云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1403号上诉人（原审被告）：田茶仙，女，1972年10月15日生，汉族，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：赵兵，云南千仞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：崔斌，女，1979年9月10日生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：肖永要，男，1979年1月19日生，汉族，住北京市大兴区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘乐、李俊，云南精茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人田茶仙因与被上诉人崔斌、肖永要房屋买卖合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云03民初342号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭于2020年7月13日对本案进行了公开开庭审理。上诉人田茶仙及其委托诉讼代理人赵兵、被上诉人崔斌、肖永要及共同委托诉讼代理人刘乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田茶仙上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人提供了充分的证据证明案涉房屋存在较大的装修质量问题，且房屋漏水等问题严重。入户门密码锁、开关插座、保险柜这些价值较大的主要设施至今没有按照合同约定移交给上诉人的事实一审不予认定不当。2、一审法院认定上诉人于2019年11月14日支付210万元房款属“逾期付款”不当，上诉人于2019年11月14日支付210万元房款是经过被上诉人同意的。且上诉人支付完毕210万元房款后第二日双方就办理了房屋过户手续，可以推断该次付款时间是经被上诉人允许的。3、一审法院引用全国法院民商事审判工作会议纪要判决支持付款利息不当。4、一审程序违法。被上诉人崔斌、肖永要辩称：被上诉人已经按照合同完全履行了义务，本案是二手房买卖，在买卖的过程中已经将房屋现状和房屋存在的问题告知上诉人，上诉方已经现场确认，被上诉人履行义务，对违约金同意延迟到2019年11月15日，该笔款项违约责任不要求承担。关于上诉人提出的程序违法问题，当时只是陪审员不清楚法庭纪律，但不侵害上诉人的权利，请求驳回上诉维持原判。崔斌、肖永要一审起诉请求：1、判决被告支付原告购房款人民币20000元。2、由被告赔偿原告逾期付款损失2673元，以及以20000元为基数，按年利率6%计算自2019年11月19日起至款项付清止的逾期付款损失。3、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月31日，二原告（甲方）与被告（乙方）通过曲靖市麒麟区家兴房产信息咨询服务部（中介方）签订《房屋买卖协议》（附家具清单一份），约定：“1、甲方崔斌、肖永要自愿将曲靖市金麟湾二期C区31-105号的房产出售给乙方，同时乙方已经对上述房产现状做了充分了解，并自愿购买上述房产，该房屋建筑面积为303.57平方米，不动产证号为云（2019）曲靖市不动产权第0017198。2、上述房产的交易价格为人民币3258000.00元，该房价含装修、固定设施及屋内的所有家具电器、装饰品。3、付款方式及时间为：经甲乙双方协商于2019年8月31日签订该房屋买卖协议，签订该房屋买卖协议当日，乙方付购房定金10万元给甲方，甲方将该房的《不动产权证书》交由中介方代为保管；2019年9月3日之前，甲方配合乙方及中介方到曲靖市不动产中心查询该房档案，在该房除了银行贷款，没有其他债务的情况下，乙方再付定金10万元给甲方；双方约定于2019年11月8日之前，由乙方再次付房款210万元给甲方，帮甲方结清该房的银行贷款，自甲方银行解除银行抵押，符合办理过户手续之日起，二个工作日内，双方到曲靖市不动产中心办理过户手续，办理完过户手续当日，乙方付尾款95.8万元含定金给甲方……”合同签订后，被告分别于2019年8月31日及2019年9月4日各支付原告10万元定金，2019年11月14日支付210万元，2019年11月15日办理了房屋的过户手续后，被告于2019年11月15日支付20万元，2019年11月19日支付73.8万元，现余2万元未付。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告提交的证据能够证明双方约定，被告应当在办理完房屋过户登记手续的当日向原告支付尾款95.8万元，被告现余2万元未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定，“买受人应当按照约定的数额支付价款”，被告应当向原告支付房屋尾款2万元。被告辩称剩余2万元未付系由于被告不满原告提供的房屋存在漏水、未开通天然气等情况所致，但未提交证据证明原告在售房过程中故意隐瞒房屋漏水情况或承诺开通天然气，且被告在庭审中自认其在看房时已注意到房屋有部分区域漏水，双方签订的《房屋买卖协议》亦载明被告系在“已经对上述房产现状做了充分了解”的前提下签订的合同。该院认为，二手房交易有其特殊性，二手房的装修档次、附带家具和设施、固有瑕疵等均会影响二手房交易的价格，现被告提出的房屋漏水、未开通天然气等均为合同签订之前就已存在的情况，如被告对此有异议，应当在订立合同的过程中提出并与原告进行磋商，现双方签订的《房屋买卖协议》中未对上述事项单独进行约定，且合同载明被告“已经对上述房产现状做了充分了解”，应认定原、被告双方约定的交付房屋的质量标准为当时房屋的实际情况，故对被告的抗辩该院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）的内容，该院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告的逾期付款损失。根据全国银行间同业拆借中心于2020年2月20日公布的贷款市场报价利率，一年期的为4.05%，故该院确认被告应向原告支付逾期付款损失1734.51元（包括2019年11月9日至2019年11月14日210万元的利息损失，2019年11月16日至2019年11月19日的75.8万元的利息损失，即210万元×4.05%÷365天×6天＋75.8万元×4.05%÷365天×4天），以及2019年11月20日至款项付清之日止的逾期付款损失（以本金2万元、年利率4.05%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百五十九，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、由被告田茶仙向原告崔斌、肖永要支付购房款20000元。二、由被告田茶仙赔偿原告崔斌、肖永要逾期付款损失1734.51元，及2019年11月20日至款项付清之日止的逾期付款上述内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费366元（原告已预交），由被告田茶仙承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人提交录音文本记录一份，证明被上诉人答应将付款时间调整到2019年11月15日之前。被上诉人崔斌、肖永要质证后对双方约定的付款时间调整到2019年11月15日之前的事实予以认可。上诉人田茶仙还申请曲靖市麒麟区家兴房产咨询服务部朱碧崇作为证人出庭作证。朱碧崇证言：1、关于双方《房屋买卖协议》中约定的2019年11月8日之前付款210万元的约定，被上诉人同意延期一个星期到2019年11月15日。2、关于房屋交接及付款。办完房屋过户手续当天下午四点多办理的房屋交接手续。交接完后上诉人田茶仙进行转账支付，转了20万元，但是没有显示到账，也没有显示退回，后来就没有转尾款。第二天我打电话，田茶仙说到昆明去了，被上诉人就把门锁密码换掉。后来上诉人付款后又换了锁芯，但尾款扣了2万元，其他都付清了。3、签合同的时候，我也不知道有保险柜，交接房屋的时候保险柜有没有打开我也记不清楚了，但是可以联系厂家来打开。4、关于房屋漏水的问题，签合同的时候上诉人每间房间都看了，卖方（被上诉人）说他们就不处理了，谁买谁处理。5、关于天然气开通的问题，卖方也就是被上诉人说可以帮忙联系开通。上诉人田茶仙经质证后对证人证言三性予以认可，且证人证言证实了本案房产交易中房屋漏水、门锁钥匙、保险柜没有移交的事实。被上诉人崔斌、肖永要对证人证言真实性、客观性予以认可，在整个交易过程中房屋的事项都进行了告知，上诉人是知道存在的问题并表示接受的，在交接的时候所有事项已经交接清楚。本院认为，上诉人田茶仙二审中提交的录音文本记录中关于其中210万元房款付款时间延后至2019年11月15日的事实，因被上诉人予以认可，本院对该付款内容予以采信。对证人证言双方均予以认可，本院依法予以采信。本案审理过程中，经与双方协调，由被上诉人邀请保险柜销售商工作人员将诉争保险柜锁芯进行了更换，产生费用由被上诉人进行了支付。除以下事实外，本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人田茶仙在购买案涉房屋的过程中，对房屋进行了查看并交付定金。对房屋买卖协议约定于2019年11月8日前支付的210万元购房款，双方口头约定付款时间延长至2019年11月15日前。本案双方于2019年11月15日办理了产权过户登记手续，当天进行了房屋交接。本院认为，本案核心争议焦点为：1、上诉人田茶仙是否应当向被上诉人支付下欠房款2万元？2、被上诉人崔斌、肖永要主张的相关利息是否应予支持？关于争议焦点问题1.本案双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，协议合法有效，双方均应依照协议履行各自义务。对于上诉人提出的房屋漏水的问题，二审审理中，本案房产中介人员出庭作证，证实田茶仙在购房前查看过房屋，且看房过程中，被上诉人对房屋漏水表示不再处理，由买受人自行处理。在此情况下，田茶仙仍与被上诉人签订《房屋买卖协议》，且协议中并未约定房屋漏水如何处理的问题。因此，对田茶仙关于房屋存在质量问题不予支付下欠款项的主张一审不予支持并无不当。其次，关于天然气安装问题，天然气是否安装系可通过肉眼进行观察予以确认的事实，田茶仙并无证据证实被上诉人故意隐瞒天然气未安装的事实。且在田茶仙查看房屋后，双方并未在协议中对天然气安装进行约定。虽在房屋交接时，被上诉人表示可以帮助联系安装，但该帮助行为不能认定为系对已经签订的房屋买卖协议中被上诉人主要义务内容的增加。且天然气的安装联系问题上诉人亦可根据自身实际需要进行联系。因此，对田茶仙以天然气未安装为由不予支付下欠房款的主张本院亦不予支持。关于正门门锁密码的问题，被上诉人已经通过中介人员告知上诉人田茶仙门锁密码，虽未告知“超级密码”，但并不影响田茶仙对门锁的打开及对房屋的使用，且购买房屋后更换门锁符合一般生活实际，田茶仙以被上诉人未告知其“超级密码”导致换锁为由不予支付余款的主张一审不予支持亦无不当。综上，对上诉人以房屋质量问题、天然气安装及门锁密码等问题主张不予支付下欠2万元款项本院依法不予支持。但被上诉人在本案房屋交接过程中，存在未能恰当处理好保险柜及门锁密码问题，对下欠2万元款项的未支付亦存在过错，因此，对被上诉人主张由上诉人田茶仙支付余款2万元的利息的诉请本院依法不予支持。关于争议焦点问题2.本案《房屋买卖协议》中虽约定上诉人田茶仙应于2019年11月8日前支付210万元购房款，但因双方对该付款时间又进行了口头约定，田茶仙于2019年11月14日支付该笔210万元款项符合双方口头约定，本院二审不再对该笔款项计算利息。依照双方约定，上诉人应于过户当日支付余款95.8万元，田茶仙于过户当日即2019年11月15日转账支付了20万元。余款75.8万元未支付并非完全系因不可抗力造成，一审对该笔75.8万元款项计算利息并无不当，计算为336.5元。一审对利率的表述并无不妥，但在说理部分引述有关会议纪要规定存在瑕疵，本院二审予以纠正。综上所述，一审判决认定缺漏部分事实，判决处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持麒麟区人民法院（2020）云03民初342号民事判决第一项。二、撤销麒麟区人民法院（2020）云03民初342号民事判决第二项。三、由上诉人田茶仙赔偿被上诉人崔斌、肖永要逾期付款损失336.5元。前述判决内容均应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。四、驳回崔斌、肖永要其他诉讼请求。一审案件受理费366元（崔斌、肖永要预交），由崔斌、肖永要承担38元，由田茶仙承担328元；二审案件受理费366元（田茶仙预交），由崔斌、肖永要承担38元，由田茶仙承担328元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 高体所审判员 刘宗明二〇二〇年七月二十日书记员 张雪怡