北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61218号原告（案外人）：赵昭贵，男，1963年11月10日出生，汉族，住四川省泸州市。委托诉讼代理人：殷初阳，四川盛树律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡春伟，男，汉族，1970年7月2日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。被告（被执行人）：马真瑞，女，汉族，1963年8月20日出生，户籍地四川省泸州市。原告赵昭贵与被告马真瑞、胡春伟案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵昭贵委托诉讼代理人殷初阳，被告胡春伟委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼，被告马真瑞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵昭贵向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院不得执行位于四川省泸州市龙马潭区金山路49号X幢X单元X号房屋（价值13万元，以下简称涉案房屋）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：赵昭贵与马真瑞均为四川省泸州市国税系统工作人员。2000年，泸州市国税系统筹资建房，马真瑞自愿放弃集资建房名额并将名额转让给了赵昭贵。2000年12月5日。赵昭贵缴纳3万元房款；2001年3月20日，赵昭贵又交给马真瑞10万元。2002年，赵昭贵使用该房屋至今。嗣后，马真瑞一直未给赵昭贵办理不动产过户登记事宜。2019年5月29日，赵昭贵查知该房屋被贵院裁定执行查封，赵昭贵于2019年6月3日向贵院提出案外人执行异议申请。2019年8月21日，赵昭贵收到贵院的裁定书，驳回了案外人赵昭贵的异议请求。综上，赵昭贵认为胡春伟申请法院对涉案房屋的强制执行，有损赵昭贵的合法权益。现向法院提出请求，请求依法判决。被告胡春伟辩称，本案赵昭贵买卖房屋仅有口头合同而未签订合法有效的书面合同，不符合法律规定的形式要件；因无书面合同则不能确认其已经支付全部价款，也不能确认其非因自身原因未办理过户登记，因此不符合人民法院应予支持的情形。赵昭贵无论是与集资建房单位还是马真瑞均未签订书面合同，不符合法律规定。赵昭贵不能证明支付了全部价款，房屋上的民事权利难以确认；赵昭贵不能证明其占有的合法性，赵昭贵应承担举证不能的责任；口头合同不能证明交房时间及房屋契税负担，这些无法确定；汉阳法院判决书不是确权判决，只是排除执行判决；执行裁定书驳回了赵昭贵的异议，在本案中赵昭贵以同样的理由起诉，也不应该得到法律支持。赵昭贵自己也说不清楚他购买的是马真瑞的房屋还是购房指标，如果只是购买购房指标不存在合同，购买指标是福利性的，不是房屋标的，不能对抗涉案房屋的执行，请求法院驳回赵昭贵的诉讼请求。被告马真瑞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：本院于2018年10月9日，就胡春伟与马真瑞民间借贷纠纷一案做出（2018）京0108民初16291号民事判决书，判决如下：“马真瑞于本判决生效后十日内偿还胡春伟借款十五万元。”该判决书已经发生法律效力。由于马真瑞未履行上述判决义务，胡春伟向本院申请执行。本院于2019年1月16日立案，执行案号为（2019）京0108执2851号。执行过程中，本院于2019年5月10日查封被执行人马真瑞名下的涉案房屋，查封期限三年，自2019年5月10日起至2022年5月9日止。在本院执行过程中，赵昭贵就执行涉案房屋提出书面异议，本院于2019年8月19日作出（2019）京0108执异677号执行裁定书，裁定驳回赵昭贵提出的异议。赵昭贵不服该裁定，遂向本院提起本诉。泸州市江阳区人民法院(以下简称江阳法院)于2019年3月14日对“原告赵昭贵与被告马真瑞、叶方文案外人执行异议之诉一案”做出（2018）川0502民初5790号民事判决书，该判决现已生效，在该判决中：“原告赵昭贵向本院提出诉讼请求：１．判令江阳区人民法院停止对位于泸州市龙马潭区金山路49号X幢X单元X号房屋的强制执行；２．解除江阳区人民法院（2018）川0502财保91号民事裁定书中对上述案涉房屋的查封；3．依法判决确认泸州市龙马潭区金山路49号X幢X单元X号房屋系原告出资购买并依法享有不动产权；4．诉讼费用由被告马真瑞负担。事实及理由：原告与被告马真瑞均系泸州市国税系统工作人员。2000年，泸州市国税系统集资建房，被告马真瑞自愿放弃集资建房名额并将其名额转让予原告。2000年12月5日，原告向龙马潭区国税局交纳3万元的集资建房款；2001年3月20日，原告又交给被告马真瑞购房尾款现金10万元。2002年，原告对该房装修并使用至今。嗣后，原告多次要求被告马真瑞办理房屋不动产过户登记事宜，但被告马真瑞称其未在泸州等她回来再行办理。2018年10月，原告得知案涉房屋已被贵院查封，并且被告叶方文已经对案涉房屋申请强制执行。为此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出执行异议。2018年10月23日，江阳区人民法院作出川0502执异29号执行裁定书，裁定：‘驳回案外人赵昭贵的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼’。综上，原告认为被告叶方文申请法院对案涉房屋的查封并申请强制执行，有损原告的合法权益。现依法向人民法院依法提出上述请求，请求人民法院依法判决。本案在审理过程中，原告申请撤回第二、三项诉讼请求，本院经审查后予以准予。”经江阳法院审理，认定事实如下：“被告马真瑞原系泸州市龙马潭区国税局在编职工。2000年，泸州市龙马潭区国税局集资建房，该单位在编职工均有购房资格。被告马真瑞通过罗业骏（本案证人，时任泸州市龙马潭区国税局副局长）将购房资格转让给原告赵昭贵。2000年12月5日，原告赵昭贵以现金方式向龙马潭区国税局交纳了集资建房首期款3万元。2001年3月20日，原告赵昭贵向被告马真瑞支付剩余房款10万元。被告马真瑞向原告赵昭贵出具收条一张，该收条载明：收到赵昭贵现金壹拾万元正（用于代购集资房款），办房产证时马将此款全部付清。2002年，原告取得位于泸州市龙马潭区金山路49号X幢X单元X号的房屋（该房屋登记在被告马真瑞名下）并装修入住至今。此后原告多次要求被告马真瑞协助办理过户登记，被告马真瑞均以种种理由予以拖延。”江阳法院判决如下：“不得执行位于泸州市龙马潭区金山路49号X幢X单元X号房屋。”现该判决已发生法律效力。另查，（2019）京0108执异677号执行裁定书中载：“根据案外人赵昭贵提交的从泸州市不动产登记中心调取的涉案房屋不动产权利及其他事项登记信息显示：涉案房屋的所有权人为马真瑞，房屋共有情况为单独所有，登记时间为2013年3月15日，涉案房屋上设有抵押抵押权人为泸州江阳农村商业银行股份有限公司大山坪支行，登记时间为2017年8月23日。”庭审中，赵昭贵提供了（2018）川0502民初5790号民事判决书及该案庭审笔录、生效信息表、收条、发票、证明材料、房屋维修合同、证明材料、水电气日常等证据，以证明自己是涉案房屋的实际所有人以及实际占有了该房屋。胡春伟对上述证据真实性均无异议，但认为证明不了赵昭贵是涉案房屋的实际所有人。在本案庭审中，赵昭贵做如下陈述：自己与单位或开发商没有签订过购房合同，与马真瑞没有签订过书面合同，只是马真瑞将购房指标转让给自己了；涉案房屋210平方米左右，当时单价每平米五六百元，价款不到13万元；自己已经支付过全部价款：第一笔3万元给的是国税局的财务，第二笔10万元以现金形式给了马真瑞本人，多出来的三四千元马真瑞退给了自己；涉案房屋契税是自己承担的，自己给的钱里包括这笔钱了，由马真瑞代交的。本院认为，本案的争议焦点系赵昭贵是否就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于胡春伟对于赵昭贵买卖房屋未签订合法有效的书面合同，不符合法律规定的形式要件的抗辩，本院根据马真瑞向赵昭贵出具的《收条》载明的内容“……用于代购集资房款……”及其它证据佐证，本院确认马真瑞向赵昭贵转让的是购房资格，赵昭贵系涉案房屋的实际购买人；关于房款的问题，虽然赵昭贵未提供直接证据证明涉案房屋价款的具体数额，但赵昭贵提供的证据能够证明，于本院查封前赵昭贵已经支付了全部房款。综上，可以确认马真瑞向赵昭贵转让的是购房资格，赵昭贵系涉案房屋的实际购买人，且于本院查封前购买、支付了全部房款，并已合法占有该不动产，并非因赵昭贵自身原因未能及时办理产权过户登记，故本院认定赵昭贵对于涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，对赵昭贵的诉请，本院予以支持。本院对胡春伟的相关辩称不予采信。马真瑞经本院公告送达，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利，不影响本院依据查明的案件事实，依法作出裁判。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于泸州市龙马潭区金山路49号X幢X单元X号房屋。案件受理费2900元、公告费260元(均已由赵昭贵预交)，由马真瑞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孔京朝人民陪审员  侯 镜人民陪审员  郭文成二〇二〇年七月二日书 记 员  刘玲玉