广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初35456号原告：广州市合益物业管理有限公司。法定代表人：宋弋翔，职务董事长。委托代理人：邱枫、刘斯迪，分别是广东天穗律师事务所律师和实习律师。被告：江浩贤。委托代理人：李凯敏，广东宾得律师事务所律师。原告广州市合益物业管理有限公司诉被告江浩贤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱枫、刘斯迪以及被告的委托代理人李凯敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州第一棉纺织厂有限公司是广州市海珠区前进路素社直街群策x巷xx号物业的所有权人，于2016年6月1日起将上述涉案物业委托原告进行经营管理。原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案物业出租给被告，租赁期限为2017年2月1日至2023年1月31日，被告应于每月第15日前向被告支付租金及物业管理费。被告于2019年4月起至今，拒不支付租金及物业管理服务费，根据《房屋租赁合同》第10.l条的约定：被告逾期15天未足额交纳租金、物业管理费、水电费等全部费用，构成严重违约，原告有权单方终止合同，收回场地，不予退还租赁保证金并有权向被告追索损失，被告的行为已严重违约，损害了原告的合法权益。2018年8月27日，原告委托律师向被告发出律师函，通知被告支付欠缴的费用。2019年9月4日，原告向被告发出《租赁合同解除通知函》，通知被告解除双方的租赁合同、支付欠缴的费用并交还涉案物业。根据《房屋租赁合同》、物权法的相关规定，在被告收到上述通知函之日，双方的《房屋租赁合同》已经解除，但截至原告起诉之日，被告仍未交还涉案物业及支付任何费用，应当承担相应的违约责任。故原告请求法院判令：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月5日解除；2、被告立即停止非法占用涉案物业，并将涉案物业完整交还给原告；3、被告向原告补缴免租期内的场地占用费49700元；4、被告向原告支付欠缴2019年3月1日至2019年9月5日的租金283108元（每月租金为54795元）、管理费121330元（每月管理费为23483元）和滞纳金（每期的滞纳金以当期欠缴的租金及物业管理费为本金，从当月的16日以每日千分之五的标准进行计算，计至被告实际清偿当期的欠缴的租金及物业管理费之日止，违约金无上限）；5、被告向原告支付从2019年9月6日起计至被告实际交付涉案物业之日止非法占用涉案物业期间的占用费、物业管理费和滞纳金（占用费及物业管理费均是参照合同约定的租金及物业管理费标准来主张，滞纳金的计算方式也是一致的）；6、原告无需向被告返还租赁保证金213000元；7、被告向原告支付律师费15000元；8、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。被告认为本案中原告的主体不适格，从原告提交的产权证及业主委托函来看，原告并非涉案物业的业主，仅为代理人。根据2017年6月的委托函明确的授权事项为代业主向承租方收取租金，督促承租方缴纳物业费事宜等，由此可见原告并没有起诉权。更何况，根据我国民诉法的规定，原告必须有业主的特别授权。本案的原告不适格，请求法院驳回原告的起诉。关于被告所谓的不交租的事实，真实情况是这样的：2019年4月份，被告承租的物业天花出现严重渗漏，被告多次与原告协商，终于在2019年4月份达成了协议，由原告出资聘请施工队修复，这期间被告是可以暂缓交租的。原告之后委托了案外人敲定了施工方案，但不知道什么原因，原告一直迟迟不开工。除此之外，原告与被告的承租关系期间一直存在原告不配合被告经营生产提供必要的证明材料，之后被告多次向原告要求其赶快动工，并且在2019年6月25日，被告亲自向原告送达了催促函，当时原告的经理不在公司，由原告公司员工签收了。除了发出函件之外，被告还多次向原告电话催促。到了2019年11月15日，天花的修复工程才开始动工，这期间属于被告暂缓交租的期间，因而被告并没有违约，原告的诉讼请求并无依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告承租涉案物业以来，原告一直怠于履行其义务，因为被告需要办理营业执照等手续，但原告一直迟迟不配合办理，导致被告与案外人另外产生了纠纷。被告并非不交租，只是存在暂缓交租的情况。原告在被告不知情的情况下，向被告发出律师函及解除合同的通知函，按照惯例原告需要寄送到涉案物业地址的，但原告寄送到了被告的户籍地，导致我方不清楚该情况，原告的员工也无告知我方。从被告提供的现场照片中，原告仅在开工声明中陈述了该情况，而双方对于修复天花的协议是真实有效的，被告愿意缴纳租金给原告的。鉴于疫情的情况，代理人建议双方进行协商。经审理查明：坐落在海珠区前进路素社直街群策x巷xx号房屋的权属人是广州第一棉纺织厂有限公司，为单独所有，登记时间为2013年4月2日，房屋为混合结构，建筑面积为1438.12平方米。2015年9月29日，广州纺织工贸企业集团有限公司作出《关于集团物业集中经营管理工作的通知》（穗纺工贸【2015】60号），主要内容为：一、自2015年9月30日起，集团内部物业实行集中经营统一管理。集团属下各单位的非主营业务用房用地交由广州市合益物业管理有限公司（下称合益公司）集中经营管理等。2017年6月，广州第一棉纺织厂有限公司出具《委托函》，主要内容为广州第一棉纺织厂有限公司与广州市合益物业管理有限公司为广州纺织工贸企业集团有限公司下属企业，按照穗纺工贸【2015】60号文件的相关要求，自2016年6月1日起，广州第一棉纺织厂位于素社直街群策x巷xx号、群策三巷6号、6号之一首、二层的自有物业委托广州市合益物业管理有限公司集中经营管理。委托管理事项包括：代表业主行使物业租赁管理方面的权利和义务，代理业主向承租方收取租金、管理费等款项，督促承租方履行责任义务，如遇政府征收物业时代理业主谈判补偿事宜，处理与物业有关的所有公共关系，物业维修，特种设备管理，安全生产和消防防火管理等工作。2020年3月4日，广州第一棉纺织有限公司出具《关于委托广州市合益物业管理有限公司对外出租素社直街群策x巷xx号物业的情况说明》，主要内容为位于素社直街群策x巷xx号的自有物业委托广州市合益物业管理有限公司集中经营管理；若因委托的物业引发纠纷，由广州市合益物业管理有限公司进行诉讼，相关的法律后果由广州市合益物业管理有限公司承担。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方、地址广东省从化市江埔街江村村依锦队49号）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物业坐落在广州市海珠区前进路素社直街群策x巷xx号；租赁物业建筑面积1000平方米，以该建筑面积为计租面积；权属证明记载用途：幼儿园；现有装修及设施设备情况，由甲乙双方在本合同附件中列明并确认。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该租赁物业的验证凭据；甲方已将租赁物业的相关情况向乙方作了详细说明，乙方已充分知悉上述租赁房屋的建筑结构、产权情况、房产性质、水电、设备设施等全部现状，并对现场考察后同意承租；租赁期限共6年，自2017年2月1日至2023年1月31日止；2017年2月1日至2017年2月28日免租，2017年3月1日至2018年1月31日的月租金为49700元……2019年2月1日至2020年1月31日的月租金为54795元,2020年2月1日至2021年1月31日的月租金为57535元，2021年2月1日至2022年1月31日的月租金为60411元……租金按月结算，乙方应在每月的第15日前（含15日）转入甲方银行账号；（3.1）乙方应于本合同签订之时，向甲方一次性交纳213000元作为租赁保证金；租赁期满或合同解除后，在乙方向甲方缴清全部应付的租金、物业管理服务费和因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方完好交还租赁物业及履行本合同所约定的全部义务后，经甲方验收房屋，且乙方向甲方提交甲方原开具的租赁保证金发票原件的15个工作日内，甲方向乙方归还租赁保证金本金；租赁期内，乙方应按以下标准向甲方交纳物业管理服务费：2017年2月1日至2017年2月28日免租，2017年3月1日至2018年1月31日的月物业管理服务费为21300元……2019年2月1日至2020年1月31日的月物业管理服务费为23483元,2020年2月1日至2021年1月31日的月物业管理服务费为24657元，2021年2月1日至2022年1月31日的月物业管理服务费为25891元……物业管理服务费按月结算，乙方应在每月的第15日前（含15日）转入甲方指定的银行账号；乙方保证租赁物业用于合法经营，本物业证记载用途为幼儿园，若变更用于办公或商业之用途，须经甲方书面同意后，由乙方自行办理相关工商、税务、消防等相关部门的审批许可并承担费用。如乙方用于非法经营（或使用）活动或违反有关营业、消防等法律法规而被责令停业或吊销营业执照的，经甲方书面整改通知后乙方在2个月内仍未改正的，视为乙方构成严重违约，甲方有权通知乙方单方解除合同并没收乙方的租赁保证金，因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担；（5.3）乙方在租赁过程中违法经营或因改变租赁物业用途等原因受到周围居民或单位的投诉（包括但不限于环境污染、噪音污染、光源污染等各种投诉）或受到有关政府部门的查处，由此引发的所有责任由乙方承担。并且，若经甲方书面整改通知乙方在2个月内仍未改正的，视为乙方单方违约，甲方有权书面通知乙方单方解除合同并没收乙方的租赁保证金，因此而造成的一切损失及责任由乙方自行承担；甲方的权利和义务：甲方负责租赁物业出租前的房屋建筑结构维修，并承担相应费用。出租时，若房屋经双方确认无房屋结构性问题，在乙方承租期间内出现的房屋建筑结构维修，由具备资质第三方机构鉴定确属乙方责任由乙方负责，并承担费用；乙方的权利义务：按时交纳租金、物业管理服务费及因本租赁行为所产生的全部费用；（8.4）乙方应对承租物业进行日常维护，主动协助甲方检查房屋安全，及时报告险情，对甲方提出的整改意见应予重视并迅速整改。如因乙方延误而造成人身伤亡或财产损失，乙方应负责赔偿和承担有关责任；（8.5）租赁期内，乙方应当承担租赁物业的修缮义务，包括但不限于电气线路（包括：开关、插座、灯具等）、给排水管道（包括：分水表后水制、水箱、龙头等）、门窗、天花、地板、墙壁、门面装饰、招牌等，并承担费用；租赁期内，乙方应当承担租赁物业全部设备设施（包括但不限于中央空调、监控设备、电灯、电线电路及电梯）的检测、维护、维修、维修和保养费用；因上述设备设施损坏而需要维修或更换零部件的，费用由乙方承担）；（9.1）乙方逾期未按本合同约定时间向甲方足额交纳租金或有关费用（包括但不限于水电费、物业管理服务费等）的，每逾期1天，乙方须按拖欠金额的0.5%向甲方支付滞纳金；若乙方逾期15天仍未足额交纳租金或有关费用，视为乙方构成严重违约；除本合同特别约定外，任何一方违反本合同规定的，另一方有权按实际损失向违约方追索赔偿金，违约方应予以全额赔偿，实际损失包括但不限于公证费、评估费、律师费、调查费、交通费、搬迁费、装修费等；若乙方构成严重违约，甲方有权立即解除本合同，并对租赁物业采取停水停电措施。同时，甲方有权没收乙方所支付租赁保证金、水电保证金等全部保证金款项，自甲方提出解除租赁合同书面通知送达之日起7日内收回租赁物业而无需给予乙方任何补偿，并自行清点该租赁物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用。同时，甲方有无需给予乙方任何补偿并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关款项的权利，乙方还应立即履行以下义务：（9.7.1）按首年租金标准向甲方补交免租期内租赁物业的场地占用费；（9.7.2）向甲方补交拖欠的租金、水电费及滞纳金等全部费用；（9.7.3）将租赁物业（包括乙方在租赁期间添置的设备、设施、电器、照明、装修）完整交付给甲方；合同的解除：（10.1.1）乙方逾期15天未足额交纳租金、物业管理服务费、水电费等全部费用，构成严重违约；租赁期满或合同解除后，一切固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物，乙方一律不得进行破坏和拆卸，均归甲方无偿取得；（12.1）本租赁合同的乙方联络资料为约定有效联络资料，如有变动，乙方应在3天内书面告知甲方，否则甲方原联络资料发出通知视为已经送达，而无论该通知是否被签收、被何人签收以及是否被退回；等。2017年3月24日，被告向原告缴纳了租赁保证金213000元。2019年11月12日，原告向被告发出《关于素社直街群策x巷xx号物业进场施工的函》，主要内容为你司承租的素社直街群策x巷xx号物业，现需进场对该物业天面进行防水补漏工程，施工时间为2019年11月15日至2019年12月19日，施工期间会有材料、余泥的运输以及持有施工作业证的施工人员出入。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2019年8月27日按租赁合同中被告所留地址邮寄的《律师函》，主要内容为你方自2019年4月起就拒不支付租金及物业管理服务费以及尚欠我方2019年3月份1元管理费，你的行为已构成严重违约，请收到本律师函之日起三日内支付拖欠的租金等，该函于2019年8月28日由“捷凯汽车店”签收；2、原告于2019年9月3日按租赁合同中被告所留地址邮寄的《租赁合同解除通知函》，主要内容为贵方自2019年4月起未按合同约定向我司缴纳租金及管理费，解除我司2017年2月与贵方签订的《房屋租赁合同》，请于2019年9月6日前迁出该场地，结清租金及管理费等，该函件于2019年9月5日由“捷凯汽车店”签收；3、原告（委托方、甲方）因与江浩贤租赁合同纠纷一案与广东天穗律师事务所（受托方、乙方）签订的《委托律师代理民商事案件合同书》，指派邱枫律师担任甲方的代理人；前期代理费15000元，后期代理费为所追回款项的10%等及广东天穗律师事务所出具给原告的律师费发票15000元；4、⑴编制时间为2019年9月26日的《素社直街群策x巷xx号天面防水补漏工程的项目工程》，投标人广州天衣建筑工程有限公司；⑵原告（甲方）与广州天衣建筑工程有限公司（乙方）签订的《建设工程施工合同》，约定工期35天，自2019年11月15日开工至2019年12月19日竣工；⑶素社直街群策x巷xx号天面防水补漏工程的《工程竣工验收证明书》，原告于2019年12月24日在附件《工程签证单》上签字；5、打印日期为2019年4月18日代被告交2019年3月租金的工商银行《业务回单》，记载款项为78277.5元。被告质证表示：对证据1、2的真实性、合法性和关联性不予确认，“妥投证明”中非被告本人的签收，该签收人与被告无关；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，原告在本案中非适格原告，我方也没有存在违约情形；对证据4的真实性没有异议，合法性、关联性的意见：我方认为对工程竣工验收的当事人应该是广州第一棉纺织厂，但是从该文件中并无看到业主方的代表签章认可，所以我方认为该工程验收时间应为业主方签收确认的时间为准；对证据5的真实性、合法性没有异议，被告2019年2、3月份的租金的确是转账共计少了1元，但是可证明2019年4月被告与原告协商达成了一致意见后，被告再一次性交纳了2019年2、3月份的租金。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、被告于2019年6月25日向原告发出的《关于群策二巷物业天面修补工程何时动工的函》，主要内容为2019年4月9号，我方在贵司会议室与贵司宋总、李工、禤经理一起就我方承租的群策二巷物业天面渗漏修补达成协议，确定由贵司负责出资并安排工程公司修补群策二巷物业天面，修补工程完工前我方暂缓交租等，请迅速落实。2、广州市海珠区水务局于2019年7月26日向广州市车尊劲汽车维修有限公司作出的《水行政处罚告知书》，以其未向城镇排水主管部门申请领取污水排入排水管网许可证，在素社直街群策x巷xx号首层之二向城镇排水设施排放污水，给予壹仟元罚款的行政处罚等。原告质证表示：对证据1的真实性予以确认、合法性、关联性不予确认，该函件为被告单方面的函件，原告并没有对被告进行回应；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，根据合同约定，合同签订后关于环保的手续应当由承租人办理。原告于2019年10月14日向法院提起本案诉讼，本院向被告的住所地地址邮寄应诉材料，邮件于2019年10月30日被“他人代收”。本院再于2019年12月2日通过网络公告方式向被告公告送达应诉资料，并确定于2020年3月2日进行庭审。2020年3月2日庭审当天，被告的代理人才持被告的授权委托手续参与庭审。诉讼中，原、被告一致确认：涉案场地为三层。原告表示：若法院不确认其发出的《解除合同通知函》产生合同解除的效力，在本案中仍然要求解除双方的租赁关系；涉案场地的使用情况以被告自述的情况为准，本案中要求收回涉案场地；按照合同第8.4条和8.5条的约定，涉案物业的修缮事宜及费用应由被告承担。被告表示：其承租场地后自行使用，与几个合伙人进行办公使用，首层为洗车，不存在分租、转租的情况；天面防漏工程的竣工日期应是2020年1月14、15日左右，被告是通过见到原告公司人员才知情的。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原告作为上述合同的当事人，有权行使出租方的权利，且原告已举证证明现涉案房屋的所有权人广州第一棉纺织厂有限公司委托原告代为管理该房屋租赁及相关的诉讼事宜，故原告有权提起本案诉讼。被告抗辩原告不是适格主体的意见，依据不足，本院不予采纳。被告抗辩承租的房屋出现天面渗漏情况，其与原告进行协商由原告进行维修，在原告维修工程完工前暂缓交租，就此并提交了证据1予以证明，原告就该证据的真实性予以确认，并提交了证据4证明天面维修工程的经过，故对被告抗辩的上述事实，本院予以合理采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原告主张合同第8.4和8.5条约定修缮义务在于被告，但该两条条款约定的被告承担的修缮义务并非租赁建筑物的构造损坏问题，故原告的该意见，理据不足，本院不予采纳。故原告以被告迟延缴纳租金构成根本违约，要求确认双方的租赁合同于2019年9月5日解除及被告需支付迟延缴纳2019年4月至2019年9月5日租金和物业管理服务费所产生的滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。合同约定：租金、物业管理服务费按月结算，被告应在每月的第15日前缴纳租金、物业管理服务费。如前所述，被告虽因天面维修工程暂缓缴纳租金、物业管理服务费，但当天面维修工程竣工后，被告应按合同向原告履行缴纳款项的义务。可无论按原告提交的证据4，还是按照被告自述的其于2020年1月14日、15日知道天面维修工程已经竣工的事实，被告在天面维修工程竣工后就应立即向原告补交租金等款项，但被告至今仍未主动向原告补交2019年4月起的租金、物业管理服务费。按照合同的约定，被告逾期交纳租金或物业管理费，已构成严重违约，原告要求解除与被告的租赁合同关系，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告交还涉案物业，支付从2019年4月起的租金、物业管理服务费，补交免租期内的场地占用费，没收租赁保证金和支付律师费均符合合同约定，合理有据，本院也予以支持。对原告未获本院支持的其他诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告广州市合益物业管理有限公司与被告江浩贤关于广州市海珠区前进路素社直街群策x巷xx号房屋的租赁关系。二、被告在本判决生效之日起15日内腾空交付广州市海珠区前进路素社直街群策x巷xx号房屋给原告；交还时，不得拆卸固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物。三、被告在本判决生效之日起向原告支付从2019年3月起至实际交还房屋之日止的房屋占用期租金及物业管理服务费【其中，2019年3月的费用为1元，从2019年4月1日至本判决生效之日止的租金及物业管理服务费在本判决生效之日起15日内付清（按照合同约定的标准），之后的房屋使用费及物业管理服务费在每月月底前付清（参照合同约定的标准）】。四、被告在本判决生效之日起15日内向原告补交免租期内的场地占用费49700元。五、原告有权没收被告已付的租赁保证金213000元。六、被告在本判决生效之日起15日内向原告支付律师费15000元。七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费14889元，由原告负担4020元，由被告负担10869元。如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇二〇年七月十三日书 记 员  招佐文冯琬晴