广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3382号上诉人（原审被告）：黄毅杰，男，汉族，1972年2月2日出生，住广东省深圳市南山区*********，公民身份号码：440************819。被上诉人（原审原告）：东莞市庆业物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市*********************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈嘉乐，男，该公司员工。上诉人黄毅杰与被上诉人东莞市庆业物业管理有限公司（以下简称庆业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初14774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庆业物业公司向原审法院提起诉讼请求：1.黄毅杰立即支付拖欠的物业管理费28336元及逾期付款违约金48293.4元（违约金以当月逾期付数额为基数按日1‰起计至2019年7月31日止，最终按实际支付日计算）；2.由黄毅杰承担本案诉讼费。原审法院判决：一、黄毅杰于判决发生法律效力之日起五日内支付庆业物业公司2011年2月1日起至2019年7月31日的物业服务费25806元及滞纳金（在2011年2月至2019年7月期间，每月以253元为本金，自当月20日起按日千分之一计算至实际清偿之日止）；二、驳回庆业物业公司的其他诉讼请求。本案一审受理费857.87元，由庆业物业公司负担100元，黄毅杰负担757.87元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初14774号民事判决书。黄毅杰上诉请求：撤销一审判决，改判黄毅杰向庆业物业公司支付物业费9108元（从2016年7月31日至2019年7月31日）。主要事实与理由：一、庆业物业公司的诉求绝大部分已超出诉讼时效，原审认定事实不清。黄毅杰自2010年购买房屋后至一审前，从未收到过庆业物业公司任何形式的催收通知。庆业物业公司在一审中无法提供证据证明其有追索物业费的行为，在诉讼时效内怠于行使权力，应承担相应法律后果，超出诉讼时效外的物业费用，黄毅杰依法不应承担。二、庆业物业公司超出举证期限举证，违反法律程序。关于“短信通知截图”的证据，庆业物业公司是在一审开庭时当庭提交的，超出了举证期限，法院不应采纳举证期限外提交的证据。其次，此证据是庆业物业公司所谓的分别于2014年、2016年、2018年向黄毅杰“发送”的，显然并不属于法律规定的“新的证据”范畴，故在举证期届满后不可再向法院提交，法院更不应采纳。“短信通知截图”是无效证据，一审接受并采纳此证据明显违反法律程序。三、一审以“短信”的“发出”作为诉讼时效的中断事由是错误的。退一步来说，即使其举证程序合法，也不能成为本案中断诉讼时效的事由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业向业主追索物业服务费的关键前提是经过书面催缴，同时还必须有证据证明已将该书面通知送达给业主。本案中，不论“短信”是否属于书面催缴，书面催缴需要通过公证送达、发律师函、挂号信签收、当事人回函等方式确认送达完成，短信这种随意性极强，操作极为方便的方式更需回复确认。本案中，一审在黄毅杰没有回复短信，庆业物业公司无法举证证明黄毅杰确实收到并知悉的前提下，认定催缴行为完成是错误的。且黄毅杰早已在2012年就已更换了手机号码，原号码138*****983已过户给了张准翔先生使用。另外，此“短信通知截图”证据还有以下诸多的瑕疵：发送号码的归属，发送人是谁，其身份能否代表管理处，短信内容是否属实等，原审在一审庭审时没有展开调查与质证，存在非常多的不确定性。综上，“短信通知截屏”证据无论在真实性，合法性以及关联性上都不符合法律规定。四、关于“滞纳金”，一审适用法律错误。滞纳金属于行政概念，违约金则属于民事概念。本案中，黄毅杰与庆业物业公司之间的物业服务合同纠纷属于民事范畴，合同中所约定的必然是指违约金。一审在判决中混淆了两者的基本概念，运用了行政法的方法来处理民商事的案件，支持带有惩罚性质的滞纳金为适用法律错误。由上所述，本案应适用违约金的概念，应遵从赔偿原则。一般的交易习惯和司法实践中，违约金一般都设定在损失金额的20%左右，符合我国违约金立法法律的赔偿精神。本案中，一审支持的日千分之一的滞纳金(实际为违约金）已约是本金的两倍，违背了我国违约金的赔偿原则以及合同公平原则。另外，按照此算法，折合年利率为36.5%,已大大超出了我国对高利贷利率的界定。五、一审认定黄毅杰需从2011年2月1日起支付物业费适用法律错误。退一万步，假设认定庆业物业公司有合法的催缴行为，三年的诉讼时效是在2017年实施的民法总则里规定的。庆业物业公司在2014年“发送短信”时应该适用民法通则里两年诉讼时效的规定，即假设一审判决正确的前提下，黄毅杰也只应当自2012年2月1日起开始支付。庆业物业公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，黄毅杰向本院提交了购买方名称为张准翔，计费时段为2019年1月至2019年12月的12张深圳增值税电子普通发票，拟证明案涉手机号码138*****983已过户给张准翔使用。庆业物业公司对此质证称在《商品房买卖合同》第二面中黄毅杰的联系电话为138*****983，且《锦绣花园如伙文件签收清单》其中的业主（入住）登记表联系电话也有138*****983。为此，庆业物业公司向本院提交了《商品房买卖合同》第二面、《锦绣花园如伙文件签收清单》、业主（入住）登记表。对此，黄毅杰质证称：庆业物业公司提交的证据已超过举证期限，为无效证据，应不予采纳。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对黄毅杰上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点：一、案涉物业服务费是否已超过诉讼时效；二、原审对滞纳金的认定是否恰当。分析如下：焦点一。首先，关于短信发送催缴信息是否应认定为书面催缴。黄毅杰主张其于2012年已更换手机号码，原号码138*****983已过户给案外人张准翔使用，但其二审提交的12张深圳增值税电子普通发票显示的计费时段为2019年1月至2019年12月，并不能证明其于2012年就将案涉手机号码过户给案外人使用，故本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》以及庆业物业公司二审提交的《锦绣花园如伙文件签收清单》、业主（入住）登记表显示，黄毅杰的联系电话均为138*****983。在黄毅杰未能证明其已告知庆业物业公司更换联系方式的情况下，庆业物业公司分别于2014年1月28日、2016年12月30日、2018年5月12日、2018年9月3日向该号码发送催缴物业服务费信息，应视为已向黄毅杰送达了书面催缴信息。另，虽庆业物业公司在一审庭审期间当庭提交证据催缴短信，但已说明逾期提交的原因，且黄毅杰亦予以质证，故原审采纳该催缴短信作为判案依据并无不当，并未违反程序。其次，黄毅杰确认尚欠庆业物业公司2010年4月1日至2019年7月31日物业服务费。庆业物业公司分别于2014年1月28日、2016年12月30日、2018年5月12日、2018年9月3日向黄毅杰送达催缴物业服务费信息。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，庆业物业公司提交的证据不能证明其于2012年1月29日前向黄毅杰催收此前的物业服务费及电费，且在2014年1月29日至2016年1月28日期间两年内也未向黄毅杰催收物业服务费及电费，又不能提交证据证实有诉讼时效中止、中断事由。结合庆业物业公司于2016年12月30日向黄毅杰送达催缴物业服务费信息的事实，庆业物业公司请求黄毅杰支付2010年4月1日至2014年12月30日的物业服务费，没有法律依据。故黄毅杰应向庆业物业公司支付2014年12月31日至2019年7月31日物业服务费13923.16元（253元/月÷31日×1日+253元/月×55个月）。焦点二。本案中，滞纳金针对的是黄毅杰逾期支付物业服务费的违约行为。双方签订的《锦绣花园业主公约》约定的滞纳金合计为年利率36.5%，黄毅杰主张滞纳金标准过高请求减少，但未提交证据予以证明，本院不予支持。经核算，2014年12月31日的滞纳金应以8.16元（253元/月÷31日×1日）为基数，自2014年12月20日起按日千分之一计算至实际清偿之日止；2015年1月至2019年7月期间，每月以253元为本金，自当月20日起按日千分之一计算至实际清偿之日止。但滞纳金的总额应以13923.16元为限，原审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人黄毅杰的上诉理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不能成立的部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初14774号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初14774号民事判决第一项为：黄毅杰于本判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市庆业物业管理有限公司2014年12月31日至2019年7月31日物业服务费13923.16元及滞纳金（2014年12月31日的滞纳金应以8.16元为基数，自2014年12月20日起按日千分之一计算至实际清偿之日止；2015年1月至2019年7月期间，每月以253元为本金，自当月20日起按日千分之一计算至实际清偿之日止），滞纳金总额以13923.16元为限；三、驳回东莞市庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费857.87元，由东莞市庆业物业管理有限公司负担546.31元，黄毅杰负担311.56元；二审案件受理费1331.47元，由东莞市庆业物业管理有限公司负担924.54元，黄毅杰负担406.93元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年七月二十四日书记员 吴晓勇