广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初203号 原告：于春珍，女，1958年1月20日出生，汉族，退休职工，住湖北省襄樊市襄城区。 特别授权委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告：广西广安置业有限公司，注册地：防城港市防城区防城镇群星大道76号，住所地：防城区市场监督管理局大院内，统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，执行董事兼总经理。 特别授权委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所。 被告：广西南宁合众房地产置业有限公司，住所地：南宁市青秀区中柬路9号利海•亚洲国际3号楼3—3015号，统一社会信用代码:91450103315845171。 法定代表人：孙婷婷，总经理。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 被告：孙婷婷，女，1983年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 原告于春珍诉被告广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）、被告广西南宁合众房地产置业有限公司（简称合众公司）、被告孙婷婷商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人梁宇宸，被告广安公司的特别授权委托诉讼代理人梁能福、被告合众公司的委托诉讼代理人庞体胜、被告孙婷婷的委托诉讼代理人庞体胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与广安公司之间的预约合同关系（庭审中经法庭释明增加）；2.请求判令被告广安公司、合众公司负连带责任双倍退还原告定金共计100000元；3.判令被告合众公司与被告孙婷婷连带退还原告房款6980元及利息损失662.18元（利息以6980元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年12月24日暂计至2019年12月13日，实际计至清偿之日止）；4.诉讼费用由各被告承担。 事实和理由:2017年10月27日，原告经他人介绍，到被告广安公司开发的“文昌国际”项目的楼盘售楼部，意欲购买案涉楼盘房屋。被告合众公司系被告广安公司的代理销售商，在售楼部销售房屋。在售楼部工作人员的指引下，原告于当天以刷卡形式支付给被告合众公司6980元，其向原告开具编号为2737711的收据。在被告合众公司的通知下，原告于2017年12月17日到防城港市其办理相关定购手续，并与其销售人员签订了《文昌国际项目购房付款承诺书》，所以原告又向被告合众公司支付了43020元，该《承诺书》明确写明：“于春珍于2017年12月17日己交（定金）人民币50000元”。因此，原告己向被告合众公司支付了定金50000元。当时，被告拒绝向原告开具50000元的定金收据，仅开具了一张编号为7046838数额为43020元的收据。至2017年12月13日，被告合众公司又通知原告，被告广安公司要求还须支付6980元房款，并提供了孙婷婷的账号，要求转至该账户。2017年12月24日，原告向孙婷婷转账6980元。以上款项支付完毕后，被告两公司一直不通知原告签订正式的《商品房买卖合同》。事后，原告多次往返防城港了解情况，但至今两公司均以各种理由拖延、拒绝签订合同。直至2019年9月，原告到被告的防城港售楼部处了解情况，被售楼部告知该房屋已出售给他人。关于双倍定金问题，原告与被告合众公司成立了真实合法的商品房定购合同关系，定金合同为实践合同，并支付了定金50000元，定金担保生效，现房子已出售他人，也无法签订正式商品房买卖合同，定金担保的目的无法实现。因此，被告合从公司应当双倍返还定金共计100000元。由于两公司是委托代理关系，代理事项约定不清，并隐瞒了真相将房子另外出售，已构成共同欺诈，应当承担连带返还责任。关于返还6980元房款问题，被告孙婷婷系被告合众公司的法定代表人，私自收取公司应收的款项且未出具书面授权，属于授权事项不明，应承担连带返还责任，并赔偿占用6980元资金期间的利息损失望判如所请。 原告提供以下证据：《文昌国际项目购房付款承诺书》、收据、中国建设银行交易明细、历史明细清单。 被告广安公司辩称，一、被告合众公司的行为不构成表见代理。1.原告交付给被告合众公司的款项与被告广安公司无关，没有证据证明款项发生在被告广安公司，虽然合众公司是广安公司的代理销售商，合众公司没有将购房款项告知广安公司，但并非所有行为都代表广安公司而要求广安公司承担责任；2.原告作为成年人，若购房则房款应交给广安公司而非某某人；3.广安公司没有授权合众公司代收款，收款单与广安公司没有联系，原告是用过后收集的材料来说明当时存在委托关系。二、被告广安公司与原告不存在任何预约购房合同关系，按照《城市房地产管理办法》相关规定，所有商品房预约合同必须是书面合同，不存在口头合同，本案也不存在定金和双倍返还定金的问题；三、原告提供的《承诺书》没有广安公司和合众公司的盖章，不确认其真实性；金额43020元的收据注明是房款，虽盖有合众公司的公章，但不能确认其真实性，而6980元的收据注明是定金。所以，不存在被告广安公司与原告签合同的问题，是合众公司与原告签合同后截留挪用了房款。请求驳回原告对被告广安公司的诉讼请求。 被告合众公司辩称，一、本案构成表见代理。2016年8月18日合众公司与广安公司签订《销售代理合同》，由合众公司代理销售广安公司的文昌国际商城1#至7#楼，由于合众公司负责组织外地客户前来参观购房，所以有时客户将房款交给广安公司，有时则是合众公司代收，站在客户的角度说，合众公司的行为构成表见代理；二、原告请求双倍返还定金无事实、法律依据。代理合同只是约定了不允许代为收取，但是有但书，这种不是禁止规定，现实中确实有部分代收。原告提供的《告知函》中提及广安公司催告合众公司移交资料，双方对代收行为予以默认，如广安公司禁止合众公司收钱，则广安公司应在售楼部有明确告知，所以关于表见代理在其他判决中已得到了认可；三、关于定金的问题。虽然有承诺书，但双方没有按照承诺书履行，即使存在违约也不适用定金的罚则。由于合众公司与广安公司是委托代理关系，故本案的责任应由广安公司承担。 被告孙婷婷辩称，部分款项虽打到孙婷婷账上，但孙婷婷是合众公司的总经理，其代合众公司收款属于职务行为，收款后合众公司也向开具了收据，即使是有转账记录，但也不能证明存在任何法律关系。所以，本案的责任不应由孙婷婷承担，而应由被告广安公司承担。 被告合众公司及孙婷婷提交以下证据：商品房销售代理合同及补充协议、退场告知函、民事判决书。 经审理查明，2016年8月18日，被告广安公司与合众公司签订《商品房销售代理合同》，约定广安公司委托合众公司组织团购广安公司开发的文昌国际商贸城商品房，期限从2016年8月1日至2017年6月30日，合同约定不允许合众公司代为收取客户缴纳的定金及房款，如有代收的必须在2个工作日内转至广安公司的账户，不得截留与挪用。2017年间，广安公司与合众公司还签订了三份《补充协议》，约定了相关楼盘的销售价格、佣金标准及支付方式等。2018年3月21日，广安公司发函通知合众公司退场。2017年10月27日，原告于春珍通过建设银行向被告合众公司转账支付7栋2单元1502号房定金6980元，经手人“李”向原告于春珍出具了收据（未盖章）。2017年12月17日，原告于春珍向被告合众公司交付房款43020元，合众公司向原告出具了盖合众公司公章的收据。2017年12月17日，被告合众公司的业务员“唯美”向原告出具《文昌国际项目购房付款承诺书》（未盖章），载明：“于春珍于2017年10月27日自主自愿购买文昌国际7栋2单元1502号房，于春珍于2017年12月17日已交定金50000元，并于2018年3月15日前交齐首付款158300元（不含定金50000元），余款470000元于2018年4月1日前办理按揭等等”。2017年12月24日，原告于春珍通过工商银行账户向被告孙婷婷转账支付6980元。 本院认为，1.关于原告于春珍与被告广安公司的预约合同关系应否解除的问题。《文昌国际项目商品房付款承诺书》是当事人就将来订立商品房买卖合同达成的合意，即为商品房预约合同，本案应定性为商品房预约合同纠纷。鉴于被告广安公司与合众公司签订有《商品房销售代理合同》，约定了广安公司委托合众公司销售商品房的期限、范围、内容及事项，双方还签订三份协议书约定合众公司的销售价格、佣金标准及支付方式等，并于2018年3月书面通知合众公司退场，同时，本案现有证据也不能证实广安公司或合众公司已向原告于春珍告知了合众公司无权代收购房款，故应认定故被告广安公司与合众公司之间成立了代理销售商品房的合同关系，被告合众公司系在代理权限范围内以广安公司的名义向原告于春珍销售涉案的商品房。根据《中华人民共和国民法总则》第六十二条“代理人在代理权限范围内以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，被告合众公司作为代理人，与原告于春珍发生的涉案行为对被代理人广安公司发生法律效力。根据被告广安公司与合众公司签订的《商品房销售合同》及合众公司与客服对接业务的实际情况，可以认定被告合众公司的行为构成了表见代理，也即被告广安公司与原告于春珍之间存在商品房预约合同关系。现因被告广安公司与合众公司的行为导致了原告已预付定金及部分房款但不能实现签订正式商品房买卖合同的初衷与目的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“当事人签订认购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，现原告请求解除其与被告广安公司之间的商品房预约合同关系，于法有据，理由充分，本院予以支持。2.关于被告广安公司、合众公司应否连带退还原告定金100000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理…”及前述《解释》第二条规定，作为被告广安公司受托人的合众公司出具收据确认收到原告于春珍交付的定金50000元，并向合众公司法定代表人孙婷婷交付房款6980元。故在解除原告与被告广安公司的商品房预约合同关系后，广安公司应双倍返还原告定金100000元。原告的该项诉讼请求，于法有据，理由充分，予以支持。3.关于被告合众公司与被告孙婷婷应否连带退还原告房款6980元并支付利息损失的问题。根据以上第2点理由，对收取原告房款6980元应予退回，至于责任主体，鉴于被告孙婷婷是被告合众公司法定代表人，孙婷婷的账号是合众公司员工提供给原告的，且经销售顾问收取的定金50000元也加盖了合众公司的公章，故根据以上实际应界定转给孙婷婷的6980元属于职务行为，且即代表被告合众公司所收取。对原告主张构成表见代理的相应意见，予以采纳。鉴于原告的6980元被占用未退还，造成经济损失，故责任方应支付基数。现原告请求从2017年12月24日计至实际清偿之日止，并无不当，予以采纳，但利率应表述为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。4.关于被告合众公司是否承担连带责任问题。鉴于合众公司是接受广安公司的委托，且对收款问题合同约定并不明确，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，同时考虑到被告合众公司收取款项是否已交给被告广安公司仅属双方私下的合同及利益关系，不能对抗第三人即原告于春珍。故，被告合众公司对本案的定金部分债务应承担连带责任，对其相应辩解，因无证据佐证，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十四条第四项，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，第五条，《商品房管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告于春珍与被告广西广安置业有限公司的商品房预约合同关系； 二、被告广西广安置业有限公司（双倍）退回原告于春珍定金100000元； 三、被告广西南宁合众房地产置业有限公司对以上第二项债务承担连带清偿责任； 四、被告广西南宁合众房地产置业有限公司退回原告于春珍房款6980元，并以此为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”从2017年12月24日起计算利息至履行完毕之日止； 五、被告孙婷婷对以上第四项债务承担连带清偿责任。 案件受理费2454元，减半收取1227元（原告已预交），由被告广安公司承担1146元（合众公司负连带责任），被告合众公司负担81元（孙婷婷负连带责任）。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可于生效判决书确定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  张耀福 二〇二〇年七月二十四日 书记员  黎定早 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2454元。汇款帐户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。