云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2316号原告：吴芸，女，1968年3月23日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告：李红林，男，1968年10月28日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：张笑菡、寇士其，云南瀛税律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：华宁县成名房地产开发有限责任公司，住所地：云南省玉溪市红塔区华宁县宁州镇宁荣街。统一社会信用代码：91530424668296921F。法定代表人：汪成名，董事长。原告吴芸、李红林与被告华宁县成名房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告吴芸、李红林的委托诉讼代理人寇士其、被告华宁县成名房地产开发有限责任公司的法定代表人汪成名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴芸、李红林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款1930000元及资金占有使用费477675元（资金占用费自2015年8月11日起至2020年3月10日止）；2.判令被告向原告支付自2020年3月11日起至实际完全返还购房款时止的资金占用费（以1930000元为基数，按年利率8.1%计算）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买钱山别院第6幢1号房屋，房屋总面积358.14平方米，购房款的支付方式为2015年7月14日前支付40%首期房价款，其余60%为1930000元，采用按揭贷款方式支付。此后原告向被告支付了74710元，且于2015年8月10日与中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行签订了《个人购房担保借款合同》，由原告向农业银行贷款1930000元支付购房款。之后，原告按被告要求提交了退房申请，并在被告提交的退房协议上签了字，但被告却在未与原告达成退房协议的情况下，将原告所购买的房屋另行出售给第三人。在多次协商无果后，原告起诉被告继续履行商品房买卖合同，要求被告交房，但案件经红塔区人民法院一审，玉溪市中级人民法院二审后，都认为原告与被告就退房达成了协议，驳回了原告要求继续履行合同交房的诉讼请求。既然生效的法律文书确定了原告与被告之间的退房协议已达成，双方之间的《商品房购销合同》已解除，则被告应按《退房协议》的约定向原告退还已支付的购房款项1930000元，及承担该购房款项实际支付给被告时起至全部退还完毕时止的资金占用费及由此造成的损失。综上，被告拒不返还购房款的行为已构成违约，且给原告造成巨大损失，特向贵院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告华宁县成名房地产开发有限责任公司答辩称，原告购买的涉案房屋，钱山别院房屋的开发是吕合春挂靠公司的名义开发的，本案涉及的购买房屋事宜都是吕合春负责的，购房款也是打入的吕合春的私人账户，原告与吕合春关于涉案房屋的交易是如何进行的不清楚，公司从未收到过原告的购房款；但是既然是吕合春挂靠在公司办理的事情，公司也存在一定的责任，公司认可商品房购销合同，但是退房申请、退房协议始终没有见过，也没有公司公章加以证实，现在这套房屋也还是登记备案在原告的名下，请求法院驳回原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、（2019）云0402民初4621号民事判决书、（2020）云04民终228号民事判决书、退房协议。证明：1.2015年6月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以银行按揭贷款的方式向被告购买被告开发建设的玉溪市高新区房屋；2.购房合同签订后，原告支付了部分首付款74710元，并于2015年8月10日和被告与中国农业银行玉溪红塔支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以所购买的房屋作为抵押向中国农业银行贷款1930000元，银行于同日将贷款支付到被告公司账户；3.此后原告应被告的要求提交了退房申请，双方于2017年11月8日就退房的相关事宜形成《退房协议》，约定被告同意原告退房，原告已经向被告支付的购房款2004170元，被告应自退房协议签订之日退还1810000元，剩余194710元待《商品房购销合同》撤销备案后支付。同日，原告在《退房协议》上签字，但被告未签字盖章；4.被告未与原告正式签订《退房协议》的情况下，擅自将高新区钱山别院第6幢1号房屋向案外人出售，且在收取案外人购房款后未向原告退还购房款；5.原告于2019年10月15日提起诉讼，要求被告继续履行《商品房购销合同》并向原告交付玉溪市高新区房屋，但经两审法院审理，最终认定原告与被告签订的《退房协议》成立，驳回了原告的起诉；6.被告仅向原告退还购房款74710元，尚欠19300000元未退还。二、传票、民事起诉状、借款凭证、业务凭证。证明：1.由于被告未按《退房协议》的约定向原告退还购房款，自2020年3月11日原告已无能力向中国农业银行偿还购房贷款，中国农业银行已经向原告提起诉讼，要求原告一次性清偿所有的购房贷款，案号为（2020）云0402民初1173号；2.原告向中国农业银行申请的购房贷款执行年利率为5.4%，逾期年利率8.1%；3.2015年8月11日至2020年3月11日期间，因原告正常归还购房贷款，被告应按年利率5.4%向原告支付资金占有使用费；自2020年3月11日起，被告应按年利率8.1%向原告支付资金占用费。三、商品房购销合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、定金收据、钱山一号交款通知书。证明：1.2015年6月14日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的钱山别院6幢1号房屋；2.2015年8月10日，原、被告与中国农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，原告向农行贷款193万元用于支付购房款项，该贷款于2015年8月11日支付给了被告，该贷款利率为年5.4%，逾期利率为年8.1%；3.原告已向被告交纳购房款2004170元。以上证据，经质证，被告对证据的真实性，合法性、关联性均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人双方提供的上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：被告成名房地产公司将其资质出借给吕合春，由吕合春用被告的资质，并以被告的名义投资开发“钱山别院”住宅小区。原告吴芸和林红林系夫妻关系。2015年6月14日，原告（乙方）与被告成名房地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：甲方将其开发建设的钱山别院第6幢1号房屋出卖给乙方，房屋总面积358.14平方米，合同约定房款为3223260元。付款方式为：乙方应于2015年7月14日前支付40%首期房价款1239260元，余款60%计人民币1930000元，乙方应在本合同签订之日起7天内向甲方指定银行申请办理完毕按揭贷款手续，如因乙方原因造成按揭贷款手续无法正常办理或在还款期间不履行还款义务的，按本合同第八条办理。合同第八条（乙方逾期付款违约责任）约定：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方有权决定是否解除合同，本合同所涉房屋，甲方有权另行处置。双方还签订了《合同补充协议》，对双方的其他权利义务进行了约定。2015年6月27日，原告支付了被告购房定金50000元，2016年12月15日又支付了24710元。被告出具给原告的收条内容为：今收到钱山别院业主房屋尾款24710元（贰万肆仟柒佰壹拾元），此款收到后还欠我公司710000元（柒拾壹万元整）。原告持有的《钱山一号交款通知单》载明的购房款有两个，一个是3223260元，一个是2499817元。载明的税费也有两个，公司所交税费为343277.19元，实际税费为266230.51元。税费差额为77046.68元。2015年8月7日，该合同在玉溪市房地产管理局办理了备案登记，登记号为：YCM150807036号。2015年8月10日，原告和被告与中国农业银行玉溪银兴支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告以本案涉案房屋作为抵押向中国农业银行玉溪银兴支行贷款1930000元用于支付被告购房款，被告为该借款提供阶段性担保。合同签订后，中国农业银行玉溪银兴支行于当日将借款转账到被告账户。之后，原告未按期支付被告购房款。经被告多次催促，原告表示没有能力支付购房款，向被告申请退房。经协商，被告表示同意原告退房，并且不追究原告的违约责任，由被告将房屋另行出售他人，之后再退还原告购房款并解决原告按揭贷款事宜。2017年11月8日，原告向被告出具了《申请》，再次明确因资金问题及家庭原因，其无法继续履行《商品房购销合同》，特向被告提出申请，解除双方签订的《商品房购销合同》。请被告给予办理相关退房手续。由此造成的一切法律后果由其自行承担。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《退房协议》，约定：现由于乙方资金问题及家庭原因，乙方无法继续履行《商品房购销合同》，乙方提出退房，经双方协商达成如下协议：一、自本合同签订之日起，甲方向玉溪市房地产管理局申请办理撤销《商品房购销合同》备案手续。在办理上述手续时，乙方须积极给予配合；二、若甲方向玉溪市房地产管理局申请办理撤销《商品房购销合同》备案手续未能通过，甲方不承担任何责任；三、退款事宜：1.甲乙双方同意解除所签订的《商品房购销合同》；2.乙方全力配合甲方全程办理双方签订的《商品房购销合同》的撤销备案工作，由此所产生的费用由乙方承担；3.甲乙双方签订该套房屋购销合同时，乙方分两笔支付过甲方该套房屋购房款，分别为第一笔74710元，第二笔按揭贷款1930000元，合计交款2004710元；4.甲方自乙方签订本协议之日退还乙方购房款1810000元；5.待双方签订的《商品房购销合同》成功撤销备案，甲方一次性退还乙方194710元。被告还向玉溪市房地产管理局提出了撤销合同备案的《请示》。退房协议签订后，被告于2017年12月15日退还了原告购房定金50000元及购房款24710元，共计74710元。2018年4月26日，徐向阳（乙方）与被告（甲方）签订《购房协议》，约定：乙方以249万元的价格向甲方购买钱山别院6幢1号房屋。乙方先付100万元首付款，余款149万元待签订商品房购销合同后办理银行按揭贷款；甲方承诺乙方支付完首付款时，积极协调办理该套房屋合同撤销备案手续，并在三个月内将该套房屋合同撤销更名至乙方名下；甲方于第三人支付完500000元后将房屋保留给乙方，不得对外销售，待乙方支付完该套房屋购房款后交付给乙方；乙方付清该套房屋首付款后，若甲方不能将该套房屋合同撤销备案，甲方在一个月内退还乙方该套房屋所交房款，按银行贷款利率支付利息给乙方；乙方不能按约定时间交清房款，本协议项下房屋由甲方自行安排，所交房款不予退还，本协议所涉房屋由甲方自行处理，本协议自动解除；乙方付清该笔首付款后，甲方将房屋另行出售，需承担相应违约责任，双倍赔偿乙方所交房款。《购房协议》签订后，徐向阳于2018年4月27日转账支付被告首付款490000元，加上现金10000元，被告于当日向徐向阳出具收到购房款500000元的收据。2018年5月15日委托其妹妹徐向玲向被告转账支付500000元，被告向原告出具了收到购房款500000元的收据。被告收到徐向阳所交首付款后，未将原告的按揭贷款还清，未到玉溪市房地产管理局解除与原告签订的《商品房购销合同》的备案登记，也未能将该套房屋的备案登记手续变更到第三人名下。经徐向阳多次催促，被告均未能办理解除和变更备案登记手续。2018年底，吕合春下落不明。从2019年初起，原告、被告与徐向阳开始对钱山别院6幢1号房屋的买卖问题进行了多次协商，原告继续要求被告尽快返还购房款，让其能够尽快还清银行按揭贷款。徐向阳继续要求被告继续履行合同，签订《商品房购销合同》并办理撤销和变更合同备案登记手续。协商过程中，被告将与原告签订的《退房协议》，原告的《退房申请》，以及被告交房管局的《请示》等原告解除合同的手续原件交给徐向阳。被告于2019年4月将本案争议房屋交付给徐向阳，徐向阳随即开始装修，2019年9月底装修完毕。期间物管费、水电费等费用都是徐向阳交纳。徐向阳装修过程中，原告曾于2019年6月16日报警，公安机关认为是民事纠纷未予处理。三方协商过程中，被告和第三人曾同意每方出一部分资金，替原告还清银行按揭贷款，但没有实际履行。原告和徐向阳曾达成由徐向阳代替原告赔还每月的银行按揭贷款的协议，原告将其银行卡发给徐向阳，由徐向阳按月打款给原告，用于赔还原告的银行按揭贷款。但第三人仅按时支付了原告2019年5月、6月、7月和8月的银行贷款，每月12284.30元,2019年9月的银行贷款未按时支付。2019年10月15日，原告向本院起诉要求被告继续履行合同。2019年10月19日，原告将本案争议房屋的门锁撬开，徐向阳报警，公安机关调查后认为是民事纠纷未予处理。2019年10月22日，徐向阳转了9月和10月的银行贷款给原告，2019年10月23日又转了1个月的银行贷款给原告，但原告于同日将徐向阳转账支付的原告起诉后两个月的银行贷款共计24568.60元退还徐向阳。经本院(2019)云0402民初4621号民事判决书，（2020）云04民终228号民事判决书认定原告的退房协议合法有效，为此，原告起诉来院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告已经和被告协商解除了合同，被告也重新将争议房屋出卖给第三人，后因为被告未完全履行《退房协议》，未将应返还原告的银行按揭贷款全额返还，原告、被告和徐向阳多次协商，原告继续要求解除合同，且对被告将房屋另行出售给第三人无异议，被告于2018年9月和10月又支付了原告两个月的银行贷款，原告也同意徐向阳帮其归还银行按揭贷款，徐向阳也实际支付了原告2019年5月至8月的按揭贷款。本案中，由于原告退出了向被告购买的钱山别院6幢1号房屋，经本院(2019)云0402民初4621号民事判决书，（2020）云04民终228号民事判决书认定《退房协议》合法有效，双方签订的《商品房购销合同》已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期付款资金占用费的诉讼请求，原告、被告在本案争议房屋买卖过程中，均有不诚信履行合同义务的行为，对纠纷的发生均有一定过错，均应承担一定的本案诉讼费用。但被告长期使用原告资金不予返还，已构成违约，但支付期限只能于2017年11月8日原告提出退房申请，签订《退房协议》起算，原告提出按其按揭的银行贷款利率按年利率4.55%计付，并不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以支持。2020年3月10日的逾期付款资金占用费，被告作为原告按揭借款的保证人，知道原告逾期还款将支付逾期利息，但被告将房屋转卖徐向阳，仍不返还原告购房款，致使原告在借款合同中违约，须向银行支付逾期利息，应承担主要责任，故被告应当按借款合同约定的逾期利率支付原告逾期付款资金占用费，对该诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告华宁县成名房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴芸、李红林购房款1930000元，并支付2017年11月8日至2020年3月10日止的逾期付款资金占用费269235元（以购房款1930000元为基数按年利率4.55%计付），2020年3月10日起至款项付清之日止的逾期付款资金占用费，以购房款1930000元为基数按年利率8.1%计付，利随本清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26062元、减半收取13031元，由原告负担4344元，被告负担8687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘建荣二〇二〇年七月二十九日书记员  杨沛璇