湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2174号原告：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升社区新河路295号一层。法定代表人：何新明，董事长。委托诉讼代理人：胡楠，湖南湘声律师事务所律师，特别授权代理。被告：李树国，男，1979年7月11日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：樊安红，湖南宏声律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：詹丽娜，湖南宏声律师事务所实习律师，一般授权代理。原告常德东星投资有限公司与被告李树国租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常德东星投资有限公司的委托诉讼代理人胡楠，被告李树国的委托诉讼代理人樊安红、詹丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常德东星投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令李树国支付租金、物管费、空调费、房屋占有费77650元，并按日支付5%的违约金；2、判令被告支付屋内物品腾空费5230元，并按每日50元标准支付自2020年5月18日起至留存物品领取前产生的报关费；3、判令被告支付律师代理费8000元，并负担本案的诉讼费。李树国答辩称：1、原告起诉的租金等77650元，欠款的金额是对的，只有37650元到期，其他未到期，不应当现在偿还，而且违约金的约定过高，只能主张合法的违约金，现在合法借款不超过月息2分，欠款不超过银行贷款利息的30%。2、我不能偿还租金是因为的经营产生了巨额亏损，并不是赖账。我亏损原因有2个且与原告有关，一是原告在招商的时候进行了大量夸大、虚假宣传，该市场一直没有做起来；二是我的门面是做门窗定制的生意，而我的门面在三楼，导致很多人不知道三楼有门面定制的生意，做不起来一直亏损。因为我欠债累累，现在不敢回常德，在江苏打工每月2000元左右。3、腾空费、保管费不予认可。一是我是在原告的逼迫、走投无路的情况下签订的协议，腾出的东西我也不要了，按约定我有放弃腾空物品所有权的权利。二是原告采取的自行腾空货品是违法的，应该走诉讼途径，而非破坏性自行腾空，且相关费用提供的依据也不合法，保管费没有依据，见证人也只有一个，见证人也没有进行清点、签字，实际上是原告的工作人员办理的腾空。4、律师费不应当由我承担，按照相关依据律师费收费标准过高，本案案情简单、标的小，没有进行调查取证。综上，请求法院依法判决。经庭审查明，本院确认以下事实：坐落于武陵区交汇处常德国际陶瓷交易中心-Ｓ15栋x楼x号房屋系常德东星投资有限公司建设并单独所有，不动产权证为湘（2019）常德市不动产权第××号。2016年3月24日，常德东星投资有限公司（甲方，出租方）与李树国（乙方，承租方）签订《常德东星家居广场商铺租赁合同》，约定：第一条，甲方将坐落于常德x与x路交汇处常德东星家居广场x栋x号商铺出租给乙方；建筑面积为310.25㎡（含分摊公共面积），实用面积为195.45㎡。第二条，租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日，免租期为18个月，乙方承租该物业用于诗尼曼品牌经营定制家居使用。第三条，2016年5月1日-2017年10月31日为免租期，2017年11月1日-2019年4月30日租赁租金为7136元/月，整个租期内均应交纳管理费及实际产生的水电费等相关费用，管理费按约定的建筑面积计算每月每平方米3元，合计931元。第四条第1点，在本合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金21408元。第七条第3点，租赁期满未续租或租赁期间合同被解除后七天内，乙方应将该物业（含附属设施）完好交还给甲方，如有损坏，乙方应负责赔偿，该物业范围内的一切不动产（包括由乙方后加装饰、夹层、水管、电线、照明灯不可移动的设备装置）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏，如有损坏，乙方应予以赔偿给甲方，该物业内属于乙方的动产，乙方应在租赁期满未续租或合同被解除后七天内搬离本项目范围，逾期不搬，视为乙方放弃全部物品的所有权，甲方有权自行处理房屋内有关物品，遗失、毁损的责任由乙方承担，逾期占用物业的，逾期占用期间乙方应按本合同约定的租金、管理费的120%支付占用费。第八条第2点，乙方必须按合同约定按时交付租金与相关收费及其它应交纳的费用，如逾期支付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一日乙方须按应付款项的5‰向甲方偿付滞纳金。第八条第3点，若乙方有下列情形，视为乙方毁约，甲方有权解除本合同，收回商铺，乙方交纳的租赁保证金无需退还，同时乙方应承担相当于剩余租期租金总额50%的违约金，乙方在未向甲方付清所有费用之前，甲方有权扣留乙方房屋内的所有货物和物件，如乙方在甲方通知其付清所有费用之日起7日内仍未付清款项的，则视为乙方将房屋内的所有物品无偿转让给甲方，同时乙方仍须按本合同约定支付租金和管理费等费用，甲方实际损失超出该违约金数额的，乙方还应继续赔偿：（1）逾期交付租金、相关收费及其它应交纳的费用超过一个月；（2）超过合同约定时间三个月仍未开业经营，或未经甲方书面同意停业超过两个月...第八条第4点，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用开支。第十条第3点，2016年8月1日前缴纳三个月租金（给予配合装修开业的品牌商家减免2个月租金优惠，实收1个月租金，具体开业时间以东星家居广场公布为准），2016年12月15日前、2017年6月15日前、2017年12月15日前、2018年6月15日前、2018年12月15日前各缴纳三个月租金。2016年9月17日，常德东星投资有限公司（甲方，出租方）与诗尼曼家居（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》补充协议，将上述租赁合同中租赁期限更改为2016年8月1日至2019年7月31日止，免租期更改为2016年8月1日至2018年1月31日，付款方式更改为2016年11月15日前缴纳三个月租金（配合2016年7月23日时间节点完成装修并开业的品牌商家享受20个月免租期，即本次缴纳一个月租金），2017年5月15日前、2017年11月15日前、2018年5月15日前、2018年11月15日前各缴纳三个月租金。2020年4月12日，常德东星投资有限公司（甲方）与李树国（乙方）签订《撤场协议》，协议约定如下：一、甲、乙双方于2016年3月24日签订的编号为2016S15/326号《商铺租赁合同》（下简称原合同）及其相关补充协议，约定乙方承租甲方所有的常德东星家居广场S15栋326号商铺，合同期限为36个月，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，该《商铺租赁合同》及其相关补充协议已到期。2019年8月1日至2019年12月31日乙方一直占用该商铺。二、编号为2016x/x号商铺的租金、物业费、空调费截止至2019年7月31日止欠费58723元，2019年8月1日至2019年12月31日占用期间欠费40335元，共计欠费99058元。经甲、乙双方协商该费用分期支付，具体支付方式如下：1.乙方交纳的合同租赁保证金21408元用于抵扣乙方所欠租金。抵扣后剩余费用77650元分三期支付：（1）2020年4月30日前，支付37650元。（2）2020年7月31日前，支付20000元。（3）2020年10月31日前，支付20000元。三、乙方指定委托代理人全权代理乙方撤场手续并拥有在撤场书面材料上签字的权利。乙方委托代理人姓名：贺某某，电话...四、店内的实木柜体、书桌、酒柜等可移动物品由乙方委托上述代理人变卖，变卖的金额由甲方代收抵扣应交的租金、物业费。店内的铝合金制品由乙方自行拆除搬离。五、在2020年4月30日17点前，乙方需将自行拆除的物品及时拆除并办理完毕退场手续交还商铺，如在规定期间内有物品未清除，乙方自愿放弃逾期未搬离物品的所有权，甲方可自行处置。六、乙方须交还原合同原件、租赁保证金收据原件，并在保证金收据后写明同意质保金抵扣租金、物业费。七、除因不可抗力之因素，乙方必须按时交清上述费用，如逾期支付，乙方应当按实际欠费金额承担延迟付款利息，每逾期一日按所欠金额百分之五支付逾期缴费违约金。若逾期五日以上，甲方将保留追究乙方相应法律责任的权利，若甲方起诉，乙方应承担包括但不限于律师费、诉讼费、违约金等费用。因李树国未及时搬离商铺内的物品，2020年5月18日，常德东星投资有限公司在竹根潭社区工作人员的见证下自行腾退商铺内物品，另外，常德东星投资有限公司雇请杨洪武等6人拆除商铺内样品并支付费用450元/人，雇请李德喜等5人搬运商铺内物品并支付费用400元/人，并购买630元的防潮膜，上述费用合计5330元。2020年6月5日，常德东星投资有限公司与湖南湘声律师事务所签订《委托代理合同》，委托湖南湘声律师事务所处理与李树国房屋租赁合同纠纷一案，并支付代理费8000元。以上事实，有不动产权证书、《商铺租赁合同》及补充协议、《撤场协议》、物品搬离时现场照片及登记造册本，领款收条、《委托代理合同》等在卷佐证。本院认为，常德东星投资有限公司与李树国签订的租赁和及补充协议已到期，经过结算，双方在《撤场协议》中对各项权利义务进行了新的约定，应当按照《撤场协议》的约定履行。根据《撤场协议》第二条的约定，虽然常德东星投资有限公司起诉时，尚未到约定的后两期费用的支付时间，但李树国应当在2020年4月30日前支付37650元而逾期未予支付，已经违反其所作的约定，且其自述负债累累、不能清偿所欠债务，常德东星投资有限公司有理由相信李树国不能清偿到期债务，故对常德东星投资有限公司主张全部欠款77650元的诉讼请求，本院予以支持。根据《撤场协议》第七条的约定，逾期缴费违约金的标准为所欠金额每日百分之五，该标准过分高于造成的损失，应予以调整，因李树国逾期付款导致常德东星投资有限公司追加的资金占用成本，即为常德东星投资有限公司的损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中国人民银行关于人民币货款利率有关问题的通知》关于民间借贷逾期利率、罚息利率的规定和提起市场利率水平，依法调整违约金标准为年利率9%。因常德东星投资有限公司未明确主张计算计算逾期付款违约金的起始时间，本院依照《撤场协议》的约定，确定从2020年5月1日起开始计算。根据《撤场协议》第七条的约定，律师费由李树国负担，现常德东星投资有限公司为实现债权支付了律师费8000元，且该标准未超过法律规定的限制，故对常德东星投资有限公司主张的律师费8000元，本院予以支持。李树国以本案案情简单、标的小等主张律师费收费标准过高没有法律依据，本院对该辩称不予支持。根据《撤场协议》第五条的约定，李树国未在规定期限内清除商铺内的物品，属于自愿放弃逾期未搬离物品的所有权，由常德东星投资有限公司自行处置，并未约定常德东星投资有限公司处置上述物品时有权收取拆除费用及保管费用，故对常德东星投资有限公司主张的腾空费5230元及相关保管费，本院不予支持。综上所述，李树国应当向常德东星投资有限公司支付租金、物管费、空调费、房屋占用费77650元，并按年利率9%的标准从2020年5月1日起支付至付清之日止的违约金，同时应当支付律师费8000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李树国于本判决生效之日起十日内向常德东星投资有限公司支付租金、物管费、空调费、房屋占用费77650元及违约金（违约金按年利率9%的标准从2020年5月1日起计算至付清之日止）；二、李树国于本判决生效之日起十日内向常德东星投资有限公司支付律师费8000元；三、驳回常德东星投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元，减半收取1036元，由李树国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  胡学东二〇二〇年七月二十二日法官助理王孟星书记员陈镇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。