广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6985号原告：叶华筠，女，1990年5月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号440************623。原告：梁满贤，男，1989年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号440************332。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码91440600MA4UM87R99。法定代理人：丁历。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。原告叶华筠、梁满贤与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告叶华筠、梁满贤，被告的委托诉讼代理人田野、郑菲均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告以1757221元为本金自2019年6月30日起至房屋符合交付使用条件之日止按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，暂计算至2020年3月20日至为46566.36元；2.被告向原告赔偿装修修复费用50000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，双方约定：原告向被告购买位于佛山市南海区大沥镇恒大曦苑5座1701的房产；房屋按套内面积计算，总价款为1300871元；原告以按揭贷款方式支付房款；被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。原告查验商品房存在质量问题的，应在90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；被告逾期交付商品房，自交付期限届满之日起次日至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；商品质量需符合国家标准；在保修期内，原告要求维修的书面通知送达被告100日内，出卖人既不承担保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行委托或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由被告承担。由于当时佛山市房地产市*调控政策限制，原告与被告于签订《商品房买卖合同(预售)》的同日签订《室内装修委托合同》，双方约定：原告委托被告对房屋进行装修，委托服务总包干价456350元，装修交付时间同样为2019年6月30日。该装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与《商品房买卖合同(预售)》（毛坯房买卖合同）所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款，涉案房屋带装修交付，即涉案房屋的总价款为1757221元。原告于2019年8月4日收到被告发出的《恒大曦苑验（收）楼通知书》，通知书注明的收楼日期为2019年6月30日，该收楼日期早于原告收到通知书的日期，且2019年6月30日被告并未完成竣工验收备案，该收楼通知书实际上没有明确告知收楼日期，该收楼通知为无效通知。2019年8月，原告前往恒大曦苑验楼后，发现房屋装修质量存在严重问题、室内环境污染严重、甲醛含量严重超标，原告罗列出30多处质量问题提交被告修复整改，其中墙身地砖空鼓、墙身渗漏水、淋浴房漏水、刮塑未打磨、装修及五金配件安装不稳等问题较为严重，房屋根本无法使用，原告遂于2019年8月14日向被告发出《恒大曦苑5座1701整改通知书》。2019年8月至2019年12月期间，原告多次敦促被告尽快完成整改修复。2019年12月，原告再次验楼，发现原告提出的大部分质量问题均未修复完毕，房屋仍然处于无法使用的状态，原告于2019年12月23日再次向被告发出《整改通知书》。2020年3月，原告第三次查验房屋，发现房屋仍然有大部分问题未进行修复，依然无法正常使用。涉案房屋墙身渗漏、墙砖空鼓、天花石膏线开裂、刮塑未打磨好等问题已严重影响原告正常居住使用，涉案房屋至今不符合交付使用的条件，原告拒绝收楼属于法律规定的拒绝收楼的正当理由，在涉案房屋质量问题得到修复前有权拒绝收楼。依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，原告有权依约收取逾期交房违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，被告在长达7个月装修质量问题的合理期间内拖延修复，原告有权直接委托他人修复，修复费用由被告负责，涉案房屋质量修复费用为50000元。被告是冠有知名品牌“恒大”字号的开发商，负有一定的社会责任，应当保障其产品有可靠的品质，让购买者安全、满意地居住。然而，被告交付的房屋质量和服务态度却其知名品牌相违背，被告利用其强势地位，企图用耍太极、拖延战等方式逼使买房者因急需住房而妥协收楼。恳请法院在查清事实后发挥规范秩序、确认规则、教育引导的审判功能，督促开发商重视房屋质量，让处于弱势的买房人利益得以维护。诉讼中，原告补充陈述，原告于2019年8月至2019年12月期间两次上门到涉案房屋查看，但发现被告仍未整改，原告已不仅三次查验而是多次查验，从原告举证微信聊天记录亦有显示。被告辩称：一、关于房屋质量及装修修复费用问题。原告叶华筠、梁满贤如认为房屋存在质量问题，也应向被告主张修复的责任，原告可以按照正常报修程序进行报修，但被告并未收到原告正式的报修记录。原告提供的两份整改通知书，一份是2019年8月14日的通知书其快递投递记录显示已被退回，另一份是2019年12月23日的通知书其快递投递记录虽显示被他人签收，但被告作为房产开发公司，基层人员流动频繁，现有各部门在职人员都未曾收到过该通知书。另，被告已根据合同约定通知原告收楼，即使原告认为被告交付的商品房存在质量问题，也应按报修程序对应当维修的项目向被告主张修复的责任，公司在收到原告的报修后，会安排维修人员进行处理，但在原告起诉前公司未收到其关于报修的记录。现对于原告反映的质量问题，公司已经在安排维修人员跟进处理，正常维修的问题也全部维修完成，故原告主张装修修复费用没有依据。二、原告主张逾期交楼违约金没有依据。（一）双方协商变更了商品房的交付条件。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，交付条件的变更是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在免除开发商义务的情况。竣工备案表以及测绘报告并非法定的交付条件，约定变更不违反法律法规强制性规定。被告已对协议相关条款采取合理的方式进行提示，且变更交付条件不存在免除被告后续需取得测绘报告的义务。（二）即使认为变更的交付条件低于竣工验收备案标准的，也应以竣工验收备案为准。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，双方已对交付条件变更为五方验收合格、消防验收合格以及电梯合格。即使参照该指引的，认为约定的交付条件低于竣工验收备案标准的，也应以竣工验收备案为准，与测绘报告无关。（三）被告已经依约交付商品房，在涉案商品房地基基础和主体结构并未存在质量问题严重影响正常使用的情况下，原告未在约定时间收楼的，应由其承担逾期收楼的责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条第二点、第五点和《商品房买卖合同》第十一条第三款的约定，双方关于交付条件变更合法有效，被告已在2019年6月30日前向原告交付验收合格（即取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》）的商品房。被告亦依约在2019年6月30日前向原告发出收楼的通知。原告在收到通知后，依约应至现场办理收楼手续，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。故，原告未在通知的时间内办理收楼手续的，应视为被告已按期交付了房屋，原告主张逾期交楼违约金没有依据。诉讼中，原告举证如下：1.两原告的身份证复印件各1份，用以证明原告诉讼主体资格。2.被告的企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。3.商品房买卖合同（预售）及补充协议原件各1份，用以证明原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，双方约定原告向被告购买位于佛山市南海区大沥镇恒大曦苑5座1701的房产。4.室内装修委托合同原件1份，用以证明由于当时佛山市房地产市*调控政策限制，原告与被告于签订《商品房买卖合同(预售)》的同日签订《室内装修委托合同》，该装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分。5.恒大曦苑验（收）楼通知书原件1份，用以证明原告于2019年8月4日收到被告发出的《恒大曦苑验（收）楼通知书》，通知书注明的收楼日期为2019年6月30日，该收楼日期早于原告收到通知书的日期，且2019年6月30日被告并未完成竣工验收备案，该收楼通知书实际上没有明确告知收楼日期，该收楼通知为无效通知。6.整改通知书及快递单（2019年8月）原件各1份，用以证明2019年8月，原告前往恒大曦苑验楼后，发现房屋装修质量存在严重问题、室内环境污染严重、甲醛含量严重超标，原告罗列出30多处质量问题提交被告修复整改，其中墙身地砖空鼓、墙身渗漏水、淋浴房漏水、刮塑未打磨、装修及五金配件安装不稳等问题较为严重，房屋根本无法使用，原告遂于2019年8月14日向被告发出《恒大曦苑5座1701整改通知书》。7.整改通知书及快递单（2019年12月）原件各1份，用以证明2019年8月至2019年12月期间，原告多次敦促被告尽快完成整改修复；2019年12月，原告再次验楼，发现原告提出的大部分质量问题均未修复完毕，房屋仍然处于无法使用的状态，原告于2019年12月23日再次向被告发出《整改通知书》。8.2019年8月验楼发现的房屋质量问题照片及视频1组，用以证明原告在验楼时发现多处质量问题，房屋渗漏水、五金件安装不稳及损毁、墙砖空鼓、木地板踩空、甲醛超标、下水道堵塞等问题较为严重，原告已在验楼当天向物业管理处反映问题。9.2020年5月验楼发现的房屋质量问题照片及视频1组，用以证明原告在收到法院开庭通知后再次去验楼，发现被告依然未将装修问题修复完毕，拖延修复时间，应当对原告承担违约责任至实际修复完毕之日止。10.微信聊天记录截图打印件1组，用以证明原告就房屋装修质量问题多次向物业管理处反应，催促被告尽快修复整改，但被告在长达9个月的合理时间内都未修复完毕，依据相关法律规定，原告有权自行修复，修复费用由被告负责。11.恒大1701维修预算原件1份，用以证明被告怠于履行维修义务，原告自行找到装修公司对装修质量问题进行修复质量问题的打价为67254.88元，根据相关法律规定，被告未如期维修涉案房屋的，原告有权自行或委托案外人修复，修复费用由被告承担，原告对装修修复费用的主张合理合法。诉讼中，被告举证如下：1.子单位工程质量竣工验收记录复印件1份；2.建设工程消防验收意见书复印件1份；3.特种设备使用登记证原件2份；举证1-3，用以证明涉案房屋已通过五方验收、消防验收，电梯取得安全使用合格证，涉案房屋具备交付条件。4.微信聊天记录打印件1页，用以证明被告已向原告多次表明按程序进行报修，但被告并未收到原告的正式的报修记录，且根据补充协议约定除房屋地基主体结构存在严重影响居住问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝收楼，原告收楼后仍可向被告主张修复责任。5.建筑工程竣工验收报告复印件1份，用以证明涉案房屋已通过有关部门竣工验收。6.竣工备案备案表、测绘报告复印件各1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据6、7均有原件，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据8、9，本院将综合案件审理情况进行认定；3.原告的证据11，本院将综合案件审理情况进行认定；4.被告的证据1、5，本院将综合案件审理情况进行认定；5.被告的证据6为相关行政部门出具的文件，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年11月3日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区********恒大曦苑5座1701房（以下简称涉案商品房）出售给买受人，成交价1300871元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（第九条）商品房交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；（第十一条）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；（第十二条）出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（第十七条）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担；等等。2017年11月7日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方同意合同第九条变更：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；等等。同日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称《装修合同》），约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行统一装修；委托服务总包干价456350元，甲方在2017年7月23日向乙方缴纳全部款项；双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2019年6月30日；乙方应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到约定装修交付标准的，甲方有权要求乙方进行整改，但不影响房屋的交付；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条（违约责任）约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。2019年8月1日，被告向两原告发出《恒大曦苑收（验）楼通知书》，通知原告于2019年6月30日办理收楼手续。该通知书2019年8月4日送达。两原告陈述其于2019年8月11日前往查验涉案商品房。2019年8月14日，两原告向被告及金碧物业有限公司佛山南海分公司在《买卖合同》中载明地址邮寄《整改通知书》，载明原告发现30项需要整改的问题，要求被告在90日内负责修复并承担修复费用，并要求计算逾期交付违约金，等等。2019年12月23日，两原告向被告及金碧物业有限公司佛山南海分公司发出《整改通知书》，载明2019年12月被告才通知原告修复已整改完成并通知原告重新查验，原告于2019年12月17日再次前往查验，发现房屋的质量问题仍未整改完毕，具体质量问题共25项，要求被告在90日内负责修复并承担修复费用，并要求计算逾期交付违约金，等等。该通知书已送达被告。2020年3月25日，两原告提起本案诉讼。诉讼中，两原告陈述其于2019年10月、12月分别查验房屋均发现有大面积空鼓和渗漏；2020年5月，两原告发现房屋仍存在大面积空鼓和甲醛超标问题，由于墙面粉刷过，两原告不清楚是否修复好墙身渗漏问题。被告陈述其配合整改并陆续完成，于2019年10月初全部整改完成。另查明，恒大曦苑5座于2019年8月1日取得竣工验收备案，于2019年9月10日取得测绘报告书。本院认为，两原告和被告签订的《买卖合同》《装修合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，此交付条件低于上述标准，且被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，对两原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以《买卖合同》约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。《买卖合同》约定被告应在2019年6月30日前交付商品房，但涉案商品房于2019年8月1日通过竣工验收备案，于2019年9月25日取得测绘报告，故涉案商品房至2019年9月25日才符合交付条件。被告于2019年8月1日向两原告发出收楼通知，两原告于2019年8月11日查验房屋，随后向被告提出涉案商品房存在几十处质量问题，但两原告未能举证证明其主张的质量问题属于主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，故本院确定被告逾期交付违约金计算至2019年9月25日。涉案商品房交易总价为1757221元（1300871元+456350元），被告应以1757221元为本金从2019年7月1日起至2019年9月25日止按日万分之一的标准计付逾期交付违约金15287.82元（1757221元×0.0001×87天）予两原告。两原告诉请超出核定部分，本院不予支持。两原告主张被告在长达7个月的合理期间内拖延修复应支付相应修复费用，但两原告确认被告有对其提出的质量问题进行整改，其提供的微信聊天记录亦反映被告有陆续整改，两原告提供的证据不足以证明被告拒绝履行保修义务，且修复费用尚未发生，故两原告请求被告赔偿修复费用50000元没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付15287.82元予原告叶华筠、梁满贤；二、驳回原告叶华筠、梁满贤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1107.08元（两原告已预交），由两原告负担1015.98元，由被告负担91.1元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年七月三日书记员  程学斌