湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终409号上诉人（原审被告）：王奇，男，1981年9月27日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：黄黎容，女，1976年10月25日出生，汉族，住湖北省荆门市京山市。委托诉讼代理人：黎燕，湖北子彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仁峰，湖北子彦律师事务所律师。上诉人王奇因与被上诉人黄黎容房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院(2019)鄂0821民初2012号民事判决,向一审法院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王奇上诉请求:1、撤销原判，改判驳回黄黎容的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由黄黎容承担。事实和理由：一、一审法院认为王奇利用了黄黎容处于危因状态签订房屋买卖合同属于事实认定错误。王奇对黄黎容的实际状况并不知情，是通过案外人娄传喜和中介公司一起办理的过户手续。二、本案中的房屋买卖合同并不构成显失公平，即使构成显失公平也不能撤销而是予以变更。黄黎容答辩称，王奇与黄黎容签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，黄黎容是在危因状态下作出的不当处理。本案的交易显失公平，黄黎容购买房屋总价款是657934元，购买后还进行了装修，在京山房价还在上涨的情况下不可能以30万的价格将房屋卖给王奇。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。黄黎容向一审法院起诉请求：1、依法撤销黄黎容、王奇于2019年6月13日签订的房地产买卖合同；2、王奇承担本案案件受理费5189.5元，保全费3810元。一审法院认定事实：黄黎容与娄传喜认识，娄传喜曾借钱给黄黎容。黄黎容于2016年8月30日离婚，婚后无固定职业，其母亲于2019年4月至6月，多次因肝病等疾病在同济医院治疗。王奇为武汉一公司司机，也在晚上兼职代驾工作。2019年6月8日经娄传喜介绍黄黎容与王奇认识，双方于当天签订房屋租赁合同一份，约定：黄黎容将其合法拥有的位于金茂银河湾20栋2单元1101号房屋出租给王奇使用；期限为1个月，2019年6月8日至2019年7月8日止；房屋月租金2000元整，压（押）金1万元整；合同还对违约等进行了约定。同日，王奇通过支付宝向黄黎容转款2万元，在王奇要求下，黄黎容在一份借条上签名，借条主要内容为：为了生意周转，今通过银行转账向王奇借到人民币2万元，月利率2.5%，于2019年7月8日到期时还本付息，逾期未还，则按月利率5%计付逾期利息；如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用均由违约方承担。王奇在签订租赁合同后，在租赁房屋居住十余天，后又安排其老婆、哥哥来居住，直至房屋办理所有权转移手续。2019年6月12日，王奇通过支付宝向黄黎容转账支付1万元。2019年6月13日，在娄传喜参与下，黄黎容作为卖方、王奇作为买方、京山爱家房地产咨询服务部（以下简称爱家服务部）作为经纪方签订房地产买卖合同一份，主要内容为：买卖双方成功就买方位于京山县小中路2号（金茂四期）20幢2单元11层1101号的所有买卖条件达成一致意见；房屋建筑面积129平方米，为精装房；房屋已办理抵押登记，由买方出资赎契；房产证号为京山县房权证新市镇字第××号；买卖双方同意房屋总价为人民币30万元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费方式为买方全部承担；房屋有抵押，赎契款由买方承担，买方应于签订本合同当日将人民币20万元支付至卖方还款账户，一经支付视为首期款已付，剩余楼价款共计人民币10万元买方应在过户当日支付。同日，王奇向黄黎容账户汇款192400元，并另行支付现金12600元，后黄黎容、王奇、娄传喜一起将汇款中的192333.77存入银行，用于清偿案涉房屋的银行按揭贷款。2019年6月18日，京山市不动产管理中心为案涉房产办理转移登记手续，并于同年9月9将房屋所有权人由黄黎容变更为王奇。2019年6月18日，王奇以黄黎容为纳税人缴纳财产转让所得税20413.05元；以本人为纳税人缴纳房屋买卖契税10206.52元。同日,爱家服务部出具收据二份：第一份收据，交款单位为王奇，因案涉房屋服务费收取1.7万元；第二份收据，交款单位为楼（娄）总（王奇），因代办案涉房屋不动产权收取1000元。2019年6月20日，王奇通过支付宝向黄黎容支付34380.43元。另查明，2012年10月28日，黄黎容以按揭贷款的方式从开发商湖北金茂房地产开发有限公司处购买案涉房屋，房屋价款为657934元，首付款为417934元，24万元办理银行按揭。2013年1月8日，银行将24万元购房款支付至湖北金茂房地产开发有限公司账户。2013年黄黎容对房屋进行了装修。一审法院认为，虽然黄黎容在诉状中陈述存在以民间借贷作为房地产买卖合同担保的问题，但关于民间借贷其未能提交证据予以证明，且其诉请的撤销与王奇之间签订的房地产买卖合同，能与王奇辩称的双方仅存在房屋买卖合同相对应，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”规定，黄黎容有权撤销案涉房屋买卖合同。理由如下：其一，王奇利用了黄黎容处于危困状态。首先，黄黎容处于危困状态。黄黎容处于离婚状态，且在2019年6月前其曾向娄传喜借款，其在庭审中陈述的母亲因肝病于2019年3、4月份多次入院治疗，并于9月份逝世，结合其庭后提交的其母亲在同济医院住院病历，本院在审理查明中已对其母亲于2019年4月至6月，多次因肝病等疾病在同济医院治疗的事实予以了确认，前述事实能综合证明黄黎容在买卖合同签订前处于危困状态。其次，王奇利用了此种危困状态。娄传喜介绍王奇与黄黎容认识；娄传喜与黄黎容相识时间长，双方之间存在过借贷关系，对黄黎容的状况较了解；娄传喜在本应仅存在于黄黎容与王奇之间买卖合同的签订、按揭贷款的偿还及过户登记的办理过程中均有参与，王奇通过娄传喜知晓黄黎容状况的可能性大。王奇在租赁合同签订到过户手续完成过程中种种反常表现增加了本院对其利用黄黎容处于危困状态的确信，表现为：在买卖合同签订之前先签订租赁合同；其并非在房屋所在地工作确要自己或安排他人一直在房屋中居住，直至办理完过户手续；其在交付定金2万元后却要求黄黎容出具借条，并约定较高利息。其二、案涉买卖合同成立时显失公平。首先，买卖合同于2019年签订，约定房屋总价为30万元，而黄黎容在2012年购买该房屋时购房款为657934元，并在次年进行了装修，如果考虑房屋所在地（京山市）房价在2012年至2019年总体有明显上涨的情形，可以确认该买卖合同显失公平。其次，买卖合同实际履行中，王奇共支付款项31.8万元，其中黄黎容实际可支配款项不足8万元（2019年6月8日2万元、6月12日1万元、6月13日12600元、6月20日34380.43元），其他支付款项如下：2019年6月13日的192400元，其中192333.77元用于偿还房屋贷款；2019年6月13日18000元为支付爱家服务公司中介费；2019年6月18日20413.05元、10206.52元为支付契税。由此可知，合同实际履行的结果进一步证明在买卖合同成立时显示公平。综上，王奇利用黄黎容因母亲病重及其他原因导致的危困状态，以明显不合理的价格买受案涉房屋，黄黎容有权请求人民法院撤销双方之间的房屋买卖合同。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：撤销黄黎容与王奇于2019年6月13日签订的房地产买卖合同。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5189.5元（已减半），财产保全费3810元，共计8999.5元，由王奇负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明，涉案房屋为二层，每层面积129平方米。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。危困状态一般指因陷入某种暂时性的急迫困境而对于金钱或物的需求极为迫切等。显失公平指的是双方当事人在民事法律行为中的权利义务明显失衡、显著不对称。根据一、二审查明的事实，2019年6月黄黎容与王奇签订案涉房屋买卖合同时，正值黄黎容母亲及女儿住院期间，黄黎容急需用钱。从王奇先与黄黎容就涉案房屋于2019年6月8日签订租赁合同，与其妻及哥哥入住黄黎容家中，到2019年6月13日再通过中介签订房屋买卖合同直至房屋过户，案外人娄传喜参与了全过程，娄传喜作为了解黄黎容实际情况的人，王奇通过娄传喜购买黄黎容房屋时知晓黄黎容急需用钱的可能性较大。再从案涉房屋买卖合同的成交金额来看，王奇与黄黎容在合同中约定的房屋总价为30万元。黄黎容在2012年以按揭方式购买涉案房屋时的成交价格为657934元，房屋为两层，每层面积129平方米。在房价整体上涨的情况下，2019年黄黎容与王奇签订合同以30万元的价格将面积250余平方米的房屋出卖给王奇明显过低，可以认定为显失公平。一审法院通过综合分析认定王奇利用黄黎容处于危困状态，以明显不合理低价受让涉案房屋，黄黎容有权撤销房屋买卖合同并无不当。综上所述，王奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10379元，由上诉人王奇负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  王 冉审判员  董菁菁二〇二０年七月二十二日书记员  陈锦书