北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1496号原告：北京健康汇再生医学科技有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A03。法定代表人：周勤，经理。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔，北京市道和律师事务所实习律师。原告：北京新天和润物业管理有限公司，住所地北京市东城区法华南里17号楼3层317号。法定代表人：杜文胜，执行董事。委托诉讼代理人：关镭，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告北京健康汇再生医学科技有限公司（以下简称健康汇公司）诉被告北京新天和润物业管理有限公司（以下简称新天和润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告健康汇公司的委托诉讼代理人颜丙杰、孙翔，被告新天和润公司的委托诉讼代理人关镭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告健康汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租赁保证金43．93万元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订房屋租赁合同及补充协议，双方约定，被告将位于北京市东城区法华南里××号楼地上一层的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁面积为350平方米，租赁期自2018年1月9日起至2021年1月8日共3年，免租期3个月，自2018年1月9日至2018年4月8日，计租日自2018年4月9日至2021年3月8日止，原告自每年3月8日前一次性支付下一年度租金。原、被告双方就上述合同及补充协议签订之前，周蜜代表原告与被告签订了一份《房屋租赁保证金协议书》，协议中约定，就涉案房屋租赁合同相关事宜，原告需向被告一次性支付租赁保证金100万元，当被告收到保证金后，提供有效的收据。保证金的支付方式在租赁合同签订时可根据原告的要求变更支付单位或个人。被告承诺原告所需的租赁面积和基本装修条件。原告于2017年6月24日通过BEHTEIKSENG（中文名马得胜）先生交通银行账户向被告支付租赁保证金100万元。后来原、被告协商一致解除合同，结算房租时，被告发给原告一份《合同对账单》，被告巧立名目扣租金。1、房租计算有误，计算金额不应是574875元，而是56．1万元。因为租赁合同中约定了免租期三个月，故房屋租金计算起止日期应为2018年4月9日至2018年12月31日止。期间实际承租天数为267天。按照年租金折算日租金，实际承租日应付租金为766500元/365天*267天=560700元。第2、物业管理费计算依据不足。合同虽约定原告承担物业管理费，但是没有明示物业费标准，应当按照政府有关机关核定的物业费标准计算，被告要求扣除物业费74970元依据不足。3、合同没有约定装修费由原告承担，被告要求扣除装修摊销人民币83333元不成立。4、绿植16667元、空调折旧23350元、门禁16000元费用不成立。根据租赁合同第五条第一款第1项约定，在租赁期间，如果发生本合同中未列出项目，但与该房屋所有权有关的费用，均由甲方负担。对账单中所列装修摊销费、绿植、空调、门禁管理系统等费用符合上述条款，属于物业方商业出租所必需的相关配套，应由被告承担。5、供暖费14700元和水电费1万元不成立。所出租楼宇并无集中供暖，而是通过空调自给式供暖，不存在供暖费。原告方人员在所承租的房屋中实际办公天数最长不超过40天，1万元的水电费没有计算依据。6、原告没有租赁被告的家具，不存在办公家具租赁1．2万元。《房屋租赁保证金协议书》中，并未明确约定保证金具备定金用途，故不能将该保证金认定为定金，当租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用于冲抵合同约定由原告承担的费用外，剩余部分应当返还原告。扣除房屋租金，被告应当退还原告保证金43．93万元。故原告诉至法院，诉如所请。被告新天和润公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、尚不确定100万元保证金由原告支付。周蜜代签合同后，被告收到马得胜支付给被告的100万元。被告在签订合同后也曾多次要求原告让周蜜女士及马得胜提供《代签合同说明》和《代付款说明》以证明相关事实，但原告并未办理相关手续。此外，被告收到该100万元后，按照周蜜的爱人胡洁的要求，新天和润又转给胡洁45万。此后，胡洁仅返还20万元，剩余25万元才是原告以租赁保证金名义打入新天和润公司的。故被告仅认可收到原告租金保证金25万元。2、原告欠付的实际费用已经超过100万元。即便原告证明其支付100万元保证金，但截至目前，原告在被告与其解除租赁合同前已经拖欠各项费用远远超过100万元。原告欠付租金892500元。根据双方合同约定，原告能享有3个月免租期以履行三年租金期限为前提。原告仅租赁房屋一年便因自己的原因不交租金被解除合同，最多享有1个月的免租期，故原告应付租金应为892500元（即766500+766500/365*30*2）。原告欠付物业管理费23．8元*350平方米*15个月=124950元。自双方签订租赁合同之初，被告就多次要求原告签订《办公楼物业管理服务合同》，但原告总以各种理由推脱签署。被告所管理的包括原告承租房屋在内的整个物业的物业管理费均是统一标准23．8元每平方米每月。被告也在原告进驻之初就已经告知原告物业费标准。欠付供暖费14700元（即42元*350平方米）。欠付装修费25万元。原告对房屋现状不满，委托被告重新装修，被告按照原告提供的图纸和要求重新装修并支付装修费25万元，原告尚未支付被告该笔费用。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，被告与乙方代表（负责人）周蜜签订《房屋租赁保证金协议书》约定，鉴于乙方需求，甲方根据房屋租赁合同，自2017年6月21日至2020年6月20日建立合作关系。本协议签订之时，乙方须向甲方一次支付租赁保证金100万元。自合同签订之日起至合同结束，甲、乙双方并未违约的情况下，甲方在十天内将该款无息退还给乙方。甲方收到保证金后，提供有效收据，合同生效。保证金的支付方式在租赁合同签订时可根据乙方要求，变更支付单位或个人。甲方承诺乙方所需的租赁面积和基本装修条件。该保证金合同签订后，案外人马德胜代原告向被告支付100万元保证金。之后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将北京市东城区法华南里××号楼（东西向）地上第1层建筑面积400平米出租给乙方使用。租赁期限共三年，自2018年1月9日期至2021年1月8日止。该房屋租金按照建筑面积计算每日每平方米6元。乙方按照年度支付的方式向甲方预付下一年度的租金，具体租金金额如下，2018年1月9日至2019年1月8日租金87．6万元，2019年1月9日至2020年1月8日租金92万元，2020年1月9日至2021年1月8日租金96．6万元，每年上浮5%。乙方须于进驻前向甲方交纳一个月的租金作为租赁保证金。如乙方无违约，在租赁期满后30日内，乙方工商注册迁出后甲方将租赁保证金如数无息退还乙方。乙方应当在续签下一年度租赁合同前第1个月结束时（即每年12月8日前）向甲方一次性支付该年度租金。乙方应按时交纳物业管理费、办公区内卫生费、停车费、取暖费以及乙方使用产生的电费、水费、电话费、网络使用、有线电视费等费用。租赁期内的设施设备维修费由乙方自行承担。在租赁地点办理工商注册的单位，退租时应完成工商迁出或注销手续，租赁期满后30日内，甲方无息退还租赁保证金。乙方租赁期满时，如不再续租，确定退租，需提前3个月书面通知甲方。原告、被告又签订《补充协议》约定，乙方承租甲方房屋计租面积为350平方米（建筑面积含公摊），该房屋租赁期自2018年1月9日至2021年1月8日，免租期三个月，即2018年1月9日至2018年4月8日，计租日自2018年4月9日至2021年3月8日止。租金按照建筑面积每日每平方米6元。乙方按年度支付的方式向甲方预付支付一下年度租金，具体租金金额如下，2018年1月9日至2018年4月8日76．65万元，免租期三个月。2018年4月9日至2020年4月8日76．65万元，2020年4月9日至2021年4月8日76．65万元。乙方每年3月8日前向甲方一次性支付下一年度租金。本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。上述合同签订后，被告将装修好涉案房屋交付原告使用。原告未再支付房屋租金。2019年6月13日，被告向原告发送《尽快清理遗留物品的函》，内容为，原告未按照双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》支付租金及各项费用，拖欠支付各项费用长达一年之久，被告已经依合同第十三条第二款第7项的约定于2019年4月9日与原告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。原告尚有部分物品遗留在被告的房屋内，已经严重影响被告的正常经营。请原告于2019年6月30日前将遗留的物品清理，清理费用自担。如不清理，将按照每日100元的标准向原告收取保管费。超过30日仍不予处理，视为原告放弃一切权利，被告将自行处理。双方聊天记录显示：2017年6月8日，“包子”（胡洁）称，“胡总，马总安排尽快出立项书，下周一发董事会审批，目前我需要您提供以下资料，场地资料、场地租金及周边楼宇租金、装修成本预算”。杜文胜称，“这是要我们提供？”。8月6日，杜文胜微信发送平面图。“包子”（胡洁）称，“楼下照明一定要好，厕所一定要豪华些”、“挺好，厕所要加浴室”。杜文胜回复称有。“包子”（胡洁）回复称，“奢华！高端！上档次！”。2017年10月26日，杜文胜给阿文发微信称，“装修方案马总有什么意见？”。阿文回复称，“一楼布局方案基本快好，我再修改一下后给马总和包哥看看，没问题就马上与您联系碰一下”、“杜哥，我们一层的布局基本上就这样了，给您看看”。2017年11月14日，杜文胜向阿文发被告公司的银行账号。同日，阿文向被告公司转账25万元。2017年11月29日，阿文发微信称，“想问问办公室装修到哪一步？方便让人拍些照片过来吗”。2018年1月13日，杜文胜称，“楼宇已经开始入住，你们是怎么安排呢”、“这个月租赁合同要签”。“包子”（胡洁）称回复称好。2020年2月21日，“包子”（胡洁）称，“他也已经退了，你就告诉我能退多少就行了”。被告的法定代表人杜文胜发收费清单称，租赁期限2018年1月9日至2019年1月8日，实际天数365天，免租期3个月90天，租赁面积350平方米，租金数额为577500元，物业费23．8乘以12个月99960元，装修费25万元，分摊83333元等。2019年3月22日，“包子”（胡洁）称，“和他确认的就是从4月到12月租金”。同年3月26日，“包子”（胡洁）称，“一层的租金没有收？”、“把我们轰出来就应该有新收入了呀”、“和小马没关系了，就看你最多能退出来多少”。杜文胜称，“你想让我退多少”。4月30日，杜文胜称，“沟通后的，根据第一份合同核算后，应退的款先退还。5月15号前退款，我把你的意思能表述的说了以下几点，1、原来关于返点的承诺，2、物业费用的减免。3、装修费用的商议。4、发票。结果是让我根据行业内的惯例酌情处理。现在财务正在核实。”“包子”（胡洁）称，“装修时可以直接向新租户收取的啊”。杜文胜称，“关于装修，一层的装修是按照你们的需求设计施工的，所以产生装修费用。如果租户付费的话我们要按人家的方案进行拆除后装修，例如卫生间的拆除改造费用是租户出的，所以关于装修的费用谈的是折扣。关于装修费的退还问题，我会再考虑”。“包子”（胡洁）称，“先看看你们怎么酌情吧，这些都是退出时没有预期到的费用”。同年5月22日，杜文胜向包子发送了《解除协议书》，退款22万元。“包子”（胡洁）称，“小马那边看了协议，不同意这么退”。5月22日，杜文胜又发送合同对账单，内容为房租9个月574875元，物业费9个月74970元，装修费摊销83333元等，应退金额174105元等。2019年6月12日至29日，被告工作人员跟原告工作人员沟通涉案房屋中遗留物品清走事宜，被告将原告的遗留文件快递给了原告，屋内还有球拍和茶盘茶具、沙发、茶几等存放在一起，最后被告也将茶具茶盘快递给原告，剩下的茶几沙发留给被告自行处理。另查，2017年11月3日，胡洁向杜文胜转账20万元。2017年11月14日，原告向被告转账25万元，附言为保证金。原告出具转账说明称，2017年11月14日原告向被告转账25万元的实际用途是代胡洁向被告归还个人借款25万元，该款并非原告支付给被告的装修费，该转账行为是得到胡洁本人及原告全体股东的一致同意后进行的转账行为。对此，原告提供胡洁本人视频予以证明。关于被告答辩中不认可原告支付被告100万元保证金一事，原告为此向法庭提供了马得胜的视频后，被告认可马得胜代原告支付了100万元保证金。同时，被告不再主张保证金抵扣被告答辩中提到的绿植、空调折旧、门禁、供暖费、水电费、办公家具租赁费等。庭审中，被告称，原告逾期交纳租金超过30天构成违约，被告有权终止合同，被告于2019年6月13日发出《尽快清理遗留物品的函》，原告直到2019年6月25日才将剩余物品清理完毕并告知其他物品可由被告处分；双方微信中的《合同对账单》、《解除协议书》等是双方在协商过程中的谈判磋商，不是双方都认可的最终事实和解决方案；原告的实际租赁期限至少自2018年1月9日至2019年4月8日，三个月免租期以按照合同履行三年为前提，被告仅租赁房屋一年便因自己不交纳房屋租金被解除合同，最多只能享有一个月的免租期，要求从保证金中扣除租金894250元；被告终止合同的，原告应按照剩余未履行合同总租金的2%向被告支付违约金，要求扣除766500*2*%=30660元违约金，同时要求扣除原告逾期支付租金的滞纳金766500*0．05%*365=139886．25元；原告从未支付物业管理费，要求扣除物业管理费23．8*350*15=124950元；被告仅需要按照房屋租赁保证金协议书约定提供基本装修条件即可，但原告委托被告对租赁房屋按照高标准重新装修，被告按照原告提供的图纸和要求进行重新装修，虽然双方未签订书面合同，但是根据被告与其他租户签订的装修合同及被告与包子（胡洁）等的聊天记录可以看出，装修费用应当由原告承担，原告于2017年11月14日向被告支付25万元系装修费用，不是原告代胡洁偿还的个人借款；原告向被告支付100万元保证金和25万元装修费用，另外，被告向胡洁出借45万元，胡洁偿还20万元，尚欠付25万元；根据双方签订的租赁保证金合同，因原告存在拖欠被告房租、物业费、装修费等违约行为，故被告不应当退还租赁保证金。对此，原告称，原告不存在违约行为，原告与被告签订租赁保证金合同后支付保证金100万元，之后签订房屋租赁合同约定保证金为一个月租金，多余的保证金未退还，可以折抵房屋租金，因此，原告不存在违约行为；如果法院认为原告违约，原告同意从保证金中扣除违约金等，但原告主张违约金和滞纳金，属于重复主张，又因原告支付被告有100万保证金，足以覆盖租金，被告也没有实际损失，所以被告主张的违约金过高；原告支付给被告100万元保证金后，胡洁从保证金中借出45万元，自己偿还了20万元，另25万元由原告代胡洁偿还给被告，原告已经提交胡洁的视频证明胡洁认可此事，上述25万元并非原告支付的装修费用；双方租赁合同系协商解除，从双方微信沟通退还费用的清单可以看出，从来没有违约金的问题；原告于2018年12月中旬即搬离房屋，双方租赁合同于2019年1月9日解除，双方微信沟通退费清单上显示的租赁期限也是自2018年1月9日至2019年1月8日九个月，所以被告所称的租赁期限至2019年4月8日没有依据；双方租赁合同约定免租期三个月，不同意被告认为按照三年租期分摊免租期的意见。另查，涉案房屋所在楼宇的物业费收费标准为每月每平方米23．8元。电费按季度表底数收取，收费标准每度1．7元。取暖费每年根据《北京市供热采暖管理办法》收取，根据北京市供热时间提前一个月支出。原告在涉案房屋的工商注册已经迁出。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点，1、原告的实际租赁期限；2、原告是否违约；3、25万元是否为装修费用；4、是否应当从保证金中扣除违约金、物业费。根据查明事实，被告因原告未支付房屋租金解除与原告之间的房屋租赁合同，原告也同意解除租赁合同并实际搬离涉案房屋，双方因退还保证金金额产生争议导致诉讼。根据双方微信多次沟通记录及退还清单显示，原告实际于2018年底左右搬离房屋，双方沟通的实际租赁期限为自2018年1月9日至2019年1月8日，扣除2018年1月9日至2018年4月8日三个月免租期，实际应付9个月租金574875元。双方约定免租三个月，并未约定免交物业管理费，故原告应当缴纳12个月物业管理费99960元。因原告仅根据租赁保证金协议书由案外人代其支付保证金100万元，之后未支付租金，双方之后签订租赁合同中虽对保证金数额作出变更，但未约定案外人代支付的100万元可以冲抵应缴纳的租金，所以原告未按照合同约定支付租金构成违约，应当承担违约责任。关于被告主张扣除解约违约金30660元和逾期支付租金的违约金139886．25元的意见，原告提出违约金过高之抗辩，因原告已付100万元保证金足以折抵租金，原告逾期支付租金并未给被告造成实际损失，故本院对折抵的违约金数额根据租赁合同履行情况予以酌定。关于被告要求抵扣25万元装修费用的问题，被告对该25万元款项性质自己前后陈述不一致，而原告向被告支付该25万元款项明确写明为保证金，结合案外人胡洁从保证金借款的情况及由被告提供基本的装修条件的约定，本院认为该笔钱款应为原告替胡洁偿还借款的款项，并非原告支付给被告的装修费用。根据双方聊天记录显示，被告根据原告要求进行了高标准装修，原告应当承担部分装修费用，本院将对原告应承担的数额根据合同履行情况依法酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京新天和润物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告北京健康汇再生医学科技有限公司租赁保证金24万元；二、驳回原告北京健康汇再生医学科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3945元，由原告北京健康汇再生医学科技有限公司负担1745元（已交纳），由被告北京新天和润物业管理有限公司负担2200元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年七月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤