四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初1008号 原告：成都世居房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市胥家镇羊叉村文荟路251号。 法定代表人：许成勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：左昌勇，都江堰市灌口法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘寅，四川法隆律师事务所律师。 被告：都江堰东润置业有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市永丰街道联盟社区彩虹大道南段295号东能财富广场写字楼6楼7号。 法定代表人：孟伟胜，总经理。 委托诉讼代理人：毕伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴绪梅，女，该公司员工。 原告成都世居房地产经纪有限公司（以下简称世居公司）诉被告都江堰东润置业有限公司（以下简称东润公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年12月30日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年3月18日立案受理后依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告世居公司委托诉讼代理人刘寅，被告东润公司委托诉讼代理人毕伟、吴绪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世居公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令东润公司支付世居公司应得佣金38251元，并按照同类贷款利率的四倍支付自2018年8月10日起计算至付清之日的资金占用利息；2．本案所有诉讼费用由东润公司承担。庭审中，世居公司将上述第一项诉请中的资金占用利息变更为按24%年利率计算，并将上述佣金的计算方式明确为：贺中华（杨定谋）房款451662元×3%＋杨春蕾房款373380元×3%＋任旭东佣金13500元。事实和理由：世居公司与东润公司签订了《房地产分销合同》，东润公司委托世居公司分销东能财富广场的商品房，由世居公司依托自身门店及经纪人资源为东润公司介绍客户，将购房客户代领或陪同到东润公司进行客户确认，并促进认购成功，东润公司应按照合同约定支付佣金。2018年7月29日，世居公司的经纪人介绍客户到东润公司进行客户确认，客户于同年7月31日签订了《东能财富广场认购协议》，但东润公司一直拒绝支付佣金，故涉诉，望判如所请。 东润公司辩称，1．合同已经过期，因为每次结算确认客户到场的真实结果都是客户带上确认单来的，到目前我们只看到任旭东那套有确认单，如果知道房号等信息，都可以说成是世居公司的业务；2．认可任旭东合同，但不认可13500元，应按合同约定2%计算；3．对资金占用利息要求按照银行同期贷款利率计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，东润公司（甲方、委托方）与世居公司（乙方、受托方）签订《房地产分销合同》，约定（与本案有关的内容）：“一、物业地址及价格。1．物业名称：东能·财富广场；2．地址：都江堰市；3．以上物业单位售价及条件由甲方决定，以甲方统一价格为准；若以上物业的售价和付款方式等事宜有变动，乙方应遵照执行。二、委托代理及期限：1．甲方委托乙方为分销代理商。2．本合同期限自2015年10月13日起至2016年10月12日止。在本合同到期前的十天内，双方可根据具体情况决定是否续约，具体事宜由甲、乙双方另行协商后重新签订相关协议。3．代理范围：甲方在售的所有产品。三、客户确认。1．乙方给甲方介绍的客户，须填写《客户确认书》，该确认书须经甲方指定经办人员或现场负责人罗成浩签字确认后方可生效。该确认书一式两份，甲乙双方各执一份。2．客户归属界定期限：由乙方人员代领或陪同到甲方售楼部现场的客户，甲方授权代表查询客户资源系统，若系统无该客户信息，或有客户的信息，但信息录入已经超过90天的，则认定此客户为乙方推介的新客户，若经查询该客户到访时间（包括最近一次再访时间）在乙方推介前90天以内的，应认定为甲方的客户，不属于乙方推介的客户。3．因乙方推介客户为降低首付款、贷款利率、限购等原因而以他人名义签订《认购书》和《商品房买卖合同》的，仍认定为乙方推介客户，但乙方须出具客户变更说明文书，并且须由乙方和两位客户签字确认。4．乙方推介客户与甲方签订《商品房买卖合同》物业。5．合同期满后双方可根据具体情况决定是否续约，若不续约的，则乙方前期带访的客户在本合同期满后120天内成功认购仍视为乙方推介客户，超过120天认购则视为非乙方推介客户。四、佣金及支付。1．甲方给予乙方业务人员20元／组的带看奖励；2．佣金结算比例：以月为单位计算，当月销售金额低于300万元，则按照2%的总销比例予以佣金结算；当月销售超过300万，则按照3%的总销比例予以佣金结算。3．推介客户成交并签订完《商品房买卖合同》后，甲方给予乙方一次性结算该套房屋佣金。4．按月核算，每月10日前结算并支付上月的佣金。乙方应当在甲方付款前向甲方提供相应金额的正式发票”。 2018年7月3日上午9点20分，微信备注名为“东能王超”在“东能财富世居群”中发言（与本案有关的内容），称“东能财富广场2018年7-8月份中介政策申请。1.中介公司佣金及经纪人奖励测算方式（公寓产品）：当月成交套数少于5套（不含5套）的情况，中介佣金按每套13500元进行结算，经纪人奖励按每套3200元进行结算，经纪人所在门店店长奖励800元/套（每个门店店长仅限一名）……各位老板，财富广场7-8月份佣金政策已经确定，欢迎大家多带客”。微信名“世居外滩4李建美-程杰”于当日上午9点41分时发言称“收到”。庭审中，东润公司对此微信内容的真实性予以认可，但认为是其工作人员王超的个人行为。同时，世居公司对其每月居间成交套数少于3套的事实予以自认。 2018年7月29日，东能财富广场客户确认单上载明，世居公司将客户任旭东带访。2018年7月31日，东润公司（甲方）与任旭东（乙方）签订《东能·财富广场认购协议》，约定由乙方购买甲方东能财富广场2栋11楼15号，51.92平方米，建筑面积单价8414元/㎡，总价为436855元。 以上事实有世居公司、东润公司到庭陈述，世居公司提交的诉争双方身份信息、《房地产分销合同》《认购协议》《客户确认单》、2018年7月3日东能财富世居群微信聊天的截图，以上证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”之规定，本案中，诉争双方签订了《房地产分销合同》，是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，故二者的居间合同法律关系依法成立并有效。在居间人世居公司完成了向购房人推销案涉房源的销售任务后，委托人东润公司应当支付其相应的报酬。 关于世居公司所主张的任旭东居间费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，本案中，世居公司主张在其居间下，客户任旭东与东润公司成交了案涉房屋，对此事实，东润公司予以认可。关于佣金计算标准，世居公司主张应按2018年7月3日东润公司工作人员王超在“东能财富世居群”中所表述的“2018年7-8月中介政策申请”，即每套按13500元结算，而东润公司对此客户属于世居公司居间成功的事实无异议，但认为居间费应以《房地产分销合同》第四条约定计算，即2%。经审查，东润公司对世居公司所出示的2018年7月3日王超、程杰等人在东能财富世居微信群中的聊天记录真实性无异议，并认可王超是其工作人员。综合全案审理情况以及交易习惯，本院对此证据予以确认，并认为，东润公司通过微信系统以数据电文形式，向特定受众的世居公司工作人员发送了新的结算标准，是东润公司变更《房地产分销合同》所约定佣金标准的要约。约二十分钟后，该要约得到了世居公司工作人员的回复，并表示“收到”，是承诺人接受变更居间费计算标准的即时承诺，故诉争双方已就变更居间费形成了新的合意，鉴于世居公司自认其每月成交的公寓数少于3套，故东润公司应向世居公司支付客户任旭东的房屋居间费13500元。关于东润公司提出的《房地产分销合同》已届期的抗辩理由，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，本案中，合同期限届期后，双方权利义务终止，但该合同中关于结算条款对双方仍有约束力，故本院对此抗辩理由不予采纳。 关于世居公司所主张的资金占用利息的问题。《房地产分销合同》第四条第四款约定佣金的结算时间，即于每月10日前结算上个月佣金。本案中，任旭东是在2018年7月31日与东润公司签订《认购协议》，东润公司对此客户属于世居公司居间成功无异议，故东润公司应在2018年8月10日前结清居间费。现东润公司迟延未付，故世居公司有权主张资金占用利息。庭审中，东润公司对此抗辩称应调减至人民人银行同期贷款利率。根据公平原则以及诚实信用原则，结合双方合同的实际履行情况，本院酌情认定，东润公司向世居公司支付资金占用利息以2000元为宜。 关于世居公司所主张的客户贺中华（杨定谋）、杨春蕾的居间费问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，本案中，《房地产分销合同》第三条第四款约定，当世居公司所推荐的客户与东润公司签订《商品房买卖合同》并支付定金之后才视为世居公司居间成功，但在本案中，世居公司并未向本院提交贺中华（杨定谋）、杨春蕾的相关上述证据，也未提交东润公司的客户确认单，抑或其他能够证明该两客户是在世居公司的居间介绍下与东润公司签订了房屋买卖合同的相关证据，故世居公司主张无事实和法律依据，本院对其诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条、第六十条、第七十七条、九十八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告都江堰东润置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都世居房地产经纪有限公司支付居间费13500元，以及资金占用利息2000元； 二、驳回原告成都世居房地产经纪有限公司的诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取378元，由被告都江堰东润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年七月二十日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红