兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初897号原告：王接力，男，1978年2月16日出生，汉族，群众，住兴城市。委托诉讼代理人：徐晓明，辽宁保兴（鞍山）律师事务所律师。被告：张某，女，1999年9月9日出生，满族，群众，住兴城市。委托诉讼代理人：段华伟，辽宁郎元律师事务所律师。第三人：丁学龙，男，1982年9月4日出生，汉族，群众，住辽宁省大洼县。原告王接力与被告张某、第三人丁学龙确认合同无效纠纷一案，本院于2012年12月24日作出（2016）辽1481民初2851号民事判决，原告王接力不服，上诉至葫芦岛市中级人民法院，葫芦岛市中级人民法院于2019年12月28日作出（2019）辽14民终2238号民事裁定，裁定“撤销原审判决，发回重审”。本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王接力及其委托诉讼代理人徐晓明，被告张某委托诉讼代理人段华伟，第三人丁学龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王接力向本院提出的诉讼请求：1、确认第三人丁学龙代替原告签订的《房地产买卖契约》无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告王接力与第三人丁学龙之间存在借款关系，为了保证借款的偿还，所以原告王接力授权丁学龙出售兴城市钓鱼台街道友谊路房屋，并办理公证，其目的就是为了变相的用房屋设定抵押权，并没有真正出售房屋的意思表示，但是丁学龙为了贪图高额利润，竟然在王接力不知情的情况下，与张某签订了《房地产买卖契约》约定将房屋以25万元的价格卖给张某，而张某也没有支付购房款，所以该《房地产买卖契约》实际上是由于借款关系产生的，并非是合同当事人的真实意思表示，因此对于“名为买卖，实为借贷”的合同，应该认定无效。张某辩称，1、被告对原告与第三人丁学龙借款一事并不知情；2、被告与丁学龙之间房屋买卖合同合法有效。丁学龙对该房屋有处分权，丁学龙向被告提供了兴城市公证处的公证书一份，记载原告委托丁学龙办理诉争房屋出售一切事宜，被告以市场价格25万元购买，该价格是房产处评估的价格，和实际销售价格也并无大的差别，被告向丁学龙交付房款25万元，在房产处办理产权变更登记；3、本案不适用民间借贷的问题的司法解释。第三人丁学龙述称，我只负责提供买房和委托我卖房的问题，原告让我把房子卖了，我就给卖了，当事过户5000元是我垫付的，2000元跑路费也没有给我。本院经审理认定事实如下：原告王接力因从案外人杨某处借款，将案涉房屋（兴城市房权证兴城字第××号）进行了房屋他项权登记。后因原告王接力未按照约定还款，案外人杨某及第三人丁学龙多次到原告王接力家催要借款。2016年6月1日王接力在兴城市公证处的公证下出具一份委托书，委托内容大致为：因委托人不能亲自办理该房屋出售事宜，现委托丁学龙办理房屋出售的一切事宜。原告王接力在房屋出售前曾亲自到兴城市房屋产权管理处协助办理撤销房屋他项权登记。2016年8月3日丁学龙作为收款人为张某出具收据一张，内容为：收到张某购房款（代王接力收）250000元。丁学龙称将该笔房款直接交付给案外人杨某。原告王接力未接收到该笔房款。2016年8月4日丁学龙作为受托人以王接力的名义与张某签订《房地产买卖契约》，约定将坐落于钓鱼台办事处友谊路房屋出售给张某，价格为25万元，于2016年8月4日一次性付清。同日，丁学龙作为受托人与张某在兴城市房屋产权管理处将案涉房屋的所有权转移到被告张某名下。另查明，张某在购买前并未至诉争房屋看房，现诉争房屋由原告王接力居住。2016年8月29日15时，因丁学龙等人要求王接力腾房引发纠纷，丁学龙用拳头殴打王接力左侧面部、头部，造成王接力左侧耳朵、头部红肿；王接力用水果刀将丁学龙右侧锁骨扎伤。兴城市公安局于2016年11月22日作出葫公（兴）行罚决字[2016]第1200号《行政处罚决定书》，给予丁学龙行政拘留十日的行政处罚。王接力因此事经兴城市人民法院于（2017）辽1481刑初186号刑事判决认定犯故意伤害罪，被判处有期徒刑九个月。以上事实，有原、被告提交的《房地产买卖契约》、（2017）辽1481刑初186号刑事判决、房屋所有权转移登记申请书、委托书、行政处罚决定书、收条及原、被告及第三人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为被告张某与第三人丁学龙签订的《房地产买卖契约》是否有效。2016年6月1日王接力向第三人丁学龙出具经过公证的委托书，该委托书载明第三人丁学龙有权出售诉争房屋。因此，从该委托书分析，第三人丁学龙有权代理原告王接力与被告张某签订《房地产买卖契约》。第三人丁学龙作为原告王接力的代理人理应本着维护被代理人合法权益的宗旨进行民事行为，被告张某在购买诉争房屋时也应当尽到必要的谨慎注意义务。从本案分析，被告张某与第三人丁学龙之间的行为存在如下问题：一、购买房屋对于个人而言属于重大事项，一般情况下买房人会对拟购买房屋进行实地考察。在二审庭审中，张某本人表示仅到现场看过房子的外观，且对房子颜色及坐落的陈述与王接力陈述不符。另外，张某在二审庭审中陈述购买房屋的意图是用于与男朋友刘某筹备结婚，经查明，张某在购买房屋时年仅17周岁，是在校大学生。且在本次庭审中证人刘某（张某当时男朋友）表示购房时与张某交往仅三四个月，没有结婚的打算。综合以上情况，无论是被告张某购买房屋的意图还是其购买房屋前从未到房屋内部进行查看的情形，都有违一般常理。二、对于张某的购房款来源及交付情况前后陈述矛盾。张某对购房款来源及交付情况的陈述：原一审庭审中陈述购房款是男朋友刘某和父亲给的现金，在车里交易的。在二审庭审中陈述购房款是男朋友刘某给的现金，在晟源投资咨询有限公司的二楼以现金的方式由刘某交付给杨某的；第三人丁学龙对于购房款交付情况的陈述：原一审庭审中陈述是张某男朋友刘某和父亲将购房款交给自己，拒绝陈述将25万元购房款交给谁；在本次重审中陈述是刘某把钱交给张某，张某把钱交给自己，自己到晟源投资公司的二楼把钱交给了杨某，杨某当场出具的收款收据。首先，被告张某对于购房款的资金来源前后陈述不一致，对于购房款的交付情况，被告张某与第三人丁学龙前后陈述矛盾。其次，25万元购房款以现金形式给付并不符合本地的交易习惯，且被告张某提供了刘某在中国邮政储蓄银行股份有限公司葫芦岛市龙程支行的交易流水中，2016年8月3日、4日并无取款记录。综上，在仅有收款收据及当事人陈述的情况下，不足以证明被告张某实际支付了案涉房屋的购房款。三、案涉房屋过户时原告王接力是否知情且同意。丁学龙作为原告王接力的代理人，理应维护被代理人的合法权益，在达成房屋买卖合意前，按照交易习惯一般会通知委托人并征得同意后方可进行交易。结合本案情况，丁学龙与张某订立《房地产买卖契约》前后均未通知原告王接力，且在兴城市房屋产权管理处过户时亦未通知王接力到场，但在卖房前却通知王接力本人到兴城市房地产管理处协助办理撤销他项权登记，这有违房地产买卖的一般常理。且卖房款亦由第三人丁学龙直接交付给案外人杨某，未给付原告王接力。四、2016年8月29日，原告王接力与第三人丁学龙因诉争房屋发生争议，并进而导致派出所介入处理，王接力因此事也受到了刑事处罚。由此可见，原告王接力并无出售房屋的意思表示，否则不会因为腾房问题与第三人发生矛盾并受到刑事处罚。五、被告张某与第三人丁学龙签订《房地产买卖契约》并将诉争房屋过户到被告张某后，王接力一直居住在诉争房屋内，张某、丁学龙、证人杨某、刘某均陈述房款25万元已经以现金的方式由案外人杨某在葫芦岛市龙湾公园门前的车内返还给证人刘某23万元，但诉争房屋至今仍登记在被告张某名下，有违一般交易习惯。本院结合上述事实，认定被告张某与第三人丁学龙之间恶意串通，损害了原告王接力的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，被告张某与第三人丁学龙之间就诉争房屋签订的《房地产买卖契约》无效，被告张某无权据此取得诉争房屋的所有权，张某应配合原告王接力将诉争房屋产权恢复到原始状态。关于购房款，被告张某可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定，判决如下：被告张某与第三人丁学龙于2016年8月4日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，由被告张某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审判长  薄丽荣审判员  朱家莹审判员  谢 芊二〇二〇年七月二十三日书记员  安 璐