宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终397号上诉人（原审原告）：吴忠市利通区宝丽化妆品经销部。经营者：王占保，男，1969年8月29日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市利通区恒大名都18号楼1702号。委托诉讼代理人：郭某，宁夏一楠律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：王某，宁夏昊德律师事务所律师。特别授权代理。上诉人吴忠市利通区宝丽化妆品经销部（以下简称宝丽化妆品经销部）、吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司（以下简称永昌商业经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宝丽化妆品经销部的负责人王占保及其委托诉讼代理人郭某，上诉人永昌商业经营公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝丽化妆品经销部上诉请求：1.撤销（2019)宁0302民初2954号民事判决，依法改判支持宝丽化妆品经销部的诉求，要求永昌商业经营公司支付各种赔偿500000元；2.由永昌商业经营公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审认定事实正确，但判令永昌商业经营公司支付30000元不足以赔偿宝丽化妆品经销部造成的实际损失。涉案合同合法有效并理应受到法律保护，双方应严格依法依约履行自己的责任与义务。永昌商业经营公司发函并确认因商场整体布局和消防设计不合格，建新消防通道须占用宝丽化妆品经销部所租赁店铺60%的面积而安装电梯，故其无法正常交付租赁物而导致双方签订合同的目的无法实现和合同无法继续履行。经评估，强行解除合同给宝丽化妆品经销部造成各项经济损失2077526.2元。永昌商业经营公司对上述损失认可且进行了签字确认。宝丽化妆品经销部现要求赔偿500000元的损失有永昌商业经营公司签字认可的物品清单可以证实。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二、四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条的规定，永昌商业经营公司的违约行为导致合同的不能履行和合同目的无法实现，给宝丽化妆品经销部造成了巨大损失，宝丽化妆品经销部请求解除合同并要求永昌商业经营公司赔偿损失的请求具有充分的法律依据。综上，请求二审查明事实并依法改判支持宝丽化妆品经销部的诉讼请求。被上诉人永昌商业经营公司辩称，1.一审认定提供的商铺存在瑕疵与客观事实不符。本案争议焦点在谁先根本违约，谁先实际违约。宝丽化妆品经销部撤出前仅因为消防部门设计变更的提议就被其假想认定为必然违约，自行退场，违约责任在宝丽化妆品经销部。2.关于损失数额缺乏证据证实，其提供的损失鉴定主体不是宝丽化妆品经销部，且此类按年进行租赁履行的合同直接将整个合同期三年均作为假想逾期经营模式进行预算损失，严重偏离客观事实，不应被支持。请求撤销一审判决第一项，驳回宝丽化妆品经销部除履约保证金之外的全部诉请。上诉人永昌商业经营公司上诉请求:1.依法撤销（2019)宁0302民初2954号民事判决书中第一项内容，判决由永昌商业经营公司向宝丽化妆品经销部退还履约保证金10000元；2.本案的一审和二审诉讼费由宝丽化妆品经销部承担。事实与理由：永昌商业经营公司在本案房屋租赁合同履行过程中没有过错，宝丽化妆品经销部的诉请没有事实和法律依据。本案双方之间的纠纷，是因宝丽化妆品经销部未按合同的约定支付租金而违约，该事实已经吴忠市利通区人民法院作出（2017)宁0302民初4408号民事判决确认，判令解除合同并由宝丽化妆品经销部向永昌商业经营公司支付租金。一审法院认定永昌商业经营公司提供的租赁物存在瑕疵，是造成租赁合同无法继续履行的原因，属于事实不清。宝丽化妆品经销部拒绝履行生效判决确定的义务，提起本案诉讼，其诉请不应得到支持。综上，请求二审法院依法查明案件事实，依法公正的判决。被上诉人宝丽化妆品经销部辩称，永昌商业经营公司所述经过与事实不符。永昌商业经营公司在诉讼宝丽化妆品经销部时只是以租赁费用未交清为由诉讼，并未对全案违约行为做出全面审查。本案一审才将双方的纠纷全部审理查清，且双方提供了来往解除合同函件，函件明确写明了导致合同无法履行的原因，从而判令解除涉案合同。因此，永昌商业经营公司的理由不成立。宝丽化妆品经销部向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的商铺《租赁合同》并判令永昌商业经营公司依法向宝丽化妆品经销部返还履约保证金10000元、支付违约金124003.2元、赔偿经济损失980000元，共计人民币1114003.2元；2.判令永昌商业经营公司承担本案诉讼、评估鉴定费。一审法院认定事实：2016年10月6日，本案双方当事人签订《租赁合同》，约定永昌商业经营公司（甲方）将其位于永昌汇金时代的1F-02号商铺（建筑面积95.68㎡），出租给宝丽化妆品经销部（乙方）作为经营场地（用于经营吴忠市利通区宝丽化妆品黄河路分店），乙方应付的租金、物业管理费及其他费用按租赁场地面积计算。租赁期限为三年，至2019年12月31日止。该房屋的租金按计租面积计付，计租面积为129.17㎡。租金第一年月55元／㎡，物业费25元／㎡，全年总金额124003.2元；第二年租金88元／㎡（含物业费）。以月为一个交租期，乙方应当在每个交租期的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。开业前15日之内交纳第一期租金，进入正常营业后，以开业当日计租，意向金转为租金，租金交纳方式为现金。乙方在签订合同后7日内向甲方交纳履约保证金10000元，作为乙方履约的保证。乙方在合同签订后交纳租金时，向甲方交纳质量保证金5000元，作为乙方进场至合约期内对经营质量的保证。乙方进场装修交付装修保证金3000元，装修完毕，由甲方审核无误退还装修保证金（不计利息）。乙方租赁场地的用途仅用娇兰佳人品牌的商业经营。合同中还对保险、租赁场地的装修、转租、转让、续租，广告管理、违约责任、合同的解除等进行了约定。其中合同解除部分约定：“在租赁期限内，除本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同，如任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付租赁场地当年度一年的租金作为违约金”；“因甲方的原因，致使乙方无法按本合同约定的用途使用或继续使用租赁场地的，视为甲方违反合同，乙方有权解除本合同”。2016年9月1日，永昌商业经营公司交纳履约保证金10000元，交纳装修保证金3000元。后因宝丽化妆品经销部工商备案的需要，永昌商业经营公司与宝丽化妆品经销部的经营者王占保又签订了一份《租赁合同》，合同中增加了租赁期限自2017年1月3日开始，其他内容与2016年10月6日签订的合同相同。宝丽化妆品经销部装修结束后自2017年1月底开始营业。因汇金时代商场工程消防设计未经吴忠市公安消防支队审核合格，需在宝丽化妆品经销部租赁场地东侧增加封闭疏散楼梯，双方就铺位调整及赔偿问题协商未果，永昌商业经营公司向宝丽化妆品经销部发出解除合同通知书。2017年7月6日，宝丽化妆品经销部将店铺内所有商品货物以及陈列摆设经双方人员清点后全部搬走并清空。2017年8月4日，永昌商业经营公司提起诉讼要求确认与宝丽化妆品经销部间的租赁合同已解除并要求宝丽化妆品经销部支付租赁费及场地占用费，经吴忠市利通区人民法院、吴忠市中级人民法院一、二审审理，判决确认宝丽化妆品经销部与永昌商业经营公司签订的租赁合同解除并判令宝丽化妆品经销部支付永昌商业经营公司租赁费及场地占用费53390元。一审法院认为，本案双方签订的《租赁合同》，已经生效的判决确认予以解除，故本案无须再行解除。因汇金时代商场消防工程需在宝丽化妆品经销部租赁场地东侧增加封闭疏散楼梯，双方就铺位调整问题协商未果，致使双方签订的租赁合同无法继续履行。因永昌商业经营公司提供的租赁物存在瑕疵，是造成租赁合同无法继续履行的原因，永昌商业经营公司应承担相应的违约责任。故对宝丽化妆品经销部要求永昌商业经营公司支付违约金的诉讼请求，一审予以支持。根据双方签订的《租赁合同》中对违约责任的约定，永昌商业经营公司应向宝丽化妆品经销部支付租赁场地当年度一年的租赁费作为违约金。经核算，当年度的租金为85252.2元（55元/月×12个月×129.17平方米），故永昌商业经营公司应向宝丽化妆品经销部支付违约金85252.2元。关于宝丽化妆品经销部要求永昌商业经营公司返还履约保证金10000元的诉请，永昌商业经营公司对履行保证金无异议亦同意退还，故一审对该诉讼请求予以支持。关于宝丽化妆品经销部要求永昌商业经营公司赔偿经济损失的诉讼请求，综合考量宝丽化妆品经销部实际进行了装修及合同履行情况，一审酌情认定永昌商业经营公司赔偿宝丽化妆品经销部30000元；宝丽化妆品经销部的其他经济损失缺乏证据证实，一审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十二条之规定，判决：一、永昌商业经营公司支付宝丽化妆品经销部违约金85252.2元、经济损失30000元及退还履约保证金10000元，合计125252.2元，限永昌商业经营公司于判决生效后十日内付清；二、驳回宝丽化妆品经销部其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费14826元，由宝丽化妆品经销部负担12021元，由永昌商业经营公司负担2805元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人之间所签订的《租赁合同》虽为有效合同，但由于租赁物发生重大变化造成合同无法继续履行，合同目的无法实现，该《租赁合同》已经生效判决予以解除，本案不再赘述。由于汇金时代商场消防设计存在重大缺陷，需增加疏散通道，该通道占用《租赁合同》所涉及的租赁场地，致使承租人宝丽化妆品经销部无法实现经营目的。一审法院将合同无法继续履行的责任归责于永昌商业经营公司并判令其承担相应的违约责任，符合本案事实，本院予以确认。上诉人永昌商业经营公司以上诉人宝丽化妆品经销部逾期支付租金为由拒绝承担违约责任的上诉理由不符合本案基本事实。上诉人宝丽化妆品经销部逾期支付租金的行为虽经生效判决予以确认，但该行为并不是导致合同不能继续履行的根本事由，不构成根本违约。故上诉人永昌商业经营公司的上诉理由本院不予采信。双方签订《租赁合同》后，上诉人宝丽化妆品经销部于2017年1月开始营业，2017年7月撤出商铺，一审结合上诉人宝丽化妆品经销部的实际经营时间、投入及装修费用等，并依据公平原则酌定经济损失30000元并无不当。上诉人宝丽化妆品经销部一审起诉请求赔偿经济损失980000元，二审请求确认赔偿经济损失500000元，两次请求赔偿数额的依据均是由宁夏中谦价格评估有限公司出具的评估报告。在民事案件中，虽然当事人享有选择、变更、放弃其诉讼请求的权利，但必须对其所选择的诉讼请求提供确实充分的证据予以证实。本案中，上诉人宝丽化妆品经销部据以支持其诉请的证据为“评估报告”，该证据属上诉人宝丽化妆品经销部单方委托形成的证据，且评估公司人员未到庭参与质证，评估报告所涉及的部分损失亦不属于法律规定的直接损失范围，一审对其证据效力不予确认符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，上诉人宝丽化妆品经销部对其经济损失的请求再无其他证据予以证实，故本院对其上诉理由及请求不予支持。综上所述，吴忠市利通区宝丽化妆品经销部、吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人吴忠市利通区宝丽化妆品经销部预交的二审案件受理费6921元，由上诉人吴忠市利通区宝丽化妆品经销部负担；上诉人吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司预交的二审案件受理费2605元，由上诉人吴忠市永昌商业经营管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 项成文审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇二〇年七月三日书记员 王 静附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。