北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28068号原告（反诉被告）：北京济民物业管理有限公司，住所地北京市大兴区金星路30号院5号楼二层201室。法定代表人：林海平，经理。委托诉讼代理人：杨雪飞，河北乾翔（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京光纳电子设备有限公司，住所地北京市大兴区金苑路26号1幢6层626室。法定代表人：郭嘉烨，执行董事。委托诉讼代理人：郭明章，男，1976年2月16日出生，汉族，北京光纳电子设备有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马建平，北京市铭德律师事务所律师。原告（反诉被告）北京济民物业管理有限公司（以下简称：济民物业公司）与被告（反诉被告）北京光纳电子设备有限公司（以下简称：光纳设备公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济民物业公司的委托诉讼代理人杨雪飞、被告光纳设备公司的委托诉讼代理人郭明章、马建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济民物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令光纳设备公司支付我公司2019年6月10日至2019年9月14日期间的物业费43153.56元、违约金3653.6元；3、诉讼费由光纳设备公司负担。事实和理由：我公司与光纳设备公司于2019年6月9日签订的物业服务协议，约定光纳设备公司向北京济民可信医药有限公司（以下简称：济民医药公司）承租的位于北京市大兴区金星路30号院4号楼由我公司提供物业管理服务，物业收费标准为0.23元/天/平方米，交费面积为1934.27平方米，物业管理费每三个月为支付周期，首期物业管理费于租赁合同签署后7日内支付。合同签署后，我公司依约为光纳设备公司提供了物业服务，但光纳设备公司一直未按合同约定期限支付物业管理费。2019年9月9日，房屋出租方济民医药公司已向光纳设备公司发出通知书，双方的租赁合同已于2019年9月14日正式解除，双方签订的物业服务协议作为租赁合同的附件也就随之解除。综上，为维护我公司的合法权益，起诉至法院，请法院支持我公司的诉讼请求。光纳设备公司辩称：请法院驳回济民物业公司的全部诉讼请求。济民物业公司所述不属实，其公司提交的证据证明双方签署协议的日期为2019年6月18日，但腾清厂房的时间为2019年6月23日，济民物业公司要求我公司交纳合同内未规定、法律上无规定的10万元装修押金和9671.35元装修管理费后，才给我公司办理装修手续，至7月4日办理完毕。刚装修1天多的时间，就被叫停，因此，济民物业公司没有为我公司提供物业服务，不应主张物业费。因济民医药公司提交的并非合同上界定的写字楼，至今也没有出示五证一书，违背了民法的平等原则、公平原则与诚信原则，因此，物业服务合同应属无效。第二，该合同为格式合同，双方的权利义务不对等，相关条款应属无效条款。第三，双方未确定济民物业公司使用厂房内的哪间房屋作为物业服务人员用房，不存在物业人员为写字楼提供清洁安保等服务，济民物业公司也未提供是三个月内服务人员名单考勤开支等证据。第四，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条，应当认定济民物业公司签订的物业服务外包协议无效，同时确认济民物业公司在我公司一天半的装修时间内未提供物业服务。第五，物业服务合同不是租赁合同的附属协议，不能引用租赁合同中的条款作为物业服务纠纷案件的依据。第六，济民医药公司催款单不能代表济民物业公司存在催款行为。光纳设备公司向本院提出反诉请求：1、要求济民物业公司退还已经收取的装修押金、装修管理费、物业管理费共计45807.16元并支付自2019年6月18日至实际给付之日止的银行同类贷款利率的利息；2、反诉费由济民物业公司承担。事实和理由：济民物业公司收取的装修押金和装修管理费无法律依据，属违规收费。双方虽签订物业服务合同，但至6月23日才腾清房屋，7月4日才办下装修许可证，且双方之间的合同系格式文本，违反了民法平等等原则，应属无效，综上，请法院支持我公司的反诉请求。济民物业公司针对反诉辩称：我公司收到了光纳设备公司所述的3项费用，庭前，我公司退还了89927.85元，剩余45807.16元未退还。因光纳设备公司的原因，济民医药公司与光纳设备公司之间的租赁合同已于2019年9月14日解除，解除之前，我公司为光纳设备公司提供了物业服务，因此，其公司应交纳2019年6月10日至2019年9月14日期间的物业管理费。我公司认为，剩余未退金额应抵扣我公司物业费和违约金，之后，双方再无其他纠纷。本院经审理认定的事实如下：2019年6月10日，济民物业公司与光纳设备公司签订物业服务协议，约定在双方自愿、平等、协商一致的基础上，此协议作为光纳设备公司与济民医药公司签订的租赁合同之附件，双方就物业服务事宜达成如下协议并共同遵守：1、写字楼位于大兴区金星路30号院4号楼整栋，面积为1934.27平方米。2、物业费计算起始日为租赁合同约定日起付物业费。标准为0.23元/天/平方米,物业费自2019年6月10日起算，物业管理费应按每3个月为一周期提前支付，首期物业管理费应于签署租赁合同后七日内支付，……3、物业管理费押金，光纳设备公司须在租赁合同签署后3个工作日内向济民物业公司支付相当于2个月物业管理费作为押金。……物业服务期限为2019年6月10日至2029年6月9日。双方在合同中还对物业服务内容、物业服务标准、双方的权利义务及违约责任等作出了约定。光纳设备公司于2019年6月28日向济民物业公司交纳了10万元的装修押金、9671.35元的装修管理费和27063.66元的物业管理费。就物业服务，济民物业公司提交了物业服务外包协议书及照片，证明其公司将金星路30号院的物业服务外包给北京盛世物业服务有限公司（以下简称：盛世物业公司），盛世物业公司对30号院提供了物业服务。另查，济民医药公司与光纳设备公司之间的房屋租赁合同纠纷经法院判决于2019年9月14日解除。在济民医药公司与光纳设备公司签订的租赁合同中约定，光纳设备公司逾期支付物业管理费超过3日的，每逾期一日，按照逾期支付金额的0.1%支付违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，济民物业公司与光纳设备公司签订的物业服务协议系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。本案中，济民物业公司将其物业服务业务全部委托给盛世物业公司，因此，济民物业公司与盛世物业公司签订的外包协议应属无效。关于光纳设备公司是否应交纳物业费一项，本院认为，济民物业公司与盛世物业公司签订的外包协议虽属无效协议，但盛世物业公司确为30号院提供了物业服务，光纳设备公司作为30号院4号楼的承租人，实际享受了物业服务，因此，其公司仍需交纳物业管理费。关于违约金一项，双方在合同中有明确约定，但约定标准过高，本院酌降至1000元。关于光纳设备公司主张返还押金等诉求，主张合理，本院予以支持，济民物业公司应予返还。关于利息一项，无法律依据，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京光纳电子设备有限公司支付原告（反诉被告）北京济民物业管理有限公司2019年6月10日至2019年9月14日期间的物业服务费43153.56元及违约金1000元；二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）北京济民物业管理有限公司返还被告（反诉原告）北京光纳电子设备有限公司押金45807.16元；三、驳回原告（反诉被告）北京济民物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京光纳电子设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费485元，由原告（反诉被告）北京济民物业管理有限公司负担18元（已交纳），由北京光纳电子设备有限公司负担467元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费485元，由原告（反诉被告）北京济民物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨雪二〇二〇年七月二日书记员  徐笑