湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初4588号原告：白申波，男，1972年9月26日出生，汉族，湖北省恩施市人，务农，住恩施市。原告：张永恩，男，1943年8月25日出生，汉族，湖北省恩施市人，务农，住恩施市。被告：陈吉冬，女，1951年11月21日出生，汉族，湖北省人，务农，住恩施市。委托诉讼代理人：陈际敏，女，1962年4月24日出生，汉族，湖北省恩施市人，务农，住恩施市。系被告陈吉冬之胞妹。委托诉讼代理人：欧安胜，男，1962年2月17日出生，汉族，湖北省恩施市人，务农，住址同上。系被告陈吉冬之妹夫。原告白申波、张永恩与被告陈吉冬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告白申波、张永恩到庭参加了诉讼。被告陈吉冬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白申波、张永恩向本院提出诉讼请求：请求判决被告无条件履行原房屋买卖协议义务，协助原告办理过户手续。事实和理由：2007年3月10日，原告经人介绍与被告在恩施市××乡××在该村村干部的主持下，签订了房屋买卖协议书，原告现场交付完购房款。几日后，搬进所购房屋内居住生产生活至今。当原告自购房屋之日起数次找被告履行协议义务协助原告办理过户手续时，土管部门要求必须买卖双方亲自到场才能办理过户，被告一次又一次的找理由推辞或躲闪。后来被告跟随子女到北京居住生活，每次原告电话相约或偶尔遇见被告回老家走亲戚便相邀，被告百般推却，只嘴上答应，始终不实际履行协助义务，现过去多年，已严重造成原告在当地生产、生活等困难。特此请求法院判决被告履行义务，协助原告办理过户手续。被告陈吉冬辩称，被告将位于恩施市××镇××井口组房屋（集体土地建设使用证号：恩市集建字第030302024号）卖给原告的情况属实。双方在村委会见证下签署了房屋买卖协议，被告已于协议签订之时即将房屋交付给原告使用。但被告并没有将山林土地随房屋一并转让，仅是委托给原告代为无偿管理使用。原告与被告签订的《房屋买卖协议书》违法，属于无效合同。双方签订买卖协议时，原告不具备购买该集体土地上房屋的资格，原告与被告签订的《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，属无效合同。无效合同自始无效，加上合同至今不具备履行的条件，双方应各自返还欠款及房屋。房屋之所以十多年不能过户，过错不在被告。并非被告不配合过户，不能过户的根本原因是因为买卖协议本身违背了法律的规定，之所以原、被告签订《房屋买卖协议》是原告自称有办法办理，但在签订协议后，自2007年至2013年长达6年时间内，被告多次找到原告，询问其落户及办理相关手续事宜。但原告均表示不具备购买该房屋的资格，无法过户。2013年后，因被告由子女赡养，随子女前往外省生活，原告近期才将其个人户口从原家庭中分户，迁移至恩施市××镇××井口组。因原告自身原因，协议所涉及房屋至今仍然不具备过户的条件。虽然原告将其个人的户口迁往了协议发生地恩施市××镇××井口组，但其实并不是恩施市三岔镇王家村集体经济组织的成员。原告一家在所在村集体经济中，承包有山林、农田，也享有农村宅基地。原告作为家庭联产承包的一员，为山林、农田共同承包人和农村宅基地及之上所建房屋的共有产权人。简而言之，原告户口虽然迁走，但没有退出原所在的集体经济，原告家庭也没有将承包的山林和农田交还给村集体，更没有将其集体土地性质的宅基地交还集体。由根据农村宅基地一户一宅的法律规定，原告不能再享有另一块农村宅基地。也不能同时加入另一个农村集体经济组织，不能在另外的村集体经济组织中承包山林土地。争议所涉房屋、山林、土地未被国家征收、未遇企业开发、未被集体收回、未受灾受害补偿等情况，房屋至今在地理位置、交通条件、附属设施等项目上发生实质改变，除货币的通胀和购买力发生变化外，该房屋没有增值。且原告自2007年至今一直使用争议所涉房屋，并无偿使用原告的山林，耕种原告的土地。且对于协议的违法、协议无法继续履行，原告自身负有同等过错和责任。因此双方各自返还原物，并不违背契约精神和合同诚信原则，返还原物对原告并无损失。同时，被告愿意按照银行同期贷款利息，支付原告因货币通胀和货币购买力发生变化产生的“隐形损失”。若法庭坚持认为一份违背法律硬性规定，十多年未能履行完毕，且目前仍无法履行到位的协议属于有效协议，判定该争议房屋应当立即过户给原告。一是将协助原告通过恶意诉讼，大道霸占两块集体土地性质的农村宅基地，并违法加入两个村集体经济组织，承包两份山林田地的目的。二是若法庭坚持如此判决，被告要求因过户产生的被告从外省赶回办理相关手续产生的交通费、食宿费等支出应由原告承担。双方签订的《房屋买卖协议书》约定卖房后的过户相关手续费用将由买方全部负责。被告作为年近七旬的老人，在恩施等了原告六年，不可能无休止的等下去。原告迟迟达不到过户的条件和法律规定的要求，是原告协议无法履行的主要原因，原告自身的过错，是导致一系列交通、食宿费用的原因，被告没有义务从外省自费来协助原告过户，双方协议也未严明，因此应由原告承担。综上，请求判决双方签订的《房屋买卖协议书》无效，双方应各自返还。原告白申波、张永恩为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据一、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖申请书》、《保证书》、《自留山转让协议书》、收款凭证复印件各一份（均与原件核对），证明被告陈吉冬将涉案房屋出卖给原告并收取购房款9800元的事实。证据二、二原告常住人口登记卡复印件各一份，证明二原告的户籍在恩施市××镇××井口组。证据三、集体土地建设用地使用证和农村土地承包经营权证复印件各一份，证明签订房屋买卖协议之后，陈吉冬将协议中载明的证件交付给原告的事实。被告陈吉冬未提交证据。经举证质证，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观真实，与待证事实相关联，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月10日，原告张永恩与被告陈吉冬签订《房屋买卖协议书》一份，载明：“卖方：王家村小井口组村民陈吉冬买方：新塘乡茶园村五组村民张永恩经双方自行协商，卖方将原下井口组白腊水住房壹栋（具体面积以陈吉冬现场转交买方的《集体土地建设使用证》含四界在内为准）。证号为恩市集建（1993）字第030302024号。作价肆仟元整。具体协议条款如下：一、付款方式为签订本协议时一笔付清，卖方现场出具收款收据。二、房前屋后的零星用地和其他风景树木一并交让买方管理使用。三、凡室内的其他活动财产一并交让买方管理使用。四、卖房后的过户相关手续费用将由买方全部负责。五、本协议以签字（双方）付款生效。六、本协议一式三份，买卖双方及村委会各持一份。”原告张永恩由白家祥代为在协议买方处签字，被告陈吉冬在卖方处签字，原村委会主任胡照兵、原村委会书记周常松在参加人员处签字，并加盖了村委会印章。同日，原告向被告实际支付了房款9800元，被告陈吉冬及其丈夫郑明昌向原告出具了收款凭证。协议签订后，原告搬入涉案房屋居住至今。另查明，原告白申波系原告张永恩之子，于2009年7月2日将户籍从恩施市新塘乡峁子山村茶园坪组迁入涉案房屋所在地，原告张永恩于2009年将其户籍迁入涉案房屋所在地。涉案房屋《集体土地建设使用证》证号为恩市集建（1993）字第030302024号，载明的权利人为被告陈吉冬。审理中，被告陈吉冬认可其夫郑明昌系非农户口。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张永恩与被告陈吉冬签订《房屋买卖协议书》后，现已将其户籍迁至涉案房屋所在地，故该协议系双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。协议签订当天，原告向被告支付了合同约定的价款，履行了合同义务，被告陈吉冬与其夫郑明昌向原告出具收款凭证，而涉案房屋《集体土地建设使用证》载明的权利人系被告陈吉冬，被告陈吉冬之夫亦系非农户口，且被告陈吉冬未提交原告在其原籍所在地拥有宅基地的证据，故原告有权请求被告协助办理产权变更登记，对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告陈吉冬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未提供证据及提交答辩意见，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告陈吉冬于本判决生效后十日内协助原告张永恩、白申波办理土地使用证号为恩市集建（1993）字第030302024号房屋的权属变更登记。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费100元，减半收取50元，由被告陈吉冬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  申宝二〇二〇年七月二十七日书记员  朱涵