江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初3264号原告：宜春市正佳实业有限公司，住所地：江西省宜春经济技术开发区宜工大道8号，统一社会信用代码：91360900MA35FUHH8K。法定代表人：易全普，公司董事长。委托代理人：江振华，男，汉族，1967年5月7日出生，宜春市正佳实业有限公司副总，住宜春市袁州区。被告：邬军辉，男，汉族，1989年2月9日出生，住萍乡市湘东区。原告宜春市正佳实业有限公司（以下简称原告）诉被告邬军辉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人江振华到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告立即支付其拖欠的租金19712元（租金暂时计算至2020年5月，租金应计算至合同解除之日止。）、物业费12303.6元。2、解除原、被告签订的《租赁合同》。3、被告赔偿原告未履约违约金10000元。4、被告支付原告逾期交付租金违约金72455.04元。5、被告支付尚欠的水费379.96元、电费332.88元。事实与理由：2017年5月1日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定：原告将坐落于宜春市袁州区面积192平方米的店面租赁给被告使用，租赁时间从2017年5月1日至2022年3月1日，租金从2017年6月1日起计算，履约保证金为20000元，起始租金为5600元／月，从2019年3月1日起每年的租金在前一租赁年度的基础上递增一次，递增比例为10%；物业费水电费及相关费用均由被告承担。同时，双方还约定了租赁期间的房屋修缮和装饰、租赁双方的变更、违约责任、免责条件等事宜。从2020年2月份开始，被告拖欠原告租金，2月，被告应付租金为6160元，到3月31日被告通过微信转账支付了租金2276元，现金支付4500元，折抵2月份租金后，剩余616元冲抵3月份租金。被告尚欠3月份租金6160元。被告在未付清2020年3、4、5月份的租金的情况下，单方决定将自己的物品搬走，既没有与原告办理解除租赁合同手续，也没有进行房屋移交和租金结算。原告为此诉至法院。被告既未作出书面答辩，也未参加本案一审庭审。本院经审理认定事实如下：宜春市汇景实业有限公司为坐落于宜春市袁州区店面的开发商，该店面至今未办理房屋权属证。2016年8月1日，原告与宜春市汇景实业有限公司签订了《房屋使用管理授权书》，约定：坐落于宜春市袁州区间店面授权原告管理，原告在法律允许范围内合理使用和经营房屋；授权期共5年，即日起至2022年3月1日止。并授权原告代为出租。2017年5月1日，原告为乙方与被告为甲方签订了《租赁合同》，约定：甲方将坐落在宜春市袁州区，建筑面积约192平方米店铺出租给乙方作商业使用；租赁期共5年，甲方于2017年5月1日前将出租房屋交付乙方使用，至2022年3月1日收回；合同期满前60天至前30天内，如果需续租的，乙方可以书面形式提出，同等条件下乙方有优先承租权，逾期视乙方放弃优先承租；乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的、拖欠房租一个月的，甲方可以终止合同；租金为人民币5600元／月，先付后用，在房屋交付时缴纳两个月租金11200元；租金按两个月支付一次，在应付租金日提前七天内支付；租金从2017年6月1日起计算，自2019年3月1日，租金每年在前一租赁年度的基础上递增一次，递增比例为10%；乙方在本合同生效之日起向甲方缴纳人民币20000元作为履约押金，合同期满，办理移交手续后，如无违约损毁，无息退还押金；由乙方全部承担因租赁该房屋产生的所有税金及相关费用，包括但不限于该房屋产生的水、通讯、卫生、物业管理等费用及房屋租赁税、增值税、个人所得税等税费和乙方自行经营产生的各种税费,租赁双方如有一方未履行有关条款的，违约方负责赔偿对方人民币10000元；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并处以逾期每天按合同总租金的1%向甲方缴付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同，乙方按合同总租金的20%承担违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了履约押金20000元，原告向被告交付了1077号店铺，被告租赁1077号店铺经营餐饮业。初期被告能按约交付租金，自2020年2月起被告开始拖欠房租，2020年2月应支付租金为6160元。2020年3月被告交付租金6776元。2020年4月被告通过微信向原告主管申请解除合同，原告主管告知被告提交书面申请并付清拖欠的所有费用。被告自向原告提出解除合同后，未再支付租金，且在未告知原告的情况下，悄然搬离承租房。原告追讨房租无果，为此诉至法院。另，根据合同约定，被告2020年2月份应支付房租为6160元，2020年3月至2021年2月每月应支付的房租为6776元。另，原告于2020年5月25日代被告支付了被告拖欠的电费332.88元，于2020年5月11日代被告支付了被告拖欠的金碧物业有限公司宜春分公司物业管理费10962.2元。被告至今尚欠水费379.96元未付。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行合同义务。《租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同。现被告逾期支付租金超15天，原告要求解除合同，符合双方约定，对原告要求解除合同依法准许。关于租金及其他费用。被告拖欠原告2020年2月份租金6160元、2020年4月份租金6776元、2020年5月份租金6776元、至2020年5月份，被告共拖欠原告租金19712元。被告要求原告支付2020年6月份之前的租金19712元及2020年6月份之后至合同解除当月止的租金，理由充分，本院予以支持。原告代被告支付的物业管理费10962.2元，原告要求被告偿还，理由充分，本院予以支持。关于违约金。被告自2020年2月起开始拖欠租金，已构成违约。但是自2019年年底至今，我国处于疫情阶段，特别是在2020年1月至2020年3月，餐饮店停止营业，被告经营的就是餐饮业，在这段时间势必影响被告的收入，被告拖欠租金存在客观原因，根据公平原则，对被告要求原告承担未履约违约金10000元及按合同总租金的20%承担违约金72455.04元的诉讼请求，本院不予支持。被告已向原告支付履约押金20000元，根据原、被告之间的合同约定，合同期满，办理移交手续后，如无违约损毁，无须退还押金。原告无证据证明被告存在违约损毁现象，租赁合同解除后，原告应将20000元履约押金退回给被告。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告宜春市正佳实业有限公司与被告邬军辉签订的《租赁合同》。二、被告邬军辉支付给原告宜春市正佳实业有限公司2020年6月份之前的租金19712元及2020年6月份之后（含6月份）至合同解除当月止的租金（2020年6月份之后的房租按每月6776元收取）。三、被告邬军辉返还给原告宜春市正佳实业有限公司物业管理费10962.2元。四、限原告宜春市正佳实业有限公司在本判决生效之日起3日内一次性退回给被告邬军辉履约押金20000元。上述二、三、四项折抵，被告邬军辉在本判决生效之日起3日内一次性支付给原告宜春市正佳实业有限公司2020年6月份之前的租金10674.2元及2020年6月份之后（含6月份）至合同解除当月止的租金。五、驳回原告宜春市正佳实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2589元，减半收取1294.5元，由被告邬军辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费2589元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 葛来萍二〇二〇年七月七日代书记员 黄丽萍