贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6826号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行。住所地：贵州省凯里市永乐路3、5号。负责人：刘志勇，职务：该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：刘俊。被告：吴永霞，女，1981年4月8日出生，苗族，贵州省丹寨县人，住贵州省丹寨县。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市北京东路17号（未到庭）。法定代表人：杨昌鑫。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称建行黔东南分行）诉被告吴永霞、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，适用简易程序进行了审理，原告建行黔东南分行之委托诉讼代理人刘太坤、刘俊，被告吴永霞到庭参加诉讼，被告大地联创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行黔东南分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告吴永霞于2014年7月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同标的270000元）；2、判令被告吴永霞立即向原告偿还借款本金179636.82元，支付借款利息及罚息共计8792.90元（暂算至2020年4月20日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年4月21日起至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3、判令被告吴永霞承担原告为实现债权而发生的律师费2335.28元；4、判令被告大地联创公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带担保责任；5、判决确认原告对被告提供的抵押物，即位于凯里经济开发区房屋享有优先受偿权；6、由被告承担本案案件受理费。事实与理由：2013年1月10日，原告与被告大地联创公司签订《个人住房借款最高额保证合同》（编号：2013个借最高额保证02号），约定由被告为原告2013年至2016年向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，提供连带责任保证，其保证最高额为人民币6000万元。2014年7月3日，原告与被告吴永霞就其购买位于凯里经济开发区房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为270000元，借款期限为2014年至2024年，还款方式为等额本息，贷款利率为基准利率上浮5%。同时，被告用其购买的位于凯里经济开发区房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。2014年7月25日，原告按约定足额发放了贷款。但自2020年4月20日，被告未按约定足额偿还贷款，构成违约。现诉至法院，恳请支持原告的全部诉讼请求。原告建行黔东南分行为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、被告身份证、企业工商信息复印件，拟证明被告身份信息及诉讼主体资格。2、《个人住房借款最高额保证合同》复印件，拟证明原告与被告贵州大地联创房地产开发有限公司于2013年1月10日签订最高额保证合同，该被告对购买其开发房产的购买人债务承担最高6,000万元连带责任保证的事实。3、个人住房（商业用房）借款合同复印件，拟证明2014年7月3日，被告吴永霞因购买房屋与原告签订《个人住房）商业用房）借款合同》，约定借款金额、借款期限、还款方式、贷款利率等事实。4、个人贷款支付凭证复印件，拟证明原告按约定将贷款发放给被告的事实。5、不动产抵押登记证明复印件，拟证明涉案房屋已办理抵押权预告登记的事实。6、中国建设银行个人贷款过期催款通知书复印件，拟证明原告已向被告进行催收的事实。7、中国建设银行个人贷款对账单复印件，拟证明吴永霞已经欠付贷款的事实。8、《个人不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合作协议》复印件，拟证明原告为实现债权，按约定委托律师支付律师费2,335.28元的事实。被告吴永霞辩称：我认可原告起诉的事实以及诉讼请求，但是请求原告宽限时间，9月份左右我把欠付的本金偿还完毕，以后就的贷款按合同来继续履行。被告吴永霞未向本院提交证据材料。被告大地联创公司在答辩及举证期限内未提交书面答辩意见，亦未提交证据材料。根据采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2013年1月10日，大地联创公司（甲方）与建行黔东南分行（乙方）就大地联创公司开发的凯里经济开发区”项目签订《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），主要内容为：一、本合同所称“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置坐落于凯里经济开发区”项目所属之个人住房房产（住房／商业用房／或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。二、被保证的债权是指自2013年1月10日至2016年1月10日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币陆仟万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。四、保证方式：甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权要求甲方在其保证范围内承担保证责任。五、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日止。2014年7月3日，吴永霞与建行黔东南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称：《借款合同》），合同条款主要内容为：1、贷款用途：购买位于凯里经济开发区房屋；2、贷款金额为270000元；3、贷款期限：2014年至2024年；4、还款方式：采取按月还本付息法；5、贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，6、抵押财产名称：凯里经济开发区房屋；7、违约责任：借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。合同签订后，吴永霞与建行黔东南分行就涉案房屋办理了抵押权预告登记，登记证号为：凯房预州字第××号。建行黔东南分行亦如约于2014年7月25日将270000元贷款发放至吴永霞指定账号。在合同履行过程中，吴永霞从2019年3月25日起未按期逐月偿还贷款本息，截止2020年4月20日，吴永霞尚欠建行黔东南分行贷款本金179636.82元及利息（含罚息）8792.90元，共计188429.72元。另查，原告（甲方）于2019年9月24日与贵州贵信律师事务所律师（乙方）签订《个人不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合作协议》，协议关于代理费用及支付约定为：甲方每批次委外时点贷款本金余额×1.3%计付。但截止庭审辩论终结前，建行黔东南分行尚未实际支付该费用。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案原告建行黔东南分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告吴永霞、大地联创公司分别签订的《借款合同》、《最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告吴永霞在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应承担还本付息的民事责任。原告有权依照约定解除合同，并提前收回未到期的贷款，故原告主张解除其与吴永霞签订的《借款合同》，于约于法有据，且吴永霞对此亦无异议，本院对此予以支持。根据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题〉的规定》第三十条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。基于本案《借款合同》项下涉案贷款未超过年利率24%的上限规定，对于原告并于利息及罚息的主张本院予以支持。原告主张的律师费2,335.28元，因原告未能举证证明系因本案产生的诉讼代理费用且其已实际支付该费用的事实，属举证不能，本院不予支持。被告大地联创公司作为吴永霞借款的连带责任保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于建行黔东南分行是否享有案涉商品房的优先受偿权的问题，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然而，案涉房屋至今未办理抵押权登记，则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，原告对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。被告大地联创公司虽未到庭，视为对其答辩、举证及质证权利的放弃，但其合法权利应予保障。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告吴永霞于2014年7月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：520660066-2012-20140242483）。二、被告吴永霞于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金179,636.82元、支付截至2020年4月20日的借款利息及罚息共计8,792.90元，并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年4月21日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息。三、被告贵州大地联创房地产开发有限公司对被告吴永霞前述所欠中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任。并在承担连带清偿责任后，有权向被告吴永霞追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,106元，由原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行承担25元，被告吴永霞、贵州大地联创房地产开发有限公司承担4,081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审判员  李晓红二〇二〇年七月八日书记员  李芹芹