湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终405号上诉人（原审第三人）：襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司，营业场所枣阳市南城新华路104号。负责人：刘虹霆，该公司经理。委托诉讼代理人：汪丽霞，该公司员工。委托诉讼代理人：丁勇，该公司员工。被上诉人（原审原告）：枣阳市好百年物业服务有限公司，住所地襄阳市枣阳市襄阳路5号。法定代表人：张杰，该公司经理。原审被告：枣阳市南城街道办事处砖瓦社区居民委员会，住所地枣阳市南城办事处砖瓦社区施家巷36号。法定代表人：杨波，该居委会主任。委托诉讼代理人：张向阳，湖北正好律师事务所律师。原审第三人：襄阳海天房地产开发有限公司，住所地襄阳市高新区长虹路长虹首府2楼201南侧门面商铺。法定代表人：丁勇，该公司总经理。上诉人襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司（以下简称海天枣阳分公司）因与被上诉人枣阳市好百年物业服务有限公司（以下简称好百年物业公司）、原审被告枣阳市南城街道办事处砖瓦社区居民委员会（以下简称砖瓦社区居委会）、原审第三人襄阳海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海天枣阳分公司的委托诉讼代理人汪丽霞、丁勇，被上诉人好百年物业公司的法定代表人张杰，原审被告砖瓦社区居委会的委托诉讼代理人张向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海天枣阳分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、小区内的卫生清洁及垃圾处理费属于物业服务的重要组成部分，被上诉人不能既收取物业费，又收取垃圾处理费；二、合同约定的垃圾处理费，应是指环卫部门收取的小区外的垃圾处理费，因是环卫部门提供小区外的垃圾处理服务，故应当由环卫部门收取，被上诉人无权向上诉人收取该项费用；三、依据合同约定，物业费和垃圾清运费属于不同的收费项目，物业费不包括垃圾清运费，被上诉人于2014年提起民事诉讼时，其诉讼请求不包括垃圾清运费，2012年10月1日双方终止物业服务合同时，被上诉人如认为其应当收取垃圾清运费而上诉人未按时缴付，被上诉人就应当知道其权利受到损害，但被上诉人直至2019年3月才向枣阳市人民法院提起诉讼主张垃圾清运费，明显超过了诉讼时效；四、上诉人是作为海天丽苑小区的开发商与被上诉人签订《前期物业管理合同》，不是涉案房屋的产权人，也不是涉案房屋的实际使用人，且上诉人与原审第三人协议中约定租赁期间税费由上诉人承担，此处的“税费”按照通常理解应当为“国家机关向有关当事人提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用”，而不应当直接解释为包含物业管理费或垃圾清运费，故涉案房屋的物业服务费和垃圾清运费不应当由上诉人承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以改判。好百年物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。砖瓦社区居委会述称，请求维持原判，驳回上诉。好百年物业公司向一审法院起诉请求：请求判令砖瓦社区居委会支付物业费65267元、垃圾清运费16316元、滞纳金13053元，共计94636元。本案诉讼费用由砖瓦社区居委会承担。一审法院认定事实：2007年6月6日，砖瓦社区居委会与海天公司签订合作协议书，双方合作开发综合商住小区。砖瓦社区居委会以土地、房产投入，海天公司以现金投入。双方利润分配方案为：1、合同签订之日，海天公司付给砖瓦社区居委会12万元的拆迁安置费用。2、所开发房屋临新华路和砖瓦路所有门面及院内市场的二楼面积约2000平方米房产权归砖瓦社区居委会所有，其他房产全部归海天公司所有。产权归砖瓦社区居委会所有房屋由海天公司租赁。双方在协议中约定：双方签订租赁合同期内的所有税费由海天公司承担。2009年5月19日，好百年物业公司与海天枣阳分公司订立前期物业服务合同，好百年物业公司对海天枣阳分公司开发建设的海天丽苑小区实施前期物业管理。双方对商业物业服务费的约定为：由好百年物业公司与物业使用人协商议价，暂比照枣阳市财富广场商业物业的收费标准执行（收费标准为每月每平方米0.8元），双方对垃圾清运费的约定为：住户每月8元，商业用房按照环卫部门规定的标准七折代收。在合同履行中，好百年物业公司与小区业主产生矛盾，于2012年10月1日离开小区，停止物业服务。好百年物业公司与海天枣阳分公司因物业服务合同产生纠纷，好百年物业公司于2014年向枣阳市人民法院提起民事诉讼，枣阳市人民法院作出了（2014）鄂枣阳民二初字第00247号民事判决书，此判决在二审中被襄阳市中级人民法院发回重审。经重审又于2018年1月25日作出了（2016）鄂0683民初2591号民事判决，判决的主要内容为：海天枣阳分公司于判决生效后五日内支付好百年物业公司物业管理费73441元，并支付违约金14688元，海天公司对海天枣阳分公司的上述债务不能清偿的部分承担偿还责任。海天公司、海天枣阳分公司不服，提出上诉，襄阳市中级人民法院于2018年6月1日作出了（2018）鄂06民终1740号民事判决书：驳回上诉，维持原判。根据以上已经生效的民事判决，可以认定以下事实：双方上述民事案件中诉争的是物业服务费，并不包括垃圾清运费；当时海天枣阳分公司尚未出售的商业物业面积为3462.68平方米，好百年物业公司于2009年12月8日开始提供服务，于2012年10月1日停止服务,共计33.731个月。好百年公司针对海天枣阳分公司已出售的物业的诉讼请求，被法院驳回，（2016）鄂0683民初2591号民事判决认定，已出售的物业的物业费应当由业主承担。（2016）鄂0683民初2591号民事判决中所判决保护的物业服务费73441元，并不包含砖瓦社区居委会所有的2418.66平方米的物业服务费。海天枣阳分公司是海天公司的分公司，具体负责海天丽苑小区项目开发建设。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”好百年公司与建设单位海天枣阳分公司签订的物业服务合同中有关物业服务费及垃圾清运费的约定，对业主砖瓦社区居委会具有约束力。因砖瓦社区居委会将其所有的物业租赁给第三人，并约定双方签订租赁合同期内的所有税费由海天公司承担。故海天公司应当支付该物业服务费及垃圾清运费，砖瓦社区居委会承担连带责任。因好百年物业公司在提供物业服务期间，未及时分清该部分物业的交费主体，并且从没有向业主砖瓦社区居委会催收过，也存在过失，故其要求支付违约金的请求，不予以支持。好百年物业公司自2014年已向法院起诉主张权利，故好百年物业公司的起诉并未超过诉讼时效。海天枣阳分公司是海天公司的分公司，具体负责海天丽苑小区项目开发建设，故海天枣阳分公司如果不能偿还债务，应当由海天公司偿还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：一、海天枣阳分公司偿付好百年物业公司物业服务费65267元，垃圾清运费16316元，于判决生效后十日内付清。海天公司对海天枣阳分公司不能清偿的部分承担清偿责任。二、砖瓦社区居委会对上述债务承担连带责任。三、驳回好百年物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2166元，减半收取1083元，由海天枣阳分公司、海天公司负担，于判决生效后十日内交纳。本院二审期间，上诉人海天枣阳分公司提交了两份新证据，证据一是本院作出的（2020）鄂06民终407号民事判决书复印件一份，用于证明被上诉人诉请的垃圾清运费超过了诉讼时效；被上诉人好百年物业公司的质证意见为对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，好百年物业公司不服该判决；原审被告砖瓦社区居委会的质证意见为对该证据无异议。上诉人海天枣阳分公司提交的证据二是房屋租赁合同复印件一份，用于证明上诉人不是涉案房屋的实际使用人，不应当承担物业费和垃圾清运费；被上诉人好百年物业公司的质证意见是租赁合同是复印件，对真实性有异议；原审被告砖瓦社区居委会的质证意见为对租赁合同有异议。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，当事人双方根据其真实的意思表示签订的合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应自觉履行合同约定的义务。本案中，上诉人海天枣阳分公司与被上诉人好百年物业公司签订的《前期物业服务合同》中约定，服务费用包括物业服务费和垃圾清运费，并约定了各自的收费标准，被上诉人好百年物业公司向上诉人海天枣阳分公司收取垃圾清运费符合双方合同约定，至于被上诉人好百年物业公司是否将垃圾清运费交给环卫部门属于另一法律关系，并不影响其根据合同约定向上诉人海天枣阳分公司收取该项费用，因此上诉人海天枣阳分公司上诉称被上诉人无权收取垃圾清运费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人海天枣阳分公司另上诉称被上诉人好百年物业公司主张垃圾清运费超出了法律规定的诉讼时效期间，经审查，在本次诉讼之前，被上诉人好百年物业公司就依据《前期物业服务合同》向上诉人海天枣阳分公司及海天公司就本案诉争房屋的物业管理费主张过权利，另案于2018年6月1日由本院作出（2018）鄂06民终1740号终审判决，判令海天枣阳分公司及海天公司向好百年物业公司给付物业管理费，被上诉人好百年物业公司在该案中主张物业管理费所依据的《前期物业服务合同》与本案主张垃圾清运费所依据的合同为同一份，即被上诉人好百年物业公司在之前提起诉讼时就有权将垃圾清运费与物业管理费一并进行主张，但其仅选择就物业管理费主张权利，被上诉人好百年物业公司于2012年10月1日停止物业服务，直至2019年才起诉主张垃圾清运费，已经超过法律规定的诉讼时效期间，且在本案一审及二审期间，被上诉人好百年物业公司也未提交任何表明诉讼时效中止或中断的证据，因此，被上诉人好百年物业公司在提起本案诉讼时，关于垃圾清运费部分已经超出了法律规定的诉讼时效期间，故上诉人海天枣阳分公司关于诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持，一审判决对上诉人海天枣阳分公司提出的诉讼时效抗辩未予审查属于实体处理不当，本院予以纠正。综上所述，海天枣阳分公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1768号民事判决；二、襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司偿付枣阳市好百年物业服务有限公司物业服务费65267元，于本判决生效后十日内付清，襄阳海天房地产开发有限公司对襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司不能清偿的部分承担清偿责任；三、枣阳市南城街道办事处砖瓦社区居民委员会对上述债务承担连带责任；四、驳回枣阳市好百年物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2166元，减半收取1083元，由襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司、襄阳海天房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2166元，由襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司负担1516元，由枣阳市好百年物业服务有限公司负担650元。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥二〇二〇年七月二十九日法官助理熊秋月书记员张焕兰