贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5704号原告：贵州坤元泰实业有限公司，住所地贵州省凯里市经济开发区开司大道北侧、铜新路西侧，统一社会信用代码：91522620MA6HAGN40A。法定代表人：包海燕，系该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：左为东，国浩律师（贵阳）事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）：尚进，国浩律师（贵阳）事务所专职律师。被告：贵州盈通和顺实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市经济开发区开创南路，统一社会信用代码：91522620MA6GYG6MX3。法定代表人：曾石青，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:文兴明。原告贵州坤元泰实业有限公司（以下简称“坤元泰公司”）诉被告贵州盈通和顺实业有限责任公司（以下简称：盈通和顺公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告坤元泰公司的委托诉讼代理人左为东、尚进，被告盈通和顺公司的委托诉讼代理人文兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤元泰公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年12月1日订立的《凯里经济开发区港深科技园厂房租赁合同》；2、判决被告向原告支付自2019年4月1日至2019年12月3日的租金共178360元［（15285元／月＋7010元／月）×8个月＝178360元］；3、判令被告向原告赔偿厂房维修及垃圾清运费30280元；4、判令被告向原告支付原告代为支付的水费7648元；5、判决被告向原告支付违约金65272.2元{［15285×12＋15285×（1＋5%）×24＋7010×12］×10%＝65272.2}；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年，被告向原告提出租用原告位于凯里经济开发区的场地。同年12月1日，原、被告双方协商后订立《凯里经济开发区港深科技园厂房租赁合同》（以下简称：厂房租赁合同）及《场地租赁合同》。《厂房租赁合同》约定原告将凯里经济开发区开元大道港深科技园建筑面积约1389.6平方米的标准厂房出租给被告使用，租期为3年，自2018年12月1日起至2021年12月1日止，租金为15285元／月，第一年租金不变，第二年递增率5%，每月10日前交付租金。本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。《场地租赁合同》约定原告将凯里经济开发区开元大道港深科技园内空地面积2256平方米的场地出租给被告使用，租期为1年，自2018年12月1日起至2019年12月1日止。租金为7010元／月，租金按月支付。合同期内，被告逾期支付租金、履约保证金等其他费用超过15天，原告有权解除合同，且被告应向原告支付合同总金额10%的违约金。”合同订立后，原告便将厂房及场地交付给被告使用，被告向原告支付了自2018年12月1日至2019年3月31日的厂房及场地租金，后被告便以种种理由推诿拒不支付租金。2019年12月3日，原告到厂房处查看时，发现被告已将厂房多处损坏，并大量生产垃圾堆放在场地内，原告为修缮厂房及清理垃圾支出30820元。被告未支付租金、将厂房损坏并堆放大量垃圾在场地内的行为已严重违约，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告盈通和顺公司辩称：1、被告同意解除《厂房租赁合同》。2、原告计算租金的租用时间与实际租用时间不符，被告已于2019年10月10日搬出，并已口头告知原告，原告延时处理退租事宜的期间不应当作为继续收取租金的期间，故租金计算应从2019年4月1日至2019年10月10日搬出之日为止，即租金应为133770元(15285元/月+7010元/月）×6个月。3、原告诉请厂房维修费8360元及垃圾清理费21920元均没有证据证明。其所提交的证据来源不明，证明事实不清，发生的费用纯属造假，请求人民法院予以驳回。4、关于7648元水费问题。被告于2019年4月10日支付了之前的水费3600元，被告仅生活用水，认为水费过高与原告交涉，得知使用的水分表是坏的，原告按照总表数计收。被告曾要求原告修复水表，否则下月拒绝按照总表缴费。到了6月份，水表没有更换和修理，收到微信通知交479吨水费2490元，被告认为收费不合理，没有交纳。7638元水费包含了四家的水费，洗涤厂、消防门生产厂、出租钢管公司及被告，但原告却将四家的水费摊在被告一家之上，且故意不维修分表，以不准确的总表数向被告收取水费不合理，对此无限计收责任应由原告自行承担。5、违约金计算的问题。①案涉合同第10条约定，在合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿，此约定是指经济损失的违约赔偿，不是约定违约金赔偿。厂房维修费8360元属于租赁物的正常损耗，被告不存在对租赁物人为的破坏，是厂房质量本身的损耗，根据《合同法》第218条的规定，原告收回租赁物后，有义务对租赁厂房进行修缮和维修。②诉请的支付违约金不是案涉合同约定事项，请求不予支持。③案涉合同约定的10%违约金计算，只能依照租金的实际损失（逾期6个月租金42060元）为基础，原告计算错误，应不予支持。6、被告于2019年10月10日搬出租赁场地后，原告接到被告口头通知场地已搬出后，便在当年的10月10日后到12月期间，自行清理租赁物，并将被告在租赁场地投资搭建的2栋钢架棚面积1200平方米的库房擅自租给他人，实际占有和使用被告的财产，被告请求以该财产价值冲抵原告诉请的实际损失。依据被告建设彩钢棚合同书，工程实际面积为1255㎡，总计支付工程款280000元，该棚系2018年12月竣工使用，可协商折价冲抵，请法院调解处理为盼。本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，原告坤元泰公司通过阿里司法拍卖程序竞价购买凯里经济开发区北侧国有建设用地，并于2019年3月29日办理上述土地不动产权证，证号为：（黔）（2019）凯里市不动产权第0006126号。2018年12月1日，坤元泰公司与盈通和顺公司签订《厂房租赁合同》及《场地租赁合同》。两份合同租赁场地系上述坤元泰公司竞拍所得具有使用权的国有建设用地。《厂房租赁合同》主要约定：1、甲方将凯里经济开发区开元大道港深科技园标准厂房租赁乙方使用，面积约1389.6平方米（公摊面积20%）。2、乙方租用该厂房期限为3年，即自2018年12月1日至2021年12月1日止。前15天为装修期，装修期内甲方免收租金。正式起租时间为2018年12月1日。3、厂房每月租金共计为人民币15285元，第一年租金不变，第二年递增率5%。4、甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付定金30000元。合约期满乙方付清半年租金及押金（定金转为押金）。5、乙方应于每月10日前向甲方支付租金。6、水费按自来水公司标准收取。7、本合同有效期内，任何一方违约，对方有权提出解除合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。《场地租赁合同》主要约定：1、乙方承租甲方位于贵州宝京投资有限公司港深科技园内场地，空地面积2256平方米。2、租赁期限：自2018年12月1日起至2019年12月1日止。3、年租金额7010元。租金实行月支付制，无押金。4、双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%违约金。5、本合同解除或终止时，被告应15日内交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置。合同签订后，被告支付了截止至2019年3月31日的租金，每月支付金额均为21500元（厂房租金为15000元、场地租金6500元）。从2019年4月之后的租金至今未支付。庭审中，被告认可原告称《场地租赁合同》约定的“年租金额7010元”系笔误，应为月租金额7010元。2019年12月23日，原告的委托国浩律师（贵阳）事务所向被告发出律师函，主要内容为：就被告拖欠原告厂房及场地租赁费致函被告，确认被告支付了2018年12月1日至2019年3月31日的租金，2019年12月3日，原告到达租赁物所在场地，发现被告的人员已全部离场，所属物资已全部转移，现场一片狼藉，房屋损坏多处，认定《场地租赁合同》期限届满自然终止，被告自行离场行为并无不妥，但未通知、未清场，将会给双方关系埋下隐患；被告自行离场，视为被告单方解除《厂房租赁合同》；3、被告未按时支付厂房及场地租金的行为属于违约行为，律所建议被告在收到本函之日起三日内向原告支付完毕厂房及场地租赁费及违约金，并在收到本函之日起三日内清理场地并协商厂房损害赔偿事宜，以及协商单方解除合同的损失赔偿事宜。庭审中，被告确认收到律师函。另查明：2019年4月10日，被告向原告交纳水费3600元。2019年6月12日，原告的工作人员向被告催收水费2490元。《场地租赁合同》约定的定金30000元，被告并未向原告交纳。上述事实，有原告坤元泰公司的起诉状、被告盈通和顺公司的答辩状，本院采信原、被告举证证据以及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《凯里经济开发区港深科技园厂房租赁合同》及《场地租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在向原告租赁厂房及场地后，未能按照约定支付租金，其行为不仅违反合同约定，也违背了民事行为中的诚实信用原则，构成违约，现原告诉请解除《凯里经济开发区港深科技园厂房租赁合同》，被告亦同意，但关于该合同解除的时间及应支付租金的问题。被告辩称，被告自2019年10月10日已搬出，并口头告知原告尽快与被告办理退租，原告未及时办理移交。被告的上述辩称意见仅有其自述，未提交证据加以证明，本院不予采纳。根据原告所提交的姜万明于2019年12月9日出具的《付款凭单》，该凭单上记载：“今收到贵州坤元泰实业有限公司清理垃圾费.男工×180元×29工合计：5220.--”可知，首先，原告自认该付款凭证系为修缮被告租赁的厂房和清运垃圾支付的费用；其次，该付款凭单上记载“男工29工”，说明原告至少在29天以前已经知道被告搬离租赁厂房和场地，若被告未在29天前通知原告不再租赁或者未在29天前知晓被告已自行搬离，在双方签订的厂房租赁合同未到期且合同未解除的情况下，原告（出租方）擅自进场对租赁场地进行清场，不符合常理。综上，对于原告诉称其于2019年12月3日才知道被告搬离的陈述意见，本院不予采信。虽原告提交的付款凭证为多张，但用工时间最长的为姜明万于2019年12月9日签字的《付款凭证》，该证据为原告方所举，视为其对该证据的认可。《凯里经济开发区港深科技园厂房租赁合同》的解除时间本院确定为2019年11月10日，即原告与案外人结算前的29天。据此，根据原、被告对月租金的认可，以及租赁时间的确认，被告应付租金为：（15285+7010）元/月×7月+（15285+7010）元/月÷30天×10天=163496.67元，超过部分，本院不予支持。因双方的合同已于2019年11月10日解除，本院予以确认，为此，对原告诉请解除与被告签订的厂房租赁合同，本院不予支持。关于场地租赁合同问题。双方在《场地租赁合同》中约定了租赁期限为一年，即自2018年12月1日起至2019年12月1日止，且约定了期满续租的，需提前两个月以书面方式告知原告。原告认为合同约定的期限届满，被告未续租，合同自然解除。被告辩称，租金计算至2019年10月10日（搬出之日），而其辩称的搬出之日双方签订的场地期限未到期，同时其也认可未续租的事实。因本院已确认双方签订的厂房租赁合同于2019年11月10日解除，虽场地租赁合同亦未到期，但被告已搬离，原告亦进行清理，视为双方于该日终止了场地租赁合同关系。为此，场地租赁费的计算截止时间亦为2019年11月10日。关于厂房维修及垃圾清运费的问题。首先，虽原告提交了2019年12月9日出具四份《付款凭单》、照片、厂房清理维修说明，用以证明被告破坏厂房设施，并产生大量垃圾，被告质证时称，该图片看不出厂房损坏程度多大，图片反映有部分垃圾，但是垃圾的清理看不出需要21车来清理，且凭证不能反映收款人是否得到了钱，以及对维修及垃圾清运费等支付均提出异议，鉴于被告对图片的真实性并未提出异议，即厂房损坏和垃圾存放系客观事实，仅仅对损坏的程度及清运的费用的真实性提出异议，由于原告所举证据不足。为此，本院根据垃圾清运及厂房维修的事实酌情支持该费用为10000元，超过部分，本院不予支持。关于原告诉请的水费问题。双方当事人对微信记录的真实性认可，就水表的分表度数，双方在微信中都没有提供证据证明，且原告提供的缴费票据亦没有明确区分被告用水的吨数，但被告用水的事实客观存在，双方亦认可有4家在用水，本院参照被告已缴纳的4个月用水产生的费用3600元推算被告每月用水900元，从2020年4月计算至2019年10月10日，共计5400元，超过部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金问题。案涉《厂房租赁合同》中的违约责任仅有经济损失的赔偿，本院已部分支持，在此不再赘述；《场地租赁合同》约定租赁期限为一年，被告租赁期未满一年，违反合同约定，根据合同约定，违约金应为合同总金额10%违约金，即：7010元/月×12月×10%=8412元，超过部分，本院不予支持。关于被告提出的以物抵债的问题，被告未提交厂房修建的合法手续，为此，对其提出上述辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告贵州盈通和顺实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州坤元泰实业有限公司租金163496.67元。二、被告贵州盈通和顺实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州坤元泰实业有限公司厂房维修及垃圾清运费10000元。三、被告贵州盈通和顺实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州坤元泰实业有限公司水费5400元。四、被告贵州盈通和顺实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州坤元泰实业有限公司违约金8412元。五、驳回原告贵州坤元泰实业有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2762元，由原告贵州坤元泰实业有限公司负担1036元，由被告贵州盈通和顺实业有限责任负担1726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  赵婧霖二〇二〇年七月二十二日法官助理覃庆伟书记员温佳俊