河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初860号 原告：李君杰，男，1985年6月4日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：王一涵、陈琛，北京盈科（天津）律师事务所律师。 被告：河北泽润房地产开发有限公司，住所地，河北省保定市清苑区光明东路328号，统一社会信用代码：91130608398971666Y。 法定代表人：段卫中,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 被告：河北华建房地产开发有限公司，住所地，河北省保定市蠡县永盛北大街576号，统一社会信用代码：91130635780849928Y。 法定代表人：刘春平，该公司总经理。 被告：保定绿源牧业有限公司，住所地，河北省保定市清苑区光泽路1138号，统一社会信用代码：91130608728797673B。 法定代表人：赵佳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张超，该公司员工。 原告李君杰与被告河北泽润房地产开发有限公司（以下简称“泽润公司”）、河北华建房地产开发有限公司（以下简称“华建公司”）、保定绿源牧业有限公司（以下简称“绿源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李君杰的委托诉讼代理人陈琛、被告泽润公司的委托诉讼代理人徐志磊到庭参加诉讼，被告华建公司、被告绿源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李君杰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告1签订的编号为643的《紫园尚品内部认购协议书》已于2020年4月21日解除。2、判令被告1返还原告已支付的购房款409000元，自2019年12月31日至2020年4月30日的违约金4948.9元。判令被告1负担以购房款409000元为基数，按照年息6%承担自付款之日起至起诉之日（2020年4月30日）止的资金占用利息共计70441.65元，并自2020年5月1日至实际还清之日按年息6%承担逾期还款利息。3、判令被告2、被告3对上述义务承担连带还款责任。4、本案诉讼费用、保全费用（若有）、律师费由被告承担。事实与理由：2017年4月6日原告与被告1签订了编号为643的《紫园尚品内部认购协议书》。协议书约定原告在被告1处购买位于河北省保定市清苑县（现称“清苑区”）光明东街的“紫园尚品”住宅小区4号楼2单元702室的房屋，面积为85平米，单价为9200元/平方米，总房款为782000元。支付方式为银行按揭支付，首付款162000元，3个月内付120000元，半年内付110000元，约定交房时间为2019年12月31日。合同约定交房日期为2019年12月31日，逾期交房超过60日，购房者有权解除合同，而原告已于2020年4月21日向被告1送达了《解除合同通知书》。故该合同已于2020年4月21日解除，被告1依法应承担还款义务。自2017年4月4日至2017年10月5日，原告陆续共支付购房款409000元，由被告2出具收据，故被告2应对合同解除后的还款义务承担连带责任；刷卡POS机的商户是被告3，也就是费用直接进入了被告3的账户，故被告3应对该还款义务承担连带责任。综上，被告1逾期交房超过约定期限，经通知后又迟迟不返还购房款，恶意占用原告资金，以谋取非法利益，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特依据《民法总则》、《民诉法》等相关法律的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告泽润公司辩称，1、原告认为被告要求解除合同，返还赔偿款以及赔偿损失欠事实法律根据，根据原告所诉，2017年4月6日原告与被告签订了的紫园尚品小区商品房认购协议书，并且于当日交付了部分购房款，已经实际履行，在签订协议后，泽润公司已将该房出售的相关情况到清苑区房地产管理部门进行了登统备案，本案所涉房屋不受2017年出台的限购政策文件的约束，据代理人了解，政策已经进行了调整，出台了新的房屋销售政策，虽然根据合同约定交房时间为2019年12月31日以前，但由于政府原因和不可抗力造成延期，工期顺延，交房时间顺延，被告已在举证期内提供政府要求停工的相关文件，不包含本次疫情，需要延期484天，原告以逾期交房为由要求解除合同不符合法律规定和事实。2、本案所涉房屋是存在的。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告华建公司、被告绿源公司均缺席，未答辩。 原告李君杰围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、紫园尚品内部认购协议书一份、收款收据五张、交款ＰＯＳ机小票。证明：2017年4月6日原告与被告泽润公司签订了编号为643的《紫园尚品内部认购协议书》，约定原告在被告泽润公司处购买位于河北省保定市清苑区的房屋，共支付了购房款409000元，并由被告华建公司出具收据，刷卡ＰＯＳ机的商户是被告绿源公司，也就是费用直接进入了被告绿源公司的账户。被告泽润公司存在逾期交房的情形，合同签订是有效的，现应该解除，被告华建公司和被告绿源公司应对返还房款承担连带责任。被告绿源公司违反了中国人民银行人民币银行结算账户管理办法第65条的规定，依照《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任的批复》被告绿源公司应该对还款义务承担连带责任。 2、解除合同通知书、邮件交寄单、邮件签收记录。证明：被告泽润公司存在逾期交房的情形，合同约定交房日期为2019年12月31日，逾期交房超过60日应当解除合同，至今逾期交房6个月，属于严重违约。原告于2020年4月21日向三被告送达了解除合同通知书，故该合同已于2020年4月21日解除，被告依法应返还购房款。 3、《保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场管理的意见》（2017年24号）、户口本、清苑区社保局出具的证明、2020年4月30日原告与保定住建局的通话录音。证明：原告户籍在天津市，没在保定市清苑区，且原告未在保定市清苑区缴纳过社保，受限购政策影响。住建局答复合同签订了，并没有备案，不能办理房本。内部认购协议书签订后，保定市清苑区政府颁布的限购政策，导致原告并不具备在清苑区购房的资格，原告应解除合同。内部认购协议书签订于2017年4月6日，根据2017年5月27日清苑区政府发布的[2017]24号规范性文件第一条、[2011]全国民事审判工作会议纪要法办[2011]442号第三点第20条、[2015]全国民事审判工作会议纪要第五点的括号3的第28条、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的纪要规定第三条，应解除合同。 被告泽润公司发表质证意见： 1、对协议书的真实性无异议，但对其证明目的有异议，协议第五条规定的交房时间为2019年12月31日以前，但如遇到不可抗力和政府因素可据实予以延期，由于重污染天气等因素政府各职能部门多次进行了停工，根据我方提供的证据看，现在还达不到交房时间，且在2020年初有新冠肺炎疫情，属于不可抗力，所以没能达到正常交房时间。根据原告提供的协议书，双方签订协议时间为2017年4月6日，不受政府限购文件的影响，并且在2019年4月16日保定市清苑区人民政府出台的2019年27号文件，原限购政策文件我们认为已经废除，我们认为本案原告不受限购政策的影响，不应该以限购为由要求解除合同。对除去团购费以外的票据没有异议，团购费是中介费，不属于房款，对交款的数额庭后核实。 2、对户口本真实性无异议，户口本显示本案原告是大专学历，不受限购政策影响。对于社保凭证不认可，我们认为证明形式不合法，应有单位对外的公章和负责人签字。对录音证明目的不认可，根据原被告签订的房屋买卖合同，将来房管部门等相关部门可以办理相关手续。假设录音是住建局的员工，只能说明是员工自己的想法，不能证明是住建局的对外政策，不能以住建局的录音、谈话来证明本案合同不能备案，对其关联性、合法性、真实性均不认可。 被告泽润公司提交以下证据： 证据一：2017年6月7日到8日为高考日，因高考政府要求停工2天。 证据二：2017年6月21日至22日为中考日，因中考政府要求停工2天。 证据三：清苑区城市管理行政执法局要求停工的文件，要求停工时间自2017年9月20日至10月15日。 证据四：清苑区城市管理行政执法局要求停工，停工时间自2017年10月17日至10月18日，有停工文件。 证据五：清苑区环境保护局的停工文件，要求自2017年10月4日至10月8日停工五天。 证据六：清苑区城市管理行政执法局停工文件，停工时间自2017年11月16日至2018年3月30日。 证据七：清苑区城市管理行政执法局停工文件，停工时间自2018年3月30日至2018年4月2日。 证据八：保定市大气污染防治工作领导小组文件，因重污染天气，要求自2018年4月18日至4月20日停工3天。 证据九：河北中凯建设工程有限公司停工文件，要求自2018年6月3日至6月8日停工6天。 证据十：2018年6月份中考，停工时间自2018年6月21日至22日停工2天。 证据十一：清苑区城市管理行政执法局的停工文件，停工时间自2018年10月19日至10月22日停工4天。 证据十二：清苑区城市管理综合执法局的停工文件，自2018年10月31日至11月5日停工6天 证据十三：保定市大气污染防治工作领导小组停工文件，要求自2018年11月11日至11月16日停工6天。 证据十四：清苑区住房和城乡建设局停工文件，要求自2018年11月22日至27日停工6天。 证据十五：保定市大气污染防治工作领导小组停工文件，要求自2018年11月28日至12月3日停工6天。 证据十六：保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2018年12月23日至12月28日停工6天。 证据十七：清苑区住房和城乡建设局要求自2019年1月5日至2019年2月15日停工39天。 证据十八：保定市生态环保局文件通知，要求自2019年2月21日至2月28日停工8天。 证据十九：清苑区城市管理综合执法局的文件，自2019年2月28日至3月31日停工32天。 证据二十：保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2019年4月20日至25日停工6天。 证据二十一：保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2019年4月26日至30日停工5天。 证据二十二：2019年6月7、8日高考停工2天。 证据二十三：2019年6月21、22日中考停工2天。 证据二十四：保定市大气污染防治工作领导小组的十份文件，分别为2019年9月24日至10月4日停工11天，2019年11月1日至10日停工10天，2019年11月15日至17日停工3天，2019年11月20日至24日停工5天，2019年11月28日至12月26日停工29天，2020年1月2日至11日停工10天，2020年1月16日至23日停工8天，2020年1月27日至2月1日停工6天，2020年2月5日至14日停工10天，因2020年2月新冠疫情不可抗力的因素，政府要求停工，至今都没开工。 证据二十五：[2019]27号文件，《保定市清苑区人民政府关于印发〈保定市清苑区关于加强高层次人才引进的若干优惠政策（试行）〉的通知》。 原告李君杰发表质证意见： 1、根据双方签订的协议书规定，如遇不可抗力或政府因素可据实延期，该约定表明是指双方无论是法律上的或者不可抗力因素，均不能预见的客观事实发生，才能够据实延期。双方签订商品房的时间是在2017年4月6日，早在2014年10月12日保定市就下发了保定市重污染天气应急预案，且近年来包括之后的近几年甚至更长的时间，都会发生重污染天气，这是众所周知的客观事实，所以被告能够预见到房地产建设工程会因为重污染天气导致工程停工，不可抗力成立的前提必须是发生了合同订立时不能预见的客观情况，因重污染天气导致政府要求停工，能够预见到，该停工行为不属于不可抗力。被告交房的时间不能以此作为理由延期。同时政府有关部门作出的停工通知也是基于2014年保定市应急预案作出的响应，合同约定中包括了自然灾害、政府因素、社会异常事件，都是能够预见到的，所以以所谓的政府因素据实延期也不具有法律依据和事实理由。 2、被告提供的证据无法证实被告的证明目的，没有政府说在中考和高考建筑工程要停工，没有证据能证实被告是否真正停工。从证据的形式看被告的证据均是复印件，甚至没有公章，真实性无法认定，从证据的内容看，庭下提交文件证实。没有市气象局或市监测局提供重污染的天气情况，被告是否积极响应，是否真正停工也无法证实。 3、2016年保定市重污染天气应急预案，根据该证据体现，只有红色预警才会全面停工，发布橙色预警、黄色预警时施工单位只有土石方作业才会停工，土石方作业主要在基坑开挖、开户、室外管辖施工。主要集中在开始施工及结尾时，而被告提供的证据提供了长达四年间为了响应政府大气污染防治措施的停工，难道四年间只进行了土石方作业吗，与事实严重不符。综上，被告所出示的证据不能证明被告的证明目的，无法证实被告所述的事实，其停工不具有合同依据，交房期限不能顺延。 庭审中，被告泽润公司辩称，因为房地产产业的上下游产业涉及到室外施工产业，受停工政策的影响，我方必然受影响，楼盘已经有五证，原告起诉解除合同并不是合同无效。在法院有相关案件，已经审理查明该涉案楼盘具有五证。原告要求解除合同，返还购房款没有事实依据，我方不同意原告诉讼请求，要求原告继续履行合同。 根据当事人的陈述及审查的证据，本院认定事实如下：2017年4月6号，原告李君杰与被告泽润公司签订编号为643的《紫园尚品内部认购协议书》一份，协议约定：一、房屋基本情况房屋位于清苑县。建筑面积为85平方米。二、价款该房屋按建筑面积计价，单价为9200元／平方米，总房款为782000元。三、乙方自愿采用以下第二种方式付款：银行按揭贷款。首付20%，首付金额为162000元，3个月内再付15%，金额12000元，半年之内再付15%，金额11000元，贷款额为390000元。五、交房期限甲方应于2019年12月31日前，将房屋交付乙方使用，如遇不可抗力或政府因素，可据实予以延期。七、甲方逾期交房责任2、逾期超过60日后，买受人有权解除协议。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第五项规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。九、乙方权利与义务如乙方贷款需要向银行申请个人按揭贷款，签订本协议后，在甲方通知乙方办理按揭手续后七日内，乙方须向甲方或甲方指定的银行提供按揭贷款的资料，并在30日内办理完银行按揭贷款手续。原告李君杰于2017年4月4日交定金100000元。协议签订后，原告李君杰于2017年4月6日交团购费17000元，交购房款62000元。2017年6月28日交补款120000元。2017年10月5日交补款110000元。以上共计409000元。由被告华建公司出具收据，通过被告绿源公司的刷卡ＰＯＳ机刷的卡。泽润公司系借用华建公司资质关系，华建公司的ＰＯＳ机故障借用绿源公司的ＰＯＳ机收取原告李君杰的购房款。现协议约定的交房期限已到，被告泽润公司未交房，故原告李君杰诉至法院。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中原被告双方签订的《紫园尚品内部认购协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告认购的房屋坐落于清苑县，住宅销售面积85平方米，住宅销售单价为9200元／平方米，付款方式为银行按揭贷款，首付款为162000元，故该内部认购协议书实为商品房买卖合同，本院予以认定。本案中，原告李君杰主张解除合同，要求被告泽润公司返还购房款并支付相应利息的依据为被告未在协议约定的交房期限内将房屋交付使用，但因大气污染、高考、新冠肺炎疫情等事由建筑工地需停工，且被告提供了相应的政府文件予以佐证，被告的情况属于协议约定的因不可抗力或政府因素不能按期交房的情形，可予以延期，故对原告的该主张，本院不予支持。原告李君杰主张其户籍在天津市，受限购政策影响不具备购房资格，但是根据保定市清苑区人民政府出台的2019年27号文件《保定市清苑区人民政府关于印发〈保定市清苑区关于加强高层次人才引进的若干优惠政策（试行）〉的通知》的第七条，原告李君杰为大学专科学历，根据现有的政策已经不受限购条件的影响，具有购房资格，故对原告的该主张，本院不予支持。被告华建公司、被告绿源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果，应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李君杰的全部诉讼请求。 案件受理费7590元，减半收取计3795元，由原告李君杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  陈彦任 二〇二〇年七月三十一日 书记员  杨 明