河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民再8号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王伟，男，1986年6月6日出生，汉族，住河北省衡水市故城县。 委托诉讼代理人：赵留青，河北金箭律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈二虎，男，1962年5月5日出生，汉族，住河北省衡水市故城县。 委托诉讼代理人：卢军，马红利，山东国栋律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：苏敦强，男，1986年3月4日出生，汉族，住河北省衡水市故城县。 委托诉讼代理人：刘寒寒，女，1989年8月3日出生，汉族，住河北省衡水市故城县，与苏敦强系夫妻关系。 再审申请人王伟与被申请人陈二虎、苏敦强因确认合同效力纠纷一案，河北省故城县人民法院于2018年8月20日作出(2018)冀1126民初1190号民事判决，陈二虎、苏敦强不服，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日作出（2018）冀11民终2114号民事裁定。裁定已经发生法律效力。王伟不服向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院于2019年12月26日作出（2019）冀民申8120号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王伟的委托诉讼代理人赵留青、被申请人陈二虎及其委托诉讼代理人卢军、马红利、苏敦强及其委托诉讼代理人刘寒寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王伟向一审法院起诉请求：1.确认陈二虎与苏敦强之间签订《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由陈二虎、苏敦强承担。事实和理由：1992年王伟母亲王秀英与陈二虎结婚，后两人在故城县西侧建一门市楼（二层共四间）及后面的住宅楼（二层十间）。2011年5月3日，王伟的母亲和陈二虎共同出具一份房产证明，明确将位于故城县（后改称为京杭大街）西侧的房屋赠予王伟。王伟母亲去世后，王伟在此居住。2018年6月22日，王伟发现该门市楼门外张贴了招租公告，才知道陈二虎擅自将该房屋卖与苏敦强，通过公安机关获取到二被告签订的《房屋买卖合同》复制件。原告认为，被告陈二虎无权处分案涉房屋，其与被告苏敦强恶意串通，损害原告的合法权益，也违反了法律的规定，其签订的房屋买卖合同是无效的。原告特此起诉，请求依法裁决。 一审法院认定事实：原告王伟的母亲王秀英（已去世）与被告陈二虎于1992年登记结婚。婚后于1××5年购建房产一处系本案案涉房屋，该房屋坐落于故城县西侧，登记在被告陈二虎名下。被告陈二虎与被告苏敦强于2018年4月29日签订《房屋买卖合同》一份，将上述所有房产卖于苏敦强，购买价款60万元。被告苏敦强于2018年5月23日通过银行转账汇入陈二虎账户购房款58万元，被告陈二虎当日出具收到被告苏敦强购房款60万元收条一份。现被告苏敦强已实际居住、使用该房屋，并对房屋进行了改造、装修，但至开庭审理时未办理产权登记。 一审法院认为，王秀英（已去世）与被告陈二虎于1992年登记结婚，案涉房屋的房屋所有权证填发日期为1××5年9月20日，该房屋系夫妻在婚姻关系存续期间所得，应为夫妻共同财产。王秀英于2015年5月19日已去世，原告提供的房产证明不属于有效遗嘱，王秀英去世后共同财产中王秀英部分成为遗产，不适用遗嘱继承，应按照法定继承处理，被告陈二虎作为配偶、原告王伟作为子女，均为第一顺序的法定继承人，继承人为数人，即发生共同继承，该案涉房屋为共同继承人共同所有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，因案涉房屋未进行份额分割，对共有财产的处分，应当经过协商，取得一致意见后进行。被告陈二虎无权自行决定处置该案涉房屋，被告陈二虎处分该房屋未取得其他共有权利人的一致同意，擅自处分该房屋的行为无效，因此被告陈二虎与被告苏敦强之间的买卖合同系无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，因被告苏敦强购买该房屋后，并未办理产权登记，不符合善意取得的构成要件，无法取得该房屋的所有权，被告苏敦强抗辩善意取得案涉房屋所有权，于法无据，不予支持。被告陈二虎与被告苏敦强签订的房屋买卖合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。-判决：被告陈二虎与被告苏敦强签订的《房屋买卖合同》无效。 一审判决后，陈二虎不服向本院提出上诉，请求撤销一审判决。主要事实与理由：本案案涉房产所有权登记在上诉人名下，依据物权法规定上诉人已取得合法物权。因此上诉人有权处分该房产。被上诉人以“受赠”该房产为由抗辩案涉房产买卖合同效力，既无事实依据也无法律依据。原审判决虽已论证原告诉讼理由不能成立，但却在上诉人家庭未分割继承遗产的情况下，臆断上诉人对案涉房产所占份额未达三分之二以上，进而得出上诉人无权处分案涉房产的错误结论。 苏敦强上诉请求：撤销原审判决，确认房屋买卖合同有效。事实与理由：一、苏敦强在购买房产时履行了审查义务，该案涉房屋登记在陈二虎一人名下，基于不动产的公示公信原则苏敦强完全相信陈二虎就是该房屋的产权人，拥有完全处分权。本案并不符合“合同无效”的情形；二、苏敦强签订房屋买卖合同并按市场价支付房产对价，现已经实际占有，装修并使用该案涉房屋；三、王伟不是案涉房产的共有权人，其无权对案涉房产买卖合同主张权利。 王伟辩称：王伟是涉案房屋的权利人，涉案房屋基于赠与，如果赠与不成立，王伟享有继承权，所以应有房屋的份额。该房屋所涉土地是国有划拨土地，而不是出让土地，进行房屋转让必须经过审批并补交出纳金，城市房地产管理法有明确规定。 本院二审查明，案涉房屋系于1××5年购建并登记在陈二虎名下。陈二虎与苏敦强于2018年4月29日签订《房屋买卖合同》一份，约定将上述房屋卖与苏敦强，房屋价款60万元。苏敦强于2018年5月23日通过银行转账汇入陈二虎账户购房款58万元，陈二虎当日出具收到苏敦强购房款60万元收条一份。现苏敦强已实际居住、使用该房屋，并对房屋进行了改造、装修，但至今未办理产权登记。另查明，王伟之母王秀英（已去世）与陈二虎于1992年登记结婚。 本院二审认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，根据查明的事实，陈二虎与王伟之母王秀英（已去世）于1992年登记结婚，案涉房屋于1××5年购建并登记于陈二虎名下，之后，案涉房屋也未根据《城市私有房屋管理条例》第六条第二款“数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有房屋所有权证”的规定进行过变更登记，故案涉房屋是否陈二虎与他人共有、各共有人享有的份额以及各共有人对陈二虎处分案涉房屋的意见并不确定，从而，王伟是否案涉房屋的共有人及其享有的份额亦不确定。现有证据不能证明王伟与本案具有直接利害关系，故其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定：一、撤销河北省故城县人民法院（2018）冀1126民初1190号民事判决；二、驳回王伟的起诉。一审案件受理费40元，退还王伟；上诉人陈二虎、苏敦强预交的二审案件受理费各80元，予以退还。 本院二审判决生效后王伟不服，向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院于2019年12月26日作出（2019）冀民申8120号民事裁定书，指令本院再审本案。 王伟再审请求：撤销本院（2018）冀11民终2114号民事裁定，依法确认陈二虎与苏敦强签订的《房屋买卖合同》无效。主要事实和理由：1、二审裁定适用法律错误。二审法院认定陈二虎与王秀英于1992年结婚，1××5年购建案涉房屋，但二审裁定适用已失效的《城市私有房屋管理条例》，否定案涉房屋系陈二虎与王伟母亲王秀英夫妻共有财产，从而否定了王秀英去世后，王伟因法定继承而成为案涉房产共有人的事实。2、二审认定王秀英与王伟系母子关系，在王秀英去世后，案涉房屋应由王伟、陈二虎以及其他共有人共同占有、使用、收益、处分，陈二虎在王伟不知情的情况下擅自出卖房屋，王伟作为案涉房屋的共有人有权主张陈二虎与苏敦强之间签订的《房屋买卖合同》无效。3、陈二虎和王秀英于2011年5月3日共同签名、捺手印的《房产证明》，已将案涉房屋赠予给王伟，王伟有权主张陈二虎与苏敦强之间签订《房屋买卖合同》无效。 为支持自己的主张，王伟提供的证据有二份。1、房产证明一份。证明诉争房产归其所有。2、故城县人民法院（2018）冀1126民初1423号民事判决一份。证明另案中其诉请的侵权行为成立。 陈二虎对上述证据的质证意见：证据一不是新证据，原审判决已经认定该证明不属于有效遗嘱，案涉房产在王秀英去世后共同财产中对于属于王秀英的部分应按法定继承来处理；证据二与本案无关。 苏敦强对上述证据的质证意见同陈二虎的质证意见。 陈二虎在庭审中辩称：衡水市中级人民法院（2018）冀11民终2114号民事裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：1、2114号民事裁定书引用《城市私有房屋管理条例》第六条，只是说明案涉房屋的属性，但并不是依据该条作为法律依据作出裁定；2、该裁定最大限度的保护了包括王伟在内的所有案件当事人的利益，并未剥夺王伟通过法律途径正确主张权利的机会；3、王伟主张依据《房产证明》通过赠予的方式取得了案涉房屋的主张，没有事实及法律依据；4、陈二虎有权对案涉房屋进行处分；5、陈二虎与苏敦强签订的房屋买卖合同有效。 苏敦强辩称：其与陈二虎签订的房屋买卖合同应为有效合同，因为在签订合同时，房产证权利人登记上只有陈二虎一人，故其认为陈二虎完全有权利处分案涉房产。苏敦强已经按当时市场价格支付了对价，并且花费20万元进行了装修，且已居住，故应认定苏敦强对案涉房屋享有权利。 为支持自己的主张，苏敦强提供了二份证据。1、契证一份。证明案涉房屋中部分是陈二虎从刁振怀处购买；2、陈二虎缴纳契税凭证二份、土地权属调查费一份。证明陈二虎购得诉争房屋后缴纳的房产税和土地费用。 陈二虎对上述证据的质证意见，认为该二份证据能够证明陈二虎与苏敦强的房屋买卖有效。 王伟对上述二份证据的质证意见：买卖契证与房产证相互矛盾，房产证是1××5年办理的，契证是1997年办理的，但契证承受人是陈二虎，所以不知道该契证是什么效力。收费票据和收据证明不了与本案有关。房产证记载的是国有土地，国有土地属于划拨土地，诉争房屋所占用土地如是国有土地出让而来，应有出让合同和缴纳土地出让金的单据。所以苏敦强提交的证据不能证明其主张。 本院再审对王伟提交的二份证据的真实性予以认定，但对其证明目的不予认定。对苏敦强提交的二份证据的真实性予以认定，但对其证明目的不能确认。 本院再审认为，本案涉案房屋系王秀英在世时与陈二虎在夫妻婚姻关系存续期间所得，应为夫妻共同财产。涉案房屋虽然登记在陈二虎个人名下，但实质是为家庭共同共有财产。王秀英已于2015年5月19日去世，虽然王秀英在2011年5月3日书写了一份“房产证明”，但该证明只是一种赠予行为，并不属于有效遗嘱，在王秀英去世前由于未办理房屋过户登记手续，该赠予并未生效。在王秀英去世后共同财产中王秀英部分成为遗产，应按照法定继承处理。陈二虎作为配偶、王伟作为子女，均为第一顺序的法定继承人，继承人为数人，即发生共同继承，该案涉房屋为共同继承人共同共有，陈二虎无权自行决定处置该案涉房屋。陈二虎在未取得共同共有人王伟同意的情况下，擅自处分该房屋，其行为侵害了王伟对涉案房屋的继承权，故陈二虎与苏敦强之间签订的房屋买卖合同应予撤销。王伟在原审中虽主张陈二虎与苏敦强之间的房屋买卖无效，但其不能提供有效证据证明陈二虎与苏敦强之间有恶意串通之行为，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，故该主张无法律依据。苏敦强主张其取得诉争房屋属于善意取得，但其在购买案涉房屋后并没有办理过户登记手续，其取得并不符合善意取得的构成要件，故该主张不能成立。综上，本院二审裁定认定事实错误，适用法律不当，应予撤销；一审判决认定事实清楚，但适用法律不妥，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）冀11民终2114号民事裁定及衡水市桃城区人民法院(2018)冀1126民初1190号民事判决； 二、撤销被申请人陈二虎与被申请人苏敦强之间签订的《房屋买卖合同》。 一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，共计120元由被申请人陈二虎、苏敦强负担。 本判决为终审判决。 审判长  荀丽娟 审判员  李淑华 审判员  王国恩 二〇二〇年七月三日 书记员  张 倩