上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3088号原告：上海创久塑料制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨庶，执行董事。委托诉讼代理人：韩学义，上海莫高律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁盼，上海莫高律师事务所律师。被告：朱大路，男，1991年3月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。第三人：朱小明，男，1979年9月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省寿县迎河镇常圩村王庄组。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：毛业青，男，1974年9月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县店埠镇人民路XXX号。原告上海创久塑料制品有限公司诉被告朱大路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理，依法适用简易程序公开审理。审理中本院依法通知朱小明和毛业青作为第三人参加诉讼。本案于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人鲁盼、被告朱大路的委托诉讼代理人高震、第三人朱小明的委托诉讼代理人臧文婕、第三人毛业青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海创久塑料制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的厂房租赁协议于2018年12月26日解除；2、被告支付原告房屋租金人民币426,667元(2018年7月至2019年10月)；3、被告支付原告迟延支付租金的违约金(第一笔以8万元为基数，自2018年7月1日起算；第二笔以8万元为基数，自2018年10月1日起算；第三笔以8万元为基数，自2019年1月1日起算；第四笔以8万元为基数，自2019年4月1日起算；第五笔以8万元为基数，自2019年7月1日起算；第六笔以26,667元为基数，自2019年10月1日起算。以上均按照年利率6%，计算至实际支付之日止)。事实和理由：2015年5月15日，原告与被告签订《厂房租赁协议》，约定被告承租华新镇华徐路XXX弄XXX号厂房，面积1,200平方米，租期5年。第一至三年的年租金为30万元，第四、五年的年租金为32万元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告于2017年12月将房屋转租给第三人朱小明。被告未按时支付租金，原告发函要求解除合同并于2019年10月底将房屋收回。原告为维护自身合法权益起诉至法院。被告朱大路辩称：原告与被告之间的租赁合同已于2018年6月解除，当时被告介绍原告的法定代表人杨庶和毛业青协商，内容为原告和毛业青直接建立租赁关系，被告退出租赁。之后毛业青将房屋转租给朱小明被告不知情。原告应当向两个第三人主张租金和违约金，与被告无关。被告租金支付至2018年6月底，原告同意之后的租赁事宜与被告无关。第三人朱小明述称：朱小明与原告之间不存在租赁合同关系，朱小明与毛业青签订租赁合同，从毛业青处租赁了部分房屋，并且朱小明已于2019年9月20日搬离，原告对朱小明搬离是知情的。第三人毛业青述称：被告朱大路将房屋转租给案外人黄某某，黄某某委托毛业青转租，毛业青将部分房屋转租给朱小明，剩余房屋没有转租。系争房屋因为没有环评手续，无法生产经营，为了减少损失，故将房屋转租。原被告和第三人曾经协商多次，由朱小明直接向原告支付租金，但原告不同意。经开庭审理查明：2015年5月15日，原告(出租方、甲方)与被告朱大路(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将青浦区华新镇华徐路XXX弄XXX号厂房租赁给乙方使用，面积1,200平方米。租期5年，正式起租时间为2015年7月1日。厂房年租金30万元，第一至第三年租金不变，第四、五年租金为32万元/年。乙方支付甲方保证金25,000元，乙方应每3个月支付一次租金，支付时间为提前10天支付。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同。甲方将厂房租给乙方做生产用途使用。乙方在租赁期间不得转租。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告租金支付至2018年6月，另支付保证金25,000元。2017年11月19日，朱大路与黄某某签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给黄某某，租赁期限自2017年12月11日至2020年6月30日，年租金370,000元。租赁用途为办公、生产经营活动。合同签订后，朱大路将房屋交付黄某某。黄某某支付朱大路共计215,800元(其中包括押金30,833元)。2017年12月25日，毛业青与朱小明签订《厂房租赁合同》，约定毛业青将55号2幢底层厂房租赁给朱小明，租期自2018年1月6日至2020年1月5日，年租金265,000元。租赁用途为仓储。合同签订后，毛业青将约定的房屋交付朱小明使用。朱小明支付毛业青共计144,500元。2018年12月26日，原告委托律师向被告邮寄律师函，明确表示原告与被告签订的租赁合同于律师函发出之日解除，要求被告支付拖欠租金，返还房屋。该邮件于2018年12月27日送达。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，租赁合同、上海市房地产权证、律师函、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明其于2019年10月才将房屋收回另行出租，提供了与案外人上海金亚会展服务有限公司于2019年10月14日签订的租赁合同，租赁期限自2019年11月1日至2023年10月31日。朱小明表示对该证据真实性无法确认，朱小明已于2019年9月20日搬离，从合同签订时间看当时原告已经将房屋收回。被告为证明原告同意其退出租赁关系，由原告和毛业青直接处理，提供了2020年3月8日原告法定代表人杨庶和被告之间的通话录音，被告表示“当时我们不是吃饭的时候去说的那个房子房租由姓毛的直接交给你，后续事情你直接跟他对接，然后我这边就没有关系了对不对？”杨庶表示：“他要我付十万块钱”、“这个转让费和我一点关系没有，这个事就谈不下去了。”原告对通话录音真实性无异议，但是认为最终没有达成任何协议。毛业青表示原被告和第三人确实碰过面商谈过，但是没有达成任何协议。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告于2015年5月15日签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。被告主张其已经与原告解除租赁合同关系，然从庭审查明的事实看，原告、被告与两第三人并未达成任何协议，被告提供的通话记录也反映出原告并未与毛业青或者朱小明达成协议，故对被告的抗辩意见本院不予采信。被告租金仅支付至2018年6月，逾期支付租金构成违约，原告有权依据合同行使解除权，合同解除时间为被告收到律师函即2018年12月27日解除。合同解除后，被告未及时将房屋返还原告，理应支付房屋占有使用费。被告未提供证据证明房屋何时返还，本院根据当事人的陈述和原告另行转租的情况，认定被告应支付占有使用费至2019年10月13日。被告逾期支付租金，理应承担违约责任，原告主张的违约金标准并无合同和法律依据，本院认定2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于占有使用费的违约金，租赁合同并无约定，本院不予支持。原告主张被告支付的保证金冲抵欠款于法无悖，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海创久塑料制品有限公司诉被告朱大路于2015年5月15日签订的《厂房租赁合同》于2018年12月27日解除；二、被告朱大路应于本判决生效之日起十日内支付原告上海创久塑料制品有限公司租金和房屋占有使用费386,397元(已扣除保证金25,000元)；三、被告朱大路应于本判决生效之日起十日内支付原告上海创久塑料制品有限公司逾期支付租金的违约金(第一笔以8万元为本金，自2018年7月1日起计算至实际支付之日止；第二笔以76,493.15元为本金，自2018年10月1日起计算至实际支付之日止。具体计算标准为：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、原告上海创久塑料制品有限公司的其余诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,700元，减半收取计3,850元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年七月七日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。