广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1422号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地：广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：王安东。委托诉讼代理人：徐淑华，女，1997年1月13日出生，住广东省增城市，系该公司员工。委托诉讼代理人：田倩玲，女，1992年9月18日出生，住广东省深圳市龙岗区，系该公司员工。被告：杨佳燕，女，1993年6月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告杨佳燕物业服务合同纠纷一案,本院于2020年3月24日立案受理后,依法口头裁定本案由小额诉讼程序转为简易程序，并公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人徐淑华、田倩玲到庭参加诉讼，被告杨佳燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年1月1日至2020年3月31日物业管理费人民币17541.23元；二、判令被告向原告支付违约金人民币17541.23元（自应缴物业费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2020年3月10日为18932.83元，因违约金高于本金，故以本金17541.23元为限）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。庭审中，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司明确诉讼请求为：一、判令被告支付原告2018年1月1日至2020年6月30日物业管理费人民币19490.25元、花园管理费2850.9元，共计22341.15元；二、判令被告向原告支付违约金人民币22341.15元（自应缴物业费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2020年6月16日为31976.96元，因违约金高于本金，故以本金22341.15元为限）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。事实与理由：被告系原告所管理的从化明月山溪小区的业主，被告于2017年11月22日购得方圆地产公司开发的广州市从化区温泉镇乌石村明月山溪大道文明一街15号104房（住宅面积259.87平方米），同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币22341.15元，违约金人民币22341.15元（违约金原应按合同约定日利率干分之三费率计算），共计44682.3元。被告杨佳燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2011年8月25日，广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）与广州方圆物业管理有限公司（乙方）签订了《从化明月山溪前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对方圆从化明月山溪花园实施前期物业管理。合同第一条本物业基本情况约定：“物业名称为方圆从化明月山溪花园，物业类型为别墅洋房，坐落位置为广州市从化市××××村'老雅冚'地段，建筑面积为300000平方米。”……第十条约定：“1、洋房[建筑面积]每月每平方米2.2元收取；别墅（一至三组团）管理服务费按[建筑面积]每月每平方米3元收取、别墅[四到六组团]管理服务费按[建筑面积]每月每平方米2.5元收取；花园管理费按[建筑面积]每月每平方米0.5元收取；商铺管理费按[建筑面积]每月每平方米3.5元收取。”……第十八条其他约定：“物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日之前履行缴纳义务。3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”……第二十九条约定：“委托管理合同期限自2011年9月1日起至业主大会成立、并且业主委员会代表业主大会与所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同终止。”合同还约定了委托管理服务事项、双方责任、违约责任等事项。2009年8月21日，案外人张良艺（乙方）与广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：“张良艺购买甲方开发的方圆明月山溪花园（5-8栋）1层104房，房屋地址：明月山溪大道文明一街暂无104房，该商品房合同约定建筑面积共256.09平方米”。《合同》第五条约定：“物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币2.5元）”。《合同》附件七第六条约定：“6.3乙方购买的该商品房所占花园使用面积为190.06平方米；6.4该商品房所占花园的物业服务费按该花园的使用面积计算，标准为每月每平方米（人民币）0.5元。”2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司经广州市工商行政管理局准予变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司。广州市从化区城市建设档案馆出具两份《不动产登记查册表》均显示坐落于从××区温泉镇××大道文明××街××号房屋的建筑面积为259.87平方米。其中登记号为从统字46332号的《不动产登记查册表》显示，登记日期为2011年9月20日时，张良艺占该房屋全部份额；登记号为2017登记12014861的《不动产登记查册表》显示，登记日期为2017年11月22日时，杨佳燕（本案被告）占该房屋全部份额。原告于2020年3月5日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告支付物业管理服务费、违约金等费用。涉案房屋每季度需缴纳的物业管理服务费为259.87平方米×2.5元/平方米×3=1949.025元，从2018年1月1日起至2020年3月31日止（共计9个季度）的应缴物业管理费合计17541.23元。涉案每季度需缴纳的花园管理费为190.06平方米×0.5元/平方米×3=285.09元，从2018年1月1日起至2020年3月31日（共计9个季度）的应缴花园管理费合计2565.81元。根据本院已生效系列案件查明，案涉小区明月山溪小区部分房屋、别墅作为以小时、天数为租期的经营式出租屋使用，小区业主多次因噪音、安保等问题进行投诉。生效判决以物业服务存在瑕疵为由，不支持原告的违约金诉求。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广州市从化区城市建设档案馆出具的《不动产登记查册表》显示自2017年11月22日始，被告获得涉案房屋的全部份额，被告成为本案涉案房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然原、被告没有签订《物业服务协议》，但原告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，故该合同对业主也具有约束力。原告依约实际履行物业管理服务义务，原、被告之间已经成立合法有效的物业服务关系，被告应当依约及时向原告支付物业费。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。原告虽然是在2020年3月24日起诉，因物业服务协议约定的交纳时间为每季度首月一次性交纳物业费，现原告要求被告支付尚欠的从2018年1月1日起至2020年3月31日物业管理服务费17541.23元和花园管理费2565.81元，于合同有据,本院予以支持。至于2020年4月至6月的物业服务费及花园管理费，因原告起诉时尚未产生，可另案起诉主张。关于违约金问题。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但案涉小区同系列生效案件中均认定原告提供的物业管理服务确实存在一定质量瑕疵，被告虽然未到庭，亦未举证证明其未交纳物业费的原因，但因该楼盘同系列案中被告未到庭的生效判决均以物业管理存在瑕疵为由不支持原告违约金诉求，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，为保持裁判尺度的统一，根据公平原则，本院对原告主张的违约金诉求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨佳燕自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费17541.23元；二、被告杨佳燕自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年1月1日至2020年3月31日的花园管理费2565.81元；三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费402.68元，由被告杨佳燕负担201.34元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担201.34元。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司多交纳的55.85元诉讼费，由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年七月十日法官助理陈越书记员陈振文