北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4555号原告：郭云，女，1982年9月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨桂鹏，山东元鼎律师事务所律师。被告：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京君途律师事务所律师。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告郭云与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭云的委托诉讼代理人杨桂鹏、被告彩星行公司的委托诉讼代理人郑晓丽、被告绿地京永公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭云向本院提出诉讼请求：彩星行公司、绿地京永公司共同向郭云退还购房款1530341元，并按同期银行贷款利率支付自2017年5月20日至实际退还之日的利息。事实和理由：2017年3月，郭云与彩星行公司在北京市房山区星公馆项目售楼处签订《北京市商品房认购书》，约定郭云购买绿地京永公司开发的北京市房山区星公馆6幢房产，房产用途为办公，建筑面积119.35平方米，房款总计2533025元。合同签订后，郭云将1530341元房款支付至彩星行公司指定账户。因该房产无法网签，郭云与彩星行公司于2017年5月20日协商解除协议，由彩星行公司退还房款。自协议解除至今，郭云多次要求退款未果。彩星行公司与绿地京永公司存在包销关系，彩星行公司享有独家销售权、定价权和差价收益权，郭云信任彩星行公司享有代理权而签订了认购书，如果没有绿地京永公司的授权，后期将无法办理网签、无法办理所有权转移登记。彩星行和绿地公司作为共同收益方，在享有收取房款权利的同时，应遵守权利和义务一致的基本规则，共同承担返还房款的义务。彩星行公司辩称，彩星行公司收取了郭云1450341元，其中购房款1104239元，装修改造费346102元，不是郭云所述的1530341元。彩星行公司已将收取的款项交付给绿地京永公司，待绿地京永公司向彩星行公司返还全部房款后，彩星行公司可向郭云退还1450341元。不同意支付利息，双方未达成解除协议的合意，利息的起算没有依据，彩星行公司也没有实际占有资金。绿地京永公司辩称，郭云要求绿地京永公司承担连带责任没有法律依据和合同依据，绿地京永公司不是适格的被告。绿地京永公司和彩星行公司不是委托销售合同关系，郭云应依据其与彩星行公司之间的协议主张权利。此前曾有多个购房人基于类似的事实和理由提起诉讼，法院也均未判决绿地京永公司承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月，郭云与彩星行公司签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定郭云向彩星行公司购买位于北京市房山区星公馆项目房屋。2017年3月19日，郭云向北京星彩房地产经纪有限公司给付20万元。2017年3月21日，郭云向北京市鼎构建材销售给付8万元，向北京星彩房地产经纪有限公司给付1250341元。彩星行公司认可2017年3月19日的20万元和2017年3月21日的1250341元为其收取，否认北京市鼎构建材销售收取的8万元与其具有关联性。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，郭云不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。郭云就解除前述《认购书》的事宜与彩星行公司进行协商，彩星行公司将郭云持有的《认购书》等文件收回。2017年5月20日，彩星行公司向郭云出具《文件回收证明》，内容为：“今收到郭云先生/女士向我司交回：《商品房认购书》1份、《装修工程施工协议收据》1份、收据（收据号：0906458、0906459）2张、刷卡小票2张等文件原件共计4件13页，我司将上述文件收回做申请退款使用；客户可将原件复印存留”。郭云称其不持有《文件回收证明》所载文件的复印件。彩星行公司称，因员工大量离职、公司办公地点搬迁，《文件回收证明》所载的《商品房认购书》、装修工程施工协议收据、收据（编号：0906458、0906459）均未能找到，无法提供。此后，郭云（认购人）与彩星行公司（出卖人）又签订了一份《认购书》，约定郭云认购的商品房为北京市房山区星公馆项目中的第6幢，商品房用途为办公，建筑面积119.35平方米，总房价款2533025元，其中房款2186923元，装修费用346102元，该合同未载明签订日期。彩星行公司向郭云提供两张收据（编号：0206569、0206570），收据载明的日期均为2018年11月8日，载明的收款单位均为天津合一房地产开发有限公司（以下简称合一公司）。其中，编号为0206569的收据载明收到“星公馆项目1006号房装修款346102元”，编号为0206570的收据载明收到“星公馆项目1006号房款1104239元”。郭云称，因彩星行公司未退还房款，双方另行签订《认购书》并由彩星行公司提供收据，以便郭云起诉要求退款时作为证据使用。彩星行公司称，双方系基于房屋的认购重新达成了协议，该房屋曾由合一公司认购，后彩星行公司与合一公司协商一致，由合一公司收取郭云的购房款，1006号房屋可以由郭云签约购买，合一公司可以选择继续购房或向彩星行公司主张债权。2019年8月12日，郭云以商品房预售合同纠纷为由将彩星行公司、合一公司和绿地京永公司诉至本院，要求解除郭云与彩星行公司签订的房屋《认购书》，彩星行公司、合一公司和绿地京永公司连带返还购房款1530341元并支付违约金20万元。彩星行公司于2019年12月9日签收该案起诉书副本、证据材料和传票。因郭云经传票传唤未到庭，该案按郭云撤诉处理。另查明，绿地京永公司为案涉房地产项目的开发建设单位，就案涉房屋所在的6号楼，绿地京永公司与彩星行公司签订了销售协议。双方因该协议的履行发生争议引发诉讼，案件尚在审理中。本院认为，郭云与彩星行公司在自愿基础上就908号房屋签订的《认购书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。彩星行公司在2017年5月20日收回郭云持有的908号房屋《认购书》原件、收款收据原件等并出具《文件回收证明》，注明收回文件做“申请退款”使用，表明双方就908号房屋《认购书》的解除事宜进行了协商。在双方未就是否终止《认购书》的权利义务、已付款的返还数额和时间、是否涉及违约责任的承担以及承担方式等事项最终达成一致意见的情况下，不能认定908号房屋《认购书》已通过协商一致的方式解除。此后，彩星行公司与郭云就房屋签订《认购书》，并向郭云提供总计金额为1450341元（含装修款346102元、房款1104239元）的收据，应视为双方就合同变更达成了一致。郭云称1006号房屋《认购书》的签订和收据的开具仅为做诉讼证据使用，但未提供证据证明，本院对郭云的该项主张不予采信。彩星行公司主张其与合一公司协商，由合一公司收取购房款，但未提供证据证明。2018年11月8日收据记载的金额，与郭云向北京星彩房地产经纪有限公司给付的、彩星行公司认可由其收取的908号房屋的钱款数额一致。结合《认购书》合同主体和郭云实际付款情况，本院对彩星行公司就房屋收取郭云购房款、装修款共计1450341元的事实予以确认。郭云要求彩星行公司返还已付购房款、装修款，表明其作出了要求解除1006号房屋《认购书》的意思表示。因限购政策影响，郭云已不具备购买涉案商品房的资格，1006号房屋《认购书》客观上已无法履行，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郭云未提供证据证明其向北京市鼎构建材销售给付的8万元系由彩星行公司收取，本院确定彩星行公司应向郭云退还的购房款、装修款共计1450341元。北京市鼎构建材销售收取的8万元是否返还的问题，相关当事人可另行解决。《认购书》解除后，彩星行公司即负有向郭云退还已付款的义务。彩星行公司于2019年12月9日签收了郭云要求解除1006号房屋《认购书》、退还购房款的起诉书副本。基于前述分析，郭云要求解除1006号房屋《认购书》的理由成立，双方所签《认购书》应自2019年12月9日解除。故对于郭云主张的因彩星行公司未及时返还购房款、装修款所产生的利息，本院依据同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年12月10日计算至相关款项实际退还之日。郭云诉讼请求过高的部分，缺乏依据，本院不予支持。郭云要求绿地京永公司就已付款的退还和利息的给付与彩星行公司共同承担责任。依据查明的事实，绿地京永公司与彩星行公司不是商品房委托代理销售的合同关系，绿地京永公司与郭云也未成立合同关系。故对于郭云要求绿地京永公司承担还款付息责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向郭云退还购房款、装修款共计1450341元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付自2019年12月10日起至实际退还之日止的利息；二、驳回郭云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9287元，由郭云负担360元（已交纳），由北京彩星行投资顾问有限公司负担8927元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年七月七日法官助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦