福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终809号 上诉人（原审原告）：张丽丽，女，1986年1月20日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县，现住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：罗晓燕，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰建斌，福建广澜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈巧眉，女，1968年10月14日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县，现住福建省霞浦县。 上诉人张丽丽因与被上诉人陈巧眉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2020）闽0921民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张丽丽上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持其一审诉讼请求。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方签订《房屋租赁合同》的时间为2017年7月10日，合同约定的免租期为2017年7月至9月，张丽丽于免租期内完成房屋装修。《房屋租赁合同》约定的租期为三年，且合同第十条第5项约定租赁期满承租人仍可以续租房屋。从以上事实可知，在签订合同时，张丽丽并不知道案涉房屋系违法建筑，张丽丽预期的租期至少为三年，若经营得当，张丽丽仍可选择续租案涉房屋，经营期限至少为三年。张丽丽收到《责令改正通知书》前，并不知情案涉房屋为违法建筑。在2018年6月份，张丽丽得知案涉房屋是违法建筑时，已经签订了《房屋租赁合同》和装修完案涉房屋，故张丽丽对于签订合同、承租及装修案涉房屋无过错。另一方面，张丽丽提供给福建省闽宁价格认证评估有限公司的装修预算单就是结算装修工程款时的单据，是实际支出金额，《价格评估报告书》认定资产拆迁损失评估值127254元是真实、客观的。《房屋租赁合同》约定的租期为三年，即2017年9月至2020年9月，张丽丽作为经营者会根据租期调整库存量，租期届满，尽量将库存清空，并处置好设备，免去库存商品、设备类可迁移部分的搬迁费用。因陈巧眉将违法建筑租予张丽丽，导致合同无效，租期仍剩余一年多的情况下，张丽丽被告知要搬迁商品及设备。若合同正常履行，张丽丽会提前妥善处理商品及设备，不会产生高额的搬迁费用。故张丽丽主张陈巧眉赔偿搬迁费用12944元有事实依据。 二、一审判决适用法律错误。根据《民法总则》第一百五十七条、《合同法》第五十八条规定，民事法律行为、合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。签订合同时，约定租期为三年，承租方预期可经营的时间为三年。因案涉房屋被拆除，导致可经营期限减少，实际经营时间变短，经营可获得利益受损。法律规定合同无效，请求赔偿的范围包括预期利益损失，同时这也符合信赖利益保护原则。张丽丽基于信赖利益，相信可于案涉房屋经营水产品业务至少达三年时间。租期提前中止，致使张丽丽提前停止经营活动，信赖利益保护原则包括保护合同依约履行的信赖利益，故张丽丽可主张陈巧眉赔偿提前中止经营的收益损失245600元。 被上诉人陈巧眉辩称：案涉商铺是林志勇建筑的房屋，由于林志勇结欠陈巧眉债务，将案涉商铺交由其进行出租，以租金抵偿债务。在将房屋出租时，张丽丽对该房屋是违规建筑的情况是知情的，因违规建筑所产生的一切责任应由张丽丽自己承担。《房屋租赁合同》第十二条第2项规定：乙方在承租期如遇政府拆迁，按国家规定赔偿法所赔的款项进行索赔。明确载明张丽丽在承租期间如遇政府拆迁，则按国家赔偿法所规定的方式进行索赔，案涉商铺被拆除是基于政府的行为所导致，与陈巧眉无关，陈巧眉也是受害者。张丽丽称合同无效但有占有使用，陈巧眉按租金标准收取使用期间的房屋占有使用费。另，房屋租赁期约定三年，租金每年十五万，免租期为两个月，从2017年7月10日至2019年7月10日被政府拆除，一审判决免租期26712元，三年免租期两个月应该是退17808元，一审计算有误。 张丽丽向一审法院起诉请求：1.确认双方在2017年7月10日签订的房屋租赁合同为无效合同；2.判令陈巧眉退还其从2019年7月6日始至2019年9月10日止的房屋使用费用26712元；3.判令陈巧眉赔偿其资产拆迁损失127254元，搬迁费用12944元，提前中止经营的收益损失245600元。 一审法院认定事实：张丽丽与陈巧眉于2017年7月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈巧眉将其所承租房屋的一部分转租给张丽丽用于经营水产品干货，具体位置位于霞浦县部面向好万佳中心亭一、二层结构（不包括“蒸的好爱你”承租部分），两层面积合计418平方米，年租金为15万元，租期三年，免租期为两个月。合同签订后，张丽丽对租赁的案涉商铺进行装修，并开办海鲜食品店用于出售闵亿源公司所生产的海产品。霞浦县住房和城乡规划建设局分别于2018年6月8日、2018年6月11日向闵亿源海鲜食品店、张丽丽发出责令改正通知书，告知其所承租的房屋未办理审批手续，系违规建筑，责令其在2018年6月15日前拆除。2018年8月15日张丽丽仍依照租赁合同约定向陈巧眉支付第二年租金15万元。霞浦县住房和城乡建设局于2019年6月14日再次向张丽丽发出限期搬迁通知书，告知霞浦县住房和城乡建设局已决定对案涉违法建筑进行强制拆除，要求其在限期内将案涉商铺内的物品、材料、设备等予以迁移。2019年7月6日，张丽丽因案涉商铺被强制停水停电无法经营，故对建筑物内物品、设备等予以搬迁。案涉商铺于2019年7月11日被霞浦县人民政府相关部门予以强制拆除。后张丽丽多次向陈巧眉主张退还租期未满部分的租金以及要求其赔偿装修等损失，但陈巧眉拒绝赔偿。双方因此产生纠纷，张丽丽于2020年3月19日诉至该院。 一审法院认为：张丽丽与陈巧眉就案涉违规建筑物签订租赁合同，合同应属无效。张丽丽主张确认双方签订的合同无效，符合法律规定，应予支持。租赁合同无效，陈巧眉作为出租人应返还租金，但张丽丽仍应按租金标准支付占有使用期间的房屋占有使用费，二者相互折抵后，陈巧眉应返还的租金为26712元。张丽丽主张陈巧眉返还2019年7月6日起至2019年9月10日止的租金26712元，符合法律规定，予以支持。案涉商铺被依法强制拆除后，张丽丽主张陈巧眉赔偿前期装修投入的损失，其未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，该主张不予支持。张丽丽主张陈巧眉赔偿搬迁费12944元、提前中止经营的收益损失245600元，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认张丽丽与陈巧眉于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈巧眉应于判决生效之日起十日内返还张丽丽租金26712元；三、驳回张丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7488元，依简易程序审理减半收取3744元，由张丽丽负担1872元，陈巧眉负担1872元。 本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。另查明，涉诉《房屋租赁合同》第七条第1项约定，张丽丽知悉承租标的物的基本概况，并对标识物存问题无异议；第十二条第2项约定，张丽丽在承租期如政府拆迁，按国家规定赔偿法索赔的款项进行索赔。 本院认为，根据法律规定，二审审理范围应限制在上诉请求范围内，在对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，原则上不对当事人未提出上诉的内容进行审查。陈巧眉未提出上诉，其所称返还租金计算错误不属于违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，本院二审中不予审查。 涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，双方就其订立的《房屋租赁合同》依法应认定无效。合同无效的，依法不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。所谓合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，包括仲裁条款，选择受诉法院的条款，选择检验、鉴定机构的条款，法律适用条款等，《房屋租赁合同》第十二条第2项约定的“国家规定赔偿法”指向不明，且即便如陈巧眉所称是国家赔偿法，该法也不适用于民事赔偿，故该约定不能作为处理本案赔偿问题的依据。根据法律规定，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。信赖利益损害，可区别为所受损害与所失利益，所受损害主要指为签订、履行合同而合理支出的费用，所失利益主要指丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。本案中，张丽丽为证明其损失，提供了福建省闽宁价格认证评估有限公司出具的价格评估报告书。日常生活经验法则表明，房屋拆除造成损失是客观事实，拆除后一般难以评估，故在拆除前进行评估有其必要性。本院对评估报告的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行了全面、客观地审核，认为评估方法和过程均合法，但评估结论作为认定应赔偿损失的根据，应以限于信赖利益损害范围且评估基础资料具有相当客观性为前提。张丽丽主张赔偿的事项，对应评估的三个方面： “海洋食品营业店实物无法拆迁的资产损失”针对的是已形成附合的装饰装修物的现值损失，陈巧眉未表示同意利用，依法应由双方各自按照导致合同无效的过错分担。本案事实表明，订约时张丽丽知悉房屋的基本概况，其中显然包括违法建设情节，故其过错程度仅稍稍次于陈巧眉，本院酌定陈巧眉、张丽丽按60%和40%的过错比例分担上述损失，即陈巧眉应向张丽丽赔偿装修损失的60%，其余损失由张丽丽自行负担。二审中，张丽丽提交了霞浦县宏诚设计装饰工程有限公司制作的结算单、霞浦县宏诚广告经营部制作的物料制作明细等证据，用于证明装修工程款和广告制作费用，证据虽不为陈巧眉认可，但形式上较为真实、合法，内容上关联性较强，故本院采信其体现的金额361599元（312229元+49370元），依评估报告的计算方法，此项损失为126560元（361599元×35%），故陈巧眉的赔偿额为75936元（126560元×60%）。 “库存商品及可移动设备部分搬迁费用的价格”与缔约过失之间缺乏直接的“无彼即无此”的因果关系，因为即便合同有效也将产生该项费用；从张丽丽知道拆除事由到房屋实际拆除，时间跨度超过一年，其客观上有足够时间应对，如其恪尽减损义务，及时采取措施减少库存商品，此项费用一般将与合同有效情形下租期届满后搬迁所需支出相差无几。故此项损失应由张丽丽自行负担。 “租赁期未到提前中止预期收益损失”包含“预期收益损失”和“需支付员工工资”两项，前者属履行利益，不在赔偿范围之内；后者亦与搬迁相关，不赔理由同“库存商品及可移动设备部分搬迁费用的价格”。 综上所述，因张丽丽二审提交新证据，其上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 一、维持福建省霞浦县人民法院（2020）闽0921民初656号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省霞浦县人民法院（2020）闽0921民初656号民事判决第三项； 三、陈巧眉应于本判决生效之日起十日内赔偿张丽丽装修损失75936元； 四、驳回张丽丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7488元，减半收取3744元，由张丽丽负担2817元，陈巧眉负担927元；二审案件受理费7087元，由张丽丽负担5692元，陈巧眉负担1395元。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇二〇年七月二十八日 书记员  蔡薇薇 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。 当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。