广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初1596号原告：何志强（HO,CHEKEUNG），男，1953年3月2日出生，香港特别行政区居民，现住广东省珠海市*****银冬阁302室。委托诉讼代理人：龚伟，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜志敏，广东共阳律师事务所实习律师。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇浪网社区**************之二。法定代表人：何晓桐，该公司执行董事兼经理。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省东凤镇金怡南路68号世宝广场16卡之一。法定代表人：余庆培，该公司执行董事兼经理。原告何志强与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）、中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何志强到庭参加诉讼，被告华强公司、万隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何志强向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除何志强与华强公司于2018年1月14日签订的《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》；2.华强公司、万隆公司向何志强连带返还购房款715492元及支付利息损失（以715492元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.华强公司、万隆公司向何志强支付律师费损失38000元。事实和理由：万隆公司为中山市**********世宝广场开发商，华强公司为万隆公司委托的销售代理公司。2018年1月14日，何志强与华强公司签订《楼宇认购书》，约定何志强认购世宝广场9栋1809房，约定购房价为515492元。同时，何志强又与华强公司签订《室内装饰设计合同书》，约定设计费为751860元。合同签署后，何志强按照约定支付上述款项合计715492元。但此后华强公司、万隆公司均未给何志强办理商品房网签备案登记手续，且涉案房产属于被抵押、被查封状态，依法不具备销售条件。何志强认为，万隆公司为涉案商品房的开发商，华强公司为万隆公司的销售代理公司，其内部为包销关系，何志强与华强公司达成的商品房买卖合同关系，效力及于万隆公司，现涉案商品房存在抵押，且万隆公司名下的土地均已被多次轮候查封，不能履行与何志强之间的房屋买卖合同，故何志强有权解除合同，并要求华强公司、万隆公司连带返还已付的房款及设计费合共715492元。华强公司、万隆公司未到庭，亦未提供证据。何志强围绕诉讼请求依法提交了房地产预售许可证复印件、宣传海报、时代公馆认购卡、楼宇认购书（编号：0000878）、室内装饰设计合同书复印件、收据、中国工商银行凭证、委托代理合同、广东增值税普通发票及（2018）粤2072民初15487号民事判决书。对于上述证据，因华强公司、万隆公司没有到庭，本院无法组织其质证。经本院审查，因华强公司、万隆公司没有提供相反的证据予以推翻，本院对上述证据予以确认。根据上述证据和事实的认定，本院查明事实如下：根据当事人陈述、经审查确认的证据和另案查明的事实，本院认定事实如下：根据本院（2018）粤2072民初15487号等系列案件查明的事实，万隆公司系中山市东凤镇世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成15732.65万元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售。华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按18509.02万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）。华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按19932.79万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司支付500万元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房价款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装修款，室内装修款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了补充协议，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山市东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金1200万元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订补充协议（之1121），约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题，达到销售条件，故包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市东凤镇世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。2018年1月14日，华强公司作为投资商与作为认购方的何志强签订《楼宇认购书》，约定何志强认购世宝广场9栋1809房（82.81平方米），房价为515492元；何志强于签署本认购书时向华强公司付清定金5万元，该笔定金为立约定金，是为订立《商品房买卖合同》的担保，何志强交付的定金在《商品房买卖合同》签订后转抵作相应房款。何志强于2018年1月21日前交付房款515492元；因何志强过错未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，华强公司有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成华强公司损失的，华强公司有权继续追偿。上述认购书载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，何志强已进行查阅并由华强公司作详细说明等内容，但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强公司的包销关系等内容，也未约定办理网签备案的时间。另，华强公司作为设计方与何志强作为委托方签订《室内装饰设计合同书》，约定何志强向华强公司支付世宝广场商业塔楼1809卡（建筑面积82.81平方米）的设计费751860元，并应在协议签订之日支付全部设计费，华强公司在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予何志强；合同履行期间，何志强如果要求终止或者解除合同，应书面通知华强公司，已支付的设计费华强公司不予退回。前述合同还约定了其他事项。2018年1月15日，华强公司出具收据确认收到何志强时代公馆9栋1809购房定金及房款公司200000元。2018年2月8日，华强公司代万隆公司出具收据确认万隆公司收到何志强时代公馆9栋1809单位房款515492元。涉案商品房所在的土地使用权目前被法院查封，万隆公司与何志强未签订商品房买卖合同。另查明，在本案诉讼中，何志强聘请了广东共阳律师事务所代理本案诉讼，为此向该所支付了律师费38000元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。双方所争议的焦点问题是：一、关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装饰设计合同书》是否应予以解除、房款是否应退还的问题。关于第一个焦点问题。虽然华强公司与何志强约定华强公司为何志强提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的房屋买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产属未明确的情况下,何志强聘请华强公司装修设计房屋,不符合常理，并结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定何志强虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但华强公司并未实际提供设计，设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订认购书和设计合同书，收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，何志强与华强公司签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的土地使用权因抵押和查封，导致合同无法继续履行，何志强的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》应予解除，且万隆公司、华强公司应承担返还何志强已支付的房屋总价款715492元并自起诉之日支付利息损失的违约责任。至于律师费损失的问题。因双方已约定该损失由违约方承担，且何志强已实际支出，故何志强相应的诉讼请求，本院予以支持。华强公司、万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃答辩、举证、质证和抗辩的诉讼权利，不影响本院依法缺席判决。综上所述，万隆公司、华强公司构成根本性违约，华强公司与何志强签订的《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》应予以解除，万隆公司、华强公司应连带返还何志强已支付的购房款715492元（200000元+515492元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告何志强（HO,CHEKEUNG）与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》;二、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日向原告何志强（HO,CHEKEUNG）返还购房款715492元及支付利息损失（以715492元为基数，自2020年3月5日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）;三、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日向原告何志强（HO,CHEKEUNG）支付律师费损失38000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11334元，减半收取计5667元，诉讼保全费4097元，合计9764元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司负担[该款原告何志强（HO,CHEKEUNG）已预交，被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于上述付款期限内一并迳付原告何志强（HO,CHEKEUNG），本院不另作收退]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝二〇二〇年六月五日书记员  黄晓晖