浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1249号上诉人（原审被告）：甘士勇，男，1978年6月5日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人（原审被告）：孟红霞，女，1979年8月1日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：娄杰，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高小冉，女，1975年2月20日出生，汉族，住河北省秦皇岛市抚宁县。委托诉讼代理人：冯小燕，浙江兴嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：严欢欢，浙江兴嘉律师事务所律师。上诉人甘士勇、孟红霞因与被上诉人高小冉房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初8855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘士勇、孟红霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回高小冉的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由高小冉承担。事实与理由：1.一审遗漏关键事实。首先，高小冉明知孟红霞不同意出售系争房屋，仍促使甘士勇签订房屋买卖合同，对于合同不能履行的后果，应自行承担。其次，高小冉的丈夫在甘士勇道歉时表示不再追究，可以认定双方已就合同解除达成一致，高小冉不再追究甘士勇的违约责任；2.一审判决适用法律错误。高小冉明知涉案房屋登记在甘士勇、孟红霞两人名下，则涉案房屋买卖合同应适用《合同法》第五十一条被认定为无效。退一步讲，即使合同有效，一审认定的返还金额仍然偏高，显失公平。在违约损失赔偿的规定上，我国实行的是补偿原则，而非惩罚原则。甘士勇、孟红霞在三日内退回所有款项，基本未对高小冉造成损失，故一审认定甘士勇、孟红霞返还高小冉300000元，明显偏高。综上，请求二审法院依法改判。高小冉辩称，甘士勇、孟红霞的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。高小冉向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.甘士勇、孟红霞因违约行为向高小冉承担双倍返还定金责任，并返还尚未返还的定金金额1356000元；3.案件诉讼费用由甘士勇、孟红霞承担。一审法院认定事实：坐落于嘉兴市××幢××室的房产为甘士勇、孟红霞共同共有。2019年10月初，甘士勇将房屋挂在中介处出售，高小冉在实地看房后有购买意向，并通过嘉兴中越房地产营销策划有限公司（以下简称中越公司）的中介工作人员与甘士勇微信联系。10月16日，中介工作人员询问甘士勇考虑的怎么样了，甘士勇微信回复：“我们这边今晚再商量一下，明天给你们最终回复吧。”10月18日上午，甘士勇微信联系中介工作人员：“我们这边已经商量好了，同意卖给你们。”2019年10月18日中午，高小冉与甘士勇、中越公司在中越公司处签订《房屋转让合同》一份，合同载明：出让方（甲方）甘士勇、孟红霞，受让方（乙方）高小冉；乙方向甲方购买坐落于嘉兴市××幢××室的房屋，成交总价款为678万元；本合同签订之日，乙方向甲方支付678万元整，作为购房定金；乙方于2019年10月18日签约当日将全款678万元支付给甲方；合同签订后，双方中途悔约的，应及时通知对方及丙方，并应在悔约之日起5日内按照双倍定金给被违约方；甲乙双方应在2019年10月21日前至房地产交易中心办理产权交易手续，否则视为逾期违约，产生的责任由违约方承担。该合同由甘士勇作为甲方签字，孟红霞未在合同中签字。当天下午，高小冉将购房款678万元转账至孟红霞银行账户。2019年10月20日下午，中介工作人员向甘士勇发微信联系过户时间和需携带的资料，当天晚上甘士勇微信回复称：“不好意思，这个房子明天过户过不了。我老婆今天回来了说不同意卖！那天我去签合同就跟你说了，她本来就不太想卖这个房子！今天夫妻俩为这事已经吵好几次了，实在抱歉！客户的房款明天我会原路退回，并承担相应的利息损失。前面一直在做她的工作，不过实在是没办法，她不同意！”2019年10月21日，甘士勇、孟红霞退还了购房款678万元。但就合同解除及赔偿事宜，双方协商未果，后高小冉诉至法院。一审法院通过邮寄方式向甘士勇、孟红霞送达了起诉状副本，甘士勇、孟红霞于2019年12月21日签收。庭审中，双方一致认可案涉房屋价格基本未发生变动，仍在678万元左右。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，双方的主要争议焦点为：一、高小冉与甘士勇签订的《房屋转让合同》是否有效；二、甘士勇、孟红霞应否按1356000元返还高小冉定金。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，坐落于嘉兴市××幢××室的房屋为甘士勇、孟红霞共同共有，且无证据证明甘士勇、孟红霞之间就房屋处分另有约定，因此，对案涉房屋的处分应当经孟红霞同意。甘士勇与高小冉及中越公司签订《房屋转让合同》时未取得孟红霞的同意，故甘士勇在签订合同时对案涉房屋无处分权。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，甘士勇在签订合同时虽然对案涉房屋无处分权，但其并不导致《房屋转让合同》无效，因甘士勇未取得处分权致使合同无法履行，高小冉有权主张解除合同并要求甘士勇承担相应责任。至于《房屋转让合同》的解除时间，虽然甘士勇于2019年10月21日退还了购房款，但就合同解除双方当时并未达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，一审法院确定合同自起诉状副本送达之日即2019年12月21日解除。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《房屋转让合同》明确约定了定金条款，现甘士勇未履行约定的债务，高小冉可依法主张甘士勇双倍返还定金。但关于定金的数额，双方合同约定678万元作为购房定金明显过高且不合常理，显然也并非当事人的本意，应当予以调整。具体阐述如下：首先，从定金的性质来看，定金是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法定担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，主合同标的额的20%为1356000元，因此，具有定金效力的定金数额应不超过1356000元。其次，从房屋买卖交易习惯来看，交易双方约定的定金数额一般并不直接以房屋总价的20%确定，确定定金数额时通常综合考虑房屋成交总价及合同价款的支付方式、当事人对房屋成交的预期、当事人的履约能力、违约可导致的损失等因素。事实上，高小冉起诉时也称，“签协议过程中，高小冉及中介工作人员提出首先支付28万元定金，”该方案双方虽最终未达成一致，但所提出的定金数额基本符合交易习惯。后合同双方一致约定高小冉于签约当日支付全款，该约定客观上对高小冉的给付义务作了更高要求，但确定定金数额仍应符合日常生活经验法则以及交易习惯。再次，从合同的签订、履行及当事人的实际损失来看，高小冉同意一次性支付全款，可见其对于案涉房屋具有较强的购买意愿，但同时高小冉在签订合同时明知案涉房屋系甘士勇、孟红霞共同共有，却未要求甘士勇出示委托书或者要求共有人孟红霞在合同中签字，未尽到合理的审慎义务。甘士勇未经得共有人的同意即与高小冉签订合同，事后也未能取得共有人的授权或追认，导致合同最终无法履行，但自合同签订至解除，案涉房屋的价格基本无变化，甘士勇违约并非基于炒房获利等原因，且甘士勇在收款三日后即向高小冉退还了全部购房款，甘士勇违约给高小冉造成的直接损失有限。综上，综合考虑定金的担保性质及房屋买卖交易习惯，并考虑合同的签订、履行及当事人的实际损失，酌定定金数额为300000元，甘士勇应承担向高小冉返还定金300000元的责任。孟红霞并非合同签订人，无证据证明甘士勇签订合同时取得了孟红霞的授权，高小冉主张孟红霞承担法律责任无事实及法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、高小冉与甘士勇之间签订的《房屋转让合同》于2019年12月21日解除；二、甘士勇于判决生效之日起七日内向高小冉返还定金300000元；三、驳回高小冉其他诉讼请求。案件受理费减半收取8502元，由高小冉负担5602元，甘士勇负担2900元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有二，一是涉案房屋转让合同是否有效；二是返还金额是否偏高。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋转让合同由甘士勇与高小冉平等协商签订，是双方真实意思表示，应为合法有效。虽因涉案房屋为甘士勇、孟红霞共同共有，在孟红霞不同意出卖的情况下，甘士勇对该房屋不具有完全的处分权，但此并不导致房屋转让合同无效。相反，该房屋转让合同合法有效，因甘士勇的原因导致合同无法履行，高小冉有权主张解除合同并要求甘士勇承担相应的赔偿责任。关于争议焦点二，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。涉案房屋转让合同第三条约定高小冉向甘士勇支付678万元作为购房定金，该数额与房屋总价款一致，超过了法律规定的上限。同时甘士勇在收到高小冉购房款后三日即将其全数退还，给高小冉造成的损失有限，一审综合考虑定金的担保性质、房屋买卖交易习惯及合同的签订、履行和当事人的实际损失，酌定由甘士勇返还高小冉300000元，并无不当。综上，甘士勇、孟红霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由甘士勇、孟红霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年七月二十三日法官助理  刘文文书 记 员  王家慧