云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3869号上诉人（原审被告）：周清萍，女，1985年8月10日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张雪，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟诠佑，云南睿信律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：段涛，男，1998年11月20日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市幢1单元7楼2号。委托诉讼代理人：侯蔚霞，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：曾洋，男，1994年10月25日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理。上诉人周清萍因与被上诉人段涛、原审第三人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初11144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周清萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定上诉人明确表示不愿意再出售涉案房屋，并据此认定上诉人违约，判决解除合同并赔付违约金无事实和法律依据。2.原审第三人的过错才是导致本案合同未能履行的真正原因，应由原审第三人向被上诉人承担违约责任。3.被上诉人未尽到先支付33万元首付款的义务，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝被上诉人提出过户的要求，上诉人不存在违约行为。4.被上诉人在一审中未提交有力证据证明其实际损失，一审判决上诉人承担6万元违约金过高。5.一审判决上诉人承担被上诉人的律师费没有事实和法律依据。被上诉人段涛辩称：1.上诉人未按照合同约定时间配合被上诉人办理过户登记，并明确表示不愿意出售房屋，已构成违约，一审判决上诉人赔付违约金符合法律规定。2.原审第三人一直积极配合上诉人与被上诉人协商，因上诉人的违约行为才导致合同履行不能。3.签订合同后被上诉人已积极筹措了33万元，是上诉人违反合同约定，不履行合同义务才导致合同目的不能实现。4.一审判决上诉人支付违约金和律师费符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人荣城公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。段涛向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与被告、第三人于2019年7月3日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金247800元；3.判令第三人返还原告支付的定金20000元；4.本案诉讼费用、律师费由被告承担。一审法院认定事实：被告周清萍于2018年8月20日经登记拥有坐落于昆明市官渡区房屋的所有权【不动产权证号（2018）官渡区不动产权第××号，建筑面积88.86平方米】，并向中国银行股份有限公司昆明市官渡支付按揭贷款370000元。2019年7月3日，原告段涛（购买方、乙方）与被告周清萍（出售方、甲方）及第三人荣城公司（经纪方、丙方）签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，合同约定：三方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成涉案房屋的买卖协议。合同第二条房屋权属情况中抵押约定为：该房屋已抵押，抵押权人为：中国银行官渡支行。经买卖双方约定于2019年7月5日前将该房屋采取以下方式赎证交易：买受方自愿在过户前出借330000元给出卖方，用于协助出卖方还贷赎证，按本合同约定，该款项用于冲抵首付款或购房款，买受方自愿承担全部交易风险。同时出卖方应办理预约公证。若赎证完毕或无法赎证的，致使该房屋因产权原因不能正常交易的，则赎证期间发生的一切责任或损失由出卖方承担。同时，若正常赎证完毕后，出卖方同意将房屋所有权证原件及相关证明资料交由经纪方保管，至房屋权属转移登记手续办理完毕。合同第三条成交价格、付款方式约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：1239000元，买受方一次性付款（祥见补充协议）。合同第五条网上签约、备案手续及权属转移登记约定：买卖双方及经纪方在本合同文本上签字、盖章后由出卖方承诺于解除上述交易房屋抵押后三个工作日内共同进行网上签约、公证、备案等过户手续。合同第九条房屋的交付约定：买卖双方约定买受方付清全部购房款一日内交付。合同第十条买卖双方违约责任约定：1.除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如买卖双方任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。2.买卖双方任何一方未按本合同约定，按时履行合同义务的，经另一方催告后，仍不履行的，视为违约。3.买卖双方任何一方，无故延迟履行合同义务的，延迟履行合同义务的一方需承担延迟履行合同的法律后果。合同第十六条补充协议约定：1.签订合同当天房屋核验码无法核验，房东承诺在办理定金之前提供房屋查询结果表，并由经纪方进行房源核验或于上述日期内提供一周内有效的房屋信息查档表，以说明房屋符合交易条件，对此买卖双方予以确认，不持异议；上述交易房屋查实不符合上市交易条件的，双方同意解除本合同，互负返还义务；2.此房价包含车位（星辰园地下室-2层21126号），车位尾款19000元买方自行保管，办理车位过户当日支付给卖方；买卖双方约定办理定金公证当日支付330000元，签订合同当日已支付定金20000元，剩余尾款870000元在办理过户之前转到卖方名下的光大银行托管账户，待买方领取名下的不动产权证或者不动产受理通知书满六个工作日，卖方到光大银行支取。具体履行方式见托管协议；4.此房契税发票于2019年7月17日满两年，买卖双方已经确认无误；5.中介费过户之前支付，过户时间约定在2019年7月31日。另外，合同还对税费承担、定金交付、材料保管、履约保证、经纪方义务和责任、中介服务费的给付、争议解除方式等进行了约定。上述合同签订当日，原告段涛向被告周清萍支付了购房定金20000元，该定金按约定至今仍由第三人荣城公司保管。因涉案房屋上市交易核验码至2019年7月22日解除抵押才通过，导致原、被告双方未按照合同约定进行借款还贷赎证，也未进行预约公证等，期间各方当事人虽一再协商并推迟履行借款还贷赎证、预约公证等，但被告周清萍已明确表示不愿再出售涉案房屋。2019年8月1日，原告段涛委托律师进行了诉讼。现原告段涛向法院提起诉讼，主张如上所诉。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案各方当事人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，合同成立并生效，各方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告段涛已经按照合同的约定向被告周清萍支付了购房定金20000元，履行了自己的应尽义务，而被告周清萍在房源核验未通过但不影响涉案房屋继续交易的前提下未与原告段涛签订借款还贷赎证协议并办理公证，且经催告后仍然拒不履行合同义务，按合同的约定存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告周清萍应承担其行为给原告段涛造成的损失的违约责任。至于被告周清萍辩解的系第三人未及时办理房源核验码的过错造成合同不能履行的观点，房源核验码未通过的主要原因是被告周清萍之前存在涉案房屋的抵押登记，是否撤销抵押登记应当是其本人最清楚，且在2019年7月22日房源核验码通过后，被告周清萍也未及时通知原告段涛和第三人荣城公司继续履行合同，而是在微信聊天中要求原告及第三人另选房源，后直接表示不再进行交易，故对被告周清萍的上述辩解意见不予采信。关于被告先履行抗辩权的辩解意见，因被告周清萍的房屋抵押贷款是以其名义进行，双方的合同中虽约定有向原告段涛借款进行还贷赎证的约定，但该程序的启动也应当由被告周清萍要约才能进行，从各方提供的证据中，只有被告周清萍向贷款银行的通话记录，未有其向原告及第三人的要约记录，故对其辩解意见也不予采信。针对被告周清萍辩解的合同具备继续履行条件的意见，因双方的合同已成立并生效，其辩解意见不能对抗原告段涛提出的解除合同的请求权，故不予支持。针对原告段涛的各项诉讼请求，评述如下：第一，针对原告段涛请求解除各方当事人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及判令第三人荣城地产经纪公司返还定金20000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被告周清萍已明确表示不再出售涉案房屋；原告段涛认为被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且被告的违约行为导致不能实现自己的合同目的。由于被告周清萍的违约行为，导致合同不能继续履行，故原告段涛的上述两项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。第二，针对原告段涛主张的判令被告周清萍向其支付违约金247800元的诉讼请求，虽有双方合同的约定和不违反相关法律规定承担不超过合同总金额30%的规定，但法律规定的违约金具有赔偿性和惩罚性，应当根据原告段涛的实际损失予以确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告周清萍认为原告段涛提出的违约金过高，请求予以适当减少。因此，参考涉案房屋上涨因素及原告段涛的其他损失，酌情支持原告段涛的该项诉讼请求60000元，超出部分不予支持。第三，针对原告段涛提出的由被告周清萍承担律师代理费的诉讼请求，审理中原告段涛提交了《民商诉讼案件委托代理合同》及《云南增值税普通发票》予以证明。经审查，原告段涛委托律师代为诉讼，并支付相应费用，是其实现债权实际支付的合理费用，且律师收费标准不违反相关规定，故予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告周清萍与原告段涛和第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于2019年7月3日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、由第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日一次性返还原告段涛购房定金20000.00元；三、由被告周清萍于本判决生效后十日内赔偿原告段涛购房违约金60000.00元；四、由被告周清萍于本判决生效后十日内支付原告段涛实现债权产生的律师代理费20000.00元；五、驳回原告段涛的其他诉讼请求。案件受理费5317.00元，由被告周清萍承担3000.00元，由原告段涛自行承担2317.00元。二审中，各方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对1.“因涉案房屋上市交易核验码至2019年7月22日解除抵押才通过”提出异议，主张是系统显示错误，涉案房屋除了在银行的抵押贷款，并无其他抵押，上市交易核验码并非因为解除抵押才通过；2.“但被告周清萍已明确表示不愿再出售涉案房屋”提出异议，主张周清萍只是在与段涛的代理人通话中说过不愿意再出售房屋，但当时说的是气话。对此，被上诉人、原审第三人均不认可，认为一审认定正确。此外，各方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，因其未提交充分有效的证据加以证明，被上诉人、原审第三人又不认可，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.涉案房屋买卖合同应否解除？2.上诉人应否支付被上诉人违约金及律师费？如应支付，金额如何认定？本院认为，各方当事人对一审判决原审第三人返还被上诉人购房定金2万元均无异议，本院予以维持。针对争议焦点1，上诉人、被上诉人、原审第三人于2019年7月3日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，被上诉人按约向上诉人支付了购房定金，而上诉人在房源核验码未通过但不影响涉案房屋继续交易的前提下未与被上诉人签订借款还贷赎证协议并办理公证，且经催告后仍拒不履行合同义务，并在微信聊天中要求被上诉人、原审第三人另选房源，之后直接表示不再出售涉案房屋，上诉人的行为已构成违约，依法应向被上诉人承担违约责任。被上诉人据此要求解除各方当事人签订的涉案房屋买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。针对争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案查明事实，涉案合同系因上诉人拒绝履行售房义务而导致解除，因被上诉人在本案中并未提举充分有效的证据证明上诉人的违约行为给其造成的损失大小，加之各方当事人在涉案合同中约定的违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故一审法院参考涉案房屋上涨因素，以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情对于上诉人应当承担的违约金做相应调整为6万元于法有据，并无不当。对于律师费，一审所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5317元，由上诉人周清萍负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月二十八日法官助理陈志远书记员武雨