山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1524民初483号原告：刘兴国，男，1980年2月24日出生，汉族，住东阿县。委托诉讼代理人：李胜勇，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被告：东阿县天源房地产开发有限公司，住所地东阿县铜城镇政府东100米。法定代表人：王士峰，总经理。委托诉讼代理人：赵丙磊，东阿合纵法律服务所法律工作者。原告刘兴国与被告东阿县天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘兴国及其委托诉讼代理人、被告天源公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴国向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失5000元；2.判令被告向原告支付违约金47351.18元；3.判令被告退还原告所购商品房附属车位合同约定建筑面积与交付使用的实测面积差额价款54004.86元；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年4月9日原告与被告签订了一份《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，合同约定案涉房屋(含储藏室、车位各一个)总计价款为831606元，其中车位为80000元。同时，根据合同第九条第一款案涉房屋的交付条件为“该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；”之约定，被告交付房屋时应取得“项目竣工综合验收备案证明文件”，并向原告出示，但被告并没有取得该证明文件就向原告交付了房屋，其行为属于未达到约定交付条件交房，构成违约，应承担违约责任。截止起诉之日2020年1月21日，被告仍未取得案涉项目竣工综合验收备案证明文件，故原告要求违约金计算到2020年1月21日起诉之日符合法律规定，计算期间为2018年12月31日(注：合同约定房屋交付日期为2018年12月30日)至2020年1月21日，金额为29012元(即751606*386*0.01%)。以及根据第十条“商品房相关设施设备交付条件(1)基础设施设备*。2.供电：交付时纳入1/2供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第(1)种方式处理；(1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。”和第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在25日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”之约定，被上舞人就供电交付条件的交付日为2019年9月1日，故违约金计算期间为2018年12月31日至2019年9月1日，金额为18339.18元(即751606*244*0.01%)。被告为了进行案涉房地产项目的销售，发布了该项目将进行“十大科技配套”的设施建设，该“十大科技配套”的销售广告内容具体确定，且对原告购买案涉房屋的决定(即合同的承诺)起到的影响，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，应视为双方合同的具体约定内容，但被告在交付原告房屋时没有交付有关“十大科技配套”的相关设施，其行为构成违约，应赔偿原告相应的损失，原告暂定损失为5000元。根据双方合同约定，被告所售原告的配套车位实测建筑面积为36.93平方米，价款为80000元，单价为2166.26元，但被告交付后经原告实际测量使用车位建筑面积为12平方米，明显违反合同约定，故被告应退还原告差额面积的相应价款54004.86元。被告天源公司辩称，原告与我公司签订的商品房买卖合同（预售）属实，但所诉没有事实和法律依据：1.原告2018年与我公司签订商品房买卖合同（预售）属实，合同约定交房时间为2018年12月30日，同时也约定了因不可抗力我公司可延期交付涉案商品房。涉案商品房在施工期间因政府治理大气污染，有关政府部门向我公司下达停工命令，强制我公司陆续停止施工64天，依照合同约定该政府行为属于合同约定的不可抗力，预售商品房买卖合同的交房期限依法应予顺延，即我公司在2019年3月4日前交付涉案商品房既符合合同约定。涉案商品房在2019年1月23日已通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-034号建设工程竣工验收备案证书，且于2019年1月交付原告并入住，同时交付了向东阿供电公司交付电费的电卡，有原告签字的交房确认书和业主手册等证据为证，可证明房屋交付并没有超过依法应顺延的交付期限，供电已纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付未构成违约，不应承担违约金。2.原告所述“十大科技系统”并未计入房价、对于有关设备的品牌、价格也未作出明确和具体的承诺，“十大科技系统”出现在我公司的宣传单，涉及我公司开发的十几个房地产项目，这仅是要约邀请，并不是要约，并不是双方购房合同的内容。“十大科技系统”虽系要约邀请，但截至今日，“十大科技系统”已安装完毕，所以原告的该项诉求没有法律依据。3.我公司已按照合同约定交付了车位，履行了合同义务。涉案合同约定的系车位，而非建筑物，这在合同正文第3条第4款和附件四中均有约定。车位，按照普通理解为停车的位置，只要该位置符合我国现停车位设计规范即可。比较合同中对车位的约定，前者，即合同正文的约定错误，应以附件中的约定对车位进行确定。因按照停车位设计规范停车位不是建筑物并不存在建筑面积之说，而前者约定了建筑面积及数额，同时又约定套内建筑面积为“0”，显然“0”面积不可能停放车辆，内容自我矛盾；且合同中专业术语解释部分对建筑面积解释是指房屋外墙勒角以上各层的外围水平投影面积。根据该解释，前者记载的建筑面积根本不存在，故合同正文第3条第4款的约定错误。因此，本合约定的停车位内容应以合同附件四的约定进行确定。案涉购房合同条款及附件中对车位的计量约定矛盾，应当以合同附件四中约定为准，结合实际交付情况及现实中市场交易习惯综合确定。合同附件是对合同条款的补充说明和解释，本案合同附件四约定的停车位的单位系“个”，我公司也系按“个”交付给原告和其他业主，所以应当结合其他业主的实际交付情况及现实中市场交易习惯综合确定车位的计量单位实际为“个”，故被告交付的车位只要符合车位设计规范即为履行了合同义务。且从涉案项目的建设工程规划许可证和经规划部门备案的项目平面设计图也可看出，车位规划面积为19048平方，规划个数为543个，每个车位规划平均使用面积为35.08平方，而本案项目车位销售备案数量实为530个，每个车位实际平均使用面积约为36平方（不考虑各区的大小），合同第六条第一款第三项的单价系对车库单价的约定，而原被告双方买卖标的系车位。可见，原告的主张无据，应驳回其诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有争议的证据，本院根据证据的真实性、合法性、关联性审核认定。根据当事人提交的证据以及陈述、辩论意见，本院认定以下事实：2018年4月9日，原告刘兴国与被告天源公司签订一份《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的房屋一套（含储藏室、车位各一个），总价款831606元。合同第九条约定：“该商品房交付时已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。”合同第十条约定：“商品房相关设备交付条件（一）基础设施设备2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月30日前向刘兴国交付房屋。”合同第十二条约定：“逾期交付责任。逾期在25日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同第三条第4项约定：“该商品房附属车位所在B区车位-1层95号，该商品房附属车位实测建筑面积为34.23平方米，其中套内建筑面积为0.00平方米，分摊共有建筑面积为0.00平方米。”合同第六条第1项约定：“该商品房附属车库按建筑面积进行计算，单价为每平方米2337.13元；大写：捌万元整。”合同附件四约定：“出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房主房单价每平方米5307.00元，总价款727006.00元，配房（地下室、储藏室）总价款为24600.00元，车位（地下）单位（个）80000.00元，合计总价款为831606.00元。”原告按约定支付了房款，并于2019年1月26日根据被告提供的《建设工程竣工验收备案证书》，在签署交房确认书后接收了该房屋。另查明，被告天源公司在销售广告中宣传涉案楼盘有十大社区智能管理系统，其中包括数字可视对讲、入户式净水等，但购房合同对此没有约定。涉案房屋于2017年7月9日开工建设，2019年1月23日通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案取得鲁P6-19-036号《建设工程竣工验收备案证书》。2017年10月17日至2018年12月13日，东阿县政府启动重污染天气黄色、橙色预警14次，时长共计64天。原告入住房屋后，以被告交付房屋时未取得项目竣工综合验收备案证明文件、不符合供电交付条件为由，要求被告支付违约金47351.18元；以被告未兑现其销售广告宣传的“十大科技配套设施”为由，要求被告赔偿损失5000元；以车位实测面积与合同约定不符为由，要求被告退还车位款54004.86元。经本院调解，双方未能达成一致意见。本院认为，原告刘兴国与被告天源公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定行使合同权利、履行合同义务。本案的主要争议有三点：一是被告是否应向原告支付房屋不符合交付条件的违约金；二是被告是否应赔偿原告未兑现“十大科技配套设施”的损失；三是被告是否应退还原告车位实测面积与合同约定面积不符的款项。关于被告是否应向原告支付房屋不符合交付条件的违约金问题。第一，根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条约定，出卖人交付房屋时应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件等，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不全，买受人有权拒绝接收，因此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案中，原告在接到交房通知后，于2019年1月26日在交房确认书上签字并接收了房屋，并未依照合同约定以被告交付房屋不符合条件为由拒绝接收房屋，其在接收房屋后又以此为由要求被告支付违约金，本院不予支持。第二，根据合同第十条约定，出卖人交房时供电纳入城市供电网络并正式供电，但原告提交的证据不足以证明供电未纳入城市供电网络，原告以此为由要求被告支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应赔偿原告未兑现“十大科技配套设施”的损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告销售涉案小区房屋的宣传册中虽然明确载明了社区“十大科技配套设施”的名称和功能，但是原告没有证据证明“十大科技配套设施”对于涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》亦未约定“十大科技配套设施”相关内容，该宣传应认定为要约邀请，不属于合同内容，因此，原告请求被告因此而赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。关于被告是否应退还原告车位实测面积与合同约定面积不符的款项问题。双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第三条、第四条、附件四对案争车位存在按“建筑面积”、“个”两种表述，存在瑕疵，致使合同双方因此产生争议，对此，应当按照通常理解并结合现实市场交易习惯等综合认定。合同虽然有“附属车位实测建筑面积为34.23平方米”的约定，但车位按“建筑面积”计算不符合常理，而且涉案车位无论按“建筑面积”还是按“个”，总价款均为8万元，该小区其他业主也是按每个车位8万元购买，这比较符合交易习惯。综合分析，每个车位8万元是合同双方真实意思表示，且双方已按此交付履行，原告再主张按车位面积差额退还款项，本院不予支持。综上，原告刘兴国的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘兴国的诉讼请求。案件受理费2428元减半收取1214元，由原告刘兴国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张伟二〇二〇年七月二十四日书记员  权薇