湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3702号上诉人（原审原告）：郭建法，男，1951年6月21日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南天楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。原审被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。负责人：季红民，总经理。上诉人郭建法与上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）及原审被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美公司）房屋买卖合同纠纷一案，郭建法、万达公司均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭建法的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、万达公司维修涉案房屋分三个阶段，共耗时50余月：1、第一阶段2013年12月19日至2015年6月。2013年12月19日双方交房时发现涉案房屋存在诸多质量问题，并于当日交由万达公司进行整改维修，直到2015年6月仍未完成整改维修；2、第二阶段2015年2月至2017年12月。在原有问题尚未维修完毕的情况下，又发现房屋存在严重漏水问题，万达公司继续履行维修责任，一直持续到2017年12月才基本完成，上诉人开始使用（出租）房屋；3、第三阶段2019年5月23日至2019年11月6日。2019年5月23日万达公司再次进场对漏水质量问题进行维修直至2019年11月6日经三方验收，这一阶段三方无任何争议。二、万达公司对维修期间上诉人不能居住使用房屋的损失应承担全部责任。原审判决已经认定赔偿时间为30个月，重审期间新增了无争议的6个月维修时间，在此情况下，一审判决却仅认定21个月的损失，缺乏事实与法律依据，明显不公。综上，请求二审法院支持上诉请求。万达公司辩称，与本公司上诉意见一致。万象美公司未答辩。上诉人万达公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、驳回郭建法要求上诉人承担租金损失的诉讼请求；3、判令郭建法承担本案全部诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费）。事实和理由：一、原审判决上诉人赔偿被上诉人2013年12月19日至2014年3月19日全房不能使用的租金损失没有事实依据：1、2013年12月19日双方办理了房屋交接手续，被上诉人已经收房，其在房屋验收单提出的问题均系轻微瑕疵，对该瑕疵进行整改均不会导致涉案房屋不能居住使用，原审认定赔偿被上诉人三个月租金损失没有事实依据；2、上述瑕疵不会导致全房不能居住，原审法院按48元/月/平方米计算违约金明显不合理。二、原审判决上诉人赔偿被上诉人2015年6月后12个月的租金损失没有事实依据：1、原审法院仅凭几张照片即认定涉案房屋漏水未达到确实充分的标准；2、被上诉人将涉案房屋出租足以证明不存在影响正常居住使用的质量问题；3、被上诉人提交的报修记录间接证明在2015年11月至2017年2月期间在使用涉案房屋；4、即便认为涉案房屋存在渗漏需要维修，也不可能要一年时间，本案中只是对个别问题进行维修，更不可能需要一年时间，认定12个月过长。三、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人2019年5月23日至2019年11月6日的租金损失没有法律依据。本案涉案房屋已经交付给被上诉人，被上诉人将涉案房屋出租他人使用并改为商用，在房屋质量问题原因不明的情况下，上诉人仍进行了整改维修，不应再判决承担整改期间的租金损失。综上，请求二审法院支持上诉请求。郭建法辩称，2015年6月至2017年12月期间，房屋一直处于万达进行维修的状态，且系房屋严重渗漏，维修耗时30个月，完全是万达造成的，该期间损失应由万达公司承担。万达公司上诉意见第一、三点的内容，一审判决已认定，我方认可。万象美公司未答辩。郭建法的一审诉讼请求：1、万达公司、万象美公司立即对郭建法房屋进行整改（包括地面排水系统及霉变的墙纸、地板），排除渗水；2、万达公司、万象美公司向郭建法赔偿房屋闲置损失795000元（按15000元/月，自2014年1月计算至2018年5月）；3、万达公司、万象美公司承担本案诉讼费。。一审法院认定事实：2011年6月28日，郭建法（买受人）、与万达公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福万达广场项目中的第2栋2单元3层303号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积240.85㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为10783.01元/㎡,总房价2597088元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。合同签订后，郭建法依约向万达公司缴纳了购房款。2013年12月19日，郭建法与万达公司办理了房屋交接手续，郭建法在《房屋验收单》（载明本人声明已检查清楚房间一切设施设备，除上述需要更正和整改的项目外，本人对其他项目已验收满意）签字确认并在“客户验收房间问题”栏注明“主卧门口踢脚线接口未收边，口角度差，次卧空调出风口盖板未装，空调进风盖板未装，衣柜门收边角缝，门窗、衣柜装饰修补油漆，主卫瓷砖空鼓，淋浴门玻璃角未拉到位、门条吸装反、洗漱台未收边，窗台大理石有裂缝，书房衣柜门不能紧关”，因上述房屋质量问题需整改，郭建法将房屋钥匙托管于物业公司处，其签署的《钥匙托管申明书》载明“兹因上述物业仍需修葺，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予客户服务中心托管，请代本人开启大门。本人承诺：托管期内，本单位之设备、物件等，若有任何遗失、毁损概与物业公司无关，且物业公司无须负任何责任。本人在工程完工后，将亲往物业公司取回钥匙，请勿将钥匙交还其他人士”。万达公司派人对郭建法收房时提出的质量问题部分进行了整改，但至今未全部整改到位，且万达公司一直未通知郭建法进行验收。2015年至今，诉争房屋反复出现返水、渗水等问题，至今未妥善解决。2017年12月13日，郭建法将诉争房屋出租给案外人苏灿英，双方签订的《房屋租赁合同》约定房屋租赁期限自2017年12月23日至2020年12月22日，房屋租金为10000元/月（含使用家电、家具、设备、设施及物业费；房租为每年递增百分之七），郭建法与苏灿英于2018年3月1日在上述租赁合同上手写备注“因原告房屋有地面渗水、墙纸霉变，所造成的损失由原告承担，如原告对房屋进行整改，需提前一个月通知苏灿英解除合同，如整改完成后苏灿英需续租则应当与原告商讨租金”。郭建法向一审法院提交就诉争房屋渗漏水部位及霉变墙纸、地板拍摄的照片（显示的拍照时间最早为2015年6月8日）、以郭建法名义向长沙开福万达广场投资有限公司出具的《关于万达公馆2栋303房装修整改的通知》（落款日期为2013年12月31日；内容为“本人郭建法，系万达公馆2栋303的业主，于12月19日按照合同约定到贵司办理收房手续。贵司按照合同约定，应将精装修后的房屋交付本人，但是验房过程中，本人及本人聘请的验房人员，发现该房装修有许多问题，例如：进门过道大理石整体断裂，卫生间墙面瓷砖全部有内空现象，阳台瓷砖整体贴合不平，客厅吊顶木线结合缝隙很大等等诸多问题。当场，贵司整改人员承诺一个星期焕然一新，可以将上述问题整改完毕。12月29日，我们又来到303房，发现该房屋完全没有整改，之前发现的问题一处未动。对此本人再次催促贵公司尽快将我购买的房屋整改到位，且整改的时间不应计算在本人实际入住的时间内。按照买卖合同的附件四补充协议中第五条中的第6款，现书面通知贵公司按照符合标准的装修水平给予303房屋整改到位。特此通知”）、以郭建法名义向长沙开福万达广场投资有限公司出具的书面材料{落款日期为2015年9月14日；内容为：本人郭建法，是万达公馆2栋2门303业主。于2013年12月19日按照购房合同约定到贵公司办理验房收房手续。在验房过程中，本人及本人聘请的验房人员发现该房装修有许多问题。例如：进门过道大理石整体断裂，卫生间瓷砖全部有内空现象，阳台瓷砖整体贴合不平，客厅吊顶木线结合缝隙大等问题。当场贵司整改人员承诺“一个星期焕然一新，可以将上述问题整改完毕”（以上以“关于万达公馆2栋303房装修整改的通知”为据）。2013年12月29日，我又来到2栋2门303房，该房根本没有整改。然后我于2013年12月31日递交了“关于万达公馆2栋2门303房装修整改的通知”（书面通知附后）。该通知于2014年1月2日由贵公司欧阳露露签收。从此以后，我经常来查看整改情况，也多次督促物业公司履行整改义务，也不见物业公司有任何整改行动。一直到2015年2月份，我们再次查看整改情况，发现室内厨房泥沙、瓷砖满地，室内木地板全部被水淹没、踢脚线浸泡开裂、墙纸全部霉变。我找物业询问怎么会这样，得到的回到是：因整栋楼下水管堵塞，在2栋2门303房，人为破管疏通，造成2栋2门303房整个室内装修全部破坏。万达公馆已办理房屋交接近2年时间，迄今为止，我无法使用，造成巨大财产损失。本人要求长沙开福万达广场投资有限公司，1、尽快将我的房屋整改到位。2、赔偿因人为破管对房屋造成的损坏。3、赔偿迟迟不能正常使用房屋造成的经济损失。每月2万元人民币（从2013年12月19日起至整改赔偿到位能正常使用之日止）。4、赔偿精神损失、误工损失及交通每月1万元人民币（从2013年12月19日起至整改赔偿到位能正常使用之日止）}、以湖南一星律师事务所名义向长沙开福万达广场投资有限公司出具的《律师函》{落款日期为2015年12月14日，内容为“湖南一星律师事务所受郭建法的委托，指派本律师就贵公司逾期交房等违约事宜，现致函如下：我委托人郭建法与贵公司于2011年6月28日签订了长沙市商品房买卖合同（合同编号为20110478303）。根据该合同约定：1、贵公司将开福区万达广场项目中的2栋2单元3层303房出卖给我委托人，2、贵公司应当在2013年11月30日前将出卖房屋依法、依约交付给我委托人，3、贵公司所交付的房屋关于装饰、设备质量标准应当符合双方约定的标准。合同签订后，我委托人履行了全部的合同义务，但贵公司至今尚未履行交房义务。2013年11月30日后，我委托人曾多次催促贵公司将房屋装饰、设备质量问题整改到位且履行交房义务，但直至今日，贵公司尚未与我委托人办理交房手续，同时该交易房屋依然存在一系列重大质量问题，比如：进门过道大理石整体断裂、瓷砖整体贴合不平、室内木地板全部被水淹没、墙纸全部霉变等。有鉴于此，本律师认为因贵公司逾期交房，现已导致我委托人损失惨重，现致函于贵公司，望贵公司：1、于2016年1月30日之前履行交房义务，2、在收到本函15日内，赔偿我委托人因贵公司逾期交房所造成的租金损失共计338000元整，根据同地段同类房屋租金每月13000元标准计算，共26个月（2013年11月30日—2016年1月30日）。如贵公司未能在规定时间内向我委托人赔偿损失并履行房屋交付义务，我委托人将依约依法采取进一步法律措施维护自身合法权益”}、《长沙开福万达公馆2栋工程遗留汇总表》（载明2栋2单元303房已入住，存在家里返水、主卧和次卧淋浴间渗水导致墙纸发霉，踢脚线开裂问题，质保期起始时间为2013年11月25日，跟进进度情况为未完成，无法跟进原因为整改进度缓慢；厉珍于2018年11月12日签署“情况属实”）、厉珍的工作照片（显示厉珍系万象美物业管理有限公司员工，系二栋二单元东方管家）、《工程竣工验收单》（原告于2016年7月12日签字确认；载明客厅、餐厅及过道打磨、抛光、打蜡，次卧飘窗大理石打磨、抛光、打蜡，中间大理石裂缝未处理）、微信聊天记录、短信聊天记录，拟证明诉争房屋存在的质量问题，郭建法多次向被告主张权利，房屋至今未整改到位。2019年5月23日，郭建法与万达公司协商后对诉争房屋进行维修，户内整改单上载明郭建法具体维修的内容为：主、次卧沉池开挖，室内恢复，做好室内成品的保护，水电抄表记录，完成后进行卫生清理，保姆间做闭水实验进行排查。诉讼过程中，郭建法确认在2019年5月23日万达公司对诉争房屋进行整改维修后，除大理石裂缝未修复外，其他所诉质量问题均已解决。万达公司主张诉争房屋中大理石裂缝系天然的裂缝，不存在维修或者更换的情况。郭建法、万达公司均确认本次进场维修验收时间为2019年11月6日。庭审中，经一审法院释明，因万达公司已对诉争房屋进场维修，双方均不申请对诉争房屋漏水问题进行鉴定。一审法院认为：郭建法与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。郭建法收房至今，持续就房屋质量问题向万达公司、万象美公司主张权利，万达公司、万象美公司就诉讼时效提出的抗辩主张缺乏依据，一审法院不予采纳。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、万达公司、万象美公司是否应承担继续维修责任；二、郭建法的损失范围。三、责任主体。对此，本案评析如下：一、万达公司、万象美公司是否应继续承担维修责任。诉讼过程中，郭建法确认在2019年5月23日万达公司对诉争房屋进行整改维修后，除大理石裂缝未修复外，其他所诉质量问题均已解决。万达公司主张诉争房屋中大理石裂缝系天然的裂缝，不存在维修或者更换的情况。一审法院认为，万达公司认可诉争房屋的大理石存在裂缝，其辩解该裂缝系天然的裂缝没有提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的责任，对该辩解一审法院不予采信。故万达公司应按照合同约定,继续履行对诉争房屋存在的装修装饰质量问题进行维修的义务,即对客厅大理石进行维修的义务。二、郭建法的损失范围。诉争房屋购买金额较大，考虑郭建法购买房屋的目的在于改善居住环境、提高生活质量，现因房屋漏水问题多年来未能妥善得到解决，对入住房屋造成不便和影响，不符合可适宜居住的标准，确给郭建法造成一定的损失，万达公司、万象美公司应合理补偿郭建法部分房屋闲置损失。但一方主张的可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽万达公司交付的房屋存在大理石裂缝、瓷砖空鼓、渗、漏水等质量问题，但郭建法应及时采取适当措施防止损失扩大。法律亦明确规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。该条款之规定既是买受人之权利也是义务，若买受人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。郭建法在2013年12月19日收房时即已发现房屋存在“主卧门口踢脚线接口未收边，口角度差，次卧空调出风口盖板未装，空调进风盖板未装，衣柜门收边角缝，门窗、衣柜装饰修补油漆，主卫瓷砖空鼓，淋浴门玻璃角未拉到位、门条吸装反、洗漱台未收边，窗台大理石有裂缝，书房衣柜门不能紧关”质量问题，但上述问题不属于房屋主体结构方面的质量问题。其向万达公司在《房屋验收单》上提出问题后，万达公司一直未就上述问题整改到位且未及时通知郭建法进行验收，故一审法院酌情认定万达公司承担郭建法上述期间租金损失的合理期间为3个月，即万达公司应赔偿郭建法2013年12月19日至2014年3月19日期间的租金损失。关于2014年3月20日至2015年5月22日期间的租金损失。郭建法未能提供充分证据证明其房屋在2015年6月前存在返水、渗水等其他质量问题，故郭建法诉请2014年3月20日至2015年6月前的房屋闲置损失缺乏充分依据，一审法院不予采纳。2017年12月，郭建法将诉争房屋出租给案外人苏灿英，房屋未处于闲置状态，租赁双方于2018年3月1日在租赁合同上手写备注“因原告房屋有地面渗水、墙纸霉变，所造成的损失由原告承担，如原告对房屋进行整改，需提前一个月通知苏灿英解除合同，如整改完成后苏灿英需续租则应当与原告商讨租金”，在签订合同时并未提出房屋渗水等问题，房屋租金是否受房屋渗水等问题影响及影响程度无法明确，郭建法主张2017年12月至2018年5月期间的房屋闲置损失缺乏充分依据，一审法院不予支持。郭建法在2015年6月即已发现房屋存在漏水问题，故一审法院酌情认定万达公司承担郭建法租金损失的合理期间为12个月。关于2019年5月23日至2019年11月6日期间的租金损失，系万达公司进场维修诉争房屋的期间，郭建法确实无法居住使用，故万达公司应承担上述期间郭建法房屋租金的损失。上述时间合计为21个月。关于租金标准，因双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，涉案房屋面积240.85平方米，一审法院根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定郭建法的租金损失确定为242776.8元（240.85平方米×48元/月×21月）。三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系郭建法与万达公司签订，万达公司应对房屋的质量问题负责。万象美公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向郭建法就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对郭建法要求万象美公司承担责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起六十日内对郭建法所有的位于长沙市开福区房屋客厅的大理石裂缝问题进行维修；二、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿郭建法经济损失242776.8元；三、驳回郭建法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12950元，由长沙开福万达广场投资有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一审法院酌情认定万达公司承担郭建法2013年12月19日至2014年3月19日三个月合理期间的租金损失，处理适当，应予维持。郭建法未能提供充分证据证明其房屋在2014年3月20日至2015年6月前存在返水、渗水等质量问题，其要求此期间的房屋闲置损失缺乏充分依据，不予支持。2015年6月至今，诉争房屋反复出现返水、渗水等问题，维修至今未妥善解决，至2017年12月郭建法将诉争房屋出租时，已长达近30个月期间。一审酌情认定此期间万达公司承担郭建法12个月的租金损失，不尽合理，应予纠正。综合案情，本案万达公司未及时履行妥善修理涉案房屋返水、渗水问题的义务，对郭建法正常居住使用房屋造成较为严重影响，本院酌情确定此期间万达公司承担郭建法18个月的租金损失。一审认定2019年5月23日至2019年11月6日期间的租金损失，系万达公司进场维修诉争房屋的期间，郭建法无法居住使用，由万达公司承担上述期间郭建法房屋租金的损失，处理适当，应予维持。一审根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，认定2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，符合交易习惯，应予维持。综上，郭建法的租金损失确定为312141.6元（240.85平方米×48元/月×27月）。上诉人万达公司的上诉理由缺乏法律及事实依据，不予支持。综上所述，上诉人万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人郭建法的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初5372号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初5372号民事判决第二、三项；三、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿郭建法经济损失312141.6元；四、驳回郭建法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12950元，由长沙开福万达广场投资有限公司负担。二审案件受理费12950元，由郭建法负担5180元，长沙开福万达广场投资有限公司负担7770元。本判决为终审判决。审  判  长  刘 凯审  判  员  陈新华审  判  员  金新贵二〇二〇年七月二十八日法官助理李维潇书记员（兼）  李维潇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。