上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初54188号原告：上海佰畅投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑宝华，董事长。委托诉讼代理人：吕玉崧，上海瀛东律师事务所律师。被告：辉申餐饮管理(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：马航飞，经理。原告上海佰畅投资管理有限公司(以下简称佰畅投资公司)与被告辉申餐饮管理(上海)有限公司(以下简称辉申餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用普通程序进行审理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告佰畅投资公司委托诉讼代理人吕玉崧到庭参加诉讼，被告辉申餐饮公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告佰畅投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；2.判令被告向原告支付租金430,089.5元(自2019年9月15日起计算至2019年12月18日止)；3.判令被告向原告支付租金滞纳金(以169,177.50为本金，自2019年9月2日起至2019年10月1日止；以338,355元为本金，自2019年10月2日起至2019年10月13日止；以238,355为本金，自2019年10月14日起至2019年11月1日止；以407,532.50元为本金，自2019年11月2日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计付)；4.判令被告向原告支付拖欠水电费65,196.50元(2019年8月1日至2019年8月31日期间拖欠27,236.50元，2019年9月1日至2019年9月30日期间拖欠20,152元，2019年10月1日至2019年10月31日期间拖欠17,808元)、物业费7,200元(2019年11月15日至2019年12月14日)；5.判令被告向原告支付水电费和物业费的滞纳金，以27,236.50为本金，自2019年9月16日起至2019年10月15日止；以47,388.50元为本金，自2019年10月16日起至2019年11月1日止；以54,588.50元为本金，自2019年11月2日起至2019年11月15日止；以72,396.50元为本金，自2019年11月16日起至实际清偿之日止，计算标准均按照每日万分之五计算；6.判令被告向原告支付房屋租金差额844,675.80元(根据双方合同第24条约定，如果合同期内，承租方提前解约或者因其违约导致解约，被告需补齐其已交租金与按照31.38元/平方/日计算的租金标准价之间的差额)；7.判令被告向原告支付代通知金515,370.57元；8.判令原告没收被告支付的履约保证金515,370.57元；9.判令被告将辉申餐饮管理(上海)有限公司南京西路分公司工商登记自租赁房屋内迁出或注销；10.判令被告支付营业执照实际占用费，自2019年12月19日起至被告实际将辉申餐饮管理(上海)有限公司南京西路分公司工商登记自租赁房屋内迁出或注销之日止，按照每日11,296.80元计算；11.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年9月，佰畅投资公司与辉申餐饮公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由辉申餐饮公司承租佰畅投资公司出租的上海市静安区南京西路XXX号首、二层(即延安中路XXX号上海展览中心X幢商务楼北楼XXX室)房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积为180㎡，租赁期限为8年，自2017年9月15日至2025年9月14日止。第一、第二年租金为每月164,250元，第三、第四年租金为每月169,177.50元，第五、第六年租金为每月174,252.83元，第七、第八年租金为每月179,480.41元，其中2017年9月15日至2018年1月14日租金为0元。履约保证金为515,370.57元，辉申餐饮公司应于2017年9月15日前支付履约保证金和首期2018年1月15日至2018年3月14日的租金。自2018年3月15日起，每两个月支付一期租金，先付后租，于每期租金计租日的15日前支付当期租金。在租赁期内，辉申餐饮公司应当缴纳的租金、物业管理费及水、电、电话等费用，每逾期一天，则按照应付费用的万分之五支付滞纳金，逾期五天以上的，甲方有权采取包括解除合同等必要措施维护自己的权益。因辉申餐饮公司违约，佰畅投资公司提前解除本合同的，辉申餐饮公司在结清租金、水、电、电话费用外，还须以31.38元/平方米/天的房屋租赁标准计算租金，补足在交还佰畅投资公司租赁房屋之前已付租金与房屋租赁标准价之间的租金差额，佰畅投资公司收取的履约保证金作为违约赔偿金不予退还，辉申餐饮公司还需按照三个月租金标准另行支付代通知金。合同签署后，佰畅投资公司按照合同约定，向辉申餐饮公司交付了系争房屋，但辉申餐饮公司自2019年6月起逾期支付租金，虽经双方多次协商，但辉申餐饮公司至今仍有部分租金和水电费等未能按约支付，故佰畅投资公司诉至法院，恳请法院判如所请。被告辉申餐饮公司辩称，对原告陈述的事实没有异议，同意诉请1。就其他诉请希望与原告协商解决。关于诉请2、4本金金额无异议，关于诉请3、5的滞纳金，对本金和原告计算明细无异议，但认为违约金比例标准过高，希望调整到万分之四，同意支付。关于诉请6、7、8，同意原告没收保证金，这已经足够弥补原告损失，故不同意支付租金差额、代通知金，违约金标准不应过分高于实际损失，应予以调低。关于诉请9、10，同意迁出营业执照，一周内会尽快办理此事，因系争房屋已于2019年12月18日返还原告，营业执照不影响使用房屋，不同意支付占用费。诉讼费、保全费由法院依法处理。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为上海展览中心。2017年9月，佰畅投资公司(出租方甲方)与辉申餐饮公司(承租人乙方)签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将其合法拥有使用权的系争房屋租赁给乙方使用，租赁面积为180平方米(该面积含公共分摊部分)。本合同签订前，甲方已向乙方出示了包括该房屋的《房地产权证》[权证编号：沪房地静字(2015)第000934号]。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋用途为餐饮商铺，租赁期限为8年，自2017年9月15日至2025年9月14日止(因乙方为餐饮业态，申办手续较为复杂，工程量较大，甲方同意乙方前4个月租金优惠支付)。甲方应于本合同签订当日与乙方完成房屋交接手续。第一、第二年租金为每月164,250元，第三、第四年租金为每月169,177.50元，第五、第六年租金为每月174,252.83元，第七、第八年租金为每月179,480.41元，其中2017年9月15日至2018年1月14日租金为0元。乙方应向甲方支付相当于本合同三个月平均月租金额为履约保证金515,370.57元，首期2018年1月15日至2018年3月14日的租金328500元，以上两项金额支付日期为租赁合同签约后次日起贰个工作日内一次性支付。自2018年3月15日起，每贰个月支付一期租金，乙方于每期房租计租日的15天前(即租金计算期的前15日前)按约定的应付金额支付当期租金(贰个月租金)给甲方。在租赁期内，乙方同意以40元/平方米/月的标准与甲方每月结算管理费，该管理费与租金同时支付。甲方向乙方提供仅计量乙方使用水、电的单独计量表。乙方使用水、电的费用，由甲方抄表计量收费。根据相关收费计算办法，计算出应收的总费用，由甲方向乙方收取。乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，立即收回房屋，履约保证金作为违约赔偿金不予退还：拖欠租金达五个工作日(含)以上的。在租赁期内，乙方应缴纳的租金、物业管理费及水、电、电话等费用，每逾期一天，则按应付费用的万分之五支付滞纳金，逾期五天以上的，甲方有权采取包括解除合同等必要措施维护自己的权益。乙方在租赁期内由于各种原因决定中途退租的，应提前三个月以书面形式告知甲方，经甲方同意，除按规定结清交还房屋日前的全部租金以及水、电、电话等全部费用外，须以31.38元/平方米/天的房屋租赁标准价计算租金，乙方须补付在交还甲方房屋之前其已付的租金与房屋租赁标准价之间的租金差额[计算公式：(31.38元/平方米/天-交还房屋日前已缴交租金的平均单价元/平方米/天)×交还房屋日前的全部租赁天数×180平方米(租赁面积)=房屋租金的不足部分]；交付日期为：交还甲方房屋之日，逾期按每天万分之五支付滞纳金。若乙方未按本条前款之约定提前三个月以书面形式通知甲方，则甲方有权要求乙方以本合同约定之租金为计算基数，按叁个月之标准支付未按时通知之违约金。若乙方逾期支付应缴纳的租金、物业管理费及水、电等费用超过五日以上的，乙方在结清水、电等费用及补足租金差额外，乙方已交纳的履约保证金515,370.57元作为违约赔偿金不予退还。乙方于2025年9月14日租约期满，应在次日向甲方归还该房屋，如有困难，需提前十五个工作日向甲方提出书面申请，经甲方同意后乙方在租赁期满后十五天内按相当于平均房屋租金的双倍即62.76元/平方米/天支付使用费，并按实支付其他相关费用。双方还就其他条款予以了约定。签约后，佰畅投资公司交付辉申餐饮公司系争房屋，辉申餐饮公司支付佰畅投资公司履约保证金515,370.57元及首期两个月租金328,500元。期间，辉申餐饮公司支付租金至2019年9月14日。2019年10月14日，辉申餐饮公司支付了10万元租金。此外，2019年9月15日起的租金、水电费、物业费辉申餐饮公司均未支付。后经佰畅投资公司多次催讨未果，致涉讼。佰畅投资公司起诉后，辉申餐饮公司于2019年12月18日将系争房屋返还给佰畅投资公司。2020年6月12日，辉申餐饮公司将注册在系争房屋内的南京西路分公司营业执照注销。另查明，2017年3月18日，系争房屋产权人上海展览中心与佰畅投资公司签署有租赁合同，双方约定由上海展览中心将上海展览中心(XX幢)商务楼北楼包括系争房屋在内的2,618.87平方米的房屋租赁给佰畅投资公司使用，租赁期限自2017年3月1日至2026年2月14日止。佰畅投资公司拥有转租权。审理中，双方确认，辉申餐饮公司欠付佰畅投资公司以下费用：①自2019年9月15日起至2019年12月18日止租金共计430,089.5元；②辉申餐饮公司欠付佰畅投资公司水、电费共计65,196.50元：其中自2019年8月1日起至2019年8月31日止未付27,236.50元、自2019年9月1日起至2019年9月30日止未付20,152元、自2019年10月1日起至2019年10月31日止未付17,808元；③辉申餐饮公司欠付佰畅投资公司自2019年11月15日起至2019年12月14日止的物业管理费7,200元。上述事实，有原告庭审陈述及被告自认意见，佰畅投资公司提供的房屋租赁合同、违约告知函、回复函、告知函、上海市房地产权证等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，佰畅投资公司与辉申餐饮公司于2017年9月就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。签约后，双方应按约全面履行合同约定的内容。涉案租赁合同在履行过程中，因承租人辉申餐饮公司存在逾期支付出租人佰畅投资公司房屋租金、物业管理费及水电费的违约行为，经佰畅投资公司多次催讨未果，致佰畅投资公司合同目的无法实现而行使合同解除权，现佰畅投资公司起诉来院，向辉申餐饮公司发出解除租赁合同的通知，请求确认租赁合同于辉申餐饮公司返还系争房屋之日2019年12月18日解除，辉申餐饮公司表示同意，本院予以准许。关于租赁合同解除后相关费用的结算以及违约责任承担问题，本案系因辉申餐饮公司未按约支付租金根本违约而导致合同解除，现佰畅投资公司诉请辉申餐饮公司支付自2019年9月15日起至2019年12月18日止租金共计430,089.5元、自2019年8月1日起至2019年8月31日止水电费27,236.50元、自2019年9月1日起至2019年9月30日止水电费20,152元、自2019年10月1日起至2019年10月31日止水电费17,808元、自2019年11月15日起至2019年12月14日止物业管理费7,200元，辉申餐饮公司在审理中对以上欠款均无异议，故本院予以支持。关于佰畅投资公司诉请判令辉申餐饮公司支付逾期支付租金的滞纳金(以169,177.50为本金，自2019年9月2日起至2019年10月1日止；以338,355元为本金，自2019年10月2日起至2019年10月13日止；以238,355为本金，自2019年10月14日起至2019年11月1日止；以407,532.50元为本金，自2019年11月2日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计付)、逾期支付水电费和物业费的滞纳金(以27,236.50为本金，自2019年9月16日起至2019年10月15日止；以47,388.50元为本金，自2019年10月16日起至2019年11月1日止；以54,588.50元为本金，自2019年11月2日起至2019年11月15日止；以72,396.50元为本金，自2019年11月16日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计算)，鉴于辉申餐饮公司对上述计算方式并无异议，且佰畅投资公司的计算标准有合同依据，于法不悖，本院予以支持。关于佰畅投资公司诉请判令辉申餐饮公司支付房屋租金差额844,675.80元、代通知金515,370.57元，并诉请要求没收辉申餐饮公司已支付的履约保证金515,370.57元，均系双方合同约定的辉申餐饮公司违约致合同解除后其应承担的违约责任。鉴于辉申餐饮公司对没收履约保证金无异议，本院对佰畅投资公司该项诉请予以支持。另，辉申餐饮公司认为合同约定的上述违约金比例过高、请求调低之抗辩，有法律依据，本院认为，考虑到辉申餐饮公司违约程度、佰畅投资公司经济损失等具体情况，对佰畅投资公司要求辉申餐饮公司支付代通知金515,370.57元之诉请予以支持，对支付房屋租金差额844,675.80元之诉请不予支持。至于佰畅投资公司提出的关于辉申餐饮公司南京西路分公司营业执照注销及占用费之诉请，鉴于辉申餐饮公司已将上述分公司营业执照注销，且双方租赁合同解除后，辉申餐饮公司未及时迁移注册在系争房屋内营业证照并不必然对佰畅投资公司正常使用系争房屋造成影响，故对佰畅投资公司关于营业执照占用费之诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海佰畅投资管理有限公司与被告辉申餐饮管理(上海)有限公司就上海市静安区南京西路XXX号首、二层(即延安中路XXX号上海展览中心X幢商务楼北楼XXX室)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；二、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司自2019年9月15日起至2019年12月18日止的房屋租金430,089.5元；三、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司自2019年8月1日起至2019年10月31日止的水电费65,196.50元、自2019年11月15日起至2019年12月14日止的物业管理费7,200元；四、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金(以169,177.50为本金，自2019年9月2日起至2019年10月1日止；以338,355元为本金，自2019年10月2日起至2019年10月13日止；以238,355为本金，自2019年10月14日起至2019年11月1日止；以407,532.50元为本金，自2019年11月2日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计付)；五、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司逾期支付水电费和物业费的滞纳金(以27,236.50为本金，自2019年9月16日起至2019年10月15日止；以47,388.50元为本金，自2019年10月16日起至2019年11月1日止；以54,588.50元为本金，自2019年11月2日起至2019年11月15日止；以72,396.50元为本金，自2019年11月16日起至实际清偿之日止；计算标准均按照每日万分之五计算)；六、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佰畅投资管理有限公司代通知金515,370.57元；七、确认原告上海佰畅投资管理有限公司没收被告辉申餐饮管理(上海)有限公司房屋履约保证金515,370.57元；八、原告上海佰畅投资管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元(原告已预缴)，由被告辉申餐饮管理(上海)有限公司承担。本案受理费25,761.50元(原告已预缴)，由被告辉申餐饮管理(上海)有限公司承担16,580.50元，其余9,181元由原告上海佰畅投资管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐敬红人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  路明全二〇二〇年七月三十一日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。