安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1125民初1764号原告：张佳骏，男，1990年12月28日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：姚吉明，安徽皖江律师事务所律师。被告：王蕾蕾，女，1979年4月4日出生，汉族，住安徽省定远县。被告：刘勇（王蕾蕾丈夫），男，1975年11月10日出生，汉族，住安徽省定远县。被告：李昭昭，男，1976年6月30日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：靳舫，安徽天定律师事务所律师。原告张佳骏与被告王蕾蕾、刘勇、李昭昭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告张佳骏及其委托诉讼代理人姚吉明，被告刘勇、被告李昭昭及其委托诉讼代理人靳舫到庭参加诉讼，被告王蕾蕾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张佳骏向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告的房屋买卖合同；2、判决三被告连带返还购房款403290元并赔偿损失200000元；3、判决三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年9月10日，原告与被告王蕾蕾、刘勇签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其按揭购买的位于定城镇永康路南侧微盐曲阳新天地38幢1001室住宅（毛坯，面积约137.34平方米）转让给原告，约定房屋总价款780000元，原告先付定金20000元，至2018年9月20日付房款336300元，剩余公积金贷款443700元，由原告按月定期还款。合同还约定，此房产证办好后，二年内到不动产管理部门办理过户手续。违约责任，逾期交房和逾期付款的，均应当按照房屋成交价款的30%向对方支付违约金。约定由卖方亲属即被告李昭昭为被告王蕾蕾、刘勇《房屋买卖合同》提供担保。当日，三方又签订了“补充协议”，明确原告支付的所有房款由被告(担保人)李昭昭代收。《房屋买卖合同》及其“补充协议”签订后，原告按照约定支付了首付房款336300元。后又按每月4466元标准向被告李昭昭支付了15个月的后期房款。原告购房后对该房屋进行了装潢并入住。不料，2019年年底，原告获悉定远县人民法院因被告刘勇债务而查封了原告所购该套住房，该房屋面临被拍卖。使得原告不仅不能取得该套房屋产权，还给原告造成重大经济损失。综上所述，由于被告王蕾蕾、刘勇无权处分抵押房产，导致原告不能实现合同目的，并造成原告损失，对此原告有权解除合同并要求三被告返还财产、赔偿损失。被告王蕾蕾、刘勇辩称，一、原告要求解除买卖合同不合理，因为原告仍居住在该房子里；二、虽然房子被冻结，但被告正在处理中，没有给原告造成任何损失；三、合同上约定的办证期未到，约定为拿到房产证的两年内；四、当时约定，甲方付首付款，剩余以王蕾蕾的公积金交付，也是原告为了降低利息和缓解经济压力。被告李昭昭辩称，一、原告要求解除合同及赔偿损失无相关事实依据。1、涉案房屋买卖双方达成协议至今，卖方王蕾蕾、刘勇已按约将房屋交付给乙方，即便房屋目前被查封，但并未影响到原告对房屋的实际占有和使用，且卖方作为房屋的产权人现仍在积极处理房屋解封事宜，房屋买卖合同并未存在无法履行的客观情形；同时依据合同第五条约定，房屋的过户时间为房产权证办好后两年内，亦没有超过履行期限。对此，就合同本身来看房屋卖方无相关违约或根本违约行为，房屋买卖合同客观上仍在履行之中，由此可见，原告诉称不能取得房屋产权、卖方无权处分房产等要求解除房屋买卖合同及返还房款的相关理由不能成立。2、基于涉案房屋买卖合同无解除的事实和法律缘由，在目前的合同履行过程中并未对原告造成任何损失，而仅凭原告提供的其与合肥米兰国际专卖店的装修合作协议来认定损失明显无证明力，除该份协议外，相关装修材料的采购发票、装修款发票以及货单等均未能提供，无法证明该份协议已经实际履行，同时经国家企业信用信息公示系统及全国组织机构统一社会信用代码公示查询网站上均无法查询到该协议中装修方合肥米兰国际专卖店的企业信息，且单从企业名称上看也不应为装修公司，不能排除该份协议系原告为起诉而伪造证据的可能性。二、被告李昭昭不应就原告所诉的购房款承担任何保证责任。1、依据担保法第十五条之规定，保证合同应当包括保证范围、保证方式等相关具体内容，就本案补充协议，无论从形式或内容来看，均不符合保证合同的格式要件，不应视为保证合同，更未约定保证范围，且该协议内容仅仅是围绕代收款陈述，最多仅能理解为被告李昭昭作为代收款人的保证，即被告李昭昭保证收取房款后视为卖方收取房款的保证，而不能据此随意扩大引申为对全部合同项下的各项约定进行担保。2、被告李昭昭涉案身份仅为房款的代收人，其并未于涉案房屋买卖合同上签名，相关条款仅于房屋买卖双方生效，而对其不具有法律效力，无法视为其对房屋买卖合同所形成的债权债务等均予以认可，相关合同风险不能据此转嫁于被告李昭昭，而应由房屋买卖方自行承担。综上，原告要求被告李昭昭连带返还购房款的事实和理由不能成立，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。原告张佳俊为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、原告身份证复印件，证明原告身份；二、房屋买卖合同、补充协议及房款收条，证明双方约定房屋买卖的条款，约定李昭昭作为担保人，李昭昭收取了房屋首付款336300元；三、支付宝电子转账回单一张、徽商银行业务凭证21张，证明原告按照约定支付房款的情况；四、装修合作协议，证明原告购房后进行装修并入住，原告的装修的项目和有关的费用；五、2019皖1125执异23号执行裁定书，证明原告所购房屋由于刘勇的债务被法院查封，原告无法取得该房屋产权，原告主张解除合同具有法定理由。被告刘勇质证认为，对证据一，无异议；对证据二，真实性无异议，只能证明李昭昭作为房款的收款人；对证据三，钱不是给我的，我不清楚；对证据四，不认可；对证据五，真实性无异议，但是法院查封的房屋所牵涉的债务不是我个人的债务，是多人被共同起诉而造成的查封，另外解封正在处理中，肯定可以解封。房产查封的过程中，只是法院的保全手段，并没有给原告造成损失。被告李昭昭质证认为，对证据一，无异议；对证据二，合同真实性由法庭审查，补充协议和收条的真实性无异议。原告所说的李昭昭为担保人的证明目的不予认可。另外房屋买卖合同李昭昭没有签字，相关条款对其没有效力。补充协议也是仅仅针对代收款进行了约定。关于原告主张的担保没有其他任何约定；对证据三，无异议；对证据四，三性均不认可。合同的相对方合肥米兰国际专卖店经网上查询无任何企业信息，也无法证明该协议已经实际履行；对证据五，真实性请法庭依法审查，对原告的证明目的不认可。即便房屋被暂时的保全，也没有影响原告任何实质性的权利，房屋也没有进行评估拍卖，有解封的可能性。被告刘勇为支持其主张，向本院递交以下证据证明：不动产登记信息，证明房屋仍然登记在被告夫妻名下，我们有权处分。原告张佳俊质证认为，真实性无异议，但从其中能够看出来房屋已被两家法院查封。被告李昭昭质证认为，无异议。被告王蕾蕾未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。被告李昭昭未向本院举证。经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下：对张佳骏所举证据一、二、三、五，真实性均予以确认，证明目的予以综合认定；对原告所举证据四，因两被告均不认可，且当庭原告也认可该装修款项尚未支付，故不能证明原告的装修费用证明目的。对刘勇所举证据，真实性本院予以确认，但其中明确注明是预购商品房预告及抵押预告登记，且载明一般抵押，抵押机构是中国建设银行股份有限公司定远支行，并被定远县人民法院、长春市朝阳区人民法院查封。经审理本院查明案件事实如下：2018年9月10日，原告张佳骏（作为乙方方）与被告王蕾蕾、刘勇（作为甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其按揭购买的位于定远县定城镇永康路南侧徽盐曲阳新天地38幢1001室房地产（房屋所有权证号定远县商品房预售合同201800030084号，建筑面积约137.34平方米）出售给乙方，房屋转让价为人民币780000元；乙方先付定金20000元，2018年9月20日内，乙方付房款336300元（含定金），甲方此房剩余公积金贷款443700元，由乙方按月定期还款；本协议签字生效后，此房产权证办好后二年内到县土地、房产交易部门办理过户手续；交房日期定于以售楼部为准。合同第九条另需约定的其他事项，1、如双方出现违约或其它一切原因，由补充协议中担保人李昭昭承担解决。2、甲方办此房产权证费用由甲方承担，过户费用由乙方承担。王蕾蕾、刘勇在甲方栏签名、捺印，张佳骏在乙方栏签名、捺印。2018年9月10日，刘勇、王蕾蕾（作为甲方）与张佳骏（作为乙方）及李昭昭（作为甲方担保人）又签订了《补充协议》，约定“由于甲方原因，乙方支付甲方位于定远县徽盐曲阳新天地38幢1001室房屋全部房款交由甲方哥哥代收。房款包括首付款与每月按揭贷款。”同日，李昭昭给张佳骏出具房款收条，“今收到张佳骏身份证号码：购买位于定远县定城镇永康路南侧徽盐曲阳新天地38幢1001室房款人民币叁拾叁万陆仟叁佰元整（336300元）含定金贰万元整。”2018年9月19日，张佳骏通过徽商银行定远支行向李昭昭账户分七笔转入316300元，加上先期给付的20000元定金，计336300元。自2018年9月20日至2019年11月19日，张佳骏共十五次（十四次通过银行转账，一次通过支付宝转账）向李昭昭账户转账66990元（每次4466元）。2018年12月，因张佳骏知道涉案房屋因刘勇欠外债被法院查封，遂停止支付每月的按揭款。另查明，案涉房屋于2018年12月交付给张佳骏。再查明，本院于2018年9月29日作出（2018）皖1125民初5114号之一民事裁定书，查封了案涉房屋。2019年12月3日，张佳骏得知案涉房屋被本院查封后，向本院提出执行异议申请。请求本院解除房产查封，归还房产给异议人。本院于2019年12月16日作出（2019）皖1125执异23号执行裁定书，驳回张佳骏的异议请求。审理中，经张佳骏申请，本院裁定冻结李昭昭银行账户存款人民币620000元或查封、扣押其他等额财产。本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉《房屋买卖合同》应否解除？2、购房款403290元应由谁返还？3、原告主张的赔偿损失200000元应否支持？关于焦点1，本案的《房屋买卖合同》是合同双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。但在履行过程中，张佳骏知道案涉房屋被告法院查封，王蕾蕾、刘勇有丧失或者可能丧失履行能力的情形下，遂中止履行合同，且王蕾蕾、刘勇在张佳骏中止履行后，并未在合理期限内恢复履行能力（解除查封）或提供适当担保，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，张佳骏有权解除合同。故对原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于焦点2，张佳骏根据合同约定，按约履行支付首付款336300元及按揭款66990元（计15个月，4466元/月），合计403290元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应由王蕾蕾、刘勇返还给张佳骏。至于张佳骏要求李昭昭作为担保人及收款人，也负有返还义务的主张，因李昭昭在《房屋买卖合同》中并未签名，该《房屋买卖合同》的约定对李昭昭无效，而《补充协议》中仅约定张佳骏向李昭昭履行支付购房款，李昭昭是代为收款人，并无其他约定，故原告要求李昭昭共同连带返还购房款的主张，因无合同约定和法律规定，本院不予支持。关于焦点3，原告主张被告赔偿损失200000元，原告仅提供了《装修合作协议》，因被告不认可，且当庭原告也认可该装修款项尚未支付，故不能证明原告的实际损失情况，待原告证据充足后可另行主张。故对原告赔偿损失200000元的诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称，涉案房屋被查封仅仅是保全措施不是执行措施，原告也当庭自认其仍居住和使用，合同仍在履行中，原告所说的办证也没有超过履行期限，所以原告要求解除合同没有法律依据。该辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张佳骏与被告王蕾蕾、刘勇于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王蕾蕾、刘勇返还原告张佳骏购房款403290元，于本判决发生法律效力后五日内一次性付清；三、驳回原告张佳骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9832元，减半收取4916元，由原告张佳骏负担1630元，被告王蕾蕾、刘勇负担3286元；诉讼保全费3620元，由被告王蕾蕾、刘勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李恩福二〇二〇年七月六日书记员  罗永新本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。