江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初2237号 原告：中国建设银行股份有限公司姜堰支行,统一社会信用代码91321204141361168C,住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方不夜城15号楼1-5层。 负责人：李冬明，该行行长。 委托诉讼代理人：陈俊，男，该行员工。 委托诉讼代理人：林文虎，江苏恒乐律师事务所律师 被告：朱桂华，男，1972年3月20日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被告：刘春芳，女，1973年11月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告中国建设银行股份有限公司姜堰支行与被告朱桂华、刘春芳金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案，后依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈俊、林文虎到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱桂华、刘春芳立即向原告偿还借款本金79726.72元、利息2744.70元（暂算至2020年6月2日）及自2020年6月3日起至实际给付之日止按合同约定计算的利息；2、判令两被告赔偿原告支付的律师代理费损失15073元；3、判令原告有权以被告朱桂华、刘春芳名下设立抵押的位于中天新村10幢304室的房产折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿上述款项。事实和理由：2008年7月17日，被告朱桂华为购买中天新村10幢304室房屋，与原告签订了个人住房（商业用房）借款合同一份。按照合同约定，借款本金为人民币185000元，借款期限从2008年7月17日至2028年7月17日，借款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调15%,还款方法为等额本金还款法，按委托扣款方式还款，以中天新村10幢304室提供抵押担保，抵押人为朱桂华和刘春芳。原告按约支付贷款后，但被告朱桂华、刘春芳未能按期偿还贷款，其行为已属违约。 被告朱桂华、刘春芳未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：1.2008年7月12日，被告刘春芳向原告出具共同还款承诺书，载明：借款人朱桂华与刘春芳系夫妻，本人基于对共同借款行为全面的、慎重的了解以及对承诺后果的准确认识，同意为编号320766436-011-2008000473个人借款合同所形成的债务提供还款责任。共同借款人承诺出于自愿且不可撤销。 2.2008年7月17日，原告（贷款人）与被告朱桂华（借款人、抵押人）、刘春芳（抵押人）签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定：朱桂华因购买坐落于姜堰区的房产向原告借款185000元，借款期限为二百四十个月，自2008年7月17日起至2028年7月17日止，贷款利率为浮动利率，在基准利率的水平上下调15%；还款方式为等额本金还款法，按委托扣款方式还款；约定还款日为每月的17日，首次还款日为2008年8月17日;借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，构成违约，借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计算逾期罚息和复利，罚息利率为在该合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；朱桂华、刘春芳以所购的位于姜堰区的房产为该笔贷款提供抵押担保；抵押担保范围为包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；等。 3.2008年7月17日，原告按约向被告朱桂华发放贷款185000元。后被告朱桂华未能按约偿还贷款本息，截止2020年6月2日，被告朱桂华尚欠原告借款本金79726.72元、利息2744.70元，合计82471.42元。 4.2012年7月2日，坐落于泰州市姜堰区房屋办理了抵押的他项权登记，房屋他项权证号：姜房他证姜堰字第××号，抵押权人为原告。 5.2020年6月2日，原告（甲方）与江苏恒乐律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份，约定：甲方因与朱桂华、刘春芳等金融借款合同纠纷一案，委托乙方代为办理；乙方指派林文虎律师作为代理人；律师服务费15073元；等。江苏恒乐律师事务所于2020年6月4日向原告开具价税合计15073元的增值税发票。 以上事实有共同还款承诺书、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋他项权证明、委托代理合同、增值税发票及原告当庭陈述等证据予以证明。 本院认为，被告刘春芳于2008年7月12日向原告出具的共同还款承诺书、原告于2008年7月17日与被告朱桂华、刘春芳签订的个人住房（商业用房）借款合同均是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行中，原告按约向被告朱桂华履行了出借资金的义务，朱桂华未能按约偿还借款本息，构成违约，原告有权按合同约定宣布借款提前到期，被告朱桂华依法应承担继续向原告返还借款本金并支付利息的责任。被告刘春芳作为共同借款人，应对被告朱桂华的上述义务承担共同还款责任。被告朱桂华、刘春芳未按约支付借款本息致原告委托律师参加诉讼，必然产生律师代理费损失，但按照江苏省律师服务收费标准载明的最高上限与江苏恒乐律师事务所约定律师代理费显然与本案争议金额、案件难易程度、庭审次数和时长等涉及的律师工作量不相匹配，本院根据本案具体案情，酌定律师代理费为6900元，超出部分，本院不予支持。故原告要求被告朱桂华、刘春芳返还借款本金79726.72元、支付利息（截至2020年6月2日计2744.70元，自2020年6月3日起按借款合同约定计算至实际给付之日止）、律师代理费6900元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。借款合同已约定以案涉房产作为本案中借款的抵押担保，且已经办理了相关的不动产抵押登记手续，故抵押权成立并生效，被告朱桂华、刘春芳未偿还案涉债务时，原告有权实现抵押权。故原告要求对抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持。被告朱桂华、刘春芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了对原告诉讼请求进行反驳及对证据质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告朱桂华、刘春芳于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司姜堰支行返还借款本金79726.72元、支付利息（截至2020年6月2日计2744.70元，自2020年6月3日起按借款合同约定的利率计算至实际给付之日止），并支付律师代理费6900元； 二、若被告朱桂华、刘春芳不履行本判决第一项确定的义务，原告有权就被告朱桂华、刘春芳名下坐落于泰州市姜堰区的不动产[房屋他项权证号：姜房他证姜堰字第××号]折价或者拍卖、变卖所得价款在约定范围内优先受偿； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2240元，依法减半收取1120元，由原告负担94元，两被告负担1026元（原告同意其预交的案件受理费应由两被告负担部分由两被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 陈     祥 二〇二〇年七月十三日 法官助理 （见习）刘晨明 书 记 员 刘  诗  璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。