安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3295号 原告:牛培培，女，1982年6月19日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：马雏凤，男，1984年7月12日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地为安徽省淮北市相山区孟山南路德城新天地广场28楼。 法定代表人：吴锐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告牛培培、马雏凤与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年7月25日公开开庭进行了审理。原告牛培培、马雏凤的委托诉讼代理人吴华伟，被告德城公司的委托诉讼代理人任清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛培培、马雏凤向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司立即支付逾期办证违约金5349.9元；2、依法判令德城公司立即返还牛培培、马雏凤缴纳的契税、维修基金、办证费合计21569.8元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月18日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：牛培培、马雏凤与德城公司系商品房买卖合同关系。牛培培、马雏凤于2013年8月24日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，牛培培、马雏凤购买德城公司开发的淮北市相山区房屋，购房金额为534990元，并已经按照合同约定履行了付款义务。2014年11月18日将房屋交付给牛培培、马雏凤使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为牛培培、马雏凤办理产权登记证书，牛培培、马雏凤多次通过多种途径找德城公司，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。根据双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了牛培培、马雏凤的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了牛培培、马雏凤的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，第一，牛培培、马雏凤主张的逾期办证的违约金诉请已经超过诉讼时效，应当驳回。第二，我公司认为双方均存在不可抗因素导致的违约，而且众所周知，淮北的办证难、难办证问题已经形成一种社会问题，并不是德城公司违约导致的，希望法庭应该考虑到这个社会现实，做出客观公正的判决。从业主方面讲，也有逾期办理贷款等由于银行政策的不可抗力因素导致的。德诚公司没能及时办理产权登记，是各种客观因素所导致，2017年10月淮北市接到安徽人大气污染防治联席会议办公室紧急通知，对93项工程进行为期十个月的停工，包括了德城新天地项目，导致逾期的发生。政策发生变化，政府的职能部门的改革，职能部门的合并分离，影响了验收和办证。成立了自然规划和资源局，原来的由房管局办证的许可移交给不动产中心，在移交的过程中，由于人员信息的不对称，导致了办证处于停滞状态，所以说在这种现实的情况下，新天地项目努力在和不动产登记中心对接，目前在陆续办理中，一直在配合政府推进办理房产证，解决这个问题。考虑到以上因素，我们请求法庭对违约金予以适当的扣减。同时我们也注意到前几天最高院和国家发改委，提出了一系列的产权保护的政策。其中重要的一个亮点，就是讲了有关利息保护的上限要降低，实际上这个信号也意味着在这种社会的大背景下，违约金也应该随着利息上限保护的降低而降低。我们知道企业如果死了的话，影响一大批人就业，影响社会稳定，请法庭综合考虑。第三，德城公司收取的相应的契税和维修基金系双方合同的约定，业主授权德城公司收取，业主在不解除合同的前提下，要求退回契税和维修基金，没有事实和法律基础，应予驳回。契税和维修基金只是德诚公司代收代缴，这样统一缴纳的目的是为了统一办证，提高办事效率，业主没有提出解除购房合同，那么在这种前提下，无权要求退回。而且现在的情况，新天地广场的5、6、9栋的总产权证，已经办理。这些契税和违约金已经按规定缴纳，5、6、9总产权证办好之后，就可以办分户产权，因此这要求退还维修基金，是不适当。而且这个费用是必须交的，现在退给你可以，但是因为在后续办证过程中又造成了时间的浪费，造成德城公司和有关办证部门的衔接的困难。虽然这个系列案件有前面的判决的先例，但是毕竟我们国家实行的不是判例法，不能按照原来的判决的判例来进行认定。 本院经审理认定事实如下：2013年8月24日，牛培培、马雏凤与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢1单元14层1401号房屋出售给牛培培、马雏凤，房屋总价534990元，采用按揭方式付款，2013年8月24日前支付全部房款的30%，即160990元，剩余房款374000元于2013年8月31日前申请办理公积金贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，牛培培、马雏凤于2013年10月21日首付购房款160990元，此后办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2014年11月18日房屋交付给牛培培、马雏凤，同日牛培培、马雏凤向德城公司缴纳了契税10699.8元、维修基金10700元、办证费170元等费用共计21569.8元，德城公司至今未按合同约定期限协助牛培培、马雏凤办理涉案房屋权属登记，牛培培、马雏凤遂诉至本院。 德城公司于2017年6月2日作出（2017）08号文件“关于德城新天地住宅总产权证办理的承诺”，向淮北市信访局承诺加快综合验收前期工作，力争于十月底完成住宅总产权证登记工作。 2018年1月14日，小区业主就德城公司未能办理房产证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上进行留言，淮北市人民政府于2018年1月31日作出答复：责成市房管局认真调查，市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出“物业专项维修资金交存通知书”：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 以上事实，有牛培培、马雏凤提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、德城公司收据、德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录，德城公司提交的交房手续确认表表、不动产权证书以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，牛培培、马雏凤与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，牛培培、马雏凤交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对牛培培、马雏凤要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5349.9元（534990元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称牛培培、马雏凤请求上述违约金已过诉讼时效，从牛培培、马雏凤提交的德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故牛培培、马雏凤主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于牛培培、马雏凤请求德城公司返还契税、维修基金、办证费及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向牛培培、马雏凤收取契税10699.8元、维修基金10700元、办证费170元等费用共计21569.8元，属于双方自愿行为。德城公司收取上述费用后，于2020年3月13日将案涉5号楼维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故牛培培、马雏凤请求德城公司返还维修基金无事实依据，本院不予支持，但德城公司对于占用维修基金期间的利息，应于支付。对于契税、办证费，德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，牛培培、马雏凤请求德城公司返还上述费用并支付资金占用期间利息并无不当，本院予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月18日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，故资金占用利息应自2016年11月18日起算，对牛培培、马雏凤请求超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告牛培培、马雏凤逾期办理房屋所有权证书违约金5349.9元，返还契税10699.8元、办证费170元等费用共计10869.8元及利息（以21569.8元为基数自2016年11月18日起计算至2020年3月12日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以10869.8元为基数自2020年3月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至10869.8元款项清偿完毕之日止）； 二、驳回原告牛培培、马雏凤的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理473元，因本案适用简易程序审理，减半收取236.5元，由被告安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二〇年七月二十八日 书记员  孙 瑾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。