安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初860号 原告：当涂中合农产品市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市当涂经济开发区，统一社会信用代码91340521MA2MW5UU5N(1-1) 法定代表人：吴清洁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈良法，安徽百协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉芳，安徽百协律师事务所律师。 被告：胡怀云，女，1971年12月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：刘金柱，安徽净源律师事务所律师。 原告当涂中合农产品市场有限公司（以下简称中合农产品公司）与被告胡怀云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中合农产品公司的委托诉讼代理人陈良法、李玉芳，被告胡怀云及其委托诉讼代理人刘金柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中合农产品公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金63674元，解除双方的租赁协议；2.判令被告返还原告经营补贴款38000元；3.判令被告支付违约金101674元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告投资建设了中国供销华东农产品物流园,委托当涂县中合商业管理有限公司进行经营管理。被告与当涂县中合商业管理有限公司于2018年11月16日签订了《中国供销华东农产品物流园(商铺)租赁协议》一份,被告承租A06号楼123/122/121商铺经营蔬菜,面积195.92平方米,租期三年,租金为25元/平方米/月。被告承诺本人及直系亲属,中国供销华东农产品物流园是他们在马鞍山市及下辖县域唯一从事农产品批发经营的场所。后原告与被告签订补充协议,协议约定经营奖励、补贴的支付条件及被告违约应当承担的责任。原告按照协议约定交付房屋,免收租金、给予奖励、补贴,履行了合同义务,然而被告却单方终止合同停止经营,搬到马鞍山市安民农产品批发市场经营,构成严重违约,合同无法继续履行。原告为维护自己的合法权益,具状诉至贵院,望判如所请。 被告胡怀云辩称：原告的诉讼请求及事实与理由与事实严重不符。1.双方租赁合同约定租期三年，第一年免租金12个月，第二年、第三年每年免租金3个月，补充协议上面的签名，被告本人并不知道，也没有授权其丈夫在补充协议上面签名，且其补充协议也只针对121商铺。原告诉状中陈述被告租赁123号商铺不属实，被告只租赁了121、122号商铺，诉状中陈述的租赁面积不属实。2.原告违约在先，原告承诺均没有兑现。3.被告苦撑经营一年，与原告多次沟通，无法解决市场经营问题，导致被告无法经营。4.被告因装饰房屋花费大量资金。5.原告主张38000元为搬迁经营奖励，被告已按照双方约定完成搬迁，双方已履行完毕。6.被告签订合同时支付了10000元应当从租金中扣除。7.原告主张违约金没有合同和法律依据，即使按照合同约定被告违约应承担月租金的三倍。 双方当事人围绕各自的诉请和抗辩，提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。并综合双方的一致陈述，确认如下事实：2017年12月30日，胡怀云与当涂中合农产品市场有限公司签订两份《中国供销·华东农产品物流园招商入驻协议》，约定胡怀云入驻标的为Ａ06＃号楼121号商铺、122号商铺，总面积均为66.44平方米，租赁期限为3年，胡怀云签订两份入驻协议当天支付租赁Ａ06＃号楼121号商铺、122号商铺经营保证金10000元。2018年，胡怀云与当涂县中合商业管理有限公司签订两份《中国供销·华东农产品物流园（商铺）租赁协议》，两份租赁协议约定乙方胡怀云向甲方当涂县中合商业管理有限公司租赁Ａ06＃号楼121号商铺、122商铺，总面积64.8平方米、66.32平方米，用于经营蔬菜，租赁期限为3年，自2018年11月18日至2021年11月17日（以市场开业之日起计租，自计租日起每十二个日历月为一租赁年度），租赁费为25元／平方米／月，第一年免租12个月，第二、三年每年免租3个月，共计免租十八个月，免租期结束后缴纳房租。在签订本协议时，第二、三年及以后的租赁费每一年支付一次，以先支付后使用为原则，以转账或者现金方式支付。乙方在签订本协议时，向甲方交纳综合经营保证金10000元，综合保证金的管理办法及退还流程在《华东农产品物流园商业经营管理服务手册》中另行约定。乙方在租赁期满或者违约的情况下，不得损坏及拆除承租商铺已装修建筑物附属的设施（如楼梯、墙、地砖、吊顶等），自愿无条件退场。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除或中止本协议，乙方应于合同解除或者终止之日起30日内支付所有应缴纳的费用，并按本协议约定的当年度月收费项目标准的3倍作为违约金赔偿甲方的损失，乙方已交纳的全部费用不予退还，（1）乙方逾期（自约定支付之日起计算）支付租赁费、或者其他费用且超过30日的。除本协议明确规定的理由外，任何一方单方解除或中止合同的视为违约。违约方应按本协议约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿守约方的损失，并无息退还或没收预付费用的结余部分。乙方因经营不善而提前退场的，不予退还已付租金结余部分，还应按当年度月收费项目标准的3倍支付违约金后可提前终止本协议。后胡怀云的丈夫梁景发与当涂中合农产品市场有限公司签订《中国供销·华东农产品物流园果蔬区租赁合同补充协议》，约定乙方胡怀云承租Ａ06号楼121号商铺，总面积64.8平方米，用于经营蔬菜，租赁期限为3年，自2018年11月18日至2021年11月17日（以市场开业之日起计租，自计租日起每十二个日历月为一租赁年度），租赁费为25元／平方米／月，每年免除每个租期后六个月的租金，共计免租十八个月。乙方完成进场搬迁工作并持续经营一个月奖励总额30000元，奖励时间节点：核实客户信息，签订租赁合同、进场补充协议等相关法律文件，完成原经营场所内相关经营设备的搬迁，经甲方市场管理部验收后如期开业，且开业当天来货并不低于日常进货量，经甲方市场管理部核实后奖励20000元，开业一个月后甲方市场管理部依据经营情况，每天经营时间不少于6小时，当月经营天数不少于25天，奖励10000元。乙方承诺本人及直系亲属在马鞍山市辖区的经营场所，如果违约将承担相关法律责任，并三倍赔偿之前甲方给予的所有政策（含免租期）。2018年11月18日后，中合农产品公司陆续向胡怀云支付搬迁经营奖励、装修经营奖励及经营补贴款共计38000元。2018年7月30日，委托人中合农产品公司将自己开发的位于当涂县经济开发区农产品物流园商铺交由受托人当涂县中合商业管理有限公司代为管理经营。委托事项：对市场统筹规划、招商招租、物业管理、对外宣传、综合营销，委托人承诺受托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，受托人不承担任何法律责任，委托期限为2018年8月1日至2028年7月31日。2019年12月下旬，胡怀云搬离租赁商铺，单方终止租赁合同并停止经营，未支付任何租赁费，以致成讼。 另查明，原告中合农产品公司向本院提出诉讼财产保全申请，本院根据原告的申请制作（2020）皖0521民初860号民事裁定书，冻结被告胡怀云20×××××元银行存款或者查封、扣押其他等值财产，原告预交保全费1520元。 本院认为：双方对被告胡怀云承租原告的A06#号楼121号商铺、122号商铺，总面积64.8平方米、66.32平方米，用于经营蔬菜，租赁期限为3年（2018年11月18日至2021年11月17日），租赁费为25元/平方米/月的事实均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：1.原告诉讼主体是否适格；2.被告应否承担13个月租赁费63674元、应否返还经营补贴款38000元；3.被告是否构成违约及应承担的违约责任问题。 关于原告诉讼主体是否适合问题。2018年7月30日，原告与当涂县中合商业管理有限公司签订委托书，将其开发的位于当涂县经济开发区农产品物流园商铺交由受托人当涂县中合商业管理有限公司代为管理经营，委托事项为市场统筹规划、招商招租等，委托人原告承担受委托人行使委托事项的法律后果，涉案商铺系原告开发并所有，2018年9月27日，以当涂县中合商业管理有限公司名义与张明良签订两份《中国供销·华东农产品物流园（商铺）租赁协议》，系当涂县中合商业管理有限公司履行受委托职责，其法律后果应当由原告承担，故中合农产品公司是本案的适格原告。 关于被告应否承担租赁费及返还经营补贴款问题。从双方签订的租赁协议及补充协议约定的条款可看出，原告为了开发新市场，拓展新市场，给予被告租赁费优惠政策和搬迁奖励政策，自被告2018年11月18日起租赁商铺至2019年12月搬离租赁商铺，被告未支付任何租赁费，原告还陆续向被告支付搬迁经营奖励、装修经营奖励及经营补贴款共计38000元，但被告并未按照协议约定履行自己的义务，而是提前搬离涉案商铺不在经营蔬菜生意，致使原告签订租赁协议及补充协议的合同目的无法实现，被告已实际租赁涉案商铺13个月经营蔬菜生意，应当承担实际租赁房屋的租赁费，原告要求被告承担13个月的租赁费42614元〔（64.8平方米+66.32平方米）×25元/平方米/月×13〕的诉请，应当予以支持。原告主张被告租赁A06#号楼123号商铺，应承担相应的租赁费，但并未提供租赁协议等证据予以证明，且被告不认可租赁A06#号楼123号商铺，故对原告要求被告支付A06#号楼123号商铺租赁费的诉讼请求，本院不予支持。胡怀云抗辩补充协议是其丈夫梁景发代为签名，其不知情，亦没有授权，但胡怀云认可2019年1月6日其丈夫梁景发代为领取10000元装修经营奖励并在收条上签字，另胡怀云陈述其与梁景发一起经营蔬菜生意，故梁景发在补充协议上签字的行为属于家事代理，原告完全有理由相信梁景发的签字行为为夫妻双方共同意思表示，故本院对胡怀云的该项抗辩不予采纳。考虑被告按照原告要求装饰租赁商铺且已实际经营蔬菜生意13个月，本院酌定被告返还搬迁经营奖励、装修经营奖励及经营补贴款24278元。被告抗辩双方合同约定租期为3年，免除第一年12个月的租金，是基于被告根据合同约定全面履行自己的义务后享有的免租金优惠政策，但被告未按照合同约定履行义务而是提前终止合同，不应当享有免租金优惠政策。原告支付被告搬迁经营奖励、装修经营奖励及经营补贴款38000元，亦是基于被告根据合同约定全面履行自己的义务，从而达到开发新市场，拓展新市场的合同目的，但是因被告提前终止合同的行为，导致该合同目的无法实现，应当返还原告给予搬迁经营奖励、装修经营奖励及经营补贴款。 关于被告是否违约及应承担违约责任问题。2019年12月下旬被告未经原告同意擅自搬离租赁商铺，单方终止租赁合同，该行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的租赁协议约定，任何一方单方解除或中止合同的视为违约。违约方应按本协议约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿守约方的损失，并无息退还或没收预付费用的结余部分。乙方因经营不善而提前退场的，不予退还已付租金结余部分，还应按当年度月收费项目标准的3倍支付违约金后可提前终止本协议，故被告应当按照年度月收费标准的3倍支付违约金9834元〔（64.8平方米+66.32平方米）×25元/平方米/月×3〕。原告仅提供视频，无其他证据予以佐证，没有形成证据锁链，达不到被告搬离涉案租赁商铺至马鞍山安民农产品批发市场经营蔬菜生意的证明目的，即使被告至马鞍山安民农产品批发市场经营蔬菜生意也是在被告搬离租赁商铺后发生的，而2019年12月下旬被告搬离租赁商铺的行为明确表明不履行合同义务，且原告在诉状中陈述被告搬离租赁商铺的行为系被告单方终止合同，造成本次纠纷的产生，致使涉案合同无法继续履行，故原告主张解除双方之间合同的诉请，本院予以支持。纵观双方签订的合同，被告向原告交纳综合经营保证金是为了约束被告按照合同约定全面履行自己的义务，但被告未经原告同意单方终止合同不在经营蔬菜生意，致使合同无法继续履行，造成严重违约，且原告亦不同意将综合经营保证金10000元抵扣租赁费，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，本院根据双方合同的约定，兼顾公平原则、诚实信用原则，对原告主张违约金101674元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）款、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告当涂中合农产品市场有限公司与被告胡怀云签订的《中国供销·华东农产品物流园（商铺）租赁协议》、《中国供销·华东农产品物流园果蔬区租赁合同补充协议》。 二、被告胡怀云于本判决生效之日起十日内支付原告当涂中合农产品市场有限公司租赁费42614元，违约金9834元，以上合计52448元。 三、被告胡怀云于本判决生效之日起十日内返还原告当涂中合农产品市场有限公司搬迁经营奖励、装修经营奖励及经营补贴款24278元。 四、驳回原告当涂中合农产品市场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元（已减半收取），诉讼保全费1520元，以上合计3695元，原告当涂中合农产品市场有限公司负担2301元，被告胡怀云负担1394元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  陈春芬 二〇二〇年七月二十二日 书记员  王小莹