四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9169号 上诉人（原审原告）：缪方敏，男，1986年9月9日出生，汉族，住河南省光山县。 上诉人（原审原告）：彭玲，女，1988年10月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王晏，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都鸿达森房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区新乐路321号。 法定代表人：刘永兴，总经理。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 上诉人缪方敏、彭玲因与被上诉人成都鸿达森房地产开发有限公司（以下简称鸿达森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 缪方敏、彭玲上诉请求：撤销原判，依法改判支持缪方敏、彭玲的全部诉讼请求；二审案件受理费由鸿达森公司负担。 事实和理由：一、一审法院对本案基本事实认定不清，遗漏重要事实。 本案中，鸿达森公司存在隐瞒其违规改建事实签订合同的欺诈行为，和在代办产权时故意拖延的先行违约行为，一审法院未对前述事实进行确认或认定错误，属于基本事实认定不清。 1.本案审理中法院查明并经各方当庭认可的基本事实及缪方敏、彭玲提交的证据足以证明，鸿达森公司持续存在怠于收取相关资料及税费和怠于代为办理及协助办理产权行为。 按行业通常情况，商品房出售方在收房时即收取代办产权相关费用及材料，如有遗漏再行补充，以便产权办理。而本案庭审中各方当事人已认可，房屋交付时未及时收取产权办理材料及费用，而是拖延至2015年10月才陆续通知购房者缴纳，收取部分购房者材料和税费后页并未通知相关人员补充材料或费用，一直告知待后续通知，或者以资料齐全但负责案涉房屋小区国土竣工验收的国土局不作为为由推诿，在鸿达森公司不予收取费用即资料期间，缪方敏、彭玲不可能强行缴纳资料。截止至上诉之日，本案已通过信访途径由高新国土局督促鸿达森公司进行相关材料提交。但鸿达森公司仍告知缪方敏、彭玲需等待进一步通知，不收取材料。一审法院认定缪方敏、彭玲应自行缴纳相关税费及提交相关材料为事实认定错误。 2.鸿达森公司存在合同欺诈行为，但一审法院遗漏该客观事实，属于基本事实认定不清。 在起诉前期及庭审中，经缪方敏、彭玲向高新国土局核实并提交代理律师与国土局工作人员电话录音、信访举报国土局答复等证据，证明鸿达森公司无法办理产权，缪方敏、彭玲也无法自行办理产权的唯一原因是小区超出土地规划报批比例修建，导致未能通过国土竣工验收，且拒不缴纳由此拖欠的土地出让金，因而导致无法进行后续不动产权证办理。 缪方敏、彭玲据此主张鸿达森公司违反《商品房买卖合同》第七条“规划变更的约定”，且关于产权尤其是国土证的办理期限因在订立合同时的格式条款未说明、欺诈行为和显示公平应为无效条款，或可撤销条款，且鸿达森公司违规变更规划修建商品房且至今拒不整改、补缴土地出让金的行为导致，并且其行为也对缪方敏、彭玲自行办理产权造成了根本性妨碍，已构成事实既定违约。且双方关于产权办理期限应当按照“无约定从法定”原则，以法律规定的“交房后90日”起算违约，故已达违约起算时间。 此外，庭审中缪方敏、彭玲已提出，鸿达森公司所取得的房屋初始登记为2016年实施不动产权统一登记前单独就房屋所有权取得的初始登记，自不动产权统一登记实施后，鸿达森公司因前述违建行为至今未通过国土竣工验收，不可能也未取得不动产权初始登记。一审法院遗漏前述事实作出判决，导致本案基本事实认定不清。 二、一审法院对产权办理期限未届满，鸿达森公司不构成违约的认定，属于法律适用错误。 1．一审法院认定本案《商品房买卖合同》合同中关于产权办理的条款为有效条款，且应从缪方敏、彭玲交齐材料之日起起算违约时间，法律适用错误。 首先，本案双方签订的《商品房买卖合同》第七条规划变更的约定载明“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更……确需变更……应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”，本案中，鸿达森公司不仅违反变更违约通知及获得批准的约定，构成事实违约，且隐瞒其变更规划的事实，利用其优势地位，与缪方敏、彭玲签订远超行业常规时间“房屋所有权证办理后五年内完成国土证办理”的格式条款，未做任何明确说明，且直到现在仍拒不承认、拒不整改其违规事实，存在持续的恶意欺诈行为，且条款显示公平，属于无效条款，即便法庭认为该条款不当然无效，缪方敏、彭玲基于《合同法》第五十四条规定申请对国土证办理期限予以撤销，因而双方对于产权证办理期限应当按照“无约定从法定”原则，以法律规定的“交房后90日”起算违约。目前案涉房屋所在小区无一家获得土地使用相关权属证书。即便法院不认为条款无效，也应当基于双方合同订立目的中缪方敏、彭玲“取得房屋基础权属”的合理预期，以房屋所有权证办理期限为政策变化后的权属证书办理期限计算违约。即便法院认定应以缪方敏、彭玲交期资料之日起算，鸿达森公司怠于通知和收取产权办理费用及材料的材料也应计入违约起算期限。因而，一审法院仅简单粗暴以格式条款未免除缪方敏、彭玲权利而有效为由的认定属于适用法律错误。 其次，在商品房买卖合同关系中，商品房出售方无论在合同签署还是代办产权过程中处于优势地位，在完全委托鸿达森公司代办产权时，鸿达森公司未通知乃至拒收税费和材料的情况下，缪方敏、彭玲对办理流程不了解且有合同约定的情况下，对其合理预期是待鸿达森公司通知和同意后提交相关资料及费用，由鸿达森公司代办相关手续，不具有单独另行缴纳税费及材料的预期。因而一审法院认定缪方敏、彭玲未履行提交费用及材料的义务不受鸿达森公司未通知行为影响也属于法律适用错误。 2.法院认定鸿达森公司未构成违约，属于法律适用错误。在买卖合同中，保证交付商品物权完整无瑕疵是出卖方的基本义务，本案中，本案双方已完全履行双方签订商品房买卖合同的相关义务，获得所购商品房及其权属证明，是缪方敏、彭玲的基本合法权利和合同订立的基础目的，而代办买卖商品权属证明也是商品房买卖合同的随附义务。因而，如房屋买卖双方约定由商品房出售方代办，则商品房出售方应履行代办义务；即便有购房方选择自行办理，则商品房出售方也需要履行配合并确保产权能够顺利办理的条件成立的义务。 本案中，鸿达森公司的违建行为，违反《商品房买卖合同》第七条“规划变更的约定”，且关于产权尤其是土地使用证（即国土证）办理期限的条款因其订立合同时的格式条款未说明、欺诈行为和显失公平原因为无效条款，或可撤销条款，且鸿达森公司违规变更规划修建商品房屋且至今仍拒不整改、补缴土地出让金的行为所致，并且其行为也对缪方敏、彭玲自行进行产权办理造成了根本性妨碍，鸿达森公司已构成事实既定违约，且双方关于产权办理期限应当按照“无约定从法定”原则，以法律规定的“交房后90日”起算违约，故已达违约起算时间。 因而，一审法院不考虑前述基本事实，仅刻板套用商品房买卖合同约定，对认定鸿达森公司未构成违约，属于法律适用错误。综上所述，一审法院对本案基本事实认定不清，适用法律错误，请法院依法改判。 鸿达森公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鸿达森公司并未逾期办理产权证书，不应当承担违约责任。理由如下：1.缪方敏、彭玲与鸿达森公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且并未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中缪方敏、彭玲未及时按照合同约定提供办理房屋所有权证的手续及税费，导致无法办理房屋所有权证书，鸿达森公司对此并无过错。2.根据双方所签订的商品房买卖合同第19条第二款第2项，以及补充协议第8条第一款及第三款，双方所约定办理的是房屋所有权证书，取得房屋所有权证书的期限自商品房交付前买受人交齐所有资料，包含买受人应签署的资料以及缴纳完毕相关税费之日起开始计，而本案缪方敏、彭玲是2016年10月25日缴纳契税，2016年10月26日向鸿达森公司提供除契税以外的其他费用及资料，而且其向鸿达森公司提供的资料中还存在身份证复印件过期，以及契税完税凭证有误的问题。而2016年11月17日起，成都市已停止受理不动产权证书及国有产权证书业务，开始实施不动产统一登记，在不动产统一登记实施时双方约定的取得房屋所有权证书的期限并未届满，鸿达森公司并没有逾期行为。不动产统一登记实施之后也无法办理房屋所有权证书。因不动产证书包含了国有土地使用权证和不动产权证书的双重属性，且合同中并没有对办理不动产权证书的期限进行约定，不动产统一登记后，房屋与土地需一并登记，因此应当以双方约定的办理国有土地使用权证的办理期限作为办理不动产权证书的期限。根据补充协议的约定，办理国有土地使用权证的期限现尚未届满。鸿达森公司不应当承担违约责任。 缪方敏、彭玲向一审法院起诉请求：1.判令鸿达森公司立即为缪方敏、彭玲办理案涉房屋权属证书（不动产权证）；2.判令鸿达森公司向缪方敏、彭玲支付逾期办理房屋产权证书违约金（按照总房款的4.5%/年自2015年4月1日计算至实际取得房屋权属证书之日）。 一审法院认定事实：缪方敏、彭玲向鸿达森房地产公司支付购房款399397元，购买鸿达森公司开发的位于成都高新区房屋，并与之签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：该商品房交付后，缪方敏、彭玲自愿委托鸿达森公司办理房屋权属转移登记（房屋所有权证），并同意按房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书办理产权证书，及时与鸿达森公司办理房屋面积补差手续，办证发生所需的税费，依照国家有关规定由双方各自承担，鸿达森公司不收取任何代办费；合同约定取得房屋所有权证的日期自缪方敏、彭玲交齐所有资料（含缪方敏、彭玲应签署的资料）及交清相关税费之日起开始计算18个月；国有土地使用权证于缪方敏、彭玲所购商品房的房屋权属证办理完毕后五年内进行分户；缪方敏、彭玲未付清合同约定的全部应付房款、政府规定税费、专项维修资金等费用和未及时提供办理产权转移登记所需的全部资料，鸿达森公司均有权拒绝配合缪方敏、彭玲办理相关手续，由此产生的一切后果由缪方敏、彭玲承担；如因鸿达森公司的责任，缪方敏、彭玲未能按照约定的时间内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，鸿达森公司按日计算向缪方敏、彭玲支付商品房总价款万分之一的违约金。 2015年1月5日，鸿达森公司向缪方敏、彭玲交付房屋。 2015年11月3日，鸿达森公司取得案涉房屋的初始登记。 2016年10月27日，缪方敏、彭玲向鸿达森公司支付“代办产权相关费用”1221元。 一审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实，有双方当事人陈述及缪方敏、彭玲举证的《商品房买卖合同》、购房款发票等证据及鸿达森公司举证的《商品房买卖合同》附件、房屋初始登记单等证据在卷佐证。 一审法院认为，双方在补充协议中关于“产权登记”的补充约定是格式条款无疑，但该格式条款并未免除或限制鸿达森公司责任，加重缪方敏、彭玲责任，排除缪方敏、彭玲主要权利，故缪方敏、彭玲认为该约定无效的主张不成立，一审法院不予采纳。 本市实施不动产统一登记后，原房屋所有权证及国有土地使用权证合二为一，鸿达森公司在2016年11月17日后客观上已无法为缪方敏、彭玲单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，而应在约定的国有土地使用权证办理期限内为缪方敏、彭玲办理不动产权属证书。循此而论：1.即使从房屋交付之日起算，鸿达森公司为缪方敏、彭玲办理房屋不动产权属证书的履行期限也未届至，故缪方敏、彭玲要求鸿达森公司办理房屋不动产权证的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。2.鸿达森公司在2016年11月17日前不存在逾期办理房屋所有权证的违约行为，不应支付逾期办理房屋所有权证违约金，具体理由如下：（1）缪方敏、彭玲委托鸿达森公司代为办理房屋所有权证，自然负有向受托人鸿达森公司提交办证所需税费及资料的义务；（2）根据约定，鸿达森公司代为办理房屋所有权证的履行期限自缪方敏、彭玲交清相关税费之日起算，但缪方敏、彭玲直到2016年10月27日才交纳，截至2016年11月17日，该办证期限尚未届满；（3）义务的履行不以相对人通知为前提，缪方敏、彭玲未于合理期限内向鸿达森公司支付办证所需税费，且没有证据证明该结果是由于鸿达森公司的行为所致，故应由缪方敏、彭玲承担由此产生的不利后果。 综上所述，一审法院对缪方敏、彭玲的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回缪方敏、彭玲的诉讼请求。一审案件受理费1028元，由缪方敏、彭玲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 缪方敏、彭玲向本院提交以下证据：1.2018年8月8日通话录音，通话对象为鸿达森公司工作人员曹莹与王晏；拟证明通过王晏与鸿达森公司工作人员的通话，证明产权办理过程中鸿达森公司怠于通知和收取相关材料及税费，以及王晏在2016年1月与鸿达森公司达成自行办理一致合意，及2016年10月双方重新达成产权代办合意，2016年11月王晏将鸿达森公司所称系统问题导致的税票错误补正并重新提交，获得鸿达森公司认可，即鸿达森公司明确相关产权办理资料已为齐全状态，鸿达森公司工作人员明确鸿达森公司未取得不动产的大产权证书； 2.先予调解通知书，该证据系与本案相关，成都市自然规划局起诉鸿达森公司建设用地使用权纠纷的先行调解告知书；拟证明一审法院遗漏了鸿达森公司超出土地规划报批比例修建商品房屋，且拒不缴纳由此拖欠的土地出让金，因而导致缪方敏、彭玲等业主无法办理不动产权证书事实。 鸿达森公司发表质证意见称：对于第一组证据，该份录音是2018年所取得的，而缪方敏、彭玲在一审的时候并没有提供，现并不属于新证据，不应当被采纳；就录音本身而言，对三性均不予认可，该录音并不能证明通话的双方身份，而且几乎听不清楚所谓“曹某”说的什么，该证据达不到缪方敏、彭玲的证明目的；且办证所需缴纳资料及税费，是购房人的义务，义务的履行也不应当以通知为前提。 对于第二组证据，因缪方敏、彭玲仅提供了PDF版本，代理人不清楚其他的案件，对真实性不清楚，且该证据与本案无任何关联性；鸿达森公司是否应当立即为缪方敏、彭玲办理房屋不动产权证以及是否应当支付违约金，应当界定的是办理产权证的期限是否已经届满，而根据前述内容可知，办理国土证的期限并未届满，因此鸿达森公司不承担违约责任。 本院审查后认为：关于第一组证据中，录音所载明的通话对象、身份未有其他证据予以证明，且该证据中载明王晏在2016年10月重新达成代办合意，在11月将税票重新提交；但根据一审法院查明的事实，在2016年11月17日成都市主城区即开始实施不动产统一登记，鸿达森公司在该月在客观上已无法单独申请办理房屋所有权证书。故，该组证据不能达到缪方敏、彭玲的证明目的，本院不予采纳。 关于第二组证据，成都市自然规划局起诉鸿达森公司建设用地使用权纠纷的案件尚在审理过程中，其审理结果与本案中鸿达森公司是否应承担逾期办证违约责任的认定之间并无关联，鸿达森公司是否应当承担责任应当依据双方合同约定的办证期限是否届满作为判断依据。故，该组证据不能达到缪方敏、彭玲的证明目的，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，缪方敏、彭玲明确其诉讼请求中主张的违约金系针对鸿达森公司逾期办理不动产权证书的违约行为。 本院认为，根据缪方敏、彭玲的上诉请求与鸿达森公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：鸿达森公司是否应向缪方敏、彭玲支付逾期办理不动产权证书的违约金。现就该争议焦点的认定论述如下。 缪方敏、彭玲与鸿达森公司签订的案涉商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，缪方敏、彭玲主张鸿达森公司应当承担逾期办理案涉房屋不动产证书的违约责任，则应审查双方就办证行为的约定。 根据双方合同约定的内容，鸿达森公司应在房屋交付之日起12个月内办理房屋所有权证书，国有土地使用权证于买受人所购商品房的房屋权属证办理完毕五年内进行分户。逾期办理房屋所有权证书的，鸿达森公司以总房款为基数、每日万分之一的标准支付违约金。且双方约定：取得房屋所有权证的日期自买受人交齐所有资料（含买受人应签署的资料）及交清相关税费之日起开始计算。 根据本案查明的事实，缪方敏、彭玲在交付房屋之时并未向鸿达森公司交付办证所需的相关税费，办理房屋所有权证书的时间应从缪方敏、彭玲向鸿达森公司提交完毕相关税费、资料等之日起算。且在2016年11月14日后成都市开始实施不动产统一登记，鸿达森公司在约定的办理房屋所有权证书的时限内、客观上已无法为缪方敏、彭玲办理房屋所有权证书的申办；关于不动产证书的办理时间，因不动产统一登记系将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书进行合并，故应当按照双方约定以后证即国有土地使用权证书的办理期限作为不动产证书的办理期限。根据双方合同约定，办国有土地使用权证书的时间应在房屋所有权证书办理完毕之日起5年内。故至今合同约定的办理国有土地使用权证书的期限尚未届满，相应地，缪方敏、彭玲要求鸿达森公司协助其办理不动产权证书的期限尚未届满，且缪方敏、彭玲主张鸿达森公司支付逾期办理不动产权证证书的违约金并无事实基础。 关于缪方敏、彭玲上诉提出鸿达森公司迟延交纳土地出让金等行为，本院审查后认为，假定鸿达森公司的确存在上述行为，亦应由相应的行政机关予以处理；而本案审查的是鸿达森公司应在何时为缪方敏、彭玲办理案涉房屋的不动产权证书，在此期限届满之前假设鸿达森公司存在违反行政法规规定的行为，因办理不动产权证书的期限并未届满，故缪方敏、彭玲以此理由主张鸿达森公司承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。关于缪方敏、彭玲另提出鸿达森公司有怠于收取资料的行为，但其提交的证据证明不能证明缪方敏、彭玲在本案查明的其交付办证所需相关税费的时间之前向鸿达森公司交付、但鸿达森公司予以拒收的情况，故本院对其该项上诉理由不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1028元，由缪方敏、彭玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年七月十六日 书记员 王朝阳