广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7013号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈江，男，1984年4月1日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区，上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市优加文化艺术有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口街道卓越维港名苑北区1栋B2，统一社会信用代码：91440300MA5F2EPD48。法定代表人：许蔚，总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：樵地祥，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯沙，女，1989年8月2日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴雪涛，女，1964年6月2日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，上诉人冯沙、被上诉人戴雪涛共同委托诉讼代理人：李慧芳，广东广和律师事务所律师。上诉人陈江、深圳市优加文化艺术有限公司（以下简称优加公司）、冯沙因与被上诉人戴雪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈江、优加公司上诉请求：一、撤销一审判决第六项，依法改判为：冯沙于判决生效之日起十日内向陈江、优加公司支付违约金144000元、赔偿装修损失53294276元，并承担律师费20000元；二、判决冯沙、戴雪涛承担本案一审、二审的全部诉讼费、评估费。事实与理由：一审判决遗漏重要案件事实、事实认定错误，适用法律错误，应当依法改判。一、一审判决未查明涉案租赁房屋由住宅改变为经营性用房的相关事实，遗漏了对冯沙、戴雪涛出租房屋之前的法定义务的履行情况的调查，进而遗漏了前述法定义务未履行的事实，对于瑜伽馆不能正常经营的结果之间存在因果关系，遗漏了重要案件事实，存在事实认定错误。1、《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”2、本案所涉租赁房屋的规划建设用途为住宅。冯沙、戴雪涛将租赁房屋出租给陈江、优加公司用作瑜伽馆商业经营用途，依照《物权法》第七十七条的规定，既要遵守法律、法规及小区管理规约的规定，且应当事先经有利害关系的业主同意。本案中，冯沙、戴雪涛对于涉案租赁房屋的规划建设用途为住宅是明知的，对于陈江、优加公司承租涉案房屋经营瑜伽馆的用途也是明知的。在本案租赁合同签订之前，冯沙、戴雪涛既未按照《物权法》第七十七条的规定完成住宅改经营性用房的两项前置性义务事项：（1）确保其房屋改作经营性用房符合法律、法规以及小区管理规约（2）已征得有利害关系的业主同意，也未将其未完成前述法定义务的事实告知陈江、优加公司，反而指示陈江、优加公司在装修公司进场装修时，向物业管理公司的保安、小区相邻的业主隐瞒经营瑜伽馆的事实，谎称陈江、优加公司委托的装修公司工作人员为冯沙、戴雪涛委托的施工队。并且，根据陈江、优加公司一审补充提交的证据（陈江与冯沙、戴雪涛微信及短信聊天记录）显示，面对陈江提出的关于有小区业主反对意见的担心，戴雪涛称：“我觉得千万不要过早宣传，开张后慢慢业主觉得无噪音，不会影响生活，会接受，现在不适合去讨论。”3、正是由于冯沙、戴雪涛的上述行为（包括怠于履行法律义务的不作为，以及指示陈江、优加公司隐瞒经营瑜伽馆的作为），导致未在租赁合同签署前，甚至进场装修、开业前，预先防范和化解因小区物业管理人员、其他业主的反对而引发的风险，直接导致瑜伽馆在经营过程中受到小区物业管理人员、其他业主的阻挠、干扰而被迫停止经营的严重后果。4、冯沙、戴雪涛承租涉案房屋经营瑜伽馆的房屋用途或者说租赁合同目的的实现，完成租赁房屋交付、办理营业执照地址工商备案，都只是必要条件之一，更为关键的是需要不受干扰、持续安静、平稳的营业环境。如前所述，在本案中，虽然冯沙、戴雪涛履行了交付房屋、完成了以租赁房屋为经营地址的工商备案登记，但却未履行《物权法》第七十七条规定的将住宅改变经营性用房的前置法定义务，直接导致小区物业管理人员、其他业主的反对和干扰，也进而直接导致了瑜伽馆丧失了必不可少的“不受干扰、持续安静、平稳的营业环境”,被迫停止经营，陈江、优加公司遭受重大损失后果。换言之，如果冯沙、戴雪涛在出租涉案房屋之前，明知其房屋作为住宅不满足《物权法》第七十七条规定的改变为经营性用房的条件，且又未征得小区物业管理公司、有利害关系业主的同意，进而不同意出租给陈江、优加公司用作经营瑜伽馆，不与陈江、优加公司签署本案房屋租赁合同，也断然不会发生后续重大损失后果。再言之，如果冯沙、戴雪涛在出租涉案房屋之前，就其将住宅改变为经营瑜伽馆的经营性用房的事实，事先征得小区物业管理人员、有利害关系业主的同意，对于瑜伽馆经营过程中发生的小区物业或者业主干扰、反对等任何事件，陈江、优加公司完全有权依法制止（无论通过起诉至法院要求排除妨害或者申请公安机关保护正常经营），绝不至于发生被迫停止经营的严重后果。因此，冯沙、戴雪涛在本案中的行为（包括不作为与作为），与陈江、优加公司在本案中所遭受的损失，存在直接且重大的因果关系。二、涉案租赁合同约定“自用”，并未排除经营瑜伽馆的经营性用途；租赁双方签署解除租赁合同的协议，仅就解除合同达成一致，但陈江、优加公司并未明确放弃追究冯沙、戴雪涛违约责任、索赔损失等法律权利。一审判决基于“自用”、“协商一致签订解除租赁关系的协议”，认定陈江、优加公司在本案中主张冯沙、戴雪涛承担违约责任、赔偿损失等诉讼请求没有事实、合同及法律依据，属于认定事实错误、适用法律错误。1、基于一审诉争双方提交的证据和庭审调查的事实，租赁合同中约定“自用”，目的在于防止陈江、优加公司再将租赁房屋转给租赁合同外的他人使用。租赁双方在全程的沟通过程中，对于租赁房屋用作经营瑜伽馆用途均是明知且一致确认的。综合上述事实和理由，冯沙、戴雪涛已违反了《物权法》第七十七条规定的义务，以及租赁合同项下出租人保障承租人按照承租房屋用途正常使用房屋的合同义务。2、租赁合同第十四条“违约责任”第（一）款约定：“甲方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按年租金总额的30%向乙方支付违约金”。第（七）款约定：“甲方已知晓并同意乙方承租房屋的实际用途,故因甲方违约行为导致乙方无法承租房屋时，甲方除按照本条第一款支付违约金之外，还应当退还已收取的租金余额、赔偿乙方装饰装修损失、赔偿乙方自用损失以及因无法继续自用乙方向第三人（如乙方客户、员工、合作商）支出的所有其他费用。3、《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的,终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”4、基于上述事由和法律规定，一审判决基于“自用”、“协商一致签订解除租赁关系的协议”，认定陈江、优加公司在本案中主张冯沙、戴雪涛承担违约责任、赔偿损失等诉讼请求没有事实、合同及法律依据，属于认定事实错误、适用法律错误。三、一审判决由于认定事实错误、适用法律错误，导致作出错误的判决结果，致使陈江、优加公司遭受的重大损失无法获得弥补，严重损害了陈江、优加公司的合法权益，二审法院依法应予纠正。上诉人冯沙、被上诉人戴雪涛对此答辩称，一、本案没有证据证实陈江、深圳市优加文化艺术有限公司使用涉案房产时受到阻挠。二、陈江、深圳市优加文化艺术有限公司在承租涉案房产之前已经明知房产的使用用途，根据《国家工商行政管理总局关于住宅（经营场所）登记有关问题的通知》，企业申请营业执照时征得有关利害关系的业主同意的责任在于企业，而非业主，而且双方从来没有将该责任约定转移至冯沙。三、根据深圳市优加文化艺术有限公司的工商登记资料，其在2018年5月18日已经将涉案房屋作为经营地点，取得了业委会、社区居民委员会、社区工作站的同意，且在该日期之后陈江、深圳市优加文化艺术有限公司再没有提及过使用房屋受到阻挠的情形。四、陈江、深圳市优加文化艺术有限公司因经营不善提前向冯沙要求终止合同，已经给冯沙造成了损失，现在其以各种理由要求赔偿损失已经违反了诚信原则。五、戴雪涛是冯沙的代理人，不是本案合同的适格被告。上诉人冯沙上诉请求：一、维持原审判决第一项、第四项、第六项；二、撤销原审判决第二项、第三项、第七项；三、变更原审判决第五项为“陈江、优加公司向冯沙支付物业管理费、水电费2729.62元”；四、改判陈江、优加公司向冯沙支付房屋占有使用费88000元；五、改判陈江、优加公司向上诉人支付违约金144000元；六、判决驳回陈江、优加公司一审全部诉讼请求；七、判决陈江、优加公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、陈江、优加公司将涉案房屋完全返还给冯沙的时间是2018年12月14日,在此日期之前应当向冯沙支付房屋占有使用费，一审法院认定陈江、优加公司2018年10月9日就已搬离涉案房屋，属认定事实错误，依法应当予以纠正。首先，陈江、优加公司在2018年10月9日解除涉案《房屋租赁合同》后，仍然继续占有、使用涉案房屋直至2018年12月14日。根据双方确认的短信记录、《催搬家私通知》、《物品放行条》及物业员工证明，冯沙与陈江签订《卓越维港名苑（北区）1栋2B物业之解除协议》后，陈江、优加公司仍留有一张大型办公桌于涉案房屋内，该办公桌长约3米，宽约1.2米，高约0.7米，体积巨大且价格不菲，冯沙不可能擅自处理该物品。因该办公桌放置于涉案房屋内，占地面积大且不便移动，严重影响涉案房屋的正常使用，故冯沙已经分别于2018年10月12日、2018年12月7日催促陈江、优加公司尽快将该办公桌搬离。陈江、优加公司虽于2018年11月9日表明准备搬走桌椅，却又迟迟不搬，直到2018年12月14日才派人搬走该办公桌。陈江、优加公司明知大型办公桌留置于涉案房屋内，却不及时腾空涉案房屋，恶意拖延搬离时间长达两个月，导致冯沙在此期间无法充分行使对涉案房屋占有、使用、收益、处分等合法权利，对房屋的权利受到极大的限制，由此产生的损失应当由陈江、优加公司赔偿。其次，冯沙更换门锁密码是因为陈江恐吓威胁破坏房屋，冯沙为了防止损失进一步扩大不得已而为之，根据双方后续交接情况可知，陈江、优加公司完全可以自由进出涉案房屋，且只要大型办公桌仍留置于涉案房屋内，冯沙对涉案房屋就远远达不到一审法院所称的“完全控制”标准。陈江在与冯沙的沟通过程中，曾明确表示“如果你执意要扣押押金，我明天立刻安排装修公司拆除”，冯沙为避免涉案房屋遭到恶意破坏，只得先行更换门锁密码，阻止损失的进一步扩大。但门锁密码更换不等于陈江、优加公司无法进出涉案房屋，其只需和物业人员对接，仍然可以进出涉案房屋；更不等同于冯沙就此完全控制了涉案房屋。一方面，冯沙对涉案房屋的占有、使用因陈江、优加公司恶意拖延搬离办公桌而受到妨碍；另一方面，陈江、优加公司在2018年10月9日至2018年12月14日期间仍将办公桌放置于涉案房屋内，客观上表现为陈江、优加公司继续占有、使用涉案房屋，假如陈江、优加公司寻仓库来存放该办公桌，也必然需要支付相应的保管费。至于陈江、优加公司在2018年10月9日至2018年12月14日期间是否实际开展经营活动由其自主决定，商业风险也由其自行承担，但并不影响其占有、使用涉案房屋的客观事实，更不能作为免除房屋租金、占有使用费的正当事由。冯沙作为房屋出租人，没有任何义务保证承租人经营活动在承租（占有）期间的开展。即便陈江、优加公司承租后空置涉案房屋，也应当支付相应的租金或占有使用费。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”即承租人逾期腾房就应当向出租人支付占有使用费。但一审法院以陈江、优加公司“解除日之后未使用涉案租赁物用于经营”为由，判决陈江、优加公司无需支付2018年10月9日至2018年12月14日期间的占有使用费，明显属于适用法律错误，依法应当予以纠正。同理，陈江、优加公司返还涉案租赁物的时间为2018年12月14日，故其应当支付2018年12月14日前发生的物业管理费、水电费2729.62元，但一审法院扣减了2018年10月9日至2018年12月14日期间的费用，仅支持了2257.84元，依法也应予以纠正。二、陈江、优加公司未按合同约定提前六个月通知冯沙解除合同，解除合同后又逾期返还涉案房屋，依法应当承担违约责任，但一审法院未认定陈江、优加公司存在违约情形，依法应当予以纠正。首先，根据涉案《房屋租赁合同》第十四条第五款约定，陈江、优加公司需提前退租的，应当提前六个月通知，但事实上陈江、优加公司并未遵守该约定，而是临时向冯沙提出解约，并签订《卓越维港名苑（北区）1栋2B物业之解除协议》以规避风险。虽然解除协议确已签署，但陈江、优加公司未提前六个月通知冯沙也是客观事实。《房屋租赁合同》之所以约定前述条款，就是为了限制承租方随意退租，导致房屋在原约定租期间内空置造成出租方的租金损失，因此即便《房屋租赁合同》已经确认解除，但陈江、优加公司仍应当就其未提前通知的行为向冯沙承担违约责任。其次，涉案《房屋租赁合同》第十四条第六款明确约定，未按约定时间返还房屋的应当按照年租金总额的30%支付违约金。但陈江、优加公司与冯沙签订解除协议后，仍继续占有涉案房屋，拒不清空其物品，应当就其逾期腾房行为应当承担违约责任，向冯沙支付违约金144000元。三、租赁保证金本用于担保涉案《房屋租赁合同》的履行，陈江、优加公司免费使用涉案房屋四个月后提前终止合同，损害冯沙的合同利益，有违诚实信用，其支付的租赁保证金86000元及租金43000元不应返还，一审法院判决上诉人返还，属认定事实不清、适用法律错误。涉案《房屋租赁合同》约定租赁期限为六年，冯沙与陈江、优加公司为表明各方履行合同的诚意，约定由冯沙给予陈江、优加公司四个月的装修免租期，陈江、优加公司则支付两个月的租金作为租赁保证金。现陈江、优加公司不仅无偿使用了涉案房屋四个月，还提前提出解除合同，有违诚实信用。一审法院忽视陈江、优加公司无偿使用涉案房屋四个月的事实，要求冯沙返还租赁保证金，有违公平正义原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案租赁保证金系履行涉案租赁合同的担保，因陈江、优加公司提前解除合同，其享有的装修免租期的前提已不存在，故应当以租赁保证金弥补冯沙的损失，包括冯沙因信赖陈江、优加公司长期履行合同而赠与的装修免租期内的租金，以及依据涉案租赁合同可得的租金损失。因冯沙的租金损失客观上远超过12908元，故一审法院判决冯沙返还租赁保证金8608元及租金43000元没有事实依据。上诉人陈江、优加公司对此答辩称，冯沙提出的上诉理由均不成立，其提出的上诉请求与其一审反诉请求相同，该反诉请求一审判决已经作出处理。一审法院判决处理结果合理适当，应当依法予以维持。上诉人陈江、优加公司一审起诉请求：一、冯沙、戴雪涛向陈江退还租赁保证金86000元；二、冯沙、戴雪涛向陈江退回租金43000元（为陈江支付的两押一租的费用）；三、冯沙、戴雪涛向陈江支付违约金144000元；四、冯沙、戴雪涛向陈江赔偿损失350000元；五、冯沙、戴雪涛向陈江支付律师费20000元；六、本案的受理费、财产保全费用等诉讼费用由冯沙、戴雪涛承担。上诉人冯沙、被上诉人戴雪涛一审反诉请求：一、判决陈江与冯沙签订的《房屋租赁合同》于2018年10月9日解除；二、判决陈江、优加公司支付冯沙租金及占有使用费人民币10万元（计算租金的期间为2018年10月1日至2018年10月9日，在2018年10月9日之后开始计算占有使用费到2018年12月14日）；三、判决陈江、优加公司支付冯沙违约金144000元；四、判决陈江、优加公司支付冯沙物业管理费、水电费2729.62元（物业管理费：2018年1月至2018年12月14日期间的物业费是13152.26元，电费3469.95元，陈江此期间共存入13894.4元，差额是2729.62元）；五、判令陈江承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，位于深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）1栋B2（以下简称涉案租赁物）于2010年8月17日登记至权利人冯沙名下，建筑面积为244.62平方米。2018年1月11日，陈江（承租方、乙方）、汪文婷（乙方代理人）与冯沙（出租方、甲方）、戴雪涛（甲方代理人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案租赁物以现状出租给乙方；房屋用途为自用，如甲方提供的房屋无法满足乙方的使用用途的，乙方有权单方解除本合同；租赁期自2018年1月15日至2024年1月30日，共计6年。甲方在本合同签订次日将房屋交付给乙方，便于乙方选定装修公司；租金按照月租金计算，第一年起租43000元每月，第二年租金为43000元每月，从第三年起每年递增百分之八；2018年1月15日至2018年5月15日为装修免租期，一切费用由乙方承担，自2018年5月15日起，甲方开始收取租金；合同生效之日起，乙方向甲方支付两个月租金作为房屋租赁保证金，金额为86000元；合同届满后，双方不再续订合同的情况下，甲方在乙方腾退完毕之日起十日内，将此保证金无息退还给乙方；乙方承担物业费、水、电、空调等能源使用费；经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有交付的房屋不符合合同约定影响乙方使用的情形，乙方有权单方解除合同；乙方不支付或者不按照约定支付租金达三十日的甲方有权单方解除合同；甲方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按年租金总额的30%向乙方支付违约金；乙方有本合同第四款约定的情形之一的，应按年租金总额的30%向甲方支付违约金；除甲方原因或法律另有规定，乙方需提前退还该房屋的，应提前六个月通知甲方，并按年租金总额的30%支付违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金总额的30%支付违约金；甲方已知悉并同意乙方承租房屋的实际用途，故因甲方违约行为导致乙方无法承租房屋时，甲方除按照本条第一款支付违约金外，还应当退还已收取的租金余额、赔偿乙方装饰装修损失以及因无法继续自用乙方向第三人（如乙方客户、员工、合作商）支出的所有其他费用；守约方追究违约方法律责任所产生的诉讼费、律师费、公证费等全部由违约方承担，但双方均有违约行为时不适用本条款；及其他内容。合同签订前后，陈江通过银行转账方式于2018年1月7日向冯沙指定的账户转账20000元、2018年1月17日分别转账100000元、9000元；共计转账支付了129000元；庭审中，陈江、冯沙均确认该金额为租赁保证金86000元及一个月的租金43000元。庭审中，陈江、冯沙均确认，在履行上述《房屋租赁合同》中，双方又签订了一份落款日期仍为“2018年1月11日”的《房屋租赁合同》，对原租赁合同进行补充约定：1、承租方除了原《房屋租赁合同》中的陈江，还加入了优加公司；2、租金第一年起租单价更改为40000元每月；及其他内容。陈江、优加公司提交了其在2018年5月17日、2018年7月11日、2018年8月1日、2018年9月1日的银行转账记录；冯沙提交了其在2018年8月1日的微信转账交易详情。庭审时，陈江、冯沙均确认双方自2018年7月开始履行每月40000元租金的约定，且陈江、优加公司已经支付了涉案租赁物自2018年5月15日至2018年9月30日期间的所有租金；冯沙称陈江、优加公司自2018年9月开始未再交纳涉案租赁物的物业管理费及水电费。2018年10月8日，陈江、优加公司（承租方、乙方）与冯沙冯沙（出租方、乙方）签订《卓越维港名苑（北区）1栋2B物业之解除协议》，约定：经甲、乙双方友好协商并达成共识，对于涉案租赁物，双方一致同意于2018年10月9日提前终止。双方于2018年1月15日至2024年1月30日共计6年的租赁合同，即日起甲、乙双方租赁关系也随之解除；甲方有权支配房屋的一切使用权力；甲、乙双方均指定代理人至场签署解除此租赁合约的合同，代理人签署的一切字据，甲、乙双方也均为认可。陈江、优加公司为了证明因涉案租赁物所在的小区业主及物业管理人员阻挠其在涉案租赁物正常经营瑜伽馆向法院提交了陈江与戴雪涛的微信聊天记录及短信记录，其中2018年10月9日的短信内容显示有“我司使用到9月底，也与你办理了解除协议，我司经清点发现遗漏一个办公台没拿出来，因您已修改密码，我司人员不能进去，能否麻烦通知物业管家，开下门，我们搬出办公台”、“好的，您们什么时候去，通知我，我安排管理人员开门”等内容。2018年12月7日，戴雪涛通过顺丰快递向陈江、优加公司方邮寄《催搬家私通知》，要求陈江搬走仍存放在涉案租赁物内的家私。冯沙为了证明陈江、优加公司于2018年12月14日才将涉案租赁物返还给冯沙，向法院提交了《物品放行条》及《证明》。其中《物品放行条》显示2018年12月14日搬走的物品名称及数量为餐桌一套。陈江、优加公司为了证明其为涉案租赁物装修施工支付了33万元工程款，向法院提交了《施工合同》及转账记录；为了证明本案诉讼其支付了2万元律师费用，向法院提交了《委托代理合同》及相应的增值税发票；为了证明其支付了员工宿舍租金及员工工资，向法院提交了中国工商银行网上银行电子回单。冯沙仅对以上银行转账及发票证据的形式上的真实性予以认可，对于以上证据的内容的真实性及证明目的不予认可，称陈江、优加公司主张以上费用没有依据。冯沙为了证明陈江、优加公司拖欠使用涉案租赁物期间欠缴的物业管理费、水电费等费用，向法院提交了涉案租赁物2018年10月收款收据、2018年12月的收费通知单，以及戴雪涛名下的中国农业银行个人借记卡交易明细对账单。陈江、优加公司对收款收据及收费通知单的真实性不予认可，称不能证明以上证据中记载的费用为陈江、优加公司所承租期间所发生，且以上证据没有任何单位的印章；对交易明细对账单予以认可，但对其关联性不予确认。另查，2018年5月18日，陈江、优加公司将涉案租赁物作为其企业住所（经营场所）向深圳市市场和质量监督管理委员会进行了登记。根据陈江、优加公司的申请，一审法院依法委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司就陈江、优加公司对涉诉租赁物所进行的形成附合的装饰装修在2018年10月8日的市场价值进行评估。该公司于2019年4月10日出具资产评估报告书，载明评估值为294276元。陈江、优加公司预缴评估费8000元。一审法院认为，陈江与冯沙、戴雪涛签订的《房屋租赁合同》及陈江、优加公司与冯沙、戴雪涛签订的《房屋租赁合同》均系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。戴雪涛在以上两份合同中均系作为冯沙的代理人，依据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力，故陈江、优加公司要求戴雪涛承担的退还及支付违约金、赔偿等各项诉讼请求，一审法院不予支持。2018年10月8日，陈江与冯沙的代理人戴雪涛签订了《卓越维港名苑（北区）1栋2B物业之解除协议》，约定解除了陈江与冯沙就涉案租赁物签订的《房屋租赁合同》；庭审中，陈江、优加公司及冯沙均确认解除租赁关系系双方的真实意思表示，均予以认可《房屋租赁合同》于2018年10月9日解除，故冯沙反诉要求确认其与陈江、优加公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月9日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，陈江、优加公司与冯沙之间的租赁合同已于2018年10月9日解除，故陈江、优加公司要求冯沙退还租赁保证金86000元及签订合同之时多缴纳的一个月的租金43000元，符合法律规定，一审法院予以支持。陈江、优加公司未举证证明其已缴纳了2018年9月1日至2018年10月9日期间的物业管理费及2018年10月1日至2018年10月9日期间的租金，冯沙要求陈江、优加公司支付在合同履行期间应予缴纳的上述费用，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。依据冯沙提交的《中国农业银行个人借记卡交易明细对账单》显示，广州迈索尔文化艺术有限公司、深圳市迈索尔文化艺术有限公司、优加公司向冯沙每月支付的物业管理费金额为1736.80元，庭审中优加公司亦称广州迈索尔文化艺术有限公司、深圳市迈索尔文化艺术有限公司向冯沙支付的款项，系其授权支付的行为，故陈江、优加公司向冯沙支付2018年9月1日至2018年10月9日的物业管理费为2257.84元（1736.80元＋1736.80元/月÷30日×9日）；陈江、优加公司向冯沙支付2018年10月1日至2018年10月9日期间的租金为12000元（40000元/月÷30日×9日）。对于冯沙要求陈江、优加公司支付2018年10月10日起至2018年12月14日期间的占有使用费、物业管理费、水电、排污费的反诉请求，一审法院认为，陈江、优加公司在合同解除之日前已经搬离了涉案租赁物，解除之日后亦未使用涉案租赁物用于经营；结合陈江、冯沙提交的微信聊天记录、短信记录的内容、冯沙提交的放行条等证据能证明陈江、优加公司遗留在涉案租赁物的仅有一套办公桌；且在陈江、优加公司与冯沙之间的租赁合同于2018年10月9日解除之日，冯沙已经更换了涉案租赁物的门锁密码，其已经完全控制了涉案的租赁物，实际于解除之日收回了涉案租赁物，故其主张陈江、优加公司继续占有涉案租赁物，没有事实及法律依据，故冯沙要求陈江、优加公司支付2018年10月10日起至2018年12月14日期间的占有使用费、物业管理费、水电、排污费的反诉请求，一审法院不予支持。陈江、优加公司主张冯沙提供的涉案租赁物不能满足陈江、优加公司的使用，而承担违约责任，要求冯沙支付违约金、赔偿损失、支付律师费的诉讼请求。一审法院认为，第一，陈江、优加公司与冯沙签订的租赁合同中约定的涉案租赁物的用途为“自用”；第二，陈江、优加公司已将涉案租赁物作为经营地址办理了工商登记，完成了备案登记；第三，依据陈江、优加公司提交的微信聊天记录显示，其在涉案租赁物经营瑜伽馆，在营业中受到小区的其他业主、物业管理人员的阻挠，并非冯沙提供的租赁物本身存在有不能使用的情况；第四，陈江、优加公司与冯沙亦协商一致签订了解除租赁关系的协议；综上，陈江、优加公司主张冯沙提供的涉案租赁物不能满足陈江、优加公司的使用，而承担违约责任，依据不足，法院不予支持，故其主张要求冯沙支付违约金、赔偿损失及律师费，没有事实、合同及法律依据，一审法院不予支持。冯沙主张陈江、优加公司逾期支付租金、解除合同未依约提前六个月通知且未依约返还房屋，而承担违约责任，要求陈江、优加公司支付违约金的反诉请求。一审法院认为，第一，从陈江、冯沙提交的银行转账交易明细显示，自2018年1月15日至2018年9月30日期间，陈江、优加公司均依约支付了涉案租赁物每月的租金，并未出现逾期支付的事实；2018年10月1日至2018年10月9日期间，因陈江、优加公司已与冯沙协商解除租赁合同事宜，未支付租金系事出有因；第二，陈江、优加公司与冯沙经协商一致解除了就涉案租赁物达成的租赁合同，并签订了协议，故在协商一致的情况下，冯沙主张陈江、优加公司未提前六个月通知解除，与事实不符；第三，陈江、冯沙双方协商一致解除租赁合同之日，陈江、优加公司已搬离涉案租赁物，且冯沙已修改涉案租赁物的门锁密码，其实际已经收回了涉案租赁物；综上，冯沙主张陈江、优加公司违约，依据不足，没有事实、法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认陈江、优加公司与冯沙签订的《房屋租赁合同》于2018年10月9日解除；二、冯沙于判决生效之日起十日内向陈江、优加公司退还房屋租赁保证金86000元；三、冯沙于判决生效之日起十日内向陈江、优加公司退还租金43000元；四、陈江、优加公司陈江、陈江、优加公司深圳市优加文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向冯沙冯沙支付租金12000元；五、陈江、优加公司陈江、陈江、优加公司深圳市优加文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向冯沙冯沙支付物业管理费2257.84元；六、驳回陈江、优加公司陈江、陈江、优加公司深圳市优加文化艺术有限公司的其他诉讼请求；七、驳回冯沙冯沙、冯沙戴雪涛的其他反诉请求。本诉案件受理费5115元，由陈江、优加公司负担4088.82元，冯沙负担1026.18元；反诉案件受理费1250.24元，由陈江、优加公司负担72.25元，冯沙负担1177.99元；保全费3735元，由陈江、优加公司负担2985.68元，冯沙负担749.32元；评估费8000元，由陈江、优加公司负担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、陈江、优加公司是否应当支付冯沙占有使用费及物业管理费、水电费至2018年12月14日；二、冯沙是否应当退还租赁保证金86000元；三、双方是否应当向对方支付违约金及赔偿损失。双方均对原审关于《房屋租赁合同》于2018年10月9日解除，以及陈江、优加公司应当支付冯沙租金12000元的认定没有异议，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于争议焦点一。冯沙主张陈江、优加公司在2018年12月14日方才完全返还给冯沙，但陈江、优加公司2018年10月8日之后留在涉案房屋的仅有一张办公桌，冯沙在合同解除之后已经更换了涉案租赁物的门锁密码，已经实际收回了涉案租赁物。冯沙主张更换门锁密码不等于陈江、优加公司无法进出涉案房屋，未提交证据予以证明，亦不符合常理，本院对其主张不予支持。涉案房屋建筑面积244.62平方米，现有证据并不能证明陈江、优加公司未搬离的办公桌影响了冯沙对该房屋的占有使用，因此冯沙要求陈江、优加公司支付占有使用费及物业管理费、水电费至2018年12月14日，缺乏依据，本院不予支持。双方合同已经于2018年10月8日解除，冯沙应当返还陈江、优加公司多缴纳的一个月租金43000元，原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。关于争议焦点二。租赁保证金用于担保合同履行，本案涉案合同经双方协商一致解除，合同中未约定冯沙可以不予返还租赁保证金。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，租赁保证金应当返还。冯沙主张陈江、优加公司无偿使用了四个月，应当从租赁保证金中予以扣除以弥补损失，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点三。从双方认可的微信聊天记录、短信记录，可见本案合同解除的起因系因陈江、优加公司在涉案房屋经营瑜伽馆，在营业中收到小区其他业主、物业管理人员的阻挠，导致陈江、优加公司无法继续经营，双方继而协商一致解除合同。本院认为，首先，双方在合同中约定的租赁物用途是“自用”，冯沙提供的租赁物符合自用的情况。但从双方沟通的微信聊天记录中可见，冯沙知晓陈江、优加公司承租该房屋系用于经营瑜伽馆，将住宅改变为经营性用房，冯沙作为业主未能取得其他业主的同意。陈江、优加公司明知涉案房产系住宅区中的普通住宅，仍租赁该涉案房产，并办理了工商登记，在双方发生纠纷之前也从未要求冯沙出具相关的证明文件以证明涉案房产符合其实际用途。双方对合同解除均有过错，双方已经协商一致解除合同，对各自的损失自行承担责任。本院对双方关于损害赔偿及违约金的请求，均不予支持。综上，上诉人冯沙及上诉人陈江、优加公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14896.21元，由上诉人陈江、深圳市优加文化艺术有限公司负担8174.14元，由上诉人冯沙负担6722.07元。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年七月六日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。