内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终671号 上诉人（原审被告）：乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：911509007014084718。 法定代表人：姚斌，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘建平，系公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：王志义，1938年7月3日出生（身份号码:×××），人，现住乌兰察布市。 被上诉人（原审原告）：张桂兰，1940年10月5日出生（身份号码:×××），人，现住乌兰察布市。 共同委托诉讼代理人：王文霞，1964年9月20日出生（身份号码：×××），人，大学文化，干部，现在乌兰察布市察右后旗，系二被上诉人女儿。 上诉人乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司与被上诉人王志义、张桂兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因不服察哈尔右翼后旗人民法院作出的（2019）内0928民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘建平、被上诉人王志义、张桂兰及其共同委托诉讼代理人王文霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书第一项判决中的利息支付“从2012年11月29日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率7.05%计算至付清之日止”，改判支付利息为自起诉之日起计算至付清之日止，其利率计算执行现行规定，不服利息部分41325元。2.请求撤销一审民事判决书第二项判决中，从2014年3月26日起以每月支付100元过渡租房费至竣工验收之日止，改判从2014年3月26日起每月支付100元过渡租房费至2017年9月止，不服过渡租房费4000元。3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，上诉人与被上诉人于2012年9月27日签订的《房屋征收置换协议书》及《补充协议》中约定付款方式是，自签协议起18个月后开始，甲方（上诉人）一次性给乙方（被上诉人）付清，即约定退还购房款的时间是2014年3月27日，应从此时计算上诉人应当返还被上诉人的利息数额。其次，本案案由是房屋拆迁安置补偿纠纷，上诉人给付被上诉人的89000元是代售住宅楼余款，一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释》，属于适用法律错误，且以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率计算利息，应分段计算，而不能按固定利率计算。最后，上诉人已于2017年9月份交付案涉房屋，其2017年9月以后根本不涉及过渡租房费。 被上诉人王志义、张桂兰以同意一审判决结果为由进行了答辩。 一审原告王志义、张桂兰向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告委托被告销售的置换房屋剩余价款89000元返还原告，按照月利息2分计算至给付之日；2.并按协议约定支付原告顺延的过渡租房费用每月100元，截止2020年3月27日，共计6年，共7200元，一直给付至被告交付住宅止；3.判令被告将原、被告协商置换的为原地回迁的，车库（不低于20m2）及80m2商铺依约交付原告，并支付商铺违约损失共计90000元（按租金15000元/年，截止到2020年3月27日，共计90000元），若一直未能交付商铺，损失按15000元/年计算至交付商铺之日，车库违约损失34800元（按租金5800元/年，截止到2020年3月27日，共计34800元），现要求按60000元价格将车库折现（3000元/m2×20m2）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月27日，原告王志义、张桂兰与被告乌兰察布市当代房地产开放有限责任公司签订《房屋征收置换协议书》，并经内蒙古自治区××区公证处以（2012）后证字第245号公证书公证，协议约定原告将其所具有的土地使用证房产证明的产权房3间，附房3间交由甲方拆迁，补偿标准为总面积180m2住宅，80m2商铺，车库1间（车库不低于20m2）；置换为被告所建住宅楼二层一套，三层一套，面积各为90m2，双方并约定由被告代售住宅楼二层一套，价格以当时市场价为准确定。合同签订后，原告依约搬出房屋及交付给被告所有房屋手续，但被告拆迁原告房屋后严重违约，所建楼房已竣工多年，但被告仅将住宅楼一套（三层90m2）及原告委托销售的楼房出售交付给原告100000元，就不再履行合同约定的义务，至今未将补偿的车库一间（不低于20m2）、商铺（80m2）及委托销售的楼房款余额交付原告，原告多次催促交付，被告以种种理由拒绝，现原告要求被告赔偿原告损失，剩余房款89000元，按照月利息2分计算，截止2020年3月27日，共88个月，被告应给付原告利息156640元，加本金89000元，共计245640元。按照协议，被告方应在2014年3月27日交工，原告要求被告承担从违约之日起至今的经济损失，商铺租金一年按15000元计算，截止2020年3月27日，应付原告违约损失90000元。按照协议约定，被告未在2014年3月27日，将约定的房屋交付给原告，被告方承担原告租房费，每月100元，至2020年3月27日，共计6年，7200元。被告应承担原告车库交付经济损失费（租金），每年5800元，6年，共计34800元。被告严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告诉讼请求。 一审法院查明，原告王志义、张桂兰与被告当代房地产公司于2012年9月27日签订《房屋征收置换协议书》，协议书约定原告王志义、张桂兰所有的土地使用证房产证明的的位××旗产权房三间共计73.03平米，置换当代房地产公司建筑的住宅楼，4楼号2单元3层东户90平米，原告王志义、张桂兰所有的两间主房达到60平米可另置换被告当代房地产公司建筑的车库一间，另置换商铺80m2。约定被告当代房地产公司建筑回迁住宅楼工期为十八个月，如十八个月内不能按时交付原告王志义、张桂兰使用，被告当代房地产公司承担原告王志义、张桂兰顺延的过渡租房费每月100元。后原、被告双方又签订《补充协议》，协议约定原告王志义、张桂兰所有的三间主房交由被告当代房地产公司拆迁，补偿标准为原地回迁的总面积180m2住宅（其中二层一套、三层一套各90m2，二层一套由被告当代房地产代售，价格以当时市场价为准）、80m2商铺和不低于20m2车库一间。《房屋征收置换协议书》及《补充协议》经内蒙古自治区××区公证处以（2012）后证字第245号公证书公证。原、被告签订协议后，原告王志义、张桂兰依约搬出房屋并交付被告当代房地产公司所有房屋手续。被告当代房地产公司将原告王志义、张桂兰委托其代售的房屋售价为189000元，被告当代房地产公司已支付原告王志义、张桂兰100000元，剩余89000元未支付。被告当代房地产公司已交付原告王志义、张桂兰一套三层住宅，但原告王志义、张桂兰至今未装修入住。被告当代房地产公司至今未按约定给原告王志义、张桂兰支付过渡租房费、商铺及车库。被告当代房地产公司所建该处工程并未竣工验收。 一审法院认为，合同双方当事人在签订合同时具有真实的意思表示并本着双方自愿的原则签订合同，该合同具有法律效力。本案中，原、被告双方签订《房屋征收置换协议书》、《补充协议》，且经内蒙古自治区××区公证处以（2012）后证字第245号公证书公证，对原、被告均有约束力。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款规定，补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。结合本案，原、被告双方签订的《房屋征收置换协议书》、《补充协议》可以认定为是补偿协议，现原告王志义、张桂兰已经履行了腾退房屋及交付被告当代房地产公司所有房屋手续的义务，故有权向我院提起诉讼并要求被告当代房地产公司履行合同约定的义务。在质证阶段，被告当代房地产公司对原告王志义、张桂兰所提交的证据均表示认可，并提供《察哈尔世贸广场住宅购房协议》，证明代售二楼住宅的市场价是2100/平米，所以，被告当代房地产公司应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。根据被告当代房地产公司提供的证据，应返还原告王志义、张桂兰房屋价款189000元（2100元×90m2）。现被告当代房地产公司已经支付原告王志义、张桂兰100000元，剩余89000元未支付。被告当代房地产公司未全面履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。被告当代房地产公司出售住宅的时间是2012年11月29日，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，被告当代房地产公司应从2012年11月29日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率7.05%计算利息至实际给付售房款之日。 双方在合同中约定被告当代房地产公司建筑回迁住宅楼的工期为十八个月，若未能在十八个月内交付房屋，应当承担顺延的过渡租房费每月100元，被告当代房地产公司辩称已经交付原告王志义、张桂兰三层住宅楼钥匙，但被告当代房地产公司建设的该工程并未竣工验收，原告王志义、张桂兰虽已经领到钥匙，一直未装修入住，应当视为被告当代房地产公司并未正式交付使用该住宅楼，所以，依照合同约定，被告当代房地产公司应当承担每月100元的过渡租房费直至其正式交付原告王志义、张桂兰房屋之日。原、被告在合同中约定被告当代房地产公司置换给原告王志义、张桂兰原地回迁的80m2商铺及不低于20m2车库，因被告当代房地产公司一直未交付原告王志义、张桂兰商铺及车库，被告当代房地产公司已严重违约,所以，被告当代房地产公司对未交付的80m2商铺及不低于20m2车库的违约行为应承担继续履行的违约责任。因原、被告双方并未约定商铺及车库的损失，且原告王志义、张桂兰对该项诉讼请求未能提供相关证据，故对原告王志义、张桂兰提出的对商铺、车库的赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 一审法院判决，1.被告乌兰察布市当代房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起30日内交付原告王志义、张桂兰代售住宅楼余款89000元，并从2012年11月29日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率7.05%计算利息至付清之日止。2.被告乌兰察布市当代房地产有限责任公司于本判决发生法律效力后，从2014年3月26日起以100元/月给付原告王志义、张桂兰过渡租房费用至原地回迁的三层住宅至竣工验收之日止。3.被告乌兰察布市当代房地产有限责任公司于本判决发生法律效力后30日内交付原告王志义、张桂兰原地回迁的商铺（80m2）、车库（不低于20m2）。4.驳回原告王志义、张桂兰的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人当代房地产公司与被上诉人王志义、张桂兰均没有向法院提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有两个：一是当代公司返还为王志义、张桂兰代卖房屋余款的利息起算点是否适当；二是当代公司支付二被上诉人过渡时期租房费的时间段是否适当。首先，关于第一个争议焦点，在上诉人与被上诉人签订的补充协议第三项确实约定了“上诉人自签订协议起18个月后，一次性付清被上诉人的房屋代卖款”，且双方签订补充协议时间为2012年9月份，但自签订协议至被上诉人起诉前，上诉人一直未全部给付房屋代收款，已构成违约，存在明显的过错，应视为对交付代买房屋款时间未作约定，故房屋代卖余款利息起算点应为2012年11月29日，一审法院对此认定并无不妥。其次，关于第二个争议焦点，上诉人当代房地产公司辩称2017年9月已经将房屋交付给王志义、张桂兰，但当代房地产公司并未向法庭提交该工程竣工验收任何资料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，上诉人应当承担举证不利的责任，且案涉房屋配套设施未建设完备，故一审法院认定的过渡租房时间段并无不当。 综上所述，上诉人乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费933元，由上诉人乌兰察布市当代房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文东 审判员  郝春雷 审判员  刘国婷 二〇二〇年七月十日 书记员  张 鹏