天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初1842号原告：杨坤宇，男，1997年3月23日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：唐敏娜（原告之姨），女，1985年5月8日出生，满族，无职业，住天津市东丽区。被告：融创华北发展集团有限公司，住所地天津市南开区宾水西道奥城商业广场2号楼2层1号。法定代表人：迟迅，董事长。委托诉讼代理人：史玮，女，该公司法务。原告杨坤宇与被告融创华北发展集团有限公司（以下简称融创公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨坤宇的委托诉讼代理人唐敏娜、被告融创公司的委托诉讼代理人史玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨坤宇向本院提出诉讼请求：1.判令融创公司支付原告坐落于天津市南开区奥城商业广场11号楼618号房屋2017年12月至2019年12月期间的使用费用359040元；2.判令融创公司预付2020年1月至2020年12月的房屋使用费172339.2元；3.判令融创公司向杨坤宇缴纳房屋使用期间的保证金14361.6元；4.判令融创公司按照银行同期贷款利率付给杨坤宇逾期支付自2018年1月1日至实际付清之日止的房屋使用期间的利息；5.本案全部诉讼费用由融创公司承担。案件在审理过程中，杨坤宇自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：杨坤宇系天津市南开区奥城商业广场11号楼618号房屋的实际权属人，于2017年11月24日领取到不动产权证书。天津市南开区奥城商业广场11号楼618号房屋由融创公司使用，但杨坤宇在取得房屋产权证后至今未收到过融创公司支付的房屋使用费，经过与融创公司多次沟通得知原租约。现杨坤宇要求融创公司按照此房屋原租赁合同中约定的房屋使用费及相关费用向杨坤宇支付2017年12月至2019年12月的房屋使用费以及2020年全年房屋使用费以及应收未收部分的房屋使用费延期支付利息，故成讼。融创公司辩称，如果杨坤宇确为房屋合法所有权人，融创公司可向其支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋租金。不同意杨坤宇的其他诉讼请求。2017年，融创公司与涉诉房屋原产权人案外人吴国华以及上海耀闵实业发展有限公司签订有《房屋转租合同》，约定上海耀闵实业发展有限公司承租吴国华名下包含涉诉房屋在内的四套房屋，并将上述房屋全部再转租给融创公司，租赁期间为2017年1月1日至2020年6月30日。杨坤宇取得房屋所有权后并未及时告知融创公司，融创公司于2019年年底才得知房屋产权变更一事。此时，融创公司已经依据上述合同，向案外人吴国华支付了2017年至2019年的全部租金。杨坤宇怠于履行相应的告知义务，未能取得房屋租金系其自行扩大损失，故不同意杨坤宇其他全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的事实认定如下：天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场11号楼618号房屋原产权人为案外人吴国华。2017年11月24日，产权变更为杨坤宇，房屋建筑面积为140.8平方米。融创公司原名称为天津融创奥城投资有限公司，后变更为融创华北区域房地产集团有限公司，后变更为融创华北发展集团有限公司，对融创公司名称变更过程，杨坤宇当庭表示认可。杨坤宇当庭表示其在取得房屋所有权之前已经知道涉诉房屋内有租户，亦知道租户名称中带有“融创”二字，但具体名称不清楚。庭审中，双方均认可，如按照房屋租赁合同的标准，涉诉618号房屋2020年1月1日至2020年6月30日期间的房租计算方式为63009.48*6/617.74*140.8，即86169.6元。经法庭释明后，杨坤宇坚持以财产损害赔偿为本案案由，认为与融创公司之间无房屋租赁关系。融创公司表示具体从何时开始承租涉诉房屋已经无法核实。2018年以及2019年度为何重新签订租赁合同系应吴国华要求，因其财务走账需要，吴国华让融创公司与何方签订转租合同，融创公司均予配合，至于为何不与吴国华直接签订合同其不清楚。对有争议的事实本院认定如下：1.杨坤宇表示其取得房屋所有权后2017年年底以及2018年均口头告知过融创公司涉诉房屋产权已经变化的情况。对此，融创公司表示杨坤宇仅于2019年年底才告知，之前未收到任何杨坤宇方面关于产权变更的通知。因杨坤宇方未就其在2019年年底之前告知融创公司产权变更一事提交相应证据，故对其陈述不予采信。2.融创公司陈述的其租赁涉诉房屋以及支付租金的相关事实如下：2017年，案外人吴国华作为甲方、上海耀闵实业发展有限公司为乙方、融创公司为丙方，签订《房屋转租合同》一份，合同约定乙方承租甲方名下坐落于天津市南开区××道××路××广场××号楼××号房屋，经征得甲方书面同意，由乙方将上述承租房屋全部转租给丙方，房屋建筑面积617.74平方米；租期为2017年1月1日至2020年6月30日，月租金63009.48元，按半年度支付，丙方于每季度首月20日前交付甲方或甲方书面说明指定的收款人或单位，押金63009.48元，丙方于2017年1月1日之前交付乙方。2017年1月20日，融创公司因房租审批流程较长，由其工作人员王永以个人名义向融创公司借款210000元用于支付6层房租。融创公司部门经理、会计的签字审批后，融创公司于2017年2月14日在借款单上盖章，印章内容为转账付讫，并于次日通过工商银行向王永转账210000元，王永将其中189028.44元作为房租交付给了吴国华。2017年8月30日，上海耀闵实业发展有限公司向融创公司开具了2017年度整年房屋租赁费的发票。2017年10月27日，融创公司向吴国华指定的收款账户案外人卓智凤名下的账户转账567085.32元，吴国华在收款说明中对该金额予以确认。2017年度，融创公司合计向吴国华支付房屋租金756113.76元。2018年，吴国华为甲方、上海颍优实业有限公司为乙方、融创公司为丙方，签署《房屋租赁合同》一份，合同内容与2017年的《房屋转租合同》基本一致，租期初始日期变更为2018年1月1日。2018年8月16日，上海颍优实业有限公司向融创公司开具了2018年度全年的房屋租赁费发票。2018年9月11日，融创公司向上海颍优实业有限公司指定的收款账户卓智凤名下账户转账756113.76元。2019年3月27日，吴国华为甲方、天津市穆连商贸有限公司为乙方、融创公司为丙方，签订《房屋租赁合同》一份，合同内容与2017年的《房屋转租合同》基本一致，租期初始日期变更为2019年1月1日，租金支付时间变更为每年支付一次，2019年4月15日之前支付当年房租。合同约定乙方收款账户仍然为案外人卓智凤名下账户，且吴国华另出具《委托书》一份，委托卓智凤为收款人。2019年3月20日，天津市穆连商贸有限公司向融创公司开具了2019年度全年的房屋租赁费发票。2019年4月8日，融创公司向指定的卓智凤账户转账756113.76元。对上述情况，杨坤宇表示因三份租赁合同仅有公司印章，无相关法人或者代理人签字，故对合同真实性不认可，融创公司在签订三份合同时未对房屋所有权人进行实质审查，合同亦未在房管部门进行备案，且三份合同指定的收款人收款账户相同，与常理不符。合同签订后，融创公司自认为次承租人，但其一直与吴国华协商房屋租赁情况，并没有与承租人三个公司协商房子租赁情况以及支付情况，故认为上述三份租赁合同均为无效。虽认可付款凭证、收款说明以及发票的真实性，但对合法性以及关联性均不认可。对此一节，本院作如下综合评判：对于2017年的房屋转租合同，虽未载明具体签订时间，但在2017年11月24日杨坤宇取得产权之前，涉诉房屋已经由融创公司实际使用，且融创公司已经支付了全年的房屋租金，此时，房屋所有权人为吴国华，其完全有权对涉诉房屋进行出租，公司代理人未予签字但均盖有公章，该转租合同虽未进行备案，但并不影响其法律效力，况杨坤宇明确表示其在取得所有权之前已经知道融创公司作为租户实际使用该房屋，故从目前看，该份合同并无法律所规定的无效情形，应认定该份合同合法有效。但结合三份合同可知，吴国华明知房屋实际使用人为融创公司，融创公司使用涉诉房屋具有连续性，且融创公司付款对象均为吴国华所指定收款人员的收款账户，而吴国华每年更换一个所谓“承租人”，而将房屋继续交由融创公司使用，可见三份合同中的“承租人”并非房屋实际承租人，仅为融创公司财务结账票据所需，故吴国华与融创公司之间并非房屋转租关系，而是租赁关系。对于2018年以及2019年的房屋租赁合同，此时吴国华已非涉诉房屋产权人，此时吴国华系无权处分，且从本案杨坤宇陈述可知其并不认可吴国华所签订这两份合同，另，融创公司与吴国华仅为财务走账变更承租人而重新签订房屋租赁合同，亦与实际租赁情况不符，并非双方真实意思表示，故两份租赁合同应属无效。因杨坤宇对融创公司付款凭据的真实性认可，故本院对融创公司已经向吴国华支付了2017年-2019年度全部租金的事实予以确认。本院认为，融创公司与案外人吴国华之间的房屋租赁关系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故涉诉房屋虽变更了所有权，但并不影响融创公司与涉诉房屋前所有权人的房屋租赁合同关系，融创公司据此占用涉诉房屋并非违法侵占，亦未侵害杨坤宇对房屋的所有权，杨坤宇坚持要求融创公司基于对其所有权的侵害承担财产损害赔偿责任于法无据，本院不予支持。其取得所有权后未及时通知承租人，致使承租人将2017年11月24日至2019年12月31日期间的房屋租金仍向原产权人吴国华支付，融创公司对此并无过错，不应承担支付该期间房屋使用费以及逾期利息的支付责任。因融创公司当庭表示同意按照合同约定的租金标准向杨坤宇支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，虽杨坤宇不认可与融创公司之间的租赁关系，但为减少当事人诉累，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告融创华北发展集团有限公司向原告杨坤宇支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋租金86169.6元；二、驳回原告杨坤宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9599元，减半收取计4799.5元，由原告杨坤宇自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 程 宇二〇二〇年七月八日书记员 史蕾蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。