内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1679号   上诉人（原审被告）：内蒙古包头当代建设集团有限责任公司，统一社会代码：9115020470123503X6。   法定代表人陈青平，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈琨。   委托诉讼代理人：寇琳娜。   被上诉人（原审原告）：战阳嘉，女，1994年6月20日出生汉族，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：肖雪峰，内蒙古瑞安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陶金，内蒙古瑞安律师事务所律师。   上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司因与被上诉人战阳嘉商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初4233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司的委托诉讼代理人陈琨，被上诉人战阳嘉的委托诉讼代理人肖雪峰、陶金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   内蒙古包头当代建设集团有限责任公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院作出的（2019）内0204民初4233号民事判决。二、请求贵院依法改判，驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求或发回重审本案。三、一审、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，主要表现在以下几个方面：第一，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。上诉人已按照《商品房买卖合同》的约定，在2016年3月30日，已将被上诉人需办理产权登记的全部材料报送给产权部门，产权部门同意按现状为被上诉人办理房屋产权证书。现被上诉未取得产权证书是因为房产部门的原因。同时，上诉人不存在擅自更改设计规划，导致工程未通过综合验收的行为。故从2016年3月31日起，不能将未办理产权证的责任归责上诉人，上诉人不存在违约行为。因此上诉人不应承担违约责任。第二，被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，应依法驳回被上诉人要求支付逾期办证的违约金已超出诉讼时效，应驳回其诉讼请求。上诉人早在2012年便得知未取得房产证书，但一直未主张逾期办证违约金，现被上诉人在2019年才向法院提起民事诉讼主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，本案早已过诉讼时效。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，在上诉人一审提出诉讼时效抗辩的情况下，法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，上诉人认为，一审判决事实认定不清，适用法律错误，故导致作出的判决是错误的。请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。   战阳嘉辩称，上诉人存在违约行为，应当承担违约责任。上诉人应按照合同的约定在实际交付房屋后360日内，即应在2013年10月14日前给被上诉人办理房屋权属登记，至今上诉人仍未办理产权登记，应当承担逾期办证的违约金。被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，上诉人的诉求缺乏法律依据，不应当得到支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   战阳嘉向一审法院起诉请求：1、依法确认合同编号为2009-0015017《包头市商品房买卖合同》附件五第一条、第三条，2009-0015024《包头市商品房买卖合同》附件五第一条、第三条无效；2、依法判令被告继续履行合同编号为2009-0015017《包头市商品房买卖合同》和2009-0015024《包头市商品房买卖合同》；3、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金（按照每日129.3226元从2013.10.14开始计算至被告向产权登记机关提交资料办理产权登记之日），暂计算至起诉之日违约金为283733.8元；4、依法判令被告退还原告办理产权登记证各项税费43168元；第三项、第四项诉讼请求金额合计326901.8元。5、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，一审法院予以确认并在卷佐证。2012年10月18日，原告购买被告开发的位于包头市青山区友谊大街北体育公园内生态大厦1101以及1108号房屋两套，建筑面积分别为104.95平方米及75.58平方米，房屋价款分别为754823元及538403元，原告一次性付清两套房屋房款，被告于2012年10月18日履行交付房屋义务；2013年7月10日，原告与被告补签订两份《包头市商品房买卖合同》，合同约定：被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金（第十二条）。在附件五补充合同第三条又约定：产权证在本项目办理完毕当代生态大厦总产权证的360天内办理完毕。双方在合同附件五补充合同第一条中还约定，“乙方应在房屋交付使用时由甲方代收产权证费、契税、维修基金等相关费用，收费标准按照相关部门的规定收取。”2012年10月18日，原告向被告交纳了两套房屋的契税、产权登记费、维修基金、手续费、测绘费、印花税、代办费等费用共计81965元。被告至今未给原告办理涉案房屋产权证书。内蒙古包头当代建设集团有限责任公司未按有关部门审批规划，将规划许可的包头市××区，并将坐落地标向西移动7.5米，因其擅自变更设计规划，致使该工程未通过综合验收。本案审理过程中，被告未能提交证据证明涉案工程已通过相关部门的综合验收。庭审中被告陈述，2016年3月30日之前，被告已将包含涉案房屋在内，于2015年12月31日以前交付使用但未办理产权登记的项目报送青山区人民政府集中治理，青山区人民政府同意按现状办理产权证，现目前正在办理中。因此，从2016年3月31日起不能办理产权证的责任不能归责于当代建设公司，当代建设公司不应承担违约责任。被告为此提交证据：青府文字（2016）48号青山区人民政府文件及青山区（未批先建）房地产项目前期手续办理情况统计表。原告质证，真实性认可的，证明目的不认可，该证据说明当代生态大厦属于未批先建工程，不属于产权遗留项目，被告未按照合同约定向产权登记机关递交办理产权证的手续，因为其没有通过规划验收、没有递交办理产权证的相关手续，所以至今未办理产权证，主要原因是被告的违约行为而并非政府的行政不作为，所以不能认可被告的证明目的。   一审法院认为，原告战阳嘉与被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签认的《包头市商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律效力，应当继续履行。原告按照合同约定向被告交纳了房款及办理房屋所有权证的相关费用，被告应按照合同约定给原告办理房屋权属登记。关于合同约定的办理产权登记的时间，《包头市商品房买卖合同》第十二条与该合同附件五补充合同第三条约定不一致，补充合同应视为对《包头市商品房买卖合同》第十二条的补充。补充合同中约定的“产权证在本项目办理完毕当代生态大厦总产权证的360天办理完毕”，经过查明事实，被告认可未能办理涉案房屋产权登记的原因系其擅自变更设计规划，致使工程至今未通过综合验收，导致无法办理产权登记，故被告当代建设公司应按合同约定承担违约责任。原告请求按照合同约定从实际交付房屋之日推算360日即2013年10月14日至产权证办理完毕之日的违约金，每日按两套商品房价款1293226元（754823＋538403）的1支付至产权证办理完毕之日止（暂计至2019年10月25日为283733.8元），一审法院认为，每日按商品房价款的1计算违约金过高，一审法院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金计算标准予以适当调整，按日0.5计算较为恰当，双方对2012年10月18日实际交付房屋没有异议，依据相关法律规定，对于每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对原告从2013年4月14日计算违约金的诉讼主张超出诉讼时效期间部分一审法院不予支持，判决如下：一、继续履行原、被告双方签订的合同编号为2009-0015017、2009-0015024的《包头市商品房买卖合同》，被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后在当代生态大厦项目办理完毕总产权证的360天内为原告战阳嘉办理生态大厦-1101以及生态大厦-1108号房屋产权证书；二、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司支付原告战阳嘉违约金，自2016年10月25日起至产权证书办理完毕之日止，按照两套房屋总价款1293226元的日0.5计算，总计不得超出房屋总价款的30％；三、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司退还原告战阳嘉办理产权证各项费用43168元；四、驳回原告战阳嘉的其他诉讼请求。案件受理费6204元，由被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司负担3512元，由原告战阳嘉负担2692元。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司与被上诉人战阳嘉所签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规及强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。被上诉人战阳嘉按照合同约定向上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司缴纳了房款及房屋权属登记的费用，上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司应当按照合同约定的时间履行办证的义务。上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司提出已将办理产权登记的全部材料报送给产权部门，被上诉人未取得产权证的原因在于房产部门，上诉人不存在逾期办证违约行为等的上诉理由，涉案房屋的产权证未能按照合同约定时间办理完毕基于上诉人擅自变更设计规划，致使工程至今未通过综合验收导致，上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司应当承担逾期办证的违约金。一审法院根据合同的履行情况及当事人的过错承担，酌情调整合同约定的违约金并无不当。上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司提出被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，应予以驳回的上诉请求，一审法院支持了被上诉人战阳嘉从2016年10月25日以后诉请的违约金请求符合法律规定，并无不当。鉴于上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司至今无法给被上诉人战阳嘉办理产权证，一审法院就逾期办证的违约金自2016年10月25日起至产权证书办理完毕之日止，二审法院认为违约金截止时间应当更正为上诉人具备办理房屋产权证之日止。   综上所述，内蒙古包头当代建设集团有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理6204元，由内蒙古包头当代建设集团有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵文革     二〇二〇年七月二十一日   法官助理 于 雁   书 记 员 杜 威