江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1006号上诉人（原审被告）：泰州市海陵区振强化工有限公司，统一社会信用代码91321202772456462D，住所地泰州市海陵区罡杨镇杨庄工业园区。法定代表人：花蔷，执行董事。委托诉讼代理人：赵汶杰，南京知识（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘定云，南京知识（泰州）律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：泰州市罡杨科技工业园区发展有限公司，统一社会信用代码91321202748176081C，住所地泰州市海陵区罡杨镇工业园区。法定代表人：陈慧芳，董事长。委托诉讼代理人：杨华，泰州精诚法律服务所法律工作者。上诉人泰州市海陵区振强化工有限公司（以下简称振强公司）因与被上诉人泰州市罡杨科技工业园区发展有限公司（以下简称罡杨科技公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人振强公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，且遗漏应当参加诉讼的当事人。1、被上诉人不是本案适格主体，一审法院应依法驳回被上诉人诉讼请求。本案中上诉人租赁使用的土地为罡杨镇东楼村村民委员会十一组的土地，被上诉人虽与该村委会签订有《土地租用合同》，但由于该合同约定“租用土地用于工业生产和园区基础设施建设”，而该土地至今未办理土地性质变更手续，所以该份《土地租用合同》就属于无效合同。因此，被上诉人与该租赁土地不享有物权法上的合法关系，被上诉人对该租赁土地不享有使用收益权，更无权收取租金。一审法院没有进行诉讼主体资格的形式审查，属于违反《民事诉讼法》的程序规定，可能影响案件的正确判决。2、一审法院应依法追加罡杨镇人民政府为本案原告。由于被上诉人与罡杨镇东楼村村民委员会十一组签订的《土地租用合同》属于无效合同，即使上诉人与被上诉人签订了土地《租赁合同》也是无效的。而且该合同产生的土地使用费实际均由泰州市罡杨镇人民政府收取，庭审中上诉人已经就交费票据提交法庭审核。作为一审法院应当考虑到合同签订人与实际履行人不一致的情形，根据我国《民事诉讼法》第一百三十二条的规定，一审法院应向被上诉人释明追加泰州市罡杨镇人民政府为共同原告参加诉讼。若当事人不同意追加则由法院依职权追加。但是本案中的一审法院没有释明也没有追加，属于违反《民事诉讼法》的程序规定可能影响案件的正确判决。3、本案基于被上诉人与罡杨镇东楼村村民委员会签订土地租用合同无效而导致上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同无效。因此我方认为本案中被上诉人应当承担该份土地租赁合同无效的责任，而原审法院并未对缔约过失责任予以确认。从而没有能够保障上诉人的损失，属于事实认定错误，一审法院仅仅从土地租赁合同无效的角度判定支持了被上诉人的诉讼请求。被上诉人罡杨科技公司答辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，主体方面我公司作为罡杨镇人民政府的平台公司，有权与上诉人单独签订合同，不存在漏列当事人的问题。依据合同的相对性，被上诉人的主体是适格的。2、一审认定合同无效并判令给付占有使用费是符合双方合同的约定的。3、上诉人已经另案诉讼要求损失赔偿且已被一审法院驳回，另案也正在上诉。因此，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罡杨科技公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令振强公司将租赁的土地腾空，并将土地交还罡杨科技公司；2、判令振强公司支付从2018年4月1日起至土地实际交还之日止，按年租金16644元标准计付的土地使用费；3、判令振强公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年7月18日，罡杨科技公司、振强公司签订土地租赁合同一份，约定罡杨科技公司将位于罡杨科技园区，南侧天罡西路，西至河堤，北侧围墙距离南侧围墙73米，东侧围墙至西侧围墙76米，总面积5548平方米的土地租赁给振强公司使用，租赁期限为2008年4月1日起至2018年3月31日止，土地使用权租金为3元/平方米，总金额16644元。租赁期限内振强公司将租金交至2018年3月31日，之后租金未缴纳，罡杨科技公司多次向振强公司提出到期后不再租赁，现土地租赁合同已逾期，罡杨科技公司要求振强公司交还土地未果，为维护罡杨科技公司合法权益，请求法院判准所请。一审法院认定事实：2007年7月18日，罡杨科技公司（原名姜堰市罡杨科技工业园区发展有限公司，甲方）与振强公司（乙方）签订土地租赁合同一份，约定：甲方将集体土地以出租的方式提供给乙方使用，所有权属镇集体经济组织，土地位于罡杨科技园区内，南侧天罡西路，西至河堤，北侧围墙距南侧围墙73米，东侧围墙距西侧围墙76米，总面积5548平方米。租期从2008年4月1日起至2018年3月31日止，本合同项下的土地约定用途为工业用地，乙方如改变土地用途，应当征得甲方书面同意。本合同现状用地5548平方米，土地使用权租金3元/平方米，总金额16644元，乙方用地应达到规定投资强度，固定资产投入在500万元以上，纳税销售2009年300元万以上，2010年400万元以上，2011年500万元以上，完成上述指标，该宗土地使用年租金每平方米优惠0.5元。土地使用租金支付时间为每年一月份，乙方需在合同签订后10日内动工，向甲方缴纳竣工押金33356元。本合同存续期间，甲方根据城镇规划，社会公共利益的需要，可依照相关程序提前收回土地，并根据土地使用者已使用年限和租赁后开发利用土地的实际情况，按有关规定给予补偿……。合同签订后，罡杨科技公司向振强公司交付了租赁土地，振强公司亦将租金交付至2018年3月31日止，租赁期间，振强公司在案涉土地上修建了厂房、围墙、道路等设施，并在此经营危化品。2018年1月，罡杨科技公司告知振强公司合同到期后不再续租，并要求罡杨科技公司交还土地，因双方就土地上附着物的如何处理未能达成一致意见，致罡杨科技公司涉讼。审理中，一审法院依振强公司的申请，委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉土地上的房屋及附着物进行评估，评估公司于2019年5月16日作出评估报告。振强公司认为评估报告确定的评估价格偏低，罡杨科技公司应在评估报告的基础上对振强公司进行补偿。罡杨科技公司对评估报告的真实性无异议，但认为振强公司要求罡杨科技公司补偿无事实和法律依据，上述土地并未征收，振强公司应预见到合同期满后可能不续租，向罡杨科技公司交还土地的情形，不可搭建永久性建筑，其中树木可以移动，其他附属设施振强公司可以自行拆除处置，罡杨科技公司不同意对振强公司上述物品进行利用，也不同意对其进行补偿；振强公司明确表示就其损失问题其另案提起诉讼，不要求在本案中一并处理。一审法院认为，罡杨科技公司所出租土地为集体土地，未经审批出租给振强公司作工业用地使用，罡杨科技公司、振强公司之间的土地租赁合同应属无效，无效合同自始无效，当事人依据合同取得的财物应予返还，现罡杨科技公司诉请振强公司将租赁土地腾空，并将租赁土地返还罡杨科技公司，符合法律规定，应予支持。关于罡杨科技公司诉请振强公司给付的土地使用费，振强公司实际占有使用涉案集体土地，依法享有该土地的占有使用利益，应向罡杨科技公司支付土地占有使用利益。关于占有使用利益，可参照罡杨科技公司、振强公司约定的租金标准予以计付。现罡杨科技公司诉请振强公司支付2018年4月1日起至土地实际交还之日止，按16644元/年计付的土地使用费，符合法律规定，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、泰州市海陵区振强化工有限公司于本判决生效之日起十日内将位于泰州市海陵区罡杨科技工业园区南侧天罡西路、西至河堤、北侧围墙距南侧围墙73米、东侧围墙至西侧围墙76米，总面积5548平方米的土地上的建筑物、附着物、树木移除，并将土地交还泰州市罡杨科技工业园区发展有限公司。二、泰州市海陵区振强化工有限公司于本判决生效之日起十日内给付泰州市罡杨科技工业园区发展有限公司从2018年4月1日起至土地实际交还之日止，按16644元/年标准计付的土地使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币130元，由振强公司负担（罡杨科技公司已预交，振强公司于本判决生效之日起十日内将应负担的130元迳交罡杨科技公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人振强公司提供罡杨科技公司与罡杨镇东楼村村委会11组签订的土地租用合同，拟证明该份土地租用合同是无效合同，由于土地性质尚未变更，因此导致上诉人与被上诉人的租赁合同无效，振强公司要求被上诉人承担缔约过失责任，且被上诉人不具备适格主体资格。被上诉人罡杨科技公司质证认为：对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同中，第一条已经告知上诉人该出租的土地为集体土地，且所有权属于镇里的集体经济组织，即在签订合同中已经向上诉人进行了告知，该土地属于农村集体土地。从这份合同中，被上诉人租用村里土地进行流转，不存在任何的缔约过错。二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。本院认为，关于罡杨科技公司与罡杨镇东楼村村委会11组签订的土地租用合同效力问题，不属于本案审理范围，本院不予理涉。至于振强公司要求追加泰州市罡杨镇人民政府为本案原告，认为土地使用费实际均由罡杨镇财政收取。本院认为，罡杨科技公司是案涉合同的相对方，是本案适格主体，至于罡杨科技公司如何收取租金，与振强公司无关，故振强公司要求追加罡杨镇人民政府为本案原告的上诉请求，于法无据，本院不予采纳。罡杨科技公司所出租土地为集体土地。未经审批出租给振强公司作工业用地使用，罡杨科技公司与振强公司之间的土地租赁合同应属无效。合同不成立、无效或被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。鉴于罡杨科技公司与振强公司签订的租赁协议期限已届满，双方的合同已经履行完毕，振强公司不存在因合同无效而产生损失，故振强公司要求罡杨科技公司承担缔约过失责任，无法律依据，本院不予支持。无效合同自始无效，当事人依据合同取得的财产应予返还，振强公司应将租赁土地腾空，并将租赁土地返还给罡杨科技公司。振强公司实际占有使用涉案集体土地，应向罡杨科技公司支付土地占有使用利益。故一审法院判决振强公司将租赁土地腾空返还罡杨科技公司，振强公司向罡杨科技公司支付占有土地使用费，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，振强公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130，由上诉人泰州市海陵区振强化工有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年七月十三日法官助理 沈 艳书 记 员 季栋燕