福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽04执复28号 复议申请人（申请执行人）：福建光华投资有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道五一中路88号平安大厦26层A单元。统一社会信用代码91350000MA3491YB4B。 法定代表人：林固德，总经理。 委托诉讼代理人：林丽花，女，该公司工作人员。 利害关系人：陈家勤，男，1973年1月20日出生，汉族，住福建省三明市。 被执行人：三明鑫辉宏贸易有限公司，住所地福建省三明市三元区新市南路2号。统一社会信用代码91350400559585636J。 法定代表人：黄雄飞，总经理。 被执行人：福建省立丰投资股份有限公司，住所地三明市梅列区东新四路。统一社会信用代码913504001555831918。 法定代表人：连锋，总经理。 复议申请人福建光华投资有限公司不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402执异54号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 梅列区人民法院查明，该院于2020年3月6日在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人福建省立丰投资股份有限公司所有的位于三明市梅列区商业房产，《拍卖公告》中注明“一、拍卖标的：三明市梅列区商业房产……建筑面积：1608.53平方米；土地使用权面积：326.63平方米……（红字）带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元。”《阿里拍卖—拍品…》中图片显示“苏宁易购”及其ｌｏｇｏ。《标的调查情况表》中“标的物介绍：建筑总面积：1608.53平方米，土地总面积：使用权面积326.63平方米……其他介绍：带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元。”2020年3月7日，异议人陈家勤以6778776元竞得标的物。在与苏宁电器有关人员协调交接事宜时，其表示已与立丰公司解除租赁关系，陈家勤将该情况向执行局反馈，执行局经向立丰公司核实，立丰公司表示确已与苏宁电器解除租赁关系，并提供落款时间为2020年1月28日的《二层退租协议》一份。上述事实有陈家勤向该院提供了（2019）闽0402执恢479号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、拍卖款收据、《二层退租协议》，淘宝网络司法拍卖截图等证据予以证实。 梅列区人民法院认为，涉案拍卖标的拍卖时间为2020年3月6日至3月7日，在拍卖公告中注明“带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元”，但向买受人提供的《二层退租协议》却体现2020年1月28日产权人与承租人已协商解除租赁合同。按照拍卖公告上注明的租赁情况，可能产生的租金收益高达295.133万元，足以令买受人产生重大误解，对拍卖标的的投资价值产生错误判断，异议人提出的执行异议理由成立。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：中止本次对三明市梅列区商业房产的执行（拍卖）。 福建光华投资有限公司向本院申请复议称，请求撤销（2020）闽0402执异54号执行裁定书，并驳回陈家勤的异议申请。事实和理由：梅列区人民法院在未能深究异议人参与竞买目的的情况下，即以其有重大误解而无法实现其竞买目的而撤销拍卖，认定事实和适用法律错误。一、如异议人陈家勤参与竞买的目的是竞得标的物以实现自用、另行出租或者出卖，则带租拍卖这个瑕疵的灭失不仅不会损害异议人的可得利益，反而更有利于实现其竞买目的，因此，租赁合同的提前解除不应作为撤销拍卖的重大误解事由。在拍卖中法院已明确房屋存在租赁，租赁关系作为一种负担致使异议人不能立即取得或行使标的物使用权，限制了买受人自由选择以何种方式处分标的物进而获得利益。本案中，租赁合同的提前解除，实则是对权利瑕疵的有效剔除，以保证标的物的正常使用，并无不当。故陈家勤以本次拍卖违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款为由撤销拍卖于法无据。二、如异议人参与竞买目的确实其声称的基于该标的物上有租赁关系而为了获取租金收益，则其作为成熟的投资者，应在前期尽调中调取查阅该租赁合同并预计到该合同随时可能被提前解除或终止的商业风险。因此，梅列区人民法院不应将竞买者正常应预估到的商业风险作为重大误解事项以撤销拍卖。根据《拍卖公告》第六条以及陈家勤与梅列区人民法院签订的《拍卖成交确认书》第四条的规定，该风险都应由买受人自行承担，不能成为悔拍的理由。更何况陈家勤如果能够在竞买前进行正常的尽调，只要到法院就可以了解到原租赁合同第35条的约定“甲方（立丰公司）承诺不因自身原因而使租赁物被政府和司法机关查封冻结、或者被裁决向第三方支付租赁费，否则，守约方（苏宁公司）有权解除本合同。”租赁关系可能存在随时被解除的可能，但陈家勤没有尽到自身正常尽调义务，况且该标的物在竞拍时有四个竞买人经过88次延时，如果竞得人没有参与竞拍，该房产也会被其他竞拍者竞得。三、退一步讲，标的物上租赁关系的提前解除对于标的物内在价值的判断远不足以达到《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的可撤销司法拍卖的情形。异议人所称的租金损失是291.133万元，其基于一个违背商业常识和逻辑的假设，即未来三年多的租金收入为成功竞得当日可收取的一次性纯收入，且该标的物一直人为被空置着。事实上，异议人声称因租赁合同的提前解除致使其租金损失291.133万元有混淆视听及言过其实之嫌。首先，异议人竞得标的物，该标的物可另行对外出租或将标的物自行经营从而获得收益；其次，即使异议人在竞得标的物后的三年左右时间内不对该标的物进行处分而让其空置，原合同预期的租金收入也并非是其声称的291.133万元，即使未来三年的租金可以一次性收取，则租金的20%用于商场维保等费用、租金的另20%用于缴纳国家税收，扣除上述税费后再扣除个人所得税20%到手的为133.74万元，而且上述金额必须同时满足以上两个条件。因此，不存在可撤销情形。最后，拍卖标的物是取得房屋的所有权，房屋剩余租期与房屋实际价值并无必然联系，并不属于案涉房产的核心价值，即最终成交价格6778776元主要是针对房产本身市场价值而言，而不是针对仅剩三年的房屋租赁关系。综上，梅列区人民法院的拍卖行为并无不当，陈家勤的异议理由缺乏事实与法律依据，请求撤销一审裁定，驳回陈家勤的异议申请。 本院对梅列区人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案案涉标的物三明市梅列区商业房产为商场并非普通住宅，在拍卖案涉标的物时，梅列区人民法院于2020年3月6日发布的《拍卖公告中》明确注明“带租拍卖”、“租期至2023年11月23日”、“目前每平方米月租金41.7元”等情况，而根据落款时间为2020年1月28日福建省立丰投资股份有限公司、三明苏宁易购商贸有限公司、三明阳光城商场物业有限公司签订的《二层退租协议》，已明确出租人与承租人已协商解除租赁合同。无论竞买人陈家勤竞拍成功后对该商场作何用途、如何处分，梅列区人民法院发布的《拍卖公告》确与事实不符，异议人陈家勤竞买成功后亦确会产生较大租金收益金额减少的损失后果，梅列区人民法院中止对案涉标的物的拍卖并无不当。复议申请人福建光华投资有限公司认为本次拍卖并不构成重大误解等复议请求，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回福建光华投资有限公司的复议申请，维持福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402执异54号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张志明 审判员  邓水清 审判员  张天明 二〇二〇年七月七日 书记员  余春燕 附：本裁定所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。