江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2107号上诉人(原审被告）：赣州市阳光房地产有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区沙河镇五龙新村南区五里亭组安居住宅1栋1单元2号，统一社会信用代码：913600210019699。法定代表人：叶屹。上诉人(原审被告）：赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司。住所地：信丰县嘉定镇水北坝上住宅小区，统一社会信用代码：913607227994571154。法定代表人：叶屹。共同委托诉讼代理人：黄为圣，江西微言律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谢昌跃，江西正制律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：深圳影响力广告文化活动策划有限公司。住所地：深圳市罗湖区翠竹街道水田二街宝琳国际珠宝商业街二楼A201，统一社会信用代码：91440300MA5DNDNU03。法定代表人：张爱璞。委托诉讼代理人：梁敏、邹庆豪，江西凯莱律师事务所律师。上诉人赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司与被上诉人深圳影响力广告文化活动策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，上诉人不服江西省信丰县人民法院（2019）赣0722民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司上诉请求：1、驳回被上诉人要求上诉人按销售金额的16%支付未付代理费用4488100元的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先,根据双方签订的销售代理合同约定,被上诉人只有在合同约定的期限内完成总套数的80%,才能按16%比例提取代理费用,否则只能按14%或12%提取。上诉人与被上诉人最初是于2018年2月13日签订的《乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》,2018年6月30日双方又签订《补充合同》,并明确约定:“甲方委托乙方进行独家策划及销售代理事宜,委托期限及相关权责延续至2018年12月30日止,合作期满,经双方协商,有意向则可续签合同,售馨或无需合作则乙方在合同期满后撤场”。那么,到2019年12月3日止,被上诉人代理上诉人共实际售出了房源为283套,按总房源373套计算,仅占75.8%,不是80%,依合同约定,不应按16%计算被上诉人代理费用。其次,被上诉人在2019年元月以后虽为上诉人销售了部分房源,但上诉人和被上诉人双方于2018年2月13日签订的《乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》和2018年6月3日签订的《补充合同》的履行期限为2018年12月30日前,因双方在2019年期间并未另行签订相关合同,因此,上诉人认为,上诉人虽应支付相关代理费用,但也仅可参照原合同计算,而不能累计在原合同履行期限内,并按原合同约定计算代理费用。事实上在2019年1至4月期,被上诉人完成剩余房源总套数的22%。因此，在2019年1月至4月也不能按16%计算代理费用而应参照合同按12%计算代理费用。再次,《信丰乐百汇每月代理结算汇总》虽然有按代理点数16%计算的表述,但该表述是与双方签订的《代理合同》约定的代理费相违背的。且汇总表计算依据应当依照原合同的约定进行,如有错误仍可以更改。即上诉人事实上应支付给被上诉人的2018年代理费用仍应由双方按2018年2月13签订的《乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》和2018年6月3日签定的《补充合同》重新确定,而2019年的代理费则应参照合同重新确定。深圳影响力广告文化活动策划有限公司答辩称：一、2018年12月30日后双方继续履行合同的行为,是合同权责的延续,是合同不可分割的组成部分。《泰城?乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》第二条第2款约定：“合作期满,经双方协商,有意向则可续签合同,已售馨或无需合作则乙方在合同期满后撤场”。《泰城?乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同补充合同》约定：“合作期满,经双方协商,有意向则可续签合同,已售馨或无需合作则乙方在合同期满后撤场”。两份合同对续签合同及何时需要撤场的约定完全一致。同时,《补充合同》还约定“委托期及相关权责延续至…”、“本补充合同生效后,即成为原合同不可分割的组成部分”,虽然双方在2018年12月30日之后未另行签订书面协议,但是双方实际上仍在继续履行合同,被上诉人并未撤场,且根据合同约定也无需撤场,双方在当时也并未结算代理费,《代理合同》及《补充合同》并未履行完毕,2018年12月30日之后双方的履约行为是对合同相关权责的延续。在合同并未履行完毕,且双方均没有表示需对合同约定进行变更的情况下,2018年12月30日之后双方的权利义务当然应与《代理合同》及《补充合同》一致,2018年12月30日后双方继续履行合同的行为也应当“成为原合同不可分割的组成部分”。二、代理销售数量和代理费金额已经过上诉人确认。双方于2019年4月11日通过《确认书》对代理销售商铺的数量进行了确认,通过《信丰乐百汇每月代理结算汇总》对代理费总金额进行了结算确认,在结算确认的过程中,从未对销售数量分阶段计算,上诉人也从未对计算方法和计算结果提出异议,说明双方直至结算确认之时,对一并计算代理销售数量及按16%计算代理费的方式均无分歧。上诉人在结算确认后反悔,有违诚实信用原则。综上,一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法,上诉人的上诉理由不能成立,请依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。深圳影响力广告文化活动策划有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付剩余未支付代理费用4488100元及逾期付款违约金（以44488100元为基数按月利率6.525%从2019年4月12日起计算至款清之日止,截止2019年8月11日利息暂计97616元。）；2、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年2月13日，被告赣州阳光房地产有限公司与原告签订了《泰城?乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》，合同约定：被告赣州市阳光房地产有限公司委托原告为位于信丰县水印丹堤旁乐百汇购物广场的独家全案策划及销售代理商，受托物业类型为商铺，代理费用根据原告的任务完成情况分三档计算，即：第一档：完成剩余房源总套数的40%，则所有售出房源都按照实际成交总价的12%计提；第二档：完成剩余房源总套数的60%，则所有售出房源都按照实际成交总价的14%计提；第三档：完成剩余房源总套数的80%，则所有售出房源都按照实际成交总价的16%计提。代理期间，所有代理提成先按照第一档计提，结束代理停止销售时按当时实际成交比例计算超出部分，一次性结清。同时约定：客户向甲方缴纳购房定金后，甲方应向乙方支付销售代理佣金费的50%，客户缴纳首笔首付款或全额首付款、交齐按揭资料并面签通过后，甲方应向乙方支付销售代理佣金费剩余的50%。乙方在每月5日前提交上述项目总代理费用结算清单，甲方在当月10日前向乙方支付销售代理佣金费。合同期限自2018年2月9日起至2018年6月30日止。2018年6月30日，被告赣州市房地产有限公司信丰分公司又与原告签订了《泰城?乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同补充合同》，约定将委托期和相关权责延续至2018年12月30日。合作期满，有意向可续签合同。《补充合同》第二条约定“本补充合同生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力”。2019年1月15日，原告向被告出具《影响力回款确定书》，对截止到2018年12月31日的未结算代理佣金，原告向被告方建议现金支付部分为1月20日前支付35万元，2月3日前支付45万元，其余未结清部分以按比例的方式结算，同时自2019年1月15日起影响力继续进场销售。被告法定代表人叶屹在确认书上签字同意。此外，原、被告双方曾另行签订《全程策划及广告设计代理服务合同》，约定由被告委托原告为指定项目营销全策及广告设计代理，原告向被告提供本项目的营销全策及广告设计代理服务。服务范围：1、项目营销全策方案提案；2、广告创意设计；3、项目地包装及营销中心升级设计；4、媒体广告设计；5、公关活动物料设计。服务期限自2018年1月3日起至2018年6月2日止。合同期服务费共计40万元，合同签订后2个工作日，由甲方一次性向乙方支付首期服务费用人民币20万元即合同总服务费用50%，作为代理服务费首付款。据原告提供的转账记录截图显示：2018年1月9日收入金额200000元，对方账户名称为赣州市阳光房地产有限公司，该款项的支付符合合同约定。2019年4月11日，原、被告双方就原告代理泰城乐百汇商铺数量进行确认，《确认书》载明“江西影响力最终销售房源总套数为373间，共计销售313间，其中江西影响力销售306间，开发商抵工程款7间。”，《确认书》由被告公司工作人员黄冬兰、郭海兰签字核对确认。同日，双方又对代理费金额进行了结算确认，据当时形成的《信丰乐百汇每月代理结算汇总》显示：截止2019年4月10日，已收结算代理费285万元，剩余未付代理费5838100元（按代理点数16%计算）。被告公司财务人员杜鹃在《结算汇总》上特别注明“截止2019年4月10日，已结付代理费295万元”，公司工作人员黄冬兰核对后在汇总表上签名，项目负责人魏金风在汇总表上签字确认。乐百汇购物广场总计373间店铺，2018年2月14日至2019年3月31日期间，共计销售313间，其中开发商抵工程款7间，原告销售306间，原告完成销售剩余房源总套数的82%。据被告方当庭向法庭提供的35张银行转账凭证显示，截止2019年8月，被告方共计向原告支付商品房销售代理费用415万元。一审法院认为，原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的商铺销售代理合同及补充合同依法成立且合法有效，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。原告公司按照合同约定履行了合同义务，完成了合同约定的房源销售，且其销售比例已达双方约定的代理费第三档计提比例即：完成剩余房源总套数的80%，则所有售出房源都按照实际成交总价的16%计提。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……”，故原告公司有权按照合同约定获取报酬。原告公司销售的商铺数量及代理费用双方已于2019年4月11日进行了确认和结算，被告方的项目负责人及财会人员均予以书面签字认可，原告公司应获取的代理费用在双方的《代理结算汇总》表上明确标明“按代理点数16%计算”，对《代理结算汇总》表的证明效力予以确认，被告方辩称的原、被告双方并未进行结算，更未对代理费金额进行确认的意见，不予采纳。被告方辩称已向原告公司支付了代理费用430万元，但其向法庭提供的于当庭出示并经质证的转账凭证显示只支付了415万元，原告公司主张被告方已支付了420万元，被告方声称的已支付430万元的费用中应包含另外的广告策划费用。经审查原告公司提供的《全程策划及广告设计代理服务合同》及微信转账凭证等证据后认为原告的主张更符合事实与情理，故对原告公司的该主张予以采纳。被告方辩称的涉案合同约定按成交价格总额的12-16%收取代理费明显违反国家规定，而且扰乱市场的主张，原国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范，而非效力性规范，且不属于法律和行政法规，对合同效力不产生影响。原、被告双方对该合同条款的约定系双方共同真实意思表示，不违反法律及行政法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”，因被告方未全面履行合同的金钱给付义务给原告公司造成利息损失，原告公司主张由被告公司承担逾期付款违约金的请求于法有据，予以支持。但其主张以44488100元为基数按月利率6.525%计算违约金不当，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的相关规定，确定其违约金的计算自被告方逾期付款之日起，按照年利率6%计算资金占用期间利息。原告主张除本案诉讼费外，被告方还应承担诉讼保全担保费，但其未向法庭提供相关费用支出票据，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司商铺委托销售代理费4488100元，并自2019年9月1日起按年利率6%计算，支付原告资金占用期间利息，利随款清；二、驳回原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43490元，保全费5000元，合计48490元由被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司承担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，关于代理费提取比例问题。上诉人主张按照12%提取，被上诉人则主张按照16%提取。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。因此，当事人在合同书上的签字或者盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利并履行合同义务。本案中，《补充合同》第一条约定将委托期和相关权责延续至2018年12月30日，其他合同条款并未变更，是对合同委托期限的变更和延长，不应再以原委托期2018年6月30日为准。《商铺数量确认书》和《结算汇总表》虽然没有加盖上诉人的印章，但是同时具有上诉人多名工作人员的签字确认，且签字确认过程中对于存有异议的已付款金额进行了修改，而未对其他内容包括代理点数16%计算的内容进行修改，可以认定其法律效力。综上，双方最初的代理合同虽然确定了委托期限，但是双方当事人在合同履行过程中通过《补充合同》、《商铺数量确认书》和《结算汇总表》协商一致进行了合同变更，应以变更后的确认内容为准。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42704元，由上诉人赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月二十五日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞