陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书                        （2020）陕0402民初2386号 原告：西安曲江新区XX会所，经营场所西安曲江新区。经营者：田某某，男，汉族，陕西省咸阳市人，系该健身会所个体经营户。委托诉讼代理人：姜疆、王馨怡，系陕西法智律师事务所律师。被告：咸阳数码城购物有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区。法定代表人：冯某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：柳某，男，汉族，陕西省汉中市人，系该公司员工，住咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：陈某，女，汉族，陕西省铜川市人，系该公司员工，住咸阳市秦都区。原告西安曲江新区XX会所与被告咸阳数码城购物有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，2020年6月22日经公开开庭进行审理。原告的经营者田某某及其诉讼代理人姜疆、王馨怡，被告的诉讼代理人柳某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⑴、判令原、被告签订的《租赁合同》继续履行；⑵、判令被告减免原告新冠疫情发生期间的租赁费用；⑶、判令被告赔偿原告因合同约定交付的设备无法使用造成的损失108300元；⑷、判令被告赔偿因暴力毁坏原告营业门牌造成的损失5000元；⑸、本案诉讼费、保全费、鉴定费等被告承担。事实和理由：㈠、原、被告签订的《租赁合同》应继续履行，被告发出的《关于解除合同的通知》不应发生解除合同的法律效果。⑴、原告延迟缴纳房屋租金，一系被告主动要求延迟支付，二系被告未能与原告达成“维修费用应抵扣多少租金”的一致意见所致，并非原告违约。原、被告于2019年5月14日签订《咸阳数码城购物有限公司与西安曲江新区XX会所关于丽彩·溪悦城的租赁合同》，约定由原告承租被告位于XX城XX会所XX号铺位，用于健身、培训、游泳业态，承租范围包括房屋及泳池所有设备（附设备清单）。第一租赁期为3年，即2019年5月15日起至2022年5月14日止，包含免租期6个月，租金分5期交清。上述附件部分设备双方进行了简单交接并签署了交接清单，双方同意仅进行设备数量核对，未对设备质量组织验收。原告承租后对上述设备进行试运行，发现被告提供的加温设备、除湿机、中央空调等多项设备均无法正常使用，原告多次要求被告维修，被告均以“资金审批手续繁琐”为由，要求由原告向被告报维修方案并先行承担维修费用进行维修，该维修费用冲抵租金，与原告停业修缮期间的租金合并计算在下一次租金缴费周期（即2019年12月15日）缴费时进行租金抵扣。原告按被告要求报送维修方案后，被告又于2019年8月6日提出原告方案应含三家比价等内容的要求，原告依照被告要求再次报送方案后，被告至今仍未回复，导致原、被告迄今无法达成2019年12月15日原告应付租金金额的一致意见。尽管被告一再推诿兑现原告支付之维修费用可抵付租金的承诺，本着诚信为本、遵守合约精神，原告仍于2019年12月初准备依原约定金额履行支付租金的义务，并要求被告提供银行收款账号。但被告商业部总经理刘明洲、副总李磊、工作人员任龙等均以协助被告完成2020年度业绩为由，多次通过电话、面谈等方式要求原告暂时不要支付租金，待2020年后再缴纳，并再次向原告确认应从租金中抵扣因维修场地设备所产生的维修费用再支付，具体抵扣金额由双方协商确定。但迄今双方就抵扣金额仍未达成一致。原告所经营的“XX会所”系“水吉姆”游泳健身品牌，原告非常珍惜品牌的知名度，希望能够打造成为咸阳地区的游泳健身行业龙头，为此投入大量人力物力。如果不能继续经营，不仅已经投入的几十万元血本无归，还会令现有几百名会员无法继续游泳健身造成群体性事件，更是对“水吉姆”品牌的致命打击，这对原告来说，和一期租金相比简直微不足道。原告即没有违约的理由，也没有违约的必要。⑵、原告暂时未支付租金并非根本性违约，没有因此导致被告无法实现合同目的，没有触及和破坏被告的根本利益。被告发出的《关于解除合同的通知》不应发生解除合同的法律效果。原、被告之间的租赁合同应当继续履行。从《租赁合同》约定内容来看，被告缔约目的便是收取原告支付的租金，与原告达成长期租赁合作关系。合同履行过程中，原告及时支付了第一期房屋租金，并对承租的房屋中的泳池及其配套设施进行了全面的维修和重装整理。被告提供的设备设施多处损坏不能使用，原告也在与被告沟通的基础上，自愿先行垫付、后期以租金抵扣的方式进行维修。被告却提出各种要求，迟迟不予确定维修报价方案。在缴纳第二期房屋租金时，原告也本着诚实信用的原则将房租抵扣的事情先搁置一边，要求及时缴纳租金。但被告却主动要求延期支付。上述事实表明，原告暂时未支付租金并非根本性违约，没有因此导致被告无法实现合同目的，没有触及和破坏被告的根本利益。被告以原告拖欠租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，其主张缺乏事实依据和法律依据，其发出的《关于解除合同的通知》不应发生解除合同的法律效果。原、被告之间的租赁合同应继续履行，原、被告应对抵扣租金的维修费用金额达成一致意见后，由原告缴纳应付租金。㈡、因新冠肺炎疫情影响造成合同不能按时履行，属于合同成立以后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的，超出了“市场风险”的范围，应适用情势变更原则，被告可适当减免疫情发生期间的租赁费。“新冠肺炎”疫情爆发后，陕西省于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级应急响应，在此期间，原告一直无法正常经营。“新冠"疫情，是突发的、不可预知的灾害。“新冠”爆发后，迄今相关政府部门仍未通知游泳馆等场所可恢复营业，原告经营的泳池停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险"的范围。因此应适用情势变更原则，适当减免租赁费。原告在疫情爆发后多次尝试与被告沟通因“新冠”疫情导致使合同暂时无法正常履行的减免或迟延缴纳租金等问题，但是被告从未回应原告的请求，仅于2020年2月15日疫情爆发封锁期间向原告发送《欠费催缴通知函》，并于2020年2月27日向原告发出《解除合同通知函》，要求原告承担因迟延缴纳租金的违约责任。原告于2020年3月22日向被告发出《律师函》提出异议，表明延迟支付房屋租金的行为，是为了协助被告实现年度业绩、在被告的要求下延迟支付，并非因原告原因故意延迟履行。原告依据合同约定向被告缴纳租金时，被告要求迟延缴费的行为已变更约定缴费期限，双方应根据约定协商设备维修费用及停业修缮期间抵扣租金的具体金额后，确定该期应缴租金金额及缴费日期。被告的该行为，本身就是对合同约定的履行义务的部分变更，被告却枉顾原告延迟履行的原因，故意忽略被告自行放弃该项权利的事实而发出解除合同的函件，并未尊重当事人意思自治，维护合同的严肃性和有效性，非严格合同解除条件。原告多次请求双方协商此事，被告均不予配合。据原告了解，被告系因意图接管原告已经装修好的游泳场所后自行经营，故而处处与原告为难，意图毁约赶走原告。㈢、被告应赔偿原告因合同约定交付的设备无法使用造成的损失108300元。因被告一直在逃避、拖延应履行的维修义务，导致原告不能使用已经租赁的设备，无法加热泳池水。为维持营业只能购买地热温泉水，给原告造成了严重损失。该损失108300元应由被告承担。㈣、被告应赔偿因暴力毁坏原告营业门牌造成的损失5000元。2020年3月5日，在原、被告尚未商量如何处理本次纠纷之时，被告未经原告同意，暴力拆除、损坏原告游泳健身会所的门牌，给原告造成了恶劣影响以及门牌损失5000元，被告应向原告承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，应继续履行，被告枉顾事实，逃避维修设备的责任，并单方解除合同的行为，严重损害了原告权益，原告现根据《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称，㈠、原告第一项诉讼请求所主张的双方签订的《租赁合同》应继续履行的诉求于法无据应予驳回。因原告的行为违反合同约定构成根本违约，被告既享有约定解除权也享有法定解除权，在此前提下被告行使了约定解除权，因此合同已经于2020年3月3日解除。⑴、被告与原告于2019年5月14日签订了《咸阳数码城购物有限公司与西安曲江新区XX会所关于丽彩溪悦城的租赁合同》（以下简称合同），合同订立后，被告按照合同约定如期向原告以现状交付了租赁的房屋及设备。本合同第三条已经将租金标准、缴纳方式、相关费用等情况进行了详细约定。同时本合同第八条第四款约定：“乙方负有按本合同约定，按期、足额向甲方缴纳租金及相关费用之义务，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按照当月租金额10％向甲方支付违约金。如果逾期十五天未缴纳甲方有权停止乙方用水用电，有权解除合同并收回商铺。”根据上述两条约定原告应于2019年12月15日之前付清租赁房屋2020年1月15日至2020年9月14日之间的房租及物业费，但截至2020年2月14日原告仍未缴纳，被告于2020年1月23日通过微信向原告的法人发送了《欠费催缴通知函》，并与2020年2月15日向被告通过邮寄的方式正式送达了此函件，此函件给予了原告合理的履行期限，要求被告在2020年2月19日前缴清上述费用，但原告截至诉讼之日仍未缴纳该项费用。⑵、因被告与原告双方均为具有完全民事行为能力的主体，且签订该合同时双方本着自愿平等的原则，因此属于真实有效的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告未按照约定的时间以及数额向被告支付租金其行为属于单方违约，因此违反了合同约定，被告享有约定的合同解除权利，应认为自《解除合同通知函》到达对方时（即2020年1月23日）合同已经解除。⑶、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。由此可见在原告逾期不支付租金的情况下法律亦赋予了被告解除合同的权利。综上，无论是按照合同约定，还是法律规定在原告违约不支付租金的情况下被告均有权解除合同。并按照合同约定应由原告承担合同违约责任。故应认为合同已经解除，原告的第一项诉求于法无据应予驳回。㈡、新冠肺炎疫情影响不符合情势变更构成要件，原告不应援引情势变更条款要求免除租金。同时，被告作为民营企业在新冠疫情期间同样受到极大影响，收入减少，资金断流，企业经营艰难，因此原告更应遵守契约精神严格履行合同义务，相互扶持，共克时艰，而非一味寻求减免租金逃避自已一方的责任。⑴、新冠肺炎疫情下，房屋承租人不能援引情势变更条款要求免除租金。“情势变更”原则体现在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中，该解释第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据《合同法》第二百一十二条规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。故房屋承租人的合同义务就是按照合同约定给付租金并归还房屋，即金钱给付义务和房屋返还义务。显然这两个义务即使受到新冠疫情影响，也都不是不能履行的合同义务。故，房屋租赁合同的承租人受疫情或者政府根据新冠肺炎疫情采取的管制措施的影响，均不得适用情势变更免除租金或解除合同。⑵、此次疫情对社会的影响是普遍的，尤其被告作为一个以出租、租赁为业的民营企业，疫情所带来的负面影响是更为深远的，收入减少，资金断流，企业一度经营艰难，因此不存在所谓的继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。显然该影响是双向的，并不是对单方不利的。同时，情势变更是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，且导致合同基础丧失。根据惯常学说被视为客观情况发生重大变更的事项被类型化，以避免恣意扩大情势变更。物价飞涨(需要量化)；合同基础丧失(如合同标的物灭失)；汇率大幅度变化；国家经济贸易政策变化。显然疫情并未导致经济基础异常，也并没有促使经济政策变革，因此被告援引情势变更原则是错误的，不符合构成要件。况且，原告不付租金的逾期违约行为早在疫情影响时间之前，二者之间不存在因果关系，因此原告对此原则的适用是错误的。⑶、国家对于民营企业关于租金减免事宜是以提倡、鼓励、引导等方式，而非明文规定的法定义务，被告有权选择不予减免，这完全在企业自主选择的范畴内。被告出于响应国家政府的号召，主动承担社会责任的方面考量，亦有对商户减免的政策，但前提是商户完全守约，遵守合同约定方可享受，由于被告自身违约行为，致使其无法享受该减免政策。至此，被告对于租金减免的事宜的相关决定既不违法，且又充分考虑到社会责任的承担，属于既合法又合情合理。原告该项诉求既没有事实依据，也无法律依据，依法应予驳回。㈢、原告的第三项诉讼请求由被告赔偿因交付的设备无法使用导致的损失108300元，既无事实依据，也无法律依据，依法应予驳回。⑴、《合同》第一条第二款；房屋交付现状“本合同生效后，甲方将房屋移交乙方，届时双方签订《租赁房屋交接（交付）确认书》。乙方接收该房屋以合同签订时的房屋现状为准，包含房屋及泳池所有设备该房屋尚待乙方装修和完善配套设施，包括原有装修核设施乙方应无条件承担维修责任。”第三款：“乙方已确认该商铺情况，且在本合同签署时已经对该商铺进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺”以上合同条款均十分明确的约定了设备的维修义务，应由原告承担设备维修义务。现因设备损坏导致的后果应由原告自行承担，同时因设备损害原告不维修而给被告所出租的房屋造成损失应由其予以赔偿。㈣、被告自行处理原告于合同解除后拒不处理的遗留废弃物，一方面是履行合同约定的义务。另一方面是属于行使自己的权利维护自己的利益。⑴、《合同》第九条第三款：“租赁期届满或甲方按照合同约定单方解除合同时，乙方应无条件撤场。若乙方不按约定撤场，则甲方有权处置乙方的全部物品……。”因此，被告将合同解除的通知送达原告时，原告即应立即自行处理其原有物品，腾退场地，按照合同约定的条件交还租赁的房屋，本应由其自行处理的物品，因为原告拒不履行义务，被告代为清理，理应由原告支付清理废弃物花费的人工、机械等项费用支出，但原告却索要赔偿的行为属于无理取闹。⑵、合同关系已经解除，且此前原告作为承租方拒不缴纳租赁期间的各项费用，此时仍无偿侵占被告的房屋，属于无权占有，影响被告作为房屋所有人对标的房屋行使占有、使用、处分、收益等权利。为维护自身权益，被告有权以自力救济的方式消除影响，排除妨害。因此原告的第四项诉讼请求于法无据，应予驳回。㈤、此次纠纷系因原告拒不履行合同约定的缴纳租金义务而引起、一方面其行为有悖于合同订立时的诚实信用原则，另一方面自身违约在先的情况下不寻求平和的解决途径，动辄诉诸法律，无端浪费司法资源。因此应由其承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费等各项费用。因此原告的第五项诉讼请求于法无据应予驳回。综上、原告的各项诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，均应予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：《关于丽彩·溪悦城的租赁合同》、房屋交接验收确认书、商户场地交接单、设备交接清单各1份。证明①、原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；②、双方进行了简单交接并签署了交接清单，仅进行设备数量核对，未对设备质量和运行状况组织验收。证据二：会议纪要、回复函、整改方案及报价、部分需维修的现场照片。证明①、原告签订合同开始装修营业后，第一时间向被告反应了墙面、吊顶等破损瑕疵，并发现上述《租赁合同》附件《设备清单》中列明被告应提供的加温设备、热水储水箱注水管道、过滤机、除湿机、中央空调等多项设备均无法正常使用；②、《会议纪要》第四条第3款载明：“滤布、电加热管由小董（原告方工作人员）做市场价格调查并报价”；第4款载明：“主水管漏水：由水吉姆（即原告）进行联系报价维修，商业负责维修费用”；③、整改结果回复函双方确认共有13处设备问题需要维修，被告要求原告找三家维修公司进行比价报价，确定价格后再进行维修。接到被告函告后，原告立即按照要求向被告提供了整改方案及报价单，但被告一直百般推辞，不予维修，造成原告一直无法正常使用设备，造成了严重损失。证据三：关于溪悦城泳池设备维修问题确认函、关于XX会所XX沟通函、微信对话截图、录音光盘。证明①、被告于2019年12月18日向原告发出《关于溪悦城泳池设备维修问题确认函》，声称双方对于维修费用达成一致，耗材部分由原告承担1.5万元，剩余所有费用均由被告承担，并在合同期内分三次抵扣租金；②、原告于2019年12月25日进行回函明确拒接为被告垫资1.5万元的费用承担方案。2019年12月21日被告以要维修设备要求原告停业，期间5个多月原告为了正常营业不得不购买地热水，该费用被告应予以处理。因主管道漏水，原告已垫付了多次维修费用，该费用被告应予以处理；因合同约定的原告独立使用的电梯一直损坏无法使用，给原告造成的损失被告也应予以处理；由于被告原因，致使原告营业场地泳池顶部发霉、更衣室顶部发霉、瑜伽室地板损坏，原告已垫资进行处理，该费用应由被告承担；设备间硅藻土循环设备交接过程中被告隐瞒并未打开检查，内部未更换，导致大面积过滤网严重损坏，原告已自行垫资处理，该费用应由被告承担；双方签订合同前，被告隐瞒泳池建筑施工构造问题，少儿池早已出现漏水问题，并在2019年7月25日大面积漏水，导致负二层设备间管道、管道阀门锈蚀，人行通道扶手严重锈蚀，被告应承担维修责任；综上，实际维修问题远不止被告所称13处，维修费用巨大，需要第三方确认后，由被告进行维修，原告无法进行垫资；③、虽然被告未履行维修义务，本着诚信为本、遵守合约精神，原告仍于2019年12月6日依照合同约定要求原告公司财务向被告缴纳缴纳2020年1月15日至2020年9月14日租金；④、2019年12月，被告商业部总经理刘明州、副总李磊、工作人员任龙等均以协助被告完成2020年度业绩为由，多次通过电话、面谈等方式要求原告迟延支付租金，待2020年后再缴纳该期租金，并从中抵扣因维修场地设备所产生的维修费用，具体抵扣金额由双方协商确定；⑤、2020年1月4日至3月8日，原、被告双方仍在协商确定设备维修范围、维修金额、设备使用及装修现场问题，但仍未能确定具体的维修费用及抵扣租金金额。证据四：陕西省人民政府官方网站2020年1月25日发布《陕西启动突发公共卫生事件一级应急响应》、微信对话截图。证明①、新冠肺炎作为一种突发的新型疾病，对于在疫情发生前已经签订合同的当事人来说，其是无法事先预见的；而目前仍没有明确的诊疗方法和有效阻断传播的方式，这对合同的当事人来说，其又是不能避免并不能克服的客观事件；再加上政府部门为遏制本次疫情蔓延而采取的管制措施，合同当事人也是不能预见、不能避免和克服的。因此，本次疫情符合不可抗力的构成条件，应属于不可抗力；②、《租赁合同》第九条第五款约定：“发生不可抗力情况致使合同无法正常履行的，甲乙双方均享有免责权利，由此造成的损失，双方各自承担。”故原告不应承担疫情发生后的违约金；③、疫情发生后，原告第一时间与被告沟通情况，原告经营的泳池停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险"的范围。可参照03年“非典”，适用情势变更原则，适当减免或迟延缴纳租赁费。证据五：欠费催缴通知函、解除合同通知函、律师函、EMS快递单及物流信息。证明①、《租赁合同》第七条第四款约定，租赁期内，甲方如须提前解除或变更合同，应事前征得乙方同意。故被告如要求提前解除合同，应征得原告的同意。在原告未同意的情况下，不能达成解除合同的法律效力。另《租赁合同》第三条第二款第2款约定，物业费用应由被告方承担，且原、被告尚未能够达成维修费用抵扣多少本期应缴租金的合意，故原告本期应缴纳的租金费用金额尚未能确定，原告并非无正当理由未支付租金，而是履行不能。故并不满足单方解除的法定条件；②、被告未征得原告的同意、通知原告提前解除租赁合同的行为，不符合双方签订的租赁合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，被告发给原告的《解除合同通知函》并不具有单方解除合同的效力；③、在收到《解除合同通知函》后，原告于2020年3月22日对被告发出的《律师函》提出异议，并于收到该《解除函》三个月内像法院提前诉讼行使异议权。被告为逃避维修责任、故意忽略被告自行放弃该项权利的事实而发出解除合同的函件，不能产生发生解除权的法律效力；④、本案诉争房屋现仍处于空置状态，可以继续使用、收益，且原告为该房屋倾注大量心血和金钱，故租赁合同的继续履行没有事实和法律上的障碍，租赁合同继续履行是可以实施的，继续履行合同可以减少双方的经济损失。证据六：关于溪悦城水吉姆勒令停业函、收款收据、被告毁坏原告营业门牌现场照片及原告营业门牌制作费5000元收款收据。证明①、被告提供的租赁房屋在原告承租后强行停水，导致原告不得不停业，被告该行为本身就是一种违约行为且被告经常以“领导觉得不满意”为由，强行要求被告停业；②、责令停产停业，是应由行政管理部门依照行政处罚法进行处罚，被告责令原告停业的行为不合法；③、被告交付的设备无法使用，泳池无法加温，被告2019年7月26日已接到原告提出的问题设备维修清单，却一直未予以维修，直至2019年12月21日被告以要维修设备为由要求原告停业，期间5个多月原告为了正常营业不得不购买地热水，造成损失108300元，该费用应由被告承担；④、2020年3月5日，被告暴力拆除毁坏原告营业门牌，给原告造成损失5000元，被告应予以赔偿。证据七：微信聊天记录。证明被告签发的会议纪要、关于水吉姆问题整改回复函、关于溪悦城游泳设备维修函均由被告工作人员向原告发扫描件。证据八：咸阳市体育局咸体发（2020）36号文件。证明因新冠疫情原告于2020年1月25日至2020年3月26日无法营业，此风险适用情势变更原则，应当减免租金。被告围绕答辩请求依法提交了如下证据：证据一：《关于丽彩·溪悦城的租赁合同》及相关附件。证明①、双方签订的合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，解除前双方均应按合同约定全面履行合同义务；②、原告未按约定按时足额向被告缴纳房屋租金，经催告在合理期限内仍未缴纳，其不履行合同义务已构成违约；③、按照合同约定以及法律规定，被告既享有约定解除权，也享有法定解除权，且被告按照合同约定依正规程序行使了约定的合同解除权已发生效力，合同已于2020年3月2日解除；④、原告的违约并非被告方原因所导致，因此原告作为违约方应承担合同解除后的违约责任，承担赔偿义务；⑤、原告在合同解除后拒不履行后合同义务行为的侵害被告的合法权益，被告在合同解除后清理租赁场地遗留物的行为属于合法行为，是为维护自身合法利益的自力救济行为，不应承担任何责任；⑥、除拒不缴纳租金外，原告还存在有其他项合同约定的违约行为（会员期限超过租赁期限），有悖于双方订立合同时的诚实守信原则，因此该合同对被告方而言没有必要也无法再继续履行。证据二：关于催告缴款的微信聊天截图、欠费催缴通知函、解除合同通知函、EMS邮寄单。证明①、原告逾期缴纳房租的行为构成违约；被告行使解除权前，给予了原告合理的宽限期，但原告并未按要求时限履行合同义务；②、原告根据合同约定行使解除权并已将合同解除通知有效送达原告，被告行使解除权的行为正当、合法。解除合同的通知已送达并发生法律效力，双方的租赁合同已于2020年3月3日解除。对原告所举证据1-8，被告质证表示：证据1，真实性认可，关联性目的不认可；证据2，会议纪要、回复函、整改方案及报价不认可，部分需维修的现场照片，真实性认可，目的关联性不认可；证据3，确认函、沟通函不认可，微信对话截图、录音光盘真实性认可，目的不认可；证据4，真实性认可，目的不认可；证据5，真实性认可，目的不认可；证据6，停业函，真实性不认可，收款收据、现场照片及收款收据真，实性认可，目的不认可；证据7，不认可，发送人员非我司员工；证据8，真实性认可，目的不认可。对被告所举证据1-2，原告质证表示：证据1，合同真实性认可，目的不认可；证据2，真实性认可，目的不认可。对原、被告所举证据，经合议庭评议，本院认定如下：原告所举证据1-2，符合客观、真实性，且能够相互印证，予以确认；证据3，确认函、沟通函，符合客观性，予以确认；微信对话截图、录音光盘，缺乏客观性，不予确认；证据4，缺乏证据要件，不予确认；证据5-6，符合客观、真实性，予以确认；证据7-8，缺乏证据要件，不予确认。被告所举证据1，符合客观、真实性，且能够相互印证，予以确认；证据2，微信聊天截图, 缺乏客观性，不予确认，欠费催缴通知函、解除合同通知函、EMS邮寄单，符合客观性，予以确认。本院根据当事人的陈述及本院认定的相关证据，证明本案如下事实: 2019年5月14日原告（承租方、乙方）与被告（出租房、甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定：XX城XX会所XX号铺位，面积1656.02平方米，租赁给乙方用于健身、培训、游泳业务；合同生效后，甲方将房屋移交乙方，届时双方签订《租赁房屋交接确认书》，乙方接收该房屋以合同签订时的房屋现状为准，包含房屋及泳池所有设备，该房屋尚待乙方装修和完善配套设施，包括原有装修和设施，乙方应无条件承担维修责任；租赁期限，本合同第一租赁期为3年，即2019年5月15日起至2022年5月14日止，承租期内包含免租期6个月，第一租赁期到期后，如果甲方继续出租，乙方优先继续承租两年，即2022年5月15日起至2024年5月14日止，租费按乙方第一租赁期起租日期第三年起每两年递增5%执行，第二合同期满合同自行终止；履约/设备保证金100000元；缴纳方式，乙方租金按合同规定度向甲方缴纳，自本合同签订生效后，乙方每半年向甲方缴纳租金；租赁期内，甲方如需提前解除或变更合同，应事前征得乙方同意；发生不可抗力情况（如地震、自然灾害、战争、政府改造等)致使合同无法正常履行的，甲、乙双方均享有免责权利，由此造成的损失，双方各自承担。合同上，加盖有原、被告公章和负责人签名。2019年5月15日，原、被告进行了交接，并制作《设备交接清单》一份，清单中载明：电梯所产生的维护、维修、年检费包括以上（电源系统、给排水系统、环境保护、拆除改造、消防系统），但不限于产生的费用由使用方承担；空调为独立空调，从交接后由使用方负责维护、维修；室内照明、洗浴间，由使用方维护、维修。另查，2019年12月18日XX城XX会所XX号铺位物业管理部门陕西某某置业有限公司向原告发出《关于溪悦城泳池设备维修问题确认函》一份，内容为：双方就维修费用问题达成一致，耗材部分（滤布、电加热棒等）由原告承担15000元，剩余30000元由陕西某某置业有限公司承担，在合同期内分三年抵扣租金，每次抵扣10000元，具体时间为2020年1月、2021年4月、2022年4月，由原告与设备厂家签订维修合同，公司不再承担维修过程中及维修后使用过程中产生的任何费用，且合同终止时需确保设备运行正常，办理设备移交手续。再查，2019年12月18日陕西某某置业有限公司又向原告发出《关于溪悦城水吉姆勒令停业函》一份，内容为：原告对于泳池运营管理不善、水质严重不达标……现勒令原告即日起停业整顿……待公司确认后方可开业营业。2020年元月份，因原告未按时向被告交纳租赁费，被告将原告门头予以强制拆除。被告言明可顺延至次年2020年元旦后交纳租金。2020年2月15日被告向原告发出《欠费催缴通知函》，同年2月27日被告向原告发出《解除合同通知函》。原告诉请如前。本院认为，根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告在平等、自愿基础上签订的《租赁合同》，其内容不违反相应法律、行政法规，为有效合同。《租赁合同》约定：租赁期内，被告如需提前解除或变更合同，应事前征得被告同意；被告逾期交付租金的，被告有权解除合同。但在《租赁合同》实际履行中，被告言明可顺延至次年2020年元旦后交纳租金，且出现不可抗力“疫情”情况，原、被告签订《租赁合同》继续履行，更有利于双方共同利益，故对原告请求双方签订的《租赁合同》继续履行的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订《租赁合同》约定：发生不可抗力情况（如地震、自然灾害、战争、政府改造等)致使合同无法正常履行的，双方均享有免责权利，由此造成的损失，双方各自承担。虽然发生不可抗力“疫情”状况，但双方约定有免责条款，故对原告要求被告减免新冠疫情发生期间租赁费用的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订《租赁合同》约定：电梯所产生的维护、维修、年检费包括电源系统、给排水系统、环境保护、拆除改造、消防系统，但不限于产生的费用由使用方承担；空调为独立空调，从交接后由使用方负责维护、维修；室内照明、洗浴间，由使用方维护、维修。但是，在2019年12月18日XX城XX会所XX号铺位物业管理部门陕西某某置业有限公司向原告发出《关于溪悦城泳池设备维修问题确认函》一份，约定：双方就维修费用问题达成一致，耗材部分（滤布、电加热棒等）由原告承担15000元，剩余30000元由陕西某某置业有限公司承担，在合同期内分三年抵扣租金，每次抵扣10000元，具体时间为2020年1月、2021年4月、2022年4月。因该约定一方，不属本案诉讼主体，故本案不作处理。2020年元月份，因原告未按时向被告交纳租赁费，被告将原告门头予以强制拆除，原告请求被告赔偿其经济损失的诉讼请求，因属于另一法律关系，故本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、2019年5月14日原告西安曲江新区XX会所与被告咸阳数码城购物有限公司签订的《租赁合同》一份，为有效合同，由双方继续履行。二、驳回原告西安曲江新区XX会所其它之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，原告已预交，由原、被告各承担1283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。              审  判  长    李  钧                          人民陪审员    李治国                          人民陪审员    张亚峰                             二O二O年七月三日                            书  记  员    范珍珍附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 202004022386926101336543091610400573533226820200510121283001