文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初4634号原告：重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司，住所重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道419号，统一社会信用代码91500224MA5U43QY7H。负责人：付娜，经理。委托诉讼代理人：邓麒麟，女，1996年4月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师。被告：邹瑜，男，1990年12月16日出生，汉族。原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司（以下简称“茂然公司”）与被告邹瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周晓玲、被告邹瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茂然公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即将所租商铺返还原告。2、被告支付原告从2017年3月1日至2018年10月30日的房屋租金86602.34元及滞纳金，滞纳金从2017年4月1日起按年利率24%计算至该租金付清之日止。3、被告支付房屋占有使用费4472.42元。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对第1、3项请求予以放弃。事实和理由：铜梁县印象置业有限公司与被告邹瑜于2015年8月11日签订了为期三年的《租赁合同》及《补充协议》，约定被告租用铜梁县印象置业有限公司所有的位于铜梁区东城街道办事处龙城大道铜梁印象项目2号商业B区第一层399号商铺。合同对租金、滞纳金等进行了约定。2016年3月1日，铜梁县印象置业有限公司、邹瑜及原告达成《权利义务转让协议》，约定铜梁县印象置业有限公司将其与邹瑜签订的《租赁合同》及《补充协议》约定的权利义务全部转让给原告。根据该转让协议，被告邹瑜有向原告交纳租金的义务。因邹瑜自2017年3月1日起便一直拖欠租金，原告多次催收未果，故原告诉至法院望判如所请。被告邹瑜辩称，拖欠租金属实，租金金额不认可，原告曾答应只支付5万元就行。被告实际在2018年6月30日就退房了，租金只应计算至2018年6月30日。被告交纳的租房保证金12197.52元应抵扣租金，滞纳金过高，不认可，若法院主张，请求调整。本院经审理认定事实如下：2015年8月1日，铜梁县印象置业有限公司（甲方）与被告邹瑜（乙方）签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定乙方租用甲方所有的位于铜梁区东城街道办事处XX大道xx项目X号X商业区第一层399号商铺，租期3年，从2015年10月31日至2018年10月30日。租金计算方式为第一年40658.40元，第二年48790.08元，第三年53669.09元。签订合同当日支付第一期租金，租金实行先支付后使用原则，按每季度为一期支付一次租金，每期结束前15个工作日支付下一期租金，第一期租金计算期从2015年10月31日至2016年3月31日，第二期租金支付时间为2016年3月15日，其余租金按季度缴纳，以此类推。乙方签订本合同时须向甲方缴纳履约保证金12197.52元，在本合同约定内容全面履行完毕后，该保证金予以退还（不计息），若乙方不能全面履行本合同约定，该保证金不予退还。在租赁期内，乙方未按时缴纳租金，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金。乙方在《租赁合同》期满时未能与甲方签订续租合同的，乙方于租期到期之日前将物业恢复原状归还甲方，否则每逾期一天按日租金双倍支付违约金并赔偿损失。合同签订后，铜梁县印象置业有限公司按约将商铺交由被告使用，被告向其缴纳了履约保证金12197.52元及部分租金。2016年3月1日，铜梁县印象置业有限公司、邹瑜及原告达成《权利义务转让协议》，约定铜梁县印象置业有限公司将其与邹瑜签订的《租赁合同》及《补充协议》约定的权利义务全部转让给原告。还查明，被告邹瑜从2017年3月1日起便停止向原告交纳租金。租期届满后，被告邹瑜所租商铺虽停止营业，但未搬离。原告于2018年11月1日申请重庆市铜梁区公证处对被告留置在所租商铺内的物品进行登记公证，《公证书》载明系工作人员用锯条将商铺门锁锯断后才打开门，留置的物品含部分商品盒、空调、货柜、茶几、椅子等。庭审中，被告述称其于2018年6月底已将商铺归还原告，钥匙给了物业公司，经原告同意后，将部分物品暂留置在商铺内，待日后搬离，但被告未提供相应证据。原告对此予以否认，其述称租期届满时，被告虽关闭了商铺，但并未退房，且原告当时无法联系被告，鉴于双方又没续约，原告为减少损失，故申请对被告留置在商铺内的物品公证后才收回了商铺。上述事实，有产权证、《租赁合同》、《补充协议》、《权利义务转让协议》、《公证书》等在案佐证，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告邹瑜租用商铺属实，其依法应向原告支付租金。关于租金金额，被告认为其在2018年6月底已退回商铺，故租金截止日只应算至2018年6月30日，因其未提供相应证据且原告当庭否认已收回商铺的事实，鉴于被告在租期届满后尚留置有大量物品在商铺内，按常理，若双方在6月底已解除租赁合同，原告自会让被告立即搬离以方便另行出租，故原告所称在6月底已解除租赁合同的事实难以让人信服。本院对原告要求被告支付从2017年3月1日至2018年10月30日的租金的请求予以支持。根据《租赁合同》，2017年3月1日至2017年10月30日的租金为32526.72元（48790.08元÷12个月×8个月），2017年10月31日至2018年10月30日的租金为53669.09元，故本院主张被告向原告支付租金为86195.81元。关于违约金（滞纳金），因双方在合同中明确约定租金实行先支付后使用原则，未按时缴纳租金，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金。被告邹瑜未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。因邹瑜辩称原告主张的按年利率24%计算的违约金过高，请求本院予以调整，综合本案情况，本院认为按年利率24%计算的违约金明显过分高于给原告造成的实际损失，本着公平、诚实信用原则，本院予以主张违约金按年利率8%计付为宜。根据合同约定，租金系按每季度为一期支付，每期结束前15个工作日支付下一期租金，即在每季度最后一天前应支付下季度租金。结合原告请求，本院主张被告从2017年第二季度起，即从2017年4月1日起，以当日累计欠付的租金为本金向原告支付按年利率8%计算的违约金至该租金付清之日止。具体为：从2017年3月1日至2017年6月30日，违约金以16263.36元（第3、4、5、6月租金）为基数，按年利率8%计算；从2017年7月1日至2017年9月30日，违约金以28460.88元为基数，按年利率8%计算；从2017年10月1日至2017年12月31日，违约金以41471.57元为基数，按年利率8%计算；从2018年1月1日至2018年3月31日，违约金以54888.84元为基数，按年利率8%计算；从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以68306.11元为基数，按年利率8%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以81723.39元为基数，按年利率8%计算；从2018年10月1日起，违约金以86195.81元为基数，按年利率8%计算至被告付清该租金之日止。关于履约保证金，其性质具有担保合同履行的作用，亦有对违约造成利益损失的弥补功效。因没收履约保证金也是承担违约责任的一种方式，与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，有违公平原则。故本院主张该履约保证金12197.52元在被告支付原告的租金及违约金中予以扣除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告邹瑜于本判决生效之日起五日内支付原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司从2017年3月1日至2018年10月30日的房屋租金86195.81元及违约金，违约金的计算方式为：从2017年3月1日至2017年6月30日，违约金以16263.36元为基数，按年利率8%计算；从2017年7月1日至2017年9月30日，违约金以28460.88元为基数，按年利率8%计算；从2017年10月1日至2017年12月31日，违约金以41471.57元为基数，按年利率8%计算；从2018年1月1日至2018年3月31日，违约金以54888.84元为基数，按年利率8%计算；从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以68306.11元为基数，按年利率8%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以81723.39元为基数，按年利率8%计算；从2018年10月1日起，违约金以86195.81元为基数，按年利率8%计算至被告付清该租金之日止（履行时，被告已支付的履约保证金12197.52元予以抵扣）。二、驳回原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元，减半收取1357元，由被告邹瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  杨 建二〇二〇年七月八日法官助理  谢 东书 记 员  胡立欢