广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初128号原告：叶龙坪，女，1996年12月14日出生，户籍所在地：广东省梅州市梅江区十甲尾22号，现住广东省梅州市梅江区********（原农校科研中心）8、9号安怀通讯店,公民身份号码：340************727。委托诉讼代理人：邹秀虹，广东义致律师事务所律师。被告：古达超，男，1982年10月16日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区******，公民身份号码：441************437。被告：徐炳荣（曾用名徐海辉），男，1983年6月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区*************，公民身份号码：441************354。原告叶龙坪与被告古达超、徐炳荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，并于2020年3月10日公开开庭进行审理。原告叶龙坪的委托诉讼代理人邹秀虹到庭参加诉讼，被告古达超、徐炳荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶龙坪向本院提出诉讼请求：1、依法撤销(2015)梅丰法民一初字第107号《民事裁定书》、(2019)粤1423执恢72号《民事裁定书》，并停止对徐海辉名下位于梅州市梅江区********(原农校科研中心)一楼12间房屋中编号为8号和9号的店铺的强制执行行为；2、判决确认位于梅州市梅江区********(原农校科研中心)一楼12间房屋中编号为8号和9号店铺的不动产归原告所有；3、判决在法律障碍消除后，由被告徐海辉协助原告办理产权过户手续；4、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法撤销(2015)梅丰法民一初字第107号《民事裁定书》、(2019)粤1423执恢72号《民事裁定书》，并停止对徐海辉名下位于梅州市梅江区********(原农校科研中心)一楼12间房屋中编号为8号和9号的店铺的强制执行行为，解除对上述店铺的查封。事实和理由：2014年1月17日，徐海辉通过向梅州市产权交易所公开竞价，拍卖取得梅州市梅江区********(原农校科研中心)一至四层房地产(原房地产权证号：粤房地证字第2983947号)。2015年8月4日，原告与徐海辉订立一份《房屋买卖合同书》，约定徐海辉将坐落于梅州市********(农校科研中心)的房屋(原房地产权证号：粤房地证字第2983947号，建筑面积2175.6m²)中一楼12间房屋中编号为8号和9号的两间房屋出卖给原告，面积分别为34.5m²和39.36m²，单价为15980元/m²，总价款为1180123元。原告在合同签订之前向徐海辉支付了20000元定金，合同签订之日向徐海辉支付购买店铺款的60%即708073.8元，于2015年9月14日向徐海辉支付了150000元，于2015年10月9日向徐海辉支付了40000元，合计支付款项898073元，另外，原告还向徐海辉缴交了73850元办证费。合同签订2个月后，徐海辉将上述店铺交付给原告管理使用至今。徐海辉因未按约定在签订合同时10个月内将上述店铺的产权过户到原告名下，原告向梅江区人民法院提起诉讼【(2017)粤1402民初634号】，诉请要求徐海辉办理过户手续。梅江区人民法院认定双方之间签订的《房屋买卖合同书》属双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法受法律保护。法院于2019年11月13日发出(2016)粤1423执160号《公告》，拟对徐海辉名下位于梅江区西郊办大坝一至四层的房产进行拍卖，后原告向法院提交了书面《异议书》。法院于2019年12月3日作出《关于对本院执行申请执行人古达超、蔡俊明、陈育文等与被执行人徐海辉(现名徐炳荣)其他合同纠纷案件中拍卖徐海辉房产提出执行异议的答复》，答复内容为：对于申请人的债权或其他权利可以通过其他诉讼方式确认后并对处置该房产所得价款中申请参与分配。原告不服该答复，于2019年12月19日提出执行异议申请，法院于2019年12月27日作出裁定，驳回原告的执行异议。贵院上述答复、裁定不符合相关法律的规定，应予纠正。作为本案原告而言，原告已依据合同履行了大部分的义务即(包含过户费用在内)支付了大部分合同款项，且在法院查封前已合法占有该不动产并使用多时，该不动产并非因原告的自身原因未办理过户登记手续，徐海辉作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助原告办理过户登记的义务，据此，案涉房屋已经脱离徐海辉责任财产范围，徐海辉已收取了原告支付的大部分购房款，且原告也愿意按合同支付剩余的购房款项，徐海辉的责任财产并未因此减损，徐海辉已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则，因此，原告对涉案房地产享有足够的权利，该权利能够足以排除贵院的执行。原告认为，徐海辉作为出卖人因原告已按约定履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，原告作为买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示权力。另外原告还依法享有请求协助办理涉案房屋过户登记手续、进而取得涉案房屋所有权(完全物权)的权利，即对梅江区西郊村大坝瓜园下(原农校科研中心)一楼12间房屋中编号为8号和9号店铺的不动产物权期待权。综上，原告为维护自己的合法权益，特此提出异议，请求法院查明案件情况，支持原告的请求。被告古达超、徐海辉均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年1月17日，被告徐炳荣（曾用名徐海辉）在梅州市产权交易所通过公开竞价方式，拍卖取得位于梅州市梅江区********(原农校科研中心)一至四层的房地产(房地产权证号：粤房地证字第2983947号)，该房地产权证上的权属人登记为梅州农业学校，房屋权属来源为房改剩余，土地权属来源为划拨，土地权属性质为国有。2014年9月23日，上述房地产的土地权属人从“梅州农业学校”名下过户登记到“徐海辉”名下，但土地用途仍为科教用地。而房屋产权仍登记在“梅州农业学校”名下。被告徐炳荣拍卖取得上述房地产后，将第一层拆分成12间独立店铺进行出售。2015年8月4日，原告与被告徐炳荣在广东客中梅律师事务所律师的见证下签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定：“甲方：徐海辉；乙方：叶龙坪。甲方于2013年12月12日在梅州市产权交易所举办的产权交易会上，通过公开竞价成交的方式，取得了原梅州农业学校位于梅州市********（农校科研中心）一至四层的房地产，原产权证号：粤房地证字第2983947号，建筑面积：1861m²，具体详见2014年1月17日的梅州市产权交易所成交确认书。一、甲方自愿将坐落于梅州市********(农校科研中心)的房屋（原产权证号：粤房地证字第2983947号，建筑面积：2175.6㎡）中一楼12间房屋中的二间房屋出卖给乙方。具体的店编号：8号和9号，分别的具体面积：34.5m²和39.35m²，单价为15980元/m²，销售总价：1180123元，实际面积按房管或国土部门丈量的为准，总价按实际面积多还少补。二、乙方愿意购买甲方一楼12间店中的8号店和9号店，在签订正式合同之前，乙方于2015年8月4日向甲方支付定金20000元。在本合同签订之日，支付购房款1180123元的60%即708073.8元，前期支付的定金20000元抵购房款，实际应支付688073.8元。……四、甲方收到乙方支付的全部购房款的60%即708073.8元后，应无条件为乙方办理房产证，办理过户手续所产生的有关税费，全部由乙方承担。办证费用：1000元/m²，签订本合同时，乙方应向甲方支付办证费用共73850元(二店合计73.85m²)。甲方应在本合同签订之日起10个月内为乙方办理好过户手续。若甲方未在10个月内办好证，除60%的购房款应退回给乙方外，还应支付60%购房款的10%作违约金给乙方。五、乙方付清全部购房款的60%后，甲方应在2个月内将房屋装修完善，将该房产交付乙方，乙方在交付当日向甲方支付全部购房款的10%即118012.3元。证件办好后支付剩余的30%的购房款。房产应无任何担保、抵押、无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、入网费、有线电视费等。……八、本房屋买卖合同书自双方签字之日生效。”上述合同签订2个月后，徐炳荣将涉案两间店铺交付给原告管理使用，原告则将涉案店铺进行经营。2015年11月18日，古达超因民间借贷纠纷以徐海辉为被告向本院提起诉讼，诉讼过程中古达超向本院申请财产保全，本院于2015年12月21日依法查封了徐海辉名下的位于梅州市梅江区西郊办大坝里一至四层的国有土地使用权【地号：140*****0178-3号，证号：梅州市国用（2014）第10757号】，查封期限自2015年12月21日至2017年12月20日止。2016年5月25日，本院立案受理申请执行人古达超申请执行被执行人徐海辉借款合同纠纷一案，于2018年9月25日对被执行人徐海辉名下的上述国有土地使用权继续予以查封。2019年12月12日本院作出（2019）粤1423执恢72号之一执行裁定书，对前述国有土地使用权继续予以查封，查封期限为二年。原告述称其于2019年11月13日看到店铺门前张贴的一份本院关于拟对徐炳荣名下位于梅州市梅江区西郊办大坝一至四层的房产进行拍卖《公告》后，便于2019年11月19日向本院提交了书面《异议申请书》。本院于2019年11月29日作出《关于对本院执行申请执行人古达超、蔡俊明、陈育文等与被执行人徐海辉（现名徐炳荣)其他合同纠纷案件中拍卖徐海辉房产提出执行异议的答复》，答复内容为：对于申请人的债权或其他权利可以通过其他诉讼方式确认后并对处置该房产所得价款中申请参与分配。原告不服该答复，于2019年12月19日对执行标的提出书面异议，本院于2019年12月27日作出（2019）粤1423执异3号裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，故向本院提起执行异议之诉，请求支持其诉讼请求。另查明，2014年1月17日，被告徐炳荣与梅州市产权交易所签订了一份《梅州市产权交易所成交确认书》，主要内容有：“一、成交总价款6416900元。…三、受让人已查阅有关交易资料，对成交标的的相关情况进行了必要的尽职了解，本所按标的的现状进行转让，对标的的品质不承担瑕疵担保责任。…十一、土地使用权的用途按原产权证载明的进行成交，受让人如需改变，本所及委托人不负责办理手续及不承担税、费。十二、与成交标的相关的房地产政策变动而造成的过户障碍或引起的税费增减，由受让人承担。…十五、本确认书所称委托人为梅州农业学校”。再查明，被执行人徐海辉（身份证号码：441************033），存在双重户口问题，与徐炳荣（身份证号码：441************354）系同一人，其徐海辉的身份现已被公安机关依法注销。2017年4月5日，原告叶龙坪因徐海辉未在合同约定的时间内将上述产权过户到其名下，遂向梅江区人民法院提起诉讼，诉请要求徐海辉执行原合同，为原告办理房产过户手续。徐海辉到庭辩称：“双方在签订合同时约定10个月内办理产权过户手续，但后来因政策问题导致无法办理过户手续。涉案店铺的国有土地使用证过户到被告名下时，土地用途为科教用地，因土地用途为科教用地，无法进行分割，所以无法将涉诉店铺的产权过户登记到原告名下。目前涉诉店铺的1-4层的房产权属登记人仍是梅州农业学校，尚未过户到被告名下”。梅江区人民法院于2017年9月30日作出了（2017）粤1402民初634号民事判决书，认定房屋买卖合同合法有效，同时认为，虽双方约定的办理产权变更登记的时间届满，但由于涉案店铺的土地目前处于查封状态，而涉诉店铺的房产权属人仍为梅州农业学校，且涉诉店铺的土地性质为科教用地，目前将涉诉店铺的产权变更至原告名下的条件尚未成就，原告可在条件成就后再行主张，因此判决驳回原告叶龙坪的诉讼请求。同时，案外人赖宣文、李俊锋、刘素平、李冬平、谢怀安等人亦于2017年向梅江区人民法院起诉徐海辉等要求将位于梅州市梅江区********（农校科研中心）的房屋一楼12间房屋中编号为2号、1号、4号、5号及6号的店铺办理产权证至其买受人名下或要求解除双方签订的《房屋买卖合同书》，后经梅江区人民法院调解，当事人之间均自愿达成了解除《房屋买卖合同书》并由徐海辉等退还全部购房款、办证费用及支付违约金等条款。原告在诉讼中表示如法院有要求，同意将合同约定之剩余款项交付至法院。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案中，原告以排除对涉案标的物执行为目的，向本院提出书面异议，后本院作出驳回其异议请求的裁定，故原告作为案外人向本院提起执行异议之诉，符合法律规定。本案的争议焦点主要是原告向被告徐炳荣购买涉案店铺的行为是否足以排除法院对涉案店铺的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，买受人的物权期待权必须具备四个条件，缺一不可。首先，原告于2015年8月4日与被告徐炳荣签订的《房屋买卖合同书》，约定将涉案标的物即位于梅州市梅江区********（农校科研中心）的房屋一楼12间房屋中编号为8号和9号的两间店铺以总价款1180123元的价格出卖给原告，是其双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效的合同；其次，原告与被告徐炳荣签订《房屋买卖合同书》的时间和被告徐炳荣将涉案店铺交由原告占有使用的时间均在本院查封之前，原告亦依约向被告徐炳荣支付了约60%的价款，且表示愿意将剩余价款交付至法院；最后，由于涉案店铺未办理过户登记，故关键看涉案店铺未办理过户登记的原因及原告对此是否存在过错。经查，梅州农业学校于2014年1月17日现状拍卖梅州市梅江区西郊办大坝一至四层的房地产，最终由被告徐炳荣成交。后被告徐炳荣于2014年9月23日将上述房地产的土地权属人从“梅州农业学校”名下过户登记到“徐海辉”名下，但土地用途仍登记为科教用地，房屋所有权证的权利人仍为梅州农业学校，至今未变更，而徐炳荣在未报建的情况下，擅自将拍卖取得的涉案房屋的一楼拆分为12间并以店铺名义进行出售，原告购买了其中两间。因此，涉案店铺未办理过户的原因是徐炳荣尚未办理房屋产权转移登记、徐炳荣未经政府相关部门批准擅自拆分及未取得独立产权证和土地的用地性质尚未变更。关于原告对此是否存在过错问题，本院认为，从原告与被告徐炳荣于2015年8月4日签订的房屋买卖合同的内容可以看出，双方买卖标的为“店铺”，具有商业目的，与土地用途明显不符，而房屋产权登记和土地的用地性质是公示公开的，故原告与被告徐炳荣于2015年8月4日签订房屋买卖合同时，应当知道涉案房屋产权登记权属人仍为梅州农业学校及土地的用地性质为科教用地，原告亦应该知道涉案房屋未经政府相关部门批准而进行拆分及未取得独立产权证，而能否改变土地用地性质、能否办理独立产权证尚不明确，因为涉及一个地方的总体规划和政府的统筹安排，必须经过政府相关职能部门的审批。因此，涉案店铺未能办理过户登记手续，原告未尽到谨慎注意义务，对权利障碍的忽略，对涉案店铺未能办理过户手续具有一定的过错，原告叶龙坪对涉案房地产享有的民事权益并不足以排除涉案房地产的强制执行。综上，原告请求撤销查封裁定、停止对涉案店铺的执行、确认涉案店铺归原告所有和在法律障碍消除后由被告徐炳荣协助原告办理产权过户登记手续的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告徐炳荣经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十五条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告叶龙坪的诉讼请求。案件受理费15422元（原告已预交），由原告叶龙坪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  杨伟雄审 判 员  张淑婷人民陪审员  陈美苹二〇二〇年七月二日书 记 员  邱文科附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。