云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0702民初1080号原告：王凤，女，1971年8月14日生，汉族，大专文化，企业会计，现住哈尔滨市南岗区。委托代理人（特别授权）：张史秀，云南新秀律师事务所律师。被告：丽江红树林旅游文化地产开发有限公司，住所地云南省丽江市古城区束河街道俄古罗片区丽江复华壹号院.君临项目。法定代表人：张卫军。委托代理人（特别授权）：宋辉，男，1982年2月17日生，汉族，户籍地天津市滨海新区。原告王凤诉被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司（以下简称红树林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了独任审理。原告代理人到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告王凤提出如下诉讼请求：一、判决原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》有效。二、判决被告履行合同，将位于古城区束河街道开文及龙泉委员会（俄古罗片区）的丽江复华壹号院.源著项目1栋2单元201号、建筑面积为84.89平方米的房屋按照双方合同第十六条三款及附件六的约定装修好之后交付给原告使用。三、判决被告于判决生效后30日内将丽江复华壹号院1栋2单元201号房屋的不动产权证书办理登记在原告名下。四、判决被告承担以下违约金：1.逾期交付房屋的违约金127729元（自2019年2月1日至2020年6月11日共计497天按日万分之一计算）；2.不能按照约定办理不动产权登记证书的违约金25700元，两项共计违约金153429元。五、本案诉讼费、律师费28000元由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年8月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定将位于古城区束河街道开文及龙泉委员会（俄古罗片区）的丽江复华壹号院1栋2单元201号，建筑面积为84.89平方米的房屋以257万元的价格出售给原告。合同约定于2018年10月30日将房屋按照合同第十六条三款及附件六的约定装修好交付给原告，于房屋交付后720日内将不动产权证办理登记在原告名下。双方签订合同后，原告按照约定一次性支付了房屋的购房款257万元，于2018年8月7日办理了商品房买卖合同备案登记。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但是被告没有按照合同的约定将房屋交付使用，没有按照约定将不动产权证办理登记在原告名下。被告不履行合同义务的行为系违约行为，为维护自己的合法权益，原告诉至法院。被告未到庭答辩。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交了以下6组证据材料：1.身份证，拟证明原告的基本身份情况；2.工商登记信息，拟证明被告的主体资格；3.商品房买卖合同（预售），拟证明原被告就古城区束河街道开文及龙泉委员会（俄古罗片区）的丽江复华壹号院1栋2单元201号商品房签订预售买卖的情况；4.补充协议，拟证明原告与丽江宜乐酒店管理有限公司签订协议，约定原告将案涉商品房交由对方经营管理两年（自2018年12月1日至2020年11月30日），并收取分红款411200元，税后为336275.44元，该款项由宜乐公司抵作购房款支付给被告；5.发票，拟证明被告收到了原告支付的购房款2233724.56元；6.备案登记表，拟证明原被告之间的商品房买卖合同已于2018年8月7日登记备案。被告未对原告提交的证据发表质证意见，也未提交证据材料。经审查，原告提交的证据与原件核对无异，且能够相互印证，本院对原告提交的6组证据三性予以认可，上述证据作为认定本案法律事实的依据。本院在同一时期审理与本案同类型系列案件过程中，为查明案件情况，依法向丽江市自然资源和规划局调取案涉商品房项目是否经过规划竣工验收及是否符合办理不动产登记条件的相关资料，该局于2020年5月12日出具了《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》，陈述截止目前未对红树林公司案涉项目作规划核实。原告对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的三性予以认可，确认案涉商品房目前尚为毛坯房，被告未依约对房屋进行装修，未达到交付宜乐公司进行经营的条件。被告红树林公司未到庭质证。经审查，本院对丽江市自然资源和规划局出具的《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》三性予以确认，本院确认案涉商品房项目尚未经过规划核实的事实。根据原告方陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年8月7日原被告签订了合同编号为FHLJ1037的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：将被告开发的位于古城区束河街道开文及龙泉委员会（俄古罗片区）的丽江复华壹号院.源著项目1幢2单元201号商品房以257万元的价格出售给原告；2018年10月30日被告应当按照合同附件六约定的标准将房屋装修好后交付给原告，若被告未按约定交付房屋，自约定交付之次日起有90日宽展期，宽展期届满仍不交付的，逾期180后原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金；被告应于交付房屋后720日内将不动产权证登记在原告名下，若被告未能按期办理，被告应自约定的办理期限届满次日起至实际登记之日止每日按购房总价万分之零点一的标准向原告支付违约金，但该违约金总额最高不超过该购房总价的百分之一。同日，原告与丽江宜乐酒店管理有限公司签订了补充协议，约定原告将案涉商品房交由对方公司进行酒店经营管理两年（自2018年12月1日起至2020年11月30日），并收取两年的税前分红411200元，税后为336275.44元。同日案涉《商品房买卖合同（预售）》在相关部门进行了备案登记。2019年12月31日，扣除丽江宜乐酒店管理有限公司依约应支付给原告的税后分红款336275.44元后，原告向被告支付了购房款2233724.56元，原告出具了增值税发票。截止案件审理，被告未按约装修案涉房屋也未向原告交付该房屋并办理不动产登记。故原告诉至本院。庭审还查明，案涉商品房项目至今未经丽江市自然资源和规划局进行项目规划核实。另，在本院近两年审理的大量涉及红树林公司的案件中了解到，红树林公司开发的丽江复华部分完工项目已委托丽江宜乐酒店管理有限公司经营管理，丽江宜乐酒店管理有限公司注册登记地址与被告同一，两公司有业务关联。本院认为，原告系案涉商品房的开发商，有预售该商品房的资格，与被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且该合同办理了登记备案，案涉合同合法有效，双方应当按照合同全面履行义务。本案原告已按照合同约定支付了购房款，被告应当按约履行合同义务，对该商品房按约定进行装修，并向原告交付案涉房屋和办理房产登记。现约定的期限已届满，被告未履行上述约定义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同约定被告应当按照附件六的标准装饰装修案涉房屋但未履行该合同义务，但在审理红树林系列案件过程中了解到目前红树林公司已关门停业，并无对案涉房屋进行装饰装修的客观条件，原告要求被告履行装饰装修义务无实际可能。按照合同约定被告有义务将涉案不动产装修后交付原告，并协助原告办理涉案不动产的过户登记手续，将该房屋过户至原告名下。但相关法律法规对不动产能否交付使用和办理证照有明确规定，双方也约定对案涉商品房进行装饰装修后进行交付，且办理不动产登记是政府不动产登记部门的行政职权。庭审查明本案案涉房屋目前尚未办理项目规划核实也未按约定进行装饰装修，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，涉案商品房所在工程项目尚未达到竣工验收条件，依法亦达不到交付使用的条件，也未达到双方约定的交付条件，更无法办理不动产登记，故本院对原告要求被告依照约定装修好房产后进行交付和协助其办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。原告的上述诉讼请求，可待涉案房屋所在工程项目竣工验收后再与被告协商处理或另行主张。针对原告要求被告承担延期交房违约金和延期办理不动产登记违约金的主张，双方签订的合同第二十条、合同附件十一的补充协议第三条第二款中对此都作了明确约定，且不违反法律规定，本院支持被告向原告支付自2019年2月1日起至2020年6月11日按每日购房总价万分之一计算的逾期交房违约金127729元，以及按购房总价百分之一计算的不能按约办理房产登记产生的违约金25700元。对原告主张的律师代理费28000元，双方对此无约定，且该费用并非必然产生的费用，本院不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王凤与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2018年8月7日签订的合同编号为FHLJ1037的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、限被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付逾期交房违约金127729元和逾期办理登记违约金25700元；三、驳回原告王凤的其他诉讼请求。案件受理费3929元，减半收取计1964.5元，由原告王凤负担294.5元，由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司负担1670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  和晓琴二〇二〇年七月二十七日书记员  王晓凤【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。