贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初1171号原告：洪杨，男，1968年7月18日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：梁德艳，女，1977年10月3日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省黔西金沙县。二原告共同委托诉讼代理人：李龙泽、罗昊然，、实习律师。代理权限：一般授权。被告：贵州发城白云集团房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区高新区珍珠苑12号楼。统一社会信用代码：91520421730984312F。法定代表人：刘德友，职务：总经理。委托诉讼代理人：金礼国，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陇青松，男，1983年4月6日生，汉族，户籍地址贵州省平坝县，系公司员工。代理权限：一般授权。被告：贵州三恒盛房地产经纪有限公司，住所：贵州省贵阳市观山湖区长岭路与观山路西北角中天会展城第TA-1、TA-2单元（2）10层11号房。统一社会信用代码：91520115MA6DUNFP6K。法定代表人：唐勇。原告洪杨、梁德艳与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司（以下简称“发城公司”）、贵州三恒盛房地产经纪有限公司（以下简称“三恒盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，上列当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪杨、梁德艳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告发城公司于2019年4月3日签订的《商品房买卖合同》无效；2、二被告向原告返还230783元购房款（其中首付款176258元、购房款40000元、维修基金11525元、配套费3000元），并承担连带责任；3、二被告向原告支付资金占用利息14795元（以本金230783元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月3日起计算至还清之日止，暂计算至2020年4月27日），并承担连带责任；4、被告发城公司按原告支付购房款230783元的0.5倍向原告支付惩罚性赔偿款115391元；5、二被告承担案件受理费。事实及理由：2019年4月3日，原告与被告发城公司签订《商品房买卖合同》，约定被告发城公司将位于平坝区销售给原告，2房屋建筑面积为126.65平方米，总金额为576258元。签订合同当日，原告即按合同约定向二被告支付230783元购房款（其中首付款176258元、购房款40000元、维修基金11525元、配套费3000元）。后原告发现被告发城公司尚未取得商品房预售许可证，其行为违反《城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》系无效合同,被告应承担相应的责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。原告提供《商品房买卖合同》、《收款收据》、《贵阳银行活期账户明细》、《残疾人证》等证据，用以支持其主张。被告发城公司辩称，位于平坝区项目系由我公司开发，办理商品房预售许可需要相应的程序和时间，公司只对1-4号楼进行了预售，而5号楼尚在规划中并未建成。原告购买的商品房在购房合同中系笔误将4号楼书写成5号楼，公司对4号楼是取得了预售许可证的，故原告诉请不是事实，请求依法驳回。另，我公司并没有收到原告交纳的4万元，该部分款项系三恒盛公司收取，且双方也约定系服务费，我司没有返还的义务。被告发城公司提供《商品房预售许可证》、鸿通城商业文化综合体实景图各1份，用以支持其主张。被告三恒盛公司辩称，发城公司与我公司系委托销售关系，当时销售的确实是4号楼，销售员也带客户去看过房屋，并且我公司只收取了原告4万元，该款双方签订有服务协议书约定为服务费，我公司已提供了带客户看房等服务，而发城公司与原告是否达成买卖合同，该服务及人工工资均已产生，不应当予以退还。被告三恒盛公司提供《贵安鸿通城》1份，用以支持其主张。根据原、被告的陈述及各方提供的证据，本院审理查明事实如下：被告发城公司系平坝区鼓楼办事处环城东路“鸿通城”项目的开发建设单位。2019年4月3日，二原告与被告发城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第5幢8层A3号房（以下简称案涉房屋），该商品房建筑面积为126.65平方米，套内建筑面积为97.52平方米；每平方米单价为5909元，总价款为576258元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款176258元，余款400000元以银行按揭支付；出卖人应当在2021年12月30日前向买受人交付该商品房等。当日，二原告向被告发城公司支付购房款176258元、维修基金11525元、配套款3000元，共计190783元，被告发城公司向原告出具收款收据三张。二原告于2019年4月3日与被告三恒盛公司签订《贵安鸿通城》，约定原告自愿缴纳服务诚意金40000元整；凭本协议及所对应团购诚意金收据购买所销售贵安鸿通城项目5栋8层A3号房，可享受总房款一口价4550元/㎡优惠；诚意方自签订本协议后，此团购诚意金将自动转换为服务费，服务费不计收益，不计入房款，只作服务费使用，服务费归协议方所有，服务费不予退还等。当日，二原告向被告三恒盛公司交纳40000元。另查明，被告发城公司于2020年6月30日取得平坝区鼓楼办文化路鸿通城4号楼商品房预售许可证，载明建筑总面积20905.40平方米，开工日期2018年3月1日，竣工日期2021年5月28日，交付使用日期2021年8月28日。被告发城公司与三恒盛公司均自认双方之间存在委托销售关系。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《贵阳银行活期账户明细》、《商品房预售许可证》、《贵安鸿通城》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告发城公司于2020年6月30日取得平坝区鼓楼办文化路鸿通城4号楼商品房预售许可证，其辩称与原告签订的商品房买卖合同中的案涉房屋应为4号楼，但从双方合同约定的内容来看，案涉项目工程的开工日期、竣工日期、交付日期与预售许可证载明的信息均不一致，被告发城公司亦未举示其他证据佐证原告购买的房屋即为4号楼，被告应承担举证不利的后果。即便如被告发城公司抗辩预售给原告的商品房是4号楼房屋，其预售许可证明也并没有在原告起诉前取得。故，被告发城公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与二原告订立的《商品房买卖合同》应当认定无效。被告发城公司基于该无效合同向原告收取的房屋首付款、维修基金、配套费等费用，应当予以返还。因此，对原告要求确认合同无效及返还房屋首付款、维修基金、配套费的主张，本院予以支持。对于原告要求被告发城公司支付的利息损失，发城公司未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的商品房买卖合同无效的原因，发城公司对此负有过错，原告的主张，于法有据，本院予以支持。被告三恒盛公司与发城公司之间为委托销售关系，其在代销房屋过程中并未收取原告的上述款项，原告要求三恒盛公司承担连带责任，无事实基础，亦无法律依据，本院不予支持。对于被告三恒盛公司收取的40000元诚意金问题。从诚意金的文义理解及服务协议书约定的内容来看，该诚意金的缴纳旨在促成原告与发城公司的商品房交易，并且原告可享受对应团购总房款给予优惠的相关活动。本案原告所选定的房屋由于发城公司未取得预售许可，导致双方签订的商品房买卖合同无效，原告与发城公司之间的房屋交易行为自始无效，被告三恒盛公司收取该诚意金已无事实、法律依据，应当予以退还。被告发城公司基于其与三恒盛公司之间的委托销售关系，对该笔款项承担连带退还的责任。原告主张二被告支付该部分利息，没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张的0.5倍赔偿款问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;”本案原告作为完全民事行为能力人，其在购买预售房屋时应当具备注意义务，审慎核实被告的相应施工资质、相关行政许可等手续，案涉房屋系由被告三恒盛公司代为销售，被告发城公司并无故意隐瞒或提供虚假许可证明的情形，综合考虑发城公司已就合同无效承担向原告给付利息的责任及双方的过错程度等因素，对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告洪杨、梁德艳与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于2019年4月3日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告洪杨、梁德艳人民币190783元，并给付利息（以190783元为基数，自2019年4月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月19日止；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至全部款项清偿之日止）。三、被告贵州三恒盛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告洪杨、梁德艳人民币40000元；被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司承担连带责任。四、驳回原告洪杨、梁德艳的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取计1163元，由原告洪杨、梁德艳负担372元，由被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司负担791元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2326元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇二〇年七月二十三日法官助理王菊书记员张丁勇