广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1733号原告：洪建国。原告：张育萍。委托诉讼代理人：洪建国（也是本案原告之一）。被告：杨林榆。委托诉讼代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑，广东广悦律师事务所律师。原告洪建国、张育萍诉被告杨林榆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告洪建国（同时也是原告张育萍的委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人邓素玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订的房产《商铺买卖合同》中第七条第一款无效，并按合同约定的交付标准（以合同附件1约定的为准）向原告办理商铺交付手续；2、判令被告按合同约定的返租期5639.82元/月的价格，继续向原告支付房屋使用费【房屋使用费从2015年10月1日开始计算至实际办理商铺交付之日止；依据原告2013年6月24日取得产权证起至被告承诺的2015年9月30日交铺共计27个月，以及合同第六条之第一款约定的总价款折扣优惠，即返租期商铺出租收益（563782-411507）元÷27个月=5639.82元/月之标准计算】；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由如下：一、被告拟定的格式《合同》，涉及租赁和商铺交付的有关内容，特别是第七条之第1款“……房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经将商铺交付给买受人”的条款，没有法理依据，当属无效条款。事实与根据如下：一是《中华人民共和国合同法》第四十条明确规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。商铺出卖人与买受人签订的《认购书》及《合同》，事先完全由出卖人一手拟定，根本就未与买受人有过任何协商。尤其是在后来签署《合同》时，也是由买受人在商铺出卖人提供的格式合同上先签上字（没有进行过任何协商），然后再由出卖人和所谓关联公司于后台暗箱操作完成。其中，《合同》第七条第1款，实质上就是免除了商铺出卖人对自己所卖商铺必须承担的二次消防责任；第5款则是商铺出卖人单方排除了自己应该履行的商铺交付责任。等等这些条款，都明显损害了买受人的权益。可见，《合同》涉及商铺租赁和交付的有关条款，完全就是商铺出卖人为免除自己的责任而量身定制。二是根据《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定来看，该规定界定的是物权随依法登记而发生转移的情形，并未规定经依法登记后的物业就视为实际交付完成。所以，《合同》第七条等相关条款，与《中华人民共和国物权法》的规定根本相悖。三是“格子铺”目前的状况，是在商铺出卖人违约不交铺，买受人在与出卖人多次联系无果后，为避免广大业主遭受更大伤害，引发更为严重的社会群体性事件，部分热心业主自发组织的自救行为，这种善意的降低冲突、缓解矛盾的业主自救，本应得到政府有关部门的理解与支持。但是，如果仅仅是依据业主连自己商铺物理界桩在哪里都不知，商铺间隔及必备设施状况如何也不清，且未经同一商铺共同业主同意的所谓授权委托书，就认定商铺出卖人已完成商铺的实际交付，这无疑将给“12号201房”（格子铺）埋下新的群体性矛盾的祸根，客观上也势必会助长不良商家继续玩弄法律的歪风。从因果关系来看，商铺出卖人的违约在先，买受人的无奈自救在后，是出卖人未按《合同》约定按时交铺才造成了如今局面。因此，这种尚未办理商铺交付且未经共同业主同意的授权就应属无效授权，当然自救期间获得的收益就属不当得利，就应该将这期间的实际获利如数退还，或用以抵扣出卖人2015年9月30日后继续占用商铺的租金。二、房产出卖人没有按照《合同》约定的期限，及时向买受人移交商铺，给买受人造成了精神与经济上的很大伤害。故在至今都未办理商铺移交手续的情况下，商铺买受人向出卖人继续索取商铺使用费（租金）合法有据。理由与根据如下：依据《合同》第六条之第1款约定：“由于出卖人已将该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给了承租人，对于买受人在此期间的使用权及经营权的收益损失，出卖人以将该商铺房价款总金额作折扣优惠，以补偿买受人就该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权的收益”。该条款明白无误的说明2015年9月30日之前，买受人是将商铺的使用经营权租让给了商铺出卖人，出卖人也因此而向买受人通过“房价总款折扣优惠”的方式，支付了商铺占用期间的房屋使用费（即租金）。按《合同》约定，到2015年9月30日经营、使用权租让到期时，占据经营、使用权的商铺出卖人，就应该按照约定向买受人及时办理商铺移交手续。而2015年9月30日前后是一个连续占用过程，商铺出卖人与买受人间没有签订新的调整租金价格的约定，也没有法定免除延误交付的理由，是商铺出卖人的蓄意违约才造成了如今局面。故2015年9月30日后，出卖人就应该按《合同》第六条之第l款约定的收益水准，继续向买受人支付占用房屋的使用费。所以，在该商铺到目前为止都没有办理交付的情况下，买受人依据《合同》第六条之第3款约定，就理所当然的可以按照2015年9月30日前返租期间的租金水准，继续向商铺出卖人索取房屋使用费（租金），至出卖人实际办理完商铺交付时止。被告辩称：根据最高院关于买卖合同纠纷的相关规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付，但当事人另有约定的除外。即法律允许双方当事人对交付的方式另行约定，而涉案合同第七条第一项为双方的合意，不存在无效的情形。同时，据我方在另案获得的相关材料显示，原告已经在2016年6月26日委托案外人广州江楠薪汇公司进行对涉案房屋的管理和出租，即原告已经行使了所有权人的权利，实际控制了涉案房屋，不存在原告主张尚未交付的事实。根据合同约定，涉案房屋在2015年9月30日之后是应当由合同中的担保人广州润峰投资有限公司交付给原告，而其对未交付的违约责任也应当由该公司承担非我方承担。即使原告主张相应的使用费也应该与其损失相符合，而根据2015年年度广州市房屋租金参考价规定，同地段的租金为150元/平方米，同时，涉案商铺为二层，应该按照首层商铺的65％计算。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：两原告是夫妻关系。2011年11月6日，原告（认购方）与被告杨林榆的代理方广州市火域房地产代理有限公司签订《江南西·K7认购书》，约定认购方自愿认购地址位于广州市海珠区宝业××××2108房物业，建筑面积为5.85平方米，套内建筑面积为2.48平方米，总价563782元，一口价折扣价411507元，该物业在2015年10月1日前交付使用；等。2011年12月9日，被告杨林榆（出卖人）、广州润峰投资有限公司（担保人、以下简称润峰公司）、广州市晟禾商场经营管理有限公司（承租人、以下简称晟禾公司）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，合同约定：买受人购买的商铺为出卖人享有产权的物业，地址广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房108号铺，建筑面积5.85平方米，其中套内建筑面积2.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积共3.37平方米；（第三条计价方式与价款）该商铺属现房，房价款总金额411507元；（第六条商铺使用权及收益权的约定）1、由于出卖人已将该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给承租人，对于买受人在此期间的使用权和收益权的收益损失，出卖人以“将该商铺房价款总金额作折扣优惠”，以补偿买受人就该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权的收益，本合同第三条第1款约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人不得以任何理由在2015年9月30日前干涉承租人使用及经营该商铺；买受人在上述期限内若发生产权变更的，应保证承租人仍然有效的使用和经营该商铺；2、该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、买受人同意该商铺交付后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；……（第七条商铺交付和使用权交接）1、鉴于该商铺存在租赁，出卖人和买受人确认出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人；2、出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；3、2015年9月30日前买受人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给买受人，由担保人负责对商铺进行装修并协助承租人将该商铺交还买受人，并保证当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外）；……4、买受人未按承租人书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交还买受人，自交还之日起该商铺的一切经济及法律责任概由买受人承担；5、买受人知悉自其成为商铺权属人之日起，出卖人不再对该商铺享有任何权益，因商铺使用、收益、装修等产生的任何纠纷均与出卖人无关；……附件一：装修标准：2015年9月30日交铺装修标准：地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；2015年9月30日公用设备、设施及公共区域：地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统；等。据2013年6月8日的发票记载：原告向被告杨林榆支付涉案商铺售房款411507元。2013年6月24日，广州市国土资源和房屋管理局向两原告核发涉案商铺的《广东省房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），记载：房屋坐落海珠区宝业××××2108，建筑面积5.85平方米，规划用途商业，共有情况为共同共有。另查，在涉案场地同系列的生效案件中查明：2011年10月17日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》（测字：11011130201）载明：建设项目地址为：海珠区宝业路骏园东街#12，201房［分割］，申请人为杨林榆，等。2012年3月25日，广州市公安局海珠区分局向润峰公司出具{穗公海消审［2012］第0033号}《建设工程消防设计审核意见书》，关于同意广州市潮荟商业城建设工程消防设计的审核意见。依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，以及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-xx）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）等国家消防技术标准审核，我局对你单位报送的商场室内装修工程消防设计（广州市泰昌消防工程有限公司设计）进行了审核。该工程位于海珠区宝业路骏园东街12号第二层局部；所在综合楼1座3栋，3栋相连体，地上21层，地下室2层，高71.7米，属一类高层民用建筑。装修部位为第二层局部，装修面积2214平方米，装修后作商场使用。顶棚装修材料为铝质格栅、局部轻钢龙骨石膏板等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我局申请消防设计审核。未尽事宜，建设、设计、施工单位应按国家消防技术标准执行；该工程竣工后，应向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年7月25日，广州市公安局海珠区分局向润峰公司出具{穗公海消验［2012］第0102号}《建设工程消防验收意见书》，关于广州市潮荟商业城建设工程消防验收合格的意见，依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的宝业路骏园东街12号第二层局部（该综合楼共21层，高度71.7米，属一类高层民用建筑，装修部位为首、二层局部，装修面积为：2214平方米，装修后作商场使用）建筑内部装修工程进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准……综合评定该内部装修工程消防验收合格。……三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2012年10月9日，被告杨林榆向广州市房管局海珠区分局提交申请报告，内容为：位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房是被告杨林榆所拥有的物业，现因个人原因，需要分割该房屋，原粤房地权证穗字第××号房地产证分割为广州市海珠区宝业路骏园东街12号2层01、03-361房，共360套（具体分割套间如门牌××。该物业已取得建设工程消防设计及竣工验收备案（穗公海消审［2012］第003x号、穗公海消验［2012］第010x号），并已取得房屋面积测量成果报告书（测字：110111302xx)。所需资料与文附上，现特向贵局申请办理房屋分割手续，恳请贵局协助办理为盼！2012年10月16日，被告杨林榆向广州市海珠区国土资源和房屋管理局递交分割登记申请。2018年4月9日，广州市公安消防局向广州市中级人民法院发出穗公消函［2018］45号“广州市公安消防局关于核查海珠区江南苑三期综合楼消防审批信息的复函”中载明：广州市海珠区宝业路骏园东路12号201房所在的江南苑三期综合楼已于2010年8月16日通过消防验收【穗公消（建验）字［2010］第046x号】。……根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二十条“建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核”，按照消防验收意见书【穗公消（建验）字［2010］第046x号】中的明确要求“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，来函建筑的消防设计如有修改，建设单位应依法向公安机关消防机构重新申请消防设计审核、验收。广州市房地产租赁管理所公布的涉案商铺同地段同类型商业用房在2015年至2016年期间的首层租金参考价为150元/月·平方米。依据广州市房地产租赁管理所有关租金参考价的适用说明，二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，租金计算面积采用建筑面积。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、两原告于2016年6月26日签订的《授权委托书》复印件，委托广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司（以下简称江楠薪汇公司）管理商铺的事项，其中商铺房产证号为08××99号，08201xx0号；委托该公司代为谈判、处理上述产权的商铺及相关设施的日常管理、租赁事项及合适买家通知谈判义务；委托期限为10年，从2016年7月1日至2026年6月30日等。2、委托人为王翔与江楠薪汇公司签订的《委托商铺租赁管理合同》的复印件，委托江楠薪汇公司对广州市海珠区宝业路骏园东街12号二楼商场的商铺编号为2282号的房产进行统一租赁管理等。3、（2018）粤0105民初16907号案件的开庭笔录，其中江楠薪汇公司表示：涉案场地大约有300多个业主委托我方进行管理和招租，只有承租到商铺位置的业主才有签订《授权委托书》；我方是负责招租，与承租方签订合同，收到的租金是按照购房发票的金额进行分配，对于没有出租的商铺业主也是要分配租金的。4、江南薪汇公司的《企业信用信息公示报告》，记载该公司成立日期为2016年6月6日，核准日期为2017年8月25日。5、广东省广州市南粤公证处于2019年3月28日出具的（2019）粤广南粤第5236号《公证书》。内容为被告的委托代理人邓素玲于2019年3月20日到该处申请保全证据，并于公证员一同到海珠××路××一标有“江南新汇”字样的建筑物二楼的现状进行察看，现场拍摄照片，对现场进行摄像，并保存成视频文件。6、广州市公安局海珠区分局于2012年8月10日就宝业路骏园东街12号首、二层局部发出的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，我本人洪建国没有签名，而且也无授权张育萍代我签字，其代我签字无效，但确认是张育萍是本人签名，涉案商铺是两原告共有，原告张育萍是胡乱签字的，所以该证据是无效的；证据2与原告方无关；证据3与本案和本人无关，我方没有参与该庭审，对开庭笔录的真实性无法确认，由法院依法确认；对证据4的真实性有异议，该公司成立日期为2016年6月6日，这是所谓的业主成立该公司的时间，而2017年8月25日是核准日期，我方认为，具有法律效力的应该以核准日期为准，成立了公司并非代表该公司有营业执照，应该要工商局核准；对证据5真实性、合法性予以确认，但是我方认为是在2019年的，与我方无关；对证据6真实性有异议，因为本案是房屋买卖纠纷，应该向消防局报批验收，消防验收合格之后被告才能销售商铺，而被告提交的该证据是2012年租客营业前的消防检查，这完全并非同一概念，被告提交的2012年的消防检查报告不能代替销售商铺前的消防验收报告。诉讼中，原告张育萍表示：被告提交的证据1中“张育萍”是其本人所签，“洪建国”的签名由其代签，洪建国不知道；此后其也收取过江南薪汇公司向其支付的涉案商铺出租的部分租金。本院认为：原告与被告通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，被告作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给原告。虽然合同约定房管部门出具了权属人为原告的房地产权证当日，视为被告已经将商铺交付给原告，2015年9月30日前原告和未能续订合同的，晟禾公司按租赁期满时的经营现状交还商铺给原告，由润峰公司负责对商铺进行装修并协助晟禾公司将该商铺交还原告。但由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。原、被告双方签订《商铺买卖合同》时，被告已将涉案商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给晟禾公司，根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，晟禾公司、润峰公司交还的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，原告购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，原告取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房分割出来的360个商铺中的其中一个，因此，原告即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商铺买卖合同》样本是由被告提供，合同中关于“鉴于该商铺存在租赁，出卖人和买受人确认出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人”的条款实际上免除了被告交还的商铺需进行二次消防验收的责任，显然损害了购房人的权益，故原告主张该条款无效的意见合理有据，本院予以支持。由于没有证据证明涉案商铺在租赁合同期满后通过消防验收，何时通过消防验收时间也不确定，故涉案商铺尚未达到交付条件，原告要求被告按合同要求装修标准交付涉案商铺，暂条件未成就，故本院对原告该诉请不予支持。待条件成就时，原告可另循其他途径解决。关于原告主张被告未交付涉案商铺导致其损失的问题。因《商铺买卖合同》并未对被告逾期交还商铺承担何种违约责任作出约定，而原告的损失实质是涉案商铺的占有使用费损失，故可参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价作为计付标准。原告主张的损失标准理据不足，本院不予采纳。根据被告提交的证据1，原告张育萍也确认其在2016年6月26日出具《授权委托书》授权江楠薪汇公司于2016年7月1日起对涉案商铺进行统一经营管理，并表示已经收取了部分租金收益，故被告抗辩原告实际控制了涉案商铺的意见，合理有据，本院予以采纳。故被告应赔偿原告未能交付涉案商铺从2015年10月1日至2016年6月25日的租金损失，为150元/月·平方米×65%×5.85平方米×8个月25天=5038.32元。综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款和第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告洪建国、张育萍和被告杨林榆于2011年12月9日签订的《商铺买卖合同》中第七条第1点的内容无效；二、被告在本判决生效之日起三日内向原告支付涉案商铺从2015年10月1日至2016年6月25日的租金损失5038.32元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5614元，由两原告负担5516元，由被告负担98元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈美贤二〇二〇年七月三日书记员  招佐文冯琬晴