贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2332号上诉人（一审原告）:张宏，女，1980年11月15日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代表人：宁智慧，男，1979年5月8日出生，汉族，住贵州凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司，住贵州省凯里经济开发区开元大道26号。法定代表人：莫秋耕，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。上诉人张宏与被上诉人贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司（以下简称“宏伟房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。张宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、交付房屋转移登记文书系涉案合同约定之义务，被上诉人应按约履行交付义务。现被上诉人逾期交付已构成违约，一审法院因上诉人无证据证明被上诉人已具备交付房屋转移登记材料而判决不予支持上诉人该项请求，实则分配举证责任错误，免除被上诉人合同义务，进而侵害了上诉人权益；二、一审判决依据显失公平约定标准认定的逾期办证违约金数额错误，且上诉人将无后续救济途径，实乃免除被上诉人办理房产证的义务。涉案合同虽约定了逾期办理房地产权属证书违约金，但该约定违背公平原则，合同双方当事人的违约责任不对等，侵害了上诉人的利益。且因被上诉人的违约行为，导致上诉人不能行使完整的所有权，造成上诉人的损失是确定的。故不能以涉案房屋已交付使用而认定其未有损失。按照涉案合同约定的违约金标准，被上诉人在一次性支付违约金后，如被上诉人仍存违约行为，则上诉人再无后续权利寻求救助。一审判决依据该标准所做的判决，实则免除了被上诉人办理房产证的义务。被上诉人宏伟房产公司未提交书面的答辩意见。张宏向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交付办理房屋转移登记资料，并协助办理商品房权属证书；2、判令被告支付违约金24359.57元（违约金以268425元为基数，按日万分之零点五暂计至2020年1月3日，自2020年1月4日起的违约金按照该标准计算至被告履行房屋转移登记资料交付之日止）。一审法院认定事实：2012年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买凯里经济开发区房屋，建筑面积106.95平方米，购房款267375元，实际支付268425元。合同第八条约定被告应于2014年8月31日前将商品房交付给原告，第十五条约定被告应在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方因办证问题发生纠纷，诉至法院。另查明，涉案房产因消防整改，至今未办理竣工验收备案，也未办理大证。一审法院认为，一、关于原告诉请转移登记文书资料问题。因原告未提供证据证明被告具备立即交付转移登记的条件，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任。且被告代理人在庭审中也明确表明，涉案房屋消防未验收，现无法提供转移登记材料。故原告该项诉讼请求，不予支持。二、对被告是否违约及应支持多少违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。被告没有按合同约定履行，应承担违约责任。即违约金为购房款268425的0.5%为1342.12元，对原告起诉的超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定判决：一、被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司限本判决生效之日起15日内支付原告张宏逾期交付转移登记文书违约金1342.12元。二、驳回原告张宏的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取204元，由被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司负担24元，由原告张宏负担180元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：一、一审判决驳回上诉人关于要求被上诉人交付房屋转移登记文书的请求是否正确；二、涉案违约金按已付房价款的0.5%为支付标准是否合理、合法。现针对争议焦点，论述如下：一、关于一审判决驳回上诉人关于要求被上诉人交付房屋转移登记文书的请求是否正确的问题。依据中华人民共和国国土资源部令第63号《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（三）房屋已竣工的证明。”之规定，涉案房屋因尚未办理竣工验收备案，不具备办理所有权初始登记条件，进而不能立即向上诉人交付转移登记有关文书和配合其办理商品房权属证书。司法也不能就客观上受行政管理约束而不能实现的事项作出立即予以办理的判决，且一审判决驳回其该请求并非免除被上诉人的合同义务。因此，一审法院该项判决并无不当，上诉人该上诉理由不成立；二、关于涉案违约金按已付房价款的0.5%为支付标准是否合理、合法问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，本案双方当事人虽约定有因被上诉人原因而导致上诉人逾期取得房地产权证书的违约金支付标准（即按已付房价款的0.5%为支付标准），但该项约定有免除被上诉人继续性违约责任，也排除了买受人要求被上诉人交付办理房产证相关文书的权利。可见，该项约定满足以上法律条文所规定的格式条款要件，故该约定条款无效。而本案被上诉人既已违约，其应当承担相应的违约责任。根据本案合同履行的情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素来权衡决定，依法酌情将涉案违约金支付标准调整为按已付房价款的日万分之零点五。上诉人该上诉理由成立，本院予以采纳。因涉案合同约定被上诉人应在商品房交付使用后90个工作日内（合同约定交房日期为2014年8月31日前），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故本案违约日期起算点为2014年11月30日。即违约日期为2014年11月30日暂计算至2020年1月3日，共1860天，违约金为24963.53元（268425元×0.00005×1860天=24963.53元）。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予以改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初1762号民事判决第一项即“被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司限本判决生效之日起15日内支付原告张宏逾期交付转移登记文书违约金1342.12元。”；二、被上诉人贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付上诉人张宏逾期交付转移登记文书违约金24963.53元（2014年11月30日至2020年1月3日），2020年1月4日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至交付之日止；三、驳回张宏的其余诉讼请求。二审案件受理费408元，由上诉人张宏负担208元，被上诉人贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月二十二日法官助理梁红云书记员杨振宇