湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初501号原告：武汉江天物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号23层2号。法定代表人：周庆华，董事长。委托诉讼代理人：魏红，公司员工。委托诉讼代理人：孙乔，湖北多能律师事务所律师。被告：胡利军，男，1978年7月10日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市，原告武汉江天物业服务有限公司（以下简称“江天物业公司”）诉被告胡利军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告江天物业公司的委托诉讼代理人孙乔、被告胡利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江天物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费9239元（被告的物业面积为81.98平方米，物业费按每月每平方米1.60元自2014年2月18日计算至2019年12月31日）；二、判令被告支付原告滞纳金1683元（按每天应缴物业费的万分之五计算，每月滞纳金为24元；自2014年2月18日计算至2019年12月31日）；三、判令被告承担本案的受理费及其他费用。事实与理由：2011年11月18日，原告与被告签订《滨湖名邸二期临时管理规约》及《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为被告位于武汉市武昌区中南街瑞景路17号滨湖名邸二期6栋13层2号房屋提供物业服务，物业费按每月每平方米1.60元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与原告签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，约定：武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会委托原告管理武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期物业，委托管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，物业费按照每月每平方1.60元收取。上述协议与合同签订后，被告自2014年2月18日至今一直无故拒交物业费，现原告提起诉讼。被告胡利军辩称：此事是小区一棋牌室在被告居住的6栋一楼大厅内开设两扇窗户往大厅排废气，危害了居民身体健康。在棋牌室打墙开窗户时我们就和江天物业公司反映，江天物业公司说在和棋牌室老板协商，但是最终棋牌室还是把窗户开在了我们6栋一楼大厅里。大厅是密闭的，除了一个入户大门没有窗户可以让大厅里的废气排出。我们每天进出大厅都是在这样密闭的环境中，大人小孩都要被迫呼吸棋牌室排出来的废气。我家小孩进出大厅也是咳嗽不止。2015年5月25号，我去江天物业公司办公室和物业公司曾主任、宋主任协商解决棋牌室向大厅排烟及缴纳物业费之事，当时他们承诺我三天内解决棋牌室向大厅排烟的问题，我也承诺只要解决大厅排烟问题马上缴纳物业费。但到现在，江天物业公司也没有解决大厅排烟的问题。江天物业公司不作为，根本没有解决问题的实际行动。江天物业公司除了收取物业费，小区的物业管理存在很多违规行为。故法院应驳回原告的全部诉讼请求。原告江天物业公司为支持其主张，举证如下：证据一、物业服务企业资质证书；湖北省服务价格（收费）监审证（副本）。拟证明原告具备经营物业服务企业的资格；原告合法、合理收取物业费。证据二、［滨湖名邸二期］业户资料交付记录表；［滨湖名邸二期］防火、治安责任协议书；［滨湖名邸二期］装修申请表；［滨湖名邸二期］临时管理规约；［滨湖名邸二期］前期物业管理服务协议；《滨湖名邸小区物业管理服务合同》。拟证明被告居住滨湖名邸二期，房屋建筑面积81.98平方米；原告与被告签订物业服务协议，协议约定原告为被告提供物业服务，物业费按照每月每平方米1.60元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算等权利义务。证据三、缴费通知书6份及照片。拟证明被告自2014年2月至今无故拒缴物业费；原告多次向被告催缴物业费。被告胡利军为支持其主张，举证如下：证据一、2015年5月25日被告与原告办公室的曾主任、宋主任的对话录音。拟证明被告居住的滨湖名邸二期6栋一楼大厅开设的棋牌室排烟影响居民身体健康，被告要求原告整改，原告工作人员承诺三天内解决问题，但原告至今没有整改，所以被告拒绝缴纳物业费。证据二、滨湖名邸二期6栋一楼大厅棋牌室的视频。拟证明滨湖名邸二期6栋一楼的棋牌室擅自开设窗户，棋牌室的废气排放到一楼大厅影响6栋一楼居民身体健康。证据三、口头陈述：被告物业费已缴纳至2014年6月。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：被告胡利军对原告江天物业公司提交的证据的真实性均无异议，本院对原告江天物业公司提交的证据的真实性均予以确认。原告江天物业公司对被告胡利军提交的证据一的真实性不予认可，并认为即使真实，该证据也不能证明6栋一楼棋牌室窗户排出的气体影响被告家人的身体健康，因为被告居住在13楼，且原告对一楼棋牌室开设窗户没有执法权，只能与棋牌室老板沟通、协调；本院认为被告提交的证据一系原始视听资料，原告虽不予认可但未提交该证据存有疑点的证据，本院结合被告胡利军提交的其他证据对该证据的真实性予以确认。原告江天物业公司对被告胡利军提交的证据二的真实性无异议，但认为该证据不能证明6栋一楼棋牌室窗户排出的气体影响居民身体健康；本院对被告胡利军提交的证据二的真实性予以确认。原告江天物业公司对被告胡利军提交的证据三不予认可，认为系被告自述；本院认为被告胡利军提交的证据三系口头陈述，原告不予认可，本院不予确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：胡利军系武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期6栋13层2号房屋所有权人，房屋建筑面积81.98平方米。2011年11月18日，江天物业公司与胡利军签订《滨湖名邸二期临时管理规约》及《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》，主要约定：江天物业公司为胡利军所在的坐落于武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期小区提供物业服务；高层住宅物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.60元收取，按年缴纳，每年首月预交本年十二个月的物业管理费；胡利军不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，江天物业公司有权要求胡利军补交所有欠款并从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算每日的滞纳金；物业管理服务内容有：本小区公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等；物业管理服务质量包括公共配套、设备、场所（地）规划标准，无缺漏或违章擅改原规划要求，……。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与江天物业公司签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，主要约定：江天物业公司为武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期提供物业服务；物业费收费标准为高层住宅每月每平方米1.60元，业主每年12月31日前向江天物业公司预交下年物业服务费，最多预交1年；期限为2018年1月1日至2020年12月31日；对装修管理约定：严谨破坏房屋主体结构，乱搭乱盖违规装修，对小区房屋公共部位进行日常管理和维护；……。上述协议与合同签订后，胡利军自2014年2月18日至今未向江天物业公司缴纳物业费。期间，胡利军就一棋牌室在其居住的6栋一楼大厅内开设两扇窗户往大厅排废气危害居民身体健康，要求江天物业公司整改并于2015年5月25号到江天物业公司办公室与江天物业公司工作人员协商解决棋牌室向大厅排烟及缴纳物业费问题未果。另，江天物业公司自2014年起至2019年每年均于胡利军所居住的房屋门口张贴《缴费通知书》，催收物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。江天物业公司依据《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》、《滨湖名邸小区物业管理服务合同》在本案所涉小区进行了物业服务，胡利军作为小区业主，享受了江天物业公司的物业服务，应依约交纳物业费。胡利军以小区一棋牌室擅自开窗而江天物业公司不作为、江天物业公司没有尽到物业管理义务等理由拒绝缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，胡利军作为业主对物业服务有异议可以合理方式提出或由业主委员会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，其拒交物业费的抗辩理由本院不予采纳。江天物业公司要求胡利军给付物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于物业费及滞纳金的计算。江天物业公司主张欠付物业费自2014年2月18日起至2019年12月31日计算为9239元（81.98平方米×1.60元/平方米/月×70.45月）。因江天物业对胡利军反映的小区棋牌室擅自在其居住的一楼大厅开窗的问题长期未予处理，未全面履行合同约定及法律规定的物业管理义务，其提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院酌情对胡利军应支付的物业费予以扣减，计算为8777.05元（9239元×0.95）。胡利军主张其物业费缴纳至2014年6月但未提交证据证明，本院不予采信。江天物业公司还主张逾期缴纳物业费的滞纳金，虽然《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》中约定了业主逾期不交纳物业服务费，应交纳滞纳金，但综合考虑本案情节，江天物业公司在全面履行物业服务管理义务方面尚有应完善之处，故对其主张胡利军应支付滞纳金的诉讼请求，本院根据合同约定酌情予以扣减，计算为4912.11元［（81.98平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×6年）+（81.98平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×5年）+（81.98平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×4年）+（81.98平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×3年）]×0.95。江天物业公司主张胡利军支付滞纳金1683元未超出上述范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡利军于本判决生效之日起五日内给付原告武汉江天物业服务有限公司自2014年2月18日起至2019年12月31日止的物业服务费8777.05元；二、被告胡利军于本判决生效之日起五日内支付原告武汉江天物业服务有限公司自2014年2月18日起至2019年12月31日止的滞纳金1683元；三、驳回原告武汉江天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告胡利军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取37元，由被告胡利军负担（此款原告武汉江天物业服务有限公司已垫付，由被告胡利军于本判决书生效之日起五日内径行给付原告武汉江天物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二〇年七月十七日法官助理贾心曌书记员桂坦