安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初267号 原告:安徽鼎千里物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道南莲花路西百乐门名品广场10幢办公2804室，统一社会信用代码9134010009820895XJ。 法定代表人:汪敬坤,总经理。 委托诉讼代理人:刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 被告：安徽诚昌房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市潜山市梅城镇皖国路622号3幢1-2层01室，统一社会信用代码91340824MA2NAW4T6E。 法定代表人:郭海军,总经理。 委托诉讼代理人：张长春，安徽上止正律师事务所。 原告安徽鼎千里物业服务有限公司(以下简称鼎千里公司)与被告安徽诚昌房地产开发有限公司(以下简称诚昌公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鼎千里公司的委托诉讼代理人刁忠阳及被告诚昌公司的委托诉讼代理人张长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎千里公司向本院提出的诉讼请求：1、依法确认被告解除与原告2019年1月3日签订的《龙港·舒州府前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）的行为无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是位于潜山市交口西北侧龙港·舒州府项目的开发单位。2019年1月3日，原告与被告签订《物业服务合同》，原告成为龙港·舒州府小区的前期物业服务单位。合同签订后，因被告开发的涉案项目一直未通过单体和综合验收，不具备向业主交付条件，被告一直未通知原告开展承接查验及入场管理等工作。原告多次通过电话及微信方式与被告保持沟通。同年12月20日，原告收到被告的《告知函》，被告称原告在合同签订后未与其协商前期物业相关问题，要求原告三天内派人协商，未派人协商则视为自动解除合同关系。原告于同年12月25日向被告回函，明确告知被告因项目未通过验收，被告一直未通知原告入场，如被告认为需要原告入场管理，应明确告知并按合同约定承担费用。被告于同年12月24日向原告寄发《告知函》，单方宣布解除与原告的一切合同及合作关系，被告行使合同解除权没有依据。 诚昌公司辩称:诚昌公司通知原告解除合同有充分的事实和法律依据——原被告间《物业服务合同》于2019年1月3日签订生效。前期物业管理，指在业主、业主大会选聘物业管理企业前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业服务包括：1.前期介入工作，即与开发商共同协商，与未来业主或使用人取得联系，听取意见，了解其对物业管理安排、打算，参与售房部门同业主或使用人签约，并提供相关物业辖区综合管理办法；2.勘察现场，即根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议，参与工程验收；3.拟定制度，即根据业主希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度；4.承接查验入场管理。被告多次与原告沟通物业管理相关事宜，原告一直以“未通过单体和综合验收，不具备向业主交付条件，被告一直未通知原告开展承接查验及入场管理等工作”为理由拒不履行应尽的前期物业服务义务。基于原告未履行应尽义务，致使合同目的无法实现，被告于2019年12月24日依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，通知原告解除合同，合同在解除通知到达原告之日解除，双方权利义务终止。被告2019年12月24日解除原告与被告间《物业服务合同》的行为有效。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告是位于潜山市交叉口西北侧龙港·舒州府小区项目的开发单位。2019年1月3日，原告与被告签订《物业服务合同》，被告选聘原告为龙港·舒州府小区提供前期物业管理。《物业服务合同》第四条约定了原告提供的物业公共服务事项和质量，共六大项均为原告接管小区后的日常物业服务；第二十四条约定“乙方（原告）违反合同约定的义务，或者……致使不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，甲方应依法解除本合同……”；第二十五条约定“双方协商一致，可以解除本合同……”。合同签订后，在被告开盘时，原告曾派保安帮助维现场持秩序，并与龙港·舒州府小区业主分别签订了《前期物业服务协议书》。2019年12月19日,被告寄发《告知函》给原告，被告称原告在合同签订后未与其协商前期物业相关问题，要求原告三天内派人协商，未派人协商则视为自动解除合同关系。同年12月25日原告复函被告，称其已与全体业主签订了《前期物业服务协议书》并一直等待被告将龙港·舒州府项目交付原告进行物业管理,被告从未通知原告开展承接查验和入场管理,原告未有任何违约行为,被告无权单方面解合同。同年12月24日，被告寄发《告知函》给原告，宣布自即日起解除与原告的一切合同及合作关系。 上述事实，有原告提交并经过被告质证无异议的《物业服务合同》、2019年12月19日《告知函》、《回复函》及邮寄凭证、2019年12月24日《告知函》及当事人当庭陈述在卷证实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 虽然前期物业服务企业在物业交付由其管理前，要配合项目开发单位做好前期介入、勘察现场、拟定制度、承接查验等准备入场管理事宜，但是本案原被告所签订合同约定的原告义务主要是原告接管小区后的日常物业管理服务，该小区尚未交付原告管理,原告履行合同约定义务的条件尚未成就。原告尚未进驻小区，不能及时了解项目建设进程,一直等待被告通知其入场,被告不能以此来认定原告以行为表明不履行合同义务，何况在被告开盘时，原告曾派保安帮助维持现场秩序，并与小区业主分别签订了《前期物业服务协议书》,表明原告在开展前期物业服务，有履行合同的诚意，原告等待被告入场通知,并无拒绝履行合同义务的意思表示。被告于2019年12月19日“通知原告三天内派专人就前期服务与其进行协商，如三日内未派人前来协商视为自动解除合同关系”的单方规定过于随意,不利于合同的稳定性。被告解除与原告签订的《物业服务合同》的行为不符合合同约定及法律规定，不具有法律效力，原告要求确认被告解除《龙港·舒州府前期物业服务合同》行为无效的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条之规定判决如下: 被告安徽诚昌房地产开发有限公司解除与原告安徽鼎千里物业服务有限公司2019年1月3日签订的《龙港·舒州府前期物业服务合同》的行为无效。 案件受理费减半收取300元，由被告安徽诚昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  丁向东 审 判 员  李政海 人民陪审员  潘 爽 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  葛晓青 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。