安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初3573号 原告：正荣物业服务有限公司巢湖分公司，住所地巢湖市居巢区向阳南路天巢广场物业服务中心(配电房二楼)，统一社会信用代码91340181MA2RU9HX1B。 法定代表人:肖连杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人:余兆生，该公司员工。 委托诉讼代理人:范玉洁，该公司员工。 被告:程国庭,男,汉族，1990年8月30日出生，现住安徽省巢湖市。 原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司（以下简称正荣巢湖分公司）与被告程国庭物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正荣巢湖分公司委托诉讼代理人余兆生、范玉洁，被告程国庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣巢湖分公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2018年4月1日至2019年12月31日的物业服务费1665.76元、违约金1630.92元，共计3296.69元；2、被告支付2018年4月1日前的物业服务费1628.51元；3、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告于2014年12月31日购买巢湖天巢广场4栋2单元301室商品房，并与长安物业公司签订了《前期物业服务协议》，后因长安物业管理不善，在2018年3月10日撤场后由原告接管天巢广场园区物业，并与业主委员会签订《物业服务合同》。该合同约定，自2018年4月1日起，按年度收费，逾期之日起按每日3‰收取违约金，2019年12月31日止，被告已差欠物业费1665.76元；另2018年4月1日前差欠物业费为1628.51元。致成诉。 被告程国庭辩称，1.一直按时交纳物业费，我家住4号楼，后面有一个露天的阳台，上面堆了好多上面住户扔的垃圾，又因2017年发现房屋漏水的问题，我去找物业，物业表示不是他们的管理范围，我要求物业公司动用维修基金去维修漏水问题，但是物业都不作为；2.新旧物业的物业费债务转让并没有通知业主，业主委员会成立我也不清楚；3.关于催讨问题，我去处理过物业费的事情；4.关于门禁也有安全隐患，单元门都是开着的，监控也没有，我的电瓶车电瓶丢失也找不到监控，原告并没有提供相应的物业服务。 经审理查明：天巢广场小区最初提供物业服务的系案外人巢湖市长安物业管理有限责任公司（以下简称长安物业），该公司于2018年3月底退出天巢广场小区。2018年3月13日，正荣物业服务有限公司（以下简称正荣公司）与天巢广场小区开发商巢湖天乐房产开发有限公司（以下简称天乐公司）签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：正荣公司受天乐公司的委托，为天巢广场小区的业主及物业使用人提供下列物业服务；物业服务费的标准为多层住宅：0.72元/月/平方米，高层住宅：1.32元/月/平方米，商业物业：2元/月/平方米，按年度缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起每日千分之三收取滞纳金等内容。当日，正荣公司与天乐公司签订一份《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，约定：正荣公司必须自双方签订前期物业服务合同之日起三个月内在巢湖市成立分公司，且两年内牵头行业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；长安物业公司物业服务截止于2018年3月31日等。2018年3月13日，正荣公司、长安物业、天乐公司签订一份《三方协议》，协议约定：正荣公司与长安物业的物业交接点日期为2018年3月31日止；正荣公司与长安物业达成一致意见，将2018年度长安物业多收的物业费与2017年未收的物业费，双方抵过等；长安物业有义务把所有的年度财务明细及业主相关资料交于正荣公司。2018年4月1日，正荣公司正式入驻天巢广场小区提供物业服务。2018年6月28日，原告登记成立，并入驻天巢广场小区提供物业服务。2019年8月27日，原告与巢湖市天巢广场小区第一届业主委员会签订《天巢广场小区物业服务合同》，合同约定：合同期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止；物业费收费的标准为：高层为1元/平方米/月，多层为0.5元/平方米/月，商业为1.2元/平方米/月；未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按银行同期利率标准向支付违约金等。 被告系天巢广场小区4栋2单元301室房屋的业主，房屋面积为96.51平方米。自2016年6月20日起，被告一直未缴纳物业服务费。2020年3月17日，原告将催缴物业服务费的通知单张贴于被告房屋的入户门上，催告函载明：被告自2016年6月至2019年12月31日共欠费3294.27元、违约金1630.92元。2018年4月1日至2019年9月1日，原告对于高层住宅的物业费标准由1.32元/月/平方米调整为0.78元/月/平方米。 另查明：被告提供小区相关照片，拟证明小区卫生脏、乱、差，原告物业服务不到位。 上述事实，有双方当事人陈述及提供的书证，在卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院》第一条的规定，天巢广场小区开发商天乐公司在天巢广场小区业主委员会成立前，与正荣公司签订《前期物业服务合同》、《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。正荣公司自2018年4月1日起为天巢广场小区提供物业服务，其于2018年3月13日与长安物业、天乐公司签订《三方协议》，由长安物业将对包括被告在内的业主享有的2018年3月31日前物业服务费的债权转让给正荣公司，正荣公司按照协议约定三个月内成立分公司，由正荣巢湖分公司提供物业服务，故正荣巢湖分公司以原告的身份起诉，合法有据。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告通过提起诉讼，本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。 被告提供的证据可以反应，小区环境卫生服务不到位，相关公共设施设备维护、保养不及时，满意度低，可以认定原告及长安物业未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵；为平衡双方的权利义务关系，本院酌情认定被告按合同约定标准的90%向原告支付物业服务费，2018年4月1日前的物业费按80%的比例向原告支付物业服务费。被告应支付的物业服务费分段计算为：1、2018年4月1日前的物业费为1302.81元；2、2018年4月1日至2019年8月31日的物业费为1151.75元；3、2019年9月1日至2019年12月31日的物业费为347.44元，被告应支付的物业服务费共计为2829元，原告主张的物业服务费超过部分及违约金，本院不予支持。 审理过程中，本院注意到原被告双方矛盾较尖锐，需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围主要是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共用物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告程国庭于本判决生效之日起五日内给付原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司自2016年6月20日起至2019年12月31日止的物业综合服务费2829元； 二、驳回原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，本院减半收取25元，由原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  何平 二〇二〇年七月三十一日 法官助理唐玉 书记员刘庆子 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。