河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9855号原告张双风，女，汉族，1940年3月9日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人王建华，女，汉族，1964年7月10日出生，住址郑州市金水区，系原告女儿。委托诉讼代理人杨守义，北京高文（郑州）律师事务所律师。被告孙晓锋，男，汉族，1978年7月11日出生，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人郝现民，郑州市登封市天中法律服务所法律工作者。被告河南盛煌实业发展有限公司，住所地郑州市中牟县城西区经三路纬一路南府佑花园4A-201，注册号410000100020636。法定代表人赵坤。被告陈玉民，男，汉族，1956年10月13日出生，住址郑州市。被告单建亚，男，汉族，1963年1月26日出生，住址郑州市。被告河南省银投实业有限公司，住所地郑州市商城东路20号，注册号410000100009376。法定代表人单建亚。原告张双风诉被告孙晓锋、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）、陈玉民、单建亚、河南省银投实业有限公司（以下简称银投公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建华、杨守义，被告孙晓锋委托诉讼代理人郝现民到庭参加诉讼；被告盛煌公司、陈玉民、单建亚、银投公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令准许对位于郑州市中原区工人路351号5号楼8层东北户801（不动产权号1008064583）房屋的执行；2、诉讼费由各被告承担。事实与理由：金水区人民法院2020年4月25日作出（2020）豫0105执异218号执行裁定书，原告不服，认为被告孙晓锋对涉案房屋不享有排除执行的实体权益，218号裁定事实认定不清，适用法律错误，应予撤销。被告孙晓锋对其执行异议依法负有举证证明责任。被告孙晓锋未就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益予以举证充分证明。被告孙晓锋主张其已支付购房款335688元未提供充分证据证实，不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。被告孙晓锋没有银行转账凭证和银行取款记录支撑其已向盛煌公司支付房款超过约定总价款的50%以上的事实，仅有与原告、被告孙晓锋均有利害关系的被执行人盛煌公司出具的“收据”，难保其与盛煌公司之间恶意串通，制造假象以逃避对涉案房屋的执行。同时，218号裁定违反了基本的证据审查、认定规则。案外人执行异议之诉中，承担举证证明责任的案外人如果不能提交转账凭证、取款凭证来补强购房款来源和支付购房款事实的话，仅提供有购房收据、发票不足以证明其已经支付了全部购房款等。涉案房屋曾被盛煌公司抵押给案外人郑州正信住房置业担保有限公司，被告孙晓锋与盛煌公司之间的涉案房屋买卖合同虚假。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告孙晓锋辩称：被告孙晓锋于2006年3月3日与被告盛煌公司签订房屋买卖认购单；购买被告盛煌公司开发的中原区航海路北工人路西路351号院5幢17号（5幢8层东北户801）房屋，当天向被告盛煌公司缴纳印花税，向河南盛煌物业管理有限公司缴纳天然气、暖气等费用。2006年12月6日，被告孙晓锋与被告盛煌公司签订《商品房买卖合同》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》；2006年12月18日，被告孙晓锋与郑州住房公积金管理中心、工行行政区支行、郑州正信住房置业担保有限责任公司签订《委托贷款合同》；2006年12月21日，被告孙晓锋与郑州正信住房置业担保有限责任公司签订《个人购买商品房期房贷款担保委托合同》、《收费通知单》；2006年12月25日，被告孙晓锋在中国工商银行办理牡丹灵通卡偿还按揭贷款使用；2006年12月26日被告孙晓锋与郑州正信住房置业担保有限责任公司签订《抵押合同》；2007年4月1日被告孙晓锋与河南盛煌物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》；2007年5月8日被告孙晓锋与郑州市自来水总公司签订《供用水合同》；2007年8月1日被告盛煌公司给被告孙晓锋出具销售不动产统一发票，被告孙晓锋全额缴纳购房款335688元，被告孙晓锋2008年5月6日入住该房屋。郑州市个人房屋产权信息显示，被告孙晓锋名下无其他用于居住的房屋【该事实已被（2020）豫0105执异218号执行裁定书（5页）确认】；2013年10月12日，被告孙晓锋与郑州市热力总公司签订该房屋的《居民供用热合同》；2016年2月23日被告孙晓锋缴纳住房买卖契税。被告孙晓锋对该房屋依法进行登记备案，享有所有权。2020年1月1日，被告孙晓锋向河南盛煌物业管理有限公司缴纳2020年度物业管理费、车位维修费。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告孙晓锋以上与被告盛煌公司的房屋买卖登记备案事实，早于原告与被告盛煌公司2012年3月1日签订《还款合同》及《还款计划书》6年，被告孙晓锋对该房享有的合法所有权足以能够排除被答辩人的执行。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛煌公司、陈玉民、单建亚、银投公司未答辩。经审理查明：张双风诉盛煌公司、银投公司、陈玉民、单建亚民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月30日做出（2018）豫0105民初594号民事判决书，判决：一、盛煌公司于判决生效后十日内支付张双风本金104万元及利息130万元（暂计算至2017年8月7日，此后利息，以104万元本金为基数，按月息2%计算至本金还清之日）；二、单建亚、陈玉民、银投公司对上述判决第一项确定的盛煌公司的债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向盛煌公司追偿；三、驳回张双风的其他诉讼请求。案件受理费25520元、公告费300元、保全费5000元，由四被告共同负担。该判决已于2018年11月8日发生法律效力。后该案进入执行程序，执行案号为（2018）豫0105执13071号。执行中，本院于2019年12月19日将被告盛煌公司名下位于中原区工人路351号5号楼8层东北户801（不动产权证号：1008064583）的房屋予以查封。原告提交的2020年7月14日在郑州市房产档案馆查询的《郑州市个人房屋产权信息表》显示，位于中原区航海路北、工人路西××楼××东北户的房屋购房人为孙晓峰，合同签订日期为2006年12月7日。被告孙晓锋提交的户口本显示，被告孙晓锋的曾用名为孙晓峰。2006年12月6日，被告孙晓锋与被告盛煌公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：N00523596），被告孙晓锋购买被告盛煌公司开发的位于中原区航海路北、工人路西××东北户的房屋，房屋价格为335688元。同年12月26日，被告孙晓锋与郑州征信住房置业担保有限责任公司签订《抵押合同》，合同编号郑房担抵字第A06806048号。2007年4月1日，被告孙晓锋与郑州盛煌物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2007年8月1日，被告盛煌公司出具购房款为335688元的发票。2007年5月8日，被告孙晓锋与郑州自来水公司签订该房屋的《供用水合同》。被告孙晓锋提交《郑州市热力总公司居民供用热合同》一份，显示：2013年10月12日，被告孙晓锋与郑州市热力总公司签订该房屋的供热合同。盛煌物业南溪瑶台管理处出具证明，证明被告孙晓锋于2008年5月6日入住。被告孙晓锋提交郑州盛煌物业管理有限公司于2006年3月3日出具的《收据》两份，显示被告孙晓锋交纳有天然气费、印花税。被告孙晓锋另提交2016年2月23日交纳契税发票一份。郑州市个人房屋产权信息表显示，被告孙晓锋名下无其他用于居住的房屋。执行过程中，被告孙晓锋向本院提出执行异议，主张其对涉案房屋拥有所有权，要求停止对位于中原区工人路351号5号楼8层东北801（不动产证权号：1008064583）的房产进行评估、拍卖。本院于2020年5月24日作出（2020）豫0105执异218号执行裁定书，裁定中止对位于郑州市中原区工人路351号5号楼8层东北户801（不动产证权号：1008064583）的房屋执行。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为：登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产。但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，不符合公平原则，为此，设立案外人执行异议和执行异议之诉制度，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉争议房屋虽登记在盛煌公司名下，但被告孙晓锋于2006年就涉案房屋与被告盛煌公司签订有《商品房买卖合同》，远早于法院查封案涉房屋的时间2019年12月19日，该合同已在房管部门备案，购房合同合法有效。盛煌公司出具购房款为335688元的发票，证明孙晓锋已经支付房款。盛煌物业南溪瑶台管理处出具证明，证明孙晓锋于2008年5月6日入住。郑州市个人房屋产权信息表显示，被告孙晓锋名下无其他用于居住的房屋。案外人执行异议之诉的本质是解决案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是在肯定申请执行人权利与案外人权益并行不悖的情况下，对各种权利及权益进行对比，对比哪个权利、权益更优先的问题。原告系基于与被告盛煌公司等人之间的民间借贷关系形成的一般债权，对盛煌公司名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。二者相比，被告孙晓锋对案涉房屋的权益优先于申请执行人原告的普通金钱债权。因被告孙晓锋对案涉房屋享有的权益足以排除执行，原告要求准予对涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告张双风的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 嫣人民陪审员  赵晓燕人民陪审员  白叶妮二〇二〇年七月二十九日书 记 员  朱晴晴