贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2545号上诉人（原审被告）：贵阳白云磊石新材料开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区麦架镇同方宏翔工业园区内。法定代表人：王桂梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚其志，贵州润澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊玉，贵州润澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：贵州中京生物能源发展有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区麦架同方弘翔工业小区内。法定代表人：林志宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪跃，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张丽，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李磊，男，汉族，1969年11月25日出生，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳白云磊石新材料开发有限公司（以下简称磊石公司）因与被上诉人贵州中京生物能源发展有限公司（以下简称中京公司）、李磊租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人磊石公司向本院上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人未支付被上诉人5万元转让款及未就建筑物变更登记，双方转让关系因此不成立，事实不清，证据不足。根据2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》及《还款协议》中约定，被上诉人已将涉案厂区内的建筑物以5万元的价格转让给上诉人，其它空地则系以租赁方式出租给上诉人使用。涉案厂区内建筑物及建筑物所涉地面转让款5万元除上诉人支付的定金1万元外，剩余4万元已从被上诉人所欠上诉人工程款中予以扣除。且本案中的厂房为钢结构工业用厂房，是拼接式可移动的，不属于物权法规定的不可移动的不动产，属于设备一类，故房地产产权机构无此项产权登记。二、一审判决认定被上诉人请求支付租金未超过诉讼时效事实不清，证据不足。本案中，被上诉人关于中断诉讼时效的证据为两份催收函，但均未有注明主张权利的日期，依法不能认定为有效证据。该证据只能证明其主张过租金权利，不足以证明时效已中断并且延续的事实。原《民法通则》第一百三十六条规定追索租金的诉讼为租金到期后一年。本案租金到期的诉讼时效自2015年5月1日起，到2016年5月1日为第一次诉讼时效到期，2017年第二次到期。2017年10月1日《民法总则》修改为3年，期间经过两次时效到期，如果没有严格证据证明，显然应当判决已过时效。三、上诉人股东李磊与中京公司在2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》的同日签署了《还款协议》，《还款协议》中明确了中京公司尚欠李磊及磊石公司319853.45元，还款协议中明确了李磊的租金用中京公司欠款抵扣。从2011年5月至2015年6月，中京公司没有向磊石公司主张租金，其实质为用工程款抵扣租金。被上诉人中京公司二审答辩称：一、双方在《厂房租赁合同》中虽然对厂房地面以上建筑进行了相关约定，但上诉人未履行合同约定，仅支付被上诉人厂房租金10000元后，至今并未将50000元支付给被上诉人，上诉人的行为已经构成违约，现双方租赁合同已经解除，涉案租赁厂房即地面以上建筑物所有权应归被上诉人所有，该厂房并未转让给上诉人。被上诉人通过转让依法取得涉案厂房，并取得建设用地规划许可证，被上诉人在涉案厂区内修建砖混结构的厂房及办公房屋等，并将其租赁给上诉人使用。被上诉人租赁给上诉人的是砖混结构的厂房，并未租赁简易钢架棚，该厂房属于不动产，双方没有进行变更登记，其所有权未发生变更。关于《还款协议》，与本案无关。上诉人在庭审中并未向法院出示，也未经过庭审质证，不能作为定案证据。且还款协议系贵州竞亿建筑工程有限公司与中京公司的工程债权债务关系，与李磊及磊石公司无关，李磊在还款协议中的签字是代表贵州竞亿建筑工程有限公司职务行为。二、双方之间签订的租赁合同是2015年4月30日届满，合同届满后被上诉人两次向上诉人发出催收通知，上诉人签收确认，虽然催收通知上没有写明时间，但从内容来看，写明了双方租赁合同2015年4月30日届满后尚欠被上诉人租金。上诉人从2015年5月1日实际占用厂房，可以推定这期间并未超过诉讼时效。租赁合同到期后，上诉人继续使用租赁物，视为不定期租赁合同。该租赁合同具有连续性，且上诉人至今还在实际占有、使用该租赁厂房及土地，被上诉人于2019年9月19日向法院起诉，并未超过诉讼时效。三、2011年5月11日签订的《还款协议》与本案无关，且合同印章不是中京公司的印章，我方对此已申请过鉴。李磊给中京公司抵销欠款，不能代表中京公司，应属无效。李磊与中京公司签订的合同是2011年5月，签订后负责人违规操作被中京公司开除，从合同届满之日起由夏维黔管理，并向对方发出催款通知单，并不是中京公司不主张租金。中京公司向原审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》；2、判决被告立即将上述厂房恢复原状，并退还租赁原告的厂房及土地；3、判决被告向原告支付拖欠的租金588000元及利息（租金从2011年5月20日计算至2019年8月28日，租金应计至实际付款之日止；按银行同期贷款利率支付迟延履行期间的债务利息从2011年5月1日起计算至被告付清欠款时止）；4、本案诉讼费用由被告承担。原审经审理认定事实：2011年5月1日，原告作为甲方与乙方即被告李磊签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方将座落在贵阳市白云区麦架镇同方宏翔工业园区内，租赁使用面积为1200平方米的厂房出租给乙方，租赁期限四年，自2011年5月1起至2015年4月30日止；本厂房月租金为6000元，年租金为72000元，以一年一付为准，租金交付日期为每年的4月20日，厂房地面以上建筑由乙方一次性补偿甲方50000元，地面以上建筑物归乙方所有；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；本厂房四年为一个租期，期满后根据市场行情甲方以优惠的价格租给乙方，乙方享有优先权；如期满后乙方不再续租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担等。李磊在承租方授权代表人一栏签字，原告在出租方一栏加盖公司合同专用章。而被告提交的《厂房租赁合同》中，被告磊石公司亦在承租方一栏加盖印章。因原告提交的涉案租赁系复印件，其作出书面《情况说明》：因该公司保管不当，导致原件遗失；被告出示的涉案租赁合同在承租方处加盖的磊石公司印章是该公司后补盖等。合同签订后，原告依约将涉案厂房及土地交付被告李磊占有、使用。2011年4月7日李磊向原告交付10000元，原告出具的收款收据载明：李磊交来租厂房定金大写壹万元整，并加盖原告公司财务专用印章。被告磊石公司于2012年6月6日在贵阳市白云区工商局登记设立，并将涉案厂房及土地登记为公司住所地，涉案厂房及土地一直由被告磊石公司使用，该公司股东为被告李磊以及该公司法定代表人王桂梅。原告与被告签订的租赁合同于2015年4月30日期满后，双方未续签合同，但被告仍继续承租使用涉案厂房及土地至今。原告曾向李磊发出了催收租金的通知，该通知载明“李磊（520113196911250016），根据你与我司2011年5月1日签订的厂房租赁合同，租赁时间自2011年5月1日至2015年4月30日，租赁期限四年，每年需支付的租金金额为柒万贰仟元正（￥72000.00）。我司只在2011年4月7日收到你付来的厂房租赁定金壹万元至合同期满再未收到任何租金款项。至2015年4月30日止累计欠我公司租金共计贰拾柒万捌仟元正（￥278000.00元）。由于你现经营项目属于高污染项目、拖欠巨额租金并合同已期满，2015年5月1日起至今占用我方土地、厂房的费用需另行缴付鉴于你已长期拖欠租金，金额巨大，故我司决定：限你方在30日之内退还占用我方的厂房，土地并补缴所欠租金、费用，我司有权在本通知发出后作出相应的处理措施，包括停止能源供应等，由此引起的一切后果由你方承担。特此通知。”，被告李磊在该通知尾端签署“收到李磊”。该通知原、被告均未签署落款时间，原告称系于2015年6月20日发出，被告李磊称名字是其签的，但不能表明签的时间是2015年6月20日。原告称其于2017年4月24日向磊石公司发出了催收租金的通知，该通知载明：白云磊石新材料相关负责人，根据我们双方签订的租赁合同，贵方未能按合同约定及时缴纳租金且累计金额非常大，所欠款项需在见通知后一周内缴齐等等。磊石公司法定代表人王桂梅在该通知上尾端签署“收到王桂梅”。但该通知原、被告均未签署落款时间。二被告称不能确定是否系王桂梅签字的，且也无落款时间。并认为2015年5月1日前欠的租金已经过诉讼时效，租金应该按照合同届满次日开始起算，2015年5月1日之后的租金参照之前的合同租金进行计算。原告于2019年8月28日向被告发出了解除租赁合同通知书，2019年9月10日，被告磊石公司向原告公司管理人夏维黔邮寄了“关于解除租赁通知回复函”，称其不同意解除租赁等。原、被告签订涉案租赁合同后，被告一直使用至今，但从未支付过租金，故原告以其前述理由诉至法院，诉请如前。另查明，原告于2005年12月16日取得建设用地规划许可证，于2006年7月20日取得建设工程规划许可证，原告修建了贵阳市白云区麦架镇同方弘翔工业园区内厂房，于2007年5月22日通过转让取得了贵阳市白云区麦架大氧路工业用地28555.47㎡（位于贵阳市白云区麦架镇同方宏翔工业园区内）国有建设用地使用权等。原审认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《厂房租赁合同》事实存在，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行义务。关于原告要求解除涉案租赁合同问题，涉案租赁期限为2011年5月1日起至2015年4月30日止，约定的租赁期限已过，租赁期过后，原、被告未续签租赁协议，故原、被告后期的租赁行为应为不定期租赁行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告已在合理期限通知被告，故对原告诉请解除合同，原审予以支持。关于原告诉请被告立即将上述厂房恢复原状，并退还租赁原告的厂房及土地的诉讼请求，根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告并未提交证据证实厂房原状，其该诉请无执行标准，故对原告的该项诉求，不予支持。关于退还厂房及土地的诉求，被告虽辩称该厂房的建筑物已经出让给被告，原告不能主张该权利，因返还该租赁的土地与厂房具有相邻权关系，是一个整体，是不能分割的，但涉案租赁合同约定“厂房地面以上建筑由乙方一次性补偿甲方50000元，地面以上建筑物归乙方所有”，但被告仅支付原告租厂房定金10000元后，至今并未将50000元支付给原告，且地面上建筑物属不动产，不动产物权发生变动需以登记为准，原、被告并未就该建筑物产权变更登记，故被告辩解理由，原审不予采信，对原告要求被告退还原告涉案厂房及土地的请求，原审予以支持。关于原告主张的租金，被告李磊在通知上确认截止2015年4月30日止，欠原告租金278000元，已扣除被告支付的定金10000元，该欠付租赁款系租赁期内的欠付租金，租赁期限届满后，虽然双方未续签订合同，但被告继续使用涉案涉租地至今，原租赁合同约定的租金为每月6000元，截止到2019年8月31日止，被告还应支付的租金应为590000元，现原告诉请截止2019年8月28日，被告拖欠原告租金其租金共计为588000元，未超出双方约定的租金范围，从其自愿，予以支持。关于2019年8月29日以后的租金，在合同解除前未退还租赁地等持续处于租赁的状态，被告应继续支付租金，但合同解除后双方已不存在租赁关系，故对原告主张的后续租金，原审调整为按照6000元/月从2019年8月29日起计算至本判决生效之日止。关于原告主张的利息，根据原审查明的事实表明，被告的违约时间至今已八年有余，原告怠于行使权力的行为导致了本案的损失扩大。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对损失扩大的部分应由原告自行承担。现根据本案实际，参照相关法律的规定，对原告主张的逾期利息不予支持。本案中被告辩称原告主张租金诉讼时效已过，但原告向被告磊石公司、李磊发送的催收租金的通知中，被告李磊已签字确认，被告磊石公司的法定代表人王桂梅也签字确认，通知上虽未载明催收时间，但根据原告提交的证据，可以认定催收租金时间系于原租赁合同租赁期限届满即2015年4月30日以后，另根据庭审查明事实，原告有与贵州竞亿建筑工程有限公司之间工程款未付清情况，而李磊系贵州竞亿建筑工程有限公司的受权委托人，可能双方有互相抵偿债务的意思，故至今长达多年时间双方均未起诉对方主张权利，综上，对被告辩称诉讼时效已过的理由，本院不予采信。关于上述债务的支付主体，二被告提交的《厂房租赁合同》中加盖有被告磊石公司的印章，李磊在承租方授权代表人一栏签字，而原告提交的涉案租赁合同未加盖被告磊石公司；从本案查明的事实来看，签订涉案租赁合同在磊石公司设立之前签订，签订该租赁合同时应确为李磊一人签名，但磊石公司设立后，如原、被告双方的涉案合同均补加盖了被告磊石公司的印章，应视为涉案租赁合同的相对人发生了变更。本案中被告提交的涉案租赁合同补加盖了磊石公司的印章，原告提交的涉案租赁合同虽未加盖被告磊石公司印章，但系复印件，原告称原件遗失，不能提交原件核对，故不能确认原告手中的原件确未加盖磊石公司印章。另从原告称于2017年4月24日向磊石公司发出了催收租金的通知中，其告知交纳租金的主体也是白云磊石新材料，在该通知中载明“根据我们双方签订的租赁合同”等字样，可看出租赁合同的主体，原告也认可为被告磊石公司，且原告对实际承租使用其厂房及土地的系被告磊石公司事实也不持异议。综上，涉案租赁合同后补加盖了被告磊石公司印章，应视为被告李磊在该租赁合同的签字行为后得到被告磊石公司的追认，故其签字行为应属职务行为，且被告磊石公司登记的住所地以及实际经营地也确在涉案租赁合同约定地，从原告提交的被告磊石公司的工商登记信息来看，被告磊石公司并非李磊一人独资公司，该公司有股东李磊、王桂梅二人，法定代表人为王桂梅。综上，虽然签订涉案租赁合同的只有李磊个人，前面原审也陈述清楚涉案租赁合同的主体应为被告磊石公司的理由，故李磊及王桂梅在本案中的签字行为系履行职务行为，故对原告要求二被告共同承担责任的证据不足，理由不充分，不予支持，承担本案的主体应为被告磊石公司。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告贵州中京生物能源发展有限公司与被告贵阳白云磊石新材料开发有限公司于2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》；二、被告贵阳白云磊石新材料开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州中京生物能源发展有限公司截止2019年8月28日止的租金人民币共计588000元（已扣除被告支付原告的定金10000元），从2019年8月29日起以后的租金被告贵阳白云磊石新材料开发有限公司继续以6000元/月计算支付至本判决生效之日止；三、被告贵阳白云磊石新材料开发有限公司于本判决生效后立即返还租赁使用的原告贵州中京生物能源发展有限公司位于贵阳市白云区麦架镇同方宏翔工业园区内厂房及土地；四、驳回原告贵州中京生物能源发展有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9680元，减半收取4840元，由被告贵阳白云磊石新材料开发有限公司负担。二审期间，上诉人磊石公司提交一份《还款协议书》证明中京公司欠李磊319853.45元工程款的应与租金进行抵销的事实。中京公司质证对《还款协议书》的真实性、合法性不予认可，认为《还款协议书》没有经办人员签字，不知是谁加盖的公司印章，且系贵州竞亿建筑工程有限公司与中京公司的工程债权债务关系，与李磊及磊石公司无关，李磊在还款协议中的签字是代表贵州竞亿建筑工程有限公司职务行为。经二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人磊石公司与被上诉人中京公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，属合法有效合同。因合同约定租赁期限为2011年5月1日起至2015年4月30日止，租赁期限届满后，双方未续签租赁协议，故后续租赁行为应为不定期租赁，出租人可随时要求解除租赁关系。关于欠付租金的诉讼时效问题。本案中，磊石公司仅于2011年5月签订合同之时支付1万元租金至中京公司于2019年8月28日提起诉讼，时间长达八年之久，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，本案欠付租金应当分段计算诉讼时效，即：《民法总则》施行（2017年10月1日）之前的租金适用《中华人民共和国民法通则》的规定；2017年10月1日之后的租金适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。《民法通则》第一百三十六条第三项规定“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。根据该规定，对于延付或拒付租金的，当事人从知道或者应当知道权利被侵害时起算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年。案涉租赁合同约定“年租金为72000元，以一年一付为准，租金交付日期为每年的4月20日”，磊石公司签订租赁合同并支付1万元租金后一直租用案涉厂房，但未再支付租金。中京公司虽于2015年6月20日发出催收租金通知，但未在催收后一年之内提起诉讼或再次主张权利。而中京公司于2017年4月24日向磊石公司发出催收通知载明：“贵方（磊石公司）未能按合同约定及时缴交租金而且累计金额非常大，对我们的经营产生了重大的影响。现我方按具体的合同约定条款向贵方收取应交未交的租金和相应的滞纳金并停止一切高污染的生产活动。所欠款项需在见通知后一周内缴齐……”。中京公司于2017年4月24日的催收行为与前次催收间隔超过一年以上，且该催收通知未明确催收的是具体什么时间段的租金，因此，磊石公司法定代表人王桂梅签收该通知的行为并不能视为磊石公司对中京公司已超过诉讼时效的租金债权的确认，即该催收通知不能达到对2015年6月20日以前欠付租金债权的诉讼时效中断的法律效果。因此，本案应当受到法律保护的租金债权为自2017年4月24日倒推1年起计算，即自2016年4月24日起至2017年10月1日（《民法总则》实施之日）的租金在诉讼时效期间内，应当予以支持；2016年4月24日以前的租金已超过诉讼时效，应不予支持。而2017年10月1日以后的租金适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，中京公司于2019年8月28日起诉，并未超过诉讼时效期间，亦应予支持。综上，磊石公司应支付中京公司2016年4月24日至2019年8月28日止的租金共计240000元。关于租赁场地的建筑物权属问题，租赁合同约定“厂房地面以上建筑由乙方一次性补偿甲方50000元，地面以上建筑物归乙方所有”，但磊石公司仅支付中京公司厂房租金1万元后并未支付5万元补偿款，而磊石公司二审提交的《还款协议》系贵州竞亿建筑工程有限公司与中京公司的工程债权抵扣部分租金的约定，并不涉及5万元补偿款问题，因此，即便《还款协议》真实有效，也不足以证实磊石公司支付5万元补偿款的事实。因此，磊石公司上诉主张涉案厂区内建筑物归其所有的上诉理由，缺乏充分事实依据，本院不予采信。综上，原判认定事实基本清楚，但对于欠付租金的诉讼时效的认定错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7498号民事判决第一、三项，即：一、解除贵州中京生物能源发展有限公司与贵阳白云磊石新材料开发有限公司于2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》；三、贵阳白云磊石新材料开发有限公司于本判决生效后立即返还租赁使用的贵州中京生物能源发展有限公司位于贵阳市白云区麦架镇同方宏翔工业园区内厂房及土地；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7498号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7498号民事判决第二项为：贵阳白云磊石新材料开发有限公司于本判决生效后十日内支付贵州中京生物能源发展有限公司截止2019年8月28日止的租金共计240000元，从2019年8月29日起以后的租金继续以6000元/月计算至本判决生效之日止；四、驳回贵州中京生物能源发展有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9680元，减半收取4840元，由贵阳白云磊石新材料开发有限公司负担2420元，贵州中京生物能源发展有限公司负担2420元；二审案件受理费9680元，由贵阳白云磊石新材料开发有限公司负担4840元，贵州中京生物能源发展有限公司负担4840元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月六日法官助理徐贞兰书记员尹洪梅