广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1856号原告：广东福禄实业投资有限公司，住所地广东省东莞市厚街镇厚街大道西11号中安国际大厦803室。法定代表人：肖明海。委托诉讼代理人：郭晓颖、刘思琼，广东国鼎律师事务所律师、实习律师。被告：广州市尊享生物科技有限公司，住所地广东省广州市天河区新塘街大观中路523号。法定代表人：刘晓。被告：刘晓，男，1985年2月5日出生，汉族，住广西合浦县。第三人：广州胜兴隆服装有限公司，住所地广东省广州市增城区沙埔镇长巷村下庄。法定代表人：吴会权。委托诉讼代理人：武传胜、廖思敏，广东南国德赛律师事务所律师。原告广东福禄实业投资有限公司（以下简称福禄公司）诉被告广州市尊享生物科技有限公司（以下简称尊享公司）、刘晓，第三人广州胜兴隆服装有限公司（以下简称胜兴隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告福禄公司的委托诉讼代理人郭晓颖、第三人胜兴隆公司的委托诉讼代理人廖思敏到庭参加诉讼。被告尊享公司、刘晓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福禄公司向本院提出诉讼请求：一、被告尊享公司立即搬走遗留在原告处的全部物品；二、被告尊享公司支付原告租金200000元；三、被告尊享公司支付原告迟延支付租金的违约金268600元（每日按未付租金的5‰计算，暂计至2019年8月31日，实计至被告尊享公司履行完毕之日）；四、被告尊享公司支付原告装修期间的租金98064.52元；五、被告尊享公司支付原告装修期间租金的违约金90219.36元（每日按未付租金的5‰计算，从2019年3月1日开始计算，暂计至2019年8月31日，实计至被告尊享公司履行完毕之日）；六、被告尊享公司支付原告水电费、电梯费等费用24364元；七、被告尊享公司支付原告迟延支付水电费、电梯费等费用的违约金33894.82元（每日按未付水电费、电梯费等费用的总额的5‰计算，暂计至2019年8月31日，实计至被告履行完毕之日）；八、被告尊享公司支付原告遗留物品搬迁清理费13210元；九、被告尊享公司支付原告占用费11748.78元（从2019年3月1日起每月支付原告占用费1958.13元，暂计至2019年8月31日，直至被告尊享公司搬走全部物品之日止）；十、被告尊享公司支付原告《欠款承诺书》中的违约金100000元；十一、被告刘晓对上述一至十项诉讼请求中被告尊享公司拖欠的租金、水电费、电梯费等其他费用、遗留物品搬迁清理费、占用费、违约金及搬走物品等承担连带清偿责任；十二、被告尊享公司、刘晓共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告尊享公司于2018年1月1日签订了《租赁合同书》，合同约定原告将位于广州市增城区新塘镇沙浦荔新10路22号创兴工业园第4栋6楼一层与C栋宿舍1楼（作办公与展厅）出租给被告尊享公司，租赁期限从2018年1月1日起至2028年1月30日止。合同签订后，原告依约履行合同，但被告尊享公司未能依约履行付款义务，自2018年10月6日起开始拖欠租金等费用。2019年1月4日，被告尊享公司向原告递交《欠款还款承诺书》，承诺于2019年1月30日前付清欠款，若未按期限归还欠款，愿在欠款之外加人民币10万违约金，但经原告多次催收欠款均未果。其后原告向被告尊享公司发出解除合同通知书，被告尊享公司于2019年3月1日签收即涉案合同已经解除。被告尊享公司于合同解除后逾期不予清场，原告对其遗留物品进行清理，产生搬迁清理费13210元。至今仍有物品占用原告的场地，依法应向原告支付占用费，占用费参照租金标准计算（原合同总面积2962平方米，月租金4万元），占用面积145平方米，即每月应向原告支付占用费40000元／2962平方米元*145平方米=1958.13元。被告刘晓是被告尊享公司的法定代表人，根据合同约定对被告尊享公司的债务向原告承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告尊享公司、刘晓未答辩。第三人胜兴隆公司述称：本案是承租人福禄公司与次承租人尊享公司之间的租赁合同纠纷，与出租人胜兴隆公司无利害关系，福绿公司诉被告支付租金等费用也与胜兴隆公司无利害关系，不应将胜兴隆公司列为第三人，也不应判决胜兴隆公司承担任何法律责任。理由如下：1.胜兴隆公司是广州市增城区新塘镇沙埔荔新10路22号创兴工业园的合法产权人。2017年5月26日，胜兴隆公司将创兴工业园部分房产出租给福禄公司，租赁期限为20年。胜兴隆公司同意福禄公司将承租房产转租给第三方。目前，福禄公司仍为案涉租赁物的合法使用权人。2.本案是承租人福禄公司诉请次承租人尊享公司支付租金等费用的租赁合同纠纷，胜兴隆公司既非案涉租赁合同的相对方，又非福禄公司要求承担责任的主体，因此胜兴隆公司与本案诉讼标的无关，不应将胜兴隆公司列为诉讼参与人，更不应裁判胜兴隆公司承担任何法律责任。经审理查明：2017年6月3日，第三人胜兴隆公司作出《授权书》，载明胜兴隆公司授权福禄公司对广州增城区新塘镇沙浦荔新10路22号创兴工业园3、4、5、6号厂房和C幢宿舍楼进行全权管理、出租和签署合同。授权有效期2017年7月1日起至2037年6月31日止。原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，载明“……第一条租赁厂房1、甲方将位于广州市增城区新塘镇沙浦荔新10路22号创兴工业园第4栋6楼一层与C栋宿舍1楼（作办公与展厅）出租给乙方用于厂房使用……第二条租赁期限乙方租赁期限自2018年1月1日起至2028年1月30日止。自2018年3月15日起开始计算租金。物业实际交付时间为2018年1月1日，装修期75天，如乙方违约提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同，乙方必须补足装修期间的租金。第三条租赁费1、租金：2018年1月1日至2021年1月30日止租赁物月租金总额￥40000元、电梯费500元/月；……2、乙方须在签订本合同时，向甲方支付履约保证金￥80000元。另乙方应交纳首月租金￥40000元正，共计￥120000元正，乙方应在每月五日前交付当月租金及上月费用，逾期每天将计收租金及费用5‰的违约金并停水停电，所有损失均由乙方自行承担；逾期一个月者，视为乙方单方解除合同，乙方同意甲方不通过仲裁或诉讼，径直收回物业，另行处理，乙方所交纳本合同条款内的一切费用不予退还，甲方有权对租赁物及其内部的所有物品自行处理，并有权优先抵扣乙方所欠租金、水电费等费用。……4、……甲方只负责提供100KVA的用电量给乙方使用，……电费按￥1.2元/度计收。（基本电费23元/KVA）。5、水费按￥5.5元/方计算（含排污等相关费用）。水费以后按照市场价格浮动。……第九条合同解除……3、乙方有下列行为之一的，经劝告后仍拒不改进的，甲方有权解除合同，并没收履约保证金：……（6）、拖欠房租、物业管理费和其他应交的一个月费用。……第十条、合同续签及终止……3、在全部费用及违约金未得到清偿前，租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财物不得搬离租赁物。乙方同意甲方对租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财产行使留置权，以担保清偿乙方使用租赁物而产生的全部费用及违约金。……第十三条其它事项：……2、甲、乙双方的法定代表人对本合同的履行承担连带保证责任，并以担保人的名义在本合同上签名。……”。甲方法人代表处有郑清玉签名，乙方法人代表处有刘晓签名。2018年12月4日，被告尊享公司向原告作出《未按时缴款情况说明》，载明“目前本公司欠贵司费用如下：2018年10月份租金9月份费用合计47087元，2018年11月份租金10月份费用合计43403元，共计90490元。……由于股份问题股东之间发生纠纷，目前本公司股份己全部归刘晓一人所有，香港总公司不再为本子公司提供经费，所以造成公司目前资金紧张，未能按时缴款。……预计在2018年12月10日左右能签合同收款，届时2018年12月12日前结清所欠贵司费用，特此申请贵司先正常提供水电，以应付食药局近期检查和新进股东对厂区审核。”2019年1月4日的《欠款还款承诺书》，载明“……自2018年9月至今，我司未能按照合同约定支付各项费用。明细如下：2018年10月租金2018年9月份费用合计金额47087元（所产生的滞纳金47087*0.005*90=21189元）。2018年11月租金2018年10月份费用43403元（所产生的滞纳金43403*0.005*60=13020元）。2018年12月租金2018年11月份费用合计金额46696元（所产生的滞纳金43403*0.005*30=7004元）。2019年1月租金2018年12月份费用合计金额44378元……总合计金额：222777元还未结清。所欠款项，本司承诺分两次缴付，详细还款计划如下：1、于2019年1月10日前向贵司支付10万元。2、于2019年1月30日前将剩余费用付清。本人承诺：若未按上述期限及时归还欠款，愿在欠款之外加人民币10万违约金，并承担一切法律后果及赔偿贵司所有经济损失。……如果到期未付清，视为乙方自动解除合同。甲方有权对租赁物及其内部的所有物品自行处理。”被告刘晓在该承诺书上签名并按捺手印。2019年2月28日，原告向被告尊享公司发出通知书，载明“……自2018年10月6日至今，贵方拖欠租金等费用共计420443.94元。……贵方恶意拖欠行为已构成根本违约，我方现根据合同第九条第3项的规定依法行使合同解除权，……一、请贵方收到本通知后立即停止商铺的全部经营活动，全部人员必须当日立即离场，否则我方将采取措施强制清场并按日租金的两倍收取贵方延迟退场的罚金。二、贵方须在本通知送达之日起3日内还清所有欠款，否则将按通知第三条的规定处理。三、贵方撤扬时不得搬离商铺内任何物品，如贵方未按期还款，我方有权将铺内所有物品依法变卖用以抵偿欠款，不足部分我方将采取法律手段继续追缴；四、自本通知自送达之日起，双方《租赁合同》立即解除，如贵方未按本通知履行相关义务，后果自负。请贵方在收到本通知书之日起3日内腾空租赁房屋并支付予本公司，逾期未能腾空的，根据《租赁合同》第九条第3项的约定，视为贵方自动放弃租赁房屋内所有财产，本公司有权采取任何措施予以处置，以收回租赁房屋，且不再退还保证金，由此支付的所有费用（含律师费、公证费等）均由贵方承担，同时本公司保留采用法律手段追究贵司的违约责任的权利。”该通知书通过EMS邮寄到涉案厂房地址，于2019年3月1日他人签收。2019年，原告向被告尊享公司发出《领取封存物品通知函》，载明“……2019年3月6日，我司对贵司承租的4栋6楼租赁厂房收房，但贵司并未腾空租赁厂房，我司已对租赁厂房内物品予以封存。现物品封存已超过30日，我司有权可以对封存物品进行处理。但我司仍然给予贵司收回物品最后机会，特发出本通知。请贵司在收到本通知书之日起3日内腾空租赁房屋并交付予本公司，逾期未能腾空的，视为贵司自动放弃租赁房屋内所有财产，本公司有权采取任何措施予以处置，产生一切法律后果由贵司自行承担。由此支付的所有费用（含律师费、公证费、邮寄费等）均由贵司承担，同时本公司保留采用法律手段追究贵司违约责任的权利。”。该邮件被退回。另查明，一、被告尊享公司为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为被告刘晓。二、2005年1月31日，增城市人民政府填发的粤房字第××号、第××号《房屋所有权证》显示地址为增城市新塘镇沙埔长巷村下庄（厂房G1和宿舍A6）的所有权人为第三人胜兴隆公司，占有份额为全部。三、广州市公安局增城区分局沙埔派出所于2017年10月31日出具的《已建建筑物门牌确认通知书》载明原房屋所有权证地址：增城市新塘镇沙埔长巷村下庄（厂房G1、宿舍A6），同意编定为以下门牌：增城区荔新十路22号。审理中，一、原告、第三人共同确认如下事实：涉案合同约定的增城区新塘镇沙埔荔新10路22号创兴工业园第4栋与C栋宿舍，是粤房字第××号、第××号《房屋所有权证》所载房屋的自编号。二、原告陈述以下内容：1、被告在出具《欠款还款承诺书》后没有支付过款项，只是说周转困难，至今钥匙都没有交回。原告于2019年3月换锁。2、《领取封存物品通知函》是2019年4月4日发出的。3、被告留在租赁物的物品原告于2019年5月陆续搬到了原告的其他场地进行存放。涉案租赁物原告已经自行腾空，原告第一项诉讼请求是要求被告将存放于原告其他场地的物品进行搬离。4、原告第二项诉讼请求的租金是2018年10月到2019年2月的租金，每月4万。第四项诉讼请求的租金是2018年1、2月及3月前14天的租金。5、原告第三、五项诉讼请求的违约金是依据合同第三条第2点，第五项诉讼请求的本金是装修期间的租金98064.52元。6、原告第六项诉讼请求的费用是从2018年9月到2019年1月，电梯费每月500元，2019年1月的2300元是基本电费，不使用也有这笔支出。2019年2月原告断电。7、第八项诉讼请求的搬迁清理费是将被告遗留在租赁物的物品搬到原告其他场地存放产生的费用。8、因合同2019年3月1日解除，故第九项诉讼请求的占用费从2019年3月1日起算。本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。根据《租赁合同书》第九条“3、乙方有下列行为之一的，经劝告后仍拒不改进的，甲方有权解除合同，并没收履约保证金：……（6）、拖欠房租、物业管理费和其他应交的一个月费用。”以及2019年1月4日的《欠款还款承诺书》“于2019年1月30日前将剩余费用付清。”的约定，现原告主张被告尊享公司未依约支付租金等费用而违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告向被告尊享公司发出解除合同通知，依法行使解除权，故双方签订的《租赁合同书》于2019年3月1日解除。被告尊享公司未到庭抗辩及提交证据反驳原告的上述主张，故对原告的上述主张，本院予以采信。被告尊享公司未依约支付租金等费用，存在违约行为。现原告主张依据《欠款还款承诺书》被告尊享公司应支付违约金100000元。根据《欠款还款承诺书》所载“本人承诺：若未按上述期限及时归还欠款，愿在欠款之外加人民币10万违约金。”虽然该承诺书系被告刘晓签名，但其是被告尊享公司的法定代表人，在被告尊享公司未依该承诺书还款的情况下，被告尊享公司应根据该承诺书的约定支付违约金。故原告请求被告尊享公司支付违约金100000元，本院予以支持。对于原告要求被告尊享公司支付2018年10月到2019年2月的租金共200000元，理据充分，本院予以支持。关于原告自述的2019年2月的断电行为，因被告尊享公司违约在先，而被告尊享公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，对于原告是否应承担断电责任，被告应另循途径解决。关于原告请求被告尊享公司支付2018年9月到2019年1月的水电费、电梯费的诉讼请求。原告诉请的2018年9月至2018年12月的水电费、电梯费的金额为21564元，该金额与《欠款还款承诺书》中所载金额一致，本院予以采纳。故对于原告诉请2018年9月到2018年12月的水电费、电梯费21564元以及2019年1月的水电费、电梯费2800元，理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告尊享公司支付装修期间的租金及违约金的诉讼请求。根据《租赁合同书》第二条“装修期75天，如乙方违约提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同，乙方必须补足装修期间的租金。”的约定，现原告请求被告尊享公司支付2018年1、2月及3月前14天租金98064.52元，理据充分，本院予以支持。装修期间租金的违约金，合同对此并无约定，对于原告的该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于原告主张租金、水电费、电梯费的违约金的问题。根据《欠款还款承诺书》内容，是对被告尊享公司欠付租金等费用及滞纳金等权利义务的清结，在对被告尊享公司应承担责任和应给付的数额已经明确的情况下，且原告在本案中也以此主张100000元违约金，原告再次主张依照双方的《租赁合同书》要求2018年10月至2019年1月租金的违约金以及2018年9月至2018年12月水电费、电梯费的违约金，显然不当，本院不予支持。上述期间的违约金应以《欠款还款承诺书》约定为准，即被告尊享公司应向原告支付违约金为41213元，对于原告诉请超过上述金额部分，本院不予支持。关于2019年2月租金40000元及2019年1月电梯费、电费2800元的违约金，应以《租赁合同书》第三条第2点的约定进行计算，即以42800元为基数按每日5‰的标准，从2019年2月6日起计算至被告尊享公司付清之日，违约金应以42800元为限。关于原告请求被告尊享公司搬离物品、支付搬迁清理费及占用费的诉讼请求。现原告主张被告尊享公司仍有物品放置在原告场地，被告尊享公司未到庭抗辩，本院对于原告上述主张，予以采信。现《租赁合同书》已解除，原告要求被告尊享公司清空遗留在原告处的物品，于法有据，本院予以支持。关于搬迁清理费，原告提供给法庭的单据均为复印件，本院对此不予采信，对于搬迁清理费13210元，本院不予支持。关于占用费，原告并未举证证明被告尊享公司物品存放场地的面积，综合被告的违约程度、每月的租金金额以及原告进行止损的行为，本院酌定2019年3月1日至被告尊享公司实际清空物品之日占用费为20000元。关于原告请求被告刘晓对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求。根据《租赁合同书》第十三条第2点“甲、乙双方的法定代表人对本合同的履行承担连带保证责任”的约定，故原告主张被告刘晓对上述各款项承担连带清偿责任的请求，理据充分，本院予以支持。关于原告主张被告刘晓对被告尊享公司清空物品承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市尊享生物科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将因《租赁合同书》遗留在原告广东福禄实业投资有限公司处的物品予以清空；二、被告广州市尊享生物科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东福禄实业投资有限公司支付租金200000元；三、被告广州市尊享生物科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东福禄实业投资有限公司支付水电费、电梯费24364元；四、被告广州市尊享生物科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东福禄实业投资有限公司支付违约金141213元及2019年2月租金及2019年1月电梯费、电费的违约金（违约金以42800元为基数，按每日5‰的标准，从2019年2月6日起计算至付清之日，违约金总额以42800元为限）；五、被告广州市尊享生物科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东福禄实业投资有限公司支付装修期间租金98064.52元；六、被告广州市尊享生物科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东福禄实业投资有限公司支付占用费20000元；七、被告刘晓对上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告广东福禄实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12202元，由原告广东福禄实业投资有限公司负担4556元，由被告广州市尊享生物科技有限公司、刘晓负担7646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年七月二十七日书记员  赖蓝婷