天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初3007号原告（反诉被告）：康家新，男，1970年4月2日出生，汉族，住天津市西青区。被告（反诉原告）：李晨，男，1982年5月31日出生，汉族，住天津市和平区。原告（反诉被告，以下简称原告）康家新与被告（反诉原告，以下简称被告）李晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康家新、被告李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康家新向本院提出诉讼请求：被告退还原告2020年1月27日至同年3月31日期间房屋租金6300元、押金2500元、水电费670元、双人床屉一个、电视柜一个、双开门大衣柜一个、床头柜两个、吹风机一台，微波炉一个并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月15日，案外人仝伟哲与被告签订《租房协议》，约定被告将其名下坐落天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场2-1-905号房屋租予该案外人用于居住或者办公使用，押金为2500元，该房屋的水、电、物业费等费用由该案外人负担。合同还就履行期限、租金情况、解除条件、押金退还、房内附属设施情况等进行了约定。此后，被告与该案外人依约履行了合同并于到期后继续履行各自合同义务。2017年中，该案外人经被告认可后将涉讼房屋承租权转予原告。此后，原告一直承租涉讼房屋用于经营，期间租金多次调整。双方确定租金自2020年1月1日起为每月3000元。2019年12月31日，原告向被告预付了2020年1月1日至同年3月31日期间的租金9000元。2020年1月27日，有关单位因新冠疫情原因而对涉讼房屋所在社区进行封闭式管理，导致原告无法经营。原告要求被告减免房租未果，反而其于2020年4月4日强行收回涉讼房屋，遂成讼。被告李晨辩称，认可原告关于涉讼房屋租赁情况的陈述。同意退还原告3000元房租、72.52元水费、158.62元电费以及双人床屉、电视柜、双开门大衣柜各一个，不同意其他诉讼请求。理由为：新冠疫情发生后，原告曾要求被告减免房租。被告同意免除一个月的房租，但原告不认可，并表示已无力经营，可配合被告交还房屋。双方定于2020年4月4日在原告办公室内协商交接事宜，因双方分歧较大而未果。此后，原告表示已腾空涉讼房屋，但不同意交还。此后，双方至涉讼房屋处继续协商。被告打开房门，但不交付钥匙及门禁卡。原告报警并自行开锁进入。被告李晨向本院提出反诉请求：1.确认解除原、被告之间事实租赁关系；2.被告向原告支付2020年4月1日至同月4日期间的房租400元、换锁费用2300元、2019年1月1日至2020年4月4日期间的物业费2974.61元。事实和理由：原、被告之间成立不定期房屋租赁合同关系。双方合同关系已因原告拖欠房租而解除。原告不交还房屋，被告才自行换锁。原告未履行合同附随支付物业费的义务，遂成讼。原告康家新对被告李晨的反诉请求辩称，被告强行收回房屋事实上解除了双方的不定期租赁关系，同意支付2019年1月1日至2020年1月27日期间的物业费。因时值新冠疫情期间，房租尚需减免，故不同意被告关于疫情期间租金和物业费的主张。被告自行换锁，费用应由其自行负担。本院认定事实如下：对于合同签订过程、合同内容及履行情况等双方当事人没有争议的事实，本院予以认定。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：被告提交双方微信聊天记录及微信内语音若干，其中存在：原告因疫情而要求被告减免租金；被告同意减免1个月租金，原告不予认可；双方协商未果时，原告提出腾退房屋，被告予以认可；双方就交接的时间、方式进行协商等内容。庭审中，双方均认可2020年4月4日，涉讼房屋由原告收回。2020年6月5日，本院主持双方当事人前往讼争房屋进行现场查勘，确认：该时涉讼房屋内有双人床屉、电视柜、双开门大衣柜各一个，水卡余额为14.8吨、电卡余额为158.62元。查勘时被告向原告交付了房屋钥匙、房门卡、门禁卡、水电卡等物品。原告未提交其交纳水、电费用的凭证，亦未提交证据证明涉讼房屋内还有其他属于原告的物品，且未明确其主张物品的品牌、型号等信息。被告提交悦府广场服务中心向其出具的催缴通知书一份，其上载明涉讼房屋月物业费196.56元。庭审中，原告自认其自2019年1月1日起未向涉讼房屋物业管理单位交纳物业费。原告提交天津市北辰区为民开锁中心出具的服务单一份，其上载明对涉讼房屋换全锁金额2300元。本院认为，原、被告双方系事实的房屋租赁合同关系，且该关系已事实于2020年4月4日解除。原告欠付租金的行为，构成违约，应当承担相应的后果。但新冠疫情构成不可抗力，双方损失应根据公平责任原则合理分担。关于房屋租金，结合涉讼房屋使用用途、双方履行情况，本院酌定被告退还原告2020年3月31日前的租金4500元，原告无需再向被告支付此后的租金。双方虽无书面合同，但原告继受案外人承租权且经被告同意，故被告应在合同关系解除后，向原告退还押金2500元。原告未能证明其水电费支出的具体金额，本院根据现场查勘结果认定，被告应返还原告的水费为72.52元（14.8吨×4.90元/吨）、电费为158.62元。经现场查勘，认定涉讼房屋内仍存有原告所有的双人床屉、电视柜、双开门大衣柜各一个，被告亦同意返还，本院照准。原告未能证实存在其他物品，故其相关主张，本院不予支持。原告提出腾退房屋，但未配合被告办理交接手续，而导致被告更换门锁，换锁费用2300元应由原告承担。原告应依照合同约定向被告支付其占用房屋期间的物业费2974.61元[196.56元/月×（15个月+4日）]。综上所述，原告的诉讼请求，被告的反诉请求，本院均予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）康家新与被告（反诉原告）李晨之间的事实房屋租赁合同关系于2020年4月4日解除；二、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）李晨给付原告（反诉被告）康家新租金4500元、押金2500元、水费72.52元、电费158.62元以及双人床屉、电视柜、双开门大衣柜各一个；三、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）康家新给付被告（反诉原告）李晨换锁费用2300元、物业费2974.61元；四、驳回原告（反诉被告）康家新其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李晨的其他反诉请求。原告康家新确认收款账户为原告康家新名下中国农业银行天津西青支行62×××79账户。被告李晨确认收款账户为被告李晨名下平安银行天津北辰支行62×××99账户。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李晨负担，于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）康家新。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）康家新负担，于本判决生效后三十日内给付被告（反诉被告）李晨。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郭 岩二〇二〇年七月十五日书记员 田唯宜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。