广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1031号上诉人（原审原告）：刘婕妤，女，汉族，1990年10月26日出生，住广东省英德市。委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳佳，广东大观律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何国洪，男，汉族，1968年1月13日出生，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：何颖，男，汉族，1993年3月30日出生，住广东省清远市清城区。上诉人刘婕妤因与被上诉人何国洪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘婕妤上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判何国洪双倍返还定金20000元；2、一、二审诉讼费由何国洪负担。事实和理由：一、一审判决认定双方在支付定金前没有对房屋面积作出约定是错误的。1、双方确定交易总价的前提是房屋建筑面积为八十几平方米，而不是刘婕妤现场查看房屋。众所周知，二手房的价格是由房屋的面积、朝向、位置等因素决定，并不是购房人有没有看过房屋。刘婕妤作为一名普通消费者，是在听信并查看了何国洪提供的国土证，确信房屋面积为八十几平方米后，才确定以二十二万元的总价购买房屋。2、刘婕妤作为普通消费者，即使查看过房屋，也无法分辨八十几平方米和七十几平方米的区别，但不能据此认定刘婕妤对面积不关心、不在乎。实际上，涉案房屋仅有七十五平方米，与何国洪承诺的八十几平方米相差近十平方米，对刘婕妤的心理预期总价有很大的影响。根据最高院的司法解释，出卖人交付使用的房屋面积与约定面积不符的，有约定的，按照约定处理；没有约定且面积误差超过3%的，买受人请求解除合同、返还购房款及利息的，应予支持。3、一审判决以收据中记载的房屋总价为二十二万元就推定双方按套计算总价，明显属于偏袒何国洪，显失公平。收据是何国洪收到定金后书写，所写的内容由何国洪单方确定，刘婕妤基于熟人的关系以及不懂法律，没有意识到应当在收据上标明建筑面积，也没有签订任何协议。法院作为审判机构，不能以刘婕妤不懂法的缺点来认定双方没有对面积作出约定。此外，收据上也并未标明是按套计价，不能否定双方确定房屋总价是基于建筑面积的大小。在两者不能确定的情况下，应当根据二手房交易惯例来认定双方的真实意思。二、何国洪在收取定金前未告知涉案房屋的真实面积情况系不诚信行为，未按照双方确认的面积提供房屋的行为构成违约，应当双倍返还定金。何国洪在准备过户前出示涉案房屋权籍调查表，该表的打印时间是2018年5月28日，显示涉案房屋的面积仅为75.89平方米，该表一直由何国洪掌握，基于诚信原则，应当在交易前出示给刘婕妤，告知两证上记载的面积不同的情况，由刘婕妤全面了解涉案房屋的信息后再决定是否购买。但实际上何国洪并未将权藉调查表的信息告知刘婕妤。根据担保法的规定，因何国洪未按照约定的面积交付房屋，应当双倍返还定金。三、退一步讲，即使法院不支持双倍返还定金，也应当判决何国洪向刘婕妤退还定金一万元。虽然两证记载的面积不同并非何国洪的责任，但更不能归责于刘婕妤，在双方不能达成一致又未签订合同的情况下，参照最高院的司法解释，何国洪应当将定金退还给刘婕妤。四、一审判决对双方合法权益的保护严重失衡，有违公平正义。何国洪未如实供述房屋面积违背诚信原则，且没有任何损失的情况下，获利一万元；而刘婕妤诚信履约却失去一万元定金。综上，一审判决认定事实不清，对刘婕妤不公平，纵容了违约方，形成了恶劣的社会影响。何国洪答辩称：一、涉案房屋的交易，是双方按照现状整套进行议价，房屋面积大小没有进入合同约定的范围。本案中，何国洪并未对房屋面积进行测量，且也不具备测量的专业能力，无法知悉房屋的真实面积。只能将国土证和房产证交由刘婕妤审查。国土证记载建筑面积为83.35平方米，而房产证记载建筑面积为79.39平方米，两证记载的面积不符，但何国洪已经出示了上述两证，刘婕妤仍愿意支付定金，表示其已经接受上述情况。二、涉案房屋买卖合同已经成立并生效，双方已进入合同履行阶段，刘婕妤询问何国洪妻子楼龄、面积一事并未形成双方权利义务的变更。双方的合同于2019年3月6日成立并生效，刘婕妤依约支付定金，双方着手商量产权过户的问题。其后刘婕妤于3月20日询问楼龄、面积时，是因为对登记的内容忘了，再问一次。何国洪的妻子也是记忆不清，不存在任何误导或隐瞒，也不存在缔约过失。三、本案不符合单方解除合同的法定情形，刘婕妤不再购买涉案房屋是违约行为，无权要求返还定金。刘婕妤向一审法院起诉请求：一、判决何国洪向刘婕妤双倍返还购房定金20000元；二、判令何国洪承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月份，刘婕妤欲购买何国洪位于清远市清城区天湖塘武装部大院内新楼404号的房屋。刘婕妤到现场察看了涉案房屋后确定购买，双方协商确定房屋买卖总价220000元，先支付定金10000元，余款在过户后付清。2019年3月6日，刘婕妤通过微信转账向何国洪支付了定金10000元，何国洪也向刘婕妤出具了《收据》，何国洪在《收据》的摘要栏注明售卖房屋的总价是220000元。在房屋办理过户的过程中，刘婕妤通过微信与何国洪的妻子表示不再购买该房屋。何国洪提交的《国有土地使用权证》记载涉案房屋的面积是83.35平方米，刘婕妤提交的《权籍调查表》记载涉案房屋的面积是75.89平方米。一审法院认为，刘婕妤拟购买何国洪的房屋，到现场查看了房屋的状况后确定以220000元购买该房屋，并在2019年3月6日向何国洪支付了10000元的定金。在刘婕妤支付定金前，双方的微信记录和《收据》等证据均只反映双方协商的是房屋总价为220000元，并没有涉及房屋面积的证据，故可认定在刘婕妤支付定金前双方没有对房屋面积进行约定。刘婕妤在支付定金后再以面积不符为由不履行约定义务，依据不足，刘婕妤因此无权要求返还定金，故对刘婕妤要求何国洪双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回刘婕妤的诉讼请求。案件受理费150元，由刘婕妤负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：何国洪应否向刘婕妤退还定金。本案中，双方就涉案房屋买卖的事宜进行过协商但未签订合同，只是由何国洪向刘婕妤出具了一份收据，收据仅载明房屋转让的总价款、定金数额以及双方的姓名电话等信息。而对于房屋的面积、交付期限、付款期限以及过户程序等重要条款未作约定，尚不具备房屋买卖合同的主要内容，不能认定为正式的房屋买卖合同。何国洪收取了刘婕妤支付的购房定金，双方只达成了交易的意向，双方之间的法律关系应按照预约合同处理。何国洪应否向刘婕妤退还定金主要取决于哪一方的责任导致合同未能订立。根据查明的事实，刘婕妤提出不再购买房屋的主要理由是由于产权登记机关记载的房屋面积与何国洪出示的国土使用证上登记的面积不符。双方对于面积误差的事实并无争议，导致面积差异的产生主要是由于登记手续不规范等原因。何国洪陈述房屋面积也是根据国土使用证记载的内容，故刘婕妤没有证据证明何国洪故意隐瞒房屋面积情况，其主张何国洪双倍返还定金本院不予支持。但房屋面积作为房屋交易的重要因素，在双方无法就面积误差达成一致意见的情况下，刘婕妤有权选择不再购买。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款关于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，何国洪应当将已经收取的10000元定金退还给刘婕妤。综上，刘婕妤的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7563号民事判决。二、限何国洪于本判决生效之日起十日内向刘婕妤退还定金10000元。三、驳回刘婕妤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由刘婕妤负担75元，何国洪负担75元；二审案件受理费300元，由刘婕妤负担150元，由何国洪负担150元。二审案件受理费刘婕妤已交纳，本院不予退回，何国洪应负担的费用在执行程序中迳付给刘婕妤。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年七月十三日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。