广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初392号原告：中国农业银行股份有限公司封开县支行，住所江口镇建设一路20号，统一社会信用代码：914***********245M。法定代表人：伍致荣，系该支行行长。委托诉讼代理人：韩国辉，广东立顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫丹，广东立顺律师事务所实习律师。被告：伍爱群，女，1976年11月15日出生，汉族，住广东省封开县****************，公民身份号码：441************044。被告：封开县颐富房地产有限公司，住所封开县***************（仅供办公使用），统一社会信用代码：914************979。法定代表人：杨均洪，系该单位总经理。原告中国农业银行股份有限公司封开县支行（以下简称“农行封开支行”）与被告伍爱群、封开县颐富房地产有限公司（以下简称“颐富房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行封开支行的委托诉讼代理人韩国辉到庭参加了诉讼。被告伍爱群、颐富房地产公司经本院送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行封开支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告伍爱群立即向原告归还贷款本金287459.44元（其中逾期本金2681.17元），利息7226.6元，本息合计294686.04元（利息暂计至2020年4月16日，之后按合同约定和中国人民银行相关规定计至本息还清之日止）。庭审中增加诉讼请求：原告与被告解除《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********321）（以下简称“《借款合同》”）；2、判令被告伍爱群承担原告因实现本案债权而产生的律师费14734元；3、判令被告颐富房地产公司对被告伍爱群的上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告对被告伍爱群提供的抵押物在其担保的债权范围内，就依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、本案的诉讼费、保全费用由两被告共同承担。事实理由：2017年7月31日，被告伍爱群向原告申请住房按揭贷款业务，签订了《个人信贷业务申请表》，并同意将所购房屋作抵押。2017年9月22日，原告与两被告共同签订《借款合同》，约定由原告向被告伍爱群提供300000元的购房按揭贷款，用于购买位于封开县***********************的房产，被告伍爱群以该房产为上述借款提供抵押担保；被告颐富房地产公司为该借款提供连带责任保证担保。合同还约定了贷款利率、期限、发放、偿还、担保、违约责任及处理等内容。2017年10月1日，原告依约向被告伍爱群发放贷款300000元，并直接汇入其指定的账户。2017年11月*日，被告伍爱群以其所购房产办理了以原告为抵押权人的预告抵押登记手续【不动产登记证明号：粤（2017）封开县不动产证明第0003000*】。贷款发放后，被告伍爱群只按约定的还款计划偿还了部分借款本金及利息便开始违约。截止2020年*月1*日，被告伍爱群已逾5期借款未能按时偿还，共拖欠原告已到期借款本金2681.17元、利息7226.6元，合计9907.77元。经原告多次上门或发函、电话催收，被告伍爱群均不予配合，拒不偿还贷款。根据《借款合同》的约定，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，提前收回已发放的贷款本息及相关费用，依法律的规定及本合同约定行使担保权，并要求被告伍爱群承担原告因实现本案债权而产生的律师费、诉讼费等费用。因被告颐富房地产公司为该借款提供连带责任保证担保，原告有权要求被告颐富房地产公司对被告伍爱群的借款债务及原告因实现本案债权而产生的律师费、诉讼费等费用承担连带清偿责任。综上，被告伍爱群的行为已构成违约，损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告伍爱群、颐富房地产公司在答辩期间和在举证期限内未向本院提交书面答辩意见，也未提供任何证据为其辩解。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告伍爱群于2017年7月31日向原告提交《个人信贷业务申请表》申请按揭贷款。2017年9月22日，原告与被告伍爱群（借款人、抵押人）、颐富房地产公司（保证人）共同签订《借款合同》（合同编号：440***********321），合同约定被告伍爱群向原告借款300000元，用于购买封开县***********************，借款期限为300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款方式，一期为一个月。借款直接划入被告伍爱群提供的账户；被告伍爱群同意以所购房产作抵押，并于2017年11月4日办理了预告抵押登记手续，不动产登记证明号为：粤（2017）封开县不动产证明第0003000号。2017年10月1日，原告向被告伍爱群发放了300000元贷款。至此，原告履行了合同约定的借款义务。但被告伍爱群没有按照合同约定全面履行自己的还款义务，截止2020年4月1*日，被告伍爱群已拖欠本息5期，结欠本金287459.44元，利息7226.6元。原告经多次追讨未果，遂向本院起诉，要求判如所请。原告为此与广东立顺律师事务所签订《委托代理合同》，约定由后者指派律师代理本案诉讼相关事宜，代理费14734元。以上事实有原告提供《个人信贷业务申请表》、《借款合同》、借款凭证、不动产登记证明证、中国农业银行贷款还款试算信息·贷款基本信息、《委托代理合同》予以证实，本院予以确认。另，本院根据原告的申请于2020年5月21日作出（2020）粤1225民初392号民事裁定书，裁定对被告伍爱群名下位于江口镇封州一路422号星河国际3栋2603号房【不动产登记证明号：粤（2017）封开县不动产证明第0003000号】予以查封。查封类型为预查封，查封期限从2020年5月22日至2023年5月21日止，查封价值以人民币309420.04元为限。该事实有（2020）粤1225民初392号民事裁定书、不动产登记资料查询结果证明予以证实。另查明，被告颐富房地产公司于2019年5月28日取得封开县***封*************的所有权。该事实有被告颐富房地产公司提供的房产证予以证实，本院予以确认。本院认为，本案属于金融借款纠纷。原告与两被告签订的《借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，应受法律保护。各方当事人应当按约定全面履行各自的义务。一、原告提出与被告伍爱群解除《借款合同》并支付借款本息的诉求应否支持的问题。原告在合同签订后，已经履行了合同约定的放款义务，但被告伍爱群并未按照约定完全履行自己的还款义务，应承担相应的违约责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定以及《借款合同》第十一条第四款“发生下列情形之一的，贷款人有权。。。。。。提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，。。。。。。：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；”的约定，对原告要求解除《借款合同》的约定，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，两被告应当按照合同的约定向原告归还尚欠借款本金287459.44元及支付暂计至2020年4月16日的利息7226.6元，之后按合同约定支付计至本息还清之日止的利息。二、原告提出要求被告伍爱群承担原告因实现本案债权而产生的律师代理费14734元的诉求应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及《借款合同》第十一条第八款“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。”的约定，被告伍爱群应承担原告因实现本案债权而产生的律师代理费。三、原告提出要求被告颐富房地产公司对上述借款本息294686.04元、律师代理费14734元承担连带清偿责任的诉求应否支持的问题。根据《借款合同》第九条第一款第一项“保证方式为连带责任保证。”、第九条第一款第二项“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。”、第九条第一款第五项“发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。。。。。。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；”、第三十一条第三款“本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人封开县颐富房地产有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。”、第三十五条第一款“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”的约定以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告颐富房地产公司自2019年5月28日取得包括涉案房屋在内的房屋所有权后至起诉之日，尚未能协助被告伍爱群完成房屋产权登记手续，换言之，保证期限尚未届满。据此，被告颐富房地产公司应对被告伍爱群上述第一、第二项债务承担连带清偿责任。四、原告提出对被告伍爱群提供的抵押物在其担保的债权范围内就依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉求应否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，涉案房屋于2017年6月12日进行预告登记，而被告颐富房地产公司于2019年5月28日取得包括涉案房屋在内的房屋所有权，即自2019年5月28日起涉案房屋能够进行不动产（转移）登记。截止起诉之日即2020年5月18日，涉案房屋自能够进行不动产登记之日起已超过三个月未申请登记，据此，预告登记失效。至于预告抵押登记是否因为预告登记失效而失效的问题。能够申请转移登记的主体应当为预告登记权利人即被告伍爱群，而非预告登记义务人即颐富房地产公司。本案是因预告登记权利人即被告伍爱群拒不露面、拒不主动申请登记而导致涉案房屋至今未能完成转移登记；而申请办理抵押登记的时间点应当为预告登记权利人即被告伍爱群领取房屋产权证后三个月内，超过三个月未申请的，才能适用《物权法》第二十条第二款的规定，据此，本院认定涉案房屋的预告抵押登记持续有效。又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，因预告抵押登记属于期待权，并非实体权利，涉案房屋的抵押权尚未正式设立。据此，对原告的此项诉求，本院不予支持。被告伍爱群、颐富房地产公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，本院可依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司封开县支行与被告伍爱群、封开县颐富房地产有限公司于2017年9月22日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********321）；二、被告伍爱群在本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司封开县支行清偿尚欠借款本金287459.44元及相应利息（利息暂计至2020年4月16日为7226.6元，此后的利息按合同约定计至还清之日止）；三、被告伍爱群在本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司封开县支行支付原告因实现本案债权而支出的律师代理费14734元；四、被告封开县颐富房地产有限公司对被告伍爱群上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司封开县支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5941.3元，减半收取2970.65元，保全费2067.1元，二共5037.75元，由被告伍爱群、封开县颐富房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,给本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  莫炎生二〇二〇年七月二十七日书记员  陈汉荣