成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初1813号 原告：宋念文，男，汉族，1954年11月12日出生，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：何元琼，四川法奥律师事务所律师。 被告：成都市美联蜀房地产开发有限公司，住四川省成都市郫县红光镇宋家林村。 法定代表人：罗斌，总经理。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗媖，女，汉族，1970年9月22日出生，住四川省郫县，该公司员工。 原告宋念文与被告成都市美联蜀房地产开发有限公司（以下简称美联蜀公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋念文的一般授权委托诉讼代理人何元琼、被告美联蜀公司的一般授权委托诉讼代理人吴睿、罗媖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋念文向本院提出诉讼请求，请求判令被告美联蜀公司：1、偿还借款本金1000万元，并支付利息（其中2014年3月18日至2015年5月31日期间的利息尚欠300万元；2015年6月1日起的利息以借款本金1000万元为基数，按年利率24%标准计算至借款本金全部还清之日止）；2、宋念文对预售登记在宋念文名下位于郫××楼××号房屋享有让与担保权；3、承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2014年3月17日，美联蜀公司因房地产开发建设需要，向宋念文借款1000万元，双方口头约定利息按月息3%计算，美联蜀公司将其位于筒××楼××号房屋备案给宋念文作为借款担保，双方于2014年3月17日办理了商品房预售备案登记，备案登记后宋念文与2014年3月18日委托第三方通过银行转账方式向美联蜀公司交付了借款。2015年1月，因美联蜀公司需将担保财产出售给第三方，经宋念文同意，解除了备案登记。由于美联蜀公司未按约定归还借款本息，双方于2015年7月11日签订《借款协议》。2015年7月11日，美联蜀公司重新将上述房屋备案给宋念文。协议签订后，美联蜀公司未按约履行其义务，宋念文为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 被告美联蜀公司辩称，宋念文和美联公司确存在借款关系，但美联蜀公司已归还205.5万元，且双方在借款时未约定利息，故宋念文主张的欠款金额不符；2、宋念文和美联蜀之间不具有买卖房屋的真实意思表示，对位于郫××楼××号房屋备案行为无效，宋念文无权就该房屋主张担保权；3、宋念文诉讼请求已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的当事人身份信息、借款协议、银行转账凭证、收据、房屋买卖合同、房屋信息查询记录、商品房买卖合同摘要等证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月17日，美联蜀公司向宋念文出具购房款收据，载明收款金额为1000万元，备注由四川飞翔宇商贸有限公司代付。同日，美联蜀公司就位于郫××号房屋为宋念文办理网签备案登记。2014年3月18日，宋念文委托四川飞翔宇商贸有限公司向美联蜀公司转账支付1000万元。 2015年7月11日，美联蜀公司与宋念文就位于郫××号房屋签订《四川省商品房买卖合同》。同日，美联蜀公司就郫筒望丛西路433号和韵美联二期一组团2栋2层1号房屋为宋念文办理备案登记。 宋念文作为甲方和美联蜀公司作为乙方签订《借款协议》一份，约定：1、乙方于2014年3月18日向甲方借款1000万元，暂截至到2015年5月31日乙方尚欠甲方本金1000万元，利息300万元，本息合计1300万元；2、乙方承诺在2015年8月30日前向甲方归还借款本金1000万元，若逾期未还，则乙方从2015年9月开始，每月归还借款本金不低于100万元，在2015年12月31日前归还万本金1000万元；3、乙方承诺2016年3月30日前归还截至到2015年5月31日乙方尚欠利息300万元，即从2015年7月起每月向甲方支付尚欠利息不低于30万元，至全部利息结清为止；4、鉴于甲乙双方于2014年3月已签订了房屋买卖合同，购买乙方位于郫××号的房屋，甲方委托四川飞翔宇商贸有限公司支付了购房款项1000万元并且办理了备案登记，乙方收到款后开具了1000万元的购房收据，后因乙方资金周转需求并取得甲方同意，于2015年1月将该套房屋已1300万元的价格出售给冯茜，用于归还甲方所付购房款，并且与冯茜签订了相关合同和办理了备案登记。后因该笔购房交易冯茜无法支付购房款，甲乙双方均未收到购房款项，已于2015年6月11日取消购房交易并撤销房屋备案登记。终上所述，本协议签订之日，乙方应将其所有的位于郫××号重新备案登记给甲方。该商品房销售备案，仅作为乙方1000万元借款的担保措施，并非真实商品房销售。在乙方归还1000万元借款本金后，甲方应无条件的配合解除该商品房备案登记。乙方若以银行贷款置换甲方借款，甲方同意先解除抵押物的备案登记，待乙方贷款下放后归还甲方借款。5、任何一方违反本协议约定，导致本协议难以履行，应向守约方按照借款本金的10%承担违约责任。 美联蜀公司自2014年7月4日至2015年7月17日五次分别给陈文斌和杨波共计转账205.5万元，宋念文认可已收到该款205.5万元。 2017年10月30日，美联蜀公司在报纸上发布债权补充申报公告，联系人为田玲。美联蜀公司于2017年11月18日向田玲邮件发送宋念文身份信息和交易流水。 另查明，郫××号房屋现地址已登记备案为郫筒望丛西路433号和韵美联二期一组团2栋2层1号。 庭审中，宋念文明确诉讼请求第二项为，若美联蜀公司不履行金钱给付义务，宋念文可以申请拍卖预售登记在宋念文名下的位于郫××镇××楼××号房屋，以偿还债务。 本院认为，宋念文和美联蜀公司之间建立借贷关系，宋念文借款1000万元给美联蜀公司，美联蜀公司应按照《借款协议》约定向宋念文归还借款本金并支付利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”本案中《借款协议》约定的2014年3月18日到2015年5月31日期间的利率超过年率24%，故本院对此期间利率超过24%的部分不予支持，此期间按照年利率24%（月利率2%）计算利息为：2014年3月利息13天÷31天×20万/月=83920元，2014年4月1日至2015年5月31日利息14个月×20万/月=2800000元，合计2883920元。关于已归还205.5万元系归还本金还是利息问题，现无证据证实双方就该款项性质进行过约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”现无证据证实美联蜀公司在特定时间节点支付的款项超过了其在该时间节点应支付的利息数额，故应依照上述法律规定，认定美联蜀已支付的205.5万元均属于对利息的支付，不发生扣减借款本金的情况。故美联蜀公司应偿还宋念文借款本金1000万元并支付截止到2015年5月31日的利息2883920元-2055000元=828920元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，对于宋念文主张按照年利率24%从2016年6月1日起计算利息，本院予以支持。 关于本案担保的性质和效力。案涉商品房买卖合同备案登记，并非预告登记，并未完成财产权利变动的公示，不发生物权效力。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”在美联蜀公司不能按期清偿债务时，原告宋念文可以申请拍卖位于四川省成都市郫都区房屋，就拍卖所得的价款偿还上述债务。 关于本案诉讼时效，宋念文于2017年11月18日向美联蜀发布的债权补充申报公告中载明的联系人田玲发送身份信息及交易流水，已经进行了债权申报，诉讼时效中断，故原告诉讼请求未过诉讼时效，本院对美联蜀公司已过诉讼时效的答辩意见不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告成都市美联蜀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告宋念文借款本金10000000元并支付2015年5月31日前的利息828920元以及2015年6月1日起以借款本金10000000元未付部分为基数按照年利率24%计算至实际付清为止的利息； 二、若被告成都市美联蜀房地产开发有限公司不能按期清偿上述金钱给付的债务时，原告宋念文可以申请拍卖位于四川省成都市郫都区房屋，以偿还上述债务； 三、驳回原告宋念文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83400元、保全费5000元，共计88400元，由原告宋念文承担11620元，由被告成都市美联蜀房地产开发有限公司承担76780元。本判决生效后十日内结清。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇二〇年七月十四日 书记员  牟徐全