万元/年租金，因其已直接向西湖公司按照20万元/年支付了2年租金，还应向红杉树宾馆支付2万元租金。现姜今哲与红杉树宾馆同意解除双方之间的合同，红杉树宾馆应当返还姜今哲2万元押金。一审法院据此认定上述两笔款项相互抵销，并无不当。综上，姜今哲的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由姜今哲负担。本判决为终审判决。审判长  狄志国审判员  戴东辉审判员  余陶然二〇二〇年七月十日书记员  李 靓附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。