陕西省西安市鄠邑区人民法院民事判决书(2019)陕0118民初5118号原告：李永顺，男，1968年3月12日出生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：李向东，男，1989年1月20日生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX，系原告之子。委托诉讼代理人：闫煜华，陕西迎旭律师事务所律师。被告：刘红，男，1964年6月6日出生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。    第三人：李宗敏，男，1973年4月21日出生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：王小英，女，1983年10月12日出生，汉族，住四川省通江县，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。原告李永顺与被告刘红、第三人李宗敏、王小英案外人执行异议之诉纠纷一案，原告李永顺于2019年11月14日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永顺之委托诉讼代理人李向东、闫煜华，被告刘红及第三人李宗敏、王小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永顺向本院提出诉讼请求：1、确认西安市鄠邑区甘亭街道朱雀锦园小区2号楼1单元401室归原告所有；2、停止本院（2018）陕0118执535号执行裁定书的执行。3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年元月7日、20日、2月10日、17日、9月30日及2016年7月25日李宗敏分六次向原告借款本金合计64万元，约定月利率2%。2016年8月20日双方就未清偿部分借款签订了《房产抵押借款合同》，将涉案房屋抵押原告。到期后未还款，双方签订了房屋买卖合同，李宗敏将涉案房屋以80万元出卖原告。后又签订了房屋租赁合同，年租金12000元，由李宗敏继续居住。由于李宗敏未办理房产证，无法过户，故诉请判令支持以上请求。被告刘红辩称: 2017年12月15日法院查封涉案房屋时，李宗敏没有主张房屋已出卖，执行中称系其唯一住房提出异议被驳回，并将房屋移交执行庭。原告与李宗敏签订的房屋买卖合同，约定房款80万元低于市场价格，未提供给付租金的证据，双方之间的房屋买卖合同、租赁合同是恶意串通、伪造的。原告一直未占有涉案房屋，在腾房之前由李宗敏使用。2015年10月李宗敏向被告借款时以涉案房屋作为抵押担保，执行中李宗敏同意以房抵债，因价格问题协商未果。原告并没有支付房款，关于购房款和借款数额前后说法不一，不能证明双方之间存在借款关系。原告至今未办理产权登记，应认为系原告自身原因造成的。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人李宗敏述称:原告陈述事实属实，同意原告的诉讼请求。第三人王小英述称：涉案房屋是李宗敏的，与其无关，不清楚原告与李宗敏之间的协议。（2018）陕0118民初150号民事调解书协议内容其不知情，现已被列入失信人，影响其正常生活。原告提供的证据如下:1、转账记录；证明2015年元月至2016年7月原告及其亲属向李宗敏转账合计64万元；2、房产抵押借款合同；证明截止2016年8月20日李宗敏尚欠原告借款金额为60万元，李宗敏以涉案房屋及车位作为抵押。3、商品房买卖合同及收条；证明2017年4月25日原告从李宗敏处购买了涉案房屋，房款80万元已付。4、商品房买卖合同及购房发票；证明李宗敏将其与开发商签订的购房合同及购房发票交给原告。5、原户县不动产登记表申请表及建筑物实测分户平面图；证明李永顺之子李向东作为代理人申请办理不动产登记。6、房屋租赁合同；证明2017年8月15日原告将涉案房屋出租给李宗敏，期限3年，年租金12000元。对于上述证据，被告刘红均不予认可，认为是虚构的。第三人李宗敏对原告提供的证据均无异议，并称房屋年租金12000元，不是月租金。第三人王小英认为涉案房屋是李宗敏的，原告与李宗敏之间的事情，与其无关，不发表质证意见。被告提供的证据如下:1、本院（2018）陕0118执异34号及西安市中级人民法院（2018）陕01执复259号执行裁定书；证明涉案房屋是李宗敏的。2、谈话笔录、借款合同、本院（2017）陕0118财保194号民事裁定书及协助执行通知书、公告及张贴照片；证明涉案房屋被查封，并公告腾房，原告均未提出异议。原告认为:被告提供的证据真实性均无异议，证明目的不予认可。2019年原告看到公告才知道房屋被查封和拍卖的情况。第三人认为：对被告提供证据真实性无异议，证明目的不予认可。2017年5月前没有收到法院相关材料，其与刘红之间借款利息过高，对调解书有异议。     当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审质证。原告提供的证据，经手人李宗敏无异议，被告提供证据真实性当事人亦无异议，对双方提供证据的真实性均予以确认。本院查明: 2015年元月7日至2016年7月25日李宗敏多次向李永顺借款。2016年8月20日李永顺（抵押权人乙方）与李宗敏（抵押人甲方）签订了《房产抵押借款合同》，其中部分内容为：“1、乙方给甲方借款金额为人民币陆拾万元整。2、借款期限：自2016年8月20日至2017年2月19日；3、甲方以位于户县XX园XX座XX单元XX层XX号房，建筑面积150.26平方米，2-1-4-01#停车位作抵押，向乙方提供担保，合同签字生效。”到期后李宗敏未还款，2017年4月25日双方又签订了商品房买卖合同，其中部分内容为：“一、甲方将位于西安市鄠邑区甘亭街道朱雀锦园小区2号楼1单元401室的房屋出卖给乙方。二、房屋价款80万元整。乙方以甲方的借款本息向其支付。甲方于2017年6月1日后向乙方以现房移交。三、协议生效后，甲方保证该房产未再向第三人抵押担保，甲方保证房屋移交给乙方一年内办理房屋过户手续，房屋过户费用由甲方承担。七、合同签订后，双方再无债权债务纠纷。”以上两份合同李宗敏和李永顺均在合同后签名捺印。同日李宗敏出具收条，内容为，“今收到李永顺（身份证号610XXXXXXXXXXXXXXX）购买朱雀锦园2#楼1单元401室。购房款人民币捌拾万元整（现金加原在李永顺处借款）本次买卖房屋款现已全部结清，房子从此归李永顺所有。收款人：李宗敏 身份证：513XXXXXXXXXXXXXXX  2017年4月25日。”李宗敏将其与西安尚沃实业有限公司签订的商品房买卖合同及销售不动产统一发票交给李永顺。2017年6月5日李永顺之子李向东作为代理人申请办理产权证无果，该房屋至今未办理产权证。李宗敏未交房，同年8月15日双方签订房屋租赁合同，约定年租金12000元，期限自2017年8月15日至2020年8月15日，房屋由李宗敏继续使用。另查明，2015年10月6日甲方（出借款人）刘红与乙方（借款人）李宗敏、王小英签订借款合同，其中部分内容为：“第一条自2015年10月6日至2016年10月6日甲方提供借款方借款人民币壹佰万（100万元）；第二条借款方保证按本合同所订期限归还借款本金，每月月底结息一次。第三条借款方的借款用朱雀锦园2号楼1单元401室作为抵押物，若乙方不能按期归还，甲方有权收回此房间归甲方所有，以此作为违约赔偿。第四条借款到期后，如借款方不按期归还本金时，由担保方负责偿还人民币壹佰万元整。出借方：刘红 借款方：李宗敏 借款方：王小英 担保方：刘胜良 签约日期：2015 10.6”。后刘红将借款交付李宗敏。2017年12月14日刘红申请诉前保全，本院作出（2017）陕0118财保194号民事裁定书，查封了李宗敏名下涉案房屋。2018年元月3日刘红起诉李宗敏、王小英、刘胜良民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）陕0118民初105号民事调解书，双方协议由李宗敏、王小英分期给付刘红借款本金60万元及利息。到期后刘红申请强制执行，本院做出（2018）陕0118执535号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人李宗敏位于朱雀锦园2号楼1单元401室商品房一套（房号10401；合同备案号：户锦园字第021号）。李宗敏提出执行异议被驳回。2019年元月22日本院张贴公告，责令李宗敏腾房。后李宗敏从该房屋内搬出。同年 8 月8 日原告李永顺以其系涉案房屋实际所有人为由提出执行异议，本院作出（2019）陕0118执异25号执行裁定书，驳回了李永顺之异议请求。同年11月14日李永顺持上述请求诉至本院。审理中，李宗敏承认由于房价上涨，欲通过拖延办理房产证要求李永顺增加房款，故未办理房产证，因此不能过户。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中， 2017年4月25日原告与李宗敏签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出卖原告，但该房屋李宗敏至今未依法登记领取权属证书。关于双方签订的房屋买卖合同效力的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”之规定，李宗敏在未办理权属证书之前将涉案房屋出卖原告，违反了法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此造成的损失，原告可另行主张，本案不与涉及；故原告提供的证据不足以排除执行。综上，原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，于法无据，不予支持；原告要求停止执行的请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下:驳回原告李永顺的诉讼请求。本案受理费11900元，由原告李永顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      杨筱会人民陪审员      丁藏真人民陪审员      白建忠  二〇二〇年七月二十一日 书  记  员      李普婷  1