湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1124民初583号原告：中国建设银行股份有限公司英山支行，住所地英山县温泉镇金石路43号，统一社会信用代码91421124880610420C。法定代表人：胡柏林，该行行长。委托诉讼代理人：段玲玲，该公司职工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张龙，湖北罡泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：占全，男，1984年3月15日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县，被告：陈珺，女，1987年6月1日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县，被告：英山县大众房业有限公司，住所地英山县温泉镇金石路26号，统一社会信用代码91421124180613006C法定代表人：方旺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：卫萧，湖北罡泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告中国建设银行股份有限公司英山支行(以下简称建行英山支行)与被告占全、陈珺、英山县大众房业有限公司（以下简称大众房业）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行英山支行的委托诉讼代理人段玲玲、张龙，被告大众房业的委托诉讼代理人卫萧到庭参加诉讼，被告占全、陈珺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告占全、陈珺偿还借款本金438489.16元及利息7579元共计446068.16元（利息计至2020年3月31日），依法判令被告以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先偿还所欠贷款本息；2、依法判令被告占全、陈珺偿还自2020年4月1日起至还清贷款本息时止的利息和罚息；3、依法判令被告大众房业对上述借款承担连带清偿责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月18日被告占全、陈珺因购房与原告签订830000元借款合同，以按揭方式购买被告大众房业开发的步行街房屋（位于中央城商业步行街8栋第16层），并以该房屋办理了抵押登记。自2019年12月起，被告占全、陈珺就没有按约定如期还款，截止2020年3月31日，被告占全、陈珺共欠贷款本息共计446068.16元。原告多次与被告占全、陈珺沟通要求还款均未成功，现为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告占全、陈珺未答辩。被告大众房业辩称：1、被告占全、陈珺为购买本公司位于中央城商业步行街8栋第16层的房屋，于2014年3月18日与本公司签订了《商品房买卖合同》，两人支付首付款后与原告签订了借款合同贷款830000元，本公司是该笔借款的连带保证人，现两人未偿还按期偿还房屋贷款；2、本公司虽为该笔借款的连带保证人，但在清偿本笔借款时，应先以被告占全、陈珺抵押的房屋拍卖或者变卖的价款优先进行受偿，本公司应在该价款不足以清偿时，承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告占全、陈珺、大众房业未提交证据。原告提交的证据证据二、个人住房（商业用房）借款合同复印件一份，拟证明被告占全借款的事实，大众房业为被告占全担保的事实；证据四、预售商品房抵押登记证明单复印件一份，拟证明被告用房屋抵押的事实；上述证据被告表示无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一、被告占全、陈珺身份证明复印件及结婚证复印件各一份，拟证明被告是适格当事人。被告大众房业对真实性无异议认为与其无关。本院认为，该证据真实合法，能够证明被告占全、陈珺的身份，故对该证据本院予以采信。证据三、商品房销售贷款合作协议书复印件一份，拟证明大众房业为购买房屋的用户担保的事实。被告大众房业对真实性无异议，认为该协议系原告与本公司就整个业务合作达成的协议，与本案无直接关联，该协议也未就某一笔业务达成可扣除保证金。因原告与被告大众房业在该协议中约定，被告大众房业同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，故本院予以采信。证据五、个人贷款支付凭证，拟证明被告占全、陈珺贷款830000元的事实；证据六、中国建设银行个人贷款对账单一份，拟证明被告占全、陈珺欠款的事实。被告大众房业对真实性均无异议，认为具体欠款金额应由原告与被告占全、陈珺具体核对为准。上述证据来源合法，与本案具有关联性，能够证明被告占全、陈珺为购买预售商品房向原告借款并以该预售房屋办理抵押登记、被告大众房业为该借款提供阶段性保证的事实及相应还款情况，本院予以采信。被告占全、陈珺未到庭，视为其对质证权利的放弃。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：11年12月26日原告与被告大众房业签订商品房销售贷款合作协议书，被告大众房业为甲方，原告为乙方，协议约定：第二条个人住房贷款适用的商品房，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于湖北省英山县温泉镇金石路45号经批准命名为英山县商业步行街的商品房发放个人商住房贷款。第四条。三、甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。甲方保证范围及责任为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物资用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止，甲方不再对乙方发放给购房人的贷款承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方均有权要求甲方在其保证范围内承担保证责任。五、甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。直接扣划后，五个工作日内，甲方应补足保证金。22014年3月18日被告占全、陈珺为购买被告大众房业开发的位于英山××××层的房屋向原告贷款830000元，并在同日与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：借款期限为120个月（即2014年3月19日至2024年3月19日），贷款利率为月利率，执行浮动利率（即在基准利率水平上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度在合同约定的利率调整日调整一次，每年1月1日为贷款利率调整日），罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，贷款利率按约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……；贷款人救济措施：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……。合同还约定，该笔借款的保证形式为抵押加阶段性保证，被告占全、陈珺以其购买的位于英山县××商业步行街××面积为426.29㎡的房屋作为抵押，被告大众房业为该借款提供阶段性保证，保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年3月18日，原告与被告占全、陈珺以借款合同载明的抵押房屋在英山县房地产管理局办理了预售商品房抵押登记，《预售商品房抵押登记证明单》载明，该商品房竣工后，当事人应当在领取房屋证书后，凭此证明单重新办理房地产抵押登记，领取房屋他项权证。2014年7月15日原告按约向发放了830000元贷款。被告占全、陈珺履行了部分还款协议，但自2019年12月起至今被告占全、陈珺未按约还款，原告多次催款无果，遂诉至法院。本院认为，原告与被告占全、陈珺签订的借款合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行相应的义务。原告已经依合同向被告占全、陈珺提供了贷款，被告占全、陈珺则应按合同的约定向原告足额偿还贷款本金及利息，现被告占全、陈珺未能按约还款，构成违约，故原告请求被告占全、陈珺提前偿还贷款本金及偿还利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先偿还所欠贷款本息，涉案房产虽已办理预售商品房抵押登记,但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记。在仅办理预购商品房抵押权预告登记而未办理房屋抵押权设立登记之前,其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对涉案房屋的处分,但对涉案房屋不享有抵押权。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行可作为抵押权人对商品房行使优先受偿权,开发商因保证期间届满而免除保证责任。因此，原告诉请被告占全、陈珺以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先偿还所欠贷款本息，大众房业对上述借款承担连带清偿责任，在抵押的房屋未正式办理抵押登记前，被告大众房业有义务对上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后有权向债务人进行追偿；在抵押的房屋取得相应的他项权证书后，原告则可以以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告占全、陈珺于本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司英山支行偿还贷款本金438489.16元及截至2020年3月31日的利息7579元（2020年4月1日及以后的利息及罚息仍按合同计算至还清之日止）。二、被告英山县大众房业有限公司在位于英山县中央城商业步行街8栋第16层面积为426.29㎡的房屋的抵押登记办妥前对上述第一项债务承担连带偿还责任。被告英山县大众房业有限公司在承担保证责任后，有权向被告占全、陈珺追偿。三、原告中国建设银行股份有限公司英山支行对位于英山县中央城商业步行街8栋第16层面积为426.29㎡的预售房屋享有优先受偿权，在该房屋的抵押登记办妥后，被告英山县大众房业有限公司的保证责任免除，原告中国建设银行股份有限公司英山支行可对上述第一项债务以该抵押房屋变卖或拍卖所得的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7991元，减半收取计3996元，由被告占全、陈珺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  闵齐飞二〇二〇年七月二十四日书记员  李 俊