新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵1101民初241号 原告：阿布拉•买买提，男，1972年4月8日出生，维吾尔族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：古丽尼噶尔•艾力，新疆苏碧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：热合曼江•阿力木，新疆苏碧律师事务所律师。 被告：娜合依玛•夏依木尔旦，女，1977年12月27日出生，哈萨克族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 被告：艾来提•阿不都热克，男，1962年11月25日出生，哈萨克族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 第三人：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）北京中路149号西部超市小区办公楼17栋13层-1，统一社会信用代码91650100MA775TG47D。 法定代表人：王娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨婷婷，女，该公司员工。 原告阿布拉•买买提与被告娜合依玛•夏依木尔旦、艾来提•阿不都热克、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿布拉•买买提及其委托诉讼代理人古丽尼噶尔•艾力、热合曼江•阿力木，被告娜合依玛•夏依木尔旦、艾来提•阿不都热克，第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司委托诉讼代理人杨婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阿布拉•买买提向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还购房预付款200000元；3、判令第三人返还佣金8600元；4、判令被告支付违约金160000元；5、诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年4月14日，原、被告与第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定原告以820000元的价格购买被告位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋。合同签订后原告按合同约定给被告支付房款200000元，给第三人交付了佣金8600元，但是被告至今未按合同履行义务，未将该房屋交付给原告并未办理过户手续登记，被告及第三人行为给原告造成了经济损失，原告为了维护自己的合法权益，诉至法院。 被告娜合依玛•夏依木尔旦辩称，被告告知原告不能买案涉小区的房子，第三人的业务员说没有问题，自己有关系可以买卖，所以才给第三人支付了12000元的佣金。被告没有违反合同约定，要求继续履行合同，请求驳回原告的诉求。 被告艾来提•阿不都热克辩称，1、原告要求解除合同不成立，双方之间的合同是有效的，被告没有违反合同；2、被告收到200000元的购房预付款是事实，但原告自己办不成手续，故被告不会退款。两被告没有工作，收到的钱已全部还给银行，没有能力向原告还款；3、原告向第三人缴纳8000元佣金，被告缴纳了12000元，第三人收了20000佣金；4、原告要求160000元的赔偿与被告无关，被告没有违反合同；5、被告不承担诉讼费，应该由第三人承担。 第三人中兴公司辩称，1、三方当事人在签订房屋买卖居间合同时，第三人的居间中介服务已经完成；2、签订合同时房屋是可以过户的，合同签订后第三人的专业人员一直和被告联系，在收到原告的200000元首付款后去办理解押，但是被告一直拖延；3、合同中约定了交付钥匙的时间，但被告至今没有交付钥匙和房屋，被告系违约方；4、合同中明确约定违约责任及违约金，请求驳回原告针对第三人的诉讼请求。 原告阿布拉•买买提围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、房屋买卖居间合同1份、佣金确认书1份、收条1份、视频1份，用于证实双方当事人之间签订房屋买卖居间合同、佣金合同以及被告收取200000元房屋首付款、第三人收取佣金8600元、涉案房屋未办理过户手续的事实。两被告及第三人对原告提交的上述证据均认可，本院予以确认。 被告娜合依玛•夏依木尔旦、艾来提•阿不都热克提交如下证据：佣金确认书、收款收据、还款清单各1份，用于证明两被告履行合同，给第三人缴纳佣金12000元以及被告已经将房屋房款还完，具备房屋过户的条件的事实。原告及第三人对佣金确认书、收款收据的真实性认可，但认为与本案无关，对还款清单不认可。因原告及第三人对佣金确认书、收款收据的真实性认可，本院对上述证据予以确认。因还款清单为复印件，无法核对其真实性，原告及第三人不认可，本院不予确认。 第三人中兴公司向本院提交如下证据，房屋买卖居间合同1份、佣金确认书1份，用于证明第三人作为居间人已经按照合同的约定履行了合同，居间费应该由违约方承担。原告对上述证据的真实性认可，对其要证明的问题不认可。被告对上述证据认可。因原告与被告对上述证据的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年4月14日，原告作为购房人（乙方）与被告娜合依玛•夏依木尔旦作为售房人（甲方）及第三人作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：第一条、房屋基本情况甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，坐落于乌鲁木齐市沙区的房屋出售乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间介绍实地看房，对房屋现状无异议，并愿意按协议价格购买，该房屋建筑面积为128.15平方米。第二条、总成交价格合同签订当日，经买卖双方协商一致，该房屋总成交价格为人民币820000元（大写：捌拾贰万元整）。第三条、付款方式银行按揭贷款定金支付：合同签订当日乙方向甲方交付购房定金人民币200000元（大写：贰拾万元整）。甲方自行收取，出具收条。……（2）按揭贷款约定商业贷款，合同签订当日，首付款200000元，大写：贰拾万元整，于2014年4月14日支付给甲方，甲方同意剩余转让款由乙方以贷款方式620000元，大写：陆拾贰万元整。第五条税费缴纳及居间服务费支付3、本合同签订则视为丙方居间服务完成，丙方有权按佣金确认书要求，甲乙双方支付佣金。第六条甲、乙双方权利及义务2、甲方应积极配合乙方办理房产转让、授权、过户手续，按照丙方要求提供房产转让所需资料。第七条、房屋交接事项1、经甲乙双方协商一致……甲方应于2018年5月14日前交付房屋及钥匙，如逾期交房，视甲方违约，违约金每日200元由甲方交付给乙方，该违约金可由甲方直接支付或从丙方代管保证金中扣除。乙方有权自期限届满之次日起，直接通过公证程序清点甲方房屋物品并留存后，直接搬迁，对此约定，甲方没有异议，由此造成的损失，均由甲方自行承担。第八条、违约责任1、本合同生效后，若甲乙双方任何一方未在约定期限内办理授权或过户手续超过30日内，则守约方可单方解除合同，按合同第八条追究违约责任。2、如甲方违约不履行合同义务，须退还乙方购房定金并赔偿乙方购房定金等额的违约金。如为丙方代收，丙方退还乙方购房定金。3、如乙方违约不履行合同义务，则定金为赔偿甲方的违约金，丙方可向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，甲乙双方均同意丙方可从违约金中优先扣除佣金，对此约定甲乙双方认可无异议。4、本合同履行期间，按合同约定，乙方将24%以上的房款支付给甲方，甲、乙双方任何一方无正当理由，不履行合同，按合同成交价的20%给守约方支付违约金。5……6、甲、乙双方任何一方违约，导致合同不能履行，房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还，同时违约方还应承担守约方《佣金确认书》中应付佣金，对此约定三方均无异议，甲、乙双方与丙方签署的《佣金确认书》为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第十条、约定其他事宜如以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准1、乙方无不良征信，属首次贷款。2、甲乙双方同意将定金转为首付款。3、乙方贷款金额以银行审批或公积金审批为准。4、按揭贷款放款时间以银行或公积金时间为准，如因政策或宏观调控贷款发放时间推迟与丙方无关。5、甲方确保此房屋能正常交易，无任何债、券债务纠纷，反之，三个工作日之内退还乙方全部房款。原告、被告娜合依玛•夏依木尔旦在合同上签字，第三人在合同上加盖印章。同日，原告作为甲方与第三人作为乙方签订《佣金确认书》，约定：佣金性质：买卖交易服务费5000元，代办服务费（按揭解押过户）3000元和600元，共计金额8600元。支付日期：2018年4月14日之前。甲方经乙方居间介绍，与交易相对方进行上述房地产租售交易。现甲方确认：甲方应按照上述表格所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金。1、支付日期以实际交付日期或汇出凭证日期为准，甲方在汇款后应及时将汇出凭证传真给乙方。2、收到甲方支付的佣金后，乙方将出具收据给甲方。3、甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而逾期支付的，乙方有权追索违约金（按照逾期支付佣金数额每天0.5‰计算）。4、佣金支付行为完成后，即视为甲方已完成全部居间行为或乙方认可甲方全部居间行为，甲方不得再以任何方式要求乙方返还部分或全部佣金。本确认书一式两份，双方各执一份，经双方签署后即行生效。原告在确认书上签字，第三人在确认书上加盖印章。同日被告娜合依玛•夏依木尔旦与第三人签订了《佣金确认书》，除买卖交易服务费12000元外，其他内容与原告与第三人签订的《佣金确认书》内容一致。同日，原告以银行转账的方式向被告娜合依玛•夏依木尔旦支付200000元购房首付款，被告娜合依玛•夏依木尔旦为原告出具了收条。原告向第三人支付买卖交易服务费5000元，代办服务费3600元。至本案诉讼时，两被告未向原告交付涉案房屋，未办理房屋过户手续。 另查明：1、被告娜合依玛•夏依木尔旦与被告艾来提•阿不都热克于2014年10月17日登记结婚。2、2014年6月11日，被告娜合依玛•夏依木尔旦与新疆恒轩房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以银行按揭贷款的方式购买涉案房屋。2016年12月16日，涉案房屋办理了兵房字1204第××号房屋所有权证。3、第三人在庭审中表示2018年5月带着原、被告去房屋交易部门办理过户手续，被告知无法办理过户手续。 本院认为，本案的争议焦点问题：1、原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立；2、如原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，合同是否应解除，被告是否应返还原告200000元房款以及原告要求被告支付违约金160000元是否应予以支持；3、第三人是否应向原告返还佣金8600元。 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与被告娜合依玛•夏依木尔旦以及第三人自愿签订《房屋买卖居间合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同中明确原告与被告娜合依玛•夏依木尔旦作为涉案房屋的买卖双方，对涉案房屋的位置、面积、总价款、付款方式、交房时间、违约责任等事项进行了约定，故原告与被告娜合依玛•夏依木尔旦之间的房屋买卖合同关系成立。 关于争议焦点2，涉案房屋总价款为820000元。在签订《房屋买卖居间合同》后，原告向被告娜合依玛•夏依木尔旦交付200000元购房首付款，被告娜合依玛•夏依木尔旦同意剩余房款620000元由原告以贷款方式支付。此后，因涉案房屋未能完成过户，原告无法办理房屋贷款手续，致使合同不能继续履行。虽被告娜合依玛•夏依木尔旦愿意配合原告办理涉案房屋过户手续，但第三人明确表示涉案房屋非因原、被告的原因无法办理过户，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”故原告要求解除与被告娜合依玛•夏依木尔旦之间的房屋买卖合同以及被告娜合依玛•夏依木尔旦返还购房首付款200000元的诉求，本院予以支持。被告娜合依玛•夏依木尔旦抗辩要求继续履行合同，不应返还原告购房首付款，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”双方当事人在合同中约定如逾期交房，视被告娜合依玛•夏依木尔旦违约，违约金每日200元由被告娜合依玛•夏依木尔旦交付给原告。因双方当事人在合同中约定的交房时间为2018年5月14日，被告娜合依玛•夏依木尔旦未依照约定日期交房，故被告娜合依玛•夏依木尔旦构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告在2018年5月已知悉涉案房屋无法办理过户手续，被告娜合依玛•夏依木尔旦亦未按时交房，至本案诉讼时，在长达两年的时间里，原告既未要求被告娜合依玛•夏依木尔旦履行交房义务，亦未及时行使权利避免损失的扩大，故原告不得就扩大的损失要求赔偿。因原告并未提供造成实际损失的证据，被告娜合依玛•夏依木尔旦亦认为双方约定的违约金过高，提出调整违约金的请求，结合原、被告在合同履行过程中存在的过错，本院酌情支持被告娜合依玛•夏依木尔旦向原告支付违约金13050元（以200000元为基础按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率4.35％的三倍自2018年6月1日起计算至2018年12月1日）。原告要求被告支付违约金160000元，本院予以部分支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”被告娜合依玛•夏依木尔旦与被告艾来提•阿不都热克于2014年10月17日登记结婚，涉案房屋买卖合同签订于2018年4月14日，涉案房屋购房首付款200000元原告亦于2018年4月14日向被告娜合依玛•夏依木尔旦支付，均系在两被告婚姻存续期间，故两被告应共同承担返还原告款项的责任。 关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告与第三人自愿签订《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》，是双方意思的真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，第三人作为居间人为原告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，双方之间成立居间合同。第三人作为居间人促成原告与被告娜合依玛•夏依木尔旦订立房屋买卖合同，已完成向原告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，原告也已向第三人支付相应的佣金。按照双方签订的《佣金确认书》，原告向第三人支付佣金8600元，包括买卖交易服务费5000元，代办服务费（按揭解押过户）3000元和600元，因第三人并未完成约定的代办服务内容，应向原告予以返还3600元。故原告要求第三人退还8600元佣金的诉求，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、解除原告阿布拉•买买提与被告娜合依玛•夏依木尔旦之间的房屋买卖合同； 二、被告娜合依玛•夏依木尔旦、艾来提•阿不都热克于本判决生效后十五日内返还原告阿布拉•买买提200000元； 三、被告娜合依玛•夏依木尔旦、艾来提•阿不都热克于本判决生效后十五日内向原告阿布拉•买买提支付违约金13050元（以200000元为基础按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率4.35％的三倍自2018年6月1日起计算至2018年12月1日）； 四、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告阿布拉•买买提返还3600元； 五、驳回原告阿布拉•买买提的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3410元，由被告娜合依玛•夏依木尔旦、艾来提•阿不都热克负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。 审 判 员 张高豫 二〇二〇年七月十六日 法官助理 王清华 书 记 员 张 波