广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3867号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市***********************，统一社会信用代码914********6477X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何克兵，男，1969年4月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人何克兵商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何克兵的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决部分事实认定不清，且计算办证期限错误，导致判决出现错误。一、在双德公司申请规划验收时，政府部门验收方式发生变更，按政府部门原验收方式，涉案小区是分期报建、分期验收，但后变更要求双德公司合并验收，由此导致验收延误造成双德公司延期取得中山市建设工程竣工验收备案证。由于验收是办证的前置程序，上述验收方式的变更导致双德公司办证延误。由于政府部门验收变更属于不可抗力原因，不应将责任归于双德公司。因此，涉案房屋的办证期限应当从双德公司取得中山市建设工程验收备案证之日起算，根据买卖合同约定的办证期限，双德公司并不存在逾期办证的情形，不应支持逾期办证违约金。二、涉案房屋无法在合同约定的期限内办妥不动产权证的原因在于何克兵，与双德公司无关。首先，根据一审查明的事实，何克兵在2016年1月6日收楼，开始起算办证期限720个工作日，即办证截止日期为2018年11月23日，逾期违约金应当从2018年11月23日起算，但一审法院从2017年11月23日起算办证违约金，缩短一年之久，明显是计算错误。其次，涉案房屋在2017年5月31日取得竣工验收备案证明后，即达到办证前提条件，但由于何克兵迟迟不前来签署办证申请文件及缴交办证费用，导致双德公司无法启动办证程序，经过双德公司多次通知并在2017年11月23日书面催告，何克兵直到2019年6月25日才前来申请办证，迟延长达500多天。最后，在2019年6月25日何克兵签署申请办证文件并缴交办证费用后，双德公司在2019年7月11日就将办证所需全部资料提交国土部门申领契证，并在2019年7月16日办妥涉案房屋不动产权证，从申请办证到办妥房产证前后时间不到一个月，也能反映双德公司无拖延办证。何克兵辩称，双方签订的合同约定应按照交房日起算720工作日办出，双德公司认为是验收延误了办证时间是不合理的，因双德公司未在720个工作日内为何克兵办理房产证，应承担违约责任，请求驳回上诉，维持原判。何克兵于2020年1月3日向一审法院起诉请求：双德公司向何克兵支付逾期办证违约金8684.8元（逾期期间为2018年11月23日至2019年7月16日，共236天，以房价款368000元为基数按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2015年10月20日，何克兵、双德公司签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定何克兵购买位于神湾镇XXX房，总房价为368000元；双德公司应在2016年2月29日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付何克兵使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向何克兵支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，何克兵不能行使解除权，但可要求双德公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，何克兵有权解除合同，何克兵解除合同的，双德公司应自何克兵解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按何克兵已付房款的10%向何克兵支付违约金；双德公司退回何克兵全部已付房款及支付违约金后，何克兵同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失双德公司不再另外赔偿或补偿；何克兵要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向何克兵支付已付房款万分之二的违约金；双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，如因双德公司的责任，何克兵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意何克兵不退房，双德公司自延迟之日起每日按何克兵已付房价款的0.01%向何克兵支付违约金；双方还约定了其他事项。另，合同的附件六补充协议有约定：若双德公司负责为何克兵办理产权登记时，何克兵必须在双德公司将该商品房交付其使用时付清办理产权登记所需的税费、资料，否则，双德公司有权停止、暂缓为何克兵办理领取契证手续而不承担合同约定的违约责任；何克兵的通讯地址已记载在合同内，如何克兵的通讯地址发生变动，须书面通知双德公司、按揭银行，双德公司根据何克兵的该通讯地址或经双德公司确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论何克兵是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给何克兵。何克兵已依约向双德公司支付全部购房款368000元并于2016年1月6日支付专项维修资金2538元。2017年11月23日，双德公司向何克兵邮寄提交办理契证资料通知书，要求何克兵在2017年12月31日前签署办证申请文件、提交身份证复印件、支付办证费用300元。何克兵于2019年6月25日向双德公司交付办证费用300元。神湾不动产登记受理通知书显示，双德公司于2019年7月11日向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料。粤（2019）中山市不动产权第02395XX号不动产权证显示，位于中山市***********************权利人为何克兵，日期为2019年7月16日。一审庭审中，何克兵、双德公司确认涉案房屋的购房款已支付完毕；确认具体收楼时间为2016年1月6日；确认涉案房屋于2017年5月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。何克兵称其不清楚双德公司何时向国土局递交资料办理不动产登记的手续，所以办证时间为拿到房产证的时间即2019年7月16日。双德公司则认为实际办证时间应为提交资料时间即2019年7月11日。双德公司认为何克兵未按其通知期限前来办证为涉案房屋迟延出证的原因之一，并提供寄信回执及通知书予以证明。何克兵对此不予确认，认为其从未收到挂号信及电话通知，直到小区维权时，其才发现自己没有办证，且合同对通讯地址的约定条款为格式条款，应属无效。一审法院认为，何克兵、双德公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。涉案合同约定双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案。因双方在一审庭审中确认涉案商品房的交付时间为2016年1月6日，即双德公司递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所以违约金的起算时间为2017年11月23日。根据双德公司提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2019年7月11日，逾期办证违约金应从2017年11月23日起计算至2019年7月11日止（共596天）。双德公司抗辩认为迟延办证的原因是政府部门变更了验收方式及何克兵未按其通知期限协助办理相关办证手续，为此提供了寄信回执及通知书予以证明。何克兵认为其从未收到通知且补充协议的条款为格式条款，应属无效。一审法院认为，双德公司为证明其已按补充协议约定通讯地址邮寄通知书履行了通知义务，提供了寄信回执、通知书予以佐证。何克兵仅以简单口头否认，相比之下，双德公司的抗辩意见比何克兵的口头否认更具有证据优势。至于何克兵认为补充协议约定按通讯地址邮寄相关资料的条款为格式条款，应属无效的意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。综上，双德公司已于2017年11月23日通知何克兵在2017年12月31日前办理产权相关手续，但何克兵直至2019年6月25日才交纳办证费用办理手续，故何克兵自行迟延期间（2018年1月1日至2019年6月24日，共540天）应当予以扣减。现何克兵主张双德公司支付逾期办证违约金2060.8元[368000元×0.0001/日×（596-540）]天，理据充分，一审法院予以支持，超出部分，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、双德公司应于一审判决生效之日起七日内向何克兵支付逾期办证违约金2060.8元；二、驳回何克兵的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（何克兵已预交），由何克兵负担38元，双德公司负担12元（双德公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付何克兵）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院另查明，双方于一审庭审中确认，约定办证时间为收楼后720个工作日，即2018年11月22日前办证。一审认定逾期办证违约金起算时间为2017年11月23日错误，本院予以纠正。一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。基于双德公司的上诉主张，本案二审争议焦点为双德公司是否应向何克兵承担逾期办证违约责任。双德公司上诉称是因政府部门对规划验收方式发生了变更，但双德公司对此并未提交任何证据予以证明，双德公司也未提交任何证据证明其申请规划验收的任何材料，本院对双德公司的该主张不予采信。即使政府部门对规划验收方式发生了变更，亦不属于不可抗力原因，因双德公司与业主在商品房买卖合同中约定，双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，该约定已给予了双德公司较长充足的履行期限，双德公司作为开发商在此较长履行期限内应积极履行自身合同义务，其在负有验收义务的情况下应主动向行政部门咨询、了解跟踪相关的具体操作，及时按照政府部门的验收要求进行验收，并非双德公司在履行协助业主办证义务期间不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院对双德公司认为属不可抗力的上诉理由不予支持。双德公司上诉称于2017年11月23日书面催告何克兵前来签署办证申请文件及缴纳办证费用，但何克兵直到2019年6月25日才前来办理相关手续，导致办证迟延是何克兵自身原因所致。双德公司提交了一份邮寄清单拟证明于2017年11月23日书面通知何克兵提交办理契证资料，何克兵对该份证据不予确认，称未收到双德公司挂号信及电话。本院认为，邮寄清单未显示邮递单位，无法证实邮递单位揽件及寄送时间，在何克兵否认收到办理契证资料通知的情况下，仅凭该份清单不足以证明双德公司已尽到通知义务。一审判决认定双德公司于2017年11月23日通知何克兵于2017年12月31日前办理产权相关手续，但何克兵直至2019年6月25日才交纳办证费用办理手续，何克兵自行迟延期间540天应当予以扣减，属事实认定错误，本院予以纠正。故，双德公司未在合同约定的期限内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，违约金应从2018年11月23日起计算至双德公司向产权登记机关递交办理案涉商品房产权证书相关资料即2019年7月11日止为8464元（368000元×0.0001/日×230天）。一审判决认定逾期办证违约金为2060.8元错误，本院予以纠正。但何克兵未对一审判决结果提起上诉，根据“上诉禁止不利变更原则”，本院对一审判决结果予以维持。综上，上诉人双德公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正，鉴于何克兵未提起上诉，本院对一审判决结果予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市双德房地产有限公司已预交），由上诉人中山市双德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年七月二十八日书记员 魏丹丹