广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异104号异议人：房雪清。委托诉讼代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所律师。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：印建民。被执行人：广州市日森机械股份有限公司。法定代表人：何顺祥。被执行人：何顺祥。被执行人：谢跃文。被执行人：英德市日森散热器科技有限公司。法定代表人：谢跃文。本院在执行中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）与广州市日森机械股份有限公司（以下简称广州日森公司）、何顺祥、谢跃文、英德市日森散热器科技有限公司（以下简称英德日森公司）金融借款合同纠纷一案[案号：（2020）粤0112执4932号]过程中，异议人房雪清于2020年5月29日提出书面异议，请求本院停止对被执行人谢跃文名下位于广州市天河区XXXX7C房的房产（以下简称7C房产）的执行，停止拍卖。本院受理后，依法组成合议庭，进行公开听证，现已审查终结。异议人房雪清的异议请求：停止对谢跃文名下7C房产的执行，停止拍卖。事实和理由：被执行人谢跃文、何顺祥与中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行（以下简称工商银行黄埔支行）借款合同纠纷一案，工商银行黄埔支行申请强制执行【案号：（2020）粤0112执4932号】。你院已经对被执行人谢跃文名下的7C房产查封，准备清场及评估，进行拍卖。2019年3月9日，异议人房雪清与谢跃文、何顺祥、广州日森公司对上述房产签订了《协议书》，约定广州日森公司拖欠房雪清工资人民币20万元，谢跃文、何顺祥欠房雪清股权转让款人民币96万元，谢跃文、何顺祥欠房雪清借款73万元（50万元为借款，23万元为谢跃文、何顺祥利用房雪清信用卡透支款），共计人民币189万元；189万元用于抵扣房雪清购买谢跃文、何顺祥名下的7C房产；该房产已于2018年1月1日交付房雪清适用；房雪清与谢跃文、何顺祥于2021年12月31日前到房管局把你过户手续。房雪清按约定购买了7C房产，支付了全部购房款，并且对房产进行实际占有、使用，房屋实际所有权人是房雪清，房屋已经摆放了房雪清的家具、电器等物品，不能腾空房屋。综上，你院将被执行人谢跃文、何顺祥上述涉案房产进行查封、评估、拍卖。但房雪清与谢跃文、何顺祥签订了协议书，该合同是双方真实意思表示，是合法有效的，房雪清已经支付了所有购房款，并实际占有、使用房产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释之规定提出本执行异议之申请，请求你院对谢跃文、何顺祥名下的7C房产停止拍卖，切实维护异议人之合法权益。申请执行人东方资产广东分公司不同意异议人的请求，辩称：一、贵院对被执行人谢跃文名下的7C房产的执行符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”由于被执行人谢跃文逾期未履行生效的（2019）粤0112民初2106号《民事判决书》，贵院在（2020）粤0112执4932号案件执行中对被执行人谢跃文名下的7C房产采取执行措施，符合法律规定。二、案外人房雪清非涉案房产所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”根据上述规定，7C房产登记在被执行人谢跃文名下，所有权系谢跃文所有，案外人房雪清非涉案房产所有权人。三、案外人房雪清的主张不符合法律规定。（一）申请执行人对房雪清提供材料的质证意见。房雪清提供《协议书》复印件（下称“《协议书》”）、《财产委托管理服务合同（蛋壳公寓）》复印件（下称“委托合同”）以证明其主张，申请执行人对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且房雪清未提供协议书、委托合同的原件供申请执行人核查。（二）房雪清未与谢跃文签订合法有效的书面买卖合同。房雪清提交的《协议书》，系关于房雪清、骆XX、骆XX、谢XX、广州市日森机械股份有限公司、谢跃文、何顺祥之间债权债务的约定，非关于涉案房产的书面买卖合同。《协议书》上甲方为“房雪清、骆XX、骆XX、谢XX”，但协议上无“骆XX、骆XX、谢XX”的签字，因此，该协议系未签订的文本。房雪清未提交任何关于房屋买卖的书面合同，亦未提交任何关于房屋买卖的网签合同及手续。综上所述，房雪清未与谢跃文签订合法有效的书面买卖合同。（三）房雪清未合法占有该不动产。根据房雪清提交的《委托合同》，涉案房产由谢跃文委托蛋壳（广州）公寓管理有限公司独家代理，委托代理权限自2019年2月23日至2024年8月31日，代理权限为代理运营及出租房屋。该委托合同表明涉案房产非房雪清合法占有。另在贵院执行过程中，贵院执行局工作人员对7C房产进行核查，查明7C房产无人居住，贵院执行局已对7C房产张贴公告、封条。综上所述，房雪清未提交任何证据表明其合法占有该不动产。（四）房雪清未支付涉案房产的全部价款。《协议书》中记载“甲方房雪清与乙方存在劳动关系，甲方房雪清一直在乙方处工作，乙方从2018年6月起至2018年12月拖欠甲方房雪清共计人民币20万元。”房雪清未提交任何证明劳动关系、拖欠工资的证据。《协议书》中记载“房雪清、谢XX是广州市XXXX合伙企业（有限合伙）股东，骆XX、骆XX是广州市XXXX合伙企业（有限合伙）股东，四人共出资人民币96万元（大写：玖拾陆万元整）购买上述股权。”以及“谢跃文、何顺祥欠房雪清、谢XX、骆XX、骆XX96万元股权转让款，均同意该款项抵扣房雪清向谢跃文、何顺祥购买广州市天河区XXXX7C房房产的购房款。”房雪清未提交任何证明股东、出资以及股权款转化为购房款的证据。《协议书》中记载“甲方房雪清向丙方谢跃文、何顺祥支付了50万元用于购买广州市天河区XXXX7C房房产，双方并没有办理过户手续。”房雪清未提交任何支付50万元购房款的证据。《协议书》中记载“房雪清以其个人名义向银行申请办理信用卡，其所办理的信用卡均交由谢跃文、何顺祥使用，谢跃文、何顺祥透支使用信用卡，以房雪清名义所欠信用卡欠款共计人民币23万元，实际是谢跃文、何顺祥的欠款。”房雪清未提交任何关于信用卡欠款及由谢跃文、何顺祥使用的证据。《协议书》未明确约定购房款总额，如以189万元计，明显低于市场价值，与常理不符。综上所述，房雪清未与谢跃文明确约定购房款总额以及支付方式，房雪清未支付涉案房产的全部价款。（五）房雪清因其自身原因未办理过户登记。《协议书》中记载“房雪清与谢跃文、何顺祥双方于2021年12月31日前到房管部门办理过户手续，有关的税费、交易过户等费用由谢跃文、何顺祥承担。”。房雪清未提交任何关于购房资格、到房管部门办理购房的书面买卖合同、网签手续，且过户时间为2021年12月31日前，与《协议书》载明“2019年3月9日”相差甚远，与日常房产交易习惯不符。《协议书》中记载“广州市天河区XXXX7C房房产现设定了抵押权，抵押给工行黄埔支行。谢跃文、何顺祥承诺归还工行贷款后办理涂销抵押过户手续。”说明房雪清明知7C房产已经抵押给银行，且谢跃文已大肆举债、无力偿还多方欠款，房雪清未支付谢跃文任何购房款，通过由谢跃文、何顺祥承诺办理归还工行贷款、涂销抵押的方式购房，与常理不符。房雪清明知7C房产买卖、过户交易存在极大风险，仍与谢跃文签署《协议书》。作为谢跃文实际控制的广州市日森机械股份有限公司的员工、谢跃文的合伙人，明知谢跃文、何顺祥、广州市日森机械股份有限公司深陷债务，多次被催债（包括但不限于上门催收、诉讼、仲裁）的情况下，未就7C房产的网签、涂销抵押、过户等交易事宜向谢跃文主张权利，在《协议书》约定争议解决方式的情况下，7C房产被查封后一年多未向法院提起诉讼，房雪清对7C房产未办理过户登记有过错。四、案外人房雪清可能串通被执行人谢跃文，故意躲避法院执行。如房雪清所述，其系谢跃文实际控制的广州市日森机械股份有限公司的员工，系谢跃文的合伙人、广州市日森机械股份有限公司的控股平台成员，其大额信用卡由谢跃文使用，足以表明房雪清与谢跃文的关系紧密，利益存在高度一致。房雪清提供的材料及其所主张的购房行为有诸多矛盾之处，不排除房雪清与谢跃文故意串通，虚构债权债务以躲避法院执行。如查证属实的，应对房雪清及相关责任人采取司法措施。综上所述，恳请贵院依法驳回案外人房雪清的执行异议。被执行人广州日森公司、何顺祥、谢跃文、英德日森公司未提出答辩意见，亦未提交证据材料。本院查明：工商银行黄埔支行与广州日森公司、何顺祥、谢跃文、英德日森公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理后作出（2019）粤0112民初2106号《民事判决书》，判决：一、广州日森公司向工商银行黄埔支行偿还本金15000000元，并支付利息20390.62元、罚息及复利（自2019年3月2日起至还清之日止，罚息以15000000元为基数，复利以20390.62元为基数，均按年利率8.15625%计付）；二、何顺祥、谢跃文、英德日森公司对广州日森公司上述第一判项所确定的债务共同在25000000元限额内承担连带清偿责任；被告何顺祥、谢跃文、英德日森公司承担保证责任后，有权向被告广州日森公司进行追偿；三、广州日森公司、何顺祥、谢跃文、英德日森公司不履行上述第一、二判项所确定的债务时，工商银行黄埔支行对何顺祥名下的位于广州市天河区XXXX铺的房产（权属证号为粤（20XX）广州市不动产权第XXXX号）及谢跃文名下的位于广州市天河区XXXX7C房（权属证号为粤（20XX）广州市不动产权第XXXX号）、广州市天河区XXXX房（权属证号为粤（20XX）广州市不动产权第XXXX号）、广州市天河区XXXX房（权属证号为粤（20XX）广州市不动产权第XXXX号）、广州市天河区XXXX室（权属证号为粤（20XX）广州市不动产权第XXXX号）的房产折价或者拍卖、变卖的所得价款，在25000000元债权范围内优先受偿。广州日森公司不服前述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后于2019年11月20日作出（2019）粤01民终20057号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月21日，工商银行黄埔支行与东方资产广东分公司签订《资产转让协议》（编号：XXXX，广东2019年XXXX号），约定工商银行黄埔支行将案涉债权转让给东方资产广东分公司，并于2019年8月29日登报公告。因四被执行人未履行生效法律文书确定的义务，东方资产广东分公司向本院申请强制执行，本院于2020年4月7日以（2020）粤0112执4932号立案执行。另查，7C房产登记所有权人为谢跃文，抵押登记办理时间为2016年6月8日，登记抵押权人为工商银行黄埔支行。2019年4月12日，广州市天河区人民法院以（2019）粤0106民初9802号《民事裁定书》查封了7C房产。2020年5月12日，该院作出（2019）粤0106执337、338、462、22456号《移送执行及参与分配函》，将包括7C房产在内的查封财产处置权移送本院执行。本院已作出（2020）粤0112执4932-1号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖包括7C房产在内的被执行人财产。再查，房雪清在本案听证过程中陈述称，其并未与7C房产所有权人谢跃文签署过书面买卖合同。房雪清向本院提交了落款日期为2019年3月9日的《协议书》一份。协议甲方为房雪清、骆XX、骆XX、谢XX，乙方为广州日森公司，丙方为谢跃文、何顺祥。协议书内容包括：（一）鉴于部分第三条，甲方房雪清向丙方谢跃文、何顺支付了50万元用于购买广州市天河区XXXX7C房房产，双方并没有办理过户手续；（二）约定部分第一条，乙方拖欠甲方房雪清工资人民币20万元，乙方、房雪清、谢跃文、何顺祥同意拖欠工资人民币20万元用作抵扣房雪清向谢跃文、何顺祥购买广州市天河区XXXX7C房房产的购房款；（三）约定部分第二条，谢跃文、何顺祥欠房雪清、谢XX、骆XX、骆XX96万元股权转让款，均同意该款项抵扣房雪清向谢跃文、何顺祥购买广州市天河区XXXX7C房房产的购房款；（四）约定部分第三条，以房雪清名义办理的信用卡，交由谢跃文、何顺祥透支使用，以房雪清名义所欠信用卡欠款共计人民币23万元，实际是谢跃文、何顺祥的欠款，房雪清与谢跃文、何顺祥该款项用作抵扣房雪清向谢跃文、何顺祥购买广州市天河区XXXX7C房房产的购房款；（五）约定部分第四条，广州市天河区XXXX7C房房产现设定了抵押权，抵押给工行黄埔支行。谢跃文、何顺祥承诺归还工行贷款后办理涂销抵押过户手续；（六）约定部分第十条，协议一式三份，由甲、乙、丙三方各执一份，本协议自各方签字盖章之日起生效。协议书由甲方中的房雪清、乙方广州日森公司及丙方谢跃文、何顺祥签章，但甲方中的谢XX、骆XX、骆XX均未签字。本院认为，本案争议的焦点为房雪清申请停止对谢跃文名下7C房产的执行，停止拍卖的异议请求是否成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，房雪清主张其系7C房产的实际所有权人，但7C房产的登记所有权人为谢跃文。房雪清自认并未与房屋所有权人谢跃文签署过书面买卖合同，其所提交的《协议书》也因部分合同当事人未签章而未生效。因此，房雪清并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的买受人条件。另外，依照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条之规定:“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述司法解释规定，除法定情形外，生效法律文书确认申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，则案外人请求对执行标的排除执行的请求应不予支持。本案中，7C房产登记在被执行人谢跃文名下，且已办理抵押登记。广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终20057号《民事判决书》确认工商银行黄埔支行对包括7C房产在内的抵押物享有优先受偿权。工商银行黄埔支行已将案涉债权转让给东方资产广东分公司，东方资产广东分公司对登记在谢跃文名下的7C房产享有抵押权。因此，本院作出（2020）粤0112执4932-1号执行裁定，强制拍卖7C房产清偿债务，符合法律规定。鉴于东方资产广东分公司系抵押权人，即便房雪清享有相关权利亦不足以排除执行。综上，案外人房雪清的异议主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人房雪清的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李桂模审判员  刘学洁审判员  杜俊锋二〇二〇年七月六日书记员  莫碧君附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。