贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初1989号原告：董春艳，女，1966年3月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邹松，贵州济仁律师事务所律师。被告：贵阳九地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段110号负一楼，现经营场所贵州省贵阳市观山湖区金朱东路399号恒大中心E4栋9楼。统一社会信用代码：915201007753057581。法定代表人：吕保平，公司总经理。委托诉讼代理人：罗珠玉、王玉林，公司员工。原告董春艳与被告贵阳九地房地产开发有限公司（以下简称（九地房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董春艳的委托诉讼代理人邹松及被告九地房开公司的委托诉讼代理人王玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董春艳向本院提出诉讼请求，1、判令解除原被告间签订的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》（编号：0001455号和0010045号）;2、判令被告立即退还原告购房认筹金、预告登记费和印花费共计人民币152374元;3、判令被告承担全部涉诉费用。事实与理由:2017年8月4日和2017年10月17日，原告与被告签订的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》，编号分别为0001455号和0010045，均约定由被告将位于乌当区售与原告，被告并承诺在原告交纳首付款后将帮助原告办理后期按揭贷款。认购书签订后，原告依约将该房首付款152289元交付被告，被告还先收取了房屋买卖预先登记费和印花税合计85元。后因原告年龄原因，被告通过几种方案，仍未将原告贷款办理，原告遂不能购买双方约定房产。原告后了解到，被告已将该房屋出售与他人，但对原告所的付款项被告却以各种理由拒付。为维护合法权益，向法院如诉所请。被告九地房开公司辩称，1、原告未按《贵阳恒大雅苑商品房认购书》（编号0001455、编号0010045）约定支付我公司购房款，已构成违约；2、原告未与我公司签订《商品房买卖合同》，已构成违约；3、原告拒不支付购房款，拒不签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约，我公司依约享有所付款项不予退还的权利；4、根据实际情况，我公司自愿按购房总款的8%计算违约金，扣除后的剩余款项退还原告。经审理查明，2017年8月4日，原、被告双方签订编号为0001455的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》，约定原告向被告认购“10楼盘106单元”建筑面积122.54平方米的商品房，总价款732280元，原告在签订认购书时支付1万元作为定金。付款方式为按揭付款，原告于2017年8月4日前支付首期房款142280元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款58万元由银行提供按揭贷款等内容。当日，被告收取了原告的预告登记费及印花税计85元。该认购书签订后，原告因超龄等原因而未能获得办理购房按揭贷款。2017年10月17日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）再次签订编号为0010045的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》，该认购书载明：乙方向甲方认购“10楼盘106单元”建筑面积122.54平方米的商品房，总价款为747388元，乙方在签订认购书时支付1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为分期付款，乙方须于2017年8月9日前支付首期房款102108元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；乙方支付首期款的同时预缴税费；乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市乌当区营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书签订当日，原告向被告支付了款项152289元，被告并向原告出具《收据》两张，一张载明收到原告首期款112108元（含定金壹万元），另一张载明收到原告第二笔房款部分款40181元。之后，因原告未再向被告交纳购房款，双方也一直未签订《商品房买卖合同》。过程中，被告曾以快递方式向原告发出《催款通知书》，要求原告支付逾期房款及违约金。2019年4月18日，被告以快递方式向原告发出《解除认购书的通知》，载明因原告逾期多日仍未与被告办理任何手续，违反了认购书上的约定，故被告将另行处理该房屋且原告所付款项不予退还。同年4月22日，该邮件经原告本人签收。其后，被告将涉案房屋另行出售。因要求被告退还所支付的款项未果后，原告遂诉来本院要求判决其如前所诉请。上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房认购书》、收据、《催款通知书》、《解除认购书的通知》及运单查询等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2017年8月4日签订编号为0001455的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》，约定除首期房款外的其余房款由原告以按揭贷款方式支付，但因原告自身原因无法取得银行按揭贷款，双方遂于2017年10月17日再次签订编号为0010045的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》，对涉案房屋的认购事项重新做出了约定。为双方协商一致，解除原合同后重新订立了新的合同，故该编号为0010045的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案是商品房预约合同纠纷，对于双方未签订正式《商品房买卖合同》的归责问题，根据庭审查明的事实，双方在涉案认购书上明确载明付款方式为分期付款，虽然除首付款外，双方在该认购书上对其余款项的分期期数、分期金额及应的支付时间等均未做出约定，但对被告以便笺形式向原告提出了具体分期内容的事实，原告予以认可，且原告除按约向被告支付了定金及首付款外，还向被告支付了第二期房款部分款40181元。故原告以其未同意办理分期，系被告未将按揭贷款手续办理而致其购房不能的主张显然与事实不符，本院不予采信。由于原告在签约后一直未向被告支付其余购房款，行为构成违约。因此，导致双方未签订正式的商品房买卖合同的责任在于原告。关于原告诉请解除涉案认购书，据前查明，被告于2019年4月18日向原告发出《解除认购书的通知》后，原告于同年4月22日签收，未提出异议，故本院确认涉案认购书已于2019年4月22日解除。合同解除后，双方权利义务关系终止，被告应将所收取原告的预付款予以退还。关于原告诉请被告退还购房认筹金、预告登记费和印花费共计人民币152374元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”的规定，因本案导致《商品房买卖合同》未能签订的责任在原告，故原告无权对前述款项中所含的定金1万元要求返还。而对于被告提出按购房总款8%计算违约金予以扣除后，再返还原告其余款项的抗辩，于法无据且有违公平，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、确认原告董春艳与被告贵阳九地房地产开发有限公司于2017年10月17日所签订的《贵阳·恒大雅苑商品房认购书》（编号0010045）已于2019年4月22日解除；二、被告贵阳九地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董春艳返还购房款142289元、预告登记费及印花税计85元，共计142374元;三、驳回原告董春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3347元，减半收取计1674元，由原告董春艳负担50元，由被告贵阳九地房地产开发有限公司负担1624元（此款原告已预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇二〇年七月十日书记员  张昌玉