安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初2821号 原告：淮北市五湖物业管理有限公司，住所地安徽省淮北市长山路南205号。 法定代表人：杜庆华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏光军，该公司副经理。 被告：吴伟，男，1979年3月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市五湖物业管理有限公司（简称五湖物业公司）与被告吴伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告五湖物业公司的委托诉讼代理人夏光军、被告吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五湖物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令吴伟向五湖物业公司支付拖欠的物业管理费1762元及迟延履行利息；2、诉讼费用由吴伟承担。事实和理由：五湖物业公司的原企业名称为淮北市四海集团物业管理有限公司，2016年8月变更为淮北市五湖物业管理有限公司。2009年10月，五湖物业公司与吴伟签订物业服务合同，双方约定，由五湖物业公司向吴伟提供物业服务，吴伟住宅面积110.82㎡。吴伟应依从物业协议第六条第2项（物业部门、行业主管部门核定标准收费0.3元/㎡/月）按时缴纳物业费。但是吴伟从2015年1月至2019年5月开始拒绝支付物业服务费用。经核算，自2015年1月至2019年5月共计53个月，吴伟共拖欠物业服务费1762元。为维护合法权益，五湖物业公司故具状起诉，请求依法判决。 吴伟辩称，不认可诉讼请求数额，我已经付了1197元。起诉状陈述属实，在2008年买房子后正常缴物业费。2015年，我住在顶楼，屋面漏水。老物业公司说提取维修基金维修，然后物业公司去住建局提取了维修基金，但是做工很马虎，还是漏水。然后我自己出资7000元左右把楼面维修好了。我去找老物业公司协商费用的事，老物业公司没有答复，但是那段时间老物业公司没有向我索要物业费。新物业公司是2016年来的，让我把与老物业公司有纠纷的物业费交给他。我要求把之前的纠纷处理掉，他们态度强硬，说有纠纷找派出所，他们只收物业费，不交就起诉。因为新物业公司不愿意处理纠纷，然后我个人到住建局去查询物业公司提取维修基金的情况，发现维修基金并没有被老物业公司提取走，我就交了部分物业费。他们根据物业合同起诉我，我对比了《安徽省物业管理条例》，发现这个物业合同不规范。首先他们的物业合同没有明确期限，没有明确服务质量标准，他们物业公司属于三级物业资质，他们的物业经理应当有建设部颁发的物业经理资格证，三级物业资质要求八人以上具有中级职称预算管理资质。小区内卫生环境没有及时清理，小区内车辆乱停乱放，私自占用公共车库不允许业主使用。小区内楼道口、住房全部都是小广告，没经过业主同意私自在公共区域架设广告牌，未在小区内公示广告收入。物业公司不尽责，不作为，严重违反《安徽省物业管理条例》。 本院经审理认定事实如下：2009年10月10日，吴伟与淮北市四海集团物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，约定：房屋坐落位置A1栋601室，公司负责小区的管理、经营及公共配套设施的维修养护；负责小区内公共照明、公共设施的维护，确保其功能良好；负责小区内所有公共地方的环境清洁卫生；负责小区内所有公共地方绿化的维护和管理；按规定向业主（住户）及其应缴费人收取物业管理服务费；管理服务费依据物价部门、行业主管部门核定的标准收取每月0.3元/㎡，缴纳费用时间为当月10日前等内容。吴伟在该小区内的A1栋601室，建筑面积110.82㎡，自2015年1月至2019年5月，应交纳物业服务费1762元（110.82㎡×0.3元/㎡×53个月）。五湖物业公司起诉后，吴伟缴纳物业服务费1197元，剩余565元未交纳。 另查，2016年8月，淮北市四海集团物业管理有限公司更名为五湖物业公司。 以上事实，有五湖物业公司提交的服务价格登记证、物业管理缴费通知单、照片、服务协议、情况说明、承诺书、企业登记信息变更事项单及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。吴伟提交的照片达不到其证明目的，不予认定。 本院认为，物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，如物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能拒绝支付物业服务费。 五湖物业公司与吴伟签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应如约履行。五湖物业公司依约为小区提供了物业管理服务，吴伟未及时交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。五湖物业公司主张吴伟支付物业管理费1762元，后因吴伟支付了1197元，故剩余费用应为565元。吴伟辩称，五湖物业公司服务不到位，其没有享受到物业服务而拒绝交纳物业费，但其提交的证据不足以证明其上述主张。五湖物业公司在物业管理服务过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，吴伟作为业主可以依照相关规定请求五湖物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式，故本院对其上述辩称不予采纳。对于迟延履行利息请求。双方合同中对此没有约定，本院酌定自本案诉前调解立案之日即2019年8月2日起开始计算，2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、吴伟于本判决生效后十五日内支付淮北市五湖物业管理有限公司物业费565元及利息（利息以565元为基数，自2019年8月2日起计算至款项清偿之日止，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回淮北市五湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由吴伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年七月三十一日 法官助理赵安 书记员赵坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。