贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2328民初1881号 原告：安龙县煜堂家政服务有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州安龙县栖凤街道办事处泓福小区，统一社会信用代码：915223285771085936。 法定代表人：许耀强，男，系该公司总经理。 被告：彭德，男，1977年9月25日生，汉族，户籍地：贵州省安龙县，现住安龙县。 原告安龙县煜堂家政服务有限公司诉被告彭德物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人许耀强、被告彭德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．请人民法院判令被告立即支付物业管理费共计人民币1900元；2．依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告彭德购买了黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司（以下简称房开商）开发的位于安龙县西城区，房号为二期XX栋X单元XXX，面积：118.76平方米，每一年的物业管理服务费用是：712.5元（注：步梯房一平方0.5元，商铺一平方1元）。根据房开商与原告签订的前期物业管理服务合同之规定，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年04月19日起便无故拖欠物业管理费、垃圾清运费等费用，至2017年12月31日止合计两年零八个月，共计人民币1900元。原告方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。综上，为保护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规之规定，提出上述请求，请人民法院依法及时受理并公证裁判。   原告向本院提交以下证据： 1．原告的营业执照、法人身份证明复印件各一份，证明原告的基本身份信息及主体资格。 2．泓福小区物业管理服务合同一份、泓福小区住户登记表一份，证明我方在小区进行管理是合法的。 3. 欠费催缴通知书一份，证明被告差欠物业费我方向被告方催收的情况。 4．收款收据复印件一张，证明被告方彭德2014年5月18日缴纳物业管理费713元的事实。 5．情况说明移交清单一份，证明我方在鸿福小区管理，业主委员会成立后我方才走的。 被告彭德辩称：1．原告安龙县煜堂家政服务有限公司状告本人没交物业管理费一事，首先，本人不认识安龙县煜堂家政服务有限公司，因本人于2013年3月19日与黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司购买安龙泓福小区商品房，商品房买卖合同（合同编号：泓2013-XXXX）中明文约定：前期物业管理由黔西南州宜仙居物业管理有限公司暂时代管，待小区业主成立业主委员会后决定后期物业管理公司。基于上述约定，本人没义务向安龙县煜堂家政服务有限公司缴纳物业管理费，本人没和安龙县煜堂家政服务有限公司签订任何服务性合同或协议。2．安龙县煜堂家政服务有限公司未经广大业主同意，私自进驻泓福小区，并把业主公摊面积作为经营性停车位使用，收取业主停车费用并未公开，根据《物业管理条例》第四十九条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途的规定，安龙县煜堂家政服务有限公司行为严重损害了业主享有公摊面积的利益。3．安龙县煜堂家政服务有限公司私自进驻泓福小区后，对小区基础设施使用与管护不善，导致监控摄像头、门禁卡、路灯等不能正常使用，给小区居民生命财产带来重大安全隐患。4．安龙县煜堂家政服务有限公司私自进驻泓福小区后，未经广大业主同意，私自把防火通道用石墩堵住，给小区业主的生命财产安全带来严重安全隐患。综合以上几点，本人认为安龙县煜堂家政服务有限公司私自进驻泓福小区，未和广大业主签订任何服务性合同的情况下，单方面向业主收取费用，是不合理的行为；并且私自进驻泓福小区后，对小区的共用设施管理不善。因此本人没义务向其交纳所谓的“物业管理费”。 被告彭德向本院提交以下证据： 1．购房合同复印件一份，证明我购买合同上物业管理公司并非现在的原告。 2．照片三张，证明原告方收取业主的公摊面积具体做什么用途我方不清楚。 3．门禁卡、路灯照片四张，证明原告方管理不善，导致小区的公共设置坏了无人维修以及更换，未尽到职责。 4．照片两张，证明防火堵塞给小区业主的生命安全带来重大隐患。 经审理查明：2013年3月19日，被告作为买受人与出卖人黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司签订泓2013-XXXX号《商品房买卖合同》，该合同主要内容为：第三条：基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的：第XX栋X单元XXX，建筑层数地上第8层，该房号为802。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准，该商品房的规划用途为住宅，属砖混结构，层高为3米。该商品房合同约定的建筑面积118.76平方米，套内面积109.05平方米，分摊面积9.71平方米，出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是安龙县市住房和城乡建设局。第二十三条：前期物业管理：1．出卖人依法选聘的物业服务企业为黔西南宜仙居物业管理有限公司，资质证号为州房物字562XXXX，物业服务企业招投标备案号为201XXXX。2．前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.5元/月×平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、安全维护费、清洁卫生费、人员工资及福利。地上停车管理费100元/个/月，地下停车管理费150元/个/月。3．物业服务企业按照第壹种方式收取物业服务费。（1）按照年收取，买受人应当在每年的某月某日前缴费。4．物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司在该合同出卖人栏加盖印章，被告彭德在该合同买受人签字按手印。 2013年9月17日原告作为乙方与作为甲方的黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司安龙分公司签订《泓福小区物业管理服务合同》，合同约定：第一条物业基本情况：位置：贵州省安龙县西城区泓福小区商住楼（一区219户、二区228户、三区230户，合计677户，多层混合商住楼），面积89684.85平方。第三条合同期限：本合同期限自2013年9月17日起至泓福小区业主委员会成立后选定物业管理公司止。第七条管理服务费用：1．本小区物业管理服务费所产生的费用收取标准如下：（1）步梯房每平方0.5元、商铺每平方1元。停车场、停车位、车库和相关费用按市场价收取费用。（2）按政府规定和物价部门的标准向业主（商住用户）收取，每年物业类型收费标准。黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司安龙分公司在该合同甲方栏加盖印章，原告安龙县煜堂家政服务有限公司在该合同乙方栏加盖印章。 2018年1月7日，原告与安龙县业主委员会签订《关于安龙县物业管理公司安龙县煜堂家政服务有限公司投资配置情况说明及移交清单》、《泓福小区物业管理公司移交清单表》（含附件一保安室管理用房位置移交表、附件二甲乙双方认可保安办公室、设备设施移交表），对安龙县办公用品设备设施、物业管理服务费进行移交。原告在上述清单中移交单位栏加盖印章，安龙县业主委员会在上述移交清单中接收单位栏加盖印章。 同时查明：2014年5月18日，原告出具《收款收据》一张给原告，该《收款收据》载明：交款方彭德2014年5月18日交来物管费713元，时间截至2015年4月19日止。 上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原、被告提交的前述证据在卷印证，经庭审举证及本院审查，予以认定。 本案争议焦点：被告彭德是否应该支付原告物业管理费1,900元。 本院认为，被告与黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司签订泓2013-XXXX号《商品房买卖合同》、系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律相关强制性规定，合法有效，本院予以确认。该《商品房买卖合同》第二十三条第4款已明确约定：买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司与安龙县煜堂家政服务有限公司签订《泓福小区物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反《商品房买卖合同》的约定，及法律相关强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告于2013年9月17日起对安龙县提供物业管理服务，被告彭德庭审中自认交纳了2013年至2015年4月19日的物业管理费，对原告出具的《收款收据》真实性无异议，视为被告对原告对安龙县提供物业管理服务的认可，其应按《商品房买卖合同》、《泓福小区物业管理服务合同》的约定向原告交纳物业管理服务费，故对被告提出原告未经广大业主同意，私自驻进泓福小区，其未与原告签订任何服务性合同或协议，其没有义务向原告交纳物业管理服务费的辩称不予支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告购买房屋建筑面积118.76平方米，物业管理服务费为每平方0.5元/月，被告房屋每月物业管理服务费为59.38元，一年物业管理服务费为712.56元。被告从2015年4月20日起开始拖欠原告物业管理服务费，至2017年12月31日一直未支付物业管理服务费，被告拖欠原告物业管理服务费的期限为32个月，故被告应支付原告的物业管理服务费为1,900.16元（59.38元×32个月），取整数为1,900元。 关于被告彭德提出原告对泓福小区基础设施使用与管护不善，导致监控摄像头、门禁卡、路灯等不能正常使用，给小区居民生命财产带来重大安全隐患的辩称，被告庭审中提交了三组照片拟证明其目的。本院认为，被告提供的照片仅能证明泓福小区基础设施曾经损坏过，但不能证明上述基础设施一直处于不能使用的状态，及原告一直未对损坏的设施进行维修或更换，未尽维护及管理的服务义务，故对被告提出的该辩称不予支持。 因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定及上述事实理由，判决如下： 被告彭德于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告安龙县煜堂家政服务有限公司物业管理服务费1,900元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭德承担。 如果未按本判决指定的期间内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在限定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 审判员  陈念念 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  梁蓝 书记员  杨镇鲜