福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初1772号 原告：福州福泽物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道古田路60号建福大厦（建福广场）19层01办公。统一社会信用代码：91350111766158098M。 法定代表人：高希军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告：林孝忠，男，汉族，住福州市晋安区。 原告福州福泽物业管理有限公司(以下简称福泽物业公司)与被告林孝忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福泽物业公司的委托诉讼代理人徐忠琛、被告林孝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福泽物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付自2015年10月1日至2020年2月29日的物业服务费4642元、水电公摊费1325元;2.被告按月利率2%计算向原告支付自2015年10月1日起至2020年2月29日止的逾期付款违约金2414元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月26日,福州市晋安区XXX业主委员会(以下简称“XXX业委会”)与原告签订《XXX物业管理代管合同》,合同约定:XXX业委会委托原告对XXX住宅小区实行物业一体化服务管理;收费方式为住宅0.85元/月/平方米,业主和物业使用人逾期缴纳物业服务管理费的,从逾期次月的第一日起可按日加收应交费用千分之二的违约金;水电公摊每月每户按20元,不足部分每季度向业主公示后按实收取结算等(水电公摊实际每月每户25元)。原告于2015年10月1日接管XXX小区后,为XXX小区提供物业服务。被告系晋安区岳峰镇三八路XXX9座XXX单元物业使用人,房屋面积103.06㎡。其享受了原告提供的物业服务,却未按时向原告交纳物业服务费,自2015年10月1日至2020年2月29日,累计拖欠物业服务费4642元、水电公摊费1325元，合计5967元。期间，原告多次催讨,被告仍未交纳物业服务费。请求依法支持原告诉讼请求。 林孝忠辩称，其入住XXX小区后缴纳了2年的物业费，之后未缴纳物业服务费是由于电动车被盗，物业公司不予理睬；隔壁邻居把空调外机和管道安装至其通风井中，原告未协助调解解决，反而让被告自行与邻居协商，原告未尽到物业管理服务的职责。并且原告的服务不到位导致小区卫生状况较差、消防栓无水、车辆随意停放在通道上、外来车辆进入小区等情形，其因此未缴纳物业服务费。物业公司虽有电话催交物业服务费，但服务的质量未改进。若原告进行整改，修复被破坏的绿化带、消防栓等，其会按规定缴纳物业费。 原告围绕诉讼请求依法提交了《鹤林新城物业管理代管合同》、《物业管理服务协议》、业主登记表、不动产登记信息查询结果为证，结合当事人的当庭陈述，本院查明认定如下事实： 2015年9月26日,福州市晋安区XXX小区(大厦)业主委员会(以下简称“XX业委会”)与原告签订《XX物业管理代管合同》,合同约定:XX业委会委托原告对XX住宅小区实行物业一体化服务管理;小区规划范围内的交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；小区内24小时门岗执勤服务、治安巡查等安全防范工作；物业服务费用按住宅0.85元/月/平方米收取，业主和物业使用人应按月于每月5日前交纳物业服务费；逾期缴纳物业服务管理费的,从逾期次月的第一日起可按日加收应交费用千分之二的违约金;水电公摊每月每户预收20元,不足部分每季度向业主公示后按实收取结算。之后，原告于2015年10月1日进入XX小区为该小区提供物业服务。但被告未依合同约定向原告交纳物业服务费，原告为此诉至本院。 另查明，2011年5月12日，被告入住XX9座XX单元时与该小区的原物业服务企业福州榕诚鑫物业服务管理有限公司第一分公司签订了物业管理服务协议，协议载明：XX9座XX单元房屋建筑面积为103.06㎡，带电梯住宅按每月每平方米0.85元收取物业服务费。按此计算被告每月应缴纳的物业服务费为87.6元。 本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。被告主张原告未尽到履行物业服务职责、服务不到位等，但未提供证据证明。且对于物业服务企业在物业服务中的问题和不足，业主可以通过其他合法渠道维护自己的权益，不能以拒交物业服务费的方式来维权，因此被告仍应依合同的约定履行支付物业服务费的义务。原告请求被告支付自2015年10月起至2020年2月29日止共53个月的物业服务费4642元(87.6元／月×53月)，本院予以支持。合同约定“水电公摊每月每户预收20元,不足部分每季度向业主公示后按实收取结算”，原告未提供证据证明其每月公摊费用的实际支出及分摊情况，其请求被告按每月25元支付公共水电分摊费，依据不足。水电公摊费应依合同约定按每月20元收取，按此计算，自2015年10月1日至2020年2月29日止共53个月的水电公摊费为1060元(20元／月×53月)，被告应当支付。考虑到被告拒交物业服务费，事出有因，并非无故拒交，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告林孝忠应于本判决生效之日起十日内支付原告福州福泽物业管理有限公司物业服务费4642元、公用水电分摊费1060元，合计5702元； 二、驳回原告福州福泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州福泽物业管理有限公司负担8元、被告林孝忠负担17元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇二〇年七月七日 书记员  林 熠 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。