湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初975号原告：吴怡康，男，1994年3月7日生，汉族，湖北省通城县人，居民，住通城县。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。被告：罗杰，男，1972年11月18日生，汉族，湖北省通城县人，居民，住本县。被告：陈萍，女，1970年9月24日生，汉族，湖北省通城县人，居民，住本县。委托诉讼代理人：李敏，通城县麦市法律服务所法律工作者。第三人：通城县金诺中介服务所。经营场所：通城县隽水镇旭红路107号。统一社会信用代码：92421222MA4CMYKPXR。负责人：黎韦，经理。委托诉讼代理人：蒋文玉，湖北德馨律师事务所律师。原告吴怡康与被告罗杰、陈萍、第三人通城县金诺中介服务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴怡康及其委托诉讼代理人黎少云、被告罗杰及其委托诉讼代理人李敏、第三人通城县金诺中介服务所委托诉讼代理人蒋文玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴怡康向本院提出诉讼请求：1、依法认定原、被告在2020年3月18日签订的《土地房屋买卖协议》是无效的买卖协议；2、由二被告立即返还原告购房款人民币70万元及利息，按银行同期贷款利率从合同签订之日起计算利息；3、由第三人与被告罗杰、陈萍共同承担连带清偿责任；4、由被告罗杰、陈萍承担本案诉讼费。事实和理由：被告罗杰与陈萍系夫妻关系。2020年3月15日，原告通过第三人通城县金诺中介服务所联系二被告有私房一栋出售。当时，被告罗杰介绍房子是自己建的，有房产证、土地证（被告说可以补办），并承诺房子交易后可以过户。第三人也做出同样的承诺。且在看房时，被告罗杰又以钥匙不在为由，只让原告看了新建的部分，因此原告决定购买，并在双方协商后，于2020年3月18日签订了《土地房屋买卖协议》。后原告依约付清了全款，被告向原告出具了70万元的收条一张，并将房产证原件、钥匙给了原告。谁知原告去职能部门办理过户手续时，原告才知房子占用的土地是工业用地，无法过户。同时，被告的房屋质量问题严重，并有非法改建行为，根本无法办理过户手续。双方协商未果，遂向法院起诉。被告罗杰、陈萍辩称，1、2020年3月18日原、被告签订的《土地房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，买卖合同关系合法有效，双方已按协议履行了合同义务。2、被告的房屋有房产证，房屋土地性质为国有，且与被告相邻12户业主的地块，有9户已经办理了不动产权证过户手续。原告诉称该房屋无法办证的理由既无事实依据，也无法律依据。3、原告要求退还购房款70万元及利息，系单方毁约行为，应予驳回。反而原告应承担延期付款的违约责任。4、即便原告要退房，因过错完全在于原告，其定金应不予退还。故此，请求法院驳回其诉讼请求。第三人通城县金诺中介服务所辩称，第三人通城县金诺中介服务所不是原、被告房屋买卖合同的当事人，只是在双方房屋买卖中起居间作用。原告吴怡康与被告罗杰、陈萍签订的《土地房屋买卖协议》合法有效。在房屋买卖中，有房产证，无土地证，并没有隐瞒原告吴怡康，原告吴怡康也实地看了房，即便房屋有质量问题，也不影响合同的效力。房屋能否过户由法律规定，协议中也未约定包过户，原告吴怡康应当审慎审查房屋能否过户，其后果由其本人承担。且承担连带责任应由法律明文规定，第三人通城县金诺中介服务所在居间中尽到了如实告知义务，不应承担任何责任。经本院审理查明，被告罗杰与陈萍系夫妻关系，位于通城县隽水镇白沙社区九宫村有一栋三层的私房，房屋所有权证为隽房权证隽水字第××号。2020年3月18日，被告罗杰、陈萍通过第三人通城县金诺中介服务所的中介，与原告吴怡康签订了《土地房屋买卖协议》。双方约定房屋总价70万元，在签订协议时付购房定金5万元，3日之内付款45万元，余款在被告腾退房屋后一次性付清。并由被告罗杰、陈萍交房时亦交付钥匙、房产证原件、《土地房屋买卖协议》；交房后协助原告吴怡康办理过户手续，过户的一切税费由原告吴怡康负担，以后房屋的溢价与补偿均由原告吴怡康所有。还约定，如被告罗杰、陈萍违约，按定金双倍赔给原告吴怡康，如原告吴怡康违约，定金不退。协议签订后，原告吴怡康当即付了5万元，3月27日通过银行转账65万元，付清了全部购房款，被告罗杰向原告吴怡康出具了70万元的收条，并将房产证原件、钥匙给了原告吴怡康。本案讼争的房屋原系通城县金属回收公司所有。2003年8月18日，因通城县金属回收公司改制，遂将该公司办公楼二层转让给原告罗杰，后罗杰又未经批准加了一层，并交了有关税费办理房屋产权证，未办理土地使用权的过户手续。原告吴怡康去有关职能部门办理房屋过户手续时，因土地使用权人为原通城县金属回收公司，土地用途为工、企业用地。不能办理土地过户手续。由于原、被告协商未果，原告吴怡康遂诉诸本院。上述事实，有开庭笔录、《土地房屋买卖协议》、收条、地籍资料等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”，第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”在本案中，原告吴怡康与被告罗杰、陈萍在签订《土地房屋买卖协议》后，应当将地上建筑物以及土地使用权一并转让。而被告罗杰、陈萍案涉的土地使用权、地上建筑物受让于原已改制的通城县金属回收公司，该幅土地的用地性质为工业用地，双方在转让后并未依法经得土地管理部门和城市规划部门批准，改变土地使用权出让合同规定的土地用途。至本案发生争议时，土地使用权人仍为通城县金属回收公司，以致原告吴怡康无法完成土地使用权过户登记手续。故此，原告吴怡康与被告罗杰、陈萍签订的《土地房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，《土地房屋买卖协议》归于无效。合同无效后，自始无效，双方取得的财产应当各自返还。原告吴怡康与被告罗杰、陈萍签订的合同无效后，双方均应承担缔约过失责任，原告吴怡康请求判令被告罗杰、陈萍承担购房款占用期间的利息，本院不予支持。被告罗杰、陈萍请求判令原告吴怡康承担订约时的定金5万元不予退还，因合同无效，有关定金条款亦归于无效，对原、被告双方均无法律约束力，故此，对被告罗杰、陈萍的请求，本院亦不予支持。第三人通城县金诺中介服务所在原、被告《土地房屋买卖协议》中居间中介，并无证据证明第三人通城县金诺中介服务所违反诚实信用原则以及其他的侵害原、被告民事权益的民事法律行为，在双方签订的合同无效后第三人通城县金诺中介服务所不应承担双方缔约过错的连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十三条、第二十四条之规定，判决如下：一、原告吴怡康与被告罗杰、陈萍在2020年3月18日签订的《土地房屋买卖协议》无效；二、由被告罗杰、陈萍在本判决生效后三十日内返还原告吴怡康购房款人民币70万元；三、驳回原告吴怡康的其他诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告吴怡康负担2700元。由被告罗杰、陈萍负担2700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费5400元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人必须履行一方拒绝履行的对方当事人可在从规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院出面申请执行。否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  王仲明二〇二〇年七月二十三日书记员  卢 群附：相关法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。