吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1246号原告：吉林东方伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：林智勇，总经理。委托诉讼代理人：张科源（该公司法务助理），女，1978年10月14日出生，满族，住吉林省吉林市。被告：吴婉秋，女，1989年10月12日出生，汉族，住吉林省舒兰市。原告吉林东方伟业房地产开发有限公司（以下简称东方伟业公司）与被告吴婉秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭，对本案与（2020）吉0202民初1244号案件合并进行了审理。原告东方伟业公司的委托诉讼代理人张科源、被告吴婉秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方伟业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：20#011XXX）及补充协议；2.被告向原告返还原告代偿的被告应向银行支付的按揭还款8,040.78元；3.被告向原告支付违约金2,000元。事实与理由：原、被告于2015年10月21日签订商品房买卖合同（合同编号：20#011XXX），被告购买原告开发的坐落于昌邑区珲春中街618号的“东方伟业文化广场”20号住宅1单元15层XXX号商品房。该房屋总价为459,075元，被告支付首付款139,075元，剩余320,000元被告向农业银行申请按揭贷款。被告在按揭还款过程中多次逾期未还按揭贷款，原告于2019年5月13日起诉被告（执行案号为：（2019）吉0202执1397号）之后，被告又再次出现逾期未还银行按揭贷款的行为。原告按照被告与银行签订的《个人房屋按揭借款合同》的约定，再次为被告承担担保责任，至起诉时已代偿了8,040.78元。被告多次不履行还款义务的行为，已导致原告承担担保责任，根据上述商品房买卖合同之附件十一“吉林东方伟业文化广场《商品房买卖合同》补充协议第4条”买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金。”之约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。吴婉秋辩称，我不同意解除合同，我并不是恶意不偿还银行贷款，主要因为我现在没有收入，我老公收入不稳定。对于原告替我向银行偿还的数额没有异议，同意尽快将钱款还给原告，之后的银行贷款可以如期偿还。本院经审理，认定如下事实：2015年10月7日，东方伟业公司作为甲方与吴婉秋作为乙方签订《借款协议》，约定：乙方于2015年10月7日认购了公园道一号20号楼1-XXX号住宅，由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额119,075元，用于购买上述住宅。乙方承诺按时向甲方归还上述借款，具体约定如下：乙方须在2016年4月7日前向甲方归还所借款项20,000元、2016年10月7日前向甲方归还所借款项20,000元、2017年4月7日前向甲方归还所借款项20,000元、2017年10月7日前向甲方归还所借款项59,075元。乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，乙方须按每期未归还款项累计欠款总额的千分之一，向甲方支付违约金。同日，吴婉秋与东方伟业公司签订《购房补贴协议》，约定吴婉秋所购物业位于吉林市公园道一号项目20号楼1单元XXX室。该物业合同成交总价为459,075元。补贴款分24个月发放，每12个月一次，总计2次发放完毕。第一期房屋首付款交纳之日起12个月后，发放首期购房补贴款（即合同总房款的5%），金额为22,954元；第三期房屋首付款交纳之日起12个月后，发放尾期购房补贴款（即合同总房款的5%），金额为22,954元。协议第四条约定：若吴婉秋没有按照《借款协议》约定的时间按期归还借款的，东方伟业公司有权暂停支付补贴。2015年10月21日，东方伟业公司作为出卖人与吴婉秋作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，吴婉秋购买东方伟业文化广场20号住宅1单元15层XX号房屋，房屋总价款为459,075元。合同约定吴婉秋应当于2015年10月21日前支付首期房价款139,075元，余款320,000元向农业银行申请贷款。2015年10月30日，吴婉秋作为借款人、中国农业银行股份有限公司吉林市汇生支行作为贷款人、东方伟业公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，吴婉秋向中国农业银行股份有限公司吉林市汇生支行借款320,000元，借款用途为购买吉林市昌邑区珲春中街618号东方伟业广场20号住宅1单元15层0XX号房屋，借款期限为360个月，还款方式为等本递减还款法。东方伟业公司作为阶段性保证人为吴婉秋的该项借款提供担保。2015年末，东方伟业公司交付涉诉房屋，吴婉秋一直在涉诉房屋居住至今。借款协议中的第一期、第二期借款吴婉秋按时交纳，第三期借款约定的交纳时间为2017年4月7日，吴婉秋未交纳，而是用第一次的补贴抵顶第三期借款，第四期的借款吴婉秋仅交纳一部分，尚欠借款50,075元。2020年2月、3月、5月、6月，吴婉秋没有按时向中国农业银行股份有限公司吉林市汇生支行偿还贷款，东方伟业公司作为保证人替吴婉秋偿还上述四个月贷款，共计8,040.78元。认定上述事实的证据有：东方伟业公司提供的商品房买卖合同（预售）、个人购房担保借款合同、借款协议、个人按揭贷款代偿情况说明、业务凭证，吴婉秋提供的购房补贴协议及双方当事人的当庭陈述等。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条之规定，吴婉秋与东方伟业公司签订的借款协议、购房补贴协议、商品房买卖合同（预售）、个人购房担保借款合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。关于东方伟业公司主张吴婉秋未按时偿还银行贷款，导致其替吴婉秋偿还四个月银行贷款，要求解除商品房买卖合同的诉请。因为吴婉秋与东方伟业公司于2015年签订商品房买卖合同，该房屋已经交付并居住，吴婉秋已经偿还多期银行贷款，截止开庭时，吴婉秋仅欠付四期银行贷款，考虑到2020年新型冠状病毒的爆发及蔓延，居民收入受影响，且吴婉秋明确表示不同意解除合同，同意偿还东方伟业公司垫付的银行贷款8,040.78元。故为了维持交易市场稳定，综合吴婉秋的主观恶意及客观情况，不予解除吴婉秋与东方伟业公司的商品房买卖合同，但吴婉秋应偿还东方伟业公司代偿的8,040.78元。东方伟业公司主张的违约金系解除合同的附随义务，因本案不予解除合同，故违约金不予支持。关于涉诉房屋的首付款，吴婉秋与东方伟业公司签订的借款协议明确约定了首付款119,075元的交付方式和时间，双方均认可吴婉秋尚欠东方伟业公司首付款50,075元，本院对该事实予以确认。吴婉秋称东方伟业公司未向其支付第二次的补贴，应该从首付款中予以扣除。本院认为，双方签订的购房补贴协议明确载明东方伟业公司须支付两次补贴，每次金额均为22,954元，东方伟业公司应按照该协议履行相应的义务。该协议第四条约定如果吴婉秋没有按时归还借款，东方伟业公司有权暂停支付补贴，暂停支付并不是停止支付，如果吴婉秋补交借款，东方伟业公司也应继续支付剩余补贴22,954元，故吴婉秋只需向东方伟业公司支付27,121元借款。关于利息，双方签订的借款协议中约定第四期借款的交纳时间为2017年10月7日，截止开庭时吴婉秋尚欠50,075元（未扣除补贴），故东方伟业公司自2017年10月7日起按照50,075元主张逾期利息符合法律规定，本院予以支持。自本判决生效之日起，应按照27,121元计算逾期利息。借款协议中约定违约金计算方式按每期未归还款项累计欠款总额的千分之一，现东方伟业公司主张按照年利率24%予以计算逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：吴婉秋于本判决生效之日起十日内偿还吉林东方伟业房地产开发有限公司首付欠款27,121元；吴婉秋于本判决生效之日起十日内给付东方伟业房地产开发有限公司上述欠款的利息（计算标准为：以50,075元为基数，自2017年10月7日计算至本判决生效之日止，按照年利率24%予以计算；以27,121元为基数，自本判决生效之日起计算至实际给付之日止，按照年利率24%予以计算）；吴婉秋于本判决生效之日起十日内偿还东方伟业房地产开发有限公司代偿的银行贷款8,040.78元；驳回东方伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴婉秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 仲菲艳 二〇二〇年七月二十七日书记员 张倩倩