山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0116民再5号 原审原告：魏建军，男，1976年8月27日出生，汉族，住济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：张永，山东圣宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李敏，山东圣宏律师事务所律师。 原审被告：莱芜金缔房地产开发有限公司，住所地：济南市莱芜区花园南路28号。 法定代表人：唐春荣，总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，山东鲁浩律师事务所律师。 原审原告魏建军与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院（2015）莱城民初字第3190号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年2月20日作出（2020）鲁0116民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告魏建军委托诉讼代理人张永、李敏、原审被告金缔公司法定代表人唐春荣及委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告魏建军向本院提出诉讼请求:1.依法判令原被告继续履行双方于2012年11月1日签订的商品房认购协议书；2.依法判令被告向原告交付坐落于莱城区间房屋；3.依法判令被告赔偿原告利息损失540000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。再审诉讼过程中，魏建军变更诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款1500000元及利息（自2012年1月20日起以150000元为基数按月息1%计算至2015年11月1日止，自2015年11月2日起以3095040元为基数按月息1%计算至被告清偿之日）；2.判令被告赔偿原告购房损失1500000元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年1月7日，原、被告签订《房屋认购协议书》一份，协议约定被告将其所有的独立产权的金缔凯旋城四期沿街商铺一套出售给原告，协议对建筑面积及单价都作了具体约定，原告按合同约定支付了房款，合同约定被告交房时间为2012年底，后因被告原因长期不能动工，2012年11月1日，原、被告双方重新签订了《商品房认购协议书》，该协议约定被告保证将上述房屋以约定的价格销售给原告，被告须于2015年11月1日交房，并对不能按期交房的违约金作了明确的约定。现在上述房屋业经建成，原告发现被告委托有关单位在恶意向社会销售上述房屋。原告认为双方签订的认购合同已具备商品房买卖合同的实质性内容，被告应当按照合同履行，将上述房屋交付给原告，并承担相应的违约责任。 原审被告金缔公司辩称，一、答辩人对涉案房产未取得预售许可证这一事实予以认可，但现在涉案房产已建设完毕，具备交房条件，如原告能按照协议约定交付剩余房款，答辩人同意交付涉案房产。二、根据《合同法》第五十六、五十八条之规定，合同自始无效。如合议庭认定涉案协议因答辩人未取得预售许可证系无效协议，则答辩人不应承担任何违约责任，而是仅负返还购房款义务。三、答辩人是否存在隐瞒预售许可证的事实举证责任在于原告，且涉案协议签订时，涉案房产尚未动工建设，根本没有预售许可证明，原告对此是明知并予以认可的，也正是基于这一事实，答辩人与原告才订立的认购协议，故答辩人不应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 本院再审认定案件事实如下：2012年1月7日，金缔公司（甲方）与魏建军（乙方）签订《房屋认购协议》一份，约定如下：一、甲方将其拥有的独立产权的位于莱芜商铺壹套出售给乙方，大门东起第一间、第二间，建筑面积约为384平方米，单价为8060元/平方米，总房款共计人民币叁佰零玖万伍仟零肆拾元整，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房（注：房屋面积以房管部门测量核实为准，多退少补）。签订合同时乙方支付给甲方房款1500000元整，余款乙方于2012年2月23日前全部付清。甲方承诺保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未出售、无抵押、无担保，自签订本协议起，保证将房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，交房时间定于2012年底。乙方保证按原约定价格向甲方购买前述房屋并及时将余款支付甲方。2012年1月20日，魏建军向金缔公司支付购房款人民币1500000元。2012年11月1日，原、被告再次签订《商品房认购协议书》一份，该协议进一步对双方所购买商铺事宜进行了详细约定。约定金缔公司交房时负责为魏建军办理本房屋抵押贷款，魏建军将剩余款项全部付清，交房时间定于2015年11月1日，交房标准为简装修，水电基础配套设施完善。如被告在2015年11月1日未能交房，应自2013年1月20日每月按第一笔房款150万元的1%支付利息，直至被告将房屋产权证过户到原告名下，并用此款来抵房款。 2015年5月19日，金缔公司借用曹勇的账户分两次向魏建军汇款10万元，备注唐退房款，魏建军亦认可收到10万元。2015年12月4日，因涉案纠纷魏建军起诉至本院。2016年3月7日，本院作出（2015）莱城民初字第3190号民事判决书，判决内容为：一、原告魏建军与被告莱芜金缔房地产开发有限公司继续履行双方于2012年11月1日签订的《商品房认购协议书》；二、被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告魏建军交付房屋【房屋坐落于莱城区商铺，从金缔凯旋城南大门东向东数第一间（一二层）、第二间（一二层），面积约384平方米】；三、被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告魏建军支付利息损失54万元。判决生效后,魏建军申请强制执行，执行案号为（2016）鲁1202执855号，涉案房产已被查封。 另查明，原被告签订《房屋认购协议》及《商品房认购协议书》时，涉案房产系期房，未开工建设，现涉案商品房业已建成，但至今未办理房屋预售许可证。原审原告未占有涉案房产。 本院再审认为,本案的争议焦点问题为：一、双方当事人签订的房屋认购协议效力问题及（2015）莱城民初字第3190号民事判决是否应予撤销；二、魏建军的损失应如何处理。 关于第一个争议焦点问题。原、被告签订的房屋认购协议，名义上为认购协议，实际上具备商品房预售合同的特征。金缔公司作为具有房地产开发和经营资质的企业，虽然取得涉案房产所属的土地使用权和相应的建设工程规划、施工许可，但其与魏建军签订协议时涉案房产并非现房，尚未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”金缔公司至今未取得商品房预售许可证明，故上述协议应认定为无效。本院作出的（2015）莱城民初字第3190号民事判决应予撤销。 关于第二个争议焦点问题。本着合同无效后应尽可能一次性解决纠纷原则，原审原告的相关损失可以一并处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”金缔公司无证据证实涉案房产符合商品房预售条件及其未故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故其应根据上述法律规定承担责任。金缔公司应返还魏建军已支付的购房款1400000元及利息（以1500000元为基数自2012年1月20日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2015年5月19日；以1400000元为基数自2015年5月20日计算至2019年8月19日;以1400000元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。关于不超过已付购房款一倍赔偿问题，结合案情综合考量，酌情认定由金缔公司赔偿魏建军1050000元；关于其他损失问题，魏建军无证据证实其损失情况，故该损失不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十八条的规定，判决如下： 一、撤销（2015）莱城民初字第3190号民事判决书； 二、原审原告魏建军与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于2011年1月28日签订的《房屋认购协议》、2012年11月1日签订的《商品房认定协议书》无效； 三、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原审原告魏建军购房款1400000元及利息（以1500000元为基数自2012年1月20日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2015年5月19日；以1400000元为基数自2015年5月20日计算至2019年8月19日;以1400000元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 四、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原审原告魏建军1050000元； 五、驳回原审原告魏建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 案件受理费30800元，由原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 王 洋 审判员 亓 珉 审判员 朱丽华 二〇二〇年七月二十二日 书记员 谭玉蓉