广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4551号上诉人（一审原告、反诉被告）：谢巧珠，女，1965年3月14日出生，汉族，住广东省东莞市万江区*********，公民身份号码为442************426。委托代理人：何嘉琦，广东鼎能律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞证券股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区******，统一社会信用代码：914************883。法定代表人：陈照星，该公司董事长。委托代理人：鲁明威，该公司员工。委托代理人：利健衔，该公司员工。上诉人谢巧珠因与上诉人东莞证券股份有限公司（以下简称东莞证券公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢巧珠起诉请求：一、解除双方于2016年3月25日签订的《物业租赁合同》。二、东莞证券公司向谢巧珠支付自2019年7月1日至《物业租赁合同》解除之日止的租金及逾期支付租金利息（以每月拖欠之租金为基数，按中国人民银行同期同类型贷款利率计算）。三、东莞证券公司将案涉租赁物于《物业租赁合同》解除之日交还给谢巧珠，并对案涉租赁物恢复原状且符合二次租赁的状态；或赔偿谢巧珠恢复租赁物原状且符合二次租赁状态支出的清拆费用200000元。四、东莞证券公司向谢巧珠支付代其垫付的物业管理费31754元。五、东莞证券公司向谢巧珠赔偿损失1067896.08元。东莞证券公司反诉请求：谢巧珠赔偿东莞证券公司损失4043266.07元、返还押金78772.96元及滞纳金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2020年3月17日判决：一、确认谢巧珠与东莞证券股份有限公司于2016年3月25日签订的《物业租赁合同》已解除。二、东莞证券股份有限公司应自判决发生法律效力之日起五日内向谢巧珠支付租金428520.78元及利息（以2019年7月租金88991.34元为本金，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率，从2019年7月24日起计算至清偿之日止）。三、东莞证券股份有限公司应自判决发生法律效力之日起五日内向谢巧珠支付物业管理费28952.06元。四、东莞证券股份有限公司应自判决发生法律效力之日起五日内向谢巧珠支付清运费用30000元。五、驳回谢巧珠的其他诉讼请求。六、驳回东莞证券股份有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费19779.86元（谢巧珠已预交），由谢巧珠负担14043.7元，由东莞证券公司负担5736.16元；反诉费19888.16元（东莞证券公司已预交），由东莞证券公司负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29233号民事判决书。谢巧珠不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第二项改判东莞证券公司自判决生效之日起5日内向谢巧珠支付租金428520.78元及利息。（以2019年7月租金88991.34元为基数，从2019年7月24日起计算至清偿之日止；以2019年8月租金88991.34元为基数，从2019年8月1日起计算至清偿之日止；以2019年9月租金91660.31元为基数，从2019年9月1日起计算至清偿之日止；以2019年10月租金91660.31元为基数，从2019年10月1日起计算至清偿之日止；以2019年11月（22日）租金67217.48元为基数，从2019年11月1日起计算至清偿之日止；以上利率均按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。）二、撤销一审判决第四项改判东莞证券公司赔偿恢复租赁物原状且符合二次租赁状态支出的清拆费用200000元。三、撤销一审判决第五项改判东莞证券公司赔偿1067896.08元。事实与理由：一、一审法院认定因谢巧珠逾期未提供租金发票，东莞证券公司不承担违约责任属于事实认定不清。《物业租赁合同》第四条应适用在东莞证券公司正常依约履行合同的情况下，谢巧珠才负有先履行提供租金发票的义务。在东莞证券公司明确不履行合同义务的情况下谢巧珠可以中止履行提供发票的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百二十六条，东莞证券公司应对其违约行为支付逾期付款违约金。二、一审法院认定《物业租赁合同》第十条有效是事实认定错误，东莞证券公司应赔偿谢巧珠对案涉租赁物恢复原状且符合二次租赁状态支出的清拆费用200000元。东莞证券公司逾期支付租金擅自搬离租赁物是对安全设备进行恶意破坏、四处堆放办公垃圾严重损坏承租物业，直接影响了二次租赁状态，属于恶意违约行为。三、东莞证券公司应承担因未支付租金且严重损坏承租物业造成物业有严重安全危险而产生的违约赔偿金。案涉租赁物租赁期限截止至2021年8月31日。东莞证券公司未通知谢巧珠漏水影响经营的瑕疵且将正常营运收支情况归责于谢巧珠单方面解除合同之前，就与第三人洽谈新租约，谢巧珠不得不为防止扩大损失而行使解除权，一审法院仅基于谢巧珠行使了解除权而忽略东莞证券公司一系列恶意违约行为属于事实认定不清。东莞证券公司答辩称，其答辩意见详见其上诉意见。谢巧珠在一审中变更诉讼请求书中说明谢巧珠是以东莞证券公司拖欠2019年7、8月租金解除合同。谢巧珠怠于行使权利导致扩大的损失不应由东莞证券公司承担。东莞证券公司亦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或依法改判。事实与理由：一、《物业租赁合同》解除时间认定不当，导致案涉租赁物所涉未付租金、物业管理费等认定有误。东莞证券公司于2019年6月11日函告谢巧珠2019年8月31日正式解除合同，实际上也在2019年8月30日搬离了案涉租赁物，解除时间应为2019年8月31日。谢巧珠在2019年6月11日后便可与潜在意向承租方商谈租赁事宜，其怠于物色意向承租方导致案涉租赁物处于空置状态，造成的损失不应由东莞证券公司承担。二、依据《物业租赁合同》第十条，东莞证券公司不负有对案涉租赁物恢复原状的义务。即便根据诚实信用原则及公平原则认定东莞证券公司负有清洁交还案涉租赁物的义务，该金额也应以《清洁维修合同》中载明的22500元为限。一审法院判令东莞证券公司支付清运费30000元无事实与法律依据。谢巧珠答辩称：一、一审认定《物业租赁合同》于2019年11月22日解除，合理有据。东莞证券公司已经与案外人签订租赁合同及装修装饰合同，明显存在蓄意违约，东莞证券公司所主张的单方解约的理由不成立。二、谢巧珠并未履行义务，造成损失扩大。谢巧珠要求利息损失合法有据。谢巧珠的其他答辩意见与上诉意见一致。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，谢巧珠、东莞证券公司签订的《物业租赁合同》合法有效，是双方的真实意思表示，双方应按照该租赁合同的约定履行各自的权利义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应对谢巧珠、东莞证券公司上诉请求予以审查。根据双方的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于《物业租赁合同》的解除。东莞证券公司以案涉租赁物存在固有设备老化、空调管道因年久失修、老化导致空调冷凝水大面积渗漏影响正常经营为由于2019年6月11日向谢巧珠发出《关于解除〈物业租赁合同〉的函》，要求解除《物业租赁合同》。但是，东莞证券公司提供的证据不足充分证明案涉租赁物存在其所主张的事实，对东莞证券公司要求确认《物业租赁合同》于2019年8月31日解除，本院不予支持。东莞证券公司自2019年7月起未缴纳租金，谢巧珠以东莞证券公司连续两个月拖欠租金为由解除《物业租赁合同》，有合同依据，本院予以支持。一审认定东莞证券公司向谢巧珠支付2019年7月1日至2019年11月22日的租金，合法有据，本院予以维持。至于谢巧珠主张东莞证券公司欠付租金的利息，谢巧珠收到东莞证券公司发出的《关于解除〈物业租赁合同〉的函》后，立即回复不同意解除合同，并于2019年7月24日向一审法院诉请继续履行《物业租赁合同》。在此情况下，谢巧珠仍认为双方仍需继续履行《物业租赁合同》，谢巧珠有义务向东莞证券公司提供2019年8月份的租金发票，谢巧珠未依期提供租金发票，其亦存在违反《物业租赁合同》约定的行为。一审法院认定东莞证券公司无需向谢巧珠支付2019年8月之后租金的利息，合理有据，本院予以维持。关于谢巧珠所主张恢复原状的损失及清拆费用的问题。根据《物业租赁合同》第十条第二项第2点约定，因东莞证券公司违约导致谢巧珠解除合同或东莞证券公司无故提前终止合同的，谢巧珠无需赔偿东莞证券公司装修及相关附属设备的损失，同时东莞证券公司无需对该物业原装修进行恢复原状或赔偿损失。该条款并不属于格式条款，谢巧珠主张该条款免除东莞证券公司的责任而无效，缺乏法律依据，本院不予支持。根据该条款的约定，谢巧珠要求东莞证券公司赔偿对案涉租赁物恢复原状的损失，缺乏合同依据，本院不予支持。至于清拆费用，该条款并未明确约定，一审结合本案案情以及案涉租赁物现场实际，酌情支持30000元，本院认为合理，予以维持。关于谢巧珠所主张的损失1067896.08元。该损失为预期租金收入，并不属于东莞证券公司违约造成的损失，其要求东莞证券公司支付该损失，缺乏事实依据，本院不予支持。谢巧珠主张东莞证券公司损坏租赁物导致损失，缺乏事实依据，本院不予支持。至于管理费、押金问题，一审处理正确，本院一并予以维持。综上所述，谢巧珠、东莞证券公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。谢巧珠上诉部分二审案件受理费15941.06元，由谢巧珠负担（已预缴）。东莞证券公司上诉部分二审案件受理费8612.09元，由东莞证券公司负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年七月二十一日书记员  周 洋钟燕珊