广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11624号上诉人（原审原告）：深圳市老酒川菜坊有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道八卦岭工业区3-1小区厂房8栋第1层111、112、113房，第2层210-213房，统一社会信用代码914403000857038985。法定代表人：武培。诉讼代表人：杨鹏，深圳市老酒川菜坊有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：吴迁根，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志勇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省东方进出口有限公司，住所地：深圳市福田区红荔路银盛大厦11楼，统一社会信用代码914403001903385543。法定代表人：邹斌。委托诉讼代理人：黄铁君，男，系该公司员工。上诉人深圳市老酒川菜坊有限公司(以下简称老酒川菜坊公司)因与被上诉人广东省东方进出口有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初33978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。老酒川菜坊公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判东方公司应赔偿老酒川菜坊公司各项损失867330.90元；2.本案一审案件受理费、财产保全费及二审案件受理费由东方公司承担。事实与理由：一审法院以老酒川菜坊公司员工向东方公司出具承诺书为由，认定东方公司可不经正式书面通知即可停电，属事实认定错误，应予纠正。一、双方签订的合同中并没有约定东方公司在何种情况下享有停电的权利，故东方公司若要行使该权利时，必然要履行严格的程序，其中最重要的是要提前书面通知老酒川菜坊公司，给予老酒川菜坊公司合理时间处理店内的食品，但东方公司并未履行其通知义务。二、东方公司在第一次采取停电措施时，书面通知了老酒川菜坊公司并给予了合理期限，这说明东方公司很清楚在采取停电措施时应当书面通知，但其在2018年5月21日却直接切断供电，导致老酒川菜坊公司重大损失，其应当承担全部责任或主要责任。三、老酒川菜坊公司在一审庭审之前，向法庭提交了《专项审计申请书》，但法庭既未组织审计也未处理，应予纠正和处理。东方公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。1.从东方公司在一审中向法院提交的众多证据可看出，承诺书出具人孙某是老酒川菜坊公司的实际控制人，其承诺当然具有法律效力。2.东方公司发出的《停水停电通知书》和老酒川菜坊公司的《承诺书》都证明东方公司给予了老酒川菜坊公司充分准备时间。3.老酒川菜坊公司从2017年年底起开始拖欠东方公司租金，至2018年5月拖欠租金、水电费、滞纳金等费用已超过百万元。租赁物的电费由东方公司代缴代收，东方公司的停电行为是根据《中华人民共和国合同法》第六十八条行使不安抗辩权，老酒川菜坊公司主张东方公司赔偿其各项损失，没有事实和法律依据。老酒川菜坊公司向一审法院起诉请求：1.东方公司赔偿老酒川菜坊公司各项损失867330.90元；2.老酒川菜坊公司、东方公司双方继续履行房屋租赁合同；3.本案的案件受理费、财产保全费等费用由东方公司承担。一审法院认定事实：2013年12月26日，老酒川菜坊公司、东方公司双方签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定东方公司将位于深圳市八X工业区X栋二楼X1-X9房出租给老酒川菜坊公司，租赁房屋建筑面积1185.46平方米，租赁期间自2014年1月1日起至2018年11月30日止，东方公司在交付房屋时可向东方公司收取两个月租金数额的租赁保证金142800元。2016年10月，老酒川菜坊公司、东方公司双方签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定东方公司将位于深圳市福田区市八X工业区X栋X1-X3房出租给老酒川菜坊公司，租赁面积400平方米，租赁期间自2016年10月12日起至2018年10月11日止，月租金为92610元，在交付租赁房屋时，东方公司向老酒川菜坊公司收取租赁保证金168000元。上述两份租赁合同和补充合同均约定：1.东方公司返还租赁保证金的条件是：（1）合同期满老酒川菜坊公司未欠付租金、水电费及其他应缴费用；（2）合同期满老酒川菜坊公司按时将出租房屋及设施完好退还东方公司。2.老酒川菜坊公司应于每月5日前交纳租金，如老酒川菜坊公司在当月20日前不能将当月租金支付给东方公司，东方公司有权按照每日逾期未收取租金的5‰收取滞纳金，老酒川菜坊公司如逾期十五天不向东方公司支付租金或违约金，东方公司有权没收履约保证金并解除合同，老酒川菜坊公司还应赔偿东方公司实际损失；3.租赁期内，老酒川菜坊公司自行承担物业管理费、水费、电费及燃气费用等因使用出租标的产生的所有费用。此外，两份《房屋租赁合同》及《补充合同》还就双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁合同和补充合同签订后，东方公司将涉案物业交付给老酒川菜坊公司使用，老酒川菜坊公司亦向东方公司交纳了合同约定的租赁保证金共计310800元。2017年8月份起，老酒川菜坊公司开始存在逾期支付租金的情形，而且逾期的天数已经超过合同约定的15天。东方公司称其于2018年5月10日向老酒川菜坊公司送达催缴租金通知的同时一并向老酒川菜坊公司送达了一份《解除合同通知书》，因老酒川菜坊公司工作人员拒绝签收，故留置送达。老酒川菜坊公司庭审中称其并未收到该份通知书。经东方公司多次催缴租金后，老酒川菜坊公司方孙某于2018年5月16日向东方公司出具一份《承诺》，承诺在5月21日前偿还70万元，如果不能兑现承诺，业主东方公司可以停水停电，并把物业交还给业主。2018年5月21日，因老酒川菜坊公司并未按照承诺向东方公司支付70万元，东方公司对老酒川菜坊公司采取停电措施。2018年5月22日，老酒川菜坊公司立即向东方公司支付30万元租金，但因老酒川菜坊公司并未按照承诺支付余下欠付租金，东方公司仍对老酒川菜坊公司采取停电措施。老酒川菜坊公司称因东方公司停电导致其无法正常营业，造成其原材料损失142067.49元、停业期间酒店员工工资及社保损失126422.85元、停业期间收入损失585471.86元、其他费用损失13368.70元。因老酒川菜坊公司拖欠东方公司租金，东方公司于2018年4月将老酒川菜坊公司诉诸一审法院[（2018）粤0304民初24400号]，要求老酒川菜坊公司返还租赁场所并支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用。在诉讼期间，东方公司于2018年7月4日向老酒川菜坊公司发送《限期交还场地通知书》，称“我司2018年5月10日送达贵司的《解除合同通知书》，要求贵司还清欠款并于2018年5月16日前将租赁场地交还我司，但贵司至今未按要求缴清欠款，也未将场地交回我司。截至2018年6月30日，贵司共欠费1734387.41元（其中租金829980元、水电费和物业管理费133678元、违约金765771元、燃气费4958.41元）。根据双方合同约定和孙总承诺，合同解除后必须把租赁场地交还给我司，现通知贵司，于2018年7月10日上午10时回来清点物品并将场地交还我司，逾期我司将对遗留在出租屋内的物品按无主物品予以清理”。老酒川菜坊公司收到上述通知后并未向东方公司结清所欠费用，也未将租赁场所交还给东方公司。一审法院认为，老酒川菜坊公司、东方公司双方签订的两份《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。在租赁合同履行过程中，老酒川菜坊公司多次逾期支付租金，经东方公司多次催缴后，老酒川菜坊公司方孙某于2018年5月16日向东方公司出具书面《承诺》，承诺在5月21日前偿还70万元，如果不能兑现承诺，东方公司可以停水停电并把物业交还给东方公司，但老酒川菜坊公司在出具《承诺》后并未按照约定在5月21日前向东方公司支付70万元，虽然老酒川菜坊公司于5月22日向东方公司支付了30万元，但老酒川菜坊公司已经逾期支付且并未完全兑现其诺言，故东方公司于2018年5月21日对老酒川菜坊公司采取停电措施符合老酒川菜坊公司承诺的内容，东方公司不存在违反约定的情形，其无需向老酒川菜坊公司承担违约责任，老酒川菜坊公司主张东方公司赔偿其各项损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。老酒川菜坊公司主张继续履行合同，因双方之间的租赁合同因老酒川菜坊公司拖欠租金而被东方公司依据合同约定而解除，继续履行合同已不存在事实基础，故对老酒川菜坊公司该主张，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回老酒川菜坊公司的诉讼请求。本案一审案件受理费12473元，由老酒川菜坊公司负担；财产保全费4857元，由老酒川菜坊公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。从老酒川菜坊公司的上诉理由看，老酒川菜坊公司对于东方公司通过停电方式催收费用并无异议，仅认为其应当提前通知，给予合理的准备时间。因此，本案二审争议的焦点在于：老酒川菜坊公司对于东方公司的停电措施是否有合理时间应对。从本案查明的事实看，老酒川菜坊公司长期拖欠费用，经东方公司多次催收，至2018年5月16日老酒川菜坊公司方孙某（亦是涉案租赁合同中老酒川菜坊公司的签约代表人）向东方公司出具书面《承诺》时，老酒川菜坊公司拖欠费用已逾百万，违约情形相当严重。老酒川菜坊公司在出具承诺时已清楚知晓如未能在5月21日前偿还70万元，将面临停水停电及交还物业的后果，其承诺内容亦表明其对此处理方式并无异议。但尔后，老酒川菜坊公司并未依承诺时间支付欠款，亦未获得东方公司谅解或与东方公司达成新的协议，作为一个理性的商业经营者，老酒川菜坊公司即应对合同的履行有所预见并及时采取适当措施应对停止营业及返还物业的后果。但老酒川菜坊公司既不依约清偿债务，对可能发生的催收措施亦毫无应对，仅是一味拖延，消极对待合同义务，其若因此导致损失，亦应自行承担相应后果。而其提交作为损失凭证的大量单据显示，其所主张的损失甚至包括当年年初购入的羊肉、半个月前购入的生鲜蔬菜、十天前购入的卤菜熟食等应在短期内消耗的食材，劳动仲裁调解书也表明其自2018年4月1日起已拖欠劳动报酬，故其是否因停电造成损失，其所主张的损失与2018年5月21日的停电之间的关联性，亦难以证实。现其主张因东方公司未提前通知而采取催收措施导致其经营损失，事实和法律依据不足，本院不予支持。其据此所提审计申请，因无必要，本院不予准许。综上所述，老酒川菜坊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12473元，由深圳市老酒川菜坊有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇二〇年七月十六日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。