贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初3465号原告：何氏商业运营管理贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区曹关村，统一社会信用代码：91520100MA6DLUJL91。法定代表人：何友明，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王大伟，男，贵州挈山律师事务所律师，执业证号：152501201610224540,代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：徐光秀，女，1993年11月11日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，代理权限：特别代理。被告：郭正东，男，1986年4月7日生，汉族，户籍地：贵州省桐梓县，现住贵州省贵阳市白云区。原告何氏商业运营管理贵阳有限公司(以下简称何氏公司)诉被告郭正东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何氏公司之委托诉讼代理人王大伟、徐光秀，被告郭正东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何氏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告郭正东于2017年7月19日签订的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》；2.判令被告支付原告租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用89051.73元以及按0.05%每日的标准支付逾期租赁费用的违约金（暂计至2020年6月1日为28697.6元，实际计算至被告付清欠付租赁费用之日止）；3.诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）由被告承担，上述2、3诉讼请求共计117749.33。事实与理由：2017年7月19日，原告与被告郭正东签订《北尚华城购物中心商铺租赁合同》，合同约定被告承租位于贵阳市白云区用于经营联想电脑，租期为3年，自2017年7月1日起至2020年6月31日止。合同第6.4.1条约定了租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用采用预付方式，按季支付，第一季为一个计费周期，被告应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租赁费用支付给原告。合同6.7条还约定了被告逾期付款的违约责任，被告应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金。合同第5条还约定了免租期的时间为2017年8月1日至10月31日。此后，经双方协商一致，免租期变更为从2017年8月27日开始计算至2017年11年26日。上述合同签订后，原告将前述商铺交付被告郭正东进行装修并开展营业活动，但被告却没有按合同约定支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用。被告仅向原告缴纳了960元的租赁费用，此后，经原告多次催收，被告仍未按约定履行支付租赁费用的义务。被告于2019年8月31日腾空了租赁房屋，但仍拒绝支付欠付原告的租赁费用，故原告诉至本院，诉请如前。被告郭正东辩称，1、合同5.3约定，租金及其余费用从2017年11月27日开始计算，原告在2017年8月27日-2017年11月26日就开始催收物业管理费、商业服务费、空调费，一开始签订合同时，曾口头约定除租赁费用以外，其余费用按照每月960元进行计算。所以我缴纳的960元就是第一个月的物业管理费、商业服务费、空调费。在签订租赁合同后，原告并未把租赁合同给我，在2018年6月份才将租赁合同给我。就是由于原告一直没有免除我的960元，才会产生相应的矛盾；2、装修保证金900元要消防部门和原告的共同签字，但原告一直没有签字，也没有退还我；3、合同10.1约定，在甲方控制管理的范围内，乙方不承担责任。原告将商铺公共区域出租给一家儿童乐园，这家儿童乐园在经营过程中损害了我的橱窗，原告知晓此情况，并组织调解，后儿童乐园只打算赔偿我500元费修理费用，由于玻璃比较贵，我要求其将我的橱窗进行更换，但原告并未处理，原告并未履行合同约定的责任，故我不应当承担租金；4、2019年3月15日，我就将商铺腾空并且和原告的员工进行交接，故租金我只应当缴纳至2019年3月15日。根据双方当事人的陈述及其提供的证据，本院经审理认定的事实如下：原告系一家台港澳法人独资的有限责任公司，由其负责位于贵阳市白云区的整体租赁项目。被告因经营需要，便与原告开始协商租赁商铺事宜并于2017年6月15日向原告交付涉案商铺的租赁保证金1万元。2017年7月19日，原、被告就涉案商铺租赁事宜签订《商铺租赁合同》，约定“出租方（甲方）：何氏商业运营管理（贵阳）有限公司，承租方（乙方）郭正东，甲方系本合同所指向之租赁物业的所有权人，有权且愿意将该物业之一部分租赁给一家从事联想电脑业务的个人；乙方系具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人，有能力承租租赁物业相应部分并开展相关的经营活动。甲方出租给乙方，乙方向甲方承租的场地（以下简称“租赁场地”）位于贵阳市白云区（以下简称“购物中心”Ｇ栋一层，乙方用于经营（租赁场地业态用途）：电脑配件，具体经营范围（品牌）：联想电脑。租赁场地套内面积为32平方米，双方确认于2017年7月1日（以下简称“交接日”）交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有1个月的装修期，此期间内免交租金、商业服务费、物业服务费、空调费，但本合同另有约定的除外。乙方在装修期届满后未能完成装修或者此后再进行装修的，不再享有任何免交租金、物业管理费、商业服务费、空调费的权利。租赁场地的租赁期间为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止···5.2、除装修期外，乙方还享有3个月的免租期，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，免租期内，乙方应向甲方支付物业管理费、商业服务费、空调费（按照套内面积计收）。物业管理费标准按每月每平方米人民币20元计算，每月共计640元；商业服务费标准按每月每平方米人民币／元计算，每月共计人民币／元；空调费标准按照每月每平方米人民币／元计算，每月共计人民币／元。5.3、租金、物业费、商业服务费、空调费自2017年11月1日起（原告庭审中变更为应从2017年12月27日计算上述费用）开始计算。6.1、租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下：租期内第一年至第二年（自2017年7月1日至2019年6月30日）的月租金标准为人民币90元／平方米（非优惠租金标准为人民币／元／平方米），每月租金为人民币2880元；第三年（自2019年7月1日至2020年6月30日）租金标准比第三年租金标准增加8%，即按每月每平方米人民币97.2元计算，每月租金为人民币3110.1元；6.2、物业管理费和商业服务费及空调费，6.2.1、乙方应向甲方支付物业管理费、商业服务费、空调费（按照套内面积计收）。物业管理费标准按每月每平方米人民币20元计算，每月共计人民币640元；商业服务费标准按每月每平方米人民币10元计算，每月共计人民币320元；空调费标准按每月每平方米人民币10元计算，每月共计人民币320元、6.2.2、费用支付表：2017年8月27日-2017年11月26日，装修期1个月免租期3个月；2017年11月27-2018年8月26日，租赁面积32平方米，单价130元／月，月租金4160元，当年租赁金33280元；2018年8月27日-2019年8月26日，租赁面积32平方米，单价130元／月，月租金4160元，当年租赁金49920元；2019年8月27日-2020年8月26日，租赁面积32平方米，单价137.2元／月，月租金4390元，当年租赁金52684.8元；6.4.1、租金、物业管理费、商业服务费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下已计费周期的租金、物业管理费、商业服务费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。计费周期届满日为国家规定的休息日或法定节假日的，不进行顺延，乙方应提前做出支付安排。6.6、履约保证金，6.6.1、合同签订之日起7天内向甲方缴纳履约保证金人民币10000元。6.6.2、租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变。6.6.3、本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于30日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。6.7、逾期付款的违约责任，乙方逾期支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。第20条、合同终止，本合同因下列情形出现而终止：（ａ）合同到期未延期的；（ｂ）甲乙任何一方被吊销营业执照或注销，导致其丧失相关民事行为能力的；（ｃ）租赁物业灭失或因其他情形导致租赁场地不能正常使用超过一年的；（ｄ）合同解除的；（ｅ）其他原因导致本合同履行不能的。第21条、合同协议解除，21.1、在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致的，可解除本合同。21.2、乙方单方提出解除合同，甲方原则同意解除的，双方应当就合同解除及相关善后事宜进行协商，并签署书面协议。第22条、甲方单方解除，22.1、有下列情形之一的，甲方有权解除合同的：（ａ）因乙方原因延迟接受租赁场地超过30日的；（ｂ）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、商业服务费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（ｃ）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、商业服务费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的；22.2、甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。22.3、甲方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。22.4甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项；（ａ）水、电、燃气费；（ｂ）租金、物业管理费、商业服务费、空调费；（ｃ）赔偿金；（ｄ）违约金违约金。履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；有剩余的，甲方应当按照本合同有关约定退还乙方。23.3乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除。24.1自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方解除当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。24.2、乙方没有正当理由解除合同的，除按照乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方并补交甲方此前予以减免的全部费用。第26条、合同终止后的处理，26.1、本合同终止后，乙方应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置、装修和设备）交回甲方。26.3、本合同终止后，乙方仍欠付甲方租金等费用的，则乙方应在合同终止后30日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按日万分之五承担违约金，超过90日的，按日万分之十承担违约金。27.2、甲乙双方之间的通知以及相关往来文件应当以中文书面形式进行，特殊或紧急情况时可以采取口头、电话等形式，但以下通知、文件必须以中文书面形式：（ａ）、解除租赁合同通知；（ｂ）、催缴费用通知；（ｃ）、限期整改或限期纠纷违约行为通知；（ｄ）、其他需要以书面形式发送的文件”。合同签订后，被告又陆续签订《租赁场地交付确认书》、《租赁合同附件Ｃ》、《租赁合同附件Ｅ物业管理范围及费用标准》、《租赁合同附件Ｆ预付费储值卡相关约定》及《承诺书》等文件以确认知晓租赁合同的具体细则，同时其向原告支付960元并从原告手中接手涉案商铺用以经营。租赁期间，因被告未向原告支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费等费用，原告先后于2017年11月24日、2017年12月4日、2017年12月6日、2017年12月16日、2018年3月6日、2018年3月16日、2018年5月16日、2018年6月6日向被告发送购物中心营运部（2017）函字第【131】号违约告知函、购物中心（2017）函字第【137】号严重违约告知函、购物中心营运部（2017）函字第【178】号违约告知函、购物中心（2017）函字第【193】号严重违约告知函、购物中心营运部（2018）函字第【025】号违约告知函、购物中心（2018）函字第【046】号严重违约告知函、购物中心（2018）函字第【097】号严重违约告知函、购物中心（2018）函字第【084】号违约告知函要求被告根据《租赁合同》的相关规定支付租金及其他费用，逾期30日不支付租金及其他费用的，原告有权解除与被告的合同并追究违约责任。被告收到上述催费通知函后并未支付租金及费用，并于2019年3月15日向原告递送《退铺申请函》，载明“我是北尚华城的一楼（华蕊电脑店）商户。首先感谢贵公司长期以来对我部的关心和支持！由于内部及外部种种原因，导致我司开业至今销售不甚理想，累计亏损较多，致使我现在难以维持店面每月所需开销，（2018年6月23日申请退铺没有同意，现继续申请），无法继续经营。现正式向贵公司提出退铺申请”，被告郭正东在申请书尾部申请人处签字并捺印，同时将商铺已清空情况告知原告工作人员，庭审中，原告对收到郭远东退铺申请是其负责商铺管理的工作人员身份予以确认。后因被告仍未补缴欠付租金及其他费用，原告何氏公司起诉至本院,请求判令前述诉讼请求。上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提供的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》、购物中心营运部（2017）函字第【131】号违约告知函、购物中心（2017）函字第【137】号严重违约告知函、购物中心营运部（2017）函字第【178】号违约告知函、购物中心（2017）函字第【193】号严重违约告知函、购物中心营运部（2018）函字第【025】号违约告知函、购物中心（2018）函字第【046】号严重违约告知函、购物中心（2018）函字第【097】号严重违约告知函、购物中心（2018）函字第【084】号违约告知函，被告提供的《退铺申请书》、视频资料、照片、保证金票据等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，双方争议的焦点主要是：1、《商铺租赁合同》的解除时间。2、租金、物业管理费、商业服务费、空调费以及违约金的具体金额。针对第一个焦点，本案中，原、被告双方已就涉案商铺租金费用、承租期限、解除事由、违约责任等达成合意，双方也在《北尚华城购物中心商铺租赁合同》上签字予以认可，故该合同已成立并生效。该合同第22条约定“如乙方逾期交纳租金等费用超过30日，甲方则有权解除合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”之规定，原、被告之间的解除权约定属于有效约定，对双方均具有约束力，现被告已逾期超过30日，原告有权依约解除合同。但解除权的行使条件为主张解除合同的意思表示通知到达对方。本案中，原告在2017年11月24日至2018年6月6日期间多次向被告递送函件（函件内容为乙方逾期不交纳租金及其他费用，甲方则有权解除合同和追究违约责任的意思表示），但原告并未作出明确的解除合同的意思表示，故不符合解除权行使的条件，原告多次发函告知被告的行为不属于行使解除权。而被告辩称其于2019年3月15日通过书面形式告知对方解除租赁合同，根据涉案合同第21条第2款约定“乙方单方提出解除合同，甲方原则同意解除的，双方应当就合同解除及相关善后事宜进行协商，并签署书面协议”及第27条2款“甲乙双方之间的通知以及相关往来文件应当以中文书面形式进行，特殊或紧急情况时可以采取口头、电话等形式，但以下通知、文件必须以中文书面形式：（a）、解除租赁合同通知”之约定，被告已依约通过书面形式向原告的商场管理人员作出解除合同的意思表示，该行为应认定被告已行使了合同约定的解除权，故原、被告双方于2017年7月19日签订的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》已于2019年3月15日解除，现原告又诉请解除该租赁合同，因已无判决必要，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本案中，因被告至今未交纳租金及全额交纳其他费用，违反双方签订的租赁合同的相关约定条款，导致合同的解除，被告应承担违约责任，原告诉请要求被告支付尚欠租金、物业管理费、商业服务费、空调费等并支付违约金，既是双方在合同中的约定，也符合法律规定。因此，该诉讼请求本院予以支持，被告应按照合同约定支付上述费用。关于租金、物业管理费、商业服务费、空调费及承担违约金如何计算的问题，本院认为，应区分免租期和承租期。首先，关于免租期的费用，原、被告对于2017年8月27日至2017年11月26日为免租期间，且该期间内被告无需承担租金的事实均无异议。双方争议点在于免租期内，被告是否应承担物业管理费、商业服务费、空调费等费用？根据原告制作，被告签字的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》第5.2条约定“免租期内，乙方应向甲方支付物业管理费、商业服务费、空调费（按照套内面积计收）。物业管理费标准按每月每平方米人民币20元计算，每月共计640元；商业服务费标准按每月每平方米人民币/元计算，每月共计人民币/元；空调费标准按照每月每平方米人民币/元计算，每月共计人民币/元”，从文意理解，免租期内，被告应每月向原告支付640元的物业管理费；合同5.3条又约定“租金、物业费、商业服务费、空调费自2017年11月1日起（原告庭审中变更为应从2017年12月27日计算上述费用）开始计算”，从文意理解，费用的交纳应从免租期届满后开始计算，免租期内被告不承担向原告支付物业管理费、商业服务费、空调费等费用的义务。涉案合同对免租期费用的承担存在两项不同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，该租赁合同系原告制作并提供，应作出不利于提供格式条款方的解释，故应该按照该合同第5.3款予以解释，即免租期内，被告不需向原告支付租金、物业费、商业服务费、空调费等费用。被告辩称原告应退还其在免租期内收取的960元于法有据，本院予以支持，故从被告欠付租金及费用总额中扣除该笔款项。关于承租期的租金及费用总额，经原、被告庭审一致确认，租赁合同履行起算时间为2017年11月27日。终止时间应为被告提出《退铺申请函》的时间，即2019年3月15日。根据《北尚华城购物中心商铺租赁合同》约定“2017年11月27日至2019年8月26日，月租金（包含物业费、商业服务费、空调费）为4160元（日租金138.67元）”，故截止解除合同之日，被告郭正东尚欠原告租金及相关费用4160元/月×15月+138.67元/日×18天=64896.06元。同时，根据租赁合同第6.6.2条约定，被告预交的10000元履约保证金，原告有权从该1万元中扣除被告所欠款项、违约金或损失，故被告郭正东所欠租金及费用64896.06元应扣除10000元履约保证金及多交款项960元，被告实际所欠租金及费用即53936.06元。关于违约金，根据租赁合同约定第6.7约定，被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，被告应该承担逾期支付租金的万分之五计算的违约金，原告诉请被告承担违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金具体金额（暂算至2020年6月1日）应分段计算：2017年11月27日至2018年2月26日：（12480元-10000元-960元）×917天×0.0005=696.92元；2018年2月27日至2018年5月26日：12480元×825天×0.0005=5148元；2018年5月27日至2018年8月26日：12480元×736天×0.0005=4592.64元；2018年8月27日至2018年11月26日：12480元×644天×0.0005=4018.56元；2018年11月27日至2019年2月26日：12480元×522天×0.0005=3444.48元；2019年2月27日至2019年3月15日：（138.67元/天×16天）×460天×0.0005=510.31元，上述违约金共计为18410.91元。被告辩称其曾向原告交付900元装修保证金，应从原告诉请租金和费用中予以扣除，但其未提供票据予以证实，故本院不予采纳其辩论意见。被告提出在其经营期间由于原告未尽到管理义务致使其商铺玻璃被他人损害，经与侵权人协商后未得到处理和赔偿，因而应从交纳租金的金额中予以扣除的抗辩意见。因属第三人事实侵权行为导致的损害结果，其中原告是否应承担责任，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭正东于本判决生效之日起十日内支付原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司2017年11月27日至2019年3月15日的租金及费用53936.06元，违约金18410.91元，以上费用共计72346.97元（违约金暂计至2020年6月1日，2020年6月2日之后以实际欠付租赁费用为基数，按照每日0.05%的标准算至被告付清完毕租赁费用为止）；二、驳回原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1327元（已减半，原告已预交），由被告郭正东负担804元，由原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司负担523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇二〇年七月二十二日法官助理祝文君书记员陈倩倩