广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9273号原告：佛山市禅城区金惠楼小区第一届业主委员会，住所地佛山市禅城区*****。负责人：曾华光，系该业委会主任。委托诉讼代理人：杨昌全，男，汉族，1950年9月26日出生，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码442************015，系该业委会副主任。委托诉讼代理人：朱乔，广东信孚律师事务所律师。被告：孙嘉伟，男，汉族，1962年3月16日出生，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************636。委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓熳，广东卓领律师事务所实习律师。原告佛山市禅城区金惠楼小区第一届业主委员会（下简称金惠楼业委会）诉被告孙嘉伟物权保护纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序由本院审判员**独任审理，并于2020年5月11日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杨昌全、朱乔及被告委托诉讼代理人蔡杏媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即恢复车库北向8卡与南向2卡之间天花顶起辅助承重作用的实体墙；2.被告立即停止未经全体业主同意在小区内开办公司的行为；3.被告立即拆除车库厨房、卫生间以及其他违法建筑；4.被告立即停止霸占公共绿化草地为己有；5.被告立即停止用水泥墩、植物以及其他方式霸占小区公共用地、影响公共安全、影响小区通行等影响小区业主合法权益的各种行为；6.被告应当严格遵守金惠楼业主委员会所通过的所有决议和决定。事实和理由：一、被告孙嘉伟擅自改变车库功能和车库结构，侵害了金惠楼业主的隐私、安全和居住环境权，并对金惠楼整栋大楼的结构和安全造成威胁。孙嘉伟于2008年，通过拍卖市场，从原权属中国农业银行手中，以车库价格购入本小区金惠楼首层车库共10卡，其中北向8卡，南向2卡,总面积413平方米。北向8卡与南向2卡之间有道天花顶起辅助承重作用的间墙。孙嘉伟购入后，无办任何手续，未经业委会、同楼业主及物业管理的同意，随便把南北向之间的实体墙打掉，改走南门，装修成公司格局。内部用玻璃墙分隔为各部门，有营业设备（办公台，办公凳、会议台、电脑、打印机、复印机等）和厨房、厕所等设施。其公司招牌是：佛山市粤通冷气工程有限公司【经查询企查查，该公司的注册地址：2019年4月29日前：佛山市**********；2019年4月29日后：佛山市禅城区*************之二】，开业至今已经11年了。此招牌曾经先后挂了两次，去年因怕查封又偷偷铲掉了，至今还有字痕，依稀可见。2018年初，因本业委向居委会投诉孙嘉伟未经楼上业主同意，擅自在小区内开办公司。孙嘉伟到居委会咆哮，说他有房产证和营业执照，是合法经营，事后居委会向业委会证实孙嘉伟的房产证写着车库、住房。营业执照地址是普兰二路。经本业委会向有关部门调查证实，孙嘉伟在金惠楼的房产证用途仍是车库，没有住房这项内容。说明孙嘉伟当时向居委会出示的房产证是伪造的。孙嘉伟公司注册地址没有变更到金惠楼小区，其在金惠楼小区开设公司是违法的！本业委会认为，孙嘉伟同时违反了《中华人民共和国物权法》和《广东省城乡规划条例》，违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》和《中华人民共和国税收法》，违反了《广东省物业管理法》。撇开国家利益不论，单从本小区利益考虑，孙嘉伟必须将车库恢复原来结构，包括恢复实体墙原貌，撤消厨房、卫生间等违法建筑。二、被告孙嘉伟侵占全体业主共有共享用地，乱挖乱种，侵犯其他业主的合法权益，危害公共安全。1、孙嘉伟购入车库后，就把车库南北向中间实体墙拆掉，以南边作为公司大门口。把此大门口的前面和左右两边约16平方米的绿化草地霸为己有，在此大门口两则各摆放了一个直径70多厘米，分分钟装满水危害儿童安全的大水缸。直到2018年春因改种竹子时才搬走。2、2018年春，孙嘉伟把两个大水缸搬走后，又在此门前公用地方挖了一条类似护城河的深沟，把挖起的泥土堆在大路边，严重阻碍车辆和行人安全，长达2个多月之久，直到工程完毕才搬走。接着又把所占的地方全部种上竹子围起来，为防止过路汽车和行人踩踏竹子，干脆用水泥墩把竹子围起来，把公共用地变成私家花园。因有业主投诉，物管出面干涉，孙嘉伟扬言：“谁敢动我的竹子，我就动他脑袋”！在起草本起诉书期间，则2019年12月17日傍晚，孙嘉伟把大部分竹子挖走，改用若干个大花盆种上植物继续霸占此地。3、孙嘉伟的恶霸行为不仅仅如此，一开始就把金惠楼小区西侧100多平方米的绿化用地作为私家花园，在已有绿化树和绿化草的情况下先后多次种上自己喜欢的若干树木（至今尚存活4棵，可作证据）。种树无可厚非，但孙嘉伟多次扬言这块绿化地是属于他的。在长达两年时间里，业委会与先、后两届物管公司以及居委会多次计划把此绿化地升级改造为既有绿化功能又有文体娱乐设施的好地方，却遭孙嘉伟的激烈反对。三、被告孙嘉伟未经楼上住户同意，擅自在金惠楼小区开办公司，违法了《广东省物业管理条例》，依法必须立刻关门停业。孙嘉伟暗中伪造或添加房产证用途，公开改变车库用途和建筑结构的行为,不单纯是违反国家法律法规问题，而是逃避由车库改为住房的巨额房产交易税问题，同时影响了金惠楼整栋大楼的结构，危及几百人的生命及财产安全。必须依法纠正其行为。恢复车库原貌，车库只能作车库，不准在此公开或暗中营业、不准作住房，更不准作仓库，不准堆放易燃易爆物品。移走所种竹子和树木及一切障碍物，退还所霸占的一切公用地方，还金惠楼小区的安宁！被告孙嘉伟屡次违反并对抗金惠楼业委会的各项决议和决定，违反了相关法律法规的规定，并侵害了其他业主的合法权益。综上所述，被告的上述行为，已经严重侵犯了金惠楼业主的合法居住权、隐私权、健康权、通行权、房屋财产权、公共安全权等等合法权益，已经危及金惠楼整栋大楼的结构和安全，侵害了业主的财产权和生命权。必须立即纠正和制止，并赔偿业主所受的侵害。为了维护业主的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、原告不具有诉讼主体资格，依法应当驳回原告的起诉。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定和决议。此外，《金惠楼小区业主大会议事规则》第五条、第六条规定，决定物业管理区域内全体业主的诉讼事宜应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是，原告提起本次诉讼未经业主大会表决并取得业主大会授权，因此原告不具备诉讼主体资格，无权提起本案诉讼，依法应当驳回原告的起诉。二、被告没有实施侵权行为，原告的主张没有任何事实和法律依据。1、被告没有非法拆除建筑物的承重墙。被告是佛山市禅城区********部分车库的权属人，该物业依法可以作为住宅（车房）用途。被告作为权利人享有占有、使用、收益和处分的权利，被告对物业内部进行装饰装修，没有拆除承重墙，没有危害建筑物的结构安全。原告不是规划建设的执法部门，不具备认定违法建设行为的权力。原告认为被告擅自改变建筑物结构，侵害业主权益，造成安全威胁没有任何事实和法律依据。2、被告没有非法占用公共用地。被告从未采取任何措施围蔽小区公共用地阻碍他人通行，也没有将小区绿化用地用作私家花园。案涉物业门前的公共用地为被告出入的必经通道，被告没有实施任何影响小区公共安全或通行的行为。3、被告没有在物业内开办公司。佛山市粤通冷气工程有限公司已在2013年5月21日办理税务注销登记，而且该公司的住所是佛山市禅城区*************之二，不是被告的案涉物业。被告在案涉物业地址没有注册登记公司，原告认为被告在案涉物业开办企业没有任何事实和法律依据。三、原告应当依法履行职责，其作出的决定不能侵害业主合法权益。原告要求被告必须毫无条件地遵守其所有决议和决定是滥用权力，其主张没有任何依据。综上，原告的起诉没有任何事实和法律依据，请求法院在查明案件事实的基础上依法作出裁判。诉讼中，原告举证如下：1、佛山市禅城区石湾镇（街道）物业管理区域业主委员会备案回执。证明原告诉讼主体资格。2、户型图。证明涉案物业设计之初的户型结构和使用用途。3、照片八张。证明涉案物业挂牌佛山市粤通冷气工程有限公司，被告占用公共用地并非法设置了障碍物，影响了小区的通行。诉讼中，被告举证如下：1、金惠楼小区业主大会议事规则。证明根据《金惠楼小区业主大会议事规则》第五条第（十二）项、第六条规定，决定物业管理区域内全体业主的诉讼事宜应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告提起本次诉讼未经业主大会表决并取得业主大会授权，原告不具备诉讼主体资格，无权提起本案诉讼，依法应当驳回原告的起诉。2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、不动产权证。证明被告是佛山市禅城区********部份车库的权利人，该物业用途为城镇住宅用地（住宅）/住宅（车房）。3、首层平面图。证明被告依法对物业内部进行装饰装修，没有拆除承重墙，没有危害建筑物的结构安全。4、营业执照、佛山市禅城区国家税务局税务事项通知书。证明佛山市粤通冷气工程有限公司的注册地址是佛山市禅城区*************之二，不是案涉物业；佛山市粤通冷气工程有限公司已于2013年5月21日办理注销税务登记。5、照片四张。证明被告从未围蔽公共绿地，也从未将小区公共用地占为己有，更不存在影响小区公共安全及通行等情况。为查明案件事实，本院佛山市自然资源局禅城分局出具《调查函》，该局向本院出具《复函》。本院认证如下：原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，本院经审查对真实性予以确认；证据3的图片基本情况与本院现场勘查时涉案物业的情况基本一致，本院对真实性予以确认，因原告提交的图片拍摄于2019年12月，故现场的情况以本院现场勘查时的状况为准。本院经审查对被告提交的证据1、4的真实性予以确认；证据2、3有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对证据5的真实性无异议，且照片拍摄的情况与本院现场勘查时基本一致，本院对真实性予以确认，但现场的情况以本院现场勘查时的状况为准。佛山市自然资源局禅城分局出具的《复函》系本院依职权调取，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案物业位于佛山市禅城区********部分车库，被告孙嘉伟为权利人，房屋用途为住宅（车房），建筑面积416.57平方米。该物业位于金惠楼首层，金惠楼小区共一栋物业，首层为车房，第二层为单车房，三至十六楼为住宅，住宅每层六户，共84户，加上被告一共85户。金惠楼总建筑面积约9000多平方米。佛山市禅城区金惠楼小区第一届业主委员会于2018年1月18日办理备案登记，有效期为2017年12月26日至2022年12月25日。《金惠楼小区业主大会议事规则》于2017年12月9日签订，根据《金惠楼小区业主大会议事规则》第五、六条的规定，业主大会决定对本物业管理区域内全体业主诉讼事宜，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据第八条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式，具体会议形式由会议召集人确定。根据原告提交的《金惠楼小区业主（住户）同意起诉孙嘉伟侵权一案签字表》，其中三楼以上业主有70户进行签字确认，签字业主人数占总人数过半数且签字业主建筑面积超建筑物总面积过半数。为查明涉案物业的用途，本院于2020年4月29日向佛山市自然资源局禅城分局出具《调查函》，该局于2020年5月18日向本院出具《复函》，确认涉案物业规划用途为住宅（车房），且涉案物业不存在变更用途的情况。为查明原告主张的被告拆除墙体部分是否属于承重墙，本院于2020年5月14日向佛山市自然资源局禅城分局出具《调查函》，该局于2020年6月1日向本院出具回复意见称建议本院向其他相关主管部门咨询。为查明涉案物业的现状，本院于2020年5月22日组织双方进行现场勘查，经现场勘查：1、被告在附图《现场平面图》三角形位置打通一个宽1.7米，高2.4米通道，该通道位于承重柱旁；2、被告将涉案物业主要用于存放杂物，其中附图《现场平面图》所记录的“5”、“6”空间摆放有办公桌椅、打印机、电脑、文件柜等少量办公用品。车库东北位置，被告改装有一个卫生间、一个厨房；3、金惠楼西面的公共用地现为绿化用途，被告确认西面公共用地上的“鸡蛋榕”由其载种。西边公共绿地的两面有铁栏，但小区业主均可进入该绿地范围；4、被告在车库南面的屋檐下摆放有四盆盆栽，盆栽的摆放位置经现场测量超出屋檐垂直下方约1.1米，屋檐下方两端种植有少量竹子。被告摆放盆栽及种植竹子的位置未影响小区通行。另，佛山市粤通冷气工程有限公司的法定代表人为被告孙嘉伟，该公司登记住所为佛山市禅城区*************之二。本院认为：本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案原告为金惠楼业委会，根据《金惠楼小区业主大会议事规则》第五、六条的规定，原告提起本案诉讼已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告主体适格。关于原告的各项诉讼请求，本院说明如下：1、关于原告主张的第一项诉讼请求，根据本院现场勘查情况可知，被告确实将附图《现场平面图》三角形位置的墙体凿开，打通一个宽1.7米、高2.4米通道。但未有证据证明被告凿开的墙体属于承重结构，根据首层平面图审查，该墙体为未加粗平行实线，应不属承重结构。且原告未有证据证明上述改造行为危及建筑物的安全，原告主张该凿开墙体部分属于承重结构要求被告恢复，缺乏依据，本院不予支持。2、关于原告主张的第二项诉讼请求，根据《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据本院现场勘查的情况可知，被告将涉案物业主要用于存放杂物，虽附图《现场平面图》所记录的“5”、“6”空间摆放有办公桌椅、打印机、电脑、文件柜等少量办公用品，但尚不足以证明被告将涉案物业用于经营，即便如原告所述，被告经营的佛山市粤通冷气工程有限公司曾经在涉案物业挂牌，但根据本院现场勘查的情况可知，现场已经没有摆放该公司的相关牌照，且该公司的注册地址亦并非涉案物业，故现有证据无法证实被告将涉案物业用于开办公司，原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。3、关于原告的第三项诉讼请求，根据本院现场勘查的情况可知，被告确实在涉案物业内改建有一个卫生间及一个厨房，因原告未提供证据证明被告改建卫生间及厨房行为使得相邻一方或小区整体权益受损的事实，故原告要求被告拆除，缺乏依据。至于被告的改建的卫生间及厨房是否属于违法建筑，则不属于民事案件的审查范围。4、关于原告的第四项诉讼请求，根据《物权法》第七十二条、七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。建筑区域内的绿地，属于业主共有，建筑区域内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据本院现场勘查的情况可知，金惠楼西面的公共用地为金惠楼小区全体业主共有，该公共用地现为绿化用途，被告在该公共用地上栽种一颗“鸡蛋榕”并未违反法律的规定，亦未构成改变公共用地用途，且根据本院现场勘查的情况可知，小区业主均可自由进入金惠楼西面的公共用地，并不存在被告占为私用且不允许其他业主进入的情况，原告的该项诉请缺乏依据。5、关于原告的第五项诉讼请求，根据本院现场勘查的情况可知，原告该项诉请所指的主要是被告在其车库大门外摆放盆栽、种植竹子的行为。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为《物权法》第六章（业主的建筑物区分所有权）所称的共有部分。因此，本案争议的盆栽、竹子摆放位置其性质属于建筑物区分所有权业主的共有部分，对该共有部分，业主能否使用以及如何使用，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条作出了明确规定，即业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权；但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。该条司法解释明确了业主可以合理使用共有部分，利用共有部分是业主专有权行使的合理延伸。具体到本案而言，被告可以在其专有部分相对应的外墙面范围之内的部分进行合理利用，也即被告可以在屋檐下方以内的范围内摆放盆栽和种植竹子。根据本院现场勘查的情况可知，被告在车库入口屋檐下方摆放的四盆盆栽超出屋檐下方约1.1米，已经超出合理使用范围，被告应将在屋檐下方摆放的盆栽和种植的竹子控制在屋檐正下方以内的场地内。至于原告主张的石墩，被告陈述并非其摆设，如原告认为该石墩的摆放确实对小区公共道路的通行造成影响，可自行组织人员进行搬离。至于原告在该项诉请中所指的其他“各种行为”，因没有具体的证据及事实，本院不予审查。6、关于原告的第六项诉讼请求，《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告作为金惠楼的业主之一，理应遵守金惠楼业主委员会通过的决议和决定，原告该项诉请没有具体的事实支撑，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十七条，第七十八条，第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙嘉伟于本判决生效之日起十日内，将摆放于佛山市禅城区******部分车库门口的盆栽及种植在车库门口两端的竹子迁移至屋檐垂直下方以内的场地；二、驳回原告佛山市禅城区金惠楼小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。被告应按本判决确定的期间履行指定的行为，如逾期未履行或未按执行通知履行的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被告承担。本案受理费50元，由原告佛山市禅城区金惠楼小区第一届业主委员会负担25元，由被告孙嘉伟负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年六月三十日书记员 廖凯锐附图：《现场平面图》