广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1266号上诉人（一审原告）：褚英，女，1972年2月1日出生，汉族，住上海市闵行区*************，居民身份证号码：310************128。委托诉讼代理人：徐燕，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：马鹏刚，男，1979年4月22日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区*****************，居民身份证号码：130************615。委托诉讼代理人：赵玉娟，广东运胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小军，广东运胜律师事务所律师。一审第三人：广东长城建设珠海公司，住所地：广东省珠海吉大，统一社会信用代码：4404001000979。法定代表人：陈某1。上诉人褚英因与被上诉人马鹏刚以及一审第三人广东长城建设珠海公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。褚英上诉请求：1、撤销（2019）粤0402民初8376号民事判决；2、改判马鹏刚继续履行褚英与其父亲马某（已去世）之间的房屋买卖合同，及将位于珠海市*****************屋交付给褚英，褚英向马鹏刚支付房款333823元；3、长城公司协助褚英办理房屋过户手续；4、马鹏刚承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定如下事实属于事实查明不清：在2010年10月16日褚英与马某的电话录音中，虽然马某表示同意继续以总价433823元向褚英出售案涉房屋，但褚英和马某仍未对剩余房款的支付方式达成一致意见，褚英亦未能按马某的要求支付剩余购房款，所以褚英与马某未能就案涉房屋重新建立房屋买卖合同。但从褚英与马某的电话对话内容可以看出，褚英与马某在该次对话交流中，对案涉房屋尾款的支付以及房屋交付和房屋交付之后的后期管理均达成了共识：即尾款由褚英一次性支付，尾款支付后房屋由马某代为管理出租。而非一审法院认定的褚英和马某未对剩余房款的支付方式未达成一致意见。二、褚英在一审庭审中所述的“支付方式”与一审法院认定的“支付方式”不同。原因如下：褚英在向马某购买涉案房屋之前素不相识。苏某对褚英讲，马某欠其钱，其想用一套房屋抵欠苏某款项，欠款与房款相抵相差10万元，褚英只要向马某支付10万元，即可购买涉案房屋。于是褚英向马某支付了10万元房款。马某带领苏某、褚英在长城公司处办理了涉案房屋的转让手续，且在购买涉案房屋合同中注明：房款一次性支付。之后苏某出事，马某反悔有关房屋尾款支付的事宜，且双方在该次电话沟通之前就案涉房屋房款支付之事沟通不畅。为此褚英在2010年10月16日就购买涉案房屋之事与马某又进一步沟通。双方在此次电话沟通中达成共识：涉案房屋尾款333823元由褚英支付，褚英凑齐后一次性支付。褚英在一审庭审中由于精神紧张、情绪激动，将其与马某之前与之后的电话沟通混为一谈，导致事实表述不清。故此褚英所表达的“支付方式”与一审法院认定的“支付方式”不是同一意思。综上所述，褚英认为，涉案房屋是褚英通过苏某向马某购买，购房款的支付是苏某与马某之间沟通，苏某出事之后，褚英与马某就房款支付事宜出现争执。涉案房屋购房款无论苏某与马某之前达成怎样的合意，但在2010年10月16日褚英与马某就涉案房屋购买之事又重新达成新合意：即涉案房屋转让合同继续履行，购房尾款由褚英一次性支付。因此褚英与马某就涉案房屋买卖合同已经达成新合意，是双方真实的意思表示，理应受法律保护。故一审法院在未查清事实的情况下，认定褚英与马某未能就案涉房屋重新建立房屋买卖合同错误。根据《民事诉讼法》的相关规定，恳请二审法院支持褚英的上诉请求。二审调查中，褚英补充以下上诉意见：一、一审法院认定房屋未交付属于事实查明不清,该认定是根据分析褚英和马某的电话录音、马鹏刚持有马某与长城公司签订的房屋买卖合同原件、苏某的证人证言和马某的陈述综合认定的。首先，一审法院认定马某与长城公司签订的房屋买卖合同原件属于作废合同，其签署日期是2004年8月31日，褚英与长城公司签署合同的日期是2005年3月28日，在2005年3月29日马某出具的证明中已经声明其与长城公司签署的房屋买卖合同作废，该证明一审法院已经予以认定，因此褚英认为一审法院依据此合同认定事实没有依据。其次，褚英与长城公司签订合同日期是2005年3月28日，马某出具证明是在次日，褚英向马某支付10万元购房款的时间也是在2005年3月29日，褚英与长城公司签订的房屋买卖合同中约定了房款的支付方式为一次性支付，约定的房屋交付日期是2005年3月30日（一审判决书第7页中存在笔误），马某介绍褚英与长城公司签订的该合同，合同签订之时马某在场，其认可该条款的内容。马某与褚英的电话录音纸质版第9页第12-15行可以证明房屋已经交付给了褚英，只是褚英没有实际占有，而是让马某一并出租。证人苏某的证言也证明房屋已经交付给褚英。二、双方对购房款33万元的支付有不同的认知，褚英最初购买涉案房屋是证人苏某牵线，苏某当时称其帮马某购买包括涉案房屋所用的家电等，马某愿意用其中一套房屋抵给苏某，以抵偿欠其的款项，苏某告诉褚英只要支付剩余的10万元即算是将房款全部付清，于是出现了褚英在2005年3月28日经马某出面与长城公司签署的房屋买卖合同，如果说剩余房款33万元没有付清，自2005年3月30日至2007年3月证人出事之前，马某并未向褚英主张剩余房款，从马某的该行为可以推定涉案房屋已经交付且房款已经交清，购房事宜出现转折点是在证人苏某出事后且案涉房屋由马某继续占有。涉案房屋特殊性还在于褚英在2005年3月28日购买之时由于长城公司未交清土地款而无法办理过户手续，因此在苏某出事后，马某不承认尾款33万元已经支付，褚英自证人出事至2010年与马某电话沟通，由于马某不认可此事，故褚英在与马某电话录音期间与马某就尾款支付问题达成新的共识，33万元尾款由褚英支付。马鹏刚辩称，一、一审判决查明、认定的事实清楚。具体地说，就褚英所引用的、一审判决认定“在2010年10月16日电话录音中……但是褚英和马某仍未对剩余房款的支付方式达成一致意见，褚英也未能按马某的要求支付剩余购房款，所以褚英和马某未能就涉案房屋重新建立房屋买卖合同”，事实清楚。即使按照褚英引用的电话录音第5、6、8、10页的内容，双方“仍未对剩余房款的支付方式达成一致意见”，褚英“也未能按马某的要求支付剩余购房款”，意即马某的要约和褚英自己的承诺“即尾款褚英一次性支付”的说法根本就没有依法成立，双方“未能就涉案房屋重新建立房屋买卖合同”的事实是很清楚的。因此，褚英另案起诉马某并在马某去世后撤诉，现重新起诉马鹏刚并提起上诉，显然就是一审判决认定的“无合同基础和法律依据”。二、一审判决认定的“支付方式”与褚英一审庭审所述的“支付方式”也不存在所谓的不同。其一，褚英在上诉状第2页第二部分第一段“褚英与马某在购买涉案房屋之前素不相识……马某反悔房屋尾款支付的事宜”的理由，经多次庭审，褚英没有举证证明，且与褚英举证的2010年10月16日电话录音证明褚英当时已提出解除涉案房屋买卖合同的事实是矛盾的。该项事实已由一审判决查明、认定，显然不能作为褚英的上诉理由。其二，褚英在上诉状第2页第二部分第一段“且双方在本次电话沟通之前就案涉房屋房款支付之事沟通不畅”的说法同样没有举证证明，事实是“双方在本次电话沟通之前”根本就没有任何沟通，也不存在“支付之事”沟通畅与不畅的事实。其三，褚英在上诉状第2页第二部分第一段“双方在此次电话沟通中达成共识”的说法，仅就“支付方式”、所谓“凑齐后一次性支付”而言，根据《合同法》第十二条、六十七条的规定，所谓的“凑齐后”，至少在支付时间上是不具体、不明确的；所谓的“一次性支付”，由于褚英多次承诺却不履行支付，根本是不可信的。其四，褚英在上诉状第2页第二部分第二段“将其与马某之前与之后的电话沟通混为一谈”的说法也是没有事实根据的。具体地说，除了褚英举证的电话及录音，双方没有所谓“之前与之后”的电话沟通事实，更不可能导致褚英“精神紧张”、“情绪激动”或者“混为一谈”、“表述不清”的情形。三、马鹏刚需要补充的事实。其一，褚英提起本案诉讼已经超过法定的诉讼时效。根据本案和相关案件一审查明、认定的事实来看，褚英主张权利的最近一份证据材料即2010年10月16日的电话及录音，褚英在电话录音中已经知道其权利被侵害之日起，距离褚英于2019年5月30日提起本案诉讼以及（2018）粤0402民初627号案的起诉时间2016年1月16日，分别经过9年、6年多时间，均已超过《民法通则》第一百三十五条、《民法总则》第一百八十八条规定的2年或3年的诉讼时效期间，法律没有另外规定，本案也不存在其他“特殊情况”。因此，对褚英的保护权利请求，人民法院依法应当不予保护、不予支持。其二，根据本案和相关案件一审查明、认定的事实来看，涉案房屋本身属于没有合法登记的“小产权房”或“历史遗留问题”，依法禁止转让、再转让、买卖或交易的。因此，涉案房屋买卖合同本身是违法的、无效的。其三，鉴于涉案房屋本身属于没有合法登记的“小产权房”或“历史遗留问题”，涉案的当事人马某、长城公司及马鹏刚等本身对涉案房屋的合法权益存在瑕疵或不足，依法在事实上也存在不能交房的客观情形。因此，褚英在本案提出的交房请求，同样在法律上、事实上是不可能的。其四，褚英主诉的房屋买卖合同是其与长城公司签订，马某与马鹏刚均非该合同相对人，褚英对马鹏刚提起本案诉讼存在对象错误的情形。简言之，马鹏刚并非本案适格的被告。综上所述，马鹏刚认为，本案一审判决查明、认定的事实是基本清楚的，判决驳回褚英的诉讼请求的理据是充分的、适当的。褚英的上诉请求缺乏相应的事实根据和法律依据，依法理应予以驳回。二审调查中，马鹏刚补充答辩以下意见：关于褚英主张房屋交付和尾款支付问题，第一，无论是长城公司还是马某，从未向褚英个人或证人苏某交付房屋，案涉房屋一直在马某的控制之下。马鹏刚对褚英举出的证据的真实性和合法性均不予认可。褚英仅仅提交了电话录音的光盘而缺乏原始载体，且没有明确电话号码。马某的《证明》根本没有原件，即使认可其真实性，该《证明》也是马某对长城公司所出具的，而非向褚英出具的，褚英与长城公司签合同时马某不在场，马鹏刚对褚英根据苏某的证言推定出来的事实不予认可，苏某的证言本身也是不可信的，其中苏某称其将马某与长城公司签订的合同原件销毁，但马鹏刚提供了该合同原件，足以证明证言不可信。长城公司二审没有参加诉讼。褚英向一审法院起诉请求：1、依法判令马鹏刚继续履行褚英与马鹏刚父亲马某（已去世）之间的房屋买卖合同；2、依法判令马鹏刚将位于珠海市*****************屋交付给褚英，褚英向马鹏刚支付房款333823元；3、马鹏刚承担本案的诉讼费。一审法院查明：珠海市***************所在**苑项目由长城公司于1994年开发建设，案涉房屋建筑面积133.35平方米。1993年至1995年期间，马鹏刚的父亲马某向长城公司支付了购买**苑第一栋7、8层的房款。2002年马某从长城公司处接收包括案涉房屋在内第一栋7、8层的房产，并陆续装修、出租和管理至今。2004年8月31日，长城公司为出卖人、马某为买受人签订一份《珠海市商品房买卖合同》，约定马某购买长城公司开发的案涉房屋，单价为3380元/平方米，总金额433823元；1994年1月前已全部付清房款；长城公司应当在2004年8月30日前将经分期综合验收合格的案涉房屋交付马某使用，如遇特殊原因，双方协商解决等等。马鹏刚陈述马某向长城公司买了17套房产，购房款早已支付完毕，由于没有条件办证，很久没有签订正式合同，直至2004年才签署合同。马鹏刚提交该证据原件，褚英质证时不认可其真实性。2005年3月28日，长城公司为出卖人、褚英为买受人签订一份《珠海市商品房买卖合同》，约定褚英购买长城公司开发的案涉房屋，单价为3380元/平方米，总金额433823元；一次性付清购房款；长城公司应当在2005年3月20日前将经分期综合验收合格的案涉房屋交付褚英使用，如遇特殊原因，双方协商解决等等。合同落款后空白处，手写注明“有关以上这套房产的一切事项一定要褚英女士本人到场亲自办理！！！”2005年3月29日，马某用有“广东长城建设珠海公司”字样的信笺纸手写一份《证明》，表示“同意将“**苑”B座704室转给褚英女士，原合同同时作废”。褚英主张上述《珠海市商品房买卖合同》和《证明》系同时签署，马某在2005年3月29日出具《证明》将案涉房屋转让给褚英，为保障褚英的权益，长城公司和褚英签署《珠海市商品房买卖合同》，褚英将《证明》原件已交给长城公司。马鹏刚对《珠海市商品房买卖合同》和《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。褚英举证其名下开设于交通银行上海分行、卡号尾号为1208的银行账户，显示2005年3月29日褚英在珠海以异地取款的方式从账户内取出款项10万元。褚英主张该笔10万元作为房款付给马某，另外褚英、苏某与马某三方商定将马某欠苏某置办公寓所需部分家居和家用电器的欠款，抵作购房款，褚英已向马某付清全部购房款。褚英举证2010年10月16日其与马某的电话录音，其中，马某说：“你说你最近来，你那个房，你也不会买，办不了房产证，是吧！”褚英说：“现在那房产证能办哇？”马某答：“办不了，办得了就没困难了，一直就没困难了。你最近来，也不会买是不是，因为什么呢，你最后一次来这里，你带了钱来，我就没同意，我就把你不清楚的事，我就跟你讲了。”褚英说：“我带了十万块钱来。”马某说：“这个他就不开心了！”褚英问：“什么不开心。”马某说：“你都清楚了，因为朋友第一，如果光我和他，我气都不气，光看你们两公婆，我就怕你们出点什么事情，因为什么，但是那个事情，你都清楚哇，当时十万元他就在车上拿了八千。”褚英答：“我不知道。”马某说：“你听我说，他拿八千。”褚英说：“马哥，你听我说，我只知道我十万块钱给你的。”马某说：“他总共拿了二万八千多。”褚英问：“这两万八千多谁给的。”马某说：“我给的，不管你的事。”褚英说：“我不管，我只知道我把这十万块钱给你的，我买你房子了。”马某答：“是，小妹。上次我为什么答应的，当着你老公的面我就说了这个事，在房间里记不记得，你明白意思哇。”马某还说：“你要买这个房，我说行。苏某说了，你回去拿个文件，你老爸管的钱。我没事，我当时真急需要用这笔钱，买点电器什么的。小妹，有什么话我说什么话，既然我用了这笔钱了，他拿点钱也没问题，他有急事哇……”褚英说：“这些已经跟我没有关系了。”马某说：“知道，小妹，我跟你说的这个意思，不管怎么看，他也是我的朋友，我上次也跟你说了，那个房子你也不打算要的是不是，房子你要不要，我拿房子，你也不打算要的么。”褚英说：“什么房子我要不要，我要的，你现在打算怎么处理，因为五年了，我把这十万块钱给你的，我不知道怎么办。”马某说：“对，你不要管几年不几年，小妹这个钱。”褚英说：“这个钱，如果这个房子我要，我还要付多少钱？”马某答：“小妹，现在这个房子价格高了，上次我就跟你说了，你要说什么我就认了，现在办不了房产证。”褚英说：“我记得当初合同上是43万，我们俩的预售合同上是43万。”马某说：“不是，你说合同上，你好好看看。”褚英说：“我看了呀，43万，那当初我付给你十万，对哇？”马某答：“对。”褚英说：“那现在我还有三十几万的余款，对不对？”马某答：“我跟你说了，小妹，现在珠海房子，旧房都要一万多。”褚英说：“我们的合同是五年之前签的呀！”马某说：“小妹，我都不说了，行了，你那个房子我没有问题，后来你说不要了。”褚英说：“当初我说不要了，我是叫你把这十万块钱还给我，你到现在都没声音。”马某说：“不是，现在还不了。”褚英说：“那你还不了，那你就把这房子卖了还呀！”马某答：“卖不了。”褚英说：“马哥，所以现在你要明白我的心情，我当初05年来珠海，你带我到长城公司去办这个手续都已经五年了，我付了这十万块钱，我都不知道，我莫名其妙拿了这个房子。”马某说：“如果说你要不要这个房子，马哥也不会你吃亏的，按银行正常利息还给你算了，但现在还不了……涨了多是钱不说，涨就涨了，没有房产证，没敢买。”褚英问：“如果我把这房子买下来，我怎么把钱再付给你。”马某说：“不是，你一下子把钱付给我就算了。”褚英问：“我怎么把钱给你？”马某答：“你听我说，我这个钱，你知道我哪年交的钱哇，我都交了二十多年的钱了，从90年交的。”褚英说：“这个我不用清楚，我怎么再把余款打给你？”马某说：“你付给我就行了么！”褚英说：“马哥，我看过了，原来是433800，减掉我给你的十万，那么是333800，对不对？”马某答：“我没有，你说多少就多少，我相信，我这个合同锁在保险柜里呢。”并说：“你带好钱就可以了！”褚英问：“我这个房子能贷款吗？我没有那么多钱的。”马某说：“贷不了，贷得了，我这个房子能卖给你，这十万块钱，特别是苏某出事后，我心里成负担了，我都不好意思了，我就怕你们有什么想法。”马某还说：“你要是把钱凑了，我们就把这个事情办了，皆大欢喜。”褚英说：“那马哥，要么我先付给你一点，然后租出的房子，我再慢慢付给你。我和你通融一下，要一下子叫我拿出这么多钱，我也拿不出来，我和你商量一下，要么我再付给你十万，我再装修一下，把租出去的钱再慢慢还给你。”马某说：“你再琢磨琢磨吧，咱俩这样，我把发票给你开好，完了，正式是你的，以后再涨多少钱，心里也别憋着了是不是。”褚英一审庭审中称2010年前的一两年，褚英给马某打过电话，马某不承认购房的事实，所以褚英才过一两年打电话给马某并录音，上一次打电话的时候由于马某不承认购房的事实，褚英就要马某把10万元还给褚英，然后马某就说暑假来，再付多少钱再买房。那个年代褚英也拿不出来30多万元，所以暑假就没去，在电话中也一直与马某讨价还价，并提出想要贷款或再付马某10万元或以租金抵房款的方案，马某都没有同意，要求褚英给钱给他，所以双方对于支付方式没有达成共识，如果达成共识就没有今天的事了。马鹏刚质证时称马某不能确定电话录音的真实性，马某记不清和褚英通话次数和内容了。一审法院另查明：褚英曾于2018年1月16日以房屋买卖合同纠纷为案由将马某诉至一审法院[案号为（2018）粤0402民初627号]，该案审处的事实与本案一致，褚英和马某在该案提交的证据也分别由褚英和马鹏刚在本案提交。在该案中，马某于2018年3月16日提交了《民事答辩状》，其中辩称案涉房屋自90年代末期建成之日起即由长城公司交付给马某，2002年起一直由马某以业主身份交纳入伙、物业管理、治安管理和租赁登记管理等税费，并合法占有使用至今。《证明》系马某当时应长城公司回购案涉房屋的邀约邀请出具，马某同意长城公司另行转让给褚英或其他人的前提条件是如果再次转让成功，长城公司应向马某支付原合同购房价款，才能收回原购房合同作废。该《证明》是马某出具给长城公司的，与褚英无关。在马某出具《证明》后，长城公司并未向马某支付回购款项，原合同至今仍由马某持有，仍在长城公司作为马某的原始购房合同登记备案。在627号案件审理过程中，马某于2018年8月5日因病去世。马鹏刚是马某与前妻杨某琴唯一婚生子，马某与其前妻杨某琴于2010年5月6日登记离婚，未再婚，亦无其他子女。马某的父亲马得云于1964年去世，母亲王春梅于2014年去世。褚英认可马鹏刚是马某的唯一法定继承人。2019年3月17日，褚英向一审法院申请撤回627号案件的起诉，一审法院于2019年3月21日作出（2018）粤0402民初627号民事裁定，准许褚英撤诉。2019年10月13日，苏某作为褚英的证人出具一份《证明》称：其与马某认识于1988年，当时马某是石家庄电视机厂采购员，常住北京，因业务关系经常在一起，故关系很好。2003年苏某在珠海山水华庭住碰到，看马某生活很辛苦，让马某与苏某同住。之后马某告诉苏某在珠海有十几套房，因无法办房产证没有办法转卖，想开个亲情旅馆，就是缺资金向苏某借款，当时苏某同意了。在2001年至2005年苏某陆续帮马某改造房屋配置里面的门、家用电器等，但还是不够钱，还需要10万，最后马某提出将欠我的钱用一套房子来抵偿，再给马某10万元现金，我就提出让上海的褚英来珠海给马某10万元，将房子卖给褚英，马某同意了。2005年3月29日，褚英与爱人一同到珠海，马某当天与苏某和褚英一同去长城公司办理了房屋买卖契约的变更，由于马某与苏某就此房款之前已谈清，因此长城公司与褚英签署了房屋买卖合同之时在房款支付的条款上注明是一次性付清。合同签署后，长城公司的法人陈某1让马某将与长城公司原合同全部收回并让马某出具了一份房屋转让给褚英的证明，我们办完手续后就与马某、褚英一同到就近交通银行褚英取了10万元现金给了马某。2007年苏某因刑事案件入狱，在一次亲情电话中褚英告诉苏某第二天要去珠海再给马某30几万，苏某当时讲与马某的钱以前付过，先暂缓付钱，待苏某出来找马某谈。苏某出狱后多次找马某，马某都不见苏某，去马某住处也没有找到他，打电话也不接。在627号案件中，证人苏某出庭作证，苏某称2000年与褚英认识，当时褚英在残疾学校做老师；褚英经过苏某的手当面给马某10万元，在褚英付钱当天没有给钥匙，付清后一个月马某才将钥匙给了苏某，在三个月后褚英再来珠海的时候苏某将钥匙给了褚英；剩余房款刷卡或现金支付，用于购买电器和家私用品，刷的是苏某名下的卡，但苏某和马某未结算过，褚英未向苏某支付过房款。在627号案件庭审中，审判员问：“褚英签订合同后，马某或长城公司有无将房子交给你？”褚英答：“在签完合同后过了一段时间，我又过来珠海了，马某将钥匙给证人，证人再将钥匙给我。大家在一起的时候，马某跟我说，我帮你将房子装修一下租出去，随后我就将钥匙给马某。”本案一审庭审中，褚英陈述，马某当时准备将案涉房屋的钥匙给褚英，但是马某说把钥匙放在他那里用于出租案涉房屋，马某从未向褚英支付租金。一审法院认为，长城公司经合法传唤未到庭应诉，一审法院以褚英和马鹏刚的举证和陈述作为定案的依据。关于褚英和马某间的合同关系，虽然褚英和马某未就案涉房屋签订房屋买卖合同，但分析褚英与长城公司签订的《珠海市房地产买卖合同》、马某出具的《证明》、褚英名下银行账户流水，可以认定褚英和马某于2005年3月29日就案涉房屋转让达成合意，且褚英向马某支付了房款10万元，褚英和马某形成房屋买卖合同关系。此后，案涉房屋一直由马某占有、使用、出租、收益，马某未向褚英交付案涉房屋，也未向褚英支付过租金。关于房屋买卖合同的履行，分析褚英和马某的电话录音、马鹏刚持有其与长城公司签订的《珠海市房地产买卖合同》原件、马某未向褚英交付案涉房屋以及苏某证言和马某、褚英的陈述，可以认定褚英和马某订立房屋买卖合同后，褚英向马某支付了购房款10万元，双方对于剩余333823元购房款的支付方式未达成合意。褚英主张其与苏某、马某三方商定将苏某对马某享有的债权抵偿剩余房款，褚英向马某支付10万元即为付清全部购房款，但是褚英仅举证证明其向马某支付了10万元购房款，未举证证明支付剩余购房款或马某同意以房款抵债，故一审法院对褚英关于三方商定以房款抵债的说法不予采信。马某认为褚英未支付完毕购房款，所以未销毁与长城公司签订的房屋买卖合同，也未向褚英交付案涉房屋。从褚英举证的2010年10月16日电话录音来看，在褚英向马某打电话前，由于案涉房屋一直无法办证，褚英已口头向马某提出解除案涉房屋买卖合同，并要求马某退回房款10万元。马某对于褚英解除房屋买卖合同的要求并无异议，只是由于资金困难暂无法向褚英退回10万元房款。故褚英和马某之间的房屋买卖合同事实上已协商解除。在2010年10月16日电话录音中，虽然马某表示同意继续以总价433823元向褚英出售案涉房屋，但是褚英和马某仍未对剩余房款的支付方式达成一致意见，褚英亦未能按马某的要求支付剩余购房款，所以褚英和马某未能就案涉房屋重新建立房屋买卖合同。基于上述认定，褚英和马某就案涉房屋形成的房屋买卖合同已于2010年前解除，且双方未再建立新的房屋买卖合同关系，故褚英请求马某的法定继承人马鹏刚继续履行其与马某的房屋买卖合同以及交付案涉房屋的主张，无合同基础和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回褚英的诉讼请求。一审案件受理费18986元，由褚英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，褚英在（2018）粤0402民初627号案的诉讼请求为要求马某将案涉房屋返还给褚英，并要求马某支付自2007年1月至2017年10月的租金。二审调查中，本院询问褚英撤回该案起诉的原因，褚英的委托诉讼代理人称是因为发现该案的诉讼请求不合适。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院认定褚英与马某之间虽未直接签订房屋买卖合同，但综合本案的证据认为褚英与马某之间就转让案涉房屋达成合意，双方对此并未提出上诉，视为服判。现褚英要求马鹏刚继续履行其与马某达成的房屋买卖合同，则本案应审查褚英要求继续履行合同的理由是否成立。根据褚英在一审庭审中的陈述，其于2010年前的一两年打过电话给马某，由于马某不承认购房的事实，所以褚英要求马某返还10万元购房款，马某没有提出异议但没有支付。因此，可以认定案涉房屋的买卖合同在2010年以前由褚英提出经双方协商一致已经解除。褚英现主张继续履行合同的理由是2010年10月16日其与马某通过电话协商对案涉房屋的买卖重新达成了一致，并提供了通话录音予以证明。经审查，双方在该次通话中曾就褚英支付剩余购房款、马某将案涉房屋交给褚英进行了协商，但根据双方的通话内容可以认定，马某要求褚英一次性支付剩余的房款，而褚英则表示一次性付款有困难，要求分期支付或以租金抵作房款，马某未表示同意，最终双方对支付方式没有明确达成一致意见，且双方在电话中也未就明确具体的付款时间及交接房屋的时间进行协商。而从本案的证据看，双方在2010年10月16日打电话沟通以后，并没有进一步协商。根据褚英在627号案中提交苏某的《证明》反映，褚英在2010年10月16日以后曾与狱中的苏某通电话，苏某说房款已经付过了给马某，要求褚英暂缓付款，待苏某出狱后再找马某谈。褚英据此作为其没有向马某支付剩余购房款的理由。另外，褚英在627号案的诉讼请求是要求马某返还房屋，并未提出要向马某支付剩余购房款。从上述事实可以看出，褚英认为马某与苏某已经结清了购房款，其无需再行支付。因此，在褚英认为其无须支付剩余购房款的情况下，褚英又主张其与马某在2010年10月16日对剩余购房款的支付达成一致意见，两者显然是矛盾的。综上，褚英主张双方重新对案涉房屋的买卖达成一致，证据不充分，本院不予采纳。一审法院认定褚英与马某解除案涉房屋买卖合同后未再重新建立新的房屋买卖合同，并据此驳回褚英的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于褚英主张案涉房屋已经由马某向其交付，褚英又将房屋交给马某一并出租，但褚英在本案中并未提交证据予以证明，且其承认马某多年来从未向其支付过案涉房屋的租金，双方也未就租金抵作购房款进行协商一致。褚英的该项主张显然没有依据，也不合常理，故其上诉主张一审法院认定房屋未交付属查明事实不清不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人褚英的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费18986元，由上诉人褚英负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月九日书记员  梁 暐高培翔