北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3272号原告：陈建香，女，1982年9月15日出生，汉族，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：徐长海（陈建香之夫），住山东省平邑县。委托诉讼代理人：施林，北京市嘉昊律师事务所律师。被告：徐燕璇，女，1952年2月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵楠，北京市盈科律师事务所律师。被告：冯天有，男，1979年12月13日出生，汉族，住北京市通州区。原告陈建香与被告徐燕璇、被告冯天有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建香的委托诉讼代理人徐长海与施林、被告徐燕璇的委托诉讼代理人赵楠到庭参加诉讼。被告冯天有经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建香向本院提出诉讼请求：1．依法解除原被告于2017年6月12日签订的《补充协议》；2．依法判决被告徐燕璇向原告支付违约金80000元；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：陈建香与徐燕璇于2017年4月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定由陈建香购买徐燕璇所有的位于北京市通州区马驹桥合生世界花园x号楼x房屋一套，同时约定购买徐燕璇所有的地下产权车位一间（车库号：x号）。陈建香与徐燕璇为明确该车位的交付、过户等具体事宜，于2017年6月12日签订《补充协议》一份。该补充协议约定，自本协议签订起由徐燕璇将该车位交由陈建香使用，如该车位今后下发产权证后徐燕璇需配合原告办理缴税、过户等手续，若任何一方不予以配合，守约方有权追究违约方的违约责任。上述补充协议签订后，徐燕璇拒绝将x号车位交付陈建香使用，原告为维护自身合法权益，于2018年5月30日起诉至法院，要求徐燕璇继续履行向陈建香交付使用车位的义务，同时要求徐燕璇支付相关停车租赁费用损失。法院于2019年1月14日作出（2018）京0112民初20380号民事判决书支持了陈建香的诉讼请求，而徐燕璇仍拒不履行交付义务，无奈陈建香申请了强制执行，但徐燕璇至今仍未履行交付x号车位的义务。现今，陈建香发现，x号车位已下发产权证，已具备过户的条件。但该车位的产权证（京x通不动产权第x号）登记权利人为冯天有，而并非徐燕璇。据此，陈建香认为，徐燕璇与陈建香签订补充协议后，不仅拒绝交付使用涉案车位，同时在涉案车位具备过户条件后，未履行补充协议约定的过户义务，并将涉案车位擅自过户于他人，致使原告无法实现合同目的，被告的行为已严重构成违约，恳请法院支持陈建香的全部诉讼请求。徐燕璇辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但是不同意原告的第二项诉讼请求，第一，徐燕璇在合同履行中并没有违约情况，涉案房屋签订时候，原告系该房屋买受人，原告还是居间方法人及实际控股人，在合同签订时候原告隐瞒了其没有北京购房资格的事实，事实经通州区人民法院及三中判决书已经确认。原告滥用了交易地位，诱导徐燕璇签订全部的交易合同，并且在2017年5月15日强令徐燕璇将房屋过户给原告的婆婆张传兰。原告在之前通州法院审判中提交的居间方出具的证明，是自己公司出具，与案件存在利害关系，不能当成确认被告违约的证据。第二，2017年6月12日双方就车位签订《补充协议》，实际履行中原告并没有将8万元车位款进行资金监管，这一点在之前一审笔录中被告有过陈述。在8万元没有进行监管情况下，徐燕璇无需将车位交付给原告。三中院终审判令徐燕璇向原告交付车位，是徐燕璇在先收到就审判组织成员变更的裁定书之后才收到三中院判决，三中判决存在程序违法情况。原告主张的停车租赁费用，徐燕璇已经向通州法院履行完毕，由于被告与被告女儿在同一个小区，有两套房屋，另外一套房屋已经连同x车位出售过户给冯天有，因此被告无法向张传兰就车位另行过户。原告没有购房资格，事实上也无法通过过户方式得到车位，所以被告认为我方不存在违约情况，无须支付违约金。如果法院坚持认为徐燕璇存在违约，那么根据补充协议约定违约金为剩余8万元的100%，也是8万元，我方认为该违约金比例过高要求调低以10%为基准，就是8000元，理由是和上述一致。本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，徐燕璇（作为出卖人）与陈建香（作为买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈建香以3520000元购买徐燕璇名下的位于北京市通州区金桥科技产业基地x、x地块公建和住宅项目x中住宅楼x层x单元x号房屋。合同约定了房屋基本情况、成交价格及付款方式、房屋产权及具体状况的承诺等。合同最后注明，此房叁佰伍拾贰万元包括一个产权车位价格，该车位号为x地库车位x号。2017年6月12日，徐燕璇（作为甲方、出卖人）与陈建香（作为乙方、买受人）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2017年4月10日签署存量房屋买卖合同，合同编号：x-x-x，合同条款约定购房款人民币：叁佰伍拾贰万元整（￥3520000），总房款包含独立产权车位，位置：x号楼楼下，车位号：x号归买受人所有。因车位产权证未能及时办理成功，经双方协商同意留存房款人民币：捌万元整（￥80000）用于后续车位过户资金监管，如下发产权证后甲方需配合乙方办理车库的缴税、过户等手续。乙方需在过户当日结清车位款捌万元整。如甲乙双方有任意一方不予配合，守约方有权追究违约方支付车位款的100%作为违约金。在约定期间车位由乙方使用，其产生的车位管理费由乙方自行承担。甲乙双方均同意此协议，签字认可。本协议自甲乙双方签字之日起生效。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与存量房买卖合同由冲突，以本协议为准。2017年9月23日，严佳妮（徐燕璇之女）与冯天有签订了《补充协议》，约定严佳妮将坐落于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地x、x地块公建和住宅项目x住宅楼x层x单元x号房屋以344万元的价格出售给冯天有。《补充协议》约定了房屋状况及成交价格、关于房屋交易的具体事宜、税费承担以及违约责任等。《补充协议》中其他约定中显示，房屋总价款344万元内含有车位使用权费用14万元，并于交房当天甲、乙双方到物业办理产权车位转移手续。2018年6月4日，严佳妮（作为甲方、出售方）与冯天有（作为乙方、买受方）签订《变更协议书》，约定了房屋的权证信息，还约定了原《补充协议》第五条其他约定为：房屋总价款344万元内含有车位使用权费用14万元，并于交房当日甲、乙双方到物业办理产权车位转移手续。现变更该项约定为：房屋总价款344万元，其中第二笔首付款27万元中含车位（车位号：x）产权费14万元，当甲方取得车位产权证后，应及时通知乙方，并负责按建委要求的监管资金金额将已收取的车位费打入监管账户，全权配合乙方完成车位产权转移登记手续，并于交房当日甲、乙双方到物业办理产权使用手续。2018年陈建香以房屋买卖合同纠纷为由将徐燕璇诉至本院，本院于2019年1月14日作出（2018）京0112民初20380号民事判决书，判决徐燕璇将位于北京市通州区合生世界花园项目（推广名）x地库x号车位（即本案涉案车位）交付陈建香，于本判决生效之日起七日内执行清；二、徐燕璇按照每月400元的标准支付陈建香自2017年6月12日起至车位实际交付之日止的租金（总额不得超过8600元），于本判决生效之日起七日内执行清。本院判决后，徐燕璇不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2019年3月25日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终4460号民事判决书，驳回徐燕璇的上诉，维持原判。经查，涉案的车位（坐落于北京市通州区景盛北一街甲x号院x幢x层x）现登记于冯天有的名下。现涉案车位由冯天有实际占有使用。陈建香因不具备在北京市购买房屋及车位的资格，但其实际系借用张传兰名义购买房屋及车位，现《北京市存量房屋买卖合同》约定出售的房屋已过户至张传兰名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈建香与徐燕璇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》系当事人真实意思的表达且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应该按照约定履行自己的义务。《北京市存量房屋买卖合同》中约定，此房屋购房款叁佰伍拾贰万包括一个产权车位价格，该车位号为x地库车位x号，《补充协议》（2017年4月10日签订）中约定，甲方出售此房包括赠送乙方一个产权车位。《补充协议》（2017年6月12日签订）中约定总房款包含独立产权车位，位置：x号楼下，车位号：x。从陈建香与徐燕璇签订的三份协议中可以看出，徐燕璇以352万元的价格向陈建香出售房屋，该352万元的购房款包括了出售产权车位的价格，徐燕璇理应配合陈建香将车位进行过户。现车位已经登记至冯天有名下，徐燕璇无法履行合同约定的过户车位的义务，其行为已经构成了违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因徐燕璇违约，其应当承担违约责任。从本案的实际情况来看，徐燕璇承担违约责任的形式仅能为赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《补充协议》（2017年6月12日签订）中约定，双方协商留存8万元用于后续车库过户资金监管，如甲乙双方有任意一方不配合，守约方有权追究违约方支付车位款的100%作为违约金。此条款系双方关于确定车位过户违约金计算的条款。关于条款确定的违约金标准，本院认为该标准高于对陈建香造成的损失，本院根据双方约定车位的价格等因素酌情对违约金的数额予以支持，过高部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈建香与被告徐燕璇在2017年6月12日签订的《补充协议》于2020年6月11日解除；二、被告徐燕璇赔偿原告陈建香违约金24000元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告陈建香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告陈建香负担700元（已交纳）；被告徐燕璇负担200元,于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年七月六日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷