广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初4291号 原告：南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路161号绿地中央广场A2号楼1单元9层905号，统一社会信用代码：914501037968366118。 法定代表人：王志明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦海丽，该公司员工。 被告：高树芬，女，1958年7月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：刘建军，男，1975年2月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。 二被告共同委托诉讼代理人：钟宁平，男，住南宁市，南宁市青秀区民生东社区大板三社区居民委员会推荐担任代理人。 第三人：韦业兰，女，1972年2月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）与被告高树芬、刘建军、第三人韦业兰居间合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告恒创公司的委托诉讼代理人韦海丽，被告高树芬、刘建军的共同委托诉讼代理人钟宁平到庭参加诉讼。第三人韦业兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒创公司向本院提出诉讼请求：1.被告高树芬向原告支付咨询及中介服务费4555元及违约金1366.5元（按应付咨询及中介服务费的30%计算）；2.被告刘建军对第一项诉请承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告作为房地产中介公司，2017年11月9日，原告促成被告高树芬的代理人即被告刘建军与第三人韦业兰签订了《房屋买卖合同》以下简称“合同”，合同编号为NO：0206222，合同约定由第三人韦业兰购买被告高树芬位于南宁市青秀区国际贸易中心A单元711号房屋，成交价为455580元，合同第九条约定了自合同签订之日起被告高树芬须向原告支付咨询及中介费4555元。合同签订后，被告高树芬于2017年11月16日向南宁市不动产登记中心申请档案查询，经查询可知上述房屋产权人为被告高树芬，有抵押无查封，房屋产权清晰，具备交易条件。后被告高树芬未按合同约定办理自行偿还银行贷款手续，并且未按合同约定向原告支付咨询及中介服务费，导致合同履行不能。原告多次催促被告高树芬支付咨询及中介服务费，但被告高树芬置之不理。合同系三方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，且不违反法律、行政法规等禁止性规定，且被告高树芬申请查询档案的行为表示对被告刘建军的行为的追认，合同合法有效。根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条及相关法律的规定，原告促成合同成立，且合同不能继续履行并非原告的过错，因此被告高树芬仍应当依约足额支付咨询及中介服务费。另根据合同第九条，被告高树芬逾期支付咨询及中介服务费的，原告有权按应付咨询及中介服务费的1%/天要求被告高树芬支付违约金，现原告自动降低为按应付咨询及中介服务费的30%计算为1366.5元。根据合同第十八条第2款约定：“签署本合同时买方清楚业主书面委托刘建军为代理人签署本合同，代理人刘建军承诺签订合同后，若卖方不履行本合同的而违约的，代理人愿意承担违约连带责任”，故被告刘建军应对被告高树芬欠付的咨询及中介服务费承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如诉请。 被告高树芬辩称，原告诉称的事实与理由与实际事实不相符合且理由不成立，原告请求被告高树芬支付咨询及中介服务费4555元和违约金1366.5元没有事实和法律依据。1.2017年11月9日被告高树芬没有就名下位于南宁市青秀区国际贸易中心A单元711号（建筑面积为50.62平方米）的房屋委托恒创公司进行中介买卖。2.被告高树芬根本不知道（买方）第三人韦业兰是谁，也不认识，同时也没有收到（买方）第三人韦业兰任何定金款项。3.被告高树芬没有书面委托被告刘建军作为代理人进行房屋买卖，2017年11月16日也明确拒绝被告刘建军的代理行为进行追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。在本案中原告与他人签订的《房屋买卖合同》对被告高树芬不发生法律效力，被告高树芬不应承担任何法律责任。综上，请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 被告刘建军辩称，1.我方没有委托原告进行买卖，而是原告到我方处洽谈的房屋买卖；2.第三人在签订合同后没有支付定金；3.原告隐瞒第三人的违约事实，并没有支付定金4万元，因此合同无法履行。依据合同法第四百二十五条规定，原告不得要求支付报酬，请法院驳回原告的诉请。 第三人韦业兰未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人韦业兰经本院合法送达传票无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月9日，刘建军以高树芬（卖方）的名义与韦业兰（买方）、恒创公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：“第一条买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：青秀区民族大道41号广西国贸易中心A单元711号，建筑面积50.62平方米。……第三条该房屋按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币……455580元……第五条本次交易所产生的税费按第①项缴纳：①买卖双方按相关部门规定各付各税；……第六条卖方交付该物业予买方使用权之日期为第①项：①卖方收到全部楼款三天内保留固定装修及配套设施完好交付给买方使用；……第九条基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订本合同，且经纪方在买卖物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日卖方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币肆仟伍佰伍拾伍元整（¥4555），买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币陆仟元整（¥6000元）及办理信贷业务服务费人民币贰仟柒佰元整（¥2700元）。……如买卖双方逾期支付咨询及中介服务费……每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都须即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。……第十八条……经买卖双方协商达成以下共识：……②签署本合同时买方清楚业主书面委托刘建军为代理人签署本合同，代理人刘建军承诺签订合同后，若卖方不履行本合同的而违约的，代理人愿意承担违约连带责任。……”刘建军在合同落款卖方处签署高树芬名字，并在卖方代理人处签名，恒创公司在落款经纪方处盖章，韦业兰在落款买方处签名。 2020年5月11日，恒创公司以前述事实理由诉至本院并提出前述诉讼请求。庭审中，高树芬明确表示其从未委托刘建军签订案涉合同，对合同内容亦不予追认。刘建军亦自认其签订案涉合同时，并未取得高树芬的授权。 另查明，案涉房屋登记在高树芬名下，系高树芬单独所有。 本院认为，关于高树芬与恒创公司之间是否存在居间合同法律关系的问题。当事人庭审陈述证实，高树芬未委托刘建军作为代理人签订《房屋买卖合同》，事后亦不予追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，《房屋买卖合同》对高树芬不发生效力，高树芬与恒创公司之间并不存在居间合同法律关系。 关于高树芬、刘建军应否承担法律责任的问题。如前所述，高树芬未委托刘建军作为代理人签订《房屋买卖合同》，亦明确表示不予追认，《房屋买卖合同》对高树芬不发生效力，恒创公司诉请要求高树芬按《房屋买卖合同》约定承担合同义务，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”及《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，鉴于恒创公司已促成各方签订《房屋买卖合同》，其有权要求行为人刘建军履行支付咨询及中介服务费的义务，且刘建军在《房屋买卖合同》第十八条中自愿承诺承担违约责任，故刘建军应向恒创公司支付咨询及中介服务费4555元及违约金1366.5元。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告刘建军向原告南宁恒创房地产经纪有限公司支付款项4555元及违约金1366.5元； 2、驳回原告南宁恒创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告刘建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农微龙 二〇二〇年七月二十二日 书记员  黄辅权 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。