上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12356号原告：许阳龙，男，1964年2月25日生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：许志强，北京大成(南昌)律师事务所律师。被告：上海青浦明诚小额贷款股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：於德明，董事长。委托诉讼代理人：夏雅平，男。委托诉讼代理人：胡丽晖，上海申泽律师事务所律师。被告：江西康寿实业有限公司，住所地江西省南昌市。被告：朱国光，男，1965年11月28日生，汉族，户籍地江西省南昌市。被告：上海光裕工贸发展有限公司，住所地上海市青浦区。被告：上海康寿医疗器械有限公司，住所地上海市青浦区。被告：朱彦军，男，1984年9月14日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：山东康寿医疗器械有限公司，住所地山东省。原告许阳龙诉被告上海青浦明诚小额贷款股份有限公司(简称“明诚小贷公司”)、江西康寿实业有限公司(简称“江西康寿公司”)、朱国光、上海光裕工贸发展有限公司(简称“光裕公司”)、上海康寿医疗器械有限公司(简称“上海康寿公司”)、朱彦军、山东康寿医疗器械有限公司(简称“山东康寿公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告许阳龙及其委托诉讼代理人许志强、被告明诚小贷公司的委托诉讼代理人夏雅平和胡丽晖到庭参加诉讼，被告江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许阳龙向本院提起诉讼请求，判令：1、不得执行位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的房屋(房屋产权证编号为进房字XXXXXXXX号)；2、确认上述房屋中的西边套(面积418.9034平方米)归原告所有。事实和理由：2012年6月21日，原告与江西康寿公司、朱国光签订购房协议书，约定原告向江西康寿公司和朱国光购买系争房屋。截止至2014年6月4日，原告已支付了购房款人民币1,103,850元。房屋已交付给原告，原告于2013年10月居住至今，并缴纳相应水电费等。2018年2月18日，原告与江西康寿公司、朱国光再次签订协议，约定房屋买卖合同继续履行。因江西康寿公司和朱国光未履行合同义务，原告向法院提起诉讼。双方达成调解协议，约定由江西康寿公司、朱国光将系争房屋权属登记至原告指定的人名下。该案诉讼期间，原告发现系争房屋已于2014年8月8日办理了产权登记并于12月12日办理了房屋抵押登记手续，抵押权人为明诚小贷公司。原告与江西康寿公司、朱国光签订的房屋买卖合同合法有效，原告已按约支付了购房款，并实际占有、使用系争房屋至今，且均早于抵押登记时间,原告对系争房屋享有物权期待权。明诚小贷公司作为专业贷款公司，未对抵押物的权属现状尽到谨慎审查义务，应承担相应的风险。现法院在执行明诚小贷公司与江西康寿公司等被告的民间借贷纠纷一案期间，于2019年9月18日裁定拍卖系争房屋。原告对系争房屋享有的权利足以排除执行，据此向法院提起了执行异议，但被裁定驳回，故提起本案诉讼。被告明诚小贷公司辩称：物权的设立和变动以登记为准。明诚小贷公司在办理抵押登记时，系争房屋的产权人为江西康寿公司。原告所称的房屋买卖合同也未在房地产交易中心进行备案、预告登记等公示，被告无从知晓此事。被告已尽到合理审查义务，抵押权合法有效；原告与江西康寿公司、朱国光签订的房屋买卖合同未经公示，无法确定合同签订时间。原告支付购房款的凭证均为收据，江西康寿公司也未开具发票。原告在合同签订后的多年内未采取任何有效措施要求对方办理产权过户手续，以上均与正常的房地产交易习惯不符，故该房屋买卖合同关系不真实；即使房屋买卖合同属实，未经公示的合同亦不能对抗作为善意第三人的被告，且原告系购买在建的、无产证的房产，原告自身存在过错；原告与江西康寿公司、朱国光之间的民事调解书在被告设立抵押权之后作出，依法不应支持其排除异议的请求。原告与江西康寿公司、朱国光之间的房屋买卖合同关系为合同之债，而被告对系争房屋享有的抵押权为担保物权，理应优先于债权。综上，原告无充分证据证明其购买了系争房屋，对系争房屋不享有物权期待权，请求法院驳回原告的诉请。被告江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司未作答辩。本院经审理确认的事实如下：本院于2017年6月18日受理了明诚小贷公司与江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司民间借贷纠纷一案。2017年8月18日，本院出具(2017)沪0118民初7532号民事调解书，对该案各方当事人达成的调解协议予以确认。协议主要内容为上海康寿公司应分期归还明诚小贷公司借款本金230万元及支付利息、律师费等，朱国光、朱彦军、光裕公司、山东康寿公司对上海康寿公司的债务承担连带清偿责任，明诚小贷公司有权在560万元范围内对抵押人江西康寿公司名下的抵押物(位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的房屋)依法行使抵押权。因江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司均未按约履行，明诚小贷公司向本院申请执行，本院于2017年12月4日以(2017)沪0118执9579号立案。2019年8月27日，江西省进贤县人民法院以(2019)赣0124执保5号向本院来函，称该院于2019年1月11日依照(2019)赣0124民初3号民事裁定书及(2019)赣0124执保5号协助执行通知书，查封了江西康寿公司所有的进房字第XXXXXXXX号产权证项下全部房屋。鉴于明诚小贷公司系抵押权人，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定及本院来函要求，将查封房屋的处置权移交本院。2019年9月18日，本院作出(2017)沪0118执9579号执行裁定，决定拍卖抵押房屋，并予以公告。原告提起了执行异议，本院于2020年5月6日作出(2020)沪0118执异51号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。另查明：江西康寿公司是系争房屋的开发商。2014年8月8日，江西康寿公司作为所有权人取得进房字第XXXXXXXX号产权证。该权证项下的房屋规划用途为商住，建筑面积为817.37平方米，系一幢三层楼房，底层为六间商铺。原告主张购买的房屋为该幢楼房中西面的一半，即西面底层三间商铺及相对应的楼上二、三层房屋。明诚小贷公司于2014年12月12日对该产权证项下的全部房屋办理了抵押登记，债权数额为300万元。再查明：2019年3月28日，江西省进贤县人民法院就原告与江西康寿公司、朱国光房屋买卖合同纠纷一案，出具(2019)赣0124民初3号民事调解书，主要内容为：双方共同确认江西康寿公司、朱国光与原告于2012年6月21日签订了《购房协议》，之后就合同继续履行等事宜于2018年2月18日签订《协议书》，上述协议合法有效；原告累计向江西康寿公司、朱国光付款合计1,103,850元，尾款20万元应于办理房屋产权证后3日内支付；江西康寿公司、朱国光应积极协调注销相关抵押登记，于2021年5月27日前将系争房屋的不动产权属登记至原告指定人名下，以及违约责任等。上述查明的事实，由原告提供的(2020)沪0118执异51号执行裁定书、(2019)赣0124民初3号民事调解书、进房字XXXXXXXX号产权证及原告、被告明诚小贷公司的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，原告为证明其购买并实际占有系争房屋的主张，提供下列证据予以佐证：(1)原告与朱国光、江西康寿公司于2012年6月21日签订的《购房协议》一份，主要内容为原告购买江西康寿公司的商铺房3间，面积396平方米，每层面积132平方米，每平方米单价3,136元，房屋总价款1,241,856元；签订协议支付定金10万元，以后每施工完一层支付部分房款，房屋交付时除去余留13万元办完房产证后支付外，其余全部付清等。协议中另对房屋层高、水电、通路等进行了约定，并约定交房办理房产证前签订正式文本合同。(2)原告与朱国光、江西康寿公司于2018年2月18日签订的协议书一份，称鉴于双方就2012年6月21日的《购房协议》中承诺办理房产证但至今未果，原告已适当履行协议并支付相应购房款(剩余13万元待办完产证支付)，原告已于2013年10月实际入住系争房屋，原告曾多次催促对方办理房产证并于2014年3月提交了有关申请材料，但对方至今未协助办理等事宜，双方同意继续履行合同；朱国光、江西康寿公司承诺最迟于2018年3月18日完成不动产登记，原告系《购房协议》所涉房屋的所有权人并享有完全处分权等。(3)2012年6月21日至2014年6月4日期间，原告支付1,103,850元购房款的收据15份、万小员名下2011年4月7日至2014年6月24日期间的银行账户资金明细单及原告与万小员的结婚证各一份。收据由朱国光签名及江西康寿公司盖章，收款方式为现金。原告称资金明细单用以证明支付购房款的现金来源，其中2012年6月21日取现99,800元，是同日收据10万元的钱款来源；9月1日取现10万元，9月22日取现49,900元，是9月22日收据11万元的钱款来源；10月27日取现10万元，是当日收据的钱款来源；11月21日取现10万元，是当日收据的钱款来源；12月27日取现11万元，是12月29日收据的钱款来源；2013年1月中下旬多次取现合计16万余元，是2月7日收据的钱款来源；7月3日取现48,500元，是7月18日收据的钱款来源。银行账户资金余额亦可证明原告有付款能力。由于原告不会办理银行转账手续，且原告开办了副食品经营部，日常有现金，故以现金方式支付购房款。(4)江西省进贤县李渡镇供水有限公司于2013年4月26日出具的收款收据一份以及2014年11月23日至19年10月17日的水费收缴登记簿一页，内容为收取原告水表开户费用2,360元以及收取的水费记录。(5)2014年10月15日至2019年2月26日期间，由江西康寿公司出具的缴纳电费收据27份。原告称因为系争房屋的电表由江西康寿公司安装，未能分户，故电费由江西康寿公司统一收取。(6)南昌市不动产登记信息查询结果，原告及其配偶万小员在南昌市无房产登记记录。被告明诚小贷公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1认为未经备案及预告登记，真实性和合法性均不予确认；对证据2表示仅对协议签订双方有约束力，对被告不发生效力；对证据3中的收据真实性不予确认，认为现金付款不符合正常的房地产交易习惯，江西康寿公司作为房地产开发商，应开具正规发票而不应出具收据。对银行资金明细单和结婚证真实性无异议，但认为银行资金明细单仅能证明取款情况，不能证明用于支付购房款；对证据4真实性没有异议，对证据5认为并非电力公司出具，真实性不予确认。同时认为水电费的缴纳仅能证明原告使用系争房屋，不能证明原告为所有权人；对证据6真实性没有异议。本院认为：本案系争房屋为商住房，同时具备居住属性。江西康寿公司系房地产开发商，原告向开发商购买，因此原告为商品房消费者。基于消费者生存权这一更高价值的维护，消费者对房屋的物权期待权应当优先于抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告就其主张的事实提供了其与朱国光、江西康寿公司签订的《购房协议》。该协议签订时房屋虽未建造完成，但在江西康寿公司取得房屋所有权证时，房屋即可进行交易，故该合同在此时发生法律效力。该协议内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院确认为合法有效的书面房屋买卖合同。关于协议签订时间，原告提供的收据与银行资金明细单可相互印证，足以证明原告自2012年6月21日起的两年内陆续向江西康寿公司支付购房款，与《购房协议》约定的根据施工进度付款相符。而付款情况亦可证明《购房协议》的真实性，另结合原告持有自2014年10月起缴纳水电费凭证的情况，本院确认原告与江西康寿公司之间的房屋买卖合同关系发生于明诚小贷公司对房屋设立抵押权之前，原告已支付了超过50%的购房款并已实际居住在系争房屋内。现原告及其配偶名下无其他用于居住的房屋，符合上述商品房消费者物权期待权的保护条件，故原告要求排除执行的诉讼请求应予支持，但应仅限于原告购买的部分房屋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案系案外人执行异议之诉，主要解决原告对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益，以保护原告的物权期待权。因系争房屋目前仍登记在江西康寿公司名下，且未办理分户手续，故对于原告提出的确认系争房屋归其所有的诉请，本案中不予处理，原告可通过其他法律程序解决。被告江西康寿公司、朱国光、光裕公司、上海康寿公司、朱彦军、山东康寿公司经本院合法传唤未到庭，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项和第二款的规定，判决如下：一、不得执行进房字XXXXXXXX号房屋所有权证项下位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的西面一半房屋；二、驳回原告许阳龙的其余诉讼请求。本案受理费16,500元，由七被告共同负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  陆淡辉二〇二〇年七月三十一日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。