成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初1167号 原告（反诉被告）：吴岗，男，1971年10月16日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：宋云红，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凤，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李文鹏，男，1982年11月19日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张渊，北京康达律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴岗与被告（反诉原告）李文鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，李文鹏提起反诉，本院依法予以受理，并适用简易程序于2020年3月24日公开开庭合并进行了审理。当事人或其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴岗向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2014年12月11日签订的《房屋出租合同》；2.判令李文鹏向吴岗支付自2019年5月22日至2019年11月21日的租金3万元及按贷款市场报价利率计算的逾期支付租金利息（暂算至起诉之日租金为43.50元）；3.判令李文鹏向吴岗支付自2019年11月22日至2020年3月7日的租金163595元及按贷款市场报价利率计算的逾期支付租金利息（暂算至起诉之日为2795元）；4.判令李文鹏向吴岗支付自2019年10月28日至2020年3月7日期间的水电费，暂算至起诉之日水电费为3284.50元；5.判令李文鹏向吴岗支付违约金50万元及罚息566.30元；6.本案诉讼费、保全费、律师费等全部费用由被告承担。诉讼中，吴岗撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2014年9月30日，吴岗（乙方）与成都博腾置业有限公司（甲方，以下简称博腾公司）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于磨子桥科华北路35号之物业，建筑面积1114平方米，作为商业用途使用，租赁期内乙方经甲方同意有权将房屋部分转租。后博腾公司同意吴岗将其位于科××路××商业楼××面积约××、××楼库房面积约为33平方米（以下简称涉案房屋）转租给李文鹏经营餐饮使用，转租期限由吴岗与李文鹏自行协商确定，可以长于本公司与吴岗于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》期限。 2014年12月11日，吴岗（甲方）与李文鹏（乙方）签订《房屋出租合同》,将涉案房屋出租给乙方经营餐饮所用（一楼门厅左边位置），并对租赁期限、租金、支付方式、双方的权利义务、违约责任等作出约定。《房屋出租合同》签订后，吴岗向李文鹏交付了涉案房屋。2019年5月22日，李文鹏向吴岗出具《承诺书》一份，承诺已逾期的三个月的租金于2019年5月31日前支付6万元，剩余租金2019年6月10日前支付，如有一次未按时支付款项，吴岗无条件收回房屋使用权，同时终止合同，之前支付的所有房租不退还，包括押金不退还，吴岗有权追究50万违约责任的滞纳金。2019年6月3日，李文鹏再次向吴岗出具《承诺书》一份，承诺今后按约定准时足额缴房租租金，如在2019年10月22日未完全支付租金，房东无条件收回房屋使用权，并追究其违约责任50万元，滞纳金和押金不退还。李文鹏至今未按照《房屋出租合同》、《承诺书》约定支付下一阶段租金，并拒绝与吴岗办理房屋退还手续。吴岗多次催告未果。 李文鹏辩称，政府在2019年5月30日之前就已经放出了拆迁的消息，5月30日正式公布拆迁，李文鹏就不应当继续交付房租履行后续义务；实际交接房屋是双方的义务，吴岗没有履行相应的义务（结算房租等），长达半年时间，我方也因此遭受损失；承诺书是被胁迫签订的，应是无效的。 李文鹏向本院提出反诉请求：1.吴岗返还预付水电费押金8万元；2.吴岗赔偿停水停电损失1万元；3.吴岗返还租金269447.20元；4.吴岗返还20万元拆迁补偿款；5.诉讼费由吴岗承担。审理中，李文鹏撤回第4项反诉诉讼请求。事实及理由：武侯区政府已于2019年初已经放出消息，承租房屋列为拆迁范围。2019年5月30日，武侯区政府发布公告并将公告正式张贴于承租店铺门面上。同年9月至11月，武侯区政府多次公告，拆迁工作也一直向前推进。上述通知已经构成政策因素和不可抗因素，使得双方签署的《房屋出租合同》不具备履行基础，李文鹏有权解除合同并停止支付租金。在武侯区政府发布公告后，李文鹏多次找到吴岗协商，但吴岗不予认同，强迫李文鹏交付租金，并采用停水、停电、锁门等方式胁迫反诉李文鹏屈服。在武侯区政府准备拆迁承租房屋后，吴岗一方面抗拒拆迁，拖延时间，另一方面胁迫承租人，以停水停电、拒返还租房保证金等方式变相使得承租人放弃应得的拆迁相关补偿，其性质及其恶劣。 吴岗针对反诉辩称，1.拆迁补偿应当是业主的权利义务，不应该向我方主张；2.李文鹏没有按时支付租金，我方有权没收押金；5月30日政府的拆迁调查公告只是内部文件，没有正式发布，不能作为李文鹏拒付租金的依据。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：吴岗（甲方）基于其与博腾公司签订的《房屋租赁合同》及博腾公司的《授权书》，于2014年12月11日与李文鹏（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：一、甲方将涉案房屋转租给李文鹏经营餐饮使用，涉案房屋出租给乙方经营餐饮所用（一楼门厅左边位置）。二、租赁合同期为12年，从2015年2月22日起至2026年12月31日止，甲方承诺于2014年12月12日前将该房屋现状交付给乙方使用。三、房屋年租金为504000元，付款方式为半年支付一次，每次提前30天支付半年的租金。在签订本合同当日支付房屋三个月租金126000元，该租金不含税，以后半年支付。四、房屋租金每两年开始按上一年租金的6%递增。五、乙方向甲方预付水电押金8万元，以后每月水电费按月以实际产生费用向甲方支付，合同到期后，如乙方无续租要求，结清相关费用后退还给乙方……九、如因政策因素和不可抗力因素被迫终止合同，双方应互谅互助共同争取减少各方的损失。十、乙方承诺按时支付租金，如有拖欠每日按拖欠金额的千分之一计罚息，拖欠房租一个月以上的，甲方有权无条件终止合同并追缴欠租和房屋使用权，同时乙方必须向甲方支付违约金50万元。 《房屋出租合同》签订后，吴岗向李文鹏交付了涉案房屋，李文鹏陆续支付了保证金8万元和租金。按照合同约定，李文鹏应于2019年4月22日前支付2019年5月22日至2019年11月21日的租金283147元。因李文鹏欠付当期租金，于2019年5月22日向吴岗出具《承诺书》，载明于2019年5月31日前支付6万元，剩余租金2019年6月10日前支付，如有一次未按时支付款项，吴岗无条件收回房屋使用权，同时终止合同，之前支付的所有房租不退还，包括押金不退还，吴岗有权追究李文鹏50万违约责任的滞纳金。2019年6月3日支付完毕当期租金后，李文鹏再次向吴岗出具《承诺书》一份，承诺今后按约定的时间准时足额缴纳租金，如在2019年10月22日未完全支付租金，房东无条件收回房屋使用权，并追究其违约责任50万元，滞纳金和押金不退还。期间，李文鹏多次发消息希望吴岗给予宽限期。 2019年11月23日，李文鹏就房屋租赁事宜报警，登记表载明：吴岗于前一日要求李文鹏继续支付半年的房租，但7时到店时发现房屋已停电，因此处房屋要拆迁，无法继续签约。2019年11月25日，李文鹏向吴岗发微信，称因涉案房屋要拆迁，政府要求最迟于12月15日搬离，已经构成政策因素和不可抗因素，双方的合同已无履行基础，不得不停止支付租金，并要求吴岗退还水电费押金，双方配合办理停业损失补助及拆迁补偿。吴岗于2019年12月1日向李文鹏发出《解除合同通知书》，载明：因李文鹏逾期支付租金40日（应于2019年10月22日前支付2019年11月22日至2020年5月21日的租金283147元），通知李文鹏解除《房屋出租合同》，要求李文鹏在3日内支付欠款、吴岗实现债权的费用并搬离房屋。次日，李文鹏回复称系因政府拆迁致双方合同无法继续履行，要求吴岗退还保证金并结算装修费用。2019年12月31日，吴岗再次向李文鹏发出搬离房屋交还手续通知书通知书，要求李文鹏搬离承租房屋、办理交接手续并结清相关费用。后李文鹏未向吴岗返还涉案房屋，涉案房屋于2020年3月7日被征收。 另查明，1.2019年5月30日，成都市武侯区公园城市建设和城市更新局就拟将包括涉案房屋在内的房屋进行征收的事项发布公告。2019年9月9日，成都市武侯区人民政府发出《成都市武侯区国有土地上房屋征收决定书》，决定对涉案房屋及附属物实施征收。2019年11月12日，成都市武侯区公园城市建设和城市更新局向李文鹏发出告知，载明：涉案房屋已在签约中，随时存在水电供应中断的风险，要求尽快停止经营，做好最迟于2019年12月15日前搬离的准备。涉案房屋相邻街道进行了打围。2.博腾公司出具的《水电催收单》载明，李文鹏于2019年10月28日至2019年11月28日水电费3284.50元未支付。 以上事实，有房屋租赁合同、授权书、房屋产权证书、房屋出租合同、承诺书、银行流水、接（报）处警登记表、政府征收文件资料、解除合同通知书、微信记录、水电催收单等证据以及当事人的庭审陈述收集在案，予以证实。 本院认为，吴岗与李文鹏签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照《房屋出租合同》及《承诺书》约定，李文鹏应于2019年10月22日前支付2019年11月22日至2020年4月21日的房屋租金，但逾期未付，故吴岗于2019年12月1日向李文鹏发出《解除合同通知书》，符合双方约定，《房屋出租合同》应于解除通知送达之日即2019年12月1日解除，李文鹏应向吴岗支付从2019年11月22日至2019年12月1日租金15730.38元（283147÷6÷30×10）及该款从2019年10月23日起按贷款市场利率计算至付清之日止的利息。 合同解除后，李文鹏应履行腾退并返还房屋的义务。吴岗后续向其发出了《合同解除通知书》，但李文鹏仍未向吴岗返还房屋，至2020年3月7日房屋被征收，李文鹏应承担2019年12月2日至2020年3月7日的房屋占用费。因涉案房屋于2019年9月9日由政府决定实施征收，相关部门于2019年11月12日向李文鹏发出告知，要求李文鹏尽快停止经营，做好最迟于2019年12月15日前搬离的准备，相邻街道也已进行打围，房屋的使用功能确受到影响，结合房屋已被决定征收、相邻街道已打围、李文鹏占用房屋的期间等情形，酌定房屋占用费按租金的50%计算，即李文鹏应向吴岗支付74719.34元（283147÷6×3×50%+283147÷6÷30×5×50%）。李文鹏逾期支付房屋占用费，给吴岗造成资金损失，吴岗请求李文鹏按照贷款市场报价利率计付资金利息，本院予以支持，起算时间从合同解除的次之日即2019年12月2日起计算至款项付清之日止。吴岗请求李文鹏承担水电费3284.50元，符合双方约定，本院予以支持。吴岗请求李文鹏支付律师费，但双方未对此作出明确约定，且吴岗无证据证明费用的实际发生，本院不予支持。 关于吴岗请求李文鹏支付违约金50万元及其罚息的诉讼请求。吴岗主张李文鹏逾期支付2019年11月22日起至2020年4月21日的租金，已构成违约，李文鹏应按照《房屋租赁合同》及《承诺书》的约定支付违约金50万元。如前所述，双方的租赁合同关系应于2019年11月22日解除，故对该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 李文鹏请求吴岗返还水电费保证金8万元，符合合同约定，本院予以支持。李文鹏请求吴岗返还租金269447.20元。涉案房屋被正式征收前，并不必然导致双方租赁合同关系的终止，李文鹏文鹏在相关部门陆续发布征收公告后，先后两次向吴岗出具了《承诺书》，承诺如期支付租金，并实际支付房屋租金至2019年11月21日。在双方租赁合同关系解除前，李文鹏应承担租赁期间的房屋租金，故本院对该主张不予支持。李文鹏主张因受胁迫而出具《承诺书》，但并无证据证明，且与微信聊天记录、接（报）处警登记表载明的内容不符，本院不予采信。李文鹏请求吴岗赔偿停水、电损失，但无证据停水、电系吴岗所致及其实际损失，且相关公告亦显示房屋至征收前可能存在停水电的风险，故对该主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、吴岗与李文鹏于2014年12月11日签订的《房屋出租合同》于2019年12月1日解除； 二、李文鹏于本判决生效之日起五日内向吴岗支付房屋租金15730.38元及利息（以15730.38元为计算基数，自2019年10月23日起至本判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的付款之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 三、李文鹏于本判决生效之日起五日内向吴岗支付房屋占有使用费74719.34元及利息（以74719.34元为计算基数，自2019年12月2日起至本判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的付款之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 四、李文鹏于本判决生效之日起五日内向吴岗支付水电费3284.50元； 五、吴岗于本判决生效之日起五日内向李文鹏返还水电费押金8万元； 六、驳回吴岗的其他本诉诉讼请求。 七、驳回李文鹏的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10502元，因简易程序减半收取5251元，由吴岗负担4580元，李文鹏负担671元；反诉受理费3346元，由李文鹏负担2572元，吴岗负担774元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 欢 二〇二〇年七月三十日 书记员 周粲鑫