安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初2630号 原告：芜湖市奥园体育场馆运营有限公司，住所地芜湖市九华南路18号，统一社会信用代码91340200592697496L。 法定代表人：曹仙龙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴林，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：杨前龙，男，1963年6月9出生，汉族，芜湖市隆伟行汽车销售有限公司经理，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶峰，安徽宇浩律师事务所律师。 原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司与被告杨前龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司的委托诉讼代理人孙润尧到庭参加诉讼，被告杨前龙及其委托诉讼代理人杨伟、叶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年9月1日签订的《租房协议》；2、判令被告立即腾房屋并交付给原告；3、判令被告向原告支付自2016年9月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋租赁费（暂计算至2020年8月31日止为200000元）。事实和理由：2016年9月1日，被告与芜湖市奥园旅行社有限公司签订《租房协议》，承租坐落于芜湖市，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止，年租金5万元。合同签订后，原告按照约定交付门面房，但被告一直未支付租金。2019年8月，原告委托律师向被告催讨租金，但被告仍逾期不付。此外，芜湖市奥园旅行社有限公司企业名称依法变更为芜湖市奥园体育场馆运营有限公司。现被告的行为违反了合同约定，遂成讼。 被告杨前龙辩称：1、被告认为双方于2016年9月1日签订的《租房协议》是原告单方违约的行为。原告在2016年11月7日即由案外人安徽奥园体育产业集团有限公司委托安徽国伦律师事务所律师向被告发出律师函，该律师函明确被告与芜湖市体育学校签订的《租房协议》，租赁期限为5年，自2011年9月1日至2016年的8月31日止。同时该律师函还以芜湖房屋为危房、合同无法履行为由，要求被告在收到该律师函后7日内腾房并按合同约定的租金标准支付占用费。故在本案的合同签订时，安徽奥园体育产业集团有限责任公司就要求被告腾房，可见不履行租房协议的主体是原告或者是原告的母公司。2、2018年7月7日，安徽奥园体育产业集团有限责任公司给被告送达《限期腾空房屋的通知书》，再次明确被告杨前龙与该公司签订的租赁合同期限是2016年9月1日至2021年8月31日，要求提前终止合同、收回房屋，这次通知书依然是出租人单方的意思表示要求终止和解除合同，所以违约的当事人是出租方而非承租人，并非原告诉状当中所称的因为被告杨前龙不缴纳租赁费用而导致合同根本违约。3、原告主体不适格。体育场浴室用房的物权人是芜湖市体育局而并非本案的原告，因此被告认为如果要交还，也应当交还给物权人，而非本案的原告。4、关于要求被告支付2016年9月1日起至实际腾房之日止的租赁费的问题。我们认为租赁合同签订以后，原告多次要求被告解除租赁合同、腾房，并将被告的经营场所用围墙进行了围圈，实际导致被告的经营和使用受到严重的影响。而租金的请求权的诉讼时效是一年，从2016年到2020年之间已经相隔了四年，所以超过诉讼时效的部分是不应受到保护。 本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，芜湖市奥园旅行社有限公司（甲方）与杨前龙（乙方）签订《租房协议》，协议载明：“承租人杨前龙于1996年6月起投资建设体校游泳池，配套的男、女厕所、更衣室、游泳池西南方向的二楼办公室。室内泳池翻新改造，所有投资建设产权已全部归属我方，投资期间市体校将闲置的简易房屋给予投资人承租，经营大众浴室至今……现租期已到，乙方就续租该浴室的经营权问题，达成以下协议：……三、改造后的浴室，由乙方继续承租，租期五年，作为经营使用；四、乙方租期自2016年9月1日至2021年8月31日止，年租金五万元，租金每年的第一个月一次性付清等。”2016年11月7日，安徽国伦律师事务所代表安徽奥园体育产业集团有限责任公司向被告杨前龙发《律师函》，表示芜湖老体育场看台及附属用房被鉴定为危房，合同无法履行，要求杨前龙于收到律师函后七日内腾房并按合同约定支付占用费等。2018年6月1日，安徽奥园体育产业集团有限责任公司向体育场经营户发出《通告》，要求各经营户于2018年6月12日前撤出体育场并腾空房屋等。2018年7月7日，安徽奥园体育产业集团有限责任公司向被告杨前龙发出《限期腾空房屋通知书》，要求其自接到通知起7日内腾空房屋并按合同约定缴清各项费用等。2019年8月27日，原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司委托安徽瀛国伦律师事务所向被告杨前龙发出《律师函》，载明“经审查：双方租赁合同约定的租赁期限自2016年1月起至2019年8月止，截止2019年8月27日你方尚欠租金183333元……现委托人已按约定交付租赁房屋，你方应按约定给付相应费用，却拖欠部分房租，违反了自身合同义务，现函告你方：请你方接到通知后15日内缴清包括房屋租赁费用在内的各项费用……”。2020年上旬，被告杨前龙停止经营。因被告杨前龙未按协议约定交纳2016年9月1日之后的房租，遂成讼。 另查明：1、芜湖市奥园旅行社有限公司于2015年8月7日变更名称为芜湖市奥园体育场馆运营有限公司（即本案原告），原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司为安徽奥园体育产业集团有限责任公司的子公司。2、芜湖市体育局作为镜湖区房屋及其附属房屋、设备的所有权人，已将上述资产委托安徽奥园体育产业集团有限责任公司及其场馆运营子公司经营，负责对外经营出租、相关收益等。3、2015年11月10日，芜湖市房屋安全鉴定处向安徽奥园体育产业集团有限责任公司送达《危险房屋通知书》，告知位于芜湖市镜湖区房屋经鉴定为Ｄ级危房，建议整体拆除。2020年4月21日，芜湖市青少年体育学校向安徽奥园体育产业集团有限责任公司发出《关于市青少年体育学校游泳馆锅炉报废的函》：“我校游泳馆经鉴定为Ｄ级危房，现已停用，2020年4月20日，将其配套使用的锅炉向芜湖市市场监督管理局申请报废，并已获批”。 本院认为：一、主体问题。《租房协议》虽由芜湖市奥园旅行社有限公司与杨前龙签署，但该公司已变更名称为原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司，且作为产权人的芜湖市体育局已将案涉房产委托原告经营，故芜湖市奥园体育场馆运营有限公司作为原告起诉主体适格。二、实体问题。《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，应全面履行各自的合同义务。被告杨前龙辩称原告主张的部分租金已过诉讼时效，因安徽奥园体育产业集团有限责任公司及原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司自2016年11月起不断向被告杨前龙主张租金，故对其该项辩称，本院不予采信。被告杨前龙自2016年9月起未缴纳房租，但仍占有使用，其行为已构成根本违约，原告享有解除权，故对原告要求解除双方签订的《租房协议》、被告立即腾空并交还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。《租房协议》约定年租金5万元，故对原告要求被告按年租金5万元的标准支付自2016年9月1日起至实际腾房之日止的租金，本院亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司与被告杨前龙于2016年9月1日签订的《租房协议》于本判决生效之日解除； 二、被告杨前龙于本判决生效之日起十日内腾空并向原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司交付位于芜湖市房屋； 三、被告杨前龙于本判决生效之日起十日内按年租金5万元的标准支付原告芜湖市奥园体育场馆运营有限公司自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2575元，由被告杨前龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  丁玉婷 二〇二〇年七月九日 书记员  吉德珍 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。