江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3699号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州国发营财不动产经营管理有限公司。法定代表人：杨岚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文郡，江苏狮山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州盛进达五金制造有限公司。法定代表人：徐进,该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟忠华，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄胜楠，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。原审被告：苏州营财投资集团有限公司。法定代表人：朱建根，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文郡，江苏狮山律师事务所律师。上诉人苏州国发营财不动产经营管理有限公司（以下简称国发营财公司）因与被上诉人苏州盛进达五金制造有限公司（以下简称盛进达公司）、原审被告苏州营财投资集团有限公司（以下简称营财公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国发营财公司上诉请求：1.撤销原判第三项，依法改判；2.案件受理费由盛进达公司负担。事实和理由：1.国发营财公司系营财公司（原名苏州市营财投资集团公司）的全资子公司，受营财公司委托管理经营案涉租赁房屋。2009年9月营财公司与盛进达公司签订第一份《房屋租赁合同》，租期自2009年9月1日至2015年8月31日，国发营财公司作为受托人于2014年9月19日收取租金91005.92元、物业费19098.45元，2015年4月8日收取租金89633.46元、物业费19098.45元。2015年8月31日国发营财公司与盛进达公司签订第二份《房屋租赁合同》，国发营财公司于2015年8月28日收取租金及物业费134500元，2016年3月16日收取租金及物业费130904.9元，2017年3月17日收取物业费30557.52元。上述事实部分一审判决未载明。2.案涉房屋产权人为营财公司，国发营财公司系受托人，在营财公司不想显名行使权利时，有权代营财公司向盛进达公司主张支付租金及物业费。国发营财公司作为第二份《房屋租赁合同》的合同签订方及第一份《房屋租赁合同》部分租金及物业费收款方，是与盛进达公司发生交易的直接当事人。故营财公司和国发营财公司均可作为本案反诉原告。一审判决认为两份房屋租赁合同的相对方是盛进达公司和营财公司，国发营财公司向盛进达公司主张支付租金及房屋占有使用费于法无据，属法律适用不当。盛进达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.根据2015年9月1日《房屋租赁合同》约定，国发营财公司受营财公司的委托将案涉房屋出租给盛进达公司，且在随后签订的几份补充协议中都是以营财公司为合同主体，故本案房屋租赁合同的相对人是盛进达公司和营财公司，国发营财公司只是营财公司的受托代理人。本案一审中营财公司也全程参与了诉讼，不存在营财公司不想显名行使权利的情况。2.每次支付房租都是出租方先开具发票，承租方在随后几天支付相应租金。且2017年7月盛进达公司与营财公司《补充协议》第2条明确将主合同约定的租金，一部分作为房屋租金，一部分作为物业管理费。故盛进达公司向国发营财公司支付部分款项也是按照营财公司的要求，不能以此认定国发营财公司是租赁合同相对人。营财公司二审中未做答辩。盛进达公司向一审法院起诉请求：1.营财公司返还盛进达公司保证金45833.33元、房租4447.4元、水电费押金6000元及该款自2018年10月1日起至实际清偿之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；2.国发营财公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由营财公司、国发营财公司承担。国发营财公司向一审法院反诉请求：1.盛进达公司支付租金29147.54元、房屋使用费30210元及利息（以59357.54元为基数，按照中国人民银行同期同档同类贷款利率自2019年5月30日起算至实际给付之日止）；2.盛进达公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：苏州市营财投资集团公司（出租方、甲方）与苏州盛兴达五金制造有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于江苏省苏州市中港路1号，建筑面积1421.65平方米，租赁期限自2009年9月1日至2015年8月31日止，共计5年。改造、装修免租期时间2009年9月1日至2010年8月31日。租金从第3年起年递增5%。年租金170598元，签订本合同时，乙方应支付5000元保证金，合同到期退还，期间不计利息。2010年3月，苏州市营财投资集团公司与苏州盛兴达五金制造有限公司签订房屋租赁补充协议，承租面积增加542.58平方米，总面积为1964.23平方米。2011年3月，苏州市营财投资集团公司与苏州盛兴达五金制造有限公司、盛进达公司达成一致意见，由盛进达公司承受苏州盛兴达五金制造有限公司在上述合同项下的权利及义务。2012年3月，苏州市营财投资集团公司与苏州盛兴达五金制造有限公司签订部分房屋退租补充协议一份，承租方退租691平方米，承租总面积变更为1273.23平方米。一审另查明，2015年9月1日，苏州市国发物业管理有限公司（出租人、甲方，以下简称国发物业公司）与盛进达公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方受苏州市营财投资集团公司的委托，出租给乙方位于苏州市中港路1号房屋，租赁部分总面积1273.23平方米。租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日止，共3年。年租赁总额为275000元，年租赁费用第二年递增3%，第三年递增5%。合同签订时，乙方应支付45833.33元的保证金，合同到期退还，期间不计利息。2017年7月，苏州市营财投资集团公司（出租方、甲方）与盛进达公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议一份，载明：甲乙双方就乙方承租位于苏州市中港路1号房屋于2015年8月26日签订《工业厂房租赁合同》中的承租房屋场地进行调整，其中盛进达公司的退租面积为240.4平方米，苏州市营财投资集团公司应向盛进达公司返还2017年8月1日至2017年8月31日的租金4447.4元。2018年3月26日，苏州市营财投资集团公司（甲方）与盛进达公司（乙方）签订水电费代缴协议书，约定双方就2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》项下中港路2号新家村厂房水电费由甲方为乙方代缴水电费事宜，达成如下补充协议，乙方须向甲方缴纳水电押金6000元，合同到期后，无欠款甲方无息退还乙方押金，乙方水电费由甲方代为缴费。2018年8月10日，苏州市营财投资集团公司出具《关于中港路厂房的情况说明》，载明：盛进达公司于2009年9月至2018年8月期间一直租赁我公司位于苏州市吴中区长桥街道新家工业园区中港路1号厂房，因新家工业园区中港路（1-2）号院的房屋安全风险评估危险等级较高，我方准备对厂区进行整体全面改造升级，故该厂区租户租赁期限届满时，公司开会决定不予以续签租约。另，在（2019）苏0506民初3129号案件中，同为江苏省苏州市中港路1号承租人颢琅达公司称，2018年7月底，营财公司的现场管理人员屠总通知其与其他租户，由于该厂房年久失修，故在2018年8月31日以后，无论租户租期有无届满，都不再继续出租，由于本次通知仓促，为了弥补大家，在8月31日之后2个月内搬离的期间，就不收大家房租了，故其只应向营财公司缴纳自2018年6月15日至2018年8月31日期间的房租。为证明上述陈述，颢琅达公司提供其他租户出具的情况说明及其公司员工王小伟与营财公司的屠总在2019年1月18日的通话记录予以证实。通话记录的主要内容为：王小伟：“你当初承诺保证金在2019年1月18日前到账的，但是袁飞说他这边解决不了的”；屠总：“是的，解决不了，现在是关键我们单位，他们说从合同上过不了，认为你们从什么时候搬离，这段时间的房租，还是要付过来，现在这个事情，我们通过律师昨天刚定下来，就是通过会议纪要的方式，补前面的会议纪要，免掉这段时间的房租，集团是基本商量好了，基本同意这个方案的，那么如果同意的话，没什么问题的话，我估计是在年前全部帮你们解决，说实话，我真的觉得对不起你们大家，我当时搬的时候，我都答应你们的，说实话，这个是我答应的”。营财公司经质证对上述通话内容真实性认可，但认为无法到达证明目的，屠总代表营财公司负责涉案房屋出租事宜，现场也是屠总和承租户沟通的。关于搬离事宜，颢琅达公司称，其和盛进达公司的法定代表人均是徐进根，营财公司与盛进达公司的房屋租赁合同于2018年8月31日到期，其与营财公司的租赁合同于2018年12月14日到期，因涉案房屋属于危房，故营财公司通知其自盛进达公司的租赁合同到期后与该公司一起搬离，由于其合同尚未到期，营财公司又不承担任何赔偿，故营财公司的屠总才承诺搬离期间的一到两个月的租金免收，其实际在2018年9月底彻底搬离，之后是十一长假，且有时候联系不到营财公司，故直到2018年10月17日才正式签署交接手续。该案中，一审法院认为屠总代表营财公司负责涉案房屋的出租事宜，负责和承租户沟通，故其向承租户包括颢琅达公司作出的免租承诺的法律后果应由营财公司承担，一审法院结合其他出租户出具的说明、电话录音，采信了颢琅达公司的陈述，认定颢琅达公司仅应向营财公司支付截至2018年8月31日期间的房租。一审另查明，营财公司的历史名称为苏州市营财投资集团公司，国发物业公司于2018年10月30日名称变更为国发营财公司。以上事实由《房屋租赁合同》、《协议书》、《水电费代缴补充协议书》、（2019）苏0506民初3129号民事判决书等证据及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，盛进达公司分别与营财公司及国发物业公司签订的房屋租赁合同及相应补充协议，系合同当事方的真实意思表示，合法有效。但，国发物业公司在与盛进达公司签订的房屋租赁合同中明确表示其系受营财公司的委托向盛进达公司出租房屋，故国发物业公司仅是作为营财公司的受托人与盛进达公司签订房屋租赁合同，故上述两份房屋租赁合同的相对方是盛进达公司和营财公司，上述合同对盛进达公司和营财公司有约束力。关于盛进达公司的本诉请求，因盛进达公司与营财公司的租赁合同已经到期，营财公司亦对盛进达公司主张退还的保证金45833.33元、房租4447.4元及水电费押金6000元表示认可，故营财公司应向盛进达公司退还上述款项共计56280.73元及该款自2018年10月17日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档基准贷款利率计算的利息。盛进达公司要求国发营财公司对上述债务承担连带清偿责任，于法无据，一审法院不予支持。关于国发营财公司的反诉请求，一审法院认为，涉案房屋的出租方系营财公司，而国发营财公司仅是接受营财公司的委托与盛进达公司签订了第二份租赁合同，故国发营财公司向盛进达公司主张支付租金及房屋占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、苏州营财投资集团有限公司于判决生效之日起十日内退还苏州盛进达五金制造有限公司保证金45833.33元、房租4447.4元、水电费押金6000元及以56280.73元为基数，自2018年10月17日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。二、驳回苏州盛进达五金制造有限公司的其他诉讼请求。三、驳回苏州国发营财不动产经营管理有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费1242元，由苏州营财投资集团有限公司负担；反诉案件受理费642元，由苏州国发营财不动产经营管理有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明，营财公司一审中出具情况说明称案涉租赁房屋系营财公司所有，国发营财公司接受营财公司的委托，仅以委托代理人的身份与盛进达公司于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，法律后果仍由营财公司承担。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为国发营财公司是否有权要求盛进达公司支付欠付租金及占有使用费。国发营财公司主张其受营财公司委托与盛进达公司签订了2015年9月1日的《房屋租赁合同》，并收取了部分租金及物业费，有权向盛进达公司主张欠付租金及占有使用费。对此本院认为，案涉房屋所有权人为营财公司，2009年9月1日《房屋租赁合同》系营财公司与苏州盛兴达五金制造有限公司签订，后由盛进达公司承受苏州盛兴达五金制造有限公司在该合同项下的权利及义务，故合同相对人为营财公司与盛进达公司。2015年9月1日《房屋租赁合同》系国发营财公司受营财公司委托与盛进达公司签订，故合同相对人仍为营财公司与盛进达公司。营财公司一审中表示国发营财公司仅以委托代理人身份与盛进达公司签订2015年9月1日《房屋租赁合同》，法律后果仍由营财公司承担，故国发营财公司的受托权限仅为签订2015年9月1日的《房屋租赁合同》。在此情况下，国发营财公司无权向盛进达公司要求支付租金及房屋占有使用费，对于国发营财公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，国发营财公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由上诉人苏州国发营财不动产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年七月十五日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。