安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初2319号原告：张敏，女，1978年5月26日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：吴占伟，安徽安康律师事务所律师。被告：砀山县华强置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路（东方购物广场斜对面），统一社会信用代码91341321563423875W。法定代表人：章惠强，该公司总经理。委托诉讼代理人：阚华山，安徽安康律师事务所律师。原告张敏与被告砀山县华强置业有限公司（以下简称华强置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张敏的委托诉讼代理人吴占伟，华强置业的委托诉讼代理人阚华山到庭参加诉讼。本案现己审理终结。张敏向本院提出诉讼请求：1、判令华强置业按照合同约定承担燃气违约金12573元，电话通信违约金3240元，有线电视违约金6210元，宽带网络违约金3240元，共计25263元；2、判令华强置业承担逾期办理产权登记违约金12637元；3、本案诉讼费用由华强置业负担。事实与理由：2018年2月1日买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：0003600720180024），买受人购买出卖人开发建设的文慧苑7幢306号商品房一套，房价款636000元，并对商品房及相关设施设备交付条件、违约责任等双方权利义务进行了约定。《商品房买卖合同》第十一条约定:出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十条4约定:交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应;第十条5约定:电话通信交付时线路敷设到户;第十条6约定:有线电视交付时线路敷设到户;第十条7约定:宽带网络交付时线路敷设到户;燃气在约定交付日未达到交付使用条件，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任;电话通信未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付30元违约金;有线电视未按时达到交付使用条件的出卖人按日向买受人支付30元违约金;宽带网络未按时达到交付用条件的，出卖人按日向买受人支付30元违约金。第十条(二)1约定:小区绿地率2018年10月30日达到设计规划要求;第十条(二)2约定:小区内非市政道路2018年10月30日达到设计规划要求第十条(二)3约定:规划的车库车位2018年10月30日达到设规划要求;小区内绿地率未达到约定条件的，由出卖人按约定整修至规划标准，出卖人每日按总房价款万分之一的违约金支付给买受人小区内非市政道路未达到约定条件的，由出卖人按约定整修至规划标准，出卖人每日按总房价款万分之一的违约金支付给买受人;车位车库未达到约定条件的，由出卖人按约定整修至规划标准，出卖人每日按总房价款万分之一的违约金支付给买受人;第十二条约定:出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十五条约定:签订合同后，出卖人变更设计，买受人不解除合同的，出卖人按合同总房款的0.5％支付违约金。第二十条(二)因出卖人原因，买受人未能在商品房房屋交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款的万分之一的违约金。合同签订后，买受人依约履行了交付购房款义务，出卖人于2018年8月5日交房，但未经验收合格，且燃气管道、电话通信、有线电视、宽带网络线路未与管网接通，小区内绿化率、非市政道路及车位车库亦未达到约定条件。买受人多次到燃气公司等有关部门询问，工作人员告知由于出卖人的原因暂时不能为业主办理燃气、通信网络、有线电视的开通手续。出卖人向买受人收取了产权登记费等费用，用于办理产权登记，2019年5月22日办理不动产权证书。特提起诉讼，望判如所请。华强置业辩称：燃气、电话、有限电视及宽带网络问题，如违约，按查明认定的时间给予赔偿，违约金的标准上明显过高，要求予以降低调整。逾期办证违约金以实际交房与实际办证的时间予以界定，实际交房以交物业费拿钥匙为准。本院经审理查明，经砀山县房地产管理局预售许可,出卖人华强置业与买受人刘丽于2018年2月1日签订《商品房买卖合同（预售）》约定：华强置业将坐落于（砀山县）砀城镇旭日路东侧、果园路南侧文慧苑小区7#306号商品房，出售给买受人；房屋总价款636000元。合同第十条：房屋交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气安装到户，买受人自行申请开通，开户费用由买受人承担。约定交付日未达到使用条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任（合同第十二条逾期交付责任约定：逾期在30日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日后、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。）；电话线路、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，未按时达到交付使用条件的，每项分别由出卖人向买受人支付30元/日的违约金，出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后30日之内达到交付使用条件。合同第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记;因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，买受人交付房屋价款。买受人于2019年8月5日将物业费用交清后，涉案商品房钥匙交给买受人。安徽增值税普通发票载明涉案房屋实际交易价款为636511元。又查明，涉案楼宇弱电主干管道、楼栋主干线路及室内外有线电视敷设及设备安装工程，安广网络砀山分公司于2018年8月14日验收合格。电话通信、宽带网络经中国电信股份有限公司砀山分公司、中国移动通信集团安徽有限公司砀山县分公司、中国联合网络通信有限公司砀山县分公司于2018年8月13日验收合格。砀山华润燃气有限公司于2019年1月14日完成涉案楼栋室内外燃气管道敷设工程的竣工验收并与城市燃气管网连接。诉讼过程中，经本院释明，买受人表示不要求解除《商品房买卖合同（预售）》。砀山县不动产登记机中心于2019年5月22日为买受人办理了房屋登记、颁发房产证书。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、物业费收据、电话线路、有线电视、宽带网络线路、燃气管道工程验收证明、房屋产权证书、安徽增值税普通发票及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，出卖人华强置业取得商品房预售许可证后与本案买受人签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行义务。对下列问题，本院认为：1、关于逾期办理房产证违约的问题。出卖人2018年9月30日如期交房，2019年5月22日不动产登记中心为该商品房办理了房屋登记、颁发房屋产权证书，涉案房屋所有权登记日期超出了双方“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”的约定，买受人不要求解除合同，出卖人亦未提交逾期办理房产证的原因非出卖人造成的相关证据，故，出卖人应自房屋实际交付后90天届满之日起，按日计算向买受人支付涉案房屋实际交易价款的日万分之一违约金至房屋登记之日止，买受人诉求出卖人给付逾期办证违约金12637元，本院予以支持。2、关于电话线路、有线电视、宽带网络违约的问题。涉案楼宇弱电主干管道、楼栋主干线路及室内外有线电视敷设及设备安装工程，安广网络砀山分公司于2018年8月14日验收合格；电话通信、宽带网络工程经中国电信股份有限公司砀山分公司、中国移动通信集团安徽有限公司砀山县分公司、中国联合网络通信有限公司砀山县分公司于2018年8月13日验收合格，那么，涉案楼栋弱电线路敷设到户的日期应界定为2018年8月14日。本院认为，案涉房屋于2018年8月5日交付，交付时弱电线路尚未敷设到户，出卖人应承担违约责任。出卖人提出上述项目约定的违约损失标准过高应予以调整降低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院认为，买受人未提交因弱电线路未敷设到户给其造成实际损失的证据，结合弱电线路未敷设到户对业主造成实际影响的程度等相关因素，本院酌定因弱电线路未敷设到户电话线路、有线电视、宽带网络的三项违约损失合计为每日10元，自实际交房日之日起计算至2018年8月14日共9天，计90元出卖人应给付买受人。3、关于燃气的违约问题。砀山县华润燃气公司于2019年1月4日完成涉案楼栋室内外燃气管道敷设工程的竣工验收并与城市燃气管网连接，涉案房屋交付时燃气管道敷设工程未竣工验收并与城市燃气管网连接，未保证燃气供应，以致买受人无法使用燃气，出卖人应承担违约责任。出卖人提出违约损失标准过高应予以调整降低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院认为，买受人未提交因燃气管道未与城市燃气管网连接给其造成实际损失的证据，结合使用燃气天然气与使用液化气（市场销售的家用）价格差异等相关因素，本院酌定因燃气问题的违约损失为每月100元（每月按30日计），自实际交房日之日2018年12月31日起计算至涉案楼栋燃气管道敷设工程竣工验收之日止，计152天，出卖人应给付买受人的燃气损失为507元，即152天×100元/30天。上述（1）、（2）、（3）款项合计13234元（其中：逾期办证违约金为12637元、有线电视、通信、宽带损失90元、燃气损失507元），出卖人应给付买受人。买受人的其他诉讼请求及事实和理由，未提交相关有效证据，本院不予支持。出卖人的其他抗辩理由，也未提交相关有效证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、砀山县华强置业有限公司于本判决生效之日起十日内，给付张敏逾期办证违约金13234元；二、驳回张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，张敏负担187元，砀山县华强置业有限公司负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  温吉成二〇二〇年七月三十一日法官助理焦科硕书记员姚宇附法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。