河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初1517号原告：（反诉被告）吕兵兵，男，汉族，1989年12月20日生，住河南省周口市西华县。被告：（反诉原告）黄春生，男，汉族，1968年3月17日生，住河南省信阳市浉河区。原告（反诉被告）吕兵兵与被告（反诉原告）黄春生租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕兵兵与被告（反诉原告）黄春生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕兵兵诉称，我于2018年3月25日租赁黄春生位于信阳市建材港第22幢41号门面房从事卖建材生意，双方签订了租期三年的租房协议书。我按协议约定交付了2018年的租金40000元，另外交纳5000元押金和1000元物业费与黄春生，有协议和票据为凭。因市场不景气，经营一直亏损，无法经营下去，我自2018年5月开业至9月仅6个月不到便停业，于是和黄春生协商退租，经其同意，我于2019年2月将租赁的房屋完好地交付给黄春生，黄春生并将房屋重新租赁给他人。在我退出租赁房屋时要求黄春生退还押金5000元和物业费1000元，黄春生许诺过几天给。然而几天后仍不给我，我又多次催要，其依然借故推脱至今未退。黄春生的不讲诚信和不守诺言的行为侵犯了我的合法权益，无奈，我只好提起诉讼。请求人民法院判决：1、被告（反诉原告）黄春生立即退还给我交的租房押金5000元和物业费1000元；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）黄春生承担。被告（反诉原告）黄春生辩称，吕兵兵诉黄春生要求退还租房押金5000元和物业费1000元无事实根据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。事实与理由：吕兵兵租赁黄春生位于信阳市建材港门面房属实，双方签订的租赁协议约定“租赁期限为三年”。但吕兵兵仅仅支付第一年的房租费，就不按照约定期限支付租赁费。一年期满后黄春生去找其要房租费时才发现，吕兵兵已不在租赁的房屋内，联系他时，他才说不想租房，属于单方撕毁合同，导致黄春生门面房屋闲置一年多，造成重大经济损失，其应当承担违约责任。所谓租房押金5000元，根据租房协议应在租赁房屋期满无任何拖欠费用及房屋损失可如数退还吕兵兵，但吕兵兵违约在先，应当作为违约金赔偿给黄春生，故不应当退还。关于物业费1000元，黄春生没有收取，反而是吕兵兵在使用房屋期间，拖欠物业管理费和水电费，都是黄春生去补缴的，故不存在退还给吕兵兵物业费1000元。被告（反诉原告）黄春生向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令吕兵兵支付黄春生房屋租赁费60000元；2、本案诉讼费全部由吕兵兵承担。事实与理由：吕兵兵单方撕毁合同，导致黄春生门面房屋闲置一年多，造成重大经济损失，其应当承担违约赔偿责任。双方签订的“租房协议”约定：租赁期限2018年4月1日至2021年4月2日，租金每年40000元，提前一个月交房租。但吕兵兵仅仅支付第一年的房租费，第二年也不交房租也不提前说退房，导致黄春生门面房屋闲置一年多，造成的一年房租(2019年4月-2020年3月)损失共计40000元，以及在吕兵兵违约后，导致黄春生的门面房在2020年、2021年未能按2018年租赁价钱出租，之间差价损失共计14000元，应由吕兵兵承担责任。吕兵兵违约后，其租赁的门面房也没有按照租赁协议将其恢复原样，产生的拆除工时费共计5000元，导致现在出租房屋的交通费、广告费等共计1000元，应由吕兵兵承担责任。原告（反诉被告）吕兵兵对被告（反诉原告）黄春生的反诉辩称，签租赁合同时我朋友在场，黄春生同意提前退租不算违约。2018年10月份因生意不好，我给黄春生打电话说不租了，他同意后，2019年2月份我将房子腾空后让朋友把房屋钥匙转交给黄春生的，房屋室内装修未拆除，黄春生说拆除不好看。为此，不同意黄春生的反诉请求。经审理查明：2012年3月5日，黄春生购买了位于信阳市羊山新区南京路146号信阳国际建材港22号楼1至2层141号、241号门面房。2018年3月25日，黄春生（作为甲方）与吕兵兵（作为乙方）签订了一份租房协议，双方约定：甲方将上述房屋租赁给乙方经营。1、租赁时间2018年4月1日至2021年4月2日；2、年租金40000元，押金5000元，租金随建材港房屋租赁价浮动，押金在租赁期满无任何拖欠费用及房屋损失如数退还；3、甲方的房屋，租赁期间由乙方使用和管理，租赁房屋的装修改造须经甲方同意后实施，甲方不承担费用，经费由乙方自负。租赁期间，水、电费及物业管理费由乙方自负。在租赁过程中，如出现任何意外事故，乙方负全部责任，甲方不承担任何责任……。合同签订后，当日，吕兵兵付给黄春生第一年租金40000元，保证金5000元，并付给前承租人物业押金1000元，前承租人将物业公司于2011年4月12日开具的收据原件交给吕兵兵。2019年3月份，吕兵兵因经营不善将房屋腾空后离开；同年4月份，黄春生在该房屋门口张贴对外出租的公告。后于2020年3月19日，黄春生将该房屋租赁给案外人冯瑞，年租金33000元。上述事实有以下证据证实：1、吕兵兵与黄春生签订的租赁协议；2、2018年3月25日，黄春生给吕兵兵开具收到租房押金5000元的收据；3、2011年4月12日物业公司给原承租人开具的22-41号房屋物业押金收据；4、2020年3月19日黄春生与案外人冯瑞签订的租赁合同；5、2020年3月19日黄春生给案外人冯瑞开具的押金2000元及房租33000元的收据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黄春生将其拥合法产权的房屋租赁给吕兵兵使用，且双方对其签订的房屋租赁合同均无异议。为此，该租赁合同合法、有效，应予认定。吕兵兵因经营不善提出提前终止合同，其诉称黄春生同意提前解除合同并通过朋友将房屋钥匙交给黄春生，但是黄春生在书面答辩及庭审中予以否认。相反，黄春生称吕兵兵给其打电话退租时，其不同意，并且说如果房屋租不出去损失由吕兵兵承担。为此，吕兵兵诉称黄春生同意提前解除合同理由不成立，其单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。吕兵兵交纳的押金5000元，双方合同约定：押金在租赁期满无任何拖欠费用及房屋损失的情况下如数退还，故，吕兵兵要求黄春生退还押金的请求不能支持。吕兵兵付给原承租人的物业押金1000元，为减少诉累，节约司法资源，可由黄春生支付后，转向下一承租人收取。为此，吕兵兵要求黄春生退还物业押金1000元的请求应予支持。黄春生提出的反诉请求中，其要求吕兵兵赔偿2019年4月1日-2020年3月19日期间房租损失40000元的部分：庭审中黄春生称因疫情原因，其张贴对外出租公告后直到2020年3月19日才将房屋租赁出去。为此，本院酌定吕兵兵承担70%的赔偿责任，即40000×70%=28000元。其余反诉请求中：租赁费差价损失14000元，因重新签订的租赁合同系黄春生其与案外人冯瑞自愿行为，为此，该损失不能支持。其余反诉请求因无证据证实，不能认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）黄春生于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吕兵兵物业押金1000元。二、驳回原告（反诉被告）吕兵兵的其他诉讼请求。三、限原告（反诉被告）吕兵兵于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）黄春生损失28000元。四、驳回被告（反诉原告）黄春生的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费25元由吕兵兵负担13元，黄春生负担12元；反诉费650元由黄春生负担300元，吕兵兵负担250元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内预交上诉费，并在交费后3日内（从交纳上诉费的次日开始计算）将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院；开户行：河南省建行信阳市分行老城支行；账户：41×××96。本院执行款收款账户：收款人名称：信阳市平桥区人民法院；开户行：中国银行信阳平桥支行；账号：25×××79。审判员  马泽武二〇二〇年七月十日书记员  胡艺伟