宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初1703号 原告：太河公寓业主管理委员会，住所地：宁波市北仑区霞浦街道百灵社区太河南路699号太河公寓一期4幢2楼物业用房2-2室。 负责人：柴良达，系业主管理委员会主任。 委托诉讼代理人：张勇，浙江企诺律师事务所律师。 被告：宁波北仑绿景物业服务有限公司，住所地：宁波市北仑区霞浦街道太河南路699号物业经营用房4号，统一社会信用代码：91330206MA28107H70。 法定代表人：吴校君，总经理。 被告：吴校君，男，1975年10月4日出生，汉族，住宁波市北仑区。 两被告的委托诉讼代理人：胡颖燕，宁波市北仑区东港法律服务所法律工作者。 原告太河公寓业主管理委员会（以下简称太河业委会）与被告宁波北仑绿景物业服务有限公司（以下简称绿景公司）、被告吴校君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由本院审判员宋建侠适用简易程序于2020年5月25日、5月26日、6月16日召开庭前会议，并于2020年7月17日公开开庭审理本案。原告太河业委会的负责人柴良达及委托诉讼代理人张勇、被告绿景公司及被告吴校君的委托诉讼代理人胡颖燕到庭参加诉讼。审理中双方曾申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。 原告太河业委会诉至本院要求：1.判令被告绿景公司返还原告各款项839005.65元（后附具体清单）；2.判令被告吴校君对第一项诉请承担连带偿还责任；3.诉讼费由二被告承担。审理中，原告将第1项、第2项诉讼请求变更为：1.判令被告绿景公司返还原告各款项600000元；2.判令被告吴校君对第一项诉请承担连带偿还责任。事实与理由：2016年9月25日，原告与被告绿景公司签订《太河公寓一期物业服务委托合同》，约定物业服务期间从2016年10月1日至2019年9月30日止，总建筑面积53367.09平方米，其中住宅44213.06平方米、商铺2775.24平方米，并约定综合服务费住宅0.4元/平方米/月，商业用房0.7元/平方米/月，维修费住宅1.5元/平方米/年，商业用房2元/平方米/年。2016年9月30日，被告绿景公司从上家物业公司移交维修费72923.05元、清运费1425元、综合服务费2403元、房屋保修金81450元。三年服务期间，绿景公司共收到业主住宅维修金149219元、商户经营用房维修金12488.6元。应退还的多收2020年9月30日后租金53600元和押金5600元，经营用房收益分成计72810元。2018年8月，绿景公司收到退还保修金30万元。此外，在物业服务期间，被告绿景公司通过诉讼方式向业主收取2016年10月1日前的服务费和维修费、楼道电费共计127087元。上述款项合计为879005.65元，扣除在物业服务期间绿景公司预估支出维修、养护费用40000元，绿景公司应返还上述款项合计839005.65元。2019年9月30日物业服务期间届满后，绿景公司拒不配合结算返还上述款项。经社区街道多次协商，绿景公司只愿意退还款项40万元，原告遂拒绝。另据查询，绿景公司系一人有限公司，吴校君系该公司的唯一自然人股东。原告认为，绿景公司拒不返还款项，侵犯原告合法权益。吴校君作为绿景公司的自然人股东，根据公司法的规定理应承担连带责任。 为证明其诉称事实，原告太河业委会向本院提供如下证据： 1.物业服务合同1份，拟证明原告与被告绿景公司存在物业服务合同关系，以及双方权利义务的事实。 2.太河公寓移交协议1份，拟证明被告绿景公司从上家物业公司移交维修费72923.05元、清运费1425元、综合服务费2403元、房屋保修金81450元的事实。 3.出租情况说明1份及经营用房租赁合同6份，拟证明被告绿景公司在服务期间内收到租金合计242700元，给原告经营用房收益分成30%计72810元，以及应退还的多收2020年9月30日后租金53600元和押金5600元的事实。 4.保修金退还申请表1份，拟证明被告绿景公司收到保修金30万元的事实。 5.物业费收缴表起诉案件已付清单1份，拟证明被告绿景公司通过诉讼方式向业主收取2016年10月1日之前的服务费和维修费、楼道电费共计127087元的事实。 6.企业信息1份，拟证明被告绿景公司系一人公司，控制人系被告吴校君。 被告绿景公司答辩称：一、原告错误理解了上家物业公司移交费用的用意，移交的维修费、房屋保修金，在被告管理期间，陆陆续续已支出，都用于建设小区，建门卫岗亭、装修小区活动室、购买垃圾桶、延时开关、节能灯、灯泡、井盖等等，费用支出都有原告盖章签字；移交的清运费用于垃圾清运，1425元远不够支出垃圾清运；并且垃圾清运费是由业主向物业公司缴纳的，如果要求返还垃圾清运费，也应该由业主向被告主张返还，而不是原告；移交的综合服务费也是交给被告的，并不是给原告的。二、业主住宅维修金、商户经营用房维修金，原告计算没有法律依据，原告就笼统地按照合同上的面积来计算，并且这里的面积还包括了物业管理用房和经营用房。实际上，原告应该知道，小区的收费率非常低。2019年7月31日，原、被告就撤出小区管理前进行了对账，日常维修费结余100580.55元。三、根据《太河公寓（一期）物业服务委托合同》第二章第五条第7项约定，当业主和使用人无正当理由不按规定缴纳物业管理费时，协助催交。事实上，因原告不配合被告催交，导致被告收费困难，收费率低。合同第二章第六条第15项约定，在物业合同终止时，应在撤出管理前一个月内，由业委会委托专业审计机构对收益和专项资金的使用情况进行审计，并按规定移交物业用房、资金和资料等。请原告提交审计报告。合同第四章第九条约定，房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用、按物价部门规定的标准或双方协商的标准收取，所需经费用于日常维修中支出，并对具体内容进作了列明。原告明知被告在管理时，小区的公用部位需要维修，维修的金额均有发票予以证明，原告也进行了签字盖章予以认可，剩余维修费原告也进行了确认。但是现在起诉中却又都要求被告全额退还，并且数额巨大，可见原告管理账目混乱，起诉非常不严谨。合同第四章第十四条约定，经营用房收益归甲乙双方所有（按3：7分成或弥补物业费收费率在85%以下），本案中，因原告不再与被告续签物业服务合同，被告于2019年9月30日撤出小区管理，造成被告物业费收费困难。按照业主交费惯例，一般都在年底缴纳物业费。因被告撤出管理，原告又阻挠被告进小区收费，导致被告2019年1月至9月的物业费一分未收，还有2016年至2018年也有部分业主未缴纳物业费。故物业费收费率低于85%，经营用房收益30%用于弥补物业费不足，不予退还。四、2016年10月1日之前的因诉讼方式收取的服务费、楼道电费系安居物业委托被告进行收取，原告不是该笔费用的收取方。日常维修费双方已进行了结算。并且2016年10月1日之前的日常维修费已过诉讼时效。 被告绿景公司向本院提供如下证据： 1.房屋保修金清单及发票、垃圾清运费发票（含付款凭证）各1组，拟证明2016年9月30日被告绿景公司接手后收到保修金81450元，至2017年8月15日保修金剩余3726元，保修金开支均有发票予以印证，每笔发票均有原告签名及盖章；垃圾清运费已经支出。 2.2016年10月至2019年7月日常维修收支表1组、共用部位共用设施设备收益收支状况表1份、会议记录1份、代理费发票3份，拟证明2016年10月至2019年7月，日常维修费结余100580.55元；2019年3月25日，结余106520.55元，房屋保修金270000元有原告进行确认；被告支付代理费的事实。 3.退物业经营用房租金、押金清单及资料移交清单1份、物品移交清单1份，拟证明2019年7月31日，原告与被告就撤出小区服务办理了移交手续。原告对日常维修费余款100580.55元进行了确认。双方结算后被告应退267634.55元。 4.未交物业费清单2份，拟证明2016年10月至2018年12月未交费39户，共计金额21665元；2019年1月至9月住宅未交费380户，共计服务费118826元、楼道电费5700元，店面未交费38户，服务费15501元。被告绿景公司整个物业服务期间物业服务收费率没有达到85%，2019年9月份退出小区后原告阻挠，造成被告收费率低。 5.安居物业委托书1份，拟证明2016年10月1日之前诉讼方式收取的综合服务费、楼道电费委托被告收取。 6.收款收据3张、发票1份，拟证明被告绿景公司支出井盖费500元、果壳垃圾桶5400元、不锈钢宣传窗3000元、吸粪车清运费8400元。另外活动室水电费至2019年7月分别为3808元、911元。这些应由原告承担，应从被告绿景公司应支付的费用中扣减。 被告吴校君答辩称：本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是绿景公司签订的，是公司行为。故原告起诉被告吴校君个人主体不适格，与个人之间并无纠纷，并且被告绿景公司在管理期间并非一人有限公司，请求法院驳回原告对被告吴校君的起诉。被告吴校君未向本院提供证据。 根据双方举证、质证，结合双方质证意见及双方陈述，本院查明如下事实： 2016年9月25日，原告太河业委会与被告绿景公司签订《太河公寓（一期）物业服务委托合同》一份，约定原告委托被告绿景公司对太河公寓（一期）提供物业服务。主要内容如下： 一、委托事项包括如下：1.房屋共用部位、共用设施设备维护、使用管理，其中外墙、屋顶等渗漏由房地产公司负责保修8年，承重结构由房地产公司终身保修；2.房屋装修管理；3.公共绿地养护；4.共用部位保洁；5.安全防范协助及交通秩序维护；6.档案、资料管理。委托服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日。二、双方权利义务：原告按规定配置物业管理用房、物业经营用房、专业用房（配电）、专用用房（水泵）。当业主和使用人无正当理由不按规定缴纳物业管理费时，协助被告绿景公司催交。被告按法规政策及本合同约定等，实施物业管理、提供专业化的服务。物业合同终止时，应在撤出管理前一个月内，由业委会委托专业审计机构对收益和专项资金的使用情况进行审计，并按规定移交物业用房、资金和资料等。三、物业管理服务费收取。第八条约定：综合服务费：多层住宅为0.4元/平方米.月，商业用房为0.7元/平方米.月。共有部位、共用设备设施日常维修费：多层住宅为1.5元/平方米.年，商业用房为2元/平方米.年。小区内楼道照明等公共能耗按普通宅20元/年.户，由绿景公司向业主收取。建筑装潢垃圾清运费：二次及以上装潢的非住宅和住宅实行市场调节价；其他住宅实行政府指导价。实行政府指导价的其建筑装潢垃圾清运费按住宅建筑面积计收，基准价为：90平方米（含）以下的套型每平方米2.8元，90平方米以上的套型每平方米3.2元。第九条：房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，按物价部门规定的标准或双方协商的标准收取，所需经费在日常维修费中支出，具体内容如下：1.房屋共用部位的维修、养护、更新费用；2.房屋共用设施、设备的维修、养护、更新费用；3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、更新费用；4.公共绿地的养护、改造、更新费用；5.附属配套建筑和设施的维修、养护、更新费用。（监控、路灯、窨井、花坛侧石、坐凳、地砖、道路、下水管、化粪池、停车位等）；6.垃圾桶费用。第十条约定：每年7月1日起收取当年物业管理服务费及日常维修费等费用。第十四条：在合同生效之日起十日内，原告向被告提供260.72平方米建筑面积的物业管理用房和346.19平方米建筑面积的经营用房由被告出租，其中经营用房收益归双方所有（按3:7分成或弥补物业收费率在85%以下）。 合同签订后，被告绿景公司开始对太河公寓（一期）提供物业服务直至2019年9月30日合同期限届满。另查明如下事实： 1.2016年9月30日，被告绿景公司从太河公寓上家物业公司宁波经济技术开发区安居物业管理有限公司接管日常维修费72923.05元、装潢垃圾清运费1425元、房屋保修金81450元。经对账，房屋保修金扣除开支，至今结余3726元。装潢垃圾清运费1425元已用掉。 2.被告绿景公司物业服务期间收取的日常维修费（含通过诉讼收取的2016年10月1日之前的日常维修费）为172000元，加上从上家物业公司接管的日常维修费72923.05元，共计244923.05元。 3.被告绿景公司应退还的多收取的2020年9月30日之后的租金为53500元，应退还的营业用房押金未5600元。 4.2018年8月20日，太河公寓（一期）的保修金经批准退还30万元。 5.2016年10月1日至2018年12月31日被告绿景公司收取经营用房租金共计为153500元。 6.被告绿景公司股东于2019年11月18日由吴校君、於德丰变更为被告吴校君，企业类型由自然人投资或控股的有限责任公司，变更为自然人独资的有限责任公司。 以上事实由原告提供的物业服务合同、太河公寓移交协议、出租情况说明及经营用房租赁合同、保修金退还申请表、企业信息、被告绿景公司提供的房屋保修金清单及发票、垃圾清运费发票、安居物业委托书、收款收据及发票及原、被告的庭审陈述予以证实。 审理中，双方对如下事项存在争议，本院结合双方证据分析认定如下： 1.日常维修费应开支的总金额及应移交给原告的日常维修金数额。（1）被告绿景公司提供2016年10月至2019年7月日常维修收支表（同时提供所有日常维修费发票给原告核对）以证明日常维修费已开支情况。经对账，结合双方质证意见及陈述，本院对无争议的56983.5元予以认定。关于400元物业公司挂牌费用及4700元绿化修剪及外运费，双方存在争议。本院认为，根据双方签订的物业服务合同，4700元绿化修剪及外运费属于房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，且有原告盖章及相关人员签字，应从日常维修费中支出；400元物业公司挂牌费用的相关发票有业委会盖章及相关人员签字，也说明原告认可该费用从日常维修费中列支。据此本院认定上述笔费用应计入日常维修费。（2）被告绿景公司主张还要扣除窨井支出500元、果壳垃圾桶支出5400元、不锈钢宣传窗3000元、化粪池清运费8400元、活动室水费3808元、电费911元，共计22019元。经审核，根据双方的物业服务合同，结合被告绿景公司提供的收款收据、发票，上述费用属于房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，本院予以认定。综上，本院认定日常维修费应开支的金额为84102.5元，据此被告应移交给原告日常维修费金额为160820.55元。 2.被告绿景公司在物业服务期间通过诉讼收取日常维修费而支出的律师费18192元是否应由原告承担。原告认为该款属于绿景公司提供物业服务的一种方式，属于其人工成本支出，应从其综合服务费中支出。本院认为，被告要求律师费由原告承担，于法无据，本院不予采信。 3.太河公寓（一期）退还的保修金30万元是否应全额返还。被告绿景公司认可退还的保修金是30万元，但仅同意返还27万元，理由是3万经原告同意用于支付保修金的公关费用，后又陈述该款用于弥补物业费收费不足。为此，被告提供了会议记录一份。本院认为，被告绿景公司提供的会议记录不能证明其主张，其抗辩意见本院不予采信。据此，本院认定被告绿景公司应退还保修金30万元。 4.被告绿景公司是否应支付原告2016年10月1日至2018年12月31日期间的30%的经营用房收益分成即46050元。原告认为物业收费率应按物业收费年度计算，2016年10月至2018年12月的物业收费率远超85%，被告应将经营用房收益的30%分成给原告，原告提供的共用部位共用设施设备收益收支状况表也表明其认可物业费收费率是按年度计算。被告辩称物业收费率应按照三年的服务期间物业收费情况整体计算，因2019年1月至2019年9月的物业费小区业主尚未缴纳，因此三年的物业费收费率不足85%，收取的经营用房收益应用于弥补物业服务费。本院认为，根据被告绿景公司提供的未交物业费清单，2016年10月至2018年12月物业收费率在85%以上（包括通过诉讼收取的），同时被告提供的2018年度1月至12月的共用部位共用设施设备收益收支状况表虽然因与实际不符，本院不予采信。但是，该表显示被告用当年收取的经营用房收益来弥补当年的物业服务费，据此也能推断出被告是按年度来计算物业收费率。因此被告抗辩意见本院不予采信。被告应支付原告2016年10月1日至2018年12月31日期间的经营用房收益分成46050元。至于2019年1月至2019年9月的物业费因小区业主绝大部分尚未缴纳，原告要求收益分成的条件尚未成就，可待被告收取物业费后另行处理。 本院认为，原告与被告绿景公司签订的《太河公寓（一期）物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同终止后，双方应按约履行各项移交义务。综合上述分析认定，被告绿景公司应移交原告日常维修费金额160820.55元、保修金30万元、经营用房收益分成46050元、多收取的2020年9月30日后的租金53500元、营业用房押金5600元、上家物业公司移交的房屋保修金余额3726元，上述款项合计569696.55元。被告绿景公司的股东于2019年11月18日由吴校君、於德丰变更为被告吴校君，企业类型由自然人投资或控股的有限责任公司，变更为自然人独资的有限责任公司。根据公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告吴校君未举证证明绿景公司财产独立于其个人财产，应对绿景公司债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告宁波北仑绿景物业服务有限公司应于本判决生效后七日内返还原告太河公寓业主管理委员会各项款项共计569696.55元； 二、被告吴校君应对被告宁波北仑绿景物业服务有限公司上述债务承担连带责任； 三、驳回原告太河公寓业主管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉受理费9800元，减半收取4900元，由原告太河公寓业主管理委员会承担247元，被告宁波北仑绿景物业服务有限公司、吴校君承担4653元。保全费4020元，由原告太河公寓业主管理委员会承担652元，被告宁波北仑绿景物业服务有限公司、吴校君承担3368元（该款原告已先行支付，被告宁波北仑绿景物业服务有限公司、吴校君在履行上述付款义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审判员  宋建侠 二〇二〇年七月二十九日 书记员  徐蒋送