贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2531号原告：陈相，男，1967年7月16日出生，苗族，住凯里市。被告：罗仙，女，1975年11月12日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：姜桂秦，贵州洲联合律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：高茂贵，男，1970年9月1日出生，革家人，住凯里市。系被告所在单位推荐。第三人：吴经锐，男，1965年1月16日出生，苗族，户籍地：广东省江门市江海区，现住广东省深圳市罗湖区。原告陈相与被告罗仙、第三人吴经锐租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈相，被告罗仙及其委托诉讼代理人姜桂秦、高茂贵，第三人吴经锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈相向本院提出诉讼，请求：1、判令被告罗仙退还原告陈相位于凯丰一路3号锐博大厦2层1-1号、2楼16号、2层16-2号、2栋17号、2层16-3号、2层16-4号、2层5号门面及占用门面自2015年1月8日至2019年10月28日共计57个月每月按市场价5000元／月合计租金285000元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，增加退还1层20号门面的诉请。事实与理由：1、2014年10月10日黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出执行裁定书，裁定黔东南锐红房地产开发有限公司，用该公司所有的位于凯里市4元的价格抵偿给原告陈相，2015年1月8日在不动产管理局办理了房产证。办了房产证后，原告找被告要收回房产门面，被告称她跟吴经锐租了10年，所以一直占用原告的门面也未支付租金，原告三番五次催被告搬出，但其一直未搬，现将近5年了，原告催促被告搬出并交纳租金均无果，故诉至法院，望依法支持原告的诉讼请求。被告罗仙辩称：一、被告与原告之间没有产生任何的法律关系，原告没有权利起诉被告，原告的诉请对象应当是吴经锐。在2014年10月10日州法院执行和解中，吴经锐应当通知被告参加，并向州法院及原告出具与被告的租赁合同，吴经锐没有出具租赁合同及说明标的物现状，原告的诉请只能由吴经锐承担，与被告没有任何关系；二、原告的起诉已经超过诉讼时效，原告的起诉状陈述中有这么一段话“办理房产证后，陈相到锐博大厦找罗仙要回房产门面”，这就证明原告是知道被告租赁占有使用门面，而不是不知情，其是在2015年1月8日办房产证，至今已经五年多的时间，已经超过诉讼时效，原告声称三番五次找过被告，但实际是其在州法院执行和解时来找过被告要过租赁合同复印件，之后就没有找过被告，更没有叫被告搬出去的事实；三、被告是在门面属于吴经锐所有期间于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》，支付了2014年4月1日起至2034年3月31日止的全部租金及保证金350万元，数额特别巨大，被告系在吴经锐被法院执行期间应吴经锐要求，绝大部分是现金支付，吴经锐在收到款后即打收条给被告，在被告付清十年的租金及保证金后，经营至今没有任何纠纷及争执，被告与吴经锐的相关票据不应当成为左右本案的依据，只有在经过撤销《房屋租赁合同》的法律程序后，如《房屋租赁合同》被依法撤销，原告才有权利起诉要求被告搬离门面及支付租金。综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人吴经锐述称：一、对原告要求判令被告退还涉案8个门面以及租金的诉求，我没意见。二、被告提到的王磊经营会所情况和王磊转让给被告的情况是王磊和被告之间的事，与第三人无关。第三人没有要求被告罗仙代为支付材料供应商、高利贷、员工工资等100万元，第三人与王磊及被告之间就锐鑫会所没有债权债务关系。三、第三人与被告就锐鑫会所租赁共签订过5次合同（协议），第三人向被告出具13张保证金收据及多张租金收据，口头约定被告先付至少20万元，其余230万元陆续支付，之后多次向被告要求付款，其以没钱为由一直未支付。至今第三人仅收到被告支付的25.5万元及零星的微信转款。四、被告主张支付了第三人100万元保证金和租金250万，第三人没有收到。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，吴经锐作为甲方与乙方罗仙签订《房屋租赁合同》，约定甲方将凯里市锐博大厦的一层、二层和负一层商业用房及负二层车库租赁给乙方，房屋面积为2861.57平方米，租赁用途为经营会所、桑拿和餐饮等，租赁期限20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止，于2014年4月5日交付房屋，每月租金5万元，乙方应向甲方支付保证金100万元。同年4月20日，吴经锐与罗仙签订第一份《补充协议》，协议将涉案房屋的月租金变更为10万元以及房屋交付时间变更为从第三人交付甲方后交付给乙方使用，租赁期间从交付之日起开始计算。同年5月8日，吴经锐与罗仙签订第二份《补充协议》，双方协议对租金进行调整，即2014年4月1日至2019年3月31日租金为每年30万元，第二个5年即2019年4月1日至2024年3月31日为每年40万元。同年6月5日，吴经锐与罗仙签订第三份《补充协议》，约定：租金每5年调整一次，第一个5年租金每年30万元，第二个5年租金每年40万元，第三个5年租金每年50万元，第四个5年租金每年60万元，若合同涉及的房屋所有权变更至第三方，甲方须保证第三方履行甲方双方签订的合同及补充协议，第三方必须无条件履行甲乙双方签订的合同及补充协议，如合同所涉及的房屋所有权变更至第三方，而第三方不同意履行甲乙双方签订的房屋租赁合同及补充协议时，乙方可以不承认第三方，并视为甲方违约，由甲方向乙方进行赔偿，本补充协议签订之日起同2014年4月20日、5月8日签订的补充协议作废。同年6月16日，吴经锐与罗仙签订第四份《补充协议》，约定：2014年4月1日至2024年3月31日期间的租金由350万元调整为250万元，乙方须在2014年12月31日前付清，2024年4月1日至2034年3月31日期间的租金按2014年6月5日所定标准执行。协议签订后，吴经锐向罗仙出具了2014年4月1日至同年5月28日期间收到罗仙支付保证金100万元的13张《收条》，以及2014年4月1日至同年11月20日期间收到罗仙支付租金250万元的26张《收条》。黔东南州中级人民法院在执行中国建设银行股份有限公司凯里市北京路支行等申请执行黔东南州锐红房地产开发有限责任公司系列案中，依法查封了黔东南州锐红房地产开发有限责任公司所有的位于凯里市平方米。2014年9月15日，参与分配人刘景威与黔东南州锐红房地产开发有限责任公司及第三人廖卫凯、杜安波、陈相到黔东南州中级人民法院达成和解协议，将刘景威对黔东南州锐红房地产开发有限责任公司享有的债权中转让给陈相2353304元，并由黔东南州锐红房地产开发有限责任公司用其所有的位于凯里市4元的价格抵偿陈相因转让享有的债权2353304元。2015年1月8日，陈相办理了凯里市凯丰路锐博大厦2层1-1号、5号、16号、16-2号、17号、16-3号商铺的产权登记手续。嗣后，陈相向罗仙主张租金及退回门面未果，遂诉至本院。另查明，吴经锐在与罗仙签订房屋租赁合及补充协议期间系黔东南州锐红房地产开发有限责任公司法定代表人，公司性质为一人股份有限责任公司。本院认为，时任黔东南州锐红房地产开发有限责任公司的法定代表人的第三人与被告签订了一份《房屋租赁合同》及多份《补充协议》，约定将涉案房屋出租给被告用于经营会所，租赁期限为20年，第三人的行为为职务行为，所签订的合同及协议为有效合同。在租赁期间，涉案房屋的所有权发生了变动，即涉案房屋作价抵偿原告因转让所享有的债权，且原告办理了相应的产权登记手续，该财产的所有权已转移到原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，涉案房屋的产权虽发生了变动，但不影响被告与第三人签订的租赁合同及补充协议的效力。故原告主张被告退还涉案房屋并支付租金的诉请，缺乏事实及法律规定，理由不成立，本院不予支持。对于被告抗辩称原告的起诉已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条关于不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的不适用诉讼时效的规定，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，判决如下：驳回原告陈相的诉讼请求。案件受理费减半收取2788元，由原告陈相负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  黄原慧二〇二〇年七月三十一日书记员  王 滢