云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初2333号 原告（反诉被告）：杨国芳，女，1982年5月10日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：孙永明，云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨彬，云南晨宇律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：保山圣灵房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530502563154468U。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道八一路（八一花园酒店）。 法定代表人：李小燕，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李康鸣，女，汉族，1975年11月29日出生，昆明市五华区人，住五华区，系该公司法务。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨若禾，云南迪恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告杨国芳与被告保山圣灵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，被告保山圣灵房地产开发有限公司于2020年6月9日提出反诉。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨国芳的委托诉讼代理人孙永明、杨彬，被告保山圣灵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李康鸣、杨若禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期办证的违约金74700元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月3日与被告签订认筹协议并交了30000元认筹金，随后交纳了订房认购金等费用。原被告双方于2013年9月8日签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，确认原告购买被告公司开发建设的城市理想二期B幢1单元1804号房。该房屋参考建筑面积为109.72平方米，套内面积为95.15平方米，总价416690元。付款方式为：原告于2013年9月8日支付总房款的30%作为首付款，该房的首付款为166690元，剩余房款250000元通过办理银行按揭贷款支付。被告应于2013年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，并在交房后负责办理不动产产权证书。《商品房购销合同》中原、被告约定的逾期办证责任为：房屋交付原告后，在具备政府部门规定的办证条件的情况下，被告应协助原告办理房屋产权证。委托被告办理的，原告应与被告签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并且原告应于交房时将办理房屋产权登记所需要的相关材料提供给被告，同时交清原告应缴纳的各项费用，被告应在原告提供完整资料后的180个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到政府产权登记机关。因原告原因逾期60日不交付相关合法完整资料或者不签订代办委托书，致使被告不能顺利代办产权登记的，属一次性付款购房的业主，责任由原告承担；属按揭购房业主，则原告须按50元/天承担向被告支付违约金的责任。被告将原告资料和代办手续提交产权登记机关后，即视为被告已依约履行了代办义务，因政府产权登记机关的原因而延误原告产权证的领取，不属被告违约。合同签订后，原告遵守合同约定，依约支付购房款首付并按时办理了按揭贷款，交纳维修基金、办证费等费用。被告于2013年10月17日向原告交付房屋，原告于当日签署《办理房屋产权登记授权委托书》，向被告交付办理产权登记所需的全部资料，并向被告交纳了办理产权登记证所需费用。但被告却迟迟未将材料提交给登记机关，直至2018年8月8日保山市国土资源局向原告发放不动产登记证。根据合同约定，被告应当向登记机关提交办证资料的最后期限为2014年7月7日，自2014年7月7日起至2018年8月8日间隔1494日，参考《商品房购销合同》第12条约定的违约条款，以50元/天作为参照计算违约金，被告应付给原告违约金50元/天作为参照计算违约金，被告应付给原告违约金50元/天×1494天＝74700元。综上所述，为维护正常的商业秩序，保护原告合法权益，原告根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向你院提起民事诉讼，望依法受理并作出公正裁判。 被告保山圣灵房地产开发有限公司答辩称：请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由：1、被告没有违反合同约定，逾期提交办证资料，而是原告未按合同约定提交办证所需资料，双方签署的商品房购销合同第十二条约定，委托被告办理的原告应当和被告签订办理房屋产权登记授权委托书，并且原告应在交房时将办理房屋产权登记的资料提供给被告，同时交清各项费用，如果因原告逾期60天不交付相关资料，或者不签订代办委托书，致使被告不能顺利办理产权登记，属于按揭购房业主的，则原告需按每天50元承担违约金。本案中，原告没有按合同约定，签订代办委托书，导致被告不能按约提交办证资料，不属于被告违约，而是原告自身责任。2、在本案房屋提交办证资料过程中，恰好遇到国家执行两证合一政策，属于不可抗力事由，也非被告的责任。3、本案双方并没有在合同中明确约定所谓逾期办证的违约责任，原告诉求的违约金计算没有事实依据。4、本案诉讼时效已经超过，原告依法丧失胜诉权，根据原告诉状自述认为提交办证资料的最后期限是2014年7月7日，姑且不论原告的这个观点是否正确，但是根据诉讼时效的规定此时原告应当注意到自己的权利受到侵害，主张逾期办证的时效至此开始起算，当时仍然适用民法通则，并且本案适用一般诉讼时效的规定，所以原告主张逾期办证时效为两年，早在2016年7月6日原告自称的逾期办证提起诉讼的时效已经届满，因此本案诉讼时效早已超过，原告丧失胜诉权，依法应当驳回原告的起诉，综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉请。 被告保山圣灵房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨国芳向反诉原告支付违约金74700元；2、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2013年9月8日反诉原告保山圣灵房地产开发有限公司与反诉被告杨国芳签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，合同约定反诉原告向反诉被告杨国芳出售其开发的圣灵·城市理想B幢第18层1804号房（套内建筑面积91.15平方米，总金额416690元）。反诉原告于2013年10月17日向反诉被告杨国芳交付房屋，但反诉被告并未按合同约定向反诉原告提交《办理房屋产权登记授权委托书》，致使不能将办理房屋产权所需的全部资料提交产权登记机关。按照双方签订的《商品房购销合同》的约定，反诉被告杨国芳的行为已经构成违约，故为维护公司的合法权益，特依法向贵院提起反诉，请依法支持其反诉请求。 原告杨国芳针对反诉辩称：、被答辩人要求答辩人支付违约金74700元没有事实和法律依据，理由：1、答辩人已按照商品房购销合同的约定已经履行了交付办理产权证的所有资料及相关费用，从答辩人就所购买房屋所办理的不动产登记证可以明确看出答辩人已经提交了办证所需的全部资料及费用，如果答辩人没有提交办证所需的材料，那么不动产登记中心就不可能办理给答辩人不动产登记证书，2、被答辩人所谓的答辩人在履行商品房购销合同中构成违约，没有证据予以证实，其理由为：被答辩人以答辩人违约为由，要求答辩人支付违约金74700元，没有任何证据证实，仅仅是被答辩人一厢情愿的说辞，答辩人已按照商品房购销合同的约定履行了自己的全部合同义务，综上，答辩人已经履行了商品房购销合同的全部义务，不存在违约的事实，为此特请法庭驳回被答辩人的全部反诉请求。 原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《商品房认购协议书》、《置业计划书》、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、《建设工程质量保证书》及发票各一份，证明（1）原告于2014年2月7日签署《认筹协议》并交纳30000元认筹金的事实；（2）原告购买B幢1单元1804号房屋总价416690元，首付款166690元，参考建筑面积109.72㎡，套内面积95.15㎡的事实；（3）原被告于2013年9月8日签订了《商品房购销合同》购买圣灵·城市理想2期B幢1单元1804号房，被告应于2013年12月31日前交房，原告提供完整资料后180个工作日内，被告应将原告所提交的资料提交给办证机关的事实；（4）原被告于2013年9月8日签订了《商品房购销合同补充协议》，约定原告在接房当日交付办证所需资料及款项的事实；（5）被告于2013年10月17日向原告交付房屋的事实；（6）原告依约向被告交纳认筹金、认购金、首付款、办证费等费用的事实；2、不动产登记证一份，证明（1）该房屋于2018年8月8日办理了不动产登记证的事实；（2）自2014年7月7日至2018年8月8日，被告违约1494天为原告办证的事实；3、《中国建设银行担保物、偿债物收妥通知书》、《个人贷款支付凭证》各一份，证明原告按照合同约定向银行办理了按揭贷款的事实；4、录音光盘一盘，证明该小区业主为办证的事进行维权的情况。 经质证，被告对第1组证据（1）、《认购协议书》真实性、合法性认可，关联性、证明力不认可，与原告诉请无关；（2）《置业计划书》原告提交的系复印件，三性不认可，证明力不认可；（3）《商品房购销合同》，三性认可，证明力不认可，理由：合同12条约定原告应当交清费用，提供办证资料，签订代办委托书，并且在具备政府部门规定的办证条件下被告方才有义务在180个工作日内提交办证资料，但原告没有签订代办委托书；（4）补充协议三性认可，证明力不认可，理由同上；（5）《建设工程质量保证书》的三性认可，证明目的认可，证明被告方已经按约交房；（6）中的代办证费用收据三性认可，证明力不认可，契税发票三性认可，证明力不认可，首付款发票原告没有提供原件，不予质证；对第2组证据产权证原告未提交原件，暂不予质证；对第3组证据三性认可，证明力不认可，与原告诉求无关；对于原告当庭提交的第4组证据录音光盘一盘，证据三性不认可，证明力不认可，理由：举证期限超过，没有原件，内容和本案无关。 本院认为，被告经质证认为，原告提交的第1组证据的（1）、（3）、（4）、（5）、（6）、第3组证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，因该证据是原告与被告购房所签订的《认购协议书》、《置业计划书》、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，有的虽系复印件，但与其他证据相互印证，能证明本案案件事实，本院予以采信。对第2组证据未提交证据原件，不予质证，因该组证据原件在中国建设银行抵押，该组证据能证明原告已经办理不动产权证，本院予以采信。第四组证据录音光盘一盘已超过举证期限，其内容与本案无关，本院不予采信。 被告针对其反诉请求，向本院提交以下证据：《商品房购销合同》一份，证明被告提交办证资料的前提是原告交清全部费用，提供办证所需全部资料，签订代办委托书，并且具备政府部门规定的办证条件，被告方才有义务在180个工作日内提交办证资料。经原告质证，认为被告提交的《商品房购销合同》的三性无异议，对证明目的不认可。理由为本合同约定的是原告已经按照约定支付了被告各种办证资料和费用并签订过代理办证的委托书。本院认为，被告提交的《商品房购销合同》一份，原告无异议，与原告提交的一致，本院予以采信。 为查明本案案件事实，本院于2020年7月6日到保山市不动产登记中心调取原告杨国芳办理不动产产权证的相关材料：1、房地产权登记信息一份；2、委托书（杨国芳）一份；3、营业执照一份（保山圣灵房地产开发有限公司）；4、法定代表人李小燕的身份证一份；5、委托书（唐丽华）一份；6、唐丽华的身份证一份。经本院于2020年7月8日组织原、被告双方进行质证，原告认为，对房地产权登记信息、营业执照、李小燕、唐丽华身份证明的三性无异议，但对委托书（杨国芳），不是杨国芳本人签的，是他人代签，委托书（唐丽华）上面的杨国芳也不是本人所签，因此，不能证明杨国芳委托被告的时间为2018年4月3日，杨国芳于接房之日将办证的相关材料交被告。被告认为，对所有证据材料的三性予以认可，证明原告杨国芳没有向公司按照合同约定提供代办委托书，是被告公司职工代签的。本院认为，经原、被告质证，对本院调取的证据均无异议，委托书（杨国芳）不是原告杨国芳签名，是由被告公司职员代签，被告提交给不动产登记机关办证材料的时间为2018年4月3日，办理两证合一的时间为2016年10月25日后。因该证据来源合法，能证明本案案件事实，本院予以确认。 根据庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 2013年9月3日原告杨国芳（乙方）与被告保山圣灵房地产开发有限公司（甲方）签订商品房认购协议书、置业计划书。2013年9月8日原、被告签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，确认原告杨国芳购买被告开发建设的圣灵·城市理想Ｂ幢1804号房,该商品房套内建筑面积为95.15平方米，每平方米4379.29元，总价416690元。约定付款方式为：原告于2013年9月8日前支付总房款的30%作为首付款，该房的首付款为166690元，剩余房款250000元通过办理银行按揭贷款支付。约定交付期限为：甲方于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：房屋交付乙方后，在具备政府部门规定的办证条件的情况下，甲方应协助乙方办理房屋产权证。委托甲方办理的，乙方应于甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理房屋产权登记所需要的相关材料提供给甲方，同时交清乙方应缴纳的各项费用；甲方应在乙方提供完整资料后的180个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府产权登记机关。因乙方原因逾期60日不交付相关合法完整资料或者不签订代办委托书，致使甲方不能顺利代办产权登记的，属一次性付款购房的业主，责任由乙方承担；属按揭购房业主，则乙方须按50元／天承担向甲方支付违约金的责任。甲方将乙方资料和代办手续提交产权登记机关后，即视为甲方已依约履行了代办义务，因政府产权登记机关的原因而延误乙方产权证的领取，不属甲方违约。原告杨国芳于2013年9月9日向被告交付首付款166690元，2013年10月14日通过中国建设银行办理按揭250000元贷款支付给被告。被告于2013年10月17日将涉案房屋交付给原告杨国芳，原告于同日向被告交纳契税、维修基金、办证费等费用，并将办证所需材料提供给被告，但双方未签订办理产权登记的授权委托书。2016年10月25日后国家实行两证合一的政策，被告于2018年4月3日将原告杨国芳的办证材料提交给保山市不动产登记中心，由被告公司职员代签委托书，并于2018年8月8日办理云（2018）隆阳区不动产权第××号不动产产权证。 本院认为，原告杨国芳与被告保山圣灵房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：房屋交付乙方后，在具备政府部门规定的办证条件的情况下，甲方应协助乙方办理房屋产权证。委托甲方办理的，乙方应于甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理房屋产权登记所需要的相关材料提供给甲方，同时交清乙方应缴纳的各项费用；甲方应在乙方提供完整资料后的180个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府产权登记机关。该案原告杨国芳虽已将办理房屋产权登记所需要的相关材料提交给被告，并缴纳了办证所需的各项费用，但未与被告保山圣灵房地产开发有限公司签订代办授权委托书，2016年10月25日后国家实行两证合一政策，被告于2018年4月3日将原告杨国芳的所有办证资料提交给保山市不动产登记机关，同年8月8日办理了不动产登记证，故原告要求被告支付逾期办证违约金74700元的诉讼请求，不符合法律规定和双方的约定，本院不予支持。针对本诉被告提出本案诉讼时效已经超过，原告依法丧失胜诉权的请求，因该案出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故被告的请求不能成立，本院不予支持。对于被告反诉原告支付违约金74700元的诉讼请求，被告在原告提交办证资料后未及时与原告签订代办授权委托书，对此，被告也有一定的责任，逾期办证没有给被告造成任何损失，故被告的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）杨国芳的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）保山圣灵房地产开发有限公司的反诉请求。 本案本诉案件受理费834元，由原告杨国芳负担；反诉案件受理费834元由被告保山圣灵房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  胡湘云 二〇二〇年七月九日 书记员  赵睿璇