江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16828号原告：耿超，男，1972年1月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被告：江苏百盟投资有限公司，统一社会信用代码91321322588493415F，住所地沭阳百盟物流园总部经济楼。法定代表人：靳常增，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤涵，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳春丽，江苏天帆律师事务所律师。原告耿超诉被告江苏百盟投资有限公司（以下简称为百盟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法转为普通程序，于2020年6月5日再次公开开庭进行了审理，原告耿超的委托诉讼代理人刘洋、被告百盟公司的委托诉讼代理人汤涵、欧阳春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿超向本院提出诉讼请求：判令被告百盟公司向原告支付逾期办证违约金（以4199800元为基数，自2017年1月5日起按年利率6%计算至被告将办理涉案房屋需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并向原告发出书面通知之日止）。事实与理由：2016年5月14日，原、被告签订《沭阳百盟物流园认购书》，约定：原告购买被告开发建设的位于沭阳百盟物流园仓储中心2号仓库，建筑面积约1909平方米，单价为2200元/平方米；原告须在被告发出签约通知之日起七天内，凭认购书和认购收据与被告签订《商品房买卖合同》，并按约定支付购房款；该认购书特别约定，在本协议签订之日付定金1550000元，交房前一次性付清余款2650000元，同时，被告承诺涉案房屋在2016年年底具备办理不动产权属登记证书的条件。在认购书签订后，原告依约向被告支付定金1550000元，但被告至今未通知原告与其签订《商品房买卖合同》，原告多次要求与被告签订《商品房买卖合同》，均未果。2017年1月4日，原告将购房余款2649800元全部付清给被告。直到2017年4月1日，被告才将涉案房屋交付给原告。在认购书约定的办证期限届满后，被告开发建设的涉案房屋因多种原因不具备办证条件，导致原告至今仍未能办理涉案房屋的不动产权属登记证书，被告的行为构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。被告百盟公司辩称：一、原、被告就涉案房屋签订《沭阳百盟物流园认购书》，原告实际向被告付清购房款4199800元属实，但原告主张的逾期办证违约金起始时间有误，应自交房90日后计算，涉案房屋于2017年4月1日交付给原告，故逾期办证违约金应自2017年7月1日起计算。二、关于逾期办证违约金的计算标准，2019年8月20日之前应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，被告同意向原告支付逾期办证违约金（以4199800元为基数，自2017年7月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并向原告发出书面通知之日止）。本院根据本案所涉的事实要素，查明事实如下：一、2016年5月14日，原告耿超（乙方）与被告百盟公司（甲方）签订《沭阳百盟物流园认购书》，约定乙方自愿认购沭阳百盟物流园仓储中心2号仓库，建筑面积约为1909㎡（最终以测绘部门实测为准），单价为2200元/㎡，总价为4200000元，定金为1550000元。被告公司工作人员在该认购书下方书写：本协议签订之日付壹佰伍拾伍万定金（1550000元），交房前一次性付清余款贰佰陆拾伍万元整（2650000元），被告公司法定代表人靳常增在该认购书下方书写“年底具备办理房产证条件”。双方签订《沭阳百盟物流园认购书》时，涉案房屋已经竣工。二、2016年5月14日，原告向被告交付购房款1550000元。2017年1月4日，原告向被告交付剩余购房款2649800元。三、2017年4月1日，被告向原告交付涉案房屋。四、2020年6月24日，被告取得涉案房屋不动产权属登记证书。原、被告一致同意逾期办证违约金计算至2020年6月24日。以上事项双方当事人均无异议，本院依法予以确认。双方当事人有争议的事项如下：一、逾期办证违约金的起算时间。原告主张逾期办证违约金应自原告付清涉案房屋购房款次日（2017年1月5日）起计算。因为原、被告双方于2016年5月14日签订的《沭阳百盟物流园认购书》约定“年底具备办理房产证条件”，证明被告承诺2016年12月31日前，涉案房屋具备办理产权证条件，原告于2017年1月4日付清全部购房款4199800元，被告应当为原告办理产权证，但被告至今未为原告办理产权证。被告主张逾期办证违约金应自交房90日（2017年7月1日）起计算。因为原、被告双方签订的《沭阳百盟物流园认购书》系预约合同，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告于2017年1月4日支付全部购房款，被告于2017年4月1日将涉案房屋交付给原告使用，双方之间的商品房买卖合同于2017年4月1日成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日后开始计算逾期办证违约金。本院认定及理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，原、被告双方在签订《沭阳百盟物流园认购书》时，涉案房屋已经竣工，自合同订立之日起90日，原告未取得涉案房屋权属证书，被告应承担违约责任。原、被告双方签订的《沭阳百盟物流园认购书》载明了购房人、房号、房屋面积和总价等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告于签订认购书当日就涉案房屋支付了部分购房款，故原、被告之间就涉案房屋已成立商品房买卖合同关系。现原告主张自2017年1月5日起计算支付逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称双方于2017年4月1日才成立商品房买卖合同关系，无法律依据，本院不予采纳。二、逾期办证违约金的计算标准。原告主张按年利率6%计算。被告主张2019年8月20日之前按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院认定及理由：原、被告双方签订的《沭阳百盟物流园认购书》没有约定逾期办证违约金的计算标准，可参照年利率6%标准计算，故本院对原告主张按年利率6%计算支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，对被告的上述辩解不予采纳。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。同前所述，原告在合同订立之日起90日未取得涉案房屋权属证书，现原告要求被告支付逾期办证违约金（以4199800元为基数，自2017年1月5日起按年利率6%计算至2020年6月24日止），有事实和法律依据，本院予以支持。按照上述计算方法，被告应支付的逾期办证违约金为886157.8元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告江苏百盟投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告耿超支付逾期办证违约金886157.8元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，由被告江苏百盟投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10100元。审 判 长  周思梦人民陪审员  张 泽人民陪审员  袁金堂二〇二〇年七月十日书 记 员  程 跃书 记 员  王浩茹附录一、履行义务提示判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××61（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。