贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4298号上诉人（一审原告）：潘发顺，男，汉族，1970年4月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审原告）：石婷，女，汉族，1970年2月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人:耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。上诉人潘发顺、石婷与上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人潘发顺、石婷上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判被上诉人支付逾期办证违约金48476元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据双方所签《商品房买卖合同》约定，被上诉人逾期未向上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，应当按日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金。上诉人已支付完首付款，余款未付系被上诉人原因所致，上诉人主张以已付房款计算违约金并无不当。上诉人博泰房开公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.交付的“有关文书”指代不明，故该条款不能成立，上诉人不应承担违约责任。2.案涉商品房已交付，被上诉人未因此遭受损失，不应支持违约金，且约定的违约金标准过高，应予调减。3.三通费系代收，不应退还。原审原告潘发顺、石婷一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金47,810.00元，见《违约金计算明细》；违约金47,810.00元的利息从2017年1月1日起(暂算至2019年12月31日），按银行款年利息8.4%(以法院判决为准)计15,120.00元，并自2020年1月1日起按违约金47,810.00元的8.4%年利息向原告支付至违约金兑现之日止；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房款134,658.00元为基数，按银行贷款年利息9%的标准从2016年1月1日起（暂算至2019年12月31日）止，计48476元违约金，并自2020年1月1日起按日向原告支付购房款134,658.00元的万分之一的逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止；3.判令被告退还原告管道煤气入户费2,500.00元、闭路电视入户费365.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月3日，原告潘发顺、石婷为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房建筑面积126.42平方米，套内建筑面积113.36平方米，总价款为414658.00元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款134658.00元，余款280000.00元以公积金贷款支付。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，燃气2014年12月30日达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。签订合同的当日，原告向被告交纳了办证费17748.00元,该费用包括闭路电视入户费365.00元、管道煤气入户费2500.00元。二原告向被告支付购房首付款134658.00元，之后未能按照合同约定办理涉案房屋的按揭贷款。被告于2016年12月30日将房屋交付给原告，2017年3月2日，被告向原告出具《违约金计算明细》载明：“编号112，业主潘发顺购博泰水韵天颐一期房号Ａ3-1-603。合同中购房金额为414658.00元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为21438元。根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天。违约金金额为26372元。合计违约金金额为47810元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排队领取。”另查明：截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。涉案房屋购房尾款被告未举证证明已通知原告提交相关资料到银行办理按揭贷款手续，现仍未支付。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的问题。虽然原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，但是在合同履行过程中被告向原告出具了《违约金计算明细》，认可支付给原告逾期交房违约金47,810.00元。被告对此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。被告向原告出具《违约金计算明细》的时间为2017年3月2日，且违约金计算明细约定的是从2017年3月10日起开始支付违约金，并未注明违约金支付的截止时间，原告可以因被告不支付而随时主张权利，原告于2020年2月27日提起诉讼并未超过诉讼时效。因此，对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，予以支持。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金利息的请求，因双方未就此进行约定，且该请求并无相应的法律规定，不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金请求的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。但是，原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，被告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故对原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，不予支持。对于原告诉请判决被告退还的煤气入户费、闭路电视入户费的请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，燃气2014年12月30日达到使用条件,有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取入户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还入户费的诉讼请求，予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。虽然原告未提供单独交费票据，但根据被告出具给原告的办证费收据及《置业计划》表，能证明原告已经交纳了该费用，故对被告未收到该费用的抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告潘发顺、石婷支付逾期交房违约金47,810.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告潘发顺、石婷退还多收取的闭路电视入户费365.00元、管道煤气入户费2,500.00元；三、驳回原告潘发顺、石婷的其他诉讼请求。案件受理费687.00元，由原告潘发顺、石婷负担301.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担386.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，上诉人博泰房开公司收到《预交上诉费通知书》后，未在预交上诉费通知限定的期限内向本院缴纳案件受理费。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人博泰房开公司未在预交上诉费通知限定的期限内向本院缴纳案件受理费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条的规定，视为上诉人博泰房开公司自动撤回上诉。《商品房买卖合同》作为双务合同，双方当事人均应依照合同约定履行自身义务。上诉人博泰房开公司应当根据合同约定将案涉商品房交付上诉人潘发顺、石婷，并协助办理案涉商品房的不动产权登记。上诉人潘发顺、石婷应当根据合同约定向上诉人博泰房开公司给付相应价款。根据双方所签《商品房买卖合同》第八条约定：“付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款134658元，余款280000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”因上诉人博泰房开公司原因致上诉人潘发顺、石婷至今未能获得贷款，现上诉人博泰房开公司已将案涉商品房交付上诉人潘发顺、石婷，在合同继续履行的情况下，双方应当就付款方式和付款期限进行协商，并签订补充协议。如在此前径行要求上诉人博泰房开公司向上诉人潘发顺、石婷交付办理商品房转移登记有关文书并协助转移案涉商品房权属，则有违公平原则，一审以此认定上诉人博泰房开公司可暂不承担逾期交付办理产权转移登记有关文书的违约责任，并无不当。综上，上诉人潘发顺、石婷的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人潘发顺、石婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年七月二十七日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千