广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3040号上诉人（原审被告）：江门珠江房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区*********之二。统一社会信用代码：914***********313D。法定代表人：黄治臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢志诚，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张琛，男，1998年4月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*********。公民身份号码：654************316。委托诉讼代理人：吴海东，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。上诉人江门珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人张琛商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回张琛全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由张琛承担。事实和理由：一、一审法院存在查明事实不清。珠江公司根据合同的约定，在2018年12月28日向张琛寄发收楼通知书，交楼通知书明确告知交楼手续办理地址是“江门珠江国际新城会所右侧的康景物业办公室”，办理收楼手续的时间是2018年12月30日上午10时，张琛承认收到该份收楼通知书，不存在通知张琛收楼的时间不明确的情形。对于张琛提交的交楼通知书及1028413235223号快递底单，经珠江公司核实，该份交楼通知书是珠江公司在2019年3月18日寄出，并非在2018年12月28日寄出的收楼通知书，而珠江公司提交了该份快递底单的邮递记录显示，张琛提交的交楼通知书的寄出日期为2019年3月18日，张琛取件的日期为2019年3月20日，一审法院在未查清事实的基础上作出了错误的认定。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，一审法院认为办理收楼手续应当签署房屋交接单，这既是珠江公司作为卖方应履行的义务，也是买卖双方达成接收涉案房屋合意的依据，属于认定事实及适用法律错误。珠江公司已履行收楼通知的义务，要求张琛在2018年12月30日上午10时前往江门珠江国际新城会所右侧的康景物业办公室办理收楼手续，张琛无合理理由拒绝收楼的，应视为在办理收楼手续的期限届满之日商品房已交付，也符合双方签订的合同附件十三补充协议第13条的约定，涉案房屋在2018年12月30日已视为交付给张琛。三、涉案的房屋在2011年12月23日办理了竣工验收备案，并已取得《房地产测绘报告书》，满足合同约定的收楼条件。2018年12月28日珠江公司寄送交楼通知书，明确告知交楼的时间为2018年12月30日上午10时及交楼手续的办理地点，已履行收楼的通知义务。张琛未根据交楼通知要求前往交楼手续办理地址办理收楼手续，仅自行前往查看就凭主观意愿认定涉案房屋不满足收楼条件，珠江公司不存在怠于将房屋交于张琛查验的行为，张琛应举证证明其已根据交楼通知书的要求前往交楼手续办理地址办理收楼手续。张琛辩称，一、张琛2018年12月30日才收到交楼通知，因收楼时间存在冲突，不能认定珠江公司履行了告知义务。二、张琛无法现场查验，并非怠于查验。张琛向一审法院起诉请求：1.判令珠江公司向张琛支付逾期交付房屋的违约金(以房屋总价款3106451元为基数，自2018年12月31日起按每日万分之一计算至实际交付之日止)；2.判令本案一审诉讼费由珠江公司承担。一审法院判决：一、江门珠江房地产开发有限公司应自判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金97231.92元给张琛；二、驳回张琛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2381.34元，适用简易程序减半收取1190.67元，保全费1040元，合共2230.67元，由张琛负担146.49元，珠江公司负担2084.18元。二审期间，珠江公司提交1028413235223号快递单及邮递记录，拟证明张琛提交的交楼通知书寄出的时间为2019年3月18日，并非2018年12月28日。经质证，张琛对该证据的真实性无异议，认为只是证明邮件寄出的时间。经审查，上述证据与本案有关联，本院予以采纳。张琛没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。珠江公司与张琛签订的《商品房买卖合同(现售)》合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对珠江公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：珠江公司是否逾期交付房屋，其是否应向张琛支付逾期交付房屋的违约金。双方均确认珠江公司于2018年12月28日向张琛寄出了交楼通知书，而一审期间张琛与珠江公司各自提交了一份《珠江地产江门珠江国际新城交楼通知书》，该两份交楼通知书除了通知的收楼时间不同外，其余内容基本相同。张琛提交的交楼通知书通知的收楼时间为2018年12月31日下午10：00；珠江公司提交的交楼通知书通知的收楼时间为2018年12月31日上午10：00。珠江公司主张张琛提交的交楼通知书为珠江公司2019年3月18日寄出并于二审期间提交了快递单及邮递记录予以佐证，但该交楼通知书上的交楼日期为2018年12月31日，该主张明显不合常理，而一审时珠江公司对张琛提交的交楼通知书的真实性无异议，珠江公司亦未能举证证明其提交的交楼通知书就是2018年12月28日向张琛寄出的交楼通知书，故本院采信张琛提交的交楼通知书并认定该交楼通知书就是珠江公司于2018年12月28日向张琛寄出的交楼通知书。鉴于张琛提交的交楼通知书通知的收楼时间为2018年12月31日下午10：00，而该时间不是企业正常的营业时间，故珠江公司通知的交楼时间不明确，即使张琛没有于该交楼时间前往交楼地点办理收楼手续，也不能产生视为涉案房屋已经交付的效力。珠江公司于2019年3月18日向张琛寄出《敬请尽快办理入伙手续的通知》，再次通知张琛办理收楼手续，但该通知没有明确具体的办理收楼手续的时间，故张琛没有前往交楼地点办理收楼手续，同样不能产生视为房屋已经交付的效力。珠江公司上述两次寄出的交楼通知及入伙通知均没有明确告知张琛办理交楼手续的时间，并允许张琛另行预约时间收楼或仅是催促张琛收楼，而张琛作为买方，根据《商品房买卖合同(现售)》第十二条约定，享有查验房屋后再行收楼的权利，亦不存在怠于履行查验房屋权利的行为，故张琛查验涉案房屋后，与珠江公司委托的物业服务公司于2019年11月9日签署《交楼验收表》，办理涉案房屋的交付手续，不存在违约，一审法院认定2019年11月9日为珠江公司实际交付涉案房屋的时间，并无不当，本院亦予确认。根据《商品房买卖合同(现售)》第十二条约定，珠江公司应于2018年12月30日前向张琛交付涉案房屋，但珠江公司于2019年11月9日才向张琛交付涉案房屋，已构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同(现售)》第十三条“逾期超过240日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，一审法院判决珠江公司向张琛支付逾期交楼的违约金97231.92元，并无不当，本院予以维持。综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2381.34元，由江门珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇二〇年七月三十日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠