广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初462号原告：阳山南洋物业管理有限公司，住所：阳山县阳城镇城南大道西439号，统一社会信用代码：914418235883350704。法定代表人：文卫芳。委托诉讼代理人：李万光，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘建福，系该公司主任。被告：邓建辉，男，1979年7月3日出生，汉族，广东省阳山县人，住广东省阳山县阳城镇西区北门路141号十五幢601，身份证号码：441823197907037016。原告阳山南洋物业管理有限公司（以下简称南洋物业公司）诉被告邓建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告南洋物业公司的委托诉讼代理人李万光、刘建福、被告邓建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：一、判决被告向原告支付物业服务费及其他费用合计2418.4元；二、判决被告邓建辉支付2019年1月16日至2020年4月23日期间的违约金1376.4元；三、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月1日，南洋物业公司与嘉馨公寓业主委员会约定选聘原告对嘉馨公寓小区提供物业管理服务。被告于2013年6月购买嘉馨公寓小区B1座402商品房，属于原告管理的物业服务区域范围。根据协议约定，被告应当于每季度20日前向原告支付物业服务费374.5元，被告于2019年1月开始拖欠原告物业服务费，至2020年4月拖欠的款项已经达1872.5元。原告于2020年4月20日前多次向被告发出《欠费追缴通知书》，要求被告交缴物业服务费，但被告至今仍未缴交。原告自2019年1月起代被告支付垃圾处理费、电梯维保公摊费、电梯保险年费等共计545.9元，原告多次催收，被告至今未能支付。被告自2019年1月起至今未能向原告支付相关费用，根据原告与嘉馨公寓业主委员会签订的物业服务合同第九章第三十一条，应支付违约金1376.4元。南洋物业公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照、法人身份信息、被告身份证信息，证明原、被告诉讼主体资格；二、欠费催缴通知书、催收通知及张贴照片，证明原告曾向被告催收物业费用的事实；三、嘉馨公寓楼宇验收清单，证明原告对嘉馨公寓小区B1座402已验收完毕；四、嘉馨公寓物业服务合同，证明原、被告之间存在物业管理服务关系；五、违约金明细，证明被告因欠费产生的违约金数额。被告邓建辉辩称，我对原告提出的诉讼请求物业费金额没意见，自从去年他们接手后，那些保安都知道我本人一年都没有几次在这里住，原告公司没有任何公告有关的收费标准，我去年欠费是因为在2月份就在小区住了几个晚上。因为停车费问题跟保安产生了矛盾，物业公司开始停我的电。因为停电行为导致我家的冰箱坏了，当时你们说无论多少钱都给我修好，后来说是我家冰箱的零件老化所致。被告邓建辉无提供证据。经审理查明：2018年12月23日，原告与阳山县嘉馨公寓业主委员会签订《嘉馨公寓小区物业服务合同》（下称《物业合同》），约定由原告对嘉馨公寓提供物业管理服务事宜，期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。《物业合同》部分条款约定如下：“第十一条：本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳或按个数交纳。具体标准如下：嘉馨公寓住宅：电梯1元/月/平方米……。第十二条：物业费中未计入公共水电费和公共设施设备（如：电梯、增压水泵等）正常运行所需的费用，该费用现由物业公司垫付后，再向业主按建筑面积据实向业主分摊。第十六条：物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第一个月上旬……。第三十一条：业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金……”。邓建辉是阳山县嘉馨公寓B1-402号电梯房业主，建筑面积为124.83㎡，于2013年6月20日验收该房屋。被告于2019年1月开始拖欠原告物业费及相关费用，原告多次催收未果，诉至本院。原告要求被告支付的物业费及相关费用明细如下：2019年1月起至2020年3月止的物业服务费共1872.5元；2019年1月起至2020年3月止的垃圾费共67.5元；2018年10月起至2019年12月止的路灯分摊费共10.8元；2018年10月起至2019年12月止的电梯电费分摊费共70.1元；2018年10月起至2019年12月止的公用表电费分摊费35.8元；2019年1月起至2020年12月止电梯维保费公摊费285.7元；2019年1月起至2020年12月止电梯保险年费分摊费9.5元；2019年5月起至2020年3月止维修公摊费66.5元；以上合计2418.4元。庭审时被告称对原告诉讼请求中的物业费金额没有异议。以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。关于被告是否应向原告支付物业费及相关费用问题。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与嘉馨公寓业主委员会签订的《物业合同》是合法有效的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。因此，被告主张其对《物业合同》不知情而不缴纳物业费的意见，理由不成立，本院不予采纳。其次，被告主张因原告断电导致其电冰箱损坏，没有提供证据予以证明，且即使因原告的行为造成被告财产损害的，被告也可另行主张权利，而不得以此为由拒缴物业费，故本院对此不予确认。综上，原告要求被告支付拖欠的物业费及相关费用2418.4元，理据充分，本院依法予以支持。关于违约金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，原告要求被告支付每日2‰的违约金，即年利率为72％，已过分高于造成的损失，本院酌定按被告拖欠原告物业费及相关费用的30％计算违约金，即被告应支付原告违约金725.52元（2418.4元*30％=725.52元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告邓建辉于本判决生效之日起十日内支付原告阳山南洋物业管理有限公司物业费及相关费用2418.4元，并支付违约金725.52元，合计3143.92元；二、驳回原告阳山南洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告邓建辉负担。本判决为终审判决。审 判 员  杨 帆二〇二〇年七月九日法官助理  蓝从娣书 记 员  陈沛祈附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。