重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0240民初1573号原告：重庆美地物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道干溪子路25号，统一社会信用代码：91500240339566935R。法定代表人：蔡静，该公司经理。委托诉讼代理人：吴红丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。被告：谭长汉，男，1963年3月28日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆美地物业管理有限公司（以下简称美地物业公司）与被告谭长汉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美地物业公司的委托诉讼代理人吴红丽、谭登忠、被告谭长汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付从2018年10月到2020年3月期间的物业管理费共19763.10元（包括水电公摊、二次供水，物管费198.59㎡×5元×18个月=17873.10元，公摊费15元×7间×18个月=1890.00元）及违约金15287.40元，合计35050.50元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年12月1日，重庆同润地建置业开发有限公司（房地产开发商）为甲方，与原告作为乙方就石柱1号天街小区的物业管理服务委托事宜签订了《前期物业服务合同》，2018年12月2日，双方对前期物业服务合同进行了续签。该合同第六条第2项约定：住房户按建筑面积每月每平方米0.92元，商业户按建筑面积每月每平方米5.00元。第六条第5项约定：业主共用部分、公用设施用水、用电每户每月15.00元，享有二次供水的业主每户每月按实际吨数收取费用。另该合同第九条第4款约定：物业服务企业有权请求欠费者以欠费金额为基数，按照每日千分之三的标准支付违约金。被告谭长汉系1号天街小区商业门面的业主，自2018年10月至今一直未按照合同约定向原告履行缴纳物业管理费的合同义务。期间原告曾多次以多种方式向被告催收物业管理费并将相关法律后果进行告知，但被告以各种理由拒绝履行缴纳物业管理费。谭长汉辩称：1.原告起诉状中所提及的2018年合同续签，被告未签过物业服务合同；2.被告仅仅是18、19、20号三个门面的业主，以房产证登记为准，因此原告无权要求被告支付16、17、21、22号门面的物业服务费和违约金；3.原告实际提供的物业服务，远未达到《重庆市物业服务费收费管理办法》规定的标准，远未达到美地物业公司向价格主管部门备案的服务标准，远未达到《前期物业管理服务协议》约定的服务标准；4.美地物业公司单方指定的物业服务收费标准与其实际提供的物业服务严重不符，明显违反《重庆市物业服务收费管理办法》的规定，不应作为计算物业服务费的依据；5.被告提供的证据5证明，即便按照美地物业公司自行制定的收费标准计算，答辩人应付美地物业公司的物业服务费用也仅为18、19、20三个门面约80平方米的物业费用；6.美地物业公司每月自行收取电费，而公摊部分从未公布账目，被告要求予以公示；7.门面房没有二次供水，所以不存在二次供水费用；8.2020年2月至3月，全国抗击疫情，减费降税，业主都没有收取租金，租户也未营业，这个期间美地物业公司提供的服务目的何在；9.公共部分的广告、停车等收益属于全体业主，被告要求予以公示；10.《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中即使答辩人应付美地物业公司服务费用，给美地物业公司造成的也仅是银行同期存款利息损失，美地物业公司无权要求按照日千分之三的标准支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月1日，重庆同润地建置业开发有限公司（房地产开发商）为甲方，与原告作为乙方就石柱1号天街小区的物业管理服务委托事宜签订了《前期物业服务合同》。2018年12月2日，双方对《前期物业服务合同》进行了续签。从2018年10月到2020年3月，原告美地物业公司一直在该小区进行物业管理服务。该《前期物业服务合同》载明：该物业的管理服务费基数为住房户按建筑面积0.92元/㎡/月（物业服务费0.32元/㎡/月，日常维修养护费0.20元/㎡/月，电梯费0.40元/㎡/月），商业户按建筑面积5.00元/㎡/月（物业服务费3.50元/㎡/月，日常维修养护费1.50元/㎡/月）。同时在《前期物业服务合同》中，对美地物业公司的管理事项范围、权利和义务以及物业其他服务费标准和物业费缴纳方法等事项进行了约定。根据被告提供的不动产权登记证显示，涉案18、19、20号房屋为被告谭长汉所有，均为商用。2020年4月9日，原告美地物业公司向该小区业主谭长汉发出《催缴物业费通知书》，载明：“尊敬的业主1-1-16至1-1-22谭长汉，自2018年10月起至2020年3月止，你已拖欠我司物业费（包括公摊费）共19763.1元。根据《物业管理条例》第七条第（五）之规定：业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。鉴此本公司郑重向你发出通知，希望你本着诚实守信的原则，于收到本通知书5日内积极履行义务，否则你应承担逾期支付的法律责任。”原告美地物业公司工作人员以特快专递的方式，向被告谭长汉发送了物业服务费催收通知书。另查明，2017年6月15日，“石柱县一号天街商住小区物业服务收费公示牌”（以下简称“公示牌”）上载明“门面物业服务费和日常维护费，收费标准5.00元/㎡/月，备注含电梯和水电等公摊费用”，监制单位：石柱土家族自治县物价检查所”，物价检查所在公示牌上签章。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《催交物业费通知书》、公示牌以及被告提供的不动产权属证书等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否是16、17、21、22这4套门面的业主；2.原告主张按5.00元/㎡/月的收费标准计算原告房屋的物业服务费用是否应当支持；3.原告的物业管理服务是否达到了相应的物业服务合同的标准，物业费用应否调减；3.公摊费用及违约金应否支持。下面分别作如下评述：1.关于被告谭长汉是否是16、17、21、22号门面业主的问题。原告美地物业公司提供《装修管理服务协议书》，拟说明被告在取得涉案房屋后进行装修时到物业管理处进行审查备案，拟证明被告系涉案房屋所有权人。被告辩称该房屋所有权人并非被告，本院认为，该《装修管理服务协议书》尚不能证明被告即为16、17、21、22号门面业主，因此对该部分房屋的物业服务费请求不能支持。另对18、19、20号门面，经被告谭长汉确认，被告谭长汉为所有权人，根据被告提供的不动产权利登记证书上有关产权面积的记载，被告谭长汉所应当支付物业管理费用对应的面积为18号房屋28.29㎡,19号房屋22.68㎡，20号房屋29.72㎡，共计80.69㎡。2.关于原告主张按5.00元/㎡/月的收费标准计算原告房屋的物业服务费用是否应当支持的问题。原告主张按与建设单位续签的《前期物业服务合同》的收费标准计算原告房屋的物业服务费用是否应当支持的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，美地物业公司与重庆同润地建置业开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对本案被告谭长汉具有约束力，被告谭长汉应依该合同约定履行义务。又石柱土家族自治县物价检查所签章的“公示牌”上亦载明门面物业服务费和日常维修费，收费标准为5.00元/㎡/月，故对原告主张按5.00元/㎡/月的收费标准计算原告房屋的物业服务费用予以支持。3.关于原告的物业管理服务是否达到了相应的物业服务合同的标准，物业费用应否调减的问题。原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》第二条约定，美地物业公司的管理事项包括物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、露天停车场、监控设备）的小维修、养护和管理，以及物业范围内的安全监管事项。经被告举证，美地物业公司在提供物业管理服务期间，小区绿化长期无人进行养护管理，停车场有大量垃圾堆放无人进行清理，另在2019年9月10日该小区曾发生盗窃案，窃贼作案过程被监控拍下，但无安保人员及时发现并进行制止。虽石柱1号天街小区系开放型小区，管理相较困难，但原告美地物业公司在提供物业服务过程中确有服务瑕疵。物业服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵。被告以物业服务企业未履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由请求减少物业费的，根据权利义务对等原则，人民法院可以根据物业服务企业提供的服务瑕疵情况酌情调减物业费。依本案事实情况，本院酌情减少20%的物业费，故被告从2018年10月1日至2020年3月31日应缴纳的物业服务费为5809.68元（80.69㎡×5.00元×18个月×80%=5809.68元）。4.关于公摊费用及违约金是否应当支持的问题。虽然《前期物业服务合同》中第六条第5项有约定业主共用部分、公用设施用水、用电每户每月15.00元，但原告举示的2017年6月15日经石柱县物价检查所签章的公示牌上载明门面物业费和日常维护费5.00元/㎡/月其中包含电梯和水电等公摊费，所以原告再行主张公摊费用，本院不予支持。关于二次供水费，原告在起诉状中虽有提及，但并未就二次供水费向被告提出诉讼请求。关于违约金问题，《前期物业服务合同》第五条第9点载明“有义务对不按时交纳物业管理费用的业主进行细致的解释工作，如有业主无理取闹，有意拒交物业管理费用，乙方可按法律程序向人民法院进行诉讼，并按（每日）千分之三计算的标准向乙方支付违约金”；第九条第4点载明“1号天街小区各业主或物业使用人拖欠物业费（包括水电公摊费、二次供水费，以下简称欠费者），由乙方（美地物业公司）采取合法的方式、途径向欠费者追收，且乙方有权按照本合同第五条第9项的规定，请求欠费者以欠费金额为基数，按照每日千分之三标准支付违约金”，但《前期物业服务合同》并未明确交纳各项费用的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告于2020年4月9日向被告发出催缴物业费通知书并告知于收到通知书后5日内履行支付义务，被告于2020年4月12日拒收，视为送达，故被告逾期支付时间应从2020年4月18日开始计算，原告主张从2018年10月1日计算至2020年3月31日的违约金15287.40元，本院不予支持。综上，小区物业服务质量是关系到居民生活幸福指数的重要因素，构建文明社区，创造和谐居住环境需要小区物业公司和业主共同努力。小区内出现管理不当问题，业主需要及时向物业公司进行反馈，物业公司接到反馈后应当立即着手进行处理，望原告美地物业公司尽快改善物业服务质量，做好本职工作。缴纳物业管理费用是业主在合同严守原则下应尽的义务，望本案被告以后能及时足额缴清物业管理费用。出现矛盾纠纷，双方应当积极主动平和沟通，共同营造良好和谐的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谭长汉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美地物业管理有限公司从2018年10月1日起至2020年3月31日的物业服务费5809.68元；二、驳回原告重庆美地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676.00元，减半收取338.00元，由原告重庆美地物业管理有限公司负担313.00元，被告谭长汉负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 梁 蓉二〇二〇年七月三十日书记员 朱积谷