贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2619号上诉人（原审被告）：田红，女，1967年8月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。原审第三人：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。原审第三人：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人田红因与被上诉人贵州世双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田红上诉请求：1、撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案中被上诉人主体不适格。本案中，贵客隆公司将基于其商位出租享有的租金权利转让给被上诉人，但该租金不是双方发生租赁合同期间已发生的确认的拖欠租金作为明确的债权转让，而是贵客隆公司与上诉人租赁合同到期解除后，将是否产生的商位使用费作为债权转让。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，（1）根据合同性质不得转让的合同债权，包括基于个人信任关系而发生的债权；专为特定债权人利益而存在的债权，不作为债权。（2）按照当事人的约定不得转让的债权。（3）依照法律规定不得转让的债权。本案中，因拆迁事宜原合同权利是否消灭，商位占用使用费不确定的状态下，贵客隆公司转让给被上诉人的租金不能作为有效存在的债权转让；而贵客隆公司与被上诉人仅是通知上诉人，并未取得上诉人的同意，根据合同性质属于不得转让的合同债务，故被上诉人主体不适格。二、贵客隆公司发出的《债权转让公告》并不是发生债权转移效力。本案中，三方签订的《贵州双龙精品洁具城商位适用管理协议》系租赁合同，在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人需将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的状态。贵客隆公司与双龙公司转让租赁合同关系存续期间基于合同权利而产生的合同之债并非单纯的债务，也就是合同明确规定的合同权利义务的概括转让，显然该转让行为的实现必须以作为合同相对方的本案上诉人的同意。鉴于该转让行为上诉人并未同意，故该行为不具有任何法律效力及意义。三、一审判决支付商位使用费50,400元、物管费19,200元属于认定事实不清。政府作出拆迁公示后，征收部门给商户宣布征收工作的开始，让商户做好征收准备配合快速推进贵阳市人民大道南段建设。该期间被上诉人不给商户提供充电服务，造成上诉人不能正常经营，导致损失进一步加大，租赁物已经不符合合同约定的用途。上诉人与贵客隆公司的租赁合同已经自动解除。四、被上诉人提出的物业费诉请也不应得到支持。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与世纪双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。被上诉人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。贵州世纪双龙商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付商位使用费61,200元、物业服务费26,400元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年11月1日，原告贵州世纪双龙商业管理有限公司（商业管理方、丙方）、被告田红（次承租方、乙方）及第三人贵客隆公司（转租方、甲方）签订《商铺使用管理协议书》，约定贵客隆公司将位于贵阳市的贵阳双龙精品洁具城内面积150㎡的Ｃ-3-ａ展厅出租给被告经营，双龙公司负责管理，期限从2016年11月1日至2017年10月31日止。商位使用费的单价为48元／平方／月，按季缴费。物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元／平方／月计收，共计7200元，按季缴费。广告费由丙方代收代付，按3元／平方／月计收，共计1400元，按年缴费。乙方签订本协议时，必须向丙方缴纳商品质量保证金6440元。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前10个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。合同履行中，原告受第三人贵客隆公司委托代为收取租金，对于租金标准双方口头约定按照42元／平方／月计算。2017年10月，租赁协议约定租赁期限届满后，各方虽未续签协议，被告继续使用承租展厅进行经营，并按照双方口头约定的租金标准向原告支付租金。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段Ｋ%＋440—Ｋ6＋040）征收补偿方案征求意见的通知》。得知房屋将被征收后，被告从2018年2月起暂停交纳商铺使用等费用。同年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费。同年12月15日，贵州省体育局场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，称因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经贵州省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年2月底，被告搬离涉案房屋。2019年3月6日，原告向被告邮寄送达上述债权转让公告。2019年4月，涉案商铺被拆迁。2019年6月13日，第三人贵客隆公司向被告邮寄送达《债权转让通知》，并于同年6月20日在《贵州日报》上刊登《债权转让通知》。另查，涉案商铺系第三人贵州省体育局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人贵州省体育局对商铺转租不予干涉。关于商铺使用费（商铺租赁费与综合维护修缮费）。原告主张被告欠交商铺使用费从2018年5月至贵州省体育局通知第三人贵客隆公司解除租赁合同时即2018年12月为61,200元，物业服务费从2018年7月至被告搬离商铺即2019年3月为26,400元。被告陈述2019年2月底搬离商铺。被告于2017年11月9日，通过POS机向原告支付了57,600元。原告收款后，于同月给原告出具了金额为22,950元的房租费发票一张和金额为7,200元的服务费发票一张。单击此处输入文字。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告、第三人贵客隆公司及被告签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且债权转让不以债务人同意为条件，被告收到债权转让通知之日即对其产生法律效力，原告据此向被告主张商铺使用费符合法律规定，故原告有权向被告主张商铺使用费、物业服务费。被告关于第三人贵客隆公司向原告的债权转让亦包括合同项下义务应经被告同意，原告非租赁合同关系适格主体的抗辩，与法律规定和合同约定不符，一审法院不予采纳。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，被告未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故原告主张合同解除之后的商铺使用费、物业服务费的主张，一审法院均不予支持。经一审法院确认，被告应交纳的商铺使用费为50,400元（2018年5月至2018年12月，按照42元/平方/月计算）、物业服务费为19,200元（2018年5月至2018年12月，按照每月2,400元计算）。对原告多主张部分，不予支持。被告以合同履行发生情势变更主张不支付上述费用，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定不符，本院不予采纳。关于租金标准，虽然双方合同约定的标准为48元/平方/月，但双方仅认可实际按每月每平方米42元计算。原告主张三方已约定租金标准调整为每月每平方米51元，对此被告并不认可。仅凭被告提供的发票，证据并不充分。故对原告主张按每月每平方米51元计算商铺使用费的主张，不予支持。租金标准仍应按双方口头约定的每月每平方米42元计算。2018年4月份之前的商铺使用费及物业服务费，双方均认可已结清。故原告主张的上述费用，应从2018年5月开始计算。诉讼中，第三人经一审法院合法传唤，无正当理由均不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，缺席判决：一、被告田红于本判决生效后十五日内支付原告贵州世纪双龙商业管理有限公司商铺使用费50,400元、物业服务费19,200元；二、驳回原告贵州世纪双龙商业管理有限公司对本案的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995元，由原告贵州世纪双龙商业管理有限公司负担240元，被告田红负担755元。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，因被上诉人双龙公司对真实性认可，本院对上诉人提交的双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以确认。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1．贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2．田红是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与田红签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给田红使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对田红享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知田红，对田红已产生效力，田红负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽然于2017年10月31日届满，但田红并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，田红需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，田红自2018年5月1日至2018年12月15日，尚欠商位租赁47,250元。且截止2018年12月15日，尚欠物业管理费共计18,000元未缴纳。世纪双龙公司针对以上费用诉请田红给付，于法有据，本院予以支持。对一审法院计算错误予以纠正。至于上诉人主张南明区政府部门张贴拆迁通知后就导致合同因不可抗力而自动解除故无需缴纳房屋租费，没有法律上的依据，本院不予采纳。相反，即使其认为政府发布拆迁通知，但上诉人既未以此为由通知出租人解除合同，亦未实际退还房屋，故不得以此为由拒不履行承租人的缴费义务。综上，上诉人田红的上诉请求部分成立，本院对其合理合法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14026号民事判决。二、田红于本判决生效之日起十日内支付贵州世双龙商业管理有限公司商位使用费47,250元、物业管理费18,000元。三、驳回贵州世双龙商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费995元，由田红负担755元，由贵州世双龙商业管理有限公司负担240元；二审案件受理费1,510元，由上诉人田红负担1,057元，由贵州世双龙商业管理有限公司负担453元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月二十三日法官助理盛美书记员李萌