贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2708号上诉人（原审被告）：李波，男，1975年12月3日出生，汉族，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：余小波，贵州钧衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋伟，贵州钧衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福泉市宏顺成贸易有限公司。住所地，贵州省福泉市金山办事处洒金北路357号。统一社会信用代码：91522702MA6EENY06U。法定代表人：姜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州遵义华锐房地产开发有限公司。住所地，贵州省遵义市正安县凤仪镇珍州西路山水家园E栋2楼。统一社会信用代码：9152032468395198X7。法定代表人：王山精，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦开灿。上诉人李波因与被上诉人福泉市宏顺成贸易有限公司（以下简称宏顺成公司）、贵州遵义华锐房地产开发有限公司（以下简称华锐房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月2日进行了二审调查询问，上诉人李波及其委托诉讼代理人余小波，被上诉人宏顺成公司的委托诉讼代理人涂杙墨，被上诉人华锐房开公司的委托诉讼代理人秦开灿到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李波上诉请求：1、撤销贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初4412号民事判决，依法改判宏顺成公司、华锐房开公司在一定合理期限内履行租赁物的维修义务，并相应减少租金或延长租期，或发回重审；2、一、二审案件受理费由宏顺成公司、华锐房开公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，宏顺成公司不是本案适格原告，李波与华锐房开公司所签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且合同第八条第2款及第十条第2款明确约定了租赁物的维修义务人为原产权人，且原产权人在出售租赁物时必须保证承租人在本合同内的所有权益，并经与新产权者重新签订租赁合同才发生租赁合同权利义务的转移，该约定属于双方对买卖不破租赁的特别约定，对双方当事人均具有约束力，故宏顺成公司不是本案的适格原告；2、一审判决在明知涉案商铺存在长期漏、渗水，导致不能正常经营的情况下，只判决宏顺成公司收取租金，却不承担维修义务，违反权利义务对等原则，对李波明显不公，显失公平，综上请支持上诉请求。宏顺成公司辩称，李波所提房屋漏、渗水问题已经另案起诉，且所租赁商铺漏水与宏顺成公司无因果关系，故李波不能以该理由而拒付房租。宏顺成公司的主体适格，一审判决适用法律正确，根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，且华锐房开公司也明确表示涉案商铺的租金应由宏顺成公司收取，故一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。华锐房开公司辩称，李波与宏顺成公司之间的纠纷与我方无关，房屋渗水纠纷李波已经另案起诉了。宏顺成公司向一审法院起诉请求：1、判令李波支付宏顺成公司租金232406.40元；2、由李波承担本案诉讼费。一审法院认定事实：华锐房开公司为其承建的华锐城小区商铺招商引资，于2016年3月17日与李波签订了《华锐城物业租赁合同》，合同约定出租人（乙方）华锐房开公司将A4组团2层A1-84号、85号、面积分别为124.55平方米、843.81平方米，二套共计968.36平方米的商业用房，出租给承租人（丙方）李波经营“太阳人家居”，租赁期5年，自2016年5月1日至2021年5月1日止（其中2016年5月1日至2019年5月1日期间为免租期），从2019年5月2日起计付租金。第一次租金缴纳时间为2018年12月31日前，租金为232406元。第二次租金缴纳时间为2019年12月31日前。并在合同第十条第三款约定，乙方华锐房开公司将该房屋出售后，甲（管理方：遵义华庭物业管理有限公司）、乙双方首先保证丙方（李波）在本合同内的所有权益，但丙方须配合乙方按照本合同的所有协议内容重新与出售以后的业主方签订租赁合同，不受新购产权所有者的干涉。合同并约定了其它具体事项。合同签订后，李波对该涉案的两间门面进行了装修入住经营“太阳人家居”。租赁期间，2017年12月21日，宏顺成公司的代表张涛与华锐房开公司签订了《关于张涛计划批量购买华锐公司拥有的华锐城91间门面的框架协议》，协议中约定，华锐房开公司将其承建的包括涉案的两间门面以总价款27767745元的价格出售给宏顺成公司，第六条约定：关于门面租赁的补充约定：以上所有门面中，之前已租赁的门面乙方保证按之前的租赁合同条件履行不变，从乙方（宏顺成公司）购房全款到账之日起甲方（华锐房开公司）与乙方正式交接租赁合同手续。协议签订后，2018年1月12日，宏顺成公司对涉案的两间门面办理了房屋产权证。宏顺成公司因认为涉案的门面系其所有，租赁费应属其收益，经向李波主张租赁费未果，双方发生纷争，宏顺成公司遂诉来一审法院，请求李波支付所欠涉案二间门面2019年5月2至2020年5月1日止的房屋租金232406元。另查明，在租赁期间，涉案的两间门面存在渗漏水现象，李波已对因漏水导致的各项损失另案提起诉讼。一审法院认为：关于宏顺成公司向李波主张租金的主体资格是否适格的问题，首先，华锐房开公司与李波签订《华锐城物业租赁合同》，将涉案门面租赁给李波经营，租赁期间，华锐房开公司将涉案门面出售给宏顺成公司。虽然租赁合同的相对人为华锐房开公司与李波，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同继续有效。此即买卖不破租赁，也就是说，在租赁合同存续期间，租赁物所有权发生转移，租赁物的新所有权人要尊重租赁物上的承租人的使用权的原状，即租赁物的新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人。新所有人取得出租人的地位后，可以向承租人主张权利，承租人向新的出租人履行义务，其相互间的权利义务内容全部依照原租赁合同不变，而原出租人因租赁物所有权的转移而脱离出租人的地位。其次，华锐房开公司在庭审过程中也表示，李波应缴纳的涉案门面的租金应由宏顺成公司收取。综上，宏顺成公司有权向李波主张租金。关于租金的具体金额及给付方式的问题，租赁合同明确约定第一次租金缴纳时间为2018年12月31日前，租金为232406元，租期为2019年5月2日至2020年5月1日，故每月租金应为19367元（232406元÷12个月）。综合本案的客观实际，双方可能存在解除租赁合同的问题，故李波应在2019年5月2日至2020年5月1日的租期内，以实际租赁月数每月以19367元的标准结算租金，不足一月的按实际天数计算支付租金较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：一、由李波限于判决生效后十日内支付福泉市宏顺成贸易有限公司租金，租金的计算方式为：在2019年5月2日至2020年5月1日的租期内，以实际租赁月数每月以19367元的标准结算租金并一次性支付（不足一月的按实际天数计算支付租金）；二、驳回福泉市宏顺成贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，由李波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李波提交了房屋安全鉴定报告一份，拟证明涉案房屋存在质量问题是华锐房开公司导致，且至今宏顺成公司、华锐房开公司未履行维修义务。宏顺成公司发表质证意见，对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到证明目的，其房屋质量问题与宏顺成公司无关。华锐房开公司对此亦没有意见。本院认为，李波已就涉案房屋的漏水损失问题另案提起诉讼，该份证据已作为另案的证据提交，故本院对该份证据不予采信。其余认定事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、宏顺成公司作为原告的主体是否适格；二、李波要求宏顺成公司、华锐房开公司履行维修义务，应否得到支持。关于焦点一，各方当事人对于华锐房开公司与李波签订租赁合同，华锐房开公司向李波提供涉案租赁房屋由李波使用的事实均没有异议，本院予以确认。认定华锐房开公司与李波之间成立租赁合同关系。此后，华锐房开公司已将涉案租赁房屋出售给宏顺成公司，并由宏顺成公司取得了房屋所有权证，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，认为根据买卖不破租赁原则，宏顺成公司作为本案原告的主体适格，本院予以维持。对李波关于其与华锐房开公司已在合同中明确约定了买卖不破租赁的例外原则，宏顺成公司不享有本案收取租金权利的上诉理由，与本院审理查明认定事实不符，故对李波的该项上诉理由，本院不予采信，予以驳回。关于焦点二，李波已就涉案房屋漏水导致其遭受损失的问题另案提起诉讼，该案正在整理过程中，故对李波要求改判宏顺成公司、华锐房开公司在一定合理期限内履行租赁物的维修义务，并相应减少租金或延长租期的诉讼请求，不属本案审理范围。宏顺成公司在本案中要求李波支付2019年5月2日至2020年5月1日期间的租金，一审法院已对此进行处理，不违反法律规定，本院予以确认，并不再赘述。一审判决其余内容，各方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由李波负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年七月二十日书记员  覃 烨