江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2749号上诉人（原审原告）：葛兰，女，1987年10月30日生，汉族,住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张宇，江苏恒之律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州瑞东源资产物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放东路23号。法定代表人：刘磊，总经理。被上诉人（原审被告）：苏州市振太置业有限责任公司，住所地江苏省苏州市相城区太平兴太路(渔政站第一分站内)。法定代表人：夏斌，总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。上诉人葛兰因与被上诉人苏州瑞东源资产物业服务有限公司（以下简称瑞东源物业公司）、苏州市振太置业有限责任公司（以下简称振太置业公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人葛兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.涉案《委托合同》没有约定前三年租金归瑞东源物业公司所有，上诉人作为商铺所有权人理应享有租金收益。2.应查明2018年10月1日至2-19年3月31日期间瑞东源物业公司实际已收取的租金，才能正确认定是否存在租金差额。被上诉人瑞东源物业公司、振太置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。葛兰向一审法院起诉请求：瑞东源物业公司依法向葛兰支付2015年12月24日至2018年9月30日租金355567元、2018年10月1日至2019年3月31日租金差额31690元及律师费20000元，振太置业公司对上述三项承担连带清偿责任，本案诉讼费用由瑞东源物业公司、振太置业公司承担。一审法院认定以下事实：2015年10月1日，葛兰（甲方、委托人）、瑞东源物业公司（乙方、受托人振太置业公司（丙方）签订《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》，约定：1.1甲方是坐落于苏州市“太平邻里中心”一层163号商铺的产权人，建筑面积为72.5平方米。“太平邻里中心”为新建商业物业，为使该物业规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方自愿委托乙方统一经营其购买的商铺。2.2乙方根据其对该物业的整体规划，按照业种业态的分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理筑巢引风，培育市场。2.3协议各方达成共识，甲方购买的商铺通过统一经营和管理，有助于该物业的快速成长、有利于提升商铺的商业价值。3.1委托经营期限为13年，自2015年10月1日起至2028年9月30日止。委托经营实际起算日期以乙方书面通知甲方或乙方在本市媒体公布的开业日期为准。4.3甲方授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，授予乙方以乙方的名义出租该商铺。4.4甲方授权乙方根据其对该物业的业种定位和整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态。5.1第一年至第三年(从2015年10月1日至2018年9月30日)在此期间，甲方同意将所购商铺的使用权提供给乙方进行统一招商和经营管理、以培育市场促使市场繁荣，因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。5.3第四年至第三年(2018年10月1日至2028年9月30日)，甲乙双方按租金收益9：1分成，即商铺租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托经营佣金归乙方所有，双方在每个经营半年度满后一个月内进行上半年度的收益结算，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，结算同时扣除租金税费。(注：第四年开始所有商家租金全部公示，业主可以随时查)5.4本条第5.1、5.2、5.3款所述租金以预售建筑产权证面积为标准计算，若竣工实测建筑面积与预售面积有差异的，实际支付时以房管局实际测绘面积为准，租金按比例进行调整，多退少补。(第四年至第十三年按原价2421053所占该楼层销售额比例作为本套商铺占该楼层己售商铺总租金收益比例系数)。5.5委托期内，上述商铺的物业管理费、经营管理费以及水、电、电话等所有因日常使用而产生的费用均由使用者支付。6.1甲乙双方根据有关法律、法规的规定各自承担各自相应的税费。6.2甲方委托乙方代为办理相关税费的缴纳与手续。6.3乙方可在甲方的相关收益当中直接扣除相关税费。6.4甲方每半年度的收益在乙方扣除相关税费后，由乙方按半年度支付给甲方：甲方收到收益后向乙方开具相应的收款凭证。9.1如乙方未能按本协议第五条及时向甲方支付经营收益的，丙方承担代为履行支付责任。12.1如合同一方违反本合同约定的义务、保证或承诺，应赔偿因此给对方或房屋实际使用人造成的损失，该损失包括但不限于经营收入、报酬、房屋使用人的利益损失、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等，且在赔偿损失后并不免除本合同约定的其他义务，违约方仍应当继续履行本合同。2015年12月24日，葛兰与振太置业公司签订正式的《苏州市商品房买卖合同》，约定由葛兰购买振太置业公司开发的坐落于相城区太平街道兴太路35号163室的商品房，用途为非住宅。双方庭审中一致确认，葛兰实际支付的购房总价为184万元。振太置业公司、瑞东源物业公司还认为，涉案房屋原价为2421053元，优惠价是184万元，优惠比例相对统一在7.6折。2016年8月16日，葛兰取得涉案商铺的不动产权证。2019年8月5日，葛兰与江苏恒之律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所指派律师办理本案相关业务，代理费2万元。葛兰于8月14日实际支付代理费2万元，江苏恒之律师事务所也开具了相应的发票。另查明，葛兰在其购买涉案商铺的时候，其商铺已经有苏州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）在实际租用至今，还有一部分由肯德基公司出租给奶茶店。上述事实，由当事人举证的《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》、《苏州市商品房买卖合同》、不动产权证、平面分布图、《委托代理合同》、银行流水、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，葛兰为证明其主张，另外举证：瑞东源物业公司与肯德基公司的租赁合同照片打印件一份，证明葛兰主张租金的计算依据，租金按照2015-12-24至31日：72.17平米×138元/30天×8天=2656元。2016-1-1至2016-9-30租金：72.17平米×138元/9个月=89635元。2016-10-1至2018-9-30租金：72.17平米×152元×24个月=263276元。上述共计355567元。我方认为这个期间内没有约定分配比例，所以租金应全部属于葛兰。对于后面的租金差额的计算，应该是72.17×152元×6个月×0.9=59237元，我方已收到租金27547元，差额31690元。瑞东源物业公司质证认为，对租金合同的真实性不认可，我方希望葛兰说明该租赁合同的出处来源，因为我方在该期间根本没有与肯德基公司签订过该份租赁合同，而且也去肯德基公司核实，肯德基公司也不存在所谓的法定代表人彭士健，因此我方认为该合同系伪造，希望葛兰提供原件；即使存在租金，计算方式在委托合同上也有约定，并非葛兰所述的该种计算方式，因为如果当时该部分确实出租收取收益，按照合同约定同楼层其他地方没有出租的话，那么这个租金并不能向葛兰所主张的方式计算，而应以葛兰所占该楼层的销售额比例，作为本套商铺占该楼层已售商铺总租金收益比例进行计算。振太置业公司、瑞东源物业公司为反驳葛兰的诉请，另外举证：1.肯德基公司出具的情况说明一份，其中载明：对上述租赁合同并非太平邻里中心项目租赁合同，我司从未签订过该合同，我公司也无“彭士健”此人；我司太平邻里中心项目于2012年5月4日签订《租赁合同》，双方当事人为振太置业公司，肯德基公司，当年我司法定代表人为钱肖红；2018年3月，三方签订了《补充协议》，约定自2016年7月1日起由瑞东源物业公司作为出租方承接原租赁合同的权利义务。以此证明葛兰提供的肯德基公司的租赁合同并非真实的。2.提供161、162、190、166、101、165号商铺的委托经营合同复印件6份，证明葛兰所在楼层临近商铺均是无偿提供瑞东源物业公司使用，是为了培育市场促使市场繁荣。3.提供165、166、168、169、180、181委托经营管理合同复印件6份，该商铺也是与葛兰房产同样出租给肯德基公司使用的，合同均约定了无偿使用前三年，因此也印证了葛兰房产前三年也是无偿使用的。2015年整个楼盘涉及没几户人家，基本是在2013年将房产出售了，涉及2015年的合同不多，另外在一审法院审理的三个案件及渭塘法庭审理的一个案件均为2015年的合同。葛兰质证后认为，1.我方之前提供的瑞东源物业公司与肯德基公司的租赁合同，是葛兰在购买商铺的时候由瑞东源物业公司出具给我方看的，说收益有多少，是其他业主用手机拍摄的，没有原件。同时，我方要求瑞东源物业公司提供和肯德基公司之间签订的所有租赁合同，并提供租金收益、发票、收据及转账凭证，只有查明租金的金额是多少才能计算租赁收益。2.真实性无异议，通过这6份合同能够证明葛兰和瑞东源物业公司、振太置业公司签订的委托合同关于5.1条，不是无偿提供给乙方统一经营管理的，如果有也会明确写明在条款上，所以我方认为不是无偿提供。3.合同具有相对性，瑞东源物业公司、振太置业公司提供的该6份合同不能说明是无偿使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，葛兰与瑞东源物业公司、振太置业公司签订的《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》，应系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面、诚信履行。对于葛兰所主张的自2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金请求，结合该合同中第5.1、5.3、5.4等条款来看，没有约定葛兰葛兰作为甲方有权享有上述期间内的租金收益以及租金的计算和支付方式，同时从该内容来看，该段期间系为培育市场之用，而且运营市场的费用也由瑞东源物业公司承担；再结合瑞东源物业公司、振太置业公司举证的十份其他相关铺位的委托管理合同来看，同样对于前三年均未约定甲方享有租金收益权，也未约定租金标准；另外，市场培育和运营是一个整体，类似商业体要形成一个良好的运营生态并非一两个项目进场、运营就完成，虽然在此期间葛兰的铺位已经由肯德基公司实际租用，但不能以此为由即认为应当支付甲方租金，免租期的设定是有其客观必要性和现实依据的；最后，瑞东源物业公司、振太置业公司认为，当初在出售该物业给葛兰时，在价款上已经给予了优惠，优惠幅度为7.6折，此点从《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》中5.4条中载明的原价2421053元与实际购买价180万元可以推算出，同时，瑞东源物业公司、振太置业公司举证的第165号、180号铺的委托管理合同中也均有标注原价和实际购买价，优惠服务也未7.6折，因此瑞东源物业公司、振太置业公司的该辩解有一定的事实依据，一审法院予以采信。因此，一审法院认为，葛兰主张前三年的租金收益，与合同约定以及经营现实不符，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于葛兰主张的2018年10月1日至2019年3月31日租金差额，一审法院认为，瑞东源公司已经向葛兰支付了上述期间的租金收益27547元，现葛兰认为存在的租金差额，是按照其提供的一份肯德基公司的租赁合同计算得来，而该租赁合同的真实性已被承租方苏州肯德基公司有限公司明确否定，在葛兰未能举证证明瑞东源物业公司计算的租金收益存在违反合同约定的情况下，葛兰主张的租金差额因依据不足，一审法院对此不予支持。对于葛兰的律师费损失诉讼请求，由于其并未能提供证据证明瑞东源物业公司、振太置业公司存在违约行为，故瑞东源物业公司、振太置业公司无需对葛兰的律师费损失承担赔偿责任。综上所述，葛兰的诉讼请求，均缺乏相应依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回葛兰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为3704.5元，由葛兰负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，葛兰与瑞东源物业公司、振太置业公司就涉案商铺签订的委托经营管理合同合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定前三年即2015年10月1日至2018年9月30日期间，葛兰将涉案商铺的使用权提供给瑞东源物业公司统一招商和经营管理，故应认定前三年为市场培育期，瑞东源物业公司无偿取得商铺使用权，葛兰上诉主张该三年租金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。涉案委托经营管理合同约定第四年至第十三年（2018年10月1日至2028年9月30日）租金收益由葛兰与瑞东源物业公司按9：1分成，按原价2421053所占楼层销售额比例作为本套商铺占该楼层己售商铺总租金收益比例系数。瑞东源物业公司已按该合同约定向葛兰支付了2018年10月1日至2019年3月31日的租金，葛兰上诉主张该期间的租金差额，但其提供的证据即肯德基公司与瑞东源物业公司签订的租赁合同真实性存疑，不能作为认定本案事实的依据，故该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。综上，葛兰的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7409元，由上诉人葛兰负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二〇年七月二十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。