广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11073号原告：赵廷旭，男，1978年11月9日出生，汉族，住山东省德州市德城区************，公民身份号码372************711。原告：杜燕，女，1981年11月17日出生，汉族，住广东省清远市清城区********************，公民身份号码131************420。两原告的共同委托诉讼代理人：张星月，男，住山东省济宁市市中区*******，广州新大洲物流有限公司推荐。被告：佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司，住所地：佛山市南海区**************************商铺，统一社会信用代码914********789616M。法定代表人：陈初银，总经理。委托诉讼代理人：陈水泉，云南大韬律师事务所律师。原告赵廷旭、杜燕与被告佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于同年7月8日公开开庭进行了审理，原告赵廷旭、杜燕及两原告共同委托诉讼代理人张星月，被告佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司的委托诉讼代理人陈水泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵廷旭、杜燕向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金25913元（截止到2020年3月11日）；2.被告承担因逾期交房导致原告额外支付的租房损失6800元；3.2019年10月1日至2020年3月11日期间的物业费由被告承担；4.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月28日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买上林观湖苑5栋1座605号商品房，合同签订后原告已经按照约定支付了全部购房款，合同第是一条约定“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人支付该商品房”，事实上直至2020年3月11日原告才从被告处要到房屋钥匙。原告多次电话催促被告交房未果，而被告直至9月底才完成涉讼房屋竣工验收备案，9月底原告现场催促被告交房时查验房屋，发现墙面、门窗均有问题，被告答应维修，直至2019年底都未能完成维修。2019年11月15日，原告前往涉讼房屋再次催促交房并查验房屋，发现涉讼房屋内地面积水，墙面也被浸泡，渗透高达30厘米以上，被水浸泡会影响到室内装修的效果以及寿命，也会影响原告入住的进程。综上，原告购买房屋系用来居住，直至2020年3月11日原告才从被告处要到房屋钥匙，被告应支付逾期交房违约金25913元，由于逾期交房导致原告额外支付了8个月租房费用累计6800元，以上合计32713元。原告多次催促未果，为维护其合法权益，故起诉请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、涉讼房屋基本情况。（一）2018年1月4日，原告以申请书方式意向购买被告开发建设的上林观湖苑5栋1座605号房屋，鉴于政策的原因无法真实反映涉诉房屋的真实价格，需要同时签订《商品房买卖合同》和《房屋装修合同》。同时申请书明确，如原告未足额支付购房款的，开发商及装修单位有权顺延房屋交付时间。（二）原、被告双方于2018年2月28日正式签订了《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，合同第九条约定了交付条件为取得测绘报告和竣工验收证明文件，第十一条约定了交付时间为2019年6月30日。另外，补充协议第十一条第2点约定若发生逾期交付时，被告承担不超过房屋总价1%的逾期交付违约金。在2018年1月10日，原告与蕉岭县建筑工程有限公司签署了《房屋装修合同》，装修合同第5条第3点约定，房屋的交付时间顺延3个月，即2019年9月30日才是涉讼房屋的真实交付时间。同时，双方还约定了对装修及设备设施的修复或整改不视为逾期交房。二、涉讼房屋在交付前已取得《单位（子单位）竣工验收备案表》和《佛山市南海区*******测绘报告书》，且被告在交付前向原告寄发了《收楼通知书》。2019年9月20日，涉诉房屋通过现场实测，取得《佛山市南海区*******测绘报告书》。2019年9月27日，涉诉房屋通过竣工验收，取得《单位（子单位）竣工验收备案表》。被告在涉诉房屋交付前分别于2019年9月11日和9月16日向原告两次寄发了《收楼通知书》，提示原告在2019年9月30日前办理收楼手续。三、2019年9月30日，原告前往被告处办理收楼手续，但是原告以涉讼房屋的“推拉门门框右边有变形，推拉门不顺畅、卡顿，弱电箱盖子破损，门牌号掉落”等质量小瑕疵问题拒绝了收楼，原告主张逾期交付违约金不符合法律规定。涉讼房屋存在的质量瑕疵属于被告保修的范畴，并没有严重影响原告的正常使用，原告因此拒绝收楼的，被告不应承担逾期交付违约责任。假设被告存在逾期交房情况，逾期交付违约金根据商品房买卖合同补充协议的赔付最高不超过房屋总价的1%，即最高亦为10818.84元，而不是原告所主张的25913元。另外，原告同时主张逾期交付违约金和该期间的租金，属于重复主张，该主张不合法亦不合理。综上，涉讼房屋因装修合同顺延了3个月，交付时间变更为2019年9月30日，在此之前，涉讼房屋已具备交付条件，被告亦履行了通知收楼的义务；收楼过程中，原告以涉讼房屋存在可修复的质量小瑕疵问题拒绝了及时收楼，该逾期由原告所致，被告不应承担逾期交房的违约责任。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提供的奥园观湖尚居二期毛坯房检验问题反馈台账为打印件，被告对其有异议，本院对其真实性不予确认；原告提供的个人房屋租赁合同书、收据为原件，被告对其关联性有异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的补充协议为原件，本院对其真实性予以确认。被告提供的房屋装修合同，在本院认为部分予以分析。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年1月4日，原告赵廷旭出具《申请书》，载明：两原告申请购买上林观湖苑（以下简称涉讼房屋），知悉涉讼房屋实际价格为1081884元，由于政策原因致使《商品房买卖合同》价格无法真实反映该房屋真实价格。本人申请《房屋合同》签约价格按政策规定执行，即《房屋合同》签约总价为1016196元，剩余房屋价款65688元通过《房屋装修协议》的装修款予以体现。本人同意并确认，如本人原因导致《装修合同》解除的，则该房屋对应的《商品房买卖合同》亦相应解除，同时本人需按《装修合同》、《商品房买卖合同》的约定承担因本人原因导致合同解除的违约责任；如本人未足额支付1081884元的，本人愿意按照合同约定承担违约责任，并同意开发商及装修单位顺延房屋交付时间。2018年1月10日，原告（甲方）与蕉岭县建筑工程有限公司（乙方）签订《房屋装修合同》（下简称“装修合同”），约定：甲方交付给乙方的涉讼房屋为毛坯，应甲方要求，在开发商取得该商品房建筑工程竣工验收备案表、达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，由乙方与开发商办理该商品房的交付手续，由乙方对该商品房实施室内装修，在达到本合同约定的装修标准后，乙方将该商品房交付甲方。乙方施工期限为3个月。乙方代甲方与各方协调进场施工时间，甲方全权委托乙方负责该商品房装修的一切相关事宜。本合同价款为包含第一条所有委托事项的包干总价为65688元，该价格为乙方优惠后总价。乙方按总价包干收取费用，由乙方包设计、包创意、包人工、包工包料、包质量、包工期、包保修等全包的方式，向甲方计收合同价款并承担保修责任。甲乙双方确认上述合同价款，不因材料、人工、市场行情等因素而变化。第一期甲方须于签约当日支付合同总价的39%即25688元，第二期甲方须于2018年12月30日前支付本合同总价的61%即40000元。如甲方逾期支付的，则需按本合同第七条约定承担逾期付款责任。房屋交付时间为开发商按约定向甲方交付房屋后的3个月，即2019年9月30日，由于开发商或甲方原因导致房屋延迟交付的，乙方相应顺延房屋交付时间。对装修及设备设施修复或整改不视为乙方逾期交房，甲方拒绝验收房屋的，乙方不承担逾期交房的违约责任。乙方自装修移交之日或视为移交之日承担保修责任，装修工程保修期为一年。如甲方未按以上约定付款的视为违约，每逾期一日，按应付款总额的万分之二向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方除应向乙方支付装修设计费外，还应按装修总价款的30%向乙方支付违约金。合同附件关于装饰装修及相关设备标准的约定，涉讼房屋的交付标准为毛坯交付。2018年2月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉讼合同”），约定：出卖人将涉讼房屋以每平方米14055.27元、总价款为1016196元出售予买受人。买受人应于本合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30.13%，金额306196元。剩余房款710000元应于2018年2月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。逾期付款在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付的商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。逾期交房在90日之内，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。商品房实行保修制度。出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：双方承诺如在房屋交付过程中，需要出卖人对合同第十一条第（三）款中出现的产品质量问题按合同约定的时间进行修复，修复后再进行房屋交付，但出卖人不承担逾期交房责任；除不可抗力外，出卖人无正当理由未能按期交付该商品房，自合同第十一条及本补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额万分之一的违约金，买受人同意不退房且合同继续履行。出卖人延期交付该商品房的，则出卖人为买受人办理产权登记的期限自出卖人实际交付该商品房之日的次日开始计算。买受人由于出卖人逾期交付房屋而要求出卖人支付的违约金不超过房屋总价的1%。2019年9月17日，被告向两原告出具《发票》，确认收到原告支付的涉讼房屋购房款1016196元。2019年9月17日，被告向两原告出具《发票》，确认收到原告支付的涉讼房屋65688元。2019年9月23日，被告向原告发送《上林观湖苑交付告知函》，载明：涉讼房屋已具备交付使用条件，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告已于2019年9月16日向原告发送了《上林观湖苑收楼通知书》，并进行了相关工作安排，再次提醒请尽快办理收楼手续。2019年9月20日，涉讼房屋取得测绘报告。2019年9月27日，涉讼房屋取得竣工验收备案。2019年9月16日，被告向两原告邮寄涉讼房屋《一次收楼通知书》。2019年9月23日，被告向两原告邮寄涉讼房屋《二次收楼通知书》。2020年3月11日，《单元验收反馈表》意见一栏载明：门牌号码没贴紧，放在弱电箱里；客厅右边墙角有发霉的现象，玻璃推拉门左边墙角有发霉的现象！原告赵廷旭在业主确认栏签名。同日，原告赵廷旭办理涉讼房屋收楼手续。2020年5月11日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据原告赵廷旭于2018年1月4日出具的申请书及装修合同可知，两原告与被告签订装修合同系人为将房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同（预售）》约定的价款和装修合同约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”两原告与被告就装修价款的约定系虚假的意思表示，应为无效，但两原告与被告就涉讼房屋交付时间的约定，应为有效。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。虽《商品房买卖合同（预售）》约定交付房屋时间为2019年6月30日，但装修合同约定房屋交付时间为2019年9月30日，两原告与被告就涉讼房屋的实际交付时间在2019年9月30日已达成约定。现涉讼房屋已于2018年9月20日取得测绘报告，于2018年9月27日办理竣工验收备案，被告并于2019年9月30日前向两原告送达了收楼通知书，两原告没有举证证明涉讼房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，亦未举证证明涉讼房屋的毛坯交付不符合约定标准，即涉讼房屋在双方约定的交楼日已达到合同约定的交付条件。被告已在约定期限内提供符合约定交付条件的房屋并通知两原告接收，两原告以涉讼房屋装修存在质量问题为由拒绝接收，没有约定或法定的依据。两原告请求被告承担逾期交房违约金及租房损失、涉讼房屋2019年10月1日至2020年3月11日期间的物业费，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵廷旭、杜燕的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取325.43元（赵廷旭、杜燕已预交），由赵廷旭、杜燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年七月三十一日书记员  刘冬花