江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4549号 上诉人（原审被告）：南通君喜豪木业有限公司，住所地江苏省海门市正余镇联鑫大道1号。 法定代表人：顾相俊，执行董事。 委托诉讼代理人：奚俞，江苏山水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏正丹，江苏山水律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：南通联鑫科技发展有限公司，住所地江苏省海门市正余镇工业集中区（正余镇新桥村）。 法定代表人：叶志锋，总经理。 上诉人南通君喜豪木业有限公司（以下简称君喜豪公司）因与被上诉人南通联鑫科技发展有限公司（以下简称联鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2019）苏0684民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人君喜豪公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回联鑫公司的诉讼请求或者发回重审。理由如下：一、一审法院没有查明纠纷发生的原因。联鑫公司违背合同约定，为谋取不当利益，擅自上涨房租，故意不肯开具收据，导致君喜豪公司未能及时支付保安费，恶意造成君喜豪公司违约的事实。联鑫公司在2019年2月份以“公司整体出售”为由书面通知君喜豪公司另寻场地。同年5月22日，联鑫公司又书面通知将房屋价格上涨双倍。上述行为均违反合同。为造成君喜豪公司不缴纳保安费的表象，联鑫公司连续四次催费，而事实上，自2018年2月份起，联鑫公司未提供保安服务。君喜豪公司为息事宁人，同意缴纳保安费到2018年4月份，但因联鑫公司拒不开具收据，导致交款未成。二、一审法院未查明君喜豪公司在联鑫公司处尚有6万元保证金，还有预存的3万元电费，足以抵销11164.32元保安费。而联鑫公司在君喜豪公司表示不同意解除合同后，又两次实际收取2019年的租金，以行为继续履行租赁合同。二、一审法院程序违法，对调查的材料未交由双方当事人质证。君喜豪公司对解除合同的律师函提起诉讼，认为不产生法律效力，但一审法院既未受理，也未裁定不予受理。综上，请求二审法院支持君喜豪公司的上诉请求。 被上诉人联鑫公司答辩称，君喜豪公司上诉所述不实。联鑫公司未违反合同约定，也未谋取不当利益。合同没有约定收取保安费须开具收据。君喜豪公司违反合同约定的缴纳费用条款，联鑫公司据此解除合同具有合法的依据。合同保证金6万元是解除合同后结算使用，不是用于支付拖欠款项。预交的3万元电费是供电部门收取，而非联鑫公司收取。2019年的两次租金是君喜豪公司主动支付的房屋占有费，不是厂房租金,进一步说明了君喜豪公司不支付保安费属故意违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 联鑫公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2018年10月30日解除；2.要求君喜豪公司立即清理腾出占有联鑫公司所有的厂房并按1303.99元/天的标准支付房屋占用费至实际搬离为止；3.要求君喜豪公司自2017年4月14日起按照900.36元/月标准及每天5‰的标准支付保安费用及滞纳金至实际履行之日；4.要求君喜豪公司将其公司注册地从联鑫公司所有的厂房地址迁出。 一审法院查明事实如下：2017年4月14日，联鑫公司与君喜豪公司签订了《厂房租赁合同》一份，联鑫公司将位于江苏省海门市正余镇联鑫大道1号内面积为4896.67平方米的厂房出租给君喜豪公司，约定:租赁期限为5年，至2022年4月13日止,免租期为半个月，即自2017年4月30日起算租金；租金第一年为每月每平方米7.5元，每年440700.30元，税金35256.02元，合计475956.32元，自第三年起每年根据市场行情结合国家公布的CPI累计增长或下降超过10%，则同比例调整，于每年1月1日前和7月1日前一次性支付6个月租金，首次2个月零1天的租金74674.22元于合同签订后5日内付清；君喜豪公司应当承担包含但不限于水电费、电话费、网络费、维修费、食宿费、保安费等其他费用，保安费以保安工资每月3000元标准，按照建筑面积分摊，君喜豪公司每月承担930.36元，于每月5日支付，如遇保安工资调整，则同比例调整分摊;君喜豪公司逾期支付租金的，应于每天按租赁总额的5‰的标准支付滞纳金；君喜豪公司欠交租金或其他费用超过3次，联鑫公司有权提前解除本合同；本合同提交终止或有效期满，双方未能达成续租协议，君喜豪公司应当于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将其返还给联鑫公司，否则应支付双倍租金，但联鑫公司有权书面通知不接受双倍租金，并有权收回房屋等。 合同签订后，君喜豪公司按约支付租金（440700.30元/年）至2019年底。2018年6月27日，联鑫公司以君喜豪公司欠付保安费为由向其发出了催款函，要求其支付2017年4月14日至2018年6月27日的保安费13493.7元。2018年6月30日，联鑫公司发函催要2017年4月14日至2018年6月30日的保安费13025.04元及违约金27352.58元，并要求其于2018年7月5日前付清。2018年7月10日，联鑫公司发函催要2017年4月14日至2018年7月10日的保安费13521.23元及违约金29476.29元，合计42997.52元，并要求于2018年7月13日前付清。2018年7月14日，联鑫公司发函催要2017年4月14日至2018年7月14日的保安费13645.28元及违约金30019.62元，合计43664.9元，并要求于2018年7月16日前付清。2018年10月30日，联鑫公司向君喜豪公司发出了《律师函》一份，明确因君喜豪公司拖欠保安费15816.12元及滞纳金21621.57元（截止2018年10月30日）及电费35000元，现要求解除双方签订的《厂房租赁合同》并要求君喜豪公司于收函后5日内履行付款义务，于2018年12月30日前搬离。 2018年11月8日，君喜豪公司向联鑫公司回函，称其承担保安费是以提供保安服务为前提，因联鑫公司仅提供了2017年5月至2018年4月的保安服务，故该期间的保安费其愿意支付，但因联鑫公司未先交付收据而未及时支付。因联鑫公司于2018年5月后未再提供保安服务，故其不应再支付相应的保安费用。 一审法院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点为联鑫公司于2018年10月30日发出的律师函是否产生合同解除的效力。 合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，解除通知到达对方时合同解除。《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定应属合法有效。合同13.1条明确约定，君喜豪公司欠交租金或其他费用（含保安费）超过3次的，联鑫公司有权解除合同，而4.4条又约定君喜豪公司每月分摊保安费用930.36元，于每月5日支付。现自合同订立后从未支付过保安费，显然已构成违约，联鑫公司据此行使合同解除权并无不当，故可认定联鑫公司于2018年10月30日以君喜豪公司拖欠保安费为由发函通知解除双方签订的《厂房租赁合同》符合双方约定，双方签订的《厂房租赁合同》于2018年10月30日解除。 合同解除后，君喜豪公司应当及时将承租的厂房返还给联鑫公司，君喜豪公司未能及时返还已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然双方约定合同提前终止，君喜豪公司未能及时返还厂房的，应当支付双倍租金，但又约定了联鑫公司可不接受双倍租金要求予以返还，现联鑫公司于2018年10月30日发函明确要求君喜豪公司予以搬离返还，故其以自身行为明确不接受双倍租金。当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现君喜豪公司未能及时搬离所承租的厂房，造成联鑫公司的租金损失，应当予以赔偿，即君喜豪公司应当按照双方约定的租金标准（440700.3元/年）向联鑫公司支付自2018年10月30日至实际搬离之日的租金损失。因君喜豪公司已支付租金至2019年底，故应当支付的租金损失可从已支付的租金中抵扣。 双方约定由君喜豪公司每月5日支付应承担的保安费930.36元，现君喜豪公司对于其应支付的2017年5月至2018年4月的保安费11164.32元没有异议，法院予以确认。因合同约定保安工资调整，应同比例调整分摊费用，故可见联鑫公司收取保安费的前提系提供了相应的保安服务。审理中，联鑫公司称其雇请案外人张耀芳为保安提供相应服务，服务期限至2018年12月31日，并提供了劳动合同予以佐证，但未能提供每月支付劳动报酬的依据，且庭后经法院向张耀芳家属调查，其于2018年初即不在联鑫公司工作。据此，联鑫公司就其主张的保安费举证尚未到位，根据君喜豪公司自认，其应当支付2017年5月至2018年4月的保安费11164.32元。 联鑫公司所主张的保安费滞纳金依据系双方签订的《厂房租赁合同》第5.2条，而该条款系对于欠付租金滞纳金的规定，对于保安费并不适用，联鑫公司据此主张滞纳金不应予以支持。因君喜豪公司迟延履行缺失造成联鑫公司的资金占用期间的利息损失，故可按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年5月1日起至实际履行之日的利息损失。 联鑫公司所主张的要求君喜豪公司变更其工商登记上公司注册地址的诉讼请求并不属于民事诉讼收案范围，法院不予理涉。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认南通联鑫科技发展有限公司与南通君喜豪木业有限公司于2017年4月14日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月30日解除。二、南通君喜豪木业有限公司于判决生效之日起30日内从其原承租位于江苏省海门市正余镇联鑫大道1号4896.67㎡的厂房内搬离并将该厂房返还给南通联鑫科技发展有限公司。三、南通君喜豪木业有限公司于判决生效之日起10日内按440700.3元/年标准向南通联鑫科技发展有限公司支付自2018年10月31日至实际搬离之日的租金损失。上述款项可从南通君喜豪木业有限公司已支付的2019年度租金中予以抵扣。四、南通君喜豪木业有限公司于判决生效之日起10日内向南通联鑫科技发展有限公司支付结欠的保安费11164.32元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年5月1日至实际履行之日的逾期付款利息。五、驳回南通联鑫科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2825.5元，由南通联鑫科技发展有限公司负担2700元，南通君喜豪木业有限公司负担125.5元。 二审中，君喜豪公司提供了2017年12月27日的银行转账单、联鑫公司会计陈建雄签订的房租对账单及发票三份、2017年6月26日的协议书、2018年联鑫公司的通知书及函、照片及设备明细等。联鑫公司提供了君喜豪公司在租赁土地上搭建的临时用房照片。本院组织双方当事人质证，并审核证据认为，君喜豪公司提供的能够反映双方争议起因的部分证据，应予确认，对与本案无关的照片及设备明细等，不予认定。因联鑫公司主张双方的合同已通过律师函通知解除，故其提供的君喜豪公司搭建照片与本案无关联性，本院不予认定。 经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。 本院另查明，联鑫公司于2017年向君喜豪公司收取的租金多收3%，计7190.22元。2018年2月23日，联鑫公司以公司整体出售为由，要求君喜豪公司迁出。2018年5月22日，联鑫公司向君喜豪公司发函，要求上涨租金。君喜豪公司已按原租金标准缴纳租金至2020年6月份。自2018年3月起，联鑫公司未提供保安服务。 本院认为，合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在认定解除条件是否成就时，应充分考虑当事人的违约程度，主观恶意等，不能因当事人一方的轻微违约行为，认定条件成就，从而赋予对方当事人解除合同的权利。本案中，君喜豪公司未支付保安费用，确属违约，但相对于每年44万元的租金，其违约行为显著轻微。君喜豪公司已全额支付了租金，联鑫公司的主要利益得到保障。联鑫公司以君喜豪公司未支付数额较小的保安费为由解除合同，会导致君喜豪公司的重大损失，造成双方利益严重失衡。况且，双方在保安费的支付问题上，存在争议。首先，保安费是按实分摊，联鑫公司未提供该证据证明其支付保安费的确切数额。其次，2018年3月份起，联鑫公司未提供保安服务，无权按照合同约定主张保安费。联鑫公司仍多次发函按照原标准要求君喜豪公司支付费用，含有欺诈的故意。联鑫公司法定代表人安排其八十多岁的老父亲在门房，不能视为提供保安服务。再次，联鑫公司多收的税金，未与君喜豪公司结算。联鑫公司在解除合同的通知函中称君喜豪公司欠其电费35000元，无事实依据。综上，合同约定的解除条件未成就，联鑫公司于2018年10月30日通知解除合同的行为无效。实际上，联鑫公司自身也未认可该通知的法律效力。在发出解除合同的通知后，君喜豪公司继续按照合同约定支付租金，联鑫公司仍接受，合同的履行未受影响。一审法院认为合同已因通知解除，适用法律不当，本院予以纠正。 君喜豪公司自愿支付至2018年4月底的保安费11164.32元，本院无异议。联鑫公司多收的税金，由双方另行结算。 综上，君喜豪公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销海门市人民法院（2019）苏0684民初2634号民事判决。 二、南通君喜豪木业有限公司于判决生效之日起10日内向南通联鑫科技发展有限公司支付结欠的保安费11164.32元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年5月1日至2019年8月19日的利息，自2019年8月20日起至实际履行之日至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付款利息。 三、驳回南通联鑫科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2825.50元，由南通联鑫科技发展有限公司负担2740元，南通君喜豪木业有限公司负担85.50元。二审案件受理费5651元，由南通联鑫科技发展有限公司负担5481元，南通君喜豪木业有限公司负担170元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 罗 勇 审判员 季建波 二〇二〇年七月三十一日 书记员 施惠惠