河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1181民初1036号 原告（反诉被告）：衡水市冀州区人民政府，住所地衡水市冀州区冀新西路239号，统一社会代码：11131181001048823J。 法定代表人：张洪涛，区长。 委托诉讼代理人：郭淑红，河北顺成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衡水东泰房地产开发有限公司（原冀州市东泰房地产开发有限公司），住所地衡水市冀州区老城竹林大街东侧、竹林寺以北东湖翰苑17号沿街商业D楼，统一社会信用代码：911311815869124280。 法定代表人：于建乐，公司总经理。 委托诉讼代理人：郝华卫，公司副经理。 委托诉讼代理人：侯立峰，河北人民长城律师事务所律师。 原告（反诉被告）衡水市冀州区人民政府（以下简称“冀州区政府”）与被告（反诉原告）衡水东泰房地产开发有限公司（以下简称“东泰房地产公司”）委托代建合同纠纷一案，本院于2017年年11月16日作出（2017）冀1181民初1308号民事判决。东泰公司不服该判决，向河北省衡水市中级人民法院提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）冀11民终401号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冀州区政府的委托诉讼代理人郭淑红、被告东泰房地产公司的委托诉讼代理人郝华为、侯立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告冀州区政府向本院提出诉讼请求：1、请求被告交付住宅楼面积1097.985平方米或按照市场价格给付同等面积的价款并赔偿因违约造成的损失；2、请求被告交付门店面积1791.14平方米或按照市场价格给付同等面积的价款并赔偿因违约造成的损失。事实与理由：为推进老棚区改造，按照有关规划设计要求，结合该片区回迁安置的实际情况，原告委托被告在与冀州城投天昊房地产开发有限公司合作的开发项目中，建设回迁用房，2015年8月7日，原告临时设立的机构冀州老城改造建设指挥部与被告签订《2014-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》，合同约定被告于2016年5月1日，向原告移交回迁住宅56585.915平方米，商业门店2445.21平方米，并约定了原告向被告应支付代建费、建设用地费用等各项费用。截至到2016年8月1日，被告仅交付住宅面积56133.93平方米，门店面积654.07平方米。剩余住宅面积451.985平方米，门店面积1791.14平方米拒绝按要求交付，原告督促未果，诉讼过程中，被告反诉要求原告支付剩余代建费、占地费、小高层追加费等各项费用。在诉讼中，发现因2017年1月冀州老城改造建设指挥部对交付的东湖翰苑、竹林贤居项目回迁剩余67套尾房进行公开拍卖，被告法定代表人于建乐等人购得，在拍卖过程中参加拍卖的保证金由被告公司出资，应视为被告购得67套房产，鉴于拍卖时未把42个顶层阁楼，面积646平方米价值计算在内，而拍卖交付时把楼房与对应的阁楼一并进行了交付，故原告要求本次诉讼被告再返还住宅阁楼面积646平方米，共计住宅面积为1097.985平方米。综上，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，使原告无法按时对回迁户进行安置，为维护原告权益，依法诉讼，请求依法裁决。 本诉被告东泰房地产公司辩称，1、原告所诉交付住宅面积451.985平方米无事实依据。在合同履行过程中，东泰公司实际交付冀州区政府的住宅回迁面积为57396.46平方米，双方合同约定的住宅回迁面积为56585.915平方米，多交付住宅回迁面积810.545平方米。其中交付东湖翰苑小区7#、10#住宅回迁面积8054.84平方米，交付竹林贤居小区5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#住宅回迁面积48344.55平方米，交付竹林贤居11#、12#之间配楼回迁面积449.46平方米，东泰公司实际交付的住宅回迁面积比合同约定多262.935平方米。另竹林贤居A、B区中规划幼儿园一座，建筑面积1100.31平方米，区政府应分摊幼儿园面积485.31平方米，分摊A区功能用房面积202.8平方米、东泰公司与区政府置换房屋时多置换给区政府140.5平方米，上述三项东泰公司实际多交付住宅回迁面积547.61平方米，共计多交付住宅回迁面积810.545平方米。2、原告所诉门店面积1791.14平方米，并非不交付，而是区政府超出合同约定，执意要求交付二层商业门店，而合同中并未对交付的门店具体位置、层数等作出约定，合同约定回迁门店的位置为竹林大街两侧，东泰公司已按合同约定提供了商业门店，依约履行了合同义务。3、关于区政府在补充诉状中要求答辩人另交付阁楼面积646平方米，与本案不属同一法律关系，区政府所述事实错误。代建房屋建成后，答辩人在向被答辩人交付房屋时对于阁楼是同房屋一同交付的，被答辩人已接收，后委托拍卖公司冀州冀亨泰拍卖有限公司拍卖东湖翰苑住宅16套、竹林贤居小区住宅51套及储间、阁楼，于建乐拍卖竞得，冀州冀亨泰拍卖有限公司向于建乐出具成交确认书，于建乐非代建合同当事人，拍卖与本案不是一个法律关系，拍卖的不动产包含顶层阁楼，其价值与住宅房屋系整体拍卖，亦不存在国有资产流失的情形，被答辩人对答辩人的该诉请无事实和法律依据。4、区政府未按合同约定向东泰公司按时支付回迁房占地费、代建费，致使东泰公司没有足够的资金支付回迁房施工方的工程建设资金，从而严重影响施工进度，东泰公司在迟延交付回迁房过程中不存在任何过错，系区政府的违约行为造成的，故不应承担原告主张的迟延交房安置费及违约金。综上，请求依法驳回区政府对东泰公司的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）东泰房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告冀州区政府支付代建费、回迁房建设占地费共计5053658.34元及资金占用期间利息，按年利率6%计算至全部付清之日止；2、判令反诉被告冀州区政府支付其他应付费用1201666元及资金占用期间利息，按年利率6%计算至全部付清之日止；在诉讼过程中，将第一项、第二项反诉请求数额予以变更为3151468.36元和609873.15元；3、判令反诉被告冀州区政府支付延迟付款违约金损失1158万元；4、判令反诉被告冀州区政府支付规划变更造成的6040平方米的容积率损失；5、判令反诉被告冀州区政府支付剩余借款本金105282.53元及借款截止至2019年7月11日所欠的利息316340元，剩余利息计算至还清之日止。事实与理由：2015年8月7日，反诉原告与反诉被告签订《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》。合同约定，反诉被告委托反诉原告代建2014-6-1、2、3、4四宗地块的回迁安置房，双方约定回迁房代建费用134413281.31元，（涉及小高层单平米造价、二次加压及消防设施，电梯、桩基工程等，高出的造价由第三方会计师事务所初审，再由市审计局审核后追加），回迁房建设占地费用50672751元。2016年8月1日，反诉原告向反诉被告交接了回迁安置房屋，截止至反诉时止，反诉被告尚欠反诉原告代建费及回迁房建设占地费共计5053658.34元。根据《冀州市古域恢复改造合作柜架协议书》，反诉原告根据反诉被告的要求，于2014年6月份进驻竹林瑞庭项目现场，完成了平整场地、安排施工用电、进行图纸设计及桩基施工等各项前期工作。根据协议书第八条之约定：古城恢复改造项目由反诉原告独家开发，反诉被告在没有征得反诉人同意的情况下，单方停止了反诉人对竹林瑞庭项目的开发建设，造成了反诉人巨大的经济损失，截止至反诉时止，反诉被告应向反诉原告支付竹林瑞庭业已实际发生的建设费用共计1201666元。根据《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》约定，被反诉人未按约定向反诉原告支付代建费、回迁房建设费用，构成违约，应赔偿反诉原告造成的损失。2013年10月21日，反诉人重点开发的“竹林贤居A、B区”项目，原竹林贤居A区、B区规划审批按照一整宗土地1.99容积率设计施工，2014年8月28日，土地规划方案调整，国土部门将上述一整宗土地分成两宗土地进行了出让，按规划竹林贤居A区损失建筑面积6040平方米，依照反诉人与被反诉人签订的《冀州市古城恢复改造合作柜架协议书》中第十条第三款约定，反诉被告应向反诉原告赔偿所造成的经济损失。2015年8月7日，反诉原告与被反诉人签订《冀州市老城区拆理改造融资协议》，融资协议约定，反诉人借给被反诉人拆迁资金一亿元，借款利息为年利率6%，并约定了借款本息的偿还条件，协议签订后，反诉原告依照协议约定履行了出借义务，反诉被告未按约定还款，截止至2019年7月11日，反诉被告尚欠反诉原告上述借款的本金人民币105282.53元及利息316340元。 综上，本案涉及的冀州市古城恢复改造项目，是一项繁荣地方经济、提升城市形象，造福人民群众的惠民工程，反诉原告与反诉被告就建设资金筹措问题、拆迁安置问题、开发代建问题等进行了充分的协商并签订了相关的协议，反诉被告未按约定履行，给反诉原告造成损失，故提出反诉请求，请依法支持。 反诉被告（本诉原告）冀州区政府对反诉请求辩称，对反诉人反诉的代建费合理合法的同意支付，但不同意支付占用资金的利息；对其他应付费用和违约损失及容积率问题的损失，不应赔付；对借款问题，根据融资协议，尚欠反诉人本金105282.53元，同意支付，利息不同意支付。综上，同意被反诉人对反诉人合理合法部分的反诉请求。 本诉原告（反诉被告）冀州区政府为支持其诉讼主张，提交如下证据：第一组证据，《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》，拟证明原、被告双方存在代建合同关系及双方权利义务、违约等事项的约定；第二组证据，2014年1月对东湖翰苑7#、10#的衡水信达希源测绘有限公司实测报告、被告交付原告东湖翰苑、竹林贤居回迁住宅面积和门店面积汇总表，拟证明交付回迁住宅面积56133.93平方米、门店面积654.07平方米，按合同尚未交付住宅面积451.985平方米、门店面积1791.14平方米；第三组证据，东泰公司向原告提供的2014年7月25日冀州市住房和城乡建设局出具的建设用地规划设计条件通知书，拟证明物业用房归全体业主、社区用房归社区、幼儿园用房归教体局；第四组证据，冀州冀亨泰拍卖有限公司拍卖成交确认书、拍卖公告、委托拍卖合同、公证书，拟证明委托拍卖合同中回迁楼房东湖翰苑16套、竹林贤居51套未包括阁楼，拍卖成交区政府将楼房及阁楼一并移交给竞拍买受人于建乐，阁楼面积646平方米被告应返还；第五组证据，2017年12月19日冀州区政府文件呈阅卡片及冀州老城改造建设指挥部关于调整老城区临时安置费发放标准并列入财政预算的请示报告，拟证明，安置费标准每月每平米3元、于2014年5月调整至每月每平米4.5元、2018年1月调整至每月每平米6元，被告逾期交付回迁住宅违约截止至2020年4月应支付安置费796494.96元，违约金9655033.95元，被告逾期交付回迁门店安置费483607.8元，违约金2724446.88元。 本诉被告（反诉原告）东泰房地产公司为反驳本诉原告诉讼主张和为支持其诉讼主张，提交如下证据：第一组证据，衡水信德致房地产登记代理有限公司实测报告，拟证明东湖翰苑小区7＃、10＃住宅回迁面积8054.84平方米和交付竹林贤居小区5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃、13＃、14＃及11＃、12＃之间配楼建筑面积和门店面积；第二组证据，2015年8月7日东泰公司与冀州老城改造建设指挥部签订的《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》、衡水金正工程造价咨询事务所出具的《工程造价鉴定报告书》、《竹林贤居小高层追加项目费用确认一览表》，拟证明按合同本诉原告区政府应向东泰公司支付代建费人民币134413281.31元、回迁房建设用地44.273亩建设用地费合计费用50672751元；按衡水金正工程造价咨询事务所出具的《工程造价鉴定报告书》本诉原告区政府应支付东泰公司竹林贤居Ａ区土方换回填费用670327.15元、竹林贤居Ａ区降水费用565610.57元，竹林贤居Ａ区电梯及安装费用3086544.21元；按《竹林贤居小高层追加项目费用确认一览表》本诉原告区政府应支付东泰公司竹林贤居小高层追加项目费用4906610.38元；第三组证据，关于追加“东湖翰苑、竹林贤居小区”回迁房车库与储藏间暖气费建设费申请、追加代建回迁房车储暖气建设费测算说明，拟证明区政府指挥部确认区政府应支付东泰公司回迁房的车库与储藏间暖气费、建设费399050元；第三组证据，追加回迁房建设占地费测算说明、《建设用地规划设计条件通知书》、冀国用（2015）第××号、000327号、00325号土地证及相关建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，拟证明按规划实际回迁房容积率回迁房建设占地多于《代建合同》中约定的回迁房建设占地亩数44.273亩，多占用土地应按照合同土地出让价格114.4552万元／亩的价格计算建设占地费用；第四组证据，追加东湖翰苑二次加压建设费用的测算说明及2016年8月3日冀州市城投天昊房地产开发有限公司、冀州老城改造指挥部、冀州东湖自来水供应有限公司《协议书》一份，拟证明区政府应支付东泰公司东湖翰苑回迁住宅二次加压建设费用共计21346元；第五组证据，2017年10月12日区政府老城改造指挥部《会议纪要》、衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司鉴定报告，拟证明区政府应支付东泰公司竹林瑞庭其他应付费用609873.15元；第六组证据，冀州市老城区拆迁改造融资协议，拟证明区政府拆迁融资借款情况截止至2020年3月31日，区政府应支付东泰公司剩余借款本金105282.53元及借款利息321203元。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方当事人发表了质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据本院结合全案事实进行综合审查认证。 本院根据双方当事人的证据及质证意见，认定事实如下: 2015年8月7日，原告冀州区政府设立的冀州老城改造建设指挥部（为甲方）与被告东泰房地产公司（为乙方）签订《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》，该合同主要约定，“第一条，该项目位于竹林大街两侧，属冀州市城投天昊房地产开发有限公司摘牌竞得的2014-6-1、2、3、4四宗地块，东泰房地产公司与城投天昊在此地块合作开发东湖翰苑南区、竹林贤居小区，回迁房住宅56585.915平方米，商业门店2445.21平方米，总计建筑面积59031.125平方米，回迁房占地44.273亩。回迁住宅楼为东湖翰苑7#、10#楼，竹林贤居5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、13#、14#和11#、12#之间的配楼。商业门店位置为沿竹林大街两侧。第四条，回迁房代建费用，依据冀州市审计局成本核算结果，甲方以每平米2276.99元（此价格为6＋1简装价格，如为毛坯房价格为每平方米2126.99元，小高层单平方米造价、二次加压及二次加压及消防设施，电梯、桩基工程等，高出的造价由第三方会计师事务所初审，再由市审计局审核后追加）支付59031.125平方米回迁房的代建费，总计人民币134413281.31元；回迁房建设用地费用，回迁房建设占地44.273亩，出让地价110万元／亩，税4.4552万元／亩，合计费用50672751元。第五条，回迁房代建和建设占地费用支付。支付程序，乙方提出申请，经甲方按形象进度和施工合同审核批准后拨付给施工单位，小区整体工程竣工验收后余款付给乙方。支付方式按施工合同和单项工程要求支付。回迁房建设占地费甲方于2015年12月31日前付清。第七条，该项目代建期限截止到2016年5月1日。第八条，违约责任，甲方如不能按约定拨付回迁房代建和建设占地费用，须向乙方支付滞纳金，滞纳金计算标准为每天交纳0.03%，乙方不能按质按期完成代建回迁房的竣工移交，负违约责任，向甲方支付赔偿金，赔偿金计算标准为每延期一天收取未按质按期完成代建部分回迁房价值的0.03%，东湖翰苑南区和竹林贤居小区原定居民回迁截止日期为2016年5月1日，超过此日期的拆迁居民安置费由乙方负担。”该合同还对其他事项进行了约定。依照代建合同约定东泰房地产公司对代建工程按冀州市住房和城乡规划建设局规划进行施工建设，建设工程项目竣工后，测绘单位衡水信德致房地产登记代理有限公司对东湖翰苑7#、10#，竹林贤居5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、13#、14#、S-8#商业楼及11#、12#之间的配楼、东湖翰苑住宅小区17#沿街商业A楼、商业B楼、竹林贤居S-1#、S-2#作出实测报告，测算结果确认东湖翰苑7#楼总建筑面积4085.39平方米，东湖翰苑10#楼总建筑面积3969.45平方米，竹林贤居5#楼总建筑面积5259平方米、6#楼总建筑面积7271.37平方米、7#楼总建筑面积8422.14平方米、8#楼总建筑面积5248.55平方米、9#楼总建筑面积7122.27平方米、10#楼总建筑面积8326.4平方米、11#楼总建筑面积4127.5平方米、12#楼总建筑面积4031.55平方米、13#楼总建筑面积4041.28平方米、14#楼总建筑面积3239.33平方米、竹林贤居S-8#商业楼总建筑面积947.33平方米其中11#、12#之间的配楼建筑面积449.46平方米、东湖翰苑住宅小区17#沿街商业A楼建筑面积1303.69平方米、B楼建筑面积1357.93平方米、竹林贤居S-1#建筑面积1684.65平方米、S-2#建筑面积1684.64平方米。东泰房地产公司按实测报告对代建的住宅及门店向冀州区政府移交，其中移交的东湖翰苑7#楼依该实测报告办理了产权登记。在审理过程中，原、被告对已移交的代建住宅、门店确认分别为，移交的东湖翰苑7#、10#整栋楼，竹林贤居5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、13#、14#整栋楼、10#部分楼层，11#、12#之间的配楼、东湖翰苑部分门店、功能性用房。对已移交的住宅面积双方对竹林贤居11#、12#之间的配楼面积、东湖翰苑7#、10#实测面积存在争议，其它移交面积无异议。庭审中，原告陈述“应按原实测报告7#建筑面积4037.32平方米、10#建筑面积3927.76平方米计算，不应按后出具办理产权证的实测报告计算，11#、12#之间的配楼面积449.46平方米不应计算为住宅回迁面积”；被告陈述，“应按办理产权登记的实测报告面积7#建筑面积4085.39平方米，东湖翰苑10#建筑面积3969.45平方米计算，11#、12#之间的配楼面积449.46平方米系代建合同约定的回迁住宅面积应计算在内”。原、被告对已移交的住宅面积各自确认分别为56369.13平方米和56908.35平方米。对已移交门店面积双方确认一致为654.07平方米，未移交门店面积为1791.14平方米，对未移交的门店位置及面积双方协商一致并确认，被告交付东湖翰苑17A-02号，面积447.52平方米，东湖翰苑17B-02号，面积444.17平方米，东湖翰苑17B-04号，面积204.11平方米，竹林贤居S1-08，面积166.46平方米，竹林贤居S2-04，面积166.46平方米，竹林贤居S2-06，面积166.17平方米，竹林贤居S2-07，面积166.46平方米，共计面积1761.35平方米，相差的29.79平方米，双方同意用交付同等住宅的面积抵顶。 另查明，原、被告对竹林贤居A区土方换回填、A区降水费用、A区6#、7#、9#、10#3单元的电梯设备、电梯井道加固、电梯电源配电箱费用及竹林瑞庭土方换回填费用申请鉴定，双方协商后，共同委托具有鉴定资质的衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司进行鉴定，衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出衡金【2020】建鉴字第1-09号工程造价报告，鉴定结果为，“竹林贤居A区土方换回填工程费5711503.47元，A区降水费用912275.12元、A区6#、7#、9#、10#3单元的电梯设备2215000元、电梯设备安装费720051.26元、电梯井道加固费用64944.09元、楼内电梯主备电源及配电箱86548.86元。根据委托方提供资料显示，竹林贤居回迁面积所占比例为62%，所占面积为50365平方米，土方单平方米造价为57元，即2870805.00元的土方工程款已包含在代建费中。原告应付东泰房地产公司工程费用明细如下：1、竹林贤居A区土方换回填费用670327.15元；2、竹林贤居A区降水费用565610.57元；3、竹林瑞庭土方换回填费用385278.15元；4、竹林贤居A区A区6#、7#、9#、10#3单元的电梯设备、电梯井道加固、电梯电源配电箱费用共计3086544.21元”。对该鉴定报告，双方无异议。 再查明，在审理过程中，对下列事实及在本案一并处理事实双方协商一致。本诉部分，原告放弃对被告逾期交付代建楼房支付安置费、违约金的请求。反诉部分，反诉原告东泰房地产公司放弃对反诉被告冀州区政府逾期付款支付的违约金、占用资金（应支付回迁房代建费、建设用地费及其他费用）利息的请求；对回迁房代建费用、建设用地占地费用支付数额双方确认反诉被告已支付反诉原告数额为195794652.26元；对反诉原告东泰房地产公司要求反诉被告冀州区政府负担追加的竹林贤居小高层代建费，双方确认数额为4906610.38元，并由双方分摊，冀州区政府负担4660482元，东泰房地产公司负担246128.38元；对反诉原告要求反诉被告负担追加的代建回迁房车储暖气建设费用，由冀州区政府负担数额，双方确认数额为399050元；对反诉原告要求反诉被告负担追加的竹林贤居热计量表、温控阀费用差价费用，由冀州区政府负担数额，双方确认数额为201120元；对反诉原告要求反诉被告负担追加的东湖翰苑供水二次加压费用，由冀州区政府负担数额，双方确认数额为21346元。对反诉原告要求反诉被告支付其他费用（竹林瑞庭项目），由冀州区政府负担数额，双方确认数额分别为，按2017年10月12日会议纪要第四项的竹林瑞庭高压设计费8000元、临电施工费70000元、工地高压设备28000元、高压线杆迁移费40000元、计量箱费用30000元、审图费34100元、钩机费14495元，合计224595元，及按衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司鉴定确认的竹林瑞庭土方换回填费用385278.15元，两项共计609873.15元。对反诉原告要求反诉被告偿还借款本金和利息的请求，双方确认冀州区政府偿还数额为本金105282.53元，利息309055元。对上述事实，双方协商一致并予以确认。 又查明，2015年8月26日，冀州市住房和城乡规划建设局出具的地字第131181201500017号建设用地规划许可证载明，“东湖翰苑小区建设工程项目，用地面积32360.91平方米”；地字第131181201500018号建设用地规划许可证载明，“东湖翰苑小区建设工程项目，用地面积965.11平方米，”；2015年8月31日，冀州市住房和城乡规划建设局出具的建字第131181201500019号建设工程规划许可证载明，“东湖翰苑小区建设工程项目1#—15#住宅楼，建设规模总建筑面积51795平方米”；2015年12月4日，冀州市住房和城乡规划建设局出具的建字第131181201500033号建设工程规划许可证载明，“东湖翰苑16#A、B、C商业、17#A、B、C、D商业、1-4#储间、门卫、物业用房建筑面积8103.82平方米”；2015年8月26日，冀州市住房和城乡规划建设局出具的地字第131181201500019号建设用地规划许可证载明，“竹林贤居小区建设工程项目，用地面积44210.42平方米”；2015年8月31日，冀州市住房和城乡规划建设局出具的建字第131181201500020号建设工程规划许可证载明，“竹林贤居小区建设工程项目A区1#-14#楼、S-1#商业楼、S-2#商业楼，建设规模总建筑面积76139.65平方米”；2016年1月7日，冀州市住房和城乡规划建设局出具的建字第131181201600003号建设工程规划许可证载明，“竹林贤居小区建设工程项目A区S4#、S5#、S7#、S8#商业及景观配套工程，建设规模总建筑面积6240.70平方米”。 又查明，2017年1月衡水市冀州区城投天昊房地产开发有限公司委托河北冀亨泰拍卖有限公司对东湖翰苑住宅楼16套及储间、竹林贤居住宅楼51套及储间拍卖，河北冀亨泰拍卖有限公司于2017年1月16日进行整体打包公开拍卖，并由河北省冀州市公证处现场监督，竞拍中，最后由于建乐竞买成交，拍卖人河北冀亨泰拍卖有限公司向买受人于建乐出具了《拍卖成交确认书》，确认双方的拍卖和竞买行为合法有效，确认于建乐取得该拍卖财产权利。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效合同，本院予以确认，各方当事人均应依按照约定全面履行自己的义务。该合同第一条，约定了被告向原告交付回迁住宅、门店的面积及住宅楼号、商业门店位置，第七条约定了代建期限，第八条约定了违约责任。故原告要求被告按约定向其交付回迁住宅、门店面积的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；关于主张的违约金及损失问题，审理中原告放弃向被告主张违约金、逾期交付回迁房造成安置费损失的请求，系当事人权利处分，本院予以准许；关于双方争议已交付回迁住宅面积数额确认问题。根据《商品房销售管理办法》第34条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。可见，测绘报告是房屋权属登记面积的依据。本案中，被告东泰房地产公司以衡水信德致房地产登记代理有限公司出具的实测报告报房管部门审核，且房管部门依该测绘报告已办理房屋权属证书。依据上述规定，该测绘报告应作为被告向原告交付回迁住宅面积计算的依据，原告要求以2014年1月衡水信达希源测绘有限公司实测报告计算东湖翰苑7#楼（面积4037.32平方米）、10#楼（面积3927.76平方米）建筑面积，无法律依据，本院不予采纳；故，确认被告向原告交付的7#楼建筑面积为4085.39平方米、10#楼建筑面积为3969.45平方米；关于交付的竹林贤居11-12#楼间的配楼面积449.46平方米能否作为回迁面积计算问题。从双方签订的《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》第一条约定，“回迁住宅楼为东湖翰苑7#、10#楼，竹林贤居5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、13#、14#和11#、12#之间的配楼”。依据该约定11#、12#之间的配楼应计算为回迁面积，原告以社区用房为由不应计算回迁面积，无事实依据，亦违背双方约定，故，本院不予采纳；据此，按原、被告双方确认的《移交回迁住宅面积及回迁商业面积一览表》，本院确认被告向原告已交付的住宅面积为56908.35平方米；商业门店面积654.07平方米；对未交付门店面积1791.14平方米，按审理过程中双方确认的门店位置、面积由被告向原告交付，不足部分从交付的住宅面积中抵顶同等面积。关于买受人于建乐通过拍卖形式竞买的东湖翰苑住宅楼16套及储间、竹林贤居住宅楼51套及储间问题。原告以拍卖交付时未将42个顶层阁楼面积646平方米价值计算在内，要求本案被告东泰房地产公司再返还交付住宅面积646平方米的请求，系基于拍卖中的买卖合同关系纠纷，与本案不是同一法律关系，且买受人亦非本案被告，故，本诉原告该诉求本案不予涉理，原告可另行诉讼主张，另案审理。 关于反诉部分本院作如下评判。关于被告东泰房地产公司反诉要求原告冀州区政府支付在建设过程中追加的代建费数额问题。本案在审理过程中，双方对追加的代建费项目及数额进行了协商，对竹林贤居小高层追加费用，追加的竹林贤居热计量表、温控阀费用差价费用、追加的东湖翰苑供水二次加压费用、追加的代建回迁房车储暖气建设费用，双方协商一致，本院对反诉原告请求追加的该分项代建费用数额，按双方协商数额，予以确认；关于追加回迁房建设用地占地费用问题。根据双方签订的《2014-6-1、2、3、4等四宗地回迁安置房项目合作代建合同》，该合同显示，回迁房总建筑面积为59031.125平方米，回迁房占地44.273亩（折算土地面积29515.4809平方米＝666.67平方米／亩×44.273亩），可见，该代建工程合同约定按容积率为2（59031.125平方米÷29515.4809平方米）建设占地，合同约定回迁房土地出让价114.4552万元／亩。而在实际建设过程中，按冀州市住房和城乡规划建设局给被告出具的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证予以建设施工，从东湖翰苑建设用地规划许可证显示载明：用地面积33326.02平方米（32360.91平方米＋965.11平方米），建设工程规划许可证显示载明：建筑面积59898.82平方米（51795平方米＋8103.82平方米）。据此，实际建设工程容积率为1.7974（59898.82平方米÷33326.02平方米），而东湖翰苑回迁面积为8708.91平方米，故，应占地7.2679亩（8708.91平方米÷1.7974÷666.67平方米／亩）。从竹林贤居A区建设用地规划许可证显示载明：用地面积44210.42平方米，建设工程规划许可证显示载明：建筑面积76139.65平方米。据此，实际建设工程容积率为1.8634（76139.65平方米÷44210.42平方米），而竹林贤居回迁面积为50322.215平方米，故，应占地40.5082亩（50322.215平方米÷1.8634÷666.67平方米／亩）。综上分析，案涉建设工程实际占地亩数为47.7761亩，与合同约定占地亩数44.273亩多占地3.5031亩，按合同约定土地出让价格占地费成本增加400.948万元。本案中，被告在回迁楼房建设中，按实际占地亩数反诉请求要求原告支付回迁房建设用地占地费，具有事实和法律依据，亦符合双方约定，故被告反诉要求原告追加建设用地占地费400.948万元的请求，本院予以支持。关于被告东泰房地产公司反诉要求原告冀州区政府支付竹林瑞庭项目的费用和借款及利息问题。本案在审理过程中，双方协商一致确认，对竹林瑞庭项目原告应向被告支付的相关费用和土方换回填费用共计数额为609873.15元，对借款和利息原告应向被告支付借款本金为105282.53元，利息为309055元。对该协议事项，符合民事活动应遵循双方意思自治原则的法律规定，本院予以确认，故被告反诉要求原告按协商确定数额给付该相应款项和数额的请求，具有事实依据，本院予以支持；关于被告自愿放弃要求原告给付逾期支付代建费、建设用地费的违约金、占用资金利息的请求，系权利处分，未违背法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）衡水东泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）衡水市冀州区人民政府交付位于竹林大街回迁门店面积1791.14平方米。具体交付位置及面积为东湖翰苑17A-02号，面积447.52平方米；东湖翰苑17B-02号，面积444.17平方米；东湖翰苑17B-04号，面积204.11平方米；竹林贤居S1-08，面积166.46平方米；竹林贤居S2-04，面积166.46平方米；竹林贤居S2-06，面积166.17平方米；竹林贤居S2-07，面积166.46平方米。上述门店面积共计1761.35平方米，不足部分29.79平方米门店面积由交付的同等住宅面积抵顶。 二、原告（反诉被告）衡水市冀州区人民政府于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）衡水东泰房地产开发有限公司尚欠追加的回迁房代建费用、建设用地占地费用2905339.98元。 三、原告（反诉被告）衡水市冀州区人民政府于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）衡水东泰房地产开发有限公司竹林瑞庭项目的费用609873.15元。 四、原告（反诉被告）衡水市冀州区人民政府于本判决生效之日起七日内偿付被告（反诉原告）衡水东泰房地产开发有限公司借款本金105282.53元，利息309055元，共计414337.53元。 五、驳回原告（反诉被告）衡水市冀州区人民政府其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）衡水东泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费62135元，由衡水市冀州区人民政府负担23614元，衡水东泰房地产开发有限公司负担38521元；反诉案件受理费58538元，由衡水市冀州区人民政府负担34451元、衡水东泰房地产开发有限公司负担24087元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  王立正 人民陪审员  石凤婷 人民陪审员  史钊铭 二〇二〇年七月三十一日 法官 助理  薛 娜 书 记 员  武晨冉 /