北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38683号原告：北京城乡一一八生活汇超市有限公司，住所地北京市丰台区美域家园北区3号楼1层101-12。法定代表人：王洪波，董事长。委托诉讼代理人：乔利斌，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京比斯贝斯商贸有限公司，住所地北京市丰台区西局西路58号院44-49号-1至2层44号1层。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。原告北京城乡一一八生活汇超市有限公司（以下简称一一八超市）与被告北京比斯贝斯商贸有限公司（以下简称比斯贝斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理，原告一一八超市的委托诉讼代理人乔利斌、被告比斯贝斯公司的委托诉讼代理人田燕刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一一八超市向本院提出诉讼请求：1.请求判令比斯贝斯公司向一一八超市赔偿损失共计229568.62元；2.请求判令比斯贝斯公司向一一八超市承担违约金68870.59元；3.判令比斯贝斯公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月29日，一一八超市与比斯贝斯公司签署《房屋租赁合同（城乡一一八超市保利百合店）》，比斯贝斯公司将位于北京市丰台区西局西路58号院44－49号－1至2层44号1层部分面积，建筑面积298平方米的房屋（下称“租赁房屋”）出租给一一八超市，租赁期限为61个月，从2018年12月1日起至2023年12月31日止。协议签订后，一一八超市依约支付了履约保证金6.7万元及首期租金40万元。2019年1月24日，一一八超市在北京市丰台区不动产登记事务中心查询后得知，租赁房屋已被法院查封。2019年1月31日，一一八超市与比斯贝斯公司签署《房屋租赁合同补充协议》，约定比斯贝斯公司向一一八超市返还履约保证金及首期租金，并约定比斯贝斯公司于2019年3月31日之前向一一八超市出具具备法律效力的房产解封手续，如未能在2019年3月31日前办理完成租赁房屋的解封手续，视为比斯贝斯公司违约，由此造成损失的，一一八超市有权要求比斯贝斯公司赔偿并追究其违约责任。2019年1月31日，比斯贝斯公司依据《房屋租赁合同补充协议》返还了一一八超市已经支付的履约保证金6.7万元及首期租金40万元。截止2019年3月31日，比斯贝斯公司未按照补充协议约定时间完成租赁房屋解除查封事宜。2019年4月1日，一一八超市向比斯贝斯公司发出《解除合同通知书》。2019年4月3日，比斯贝斯公司向一一八超市发出通知，通知一一八超市2019年4月9日之前将租赁房屋腾空。2019年4月8日，一一八超市对租赁房屋予以腾空，并与比斯贝斯公司完成房屋交割手续。一一八超市装修租赁房屋及后续腾空房屋等共计支付了人民币229568.62元。比斯贝斯公司未能按照合同约定履行义务，应当向一一八超市赔偿损失并支付违约金，但比斯贝斯公司拒不赔偿。故为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。比斯贝斯公司辩称，不同意一一八超市的诉讼请求。比斯贝斯公司并不存在违约，虽然房屋存在查封情形，但是并未影响一一八超市对房屋的使用，而且也不影响一一八超市办理营业执照，并未导致合同目的无法实现；双方后来签订的《补充协议》虽然约定不能解除查封视为比斯贝斯公司违约，但该约定对比斯贝斯公司不公平，应予撤销；双方通过往来函件的方式解除合同，这种方式从性质上属于协商一致解除合同，而不是违约解除。即便比斯贝斯公司存在违约，一一八超市也存在过错，由此造成的损失应当由双方共同分担，一一八超市关于“房屋不能有查封”的要求，不是造成合同一方违约的法定条款，在合同订立时一一八超市并未告知比斯贝斯公司，一一八超市显然存在过错；一一八超市查询房屋查封情况是在签订协议后将近两个月的时间才进行，是一种怠于行使权利的行为，从而导致双方损失的扩大。一一八超市主张的损失明显有夸大之嫌，比斯贝斯公司仅同意在继续利用的范围内给予适当的补偿，一一八超市主张的赔偿项目多数不成立，比斯贝斯公司同意继续利用部分的价值应当按照现值来确定，而不应当按照一一八超市支付金额确定，因为一一八超市支付的金额是否公允无法确定；由于一一八超市存在过错，所以比斯贝斯公司继续利用部分的装修等损失应当由双方共同分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月30日，比斯贝斯公司（出租人、甲方）与一一八超市（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（城乡一一八超市（保利百合店）），合同约定甲方将位于北京市丰台区西局西路58号院44-49号-1至2层44号1层部分，建筑面积298平方米的房产提供给乙方使用，房屋权属情况为：甲方持有房屋出租权，房屋抵押情况为：商业属性，有抵押，无诉讼。房屋租赁期自2018年12月1日起至2023年12月31日止，其中2018年12月1日至2018年12月31日为免租期。履约保证金6.7万元，若乙方合同期内无违约行为，甲方应于合同期满后7日内将保证金无息退还乙方。自2019年1月1日起计算租金，第1租赁年度年租金为80万元，第2租赁年度年租金为80万元，第3租赁年度年租金为84万元，第4租赁年度年租金为84万元，第5租赁年度年租金为88.2万元。甲方保证确实拥有房产的所有权（或有权将房产出租给乙方），并提供相应有效的法律证明文件。甲方保证房产在本合同签订之前不附有任何担保物权，房产不属于违法建筑，也未被法院采取查封、扣押等强制措施，因甲方过错，该房产存在法规规定不可租赁情况或产权纠纷等致使乙方不能实现租赁该房产经营（超市）之目的，导致本合同无效或本合同不能按约定履行或提前终止，甲方应赔偿乙方遭受的一切损失。甲方有下列情形之一的，属于违约，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。2、交付的房屋严重不符合本合同的约定或影响乙方经营使用及安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、甲方无法提供乙方办理证照或商业经营需要的房产证、身份证复印件、消防验收手续、原始消防验收意见书或消防验收备案凭证、规划证、原始楼层平面图、房产证明。5、房屋涉及诉讼或其他纠纷影响乙方经营的。租赁期内，甲方提前收回房屋的，甲方应提前30日发出通知，且甲方向乙方支付2个月租金作为违约金、同时赔偿乙方装修损失，退还未使用完毕的租金等费用，如给乙方造成其他损失，甲方负完全赔偿责任。装修损失为剩余租期折算的总装修费用，总装修费用包括硬装、软装等，具体以乙方提供的发票、收据等作为认定依据。另外履约保证金将在5个工作日内无息退还乙方。甲方无法提供乙方办理证照或商业经营需要的材料或房屋涉及诉讼或其他纠纷影响乙方经营的，乙方除解除合同外，有权要求甲方退还未使用完毕的租金等费用，并有权要求甲方赔偿乙方装修损失。合同还约定了其他事项。2019年1月24日，北京市丰台区不动产登记事务中心出具的《查询结果》表明，上述房屋存在查封情况。2019年1月31日，比斯贝斯公司（出租人、甲方）与一一八超市（承租人、乙方）签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，协议表明因乙方于2019年1月24日自北京市丰台区不动产交易中心查实，合同内房产已分别于2018年6月27日被北京西城区法院查封和2018年7月25日被深圳市福田法院查封，经双方友好协商达成协议如下：1、甲方在2019年1月31日把乙方已经交付的履约保证金6.7万元及首期租金40万元退回给乙方，乙方返还甲方已经出具的履约保证金收据，首期租金发票暂不退回。并且甲方承诺在2019年3月31日前给到乙方具备法律效力的该房产解封手续，同时甲方应确认房产具备合法出租条件，乙方在接到房产解封手续核实后5个工作日内向甲方交付履约保证金6.7万元及首期租金40万元，甲方需向乙方提供履约保证金收据，但无需再向乙方提供首期租金发票，合同继续履行，房产起租日从乙方收到甲方协助乙方办理完营业执照当日起开始计算。2、如甲方未在约定时间内提供具备法律效力的房产解封手续，视作甲方违约，因此给乙方造成的损失，乙方根据《房屋租赁合同》内约定条款，向甲方追究违约责任及赔偿，租金发票甲方去税务局办理发票红冲手续。3、如甲方在约定时间内提供出具备法律效力的房产解封手续且确认房产具备合法出租条件，乙方收到房产解封手续核实后5个工作日内未向甲方支付租金及押金，视作乙方违约，甲方则根据双方所签署的《房屋租赁合同》内约定条款，向乙方追究违约责任及赔偿。本补充协议作为原甲乙双方所签署的《房屋租赁合同》的补充条款，与原合同具备同等法律效力。2019年4月1日，一一八超市向比斯贝斯公司发出解除合同通知书，通知比斯贝斯公司于2019年4月1日解除《房屋租赁合同》，并要求比斯贝斯公司赔偿一一八超市装修损失194380.4元和违约金即两个月的房租133333.3元。2019年4月3日，比斯贝斯公司向一一八超市发出通知，其上载明：鉴于贵公司向我公司提出解除合同，故我公司通知贵司于2019年4月9日前将贵公司北京城乡一一八生活汇超市有限公司的物品腾空，逾期按原出租合同约定的租金支付我公司房租。2019年4月8日，一一八超市将涉诉租赁房屋腾退交付给比斯贝斯公司，双方当日签署《腾退房屋交割清单》，清单显示：玻璃墙34面、暖气片8个、承重柱10个、防火门1扇、电表1块、消防栓1个、LED彩灯50个、应急灯8个、轨道射灯20个、安全出口指示灯6个、插座40个、摄像头9个、机柜1个、刻录机+硬盘1个、交换机1个、显示器1个、电卡1个均无破损。庭审中，一一八超市主张其因为装修支出天地墙水电改造工程款133110.42元、灯箱广告制作费12125元、灯具费用5530元、监控网络费用18900元、门帘定做费用1555元、灯架及门窗费用2425元、装修管理费6490元、装饰设计费10515.2元、造价咨询费2500元、空调安装费14628元、空调移机费3600元、铝塑板钢架费用900元、设备搬运费6490元，并提供了施工合同、采购合同、设计合同、发票、支票请领单、转账支票存根等予以佐证。一一八超市另外还主张其因撤店支出人工搬家费10800元，但未提交证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，一一八超市与比斯贝斯公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应属合法有效，亦不存在可撤销的事由，故双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，《房屋租赁合同》中明确约定比斯贝斯公司应保证涉诉租赁房屋在合同签订之前未被法院采取查封、扣押等强制措施，但后经查询，合同签订时涉诉租赁房屋已被查封，后双方签订《补充协议》约定比斯贝斯公司应在2019年3月31日前提供涉诉租赁房屋的解封手续，但比斯贝斯公司未能在上述期限前提供解封手续，故应当认定比斯贝斯公司存在违约行为。比斯贝斯公司应当保证其出租的房屋符合合同约定，此为比斯贝斯公司应当承担的义务，故本院对比斯贝斯公司主张一一八超市怠于行使权利导致损失扩大的辩解不予支持。比斯贝斯公司的违约行为导致涉诉房屋处于不稳定状态，对承租人的经营活动必然带来相应的风险，因此导致双方的合同目的无法实现，故一一八超市有权单方解除合同，本院对比斯贝斯公司主张双方系协商解除合同的辩解不予采信。关于损失部分，一一八超市经比斯贝斯公司同意装修，现因比斯贝斯公司违约导致合同解除，故一一八超市有权要求比斯贝斯公司赔偿已经形成附合的装饰装修物的损失；关于装修损失数额，比斯贝斯公司对一一八超市因装修支付的金额不予认可，经本院释明后其坚持不申请评估，鉴于一一八超市装修完毕后未投入使用，故本院按照双方签署的《腾退房屋交割清单》及一一八超市提交的装修付款证据对诉讼请求中的天地墙水电改造工程款、灯箱广告制作费、灯具费用、监控网络费用、门帘定做费用、灯架及门窗费用、装饰设计费、造价咨询费、空调安装费、铝塑板钢架费用予以支持；关于装修管理费，鉴于支出凭证系一一八超市单方制作且发票并未显示该费用与本案的关系，故本院不予支持；关于空调移机费，一一八超市并未提交支付移机费的付款凭据及发票，故本院对该部分诉讼请求不予支持；关于设备搬运费，该部分诉讼请求于法有据，本院予以支持；关于人工搬家费，一一八超市并未提交证据予以证明，故本院无法支持。关于违约金，一一八超市的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、北京比斯贝斯商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京城乡一一八生活汇超市有限公司各项损失共计208678.62元；二、北京比斯贝斯商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京城乡一一八生活汇超市有限公司违约金68870.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5777元，由北京城乡一一八生活汇超市有限公司负担403元（已交纳），由北京比斯贝斯商贸有限公司负担5374元（北京城乡一一八生活汇超市有限公司已预交，北京比斯贝斯商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京城乡一一八生活汇超市有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 芳二〇二〇年七月二十三日法官助理  周 明书 记 员  张宁宁