江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1311民初2374号原告（反诉被告）：江苏兴胜物业管理有限公司，统一社会信用代码:9132131158849125X6，住所地江苏省宿迁市宿豫区下相街道办事处026-027室。法定代表人：葛伟胜，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：臧四龙，江苏承匠律师事务所律师（2020年6月22日取消委托）。委托诉讼代理人：徐小宁，江苏承匠律师事务所律师。（2020年6月22日取消委托）。委托诉讼代理人：郁金亚，江苏承匠律师事务所律师（2020年6月22日委托）。委托诉讼代理人：闫亮，江苏承匠律师事务所律师（2020年6月22日委托）。被告（反诉原告）：宿迁市夏洛特概念酒店有限公司，统一社会信用代码:91321311MA1NTJPX9K，住所地江苏省宿迁市宿豫区韶山路33栋。委托诉讼代理人：蔡光旭，江苏冠文(宿迁)律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏兴胜物业管理有限公司（以下简称兴胜公司）与被告(反诉原告)宿迁市夏洛特概念酒店有限公司（以下称夏洛特公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴胜公司的委托诉讼代理人郁金亚、闫亮到庭参加诉讼，被告（反诉原告）夏洛特公司委托诉讼代理人蔡光旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴胜公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业服务费及公摊费33154.4元及违约金（违约金以33154.4元为基数，自2019年6月1日起年利率24%计算至实际给付之日止）；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年1月14日，原告与案外人宿豫区锦华御园小区业主委员会（下称业委会）签订物业服务合同，由原告为该小区提供物业服务，服务期限自2019年2月1日至2021年1月31日。被告使用锦华名园33栋的4-6层用于商业经营，拖欠原告2019年2月20日至2020年2月19日期间的物业费32954.4元、公摊费200元，经原告多次催促仍未缴纳，故提出诉讼。夏洛特公司辩称：1.原告主张的物业费标准过高，被告以前缴纳的物业费用明显低于原告主张的物业费；2.原告作为物业公司，并未对原告提供任何物业服务，被告承租案涉商铺为临街，用途为宾馆，宾馆内所有的保洁、日常养护、清洁绿化、消防、房屋共用部位的维护与管理均系被告自行招聘人员负责，原告并未提供相应的物业服务，被告支付的上述费用应从原告诉求金额中予以扣除；对于原告主张的公摊费用，因系代收代缴，原告应公示具体使用明细，因原告并未公示，故对该项费用被告有权拒绝缴纳;3.原告主张的违约金过高，不应得到支持。庭审后，夏洛特公司提出其曾向兴胜公司交纳5732.9元电梯维保费，应从物业费用中予以扣除。夏洛特公司提出反诉称，按照物业管理条例及相关规定，被反诉人有义务向业主公布相关收费等信息，故请求反诉被告限期向锦华御园所有业主公布如下信息：1.全体业主共有的住宅专项维修资金账户2019年2月1日至今的收益收支明细；2、2019年2月1日至今的公共收益收支明细和相关合同；3、2019年2月1日至今的建筑区划内规划用于停放车位、车库的处置情况；4.公布方式为公布在锦华御园小区每栋楼的入口处，公布期限不少于30天；诉讼费用由反诉被告负担。兴胜公司就反诉答辩称：住宅专项资金账户管理不属于物业公司管理范畴，属于全体业主所有；公共收益及车位停放、车库的处置情况需要业主委员会同意，物业公司没有权利公示，此外，反诉原告并非小区业主，兴胜公司与业委会签订的物业服务合同也未约定定期公布反诉原告诉请内容，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2019年1月14日，兴胜公司与业委会签订《宿豫区锦华御园小区物业服务合同》一份，合同约定原告为“锦华御园”小区提供物业服务，委托管理期限自2019年2月1日起至2021年1月31日止。合同约定普通商铺的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.0元收取；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理等产生的电梯的维护、保养、检测按照每户200元/年预收（代收代缴）的标准由业主预交；合同第五条物业相关管理费的付款方式为小区业主预付物业公司一年的物业服务费用；合同第四条第四项约定业主向物业公司缴纳物业费用后，物业公司按照合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或者亏损由其享有或承担。2019年3月8日，兴胜公司又与业委会签订物业服务合同补充协议一份，约定对上述合同增加三项条款：1.对原合同第五项付款方式第一条“小区业主预付物业公司一年的物业服务费”，补充为“小区业主、使用人预付物业公司一年的物业服务费”；2.物业服务费的滞纳金收取日为：物业公司公开在小区发布的物业服务费用征缴通知日期延后一周为滞纳金收取起始日；3.滞纳金的收取标准为物业费的千分之三，按日收取。另查明：案涉房屋系夏洛特公司从案外人宿迁锦华房地产开发有限公司（下称锦华公司）租赁使用，双方签订的租赁合同约定租赁期间产生的物业费由夏洛特公司承担，并承担延期付款的违约责任。租赁房屋为锦华御园33栋5-宾馆/6宾馆、宾馆4及33栋宾馆办公（二楼）。33栋4-宾馆的房屋建筑面积为924.16㎡、33栋5-宾馆房屋建筑面积为924.16㎡、33栋-6宾馆房屋建筑面积为816.04㎡。庭审中，双方当事人对物业管理费所涉的33栋宾馆办公（二楼）面积、案涉宾馆公共区域内内的清洁卫生等物业是否应由本诉原告承担问题产生如下争议：关于面积。兴胜公司表示，因夏洛特公司与锦华名园签订的租赁合同载明宾馆4及33栋宾馆办公（二楼）合计租赁面积约1006㎡），故宾馆办公(二楼)面积为81.84㎡（1006-924.16），夏洛特公司则表示，合同签订的面积为大约，二楼房屋面积目前尚不明确，其仅认可二楼的房屋面积为60平方米。关于宾馆内的物业服务提供问题。夏洛特公司提出宾馆内的楼梯及通道属于公共区域，物业公司应对公共区域提供物业服务；兴胜公司提出目前宾馆被夏洛特公司作为宾馆使用，上述区域已被其封闭，兴胜公司无法对该区域提供物业服务。本院认为，涉案小区业主委员会和原告签订的物业管理合同不违反相关法律、法规的规定，应认定合法有效。对全体业主包括夏洛特公司均具有约束力。针对双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的问题为：一、案涉的物业面积及物业管理提供问题；二、是否应支付违约金及违约金的标准问题；三、兴胜公司是否负有公示反诉原告主张的信息义务问题。关于焦点一。关于房屋面积，当事人对于33栋4-宾馆的房屋建筑面积为924.16㎡、33栋5-宾馆房屋建筑面积为924.16㎡、33栋-6宾馆房屋建筑面积为816.04㎡无异议，本院对于上述面积予以确认，对于宾馆办公(二楼)的房屋，本院认为，对于案涉房屋面积问题，夏洛特公司与案外人所签订合同载明争议房屋面积为大约数，其对房屋面积负有举证责任，因其未提供职责部门的测绘数据，就争议二楼办公房屋面积本院在本案中暂按照60平方米计算。对于物业提供，从兴胜公司提交的《房屋租赁合同》可以看出，因夏洛特公司将案涉房屋作为宾馆使用，从该部分区域使用人看，仅涉及到宾馆房客、宾馆员工等人的使用，故在其没有证据证明该公司将宾馆的大堂、洗手间、楼梯及通道等部分作为小区共有部分的情况下，本院认定上述区域均为夏洛特公司的专有部分，其抗辩兴胜公司应对其专有部分提供卫生清洁等物业服务，理据不足，本院对其抗辩观点不予采信。此外，夏洛特还认为兴胜公司服务质量没有达到协议约定要求，故主张减免物业管理费。依据夏洛特公司提交的证据，兴胜公司在提供物业服务中存在一定的瑕疵，但因物业服务系一动态的过程，被告提交的证据不足以证明涉案小区物业管理长期存在上述问题，考虑原告提供物业服务的服务项目、标准、质量、收费等情况，原告在提供物业服务过程中存在服务管理不完善的情形，系瑕疵履行合同，本院酌情确定对原告在本案中主张的物业公共服务费，兴胜公司按95%比例支付。依照兴胜公司与业委会签订的《物业服务合同》的约定，以物业建筑面积计收物业管理费符合合同约定。本院认定夏洛特公司应向兴胜公司支付2019年2月10日至2020年2月19日期间的物业管理费31057元（保留到整数）【（2724.36平方米）×1元/平方米/月×12个月*0.95】。对于公摊费用200元，兴胜公司庭审后自愿放弃，本院予以准许。对于夏洛特公司要求将电梯维保费从物业费用中予以扣除的意见，因兴胜公司和业委会签订的合同约定该项费用系代收代缴费用，该项费用不能从物业费用中予以扣减。关于焦点二。《物业服务合同补充协议》明确约定了逾期付款的滞纳金，而滞纳金的性质实为违约金，夏洛特公司主张滞纳金过高，原告自愿将滞纳金酌情调整为按年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以采纳。对于违约金的起算时间，因兴胜公司就业主拖欠物业费用情况在案涉小区张贴催交告示，因此案涉违约金的起算时间按照补充协议约定应从其张贴告示之日延后七天计算。根据兴胜公司举证情况，其张贴催交通知书时间在2019年5月，其未提供具体张贴时间，故案涉违约金的起算时间应从2019年6月8日起算。关于焦点三。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于业主知情权范围作出了明确约定。本案夏洛特公司反诉要求兴胜公司公示的信息属于业主知情权的范围。但本案夏洛特公司并非案涉小区业主，其身份系小区物业使用人，目前尚无法律规定物业使用人享有上述权利，因此就反诉原告该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。，《中华人民共和国物权法》第七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告宿迁市夏洛特概念酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告江苏兴胜物业管理有限公司支付2019年2月20日至2020年2月月19日期间的物业管理费31057元及滞纳金（滞纳金计算方法：以31057元为基数，自2019年6月8日起至债务清偿之日止，按年利率24%计算）；二、驳回反诉被告宿迁市夏洛特概念酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取479元，由本诉被告288元负担，本诉原告负担191元；反诉案件受理费减半收取80元，由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇二〇年七月十三日书记员  陈 璐