河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初4901号原告：刘厚森，男，1982年3月15日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：司昆明，河南公朴律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：河南昊鑫房地产开发有限公司，住所地河南省夏邑县中心商务区016号。统一社会信用代码：9141142655692417XU。法定代表人：侯亚洲，系公司总经理。委托诉讼代理人：司连合、潘献阳（实习），河南栗风律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘厚森与被告河南昊鑫房地产开发有限公司（以下简称昊鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘厚森及其委托诉讼代理人司昆明到庭参加诉讼，被告昊鑫公司委托诉讼代理人司连合、潘献阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘厚森向本院提出诉讼请求：依法判令被告继续履行商品房买卖合同即交付原告商品房一套（明恩花园第3幢1单元西户903号房），后原告变更诉讼请求为：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告返还原告购房款327,520元并自收取款项之日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失；3．判令被告支付原告房屋差价损失50,000元；4．被告赔偿原告327,520元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年12月20日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于夏邑县东××环路南段西侧××花园商品房××套，并明确约定购买的商品房为第3幢1单元西户903号房，建筑面积为140.68平方米。合同签订后原告支付了全部购房款，被告至今仍没有交付给原告房屋。现原告发现涉案房屋已经由被告卖给第三人，第三人也已经将涉案房屋装修居住，原告已经无法取得涉案房屋的所有权。原告诉至法院。被告昊鑫公司辩称，鉴于原告未按照商品房买卖合同的约定向被告足额缴纳购房款，后原告向被告明确表示因其资金出现问题买不起房了，明示被告解除合同，并让被告将案涉房屋另行出售，双方商品房买卖合同关系已经解除，被告同意将收取原告的购房款200,000元，返还原告，原告其他的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭依法予以驳回。原告刘厚森为支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同一套。证明：原告与被告签订商品房买卖合同，并由房地产管理机构进行了备案登记，合同约定原告购买被告开发的位于夏邑县东××环路南段西侧明××小区商品房××套，房屋坐标第三幢1单元西户903，建筑面积140.68平方米。2、收据四份。证明：原告已经支付了全部的房款，共计327,520元。3、公安卷宗一套。证明：张新建负责明恩花园小区的施工建设，在2017年夏季向原告催收房款，接收原告给付的房款后，为原告出具了房款收据，后原告发现房屋已经由被告转卖给他人的事实。被告昊鑫公司对原告提交的证据质证后认为，对证据1真实性无异议，该商品房合同是在2012年12月20日签订，根据合同第六条第三款约定，买受人签订该合同首付款8万元，余额173,224元，办理住房公积金；合同第七条第一款规定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，从双方签订商品房合同的日期2012年12月20日到原告出具的最后一份收据记载交付购房尾款时间为2017年8月18日，中间间隔五年之久。由此可以看出原告已严重违反商品房买卖合同约定的购房款交付时间的约定。截止今天被告仍未收到原告拖欠的购房款127,520元，本合同已经于2015年2月份经催告解除，且在2016年年初原告也已明确表示解除合同，并明示被告可以对外出售。对证据2、2012年6月18日的两份收据及2013年2月4日的一份收据真实性无异议，对2017年8月18日的收据真实性有异议。被告未收到该收据显示的127,520元房款，该收据也不是被告方出具，收据所记载的收款人张新建并非被告方工作人员，也非被告方委托的收取房款的人员，被告对张新建收取房款的事不知情，张新建也未将收取的房款交付给被告，根据该收据显示的收款时间2017年8月18日，在此之前被告已经催告原告解除合同，并经原告明示同意，已将房屋另行出售给他人，被告不可能再收取原告的购房款，另外从该收据和之前三份收据对比来看，明显不属于同一类型的收款票据，被告有理由怀疑该票据系原告方伪造。另外，从最后一次收款的时间及双方签订的买卖合同时间来看，中间间隔五年之久，原告在购买商品房后，五年之后才去交付购房尾款，明显与常理不符。对证据3真实性无异议，但是卷宗中关于对刘厚森、刘启军的询问笔录有异议，刘厚森是作为本案当事人，刘启军是刘厚森的父亲，对本案具有直接利害关系，对于该两份笔录所陈述的案件事实，被告不予认可。对于张新建的笔录，从该证据中也可以看出，原告主张的2017年8月18日的收据，收款人为张新建，张新建并非涉案房地产项目的开发商，其无权收取开发商的销售房款。张新建在收取尾款时，未告知被告，收取房款后也未将房款交给被告，在此请求法庭注意，原告将房款交给张新建的合理性，之前交付的房款都是交给被告财务人员，为什么这一次将购房尾款交付给和被告没有任何关系的张新建。另外，综合原告向公安机关报案请求来看，经请求追究房地产开发商一房多卖的刑事责任，但公安机关在受理该案，且经调查取证后认为房地产开发企业并未构成一房多卖，未予以立案追究。由此也足以说明被告将案涉房屋进行另行出售是有事实依据的。被告昊鑫公司为支持其辩解向本院提交证据材料：1、两份调查笔录、一份录音光盘（含两份录音笔录）、被告工作人员向原告发送房款催收短信截图一份。证明：原、被告所签订的商品房买卖合同已于2015年2月份因原告未按时缴纳房款，构成违约，经被告催告后解除，且在2016年年初经原告明示同意由被告将案涉房屋另行出售，被告未收到原告所主张的127,520元的购房尾款，该票据也并非由被告出具，另外证明张新建并非被告工作人员，张新建收取原告购房款并未告知被告，也未将收取的款项交付给被告，张新建的收款行为并不能代表被告的行为。2、证人郭某出庭作证。3、被告向原告催缴购房尾款的短信通知三份。证明：被告分别于2015年1月12、14、15日三次向原告发送催缴短信，内容为“感谢大家一直以来对我们的支持与理解，现定于1月20日开始收尾款，截止到30日不交清的视为放弃，定金不退，所定房屋另行出售-明恩花园”三次短信内容一致。原告在收到被告的催缴短信后，既未表示不再续交，也未到被告处续交房款，直到2016年年初才向被告表示不再购房，根据被告向原告发送的催缴内容，以及原告后来的意思表示，双方商品房买卖合同关系已经解除。4、被告股东李珂和张新建以及张新建的儿媳妇郭艳（昊鑫公司明恩公司的前期会计）录音两份。证明：被告没有收取原告所主张的2017年8月18日的购房款127,500元，也没有向原告出具该张票据，票据的收款人系张新建，张新建并非被告的工作人员，张新建收取原告的款项并未告知被告，收取后也未将款项交付给被告，原告将所谓购房款交付给张新建，不符合常理，张新建的行为不能代表被告的行为，对被告不产生法律约束力。原告刘厚森质证后认为，证人郭某并非被告公司员工，他只是认识被告公司股东之一李珂，而且其证言中也存在大量虚假陈述，出具的短信截图系编辑，该文档具有明显的编辑现象，稍微懂得办公软件操作的人都能制作出被告提供的文本，将制作好的文本上传到云空间，再下载下来，并且上传跟下载的文本没有任何公司的印章，根本无法认定该证据的真实性。如果被告履行了短信通知义务，那么应该到通信服务公司调取相应的通讯记录，由此可见被告提供的短信图片及证人陈述均为虚假，不能达到被告的证明目的。退一步讲，郭某与原告在此之前并不认识，一个陌生人给原告发短信，以正常人的思维来看，原告理解成诈骗也在情理之中。在李珂与张新建的录音对话中，李珂并未否认张新建是公司员工，而声称应该告诉他一声，那么张新建收取房款出具加盖有公司印章的收据，就是公司行为，被告就应当承担一房二卖的责任。而与郭艳的录音对话中，该录音系截取的片段，并不完整，无法确定录音对话人的身份，即使录音对话人之一是郭艳，但其对话中称“郭某那有钥匙的都是没卖的”，而当时张新建出具票据时，郭某那还保留有钥匙，另外，郭艳称没有保存公司票据，也没有交纳张新建任何票据，如果被告一再坚持张新建不是被告公司员工，那么张新建是如何取得加盖有公司印章收据的，根据今天的庭审，张新建的行为已经涉嫌刑事犯罪，根据最高人民法院关于《审理经济合同案件中，涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的相关规定，人民法院应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关查处。另外，被告称其已催告原告解除合同，也不是真实的，原告自2014年就已经在乡下工作，原告也从未明示同意过要退房。综上，被告的证明观点即无事实依据，也无法律依据，证明观点均不能成立。经被告昊鑫公司向本院申请，对2017年8月18日收据的印章与2012年6月18日的两张收据及2013年2月4日的收据的印章是否为统一印章进行鉴定，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2020年7月1日出具司法鉴定意见书。原告刘厚森质证后认为，对鉴定结论的真实性无异议，如果被告坚持张新建不是公司员工，其收房款的行为也没有得到公司授权委托，所使得的票据和印章私自伪造。那么张新建在公安机关记录在案的材料就是虚假陈述。法院应当将涉案犯罪线索材料移送有关公安机关进行查处。但即时认定张新建出具购房款收据存在刑事犯罪行为，涉案被告在未履行告知义务的前提下，转卖房产具有主观上的故意。正是因为被告转让的行为导致原告至今依旧租房居住，没有定所。被告违背了原告的信赖利益，向如今房地产价格水涨船高，原告已经无力支付高额的房价，造成无法弥补的经济损失，被告应当对其一房二卖的行为承担违约责任。被告昊鑫公司质证认为，对该鉴定意见书无异议，通过该鉴定书认定的事实，原告提交的2017年8月18日的收据中的印章与原告提交的前三份的印章并非同一印章，因此足以说明原告提交的2017年8月18日的收据并非由被告作出，而是由他人伪造。鉴于被告已经于2015年通过三次短信告知的方式与原告解除了案涉房屋的买卖合同，也不可能再于2017年收取原告的购房款。原告向法庭通过伪造被告印章的收据，其目的就是为了证明双方买卖合同已实际履行，现该印章已被认定为系伪造，故应当认定双方买卖合同已经解除的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的2017年8月18日的收据，经鉴定机构鉴定，该收据中的印章与之前被告向原告出具收据中的印章不一致，因此该证据本院不予采信。原告提交的证据3，公安机构对刘厚森的询问笔录，系原告个人陈述，对被告不利的部分，本院不予采信。对刘启军、张新建的询问笔录，刘启军与原告刘厚森系父子关系，其陈述对被告不利的部分，本院不予采信，张新建不是被告公司员工，其陈述收取原告父亲交付的房款，并未提交被告授权委托书，且未将该款交付被告，其陈述对被告不利的部分，本院不予采信。被告提交的证人郭某出庭作证的证言，郭某系被告的会计，与被告有一定的利害关系，此证人陈述对原告不利的部分，本院不予采信。被告提交的向原告发送的三份短信通知，该证据并非原始载体，且无法印证，因此该证据不予采信。被告提交的被告股东李珂和张新建以及张新建的儿媳妇郭艳（昊鑫公司明恩公司的前期会计）录音两份，该证据与本案关联性较小，本院不予采信。2020年7月1日，天津市天鼎物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，系被告申请，本院对外委托，鉴定机构及人员均具有相应资质，鉴定程序合同，原、被告均对其真实性无异议，应予采信。依据上述采信的有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年12月20日，原告刘厚森与被告河南昊鑫房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：出卖人：昊鑫公司，买受人：刘厚森，原告购买被告夏邑县东二环路南段西侧明恩花园第3幢1【单元】西户903号房。该房屋建筑面积为140.68平方米。该房屋总价为人民币贰拾伍万叁仟贰佰贰拾肆元，买受人签订本合同时付首付款80,000元，余额173,224元余款办理主房公积金。第七条，买受人逾期付款的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在六十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。银行按揭及房管部门办证规定一切费用由买受人承担，首付款交清后五日内提供齐全办理按揭的合法有效证件。庭审中，原、被告双方均认可购买上述房屋的总价款共计为327,520元。原告刘厚森于2012年6月18日两次向被告昊鑫公司售楼部会计缴纳100,000元购房款，于2013年2月4日向被告缴纳100,000元购房款。庭审中，原告刘厚森提交一份2017年8月18日款项为127,520元，加盖河南昊鑫房地产开发有限公司印章的收据，该收据中有张新建签字。被告昊鑫公司否认该收据系其公司印章，向本院申请鉴定2017年8月18日收据的印章与2012年6月18日的两张收据及2013年2月4日的收据的印章是否为统一印章，经本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2020年7月1日出具司法鉴定意见书，2017年8月18日收据中的印章与2012年6月18日的两份收据及2013年2月4日的收据中的印章，不是同一枚印章。后原告刘厚森准备装修房屋向物业索要房屋钥匙时，发现该房屋已被他人装修入住，与被告协商未果，诉至本院。本院认为，原告刘厚森与被告昊鑫公司签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等互利、协商一致的基础上签订，是各方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效。原告刘厚森主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告昊鑫公司称其于2015年1月份已催告原告缴纳剩余房款，原告于2016年初表示不再购房，未提供充分有效的证据予以证实，但被告认为双方签订的《商品房买卖合同》早已解除，因此原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，应予支持。关于原告刘厚森主张被告昊鑫公司返还购房款的问题，本案中，被告昊鑫公司对于原告刘厚森已缴纳的200,000元购房款并无异议，本院予以确认，对于2017年8月18日缴纳的购房款127,520元的收据，被告昊鑫公司予以否认，经本院委托鉴定，该收据中加盖的被告印章，与前三次原告刘厚森缴纳房款的收据中的被告印章并不一致，收款人系张新建，原告并无证据证明张新建系被告昊鑫公司员工，现有证据无法证实张新建的收款行为构成表见代理，因此，原告主张的2017年8月18日向被告昊鑫公司缴纳的购房款127,520元，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告刘厚森要求被告昊鑫公司返还购房款200,000元，应予支持。原告请求返还其余的购房款127,520元，本院不予支持。关于原告刘厚森主张的利息损失的问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告刘厚森购房款本金及利息。利息以购房本金100,000元为基数，从2012年6月19日至实际付清之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，另一笔以购房本金100,000元为基数，从2013年2月5日至实际付清之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于昊鑫公司在履行《商品房购销合同》中是否一房二卖而应承担赔偿责任的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。该条文主要是针对违约出售给第三人或故意隐瞒已出卖给第三人的事实而应承担的赔偿责任。即承担一房二卖赔偿责任的前提是构成恶意和故意违约。本案中，2012年12月20日刘厚森与昊鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由刘厚森购买昊鑫公司开发的位于夏邑县东二环路南段西侧明恩花园第3幢1单元西户903号房。双方约定房款总价为253,224元（实际约定房款总价为327,520元），首付80,000元，余额173,224元办理住房公积金贷款，双方庭审中均认可，购买上述房屋的总价款共计为327,520元。自刘厚森缴纳200,000元购房款后，余款127,520元在长达四年期间一直未办理住房公积金贷款，也未办理银行按揭贷款，且截止起诉之日，原告刘厚森仍然未支付被告剩余房款。显然，刘厚森违约在先，昊鑫公司擅自出售涉案房屋的行为虽有不妥，但不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“一房二卖”的构成要件的规定。买受人刘厚森主张涉案房屋系“一房二卖”且要求昊鑫公司承担赔偿一倍购房款请求于法无据，本院不予支持。关于原告刘厚森请求被告支付房屋差价损失50,000元的诉讼请求，对此原告刘厚森未提供相应证据予以证实，此主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告刘厚森与被告河南昊鑫房地产开发有限公司于2012年12月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南昊鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘厚森购房款200000元及利息（利息以本金100000元为基数，从2012年6月19日至实际付清之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，另一笔以本金100000元为基数，从2013年2月5日至实际付清之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘厚森的其他诉讼请求。如果未按本院确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10850元，由被告河南昊鑫房地产开发有限公司负担3078元，由原告刘厚森负担7772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  杨雷功审判员  吕 朴审判员  蒋昊伸二〇二〇年七月二十八日书记员  闫国栋