云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初1631号原告：红河百家物业服务有限公司，住所地：蒙自市文汇路鼎基铭园小区1幢5单元1层106号。法定代表人：汪祖琪，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦权，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：文娟，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：何汝仙，女，1953年9月23日出生，汉族，农民，住蒙自市。委托诉讼代理人：付田跃，男，1980年5月9日出生，汉族，公务员，住蒙自市。代理权限为特别授权。（系何汝仙儿子）原告红河百家物业服务有限公司（以下简称百家物业公司）与被告何汝仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百家物业公司的委托诉讼代理人文娟、被告何汝仙及其委托诉讼代理人付田跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠物业管理服务费（其中包含：物业费、代收生活垃圾费清运费）3,062元，并支付违约滞纳金918元，以上共计3,980元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原告与蒙自鼎基置业发展有限公司共同签订了《“鼎基尚园”小区物业服务管理协议》，合同约定自2015年1月1日起至2017年12月31日止，由原告对蒙自鼎基尚园小区为全体业主和物业使用人提供相关物业管理服务，同时约定原告提供物业服务后有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费用，收费方式按照业主房屋建筑面积以一年为缴费时段收取，收费标准按照发改部门批准价格收取（2013年10月9日经蒙自市发展和改革局、蒙自市住房和城乡建设局确定本小区物业费收费标准为0.57元/㎡/月），因约定期限到期，原告与蒙自鼎基置业发展有限公司又于2017年12月1日签订《“鼎基尚园”小区物业服务管理补充协议》约定原告管理期限延长。被告购买蒙自鼎基尚园小区A区2-4-202房屋后即成为该房屋权利人，也是本小区业主，原告依据合同约定为小区提供了物业服务，业主应当履行按时缴费的义务，被告房屋建筑面积为92.44㎡，现已欠缴2016年2月1日至2020年2月29日共49个月的物业费2,582元，2016年1月1日至2019年12月31日共48个月的代收生活垃圾清运费480元。按照合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业费，原告有权要求被告支付违约滞纳金，根据欠费的30%计算为918元，合计3,980元。以上费用经原告多次催要，被告拒不缴纳。综上，请求依法维护原告的合法权益。被告何汝仙辩称，其是2016年9月25日才签的购房合同，一般签合同后才会交接房，故不可能在2016年2月1日就产生物业费，而且其2016年年底装修的时候，办理装修卡，交了装修押金，交了当年的物管费后才开通水电的，所以其2016年的物业费已交，但是收据找不到了。故物业费只能从2017年开始计算。即使2016年其购房前产生过物业费，也应该找前业主主张，不是向其主张。因为原告服务和服务质量不到位，2017年，其下水道被堵导致家里桌子、沙发、茶几等家具被泡烂，小区的落叶管水直接冲刷其卧室，导致水浸入卧室里面，这个问题从装修的时候一直到今年，新物业公司在2020年4月份的时候来处理了。综上，只愿意交纳20%的物管费，滞纳金、诉讼费不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《营业执照》、法定代表人《身份证》《法定代表人身份证明书》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《“鼎基尚园”小区物业服务管理协议》《“鼎基尚园”小区物业服务管理补充协议》《商品房购销合同》，能够共同证实被告向蒙自鼎基置业发展有限公司购买“鼎基尚园”小区第一期A区第2幢4单元202号房，蒙自鼎基置业发展有限公司与原告签订《“鼎基尚园”小区物业服务管理协议》，《“鼎基尚园”小区物业服务管理补充协议》的事实，予以采信；《城市生活垃圾清运、处置委托协议书》《云南增值税普通发票》《蒙自市物业服务收费标准本案回执单》，能够证实“鼎基尚园”小区物业服务收费标准合计为0.57元/㎡/月，垃圾清运收费标准为每户每月10元，予以采信。被告提交的《图片》《电话录音》《落水管视频》《通下水管道视频》，能够证实原告管理服务存在瑕疵的事实，予以采信；《不动产权证书》，能够证实被告房屋建筑面积92.03㎡，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系有限责任公司（自然人投资或控股），于2014年9月26日成立，营业期限为2014年9月26日至2064年9月26日，蒙自市工商行政管理局于2016年3月21日颁发了《营业执照》，经营范围为物业服务、酒店管理、市场管理、酒店用品、日用百货、五金交电的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2013年10月9日，经蒙自市发展和改革局、蒙自市住房和城乡建设局作出（蒙发改备案）字（2013）第4号《蒙自市物业服务收费标准备案回执单》，经审核，鼎基尚园小区物业服务费收费标准合计为0.57元/㎡/月。2016年9月25日，被告（乙方）与蒙自鼎基置业发展有限公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，由被告购买蒙自鼎基置业发展有限公司开发的商品房，房屋建筑面积为92.03㎡。其中，合同第十三条第八项约定“八、商品房交接后，该小区的前期物业管理由甲方选聘的物业管理企业实施管理，乙方承诺将按前期物业管理合同的约定交纳相应的物业管理费，小区成立业主委员会后按相关规定选聘物管企业实施物业管理。”另，《商品房购销合同》的合同补充协议载明：“甲方已与前期物业服务公司签订《物业服务合同》”“物业服务收费为0.57元／㎡／月”。2014年12月1日，原告按照蒙自鼎基置业发展有限公司的选聘，正式为蒙自市鼎基尚园小区提供物业服务，双方签订了《“鼎基尚园”小区物业服务管理协议》，约定服务管理期限为叁年，自2015年1月1日起至2017年12月31日24时；物业费收费标准为按房屋建筑面积每月0.57元/㎡向业主或物业使用人收取；物业服务费收取时间为每年收取一次，每个服务年度的第一个月由原告在小区公示栏、宣传栏、单元门口张贴缴纳物业服务费通知（视为向每住户履行了缴纳物业服务费告知义务）之日起，超过三个月未交费的，应按逾期缴纳处理。业主和物业使用人逾期（年度物业服务时间超过3个月）缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金处理；管理事项包括：房屋建筑共用部位的维护、养护和服务；共用设施、设备的维护、养护、运行和服务；物业区域内的公共道路、公用绿地、花木，室外上下管道、化粪池、沟渠、井、自行车棚、停车场的维护、养护与管理；物业管理区域内共用部位、场地（所）环境卫生清洁、维护及垃圾及堆放物的清理、收集、清运；维持物业服务区域内的公共秩序，包括安全防范等共11项；协议还对双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。双方于2017年12月1日补充签订《“鼎基尚园”小区物业服务管理补充协议》，约定：“鼎基尚园”小区物业服务管理协议的服务管理期限延期二年，自2018年1月1日零时起至2019年12月31日24时止；在物业服务管理期限内，如“鼎基尚园”小区业主委员会成立，由业主委员会选择确定小区物业服务企业。蒙自城市生活垃圾处理有限责任公司（甲方）与原告红河百家物业服务有限公司（乙方）签订《城市生活垃圾清运、处置委托协议书》四份，委托期限为2016年至2019年共4年，约定甲方负责完成乙方委托的鼎基尚园小区住户范围内的生活垃圾清运、处置工作，并按照相关技术规范进行无害处理。生活垃圾清运费标准为每月每户10元。原告为被告提供物业服务至2020年2月29日，被告鼎基尚园小区A区第2幢4单元202号房屋现已欠缴2016年10月1日至2020年2月29日（41月）的物业服务费，2016年10月1日至2019年12月31日（39月）的代收生活垃圾清运费。经本院实地走访查实，原告在后期的管理上，确实对小区绿化、环境卫生、共用设施、设备（监控设备、停车场道闸、单元门、消防设备等）的维修、养护等方面存在管理服务瑕疵，原告亦表示认可。至庭审结束，鼎基尚园小区尚未成立业主委员会，现蒙自鼎基置业发展有限公司已重新选聘其他物业服务企业并签订物业服务合同。本院认为，原、被告分别与蒙自鼎基置业发展有限公司签订的《“鼎基尚园”小区物业服务管理协议》《“鼎基尚园”小区物业服务管理补充协议》和《商品房购销合同》，均系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同、协议约定的内容享有权利并承担义务。原告作为具有经营物业服务资质的物业服务企业，受开发商蒙自鼎基置业发展有限公司的选聘作为鼎基尚园小区的前期物业服务企业为该小区提供物业服务合法。原告作为前期物业服务企业对被告居住的小区提供物业管理服务至2020年2月29日，应享有收取相关费用的权利，被告作为业主应履行交纳物业服务费的义务。关于被告抗辩主张原告管理服务不到位，只愿意交20%物业服务费的问题，经本院实地走访，原告在后期的管理中，确实在提供服务上有瑕疵，导致监控设备损坏、绿化管理不到位等，因此原告应就自己服务不到位的地方承担相应责任，在应收物业服务费的基础上予以减免12个月物业服务费的10%较妥。同时，在履行合同过程中，被告也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，但原告的服务瑕疵并不构成被告长期拒交物业服务费和生活垃圾清运费的理由，若被告认为原告管理不符合规定或不够完善，可通过成立业主委员会重新选定物业服务企业或通过诉讼的方式解决。关于被告抗辩其2016年9月25日才签的购房合同，且2016年的物业服务费已缴纳，其物业服务费的收费时间应从2017年开始计算的问题，本院认为，原、被告均不能提供证据证实具体交、接房时间，且被告无证据证实已缴纳2016年的物业服务费和生活垃圾清运费，故本院酌情从2016年10月1日开始计算物业服务费和生活垃圾清运费。现被告已欠缴2016年10月1日至2020年2月29日（41月）的物业服务费，2016年10月1日至2019年12月31日（39月）的代收生活垃圾清运费。综上，被告应支付的物业服务费为0.57元/㎡/月×92.03㎡×29月＋0.57元/㎡/月×92.03㎡×12月×90%=2,088元、代收生活垃圾清运费为10元/月×39月=390元，合计2,478元。另外，对于原告要求被告给付违约滞纳金的诉请，鉴于双方均存在违约情形，故本院不予支持。关于被告抗辩原告在履行物业服务合同中存在违约行为，导致其墙体遭受浸害、家具遭受损失的问题，原告可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告何汝仙于判决生效之日起三十日内一次性支付原告红河百家物业服务有限公司物业服务费2,088元、代收生活垃圾清运费390元，合计2,478元。二、驳回原告红河百家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告红河百家物业服务有限公司负担12.5元，由被告何汝仙负担12.5元。本判决为终审判决。审判员  李卓亚二〇二〇年七月六日书记员  王梦柔