上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初11199号原告：上海老介福商厦,住所地上海市黄浦区南京东路XXX号。法定代表人：沈锡章,总经理。委托诉讼代理人：揭沪元，上海市普陀区长风法律服务所法律工作者。被告：上海怡万美容美发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人；孟庆珍，执行董事。委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。原告上海老介福商厦与被告上海怡万美容美发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海老介福商厦的委托诉讼代理人揭沪元法律工作者、被告上海怡万美容美发有限公司的委托诉讼代理人王志童律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告关于上海市瑞虹路XXX号(以下简称系争房屋)的租赁协议于2019年10月17日解除；2、判令被告支付原告租金283,052元(2019年7月1日-2019年9月30日，每个月的标准不清楚，双方协商的三个月租金是283,052元，发票已经给被告，被告也是无异议的)；3、判令被告单方面解除租赁关系赔偿原告损失即2个月租金198,504元(按照99,252元/月*2个月计算)；4、判令被告支付原告三个月免租期的租金297,756元(按照99,252元/月*3个月计算);5、判令被告支付律师费4万元。事实与理由：2019年6月11日原告通过购买系争房屋,而承接取得案外人(系争房原房屋权利人)出租人资格,与被告形成租赁关系，三方签订《三方协议》,被告承诺向原告继续履行系争房屋承租人义务。被告确认与原告租赁关系后,继续承租房屋,但是拒不支付房租,突然于2019年10月17日通知原告终止租赁关系,人去楼空,既不支付房租,也不将机器设备拉走,占用房屋。虽经原告多次催促,但被告拒绝沟通。被告的失信行为给原告造成巨额经济损失,同时使得原告无法将系争房屋转租他人,造成损失继续扩大。诚实信用是商业社会基本准则,被告的失信行为既违背商业基本道德准则,同时也给原告造成巨额经济损失,而且目前损失继续扩大。现起诉至法院，要求判如所请。被告辩称：同意原、被告关于系争房屋的租赁协议于2019年10月17日解除，不同意原告的其余诉讼请求。原、被告形成合同关系是基于2019年8月19日原、被告和案外人上海堃怡国际贸易有限公司签署的三方协议，在三方协议中将被告与案外人之间的合同关系出租主体变更为原告，起租日期为2019年7月10日，租金由原告收取。在实际履行过程中，由于被告内部股东之间发生矛盾，无法正常经营。2019年10月17日被告向原告申请解除租赁关系，并向原告递交书面证明，由原、被告双方形成书面文件，双方加盖公章。在该说明中，确认了房屋交接的时间是2019年10月16日，对于被告欠原告三个月的租金，通过被告已经支付的押金进行冲抵，并确认租赁合同项下没有纠纷。对于房屋内遗留的装修设施，双方约定被告放弃权利，由原告进行处置。因此被告认为双方之间的租赁关系已经解除，对于解除之后的争议已经书面约定，原告起诉时因为被告公司陷入僵局，无法将营业执照注销、迁出经营地。认为免租期是案外人即某承租人给予被告的租赁优惠，非原告损失，认为原告诉请都是没有依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：瑞虹新城四期商业租赁合同、三方协议、被告2019年10月17日致原告函件一份、增值税发票、法律服务聘请合同书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年8月21日，被告公司发起人倪一峰(乙方)与案外人上海堃怡国际贸易有限公司(甲方)签订了瑞虹新城四期商业租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市瑞虹路XXX号XXX层，该房屋用途为商铺。房屋租赁面积共计241.71平方米,该面积为该房屋租金、管理费及其他相关费的计算依据。甲方作为该商业房的产权人与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺,租赁该商业房屋仅限以伊万卡品牌经营美容美发使用。租赁期限自2017年10月9日起至2021年10月8日为止,包含免租期。甲方于2017年10月9日向乙方交付该房屋。免租期：自2017年10月9日起至2018年1月8日止，该期间内乙方免交租金。租金及支付方式：该房屋2018年1月9日起至2019年10月8日每平米的日租金为人民币12.50元,月租金总计为人民币91,900元、2019年10月9日至2021年10月8日每米的日租金为人民币13.50元,月租金总计为人民币99,252元。该房屋的租金每壹个月预付一次,先付后用。乙方应在签订本合同后10个工作日内向甲方支付第一个计租期的租金,即2018年1月9日至2018年2月8日期间的租金人民币91,900元。其后,乙方应于每期租金到期前十日向甲方预先支付下一期的租金。乙方应在签订本合同10个工作日内,向甲方支付人民币296,004元,相当于该房屋叁个月的租金及物业管理费,作为该房屋的租赁保证金,以保证乙方履行本合同的所有条款。乙方未支付或未足额支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金、违约金及赔偿款、甲方垫付费用),甲方有权从保证金中扣除抵偿,由此造成的不足部分,乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。若租赁期限届满或提前终止的,则甲方在乙方按本合同约定办理完毕相关手续后的30天内，将扣除应扣部分后的保证金无息返还给乙方。如乙方返还的房屋不符合正常使用状态,对甲方造成损失,甲方有权在保证金中扣除。若保证金不足抵扣的,乙方必须足数赔偿甲方。若甲方将该房屋转让予第三者,在该第三者书面承诺继续履行本合同的前提下,甲方有权将保证金转让予第三者。之后,甲方不再就本合同或保证金承担任何责任。租赁期限内,未经甲方书面同意,保证金不得抵充租金、物业管理费及其他乙方应付费用。合同十四条违约责任约定：乙方的违约责任：14.2.1条若乙方出现下列情况,甲方有权追究乙方的违约责任(甲方有权没收乙方所付的各种保证金,乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失和补交免租期租金等),且有权解除本合同,提前收回该房屋及甲方提供之设备。其中(5)项约定：该房屋停止营业超过一个月的,包括但不限于乙方自身原因造成的停业、被政府有关部门责令停业整顿等，其中(8)项约定：乙方擅自退租的。14.2.2条甲方根据上款约定有权提前终止本合同的,一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至指定地址,本合同即自行终止。乙方收到该通知后应立即将该房屋交还给甲方,并配合处理本合同约定的有关事项;甲方在发出上述通知后,有权进入该房屋并要求乙方及其人员立即地、无条件地迁出该房屋。14.2.3条租赁期限内,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,甲方有权没收乙方所付的各种保证金,乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失和补交免租期租金。14.2.4条甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费、工商查档费等),均由乙方承担,甲方有权将上述费用、开支作为追讨。二、2019年8月,原告取得系争房屋的产权。三、2019年8月19日原出租方案外人：上海堃怡国际贸易有限公司(以下称“甲方”)、新出租方：上海老介福商厦(以下称“乙方”、承租方：上海怡万美容美发有限公司(以下称“丙方”签订了《三方协议》，鉴于：1.根据甲、丙双方于2017年8月21日签订了上海瑞虹路XXX号XXX层之房屋租赁合同(以下称“原租赁合同”及补充协议),丙方向甲方租赁该房屋以伊万卡品牌经营美容美发使用,租赁期为2017年10月9日起至2021年10月8日止。2.甲、乙双方于2019年6月11日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下称“买卖合同),由乙方向甲方购买了该房屋。3.乙方和丙方同意继续履行原租赁合同。经协商一致,三方达成如下条款：协议：1.出租方按如下方式变更：自2019年7月10日(以下称“交付日”)起,2019年7月10日前租金归甲方上海堃怡国际贸易有限公司所有,2019年7月10日起含当日之后为乙方所有,乙方取代甲方成为原租赁合同的出租人,丙方作为承租人的主体地位不变,原租赁合同继续履行。本协议不影响甲丙双方于该房屋交付日前在原租赁合同下的权利义务,丙方应当于该房屋交付日前向甲方支付所有到期未付的租金及其他款项。2.该房屋交付日起将由丙方继续向乙方履行原租赁合同下的权利义务,由丙方向乙方支付该房屋的租金及其他款项。3．履约保证金(1)甲方根据原租赁合同之约定已收到丙方支付的该房屋履约保证金为人民币296,004元。(2)甲方同意自该房屋交付日后的7天内(前提是丙方应返还给甲方保证金及公用事业费押金的收据),根据原租赁合同规定，丙方承诺转交当日前已结清所有费用无任何欠款。6.丙方应在本协议终止或提前终止后，及时注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证,付清该房屋的全部应付之费用并办理相关账户的注销手续。7.乙方已收到原租赁合同的复印件,乙方同意接受原租赁合同内出租方的全部权利、义务及责任。因此三方同意,原租赁合同所有条款维持不变,均适用于该房屋及被视为本协议的一部分。四、2019年10月17日，被告书面致函原告称由于公司经营严重亏损,无法继续履行双方的租赁协议。即日起被迫终止位于瑞虹路XXX号XXX层的租赁合同,门店钥匙已于2019年10月16日移交,且贵司人员已现场查看了房屋情况确认完好无损。清算解决方案如下：1.我方已预付押金3个月的租金,此笔款项用于抵充应付租金部分,无任何其他费用。2.根据原始租赁协议,我方已预付物业费3个月,此金额用于抵扣我司未付的物业费及水电费。3.我方撤场之后的装修及附属物,视作废弃,贵司有权任何处理。五、2019年10月9日，原告交给被告上海增值税发票，应税金额为2019年7月至2019年10月，共计283,052元的3个月的租金额。六、2019年11月原告与上海市普陀区长风法律服务所签订法律服务聘请合同书，其中第五条约定，根据《上海市律师服务收费政府指导价标准》的规定，原告应向法律服务所缴纳代理费50,000元。审理中，被告将金额为283,052元的上海增值税发票原件返还原告。本案主要争议点：原、被告双方是否就解除租赁协议达成合意。被告称2019年10月17日被告书面致函原告要求解除合同，要求将押金抵扣3个月租金，双方没有其他争议，且原告在该份函件上盖章，应视为同意。被告的依据为原告提交的该函件复印件。原告称，2019年10月17日原告确实收到被告要求解除租赁协议的书面函件，被告要求将押金抵扣3个月的租金，原告并不同意。该函件的原件在原告处，原告并未加盖公章同意。该公章是原告为了向法院提交证据，用原件复印后加盖了原告单位的章，再复印后交法院。被告提供的即上述情况下的复印件。原告对其主张提供了仅有被告盖章的函件原件，原告并未在被告提供的函件原件上盖章同意被告关于解除合同的具体处理方案，证明原、被告对解除租赁协议并未达成合意。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。被告于2019年10月17日致函原告要求解除双方之间关于系争房屋的租赁协议，原告现同意于该时解除，本院予以照准。关于被告的解除租赁协议函，原告向本院提供了该函的原件，该函原件中原告并未加盖公章同意被告“关于将押金抵扣3个月租金，双方无任何其他费用”的解除租赁协议方案。现被告仅凭原告提供的该函件复印件，认为原、被告双方已就解除租赁协议达成了合意，因无事实依据，本院不予采信。原告现主张要求被告支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金283,052元，依据为原告曾交付被告的增值税发票开具了该数额,而被告未持异议且收下，据此认为被告认可了该租金欠付数额。被告对此认为该发票是原告单方开具，双方并未进行核对，故对数额不予认可，实际也未支付。被告认可2019年7月10日至2019年10月16日期间未支付原告租金。本院认为，根据三方协议，原告收取租金的时间为2019年7月10日当日之后，被告认可的欠付租金的时间段并无不当，原告从2019年7月1日起要求被告支付欠租无合同依据。原告主张欠租至2019年9月30日，是其对自己权利的处分，予以准许。原告虽向被告交付过增值税发票，但原告认为发票上的数额即双方合意过的欠付租金的数额，现被告否认，原告未提供证据进一步证明其主张，本院不予采信。具体欠付租金的数额应按照合同约定的租金计算。根据三方协议约定：该房屋交付日(2019年7月10日)起将由被告继续向原告履行原租赁合同下的权利义务,由被告向原告支付该房屋的租金及其他款项；三方协议还约定原告接受了原租赁合同内出租方的全部权利和义务,原租赁合同所有条款维持不变,均适用于该房屋及被视为本协议的一部分。因此，被告与原出租人上海堃怡国际贸易有限公司签订的租赁合同中的出租人的权利和义务由原告承受享有。因系争房屋租赁协议的提前终止，是由于被告未能按约如期支付租金且提前退租所致，故被告构成违约。现原告依据三方协议及原租赁合同的约定，要求被告补交免租期租金、支付律师费，有合同依据，本院应予支持，具体数额，由本院酌定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告赔偿因被告提前解除租赁协议所致的房屋空置损失即2个月租金的数额，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海老介福商厦与被告上海怡万美容美发有限公司签订的关于上海市瑞虹路XXX号XXX层的房屋租赁协议于2019年10月17日解除；二、自本判决生效之日起7日内，被告上海怡万美容美发有限公司支付原告上海老介福商厦2019年7月10日至2019年9月30日期间租金250,270.25元(12.5元/天/平方米*241.71平方米*22天+2*91,900元/月)三、自本判决生效之日起7日内，被告上海怡万美容美发有限公司应赔偿原告上海老介福商厦2019年10月17日至2019年12月17日期间房屋空置损失费198,504元(99,252元/月*2个月)四、自本判决生效之日起7日内，被告上海怡万美容美发有限公司应支付原告上海老介福商厦2017年10月9日至2018年1月8日免租期间的租金275,700元(91,900元/月*3个月五、自本判决生效之日起7日内，被告上海怡万美容美发有限公司应支付原告上海老介福商厦聘请律师费40,000元。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,800元，减半收取5,900元，由原告上海老介福商厦负担394.90元，由被告上海怡万美容美发有限公司负担5,505.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年七月三十日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。