北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29346号原告：刘宏，女，1970年10月24出生。被告：绳雪燕，女，1978年10月18日出生。委托诉讼代理人：张志红，北京市昊明律师事务所律师。原告刘宏（以下称原告）与被告绳雪燕（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告，被告之委托诉讼代理人张志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告2020年3月27日至2020年6月26日期间的房租16500元；2、要求被告赔偿原告违约金11000元；3、要求被告支付原告2019年7月至2020年3月的自来水费165元；4、要求被告赔偿原告因租房纠纷给原告身体造成的伤害损失3000元、精神损失2000元；5、要求被告支付原告保洁费500元；6、要求被告支付原告墙面拆卸修补费用2000元；7、要求被告支付原告壁挂炉开机检查费200元；8、要求被告支付原告利息损失，以35365元为基数，按照年利率1.5%的标准支付原告自判决生效之日起至实际支付之日止利息。事实和理由：原、被告于2019年9月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区XX乡XX家园X区XX室租赁给被告使用。租赁期限自2019年9月27日至2020年9月26日，租期1年，租金5500元/月，押金5500元，交付房款押一付三，按季度交付房租。合同第七条约定：第一次于2019年9月21日至2019年12月26日，交付3个月（10-12月）租金16500元；第二次2019年12月20日至2020年3月26日（1-3月）；第三次2020年3月20日至6月26日（4-6月）；第四次6月20日至9月26日（7-9月）。合同第八条房屋租赁保证金约定乙方应在合同约定交款日期之前（提前7天）交付房款。合同第十条房屋交付与返还约定，房屋里的附属设备、设施清单经双方交验签字，移交房屋钥匙后视为交付完成。但被告自第三季度未按照合同约定如期支付租金，也未将房屋钥匙、电卡、燃气卡、信箱钥匙交还原告。原告认为被告还在租赁当中，应交付第三季度租金16500元。原告认为被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时严重损害了原告的经济利益，也对原告造成了严重的精神伤害，扬言让原告去告被告，还说合同是一张废纸，法院怎么判被告就怎么给钱。这更是对法律的一种藐视。房屋期满后，被告自动放弃房屋里的装修，被告违约给原告造成了身体和精神伤害，原告上班期间精神恍惚。被告搬走后，如果墙面拆卸东西，原告需要修补。壁挂炉在被告居住的三年期间没有进行过检修，原告需要找工人检查，开机费是200元。故原告提起诉讼，请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告辩称，同意支付原告165元水费，不同意原告的其他诉讼请求。2020年3月28日，原告催要房租，被告说有疫情，最近没有钱，要求原告减免房租，原告不同意。被告说不减免的话合同就没有办法继续履行，原告要求被告支付2个月的违约金。被告没有说提前解除合同，确实是没有钱交房租。2020年4月6日，被告准备交房租的时候，原告已经把房屋挂出去出租了，在原告的朋友圈和小区发布信息。原告的行为实际是自行解除合同，因此原告所有的要求都不成立。因为原告首先违反合同约定，将房屋对外出租，不是被告不交房租造成合同无法继续履行。原告自行解除合同，原告应该把5500元押金退还给被告。原告主张的身体损害、精神损害与本案不是同一法律关系。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人没有争议的事实有：2019年9月27日，出租房（甲方）原告与承租方（乙方）被告签订房屋租赁合同，约定如下：第一条，被告承租位于北京市朝阳区XX家园XX号楼XX单元XX室房屋（以下简称涉案房屋）。第二条，原告对涉案房屋有转租权。第六条，房屋租赁期限自2019年9月27日至2020年9月26日。第七条，房屋租金每月5500元，房屋租金交付为押一付三，第一次于2019年9月21日交付16500元，为3个月租金（10月-12月三个月租金）。第八条，甲方交付该房屋时，乙方向甲方交付房屋租赁保证金5500元。乙方交付的保证金仅作担保用途，用于乙方迟缴房屋租金时应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。保证金用于垫付后，乙方应当在5日内补足，保证金不能用于抵末期房租。合同期满，结清全部费用后，双方办理房屋交接手续，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任后，甲方在5个工作日内将保证金余款返还乙方。乙方应在合同约定交款日期之前（提前7天）交付房款，避免逾期形成滞纳金。第九条，乙方租住房屋期间发生的水、电、燃气、电话、电视、上网费、停车费、卫生费等因使用而产生的费用，由乙方按时向相关部门缴纳。第十条，租赁期满或合同解除后，乙方应在合同终止日，返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字。结清各项费用后，移交房门钥匙后视为交付完成。返还后对于该房屋内乙方未经甲方书面同意遗留的物品，甲方不承担保管义务。第十三条，租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因必须中途将房屋收回，要承担违约责任。但因不可抗力、政府行为或其它非甲乙双方责任致使本合同不能履行的，双方均不承担责任。乙方必须按合同规定的时间向甲方交纳租金，逾期不交租金，视为违约，甲方有权收回房屋并不承担任何责任，合同自然解除。乙方若中途退房，应提前30日与甲方办理解除合同手续，并承担违约责任。第十四条，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：欠款各项费用达200元以上的……。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并赔偿甲方两个月租金作为违约金。逾期未交付房租的或未按合同约定交付房租的，如超过3日仍不缴纳租金，甲方视为乙方擅自终止合同。甲方有权收回出租房屋，乙方置留在室内的所有物品按丢弃物处理，甲方不承担保管和返还义务，因此造成的一切损失乙方自己负责，乙方的保证金和剩余租金低作违约金给甲方。被告同意支付原告水费165元，包括2019年7月25元、2019年9月30元、2019年11月30元、2020年1月45元、2020年3月35元。双方一致确认被告支付原告租金至2020年3月26日。原告称涉案房屋系原告家庭因拆迁获得的回迁安置房。对双方当事人有争议的事实本院认定如下：一、关于房屋租赁合同的解除。根据原告提交的2020年3月17日原、被告微信聊天记录内容显示，被告表示由于疫情影响，没有钱继续交纳房租，故不再承租涉案房屋。原告对此不同意。3月17日被告自行搬离涉案房屋将钥匙放在楼道的水表箱上让原告来拿。庭审中，被告称其于3月2日就向原告表示其没有钱难以交后续房租，并提交微信截图称原告于2020年4月6日将涉案房屋对外出租，认为原告以自己的行为表明不再履行合同，故租赁合同系于2020年4月6日由原告解除。原告对此不予认可，称其只是帮朋友转发租房信息，相关信息并非涉案房屋。综合双方的举证及陈述，本院作出如下认定：被告提交的微信截图未显示房屋地址，无法认定系涉案房屋的租房信息，故不得以此认定系原告以自己的行为表明不履行合同而于2020年4月6日解除合同，而应系被告以疫情影响导致没有钱交纳房租为由而提前解除合同。二、关于原告主张的因租房纠纷给原告身体造成的伤害损失3000元、精神损失2000元，原告未提交证据予以证明，被告对此不予认可。三、关于原告主张的保洁费500元、墙面拆卸修补费用2000元、壁挂炉开机检查费200元，原告称其至开庭之日止都没有去拿钥匙，未进入房屋，故未提交证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，被告作为承租人已搬离涉案房屋，不愿继续履行租赁合同，且租赁房屋的义务又不宜强制履行，双方租赁合同的目的已无法实现，本院认为房屋租赁合同应以解除为宜。结合双方协商解约的情况、租赁合同的履行情况以及租金的交纳情况，本院确认双方签订的租赁合同于2020年3月27日解除。关于违约责任的认定，从本案查明的事实显示，被告系无法定事由，且未按照双方的约定提前解除合同，故应认定被告违约，应当承担违约责任。然，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。通过庭审调查，原告在被告明确以自己的行为表明不履行合同后，至开庭之日止均未采取措施减少损失，故对扩大的损失部分不得主张赔偿。关于违约金数额，根据原告的实际损失情况以及双方对于原告损失的过错情况，本院酌定被告给付原告违约金11000元。根据合同约定，被告向原告交纳的保证金可抵作违约金。据此，本院认定原告不再返还被告保证金5500元，被告应另行支付原告违约金5500元。被告同意支付原告水费165元，本院不持异议。关于原告主张的因租房纠纷给原告身体造成的伤害损失，原告未提交证据予以证明，且并非直接损失，本院不予支持。本案系合同纠纷，关于原告主张的精神损失，本院不予支持。关于原告主张的保洁费、墙面拆卸修补费、壁挂炉开机检查费，因尚未实际发生，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告绳雪燕于本判决生效之日起七日内支付原告刘宏违约金五千五百元；二、被告绳雪燕于本判决生效之日起七日内支付原告刘宏水费一百六十五元；三、驳回原告刘宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，由原告刘宏负担180元（已交纳），由被告绳雪燕负担162元（原告刘宏已预交，被告绳雪燕于本判决生效之日起七日内给付原告刘宏）。本判决为终审判决。审判员 陈 蕾二〇二〇年七月九日书记员 毕晓宇