文书内容河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1928号上诉人（原审原告）：郭继明，男，1953年10月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王焕章，河南大进律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：余丹丹，河南大进律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：洛阳懿龙房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：周越昆，经理。委托诉讼代理人：谈凯玲，该公司会计。原审第三人：洛阳金地百货有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：刘长伟，该公司经理。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所执业律师。上诉人郭继明与被上诉人洛阳懿龙房地产开发有限公司（以下简称懿龙公司）及原审第三人洛阳金地百货有限公司（金地公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭继明上诉请求：1．撤销一审民事判决，并改判撤销懿龙公司与金地公司2017年1月3日签订的《商品房预售合同》，合同编号：YS0392523            楼层              室号              房屋编码              面积                  C区2层              03-0269              112647              14.77                  B区1层              02-0133              110804              53.07                  B区4层              02-0425              112831              25.91                  C区2层              03-0212              112612              15.90                  D区2层              04-0202              112664              535.12                  C区2层              03-0288              112661              17.18                  A区2层              01-0260              110960              12.85                  A区2层              01-0203              110912              18.12      8个铺位692.92平方米；2.判令金地公司将位于洛阳市××工区××中路与××交叉口西南角洛阳国际贸易中心的房屋，变更到懿龙公司名下；3.本案一、二审诉讼费、保全费、等所有费用由懿龙公司承担。事实和理由:一、上诉人对被上诉人的债权形成于被上诉人与第三人签订《商品房预售合同》之前。2003年12月20日上诉人与被上诉人及洛阳城市拆迁事务处签订了《洛阳国际贸易中心拆迁安置协议书》，2005年8月开始被上诉人拖欠上诉人安置费2995967元，2016年上诉人为追讨安置费等将被上诉人诉至河南省洛阳市西工区人民法院。而被上诉人最后一次与第三人签订《商品房预售合同》的时间为2017年1月3日，因此上诉人与被上诉人的债权形成于被上诉人最后一次转移资产之前。二、被上诉人声称履行《三方协议》与事实严重不符，其与第三人签订的商品房买卖合同的目的是为保护小业主利益的主张不能成立。2014年1月7日中铁十五局与懿龙房地产、金地公司签订《三方协议》，懿龙公司与金地公司签订《资产收购协议》，协议内容相互印证，将查封户数共计315户，面积共计10445.1平方米的房产过户至金地公司名下。懿龙公司为履行上述协议，分别于2014年1月12日、2015年5月19日、2016年6月3日交易了358套房产，面积共计11459.14平方米，此时已经超出原协议约定的资产收购数量。截至2017年1月3日，该超出协议部分的房产均登记在懿龙公司名下并在后续过户至金地公司名下。虽然，郑铁中院查封的房产为389套，面积为12721.64平方米，但，《三方协议》与《资产收购协议》内容均显示被上诉人与第三人之间的债权债务关系为315套房产，面积为10455.1平方米。法院虽超标的查封了懿龙公司的房产，但基于案件基本事实被上诉人与第三人之间转让财产的行为在2017年之前已超额完成。因此，2017年1月3日交易的房产虽为法院超标的查封的房产，但不等同于该部分房产仍为履行原协议，被上诉人的这一行为反而是侵害了上诉人的合法权益。虽被上诉人主张其转让行为是为保护小业主的利益，但被上诉人并未提供小业主购买该部分房产的合同等证据材料，因此其为了保护小业主利益的主张不能成立。即使被上诉人的这一说辞勉强成立，但按照法律规定，被上诉人应保障作为拆迁户的上诉人的合法权益，偿还其相应款项并履行完毕其相应义务后才能对剩余的房产进行市场交易。三、被上诉人存在低价转让资产的行为且该行为侵害了上诉人的合法权益，应依法予以撤销。案涉房屋现状虽为烂尾状态，但结合市场现况，被上诉人转移房产的价格仍显著低于市场价格。上诉人对被上诉人享有合法的债权，且该债权形成于被上诉人与第三人签订《商品房预售合同》之前。因此，根据《合同法》第七十四条之规定，上诉人有权撤销被上诉人侵害其合法权益的低价转让行为。懿龙公司辩称，上诉人上诉不属实，懿龙公司与金地公司签订的《资产收购协议》是由洛阳市政府、西工区政府联合成立国贸中心遗留问题工作组协调监督下形成的，懿龙公司、金地公司和中铁十五局集团签订的协议在前，懿龙公司并没有恶意转移财产。金地公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人要求撤销合同涉及的商铺，均是按照三方协议约定过户至金地公司名下，不存在恶意串通的情形。另外，上诉人不具备诉讼主体资格。请求驳回上诉维持一审判决。郭继明向一审法院起诉请求：1.请求撤销懿龙公司与金地公司2017年1月3日签订的《商品房预售合同》，合同编号：YS0392523            楼层              室号              房屋编码              面积                  C区2层              03-0269              112647              14.77                  B区1层              02-0133              110804              53.07                  B区4层              02-0425              112831              25.91                  C区2层              03-0212              112612              15.90                  D区2层              04-0202              112664              535.12                  C区2层              03-0288              112661              17.18                  A区2层              01-0260              110960              12.85                  A区2层              01-0203              110912              18.12      8个铺位692.92平方米；2.金地公司将上述第一条所述房屋变更至懿龙公司名下；3.本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等合理费用由懿龙公司承担。一审法院认定事实：1.2014年1月7日，中铁十五局集团有限公司与懿龙公司、金地公司签订《三方协议》，中铁十五局集团有限公司依生效的郑州铁路运输中级法院（2010）郑铁中民初字第1号民事调解书申请执行懿龙公司一案，执行过程中，郑州铁路运输中级法院对被执行人懿龙公司名下位于洛阳市国际贸易中心1－5层的384套房产（商铺）予以查封（面积约10440平方米，具体房产数目及面积以法院查封裁定为准）。为妥善解决该执行纠纷，尽早使商业项目投入运营，经三方充分协商，金地公司同意购买懿龙公司名下被郑州铁路运输中级法院查封的上述全部商铺，并将支付对价中的5800万元直接支付中铁十五局集团有限公司用于清偿懿龙公司所欠十五局集团有限公司的债务。后懿龙公司与金地公司签订《资产收购协议》，约定了双方权利义务，其中第二条债权债务处理条款2约定：与拟收购资产有关的其他各项债务共计25063316.22元，由金地公司直接支付给债权人。同日，中铁十五局集团有限公司（甲方）与金地公司（乙方）签订《协议》，协议约定乙方共向甲方支付5800万元用于购买懿龙公司名下被甲方查封的房产商铺，5800万元款项按期支付完毕视为懿龙公司对甲方的债务履行完毕。乙方首付款3000万元汇入郑州铁路运输中级法院银行账户，郑州铁路运输中级法院对已查封的全部房产商铺办理解封，懿龙公司将其中3000平方米商铺作为乙方向甲方支付余款2800万元的保证，该3000平方米直接过户至甲方中铁十五局集团第七工程有限公司名下，其余面积懿龙公司过户至金地公司名下。协议约定，乙方用于回购甲方名下国贸中心3000平方米商铺的2800万元款项分三期支付：第一期800万元于2015年1月7日支付给郑州铁路运输中级法院；第二期800万元于2016年1月7日支付给郑州铁路运输中级法院；第三期1200万元于2016年7月7日支付给郑州铁路运输中级法院。《协议》显示：查封户数及解封面积清单过户到金地公司共计223户7452.83平方米，过户至中铁十五局集团第七工程有限公司名下的房产户数共计92户3002.27平方米，共计315户，面积为10455.1平方米。《三方协议》签订后，各方依约履行合同义务。由于金地公司资金困难，最后一期1200万元的款项支付迟延。金地公司分三期将1200万元支付郑州铁路运输中级法院：2016年7月12日，支付600万元；2016年7月28日，支付200万元；2016年12月14日，支付400万元；另支付逾期付款利息12万元。上述款项支付完毕后，郑州铁路中级法院将部分查封商铺解封。2014年至2017年1月3日期间，金地公司与懿龙公司先后签订合同编号为：YS0235551、YS0235555、YS0296756、YS0335245、YS0392523五份《商品房买卖合同》（预售），涉及房产389套，总面积为12721.64平方米，其中315套面积10455.1平方米系懿龙公司转让给金地公司的房产，余74户实际系已购买了房产但未交全款或款项已付清但未办理合同的小业主所有。2014年1月10日，金地公司出具《承诺书》及清单一份，主要内容：为了保护小业主的利益，对于洛阳国贸中心项目收购中因故暂时无法过户至小业主名下的商铺共计74户，经多部门协调决定，暂时过户至收购方金地公司名下。金地公司承诺待条件具备时保证将上述商铺的所有权过户至相应业主名下，目的是为了保护74户小业主的权益。目前，该74户房屋仍登记在金地公司名下。金地公司收购懿龙公司房产后，与小业主签订托管协议因拖欠租金，有百余户业主诉至法院要求解除租赁合同、支付拖欠租金。其中大部分为该74户业主。2.洛阳市人民政府（甲方）与洛阳金地百货有限公司（乙方）签订《洛阳市人民政府洛阳金地百货有限公司关于国贸中心项目启动的协议》，该协议约定甲方成立专门的工作组配合乙方协调解决洛阳国贸中心项目启动过程中遇到的相关问题，以确保该项目顺利实施。甲方协调中铁十五局集团第七工程有限公司同原开发商懿龙公司和乙方按照三方达成的意向签订正式合同。协商郑州铁路运输法院在乙方资金到位时给予及时下达对该商场商铺查封的解封相关文书。协调市房管部门办理上述解封商铺手续。2018年3月9日，洛阳市国贸中心项目遗留问题处置工作组出具《证明》一份，内容为：编号为YS0392523的《商品房买卖合同》系履行《三方协议》的内容，属于解决国贸中心遗留问题的一部分。3.郭继明与懿龙公司因合同纠纷一案，西工区人民法院于2017年3月10日作出（2016）豫0303民初4490号民事判决书，判决懿龙公司支付郭继明截止2016年12月的临时安置补偿费2995967元及利息。该判决已生效且正在执行阶段。一审法院认为,本案系因郭继明认为其与懿龙公司之间存在的债权债务关系，而懿龙公司将其财产不当转让给第三人金地公司进而侵犯了其合法权益所引发的债权人撤销权之诉。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。郭继明要求撤销的懿龙公司与金地公司签订的编号为YS0392523《商品房买卖合同》是为了履行中铁十五局集团有限公司、懿龙公司、金地公司于2014年1月7日达成的《三方协议》中第三期1200万元债务，该《商品房买卖合同》涉及的共计31套房屋均是从中铁十五局集团有限公司查封的房产中解封，且金地公司提供证据证明支付了相应款项，能够证明涉案合同是为了履行《三方协议》。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“明显不合理低价”应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。由于案涉房产属于烂尾状态，其市场价值的评估需要考虑综合因素予以确定，且依据《资产收购协议》的约定，金地公司除支付购房款外还额外需支付2000余万元本属于懿龙公司的债务，故不能简单依据当时的市场交易价格予以确认。懿龙公司转让给金地公司的房产共计389套，总面积12721.64㎡。其中，74套（含珠海法院查封的5套门面房）系其他小业主的房产，为保护小业主的利益，暂时过户在金地公司名下，待条件具备时再过户给小业主。双方实际交易房产为315套，面积10455.1㎡，价款5800万元（郭继明要求撤销的编号YS392523合同计31套房屋亦在其中），另加2506.331622万元的债务。故郭继明提出的懿龙公司与金地公司恶意串通低价转让超面积转移财产不成立。综上，郭继明主张的撤销权并不符合撤销权行使条件，对于其诉求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回郭继明的诉讼请求。本案受理费30767元，保全费5000元，共计35767元，由郭继明负担。本院经审理查明：懿龙公司、金地公司主张合同编号为YS0235551的商品房预售合同所涉的74套房产，实际系已购买了房产但未交全款或款项已付清但未办理合同的其他小业主所有，为了保护小业主的利益，经多部门协调决定，暂时过户至金地公司名下，金地公司承诺待条件具备时保证将上述商铺的所有权过户至相应业主名下。对该事实上诉人并不认可。其余查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，因郭继明与懿龙公司之间存在债权债务关系，郭继明认为懿龙公司将财产不当转让给金地公司，进而侵犯了其合法权益，而提起本案诉讼。故本案争议的焦点问题是懿龙公司将其名下财产转让给金地公司，是否存在无偿或明显不合理的低价进行转让，是否对郭继明造成损害。根据本案审理查明的情况洛阳市国贸中心项目遗留问题处置工作组出具《证明》，郭继明要求撤销的懿龙公司与金地公司签订的编号为YS0392523《商品房买卖合同》是为了履行中铁十五局集团有限公司、懿龙公司、金地公司于2014年1月7日达成的《三方协议》中第三期1200万元债务，该《商品房买卖合同》涉及的共计31套房屋均是从中铁十五局集团有限公司查封的房产中解封，金地公司也支付了相应款项。故上诉人郭继明认为其要求解除的编号为YS0392523《商品房买卖合同》所涉及的房屋不包含在《三方协议》中的上诉请求，不能成立，本院不予支持。懿龙公司转让给金地公司的房产共计389套，总面积12721.64㎡。其中，74套房屋，懿龙公司及金地公司均称系其他小业主的房产，为保护小业主的利益，暂时过户在金地公司名下，待条件具备时再过户给小业主，并未支付相应款项。故该74套房屋并不包括在《三方协议》所涉及的5800万元内，懿龙公司、金地公司实际交易房产为315套，面积10455.1㎡。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“明显不合理低价”应当以交易当地一般经营者的判断，并参考当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。由于案涉房产属于烂尾状态，其市场价值需要综合考虑各方面因素予以确定。双方实际交易房产为315套，面积10455.1㎡，价款5800万元，另加2000余万元的债务并由金地公司承担后期工程的建设，故上述转让价格并不存在明显不合理，加之郭继明也未提供充分有效的证据予以证明，故郭继明主张懿龙公司与金地公司的上述转让价格明显低于当时的市场价值的上诉理由不足，本院不予采信。综上，郭继明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30767元，由上诉人郭继明负担。本判决为终审判决。审 判 长 李庆刚审 判 员 王 睿审 判 员 衡宏波二〇二〇年七月六日代书记员 郭海涛