上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14404号原告：陈秀娟，女，1974年10月24日生，汉族，住上海市静安区阳城路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。被告：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区殷高路XXX号XXX室。法定代表人：张金明，执行董事。委托诉讼代理人：刘雪辰，公司员工。原告陈秀娟与被告上海胜通房地产开发有限公司(以下简称胜通公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀娟的委托诉讼代理人谈海刚，被告胜通公司的委托诉讼代理人刘雪辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金53,165.98元；2、判令被告支付逾期办理大产证违约金66,221元；3、判令被告支付房屋面积差额1,027元。事实和理由：原告就购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)与被告签订《上海市商品房预售合同》。根据合同约定，被告承诺于2017年8月31日前将系争房屋交付给原告、于2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，但被告实际于2018年5月22日才将房屋交付给原告，于2018年10月9日才取得大产证，故原告提出诉请如上。被告胜通公司辩称，认可原告主张的房屋面积差额。被告同意支付逾期交房违约金和逾期办产证违约金共计53,165.98元，被告已经赔付了185,179.2元。如果原告要求单独计算逾期办产证违约金，逾期交房违约金也应按照合同约定的赔偿标准计算。合同约定的交房时间是2017年8月31日，实际在2018年5月22日取得入住许可证，当天向原告寄送了入住通知书等材料。合同约定2018年3月1日办出大产证，实际在2018年10月9日才取得大产证。2017年9月1日至2018年2月28日期间按照日万分之一计算，2018年3月1日至2018年5月22日期间按照日万分之三点五计算。被告之所以在与相关业主代表的协商中同意自2018年3月1日起至2018年5月22日期间按照已经支付房屋价款的万分之三点五/天的标准承担逾期交房违约金，一方面是考虑到逾期交房时间较长，小业主的情绪普遍激动，另一方面就是考虑到大产证的实际办理情况。事实上，因交房逾期导致后续事宜都顺延申请和办理，但后续手续被告在取得交付使用许可证后6个月内都办出了，故被告不存在违约情况。本院经审理认定事实如下：被告(甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋的总房价款为5,055,041元，其中第十条约定，甲方承诺在2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同。第十一条约定，甲方定于2017年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力之外。第十二条约定，如果甲方未在第十一条约定的期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，按照乙方已经支付房款的日万分之一计算，逾期超过90天的，乙方有权单方面解除本合同。在补充条款第九条对合同第十条作出补充约定，即甲方若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，乙方同意再给予三个月宽限期，宽限期满甲方若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至甲方实际办出之日止，按照乙方支付房款的日万分之一计算违约金。2018年3月28日，恒盛豪庭1-9号楼业主代表与胜通公司相关负责人员召开会议纪要，双方达成协议约定，胜通公司保证在规定期限内向业主赔付逾期交房违约金，其中，按日万分之一标准计算的期限自2017年9月1日起至2018年2月28日止，自2018年3月1日起按照总房款的日万分之三点五计算。嗣后，胜通公司先后已向原告共计支付违约金185,179.2元。另查明，2018年5月22日，胜通公司取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年10月9日，胜通公司取得包括系争房屋在内的大产证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，胜通公司应于2017年8月31日前将该房屋交付给原告，如果胜通公司未在约定的期限内将房屋交付原告，应按照原告已经支付房款的日万分之一支付违约金，现胜通公司逾期交房，应当承担相应违约责任。关于迟延办理大产证违约金的问题。双方合同约定，胜通公司承诺在2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。同时，在补充条款第九条对第十条作出补充约定，即胜通公司若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，原告同意再给予三个月宽限期，宽限期满若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至实际办出之日止，按照房款的日万分之一计算支付违约金。事实上，胜通公司于2018年10月9日经核准登记取得了包括系争房屋在内的大产证，比照合同约定显然构成延期，故原告据此要求胜通公司承担2018年6月1日起至2018年10月9日期间逾期办理大产证的违约金，具有合同依据，本院对此予以确认。关于两种违约金并存情况下的实际适用和裁量问题，本院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。胜通公司作为开发商，当己方行为对合同履行构成一定的障碍，并对小业主的合同利益产生一定损害的情况下，采取积极补救措施，与业主代表多次协商，在取得业主代表一定程度的谅解的前提下，与之确定了违约赔付金额和履行方案，并在陆续分阶段执行中。同时，根据该协议，自2018年3月1日起至实际交房日止，胜通公司统一按照各个业主总房款的日万分之三点五作为计算标准(远高于合同约定的日万分之一的标准)进行赔付。据此所计算得出的赔偿金，亦高于双方根据合同约定的分别计算的迟延交房和迟延办理大产证所得的违约金之和，即根据既有的赔付协议所确认的违约金金额已可以完全覆盖和弥补原告所受的实际损失。现胜通公司实际已支付185,179.2元违约金，本院综合考虑，酌情确认被告还应向原告承担逾期交房及逾期办理大产证违约金53,165.98元。关于原告主张的面积差额款1,027元，被告同意支付，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈秀娟支付违约金余款共计53,165.98元；二、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈秀娟支付面积差额款1,027元；三、驳回原告陈秀娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,354元，由原告陈秀娟负担745元，被告上海胜通房地产开发有限公司负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年七月二十二日法官助理 张紫嫣书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。