江西省进贤县人民法院刑 事 判 决 书（2020）赣0124刑初149号公诉机关江西省进贤县人民检察院。被告单位江西恒元房地产开发有限公司（以下简称江西恒元公司），住所地江西省进贤县民和镇人民大道新贤城小区1号楼，法定代表人梅泽龙，统一社会信用代码913601240983767936。诉讼代表人胡俊，被告单位股东。辩护人万少锋，江西飞鹏律师事务所律师。被告人梅泽龙，男，1957年10月3日出生，汉族，初中文化，江西恒元公司法定代表人，户籍所在地江西省进贤县，住江西省进贤县。因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，于2019年11月14日被进贤县公安局刑事拘留，同年12月16日经进贤县人民检察院批准逮捕，次日由进贤县公安局执行逮捕。现羁押于进贤县看守所。辩护人彭威，江西宏正律师事务所律师。江西省进贤县人民检察院以进检一部刑诉[2020]82号起诉书指控被告单位江西恒元公司、被告人梅泽龙犯非法转让、倒卖土地使用权罪，于2020年5月7日向本院提起公诉。本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。进贤县人民检察院检察员吴文清出庭支持公诉，被告单位江西恒元公司的诉讼代表人胡俊及其辩护人万少锋、被告人梅泽龙及其辩护人彭威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。进贤县人民检察院指控，2014年2月12日，被告人梅泽龙中标进贤县白圩乡牛姜新村一块面积约19亩的商住用地，中标价为人民币998.22万元。2014年4月28日，梅泽龙与胡某5两人合伙注册成立江西恒元房地产开发有限公司，梅泽龙担任公司法定代表人，胡某5出资60%，梅泽龙出资40%。2014年5月6日，在未办理任何手续的情况下，江西恒元公司与进贤县白圩乡政府签订《房地产开发合同书》，非法取得面积为80亩的牛姜新村后续土地坯子的土地使用权，用于开发建设牛姜新村住宅小区，2013年12月26日，江西恒元公司向白圩乡政府支付牛姜新村后续土地坯子款人民币130万元，之后，白圩乡政府将位于牛姜新村中标土地旁边的这块80亩土地平整好交付给江西恒元公司。江西恒元公司为解决资金短缺问题，未经进贤县自然资源局同意，擅自将非法取得的80亩土地中拟建五栋别墅和一栋商住楼建房用地非法转让给连小清等19人，被告人梅泽龙作为江西恒元公司的法定代表人，代表江西恒元公司与购地人签订《合资建房协议书》。江西恒元公司非法转让土地使用权收取转让费共计人民币377万元，扣除相应购地成本人民币10万元，实际牟利达人民币367万元。2019年11月14日，被告人梅泽龙经进贤县公安局民警电话通知后主动到案。公诉机关据此指控被告单位江西恒元公司以牟利为目的，在未依法取得土地使用权的情况下，违反土地管理法规定，非法转让、倒卖土地使用权，非法获利人民币367万元，情节特别严重，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条之规定，应当以非法转让、倒卖土地使用权罪追究其刑事责任。被告人梅泽龙系江西恒元公司的法定代表人，在公司非法取得土地使用权后，代表公司非法转让土地使用权给他人，牟取利益，情节特别严重，属直接负责的主管人员，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条之规定，应当以非法转让、倒卖土地使用权罪追究其刑事责任。被告单位江西恒元公司对起诉书指控的犯罪事实无异议，但认为其公司获利的金额达不到367万元，请法院核减相关费用。被告人梅泽龙对起诉书指控江西恒元公司将五栋别墅和一栋商住楼建房用地出卖的事实无异议，但提出江西恒元公司与白圩乡政府签订了80亩地的购买合同，其公司根据白圩乡政府的规划要求进行建设，白圩乡政府实际给其公司的地只有56亩，其公司出售的这些地实际的购地成本不止10万元，其公司还支出了其他建设费用，没有非法获利367万元。被告单位江西恒元公司的辩护人认为，1、江西恒元公司获得土地程序是合法的，因为出让土地的一方是白圩乡政府，且房地产开发合同里明确约定了相关的土地出让、建房手续等都是由白圩乡政府去办，相关手续办理的责任方不在于江西恒元公司，因此江西恒元公司取得土地是合理合法的；既然是合法取得，就有权对外转让出售，虽然房地产开发合同里约定不得转让，这指的是民法上的违约行为，而不是本案刑法上的违法犯罪。2、关于获利问题，在本案中江西恒元公司能够以远远超过购买土地的价格出让土地，原因是其提供了合理的规划、合理的配套设施等，使得土地增值了，具体体现在合作建房协议里，江西恒元公司要负责临时用水用电的铺设、围墙的建设、建房的时候要提供放线定位服务、房屋前后土地的绿化、硬化、雨污水道管网等建设，因此获利部分应该扣除这些成本，不仅审计报告中的成本1902828元应该扣除，还应结合梅泽龙的供述，扣除审计报告中没有涉及到的像大门、广场、停车位、路灯、水电等支出的成本，扣除成本后，江西恒元公司非法获利达不到入罪标准，应认定不构成犯罪。被告人梅泽龙的辩护人认为，1、本案在法律适用上并不符合非法转让、倒卖土地使用权罪的犯罪构成。根据2020年1月1日实施的《土地管理法》第63条规定，农村集体建设用地允许使用权流转，根据《土地管理法》第82条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，只受行政处罚，并不需要追究刑事责任。《土地管理法》第74条将农用地改为建设用地的，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案涉案土地性质属农村集体建设土地，不应追究刑事责任。江西恒元公司不具有倒卖土地牟利之目的，业主买地后再委托代建，总体造价比整体购房低20余万元，低价转让不具有主观牟利的现实基础，根据地随房走，房地一体原则，土地的价格是总房价的一部分，这是肢解分开出售房屋的行为，江西恒元公司不具有单纯倒卖土地牟利的主观目的。江西恒元公司与白圩乡政府签订房地产开发合同，公司及梅泽龙基于对政府公信力的信任，以为自己的行为符合法律规定，不具有违法认识的可能性。2、非法所得不足50万元，未达入罪门槛。有些购买人缺少收据、流水、笔录，根据存疑有利于被告人，不能认定收取转让费377万元。1号商住楼5、6、11、12户购地款75万元是抵胡某5的私人借款，未进江西恒元公司公帐，这75万元不应认定涉案金额。2、15号别墅业主购地同时委托公司代建，支付的土地款和代建费为购买的总价，与整体出售房屋无异，涉案金额应核减38万元。28号别墅购地款20万元是抵扣工程款，非倒卖土地行为，该购地费用应核减。审计报告遗漏未审计项目，核算用地成本时应结合审计报告以及梅泽龙的讯问笔录综合认定，张某与梅泽龙约定绿化费用156万元，审计报告只核减75万元，转卖土地占地面积比例22.16%，还有17.949万元应核减。根据房地产开发合同约定，购地成本是20800元每亩，实际上恒元公司未得到80亩，纯购地成本远不止10万元。竞拍的19亩土地，江西恒元公司实际得到9亩，这未得10亩地的价格应分摊计入购地成本，即核减113.069万元。根据合作建房协议，出售土地的价格包括50元每平方米的税费，应核减成本。将上述成本费用予以扣减后，江西恒元公司处于亏损，未非法获利，不构成犯罪。3、即使最终认定被告人梅泽龙构成犯罪，其具有自首情节，无前科劣迹，可从轻处罚。公诉机关就指控的犯罪事实在庭审中出示并宣读了下列证据：1、江西恒元房地产开发有限公司营业执照、企业信息、企业变更信息、公司章程、章程修正案、登记审核表、指定代表或共同委托代理人授权委托书、公司登记（备案）申请书、法定代表人信息、董事、监事、经理信息等，证实：江西恒元房地产开发有限公司的统一社会信用代码913601240983767936，单位地址南昌市进贤县民和镇人民大道新贤城小区1号楼，法定代表人梅泽龙，成立时间2014年4月28日，核准日期2017年9月18日。梅泽龙出资328万，占股40％，胡俊出资410万，占股50％，李某出资82万，占股10％。2017年9月18日后，李某退出，胡俊占股55％，梅泽龙占股45％。2、进贤县自然资源局涉嫌犯罪案件移送书、证据清单，证实：进贤县自然资源局于2019年11月6日将本案移送至进贤县公安局。3、进贤县国土资源执法监察大队关于本案的调查报告，证实：2014年5月6日，未经进贤县自然资源行政主管部门依法批准，进贤县白圩乡政府与江西恒元公司签订房地产开发合同书，将80亩集体土地使用权以每亩20800元的价格转让给江西恒元公司使用。2016年，江西恒元公司未依法获得用地审批的情况下，擅自在非法买卖取得的土地上建设47栋别墅，并对外销售43栋（含梅泽龙自建房1栋54号楼）。4、进贤县自然资源局现场勘测笔录、照片，证实：进贤县自然资源局工作人员于2019年10月28日现场勘测的情况。5、进贤县自然资源局询问笔录，证实：梅泽龙于2019年10月30日、31日向进贤县国土资源执法监察大队工作人员陈述，牛姜新村项目用地是江西恒元公司与白圩乡政府签订合同取得的，牛姜新村项目已向外售出48栋别墅，其中有5栋别墅是净地出售的，另外43栋别墅中有其自建的一栋别墅（也是和江西恒元公司签订的合同，合同价为0元，就是江西合众勘测规划有限公司进贤分公司勘测定界技术报告书中的54号楼，出售合同里写的是52号楼），还有4栋别墅未售出。6、房地产开发合同书，证实：进贤县白圩乡人民政府与江西恒元公司于2014年5月6日签订《房地产开发合同书》，将牛姜新村约19亩商住用地及后续土地坯子面积约80余亩农民建房指标用地交由江西恒元公司用于房地产开发，双方确定后续土地坯子单价为每亩20800元。合同签订后，江西恒元公司预付130万元后续土地坯子款给白圩乡政府。合同约定由白圩乡政府指定专人负责、协助江西恒元公司办理设计、规划审批、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》以及消防、环保、人防等事项的报批手续。7、江西恒元公司出具的情况说明，证实：江西恒元公司于2019年11月1日向进贤县自然资源局承认其公司已出售5栋别墅用地、2栋商住楼建设用地，合计面积4191.9平方米，获利632万元。另45、48、49、51号四栋别墅未出售。8、江西恒元公司牛姜新村住宅小区项目销售明细表，证实：江西恒元公司自行统计牛姜新村小区项目销售情况，其中5处为别墅净地出售（共计98万元）、2处为2栋商住楼净地出售（住房1号楼共计279万元、住房2号楼共计255万元）。9、建设用地勘测定界技术报告书，证实：江西省合众勘测规划有限公司进贤分公司于2019年10月对江西恒元公司牛姜新村项目地块进行勘测定界，牛姜新村项目总面积为41089.16平方米，均为集体土地，其中旱地406.64平方米，林地5462.69平方米，设施农用地441.26平方米，村庄34480.67平方米，农村道路297.9平方米，其中别墅2号楼建筑占地面积128.81平方米，别墅5号、15号、28号、29号楼建筑占地面积各129.05平方米，以上占地均为村庄，别墅54号楼建筑占地面积林地18.27平方米，村庄90.66平方米，53号商住楼建筑占地面积林地1086.13平方米、村庄518.67平方米。10、扣押物品、文件清单，证实：进贤县公安局于2019年11月14日依法扣押江西恒元公司内的12份合资建房协议、建筑承包协议以及其他协议、江西恒元公司自行整理的房东信息、会议纪要、该公司保存的收款收据存根。12份协议中有10份为合资建房协议书，分别是江西恒元公司与胡荣山（5号别墅）、邓某、朱某、梅某1、游志华、陈碧、邹某、连小清、李哲良和肖某1的合资建房协议书，另外1份委托房屋建筑承包协议书，内容是连小清于2017年2月5日将其从江西恒元公司购买的2号别墅用地上的房屋建设交由江西恒元公司承建。1号商住楼从门头往东每户两格店面，业主分别为吴艳萍、陈碧、吴昊津、邓某和舒玉珍、胡争鸣、胡某2和陈保英、熊贵文和梅某1、曾某和徐小红、付发根、过春兰、李涵、胡萍兰、邹某、朱某和曾美兰。收据存根分别为曾某21万元（购买1号楼15、16号商铺集资款），陈碧16万元（购买1-3号商铺款）、游志华16万元（购买4-6号商铺款）、朱某15万元（购买27号商铺款）、胡荣山10万元（购买商铺地皮款）和35万元（购买5号别墅购房款）、曾应杰30万元（三张收据，购买15号别墅购房款、建房款）。11、梅泽龙个人在进贤县农商银行账户流水、江西恒元公司在进贤县农商银行账户流水、冻结财产通知书，证实：进贤县公安局已于2019年11月15日、18日依法冻结梅泽龙个人在进贤县农商银行的账户881.37元（账户尾号9195）和391.05元（账户尾号9419）、2019年11月15日依法冻结江西恒元公司在进贤县农商银行的账户1732.89元（账户尾号8415）和中国建设银行的账户0元（账户尾号8888）。12、南昌市国土资源局《关于进贤县2015年度第一批次集体建设用地（农民建房）的批复》、《关于进贤县2016年度第一批次集体建设用地（农民建房）的批复》、江西省林业厅准予行政许可决定书（使用林地审核同意书），证实：2015年12月31日，经南昌市国土资源局批复，南昌市政府同意包括白圩乡白圩村在内的申请用地的村庄4.1985公顷农用地(含耕地2.799公顷)转为建设用地，用于农村宅基地项目建设；2018年3月19日，经南昌市国土资源局批复，南昌市政府同意包括白圩乡白圩村在内的申请用地的村庄使用8.5954公顷农村集体土地,并为其中6.5539公顷农用地（含耕地3.382公顷）、2.0091公顷未利用地办理转用手续，用于进贤县农民建房、农村道路建设。两个批复均严格禁止上述用地用于商品房等经营性房地产建设。2012年6月15日，江西省林业厅同意江西松鹤医疗器械有限公司使用进贤县白圩乡白圩村集体林地4.92公顷用于建厂房建设项目。13、记账凭证、江西省行政事业单位资金往来结算票据、支付系统来帐回单，证实：2013年12月26日，胡某5支付购买白圩乡牛姜新村后续土地坯子款130万元。14、白圩乡政府班子会会议记录，证实：2011年8月1日白圩乡政府班子会提出，牛姜新村建设项目中红线外的违章建筑全部拆除，半个月全面结束；2012年1月3日下午白圩乡政府班子会上提到“牛姜新村土地流转手续”；2013年10月31日白圩乡政府班子会上第五项议程为牛姜新村挂牌有关问题，提出成立牛姜新村领导小组，19.6亩土地挂牌，基准价460万元，乡里和挂牌人各出一半资金摘牌，乡里出100万元，挂牌先借130万元后续土地坯子款给政府，如果中标，130万元抵后续土地坯子款；2014年8月28日白圩乡政府班子会第二十三项议程，解决牛姜新村预约土地的遗留问题，共预约52个店面，其中红线内31个、红线外17个，内外都有一部分的4个，经乡党政班子研究决定，预约红线外的土地先按农民建房手续办理出让的费用，县里的由乡里负担，本乡需要交的费用免交；预约的红线外的土地列入牛姜新村第二批挂牌出让，挂牌出让超出部分由乡政府垫底，第二十四项议程，牛姜新村基础设施建设进行分开招标。15、《别墅销售合同》和《合资建房协议书》48份，证实：江西恒元公司以《合资建房协议书》的形式以20万元的价格将2号、5号、15号、28号、29号别墅地皮转让给连小清、胡荣山、曾应杰、肖某1、李哲良，面积均为130平方米，时间分别为2016年2月25日、2016年6月15日、2016年4月6日、2017年3月25日，2016年11月1日，其中2、15、29号别墅的《合资建房协议书》上有梅泽龙签名。另外，2017年7月1日，该公司以0元的价格将52号别墅的地皮以《合资建房协议书》的形式转让给梅泽龙本人。16、情况说明，证实：进贤县公安局补侦到一是53号商住楼户主吴艳萍、陈碧、吴昊津、胡争鸣、付发根、过春兰、李涵、胡萍兰均在外地经商或工作；二是52号商住楼17户，由江西恒元公司发包给梅文龙、梅某2（承建1-8户）、胡某4（承建9-11户）、吴成远、舒斯朋、陶保成（承建12-17户）等人承建，该商住楼部分房产抵扣了工程款，其余房产均未销售。17、情况说明两份（分别由白圩乡白圩村委会和进贤县白圩乡人民政府出具）、白圩乡白圩村街西、街东自然村会议记录各一份、白圩乡白圩村街西、街东自然村村民与白圩乡政府的协议各一份，证实：2011年7月，白圩乡政府拟在白圩乡农贸市场牛牯岭、姜家山征地90余亩，用于建设白圩乡农贸市场东侧（牛姜新村），7月中旬，白圩村委会两次召开街东、街西两自然村村民大会。经村民协商，最终村民代表一致同意出让土地使用权给白圩乡政府统一处理，村委会收到政府拨付的土地补偿金，并拨付给了两自然村村民。2013年白圩乡政府在该土地中划分了19余亩存量土地，通过公开出让国有土地使用权，由江西恒元公司中标，该19亩地块目前仍未开发。牛姜新村所开发的土地不在该国有土地出让地块内。两自然村土地分别为31.4314亩和58.19531亩，土地总费用分别为213733.52元和498907.68元，分别有部分代表签字，人数都达到三分之二以上。18、白圩乡政府《关于白圩乡农贸市场第二期建设项目要求登记备案的报告》、进贤县公安局《调取证据材料通知书》，证实：2011年12月14日，白圩乡政府向进贤县发改委报告并要求登记备案白圩乡农贸市场东南侧第二期建设项目，县发改委无批复。19、进贤县2015年度、2016年度01批次集体建设用地（农民建房）申报材料，证实：进贤县2015年第一批集体建设用地（农民建房）拟征（占）白圩乡白圩村土地面积为0.6605公顷（9.909亩），2016年拟征（占）白圩乡白圩村土地面积为1.5273公顷（22.9095亩）。两次申报材料中有进贤县国土资源局请示报告、南昌市国土资源局批复、旱地改水田指标预挂钩审查表、耕地占补平衡挂钩信息确认单明细表、建设项目占耕实地踏勘情况表、建设用地项目呈报材料“一书二方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案）、宗地执法监察查验意见等申报材料。20、进贤县国土资源局土地利用科出具的《土地出让程序》，证实：土地出让要经过乡镇提出土地出让申请报县政府、县政府转各相关部门提出意见、住建局出具规划条件、自然资源局确定出让价款报进贤县土地运作会研究、自然资源局拟定公开出让方案报县政府批准、县政府下发批复后县自然资源局组织公开出让。21、进贤县自然资源局出具的《关于进贤县白圩乡转让土地给江西恒元房地产开发有限公司办理手续的情况说明》，证实：进贤县白圩乡转让土地给江西恒元公司在进贤县自然资源局未办理任何手续。22、《进贤县国有建设用地使用权出让供应审批表》、进贤县国土资源局《关于三里乡原军山湖卫生院地块等三地块国有建设用地使用权网上拍卖出让方案的请示》以及进贤县人民政府的批复、进贤县环境保护局《关于江西恒元房地产开发有限公司白圩乡进长公路以东牛姜新村地块二块房地产建设项目环境影响报告表的批复》、《建设用地规划许可证》、成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》，证实：江西恒元公司受让19亩牛姜新村土地办理了相关手续，经过了网上拍卖流程，土地面积为12757平方米，出让价款998.22万元。2014年8月5日，受让人梅泽龙与出让人进贤县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。23、白圩乡政府《关于同意江西松鹤医疗器械有限公司兴办企业的通知》，江西松鹤医疗器械有限公司项目征用林地示意图、《关于林业用地的请示报告》、企业法人营业执照和组织机构代码证、肖某2身份证复印件、征占用林地定额申报卡，江西省林业厅准予行政许可决定书（使用林地审核同意书），证实：2011年11月10日，白圩乡政府通知各村委会及乡属各单位，乡政府于2011年11月1日与江西松鹤医疗器械有限公司签订兴办企业项目，占地73.7亩。江西松鹤医疗器械有限公司请示进贤县林业局利用白圩街农贸市场以东73.7亩土地用于生产医用卫生材料。2012年5月29日，进贤县林业局同意江西松鹤医疗器械有限公司使用南昌市市级征用林地定额指标4.02公顷。2012年6月15日，江西省林业厅同意江西松鹤医疗器械有限公司建厂房使用进贤县白圩乡白圩村集体林地4.92公顷。24、李涵、胡争鸣与江西恒元公司签订的《合资建房协议书》、收款收据，证实：李涵向江西恒元公司购买了1-21＃、1-22＃商铺，共21万元，胡堂山代李涵、胡萍兰共支付了6万元商铺定金给江西恒元公司；胡争鸣购买了1-9＃、1-10＃商铺，共21万元；均为梅泽龙本人代表江西恒元公司在《合资建房协议书》上签字。25、江西恒元公司出具的《情况说明》，证实：梅泽龙在第10号别墅西边建一栋别墅，经过公司股东胡某5同意。公司建该别墅不需要支付购地款，建房所需材料等费用全部由公司承担，别墅建好后折抵公司股东收益分红，转移至梅泽龙个人名下。26、证人胡某1的证言，证实：2016年3月，江西恒元公司股东及工作人员开了一次会，其父亲胡某5带其去开的，安排其当公司出纳，其只在公司上了2个月班，由于其父亲胡某5病重，需要人护理，其就没去上班了。2016年期间，江西恒元公司会计是翁振发，他是兼职会计，一个月帮江西恒元公司做一次账，没有参与公司经营和管理。27、证人胡俊的证言，证实：2014年4月至2016年12月期间，其父亲胡某5健在时，其没有管过江西恒元公司任何事，也没去过公司。其父亲2016年12月21日去世后，公司所有事情都是梅泽龙和李某两个人管。一般都是梅泽龙打电话给其，叫其打印销房合同或者是在支出的发票上面签字。其本人没有参与五栋别墅和两栋商住楼所有净地转让合同签订及价格商谈，也没有收取转让地皮所取得的转让款，对于每栋分别卖多少钱其都不知道，江西恒元公司所有的销售合同或合资建房协议书都是梅泽龙签字，价格也全部是由梅泽龙定，梅泽龙是江西恒元公司的法人。至于李某是否参与转让这五栋别墅及两栋商住楼的地皮，其不清楚。28、证人晏某的证言，证实：其和梅泽龙是朋友关系，2019年10月中旬，梅泽龙找到其，叫其临时做下他公司的会计，帮他整理下江西恒元公司的账目。2019年11月10日，其把整理好的公司账目交还给了梅泽龙夫妻手中。其统计了别墅的总收入2872.9万元，商铺收入534万元，总收入3406.9万元。有两笔净地收入，一笔是胡荣山地皮款10万元，一笔是游志华购地款25万元。2018年4月7日胡荣山购买牛姜新村5号别墅的购房款35万元。2017年5月26日、2018年2月13日曾应杰购买牛姜新村15号别墅建房款分别为10万元。29、证人李某的证言，证实：2014年4月28日江西恒元公司注册成立开始至2017年9月18日期间，其是公司股东之一，持有公司10％的股权。其负责江西恒元公司房地产项目建设过程中施工技术管理，相当于工程师，不参与经营和管理。2016年月12日江西恒元公司例会纪要本上说的，其由于擅长规划报建、审批及公司合同管理事物，故由其担任此类相关事宜，如需协商，可直接与胡某5商量。这里面说的公司合同是指施工合同管理，并不是销售合同管理。其没有参与江西恒元公司转让别墅用地及两栋商住楼地块给别人建房的事情，其在江西恒元公司每个月领取工资1万元。30、证人曾应杰的证言，《合资建房协议书》、收据6张、银行卡复印件，证实：其于2016年清明节期间看到江西恒元公司牛姜新村项目，想在此置业。在售楼部与梅泽龙商谈后，选择了15号地块。当时这里还没建房屋，2016年4月6日其和梅泽龙签订的是《合资建房协议》，主要内容是江西恒元公司将DD-15土地经营权转给其，面积是130平方米，净地价20万元。当日其交了1万元定金，21天后，其将剩下的19万元尾款托其姐姐付给了梅泽龙。其买了地块后，又将别墅委托给江西恒元公司承建，在后续建设过程中，江西恒元公司根据建设进度催其交相关费用，其前前后后给了梅泽龙55万元。这块地其没有办理土地证、房产证等。其只得到了15号地块上的3层半房屋。31、证人胡某2的证言、胡某2妻子陈保英与江西恒元公司的《合资建房协议书》、胡萍兰与江西恒元公司的《合资建房协议书》、收据、胡某2与胡荣山微信通话视频光盘，证实：其在2016年初主动找到江西恒元公司开发商老板胡某5，胡某5是其堂弟。其从胡某5手中买了6号地，事后交给江西恒元公司3万元定金，公司给了其收据，合同也签了，合同上有梅泽龙的签名。2017年8月胡某5死了以后，梅泽龙说江西恒元公司建，均价是888元每平米，其没答应。其就和其他买房人商量，自己找了施工队，建房花了28万元。土地是2017年8月份交给其的，当月施工队就开始建房，现在房子建起来了，还没进去住。合资建房协议书上约定净地转让价是21万元，其没有支付的18万元土地款实际上是其妹妹胡萍兰用她借给胡某5的资金抵掉了，当时在牛姜新村购买一号商住楼建房用地还有其弟弟胡丁山（以他儿子胡争鸣名字购地）、小弟弟胡堂山（以他妻子李涵名字购地）、其妹妹胡萍兰，其一家四人购买了四户。2014年之前，胡某5向胡萍兰借了将近90万元，胡某5用四户的土地抵了75万元，他们之间的债务就两清。而地皮款总共84万元，其一家四户另外付了9万元，由其、胡堂山、胡萍兰各付3万元。胡荣山是其堂弟，他在福建省泉州市做生意有十多年，很少回进贤。胡荣山在牛姜新村买了一栋别墅（5号）和商住楼的2户（1号商住楼的第9、10户，商铺编号17-20），后委托其将2户商住楼卖给了其朋友付发根、过春兰夫妻二人。胡荣山买别墅的净地，然后委托恒元公司建房，净地分别花了20万和38万，胡某5为其打了折，共花了55万元。胡荣山开始买三个商铺，每个12万土地款，后又多买了1个。付发根买2户净地花了46万元，付发根又另外付钱建房子。32、证人梅某1的证言、《合资建房协议书》，证实：其于2017年下半年从胡某5手上买了江西恒元公司牛姜新村壹号商铺1-13、1-14商铺所占地皮，花了21万元。交钱当天在江西恒元公司签订的《合资建房协议书》。协议书和发票被其丢掉了。江西恒元公司没有给办地产房产手续，只得到了地块。房子是其自己建的。《合资建房协议书》上的地皮转让价为24万元，有梅泽龙签名。33、证人邹某的证言、《合资建房协议书》、收据、收条，证实：其于2017年11月1日从梅某2手上购买了牛姜新村1-25、1-26号商铺地皮，共花费27.6万元，其中20万元给了江西恒元公司、7.6万元给了梅某2（已打好墙基的费用）。合同是其与江西恒元公司签订的，上有梅泽龙签字。当天交给江西恒元公司20万元。1-25、1-26号商铺是其委托给江西恒元公司建设，建设所需费用交给了胡某2，具体建设是胡某3、万友根两个人，他们一个是泥工，一个是瓦工，总共花费了56万元。江西恒元公司没有为1-25、1-26号地办理相关证件手续。34、证人邓某的证言、《合资建房协议书》，证实：其于2016年2月26日向江西恒元公司购买了1-7、1-8店面所占土地，签订了合资建房协议书、协议上有梅泽龙签字，协议价格24万元，实付款21万元。此后，1号楼14户户主自己出资建设，承包给了胡某2的弟弟胡某3。35、证人肖某1的证言、转账凭证，证实：其弟弟肖志华承包了江西恒元公司牛姜新村项目部分房子建筑施工，江西恒元公司付不了工程款，其便以购房的方式抵其弟弟的工程款。由梅泽龙主动向其提出，要求其向江西恒元公司交款20万元购买地皮，房子仍由江西恒元公司承建，约定造价800元（具体不详）每平米。交钱后，不记得江西恒元公司是否出具了收据，没有签订合资建房协议书。肖某1于2016年12月30日转账20万元给江西恒元公司。36、证人胡某4的证言、商铺建设工程施工合同，证实：2-3、2-4商铺是江西恒元公司用以抵工钱卖给其的，登记名字是其、其妻子万红霞二人。其是泥工，其于2016年9月7日与江西恒元公司签订施工合同，承建2号商住楼三户三层六个商铺的建设，应得工程款88万元。江西恒元公司将2号商住楼17户34个商铺分段承包给了5、6个承包商建筑施工，所有承建商都是全额垫资包工包料，而且全部都约定了用二号楼房产抵工程款。抵工程款并签订协议书是跟梅泽龙谈的。2号楼全部都是工程承包商建好后，江西恒元公司再说用房产抵工程款的事情，不是先买地再自己建房子。37、证人梅某2的证言，证实：其与其弟弟梅文龙合伙承建江西恒元公司牛姜新村2号商住楼第1-8户（含1-16号商铺），包工包料。施工过程中，江西恒元公司没有付过工程款，所有工程款合计人民币236万元。后来由于江西恒元公司付不起工程款，就与梅泽龙口头协商，将2号楼的商铺房产抵工程款。但也没有算一户房产抵多少工程款。抵给其的是2号楼第5户，抵给梅文龙的是2号楼第1户。38、证人张某的证言、南昌青未了实业有限公司《关于承包白圩乡牛姜新村一期园林绿化工程的情况说明》，证实：其承包了江西恒元公司开发的牛姜新村住宅小区的绿化工程，口头约定承包价是156万元，已经完成了大约100万元的工程量，江西恒元公司将牛姜新村二号商住楼的第17户房产给其抵75万元工程款，还欠其25万元工程款。其是南昌市青未了实业有限公司的法人，地址在白圩乡前罗村委会，其跟江西恒元公司的梅泽龙洽谈牛姜新村小区绿化工程，没有签订协议，其全额垫资100万元。39、证人胡某3的证言，证实：其承包了牛姜新村小区一号商住楼共14户由东往西11户房子的建设施工，这栋商住楼西边3户由其他人（长山乡人）承包施工。其承包的牛姜新村一号商住楼11户的建筑施工是购地的房东发包给其的，工程款也是房东给其的，与开发商没有关系。从牛姜新村牌楼进去，由西往东数，第1户至第3户不是其承包施工的，第4户是邓某，第5户是其侄子胡争鸣，后面11户都是按照工程进度将工程款给其。40、证人朱某的证言，证实：2017年5月31日，其跟江西恒元公司签订了一份《合资建房协议书》，对方签字的是梅泽龙，约定净地面积70平方米，价格15万元，而实际面积112平方米，价格是24万元。其买地后就跟胡某2一起承包给胡某3建。其通过信用社两次转账24万元给江西恒元公司。41、证人曾某的证言、收据，证实：其向江西恒元公司购买了一号商住楼15、16商铺的建房用地，然后自己出资建房，其花了21万元购地，没有签订协议，其只是跟梅泽龙口头上说好，并且将21万元购地款交给梅泽龙手上，梅泽龙收到钱之后出具了一张收款21万元的收据，收据上盖了江西恒元公司的财务专用章。其舅舅万有根（木匠）和胡某3（石匠）承包了一号商住楼4至14户的建筑工程。42、证人肖某2（江西松鹤医疗器械有限公司的法定代表人）的证言，证实：2012年5月份左右，白圩乡政府提出要求，以松鹤公司的名义向林业部门提出申请，申请林业部门批准松鹤公司使用白圩街农贸市场以东73.7亩林地建厂房。以松鹤名义申请批准的林地转建设用地给白圩乡政府作为房地产开发用地使用。当时的白圩乡主要领导胡国星书记、胡小图乡长找到其，要求以松鹤公司名义申请一块林业用地给白圩乡政府使用，然后提供一份打印好的请示报告，叫其盖公司印章，同时提供松鹤的营业执照、组织机构代码和其身份证复印件给白圩乡政府工作人员。至于后面申请的结果如何，其不知情。这块地位置是在白圩乡××市××东面牛××新村住宅小区里面，该地块上已经建好了别墅群和两栋商住楼。松鹤公司没有付费，没有派人办理审批手续。43、被告人梅泽龙的供述与辩解，证实：其、胡某5、李某于2014年3月通过拍卖获得白圩乡牛姜新村一块19.14亩的土地，中拍价998万元。后三人合伙成立江西恒元房地产开发有限公司，注册资本820万元，股东为：胡俊（代胡某5持股50％）、其持股40％、李某持股10％。2016年12月，胡某5逝世，李某于2017年9月退股。目前，江西恒元公司其占股45％、胡俊占股55％。牛姜新村的19.14亩土地竞拍得到土地使用权后，白圩乡政府一直没有将该地块交付给江西恒元公司。2014年5月，白圩乡政府与江西恒元公司签订了一份《房地产开发合同书》，约定将牛姜新村面积约19亩的商住用地和后续土地坯子（约80亩的农民建房指标用地）给江西恒元公司用于开发牛姜新村房地产开发项目。80亩的农民建房指标用地作价20800元每亩，江西恒元公司支付购地预付款130万元。江西恒元公司在县国土局拍得的19.14亩土地至今没有建设，在白圩乡政府取得的约80亩农民建房指标用地已经建设完毕，该块用地面积为41089.16平方米，2016年开始动工。江西恒元公司取得该指标用地后，由于公司资金紧张，便转让了用于建设别墅的5栋别墅用地和用于建设商住楼的2栋商住楼用地给别人，分别是2号、5号、15号、28号、29号别墅用地和52号、53号商住楼用地。2号别墅用地转给了连小清，价格18万元；5号别墅用地转给了胡荣山，价格20万元；15号别墅用地转给了曾应杰，价格20万元；28＃别墅用地转给了肖某1，价格20万元；29号别墅用地转给了李哲良，价格20万元。这5户购买土地使用权后，都将土地给江西恒元公司合作承建，并签订了合作承建合同。这些基本上是胡某5经手谈的，其代表法人在合同上签字盖章。江西恒元公司于2015年-2016年期间，将53号商住楼用地转给了14户购买人，每户转让价格从16万元至21万元不等，共计收到转让款279万元，每户都与江西恒元公司签订了转让合同，这些都是胡某5经手的，其没有参与洽谈，只是在合同书签字、盖章。2017年的时候，其经手将52号商住楼用地连做好的房子转给了17户施工人员用于抵偿工程款，每户转让价格都是15万元，共低工程款255万元，有些签了土地转让合同，有些没签。取得牛姜新村农民建房指标用地后，李某跟其说，胡某5跟他提到由于建设资金紧张，想把牛姜新村部分用地转让给别人，这样可以回收一部分投资成本，李某没有问其有没有意见，而是说胡某5怎么说就怎么算，其也就同意他说的。之后，胡某5就定了一个转让土地的模式，包括转让价格、面积以及合资建房条款等，然后胡某5就叫李某拟定转让土地合同书（即《合资建房合同书》），其就在售楼部负责接待客户。其就是接待了李哲良和肖某1两个人，他们找到公司，其就跟他们介绍转让土地的模式，然后其就跟他们签订了转让土地的合同。2017年转让土地抵债是其和胡俊商量后由其签订合同的。胡俊自始至终没有参与江西恒元公司的管理事务，胡某5逝世前，由胡某5管全面工作，负责与政府协商、房产及地块销售、转让，李某负责施工图纸的设计、规划、审批材料、销售合同的制作等，其与胡某5的哥哥胡小羊负责建设施工质量监督，胡某5的女儿胡某1担任过一段时间出纳，时间很短。2014年4月至2017年9月期间，江西恒元公司的银行账户都是由李某控制管理，公司所有的合同都是由李某操作电脑打印好，再交由其和客户签字。对于江西永健联合会计师事务所出具的《关于江西恒元房地产开发有限公司涉嫌非法转让、倒卖土地使用权获利情况的专项审计报告》中，收入方面：胡某2兄妹四人买地，江西恒元公司只收到9万元，应核减75万元。支出方面：1、已经支出的费用有已建前大门楼70万元；2、购买地皮款130万元；3、已建工程护坡230万元；4、围墙建造75万元；5、规划、设计、测量费80万元；6、民间借款1000万产生的利息60万元（二年半）；7、阳光信用社贷款利息及过桥费用每年30万元，5年共计150万元；8、填土方100万元；9、市政污水下水管网100万元；10、路基硬化80万元；11、绿化工程75万元；12、管理人员工资五年共计170万元。应建工程需要支出的费用：1、广场2个240万元；2、停车位20万元；3、路面铺装120万元；4、人行道50万元；5、路灯20万元；6、水电100万元；7、铺草皮30万元；8、公共用房老年人活动中心；9、每户办证费用2万元。这些情况审计报告部分没有记录。44、审计报告，证实：审计报告中有三条意见，第一、5栋别墅和28个商铺分摊支出为1902828.68元；第二、转让5栋别墅和28个商铺土地共获利377万元，扣除支出，利润总额为1867171.32元；第三、江西恒元公司的账目有很多白条支出，所以报告仅作为办案的参考依据。45、人口基本信息，证实：被告人梅泽龙出生于1957年，已达完全刑事责任年龄。46、到案经过，证实：被告人梅泽龙系于2019年11月14日经进贤县公安局民警电话通知后主动到案。47、立案决定书、拘留证，证实：进贤县公安局于2019年11月14日立案侦查，2019年11月14日23时向梅泽龙宣布刑拘，2019年11月15日0时送至进贤县看守所羁押。48、进贤县自然资源局询问笔录，证实：梅泽龙对江西恒元公司非法取得80亩土地的事实以及非法转让5栋别墅净地和商住楼净地的事实作了如实陈述。公诉机关所举上述证据，经庭审质证，被告单位及被告人梅泽龙认为审计报告有遗漏，核减成本应以梅泽龙的供述为准。被告单位江西恒元公司的辩护人提出江西恒元公司与白圩乡政府签订的合同书，与白圩乡政府的班子会议记录相互印证，证实江西恒元公司购买乡政府的土地属于合法来源，而且合同里也明确约定了办理相关的手续责任在于乡政府，而不是江西恒元公司；合作建房协议里明确了江西恒元公司的职责，像围墙、路面硬化、绿化等相关支出费用应在非法获利中扣除；审计报告所遗漏的地方应以梅泽龙在公安机关所供述的为准。被告人梅泽龙的辩护人提出《现场勘测笔录》、《勘测界定技术报告书》可证明江西恒元公司实际获得土地没有80亩；江西恒元公司提供的明细表系江西恒元公司制作出具，要认定江西恒元公司实际收取的转让土地费用应结合其他证据综合认定；《房地产开发合同书》证明130万元并非80亩的全部购地款、江西恒元公司花了998.2万元用以购买另外19亩地，该花费应当一并计算至用地成本。合作建房协议书约定江西恒元公司在开发房地产时负有多项义务，包括水电、绿化、消防、人防等，在计算获利时应当依法扣减；《合作建房协议书》、《别墅销售合同》、购房人笔录、江西恒元公司收据、银行流水等证据存在部分缺失，证据之间无法相互印证，难以证实恒元公司实际收取的费用为377万元；合作建房协议书中明确购房人要承担相应税费，按建筑面积50元每平米计算，该费用应当在用地成本中予以扣除；曾应杰系委托恒元公司建房，对应购地费用理应核减；肖某1购房实际是抵扣工程款，相应购地费用应当核减；胡某2等四人购地款75万元用以抵扣胡某5私人借款，该金额应当扣减；梅泽龙笔录证实除审计报告核算的成本外，还有成本遗漏，理应一并核减；审计报告遗漏未审计项目，无法真实体现实际用地成本。针对公诉机关提交的证据、被告人的辩解、辩护人的意见，综合评判如下：1、本案中江西恒元公司转让土地的行为是否合法？公诉机关提交的房地产开发合同书、进贤县国土资源局土地利用科出具的《土地出让程序》、进贤县自然资源局出具的《关于进贤县白圩乡转让土地给江西恒元房地产开发有限公司办理手续的情况说明》等，证明了江西恒元公司非法取得涉案土地。公诉机关提交的合资建房协议书、收据、证人证言、被告人梅泽龙的供述等，证明了江西恒元公司具有以牟利为目的非法转让涉案土地的行为。对辩护人提出本案不符合非法转让、倒卖土地使用权罪犯罪构成的辩护意见，不予采纳。2本案中江西恒元公司转让土地获取的费用是多少？公诉机关提交的江西恒元公司牛姜新村住宅小区项目销售明细表、合资建房协议书、收据、证人证言、被告人梅泽龙的供述、审计报告等，相互印证，证明了江西恒元公司转让5栋别墅和1栋商住楼建房用地收取了转让费377万元，对辩护人提出不能认定江西恒元公司收取了转让费377万元的辩护意见，不予采纳。公诉机关所举上述证据内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，且相互印证，本院予以认定。经审理查明，2014年2月12日，被告人梅泽龙中标进贤县白圩乡牛姜新村一块面积约19亩的商住用地，中标价为人民币998.22万元。2014年4月28日，梅泽龙与胡俊、李某合伙注册成立江西恒元房地产开发有限公司，梅泽龙担任公司法定代表人，胡俊出资50%，梅泽龙出资40%，李某出资10%。2014年5月6日，在未办理任何手续的情况下，江西恒元公司与进贤县白圩乡政府签订《房地产开发合同书》，非法取得面积为80亩的牛姜新村后续土地坯子的土地使用权，用于开发建设牛姜新村住宅小区。2013年12月26日，江西恒元公司向白圩乡政府支付牛姜新村后续土地坯子款人民币130万元，之后，白圩乡政府将位于牛姜新村中标土地旁边的这块80亩土地平整好交付给江西恒元公司。江西恒元公司为解决资金短缺问题，未经进贤县自然资源局同意，擅自将非法取得的80亩土地中拟建五栋别墅和一栋商住楼建房用地（共计2218平方米）非法转让给连小清等19人，被告人梅泽龙作为江西恒元公司的法定代表人，代表江西恒元公司与购地人签订《合资建房协议书》。江西恒元公司非法转让上述土地使用权收取转让费共计人民币377万元，经审计，购土地使用权、基础设施及市政工程、期间费用分摊支出人民币1902828.68元，江西恒元公司实际违法所得人民币1867171.32元。2019年11月14日，被告人梅泽龙经进贤县公安局民警电话通知后主动到案。本院认为，被告单位江西恒元公司以牟利为目的，在未依法取得土地使用权的情况下，违反土地管理法规定，非法转让、倒卖土地使用权，情节特别严重，其行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪。被告人梅泽龙系江西恒元公司的法定代表人，属直接负责的主管人员，在公司非法取得土地使用权后，代表公司非法转让土地使用权给他人，牟取利益，情节特别严重，其行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪。公诉机关指控的罪名成立。被告人梅泽龙主动到案后如实供述自己的犯罪事实，并在庭审中自愿认罪，系自首，可从轻处罚。对辩护人提出的被告人梅泽龙具有自首情节的辩护意见，与事实、法律相符，予以采纳。进贤县司法局的调查评估意见认为，被告人梅泽龙可以进行社区矫正。综上，根据被告单位江西恒元公司、被告人梅泽龙的犯罪事实、性质、情节及对社会危害程度，根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第二百三十一条、第三十一条、第六十四条、第六十七条第一款、第七十二条第一款、第七十三条第二款、第三款之规定，经合议庭评议，院审委会决定，判决如下：一、被告单位江西恒元房地产开发有限公司犯非法转让、倒卖土地使用权罪，判处罚金人民币二十万元（罚金自本判决生效之日起十日内一次性缴纳）；二、被告人梅泽龙犯非法转让、倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币二十万元（缓刑考验期限从判决确定之日起计算，罚金自本判决生效之日起十日内一次性缴纳）；三、追缴被告单位江西恒元房地产开发有限公司违法所得人民币1867171.32元，上缴国库。如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向江西省南昌市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本三份。审 判 长  刘利荣人民陪审员  吴 丹人民陪审员  吴文清二〇二〇年七月二十九日书 记 员  李 晶