四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3号 原告：游涛，女，1973年12月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜彦（系游涛丈夫），住四川省成都市青羊区。 被告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，职务不详。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，董事长。 委托诉讼代理人：易航，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 原告游涛诉被告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年1月2日立案受理。本院根据原告游涛的申请，追加都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）为本案第三人参加诉讼。依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理，原告游涛委托诉讼代理人张云花、杜彦，被告新美居公司委托诉讼代理人李鸿，第三人兴堰公司委托诉讼代理人王莹洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令新美居公司支付维修费用232000元、损失281865元，以上共计513865元；2．案件诉讼费用由新美居公司承担。庭审中，游涛明确上述诉请中的维修费、损失明确为：第一次维修（2014年1月2日至2014年1月26日），共计25天，维修费80000元，房租损失6075元（405.65平方米×18元/平方米÷30天×25天），经营损失15825元（19000元/月÷30天×25天），财产损失55340元（样品等及拆除样品和维修电器等产生的人工费、店面员工工资）。第二次维修（2017年1月5日至2017年2月25日），共计52天，扣除春节12天，计40天。维修费152000元，房租损失9720元（405.65平方米×18元/平方米÷30天×40天），经营损失53320元（40000元/月÷30天×40天），财产损失141585元（样品等及拆除样品和维修电器等产生的人工费、店面员工工资）。事实和理由：2011年10月17日，新美居公司与游涛签订了《商铺租赁合同》，约定将美安居装饰建材市场C区9-1-6、9-1-7、9-1-8、9-1-9、9-1-10商铺租赁给游涛。之后，因房屋漏水给游涛造成了损失，要求新美居公司维修未果，遂请四川熊包装饰工程有限公司进行维修，并支付维修费用。故涉诉，望判如所请。 新美居公司辩称，1．对2014年漏水维修费用和损失，已过诉讼时效，不应支持；2．对2017年漏水维修费用及损失不予认可，双方租赁关系于2014年12月31日终止，游涛无理占用房屋至今，新美居公司多次要求退还房屋未果，双方没有形成新的合同关系，该公司不应承担漏水相关责任；3．新美居公司起诉游涛要求支付租赁期间的租金以及租赁期外的房屋占用费，并不等同于认可双方存在租赁期外的租赁关系。 兴堰公司述称，1．游涛对于2014年发生的维修费及损失已经超过诉讼时效，不应受法律保护；2．游涛与新美居公司签订的租赁合同已于2014年12月31日届满，并未继续签订租赁合同，无合法依据占有案涉房屋而遭受的损失应由游涛自行承担；3．游涛提交的证据存在自相矛盾的情况，其所提交的同案外人签订的两份装修合同，相隔三年之久，但两份合同及预算表完全一致，真实性存疑。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2011年10月17日，新美居公司（甲方）与游涛（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定（与本案有关的内容）：“第一条、甲方将美安居装饰建材市场C区9-1-6、9-1-7、9-1-8、9-1-9、9-1-10号经营场地（以下简称案涉商铺）租赁给乙方经营装饰装修材料类商品。本合同有效期为38个月，乙方经营使用权从2011年11月1日至2014年12月31日止。商铺建筑面积386.33平方米，公摊面积19.32平方米，计价面积405.65平方米。第二条、交款内容及交款方式。乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。乙方第一次交款时间：2011年10月20日，交款金额73017元＋5000元。第二次交款时间：2012年5月31日，交款金额73017元。第三次交款时间：2012年11月30日，交款金额73017元。第四次交款时间：2013年5月31日，交款金额73017元。第五次交款时间：2013年11月30日，交款金额按调整单价执行。第五次交款时间：2014年5月31日，交款金额按调整单价执行。第三条、权利和义务。甲方在合同期满前两个月内向乙方发出续租通知，在收到通知之日起15日内给予书面答复，否则视为其放弃续租权。乙方经营产品类别橱柜类，天子、樱花品牌。乙方有权对所租赁商铺进行装修，装修前须将装修效果图和施工方案报新美居公司审批，在征得甲方同意并与甲方签订《装修管理协议》后方可施工。第五条、合同的续租。乙方若在接到通知后未在通知约定时间内回执确认，甲方视乙方自动放弃；回执确认后，乙方未在约定时间办理合同的相关续签手续，甲方视乙方自动放弃。若甲方不再与乙方续租，甲方须在到期前30天内书面通知乙方。”合同签订后，新美居公司向游涛交付租赁物，游涛向新美居公司支付过部分租金，自2013年7月1日起开始欠付租金。 二、2013年12月25日，游涛以都江堰市天子橱柜经营部名义出具了《关于多乐士漆、天子橱柜、樱花卫厨房屋漏水损失报告》（以下简称《损失报告》），载明，“自从多乐士漆、天子橱柜、樱花卫厨2012年3月份正式营业以来，因原建筑诸多原因造成店内漏雨现象，多次要求解决未果，希望相关领导尽快解决此事。”在该文件尾部，有“报兴堰公司认证后处理，请杨总收集相关证据资料，根据兴堰认证结果在将来租金内办理结算”的签注内容，并有新美居公司法定代表人马越的签字。庭审中，新美居公司对《损失报告》真实性予以认可。2014年1月，游涛与案外人四川熊包装饰工程有限公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，并向本院提交该合同的《工程预算表》、证人证言及相关收据，并据此主张维修费用和损失。《工程预算表》显示拆除阳台原有防水层98㎡、单价38元，计3724元，阳台防水砂浆保护层98㎡，单价25元，计2450元，阳台卷层防水98㎡、单价18元，计1764元，合计7938元。新美居公司和兴堰公司对以上证据提出异议，均不予认可。 2016年11月12日，游涛向新美居公司出具《申请书》，载明“兹有永安大道南三段240-260号天子橱柜、樱花电器门店，四年来长期处于阳台漏水情况……为避免装修后再出现楼上漏水情况，特申请相关部门给予重做防水处理（大约4万余元）”。新美居公司法定代表人马越签字注明：因双方已在法院诉讼处理纠纷，本申请书以法院最终判决来确定是否漏水，没有进行核实过。庭审中，新美居公司对此份证据真实性予以认可。2017年1月，游涛与案外人四川熊包装饰工程有限公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，并向本院提交该合同的《工程预算表》、证人证言及相关收据，并据此主张维修费用和损失。其中《工程预算表》显示拆除阳台原有防水层105㎡、单价38元，计3990元，阳台防水砂浆保护层105㎡，单价25元，计2625元，阳台卷层防水300㎡、单价68元，计20400元，合计27015元。新美居公司和兴堰公司对以上证据提出异议，均不予认可。 三、另查明，因游涛欠付新美居公司租金，新美居公司曾在2016年7月15日向本院起诉，要求解除合同并支付租金等诉请。本院以双方当事人之间就涉及租金支付标准的股东会决议、股东资格的确认等事宜另案进行了诉讼，新美居公司可待相关诉讼了结后再行起诉为由，于2017年12月15日作出的（2016）川0181民初2465号《民事裁定书》驳回了新美居公司的起诉。新美居公司再次于2018年11月8日以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉游涛，本院于2019年8月29日作出（2018）川0181民初5156号《民事判决书》（以下简称5156号《民事判决书》），判决如下：1．新美居公司与游涛于2011年10月17日签订的《商铺租赁合同》已解除；2．游涛于该判决生效之日起六十日内归还新美居公司案涉商铺；3．游涛于该判决生效之日起十日内向新美居公司支付案涉商铺2013年7月1日至2018年12月30日房屋租金409191元，并支付自2018年12月31日起，按照18元/平方米/月的标准计算至游涛实际退还房屋之日止的房屋占有使用费；4．游涛承担违约金5000元并支付广告费32818元；5．驳回新美居其他诉讼请求。新美居公司不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，该院于2020年3月30日作出（2019）川01民终17727号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 上述事实，有当事人陈述及游涛提交的诉争双方身份信息证明、《商铺租赁合同》《损失报告》《申请书》，新美居公司提交的5156号《民事判决书》、（2019）川01民终17727号《民事判决书》等证据在案作证，本院予以确认。 本院认为，一、关于游涛主张的2014年损失等费用的诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，其一，2013年12月25日新美居公司法定代表人马越在《损失报告》上签字，在无其他相反证据证明的情况下，应视为新美居公司在游涛主张权利文书上签字确认，属于上述关于诉讼时效中断的法律规定情形；其二，根据马越在《损失报告》的签注内容，可以证明新美居公司与游涛对于案涉商铺漏水费用问题达成一致，即在查证属实的前提下与将来未付租金品迭，而双方租金结算事宜直至2018年11月8日才以新美居公司起诉游涛的方式进行。其后，该案又进入二审程序，至该判决才生效时前述的诉讼时效重新计算；其三，根据（2019）川01民终17727号民事判决书，二审法院维持一审法院判决，而一审法院判决游涛支付“2013年7月1日至2018年12月30日房屋租金409191元”，即表明该案一、二审法院均认定新美居公司与游涛的实际租赁合同关系存续时间为2013年7月1日至2018年12月30日。鉴于我国诉讼时效制度侧重于对债权人权利保护的价值取向，在双方租赁合同关系存续期间，且租金未结算之前，游涛对案涉商铺的债权请求权应视为一个整体为宜。以上，本院认为游涛所主张的2014年维修费等债权请求权诉讼时效未届满，对新美居公司的此项抗辩理由不予采纳。 二、关于游涛所主张的维修费、损失问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担……”之规定，承租期内，出租人负有维修义务。本院认为，游涛主张的2014年因做防水产生的维修费用7938元，以及2017年因做防水产生的维修费用合计27015元，合计34953元，以上费用均在租赁期内，其《工程结算单》上明确标注为防水材料，结合游涛出示的《申请书》，能够证明系防水产生的费用。故，本院予以支持，新美居公司应当向游涛支付维修费用34953元。对于游涛主张的其他维修费用及损失，证据不足，本院不予支持。理由如下：其一，游涛向本院提交了其与案外人四川熊包装饰工程有限公司签订的《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、相关收据及证人证言，并据此主张其先后两次维修费用和损失。庭审中新美居公司、兴堰公司对此组证据均不认可。本院认为，该两份合同的名称是“装饰装修工程”，且在合同第一条“工程地点及面积”中载明案涉商铺“405㎡”，即对案涉商铺全部进行装修。其二，本案中，游涛主张的因漏水造成橱柜、电器等损失的主张，除了损失清单、相关人员的收条等证据外，未有其他合法有效的证据与之形成完整的证据链。其提交的证人证言，证人有游涛聘请的员工以及欠付新美居公司租金的承租户等，其与待证事实具有利害关系，因此其证人证言亦不能单独作为认定案件事实的根据。故本院认为游涛未完成举证义务，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告都江堰市新美居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告游涛支付维修费用34953元； 二、驳回原告游涛的其他诉讼请求。 本案案件受理费8938元，减半收取4469元，原告游涛负担3469元，被告新美居公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年七月十四日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红