安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1621民初4155号原告（反诉被告）：郭成红，男，1981年7月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告（反诉被告）：张静，女，1983年7月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。共同委托诉讼代理人：孙士博，安徽褚汉华律师事务所律所。被告（反诉原告）：涡阳县七度置业有限公司，住所地安徽省涡阳县站前东路北侧。法定代表人：王颍洲，总经理。委托诉讼代理人：马涛、吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。原告（反诉被告）郭成红、张静与被告（反诉原告）涡阳县七度置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭成红、张静的共同委托诉讼代理人孙士博、被告（反诉原告）涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）的委托诉讼代理人吴增鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭成红、张静向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行商品房买卖合同，将涡阳县七彩世界·欢乐城小区第5幢8层805号房屋交付给原告；2.判令被告承担违约责任，给付原告迟延交房违约金77293元(计算至2020年4月9日)，剩余违约金从2020年4月10日起按已付房款381130元的万分之二/日的标准计算至实际交付房屋时止。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月15日，原、被告之间签订商品房买卖合同，原告将其开发的涡阳县七彩世界·欢乐城小区第5幢8层805号房屋作价381130元出卖给原告所有，合同第八条约定，被告应于2017年6月30日前将房屋交付给原告使用，逾期交付超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。交付期限到期后，被告迟迟没有交付房屋。被告七度公司辩称，1.已于2018年6月22日取得综合查验备案手续，符合交房条件，原告可以随时收房。2.违约期间，因我方在取得备案手续后已经电话或口头通知了原告可以收房，故应从合同约定交房时间2017年6月30日计算至2018年6月22日。3.关于违约金计算标准，我方申请核减为按照同地段房屋租金每平9元/月的130％确定违约金；4.如调解不成，我方保留起诉购房户支付逾期收房违约金的权利。被告七度公司在本案中提起反诉，反诉诉讼请求为：1.郭成红、张静赔偿七度公司55649元（暂定为自2018年7月22日至2020年7月22日）；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人从反诉人处购买七彩城5幢805号房屋，合同约定2017年6月30日前交房，2018年6月22日，涉案房屋符合交房条件，取得综合查验备案证，反诉人通知被反诉人收房，但被反诉人至今未收房，根据双方签订的合同第十一条规定，买受人应在接到出卖人通知30日之内办理交付手续，否则应自延期之日起每日按总房价款的万分之二向出卖人支付违约金，并承担相应的法律责任。郭成红、张静对七度公司提起的反诉答辩如下，1.被反诉人至今未收到反诉人的任何书面收房通知，反诉理由不能成立；2.反诉人要求按每日总房价款的万分之二主张违约金，可见反诉人认为逾期交房违约金万分之二并不高，要求调整违约金的理由不能成立，请依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，即原告举证的身份证复印件，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告举证的商品房买卖合同、涡阳县商品房网上备案确认单、收据、公积金借款合同、账户交易明细，本院经审查对真实性、合法性及关联性均予以认定。对被告举证的综合查验备案证，本院经审查对真实性、合法性及关联性予以认定。对被告举证的被告员工拨打电话底稿、申请调取证据申请书，原告有异议，认为不能证明被告已经履行了合同约定的通知交房义务。对此本院经审查认为，该组证据被告单方制作，不能证明已通知原告收房，对其证明效力不予认定。对被告举证的房地产评估报告、公证书，原告有异议，对此本院经审查对该组证据的真实性、合法性予以认定。对被告申请出庭作证的证人沈某的证言，因该证人系被告公司员工，具有利害关系，对其证言本院不予采信。根据已确认证据，结合双方当事人陈述及庭审情况，本院查明的事实为，原告郭成红、张静于2015年9月15日从被告处购买安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城第5幢805号房屋，房屋面积104.27平方米，房屋总价款为381130元，原告按约支付了首付款121130元，后于2016年5月11日办理了住房公积金借款合同，购房款已全部付清。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付为2017年6月30日前，第九条约定如不能按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，至实际交付之日止。案涉房屋于2018年6月22日取得综合查验备案手续，符合交房条件，原告至今未收房。2020年3月27日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出《房地产估价报告》，对安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城小区住宅用房租金评估，评估结果为月租金9元/㎡。本院认为，依法生效的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的两份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，两份合同合法有效。对原告主张被告履行合同交付房屋的诉讼请求，因案涉房屋已符合交付条件，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告七度公司在合同约定的期限内未按照要求交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告答辩称，要求核减违约金，违约金应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130％的标准计算。根据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。本案中，被告提供《房地产评估报告》证明原告损失标准，涉案房屋月租金为9元/㎡，该评估报告在实体上客观公正，程序上不存在违法行为，评估机构具备资质，本院对此评估报告予以采信。按照原、被告房屋买卖合同中约定的违约金计算标准，被告应负担原告每日违约金76.23元（总房款381130元×0.0002），按照《房地产评估报告》评估结论，被告应负担原告每日损失为31.28元（104.27㎡×9元/㎡÷30天）；两者对比，合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低，调整标准为参照评估报告结论计算原告因被告违约造成的损失上浮30%。关于违约金的计算期限，因被告未提供充分有效的证据证明已通知原告收房，本案庭审时本院已向原告释明，即日起可前往收房，故违约金应计算至本案庭审之日即2020年7月31日，计算天数为1126天（2017年7月1日至2020年7月31日），即45788元（31.28元/天×1126天×130%）。对被告辩称的应扣除疫情期间的违约金，本院认为，该重大突发公共卫生事件发生在被告违约行为产生之后，且被告主张按照租金损失赔偿违约金，故一级响应期间不影响违约金的赔付，该期间内案涉房屋也未达到交付条件，故对该意见不予采纳。对反诉原告的诉讼请求，因未举证充分的证据证明反诉被告存在违约行为，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、郭成红、张静可随时前往涡阳县七度置业有限公司办理案涉房屋交接手续；二、被告涡阳县七度置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付郭成红、张静违约金45788元；三、驳回郭成红、张静的其他诉讼请求；四、驳回涡阳县七度置业有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1732元，减半收取866元，由郭成红、张静负担393.5元，被告负担472.5元。反诉受理费596元，由涡阳县七度置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙良义二〇二〇年七月三十一日书记员  罗 珂