福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2835号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，1982年2月26日出生。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，1985年11月17日出生。 被上诉人（原审原告）：高芳，女，1983年10月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：卞坚群，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煊灿，福建君州律师事务所实习律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人高芳商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回高芳一审的第一项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以未提供施工日志、监理日志用于佐证，不采纳上诉人提出顺延交房的主张，系事实认定不清，法律适用错误。(一)根据双方合同约定，上诉人具有可以延期交房的事由。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限以及附件六第四条第6款的相关约定“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件...24小时累计60mm以上（含60mm）降雨，六级以上大风（含六级）...高考、九八、创卫...等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实顺延交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无须证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人”，涉讼合同中关于顺延交房的约定是双方全面沟通与协商达成合意后签订的，没有排除被上诉人的主要权利，双方在缔结合同时已作明确提示说明，不属于格式合同，故该条款约定有效。因此只要出现了合同中约定可顺延交付房屋的事由，且双方未协商解除或者变更合同的情况下，则上诉人可以顺延交房时间。(二)上诉人可顺延交房的期间应当从涉讼房产开工之日计算至视为交付之日。涉讼房产项目作为一个系统工程，在签订本案合同前已开工，施工过程中均可能存在合同约定的顺延交房事由，因此顺延交房期间应当从涉讼房产开工之日计算。涉讼房产自2012年8月开始施工至2017年9月上诉人向被上诉人送达《商品房交付通知书》，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，高考，创卫，台风莫兰蒂）因素共计299天，以上情形均不能正常施工作业，故按照合同约定上诉人可据实予以顺延交房的天数为299天。 二、一审法院不认可上诉人提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，加重了上诉人的举证及付款义务，违反了公平原则，上诉人请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。即便上诉人应支付逾期交房违约金，也应扣除顺延交房事由期间。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准计至2017年11月18日违约金为人民币96607.55元，超过了合同总价款的5%即50107.65元（1002153元×5%=50107.65元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了被上诉人的实际损失，违反了公平原则。即便被上诉人的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2000元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3006.45元（每日违约金100.215元，一个月的违约金3006.45元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。 三、一审法院以“合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才开始计算”，不认定上诉人提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2015年3月31日至2016年9月10日）的主张，是错误的。根据福建省高院的意见，逾期交房违约行为按日计算，属于持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到民法总则关于三年诉讼时效的限制。《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年3月30日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，上诉人逾期交房违约金应从2015年3月31日起开始计算，终止于2017年11月18日（被上诉人实际收房)。2015年3月30日上诉人未交房，2015年3月31日被上诉人就知道其收房权利受到侵害,被上诉人于2019年9月11日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年9月10日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且被上诉人并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此被上诉人主张2015年3月31日至2016年9月10日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予驳回。 高芳辩称，一、上诉人逾期交房存在客观事实，逾期交房的天数应从上诉人实际逾期之日起计至被上诉人签收业主手册的之日，被上诉人未存在逾期付款情况。(一)根据合同约定,双方约定交房时间为2015年3月30日，但因上诉人不能达到交房条件，被上诉人无法接收房屋。上诉人逾期天数应计算至被上诉人实际接收房屋之日。本案被上诉人的实际交房时间应以被上诉人签收谨遵业主手册声明时间为准,并非上诉人提出的两书上的时间，因两书的签收日期为上诉人预先填写好或上诉人强制要求被上诉人填写特定日期，存在倒签情况。按交易习惯，两书的领取时间和业主手册的领取时间应是同一时间,由被上诉人接收房屋后并在两书和业主手册上签字确认，但在本案中存在两者的日期存在不一致的情况，明显不合常理。上诉人当庭陈述存在虚假嫌疑,应承担相应的法律责任，被上诉人请求法庭调查实际交房时间。本案逾期交房违约金的计算天数亦应计至上诉人实际交房之日止。(二)上诉人确认了被上诉人的首付款已经付清的事实,对付款时间没有异议,即使上诉人认为被上诉人逾期付款，上诉人应该提出反诉或者另案起诉，而非以被上诉人逾期付款，作为其逾期交房的借口。(三)上诉人故意逾期开出发票，以此指责被上诉人逾期支付首付款或者逾期支付贷款，没有事实依据。(四)上诉人称被上诉人逾期支付贷款，无相关事实和法律依据。(五)上诉人声称应根据合同条款和交易习惯推定被上诉人应该在合同签订之日起60日内付清购房款，无事实法律依据。 二、上诉人主张的存在不可抗力因素,应扣除299天,并可顺延交房，上诉人的理由没有事实、法律依据。合同中没有约定将气温大于35度的情况作为延期交房的条件,也没有证据显示气温大于35度影响施工。即使存在24小时内降雨量超过60MM以及6级以上大风的劣天气等上诉人提出延期事由,在合同签订前，以及合同约定的交房日期后出现上述延期事由情况都应子以排除。上诉人仅提供单方出具的气象资料证明及气象灾害证明，真实性、合法性有待商榷，其未提供施工日志、监理日志证明其在相关气象条件下存在停工施工情形，上诉人主张该事实的证据明显不足。 上诉人主张案涉地块的施工活动因被政府机关监管，工程停工造成其逾期交房，该情况属不可抗力，上诉人主张其有权依合同约定顺延交房的问题。(一)上诉人在二审期间未提供证据证实其被政府监管的有效证据，且其于二审庭审中才临时提交修改后的上诉状，上诉人的表述无任何事实、法律依据予以证实。(二)即使存在上诉人被相关政府机关监管的情况，亦是因上诉人之前经营不善行为，导致其出现债务、诉讼危机，政府机关为维护业主及其他债权人的合法权益，才对上诉人采取各类监管措施。上诉人本身存在过错不符合不可抗力的构成要件。(三)案涉业主的合同签订时间均在2013年至2014年间，上诉人明知该地块自2012年起多次被查封，其无法在合同约定时间内按期交房，仍然与被上诉人签订商品房买卖合同，其中交房时间均由上诉人所提供的格式合同中预先确定。上诉人在向被上诉人出售房屋的过程中从未向被上诉人披露其存在被政府监管情况，上诉人对逾期交房主客观上均存在过错，其主张无事实及法律依据，不应采纳。 三、上诉人主张逾期交房违约金过高，违反公平原则，应予以调整的请求，无事实、法律依据。上诉人用以提交证明违约金标准过高的证据与本案无实际关联性，上诉人主张违约金标准过高证据不足，双方签订的合同是上诉人单方提供的格式合同，其中部分条款极大加重被上诉人的义务，侵害被上诉人权利，上诉人提出合同违约金条款违反公平原则，明显无事实依据。上诉人主张调低逾期交房违约金标准应提出相应证据证明被上诉人的损失明显低于一审法院支持的违约金数额。 四、上诉人主张被上诉人提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效无法律依据。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，因此被上诉人可随时主张权利，因上诉人逾期交房且拒绝解决纠纷，被上诉人不得已提起诉讼，要求上诉人承担相应违约责任。一审法院作出只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受侵害”，诉讼时效才可依法起算的认定准确，上诉人的主张无相关法律依据。(一) 按《厦门市商品房买卖合同》的约定，仁文公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向被上诉人缴纳违约金，合同第九条第二款约定违约金的计算期限为2015年3月31日至实际交付之日止。 据此分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。(二)双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。(三)就本案的实际情况，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。 五、上诉人客观逾期办理房屋产权登记，应按照主合同第十四条约定承担相应违约责任。 高芳向一审法院起诉请求：1.判令仁文公司向高芳支付逾期交房违约金96608元（以1002153元的日万分之一计，自2015年3月30日起计至2017年11月18日止）；2.仁文公司将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付高芳。 一审法院认定事实：2014年3月16日，买受人高芳与出卖人仁文公司签订合同编号为03052077的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区，房屋总价款1002153元。其中，合同第六条约定，买受人于2014年3月17日前付首付款252153元，备案后三日内付5万元，余款70万元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年4月7日、2013年5月27日，仁文公司共计向高芳开具了三张发票，载明高芳已向该公司支付购房款252153元、50000元、700000元。2017年9月27日、2017年10月9日，上述案涉商品房分别提通过“五方”竣工验收合格和消防备案。庭审中，仁文公司称其于2017年9月28日向高芳寄出《商品房交付通知书》，通知高芳于2017年11月18日办理交房手续。高芳至今尚未办理案涉商品房的接收手续，但其主张逾期交房违约金的计算截止时间为2017年11月18日。 另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝•中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。诉讼中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。高芳在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求变更为：判令仁文公司将办理权属登记需由仁文公司提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给高芳。 上述事实，有高芳提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，仁文公司提供的建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防备案凭证、交房通知书、EMS面单，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经质证，相应的证明力一审法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。本院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2017年10月9日，案涉商品房才完成工程竣工验收合格和消防备案，具备法定交付使用条件，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，高芳未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，不予采纳。综上所述，一审法院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向高芳承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向高芳支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。案涉商品房于2017年10月9日才具备法定交付使用条件，仁文公司称其于2017年9月28日向高芳寄送《商品房交付通知书》，通知高芳于2017年11月18日前往仁文公司办理收房手续，但高芳对此不予认可，仁文公司亦未举示寄送《商品房交付通知书》的EMS面单以证明高芳的签收情况，现高芳主张逾期交房违约金的计算截止时间为2017年11月18日，于法不悖，对此予以支持。故仁文公司的逾期交房天数应算至2017年11月18日，共计964天。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向高芳支付的逾期交房违约金96607.55元（1002153元×0.0001×964天）。高芳主张的逾期交房违约金超出部分的金额，不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与高芳的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，高芳于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称高芳主张逾期交房违约金部分已过诉讼时效，理由不足，不予采纳。 关于高芳提出的判令仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应在交付房产后办理初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，案涉房产虽然未实际交付，但仁文公司已经将初始登记办理完毕，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故高芳要求仁文公司将办理权属登记需由仁文公司提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向高芳支付逾期交房违约金96607.55元；二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向高芳交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2216元，适用简易程序减半收取1108元，由厦门仁文建设有限公司负担。 二审中，仁文公司向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同（03057176）及个人贷款支付凭证，用于证明同一小区业 主邱大金2013年3月28日签订商品房买卖合同，5月15日按揭款到账，根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。证据2.同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，用于证明相同地段租金不超过21元/平方米，即使仁文公司应承担逾期交房违约金，被上诉人主张逾期交房违约金过分高于实际损失应予调低。 高芳质证认为，对证据1的真实性无异议，合法性、关联性均不予认可。商品房买卖合同附件六未约定买受人在签订合同之日起60日内付清购房款，上诉人主张无合同依据。被上诉人及时向银行办理相关房屋贷款，签订贷款合同，并提交全部所需材料，履行完毕自身义务，至于银行因为仁文公司原因未发放贷款，属于其自身过错。商品房买卖合同并未约定贷款下发的期限,如被告认为原告贷款逾期也应提交证明原告未在约定期限提交相应贷款资料的证据，该证据与其主张的待证事实无实际关联性，无法证明存在上诉人所主张的交易习惯。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。该项证据为上诉人单方面形成，无其他证据佐证，无法证明上诉人的证明对象。 高芳提交以下证据：证据1.关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告，用于证明上诉人于2016年4月21日向被上诉人发出《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》，上诉人作出同意尽快履行交房义务的表示，亦产生诉讼时效中断的效果。证据2.业主维权资料，用于证明2017年3月18日、2017年10月1日、2018年7月24日，被上诉人均向上诉人发函要求其按照《商品房买卖合同》的约定适当履行交房义务，产生诉讼时效中断的后果。证据3.厦门市中级人民法院民事判决书，用于证明在厦门市中级人民法院作出的（2019）闽02民终1588号、（2019）闽02民终2664号民事判决书中，厦门市中级人民法院均未支持上诉人针对B1-10地块业主提出的诉讼时效抗辩。 仁文公司质证认为，对证据1真实性、合法性、关联性不予确认。没有仁文公司的盖章，仁文公司没有发出这份报告。即便是真实的，也是专门对线下合同的说明，本案双方签署的合同在2013年就已经备案，已经是线上合同，不是报告说的线下合同，跟本案无关。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。上诉人从未收到相关材料，也没有签字确认。即使有业主维权，被上诉人也没有证明其在维权业主之列。对证据3的真实性予以确认，关联性不予认可，对本案不具有参考意义。两份判决对诉讼时效的理由不一样，与本案无关。 仁文公司对一审认定的事实提出如下异议：1.合同签订时间应该为2013年3月16日；2.遗漏查明合同附件六第四条第十三款；3.“仁文公司亦未举示寄送《商品房交付通知书》的EMS面单以证明高芳的签收情况”有异议，仁文公司一审中提交《商品房交付通知书》邮寄面单，根据合同附件六第十条“通知”约定：邮寄方式以投递后48小时视为送达，仁文公司已按照合同约定买受人预留联系地址、联系人投递商品房交付通知书，根据该约定，视为送达。高芳对一审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏查明，其在权利受到侵害后于2018年11月8日多次向警方报警，警方接到报警前来现场处理逾期交房事宜。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕仁文公司的上诉请求进行审理。 根据附件六合同补充协议第四条第6款约定，出卖人可顺延交房的事由系致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同约定的义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，“莫兰蒂”台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由。仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。故仁文公司主张《商品房买卖合同》签订前、案涉商品房开工之日至其在合同约定交房日后于2017年9月发出的《商品房交付通知书》期间出现的不可抗力因素299天为顺延交房天数不能成立。仁文公司二审提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。 根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，其二审提供的同地段租金标准不符合合同约定，本院不予采纳。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年3月30日，仁文公司通知的交房时间为2017年11月18日，高芳于2019年9月11日起诉请求仁文公司按约定支付逾期交房违约金。高芳二审提交的《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》仅为复印件，且无仁文公司的公章，本案无证据表明业主维权资料送达至仁文公司，而仁文公司对上述证据的真实性均不予认可，主张其从未出具过《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》，亦从未收到过业主维权资料，本院对上述证据的证明力不予认可。高芳以另案判决主张本案逾期交房违约金未超过诉讼时效缺乏法律依据，本院不予采纳。高芳二审提交的证据不足以证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此，高芳主张的2015年3月31日至2016年9月11日逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决对此认定有误，应予纠正。鉴于仁文公司上诉主张2016年9月10日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，本院予以照准。仁文公司应以高芳已付购房款1002153元为基数，按日万分之一的标准，支付2016年9月11日至2017年11月18日共计434天的逾期交房违约金43493.44元（1002153元×0.0001×434天）。 综上所述，仁文公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4093号民事判决第二项； 二、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4093号民事判决第一项为厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向高芳支付逾期交房违约金43493.44元； 三、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求； 四、驳回高芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费2216元，减半收取1108元，由厦门仁文建设有限公司负担444元，高芳负担664元。二审案件受理费2216元，由厦门仁文建设有限公司负担888元，高芳负担1328元。 本判决为终审判决。 审判员  柯艳雪 二〇二〇年七月六日 书记员  朱燕萍 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。