贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7521号 原告:遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会2幢3-1号，统一社会信用代码：91520502322466778J。 法定代表人：韦沙沙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向家礼（特别授权代理），该公司员工。 被告：李敏，女，汉族，1991年10月9日出生，住贵州省毕节市。 原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（下称：约美物业毕节分公司）与被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告约美物业毕节分公司的委托诉讼代理人向家礼，被告李敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告约美物业毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2018年3月31日至2020年1月31日物业服务费2358.74元；迟延支付违约金142.6元（违约金暂算至2020年4月9日，具体算至支付之日），共计2501.34元；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年12月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，第七条约定，物业服务费标准0.98元／月/㎡，第十一条约定，支付方式预缴，每半年支付一次，迟延支付物业服务费违约金计算方式为每天按月物业服务费的千分之三计算。被告房屋面积85.97㎡，依据合同，被告每次应预缴物业服务费85.97㎡×0.98元/㎡×6=505.50元。被告最后一次支付物业服务费的时间为2018年3月，被告应分别于2019年1月15日前预缴物业服务费，2019年1月15日（逾期12个月，违约金为88.56㎡×0.98元/㎡×3‰×360=93.73元），2019年7月15日（逾期6个月，违约金为88.56㎡×0.98元/㎡×3‰×180=48.87元），原告已为被告提供了优质的物业服务至今，但被告未履行支付义务。综上，被告没有依据《前期物业服务合同》约定按时预缴物业服务费，已严重违约，且在原告已提供物业服务的情况下，仍然拒绝支付物业服务费，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告李敏答辩称，2号观光电梯长时间积水，物业公司未去处理都长青苔了，存在安全隐患。电梯存在安全隐患，在安全出口的位置有带电的裸露电线，消防栓损坏后只放了一个灭火器在该处，车库出入口有钢筋头裸露在外，排水系统也存在问题未维修。小区里面有业主把外墙敲掉的情况存在，但物业公司未进行劝阻，存在安全隐患。小区里面存在乱搭乱建的情况，影响小区环境，小区里面存在胡乱张贴小广告的情况。业主在接房时物业公司或房开公司未公示房屋已竣工验收的相关依据，业主至今不知道物业公司收取的物业服务费是否合法。综上，原告提供的物业服务不到位，所以被告拒绝交纳物业服务费。 本院经审理查明：2014年12月1日，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订《前期物业服务合同》，约定原告服务的物业区域为坐落于毕节市七星关区的卧龙大都会项目；原告约美物业毕节分公司提供的物业服务事项和质量应符合下列约定：建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，装饰装修管理服务，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管，车位停放管理。原告约美物业毕节分公司按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费用为0.98元／月·平方米，商业物业服务费费用为2.00元／月·平方米。物业服务费按照包干制计费方式确定。物业服务费用按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费的缴费义务。如逾期未缴纳的，违约金每天按月服务费的千分之三计算。合同期限自双方签订之日起至本项目业主大会成立后授权业主委员会，代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。合同还约定了其他事项。 被告李敏系毕节市七星关区卧龙大都会9幢1单元14层3号房的业主，住房建筑面积85.97平方米，属于原告约美物业毕节分公司管理服务区域内的业主。自2018年3月31日起，被告未按照毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》约定向原告缴纳物业服务费。经核算，自2018年3月31日至2020年1月31日期间，被告应缴纳物业服务费1853.51元（85.97平方米×0.98元／月·平方米×22个月＝1853.51元）。合同签订后，原告在履行物业管理服务职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放管理不规范，公共设施设备损坏未及时维修、更换等问题。被告认为原告提供的物业管理服务不到位，拒付部分物业服务费，原告遂以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告李敏系居住在毕节市七星关区卧龙大都会的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告具有法律上的约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，自2018年3月31日至2020年1月31日期间，被告应缴纳的物业服务费为1853.51元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案小区物业管理方面的确存在小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放管理不规范，公共设施设备损坏未及时维修、更换等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，综合全案原告履行了绝大部分合同义务，被告应当支付相应的物业服务费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院综合全案认定原告承担10%的责任，被告向原告履行90%的物业服务费支付义务，故被告应付原告物业服务费：1668.16元（1853.51元×90%＝1668.16元）。 对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2018年3月31日至2020年1月31日期间的物业服务费1668.16元； 二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告李敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月二十一日 书记员  邵烨旭