广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1918号上诉人（原审被告）：中山市君华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区****XXX，统一社会信用代码914***********551C。法定代表人：喻良厚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：徐桂霞，女，1976年2月4日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区***************。委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。上诉人中山市君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）因与被上诉人徐桂霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。君华公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐桂霞的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。君华公司在一审庭审时已提交涉案房产登记资料查询结果，证明涉案房产登记时间是2016年4月28日，徐桂霞提交的房产证，证明涉案房产证登记时间是2018年8月13日。君华公司一审开庭时只是简单陈述两个时间不一致的原因是房产登记人员解释是登记错误。一审错误要求君华公司举证证明是登记错误，并承担不利后果，不符合日常逻辑。有无证据证明是登记错误，与君华公司主张的登记时间是2016年4月28日这一事实无关。换句话说，君华公司已提供了证据证明是2016年4月28日完成登记，一审没有理由要求君华公司继续提供证据证明登记时间与2018年8月13日不同的证据。一审可以不采纳君华公司转述的登记错误的表达，但不能忽视2016年4月28日完成登记的涉案房产登记资料的证据。二、一审适用法律错误。一审忽视君华公司提交的涉案房产登记资料查询结果证据，与徐桂霞提交的房产证证据的不同。登记资料显示登记时间是2016年4月28日，房产证显示登记时间是2018年8月13日。登记簿的不动产权证号是粤（2016）中山市不动产权证第00588XX号，而房地产的不动产权证号是（2018）中山市不动产权证第01734XX号。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”在房产证信息与不动产登记簿信息不一致时，应以登记簿为准。因此涉案房产的登记时间应以君华公司提供的登记簿查询结果为准，登记时间是2016年4月28日。故君华公司在购房合同约定的期间协助完成了不动产登记，没有违约，不产生违约金。三、一审判决后，君华公司找到了徐桂霞在2016年5月23日收到不动产权证的签收证明。徐桂霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、君华公司并未提交证据证明是因国土部门的错误导致徐桂霞在2018年才取得涉案房屋的不动产权证。根据合同相对性原则，君华公司具有办理正确无误的房产证的义务。二、君华公司的上诉属于故意拖延时间，浪费司法资源，是不诚信行为。徐桂霞于2019年11月1日向一审法院起诉请求：君华公司向徐桂霞支付逾期办证违约金32464.02元（从2016年7月26日起至2018年8月13日止，按购房款434011元为基数，按日万分之一计算）。一审法院认定事实：1.2012年6月30日，徐桂霞与君华公司签订了中山市商品房买卖合同，约定徐桂霞向君华公司购买位于中山市火炬开发区*****XXX房，购房总价434011元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；君华公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由君华公司提供的资料到产权登记机关备案。合同补充协议约定，君华公司应在徐桂霞交齐房价款且办理收楼手续后720个工作日内办妥房地产权证、国有土地使用证，如因君华公司责任不能在上述期限内办妥房地产权证及国有土地使用证的，从逾期之日起至出证之日止，君华公司每日按已付房价款的万分之一向徐桂霞支付违约金；合同中对君华公司应付违约金、利息或其他损失的计算如果因时间延长而增加，则最多不得超过总房价款的5%。合同还约定其他条款。合同签订后，徐桂霞依约向君华公司支付了全部购房款。君华公司于2013年8月30日将涉案商品房交付给徐桂霞使用。2.根据君华公司提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房产权登记的初始登记时间为2016年4月28日，不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第00588XX号。徐桂霞提交的不动产权证书显示出证时间为2018年8月13日，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第01734XX号。导致前述登记差异的原因，君华公司主张是因为房管所办证过程中出现问题，房管所重新办证，但君华公司已于2016年按合同约定向有关部门提交相关资料办理不动产权证书。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及合同补充协议系徐桂霞与君华公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定，君华公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。徐桂霞收楼之日为2013年8月30日，因此君华公司应于2013年8月31日起算720个工作日内即2016年7月27日前办妥涉案商品房的房地产权证、国有土地使用证。虽然君华公司曾在2016年4月28日对涉案商品房进行过不动产权属登记，但徐桂霞实际取得不动产权证书的时间为2018年8月13日，君华公司主张是因为产权登记部门失误导致2016年4月28日产权登记出现错误，致使徐桂霞在2018年8月13日才取得不动产权证书，但其没有提交相关的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，徐桂霞在2018年8月13日才取得涉案商品房的不动产权证书，君华公司应承担逾期办证的违约责任。根据涉案合同补充协议约定，徐桂霞诉请判令君华公司以已付购房款434011元为基数，按日万分之一支付逾期办证违约金，合法合理，一审法院予以支持，但逾期办证违约金的计付时间应从2016年7月28日起至2018年8月13日止，合计747日。故君华公司应向徐桂霞支付逾期办证违约金32420.62元。涉案合同补充协议约定，合同中对君华公司应付违约金、利息或其他损失的计算如果因时间延长而增加，则最多不得超过总房价款的5%。该条款只是单方免除君华公司的相关责任，排除徐桂霞按合同约定按日向君华公司主张违约金的相关权利，相较于徐桂霞违约需承担的违约责任而言，显失公平，该条款无效。因此，君华公司向徐桂霞支付逾期办证违约金不应设置上限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：君华公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向徐桂霞支付逾期办证违约金32420.62元。如果君华公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305.8元（徐桂霞已预付），由君华公司负担（该款君华公司于一审判决生效之日起七日内径付徐桂霞）。本院二审期间，君华公司提交一份业主签收册，拟证明徐桂霞在2016年5月23日已签收不动产权证书。徐桂霞质证认为，该证属于作废的证，已被国土部门收回，与本案无关，且君华公司在一审时已承认该证是错误的，是国土部门导致的。徐桂霞未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.徐桂霞因主张君华公司存在逾期办证违约行为而向一审法院提起诉讼，一审案号（2019）粤2071民初28302号，一审法院作出了民事判决，君华公司不服向本院提起上诉，二审案号为（2020）粤20民终2264号。该案案情与本案相似。本院在审理徐桂霞与君华公司的（2020）粤20民终2264号一案中，本院依职权向中山市自然资源局函询重新办理权属登记的原因，市自然资源局于2020年5月20日向本院复函称，由于君华公司在办理不动产首次登记时，误将位于中山市火炬开发区*****XXX房的房号与办理预售时编制的03、04房的房号对调，导致不动产的房产图、宗地图的图纸及面积错误。2018年8月，权利人以登记事项有误为由，向其局申请办理更正登记。经审核，该宗申请符合不动产登记相关规定，其局给予办理不动产更正登记并核发不动产产权证书。2.2016年5月30日，徐桂霞从君华公司签收了不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第00588XX号的不动产权证书。2018年8月13日，原中山市国土资源局又重新为徐桂霞办理了前述房地产的权属登记，不动产权证号为：粤（2018）中山市不动产权第01772XX号、粤（2018）中山市不动产权第01734XX号。3.二审诉讼中，徐桂霞称君华公司的工作人员在2018年4-5月份带领其将粤（2016）中山市不动产权第00588XX号不动产权证书交回给国土行政部门，重新协助其办理涉案房屋的不动产权证书。君华公司对徐桂霞的陈述未提出异议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”君华公司作为涉案房屋的开发商，根据双方签订的商品房买卖合同约定，负担协助徐桂霞办理涉案房屋权属证书义务。根据已查明的事实，因君华公司提供错误的房号，导致不动产登记机关为涉案房屋在2016年4月28日作出的不动产权登记存在房产图、宗地图的图纸及面积错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”君华公司履行合同的协助办证义务明显存在瑕疵，不符合合同约定，应对徐桂霞承担相应的违约责任。关于君华公司违约责任的承担方式。涉案商品房买卖合同第十四条约定的违约金系迟延履行违约金。本案中，君华公司已在合同约定的履行期限内履行了协助办理权属登记的义务，徐桂霞请求君华公司按照合同约定支付迟延履行违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于君华公司的瑕疵履行违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，君华公司已重新协助徐桂霞办理了涉案房屋的更正登记，故其违约责任应当综合徐桂霞的损害后果及君华公司瑕疵履行的性质予以确定。虽然在2016年4月28日办理至徐桂霞名下的涉案房屋房产证因房产图、宗地图的图纸及面积错误而被不动产登记机关于2018年8月13日更正。但徐桂霞并未举证证明二人因此遭受的损失数额。本案中，双方当事人均确认涉案房屋的原权属证书于2018年4月至5月期间被收回，直至2018年8月13日徐桂霞重新取得涉案房屋权属证书期间，徐桂霞客观上未持有涉案房屋的权属证书。本院认为，君华公司应当参照双方商品房买卖合同约定的迟延办证违约金向徐桂霞支付此期间（2018年4月1日至2018年8月13日）的违约金。因此，君华公司应支付徐桂霞的违约金数额为5815.75元（434011×0.0001×134天）。综上所述，君华公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28303号民事判决为：上诉人中山市君华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人徐桂霞支付违约金5815.75元；二、驳回被上诉人徐桂霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费305.8元（徐桂霞已预付），由徐桂霞负担250.8元，由中山市君华房地产开发有限公司负担55元。二审案件受理费611.6元（中山市君华房地产开发有限公司已预交），由中山市君华房地产开发有限公司负担110元，由徐桂霞负担501.6元。经抵扣一、二审案件受理费，徐桂霞于本判决生效之日起七日内迳付中山市君华房地产开发有限公司446.6元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  黎 妙二〇二〇年六月三十日书记员  魏丹丹