广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初4509号原告：周文杰，男，汉族，1983年8月2日出生，住址：广东省汕头市潮南区，被告：惠州首明投资有限公司，住所：惠州市惠阳区。法定代表人：梁继业。委托诉讼代理人：何贝，广东百德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾奕凯，广东百德律师事务所律师。原告周文杰与被告惠州首明投资有限公司合同纠纷一案，本院2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告周文杰、被告惠州首明投资有限公司委托诉讼代理人何贝、曾奕凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告对房屋产生的质量问题进行鉴定修复和定损赔偿损失；二、判令被告赔偿因房屋质量问题导致无法交房入住产生的租房费用，从2017年4月1日至2018年10月份租房费用57000元；三、判令被告支付2016年4月1日起所有物业费，直至质量问题解决；四、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月9日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号：惠阳（2015）0xxxxxx7，购买位于中信新城x区x栋x单元xxxx房，双方合同约定，2017年3月28日交付该商品房。原告于2017年3月31日收房，因发现客厅地板出现裂缝，长度近2米，此裂缝横向贯穿整个楼板，并且整个楼板钢筋生锈严重，地板水泥强度不够等质量问题而拒绝收房并多次投诉和联系被告解决问题，但被告一直敷衍拖延，导致问题至今没有解决。鉴于上述理由，原告为维护起合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。原告为其陈述的事实提交的证据有：1、原被告主体信息；2、商品房买卖合同复印件；3、照片；4、中信新城前期物业服务协议；5、欠费明细表；6、房屋租赁合同、收据。被告辩称，一、关于原告主张被告应对案涉房屋进行鉴定修复和赔偿损失的问题。被告于2017年3月11日向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2017年3月28日前来办理其购买的中信新城花园x区x幢x座xx层xx号房的收楼入伙手续。2017年3月26日，原告因对上述房屋查验后发现房屋客厅地面有裂纹，认为房屋存在质量问题而拒绝收楼，仅将《入伙通知书》交回给被告，并填写《保修申请单》要求被告履行保修义务，修复大厅地面裂纹。被告已就原告提出的问题依照合同约定修缮完毕，依照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）附件十一第六条第2款“买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议后双方未能达成一致意见的，异议人应于7日内委托约定的有资质的第三方质量检测机关进行检测，否则视为撤回异议”的约定，若原告仍坚持认为房屋存在质量问题，则应在合同约定期限内委托有资质的第三方检测机关进行检测，其主张被告对房屋进行鉴定修复并赔偿损失的诉讼请求没有依据，依法不应予以支持。二、关于原告主张被告应赔偿其因房屋质量问题导致无法交房入住而产生租房费用的问题。案涉房屋已在交付前取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，符合《商品房买卖合同》第九条所约定的商品房交付条件，该房屋已竣工验收合格并可交付给原告使用。《商品房买卖合同》附件十一第六条第1款明确约定，若原告认为房屋存在严重影响正常居住的质量问题，则应委托有资质的第三方质量检测机关出具检测报告，地面裂缝等质量瑕疵不构成主体结构质量问题且不影响正常居住使用的情况下，不视为质量不合格，原告不得据此拒绝收楼，否则视为被告完成交付手续。原告因个人主观原因拒绝收楼，又不委托第三方质量检测机关对房屋质量问题进行检测，其应对自身怠于履行验收义务自行承担不利后果，况且合同约定的房屋的交付时间为2017年3月28日，交付的房屋亦为毛坯房，原告请求被告赔偿从2017年4月1日开始的租房费是完全没有依据的。基于以上原告的自身原因，原告提出的第三、第四项诉讼请求同样没有事实和法律依据。综上，原告起诉状中所称的质量问题属于保修范围内，被告已经依照合同约定修缮完毕，不存在违约情形，无需向原告赔偿任何损失。为此，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。根据原告的诉状第二项及第三项的诉讼请求，诉请被告向其支付无法入住的租房费及物业管理费，由该两项诉请可以看出原告是认可被告已经按合同约定期限将房屋交付其使用，否则原告应该按照《商品房买卖合同》的约定主张逾期交房的责任；其次，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定以及《城市房地产开发经验管理条例》第32条、《商品房销售管理办法》第35条的规定，如业主认为房屋质量存在问题或者是结构质量不合格的，应向工程质量监督单位申请重新核验，或者委托工程质量检测机构重新鉴定，经鉴定不合格的，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿损失，本案中原告并未提交任何有关申请检测的申请，其本案的所有诉求都是没有事实和法律依据的，应予驳回。被告为其陈述的事实提交证据有：1、企业营业执照；2、入伙通知书；3、竣工验收备案表；4、房屋测绘报告。本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：惠阳（2015）0xxxxxx7，购买位于中信新城花园x区x幢x座xx层xx号房，双方合同约定，被告应当在2017年3月28日前交付该商品房。原告于2017年3月31日收房，因发现客厅地板有瑕疵而拒绝收房并多次投诉和联系被告解决问题，但该问题至今没有解决。在案件审理过程中，原告于2018年12月14日向本院申请涉案房屋的工程质量鉴定。2019年1月24日，本院将原告的鉴定材料移送本院司法委托管理室。2019年2月18日，本院司法委托管理室通过摇珠方式确定的“广东保顺检测鉴定有限公司”受理原告的鉴定申请；2019年4月1日，该鉴定机构工作人员现场勘察涉案房屋；2019年4月18日，被告向本院提交涉案房屋楼层板配筋图及平面图；2019年5月13日，广东保顺检测鉴定有限公司向本院出具《司法鉴定工作联系函》，函告内容被告所提交的图纸仅能反映所鉴定房屋的梁、板构件截面尺寸及混凝土强度信息，故根据该图纸广东保顺检测鉴定有限公司仅能对所鉴定房屋的梁、板构件截面尺寸及混凝土强度进行复核评定；2019年10月18日，广东保顺检测鉴定有限公司函复本院称其公司将重新进场开展鉴定工作。2019年12月3日，广东保顺检测鉴定有限公司出具《房屋主体结构检测报告》，本院依法送达给原被告。《房屋主体结构检测报告》第六条检测意见载明：1、对该房屋上部承重结构混凝土柱构件进行检查，未发现混凝土柱构件存在明显的开裂损坏及受力变形等异常现象。2、对该房屋上部承重结构混凝土梁构件进行检查，未发现混凝土梁构件存在明显的开裂损坏及受力变形等异常现象。3、对该房屋上部承重结构混凝土板构件进行检查，发现部分板构件存在大面积钢筋锈蚀痕迹，且对个别板构件开凿发现板钢筋存在锈蚀现象，个别板构件面筋与底筋出现重合现象，局部板存在修复痕迹。4、经现场检测，该房屋所抽检的混凝土板构件截面尺寸详见附件二所示。5、经现场检测，该房屋所抽检的柱构件混凝土抗压强度个别不满足设计图纸抗压强度等级C35的要求。6、经现场检测，该房屋所抽检的梁构件混凝土抗压强度个别不满足设计图纸抗压强度等级C30的要求。7、经现场检测，该房屋所抽检的板构件混凝土抗压强度均满足设计图纸抗压强度等级C30的要求。8、经现场检测，该房屋所抽检的墙、柱构件主筋配置均符合设计图纸要求，墙、柱构件钢筋间距部分不符合设计图纸要求。9、经现场检测，该房屋所抽检的梁构件纵筋配置均符合设计图纸要求，梁构件纵筋保护层厚度均符合设计图纸要求，个别梁构件箍筋间距不符合设计图纸要求。10、经现场检测，该房屋所抽检的十一结板底筋规格符合设计图纸要求，底筋间距均符合设计图纸要求，个别底筋保护层厚度不符合设计图纸要求；所抽检的十一结板面筋规格符合设计图纸要求，面筋间距部分不符合设计图纸要求，面筋保护层厚度均不符合设计图纸要求；所抽检的十二结板底筋规格符合设计图纸要求，底筋间距个别不符合设计图纸要求，底筋保护层厚度部分不符合设计图纸要求。2019年12月30日，被告向本院提出《关于鉴定结论意见书》；2020年3月23日，本院将被告提交的《房屋主体结构检测报告》鉴定结论意见书移交给本院司法委托管理室；2020年4月3日，广东保顺检测鉴定有限公司出具关于《房屋主体结构检测报告》的回复函；2020年5月14日，本院依法通知原被告对《房屋主体结构检测报告》、《房屋主体结构检测报告》的回复函进行质证，原被告双方均没有正当的理由推翻上述检测意见。本院认为，本案系合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。原告已按约向被告支付了相应购房款，被告应将符合合同约定且不影响正常居住使用的房屋交付给原告。虽然被告按约通知原告交房，但原告于2017年3月31日进行收房时，因发现客厅地板有瑕疵而拒绝收房。在本案审理过程中，原告于2018年12月1日向本院申请涉案房屋的工程质量鉴定；2019年12月3日，广东保顺检测鉴定有限公司出具《房屋主体结构检测报告》，其中第六条检测意见中，罗列了10项该房屋是否符合检测标准的意见，还有其他部分也罗列了不符合检测标准的意见。被告应当按照《房屋主体结构检测报告》中对上述不符合检测标准、存在质量瑕疵的房屋承担保修义务，使该房屋达到入住的条件。关于原告要求被告支付从2017年4月1日起的所有物业费问题，因为该房屋原告因质量问题没有入住，原告也没有签《入伙通知书》，自然不存在缴纳物业费的问题，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因房屋质量问题导致无法交房入住产生租房费用的诉请，由于被告向原告交付的房屋存在质量瑕疵，且对原告的正常居住使用存在影响，原告要求赔偿损失符合法律规定，应予以支持。原告的诉请是从2017年4月1日至2018年10月份租房费用57000元，因为被告交付的是毛坏房，需要装修才能入住，本院计算原告的租房费用时，应先扣除装修期间之后才能计算原告的租房损失，故本院酌情扣除原告的装修期间为半年，再依据涉案商品房的面积为88.51平方米的情形，结合当地同类房屋的出租市场行情，酌情计算原告的租房费用为每月1000元。因此，原告的租房损失从2017年10月1日计算至2018年10月31日，每月1000元，共计13000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决如下：一、被告惠州首明投资有限公司应在本判决发生法律效力之日三十日内按照《房屋主体结构检测报告》检测意见中列明的不达标数据，对原告周文杰购买的中信新城花园x区x幢x座xx层xx号房不符合设计图纸的地方进行重修或者修复。二、被告惠州首明投资有限公司应在本判决发生法律效力之日五日内起向原告周文杰支付租房损失费用13000元。三、驳回原告周文杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费613元（原告已预交），鉴定费15000元，由被告惠州首明投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇二〇年七月二日书记员  陈一婷书记员  彭宜欢