江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初3287号原告：王静，女，1991年11月21日生，汉族。被告：南京悦丽屋信息科技有限公司，统一社会信用代码91320115MA1NFQRR5P，住所地在南京市江宁区秣陵街道长亭街9号俊杰科创大厦。法定代表人：郑晓亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王航，该公司经理。原告王静与被告南京悦丽屋信息科技有限公司（以下简称悦丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。2020年5月28日庭审，原告王静，被告悦丽屋公司委托诉讼代理人王航到庭参加诉讼；2020年7月8日庭审，原告王静到庭参加诉讼，被告悦丽屋公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同；2.判令被告支付违约金2400元；3.判令被告返还剩余房租、押金及管理费计4618元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月2日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定：原告承租南京市江宁区天元东路228号莱茵东郡春晓苑16栋304室E房屋，租赁期自2019年6月4日起至2020年6月3日止；月租金1200元，年租金共14400元。被告在原告不知情的情况下办理个人消费贷渠道来付每月房屋租金共13200元，原告在知晓后只能按期还款支付房租。被告收取原告房屋租金1200元、水电煤气押金400元，管理费549元。在合同履行期间，因被告未按时向原告所租房屋的产权人（房东）支付2020年2月租金，房东于2020年3月3日告知原告要在10天内收回房屋。2020年3月6日晚房东再次来到租赁房屋通知原告，因被告未及时向房东交房租，所以房东与被告解约，请原告10天内搬离房屋。2020年3月10日上午10点房东更换租赁房屋的门锁，致使原告无法正常进出房屋。原告与被告协商无果。被告悦丽屋公司辩称：合同签订后，双方依约履行至今。2020年1月，新型冠状病毒肺炎疫情导致悦丽屋公司业务无法正常开展，无法按照合同约定提供服务，同时悦丽屋公司没有复工，导致房屋所有权人产生误会，后悦丽屋公司与房屋所有权人继续履行合同，房屋所有权人未实际收回房屋，从始至终没有影响王静正常居住使用。悦丽屋公司积极履行合同义务，无违约行为，原告无权解除合同，无权要求悦丽屋公司支付违约金。悦丽屋公司不认可原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2019年6月2日，悦丽屋公司与王静签订《南京市房屋租赁合同》，该合同抬头甲方（出租方）为张志康、宋文，乙方（承租方）为王静，丙方（经纪方）为悦丽屋公司，该合同记载：房屋坐落于南京市江宁区的房屋合租Ｅ号房，经丙方实施经纪操作租于乙方作居住用途；租赁期限自2019年6月4日至2020年6月3日止；月租金（税前）1200元，合同总租金14400元；押一付十二，首期租金一次性支付于丙方指定银行账户，余下每期租金须提前15天支付，2019年6月支付1200元，2019年6月14日支付13200元；乙方于签约当日向丙方指定银行账户支付所有房屋租赁保证金；房屋租赁押金1200元，水电燃气押金400元／间；房屋租赁保证金仅作为担保用途不冲抵各期应交租金，租赁期满或合同解除时，双方办理退房交接手续时，乙方交纳本人应承担的迟交租金的延期滞纳金、中途解除合同违约金、房屋物品设施及装修的人为损坏或丢失的赔偿金、及其他租赁使用费用后，丙方无条件退还所有房屋租赁保证金；乙方于签约当日一次性向丙方指定银行账户支付管理费1.5元／天／间，549元；丙方承担按相关部门规定缴纳物业管理费、取暖费，合租房免费提供宽带使用；如乙方垫付了应由丙方支付的费用，丙方应根据相关缴费凭据返还相应费用；屋内所有设施因自然损坏由丙方负责维修或者更换，费用由丙方承担；人为损坏和丢失的由乙方负责维修或更换；对于乙方的装修、改善和增设的其他物品及设施，丙方不承担维修或者更换义务；丙方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按规定时间交付该房屋达5日的，2.未按合同约定条款行使屋内自然损坏维修义务的；乙方有下列情形之一的，丙方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达3日的，……；合同期满或合同解除时，须乙方本人至丙方指定营业地点办理退房申请手续。合同还约定了其他事项。王静在乙方落款处签名；悦丽屋公司在丙方落款处盖章。该合同尾部没有甲方落款，也没有张志康、宋文的签名。王静向悦丽屋公司支付了房租1200元、水电燃气押金400元、房屋租赁押金1200元、管理费549元。2020年3月22日，王静搬离了案涉房屋。当日，王静向悦丽屋公司工作人员王航发送微信“房管，因为你们和房东处理房款纠纷的时候，房东换锁，通知我们10天内搬走等一系列事情，我今天从莱茵东郡搬走了，希望你们能尽快与我解约。”王航回复称“已经可以正常住，维修上班后这边把锁换回来”王静收到了悦丽屋公司退还的房租及水电费押金1600元。审理中，王静提供了2020年3月10日、11日与“房东-宋文”的微信聊天记录，主要内容为“房东-宋文”承认已更换房屋门锁并表示其已和“美丽屋”解约，要求王静10天内搬出。审理中，王静提供了个人消费贷款客户知情及风险告知书、个人消费贷款合同，拟证明其通过个人消费贷款向悦丽屋公司支付了11个月的房租13200元。悦丽屋公司质证意见为王静已在贷款确认书中签字，代理人对此不清楚。为此，王静补充提交了情况说明一份、结清证明一份，证明其通过消费贷款向悦丽屋公司法定代表人郑晓亚支付了13200元，悦丽屋公司未到庭予以质证，本院予以认定。审理中，悦丽屋公司提交了《租赁合同解除协议》复印件一份，该协议抬头以悦丽屋公司为甲方，以王静为乙方，该协议记载：王静申请解除甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，申请日期为2020年6月3日，退房时间为2020年6月3日；甲方支付乙方房屋租赁押金1600元；双方确认：乙方将房屋返还于甲方，并认可以上结算费用，甲乙双方费用收付完成后再无任何经济关系及租赁关系。该协议乙方落款处有机打“王静”字样。王静质证意见为手机APP里面并没有“双方确认：乙方将房屋返还于甲方，并认可以上结算费用，甲乙双方费用收付完成后再无任何经济关系及租赁关系。”本院认为该《租赁合同解除协议》没有王静本人签名，且王静对其内容也不认可，故该《租赁合同解除协议》不能证明双方已结算完毕。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王静与悦丽屋公司签订的《南京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方应当按照约定，行使权利、履行义务。关于《南京市房屋租赁合同》的性质及悦丽屋公司的法律地位。本院认为，虽然《南京市房屋租赁合同》抬头将悦丽屋公司列为经纪方，但该合同约定了王静应当向悦丽屋公司指定账户支付租金、保证金，悦丽屋公司有权解除合同收回房屋，悦丽屋公司承担维修义务等内容，悦丽屋公司的这些权利义务符合租赁合同中出租人的特征，故本院认定悦丽屋公司与王静之间成立了租赁合同关系，其中悦丽屋公司为出租人，王静为承租人。关于悦丽屋公司是否存在违约行为。悦丽屋公司作为出租人，有义务向承租人王静提供租赁物，并确保租赁物可以正常使用。本案中，在租赁期间，案外人因与悦丽屋公司的纠纷而要求王静搬出租赁房屋，并更换了房屋门锁，导致王静无法正常使用房屋，悦丽屋公司构成违约。关于悦丽屋公司提出的疫情导致其无法复工，进而导致产权人误会的抗辩。本院认为，悦丽屋公司的义务是保证房屋产权人不向王静使用房屋提出异议，疫情对悦丽屋公司履行该义务不构成根本性影响，疫情期间悦丽屋公司也可以与房屋产权人沟通协调、支付房租，故悦丽屋公司以此抗辩其对王静不构成违约，没有事实依据，本院不予采纳。关于王静主张的违约金。因双方合同未就上述违约行为的违约金做出约定，王静要求悦丽屋公司支付违约金2400元，没有合同依据，本院不予支持。法律规定，当事人一方迟延履行只要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因悦丽屋公司与案外人的纠纷致王静无法正常使用房屋，构成违约，在合理期限内，仍未履行，王静可以解除合同，王静已从案涉房屋搬出并通知了悦丽屋公司，其已以行为作出了解除合同的意思表示，自通知到达时，合同已实际解除，故王静要求判令解除合同，本院不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。王静要求悦丽屋公司返还剩余租金，本院予以支持。至2020年3月22日王静搬出房屋，约定的租赁期限还有73天尚未履行，故悦丽屋公司应当退还王静房租2920元（73天×1200元/月）。双方合同约定管理费按天计收，故悦丽屋公司应当退还王静管理费109.5元（73天×1.5元/天）。悦丽屋公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告南京悦丽屋信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告王静租金2920元、管理费109.5元；二、驳回原告王静的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告悦丽屋公司负担14元，由原告王静负担11元。本判决为终审判决。审判员  王云峰二〇二〇年七月二十三日书记员  高 岩