上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2922号原告：吴戈，男，1977年4月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：上海泰业废旧物资有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周建，总经理。原告吴戈诉被告上海泰业废旧物资有限公司(以下简称泰业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴戈向本院提出诉讼请求：1、要求确认于2019年5月8日解除双方签订的商铺租赁合同；2、要求被告返还上海市上中路XXX-XXX号房屋并将房屋恢复原状；3、要求被告支付自2019年1月11日起至2019年5月8日的租金21449.61元；4、要求被告支付自2019年5月9日起至实际返还之日的房屋占用费，按每日300元计算；5、要求被告支付违约金11000元。后原告当庭撤回要求被告将房屋恢复原状的诉请。事实和理由：被告于2018年6月11日就租赁上海市徐汇区上中路XXX-XXX号房屋,与原告签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定月租金为5500元,押金11000元,每三个月为一期支付租金,应于到期前一月25日之前支付下一期租金。合同第九条第二款第6点约定被告逾期不支付租金超过15日,即视为违约,原告有权收回房屋,并追究被告违约责任;且合同第七条第一款约定被告违约占用涉案房屋应按照6元/平米/日支付占用费。合同签订后,被告仅按约支付首期租金(2018年6月11日至8月10日)及押金予原告,后续租金被告以经营困难为由一直延期支付,虽经原告反复催讨,但被告拒不支付相关租金予原告。原告依合同约定,于2019年5月6日及2019年5月8日以书面形式通知被告,解除双方的租赁合同并要求其限期归还房屋等。然被告对此置之不理,拒不归还涉案房屋予原告。故原告诉至法院。泰业公司辩称，不同意原告的诉请。原告将房屋断电、封门，导致公司无法正常经营，产生极大经济损失。合同未到期，要求继续履行，2020年春节时被告曾支付原告现金2100元。本院认定事实如下：上海市上中路548-558(双)号1层房屋产权人系宣某某，房屋用途为店铺，建筑面积496.22平方米。2015年5月12日，宣某某将上述房屋出租给吴戈。2018年6月11日，吴戈(甲方，出租方)与泰业公司(乙方，承租方)，签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上中路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，建筑面积50平方米，作为商铺使用，租赁期限自2018年6月11日起至2020年6月10日止，月租金5500元，乙方应于每月25日前向甲方支付租金，押二付三，押金11,000元，租赁关系终止时，房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满之日返还该房地产,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按6元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的2倍支付违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过15日的。合同签订后，吴戈将系争房屋交付泰业公司，泰业公司支付二个月租金及押金11000元。因拖欠租金，2018年12月29日，泰业公司出具承诺书一份，主要内容为：泰业公司拖欠2018年11月至12月10日租金5500元、拖欠2018年12月至2019年2月租金16500元，违约情况已经满足吴戈单方解除合同、没收押金支付违约金的条件，经再三请求，公司经营困难，承诺在下列时间内支付完全部拖欠租金：2018年12月29日前支付2018年11月11日至12月10日的租金5500元；2019年1月25前支付2018年12月11日至2019年1月10日的租金5500元；2019年2月25日前支付全部拖欠租金及相关费用。如未按上述条款履行承诺则吴戈有权解除合同收回房屋(停止房屋内水电供应及更换门锁)，泰业公司无异议且承担吴戈全部损失。后泰业公司支付租金至2019年1月10日，之后未按约支付租金。2019年5月8日，吴戈至系争房屋门上张贴《解约通知书》，内容为：根据2018年6月10签订的租赁合同第九条第(二)款约定,贵公司拖欠了2019年1月起至今全部租金并非法经营玉石买卖、使用柴油危险品。且违反了2018年12月29日由法人周健签署的还款保证书(因乙方反复违约而签署)。甲方即日通知乙方解除租赁合同,收回房屋并限期5个自然日内结清拖欠租金、违约金、清空商铺,逾期不清空,商铺内物品做无主处理。关于系争房屋使用情况，泰业公司表示房屋在被告控制之下，用于办公和存放物品，但是因为断电，无法正常经营，原告之前还在门上加锁、泼油漆。吴戈表示2019年4月6日锁门只是为了要被告支付房租，是威慑性的，被告承诺付款，原告马上就把锁拿掉了，原告没有至系争房屋门上泼油漆，只是去张贴合理告知，原告也没有断水断电，被告不支付租金导致原告不能向产权人支付租金，产权人很生气，被告私拉电线接到总闸导致后面几个月都没有电费产生。被告则表示偶尔拉过几次电线，都是为了进去取东西，被告一直要求原告恢复供电。关于泰业公司于2020年1月份支付的2100元，吴戈表示该款项并非租金，而是泰业公司拖欠的电费。庭审中，原被告一致同意在本案中将押金一并处理。审理中，泰业公司提出因受疫情影响，2020年2月至3月，街道要求公司不营业。吴戈表示街道确实建议停止营业，但只是2020年2月份一个月。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、微信记录、照片、承诺书等证据证实，本院予以确认。审理中，本院进行调解，原告表示被告尽快将房屋交还，原告可以给予降低20%房屋使用费，违约金也降低20%；被告表示愿意调解，要求原告恢复供电，继续履行合同，租金支付至交房日期，因企业目前涉及多起诉讼，经营状况不好，租金支付日期不能确定，希望合同到期后继续租赁该房屋。原告对被告的调解方案表示不能接受，致调解不成。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同履行过程中，被告未按约支付租金，构成违约，原告据此提出解除合同、支付租金、返还房屋、支付违约金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。被告抗辩称原告断水断电、泼油漆、在门上加锁，导致被告不能正常经营，不同意按照300元/日支付使用费。原告则对此予以否认。本院认为，从双方微信往来看，因被告拖欠租金，原告行使合同解除权后系争房屋的确存在断电情况，结合房屋用途，以及原告已主张违约金的情况，本院酌情调整房屋使用费为210元/日。至于被告提出2020年2月至3月因疫情无法实际使用系争房屋的情况，本院依据公平原则，结合本市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间，酌情确定该期间按原租金水平支付使用费。合同解除后，原告应将押金返还被告，双方均同意在本案中一并处理，故本院予以一并判决。原告当庭撤回部分诉请，系当事人自行处分权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、确认吴戈与上海泰业废旧物资有限公司于2018年6月11日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；二、上海泰业废旧物资有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市上中路XXX-XXX号房屋返还吴戈；三、上海泰业废旧物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴戈违约金11,000元；四、上海泰业废旧物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴戈自2019年1月11日起至2019年5月8日止的租金21,449.61元；五、上海泰业废旧物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴戈房屋使用费，自2019年5月9日起至实际返还房屋之日止，按每日210元计算,其中2020年1月24日至2020年3月23日期间，按每日183.33元计算；六、吴戈于本判决生效之日起十日内返还上海泰业废旧物资有限公司押金11,000元，该款可与判决主文第三、四、五项中的款项抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计833元，由上海泰业废旧物资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年七月二日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。