广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初517号原告：广州精道物业服务有限公司乐昌分公司。负责人：李国文。委托诉讼代理人：莫华珍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘珠梅，女，该公司员工。被告：楚雨冰。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司与被告楚雨冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人莫华珍、刘珠梅，被告楚雨冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费3319.65元和分摊水电费184元；2.判令被告按照合同约定支付违约金2589.33元（违约金计算至物业费全部缴清日止，现暂从2018年1月1日计算至2020年3月31日，共2589.33元）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告支付物业费3319.65元和分摊电费184元。事实与理由：2017年3月27日，原告与乐昌市****业委会签订《xxxx物业服务合同》，被告从2018年1月1日至2020年3月31日共27个月，未按照合同约定缴纳物业管理服务费3319.65元（xxx房建筑面积122.95平方米，收费标准1元/平方米，单月物业服务费：122.95平方米×1元/平方米=122.95元/月，累计欠款27个月，累计欠款数额为：122.95元/月×27个月=3319.65元）。根据《xxxx物业服务合同》第三十条约定：“业主或物业使用人不按约定交纳物业服务费及有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人限期补交，并从逾期的次月1日起按每日千分之二追缴逾期付款的违约金。”被告应按合同约定支付违约金2589.33元（详见xxxx房物业服务费违约金计算清单）。经原告多次催告，被告仍然拒不缴纳，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告楚雨冰辩称：被告自2014年购买本小区35栋1301室以来，一直遵守小区物业规定，每年按时缴纳物业费。2016年年初，屋顶发现漏水，被告多次向物业公司反映，物业派工作人员来进行维护，可至年底漏水更严重，外面下雨，家里滴水，外面停雨，家里还是滴水，天花也发霉了。2017年年初，经多次催促，物业上门查看，称会走维修基金进行维修，可并无行动，至年底家里多处漏水、发霉。再加上被告两台自行车被窃，报给保安和物业，物业也没有处理，被告拒交物业费抗议，物业派人上门承诺会尽快处理。后被告马上缴清物业费，可物业并无下文，亦未通知被告到底处不处理，被告只好自己花钱装修、换灯，共花费4200元。2018年年初，才装修好的天花又出现水渍，找外面做防漏的工人来查看，工人说漏水严重，须物业协助督促走维修基金才能处理好，他们不能做，被告只能再次向物业反映。经多次催促下，物业上门拍照，称需报价走流程，可拖了许多个月也无下文，再找物业也没派人来。至2019年年初，漏水导致电线短路，灯具烧坏，天花多处霉变，反复催促物业，物业工作人员跟被告说，这种情况只能搭棚防漏了。想着能解决问题，被告答应搭棚，可是被告找好工人搭棚，物业却横加阻拦，经反复沟通才同意，但严令不准棚超出房屋面积，搭棚共花费15680元。想着不会漏水了，被告再次请人刮塑、装修和换灯，共花费3900元。2020年1月，搭好棚的天花再次出现水渍，物业派人来看，称是因为被告搭棚没伸出遮住，所以漏水。根据物权法及物业管理条例的规定，物业服务指的是对房屋共用部位及配套设施和相关场地，进行维修、养护、管理，房屋共用部位及配套设施包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等。被告按时缴纳房屋维修基金，有权根据物业共用部位要求物业服务中心及时组织或者联系责任人维修养护。2017年至2019年年底，因为物业公司的拖拖拉拉，直接导致被告因房顶漏水而搭棚、装修、换灯共花费23780元。因为原告未能履行物业服务合同的约定，原告应承担本人因房顶漏水而蒙受的部分损失。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市*******************（以下简称****房）的业主，*****建筑面积为122.95平方米。该小区已成立****业主委员会。2017年*月27日，以****业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订《xxxx物业服务合同》，合同期限*年，自2017年*月*日起至2020年*月31日止。合同主要约定：甲方选聘乙方对xxxx提供物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：*.房屋建筑本体共用部位（楼板、楼盖、屋顶、屋面、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护、管理和运行服务；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的供排水管道、共用照明、天线、加压供水设备、供电线路、楼内消防设施设备、电梯、沟渠、持井、公益性文体等设施设备）的维修、养护、管理和运行服务；*.本物业规划红线内属物业管理范围的设施（道路、室内外上下水管道、烟道、化粪池、绿地区域、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；*.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；……*.交通、车辆行驶及停泊的管理；7.配合和协助公安机关进行安全监控、联防监控、巡视，协助维护公共秩序（但不含人身、财产保险保管责任）；……9.物业及物业管理档案、资料的收集和整理；10.法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。物业服务费交纳标准为：电梯住宅*元/月/平方米，步梯住宅0.5元/月/平方米，商业物业*元/月/平方米；业主应于乙方正式进驻之日起向乙方交纳物业服务费；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月底前缴纳当季物业服务费，逾期交纳物业服务费的，业主或非业主使用人自逾期的次月*日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金。住宅小区电梯、公用照明、梯间照明、增压水泵等共用部位、共用设施设备运行发生的水电费用等，应独立计算，根据实际消耗由乙方向住宅使用人分摊计收费用。现原告称被告从2018年1月1日起至2020年3月31日共27个月未缴纳物业服务费3319.65元（计算标准：xx房建筑面积为122.95平方米，每月物业服务费为122.95平方米×1元/月/平方米即122.95元）及分摊电费184元，经催收无果，故诉至本院。庭审中，被告称其对原告诉请的物业服务费及分摊电费的金额予以认可；因原告未解决被告屋顶漏水问题，故未交该物业服务费且对诉请的违约金不予认可；至于屋顶漏水及墙体渗水导致的损失，保留另案向对方主张赔偿的权利。原告称被告屋顶漏水属实，但原告已经按规定走了房屋维修基金流程，只是未经该栋楼面积和住户三分之二以上业主的同意，才暂时未通过。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的房屋所在xxxx住宅小区已成立业主委员会，xxxx业主委员会与原告签订的《xxxx物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该服务合同对作为业主的被告具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。签订合同后，原告即组织了人员为xxxx小区提供物业管理服务，被告应当按照合同的约定向原告缴纳2018年1月至2020年3月的物业服务费3319.65元及分摊电费184元。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。被告提交了照片等证实其屋顶漏水、天花板渗水的事实，原告对此事亦予以认可。从《服务合同第二条“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼板、楼盖、屋顶、屋面、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护、管理和运行服务……”的约定看，原告有协助被告解决屋顶漏水问题的维修、养护义务，而原告提交的照片及报价单等相关证据不足以证实其尽到了该义务，其在该物业管理服务中确实存在一定过错和管理瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费的同时支付违约金的理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百八十一条规定，判决如下：一、被告楚雨冰应于本判决生效之日起五日内向原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司支付2018年1月至2020年3月的物业服务费3319.65元及分摊电费184元；二、驳回原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告楚雨冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院审 判 员 胡映军二〇二〇年七月三日法官助理 梁小荣书 记 员 罗嘉颖