安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1922号上诉人（原审被告）：范大振，男，1978年4月25日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人（原审被告）：叶小珍，女，1978年10月19日出生，汉族，住安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：范大振，男，1978年4月25日出生，汉族，住安徽省芜湖县，系叶小珍丈夫。被上诉人（原审原告）：芜湖百悦置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇湾新路百悦公园城邦，统一社会信用代码91340221796417580G（1-1）。法定代表人：夏英英，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍云召，安徽新弋达律师事务所律师。上诉人范大振、叶小珍因与被上诉人芜湖百悦置业有限公司（以下简称百悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院(2020)皖0221民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范大振、叶小珍上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院基本事实认定不清。1.被上诉人提供的催办产证音频光盘录音时间为2019年12月23日，在这之前，被上诉人根本没有通知过上诉人，被上诉人诉称按合同约定于2016年12月16日电话通知上诉人办理房屋产权证及房地产他项权证等相关手续，与客观事实不符。2.上诉人房产证取得时间为2020年1月9日，没有达到被上诉人声称的长期不办证，不能导致被上诉人承担阶段性贷款担保责任，未给被上诉人造成直接经济损失，因此上诉人没有违约。即使一审法院认定其构成违约，违约时间也仅仅是17天，而不是一审法院认为的1099天。3.被上诉人提供的商品房买卖合同存在格式条款，涉案买卖合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金。而补充协议第八条约定，买受人逾期办理房地产权证及房地产他项权证等相关手续，按总房款日万分之1.5向出卖人支付违约金。被上诉人在补充协议所提供的格式条款，明显加重上诉人的义务。能否办证是开发商主要义务，其承担的迟延办证违约金仅为总房款万分之0.15，而其却在补充协议中要求上诉人向其承担逾期办证违约金达总房款日万分之1.5，该约定极不合理，缺乏公平性。被上诉人在制定该违约金标准时，并未采用足以引起买受人注意的文字、符号、字体等特别标识，且在签订合同时，未作任何口头或其他合理提示方式，不容上诉人仔细阅看补充协议内容，迫使上诉人仓促签订合同。4.一审法院未查明上诉人迟延办证行为有无给被上诉人造成实际损失及数额，上诉人积极按贷款合同定期向银行偿还贷款，无任何拖欠行为，不存在因上诉人迟延还款而向贷款银行承担担保费用的损失。同时，被上诉人在涉案房屋买卖过程中，仅提供阶段性担保，而非全程性担保，在贷款银行下款后，被上诉人的担保义务已经完成。上诉人与被上诉人买卖关系结束，上诉人的迟延办证行为并没有给被上诉人造成损失，本案一审中，被上诉人未提交任何有关损失的证据。5.被上诉人有违一般交易规则，预售商品房的产权转易登记对购房人权利影响较大，而对于开发商仅是提供给办证所需的相关材料，开发商并不产生额外其他负担，购房人因经济原因迟延办证的现象普遍存在，而开发商有意在附加条款和特别约定中提出违约金一事，且未在上诉人买房后的90日或一年后起诉上诉人，而却在三年后再起诉，有恶意骗取高额违约金的行为。一审法院不区分双方的权利义务，简单机械依据被上诉人提供格式条款的内容进行判决，未能有效保护房地产交易双方的平等性及公正性，所作判决将产生不利社会导向，即鼓励开发商滥诉及以其优势地位利用合同谋取不正当利益的不良风气。6.一审法院未查清相同案情已有生效的裁判结果，导致同案不同判，一审法院在(2019)皖0221民初3045号案件审理后，按总购房款5%的标准判令购房人向被上诉人支付违约金。7.上诉人在一审中，对被上诉人主张不合理的违约金标准提出了抗辩及庭后书面答辩意见，明确买卖合同上约定总房款万分之0.15的违约金，即使法院判令其支付违约金，也应将违约金下调至该标准，而一审法院在其明确要求降低违约金标准的情况下，无视上诉人该项要求。8.购房合同的特别约定，存在霸王条款和重大误解情形。二、一审法院适用法律错误。1.被上诉人在补充协议提供格式条款且未作合理提示，应作出对其不利的解释。一审法院未依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第六条规定处理本案，存在错误。首先，上诉人不存在违约，被上诉人只是电话告知上诉人尽快办房产证，并没有告知限定期限及提醒违约金一事，上诉人不知道有违约金一事而延迟了办证，而且上诉人在被上诉人于2019年12月23日打电话催办证时，于2020年1月9号已将房产证办理好。故上诉人没有违约，只是延迟了17天办证而已。即使一审法院认定构成违约，在判令向被上诉人支付违约金时，应根据对等原则，参照涉案买卖合同第二十条，判令按全部房价款万分之0.15向被上诉人支付违约金。一审法院没有考虑双方违约金的不平等及计算方式的不平等，加重弱势群体的负担。2.上诉人迟延办证并未给被上诉人造成损失，一审法院未采纳其在答辩中实质要求降低违约金的意见，未按照规定调整降低违约金，存在错误。百悦公司辩称，1.综合其他案件的事实，我们当时确实已经尽到了电话催办通知的义务。2.关于格式合同，补充协议和特别条款尽到了提示义务。3.上诉人是按揭贷款，银行要扣10%的保证金放到保证金账户，这样的资金成本实际上已经造成了我们的损失。作为房开企业，最主要的经营目的就是售卖房屋回笼资金，房开企业经营的最大风险就是阶段性担保责任，基于经营风险，我们约定了这样的条款，而且根据条款约定的违约金相当于月千分之4.5的利息，基本上等同于同期人民银行的贷款利率的违约金，违约金的计算方式以及约定是符合法律规定的。百悦公司向一审法院起诉请求：1．判令范大振、叶小珍支付逾期办证违约金126，712.5元（自2017年1月1日至2019年12月31日，共1090天，以房屋总价为基数，按日万分之一点五计至实际办证之日止）；2．本案诉讼费由范大振、叶小珍承担。一审法院认定事实：2015年11月27日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定范大振、叶小珍以775,000元购买百悦公司开发的百悦城S8幢1层X室商业用房，其中首付款475,000元，余款300,000元由百悦公司提供阶段性担保向银行贷款支付。同时，《补充协议》和《特别约定》约定出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内，买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金，办理《房屋产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。百悦公司按合同约定于2016年12月16日电话通知范大振、叶小珍办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，但其迟迟拒不履行合同义务。至百悦公司在法院起诉后，范大振、叶小珍于2020年1月9日办理了房屋产权证。依据双方合同约定及违约事实，违约金应自2017年1月1日至2020年1月9日，共1099天，以房屋总价为基数，按日万分之一点五计算，合同总价款775,000元，违约金是（1099天×775,000元×万分之一点五=127,758.75元）。一审法院认为，双方当事人订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，应受法律保护。范大振、叶小珍交纳首付款办理银行按揭贷款后，百悦公司已交付案涉房屋，范大振、叶小珍未按百悦公司通知办理房屋产权证、他项权证，显已违约，在百悦公司提起诉讼后，范大振、叶小珍办理了上述权证，但其违约的事实客观存在，百悦公司诉请范大振、叶小珍按日支付总房款万分之1.5的违约金，于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：范大振、叶小珍于判决生效后三十日内给付芜湖百悦置业有限公司办理房屋产权证及他项权证的违约金127758.75元。案件受理费1,417元，由范大振、叶小珍负担。本院二审期间，范大振、叶小珍提交银行流水一份及商品房买卖合同（预售）完整版本，拟证明其按月归还贷款。百悦公司质证认为，无异议。本院经审查，对该两份证据予以认定。经审理和查阅原审卷宗，本院查明事实如下：2015年11月27日，范大振、叶小珍与百悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定范大振、叶小珍以775,000元购买百悦公司开发的百悦城S8幢1层X室商业用房，其中首付款475,000元，余款300,000元向银行部门机构（贷款机构）申请贷款支付。该合同第八章第二十条房屋登记部分约定：“（一）双方同意共向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，也不按时归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（含利息、诉讼费和律师费等）。”合同第十章第二十八条规定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》中关于房屋办理登记部分均约定：“出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内,买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款,并由出卖人提供借款担保的,逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金,办理《房屋产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。“本合同90日内办理产权证书是指买受人向出卖人提出书面申请后90个工作日内，出卖人协助买受人向产权登记管理机关提供相应资料，具体程序按法律以及房管部门规定办理。出卖人在规定期限内未提供前述相应资料的，造成办证迟延或者不能办证的，买受人按照本同的约定向出卖人承担违约责任”。当日，双方又签订《特别约定》，《特别约定》第6条约定：“出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内,买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款,并由出卖人提供借款担保的,逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金,办理《房屋产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。本院认为，本案中，百悦公司提供的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《特别约定》均是格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。百悦公司提供的《补充协议》和《特别约定》中关于房屋登记部分均约定买受人逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,需按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金,而对因出卖人原因不能办理或逾期办理的，对出卖人应承担何种违约责任，却未作约定。在《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条房屋登记部分约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金。很显然，在房屋登记方面的违约责任，双方承担的违约责任严重不对等，属于不合理减轻出卖人责任，加重买受人责任的情形。且《商品房买卖合同（预售）》第十章第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，《补充协议》和《特别约定》中关于买受人逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续的违约责任条款无效，百悦公司以该条款约定主张范大振、叶小珍承担逾期办证违约金，本院不予支持。双方仍应以《商品房买卖合同（预售）》约定的内容为准。根据《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，也不按时归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（含利息、诉讼费和律师费等）。本案中，范大振、叶小珍逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，但其按时归还按揭贷款，未导致百悦公司承担担保责任，百悦公司也未举证证明其因范大振、叶小珍的逾期办证产生相应损失。故对百悦公司诉讼请求应予驳回。考虑到范大振、叶小珍逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》的事实，本院酌定由范大振、叶小珍自行负担二审诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院(2020)皖0221民初183号民事判决;二、驳回芜湖百悦置业有限公司的一审诉讼请求。一审案件受理费1417元，由芜湖百悦置业有限公司负担；二审案件受理费2855元，由范大振、叶小珍负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年七月九日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。