贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4995号上诉人（原审原告）：陈盈，女，1972年10月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘云飞，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号。法定代表人：张晓军，公司董事长。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所实习律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行，住所地：贵州省贵阳市南明区中华南路38号。负责人：弋非，该行行长。委托诉讼代理人：刘松，该行员工。委托诉讼代理人：江其晟，该行员工。上诉人陈盈因与上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司（以下简称：弘宇房开）、原审被告中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：工行南明支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈盈上诉请求：一、撤销原判；二、改判由弘宇房开按已付购房款日万分之二的标准从2017年5月31日起向上诉人支付逾期交房违约金至实际交房时止；三、诉讼费由弘宇房开负担。理由是，弘宇房开逾期交房构成重大违约，应当承担全部违约责任并赔偿陈盈的全部经济损失，原审不合理的否定了双方的合同约定，根据最高人民法院司法解释的精神，对于合同约定有违约金标准的按照约定执行，没有约定违约金标准的，才参照租金标准计算。而双方当事人所约定的日万分之二的违约金标准，不属于过高需要调整的范畴，如果按照原审确定的租金标准，上诉人所得到的违约金仅相当于年利率1.62％，不仅远低于法律保护的24%的民间借贷利率，也低于上诉人承担的6％的银行贷款利率。日万分之二的违约金标准是弘宇房开自己设定的标准，其违反自己设定的规则标准，是不能减轻责任的，原审不合理的调低双方约定的违约金标准，违背诚实信用原则、公平原则和当事人权利义务一致原则，且租金标准远低于上诉人的实际损失，不能体现违约金的惩罚性，应当按照合同约定标准计算违约金。弘宇房开答辩称，合同约定的违约金标准过高，应当调低，陈盈购房款的来源与本案无关，其应当承担的利息不属于损失。案涉房屋2018年6月5日符合交付条件，违约金截止日期应为一审庭审之时，且庭审后弘宇房开再次通知陈盈收房，但陈盈恶意拖延收房。上诉人弘宇房开上诉请求：一、撤销原判第一项，改判弘宇房开按照每月每平方米14.3元的租金标准向陈盈承担逾期交房违约金至2018年6月5日；二、本案诉讼费由陈盈负担。理由是，一、弘宇房开于2018年6月5日取得竣工验收备案，6月8日在小区张贴公告，已经在符合交付条件下通知了陈盈，因此，违约金应当计算至2018年6月8日。即使认为弘宇房开没有单独通知陈盈，那么在一审开庭之时，其已经知道可以收房，违约金应计算至一审开庭之时而非实际交付之日。二、原审按照建筑面积计算违约金错误，应当按照套内面积计算，参照标准应当取同地段租金标准的中间值11元计算。如按照日万分之二的标准，弘宇房开每月要承担16650元的违约金，明显高于陈盈的实际损失。三、陈盈支付尾款逾期1日，弘宇房开交房时间也应当顺延1日。原审被告工行南明支行针对二上诉人的上诉主张答辩认为均与工行南明支行无关。原审原告陈盈的诉讼请求为：1.判令解除原告陈盈与被告弘宇房开于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》；2.判令解除原告与被告工行南明支行于2015年10月20日签订的《个人购房借款/担保合同》，由被告弘宇房开向被告工行南明支行偿还该合同项下剩余的本金及利息，承担提前还款的违约责任；3.判令被告弘宇房开返还原告购房首付款1395143元、维修基金55502元、搭板费9000元，合计1459645元，并支付占款期间的利息（占款利息以1459645元为基数，自2015年10月9日起按照同期银行贷款利率计算至该款返还之日止）；4.判令被告弘宇房开返还原告已支付被告工行南明支行的借款本金，赔偿原告已支付的银行利息；5.判令被告弘宇房开向原告支付逾期交房违约金71367.8元（按同类地段房屋租金每月每平方米20元计算，暂计算至起诉之日为19个月）；6.本案诉讼费由被告弘宇房开承担。后变更诉讼请求为：1.判令被告弘宇房开向原告支付逾期交房违约金，以购房款2755143元为基数，按日万分之二标准，自2017年5月31日起计算至交付商品房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明，原告陈盈因欲购买被告弘宇房开开发建设的弘宇·琉森堡项目的商品房，于2015年9月20日、24日分两次共计向被告弘宇房开交付了购房定金10万元。同年10月9日，原告陈盈（买受人）与被告弘宇房开（出卖人）正式签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为南明区见龙路58号弘宇·琉森堡第44号楼2单元屋顶2号房屋，房屋建筑面积187.81平方米，套内建筑面积147.75平方米；房屋总价款2775143元，买受人应于合同签订之日交付首期房款1395143元，余款138万元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……”。合同签订后，原告陈盈于当日交纳了首期购房款1295143元、搭板费9000元，并同时向贵阳市住建局维修资金缴费账户缴纳了维修资金55502元。2015年10月，原告陈盈（借款人）、被告工行南明支行（贷款人）及被告弘宇房开（保证人）三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，用于购买南明区见龙路58号弘宇·琉森堡第44号楼2单元屋顶2号房屋；贷款金额为138万元，期限10年；借款人授权贷款人将贷款一次性划入保证人在工商银行的账户；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息等承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告工行南明支行于同月20日将贷款138万元划入被告弘宇房开的工商银行南明支行账户。被告弘宇房开于同月28日向原告陈盈出具书面《收据》，明确收到原告陈盈购房款138万元。2017年5月30日，被告弘宇房开在《贵州日报》刊登了“交房公告”，内容为：“尊敬的弘宇琉森堡大平层44#号楼业：大平层44#号楼现已具备交房条件，于2017年5月31日起携带本人身份证原件、复印件、商品房买卖合同以及付款收据到弘宇琉森堡营销中心办理相关交房手续”。然案涉商品房直到2018年4月10日才经勘察、设计、监理、建设等单位评定合格，于同年6月5日在贵阳市南明区建设局完成工程竣工验收备案手续。2019年1月9日，原告陈盈因被告弘宇房开未能按约交付商品房，提起诉讼。原审庭审中，被告弘宇房开认可因消防未通过验收，案涉商品房至开庭时仍不具备交房条件，并称再过三个月公司就能取得竣工备案表，办理交房手续。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陈盈与被告弘宇房开签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。在《商品房买卖合同》签订后，原告陈盈按约支付了全部购房款，已全面履行了自己的合同义务，理应取得合同约定的商品房，然被告弘宇房开却未能按约交付房屋，至今已逾期超过60日，其行为已构成违约，应对此承担违约责任。本案争议的焦点是：逾期交房违约金的计算标准以及计算期限。一、逾期交房违约金的计算标准。虽然《商品房买卖合同》约定了逾期交房的违约责任，但被告弘宇房开在审理中提出合同约定过高，请求法院依法调减。本案中，由于原告陈盈没有举证证明自己的实际损失，故认定逾期交房给原告陈盈造成的实际损失即为不能按约取得案涉商品房使用而产生的房屋租金损失。根据贵阳市住房和城乡建设局发布的《关于贵阳市房屋租金指导价的公告》，案涉商品房处于四级地以外区域的五级地段，租金指导价为7～15元/平方/月，因此，案涉商品房的月租金为1314.67元～2817.15元。而按照合同约定，按总房价款日万分之二计算，每月（按30天）违约金则为16650.85元，已过分高于月租金。故，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告弘宇房开的请求符合法律规定，予以采纳。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，逾期交房违约金应在租金指导价的基础上上调30%，即按案涉商品房的建筑面积，以每月19.5元的标准予以计算。二、逾期交房违约金的计算期限。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金自2017年6月1日起计算，至案涉商品房交付之日止。对于被告弘宇房开提出的扣减违约金计算期限的辩解意见，首先，《商品房买卖合同》中并没有约定按揭贷款取得的时间，仅仅只约定了原告陈盈提交办理银行按揭贷款手续的时间，且审理中被告弘宇房开并未举证证明原告陈盈有逾期提交办理银行按揭贷款手续的事实。另外，虽然被告弘宇房开于2017年5月30日即在《贵州日报》上刊登了交房公告，然此时案涉商品房并不具备交房条件，被告弘宇房开直到2018年6月5日才完成工程竣工验收备案手续，该公告显然属于虚假公告。此后，被告弘宇房开也未再履行通知交房义务。综上，被告弘宇房开的辩解理由均不成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、贵州弘宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈盈支付逾期交房违约金（从2017年6月1日起至本市南明区见龙路58号弘宇·琉森堡第44号楼2单元屋顶2号房屋交付之日止，按每月每平方米19.5元，以建筑面积187.81平方米计算）；二、驳回陈盈的其余诉讼请求。案件受理费12652元，由陈盈承担5274元，贵州弘宇房地产开发有限公司负担7378元。二审中，弘宇房开提交了鉴定申请书，要求对案涉房屋2017年6月1日之后的租金标准进行司法鉴定。另提交了2020年6月6日陈盈签字的业主收房交钥匙通知。另据弘宇房开代理人陈述，2018年6月5日通知业主收房时，尚未取得房屋交付使用备案证书。其余事实与原审认定一致。本案事实，有当事人陈述，《弘宇·琉森堡认购书》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、POS签购单、《收据》4份、《购房交款单》、中国工商银行《借款凭证》及《现金存款凭条》、《维修资金交存通知书》及POS签购单、工商银行南明支行《借记卡账户历史明细清单》、贵州日报、竣工验收备案表、收房通知等证据在卷佐证。本院认为，本案二审焦点为弘宇房开应当以什么标准承担违约金的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉承诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定在2017年5月31日交付房屋，但弘宇房开未依约交房，构成违约。关于本案逾期交房违约金的计算标准问题。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对此有明确约定，但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，上诉人弘宇房开有权请求对合同约定的逾期交房违约金进行调整。并且，对于逾期交房违约金约定标准是否过高的判断应以同地段同类房屋租金标准作为参照进行衡量。本案中，一审法院参照2014年贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价标准，酌情按照每月每平米15元的标准并上浮30%计算本案逾期交房违约金符合法律规定，并无不当。因上述政府部门发布的租金指导价标准系以房屋的建筑面积作为计算基数，并且按照一般生活常理及房地产市场交易惯例，房屋租金亦是按照建筑面积作为计价依据，因此，上诉人弘宇房开主张应按房屋的套内面积计算违约金缺乏合理依据，本院对此亦不予采信。针对上诉人弘宇房开要求对房屋租金进行鉴定以及按照租金指导价的一半标准承担违约责任的主张，本院认为，双方在合同中约定了逾期交房的违约金标准，现买受人已经依约履行了支付购房款的义务，而出卖人不能按照约定交付房屋却要求调减违约金标准，现原审已经对双方约定的违约金标准进行调减。如前所述，租金标准仅是确定违约金标准的参考，为酌定数据而非确定数据，加之违约金具有惩罚性，如果再调减违约金，是对守约方诚信守约行为的伤害和对违约方不诚信行为的纵容，不符合法律所倡导的诚实守信的价值观要求，因此，本院对弘宇房开要求对房屋租金价格进行鉴定的申请不予准许，对其要求以租金中间价作为违约金标准的请求予以驳回。二审中，弘宇房开提交了经陈盈签字的业主收房交钥匙通知，证明弘宇房开已经履行了通知义务，且无证据证明房屋不具备交付条件，故弘宇房开应当承担的逾期交房违约金期限自2017年6月1日起至2020年6月6日止。对于弘宇房开提出陈盈逾期付款1日构成违约的问题，双方付款方式及期限约定为：“余款138万元银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请银行按揭贷款所需的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内迁往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”，现弘宇房开没有证据证明陈盈违反上述约定期限办理银行贷款，其称138万元贷款逾期1日支付到账，一方面，双方仅约定了办理贷款的时间，而未约定款项到账时间；其次，陈盈办理按揭贷款手续后，款项何时能够到账非陈盈所能控制，故陈盈未构成违约。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。但因二审出现新事实，本院对一审判项予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14483号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14483号民事判决第一项为：贵州弘宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内以2755143元为基数按照日万分之二的标准向陈盈支付2017年6月1日起至2020年6月6日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12652元，按照原判决执行；二审案件受理费12652元，由贵州弘宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月三十日书记员 唐正艳