济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初497号原告：魏生德，男，1962年11月9日出生，汉族，系济南市钢城区颜庄镇万祥学校教师，住济南市委托诉讼代理人：王军雷，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：王军，男，1969年1月17日出生，汉族，职业不详，住济南市被告:王梅香，女，1945年11月9日出生，汉族，职业不详，住济南市被告:济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102779717178E。法定代表人:贺建新，总经理。委托诉讼代理人：都鹏飞，男，1989年9月12日出生，汉族，济南市历下区国有资产运营有限公司员工，住山东省烟台市被告：济南景虹房产经纪有限公司,住所地济南市，统一社会信用代码913701020761671141。法定代表人:房文，经理。第三人：济南天润园林投资有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102780615427G。法定代表人:马国康，董事长。委托诉讼代理人：杨鲁，男，1986年8月5日出生，汉族，济南天润园林投资有限公司员工，现住济南市历下区浆水泉路黄金99御园8号楼603原告魏生德与被告王军、王梅香、济南市历下区国有资产运营有限公司、济南景虹房产经纪有限公司及第三人济南天润园林投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏生德及其委托诉讼代理人王军雷，被告济南市历下区国有资产运营有限公司的委托诉讼代理人都鹏飞，第三人济南天润园林投资有限公司的委托诉讼代理人杨鲁到庭参加诉讼。被告王军、王梅香、济南景虹房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏生德向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行0001968号房屋买卖合同义务，限期办理房产证并将案涉房屋依约过户给原告；2、判令被告王军、王梅香向原告支付违约金151800元及律师费27900元，共计人民币179700元；3、判令被告济南市历下区国有资产运营有限公司承担配合协助被告王军、王梅香办理产权登记；4、判令被告济南景虹房产经纪有限公司配合协助王军、王梅香交付案涉不动产产权，转移至原告名下；5、由四被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2013年3月13日，原告与被告王军、王梅香通过房屋中介21世纪不动产济南景虹加盟店，签订编号为0001968的《房屋买卖合同》。同日，原告向被告王军支付购房定金人民币1万元。2013年3月28日，原告通过案外人魏颖(系原告女儿)银行账号，向被告王军提供的银行账号支付购房款44万元。同日，原告与被告王梅香、21世纪不动产济南景虹加盟店签订《买卖合同补充说明》，就案涉房屋办理房产证条件达成之后具体过户事宜进行了详细约定。原告依约履行付款义务。现案涉房屋办理房产证条件已经达成。原告多次联系被告王军、王梅香，要求两被告依约办理房产证，并办理过户手续，两被告拒绝履行合同义务。因济南天润园林投资有限公司系案涉房产的开发商与本案正在进行的诉讼有法律上的利害关系，特列济南天润园林投资有限公司为本案的第三人参加诉讼。济南市历下区国有资产运营有限公司、济南景虹房产经纪有限公司与本案正在进行的诉讼具有法律上利害关系，特追加上述两公司为本案的被告参加诉讼。案涉房屋权属现在登记在历下区国有资产运营有限公司名下。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院依法提起诉讼，请贵院依法裁判。被告王军、王梅香未答辩，亦未向本院举证。被告济南市历下区国有资产运营有限公司辩称，我公司与原告及被告王军、王梅香不存在合同关系，原告将我公司列为被告，我公司认为不合理。我公司只与第三人济南天润园林投资有限公司存在合同关系，我公司只有配合第三人济南天润园林投资有限公司办理不动产登记手续的义务，没有配合被告王军、王梅香办理不动产登记手续的义务。被告济南景虹房产经纪有限公司未答辩，亦未向本院举证。第三人济南天润园林投资有限公司陈述，只要原告提供了相关的手续以及交付了相关的费用，我们是可以配合办理房产证件的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告济南市历下区国有资产运营有限公司称，2007年8月17日，其公司（甲方）与第三人济南天润园林投资有限公司（乙方）签订《安置房代建协议》一份，主要内容为：“为妥善安置大明湖扩建项目的被拆迁居民，根据部分拆迁居民要求在历下区盛福片区安置的情况，双方约定在盛福片区建设的安置房源中代建二栋住宅楼，用于安置这部分拆迁居民。一、建设面积：甲方提供给乙方的楼座为盛福小区Ⅱ区5号、8号二栋住宅楼，共计144套，建筑面积暂计为10000平方米。五、交房日期：2008年2月6日。”庭审中，第三人济南天润园林投资有限公司对此予以认可，原告对此不予认可。2008年10月23日，被告王梅香（乙方）与案外人济南市园林局（甲方）签订《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》一份，主要内容为：“甲方为实施环城水通航工程项目，……需拆除位于朝阳街16号104屋。乙方租赁的公有住宅建筑面积36.44平方米。一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为简易楼房，……乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是盛福B区6号楼1单元301室，建筑面积75.23平方米，……四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。安置房竣工后，乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。”2013年3月13日，原告魏生德（乙方）与被告王军（甲方）、王梅香（共有人）及案外人济南历下景虹房屋信息咨询中心（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：“一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市历下区盛福花园现46号楼（原B6号楼）1单元301室的房产给乙方，房屋所有权人为王梅香，房屋建筑面积为75.23平方米，现面积78.48㎡；地下室/小房面积11平方米；（以上内容以《商品房买卖合同》为准），房屋抵押、租赁情况：无抵押，租赁期至2013年12月31日。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币506000元整。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币10000元整；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：乙方应当于2013年3月13日支付人民币10000元整；乙方应当于2013年3月31日前支付人民币440000元整；乙方应当于下证过户当日支付人民币56000元整。五、办证与税费承担：甲方应当于接到开发商办证通知之日起叁个工作日内将按照要求缴纳相关材料和手续，应以办理房产证，该阶段产生的房产证下到甲方名下的所有税费由甲方承担；甲方应当在取得房产证日期起叁个工作日内，甲乙双方办理房屋所有权转移登记手续，该阶段产生的等税费由乙方承担。十、甲、乙双方同意，甲方于2013年6月31日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验……。十一、违约责任：2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；十二、其他约定事项：其他约定事项见《买卖合同补充说明》。该房屋如现租客至2013年7月1日未搬走，则2013年7月1日至2013年12月31日的房租金归乙方所有。十四、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，可以进行调解，调解不成的，三方均可以向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。”当日，原告向被告王军支付了1万元购房定金，王军出具收到条一张，确认收到原告支付的涉案房屋的购房定金1万元；原告向案外人济南历下景虹房屋信息咨询中心支付佣金10120元。2013年3月28日，原告（买方）与被告王梅香（卖方）及案外人济南历下景虹房屋信息咨询中心（中介方）共同签订《买卖合同补充说明》一份，主要内容为：“1.此房产尚未办理房产证，甲方承诺和保证此房产能办理房产证，并过户给乙方；乙方对甲方转让的该房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方该房产。2.在政府相关部门通知甲方办理房产证时，甲方应在政府相关部门规定的期限内提交全部资料办理甲方房产证手续，甲方承担房产证下到甲方名下及之前的与该房产相关及办理房产证的所有费用；在甲方办理完房产证1个月内（以甲方房产证上的日期为准），甲乙双方提供各自必须的资料，甲方陪同乙方办理房产证过户手续，所需全部过户税、费乙方承担。如违约按合同第十一条处理。3.此房价即为该房屋的最终房价，甲乙双方不得以任何借口（如此房下房产证面积比现合同所写多或少、附属设施、税费、买卖双方个人原因等所有相关事项）提高或降低房价，影响办理过户手续。如违约按合同第十一条处理。……6.上述约定事项是房屋买卖合同的补充，同合同同等效力。”当日，原告的女儿魏颖通过自己名下的济南农商银行向被告王军转账支付了44万元，被告王梅香于同日向原告出具收到条一张，内容为：“今收到魏生德购买历下区奥体中路9号盛福花园小区（原B6）现46号楼1单元301室房屋首付款（大写）肆拾肆万元整（?440000）。”另查明，涉案房屋于2017年2月14日取得初始登记（证号济南20170028865），所有权人系济南市历下区国有资产运营有限公司，无共有人。再查明，原告为处理本案，支出律师代理费27900元。本案在审理过程中，原告向本院提交了案外人济南历下景虹房屋信息咨询中心的工商登记信息材料（个体户信息、个体户注销情况各一份），该材料显示济南历下景虹房屋信息咨询中心经营者为房文，经营场所位于济南市历下区盛福花园公建3号楼1层12号，于2013年9月10日注销，但未体现其统一社会信用代码（注册号：370102600179726）。原告向本院提交的被告济南景虹房产经纪有限公司的国家企业信用信息公示系统信息及企业档案材料显示该公司成立于2013年9月16日，法定代表人为房文，住所地济南市'style='cousor:pointer'>位于济南市，统一社会信用代码为913701020761671141，注册号为370102200119411，原告称济南历下景虹房屋信息咨询中心系济南景虹房产经纪有限公司的前身。本院认为，被告王军、王梅香、济南景虹房产经纪有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证、答辩等诉讼权利。本案为房屋买卖合同纠纷。原告魏生德与被告王军、王梅香等人签订的《房屋买卖合同》、《买卖合同补充说明》均系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在房屋买卖合同中，为买受人办理过户手续是出卖人的基本合同义务。被告王军、王梅香将涉案房屋登记至自己名下是向原告履行过户义务的前提，依据诚实信用原则，在涉案房屋能办理产权证书时，被告王军、王梅香应及时将涉案房屋及地下室登记至自己名下，办理产权登记所需税、费等相关费用由被告王军、王梅香承担，被告王军、王梅香办理完产权登记后，应协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下，办理过户至原告名下登记手续时所需税、费等相关费用由原告自行承担，过户手续办理完毕，原告应支付给被告王军、王梅香剩余房款56000元。现涉案房屋已经取得初始登记，已经具备办理产权登记及过户手续等条件，故原告要求被告王军、王梅香办理房产过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告王军、王梅香承担违约金及律师费的请求。本院认为，原告未提交充分有效证据证明被告王军、王梅香已收到了相关部门办理不动产权证通知，也未提交充分有效证据证明其向被告王军、王梅香均发出了办理不动产权证的通知，综上，无充分证据证明被告王军、王梅香已构成了违约。因此，综合本案案情，本院对原告要求被告王军、王梅香承担违约金、律师费的诉讼请求不予支持。关于被告济南市历下区国有资产运营有限公司的责任问题。济南市历下区国有资产运营有限公司当庭提交的《安置房代建协议》系复印件，不符合相关法律规定的有效证据形式，且原告对此不予认可，故本院对其证据效力不予确认。因涉案房屋的初始登记在济南市历下区国有资产运营有限公司名下，为维护合法交易的安全和稳定，原告关于要求被告济南市历下区国有资产运营有限公司配合协助被告王军、王梅香办理不动产权手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告济南市历下区国有资产运营有限公司关于其没有配合被告王军、王梅香办理不动产登记手续的义务的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于济南景虹房产经纪有限公司的责任问题。本案中，与原告及被告王军、王梅香共同签订涉案《房屋买卖合同》、《买卖合同补充说明》的系案外人济南历下景虹房屋信息咨询中心，原告称上述单位系被告济南景虹房产经纪有限公司的前身，并提交了济南历下景虹房屋信息咨询中心的工商登记信息材料、被告济南景虹房产经纪有限公司的国家企业信用信息公示系统信息及企业档案材料佐证。本院认为，上述材料虽然显示济南历下景虹房屋信息咨询中心、济南景虹房产经纪有限公司的经营者或法定代表人均系案外人房文，经营场所或住所地亦位于同一地址，但济南历下景虹房屋信息咨询中心于2013年9月10日注销，济南景虹房产经纪有限公司成立于2013年9月16日，且二者的统一社会信用代码或注册号并不一致，原告提交的证据并不能直接得出济南历下景虹房屋信息咨询中心与济南景虹房产经纪有限公司系同一法律主体的确定的排他性的唯一结论；退一步讲，即使济南历下景虹房屋信息咨询中心与济南景虹房产经纪有限公司是同一法律主体，但涉案《房屋买卖合同》和《买卖合同补充说明》亦未约定中介方配合被告王军、王梅香交付涉案房产产权的义务，故原告关于要求被告济南景虹房产经纪有限公司承担配合被告王军、王梅香交付涉案房产产权的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王军、王梅香于本判决生效之日起十五日内办理济南市历下区盛福花园46号楼1-301房屋的所有权登记手续，将该房屋所有权登记至其名下（所有权登记过程中所需税、费等相关费用由被告王军、王梅香负担），被告济南市历下区国有资产运营有限公司予以协助；二、被告王军、王梅香于办理完毕上述房屋所有权登记手续之日起十五日内将上述房屋的所有权转移至原告魏生德名下（所有权转移登记手续中所需税、费等相关费用由原告魏生德承担），原告魏生德于上述所有权转移登记手续办理完毕之日起五日内支付给被告王军、王梅香剩余房款56000元；三、驳回原告魏生德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3894元，由被告王军、王梅香负担2000元，由原告魏生德负担1894元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年七月十五日书记员  陈 倩