河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初1255号原告：崔明飞，男，汉族，1992年12月1日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：李东京，河南仕起律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉等。被告：洛阳恒铸置业有限公司，住所地洛阳市宜阳县城北区李贺大道北侧（农业局东邻）统一社会信用代码91410327668871455M。法定代表人：王大柱，总经理。委托诉讼代理人：张治卿，河南明耀律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉等。委托诉讼代理人：张军毅，河南明耀律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。原告崔明飞与被告洛阳恒铸置业有限公司（以下简称恒铸公司）追偿权纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告崔明飞及其委托诉讼代理人李东京、被告恒铸公司的委托诉讼代理人张治卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔明飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告已偿还按揭贷款本息21776.46元（2019.7.21-2020.5.21）；2、判令被告向原告履行交付房屋钥匙等义务；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月5日，以洛阳恒铸置业有限公司为甲方,以李孝峰为乙方,双方签订《购房还贷协议书》,约定:一、购房户为李孝峰，乙方购房位置位于甲方开发的“金荷绿洲”7#楼1单元1701号,建筑面积为129.24平方米。二、乙方应提供合法有效的房贷资料,积极协助公司办理房屋贷款手续,因乙方不能及时提供贷款资料而造成贷款不能按期发放时,责任有乙方承担。三、乙方支付该套房款的40%,并负责协助办理房贷有关手续,办房产证时所需缴纳的各项税费、双气初装费。四、贷款在银行审批后,乙方将还款银行卡号提供给甲方。从贷款银行批准发放贷款之日起甲方承担该套房银行发放贷款总数本金及利息等。后李孝峰将该所房屋转卖给原告,并经原告、李孝峰、被告协商一致。2015年8月3日，被告恒铸公司、原告依照上述《购房还贷协议书》约定，签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买宜阳县北城区李贺大道金荷绿洲一期7号楼1单元1701号房，建筑面积128.73m2,面积确认及差异处理,以建筑面积计价。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，以政府部门实测面积为准多退少补；付款方式及期限，银行按揭，首付款118076元、贷款额250000元整。2015年9月8日银行贷款发款后被告一直陆续支付按揭贷款,直至2019年7月21日后被告不再支付银行贷款,无奈原告支付按揭贷款至今,截止2020年5月21日共计代被告偿还按揭贷款本息21776.46元。被告应当支付原告,另被告在原告多次要求下不予交付原告房屋钥匙等导致原告无法正常装修入住,已经构成违约,为此诉至贵院,请依法判决。在本案审理期间，原告以再次偿还银行贷款本息2021.29元为由变更诉讼请求为23797.75元（2019.7.21-2020.6.21）。被告恒铸公司辩称：一、原告起诉请求不能成立,应当依法判决驳回。原告请求判令被告支付原告已偿还按揭贷款本息23797.75元没有事实根据。答辩人没有与原告签订“购房还贷协议,"双方之间没有(如李孝峰)该协议约定的法律关系。原告不具有依据该协议所产生的追偿权。二、原告起诉理由不能成立,没有法律根据。据原告诉状陈述:"李孝峰将该所涉房屋转卖给原告,并经原告、李孝峰、被告协商一致。"众所周知,权利人转卖处分自己所有的财产,其他人无权阻挡。李孝峰要转卖他的房子,答辩人不能说不叫他转卖。至于原告与出卖人李孝峰买卖合同如何约定,答辩人无权干涉。本案中,原、被告没有签订“购房还贷协议”，原告所谓的追偿权没有事实和法律根据。三、原告没有履行商品房买卖合同约定的先履行义务,其请求答辩人交付房子钥匙,不应支持。2015年8月3日,原、被告签订《商品房买卖合同》，在附件四,合同补充协议第三条约定:"买受人除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用,否则出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用：1、煤气(或天然气)暖气初装费……。"原告至今未缴纳合同约定的费用。先履行合同义务未履行,因此,该请求不应当支持。四、原告是《个人购房借款(综合)合同》的借款人,应当偿还银行借款。2015年9月8日,贷款人宜阳农村商业银行股份有限公司、借款人崔明飞、保证人洛阳恒铸置业有限公司三方签订《个人购房借款(综合)合同》,在合同第八条8.3项约定:“保证人对借款承担连带责任,同时授权贷款人从保证人在金融机构存款账户依法扣划。”答辩人为公司的银行保证金账户不被扣划,形成不良记录,在购房人未履行个人借款合同约定的义务时不得已而为之,代付按揭款至2019年6月份。综上事实,原告起诉事实是案外人转卖的房子,不具有追偿权。请法庭驳回原告请求。经审理查明：被告恒铸公司和李孝峰协商以恒铸公司开发的金荷绿洲小区房屋抵欠付李孝峰的工程款148000元。2014年6月5日，以恒铸公司为甲方，以李孝峰为乙方，双方签订《购房还贷协议书》，内容如下：为提高本公司员工的福利待通、解决员工住宅的后顾之忧，也为了充分调动员工的工作积极性，特将本公司开发的楼盘“金荷绿洲”7#楼让本公司员工优惠购买。本公司愿意为该购房户支付购房银行贷款的本息。现达成协议如下：一、购房户为李孝峰（附：身份证复印件），乙方购房位置位于甲方开发的“金荷绿洲”7#楼1单元1701号，建筑面积为129.24平方米。二、乙方应提供合法有效的房贷资料，积极协助公司办理房屋贷款手续，因乙方不能及时提供贷款资料而造成贷款不能按期发放时，责任有乙方承担。三、乙方支付该套房款的40%，并负责协助办理房贷有关手续，办房产证时所需缴纳的各项税费、双气初装费。四、贷款在银行审批后，乙方将还款银行卡号提供给甲方（附：还款卡复印件）。从贷款银行批准发放贷款之日起甲方承担该套房银行发放贷款总数本金及利息。五、自交房之日起，甲方酌情减免乙方物业管理费10年，并对该协议进行法律公正。（五证办理齐全后由公司统一办理)。后经李孝峰将上述房屋转售给原告崔明飞。2015年8月3日，被告恒铸公司、原告崔明飞分别作为出卖人、买受人，签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买宜阳县北城区李贺大道金荷绿洲一期7楼1单元1701号房，建筑面积128.73㎡；面积确认及差异处理，以建筑面积计价，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，以政府部门实测面积为准多退少补；付款方式及期限，银行按揭，首付款118076元，贷款250000元。买受人除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付买受人：1、煤气（或天然气）暖气初装费用，2、国家规定的有关税费及其他应由买受人承担的费用。合同同时就商品房的交接、保修责任、产权登记、违约责任等事项进行了明确约定。2015年9月8日，以河南宜阳农村商业银行股份有限公司（以下简称宜阳农商行）为贷款人、原告崔明飞为借款人（抵押人）、被告恒铸公司为保证人签订《个人购房借款（综合）合同》约定，宜阳农商行向崔明飞发放贷款250000元，用于购买宜阳县北城区李贺大道南侧、经六路西侧128.73平方米的住宅。贷款期限15年，自2015年9月8日起至2030年9月8日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；签订合同时的合同利率为年利率5.665％，执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定；逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮40％执行。借款人授权贷款人在提款条件具备后，将贷款以借款人购房款名义一次性或分次转入借款人指定洛阳恒铸置业有限公司账户，账号为00×××12，开户行为宜阳农商行，该授权行为是有效的、不可撤销的；贷款人的上述划付即为借款人的提款，借款人不得再次要求提取本合同项下全部或部分贷款本金。《个人购房借款（综合）合同》第十二条违约事件约定，借款人发生未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用等情形之一的即构成违约事件。第十三条违约处理约定，借款人发生第十二条所列违约事件之一时，贷款人有权采取宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立的全部存款账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索；按中国人民银行有关规定计收罚息等一种或多种措施。原告崔明飞用其购买的宜阳县北城区李贺大道南侧、经六路西侧金荷绿洲一期128.73平米的房产为贷款作抵押。合同签订后，宜阳农商行依约向原告崔明飞发放贷款250000元。上述《个人购房借款（综合）合同》约定的贷款发放后，原告崔明飞将还款银行卡提供给了被告恒铸公司，被告恒铸公司以原告崔明飞的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务至2019年6月，之后不再支付。自2019年7月21日至2020年6月21日，原告崔明飞先后向宜阳农商行归还贷款共计23797.75元。上述款项向被告恒铸公司催要无果，原告崔明飞因此诉入本院。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《购房还贷协议书》、《个人购房借款（综合）合同》、证人证言、《商品房买卖合同》、银行流水明细、企业信用信息公示报告、收条、发票、民事判决书等证据相互印证，予以证明。本院认为：李孝峰与被告恒铸公司之间的《购房还贷协议书》，系协议双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。李孝峰以恒铸公司欠付的工程款抵扣房款，后又将该房产转售给原告崔明飞，崔明飞和恒铸公司签订了《商品房买卖合同》，并共同与宜阳农商行签订了《个人购房借款（综合）合同》，宜阳农商行发放贷款后，崔明飞将还款银行卡提供给恒铸公司，恒铸公司以崔明飞的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务至2019年6月。据此，应认定崔明飞和恒铸公司均已按照《购房还款协议书》约定，实际履行了一定的义务，故可推定恒铸公司对李孝峰将房产转售给崔明飞时将该协议确定的权利义务一并转让给崔明飞已经同意并认可。被告恒铸公司辩称没有和崔明飞签订《购房还款协议》，不应为崔明飞还房贷，但恒铸公司已依照协议履行了一定的义务，其上述辩解不成立，不予支持。为实现合同目的，双方均应继续依约完整履行协议约定的义务。现因恒铸公司自2019年7月起对房贷不予支付，崔明飞先后支付23797.75元后，其取得了向恒铸公司追偿的权利。崔明飞要求被告恒铸公司支付其已归还的房贷本息，应予支持。崔明飞要求恒铸公司履行交付房屋钥匙等义务，经查，双方在房屋买卖合同中约定买受方未缴纳暖气（天然气）暖气初装费用，出卖人有权拒绝交付商品房，现崔明飞尚未缴纳上述费用，恒铸公司有权拒绝交付房屋，故对崔明飞该要求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告恒铸公司于本判决生效之日起十五日内支付原告崔明飞23797.75元。驳回原告崔明飞的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取172元，由被告恒铸公司承担。本判决为终审判决。审判员 卫 溪二〇二〇年七月二十二日书记员 张北改附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。