河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初3606号原告：马慧敏，女，1979年11月14日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：郭松涛，河南京原律师事务所律师。原告：田俊英，女，1989年7月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吕荣芝，河南卿缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅东，河南卿缘律师事务所律师。被告：河南浩金元物流有限公司，住所地：新密市白寨镇白寨村。统一社会信用代码：914101830508894936。法定代表人：郭金灿。系该公司经理。委托诉讼代理人：郭文杰，男，1961年2月15日，汉族，住河南省新密市。系该公司员工。原告马慧敏、田俊英与被告河南浩金元物流有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马慧敏的委托诉讼代理人郭松涛、原告田俊英的委托诉讼代理人吕荣芝、陈帅东、被告河南浩金元物流有限公司的委托诉讼代理人郭文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马慧敏对于河南浩金元物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》无效；2、判令被告向原告返还首付款130000元，并从2017年4月15日按照人民银行同期贷款利率向原告支付利息至房款退还完毕之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原告与被告签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》，并于同日支付了首付款130000元，购买被告开发的位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城·芳邻华庭/溱水美景17号楼1单元10层1003号房，交房时间为2018年12月31日前。被告不具有商品房预售合同以及其他证件的情况下对外销售房屋，违反了法律强制性规定，应属无效。为维护权益，原告诉至法院。被告浩金元公司称其愿意调解。原告田俊英对于河南浩金元物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》、《浩金元保利城·芳邻华庭认购书》；2、判令被告向原告返还首付款105,414元及资金占用期间的利息损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购书》，2017年3月17日，原告与被告签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》。上述协议签订后，原告支付了首付款105,414元，被告承诺自己证件齐全，交房时间为2018年12月31日前。但截止目前，原告购买的楼盘根本没有动工建设，合同目的无法实现。为维护权益，原告诉至法院。被告浩金元公司称其愿意调解。审理查明一、对于原告马慧敏诉被告河南浩金元物流有限公司一案，本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，甲方：河南浩金元物流有限公司与乙方：马慧敏签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》一份：“……认购物业地址位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城·芳邻华庭/溱水美景17号楼1单元10层1003号，认购物业建筑面积为118.43平方米，单价人民币3,660元/平方米，总房款计人民币433,453元整。二、付款方式：乙方选择以下第2种付款方式认购上述物业单位……方式2、签订本认购书时付总房款的30%。首期房款：签订本认购书的同时交纳总房款的30%（金额小写：130000元），乙方凭认购书、收款单于甲方通知日期正式签署《商品房买卖合同》，前期所交房款自动转为银行按揭首付款……”。2017年2月8日，被告浩金元公司出具收据两份，共收到原告购房款130000元。二、对于原告田俊英诉被告河南浩金元物流有限公司一案，本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，原告与被告签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购书》，2017年3月17日，原告与被告签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》。后被告浩金元公司共收到原告购房款105,414元。关于马慧敏一案，本院认为：一、关于原告要求确认双方签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》无效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告双方于2017年4月15日签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》对原告所购买的房屋进行了约定，同时约定了房屋的单价、总价款、交款日及交款方式、交房日，双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因此原告与被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了首付款130000元，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售涉案房屋，并且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》为无效合同，对原告要求确认原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告马慧敏要求被告返还购房款130000元并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告浩金元公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了认购协议书，其行为违反了法律的强制性规定，致使涉案认购协议书无效，应当向原告退还购房款130000元，因此，对原告要求被告退还购房款130000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率从2017年4月15日支付利息的诉讼请求问题。现双方签订的商品房买卖合同因被告浩金元公司的原因被确认无效，被告应当按照银行同期同类贷款基准利率从原告交纳房款之日起即2017年4月15日起向原告支付利息。关于田俊英一案，本院认为：一、关于原告要求解除双方签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购书》、《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》的问题。被告在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售涉案房屋，并且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》为无效合同，故，双方合同自始无效，对原告主张解除该合同的诉求，本院不予支持；二、关于原告田俊英被告向原告返还首付款105,414元及资金占用期间的利息损失。合同无效后，被告应当向原告退还购房款105,414元，因此，对原告要求被告退还购房款105,414元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付资金占用期间的利息损失的诉讼请求问题。现双方签订的商品房买卖合同因被告浩金元公司的原因被确认无效，被告应当按照银行同期同类贷款基准利率从原告交纳房款之日起即2017年3月18日起向原告支付利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告马慧敏与被告河南浩金元物流有限公司于2017年4月15日签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》无效；二、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内向原告马慧敏返还购房款130000元；三、被告河南浩金元物流有限公司应按照本金130000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2017年4月15日起向原告马慧敏支付利息至购房款退清之日止；四、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内向原告田俊英返还购房款105414元；五、被告河南浩金元物流有限公司应按照本金105,414元按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2017年3月18日起向原告田俊英支付利息至购房款退清之日止。六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。马慧敏一案受理费2,900元，减半收取为1,450元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。田俊英一案受理费2,408元，减半收取为1,204元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王华超二〇二〇年七月十四日书记员  顾蒙蒙