贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5485号 原告:遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会2幢3-1号，统一社会信用代码：91520502322466778J。 法定代表人：韦沙沙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向家礼（特别授权代理），该公司员工。 被告：王丙专，男，汉族，1966年7月24日出生，住贵州省毕节市。 被告：张红，女，汉族，1973年10月13日出生，住贵州省毕节市。 原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（下称：约美物业毕节分公司）与被告王丙专、张红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告约美物业毕节分公司的委托诉讼代理人向家礼，被告王丙专、张红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告约美物业毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年3月1日至2020年8月30日物业服务费1705.96元；迟延支付违约金153.54元（违约金暂算至2020年2月29日，具体算至支付之日），共计1859.5元；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年12月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，第七条约定，物业服务费标准0.98元／月/㎡，第十一条约定，支付方式预缴，每半年支付一次。被告房屋面积96.71㎡，依据合同，被告每次应预缴物业服务费96.71㎡×0.98元/㎡×6=568.85元。被告最后一次支付物业服务费的时间为2019年2月28日，被告应分别于2019年3月1日、2019年9月1日、2020年3月1日前预缴物业服务费，以上三次应支付物业服务费1705.96元，但被告未履行支付义务。《前期物业服务合同》第十一条约定，迟延支付物业服务费违约金计算方式为每天按月物业服务费的千分之三计算，上述三次应支付物业服务费共计迟延540天（暂算至2020年2月29日），迟延支付违约金91.71㎡×0.98元/㎡×3÷1000×540=153.54元。综上，被告没有依据《前期物业服务合同》约定按时预缴物业服务费，已经严重违约，且原告已经提供物业服务，被告拒绝支付物业服务费，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告王丙专、张红答辩称，关于本案，根据物业管理条例及物业服务合同相关规定，物业服务公司或企业应对服务区域的公共设施、设备进行维护及维修，还有公共区域的卫生管理服务，公共秩序的管理服务等。而物业公司未履行自己的义务，故被告才开始拖欠服务费。为什么说拖欠呢？因为从2017年2月至2018年2月，又从2018年2月至2019年2月期间被告都交纳了物业费。由此可以说明被告交纳物业费是认真积极的，之后没有交纳可以说明物业公司的服务出现了质量问题，具体服务质量问题如下：第一，门禁系统未进行维护维修服务（注进户大厅长期处于瘫痪状态，任何人都可以进出，有图片壹、贰为证）。第二，房屋长期渗漏，导致车库长期有积水，共用部位的天花板及吊顶严重掉落，有图片叁、肆、伍、陆为证。第三，公共设施及共用部位损坏，未进行维修维护，有图片柒、捌为证。第四，公共卫生差，有异味，就连水泥地面都被污水染黑，可见不止是一两个月的问题，有图片玖及附玖为证。第五，公共秩序乱，小区道路乱停乱放，小区内摆摊设点等，有图片拾、拾壹、拾贰、拾叁、肆拾为证。综合以上证据，物业公司未尽到服务，被告未交纳服务费合情合理合法。 本院经审理查明：2014年12月1日，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订《前期物业服务合同》，约定原告服务的物业区域为座落于毕节市七星关区的卧龙大都会项目；原告约美物业毕节分公司提供的物业服务事项和质量应符合下列约定：建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，装饰装修管理服务，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管，车位停放管理。原告约美物业毕节分公司按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费用为0.98元／月·平方米，商业物业服务费费用为2.00元／月·平方米。物业服务费按照包干制计费方式确定。物业服务费用按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费的缴费义务。如逾期未缴纳的，违约金每天按月服务费的千分之三计算。合同期限自双方签订之日起至本项目业主大会成立后授权业主委员会，代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。合同还约定了其他事项。 被告王丙专、张红系毕节市七星关区卧龙大都会6幢1单元8层3号房的业主，住房建筑面积96.89平方米，属于原告约美物业毕节分公司管理服务区域内的业主。自2019年3月1日起，被告王丙专、张红未按照毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》约定向原告缴纳物业服务费。经核算，自2019年3月1日至2020年7月1日期间，被告王丙专、张红应缴纳物业服务费1519.24元（96.89平方米×0.98元／月·平方米×16个月＝1519.24元）。合同签订后，原告在履行物业管理服务职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放管理不规范，公共设施设备损坏未及时维修、更换等问题。被告王丙专、张红认为原告提供的物业管理服务不到位，拒付部分物业服务费，原告遂以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告王丙专、张红系居住在毕节市七星关区卧龙大都会的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告王丙专、张红具有法律上的约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，自2019年3月1日至2020年7月1日期间，被告应缴纳的物业服务费为1519.24元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案小区物业管理方面的确存在小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放管理不规范，公共设施设备损坏未及时维修、更换等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，综合全案原告履行了绝大部分合同义务，被告应当支付相应物业服务费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院综合全案认定原告承担10%的责任，被告向原告履行90%的物业服务费支付义务，故被告应付原告物业服务费：1367.32元（1519.24元×90%＝1367.32元）。对原告主张被告交纳2020年7月2日至2020年8月30日期间物业服务费的诉请，虽物业服务合同约定为预付费，但因该期间原告还未实际提供物业服务，且《前期物业服务合同》的计费方式为按月计费，故对原告主张的2020年7月2日至2020年8月30日期间的物业服务费，原告可待实际产生后另行主张。 对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王丙专、张红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2019年3月1日至2020年7月1日期间的物业服务费1367.32元； 二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告王丙专、张红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月二十一日 书记员  邵烨旭