河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0606民初4877号 原告：陈龙，男，1980年12月17日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王小娜，河北言复律师事务所律师。 被告：田水利，男，1957年11月20日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：耿震，河北颂和安达律师事务所律师。 被告：袁运杏，女，1959年9月26日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：耿震，河北颂和安达律师事务所律师。 原告陈龙与被告田水利、袁运杏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告陈龙的委托诉讼代理人王小娜，被告田水利、袁运杏及二被告委托诉讼代理人耿震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈龙向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方房屋买卖合同无效；2.依法判令被告返还全部购房款188460元及利息暂计94952.43元（计算标准：年利率6%，自2011年4月11日至2019年7月22日止），剩余部分至全部本息偿还完毕之日止；3.本案诉讼费、保全费、律师费等全部均由被告承担。审理过程中原告变更第二项诉讼请求为：依法判令被告返还全部购房款188460元及利息（计算标准：以全部购房款为基数按照同期人民银行贷款利率为标准，自2011年4月11日至2019年8月20日止金额是108431.51元，剩余部分自2019年8月21日至全部款项还清之日止，按照同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。事实与理由：原告陈龙与被告田水利在2011年4月11日，经保定市华兴房产置业服务有限公司（以下简称华兴公司）磋商双方签订《房屋买卖合同》原告购买被告田水利购置由河北东江房地产开发有限公司（以下简称东江公司）开发的华峰缘郡小区A-2-0902房产一套，房屋建筑面积为89.85平方米，房屋总价323460元，当日原告向被告田水利支付定金10000元，于2011年4月18日向被告田水利支付首付款178460元，现该房至今未动工，无任何手续。原告多次向各被告沟通返还购房款事宜，被告均拒不履行返还义务，为了维护其合法权益故诉至本院，望本院判如所请。 被告田水利辩称，被告田水利与原告陈龙双方签订的协议是双方当事人真实的意思表示，且不违背法律及法规的规定，不具备合同法五十二条规定的合同无效的条件，原告陈龙诉称合同无效并返还房款无事实和法律依据，应依法驳回原告陈龙的诉讼请求。根据协议，双方所签订的是《房屋买卖合同》，但是根据协议内容，双方是对被告田水利与东江公司签订的《房屋买卖意向书》进行转让，该转让协议不产生物权的变动，因而，不应认定为是房屋产权转让协议。被告田水利已按照协议将其与东江公司签订的意向书、付款收据交付给了原告陈龙，并向东江公司支付了更名费20000元。相应的，原告陈龙也依据协议在办理更名手续后，除先前支付的10000元定金外，原告陈龙于2011年4月18日向被告田水利交付了剩余购房款及转让费共计178460元。被告田水利认为，田水利已按照协议书的约定提供向原告陈龙提交了《房屋买卖意向书》、收据等原件，原告陈龙依据被告田水利提交的手续，顺利完成了更名行为，从更名后至原告陈龙购房款及转让费交付完成之时起，被告田水利与开发商已解除了合同，原告陈龙与开发商形成了新的合同关系，至此，原、被告双方之间的协议中约定的各自的权利义务履行完毕。原、被告的这种转让行为，实质上是对房屋预期定购资格的转让，实际上是一种有期限的商品房认购指标凭证，应属于可期待利益的一种，应当认定为债权转让合同纠纷。对于转让可期待利益的买卖行为，我国现行法律并未有禁止性规定。故原、被告双方自愿协商一致达成的《房屋买卖意向书》买卖协议，并未违反法律规定，应认定该合同有效。同时，根据原告陈龙的起诉，其已与高峰就本案涉案房屋购房款的退还达成了协议。 被告袁运杏辩称，被告袁运杏不是本案适格被告，不应承担责任。房屋买卖合同没有袁运杏的签字，也没有对房屋买卖合同进行追认，该笔债务不属于夫妻共同债务，不符合最高法关于夫妻共同债务认定的情况。 原告陈龙为证明其主张向法庭提交了以下证据：1、被告的夫妻关系登记证明，证明双方是夫妻关系。2、田水利和东江公司签订房屋预定协议书原件及后向东江公司缴纳的购房首付收据一张原件，金额为119550元，证明田水利支付购房款是夫妻共同财产。3、陈龙支付给田水利购房款188460元，田水利收据原件，证明田水利收到款项也是在夫妻共同存续期间，属于夫妻共同收购，应由两名被告承担返还义务。4、房屋买卖合同一份及支付中介费用收据，证明原被告于2011年4月11日双方签订房屋买卖合同，合同约定了双方的权利义务，房屋有东江公司开发，坐落于保定市，合同签订日交纳定金10000元，2011年4月18日前支付给被告该房屋首付款为173460元、转让费15000元，共计188460元，已全部交给被告，合同经办人为邢维程。5、房屋预定协议书及更名收据一份，证明被告履行双方签订房屋买卖合同履行的办理更名的合同义务。6、2011年4月8日陈龙银行取款证明一份，证明田水利收到陈龙购房款188460元；7、邢维程的证明一份，证明原被告双方签订合同的过程及后续情况的真实性。8、2013年6月9日保定市北市区人民政府给保定市政府汇报情况一份。证明被告出售给原告陈龙的房屋没有该项目。9、2015年4月7日发布的东江公司开发企业资质证明书注销证明一份。证明2015年4月7日起东江公司没有了房地产开发资质。10、东江公司工商信息一份。证明东江公司已经吊销，涉案房地产不可能存在。11、石家庄中院2018冀01民终字3527号民事判决书，证明田水利与东江公司签订的房屋预订协议书并不成立。12、保定市北市区人民政府作出的区府2013（43）号文件，证明被告出售给原告的房屋买卖合同中的房屋并不存在。 经庭审质证，二被告对原告陈龙证据的质证意见为：对证据1无异议，但该证明不能认定二被承担共同责任。对证据2、3真实性无异议，虽然在夫妻共同存续期间，但是不是共同债务，不符合最高法认定夫妻共同债务的标准。对证据4、真实性无异议，根据该房屋买卖合同能够证实双方是对被告田水利与东江公司签订的房屋买卖意向书的转让达成的协议是一种权利的转让，该转让协议不产生物权的变动，因此不能认定为是房屋买卖合同，对首付款、中介费无异议。对证据5房屋预定协议书无异议，该协议书证实了原告根据与田水利签订的协议在开发商处直接办理的预定手续，因此可以认定原被告之间签订的房屋买卖合同中的权利义务全部完成。对证据6无异议。证据7与本案无关联性。证据8证实开发房地产项目的是东江公司，并证实全部销售的房屋都是由东江公司出售。对证据9不认可，因为2015年东江公司没有开发资质。对证据10不认可，根据北市区政府的情况报告证实其出售该房地产。对证据11真实性无异议，关联性有异议，不能由该判决来认定田水利具有返还购房款的依据。对证据12真实性无异议，该证据能够证实东江房地产对华峰郡小区进行了销售。 被告田水利、袁运杏向法庭提交了以下证据：1、关于华峰缘郡项目遗留问题的通知一份，原告在该解决方案上签字，证明原告与高峰就买卖的涉案房产还款事宜已经达成了新的合意意见，根据该协议原告在要求田水利返还购房款没有依据，应当依法驳回。2、高峰的担保一份，证明原告选的华峰缘郡房屋款解决方案。 原告对二被告提交的证据质证意见为：原告起诉时提交对高峰的证据，并不能证明被告的证明目的，该两份证据是对华峰缘郡业主做出的说明，原告并非华峰缘郡的合法业主，对上述的解决方案并不适用于原告。本案不再提交上述两份证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月11日，原告陈龙与被告田水利签订《房屋买卖合同》，被告田水利为卖方（甲方），原告陈龙为买方（乙方），中介方为华兴公司（丙方），合同约定甲方已购买东江公司开发的坐落于保定市位置的房产壹套，现状为期房，该房产未办理《房屋所有权证》；现购买手续为甲方与东江公司签订的《房屋买卖意向书》，合同编号为013号；甲方须保证该房屋无争议，若发生与甲方有关该房屋的纠纷，由甲方负责解决并承担民事责任及违约责任，若给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；房屋售价323460元；合同签订当日乙方支付10000元的购房定金，乙方向丙方交纳中介佣金2000元；乙方已对《房屋买卖意向书》充分了解并认可其全部内容，自愿购买该房产；乙方于2011年4月18日前（含当日）将首付款173460元交丙方监管；甲乙双方根据开发公司要求办理更名手续后，乙方按开发公司要求准备其它后期手续；合同更名完毕双方认可，丙方将监管的房款转给甲方，甲方承担中介费3000元，此款从首付款中扣除；甲乙双方约定的转让费15000元，乙方一并转入丙方监管；乙方款到以后，甲乙双方于一周内办理更名手续。 2011年4月18日，原告向被告田水利支付了房款，被告田水利出具了《房款收据》，载明今收到陈龙购买坐落于华峰缘郡A-2-0902合同住房房款共计188460元。 后原告与被告田水利到东江公司办理了更名手续，原告与东江公司签订了编号为013号的《房屋预定协议书》，买受人为陈龙，出卖人为东江公司，协议约定买受人购买的房屋为“华峰缘郡”小区A号楼二单元0902号房，房屋总金额269550元；买受人签订协议后，于2011年2月25日前向出卖人交付119550元整（含定金），并在接到出卖人通知后七日内向出卖人或出卖人指定银行提供贷款资料，在三十日内办理完银行贷款手续，将余款150000元整以银行按揭的方式付清。东江公司出具的收到田水利交来华峰缘郡A-2-0902号房首付款119550元的收据，注明4月18号田水利更名为陈龙，并加盖东江公司合同专用章。 另查明，东江公司至今未向原告交付房屋。原保定市北市区人民政府作出的区府（2013）43号《关于对华峰缘郡小区购房户反映问题的情况汇报》显示，经过调查我区城中村改造、新民居、商品房开发等范围内根本就没有华峰缘郡建设项目，该地属于保定市恒艺公司，该土地上没有建设施工等迹象，并且该公司也并未将该公司土地转让和用于开发建设商品房。 东江公司于2007年7月13日注册登记，于2018年4月29日被吊销营业执照。 原告曾于2018年11月13日将田水利、华兴公司作为被告、第三人诉至本院。后原告申请撤诉，本院于2018年12月11日作出（2018）冀0606民初4360号民事裁定书，予以准许。本案中，原告原以高峰为共同被告诉至本院，诉讼过程中撤回了对高峰的起诉。 华兴公司已向原告退还中介费2000元。 还查明，被告田水利与被告袁运杏系夫妻关系，二人于1981年12月17日登记结婚。 以上事实，有原、被告当庭陈述及房屋买卖合同、房屋预定协议书及更名收据等证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，东江公司至今未取得“华峰缘郡”项目商品房预售许可证，其与买受人田水利订立的《房屋预定协议书》无效，合同无效则自始无效，被告田水利将其与东江公司签订的无效的《房屋预定协议书》中房屋转让给原告，原告与被告田水利签订的《房屋买卖合同》亦应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案被告田水利通过转让行为取得的财产即差价68910元（188460元-119550元）应当返还原告。关于被告田水利辩称其向东江公司交纳了更名费20000元，原告称不清楚更名费的事实，本院认为本案存在更名费事实且办理更名收取更名费系行业惯例，被告田水利将其权利义务概括转让给原告，原告作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《房屋预定协议书》的当事人地位，且原告与东江公司重新签订了《房屋预定协议书》，原告有权利向东江公司主张，被告田水利因转让丧失了当事人地位及向东江公司主张权利的资格，故更名费应直接由原告向东江公司主张，更名费20000元可在被告田水利返还的购房款中予以扣除。原告主张被告田水利返还全部房款，因119550元为向东江公司交纳，并非被告田水利取得，故对该部分主张本院不予支持。被告田水利将未取得商品房预售许可证的房屋转让给原告，存在过错，原告与被告田水利签订合同时未尽审慎注意义务、审查义务，亦存在过错，且过错程度较大，故对原告关于利息损失的诉讼请求本院不予支持。 本案《房屋买卖合同》系原告与被告田水利签订，被告田水利为该合同的相对方，合同产生的权利义务关系存在于原告与被告田水利之间，因该合同产生的相关责任应由被告田水利承担。原告提交的证据不足以证明款项用于被告夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故不符合《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条的规定认定为夫妻共同债务。因此，原告主张被告袁运杏承担返还房款及利息的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、原告陈龙与被告田水利签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告田水利于本判决生效之日起十日内返还原告陈龙购房款48910元； 三、驳回原告陈龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5551元，由原告陈龙负担4607元，由被告田水利负担944元，保全费1970元，由原告陈龙负担1635元，由被告田水利负担335元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  吴亦涛 审 判 员  刘丹凝 人民陪审员  刘 帅 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  杨晓飞