杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0106民初1982号 原告：吴哲宇，男，1994年9月12日出生，汉族,住浙江省安吉县昌硕街道天目中路70号沁河湾12幢1单元701室。 委托诉讼代理人：舒洪博,浙江泰杭（安吉）律师事务所执业律师。 被告：杭州行允科技有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区蒋村街道西溪谷商务中心20号楼6层601室。 法定代表人：林春宇，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：叶秋高,浙江杭明律师事务所执业律师。 原告吴哲宇与被告杭州行允科技有限公司追偿权纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒洪博，被告的委托诉讼代理人叶秋高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告返还垫付的物业服务费、公共能耗费合计人民币49047.84元;2.由被告承担所有诉讼费用。审理中，原告申请变更诉讼请求为：1.被告立即向原告返还垫付的物业服务费、公共能耗费合计49047.84元，并向原告支付利息损失923.73元(以49047.84元为基数，自2019年12月31日起按年利率6%暂计算至2020年4月22日，实际要求支付利息损失至款清之日止)；2.被告立即向原告返还垫付的房屋租赁税税款66950.30元并向原告支付利息损失(以66950.30元为基数，自2020年4月22日起按年利率6%计算利息损失至款清之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告等人与被告于2016年12月19日签订《房屋租赁合同》，该合同内约定原告等将位于杭州市西湖区房屋（建筑面积340,61平方米〉出租给被告使用，租赁期为5年，自2016年12月20日起至2021年12月19日止。《房屋租赁合同》第五条明确约定物业管理费、能耗费、水电费等费用由被告承担，并由被告自行向物业管理公司缴纳。由于被告怠于履行支付物业管理费和公共能耗费，导致原告等一方收到杭州云起物业服务有限公司（公司名称变更前为杭州旭天物业服务有限公司）发出的《催缴通知单》，该通知单内载明要求支付2019年10月1日至2020年9月30日的物业服务费、公共能耗费，共计欠费49047.84元。原告等一方要求被告及时缴纳上述费用，但被告仍不肯缴纳上述费用，原告在此情形下代为被告付清上述欠款合计49047.84元，杭州云起物业服务有限公司己开具了收款收据给原告，但被告至今仍未向原告返还上述垫付的费用。此外，原告还代付了房屋租赁税税款66950.30元，被告应予以返还。为保障原告的合法权益,特向法院起诉。 被告辩称,本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而并非追偿权纠纷。被告与原告以及孟宜辰(监护人吴佩珏)签订的《房屋租赁合同》对房屋租赁等相关事项作出了约定。暂且先不讨论该合同关于房屋租赁税和税务发票的约定是否有违公平，对于本案起诉的要求事项已被租赁合同约定条款涵盖囊括，属于合同项下义务责任的承担问题，而并非合同约定之外代为支付后行使追偿权利。原告就物业费、能耗费以及代开发票等税费，并不具有追偿的权利。追偿权的前提基础是已经完成代为支付费用承担责任，而原告提交的证据材料中显示的物业费支付凭证等，实际付款人为吴佩珏，故实际享受追偿权利的人应当是吴佩珏。即使在案件受理后，吴佩珏让渡财产权利给吴哲宇，该行为应当属于债权转让，但是被告并未收到任何通知，根据《合同法》关于债权转让的规定，该债权转让并不生效。故此，被告有理由拒绝支付物业服务费、公共能耗费，原告无权向被告行使追偿权利。物业服务公司向业主或者实际使用人收取物业费的前提依据必须是合法合理，否则业主或者实际使用人有权要求提供依据并拒绝支付费用。涉案租赁合同虽约定了物业管理费由承租人承担，但是出租方并未向被告明确告知物业管理收费标准，也没有向被告出示过物业公司之间签订物业服务合同内容。根据《杭州市物业管理条例》第十七条规定，出租物业时必须明确告知承租人并作明确的结算约定，但是本案中被告并未收到任何的告知并做详细明确约定。根据杭价服[2009]68号《杭州市物业服务收费管理实施办法》第二十七条：“物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停车收费标准、价格举报电话12××8等有关情况进行公示。”被告并未在园区看到显著的公示。同时，根据本案的微信聊天记录内容分析，被告提出要求物业服务公司提供相应的依据和明细要求后，并未收到任何明确合法的答复，至今未予以公布。物业服务管理公司作为提出收取费用的一方，应当履行先行告知义务和费用组成的责任，被告作为实际承租人有权根据先履行抗辩权，要求物业服务公司提供收费依据和明细，该权利并不能以之前已经存在缴纳物业服务费而丧失，故被告是合法合理地有权拒绝先支付物业服务费用的，合法行使履行抗辩权。原告向被告主张承担追偿房屋租赁税的请求不符合法律规定，有违公平原则，不应当得到支持。根据一般承租人的理解，房屋租赁合同的租金问题主要就是不含税租金，代开发票的税点在进行约定是否承租人承担，这个是符合商业交易规则的，因为从财务会计做账规范的要求，代开发票后可以进行合法记账，构成经营成本支出。但是，房屋租赁税是出租人自己应当缴纳的税费，因为出租人获得租金后应当缴纳个人所得税，如果将出租人自己应当再行缴纳的个人所得税转嫁给承租人承担，不仅提高了租金标准，也超出了一般承租人的预期。承租人若承担房屋租赁税，该费用不能作为经营成本进行合法记账，也是超出了被告的预期和理解。因为该合同是出租人吴佩珏单方提供的文本，承租人对合同的内容存在一定的误解。如果由被告承担房屋租赁税，结果就是高于市场租赁费用水平，减轻了出租人的责任义务，对被告显著的不公平。综合上述，希望贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下: 2016年12月19日，被告（乙方、承租方）与原告以及孟宜辰（代理人吴佩珏）（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方合法拥有坐落于杭州市西溪谷同方国际商务中心C幢6层房屋，建筑面积340.61平方米，甲方同意将该房屋出租给乙方;租赁期为5年，即自2016年12月20日起至2021年12月19日止;免租装修期为2个月，即自2016年12月20日至2017年2月19日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按约向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、能耗费、水电费等费用；该房屋首年租金为306000元，每半年租金153000元；乙方应当向该房屋所在的税务机关缴纳房屋租赁税，并足额开具租金的税务发票(若乙方未向税务机关缴纳房屋租赁税，则甲方实际缴纳后可向乙方进行追偿)；第一年、第二年租金保持不变，自第三个租赁年度（含第三个租赁年度）起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束；乙方采取按每半年一期支付的方式向甲方支付租金；首期租金于合同签订之日起7日内支付；此后每期租金乙方应当提前10日支付，先付租金后使用；物业管理费由乙方承担，并由乙方自行向物业管理公司缴纳，2016年12月20日至2017年9月30日的物业管理费、能耗费28600元甲方已经缴纳，该物业管理费乙方应当在本合同签订后7日内支付给甲方；水电费及其他相关费用由乙方自行承担；物业管理费、能耗费交付办法和时间以物业公司规定为准。 2019年12月11日，杭州云起物业服务有限公司西溪谷服务中心（原公司名称为杭州旭天物业服务有限公司，于2019年11月15日经工商登记变更名称为现名称，以下简称物业公司）就案涉租赁房屋的物业服务费出具《催缴通知单》，其内容显示客户物业服务费仅缴至2019年9月30日，2019年10月1日到2020年9月30日的物业服务费40873.2元、公共能耗费8174.64元未付；共计欠款49047.84元；并要求在2019年12月16日前缴纳。案涉租赁房屋业主之一孟宜辰的代理人吴佩珏于2019年12月18日通过微信将前述催款通知单发送被告法定代表人林春宇，要求被告缴纳物业费。被告对物业费提出异议。林春宇于2019年12月31日与吴佩珏的微信聊天中表示“物业服务内容包含哪些？无缘无故扣我们的装修押金怎么算。”2019年12月31日，物业公司向原告出具《收款收据》一份，显示缴款单位或个人为吴哲宇，款项内容为物业能耗费2019.10.1-2020.9.30，金额为49047.84元。该笔物业费于当日从吴佩珏银行账户转入物业公司账户。 2020年4月8日，原告出具《律师函》一份，催告被告缴纳房屋租赁税，并足额开具税金的税务发票；并于2020年4月9日向林春宇邮寄该材料，EMS查询记录显示邮件于2020年4月10日他人（丰巢）收。2020年4月21日，原告为被告代开增值税普通发票两份，分别显示出租非住宅2018.1.1-2018.12.31，一年金额306000元；2019.1.1-2020.5.3，17个月金额433500元。同日，原告交纳相应税款分别为28394.30元、38556元，合计缴纳66950.30元。 2019年2月25日，林春宇曾微信联系吴佩珏要求其提供租赁房屋业主方监护人身份证复印件，并表示“我这边要适当缴纳房屋租赁税费”、“现在西湖区核查得比较严”、“我们公司计划引入风投，所以各方面也要尽量做规范些”。 另查明，原告于2016年10月1日就案涉租赁房屋与物业公司签订的《物业服务合同》显示，建筑面积340.61平方米，物业服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用和公共能耗分摊费用）的收费标准（按建筑面积）写字楼：10元/平方米/月(不包含公共能耗费，公共能耗费按实分摊)；商业：10元/平方米/月(不包含公共能耗费，公共能耗费按实分摊)；公共能耗费2元/平方米/月。（如因电费调价等其他因素需增加收费项的，需另行收费）。 以上事实,有《房屋租赁合同》、不动产权利证书、《物业服务合同》、《催缴通知单》、微信聊天记录、《收款收据》、转账凭证、工商登记信息、《律师函》及邮寄凭证、发票、税收缴款书、付款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为,关于本案案由应为追偿权纠纷还是房屋租赁合同纠纷的争议。本院经审查，原告起诉时主张被告支付物业服务费、公共能耗费等。原、被告分别作为涉案房屋业主、承租人,对物业公司收取的物业费均具有交纳义务,双方对此承担连带责任。在内部关系上,在被告租赁原告商铺过程中产生的物业费,根据双方约定被告应当承担偿付责任,原告代被告垫付该物业费后有权向被告追偿。审理中，原告申请变更诉讼请求，其中新增诉请主张被告支付房屋租赁税税款。根据案涉合同约定，租赁双方已在内部关系中就房屋租赁税税款的承担进行了明确约定，承租方应当向该房屋所在的税务机关缴纳房屋租赁税，并足额开具租金的税务发票，并约定承租方未向税务机关缴纳房屋租赁税，则出租方实际缴纳后可向承租方进行追偿。公民有依法纳税的义务。租赁合同双方就内部法律关系中该税款金额承担的约定，未侵害他人或国家利益，未违反法律法规强制性规定的情况下，该约定应属有效。出租方在承租人未按约缴款的情况下，先行缴纳该款后，有权按约向承租方追偿。因此，本案案由应为追偿权纠纷。关于原告主体身份的争议焦点。本院经审查，虽然案涉租赁合同出租方除原告外还包括另一人孟宜辰(代理人吴佩珏)，物业费缴纳方式是从吴佩珏银行账户转出，然本案中物业公司出具的《收款收据》显示缴款单位或个人为吴哲宇，且在案件审理过程中，孟宜辰和吴佩珏已向本院提交书面材料表示相应权益归属于原告，因此物业费的实际交款方式是现金还是转账或者从谁的账户转账对此并不影响，原告有权以其自身名义向被告追偿物业服务费和公共能耗费等。原告提交的发票、税收缴款书、付款凭证等足以证明原告已实际缴纳该款，原告有权以其自身名义主张被告支付房屋租赁税税款等。被告提出抗辩称，被告有合理合法的理由拒绝支付物业服务费、公共能耗费，被告未收到原告任何的告知并做详细约定，被告在园区亦未看到显著公示，物业公司未提供相应依据和明细。案涉租赁合同约定，物业管理费由乙方（即被告）承担，并由乙方自行向物业管理公司缴纳，2016年12月20日至2017年9月30日的物业管理费、能耗费28600元甲方已经缴纳，该物业管理费乙方应当在本合同签订后7日内支付给甲方；物业管理费、能耗费交付办法和时间以物业公司规定为准。本院经审查认为，被告虽提出前述抗辩，但不构成拒付物业费的合法理由，对此不予采信。关于原告诉请主张的房屋租赁税税款。被告虽提出抗辩称，原告向被告主张承担追偿房屋租赁税的请求不符合法律规定，有违公平原则，不应当得到支持。本院经审查认为，被告的抗辩不构成拒付理由，对此不予采信。原告已依法先行缴纳相应税款，被告应按约返还。关于原告诉请主张的物业服务费、公共能耗费的利息损失。合同就物业服务费的支付时间未做出明确约定。原告虽经物业公司催讨后先行垫付物业费，但被告此前已向原告和物业公司对物业费的承担提出异议，双方对偿付时间尚未明确。此外，本院结合原告诉请主张物业费的时间段等因素，并综合考虑物业服务合同的特殊性，本综合审查，酌情认定原告向被告主张支付逾期付款利息,缺乏合理性，本院不予支持。关于原告诉请主张的房屋租赁税税款的利息损失。合同就租赁双方内部房屋租赁税税款的承担做出了明确约定。被告经原告催告后未及时缴纳该款，原告有权在实际缴纳后根据合同约定向被告追索，并要求其承担相应利息损失。故对原告的该项诉讼请求，本院经审查予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下: 一、杭州行允科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付吴哲宇已付物业服务费、公共能耗费合计49047.84元; 二、杭州行允科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付吴哲宇已付房屋租赁税税款66950.30元，并支付利息损失(以66950.30元为基数，自2020年4月22日起按年利率6%计付至实际清偿之日止)； 三、驳回吴哲宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1319元，由吴哲宇负担9元，由杭州行允科技有限公司负担1310元。 吴哲宇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州行允科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 张杨清 二〇二〇年七月六日 代书记员 金 婕 ?