上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初8156号原告：深圳市金地物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：冯浩，总经理。委托诉讼代理人：赵明利，男。委托诉讼代理人：李玉伟，女。被告：季云鹏，男，1975年8月18日出生，汉族，住上海市青浦区。原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司诉被告季云鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年5月25日、6月11日两次公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人赵明利、被告季云鹏两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年9月至2019年9月的物业管理费人民币38,567.10元；2、判令被告支付滞纳金6,363.57元。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付2018年7月至2019年9月的物业服务费23,140.26元。放弃对滞纳金部分的诉请。事实和理由：被告系青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，原告为该房屋小区的物业管理者。现原告依照前期物业服务合同为被告提供了服务，但被告自2018年7月起至2019年9月未支付原告物业管理费，在此期间，原告曾多次要求被告支付，但被告至今未支付任何费用，故诉至法院。被告辩称：被告确实没有交2018年7月至2019年9月的物业费，不交的原因是：1、前期物业服务合同约定的期限在2018年6月截止，但原告在截止前的三个月未与被告协商续签事宜，现原告主张的物业费已超过约定期限；2、合同履行期间，原告没有按照物业服务合同内的部分约定履约，根据合同第十一条的约定，本案的费用应协商收取；3、原告应将擅自更改的景观绿化恢复原貌；4、原告应搬回其自己的办公地点办公，将景观凉亭还业主使用；5、原告的相关年度计划及预算应向业主公告。如原告将上述事宜解决好，被告愿意就物业费同原告进行协商解决。本院经审理认定事实如下：系争房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为265.98平方米，房屋类型为公寓，被告系该房屋的业主。2011年初，上海金珩房地产发展有限公司(甲方)与原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司(乙方)签订《金地天境城前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对金地天境城提供前期物业管理服务；四至范围：东至嘉松中路、西至老崧塘河、南至规划道路、北至规划道路；物业服务费标准(价格中已包含10%酬金和5.55%税金)多层住宅为每月每平方米5.80元；物业服务费收费面积标准以实际计入产证面积为准；前期物业管理期间，原告按酬金制收费形式确定物业服务费用，按本小区年服务费总额10%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的第一个月的1-5号履行交纳义务；物业服务费用实行酬金制方式计费的，原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年二次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取协商方式解决；合同期限二年，自2011年5月至2013年4月；合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。合同到期后，小区仍由原告管理至今。2015年11月，被告与上海金珩房地产发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同的附件五为上海金珩房地产发展有限公司与原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司签订的前期物业服务合同。因被告未交纳2018年7月至2019年9月的物业服务费，故原告诉至本院。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同、居委会证明、上海市不动产登记簿、催款函，被告提供的上海市商品房预售合同为证，并经庭审质证。本院予以确认。审理中，针对被告提出的问题，原告认为，根据物业服务合同的约定，在业主大会未成立之前，原告依约一直都在小区服务，形成了事实上的服务。在2019年小区已经成立了业主大会筹备组，因疫情原因筹备事宜未及时推进，前期物业服务合同是原告和开发商续签的，如果续签也是原告与开发商续签；原告的年度计划和收支情况按照政府要求，每年分两次在小区公示栏向全体业主公示；原告是按照合同约定的收费标准来收取的；确实存在被告所说的草坪改为麦冬的情况，因为草坪长在大树下阴凉处，还有部分长在路边容易踩踏，长势不好，小区管理绿化的第三方就更改了，属于正常的养护；为便于服务业主，原告现在是在被告所述的景观凉亭里办公，但其实不是凉亭，而是房屋，合同第四条约定的办公地点位于嘉松中路XXX弄XXX号楼内，现在是空置的，准备装修给业委会、居委会使用，6888弄1号楼大部分是属于酒店的，里面有1000个平方是用作物业，房子的所有权属于开发商。被告为证明其前述辩称意见，提供以下证据：1、规划图纸2份，证明原告的办公地点应在6888弄1号楼，但属于物业的管理用房被酒店占用了，图纸中显示为凉亭的部分现被物业使用；2、照片打印件5张，证明草地被翻盖成麦冬，降低了品质和成本，小区的水景被灌入污水；3、法院通知书1份，其背面的字体系原告所写，证明被告在调解阶段已就相关事宜反馈给原告，但原告至今未整改；4、车位管理事宜1组，证明小区公共区域维护混乱，原告未能尽责致使开发商锁车位，进而使得小区业主乱停车；5、商品房预售合同打印件1份，合同附件五的第34条约定了物业服务合同的期限，证明原告的服务合同已过期。对被告提出的证据，原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2中草坪的照片无异议，但改为麦冬并不是降低品质和成本，因为麦冬也是需要维护的；对证据3代理人表示当时其未接手，需核实；对证据4，小区有临时停车位，开发商的通知是指在未出售的车位上不能乱停车；对证据5的真实性无异议。针对被告提出的问题，原告补充提供以下证据：1、2019年公示牌照片打印件2张，是在小区物业管理处张贴，证明原告对物业的收支在小区是有公示的，在小区的公示栏里也有公示，只是没有拍下来；2、公共区域的工作计划5份，包含维修保养、社区文化计划、工作计划、养护绿化工作计划、保洁工作计划，证明这些工作内容在小区有公示；3、照片打印件2张，证明被告之前提到的绿化被开挖的情况，现在还是恢复为草坪，且被告之前提到的乱停车问题，经原告观察，现在也是正常的，没有乱停车的问题；4、房产证信息复印件1份，证明青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号的权利人为开发商上海金珩房地产发展有限公司；5、凉亭照片4张，系物业办公区域，规划书上是凉亭，但现实是一幢房屋，所以对其性质不清楚，和开发商移交的时候就在这里，物业一直在这里办公。被告对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，上面写的是收费标准不是年度预结算；对证据2上显示的时间有异议，表格的生效时间写的是2018年，且业主也没有看到过公示，对里面的内容需要核实；对证据3的真实性无异议，但物业是在业主向居委会投诉，经居委会协调后物业才复原的；对证据4的真实性无异议，但1号楼内的物业管理办公的对应产权属于全体业主；对证据5的真实性无异议，原告入驻小区后就在此办公，但是凉亭应属于业主的日常休闲空间而非物业办公区域。审理中，被告另补充提供以下证据：1、照片打印件4组，系被告收到原告提供的证据后至物业管理办公室进行了拍照，照片上显示了拍照时间，证明原告所提供的照片系摆拍，上面只是收费标准；2、案例打印件1份，证明业主对账目有知情权；3、微信记录打印件1组，证明原告是经业主投诉后，才将部分草坪复原；4、物业服务合同第11条，证明收支应向业主公示。原告对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，根据规定，小区的收支情况表在每年的年初是必须要公示的，原告提供的照片是真实的，在物业管理处的收费标准栏中张贴的并不是收费标准，代理人发现后取下了，所以在被告提供的收费标准一栏是空白的；对证据2、证据3和证据4无异议。本院认为：原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司与上海金珩房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。合同到期后，双方虽未续签新的物业服务合同，但原告在金地天境城处于事实服务状态，原、被告均应仍参照前期物业服务合同的约定，履行相应的义务。本案中，被告提出原告未按合同部分约定履约，擅自更改景观绿化，未公示年度计划和预算等问题，但对自己的主张未提供充分证据予以证明。原告作为小区的物业服务企业，履行了物业服务义务。物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见。至于被告提出原告应从现在办公地点搬离的抗辩意见，与本案系不同的法律关系。故本院对原告要求被告支付2018年7月至2019年9月物业服务费的诉讼请求予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决如下：被告季云鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司物业服务费23,140.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378.51元，减半收取计189.26元，由被告季云鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 盛美新二〇二〇年七月二十九日法官助理 许雪燕书 记 员 范秋萍附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。