广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2020)粤71行终739号上诉人（原审被告)：广州市越秀区房屋管理局。住所地：广州市越秀区******。法定代表人：罗学文，局长。委托代理人：司徒卓森，该局工作人员。委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温捍东，男，1952年8月20日出生，汉族，住广州市越秀区********之九512房，公民身份号码440************633。上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）与被上诉人温捍东物业行政处理纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初4709号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明,温捍东为广州市越秀区********之九512房业主。温捍东于2018年10月向政府热线反映越秀区越秀南路186号之九、之六电梯口和走火通道的问题，具体内容为“越秀区越秀南路186号之九、之六的五楼和六楼都是属于回迁户，温捍东也是其中一位业主。原建设单位将该址五楼和六楼电梯口和走火通道进行封闭。经了解，原设计图有电梯口和走火通道，并且该址电梯口和走火通道是属于该址业主的公摊面积。建设单位不应未经过业主同意私自封闭。原建设单位是广东南油船舶股份公司，但该公司已撤场。希望相关职能部门回复如何才能将该址恢复原貌。”2018年12月，经越秀区热线分中心组织相关部门协调，决定由越秀房管局作为该事项的办理部门。温捍东亦在2018年12月以广东南油船舶大厦第五、六、七层回迁户的名义向越秀房管局提交《关于要求使用电梯的业主归还我们使用电梯权利的申请》，内容为“我们是越秀南路‘广东南油船舶大厦’（越秀南路186号之六、之九）第五、六、七层的回迁户，该大楼1991年11月建成至今已有20多年，我们一直没有电梯使用。……我们到广州市城市建设档案馆调阅大楼建设的报建图，发现大楼报建并验收合格时大楼第五、第六层都有电梯口和走火通道的，只是验收合格后被建设单位（原越秀南路178号使用电梯的业主）广东南油船舶股份有限公司强行砌墙壁封堵了；第七层业主则是强行砌墙壁隔开，不让回迁户使用电梯。我们又到广州市房地产档案馆调阅大楼第五、第六层面积分摊的情况，结果我们十分惊讶发现：大楼第五、第六层电梯井和走火通道的面积全部都是由我们这两层的回迁户业主分摊购买的。……广东南油船舶大厦电梯是广东南油船舶大厦这座大楼的公共配套设施，并不是现在使用电梯的业主凑钱购买的，这一电梯配套设施是大楼共有的公共财产，大楼的业主大家都有份，我们回迁户业主也是有份的。第五层、第六层电梯口和走火通道口本来就是开通的，强行封堵墙壁是违法的行为。我们恳切请求贵局依据上述国务院《物业管理条例实施细则》和《广东省物业管理条例》的有关规定，责承大楼使用电梯的业主拆除这些违法建筑、恢复原状，归还我们第五、六、七层回迁户使用电梯的合法权利！”2019年1月2日，越秀房管局向越秀南路186之6、186之9房屋回迁户作出《关于越秀南路186之6、186之9房屋住户投诉越秀南路176、178号南油船舶大厦电梯间分摊和使用权问题的回复》，回复意见称经过实测及计算，越秀南路186号之6、186号之9房屋的分摊面积不含越秀南路176、178号大楼中间的电梯间（含楼梯间及电梯口通道）面积；越秀南路186之6、186之9房屋业主不享有该电梯间所有权或者使用权。温捍东不服该回复意见，向广州市越秀区人民政府申请行政复议。广州市越秀区人民政府于2019年5月30日作出越秀府行复〔2019〕13号《行政复议决定书》，认为温捍东向越秀房管局提出归还使用电梯权利以及举报过道被封堵墙壁的行为，越秀房管局作出的上述回复只告知了温捍东自行计算电梯间分摊情况，并未告知对过道封堵墙壁的调查情况，未明确回应温捍东提出的问题；复议决定撤销上述回复并责令越秀房管局在法定期限重新作出处理。2019年6月12日，越秀房管局根据《住宅室内装饰装修管理办法》，对“越秀南路176、178号南油船舶大厦涉嫌封闭并占用越秀南路186号之6、186号之9五至七层房屋共有电梯井和走火通道”予以立案。越秀房管局之后于2019年6月至7月分别向广东南油船舶股份有限公司及相关政府部门发函调取越秀南路176至178号、186号之6、186号之9五至七层房屋规划报建和竣工验收资料（包括图纸及文件）及共有部位界址查丈图等资料。经重新调查取证，越秀房管局于2019年8月8日向温捍东作出《关于温捍东行政复议决定书事项的答复意见书》（越房告字〔2019〕12号），回复内容为“……越秀南路170～178号、186号之1～186号之9等多个门牌合为一幢16层高的框剪结构大楼。其中，越秀南路176、178号为‘南油船舶大厦’，电梯间及走廊位于大楼中间，大堂门口向西，具体楼层为大楼的首层大堂及电梯间走廊，二、三层西侧半层、七层北侧半层、八至十六层。越秀南路186号之6、186号之9作为回迁楼，楼梯位于大楼东侧；回迁楼具体楼层：越秀南路186之6门牌在大楼的二、三层东侧半层和五、六、七层北侧半层；186之9门牌在大楼的二、三层东侧半层和五、六层南侧半层。大楼的其他门牌为首层的商铺。按《房地产查丈原图》查丈人意见，上址大楼的电梯间走廊为越秀南路176～178号南油船舶大厦所有，五、六层的电梯间走廊面积分给七至十六层。《房地产查丈原图》显示：五、六层的房屋并无分摊电梯间走廊……上址大楼是在交付使用后再次申请进行分割产权测绘的，分割产权的《房地产查丈原图》就是交付使用时状态（也是现状）的反映，其室内商业（办公）和住宅、回迁与商品房界址是清晰的。上址大楼以‘南油船舶公司综合楼’的名义报建和建设及工程竣工验收，房屋产权在未分割前名义上归南油船舶所有；南油船舶公司安排回迁户回迁需要分割大楼的产权，需要再次进行测绘并重新办理房屋产权登记；176～178号南油船舶大厦与186号之6、186号之9回迁楼的走廊过道因大楼分割产权，需要以墙壁进行分隔。”温捍东不服，于2019年9月2日诉至法院。另查明，根据涉案建筑的《广州市房地产查丈原图》记载，“查丈人意见”为“现本栋大楼1-7楼按单位要求重新测绘计积，首层梯间摊分给2、3、5-7楼各住户，各层梯间走廊各层分摊，其中5、6楼的＃178-176的电梯间走廊分给＃176等的7楼，8-13楼，14-15楼，16楼”；“审查人意见”为“……拟同意查丈人意见……；”上述意见的签署时间为1999年2月。越秀房管局于2019年9月11日对越秀南路186号之六的部分回迁户进行调查并查询186号之6、186号之9回迁户的不动产登记查册表。根据《广州市不动产登记查册表》的记载，温捍东所有的越秀南路186之9号512房是温捍东在2000年8月向广东南油船舶股份有限公司购买。庭审中，越秀房管局称被诉答复并非最终的处理意见，只是根据目前的证据反映越秀南路186号之6、186号之9的五、六、七层没有参与电梯分摊，后续会继续调查核实是否有电梯分摊的事实存在，而且鉴于涉案事实的发生时间过长，还需要展开大量的行政调查工作，在封堵过道墙壁违法事实清楚的情况下作出处罚决定。原审法院认为，《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”越秀房管局对温捍东投诉的涉案建筑内部分楼层电梯口及走火通道口被封闭无法使用事项具有查处的法定职责。温捍东的投诉为要求涉案建筑现电梯使用业主拆除封闭五、六、七层电梯口及走火通道口的违法建筑，归还温捍东等五、六、七层回迁户使用电梯的权利。该投诉包含两个事项：一是温捍东等回迁户的房屋的公摊面积是否包括电梯间；二是是否存在封闭电梯口及走火通道口的违法行为。根据被诉答复意见，现有的主要证据是《广州市房地产查丈原图》，上面记载了“查丈人意见”及“审查人意见”，查丈人意见是涉案建筑5、6楼的＃178-176的电梯间走廊分给＃176等的7楼，8-13楼，14-15楼，16楼；审查人意见是拟同意查丈人意见。可以看出该意见并非最终决定性意见。而且对于温捍东等回迁户的房屋的公摊面积是否包含电梯间，应当根据涉案建筑及房屋的规划材料、原始产权登记等证据进行核实。因此，《广州市房地产查丈原图》不足以证实温捍东等回迁户的房屋公摊情况。越秀房管局称被诉答复意见并非最终的处理决定，只是对现阶段调查情况的告知，越秀房管局还在继续展开调查。但根据被诉答复意见，越秀房管局并未告知温捍东该答复是过程性告知行为，该答复中明确载明“《房地产查丈原图》显示：五、六层的房屋并无分摊电梯间走廊”“南油船舶公司安排回迁户回迁需要分割大楼的产权，需要再次进行测绘并重新办理房屋产权登记；176～178号南油船舶大厦与186号之6、186号之9回迁楼的走廊过道因大楼分割产权，需要以墙壁进行分隔。”从上述表述中可以看出，越秀房管局已经确认五、六层房屋不享有电梯间所有权，且走廊过道以墙壁进行分隔有事实依据。因此，越秀房管局作出的被诉答复意见并非如越秀房管局辩称的是过程性告知行为，而是对温捍东投诉事项的处理意见。综上，越秀房管局作出的被诉答复意见所依据的证据不足，温捍东请求撤销，法院予以支持。对于房地产行政主管部门查处涉嫌擅自处分属于业主物业共用部位所有权、使用权的违法行为，并无法律法规规定处理期限，但应在合理期限内履行法定职责。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：一、撤销越秀房管局于2019年8月8日作出的《关于温捍东行政复议决定书事项的答复意见书》；二、限越秀房管局在本判决生效之日起三个月内对温捍东的申请重新作出处理。上诉人越秀房管局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被诉《答复意见书》是上诉人在行政调查过程中对已查到的情况向被上诉人的反馈，是行政调查过程中的过程性告知行为，非一审法院认定的“对原告投诉事项的处理意见。”首先，被诉《答复意见书》并非对被上诉人投诉、反映事项作出的决定性处理意见，其内容并无告知上诉人对被上诉人投诉、反映事项如何处理或处理的最终结果，仅仅告知了被上诉人在调查过程中获知的部分事实情况。2019年6月，在正式对被上诉人投诉反映的事项立案后，上诉人进行了大量调查取证工作。由于涉嫌违法的行为实施时间距今近30年，在原建设单位无法联系下，短时间内上诉人既无法查清被上诉人投诉反映的违法实施，亦无法作出最终的处理决定。为让被上诉人及时了解上诉人调查情况，通过被诉《答复意见书》形式，将部分查到的案件情况向其反馈。其次，作出被诉《答复意见书》后，上诉人仍继续对被上诉人投诉反映的事项开展一系列调查工作，可证明被诉《答复意见书》并非上诉人对被上诉人投诉反映事项的处理意见或处理决定。二、原审法院判令上诉人三个月内对被上诉人的申请重新作出处理缺乏事实依据，且不符合实际情况，未充分考虑行政调查工作的客观限制与障碍。法律、法规并未对行政机关就违反物业管理条例行为的行政调查或作出最终处理决定规定期限，并且根据现有资料，要查清被上诉人投诉反映的事宜，尤其是对大厦5、6层是否参与电梯间的分摊、封堵电梯间行为实施的时点等关键实施的认定，属于规划部门的职责。上诉人能在什么期限内查明实施情况并作出处理，并非仅取决于上诉人自身的工作，亦要根据其他有权部门及涉及单位的回复确定。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人温捍东答辩称，被上诉人是越秀南路186号之九512房（广东南油船舶大厦第五层楼）业权人。首先，被诉《答复意见书》并非如上诉人所称“《答复意见书》并非对原告投诉反映事项作出的决定性处理意见……，仅仅告知了被上诉人在调查过程中获知的部分事实情况。”上诉人于2019年8月8日向被上诉人作出被诉《答复意见书》实质上是其向被上诉人宣布：电梯间面积已经重新摊分，被上诉人等回迁户没有电梯间所有权，电梯间非被上诉人等回迁户的共用部分，不存在被侵占电梯间和电梯使用权的问题，被上诉人的诉求已了结。在《广州市房地产查丈原图》中查丈人意见一栏，查丈人意见明明是表述建设单位要求重新摊分回迁户电梯间面积给七至十六楼，上诉人却将其改写成为“查丈人意见上址大楼的电梯间走廊为越秀南路176-178号南油船舶大厦所有，五、六层的电梯间走廊面积分给七至十六层。”上诉人通过《房地产查丈原图显示》无非是告知被上诉人回迁户的电梯间已重新摊分给了七至十六层，而事实上该图仅系送审的图纸。五、六层整层和七层靠北面的半层，全部都是回迁户的房屋，根本不存在产权分割的问题。上述答复的内容，足以认定是对被上诉人的答复已审结。其次，上诉人称称“原建设单位无法联系，其他行政只能部门未……回复……，短时间内上诉人既无法查清……，也无法……处理……”“法律、法规并未对行政机关就违反物业管理条例行为的行政调查或作出最终处理决定规定期限。”被上诉人认为，上述均系上诉人的借口。被上诉人自2018年12月递交书面诉求给上诉人至今已过去太长时间，上诉人并未对被上诉人投诉反映的事实进行调查核实，以及解决被上诉人的实际问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院查明的事实有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款之规定,上诉人对被上诉人投诉的涉案建筑内部分楼层电梯口及走火通道口被封闭无法使用事项具有查处的法定职责。被上诉人投诉要求拆除涉案建筑内封闭五、六、七层电梯口及走火通道口的违法建筑，归还五、六、七层回迁户使用电梯的权利，理由是被上诉人等回迁户业主分摊购买所在楼层电梯井和走火通道的面积。涉案房屋建成至今已有20多年，被上诉人等回迁户自1991年8至10月回迁入住时起一直没有使用电梯。上诉人进行了调查，发现1999年2月28日的《广州市房地产查丈原图》记载“现本栋大楼1-7层按单位要求重新测绘计积，涉案建筑5、6楼的＃178-176的电梯间走廊分给＃176等的7楼，8-13楼，14-15楼，16楼”，可以初步证明被上诉人等回迁户自1991年入住时起一直没有使用电梯的合理原因是，原所有权人南油船舶公司在安排回迁时对回迁房的产权范围进行了分割和确认，即回迁房的产权范围并不包含所在楼层的电梯和走廊面积。现被上诉人主张回迁户业主分摊购买了所在楼层的电梯井及走廊的面积，但并未提供有效证据证明。上诉人经调查发现并无有效证据证实被上诉人的主张，故作出被诉答复，对被上诉人提出的“拆除违法建筑和归还使用电梯权利”的请求未予支持，并无不当。被上诉人已履行相应的法定职责，原审法院判决撤销被诉答复并责令上诉人重新作出处理，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销广州铁路运输法院（2019）粤7101行初4709号行政判决；二、驳回被上诉人温捍东的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人温捍东负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭建军审 判 员 余树林审 判 员 金 霞二〇二〇年七月二日此件与原本核对无异法官助理 马 淼书 记 员 陈秋贻