湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终591号上诉人（原审原告)：李元喜，女，1970年8月9日出生，汉族，湖北沙洋县人，个体工商户，住湖北省沙洋县。委托诉讼代理人：彭希文，湖北希文律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：黄刚，湖北希文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沙洋宏力企业管理服务中心，住所地沙洋县洪岭大道24号。法定代表人：康红霞，该中心主任。委托诉讼代理人：苏行斌，湖北汉江律师事务所专职律师。上诉人李元喜因与被上诉人沙洋宏力企业管理服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服沙洋县人民法院(2020)鄂0822民初22号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李元喜上诉请求:1、请求撤销原判，改判沙洋宏力企业管理服务中心赔偿损失394630元；2、一、二审诉讼费由沙洋宏力企业管理服务中心承担。事实和理由：一、一审法院的事实认定错误。1、认定县政府关闭市场的行为属不可抗力错误。2、关于李元喜的损失认定错误。二、适用法律错误。被上诉人沙洋宏力企业管理服务中心答辩称，李元喜的上诉请求缺乏法律依据和事实依据。1、被上诉人在终止和李元喜的租赁合同时，已于合同到期六个月前张贴了关于改造建设街市场的通知，并且征求了李元喜的意见，因从公告之日到合同终止之时只有半年时间，李元喜同意了终止合同的要求，且协助被上诉人对市场内的租赁户进行了腾退。2、被上诉人终止和李元喜的租赁合同，是根据沙洋县人民政府和沙洋县创建国家卫生县城指挥部办公室的具体要求，对沙洋县城区脏乱差和卫生不达标的市场进行关停和改造，以创建卫生城市，按照政府相关部门的指示终止合同，属于不可抗力。3、李元喜关于赔偿未收取租金的损失提供的是自己单方作出的收据，且应视为该部分租金已经收回，与李元喜的诉请没有关联性。4、关于房屋租金、水电费及押金，李元喜没有提供证据证实。5、关于减少的收入，李元喜在租赁被上诉人房屋11年期间，仅仅交纳了30多万元租金。即便给李元喜造成了损失，也只是半年的损失，和李元喜的诉请明显差距过大，且李元喜没有提供证据证实。6、李元喜的相关损失，如未收取的租金，房租、水电费及押金，均是第三人造成的损失，应由李元喜向第三人收取，与被上诉人无关。李元喜向一审法院起诉请求：1、判令沙洋宏力企业管理服务中心赔偿李元喜的各项损失共计394630元；2、本案诉讼费用由沙洋宏力企业管理服务中心承担。一审法院认定事实：2009年4月26日，李元喜与沙洋宏力企业管理服务中心签订《租赁合同》，其主要内容：一、财产租赁：二楼办公室两间，市场内可经营门店48间，塑钢大棚38间，约1700㎡，及场地租赁给承租方用。二、租赁期限：壹拾年，从二〇〇九年五月一日至二〇一九年十二月三十一日收回。三、租金：肆拾伍万玖仟元整。租金缴纳：按年限分期交纳，即每年交纳3.09万元，降低的1.5万元以抵扣钢棚的新建费用。在每年的元月1日前必须交清当年的租金。四、租赁方应在二〇〇八年底以前将现有钢棚拆除后重新建设。旧钢棚拆除的材料抵拆除费用。……九、承租方与市场内的各经营户签订的租赁合同期限所有收费不得超过本合同规定的期限。十、违约责任：如有违约，按《合同法》执行。十一、本合同未尽事宜由双方协商解决，若协议不成由人民法院判决执行。合同签订后，李元喜与沙洋宏力企业管理服务中心即按合同约定全面履行各自的义务。同时，李元喜将经营门店、摊位分租给各经营户。2019年，沙洋县创建卫生城市，因建设街农贸市场脏、烂、旧，县人民政府要求沙洋宏力企业管理服务中心对该市场关闭，进行升级改造。同时，沙洋宏力企业管理服务中心通知李元喜，双方协商终止租赁合同。2019年5月21日，沙洋宏力企业管理服务中心在市场内张贴沙洋镇人民政府《关于建设街农贸市场升级改造的公告》，其主要内容：因安全生产和环保要求，经有关部门批准，建设街农贸市场将于2019年6月20日启动升级改造，工期约4个月。升级改造期间，该市场全面关闭，请各经营户于6月15日前自行搬迁。同时，沙洋宏力企业管理服务中心派出工作人员全程参与李元喜腾退搬迁工作，李元喜亦积极配合，与分租门店、摊位经营户终止合同，腾退门店、摊位，并按要求交给沙洋宏力企业管理服务中心。现李元喜以合同终止导致其租金损失、商户要求赔偿房租金、水电费等各项损失共计394630元，与沙洋宏力企业管理服务中心协商赔偿损失未果为由诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，沙洋宏力企业管理服务中心与李元喜签订的《租赁合同》合法有效，本应按约履行。因创建卫生城市，县政府决定关闭案涉市场，进行升级改造，本案租赁合同因政府关闭案涉市场进行升级改造而终止。政府基于公共利益对农贸市场关闭进行升级改造，并不需要承租人同意。关闭升级改造行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的农贸市场关闭升级改造应当按照不可抗力处理。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响、部分或全部免除责任。沙洋宏力企业管理服务中心于2019年3月告知，5月21日在市场内张贴公告，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的解除合同的法定条件，应视为沙洋宏力企业管理服务中心与李元喜之间的租赁合同终止解除。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的各项损失，由双方按照公平原则分担。故沙洋宏力企业管理服务中心应对李元喜遭受的损失酌情予以赔偿。李元喜要求沙洋宏力企业管理服务中心赔偿各项损失共计394630元的诉请，没有证据且所提供的证据不足以证明，其诉请不应得到支持。但鉴于沙洋宏力企业管理服务中心自认，故对本案争议的款项应作如下处理：一、关于租金损失问题。李元喜要求沙洋宏力企业管理服务中心赔偿因合同终止导致其租金损失219769元的主张，沙洋宏力企业管理服务中心认为李元喜所提交的证据不足以证明。要说影响也只有半年时间，大约为11万元，对这11万元李元喜是可以继续向分租经营户收取的。鉴于合同终止，李元喜收回分租经营户未缴的租金增加了难度，本着合情合理的原则，同意给予5.5万元补偿。沙洋宏力企业管理服务中心辩解理由成立，结合沙洋宏力企业管理服务中心自认，李元喜的该项主张，一审法院予以55000元支持。二、关于房租金、水电费及押金问题。李元喜要求沙洋宏力企业管理服务中心赔偿因合同终止导致其赔付商户房租金、水电费1185元，垫付退回押金4000元的主张，沙洋宏力企业管理服务中心认为李元喜未提交足以证明的证据，对这部分费用，沙洋宏力企业管理服务中心不能承担。沙洋宏力企业管理服务中心辩解理由成立，李元喜的该项主张，一审法院不予支持。三、关于垫付购地款问题。李元喜要求沙洋宏力企业管理服务中心赔偿其垫付购地款10000元的主张，沙洋宏力企业管理服务中心同意补给李元喜。故原告的该项主张，一审法院予以支持。四、关于电费问题。李元喜要求沙洋宏力企业管理服务中心赔偿其因合同终止导致商户拒绝缴纳电费9676元的主张，沙洋宏力企业管理服务中心认为李元喜未提供足以证明的证据，该项费用应由李元喜向商户继续收取，不应由沙洋宏力企业管理服务中心来承担。沙洋宏力企业管理服务中心辩解理由成立，李元喜的该项主张，一审法院不予支持。五、关于减少收入的问题。李元喜要求沙洋宏力企业管理服务中心赔偿其因合同终止导致减少收入15万元的主张，沙洋宏力企业管理服务中心认为在合同终止前已提前通知李元喜，并取得同意，不存在违约。但合同终止的确对李元喜的经营有所影响，同意退返李元喜2018年5月9日至2019年5月8日租金15000元予以弥补。沙洋宏力企业管理服务中心辩解理由成立，结合沙洋宏力企业管理服务中心自认，李元喜的该项主张，一审法院予以15000元支持。综上，李元喜要求沙洋宏力企业管理服务中心赔付各项损失共计394630元的诉请，一审法院予以80000元支持，多余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告沙洋宏力企业管理服务中心于判决生效之日起10日内支付原告李元喜各项损失费用80000元；二、驳回原告李元喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7219元，原告李元喜负担5419元，被告沙洋宏力企业管理服务中心负担1800元。二审中，被上诉人提交了一份会议纪要，证明被上诉人是根据沙洋县政府的指示终止与李元喜的租赁合同。李元喜质证认为，对该会议纪要的真实性无异议，但不能证明系不可抗力。本院对该会议纪要的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……李元喜与沙洋宏力企业管理服务中心于2009年签订的租赁合同约定的租赁期限至2019年12月31日止。2019年，因沙洋县创建卫生城市，县人民政府要求沙洋宏力企业管理服务中心关闭建设街市场，进行升级改造。本案租赁合同解除是因政府基于公共利益关闭农贸市场进行升级改造，并非李元喜与沙洋宏力企业管理服务中心签订合同时可以预见到的情况，一审法院认为属于不可抗力并无不当。关于李元喜请求的各项损失，其在一审中提交的证据均不足以证实其损失情况，一审法院根据沙洋宏力企业管理服务中心为化解纠纷所作的自认，综合评判后认定由沙洋宏力企业管理服务中心支付李元喜80000元并无不当。综上所述，李元喜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7219元，由李元喜负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二０年七月二十八日书记员  陈锦书