广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初10064号原告：江婉平，女，汉族，1981年2月7日出生，住广东省东莞市洪梅镇洪屋涡北坊市********，公民身份号码为441************087。委托代理人：庾振业，系广东展豪律师事务所律师。被告：东莞市****建造有限公司，住所地广东省东莞市**********************，统一社会信用代码为914************068。法定代表人：凌某1。委托代理人：吴子宾、黎宇彬，均系广东名成律师事务所律师。原告江婉平诉被告东莞市****建造有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庾振业及被告的委托代理人吴子宾、黎宇彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20171227CF673D925488）；2、被告协助原告到东莞市*******、东莞市****不动产交易所办理东莞市南城区********凯汇大厦（2号商业办公楼）办公2113号的终止商品房买卖合同备案登记；3、被告向原告退还商品房总价款本金1217090元及利息（以商品房总价款1217090元为本金，自2017年12月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起计算至被告实际退还全部购房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年3月26日的利息为125720.4元）；4、被告向原告支付商品房总价款3%的违约金即36512.7元（1217090元×3%）；5、被告向原告退还原告向电商缴纳的20000元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是房地产开发商，开发了东莞市南城区********凯汇大厦（2号商业办公楼）项目(推广名为寰宇汇金中心）。原告通过腾讯大粤网获悉上述信息，想购买被告开发的上述房产，并了解到通过腾讯大粤网团购向电商支付团购服务费20000元，可以享受2万抵95折优惠，被告在宣传资料称带装修入住，原告在决定购买前也参观了被告设置在项目售楼中心的样板房精装修的展示。原告遂于2017年11月26日向电商东莞市言信广告有限公司支付了团购服务费20000元，并与被告于2017年12月10日签订了《凯汇大厦（2号商业办公楼）认购书》，由原告认购凯汇大厦2号商业办公楼21层13号房，用途为办公，建筑面积53.24，套内面积为39.27，原价1394947元，折后总价为1254474元，并交纳购房定金20000元，该认购书并对付款方式及其他购房事宜作了约定。2017年12月27日，原告按被告的通知按时前往被告处签订商品房买卖合同（预售），在签约前双方最终确认原告享受优惠后的最终购房款总价为1217090元，原告遂按最终购房款总价与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20171227CF673D925488）（以下简称“案涉购房合同”）。案涉购房合同约定原告向被告购买东莞市南城区********凯汇大厦（2号商业办公楼）办公2113号房（以下简称“案涉商品房”），原告通过一次性付款方式向被告支付购房款，被告应于2019年11月30日前向原告交付商品房，案涉购房合同并对购房的其他事宜作了约定，原告于当日向被告一次性支付了1197090元，连同已缴认购定金20000元，原告的购房款已全部支付完毕。同时，在开发商的指定下，原告与裕达建工集团有限公司签订了《委托装修协议》，该协议其中约定案涉商品房为装修后交付，装修工程款记入房款总价，改造工程交付时间为2019年11月30日之前，《委托装修协议》并对案涉商品房的其他装修事宜作了约定，但被告并未按案涉购房合同的约定按时将案涉商品房交付给原告，被告表示会尽快交付给原告，并按案涉购房合同的约定承担逾期交房的违约责任。2019年2月17日，原告收到被告发出的《入伙通知书》告知原告所购买的案涉商品房已全面竣工，具备交付使用条件，入伙时间为2020年2月26日，办理时间为2020年2月26日，并称自2020年2月26日起视为被告以将合格的房屋交付原告。由于受新冠肺炎疫情的影响，原告于2020年3月3日才前往被告处收楼，发现案涉商品房存在如橱柜门扇不平齐、入门镜面与大理石未打胶、入户门后面鞋柜面大理石有裂纹等严重的装修质量问题，并且与被告售楼时展示的样板房用料不完全一致，根本不具备收楼入住的条件，原告拒绝收楼。原告认为，被告虽然根据案涉购房合同的约定是毛坯交付，但被告在销售时明确表明案涉商品房是精装修交付，且案涉购房合同的购房总价包括了装修款，原告与裕达建工集团有限公司签订的《委托装修协议》也明确约定案涉商品房装修工程款记入房款总价，虽然《委托装修协议》是由原告与裕达建工集团有限公司签订的，但装修公司是原告在购房时被告指定的，原告根本没有选择权，该装修合同应视为系装修公司接受原告的委托施工，且案涉购房合同约定的交付时间与《委托装修协议》的交付时间一致，因此，被告交付给原告的商品房应以《委托装修协议》约定的装修标准作为案涉商品房的交付条件。被告应于2019年11月30日前向原告交付商品房，但被告一再逾期交付，至原告于2020年3月3日前往被告处收楼时发现案涉商品房存在严重的装修质量问题，仍不具备交付条件，原告已完全对被告丧失信心。被告逾期交付已超过90日，根据案涉购房合同第十二条第一款第（2）款的约定，原告有权解除案涉购房合同并要求被告承担违约责任。原告为购买案涉商品房进行了团购，向电商支付了团购服务费，现原告因被告违约请求解除案涉购房合同，原告的购房目的已不能实现，原告为购房而支付的团购服务费损失相应由违约方即被告承担。为此，原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼。本案开庭审理中，原告针对诉讼请求补充意见为若法院不支持解除商品房买卖合同的诉请，则请求判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（以购房总价1217090元为基数，按日万分之二的标准自2019年12月1日起计算至实际交付商品房之日止）。被告辩称，一、原告不享有案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20171227CF673D925488）解除权（约定或法定）。1、案涉商品房于2019年7月22日符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件。①案涉商品房于2019年6月21日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》；于2019年7月22日取得《不动产测量报告》，符合了《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件；②被告与东莞市东江自来水有限公司已于2018年8月22日就案涉商品房所在的凯汇大厦的供水事宜签订了《供用水合同》，被告的关联公司东莞市盛世御峰房地产开发有限公司已于2018年7月17日与广东电网有限责任公司东莞供电局就包括案涉商品房所在的凯汇大厦在内的整个项目签订了《供用电合同》（高压），符合《商品房买卖合同（预售）》第十条商品房相关设施设备交付条件，供水、排水、供电一切正常。2、案涉商品房于2020年1月15日符合《委托装修协议》约定的交付条件。根据《商品房买卖合同（预售）》附件六的约定，案涉商品房属于毛坯交付，即使法院认定为精装修交付，案涉商品房亦于2020年1月15日符合原告与案外人裕达建工集团有限公司签署的《委托装修协议》约定的《2号楼2113号房精装交付标准》。①就案涉大厦（寰宇汇金中心凯汇大厦）的精装修工程由被告与案外人裕达建工集团有限公司（以下简称“裕达公司”）于2018年2月8日签署了《广东省建设工程标准施工合同》并由裕达公司实际统一施工；②案涉商品房包括水电安装、精装房装饰装修、电器洁具、公共区域水电安装、装饰装修、电器照明等在内于2020年1月15日完工并经承包单位、监理单位、建设单位盖章确认竣工验收；③被告亦根据《广东省建设工程标准施工合同》的约定，支付工程进度款至85%，并有施工单位、监理单位、造价咨询公司、工程管理部、合约预算部的综合审批，真实合法。3、案涉商品房已经视为买受人同意该商品房符合交付条件，被告存在逾期交付但未超过90日，不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的解除条件。①被告于2019年11月15日向原告发送的《逾期交房通知函》（原告起诉状确认收到）；被告于2020年2月17日向原告发出《入伙通知书》（为收楼通知，原告起诉状确认收到）；原告于2020年3月3日进行交楼验收并提出八点意见，但拒绝收楼。②根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第1款的约定，“除地基基础和主体结构不合格或严重影响正常使用的质量问题以外的其他质量问题，应先接收该商品房，并将书面质量异议送达给出卖人；出卖人收到书面质量异议后经审核认定确实存在质量问题的，应当负责修复。”结合原告提交的《用户收楼意见书》，该八点即使均为“客观情况”，也属于非影响居住使用的质量瑕疵，可通过整改的方式修复，不构成原告拒绝收楼的理由，相反，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款查验房屋第3点第（1）项、《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第1款的约定，原告以可以修复的装修质量瑕疵逾期办理该房屋的验收交接手续，则应视为买受人同意该商品房符合交付条件。③根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第2款的约定，原告亦无对该商品房交楼质量标准异议进行检测/鉴定。④基于原告拒绝收楼，被告于2020年3月8日对案涉商品房现状申请广东省东莞市东莞公证处进行了现场公证以证明案涉商品房已具备精装修交付条件。⑤根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第3、4款的约定，若原告仍认为案涉商品房存在质量问题，经核实确实属于质量问题的，被告愿意承担相应的修复责任，但不应拒绝收楼，案涉商品房已经于2020年2月26日按交付标准交付的情况是真实、客观的。4、原告主张依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第（2）款的约定行使解除权没有法律依据。①如上述，案涉商品房已经于2020年2月26日按交付标准交付，该交付履行了通知义务、履行了现场查验，虽原告提出了八点建议，但不构成拒绝收楼的理由。②案涉商品房不存在质量问题。对于房屋装修后实际效果的评价因人而异，案涉大厦不仅有原告一户，而总数有622户，已经收楼的419户，毛坯交付和精装修的标准（同户型）是一样的，工程质量均经过被告工程部、施工单位、监理单位的综合验收，一视同仁，房屋质量不存在任何干扰和影响买受人的正常使用的情况，即使针对原告提出的八点建议也是可以整改的（被告确认如涉及需要整改的，已经整改完毕并电话通知原告复验）。③案涉商品房装修于2020年1月15日经被告及相关单位验收合格，被告于2020年1月19日开始放假，后因新冠肺炎疫情的影响，案涉商品房自2020年1月18日至2020年3月8日均无进行过任何零星工程，被告提供的广东省东莞市东莞公证处《公证书》的现状即为2020年2月26日的现场现状，从《公证书》中可以明确案涉商品房已经满足使用的条件。④也是基于新冠肺炎疫情的影响，本按照被告计划，春节假期后2020年2月3日复工，复工即向业主发送《收楼通知》，但根据广东省人民政府《关于企业复工和学校开学时间的通知》的规定，2月3日至9日为一般企业的延迟复工期，同时复工必须报备南城街道办、房管局等各部门并准备必要的消毒设施和口罩，被告实际通知复工时间为2020年2月24日（根据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国突发事件应对法》的有关规定，广东省突发公共卫生事件一级响应于该日方解除），在2020年2月17日，被告组织销售、财务人员向全体业主发送《收楼通知》。被告认为本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，被告本应于2020年2月3日向原告发送的《收楼通知》因疫情延期到2020年2月17日发送，该延期属于受到不可抗力影响，被告认为逾期交付的计算日期应该截止到2020年2月3日，为65天，不符合合同解除权约定的超过90日。二、被告诉请第2、3、4项没有法律依据。被告已经主张了按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的违约责任，不应再请求按照房价总款计算利息，《商品房买卖合同（预售）》中的违约金为双方对发生逾期交付解除时违约责任的约定。三、被告诉请第5、6项没有法律依据。原告提供的《团购优惠申请书》已明确说明，被告与电商东莞市言信广告有限公司的关系为合作关系，电商公司对被告所售房源的进行推广工作，被告给予电商公司向购房者提供享受购房优惠的权利，享受团购“2万抵95折”的优惠，该20000元亦是由电商收取的，从原告提交的《凯汇大厦（2号商业办公楼）认购书》、《寰宇汇金中心签约确认表》可以反映出，原告所享受的优惠包括向电商缴纳的20000元已在被告销售案涉商品房房价中扣除优惠，被告与原告签订的案涉购房合同的购房总价亦不包括原告向电商缴交的20000元，因此，原告所缴的20000元团购服务费纯属原告与电商直接的关系，与原告无关。四、关于房屋交付条件的补充说明。被告认为，原告混淆了房屋交付条件与收楼时出现的装修瑕疵的区别，如上所述，案涉商品房已具备的法律法规和案涉购房合同约定的交付条件，原告收楼时出现的原告所述的严重装修质量问题只属于装修瑕疵，属于被告交付后的维修范围，不能与被告交付案涉商品房的概念混同。①根据原东莞市住房和城乡建设局于2013年7月3日发布的《关于明确商品住房交付使用条件的通知》(东建房〔2013〕34号)的第二、第三条的规定，依照住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号文）第（十一）条规定，“二、商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。三、房地产开发企业应严格执行相关规定要求。商品住房交付使用前，房地产开发企业应当书面通知买受人交付时限和注意事项。在与买受人办理交付手续时，应出示由建设行政主管部门发出的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还应向买受人提交配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求的相关文件，以及双方在签订的《商品房买卖合同》所约定的其它交付条件资料。”②本案中，如被告提供的证据及案涉商品房的约定，案涉商品房已取得由建设行政主管部门发出的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，由于本案案涉商品房并非商品住房而是办公用房，因此并不需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及提交配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求的相关文件。③根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条的规定，若房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，但结合本案，案涉商品房并不存在主体结构质量不合格的事实，其次，考量房屋质量问题是否严重影响正常居住使用，应从如下方向考虑：1、房屋的质量问题是否足以产生影响使用人的商业利益为前提；2、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活；3、可否修复，经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对房屋的正常使用功能产生了严重影响。虽然在双方签字确认的《用户收楼意见书》中存在需要整改的项目及内容，但存在的装修瑕疵并非属于功能性质量瑕疵致使严重影响正常居住。④根据原告与裕达建工集团有限公司签订《委托装修协议》第三条第4点的约定，“甲方同意：在接收房屋时，仅当乙方提交的房屋严重不符合附件一约定的标准，严重影响甲方使用该房屋的，甲方才有权拒绝受领。若该房屋存在观感上或不会严重影响使用的瑕疵，甲方有权要求乙方履行保修义务，但不得拒绝受领”。被告向原告交付的案涉商品房已严格按照《委托装修协议》附件一的标准向其交付，原告所述的仅为装修瑕疵，被告及装修公司仅需履行相应的保修义务即可。即使存在装修瑕疵也不意味着一方可滥用该条款。五、综上，基于对市场环境及未来房价不确定等商业因素，结合新冠疫情的影响导致案涉大厦有小部分业主拟解除已经生效并备案的《商品房买卖合同（预售）》。该部分业主通过主张所谓的“质量问题”以达到拒绝收楼并使开发商逾期交付，进而达到行使解除权的目的，其实质为谋求不法利益，既损害了社会经济秩序，又违反了公平正义、诚实信用，不应得到法律的支持！房地产开发商是社会主义市场经济的重要组成部分，房地产项目开发周期长、风险大，本身就承担了应有的经营风险且并不是暴利行业，不是万恶之源。商品房交付存在质量瑕疵是开发商所竭力避免的情况，被告愿意对案涉商品房任何质量瑕疵或质量问题（若有）承担法定修复义务，但此不应作为任何一个拟解除商品房买卖合同关系的购房者的借口，作为商品房买卖合同的双方应共同承担未来的商业风险，而不是形势严峻时则将所有责任推至开发商，若此亦得到支持，则显失公平。另外，针对原告当庭表示的诉请，被告辩称案涉房屋已于2020年1月15日符合交付标准，同时被告也于2020年2月3日向原告交付了房屋，故逾期交付商品房的违约金应计至2020年2月3日。本院经审理查明事实如下：对于原、被告没有争议的事实，本院予以确认。原告于2017年11月26日与案外人东莞市言信广告有限公司签订《团购优惠申请书》，明确原告通过腾讯大粤网成功团购寰宇汇金中心项目并支付团购服务费20000元；团购优惠为2万抵95折；团购申请人按团购优惠价格与开发商正式签署商品房买卖合同后，即已享受了腾讯大粤网提供的团购优惠，此后不得再以任何理由申请退回团购服务费。当日，原告向东莞市言信广告有限公司支付团购服务费20000元。原、被告于2017年12月10日签署《凯汇大厦（2号商业办公楼）认购书》。原告向被告支付定金20000元。原告作为买受人，被告作为出卖人于2017年12月27日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20171227CF673D925488），约定原告向被告购买位于东莞市南城区********凯汇大厦（2号商业办公楼）办公2113号；该商品房预测建筑面积为53.24平方米，其中套内建筑面积为39.27平方米；总价款1217090元；交付商品房的时间为2019年11月30日前；关于房屋查验，买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费，修复后再行交付，（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；关于逾期交付的责任；（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。当日，原告向被告支付楼款1197090元。原告与案外人裕达建工集团有限公司签订《委托装修协议》；双方就装修完工时间及标准进行了约定。庭审中，双方对案涉房屋有无达到交付条件及原告能否行使解除权存在争议。原告主张，被告将案涉楼盘的装饰装修工程统一发包给裕达建工集团有限公司，原告与该公司签署的委托装修协议是在被告的指定下签署的，故被告应按装修协议约定的装修标准向原告交付商品房；原告确实有在2020年2月17日收到入伙通知书，但是受新冠疫情的影响，原告于2020年3月3日才到现场，并发现案涉商品房存在橱柜门扇不平齐、次卧推拉门内侧锁开关紧、主卧衣柜下方与木地板缝隙较大、入门镜面与大理石未打胶、阳台推拉窗较紧、洗手间排气扇声音较大、弱电箱盖较紧、入户门后面鞋柜面大理石有裂纹、次卧推拉窗错位无法关闭等问题，故至今未办理收楼手续；原告是基于对样板房的信任才购买案涉商品房，对于商品房是否影响使用和居住应该更多的考虑原告的主观感受，这也是民事行为双方意思自治的体现；综上，案涉房屋质量未达到合同约定标准，且延期交楼时间已超过90天，故原告有解除权。被告则主张，案涉商品房于2019年6月21日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》；于2019年7月22日取得《不动产测量报告》；被告提交的《供用水合同》及《供用电合同》（高压）可以显示案涉商品房已于2018年8月22日前完成供水、供电；被告于2019年11月13日发出《延期交房通知函》约定，因各方面的客观原因造成无法按照原定时间交付商品房，预计交付时间将延至2020年2月份；案涉商品房已于2020年1月15日符合《委托装修协议》约定的交付条件，对此被告提交了装饰装修工程竣工质量验收记录，该记录显示被告及裕达建工集团有限公司、监理单位广东粤建工程项目管理有限公司均确认装修工程竣工验收时间为2020年1月15日，被告也根据该工程进度向裕达建工集团有限公司支付了工程款；被告原定于2020年2月3日通知原告等业主办理收楼手续，但因疫情原因延至2020年2月17日才发送，该《入伙通知书》表示案涉商品房现已全面竣工，具备交付使用条件，入伙时间为2020年2月26日，如果因原告个人原因导致逾期收房的，按照合同约定，自2020年2月26日起视为被告已将合格的房屋交付给原告；为证明案涉商品房已于2020年1月15日符合《委托装修协议》约定的交付条件，被告于2020年3月8日对凯汇大厦的商品房现状进行了公证。另外，受新冠疫情影响，2020年全国春节假期放假调休时间为1月24日至2月2日；广东地区关于企业复工的规定，要求各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、案涉房屋交付的标准（是否为精装房交付）；二、被告逾期交楼期间的确定；三、原告能否行使合同解除权。一、案涉房屋交付的标准。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，原告就在被告的安排下与案外人裕达建工集团有限公司签订了《委托装修协议》，结合本案查明的事实，购房款中已包含装修款，原告无需另行支付，且《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间以及《委托装修协议》约定的装修工程完工交付时间均约定为2019年11月30日前，由此可见，虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》约定为毛坯交付，但是实际上交付系带装修的房屋。被告辩称商品房为毛坯交付，与事实不符。二、逾期交楼期间的确定。被告应按约定的时间即2019年11月30日前交付案涉商品房，被告确认其未在前述期间交付，存在逾期交楼违约的行为。按照被告提交的证据可以显示凯汇大厦精装修工程验收时间为2020年1月15日，原告虽不确认验收记录的真实性，但是未提交证据予以反驳，且被告提交的验收记录及工程进度款计算表、付款通知单可以相互印证，故本院依法认定该大厦装修验收时间为2020年1月15日。关于案涉商品房是否符合装修标准，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，本案中原告未能举证证明案涉房屋存在房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住的情形，应当承担举证不能的责任，即使是原告在2020年3月3日收楼过程中所罗列的问题，也属于保修义务的范畴，原告以案涉商品房存在质量问题而拒绝收楼，理据不足。对于原告反映房屋存在的问题，确在一定程度上会影响原告的主观使用感受，被告作为开发商应当在第一时间内按合同约定进行维修。原告确认在2020年2月17日收到入伙通知，故被告已履行通知收楼的义务，在案涉房屋具备收楼条件的情况下，原告未收楼造成的损失应由其自行承担；本院认定被告在2020年2月26日已将案涉商品房交付给原告。综上，被告逾期交楼的期间为2019年12月1日至2020年2月26日。三、关于原告能否行使合同解除权。结合前述，原告主张被告交付房屋的质量不符合约定，缺乏事实和法律依据，故本院不予采信；再者，被告逾期交楼的时间未超过合同约定的90天，原告亦不具备行使合同解除权的条件，故对原告诉请解除合同、终止备案登记、返还购房款等诉请，本院不予支持。按照合同约定，原告有权要求被告支付逾期交楼违约金，结合原告的诉请，本院依法认定逾期交楼违约金的计算方式为以1217090元为基数，按照每日万分之二的标准自2019年12月1日起计至实际交楼之日止即2020年2月26日；经计算为21421元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条及第一百一十三条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市****建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告江婉平支付逾期交楼违约金21421元；二、驳回原告江婉平的其他诉讼请求。本案受理费8696.96元（原告江婉平已预交），由原告江婉平自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郭芹二〇二〇年七月十三日书记员  李艳聂晓晴