贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1116号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳鼎筑物业管理有限公司，住所地：住贵州省贵阳市白云区铝兴路3号。法定代表人：凌雨生，职务不详。委托诉讼代理人：万鹏飞，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟德晖，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：张本旭，男，1966年07月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳鼎筑物业管理有限公司（以下简称：鼎筑公司）因与被上诉人张本旭物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018)黔0102民初14458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人鼎筑公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于恢复张本旭的供水问题，上诉人认为一审认定错误。一审分述认定：首先，…根据双方合同履行中的抗辩权的行使原则，如果用水人不履行交纳水费的义务，供水公司有权拒绝履行供水的义务即供水公司有停水的权利。由此可见，享有停水权利的是供水公司而非物管公司；其次，…最后，根据本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司答辩意见“对于恢复供水的问题，只要本诉原告按照规定办理入住手续，将欠缴的水电费缴纳我方可以恢复”可以看出，本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司亦同意恢复对于本诉原告张本旭的供水的。因此，本诉原告张本旭请求本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司立即恢复供水本院依法予以支持。一审的该论述忽略了下列事实：1、上诉人作为森林之家的前期物业管理人，对于该小区的物业设施包括供水设施具有管理的义务和职责，由于被上诉人未到物管公司办理入住登记，该户在上诉人处体现的是空户，上诉人在巡查过程中发现水表门被破坏，且被上诉人户的水表存在异常用水问题，同时被上诉人户的房屋门也被暴力破坏（(为此，上诉人还报了警)，上诉人切断被上诉人户的供水，系履行物业管理人的职责和义务的行为，没有违法性。2、森林之家作为贵阳市早期开发的经适房，在基础设施的设计上与普通的商品房有所区别，区别在于该小区在供水公司登记的水表只有小区的总水表，业主每家每户的分水表并没有在供水公司登记，业主单个个体无法自行到供水公司交纳水费。故该小区的水费交纳方式是物管公司每月按照业主分水表的度数收取水费，然后按照总水表的度数向供水公司交纳整个小区的水费。基于此，在被上诉人未办理入住，也未主动到上诉人处缴纳水费的情况下，被上诉人在装修期间产生的水费一直由上诉人垫付；在上诉人因履行管理职责停水后，被上诉人尽管多次要求上诉人恢复供水，但是却一直拒绝交清所欠水费，拒绝办理入住手续，结清装修垃圾清运费等，故上诉人拒绝恢复被上诉人的供水系对其欠费行为的自救措施，并无不当，也无过错。3、上诉人同意恢复供水的前提是被上诉人结清所欠费用，办理入住，而一审对此视而不见。二、关于赔偿的问题，一审认为上诉人停水系产生赔偿责任的前提，上诉人认为该认定错误。1、判决上诉人承担赔偿责任没有事实和理由。首先，如前所述，上诉人停水系履行管理职责和义务而为的行为，没有违法性；第二，上诉人后期拒绝恢复供水系在被上诉人拒绝交清所欠水费及其他费用后而为，系上诉人的自救行为，也无不当；第三，按照一审的逻辑，本案中在供水公司登记的总表只有一个，向供水公司交水费的是上诉人，被上诉人并不欠供水公司的水费，其水费已由上诉人向供水公司交清，其所欠水费的追偿主体是上诉人，在被上诉人明确拒绝不交水费的情况下，上诉人拒绝恢复供水是正当合法的。2、一审判决按照市场指导价的最高点确定房屋租金，且上浮30%确定赔偿金额没有事实和法律依据。首先，森林之家地段相对偏远，贵阳市的指导价系区间价格7元—15元每平方米，一审按照最高点15元每平方米确定租金缺乏理由和事实依据。其次，一审在釆取最高点确定租金后，又上浮30%，没有事实依据，完全是无中生有。最后，根据房屋中介公布的租房信息,该地段的市场实际租金为大约10元每平方米，也就是被上诉人的房屋租金是每月大约1200元。综上，一审判决上诉人承担赔偿责任没有法律依据，且一审认定的赔偿金额标准明显过高，没有事实和法律依据。三、关于上诉人的反诉请求问题。根据一审查明事实，被上诉人在未在物管公司登记的情况下，于2014年8月开始进行房屋装修。在其装修期间，虽然，被上诉人未与上诉人签订《物业服务合同》，但被上诉人实际享受到了物业服务，享受到小区的电梯设施、照明、保洁、安保等物业服务，大量的建筑垃圾也是由物业公司负责清运，这些相关服务运营是需要成本的，都不是物业公司无偿免费提供的，上诉人有权向被上诉人收取物业管理费。因此，无论被上诉人与房开公司的纠纷如何，在其开始装修之日起，其与上诉人之间就存在了事实上的物业管理关系，被上诉人就有义务向上诉人缴纳物业管理费用。故一审以没有签订物业管理合同，驳回上诉人的一审反诉请求，显然不当，请二审法院依法予以纠正。被上诉人张本旭二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。一审本诉原告（反诉被告）张本旭向原审法院提出诉讼请求：1、被告立即恢复原告森林之家A栋2单元701号房屋供水；2、判令被告赔偿原告每月2,390元的损失（按房屋租金计算至被告实际恢复供水之日止，暂计2018年12月31日损失共计121890元）；3、诉讼费用由被告承担。一审反诉原告（本诉被告）贵阳鼎筑物业管理有限公司向原审法院提出反诉请求如下：1、依法判决被反诉人立即向反诉人支付物业管理费、装修管理费、垃圾清运费及水费合计14574.9元；2、判令反诉被告承担违约金46154元；3、诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实如下：2007年11月4日本诉原告张本旭以292526元的价格购买贵阳市经济适用住房建设有限公司开发位于南明区图云关“森林之家”第A栋2单元7层1号经济适用房（建筑面积为122.91平方米）并与之签订《商品房买卖合同》，其中《合同补充协议》“关于物业管理的补充”第一条约定：“根据《物业管理条例》，买受人对出卖人按有关法规制定的森林之家‘业主临时公约’要签署同意。在房屋移交时，买受人要与出卖人委托的前期物业管理公司签订按应有关法规制定的前期物业管理服务”:协，并根据国家有关规定按时交纳物业管理费”。合同签订后贵阳市经济适用住房建设有限公司又将其未履行的交房义务委托给贵州联升房地产开发有限公司由其代为履行，贵州联升房地产开发有限公司接受贵阳市经济适用住房建设有限公司委托后与原告另行签订了合同附件并承诺由其向原告交房，并负责承担相应的交房责任和义务，本诉原告张本旭所支付的购房款亦由贵州联升房地产开发有限公司代为收取。2010年4月9日贵州联升房地产开发有限公司与本案本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司签订《森林之家（AC栋）物业委托服务合同》，根据合同约定贵州联升房地产开发有限公司将“森林之家”A、C栋的前期物业服务交于贵阳鼎筑物业管理有限公司，由其向业主提供物业服务。其中，合同第六条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业。（根据物管法，由建设单位承担相应费用）”。2010年10月贵州联升房地产开发有限公司通知本诉原告张本旭进行收房，本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司亦要求本诉原告张本旭办理涉案房屋的入住手续并交纳物业管理费，但由于贵州联升房地产开发有限公司和贵阳市经济适用住房建设有限公司出现逾期交房等违约行为本诉原告张本旭于2012年6月25日以贵阳市经济适用住房建设有限公司及贵州联升房地产开发有限公司未按照《商品房买卖合同》约定的交房时间即2009年3月30日交付涉案房屋为由，将二者作为该案的共同被告向本院提起诉讼请求二者整改其销售的房屋到达交付条件后交付给原告并提供相应的验收合格证等证件并主张二者支付相应的违约金和相应的损失。该案一审宣判后原告张本旭与贵州联升房地产开发有限公司不服提起上诉，经贵阳市中级人民法院二审后，于2012年12月6日作出(2012)筑民终字第2229号判决,由贵阳市经济适用住房建设有限公司及贵州联升房地产开发有限公司向张本旭交付符合标准的房屋给原告张本旭并支付相应的逾期交房违约金。判决生效后，贵州联升房地产开发有限公司和贵阳市经济适用住房建设有限公司并未按照生效判决确定的义务向本诉原告张本旭交付涉案房屋。2014年8月本诉原告张本旭为减少损失迫于无奈对涉案房屋进行装修，在装修即将全部完成时，本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司发现本诉原告张本旭装修后在2014年10月2日切断对于本诉原告张本旭房屋的供水，要求本诉原告张本旭补交物业费办理相关入住手续等，截止本案开庭之日涉案房屋的供水尚未恢复。另查，本诉原告张本旭未与被告贵阳鼎筑物业管理有限公司尚未办理入住手续亦未签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。案件审理过程中，张本旭向本院提供了《贵阳市住房情况查询表》证明其仅有涉案房屋一套可供居住。贵阳鼎筑物业管理有限公司提供了张本旭相邻业主胡刚的交房通知、物业管理服务合同、业主公约、物业服务合同的补充协议用以证明正常的住户应当其签订《物业服务合同》并遵守业主工业的约定，在张本旭未按上述规定进行办理有关事项时，对于张本旭房屋进行停水符合法律规定。2018年11月26日本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司向本院提出反诉，请求判令反诉被告张本旭向其支付物业费、装修管理费、垃圾清理费及水费和相应的违约金。2019年5月7日贵阳鼎筑物业管理有限公司以系因贵州联升房地产开发有限公司和贵阳市经济适用住房建设有限公司的原因造成房屋未达到标准不能在2010年10月向张本旭交付涉案房屋为由并根据《贵州省物业管理条例》第五十四条的规定“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担”，将二者追加为共同反诉被告人，2019年9月9日反诉原告贵州联升房地产开发有限公司和贵阳市经济适用住房建设有限公司撤回了对于二者的起诉。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。对于本诉原告张本旭本诉诉请，本院分述如下：一、对于本诉原告张本旭第一项诉讼请求：“被告立即恢复原告森林之家A栋2单元701号房屋供水”。首先、物业服务合同与供水合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水合同的相对人是供水公司而非物业公司。根据权利义务相一致的原则，用水人有义务交纳水费，供水公司有义务按照约定供水。也就是说，用水人有要求供水的权利，而供水公司相应的享有收取水费的权利。根据双方合同履行中抗辩权的行使原则，如果用水人不履行交纳水费的义务，则供水公司可以拒绝履行供水的义务即供水公司有停水的权利。由此可见，享有停水权利的权利人是供水公司而非物业管理企业；其次，《物业管理条例》第五十一条之规定仅授予物业管理企业对于供水设施和设备的维修和养护职责，并未授予物业管理企业享有切断业主供水的权利；最后，根据本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司答辩意见“对于恢复供水的问题，只要本诉原告按照规定办理入住手续，将欠缴的水电费缴纳我方可以恢复”可以看出，本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司亦同意恢复对于本诉原告张本旭的供水的。因此，本诉原告张本旭请求本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司立即恢复供水本院依法予以支持。二、对于本诉原告张本旭第二项诉讼请求即“判令被告赔偿原告每月2,390元的损失（按房屋租金计算）至被告实际恢复供水之日止，暂计2018年12月31日损失共计121890元”。根据上文可知本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司作为物业服务企业其无权切断业主家中的供水，现其擅自对于张本旭房屋停止供水已经违反了法律法规的强制性规定，给本诉原告张本旭造成损失其依法应当进行赔偿。而对于赔偿金额的确认，根据涉案房屋的产权面积和所处的地段以及从本诉原告张本旭提供的证据来看本诉原告张本旭因本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司擅自断开供水给其造成的损失仅为无法居住涉案房屋所造成的租金损失。虽然在2014年3月5日贵阳市住房和城乡建设局发布了关于2014年贵阳市房屋租金指导价的公告显示涉案房屋属于贵阳市房屋租赁市场的第五级住宅地段租金每月每平方米的价格为15元/㎡，但由于2014年以后贵阳市住房和城乡建设局没有发布新的房屋租金指导价，而根据房地产市场和房屋租赁市场等多种因素引起的房屋租赁市场价格变动，结合本案中本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司的行为来看，对于造成本诉原告张本旭无法居住的租金损失宜以15元/㎡为标准并上浮30%进行计算即每月租金为122.91㎡×15元/㎡×130%=2396.74元，但由于本诉原告张本旭仅主张2390元，本院从其自愿依法支持2390元。故从本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司从2014年10月2日断水之日起截至2018年12月31日共计50个月零29天应承担给本诉原告造成的损失为：122.91㎡×15元/㎡×130%×50个月=119,837.25元；122.91㎡×15元/㎡×130%×12月÷365天×29天=2285.129元，共计：119837.25元+2285.12元=122122.37，元,由于本案中本诉原告张本旭仅主张121890元，本院从其自愿，依法支持121890元。2018年12月31日之后的损失以房屋面积122.91㎡为标准按每月每平方15元并上浮30%作为损失计算至本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司实际恢复供水之日止。对于反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司反诉诉请，本院分述如下：一、对于反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司主张的物业管理费的问题。首先，根据贵阳市中级人民法院于2012年12月6日作出的(2012)筑民终字第2229号判决书可知由于贵阳市经济适用住房建设有限公司及贵州联升房地产开发有限公司没有向反诉被告张本旭交付合格的房屋亦出现逾期交房的情形，即便该判决生效后也未向张本旭履行交付房屋的义务。其次，根据《商品房买卖合同》的《合同补充协议》“关于物业管理的补充”第一条约定可知，反诉原被告之间并未存在《前期物业合同》；最后，不管是反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司与贵州联升房地产开发有限公司签订《森林之家（AC栋）物业委托服务合同》第六条第二款约定的：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业。（根据物管法，由建设单位承担相应费用）”，还是反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司基于《贵州省物业管理条例》第五十四条的规定：“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担”将贵阳市经济适用住房建设有限公司及贵州联升房地产开发有限公司追加为共同反诉被告的理由，均可以得出在涉案房屋交付之前的物业费应由相应的建设单位承担而非反诉被告张本旭。故对于反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司主张的物业管理费本院依法不予支持。二、对于反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司主张装修管理费和垃圾清理费的问题。根据上文和本案查明的事实可知，反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司与反诉被告张本旭并未存在《物业服务合同》，同时，根据反诉被告张本旭与贵阳市经济适用住房建设有限公司签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第一条约定亦可明确反诉原告与反诉被告之间也未存在《前期物业服务合同》关系，在此基础上反诉原告基于其与贵州联升房地产开发有限公司签订的《物业委托服务》向反诉被告张本旭主张装修管理费和垃圾清理费缺乏相应的事实依据和法律依据，本院依法不予支持。三、对于反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司主张的水费问题。由于反诉被告张本旭尚未实际入住且反诉原告亦切断了反诉被告张本旭家中的供水，因此，对于水费的问题，反诉原告在可在恢复反诉被告张本旭家中供水后，另行与其进行结算。四、对于反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司主张的违约金问题。根据上文可知由于反诉原被告之间尚未签订《物业服务合同》和《前期物业服务合同》，因此，反诉原告贵阳鼎筑物业管理有限公司基于物业合同关系而向反诉被告张本旭主张的违约金，因缺乏的必要的事实依据和法律依据本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第五十一条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）贵阳鼎筑物业管理有限公司于本判决生效之日立即恢复本诉原告（反诉被告）张本旭位于森林之家A栋2单元701号房屋的供水。二、本诉被告（反诉原告）贵阳鼎筑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）张本旭支付从2014年10月2日至2018年12月31日不能居住涉案房屋造成的损失121890元（2018年12月31日之后的损失以房屋面积122.91㎡为标准按每月每平方15元并上浮30%作为损失计算至本诉被告贵阳鼎筑物业管理有限公司实际恢复供水之日止）。三、驳回反诉原告（本诉被告）贵阳鼎筑物业管理有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,738元，由本诉被告（反诉原告）贵阳鼎筑物业管理有限公司承担；反诉案件受理费559元，由反诉原告（本诉被告）贵阳鼎筑物业管理有限公司承担。二审期间，上诉人鼎筑公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：第一组证据：《关于A栋2单元701业主张本旭的情况汇报》、水表房被暴力破坏的图片、工作日志；2014年7月、8月、9月缴纳水费发票和部分业主缴纳水费的收据；《供水工程施工合同》、一户一表工程项目支付发票、森林之家供水系统漏水照片。证明目的：1、上诉人发现水表房被破坏，被上诉人的水表被擅自打开，且有漏水情况。上诉人多次与被上诉人联系，但被上诉人一直不露面，并拒绝办理入住手续；2、2017年之前，森林之家小区对自来水的收费及管理是按照老的方式即自来水公司在小区安装总表，按月向小区收取总表上的水费，小区物业再按各家分表收水费，有误差再大家进行分摊。小区供水系统如有漏水情况，也是小区物业安排人员进行抢修。每月先垫付水费后，如有谁家未及时交付水费，则小区物业有责任进行追要，既然有责任、有义务，则必然有对小区供水系统的管理。直到2017年，森林之家进行水表的一户一表改造工程。上诉人与贵阳市筑水建筑安装工程有限公司签订《供水工程施工合同》，合同约定了“通水前甲方（上诉人）应缴清所用已用水费及办理总表销户手续”等条款。被上诉人在2014年对小区房屋进行装修，但却未与上诉人办理入住手续，上诉人多次垫付水费后上门催收未果，基于这样的事实上诉人才断了被上诉人的水。一审法院未能查清这一基本事实。森林之家小区的供水管理，如果所有家庭都效仿被上诉人不交物业所垫付的水费，就会出现无钱再垫付。被上诉人张本旭发表质证意见如下：1、《关于A栋2单元701业主张本旭的情况汇报》、水表房被暴力破坏的图片、工作日志，这是他们公司自己自说自话，图片不能说明问题，不能证明是我弄坏的，如果该公司报警了请出示相关的报警记录；2、2014年7月、8月、9月缴纳水费发票和部份业主缴纳水费的收据：这些东西和我没有关系；3、《供水工程施工合同》、一户一表工程项目支付发票、森林之家供水系统漏水照片：一户一表的改造是在2018年底通知的，通知改造这个事情和把我水断了是没有关系的，因为现在该公司仍坚持结清所有费用才能恢复供水。第二组证据：《房屋租赁合同》。证明目的：1、2014年时，同区域房屋120平方米，每月的租赁价格为700元，每平方米租赁价格为5.9元；2、森林之家地段相对偏远，贵阳市的指导价系区间价格7元-15元每平方米，一审按照最高点15元每平方米确定租金缺乏理由和事实依据。其次，一审在采取最高点确定租金后，又上浮30%，没有法律依据。最后，上诉人认为该地段的市场实际租金为大约10元每平方米，也就是被上诉人的房屋租金是每月大约1200元。被上诉人张本旭发表质证意见如下：该公司和个别房东签订的合同并不代表整个小区的价格水平，而且该房屋有可能是毛坯房，我的房子是精装房，是刚装修完被该公司强制断水，这个房子的真实情况我也不清楚。第三组证据：《服务外包合同》、《电梯维修保养合同》、《安保服务合同》物业管理支出发票及具体明细。证明目的：1、物业公司积极履行其管理义务，为维护小区得正常秩序及卫生、治安、绿化等问题，物业公司付出了相应的支出；2、被上诉人自2014年8月开始进行房屋装修，其虽然未与上诉人签订《物业服务合同》，但被上诉人实际享受到了物业服务，享受到小区的电梯设施、照明、保洁、安保等物业服务，大量的建筑垃圾也是由物业公司负责清运，这些相关服务运营是需要成本的，都不是物业公司无偿免费提供的，上诉人有权向被上诉人收取物业管理费。被上诉人张本旭发表质证意见如下：这些东西都和本案无关。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对《关于A栋2单元701业主张本旭的情况汇报》、工作日志的真实性不予认可，上诉二证据系上诉人自行制作。对水表房被暴力破坏的图片、2014年7月、8月、9月缴纳水费发票和部份业主缴纳水费的收据、《供水工程施工合同》、一户一表工程项目支付发票、森林之家供水系统漏水照片的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，不能证明给上诉人享有向被上诉人张本旭停止供水的权利。《房屋租赁合同》的真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可，房屋租赁合同不足以作为认定该片区房租的金额。对《服务外包合同》、《电梯维修保养合同》、《安保服务合同》的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。被上诉人张本旭自认森林之家小区自2019年3月31日起开始一户一表安装，由北控水务公司进行供水。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、停止供水的责任应当由谁承担；二、被上诉人张本旭是否应当缴纳物管费。关于争议焦点一，首先，物业服务合同与供水合同是两个合同，供水合同的相对人为供水公司而非物业公司。作为合同相对人，当被上诉人张本旭未按照合同约定履行支付水费的义务时，供水公司可以行使抗辩权停止提供供水服务。上诉人鼎筑公司并非供水合同的合同相对人，无权停止张本旭户的供水。其次，由于双方当事人均认可森林之家小区已经对供水系统进行了一户一表的改造，由业主直接向被控水务公司缴纳水费，由北控水务公司向业主供水。关于一户一表安装的时间，上诉人鼎筑公司主张一户一表已经于2018年12月30日安装完毕，但未能提交证据予以证明，本院不予采信。被上诉人张本旭自认一户一表安装的时间为2019年3月底，本院从其自认。一户一表改造之后，由北控水务公司履行供水的义务，未能正常供水，是因为被上诉人张本旭未到北控水务公司开户。故2019年3月31日之后不能正常供水的责任，不应由上诉人鼎筑公司承担。关于张本旭要求鼎筑物业公司恢复供水的诉请，如前所述，森林小区已经完成一户一表改造，鼎筑公司并非提供供水服务的主体，不能正常供水责任也不在于鼎筑公司，故要求鼎筑公司恢复供水无事实及法律依据。但是作为物管公司，上诉人鼎筑公司有协助被上诉人张本旭办理恢复供水手续的相关义务。关于张本旭要求被上诉人鼎筑公司赔偿损失的诉请，如前所述，作为物业公司上诉人鼎筑公司无权切断业主家中的供水，因其行为给业主造成的损失，应当由鼎筑公司承担。一户一表改造之后，由北控水务公司履行供水的义务，未能正常供水，是因为被上诉人张本旭未到被控水务公司开户。故2019年3月31日之后不能正常供水的责任，不应由上诉人鼎筑公司承担。关于损失的计算标准，上诉人鼎筑公司程损失计算标准过高，但未能提交证据予以证明，本院不予采信。一审确定的损失赔偿标准与该地段的市场租赁价格相符，并无不当。2018年12月31日的损失金额为121890元，2018年12月31日至2019年3月31日的损失金额为7170元（2390*3=7170），上诉人鼎筑公司应向被上诉人张本旭支付的损失金额共计129060元（121890+7170=129060）。关于争议焦点二，根据本院的（2012）年筑民终字第2229号民事判决书中判决要求与该判决生效后向张本旭履行交付房屋的义务。案外人贵州联升房地产开发有限公司与鼎筑公司签订了《森林之家物业委托服务合同》，其中第六条约定：“业主应于房屋预售合同约定交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（贵州联升房地产开发有限公司）原因未能按时交给物业买受人的物业。（根据物管法，由建设单位承担相应费用）。涉案的房屋你并未交付，上诉人鼎筑公司要求被上诉人张本旭支付物管费没有事实及法律依据。综上，上诉人贵阳鼎筑物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初14458号民事判决书第三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初14458号民事判决书第一项为：贵阳鼎筑物业管理有限公司于张本旭办理完一户一表后十日内协助办理位于森林之家A栋2单元701号房屋的恢复供水；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初14458号民事判决书第二项为：贵阳鼎筑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张本旭支付损失129,060元；四、驳回张本旭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2738元，由张本旭负担548元，由贵阳鼎筑物业管理有限公司承担2190元；反诉案件受理费559元，由贵阳鼎筑物业管理有限公司承担。二审案件受理费3297元，由张本旭承担659元，由贵阳鼎筑物业管理有限公司承担2638元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年七月二十三日法官助理王李文书记员江莎