广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1424民初555号 原告：中国农业银行股份有限公司大新县支行，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇伦理路223号。统一社会信用代码：914514248996931746。 负责人：黄圣，该行行长。 委托诉讼代理人：赵天祥，该行职员。 被告：赵卫东，男，1987年12月20日出生，壮族，住广西壮族自治区大新县。 被告：广西新振置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市大新县桃城镇养利路73号。统一社会信用代码：91451424595130057U。 负责人：言燕燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许建功，广西和慧律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司大新县支行（以下简称农行大新支行）与被告赵卫东、广西新振置业投资有限公司（以下简称新振公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。农行大新支行的委托诉讼代理人赵天祥，新振公司的委托诉讼代理人许建功到庭参加诉讼。赵卫东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行大新支行向本院提出诉讼请求：1.解除《个人购房担保借款合同》；2.赵卫东归还借款本金184324.71元，利息2942.7元（利息暂计至2020年4月22日，此后利息按合同约定利率计至借款清偿之日）；3.新振公司对赵卫东的债务承担连带偿还责任；4.农行大新支行对大新县桃城镇城南区域新锰上城小区2号楼2-1-1803号房（以下简称1803号房）抵押物享有折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：赵卫东于2017年6月23日向农行大新支行借款20万元,期限为20年,到期日为2037年6月20日,借款用途为购买1803号房,借款合同编号为:45020120170046918,还款方式为按月等额本息还款法，贷款担保方式采用阶段性担保+抵押，由新振公司作为保证人提供保证担保，为借款人的债务承担连带责任。赵卫东从2017年7月起至2019年11月,共还款27期,累计归还本息36648.92元,其中:本金14569.60元，利息22079.32元。但是，从2019年12月至2020年3月，赵卫东连续4个月未还贷款，欠本金184324.71元,利息2942.70元，合计本息187267.41元,农行工作人员多次电话和微信联系催收,至今没有履行全部还款责任。新振公司作为阶段性保证人应自贷款发放之日起,至借款人取得房地产权属证明,并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。新振公司尚未办理相关手续，并未办妥以农行大新支行为抵押权人的抵押登记手续,应承担违约责任及对借款人债务的连带保证责任。 赵卫东未到庭，未作答辩。 新振公司辩称，对农行大新支行陈述的事实没有异议。本案应由农行大新支行行使抵押物后不足部分再由新振公司代偿。案件受理费应由赵卫东负担。如新振公司承担保证责任，有权向赵卫东进行追偿，并优先受偿该房产拍卖、变卖所得价款。 农行大新支行围绕诉讼请求依法提交了其营业执照、赵卫东公民身份证、新振公司的企业信用信息、婚姻状况声明、个人借贷业务申请表、同意房产抵押承诺书、不动产登记证明桂（2017）大新县不动产证明第0002032号、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、贷款合约基本信息、催收短信记录、担保人履行责任通知书等证据，综合证实2017年6月23日，赵卫东向农行大新支行按揭贷款用于购买1803号房，并由新振公司提供阶段性连带保证。截至2020年4月22日，赵卫东尚欠借款本金184324.71元，利息2942.7元，合计187267.41元。 新振公司未提交证据。 赵卫东未到庭，未提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。对在案证据，新振公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2017年6月2日，赵卫东作为借款人向农行大新支行申请个人购房贷款，金额为20万元，用于购买新振公司开发的1803号房。2017年6月19日，赵卫东、农行大新支行和新振公司签订一份合同编号为45020120170046918《个人购房担保借款合同》，约定赵卫东向农行大新支行借款20万元，用于购买1803号房，借款期限20年，自2017年6月23日起至2037年6月22日止。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动确定执行年利率4.9%。还款方式为等额本息还款。借款担保为阶段性保证担保+抵押，由新振公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。如借款人未按约定归还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，并从逾期之日起在约定的执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。合同约定大新县宝圩乡宝西村委复兴屯2号为向赵卫东送达法律文书的送达地址。2017年6月23日，农行大新支行向指定账户即新振公司农行大新支行账号为20×××58发放贷款20万元。2017年7月28日，赵卫东为1803号房办理预购商品房设定抵押权预告登记桂（2017）大新县不动产证明第0002032号，农行大新支行是预告登记权利人，赵卫东作为预告登记义务人。2017年7月至2019年11月，赵卫东共还款27期，累计偿还借款本金14569.6元，利息22079.32元，合计36648.92元。2019年12月起，赵卫东不再偿还借款，新振公司也不代为偿还。截至2020年4月22日，赵卫东尚欠农行大新支行借款本金184324.71元，利息2942.7元，借款本息合计187267.41元。诉讼中，农行大新支行申请财产保全，本院裁定查封赵卫东名下涉案1803号房。 本院认为，涉案《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效合同，各方当事人应恪守履行。赵卫东未按约定还偿借款本息，已构成违约，农行大新支行请求解除合同提前收回尚欠借款本息的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。赵卫东以1803号房为其借款作抵押担保，虽办理了预购商品房设定抵押权预告登记，但至今未取得房产权属证书，也未办理1803号房的抵押权登记手续。依照合同关于借款担保方式的约定，即从借款发放之日起至赵卫东取得房产权属证书并办妥以农行大新支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由新振公司对赵卫东的借款提供阶段性连带责任保证。故新振公司应对赵卫东的尚欠借款本息承担连带保证责任。新振公司关于涉案借款应由农行大新支行行使抵押权后的不足部分再由新振公司承担的答辩意见，不予采信。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。新振公司承担赵卫东尚欠债务的连带保证责任后，有权向债务人赵卫东进行追偿，并可以就代偿的全部借款本息等费用向人民法院申请执行赵卫东名下包括1803号房在内的财产。 关于1803号房设立抵押权预告登记是否产生抵押效力的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。预告登记的效果是预告登记义务人如违背预告登记另行处分房产则不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，1803号房办理设立抵押权预告登记，农行大新支行作为抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，虽享有当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人处分该房屋，但并非对房屋享有现实抵押权，即不能享有对抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。故应驳回农行大新支行对1803号房享有折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求。赵卫东经传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，赵卫东应偿还农行大新支行尚欠借款本息，新振公司对赵卫东的债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向赵卫东进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司大新县支行与赵卫东、广西新振置业投资有限公司签订的合同编号为45020120170046918的《个人购房担保借款合同》； 二、赵卫东偿还中国农业银行股份有限公司大新县支行尚欠借款本金184324.71元，利息2942.7元（利息已计至2020年4月22日，2020年4月23日起至借款实际清偿之日的利息，以实欠借款本金为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付）； 三、广西新振置业投资有限公司对赵卫东的上述债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向赵卫东进行追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司大新县支行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4404元，保全申请费1420元，由赵卫东、广西新振置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  黄世美 二〇二〇年七月二十七日 书记员  刘洪春 附:相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用》若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。