鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初2136号原告：刘明阳，男，满族，1987年2月4日出生。住址：辽宁省鞍山市铁西区。委托代理人：李仲然，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：张雪，女，汉族，1984年5月21日出生。住址：辽宁省鞍山市立山区。委托代理人：芦贺，系张雪丈夫。原告刘明阳诉被告张雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法由审判员李盈洁独任审判，于2020年7月13日公开开庭进行审理。原告、原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告刘明阳诉称：2017年2月20日，原告与案外人签订《网点租赁协议》，协议约定原告承租位于立山区宏昊城色S13号网点，租期为2017年2月12日至2022年2月11日。2019年2月1日，原告与被告签订《房屋租赁协协议》，约定原告将承租网点的80平方米部分出租给被告，年租金为50000元，租期为2019年2月1日至2021年1月31日。2019年12月17日，被告以短信的形式明确其不再承租涉案房屋，原告认为原被告之间签订的房屋租赁协议合法有效，合同尚在履行期内，被告再无合同约定及法定的解除情形下，擅自解除双方签订的房屋租赁合同，被告该该行为已经构成违约。为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行双方签订的《房屋租赁协议》；请求依法判令被告支付原告2020年度租金人民币50000元，并按照拆解中心公布的贷款市场报价利率的标准支付2019年12月15日至被告实际给付租金之日的利息；本案的诉讼费用由被告承担。被告张雪提交书面答辩意见：请求鞍山市立山区人民法院依法驳回原告不合法的诉讼请求。理由如下:一、被告与原告签订的《房屋租赁协议》已于2020年1月31日解除。人员情况说明：1、魏总：系涉案房屋的实际管理者，与原告为亲属关系，原告为魏总公司员工。2、史倩如：系涉案房屋出兑人，是魏总公司员工，与原告为同事关系。在签订《房屋租赁协议》时，原告未到场由史倩如代为办理，且在后续多次关于房屋租赁问题的沟通中，都是史倩如和魏总到店与被告沟通。因此根据以上事实可以判定魏总和史倩如的行为代表原告的意图。2019年12月初，魏总来到店内告知被告，涉案S13号网点除了被告所租以外部份未租出去，魏总决定于2020年1月31日双方共同搬离S13号网点解除《房屋租赁协议》。但被告在涉案房屋经营的饭店需要继续经营，便开始寻找新的房屋用于经营并做搬离准备。12月中旬，魏总把S13号网点除了被告所租以外部份租了出去后，又不同意被告解除协议，但被告已找到合适房屋用于经营并已缴纳相关费用，已无资金继续履行协议，因此被告通过电话和短信于2019年12月17日正式通知原告退出S13号网点，并于2020年1月31日以电话和短信通知原告交接房屋。根据《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二款，请求法庭判定《房屋租赁协议》于2020年1月31日解除。二、2019年12月份，魏总通知被告准备搬离后，被告通过相关途径获知1、原告与案外人翟斌签订宏昊城色S13号网点《网点租赁协议》，根据购房合同翟斌非此房屋房主，身份不明。2、宏昊城色S13网点被法院查封冻结，且房主翟宝明与该房屋开发商鞍山市宏昊房产开发有限公司存在房屋买卖合同纠纷（详见2017辽03民终937号）。3、宏昊城色小区没有消防设施且没有产权证。以上三点被告向原告提出要与真实房主见面了解确定以上相关情况，但原告拒绝了被告的请求。三、经鞍山市群众工作服务中心调查，宏昊城色小区开发商一房多售涉及诈骗问题，公司法人代表已经刑拘，导致该小区多处配套设施不完善至今没有验收，郭明义主席多次到小区走访调研，经了解小区1到4层商铺存在私改格局及消防设施的情况。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第二款、第三款，由于涉案房屋权属有争议，请求法庭判定《房屋租赁协议》于2020年1月31日解除。四、在《房屋租赁协议》中未规定违约责任，被告于2020年1月31日之后搬离涉案房屋后，原告已经自行对涉案房屋加锁，对涉案房屋行使了使用权，且案外人史倩如在微信“淘亿铺找店交流群”中，于2019年12月26至28日、2019年12月30日、2020年1月6日、2020年1月20至21日、2020年2月11日，发布急兑涉案房屋的信息，故原告实际上已经认同了《房屋租赁协议》于2020年1月31日解除。五、2019年12月底，湖北省武汉市爆发了新型冠状病毒××，并于2020年初迅速传遍全国，国家下达了关停包括饭店等相关行业的行政命令，根据《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二款，请求法庭判定《房屋租赁协议》于2020年1月31日解除。综上所述，原告在明知案中房屋产权不清、消防不合格的情况下，蒙骗被告签订《房屋租赁协议》有诈骗嫌疑。被告于2020年1月31日搬离涉案房屋且解除合同，原告在得知并已经收回房屋使用权后，于2020年5月15日提出诉讼，是无中生有。故被告请求法庭驳回原告的一切诉讼请求。本院审理查明：2017年2月20日，原告（乙方）与案外人翟斌（甲方）签订了一份《网点租赁协议》，合同主要约定：甲方将坐落于鞍山市立山区宏昊城色36甲S13号出租给乙方使用，每年租金120000元，租赁期自2017年2月22日至2022年2月11日。乙方在承租期内如有转租转让须事先征得甲方书面同意，否则甲方有权收回网点。2019年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，原告将上述租赁房屋转租与本案被告。合同中主要约定：乙方租用甲方坐落于鞍山市立山区宏昊城色36甲S13号网点，租用面积为477.29平方米中的80平方米，每年租金50000元，租赁期自2019年2月1日至2021年1月31日。合同签订后，原告于2019年2月1日开始承租，同时交付被告一年的租金50000元。2019年12月17日，被告向原告发送短信，内容为：“按照之前的约定，我方于2020年1月31日前退出立山区宏昊城色38号S13号网点”。2020年1月31日，被告在一次向原告发送短信，内容为：“今天我租你的房子到期了，昨天约你交接没时间，请你尽快联系我交接”。上述事实，原告提供的证据有：《网点租赁协议》、《房屋租赁协议》、被告向原告发送的短信截图；被告提供的证据有：房屋买卖合同、短信截图、手机拍摄的图品等，以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，本案原被告系租赁关系，原告将己方承租的网点转租与原告。原告与原房屋出租者签订的租赁协议中明确载明，如果原告转租网点需经原出租人同意，但原告尚未提供原出租人意见。本院考虑在没有第三方主张涉案租赁关系是否有效的情形下，原被告的租赁关系已经事实发生，故本院确认涉案租赁合同的效力。被告在合同约定的租期内告知原告解除租赁关系，虽被告的行为违反合同双方对租期的约定，但被告系于租金交付期内提前约有一个半月时间告知原告其要终止租赁关系，本院认为被告已经为原告继续行使租赁权益提供了较为充裕的时间，被告提前告知行为已经尽到对原告权益的保障义务；另，原被告签署的租赁协议中，对提前终止租赁协议应否承担违约责任并未明确约定；再另，原被告诉争的合同履行期限恰好发生在新冠××爆发期内，这场全世界蔓延的疫情使全国的经济行为受到阻塞，原告恰在此时要求被告继续履行租赁协议显系不妥。故综上，本院对原告要求被告承担终止租赁协议的违约责任请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：一、解除原告刘明阳被告张雪签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费1050元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  李盈洁二〇二〇年七月十三日书记员  高 岩