福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2885号 上诉人（原审原告、反诉被告）：魏晓洪，女，1982年2月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：李双阳，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐书婷，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林成伟，男，1992年12月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高鹏，福建勤学律师事务所实习律师。 原审第三人：平潭综合实验区中原房产经纪有限公司，住所地福建省平潭万宝路东段北侧康德别墅A区（地号：11/70/704）。 法定代表人：吴正娟。 上诉人魏晓洪、林成伟因与原审第三人平潭综合实验区中原房产经纪有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏晓洪上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，并依法改判支持魏晓洪的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由林成伟负担。事实和理由：一、一审判决无视当事人的合同约定，且在当事人未请求调整违约金的情况下径自调整并免除违约方的违约赔偿责任，既违背当事人的合同意思自治原则，也违反合同违约金调整的法律规定，无事实及法律依据，属于事实认定错误、程序不当、法律适用错误。二、倘若一审判决真从平衡当事人利益的角度考虑双方的损失，那么也应持中立的态度，而非仅考虑林成伟一方因房产交易价格下行而遭受的损失，魏晓洪一方因林成伟的违约行为也造成了较大的经济损失，包括但不限于定金被占用近两年的利息损失、为履行合同付款义务而低价出售原自有房产的损失、孩子无法就读公立学校而就读私立学校额外支付高昂学费的损失以及律师代理费、诉讼费等各项实际经济损失，甚至因本案长期的诉讼带来的精神损害等。故一审判决显失公平，侵害了魏晓洪的合法权益，请求予以纠正。三、案涉《房屋买卖经纪合同》第十二条补充条款14关于“办证延误合同作废，三方免责”条款的适用情况是林成伟在合同签订之日起三日内确认无法在2018年6月30日前办理产权证，但双方于合同签订之日起三日后仍继续履行合同，且林成伟一方多次承诺能按时办理出产权证，故林成伟一方是确认可按时办理出产权证的，该“三方免责”的约定不适用本案的违约情况。一审判决断章取义，曲解当事人的合同意思表示，强行将本案适用于所谓的“三方免责”条款约定，并据此作为判决的依据，属于事实认定错误，请求予以纠正。综上所述，一审判决在事实认定、法律适用、审理程序等方面均存在严重错误，显失公平，侵害了魏晓洪的合法权益，应当予以改判。 林成伟辩称，一、整个合同履行过程中，林成伟严格按照合同的约定配合魏晓洪履行。在各方达成先解押后办证的情况下，魏晓洪一直不去解押，导致林成伟迟延办证。如果按正常方式办证，林成伟在6月30日证办出来之后，魏晓洪想要将房子过户到其名下，并且能够顺利就读，时间上根本来不及，故林成伟没有违约，应该由魏晓洪支付违约金给林成伟，一审认定是林成伟违约，是错误的。二、三方免责针对的不是上学问题，只是划片的问题。魏晓洪未及时提供解押款，对中介方的催促置之不理，其存在故意违约的行为，其损失是其自身原因造成。 中原公司述称，魏晓洪答应了先解押后办证，但是后来又不去解押，最后导致无法办证。 林成伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令魏晓洪向林成伟支付迟延履行违约金51281.08元（违约金按合同总价1349502元的日万分之五为标准，从2018年6月9日开始计算至解押款支付到账之日止，暂计到一审反诉之日止为58028.59元）；3.判令魏晓洪支付林成伟垫付的房屋贷款利息暂计4914.29元（利息从2018年6月9日起计算至魏晓洪解押之日止，暂计到一审反诉之日为4914.29元）；4.改判魏晓洪赔偿林成伟律师代理费45000元；5.由魏晓洪承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。一、因魏晓洪故意拖延和违约，才导致林成伟无法如期交证。中原公司吴正娟和魏晓洪的微信聊天记录、中原公司店内视频录音录像、提前还款申请书以及证人证言等相关在案证据，结合本案当事人的陈述，可证实魏晓洪与林成伟在签订《房屋买卖经纪合同》时，为了不延误魏晓洪孩子的就学，缩短办理案涉房屋的产权证及过户时间，双方达成了先解押后办证的合意，案涉《房屋买卖经纪合同》亦明确约定在案涉房屋没有权属纠纷及瑕疵的情况下，魏晓洪同意并自愿出资为林成伟办理该房产的原抵押银行的提前还款手续，而且先解押后办证，省去了办理他项权证，他项权证办妥之后的解押和注销他项权证的时间，林成伟办证出来后直接办理过户，完全符合魏晓洪的购房目的，也是双方协商和设计好的交易方案。如果按正常程序办证，魏晓洪的孩子来不及就读划片学校。但魏晓洪未依约履行出资解押义务，中原公司多次催促及居中协调未果，林成伟非因其本人原因延迟办证，在本案中无过错，不存在违约行为，不应承担违约责任。二、如前所述，本案系因魏晓洪未依约提供解押款，导致合同的主要目的无法实现，魏晓洪作为违约方，其无权解除双方之间的合同。若法院判决解除合同，魏晓洪应赔偿林成伟的差价损失，本案中因魏晓洪的违约行为，给林成伟造成了房屋差价32.6万元的损失，合同约定的违约金尚不足以弥补林成伟的损失，故林成伟请求增加违约金至32.6万元。三、本案中，魏晓洪除了发出解除合同通知书之外，即便在2018年6月30日之后，也未要求林成伟去办证，中介方也从未催促林成伟办证，反而叫魏晓洪解押。魏晓洪在诉讼过程中也从未提出先解押还是先办证，而合同交易过程中除魏晓洪外的其他方也均认为是魏晓洪违约，若按照一审法院认定的先办证思路，本案所有履行行为均不符合交易习惯。四、林成伟因本案诉讼支出律师费共计45000元，根据合同约定该费用应当由违约方魏晓洪承担。五、根据合同法的规定，合同可以采用口头书面和其他形式订立。虽然案涉合同没有书面对双方间的交易过程进行约定，但并不意味着书面合同的效力就更高。故一审认定书面合同的证明力更高，完全错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判，以维护林成伟的合法权益。 魏晓洪辩称，林成伟的上诉于法无据，应予驳回。一、魏晓洪与林成伟并未就先解押后办证一事达成合意，也未在案涉《房屋买卖经纪合同》签订后，另行进行口头或者书面的约定。根据平潭综合试验区教育2018年秋季初一年招生工作意见第3条招生办法的规定，仅要求提供经房管部门备案的购房合同和户口本，并不必然要求过户。因此，对魏晓洪而言，并无先解押后办证的必要性。故一审认定林成伟未如期交付不动产权证存在履行义务不符合约定的违约行为，是正确的。二、魏晓洪购买案涉房屋确实是为满足孩子入学所需，但因林成伟的违约行为导致其合同目的无法实现。一审认定魏晓洪作为守约方可以解除合同，有事实及法律依据。 中原公司述称，同意林成伟的上诉请求。 魏晓洪向一审法院起诉请求：1.解除魏晓洪与林成伟于2018年6月5日签订的《房屋买卖经纪合同》；2.林成伟向魏晓洪双倍返还定金共计260000元；3.林成伟赔偿魏晓洪律师代理费45000元；4.林成伟承担本案诉讼费用。 林成伟向一审法院反诉请求：1.魏晓洪向林成伟支付违约金暂计51281.08元；2.魏晓洪支付林成伟垫付的房屋贷款利息暂计4914.29元；3.魏晓洪赔偿林成伟律师代理费45000元；4.魏晓洪承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月5日，林成伟作为甲方（卖方）、魏晓洪作为乙方（买方），中原房产公司作为丙方，就乙方购买甲方名下位于平潭县的房产签订1份《房屋买卖经纪合同》，合同主要条款：第二条、转让内容及价格，甲乙双方同意上述房产总价格为1349502元，房屋每平方价格为13800元，具体价格每平方以《不动产权证书》记载的面积为准，面积变动按本单价调整总价；第三条、定金协议，签订合同时，乙方支付定金13万元（详见补充条款）……甲方自行办理解押手续，需向丙方借取权属证件，甲乙双方同意，甲方向丙方借取证件时需开具借条并于相关部门注销抵押登记后当日返还丙方，如逾期视为甲方违约；第五条、付款方式与房屋交接，甲方同意乙方购买上述房产采用商业银行按揭贷款方式付款，买卖双方协商同意从房产成交价中预留1万元作为交房保证金；第七条、交易流程，详见补充条款和附则，若附则和本合同有冲突的以本合同为准；第八条、违约认定，上述房产抵押于浦发银行，甲方须于2018年7月30日前办理申请注销房产抵押手续并于银行告知解押时间3个工作日内办理解押还款手续，否则视为违约。第九条、违约责任，1.甲乙双方签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金。同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的费用，因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）。2.一方逾期履行合同时，自违约行为发生之日时，违约方按合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复或履约的，守约方可解除合同。守约方可以要求违约方承担赔偿责任，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，以及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十条、送达通知，甲乙丙三方对本次交易的通知及文件均以书面的方式作出，书面文件按和本合同约定所记载的地址寄送；第十二条、补充条款，本补充条款若与本合同正文不一致之处，以本补充条款为准。1.甲乙双方协商约定，甲方将上述房产出售给乙方，甲方以及配偶同意并自愿将上述房产的所有手续以公证形式委托给乙方指定人员名下，现因上述房产甲方名下《不动产权证书》暂未办理，乙方知晓并同意以甲方出具的《商品房买卖合同》作为上述房产的权属依据签订本合同。上述房产实际面积和地址以即时办出的《不动产权证书》为准。甲乙双方均已知悉上述情况同意并自愿签订本合同。2.甲乙双方协商约定，签订本合同当日，乙方同意支付甲方购房定金13万元。3.甲乙双方协商约定甲方保证在2018年6月15日前找一位名下有财产的作为上述房产交易甲方的担保人，5.签订合同当日，第二批款项支付方式如下：由于甲方上述房产处于（浦发银行）抵押状态，甲乙双方协商约定，待乙方申请贷款通过后，甲乙双方应在办理提前还款手续前1个工作日共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）的情形，经查询，该房产不存在被查封（冻结）情形的，乙方同意并自愿出资为甲方办理该房产的原抵押银行的提前还款手续，乙方在商业按揭贷款申请获得批准后且交易服务人通知可还款1个工作日内将原抵押银行所需的款项（以下简称解押卡，具体金额以银行出具的欠款金额为准）转入甲方还贷账户，解押款在转入甲方还贷账户后即抵押部分购房款，甲方开具收款收据给乙方。甲方承诺上述款项仅用于该房产的提前还款手续，不挪为他用，否则属甲方违约，须承担本合同中的违约责任。6.第三批款甲乙双方协商约定在平潭综合实验区房产交易所签字前1天，乙方首付款存入双方资金监管账户中，待乙方出证当天，由银行直接支付给甲方。7.甲乙双方协商约定第四批款项支付方式、待乙方贷款银行可放款当日支付，乙方贷款银行将乙方贷款额直接划至甲方银行账户上。8.甲方保证于2018年6月30日前将上述房产的《不动产权证》办理完毕交至丙方监管，否则属甲方违约，须承担本合同中违约责任。14.甲乙双方协商约定在签订本合同之日起，甲方3个自然日内落实该套房办理产权证时间，若办理该权证超出延误乙方孩子就学时间，本合同作废，三方免责甲方退还定金，若三天之内已落实不会延误，合同继续履行。签订合同后，魏晓洪于2018年6月5日向林成伟交付定金49999元，于6月6日向林成伟交付定金80001元，合计130000元。2018年6月7日，林成伟填写案涉房屋的《提前还款申请审批表》。2018年6月8日魏晓洪在浦发银行办理银行卡，并将已开卡信息通知中介。2018年6月15日，魏晓洪及其朋友至中原房产公司门店进行询问交涉，交谈中涉及涉案房屋买卖有关子女就学、落户以及重新挂牌销售等问题。2018年7月22日魏晓洪通过微信向林成伟发送告知函，内容载明：“该房产具有学区房的特殊属性。魏晓洪购买该房产的目的是为了能让子女进入福建师范大学平潭附属中学学校就读。林成伟未依约于2018年6月30日将该房屋权属变更证书办理完毕并交付魏晓洪，致使魏晓洪的子女无法办理学校就读手续，经魏晓洪多次催告后，林成伟仍未能交付该房产变更后的权属证书，林成伟的行为已构成违约。现魏晓洪告知林成伟以下事项：1.解除《房屋买卖经纪合同》；2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，违约方林成伟应双倍返还守约方魏晓洪已支付的定金，共计260000”。2018年8月1日，林成伟领取涉案房屋的不动产权证。2018年8月24日，魏晓洪向一审法院提起诉讼要求解除合同，林成伟于2018年9月6日提起反诉。一审庭审中双方共同确认：1.签订房屋买卖经纪合同，诉讼是针对买卖关系无异议；2.买卖双方签订合同是买方作为学区房购买的目的无异议，林成伟以及中介均知悉魏晓洪购房目的；3.标的物为毛坯复式房，履行合同在备案阶段未办证；4.合同上所指解押是林成伟购房向浦发银行按揭贷款的预告抵押。 一审法院认为，魏晓洪与林成伟就案涉房屋签订的《房屋买卖经纪合同》，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案双方当事人主要围绕合同履行中是否存在违约行为和合同解除产生争议，具体分析如下：关于违约行为认定的问题。魏晓洪与林成伟之间形成房屋买卖合同关系，双方之间所签订书面的房屋买卖合同对涉案房屋办证、解押事宜分别予以明确约定：“甲方（林成伟）保证于2018年6月30日前将上述房产的《不动产权证》办理完毕交至丙方监管，否则属甲方违约，须承担本合同中违约责任”；“乙方（魏晓洪）在商业按揭贷款申请获得批准后且交易服务人员通知可还款后壹个工作日内将原抵押银行所需的款项转入甲方还贷账户……”，庭审查明事实是林成伟的涉案房屋《不动产权证》于2018年8月1日办理完毕，也不是本案实际履行中林成伟并未如期交证，亦即林成伟存在履行合同义务不符合约定的违约行为。至于林成伟一方提出在协商订立涉案合同之时，口头形成“先解押后办证”的约定，应由魏晓洪先提供解押款进行贷款解押后再办证，主张魏晓洪未按口头达成“先解押”的约定履行义务构成违约，虽然有提供人证及中介方言词证明，但其证明力小于涉案书面合同的证明力，林成伟未对为何没有就上述口头约定转化为涉案合同的有关条款作出合理说明，己方陈述有悖于交易常理，且未得到魏晓洪的认可，不予采信，因此林成伟提出魏晓洪违约的主张，不予支持。关于涉案合同的解除问题。涉案合同第十二条补充条款约定“14.甲乙双方协商约定在签订本合同之日起，甲方3个自然日内落实该套房办理产权证时间，若办理该权证超出延误乙方孩子就学时间，本合同作废，三方免责甲方退还定金，若三天之内已落实不会延误，合同继续履行”以及庭审确认，魏晓洪购置涉案房屋的目的是为了子女上学，其他当事人也均知晓，正因为受让涉案房屋目的性要求，涉案合同约定的2018年6月30日前交证的时间限制条款，然而林成伟未能在2018年6月30日内办妥《不动产权证》属于违约方。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，结合本案的签约目的，魏晓洪作为守约方可以解除合同。至于魏晓洪尚提出要求对方承担违约赔偿损失责任，从平衡双方当事人利益的角度以及实际存在房产交易价格下行的情况，解除合同已经是对林成伟违约行为的惩罚，涉案合同也约定了办证延误合同作废，三方免责的条款，涉案合同解除后的各方损失应各自承担符合公平原则，因此，魏晓洪提出的解除合同并返还订金130000元诉请予以支持，其余本诉部分，不予支持。林成伟对涉案合同的履行有违约行为，其反诉主张继续履行合同并要求对方赔偿损失的诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条规定，判决：一、魏晓洪、林成伟与中原公司于2018年6月5日签订的《房屋买卖经纪合同》予以解除；二、林成伟应于判决生效之日起十日内返还魏晓洪购房定金130000元；三、驳回魏晓洪的其他诉讼请求；四、驳回林成伟的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5425元由魏晓洪负担2925元，由林成伟负担2500元；反诉受理费874元由林成伟负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，《房屋买卖经纪合同》虽然由三方即林成伟、魏晓洪、中原公司三方签订，但从合同的具体条款来看，权利与义务的主要承受人还是房屋出卖人林成伟与房屋买受人魏晓洪，合同第九条关于违约责任的约定主要指向的也是作为卖方的林成伟和作为买方的魏晓洪。房屋作为大宗商品，价值巨大，合同的具体约定和实际履行情况直接关系到买卖双方的切身利益，交易双方一般会审慎处理。本案中，魏晓洪购买案涉房屋的目的系为解决其子女入学问题，而该问题在签订合同时已时间紧迫，合同各阶段的具体履行时间点应至关重要。而本案中，就《房屋买卖经纪合同》签订后，买卖双方是否达成了先解押后办证的口头约定，作为买卖双方的林成伟与魏晓洪的陈述相悖。因为此事宜直接影响的是魏晓洪的切身利益，故本案应探求魏晓洪的真实意思表示，在没有直接证据予以证明的情况下，林成伟凭中介方的陈述或他人证言主张先解押后办证是其与魏晓洪达成的口头合意，依据不足。且在《房屋买卖经纪合同》已明确约定林成伟应于2018年6月30日前办证完毕交至中介方，否则构成违约的情况下，林成伟对于双方未就先解押后办证作出书面约定，甚至连解押的具体时间都未作出明确约定的原因亦未给出合理解释，故对于林成伟主张的先解押后办证是林成伟与魏晓洪达成的口头约定，本院不予采纳。 根据一审法院查明的事实，合同履行过程中，魏晓洪及其朋友曾于2018年6月15日至中原公司门店进行询问交涉，交谈中涉及子女就学，落户及重新挂牌销售等问题。从交涉内容看，当时魏晓洪确曾要求中原公司将案涉房产重新挂牌销售，且交涉中其与中原公司对于相应的学校是否落户才能就读存在分歧，中原公司称只有落户其子女才能入学，而魏晓洪表示其不会落户。且本案审理过程中，林成伟主张先解押后办证可以省去办理他项权证、他项权证办妥之后的解押及注销他项权证的时间，是实现魏晓洪子女及时入学的最有效途径，而魏晓洪则主张其子女就学需要的是经房管部门备案的购房合同及其他材料，并不必然要求过户，而对于经房管部门备案的购房合同林成伟亦有不同理解。 可见，《房屋买卖经纪合同》签订之后，为实现魏晓洪子女及时入学的合同目的，买卖双方及中介方均有各自的理解且相互间存在意见分歧。魏晓洪确于2018年6月30日前表示不再购房，要求中原公司将案涉房屋挂出另售，而林成伟亦未于2018年6月30日前将案涉房产一手产权证办理完毕。故本院认为，案涉《房屋买卖经纪合同》最终未能顺利履行并非单方原因所致，魏晓洪与林成伟均主张系对方违约要求承担违约责任，本院均不予支持。因《房屋买卖经纪合同》的买方曾表示不再履行合同，卖方亦未按合同履行，且买方购房用于子女入学的目的已无法实现，故《房屋买卖经纪合同》应予解除。合同解除后，因合同取得的财产应予返还，故林成伟应返还魏晓洪购房定金130000元。 综上所述，魏晓洪与林成伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5425元，由魏晓洪、林成伟各负担2712.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年七月三十日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴