广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初5366号 原告：李艳明，女，1977年2月17日出生，汉族，户籍所地在地黑龙江省，经常居住地南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：郭文远，男，1983年11月12日出生，汉族，现住南宁市青秀区。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号。统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，董事长。 被告：广西百世富投资开发有限公司，住所地南宁市大学东路162号东盟财经广场1号16楼1602室。统一社会信用代码91450100MA5MWYQ92R。 法定代表人：韦必军，经理。 原告李艳明与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称鑫瑞宏丰公司）、广西百世富投资开发有限公司（以下简称百世富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后,依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告李艳明及其委托诉讼代理人郭文远到庭参加诉讼；被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李艳明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《“清河尚府”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2020】第090号）无效；2.判令被告退还首付款137766元；3.判令被告向原告支付资金占用利息，计算方式：以137766元为基数，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率从2017年9月16日计至2018年8月19日的利息损失6251.18元；以137766元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从2018年8月20日暂计至2020年4月30日的利息损失11448.17元，2020年5月1日至退清款项之日止另计；4.判令被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍计算向原告支付逾期利息3384.51元（以137766元为基数，自2020年1月1日暂计至2020年4月30日止），2020年5月1日至退清款项之日止另计；5.判令被告支付首付款一倍赔偿137766元；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第5项诉讼请求为：再增加2倍的赔偿，共要求被告支付三倍首付款的赔偿，三倍赔偿数额为413298元。事实和理由：2017年9月16日，原告与鑫瑞宏丰公司在江南区签订《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第053号），鑫瑞宏丰公司保证项目手续齐全、合建房屋真实合法。合同约定被告鑫瑞宏丰公司应于2019年12月31日前完成合建房的建设任务，并将合建房交付原告使用。2019年年中，原告到项目工地查看项目完成情况，发现原“欧洲科尔马小镇”楼盘项目己不复存在，工地售楼部己变为“清河尚府”楼盘项目。经过了解，鑫瑞宏丰公司己将“欧洲科尔马小镇”楼盘项目及项目的债权债务转移给被告百世富公司，并更名为“清河尚府”楼盘项目，原告签订合同时的项目建设规划己被全盘废弃，合同约定的房屋所在楼栋也己不存在。在此期间原告未收到鑫瑞宏丰公司和百世富公司任何一方的通知。被告百世富公司告知原告，被告百世富公司承认原签约合同有效，合同约定的相关权利义务、债权债务均由被告百世富公司继续履行，被告百世富公司可与原告随时换签合同。项目变更为“清河尚府”楼盘项目后，原告签约房屋所在的二期1号楼己取消建设，原签约房屋将相应置换为二期5号楼的房屋。此时二期工地仍尚未动工，被告百世富公司向原告承诺二期已准备立即动工建设。经原告与被告百世富公司沟通了解，原鑫瑞宏丰公司实际控制人股东与被告百世富公司实际控制人股东为同一人。被告与原告双方于2020年4月1日换签了建房合同并重新开具收款凭据，换签后的合同为：《“清河尚府”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2020】第090号），合同换签后，原合同约定的房屋交付日期及主要条款不变。同时，原、被告在合同8.2条中约定了被告逾期交付房屋的，原告有权要求被告支付违约金。原告与鑫瑞宏丰公司签定的“欧洲科尔马小镇”合作建房合同（合同编号：合建住字【2017】第053号）及原告已支付合同首付款137766元的收据原件，由被告百世富收回，鑫瑞宏丰公司对原告负有的责任义务和债权债务转移给被告百世富公司，由被告百世富公司继续履行。自2019年年中至今，原告曾多次到项目工地查看施工进展情况，二期工地始终一片荒草，期间原告多次要求被告百世富公司尽快动工，被告百世富公司却称项目建设工程规划许可、施工许可尚未办理，办完立即动工，但从始至终未动，原告取得房屋的相关权利遥遥无期。被告百世富公司一直拒不履行合同，原告不堪忍受被告多次欺骗，要求被告百世富公司退还建房首付款，被被告百世富公司搪塞拒绝。同时，原告近期得知原签约合同方鑫瑞宏丰公司因涉嫌以合作建房名义，实则变相将未取得预售许可证的房屋预售给消费者，其与消费者所签订的合作建房合同均被法院认定为无效合同，经法院判决后仍拒不执行，并多次被申请强制执行，对其名下的原“欧洲科尔马小镇”合作建房项目销售产生了影响，从而才将项目改头换面为“清河尚府”建房项目并转移到新公司广西百世富投资开发有限公司名下继续销售。原告已按约履行了确定的合同义务，却因被告的欺骗隐瞒导致合同无效，原告根据《合同法》等相关规定向被告主张合同无效、归还己付房款，但至今被告仍未将上述款项退还给原告。经原告多次催索，被告百世富公司以各种理由拒绝。原告认为被告在未取得预售许可证的前提下变相向原告预售房屋，事后既不履行合同又拒不退还非法销售所得客户首付款，这种无视法规背信弃义的行为严重侵害了原告的合法权益，双方所签订的合同应当属于无效合同，被告百世富公司应当承担合同无效的全部责任。但因被告过错导致原告已实际履行了合同义务，被告百世富公司单方面不履行对应责任，导致原告无法实现合同目的，己构成根本违约，合同中所约定的违约条款仍然有效，根据《合同法》、《消费者权益保护法》相关规定被告应承担赔偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判如诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2017年9月16日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订一份《“欧洲科尔马小镇”合作建设合同》，合同约定：被告鑫瑞宏丰公司通过与南宁市江南区沙井街道同乐村3组签订合同获得该组的国有划拨性质土地开发权，期限70年，从2016年11月15日至2086年11月14日。被告鑫瑞宏丰公司与南宁市江南区沙井街道同乐村3组合作开发的项目所在土地性质为国有划拨土地，该地块位于南宁市江南区，定强路以西，南宁市规划局审批的用地性质是商业服务设施用地。原、被告双方合同项下的物业为“欧洲科尔马小镇”住宅楼房，项目房屋位于二期1号楼1905号房，建筑面积为118.82平方米。原告自合建商铺交付之日起享有使用权，即自2020年1月1日起至2086年11月14日止。如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告鑫瑞宏丰公司应协助原告办理有关变更手续。合建房单价为2898.62元/㎡，总价款为344414元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即137766元，于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%即68883元，于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日交纳总价款的20%，即68883元，于收到被告鑫瑞宏丰公司交房通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即68882元。原告于合同签订当天向被告鑫瑞宏丰公司支付首付款137766元。 2020年4月1日，被告百世富公司与原告签订《“清河尚府”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2020】第090号），约定的内容与被告鑫瑞宏丰公司与原告签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建设合同》基本一致。2020年4月21日，被告百世富公司出具证明，载明被告鑫瑞丰公司开发的“欧洲科尔马小镇”住宅楼项目及项目债权已转移给被告百世富公司，项目更名为“清河尚府”综合楼。原告与被告鑫瑞丰公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建设合同》（合同编号：合建住字【2017】第053号，二期1号楼1905房屋）及李艳明已支付合同首付款137766元的收据原件，已由被告百世富公司收回。被告百世富公司重新与原告换签合同并开具首付款收据，合同换签后名为：《“清河尚府”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2020】第090号，5栋1905号房）。被告鑫瑞宏丰公司已将原告支付的合同首付款137766元连同债权债务转移给被告百世富公司。 本院认为：原告与被告签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的建设手续，被告销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。故原告要求确认与被告百世富公司签订的《“清河尚府”合作建房合同》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。故要求判令被告退还合作建房款137766元，依据充分，本院予以支持。本案被告明知合作项目未取得合法建设手续，仍将房屋出卖给原告，对此被告存在过错，因此应赔偿原告交付的建房款的利息损失。利息原告主张自付款之次日起算，至2019年8月19日止，应按中国人民银行同期贷款利率支付；2019年8月20日后，因中国人民银行对利率的调整，被告支付的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。因双方签订的合同无效，故原告要求被告按合同约定支付逾期利息，依据不足，本院不予支持。 原告提供视频资料，尚难认定被告存在虚假宣传，故其主张应按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定赔偿原告三倍房屋价款，依据不足，本院不予支持。 对于两被告如何承担责任问题，本院认为，被告百世富公司自愿承担被告鑫瑞宏丰公司与原告签订的合同义务，其行为系自愿加入原告与被告鑫瑞宏丰公司的债，属债务加入，依法应由被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司对原告的债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告李艳明与被告广西百世富投资开发有限公司于2020年4月1日签订的《“清河尚府”合作建房合同》（合同编号：合建房字【2020】第090号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司返还原告李艳明合作建房款137766元； 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司支付原告李艳明利息损失（计算标准：以137766元为基数，自2017年9月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以137766元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）； 四、驳回原告李艳明的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4933元，由原告李艳明负担2105元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司负担2828元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年七月三十日 书记员  何 娜 ——