浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1270号 上诉人（原审被告）：浙江舜泉酒店投资管理有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道凤山路26号。 法定代表人：谷东泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江民间律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙生贵，男，1950年4月11日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被上诉人（原审原告）：徐秀芝，女，1952年10月3日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 两被上诉人之共同委托诉讼代理人：李铭君，浙江三未律师事务所律师。 两被上诉人之共同委托诉讼代理人：覃燕维，浙江三未律师事务所律师。 上诉人浙江舜泉酒店投资管理有限公司（以下简称浙江舜泉公司）因与被上诉人孙生贵、徐秀芝返还原物纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人浙江舜泉公司上诉请求：撤销（2019）浙0604民初7182号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误和适用法律错误。一、上诉人与案外人浙江东舜电器集团有限公司（以下简称浙江东舜公司）签署的是房屋租赁合同，而非房屋使用权抵债协议。最高院的相关判例中否定“买卖不破租赁”的案件均明确签署的合同为房屋使用权抵债合同而非房屋租赁合同。二、上诉人与案外人签署的房屋租赁合同已实际履行。上诉人与案外人签署房屋租赁合同后，于2011年5月1日接收上述租赁房屋，并作为公司的员工宿舍安排员工居住。至一审法院拍卖上述房地产，上诉人安排员工在此居住已达6年时间，上述事实在一审法院的拍卖公告、拍卖须知中已经得到确认。这与最高院以及省高院判例中房屋不是债权人在使用的情况不同。三、从上诉人与案外人签署的房屋租赁合同的全部主要条款看，租赁标的物、租赁期限、租金、使用规则明确，租赁期间的使用、维修、维护费用确定，完全符合合同法关于租赁合同构成要件的规定。关于租金支付约定以案外人欠款抵偿，与最高院和省高院规定的情况有本质区别。一审法院仅凭此否定案涉租赁合同的本质属性认定其为房屋使用权抵债合同，否定上诉人作为承租人的实际身份，显然与合同法中允许债权债务抵消的规定相违背。综上，上诉人与案外人签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。 被上诉人孙生贵、徐秀芝共同辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。二、本案上诉人与浙江东舜公司签订的协议名为租赁协议实为抵债协议，属于买卖不破租赁原则的例外情况，并不能适用该原则，被上诉人应该腾退房屋，赔偿损失。 孙生贵、徐秀芝共同向一审法院起诉请求：1.判令浙江舜泉公司立即从孙生贵、徐秀芝自上虞区法院拍卖所得的位于绍兴市上虞区的房屋中腾退出屋，并将房屋归还孙生贵、徐秀芝。2.判令浙江舜泉公司支付孙生贵、徐秀芝自2017年3月1日起至2019年10月1日占用期间的房租损失403000元（此后至实际腾退之日按市场月租1300元／间计算，共10间）。孙生贵、徐秀芝后据司法评估结论，变更第2项诉请中自2017年3月1日起至2019年10月1日占用期间的房租损失为359755元，并对此后租金损失在本案中暂不主张。 一审法院认定事实：2011年1月18日，案外人浙江东舜公司向浙江舜泉公司出具借条一份，借条载明浙江东舜公司向浙江舜泉公司借款80万元，借条同时载明另加之前向案外人谷东泉借款，共计借款120万元。2011年4月20日，浙江东舜公司与浙江舜泉公司签订租房协议一份，协议约定由浙江东舜公司将坐落于上虞经济技术开发区越秀中路与聚英路交叉口的东舜集团公司宿舍房中的四楼及三楼东面两间房屋出租给浙江舜泉公司作员工宿舍使用（共计10间）；租赁期限自2011年5月1日至2026年4月30日止；房屋年租金为8万元，15年房租共计120万元，以浙江东舜公司欠浙江舜泉公司的120万元欠款冲抵房租。租赁协议同时对双方的其他权利义务进行了约定。含租赁房屋在内的房地产出租时属浙江东舜公司所有，房屋所有权证号为上虞市房权证曹娥街道字第××号，土地使用权证号为上虞市国用2006第03612168号。2011年12月12日，浙江东舜公司将含上述租赁房屋在内的房屋抵押给案外人中国建设银行股份有限公司上虞支行，并进行了抵押登记。 因案外人上虞宏益电器有限公司、浙江东舜公司未按（2012）绍虞商初字第420号民事调解书履行还款义务，中国建设银行股份有限公司上虞支行于2012年7月2日向该院申请强制执行。该院于2016年11月17日依法裁定拍卖浙江东舜公司所有的坐落于上虞区工业房产及土地使用权，即上述浙江舜泉公司抵押给中国建设银行股份有限公司上虞支行的房地产。2016年11月23日，该院通过司法拍卖网络平台发布了拍卖公告及竞买须知，拍卖须知载明“另拍卖标的内有案外人多人租赁存在，情况复杂，个别租赁期限或先于银行抵押债权且租期较长（从2011年5月1日至2026年4月30日止），详情须竞买人自行前往拍卖标的的现场了解核实，涉及腾退等事项须严格依照法律法规等进行”。在房地产拍卖过程中，浙江东舜公司向该院提出要求变更拍卖内容，要求保留其租赁部分。 2016年12月13日，徐秀芝以最高价竞得浙江东舜公司的房地产，该院于2017年1月6日与徐秀芝签订拍卖成交确认书。2017年2月7日，该院依法裁定浙江东舜公司所有的位于上虞区工业房产及土地使用权归买受人徐秀芝所有，财产所有权自裁定书送达徐秀芝时起转移。2017年2月10日，该院向绍兴市上虞区不动产登记服务中心发出协助执行通知书，要求协助解除对徐秀芝竞买所得房屋的查封，并协助办理过户至徐秀芝名下。徐秀芝于2017年2月16日收到上述裁定书即协助执行通知书。上述房地产于2017年2月16日注销抵押，并于2017年7月26日过户至孙生贵、徐秀芝名下，不动产所有权证号为浙（2017）绍兴市上虞区不动产权第0020067号。 孙生贵、徐秀芝后多次要求浙江舜泉公司从其竞买所得的房屋中腾退，双方沟通协商未果。另查明，经绍兴尚义资产评估有限公司评估，浙江舜泉公司租赁的10间房屋自2017年3月1日起至2019年10月1日的租金评估值为359755元。 一审法院认为，本案的争议焦点为浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议能否适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。孙生贵、徐秀芝认为，浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议实际系以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不应适用“买卖不破租赁”的原则。浙江舜泉公司认为，上述租房协议符合租赁合同的相关规定，实质上系房屋租赁合同，应当适用“买卖不破租赁”的原则。该院认为，浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议有别于一般房屋租赁合同。房屋租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人使用，承租人定期支付租金，并于租期届满后将房屋归还给出租人的协议。而本案中浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议。是浙江东舜公司以其房屋使用权抵偿所欠浙江舜泉公司的债务，浙江东舜公司为此债务得以清偿，双方之间的租房协议实际为债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，故不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。 物权受法律保护。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。孙生贵、徐秀芝已通过司法拍卖取得房屋所有权，根据争议焦点的分析，浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议仅对其双方有效，对孙生贵、徐秀芝不具有法律效力。故浙江舜泉公司在涉案房屋所有权发生变动后继续占有10间房屋无法律依据，其继续占有的行为侵害了孙生贵、徐秀芝的物权。孙生贵、徐秀芝要求浙江舜泉公司将占用的10间房屋腾退，并返回给孙生贵、徐秀芝有事实和法律依据，该院依法予以支持。同时，根据该院执行裁定书，该院已于2017年2月7日裁定含涉案10间房屋在内的房地产的所有权归徐秀芝所有，其所有权自徐秀芝收到裁定书，即2017年2月16日起转移。故含涉案10间房屋在内的房屋在2017年3月1日之前已发生所有权变更，浙江舜泉公司继续占有孙生贵、徐秀芝所有的10间房屋必然会给孙生贵、徐秀芝造成财产损失。孙生贵、徐秀芝为此要求浙江舜泉公司支付自2017年3月1日起至2019年10月1日的房屋损失亦有事实和法律依据，该院亦予以支持。具体的损失金额应以该院委托司法评估机构的评估结论为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、浙江舜泉公司应从其占有的孙生贵、徐秀芝所有的坐落于绍兴市上虞区的房屋中腾退［含占用10间房屋在内的房地产所有权证号为浙（2017）绍兴市上虞区不动产权第0020067号，占用的房屋具体为四楼8间、五楼2间］，并返还孙生贵、徐秀芝。二、浙江舜泉公司应支付孙生贵、徐秀芝自2017年3月1日起至2019年10月1日占用期间的房租损失359755元。案件受理费7345元，依法减半收取3672.50元，由孙生贵、徐秀芝负担394.50元，由浙江舜泉公司负担3278元。司法鉴定费2815元，由浙江舜泉公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为上诉人继续占有案涉房屋是否有合法依据，即上诉人与案外人浙江东舜公司签订的房屋租赁协议能否以“买卖不破租赁”为由对抗两被上诉人的腾退诉请。上诉人主张该协议为房屋租赁合同，应当适用上述原则。根据一、二审查明的事实，上诉人与案外人浙江东舜公司约定以浙江东舜公司欠浙江舜泉公司的120万元欠款冲抵房租，可以判断出上诉人签订该协议的主要目的是为了其债务能够得到清偿，这不同于普通的房屋租赁合同，故一审法院认定双方之间的租房协议实际为债务人浙江东舜公司以房屋使用权抵偿欠款的合同之债并无不当。而合同签订之后上诉人对该房屋的使用不影响合同性质的认定，故上诉人不能以“买卖不破租赁”为由对抗两被上诉人的腾退诉请。再根据合同的相对性原则，上诉人与浙江东舜公司签订的租房协议亦不能对孙生贵、徐秀芝产生约束力，更不能对抗孙生贵、徐秀芝的物权，故上诉人在涉案房屋所有权发生变动后仍继续占有无事实和法律依据，一审法院据此支持被上诉人要求上诉人腾退、返还案涉房屋并支付占有使用费的诉请也无不当。 综上所述，上诉人浙江舜泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为6696元，由上诉人浙江舜泉酒店投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年七月七日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺 ?*MERGEFORMAT?8? ?*MERGEFORMAT?9?