广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2500号原告：方文光，男，1957年7月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：方秀岚，女，1990年4月14日出生，汉族，住广州市白云区，系原告女儿。被告：浙江有家资产管理有限公司，住所地浙江省舟山市定海区舟山港综合保税区企业服务中心305-56001室。法定代表人：申志强，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵峰，该公司职员，联系地址。原告方文光与被告浙江有家资产管理有限公司（以下简称“浙江有家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。方文光的委托诉讼代理人方秀岚，浙江有家公司的委托诉讼代理人赵峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。方文光向本院提出诉讼请求：1、请求判决原被告2020年4月5日解除《资产管理服务合同》，被告应支付3月18日至4月5日占有费3800元（6000元/30天×19天）；2、请求判决被告支付迟延支付违约金6000元（6000元×5%×20天）；3、请求判决被告支付解除违约金12000元（6000元×3-押金6000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月19日，原告将所有的广州市荔湾区中山八路18号富力广场北区801号房交给被告进行资产管理，该房屋可用于长期租赁或短期租赁，原告同意被告对该房源进行装修改造，双方签订资产管理服务合同。第一年被告向原告支付托管收益6400元，双方约定被告每三个月支付一次托管收益，应在当月15日前支付，押金6000元，第一年托管收益为6400元/月。2019年9月18日，双方签署补偿协议约定：自2019年9月18日起，第一年托管收益变更为6000元/月。合同履行过程中，被告在2019年4月23日支付2019年6月18日至2019年9月17日的托管收益19200元，押金6000元。在2019年9月20日支付2019年9月18日至2019年12月17日的托管收益18000元。在2019年12月26日支付2019年12月18日至2020年3月17日的托管收益18000元。2020年3月15日前，被告应将3月18日至6月17日托管收益支付给原告，但至今未支付，请求支持原告诉讼请求。被告浙江有家公司辩称，双方于2019年4月19日签订《资产管理服务合同》，原告将房屋委托被告用于长期租赁或者短期租赁的管理，涉案房源交付被告后，由被告进行装修并增加软装物资，原告享有固定收益。双方合同因不可抗力导致无法继续履行。因新型冠状病毒的影响，广州小区(包括涉案小区)都进行封闭式管理，导致答辩人无法继续履行合同，答辩人因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。疫情期间的2，3月份，涉案小区属于封闭式管理，该期间旅游或者商务出行的订单基本为零，答辩人已将托管收益支付至2020年3月17日，该日期为终止日，因此不存在3月18日至4月5日占有费用及延迟支付的违约金问题。因不可抗力合同无法继续履行，答辩人应被免除责任，无需支付违约金。经审理查明：方文光为荔湾区中山八路18号801房的产权人。2019年4月19日，方文光（甲方、委托方）与浙江有家公司（乙方、管理方）签订了《资产管理服务合同》，约定：甲方为了提升标的房屋的使用效率，减少房屋的空窗期，现将标的房屋（详见附件一）委托授权给乙方进行管理，甲方为托管方，乙方为资产管理方非资产适用方，该标的房屋作长期租赁或短期租赁使用，若第三方与乙方签订协议，则第三方为资产使用方；双方合作时已对管理房源进行充分评估，本合同托管收益（包含物业费、暖气费、宽带费）的支付方式与支付明细具体见附件一，乙方收到资产适用方或其授权主体支付收益后，将本合同附件确认的收益结算给甲方，若乙方未及时收到，则乙方将优先进行垫付，保障甲方权益；乙方拖欠房屋托管收益经催收后超过20日甲方有权解除合同；若乙方无正当理由逾期交纳托管收益的，每逾期1日，甲方有权按月托管收益的5%向乙方索取违约金，若经甲方催收后超过20日，乙方仍未交纳托管收益的，甲方有权解除本合同，收取乙方违约金（违约金为3个月托管收益）。同日，双方签订的《补充协议》约定房源为广州市荔湾区中山八路18号富力广场801号房，交付日期为2019年5月18日，管理期为2019年6月18日起至2024年6月17日，首次托管收益乙方于交付日开始后10天内支付且双方同意定金转化为上述收益，之后托管收益每3个月支付一次（当月15日前），第一年托管收益6400元/月，第二年托管收益6580元/月，第三年托管收益6760元/月，第四年托管收益6940元/月，第五年托管收益7120元/月，押金6000元；乙方缴纳履约保证金后，在合同履行完毕或解除时双方无任何纠纷，甲方应将保证金在10日内退还给乙方，不计利息，合作期间，双方确认若因乙方原因造成标的房屋及设备毁损的经济损失或产生乙方应承担的违约金等，甲方可直接从保证金中抵扣，但应及时书面告知乙方，非乙方原因造成的损害，由侵权主体承担赔偿责任，甲方无权扣除保证金。2019年9月18日，方文光（甲方）与浙江有家公司（乙方）签订《补充协议》，约定托管收益变更为第一年托管收益为6000元/月（自2019年9月18日起开始）；第二年托管收益为6180元/月；第三年托管收益为6360元/月；第四年托管收益为6540元/月；第五年托管收益为6720元/月。2019年4月23日，浙江有家公司向方文光支付2019年6月18日至2019年9月17日的托管收益19200元，押金6000元。2019年9月20日，浙江有家公司向方文光支付2019年9月18日至2019年12月17日的托管收益18000元。2019年12月26日，浙江有家公司向方文光支付2019年12月18日至2020年3月17日的托管收益18000元。2020年3月3日，方文光向浙江有家公司邮寄《催告函》，内容为：2019年4月19日，本人将房屋委托给贵司对外出租。催告贵司及时支付下季度托管收益，即2020年3月15日前支付，若因贵司迟延支付导致合作解约的，相应的损失由贵司赔偿。2020年3月25日，方文光向浙江有家公司邮寄《催款函》，内容为：。2020年3月3日，本人向贵司发送催告函,要求贵司在3月15日前支付下期托管收益，但贵司一直未予支付，请贵司慎重考虑是否继续合作，否则本人将解除合作关系。2020年4月1日，方文光向浙江有家公司邮寄《解除函》，内容为：。2020年3月3日，本人向贵司发送催告函，2020年3月25日，本人向贵司发送催款函，至今未收到贵司的托管收益，依据《资产管理服务合同》第五条合同解除5.1约定，若贵司未能在4月5日前支付，则本人解除合同关系生效，本人将扣除履约保证金作为部分违约金，不足部分请贵司及时补足。2020年3月31日，浙江有家公司将房屋密码锁发送给方文光，并向其发送短信，内容为：尊敬的方文光先生/女士，您位于广州荔湾中山八路18号富力广场北区801房由于疫情原因我司已无法托管，现于今日归还给您。方文光在庭审中陈述浙江有家公司已于2020年3月31日将涉案房屋交还，目前涉案房屋处于空置状态。浙江有家公司在庭审中陈述涉案房屋2020年3月17日由其广州区域店长电话通知解除合同，但未提供证据证实。以上事实有资产管理服务合同、催告函、解除函、当事人的陈述等予以证实。本院认为：双方于2019年4月19日签订的《资产管理服务合同》、《补充协议》及2019年9月18日签订的《补充协议》为各方真实意思的表示，为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。关于合同解除。双方在庭审中均表示合同已解除，但双方对解除时间意见不一。方文光在2020年3月25日的《催款函》中要求浙江有家公司慎重考虑是否继续合作，后浙江有家公司在2020年3月31日将涉案房屋的电子密码锁交还给方文光并短信告知其不再继续托管，方文光在庭审中也自认浙江有家公司于2020年3月31日将涉案房屋交还，故本院认定合同解除时间为2020年3月31日。浙江有家公司应按合同该约定向方文光支付2020年3月18日至2020年3月31日的托管收益2710元（6000÷31×14）。关于浙江有家公司没有按时向方文光支付托管收益，违反了合同约定，方文光要求其支付逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金的标准，因合同约定每日按百分之五的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定逾期付款违约金以2710元为本金，自2020年3月16日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算为宜，且逾期付款违约金应不超过本金。关于解除合同违约金。合同约定浙江有家公司将涉案房屋用于长租租赁或短租租赁，浙江有家公司在庭审中陈述将涉案房屋用于经营民宿、短租，但未能提供证据证明双方均明知承租人承租住宅用于经营民宿的，其主张因疫情或者疫情防控措施影响导致合同无法履行，本院对该意见不予采纳。涉案合同因浙江有家公司违约而解除，其应向方文光支付解除合同违约金，但合同约定的违约金过高，结合原告的损失，根据公平原则，本院将解除合同违约金调整为12000元。关于保证金抵扣。双方在《补充协议》中约定保证金可抵扣违约金，方文光也通过《解除函》及起诉状书面告知浙江有家公司，故本院采纳方文光的主张，将本案保证金6000元抵扣浙江有家公司应支付的违约金，经抵扣后浙江有家公司还应支付解除合同违约金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告方文光与被告浙江有家资产管理有限公司2019年4月19日签订的《资产管理服务合同》、《补充协议》及2019年9月18日签订的《补充协议》于2020年3月31日解除；二、在本判决发生法律效力之日起三日内，被告浙江有家资产管理有限公司向原告方文光支付2020年3月18日至2020年3月31日的托管收益2710元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金以2710元为本金，从2020年3月16日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际付清之日止，以本金为限）；三、在本判决发生法律效力之日起三日内，被告浙江有家资产管理有限公司向原告方文光支付解除合同违约金6000元；四、驳回原告方文光的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费173元，由原告方文光负担93元，由被告浙江有家资产管理有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余静二〇二〇年七月十日书记员  王盼周颖君