江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初5257号原告（反诉被告）武汉非凡之星文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区静安路7号凯旋名邸9-10栋3层5、6室。法定代表人李娅，该公司经理。委托诉讼代理人程瀚捷，湖北若言律师事务所律师。委托诉讼代理人佘航远，湖北若言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）周保平，女，1984年9月2日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人吴涛，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人叶志娟，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。原告武汉非凡之星文化发展有限公司（以下简称非凡之星公司）诉被告周保平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理，依法适用简易程序，因案情复杂，后转为普通程序。2019年10月15日，周保平提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院于2019年11月27日、2020年6月24日公开开庭进行审理，非凡之星公司的委托诉讼代理人程瀚捷、佘航远，周保平的委托诉讼代理人吴涛（参加第一次庭审）、叶志娟（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案因疫情原因中止审理，后恢复审理。本案现已审理终结。原告非凡之星公司诉称，1、判令解除原被告双方于2018年1月20日为开办幼儿园所签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2、判令被告严重违约应向原告承担人民币3877056.49元的损失赔偿责任。3、判令被告向原告承担人民币1056000元违约金的违约责任。4、判令被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：2018年1月20日为开办幼儿园，原告与被告签署位于江苏省常州市天宁区（及内外场地）的《房屋租赁合同》。该房屋租赁合同的根本目的是为开办幼儿园，是为满足申报幼儿园办学许可证必备条件而签订的附特定条件的房屋租赁合同。其中包括为满足国家教育部门对审批发放幼儿园办学许可证的要求，需要在房屋户外场地建造封闭性安全性围栏，作为幼儿日常活动场地。被告签约时声称自己拥有出租房屋及内外场地的产权人自身出租权，于是双方在《房屋租赁合同》中进行约定。该租赁合同第一段约定：甲乙双方就乙方（原告）租赁甲方开发的位于江苏省常州市天宁区（及内外场地）房屋的事宜达成一致供双方信守；该租赁合同第四条约定：甲方出租给乙方的房屋位于江苏省常州市天宁区（及内外场地）（详见本合同附件，房屋建筑面积和内外场地面积以附件图纸为准）；该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方（原告）使用和乙方在租赁期满交还该房屋的验收依据；该租赁合同第八条第3款约定：乙方为开展幼儿园教育对房屋的户外场地需要做一个安全性围栏，该房屋的周围场地围作幼儿日常活动的场地。甲方需按照乙方设计要求独立完成操场围栏的建设，并保证乙方的正常使用，若出现任何问题由甲方负责解决。乙方支付建设围栏的相关费用。（围栏面积规划详见本合同附件中幼儿园的规划图示）；该租赁合同第八条第4款约定：在租赁期间乙方对房屋楼顶，以及围栏内的场地享有独家使用权且无需再行支付任何费用。上述约定明确体现出《房屋租赁合同》项下包括两大内容：一是被告应向原告提供幼儿园的室内房屋，二是被告向原告提供独家使用的幼儿园幼儿户外活动室外场地。如果该室外场地不能建造成封闭性围栏，则无法保证幼儿们户外活动场地的安全性，就不能满足政府教育部门审批幼儿园办许可证的强制性要求，幼儿园办学许可证将无法获得，幼儿园无办学许可证将不能开办，从而导致《房屋租赁合同》的最终目的无法实现。因被告承诺提供的室外场地存在权属问题，该建好的围栏于2019年8月被常州市天宁区雕庄街道城管部门拆除。因幼儿园没有独家使用的幼儿活动的安全场地，不能满足幼儿园办学许可证的硬性要求，幼儿园办学许可证至今无法取得，幼儿园至今不能开办招生。在城管部门拆除幼儿园室外场地围栏之后，原告于2019年8月29日发函被告要求履行向原告提供独家使用的室外场地的合同义务，但被告直至原告起诉之日，仍未履约，其行为构成故意重大违约，进而导致无法满足政府教育部门批准幼儿园办学许可证所必须满足幼儿园应具有室外活动场地的硬性要求，最终使得《房屋租赁合同》的最终目的已经不能实现，已满足合同法第九十四条关于合同的法定解除之要件。对此，原告不得已提出要求解除房屋租赁合同并要求被告依约赔偿因其违约给原告造成的经济损失的诉求。根据民事诉讼法、合同法等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼。被告周保平辩称，原告请求解除合同的理由不成立，被告按照合同约定向原告交付了房屋，原告已实际占有使用了房屋；即使解除合同也是因为原告造成的，其责任表现在原告是在勘查了现场，认为案涉房屋符合其开办幼儿园条件的前提下与被告签订了租房合同，原告在没有按照规定进行筹办审批的情形下即对房屋进行装修、招聘老师、招收学员从而进行活动，因此产生损失属于其自己的过错导致的，同样合同的解除也是原告造成的，被告不应当承担违约责任，且原告主张的违约金过高，同时主张赔偿损失和违约金没有法律依据。反诉原告周保平向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金900000元和逾期付款违约金36600元（按年利率24%自2019年8月15日暂计算至2019年10月15日，实际计算至付清之日为止）；二、判令反诉被告支付反诉原告违约金1056000元；三、判令反诉被告将房屋恢复原状或者赔偿反诉原告恢复费用300000元（暂定金额，实际金额以评估结果为准）；四、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月20日，反诉原告与反诉被告签订一份房屋租赁合同，约定反诉原告将位于江苏省常州市天宁区屋出租给反诉被告开办幼儿园使用，租赁期限从2018年8月1日起至2028年7月31日止，为期10年，2018年2月1日至2018年7月31日为免租装修期；从租赁期开始租金为900000元／年（不含物业费），从租赁期开始租金每两年递增8%；租金按年支付，第一期租金在2018年1月31日前支付，以后每一期租金在每个租赁期开始日后10个工作日内支付，物业费2.5元／平方米／月，由反诉被告自行支付；如反诉被告逾期支付租金，在反诉原告书面通知的一个月内仍未支付的，则每逾期一日按当年租金的百分之一支付违约金。此外，房屋租赁合同对房屋使用与装修、合同的变更、解除与终止、房屋交付与收回的验收等进行了详细的约定。上述合同生效后，反诉原告于2018年2月1日将房屋交付给反诉被告，并为室外场地搭建了围栏。反诉被告接受房屋后对房屋进行了改造、装修，用于开办幼儿园。根据合同约定，反诉被告应当在2019年8月14日前向反诉原告支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金900000元，但经反诉原告多次催讨，反诉被告至今未予支付。反诉被告逾期支付租金和起诉解除合同的行为属于违约，应当承担违约责任。反诉被告非凡之星公司辩称，自疫情发生之日起至交付房屋之日止的租金，请求法庭予以减免。因为武汉发生疫情在1月初已经爆发了，请求法庭对该时间段的租金予以减免。根据2019年非凡之星公司其他类似案件的处理，请求对租金请求按照50%及以下对其诉请予以认定。关于违约金，根据租赁合同的约定，足以证明该租赁合同对周保平而言有两大主要合同义务，一是提供幼儿园的室内房屋，二是向非凡之星公司提供独家使用的幼儿园户外活动场地，但因为周保平无法满足关于户外场地的独家使用权以及安全性围栏的建设，导致其无法履行合同中的重要义务，导致合同目的不能实现。非凡之星公司为维护自身合法权益，暂停支付租金，并向周保平发送律师函要求其履行义务，综合以上行为可以看出非凡之星公司并不存在违约行为，不应承担违约责任。此外，非凡之星公司已对房屋进行了交还，双方对现状无异议，周保平亲自确认对房屋现状予以认可，故其要求恢复原状并要求评估的诉请没有事实基础，且该诉求属于合同履行之外的问题，不应当属于本案的审理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月20日，周保平（甲方）与非凡之星公司（乙方）就签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：第二条，甲方保证对所出租的房屋享有所有权，他人对此房屋不享有妨碍乙方依据本合同承租使用的权利；第四条，甲方出租给乙方的房屋位于江苏省常州市天宁区（及内外场地）（详见本合同附件中幼儿园的规划图示，具体附图纸，房屋建筑面积以实测为准，内外场地以图纸为准）；第五条、始租期从2018年8月1日起至2028年7月31日止，……为利于乙方的装修及开学筹备工作，甲方同意自2018年2月1日起至2018年7月31日为乙方免租装修期；第六条，租金支付方式如下：从租赁期开始租金为900000元／年（不含物业费）；从租赁期开始租金每两年递增8%；租金按一年期限支付，第一期租金乙方在房屋租赁合同生效且收到甲方所有权属证明（建设消防验收合格意见书复印件、购房合同复印件、身份证复印件）后于2018年1月31日前支付给甲方，以后每一期租金乙方在每个租赁期开始日后的10个工作内支付给甲方；物业费2.5元／平方米／月由乙方自行支付（以后期乙方与物业协商为准）；房屋租赁合同生效且收到甲方所有权属证明（建设消防验收合格意见书复印件、购房合同复印件、身份证复印件）后10个工作日内，乙方向甲方支付人民币300000元作为履行合同保证金；第八条，乙方为开展幼儿园教育对房屋户外的场地需要做一个安全性的围栏，将房屋的周围场地围作幼儿园幼儿日常的活动场地。甲方需按照乙方设计要求独立完成操场围栏的建设，并保证乙方的正常使用，若出现任何问题由甲方负责解决。乙方支付建设围栏的相关费用（围栏面积规划详见本合同附件中幼儿园的规划图示）；在租赁期间乙方对房屋楼顶，以及围栏内的场地享有独家使用权且无需再行支付任何费用；第十条，房屋租赁期间，乙方拖欠当期房租3个月的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋；第十二条，甲方若没有如期交房，提前收回房屋，未经乙方同意将房屋抵押、出售、另行出租给他人，房屋质量存在问题的，或甲方因与他人纠纷及政府相关部门因出租房产、配套设施等原因而导致房屋被采取法律等手段，影响乙方正常开展幼儿园教育的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。甲方还应承担赔偿责任。第十三条，如乙方逾期支付当期租金，在甲方书面通知的一个月内仍未支付的，则每逾期一日按当年租金的百分之一支付违约金；乙方逾期三个月未支付租金，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金的10%向甲方支付违约金。2018年2月1日，双方签订补充协议。2018年2月9日，非凡之星公司向周保平分别支付了租赁合同第一期900000元租金和300000元保证金。2018年7月27日，非凡之星公司向周保平支付围墙施工合同第一阶段款142500元。2019年4月17日，雕庄街道城管科告知被告，其未经规划、国土行政管理主管部门批准而建设，属于违章建筑，应自告知发布之日，当日自行拆除。同日，围栏被拆除。2019年7月29日，非凡之星公司向被告发送律师催告函，认为其未能将租赁合同约定红线内的户外场地出租并保证围栏内户外场地的独家使用，构成违约，导致非凡之星公司无法获得幼儿园审批程序的必要条件。故非凡之星公司暂停支付房租，要求周保平方纠正违约行为，依约履行合同义务。2019年8月29日，非凡之星公司再次发送律师催告函。被告未能解决围栏重建问题。2019年9月18日，非凡之星公司向本院提起诉讼。本院于2019年9月23日立案受理，9月25日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。同年9月26日，周保平签收上述材料。2020年4月11日，双方对涉案房屋进行了交接，并确认非凡之星交还房屋满足约定标准且周保平对租赁房屋可以正常使用。归还时，非凡之星购买、安装在租赁房屋内未拆除、搬离的中央空调待法院作出判决后按照法院生效判决的内容另行处理。除上述约定的空调之外，非凡之星将其他各类财产、资料、证照等全部清理出租赁房屋。另查明，非凡之星公司主张损失3877056.49元具体构成为：（一）电子设备包括空调，合计250000元；（二）办公家具类，包括家居类23176.7元及窗帘23440元，合计46616.7元；（三）厨房设备，包括厨具合同22097元，厨具工程款48321元，合计70418元；（四）工程投入，包括户外广告制作5000元，消防工程100000元，围墙施工142500元，广告牌合同款37500元，绿化9500元，消防增补项2000元，消防100000元，资圆设计费70000元，楼梯设计费8000元；幼儿园室内装修1601066元，人工草坪95500元，合计2171066元；（五）经营支出，包括工资、福利费、社保费、教学开支、办公费、招待费、维修费、通讯费、交通费、生活开支、工作餐、折旧费、其他、财物费用等，其中2018年上述费用合计433095.41元，2019年上述费用合计783970.38元，两年共计1217065.79元；（六）退给学生的费用合计121890元。关于第（一）项电子设备，非凡之星公司提供了空调装合同（载明合同款71000元）、设备合同（载明合同款179000元），合计250000元。关于第（二）项办公家具类，提供了支出报销单、发票、代开发票，金额合计46616.7元。关于第（三）项厨房设备，提供了订购合同、支出报销单、电子回单，金额合计70418元。关于第（四）项工程投入，其中户外广告制作，提供了支出报销单、发票，报销单备注玻璃单透2520元、背景墙600元、宣传页700元、科室牌840元、玻璃腰线120元、易拉宝300元等，金额合计5000元；广告牌合同款，提供了支出报销单、电子回单、发票，金额合计37500元；绿化，提供了支出报销单、代开品名为图文制作的发票，支出报销单金额为9500元，代开发票载明金额为10000元；消防工程及增项款，提供了消防工程承包合同、支出报销单及电子回单、发票、增项款支出报销单及电子回单，其中合同约定价款200000元，发票金额合计202000元，支出报销单合计195000元；围墙施工，提供了支出报销单、电子回单，金额为142500元，支付给周保平；资圆设计费，提供了建筑装饰设计协议、支出报销单、电子回单，金额合计70000元；楼梯设计费，提供了建设工程设计协议、支出报销单、电子回单、发票，金额为8000元；幼儿室内装修款提供了装饰工程施工合同、支出报销单、电子回单、发票，其中合同载明价款1079000元，电子回单金额合计1440960元，2019年1月12日支出报销单载明金额1601066元，留10%质保金160106元，发票为武汉杰之汇旅贸易有限公司出具，货物名称为非金属款物制品材料款，金额合计1601066.44元；人工草坪未提供相应证据。关于第（五）项经营支出，提供了员工离职审批表、申请书、离职确认书、电子回单等。关于第（六）项退给学生的费用，提供了支出报销单、电子回单等予以证明。周保平对上述证据均不认可。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人负有按照合同约定交付房屋的义务，承租人负有按时交纳租金的义务。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。（一）关于合同解除问题。本案中，非凡之星公司与周保平签订的房屋租赁合同及补充协议是当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有约束力。双方签订合同时，对于非凡之星公司租赁房屋的用途在于开办幼儿园形成一致意见。幼儿活动场地属于幼儿园的必备要件，为此，双方在合同中约定，由周保平按照非凡之星公司设计要求独立完成操场围栏的建设，并保证其正常使用，若出现任何问题由周保平负责解决。周保平虽按要求交付围栏及房屋，但因该围栏未经审批而被拆除，经非凡之星公司催告后，仍不能恢复围栏，导致开办幼儿园的合同目的无法实现，其行为构成违约。非凡之星公司据此要求解除房屋租赁合同及补充协议，具有事实和法律依据，应予支持。解除日期应以与非凡之星公司的起诉材料送达被告之日为准，即2019年9月26日。（二）关于合同解除的损害赔偿及违约责任问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，非凡之星公司作为开办幼儿园的专业公司，在各地有多处幼儿园，其对幼儿园的开办、选址应有专业判断。非凡之星公司在明知周保平不具有室外场地的所有权、独家使用权的情况下，仍未尽到充分的审查义务，与周保平签订房屋租赁合同。周保平作为房屋所有权人，应当清楚涉案房屋外的室外场地并未包含在其房屋买卖合同范围，其不具有室外场地的所有权、独家使用权，仍承诺非凡之星公司对户外场地的独家使用权，并与其签订房屋租赁合同。双方对于损失的造成均有过错，依据双方的过错程度，酌定由周保平承担60%的赔偿责任。对于非凡之星公司所列的电子设备、办公家具类、厨房设备属于可以移动物品，对此部分损失不予确认。非凡之星公司在未取得幼儿园审批许可的情况下进行经营，该损失属于其自行扩大部分，且并非直接由房屋租赁合同的履行造成，故对原告所列的经营支出及退还学生费用的损失不予确认。非凡之星公司所列的工程投入中户外广告制作费用，包含了的宣传页、易拉宝的费用，对该部分的1000元费用不予确认。对于人工草坪非凡之星公司未提供证据予以证明，不予确认。对其余工程投入即消防工程及增补项202000元、围墙施工142500元、广告牌合同款37500元、绿化9500元、资圆设计费70000元、楼梯设计费8000元、幼儿园室内装修款1601066元，合计2070566元，予以确认。上述损失按照过错程度，酌定由周保平赔偿1242339.6元。在围栏被拆除后，房屋不能按照合同约定正常使用的情况下，非凡之星公司暂缓支付房屋租金不违反合同和法律规定，周保平以此要求非凡之星公司承担违约责任，不符合法律规定，故对周保平要求非凡之星公司支付违约金的请求不予支持。非凡之星公司主张的违约金与损失基于同一事实，违约金设置的意义在于补偿当事人所承受的损失，对于非凡之星公司的损失已经核定，且超出了合同约定的违约金，故不再对违约金予以支持。（三）关于房屋租金及占有使用费的问题。非凡之星公司已支付第一年的房屋租金900000元及保证金300000元，且其已于2020年4月11日将租赁房屋交接给周保平，故应支付从2019年8月1日起至2020年4月11日止的房屋租金及占有使用费。因双方约定的租金中包括内外场地费用，且考虑到订立合同的过错问题，故酌定支付租金及占有使用费的标准以租金90万元的90%即810000/年的标准计算。武汉于2020年1月23日宣布暂时关闭离汉通道，4月8日解除离汉离鄂通道管控。综合考虑疫情等因素的整体影响，对非凡之星公司应支付的房屋租金及占有使用房屋费用以上述标准酌减1.5个月费用。自2018年8月1日至2020年4月11日约为255天，除去45天的费用，非凡之星公司应支付466027元。非凡之星公司已经支付给周保平的保证金300000元，应予以扣除。扣除后，非凡之星公司应支付周保平166027元。在房屋交接中，双方对交还房屋的现状进行了确认，确认交还房屋满足约定标准且不影响周保平继续使用房屋。周保平向本院递交评估申请，后从基于实体解决纠纷的考虑，主动向本院撤回该申请。综合考虑合同约定、交接确认情况、当事人意愿及有利于纠纷化解等因素，对周保平要求恢复原状或者赔偿恢复原状的损失30万元的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告武汉非凡之星文化发展有限公司与被告周保平签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年9月26日解除。二、被告周保平于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉非凡之星文化发展有限公司各项损失合计1242339.6元。三、驳回原告武汉非凡之星文化发展有限公司其他诉讼请求。四、反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告周保平自2018年8月1日起至2020年4月11日止的房屋租金及房屋占有使用费，扣除已支付给反诉原告周保平的保证金后，支付金额合计166027元。五、驳回反诉原告周保平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理46265元，由被告周保平负担16000元，原告负担30265元。反诉案件受理费25140元，由反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司负担5100元，反诉原告周保平负担20040元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  范凌岐人民陪审员  朱 凤人民陪审员  **皓二〇二〇年七月十六日书 记 员  梁晶晶