上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2837号原告：上海华亭服饰小商品交易中心有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：万德祥，董事长。委托诉讼代理人：贾毅律，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：年沙，上海市锦天城律师事务所律师。被告：李戈斯雷尼广告(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：BRENDANTIMOTHYDELANEY。原告上海华亭服饰小商品交易中心有限公司(以下简称华亭公司)与被告李戈斯雷尼广告(上海)有限公司(以下简称李戈斯雷尼公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾毅律到庭参加诉讼。被告李戈斯雷尼公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华亭公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告的租赁关系已于2019年10月26日解除；2.判令被告向原告支付所欠租金人民币218,382.44元(自2019年6月27日至10月26日),以及计算至2019年10月26日的滞纳金(滞纳金从被告欠付租金之日起,每逾期一日按照所欠月租金的0.1%计算,自2019年7月1日起算)；3.判令被告向原告支付拖欠的物业费32,456.16元(自2019年6月27日至10月26日)；4.判令被告支付擅自中途退租的违约金163,786.83元；5.判令被告支付因租金逾期超过一个月的违约金163,786.83元；6.判令被告支付原告将讼争房屋恢复原状的费用169,970元。事实和理由：讼争的上海市徐汇区富民路XXX号房屋(全幢)原系中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处的沪警会堂与招待所,2005年12月8日,中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处租赁办公室作为出租人,原告作为承租人,签订了该全幢房屋自2007年2月15日起至2027年2月14日止的房屋租赁合同。2018年6月29日,中国人民武装警察部队上海市总队保障部出具《关于变更富民路XXX号房地产主体的函》：自2018年6月30日起富民路XXX号房地产及所涉租赁关系整体现状移交上海徐房(集团)有限公司。移交后,上海徐房(集团)有限公司承继我部与原告的租赁合同及对应的权利义务、债权债务。由此,2017年4月20日,原告、案外人上海悟锦投资管理有限公司与被告签订了主合同租赁期限内的《上海市房屋转租合同》和《新三方协议》,约定(1)原告、案外人上海悟锦投资管理有限公司作为转租人,被告作为次承租人,承租富民路XXX号房屋中的X楼XX5室,(2)转租期为2017年4月27日至2020年5月31日。其中2017年4月27日至2018年5月30日由案外人上海悟锦投资管理有限公司作为转租人,而2018年5月31日至转租期届满日由原告作为转租人，(3)转租面积245.88平方米,用途为商业、办公,(4)租金为人民币54,595.61元/月,应于每月1日或之前缴付当月租金。逾期支付则每逾期一日按照当月租金的0.1%支付滞纳金,(5)物业费按每月8,114.04元收取,(6)若被告擅自提前退租的,应支付三个月租金作为违约金,(7)此外,被告逾期缴纳租金累计超过一个月的,还应支付三个月租金作为违约金,(8)被告应将租赁单元恢复原状归还(正常损耗除外),经验收认可且相互结清各自费用,方可办理退租手续。此外,被告支付了租赁保证金人民币188,128.95元,原告有权从中扣除被告应付未付的费用。转租期间内,被告对于承租房屋进行了室内装修,将其作为办公室使用。然而,自2019年7月1日开始,被告拒不支付租金和物业费。直到2019年10月,被告的人员已经全部离开承租部位。但被告的设备、设施仍然存放在承租部位内,至今没有腾清房屋、将装修恢复原状,也未归还钥匙门卡,未办理退租手续。被告的行为实属擅自中途退租,而原告无意继续使用被告的装饰装潢,且须被告将承租部位恢复原状后,方可再次出租,若被告不予配合,那么经评估的恢复原状所需费用超过人民币16万元。原告认为,被告欠租及单方面提前终止租赁关系的行为均构成违约,应当支付所欠租金、物业费,并且承担违约金。租赁关系终止后,被告应当履行恢复原状等义务。李戈斯雷尼公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区富民路XXX号房屋(全幢)原系中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处的沪警会堂与招待所。2005年12月8日,中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处租赁办公室作为出租人,与原告作为承租人,签订了该全幢房屋的房屋租赁合同，租赁期限20年，自2007年2月15日起至2027年2月14日止。2018年6月29日,中国人民武装警察部队上海市总队保障部出具《关于变更富民路XXX号房地产主体的函》：自2018年6月30日起富民路XXX号房地产及所涉租赁关系整体现状移交上海徐房(集团)有限公司。移交后,上海徐房(集团)有限公司承继我部与原告的租赁合同及对应的权利义务、债权债务。2017年4月20日，案外人上海悟锦投资管理有限公司(以下简称悟锦公司)(甲方)与被告(乙方)签订了《上海市房屋转租合同》(以下简称系争租赁合同)，约定悟锦公司将富民路XXX号XX5室房屋(以下简称系争租赁房屋)转租给被告，建筑面积245.88平方米。转租期限为36个月，自2017年4月27日起至2020年5月31日止。由于出租人目前授权悟锦公司的转租期限至2018年5月31日，就本合同项下剩余转租期限2018年6月1日至2020年5月31日，另签订一份《三方协议》，确保剩余转租期内被告在本合同项下的权利和利益不受影响。租金为人民币54,595.61元/月,乙方须于每月之第一个工作日缴付当月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金。物业管理费按每月8,114.04元计，乙方应在每月的第一个工作日或之前缴付当月的物业管理费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。在房屋转租期内，在非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，不足部分乙方还应负责赔偿。乙方按本合同约定归还该房屋时，应将租赁单元恢复原状归还甲方(正常损耗除外),经甲方验收认可，并相互结清各自的费用,方可办理退租手续。该房屋归还给甲方后，乙方遗留在该房屋内的所有物品、设施及设备，将视为乙方自动放弃该等物品、设施及设备的所有权或使用权。此外，附件三对现有装修、附属设施及设备状况，甲方提供标准，乙方负责范围作了明确约定。同日,原告(甲方)、悟锦公司(乙方)、被告(丙方)签订《新三方协议》，约定三方同意乙方于丙方签订的合同中自2018年5月31日后乙方的权利义务由甲方承受。截止本协议签订之日，乙方尚保留丙方交付的租赁保证金188,128.95元，租赁保证金将视为丙方向甲方交付的租赁保证金，乙方无需将该笔租赁保证金向丙方返还。被告于2017年5月27日完成对系争租赁房屋的装修，后按约履行系争租赁合同。2019年5月29日，被告向原告支付同年6月租金54,595.61元。同年6月底，被告未能按期支付租金，并与原告协商解除系争租赁合同事宜。同年10月开始，原告发现被告员工减少，至10月26日彻底搬离系争租赁房屋，遗留原装修及办公桌椅、柜子、台灯等办公家具，原告随即自行收回系争租赁房屋。审理中原告表示，租赁保证金188,128.95元愿意在被告欠款中予以抵扣。以上事实，除庭审笔录外，另有房地产租赁合同、房屋租赁合同、系争租赁合同、租赁保证金收据、租金支付凭证、二次装修竣工验收意见表、照片等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的系争租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当恪守履行。被告未能按期支付房租，超过3个月，且未经交接即自行搬离租赁房屋，系根本违约，原告于2019年10月26日自行收回房屋，故可确认双方的租赁合同于当日解除。被告应当支付拖欠的租金、物业管理费并依照合同约定支付逾期支付租金的违约金。租赁合同约定乙方中途擅自退租的，应按月租金的3倍支付违约金，本案被告自行搬离，视为中途擅自退租，该项违约金，本院予以支持。原告关于租赁保证金的处理意见，于法不悖，本院予以准许。系争租赁合同约定，逾期不支付租金累计超过一个月，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应支付按约租金3倍的违约金。但本案中，被告虽拖欠租金超过一个月，但原告并未在之后的四个月内行使合同解除权，故该项诉请，本院不予支持。关于恢复原状的费用，原告提供的复原工程报价单系自行制作，该项费用未有实际发生，且本院认为从被告搬离时的照片来看，被告对系争租赁房屋并无特别个性化的装修，除办公家具桌椅、台灯外，墙面、地面、天花板等都可以进行再利用。拆除原有装修成为毛坯房的成本将远大于搬离不用的家具、简单改装整修后再出租的成本，故原告该项请求本院不予支持。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认上海华亭服饰小商品交易中心有限公司与李戈斯雷尼广告(上海)有限公司关于上海市富民路XXX号XX5室房屋的租赁关系于2019年10月26日解除；二、李戈斯雷尼广告(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华亭服饰小商品交易中心有限公司支付2019年6月27日至10月26日期间拖欠的租金218,382.44元；三、李戈斯雷尼广告(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华亭服饰小商品交易中心有限公司支付自2019年7月1日起至2019年10月26日止逾期支付租金违约金合计15,614.35元；四、李戈斯雷尼广告(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华亭服饰小商品交易中心有限公司支付自2019年6月27日起至2019年10月26日止拖欠的物业管理费合计32,456.16元；五、李戈斯雷尼广告(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华亭服饰小商品交易中心有限公司支付擅自中途退租违约金163,786.83元；六、上海华亭服饰小商品交易中心有限公司于本判决生效之日起十日内向李戈斯雷尼广告(上海)有限公司返还租赁保证金188,128.95元，可与上述判决第二至五项费用相抵扣；七、驳回上海华亭服饰小商品交易中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,495元，由上海华亭服饰小商品交易中心有限公司负担4,986元，由李戈斯雷尼广告(上海)有限公司负担6,509元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  蒋瑞余人民陪审员  王婉娜二〇二〇年七月二十四日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。