广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1193号上诉人（一审原告）：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区********************，统一社会信用代码：914***********855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。上诉人（一审被告）：聂启兴，男，1949年3月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区，居民身份证号码：440************71X。委托诉讼代理人：聂志坚，男，1974年9月22日出生，汉族，住广东省江门市江海区*********，居民身份证号码：440************736,系聂启兴的儿子。上诉人珠海市斗门忠轩物业发展有限公司（以下简称忠轩公司）因与上诉人聂启兴物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。忠轩公司上诉请求：1、撤销（2019）粤0403民初2707号民事判决第二项；2、改判聂启兴向忠轩公司支付2015年7月至2019年9月期间的环卫费433.5元；3、改判聂启兴向忠轩公司支付2015年7月至2019年7月期间的公摊费1476.81元；4、改判聂启兴向忠轩公司支付2016年7月至2019年6月期间的电梯保养费332.16元；5、改判聂启兴向忠轩公司支付计算至2019年9月的滞纳金2965.45元；6、改判聂启兴向忠轩公司支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以9884.82元为计算基数，按每日千分之三计算）；7、诉讼费由聂启兴承担。事实与理由：一、忠轩公司已实际支付了环卫费、公摊水电费和电梯保养费，上述费用按照《前期物业管理服务协议》应由聂启兴承担，一审法院仅以无法确认业主如何分摊不予支持忠轩公司的请求是错误的。忠轩公司已经提交了《用户收费清单》《电费缴纳清单》以及《广东增值税普通发票》证明忠轩公司已经实际支付了公摊水电费和电梯保养费等费用，但按照《前期物业管理服务协议》上述费用应由聂启兴承担。对此，一审判决也予以确认。既然上述费用应由聂启兴承担，忠轩公司已经实际垫付上述费用，聂启兴就应向忠轩公司支付。二、忠轩公司主张2019年9月前的滞纳金按照欠缴费用总额的30%计算，但并未放弃2019年9月后的滞纳金。一审法院认定忠轩公司仅按照欠缴物业服务费的30%计算违约金是错误的。根据《前期物业管理服务协议》的约定，聂启兴未按时缴纳物业服务费等费用，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金。聂启兴现拖欠物业服务费等费用，忠轩公司有权要求聂启兴按照约定支付滞纳金。忠轩公司为了计算方便，对2019年9月前的滞纳金仅按照欠缴费用总额的30%计算，而2019年9月后的滞纳金仍按照《前期物业管理服务协议》约定按欠缴金额每日3‰计收。一审法院错误理解忠轩公司意思，仅按照欠缴物业服务费的30%支持忠轩公司的请求，损害了忠轩公司的利益，导致2019年9月后聂启兴无需承担违约责任，忠轩公司损失得不到补偿。综上所述，一审法院认定事实错误，导致未支持忠轩公司主张环卫费、公摊水电费、电梯保养费以及滞纳金的请求，忠轩公司请求二审法院查明事实，依法改判。聂启兴上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回忠轩公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由忠轩公司负担。事实与理由：一、聂启兴缺乏与忠轩公司签约的依据和作为签约甲方的资格。《物业管理条例》第二十条：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”忠轩公司并未出示其与建设单位（开发商）签订的《前期物业服务合同》和经业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》，依据《物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条的规定，对于其物业管理权的合法性质疑，忠轩公司提供与个别业主签订的《前期物业管理服务协议》作为依据，但聂启兴并未接纳而签订协议。事实上，忠轩公司由始至终并未出示代表其资格和权限的合法依据给一审法院和聂启兴。因此，聂启兴至今仅与建筑单位（开发商）存在权利义务关系。对聂启兴而言，忠轩公司一审的诉求仅是事实行为。二、忠轩公司的诉讼时效明显已过。1、退一步来讲，假设忠轩公司依照与其他业主签订《前期物业管理服务协议》事实履行了管理的义务，参照其提交的《前期物业管理服务协议》签订的时间为2015年6月1日，与其从2015年7月起向聂启兴主张支付物业服务费等费用的诉求时间段是一致的。聂启兴因与忠轩公司没有签订协议，忠轩公司从2015年7月起应知道或者应当知道权利受损。2015年7月至2019年8月期间，聂启兴并未接到忠轩公司电话、书面等签约和缴纳物业服务费的通知。忠轩公司于2019年6月以后才向一审法院提出诉讼请求，一审法院于同年8月24日立案，两者相隔将近四年的时间，明显超过诉讼时效期限。2、一审法院认为“双方对该债务的履行期限没有约定，故本案诉讼时效应从忠轩公司向聂启兴主张债务的宽限期届满之日算起计算，故忠轩公司的请求没有超过诉讼时效”。聂启兴并不认同，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，一审法院认定的“宽限期”要基于合同签订及成立的基础上，即使认定是以事实行为作依据，同样应尊重聂启兴明确表示不签订协议为聂启兴（债务人）明确向忠轩公司（债权人）表示不履行义务的事实行为，故诉讼时效应从2015年6月聂启兴明确不签订协议的日期开始计算。三、一审法院认为“案涉房产于2016年3月18日办理产权登记，聂启兴登记为涉案房产权属人，自该日起聂启兴就已实际享受了忠轩公司提供的相关物业服务，聂启兴应对忠轩公司提供的服务作出相应的补偿。一审法院确认聂启兴的欠费时间期间为2016年3月18日至2019年9月，聂启兴应向忠轩公司交纳该期间的物业服务费”，聂启兴也不认同。根据《物业管理条例》的规定，物业服务对应的主体是物业管理企业和业主（或物业使用人），与何时取得不动产权证并无关联。一审法院认定交纳物业服务费从取得产权证之日起算与《物业管理条例》的相关规定有明显的歧义。故聂启兴认为一审法院判令物业服务费从2016年3月18日起算不成立。四、根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建筑单位交纳”的规定，聂启兴根据相关手续办理了产权登记，但聂启兴并未收到忠轩公司和建筑单位交楼的钥匙，未办理房屋的验收手续，物业并未移交给聂启兴。同时聂启兴因为质疑忠轩公司的资格，没有交纳物业服务费，聂启兴的房屋大门钥匙孔被塞异物，聂启兴几年来无法实现对房屋的装修、使用和实现增值等，聂启兴对忠轩公司和建筑单位保留追诉的权利。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，断章取义，请求二审法院依法查明事实，为聂启兴主持公道。针对聂启兴的上诉，忠轩公司辩称，1、忠轩公司与小区开发商于2015年5月30日签订了物业服务合同，并开始对小区提供物业服务，对此，聂启兴在一审中并未提出质疑，而忠轩公司与其他业主的物业服务合同纠纷，其他业主也未对忠轩公司为小区物业服务公司提出质疑。这也证明忠轩公司实际为小区提供物业服务。2、物业服务合同是典型的继续性合同，物业服务合同约定的管理费实际上是同一笔债务，只是约定分期履行，但各期并不是独立的债务，不应单独计算诉讼时效，应从忠轩公司与开发商签订的物业服务合同履行期满后才起算诉讼时效，所以聂启兴主张本案超过诉讼时效是错误的。忠轩公司向一审法院起诉请求：1、聂启兴向忠轩公司支付2015年7月至2019年9月期间的物业服务费7642.35元；2、聂启兴向忠轩公司支付2015年7月至2019年9月期间的环卫费433.5元；3、聂启兴向忠轩公司支付2015年7月至2019年7月期间的公摊费1476.81元；4、聂启兴向忠轩公司支付2016年7月至2019年6月期间的电梯保养费332.16元；5、聂启兴向忠轩公司支付计算至2019年9月的滞纳金2965.45元；6、聂启兴向忠轩公司支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以9884.82元为计算基数，按每日千分之三计算）；7、诉讼费由聂启兴承担。一审法院查明事实：忠轩公司为珠海市斗门区*************某某小区提供物业服务，并与小区部分业主签订了前期物业服务协议。忠轩公司与珠海市粤奥电梯有限公司签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，忠轩公司在每季度最后一天支付7380元。珠海市粤奥电梯有限公司分别向忠轩公司开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7380元。一审庭审中，双方确认聂启兴没有交纳过物业服务费。案涉珠海市斗门区*******************已经办理不动产权登记，权属人为聂启兴，建筑面积为99.9平方米，缮证日期为2016年3月18日。一审法院认为，忠轩公司、聂启兴之间虽然没有就案涉房产签订物业服务协议，但是忠轩公司确实为案涉房屋所在小区提供了安保、保洁、绿化、设备维护等基本的物业服务，聂启兴也并没有否认忠轩公司为案涉小区提供物业服务，只是抗辩认为其没有接收案涉房屋，忠轩公司没有履行协助其办理收楼和验收手续的义务而不应该交纳物业服务费。案涉房产于2016年3月18日办理产权登记，聂启兴登记为案涉房产权属人，自该日起聂启兴就已实际享受了忠轩公司提供的相关物业服务，聂启兴应当对忠轩公司提供的服务作出相应的补偿。一审法院确认聂启兴的欠费期间为2016年3月18日至2019年9月，聂启兴应向忠轩公司交纳该期间的物业服务费。关于物业服务费的计算标准问题。根据忠轩公司提供的物业服务项目和服务质量，参照案涉小区其他业主交纳物业服务费的标准和周边小区同类型房屋在斗门区当地的物业服务费的一般标准，一审法院酌情确定聂启兴按照每月每平方米建筑面积1.5元的标准向忠轩公司支付物业服务费。经一审法院核算，聂启兴应当向忠轩公司支付2016年3月18日至2019年9月期间的物业服务费6361元{99.9平方米×1.5元/平方米/月×(42+0.45个月)}，忠轩公司主张超出一审法院核算部分，一审法院不予支持。关于忠轩公司要求聂启兴支付环卫费的问题。双方对环卫费的交纳没有约定，忠轩公司也没有提交证据证明其实际已经代聂启兴交纳该费用，故忠轩公司要求聂启兴支付2015年7月至2019年9月期间的环卫费依法无据，一审法院不予支持。关于忠轩公司要求聂启兴支付公摊水电费的问题。忠轩公司没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，一审法院无法核算出聂启兴应当支付的公摊水费、电费金额，故一审法院对忠轩公司该请求不予支持。关于忠轩公司要求聂启兴支付电梯保养费的问题。忠轩公司在为案涉房屋提供物业服务的过程中已经支付了电梯保养费用，但是忠轩公司没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，一审法院无法核算出聂启兴应当负担的电梯保养费用，故一审法院对忠轩公司该请求不予支持。关于忠轩公司要求聂启兴支付滞纳金的问题。双方没有签订物业服务合同，也没有对支付滞纳金进行约定，故忠轩公司要求聂启兴支付滞纳金依法无据，一审法院不予支持。关于聂启兴抗辩忠轩公司的起诉超过诉讼时效的问题。忠轩公司请求的物业服务费系基于其实际为聂启兴提供物业服务的补偿而支付的对价，具有整体性，按月核算物业服务费并不足以否定债务的整体性，双方对该债务的履行期限没有约定，故本案诉讼时效应从忠轩公司向聂启兴主张债务的宽限期届满之日起计算，故忠轩公司的请求没有超过诉讼时效，聂启兴该抗辩没有依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、聂启兴于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付从2016年3月18日至2019年9月期间的物业服务费6361元；二、驳回忠轩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84元，减半收取42元（忠轩公司已预交），由忠轩公司负担19元，聂启兴负担23元。本院查明，忠轩公司二审答辩称其与开发商于2015年5月30日签订了物业服务合同，但其在一审期间及二审调查中均没有提交相应的证据予以证明。二审调查后，忠轩公司向本院提交了一份由中国教学仪器设备广州公司与忠轩公司于2015年5月30日签订的《物业服务合同》，拟证明忠轩公司与案涉小区开发商签订了前期物业服务合同。忠轩公司认可其在本案起诉时未依据该份合同提出诉讼请求，而是根据其与小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》向聂启兴主张权利。忠轩公司称其在一审庭审时出示过该《物业服务合同》的复印件，但不知道为何没有在一审开庭笔录中记录。经审查，聂启兴在一审答辩时已经提出忠轩公司应举证其与开发商签订的物业服务合同，但忠轩公司在一审过程中未提出过其与开发商有签订过物业服务合同的主张。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方提起上诉，争议的焦点是聂启兴是否应向忠轩公司支付物业服务费等各项费用。根据本院查明的事实，忠轩公司在本案起诉时并未主张其与案涉小区开发商存在物业服务合同关系，也未举证相关的前期物业服务合同，而是依据其与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》提出本案的诉讼请求，因此，虽然忠轩公司在二审调查后提交了其与案涉小区开发商签订的《物业服务合同》，但忠轩公司作为一审原告并未以此主张其与聂启兴成立物业服务合同关系，应认定是忠轩公司对其诉讼主张的选择，故本院不予采纳该合同作为认定本案事实的依据。忠轩公司虽然与案涉小区其他业主签订了《前期物业管理服务协议》，但聂启兴没有与忠轩公司签订同样的协议，故忠轩公司与聂启兴之间并未成立物业服务合同关系。聂启兴至今未接收其所购买的案涉房屋，故亦不能认定聂启兴与忠轩公司之间存在事实的物业服务合同关系。因此，忠轩公司在本案中请求聂启兴支付物业服务费等费用没有依据，本院不予支持。一审法院以聂启兴已经办理案涉房屋的产权证、已实际享受了忠轩公司的物业服务为由认定聂启兴应当向忠轩公司作出相应补偿不当，本院予以纠正。基于忠轩公司在本案中的诉讼请求均不能成立，本院对忠轩公司的上诉理由不再作分析认定，迳行予以驳回。综上所述，上诉人忠轩公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。聂启兴的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2707号民事判决第一、二项；二、驳回珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费42元，珠海市斗门忠轩物业发展有限公司上诉部分的二审案件受理费50元，聂启兴上诉部分的二审案件受理费84元，均由珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月十七日书记员  梁 暐吴健豪