上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25414号原告(反诉被告)：陈鏖，男，1978年9月23日出生，汉族，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：邵丹丹，上海正雍律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱明霞，女，1968年5月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴鹏，上海申同律师事务所律师。原告陈鏖与被告朱明霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告陈鏖的委托诉讼代理人邵丹丹，被告朱明霞及其委托诉讼代理人吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鏖向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁保证金人民币(以下币种相同)100,000元；2.判令被告支付原告以100,000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算自2018年8月9日至被告实际归还租赁保证金之日止的逾期返还租赁保证金的利息损失；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2013年8月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于上海市浦东新区银霄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)以及431号车位之物业出租给原告，原告向被告支付租赁保证金100,000元。合同签订后，原告如约向被告支付租赁保证金100,000元。该合同到期后，双方于2016年7月29日续签书面租赁合同，约定租期为2016年8月10日至2018年8月9日，原告已支付的租赁保证金100,000元延续使用，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息退还原告。2018年8月9日，原告在提前通知被告后终止租赁关系，并将房屋及其附属物品返还被告。然被告以附属物品有折旧损坏为由拒收房屋，拒不退还原告租赁保证金100,000元。原告认为被告不退还押金的行为，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。朱明霞辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告无权要求被告退还保证金和逾期利息，原告要求退还保证金条件未达成，按照第一份合同第4.2条款的约定，2018年8月9日，原告拒绝交割房屋及其附属物品，直接搬离房屋，仍未付清水、电、天然气等应付费用，合同约定返还条件未达成，即便需要无息退还保证金也应该扣除相应费用。租赁期间因原告使用不当造成房屋地板、墙面、家具丢失及严重损坏，超出一般合理使用，应当扣除给被告造成的实际损失，按照被告反诉诉请进行扣除。根据合同被告应当无息退还保证金，被告不存在违约退还，因原告原因导致被告暂未退还，原告主张逾期利息无法律依据。被告于2020年5月21日提出反诉请求如下：1.判令原告支付房屋水费及滞纳金842.40元、电费2,371.30元、燃气费3,549元、有线电视费46元，合计6,808.70元；2.判令原告支付房屋装修损失赔偿合计250,000元；3.判令原告维修家具衣柜门1扇、厨房柜体1个、客厅主灯1个、餐椅2把、沙发1套(含5人位、3人位、1人位)，归还房屋家具餐椅4把、书桌椅1把、双人床1套(含床体、床垫、床头柜)，无法维修、归还的，支付家具损失赔偿合计85,900元；4.判令原告支付2018年8月10日至2019年1月10日期间的房屋空置租金损失145,000元。针对被告的反诉请求，原告辩称：1.反诉请求1中的费用如是原告占用期间产生的愿意支付，待被告举证后再确认，确实存在愿意从保证金中扣除。2.不愿意支付房屋装修损失，涉诉房屋2005年精装修交付，交付原告时是2013年，已经用了8年，原告又承租了5年，且退租时被告表明收回房屋时将重新装修用于儿子婚房，故装修费用不应当由原告承担。3.家具等均为2005年购置，到2018年原告退出已经使用了13年，本身就有自然损耗，细节质证时一并阐述。4.不同意支付房屋空置损失，2018年8月9日，原告将钥匙放在有密码锁的房屋内，但为了与被告协商保证金故密码未告知被告，2018年8月18日原告将密码通过短信告知了被告，但原告的上述行为也是因为被告未返还保证金。对原告的辩称意见，被告表示根据合同约定保证金返还的条件非常清楚，并非原告所述应当先退还保证金再退房，不管被告后面是否需要装修，但要求赔偿的原因在原告对房屋不当使用，房屋墙面地板有严重损害，给被告造成的装修损失应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：2013年8月6日，以原告为承租方(乙方)，被告为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》(含租赁合同之附件、房屋交接书)，约定甲方将涉案房屋及431号车位出租给乙方使用，房屋建筑面积为271平方米，租赁期限为2013年8月10日至2015年8月9日止，甲方于2013年8月10日前向乙方交付该房屋；租金数额每月为26,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金于2013年8月10日前付清，以后每期租金支付时间应为该首月的7日前；乙方需支付给甲方租赁保证金(即押金)共计100,000元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯费)、有线电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。合同第6条甲、乙双方的权利、义务约定：“6.1甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。除有特别约定外，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修：甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。6.2租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。6.3未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房层装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修，添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。……”合同另约定了其他事项。《房屋租赁合同》签订后，被告将涉案房屋及431号车位交付原告使用，原告向被告支付租赁保证金100,000元，由被告出具押金收据。2016年7月29日，以原告为承租方(乙方)，被告为出租方(甲方)就涉案房屋及431号车位续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限为二年，自2016年8月10日至2018年8月9日止，月租金为29,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年8月10日前付清，合计金额87,000元，以后每期租金支付时间应为该首月的七日前。合同第四条保证金和其他费用约定：“1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋保障金，保证金为人民币100,000元(大写：拾万元整)。2、未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3.租赁期间，该房屋的物业管理费由甲方承担支付。除此之外，使用该房屋所发生其他费用均由乙方承担。”合同第五条约定：“1、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。2、根据前款约定，应由甲方维修而逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；应由乙方维修而逾期不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意。4、乙方返还该房屋时应当符合正常使用后的状态。返还时，应由甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。”合同另约定了其他事项。合同到期后，原告搬离了涉案房屋，被告未返还原告押金，双方发生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交大件物品出门单，证明2018年8月9日，原告从涉案房屋内搬走经过被告确认。经质证，被告对真实性予以确认，但表示与本案无关。2018年8月9日，双方合同终止，被告要求对涉案房屋进行交接，但因屋内有损耗，故无法完成交接，原告自行搬离房屋，由原告找物业开具的出门单，被告并未同意。因被告对真实性无异议，本院对大件物品出门单的真实性予以确认。2.原告提交短信记录截屏打印件，证明2018年8月18日，原告通过短信将密码告知了被告。经质证，被告对真实性认可，但内容显示双方对房屋交接存在争议，且原告在2018年8月18日才将密码告知被告，确认密码正确。因被告对真实性无异议，本院对短信记录截屏打印件的真实性予以确认。3.被告提交房屋内照片打印件(被告标注页码为10-22页，以下简称为P10-22)及屋内情况视频光盘，均为2018年8月10日至15日期间拍摄，证明原告在承租期间对房屋的不当使用导致房屋装修和家具严重损坏超出一般合理使用。经质证，原告表示P10沙发2013年原告入住时已经掉皮了，离开时依旧是掉皮状态未撕开或近一步毁损。P11次卧卫生间面盆下面的柜体未使用，且卫生间很潮湿为正常损耗。椅子就一根钉固定，确实是原告使用期间损坏，且已经十几年了，脱落也是正常损耗。P12柜门因为经常开关，角链脱落，为正常损耗。餐厅地板也是正常使用，未进行损坏。原告入住时是一家四口和保姆，保姆都有做卫生，保护的算好的了。P13客厅卫生间不知道损坏在何处，卫生间门框确实因为潮气较重门有变形，但从照片上也看不出来，都是正常损耗，房屋2005年装修后未再装修，防水也已失效了。P14燃气灶未损坏，从照片中也看不出来。厨房操作台下面也未用过，操作台上的洗碗机和净水器都未用过。P15也看不出损坏问题。主卧卫生间的柜体掉皮还是因为潮湿。P16上的痕迹原告未注意到，不知是否进来时就有了，也不影响使用，故未注意到，插座的脱落也不清楚，因为不影响使用。P17净水器从未使用，因未确定滤芯的更换故一直未使用，且净水器的水龙头到底是坏了还是被取下也未知。P18平时使用时未有尖锐物品滑动地板，不知道如何造成，也不知形成时间。P19、20、21原告报修过，但物业说可能因为年久失修需要大整修，居住十几年总归是有掉皮情况的，潮湿损耗都会导致。P22灯罩是塑料的已经损耗了，除了这个房间的灯罩，其他房间的灯罩原告均已经更换过了，但这个大灯罩无法配到，故未予以更换。大衣柜橱门因经常使用，不清楚是否断裂。至于视频，原告表示真实性、合法性及关联性均不予认可。4.被告提交浦东世纪花园(二期)精装修房设备或材料清单、物业简介及使用须知，证明被告购买房屋时以房屋精装修3,000元/平方米的标准交房，合计813,000元。经质证，原告对真实性无异议，表示说明涉案房屋装修时间为2005年。5.被告提交《装修施工合同》《收据》《工程材料清单》，证明被告在原告退租后因原告不当使用导致被告重新对房屋进行装修，装修时间为2018年11月6日至2019年1月10日，重新装修房屋所花费的金额及施工时间。经质证，原告对上列证据的真实性予以确认，但表示合同上无被告签字。因原告对真实性无异议，本院对《装修施工合同》《收据》《工程材料清单》的真实性予以确认。《工程材料清单》载明书香门第实木地板，数量160平方米，单价799元，总价127,840元；厨房操作柜加台面数量9.5米，单价3,499元，总价33,240.50元；墙面刮皮、粉刷总价285,00元；卫生间洗面柜组合，数量3套，单价3,280元，总价9,840元等。6.被告提交原告欠付水电、有线电视、天然气费用明细，东方有线客户缴款通知单、上海浦东威立雅自来水缴费通知单、生活缴费凭证、上海燃气有限公司燃气缴费通知单、国网上海市电力公司发票联，证明被告代原告垫付的应付费用明细及部分凭证，其中欠付水费期间2018年6月至2018年8月，燃气费欠费期间2018年3月至2018年9月，有线电视欠费期间2018年7月至2018年8月，电费欠费期间2018年5月至2018年8月。经质证，原告对真实性予以确认，但表示不同意支付水费滞纳金50.30元，系因被告未及时支付所产生的扩大损失，应由被告承担。原告于2018年8月9日搬离涉案房屋，故2018年8月的水费451.30元双方应公平承担，原告承担291.16元；确认2018年9月燃气费用504元为被告所付，按照公平原则，原告最多承担74.36元。但2018年3月、2018年5月、2018年7月燃气费用及违约金均为原告支付；有线电视费用由法院确认；确认2018年7月、8月电费为被告支付，2018年8月电费775元，原告承担225元，但2018年5月、6月电费为原告所付。原告提交2018年3月、5月、7月燃气费支付凭证及2018年5月、6月电费支付凭证，证明原告的支付情况。经质证，被告对真实性予以确认，同意从反诉请求中撤回该项费用的诉求或从对方应支付的费用中扣除。7.被告提交房屋内家具损坏丢失项目、价格明细及上海市商业统一发票发票联，证明被告购买沙发花费20,200元、灯具6,000元、衣柜76,000元、床垫3个7,000元。经质证，原告表示真实性无法认可，可以看出都是2005年购买的，被告反诉请求中需要归还的双人床1套系因年久导致床体断裂，而床垫也失去应有的效用，面积较大故丢弃，原告后来在宜家商场重新购置了双人床，并且留在了屋内，被告要求归还的餐椅4把和书桌椅均在卫生间无需归还；客厅大灯罩年久使用，自动脱落损坏，也是自然损耗，与承租人无关。8.被告庭后补充提交涉案房屋与同楼7号1601室室内地板对比照片，证明涉案房屋地板因原告不当使用造成严重划痕，泡水、发霉、地板颜色发黑，而1601室虽有三名小孩，但同样地板正常使用十五年之后仍可保持较好的色泽和质量。经质证，原告表示对照片的真实性持有异议，无法判断照片拍摄时间，也无法判断是交付前或者后、人为破坏还是折旧磨损，更无法证明系原告使用不当造成。9.被告庭后补充提交原告方与被告2018年8月9日电话沟通房屋维修事宜的通话录音及文字整理材料，证明原告知晓房屋地板严重损坏，并同意全部换新。经质证，原告对真实性不予认可，表示已超举证期限，光盘内显示的修改时间为2020年6月29日，与录音形成时间不符，且录音内并非原告方。本院认为，房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，是指出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还出租人的协议。本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》，建立房屋租赁合同关系。现租赁合同已到期，原告起诉要求被告返还押金。被告辩称需要付清水、电、天然气等费用，赔偿因原告使用不当造成的损失后再返还押金。原告表示可以扣除未付费用，但不同意支付滞纳金及赔偿被告主张的损失。根据庭审查明的事实，《房屋租赁合同》约定，原告将涉案房屋返还被告，并付清相应的费用后，被告将租赁保证金返还原告。原告于2018年8月9日搬离涉案房屋，但于2018年8月18日才通过短信将密码告知了被告，故原告于2018年8月18日方将涉案房屋返还被告。因被告已将原告应付费用作为反诉请求予以主张，故不再抵扣租赁保证金。故对原告要求被告返还租赁保证金100,000元的诉讼请求，本院予以支持，但因原告确实未结清公用事业费，对原告主张的利息损失，本院不予支持。原告应付的水、电、天然气等费用，因双方未对原告搬离涉案房屋时的读表数予以记录，也无法确认被告收回房屋后何时开始使用水、电、天然气，故依照涉案房屋返还时间、双方的举证、质证情况予以确定，而相应费用产生的违约金，因双方约定上述费用由原告承担，故未按时缴纳产生的违约金仍由原告负担。据此，本院确定原告需要向被告支付的具体费用如下：2018年6月账单水费316元及违约金50.60元、2018年8月账单水费362.52元及违约金24.80元，2018年9月账单燃气费148.72元，2018年8月账单电费及违约金857.87元、2018年9月账单电费450元，2018年7月1日至2018年8月18日有线电视费36.35元，以上共计2,246.86元。至于被告主张的家具损失及装修损失，双方合同约定，原告发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应当及时通知被告维修。本案现有证据无法确定房屋内家具、装修为原告非正当使用所致，但亦未见原告向被告及时报修，诸如墙面、地板等问题非一日形成，原告在承租期间没有及时履行通知维修的义务，客观上会加重受损情况。综合被告提供的照片等证据以及原告的质证意见、家具购买及房屋装修后的使用年限，本院酌定原告向被告赔偿25,000元。被告另主张房屋空置损失，如前文所述，原告于2018年8月18日将涉案房屋返还被告，故原告应当支付2018年8月11日至2018年8月18日期间的空置费用，至于后续的空置损失，缺乏事实及因果关系证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱明霞于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈鏖租赁保证金100,000元；二、原告(反诉被告)陈鏖于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱明霞水费、电费、燃气费及有线电视费(含违约金)共计2,246.86元；三、原告(反诉被告)陈鏖于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱明霞装修损失及家具损失共计25,000元；四、原告(反诉被告)陈鏖于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱明霞2018年8月11日至2018年8月18日期间的房屋空置损失7,483.87元；五、驳回原告(反诉被告)陈鏖其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)朱明霞其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告(反诉原告)朱明霞负担。反诉案件受理费2,300元，由被告(反诉原告)朱明霞负担265元，原告(反诉被告)陈鏖负担2,035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年七月二十八日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。