贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初2046号 原告：冯林军，男，1961年4月11日出生，汉族，住贵州省都匀市。 原告：洪晓玲（系原告冯林军之妻，并作为原告冯林军的委托诉讼代理人），女，1966年3月16日出生，彝族，住贵州省都匀市。 被告:贵州红华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路68号物资综合楼18层3号，统一社会信用代码9152000070967079X5。 法定代表人：杨践，系该公司董事长。 被告：贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市开发区民主苑住宅小区B栋南单元5层，统一社会信用代码915227016629825257。 负责人：杨嵋，系该公司经理。 二被告委托诉讼代理人：忽鸿，男，1968年3月14日出生，回族，住贵州省贵阳市南明区。 原告洪晓玲、冯林军与被告贵州红华房地产开发有限公司（以下简称红华公司）、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称红华都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法追加冯林军作为原告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪晓玲到庭参加诉讼、被告红华公司、红华分公司经本院依法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪晓玲、冯林军向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告给付逾期交房违约金31872元；2.请求判令二被告给付逾期交付车位违约金8762元；3.请求判令二被告支付逾期未办理房屋转移登记有关文书违约金78848元，以上三项违约金共计119482元；4.本案受理费用由二被告承担。事实及理由：2016年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于都匀市，建筑面积124.75平方米，户内面积100平方米，总房款合计436625元。原告与被告签订的合同约定，被告应于2017年6月30日前将原告购买的房屋交付，但被告迟于2018年6月30日才将房屋交付，延期交房365天。按照合同第十三条约定，被告应付逾期交房违约金31872元及车位违约金8762元。此外，被告至今未按约定办理房屋转移登记，根据合同第二十二条规定，被告应支付违约金78848元，以上共计119482元。现为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。 案件审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。 被告红华公司及红华都匀分公司共同辩称：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第三章第八条、第十条及附件12补充协议第四条约定，买受人逾期支付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无须承担延期交房责任，按照约定，原告应于签订合同之日2016年8月15日交付首付款，按揭款应于2016年9月28日支付到被告账户，但被告收到按揭款项实际时间为2017年1月20日，故原告应向被告交付逾期付款违约金6840元，且被告无需承担逾期交房违约金。2.对于逾期交房及逾期办证系因政府各项审批手续办理迟延原因导致，并非被告自身原因，故被告应当免责，即使法院认定被告需支付违约金，原告请求的违约金过高，被告请求均调整为日万分之零点五以下。3.原告请求的车位违约金过高，按照市场价每月150元计算，逾期交付车位一年的损失应为租金1800元，故请求调整为1800元。4.因原告应承担逾期付款违约金，故请求法院将原、被告相互应支付的违约金予以抵销。 本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原告洪晓玲、冯林军与被告红华公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买都匀市，建筑面积124.75平方米，套内建筑面积98.09平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，该商品房总价款436625元；合同第八条约定：买受人应当于签订合同之日向出卖人交付首付款136625元，余款300000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，如买受人逾期履行上述义务，按照合同第十条处理；合同第十条约定：自本合同规定的应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金，并在90日内付清应付款项，合同继续履行，逾期则出卖人有权解除本合同；合同第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金……逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……；合同第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同附件十二补充协议第四条约定：原合同第十一条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定支付了全部应付款项，办理完成相关按揭（抵押）借款审批手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无须承担延期交房责任。合同签订后，原告按照约定支付了购房款436625元，被告红华都匀分公司于2017年12月19日向原告出具了增值税普通发票。 另查明，原告主张被告于2018年6月30日交付案涉商品房，但至今尚未取得商品房所有权初始登记，故原告请求的逾期交房违约金自2017年7月1日起至2018年6月30日止，逾期办证违约金自2017年10月1日起至2020年5月6日（起诉之日）止，被告对此并未提出抗辩。 本院认为，被告红华公司及被告红华都匀分公司经本院依法传唤逾期未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告洪晓玲、冯林军与被告红华公司于2016年8月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定了付款时间、房屋交付、办理商品房所有权转移登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2017年6月30日前向原告交付所购买的商品房，于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告于2018年6月30日才交付案涉商品房，且现尚未取得商品房所有权初始登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告提出的因政府各项审批手续办理原因导致延期交房及延期办证，被告未提供证据证实，本院不予采信。 关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题。由于被告违约，理应按照合同约定支付违约金，但被告在提交的答辩状中表示违约金过高，要求法院予以调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以及双方签订的《商品房买卖合同》关于违约金的约定，本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，将逾期交房违约金调整为已付购房款的万分之一（按日计算），将逾期办证违约金调整为已付购房款的万分之零点五（按日计算），同时结合原告提供的付款凭证及被告的抗辩，故原告的逾期交房违约金计算为436625元×0.0001×365天（2017年7月1日起至2018年6月30日止共计365天）=15936.81元，逾期办证违约金计算为436625元×0.00005×949天（2017年10月1日起至2020年5月6日止共计949天）=20717.86元。 关于被告主张的逾期付款违约金是否成立的问题。虽合同约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，如买受人逾期履行上述义务，则自应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金……”，但被告并未提供证据证明原告存在逾期付款的情形，故本院对此不予采信。 诉讼中，原告将被告红华都匀分公司、红华公司均列为本案被告，被告红华都匀分公司系红华公司的下属分公司，在案涉合同中所列出卖人为红华都匀分公司，但又加盖了被告红华公司印章，发票由被告红华都匀分公司出具，而被告未对原告所主张的二被告共同承担付款责任提出异议，亦未举证证明应由何公司承担给付义务，故对原告主张的二被告共同承担付款义务的主张，本院予以采信。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告洪晓玲、冯林军逾期交房违约金15936.81元（该款已计至2018年6月30日）； 二、被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告洪晓玲、冯林军逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金20717.86元（该款已计至2020年5月6日）； 三、驳回原告洪晓玲、冯林军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2690元，因适用简易程序减半收取1345元，由原告洪晓玲、冯林军负担928元，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司负担417元（该款立案时原告洪晓玲、冯林军已预交，被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司应承担部分在履行义务时径付原告洪晓玲、冯林军）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇二〇年七月三十一日 法官助理王尧欢 书记员薛亮（代）