贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3879号上诉人（原审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权)黄佳，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：金民辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：石涛，男，白族，1991年10月26日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：黄忠梅，女，彝族，1990年11月1日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：周礼贵，贵州锐腾律师事务所律师。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司因与被上诉人石涛、黄忠梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月30日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司委托诉讼代理人金明辉，被上诉人委托诉讼代理人周礼贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款第（一项）约定：“出卖人承诺于/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第（二）项的约定：“约定日期起360日以后的，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记文书的，双方同意按第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。”第（四）项、第（五）项约定：“由出卖人委托买受人办理房屋权属转移登记，买受人未向出卖人出具权属登记委托书的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。一审认定双方就上诉人逾期办证的违约责任未作约定与本案事实不符，认定事实错误；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定仅适用于“由于出卖人原因及当事人有特别约定的除外”的情形，鉴于本案双方就逾期办证的违约责任已有明确约定，一审适用该条规定判决上诉人承担违约责任错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人石涛、黄忠梅答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告石涛、黄忠梅一审诉讼请求：1.判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证书;2.判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向原告支付逾期办理前述房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款475990.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年11月28日起计算至被告向交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止），暂计至起诉之日为9725.61元；3.本案的诉讼费由被告负担。一审认定事实如下：2016年8月4日，原告作为买受人与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区，房号为1-10-1；建筑面积133.77平方米，套内建筑面积109.99平方米；总价款为475990.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款95990.00元，余款380000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款475990.00元。2017年11月6日，被告向原告交付了涉案商品房。另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行其付款义务，被告亦向原告交付商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年11月6日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2018年2月4日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求予以支持。被告应当自2018年2月5日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。现被告逾期已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过360日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额475990.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月21日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。关于被告主张不能办理房屋权属证书是政府原因所致，因此不应当承担违约责任的抗辩主张。首先，被告提供的证据并不足以证明其抗辩理由，其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便确实存在被告主张的客观原因，第三人因素仍不能免除被告应承担的违约责任，故对被告提出的该项抗辩主张，不予采纳。另外，协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书，系被告作为出卖人的法定义务，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定期限及违约责任，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求被告承担违约责任，该违约责任并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告石涛、黄忠梅支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以475990.00元为基数，2018年2月5日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告石涛、黄忠梅的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人向本院提交了以下证据：第一组证据：1.毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告；2.2018年10月29日毕节市国土资源局为上诉人颁发的不动产权证书；3.办理房屋首次登记及不动产登记所需资料清单；拟证明：因不动产登记制度的变更，上诉人需将原国有土地证变更为不动产权证，且具备不动产权证是办理房屋产权登记的前提之一，因此2018年10月29日之前应当作为不能办理产权登记的免责期。第二组证据：不动产登记流程；拟证明：办理产权登记，出卖人仅有协助义务，买受人未出具委托书及缴纳契税，都将导致出卖人无法为买受人办理产权登记，故出卖人承担逾期办证的违约金的截止期限应当为涉案房屋具备办理转移登记条件且出卖人通知买受人出具委托书之日止。被上诉人质证认为：不动产登记条例的出台与上诉人至今未取得涉案房屋消防验收等转移登记条件没有法律上的因果关系，土地不动产权证系上诉人开发地块的不动产权证并非涉案房屋所在楼栋的不动产权证，故其不具备转移登记的条件，应当承担相应的违约责任。上诉人提交的证据不能证明涉案房屋迟延办证系不可抗力所致，达不到上诉人的证明目的。经审查：涉案房屋所用土地的取得建设用地使用权是办理涉案房屋产权转移登记的前提条件，上诉人于2018年10月29日才取得涉案房屋使用土地的建设用地使用权，故其举示第一组证据不能达到其证明目的，不予采信。上诉人向被上诉人履行交付办理涉案房屋转移登记有关文书义务与被上诉人是否向上诉人出具办理涉案房屋转移登记委托书及提交契税等资料无涉，上诉人举示的第二组证据亦不能达到其证明目的，本院亦不予采信。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。涉案《商品房买卖合同》约定上诉人应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于案涉商品房交付之日起90日内即2017年2月5日前取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。一审在本案双方当事人仅对逾期交付文书未超过360日的违约责任有明确约定，对逾期交付文书超过360日情形未作约定的情形下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准分段计算违约金，亦无不当。上诉人关于双方当事人就逾期办证的违约责任有明确约定，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担违约责任错误的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月三十日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青