广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初432号 原告：李凝，男，1981年7月4日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：卢贵成，广西千剑律师事务所律师。 被告：梁晓萍，女，1993年12月5日出生，汉族，住广西梧州市苍梧县。 第三人：梧州市安诚房地产置业有限公司，住所地广西梧州市西堤三路19号1023、1024、1025商务公寓，统一社会信用代码：91450403077108538H。 法定代表人：邬海强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李燊，该公司员工。 第三人：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地广西梧州市大学路36-1号7号楼10层101房，统一社会信用代码：9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠。 第三人：华夏银行股份有限公司南宁分行，住所地广西南宁市民族大道136-2号华润大厦B座首层、十四至十七层，统一社会信用代码：914500006670024509。 负责人：史柏亭。 原告李凝与被告梁晓萍、第三人梧州市安诚房地产置业有限公司（以下简称安诚公司）、广西梧州市万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）、华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏银行南宁分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭审理了本案。原告李凝及其委托诉讼代理人卢贵成，第三人安诚公司的委托诉讼代理人李燊到庭参加诉讼。被告梁晓萍、第三人万国公司、华夏银行南宁分行经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李凝向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》；2.被告返还原告首付楼款130000元;3.被告支付违约金45800元;4.被告赔偿原告中介费损失8000元，以上1-4项共计183800元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：通过梧州市安诚房地产置业有限公司介绍，原、被告于2019年1月16日就买卖广西梧州市枣冲路88号第2栋1906号房签署了《房屋买卖合同》和《补充协议》。合同约定：被告将涉案房屋以458000元出售给原告，定金30000元，被告保证对上述物业享有完整的所有权，且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况。如被告隐瞒与该物业买卖有关的重要事项或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因被告原因导致该物业无法办理产权登记手续，被告应赔偿因此给原告及第三人造成的全部损失。补充协议约定，鉴于目前卖方尚未核发房屋所有权证、国有土地证，未能及时与买方办理该物业而被有关部门没收该物业时，仍视作卖方违约。上述合约签订后，原告支付了定金30000元及首付楼款100000元，双方当天办理了交房手续。此后，涉案房屋所在小区开始办理房产证，但因被告拖欠华夏银行南宁分行房屋按揭贷款，与开发商和华夏银行南宁分行产生纠纷（开发商多次发来《催款通知书》），导致无法办理房产证。此外，根据开发商与被告此前的合同约定，若被告最终无法妥善处理按揭贷款的欠款问题，则开发商有权解除合同并收回涉案物业。为此，原告多次催促被告妥善处理月供欠款问题好办理房产证继续交易，但被告不予配合，明确表示即使办证问题获得解决，原告此前支付的按合同约定本用于解押的130000元己被被告挥霍完毕，被告再无资金解押（涉案房屋尚欠华夏银行南宁分行贷款约280000元），故而无法过户房屋给原告，《房屋买卖合同》已无法继续履行。原告认为，《房屋买卖合同》和《补充协议》是三方真实意思表示，合同合法有效，具有法律约束力。现因被告原因导致涉案房屋无法获得房产证，被告己明确表示其无法继续履行合同，原告的合同目的已然落空。被告的行为己构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原告李凝对其陈述事实向法庭提供的证据有（均为复印件）：1.《房屋买卖合同》、《补充协议》，拟证明原、被告买卖房屋的事实及双方的权利义务；2.《梧州市商品房买卖合同》3页，拟证明被告系涉案房屋的预告登记产权人；3.定金收据原件、首付楼款收据原件；4.定金和首付楼款转账凭证、中国银行交易流水明细清单，证据4、5拟共同证明原告积极履行合同，支付了定金和首付楼款共计130000元；5.中介费收据原件，原告积极履行合同，支付了中介费8000元；6.催款通知书2份，拟证明被告拖欠银行贷款且与开发商有纠纷；7.微信截图，拟证明原告己尽催告义务，被告明确答复不履行合同；8.不动产登记资料查询结果证明，拟证明房产登记的现状。 第三人安诚公司述称，第三人无意见，原告陈述是事实。 第三人安诚公司就其陈述未向法庭提交证据。 被告梁晓萍、第三人万国公司、华夏银行南宁分行未作答辩，没有向本院提交证据，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告梁晓萍、第三人万国公司、华夏银行南宁分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证等诉讼权利。原告提供证据的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 经法庭调查并结合全案证据，本院认定事实如下：2019年1月16日，原告李凝（买方）与被告梁晓萍（卖方）、第三人安诚公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，现合同三方本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条：物业权属情况：1、物业地址为：广西梧州市枣冲路88号第2幢1906房（以下称该物业）。2、该物业建筑面积为67.23平方米（以商品房买卖合同为准）。卖方合法持有商品房买卖合同，号码为WZ2017070121。卖方保证对上述物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用的行为或因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失……第二条：成交价、税费和物业交割。1、该物业之成交价为人民币（大写）肆拾伍万捌仟元整（小写）￥458000.00元整。此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用、物业维修基金等等）。买卖双方应如实申报成交价格，否则自行承担相应的法律责任。2、买卖双方税费缴付方式：买方全部承担。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方自行承担。3、买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：卖方收齐全部定金当天……（二）涂销抵押后按揭付款。申请贷款种类：商业贷款。1、定金人民币叁万元整（￥30000.00元），买方应在签署本合同同时自行交付卖方……3、买方应在出新不动产证后7个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请20年19.8万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），同时卖方必须提供协助。4、买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后7个工作日内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请过户手续……7、楼价余款（即申请贷款额）：人民币壹拾玖万捌仟元整（￥198000.00元），在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划到卖方银行账户……第五条：经纪方的权利和义务。1、经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。2、基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，其中：买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费人民币捌仟元整（￥8000元）或详见《服务收费确认书》……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金；守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方……第六条：违约责任。1、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，卖方已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，违约方需支付房屋成交价的10%作为违约金给守约方。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合同的其他补充协议的；（6）买卖一方拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务超过五天的；（7）其他不履约或不完全履约之情形……第十二条：经买卖双方协商一致，因双方已悉该物业未办理不动产权证书，买方在开发商通知办理，卖方办理好不动产权证书后由买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）；部分首期楼款人民币壹拾万元整（￥100000元），买方在2019年1月17日前直接支付给卖方，首期楼款余额，卖方办理并领取不动产权证书后向银行办理提前还贷，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期余款人民币壹拾叁万元整（￥130000元）转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款等内容。同日，原、被告签订《补充协议》，约定该物业交接之日起，卖方在社会上所发生的一切债权债务与该物业无关，鉴于目前卖方尚未核发房屋所有权证，国有土地证，而未能及时与买方办理该物业而被有关部门没收该物业时，仍视作卖方违约等内容。上述合同签订当天，原告向被告转账支付购房定金及房款合计130000元，被告分别出具确认收到30000元购房定金和100000元部分首期楼款的《收款收据》各一份给原告收执。原告为此向第三人安诚公司支付8000元中介费。 另查明，2017年1月20日，被告梁晓萍与第三人万国公司签订《梧州市商品房买卖合同》向万国公司购买梧州市枣冲路88号第2幢1906房。该不动产抵押给华夏银行股份有限公司南宁分行，抵押金额为300000元。第三人万国公司分别于2019年12月18日、2020年3月18日向被告梁晓萍发出《催款通知书》，催促被告务必按银行贷款合同规定期限偿还银行贷款，并到梧州·恒大山水城销售中心，偿还万国公司被华夏银行南宁分行扣收的款项。 再查明,原告李凝陈述其2020年2月22日通过微信催促被告梁晓萍还清所欠银行贷款及申请提前还贷,但被告表示没有资金办理解押手续；因与被告协商不成，原告随后起诉就无法与被告取得联系了。截至2020年4月1日被告未领取不动产权证书亦未办理房屋解押手续。被告梁晓萍现下落不明,本院于2020年4月29日发出应诉公告,公告期届满,仍未见被告与本院联系应诉。 本院认为，原、被告及第三人安诚公司签订的《房屋买卖合同》,原、被告签订的《补充协议》，系各方的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,各方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间,被告在收到原告支付的30000元购房定金及100000元购房款后,并未按合同约定办理不动产权证书及向银行申请办理提前还贷,且出现逾期还贷被开发商发出催款通知书的情况；被告未与原告保持联系且现已下落不明,在本院发出应诉公告后亦未见其到庭应诉，其行为已构成违约,原告不能实现合同目的故通过诉讼方式要求解除案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》,符合法律规定,本院依法予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的30000元购房定金及100000元购房款退还原告。因被告的违约行为致使案涉合同解除,原告有权要求被告承担违约责任,现原告依据合同约定诉请被告按照房屋成交价的10%支付违约金45800元,于法有据,本院予以支持。原告还主张被告应赔偿其已向第三人安诚公司支付的8000元中介费损失，该请求符合合同约定，本院亦依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李凝与被告梁晓萍、第三人梧州市安诚房地产置业有限公司于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及原告李凝与被告梁晓萍签订的《补充协议》； 二、被告梁晓萍应于本判决生效之日起十日内向原告李凝退还购房定金30000元及购房款100000元； 三、被告梁晓萍应于本判决生效之日起十日内向原告李凝支付违约金45800元； 四、被告梁晓萍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李凝中介费损失8000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费8170元，保全费1439元，合计9609元（原告李凝已预交），由被告梁晓萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长 赵    婷    婷 审 判 员 黄    月    瞳 人民陪审员 陈    燕    玲 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员 梁路附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条： 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款： 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条： 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条： 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条： 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款: 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条： 【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。