苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7378号 原告：李桂平，男，1976年9月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：厉彬，江苏新天伦律师事务所律师。 被告：戚秋兰，女，1963年8月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：鲁云亮，江苏丰云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雨奇，江苏丰云律师事务所实习律师。 第三人：上海中筑投资有限公司，住所地上海市崇明新河镇新申路921弄2号（商务大楼）B区140室（上海富盛经济开发区）。 法定代表人：丁明渊，执行董事。 委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告李桂平与被告戚秋兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭审理。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭审理。审理过程中，根据被告戚秋兰的申请，追加上海中筑投资有限公司（以下简称中筑公司）作为第三人参加诉讼并于2020年5月14日公开开庭审理。原告李桂平的委托诉讼代理人厉彬，被告戚秋兰的委托诉讼代理人鲁云亮、林雨奇，第三人中筑公司的委托诉讼代理人梁绍淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李桂平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房租105万元、逾期滞纳金246000元（滞纳金暂计算至2019年8月5日，实际计算至清偿之日）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月21日，原告与被告签订《合作协议》，根据协议内容实为《租赁协议》。协议约定原告将承租的位于苏州市xx路x1号商铺出租给被告经营，租赁期限自2018年6月6日起至2023年6月5日止。协议约定合作期间被告以固定分红支付原告，实为租金支付：第一年自2018年6月6日至2019年6月5日止支付租金100万元；第二年自2019年6月6日至2020年6月5日止支付租金110万元；第三年自2020年6月6日至2021年6月5日止支付租金118万元；第四年自2021年6月6日至2022年6月5日止支付租金124万元；第五年自2022年6月6日至2023年6月5日止支付租金132万元；租金以每半年一支付，下期支付应到期前30天支付。逾期支付每逾期一日，则被告需当月租金总计的千分之八支付滞纳金。房屋交付日首付50万元，签订合同一周内支付18万元保证金。原告于2018年5月5日向被告交付承租房屋，收到被告首付50万元租金和18万元保证金。苏州市xx路x1号房屋系原告向上海中筑投资有限公司承租，上海中筑投资有限公司系向房屋所有人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司承租。以上两出租方与原、被告关于被告拖欠租金事宜一直协商至今未果。被告在向原告首付50万元后再无向原告支付租金，欠原告2018年12月6日至2019年6月5日半年租金50万元，逾期滞纳金18万元(50万：6个月×8%×270天=180000元)；2019年6月6日至2019年12月6月5日半年租金55万元，逾期滞纳金66000元(55万÷6个月×8‰×90天=66000元)，租金共计105万元，滞纳金共计246000元，两项合计1296000元。 被告戚秋兰辩称，1、合作协议签订后，我按约支付了租金50万元及租赁保证金18万元。装修过程中，原告对我提出了诸多要求，导致我无法正常使用房屋。经协商后，原、被告双方于2018年8月16日达成了由原告以160万元的价格将取得的租赁权利转让给我、我此前已付的68万元作为转让款、转让尾款待房东同意后支付给原告的合意并签署了《协议》。2、《协议》签署后，我在与房东的协商过程中才知晓原告的房屋系从中筑公司转租而来，后又经相关协调，房东同意由中筑公司与我合作，至此，我取得了原告的租赁权利。3、案件审理过程中，我已经转让尾款提存至法院。综上，请求驳回原告的诉请。 第三人中筑公司述称，我公司曾和被告控制的绣娘公司谈过租赁合同，但最终未能达成一致，也未能与被告签署相关合同，故我公司目前的合同相对方是原告。 本院经审理查明事实如下：位于苏州市xx路x1号的商铺为苏州xx历史街区保护整治有限责任公司所有（以下简称平江公司）。2005年11月27日，平江公司（甲方、出租方）与中筑公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，双方约定：乙方向甲方租赁xx路x1号商铺（建筑面积294平方米）用于苏州建筑旅游信息中心及建筑会所（包括餐饮、客房）使用，若甲方同意乙方使用x1号和x2号房屋之间的夹弄（平方米），则租赁面积总计为330平方米。双方约定的租赁期间为20年，自2005年12月1日起至2025年11月30日止。租金年付，先付后用。合同签订后，平江公司向中筑公司交付了商铺。 2013年8月29日，中筑公司（甲方、出租方）与苏州市金阊区纳西宝藏工艺品店（经营者：李桂平）（乙方、承租方）签订《租赁合同》。双方约定，由乙方向甲方承租位于xx路x1号的房屋，该租赁物系甲方从平江公司处租赁取得，甲方保证其有合法有效的转租权。乙方承租房屋用于销售旅游纪念品，未经甲方同意，乙方不得更改使用用途。双方约定的租赁期限自2013年9月1日起至2025年11月30日止，第1-3年（2013年9月1日至2016年8月31日）的租金为433620元/年，从第4年起，租金每年递增5%。租金年付，先付后用。在租赁合同签订后，乙方须向甲方支付房屋内部装修转让费50万元、租赁保证金43万元。上述合同签订后，中筑公司向李桂平交付了商铺。 2018年3月21日，李桂平（甲方）与戚秋兰（乙方）签订《合作协议》。双方约定，甲方将承租的xx路商铺与乙方合作使用，该商铺的建筑面积为330平方米（以实际测量为准），具体包括凤缘祥店堂和仓库、店堂南侧二层楼和院子的xx路x1号整体，不包含北面通道里的小店按现状。甲方合法拥有该房屋的使用权，保证乙方在租赁过程中不受第三方干涉。乙方的装修期限自2018年5月6日至2018年6月5日。双方的合作期限自2018年6月6日起至2023年6月5日止。2018年6月6日至2019年6月5日期间，甲方固定分红100万元；2019年6月6日至2020年6月5日期间，甲方固定分红110万元；2020年6月6日至2021年6月5日期间，甲方固定分红118万元。合作保证金为18万元。以上为固定分红，甲方收取固定分工与乙方的经营盈亏无关。分红每半年为一个支付周期，提前30天支付，逾期支付的，每逾期一天，须支付相当于月租金总额的8‰的滞纳金。上述合同签订后，李桂平向戚秋兰交付了商铺，戚秋兰向李桂平支付了2018年6月6日起2018年11月5日的分红50万元及保证金18万元。此后，案涉商铺由戚秋兰（绣娘丝绸投资（苏州）有限公司的股东）经营绣娘丝绸使用。 经营过程中，戚秋兰与李桂平协商后，初步达成了中筑公司、李桂平退出租赁，由戚秋兰与平江公司直接签订租赁合同、戚秋兰或平江公司对中筑公司、李桂平进行适当补偿的合意。2018年8月16日，经平江公司的赵云峰协调，李桂平（甲方）与戚秋兰（乙方）签订《协议》。双方约定，经协商，甲方将xx路x1号商铺转让于乙方，转让费为160万元，支付以上转让费后，甲方承诺放弃该商铺的所有权利，由乙方行使该商铺的所有权利。截至2018年8月16日，乙方已付68万元，余款92万元待乙方与平江公司签订正式合同后五日内支付至甲方指定账户。因xx路x1号的中间夹弄租赁期限未到，甲方承诺于2019年5月交还乙方。 经联系中筑公司，中筑公司同意退出租赁，由戚秋兰与平江公司直接签订租赁合同，但因平江公司就案涉商铺已经与中筑公司签订了租赁合同，又因平江公司为国有企业，不宜擅自更改已签署的租赁合同，故戚秋兰未能成功与平江公司签订租赁合同。 因未见戚秋兰与平江公司签署租赁合同，亦未见戚秋兰支付转让尾款92万元，李桂平于2019年3月5日向中筑公司支付了2018年9月1日至2019年8月30日的租金501969元，于2019年5月20日向戚秋兰发送《通知函》，称：经了解，平江公司不同意与你签署租赁合同，故本人与你于2018年8月16日签署的《协议》无法履行。如未与平江公司签订相关合同的，视为我与你于2018年8月16日签订的《协议》解除；如已与平江公司签订了相关合同的，请向本人提供。如不能提供的，请继续按照《合作协议》的约定支付租金。 戚秋兰于2019年5月23日回复李桂平，称：1、2018年8月16日《协议》中约定的尾款92万元的支付期限尚未届至，故不存在解除《协议》的事由，不同意解除该《协议》。2、因案涉商铺系你从所有权人平江公司、承租人中筑公司、次承租人苏州筑园建筑旅游咨询有限公司处转租而来，但因你未提供前述权利人同意由你继续转租的材料，故转让尾款需待平江公司与我签署合同后才能支付。2018年8月16日的《协议》签署后，我积极联系各方，但却未见你为促成《协议》而做的努力。3、请于收函向提供所有权人平江公司、承租人中筑公司、次承租人苏州筑园建筑旅游咨询有限公司同意由你转租的书面材料，否则构成违约。 就租赁事宜，经戚秋兰再次联系，中筑公司与平江公司于2019年7月30日签订《备忘录》，平江公司同意中筑公司将xx路号用于与绣娘丝绸投资（苏州）有限公司的合作经营以提升其品味档次并符合xx路总体风貌的要求。 上述《备忘录》签署后，中筑公司与戚秋兰退而求其次，改由中筑公司与戚秋兰就租赁事宜协商后直接签订租赁合同，李桂平退出租赁。中筑公司、戚秋兰并于2019年7、8月份进行了签订租赁合同事宜的协商，但因中筑公司、戚秋兰对部分租赁条款有分歧，双方未能最终签署租赁合同。 因李桂平既未收到转让尾款92万元又收收到分红款，遂于2019年8月29日提起本次诉讼。 案件审理过程中，戚秋兰表示要继受中筑公司与苏州市金阊区纳西宝藏工艺品店（经营者：李桂平）2013年8月29日《租赁合同》中的权利义务，故于2019年11月18日将与李桂平《协议》中的尾款92万元提存至本院。李桂平以戚秋兰未能与平江公司签订租赁合同为由坚持认为2018年8月16日的《协议》无法继续履行，并于2019年12月2日向中筑公司支付了2019年9月1日至2020年8月30日的租金527067元。 以上事实，由原告提交的合作协议、租赁合同两份、情况说明、通知函、录音及文字整理稿、收据、转账记录四份，被告提供的协议、备忘录、转账凭证、回复函、微信聊天记录、与中筑公司的租赁合同草稿及各方当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。经各方当事人同意，可以协商变更合同或将合同权利义务概括转让给第三方。 本案中，第三人中筑公司与苏州市金阊区纳西宝藏工艺品店（经营者：李桂平）于2013年8月29日签订的《租赁合同》、李桂平与戚秋兰于2018年3月21日签订的《合作协议》、于2018年8月16日签订的《协议》均是各方真实意思的表示且不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。对于《合作协议》的性质问题，因原告在《合作协议》签署后即将店铺交由被告经营，原告仅收取固定“分红”，该《合作协议》种也多次出现“租赁”字眼，现原、被告双方均认为该《合作协议》实际为租赁合同，本院对其租赁合同的性质予以确认。 现原、被告双方对于应履行2018年8月16日签订的《协议》还是履行2018年3月21日签订的《合作协议》产生争议，该争议也为：在被告戚秋兰未能与平江公司、中筑公司签订租赁合同的情况下，被告戚秋兰可否概括承受苏州市金阊区纳西宝藏工艺品店（经营者：李桂平）在2013年8月29日《租赁合同》中权利义务的争议。本院经审查后认为，首先，2018年8月16日的《协议》为原、被告双方达成的由原告李桂平退出租赁、被告戚秋兰支付转让费的协议。双方约定的尾款付款时间是延后被告戚秋兰付款时间的条款，而非限制被告戚秋兰租赁协合同签约对象的条款。其次，对于原告李桂平而言，李桂平签署《协议》的合同目的在于取得转让款，而非用于限定被告戚秋兰的租赁合同签约对象。原告李桂平可以转让的仅为其在2013年8月29日《租赁合同》中权利义务，并不涉及第三人中筑公司与平江公司的《租赁合同》权利义务。被告戚秋兰与平江公司抑或与中筑公司签订《租赁合同》并不影响原告李桂平的权利实现。再次，根据已查明事实中各事件及各事件的时间节点，可以认定：2019年7月30日的《备忘录》签订时，中筑公司与平江公司均已知晓原告李桂平要退出租赁、被告戚秋兰要加入租赁的事实，《备忘录》的签署也是为了确认前述事实。基于前述，被告戚秋兰可以概括受让苏州市金阊区纳西宝藏工艺品店（经营者：李桂平）在2013年8月29日《租赁合同》中权利义务，该合同约束第三人中筑公司与被告戚秋兰。 因被告戚秋兰已将转让尾款92万元提存至本院，原告李桂平可以至本院领取。对于92万元转让尾款支付前，原告李桂平可否要求被告戚秋兰按照《合作协议》支付租金的问题，本院经审查后认为，从租金金额、租赁目的来看，原告李桂平转租给被告戚秋兰的租金金额约为原告李桂平向第三人中筑公司支付租金的两倍，前述转租行为为典型的商业经营行为。而xx路作为历史文化保护街区之一，其意义在于展示苏州的历史文化、提升苏州的城市影响力而非用于商业经营。绣娘丝绸作为苏工苏作的代表之一，在xx路设立经营点符合xx路主要用于历史文化展示的要求，也符合《备忘录》中提及的“符合xx路总体风貌”的要求。基于前述，原告李桂平的前述要求亦不能得以支持。如原告李桂平认为被告戚秋兰未能在合理期间内支付转让尾款给其造成资金占有利益损失的，亦可要求被告戚秋兰支付相关利息损失。 因原、被告双方应继续履行2018年8月16日的《协议》，而非履行2018年3月21日的《合作协议》，故本院对原告李桂平基于2018年3月21日的《合作协议》提出的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告李桂平的全部诉讼请求。 案件受理费16464元，由原告李桂平承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  张花锋 人民陪审员  周国英 人民陪审员  刘之慧 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  朱静佳