上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初1766号原告：宋华伟，女，1980年1月3日生，汉族，住上海市闵行区。原告：喻明杰，男，1981年7月29日生，汉族，户籍地湖北省，现住上海市闵行区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：管兴武，上海大邦律师事务所律师。被告：上海励治房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋斌，执行董事。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。原告宋华伟、喻明杰与被告上海励治房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人管兴武、被告委托诉讼代理人祝茗屿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋华伟、喻明杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交付违约赔偿金42,025元；2.判令被告向原告退还多收取的增值税34,656元；3.判令被告将涉诉房屋所配置的空调外机安装到合理安全位置。事实和理由：原、被告双方于2018年1月25日签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买其位于奉贤区庆园路189弄鹿轩小区87号103室新建房屋一套，总价2,060,086元，被告须于2019年6月30日前将房屋交付给原告。合同另约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之二计算，违约金自本合同第一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。“第十三条该房屋符合本合同第十条约定的条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交接的标志为签署《商品房钥匙收条》。”此外，关于税费问题约定如下：“第二十八条该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲乙双方各自承担。”在合同附件一《付款方式和付款期限》约定“本合同载明的该房屋总价款、单价、面积补差、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额。乙方购买该房屋适用的增值税率为11%，总房价款为人民币2,060,086元(含装修)，其中，不含增值税总房价款为1,855,933.33元，增值税为204,152.67元，房屋的每平方米建筑面积单价为30,393.71元，其中不含增值税房屋单价为27,381.73元。”在合同补充条款一中约定：“第三条第4款由于房屋建筑面积发生变化导致乙方应付税费、物业管理等费用发生变化，均由乙方承担。”“第八条第2款乙方在办理该商品房交接手续前，应当按照本合同约定付清全部应付房价款、违约金、签署面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续、付清委托甲方代缴的专项维修基金、规费、税费、甲方被贷款银行扣划的相应款项(如有)及其它费用(如有限电视开通费等)。”合同签订后，原告依约通过首付款转账和银行贷款等方式向被告交付全部房款。被告通知原告于2019年6月27日去收房，原告当日在验房时发现被告交付严重违背合同约定：房屋次卧墙壁大面积发霉，有渗水水迹，以及卫生间门无法闭合，安防设备未安装等；另外，配套的空调外机放在一楼安全逃生楼梯通道中，不符合消防安全需求，还存在极高的对进出邻居的碰撞人身伤害风险；此外，小区公用设施存在众多不符合合同约定的问题。因此，原告当日拒绝收房，被告陪同验收的工作人员对此进行记录后表示尽快修复，之后再通知原告来收房。2019年7月26日，被告向包括原告在内的所有业主发布《告全体业主书》，称于2019年7月下旬陆续发出的所有《关于交付手续办理催告书》宣布正式作废取消。另承诺：在双方协商解决前，全体业主满意之前，任何发出的函件均无效。随后的7月28日，被告向包括原告在内的所有业主发布《致麓轩业主的一封信》，承认小区公用部分存在众多质量问题，并承诺了具体的修复时间。2019年8月17日,原告前往案涉物业，发现次卧屋顶和墙壁还处于打开维修状态，并催促被告尽快修复。直至2019年10月10日，原告应被告通知前往案涉物业去收房，为了避免损失的进一步扩大，在被告承诺将继续免费修理残留的部分质量问题的情况下，原告同意办理房屋交接手续。当日，被告向原告交付了房屋钥匙等物，并向原告转交了房屋增值税发票，原告发现实际税点为9%，即实际增值税为169,496.59元。原告认为，被告交付存在严重质量问题导致房屋无法正常使用，构成逾期交付合计102天，应承担合同约定的延期交付违约责任，违约赔偿额为2,060,086*0.0002*102=42,025元；另外，增值税在合同中约定系为原告承担的税费项目，依法由被告代缴，被告应向原告退还多收取的增值税204,152.67-169,496.59=34,656元。被告还须立即对交付中存在的人身损害风险采取纠正措施，将空调外机安装到合理安全的位置。被告上海励治房地产开发有限公司辩称，1.被告已经在2019年6月30日向原告交付了符合交付条件的房屋。2.原、被告在合同中约定的房屋总价是通过固定总价计价，除了有面积差会有价格差异，其他情况均不会调整价格。被告从未在合同中明确降税即降价，关于增值税的问题已有法院生效判决。3.空调外机不存在安全隐患，符合消防安全，并且不影响原告出入。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于原告提交的商品房预售合同、上海市增值税普通发票、交付通知书、告全体业主书、致麓轩业主的一封信、视频光盘、被告提交的住宅交付使用许可证、微信截图，双方对真实性均无异议，本院予以确认。对于被告提交的视频及视频截图，原告认为真实性无法确认，对证明内容有异议，该证据只能说明众多业主与被告协商，但原告未参与，不存在对被告的胁迫。本院经审核认为，被告提交的视频及视频截图，不足以证明被告系受胁迫发出“告全体业主书”，故对视频及视频截图不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年1月25日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告(乙方)向被告(甲方)购买奉贤区庆园路189弄“鹿轩”小区87号103室商品房，该房屋暂测建筑面积为67.78平方米，每平方米单价为30,393.71元，总房价款暂定为2,060,086元。合同第四条约定：“乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。”第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、取得了《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。”第十一条约定：“甲方定于2019年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到附件三约定的标准，乙方有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。……”合同附件一“付款方式和付款期限”约定：“本合同中载明的该房屋总价款、单价、面积补差款、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额。乙方购买该房屋适用的增值税税率为11%，总房价款为人民币2,060,086元(含装修)，其中不含增值税总房价款为人民币1,855,933.33元，增值税为204,152.67元，房屋的每平方米建筑面积单价为人民币30,393.71元，其中不含增值税房屋单价为27,381.73元。”合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。合同补充条款一第八条约定：“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充……4.房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。……”上述合同签订后，原告按约支付了房款。2019年5月27日，被告取得“麓轩”项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年6月18日，被告向原告发出《麓轩.交付通知书》，通知原告于2019年6月27日办理房屋交付事宜。2019年6月27日，原告准备接收系争房屋时，发现系争房屋存在次卧屋顶渗漏水、卫生间门无法闭合等质量问题，原告向被告提出房屋质量问题后，未接收房屋。2019年7月9日，原告询问被告次卧漏水、霉点问题是否解决，被告表示会处理。2019年7月下旬，被告发出《关于手续办理催告书》。2019年7月26日，被告发出《告全体业主书》，声明《关于手续办理催告书》作废。2019年7月28日，被告发出《致麓轩业主的一封信》，对全体业主提出的小区26个问题，明确了整改维修方案，其中第22点，对于业主屋内施工质量和缺陷问题被告明确了修复时间节点，橱柜、门窗玻璃维修8月26日前完成，进户门、石材类、渗漏类维修8月20日前完成。2019年8月17日，原告查看系争房屋，发现次卧屋顶等仍处于维修状态。2019年10月10日，原告应被告通知接收维修完毕的房屋，办理完毕房屋交接手续。同日，被告向原告交付了开票日期为2019年6月5日、价税合计为2,052,792元、税率为9%的购房款增值税发票。本案诉讼过程中，原告对系争房屋的空调外机增加了挡板，原告表示对此整改措施予以认可。另外，被告于2020年5月9日向本院申请对系争房屋维修真实性、维修时间和维修工程对房屋使用影响程度进行司法鉴定。并且，原告明确表示如果法院不认定被告逾期交房，原告在本案中不主张因房屋质量问题造成原告的损失。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告交付的房屋存在严重质量导致房屋无法正常使用，构成逾期交房。对此，本院认为，根据双方合同约定，被告于2019年5月27日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，已经符合合同约定的交付条件，后被告于2019年6月18日向原告发出交房通知，已经按约履行其交房义务。根据双方合同约定，原告对于被告交付的商品房认为需要整修的，应以书面方式提出，被告按照合同约定承担保修义务，但原告不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，原告应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。原告于2019年6月27日拒收房屋，理由是房屋存在次卧屋顶渗漏水、卫生间门无法闭合、空调外机不符合消防安全要求等问题，但这些问题并非房屋主体结构问题，也未达到严重影响居住使用的程度，原告拒收房屋没有法律依据，并不造成被告逾期交房的法律后果。故本院对于原告主张被告逾期交房不予认定，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。对于原告提出对系争房屋维修真实性、维修时间和维修工程对房屋使用影响程度进行司法鉴定的申请，因鉴定事项与被告维修造成原告无法正常使用房屋造成的损失关联，而原告明确对于房屋质量问题造成的损失不在本案中主张，故本院对于原告在本案中提出的鉴定申请不予准许。关于增值税率调整后是否由被告退回相应税款问题，首先，双方对房屋总价有明确约定，且合同第四条约定：“乙方购买该房屋总房价……除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动”，被告作为营利性法人，依法应缴纳包括增值税在内的各种税费，因此其将销售商品房应缴纳的增值税计入其经营成本，是正常的经营行为，被告在合同条款中将房屋单价的组成予以分解、明示，并无不妥，在合同中并无税率调整，相关房价亦予以调整的约定；其次，涉案增值税的缴纳主体并非原告。原告新购商品房并没有在房屋总价款外再缴纳增值税，本案应税销售行为产生增值税的缴纳主体是房地产开发企业即本案被告，因此国家相关财税部门将增值税率从11%下调至9%，目前直接的受益者的确是包括本案被告在内的增值税纳税人，然基于增值税的性质，降税后将产生一系列的积极效应和连锁反应，最终必将惠及包括原告在内的广大消费者。故对原告因增值税税率下调，要求被告返还差价款的诉请难以支持。对于原告要求被告将空调外机安装到合理安全位置的诉讼请求，因原告对空调外机采取了增加挡板的措施，原告表示对此整改措施予以认可，双方对此争议已解决，本案不再处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宋华伟、喻明杰的诉讼请求。案件受理费1,717元，由原告宋华伟、喻明杰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  范火明二〇二〇年七月十三日书 记 员  俞 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。