福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终833号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张海英，女，1971年3月14日出生，汉族，户籍地址建瓯市，现住建瓯。 委托诉讼代理人：马世保，建瓯市兴瓯法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶涛，男，1988年12月16日出生，汉族，户籍地址建瓯市，现住建瓯市。 上诉人张海英因与被上诉人叶涛房屋租赁合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2019）闽0783民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张海英上诉请求：依法改判叶涛支付2018年12月6日-2019年3月5日的租金9000元及违约金10000元。事实和理由：1.全案没有证据证明叶涛有支付过2018年12月6日-2019年3月5日的租金9000元。2.一审法院以不安抗辩权为由免除叶涛应承担的违约责任，对张海英不公平。 叶涛辩称，一审已查明叶涛支付租金到2019年3月份。张海英属于二房东，张海英和福建省建瓯水西国有林场（以下简称水西林场）的合同已解除，所以涉案的合同也是无效的。 张海英向一审法院提出诉讼请求：判令叶涛支付张海英拖欠的租金27000元（2018年12月6日至2019年9月5日止），支付违约金10000元。叶涛提出反诉请求判令：1.张海英立即向叶涛返还房屋租赁押金10000元，并支付至2018年5月15日起至款项还清之日止按年利率百分之6%计算的利息，利息暂计至反诉之日止为933.33元。2.张海英立即向叶涛赔偿装修损失费12630元。3.张海英立即向叶涛支付水费438元。 一审法院认定事实：2018年5月15日，张海英与叶涛签订一份《租赁合同》，约定：张海英将建瓯市龙山街3号冠达园19-22栋112号单元店面分开一半转租给叶涛，坐落方位在正对路口店面的左边，转租于叶涛使用。租赁期限自2018年6月5日起至2022年8月27日止。租金为每月3000元，租金从第四年起在前年的基础上递增5%。租金每季度（三个月）支付一次，季付租金为9000元，叶涛应提前5天支付下期租金。租赁该房屋的合同押金为10000元，并在合同签订当日存入张海英指定账户，张海英应开具相关的收款凭证。租赁期满，叶涛不再承租，且将承租的房屋及其附属设施完好及时交还张海英，张海英退还叶涛押金。在租赁期间，叶涛在安全的前提下进行整改，不得破坏张海英店面的设施，进行主装分表，水费共同承担。张海英如违约，违约金10000元整，叶涛如不履行本合同，违约金10000元整，且张海英有权收回店面。在租赁期内，超过15天，尚未交还租金，张海英有权处置，且押金不予退还，同时收回房屋的使用权。合同还对双方的其他权利义务进行约定。上述合同签订后，张海英将涉案店面交付叶涛使用，叶涛于2018年5月15日支付张海英押金10000元。2018年5月26日，叶涛向张海英刷卡支付2018年6月5日至2018年9月4日租金9000元。2018年9月4日，张海英向叶涛出具收款收据，记载“今收到2018.9.5-12.5店租叁个月人民币玖仟元（9000.00）摘由（刷卡支付）”。2019年12月，叶涛向魏道钦支付5000元，2019年12月16日，叶涛通过银行刷卡方式向张海英支付4000元，上述9000元用于支付2018年12月6日至2019年3月5日租金。2019年3月6日起叶涛未向张海英支付租金。 另查明，2017年8月28日，经水西林场公开招标，张海英作为原承租户，通过竞价方式向水西林场租赁座落在建瓯市的房屋（面积为155.7平方米）。为此，双方签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限五年，即从2017年8月28日起至2022年8月27日止；双方在权利及义务中约定张海英不得将租赁屋转租给第三方，若需须转租须水西林场同意。2019年1月15日，水西林场以房屋租赁合同纠纷为由将张海英起诉至一审法院，该院于2019年3月19日出具（2019）闽0783初301号民事判决书，一、解除福建省建瓯水西国有林场、张海英于2017年8月28日签订的《租赁合同》；二、张海英应于判决生效之日起七日内向福建省建瓯水西国有林场支付2019年2月27日前的租金计人民币83462元；三、张海英应于判决生效之日起七日内向福建省建瓯水西国有林场支付按月利率2%计算的滞纳金：即对1万元自2018年2月28日起算至2018年5月15日止的滞纳金；对13365.5元自2018年2月28日起算，23365.5元自2018年5月28日起算，23365.5元自2018年8月28日起算，23365.5元自2018年11月28日起算，均算至2019年2月27日止的滞纳金；四、张海英应于判决生效之日起七日内按每月7788.5元的标准向福建省建瓯水西国有林场支付自2019年2月28日起至其实际搬出建瓯市房屋之日止的房屋占用费。该判决于2019年4月8日发生法律效力。张海英于2019年8月27日搬离涉案店面。 一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。张海英与叶涛签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效，双方均应依约履行。关于叶涛主张以张海英未经出租人同意将涉案房屋私自转租而认为合同无效的辩解，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。庭审中叶涛亦未提交证据证明出租人水西林场在六个月内提出异议,故对此辩解不予采纳。根据查明的事实，涉案房屋系张海英从水西林场承租而来，并将涉案房屋的一半转租给叶涛使用。现生效判决确认张海英与水西林场之间的租赁合同于2019年4月8日解除，张海英转租涉案房产的权利基础已经丧失，涉案转租合同客观上无法继续履行，庭审中双方对于合同终止亦无异议，双方签订的《租赁合同》于2019年4月8日解除，予以确认。 关于张海英主张叶涛支付拖欠2018年12月6日至2019年9月5日租金27000元的诉讼请求。经审理查明，叶涛已支付租金至2019年3月5日，现生效判决确认张海英与水西林场之间的租赁合同于2019年4月8日解除，此时，张海英转租涉案房产的权利基础已经丧失。因张海英实际占用使用店面至2018年8月27日止，在此期间叶涛亦使用该店面。因此，张海英主张合同解除之后的租金实为房屋占用费，叶涛对此亦予以认可。因此，可予支持支付租金的期间为2019年3月6日至2019年4月8日，经核算租金为3400元。房屋占用费期间为2019年4月9日起至2019年8月27日，经核算房屋占用费为13700元。 关于张海英主张叶涛支付违约金10000元的诉讼请求，从查明的事实看，叶涛应支付租金时，正值水西林场诉张海英房屋租赁合同纠纷期间。水西林场胜诉，叶涛将面临无法继承承租涉案店面的现实危险。在此情况下,叶涛未向张海英支付2019年3月后的租金属于叶涛依法行使不安抗辩权,叶涛未向张海英支付租金不构成违约,叶涛无需向张海英承担违约责任。因此，张海英主张叶涛支付违约金10000元的诉讼请求，不予支持。 关于叶涛反诉要求退还押金10000元，并支付自2018年5月15日起至款项还清之日止按年率6%计算利息的反诉请求。叶涛未付张海英租金的行为系行使不安抗辩权，叶涛不构成违约，现双方的租赁合同已解除，故张海英应将收取的押金10000元退还给叶涛，对该项反诉请求，予以支持。对于叶涛主张张海英支付押金的利息，于法无据，不予支持。 关于叶涛反诉要求张海英赔偿装修损失费12630元的反诉请求，因叶涛在两份合同解除时，仍实际使用涉案店面，且已与水西林场协商继续承租涉案店面，叶涛并未证实其损失的实际存在，故对该项反诉请求，不予支持。 关于叶涛反诉要求张海英支付水费438元的反诉请求。张海英占有使用涉案店面至2019年6月份，张海英亦认可2019年6月前的水费由双方平摊。经核算截止至2019年6月水费共计690.89元。因此，此项费用由张海英承担345.44元，叶涛主张的超出部分，不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、叶涛于判决生效之日起十日内支付张海英租金、房屋占用费共计17100元（其中2019年3月6日至2019年4月8日的租金3400元，2019年至4月9日至2019年8月27日房屋占用费13700元）；二、张海英于判决生效之日起十日内返还叶涛押金10000元;三、张海英于判决生效之日起十日内支付叶涛水费345.44元;四、驳回张海英的其他诉讼请求;五、驳回叶涛的其他反诉请求。 本院二审期间，张海英对一审认定“2019年12月，叶涛向魏道钦支付5000元，2019年12月16日，叶涛通过银行刷卡方式向张海英支付4000元，上述9000元用于支付2018年12月6日至2019年3月5日租金。2019年3月6日起叶涛未向张海英支付租金”提出异议，认为叶涛没有支付2018年12月6日至2019年3月5日租金。叶涛提交与招商银行客服的通话视频，并申请法院调取张海英工商银行尾号为1190的银行账户在2018年5月、9月、12月的银行流水明细，拟证明叶涛尾号4331的招商银行账户于2018年5月26日、2018年9月5日、2018年12月16日向张海英POS机刷卡9000元、9000元、4000元，加上直接支付给魏道钦抵张海英欠款的5000元，已付清2018年6月5日至2019年3月5日的房租。本院依申请调取了张海英工商银行尾号为1190的银行账户相关银行流水明细。结合叶涛提供的信用卡账单及通话视频，内容为：叶涛2018年5月26日12时13分29秒刷卡9000元，张海英账户2018年5月26日12时13分56秒到账8947元，叶涛2018年9月5日21时23分35秒刷卡9000元，张海英账户2018年9月5日21时23分57秒到账8943元，叶涛2018年12月16日10时26分18秒刷卡4000元，张海英账户2018年12月16日10时26分38秒到账3973元。张海英质证认为5月26日、9月5日两笔显示是网上银行银联入账，12月16日显示是网上银行卡友付款，不能证明入账的这三笔钱是叶涛招商银行卡转账的。叶涛实际只有支付两笔租金，分别是2018年7月份左右现金支付的9000元和2018年12月16日转账的4000元加上直接支付给魏道钦抵张海英欠款的5000元。本院认为，法院依申请调取的张海英尾号为1190的银行流水明细客观、真实，其提交的2018年5月26日出具的《收款收据》“今收到2018.6.5-9.5房租叁个月9000元（刷卡支付）”与2018年9月4日出具的《收款收据》“今收到2018.9.5-12.5房租叁个月9000元（刷卡支付）”与叶涛提交的刷卡账单、通话视频，张海英的入账明细形成证据链，可以证实2018年5月26日、9月5日叶涛通过尾号4331的招商银行信用卡分别向张海英尾号1190的工商银行账户刷卡支付两笔9000元的事实。张海英陈述收取现金与其提交的《收款收据》记载不符，且对以上入账情况不能作出合理解释，本院对该辩解不予采纳。张海英对于2018年12月16日转账的4000元及抵债的5000元表示认可，本院认为，叶涛已分三笔支付2018年6月5日至2019年3月5日止的租金。 本院认为，张海英上诉认为叶涛未支付2018年12月6日-2019年3月5日租金9000元的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。张海英上诉主张叶涛支付违约金10000元的诉讼请求，经查，涉案房产系水西林场出租给张海英，2019年1月15日，水西林场将张海英诉至一审法院要求解除《租赁合同》，一审法院于2019年3月19日判决解除水西林场与张海英签订的《租赁合同》。在此期间，叶涛已支付至2019年3月5日的租金，对于张海英要求支付2019年3月5日之后租金依法享有不安抗辩权，未按合同约定支付有合理理由。张海英主张叶涛支付违约金10000元的上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上所述，张海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由上诉人张海英负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年七月三十日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。