广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初734号原告：刘燕群，女，1968年8月15日出生（身份证号码：440************143），住广州市番禺区********华侨城华禺苑1101房。委托诉讼代理人:何倩韵,女,1995年1月27日出生(身份证号码:440************849),住广州市番禺区********华侨城华禺苑1101房,系原告的女儿。被告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：刘臻,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省蕲春县*******，系该公司员工。原告刘燕群与被告龙门富力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘燕群及其委托诉讼代理人何倩韵，被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕群向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议并协助注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付扣除原告所欠被告违约金之后的房款464848.2元。事实与理由：2019年7月21日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙门富力南昆山温泉养生谷J2区7号楼2202房，房屋价款共计516498元。现因个人原因，特提起解除《商品房买卖合同》及补充协议，为此，特提出起诉，请予依法判决。被告龙门富力房地产开发有限公司辩称，购房合同是在平等自愿的情况下签订的，合法有效，原告已付清房款，涉案房屋已经竣工验收备案，被告交楼通知已书面形式通知原告，被告的交楼通知义务完成，涉案房屋不符合法定或合同约定的解约条件，被告不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：龙门（2019）10003073]，双方主要约定，1.原告购买龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋2202房；该商品房建筑面积共68.02平方米，套内建筑面积54.75平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米9433.75元，总价款为516498元。2.付款方式为：认购定金20000元已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，第一期楼款91548元须于2019年7月24日前缴付；第二期楼款103300元须于2019年8月23日前缴付；第三期楼款51650元须于2019年10月22日前缴付；余下的购房款买受人须于2019年7月24日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为250000元，如因买受人原因逾期未办理者，原成交价余款总额必须由买受人于2019年12月21日前一次性直至支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任，办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。3.买受人逾期付款的违约责任：如买受人未按合同约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。4.出卖人应在2020年1月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。5.出卖人和买受人保证在《商品房买卖合同》中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告已付清购房款共516498元元给被告，已支付住房维修资金4081元给被告。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记手续，已经竣工验收,尚未实际交付。原告以涉案房屋无天然气供应，不可免费停车为由于2020年6月5日向本院起诉，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议,被告亦同意解除上述合同，但要求原告按照合同约定承担违约责任。原告认为双方约定的违约金过高，应调整为总房价款的10%。本院认为，本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议【合同编号：龙门（2019）10003073】是双方经平等、自愿协商一致而成立的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护,双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并无约定涉案房屋有天然气供应，可免费停车，原告亦无提供证据证明被告曾承诺涉案房屋有天然气供应，可免费停车，故原告以上述理由要求解除合同，其行为已经构成违约。因被告亦同意解除合同，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。补充协议系《商品房买卖合同》的补充和修改，应一并解除。合同解除后，原告应协助被告办理注销商品房备案登记手续。《商品房买卖合同》被解除的过错在于原告,故原告应支付违约金给被告。《商品房买卖合同》约定：解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金,原告认为双方约定的违约金过高，应调整为总购房款的10%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案被告并无举证证明损失的金额，本院认为按照房价总款的20%计算违约金过高，根据公平原则，本院酌情按照房价总款的10%计算违约金，因此,原告应向被告支付违约金51649.8元（516498元×10%）。因原告已经支付了516498元房款给原告，扣除51649.8元违约金后，被告还应退回464848.2元房款给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘燕群与被告龙门富力房地产开发有限公司于2019年7月21日签订的合同编号为龙门（2019）10003073的《商品房买卖合同》及补充协议，原告刘燕群于本判决发生法律效力之日起10日内协助被告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋2202房商品房备案登记手续。二、原告刘燕群支付违约金51649.8元给被告龙门富力房地产开发有限公司，此款在原告刘燕群已支付的购房款516498元中扣除。三、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回464848.2元购房款给原告刘燕群。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4136元（原告已预交）,由原告刘燕群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 罗秋燕二〇二〇年七月六日法官助理 梁丽丹书 记 员 丘明杰（附页）本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。