贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2969号上诉人（原审被告）：贵州振华置业投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新天大道150号，统一社会信用代码：91520000709674424C。法定代表人：周峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德金，贵州洲联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海波，男，1989年4月15日出生，回族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。原审被告：贵州振华置业投资有限公司凯里分公司，住所地：凯里市红州路55号，组织机构代码：915226016754002990。法定代表人：舒国华，该公司经理。委托诉讼代理人：张德金，贵州洲联合律师事务所律师。上诉人贵州振华置业投资有限公司（以下简称：振华置业公司）因与被上诉人刘海波（以下简称：被上诉人）及原审被告贵州振华置业投资有限公司凯里分公司（以下简称：振华置业凯里分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初132号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州振华置业投资有限公司上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2020)黔2601民初132号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，判决适用法律错误，依法应当撤销并改判。1、本案是办理大产权证，并非小产权证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条适用的应是办理小产权证的情形。2、根据“举重以明轻”的原则，应按照合同约定的退房的违约金标准，以中国人民银行活期存款利率计算逾期办证违约金。被上诉人和振华置业凯里分公司二审未进行书面答辩。被上诉人作为原告向一审法院提起的诉讼请求为：被告逾期404天（2016年9月30日至2017年11月9日止），应按购房款总额的日万分之一向原告支付违约金21497.04元。一审法院查明：2014年8月7日原告与被告贵州振华置业投资有限公司经过协商一致，签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：被告将位于凯里市振华御景国际房屋售与原告，总价款532105.00元。《商品房买卖合同》第二十二条中约定有：“二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告于2016年4月25日按房屋实际面积将购房款532105.00元支付给振华置业凯里分公司，由该分公司代为收取并出具发票，该商品房至2017年11月9日方才办理完毕该商品房的《商品房所有权初始登记证》并通知业主领取。嗣后，双方对逾期办证违约金产生纠纷，原告诉至本院，提出自己的诉讼请求。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行义务，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，未能按合同及时履行义务，被告应承担违约责任。被告辩称原、被告双方只约定一次性违约责任，即已付总房款的万分之一，原告请求支付按日计算违约金不符合合同约定，应当驳回。因双方合同中对违约金进行了以日计算违约期限，虽然逾期办理转移登记文书中没有约定以日为计算违约期限，但考虑该合同系被告提供的格式合同，应结合原告理解和合同内容认定的以日为计算违约期限较为公平，被告的抗辩理由不充分，不予采纳。振华置业凯里分公司系被告振华置业公司的下属单位，收取原告购房款系代收行为，应由被告振华置业公司承担民事责任。对被告要求对违约金进行调整的问题，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合本案原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳。关于被告提出诉讼时效问题，本案合同约定被告应于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未如期交付，存在违约，原告的权利受到侵害，依照《中华人民共和国民法总则》的关于诉讼时效的规定，原告权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，原告于2020年1月3日方才向本院起诉，按上述规定，期间以日约定违约期限中的2016年10月1日至2017年1月3日（计94天）前原告权利保护范围已超过三年诉讼时效，不受法律保护。故被告抗辩理由部分成立，本院予以采纳。其余部分未超过诉讼时效，予以支持。即对逾期办证违约金，应以532105.00元房价款按日万分之零点五的标准从2017年1月4日计算至2017年11月9日，共计309天，为8221.02元（532105.00元×309天×0.00005）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决:一、被告贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘海波逾期办证违约金8221.02元。二、驳回原告刘海波的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为169.00元，由原告刘海波负担84.50元，被告贵州振华置业投资有限公司负担84.50元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，贵州振华置业投资有限公司未按合同约定办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当承担违约责任。参照住房和城乡建设部《商品房买卖合同示范文本》第十二条、第二十条之规定，在出卖人构成违约的情况下，买受人既有选择解除合同的权利，也有选择要求继续履行合同并主张对方承担违约金的权利。贵州振华置业投资有限公司逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房，排除了涉案合同第二十二条第三款“转移登记”中第（二）项第1点和第2点第①小项的适用，应视为双方对出卖人逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房的违约情况未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于当事人主张的违约金计算标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，一审法院在充分考虑上诉人的履约情况等客观因素基础上支持被上诉人按日万分之零点五计算违约金的诉请并无不当，本院予以维持。贵州振华置业投资有限公司提出的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州振华置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由贵州振华置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年七月二十二日法官助理游婷书记员田仁晖