山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2466号上诉人（原审被告）：蔺景强，男，1986年1月29日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张姗，山东舜翔（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪晨，山东舜翔（滨州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林振钢，男，1973年1月15日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：马林，滨州经济开发杜店法律服务所法律工作者。原审被告：郑园，女，1987年2月17日出生，汉族，住滨州市滨城区。上诉人蔺景强因与被上诉人林振钢、原审被告郑园房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔺景强上诉请求:1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2943号民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由林振钢承担。事实与理由：一、涉案房产系林振钢弟弟林振强与蔺景强共同共有，一审法院对此事实调查不清。1.2014-2015年间，蔺景强与林振钢弟弟林振强合伙承接了财税花园小区绿化工程，工程施工完毕后，发包方将涉案房产顶账给蔺景强与林振强，暂登记在蔺景强名下，实为蔺景强与林振强共有。涉案房屋的抵押贷款用于合伙项目，林振钢支付的首付款也是用于合伙的财税花园小区绿化工程项目的对外欠款。2.本案的购房合同相较常规房屋买卖合同非常简单，而且签订合同后，林振钢还未全部支付所有房款的情况下，蔺景强即给林振钢出具全额购房款的收到条，这足以说明本案房产交易是基于共有人林振强的原因，否则蔺景强的这一行为无法合理解释。关于林振强共有房产这一点，林振钢在一审中并未否认本案房产交易和其弟弟有关系。综合以上两点，足以证实涉案房屋为蔺景强与林振强共同共有。而且涉案房屋被查封，也是因为林振钢的弟弟林振强的债务，所以就本案纠纷，不应只由蔺景强承担责任。但是关于共有关系的案件事实，一审法院未同意我方追加林振强为蔺景强、郑园的申请，并未进行审查，也未作出认定，系调查事实不清，判决证据不足。二、涉案房屋未办理过户登记，系因林振钢未积极偿还贷款，最后导致房产被查封，一审法院认定蔺景强承担全部损失的赔偿责任系事实调查不清，证据不足，判决有误。1.蔺景强与林振钢签订的房屋买卖合同中虽约定待林振钢将银行贷款全部偿还完毕时，蔺景强负责完成与林振钢的房产过户手续。但其实双方以及林振钢的弟弟三人协商房屋买卖事宜时，商定的是林振钢尽快凑钱全部偿还贷款，然后办理过户。这也正是在签订合同后，林振钢还未全部支付所有房款的情况下，蔺景强即给林振钢出具全额购房款的收到条的原因。正是基于林振强的关系，所以暂签署了一份非常简单的合同，并出具全部房款收到条。2.房屋买卖是一个普通家庭的重大决定，按照正常人思维，已经支付首付款，但房子却一直未过户到自己名下应该非常不安，极力凑齐贷款催促出售方尽快办理过户才属正常。但是林振钢却毫不担心的住着别人名下房子，偿还着别人名下的房贷，这一行为实属不正常。通过这一点可以看出，涉案方便并非简单的属于蔺景强一方，而且当时真实约定并非如合同中内容一般。综合以上两点，足以说明林振钢对涉案房产未及时被过户到其名下导致被查封有很大的责任，所以一审法院径直判决蔺景强全部承担对方所有损失有误，缺乏事实依据，证据不足。三、蔺景强在一审程序中提出林振钢占用房产的使用费，但是一审法院未予支持，属遗漏当事人诉求。蔺景强在一审答辩程序中，明确向法院提出“若支持林振钢主张，则林振钢向蔺景强、郑园支付其占用房屋期间的使用费”。但是一审法院判决认定我方未提出反诉请求，实属错误，没有判决使用费系遗漏当事人诉求，二审法院应当撤销原判，发回重审。林振钢辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。上诉人的上诉理由没有事实根据，与事实不符，我方均不认可。林振钢向一审法院起诉请求：1.判令蔺景强、郑园返还购房款442700元；2.判令蔺景强、郑园赔偿林振钢房屋装修费100445元；3.判令蔺景强、郑园赔偿林振钢房屋升值80万元；4.本案诉讼费由蔺景强、郑园承担。一审法院认定事实:2016年10月27日，原被告签订房屋买卖合同。合同约定，原告购买被告所有的位于滨州市滨城区，建筑面积174.41平方米；交易价格842283元，此房产由银行抵押贷款59万元，已还本金76700元，原告仍需支付被告购房款286700元，自签订合同之日，剩余银行贷款由原告按月偿还；待原告将银行贷款全部偿还完毕，被告负责完成与原告的房产过户手续。同日，原告以银行转账方式向被告支付房款286700元。经原被告确认，2016年11月至2019年4月原告共计偿还涉案房产银行贷款156000元。即原告共计向被告支付购房款442700元。2016年10月29日，被告蔺景强向原告出具收到条，载明：今收到林振钢房款842283元。被告蔺景强向原告交付了涉案房屋及车库，原告入住并进行了装修。诉讼过程中，原告申请对涉案房产2019年7月12日（起诉状送达两被告时间）的市场价值及室内装修价值进行司法鉴定。一审法院依法委托山东舜天信诚资产评估有限公司进行司法评估，该公司作出的鲁舜评报字（2019）第3709196号资产评估报告认定，涉案房产评估价值为156万元，装修部分经双方当事人现场确认，由原告装修并不可拆除或拆除后影响使用价值的资产，评估价值为55000.88元（资产明细及折旧率详见附表）。原告支付鉴定费15000元。另查，滨州市滨城区黄河十五路966号北海花园三期2号楼2-201号及北海花园三期2号楼26号车库登记权利人系被告蔺景强，在原被告签订上述房屋买卖合同前，被告于2015年7月24日、2015年9月17日将上述房屋及车库抵押给第三人农行滨城支行及建行滨州分行。2019年4月2日，被告蔺景强因其他诉讼纠纷被诉至一审法院，上述涉案房产被一审法院以（2019）鲁1602民初1953号民事裁定查封。原告林振钢得知上述查封情况后，于2019年5月13日向一审法院提出保全复议。一审法院于2019年5月15日作出（2019）鲁1602行保复20号民事裁定，裁定驳回复议申请人林振钢的复议请求。2019年4月29日，原告林振钢起诉蔺景强等人，要求继续履行合同，一审法院于2019年6月6日作出（2019）鲁1602民初2107号民事判决，驳回原告林振钢的诉讼请求。后，林振钢又诉至一审法院，请求解除涉案房屋买卖合同，被告退还房款并赔偿损失。被告蔺景强、郑园于2009年结婚，系夫妻关系。一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同。现涉案房产因被告原因被查封，被告构成违约，原告合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，涉案合同应予解除。依据合同法第九十六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告虽对合同解除提出异议，但未提交证据证实其异议成立，涉案合同自解除通知即起诉状到达两被告之日解除。即涉案合同于2019年7月12日解除。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，被告应返还其收取的购房款442700元并赔偿原告损失。原告主张被告赔偿其房屋装修损失及房屋升值部分。一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的房屋装修损失系原告的实际损失，但因原告仍在涉案房屋居住，存在资产折旧，其实际损失金额应以其搬离涉案房产时其装修剩余价值为限。鉴定机构作出的鉴定报告认定涉案房产原被告确定的装修物品价值2019年7月12日为55000.88元，折旧情况以鉴定报告中月综合折旧率为标准进行计算。原告主张以合同解除时房产的市场价值衡量其可得利益损失，符合上述规定，被告应赔偿原告房屋溢价损失717717元（156万元－842283元）。被告提出涉案房产被查封系因原告未在合同签订后一年内解押的辩解意见，被告未提交证据予以证实，亦与双方合同约定不符，不予采信。被告提出涉案房产及装修资产评估价值过高的辩解意见，未提交证据予以证实，且其未提交鉴定依据错误或者鉴定程序违法的证据，故对其该项辩解意见，不予采信。被告郑园与被告蔺景强系夫妻关系，被告蔺景强因出售房产所负的债务发生在夫妻关系存续期间，该债务不属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)的补充规定》规定的排除情形。该债务属夫妻共同债务。故原告请求被告蔺景强、郑园共同负担上述债务的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告提出涉案房产系抵账房，房款亦用于偿还工程欠款，未提交证据予以证实，且其主张涉案购房首付款系向其与林振强的会计支付，与事实不符。被告虽主张其房租损失，但未提出反诉请求，不予处理。综上，被告蔺景强、郑园应退还原告支付房款并赔偿房屋溢价及装修损失。原告林振钢在涉案合同解除后，应向两被告交还涉案房产及车库，且经确认的装修资产应一并交付两被告。因新型冠状病毒疫情，原告现无法另寻住处，其搬离涉案房产的时间，一审法院综合各方因素确定为本判决生效之日起60日内。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、原告林振钢与被告蔺景强于2016年10月27日签订的房屋买卖合同于2019年7月12日解除；二、被告蔺景强、郑园于本判决生效之日起十日内退还原告林振钢购房款442700元；三、被告蔺景强、郑园于本判决生效之日起十日内赔偿原告林振钢房屋溢价损失717717元；四、被告蔺景强、郑园于原告林振钢交还涉案房产及车库之日起十日内赔偿原告林振钢房屋装修损失（以其搬离涉案房产时其装修剩余价值为限，资产明细及折旧率见附表）；五、原告林振钢于本判决生效之日起六十日内向被告蔺景强、郑园交还滨州市滨城区黄河十五路966号北海花园三期2号楼2-201号房及2号楼26号车库；六、驳回原告林振钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16888.31元，司法鉴定费15000元，共计31888.31元，由原林振钢负担3879.92元，由被告蔺景强、郑园负担28008.39元。二审中，当事人未提交新证据。本院依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，涉案房产不动产登记权利人为上诉人蔺景强，现上诉人蔺景强主张涉案房产系被上诉人林振钢弟弟林振强与蔺景强共同共有，未提交有效证据证实，不能成立。其次，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同约定剩余银行贷款由被上诉人林振钢按月偿还，待林振钢将银行贷款偿还完毕办理过户。被上诉人林振钢按月偿还银行贷款符合双方合同约定，导致合同不能继续履行的原因系涉案房屋被查封，违约方系上诉人蔺景强，一审判决上诉人蔺景强一方承担违约责任正确。上诉人蔺景强主张被上诉人未积极偿还贷款导致房产被查封、被上诉人林振钢应承担责任，不能成立。再次，上诉人蔺景强主张被上诉人林振钢支付房屋占用费系新的诉讼请求，一审时上诉人蔺景强未就此提起反诉，一审法院不予处理正确。综上所述，蔺景强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由蔺景强负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年七月二十二日法官助理张艺伟书记员战亚玲