黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终613号上诉人（原审被告）：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：闫恩占，该公司董事长。委托诉讼代理人：邢玉宝，黑龙江湛天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金英华，女，1952年1月8日出生，朝鲜族，住宁安市渤海镇。委托诉讼代理人：焦宗贤，牡丹江市西安区牡丹法律服务所法律工作者。上诉人牡丹江市龙门房地产开发有限公司（以下简称龙门公司）因与被上诉人金英华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2018）黑1005民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。龙门公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定合同第15页手写部分的性质错误，导致判决错误。1.合同手写部分约定有效，本案双方签订的合同第15页手写部分是双方认可的约定，应当认定有效；2.手写部分的性质是双方约定了附条件的合同变更履行方式。一审判决第4页中一审法院认定：该条款并未明确约定系协商一致解除合同或系被告方解除合同的条件，而应解释为关于房屋交付时间的承诺。该认定没有事实和法律依据。双方的约定本来也不是约定的解除合同或解除合同的条件，更不对于交房时间的约定，而是约定如果交房的履行方式不实现，双方约定上诉人用返还房款的方式，代替上诉人应当履行的交房义务，属于对上诉人履行义务方式的一种附条件的变更。因此一审判决认定：因上诉人没有解除合同因此抗辩不成立就失去了事实和法律基础。变更履行方式并不需要一方所谓的主张问题，双方已经约定了变更履行的条件，当条件成就时，一方的履行方式自然就可变更。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的诉请。金英华辩称，龙门公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，理由如下：一、上诉人主张双方已变更合同履行义务方式不成立。1.上诉人所指的手写部分，是该公司法定代表人闫恩占书写，是金英华多次要求上诉人履行交房义务时，上诉人作出的第三次交房承诺，并非双方约定的变更履行方式；2.上诉人在最后一次承诺交房期限到期后，从未要求变更或者解除商品房买卖合同，也从未做出过解除合同的任何行为。相反，上诉人的合作开发伙伴于2017年向金英华交付了房屋，继续履行了商品房买卖合同；3.上诉人交房后，被上诉人于2018年7月装修，一直使用至今。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效。由于上诉人的原因暂时无法办理所有权登记，可先办理预告登记，保障金英华的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。金英华向一审法院起诉请求：1.确认金英华与龙门公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令龙门公司为金英华购买龙门鑫嘉园小区x号楼x单元xxx号住宅办理商品房预告登记；3.判令龙门公司赔偿金英华经济损失3.6万元；4.判令龙门公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年10月12日，龙门公司取得（牡）房预售证第xxx号商品房预售许可证，主要内容为：“售房单位：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，项目名称：鑫嘉园小区xxxx片综合楼（x#-x#楼）”。同年11月21日，金英华与龙门公司签订商品房买卖合同，主要内容为：龙门公司将其开发建设的xxxx片鑫嘉园小区第x幢x单元xxx号、建筑面积91.069平方米的商品房，以每平方米1200元、总金额109283元出售给金英华。合同第15页出卖人（签章）处上方有龙门公司法定代表人闫恩占手写“此房于二〇一二年五月卅日交付否则退款。”字样。合同封底有被划掉的“此房本年度回迁不了可调房，08年5月2号”、“此房〇九年6月末前交付使用。08年5月2/5”字样，以上手写字迹均系闫恩占所写。同日，金英华交付全部房款，龙门公司向金英华出具主要内容为：“交款单位金英华。人民币109283元。上款系xxxx片鑫嘉园小区x#xxx室，91.069㎡”的收据。案涉房屋未向他人出售。关于双方签订合同时诉争房屋是否建成。龙门公司称案涉房屋位于鑫嘉园小区x号楼西段，该西段的x个单元是龙门公司与牡丹江市富添房地产开发有限公司（以下简称富添公司）于2011年9月18日签订合作开发合同，同年10月8日签订补充合同之后开始施工，故案涉房屋在2006年11月21日没有开工。关于案涉房屋是否交付，金英华称其于2017年4、5月在富添公司杨春富处取得房屋钥匙，于2018年7月装修并占有使用，龙门公司与富添公司合作开发合作建设鑫嘉园小区x号楼，富添公司交付房屋应视为龙门公司的行为。龙门公司称未向金英华交付诉争房屋。另查，在申请执行人富添公司申请执行姜春道一案中，一审法院于2016年6月2日作出（2016）黑1005执197号执行裁定书，6月3日作出协助执行通知书，查封了包括案涉房屋在内的房屋。2018年12月25日，一审法院作出（2016）黑1005执197号之三执行裁定书，解除对上述房屋产籍的查封。一审法院认为，龙门公司系房地产开发企业，2006年10月12日取得案涉房屋的商品房预售许可证，同年11月21日与金英华签订商品房买卖合同，将在建的案涉房屋出售给金英华，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。关于金英华要求确认其与龙门公司签订的商品房买卖合同合法有效的问题。一、该合同的性质。金英华与龙门公司签订商品房买卖合同时已取得案涉房屋商品房预售许可，尚未开工建设，该合同性质应为商品房预售合同。二、该合同的效力。依法成立的合同，自成立时生效。合同注明了当事人的名称及姓名、标的、价款等基本要素，有双方签章确认，金英华交付了全部购房款，龙门公司出具了收据，且签订合同后龙门公司多次做出交房期限的承诺（即为交付条件），故可以认定该协议具备商品房买卖合同的要件，已经成立，龙门公司未提出合同无效或可撤销及变更的证据，故该合同有效。三、关于龙门公司提出合同第15页出卖人签章处上方手写“此房于二〇一二年五月卅日交付否则退款”字样，是双方约定解除条件、变更履行方式条款的抗辩。一审法院认为，该条款并未明确约定系协商一致解除合同或龙门公司解除合同的条件，而应解释为关于房屋交付时间的承诺。即使将其解释为龙门公司解除合同的条件，龙门公司亦认可自2012年5月30日起至今未向金英华主张解除合同、退款，故其抗辩理由不能成立。关于金英华要求龙门公司为其购买案涉房屋办理商品房预告登记的诉讼请求。一审法院认为，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案中双方虽未进行约定，但结合本案情况，案涉合同签订于预告登记制度设立之前，至今已十三年有余，仍有纠纷。龙门公司自认在房屋没有查封的情况下，诉争房屋已经可以办理预告登记。一审法院已解除对案涉房屋产籍的查封。为保障金英华的权利，构建良好市场秩序，对金英华此项诉讼请求予以支持。关于金英华要求龙门公司赔偿经济损失3.6万元的问题。金英华未举证证实其此项诉求的依据，应承担举证不能的责任，对此不予支持。综上，判决：一、确认金英华与龙门公司于2006年11月21日签订的关于坐落于xxxx片鑫嘉园小区第x幢x单元xxx号、建筑面积91.069平方米房屋的商品房买卖合同有效；二、龙门公司于判决生效后十日内协助金英华办理坐落于xxxx片鑫嘉园小区第x幢x单元xxx号、建筑面积91.069平方米房屋的预告登记；三、驳回金英华其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金英华与龙门公司签订商品房买卖合同时，双方未约定房屋交付时间。龙门公司称商品房买卖合同第15页出卖人（签章）处上方手写“此房于二〇一二年五月卅日交付否则退款”字样，系该公司法定代表人闫恩占于2009年7月初许所写。案涉房屋至今不能办理产权登记。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，金英华与龙门公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合同有效。对于龙门公司法定代表人闫恩占在商品房买卖合同书手写“此房于二〇一二年五月卅日交付否则退款”如何认定的问题。龙门公司主张该部分内容属于双方约定了附条件的合同变更履行方式。金英华对此予以否认，认为该部分内容属于龙门公司做出的第三次交房承诺，而非双方约定变更履行方式。对此本院认为，因双方签订的商品房买卖合同未约定房屋交付时间，所以金英华自2008年5月起多次要求龙门公司交付案涉房屋。龙门公司法定代表人闫恩占于2009年7月初再次承诺于2012年5月30日交付案涉房屋，否则退款。但龙门公司仍未按期交付房屋。此后金英华仍继续要求龙门公司交付案涉房屋。2017年4月许，与龙门公司合作开发案涉房屋的富添公司，将案涉房屋交付给金英华后，金英华对案涉房屋装修并占有使用至今，实现了购买案涉房屋的目的。由此可见，龙门公司法定代表人闫恩占在商品房买卖合同中书写“此房于二〇一二年五月卅日交付否则退款”，属于龙门公司的单方承诺，并非双方约定附条件的合同变更履行方式，故龙门公司的上诉理由不成立。综上所述，龙门公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2486元，由牡丹江市龙门房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜 敏审判员 贾海波审判员 杨大奎二〇二〇年七月三十日书记员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。