广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2798号原告：查华云，男，汉族，1980年7月13日出生，身份证住址：湖北省浠水县。委托诉讼代理人：徐润泽，系广东展创律师事务所律师。被告：博罗县合富实业投资有限公司，住所地：博罗县园洲镇阵村**名苑4栋06号商铺。法定代表人：黄银良。委托诉讼代理人：周晓明、李宣，系北京大成（广州）律师事务所律师。原告查华云诉被告博罗县合富实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐润泽、被告的委托诉讼代理人周晓明、李宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是一家房地产开发商公司。原被告双方在2018年5月11日签订位于博罗县******组（土名）地段**名苑（后简称“该小区”）*栋**层**房《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。合同约定房屋总价为916471元；被告在2019年12月31日前需完成房屋交付，违约将承担以合同总金额为基数按日万分之三计算的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率，即万分之五）。被告在前期宣传及介绍房屋时承诺该小区将会建设1659个地下车位，包含590个立体车位。2019年被告在向业主隐瞒未建设590个立体车位的情况下向博罗县自然资源局提交竣工验收报告，后被博罗县自然资源局行政处罚（博城执罚[2019]42号）。被告因欺骗业主行为，在2020年1月5日由被告公司法务张灵聪与业主代表达成协议，双方约定：2020年1月5日前分批派发出去的入伙通知书为无效通知书，原因是当时开发商并没有拿到政府部门发布的竣工验收证件（三书一证一表）；并承诺在2020年3月5日前通知所有业主因车位少建问题的赔偿方案；约定会在建筑物符合竣工验收后正式通知原告收楼，收楼前被告按合同约定赔偿原告延迟收楼违约金。但协议签订后被告消极上述赔偿事宜，截至原告起诉前仍未发布车位问题赔偿方案及公示竣工验收文件。原告认为，被告逾期交楼的行为已构成违约，依照合同约定应承担逾期交楼的违约责任。此外，被告未建设立体车位的行为已构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的违约情形，依法应当承担违约责任。综上所述，被告之行为已违背诚实守信原则，且被告怠于处理赔偿事宜之行为使原告无法相信被告会按约赔偿，为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、被告立即向原告支付违约金91647.1元；二、被告立即向原告支付延迟交楼违约金（逾期交楼违约金以总楼款916471元为基数，按日利率万分之五的标准，计算至被告实际达成交楼条件之日止，暂计至2020年3月31日为41241.195元）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。（上述款项暂合计132888.295元）。庭审过程中，原告变更其诉讼请求第二项为：判决被告立即向原告支付延迟交楼违约金（逾期交楼违约金以总楼款916471元为基数，按日利率万分之五的标准，从2020年1月1日起计算至被告提供的房屋符合交楼条件并实际交付之日止）。原告就其诉请向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》（预售），证明原被告双方之间成立商品房买卖合同关系，合同对于案涉商品房交付时间及逾期交楼违约责任已有明确约定的事实；2、购房发票或者收据，证明原告已依约履行了支付楼款的义务的事实；3、可信时间戳认证证书（2份），证明被告宣传其开发的**名苑小区地下车位有1659个，其中包括立体车位590个，博罗县资源局针对被告未按规划建设车位行为已作出行政处罚的事实；4、《2020年1月5日合***城**名苑所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》，证明被告存在逾期交楼的事实；5、（2019）粤1322民初1787号民事裁定书，证明张灵聪为被告之员工，有权代表被告的事实。被告辩称：一、原告欠缺要求答辩人支付未建立体车位违约金的诉权，该项诉求缺乏事实基础，也没有合同及法律依据。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“规划的车位、车库：所有权、收益权归出卖人所有。”原告对车位并不享有所有权或收益权，不能根据物权的相关规定向答辩人主张权利，况且立体停车位的建设属于涉及全体业主利益的共同事项，原告与该事项并无直接利害关系，应由业主委员会作为原告进行诉讼。因此，针对于该项诉求，答辩人认为原告并无相应的诉权，并非适格的原告，法院应该直接依法驳回原告该项诉讼请求。即便原告对该项诉讼请求拥有诉权，其诉讼请求也不能获得法庭的支持，详述如下：答辩人开发的“**城”项目的地下室目前仍未验收，立体车位的建设问题仍在与相关部门协商中。原告方并无证据可证实在地下室将来通过验收后仍不建设立体车位，因此原告的该项诉请并无事实依据。即便答辩人真的未建或少建立体车位，因原被告双方签订的《商品房买卖合同》中并无答辩人应兴建多少数量立体车位的约定，原告主张答辩人未建立立体车位构成违约缺乏合同依据。即便根据原告引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告方也并未举证证明答辩人在商品房销售广告和宣传资料中就房屋及相关设施作出了具体确定的允诺，即便车位数量算是具体确定的允诺，也不会对原告购买案涉房屋的决定具有重大影响，因此，即便地下室验收后，车位数量真的比答辩人允诺的少，这种允诺也不会对案涉商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，不应视为合同内容，原告主张答辩人未建立体车位构成违约同样缺乏合同依据，不符合法律的规定。此外，根据《商品房买卖合同》第十条及附件五的约定，若“规划的车位、车库未达到规划验收标准”时，答辩人应“按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止”，可见，即便原告对该项诉求拥有诉求，即便答辩人在宣传资料或广告中对车位数量车位有过允诺，即便车位数量的“允诺”可认定为合同内容，即便立体车位的建立未达到规划验收标准，答辩人只须尽力“完善至达到验收合格水平为止”，无需支付违约金。目前答辩人仍在努力完善过程中，原告诉请答辩人支付房款10％的违约金不符合合同的约定，也没有法律依据。二、原告要求答辩人支付逾期交楼违约金无事实及法律依据。《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。答辩人在2019年12月3日取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，2019年12月20日取得房屋测绘报告，2020年1月3日取得建设工程竣工验收备案表。至2020年1月3日，案涉商品房已经完全符合合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”根据该条的约定，即便答辩人未向业主发送交付通知书，原告在2020年1月1日就可以到商品房所在地办理交付手续，而2020年1月1日至3日为法定节假日，原告最早可以办理交付手续的时间为2020年1月3日，而那个时候因为案涉商品房已经完全符合合同约定的交付条件，答辩人可以将其交付给原告。原告拒不收楼的责任完全在于原告自身，不能向答辩人主张逾期交楼违约金。即便原告认为应在收到交付通知之后，才可以办理收楼手续。《商品房买卖合同》第十五条约定“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递送达对方”，答辩人于2020年1月3日已经根据合同约定的方式，将收楼的通知送达原告，原告在收到《入伙通知书》后拒绝收楼，逾期收楼的责任不在答辩人。若原告拒收答辩人发出的《入伙通知书》，因答辩人已经按照《商品房买卖合同》记载的原告通讯地址和联系电话向原告寄送《入伙通知书》，原告故意阻止通知送达，应视为该通知已经送达，因答辩人已经履行通知义务、且原告已收到《入伙通知书》，原告逾期收楼的责任不在答辩人。案涉商品房符合交付条件的时间仅比合同约定晚2天，算是极其轻微的违约行为，答辩人已经承诺通过赠送物业费的形式补偿原告，原告的起诉实无必要，不应得到法庭的支持。原告提交的《2020年1月5日合富**城**名苑所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》不具有任何法律效力。第一，张灵聪系惠州市汇棋房地产投资顾问有限公司职员，并非答辩人公司员工，答辩人也从未授权其与业主就收楼问题进行协商，该份文件上的任何条款均对答辩人没有法律上的拘束力。第二，该份文件中提到的“开发商／物业同意于2020年1月2日、3日分批派发出去的入伙通知书是无效通知书，因为并未拿到政府部门发布的所有证件(三书一证一表)”，当时案涉商品房已经完全符合合同约定的交付条件，也已经按合同约定向原告发送收楼通知，这种通知显然具有法律效力，不存在无效的可能。第三，这份资料是建立在错误信息之上的沟通，比如“关于延迟交楼会按最终的按照法定交楼标准(政府验收合格)”不是事实，“未拿到政府部门发布的所有证件(三书一证一表)”也不是事实，沟通双方均误以为房屋不符合交付条件，而事实上当时房屋已经完全符合合同约定的交付条件，答辩人也已经向各业主发出入伙通知书。建立于错误信息之上的沟通与协商，不应产生任何法律效果。第四，在该份资料上签名的业主只有七人，即便法院认为张灵聪有权代表答辩人，其所作出的表示具有撤销入伙通知书的效力，其表示也只是对这七人发出，只能在答辩人与该七名业主之间发生效力。可见，即便张灵聪具有答辩人的授权，或者符合表见代理的情形，也不能因为这种表示而否认答辩人向原告寄送入伙通知书的法律效力，不影响前述答辩人关于逾期交楼责任承担问题的论证。如果法院认为答辩人存在逾期交楼情形，应向原告支付违约金，只能按照原告的房租损失(约50元／天)计算违约金。原告诉请的违约金标准明显过高，应予调低。即便法院认为应按合同约定计算逾期交楼违约金，也应按《商品房买卖合同》第十二条约定的每日万分之三的标准计算，因为这是双方对逾期交付违约金明确而具体的约定。综上所述，答辩人认为，原告要求答辩人支付未建设立体停车位以及逾期交楼的违约金，均无事实及法律的依据，请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为其辩解向本院提交如下证据：1、《单位（子单位）工程竣工验收报告》；2、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》；3、博罗县不动产面积测绘成果《报告书》，证据1-3共同证明案涉房屋在2020年1月3日已符合商品房买卖合同约定收楼条件；4、《入伙通知书》、《授权委托书》及EMS投递单、投递记录，证明被告已向原告寄送入伙通知书；5、《税收完税证明》，证明张灵聪并非被告公司员工，不能代表被告公司签署任何文件；6、安居客APP打印的案涉楼盘的租房价格，证明原告请求的违约金过高。经审理查明，2018年5月11日，原告查华云（买受人）与被告博罗县合富实业投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定:被将其开发位于博罗县******组（土名）地段**名苑*栋**层**房（建筑面积：107.29㎡、套内面积：86.87㎡），以916471元的价格出售给原告。买受人应当于2018年5月3日前支付首期房价款276471元（房价款30%），余款640000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房的交付条件是：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条第（二）项第3点约定，商品房规划的车位、车库在2019年12月31日达到规划验收标准。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房；商品房达到第九条、第十条约定的条件交付后，出卖人应当在交日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点……书面通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖按日计算向买受人支付全部房价万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率，即万分之五）；……第十四条约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更;……。另外，合同附件五第（二）项第3点约定，规划的车位、车库未达到规划验收标准的，被告应当按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止；合同附件五第（三）项第2点补充约定，商品房所在小区未出售的车位、车库，其所有权归出卖人所有。合同签订后，原告已付清了全部购房款916471元（于2018年5月24日支付276471元、于2018年8月22日支付640000元）。另查明一，被告在2019年12月4日取得涉案商品房的《单位（子单位）工程竣工验收报告》；2019年12月3日取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；2019年12月20日取得《不动产面积测绘成果报告书》；于2020年1月3日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》。2019年12月25日，被告与涉案商品房的前期物业公司博罗县银信物业管理有限公司签订《授权委托书》，由被告委托物业公司向业主代送达《入伙通知书》。物业公司于2020年1月3日向原告送达《入伙通知书》，原告认为涉案商品房未达到交付条件，至今未与被告办理涉案房屋的交接手续。另查明二，根据原告提交的《关于博罗县合富实业投资有限公司规划验收的公示》显示，被告开发的涉案小区按规划要求，应设立停车位1659个，其中立体车位590个。博罗县*********进行规划验收时，该单位地面各单体符合总平面设计要求，已办理规划验收，经现场勘察地下室，发现被告“未按要求设置立体车位，少建立体车位”，故博罗县自然资源局于2019年12月13日对被告的违法行为作出了相关行政处罚，并于2020年1月2日进行验收公示。另外，根据原告提交的《2020年1月5日合富**城**名苑所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》，显示“法务代表张灵聪”与涉案小区代表刘舒等7人就涉案小区停车位数量未按规划要求设置等问题进行协商沟通。庭审时，被告否认张灵聪系其公司员工，亦表示没有授权张灵聪代表被告与部分业主沟通。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，原告查华云（买受人）与被告博罗县合富实业投资有限公司（出卖人）在2018年5月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。双方当事人应按合同约定履行义务。本案当事人争议的焦点是：1、被告未按规划建立体车位是否构成违约；2、涉案商品房是否符合约定的交付条件，被告是否存在逾期交楼的行为。关于第1个争议焦点问题，原告主张被告在宣传涉案商品房时承诺建立立体车位，但其实际未建立立体车位的行为构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的违约情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据原告提交的证据，未能看出被告就案涉小区商品房宣传时有就立体车位进行明确、具体的宣传，且双方在《商品房买卖合同（预售）》未就立体车位进行约定，故对原告请求被告未建立体车位违约金91647.1元，本院不予支持。关于第2个焦点涉案商品房是否符合交付条件，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房的交付条件是：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；商品房已取得房屋测绘报告；出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。现被告已取得《单位（子单位）工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《测绘成果报告书》。庭审时，原告对被告提交的上述证书没有异议，根据涉案商品房买卖合同第九条的约定，被告开发建设的涉案商品房符合该约定；其次，根据原告提交的《关于博罗县合富实业投资有限公司规划验收的公示》显示，虽然被告开发的涉案小区的立体车位建设不符合规划要求，但是根据合同第十条第（二）项第二款第3点、合同附件五第（二）项第3点约定，规划的车位、车库未达到规划验收标准的，被告只是应当按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止，但没有约定在商品房交付之日前完成验收合格。根据合同此条款约定，车位、车库是否达到规划验收标准，不是涉案商品房交付的必备条件。博罗县自然资源局对被告因“未按要求设置立体车位，少建立体车位”的违法行为作出的相关行政处罚，是另外一个法律关系，不是认定被告开发建设的涉案商品房是否符合交付条件的依据。被告如未继续按规划要求设立车位、车库，其承担的是违反有关行政法律法规的责任。另外，原告提交的《2020年1月5日合富**城**名苑所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》。该证据没有被告盖章，且没有被告出具的书面授权委托书佐证，被告也没有对张灵聪的行为进行追认。故本院无法认定“法务代表张灵聪”行为系经被告的授权。故本院认为，被告开发建设的涉案商品房，目前已符合约定的交付条件。关于被告是否逾期存在逾期交楼的问题，根据合同第十一条约定，商品房符合约定的交付条件后，被告应在2019年12月31日前不少于10日将办理交房的时间、地点书面通知原告。被告未通知的，以约定的“交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。被告开发的案涉商品房于2020年1月3日符合交付条件，同日物业公司向原告送达《入伙通知书》，与合同约定的交付时间相差3天，逾期三天，按合同约定逾期90天内的，以房屋总价款为本金，以不低于第八条第1（1）项中的比率，即万分之五的比例计付违约金，违约金总额为1374.71元（916471元×0.05%×3）。原告的请求，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告博罗县合富实业投资有限公司判决发生法律效力之日起10日内支付原告查华云逾期交楼违约金1374.71元。二、驳回原告查华云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1479元（原告已交），由原告负担739元，被告博罗县合富实业投资有限公司负担740元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟云峰二〇二〇年七月二十九日法官助理 张慧婷书 记 员 温婉玲