福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初1064号 原告：李玉梅，女，1974年6月21日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林美，福建奥闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟佩杉，福建奥闽律师事务所实习律师。 被告：李峰，男，1993年11月5日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林燕，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡彪，北京市炜衡（福州）律师事务所实习律师。 第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地：福建省福州市台江区宁化街道福州国际金融中心（IFC）第19层02单元，统一社会信用代码：91350103696630464Q。 法定代表人：温飞燕。 第三人：福州市长乐区航城嘉郡房产中介店，住所地：福州市长乐区航城街道吴航路555-26号。 经营者：温飞燕。 上述第三人的共同委托诉讼代理人：蔡雪花，系上述第三人的职员。 原告李玉梅与被告李峰、第三人福州东岸房产代理有限公司（以下简称东岸公司）、福州市长乐区航城嘉郡房产中介店（以下简称嘉郡中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉梅及其委托诉讼代理人林美、钟佩杉，被告李峰的委托诉讼代理人林燕、蔡彪，第三人东岸公司、嘉郡中介的共同委托诉讼代理人蔡雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令李峰向李玉梅支付违约金160000元，并支付律师代理费20000元；2.本案诉讼费用由李峰负担。事实与理由：位于福州市长乐区皇庭首占一号18＃楼Ａ3Ａ01单元房产（产权证号为：闽2018长乐区不动产第0015059号）为李玉梅所有。2020年1月23日，李玉梅与李峰签订《房屋买卖合同》，嘉郡中介、东岸公司分别为此次交易提供了居间服务、交易服务。 在上述《房屋买卖合同》中，双方约定房产成交价格为2880000元及相关的违约责任。合同第八条约定：“甲乙双方应在交易服务方收到该房屋评估报告后三个工作内至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续。在办理该手续时，乙方应将购房方首付款存入该银行认可账户”。李峰作为乙方申请的贷款银行已于2020年2月22日之前收到按揭贷款所需相关材料。交易服务方东岸公司于2020年2月22日将房屋评估报告交给贷款银行。经李玉梅多次催促，李峰至今未将首付款存入该银行认可的账户。 因李峰违约，李玉梅于2020年3月18日向李峰发出《履约通知书》,要求李峰于2020年3月28日前继续履行合同或者按照合同第十条第（1）项履行违约责任，李峰于2020年3月19日收到该函，但并未履约。同年3月30日，李玉梅委托律师向李峰发出《律师函》，告知李峰解除案涉合同并在收件3日内处理相关事宜，但遭李峰拒收。同年4月1日起，李玉梅通过微信、通信、到李峰住处粘贴《律师函》等多种方式通知李峰，故案涉合同已于2020年4月1日解除，但李峰知悉上述情况后仍拒绝按约定处理相关事宜及承担违约责任。李玉梅遂提起诉讼，请求判如所诉。 李峰辩称：1.李峰履行办理贷款申请手续、支付首付款义务的条件未成就，其行为不构成违约，不应承担违约责任，具体理由如下：根据案涉合同第八条约定，双方应在交易服务方收到房屋评估报告后3个工作日内到交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续，但李峰至今未收到交易服务方提供的房屋评估报告，故李峰履行贷款申请手续及支付首付款的条件尚未成就，不构成违约；2.即便李峰行为构成违约，也不应支付违约金160000元。理由如下：李峰的行为未对李玉梅造成损失，根据合同法等相关法律规定，违约金虽具备惩罚性与补偿性，但更注重“填平损失”功能，即违约金标准不应超过守约方的实际损失，故李玉梅主张的违约金标准过高，远远超过其损失，应予核减；李峰已向李玉梅交付了购房保证金80000元，根据司法实践，该保证金具有预付违约金的性质，应从违约金中予以抵扣。综上，请求驳回李玉梅的诉讼请求。 东岸公司及嘉郡中介辩称，案涉合同签订后，交易服务方按照合同流程委托评估公司进行评估，并通知李峰到银行签订贷款的相关文件。同年2月22日，交易服务方将评估报告（于2020年2月18日出具）提交给贷款银行，并多次通知李峰补交首付款，但李峰一直没有履行，同年3月4日，东岸公司发函通知李峰交付首付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：坐落于福州市长乐区皇庭·首占一号18＃楼Ａ3Ａ01单元房产【产权证号为：闽（2018）长乐区不动产权第0015059号】为李玉梅所有。2020年1月23日，李玉梅作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的李峰签订了《房屋买卖合同》，约定李玉梅将上述房产以2880000元价格出卖给李峰。同日，东岸公司、嘉郡中介分别与李玉梅、李峰签订了《交易服务合同》、《居间服务合同》，约定由东岸公司、嘉郡中介分别为该房产交易提供交易服务、居间服务，其中东岸公司提供交易服务范围为代理乙方委托相关评估该房屋进行评估等。 《房屋买卖合同》第八条约定，甲乙双方应在交易服务方收到该房屋评估报告后三个工作日内至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续。在办理该手续时，乙方应将购房首付款存入该银行认可账户。第九条约定，乙方应在本合同签订时支付购房保证金80000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管等。第十条约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金160000元；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。 当天，李峰向李玉梅、东岸公司支付了购房保证金分别为50000元、30000元，李玉梅为此出具了《收条》并承诺“若交易不成功，在交易服务方确认无法产权过户的三个工作日内，甲方必须将该款项金额退还买方”。 之后，经李峰家属柯苏芳委托，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司于2020年2月18日出具了《房地产抵押估价报告》，同年2月22日，东岸公司将该估价报告提交给贷款银行。后李峰未按约定存入首付款。2020年3月18日，李玉梅向李峰邮寄《履约通知书》催促李峰履行合同义务。同年3月30日，福建奥闽律师事务所接受李玉梅的委托向李峰发出《律师函》，告知李玉梅解除案涉合同并自李峰收到该律师函之日起生效等事项。同年4月1日，李玉梅通过手机短信息向李峰发送上述《律师函》。同年4月16日，李玉梅诉至本院。 审理中，李峰确认案涉合同已由李玉梅单方解除。 本院认为，李玉梅、李峰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效,对双方均有约束力。在合同履行过程中，东岸公司于2020年2月22日将案涉房屋评估报告向贷款银行提交后，李峰未按约定交付首付款，已构成违约。现案涉合同因李峰违约而解除，李玉梅有权按约定向李峰主张违约责任及相关损失。双方并未约定李峰交付首付款应以交易服务方向其送达房屋评估报告为前提，故李峰相关的抗辩，不予采信。双方约定的违约金未超出法律规定的标准，故李峰应向李玉梅支付违约金160000元。李峰支付的购房保证金80000元，具备预付违约金性质，可用于抵扣其应支付的违约金，为避免诉累，其中30000元由东岸公司直接向李玉梅支付。 此外，李玉梅自认其主张的律师代理费中包含一审、二审及执行阶段的费用，现二审及执行事项未实际发生的，故李玉梅关于律师代理费的主张，不尽合理，根据2018年《福建省物价局福建省司法厅关于重规范我省部分律师服务收费标准的通告》，本院酌定支持9200元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、李峰应于本判决生效之日起十日内向李玉梅支付违约金80000元（已扣除李峰支付的购房保证金80000元）； 二、福州东岸房产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内向李玉梅支付代管的购房保证金30000元； 三、李峰应本判决生效之日起十日内向李玉梅支付李玉梅因本案诉讼支出的律师代理费9200元； 四、驳回李玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，减半收取计1950元，由李峰承担1833元，李玉梅承担117元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄秀凤 二〇二〇年七月十四日 书记员  张倩倩 附：本案适用的主要法律条文和申请执行期限法律提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反 驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事 实主张的，由负有举证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。