广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6372号原告：张鸿敏，女，1969年10月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王贻云，广东一粤律师事务所律师。被告：佛山市金璟投资咨询有限公司，住所地佛山市禅城区佛山大道北77号二楼之一。法定代表人：李东刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩晓东，该公司员工。第三人：广州市富鸿房地产中介有限公司，住所地广州经济技术开发区普晖十一街17号104房。法定代表人：邓小动。原告张鸿敏与被告佛山市金璟投资咨询有限公司（以下简称“金璟公司”）、第三人广州市富鸿房地产中介有限公司（以下简称“富鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张鸿敏及其委托诉讼代理人王贻云、被告金璟公司的委托诉讼代理人韩晓东、第三人富鸿公司的法定代表人邓小动到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鸿敏向本院提出诉讼请求：1.判决金璟公司为张鸿敏办理广州市开发区东园一街26号1806房的过户手续；2.判决本案诉讼费由金璟公司承担。事实和理由：2017年9月5日，张鸿敏通过作为经纪方的第三人与金璟公司达成《房地产买卖合同》。该合同约定，金璟公司将其位于广州市开发区东园一街26号的1806房以1152000元的总价格出售给张鸿敏。签订合同后，张鸿敏在签订合同的当日向金璟公司支付了100000元购房定金；为办理按揭贷款，张鸿敏向提供按揭服务的中介机构支付12000元服务费。2017年12月5日，金璟公司找到张鸿敏，要张鸿敏签署《补充协议书》，并谎称该《补充协议书》是用于日后签署阴阳网签合同避税和应付税务部门税务检查的需要，而并非解除双方的《房地产买卖合同》。张鸿敏签署后，金璟公司却以此为由拒不履行双方的《房地产买卖合同》，为此，张鸿敏曾以金璟公司欺诈为由向黄埔区人民法院起诉要求撤销《补充协议书》，同时对涉案房产进行了诉讼保全查封。2018年12月6日，黄埔区人民法院依法作出（2018）粤0112民初456号《民事判决书》，判决撤销该《补充协议书》。金璟公司不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月11日依法作出（2019）粤01民终2485号《民事判决书》，维持了原一审判决。张鸿敏认为：1.原被告及第三人签署的《房地产买卖合同》均出自合同各方当事人真实的意思表示，依法应该有效，该合同对缔约各方均具有约束力。2.签署《房地产买卖合同》后，张鸿敏不仅支付了购房定金，而且还同银行签订了抵押贷款合同，并支付了按揭手续费。现如今房价上涨，金璟公司却为了自身利益，拒不为张鸿敏办理涉案房产的过户手续，违背了最基本的诚实信用原则，同时也严重损害了张鸿敏的合法权益。综上所述，现张鸿敏为维护自身的合法权益，特依据合同法第107条、第110条之规定，请求法院依法判决金璟公司继续履行《房地产买卖合同》，并立即为张鸿敏办理涉案房产的过户手续。望法院判如所请。金璟公司辩称，一、涉案《房地产买卖合同》合法有效，合同约定的条款对原被告双方均具有约束力，该合同条款关于双方的权利义务约定应当作为法院判决的依据。二、张鸿敏违反合同约定，没有履行支付首期购房款义务，属于实际性违约，金璟公司依照约定有权单方解除合同、终止交易。根据合同附件第（二）条第3项约定，张鸿敏应当在2017年10月10日之前向金璟公司支付人民币472000元首期购房款，但张鸿敏并没有在2017年10月10日之前向金璟公司支付该笔首期购房款。根据合同第六条第（2）项约定，张鸿敏逾期支付首期购房款10天后，金璟公司有权解除合同并可要求张鸿敏承担定金责任。依照合同法第九十三条第二款规定，自2017年10月21日起，因张鸿敏不履行支付首期购房款义务，双方在合同中约定的解除合同条件已经成就，金璟公司作为解除权人，依法有权解除涉案合同、终止交易。三、金璟公司已善意履行解除合同的通知义务，依照合同法规定涉案合同早在张鸿敏提起本案诉讼之前依法解除。张鸿敏违约后，合同双方曾在2017年12月5日签署《补充协议书》协商解除了涉案合同，同日金璟公司已经将张鸿敏支付的10万元定金全部退还给张鸿敏。2019年5月5日，金璟公司分别采取两个渠道再次向张鸿敏发出了《解除房地产买卖合同通知书》，其中一份通知书以顺丰速递单号为054596654460直接送达给张鸿敏（该快递件于2019年5月9日22:57:42送达张鸿敏），另一份通知书通过第三人法定代表人邓小动于2019年5月6日9:47:13委托送达给张鸿敏。综上所述，金璟公司认为，既然张鸿敏、金璟公司均承认涉案合同合法有效，则该合同对双方均具有同等的约束力，合同双方均应严格履行合同的约定，不得违约。张鸿敏在金璟公司严格守约的情况下，逾期支付首期购房款472000元的行为，有违合同法诚实信用的原则，属于单方面的重大违约。金璟公司作为守约方依法享有合同解除权并已经行使了解除权。张鸿敏在明知已违反合同约定逾期付款的情况下，仍强行提起本案诉讼，纯属无理诉讼，恳请法院主持公道、弘扬正义，维护合同的严肃性及金璟公司的合法权益，依法驳回张鸿敏全部诉讼请求。富鸿公司述称，同意张鸿敏的全部诉请，也同意张鸿敏的事实与理由。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，金璟公司（卖方）、张鸿敏（买方）、富鸿公司（经纪方）签订编号为No000190的《房地产买卖合同》，就买卖广州市开发区东园一街26号1806房达成以下协议。合同第一条约定，该物业建筑面积为104.76平方米。第二条约定，总楼价为1152000元，有关付款方式详见附件或相关备注，经纪方有权代收代付定金、房款及相关税费，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5％的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。第十七条约定，买家只负责缴交契税、个税。合同附件约定：付款方式为按揭付款；定金10万元须在2017年9月支付；首期楼款472000元由买方直接支付给卖方；买方应于2017年10月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；买卖双方于签订本合同后35天内委托经纪方指定之按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。合同签订当天，张鸿敏向金璟公司支付了定金10万元。张鸿敏主张各方当事人曾于2017年10月初口头约定将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，但没有约定具体的付款时间。富鸿公司确认张鸿敏上述主张事实，并称系其法定代表人邓小动当着张鸿敏的面将变更情况电话告知了金璟公司的代理人韩晓东，对方对此表示同意，双方还口头约定于2017年11月底12月初一次性付款，但此后因税费问题，金璟公司要求再等一等。金璟公司对张鸿敏和富鸿公司的上述说法均予以否认，并主张在房产交易过程中存在任何变更或特殊约定均需要在合同中明确约定，为此提交了其司与其他房屋买受人和富鸿公司签订的另外两份《房地产买卖合同》为证，上述合同显示在富鸿公司居间代理的其司其他交易中，签约各方将另达成的补充条款记载于原合同文本中并签字确认的情况。2017年12月5日，金璟公司（甲方）与张鸿敏（乙方）签订《补充协议书》，约定：“甲、乙双方于2017年9月5日签订关于广州市开发区东园一街26号1806房的《房地产买卖合同》【No000190】，签约当天，乙方向甲方支付购房定金10万元。现甲、乙双方协商一致、自愿解除《房地产买卖合同》【No000190】。甲方同意在本协议生效日将已收取的定金10万元退还给乙方，甲方委托韩晓东将退款直接汇入乙方指定账户：收款人张鸿敏，开户银行中国农业银行开发区支行，账号62×××74。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，协议经甲乙双方签字盖章后立即生效。本协议生效后，在此之前甲乙双方就上述房产签署的合同和收据自动失效”。协议书签订当天，韩晓东向张鸿敏转账支付10万元。金璟公司主张上述《补充协议书》的签订原因系张鸿敏未支付首期款，故双方协商解除《房地产买卖合同》。张鸿敏则主张其系应金璟公司要求帮其避税才签署《补充协议书》。富鸿公司确认张鸿敏主张的事实，并称由于涉案房产的报价超过一定数额导致税费过高，故金璟公司指示其重新报价，因此金璟公司与张鸿敏才签订《补充协议书》，并非张鸿敏拖欠首期款导致。2018年1月15日，张鸿敏以金璟公司为被告向本院提起诉讼，请求撤销双方于2017年12月5日签订的《补充协议书》，案号为（2018）粤0112民初456号。在该案中，张鸿敏主张其受金璟公司欺骗，误以为只是协助金璟公司应对税务部门的税务稽查才签订了《补充协议书》，解除《房地产买卖合同》不是其真实意思表示；金璟公司则辩称由于富鸿公司在税款问题上隐瞒了事实，核税中土地增值税高达12万元以上，导致其在交易税负问题上产生重大误解，故三方当事人经充分协商在平等自愿前提下签订了《补充协议书》。2018年12月6日，本院就该案作出判决，认为张鸿敏并无与金璟公司解除《房地产买卖合同》的意思，判令撤销张鸿敏与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。判后，金璟公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月11日作出(2019)粤01民终2485号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月5日，金璟公司通过顺丰速运向张鸿敏发出《解除房地产买卖合同通知书》，以张鸿敏没有履行支付首期房款和办理尾期房款的抵押贷款义务为由，通知其解除双方签订的No000190《房地产买卖合同》。张鸿敏否认其曾收到上述通知书。金璟公司提交的快件底单、顺丰速运投递记录以及佛山顺丰速运有限公司于2019年9月6日出具的《派件证明》显示，收件人于2019年5月9日通过丰巢快递柜取出快件，该快件的收件人地址是张鸿敏的居住地址，收件人联系方式是邓小动的电话号码。同日，金璟公司通过顺丰速运向富鸿公司和邓小动发出《代为送达〈解除房地产买卖合同通知书〉函》，以包括张鸿敏在内的九位买家在履行与其司签订的《房地产买卖合同》过程中均存在实际性违约为由，决定立即解除与张鸿敏等九人签订的《房地产买卖合同》，要求富鸿公司代为送达《解除房地产买卖合同通知书》正本给当事人。富鸿公司否认其曾收到相关邮件。金璟公司提交的快件底单、顺丰速运投递记录以及佛山市顺丰速运有限公司于2019年9月25日出具的《派件证明》显示，快递员于2019年5月6日将快件派给收件人同事代签收，该快件的收件人地址位于富鸿公司在《房地产买卖合同》所留的联系地址范围内，收件人联系方式是邓小动的电话号码。案件审理过程中，张鸿敏确认其尚未向金璟公司支付首期款及其他尾款，但表示未支付的原因是双方存在诉讼纠纷，其愿意向金璟公司一次性支付全部款项1152000元，并且出于公平及补偿考虑，在法院判决张鸿敏胜诉的情况下愿意另外向金璟公司支付170000元。张鸿敏主张其具有购房资格，并且具备一次性付款能力，为此提交了打印日期为2020年2月24日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》和《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》为证，显示其与丈夫刘武名下在广州市共有一套房产，其账户余额为1159538.30元。此外，张鸿敏还主张其为了购买涉案房产已将名下另一套房产予以出售，并提交了其与案外人蔡春暖于2017年1月17日签订的《房地产买卖合同》和银行流水等证据证明相关情况。另查明，在（2019）粤0112民初6368-6371号四案中，与本案情况类似的陈秀芳、何柳媚、徐敏珊、邓小玲等购房者作为原告起诉本案被告金璟公司，并在案件审理过程中达成调解，各方同意购房者向金璟公司支付原合同价款并额外支付税费补偿款12万元，金璟公司则配合购房者办理过户手续。上述事实有编号为No000190的《房地产买卖合同》、购房定金收据、《补充协议书》《网上银行电子回单》《中国农业银行个人明细对账单》、（2018）粤0112民初456号《民事判决书》、(2019)粤01民终2485号《民事判决书》、《解除房地产买卖合同通知书》《代为送达〈解除房地产买卖合同通知书〉函》、快件底单、顺丰速运投递记录、《派件证明》《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》、张鸿敏与蔡暖春签订的《房地产买卖合同》、《借记卡账户历史明细清单》以及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，金璟公司与张鸿敏、富鸿公司签订的编号为No000190的《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。根据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点在于涉案合同是否已经解除，以及张鸿敏是否有权要求金璟公司为其办理涉案房产的过户手续，对此本院分析如下：关于合同解除的问题。首先，金璟公司主张张鸿敏未按合同约定按时支付首期房款。但根据合同约定，双方并未明确约定首期房款的支付时间。合同第六条约定，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。本案中，金璟公司主张其曾催告张鸿敏支付首期房款，但对此并未举证证明，本院不予采信。因此，虽然张鸿敏尚未支付首期房款，但在金璟公司未履行催告义务的前提下，并未违反合同约定的首期房款支付期限。其次，尽管合同约定张鸿敏应于2017年10月10日前办理抵押贷款手续，但金璟公司亦未举证证明其此后曾催告张鸿敏履行相关义务，其行为有违常理。张鸿敏主张双方经协商一致已将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，具有一定的合理性。变更后的付款方式更有利于合同的履行，也更符合金璟公司的利益，结合富鸿公司的陈述，本院采信张鸿敏的主张，认定双方已将付款方式变更为一次性付款。因此，虽然张鸿敏尚未办理抵押贷款手续，但也未违反双方的约定。再者，金璟公司主张由于张鸿敏未依约支付首期房款，故双方于2017年12月5日签订《补充协议书》，协商一致解除合同，据此可以说明其曾向张鸿敏催告支付首期房款和办理抵押贷款手续。但在（2018）粤0112民初456号案中，金璟公司主张双方系由于税费问题协商一致解除合同。其关于《补充协议书》签订原因的陈述前后矛盾，本院不予采信。上述《补充协议书》不足以证明金璟公司曾催告张鸿敏履行相关义务。此外，双方之后因《补充协议书》的效力问题发生诉讼，故张鸿敏在争议期间未主动向金璟公司支付房款亦在情理之中。现如今《补充协议书》已被法院生效判决所撤销，涉案《房地产买卖合同》实际上并未解除，加之张鸿敏也同意向金璟公司一次性付清房款以履行己方合同义务，并提交相关证据证明其具备履行能力。可见，张鸿敏目前不存在根本性违约的情形，涉案合同仍具有继续履行的可能性，金璟公司的合同目的并未落空。最后，即便金璟公司的主张成立，即张鸿敏应于2017年10月10日支付首期房款并办理抵押贷款手续，根据合同第六条的约定，张鸿敏逾期超过十天，金璟公司有权解除合同。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，张鸿敏并未催告金璟公司行使合同解除权，故金璟公司应当在解除权发生之日起一年内即2017年10月21日至2018年10月20日期间行使解除权，但金璟公司直至2019年5月5日才以张鸿敏逾期支付首期房款为由向张鸿敏发出《解除房地产买卖合同通知书》，已然超过了法定的除斥期间，故金璟公司的合同解除权也已消灭。综上，金璟公司主张的合同解除事由均不能成立，金璟公司于2019年5月5日向张鸿敏发出的《解除房地产买卖合同通知书》并不发生解除合同的效力。鉴于涉案《房地产买卖合同》并未解除，双方当事人均应遵照合同约定继续履行。关于办理过户手续的问题。涉案《房地产买卖合同》并未约定金璟公司为张鸿敏办理过户手续的具体时间。在房屋买卖合同中，买方支付购房款与卖方办理过户手续是各方的主要合同义务，在没有约定先后履行时间的情况下，各方应同时履行各自义务。也就是说，张鸿敏要求金璟公司办理过户手续的前提是其也已支付了所有购房款。现张鸿敏同意一次性支付金璟公司全部购房款1152000元，并在法院判决其胜诉的情况下出于公平及补偿考虑自愿向金璟公司额外支付170000元。故在张鸿敏履行完毕其方的主要合同义务，即向金璟公司付清购房款1322000元后，金璟公司应当协助张鸿敏办理涉案房产的过户手续。综上，张鸿敏诉请金璟公司为其办理涉案房产的过户手续，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告张鸿敏于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告佛山市金璟投资咨询有限公司支付购房款1152000元及补偿款170000元；二、上述款项支付完毕后十日内，被告佛山市金璟投资咨询有限公司协助原告张鸿敏办理将广州市开发区东园一街26号1806房的产权转移登记到原告张鸿敏名下的相关手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15168元，由原告张鸿敏和被告佛山市金璟投资咨询有限公司各负担7584元。该费用已由原告张鸿敏预缴，被告佛山市金璟投资咨询有限公司应负担的部分由其在履行本判决时迳付原告张鸿敏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  臧玉林人民陪审员  元亚鹏二〇二〇年七月六日书 记 员  黄宝茵