北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2489号原告：北京市大兴区房屋管理事务中心，住所地北京市大兴区黄村镇车站北里小区。法定代表人：沈会利，主任。委托诉讼代理人：任新伟，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京市大兴区高新技术培训学校，住所地北京市大兴区黄村房管所（三中巷18号）。法定代表人：张会超，董事长。原告北京市大兴区房屋管理事务中心（以下简称：大兴区房管中心）与被告北京市大兴区高新技术培训学校（以下简称：高新技术学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大兴区房管中心的委托诉讼代理人任新伟、被告高新技术学校的法定代表人张会超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大兴区房管中心向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾退位于北京市大兴区三中巷18号院内西配楼并交付原告方；2、请求法院判决被告向原告支付房屋占有使用费（占用费的标准为：以年租金120万元为基数，自2018年6月1日起至实际腾退完毕日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月1日被告与北京市大兴区黄村房管所（以下简称：黄村房管所）签订房屋租赁协议，黄村房管所将位于北京市大兴区三中巷18号院内西配楼，建筑面积为300平米租给被告使用，租赁期限为五年，自2013年6月1日至2018年6月1日止，租金为年租金20万元。合同到期后，双方不再续签，经原告多次催促后，被告拒不腾退。2015年12月8日经大兴区编委批复，黄村房管所、北京市大兴区南区房管所、北京市大兴区滨河房管所、北京市大兴区富强物业管理所整合为大兴区房管中心，黄村房管所的职权由大兴区房管中心行使。原告无奈向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。高新技术学校辩称，不同意原告的诉讼请求。一、针对原告的第一项诉讼请求，我校自2008年一直租用此房办学。当合同到2018年6月到期时，原告单位先要求我们搬离，等我们准备搬家时，又允许我们使用。此后，我们一直在正常履行合同。后来，他们突然通知我们搬家。对于我们这样的学校，这种前后矛盾、随意任性的做法，给我们的学校造成了很大的影响。特别是今年，面对突如其来的疫情，租房搬家更是受到多方面限制；二、原告提出让我校支付房屋占用费（占用费标准为：以年租金120万为基数，自2018年6月1日起至实际腾退完毕日止。这种说法毫无依据，因为我们一直在履行原合同，每年租金212000元）三、本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年12月8日，北京市大兴区编办发布京兴编办[2015]127号文件，将黄村房管所、北京市大兴区黄村南区房管所、北京市大兴区滨河房管所、北京市大兴区富强物业管理所整合为大兴区房管中心。涉案房屋位于北京市大兴区黄村房管所（三中巷18号）院内西配楼属于公产，产权归属于北京市大兴区住房和城乡建设委员会下属事业单位大兴区房管中心所有，也由大兴区房管中心管理使用。2013年6月1日，黄村房管所（出租方，甲方）与高新技术学校（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将西配楼，建筑面积300平方米出租给乙方使用。租赁期自2013年6月1日起至2018年6月1日止。租期为五年。房屋租金第一年为20万元（大写贰拾万），每年租金20万元（大写贰拾万），半年付。承租期内的水电费，乙方自行承担。庭审中，高新技术学校认可目前继续占有使用房屋，并表示受疫情影响同意于2020年6月30日搬离。对有争议的证据和事实，本院认定如下：大兴区房管中心提交：1.《限期腾退租赁房屋通知》与照片，欲证明自己履行过催告义务，其中《限期腾退租赁房屋通知》载明：依据2017年11月北京市大兴区财政局下发的《关于暂停全区国有资产出租出借事项的通知》精神和街道关于“拆墙打洞”综合治理的工作要求，我中心对现存合同到期后的闲置房屋、土地及其他资产，暂时停止进行出租出借。我中心已于2019年4月、6月先后多次对承租人发放《限期腾退通知书》，并于2019年6月11日，组织全体承租人召开“承租房屋腾退会议”，要求租赁期满的承租人于2019年7月10日前将房屋腾退。现已过最后的腾退日期多日，我中心将开始对所有租赁房屋进行房屋防水、门窗、水暖、电路等基础设施进行保养、修缮，并配合街道“拆墙打洞”综合治理工作，对出租房屋进行排查，对拆改结构的恢复原貌。请承租人尽快办理租房的腾退事宜，以避免不必要的损失，如本月15日前还未搬出，我中心将采取必要措施。落款日期为2019年7月12日。高新技术学校认可该证据的真实性，对通知中记载的内容认可，不认可其证明目的。高新技术学校提交：1.水电费票据，欲证明合同到期后其继续在履行合同，支付水电费。大兴区房管中心认可真实性，不认可其证明目的，其认为按照合同约定水电费本身由高新技术学校承担，不能作为证明租赁到期后双方存在租赁关系的事实；2.房屋租金及供暖费的流水，其中租金票据显示，2018年1月18日，收款人为高杰的106000元转账（用途：房租2018.1.1.-6.30）、2018年6月6日张会超对外转账106000元、2019年3月19日张会超向大兴区房管中心转账106000元，附言“房租”、2019年11月21日和2019年11月22日，高新技术学校分别向大兴区房管中心转账人民币100000元整和6000元整，欲证明合同到期后其一直在交纳租金和供暖费，针对房屋租金票据，大兴区房管中心认可自2018年6月6日至今共收到高新技术学校四笔转账共计318000元，但认为以上全部属于占有使用费，不属于租金，针对供暖费流水，大兴区房管中心认为与本案无关；3.照片，内容显示为装修后的食堂，欲证明大兴区房管中心不让高新技术学校搬家后，其又对食堂进行了装修，申请了食堂资质，大兴区房管中心不认可该照片的真实性和证明目的；4.农商银行账户明细打印清单，欲证明2018年6月的缴费时间和金额，大兴区房管中心认可真实性，但是不认可该款项系租金;5.与北京彼得物业管理有限责任公司签订的房屋租赁合同，欲证明其于2018年9月找到了地方准备搬家，大兴区房管中心表示该证据涉及第三方的利益，不认可该证据的真实性、关联性；6.《房屋租赁协议》，欲证明高新技术学校一直在大兴区房管中心处租房，大兴区房管中心不认可该证据的关联性；7.《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，欲证明高新技术学校的搬家情况，大兴区房管中心表示该证据涉及第三方的利益，不认可该证据的真实性、关联性，且该证据恰好说明房屋到期后高新技术学校未按期搬离，属于非法占有的状态；8.情况说明，证明大兴区房管中心更换领导改变了之前的租房政策，高新技术学校向其出具了情况说明，大兴区房管中心不认可该证据的真实性、证明目的，表示并未收到过该情况说明。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对当事人有异议的证据，本院酌情予以认定。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案的争议焦点为双方是否构成不定期租赁，本案中，黄村房管所与高新技术学校签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规的规定，合法有效。合同履行过程中即2015年12月黄村房管所与其他单位合并为大兴区房管中心，其权利义务应由大兴区房管中心概括承受。租赁合同到期后，高新技术学校分四次向大兴区房管中心转账共计318000元，大兴区房管中心表示收到该四笔转账，但称该转账系高新技术学校私自向其对公账户转入，其虽对该笔钱的性质提出异议，但是并没有及时退还，亦没有通过法律的方式进一步处置争议，而是用消极的不作为方式默认高新技术学校向其账户打款以及占用使用，其提出的异议不足以影响双方存在租赁关系这一法律事实的客观存在，因此本院认定双方于2018年6月1日后形成不定期的租赁关系。形成不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，高新技术学校虽抗辩其之所以一直未搬离是因为2018年6月份大兴区房管中心通过断水断电的方式让自己搬出，后来告知其不用搬离并恢复了水电，主张双方始终存在不定期租赁关系，但是并未提供相应证据予以证明，根据大兴区房管中心提交的《限期腾退租赁房屋通知》，双方于2019年6月11日组织召开“承租房屋腾退会议”要求承租人于2019年7月10日前腾退，高新技术学校亦认可通知中所阐述的内容，应视为大兴区房管中心向其履行了通知义务，也向高新技术学校提供了合理腾退期限，因此本院认定双方的不定期租赁关系于2019年7月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此高新技术学校继续占有房屋不具有合法依据，故对于大兴区房管中心要求其腾退的请求本院予以支持。对于大兴区房屋管理中心要求支付房屋占有使用费的主张，按照《房屋租赁协议》的约定，高新技术学校每年应当支付房屋租金200000元，庭审中高新技术学校称每年实际缴纳租金为212000元，大兴区房管中心并未对此予以否认，本院认定高新技术学校每年交付租金为212000元。双方于2018年6月2日起至2019年7月9日止形成不定期租赁关系，大兴区房管中心要求按照年租金1200000元的标准支付该不定期租赁期间的房租费用，但是并未提交双方协商调整租金标准的相应证据，故本院将以之前双方实际履行的租金标准核算2018年6月2日起至2019年7月9日止高新技术学校于该期间应支付的租金数额。庭审中双方均认可合同到期后高新技术学校先后向大兴区房管中心转账共计318000元，经本院核算，在该期间高新技术学校多支付的96280元视为其支付的后续占有使用费，应当从后续的房屋占有使用费中扣除，至于占有使用费的标准，本院根据实际情况，综合考虑疫情的影响，酌定其房屋占有使用费标准为212000元计算，自2019年7月10日起至实际腾退之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京市大兴区高新技术培训学校于本判决生效后十五日内向北京市大兴区房屋管理事务中心腾退位于北京市大兴区三中巷18号院内西配楼；二、北京市大兴区高新技术培训学校于本判决生效后十五日内支付北京市大兴区房屋管理事务中心房屋占有使用费(扣除已支付的96280元，按照每年212000元的标准，自2019年7月10日起至实际腾退之日止）；三、驳回北京市大兴区房屋管理事务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，由北京市大兴区房屋管理事务中心负担21407元（已交纳），由北京市大兴区高新技术培训学校负担4593元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年七月十三日法官助理  刘天怡书 记 员  赵立华