杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初2144号 原告（反诉被告）：杭州墨坤商业管理有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道金昌路2001号212室。 法定代表人：程德平，总经理。 委托诉讼代理人：钱梁，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温燕红，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邬成霖，男，1986年10月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：顾高行，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚熙，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下统一称原告）杭州墨坤商业管理有限公司（以下简称墨坤商业公司）诉被告邬成霖（反诉原告，以下统一称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日、6月23日、7月20日公开开庭进行了审理。原告墨坤商业公司的委托诉讼代理人温燕红、钱梁，被告邬成霖的委托诉讼代理人顾高行、龚熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 墨坤商业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》（MKFY-B1-7、B1-8-003）于2020年4月9日解除；2.判令被告向原告支付拖欠租金37341.69元（按日租金732.19元自2020年2月18日计算至2020年4月9日）及违约金（以267248元为本金，按日千分之一为标准自2020年1月19日起计算至实际履行完毕之日，暂计至2020年4月17日为23785.07元）；3.判令被告向原告支付房屋占用费（按日租金的两倍1464.38元为标准，自2020年4月11日起计算至被告实际返还房屋之日止，暂计至2020年4月17日为10250.66元）；4.判令被告立即腾退房屋、恢复原状；5.确认房屋租赁保证金50904元不予退还；6.判令被告承担律师费20000元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告变更第1、2、3项诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（MKFY-B1-7、B1-8-003）；2.判令被告向原告支付2020年2月18日起至判决生效之日止的租金及违约金（计算标准不变）；3.判令被告向原告支付判决生效之日起至实际腾退房屋之日止的占用费（计算标准不变）。 事实和理由：2018年12月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》（ＭＫＦＹ-Ｂ1-7、Ｂ1-8-003），约定被告承租位于杭州市富阳区××街道××村××商铺（案涉商铺），租赁期限自2018年12月18日起至2022年2月17日止，其中2020年2月18日至2021年2月17日租金267248元，被告应于2020年1月18日付清。2020年1月7日，原告向被告寄送天瑀·蒙马街（富阳大学城）付款通知书，要求被告及时支付相应租金和物业管理服务费，遭到被告拒绝。2020年4月9日原告向被告寄送《合同解除书》，要求解除《房屋租赁合同》（ＭＫＦＹ-Ｂ1-7、Ｂ1-8-003）。原告认为，原、被告在本案诉讼过程中均同意解除《房屋租赁合同》，因此，基于双方的上述意思表示，原告要求判决解除《房屋租赁合同》，并要求被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 邬成霖辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。2020年年前的时候，原告项目总监向案涉商铺承租人告知三个合同解除方案。方案1租金单价调整即降租；方案2公司负责招商，若招商成功则提前解约，承租人少付提前解除到合同解除日之间的租金，若未招商成功，则被告可以使用房屋到2020年4月20日；若上述2方案被告方都不同意的，则按合同约定。后疫情爆发，原、被告一直在商谈免租事宜。被告承租案涉商铺时，原告销售人员宣传的“5所大学、2所在建”及“方圆3公里唯一商业”的事实系虚假宣传，实际上案涉商铺周边是有五所学校，但是仅有一所为全日制大学，其他三所是封闭式管理的中专、全封闭的军校、半封闭式管理的大专，远远低于原告宣传时的客流。案涉商铺对面正在建造一个新的综合型商业体。基于被告对原告宣传资料的信任，按照第一年租金254552元的价格承租案涉商铺，即单价为6元每平方米每日。而富阳城区范围内平均租金大概在3元左右，因为被告对原告宣传资料的信任，才会按照该价格承租案涉商铺。原告虚假宣传的行为导致合同履行存在困难，此外原告出租房屋系招投标所得，平均单价大概在2元左右每平方米。原告目前尚未向业主单位支付2020年租金，且自4月份之后屡屡传出双方解约消息，目前案涉商铺所在商业体的租户已大批陆续接到原告解约通知。因此，被告也不敢向原告支付案涉商铺租金。原告与业主单位的租赁合同第一年到期日应该为2020年5月30日，被告担心向原告支付2020年租金之后原告解除与业主单位之间的租赁合同，因此被告未支付租金也是行使不安抗辩权。要求驳回原告的诉讼请求。 邬成霖向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告向被告返还保证金50904元；3.判令原告向被告支付装饰装修残值76076.9元；4.本诉及反诉诉讼费由原告承担。 事实和理由：原告是专业从事商业地产租赁的物业管理公司，负责三联嘉苑的商铺租赁事宜。原告为了推广三联嘉苑的商铺租赁，制作了多方面的宣传文案。根据原告所作的宣传文案，三联嘉苑的沿街商铺系所在大学城板块的唯一商业体，且周边已有五所大学，还有两所大学在建。另外原告还宣称有大型超市、肯德基以及星巴克等知名品牌入驻。基于对原告宣传文案的信任及客流保证，被告与原告于2018年12月17日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告租赁三联嘉苑营业房B1-7、B1-8商铺，租期自2018年12月18日起至2022年2月17日止；免租期为2个月；第一年租期自2019年2月18日起至2020年2月17日止，租金为254522元；保证金为50904元。合同签订后，被告按约向原告支付第一年租金及保证金，随即进场装修。待被告正式营业后，却发现案涉店铺一路之隔已规划大型商业综合体，不久便开始动工；周边虽建成五所学校，但是仅有两所高校，另有两所半封闭式的专职院校及一所全封闭式的军校，而且不存在原告所宣称的两所在建大学。此外，原告所宣称的大型超市、肯德基以及星巴克等知名品牌无一入驻，案涉商铺所在商业体的客流量远未达到原告宣传的规模，被告商铺也因此持续亏损，继续经营也无可能，合同目的无法实现。故在春节前，被告及其他租户一同与原告商谈退租事宜，原告给出在第一年租期到期后，同意被告退租并退还保证金的方案，但春节过后原告却拒绝履行年前双方所达成的约定。综上，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求依法裁判，判如所请。 墨坤商业公司辩称，原告同意解除《房屋租赁合同》，合同解除是基于原、被告一致同意解除合同，原告不存在违约行为。因被告违约在先，原告可没收保证金，根据合同约定被告不得以任何理由要求原告补偿装修残值。要求驳回被告的反诉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。 原告本诉提供的证据1《房屋租赁合同》、天瑀·蒙马街（富阳大学城）付款通知书、《合同解除函》、送达视频，以证明被告拖欠租金37341.69元，根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期15日未足额支付租金及物业管理费用的，原告有权解除合同，并要求被告承担相应违约责任。被告对《房屋租赁合同》和送达视频的真实性、合法性、关联性无异议；对天瑀·蒙马街（富阳大学城）付款通知书、《合同解除函》的真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为原告向被告送达付款通知书、《合同解除函》时，原告仍在与被告沟通案涉商铺租赁合同解除事宜，当被告问及原告什么时候给出准确的答复，原告告知等4月20日公司的统一规定，且原告送达付款通知书、《合同解除函》时正处于疫情爆发期间，案涉商铺前面的路面正在全覆盖式的翻修，仅留人行道，车辆无法进入，被告经营困难，根据省高院、最高院的相关意见，原告对于被告迟延支付租金的行为应予忍让，被告并非拖欠租金，只是一直在协商中。本院对《房屋租赁合同》和送达视频的真实性、合法性、关联性予以认定；对天瑀·蒙马街（富阳大学城）付款通知书、《合同解除函》的真实性、关联性予以认定，对合法性在裁判理由并非予以阐述。 证据2中信银行客户回单和浙江增值税专用发票，以证明原告支出的律师费用20000元。被告对证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为中信银行客户回单仅载明律师费，未说明具体案件，且该费用远远超过浙江省律师费指导价格。本院认为，原告未提供委托代理合同，无法确认原告支出的该笔律师费系因本案而发生，即关联性无法确认，原告有条件提供委托代理合同而未向本院提供，应承担举证不能的法律后果，故本院对证据不予认定。 被告本诉提供的证据1收据3份，以证明被告已经按约向原告支付案涉商铺租赁保证金和第一年租金、物业管理费的事实。原告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为本案被告未按照协议约定支付第二年租金，被告是否按照协议约定支付租赁保证金和第一年的租金、物业费与本案无关。本院对证据的真实性、合法性予以认定，本案原告诉讼请求包含租赁保证金，因此，租赁保证金收据与本案有关联，本院对其关联性也予以认定。 证据2招租宣传记录1份，以证明原告工作人员在招租时虚假宣传“5所大学、2所在建”及“方圆3公里唯一商业”的事实。原告对证据的真实性、关联性有异议，认为被告未提供证据的原始载体，并且承认该聊天并非发生于原、被告之间，证据与本案无关。本院认为，被告未提供证据原始载体，真实性无法确认；聊天记录显示的时间为2019年3月5日，而案涉《房屋租赁合同》签订于2018年12月17日，且聊天并非发生于原告工作人员与被告之间，关联性不予认定；因此，证据不具有证明效力。 证据3道路及商城施工图片，以证明道路施工严重影响了案涉商铺的经营以及一路之隔正在建造大型商业综合体的事实。原告对证据的真实性、关联性有异议，认为被告未提供证据的原始载体，根据照片显示的建筑物的层高及路面施工情况，拍摄时间约为2020年5月，依照《房屋租赁合同》的约定，被告应于2020年1月18日前支付租金，显然该事实不能成为被告拒绝支付租金的理由，且道路施工或建造大型建筑并非原告过错。本院认为，被告确认照片拍摄于2020年5月，而合同约定被告应于2020年1月18日前支付租金，因此，证据与本案无关。 证据4录音，以证明原告向被告提出“若原告招商成功，则原、被告提前解约，被告少付相应的租金；若原告未招商成功，则被告租到4月20日，双方和平解约，并由原告退还租赁保证金”的事实。原告对证据的真实性无异议，关联性有异议，认为录音不是发生于原、被告之间，证据与本案无关，同时录音内容不存在普遍适用性，无法以他人的录音用于本案；即使双方曾就租金问题进行协商，但最终双方并没有达成合意；故被告仍应按照《房屋租赁合同》支付租金承担相应违约责任。本院对证据的真实性予以认定；根据录音内容，原告的承诺适用于B区租赁商铺和A区两个商铺，案涉商铺属于B区，因此，证据与本案有关；证据具有证明效力。 证据5照片7张及顺丰速运回执1份和工商企业注销证明2份，以证明被告已将案涉商铺腾空并将房屋交还给原告的事实。原告对2020年7月15日的工商企业注销证明无异议；对2020年7月10日的工商企业注销证明要求法院核实；认为从照片看案涉商铺并没有恢复原状，下挂灯具、2组橱柜没有拆除，无法证明已经退还案涉商铺，认为被告应当主动告知原告移交并和原告一起去现场确认。本院对照片的真实性予以认定，照片可以证明除部分下挂灯具未拆除外，被告已腾空案涉租赁房屋；对2020年7月15日的工商企业注销证明予以认定；经与原件核对，对2020年7月10日的工商企业注销证明予以认定。 被告反诉提供的证据1《房屋租赁合同》，以证明被告向原告租赁案涉商铺，租期自2018年12月18日起至2022年2月17日止，免租期2个月，第一年租期自2019年2月18日起至2020年2月27日止，租金标准为254522元，保证金为50904元的事实。原告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为证明目的与本案无关。本院认为本案争议事项包括租赁保证金，因此证据与本案有关联，对证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 证据2招租宣传记录1份，以证明原告工作人员在招租时虚假宣传“5所大学、2所在建”及“方圆3公里唯一商业”的事实。原告对证据的真实性、关联性有异议，认为被告未提供证据的原始载体，并且承认该聊天并非发生于原、被告之间，证据与本案无关。本院认为，被告未提供证据原始载体，真实性无法确认；聊天记录显示的时间为2019年3月5日，而案涉《房屋租赁合同》签订于2018年12月17日，且聊天并非发生于原告工作人员与被告之间，关联性不予认定；因此，证据不具有证明效力。 证据3装修支出凭证、店铺装修图片1组，以证明案涉店铺装修支出132560元的事证。原告对证据真实性无法确认，关联性不予认可，认为证据无法反映装修实际发生的费用，被告存在违约，即便有损失也应该由其自行承担。本院对账单详情的真实性、关联性无法确认；对照片的真实性无法确认。证据不具有证明效力。 证据4道路及商城施工图片，以证明道路施工严重影响了案涉商铺的经营以及一路之隔正在建造大型商业综合体的事实。原告对证据的真实性有异议，认为被告应当于2020年1月18日前支付租金，证据不能成为被告拒绝支付租金的理由。本院认为，被告确认照片拍摄于2020年5月，而合同约定被告应于2020年1月18日前支付租金，因此，证据与本案无关。 原告反诉提供的证据1《房屋租赁合同》，以证明被告在租赁案涉商铺时，原告已告知房屋现状，被告对房屋进行了实地勘察，确认对房屋做了充分了解。被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，认为该条款属于原告提供的格式条款，并未以显著方式提醒被告注意，根据现有证据显示原告当时宣传“5所大学、2所在建”及“方圆3公里唯一商业体”，而被告无法对该事实进行核查，无法证明被告对该房屋有充分了解，被告对房屋的了解是基于原告的宣传。本院对证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 证据2杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会出具的《说明》1份，证明杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会证实三联嘉苑营业房是3公里内唯一商业体的事实。被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该《说明》是杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会向杭州市富阳区市场监督管理局城西所出具，并非国家机关出具的证明文件，该事实并无证据证明且三联嘉苑营业房对面已经规划了嘻游城。本院认为，该证据系复印件，真实性无法确认，不具有证明效力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月17日，墨坤商业公司作为甲方与邬成霖作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定第一条租赁标的物：本合同项下的租赁物标的位于××街道××村××房××（以下简称该房屋），建筑面积116.22平方米（以实际测绘面积为准）。在签订合同时，甲方已告知乙方该房屋的现状，乙方对该房屋已进行实地踏看，确认已对该房屋作充分了解，并愿意按照现状承租该房屋，同意按本合同约定支付租金，房屋租赁保证金及其他相关费用。 第二条租赁期限、免租装修期：本合同租赁期限为3年2个月，自2018年12月18日起至2022年2月12日止。其中免租装修期为2个月，从2018年12月18日至2019年2月17日止，免租装修期内免租金，但本合同约定的其他需要乙方承担的费用由乙方承担。 第三条租金金额、递增方式及付款方式：合同房租总额802380元（捌拾万贰仟叁佰捌拾元）。[租金]该房屋租赁期间的租金及支付时间约定2018年12月18日至2019年2月17日，免租期二个月，2019年2月18日至2020年2月17日，房租254522元，签约当日支付；2020年2月18日至2021年2月17日，267248元，2020年1月18日支付；……。租金在上一年度的基数上逐年递增5%。该房屋租赁期间乙方应缴纳房屋租赁保证金，金额为人民币50904元，合同到期后，在乙方交清租金、水电费、物业管理费、及可能产生的赔偿金或违约金等相关费用、注销该房屋的相关营业证件、并对该房屋腾空和恢复原状后，甲方即可无息退还乙方房屋租赁保证金。 租金的支付方式为：每年一次性支付，先付后租。房屋租赁保证金及第一期租金乙方应于签约当日付清。下一期租金须在上期租金到期前一个月提前支付给甲方。乙方应缴纳给甲方的上述租金应按甲方的指示汇入或交纳至甲方指定的账户。本合同约定的租金为不含税价，因租赁产生的税费由乙方承担，即开具发票所需的税费由乙方承担，如乙方要求不开具发票的，乙方可以不承担该部分税费，但是由此产生的一切后果由乙方承担。同时，本合同约定的租金不含乙方自该房屋交付之日起应承担的物业管理费以及乙方使用该房屋产生的水、电、空调、公共能耗、停车位、电话、网络使用费、垃圾清运费、隔油池清理费等其他费用。 第四条租赁物的交付：该房屋的交付日为2018年12月18日前。乙方应于2018年12月18日前与甲方办理租赁房屋的交接手续[包括但不限于签订《物业管理服务协议》、《商铺室内装修保证金合同》等]，并支付本合同约定的相关费用及装修保证金。 第七条保证金：本合同项下的房屋租赁保证金为人民币50904元，乙方必须在本合同签订当日向甲方交纳房屋租赁保证金。乙方应按甲方的指示将保证金汇入或交纳至甲方指定的账户。本合同项下乙方所交纳的保证金性质为履约保证金。在租赁期间，该保证金应保持足额且不计利息。甲方有权在乙方违反本合同约定时，以该保证金抵偿甲方所遭受的一切损失（包括但不限于为乙方代付拖欠的租金、物业管理费、税费及其他费用）。当此情况发生时，乙方必须在三日内将该已抵偿部分的保证金补足，汇入或交纳至甲方指定账户，否则甲方即视为乙方严重违约并有权解除合同，提前收回该房屋。若乙方交纳的保证金不足以抵偿甲方所遭受损失的，则甲方仍有权向乙方追偿该不足部分，且在受偿后乙方仍应在三日内将全部保证金补足，汇入或交纳至甲方指定的账户，否则甲方将视为乙方严重违约并有权解除合同，提前收回该房屋。本合同租赁期限届满后，若乙方未违约，则甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同约定办理该房屋交还手续的30个工作日内，将剩余部分的保证金（无息）如数退还乙方。 第八条租赁标的物的使用：10、以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，提前收回该房屋，乙方除自负因此产生的一切经济损失外，还应按本合同第九条约定承担违约责任： ①乙方逾期超过15日仍未足额支付任何一期租金及物业管理费或其他费用的；……。 11、租赁期限届满或合同解除后，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和设备及添置物的残值进行收购或补偿。 第九条违约责任：1、乙方逾期支付租金或其他影响甲方支付的费用的，迟延超过7天以上的，除应付的租金和费用外，每迟延一天，需向甲方交纳应付未付费用0.05%的迟延违约金，迟延7天以上的，除应付的租金和费用之外，每迟延一天，需向甲方交纳应付未付费用0.1%的延期违约金。2、如乙方存在逾期支付租金、物业管理费、水电费、电话、网络费等情况的，乙方逾期超过7日仍未支付时，甲方有权采取关停水电及停止物业服务、关停电话、网络通讯等措施，由此产生的一切后果及损失由乙方自行承担，重新驳接等责任及费用由乙方承担。3、因乙方违约，导致甲方按本合同约定行使单方解除权的，自甲方解除合同的通知书送达乙方之日为合同解除日，甲方有权提前收回房屋，乙方的一切经济损失自负，甲方不承担任何法律责任。4、合同解除或租赁期满的，乙方应于合同解除或期限届满前3天内于甲方结清所有应付的款项（截止至乙方腾空并搬出租赁房屋之日）、完成该房屋的相关营业证件注销手续以及腾空该房屋并恢复该房屋原状后将该房屋交还甲方（甲方完成该房屋验收、收到该房屋钥匙且与乙方签署房屋验收交接单后，方视为乙方已履行房屋交还义务）。如乙方不履行或以任何理由拒绝履行上述义务的，经甲方催促后3日内尚未履行的，甲方有权没收房屋租赁保证金、依法强制注销该房屋的相关营业证件，并有权直接进入该房屋进行腾退和恢复房屋原状等工作，而无须另行通知乙方；甲方在腾退该房屋时，有权任意处置（包括丢弃）乙方存留于该房屋内的任何物品（包括但不限于私人用品、办公用品、设施设备、室内外的装饰装修等），乙方同意放弃上述物品的所有权和其他权利，出现上述物品被丢弃、遗失、损毁等减损情况的，甲方概不负责，乙方同意不以任何理由向甲方索赔。甲方除有权向乙方收取清除上述物品的劳务费和恢复房屋原状所支出的费用外，还有权向乙方收取房屋占用费（截止双方签署房屋验收交接单或甲方代乙方实际腾空并恢复房屋原状之日），每日的房屋占用费为本合同解除或期限届满之日日租金的二倍。因乙方不履行上述义务给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。5、未经甲方同意，乙方在合同期内提前终止本合同的，甲方有权没收房屋租赁保证金。 第十条免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能履行或造成损失的，甲乙双方互不承担责任。……。 第十二条争议的解决及费用承担：甲方依法或按本合同约定向乙方催讨租金、违约金、赔偿金、房屋租赁保证金、物业管理费以及其他应由乙方承担费用及收回该房屋等时，乙方应承担甲方因此所发生的各项费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全担保费、执行费、搬迁费、腾退费、提存费、交通费、公证费等）。 合同还约定其他相关条款。墨坤商业公司盖章、邬成霖签字捺印确认。 合同签订后，墨坤商业公司依约向邬成霖交付案涉商铺，邬成霖依约交纳第一年租金（包括物业管理服务费）、租赁保证金，注册“杭州富阳鹿缘饮品店”和“杭州富阳合缘小吃店”，进行经营活动。 2019年12月31日，邬成霖等承租户与墨坤商业公司包姓总监进行协商，包姓总监承诺尽快招租，招租成功，可以少付租金，招租不成功，承租户可以经营到2020年4月20日，双方和平解约，租金用到哪一天就收到那一天，墨坤商业公司退还承租户保证金。即使承租户没有明确态度，到2020年4月20日再解约，仍将保证金退还给承租户。 2020年1月7日，墨坤商业公司向邬成霖邮寄天瑀·蒙马街（富阳大学城）付款通知书，载明根据贵方与墨坤商业公司签署的编号：×××03《房屋租赁合同》以及《物业管理服务协议》之约定，贵方承租了××街道××村××房××房屋。根据租赁合同以及物业管理服务协议的约定，贵方应于2020年1月18日前支付下列费用：租金，账期2020年2月18日至2021年2月17日，金额267248元，备注2020年1月18日前支付；物业费，账期2020年2月18日至2021年2月17日，金额3195元，备注2020年1月18日前支付，合计270443元。以上费用均为人民币为计量单位，贵司可以以银行汇票、支票等方式支付。邬成霖收到后未予支付。2020年4月8日，墨坤商业公司向邬成霖邮寄《合同解除函》，载明2018年12月18日，你与我司签订《房屋租赁合同》（编号：×××03）约定你承租我司位于××街道××村××房××的房产。租赁期限自2018年12月18日起至2022年2月17日止，其中2020年2月18日至2021年2月17日租金合计267248元，你应于2020年1月18日前付清。然经多次催讨，截止发函之日，剩余款项267248元仍未支付。现本公司根据协议约定，向你函告如下：（1）即日起解除《房屋租赁合同》（编号：×××03）；（2）请于2020年4月11日前支付拖欠全部费用；（3）请于2020年4月11日前腾空房屋、恢复原状并与完成房屋交接手续；（4）如你逾期未完成房屋交接手续，本公司将每日向你收取日租金两倍的房屋占用费，房屋占用费计算至你实际完成房屋交接手续之日止；（5）本公司将没收保证金50904元。邬成霖于2020年4月9日收到该《合同解除函》。 2020年6月24日，邬成霖拆除了承租房屋内部分装修、设施，将承租房屋两把钥匙邮寄给墨坤商业公司。墨坤商业公司于2020年6月25日签收。2020年7月16日，邬成霖将承租房屋内2020年6月24日遗留的部分装修、设施拆除，承租房屋内尚遗留部分下挂灯具。 2020年7月10日，邬成霖将经营地点为浙江省杭州市富阳区富春街道三联村三联嘉苑营业房B1-8、负责人为邬成霖的“杭州富阳鹿缘饮品店”注销；2020年7月15日，邬成霖将经营地点为浙江省杭州市富阳区富春街道三联村三联嘉苑营业房B1-7、负责人为邬成霖的“杭州富阳合缘小吃店”注销。 另查明，2020年1月23日，浙江省人民政府召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。 本院认为，本案争议焦点是墨坤商业公司主张《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除和邬成霖主张《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除是否成立？墨坤商业公司是否有权没收邬成霖交纳的租赁保证金？ 一、关于《房屋租赁合同》的解除。墨坤商业公司与邬成霖签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应依约履行合同义务。对于墨坤商业公司主张《房屋租赁合同》2020年4月9日解除一节。根据《房屋租赁合同》的约定，2020年度的租金邬成霖应当于2020年1月18日前支付。虽然墨坤商业公司与邬成霖等承租户于2019年12月31日就合同履行、解除问题进行协商，但墨坤商业公司明确租金是承租户用到哪一天收到那一天，即墨坤商业公司并没有承诺邬成霖等承租户可以不按照合同约定支付租金或可以延期支付租金或到合同解除时再结算租金。因此，邬成霖仍应当按照《房屋租赁合同》的约定期限向墨坤商业公司支付租金。邬成霖经催告逾期未向墨坤商业公司支付租金，其行为不符合合同约定，构成违约，应承担合同约定的逾期支付租金7天以上需向墨坤商业公司交纳应付未付费用0.1%每天的延期违约金。邬成霖抗辩其不向墨坤商业公司支付租金是行使不安抗辩权，未提供证据予以证明，本院不予采信。《房屋租赁合同》约定邬成霖逾期超过15日仍未足额支付任何一期租金及物业管理费或其他费用的，墨坤商业公司有权单方面解除合同，提前收回房屋等。邬成霖依约应于2020年1月18日向墨坤商业公司支付租金，逾期15日为2020年2月2日，即邬成霖于2020年2月2日仍不足额支付租金的，墨坤商业公司才享有合同约定的单方解除权。因浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，该客观情况属于当事人不能预见、不能避免并不能克服，属于合同法所称的不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，本案中邬成霖逾期15天支付租金的行为不构成墨坤商业公司解除合同的条件成立，即墨坤商业公司不能据此行使合同解除权。故墨坤商业公司于2020年4月8日向邬成霖发出《合同解除函》，不符合法律规定，邬成霖于2020年4月9日收到《合同解除函》，不能视为《房屋租赁合同》于当日解除。对于邬成霖主张《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除一节。虽然墨坤商业公司与邬成霖等承租户就合同履行、解除问题进行协商，墨坤商业公司作出2020年4月20日可解除合同的意思表示，但该意思表示仅为墨坤商业公司但方面意思表示，事后双方并没有就《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除事宜达成一致意见。因此，邬成霖主张2020年4月20日《房屋租赁合同》已解除，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，墨坤商业公司主张《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除、邬成霖主张《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除，均不能成立。 本案审理过程中，邬成霖提起反诉要求解除《房屋租赁合同》。墨坤商业公司基于双方解除合同的意思表示一致，变更诉讼请求要求判令解除《房屋租赁合同》。本院认为，邬成霖在本案审理过程中已基本腾空案涉商铺并注销登记地点为案涉商铺的“杭州富阳鹿缘饮品店”和“杭州富阳合缘小吃店”，《房屋租赁合同》已无法进行履行。鉴于墨坤商业公司和邬成霖均要求解除《房屋租赁合同》，该意思表示真实，未侵害第三人利益，本院予以确认。 关于履约保证金。《房屋租赁合同》分别约定一、合同解除或租赁期满的，邬成霖应于合同解除或期限届满前3天内与墨坤商业公司结清所有应付的款项（截止至邬成霖腾空并搬出租赁房屋之日）、完成该房屋的相关营业证件注销手续以及腾空该房屋并恢复该房屋原状后将该房屋交还墨坤商业公司（墨坤商业公司完成该房屋验收、收到该房屋钥匙且与邬成霖签署房屋验收交接单后，方视为邬成霖已履行房屋交还义务）。如邬成霖不履行或以任何理由拒绝履行上述义务的，经墨坤商业公司催促后3日内尚未履行的，墨坤商业公司有权没收房屋租赁保证金；二、未经墨坤商业公司同意，邬成霖在合同期内提前终止本合同的，墨坤商业公司有权没收房屋租赁保证金。首先，显而易见，合同约定的合同解除应当指双方协议解除而不是通过诉讼途径解除。因此第一条没收保证金条款在本案中不能适用；其次，本案中不存在邬成霖未经墨坤商业公司同意提前终止本合同的情形，因此，第二条没收保证金条款在本案中也不能适用。故墨坤商业公司要求不退还邬成霖履约保证金，缺乏理由，本院不予支持；邬成霖要求退还履约保证金，理由正当，本院予以支持。 关于邬成霖是否已经腾空租赁房屋。本院认为，邬成霖提供的证据足以表明案涉商铺中除遗留部分下挂灯具外，已于2020年7月16日全部腾空。证据显示案涉商铺中下挂灯具数量有限，邬成霖已明确表示不再拆除，因此，墨坤商业公司可将下挂灯具视为遗弃物依合同约定进行处置，对于处置费用可另行协商处理。对于墨坤商业公司主张邬成霖腾空房屋的行为不符合合同约定一节。本院认为，邬成霖腾空房屋的行为发生在本案诉讼过程中，其行为虽不符合《房屋租赁合同》约定，但尚属合理。邬成霖已将案涉商铺钥匙邮寄给墨坤商业公司，墨坤商业公司于2020年6月25日收到后也未及时对案涉商铺进行查看并提出异议，结合本案实际，本院确认邬成霖已于2020年7月16日将案涉商铺腾空恢复原状并返还给墨坤商业公司。墨坤商业公司要求邬成霖腾空房屋、恢复原状之诉请，缺乏理由，本院不予支持；因邬成霖在本判决生效之日前已实际腾退案涉商铺，故墨坤商业公司要求邬成霖支付本判决生效之日起至实际腾退房屋止的占有使用费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 对于墨坤商业公司要求邬成霖支付2020年2月18日至本判决生效之日止的租金及违约金。本院认为，本案中邬成霖确实欠付墨坤商业公司自2020年2月18日起算的租金及因逾期支付租金而应承担的违约金。但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，邬成霖主张减免租金，本院结合案件的实际情况予以采信。根据本案实际，本院酌情减免邬成霖三个月租金。邬成霖未按合同约定支付租金，因承担相应违约责任，违约金数额由本院根据邬成霖应支付租金数额按照合同约定的违约金计算方法予以确定。经核算，邬成霖自2020年2月18日至2020年7月16日应支付墨坤商业公司租金为42466.81元。 关于墨坤商业公司要求邬成霖承担律师费20000元的诉讼请求。本院认为，《房屋租赁合同》约定邬成霖应承担的墨坤商业公司主张债权的费用包括律师费，但墨坤商业公司在本案中未提供其与浙江泽大律师事务所律师签订的委托合同，本院无法确认墨坤商业公司与浙江泽大律师事务所约定的律师费收费标准和墨坤商业公司因本案向浙江泽大律师事务所交纳的律师费金额，无法确认律师费票据是否与本案有关，也无法酌情确定律师费金额。因此，墨坤商业公司该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于邬成霖要求墨坤商业公司支付装饰装修残值的诉讼请求。本院认为，《房屋租赁合同》明确约定租赁期限届满或合同解除后，乙方（邬成霖）不得以任何理由要求甲方（墨坤商业公司）对装修和设备及添置物的残值进行收购或补偿。因此，邬成霖该项诉请，缺乏理由，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下： 一、解除杭州墨坤商业管理有限公司与邬成霖2018年12月17日签订的《房屋租赁合同》（MKFY-B1-7、B1-8-003）； 二、邬成霖于本判决生效之日起十日内支付杭州墨坤商业管理有限公司租金42466.81元； 三、邬成霖于本判决生效之日起十日内支付杭州墨坤商业管理有限公司按本金42466.81元按照日千分之一自2020年1月19日起计算至判决确定的履行之日止的违约金； 四、杭州墨坤商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还邬成霖履约保证金50904元； 五、驳回杭州墨坤商业管理有限公司其他诉讼请求； 六、驳回邬成霖其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4080元，减半收取2040元，由杭州墨坤商业管理有限公司负担1322元，邬成霖负担718元；反诉案件受理费1420元，由邬成霖负担851元，由杭州墨坤商业管理有限公司负担569元。 原告杭州墨坤商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告邬成霖于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇二〇年七月二十四日 书记员  李 明