福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0425民初1108号 原告:余陈斌，女，1957年11月9日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：张保华，福建律慧律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：俞良燕，福建律慧律师事务所执业律师。 被告:三明福裕房地产有限责任公司，住所地福建省大田县均溪镇福田路136号，统一社会信用代码:913504255692881334。 法定代表人:林盛，该公司执行董事兼总经理。 原告余陈斌与被告三明福裕房地产有限责任公司(以下简称福裕公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告余陈斌的委托诉讼代理人张保华、俞良燕，被告福裕公司的法定代表人林盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余陈斌向本院提出诉讼请求:1.解除余陈斌与福裕公司签订的五份《商品房买卖合同》（编号分别为:XX1、XX2、XX3、XX4、XX5）;2.福裕公司返还余陈斌购房款2804794元，并支付违约金280479元；3.本案的诉讼费用由福裕公司负担。事实和理由:2013年3月26日，福裕公司因资金周转困难向余陈斌借款2000000元，双方约定利息按月利率3%计算，按月支付，福裕公司出具一份借条予以确认，林盛和陈春峰作为担保人在借条上签字。当日，余陈斌向福裕公司法定代表人林盛转账支付了2000000元。同年11月1日，林盛因投资福裕房地产缺乏资金向余陈斌借款3500000元，双方约定利息按月利率3%计算，按月支付，林盛出具一份借条予以确认，张鸿雁作为担保人在借条上签字。当日，余陈斌向林盛转账支付了3500000元。2014年6月20日，因林盛无力偿还借款，经协商，同意将上述借款本金中的3000000元（2013年3月26日借款本金2000000元及2013年11月1日借款本金1000000元）转化为购买福裕公司商品房的购房款。同日，林盛将2013年3月26日的《借条》收回，并注明该借款用房产抵还，同时，林盛重新向余陈斌出具一份借条，并明确已还100万元（抵房款）。同年11月23日，余陈斌与福裕公司签订五份《商品房买卖合同》，约定余陈斌购买福裕公司开发的坐落于大田县福裕名城房屋。次日，福裕公司向余陈斌出具五份《收款收据》确认收到购房款，购房款总金额为2804794元。因福裕公司拖欠工程款，涉案房产在内的房产被三明市中级人民法院（以下简称三明中院）依法查封，福裕公司已经无法将房屋实际交付给余陈斌使用并办理过户，无法实际履行买卖合同内容，故余陈斌具状起诉，要求法院判决上述请求。 福裕公司辩称，本案实际尚欠余陈斌借款金额为2500000元，且该款项系公司法定代表人林盛个人借款，因由林盛本人承担还款责任。本案签订的《商品房买卖合同》系作为林盛向余陈斌借款的一种保证方式，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。 余陈斌围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.借条复印件三份（2013年3月26日、2013年11月1日、2014年6月20日）、工商银行转账流水和建设银行转账流水各一份，证明2013年3月26日，福裕公司向余陈斌借款200万元，尔后，该笔借款用房产抵还；同年11月1日，林盛向余陈斌借款350万元，2014年6月20日，经协商，双方同意将上述借款中100万元转为购房款，林盛重新向余陈斌出具一份借条；2.《商品房买卖合同》和《收款收据》各五份，证明福裕公司于2014年11月13日将其开发的福裕名城第5幢五套的房屋以7150元/㎡的单价出售给余陈斌，双方还对权利义务进行约定，五套房屋总价款为2804794元，次日，福裕公司向余陈斌出具了五份收款收据；3.福建省沙县人民法院《民事调解书》一份，证明2013年11月1日林盛向余陈斌借款350万元，其中100万元转为本案的购房款，剩余250万元，福裕公司于2014年6月20日重新向余陈斌出具一份借款金额为250万元的借条，余陈斌已向沙县法院提起诉讼且双方达成调解协议。福裕公司质证认为，对余陈斌提交的上述证据真实性均没有异议，对证明对象有异议，借款200万元已经结清，且本案系公司法定代表人林盛个人借款。 本院认证认为，福裕公司对余陈斌提供的上述证据真实性无异议，予以确认。对上述证据的证明对象有异议，本院将综合举证质证情况予以认定。 在诉讼过程中，本院依职权调取了三明中院公告一份，证明因福裕公司未履行三明市中级人民法院于2017年9月11日作出的（2017）闽04民初99号民事判决书确定的义务，该院将评估、拍卖被执行人福裕公司所有的包括本案讼争五套房屋在内的多套房产。余陈斌和福裕公司经质证对上述证据无异议，本院予以确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年3月26日，福裕公司因资金周转需要向余陈斌借款2000000元，双方约定利息按月利率3%计算，按月付息，福裕公司出具一份借条予以确认，林盛和陈春峰作为担保人在借条上签字。当日，余陈斌通过工商银行将借款2000000元转入福裕公司法定代表人林盛的银行账户。同年11月1日，林盛因资金周转需要向余陈斌借款3500000元，双方约定利息按月利率3%计算，按月付息，林盛出具一份借条予以确认，张鸿雁作为担保人在借条上签字。当日，余陈斌通过建设银行将借款3500000元转入林盛的银行账户。2014年6月20日，经多方协商，同意将福裕公司于2013年3月26日向余陈斌借款的2000000元和林盛于2013年11月1日向余陈斌借款中的1000000元，共计3000000元，转化为余陈斌向福裕公司购买房产的购房款。林盛将2013年3月26日的借条原件收回，并注明此借款已用房产抵还。同日，林盛、张鸿雁（林盛的妻子）重新向余陈斌出具一份借款金额为2500000元的借条，并在借条下方注明“原借叁佰伍拾万元整，已还人民币壹佰万元整”。2014年11月13日，福裕公司（出卖人）与余陈斌（买受人）签订五份《商品房买卖合同》，编号为：XX1、XX2、XX3、XX4、XX5，约定福裕公司将坐落于大田县福裕名城第5幢五套房产出售给余陈斌，合同载明:房产建筑面积分别为78.995㎡、78.995㎡、76.299㎡、78.995㎡、78.995㎡，单价均为7150元／㎡，总价款为2804794元；出卖人应当在2017年5月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；如果逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金等。次日，福裕公司向余陈斌出具五份收款收据，编号为：XX1、XX2、XX3、XX4、XX5，载明收到第5幢X1室购房款564814元、第5幢X2室购房款564814元、第5幢X3室购房款545538元、第5幢X4室购房款564814元、第5幢X5室购房款564814元，并加盖福裕公司财务专用章。合同签订后，涉案房产均未办理备案登记手续。 2019年7月30日，三明中院发布公告，因福裕公司未履行生效法律文书确定的义务，三明中院将评估、拍卖福裕公司所有的大田县福田路158号福裕名城4、5、6号楼部分房屋，其中包括涉案的五套房产。 本院认为，余陈斌与福裕公司、林盛形成借贷关系后，因借款人无力偿还，经多方协商，同意将其中尚欠的借款3000000元转化为余陈斌向福裕公司认购的福裕公司开发的福裕名城第5幢五套房产的购房款2804794元，并于2014年11月23日以余陈斌名义与福裕公司签订《商品房买卖合同》五份，余陈斌与福裕公司形成商品房买卖合同关系。但由于涉案房产已被查封，并进入执行拍卖程序，标的物所有权不能转移，导致余陈斌与福裕公司签订的以尚欠借款折抵购房款取得房屋的目的不能实现，福裕公司已构成违约，应依法承担相应的违约责任。故余陈斌要求解除五份《商品房买卖合同》和返还已付购房款2804794元，并支付违约金280479元（已付款2804794元的10%）的诉讼请求，其理由成立，予以支持。福裕公司主张本案实际尚欠余陈斌借款金额为2500000元，且该款项系公司法定代表人林盛个人借款，本案签订的《商品房买卖合同》系作为林盛向余陈斌借款的一种保证方式，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系的抗辩理由,缺乏证据佐证，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下: 一、解除余陈斌与三明福裕房地产有限责任公司于2014年11月23日签订的五份《商品房买卖合同》（编号为：XX1、XX2、XX3、XX4、XX5）； 二、三明福裕房地产有限责任公司应在本判决发生法律效力后十五日内返还给余陈斌购房款2804794元，并支付违约金280479元，合计3085273元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31482元，减半收取计15741元，由三明福裕房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓锦军 二〇二〇年七月三十日 书记员  郭景昉 附:本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。