北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初896号原告：北京市龙绍衡商务大厦有限公司，住所地北京市东城区和平里五区18号楼。法定代表人：尹葵，经理。委托诉讼代理人：王炜，男，1972年2月16日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：李学齐，北京市青山律师事务所律师。被告：马根华，男，1965年2月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。被告：龙斌，男，1976年8月19日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。原告北京市龙绍衡商务大厦有限公司（以下简称龙绍衡公司）与被告马根华、龙斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙绍衡公司的委托诉讼代理人李学齐、王炜，被告马根华的委托诉讼代理人赵淑娜、被告龙斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙绍衡公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2014年7月29日签订的《X大厦租赁合同》自2019年8月30日终止；2、判令被告马根华向原告支付2019年9月1日至2019年9月12日期间的房屋使用费49903元；3、判令被告马根华向原告支付违约金30万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：位于和平里南街X区X号楼X大厦系和平里街道办事处、中石化、国务院发展研究所、北京富源和平经贸有限公司等多家单位联合建设，原告受建设单位和平里街道办事处委托，自1998年其对X大厦进行经营管理。2014年7月29日，原被告双方签订《X大厦租赁合同》，约定原告将X大厦二层全部、一层半部及地下一层仓库（以下简称涉案场地）租赁给二被告使用。租赁期限为5年，自2014年8月31日至2019年8月30，年租金216万元。保证金30万元。合同履行期间乙方违约导致合同不能履行，违约方应向对方承担不低于30万元的违约金。合同期内，被告虽有拖欠租金情况，但双方本着互谅互让原则，合同最终得以全面履行。因原告与和平里街道办事处签订的《委托经营管理合同》已经到期，至今尚未签订新的委托合同，且原告发现被告存在未经原告许可整体转租的行为，故原告决定不再与被告续签合同，终止租赁关系。2019年6、7月间，原告多次通知被告双方合同到期终止，不再续约。2019年8月12日，原告书面通知被告，要求被告做好2019年8月30日撤场移交准备。因马根华已将X大厦二层整体转租予北京新美互通科技有限公司（以下简称新美公司），原告于2019年9月12日，直接与新美公司移交了场地。原告认为被告擅自将涉案房屋转租，系违约，应当支付违约金，合同到期后至新美公司搬离涉案房屋前被告仍实际占用涉案房屋，应支付占用费，为维护原告合法权益，故成此诉。被告马根华辩称：被告已将租金交纳至2019年8月30日，并交纳了30万押金。2019年8月29日，被告支付了下一期租金，但被原告退回。被告认为根据涉案合同中，“合同期满后，双方协议的续租期限不少于5年”的约定，涉案合同并未到期。新美公司于2019年9月10日搬离涉案房屋，此前是原告强制新美公司搬离的时间，不应支付房屋使用费。被告于2014年12月将涉案房屋转租予新美公司，此间，原告多次向新美公司开具各种票据，说明原告早已知道转租一事，被告并不存在违约行为，故亦不应支付违约金。综上，不同意原告全部诉讼请求。被告龙斌辩称：龙斌与马根华作为承租人共同与原告签订了涉案合同，承租涉案房屋后，龙斌承租使用一层部分用于经营餐饮，剩余部分由马根华承租使用。租金按照各自使用面积分担，龙斌租赁面积为536平米，年租金643200元；马根华租赁面积为1264平米，年租金为1516800元。押金龙斌分担89300元，马根华分担210700元。龙斌使用的部分场地现在已停止营业，一是因为疫情原因，二是因为原告要求龙斌腾退，但目前尚未交付原告。龙斌认为原告的诉讼请求与龙斌无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月29日，原告（甲方）与被告马根华、龙斌（乙方）签订《X大厦租赁合同》，约定：乙方向甲方承租北京市东城区和平里南街五区X号楼——X大厦第二层全部、一层半部（正门西边框以西部门）及地下一层的仓库共计建筑面积约1800平米的场地，和现有的设备设施（以盘点清单为准），用于开办餐饮及办公。租赁期限自2014年8月31日至2019年8月30日，共5年。其中甲方为乙方提供2个月免租期，即2014年8月31日至2014年10月30日，供乙方对承租区域进行改造。乙方承租场地只能作餐饮经营和办公使用，除经甲方书面同意，乙方不得改变其承租场地的用途。租金每年216万元，乙方采用季预付费形式支付，乙方于2014年10月19日前支付第一季度租金54万元，之后应于2015年1月20日前支付下一季租金，合同期内，以此类推。履约保证金30万元，在合同终止或解除前，履约保证金不能用来冲抵房屋租金或其他乙方应向甲方支付的费用。在本合同终止履行并结清双方债权债务后15日内，甲方将履约保证金如数退还乙方。在合同履行过程中因一方违约致使本合同不能履行的，违约一方应向对方承担不低于30万元人民币的违约责任，30万元不足以弥补对方实际损失的，按实际损失赔偿。若因一方违约但不至于造成解除合同的，违约方应向对方赔偿约定的或实际造成的损失。乙方不得将所租用的场地用于餐饮和办公之外的经营项目，未经甲方书面同意，不得将本合同赋予乙方的部分或全部权利转让给他人，或以之提供抵押或担保，但可以与乙方合股或从属关系的第三方共同使用租用场地，否则甲方有权解除合同，且解除合同的通知书送达乙方即可生效。在本合同终止时，乙方享有在同等条件下优先续约权。鉴于本合同乙方为联合承租方式，且承租价格为甲方配套餐饮整体出租价格，合同期内，如联合承租方任何一方无力经营或因其他原因终止合同，另一方无力承接的，则剩余承租方所使用面积按照使用性质及当时市场价进行相应调整。本合同期满后，甲方有权调整租金，但是涨价幅度不得超过原有租金的20%，甲乙双方协商的续租期限不少于5天。诉讼中，双方当事人均认可，二被告按承租面积分担租金，分别向原告交纳。马根华承租面积为1264平方米，年租金1516800元，分担押金210700元。龙斌承租面积536平方米，年租金643200元，分担押金89300元。2019年8月30日前的租金马根华均已交纳，未有拖欠，2019年8月29日，马根华向原告支付下一期租金，但被原告退回。原告表示龙斌承租部分双方正在协商解决，不在本案中主张。另查，马根华承租涉案房屋后，将其承租部分转租予北京新美互通科技有限公司（以下简称新美公司）用于办公。关于原告对转租情况是否知情同意一节，马根华提交1、原告于合同履行期间开具的房租收据、发票、物业费水电费发票，付款方为新美公司、其中2015年9月9日的房租收据显示付款方为“二层马根华（北京新美互通）”。马根华以此证明原告于2015年9月就已知道马根华将其承租部分房屋转租给新美公司，并默示同意。经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可。原告表示新美公司经马根华介绍还租赁了X大厦三层的部分房屋，马根华当时表示其为新美公司的股东，按照涉案合同约定，新美公司可以在马根华承租部分办公经营，但并不代表原告知晓新美公司与马根华之间系转租关系。2、由北京市东城区产业和投资促进局出具的《建设项目合法性审查证明》，载明北京高瞻远资产管理有限公司拟登记住所位于北京市东城区和平里五区18号楼201室……该住所建设审批手续齐全，不属于违法建设。被告以此证明为配合原告在涉案房屋成立新公司用于转租招商，原告曾协助被告出具住所证明。经质证，原告对真实性及证明目的均不予认可。3、高瞻远公司营业执照，证明该公司的主营业务是出租商业用房、出租办公用房。原告对其真实性认可，证明目的不予认可。4、高瞻远公司向原告付款的银行回单，及原告向高瞻远公司开具的发票。证明被告始终以高瞻远公司名义转租经营，支付租金、开具发票均是以高瞻远公司名义进行，原告知晓被告转租并认可。经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可。5、《业主/客户入住登记表》，被告称该表系原告在另案中提交的证据。该表抬头书写为“公司/承租人名称：北京新美互通科技有限公司”。被告以此证明新美公司是承租人，原告明知。经质证，原告不予认可，亦提交该《业主/客户入住登记表》，原告提交的登记表共两页，第一页与被告提交的一致，第二页为负责人通讯录，载明马根华，职务商务助理，备注为租赁合同事宜。原告称该登记表第一页和第二页系同一人书写，第二页直接证明被告与新美公司是从属关系。被告对原告提交的登记表第二页不予认可。原告另提交2019年8月30日，新美公司向原告出示的两份书面说明，载明应X大厦询问马根华是否为我公司股东，我司答复马根华并非我司股东。我司与北京高瞻远资产管理公司马根华先生于2014年12月19日签订北京市东城区和平里南街18号楼X大厦二层（共计建筑面积1295平方米，年租金260万元）租赁合同，合同约定我司承租期限为2015年1月1日至2019年12月31日。原告以此证明马根华将涉案房屋转租予新美公司，原告并不知情。经质证，马根华对上述证据不予认可，表示马根华常年从事房产租赁业务，原告及和平里街道均知晓被告是从事房产经营业务的公司，不可能不知道被告承租涉案房屋系用来转租。2019年8月12日，龙绍衡公司向二被告送达《合同到期再次告知书，》告知二被告合同于2019年8月30日到期，到期后不再续约。要求被告做好到期撤场的相关准备，原告关于能源供给等工作将于2019年8月30日24时终止。此后，原告与新美公司自行交接收回涉案房屋。关于新美公司腾退涉案房屋一节，原告提交2019年9月12日，新美公司向原告发送的《关于腾退X大厦二层的通知》，载明我司今日正式从X大厦二层搬离，室内所留家具、摆件等所有遗留物放弃处置权，特此通知。马根华不予认可，并提交1、原告于2019年8月30日向新美公司发送的关于《腾退二层房屋的函》，要求新美公司立即清退场地，并向原告交付。2、2019年9月3日新美公司向北京高瞻远资产管理有限公司发送的解除租赁合同通知，显示新美公司与该公司于2014年12月19日签订X大厦二层租赁合同，但因龙绍衡公司限令新美公司于2019年8月30日搬离龙绍衡二层，致使新美公司无法开展正常经营。故决定于2019年9月30日解除租赁合同。3、2019年11月26日，新美公司向马根华出具的情况说明，载明我司于2019年9月2日开始搬离，并于2019年9月10日搬离完毕。马根华以上述证据证明新美公司于2019年9月10日即搬离涉案房屋，9月2日至9月10日为原告强制新美公司搬离时间，不应收取使用费。且原告在其发送的合同到期告知书中明确告知2019年8月30日24时终止能源供给，故此后不应收取使用费。原告对其于2019年8月30日向新美公司发送的关于《腾退二层房屋的函》及2019年11月26日新美公司向马根华出具的情况说明真实性认可，但认为腾退时间是2019年9月12日。对新美公司向北京高瞻远资产管理有限公司发送的解除租赁合同通知不予认可，并表示合同到期后，原告并未终止能源供给。被告未就原告停止能源供应提交证据予以佐证。本院经向新美公司询问马根华与新美公司关系及新美公司搬离时间，其工作人员表示马根华为其公司工作人员，新美公司具体搬离时间记不清了，经向已离职的法务和行政人员核实，应该是9月9日就搬离了涉案房屋，但之后有陆续回去取东西的情况。另查，马根华以龙绍衡公司为被告以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求龙绍衡公司退还涉案房屋的保证金21万元，并赔偿装修费、预期利益及资产未能转让造成的损失，该案尚在审理中。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。本案的争议焦点系涉案合同是否到期终止。根据涉案合同中“涉案房屋的租赁期限为2014年8月31日至2019年8月30日，共5年，在合同终止时，被告享有在同等条件下优先续约权”约定，涉案合同的租赁期限应为5年，而合同中关于“合同期满后，原告有权调整租金，双方协商的续租期限不少于5天。”的约定，是对涉案合同期满后双方协商续期租金及续租期限的约定。鉴于涉案合同期满后，双方并未就续租一事协商一致，故本院认定涉案合同已于2019年8月30日到期终止。马根华所称涉案合同租赁期限尚未到期的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。合同到期后，马根华继续占有使用涉案房屋将其转租予新美公司，缺乏依据，应当支付使用费。关于新美公司腾退涉案房屋日期，因新美公司系向原告交付房屋，应以其向原告发送的腾退通知确认的日期为准。关于使用费数额，本院将参照租金标准予以酌定。关于原告主张违约金一节，合同约定被告不得将所租用的场地用于餐饮和办公之外的经营项目，未经原告书面同意，不得将本合同赋予被告的部分或全部权利转让给他人。鉴于合同履行期间，被告未经原告书面同意，将涉案房屋转租予新美公司，被告主张原告对此知情同意，故被告对其主张应承担举证责任。鉴于被告并未明确告知原告转租一事，且根据现有证据，即使原告知晓被告系从事房地产租赁业务的公司，亦不足以证明原告明知被告与新美公司之间存在转租关系，被告应当承担不利后果。合同约定，因一方违约致使本合同不能履行的，违约一方应向对方承担不低于30万元人民币的违约责任。若因一方违约但不至于造成解除合同的，违约方应向对方赔偿约定的或实际造成的损失。鉴于原告以被告未经原告同意擅自转租构成违约主张上述违约金，但被告的转租行为并未影响涉案合同的实际履行，且双方已实际履行至合同期满。经询，原告所述其所受损失为合同到期被告拒不搬离导致涉案房屋空置等经营损失，但空置期损失已由原告主张的使用费得以弥补，故原告以被告擅自转租为由要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告北京市龙绍衡商务大厦有限公司与被告马根华、龙斌于2014年7月29日签订的《X大厦租赁合同》自2019年8月30日终止；二、被告马根华于本判决生效后七日内向原告北京市龙绍衡商务大厦有限公司支付2019年9月1日至2019年9月12日期间的房屋使用费49903元；三、驳回原告北京市龙绍衡商务大厦有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3716元，由原告北京市龙绍衡商务大厦有限公司负担3186元（已交纳），由被告马根华负担530元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年七月二十九日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟