广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8782号原告：蔡慧玲，女，1988年7月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*******海安阁1梯503号，公民身份号码441************042。委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。原告蔡慧玲诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李树欣、被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年4月1日签订的《物业使用权转让合同》于2020年3月13日解除；2.被告立即向原告退还已支付的物业使用权转让价款190500元及违约金（暂计至2020年3月13日为35032.5元，2020年3月13日之后的违约金以259500元为本金按日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）；3.确认原、被告2018年4月1日签订的《装修协议》于2020年3月13日解除；4.被告立即向原告退还已支付的装修款60500元及迟延退还装修款期间产生的资金占用利息（以60500元为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2020年3月13日起计算至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订一份《物业使用权转让合同》（下简称“转让合同”）以及一份《装修协议》。《转让合同》约定被告将位于佛山市南海区*********盛明广场自编８座0808号物业（下称“案涉物业”）的使用权转让给原告，转让对价259500元，被告应于2019年10月30日前将案涉物业交付给原告使用，被告逾期交付的，超过90天则原告有权解除《转让合同》，且被告需自约定交付之日起按照约定转让对价日千分之一的标准向原告支付违约金。《装修协议》约定，被告为上述案涉物业提供装修服务，装修费用60500元，被告应于2019年12月31日完成案涉物业的装修并交付给原告。上述《转让合同》及《装修协议》签订后，原告依约履行了向被告支付款项的义务，共向被告支付案涉物业转让价款190500元、装修款60500元，但截至本案起诉之日被告仍未向原告交付案涉物业。事实上，被告因资金问题，案涉物业所在的被告投资项目盛明广场已经停工数月，无法恢复施工。案涉物业所在楼宇至今仍在初级施工阶段，被告根本无法实现物业交付给原告。按照《转让合同》第十条约定，原告有权解除与被告签订的《转让合同》，因《转让合同》解除，《装修协议》也丧失继续履行基础，《转让合同》及《装修协议》的解除系因被告原因导致，被告应承担相应的违约责任。原告于2020年3月13日向被告发出解除《转让合同》及《装修协议》的函件要求退还已支付的款项及承担相应违约责任，但被告仍怠于承担责任。综上，被告的行为严重损害原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力。原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》退还已支付款项及支付违约金无事实和法律依据。《物业使用权转让合同》第五条约定“甲方（被告盛明公司）在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方（原告）使用。如乙方在此前未能按照上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间顺延至乙方补充履行义务后30日内”，现盛明公司不存在逾期交付的行为，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，现原告未支付第七至第九期款项，原告是先履行义务一方，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已缴纳的物业使用权转让款、装修款及要求支付违约金无事实与法律依据。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。1、根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。目前盛明项目因客观原因出现资金周转困难而造成停工困顿，盛明公司一直在努力解决问题争取复工完成项目交付物业给客户，现又遇疫情导致解决问题更加困难，但仍在努力寻求解决。盛明项目涉案客户众多，违约金计算标准过高计算时间过长的话，违约金数额将十分庞大。即使法院判令盛明公司支付违约金，也恳请法院参照《合同法解释二》第二十九条的规定，设定违约金的限额，违约金总金额不应超过盛明公司尚欠的物业使用权转让费的10%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年4月1日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座0808号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为259500元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款121500元于本合同签订当日支付（含定金）。余款138000元在三年内平均分12期免息付清，从2018年6月24日起至2021年3月24日止，每三个月一期，每期11500元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年4月1日前一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同约定的款项190500元（其中首期款121500元、共6期分期款69000元，第6期款项支付时间为2019年9月20日，约定第7期款项应付时间为2019年12月24日前），已支付上述装修协议约定的款项60500元。2020年4月15日，原告提起本案诉讼。被告于同年4月25日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年4月25日）为上述合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款190500元，本院予以支持。原告诉请的违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款190500元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年10月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即190500元*30%=57150元）为上限。对原告违约金主张的超出部分，本院不予支持。《盛明广场装修协议》已经解除，被告应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张资金占用损失的诉请，本院仅支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年4月15日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告蔡慧玲与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月1日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2020年4月25日解除；二、确认原告蔡慧玲与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月1日签订的《盛明广场装修协议》于2020年4月25日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款190500元及支付违约金（以190500元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以57150元为限）予原告蔡慧玲；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金自2020年4月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告蔡慧玲；五、驳回原告蔡慧玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3310.5元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3310.5元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣