广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3211号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东诺铭环保科技有限公司，住所地：广东省东莞市************莞联科国际信息产业科研中心（一期）6栋307室，统一社会信用代码为91441900MA4UH41M1A。法定代表人：王汝君，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪华梅，广东普翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪华亮，广东普翼律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市富丽装饰工程有限公司，住所地：广东省东莞市南城区**工业区富丽综合楼B三层301室，统一社会信用代码为914***********067A。法定代表人：叶宇骁，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾茂林，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐培锋，广东汉章律师事务所实习律师。上诉人广东诺铭环保科技有限公司（以下简称诺铭公司）因与被上诉人东莞市富丽装饰工程有限公司（以下简称富丽公司）租赁合同纠纷一案,不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初16478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人诺铭公司的委托诉讼代理人汪华梅、汪华亮，被上诉人富丽公司委托诉讼代理人曾茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2019年12月19日作出（2019）粤1971民初16478号民事判决：一、确认富丽公司和诺铭公司于2018年8月28日签订的《租赁协议书》及《补充协议》于2018年12月11日解除；二、诺铭公司于判决发生法律效力之日起三日内向富丽公司支付2018年12月1日至11日的租金（含物业费）13933元、水电费1514.8元、违约金300000元、律师费38000元、保费2450元；三、驳回富丽公司的其他诉讼请求；四、驳回诺铭公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉诉讼费9014.96元（含受理费6744.96元、财产保全申请费2270元），由富丽公司负担76.96元，由诺铭公司负担8938元。反诉受理费1650元，全部由诺铭公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初16478号民事判决书。诺铭公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于违约金、律师费、保费的判决，改判诺铭公司承担违约金160000元，驳回富丽公司律师费、保费的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判富丽公司退回房租押金80000元，水电押金20000元，家具等设备押金50000元；3.富丽公司承担本案一、二审诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费、财产保全担保费）。事实和理由：一、一审认定合同解除未经富丽公司同意，诺铭公司单方面提前解除合同，与事实不符。事实上，富丽公司同意诺铭公司提出解除合同的意见，而非富丽公司行使解除权解除合同。1.根据《租赁协议书》第十条第1、2、3款分别约定合同终止、解除后租赁物的处理的两种情况。合同解除后，双方就相关物品按第1、2款的约定的处理，可以推定诺铭公司没有单方提前解除合同，而是经富丽公司提出，诺铭公司同意，双方协商解除合同。一审以诺铭公司违反《租赁协议书》第九条第4款第1、2项约定，认定诺铭公司单方面提前解除合同错误。2.一审既然认定合同于2019年12月11日解除，那么就不适用第九条第4款第2项的约定，一审对此认定矛盾，因而认为诺铭公司单方面提前解除合同错误。3.富丽公司主张行使解除权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定富丽公司需要通知诺铭公司。双方约定应当以书面形式通知，富丽公司应履行书面通知形式，其未书面通知即解除合同表明不是单方行使解除权。诺铭公司认可富丽公司主张合同解除的日期，应是当事人合意解除合同。在没有证据证明富丽公司行使解除权而解除合同的情况下，合同解除应认定为双方合意的结果。二、本案押金包括房租押金、水电押金、家具等设备押金。（一）一审驳回诺铭公司返还押金的请求，不符合法律规定。根据《租赁协议书》第九条第3、4款的约定，富丽公司提前解除合同，其退还押金即可。双方没有约定富丽公司双倍返还押金，而诺铭公司租赁期未届满提前无故解除合同，富丽公司有权没收押金。双方违约责任不对等，约定不公平。一审违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定,《租赁协议书》约定的押金不符合定金性质，一审驳回诺铭公司返还押金，则是支持富丽公司按定金主张权利。《租赁协议书》第三条第5款约定，押金由富丽公司保管、所有权属于诺铭公司，依《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，诺铭公司可以要求退回。富丽公司诉请违约责任，并未请求没收押金，只主张违约金，这表明富丽公司对退还押金不持反对意见，应退还诺铭公司押金。富丽公司也不能请求没收房租押金。该项押金为担保诺铭公司在缴纳租金违约的情况下填补损失，本案因合同解除而不存在租金违约事实。2019年12月1日至11日期间租金可从房租押金中直接扣除，富丽公司不主张扣除的则应退还诺铭公司。（二）押金的作用是担保义务的履行，未违约的情况下，担保效力就不应实际发生作用，因此富丽公司应扣除实际发生水电费后将余款退还水电押金，家具等设备押金则应全额退还。三、本案违约金以约定方式计算，即《租赁协议书》第九条约定的履约保证金两倍。履约保证金应当不包括水电押金及家具等设备押金。违约金对应合同解除的违约事实，履约保证金的计算基数应对应于合同解除的履约保证金。水电押金及家具等设备押金不属于合同解除的履约保证金。《租赁协议书》约定的履约保证金为房租押金80000元，履约保证金两倍即160000元。双方合意解除合同，富丽公司有减损义务，其确认合同已于2019年12月11日解除，就应从12月11日起另行出租房屋。诺铭公司承担的160000元违约金，超过4月租金，相当于给富丽公司四个多月的出租缓冲期，其对合同解除的损失应有合理预判，该违约金应在双方合理预期内。诺铭公司自愿支付160000元违约金已表明最大诚意承担解除合同的损失。四、依据《租赁协议书》第九条第7款、第十三条第2款的约定，诺铭公司应承担纠纷发生后先行协商，协商不能解决纠纷再向人民法院起诉而产生的律师费。富丽公司起诉前并没有协商，其应受诚实信用、权利不得滥用原则的约束，因此律师费应自行承担。富丽公司辩称：一、一审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。二审应依法驳回上诉请求，维持原判。二、案涉《租赁协议》、《补充协议》由诺铭公司单方解除，其构成根本违约。三、诺铭公司单方解除合同，延迟支付租金，严重违背契约精神，构成根本违约，应承担违约金等违约责任。富丽公司也有权没收履约保证金。四、一审依据《租赁协议书》第九条第7款约定支持律师费、担保费，合法有据。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。另查明，诺铭公司与富丽公司于2018年8月28日签订租赁协议书，约定诺铭公司租赁富丽公司位于东莞市******工业区富丽综合楼A段6楼601室，租赁期为2018年8月30日至2019年9月30日，2018年8月30日至2018年9月30日为诺铭公司免租装修期。协议约定：三、租赁物月租金为每月不含税38000元，包括物业管理费，开具发票缴纳税金按当时政府收费标准定，如政府需要征收物业税或其它相关费用，则按实际情况另行增加。租赁期限内租赁物的维护费、水费、电费、电话费、卫生费、治安费及其它管理区或政府收取的费用由诺铭公司承担。诺铭公司应于每月5日前一次性缴清上月水电费、当月租金，否则富丽公司有权于当月5日18时后无条件停电处理，造成后果及相关损失由诺铭公司负责。签订本协议时，诺铭公司应一次性交付富丽公司房租押金80000元、水电押金20000元、家具等设备押金50000元，合计押金150000元。押金由富丽公司保管，①合同终止；②诺铭公司无违约行为；③诺铭公司无造成富丽公司任何损失；④诺铭公司无需赔偿富丽公司任何事项；⑤诺铭公司缴清租金、水电费等各种费用后；⑥诺铭公司合同期满后退租，需提前到工商部门办理营业执照地址迁出或注销营业执照等证件（诺铭公司需办理执照变更、税务登记等证件注销或迁出手续，否则视诺铭公司一直租赁，诺铭公司迁移或注销手续未办理完毕的，需继续缴纳租金及相关费用），凭工商部门回执富丽公司再退还押金，否则押金不予退还。以上六个条件全部成立时方由富丽公司无息退还诺铭公司履约保证金（押金）。七、富丽公司应按协议约定以现状将租赁物及时交付诺铭公司使用。租赁期限内富丽公司如需转让租赁物，需提前一个月通知诺铭公司。等等。八、诺铭公司应按时缴纳租金及其它一切应缴费用，如需富丽公司代缴，应先向富丽公司缴交相应数额周转金。等等。九、违约责任。若富丽公司未能按时将租赁物交付诺铭公司使用，则诺铭公司交租日期也相应顺延。若诺铭公司迟延缴纳租金及其它应承担费用的，富丽公司有权每日按应缴金额2‰向诺铭公司收取滞纳金。租赁期未届满富丽公司提前解除协议的，视为富丽公司根本违约，诺铭公司有权单方解除协议，要求退还押金并支付两倍履约保证金的违约金，并要求富丽公司赔偿相应装修损失。以下行为视为诺铭公司根本违约，富丽公司有权单方解除协议，没收履约保证金，无条件收回租赁物，要求诺铭公司支付两倍履约保证金的违约金，并要求赔偿相应装修费（如：拆除富丽公司出租物内原墙壁与装饰物等）或按富丽公司要求复原、占用出租物时间的损失、清场费用等：(1)租赁期未届满，无故提前解除协议；(2)迟延缴纳租金超过30日；(3)在租赁期内如因诺铭公司在经营过程中产生噪音、油烟、气味，毒性气体等受到第三人投拆，经富丽公司指正仍不改正；(4)如因诺铭公司违约不缴纳租金，不交回租赁物，发生诉讼的，租金、管理费、水电费、违约金等一切费用及损失计算至诺铭公司交回租赁物当天为止；(5)严重违反合同其他约定的。诺铭公司超过30日未缴纳租金视作其违约弃置，富丽公司有权破锁入内自行处理清场工作，有权变卖或另行处理租赁物内所有物品，处理费用及由此产生的损失等一切责任由诺铭公司承担，诺铭公司不得有任何异议。诺铭公司未保持租赁物环境清洁，在使用过程中产生垃圾、遗弃物未自提到一楼路边垃圾堆放点堆放，在走廊通道或电梯乱扔垃圾、烟头造成安全火灾隐患的，富丽公司将做出书面警告。如诺铭公司仍经常出现上述情况经劝告不改的，视为诺铭公司违约。由于诺铭公司违约造成富丽公司向法院起诉的，诉讼费、保全费、担保费、律师费等费由诺铭公司承担。十、合同终止、解除后，租赁物内装修、附属设施及其他不可分离物品（包括但不限于水电管线、灯具、室内、外墙空调机架），均无条件归富丽公司所有，诺铭公司不得擅自拆搬，否则富丽公司有权没收履约保证金，并要求诺铭公司恢复原状井赔偿损失。属于诺铭公司所有的可分离设施设备及办公用品（含柜式、挂式空调机），诺铭公司可以拆搬（空调机架不可拆走），但应以不破坏租赁物建筑及外观装饰为前提，否则应恢复原状。若诺铭公司有加建或改动阁楼、墙壁等其他安装物，诺铭公司需按富丽公司要求拆除或恢复原状，清理完毕由富丽公司验收后才停止计算租金，富丽公司扣除相关费用后退回押金。诺铭公司应于合同终止、解除当天搬离该租赁物，将清洁干净、完好的租赁物交还富丽公司，延期要按双倍租金金额计收使用费。逾期十天不拆搬上述物品，亦未书面告知迟延原因并未征得富丽公司同意，视为诺铭公司放弃上述物品所有权，富丽公司有权破锁入内自行处置，处置费用及由此造成的损失由诺铭公司承担，诺铭公司不得异议。因诺铭公司根本违约导致富丽公司单方解除合同的，若诺铭公司拖欠租金或其他应由诺铭公司承担的费用，诺铭公司不得拆除搬离上述物品，全部归富丽公司所有。合同终止、解除后或诺铭公司违约造成富丽公司解除合同，诺铭公司对租赁物的投入及装修费用，富丽公司不作任何赔偿。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案分析如下：双方签订《租赁协议书》、《补充协议书》系各自真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，成立有效。协议明确约定租赁期限，诺铭公司应依约定履行。诺铭公司主张与富丽公司法定代表人先行协商同意后再向富丽公司发送《离场确认函》、《自愿离场物品交接明细》，双方协商解除协议，但富丽公司对此否认，主张诺铭公司单方解除协议。《离场确认函》、《自愿离场物品交接明细》仅由诺铭公司单方签章，富丽公司未签章确认，不能反映富丽公司的意思，因此该两份文书证明诺铭公司单方向富丽公司提出解除协议。诺铭公司主张协商的情形缺乏依据，本院不予采信。诺铭公司在租赁期限届满前单方提前解除协议，依双方约定属根本性违约。诺铭公司单方提前解除协议自行搬离，其以自身违约的事实主张按双方约定的内容推定为合意解除协议，缺乏依据，本院不予支持。诺铭公司已交纳各项押金，富丽公司应依双方约定处理押金，现诺铭公司存在根本违约行为，依合同约定不符合押金退还条件且应予以没收。诺铭公司主张退还押金理由与协议的明确约定不符，本院不予支持。双方协议明确约定违约责任的承担，一审据此不支持诺铭公司退还押金请求，认定诺铭公司支付300000元违约金，符合协议约定。双方协议亦明确约定违约一方承担因起诉而发生的律师费、担保费，一审对此处理正确。诺铭公司主张无需支付律师费、担保费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，诺铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366.75元，由广东诺铭环保科技有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年七月二十四日书记员 陈培森张优