杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初225号 原告：杭州康桥新瑞汽车销售服务有限公司，住所地杭州市拱墅区康桥路5号1幢105室。 法定代表人：俞香富。 委托诉讼代理人：吴建军，男。 被告：黄长发,男,1967年12月12日出生,汉族,现住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王思凡，江西青之蓝律师事务所律师。 原告杭州康桥新瑞汽车销售服务有限公司（以下简称新瑞公司）与被告黄长发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28公开开庭进行了审理。原告新瑞公司的诉讼代理人吴建军，被告黄长发及其诉讼代理人王思凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新瑞公司的诉讼请求为：1、判令解除双方的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠租金（按2500元/月的标准，从2018年8月1日起计付至判令解除合同之日止，暂计至2019年9月30日为人民币32500元），并支付滞纳金人民币15000元;以上合计：47500元；3、判令被告于判决解除《租赁合同》之日起五日内腾空租赁物；4、判令被告支付《租赁合同》解除后的租赁物占有使用费（按2500元/月的标准,从合同解除次日起计付至被告返还案涉租赁物之日止）；诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年7月20日，双方签订《租赁合同》，合同约定原告将位于××路××号的厂房出租给被告使用，乙方已对房屋的现状进行了全面的了解，甲方按房屋现状交付给乙方使用；租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日。租金为30000元／年，于合同签订后五日内支付，如拖欠租金30日以上的，每日支付未付租金3%的滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物并完成相应义务，被告也将租赁物投入使用。但截止至今，被告未付过任何租金，其行为严重侵犯了原告的权益，故原告提起诉讼。鉴于滞纳金约定过高，原告自愿调整为人民币15000元。 被告黄长发答辩称，新瑞公司不是案涉房屋的权利人，无权处分店面获得收益。退一步说，即使新瑞公司作为二房东将房屋出租给黄长发，但在杭钢集团检查国有资产流失的一系列行为过程中，新瑞公司要求黄长发关闭店面以躲避检查可以看出，新瑞公司出租房屋是未得到杭钢集团及上一级承租人浙江瀚洲实业有限公司（以下简称瀚洲公司）的同意，系擅自转租。新瑞公司将房屋交给黄长发使用的第一天就要求黄长发关闭店面以躲避检查，之后店面一直关闭。由于新瑞公司交付的店面无法作为店面经营，导致黄长发的合同目的无法实现，其无权收取租金。新瑞公司的代理人吴建军，在与黄长发处理店面租赁事宜时，向黄长发作出承诺，小超市不能开业就不收取租金，还可以免费给黄长发居住或当仓库。因此，双方对合同相关事项已经达成变更约定。综上，新瑞公司无权处分出租屋，无法交付符合合同目的的房屋给承租人使用，导致黄长发的合同目的无法实现，属于根本性违约。请求法院驳回原告不合法不合理的诉讼请求。 经审理，本院认定本案事实如下： 2018年7月20日，吴建军代表新瑞公司（甲方）与黄长发签订《租赁合同》，载明：甲方将××路××号进口以北门口20方场地提供给乙方使用；期限自2018年8月1日-2020年7月31日止；该厂房建筑每年租金3万元，租金合同签订后五日内支付完成，合同期内租金不变；乙方拖欠租赁费30日以上的，除继续依照约定向甲方支付拖欠的房租费外，还需每日支付欠交合作提出总额的3%的滞纳金。 案涉租赁物的产权人为杭州钢铁集团公司。新瑞公司从瀚洲公司处租赁取得该房屋。 黄长发取得租赁房屋后，进行简单装修，并于2018年8月初短暂开业。后因产权人及新瑞公司的出租人瀚洲公司对房屋的使用状态有要求，新瑞公司要求黄长发关门停业。2018年9月18日，黄长发及其配偶俞玉芳找到新瑞公司的总经理吴建军，在双方谈话过程中，当俞玉芳说及“反正你现在答应我不能开业的话，房租是不收我的”。吴建军答复：“不收。这个事我可以答应你们。因为这是我的事情，我可以答应你们，别人的事情我只能尽力”。在谈话中，双方还谈及关门停业的原因、当时黄长发对房屋的使用状态、租赁前双方的合同目的、接下去一段时间房屋的处理等内容。 诉讼中，黄长发陈述其在2018年短暂开业被叫停后就未再营业。关门一个月左右就将货物处理，店面内只剩下货架等杂物。新瑞公司在2018年发现黄长发长期未经营后，与黄长发进行联系，希望对后续问题进行协商。但双方未能达成一致意见。2019年12月，新瑞公司撬锁进入案涉出租房屋，黄长发以货物失窃进行报警，公安部门进行了处理。2020年4月，出租人再次进入出租房屋，黄长发再次进行了报警。后，黄长发于2020年4月10日左右将房屋腾空并迁出。 以上事实有经庭审质证、本院认证的双方的《租赁合同》、谈话录音、照片及当事人陈述为证。 本院认为，根据现有有效证据，吴建军代表新瑞公司与黄长发签订案涉房屋租赁合同并代表新瑞公司负责处理合同履行事宜，诉讼中其陈述其为新瑞公司的总经理，应认定在案涉合同履行中其系执行职务行为代表新瑞公司，相应法律责任由新瑞公司承担。双方在订立租赁合同时意思表示真实，现无证据证明存在无效事由，该合同依法成立并有效。2018年9月18日，黄长发及其配偶找到吴建军，在该次谈话过程中，吴建军表示同意“不能开业房租不收”，“我没有叫你们走……你在那里放东西，我也无所谓”；“我把瀚洲实业给我的文件也是给他了”，“是瀚洲的事”等。根据黄长发提交的双方谈话录音内容判断，虽然该次谈话是黄长发夫妇为固定证据而有意设置相关谈话内容，但相关事实还是可以通过谈话内容进行确认。案涉房屋黄长发是用于经营小超市，其无法进行经营的原因是案涉房屋的产权人及新瑞公司的出租人瀚洲公司对房屋的使用状态有要求，新瑞公司要求黄长发关门停业；该时黄长发已不再经营；新瑞公司同意黄长发不能营业就不收房租。以此可以认定，该时出租房屋不能符合双方合同约定的用途，新瑞公司认可在房屋能够符合租赁用途后再收取租金，并认可在房屋符合约定用途之前让承租人继续使用。虽然新瑞公司在诉讼过程中主张，在检查过后黄长发进行了开业经营，但对该事实新瑞公司并未提交有效证据予以证明，故其应当承担举证不能的不利后果。故对新瑞公司要求黄长发按合同约定支付租金并支付滞纳金，本院不予支持。 新瑞公司还主张，即便其同意在不能开业经营时让黄长发无偿使用，但也不可能是无期限的。本院认为，在合同目的无法实现陷入合同僵局、合同继续履行对当事人显失公平时，当事人可以主张解除合同。根据查明的事实，虽然由于出租人的原因黄长发的小超市关门停业，新瑞公司也曾同意让他继续使用案涉房屋。但其长期关门停业而继续占有租赁物，也不支付任何租金，双方的合同目的已经无法实现。新瑞公司主张在2019年3月份发现此状况后找黄长发协商后续处理事宜，黄长发予以拒绝。虽然对该事实新瑞公司仅有主张而未能提交相关证据证明具体的时间及相应具体事实，但从新瑞公司在2019年12月撬锁进入出租房这一事实，可以判断出起码在2019年底之前的一段时间，新瑞公司曾找黄长发协商合同的相关事实且双方协商不成并矛盾激化。在此情形下，应当对新瑞公司的解除合同主张予以支持。但由于诉讼中黄长发已经实际腾空房屋并从该房屋内迁出，合同已经在黄长发迁出房屋时实际解除，故再行判决解除租赁合同、腾空房屋已无必要。 对于新瑞公司已经提出解除合同要求而黄长发予以拒绝，并继续占有租赁物，强行履行已经陷入僵局的合同，致使损失扩大，其应当承担相应的责任。新瑞公司主张此期间的合理费用，本院酌情予以支持，但费用应当与作为营业房的租金有所区别。由于当事人未能提交有效证据证明该期间的具体时间节点，本院综合本案实际情况酌情予以确定该期间。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、黄长发支付杭州康桥新瑞汽车销售服务有限公司租金8000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回杭州康桥新瑞汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取494元，由杭州康桥新瑞汽车销售服务有限公司负担411元，由黄长发负担83元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈颖浚 二〇二〇年七月二日 法官助理 江 晶 书 记 员 黄梦莹