河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初809号 原告：黎鹏龙，男，1999年1月3日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。 委托诉讼代理人：吕亚新、高颖，河北达公律师事务所律师。 被告：河北泽润房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区光明东路328号，统一社会信用代码：91190608398971666Y。 法定代表人：段卫中，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 原告黎鹏龙与被告河北泽润房地产开发有限公司（以下简称“泽润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎鹏龙的委托诉讼代理人吕亚新、被告泽润公司的委托诉讼代理人徐志磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎鹏龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年4月4日就保定市清苑区紫园尚品住宅小区4号楼2单元1301室签订的《紫园尚品内部认购协议书》；2、依法判令被告返还原告已付购房款481000元，并赔偿损失（损失计算方式：按同期银行贷款利率自付款日起计算至2019年8月19日的利息和以481000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年8月20日起计算至被告实际返还完毕日止的利息）；3、本案的诉讼费、保全费等相关法律费用由被告承担。事实与理由：2017年4月4日，原告与被告签订了《紫园尚品内部认购协议书》（以下简称“内购协议”）一份，协议编号626。该内购协议约定原告购买被告开发建设的位于保定市清苑区，房屋面积为95平米，单价为9600元／平方米，总房款为912000元。原告于2017年4月4日向被告交付房屋团购费19000元，交付购房款282000元，又于2017年4月21日交付房款180000元，累计已交付总房款481000元。根据原、被告双方签订的内购协议第五条、第七条约定，被告应于2019年12月31日前将房屋交付原告使用，逾期交房超过60天后，原告有权解除协议。但截止到起诉日止，被告尚不能将符合交付条件的房屋交付给原告，且被告方已经明确告知原告不能按照合同约定履行交房义务，故为维护原告合法权益，特向法院起诉，请法院支持原告诉讼请求。 被告泽润公司辩称，1、原告认为被告要求解除合同，返还赔偿款以及赔偿损失欠事实法律根据，根据原告所诉，2017年4月4日，原告与被告签订了紫园尚品小区商品房认购协议书，并且于当日交付了购房款282000元，已经实际履行，在签订协议后，泽润公司已将该房出售的相关情况到清苑区房地产管理部门进行了登统备案，本案所涉房屋不受2017年出台的限购政策文件的约束。根据合同约定，交房时间为2019年12月31日，但由于政府原因和不可抗力造成延期，工期顺延，被告已在举证期内提供政府要求停工的相关文件，不包含本次疫情期间，共造成停工484天，原告以逾期交房为由要求解除合同不符合法律规定和事实。2、本案所涉房屋是存在的。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 原告黎鹏龙围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告的户口本登记信息，黎志宝与王纪平的结婚证复印件、原告的学生证。证明：原告今年刚毕业，在购买被告房子时属于河北科技师范学院的学生，户籍在张家口。因为原告非保定市清苑区户籍，根据保定市清苑区人民政府2017年4月13日、5月25日发布的住房限购政策，需提供本区三年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，方能符合购买清苑区的条件，所以被告在售房时不具备五证，双方至今也没有签订网签合同，该合同已经事实履行不能。 2、内购协议一份、收据3张。证明：累计给付房款481000元，原告今年刚毕业，不具备贷款能力，也没有经济能力支付后期房款，根据协议第九条约定，本协议应予以作废，根据协议第五条约定，被告应当于2019年12月31日前，将符合交房条件的房屋交付给原告使用，如遇到不可抗力和政府因素可据实予以延期。该不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不能克服的情况。双方签订协议的日期为2017年4月4日，但早在2014年10月12日，保定市就下发了保定市重污染天气应急预案，所以因重污染天气情况导致的政府要求部分停工，是能够预见到的，所以该行为不属于不可抗力，不可抗力包括了政府行为及因素，所以不能以重污染天气要求停工作为理由延期交房。 3、2020年5月5日，原告与被告工作人员的通话录音及笔录、中国移动公司通话录音及通话详单。证明：原告父亲用原告母亲的电话拨打被告公司的电话，被告已经明确告知原告交房时间要到明年的3月底，不能按照合同约定履行交房义务，逾期时间长达一年之久，致使原告签订合同的目的无法实现，属于根本违约，应解除。 被告泽润公司发表质证意见： 1、对协议书的真实性无异议，但是该协议的第五条之规定交房时间为2019年12月31日以前，但如遇到不可抗力和政府因素可据实予以延期，由于重污染天气等因素政府各职能部门多次进行了停工，根据我方提供的证据看，现在还达不到交房时间，且在2020年初有新冠肺炎疫情，没能达到正常交房时间。原告提交的合同第九条之规定，我们认为原告声称不能办理银行贷款及现金方式支付剩余的房款，但原告并没有提供相应的证据予以证实。我们认为根据第九条之规定提交贷款手续，缴纳剩余房款，系原告的合同义务，原告不能以自己不履行义务违约为由，这与合同法的观点相违背，不同意解除合同。根据原告提供的协议书，双方签订协议的时间为2017年4月4日，不受政府限购文件的影响，因为在2019年4月16日保定市清苑区人民政府出台的2019年27号文件，根据原告出具的证明显示其是大专毕业生，根据现有的政策，已经不受限购条件的影响。 2、对团购费用19000元的票据数额有异议，属于团购费，不属于房款，其余的两张交款收据需要庭后核实数额。 3、对录音内容、证明目的均不认可。一是没有原告，二是不知道工作人员是谁，是否是我公司人员，都不能体现。原告应该提供原始载体，根据原告提供的录音内容，已经明确说了现在不能确定具体交房时间，公司没有给售楼部及员工承诺过给业主说具体交房时间，我们能在合同约定时间内给业主交房，对证明目的不认可，对录音的合法性、关联性、真实性不认可。 被告泽润公司提交以下证据： 证据一：2017年6月7日到8日为高考日，因高考政府要求停工2天。 证据二：2017年6月21日至22日为中考日，因中考政府要求停工2天。 证据三：清苑区城市管理行政执法局要求停工的文件，要求停工时间自2017年9月20日至10月15日。 证据四：清苑区城市管理行政执法局要求停工，停工时间自2017年10月17日至10月18日，有停工文件。 证据五：清苑区环境保护局的停工文件，要求自2017年10月4日至10月8日停工五天。 证据六：清苑区城市管理行政执法局停工文件，停工时间自2017年11月16日至2018年3月30日。 证据七：清苑区城市管理行政执法局停工文件，停工时间自2018年3月30日至2018年4月2日。 证据八：保定市大气污染防治工作领导小组文件，因重污染天气，要求自2018年4月18日至4月20日停工3天。 证据九：河北中凯建设工程有限公司停工文件，要求自2018年6月3日至6月8日停工6天。 证据十：2018年6月份中考，停工时间自2018年6月21日至22日停工2天。 证据十一：清苑区城市管理行政执法局的停工文件，停工时间自2018年10月19日至10月22日停工4天。 证据十二：清苑区城市管理综合执法局的停工文件，自2018年10月31日至11月5日停工6天 证据十三：保定市大气污染防治工作领导小组停工文件，要求自2018年11月11日至11月16日停工6天。 证据十四：清苑区住房和城乡建设局停工文件，要求自2018年11月22日至27日停工6天。 证据十五：保定市大气污染防治工作领导小组停工文件，要求自2018年11月28日至12月3日停工6天。 证据十六：保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2018年12月23日至12月28日停工6天。 证据十七：清苑区住房和城乡建设局要求自2019年1月5日至2019年2月15日停工39天。 证据十八：保定市生态环保局文件通知，要求自2019年2月21日至2月28日停工8天。 证据十九：清苑区城市管理综合执法局的文件，自2019年2月28日至3月31日停工32天。 证据二十：保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2019年4月20日至25日停工6天。 证据二十一：保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2019年4月26日至30日停工5天。 证据二十二：2019年6月7、8日高考停工2天。 证据二十三：2019年6月21、22日中考停工2天。 证据二十四：保定市大气污染防治工作领导小组的十份文件，分别为2019年9月24日至10月4日停工11天，2019年11月1日至10日停工10天，2019年11月15日至17日停工3天，2019年11月20日至24日停工5天，2019年11月28日至12月26日停工29天，2020年1月2日至11日停工10天，2020年1月16日至23日停工8天，2020年1月27日至2月1日停工6天，2020年2月5日至14日停工10天，因2020年2月新冠疫情不可抗力的因素，政府要求停工，至今都没开工。 证据二十五：[2019]27号文件，《保定市清苑区人民政府关于印发〈保定市清苑区关于加强高层次人才引进的若干优惠政策（试行）〉的通知》。 原告黎鹏龙发表质证意见： 1、根据双方签订的协议书约定，如遇不可抗力或政府因素可据实延期，该约定表明是指双方无论是法律上的或者不可抗力因素，均不能预见的客观事实发生，才能够据实延期。双方签订协议的时间是在2017年4月6日，早在2014年10月12日保定市就下发了保定市重污染天气应急预案，且近年来包括之后的近几年甚至更长的时间，都会发生重污染天气，这是众所周知的客观事实，所以被告能够预见到房地产建设工程会因为重污染天气导致工程停工，不可抗力成立的前提必须是发生了合同订立时不能预见的客观情况，因重污染天气导致政府要求停工，能够预见到，该停工行为不属于不可抗力。被告交房的时间不能以此作为理由延期。同时政府有关部门作出的停工通知也是基于2014年保定市应急预案作出的响应，合同约定中包括了自然灾害、政府因素、社会异常事件，都是能够预见到的，所以以所谓的政府因素据实延期也不具有法律依据和事实理由。 2、被告提供的证据无法证实被告的证明目的，没有政府说在中考和高考建筑工程要停工，没有证据能证实被告是否真正停工。从证据的形式看被告的证据均是复印件，甚至没有公章，真实性无法认定，从证据的内容看，庭下提交文件证实。没有市气象局或市监测局提供重污染的天气情况，被告是否积极响应，是否真正停工也无法证实。 3、2016年保定市重污染天气应急预案，根据该证据体现，只有红色预警才会全面停工，发布橙色预警、黄色预警时施工单位只有土石方作业才会停工，土石方作业主要在基坑开挖、开户、室外管辖施工。主要集中在开始施工及结尾时，而被告提供的证据提供了长达四年间为了响应政府大气污染防治措施的停工，难道四年间只进行了土石方作业吗，与事实严重不符。综上，被告所出示的证据不能证明被告的证明目的，无法证实被告所述的事实，其停工不具有合同依据，交房期限不能顺延。 庭审中，原告黎鹏龙述称，被告收取原告所谓团购费没有法律依据，众所周知华建公司与泽润公司是共同开发的紫园尚品小区，该团购费是他们内部的销售策略，并不是中介费，所以该团购费属于房款。合同解除是被告违约导致的，没有证据显示是法律依据。要求被告主动提供五证，否则被告涉嫌违规销售涉嫌首付贷的违规行为，所以应当解除合同并承担损失，违约金按同期贷款利率计算。原告今年本科毕业，购房首付款是父母给出的，是对原告的赠予，合同是以原告名义签的，当时签合同时已经年满18周岁。 庭审中，被告泽润公司辩称，重污染天气的天数被告没法预见，属于不可抗力，因为房地产产业的上下游产业涉及到室外施工产业，受停工政策的影响，我方必然受影响。楼盘已经有五证，原告起诉解除合同并不是合同无效。在法院有相关案件，已经审理查明该涉案楼盘具有五证，本案原告要求解除合同、返还购房款没有事实依据，我方不同意原告诉讼请求，要求原告继续履行合同。 根据当事人的陈述及审查的证据，本院认定事实如下：2017年4月4日，原告黎鹏龙与被告泽润公司签订编号为626的《紫园尚品内部认购协议书》一份，协议约定：一、房屋基本情况房屋位于清苑区。建筑面积为95平方米。二、价款该房屋按建筑面积计价，单价为9600元／平方米，总房款为912000元。三、乙方自愿采用以下第二种方式付款：银行按揭贷款。五、交房期限甲方应于2019年12月31日前，将房屋交付乙方使用，如遇不可抗力或政府因素，可据实予以延期。七、甲方逾期交房责任2、逾期超过60日后，买受人有权解除协议。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第五项规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。九、乙方权利与义务如乙方贷款需要向银行申请个人按揭贷款，签订本协议后，在甲方通知乙方办理按揭手续后七日内，乙方须向甲方或甲方指定的银行提供按揭贷款的资料，并在30日内办理完银行按揭贷款手续。原告黎鹏龙于2017年4月4日交团购费19000元，交购房款282000元，于2017年4月21日交购房款180000元，以上共计481000元。现协议约定的交房期限已到，被告泽润公司未交房，故原告黎鹏龙诉至法院。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中原被告双方签订的《紫园尚品内部认购协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告认购的房屋坐落于清苑县，住宅销售面积95平方米，住宅销售单价为9600元／平方米，以及付款方式等内容，故该内部认购协议书实为商品房买卖合同，本院予以认定。本案中，原告黎鹏龙主张解除合同，要求被告泽润公司返还购房款并支付相应利息的依据为被告未在协议约定的交房期限内将房屋交付使用，但因大气污染、高考、新冠肺炎疫情等事由建筑工地需停工，且被告提供了相应的政府文件予以佐证，被告的情况属于协议约定的因不可抗力或政府因素不能按期交房的情形，可予以延期，故对原告的该主张，本院不予支持。原告黎鹏龙主张其户籍在张家口市，受限购政策影响不具备购房资格，但是根据保定市清苑区人民政府出台的2019年27号文件《保定市清苑区人民政府关于印发〈保定市清苑区关于加强高层次人才引进的若干优惠政策（试行）〉的通知》的第七条，原告黎鹏龙为大学本科学历，根据现有的政策已经不受限购条件的影响，具有购房资格，故对原告的该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告黎鹏龙的全部诉讼请求。 案件受理费8596元，减半收取计4298元，由原告黎鹏龙负担4298元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  陈彦任 二〇二〇年七月三十一日 书记员  杨 明