四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9807号 上诉人（原审原告）：卓远地产（成都）有限公司,住所地四川省成都市武侯区大悦路518号。 法定代表人:田维龙,总经理。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑航，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都大悦星美影城管理有限公司,住所地四川省成都市武侯区大悦路518号大悦城4F-001。 法定代表人:凌德碧,执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：星美国际影院有限公司,住所地香港特别行政区中环皇后大道99号中环中心67楼6701-02及13室，办公地址北京市朝阳区向军北里9号星美国际大厦。 法定代表人:杨荣兵，董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周璐，福建品同律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴冰蕙，福建品同律师事务所律师。 上诉人卓远地产（成都）有限公司（以下简称卓远地产）因与被上诉人成都大悦星美影城管理有限公司（以下简称大悦星美影城）、星美国际影院有限公司（以下简称星美国际影院）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卓远地产上诉请求：一、依法改判，判令大悦星美影城除向卓远地产承担1000000元违约金外，还应支付逾期交还案涉房屋期间的租金1568160元、债权实现费用150000元、免租期间的相关费用3250368元，上述费用共计4968528元；二、判令星美国际影院对上述费用承担连带责任；三、本案一审、二审诉讼费用由大悦星美影城、星美国际影院承担。事实和理由：一、一审法院认为，在停水停电之后大悦星美影城无法对案涉商铺继续使用，因此不应当赔偿卓远地产所遭受的2018年9月以后的租金等损失。但根据双方签订的《租赁合同》第17.2条之约定，当大悦星美影城发生逾期付款违约行为时，卓远地产有权采取暂停商铺能源供应等相应措施，因此卓远地产采取的停水、停电等措施有事实和法律依据。大悦星美影城于2018年9月1日至2018年12月10日期间，经卓远地产多次催告之后仍旧拒不按照合同约定搬离，致使卓远地产无法将案涉商铺出租，对此，合同第14.4.3条约定：“乙方逾期交还商铺，除应当自逾期之日起依照合同最后一个月的保底租金标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照终止前一日日保底租金的两倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按本条的规定收回该商铺。”，根据上述事实和合同约定，大悦星美应当支付其占用案涉商铺期间的租金、物业管理费和违约金。现卓远地产仅主张前述费用中的租金，共计1568160元。二、一审法院认为应当由卓远地产举证证明大悦星美影城怠于取回相关设施、设备及其他物品，但事实上，卓远地产已举证证明多次催告大悦星美影城取回其设施设备及其他物品，而大悦星美影城未举出任何证据证明其为取回相关设施、设备实施了一定的行为或采取了相应的措施，因此应当由大悦星美影城而非卓远地产承担举证不能的后果，并应承担前述占用期间租金。三、一审法院认为卓远地产未举示律师费的支付凭证，不能证明律师费实际发生，但通过卓远地产提交的聘请代理律师的委托代理合同以及相关增值税专用发票，足以认定律师费已经发生，并且卓远地产在一审结束后已经按照委托代理合同向代理律师支付了律师费。根据案涉租赁合同17.9条约定，大悦星美应当承担卓远地产为向其追责而支出的律师费150000元。四、卓远地产有权不予退还大悦星美影城的租赁保证金，一审法院采纳大悦星美影城主张用租赁保证金抵扣应交费用的意见，实属不当。根据《租赁合同》第17.4条、17.5条之约定，因大悦星美影城拖欠租金等费用连续超过15日或累计超过30日，卓远地产有权解除合同，租赁保证金作为违约金赔偿给卓远地产。因此，既然一审法院认定大悦星美影城存在违约、卓远地产有权解除合同，那么按合同约定，卓远地产有权不予退还租赁保证金，大悦星美影城无权主张以租赁保证金冲抵违约金。五、一审法院对免租期租金的诉讼请求处理不当。《租赁合同》6.3条约定：“在租赁期内…或因乙方原因导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租优惠，乙方应…向甲方补交该期间的全部租金、并补交物业管理费、推广费。”，因此，大悦星美影城应当按照案涉租赁合同约定向卓远地产支付免租期租金、物业管理费、推广费，共计3250368元。六、一审法院支持卓远地产的部分诉讼请求1000000元违约金，则一审判决卓远地产承担全部诉讼费用不当，应予纠正。 大悦星美影城、星美国际影院共同答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、卓远地产已于2018年9月实际控制案涉商铺，无权再主张案涉商铺占有使用费，且大悦星美影城于2018年9月支付的款项已超出实际“应付占有使用费”，故卓远地产无权再就案涉商铺占有使用费提出主张。二、依照合同约定及商业惯例，租赁保证金及免租期费用均为卓远地产为促进合同履行及创造交易机会作出的真实意思表示，其发生原因均与本案及大悦星美影城违约行为不存在因果关系，不应归咎于大悦星美影城。三、违约获利与法治精神相悖，无论是卓远地产不予抵扣租赁保证金还是支付免租期费用的主张，若一味支持其不合理的意思自治，不仅违背了法律法规之规定，又不利于维护公平正义和市场交易的需要，严重损害了大悦星美影城、星美国际影院的合法权益。 卓远地产向一审法院起诉请求：1.大悦星美影城向卓远地产支付房屋占用期间（从2018年9月1日至2018年12月10日的租金、物业费、推广费及违约金等共计4400352元）；2.判令大悦星美影城向卓远地产支付逾期办理合同约定的证照注销或变更手续违约金1000000元；3.判令大悦星美影城承担涉案商铺的拆除恢复费用2165819.04元、仓储费用及其他实现债权的费用514080元；4.判令大悦星美影城向卓远地产支付免租期（180天，2015年6月10日至2015年12月7日）的租金、物业费、推广费共计3250368元；5.判令星美国际影院对上述请求承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2014年9月2日，卓远地产（甲方）与星美国际影院（乙方）签订《开业前商铺租赁合同（报数版）》（以下简称租赁合同），约定甲方将大悦城购物中心4F-001号商铺出租给乙方经营影院，租期15年，租金15681.6元/日，物业管理费1568.16元/日，推广费807.84元/日，免租期180天。租赁合同第21页第6.3条约定，租赁期内，因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应向甲方补交该期间的全部租金、物业管理费、推广费。租赁合同第35页第14.4条约定，乙方应于本合同因任何原因终止之日起30日内完成该商铺为注册地址的工商、税务等所有证照的变更或注销义务，否则甲方有权不予以退还租赁保证金，且乙方每逾期一日，应按照终止前一日日保底租金的两倍向甲方支付违约金。租赁合同第38页第17.4.5条约定，乙方拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同。 之后，卓远地产（甲方）、星美国际影院（乙方）与大悦星美影城（丙方）签订《〈成都大悦城商铺租赁合同〉权利义务转让协议书》，约定甲方同意乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给丙方，乙方对丙方履行租赁合同项下的义务仍承担连带责任。 合同履行期间，大悦星美影城多次出现迟延付款的情形，累计天数279日。2018年8月17日，卓远地产向大悦星美影城送达了《解约告知函》，要求解除合同、腾退房屋。2018年9月4日，卓远地产支付租金、物管费、推广费至2018年9月30日。2018年9月卓远地产对案涉商铺采取了停水停电的措施。2018年12月10日，卓远地产收回了案涉商铺。之后，卓远地产将案涉商铺另行出租。截止庭审之日，大悦星美影城未变更工商注册地址。 一审另查明，大悦星美影城向卓远地产缴纳租赁保证金100万元。一审庭审中，大悦星美影城主张租赁保证金抵扣所有应交费用。 一审法院认为，卓远地产与星美国际影院、大悦星美影城签订的租赁合同以及转让协议书，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。大悦星美影城累计拖欠租金已超30日，卓远地产向大悦星美影城主张解除合同，符合合同约定，其送达的《解约告知函》对大悦星美影城具有法律效力，租赁合同自通知送达之日即2018年8月17日解除。因双方的租赁合同关系已解除，且卓远地产于2018年9月对案涉商铺采取了停水停电的措施，大悦星美影城无法继续使用房屋。大悦星美影城已付清2018年9月的使用费、物业费、推广费，故卓远地产主张2018年9月以后的使用费、物业费、推广费，一审法院不予支持。大悦星美影城迟延支付租金、逾期变更证照等行为违反了合同约定，应承担违约责任。因合同约定的违约金标准过高，综合考虑大悦星美影城的违约行为以及卓远地产的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为1000000元。大悦星美影城主张用租赁保证金抵扣应交费用的意见，一审法院予以采纳，故大悦星美影城无需再向卓远地产支付费用。 关于拆除恢复费用，卓远地产未举证证明其对案涉商铺的装修进行了拆除和恢复，故该请求一审法院不予支持；卓远地产主张按照重新出租后的装修免租期租金计算拆除恢复费用，该计算方法无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于仓储费，卓远地产未举证证明大悦星美影城怠于取回设施设备等物品，故该请求一审法院不予支持。关于律师费，因卓远地产未举示支付凭证，不能证明已实际发生，该请求一审法院亦不予支持。关于免租期租金，合同第6.3条对补交免租期租金的约定，实质上是一种变相的违约金，一审法院不再重复支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回卓远地产的诉讼请求。一审案件受理费89784元，由卓远地产负担。 本院二审期间，卓远地产提交网上银行转账电子回执一份，拟证明卓远地产已经支付了律师费150000元。大悦星美影城、星美国际影院对该证据的真实性、合法性、关联性均予认可。本院对该证据予以采信，可以证明卓远地产为本案诉讼支出了律师费150000元的事实。 二审另查明，租赁合同通用条款第14.1.2条约定“除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当按照甲方发出的交还通知规定的日期当日交换该商铺。”；通用条款第14.4.2条约定“如果乙方未按本合同第14.1的规定交还该商铺，则甲方或甲方委托的物业管理公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员、货物从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。”；通用条款第14.4.3条约定“乙方逾期交还商铺，除应当自逾期之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照终止前一日日保底租金的两倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。”；租赁合同第十四条“补充条款”第37款约定“通用条款第14.4.4修改为：除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起60日内完成本合同14.2.4约定的证照的变更和注销义务，否则甲方有权不予退还租赁保证金。非因乙方原因不能在此时间内办理完毕变更或者注销手续的，乙方不承担责任。”；通用条款第17.4条约定“本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方，如租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。”；通用条款第17.5条约定“甲方依据本合同第17.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同约定交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；或租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得应其违约行为导致本合同解除二要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费等费用。”；通用条款第20.1条约定“双方履行本合同过程中发生争议应协商解决......败诉方应承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用和合理的律师费用。”。卓远地产发出的《解约告知函》要求大悦星美影城于2018年8月31日前交还案涉商铺。 对于一审审理查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，由于星美国际影院系香港特别行政区登记注册的公司，本案属涉港民商事案件，应参照适用涉外民事诉讼程序的规定审理。案涉租赁合同约定内地法律作为处理争议所适用的法律，本院予以确认。 根据当事人的上诉意见与答辩意见，二审中的争议焦点是：1.卓远地产要求补交免租期费用的请求是否成立？2.卓远地产关于占有使用费的请求是否成立？3.案涉租赁保证金是否能与应缴费用抵扣？卓远地产主张的违约金是否应当支持？4.卓远地产支出的律师费150000元是否应由大悦星美影城、星美国际影院负担？分别评析如下： 一、对于免租期费用的问题。案涉租赁合同第6.3条约定“双方确认，甲方提供的免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方的原因导致合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的保底租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交物业管理费、推广费。”，根据本案查明的事实，由于大悦星美影城累计拖欠租金超过30日，卓远地产行使了约定解除权，即因大悦星美影城的违约行为导致合同解除，故双方约定的补交免租期内租金、物业管理费、推广费的条件已经成就，卓远地产的此项请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 二、对于占有使用费的问题。卓远地产主张了2018年9月1日到2018年12月10日的占有使用费1568160元。大悦星美影城抗辩认为占有使用费只能计算至2018年9月中下旬断水断电止，断水断电的行为表明卓远地产已经实际控制了案涉商铺，大悦星美影城之后无法正常经营获得收益，没有占有使用之实，且大悦星美影城已经交纳了9月份的费用541723元，超过了当月的占有使用费。本院认为，在卓远地产于2018年8月17日向大悦星美影城送达《解约通知函》之后，案涉租赁合同已经解除，根据租赁合同通用条款第14.1.2条的约定，大悦星美影城应根据《解约通知函》的要求在2018年8月31日前搬离案涉商铺，但大悦星美影城直到2018年12月10日才完成案涉商铺的腾退，应当承担此期间的占有使用费。虽然卓远地产于2018年9月中下旬采取了断水断电的强制措施，大悦星美影城无法正常经营，但在大悦星美影城未按合同约定履行腾退义务的情况下，卓远地产采取断水断电的措施符合合同通用条款第14.4.2条“如果乙方未按本合同第14.1的规定交还该商铺，则甲方或甲方委托的物业管理公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员、货物从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施”之约定，大悦星美影城据此抗辩不应承担占有使用费的理由不能成立。卓远地产主张按照最后一个月的租金标准15681.67元/日计算占有使用费符合法律规定和通用条款第14.4.3条的约定，应予支持，但大悦星美影城在合同解除后又支付了541723元，品迭后还应支付的占有使用费为1026437元（1568160元-541723元）。 三、对于租赁保证金和违约金的问题。卓远地产主张租赁保证金属于违约金性质，大悦星美影城应支付的违约金包括三项：1.合同通用条款14.4.4约定的逾期办理证照注销的违约金1000000元；2.合同通用条款第17.5条约定的合同解除的违约金1000000元；3.合同通用条款14.4.3条约定的逾期交还商铺的违约金2594592元（已与大悦星美影城交纳的9月份费用541723元品迭）。大悦星美影城、星美国际影院抗辩认为：1.租赁保证金系为促进合同正常履行而缴纳的费用，带有保证性质，与违约金截然不同，仅在卓远地产产生损失的前提下具有填平损失的功能，不能直接予以没收；2.虽然大悦星美影城拖欠租金导致合同解除，但滞纳金已经缴纳完毕，合同履行期间的租金逾期损失已经得到填平；3.卓远地产同时主张了占有使用费和逾期腾退的违约金，已缴纳的9月份费用541723元已经足以抵偿其损失；4.卓远地产没有证据证明逾期注销证照而遭受的实际损失和可得利益损失。对此，本院认为，卓远地产主张的前两项违约金的依据均为租赁合同中关于租赁保证金的约定，而租赁保证金的适用规则应以意思自治为核心，合同通用条款14.4.4条约定“除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起60日内完成本合同14.2.4约定的证照的变更和注销义务，否则甲方有权不予退还租赁保证金。非因乙方原因不能在此时间内办理完毕变更或者注销手续的，乙方不承担责任。”，该条款是当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方均具有法律效力，基于大悦星美影城在合同解除后未及时完成证照的变更或注销义务的违约行为，卓远地产有权不予退还大悦星美影城交纳的租赁保证金1000000元，该租赁保证金亦不得与其他应缴费用抵扣，但对于同一笔租赁保证金，在已经没收的情况下，卓远地产亦不得根据通用条款第17.5条约定予以重复主张。对于卓远公司主张的逾期交还商铺的违约金，本院认为，违约金的制度功能以补偿性为主，在已经支持逾期腾退期间的占有使用费的情况下，通过没收租赁保证金、补交免租期费用，已经足以填补卓远地产的损失，对该项违约金本院不予支持。 四、对于律师费的问题。本院认为，租赁合同通用条款第20.1条明确约定败诉方应承担胜诉方因诉讼案件而支出的律师费用，本案系因大悦星美影城的违约行为而产生，卓远地产在诉讼中也提交了代理合同、律师费发票、律师费转账支付凭证，故卓远地产要求大悦星美影城承担律师费150000元的诉讼请求具有明确的合同依据与事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。 《〈成都大悦城商铺租赁合同〉权利义务转让协议书》中约定星美国际影院对大悦星美影城履行租赁合同项下的义务承担连带责任，故星美国际影院对上述费用应承担连带支付责任。 综上所述，卓远地产的上诉请求部分成立，本院予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初2025号民事判决； 二、成都大悦星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向卓远地产（成都）有限公司支付房屋占有使用费1026437元，星美国际影院有限公司承担连带支付责任； 三、成都大悦星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向卓远地产（成都）有限公司支付免租期费用3250368元，星美国际影院有限公司承担连带支付责任； 四、成都大悦星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向卓远地产（成都）有限公司支付律师费150000元，星美国际影院有限公司承担连带支付责任； 五、驳回卓远地产（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费89784元，由卓远地产（成都）有限公司负担54706元，由成都大悦星美影城管理有限公司、星美国际影院有限公司负担35078元；二审案件受理费46548元，由卓远地产（成都）有限公司负担15295元，由成都大悦星美影城管理有限公司、星美国际影院有限公司负担31253元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年七月三十日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  何浩铭