广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终1867号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：马嘉宁，女，汉族，1998年11月8日出生，身份证住址陕西省渭南市蒲城县，委托诉讼代理人：马**,系上诉人母亲。委托诉讼代理人：刘京柱，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：李志明，男，汉族，1974年9月17日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人马嘉宁因与被上诉人李志明房屋买卖合同纠纷，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2016)粤0303民初18421号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人刘京柱、马**、被上诉人委托诉讼代理人胡维刚、王林欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人马嘉宁上诉请求：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2016)粵0303民初18421号民事判决;二、依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求，并判决支持上诉人在原审中的全部反诉请求；三、判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。具体理由如下：一、原判决认定事实错误。（一）原判决错误采信所谓的澳门特别行政区政府第二公证署2009年10月13日出具的《认证缮本》，认定案外人边江为上诉人的唯一监护人，以及被上诉人在向所谓上诉人的代理人边江购买案涉房屋时查看了该《认证缮本》，就证明其已尽合理审查及注意义务、没有过错，明显有悖事实。1.案外人边江并非上诉人的监护人，更遑论“唯一监护人”。2.澳门特别行政区政府第二公证署于2009年10月13日出具的《认证缮本》，该证据无论是在证据形式合法性上，还是在内容合法性上，均不应得到法院的肯定性评价。3.原判认定被上诉人在向所谓上诉人的代理人边江购买案涉房屋时查看了上述《认证缮本》，就证明其已尽合理审查及注意义务、没有过错，与事实相悖，明显违反客观公正原则。4.原判认定马**作为上诉人未满18岁之前的监护人，应当知道涉案房产的买卖事宜，但其自2009年11月30日至2016年7月7日长达近七年的时间里，未就涉案房屋买卖提出过异议，更未向李志明主张过房屋占有使用费，因此对涉案房屋买卖合同无异议，该认定纯属原审审判人员的主观臆断和逆法律思维。二、原判适用我国《合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款和第一百零七条的规定，认定案涉房屋买卖协议有效，并判令继续履行该协议，显属适用法律错误。（一）买卖合同成立，并不一定生效，生效的话，还需要符合合同生效的要求。法律上有这样三点，“行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或社会公共利益”。因此，只要不符合这三个要求之一的，就可能不生效。上诉人并非案涉《房屋买卖协议书》的一方当事人，也即上诉人并非该协议的主体一方，案外人边江并非上诉人的监护人和法定代理人，其无权代理上诉人处分案涉房屋；依照我国《民法通则》第十八条第一款的规定，即便是监护人，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。该规定属于禁止性规定，被上诉人无证据证明案外人边江处分案涉房产系为了维护上诉人的利益，案涉房屋买卖协议书应归于无效。（二）我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”原判既已认定案外人边江处分上诉人所有的案涉房产为无权代理，但又想当然地认为被上诉人“有理由相信边江系被告的监护人且有权代理被告出售涉案房产”，但被上诉人并非善意相对人，其未尽到与处理自己事务相当的合理谨慎注意义务，未依法审查案外人边江是否为上诉人的监护人以及上诉人是否还有其他监护人，其对案涉房屋买卖协议的无效具有过错，依法应当向上诉人承担返还案涉房产并赔偿损失的民事责任。3.原判适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”原审未严格遵守法律及司法解释有关审限的规定，无特殊情况，亦未经原审法院院长和上级人民法院批准，故意违反法律、审判纪律、审判管理规定拖延办案，严重超期判决。综上所述，上诉人认为，原判决罔顾事实和法律做出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益。李志明辩称：一审判决适用法律正确，事实认定清楚。理由如下：一、涉案物业的购买是由案外人即上诉人的监护人边江所购买的，在本案的合同签署时也是由监护人持房产证原件，由澳门公证处的公证员来与被上诉人所签署的。根据《物权法》的公示公信原则，房产证的备注栏明确地标注了案外人边江系产权人的监护人，那么作为善意第三人，被上诉人有理由相信边江是上诉人的法定监护人，其有权签署涉案房产的买卖合同。因此，我方认为涉案房产的买卖权利未违反任何法律法规的禁止性规定，应认定为有效。二、上诉人虽然是未成年人，但是房屋买卖是一个等价交换的市场交易行为，没有任何证据显示涉案物业的交易低于当时的市场价格。我们的交易时间是2009年，按照现在的价格来看确实有非常大的差距，但是我们的价格是在2009年的市场价格，是没有侵害到未成年人的任何利益。从一审到现在，我方是认可将剩余的楼款直接支付给上诉人，所以上诉人的合法权益不会受到任何的损害。三、2009年至今将近十一年时间，被上诉人仅是一个工薪阶层，为了购买涉案物业可以倾其所有，如果涉案的买卖合同被认定为无效，那么被上诉人在深圳不可能再有能力购买房产。综上，我方认为一审事实认定正确，适用法律正确，请求法庭驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。李志明向原审法院提出诉讼请求：一、判令马嘉宁继续履行于2009年11月29日签订的《房屋买卖协议书》，将涉诉房屋过户至李志明名下；二、判令马嘉宁向李志明支付违约金暂计人民币43,950.00元（以人民币146.5万元为基数按每日万分之五，从2016年7月5日起计至完成过户登记之日止，暂计至起诉之日）；三、请求判令马嘉宁承担本案的全部诉讼费、保全费。马嘉宁向原审法院提出反诉请求：一、判决确认李志明于2009年11月29日与案外人边江签订的《房屋买卖协议书》为无效协议；二、判令李志明立即向马嘉宁返还深圳市罗湖区爱国路水库新村阳光绿地家园1-3号1-6B房屋（房地产权证号：深房地字第××号），并支付马嘉宁按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准计算的占有使用该房屋期间的占有使用费（其中自2009年11月30日起计算至2017年5月8日期间为人民币269,204.07元）；三、判令李志明承担本案案件受理费、财产保全费和5,500元诉讼保全担保服务费。原审法院认定事实：一、位于深圳市××路水库新村××绿地家园××楼××房产（以下简称涉案房产）的权利人为马嘉宁，用途为住宅，建筑面积为80.53平方米，房产证号码为：深房地字第××号。2009年11月29日，马嘉宁（卖方）的代理人边江代理马嘉宁与李志明（买方）签订了《房屋买卖协议书》，约定：马嘉宁将涉案房产出售给李志明，转让成交价为人民币146.5万元。合同第二条约定，卖方净收总价人民币146.5万元，交易过程中产生的费用由买方支付，包括过户时营业税、卖方之印花税、买方之印花税、城建维护费、教育附加费、产权记费、契税、所得税、公证费、查档费、交易手续费、土地增值税。合同第三条约定，物业于买方全权居住使用。合同第四条约定，买方在签署本协议的三天内交付买方资金50万元（含定金5万元）于卖方监护人账户62×××28，卖方须向买方出具收款收据。尾款于办理过户时，向银行按揭后付清。合同第五条约定，卖方承诺于2011年11月30日前正式办理过户。合同第八条约定，1.卖方逾期办理本协议中手续达三天，买方有权要求卖方以成交价为基数，按万分之五支付违约金；2.卖方逾期办理本协议中手续达三天或终止交易，买方有权解除本协议，并要求卖方即时全额退回买方已交付之买楼款伍拾万及利息，同时卖方需另行赔付买方毁约（延误）金伍拾万；3.若买方逾期办理本协议手续达三天或全停止交易，卖方有权没收买方所交伍拾万购楼款并支付尾款玖拾陆万伍仟元整的利息。合同还约定了双方的其它权利和义务。合同的卖方处由案外人边江签名，并写明“边江是马嘉宁监护人”。边江代理马嘉宁签订涉案合同时，出具了澳门特别行政区第二公证署的《认证缮本》，该《认证缮本》第二页手写部分载明：“有关部门阁下：兹证明：本人边江澳门公民（身份证号码1401073(0))为马嘉宁（女）孩童（身份证号码1401054(0))该唯一监护人（此证明为买卖房屋所用）”。该《认证缮本》第三页左上角载明：本人证实边江BIANJIANG在本人面前声明后面的签名是其签署的，而签署人的身份是透过其出示的澳门非永久性居民身份证予以证实，该证编号为1401073(0)由身份证明局于27/08/2008签发。澳门，于2009年10月13日”。第二公证书助理员在该处签名。二、2009年11月30日，李志明按照约定向合同中约定的收款账号62×××28转账人民币50万元，马嘉宁代理人边江向李志明出具了收据。账号为62×××28的账户名为边江。2009年11月30日，马嘉宁代理人边江将涉案房产交付给李志明。涉案房产由李志明使用至今。三、2006年11月21日，马嘉宁（买方）的代理人边江代理马嘉宁与案外人（卖方）深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市新村实业股份有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定马嘉宁向该两案外人购买涉案房产，成交价为人民币1,073,416元。该合同的买方处由案外人边江签名，并写明“边江是马嘉宁监护人”。边江签订该《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，出具了澳门特别行政区政府海岛公证处的《认证缮本》，该《认证缮本》第二页手写部分载明：“有关部门阁下，兹证明：本人边江澳门公民（身份证号码：1401073(0))为马嘉宁（女）澳门孩童（身份证号码：1401054(0))该监护人。”该《认证缮本》的右下方载明：澳门特别行政区政府本人透过所出示由身份证明局于2005年4月8日发出，编号1401073(0)的澳门特别行政区非永久性居民身份证，当面认定边江BIANJAING于上方的签名及其身份。二00六年十一月九日”。海岛公证署助理员在该处签名。四、涉案《房屋买卖协议书》签订时，马嘉宁系澳门特别行政区非永久性居民，身份证号为1401054(0)，后该身份证已注销。五、截至2017年7月26曰，李志明的家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，其在庭审中声明有能力一次性支付涉案房产剩余购房款。涉案房产没有抵押登记的情形，目前除了本案诉讼保全查封外，无其它查封等影响过户的情形，已经具备了产权过户的条件。六、2016年7月7日，马嘉宁作为原告，以李志明及案外人边江为共同被告，就涉案房屋买卖合同向深圳市罗湖区人民法院提起了（2016)粤0303民初12619号案件诉讼，要求确认涉案《房屋买卖协议书》无效。该院以边江的主体身份不明确为由于2016年9月30日作出（2016)粤0303民初12619号民事裁定书，驳回马嘉宁的起诉。该民事裁定书送达给马嘉宁、李志明后，马嘉宁、李志明均未提起上诉，该民事裁定书已生效。七、政府部门公布的涉案房产的指导租金标准如下：2009及2010年均为每平方米人民币35元、2011年及2012年均为每平方米人民币40元、2013年及2014年均为每平方米人民币35元、2015年上半年为每平方米人民币37元、2015年下半年及2016年均为每平方米人民币40元、2017年为每平方米人民币45元。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。案外人边江作为马嘉宁的代理人，与李志明签署了涉案《房屋买卖协议书》，本案的争议焦点在于：一、涉案《房屋买卖协议书》是否有效。二、倘若涉案《房屋买卖协议书》有效，是否应当继续履行。关于第一个争议焦点，我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”具体到本案，原审法院认为，其一，案外人边江作为马嘉宁的代理人与李志明签订涉案房屋买卖合同时，向李志明出具了澳门特别行政区第二公证署的《认证缮本》，该《认证缮本》载明边江为马嘉宁的监护人。李志明有理由相信边江系马嘉宁的监护人且有权代理马嘉宁出售涉案房产。其二，李志明作为善意相对人，在购买涉案房产时，查看了卖方代理人边江出具的《认证缮本》，李志明已尽合理的审查及注意义务，也就没有过错。其三，马嘉宁购买涉案房时，亦系由案外人边江以马嘉宁监护人的身份代理马嘉宁购买，且边江出具的身份证明文件系澳门特别行政区海岛公证署的《认证缮本》。综上，根据我国《合同法》第四十九条的规定，案外人边江的代理行为有效。其四，涉案房产自2009年11月30日起交付给李志明使用至今，而马嘉宁直至2016年7月7日才以李志明及边江为被告向原审法院就本案所涉房屋买卖合同提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。马嘉宁未举证证明其于提起（2016)粤0303民初12619号案件诉讼之前，曾经就本案所涉房屋买卖合同向李志明提出过异议。但涉案房产自2009年11月30日交付给李志明至马嘉宁于2016年7月7日提起（2016)粤0303民初12619号案件诉讼期间，该房产一直由李志明占有使用，马嘉宁的母亲马**应当已经知晓涉案房产的买卖事宜，但马**自2009年11月30日至2016年7月7日长达近七年的时间里，未就涉案房屋买卖提出过异议，更未向李志明主张过房屋占有使用费。由此可见，马嘉宁的母亲马**作为马嘉宁年满18岁之前的监护人，对涉案房屋买卖合同并无异议。综上，涉案《房屋买卖协议书》有效，卖方的权利义务应当由被代理人即马嘉宁享有或承担，李志明、马嘉宁均应严格履行该合同。至于马嘉宁与案外人边江因边江代理马嘉宁签署涉案《房屋买卖协议书》而产生的权利义务，马嘉宁及边江可另循法律途径解决。马嘉宁向原审法院提起反诉时主张，监护人在处分被监护人即未成年人财产时，必须以未成年人的利益为前提。对此，原审法院认为，马嘉宁未举证证明涉案房产的成交价明显低于双方于2009年11月29日签订《房屋买卖协议书》时的市场价格，原审法院无法认定边江代理马嘉宁出售涉案房产损害了马嘉宁的合法权益。马嘉宁的该主张，缺乏事实依据，原审法院不予采信。至于案外人边江代马嘉宁收取房款人民币50万元后是否支付给马嘉宁，马嘉宁可另循法律途径解决。关于第二个争议焦点。原审法院认为，其一，涉案《房屋买卖协议书》签订后，李志明依约支付了购房款人民币50万元；双方约定尾款于办理过户手续时支付，但因马嘉宁拒绝按照约定履行义务，双方未能按约于2011年11月30日前办理过户手续，因此，李志明未付清余款并未构成违约。相反，马嘉宁于2016年7月7日向原审法院提起（2016)粤0303民初12619号案件诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同无效；且直至李志明提起本案诉讼要求马嘉宁继续履行涉案房屋买卖合同，马嘉宁仍拒绝办理过户手续，马嘉宁已构成违约。其二，李志明的家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，且其在庭审中声明有能力一次性支付涉案房产剩余购房款。其三，涉案房产没有抵押登记的情形，目前除了本案诉讼保全查封外，无其它查封等影响过户的情形，已经具备了产权过户的条件。综上，李志明作为守约方，其要求继续履行涉案房屋买卖合同，具备法律依据及事实依据，原审法院予以支持。关于李志明要求马嘉宁支付违约金的诉讼请求。原审法院认为，《房屋买卖协议书》第八条约定：“卖方逾期办理本协议中手续达三天，买方有权要求卖方以成交价为基数，按万分之五支付违约金。”根据该约定，马嘉宁作为违约方应当向李志明支付违约金人民币732.5元（计算过程：人民币1,465,000元×0.0005=732.5元）。因李志明未付清剩余房款人民币96.5万元，剩余房款人民币96.5万元与违约金人民币732.5元相互抵扣后，李志明尚需向马嘉宁支付人民币964,267.5元。马嘉宁反诉要求确认涉案《房屋买卖协议书》为无效协议，如前所述，涉案合同为有效合同且应当继续履行，马嘉宁的该反诉请求，于法无据，原审法院不予支持。马嘉宁反诉要求李志明返还涉案房产并支付房屋占有使用费，该诉讼请求的前提是其第一项诉讼请求获得原审法院支持，但该前提并未成立，马嘉宁的该反诉请求，于法无据，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：一、确认李志明与马嘉宁于2009年11月29日签订的《房屋买卖协议书》应继续履行。二、李志明应于一审判决生效之日起十五日内向马嘉宁支付剩余购房款人民币96.5万元。三、马嘉宁应于一审判决生效之日起十五日内向李志明支付违约金人民币732.5元。四、前述第二、第三项相互抵扣后，李志明应于一审判决生效之日起十五日内向马嘉宁支付剩余购房款人民币964,267.5元。五、马嘉宁应于一审判决生效之日起十五日内与李志明共同向深圳市房地产登记部门申请将深圳市××路水库新村××绿地家园××楼××房产转移登记至李志明名下，过户登记需缴纳的税费由李志明负担。六、驳回李志明的其他诉讼请求。七、驳回马嘉宁的全部反诉请求。如李志明未在一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币899元，由李志明负担人民币150元，由马嘉宁负担人民币749元；保全费人民币5,000元，由李志明负担人民币834元，马嘉宁负担人民币4,166元；案件反诉受理费人民币2,710元，由马嘉宁负担。二审期间李志明提交了澳门特别行政区政府物业登记局物业登记书面报告复印件，该证据无原件核实，且与本案基本事实认定无直接关联，本院不予采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，关于马嘉宁与边江的关系，马嘉宁的母亲称1999年左右开始与边江同居，共同抚养马嘉宁。2009年左右二人分手后马嘉宁与边江共同生活由边江抚养，马嘉宁称边江为父亲。李志明称签订合同时，马嘉宁在场，边江称马嘉宁是其女儿。涉案房产的房产证备注栏写明“根据公证处出具证明，边江是马嘉宁的监护人。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉争议的焦点是买卖合同是否有效，合同是否应继续履行。关于合同效力。双方对于边江是否构成表见代理有争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案《房屋买卖协议书》签订时，边江以马嘉宁监护人身份签署。根据本案查明事实，边江与马嘉宁存在事实上的抚养关系，二人对外以父女相称。交易时边江能够出具房产证，房产证备注栏写明“边江是马嘉宁的监护人”。马嘉宁在协议书签订时持有澳门特别行政区非永久居民身份证，边江出示澳门特别行政区政府公证署出具的《认证缮本》证明其为马嘉宁监护人。作为交易的相对方，基于上述事实有理由相信边江是马嘉宁的监护人，有代理权限签订协议。要求交易相对方全面彻底的审查边江是否是马嘉宁的血缘上的父亲，审查其出生证明以证明二者关系，显属过分苛责交易相对方。因此，《房屋买卖协议书》合法有效，双方均应受该协议约束。至于马嘉宁称边江的出售房产行为损害了被监护人的利益，应向边江主张权利。关于合同是否应继续履行。马嘉宁并未举证证明涉案房产在2009年的交易价格明显低于当时的市场价，并且李志明在《房屋买卖协议书》签订后已实际支付人民币50万元，并且愿意继续支付购房尾款，应认定李志明为善意买受人。因《房屋买卖协议书》合法有效，不存在解除合同的法定情形，合同应继续履行。并且涉案房产自2009年11月30日交付李志明使用至今，期间深圳市的房产价格上涨远超订立《房屋买卖协议书》当时。为维护交易的稳定性和保护善意买受人，应继续履行合同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  梁乐乐审判员  李 原审判员  许海锚二〇二〇年七月十日书记员  李静雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。