山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁07执复119号 复议申请人（申请执行人）：郭玉江，男，1969年7月9日出生，汉族，住青州市。 异议人（被执行人）：高志红，女，1975年12月16日出生，汉族，住青州市。 被执行人：李庆凯，男，1968年3月9日出生，汉族，住青州市。 被执行人：青州家家富现代农业集团有限责任公司，住所地青州市新亚财富广场北楼13楼，统一社会信用代码：91370781571658199B。 法定代表人：张明国，总经理。 复议申请人郭玉江不服山东省青州市人民法院（2020）鲁0781执异80号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 青州市人民法院在执行申请执行人郭玉江与被执行人李庆凯、高志红、青州家家富现代农业集团有限责任公司民间借贷纠纷一案中,高志红对执行法院查封的其名下位于青州市南侧11号楼2单元102号〖房产证号：鲁（2016）青州市不动产权第0004269号〗房产不服，提出书面异议。 执行法院查明，原告郭玉江与被告李庆凯、高志红、青州家家富现代农业集团有限责任公司民间借贷纠纷一案，该院于2018年11月26日作出（2018）鲁0781民初5879号民事调解书，约定：被告李庆凯、高志红、青州家家富现代农业集团有限责任公司偿还原告郭玉江借款本金1360000元及利息（以1360000元为基数，自2018年11月26日起至实际给付之日止，按月利率2%计算），于2018年12月25日前还清。因被告未在约定期限内履行法律义务，该院依原告申请立案执行〖案号（2019）鲁0781执3101号〗。在诉讼过程中，执行法院于2018年11月20日，以（2018）鲁0781财保3449民事裁定书，查封：1.青州家家富现代农业集团有限责任公司在青州市产16处；位于青州市北侧〖房产证号：鲁（2017）青州市不动产权第××号〗房产一处。2.李庆凯、高志红名下位于青州市西侧的房产两处〖房产证号：青房权证何官201201073号、20××74号〗。3.高志红名下位于青州市南侧11号楼2单元102号〖房产证号：鲁（2016）青州市不动产权第0004269号〗房产一处。同时查明，青州家家富现代农业集团有限责任公司在青州市产16处在本案中的查封系第一轮候查封，首封系执行法院于2018年11月7日以（2018）鲁0781财保3250、3251号民事裁定书同时查封，两案涉及的保全金额分别为3000000元和700000元。青州家家富现代农业集团有限责任公司在青州市产16处，在2015年5月份，从开发商处购买时的单价为5100元／平方米，面积为1380平方米，总价值为7038000元。青州家家富现代农业集团有限责任公司位于青州市北侧〖房产证号：鲁（2017）青州市不动产权第××号〗房产一处在本案中的查封系首封，李庆凯、高志红名下位于青州市西侧的房产两处〖房产证号：青房权证何官201201073号、20××74号〗在本案中的查封系首封。高志红名下位于青州市南侧11号楼2单元102号〖房产证号：鲁（2016）青州市不动产权第0004269号〗房产一处在本案中的查封系首封，有抵押。 执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定。本案中，青州家家富现代农业集团有限责任公司在青州市产16处在本案中的查封系第二轮候查封，首封系本院于2018年11月7日以（2018）鲁0781财保3250、3251号民事裁定书查封，两案涉及的保全金额分别为3000000元和700000元。本案的执行标的为1360000元本金及利息。青州家家富现代农业集团有限责任公司在青州市产16处，在2017年8月份，从开发商处购买时的单价为5100元／平方米，面积为1380平方米，总价值为7038000元。该房产为商务写字楼，青州市当地同类型的商务写字楼现在的市场价已经高于购买时的价格，估算价格为10000000元左右，上述三案的借款本金为5000000元左右，加上利息和迟延履行利息以及实现债权的费用，再考虑到拍卖的降价因素，上述房产尚不足以清偿三案的全部债务。但是再加上青州家家富现代农业集团有限责任公司位于青州市北侧〖房产证号：鲁（2017）青州市不动产权第××号〗房产一处在本案中的查封系首封，面积400平方米，李庆凯、高志红名下位于青州市西侧的房产两处〖房产证号：青房权证何官201201073号、20××74号〗在本案中的查封系首封，面积分别为260平方米、190平方米，上述三处房产尽管位于农村，价值较低，但总价值也在1000000元以上。上述房产足以清偿以上三案涉及的债务，本案中查封的高志红名下的位于青州市南侧11号楼2单元102号〖房产证号：鲁（2016）青州市不动产权第0004269号〗房产一处明显属于超标的查封，异议人高志红的异议请求，于法有据，应予支持。据此裁定如下：撤销（2018）鲁0781财保3349号民事裁定书中关于查封高志红名下位于青州市南侧11号楼2单元102号〖房产证号：鲁（2016）青州市不动产权第0004269号〗房产一处的部分。 复议申请人郭玉江向本院复议称，一、执行法院裁定适用法律错误。本次解除财产保全查封根本未经申请保全人郭玉江同意。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。二、执行法院对高志红的提出的执行异议处理严重违法、违反程序。执行法院2018年11月20日作出的（2018）鲁0781财保3449号民事裁定书中已明确告知高志红等不服财产保全裁定提出复议的权利及期限，高志红认可裁定且已经自行放弃行使权利。现在执行预实施评估期间又提出异议，严重违法、违反程序。三、裁定认定事实错误，证据不足。是否构成超标的额查封，法院应对被查封房产逐项科学、公正估算后或在实际处置时方可作出认定。本案高志红异议申请中所提保全数额不对，郭玉江与被执行人有三笔涉案借款，分别为136万元、300万元、70万元及相应利息，现本息合计费用在650万元左右，法院查封的房产中青房权证何官字第××号、20××74号、（2016）青州市不动产权第0004269号、（2017）青州市不动产权第××号房产均存在大额抵押，且都在村镇难以变现，新亚财富广场13层计16处房产无产权证明、无商品房销售合同、未办理网签备案，参照青州市人民法院2020年2月拍卖同楼11层成交的价格，184.88平方米成交价格为702340.8元，单价仅为3799元，计算案涉查封房产总价应为500万元左右，该房产远不能清偿高志红所欠的债务。特别是在这几年房地产价格持续走低情况下，评估拍卖尚未确定日期，查封的案涉房产根本不足以清偿高志红所涉及的三笔债务。四、执行法院选在案涉房产评估前裁定解封，复议申请人严重不满，所查明的财产价值并未经第三方成本法、市场法或收益法评估，就以高志红所提购买价格作为房产价值，明显不公。综上，请求依法撤销青州市人民法院作出的（2020）鲁0781执异80号执行裁定书，变更执行裁定对高志红名下的青州市产（房产证号：鲁2016青州市不动产权第0004269号）继续查封并进行评估拍卖。 本院认为，本案争议的焦点问题是：执行法院撤销对高志红名下位于青州市产的查封，是否符合法律规定？判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当在查明案件执行标的数额的基础上，对查封财产委托评估，根据评估机构确认的价格来认定是否存在超标的查封情形，并在征求申请执行人意见的基础上，对相应财产解除查封。本案已于2019年11月15日立案执行，现被执行人主张超标的查封，执行法院应当启动评估程序，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。执行法院在尚未委托评估确定查封财产价值的情况下，认定本案超标的查封，并径行解除对涉案房产的查封，属认定事实不清，处理程序不当，依法应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下： 一、撤销山东省青州市人民法院（2020）鲁0781执异80号执行裁定； 二、发回山东省青州市人民法院重新审查处理。 本裁定为终审裁定。 审判长  李欣红 审判员  邱金山 审判员  郭 伟 二〇二〇年七月三十一日 书记员  沈思彤