安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初3992号 原告：杨智慧,女,1951年11月29日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 原告:顾全,男,1983年5月24日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：沈杰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：谢丽娟，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被告:王邦忠,男,1970年7月7日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 原告杨智慧、顾全与被告王邦忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨智慧、顾全共同的委托诉讼代理人沈杰、谢丽娟，被告王邦忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨智慧、顾全向本院提出诉讼请求：1.王邦忠立即返还房屋；2.王邦忠向杨智慧、顾全支付欠付的租金22000元(暂计至到2020年4月9日,此后顺延计算至房屋实际交付之日止)；3.本案诉讼费由王邦忠承担。事实与理由：杨智慧、顾全系母子关系,并共同拥有金鸟花园B幢107的门面房屋。2014年4月26日,杨智慧、顾全和王邦忠签订《房屋租赁合同》一份,约定将该门面房出租给王邦忠使用,租赁期2年。合同期满后双方于2016年6月2日续签租赁合同1份,约定2016年6月10日至2018年6月9日每月租金为4500元,及2018年6月10日至2019年6月9日每月租金为5500元。2019年5月杨智慧、顾全因出售房屋的需要,告知王邦忠合同期满后不再续约,要求王邦忠期满让房,2019年6月合同期满杨智慧、顾全再次要求王邦忠让出房屋,王邦忠以外出找房为由要求宽限期,并承诺杨智慧、顾全谈好买主即让出房屋,2020年3月初杨智慧、顾全出售的房屋已和买主谈妥条件并告诉王邦忠,要求其4月9日让出房屋并支付欠缴的租赁费用,王邦忠口头答应,2020年4月9日杨智慧、顾全到现场准备接收房屋时,见王邦忠仍未让出房屋且表示不愿搬出,杨智慧、顾全当时就拨打了110报警电话,派出所出警现场后要求双方协商或诉讼解决。王邦忠虽一直按月支付房租,但2018年6月10日至2020年3月11一直按照每月4500元的标准按月支付房租,欠付房租22000元。王邦忠的行为,显已侵犯了杨智慧、顾全的合法权益,为此特提起诉讼,望判如所请。 王邦忠在庭审中辩称，1.涉案房屋系杨智慧、顾全共有，杨智慧为了能和房产证上所有人保持一致，在房屋租赁合同上补写上顾全的名字，但王邦忠保留的房屋租赁合同并无顾全的签名，故顾全作为本案诉讼主体不适格；2.关于欠付租金22000元与事实不符。2016年杨智慧与王邦忠签订房屋租赁合同是事实，合同约定月租金4500元，三个月付一次租金，后因修建地铁3号线需要，在涉案的金鸟花园B幢107号门前设立外墙，严重影响经营，出行也不方便，所以续租时月租金4500元。2018年6月9日合同到期前，王邦忠提出解除合同，杨智慧同意地铁修建结束前租金不涨，租金支付方式改为一月一付。根据杨智慧提供的对账单证明，王邦忠从2018年9月10日至2020年3月11日按照约定每月支付租金4500元，杨智慧一直没有要求王邦忠每月付5500元租金；3.王邦忠没有拖欠房租，杨智慧亦未告知所谓涉案房产要出售的事情。2020年3月23日，王邦忠打电话给杨智慧：受疫情影响，根据政策规定，希望其能减免三个月房租，杨智慧称商量商量。2020年3月25日，杨智慧打电话给王邦忠称，涉案房屋不租了，准备出售。2020年4月9日，杨智慧要求王邦忠搬家，双方发生争执，杨智慧报警；4.2018年6月9日续租，王邦忠根据双方约定按月付租金4500元，地铁修建几年王邦忠继续经营，租金不变，并对涉案房屋进行装潢，现要求杨智慧、顾全支付其装修费3万元、减免3个月房租及退还押金。 本院经审理认定事实如下：杨智慧与其子顾全按份共有临泉路金鸟花园B幢107室，顾全认可该房屋系其母亲杨智慧全额购买，房产物业的出售和出租等所有权益和交易由杨智慧全权拥有和执行。2014年4月26日,杨智慧与王邦忠签订《房屋租赁合同》一份,约定将涉案门面房出租给王邦忠使用,租前王邦忠需交押金6000元，租赁期2年。该份合同已经履行完毕，双方对此无异议。合同期满后双方于2016年6月2日续签租赁合同1份,约定2016年6月10日至2018年6月9日每月租金为4500元,及2018年6月10日至2019年6月9日每月租金为5500元。2016年6月10日，王邦忠支付杨智慧租金13500元，2016年9月至2020年3月，王邦忠每个月10号左右向杨智慧支付租金4500元。杨智慧与王邦忠均认可，2020年3月份，杨智慧告知王邦忠涉案房屋准备出售，不再出租。2020年4月9日，杨智慧要求王邦忠搬出涉案房屋，双方发生争执，杨智慧报警。 本院认为：顾全系涉案房屋的按份共有人，其委托杨智慧处理涉案房屋的出租等事宜，故其系本案的适格主体。杨智慧与王邦忠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人均应按约履行。因双方最后一份书面合同约定的租赁期限为2018年6月10日至2019年6月9日止,其后未再签署书面合同,但王邦忠之后一直在缴纳房租并继续使用房屋,现杨智慧虽有异议表示,但也一直在收取房租,故双方房屋租赁关系自2019年6月始转为不定期租赁关系。对不定期租赁,法律规定当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应在合理期限内通知承租人。本案中,杨智慧称其于2019年5月即告知王邦忠合同期满后不再续约，但并未就此举证，因杨智慧与王邦忠均认可2020年3月，杨智慧电话通知王邦忠涉案房屋不再出租，且2020年4月9日，杨智慧因租房纠纷报警，上述行为均应视为杨智慧对该不定期租赁合同的解除,本院依法确认双方租赁合同自2020年4月9日解除。王邦忠抗辩其按照口头约定4500元/月的租金已将2018年6月至2020年4月的全部房租准时支付给杨智慧,杨智慧现提出2018年6月至今房租应按照5500元/月的标准计算，不应得到支持。本院认为,双方签订的房屋租赁合同明确约定2018年6月10日至2019年6月9日季租金16500元，杨智慧、顾全主张此期间王邦忠按照合同约定5500元/月支付房租，有事实和法律依据，本院予以支持，即王邦忠应当补齐2018年6月10日至2019年6月9日其尚欠杨智慧、顾全的租金12000元。因自2019年6月起，双方的租赁关系转为不定期租赁合同后，王邦忠一直按4500元/月支付杨智慧至2020年3月,现杨智慧、顾全对此期间的租金有异议，但却一直在收取房租，本院认定杨智慧一直收取房租的行为推定为其认可不定期租赁关系期间，每月房屋租金为4500元。鉴于王邦忠于2020年7月15日已将涉案房屋钥匙交付给杨智慧、顾全，完成了房屋的返还交付，故对于杨智慧、顾全的第一项诉讼请求，本院不再作出处理。而对于2020年4月10日至2020年7月15日的房屋占用资金，本院确定以4500元/月为标准，计算为14250元（4500元/月×3个月+4500元/月÷30天×5天）。王邦忠主张杨智慧返还其装修费用3万元，不属于本案的审理范围，本院不予一并处理。关于王邦忠抗辩要求减免三个月房租的意见，因新冠状病毒的爆发属于不可抗力，而疫情期间王邦忠的商店受到居家隔离措施的影响确实受损，本院酌定疫情影响三个月的租金，由王邦忠与杨智慧、顾全平均分担，即杨智慧、顾全返还王邦忠6750元（4500元/月×3个月÷2）。综上，杨智慧、顾全的租金损失共计为19500元（12000元+14250元-6750元），扣除押金6000元后，王邦忠还需支付杨智慧、顾全13500元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王邦忠于本判决生效之日起十日内向原告杨智慧、顾全支付13500元； 二、驳回原告杨智慧、顾全的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为175元，由原告杨智慧、顾全负担75元，由被告王邦忠负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 员 于佳 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 桂静 书 记 员 陶靓 附：本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。 本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。