西 安 市 未 央 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书 (2020)陕 0112 民初3192号 原告：刘建毅，男，1953年XX月XX日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码 61011XXXX30628055X。委托诉讼代理人：陈钊，陕西志功律师事务所律师。被告：未央区大明宫街道东前进社区居民委员会。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码：55610112MEA692982P。法定代表人：张志发，书记。被告：陕西前进建设发展有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码：91610000776991577G。法定代表人：张志发，董事长。被告：陕西江林房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区XX路XX路XX城XX幢XX层XX室。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9501。法定代表人：王靖，执行董事。委托诉讼代理人：朱超博，北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鐾，男，该公司员工，住西安市未央区。原告刘建毅与被告未央区大明宫街道东前进社区居民委员会（以下简称“东前进居委会”）、 陕西前进建设发展有限公司（以下简称“前进建设公司”）、 陕西江林房地产开发有限公司（以下简称“江林房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，由审判员张博博独任审理,公开开庭进行了审理。原告刘建毅委托诉讼代理人陈钊、江林房地产公司委托诉讼代理人朱超博、王鐾到庭参加诉讼，被告东前进居委会、前进建设公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席予以审理。本案现已审理终结。  原告刘建毅向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付商业用房租金74847.6元，违约金22454.28元，合计97301.88元；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012 年10月18日，被告东前进居委会、前进建设公司以自己的名义代表原告与被告江林房地产公司签订《商业用房租赁合同》约定：房屋租期12年，自2012 年7月20日至2024年7月19日，租金为每平方米50元，每三年依次按 10%递增。同时约定：被告江林房地产公司逾期支付租金达15日或逾期支付合同约定的应由其承担的其他费、税达60日视为根本违约，被告东前进居委会、被告前进建设公司有权终止合同，并有权无偿收回房屋、装修、设备设施及物品、追偿其他房屋使用费及赔偿经济损失等权利。原告户共计3人，涉及出租的商业用房20.4㎡，有三被告于2012年7月20日向原告发放的商业用房权益证书，但自 2014年7月20日至今，被告江林房地产公司未按照合同约定支付租金，而代表其的被告东前进居委会、前进建设公司亦未向被告江林房地产公司主张任何权利，导致合同目的不能实现，损害了其的合法权益，故诉至法院。  被告江林房地产公司辩称，其公司对2014年6月30日至2017年6月30日之间的房屋租金没有异议，但因涉案商铺已于2017年移交给东前进居委会和前进公司，故2017年后的房屋租金不应由其公司承担，且原告请求的违约金过高。被告东前进居委会、前进建设公司未到庭答辩，亦未向法庭提交书面答辩意见。  经审理查明，2005年8月26日，被告东前进居委会及前进建设公司（甲方）与陕西江林建设工程有限责任公司（乙方）签订《关于城中村改造项目合作开发合同书》，就东前进村127.44亩土地的城中村改造项目开发建设达成协议，约定项目为开发商住用地，由甲方提供土地，乙方提供资金合作开发，建成后乙方应确保甲方成本商业门面房1.5万平方米。2008年1月8日，二被告及陕西江林建设工程有限责任公司出具承诺书，载明：二被告及陕西江林建设工程有限责任公司对愿意继续执行原合同、分配门面房的村民做如下承诺：1、二被告及陕西江林建设工程有限责任公司保证于2010年1月20日前向该部分村民交付门面房；2、村民应分门面房面积按人均6.8平方米进行分配，产权归该户所有； 3、如果在2010年1月20日前不能按期将门面房交付给村民，由陕西江林建设工程有限责任公司按照门面房当时地区租赁价格向村民支付租金，直至交房为止；4、门面房具体  分配位置根据规划设计，可采取联营或其他经营模式。2012年 7 月 20 日，三被告向原告出具《商业用房权益证书》。根据该权益证书，原告一户核算计3人，享有权益面积20.4平方米。9月6日，东前进居委会召开全体股东代表大会，决定将人均6.8平方米的商业用房出租给被告江林房地产公司。2012年10月18日，被告东前进居委会、前进建设公司（甲方）与被告江林房地产公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将拥有所有权的西安市未央区大明宫街道东前进村太和路汇林华城 A 区东大门向南延伸的商业用房出租给乙方使用，建筑面积 5567.16 平方米；租赁计费起始日为 2012年7月20日，租期自2012年7月20日至2024年7月19日，2012年7月20日至2015年7月19日期间每月每平方米租金为 50 元，2015年7月20日至2018年7月19日期间的租金为每月每平方米55元，2018年7月20日至2021年7月19日期间租金为每月每平方60.5元，2021年7月20日至2024年7月19日期间租金为每月每平方66.55元，租金按年交付，第一次租金缴纳为合同签订后三日内，以后各年的租金应在租赁年度届满30日前10日内缴纳：合同签订前乙方尚未向甲方租赁房屋，故合同约定的起租日即视为租赁物交付日。合同签订后，被告江林房地产公司向被告东前进居委会支付租金至2014年7月19日，后被告江林房地产公司未按期支付租金，形成本诉。上述事实，有原告陈述、《城中村改造项目合同书》、《承诺书》、《商业用房权益证》、《商业用房租赁合同》、庭审笔录及相关证据在卷佐证。  本院认为，代理人在代理权限内，以被代理名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案中，被告东前进居委会、前进建设公司系原告的委托代理人，故被告东前进居委会、前进建设公司与被告江林房地产公司之间签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人自愿达成，内容不违反法律，应为有效合同。被告江林房地产公司拖欠原告自2014年7月20日至2020年1月19日租金，故原告主张被告江林房地产公司支付租金74847.6元，于法有据，本院予以支持。《商业用房租赁合同》中约定的违约金数额较高，本院酌情认定违约金数额为所欠租金20%，即14969.52元。关于原告主张被告东前进居委会、前进建设公司连带支付上述租金及违约金的诉讼请求，因原告与被告东前进居委会、前进建设公司并无租赁关系，且不能证实三被告之间存在恶意串通的行为，故其请求本院不予支持。关于江林房地产公司辩称，合同已解除，涉案商铺已于2017年移交给东前进居委会和前进公司，故2017年后房屋租金不应由其公司承担，原告不予认可，被告亦未提供证据证明，故对其辩解意见不予采纳。被告东前进居委会、前进建设公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告陕西江林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘建毅2014年7月20日至 2020年1月19日租金74847.6元、违约金14969.52元。  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  案件受理费2232元（原告已预交），现由被告陕西江林房地产开发有限公司承担，于上述款项履行时一并给付原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    张博博   二〇二〇年六月二十九日  法官助理        文建广书  记  员    张祎雯1