云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终394号上诉人（原审原告）：云南鲲鹭文化传播有限公司，住所地云南省昆明市经开区出口加工区A5-1号地块云南紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地（加区基地）10幢1-4层厂房8号。法定代表人：王欣宇，经理。委托诉讼代理人：张昕杰，云南融祥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明祥照文化产业发展有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区龙泉路871号。法定代表人：沐家春，经理。委托诉讼代理人：梅红，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢正阳，男，1991年11月30日生，汉族，住山东省济宁市任城区，特别授权代理。上诉人云南鲲鹭文化传播有限公司（以下简称“鲲鹭公司”）因与被上诉人昆明祥照文化产业发展有限公司（以下简称“祥照公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人鲲鹭公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人退还上诉人剩余租金24300元、履约保证金5000元，被上诉人赔偿上诉人装修损失40000元，被上诉人向上诉人支付违约金29160元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人提出解除合同的意思表示是附条件的要约，该要约发出后，被上诉人没有接受，双方没有达成解除涉案合同的合意。该合同不能继续履行是因为被上诉人的强拆行为所致，被上诉人的行为属于违约行为。一审法院认定涉案合同是因上诉人提出解除而双方解除合同属认定事实错误，被上诉人应当承担违约解除合同的责任。2.一审法院不支持上诉人的装修损失和要求被上诉人退还履约保证金的请求是错误认定事实导致的错误裁判。3.一审法院适用法律错误。被上诉人祥照公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鲲鹭公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《871汽车文化公园租赁合同》；二、判令被告退还原告剩余租金24300元、履约保证金5000元;被告赔偿原告装修损失40000元；被告承担违约解除《871汽车文化公园租赁合同》的违约责任，并向原告支付违约金29160元（年租金97200元的30%），上述费用合计98460元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月17日，原告与被告签订《871汽车文化公园租赁合同》,约定：1.原告向被告承租的租赁区域为C-2-2商铺，建筑面积180平方米，经营范围：咖啡店、便利店；租赁期为5年，计租期2018年8月20日至2023年8月20日。2.第一年租金97200元，以后租金逐年递增5%，租金年付，期内第一期租金于2018年5月20日前缴纳，以后每期租金提前一个月缴纳。3.履约保证金：承租方于2018年5月20日前一次性付给出租方5000元作为履约保证金，出租方收取后开具收据，该履约保证金在租期届满后，如承租方遵守相关规定使用该租赁物的，并在搬离前结清租金、水电费、物业管理等相关费用的情况下，出租方于10天内将保证金无息退还给乙方。4.免租期：本合同签订后，承租方在保证履约的前提下可享有3个月的免租期，该免租期不包含在租赁期内。5.在合同履行期间，承租、出租双方任一方单方面提出解除合同的，经双方协商同意后，按解除合同当年的年租金的30%支付违约金，但因承租方或出租方违约，承租方或出租方双方要求解除合同的情况除外。6.合同期满或合同终止后,承租双方于5日内相互清偿各自的各项费用及物品，逾期视为承租方放弃该财产，出租方有权对承租方所放弃财产进行处分而不作任何补偿，并将追究对方违约责任。合同签订后，2018年5月20日原告开始使用租赁商铺，2018年5月26日原告将租金97200元及履约保证金5000元缴纳被告后开始装修经营。原告曾于2018年年末向被告表示请被告将商铺转租，2019年5月14日原告知晓商铺已由被告转租他人，被告收回商铺,2019年5月16日,原告法人前往被告办公室协商转租或退租事宜，但双方对租金、装修款、履约保证金如何处理解决没有达成一致意见。同日被告对商铺的装修进行拆除。庭审中，被告称收回商铺之日商铺是空的，原告在2019年4月就搬离了商铺。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告、被告签订《871汽车文化公园租赁合同》的内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应按合同履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从查明事实看，双方在履行合同中，原告向被告口头表示请被告将案涉商铺转租他人，被告也着手联系转租事宜，则原告、被告对合同提前终止履行无异议，故原告主张的第一项诉讼请求“判令解除原告与被告签订的《871汽车文化公园租赁合同》”,有事实和法律依据，予以支持。关于原告主张的第二项诉讼请求，被告不同意支付，双方存在争议：一、被告是否退还原告租金、履约保证金、装修款?原告认为计租期从2018年8月20日至2023年8月20日止，要求被告退三个月的租金24300元(2019年5月16日至2019年8月20日止),因合同约定有三个月的免租期，被告认为合同中约定的免租期是有条件的,需要原告遵守双方在合同中的约定，如果在租赁期内由于原告的行为违反了合同的约定，免租期就不存在了，因此计算租金应从2018年5月20日起算。享有三个月的免租期是原告全面按约按期履行了合同，故被告的这一答辩意见，予以采信。关于履约保证金，被告不同意退还，原告没有提交其租赁期间的水电、物业管理相关费用已结清的相关证据，故原告要求退还履约保证金的条件目前不具备，该项诉讼主张不予支持，待原告结清上述费用后有结余款项，则被告应予返还原告。关于装修损失，被告不同意赔偿，本案是因原告的要求而提前解除合同，原告没有举证证明被告应承担此项损失的事实依据和法律依据，故该项主张不予支持。二、在本案中被告是否违约?原告认为被告违约，被告不予认可，对此原告没有提供确凿证据，故对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。本案是因原告提前解除合同而导致的诉讼纠纷，因原告与被告就租金、履约保证金、装修赔偿损失、违约金如何处理未能协商达成一致意见，故依据上述评述，并依合同约定及相关法律及司法解释规定，原告要求被告退还剩余租金24300元、履约保证金5000元、装修损失40000元、违约金29160元的诉讼请求，在本案中没有事实依据和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除原告云南鲲鹭文化传播有限公司与被告昆明祥照文化产业发展有限公司2018年5月17日签订的《871汽车文化公园租赁合同》；二、驳回原告云南鲲鹭文化传播有限公司的其它诉讼请求。案件受理费2262元，由原告云南鲲鹭文化传播有限公司承担。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1.谢正阳微信聊天记录，欲证明2019年5月16日，上诉人前往被上诉人处协商合同解除事宜前，在涉案合同未解除的情况下被上诉人就已与第三方签订了租赁合同。2.从保川微信聊天记录，欲证明2019年5月19日，被上诉人的负责人认为，因其工作疏忽及管理不善导致上诉人受到损失及合同无法履行，其行为应属于违约解除合同。经质证，被上诉人对两份微信聊天记录的证据三性认可，证明目的不认可。本院认为，该两份微信聊天记录不能达到上诉人的证明目的，不予采信。对于一审查明的案件事实，上诉人对“2019年5月14日原告知晓商铺已由被告转租他人……原告在2019年4月就搬离了商铺”提出异议，主张上诉人并不知道被上诉人将商铺转租给他人的事实。对此，被上诉人不认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，上诉人虽不认可，但未提交相反证据予以推翻，被上诉人又不认可，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人应否退还上诉人剩余租金、履行保证金？被上诉人应否赔偿上诉人装修损失？被上诉人应否支付上诉人违约金？本院认为，双方当事人对一审判决解除鲲鹭公司与祥照公司2018年5月17日签订的《871汽车文化公园租赁合同》均无异议，本院予以维持。针对涉案租赁合同解除，被上诉人应否承担违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条规定了租赁合同中出租人的基本义务。就涉案合同而言，上诉人与被上诉人约定承租的租赁物是C-2-2商铺，被上诉人已经按约将其交付上诉人使用，被上诉人已经完成了出租人的基本义务。对于双方合同的解除，上诉人认为是被上诉人的强拆行为导致，而该行为属于违约行为，被上诉人应当承担违约责任。对此，本院认为，在合同履行过程中，上诉人曾于2018年年末向被上诉人表示请被上诉人将商铺转租，2019年5月14日上诉人知晓商铺已由被上诉人转租他人,被上诉人收回商铺，2019年5月16日上诉人法定代理人前往被上诉人办公室协商转租或退租事宜，但双方对租金、装修款、履约保证金如何处理解决没有达成一致意见，同日被上诉人对商铺的装修进行拆除。从以上事实可以看出，涉案合同之所以解除，并非被上诉人没有提供约定用途的租赁物，而是起因于上诉人首先提出转租或者退租，被上诉人的拆除行为不是导致合同解除的违约行为，被上诉人不应当为此承担违约责任。上诉人请求被上诉人支付违约金29160元于法无据，本院不予支持。上诉人请求被上诉人退还剩余租金24300元（免租三个月的费用），由于享有免租期的前提是上诉人保证履约，而上诉人并未按约履行五年的租赁期，在租赁商铺一年左右即请求转租或者退租，故上诉人无权主张该三个月的免租期，其要求被上诉人退还剩余租金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人约定的5000元履约保证金，系在上诉人搬离前结清租金、水电费、物业管理等相关费用后方才由被上诉人无息退还，现上诉人没有提交其已经结清上述费用的相应证据，故该5000元履行保证金亦暂时不予退还。上诉人请求被上诉人赔偿装修损失40000元，无合同依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2262元，由上诉人云南鲲鹭文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月三日法官助理陈志远书记员武雨