山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初605号原告：韩丽琼，女，1970年3月22日出生，汉族，住山西省太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王有平（系韩丽琼姐夫），住山西省太原市。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳琴，山西德珲律师事务所律师。原告韩丽琼与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（以下简称“鸿金宝公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2018）晋0106民初4977号民事判决书。被告不服，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2019年6月1日作出（2019）晋01民终1421号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原告韩丽琼及其委托诉讼代理人王有平、被告鸿金宝公司委托诉讼代理人郭志刚、赵艳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩丽琼向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即返还原告坐落于山西省太原市迎泽区双塔北路79号1幢B座1066号商铺房屋，腾空房屋停止使用，将房屋恢复至原告房产证中平面图纸上的结构（商铺估值3000元）；2.判决被告支付原告太原市迎泽区双塔北路79号1幢B座1066号商铺从2005年1月1日至该商铺实际返还之日止（暂计算至2018年8月31日）的租金173763元；3.判决被告支付原告以应付租金额为基数自逾期之日起至实际返还应付租金之日止（暂计算至2018年8月31日）的逾期支付租金违约金36078元（以上租金及各违约金共计209841元）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座1066号商铺，2004年6月17日，被告与原告签订了3年《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》。被告在未正常履约并且合同未到期时，又于2006年3月7日与原告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，租期自2006年1月1日至2015年12月31日止。2011年10月15日，被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称“八闽公司”）与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。2008年12月2日，被告与山西美特好连锁超市股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租期及租金，被告长期对外收取商场租金，但是却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失。原告长期向被告主张均未果，故诉至法院。被告鸿金宝公司辩称，一、2005年1月1日至2018年8月31日，针对涉案商铺，分为三个阶段：2005年1月1日至2008年12月31日，履行的是原、被告签订的《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》和《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》；2009年1月1日至2011年10月15日，履行的是原告与八闽公司签订的《商铺租赁经营协议》；2011年10月16日开始至今，原告的商铺授权委托给鸿金宝业主管理委员会，实行代租代管，原告与该委员会之间系委托关系，因此原告向法庭请求的租金应仅核算2005年1月1日至2008年12月31日期间，被告只同意清算该期间租金（被告于2005年支付租金26678.8元；2006年支付两次租金15007元，共计30014元；2007年上半年支付租金14622元，下半年支付租金2924元，共计17546元；2008年支付两次租金4062元，共计8124元；因实际面积不一致，被告2005年多支付租金684元、2006年多支付租金770元，故核减后被告实际欠付原告2007年下半年80%租金10244元）。二、原告向被告主张超过诉讼时效，在2008年12月31日双方解除租赁合同后（原告与八闽公司签订了商铺租赁经营协议单方解除），开始起算诉讼时效一年。三、违约金约定过高，根据司法解释，违约金数额不得超过损失的30%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月7日，原告与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定：原告将商铺（B1066号，建筑面积44.10m2）租赁给被告，租赁期限10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止，商铺年租金为原告实际购买商铺价格的9%，即30014元；合同签订时起被告每年分两次支付原告租金，于每年6月30日前一次性支付当年前半年租金，12月31日前一次性支付当年后半年租金；逾期支付租金的，被告应自逾期之日起至应付租金全部支付之日止，按日支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月26日，原告与被告对上述合同进行变更，签订《商铺租赁补充协议（2）》，约定：在原合同期限内增加三年启动期，期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止，原合同租金标准相应推后执行；2008年租金为8123元，2009年租金为9748元，2010年租金为10561元，付款期限按原合同执行;三年启动期结束后，双方继续按原合同履行，租金标准按原合同执行，合同期限届满后实行代租管理。2009年8月28日，原告（由王有平代签）与案外人八闽公司签订《商铺租赁经营协议》，约定：原告将上述商铺租赁给八闽公司，租赁期限自2009年1月1日至2027年12月31日止，2010年12月31日以前仍按照原商场三年市场启动期租金标准执行，2011年1月1日起每年按商铺购房价的5%支付租金，此后每五年递增一次，增幅在上期租金基础上递增3%。截至目前，原告已收到2007年6月30日之前、2007年下半年20%、2008年全年、2009年全年和2017年下半年的租金。本院认为，原告与被告签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》和《商铺租赁补充协议（2）》，与八闽公司签订的《商铺租赁经营协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。原告将涉案B1066号商铺分时段出租给以上二公司经营管理，各方就租赁期限及租金标准等进行了明确约定，应按合同约定履行各自的义务。关于原告主张的要求被告返还涉案商铺、并支付自2009年1月1日起的租金和相应违约金问题。根据查明的事实，原、被告在履行双方签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》约定的租赁期间，原告又于2009年8月28日与八闽公司签订《商铺租赁经营协议》，将涉案商铺出租给该公司，基于合同相对性原则，自2009年1月1日起履行的是原告与八闽公司之间的租赁经营协议，原告与被告实际履行的租赁合同期间为2006年1月1日至2008年12月31日。故原告要求被告返还涉案商铺并承担2009年1月1日起至商铺实际返还之日止的租金和相应违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。关于被告尚欠原告的租金数额问题。被告抗辩2006年1月1日至2008年12月31日租赁期间，尚欠原告2007年下半年80%的租金10244元（核减因实际面积不一致而多支付部分），原告对相应收条质证予以认可，本院经核对合同和收条，确认被告尚欠原告2007年下半年80%租金11698元。根据合同约定，被告应自逾期之日2008年1月1日起至应付租金全部支付之日止，按日支付租金额的万分之一承担违约金。被告抗辩该违约金约定过高，本院根据原告的实际损失和被告长达十二余年拖欠原告租金的事实，认为该违约金的约定不违反法律有关规定，故对被告的相应抗辩意见不予采信。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。在被告实际拖欠租金后，原告及商铺其他业主不间断地催要租金、通过申诉信访等途径维护自身权益等客观事实，产生了诉讼时效中断的法律后果，故本院对被告的相应抗辩意见不予采信。综上，本院支持原告韩丽琼的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告韩丽琼2007年7月1日起至2007年12月31日止欠付的租金11698元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告韩丽琼自2008年1月1日起至欠付租金实际付清之日止的违约金（以欠付租金11698元为基数、按日万分之一计算）；三、驳回原告韩丽琼的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4493元，由原告韩丽琼负担4150元，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担343元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 杨春燕人民陪审员 尹秀莲人民陪审员 卢振章 二〇二〇年七月七日书 记 员 任 超附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。