福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3818号 原告：洪文成，男，1963年7月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：厦门瑞丰光电科技有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路413号16楼，统一社会信用代码913502007617496225。 法定代表人：陈碧华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：吕美华，女，该公司职员。 原告洪文成与被告厦门瑞丰光电科技有限公司（下称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪文成及被告瑞丰公司的委托诉讼代理人郑敏婷、吕美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪文成向本院提出诉讼请求：瑞丰公司支付洪文成逾期交房违约金93513.6元。事实和理由：2017年2月14日，洪文成与瑞丰公司签订一份《房屋出租合同》（下称《出租合同》），约定：洪文成向瑞丰公司承租位于厦门市思明区房屋（下称讼争房屋），租赁期限20年，20年租金合计1790128元，由洪文成于2017年2月14日支付1719000元，2018年6月30日支付71128元；瑞丰公司应于2018年6月30日前将房屋以毛坯的形式交付洪文成使用；逾期交房超过120天，洪文成有权解除合同；如洪文成继续履行合同，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，瑞丰公司按日向洪文成支付已交付租金万分之二的违约金。合同签订后，洪文成依约向瑞丰公司支付第一笔租金1719000元，但瑞丰公司却迟迟未将房屋交付洪文成，直至2019年3月29日才交房，逾期交房天数合计272天。洪文成认为，其与瑞丰公司签订的《出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守；瑞丰公司违反合同约定逾期272天交房，则应按合同约定，向洪文成支付以1719000元的已付租金为基数、按日万分之二计算的违约金93513.6元。 瑞丰公司辩称，一、本案洪文成逾期支付租金才是导致讼争房屋逾期交付的根本原因，在此情形下，瑞丰公司依法无需承担逾期交房责任。讼争《出租合同》第三条3.3款第（2）项明确约定有关支付租金的方式及期限，最后一笔款项需于2018年6月30日支付。事实上，瑞丰公司于2018年12月便通知洪文成办理交付房屋手续，而洪文成不但无故拒绝办理，且未依约履行支付租金义务。根据洪文成提交的第三组证据亦可得知洪文成于2019年3月29日方才付清全部租金，逾期支付时间长达272天。鉴于上述情况，并根据《出租合同》第六条第三款约定：“在乙方未付清全部租金之前，甲方有权拒绝向乙方交付租赁房屋，且不承担逾期交房之责任”，故本案瑞丰公司无需承担逾期交房的违约责任。二、即便本案存在逾期交房情形，也应以交房通知时间作为讼争房产交付时间，瑞丰公司依约可据实延期天数为42天。综上，洪文成的诉请无事实及法律依据，瑞丰公司无需承担赔偿责任，请求驳回洪文成的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月14日，瑞丰公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的洪文成签订一份《出租合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区房屋出租给乙方，该房屋建筑面积93.64㎡，其中套内建筑面积72.11㎡、公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.52㎡，房屋属于框架结构，层高5米；租赁期限20年，自2018年7月1日起至2038年6月30日，租期届满后，租赁期限自2038年7月1日起自动免费续期至2056年11月1日，届时本合同所约定各条款继续有效；自2018年7月1日起计收租金，按套计算，每月租金为7459元，每年房屋租金89506元，20年总租金为1790128元；乙方于2017年2月14日支付租金1719000元、于2018年6月30日支付租金71128元（该笔款项的支付期限为暂定，实际支付期限应以房屋具备交付标准后甲方通知乙方的时间为准）。合同第四条约定，乙方如未按本合同规定的时间支付租金，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在120日内，自本合同规定的应付租金期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，甲方有权解除合同……，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付租金期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第五条约定，甲方应于2018年6月30日前将租赁房屋以毛坯形式交付乙方使用，在交付前该房屋应通过施工单位、监理单位、设计单位及建设单位共同签署《工程竣工验收报告》，将合格的房屋交付给乙方使用；如遇有为配合政府的法规、规章、命令或市政建设（如道路施工、交通管制等）而引起的延误、气象因素等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。合同第六条约定，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过120日后，乙方有权解除合同……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之二的违约金；在乙方未付清全部租金之前，甲方有权拒绝向乙方交付租赁房屋，且不承担逾期交房的责任。合同第八条约定，由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）甲方不承担因此产生的延期交房责任；（2）自甲方发出书面通知第10日起，该房屋视为已交付使用，乙方应交纳应由乙方交纳的费用（包括但不限于物业管理费、水电费及维修基金费），自甲方发出书面通知第30日后，乙方仍未办理房屋交接手续的，乙方还必须按日向甲方支付房屋总房款万分之一的保管费。 上述合同签订后，瑞丰公司于2017年2月22日出具一份《收据》，载明：收到洪文成支付讼争房屋款项1719000元（并注“抵工程款”）。2018年12月6日，瑞丰公司向洪文成发出《交房通知书》，通知洪文成于2018年12月11日至2018年12月18日期间办理房屋交接手续，并要求洪文成缴清尾款71128元。 2019年3月29日，瑞丰公司出具一份收到洪文成交付讼争房屋尾款71128元的《收据》；同日，洪文成在前述《交房通知书》上予以签字，确认收到讼争房屋钥匙，并与明胜世家（厦门）物业管理有限公司就讼争房屋签订一份《临时管理规约》。 另查明，2007年1月10日，原厦门市国土资源与房产管理局（出让方）与瑞丰公司（受让方）及作为第三方的厦门市全和开发有限公司签订一份编号为（2007）厦地合（有偿）字002号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同》，约定：出让方根据厦府第[2006]630号文件，出让给受让人的宗地位于思明区岭兜，宗地面积19909.482㎡，出让宗地的用途为办公，土地使用权出让年期为自2006年11月2日起至2056年11月1日止。该合同第二十一条约定，本合同项下土地使用权及其建筑物涉及转让、出租、抵押，应按以下约定执行：（一）本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用，未经出让人同意，受让人不得转让，出让人同意受让人转让的，受让人必须按照交易发生时该地块的市场价向出让人补足土地出让金；（二）本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人可以出租……2014年9月2日及2018年9月29日，各方当事人就前述合同先后签订一份《补充合同1》及《补充合同2》，其中约定“受让人应在2015年6月13日前开工；在2017年10月13日前完成项目建设，并申请竣工验收”。 2014年10月23日，瑞丰公司取得了厦门市思明区岭兜“明丰城光电研发中心”用地的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第地00020627号）；2018年7月23日，“明丰城光电研发中心（明丰财富中心）”项目在原厦门市建设局通过了建设工程竣工验收备案。 审理中，洪文成陈述，其对瑞丰公司提出的免责天数42天没有异议，但双方合同约定于2018年6月30日交房，瑞丰公司直至2019年3月29日才交房，逾期交房共计272天，现同意扣除免责天数42天，计算天数应为230元，以1790128元×230天×0.02%=82345元，故当庭变更诉讼请求为：要求瑞丰公司支付违约金82345元。 瑞丰公司则认为，洪文成未按合同约定于2018年6月30日支付最后一笔款项，而是于2019年3月29日方才付清全部租金，逾期支付时间长达272天。鉴于此，在洪文成未付清全部租金之前，瑞丰公司有权拒绝向洪文成交付房屋，且不承担逾期交房的责任；即便瑞丰公司存在逾期交房情形，计算违约金期限应为2018年7月1日至2018年12月18日共计170天，扣除免责天数42天，应为128天，计算违约金应为44000元。 本院认为，根据《出租合同》约定，瑞丰公司应于2018年6月30日前将房屋交付给洪文成使用，逾期未交付，应承担相应的法律责任。合同第六条约定“在乙方未付清全部租金之前，甲方有权拒绝向乙方交付租赁房屋，且不承担逾期交房责任”，但该合同亦约定“乙方于2018年6月30日支付租金71128元（该笔款项的支付期限为暂定，实际支付期限应以房屋具备交付标准后甲方通知乙方的时间为准）”，而瑞丰公司是在2018年12月6日通知洪文成接收房屋，结合洪文成依约支付第一笔租金的情况，故瑞丰公司抗辩其因洪文成逾期支付租金而无需承担逾期交房责任，缺乏依据，本院不予采信。本案中，讼争明丰城光电研发中心（明丰财富中心）项目已于2018年7月23日通过建设工程竣工验收备案，结合合同第五条约定，应当认定瑞丰公司通知洪文成接收房屋时，讼争房屋已经具备交付条件。故洪文成拒绝在瑞丰公司通知的期间内办理房屋交接手续缺乏正当事由；合同第八条约定“由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（2）自甲方发出书面通知第10日起，该房屋视为已交付使用”。因此，本院认定瑞丰公司已于2018年12月18日将讼争房屋交付给洪文成使用；洪文成认为瑞丰公司直至2019年3月29日才交房的主张，本院不予采信。 另合同第六条约定“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之二的违约金。”结合双方当事人的诉辩意见，洪文成要求瑞丰公司支付逾期交房违约金，本院予以支持；瑞丰公司认为本案应扣减气象因素等导致的延期天数42天，鉴于洪文成对此表示无异议，并同意扣除免责天数42天计算违约金，本院亦予以准许。综上，本案计算违约金期限应为2018年7月1日至2018年12月18日止，共计170天，扣除免责天数42天，实际应为128天；违约金总额为44006元（截至2018年12月18日洪文成已付租金1719000元×128天×0.02%=44006元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门瑞丰光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪文成违约金44006元； 二、驳回洪文成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1069元，由洪文成负担566元，厦门瑞丰光电科技有限公司负担503元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林月蓉 二〇二〇年七月九日 法官助理 洪瑾君 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。