安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5276号 上诉人（原审原告）:叶晓燕,女,1977年11月21日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区乌鲁木齐路888号广视花园A-1西区1幢601室。 被上诉人（原审被告）:安徽柏庄物业服务有限公司,住所地安徽省合肥市政务区总商会大厦2501-A。 法定代表人:朱小毛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盖晓峰，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司,住所地合肥市瑶海区长江东路288号柏庄春暖花开一期商业1栋201。 负责人:朱小毛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：盖晓峰，安徽睿正律师事务所律师。 上诉人叶晓燕因与被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司（以下简称柏庄公司）、安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司（以下简称柏庄公司合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2019）皖0111民初19407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 叶晓燕上诉请求：1.依法撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初19407号民事判决并判决支持叶晓燕的全部诉讼请求；2.一审及二审诉讼费用由柏庄公司、柏庄公司合肥分公司承担。事实和理由：1.一审法院认定广视花园小区业主委员会与安徽柏庄物业服务有限公司签订的《广视花园项目物业服务合同》合法有效系事实与法律认定错误。广视花园业委会在未经小区全体业主的同意及授权下，对小区物业公司进行招标，后安徽柏庄物业服务有限公司中标。因广视花园业委会无权签订物业服务合同，广视花园业委会组织了广视花园小区业主大会，对议题为《选聘物业服务企业并签订合同》进行表决。业主大会要求广视花园业委会签订合同主要条款涉及到消防、电子监控、楼宇对讲、公共绿化等改造及考核问题，但在广视花园业委会与柏庄公司签订的合同中上述问题都未进行约定。通过《选聘物业服务企业并签订合同》及《广视花园项目物业服务合同》对比可明显得知广视花园业委会超越代理权限签订合同。广视花园业委会超越代理权限与柏庄公司签订《物业服务合同》，柏庄公司在明知的情况下与广视花园业委会恶意串通损害广大业主的合法权益。同时物业公司在知晓业主大会授权的情况下，与广视花园业委会共同炮制了所谓的考评会议，并依靠考评结果强制收费。故广视花园业委会与柏庄公司签订的《物业服务合同》应属无效合同。2.叶晓燕与柏庄公司、柏庄公司合肥分公司应为事实合同关系，由于柏庄公司、柏庄公司合肥分公司没有履行合同约定，故自2018年8月1日起住宅物业费最多应按0.96元/平/月收取，车位管理费按40元/月收取。法院如认定该《物业服务合同》对叶晓燕具有约束力，那柏庄公司、柏庄公司合肥分公司在履行合同过程中违反合同约定也应减少叶晓燕应缴纳的物业费和车位管理费。3.二审法院应对一审法院的程序及实体违法等行为进行纠正。一审法院在判决中对叶晓燕提交的部分证据只字不提，违反法律规定。叶晓燕在一审开庭前获取了新证据，一审法院拒绝叶晓燕在开庭时提交新证据，其违反法律规定，应予纠正。一审开庭前柏庄公司、柏庄公司合肥分公司提交了证据，一审法院却不告知叶晓燕。叶晓燕在开庭时才得知柏庄公司、柏庄公司合肥分公司有证据，且法院也不给与叶晓燕合理的质证期间，致叶晓燕的权益受损。 柏庄公司、柏庄公司合肥分公司辩称，一审判决认定事实正确，程序合法，应当予以维持。叶晓燕的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。1.涉案《广视花园项目物业服务合同》合同主体适格，内容合法有效。《安徽省物业管理条例》第二十七条第（三）款规定业主委员会履行以下职责：与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。根据《广视花园业主大会会议表决票（选聘物业服务企业并签订合同）》：“根据2017年3月27日至4月9日的业主大会决议：公开选聘物业服务公司……再经中标公示，安徽柏庄物业服务公司作为中标物业企业。”因此，该物业服务合同主体适格，内容合法有效，并非系该小区业主委员会超越代理权签署。2.叶晓燕以个人名义要求解聘物业公司，不符合法律规定，不应当予以支持。物业服务合同属于集体合同，是由业主大会按照民主决策程序集体决定并授权业委会签署的，如果叶晓燕作为单个业主就享有解除合同的权利，无疑是对业主大会、业主委员会权利的颠覆，更是对其它业主权益的损害，所以无论是司法解释还是司法实践，均不支持单个业主解除物业服务合同。3.柏庄公司、柏庄公司合肥分公司系根据《广视花园项目物业服务合同》及相关法律规定收取物业费及车位管理费，不存在违约或违法行为 叶晓燕向一审法院起诉请求：1.判令解除与柏庄公司、柏庄公司合肥分公司的事实合同关系;2.判令柏庄公司、柏庄公司合肥分公司自2018年8月1日起住宅物业费按0.96元/平,月收取物业费,车位管理费按40元/月收取;3.判令柏庄公司、柏庄公司合肥分公司返还叶晓燕2018年8月1日至2019年12月31日缴纳的物业费1500元(131.96*0.24*12+131.96*0.44*5,暂计至2019年12月31日)、车位管理费300元(17*10,暂计至2019年12月31日);4.一审案件的诉讼费用等由柏庄公司、柏庄公司合肥分公司承担。 一审法院认定事实：2017年,经广视花园小区业主委员会招标,柏庄公司中标。后广视花园小区业主委员会组织了广视花园小区业主大会,对《选聘物业服务企业并签订合同》进行表决,该表决主要内容为选聘柏庄公司并与其签订物业服务合同。2017年8月1日柏庄公司合肥分公司进驻广视花园小区履行合同义务。后叶晓燕认为广视花园小区业主委员会超越代理权签订合同,柏庄公司、柏庄公司合肥分公司公司在明知的情况下与业委会签订合同应无效并对叶晓燕无法律约束力；柏庄公司、柏庄公司合肥分公司未全面适当的履行合同义务，故诉讼至一审法院，提出如上之诉讼请求。 一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依据自愿、合法等原则对双方的权利、义务进行协商并达成合意，对双方具有约束力。本案中2017年,经广视花园小区业主委员会招标,柏庄公司中标。后广视花园小区业主委员会组织了广视花园小区业主大会,对《选聘物业服务企业并签订合同》进行表决,该表决主要内容为选聘柏庄公司并与其签订物业服务合同。2017年8月1日柏庄公司合肥分公司进驻广视花园小区履行合同义务。依据《物业管理条例》第十五条第二款规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，因此广视花园小区业主委员会具有与柏庄公司签订物业服务合同主体资格。广视花园小区业主委员会与柏庄公司签订的《广视花园项目物业服务合同》符合法律规定，内容合法有效，合同效力应受法律保护。依据《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 另依据《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规规定。” 结合本案，柏庄公司具有与广视花园小区业主委员会签订的《广视花园项目物业服务合同》并不属于上述规定的任何一个情形。综上，叶晓燕诉请要求判令解除与被告的事实合同关系;判令柏庄公司、柏庄公司合肥分公司自2018年8月1日起住宅物业费按0.96元/平/月收取物业费,车位管理费按40元/月/辆收取;判令被告返还叶晓燕2018年8月1日至2019年12月31日缴纳的物业费1500元、车位管理费300元的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回叶晓燕的诉讼请求。一审案件受理费25元，由叶晓燕负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，叶晓燕以广视花园小区业主委员会超越代理权限为由主张其与柏庄公司签订的《广视花园项目物业服务合同》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，于法无据。叶晓燕主张广视花园业委会存在欺诈行为，与柏庄公司恶意串通签订《广视花园项目物业服务合同》，损害了广大业主的合法权益，故《广视花园项目物业服务合同》系无效合同，因叶晓燕对其此项主张并未提交有效证据予以证明，其主张本院不予采信。一审法院认定该合同符合法律规定，内容合法有效，并无不当。该合同对包括叶晓燕在内的全体业主均具有约束力，叶晓燕应根据该合同的约定行使合同权利、履行合同义务。综上，叶晓燕一审提出的相关诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持，未有不妥。另，叶晓燕主张一审法院程序及实体违法，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，叶晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由叶晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年七月十七日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。