北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8905号原告：那航宇，男，汉族，1994年11月19日出生，住内蒙古呼伦贝尔海拉尔区。委托诉讼代理人：王璐，北京大显律师事务所律师。被告：北京鑫佳众成房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里435号楼4层401内430室。法定代表人：唐守昌，董事长。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。被告：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：秦德生，总经理。委托诉讼代理人：刘晓庆，女，1983年1月25日出生，汉族，该公司员工。第三人：唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。法定代表人：张国军，执行董事。委托诉讼代理人：徐良伟，女，1988年8月2日出生，该公司法务。原告那航宇（以下简称原告）与被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司（以下简称鑫佳众成公司，与北京意家科技有限公司并称时称二被告），被告北京意家科技有限公司（以下简称意家科技公司，与鑫佳众成公司并称时称二被告），第三人唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王璐，鑫佳众成公司之委托诉讼代理人杨赢，意家科技公司之委托诉讼代理人刘晓庆，荣盛公司之委托诉讼代理人徐良伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令鑫佳众成公司返还认购金49000元；2、判令意家科技公司返还电商费11000元。事实和理由：2016年10月31日，原告与荣盛公司签订《认购协议书》，约定：原告购买荣盛公司未来城项目2区329号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积24.01平方米，房屋单价为22736.57元/㎡，成交单价为14152.11/㎡，成交合同金额为352529元。同日，原告在荣盛公司工作人员的带领下交纳多项费用，荣盛公司工作人员向原告出具数张收据。其中一张收据显示“2-329认购金49000元”，收款单位为鑫佳众成公司。另一张收据显示“未来城2-329电商费11000元”，收款单位为意家科技公司。2016年11月14日，原告与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买涉案房屋，每平方米12737元，总金额317276元。事后，原告发现其支付给鑫佳众成公司和意家科技公司的上述60000元费用并未抵顶在房款总价中。经与荣盛公司沟通，荣盛公司表示上述费用并非其收取，与其无关。原告认为其作为购房人系在荣盛公司收款处交纳房款，从未与二被告公司及人员有任何接触，亦未与二被告签订任何中介服务协议，二被告应返还上述费用。故诉至法院，望法院判如所请。鑫佳众成公司辩称：不同意原告的诉讼请求，依据原告所述，其系受开发商诱导并向开发商交纳房款，那么返还的主体和合同主体都应是开发商，原告起诉我方没有事实和法律依据。同时，原告与开发商之间并未解除双方之间签订的房屋买卖合同，现单独要求返还相应费用没有法律依据。意家科技公司辩称：不同意原告的诉讼请求。答辩意见同鑫佳众成公司的意见。另外补充一点，我方与原告形成了事实上的居间服务合同关系，我方收取的所谓的电商费就是居间服务费，我方促成原告与开发商达成房屋交易，原告享受到了我方提供的团购服务，我方有权依据服务合同收取相应的对价。且原告在支付电商费的过程中，不存在受胁迫或受欺诈之情形，我方未在商品房标价之外加价销售，也未收取任何未标明的费用，原告无权要求我方返还。荣盛公司述称：我方与原告之间是房屋买卖合同关系，本案涉及的电商费和团购费与我方无关，我方也不负责退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议事实如下：2016年10月31日，原告与荣盛公司签订《认购协议书》，约定：原告购买涉案房屋，建筑面积24.91平方米，房屋单价为22736.57元/㎡。单价优惠构成：案场优惠＿签约优惠＿备注六万抵十万100000，成交单价为14152.11/㎡，成交合同金额为352529元。买受人签订本认购书时向出卖人交付认购金10000元，认购金在买受人与出卖人签订商品房买卖合同时转成房款作为首付款。2016年11月14日，原告与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买涉案房屋，房屋单价为12737元/㎡，总金额为317276元。首付款167276元于2016年11月1日前付清，剩余150000元通过银行贷款方式支付。关于价格优惠构成，荣盛公司主张涉案房屋为商业用房，未进行价格备案，《认购协议书》中约定的原房屋单价22736.57元系其自主定价。原告因参与本案团购活动享受以下优惠：1、荣盛公司提供的按时签约优惠2%；2、荣盛公司提供的分期付款优惠2%；3、荣盛公司经理特批优惠2%；4、荣盛公司提供的商业统一运营优惠85%；5、二被告提供的“六万抵十万”团购优惠。原告按照《认购协议书》享受优惠后的价格单价为14152.11元，总价为352529元。后，涉案房屋项目的运营商唐山商盛物业服务有限公司（以下简称商盛公司）另行要求原告交纳优惠后房屋总价的10%即35253元作为运营保证金，故原告与荣盛公司最终签订的《商品房买卖合同》中房屋单价变更为12737元、总价为317276元。关于付款情况，2016年10月31日，原告向荣盛公司转账56911元，并支付认购金10000元。2017年10月23日，原告向廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司转账100365元。以上共计167276元。涉案房屋首付款167276元已支付完毕，剩余房款150000元原告主张其通过银行贷款方式亦支付完毕。对此，原告提交荣盛公司开具的购房发票，证明原告支付购房款317276元。2016年10月31日，原告向荣盛公司转账35253元。荣盛公司表示，该笔款项作为本案《认购协议书》与《商品房买卖合同》之间的差价，系应商盛公司的要求支付，商盛公司已承诺十年内予以退还。2016年10月31日，原告通过POS机刷卡方式向鑫佳众成公司支付49000元，鑫佳众成公司作为收款单位向原告出具收据，收据显示：2-329认购金49000元；同日，原告通过POS机刷卡方式向意家科技公司支付11000元，意家科技公司作为收款单位向原告出具收据，收据显示：2-329电商费用11000元；以上共计60000元。另查，2016年4月1日，荣盛公司作为甲方与意家科技公司作为乙方签订《地产团购推荐合作协议》，约定：1.1、乙方为甲方的团购优惠组织推荐方，拥有专业的营销策划团队，在北方多处城市分设项目部，同时与多家渠道公司有合作关系，有较大的市场优势，乙方需安排专业的营销团队在甲方售楼现场负责购房客户接待、项目介绍、客户回访、签订合同、跟进客户按揭手续办理等服务工作。所有到访接受乙方服务的客户，均为乙方推荐客户，乙方可向客户发放团购推荐单。1.2、合作期间，甲方同意在合作项目范围内，对于持有“团购推荐单”的乙方推荐的团购客户提供购房优惠。1.5、在团购合作期内，乙方有权自行与第三方渠道商签订合作协议，共同完成团购活动组织推荐工作，第三方渠道商的管理权及产生的相关所有责任归乙方承担，与甲方无关。3.2、乙方在宣传推广活动中须向客户明示“团购推荐单”的性质，并向客户明示“团购推荐单”对应服务费用并非购房价款的一部分，不得暗示或误导客户（购房客户）认为该服务费用为购房款。4、乙方向甲方推荐客户所收取的服务费归乙方所有。5.1、参与活动但未与开发商签订购房合同、未购房、放弃购房等未能合作成交的客户购买合作项目房屋后，因任何原因客户和开发商之间关于该房屋买卖的合同被解除、终止、被确认无效的，乙方收取的相关服务费原则上不作退费处理，特殊情况由双方协商解决。经询,二被告主张双方之间为合作关系，鑫佳众成公司通过电话营销、场外拓客等多种方式组织客户参加本次购房活动，并将具备购买意向的客户推荐给意家科技公司，再由意家科技公司向购房人出具团购推荐单，购房人凭团购推荐单至荣盛公司处可享受“六万抵十万”的优惠活动。在此过程中，二被告负责客户接待、项目介绍、签订合同、跟进客户按揭手续办理等服务工作，并促成买卖双方达成交易。本案中，二被告主张其为原告提供上述服务，并向原告开具团购推荐单，但未提交证据予以证明。针对此，荣盛公司表示二被告确实负责在前期招募具备购买意向的客户，但合同签订时，涉案房屋售楼处既有荣盛公司的工作人员，亦有二被告的工作人员，荣盛公司工作人员自行接待客户并组织签约，二被告工作人员自行向客户收取团购费和电商费并出具收据。本院认为，本案中，双方争议的焦点问题有三：一、原告是否享受团购优惠及“六万抵十万”优惠活动中的六万元款项是否应当抵扣购房款。二、原告与二被告之间是否构成居间服务合同法律关系。三、二被告是否应当退还团购费和电商费。以下分别论述。一、关于第一个争议焦点原告在购房时是否享受到了“六万抵十万”的优惠政策，该争议焦点属于事实判断问题，应由负有举证责任的当事人承担证明责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，二被告对此争议焦点承担举证责任。根据价格法的规定，商品房实行市场定价原则，房屋销售方享有自主定价权，根据二被告当庭陈述及《认购协议书》分析，原告实际购买涉案房屋单价由原22736.57元优惠为14152.11元，该优惠总价已超过十万元。该优惠后价格与意家科技公司陈述的优惠规则相符，在扣除多原告支付的35253元之后，亦与《房屋买卖合同》中约定的房屋总价一致。故原告按照《认购协议书》的约定享受了“六万抵十万”的团购优惠。关于上述六万元是否应当抵扣购房款，本院认为，《认购协议书》中明确约定了优惠前的价格及优惠后的价格，原告对此应当有明确认知。原告将向二被告支付的六万元费用与已付购房款进行累加计算后，可知其支付的六万元并未计算在全部购房款中。且二被告向原告收取团购费和电商费时，向原告出具收据并明确写明收款单位及用途。故原告关于六万元应属购房款的意见，本院不予采纳。关于原告主张二被告未对收费项目予以明示，存在加价销售的行为。本院认为，本案系平等主体之间就民事权利义务产生的争议，意家科技公司作为荣盛公司的团购优惠组织推荐方，其按照双方之间的约定单价与鑫佳众成公司合作提供团购优惠并自行收取团购费用，不违反法律、行政法规的效力性强制规定。涉案营销模式是否违反相关行政管理规范，属于行政机关监督管理职责，原告可向相关行政部门进行反映。二、关于第二个争议焦点根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，故认定双方是否存在居间关系应分析是否存在居间的合意、是否提供了居间服务。具体到本案，首先，从是否达成居间合同的合意来看，二被告并未提供其与原告之间达成书面居间合同或口头协议的证据，不能认定原告与二被告之间达成了居间合意。其次，从是否实际提供居间服务来看，二被告虽称其通过场外拓客等方式向原告推介涉案房屋，组织原告现场参加本次团购活动，并促成交易。但原告对此并不认可，二被告亦未提交证据予以证明，故本院对二被告主张其实际提供了居间服务的主张不予采信。再次，从费用支付依据看，原告与二被告之间没有关于居间费的约定，二被告向原告出具的为团购费和电商费收据，而非居间费或居间报酬等费用。且本案团购费和电商费的金额较大，明显超出一般居间费用的数额。最后，从法律规定来看，对于居间费用约定不明的，应根据居间人的劳务合理确定，二被告未就其实际提供的劳务情况进行充分举证以确定其提供劳务的合理费用。基于以上多方面因素，本院认为二被告以提供服务、促成交易为由收取所谓的“团购费”和“电商费”依据不足。三、关于第三个争议焦点本院认为，法律关系的性质界定，应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。团购作为一种薄利快销的营销策略，可以提升客户与销售方的谈判议价能力，销售方可以给出低于零售价格的团队折扣。同时，团购作为一种新兴的交易方式和促销模式，其交易过程中可能有第三方主体参与，相关费用并不必然由销售方收取。再次，团购目的在于使购房人获得商品房价款的优惠，故相关费用的收取并不取决于收款方是否提供房产信息、房源介绍、组织签约等居间服务，而取决于收款方是否向购房人提供了订立购房合同时享受团购优惠的机会及购房人能否通过合同的履行实际享受到减免房屋价格的优惠，否则购房人支付团购费的目的无法实现。综合本案案情，《认购协议书》中约定的团购优惠系双方的意思自治行为，原告为其购房时享受相关优惠而自愿参与此种营销方式，其亦实际享受到了优惠活动利益，其与荣盛公司的商品房买卖合同已履行完毕，合同目的已经实现。故原告要求二被告返还团购费和电商费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：驳回原告那航宇的诉讼请求。案件受理费650元，由原告那航宇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 矫 辰二〇二〇年七月三日书记员 张子茹