太原市小店区人民法院执行裁定书（2020）晋0105执异65号案外人：晋中市凯嘉同盛小额贷款有限公司，住所地介休市北坛东路117号，统一社会信用代码×××。法定代表人：温建忠，董事长。委托代理人：王文平，男，该公司员工，住介休市彦博路57号1号楼1单元301号。委托代理人：赵小娇，女，该公司员工，住介休市体育路219号4单元302号。申请人：太原市城区农村信用合作联社南中环街滨河分社，住所地太原市小店区平阳南路大马村东正街1号，统一社会信用代码×××。负责人：王帅，主任。委托代理人：王猛，山西君瀚律师事务所律师。委托代理人：申林虎，男，该公司员工，住太原市小店区真武路恒大绿洲东区11号楼3单元0503号。被申请人：张建国，男，1972年3月26日出生，汉族，晋中市村民。申请人太原市城区农村信用合作联社南中环街滨河分社于2020年4月26日向本院提出诉前财产保全申请，请求依法查封或冻结被申请人张建国、王丽红的银行存款7350000元或等价值的财产。2020年4月27日，本院以（2020）晋0105财保25号民事裁定书依法查封了登记在被告张建国名下的位于太原市新建路148号1幢11层（产权证号为晋房权证并字第S201216024）、1幢5层的房屋（产权证号为晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）。案外人晋中市凯嘉同盛小额贷款有限公司于2020年5月29日对本院（2020）晋0105财保25号民事裁定书中的保全标的登记在张建国名下的位于太原市新建路148号1幢5层的房屋的查封提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人晋中市凯嘉同盛小额贷款有限公司称，位于太原市新建路148号1幢5层的房屋（建筑面积1008.4平方米）的所有权依法归晋中市凯嘉同盛小额贷款有限公司，目前公司对上述房屋的权利已达到法律规定的可以排除执行的全部条件，因此上述房屋不应作为被执行人张建国的执行财产。案外人凯嘉公司与介休华海物资有限公司因借款纠纷起诉至介休市人民法院，2016年11月11日介休市人民法院出具（2016）晋0781民初1329号民事判决书，并于2017年6月22日出具（2017）0781执异7号执行裁定书追加晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第一分公司为被执行人，该分公司负责人为张建国。2019年12月27日凯嘉公司与张建国签订以物抵债协议，双方约定以太原市新建路148号1幢5层的房屋折抵张建国所欠凯嘉公司贷款，因疫情双方于2020年4月16日在太原市房产交易服务中心网签存量房买卖合同，2020年5月12日凯嘉公司支付该房的不动产交易税金1368632.64元，太原市不动产登记中心受理并约定2020年5月20日后可领取不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，凯嘉公司与张建国达成的以物抵债协议合法有效，该房屋已经与张建国无关，不以属于张建国的执行财产范围，请求贵院中止对房屋的查封。案外人提供的证据有：1、以物抵债协议。2、介休市人民法院民事裁定书。3、存量房买卖合同。4、不动产受理凭证、完税证明、缴费单据。申请人太原市城区农村信用合作联社南中环街滨河分社称，异议申请人不是涉案房权的权利人，无权对涉案房产提出异议，上述涉案房产是以物抵债协议所引发的争议，而该以物抵债的房产在没有登记确认至异议人名下前，该房产的所有权仍然是本案张建国所有，异议申请人对张建国之间只是债权行为，并不能对抗本案的物权行为。2、异议申请人与张建国间签订的是以物抵债协议，并非房屋买卖协议，不是适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题第二十八条的规定，退一步讲，即便向异议申请人所述适用该规定，但异议申请人并没有支付张建国全部的对价，而是基于之前的债权所作的抵偿，也不符合该法条的四点规定。3、本案保全并不必然损害异议申请人的权利，异议人在无法办理房产登记时可以就在介休法院查封的房产以及异议人与张建国、晋中市嘉仁房产地公司判决书中所查明的抵押物进行拍卖受偿，故异议申请人提出的异议无法律和事实依据。被申请人张建国称，我与异议申请人间的行为是真实意思表示，税金那些手续费都已经交了，只剩余下办房本了，后期我还积极配合异议申请人办理过户事宜，办理房屋过户所有事宜所有费用都是异议申请人出的；以物抵债协议是在法院执行过程中达成的，我是自愿将我个人的财产达成的以物抵债协议。本院查明，案外人晋中市凯嘉同盛小额贷款有限公司与介休市华海物资有限公司、晋中市佳仁房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，介休市人民法院于2016年11月11日作出（2016）晋0781民初1329号民事判决书，该案在执行中于2017年6月22日作出（2017）0781执异7号执行裁定书，追加晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第一分公司为被执行人，该分公司负责人为张建国。后张建国在执行中于2019年6月30日为上述案件的被执行人提供执行担保，担保物为太原市新建路148号1幢5层的房屋（产权证号为晋（2017）太原市不动产权第XXXX号），担保期限从2019年7月1日至2019年12月31日。2019年12月27日凯嘉公司与晋中市佳仁房地产开发有限公司、晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第一分公司、张建国签订以物抵债协议，约定以张建国提供担保的位于太原市新建路148号1幢5层的房屋折抵所欠凯嘉公司贷款，2020年3月18日，介休市人民法院查封了该房，因履行以物抵债协议办理过户的需要，介休市人民法院又于2020年4月10日解除对该房的查封，2020年4月16日，凯嘉公司与张建国在太原市房产交易服务中心网签存量房买卖合同，2020年5月12日凯嘉公司支付该房的不动产交易税金1368632.64元，太原市不动产登记中心受理并约定2020年5月20日后可领取不动产权证，2020年4月26日，申请人太原市城区农村信用合作联社南中环街滨河分社向本院提出诉前财产保全申请，请求依法查封或冻结被申请人张建国、王丽红的银行存款7350000元或等价值的财产。2020年4月27日，本院以（2020）晋0105财保25号民事裁定书依法查封了登记在张建国名下的位于太原市新建路148号1幢11层（产权证号为晋房权证并字第S201216024）、1幢5层的房屋（产权证号为晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）。本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人凯嘉公司对本案的保全标的位于位于太原市新建路148号1幢5层的房屋（产权证号为晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）是否享有足以排除强制执行的权益。本案中位于太原市新建路148号1幢5层的房屋（产权证号为晋（2017）太原市不动产权第XXXX号），案外人凯嘉公司与被保全人张建国在2019年12月27日达成以物抵债协议，2020年4月16日签订了存量房买卖合同并缴纳了税款、向不动产中心申请办理变更登记，在办理变更登记期间本院查封了尚登记在张建国名下的位于太原市新建路148号1幢5层的房屋，因此未完成变更登记。上述一系列的行为足以认定凯嘉公司已经取得排除强制执行的权益。现案外人凯嘉公司对本院的诉前保全提出异议，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，裁定如下：中止本院（2020）晋0105财保25号民事裁定书第二条【查封被申请人张建国名下的位于太原市新建路148号1幢5层的房屋（产权证号为晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）】的执行。本案的案外人、申请人、被申请人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王学会人民陪审员 薛永萍人民陪审员 吴计萍 二○二○年七月二十八日书 记 员 张瑞荣