北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初12585号原告：卫兰香，女，1964年10月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。被告：高远，男，1989年10月23日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人:刘莉，女，1986年12月18日出生，汉族，户籍地江苏省沛县。委托诉讼代理人：张猛，北京安科律师事务所律师。原告卫兰香与被告高远、第三人刘莉合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卫兰香及其委托诉讼代理人刘蕾，被告高远、第三人刘莉及其委托诉讼代理人张猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫兰香向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令高远履行借名买房合同约定，配合我办理位于北京市海淀区X号房屋的产权转移登记手续，将该房屋过户至我名下；本案诉讼费由高远负担。事实和理由：我与高远为母子关系。2016年8月11日，我通过中介公司与刘晓龙、张丽签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定刘晓龙、张丽将坐落于北京市海淀区X号房屋出售给我。高远在得知此事后，向我表示，为方便孩子读书，希望能将该处房产登记在其名下，待孩子上学问题解决后，再将该房屋过户至我名下。我对此同意，双方达成口头借名买房协议。后我支付了房屋定金、首付款、中介费用，物业费等，共计1920520元。其后，我按照约定以高远的名义向银行办理贷款273万元，并按时支付房屋贷款。我认为，该房屋买卖合同由我与出售方协商一致签订，且相关房款也全部由我承担，我借高远的名义购房，系该房屋实际购买人。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告高远辩称，我同意原告的诉讼请求。第三人刘莉述称，我不同意原告的诉讼请求，卫兰香与高远之间不存在借名买房的约定，卫兰香对于房屋的出资是对高远和刘莉夫妻的赠与。在我与高远的婚姻关系存续期间，卫兰香经常会提供资金上的赠与，因此双方之间不存在借名买房的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卫兰香系高远之母。高远与刘莉于2013年7月登记结婚，婚后于2013年8月育有一子。刘莉于2020年1月将高远诉至我院，要求与高远离婚并分割夫妻共同财产，现该案正在审理过程中。2016年8月11日，卫兰香（买受方）与刘晓龙、张丽（出售方）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定卫兰香购买位于北京市海淀区X号房屋（以下简称x号房屋），房屋成交总价为455万元，其中贷款273万元。当日，卫兰香支付房屋定金10万元。2016年9月9日，卫兰香向出售方支付第一笔房屋首付款55万元。2016年8月14日，卫兰香交纳第一笔中介费20000元。2016年8月22日，卫兰向交纳第二笔中介费30000元。2016年10月11日，高远与出卖人刘晓龙、张丽签订《存量房屋买卖合同》，约定高远购买x号房屋，其中贷款273万元。同日，高远另行签署《主债权及不动产抵押合同》。2016年10月19日，卫兰香向高远转款112万元，后高远将上述房款支付至出售方刘晓龙。2016年10月，卫兰香交纳第二笔中介费48280元，其中该收据上载明：今收到高远、卫兰香交来的服务佣金。庭审中，三方当事人均认可x号房屋实际总价为455万元，首付款182万元、中介费全部由卫兰香实际支付。2016年10月20日，x号房屋登记在高远名下，并自2016年11月起每月以高远名义偿还贷款13295元，截止本案开庭之日，已偿还贷款本息共计35万元，现贷款尚未还清。另查，x号房屋自购买后一直处于出租状态，租金一直由卫兰香收取并支配。x号房屋购买合同、房屋产权证、贷款合同等相关原件现由卫兰香持有，该房屋物业管理费、供暖费等一直由卫兰香交纳。针对双方争议的事实和证据，本院认定如下：庭审中，卫兰香表示其当时欲换房，因考虑离单位较近，故准备购买x号房屋并签署了购房合同，后高远表示因该房屋系学区房，考虑到将来孩子上学希望能登记在高远名下，故双方达成了借名买房的口头约定。高远对上述事实无异议，刘莉对上述主张不予认可，称当时卫兰香表示是要给高远和刘莉购房，为了孩子换个好学校，根本不存在借名买房的事实。关于看房、选房一节，双方均认可系卫兰香自行看房并寻找中介公司，支付相应中介费用。刘莉表示因当时其居住在朝阳区且要照顾孩子，且卫兰香对于购房事宜较为熟悉，故均是由卫兰香一人办理。关于房屋首付款，刘莉认可系卫兰香全部出资，但主张卫兰香的上述出资应视为对高远和刘莉两人的赠与，且在婚姻关系存续期间，卫兰香一直在资助二人生活及家庭支出。关于房屋贷款，卫兰香主张房屋还贷一直由其出资，自2016年11月至2019年9月期间，其不定期的通过支付宝、微信以及银行账户向高远和刘莉二人转款，用于偿还房屋贷款，自2019年9月之后，其每月按照还贷时间向高远账户转款，用于偿还房屋贷款。为此，卫兰香向本院提交了其名下中信银行尾号xxx账户明细、中国工商银行尾号xxx账户明细、中国建设银行尾号xxx账户明细以及支付宝、微信转账截屏。上述证据显示：自2016年11月至2019年9月期间，卫兰香通过银行账户以及支付宝、微信等渠道不定期的分别向高远（包括但不限于还贷账户）、刘莉账户进行转账，数额从几百元到万元不等，自2019年9月起，卫兰香向高远还贷账户（尾号xxx）于每月打款13295元，其中留言备注为还大河庄苑房贷。刘莉对上述证据真实性无异议，但主张2019年9月之前的转款并非用于偿还贷款，卫兰香自双方结婚后会不定期的资助高远和刘莉，上述钱款系用于日常生活开支、孩子的花费以及偿还房屋贷款等。刘莉主张双方在2018年有收入后，系用双方的收入来偿还贷款。为此，刘莉向本院提交了其名下中国工商银行尾号xxx账户明细，该明细显示2018年6月12日，刘莉向高远名下尾号xxx账户（还贷账户）转款9000元、于2018年7月20日向高远名下尾号xxx账户（还贷账户）转款10000元、于2018年7月30日向高远名下尾号xxx账户（还贷账户）转款13500元、于2018年9月23日向高远名下尾号xxx账户（还贷账户）转款13000元、于2018年9月30日向高远名下尾号xxx账户（还贷账户）转款3500元，用以证明其向高远支付相应款项用于偿还房屋贷款。卫兰香对上述主张不予认可，称上述款项均是卫兰香先行支付给刘莉，再由刘莉支付给高远用于偿还贷款的。刘莉另表示2018年11月之后，其与高远产生矛盾，故房屋贷款一直由卫兰香负责偿还。关于房屋使用情况，刘莉表示房屋一直出租且由卫兰香收取房租，但其收取的租金全部用于偿还房屋贷款以及支付房屋物业管理费、供暖费等相关费用。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，卫兰香主张其与高远之间存在借名买房的合意，其系x号房屋的实际权利人。对此，针对本案双方当事人争议的焦点，本院逐一进行分析：首先，依据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当以不动产登记为准。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。本案中，x号房屋登记在高远名下，故高远为x号房屋的登记权利人。其次，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，卫兰香主张其与高远之间存在借名买房的合意，其系x号房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。卫兰香虽主张其与高远之间存在借名买房的口头协议，高远亦表示同意，但上述主张未得到刘莉之认可，结合卫兰香与高远、刘莉之间的关系以及高远与刘莉正在离婚诉讼等事实来看，卫兰香并未就其上述合意之主张向本院充分举证。另结合本院查明的其他事实来看，x号房屋首付款项虽由卫兰香支付，但卫兰香并未就其已支付全部房屋贷款一节向本院充分举证，其提交的相关证据仅能显示部分款项支付至高远或刘莉账户，但转款数额并不能与还贷金额对应，且部分转账并未支付至高远名下还贷账户，无法形成完整的证据链，上述转账金额虽总数已达到已支付贷款金额，但并不能认定上述转账金额即为偿还x号房屋贷款之款项。综上，卫兰香所提交的证据不足以证明其与高远之间存在借名买房之约定，亦不足以否定不动产登记薄之证明力，其应当承担举证不能的法律后果，故本院对卫兰香之全部诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回卫兰香的全部诉讼请求。案件受理费43200元，由卫兰香负担，已交纳。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  秦纳杰二〇二〇年七月十七日书记员  于 洁