湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异106号案外人：湖南宁华置业有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元东路189号星湖湾一期25栋201号。法定代表人：李晓刚，总经理。委托诉讼代理人：董泰安，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁敏敏，北京市高朋（南京）律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市五一大道456号亚大时代大厦1-8层、10层、26层。负责人：陈守中，行长。委托诉讼代理人：熊梦婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被执行人：李霞，男，1989年12月24日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被执行人：周婷，女，1993年4月9日出生，汉族，住湖南省湘潭县。在本院执行申请执行人平安银行股份有限公司长沙分行（以下简称平安长沙分行）与被执行人李霞、被执行人周婷金融借款合同纠纷一案中，案外人湖南宁华置业有限公司（以下简称宁华公司）对本院依据（2019）湘0102执1714号《执行裁定书》查封被执行人李霞名下的位于长沙县房屋（预告证明号为413016929，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人宁华公司提出异议称，2013年6月26日，宁华公司与李霞签订《长沙县商品房买卖合同（预售）》，并办理了预告登记和网签备案手续。后因李霞未按期偿还银行贷款，致使宁华公司承担担保责任代为清偿了债务，宁华公司清偿债务后依法起诉要求解除合同，长沙县人民法院于2019年11月25日作出（2019）湘0121民初10266号《民事判决书》，判决解除宁华公司与李霞签订的《长沙县商品房买卖合同（预售）》，并要求李霞协助办理房屋预告登记注销手续、撤销网签备案手续。该判决已生效，宁华公司已向长沙县人民法院申请强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。宁华公司请求解除对案涉房屋的查封。申请执行人平安长沙分行、被执行人李霞、被执行人周婷未陈述意见。本院查明，平安长沙分行与李霞、周婷金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月9日作出（2018）湘0102民初8262号《民事判决书》，判决解除平安长沙分行与李霞签订的编号为平银长沙分行个信贷字2016第RL20160812000472号《个人信用贷款合同》，李霞、周婷于本判决生效之日起十日内向平安长沙分行偿还截至2018年5月31日的借款本金231120.83元及利息52975.07元，之后的利息以借款本金231120.83元为基数，以月利率2.295%为标准，自2018年6月1日起计算至实际清偿之日止，李霞、周婷于本判决生效之日起十日内向平安长沙分行支付律师代理费1000元。该判决发生法律效力后，李霞、周婷未履行判决所确定的义务，平安长沙分行向本院申请执行，本案立案受理后于2019年4月11日作出（2019）湘0102执1714号《执行裁定书》，裁定冻结、扣划被执行人李霞、周婷的银行存款或扣留、提取其收入297473.9元（未计算从2018年6月1日起至清偿之日止的利息及迟延履行期间的利息），或者查封、扣押其价值相当的财产。另查明，2013年6月26日，宁华公司与李霞签订《长沙县商品房买卖合同》，约定宁华公司将位于长沙县出卖给李霞，合同总价款1970287元，其中1180000元由李霞通过银行按揭贷款的方式支付；李霞应严格按照与贷款银行所签订贷款合同的约定及时、足额向贷款银行归还相关款项，若李霞未能按约向银行归还上述款项，致使宁华公司承担连带还款保证责任的，李霞应在宁华公司承担连带还款保证责任后10日内，一次性归还宁华公司垫付的全部款项及相应银行同期贷款利息并赔偿宁华公司因此造成的全部损失（包括但不限于相关诉讼费用、公告费用、律师费用等），逾期未能归还则视为李霞严重违约，宁华公司有权解除本合同。宁华公司根据本条约定解除本合同后30日内将已付房款无息返还给李霞（如宁华公司垫付款项，则直接从已付款中扣除），定金不返还，同时李霞按总房款的10%向宁华公司支付赔偿金。2013年7月23日，李霞与中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行（以下简称工商长沙东塘支行）、宁华公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定李霞向工商长沙东塘支行贷款1180000元用于购置长沙县，并自愿以该商品房向工商长沙东塘支行提供抵押担保；宁华公司自愿对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。因李霞未按照《个人购房借款／担保合同》的约定按时归还贷款，工商长沙东塘支行于2017年7月26日、2017年9月30日、2018年1月30日分三次从宁华公司在工商长沙东塘支行的保证金账户上划扣31464.04元、15694.35元、31584.79元，共计78743.18元，上述被划扣款项已用于归还李霞在工商长沙东塘支行的违约贷款。因李霞未按期足额偿还上述购房贷款，工商长沙东塘支行起诉至长沙市雨花区人民法院，要求李霞、宁华公司承担相应责任。长沙市雨花区人民法院于2019年1月15日作出（2019）湘0111民初4218号《民事判决书》，判决解除《个人购房借款／担保合同》，李霞在判决生效之日起十日内向工商长沙东塘支行偿还借款本金、利息（罚息）、案件受理费、公告费等款项，宁华公司对李霞的上述付款义务承担连带清偿责任。因李霞未按生效裁判文书在指定的期间向工商长沙东塘支行履行给付金钱义务，宁华公司于2019年9月19日向工商长沙东塘支行支付两笔代偿款157873.17元、1014448.22元，共计1172321.39元，履行了保证责任。因李霞未向宁华公司偿还前述款项，宁华公司起诉至长沙县人民法院，要求解除宁华公司与李霞签订的《长沙县商品房买卖合同》，李霞协助宁华公司办理案涉房屋的预告登记注销手续和合同备案撤销手续，并偿还宁华公司代其向工商长沙东塘支行支付的贷款本息及相关费用共计1251064.57元和违约金197028.7元。长沙县人民法院于2019年11月25日作出（2019）湘0121民初10266号《民事判决书》，判决解除宁华公司与李霞于2013年6月26日签订的《长沙县商品房买卖合同》，李霞在本判决书生效后七日内协助宁华公司办理案涉房屋预告登记注销手续及《长沙县商品房买卖合同》备案撤销手续，李霞在本判决生效后十日内偿还宁华公司代其向工商长沙东塘支行支付的贷款本息及相关费用共计1251064.57元、违约金10000元和律师代理费61342元。本院认为，本案争议焦点为宁华公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。李霞预期取得案涉房屋所有权的依据是其与宁华公司签订的《长沙县商品房买卖合同》，现该商品房买卖合同业经生效裁判解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉房屋仅办理了预告登记，合同解除后，李霞应当按生效判决所确定的义务协助宁华公司办理案涉房屋的预告登记注销手续，案涉房屋未发生物权变动的后果，应仍属于宁华公司所有，因此宁华公司享有足以排除案涉房屋强制执行的权利，宁华公司提出请求解除对案涉房屋的查封措施，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：中止对湖南省长沙县房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  江 涛人民陪审员  魏建莲人民陪审员  周 玲二〇二〇年七月二十三日法官助理李家成书记员厉大桥附本裁定适用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。