河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初251号原告：河南省水利第一工程局劳动服务公司，住所地河南省漯河市源汇区牛行街东侧。法定代表人：轩晓民，职务总经理。委托诉讼代理人：惠河川，该公司员工。委托诉讼代理人：赵万军，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。被告：杨海祥，男，1956年1月3日出生，汉族，住河南省郾城区。委托诉讼代理人：朱清钰，河南沣玺律师事务所律师。原告河南省水利第一工程局劳动服务公司（以下简称水利工程局服务公司）与被告杨海祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告水利工程局服务公司的委托诉讼代理人惠河川、赵万军，被告杨海祥的委托诉讼代理人朱清钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告水利工程局服务公司向本院提出诉讼请求：一、依法责令被告赔偿经济损失人民币776592元；二、依法责令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2002年1月24日，被告杨海祥作为经办人以杨长遂的名义与水利工程局服务公司签订“买卖合同”，主要内容为：“甲乙双方商定，乙方将泰山路安居工程商业房26#北7单元卖给甲方，一层46.65平方米，地下室41.57平方米，计人民币壹拾伍万玖仟玖佰陆拾元，加上室内装修费贰仟元，共计壹拾陆万壹仟玖佰陆拾元（161960元）。甲方在2002年元月30日前付款100000元，其余在2002年4月底前付清。本合同一式两份，双方各保管一份。合同自双方签订之日起生效。”合同签订后，被告杨海祥分别于2002年1月29日、6月19日两次在原告水利工程局服务公司领走售房款共计161960元。自从2002年2月至2019年上半年，此笔交易一直没有异议。但是杨长遂在2019年下半年否认房屋买卖合同的真实性并诉至法院，称从未授权被告杨海祥将该房出售给原告水利工程局服务公司，被告杨海祥亦认可卖房，称私自转卖。2019年12月，上述房屋经河南亚宇价格事务所有限公司嵩山路分公司评估作价，现价值为776592元人民币。现杨海祥无权代理售卖房屋给原告造成损失776592元，严重侵害了原告的合法权益，故只有诉至法院恳请依法裁判，判如所请！被告杨海祥辩称，一、虽然有侵权的事实，但是并没有对原告造成任何损失，原告与被告签订房屋买卖合同的同时，该房屋就交由原告占有、使用和收益，一直至今。原告在占有该房屋期间，除自己使用外，又在2010年起将该房出租给他人到2019年，原告每月收取租金1000元。即原告在占有该房屋期间得到了相应的收益，原告并没有因该房屋的买卖合同的撤销而受到任何损失。二、原告起诉损失数额没有合法的依据。原告在起诉前单方委托河南亚宇价格事务所有限公司嵩山路分公司对房屋的现有价值进行评估，评估现有价值为776592元。原告的评估行为是单方行为，有失公平、公正。该房屋分为两部分，一部分是营业用房，另一部分是地下室，各占总面积的一半。地下室部分没有任何商业价值。而按照商业门面房的价格进行评估，评估结果不真实客观，评估价格过高。原告以现有的房屋价值为原告的损失数额要求原告对其进行的赔偿是不对的。如前所述，该房屋自2002年房屋买卖合同签订至今由原告占有、使用和收益。原告即使因房屋买卖合同的撤销有损失，也应该相应的将原告占有期间的收益从损失数额中扣除。三、原告在房屋买卖中具有过错，应当承担主要的责任。在2002年签订房屋买卖合同时，原告杨海祥未告知其父亲杨长遂，未得到杨长遂同意的情况下，私自签订房屋买卖合同具有过错。但是原告对此也具有过错，并且原告的过错占主要方面。原告的过错有以下几点：(1)在签订合同前，原告就已经知道该房屋的所有权人不是被告，但原告仍然在被告没有任何所有权人授权的情况下同被告签订房屋买卖合同。(2)合同签订后，原告没有及时的要求房屋所有权人对房屋买卖合同进行追认。(3)2002年至今的长达18年里，原告没有要求房屋所有权人到国家相关部门进行房屋所有权的变更登记。假如原告在签订房屋买卖合同时同房屋的所有权人签订合同或者要求被告出具房屋所有权人的授权委托书、假如合同签订后及时要求房屋所有权人对合同进行确认、假如合同签订后及时的对买卖房屋进行变更过户，可以及时的发现房屋买卖合同中的问题，挽回和减少损失。原告在合同签订前、合同签订中、合同签订后都有过错，原告的过错是造成损失的主要原因，为此，原告应当对损失承担主要责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、原告提供的房屋买卖合同显示，2002年1月24日，原告水利工程局服务公司（甲方）与杨长遂（乙方）签订房屋买卖合同，主要内容为：甲乙双方商定，乙方将漯河市泰山路安居工程商业房26#北7单元卖给甲方，一层46.65平方米，地下室41.57平方米，计人民币159960元，加上室内装修费2000元，共计161960元；甲方在2002年元月30日前付款100000元，其余在2002年4月底前付清；本合同一式两份，双方各保管一份；合同自双方签订之日起生效；时任水利工程局服务公司负责人王继武（2012年去世）在上述合同的甲方“经办人”处签名、被告杨海祥在乙方“经办人”处签名、原告水利工程局服务公司在“甲方”处盖印。合同签订后，被告杨海祥分别于2002年1月29日（100000元）、6月19日（61960元）两次在原告水利工程局服务公司领走售房款共计161960元。二、被告杨海祥提供的“漯房权证源汇区字第××号”、“漯房权证源汇区字第××号”房屋所有权证显示，漯河市泰山路安居工程26#楼2幢1层21号、26#楼2幢-1层6号房屋的所有权人为杨长遂。三、2019年9月4日，杨长遂以水利工程局服务公司和杨海祥侵犯了其财产所有权为由，起诉至本院，请求判令本案原、被告返还漯河市泰山路安居工程商业房26号楼2幢1层21号的房屋及地下室。本院于2019年11月6日作出（2019）豫1102民初3947号民事判决书，判决水利工程局服务公司向杨长遂返还上述房屋，水利工程局服务公司不服判决，上诉至漯河市中级人民法院，2020年4月20日，漯河市中级人民法院作出（2019）豫11民终2837号民事判决书，该判决与原审判决查明的事实相同，判决驳回上诉，维持原判，该判决于2020年5月1日发生法律效力。四、根据本院（2019）豫1102民初3947号民事判决所查明的事实，上述房屋买卖合同与二份房屋所有权证所记载的房屋为同一套房屋（漯河市泰山路安居工程商业房26号楼2幢1层21号的房屋及地下室）。五、本院（2019）豫1102民初3947号民事判决书还查明如下事实：自2002年起，水利工程局服务公司一直占有使用案涉房屋，并自2010年起将该房出租给他人使用，租赁期限2019年12月31日期满，每季租金3000元。六、漯河市中级人民法院（2019）豫11民终2837号民事判决认为，国家实行土地所有权和房屋所有权登记发证制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。2002年1月24日，被上诉人杨海祥作为经办人以杨长遂(乙方)的名义与上诉人水利工程局服务公司(甲方)签订房屋买卖合同，至今上诉人水利工程局劳动服务公司未办理房产登记，应承担不利的法律后果。本案争议的焦点是杨海祥与水利服务公司签订的房屋买卖合同是否有效的问题。案涉房屋登记在杨长遂名下，杨长遂儿子杨海祥在未征得其同意的情况下与水利工程局服务公司签订房屋买卖合同，事后亦未得到杨长遂的追认，因此，出卖房屋不是房屋产权登记人杨长遂的真实意思表示，该买卖合同对产权登记人杨长遂不具有约束力。七、经江苏天之权律师事务所郑州分所委托，河南亚宇价格事务所有限公司嵩山路分公司对涉案房产进行价格评估，结论为价值776592元，估价时点2019年12月12日。以上事实，有房屋买卖合同、生效判决书、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(ニ)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋的所有权人为杨长遂，未征得杨长遂的同意或事后追认，杨海祥与水利工程局劳动服务公司签订的房屋买卖合同，明显损害了杨长遂的房屋所有权，该房屋买卖合同应为无效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述生效判决已判令水利工程局服务公司向杨长遂返还案涉房屋，杨海祥亦应向水利工程局服务公司返还售房款161960元。关于因本案合同无效造成的其他损失问题，杨海祥未征得杨长遂的同意或事后追认处分杨长遂的房屋，存在明显过错；水利工程局服务公司未尽房屋买卖合同签订时的审慎义务且在使用、向外出租房屋并获得收益长达17年的时间里未明确房屋权属情况，亦存在明显过错。因双方对合同无效之后果，均负有责任，故可从被告杨海祥接收售房款之日起至全部售房款返还完毕之日止，由被告杨海祥按国家规定的银行贷款利率向原告水利工程局服务公司支付利息损失。结合本案上述事实和法律规定，原告请求判令被告赔偿涉案房屋估值时点2019年12月12日全部价值损失776592元的诉讼请求，不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨海祥于本判决生效后十日内返还原告河南省水利第一工程局劳动服务公司购房款161960元及利息（利息计算：从2002年1月29日至起至2019年8月19日止，以100000元本金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计付利息；从2002年6月19日至起至2019年8月19日止，以61960元本金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计付利息；从2019年8月20日至全部售房款返还完毕之日止，以161960元本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）；二、驳回原告河南省水利第一工程局劳动服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11570元，由被告杨海祥负担5785元，原告河南省水利第一工程局劳动服务公司负担5785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  赵驿光人民陪审员  史秀燕人民陪审员  姚 冰二〇二〇年七月二十四日书 记 员  张鹏飞