江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初863号原告：王星，男，1997年5月8日出生，无业，住泗洪县。被告：江苏万诚置业有限公司，统一社会信用代码:91321324704037039M，住所地：泗洪县泗州东大街3号，实际经营地：淮安市天津路1号盛世名门小区。法定代表人：孙文华，系公司董事长。委托诉讼代理人：潘周国，男，该公司员工。委托诉讼代理人：岳磊，男，该公司员工。被告：陈爱娟，女，1978年2月4日出生，职工，住泗洪县。被告暨陈爱娟的委托诉讼代理人：曹一峰，男，1979年1月5日出生，汉族，职工，住泗洪县青阳街道老庄社区健康村十四号。第三人：祖伟，男，1972年9月10日出生，个体户，住泗洪县。第三人：朱红，女，1973年9月3日出生，个体户，住泗洪县。原告王星与被告江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）、陈爱娟、曹一峰及第三人祖伟、朱红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日、4月28日公开开庭进行了审理。原告王星，被告万诚公司委托诉讼代理人潘周国、岳磊，被告曹一峰及第三人祖伟均到庭参加诉讼。第三人朱红经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王星向本院提出诉讼请求：1.判令被告万诚公司与被告陈爱娟、曹一峰签订的泗洪县锦绣绣华庭锦虹苑8-1室《商品房买卖合同》无效；2.判令被告万诚公司与第三人祖伟、朱红之间房屋买卖合同有效；3.判令原告王星与第三人祖伟、朱红之间的房屋买卖合同有效，确认原告为涉案房屋所有权人；4.判令被告万诚公司与第三人祖伟、朱红协助原告将泗洪锦绣华庭锦虹苑8-1室的房屋权属证书办理登记给原告；5.本案的诉讼公费由三被告承担。事实与理由：2008年1月10日，第三人祖伟与被告万诚公司签订锦绣华庭锦虹苑8-1号房屋买卖协议，建筑面积224.67平方米，房屋价款296500元。合同约定在第三人付清房款及相关税费且办理上房手续后10日起6个月内，为第三人办好产权证书，但被告万诚公司至今未履行办证义务。第三人己合法占有并居住至2015年5月1日。2015年6月1日，第三人将该房屋以680000元出卖给原告，房屋买卖协议中约定的权利义务随之转移给原告。原告已入住涉案房屋。后多次联系被告万诚公司、陈爱娟、曹一峰办理房产证未果，故诉至法院，请求判如所请。被告万诚公司辩称：1.被告万诚公司与陈爱娟签订的商品房买卖合同无效，购房款系万诚公司交纳，陈爱娟未实际履行合同；2.被告万诚公司与祖伟签订的购房协议有效，祖伟已全额支付购房款，万诚公司向其交付房产；3.被告万诚公司同意将涉案房屋过户至祖伟名下，但不应承担任何费用。被告陈爱娟、曹一峰辩称：被告陈爱娟、曹一峰与涉案房屋无关，双方未签订商品房买卖合同，亦不清楚购房情况，原告向两被告主张权利，主体不适格。此外因中国银行泗洪支行与万诚公司对两被告造成的信用影响，两被告保留诉权。第三人祖伟述称：1.第三人祖伟与被告万诚公司及与原告王星买卖合同均合法有效，已与万诚公司调解将涉案房屋过户至祖伟名下，契税由万诚公司负担；2.待房屋过户至祖伟名下，祖伟同意过户至王星名下。第三人朱红述称：案涉房屋系祖伟个人购买，登记在其名下。本人同意协助过户。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告举证：1.商品房预售合同，陈爱娟、曹一峰否认签订该合同，万诚公司亦无法确认该签字的真实性，故对陈爱娟、曹一峰的签字不予认可；2.收据，万诚公司主张该款项系其公司交纳，对该事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2004年12月11日，万诚公司签订锦绣华庭8-1室房屋商品房买卖合同（编号：GF-2004-0001551），买方签名处为陈爱娟，约定价款支付方式首付及办理银行按揭。合同签订后，万诚公司交纳房屋首付款并支付部分按揭。2019年10月11日，万诚公司全额付清按揭贷款。陈爱娟与曹一峰于2003年2月20日登记结婚至今。2008年1月10日，万诚公司与祖伟签订协议，将锦绣华庭锦虹苑8-1室即案涉房屋以一次性296564元的价格出卖给祖伟。该合同还载明：系受原客户陈爱娟申请退房，并委托其对外出售，万诚公司负责办理权属转户手续；如房屋出现产权纠纷，一切责任由万诚公司承担。祖伟向万诚公司支付了全部房款296564元及契税等相关费用后，万诚公司将案涉房屋交付祖伟。2009年7月9日，祖伟因案涉房屋办证问题诉至泗洪法院，后经法院调解，万诚公司同意于2009年11月30日前为祖伟办理房屋产权证并支付逾期办证违约金7000元。因万诚公司未履行调解内容，祖伟申请法院强制执行，后因案涉房屋登记在陈爱娟名下，且贷款未还清终结执行。2015年6月1日，祖伟与王星签订房屋买卖合同，祖伟将案涉房屋以680000元出售给王星。同日，王星付清房款。合同签订后，王星占有使用涉案房屋至今。经当事人确认，本案争议焦点为：1.万诚公司与陈爱娟签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.万诚公司是否有权将涉案房屋出售给祖伟，双方签订的《协议》是否有效；3.祖伟与王星签订的房屋买卖合同是否有效，王星是否为房屋所有权人；4.万诚公司、祖伟将案涉房屋权属登记至王星名下的条件是否成就。本院认为，关于争议焦点1，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，被告陈爱娟否认签名的真实性，万诚公司亦无法确认是否为其本人签名，鉴于合同及委托书签名相差较大，故不能认定案涉合同系被告陈爱娟签订。庭审中，万诚公司主张案涉房屋的首付款及后期按揭贷款均由万诚公司交纳，应认定被告万诚公司虽签订房屋买卖合同，但系以借陈爱娟之名办理银行贷款盘活公司资金，缔约双方均无买卖的意思表示，故其双方之间商品房买卖合同无效。被告曹一峰非合同相对人，原告向其提起诉讼，无法律依据，故应驳回原告对被告曹一峰的起诉。关于争议焦点2，虽然万诚公司与祖伟签订《协议》时，涉案房屋的买卖合同备案登记在第三人陈爱娟名下。但陈爱娟并未实际购买案涉房屋，万诚公司对该房屋享有处分权，其有权将该房屋出售给祖伟。万诚公司与祖伟就涉案房屋签订的《协议》，系双方真实意思表示，且不存在违反《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定为有效。关于争议焦点3，祖伟作为购房人，其虽然尚未办理产权登记手续，未享有案涉房屋的完整物权。但祖伟对万诚公司享有交付房屋、办理过户登记等债权，其将上述债权出售给王星，不违反法律规定，符合当事人意思表示，应属合法有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。根据万诚公司与祖伟签订的房屋买卖协议，祖伟仅享有要求万诚公司协助办理产权登记的债权，在登记行为完成之前，所有权不能依据双方之间的房屋买卖协议发生变动。同理，根据祖伟与王星签订的房屋买卖合同，王星仅享有要求祖伟协助办理产权登记的债权，在登记行为完成之前，所有权不能依据双方之间的房屋买卖协议发生变动。故原告并不享有涉案房屋的物权，对其要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点4，万诚公司与王星并无直接的合同关系，故王星要求万诚公司将案涉房屋权属登记至祖伟名下后，再由祖伟将案涉房屋过户至其名下，符合法律规定及双方约定。被告万诚公司将泗洪县锦绣华庭锦虹苑8-1室的房屋权属证书办理登记给祖伟，已在我院（2009）洪民初字第2647号民事调解书中处理完毕，本院不做重复处理。庭审中，祖伟也同意在万诚公司将该房屋权属登记至其名下后过户给原告王星，对该请求，本院予以支持。因案涉房屋系祖伟个人购买并签订合同，朱红与祖伟系夫妻关系，故基于行政管理需要，如需朱红办理相关手续，其应履行协助义务。另，原告主张的万诚公司与祖伟之间的税费问题，系万诚公司与祖伟之间的纠纷，与原告无关，且祖伟已实际交纳该费用，故原告该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告江苏万诚置业有限公司与被告陈爱娟就泗洪县锦绣华庭锦虹苑8-1号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认第三人祖伟与被告江苏万诚置业有限公司就泗洪县锦绣华庭锦虹苑8-1号房屋签订的《协议》有效；三、确认原告王星与第三人祖伟就泗洪县锦绣华庭锦虹苑8-1号房屋签订的《房屋购买协议》有效；四、第三人祖伟、朱红在江苏万诚置业有限公司将泗洪县锦绣华庭锦虹苑8-1号房屋过户至祖伟名下十日内将该房屋过户至原告王星名下；五、驳回原告王星的其他诉讼请求。案件受理费10600元（已缓交），由被告江苏万诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  朱 欢人民陪审员  徐险峻人民陪审员  赵如虎二〇二〇年七月三十日书 记 员  刘婷婷附录一：本案证据目录一、原告王星提交的证据和证明目的如下：1.结婚证复印件1份，证明陈爱娟、曹一峰系夫妻关系；2.祖伟与万诚公司签订的协议1份，证明万诚公司将案涉的房屋出卖给祖伟；3.收据10份，证明祖伟全额支付购房款；4.房屋购买协议1份，证明祖伟将案涉房屋出卖给王星；5.中国银行贷款结清证明1份，证明案涉房屋贷款已付清；6.江苏增值税电子普通发票2份、物业证明1份，证明案涉房屋由原告居住。二、被告万诚公司提交的证据和证明目的如下：1.商品房买卖合同1份，证明万诚公司于2004年12月11日与陈爱娟、曹一峰签订商品房买卖合同；2.购房收据1份，证明以陈爱娟名义开具首付款收据，但该款系万诚公司交纳；3.中国银行存款回单1组，证明案涉房屋的按揭贷款由万诚公司交纳；4.中国银行贷款结清证明1份，证明案涉房屋贷款已付清。三、第三人祖伟提交的证据和证明目的如下：1.泗洪法院民事调解书、执行裁定书各1份，证明案涉房屋已经泗洪法院调解过户给祖伟。四、被告陈爱娟、曹一峰、朱红未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。