湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1465号上诉人（原审被告）：武汉立达晟房地产营销有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮北路工农湾樱花大厦24层2405号。法定代表人：罗君，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文广，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉升阳置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖马池路南睿升学校东（12）。法定代表人：王幸祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨洁，国浩律师（武汉）事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉立达晟房地产营销有限公司（以下简称立达晟公司）与被上诉人武汉升阳置业发展有限公司（以下简称升阳公司）因与破产有关的纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。立达晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回升阳公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由升阳公司承担。主要理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉《武汉市商品房买卖合同》中并没有约定将办理不动产权属登记作为履行合同的条件，亦不存在涉案合同项下的义务未履行完毕。签订了房屋买卖合同，并交付了钥匙，合同项下的权利、义务已履行完毕。2.立达晟公司已经履行完毕案涉合同，升阳公司无权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定解除合同，重整计划亦不能作为解除合同的依据。3.《重整计划草案》约定的重整期限为3个月，升阳公司提出解除合同的时间远远超过3个月，无权依据重整计划解除合同。4.升阳公司依重整计划解除房屋买卖合同，偏离了重整计划的合法意图。立达晟公司已合法占有了涉案房屋，不属于重整计划之列。5.重整计划是对违法违规的以房抵债不予认定，但对没有违法违规的以房抵债，无权解除合同。6.重整计划系对未交足购房款的情况下解除合同，而本案购房款已经交清。一审判决解除合同的依据并不是升阳公司诉请中提出的理由。7.本案系升阳公司的原因导致无法办理所有权登记，立达晟公司有权解除合同，法律并未赋予升阳公司解除合同的权利。8.本案已超过诉讼时效。解除权在发生之日起一年内不行使的，解除权消灭。升阳公司在法院受理破产重整案之前已经丧失了合同的解除权。二、一审适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第九十二条、第九十四条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条的规定是错误的。升阳公司答辩称，1.基于立达晟公司未支付任何购房款这一事实，人民法院在受理破产申请后，破产管理人对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除。2.即使立达晟公司自认“以房抵债”情况是真实的，升阳公司与立达晟公司之间存在债权债务关系，但由于案涉的房屋并未办理不动产权属登记，并不符合“以房抵债”的成立要件。3.本案并非单纯的以房抵债，还涉及到破产重整程序，破产管理人在重整计划中对于以房抵债的涉房类债权的处置办法是基于破产法中公平受偿原则的考量，如果继续履行合同，无异于使得债权人享有了物权性质的权利，必然损害其他债权人的利益，所以应当对房屋买卖合同予以解除，将债权转化为金钱之债，方才符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神。另外，升阳公司管理人移交的材料中没有立达晟公司代理销售府上项目房屋的资料，升阳公司的财务账目上没有与立达晟公司的应收应付记录，立达晟公司、升阳公司的工商登记资料显示，升阳公司的经理夏晓红与立达晟公司的夏晓红为同一人，且夏晓红的身份证住址与罗君的身份证住址一致。故立达晟公司提交的《全程策划及销售代理》及《全程策划及销售代理补充协议》的真实性值得怀疑。请求维持原判，驳回上诉。升阳公司向一审法院起诉请求：1.判令解除升阳公司与立达晟公司签订的16份《武汉市商品房买卖合同》，并判令立达晟公司协助升阳公司办理合同备案注销手续；2.判令立达晟公司向升阳公司支付违约金121918元；3.判令立达晟公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年8月20日，升阳公司向立达晟公司的法定代表人罗君借款300万元，并于同日收款后向罗君开具了收据。2012年3月2日，升阳公司（开发商、甲方）与立达晟公司（代理商、乙方）签订1份《全程策划及销售代理合同》，约定甲方委托乙方负责甲方开发的位于金银湖B28地块的物业的全程独家销售代理，销售期限为自本合同签订之日起至本案销售至总销售面积的95%以上为止。合同还对双方的权利义务、服务费用及支付方式、违约责任等内容进行了详细约定。2013年6月21日，升阳公司（出卖人）与立达晟公司（买受人）签订1份《武汉市商品房买卖合同》并办理网签备案，约定升阳公司将其开发的府上住宅小区一期G1-1-3001号商品房出售给立达晟公司。2013年9月2日，双方又签订了12份《武汉市商品房买卖合同》并办理网签备案，约定升阳公司将其开发的府上住宅小区一期G1-1-1801、G1-1-2004、G1-2-102、G1-1-3103、G1-2-2101、G1-2-2204、G1-2-2601、G2-1-504、G2-1-1501、G2-1-2901、G2-1-2904、G2-1-3101号商品房出售给立达晟公司。2013年11月1日，双方又签订了3份《武汉市商品房买卖合同》并办理网签备案，约定升阳公司将其开发的府上住宅小区一期G2-2-2702、G1-1-103、G1-1-301号商品房出售给立达晟公司。2013年11月2日，升阳公司（甲方）与立达晟公司（乙方）、罗君（丙方）签订1份《全程策划及销售代理补充协议》，约定：2012年3月甲方委托乙方进场负责甲方开发的坐落于东西湖环湖三路的金银湖B28地块（府上、心斋桥）的全程销售代理，现由于甲方需另行委托第三方进场销售“心斋桥”别墅物业，甲乙丙三方就有关事项达成如下协议：一、乙方退出心斋桥别墅物业销售工作……二、自本协议签订之日起，在售和已售物业的客户服务工作由甲方自行解决；三、截止本协议签订之日，甲方应付乙方的销售代理费、溢价、相关费用明细如下：1.物业代理费3132247元；2.溢价分成345251元；3.办公用品购买、办公设备使用和耗材费用的50%计2180.2元；4.看房车强制保险费、商业保险费及3000元/月的看房车使用费1135元。以上欠款合计3480813元。四、甲方因经营需要，向乙方负责人罗君借款300万元。五、上述第三、四条甲方总共欠款6480813元，甲方将13套已签订《武汉市商品房买卖合同》、备案至乙方名下的府上房屋，抵付给乙方及丙方（因备案后乙方、丙方再行转卖即为二手房转让，涉及到转让过程中，需交付相关税、费，因此按照现行销售执行价的90%核算抵付，合同备案价与本协议不同，以本协议约定的抵付计算方法和金额为准），具体房号为：1-1-1801、1-1-2004、1-1-3103、1-2-102、1-2-2101、1-2-2204、1-2-2601、2-1-504、2-1-1501、2-1-2901、2-1-2904、2-1-3001、2-1-3101。六、第五条实际抵付价款为648万元。七、乙方保留的府上在售高层物业的销售代理权、后续待建高层住宅物业的销售代理权，以及甲方单方面要求乙方退出本案销售的补偿，作价150万元，甲方以府上的三套房屋抵付补偿给乙方，具体房号为1-1-103、1-1-301、2-2-2702。八、甲方保证抵付房屋无瑕疵，并承诺在2013年12月31日前将前述房屋交付给乙、丙方，延期交付房屋的责任按照网签备案的商品房买卖合同约定处理：若发生产权和债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担全部责任，向乙方、丙方赔偿抵付总金额30%的违约金，并赔偿由此给乙丙方造成的损失。九、本协议签订之日，甲方将16套房屋的销售发票全部开具给乙丙方。办理权证所需要的全部手续，甲方应积极立即提供，应无条件全力配合并及时开具。十、本合同签订后，本合同第五、七条项下房屋甲方不得再行转让、买卖、租赁、抵押，否则甲方按照实际转让、买卖、租赁、抵押房屋的总金额的50%另行赔偿乙、丙方损失。十一、本合同签订后，乙丙方有权自行处置该批房产。需要甲方办理的有关手续，甲方应予无条件给予办理。该协议还约定了其他权利义务。升阳公司在协议上加盖法定代表人张鸣个人印鉴，立达晟公司、罗君分别在协议上加盖公章或签名。2014年1月16日，立达晟公司向升阳公司出具收条，载明收到上述16套房产的钥匙。2016年11月8日，一审法院作出（2016）鄂0112破申3号民事裁定书，裁定受理申请人新八建设集团有限公司对被申请人升阳公司的破产重整申请，后指定升阳公司清算组为破产重整管理人。立达晟公司在债权申报期间未向管理人申报债权。2017年9月13日，管理人制定了升阳公司的重整计划，认定：“以房抵债的涉房高层债权5笔，不确认其为购房债权，管理人将按其原债权性质予以认定”。2017年10月12日，一审法院依法作出（2016）鄂0112破3-4号民事裁定书，裁定批准升阳公司重整计划，终止升阳公司重整程序。2019年3月12日，一审法院依法作出（2016）鄂0112破3-20号民事裁定书，裁定：一、确认升阳公司重整计划执行完毕；二、升阳公司重整期间未依法申报债权的债权人，在升阳公司重整计划执行完毕后，可以按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利；三、按照升阳公司重整计划减免的债务，自升阳公司重整计划执行完毕时起，升阳公司不再承担清偿责任。本裁定自即日起生效。一审法院认为，立达晟公司独家代理销售升阳公司开发的府上、心斋桥物业，双方对账后共同确认升阳公司欠立达晟公司销售代理费、溢价分成、借款、补偿款等费用共计7980813元，因升阳公司无力还款，经双方协商后以府上项目的16套房抵偿以上债务，双方为此签订16份《武汉市商品房买卖合同》，并办理网签备案。以上协议系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。案涉《武汉市商品房买卖合同》签订后，升阳公司虽向立达晟公司交付了房屋钥匙，但直至一审法院裁定批准升阳公司重整计划之日，诉争房屋仍未办理竣工验收，未达到法定的交付条件，立达晟公司亦未办理不动产权属登记，即案涉商品房买卖合同项下的义务并未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定，经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均具有约束力。本案中，一审法院于2017年10月12日裁定批准的升阳公司重整计划确定的以房抵债涉高层住宅的债权处置方案为“以房抵债不予认定，按原债权性质认定”，后又于2019年3月12日作出（2016）鄂0112破3-20号民事裁定，认定“一、确认升阳公司重整计划执行完毕；二、升阳公司重整期间未依法申报债权的债权人，在升阳公司重整计划执行完毕后，可以按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利；三、按照升阳公司重整计划减免的债务，自升阳公司重整计划执行完毕时起，升阳公司不再承担清偿责任。”由此可见，立达晟公司虽未向管理人申报债权，但升阳公司重整计划对其仍具有约束力，立达晟公司可按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利，即按原债权性质向升阳公司主张权利，双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》在事实上已不能履行，故升阳公司要求解除双方签订的16份《武汉市商品房买卖合同》，并要求立达晟公司协助其办理合同备案注销手续的诉讼请求，一审法院予以支持；升阳公司要求立达晟公司支付违约金121918元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第九十二条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除升阳公司与立达晟公司之间签订的16份《武汉市商品房买卖合同》；二、立达晟公司于判决生效后十五日内协助升阳公司办理上述合同备案注销手续；三、驳回升阳公司的其他诉讼请求。案件受理费55324元、保全费5000元、公告费300元，合计60624元，由升阳公司负担1189元，立达晟公司负担59435元。二审查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为升阳公司是否有权解除与立达晟公司之间签订的16份《武汉市商品房买卖合同》。根据本案查明的事实，升阳公司与立达晟公司之间签订的16份《武汉市商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理升阳公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋仍未办理产权变更登记手续，故其仍属于升阳公司的破产财产。在人民法院已经确认升阳公司破产重整计划执行完毕的情况下，如不解除双方的房屋买卖合同，继续履行的效果就是使作为一般债权人的立达晟公司事实上取得了房屋所有权，对其他债权人不公。故一审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿原则，避免个别清偿的精神。房屋买卖合同解除后，如果立达晟公司对升阳公司确实享有债权的，可按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。立达晟公司上诉主张升阳公司无权解除案涉合同及一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第九十二条、第九十四条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条错误的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，立达晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费55324元，由武汉立达晟房地产营销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎伟雄审判员  王 勇审判员  曹文兵二〇二〇年七月十三日法官助理王欢书记员张林薇