河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2316号上诉人（原审被告）：王爱玲，女，1955年4月10日出生，回族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：李广俊，河南豫太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨起洪，曾用名杨洪，男，1965年10月2日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：白春光，河南阳夏律师事务所律师。上诉人王爱玲因与被上诉人杨起洪房屋租赁合同纠纷一案，不服太康县人民法院（2020）豫1627民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人王爱玲的委托诉讼代理人李广俊、被上诉人杨起洪及委托诉讼代理人白春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱玲上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人租赁的是太康县城关镇粮油购销有限公司的房屋，已租赁长达30多年。被上诉人杨起洪系该公司副经理，其与该公司签订租赁合同未召开职工代表大会，租金明显低于周边租金，所交租金未入账属无效合同。2、一审判决适用法律不当。杨起洪辩称，1、原审认定事实清楚，判决适当，应予维持。2018年1月1日，被上诉人与太康县城关镇粮油购销有限公司签订房屋租赁合同，承租了粮油公司所有门面房、房屋及院落，租赁期限20年，租金100万元。该合同经职工大会讨论通过，公司内部员工有优先租赁的权利，合同真实有效。同日，王爱玲与杨起洪口头协商租赁其中一间房屋，并于2018年5月28日补签租赁协议书，王爱玲交纳了两年各2万元租赁费，合同至2019年12月30日止，王爱玲未交2020年租赁费。2、原审判决适用法律正确。本案适用于《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条规定。杨起洪向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付房屋租赁费4438.36元（2020年3月23日之后的租赁费，按每年20000元另计，直至返还房屋之日）；2.依法判令被告返还位于太康县支农路中××号，南临支农路、西临原太康县农业银行、北临家属院出路、东临“红霞玩具”商店的门面房一间（约33平方米）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告杨起洪于2018年1月1日与太康县城关镇粮油购销有限公司签订房屋租赁合同，合同主要约定：太康县城关镇粮油购销有限公司将坐落在原太康县支农路中××号的门面房5间、二楼房屋18间、院内东侧平房8间、仓库7间出租给原告杨起洪，租赁期限为二十年，租金100万元并一次性交清，在合同期限内原告可以将该房屋转租、转借承租房屋。原告于合同签订当日将租赁费交于太康县城关镇粮油购销有限公司。2018年1月1日，原告同意将所租赁的第一层门面房中的一间房屋（位于太康县支农路中××号，南临支农路、西临原太康县农业银行、北临家属院出路、东临“红霞玩具”商店）出租给被告，约定年租金2万元，被告支付当年租赁费后开始使用。2018年5月28日双方补签书面租赁协议书，约定租期为一年，即自2018年1月1日至2018年12月30日止，该协议第七条约定，合同期满后，如原告继续出租，经双方协商，续签协议。2019年1月1日，原、被告续签租赁协议，被告支付租金2万元，继续使用房屋。2019年12月30日合同到期后，原告找被告协商房屋续租时，被告称已经将租赁费交与太康县城关镇粮油购销有限公司的职工而拒付。且被告于2020年1月1日与太康县城关镇粮油购销有限公司的职工就涉案房屋签订一份房屋租赁协议，该协议约定租期为2020年1月1日至2021年1月1日，年租金为15000元。一审法院认为，在原告杨起洪与太康县城关镇粮油购销有限公司签订的房屋租赁合同未被依法解除或确认无效的情况下，原告将涉案房屋转租给被告不违反法律、行政法规的规定，且系原、被告的真实意思表示，原、被告之间签订的房屋租赁合同依法成立并生效，但双方签订的合同至2019年12月30日已到期，到期后双方未签订新的租赁合同且被告拒绝向原告支付房租，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故现被告继续使用该涉案房屋无法律依据，依法应当将涉案房屋返还给原告，同时应向原告支付自2020年1月1日起至房屋返还给原告之日止并按照年租金2万元计算的逾期返还房屋的占有使用费。综上所述，对原告的诉讼请求，予以支持。对被告所辩于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告王爱玲于本判决生效之日起十日内将位于太康县城关回族镇支农路北侧、西临太康县农业银行、北临太康县城关镇粮油购销有限公司的家属院出路、东临“红霞玩具”商店的门面房一间返还给原告杨起洪；二、被告王爱玲于本判决生效之日起十日内向原告杨起洪支付逾期返还房屋的占有使用费4438.36元（该费用按照年租金2万元并自2020年1月1日暂计算至2020年3月23日，以后的占有使用费依上述标准另行计算至房屋返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由被告王爱玲负担。二审期间，上诉人王爱玲提交以下证据：1、太康县粮食和物质储备局证明2份，证明在2018年1月1日签订合同书，粮油公司实际负责人是李志强，不是姚大亮，姚大亮无权处分涉案房屋，杨起洪与粮油公司签订的合同无效。2、太康县人民法院举证通知书1份，证明王爱玲起诉杨起洪与太康县城关镇粮油购销有限公司确认合同无效案，已经太康县人民法院立案。杨起洪质证意见，对证据1真实性不持异议。但是不能证明上诉人的证明观点。被上诉人与粮油公司签订租赁合同时，太康县城关镇粮油购销有限公司的营业执照上登记的法人仍然是姚大亮，我们将作为新证据提交，姚大亮能够代表公司签订本案的租赁合同。李志强仅仅是主持全面工作，并不是真正意义上的法人。我们将提交的原职工代表大会和班子成员会议上，决定将涉案房屋租赁给被上诉人时，姚大亮、李志强等人也签字确认。所以我们认为公司加盖印章，负责人签字的行为是对姚大亮签字的追认，合同仍然有效。2、对证据2不属于证据，应当在一审时提出，另外根据合同的相对性，本案审理的是上诉人与被上诉人之间租赁合同纠纷不是审理太康县城关镇粮油购销有限公司与被上诉人之间的合同关系。因此即便人民法院有权对合同的效力进行审查的话，应当分别审查。最后，即使原租赁合同无效，也不必然导致次租赁合同无效，上诉人要求中止本案审理的理由不能成立。杨起洪提交以下证据：1、太康县城关镇粮油购销有限公司的营业执照和粮食收购许可证，证明从营业执照和许可证上登记的法定代表人为姚大亮，也是本案租赁合同甲方的代表，营业时间至2021年4月26日，仍然在有效期内。姚大亮有权代表粮油公司与被上诉人签订租赁合同，所以不存在无权处分的情形。2、太康县城关镇粮油购销有限公司关于将该租赁物对外出租的全体职工签字确认的证明1份和时任领导班子同意将该租赁物对外出租的决定1份。两份证明上面由当时的全体职工签字，由当时的班子成员全体签字。其中包括所谓的负责人李志强的签字，可见对外出租涉案房屋是经全体职工召开职工代表大会之后，共同同意决定的。班子成员签字确认的行为，也表明了班子成员有权代表太康县城关镇粮油购销有限公司对外出租涉案房屋，上诉人刚才的辩称不能成立，所以租赁合同有效，不存在无效的情形。3、太康县城关镇粮油购销有限公司的会计出具的偿还农村信用社的银行贷款100万元的转账流水。转账的时间和转账的金额与本案租赁合同签订后，被上诉人向太康县城关镇粮油购销有限公司交纳100万元的租赁费用的时间相一致。结合一审被上诉人提交的加盖公司财务印章的100万100万元的租金的收到条，可以充分证明被上诉人是按照合同约定将租赁费一次性交付给太康县城关镇粮油购销有限公司这一情形，也就是说被上诉人完全按照租赁合同约定的义务支付了租赁费用，不存在违约的情况。4、案外人与粮油公司签订的租赁协议书1份，解除租赁协议书1份，收到条1份、太康县城关镇粮油购销有限公司与被上诉人签订租赁合同之前，涉案房屋已经转租给案外人。当时签订的租赁费用是18万多元，可见我们签订租赁合同时100万元，符合当时的时价。王爱玲质证意见，对证据1营业执照和粮食收购许可证，应当提供原件且被上诉人提供的证据与我们提供的证据相矛盾，不能证明姚大亮是当时的实际负责人，实际负责人是李志强，姚大亮无权处置公司资产。因此被上诉人与太康县城关镇粮油购销有限公司签订的合同属无效合同，达不到被上诉人证明目的。对证据2，我们对该两份证据的真实性有异议。被上诉人提供该证据没有会议记录以及参会人员的签名，不能证明当时召开职工代表大会，以及大会讨论通过，不能证明被上诉人的观点。关于出租决定，与被上诉人一审提供的两份租赁合同相矛盾。租赁合同上显示的标的物一个是显示的门面房五间，另1份租赁合同显示的门面房五间，二楼18间，与一审被上诉人提供的两份租赁合同的标的物相矛盾。租金的数额与一审提供的两份租赁合同的价款也不一致，也没有会议记录以及参会人员的签名相印证。其中两份证据的经办人均是一个人的笔迹、李志强应当在租赁合同上作为负责人签字、四个经办人员均是公司的管理人员，不能代表太康县城关镇粮油购销有限公司。因此证据2达不到其证明目的。对证据3有异议，是复印件，不能显示太康县城关镇粮油购销有限公司还贷款100万元，因此该证据也达不到被上诉人证明目的。对证据4均为复印件，不发表质证意见。本院认为：上述证据，均不是新证据，且对方对证明目的不予认可，本院不予认证。本院认为，本案的争议焦点为：王爱玲与杨起洪之间签订的房屋租赁合同是否有效，杨起洪是否有权收取租赁费。2018年1月1日，杨起洪与王爱玲口头协商，将其租赁的太康县城关镇粮油购销有限公司的第一层门面房其中的一间房屋出租给王爱玲，约定年租金2万元，王爱玲支付当年租赁费后开始使用。2018年5月28日，双方补签书面租赁协议，约定租期为一年，即自2018年1月1日至2018年12月30日止。2019年1月1日，双方续签租赁协议，王爱玲支付租金2万元，继续使用房屋。杨起洪与王爱玲之间所签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，应属有效合同，且双方已实际履行两年。2019年12月30日合同到期后，王爱玲没有与杨起洪续签租赁合同，也没有交纳租赁费，双方之间的房屋租赁合同履行完毕，王爱玲应将租赁的房屋交付给杨起洪并向杨起洪支付其超期占用房屋的费用。综上所述，上诉人王爱玲的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人王爱玲负担。本判决为终审判决。审判长  胡体兵审判员  王红飞审判员  杜文杰二〇二〇年七月二十二日法官助理方贝贝书记员贾腾