上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4003号原告：金立新，男，1960年8月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：丁月宝，上海市中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚婧，上海市中天律师事务所律师。被告：恩弼尔餐饮(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：邱宝成，职务总经理。委托诉讼代理人：冯至，上海中夏律师事务所律师。原告金立新与被告恩弼尔餐饮(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金立新的委托诉讼代理人丁月宝、姚婧，被告恩弼尔餐饮(上海)有限公司的法定代表人邱宝成及委托诉讼代理人冯至到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金立新向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告本市黄浦区泰康路XXX弄XXX号底层房屋及其附属公用部位；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费(按每月46,000元计算，自2019年10月15日起支付至实际搬出之日止)；3、判令被告支付原告违约金76,000元。事实和理由：2014年4月7日，原、被告签订《租赁合同》(以下简称“系争合同”)约定：(一)原告将位于本市黄浦区泰康路XXX弄XXX号底层房屋出租给被告开店使用，租期5年，自2014年10月15日至2019年10月14日止；(二)租金前两年为38,000元/月，第三、四年为42,000元/月，第五年为46,000元/月；(三)租金付款方式为付六押二，先付后用，提前十天付清，延滞十天，无条件收回房屋：(四)被告承诺装修不破坏房屋结构，绝对负责安全的全部责任。2019年7月，因被告延迟支付租金，原告上门催要时发现被告在原告不知情的情况下在该房屋内搭建违章建筑，原告多次要求其拆除并恢复原状，被告始终不予配合。合同到期后，原告多次催促被告返还房屋，拆除违章，办理房屋交接手续，被告均拒绝履行。现被告行为侵犯原告合法权益，故原告诉至本院，要求判如所请。被告恩弼尔餐饮(上海)有限公司辩称，不同意原告诉请。原、被告合同约定，被告有优先租赁权，现原告先行违约，不顾被告的优先续约权，而与其他人签订房屋租赁协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：原告系本市黄浦区泰康路XXX弄XXX号底层前客堂间、天井搭建(以下简称“涉案房屋”)的公房租赁户，公用租赁部位底层灶间(走破)，被告系涉案房屋租客。2014年4月7日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就涉案房屋的租赁事宜签订《租赁合同》约定：(一)原告将涉案房屋出租给被告开店使用，租期5年，自2014年10月15日至2019年10月14日止；(二)租金为前两年38,000元/月，第三、四年42,000元/月，第五年46,000元/月；以上租金包括二楼窗外之阳台的租金；(三)租金付款方式为付六押二，先付后用，提前十天付清，延滞十天，无条件收回房屋(下方手写“押金差额26,000元，与初次房租一同付清”)；(四)被告承诺装修不破坏房屋结构，绝对负责安全的全部责任；(五)原告取得租金后，其他费用均由被告承担，原告概不负责，签约后双方均不得违约，若违约向对方赔付40万元……(八)关于合同到期续租事宜，同等条件下被告拥有优先续约权。系争合同下方甲、乙方处分别有原、被告签名、盖章。2019年10月8日，上海永理置业管理有限公司向原告出具《违法建筑整改通知书》载明：涉案房屋在物业使用/装饰装修过程中有玻璃开店、破坏房屋结构的行为，违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第五十条，第五十二条的规定，请立即停止上述违法违规行为，恢复原状。2019年10月16日，原告向被告发出《通告》载明：邱宝成先生，您承租的泰康路XXX弄XXX号底层房屋，已经在2019年10月14日到期。由于您方违约本房东已经书面通知您，请您在租赁期届满前将租赁的房屋恢复原状，并在三天内于我进行退租交接，您没有配合置之不理！现再告知超出租期时间每天按原租金的150%计算，押金抵完，房屋内所有物品按无主处置，以后由此产生的所有费用都将由你方承担。经本院现场勘查，本市黄浦区泰康路XXX弄XXX号底层前客堂间上方搭建一朝南玻璃房，与二楼房屋相通。审理中，本院至上海市黄浦区田子坊地区管理办公室(以下简称“管理办”)询问本案情况，对方(含管理办社工陆智刚等)称：去年10月份，该户发生治安纠纷，陆智刚到场调查知：被告称原告将房子租给他人，侵犯了他的优先续租权，且原告不愿续租给他；当时双方发生肢体冲突，还报警；2019年10月17日，管理办组织原、被告、二楼房东、张小燕(后来的租客)进行四方调解，当时原告与张小燕都确认双方达成了租赁协议，涉案房屋租给张小燕了；当时张小燕直接通知被告搬迁，如果没有签约，不会这么直接，但管理办没有见过他们签的租赁合同，所以不知和谁签约，张小燕老公叫邓海波，合同可能不是以张小燕名字签的，但四方调解时张小燕本人在场；张小燕是做生意的，看这个房子纠纷大，她就退出了，退出时，她老公找到管理办，明确说不租了，房东把租金退给他了，给管理办看了房东给他的退款凭证；田子坊之前未规定租赁备案，故本案相关租赁情况均未备案，今年起要备案了；且据其所知，被告与二楼三楼的房东也签订了租赁合同。其后，被告提供记载为原告与案外人吴某签订的《租赁合同》复印件一份，该合同租金项目空白，右下方有“陆智刚”签名，该签名非复印。原告对该《租赁合同》真实性不予认可。以上事实，由原、被告的陈述及公房租赁卡、《租赁合同》、《违法建筑整改通知》等证据以及本院的现场勘查及调查笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的系争《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行，系争合同约定的同等条件下，被告拥有优先续约权，亦应对双方具有约束力。优先租赁权是指租赁合同到期后，出租人对租赁物继续出租时，原承租人在同等条件下享有优先租赁的权利；优先续租权须在同等条件下行使；同等条件是指出租人欲另与他人订立房屋租赁合同而达成的租赁条件，包括同一租金、同一租期、同一付款方式、期间及同一其他交易条件。系争合同于2019年10月14日到期，被告辩称其依据“优先续租权”继续占有使用涉案房屋，对此，本院认为，被告提交的《租赁合同》系复印件，下方有“陆智刚”署名却与陆智刚本人陈述存在矛盾，故该证据本院难予采信，且无论是该《租赁合同》还是其他在案证据都仅能证明原告与案外人有租赁意向，无具体的租金金额等细节，本院无法判定被告是否可以优先承租，而根据举证规则，应由被告承担举证不利的法律后果，故被告该主张依据不足，本院不予支持。现原、被告租赁合同到期终止，原告明确表示不再将涉案房屋出租给被告，且原、被告间确实存在较大矛盾，双方已无继续本案租赁关系之可能，故被告应将涉案房屋返还给原告，现被告未返还，原告据此要求被告返还涉案房屋，本院予以支持。合同到期后，被告仍继续占用房屋，原告主张被告参照原租赁合同中约定的租金标准支付自2019年10月15日起至实际搬出之日止的房屋使用费，尚属合理，本院亦予以支持。又因原告欲另行与他人订立房屋租赁合同，却未及时通知被告，本身亦存在不当进而引起本案争议，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。而原、被告均未在本案中主张押金事宜，且被告诉讼中主张续租，押金一节实不能在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告恩弼尔餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号底层房屋及其附属公用部位返还原告金立新；二、被告恩弼尔餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币46,000元的标准支付原告金立新自2019年10月15日起至实际搬离上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号底层房屋之日止的房屋占有使用费；三、原告金立新的其他诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。案件受理费人民币7,960元(原告已预交)，减半收取计人民币3,980元(原告已预交)，由原告金立新负担人民币680元，被告恩弼尔餐饮(上海)有限公司负担人民币3,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 仲佳宁二〇二〇年七月三日法官助理 牟嘉会书 记 员 邹招法附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。