安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初2300号原告：孙金印,男,1967年2月22日出生,汉族,户籍地安徽省安庆市怀宁县,现居住地安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：冯宝中,安徽苏滁律师事务所律师。被告：范存路,男,1995年9月21日出生,汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：刘德保，安徽奇胜律师事务所律师。原告孙金印与被告范存路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯宝中，被告委托代理人刘德保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙金印向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方的《房屋租赁合同》解除并判令被告腾空房屋并将租赁房屋恢复原状归还给原告；2、请求依法判令被告支付自2020年6月1日起至实际腾空房屋，完成交付之日期间的房屋租赁费(标准为8000元/月),并按月租金的5%支付每日违约金至房屋交付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月25日,原、被告在中介方王西文的见证下签订《房屋租赁合同》,合同约定:原告将位于滁州市恒大名都小区西侧6#楼113、114的门面房两间租给被告用于经营,租期自2019年6月1日至2020年5月31日止,月租金8000元,履约保证金3万元,违约每日按月租金的5%加收滞纳金。合同签定后,被告支付了全部租金96000元,并缴纳了履约保证金29700元。合同期满后,经原告催告,被告未将房屋交付原告也未再支付房屋租金。范存路辩称：不同意原告诉请。原告提供的该份租赁合同已经作废，原告以孙亮的名义与被告签订了一份新的租赁合同，约定房屋租期为2年，月租金4000元，房屋位于恒大名都商铺6栋113和114室，租赁面积为300平方米，被告已全部支付2年租金96000元，因此合同至少应当履行到2021年5月31日止。本院经审理认定事实如下：2019年3月25日，原告孙金印与被告范存路签订房屋租赁合同一份，约定租期从2019年6月1日至2020年5月31日，每月租金8000元，履约保证金（押金）30000元，租金提前30日支付，租赁房屋名称地址留空未填写。中介方签字为王西文。合同签订后，范存路于2019年3月25日至2019年4月3日期间合计向孙金印转账汇款125700元，双方均认可其中29700元为押金，96000元为租金，另外按合同约定须交付的300元押金因被告代为结算交付之前的电费314.3元，故在向原告汇押金时扣除了300元。其后范存路在位于滁州市中都大道818号（恒大名都）6幢商铺113、114室进行实际经营至今。经查，上述113室商铺产权人为孙爱秀（1989年1月生），建筑面积147.24平方米，114室商铺产权人为孙亮（1992年4月生），建筑面积147.24平方米。孙爱秀系原告孙金印之女，孙亮系孙金印之子。2019年3月25日，孙亮与范存路签订房屋租赁合同一份，约定将孙亮拥有的坐落在恒大名都商铺6幢1314室出租给范存路作为门面使用，面积300平方米，租期二年，自2019年6月1日至2020年5月31日，月租金4000元，租金年付，提前30天支付下次房租，押金30000元，并在补充条款中注明：“（以上合同作废）前面合同作废”。庭审中双方当事人均认可该份合同上的孙亮签名及手印均为孙金印代签。2020年6月8日，孙爱秀、孙亮向孙金印出具授权委托书，委托孙金印全权办理其名下恒大名都6幢113、114门面相关事项，对办理事项过程中所签署的有关文件予以认可并承担责任。以上事实有当事人提交的证据及原、被告当庭陈述在案佐证。另查明，范存路于2019年5月14日注册成立了名称为滁州开发区合创汽车修理厂的个体工商户，经营场所位于滁州市中都大道818号（恒大名都）6幢商铺114室。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告孙金印与被告范存路于2019年3月25日签订的房屋租赁合同，虽未约定所租赁房屋的地址房号，但被告已在恒大名都6幢113、114门面实际经营使用，原告孙金印也已获得上述两套门面房产权人的委托授权，且合同中介人王西文亦向本院提供证言证明原被告所租赁房屋即为上述两间门面，结合庭审质证意见，足以认定该份合同租赁标的物为恒大名都6幢商铺113、114房屋。该份合同系双方自愿签订，不违反法律规定，依法成立。被告主张该份合同已被同日孙亮与范存路所签订的房屋租赁合同所废除，原告辩解称孙亮所签合同系原告为协助被告在工商部门办理营业执照所出具，双方实际履行的合同仍是孙金印与被告所签合同。考虑到被告已向原告实际支付房屋租金96000元，被告称系为了防止原告毁约，因此直接支付了两年的租金合计96000元，由于孙亮所签合同明确约定了租金年付，被告提前一次性支付两年租金的辩解意见不合常理，也未得到原告认可，故本院对被告关于已付的96000元租金系两年租金的辩解意见不予采信。该96000元租金与孙金印所签合同的一年租金（每月8000元）金额相符，且每间门面房4000元的租金价格也与当时当地的同类型租房价格水平大致相符，可以认定该96000元租金系被告为履行与孙金印所签合同而支付的一年房租。由此，原被告双方实际履行的系孙金印与被告所签订的租房合同，本院对原告称孙亮所签合同系原告为协助被告在工商部门办理营业执照而出具的辩解意见予以采纳，该份合同关于前面合同作废的补充约定并非双方真实意思表示，应属无效。孙金印与范存路所签订的租房合同合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同第三条约定租金应当提前30日支付，第六条约定“拖欠租金达30天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还押金。”现被告拖欠第二年租金至今未付，已超过30天，故本院对于原告请求确认双方的房屋租赁合同解除并判令被告腾空房屋的诉请予以支持。对于原告诉请被告支付自2020年6月1日起至实际腾空房屋完成交付之日期间的房屋租赁费（标准为每月8000元）的诉请，由于被告占有使用租赁房屋至今，给原告造成的损失客观存在，本院按照租赁费标准计算被告应当向原告支付的占有使用费，即被告按每月8000元的标准向原告支付自2020年6月1日起至实际腾空房屋完成交付之日止的房屋占有使用费。对于原告诉请按月租金的5%支付每日违约金至房屋交付之日止，由于违约金数额过分高于造成的损失，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整为被告以一年房租96000元为基数按15%年利率向原告支付自2020年6月1日起至实际腾空房屋完成交付之日止的违约金。对于原告诉请被告将租赁房屋恢复原状，因该租赁房屋系商铺，被告承租后注册个体工商户用于实际经营并无不妥，原告所提供证据不足以证明被告故意或过失造成租用房屋及配套设施损坏，故对于该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告孙金印与被告范存路于2019年3月25日签订的房屋租赁合同；二、范存路于本判决生效之日起十日内将所租赁的滁州市恒大名都6幢商铺113、114房屋腾空后返还给孙金印，并按每月8000元的标准向孙金印支付自2020年6月1日起至实际腾空房屋完成交付之日止的房屋占有使用费；三、范存路于本判决生效之日起十日内以96000元为基数按15%年利率计算向孙金印支付自2020年6月1日起至实际腾空房屋完成交付之日止的违约金；四、驳回原告孙金印的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费160元，由范存路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 顾 陶二〇二〇年七月三十日书记员 田亦男附本案适用的相关法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。