江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初3739号 原告：杨明，男，1994年2月17日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 原告：吴代香，女，1970年2月6日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 以上二原告共同委托诉讼代理人:王全凤，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被告：王水发，男，1956年10月15日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 被告：张根娣，女，1957年1月12日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 被告：王淼，男，1982年11月27日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：刘金彪，江宁区秣陵法律服务所法律工作者。 原告杨明、吴代香与被告王水发、张根娣、王淼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员闫立海独任公开开庭进行了审理。原告杨明及二原告的共同委托诉讼代理人王全凤到庭参加诉讼，被告王水发、被告王淼及委托诉讼代理人刘金彪到庭参加诉讼，被告张根娣经传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告杨明、吴代香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行2013年3月8日的《拆迁安置房期房购买协议》（以下简称购房协议），立即向原告交付位于南京市江宁区平方米）的房屋并在上述房屋具备办理权属证书条件时协助将上述房屋过户至原告名下；2、请求判令被告支付违约赔偿人民币25300元；3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：被告王水发与被告张根娣系夫妻关系，被告王淼系前两被告儿子。原告吴代香与原告杨明系母子关系。2013年3月8日，三被告与原告吴代香的配偶、杨明的父亲杨顺清签订了《拆迁安置房期房购买协议》一份，协议载明三被告己于2011年拆迁，尚未安置，因家庭需要资金，将安置房中的一中套卖给杨顺清，协议约定房屋价款25万元整，安置时由杨顺清自行抓阄，钱款一次性付清，双方不得反悔，违约须支付赔偿款人民币50万元，被告须无条件配合办理过户等手续。协议签订后，杨顺清于当日一次性付清了购房款人民币25万元。2019年9月24日，杨顺清过世。杨顺清生前没有遗嘱，其第一顺位继承人是原告吴代香、杨明。2019年11月20日，原告得知三被告拆迁分配房屋要进行抓阄，遂与三被告联系要求其协助让原告去抓阄，但三被告表示不卖了，未按协议约定让原告去抓阄。后，三被告抓阄获得了位于南京市江宁区平方米）的房屋，但拒绝交付给原告。故原告诉至法院。 被告王水发辩称：其不认识购房协议上签字的杨顺清，只认识见证人贾某，是其向贾某借了高利贷，还不上了，贾某遂带了杨顺清去买其的房子，所以才签了合同。合同签订后收取杨顺清的25万购房款，其将12万用于偿还贾某的借款。对于原告要求房屋过户，其陈述其已将其领取的拆迁安置房出售给他人，无法再将房屋过户给原告，同意退还25万元房款。 被告王淼辩称：1、原告要求交付房屋无事实和法律依据，该房屋是王淼所有，原被告在2013年3月8日签订买卖协议时约定卖方是王水发和张根娣，而早在2011年拆迁时王淼和王水发、张根娣就分户了。双方另行居住，拆迁时王淼作为单独一户和拆迁部门签订了安置补偿协议书，王水发和拆迁部门也签订了安置协议补偿，并且拆迁时王水发和王淼家庭财产划分很清楚。故案涉房屋买卖协议中王淼并非合同相对人，当初签协议时，王淼是临时被王水发叫过去作为见证人签字的，原因是杨顺清在签购房协议时其考虑到房屋是拆迁安置房，房产证不知道何时下发，假如在下发时王水发夫妇不在了，王淼可以协助过户。案涉房屋买卖协议可以看出，王淼如果作为卖方应当写明王淼的身份信息，但案涉协议并未将王淼身份信息列出；2、原告要求被告支付赔偿金无依据。代理费不能作为违约金要求被告承担，且该代理费明显过高；3、原告购房价格明显低于同时期拆迁安置房的出售价格，明显不是被告签署购房协议的本意。 本院经审理查明：案外人杨顺清系原告吴代香之妻，原告杨明之父，吴代香系杨明之母。被告王水发、张根娣系夫妻，王淼系二人之子。杨顺清于2019年9月24日过世，其法定继承人为杨明、吴代香。2011年被告王水发、王淼自有房屋被拆迁，按照拆迁安置补偿协议，王水发与王淼各自分得拆迁安置房240平方米，包括中套（90平方米）二套，小套一套（60平方米）。2011年王水发提前拿房，领取了位于秣陵欣旺花苑138幢××室（120平方米）的大套。2013年3月8日，杨顺清与王水发、张根娣、王淼签订购房协议，载明“乙方（王水发、张根娣）在2011年已拆迁，但目前尚未安置，因乙方家庭需要一笔资金，为此乙方将安置房中的一中套卖给甲方，现双方约定如下：一、乙方将房屋已贰拾伍万元的价格出让给甲方，并在安置时由甲方自行抓阄，楼层等一切情况与乙方无关；二、付款方式：双方签字当场一次性付清；三、双方在买卖达成之后不得反悔，如任何乙方违约须支付赔偿款人民币伍拾万元。乙方在今后必须无条件配合甲方办理过户，产权等相关手续。”该份购房协议落款处甲方处签字“杨顺清”并按有手印，乙方处签字“王水发”“王淼”并按有手印，见证人处签字“贾某”并按有手印。购房协议签订后当日，杨顺清将购房款250000元转账给王水发，王水发出具收条一张。2019年11月王淼与王水发抽签拿房，王淼领取高塘新寓12幢×××室、高塘新寓10幢××××室的两个中套及高塘新寓8幢×××室的小套，王水发领取高塘新寓11幢××××室及高塘新寓11幢××××室的小套。因被告未按照购房协议将中套房屋过户给原告，原告委托律师向法院起诉，并支付律师费25300元。 审理中，被告王淼陈述其在购房协议上签字的本意系在房屋产权证下发时可协助过户，并非作为乙方将自己领取的中套房屋过户给原告，且拆迁时王水发与王淼已经分户，出售房屋不可能两户卖一个中套。原告则认为王水发在签署案涉购房协议前已领取120平方米的大套房屋，按照其安置面积，王水发不可能再领取中套房屋，更不可能将中套房屋出售给杨顺清，故签署该购房协议时让王淼签字的意思就是为了保证能履行购房协议，王淼作为家庭成员一份子在该协议上签字表明其有能力履行该协议，现王水发名下无中套房屋，王淼应履行协议交付中套房屋。另，经查询，杨顺清并非职业放贷人。 上述事实，有拆迁补偿安置协议书、分房抽签登记表、购房协议、转账凭证、收条、公证书、户籍信息查询、委托代理协议及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉购房协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。购房人杨顺清已付清购房款，王水发、张根娣、王淼应按照协议履行交房义务。现王水发、王淼均已自行抓阄拿房，王淼领取高塘新寓12幢×××室的中套房屋，因杨顺清已过世，其继承人即原告杨明、吴代香有权继承案涉购房协议项下的权利义务，要求王淼履行协议，交付房屋，并在具备办理产权变更登记条件时协助过户。王淼主张其并非合同相对人，而系房屋买卖的见证人，本院认为，其明知购房协议内容，并在购房协议落款处乙方处而非见证人处签字按手印确认，应视为其作为出卖方的意思表示，结合本地拆迁政策及王水发、王淼领取拆迁安置房的实际情况，王淼知道或应当知道其在购房协议签字的效力，为保护交易相对方的信赖利益，王淼应承担交付房屋的合同义务。故二原告要求王淼交付位于江宁区高塘新寓12幢×××室(中套约90平方米）的房屋并在该房屋具备办理权属证书条件时协助办理过户有事实和法律依据，本院予以支持。三被告未按照购房协议约定交付房屋，应承担违约责任，购房协议约定违约金500000元，原告主张实际损失25300元不违反法律规定，本院予以支持。被告张根娣经合法传唤未到庭参加诉讼，可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告王淼于本判决生效之日起十日内向原告杨明、吴代香交付位于南京市江宁区高塘新寓12幢×××室房屋，并在该房屋具备办理产权证条件时向二原告提供房屋产权过户登记所需资料，协助二原告办理产权过户登记手续；上述办理不动产产权登记所产生的税费等一切费用由原告杨明、吴代香自理。 二、被告王水发、张根娣、王淼于本判决生效之日起十日内向原告杨明、吴代香支付违约赔偿金25300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取2525元，由被告王水发、张根娣、王淼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  闫立海 二〇二〇年七月二十二日 书记员  汪 昕