云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10167号上诉人（原审原告）：李楚骁，男，2001年4月19日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈菊梅、王莹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄旭，男，1969年6月28日出生，汉族，江苏省姜堰市人，居民身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴静园，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴翠萍，云南澜湄律师事务所实习律师，一般诉讼代理。被上诉人（原审被告）：周吉，女，1971年8月26日出生，汉族，湖南省醴陵市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：李忠辉，男，1968年6月29日出生，汉族，云南省建水县人，居民身份证住址云南省昆明市西山区。上诉人李楚骁因与被上诉人黄旭、周吉、李忠辉房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。在审理过程中，依法扣除了当事人申请和解的时间，本案现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：一、确认原被告于2016年3月18日签订的《房产买卖合同》无效；二、案件受理费由黄旭、周吉、李忠辉承担。一审判决认定以下法律事实：周吉、李忠辉系夫妻关系，两人于2001年4月19日共同生育一子李楚骁。坐落于昆明市房屋原系李忠辉、周吉、李楚骁三人共同共有。2016年3月18日，周吉（甲方、卖方）、李忠辉（甲方、卖方）与黄旭（乙方、买方）签订《房产买卖合同》，约定主要内容为甲方自愿以1820000元向乙方转让坐落于昆明市房屋。周吉、李忠辉以李楚骁法定代理人的身份在前述房产买卖合同中的甲方（卖方）一栏处进行了签名、捺印。前述《房产买卖合同》经云南省昆明市明诚公证处进行公证。周吉、李忠辉在公证过程中答复公证员：“合同约定的房款1820000元在拿到产权部门出具的收件收据之日全款付清。合同是自愿签订，对合同条款的内容清楚，无异议。出卖该房屋我们作为监护人保证是为了改善儿子的生活环境，不会损害儿子的合法权益。”周吉、李忠辉还向云南省昆明市明诚公证处提交了以李楚骁为委托人的《美国自费出国留学中介服务委托合同》。另查明，黄旭在前述房屋交易过程中代周吉、李忠辉清偿了所涉房屋的按揭贷款244645.65元。2016年3月21日，周吉（甲方）、李忠辉（甲方）与黄旭（乙方）签订《房屋买卖合同补充协议》，其中记载主要内容为：“甲乙双方于2016年3月18日签订房屋买卖合同及补充协议，约定了乙方向甲方购买昆明市房屋，并就价款结算支付达成补充协议。现双方达成补充协议如下：1、房屋买卖所有权变更登记完成之日起两年内，乙方同意甲方可以按照人民币7000元价款回购该房屋。如甲方逾期未要求回购或未按照本条约支付约定的全部回购价款的，则甲方不再享有以该约定价格的权利。”周吉代李楚骁在前述补充协议甲方一栏处进行了签名、捺印。黄旭取得了前述房屋的房屋所有权证后，于2018年7月12日与案外人杨黎雯签订《二手房买卖合同》，约定黄旭以1830000元将前述房屋转让给杨黎雯。2018年7月17日，杨黎雯取得了前述房屋的不动产权证书，证号为云（2018）西山区不动产权第019334号。还查明，黄旭与杨黎雯原系夫妻关系，两人于2015年4月20日在昆明市五华区民政局协议离婚。周吉、李忠辉在本案审理中一致陈述：周吉与黄旭签订前述《房产买卖合同》实质系用前述房屋清偿债务，房产买卖合同中约定的价款为旧债167余万元及黄旭代周吉、李忠辉清偿的按揭贷款244645.65元组合而成。一审法院认为，通过当事人举证、质证，结合法庭调查，本案争议焦点应为：一、本案所涉合同是否成立并生效？二、李楚骁主张本案所涉合同无效的理由是否符合法律规定？三、本案所涉合同是否属于无效合同？针对第一个争议焦点：《中华人民共和国民法总则》第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”在本案中，本案所涉房屋原系李忠辉、周吉、李楚骁三人共同共有，后周吉、李忠辉于2016年3月18日签订《房产买卖合同》将该房屋转让给李忠辉，该合同签订时李楚骁系限制民事行为能力人，但李忠辉、周吉以李楚骁法定代理人身份在该合同中进行了签名，故李忠辉、周吉、李楚骁均系该合同主体中的甲方（卖方）当事人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”在本案中，李忠辉、周吉、李楚骁与黄旭签订《房产买卖合同》欲转让不动产物权，该合同经公证机关进行公证后，所涉不动产也办理了物权变更登记，表明前述合同自双方2016年3月18日签字之日起成立并生效。针对第二个争议焦点：一、关于李楚骁主张周吉、李忠辉签订本案所涉合同时属于无权处分，因李楚骁不追认应属无效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在本案中，第一，本案所涉房屋系周吉、李忠辉、李楚骁共同共有财产，周吉、李忠辉作为完全民事行为能力人有权处分其相应的份额。第二，周吉、李忠辉以李楚骁法定代理人身份处分了李楚骁前述房屋份额，因李楚骁未表示追认，周吉、李忠辉处分李楚骁份额的行为构成无权处分。第三，周吉、李忠辉处分李楚骁份额虽构成无权处分，但李楚骁亦系本案所涉合同的一方当事人之一，其主张本案所涉合同缔约时没有完整处分权构成合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于李楚骁主张周吉、李忠辉与黄旭恶意串通损害其权利部分，在本案中，周吉、李忠辉作为李楚骁法定代理人在本案所涉房产买卖合同签订时，明确向公证机关称不会损害李楚骁合法权益，并向公证机关提交了出国留学中介委托合同，两人显然没有与黄旭串通损害李楚骁利益的可能性，在签订本案所涉合同时亦非是出于侵犯李楚骁合法权益为目的，故一审法院对该主张不予支持。三、关于李楚骁主张周吉、李忠辉以其法定代理人身份处分本案所涉房屋份额并非是为维护其利益，应属无效部分，在本案中，本案所涉房屋系周吉、李忠辉、李楚骁共同共有财产，李楚骁取得该财产份额时系未成年人，其未提交证据证明该房屋的出资情况，常理来说其不可能支付购房款，而是由周吉、李忠辉出资后登记为三人共同共有。本案所涉房产买卖合同签订时，周吉处分该房屋是为清偿旧债，该清偿行为不必然导致李楚骁的合法权益受损。即使李楚骁认为其就本案所涉房屋享有的财产权受到了侵害，亦有权根据法律之规定向侵权人另案主张权利来维护合法权益。针对第三个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本案中，本案所涉房产买卖合同系黄旭、周吉、李忠辉、李楚骁真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益及掩盖非法目的之情形，亦不存在恶意串通损害李楚骁利益，及违反法律、行政法规的强制性规定的情形，即该合同不存在法律规定的无效情形，李楚骁主张该合同应属无效没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另，关于周吉、李忠辉抗辩本案所涉合同并非真实性意思表示，双方之间存在的并非房屋买卖法律关系部分，一审法院认为，本案所涉合同系经公证机关公证的买卖合同，周吉、李忠辉明确向公证机关表示系自愿签订、知晓合同条款的内容，即使双方之前存在其他法律关系，在该合同依法成立并生效且履行完毕后，且不存在合同法第五十二条、第五十四条规定情形下，一审法院对该部分抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十七条第一款、第三十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第三十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项、第一百零八条之规定，判决：驳回李楚骁的全部诉讼请求。一审宣判后，上诉人李楚骁不服，向本院提起上诉，请求：1、云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4398号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、在本案房屋交易过程中，被上诉人黄旭明知被上诉人周吉、李忠辉并非未改善上诉人的教育状况，三被告也未真实履行给付房屋款项、交付房屋，属于恶意串通损害了上诉人的合法权益。二、上诉人已取得名下房产所有权，父母无权擅自处分。一审法院认为上诉人的财产来源于父母赠予，父母又将其用于清偿自己的债务，合情合理。但被告周吉、李忠辉的清偿自身债务直接导致上诉人财产损失，故其处分行为无效。三、本着公平、诚信、公序良俗的原则，在本案中，在上诉人和被上诉人黄旭的权益均有可能遭受损失的情况下，应当着重保护上诉人的合法权益。被上诉人黄旭辩称：本案的一审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，应予维持。第一，涉案房屋买卖合同的签订并无串通损害上诉人利益或者侵害上诉人利益的情形，更无应当认定为无效合同的法定情形。涉案合同签订的时候，上诉人是未成年人，其父母也就是本案的两位被上诉人李忠辉和周吉作为其法定代理人，完全有权代表未成年子女实施该民事法律行为。在无证据证明处分未成年子女名下房屋损害了未成年子女的合法利益的情况下，任何一方代理未成年子女签订的房屋买卖合同均为有效合同。涉案合同的签订是为了改善上诉人的生活环境，不存在任何损害上诉人利益的情形。黄旭提交的询问笔录，监护人的承诺书，美国自费出国留学中介服务委托合同等，表明涉案合同的签订是李忠辉、周吉为了改善上诉人的生活和学习环境，并且二人明确承诺绝不侵害上诉人的合法权益。第二，涉案的合同是独立有效的合同，且已经实际履行超过了三年，上诉人在无证据证明涉案合同严重损害其合法权益的情况下提起本次诉讼，是诉权滥用。涉案合同系几方的真实意思表示，经过公证。李忠辉、周吉对于己方存在债权债务关系的辩解，即便存在其他的债权债务关系，但从意思自治的基本原则来看，合同当事方对于合同的签订均视为各自权利义务的处分，此种交易安排的话并没有违反法律和行政法规的强制性规定，认可合同效力，也是对当事人意思表示的一种尊重。被上诉人周吉辩称：本案合同签订前三年，我们个旧市吉兴选厂经营出现了问题，当时云南创耀矿业有限公司的**碧要求将房屋抵押给他们，签订了抵押合同。之后说房产证里面有我儿子名字，因为未成年人不能办理抵押，后面云南创耀矿业有限公司也没借钱给我们，但房子过户给了他们。被上诉人李忠辉辩称：当时家里有困难，抵押给他们借钱，签字的目的只是将房屋押给债权人。抵押的时候我儿子李楚骁未成年，房屋抵押了，最终钱也没借到。不认可双方系房屋转让关系。在二审审理中双方当事人均未提交新的证据。上诉人对一审判决认定：“周吉、李忠辉在本案审理中一致陈述：周吉与黄旭签订前述《房产买卖合同》实质系用前述房屋清偿债务，房产买卖合同中约定的价款为旧债167余万元及黄旭代周吉、李忠辉清偿的按揭贷款244645.65元组合而成”的事实有异议。认为在一审审理过程中被上诉人周吉、李忠辉明确表示本案房屋只是为了抵押，并不是买卖。没有说过要清偿债务，一直在陈述是用该房屋抵押。同时认为一审判决遗漏：1、被上诉人黄旭并未支付房款。2、在签订房屋买卖合同之前，曾经签过一份担保协议，后面签订的买卖合同。可以证明当时签买卖合同的目的就是为了抵押，只是因为李楚骁是未成年人，不能办理抵押，因此才以买卖的形式来进行抵押。被上诉人对一审判决认定的事实无异议，认为本案系以房抵债，黄旭结清了该房屋的按揭款，其他房款抵偿了欠款。房款抵完后，被上诉人尚欠40多万元。一审并未采信上诉人提到的担保协议书。被上诉人周吉、李忠辉对一审判决的事实异议与上诉人一致，认为本案实际的法律关系是抵押，因上诉人是未成年人办理不了抵押登记，故通过过户方式抵押给被上诉人黄旭。本院认为，一审法院的庭审笔录中并未记录被上诉人周吉、李忠辉有“周吉与黄旭签订前述《房产买卖合同》实质系用前述房屋清偿债务，房产买卖合同中约定的价款为旧债167余万元及黄旭代周吉、李忠辉清偿的按揭贷款244645.65元组合而成”的内容，故一审判决认定该内容没有事实依据，上诉人的事实异议成立，该部分内容不应确认为本案事实。根据本案二审审理情况，本院补充确认以下事实：2016年2月18号，以个旧市吉兴选厂为卖方，周吉、李忠辉、李楚骁、周沫为担保人，云南创耀矿业有限公司为买方签订担保协议书，约定周吉、李忠辉、李楚骁以坐落于昆明市房屋为个旧市吉兴选厂欠云南创耀矿业有限公司的债务承担担保责任。同时该协议明确买卖双方债务暂时无法结算。2018年12月5日，云南创耀矿业有限公司向个旧市人民法院起诉个旧市吉兴选厂、周沫、周吉、李忠辉，要求返还货款，云南创耀矿业有限公司在该案诉状中称至2016年4月13日，经原、被告双方对欠款进行结算。2019年10月15日，李忠辉、周吉、李楚骁向昆明市西山区人民法院提起诉讼，要求确认黄旭与杨黎雯之间的《房产买卖合同》无效。另查明，本案昆明市房屋至今由上诉人李楚骁、被上诉人周吉、李忠辉居住使用。此外，本案二审审理查明的其他事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案房屋买卖合同效力如何确定？本院认为，合同法律关系的成立以意思表示真实为基础。关于本案房屋买卖合同效力如何确定的问题。上诉人认为，被上诉人在签订买卖合同过程中恶意串通，损害了上诉人的权益，依法应当确认无效。被上诉人黄旭认为，其与被上诉人周吉、李忠辉签订买卖合同是用该房屋抵偿欠款，合同依法成立并生效。被上诉人周吉、李忠辉认为，因为其用本案争议房屋为个旧市吉兴选厂与云南创耀矿业公司之间的债务做担保，并向创耀公司再行融资，但因为当时上诉人系未成年人，无法办理抵押登记，故与被上诉人黄旭签订买卖合同，转移登记到黄旭名下。至今房屋由上诉人一家居住，未向黄旭交付。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”从本案的意思表示方面来看，被上诉人周吉、李忠辉认为，其用本案争议房屋为个旧市吉兴选厂欠云南创耀矿业有限公司债务提供担保，因李楚骁系未成年人，不能办理抵押登记，故通过签订买卖合同的方式提供担保。被上诉人黄旭认为，本案房屋系冲抵欠款。从本案查明的事实来看，被上诉人黄旭在本案一、二审审理中提交的证据不能证明其本人与周吉、李忠辉之间存在直接的债权债务关系，故被上诉人黄旭认为被上诉人周吉、李忠辉用本案争议房屋冲抵债务的主张没有事实依据。此外，就相关证据来看，创耀公司与吉兴选厂之间确实存在债权债务关系，但其债权于2016年4月13日方为确定的债权。周吉、李忠辉、李楚骁与创耀公司的担保协议于2016年2月16日签订，因当时债务未确定，故用本案争议房屋抵偿债务亦不符合法律规定。因此，黄旭认为本案以房抵债的主张没有法律依据。故周吉、李忠辉、李楚骁与吉兴选厂，创耀公司之间的关系应当认定为周吉、李忠辉、李楚骁用其坐落于昆明市房屋为个旧市吉兴选厂欠云南创耀矿业有限公司的债务承担担保责任。基于黄旭系创耀公司法定代表人的特殊关联关系，周吉、李忠辉、李楚骁将本案争议房屋变更至黄旭名下的行为并非真实的房屋买卖行为。同时其行为违反物权法的规定。因此，在本案中应当确认2016年3月18日，周吉（甲方、卖方）、李忠辉（甲方、卖方）与黄旭（乙方、买方）签订的《房产买卖合同》无效。综上，上诉人的上诉主张有事实依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4398号民事判决；二、确认被上诉人周吉、李忠辉与被上诉人黄旭于2016年3月18日签订《房产买卖合同》无效。一审案件受理费100元由被上诉人周吉、李忠辉负担50元，由被上诉人黄旭负担50元；二审案件受理费100元由被上诉人周吉、李忠辉负担50元，由被上诉人黄旭负担50元。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年七月五日法官助理陈志远书记员汪雪媛