呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初2010号原告：内蒙古拉凯物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区东影南街统建楼11号楼3单元2号。法定代表人：韩文超，该公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，内蒙古信真律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小雪，内蒙古信真律师事务所律师。被告：内蒙古兴昌泰物业服务股份公司，住所地呼和浩特市赛罕区滨河北路中海外滩2号楼27层1单元2703号。法定代表人：马德奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。原告内蒙古拉凯物业服务有限责任公司（以下简称拉凯物业公司）与被告内蒙古兴昌泰物业服务股份公司（以下简称兴昌泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告拉凯物业公司的法定代表人韩文超及其委托诉讼代理人张小雪，被告兴昌泰物业公司的委托诉讼代理人李文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉凯物业公司向本院提出诉讼请求：１.判令兴昌泰物业公司返还拉凯物业公司垫付的冠丰家园小区物业设备维修费及电费等共计80292元；2.诉讼费由兴昌泰物业公司承担。诉讼过程中，拉凯物业公司变更第一项诉讼请求为：判令兴昌泰物业公司返还拉凯物业公司垫付的冠丰家园小区电梯维修费19000元、监控维修费29560元及2018年9月份电费31732.66元。事实和理由：呼和浩特市回民区冠丰家园小区是由内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司（以下简称冠丰房地产公司）2006年左右开发建设。在建设初期，冠丰家园小区由冠丰房地产有限责任公司管理，后又由冠丰房地产公司委托维和物业公司对小区管理。2017年，兴昌泰物业公司在呼和浩特市××园业主委员会（以下简称冠丰家园业委会）未同意的情况下，私自进入冠丰家园小区进行物业管理，并假借维和物业服务公司收取物业费用。兴昌泰物业公司在进驻冠丰家园小区后，服务质量和态度极差，小区业主对该物业企业服务不满意。2017年10月l3日，冠丰家园小区业主大会经过小区业主的授权，通过业主大会选聘，拉凯物业公司以313票胜出，业主同意其成为小区物业服务企业。2017年11月1日，冠丰家园业委会与拉凯物业公司签订物业服务委托合同。拉凯物业公司多次与兴昌泰物业公司沟通且书面通知其退出该小区。但兴昌泰物业公司继续滞留小区，拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施，拒绝移交相关的设备与相关材料。兴昌泰物业公司在冠丰家园小区服务期间，未能很好履行物业服务职责，小区脏乱差，对应由其履行维修的公共照明设备、电梯不进行维修、年检，造成小区内的照明灯及附属设备无法正常运行、电梯故障频发，致使案涉小区电梯被政府部门责令停用，居民只能通过楼梯上下楼，业主对其服务不满意。在通过法律维权后，拉凯物业公司进驻该小区进行物业服务，及时对损坏的照明设备进行维修与更换，并且对电梯进行检测，保证了电梯的正常运行，花费了大量的费用。在兴昌泰物业公司退出该小区物业服务时，兴昌泰物业公司多收取了业主的电费共计31732元，因为该小区的电费都是统一由物业服务公司代缴，在兴昌泰物业公司退出服务后，由拉凯物业公司将该部分电费进行垫付，但是该电费却已由兴昌泰物业公司收取，因此兴昌泰物业公司多收取的电费行为构成不当得利，应当返回拉凯物业公司。兴昌泰物业公司在该小区服务期间，未能很好的履行物业服务却收取业主物业费，而该小区的设备维修后果却让拉凯物业公司承担，小区电梯维修及监控设备花费分别为l9000元和29560元，因此兴昌泰物业公司的行为明显违法公平原则，兴昌泰物业公司的行为构成不当得利，造成拉凯物业公司损失严重。兴昌泰物业公司辩称，拉凯物业公司的诉请没有事实根据与法律依据，兴昌泰物业公司与冠丰房地产公司签订物业服务合同后，进入小区提供物业服务，不存在私自进入小区进行物业管理的情形。在冠丰家园小区物业服务期间，兴昌泰物业公司投资兴建物业用房及其他必要设施，至今仍有部分业主欠缴物业费。兴昌泰物业公司与案涉小区业主仍有一些问题未彻底解决，兴昌泰物业公司是否存在超收物业费的问题还不确定，即使是有超收物业费的情况，拉凯物业公司作为原告是主体不适格的，应当是由业主要求退还，而不应该是拉凯物业公司要求退还。兴昌泰物业公司与业主形成的是委托合同关系，与拉凯物业公司没有法律关系，因此不存在退还拉凯物业公司电费的情况。2018年10月13日，在新华园社区居委会及冠丰家园业主委员会的主持下，兴昌泰物业公司将电梯钥匙以及其他完好无损的设施交给拉凯物业公司。拉凯物业公司要求兴昌泰物业公司对照明灯、电梯以及其他设施的损坏及维修费用进行赔偿，是没有事实根据与法律依据的。设施损坏是否存在于兴昌泰物业公司提供物业服务期间，须待法庭调查核实。故拉凯物业公司的诉请与事实不符。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，冠丰房地产公司（甲方）与兴昌泰物业公司（乙方）签订《物业服务合同书（冠丰）》。2017年11月1日，冠丰家园业委会与拉凯物业公司（乙方）签订《冠丰家园小区物业管理合同》，合同约定由拉凯物业公司为冠丰家园小区提供物业管理服务。合同签订后，冠丰家园业委会告知兴昌泰物业公司退出冠丰家园小区，双方协商无果后，冠丰家园业委会于2018年1月19日诉至本院,本院作出的已生效的（2018）内0105民初832号民事判决书，判决兴昌泰物业公司立即退出回民区冠丰家园小区。2018年10月12日，兴昌泰物业公司与呼和浩特市回民区钢铁路办事处新华园社区居民委员会（以下简称新华园居委会）、冠丰家园业委会就冠丰家园小区业主电表现有字数形成《冠丰家园一期业主电费退费登记表》，经三方共同登记用电户，实际登记493户，电表共计118191度电，金额计50822.2元。2018年10月13日，兴昌泰物业公司与新华园居委会、冠丰家园业委会就其退出冠丰家园小区物业服务进行设施设备交接，新华园居委会和冠丰家园业委会共同出具证明载明，“经协调兴昌泰物业公司充电费电脑及系统已完全交接给拉凯物业公司。电梯钥匙，泵房钥匙，配电室钥匙交接完毕。”拉凯物业公司自述，其进驻冠丰家园小区支出电梯维修费19000元、监控设备维修费29560元、电费31732.66元。本院认为，兴昌泰物业公司与冠丰房地产公司签订《物业服务合同书（冠丰）》及拉凯物业公司与冠丰家园业委会签订《冠丰家园小区物业管理合同》后分别为冠丰家园小区提供物业服务。对于拉凯物业公司主张兴昌泰物业公司返还其垫付的冠丰家园小区电梯维修费19000元、监控维修费29560元的诉讼请求，根据双方陈述，上述金额是拉凯物业公司进驻冠丰家园小区支出电梯、监控设备的维修费用，该费用应由兴昌泰物业公司、冠丰家园业主依据《物业服务合同书（冠丰）》确定交纳主体，拉凯物业公司在明知该小区固定设施现状，仍进驻该小区，在未与业主或业主委员会协商确定电梯、监控设备费用负担的情况下支出上述费用，其向兴昌泰物业公司主张返还上述费用于法无据，本院不予支持。关于拉凯物业公司主张兴昌泰物业公司返还电费的诉讼请求，兴昌泰物业公司在收取冠丰家园小区业主的预存电费后退出该小区，后未履行将预收电费交至供电局的义务，拉凯物业公司在未与业主或业主委员会协商确定2018年9月电费由谁负担的情况下，代业主垫付该费用，对于业主交至兴昌泰物业公司的电费，依据拉凯物业公司提供的现有证据，其无权向兴昌泰物业公司主张，对其诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回内蒙古拉凯物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计904元（原告已预交），由原告内蒙古拉凯物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 卜吉娜二〇二〇年七月六日书记员 侯小敏