湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终322号上诉人（原审原告）：徐慧，女，1987年3月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市武昌区。上诉人（原审原告）：上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈铭，湖北今天律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：余彦霖，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北华中家具产业园有限公司。住所地：湖北省潜江市总口管理区总口工业园。法定代表人：胡国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。上诉人徐慧因与被上诉人湖北华中家具产业园有限公司（以下简称华中家具产业园）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐慧上诉请求：1、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1498号民事判决，改判支持徐慧的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由华中家具产业园承担。事实和理由：一、徐慧已经将贷款手续提交给华中家具产业园，未办理贷款系由华中家具产业园原因导致。首先，徐慧自2017年6月30日与华中家具产业园签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）后，已经根据华中家具产业园的要求提供了相关贷款手续，本案不适用《补充协议》第五条（二）项约定。其次，《补充协议》第五条约定“为保证乙方银行贷款及时到位，由甲方提供代办服务”，且结合当下商品房买卖权利义务关系，购房者有理由相信并信赖由开发商办理购房贷款的实际情况，以此说明本案银行贷款办理义务在于华中家具产业园。最后，华中家具产业园于2019年3月12日向徐慧发送《通知函》，要求徐慧“配合”重新提供相关资料（因原提供资料已经过期）以完成办理贷款手续。该通知既明确了华中家具产业园有为徐慧办理贷款的义务，且徐慧需以“配合”，同时又表明在徐慧已经提交过贷款资料，但因华中家具产业园原因导致在合同约定交房期限经过后仍未帮助徐慧办理相关按揭贷款的手续。因此，本案系因华中家具产业园的原因导致徐慧无法办理贷款，华中家具产业园无理由以徐慧未完成贷款手续为由抗辩拒绝承担违约责任。二、徐慧依法依约享有合同解除权。（一）《合同》约定徐慧享有合同解除权。《合同》中约定“第十一条……出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”、“第十二条……除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同”。合同签订后，徐慧依约履行了付款义务，但华中家具产业园直至交房期届满，仍未完工，更无法办理交付手续，其行为已然构成违约，徐慧依约享有合同解除权。（二）徐慧依法享有合同解除权。徐慧依法享有不安抗辩权以及法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务;（三）丧失商业信誉;（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等相关法律规定，本案双方当事人对于该合同的解除存在约定，符合合同法约定解除的条件。同时，华中家具产业园在《合同》约定交房日期前，从未发函通知徐慧要求缴纳相关款项，且其也未能按照《合同》规定的进度进行施工，在约定的交房期间经过后仍未竣工验收，即便徐慧支付全额购房款项，徐慧有理由相信且华中家具产业园实际客观履行不能，因此，徐慧当然有权解除案涉商品房买卖合同。综上，华中家具产业园拒不履行合同约定，违反诚实信用原则，严重侵害了徐慧的合法权益，现徐慧依法提起上诉，请求二审查明事实，依法改判。徐慧向一审法院提出诉讼请求：1、确认徐慧与华中家具产业园的案涉商品房买卖合同已经解除；2、华中家具产业园返还徐慧已支付购房款221721元；3、华中家具产业园赔偿徐慧损失暂计25202.29元（以银行同期贷款利率为标准，自2017年6月30日起暂时计算至2019年5月13日，共682日，实际计算至华中家具产业园返还全部购房款之日止）4、本案的诉讼费用由华中家具产业园承担。一审法院认定事实：2017年6月30日，徐慧与华中家具产业园签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：徐慧订购由华中家具产业园开发的项目名称为“湖北华中家具产业园商务配套中心（壹中心）1幢1层1135铺号商铺”，单价为每平方米人民币11642.62元，总价款为441721元，2017年6月30日前支付首期房价款221721元，余款220000元向（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定1.（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十一条交付时间和手续约定（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同补充协议第二条“关于交房期限的相关约定”如遇下列特殊原因甲方交房予以延期”3.银行按揭款项未全额到甲方（华中家具产业园）指定账户的；5.乙方（徐慧）未按照合同约定时间交付剩余房款的；第五条约定关于办理银行贷款资料以及其他相关说明，为保证徐慧银行贷款及时到位，由华中家具产业园提供代办相关服务，徐慧有义务在签订本合同7日内，将办理贷款所需资料提交给华中家具产业园，并保证提交资料的真实性、合法性，承担相关的法律责任。第五条约定关于办理银行贷款资料以及其他相关说明（二）如因乙方提交的贷款资料不真实、不合法，导致银行按揭贷款不能按时到位，徐慧应承担逾期付款的违约责任。如徐慧不能办理银行贷款，徐慧可选择一次性付款方式向华中家具产业园支付购房款，如逾期支付购房款，则按主合同第九条承担违约责任。合同签订之日徐慧通过刷卡的方式向华中家具产业园支付首付款共计221721元，余款220000元未向华中家具产业园支付。庭审中，徐慧表示在华中家具产业园送达通知函以前已经履行了提交购房贷款手续的义务，是华中家具产业园拒绝办理相关手续。华中家具产业园认为徐慧始终没有交付贷款的材料，没有到银行办理贷款手续是贷款未办成功的主要原因。同时查明：徐慧于2019年5月9日以挂号信的方式向华中家具产业园送达了《解除合同通知》。一审法院认为，徐慧与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，本案的争议焦点为，徐慧对《商品房买卖合同》及补充协议是否享有解除权。合同解除权包括法定解除和约定解除权。在双务合同中，无论该合同双方当事人是否约定了合同解除条款，在双方均存在违约的情况下，如一方当事人已经履行了大部分合同义务，尤其是合同目的已基本达成的，若另一方当事人解除合同，应综合考虑合同的履行情况等因素，判断其是否享有解除权。如果一方当事人解除合同将导致合同双方利益的显著失衡，且合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利的，则不宜认定其享有解除权。结合本案事实看，按照合同约定，徐慧的付款方式为先付首期房款221721元，余款220000元向贷款机构申请贷款支付，补充协议第五条（二）项约定“如因乙方提交的贷款资料不真实、不合法、导致银行按揭贷款不能按时到位，乙方应承担逾期付款的违约责任。如因乙方不能办理银行贷款，乙方可选择一次性付款方式向甲方支付购房款……。”可见贷款的主体系徐慧，华中家具产业园仅是提供代办服务，徐慧称提供了相关资料，其资料是否齐全、是否符合贷款条件与徐慧有直接的利害关系。事实证明，徐慧的按揭款项一直未打入华中家具产业园指定的账户直至华中家具产业园发函催促也未选择一次性交付方式向华中家具产业园支付购房款。因此，购房款未予交清其责任应由徐慧承担，徐慧逾期交付剩余房款的行为构成违约，应承担相应的民事责任。但华中家具产业园在徐慧逾期付款后，就合同如何履行也未能积极主张权利，且逾期未能交付房屋其行为也构成违约，同样也要承担相应的民事责任。从双方履行合同的情况看，华中家具产业园的案涉商铺房屋经该院实地调查，其主体工程已竣工，应视为履行了主要债务，虽存在迟延履行债务行为，但并不属于根本性违约导致合同目的不能实现。故徐慧以华中家具产业园逾期交房通知华中家具产业园合同已解除，主张确认徐慧与华中家具产业园签订的案涉《商品房买卖合同》已经解除，该院认为，合同通知解除必须符合法定或约定解除条件，当事人一方解除合同的理由不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为不发生解除合同的效力，故徐慧请求依法确认徐慧与华中家具产业园之案涉商品房买卖合同的解除没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：判决驳回徐慧的诉讼请求。案件受理费5004元，减半收取2502元，由徐慧负担。本院二审期间，徐慧提交了证据，华中家具产业园未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对于徐慧提交的其和姚明共同与中国农业银行股份有限公司潜江章华支行客户经理郑忠华的谈话录音及相应书面整理材料、郑忠华的名片复印件各1份，虽然该证据系在一审庭审前就已形成，但徐慧对其到二审才提交该证据的原因做出了解释说明，可以认定其非因故意或重大过失未在一审提交该证据，故本院对该证据仍予采纳；经比对，录音内容与整理材料内容基本一致，本院对该组证据的真实性予以认定；同时，根据谈话录音的相关内容，可以认定徐慧已经按其与华中家具产业园达成的《补充协议》要求提交了办理贷款的相关资料并签署了贷款申请表等资料，系由于华中家具产业园原因导致贷款未能成功办理，故本院对该组证据依法予以采信。二审查明，一审查明徐慧于2019年5月9日以挂号信的方式向华中家具产业园送达了《解除合同通知》有误，华中家具产业园实际收到日期为2019年5月10日。另查明，涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定，出卖人逾期超过30日交付商品房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。中国农业银行股份有限公司潜江章华支行系与华中家具产业园合作为涉案商铺办理按揭贷款的银行之一。2019年3月12日，华中家具产业园向徐慧作出《通知函》1份，其中部分内容为：“因为阁下的不配合（没有按合同的约定提供以下资料：1.徐慧：最近两年的银行流水（以前提供的过期）。2.补签农行园林支行张经理。），造成本合同无法完成。”华中家具产业园已将上述《通知函》送达徐慧。2019年4月26日，姚明、徐慧前往中国农业银行股份有限公司潜江章华支行与该行的客户经理郑忠华就涉案商铺的按揭贷款办理问题进行了面谈。谈话过程中，郑忠华认可涉案商铺按揭贷款没有办理成功不是因为姚明、徐慧的问题，而是因为华中家具产业园原来的销售部已撤走，“华伽”内部出现问题，导致银行贷款没有办理成功。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.徐慧要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》有无事实和法律依据；2.徐慧要求华中家具产业园返还其已支付购房款并赔偿相应损失有无事实和法律依据。对上述争议焦点，分析评判如下：一、关于徐慧要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》有无事实和法律依据的问题徐慧与华中家具产业园签订的《补充协议》中约定，为保证徐慧银行贷款及时到位，由华中家具产业园为其提供代办服务，徐慧有义务在签订补充协议7日内，将办理贷款所需资料提交给华中家具产业园，并保证提交资料的真实性、合法性。华中家具产业园于2019年3月12日又向徐慧作出《通知函》，称因以前提供的已过期，要求其重新提供最近半年银行流水。该事实能够证明徐慧之前按要求提供了自己的银行流水信息等资料。同时，结合徐慧二审提供的证据，能够证明其已按约提供了办理贷款的相关资料，没有及时办理成功银行按揭贷款系华中家具产业园的原因导致。一审认定徐慧应当对涉案购房款未予交清承担责任不当，本院依法予以纠正。因徐慧已按约提供了办理贷款的相关资料，没有及时办理成功系华中家具产业园原因导致，且双方对按揭贷款的具体办理期限未做约定，华中家具产业园系在其已逾期交房构成违约的情况下书面通知徐慧重新提交相关资料，故徐慧拒绝配合提交不违反法律规定和双方约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定，出卖人逾期超过30日交付商品房的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。因此，徐慧在合同约定的解除条件已经成就的情况下，于2019年5月10日向华中家具产业园送达《解除合同通知》要求解除合同符合上述法律规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》已于2019年5月10日解除。一审认定徐慧未按约交清购房款构成违约，其请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》已解除无事实和法律依据不当，本院依法予以纠正。徐慧提出的相关上诉理由成立，本院依法予以采纳。二、关于徐慧要求华中家具产业园返还其已支付购房款并赔偿相应损失有无事实和法律依据的问题首先，关于返还已付购房款的诉讼请求。徐慧与华中家具产业园在涉案《商品房买卖合同（预售）》中约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。故本院对徐慧要求华中家具产业园返还其已支付购房款221721元的诉讼请求，依法予以支持。其次，关于赔偿损失的诉讼请求。徐慧请求以已付购房款为基数，自2017年6月30日起按银行同期贷款利率计算至华中家具产业园返还全部已付购房款之日止为标准计算损失金额；双方在涉案《商品房买卖合同（预售）》中约定按照全部房价款的1%计算违约金。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已经解除，合同中约定的违约金计算标准确不足以弥补因华中家具产业园违约对徐慧造成的损失，徐慧请求变更违约金计算标准合理合法。本院对徐慧提出的赔偿请求按以下标准予以支持：以221721元为基数，自2017年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。对于徐慧提出的超过上述标准的赔偿诉请，本院依法不予支持。综上所述，徐慧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1490号民事判决；二、确认徐慧与湖北华中家具产业园有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年5月10日解除；三、湖北华中家具产业园有限公司于本判决生效之日起十日内退还徐慧购房款221721元，并赔偿损失（以221721元为基数，自2017年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。四、驳回徐慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5004元，减半收取计2502元，由徐慧负担100元，湖北华中家具产业园有限公司负担2402元；二审案件受理费5170元，由徐慧负担200元，湖北华中家具产业园有限公司负担4970元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年七月二十四日法官助理丰永闯书记员李佳