北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7060号原告：刘军，男，1964年3月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢恩琦，北京市东方律师事务所律师。被告：闫兆昆，男，1978年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告刘军与被告闫兆昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军的委托诉讼代理人谢恩琦，被告闫兆昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军向本院提出诉讼请求:1.判令闫兆昆向刘军支付所欠房屋租金315000元及利息（利息自2019年7月31日起算,按照每年8%的标准计算至实际付清之日）;2.判令闫兆昆支付刘军违约金23000元;3.判决刘军支付闫兆昆电费5907.42元、水费72.45元;4.本案诉讼费用由闫兆昆承担。事实与理由：2016年12月6日，刘军与闫兆昆签订《租房合同》，将名下位于北京经济技术开发区天华园三里六区十五幢2号房屋租给闫兆昆使用，租赁期限为2016年12月20日至2021年12月9日；租金为每月23000元，半年支付一次。合同签订后，刘军按约定履行交付房屋等合同义务，但闫兆昆租住期间拖欠房租共计315000元。2019年4月4日，闫兆昆向刘军出具欠条，明确还款金额与期限，但至今未还。因此，闫兆昆应偿还所欠租金及支付相应利息。因刘军拖欠房屋租金，违反合同约定，导致合同无法继续履行而解除，应按照合同约定承担违约责任，闫兆昆应支付23000元违约金。同时，按照合同约定，闫兆昆负担水电费，在租住使用期间，闫兆昆欠电费5907.42元、水费72.45元，此两笔费用应返还刘军。为维护刘军合法权益，故诉至法院。闫兆昆辩称，不同意刘军全部诉讼请求。因为房屋租赁合同租赁期限填写错误，合同本身是无效的所以不涉及解除。电费、水费一直是我方支付，我方搬走的时候电卡中还有余额。我方在涉案房屋装中花费大量费用，当时口头和刘军协商装修费用抵扣租金，刘军口头表示同意。本院经审理认定事实如下：2016年12月6日，刘军（甲方、出租人）与闫兆昆（乙方、承租人）签署了《租房合同》，约定如下：甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下协议：房屋坐落于北京经济技术开发区天华园三里六区十五幢2号（以下简称涉案房屋），建筑面积261.1平方米。租金标准23000元/月；支付方式：押壹付陆，首期租金及押金应于2016年12月7日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2017年12月13日……2019年6月13日、2019年12月13日、2020年6月13日、2020年12月13日、2021年6月13日。押金为23000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣除应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间，乙方不得以押金充抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用。租赁期内，甲方承担物业管理费；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、共供暖费、燃气费、返给租赁税费、卫生费、上网费、车位费。第九条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元；……。违约责任：乙方有第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。关于租赁期限，《租房合同》中载明：“第三条租赁期限：房屋租赁期自2016年12月20日至2016年12月19日，共计五年。甲乙双方应于2016年12月6日办理房屋交接手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方。”同日，刘军与闫兆昆针对《租房合同》签署了《补充协议》，补充内容约定如下：1、甲方同意乙方将一个房间装修为KTV，但是不得改变房屋主体结构。2、乙方必须长租五年以上如果提前退租甲方押金不退。3、乙方租期满交付房屋后必须将房屋恢复原样后交房，否则承担房屋恢复的费用。2019年3月5日，闫兆昆向刘军出具《保证》，其上载明：“今承租人闫兆昆承租出租方刘军房屋坐落于北京亦庄一栋洋房六区15-2过程中至今尚有29.2万元租金尚未结清，承租人闫兆昆保证于2019年3月15日前支付15万元；2019年3月31日前支付14.2万元，两笔款打至刘军账上；如未支付或结清，2019年3月31日前搬离该房屋。”2019年4月4日，闫兆昆向刘军出具了《欠条》，其上载明：“今承租人闫兆昆承租出租方刘军房屋坐落于北京经济技术开发区一栋洋房六区15-2，至今租金欠款为人民币315000元整。现双方协商约定欠款归还金额和日期如下：1、2019年4月3日前还款5万元整；2019年5月30日前还款6.5万元整；2019年7月30日前还款20万元整。”庭审中，经双方确认，《租房合同》签署后，闫兆昆占有使用涉案房屋。2019年4月4日，闫兆昆搬出涉案房屋，《租房合同》解除。闫兆昆认可欠付水费72.45元。刘军向本院提交了缴纳电费的增值税普通发票，以此证明闫兆昆拖欠电费，其上载明开票日期为2019年10月30日，票据金额为14000元。对此，闫兆昆不予认可，辩称返还给刘军的电卡中尚有余额1000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。刘军和闫兆昆签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。虽然闫兆昆称《租房合同》载明的租赁期限自2016年12月20日至2016年12月19日系无效条款，由此《租房合同》也无效，但根据双方对《租房合同》的履行情况及《补充协议》的签订情况来看，《租房合同》中载明的租赁期限属于笔误，《租房合同》应属合法有效，双方均应切实履行。根据《租房合同》履行情况及闫兆昆向刘军出具的《欠条》、《保证》可知，双方已确定2019年4月4日《租房合同》解除，闫兆昆欠付租金为315000元。闫兆昆辩称，刘军曾口头同意以装修费抵扣租金，对此刘军予以否认，且闫兆昆未提供证据证明，因此，对该抗辩意见本院不予采信。故刘军要求闫兆昆支付租金及利息的主张，于法有据，本院予以支持，刘军提出的利息起算时间及利息计算标准，不违反法律规定，本院不持异议。关于刘军要求闫兆昆支付违约金的主张，闫兆昆未按时支付租金，构成违约，根据《租房合同》约定，闫兆昆未按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，应按月租金的100%即23000元向甲方支付违约金，故刘军要求闫兆昆支付违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于刘军要求闫兆昆支付水费的主张，因双方在庭审中确认闫兆昆欠付刘军水费72.45元，该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘军要求闫兆昆支付电费的主张，刘军未能提交充分证据证明闫兆昆欠付电费5907.42元，故该项诉讼请求，举证不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、闫兆昆于本判决生效后十日内向刘军支付房屋租金315000元及利息（利息以315000元为基数，按照每年8%，自2019年7月31日起计算至实际付清之日止）；二、闫兆昆于本判决生效后十日内向刘军支付违约金23000元；三、闫兆昆于本判决生效后十日内向刘军支付水费72.45元；四、驳回刘军的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3230元，由闫兆昆负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年七月十三日书记员  张瑞瑞