广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3049号原告：清远市世纪鑫元投资发展有限公司，住所地清远市***************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。被告：上海欧帛服饰有限公司，住所地上海市徐汇区******************。法定代表人：刘泽明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏毅，该公司员工。委托诉讼代理人：李盟，该公司员工。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司（以下简称世纪鑫元公司）与被告上海欧帛服饰有限公司（以下简称欧帛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰，被告欧帛公司的委托诉讼代理人魏毅、李盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪鑫元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的世纪荟商铺租赁合同于2019年6月4日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金68640元、广告位租用费用222元，合计68862元；3、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三至被告付清租金之日止；4、原告向被告收取的租赁保证金44000元不予退还；5、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更及增加诉讼请求：第2项诉讼请求变更为判令被告向原告支付拖欠的租金109706元、广告位租用费用222元，合共109928元；第3项诉讼请求变更为判令被告向原告支付拖欠租金的违约金，违约金调整为从逾期之日起以每月所欠金额为基数按月利率2%的标准分段计算至付清之日止；增加一项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期腾退商铺的违约金3520元。事实和理由：2018年7月11日，原告与被告签订一份《世纪荟商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告拥有出租、管理权的位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层126号商铺，商铺出租面积为80平方米，该商铺只供用作经营品牌为ABLEJEANS的牛仔精品店铺之用，租赁期限从2018年7月1日起至2020年6月30日止（共24个月）。《世纪荟商铺租赁合同》约定，租金支付方式：第1年租金为人民币17600元/月（即按照出租面积计算为220元/㎡/月），第2年租金为人民币18480元/月（即按照出租面积计算为231元/㎡/月）。依照《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告应于每月10日前向甲方缴纳当月租金，该费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按逾期交付金额的千分之三收取违约金，不按时支付应付租金达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将约定的违约金提高至百分之一。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达一个月的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的租赁保证金不予退还。被告逾期交还该铺位的，每日按合同最后一个月的日租金的两倍向甲方支付违约金。此外，因贵司业务发展需要，被告与原告于2018年8月16日签订《广告位租用协议书》，约定被告租用原告世纪荟购物中心1F编号为020的广告位，租用期限为2018年8月16日至2019年1月15日，被告需缴纳的广告位租用费用222元（包括制作费122元、安装费100元）。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，令人遗憾的是，被告从2019年1月起欠租金等费用共68862元，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2019年5月23日通过EMS特快专递向被告邮寄《律师函》，但被告于2019年5月24日收到《律师函》后一直不予理会，违约行为一直持续。原告无奈于2019年6月4日在被告租赁商铺门口张贴解除合同通知书以及通过顺丰速运邮寄《解除合同通知书》，解除与被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》，并要求其在3日内按现状腾退商铺和3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，《解除合同通知书》已于2019年6月4日送达。但被告在收到《解除合同通知书》后，没及时结清欠付的租金和费用。原告认为，《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告使用原告的商铺后，拖欠租金，其违约行为一直延续，已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认。基于上述，原告在要求被告结清欠费和违约金无果的条件下，专此起诉至贵院，本案租赁合同的履行地在贵院辖区，请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告欧帛公司答辩称：1、原、被告签订的合同应当于2019年4月27日解除，并非2019年6月4日，相应的租金也支付到2019年4月27日；2、原告主张的违约金过高，与合同法及司法解释规定相违背，不应得到支持；3、原告主张不退还保证金，于法无据，应退还保证金44000元；4、原告主张逾期腾退费用无事实和法律依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年7月11日，甲方（原告）与乙方（被告）签订一份《世纪荟商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层126号商铺出租给乙方使用，租赁期限自商铺交付之次日起24个月，即2018年7月1日至2020年6月30日止，如商铺交付日期延迟，则租期将相应顺延。乙方应向甲方交纳租赁保证金，该保证金不是乙方预付的租金和管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金44000元，乙方在签署合同前根据《租赁确认书》支付首期租赁保证金22000元，签署合同之日起5日内支付第二期租赁保证金22000元。租金第1年每月17600元，第2年每月18480元，租金不包括乙方需支付的管理费、因经营活动产生的政府税费及其他所有费用。首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月10日前先行支付当月租金。首月与最后一月的租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例收取。商铺暂定交付日期为2018年6月30日，如甲方没有在暂定交付日期将该商铺交付给乙方的，则该商铺的租赁起始日最终以实际交付日期为准。在租赁期限内，乙方逾期交付租金和其他应付费用（即管理费、能源费等）的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以补偿给甲方造成的直接经济损失及合理的商铺空置期租金损失的，乙方还应赔偿。乙方逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利。甲方依据上述条款单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失。一方根据本合同的要求发出的通知应以中文书写，由专人递送或挂号信、快递方式发往对方的本合同约定通讯地址，以挂号或者快递的方式，则在寄出后第3个工作日将被视为已送达。对于因履行本合同发出的书面通知，均以本合同所约定通讯资料为准。如甲乙双方任何一方的前述通讯资料发生变化，应于前述通讯资料发生变化的3天内书面通知对方。否则，对方就上述通讯资料所发出的书面文件视为履行了合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。另外，原、被告就世纪荟购物中心1F编号020号广告位签订一份《广告位租用协议书》，租用期限2018年8月16日至2019年1月15日，为保证高品质的广告画面，除国外成品广告画面由乙方自行提供外，其余国内成品广告画面均由甲方统一喷绘，乙方需缴纳画面制作费122元，安装费100元，租赁期内，如乙方需要更换画面的，需向甲方提出书面申请，并支付因更换画面而产生的费用，计取标准为222元/次，被告确认在该时间段内实际使用了该广告位。另查明，原告于2018年6月29日、2018年9月3日向被告出具两份《收款收据》，分别载明收到被告交来的首期租赁保证金22000元、第二期租赁保证金22000元，上述款项共44000元。庭审过程中，原、被告双方确认被告从2019年1月1日起拖欠租金，原告于2019年4月27日对涉案商铺采取停电措施，此后被告未继续在商铺经营。另外，原告于2019年5月23日委托广东大观律师事务所律师向被告指定地址寄送《律师函》，要求被告在七天内向原告支付租金、管理费、滞纳金等各项费用116928.85元，并承担对应的违约金。同年6月3日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，主要内容为自本通知送达或视同送达之日起三日内，被告应向原告支付租金、管理费及其他费用共116928.85元，并按逾期交付金额的1%计付违约金，并由贵方自行清场，另本通知自送达或视同送达之日，原被告签订的涉案合同即时解除，被告此前交付的租赁保证金44000元原告不予退还，上述《律师函》及《解除合同通知书》被告均表示已收到。本院认为，原、被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审过程中，原、被告双方确认被告自2019年1月1日起拖欠租金，虽然原告于2019年6月3日致函被告解除合同，且双方签订的合同明确约定被告拖欠租金的，原告有权采取停止服务的强制措施，但2019年4月27日因原告单方采取断电措施，使得被告无法继续在涉案商铺经营，此时，双方的租赁合同事实上已终止，原告要求继续计算租金的主张显失公平，故本院确认双方签订的《世纪荟商铺租赁合同》已于2019年4月27日解除，原告要求确认双方签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2019年6月4日解除的请求，本院不予支持。综上，被告拖欠租金的时间段为2019年1月1日至2019年4月27日，该时间段拖欠的租金数额为68640元（17600元/月×3个月+17600元/月÷30天×27天）。故本院对原告要求被告支付拖欠租金109706元的诉讼请求予以部分支持。关于原告主张被告支付广告位租用费用222元的请求，原、被告就世纪荟购物中心1F编号020号广告位有签订《广告位租用协议书》，租用期限为2018年8月16日至2019年1月15日，且被告在该时间段内实际使用，故原告的主张于理有据，本院予以支持。关于原告主张被告承担逾期支付租金产生的违约金及要求确认没收租赁保证金的请求，被告未按照合同约定的时间支付租金，其应承担逾期支付租金产生的违约金。但《世纪荟商铺租赁合同》约定了被告拖欠租金的，被告除了应支付拖欠的款项外，还应向原告支付拖欠租金的违约金，且原告可没收被告已交纳的租赁保证金，该约定实质上是对被告拖欠租金违约行为应承担违约责任的约定。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于其要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且同时主张没收保证金及支付违约金明显过分高于因被告拖欠租金给原告所造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还租赁保证金足以弥补原告因被告拖欠租金所造成的损失，故对于原告请求确认租赁保证金44000元不予退还的诉讼请求予以支持，对原告主张被告支付拖欠租金产生的违约金的请求予以驳回。关于原告要求被告支付逾期腾退商铺的违约金3520元的主张，原告在庭审中表示，该违约金计算时间为2019年6月4日至2019年6月7日，根据原告于2019年6月4日向被告发出的《解除合同通知书》条款可知，自通知书送达或视为送达之日起三日内，由被告自行清场。该三日时间应为出租方给予承租方清场的合理时间，原告据此计付违约金于理无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司收取的租赁保证金44000元无需退还给被告上海欧帛服饰有限公司；二、被告上海欧帛服饰有限公司于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付租金68640元；三、被告上海欧帛服饰有限公司于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付广告位租用费222元；四、驳回原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2967元，由原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担1140元，被告上海欧帛服饰有限公司负担1827元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年七月六日书记员  杨娅乔附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。