广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1392号原告：李惠芝，女，1982年8月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区****************玫瑰苑8B，公民身份号码为421************40X。委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：江泽钊，广东金地律师事务所律师。被告：东莞市*****实业投资有限公司,住所地：广东省东莞市大朗镇大井头社区*******朗碧桂园1#商业楼206号,统一社会信用代码为91441900MA4UKEDL3B。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志玲，广东名道律师事务所律师。原告李惠芝与被告东莞市*****实业投资有限公司（以下简称：大朗碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年10月8日向本院起诉，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告李惠芝及其委托诉讼代理人李福兴、江泽钊，被告大朗碧桂园公司的委托诉讼代理人吴志玲均到庭参加了诉讼。本案继续按照简易程序审理3个月，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求(增加后)：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》无效；2.被告向原告返还购房款1,337,761元；3.被告向原告支付签约律师费1,400元、专项维修资金5,260元等损失,共计6,660元；4.被告向原告支付占用购房款给原告造成的损失98,669.16元（以原告已支付购房款1,337,761元为基数，按年利率6.175%的标准，自原告支付款项之日即2018年9月22日起计至清偿之日止，暂计至2019年12月1日的利息为98,669.16元）；5.被告向原告支付因欺诈行为的赔偿款401,328.3元（按购房款总额的30%计）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月，被告工作人员带原告到涉案楼盘现场考察，后原告收到被告派发的广告宣传单，载明被告开发销售的“碧桂园·万象松湖（即碧桂园名座广场，以下简称该楼盘）”A、B、C户型结构均为住宅公寓设计,被告并向原告展示了厨卫床柜俱全的公寓样板房。后原告向被告支付了定金20,000元，于2018年9月22日与被告签订了《碧桂园名座广场认购书》。2018年9月28日,原告签署了《签约告知函》《告知函》及《关于教育设施信息不确定性告知书》，被告并未给原告具体阅读购房合同的时间，而是在被告安排的摄像下照读其提前准备好的签约提示书后，匆匆签署了厚厚的《商品买卖合同（预售）》。原告在签署合同前后并未发觉自己购买公寓存在问题，直到2019年8月1日看到佛山万科金域中央事发引起央视重视,翻看合同才知道原告等业主与佛山万科金域中央的6000户业主一样遭遇了欺诈。原告认为：被告销售人员从始至终向其宣传的房产性质均为居住型公寓，同时其展示给看房客及各业主的样板房也是厨卫床柜俱全和承诺民用水电价格及接通燃气的居住型公寓标准。为此，原告方才订购案涉房产，但在原告未审核情况下签署的《商品房买卖合同（预售）》中，该房产变成了办公室，完全违背了被告向原告宣传的楼盘用途性质，也违背了原告基于被告宣传下的购买居住型公寓的本意。同时，该商品房对应楼盘的规划用途，在被告取得规划许可证时是明知楼盘规划用途为不可居住的办公商服用地，被告为出售案涉楼盘，隐瞒实际规划用途，谎称为公寓住宅。原告在基于上述被告的虚假宣传、欺诈和对被告作为房地产明星企业的信任认购了案涉楼盘房产，导致购房合同目的不能实现，遭受巨大损失。而且擅自改变案涉楼盘的使用用途，违反了法律强制性规定，损害了社会公共利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告主张双方签订的购房合同无效。被告依法应当承担违约责任，赔偿原告因此造成签约律师费等其他损失，同时要求被告承担原告购房款30%的赔偿款。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告大朗碧桂园公司辩称，一、被告在销售案涉商品房过程中并未有“误导”或“欺诈”行为，原告要求确认合同无效，缺乏事实依据,理由如下:1.被告制作的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房等销售广告和宣传资料为要约邀请，并非要约；2.被告所做宣传有事实依据;3.原告诉状所述与事实不符，被告不存在欺诈行为：首先，被告所做宣传并无隐瞒或误导,为体现“碧桂园名座广场项目”集商业、办公、住宅等多种功能于一体，被告对外宣传为“办公、居住两相宜”，被告并无虚假宣传；其次，签订合同是原告的真实意思表示，其请求确认合同无效，无事实依据，案涉商品房预售许可证上明确载明预售商品房的性质是办公楼，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对标的物的坐落、价格、规划用途及违约责任等方面进行了详细约定，其中商品房的规划用途为办公室，原告对合同及其附件分别签名确认，因此，即使在《认购书》签订前或者《商品房买卖合同（预售）》签订前，原告对被告的宣传资料可能存在误解，那么其自主签订《认购书》和合同及补充协议的行为本身，即认可被告的宣传资料为要约邀请，被告有权按照双方的合同约定出卖商品房而不受宣传资料的约束，原告与被告签订的《交付补充协议》进一步说明，其对购买的商品房为办公室并无错误的认识。二、原告请求确认合同无效缺乏法律依据。原、被告签订的合同不存以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形，原告签订合同完全是其真实意思表示，根据原、被告签订的《交付补充协议》及附件材料显示，原告委托被告对案涉商品房进行改造、装饰、装修，并承诺承担因此导致的责任，原告委托被告将案涉商品房改造为公寓的行为，表明原告知晓所购商品房为办公室，需委托被告将其改造成公寓住宅；三、案涉商品房均是按照规划建造，已通过竣工验收备案，已经完成了国有建设用地使用权及商品房所有权的首次登记，物权登记已经生效，具备了办理商品房权属转移登记的条件，已达到双方约定的交付条件，但因原告拒绝收楼导致未能按期交付，原告不存在任何违约行为，因原告自身原因造成的损失应由其自行承担；四、原告主张要求被告赔偿房价款30%的损失没有依据；五、被告开发的案涉商品房项目合法合规，被告并不存在擅自改变规划的情况。原告签订的《认购书》《商品房买卖合同（预售）》等文件均明示了案涉商品房为办公室，被告已尽充分提示、明示义务，原告对购买商品房的性质完全清楚，案涉商品房目前已达到交付条件，政府部门也未要求被告进行整改，原告没有证据证明案涉商品房属于违规建设。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告的陈述和提交的证据，认定事实如下：被告是经登记成立的有限责任公司,其于2017年5月15日取得《建设工程规划许可证》，开发建设位于东莞市大朗镇长塘社区的项目“碧桂园名座广场10号商业、办公楼”（以下简称该楼盘），主要功能为商业、办公，并于2018年7月20日办理了《商品房预售许可证》，载明：土地使用权证号为“东府国用（2016）第特78号”，用途为普通商品住房及商服用地、街巷用地、商务金融（商业金融业）。被告在其制作的多份宣传彩页中载明：“碧桂园给你一个五星级的家”、“三公里松湖烟雨地铁三房32-105平方米”、“产品畅销之最-公寓”及“投资公寓是传统投资渠道的2-7倍”等内容。2018年9月22日，原告向被告交纳了购房定金20,000元。同日，原、被告共同签订了《认购书》，载明:原告认购该楼盘办公楼办公室2401（F型）公寓,交楼日期为2020年6月30日，认购价为1,547,851元（套内单价为19,775.79元）。2018年9月28日,原告签署了《签约告知函》及《告知函》。原告于2018年9月28日与被告共同签订了《签约特别提示》《买卖合同重要事项告知书》《收执书》，明确告知原告所购买的物业为该楼盘办公楼办公室2401。2018年9月28日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）共同签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（包括附件、附录）和《交付补充协议》，合同约定：原告购买商品房的土地用途为普通商品住房及商服用地、街巷用地、商务金融（商业金融业），该商品房的规划用途为办公室，被告将案涉楼盘办公室2401号出售给原告（建筑面积为105.19平方米，套内建筑面积为78.27平方米），总价款为1,337,761元；付款方式及付款期限为：在签订《商品房买卖合同（预售）》时支付总价款的50%即668,881元，被告必须在2018年10月25日前，支付该商品房总房价款的50%给原告，即668,880元；商品房交付条件为：已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告,该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时间：2020年6月30日；规划变更：被告应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；具体装饰装修及相关设备的约定见《交付补充协议》。《交付补充协议》约定：原告向被告购买案涉楼盘办公室2401的商品房，原告委托被告对该商品房进行局部改造（改造后的商品房平面示意图如附件一《房屋平面图》），被告同意按照补充协议附录二《装修、设施与设备标准》对该商品房进行装饰装修，并在买卖合同约定的交付日期将装饰装修后的商品房交付给原告使用；原告自行委托被告按照合同附图进行改造、装饰、装修，原告知悉商品房改造、装修将会改变商品房户型结构及楼栋的外立面，原告认可并同意被告无需为此承担法律责任等内容。后原告向被告支付了购房款共计1,317,761元（除定金外）。原、被告签订上述合同后，原告支付了律师费、专项维修资金及其他费用，共计6,660元。2019年7月19日，被告取得《竣工验收备案证书》。2019年10月8日，原告诉至法院，请求解决。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案主要争议的焦点为原告诉请上述《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》为无效是否合法有据。对于案涉商品房，原告主张被告在彩页宣传广告、沙盘模型和样板房等销售广告和宣传资料中将碧桂园.万象松湖项目作为公寓出售，而实际《建设工程规划许可证》的规划用途为办公室，从而主张被告构成欺诈，同时损害了社会公共利益，违反法律、法规的禁止性规定，依据相关法律规定，请求法院确认上述《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》为无效。被告则主张上述《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，也没有损害国家利益，损害社会公共利益，均为合法有效。对此，本院认为：在本案中，被告不存在欺诈，损害社会公共利益，违反法律、法规的禁止性规定的行为，理由如下：第一，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告制作的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房等销售广告和宣传资料为要约邀请，并非要约。第二、原告是具备完全民事行为能力的个人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务。在本案中，1.案涉《商品房预售许可证》上明确载明预售商品房的性质为10号商业、办公楼（32层）；2.双方签订的《认购书》中也明确载明：原告认购的物业为办公楼办公室2401（F型）公寓；3.在2018年9月28日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，双方又再次明确案涉商品房的性质为办公室；4.在双方签订的《签约特别提示》《买卖合同重要事项告知书》《收执书》及《交付补充协议》中均多次明确案涉商品房的性质为办公用房，原告委托被告对此进行改造，上述合同及相关证据表明，被告已向原告履行了相应的告知义务，原告主张被告的行为构成欺诈，诱使原告作出错误的意思表示，没有事实及法律依据。第三、案涉商品房是按照规划建造，已通过竣工验收备案，原告没有证据证明其与被告签订的上述合同及相关文件损害了国家的利益，损害了社会公共利益及违反法律、法规的禁止性规定。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一、四、五项的规定，主张其与被告签订上述《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》为无效，没有事实及法律依据，本院予以驳回。本院认定上述《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》均为合法有效。由于本院认定上述《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》合法有效，在本案中，原告依据合同的约定向被告支付了全部的购房款，被告在法律规定的期限内取得《竣工验收备案证书》，符合双方合同的约定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，上述《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》应当继续履行，故原告主张要求被告返还案涉商品房款项、支付利息及赔偿专项维修资金、律师费和赔偿其他损失，均没有法律基础及事实依据，本院均予以全部驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李惠芝的全部诉讼请求。本案受理费10,700元（原告已预交），由原告李惠芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇二〇年七月十日书记员  黄珊珊