上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初3578号原告(反诉被告)：上海诚唐展览展示有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张扬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：顾成功，上海海彻律师事务所律师。委托诉讼代理人：成垚，上海海彻律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴盛涛，男，1980年11月1日生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海诚唐展览展示有限公司(以下简称诚唐公司)与被告(反诉原告，以下简称被告)吴盛涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行审理。审理中,被告吴盛涛提起反诉，本院依法合并审理。原告诚唐公司的委托诉讼代理人成垚、被告吴盛涛的委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。另，经当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告诚唐公司向本院提出诉讼请求：被告向原告返还保证金330,000元。事实和理由：2018年7月21日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告租赁上海市长宁区泰安路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称涉案房屋)。原告依约履行合同义务，向被告支付保证金330,000元。现原告已完成退租交接手续，被告拒绝返还该笔保证金，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告吴盛涛辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的租赁合同应于2020年7月到期，然原告于2019年9月坚持退租，属于擅自提前退租行为。根据租赁合同10.6条的约定，被告有权没收原告已支付的保证金作为违约金。被告吴盛涛向本院提起反诉诉讼请求：1.原告支付被告燃气费2,904.60元;2.原告向被告赔偿损失166,670元(其中佣金损失96,670元、租赁损失70,000元)。事实与理由：2018年7月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定，原告向被告承租涉案房屋，租赁期限自2018年7月21日起至2020年7月20日止，月租金110,000元，燃气费由原告另行承担。租赁期间非本合同规定的情况，原告中途退租的，被告有权没收原告支付的保证金。如一方违反合同，另一方有权索赔。2019年8月起，原告要求退租，被告表示若退租需按合同约定承担违约责任，但原告执意退租。无奈下被告于2019年9月20日接收原告退还的房屋，但双方未就退租进行款项结算。2019年12月，被告接到涉案房屋的燃气费单据，发现原告尚有燃气费2,969.40元未付。另，因原告提前退租构成违约，导致被告重新招租，再行支付中介公司佣金96,670元。同时，为了尽快出租，原告与新租户签订租赁合同约定的月租金为100,000元，因无法依据前合同约定的租期及租金标准继续履行，导致被告履行后合同损失租金每月10,000元，共计70,000元。原告诚唐公司对反诉辩称，1.被告主张的燃气费金额由法院审核认定，但原告不同意支付。2.合同到期后，被告要出租房屋，必然会产生佣金，该笔费用不应由原告负担。3.根据被告与新租户的租赁合同及附件显示，被告于2019年11月22日将涉案房屋再次出租时，水电煤的读数均有较大变化，可以说明2019年9月21日至2019年11月22日期间，涉案房屋并未处于空置状态，不存在空置损失。4.关于被告与新租户约定免租期以及减少租金的问题，均属被告的自愿处分行为，且被告无证据证明造成租金减少与原告有关，故原告不予认可。5.因被告主张的损失并无有力证据加以证明，故双方约定的违约金已高于损失的百分之三十，原告有权依法请求人民法院进行调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、转租证明、上海市房屋租赁合同、收据、解除房屋租赁合同申请书、退租交接确认书、租赁合同、燃气缴费通知单、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，涉案房屋的权利人登记为上海骏凯商贸有限公司(以下简称骏凯公司)。2014年1月1日、2019年1月1日，骏凯公司先后出具两份《转租证明》，主要内容为：骏凯公司是涉案房屋的产权人，公司自2014年1月1日至2018年12月31日；2019年1月1日至2020年7月20日将该房屋出租给被告。公司同意被告在承租期间，将该房屋依据相关规定对外转租。2018年7月，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，甲方于2018年7月21日前向乙方交付房屋。租赁期自2018年7月21日起至2020年7月20日止。房屋月租金为110,000元，乙方应于每月31日前向甲方支付下期租金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金，即330,000元。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤、通讯等费用由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金作为乙方的违约金。合同签订后，原告向被告支付房屋租赁保证金330,000元。2019年9月11日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同申请书》，其中载明：由于公司发展需要，经研究决定提前结束涉案房屋的租赁合同，具体时间为2019年9月20日。2019年9月20日，原、被告办理涉案房屋交接手续并签署《退租交接确认书》，其中载明截止该日的水、电、燃气抄表读数为：水：8,372；电：谷8,865.19、平44,453.64；燃气：6,509。2019年11月22日，被告(甲方)与案外人刘某某(乙方)签订《租赁合同》，其中约定：乙方承租涉案房屋。租赁期自2019年12月22日起至2022年12月21日。甲方应于2019年11月22日当日或之前将房屋交给乙方使用。每月租金为100,000元(租金第二年递增5%)，即2019年12月22日起至2020年12月21日每月租金100,000元，2020年12月22日起至2022年12月21日每月租金为105,000元。另，《合同附件(设施清单)》载明，水表数：8,427；电表数：谷9,076、平44,889；煤气表数：6,875。上述合同签订后，被告于2019年11月27日将涉案房屋交付刘某某使用。审理中，原告认为，其将涉案房屋交还被告后，屋内水、电、煤的读数均有较大变化，足以说明被告收房后房屋一直处于使用状态，未产生空置损失。对此，被告不予认可，并向本院申请上海建和房地产经纪事务所员工黄海建到庭佐证，其陈述如下：“1.原告与被告以及被告与刘某某之间的房屋租赁均由我参与居间并促成交易。租赁期间，原告提前退租。原、被告办理涉案房屋交接时，我在现场并向当事人提供退租交接确认书。双方签署完毕后，原告将涉案房屋的钥匙交还，其中有两把控制大门的钥匙。因被告继续委托我将房屋再次招租，故我自留大门钥匙一把用于之后带看房屋使用，其余钥匙均锁在涉案房屋内，被告无法进入房屋。2.涉案房屋从2019年9月下旬至2019年11月下旬处于空置状态。在此期间，我每天带客户看房，提前开灯、开空调。2019年10月底，我请人对房屋进行全面保洁以及墙面粉刷，并冲洗花园更换水池中的水，会产生一定的水电。2019年11月22日，涉案房屋再次成功出租。2019年11月27日，我协助被告及刘某某办理房屋交接手续。之后，有人实际占有使用房屋，但被告给予对方一个月的免租期。3.关于退还保证金之事，2019年9月，原告退房时并未提及。之后，原告的老板联系我，希望我与被告协商。我与被告进行沟通，被告表示应按合同处理没收保证金。我将该结果告知原告，原告称等房屋出租后再商量。”另，关于燃气费，2019年9月的燃气缴费通知单载明：本期抄码6,455，上期抄码5,802。第三阶梯，消费量653，单价4.20元，金额2,742.60元。2019年11月的燃气缴费通知单载明：本期抄码6,790，上期抄码6,455。第一阶梯，消费量310，单价3元，金额930元；第一阶梯，消费量310，单价3元，金额930元；第二阶梯，消费量25，单价3.30元，金额82.50元，应付总额1,012.50元。就被告主张的燃气费金额，其陈述计算方式如下：2019年9月的燃气费缴费单对应7、8月的燃气费为2,742.60元。2019年11月的燃气费缴费单对应9、10月的燃气费。因2019年9月20日交接房屋时燃气表读数为6,509，减去上期读数6,455的差额为54，被告按就低原则，以第一阶梯单价3元的标准计算燃气费，总计为2,904.60元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。经查，原告在租期内向被告提出退租，构成违约，不享有合同解除权。2019年9月20日，被告同意接收房屋，可视为双方于该日就合同解除达成一致合意，但并无证据反映，被告就此免除了原告的违约责任，被告仍有权基于合同约定没收原告已付的保证金。关于被告是否可全额没收保证金的问题，因保证金的性质属违约金，故应充分体现违约金补偿性为主、惩罚性为辅的双重功能。考虑到被告已提供证据证明涉案房屋的实际空置时间，本院以此为基础，兼顾合同的履行程度、原告的过错程度，以及预期利益等综合因素，认定被告全额没收相当于三个月租金的保证金，既符合双方合同约定，亦尚属公平合理；对于原告要求被告退还保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告没收保证金同时，再行向原告主张佣金损失以及租金损失的问题，一则，不论原、被告之间的租赁合同提前解除还是到期终止，被告均有可能委托中介公司重新招租，若产生中介费与原告的违约行为不具有直接关联性，且亦不属于原告在订立合同时可预见的损失范畴，故对于佣金损失本院不予支持。二则，不可排除被告再次出租房屋所涉的租金调整与市场行情、租期长短、新租户的经济能力等因素有关。鉴于本院在认定被告可全额没收保证金时已考虑了其可得利益损失部分，即没收保证金足以弥补被告的损失，故对于租金损失本院亦不再予以支持。至于燃气费2,904.60元，根据合同约定实际产生的公共事业费用应由原告负担。鉴于被告已为原告代付且出示了缴费单据，且被告根据原告还房日期对相关费用如何计算作出了合理解释，故本院对于被告的该项主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海诚唐展览展示有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)吴盛涛燃气费2,904.60元；二、驳回原告(反诉被告)上海诚唐展览展示有限公司的全部本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)吴盛涛的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,250元，因本案适用简易程序，减半收取计3,125元，由原告(反诉被告)上海诚唐展览展示有限公司负担。反诉案件受理费1,846.39元，由被告(反诉原告)吴盛涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年七月二日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。