贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5012号上诉人（原审被告）：贵州玲珑网络科技有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区麦架镇幸福路。法定代表人：颜庆林，总经理。委托诉讼代理人：何小庆，男，1968年9月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州贵铝现代城市服务有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区铝兴路22号。法定代表人：刘兴林，总经理。委托诉讼代理人：安民，贵州证衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈林超，贵州证衡律师事务所实习律师。上诉人贵州玲珑网络科技有限公司（以下简称玲珑公司）因与被上诉人贵州贵铝现代城市服务有限公司（以下简称贵铝公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。、上诉人玲珑公司上诉请求：1、撤销原判第二项；2、调减违约金利率计算标准，2019年8月20日之前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率；3、本案一审、二审诉讼费依法判决。事实及理由：本案双方是房屋租赁合同纠纷，并非民间借贷的法律关系，但一审判决按照年利率24%的标准计算违约金，显然混淆了这两类不同性质的法律关系，法律适用错误。上诉人在租赁被上诉人房屋的四年时间内，绝大部分租金均已支付，违约部分仅占总租金的不到15%,一审判决上诉人承担如此沉重的违约责任，有悖民事活动的公平精神。并且，一审没考虑到上随人在租赁期间对房屋的装修、建筑附属物、转租他人等具体情况，就判令解除双方合同，遗漏案件事实，以致无法执行。被上诉人贵铝公司二审答辩称：双方合同对违约金有明确约定为每月5%，我方对违约金已经主动调低了的，对方拖欠租金支付2%的违约金失合理的。对方上诉理由称违约部分仅占总租金的不到15%不成立，这是严重的违约，并且至今对方还欠付租金一百三十一万元。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。贵铝公司向原审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年11月28日签订的《贵铝城服小吃城项目合作合同》；2、判令被告支付欠付原告租金699016.55元，并承担逾期支付租金的违约金暂计至2019年9月2日共计307870.10元，直至租金本金清偿截止(以上合计：1006886.66元)；3、本案的诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明事实:2014年11月28日，原告作为出租方，与被告作为承租方签订《贵铝城服小吃城项目合作合同》，合同约定：“第二条用途，2、该合作项目定义为：‘贵铝城服小吃城’，该项目的经营权和管理权属乙方，由乙方自主经营，全权管理。甲方仅享有该项目的名称权。…第三条项目合作期限，1、乙方开业前，需要对上述房屋进行装修，甲方给予乙方伍个月的免租装修期，装修费由乙方自行承担。2、项目合作期限为自2015年6月01日至2021年5月31日止，共计6年。…第四条租金、保证金及交付方式，1、在项目合作期间内，甲方提供经营场所，乙方自主经营、全权管理，作为回报，乙方应按时向甲方支付经营场所使用费用（租金）。2、项目合作第一年至第三年，即：2015年6月01日至2018年5月31日，每年乙方向甲方支付的经营场所使用费用（租金）为￥918000.00元（大写：玖拾壹万捌仟元整）。项目合作的第四年至第六年，每年乙方向机房支付的经营场所使用费用（租金）在上一年的基础上，逐年递增3%，即：项目合作第四年，2018年6月01日至2019年5月31日，乙方向甲方支付的年经营场所使用费用（租金）为￥945540.00元（大写：玖拾肆万伍仟伍佰肆拾元整），项目合作第五年，2019年6月01日至2020年5月31日，乙方向甲方支付的年经营场所使用费用（租金）为￥973906.20元（大写：玖拾柒万叁仟玖佰零陆元贰角），项目合作第六年，2020年6月01日至2021年5月31日，乙方向甲方支付的年经营场所使用费用（租金）为￥1003123.4元（大写：壹佰万零叁仟壹佰贰拾叁元肆角）。3、乙方交付经营场所使用费用（租金）的方式为按季度交付，乙方应在每季度第一个月5号前支付，即每季度应交付的经营场所使用费用（租金）为每年经营场所使用费用（租金）的25%。4、为保证乙方在装修过程中不损坏甲方给提供的房屋主体结构，避免发生安全隐患，乙方应在2015年1月05日前向甲方一次性支付装修保证金￥300000元（大写：叁拾万元）。装修结束，乙方无违约行为，甲方将保证金全数归还乙方（不计利息）；若乙方在装修期间造成甲方提供的房屋主体结构受损、或有其他违约行为，则根据相关检测结果，由乙方承担相应赔偿责任。5、为保证乙方在项目合作期间，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付保证金￥100000元（大写：壹拾万元）。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将保证金全数归还乙方（不计利息）；若乙方未按时缴纳租金或其它违约行为，保证金不退。6、为方便乙方支付租金，甲方在贵阳银行股份有限公司铝城支行开设账户，账户名为：贵州贵铝现代后城市服务有限公司，账号为10×××68。乙方应按约定即使支付租金。甲方在收到租金后应向乙方出具正规发票。…第七条房屋装修及修缮责任，3、因房屋自然属性原因造成房屋需要维修，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金。（如遇下雨、下雪等不可抗力造成无法按期修复，可延期修复）…第十条变更和解除合同条件，2、项目合作期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，甲方可在乙方支付的保证金中扣除相应的违约金额，若保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止；（1）拖欠租金累计3个月以上的；…3、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同；（2）因甲方原因导致水电供应严重影响乙方生产经营的。…第十一条违约责任，2、乙方必须按期缴纳足迹，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。项目合作期间内，乙方擅自解除合同的，应向甲方支付100000元违约金（大写：壹拾万元）。《贵铝城服小吃城项目合作合同》签订后，被告于2015年1月5日向原告转账支付装修保证金30万元，并在装修完成后开始租赁物的管理使用，因被告未按约足额支付租金，2018年12月29日被告向原告出具《承诺书》，内容载明：“本公司承诺2019年3月31日前还清欠款441565元及2019年一季度租金236285元。承诺2019年1月10日前支付10万元”。之后被告仍未按约给付所欠租金，截止至2019年9月2日，被告尚欠原告租金699016.55元。另查明，被告在签订《贵铝城服小吃城项目合作合同》后，依约向原告交付了10万元保证金，该笔10万保证金并未退还亦未扣抵租金。原审认为，依法成立的有效合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原、被告之间签订有书面的《贵铝城服小吃城项目合作合同》，原告已按约提供租赁物，但被告并未按约支付租金。（1）关于尚欠租金金额，原、被告对尚欠租金699016.55元均无异议，原审法院予以确认；（2）《贵铝城服小吃城项目合作合同》能否解除，综合本案证据，根据《贵铝城服小吃城项目合作合同》：“第十条变更和解除合同条件，2、项目合作期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，甲方可在乙方支付的保证金中扣除相应的违约金额，若保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止；（1）拖欠租金累计3个月以上的”的规定，被告自租赁案涉租赁物起，并未按期足额支付租金，拖欠租金已累计3个月以上，符合合同约定的解除条件，故原审对原告主张的解除合同请求，予以支持；（3）违约金金额，合同解除后，原告有权要求被告支付违约金，根据《贵铝城服小吃城项目合作合同》：“第十一条违约责任，2、乙方必须按期缴纳足迹，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。项目合作期间内，乙方擅自解除合同的，应向甲方支付100000元违约金（大写：壹拾万元）。”的规定违约金，原告已主动将违约金标准下调至年利率24%，不违反法律规定，故原审对原告主张的自被告逾期支付租金起按照年利率24%的标准计算违约金，截止至2019年9月2日的违约金为307870.10元，扣除被告已支付的保证金10万元，应支付原告违约金207870.10元。被告辩称，合同不应解除，原告提供的租赁物存在漏水、线路问题，但根据《贵铝城服小吃城项目合作合同》：“第七条房屋装修及修缮责任，3、因房屋自然属性原因造成房屋需要维修，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金。（如遇下雨、下雪等不可抗力造成无法按期修复，可延期修复）”的规定，被告并未举证证明其已通知原告维修，且原告不维修，被告亦可代为维修，费用由原告承担，故被告提供的证据不足以证明其迟延交付租金符合合同约定，故原审法院对被告的该辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵州贵铝现代城市服务有限公司与被告贵州玲珑网络科技有限公司于2014年11月28日签订《贵铝城服小吃城项目合作合同》；二、被告贵州玲珑网络科技有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告贵州贵铝现代城市服务有限公司租金699016.55元及违约金（截止至2019年9月2日为207870.10元，2019年9月3日起，继续以尚欠租金为基数，按年利率24%的标准计算至前述款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币6931元（原告贵州贵铝现代城市服务有限公司已预交），由原告贵州贵铝现代城市服务有限公司负担688元，被告贵州玲珑网络科技有限公司负担6243元。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人玲珑公司与被上诉人贵铝公司签订的《贵铝城服小吃城项目合作合同》真实合法，属有效合同，受法律保护。合同履行期间，玲珑公司长期拖欠租金，构成根本性违约，现贵铝公司诉请解除合同，符合合同约定的解除条件，应予以支持。关于迟延支付租金的违约金标准，合同约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金”，该违约金标准明显过高，贵铝公司自愿调整为按年利率24%计算违约金，仍然过高。考虑玲珑公司交纳的10万元保证金已抵作合同解除的违约金而不予退还，而拖欠租金的违约行为主要是造成资金占用的损失，因此，本院确定迟延付款的违约金以欠付租金699016.55元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算，从2019年9月2日计算至实际付清之日止。综上，原判认定事实清楚，但对于迟延付款违约金的标准认定有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7398号民事判决第一项，即：一、解除贵州贵铝现代城市服务有限公司与贵州玲珑网络科技有限公司于2014年11月28日签订《贵铝城服小吃城项目合作合同》；二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7398号民事判决第二项为：贵州玲珑网络科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付贵州贵铝现代城市服务有限公司租金699016.55元，并支付迟延付款的违约金，违约金计算方式为：以699016.55元为基数，自2019年9月2日起计算至前述款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6931元，由贵州贵铝现代城市服务有限公司负担688元，贵州玲珑网络科技有限公司负担6243元；二审案件受理费4418元，由贵州玲珑网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月二十八日法官助理徐贞兰书记员尹洪梅