贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初3252号 原告：岑廷政，男，1973年3月4日生，布依族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 被告：文祥，男，1976年6月26日生，汉族，住贵州省安龙县。 原告岑廷政与被告文祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑廷政到庭参加诉讼，被告文祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岑廷政向本院提出诉讼请求：1、判令文祥搬出承租房屋并将房屋交还岑廷政；2、判令文祥向岑廷政支付2015年7月至返还房屋之日止的租金和违约金，暂计算至起诉之日租金为45000元、违约金为42952元；3、判令文祥支付岑廷政2015年2月22日起至2018年8月31日期间的水电费计4311.6元；4、判令文祥承担本案诉讼费。事实与理由:2013年9月1日，岑廷政、文祥签订了《房屋租赁合同》，约定岑廷政将所有的位于兴义市门面两间及其所对应的简易棚出租给文祥作为加工工艺装饰玻璃和陈列产品使用；二楼住房（五室两厅一厨两卫）出租给文祥作为生活住房及办公场所使用。租赁期共60个月，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。月租金1166元、年租金14000元。租赁期间，文祥有下列情形之一的，岑廷政可以终止合同并收回出租房且不退还乙方任何费用:（）1）擅自将承租房转租，分租，转让，转借或他人调剂交换的）（2）利用承租房进行非法活动，损害公共利益的；（3）不能按时交纳房屋租金或其他费用的；（4）干扰邻居，造成矛盾或产生不良影响的；（5）擅自改变城镇房屋结构或设备安放地点，造成重大破坏的；（6）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（8）拖欠房租累计3个月以上。文祥逾期交纳本合同约定应由其负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的200%支付滞纳金。租赁期满，文祥应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向岑廷政支付原日租金2倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给岑廷政造成的损失。在岑廷政依约将房屋租赁给文祥后，文祥却屡次违反合同约定拖欠房屋租金。自2015年8月起，岑廷政多次向文祥追缴拖欠房租和水电费，文祥均以各种理由推脱而拒缴，至今，仍拒不将租赁的房屋交还岑廷政，房屋租金也从2015年7月至今一直未缴纳。从房屋租赁期即将到期前1个月起，岑廷政就通过电话多次联系并告知文祥是否续租事宜，文祥均以在外省出差为由，等出差返回后面谈，时至今日，岑廷政仍未见到文祥的面，文祥已非法占用岑廷政的房屋1年零9个月。综上，文祥的行为已严重侵犯了岑廷政的合法权益，为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告文祥未作答辩，亦未向本院提供证据。 本院经审理查明，2013年9月1日，岑廷政与文祥签订《个人居住房屋出租合同》约定如下：岑廷政将自有的坐落在兴义市门面、二楼住房出租给文祥，一楼用于加工工艺装饰玻璃、陈列产品，二楼用于生活起居和办公场所；租赁期限为60个月，从2013年9月1日起至2018年8月31日；月租金为1166元，年租金为14000元，承租方需在每年9月1日前向出租方交清下一年租金；租赁期间的水费按2元／立方米、电费按0.6元标准由承租方在每月15日前支付给出租方；租赁期满，承租方必须按时搬走；承租方逾期交纳合同约定应由其负担的费用，每逾期一天，则按应交费用总额的200%支付滞纳金；逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍支付滞纳金；租赁期满逾期归还房屋，每逾期一日按原日租金2倍支付滞纳金，还应承担因逾期归还房屋给出租方造成的损失。合同签订后，岑廷政将门面和房屋交付给文祥使用，文祥陆续支付租金共计25000元，后未再支付。合同约定的租赁期限届满至今，文祥未将租赁房屋腾退给岑廷政。 本院认为，岑廷政将自有的安置房屋出租给文祥使用，双方在自愿协商基础上签订的《个人居住房屋出租合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，当事人应按约全面履行自己的义务。文祥作为承租人，应按约定向出租人岑廷政支付租金、水电费，并在租赁期间届满后返还租赁物。《个人居住房屋出租合同》约定的租赁期间届满后，因文祥继续使用租赁物，岑廷政未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，出租人依法可以解除合同，要求承租人返还租物并支付租金至租赁物实际返还之日。岑廷政主张文祥返还租赁物并继续按原合同约定标准支付租金至返还租赁物之日止的诉请，本院予以支持。经计算，截至岑廷政起诉之日即2020年4月14日，共产生租金92706元（14000元/年×6年+1166元/月×7个月+1166元/月÷30天×14天），扣减已支付租金25000元，文祥还欠租金67706元（92706元-25000元），现岑廷政主张至起诉之日的租金为45000元，系对自己权利的处分，本院予以确认支持该期间租金45000元。因文祥至今未腾退租赁物，其还应按约定的租金标准38.4元/天（14000元/年÷365天）继续支付使用费至实际返还租赁物之日止。关于滞纳金主张，实质是违约金，文祥长期拖欠租金未付，构成根本违约，岑廷政有权主张违约金。岑廷政主张的违约金中计算至起诉之日为42952元，并陈述该数额是以总房租除于365天后根据《个人居住房屋出租合同》第37条第2款“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述总费用总额的200%支付甲方滞纳金”计算所得。《个人居住房屋出租合同》虽然约定未按期支付应交费用应每日按应交费用的200%支付滞纳金，未按期支付租金或返还租赁物时每日按租金的2倍支付滞纳金，但因已裁判承租方需继续支付租金至实际返还租赁物之日止，除租金的利息外违约行为并未给出租方岑廷政造成其他可预期损失。在文祥未对过高违约金提出有效抗辩情况下，如果仍然严格依据合同约定，将使承租人承担过重的惩罚性责任，而出租方获得超额利益，严重悖离了违约金制度惩罚性和补偿性的制度初衷，有违社会公平正义观念。基于此，根据公平原则并兼顾合同总体履行情况，参照民间借贷利率酌情将违约金调整为月利率2%，岑廷政主张截至起诉之日违约金42952元，未超过前述计算标准，本院于支持，结合岑廷政的主张，此后则以岑廷政主张的尚欠租金45000元为基数，继续按月利率2%计算至房屋实际返还之日止。关于水电费，《个人居住房屋出租合同》约定租赁期间产生的水电费由承租人文祥支付给出租人岑廷政，该期间实际产生多少水电费，岑廷政负有举证责任，本案中岑廷政未对此提供任何证据，应承担举证不能的法律后果，对其要求截至2018年8月31日的水电费4311.6元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限文祥于本判决生效后十日内将位于兴义市门面、简易棚和二楼住房腾退给岑廷政。 二、限文祥于本判决生效后十日内给付岑廷政截至2020年4月14日的租金45000元，并从2020年4月15日起按38.4元/天计付租赁物使用费至文祥履行完毕前述第一项义务之日止。 三、限文祥于本判决生效后十日内给付岑廷政违约金42952元，并从2020年4月15日起以尚欠租金45000元为基数，按月利率2%继续计付违约金至文祥履行完毕前述第一项义务之日止。 四、驳回岑廷政其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2106元，减半收取1053元，由岑廷政负担53元，由文祥负担1000元，并直接向岑廷政支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南州中级人民法院。 审 判 员  侯 斌 二〇二〇年七月二日 法官助理  周光艳 书 记 员  陈贵芳