安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初1017号原告：芜湖宜居置业发展有限公司，住所地芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场。法定代表人：沈世跃，董事长。委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被告：芜湖纵亚广告传媒有限公司，住所地芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场。法定代表人：戴旭峰，执行董事。原告芜湖宜居置业发展有限公司诉被告芜湖纵亚广告传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案，依法组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告芜湖宜居置业发展有限公司委托诉讼代理人丁京京到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芜湖宜居置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告于2017年签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告立即腾空位于芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A1楼205室、A2楼1005室房屋并将房屋返还给原告;3.请求判决被告立即向原告支付房屋租金644167.60元，并以“在340312元基础上每年递增28360元”的标准支付自2020年3月1日起至实际返还房屋之日止的租金;4.请求判决被告按照2%/月的标准支付自2018年5月1日起至实际付款之日止的滞纳金(截止2020年2月29日为207591.96元;5.请求判决被告以8103.6元/月的标准支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(截止2020年2月29日为16207.2元):6.请求判决被告支付原告实现债权支付的律师费40000元;7.请求判决被告承担本案的诉讼费。本案诉讼过程中，原告申请撤回了第一项诉讼请求；将第二项诉讼请求变更为“请求判决被告立即腾空位于芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋并将房屋返还给原告”；将第三项诉讼请求变更为“请求判决被告立即向原告支付房屋租金459832.27元”；将第四项诉讼请求变更为“请求判决被告按照2%/月的标准支付自2018年5月1日起至实际付款之日止的滞纳金(截止2020年2月29日为170724.89元)”。事实和理由：2017年,原告与被告签订第一份《房屋租赁合同》,合同约定，被告承租原告所有的位于芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A1楼205室房屋,租赁期限为5年(自2017年5月1日至2022年4月30日),第一年租金283594元,以后每年度租金递增28360元;租金每年度支付一次,在承租月份开始前一个月内支付,先付租金后使用;被告逾期支付租金的,每逾期一日,按逾期款项的2‰支付滞纳金:被告应承担原告为维护合法权益所支付的律师费、诉讼费等全部费用。合同签订后,原告按约将房屋交付给被告使用,但被告自2018年5月1日起便拒不支付房屋租金,截止2020年2月29日被告共拖欠原告房屋租金595546元（诉讼过程中，原告陈述双方在2019年8月16日解除了该房屋租赁合同，故调整认为截止2019年8月16日被告共拖欠原告房屋租金411210.67元）。2019年,原告与被告签订第二份《房屋租赁合同》,合同约定，被告以48621.6元/年(4051.8元/月)的租金价格承租原告所有的位于芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋,租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止;在合同签订后三个工作日内一次性支付房屋租金,先付租金后使用;被告逾期支付租金的,每逾期一日,按逾期款项的2‰支付滞纳金;租赁期限届满后,被告须在7个工作日内腾空并返还房屋,否则每逾期一日按房屋租金的双倍向原告支付房屋占用费；被告应承担原告为维护合法权益所支付的律师费、诉讼费等全部费用。合同签订后,原告将房屋交付给被告,但被告一直拒不支付房屋租金,且在租赁期限届满后拒不腾空并返还房屋。被告未答辩，亦未提交证据。经审理查明：涉案租赁房屋为原告所有。2017年,原告与被告签订一份《房屋租赁合同》,该合同主要约定由被告承租原告所有的位于芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A1楼205室房屋,租赁期限为5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日,第一年租金283594元,第二年租金311953元，第三年租金340312元，第四年租金368672元，第五年租金397031元；租金每年度支付一次,在承租月份开始前一个月内支付,先付租金后使用;被告逾期支付租金的,每逾期一日,按逾期款项的2‰支付滞纳金；被告应承担原告为维护合法权益所支付的律师费、诉讼费等全部费用。合同签订后,原告按约将房屋交付给被告使用，被告自2018年5月1日起未再支付租金。2019年8月16日，原、被告双方以口头协商形式解除了该份房屋租赁合同，被告亦将该205室房屋返还原告，但双方未对尚应支付的租金、滞纳金等进行结算。2019年,原告与被告又签订一份《房屋租赁合同》,该合同主要约定，被告以48621.6元/年的租金价格承租原告所有的位于芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋,租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；年租金48621.6元；在合同签订后三个工作日内一次性支付房屋租金,先付租金后使用；被告逾期支付租金的,每逾期一日,按逾期款项的2‰支付滞纳金；租赁期限届满后,被告须在7个工作日内腾空并返还房屋,否则每逾期一日按房屋租金的双倍向原告支付房屋占用费；被告应承担原告为维护合法权益所支付的律师费、诉讼费等全部费用。合同签订后,原告将该房屋交付给被告,但被告自始未支付该房屋租金。在租赁期满后至今，被告也未腾空并返还该房屋。另查明，原告就本案与广东广和（芜湖）律师事务所签订《法律服务委托合同》，约定原告支付该律师事务所40000元律师代理费。上述事实，有原告提供的营业执照复印件、两份《房屋租赁合同》、《芜湖市商品房初始登记证》、不动产权证、《法律服务委托合同》、发票复印件及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告先后于2017年和2019年签订的《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应自觉遵守，并按照约定履行各自的义务。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未答辩，也未提交证据，视为放弃相关诉讼权利，应承担相应法律后果。依据原告提出的各项诉讼请求，本案实体处理涉及相关房屋腾空返还和房屋占用费的确定、租金数额的计算、逾期支付租金的滞纳金确认、律师代理费负担等事项内容，对此分别作如下分析论证：一、关于涉案A2楼1005室房屋的腾空返还和房屋占用费的确定。首先，原、被告于2019年签订的《房屋租赁合同》在2019年12月31日租期届满后，双方未续签合同，但被告一直占有使用，原告也未提出异议，依法应认定双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除。原告于2020年3月4日诉至本院，请求被告腾空并交付房屋，其以诉讼行为表明与被告解除不定期租赁关系，故可认定原、被告之间就该房屋的不定期租赁关系于2020年3月4日解除。不定期租赁关系解除后，被告已无权继续占用该房屋，故对原告提出被告腾空该房屋并交付原告的诉讼请求，本院应予支持。结合涉案房屋的实际状态，本院酌定腾退房屋的期限为判决生效之日起十日内。其次，前述不定期租赁关系解除后，被告无权再占用和使用租赁房屋，根据双方签订的该房屋租赁合同的约定，租赁期限届满后，被告须在7个工作日内腾空并返回房屋，否则每逾期一天按房屋租金的双倍支付房屋占用费，该约定实质为对逾期腾房违约责任的约定。因逾期腾房给出租人造成的损失主要是租金利益损失，在考虑到原告实际损失的基础上，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定自2020年1月1日起至不定期租赁关系解除之日即2020年3月4日止，可参照租赁期限内租金标准即48621.6元/年计算房屋占用费，计算为8525.43元（48621.6元/年÷365天×64天）；自2020年3月5日起按照租赁期限内租金的1.3倍即63208.08/年的标准支付房屋占用费至该房屋实际腾退之日止。二、关于租金数额的计算。其一，涉案A1楼205室房屋的租金，结合原告陈述的被告自2018年5月1日起未再支付租金，以及双方于2019年8月16日已以口头协商形式解除该房屋租赁合同，被告并将205室房屋已返还原告，现原告诉请被告按约定的租金标准支付该房屋2018年5月1日至2019年4月30日间的租金311953元，以及2019年5月1日至同年8月16日期间的租金99257.67元（低于340312元/年÷365天×108天的计算结果），不违反法律规定，可予支持。其二，涉案A2楼1005室房屋的租金，原告依据该房屋租赁合同约定的租金标准诉请被告支付该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间租金48621.6元，符合合同约定，予以支持。综上，被告应支付原告两租赁房屋的租金合计为459832.27元（311953+99257.67+48621.6）。三、关于逾期支付租金的滞纳金确认。原、被告先后签订的两份房屋租赁合同中均约定了先付租金后使用，若被告逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期款项的2‰支付滞纳金，该约定内容实质系针对被告逾期支付租金的违约行为产生的损失赔偿额的计算方法，属于租金迟延履行的违约金责任条款，符合法律规定，但双方该约定标准过高应予调整，本院酌定以中国人民银行发布的同期贷款利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为限，酌定按照年利率6.18%的标准计算该违约金。依据原告的诉请，截止至2020年2月29日止，A1楼205室房屋应支付的违约金为43961.66元，其中以应付租金311953元为基数，2018年5月1日为应付租金之日，逾期22个月，计违约金35344.27元（311953×0.0618÷12×22），以应付租金99257.67元为基数，2019年5月1日为应付租金之日，逾期10个月，计违约金5111.77元（99257.67×0.0618÷12×10）；A2楼1005室房屋，以应付租金48621.6元为基数，2019年1月1日为应付租金之日，逾期14个月，计违约金3505.62元（48621.6×0.0618÷12×14）。综上，截至2020年2月29日止，被告应支付的租金迟延履行违约金为43961.66元（35344.27+5111.77+3505.62）。此后租金迟延履行违约金以尚应支付的租金459832.27元为基数，以年利率6.18%为标准计算至租金实际付清之日止。四、关于律师代理费负担。原、被告签订的两份房屋租赁合同中虽均有律师代理费用承担的约定，但原告仅提供了《法律服务委托合同》和律师费发票复印件，未能提供律师费发票原件及其实际支付凭证，故该项费用是否实际发生缺乏充分证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋并将该房屋返还给原告芜湖宜居置业发展有限公司；二、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖宜居置业发展有限公司房屋租金459832.27元；三、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖宜居置业发展有限公司截至2020年2月29日止的租金迟延履行违约金43961.66元，此后迟延履行违约金以尚应支付的租金459832.27元为基数，以年利率6.18%为标准计算至租金实际付清之日止；四、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告芜湖宜居置业发展有限公司支付芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋自2020年1月1日起至2020年3月4日止的房屋占用费8525.43元，并自2020年3月5日起按照租赁期限内租金的1.3倍即63208.08/年的标准支付房屋占用费直至该房屋实际腾退之日止；五、驳回原告芜湖宜居置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20114元，由原告芜湖宜居置业发展有限公司负担14086元，被告芜湖纵亚广告传媒有限公司负担6028元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  张朝阳审 判 员  吴小妹人民陪审员  王宗乾二〇二〇年七月二十八日法官助理齐世民书记员胡欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。