湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2632号原告：王钦明，男，1962年10月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：商彪，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：熊磊，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：鄂州市鸿盛房地产开发有限公司，住所地：湖北省葛店开发区创业中心。法定代表人：徐红俊，该公司总经理。第三人：徐小莲，女，1966年9月12日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。原告王钦明与被告鄂州市鸿盛房地产开发有限公司（以下简称鄂州鸿盛公司）、第三人徐小莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭审理了本案。原告王钦明的委托诉讼代理人熊磊、被告鄂州鸿盛公司的法定代表人徐红俊和第三人徐小莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王钦明向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告在2007年4月30日签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，被告应按《商品房买卖合同》的约定履行义务；2、解除城南世家A幢12层A1203号房的抵押登记；3、判令被告按《商品房买卖合同》第十五条的约定且具备不动产权属登记办理条件后三十日内，履行为原告办理不动产登记的义务；4、判令被告按合同约定支付违约金25,364.00元（人民币，下同）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年4月30日，原告委托李弥恩与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的城南世家A幢12层A1203号房（面积192㎡，总价253,640.00元）。原告按被告的要求交清了全部购房款，被告于2008年7月2日向原告交付房屋。之后原告多次要求被告履行房屋的过户义务，但被告一直以房屋产权证因被告项目存在违建等问题暂时无法办理，待房产证可以办理时再通知原告办理为由要求原告等待。2019年7月原告来鄂州办事并要求被告办理房屋过户事宜，发现该房屋在2013年被被告办理了抵押登记，该抵押借款期限为2013年1月31日至2014年1月30日止，现抵押期间届满，抵押权人徐小莲未在有效诉讼时效内主张权利，依法抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。现原告为维护自己合法权益，特根据相关法律规定诉至法院，请求法院支持为盼。被告鄂州鸿盛公司辩称，被告将涉案房屋卖给原告属实，原告已缴清了购房款，房屋也已交付。被告向第三人抵押借款400,000.00元也是真实的，抵押期限只有一年，现抵押期限已过。第三人徐小莲述称，原告的第二项诉讼请求不合理，第三人与被告之间的债权债务关系与抵押关系事实存在，第三人与被告一直在签延期借款协议，第三人已就与被告之间的债务向黄石法院起诉，以维护第三人的权利。原告王钦明为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》1份。拟证明《商品房买卖合同》依法成立有效，被告应依法履行合同中不动产登记义务，以及违约金的计算依据。证据二、收据3份、银行转账凭条2份以及证明1份。拟证明原告履行了合同约定的全部付款义务。第三人徐小莲为支持其述称理由，向本院提交了如下证据：证据一、借条1份。拟证明被告向第三人借款400,000.00元事实成立。证据二、银行流水1份。拟证明借款400,000.00元已支付至被告法定代表人徐红俊账户。证据三、《协议书》、《抵押借款合同》各1份。拟证明被告用滨湖××大厦××单元××房屋作抵押向第三人借款，双方的债权债务关系以及抵押关系成立。证据四、房产证、土地证复印件各1份、他项权证1份。拟证明鄂州市滨湖××大厦××单元××号房屋在被告名下，被告与第三人在鄂州市房产局办理了借款抵押手续。证据五、2014年2月10日、2015年2月8日《抵押借款延期协议》2份。拟证明第三人与被告的抵押关系和债权债务事实存在。证据六、湖北省黄石市黄石港区人民法院和湖北省黄石市中级人民法院民事裁定书各1份。拟证明第三人与被告的债务已在黄石法院起诉，第三人已在行使权利。被告鄂州鸿盛公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告鄂州鸿盛公司对原告王钦明提交的证均无异议。第三人徐小莲对原告王钦明提交的证据一无异议；对证据二中的收据无异议，对银行转账凭条有异议，认为原告首付款八万多元没有相应的银行流水，五千多元的银行回单是复印件无原件；对证明有异议，认为按合同约定是办理银行贷款，但后不知为何变成了一次性付清，且原告购买的房屋未办理备案手续。原告王钦明对第三人徐小莲提交的证据二无异议；对证据一的真实性无异议，但认为是徐红俊个人借款；对证据三的真实性无异议，但认为涉案房屋为原告所有；认为证据四中的房产证、土地证无原件，不予质证；对他项权证的真实性无异议，但认为抵押期限是到2014年1月30日；对证据五表示其不知情，其真实性以被告质证意见为准；对证明目的有异议，认为没有向房产部门办理抵押登记，不产生法律效力；对证据六的真实性无异议，但不能证明抵押权存在。被告鄂州鸿盛公司对第三人徐小莲提交的证据均无异议，但认为抵押期限已过，不受法律保护。本院对本案证据审核认定如下：被告鄂州鸿盛公司和第三人徐小莲对原告王钦明提交的证据一无异议，原告和被告对第三人提交的证据二无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。被告对原告提交的证据二无异议，该证据客观真实，与本案具有关联性，依法予以采信。第三人提交的证据一、三、四、五、六客观真实，能证明第三人与被告之间存在借贷关系和抵押关系，依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2007年4月30日，原告王钦明与被告鄂州鸿盛公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于鄂州市××××路东侧城南世家（暂定名）A座12层A1203号房；该商品房为预售商品房；商品房预售许可证号为鄂州房预字（2005）027号；该商品房的用途为住宅，属框架结构，建筑面积192平方米；单价为每平方米1,321.04元，总金额253,640.00元；付款方式为按揭贷款，买受人于2007年5月6日之前向出卖人首付购房款83,640.00元，买受人愿意将所购房产作为贷款抵押物，申请银行贷款170,000.00元，若贷款不能成功，买受人应通过其它方式付清房款；出卖人应当于2007年10月18日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案等。合同签订后，原告王钦明于2007年5月8日向被告鄂州鸿盛公司交纳了房屋首付款83,640.00元，被告也于同日向原告出具了金额为83,640.00元的房地产销售预收款收据一份。后因原告不能办理银行贷款手续，原告遂委托其妻兄王命乐（公民身份号码：）于2008年5月26日代其向被告支付了购房款170,000.00元。2008年7月2日，被告向原告出具了金额为170,000.00元的房地产销售预收款收据一份；同日，被告将涉案房屋交付给原告。原告王钦明购买的鄂州市××××路东侧城南世家A座12层A1203号房屋登记的所有权人为被告鄂州鸿盛公司，登记的不动产坐落为滨湖××大厦××单元××房，不动产权证书号为10××59，建筑面积为197.62平方米。另查明，2013年1月31日，被告鄂州鸿盛公司与第三人徐小莲签订《协议书》、《抵押借款合同》各一份，约定被告自愿以所建座落于滨湖××大厦××单元××房的房屋（房权证号10××59，建筑面积为197.62平方米）作抵押向第三人借款肆拾万元，借款月利率百分之二，借款期限12个月，即从2013年1月31日起至2014年1月30日止等。2013年2月，被告与第三人到房产管理部门办理了坐落于滨湖××大厦××单元××房的房屋抵押登记手续，他项权证号为鄂州市房他证市直字第××号，抵押期限为2013年1月31日起至2014年1月30日。2014年2月10日，被告与第三人签订《抵押借款延期协议》一份，双方约定因被告原因不能按时归还第三人借款本金，第三人同意将2013年1月31日双方签订的抵押借款协议延期一年，即从2014年1月30日至2015年1月29日止等。2015年2月8日，被告与第三人又签订《房地产抵押借款延期协议》一份，双方约定被告于2013年1月31日向第三人借款肆拾万元，被告因资金周转困难，不能按期还款，经双方协商第三人同意借款延期12个月，即从2015年2月8日起至2016年2月7日止等。又查明，被告鄂州鸿盛公司于2003年9月4日经工商行政管理机关登记设立，其经营范围为：房地产开发、经营；物业管理；销售建筑材料、装潢材料等。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告鄂州鸿盛公司作为具有房地产开发、经营资质的企业，其在取得预售资格后与原告王钦明签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了购房款，履行了合同义务；被告在收到原告的购房款后，未按合同约定协助原告办理房屋不动产转移登记手续，是引起本纠纷的责任方，依法应承担相应的民事责任。被告因向第三人徐小莲借款，将涉案房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记手续；涉案房屋虽已过抵押期限，但该房屋现处于抵押状态，是否解除该房屋的抵押登记，不是本案处理范围。该房屋现不符合办理不动产转移登记条件，故原告请求解除城南世家A幢12层A1203号房的抵押登记的诉讼请求，依法不应得到支持；被告依法应在涉案房屋符合办理产权转移登记条件后三十日内履行为原告办理不动产登记的义务。依照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，原告已支付购房款253,640.00元（83,640.00元+170,000.00元），依此约定被告应向原告支付违约金2,536.40元（253,640.00元×1%）。综上所述，原告请求确认其与被告于2007年4月30日签订的《商品房买卖合同》依法成立有效的诉讼请求，依法予以支持；原告请求解除城南世家A幢12层A1203号房的抵押登记的诉讼请求，依法不予支持；原告请求判令被告按合同约定支付违约金25,364.00元的诉讼请求，依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王钦明与鄂州市鸿盛房地产开发有限公司于2007年4月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、鄂州市鸿盛房地产开发有限公司在位于鄂州市滨湖西路鸿盛大厦A座独单元12层3号房屋（房权证号10××59）符合办理产权转移登记条件后三十日内协助王钦明办理该房屋的不动产转移登记手续。三、鄂州市鸿盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向王钦明支付违约金2,536.40元。四、驳回王钦明其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,481.00元，减半收取计2,740.50元，由王钦明负担169.0元，由鄂州市鸿盛房地产开发有限公司负担2,571.50元；该费用已由王钦明预交，待本判决生效之日起十五日内由鄂州市鸿盛房地产开发有限公司直接向王钦明支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姜昭威二〇二〇年七月二十九日书记员  刘盼盼