安徽省合肥市瑶海区人民法院行 政 裁 定 书（2020）皖0102行初62号原告：孙小柱，男，1977年10月23日出生。被告：合肥市住房保障和房产管理局，住所地安徽省合肥市宿州路252号，统一社会信用代码113401000029904749。法定代表人：许道和，该局局长。委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。原告孙小柱诉被告合肥市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）房屋预售行政许可一案，本院受理后，依法审理了本案。现已审理终结。原告孙小柱诉称，瑶海区xx公馆小区5地块系合肥xx房地产有限公司（以下简称xx房地产公司）开发建设，小区规划容积率2.5,车库不计入容积率。原告于2015年购买该小区31栋403室。2017年12月xx房地产公司向小区业主集中交付商品住房,交付后5地块仅剩不足2%的商铺未销售。至此,该小区规划容积率可售商品房产权人、土地使用权人、规划许可证相对人为全体业主,同时全体业主为实际出资人。2019年12月原告获知,被告市房产局为xx房地产公司颁发5地块地下车库预售许可证。原告认为,颁发车库预售许可证意义在于房地产管理部门保障将来能取得产权清析的不动产权证,应当审查车库是否计入容积率,被告的颁证行为侵权、违法,理由如下:一、小区土地证已随2015年至2017年12月商品房销售分割完毕,被告车库预售许可强行分割土地,侵害业主权益。二、被告颁证行为已实际许可改变小区规划的容积率、减少公共使用部分面积,颁证行为系越权行使规划部门权限。不计入容积率车库为规划强制配套设施,按现行法律规定,如须办理车位预售许可,申办开发单位应征求全体业主书面同意,依法办理调整规划容积率后,再申办车位预售许可证。三、被告未审查xx房地产公司申办预售许可证主体是否适格,是否分割取得土地使用权。涉案车库非单独立项,应审查国有土地使用证、规划许可证已实际分割情况。四、2018年3月,5地块商品房住房产权初始登记后,车库已无法办理车库预售。符合规划容积率的商品房已全部销尽，在初始等记后,开发商不可二次办理预售许可。五、涉案车库非单独立项,不计入容积率车库为公共配套设施。按商品房“一价清”规定,规划的公共配套设施一律计入开发成本,故原告及全体业主在购房中已支付配套设施成本。六、原告曾向被告申请车库预许可审查材料信息公开,被告回复办理预售许可证申请材料不完整。综上所述，被告未尽审查义务为无法取得不动产证车库颁发预售许可证行为违法，应予撤销。故依法起诉，请求：1.判令撤销被告作出的20191181号《预售许可证》；2.诉讼费用由被告承担。原告提供的证据有：一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。二、20191181号预售许可证,证明被告实施了颁发《预售许可证》行为。三、合肥市住房与保障局网站xx公馆5地块6栋商品住房信息公示表,证明小区交付业主已有两年多,配套设施车库业主方已实际使用两年,小区所有产权、物权、国有土地使用权已随销售的商品房转移至业主方,xx房地产公司非实际国有土地使用权、共有配套设施部分的权益人，其无权处分、申办业主共有部分预售,无权二次分割土地用于车库办理预售,故被告依据的土地证、投资证明材料、规划许可证均为与实际情况不符材料。四、房产证复印件，证明原告为本小区业主,取得对应产权、土地使用权、公共设施物权及使用权。五、政府信息公开申请答复书，证明小区容积率为2.5、地下车库未计入容积率,无法分割取得国有土地使用权，为配套供业主公共使用设施，不具备办理产权登记及预售的条件。被告市房产局辩称，2019年11月,xx房地产公司就其开发建设的5号地下车库申请领取《商品房预售许可证》，并提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证等申请材料。鉴于其申请材料齐全,我局依法颁发20191181号《商品房预售许可证》的行政行为事实清楚、依据充分、合法有效。开发建设单位首先取得小区用地的国有土地使用权,商品房陆续销售、业主各自取得房屋所有权之后,小区用地便由单一土地权利人转为业主(可能包括开发建设单位)共有。因此,原告诉称的小区用地已经被“分割完毕、颁发上述许可证系强行分割土地,改变小区规划的容积率、减少公共使用部分面积”等理由不能成立。开发建设单位按照规划方案建设的车库可以依法申请领取《商品房预售许可证》,无须“征求全体业主书面同意”。开发建设单位根据工程建设进度,陆续申请领取商品房和车库的《商品房预售许可证》,并不违反法律法规的规定。小区配套设施并非必然属于业主共有,其开发建设成本的财务核算问题亦与我局的行政行为无关。因此,原告诉称的其他理由均不能成立。另外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十八条规定:业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中的原告主张撤销上述《商品房预售许可证》的缘由,显然是基于全体业主的“共有利益”，其个人并不具备提起本案行政诉讼的主体资格。为此,请求法院依法驳回原告的起诉。被告市房产局提交的证据有：一、合肥市商品房预售许可申请表，证明当事人提出申请；二、营业执照、资质证书，证明企业登记与资质情况；三、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，证明用地、规划、施工许可情况；四、项目施工形象进度现场核实表、照片，证明开发建设的投资情况；五、国有建设用地使用权出让合同及补充合同，证明土地出让情况；六、建设工程施工合同，证明施工合同约定情况；七、商品房预售方案，证明预售方案；八、项目备案的通知、委托书与身份证、预售许可证存根、物业管理情况一览表、前期物业管理项目中标备案单、标准名称证明、白蚁防治工程协议书、测绘报告、总平图，证明其他有关材料。法律依据：《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》。经审理查明，瑶海区xx公馆系合肥xx房地产有限公司开发建设，原告孙小柱系xx公馆31幢403室房屋所有权人，房屋建筑面积为87.35㎡，房屋产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第20048193号。2019年11月15日xx房地产公司向被告市房产局申报瑶海区xx公馆项目5号地库（非人防）商品房预售许可，其提供了营业执照、资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有建设用地使用权出让合同及补充合同、建设工程施工合同等相关申请资料。被告2019年11月20日批准，颁发预售许可证，编号：20191181。原告认为该行政许可行为侵犯其作为小区业主的合法权益，现起诉来院，请求判如所请。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”原告主张行政机关作出的行政行为涉及小区业主共有利益，其提起行政诉讼，应符合法律规定的起诉条件，原告提起本案诉讼，不论专有部分面积还是户数，显然均没有过半数，起诉不符合上述司法解释第十八条的规定，故原告起诉主体不适格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条、第六十九条第一款（十）项的规定，裁定如下：驳回原告孙小柱的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判长  黄群审判员  黄瑜审判员  方劼二〇二〇年七月三十一日书记员  杨兰附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（十）其他不符合法定起诉条件的情形。