浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1122民初2965号 原告：杜汉民，男，1974年9月14日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：杜汉平，男，1972年8月4日出生，汉族，住浙江省缙云县，系原告之兄。 委托诉讼代理人：应纯身，浙江仙之都律师事务所律师。 被告：缙云县七里乡七里村民委员会，住所地浙江省缙云县七里乡七里村。 负责人：应兴伟，该村支部书记。 委托诉讼代理人：樊理洪，浙江博翔（缙云）律师事务所律师。 原告杜汉民与被告缙云县七里乡七里村民委员会（简称七里村委会）合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序由审判员廖志灿于2019年10月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成由审判员廖志灿担任审判长和人民陪审员施向圣、应丽珍参加的合议庭，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜汉平、应纯身，被告的负责人应兴伟及委托诉讼代理人樊理洪参加了诉讼。根据原告的申请，本院于2019年8月29日裁定冻结被告2010××××2532账户。本案现已审理完毕。 原告杜汉民诉称：2014年6月1日，原、被告签订了地块承租合同，约定被告向原告承租六百田下四百地块，租期为原告与六百田第二、三生产队签订协议为准（该租期至2019年11月30日），并约定由原告借款给被告用于七里村便民中心建设；还约定在地块承租期限内地块上建筑物被拆除等，地块上建筑物的建设资金由被告全部承担。在履行地块承租合同过程中，原被告共同合意变更了合同第三条的约定，实际上由被告委托原告直接在承租块上建造七里村便民中心，再交付被告使用，被告使用了三年多时间以后的2017年11月，该承租地块上的七里村便民中心因故被拆。被拆前，原告委托浙江大恒资产评估有限公司进行资产价值评估，2018年5月21日，浙江大恒资产评估有限公司出具评估报告，被告承租的六百田下四百地块上建筑物、构筑物等固定资产评估值为625907元。按市场价计算租金，2017年6月1日至11月30日为64000元，2017年12月1日至2018年11月30日为128000元。综上所述，原告与被告签订的地块承租合同合法有效，承租人应按约支付租金；合同约定的承租地块上的建筑物在承租期限内被拆除，建设资金由被告承担。因此，原告为建造七里村便民中心支付的建造费用应由被告承担。原告为维护自己的合法权益，根据法律规定，特提起诉讼，请求：一、判令被告支付租金192000元，并从2017年12月1日起按年利率4.75%的1.5倍计算支付违约金至租金支付给原告之日；二、判令被告及时支付承租的六百田下四百地块上建筑物的建造款625907元，并从2017年12月1日起按年利率4.75%的1.5倍计算支付违约金至工程款支付给原告之日；三、判令被告支付评估费2000元；四、诉讼费用包括保全费由被告负担。 原告为证明其主张提供了以下证据： 1.协议二份，证明原告向六百田第二、三生产队租用 土地及租期、租金的约定； 2.地块承租合同一份，证明原告将土地转租给被告，由原告建造便民中心，如在租期内拆除由被告负担全部费用； 3.评估报告一份，证明原告建造的便民中心及配套设施价值为625907元； 4.评估费发票一份，证明原告对便民中心的建筑评估支付评估费2600元； 5.转款凭证一份，证明原告支付给六百田第二、三生产队2018年租金55000元。 被告七里村委会辩称，一、原告主张的2017年6月1日至2018年11月30日租金192000元缺乏事实和法律依据。被告在使用便民中心三年后的租金应由双方协商确定，双方未进行协商，且便民中心在2017年11月被拆除，被告不再使用，期间半年的租金应按原约定计算；二、原、被告签订的《地块承租合同》违反土地管理法规定，为无效合同。原告要求被告支付租赁地块上建筑物的建造款，没有法律依据，应驳回其请求。原告出租的土地为一般农田，不得用于建设，其将土地建成房屋出租给被告，该房屋为违章建筑，并由政府予以拆除，应由原告承担损失，不应由被告来支付违章建筑物的建造款和违约金。原告提供的评估报告，系其自行委托，已超过一年的有效期，且评估的原始资料水泥地面不真实，不能作依据，评估费用应由原告负担。综上，被告愿意支付按约定标准计算的半年租金，驳回原告其他不合理的诉讼请求。 被告未提供证据。 本院调取的证据有： 对林茂勇、赵丁法的调查笔录各一份； 被告与林茂勇签订的协议书一份； 缙云县自然资源和规划局出具的意见一份； 便民中心评估清单一份。 经开庭审理和质证，对原告提供的证据，被告认为证据1、5无异议，证据2真实性无异议，合法性有异议，合同违反土地管理法规定，是无效的；证据3的“三性”均有异议，评估报告系原告单方委托，且未对基础资料真实性做出承诺，也已超过有效期；证据4是原告举证费用，与被告无关。对本院调取的证据，原告没有异议，被告除证据4外没异议，认为证据4内容不真实，特别是水泥地面积和土石方回填量，且评估报告是用于向政府索赔的。本院认为，原告提供的证据，证据3因评估资料的真实性存疑及报告的时效性原因，不作有效证据认定，其他证据系客观真实，均作有效证据认定。对本院调取的证据，证据4部分内容不真实，不作有效证据认定；其他证据内容真实，能反映案涉事实，作有效证据认定。 根据证据的认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2010年11月29日，乙方原告杜汉民与甲方原七里乡六百田村第二生产队签订《地块承租协议》一份，甲方将位于村上金堂杨岭路口下四百地块（东老330国道为界，西小溪为界，北为本村农贸市场为界，南老330国道至杨岭路为界）出租给原告，协议约定：“二、出租年限为玖年，从2010年12月1日至2019年11月30日止。第十、十一、十二年由乙方自行决定承租；三、年租金头三年确定为贰万三千元正每年，后三年为三万三千元每年，最后三年为肆万五千元每年。第十、十一、十二年租金为玫万元每年。租金一年一付，于每年的12月1日前支付给甲方；四、乙方在承租期间，在老330国道边地块上所搭建的建筑结构必须用水泥砖搭建，洋瓦盖顶，费用乙方自行负责。在租期开始乙方必须在老330国道边建店面五间，进深为至少7米，其他建设任由乙方发展，承租期满后，一切建筑归甲方所有。”同年12月1日，乙方原告与甲方原七里乡六百四村第三村民小组（生产队）签订《协议书》一份，甲方将位于金堂前车路外可建四间屋的基地一块出租给乙方原告开发经营，协议书约定：租期九年，2010年12月1日至2019年11月30日；租金为每年10000元，先交租金后使用；基地由乙方自行设施建筑，期满后不得拆除，无代价归甲方所有。2014年5月，经原、被告协商，被告向原告承租六百田下四百地块即原告向原六百田村第二、三生产队承租的土地，用于七里村临时便民中心用地，双方签订落款时间为2014年6月1日的《地块承租合同》一份，合同约定：“一、乙方（被告）向甲方（原告）承租一地块用于七里村便民中心临时租用地块，承租地块期限为以甲方与六百田第二、三生产队签订协议为准；二、自合同签订之日起三年内，乙方每年须向甲方交纳地块租金（以甲方与六百田第二、三生产队签订协议为准）；三、因七里村村经济薄弱，由甲方借给乙方X万元用于便民中心建设；四、便民中心在使用期满三年后，下四百地块及地上附着物无偿交付给甲方。乙方向甲方所借用的用于便民中心建设资金不需归还甲方，所承租地块的田租也由甲方支付给六百田生产队。但在地块承租期限内（甲方和六百田第二、三生产队所订立的期限）地块上建筑物被拆除等，由乙方承担全部费用；五、乙方三年后便民中心用房还需使用，租金等事宜由甲乙双方协商后另行确定。”合同签订后，原告将六百田第二、三生产队承租的土地进行平整，搭建棚屋（即原告与第二生产队约定的330国道边建的店面），并自筹资金建造了便民中心简易房，浇筑水泥地面。便民中心简易房建成后，被告即进行使用，直至2017年11月因违法建筑被拆除。同年5月，被告将承租地块上的棚屋（靠公路边的店面）转租给林茂勇，租期三年，自2014年6月1日至2017年5月30日，租金与原告支付给六百田村第二、三生产队的租金相同，由林茂勇直接支付给第二、三生产队。同年5月24日，林茂勇分别与赵丁法、李志强签订协议，将承租的棚屋转租，期限三年，自2014年6月1日至2017年5月30日。三年期满后，赵丁法、李志强与原告进行了续租，租期一年，由原告收取租金，但至2017年11月棚屋（店面）被拆除，由原告退回相应期限的租金。2018年2月12日，原告向六百田第二、三生产队交纳约定的2017年11月30日至2018年11月30日的租金55000元（其中第二生产队45000元，第三生产队10000元）。此后，原告即与六百田村第二、三生产队终止土地租赁。 另查明，原、被告租用的六百田下四百地块的土地规划性质为一般农田。 本院认为，公民的合法财产受法律保护。原、被告签订的地块承租合同，系原告将一般农田的土地用于建设便民中心，改变了土地使用性质，违反土地管理法的禁止性规定，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。原告建造的由被告使用的便民中心，于2017年11月因属违法建筑被政府拆除，原告要求被告支付违法建筑的便民中心的建造费用，不予支持。被告在使用便民中心三年后未与原告协商所租土地的租金，因租地合同无效，续租部分的租金可参照同期原告与第二、三生产队约定的租金标准计算。被告租地的目的是使用便民中心，便民中心于2017年11月被拆除，计算租金的时间应为2017年6月1日至11月30日，即半年，故被告应支付给原告的租金为原告支付给第二、生产队租金55000元的一半即27500元。原告要求被告按市场价计算一年半的租金及违约金，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告缙云县七里乡七里村民委员会于本判决生效之日即支付给原告杜汉民租金27500元； 二、驳回原告杜汉民的其他诉讼请求。 案件受理费11979元，由原告杜汉民负担11576元，被告缙云县七里乡七里村民委员会负担403元；保全费4645元，由被告缙云县七里乡七里村民委员会负担。被告负担的费用限本案生效之日即向本院缴纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  廖志灿 人民陪审员  施向圣 人民陪审员  应丽珍 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  李虹娇 代书 记员  蔡易倩 附件一：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国民法通则》 第七十五条第二款公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国土地管理法》 第二十五条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附件二： 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。