河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2564号上诉人（原审原告）：安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会，住所地安阳市文峰区明福街。法定代表人：王永革，村主任。委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋永生，男，1962年11月4日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：王笑宇，河南鼎维律师事务所律师。上诉人安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会（以下简称后张村村委会）与被上诉人宋永生房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。后张村村委会上诉请求：1、撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3381号民事判决，并依法改判解除上诉人与被上诉人2008年10月8日签订的租赁协议或发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认为2008年10月8日签订的租赁协议与原租赁合同内容发生重大变化，与原合同条款发生根本性变化是错误的。上诉人与被上诉人于2001年5月1日签订的合同及2008年6月18日签订的租赁协议可以看出，双方就被上诉人负责改造建设租赁房屋及场地已进行明确约定，并未改变租赁期限，仅是对被上诉人改造建设的背景及权利义务的承担进行了约定。上述协议约定内容已基本包含2008年10月8日签订的合同内容。而2008年10月8日协议仅对租赁日期及租金进行了调整，不能视为与原合同条款发生根本性变化。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条错误。2008年10月8日所签协议租赁期限为19年，在距离原合同到期日还有10年时间就签订续租协议，明显为了逃避合同法最长租赁期限20年的约束。因此，应综合认定两份租赁合同期限总时长不能超过20年，不能简单认为2008年10月8日签订的租赁协议是附生效期限或生效条件的合同。3、上诉人2018年7月25日收取被上诉人租金的行为不能认定是对2008年10月8日租赁协议的履行。被上诉人占有使用案涉房屋，上诉人收取其占有使用费无可厚非。一审法院当然的认定上诉人在履行合同权利不当。4、2001年至2008年，2008年至2018年，客观情况已发生重大变化，2018年至2037年也正在发生变化，若要求上诉人履行违反法律规定且非真实意思表示的租赁协议，会给上诉人集体利益造成重大损害，应依法解除上诉人与被上诉人之间的租赁协议。宋永生辩称，请求法院依法驳回上诉，维持原判。1、一审查明2008年10月8日与2001年5月1日的协议有根本变化有事实依据。2008年6月双方签订补充协议时，上诉人因为创卫压力，要求被上诉人进行投资，被上诉人对租赁物投资150万元，对租赁物进行了翻建和新建后，租赁物发生了根本性变化。在此基础上，双方于2008年10月8日签订了新的协议，并对租赁时间进行了调整，同时将原租金增涨为2万元。2、一审法院适用法律正确。2008年10月8日的协议租赁期限不超20年。3、诉争合同正在履行过程中，社会经济发展是双面的，请求驳回上诉，维持原判。后张村村委会向一审法院起诉请求：1．请求依法解除双方于2008年10月8日签订的租赁协议；2．诉讼费用由宋永生承担。一审法院认定事实：1.2001年5月1日，后张村村委会（甲方）与宋永生（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容为：甲方将位于相东路西门面房4间及土地全院出租给乙方使用。租赁期限十八年，自2000年5月1日起至2018年4月30日止；租赁费每年13000元，每半年乙方向甲方预交一次6500元，逾期不交者，视为违约；乙方租赁期间，不经甲方允许不准对甲方原有房屋进行改造，否则甲方有权单方终止合同，并加收因此给甲方造成的经济损失；乙方租赁后，如需建房或其他建设设施，一切建筑手续和费用均由乙方负责解决，合同到期后甲方概不接收乙方任何不动产。乙方必须在一个月内清理完毕，恢复原状，如超过一个月不拆除或不清理完，所余不动产无条件归甲方所有。该合同上盖有后张村村委会印章及孟庆恩的印章。后张村村委会提交2008年6月18日，双方签订的租赁补充协议1份，主要内容为：为迎合2008年安阳市申创卫生城市工作的顺利开展，对后张村村委会租赁物地进行改造建设，建设期间由乙方投入建设资金，为有限地保障乙方的权益，在协议有效期内，如遇国家建设需拆迁的情况下，由乙方投资建设的所有地面上的建筑赔偿款，全部归乙方所有；建设期间，相关手续及资金全部由乙方自行负责，甲方不承担相应责任。上述租赁协议及租赁协议上均加盖后张村村委会印章，并有后张村村委会工作人员孟国庆签名。2．宋有生提交2008年10月8日与后张村村委会签订的租赁协议1份，合同主要内容为：为了甲乙两方的共同利益，增加甲乙两方的经济收入，乙方需扩大经营规模，根据市创卫形式，乙方现需投入重大资金，改变旧院环境，经双方充分协商同意，将位于东风路一侧，桃园山庄北端独院一处（临街房四间、围墙）租给乙方，具体条件如下：（一）、乙方每年向甲方交纳贰万元的承租费，当年年初预交（1月15日前预交承租费，不得拖欠）；（二）、乙方在承租期间工商、税务、地皮税等费，均由乙方承担，甲方概不负责；（三）、乙方所需建设一切费用由乙方自理，所需一切手续，由乙方承担；（四）、乙方在甲方地上所建设的建筑物协议在执行期内，如遇国家建设需拆迁的补偿费由乙方收益，临街房的赔偿归甲方，如本协议执行完毕地面上的所有建筑物归甲方所有，甲方不付乙方任何经济补偿，但甲方土地乙方不得向任何单位和个人作为抵押和担保；（五）、如乙方有违约甲方可单方终止协议，并追究乙方所造成的一切后果和经济损失；（六）、协议期为19年，即2018年5月1日至2037年4月30日止；（七）、协议签订后，甲乙两方任何一方不得以任何理由或因领导人的更换而无故终止协议，无故终止协议一切损失费由终止方承担（不可抗因素除外）；（八）、乙方所承租甲方的土地永久性归甲方所有，土地补偿归甲方。水电乙方自安自装，费用自理；（九）、如协议到期在同等条件下乙方优先承租。该协议上加盖后张村．委会印章，并有后张村村委会工作人员孟国庆签名。宋永生提交证明1份，内容为：兹证明位于东风路西侧桃园山庄北端独院一处（包含临街房四间）租赁给宋永生使用，租赁期限由2008年5月1日至2037年4月30日。该证明未显示出具时间，加盖有后张村村委会印章。3．宋永生提交照片1组，辩称2008年为了配合安阳市创卫工作，后张村村委会两委成员多次与宋永生协商，要求宋永生自行出资翻建案涉租赁物，经过几个月的协商，在双方签订新的租赁协议后，宋永生出资150余万元对租赁物进行了翻建。翻建后的房屋包括4间门面房，院内新建影壁墙、假山、鱼池、卫生间各1处，院内整体青石铺地，靠北侧新建房屋11间、西侧新建房屋4间，所有房屋均进行了装修装饰。后张村村委会认可其将案涉房屋及土地租赁给宋永生时，只有四间门面房，后院是一片空地，认可宋永生依据租赁补充协议对案涉房屋进行了翻建，对宋永生陈述的租赁物现状无异议。4.2018年7月25日，宋永生转账支付后张村村委会2018年度租赁费2万元。5．案件审理过程中，宋永生称如果后张村村委会同意对宋永生翻建的房屋等不动产进行评估作价补偿宋永生的话，宋永生同意解除双方于2008年10月8日签订的租赁协议。后张村村委会称不同意宋永生该意见，要求按双方第一份合同约定，对地上建筑物进行清理，如不能在约定时间内清理、恢复原状，所有租赁××自动××后张村村委会所有。一审法院认为，关于本案诉讼时效，后张村村委会称其是在2018年与宋永生的第一份合同到期后，宋永生才向后张村村委会出示了案涉2008年10月8日双方签订的合同，后张村村委会处没有2008年10月8日合同的原件，依据相关法律规定，诉讼时效自当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算，且双方之间的租赁合同尚在履行过程中，故后张村本次起诉不超诉讼时效期间。双方于2001年5月1日签订的租赁合同书系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同成立有效。合同签订后，双方于2008年6月18日签订租赁补充协议，协议明确为迎合2008年安阳市申创卫生城市工作的顺利开展，对原有租赁物地进行改造，由乙方投入建设资金。双方对该补充协议均无异议，予以采信。双方之间2008年10月8日签订的租赁协议，明确该协议签订的前提是根据市创卫形式，为了双方共同利益、增加双方经济收入。该部分内容与租赁补充协议内容可相互印证。协议约定：乙方需投入重大资金改变旧院环境，乙方承担工商、税务、地皮税等费用，所需建设的一切费用，如本协议执行完毕地面上的所有建筑归甲方所有。协议签订后，宋永生出资对案涉房地进行了翻建，翻建后的房屋包括4间门面房，原有房屋院内新建影壁墙、假山、鱼池、厕所各1处，院内整体青石铺地，靠北侧新建房屋11间、西侧新建房屋4间，所有房屋均进行了装修装饰，翻建后的租赁物与原租赁物有很大的改变。该协议与原租赁合同书内容相比发生了重大改变，约定合同期满后乙方在甲方土地上所建的不动产归甲方所有，与原合同条款发生了根本性的变化。后张村村委会于2018年7月25日收取了宋永生支付的2万元房屋租金，对2008年10月8日签订的租赁协议进行了实际履行。现后张村村委会主张解除双方于2008年10月8日签订的租赁协议，但并未提交证据证明符合合同约定或法律规定的解除条件，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告河南省安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由河南省安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人后张村村委会与被上诉人宋永生于2008年10月8日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应根据诚实信用原则，依法按约履行。上诉人后张村村委会主张解除该合同的理由为违反法律规定及出现情势变更，但其提供的证据无法证明上述理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，故上诉人后张村村委会关于解除双方于2008年10月8日签订的协议的上诉请求不成立。综上所述，上诉人后张村村委会的上诉请求因理由与证据均不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南省安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年七月三十日书记员  于芳珠