江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终786号上诉人（原审原告）：上饶市信州区公园道一号小区业主委员会，住上饶市信州区公园道一号小区内。负责人：敖美麟。委托诉讼代理人：谢爱理，女，1959年2月15日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：江西金诚投资有限公司，住上饶市信州区带湖路80号，统一社会信用代码：913611007460816019。法定代表人：谢美华。委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：童智强，男，汉族，1994年5月13日出生，私营业主，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：汪健，江西申民律师事务所律师，一般授权代理。上诉人上饶市信州区公园道一号小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被上诉人江西金诚投资有限公司（以下简称金诚公司）、第三人童智强所有权确认纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初2737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人委托诉讼代理人谢爱理、被上诉人委托诉讼代理人夏乐艳、第三人委托诉讼代理人汪健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人上饶市信州区公园道一号小区业主委员会上诉请求：1、依法撤销一审判决，依认改判确认信州区凤凰中大道670号12幢1-1号房屋为公园道一号全体业主物业用房，归全体业主所有并返还原物；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案属于民事诉讼法中的确认之诉，上诉人与被上诉人之间因房屋所有权产生争议，要求人民法院确认涉案房产归业主共有，完全符合法律规定；2、本案属于平等民事主体之间财产关系或人身关系产生的争议；3、法律明确规定建设人即被上诉人擅自处分业主财产无效，且有最高人民法院相应判例。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应当受理。同时，2014年第6期最高人民法院公报：针对物业管理用房的权属确认，也认定可以通过民事诉讼予以解决，全面支持业主委员会确权之诉。4、法院也曾判决类似确权之诉，认定属于民事诉讼审理范畴，并予以改判。5、被上诉人一审提供的上饶市住建局出具的公园道一号配套用房的调配方案真实性存疑。被上诉人金诚公司辩称，1、公园道一号小区业主委员会不是本案的适格主体；2、公园道一号的物业用房总面积未减少，且调整后的物业用房符合上饶市房地产管理局物业管理科规定的标准，并未对任何业主造成影响，案涉房屋并非物业用房，也非公园道一号全体业主所有，公园道一号最初规划的四间物业用房分别在2号楼、5号楼、7号楼、12号楼，为管理方便，金诚公司将原12号楼的物业用房调整至5号楼，金诚公司调整物业用房时，公园道一号业主委员会未成立。3、上饶市房地产管理局于2014年4月3日填发上房权证上饶市字第××号房产证给金诚公司，金诚公司已经依法取得案涉房屋所有权，公园道一号业主委员会主张对案涉房屋的所有权，应属于行政诉讼范畴。第三人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。上诉人并未提供充分证据证明案涉房屋属于上诉人，第三人购买房产的行为合法。上饶市信州区公园道一号小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求依法确认上饶市信州区凤凰中大道670号12幢1-1号房屋为公园道一号全体业主物业用房，归全体业主所有并返还原物；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：公园道一号业主委员会诉争的房屋位于上饶市信州区。2014年4月3日，金诚公司取得该诉争房屋的产权证（证号：上房权证上饶市字第××号）。2017年12月26日，金诚公司将该诉争房屋出售给第三人童智强，且双方签订了两份《商品房买卖合同》，一份房价为934197元，另一份为10万元，其中房价为10万元的合同在主管部门办理了备案登记。公园道一号业主委员会认为诉争房屋系全体业主物业用房，应归全体业主共同所有，故而提起本案诉讼要求确权并返还原物。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、公园道一号业主委员会是否具有诉讼主体资格；二、案涉房屋的所有权归属问题。对于焦点一，业主委员会依照《中华人民共和国物权法》规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主大会决议，在授权范围内以业主委员会的名义从事法律行为。本案中，公园道一号业主委员会主张案涉房屋系物业管理用房应归全体业主共同所有，故业主委员会具备本案的原告诉讼主体资格，至于案涉房屋是否物业管理用房，则涉及到另一争议焦点问题，应另做审查，不应以此剥夺公园道一号业主委员会诉权。关于焦点二，关于案涉房屋的所有权归属问题，实际上亦是认定案涉房屋是否系业主委员会主张的物业管理用房，究竟是属于共有部分还是专有部分的问题。对此，一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”之规定，案涉房屋从现场勘查情况来看，具有结构上以及利用上的独立性，并且已经办理了产权登记，符合该条认定为专有部分的三项特征；其次，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，业主委员会在本案主张案涉房屋系共有的物业管理用房，但并未提供充分的证据证明，应当承担举证不能的法律后果；再者，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更等，须依法进行登记，未经登记的，不发生法律效力。根据金诚公司提供的案涉房屋的产权证书，案涉房屋早在2014年4月3日就已办理了不动产权属证书且登记在金诚公司名下，相当于不动产行政主管部门已对案涉房屋进行了行政确权。现公园道一号业主委员会向本院提起民事诉讼主张案涉房屋的所有权，退述，即便公园道一号业主委员会的主张能够成立，但在民事诉讼中也不适宜直接判决撤销行政主管部门下发的案涉不动产证书，故对本案纠纷，公园道一号业主委员会应另案通过行政诉讼予以解决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回上饶市信州区公园道一号小区业主委员会全部诉讼请求。本院二审期间，双方均无法定新证据提交。本院依法从上饶市自然资源局调取了案涉房屋的规划图和竣工图，争议房屋标注为“无偿社区办公用房”和“公共卫生间”。本院依法组织双方当事人进行质证，上诉人对该证据的真实性与合法性均无异议，但对该证据的关系性有异议，认为案涉房屋中无偿社区办公用房只是涉及一部分，另一部分公共卫生间属于功能用房，应属物业用房，应归业主所有。被上诉人与第三人对该证据的三性均无异议。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求以及事实和理由，围绕一审判决认定的事实和适用法律，本案争议焦点为：1、案涉房屋是否系业主委员会主张的物业管理用房；2、案涉房屋的所有权是否属于公园道一号业主委员会享有。关于案涉房屋是否系业主委员会主张的物业管理用房。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”物业管理用房应在规划设计方案中有明确标注，本案中，上饶市自然资源局的规划图和竣工图显示，案涉房屋的规划条件并未变更，规划设计方案中显示案涉房屋为“无偿社区办公用房”和“公共卫生间”，应该为社区办公场所，并非上诉人主张的物业管理用房，故对上诉主张案涉房产属于物业用房，本院不予支持。关于案涉房屋的所有权是否属于公园道一号业主委员会所享有。无偿社区办公用房是指社区组织用于居民议事、开展活动、办理事务的场所，包括社区党组织、居民委员会办公，一站式服务大厅等服务用房。无偿社区办公用房和物业管理用房区别在于：1、使用者不同。前者的使用者为社区，后者的使用者为本小区物业；2、服务对象不同。前者不仅服务于本小区居民，还包含小区外的社区居民，后者只服务于本小区居民；3、所有权归属不同。无偿社区办公用房属于具有社会公益性质的社区用房，不属于小区业主所有，而后者属于本小区业主所有。综上所述，上诉人上饶市信州区公园道一号小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实错误，判决驳回上诉人全部诉讼请求的理由不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人上饶市信州区公园道一号小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 廖 健审判员 聂晓红审判员 范全敏二〇二〇年七月二十七日法官助理侯特书记员程梦