安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初2739号 原告（反诉被告）：蒋星空,男,1996年4月25日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：王庆贤，安徽中仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田吟霜，安徽中仪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许炎杰，男，1993年10月20日出生，回族，住安徽省六安市叶集区。 委托诉讼代理人：盛祥，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄春蕾，安徽品涵律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋星空与被告（反诉原告）许炎杰合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋星空及其诉讼代理人王庆贤、田吟霜，被告许炎杰及其诉讼代理人盛祥、黄春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒋星空向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告于2019年12月18日签订的《店面转让合同》;判令被告立即退还原告64702元;本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由，原、被告于2019年12月18日签订《店面转让合同》约定,被告将位于裕安区（半间）“正新鸡排”转让给原告,转让费用15万元（合同签订时付4万元定金,余款11万元于2020年6月1日支付）;合同第五条约定:被告配合原告办理营业执照等事宜,若被告违约,原告有权不付余款;第四条约定:原告以后转租,被告无条件支持。另外,双方口头约定,房租为44000元／年（折合3666元／月）,转让费15万元包含从2019年12月18日至2020年3月1日共2个月零10天的租金。但是,双方对于租赁期限没有约定。合同签订当天双方办理了房屋交接。合同签订后,原告陆续支付给被告合计75700元。 合同签订后,原告才得知,被告和房东之间并没有签订租赁合同,房东并不认可原告,房东也禁止原告转租。因房东和被告不予配合,原告也无法办理和取得营业执照,无法合法经营。另外,受疫情影响,2020年春节后停业2个月。 如上所述,因原告租赁目的不能实现,依据合同法第94条、第232条等规定,原告有权请求解除合同并由被告退还相关款项。现因原、被告协商无果,原告特具状诉至贵院,请依法判处。 被告（反诉原告）许炎杰辩称：一、本案是合同纠纷，原告的诉请为解除合同，但被告并无任何违约行为，原告要求解除合同无事实和法律依据；二、被告认为被告是否与房东签订租赁合同并不影响本案中原被告之间的转让合同效力，且房东对被告的转让行为也无异议，也同意原告租赁和使用，原告的承租目的是完全可以实现的；三、案涉商铺已经交付给原告使用，也满足原告的适租条件，切原告一直在使用案涉商铺，在原告的起诉状中填写的联系地址也是案涉商铺的地址，进一步证明了原告是可以使用租赁房屋的；四、原、被告是明确约定租赁期限的，租赁期限为被告的剩余租赁期限，故原告主张租赁为不定期租赁合同无事实和法律依据。综上，本案不存在解除合同的事实和法律依据。 反诉原告许炎杰（本诉被告）诉称，请求依法判令被告立即向原告支付转让费及租金共计120000元；本案诉讼费由被告承担。 反诉被告（本诉原告）蒋星空辩称，一、根据本案店面转让合同第五条，截止目前许炎杰及房东不配合导致蒋星空未能合法取得营业执照，无法正常合法经营，因此，蒋星空根据该条款的约定有权拒付剩余房租；二、根据店面转让合同第六条，许炎杰应当告知房东店面转让应征得房东的同意，三方协商后续房租事宜，但截至目前，房东并不认可蒋星空，房东也从未露过面，三方协商后续事宜也一直未能实现，因此，后续房租的支付条件没有成就，故许炎杰反诉诉请支付后续转让费用及租金没有依据；三、蒋星空共向许炎杰支付租金75700元。综上，许炎杰反诉无任何事实和法律依据，应当驳回其全部反诉诉请。 本诉原告蒋星空为支持其主张向本院提供以下证据： 1、原告身份证、被告人口信息，证明原、被告身份及诉讼主体资格适格； 2、《店面转让合同》，证明（1）2019年12月18日原、被告双方签订《店面转让合同》,被告将位于裕安区（半间）“正新鸡排”转租给原告,转租费用15万元,合同签订时付4万元定金,余款11万元于2020年6月1日支付;（2）合同第四条约定:原告以后转租,被告无条件支持;（3）合同第五条约定:被告配合原告办理营业执照等事宜,若被告违约,原告有权不支付余款;（4）原、被告没有约定租赁期限,依据合同法第232条,原告有权随时解除合同;（5）依据民诉法解释第28条,本案应由涉案租赁房屋所在地即六安市裕安区人民法院管辖； 3、转账支付记录6份，证明合同签订后,原告陆续支付给被告合计75700元。 本诉被告许炎杰的质证意见：对证据1无异议；对证据2的三性无异议，但对证明目的有异议，该份合同恰恰证明了双方签订了合法有效的合同，原被告应当按照合同约定履行合同义务，应当按时支付剩余转让款和租金，也证明了原被告约定被告支持原告转让并配合办理营业执照，被告在履行过程中仅应尽到支持和配合等附随义务，被告对能否转租、能否办理营业执照没有绝对的承诺，该义务也不是案涉合同的主要义务，原告承租该店铺的目的是用于经营活动而非转让，故不能证明被告存在导致合同解除的根本违约行为；对证据3的真实性、合法性无异议，但对2020年1月14日支付的1700元的关联性有异议，该付款明确备注是罚款而非转让费或者租金，另外，该组证据恰能证明自双方合同签订至今，原告仅向被告支付了34000元转让费，剩余120000元的转让费及租金至今未支付。 本诉被告许炎杰提供的证据： 1、微信聊天记录6页，证明原、被告约定的租赁期限为四年三个月的事实；原告未按时支付转让费、租金而违约的事实；原告起诉解除合同的原因在于其无力支付租金，被告不存在违约的事实； 2、电费缴费短信通知，证明原告能够正常使用案涉商铺，其合同目的能够实现的事实；2020年4月至6月期间，原告一直在案涉商铺内从事经营活动，并支付电费的事实。 本诉原告蒋星空的质证意见：对证据1的三性有异议，被告未能提供原始载体，真实性无法核实，且双方2019年12月31日微信聊天明确被告欺骗原告，导致原告无法取得营业执照合法转租的事实，而被告对此并未举证，被告存在修剪微信聊天记录的事实；对证据2的三性无异议，原告在合同解除之前只能维持未能取得营业执照违法经营的状态。 反诉原告许炎杰提供证据： 1、店面转让合同一份、转账记录一份，证明（1）反诉人与被反诉人于2019年12月18日签订店面转让合同一份，反诉人将案涉商铺以150000元转让给被反诉人的事实；（2）被反诉人向反诉人支付40000元定金的事实； 2、蒋星空民事起诉状一份、转账记录一份，证明（1）反诉人与被反诉人约定房租为44000元/年的事实；（2）至反诉人提起反诉之日止，被反诉人仅向反诉人支付34000元租金的事实。 反诉被告蒋星空的质证意见：对证据1三性无异议，但对证明目的需要指出的是，根据合同第五条的约定，结合许炎杰及房东不予认可和配合蒋星空办理营业执照，导致蒋星空无法合法经营的事实，因此，蒋星空有权依据合同约定拒付余款。根据合同第六条的约定，原被告及房东需要三方协商沟通确定后续的房租交纳事宜，但截至目前，房东始终不予认可蒋星空的租赁，三方协商一直未能实现，房东也从未露过面，因此，后续款项的支付条件没有成就；对证据2，民事起诉状认为不应作为证据举证，转账记录一共有6次，而被告仅提供了其中的5次转账，原告实际一共转账75700元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据结合审理查明的事实如下：原、被告于2019年12月18日签订《店面转让合同》一份，合同约定,被告将位于裕安区（半间）“正新鸡排”转让给原告,原告于合同签订日支付定金40000元,于2020年6月1日前付清余款110000元;若原告未付清余款，被告有权收回店面，并且定金不退。合同第四条约定:原告以后转租,被告无条件支持。第五条约定:原告接收店面后，被告应尽快积极配合原告办理营业执照更名、店面更名及美团等事宜，若被告违约,原告可不付清余款。第六条约定：被告应告知房东店面转让事宜并征得房东同意，三方须沟通协商后续房租的缴纳事宜。第七条约定：原告付款加定金一共达十万元时，原告才有义务协助原告办理店面更名事宜。另外,双方口头约定,房租为44000元／年（折合3666元／月）,转让费150000元包含从2019年12月18日至2020年3月1日共2个月零10天的租金。合同签订当天双方办理了房屋交接。合同签订后,原告陆续支付给被告合计74000元及1700元美团罚款。 另查明，被告许炎杰和房屋所有人之间并没有签订租赁合同。案涉商铺美团注册登记人是案外人杨后安，被告许炎杰没有办理营业执照，该商铺租金为44000元/年。 本院认为：原、被告签订《转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己义务；从双方合同约定“被告应告知房东店面转让事宜并征得房东同意，三方须沟通协商后续房租的缴纳事宜”中可以看出，该合同中即包括店面内装饰装修、营业设备等物品，也包含有房屋转租的内容，原告在接收了商铺并支付转让费74000元后，由于出租人没有另行与原告签订房屋租赁合同亦没有提供相关资料供原告办理相关营业执照，且被告许炎杰在经营过程中也没有办理过营业执照，致使原告蒋星空无法办理营业执照的登记或者更名手续，同时案涉商铺美团注册登记人是案外人杨后安，并非被告许炎杰，该美团注册登记人的更名，亦非被告许炎杰本人能够控制，至本案辩论终结前，合同约定的营业执照、美团更名手续均未办理，故原告蒋星空的合同目的不能实现，原告请求解除与被告签订的《转让合同》，符合相关法律规定，本院予以支持；原告蒋星空请求被告许炎杰退还转让费及罚款75700元，应当扣除其实际使用案涉房屋至合同解除之日的房屋租金，按照44000元/年即日租金为120.55元计算，自2019年12月18日至合同解除之日的租金。被告许炎杰请求原告支付转让费及租金120000元，由于被告许炎杰与原告蒋星空之间的合同解除，本院不予支持。被告许炎杰提出其是否与出租人签订租赁合同并不影响本案中原、被告之间的转让合同效力，且出租人对被告的转让行为也无异议的主张，本院认为案涉房屋的出租人在原告蒋星空需要办理营业执照登记手续时不提供相关资料，出租人以自己的行为对被告许炎杰的转租行为提出了异议，故本院不予采纳。被告许炎杰提出支付的转让款中有1700元系美团罚款，由于美团登记并非本案原告蒋星空，被告许炎杰收取原告蒋星空的罚款没有依据，不予从原告蒋星空支付的转让款中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）蒋星空与被告（反诉原告）许炎杰于2019年12月18日签订的《转让合同》； 二、被告（反诉原告）许炎杰于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）蒋星空转让费75700元减去以日租金120.55元计算自2019年12月18日至合同解除之日的租金后的余款； 三、驳回反诉原告（本诉被告）许炎杰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1420元，减半收取710元，反诉案件受理费2700元减半收取1350元，由被告许炎杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  卢继宏 二〇二〇年七月七日 书记员  管颖颖 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。