云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5122号上诉人（原审被告）：白华，男，1983年10月9日生，汉族，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：孙体旭、喻泽，云南典传（威信）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周应新，男，1974年7月4日生，彝族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：柳玲，云南中天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人白华因与被上诉人周应新房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初11388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判上诉人支付被上诉人房屋租金14659.5元、物业费42510.38元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，上诉人与被上诉人协商后同意上诉人于2019年3月15日便搬离租赁房屋，且房屋内的装饰装修物未搬离，故上诉人只应支付2019年1月1日至2019年3月15日的房屋租金，扣减上诉人签订合同时支付给被上诉人的押金9773元，上诉人还需向被上诉人支付房屋租金14659.5元。因上诉人2019年3月15日便搬离房屋，之后便不再享受相应的物业服务，故物业费的截止时间应为2019年3月15日，即物业费应为42510.38元。2.被上诉人在上诉人搬离后便将房屋出租给他人，一审判决上诉人支付截至2019年6月30日的房屋租金及物业费缺乏事实和法律依据，请求依法改判。被上诉人周应新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周应新向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金58638元、物业管理费52771.50元，并按银行同期贷款年利率4.35%计付自2018年12月29日起至付清租金之日止的违约金（暂计算至2019年8月20日为1642.27元）。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案涉位于昆明市塔）14层15ａ08室房屋系原告购买取得。原、被告于2016年5月29日签订《租赁合同》约定，被告承租该房屋用于办公，租赁期限自2016年6月1日起至2019年6月30日止。租金从2016年7月1日起计收，每月租金为9773元，每六个月支付一次，先付后用，首期租金于合同签订当日内完成支付，剩余各期租金应在下一周期开始前3日内完成支付；租赁期内物业费由被告支付（免租期除外），具体费用以物业公司定价为准；被告未按约定支付租金，逾期45天仍未支付房租视为被告自动退租，原告有权终止合同收回房屋，并追究被告的违约责任，任何一方违反合同约定，应支付守约方六个月的房屋租金作为违约金……。被告尚欠原告2019年1月1日至2019年6月30日的租金58638元、2018年1月1日至2019年6月30日的物业费52771.5元。被告现已搬离案涉房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《租赁合同》，不违反法律及行政法规的效力性规定，为有效合同，各方当事人均应依据约定全面履行自己的合同义务。原告向被告交付了租赁房屋，已履行其合同义务，被告即应依据约定，按时足额向原告支付租金，并交付相应的物业费用，现被告拖欠原告最后一期（半年）的租金，违反合同约定，原告要求被告支付拖欠的半年租金58638元及2018年1月1日至2019年6月30日的物业费52771.5元，于法有据，予以支持。违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告就各方违反合同约定应承担的违约责任约定为支付六个月的租金，现原告将违约金调整为以被告应交付租金次日起，以欠付租金为基数，按年利率4.35%计算的违约金，并未超出双方的约定，予以支持。综上，被告白华经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可以缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告白华于本判决生效之日起十日内支付原告周应新自2019年1月1日起至2019年6月30日止的房屋租金人民币58638元及2018年1月1日至2019年6月30日的物业费人民币52771.50元，二项共计人民币111409.50元；二、被告白华于本判决生效之日起十日内支付原告周应新以人民币111409.50元为基数，自2018年12月29日起至实际付清款项之日止，按照年利率4.35%计算的违约金。本案案件受理费2562元，由被告白华负担。二审中，上诉人提交：1.收据，欲证明上诉人于2016年5月29日向被上诉人支付了9773元的押金，被上诉人一审中未将该押金抵扣租金，二审中应当扣减；2.短信聊天记录，欲证明上诉人与被上诉人已通过短信形式协商于2019年3月15日提前解除合同，2019年3月15日上诉人正式搬离涉案房屋，相关租金及物业费的计算时间也应截止到2019年3月15日，被上诉人已知晓上诉人2019年3月15日搬离房屋的事实，且告知上诉人房屋已租给他人，上诉人只需支付至2019年3月15日的相关费用。经质证，被上诉人对收据的证据三性认可，证明目的不认可；对短信聊天记录的证据三性、证明目的不认可。本院认为，收据符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信；短信聊天记录仅为部分内容，并不完整，且是与被上诉人的配偶之间进行，不能达到上诉人的证明目的，加之被上诉人又不认可，故不予采信。对于一审查明的案件事实，上诉人提出异议，主张其搬离涉案房屋的时间是2019年3月15日。对此，被上诉人不认可。此外，双方当事人对于一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，其虽主张搬离房屋的时间是2019年3月15日，但在本案中提举的证据并不能充分有效的加以证明，被上诉人又不认可，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。另补充确认：上诉人于2016年5月29日向被上诉人支付涉案房屋押金9773元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人应向被上诉人支付的房屋租金、物业费金额如何认定？2.上诉人应否支付被上诉人违约金？如应支付，金额如何认定？本院认为，针对争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”本案中，上诉人、被上诉人于2016年5月29日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，租金从2016年7月1日起计收，先付租金后使用房屋，每六个月支付一次；租赁期内物业费由上诉人支付，具体费用以物业公司定价为准。合同签订后，被上诉人向上诉人交付了房屋，上诉人向被上诉人支付了截至2018年12月31日的房屋租金及截至2017年12月31日的物业费。现被上诉人要求上诉人向其支付2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租金58638元及2018年1月1日至2019年6月30日的物业费52771.50元，有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人关于其与被上诉人已通过短信聊天方式协商同意租赁合同于2019年3月15日提前解除，其只应支付2019年1月1日至2019年3月15日的租金及2018年1月1日至2019年3月15日的物业费的主张，因上诉人在本案中提交的证据不能充分有效的证明双方已协商一致租赁合同于2019年3月15日提前解除，被上诉人对此又不认可，上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人的该主张本院不予采信。上诉人关于其向被上诉人支付的9773元押金应从欠付租金中予以扣减的主张，因上诉人在一审中并未提起反诉，二审中被上诉人又明确表示不同意扣减，故对上诉人的该主张本院不予支持，上诉人可另循途径予以解决。针对争议焦点2，合同9.3条约定，合同自签订之日起，除出现9.1和9.2的情形外，双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方六个月的房屋租金作为违约金。上诉人未按照合同约定期限支付被上诉人房屋租金已构成违约，依法应向被上诉人承担违约责任。被上诉人据此要求上诉人按照人民银行同期贷款年利率4.35%计付自2018年12月29日起至付清租金之日止的违约金，不违反法律的相关规定，本院予以支持。一审将计付违约金的基数确认为房屋租金与物业费的总计金额明显有误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初11388号民事判决第一项，即“一、被告白华于本判决生效之日起十日内支付原告周应新自2019年1月1日起至2019年6月30日止的房屋租金人民币58638元及2018年1月1日至2019年6月30日的物业费人民币52771.50元，二项共计人民币111409.50元”；二、变更昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初11388号民事判决第二项为白华于本判决生效之日起十日内支付周应新以58638元为基数，自2018年12月29日起至实际付清款项之日止，按照年利率4.35%计算的违约金。一审案件受理费2562元，由上诉人白华负担；二审案件受理费2562元，由上诉人白华负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月十七日法官助理陈志远书记员武雨