重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初615号原告：杨开国，男，1987年3月30日出生，住重庆市大足区。被告：陈月，男，1990年2月18日出生，住重庆市大足区。被告：谢运琼，女，1987年5月5日出生，住重庆市大足区。第三人：王永国，男，1993年9月30日出生，住重庆市大足区。第三人：马媛，女，1998年2月25日出生，住重庆市大足区。原告杨开国与被告陈月、谢运琼，第三人王永国、马媛房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月19日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨开国，第三人王永国、马媛到庭参加了诉讼。被告陈月、谢运琼经本院依法公告送达未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨开国向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除二被告与第三人王永国、马媛、重庆市大足区伟胜房屋中介服务部于2019年3月14日所签订的《房屋转让合约》和2019年5月21日签订的《购房附加协议》；2、判令二被告向原告退还已付购房款108800元及资金占用损失（以108800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起计算至付清时止）；3、判令二被告向原告支付违约金62976元；4、判令二被告向原告赔偿第三人王永国、马媛已支付的中介服务费3148元；5、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告杨开国自愿放弃对资金占用损失和中介服务费的诉讼请求。事实和理由：二被告与王永国、马媛经重庆市大足区伟胜房屋中介服务部提供中介，于2019年3月14日签订《房屋转让合约》，约定由王永国、马媛购买二被告所有的XXXX，约定成交价为314880元，并对房款支付、产权变更的方式、时间及其他相关事项作了明确约定。王永国、马媛按约定向二被告支付了首付款124880元。2019年5月21日，二被告与王永国、马媛再次签订《购房附加协议》，二被告承诺于5月24日前备足解押资金，将约定房屋解除银行抵押并过户。期间，被告陈月将王永国、马媛已支付的首付房款用于归还了自己所欠的信用卡欠款，且无力再筹资解除其房屋抵押，导致房屋买卖合同未能继续履行，原告系中介方重庆市大足区伟胜房屋中介服务部经营者，多次与被告协商，二被告均拒绝继续履行该房屋买卖合同。原告经与王永国、马媛协商，由原告个人垫资补偿王永国、马媛的损失，王永国、马媛与原告于2019年5月29日签订《债权转让协议》将其就《房屋转让合约》、《购房附加协议》的全部权利转让给原告。并于当日将该债权转让的情况通知了被告。被告接到通知后，向原告出具了《借条》，借条载明借到原告人民币108800元，定于2019年5月31日支付50000元，6月10支付58000元。约定付款期限届满后，被告未按约付款。原告认为，二被告在签订房屋买卖合同后，拒不履行合同义务的行为已构成违约，应依法承担相应违约责任。原房屋买受人王永国、马媛已将其合同权利依法转让给原告，原告有权向二被告主张权利，故依据法律规定起诉来院。被告陈月、谢运琼未出庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。第三人王永国、马媛发表意见，对原告主张的诉讼请求、事实均无异议。原告杨开国围绕诉讼请求向本院提交了二被告结婚证复印件、重庆市商品房买卖合同、重庆市大足区伟胜房屋中介服务部房屋中介买卖合同、债权转让协议、购房附加协议、借条、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、收条、重庆市大足区不动产登记中心产权调查情况等证据，经当庭质证，本院予以确认并载卷佐证。本院结合原告举示的证据材料及到庭当事人的当庭陈述，查明事实如下：2019年3月14日，被告陈月作为卖方通过经纪人重庆市大足区伟胜房屋中介服务部与买方王永国、马媛签订了《房屋中介买卖合同》，约定买卖双方通过经纪人交易位于XXXX，建筑面积112.46平方米，成交价314880元。合同第2条约定，买方须在合同签订之同时支付20000元作为定金，定金在买卖双方签署本合约时自动转为第一部分房款；104880元作为第二部分房款；买方须于2019年4月15日之前支付124880元给卖方，卖方出具收条给买方；第12条约定，若卖方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方须双倍返还定金于买方，卖方须向经纪方支付违约金陆仟贰玖拾陆元整。被告陈月在卖方处签名并捺印，被告谢运琼在“卖方授权代理人”处签字并捺印，王永国、马媛在买方处签名并捺印。合同签订当日王永国、马媛支付了20000元定金，谢运琼代陈月向王永国、马媛出具收据载明“今收到王永国、马媛购大足区龙水镇缔景春晓4-14-2号住房定金贰万元整”，收款单位：谢运琼代陈月（签名并捺印）。2019年3月27日，王永国又通过转账的方式向被告陈月支付了104800元。2019年5月21日，被告陈月、谢运琼作为卖方又与买方王永国、马媛签订了《购房附加协议》，约定甲方（陈月、谢运琼）承诺2019年5月24日前备足此套房屋解压的所有资金，将此套房屋解压并过户到乙方（王永国、马媛）名下，如到期未解压，甲方将承担所有的法律责任，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等，并以此套房屋成交价的20%作为违约金赔付给买方。被告陈月、谢运琼分别在该协议尾部“甲方”处签名捺印。后被告陈月、谢运琼未按照约定对案涉房屋进行解压过户，并将王永国、马媛支付的购房款挪作他用，导致房屋不能过户且无能力退款给买方。2019年5月29日，甲方王永国、马媛与乙方即本案原告杨开国签订债权转让协议，约定将陈月收取王永国、马媛购买XXXX首付款124800元，约定取此套房屋产权所用，此房款被陈月作为它用，此债权依法转让给乙方，与此转让债权相关的其他权利也一并转让，乙方同意受让该债权。同日，被告陈月、谢运琼归还原告杨开国16000元，并向原告杨开国出具借条，载明“今借到杨开国人民币壹拾万捌仟捌佰元整（小写108800）此据借款人：谢运琼陈月本人同意此借条所有事项”，被告陈月、谢运琼分别在借条“借款人”处签名捺印。该借条备注部分注明了此条的形成原因，并载明2019年5月31日支付伍万元，2019年6月10日支付伍万捌仟元整，如未按期归还，杨开国为维护权益向借款人陈月追偿的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等，到期未付以银行利息的4倍利息计算直至还清为止。另查明，被告陈月、谢运琼系夫妻关系，2014年1月28日办理结婚登记。案涉房屋系被告陈月于2013年12月19日通过银行按揭方式购买，产权证号：210房地证2015字第08203号，抵押权利人中国银行股份有限公司重庆大足支行。该房屋于2019年5月27日经申请执行人中国银行股份有限公司重庆大足支行申请被重庆市大足区人民法院查封，2020年4月27日，重庆市大足区人民法院裁定拍卖案涉房屋。还查明，重庆市大足区伟胜房屋中介服务部系个人独资企业，经营者杨开国。本院认为，本案争议焦点为：1、被告谢运琼是否应当和陈月共同承担责任；2、房屋买卖合同解除条件是否成就；3、原告主张的违约金是否应当得到支持。本院认为，《房屋中介买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，王永国、马媛与被告陈月之间的合同关系成立并生效。合法的合同关系受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第三人王永国、马媛按约定支付购房款后，被告陈月没有按照合同约定履行案涉房屋的解压过户义务，应当退还房款并承担违约责任。关于被告谢运琼是否应当共同承担责任。本院认为，被告陈月与被告谢运琼系夫妻关系，本案纠纷发生在夫妻关系存续期间，二被告也未有婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有的约定，王永国、马媛与谢运琼、陈月也未约定该笔债务为陈月个人债务，且被告谢运琼知晓并全程参与且在《房屋中介买卖合同》、《购房附加协议》、借条上签字，故本院认为被告谢运琼应当与被告陈月共同承担责任。关于房屋买卖合同解除条件是否成就的问题。本院认为，根据本院查明的事实，本案涉案房屋已经被重庆市大足区人民法院查封并进行拍卖，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，故当事人一方可以要求解除合同，本案涉案房屋买卖合同的解除条件已经成就，故第三人王永国、马媛与被告陈月、谢运琼签订的《房屋中介买卖合同》及《购房附加协议》应当予以解除。关于违约金问题。本院认为，第三人王永国、马媛按约定支付购房款后，被告陈月没有按照合同约定履行案涉房屋的解压过户义务，构成违约应当承担违约责任。《购房附加协议》明确约定，“如到期未解压，甲方将承担所有的法律责任，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等，并以此套房屋成交价的20%作为违约金赔付给买方”。本院认为，双方关于违约金的约定符合法律规定，且被告陈月、谢运琼未提出抗辩，本院予以支持，故违约金金额为314880元×20%=62976元。原告杨开国与第三人王永国、马媛签订债权转让协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该债权转让行为成立并生效。第三人王永国、马媛在与被告陈月、谢运琼签订的《房屋中介买卖合同》、《购房附加协议》中享有的权利归原告杨开国享有且被告陈月、谢运琼也向原告杨开国出具了借条，表示对转让行为的认可，故被告陈月、谢运琼应当向原告杨开国承担返还义务及违约责任。原告杨开国在庭审中承认被告陈月在签订借条后又归还了18000元，本院予以确认。经品迭，被告陈月、谢运琼应当返还原告杨开国购房款108800元-18000元=90800元。原告杨开国在庭审中自愿放弃要求被告陈月、谢运琼支付资金占用损失和中介服务费的诉讼请求，系其对权利的处分，本院予以准许。被告陈月、谢运琼经本院公告传唤，期满后未按时到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及相关证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，被告陈月、谢运琼应当承担由此产生的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除第三人王永国、马媛与被告陈月、谢运琼于2019年3月14日签订的《房屋中介买卖合同》和2019年5月21日签订的《购房附加协议》；二、被告陈月、谢运琼于本判决生效后10日内返还原告杨开国购房款90800元；三、被告陈月、谢运琼于本判决生效后10日内支付原告杨开国违约金62976元；四、驳回原告杨开国的其他诉讼请求。如果支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3798元，财产保全费1020元，公告费600元，合计5418元，由原告杨开国负担655元，被告陈月、谢运琼负担4763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张存春人民陪审员  黎 春人民陪审员  廖红玉二〇二〇年七月七日法官 助理  樊娇玉书 记 员  杜琎琎