广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12177号原告：薛浩文，男，1959年3月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区******，公民身份号码440************732。委托诉讼代理人：区润芳（原告配偶），住广东省广州市荔湾区**********。委托诉讼代理人：李季，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海盐步房地产开发公司，住所地广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914************638。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：陈荣华，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。第三人：邓柳生，男，1944年4月17日出生，汉族，住广东省广州市东山区珠光北约11号三楼，公民身份号码440************81X。第三人：李春成，男，1965年1月18日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区林机二委。第三人：王法新，男，1976年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇盐步新苑南19号之一，公民身份号码220********5182116。委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。原告薛浩文与被告佛山市南海盐步房地产开发公司、第三人邓柳生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李季、被告委托诉讼代理人陈荣华、林洪铭到庭参加诉讼，第三人邓柳生未到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加李春成为本案第三人，并依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李季、被告委托诉讼代理人林洪铭到庭参加诉讼，第三人邓柳生、李春成未到庭参加诉讼。后本院依法追加王法新为本案第三人，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人区润芳、李季及被告委托诉讼代理人林洪铭、第三人邓柳生、第三人王法新委托诉讼代理人郭洪霞到庭参加诉讼，第三人李春成未到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理佛山市南海区*******华厦花园牡丹阁20层H房所有权转移登记至原告名下的手续；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年12月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买涉讼房屋，建筑面积72.96平方米，售价10万元。原告于签约当天一次性支付购房款，随后被告向原告交付涉讼房屋。当时合同开头显示的出卖人是被告，合同落款盖的是被告的合作方（香港）多路物业公司（以下简称多路公司）的印章，由多路公司开具收款收据。多路公司于2010年12月24日向被告开具了原告已交清购房款，请被告为原告办领房屋产权证的通知，但被告一直不予办理。据了解，原告购买的商品房所在的华厦花园由被告和多路公司合作开发经营，合作双方于1992年3月6日签订了《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼合作协议》，约定由双方共同投资开发经营华厦花园商住楼，其中商住楼的3-28层住宅楼两幢共416个住宅单位由多路公司投资经营，首、二层的投资和使用由被告自行安排。南海市建设委员会于1993年9月29日向被告及多路公司颁发了《预售商品房许可证》（编号：南海预许字第0000054号），该预售许可证显示“售房单位：南海市盐步房地产开发公司、香港多路物业公司”。后被告与多路公司因合作建房合同纠纷诉至法院，广东省高级人民法院于2001年5月30日作出终审判决，案号（2001）粤高法民终字第13号，该判决认定被告与多路公司的合作协议合法有效，应继续履行；被告应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证。因此，被告负有为购房者办领房产权证的义务，被告应为原告办领相关产权证。被告辩称，一、根据原告提供的证据，多路公司直接与原告签订《商品房买卖合同》，收取原告一次性支付的涉讼房屋的购买款项10万元，并向原告出具《收据》。多路公司作为涉讼房屋买卖合同的签订主体，应当负有协助原告办理涉讼房屋产权证的义务，因此，多路公司应作为本案的共同被告参加诉讼，属于必须参加共同诉讼的当事人。但多路公司于2009年8月8日结业/解散，并不是本案适格的诉讼主体。原告应当在本案中提供相关的证明材料，确定多路公司结业/解散后的权利义务承接主体。若原告无法提供多路公司结业后的权利义务继受主体，本案不符合起诉条件，应当裁定驳回起诉。二、1993年9月29日，南海市建设委员会向多路公司颁发《预售商品房许可证》，规定被告可向境外预售房屋450套。被告与李春成签订《房地产买卖契约》，约定被告将涉讼房屋出售给李春成，成交价为171480元，李春成在2001年5月31日前分24次付清给被告，双方同意于1996年6月10日由被告将涉讼房屋正式交付给李春成。被告作为涉讼房屋预售许可证的登记主体，有权向李春成出售涉讼房屋并与其签订《房地产买卖契约》，该合同合法有效，多路公司作为共同销售方明知涉讼房屋已出售给李春成后再与原告针对涉讼房屋签订《商品房买卖合同》，属于“一房二卖”，应当为法律法规所禁止。被告与李春成签订《房地产买卖契约》的时间先于多路公司与原告签订《商品房买卖合同》的时间，成立时间在先的合同应当优于成立时间在后的合同。被告已按照《房地产买卖契约》约定时间向李春成交付房屋，而原告没有举证证明任何房屋已交付使用及实际占有的证据，不能证明原告已实际占有涉讼房屋。被告与李春成签订《房地产买卖契约》附件三付款办法约定，“首期房款57480元，须于1999年6月10日前付清（扣除定金），其余楼款的70%即120000元，免息分期付款（24期）。”1999年6月10日，李春成向多路公司缴纳涉讼房屋首付款51480元，多路公司开具收据，加盖“多路物业公司财务章”，2001年6月28日多路公司出具收据确认“今收到牡丹阁20H业主李春成交来供楼尾期（第十五至第二十四期）楼价款五万元”，证明李春成已足额交付购房款，且被告存有收款凭证。原告提供的支付涉讼房屋的收据日期为2010年12月24日，该日期多路公司已注销，且款项交付时间后于李春成交付购房款时间。三、被告不是《商品房买卖合同》的签订主体，虽合同第一页载明出卖人为被告，但该信息并非被告填写，被告没有在该合同上签章确认，亦没有证据证明被告授权邓柳生签订该合同，因此，该合同不是原告与被告之间设立民事权利义务关系的协议，该合同对被告没有法律约束力。原告直接将购买涉讼房屋的款项支付给邓柳生，并由邓柳生开具加盖多路公司财务章的收款收据，被告不收取任何款项，若要求被告协助办理涉讼房屋产权登记手续，无法律依据。邓柳生作为多路公司的授权委托人与原告签订《商品房买卖合同》，该合同应约束原告与多路公司。原告诉称依据广东省高级人民法院作出的（2001）粤高法民终字第13号民事判决书，被告负有协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续、为业主办领房屋产权证的义务。首先，该判决书只能约束被告与多路公司双方，被告并不直接对原告负有该判决书确定的义务，原告以该判决书确定的义务为由要求被告协助其办理涉讼房屋的产权证缺乏事实依据。其次，该判决书没有明确“已出售房屋”的范围，涉讼房屋是否属于“已出售房屋”尚未有事实依据，原告不可主观推测。即使被告应为业主办领产权证，前提为多路公司要求被告提供协助，在多路公司未请求被告协助业主办领房屋产权证的情况下，原告无权直接要求被告办领产权证。被告与多路公司签订的《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼合作协议》约定被告协助购楼者申请领取房产契证，并不代表被告需要协助原告办理涉讼房屋的转移登记手续，且该约定具有相对性，只能约束被告和多路公司，属于双方协议约定，不能约束作为合同第三人的原告，原告不得以此为由主张被告负有协助义务。即使被告与多路公司共同作为《预售商品房许可证》上的售房单位，均有权向原告出售涉讼房屋，但被告协助办理涉讼房屋产权证的义务不是依据其为《预售商品房许可证》上的售房单位，而是应依据其与购房者签订的房屋买卖合同，本案中被告并不与原告直接签订合同，对原告不负有合同义务。四、原告在本案中没有举证证明涉讼房屋的产权已经办理了首次登记，没有举证证明涉讼房屋已经登记于多路公司名下或被告名下，涉讼房屋在没有办理产权首次登记的情况下，不得办理产权转移登记，应驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告不负有协助原告办理涉讼房屋登记至原告名下的义务，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人李春成没有发表意见。第三人邓柳生述称，被告应协助原告办证。第三人王法新述称，原告的起诉与王法新无关，王法新最早是向邓柳生购买涉讼房屋，后来又将房屋退还给邓柳生，邓柳生将该房转卖他人，王法新对退房后的情况不清楚，也与王法新没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人李春成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对本案中的证据，本院认定如下：1.对原告提交的日期为2010年12月24日的商品房买卖合同、收据、通知、申请书，结合原告提交的2011年7月15日的房地产买卖合同及相关收据、个人业务凭证及第三人王法新提交的收款收据，可以确定涉讼房屋并非由多路公司或第三人邓柳生向原告出售，故对日期为2010年12月24日的商品房买卖合同、收据、通知、申请书，本院均不予采信。2.对原告提交的华夏花园办证业主登记表，该表记载有“牡丹阁20H房，王法新，购房日期2001.06.28，合同价￥100,000.00”，结合第三人王法新提交的收款收据，可知第三人王法新购房时间及购房款金额均与上述记载不符，故本院对上述内容不予确认，该登记表的其他内容与本案无关，本院不作审查。3.对本案中的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区*******是由被告、多路公司合作开发。1993年9月29日，南海市建设委员会给被告和多路公司颁发《预售商品房许可证》，允许该两公司向境内、境外预售华厦花园项目房产。1998年7月23日，被告与多路公司签订《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》，约定双方共同发展的华厦花园商住项目，商场归被告所有，住宅归多路公司所有，并已竣工销售。2001年5月30日，广东省高级人民法院针对被告与多路公司履行合作建房合同产生的纠纷，依法作出（2001）粤高法民终字第13号民事判决，判令被告应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证。被告（甲方）与李春成（乙方）于1999年6月10日签订《房地产买卖契约》，约定甲方将位于佛山市南海区*******华厦花园牡丹阁20楼H房出售给乙方，成交价为171480元。第三人邓柳生在上述合同甲方委托代理人处进行了签名。1999年6月1日至2001年6月28日期间，李春成分期付清了上述购房款，并由多路公司出具了收据。2005年4月20日，本院受理了李春成诉被告、多路公司买卖合同纠纷一案，案号为（2005）南民三初字第279号，李春成请求解除其与被告签订的《房地产买卖契约》、退还房款171480元等。本院经审理后作出（2005）南民三初字第279号民事裁定，驳回黄玉颜以李春成名义的起诉。第三人邓柳生确认李春成已将涉讼房屋退还，其委托中介公司将涉讼房屋出售给了第三人王法新。2010年10月26日至2010年12月25日期间，第三人邓柳生以多路公司名义开具了三张收款收据，确认收取了第三人王法新支付的购房款共25万元。2011年7月15日，第三人王法新（卖方）与原告（买方）、经纪方佛山市南海区华毅地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉讼房屋出售予买方，总楼价为36万元，买卖双方同意该物业交付使用时间为收齐楼款当天；该物业需由开发商代表人邓柳生负责原买卖合同的更名事宜，如不能更换合同，卖方退回已收取的金额房款；首期款18万元须在先签订《广东省土地买卖合同》时支付，买卖双方应于2011年7月15日前签订《广东省土地买卖合同》；楼款余款18万元须在买方与开发商代表人邓柳生签订合同时支付；等等。同日，原告向经纪方佛山市南海区华毅地产代理有限公司支付了手续费5000元、中介费5400元，并与第三人王法新签订《收楼确认书》，确认物业管理费原业主交清到2011年7月31日，涉讼房屋交由原告接收。原告分别于2011年7月15日、7月21日向第三人王法新支付了购房款共36万元，第三人王法新开具了相应收据。原告确认自行承担办理涉讼房屋产权登记手续所产生的税费。另查明，涉讼房屋未办理合同备案手续及不动产权登记。本院认为，原告购买涉讼房屋时，涉讼房屋所在华厦花园项目已竣工，故本案应为房屋买卖合同纠纷。华厦花园项目由被告、多路公司合作开发，双方约定住宅归多路公司所有，在该项目的销售过程中一直是由第三人邓柳生代表多路公司处理相关房产销售事宜，第三人邓柳生确认李春成将涉讼房屋退还后，其将涉讼房屋出售给了第三人王法新，第三人王法新已足额支付购房款，根据（2001）粤高法民终字第13号民事判决，被告应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证，故被告应协助办理将涉讼房屋产权登记至第三人王法新名下的手续。第三人王法新购买涉讼房屋后将该房屋出售给原告，原告已足额支付购房款，并已接收涉讼房屋，第三人王法新作为出卖人应协助原告办理相关产权登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海盐步房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告薛浩文办理将佛山市南海区*******华厦花园牡丹阁20层H房登记至第三人王法新名下的手续；第三人王法新应于上述房屋登记至第三人王法新名下之日起十日内协助原告薛浩文办理将佛山市南海区*******华厦花园牡丹阁20层H房登记至原告薛浩文名下的手续。案件受理费2300元（原告已预交），由被告佛山市南海盐步房地产开发公司负担1150元，第三人王法新负担1150元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  康 燕人民陪审员  余晓娜人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年七月八日书 记 员  钟 丹