江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执复21号复议申请人（异议人、被执行人）:吉安市依玛实业有限公司，住所地：江西省吉安市青原区新工业园，统一社会信用代码：91360803667484621D。法定代表人：马雅飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁伟，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘成辉，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：吉州珠江村镇银行股份有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区阳明西路33号，统一社会信用代码：913608005816336145。法定代表人：卓进文，该公司董事长。委托诉讼代理人：温静，女，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘峻豪，男，系该公司员工，特别授权代理。被执行人：李斌，男，1972年8月29日出生，汉族，住吉安市吉水县，公民身份码：362422197208296716。被执行人：周小玉，女，1974年7月17日出生，汉族，住吉安市吉水县。被执行人：马雅飞，女，1973年1月29日出生，回族，住河南省洛阳市涧西区。被执行人：吉安鼎盛建材有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道中山西路叉路口气象大楼一楼，统一社会信用代码：913608025686637638。法定代表人：李斌，该公司总经理。复议申请人吉安市依玛实业有限公司（以下简称依玛公司）不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异22号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江西省吉安市吉州区人民法院在吉州珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江银行）与李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖、变卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块，并移送评估。被执行人依玛公司向该院提出执行异议,认为该院未将Ａ幢与Ｂ幢楼之间的钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ幢楼与材料仓库之间的钢结构连廊纳入评估、拍卖范围，执行法院另案拍卖的生产调度楼部分位于控规Ｂ2-1-4-2地块，执行法院未能按照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定对附着于该土地上的建筑物及其附属设施一并处分，请求中止拍卖。该院裁定驳回依玛公司的执行异议。江西省吉安市吉州区人民法院查明，珠江银行诉李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司金融借款合同纠纷由该院审理，该院于2019年11月4日作出（2019）赣0802民初3815号民事判决：一、李斌偿还珠江银行借款本金6500000元及利息（计算至2019年8月1日为204396.82元，2019年8月2日起至实际清偿日止的利息按月利率7.7187‰计算），限判决生效后十日内履行完毕；二、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、珠江银行在上述债权范围内对依玛公司位于吉安市青原区（房屋所有权证：吉房权证青原字第××号，建筑面积8940.72平方米）及位于吉安市河东经济开发区地块（证号：青原区国用2015第036号）享有抵押权，并有权在其拍卖、变卖后的价款中优先受偿。案件受理费58731元，财产保全费5000元，合计63731元，由李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司共同负担。依玛公司、马雅飞不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月24日作出（2020）赣08民终91号民事判决：驳回上诉，维持原判。因债务人未履行上述生效判决所确定的义务，珠江银行向该院提出强制执行申请，该院于2020年4月15日以（2020）赣0802执770号案件立案执行。2020年4月24日，该院以（2020）赣0802执770号执行裁定，裁定拍卖、变卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块。2020年4月27日，该院向依玛公司送达上述裁定。2020年5月8日，江西中磊房地产资产评估有限公司经该院委托，对上述拍卖、变卖财产作出评估报告。2020年5月13日，该院向依玛公司送达上述评估报告。另查明，依玛公司位于江西省吉安市青原区之间建有钢结构仓。2019年9月9日，吉安河东经济开发区城管中队向依玛公司下达《责令停止违法（章）行为通知单》（河东开发停字［2019］第349号）载明，依玛公司违规搭建7栋临时铁皮棚已到期，责令依玛公司于2019年9月16日进行整改，否则予以强行拆除。该院在执行（2019）赣0802执恢102号周东川申请执行马雅飞、吉安市森菱实业有限公司、依玛公司民间借贷纠纷一案中，于2018年9月5日裁定拍定、变卖依玛公司位于吉安市青原区经济开发区的生产调度楼（权证号：青原00193150）、青原区国用（2011）第30号土地使用权。2018年11月23日，吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司以3851800元的最高价竞得上述房产及土地使用权。在本案执行异议审查过程中，吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司向该院书面致函，对该院的拍卖、确权裁定不持异议。2019年3月1日，周东川向该院出具书面结案报告，认可该案全部执行完毕。2019年4月16日，该院出具（2019）赣0802执恢102号结案报告。吉安市吉州区人民法院认为，依玛公司位于江西省吉安市青原区之间建有钢结构仓，已被执法部门下达书面责令拆除通知书。上述钢结构仓是否为违章建筑的认定和处理，属行政机关的职权范围，人民法院只能对行政机关的具体行政行为进行合法性审查。为此，法院不宜将上述钢结构仓作为合法财产进行评估、拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“附着于该土地上建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，系避免房地分离的强制性规定。本案中，上述钢结构仓处于即将被执法部门强制拆除的不利局面，该院不纳入与土地使用权一并处理并不必然产生房地分离的结果，相反一并拍卖却可能损害竞买人的合法权益。故对依玛公司将钢结构仓一并评估拍卖的申请，该院不予支持。当事人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。依玛公司提出吉安市青原区经济开发区的生产调度楼（权证号：青原00193150）坐落多块土地之上，应中止拍卖的问题。该院在执行周东川申请执行马雅飞、吉安市森菱实业有限公司、依玛公司民间借贷纠纷一案中，于2018年9月5日裁定拍定、变卖依玛公司位于吉安市青原区经济开发区的生产调度楼（权证号：青原00193150）和青原区国用（2011）第30号土地使用权。2018年11月23日，吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司竞得上述房产及土地使用权。上述拍卖行为已结束，周东川已向本院出具结案报告，该院（2019）赣0802执恢102号案件已于2019年4月16日作执行完毕结案。依玛公司于上述拍卖行为结束且案件结案后再向执行法院提出执行异议，该院不予受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款、第十七条第一项规定，裁定驳回异议人吉安市依玛实业有限公司的执行异议。复议申请人依玛公司申请复议称，请求撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异22号执行裁定书，中止对吉房权证青原字第××号房产、青原区国用（2015）第036号土地使用权的司法拍卖。理由：1.吉安市河东经济开发区地块［土地使用权证号：青原区国用（2015）第036号］上除了有Ａ幢房产外，还有生产调度楼，执行法院异议裁定未查明该事实，未对此次拍卖中涉及的房地分离情况进行说理，违反法律规定和法律程序。根据江西纵横勘测有限责任公司制作的测量成果报告，案涉地块上除了Ａ幢建筑物外，还有生产调度楼，生产调度楼同时位于吉安市河东经济开发区地块［土地使用权证号：青原区国用（2015）第036号］、Ｂ2-1-5地块［土地使用权证号：青原区国用（2013）第035号］、Ｂ6-1-3地块［土地使用权证号：青原区国用（2011）第030号］三块土地之上。执行法院之前在另案中将生产调度楼及所在三块土地的土地使用权区分为“材料仓库及土地”、“生产调度楼及土地”进行两次拍卖，均属于房地分离拍卖，依玛公司另案提交了撤销该两次评估拍卖的申请。此次拍卖再次涉及房地分离拍卖，房地分离拍卖违反法律规定，但执行法院异议裁定并未提及该问题。2.此次拍卖中未将Ａ幢与Ｂ幢楼之间的钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ幢楼与材料仓库之间的钢结构连廊纳入评估、拍卖范围。执行法院在另案拍卖“材料仓库及土地”中，将同样没有产证的材料仓库予以评估拍卖，但本案拍卖中未将Ａ幢与Ｂ幢楼之间的钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ幢楼与材料仓库之间的钢结构连廊纳入评估、拍卖范围，属于“同案不同判”。该两处钢结构建筑物的建造成本约为170万元，租金收入为33.6万元／年，具有使用价值和市场价值，如不纳入评估拍卖范围，将严重损害依玛公司的利益。3.如不中止此次评估拍卖，将导致买受人无法办理产权变更登记。不动产登记部门已经电话告知之前“材料仓库及土地”、“生产调度楼及土地”的两次拍卖存在房地不一致情况，无法办理过户登记。对此，执行法院答复，就前两次拍卖错误问题，依玛公司可以申请国家赔偿。但本案若未解决房地不一致情况，将造成新的矛盾。依玛公司提交了委托江西纵横勘测有限责任公司于2020年5月出具的一份测量成果报告，该测量成果载明：1.建筑占地总面积：821.04平方米；2.生产调度楼位于Ｂ2-1-5地块、Ｂ6-1-3地块、Ｂ2-1-4-2地块之中，配电间位于Ｂ2-1-5地块、Ｂ2-1-4-2之中。珠江银行称，生产调度楼已由吉安市青原区新工业园投资发展有限公司竞买成功，依玛公司并非所有权人，无权提出生产调度楼占用此次拍卖的土地使用权的主张。至于依玛公司所称应当列入评估、拍卖范围的钢结构仓、钢结构连廊被相关行政管理部门认定为违章建筑，且近期有可能被强制拆除，因此，执行法院不应将此认定为合法建筑列入拍卖范围。本院复议审查查明情况与吉安市吉州区人民法院异议审查查明情况一致。另查明，吉安市吉州区人民法院于2018年11月23日9时至2018年11月24日9时（延时除外）在阿里巴巴司法网络拍卖平台拍卖吉安市青原区经济开发区依玛公司生产调度楼及土地，生产调度楼产权证号为青原00193150，建筑面积为1485.14平方米，土地使用权证为青原区国用（2011）字第30号，面积为13233.25平方米。该次拍卖由吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司以385.18万元竞买成交。吉安市吉州区人民法院于2018年11月23日9时至2018年11月24日在阿里巴巴司法网络拍卖平台第一次拍卖吉安市青原区经济开发区依玛公司材料仓库及土地，起拍价为7230700元，因无人竞拍流拍；该院于2018年12月12日9时至2018年12月13日9时（延时除外）在阿里巴巴司法网络拍卖平台第二次拍卖吉安市青原区经济开发区依玛公司材料仓库及土地，起拍价为5784560元。材料仓库无产权证，建筑面积为6766.28平方米，土地使用权证为青原区国用（2013）字第035号，面积为13897.61平方米。第二次拍卖由吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司以578.456万元竞买成交。吉安市吉州区人民法院原定于2020年6月14日9时至2020年6月15日9时（延时除外）在阿里巴巴司法网络拍卖平台拍卖依玛公司位于吉安市青原区工业建筑物及所在地块，Ａ幢建筑物所有权证号为吉房权证青原字第××号，建筑面积为8940.72平方米；土地坐落于吉安市青原区地块，土地使用权证号为青原区国用（2015）第036号，土地使用权面积为6846平方米，此次拍卖标的物评估总价为11088019元，起拍价为8870415.2元。现该拍卖已被吉安市吉州区人民法院撤回。本院认为，本案争议的焦点为：1.依玛公司位于江西省吉安市青原区建筑物与Ｂ幢之间的钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ幢楼与材料仓库之间的钢结构连廊是否应当纳入评估、拍卖范围；2.执行法院拍卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块是否符合房地一致原则。关于依玛公司所称位于吉安市青原区建筑物与Ｂ幢之间的钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ幢与材料仓库之间的钢结构连廊是否应当纳入评估、拍卖范围的问题。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》（法［2012］151号）第一条规定，各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。本案中，相关行政管理部门就依玛公司搭建的钢结构仓、钢结构连廊等建筑多次下达责令停止违法（章）行为通知单，责令限期拆除。考虑到相关行政管理部门可能对依玛公司违章搭建房产进行强制拆除的可能，以及拆除成本等因素，且依玛公司未说明其在收到评估报告后五日内就遗漏钢结构仓、钢结构连廊财产的评估提出过异议，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十四条规定，法院对该异议理由不予审查。吉安市吉州区人民法院未将钢结构仓、钢结构连廊纳入拍卖范围并未违反法律规定。因此，依玛公司所提钢结构仓、钢结构连廊等违章建筑应当纳入评估、拍卖范围的复议理由不能成立，本院不予支持。关于执行法院拍卖依玛公司位于吉安市青原区地块是否符合房地一致原则的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。本案中，依玛公司向吉安市吉州区人民法院提出异议，其理由为该院拟拍卖的吉安市河东经济开发区地块除了Ａ幢建筑物占用外，还有已经拍卖成交的生产调度楼也占用了该地块的部分面积，并提交了一份测量成果报告予以证明。因生产调度楼（权证号为青原00193150）已由吉安市吉州区人民法院组织拍卖，于2018年11月24日由吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司竞得，即生产调度楼及其所占用的土地使用权一并予以拍卖成交。若此前拍卖的生产调度楼确实占用了此次拍卖的青原区国用（2015）第036号土地使用权面积，则生产调度楼及其占用的该地块相应土地已经一并拍卖成交，将影响到此次拍卖吉安市河东经济开发区地块。吉安市吉州区人民法院未能调查核实该情况，系认定基本事实不清，本院发回该院重新审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异22号执行裁定；二、发回吉安市吉州区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月九日书记员  王兰英