云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终765号上诉人（原审原告）：元谋福宸房地产开发有限公司。住所地：云南省元谋县元马镇发祥路南段。统一社会信用代码：91532328316223614F。法定代表人：邱有福，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘双俊，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈俐妃，女，1995年8月16日生，汉族，高中文化，自由职业，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：云南省元谋农村商业银行股份有限公司，住所地：云南省元谋县元马镇发祥路90号，统一社会信用代码：91532328709806378L。法定代表人：陈鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐文彬，云南兴彝（元谋）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人元谋福宸房地产开发有限公司（以下简称福宸公司）因与被上诉人陈俐妃、原审第三人云南省元谋农村商业银行股份有限公司（原元谋县农村信用合作联社）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院(2019)云2328民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人福宸公司的委托诉讼代理人刘双俊、被上诉人陈俐妃的委托诉讼代理人张绍坤到庭参加诉讼，原审第三人云南省元谋农村商业银行股份有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福宸公司上诉请求：1.判令撤销云南省元谋县人民法院(2019)云2328民初1448号民事判决，并依法支持福宸公司的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由陈俐妃承担。事实和理由：一、一审法院认定福宸公司与陈俐妃“以零首付的方式套取金融部门的巨额商业贷款”属认定事实错误。1.福宸公司与陈俐妃之间签订的《商品房买卖合同》属双方的真实意思表示。（1）2017年8月24日，陈俐妃曾就购买涉案房屋事宜与福宸公司签订了一份《商品房认购协议》，并总的支付了人民币10万元的定金。（2）陈俐妃在购买涉案房屋时，向福宸公司提供了身份证及户籍证明、结婚证、房产证、土地证等大量证明其身份及购买能力的证据材料。（3）涉案房屋原由陈俐妃与案外人林少康共同购买，也签订过相应的《商品房购销合同》，后因陈俐妃与林少康个人原因，变更为陈俐妃购买。（4）陈俐妃在原审一审、二审及再审一审过程中，均未否认其购买房屋的事实，双方对有关房屋真实购买的行为均是认可的。（5）福宸公司一审提交的福宸公司与陈俐妃及陈俐妃母亲之间的微信、录音记录均能反映出双方之间的房屋真实购买行为。（6）从陈俐妃提供的有关证据来看，也能反映双方之间的房屋真实交易关系。（7）《商品房买卖合同》也经双方签字、盖章，且办理了涉案房屋的备案登记。因此，本案中，福宸公司与陈俐妃之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，房屋购买真实存在，不存在伪造购房事实的情形。2.福宸公司与陈俐妃之间就涉案房屋的购买不存在零首付问题。（1）本案中，案外人邱有福虽然系福宸公司的法定代表人，但其与福宸公司系不同的法律主体，且本案所涉及的681.5万元的款项，也系从其个人账户转出，福宸公司账务与邱有福个人账务也高度独立，其行为纯属个人行为，与公司无关。（2）本案中，邱有福的款项系案外人肖峰在未经邱有福同意的情况下擅自转给陈俐妃，案外人邱有福据此也向公安机关进行了报案。在不考虑转出背景的情况下，就案涉的681.5万元的款项，系案外人邱有福与陈俐妃之间建立的法律关系，与福宸公司无关。（3）在本案原审一审、二审及再审一审中，福宸公司均表明了邱有福对其向陈俐妃借款的行为进行了追认，双方之间形成的系一种借贷关系。（4）陈俐妃自始均认可其购买房屋首付款的支付事实。本案中就案涉的681.5万元的款项，存在两种不同的独立的法律关系，一是福宸公司与陈俐妃之间的商品房购销合同关系，该681.5万元系陈俐妃向福宸公司支付的首付款；二是陈俐妃与案外人邱有福之间的民间借贷关系，该681.5万元系案外人邱有福提供给陈俐妃的借款，两者相互独立，不能混为一谈。综上所述，本案中不存在零首付的问题，陈俐妃己向福宸公司支付了681.5万元的首付款，只不过该首付款系其从邱有福处借来的款项而己。因此，一审法院认定福宸公司与陈俐妃“以零首付的方式套取金融部门的巨额商业贷款”属认定事实错误。二、一审法院以福宸公司与陈俐妃违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，认定《商品房买卖合同》无效，属适用法律错误。1.如前所述，本案中不存在零首付的问题，陈俐妃已经向福宸公司全额支付了相应的首付款。2.本案中不存在套取商业贷款的问题。福宸公司与陈俐妃之间系真实的买卖行为，云南省元谋农村商业银行股份有限公司发放的商业贷款，也系用于陈俐妃的房屋购买，不存在虚构购买事实套取商业贷款的情形。3.退一步讲，即便按照一审法院的认定，本案存在零首付的问题，也仅系不能完全满足云南省元谋农村商业银行股份有限公司内部的贷款条件而己，也不能得出福宸公司与陈俐妃套取巨额商业贷款的结论。4.福宸公司为陈俐妃向云南省元谋农村商业银行股份有限公司的按揭贷款提供了阶段性连带责任保证担保。在陈俐妃未依约向福宸公司进行还款时，福宸公司均依约履行了相应的保证代偿义务，且己全额归还了云南省元谋农村商业银行股份有限公司的按揭款，云南省元谋农村商业银行股份有限公司未遭受到任何损失。综上所述，一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定为由，认定《商品房买卖合同》无效，属适用法律错误。三、一审法院混淆了《商品房买卖合同》与《个人购房借款合同》，《商品房买卖合同》与《个人购房借款合同》系两个不同的独立合同，两者的效力认定也应该分开进行认定。如前所述，《商品买卖合同》系双方的真实意思表示，对于购房款的支付，无论是支付金额、支付比例、还是支付时间，只要双方协商一致即可，充分遵照双方的意思自治。本案中，即便真的像法院认定的本案存在零首付问题，也系福宸公司与陈俐妃就购房款支付事宜达成的一致意见，不影响双方签订的《商品房买卖合同》的效力。对于首付款支付事宜的审查，系云南省元谋农村商业银行股份有限公司在签订《个人购房借款合同》前进行的审查，而非签订《商品房买卖合同》的必要前提条件。因此，一审法院混淆了两个独立合同的不同认定标准。综上所述，一审法院认定事实不清、法律适用不当，恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，改判支持福宸公司的一审全部诉讼请求，维护福宸公司的合法权益。被上诉人陈俐妃答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理。二、关于一审认定“以零首付的方式套取金融部门的巨额商业贷款”问题。2017年福宸公司开发元谋县“福宸财富中心”楼盘，在该楼盘推广销售期间，陈俐妃正好在寻找适合经营大型娱乐KTV的场所，经福宸公司销售人员推荐，该楼盘四、五层正好适合经营大型娱乐KTV，福宸公司还承诺不需要支付首付款就可以办理银行按揭，考虑到不需要支付首付款，陈俐妃可以把省下来的钱用于装修。陈俐妃的母亲赵吉仙进行实地考察，要求把该房屋四、五楼中庭及自动扶梯部分用钢筋混凝土封掉，以提高陈俐妃一方的房屋利用率，当时福宸公司满口答应。2017年8月24日陈俐妃的母亲赵吉仙与福宸公司签订《商品房认购协议》，并支付10万元定金，同时还将封中庭及自动扶梯条款写进协议中。2017年9月至10月，陈俐妃分三批与福宸公司分别签订了34份《商品房买卖合同》及相关补充协议，陈俐妃提交了办理按揭贷款的相关资料，福宸公司开具34份首付款《收款收据》，连同购房合同一起提交给第三人信用社办理银行按揭贷款，第三人元谋农村商业银行股份有限公司审核该贷款时，要求提供34份购销合同的首付款银行转账记录，仅凭福宸公司开具的《收款收据》无法办理按揭贷款，为解决这个问题，福宸公司以公司法人邱有福私人名义转账681.5万元在陈俐妃账户，陈俐妃当天又将该款项转账给福宸公司，取得上述转账记录后，第三人才办理了678.5万元的按揭贷款，贷款本息是由陈俐妃按月偿还。购房合同约定交房时间是2017年12月18日前，但由于福宸公司房屋建设达不到验收合格标准，无法办理验收备案手续，交房遥遥无期，为降低风险，减少损失，陈俐妃于2018年1月27日、2月27日、3月27日偿还元谋农村商业银行股份有限公司3期按揭贷款后停止房贷月供。在整个购房及贷款过程中，34套商品房首付款确实不是陈俐妃支付的，本案虽然存在“以零首付的方式套取金融部门的巨额商业贷款”的客观事实，但这是福宸公司自行操作的结果，并非陈俐妃所为。三、关于一审判决认定《商品房销售合同》无效的问题。一审判决认定陈俐妃与福宸公司签订的34份《商品房销售合同》无效，陈俐妃没有异议，但陈俐妃认为造成合同无效的责任在于福宸公司。1.福宸公司为解决房屋销售滞销问题，向陈俐妃作出的“不用支付首付款就可以办银行按揭贷款”的承诺，陈俐妃作为购房者，听信了福宸公司虚假宣传，造成合同无效，责任在福宸公司。2.在云南省元谋农村商业银行股份有限公司审核按揭时，没有银行转账记录，银行不认可福宸公司开具的首付款《收款收据》，为取得银行转账记录，福宸公司让陈俐妃配合进行虚假转账，责任不在陈俐妃。四、关于福宸公司提出《商品房销售合同》与《个人购房借款合同》效力问题。《商品房销售合同》签订前，福宸公司承诺不需要支付首付款就可以办理银行按揭，合同履行中，陈俐妃确实没有支付首付款，签订零首付的《商品房销售合同》本身就是违反国家行政法规的违规行为，所以，一审认定《商品房销售合同》无效，陈俐妃没有异议。原审第三人云南省元谋农村商业银行股份有限公司提交了书面答辩意见：借款人陈俐妃于2017年12月27日在我行办理了个人住房按揭贷款678.5万元，贷款用途为购买福宸公司开发的房产（商铺），贷款期限120个月，贷款利率4.49167‰，合同约定贷款至2027年12月27日到期。贷款发放后，借款人陈俐妃（共同借款人陈建云、赵吉仙）按合同约定的还款方式，按期正常归还了2期贷款本息后就再未归还，出现逾期，经我行多次上门催收无果，逾期贷款由保证人福宸公司代为偿还。该笔贷款于2019年1月18日全部结清。具体还款情况为：该笔贷款本金678.5万元，陈俐妃累计还款2期，归还贷款本金合计85771.90元，归还贷款利息合计60759.72元，本息合计146531.62元。福宸公司代偿归还本金合计6699228.10元，代偿归还利息合计312340.74元，本息合计7011568.84元。因差欠我行的贷款已还清，且福宸公司的一审诉讼请求、二审上诉请求与我行无关联性，我行不再参加诉讼。福宸公司向一审法院起诉请求：1.依法解除福宸公司与陈俐妃签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》；2.判令陈俐妃支付福宸公司违约金4.576万元；3.判令陈俐妃协助福宸公司注销《商品房买卖合同（预售）》的备案登记并承担相关税费；4.福宸公司为实现债权而发生的诉讼费、保全费、担保费、律师费由陈俐妃承担。一审法院认定事实：福宸公司与陈俐妃的母亲赵吉仙于2017年8月24日签订了商品房认购协议，认购福宸公司开发的第五层面积为1554.85平方米的商铺，并支付了认购商铺的定金100000元。2017年9月25日、10月9日、10月10日，陈俐妃先后与福宸公司签订了34份《商品房买卖合同（预售）》，约定陈俐妃购买福宸财富中心四层、五层共34套商品房，房屋总价款为1360万元，付款方式为商业贷款，首付款681.50万元，占全部房价款的50.10%，约定于2017年10月31日前支付，余款向第三人云南省元谋农村商业银行股份有限公司申请贷款支付，约定交房时间为2017年12月18日前。与主合同同日签订的《补充协议》第一条约定，若因陈俐妃的原因导致银行要求福宸公司承担保证责任，福宸公司有权单方解除合同，收回房屋另行处理，并有权要求陈俐妃按总房款的20%向福宸公司支付违约金；第七条约定，陈俐妃应在交房前交清全部房价款、维修基金和契税，若陈俐妃未交清上述款项，福宸公司不予办理交房手续，不承担违约责任。合同签订后，福宸公司按规定在房管部门办理了登记备案。2017年12月11日，福宸公司法定代表人邱有福从其个人账户转账给陈俐妃681.50万元，陈俐妃当日即将该款项分七笔转到福宸公司账户，作为34套房的首付款。之后，陈俐妃向信用社申请了按揭贷款，其父亲陈建云、母亲赵吉仙作为共同借款人。福宸公司对该按揭贷款提供了阶段性连带保证担保。2017年12月27日，第三人云南省元谋农村商业银行股份有限公司将贷款678.50万元给陈俐妃并转账在其账户上，陈俐妃于次日将该款项全部转入福宸公司账户。2018年1月和2月，正常的按揭贷款，其中陈俐妃还款本金85771.90元，归还利息60759.72元，本息合计146531.62元，从2018年3月起，陈俐妃以福宸公司逾期交房为由拒绝偿还，并表示不再购房，在福宸公司及云南省元谋农村商业银行股份有限公司的催告下，陈俐妃仍然坚持不予偿还按揭贷款。为此，福宸公司履行了保证还贷责任，截止2019年1月18日福宸公司全部还清了差欠的贷款本金及利息，具体还款情况为：元谋福宸房地产开发有限公司归还本金6699228.10元；利息312340.74元，本息合计7011568.84元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定：恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益下签订的合同无效。本案福宸公司法定代表人邱有福从其个人账户转账681.50万元给陈俐妃，陈俐妃当日即将该款项分七笔转到福宸公司账户作为34套房的首付款，随后福宸公司出具给陈俐妃已支付首付款的收据。以上双方的行为完全是为了取得金融部门的信任，制造双方已按合同约定已支付50.10%的首付款的假象，从而获取金融部门发放的巨额商业贷款；同时以上双方的行为规避了国务院关于房贷应支付一定比例首付款之规定及金融部门关于购买商品房取得商业贷款应支付一定首付款的相关规定；另外，本案福宸公司法定代表人邱有福从其个人账户转账给陈俐妃的行为，表面上看福宸公司法定代表人邱有福与陈俐妃之间形成了民间借贷关系或垫付首付款的关系，但福宸公司邱有福所谓的个人借款以及金融部门发放的房贷实际上在陈俐妃账户上过了一下，随之立即又转入了福宸公司的账户，陈俐妃以“零首付”的方式与福宸公司签订了商品房销售合同，同时陈俐妃以“零首付”的方式联合福宸公司最终套取了相应的按揭贷款，导致金融部门的资金回收处于高度风险状况，其行为一定程度上扰乱了金融秩序。综上，因福宸公司与陈俐妃双方恶意串通，以零首付的方式套取金融部门的巨额商业贷款的行为，完全符合无效合同的法律规定，故双方签订的34套商品房销售合同应确认为无效合同，无效合同从始至终无效，即成立时就无效，故应当依法予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案福宸公司与陈俐妃签订的34份商品房销售合同依法确认无效后获取的收益应当返还，而为此造成的损失按过错责任进行分担，导致合同无效双方都有过错，因此本案产生的银行贷款利息，陈俐妃已偿还的两期利息60759.72元由其承担；因所获取的贷款基本掌控在福宸公司账户上，故其已偿还给金融部门的利息312340.74元应由福宸公司自己承担；陈俐妃向金融部门已偿还的本金85771.90元，福宸公司应返还给陈俐妃，同时福宸公司还应该将陈俐妃的母亲赵吉仙为其女儿购买本案等34套商铺交纳的10万元的预付款定金予以返还。福宸公司主张合同不能履行是陈俐妃未偿还按揭贷款构成根本性违约，为此要求陈俐妃按合同约定承担合同总价款20%的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予采纳。导致合同无效是双方隐瞒了零首付的事实获取巨额商业贷款，双方都有过错责任。陈俐妃辩解福宸公司逾期交房、涉诉商品房中庭和扶手没有封死等理由不足以使其合同目的无法实现，故要求福宸公司承担其订购设备及装修材料损失的辩解不予采纳。福宸公司还主张要求陈俐妃协助办理注销商品房登记备案及承担相关税费、担保费、律师费的诉讼请求，无事实和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八之规定，判决：一、元谋福宸房地产开发有限公司与陈俐妃签订的编号为5301012017100901621《商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》确认为无效合同；涉及本案的定金、本金返还及利息承担事项已在云南省元谋县人民法院（2019）云2328民初字第1478号案件中合并进行处理；二、驳回元谋福宸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费944元，由元谋福宸房地产开发有限公司负担472元（已付），其余472元由陈俐妃于判决生效后三十日内支付。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人福宸公司对一审认定“陈俐妃以福宸公司逾期交房为由拒绝偿还”这一事实提出异议，认为一审认定错误，陈俐妃拒绝偿还贷款的主要理由是陈俐妃单方违约，不愿意继续购买涉案房屋，在福宸公司提起诉讼之前，陈俐妃没有向福宸公司主张过逾期交房。同时还认为一审遗漏认定：福宸公司多次要求陈俐妃向其支付代偿的相关贷款，在双方的往来短信和微信记录中，陈俐妃没有提出过逾期交房而不愿意继续购买涉案房屋的事实，导致合同不能履行是因为陈俐妃无钱购买。被上诉人陈俐妃对一审判决认定的事实无异议。对双方当事人均无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。对福宸公司有异议和认为遗漏的事实，本院将结合本案的争议焦点进行评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.福宸公司与陈俐妃签订的商品房买卖合同是否有效？2.福宸公司的上诉请求能否成立？本院认为，在案证据能够证实陈俐妃支付福宸公司的购房首付款681.50万元系从福宸公司法定代表人邱有福个人账户转账给陈俐妃的，福宸公司认为系陈俐妃向邱有福所借的借款，与公司无关，陈俐妃认为系福宸公司承诺购房零首付，为获得银行贷款，邱有福转款给陈俐妃账户，陈俐妃当日即转回福宸公司账户，制造双方已按合同约定支付首付款的银行流水记录，从而获取金融部门发放的商业贷款，陈俐妃与邱有福之间不存在借款关系。针对双方所争议的事实，本院分析认定如下：第一，陈俐妃与邱有福之间仅有银行转款记录，陈俐妃已经抗辩转账系为获得银行贷款而制造的银行转款记录，转到陈俐妃账上的款当日即转回福宸公司账户，福宸公司应当对其主张双方之间系借贷关系提供证据证明，而福宸公司已明确表示双方无借款借据，也不能提供有效证据证明双方之间存在借贷关系；第二，邱有福知道自己账户上的款转给陈俐妃后向公安机关报案，说明邱有福与陈俐妃之间并没有借款的合意；第三，2017年12月11日，邱有福从其个人账户转账给陈俐妃，而福宸公司开具给陈俐妃的购买商铺预付款收款收据绝大部分在2017年4-5月份，该事实与福宸公司认为是邱有福借款给陈俐妃支付首付款不符，而与陈俐妃主张是福宸公司承诺购房零首付，收款收据上的金额没有支付过，是福宸公司在向第三人元谋农村商业银行股份有限公司贷款过程中，银行要求除有支付首付款的收款收据外，还要求陈俐妃有支付首付款的银行记录，双方商量好由邱有福转款给陈俐妃，陈俐妃又将款转给福宸公司，制造陈俐妃已通过银行转款支付首付款的假象相吻合。根据以上三点的分析可以确定陈俐妃与邱有福之间不存在借贷关系，故可以认定陈俐妃没有向福宸公司支付购房首付款。陈俐妃与福宸公司双方恶意患通，制造双方已按合同约定支付首付款的假象，从而获取金融部门发放的巨额商业贷款，导致金融部门的资金回收处于高度风险状况，损害了第三人元谋农村商业银行股份有限公司的合法权益。同时，福宸公司出具虚假的购房收款收据，制造不真实的银行转款流水记录，目的是规避购房者应支付一定比例首付款的规定，规避国家对房地产市场和金融市场的监管，陈俐妃与福宸公司的行为扰乱了房地产市场和金融市场的健康发展，与国家的房地产宏观调控政策相悖，是当前国家政策禁止实施的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案应当认定双方签订的34套商品房销售合同为无效合同。无效合同从始至终无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案福宸公司与陈俐妃签订的34份商品房销售合同确认无效后获取的收益应当返还，而为此造成的损失按过错责任进行分担，一审根据本案实际和双方的过错大小，判决双方签订的合同无效，福宸公司返还陈俐妃为购买涉案34套商品房预付款定金以及陈俐妃已偿还贷款部分的本金，由陈俐妃自行承担已偿还贷款部分的利息并无不当，本院应予维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。福宸公司的上诉请求及理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元，由元谋福宸房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长 邱德英审 判 员 晋 芳审 判 员 刘 莹二〇二〇年七月二十四日法官助理 粟立海书 记 员 山 岚