上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26226号原告：上海立地房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈炎茶，经理。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海曼登实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：于登玉，董事长。委托诉讼代理人：肖文婷，上海市光明律师事务所律师。原告上海立地房地产有限公司与被告上海曼登实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告上海立地房地产有限公司的委托诉讼代理人吴骏，被告上海曼登实业有限公司的委托诉讼代理人肖文婷到庭参加诉讼。期间，原、被告向本院申请庭外和解，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。上海立地房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金差价人民币(以下币种同)14.50万元。事实和理由：2005年9月15日，原、被告签订《房屋租借合同》，约定原告将上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号，面积约4,700平方米的房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租赁期限为2006年2月15日至2021年2月14日，第一年至第三年每年租金为77万元，第四年起每年增加5万元，第八年到第十年均按102万元计算，到第十一年开始到租期届满结束的5年租金，除被告每年交纳原告的年租金102万元之外，再有适当增长，具体增长数参照本地区租房行情和当时的物价指数、人民币汇率双方磋商确定。后续双方对租金增长幅度发生争议，由相关民事判决书认定涉案房屋2016年2月15日至2021年2月14日租金标准分别为：120万元/年、123.20万元/年、126.50万元/年、129.80万元/年、133.20万元/年。现因被告未按照法院确定的租金标准支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金，合计租金差额14.50万元，故原告诉至法院，要求判如所请。上海曼登实业有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。1.被告确认2019年8月15日至2020年8月14日期间有租金差价14.50万元未付。2.被告承租涉案房屋用于经营酒店。2020年1月下旬，受全国新型冠状病毒疫情的影响，被告响应政府号召及主管派出所所有宾旅馆停业的要求，向品牌加盟方如家酒店管理有限公司申请后，于2020年1月28日开始停业，直至2020年3月4日恢复营业，该期间被告酒店完全没有收入，而相应的防疫、抗疫、消毒成本增加，酒店人工成本已降至最低。2020年3月4日恢复营业直至4月期间，被告所经营的如家酒店收入惨淡，所有团队游、个人游取消直至目前仍未恢复。根据酒店统计，2020年1-4月，被告亏损高达33万元，员工也愿意自行减薪减酬50%来保住自己的工作，被告酒店的水电、电话、员工社保、防疫消毒用品费用居高不下，入住率降低至冰点。新型冠状病毒为全国突发公共卫生事件，属于不可抗力，执行政府号召暂停营业是租户的义务，也是房东的义务，由此造成的损失应由原、被告双方承担，不应由一方承担，根据公平原则，被告恳请法院判令原告承担2020年1月24日至2020年3月23日的50%的租金，承担2020年3月24日至2020年4月24日30%的租金，合计减收租金的金额为14.43万元。本院经审理认定事实如下：2005年9月15日，原、被告签订《房屋租借合同》，约定：原告将涉案房屋连同大楼内部设施出租给被告使用；承租期限为十五年，自2006年2月15日起至2021年2月14日止。合同第三条约定：租金第一年至第三年每年为77万元，第四年起每年增加5万元，第八年到第十年均按102万元计算，但到第十一年开始到租期期满结束的5年租金，除被告每年交纳原告的年租金102万元之外，再有适当的增长，具体增长数参照本地区租房行情和当时的物价指数、人民币汇率来双方磋商确定。合同第四条约定：被告先付款再用房，半年一付，在签订本合同后的二天之内被告即付半年租金给原告，到2006年7月15日前交下半年的租金(被告同意每次付房租时均提前一个月付给原告，即2007年1月15日前交下一年的租金，依此类推，提前支付的一个月留作押金，直到最后被告期满退房时一并计算)。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2005年12月21日，涉案房屋的产权于登记于原告名下。2006年7月1日，原、被告签订《补充合同》，约定：原告将原属自己使用的室内游泳池租给被告做桑拿浴房，租金为每年3万元整；原告将佰祥大酒店南侧的三层办公楼租给被告，租金为每年12万元，二三层为6万元，底层为6万元，该楼的二三层已空，被告现即可使用，底层的桃园便利店和北侧的车市现由原告出租，桃园便利店和车市租期到期日分别是2008年8月18日和2011年3月1日止，分期到期后由原告收回后归被告使用，被告付足每年的该楼租金12万元，后原告再将二家承租户在租期内的租金退还给被告；现被告已付房租到2007年7月15日，几项累计后故从2007年7月15日前每年付原告租金92万元整，其它如付款期限、方式、递增等仍按原合同第三条执行；在此之前双方发生的租房月份差额、水电费、修理等费用由双方认可后一次性结清；本补充合同经双方签字盖章和原房屋租赁合同具有同等法律效力。2008年7月25日，原、被告签订《调解协议》，约定被告于2009年2月15日至2016年2月14日应付原告的租金数额和付款时间。约定被告每年的租金分两次付原告，提前一个月支付，上半年为每年的一月十五日，下半年为每年的七月十五日，2016年2月15日至2021年2月14日租金根据合同第三条执行。调解协议第十一条约定原告一次性让利2万元租房款，在下次被告付款时扣除，作为被告自己承担承租物业范围内的房屋质量修缮之用，在被告承租期内原告不再为此修缮。2009年6月21日，原、被告签署《履行谅解备忘录》，对双方之间的《房屋租借合同》中的用电、转租、维修以及排污纳管等事项作了约定。2010年1月13日，涉案房屋的产权变更登记至案外人钟某某名下。2016年，因租金问题，原告将被告起诉至本院，本院于2017年4月21日出具(2016)沪0115民初76804号民事判决书，载明案外人上海大雄房地产估价有限公司(以下简称估价公司)对本案房屋的年租金进行评估。估价公司于2017年1月24日出具《关于房屋租赁合同纠纷评估的咨询意见》(以下简称《咨询意见》)，认为租金后续增涨合理的幅度应在每年3%左右，即2016年2月15日至2021年2月14日租金分别为105万/年、108.20万/年、111.50万/年、114.80万/年、118.20万/年。本院参考《咨询意见》及双方的约定将被告向原告支付的租金标准酌定为：2016年2月15日至2017年2月14日的年租金为120万元，2017年2月15日至2017年8月14日的半年租金为61.60万元。2018年，因租金问题，原告再次将被告起诉至本院，本院于2018年7月6日出具(2018)沪0115民初43426号民事判决书，将被告向原告支付的租金标准确定为：2017年8月15日至2018年2月14日的半年租金为61.60万元，2018年2月15日至2018年8月14日的半年租金为63.25万元。嗣后，被告向原告支付2019年8月15日至2020年2月14日期间的租金58.50万元，2020年2月15日至2020年8月14日期间的租金58.50万元，但原告认为2019年8月15日至2020年2月14日期间的租金为64.90万元，2020年2月15日至2020年8月14日期间的租金为66.60万元，被告尚欠租金差价14.50万元，故诉至本院，要求判如所请。另查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将近期新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。自2020年3月24日零时，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零时，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。2020年2月6日，财政部税务总局公告2020年第8号文件，载明受疫情影响较大的困难行业企业2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年。困难行业企业包括交通运输、餐饮、住宿、旅游(指旅行社及相关服务、游览景区管理两类)四大类，具体判断标准按照现行《国民经济行业分类》执行。困难行业企业2020年度主营业务收入须占收入总额(剔除不征税收入和投资收益)的50%以上。审理中，1.原告提供携程APP酒店订单截屏打印件及住宿发票，证明2020年2月28日被告还有订单，说明被告2月份并未停业，该材料是原告方朋友入住时产生。经质证，被告认为原告未提供原件，不认可该组证据的真实性，确认该酒店是被告酒店，但是经被告核实，被告在2020年2月份没有订单，可能没有客人入住。实践中也有客人后面补开发票的情况，且携程和被告的结算方式为隔月结算，即上月入住，本月结算，实践中亦存在有订单，但实际并未入住的情况。为此，被告提供案外人钟某某和张洁莹的户籍信息，证明张洁莹系钟某某配偶，二人相貌被告酒店员工均认识。经质证，被告确认钟某某和张洁莹的户籍信息的真实性，但不认可证明目的。被告解释张洁莹于2020年2月27日中午12时48分至被告如家下沙店要求开房间，但未居住，次日早上从外面回酒店要求前台开具发票，前台觉得奇怪，张洁莹表示“住不住无所谓，就是来开个发票。”2.被告提供其自行制作2020年佰祥商务酒店收入明细表、上海农商银行存款账户明细对账单、如家下沙店2020年1-4月份工资表、上海农商银行付款通知及2020年2-4月被告电费、水费、电话费账单，证明被告2020年1-4月经营惨淡以及各项支出的情况。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，认为系被告自行制作，确认疫情会对营业产生影响，但被告可能只是调取了部分流水，不能反映真实情况。3.被告提供案外人上海如家酒店管理有限公司出具的《证明》、2020年沪南公路佰祥如家大酒店1-4月营业日报表明细、案外人如家酒店管理有限公司出具的对标同期对比分析汇总、航头宾旅馆联盟群组微信聊天记录截屏打印件、被告向原告分别于2020年1月19日及2020年2月18日寄送的函件及快递单、原告于2020年2月19日向被告的回函，证明被告2020年1-4月份酒店房间出租率大幅度下降，同比下跌幅度巨大以及该期间的收入情况。群组微信聊天记录载明2020年1月28日，警官建议大家可以自行停业，警官要求宾馆自行停业，确保安全，被告积极响应，于2020年1月28日停业，与案外人上海如家酒店管理有限公司出具的《证明》相互印证。当时被告原本还加入了另外一个营业群，专门用于监控在营业的酒店，被告在该群报了停业，后被踢出群组，故无法截图。2020年1月30日，张警官要求上报关、停数据，2020年2月27日可以申请复工，但需要充分准备，被告后来于2020年3月4日通过检查、复工。函件及回函可以看出被告未支付14.50万元是因为有相关案件未决，且被告向原告请求减免2个月租金，被告明确表示不同意。经质证，被告认可该组证据的真实性，但认为除函件外，其余证据为被告自行制作，认可疫情对营业会产生影响，但被告可能是调取了部分流水，并不能完整反映情况。4.被告提供从案外人张警官处取得的微信截图，证明被告于2020年1月28日提出停业申请，于2020年2月1日正式停业，向航头派出所张警官在微信群报备。经质证，被告认可该份证据的真实性，但不认可证明目的。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告向原告承租涉案房屋，双方建立房屋租赁合同关系。原告要求被告支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金差价14.50万元。被告确认欠付上述期间的租金差价14.50万元，但认为应当考虑疫情影响，酌情减免2020年1月24日至2020年4月24日期间的租金14.43万元。被告作为承租方有支付租金的义务，至于租金是否可以减免以及减免幅度应视具体情况而定。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将近期新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。被告承租涉案房屋系作为经营如家酒店使用，住宿业确为受疫情影响较大的困难行业之一，被告经营受疫情影响是客观事实，故对被告要求减免租金的意见，本院予以采纳。租金减免的幅度，综合考虑原、被告双方的举证、质证情况以及本市对疫情的预防、控制措施对被告带来的影响程度，本院酌定减免被告租金8.50万元，即被告仍需支付原告2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金差价6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决如下：一、被告上海曼登实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立地房地产有限公司2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金差价6万元；二、驳回原告上海立地房地产有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,200元，减半收取计1,600元，由原告上海立地房地产有限公司负担938元，由被告上海曼登实业有限公司负担662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年七月十四日书记员  陈海娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。