沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0104民初241号 原告：姜月婷。 委托诉讼代理人：董明伟。 被告：刘伟。 委托诉讼代理人：佟振平。 第三人：沈阳集源商业管理服务有限公司。 法定代表人：武海波。 第三人：沈阳东源智茂市场经营管理有限公司。 法定代表人：李勇硕。 委托诉讼代理人：赵洋。 原告姜月婷与被告刘伟、第三人沈阳集源商业管理服务有限公司（以下简称“集源公司”）、第三人沈阳东源智茂市场经营管理有限公司（以下简称“东源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告姜月婷及其委托诉讼代理人董明伟、被告刘伟及其委托诉讼代理人佟振平、第三人集源公司法定代表人武海波、第三人东源公司委托诉讼代理人赵洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2、请求法院判令被告赔偿原告违约金66000元；3、请求法院判令被告赔偿原告房屋租金损失56700元；4、请求法院判令被告退还原告房屋租金14758元;5、判令被告承担诉讼费。 事实及理由：2019年5月11日，原告与刘忠涛达成出兑门市协议，刘忠涛将其位于沈阳市大东区门（文官市场门市房）出兑给原告，出兑价格为47000元。被告自称其为该门市房的所有权人，故原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告为乙方，被告为甲方。合同约定：房屋租期为5年，自2019年5月11日起至2024年5月11日止，租金为每年33000元。如租期未到，不能继续租给乙方，必须提前30天通知并将剩余租金退返，并双倍赔偿乙方一年房租款。合同签订后，原告将出兑金交付刘忠涛，将房屋租金33000元交付被告。2019年12月中旬，文官市场办找到原告，让原告在12月30号3点之前与市场办签订租赁合同，否则就让原告搬走。原告才知道该房屋不是被告的，被告只是与市场办每年签订租赁合同，其合同应于2019年12月30日到期。原告找到被告，被告夫妻承认这个门市房是市场办的，他们决定退出，让原告自己与市场办签订租赁合同。原告为了避免损失，只好与市场办签订了房屋租赁合同，租金为每年45600元。原告认为，被告采取欺诈的手段骗取原告与其签订房屋租赁合同，应该承担违约责任，并赔偿由此给原告造成的经济损失。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告刘伟辩称：一、关于原、被告双方签订的房屋租赁合同效力问题。首先，被告方与案外人大东区文官市场管理所于2013年12月签订房屋租赁协议承租本案涉诉房屋，该协议约定：1、双方租期一年至2014年11月30日；2、被告方如转租涉诉房屋需要由案外人同意认可，否则收回房屋租金不予退还。在该合同到期后双方没有继续签署房屋租赁合同，被告每年向案外人大东区文官市场管理所支付租金。直至2019年1月最后一次缴纳租金，租期至2019年11月30日止。2019年5月原、被告在未取得案外人同意的情况下签订《房屋租赁合同》，该合同约定租期为2019年5月11日至2024年5月11日。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给案外人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”2019年5月11日至2019年11月30日间原、被告双方正常履行了双方签订的协议并无违约行为。且被告与案外人间没有任何另行约定，故双方在2019年12月1日后的租赁合同约定无效。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”在本案中作为出租人的案外人在2019年12月接手涉诉房产后第一时间对原、被告间的转租协议提出异议并将房屋收回，其后与原告达成新的《房屋租赁合同》。可见出租人对被告方转租的行为不予追认且提出了异议，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》自始无效。第三，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案原、被告间签订的《房屋租赁合同》因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证更未取得房屋权属证明，涉及到该房屋的租赁及转租行为均违反法律的强制性规定而至始无效。进一步讲被告与案外人之间的《房屋租赁协议》也因上述原因无效，被告的转租行为实属无权处分故也是无效的法律行为。综上，因双方签订的合同符合《合同法》第五十二条第五款之规定故原告的第一、二项诉讼请求不应得到法院的支持。 二、关于原告主张被告赔偿违约金及房屋租金损失的问题。首先，原告主张的赔偿性违约金与赔偿损失竞合，原告不应同时主张。其次，因双方签订合同无效，双方约定违约金条款无效。退一步讲，假如本案中涉诉房产系正常合法房产。原告方要求的违约金也远远超过了法律允许的违约金上限，故原告主张66000元的违约金不符合法律规定。第三，在2019年11月30日前双方正常履行了双方签订的无效协议并无违约行为。在此之后双方约定的租金数额因合同无效而无效，且现租金系原告与案外人自愿根据租金的市场价格达成协议。其并无相应损失，故原告主张的租金差赔偿不应得到法院的支持。且在原告与被告签订《房屋租赁合同》时，原告没有要求被告出示房产权属证明，也没有到相关房产登记部门查询涉诉房产的权属情况。可以证明原告对整个包括涉诉房屋在内的市场房屋均为案外人所有一事系明知。原告明知涉诉房产是被告租赁而来双方的签约行为是转租，并不可能得到出租人的追认的情况下仍然与被告签约存在过错，原告也应承担合同无效的相应损失。综上所述，原告诉讼请求的第一、二、三项不应得到法院的保护。被告同意返还原告房屋租金11825元及相应的诉讼费用。 第三人东源公司述称：案涉房屋是位于文官大市场内，该市场所有权归大东区国资集团，具体由我公司进行经营管理，后我公司又将该市场委托集源公司具体经营，房屋出租的主体应当是集源公司。在我方于2019年4、5月接管市场后进行摸排时，知道了类似于本案原、被告这种租赁的情况，为落实市场管理的相关规定，我方只针对实际经营业户重新签订房屋租赁协议。按照市场的相关规定，被告将房屋转租给原告是违反规定的。 第三人集源公司述称：我方成立于2019年10月下旬，公司成立后，接受了东源公司的委托对文官大市场具体经营管理，根据相关要求，我公司对具体的经营业户从2020年1月份开始重新签订租赁协议。本案原告做为具体经营业户，是我公司签订合同的相对人。对原、被告之间的情况，我公司不清楚。 原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、收条、《文官综合市场三方协议书》，被告刘伟向法庭提交了租赁协议、房屋租金收据，第三人集源公司和东源公司均未向法庭提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月4日，被告刘伟与案外人沈阳市大东区文官市场管理所签订关于文官市场门市房13号（28.74平方米，即案涉房屋——大东区文官街81号）的《文官市场门市房屋租赁协议》，租赁期限一年，即至2014年11月30日止，该协议约定承租方在房屋租用期间转租或借租，需出租方同意认可。合同到期后，上述双方未再签订书面协议，但被告每年继续向出租方支付租金。2019年1月9日被告缴纳了2019年度门市租金后（租期至2019年11月30日止），未再续租。 2019年5月11日，本案原、被告就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限5年，自2019年5月11日至2024年5月11日止，年租金33000元。该协议还约定，如租期未到、遇见特殊情况，不能继续出租给承租方，出租方必须提前30天通知承租方，并将剩余租金退还，并双倍赔偿承租方一年房租；如遇动迁、自然灾害除外，只退还剩余租金。签订协议当天，原告向被告支付一年租金33000元并开始使用案涉房屋。 另查明，案涉房屋位于沈阳市大东区文官大市场内，该市场归沈阳市大东区国资集团所有，由第三人东源公司进行经营性管理。2019年10月下旬，第三人集源公司成立后，接受东源公司的委托，对文官大市场进行具体经营管理，因发现存在未经许可的转租行为，第三人针对实际经营户重新签订房屋租赁协议，原告自被告处所租的案涉房屋正在此列。2019年12月30日，第三人东源公司作为委托方、集源公司作为管理方、原告作为经营者，就案涉房屋签订《文官综合市场三方协议书》，三方约定租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止，月租金为3800元等。 原告在重新签订协议后，与被告就返还租金、赔偿损失及承担违约责任发生争议，遂起诉来院。 本院认为，关于原、被告双方签订的房屋租赁合同效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，对承租人未经出租人同意转租的，法律给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。故对被告主张其与原告间的房屋租赁合同无效的抗辩意见，本院不予采信。 关于原告主张的终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》的问题。本案中，因被告未与第三人续签租赁协议，而至其与原告间的《房屋租赁合同》处于履行不能的状态，被告已构成违约；且原告已与第三人就案涉房屋另行签订租赁协议，故对原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张返还租金的问题，《合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，原告与第三人的租赁协议始于2020年1月1日，故原、被告间的租赁合同的履行期限实际为2019年5月11日至2019年12月31日（合计234天），被告应返还原告租金11844元［33000元-（33000元÷365天×234天）］。 关于原告主张被告赔偿原告违约金66000元、房屋租金损失56700元的问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赔偿损失应为承担违约责任的一种方式，故对被告提出原告主张的赔偿性违约金与赔偿损失竞合的抗辩意见，本院予以采信。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”基于原告在与被告签订案涉房屋租赁合同时，未尽到注意义务，也存在一定的过错。故本院酌定被告适当给付原告违约金（以11844元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告姜月婷与被告刘伟于2019年5月11日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告刘伟于本判决生效后十日内返还原告姜月婷房屋租金11844元； 三、被告刘伟于本判决生效后十日内给付原告姜月婷违约金（以11844元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3050元，减半收取1525元，由被告刘伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  肖立忠 二〇二〇年七月二日 书记员  孙 玲