河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初858号 原告：张某，女，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘会连、庞楷文，河北来仪律师事务所律师。 被告：河北某房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区。 法定代表人：王某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑞文，河北乾骥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，男，该公司员工。 原告张某与被告河北某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人刘会连、被告河北某房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘瑞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、被告根本违约，请求人民法院判令解除原被告双方订立的《某小区预定单》，退还原告已付购房款193631元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月23日，原告到被告售楼处咨询案涉项目，被告称出售项目将于6个月内取得预售许可证，能办理按揭贷款，并能于2019年12月31日之前交房。因考虑到购买该房屋后孩子能在小区配套的小学就学，原告与被告签订了《某小区预定单》，预定被告开发的坐落于某小区小区二期房屋与地下室。该预定单约定原告于2017年8月28日至被告处签订《买卖协议》。2017年8月28日，原告到被告销售中心交付购房款193631元，并口头约定被告于取得预售许可证后通知原告补足30%首付款，并办理银行按揭。至今两年多，原告多次到售楼部要求签订正式的《商品房买卖合同》，但被告一直推脱，后来原告得知该项目一直未取得预售许可证。因小孩已至上学年龄，只能另择他校。诉前原告多次要求被告解除《预定单》，退还原告已付购房款，但被告一直推脱。据了解被告项目尚未动工，2019年年底交房更是不切实际。迫于无奈才去法院依法提起诉讼。综上所述，被告已构成根本违约，导致原告合同目的不能实现，请求法院依法判决。 被告河北某房地产开发有限公司辩称，1、原告请求解除《某小区预定单》没有法律和事实依据。法定解除权的行使权在非违约方，即被告拥有法定解除权，且原被告已于2017年8月28日签订了正式的买卖协议，被告已取得涉案房产的预售证，不存在原告所述的致使合同目的不能实现的的情形。2、原、被告签订的《某小区买卖协议》的性质无论是本约还是预约均是双方的合意，是合法有效的，对双方均具有约束力。3、被告交房时间延期属于政府行为和不可抗力（新型冠状病毒疫情）的影响，根据双方合同约定，被告不承担责任。4、被告没有任何违约行为，原告诉求有违诚信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张某提交的证据有： 第一组证据：《某小区预定单》、石家庄市商品房预售许可证正副本、不动产销售收据两份、通联支付POS签购单，证明2017年5月23日原告与被告签订了《某小区预定单》，并依约向被告支付购房定金20000元。预定单签订后，原告依约于2017年8月28日支付剩余房款共计173631元。但被告至今未能向原告方出具买卖协议且未能在承诺的6个月左右取得合法建设手续及未在约定的时间内交付房屋。实际取得项目预售许可证的时间为两年以后，无法满足原告的预期住房要求，已构成根本违约。 第二组证据：河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终1***2号民事判决书、通知函，证明原、被告双方签订的合同系预约合同，而非本约合同，原告享有解除权，被告于2019年10月27日发函要求原告履行合同，原告于2019年9月27日即向法院起诉要求解除合同，原告解除合同并未给被告造成任何损失。 被告的质证意见为： 对于第一组证据，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，预定单第一条约定，买卖条件以双方签订的协议为准，且预订方已充分知悉买卖协议内容，原被告已于2017年8月28日按照预定单上约定的日期签订了买卖协议，被告并未对何时取得建设手续等内容作出承诺，不应承担任何违约责任。交款单没有被告单位公章，对交款单的真实性不予认可。 对于第二组证据，对中院民事判决书的真实性无异议，本案与石家庄中院生效判决的案件类似，但有区别，本案原告于2019年9月27日起诉，在被告2019年9月10日取得预售许可证之后，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第二条的规定，原被告之间的买卖合同合法有效。即便不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第二条的规定，该份判决也明确了预约合同合法有效。故双方合同的性质无论是本约合同还是预约合同，都合法有效，原被告均应履行义务。对通知单的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据的内容证明原告应该履行合同约定的付款义务和办理贷款义务，是原告违约在先，原告没有合同解除权。 被告河北某房地产开发有限公司提交的证据有： 第一组证据：《某小区买卖协议》、石家庄市商品房预售许可证正副本，证明2017年8月28日，原、被告签订《某小区买卖协议》，该协议第九条第六款约定被告具备预售条件时，原、被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告配合办理贷款事宜。被告于2019年9月10日取得原告购买房产的预售许可证。双方签订的合同合法有效，对双方均有约束力。原告违背诚信，未履行合同约定，原告起诉解除合同，退还房款没有依据。 第二组证据：京津冀及周边地区2017-2018秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案（节选）、石家庄市《2017-2018年秋季大气污染综合治理攻坚行动方案》，证明2017-2018年整个采暖期间（2017.11.15-2018.3.15）工地被迫停工120天，根据合同第四条相关约定，非因出卖人的过错，交房时间延后出卖人不承担责任。 第三组证据：石家庄市重污染天气应急预案（石）办发【2017】3号、重污染天气II级响应启动、解除通知，证明原被告签约之日至2019年12月31日，因天气污染造成停工累计197天。2020年1月2日至2020年2月2日停工合计28天，2020年2月5日又启动新一轮预警停工截止本案开庭日未发布解除时间。2020年发生的预警停工时间也应在工期上予以顺延。根据合同第四条相关约定，非因出卖人的过错，交房时间延后出卖人不承担责任。 第四组证据：河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应、河北省办公厅发布关于延迟企业复工复业的通知，证明因不可抗力（新型冠状病毒肺炎疫情）的影响，城市实行封闭管理，交通不便，广大农村封村封路，企业招工困难，无法开工，给企业造成的影响应为2020年1月25日至政府相关部门宣布疫情结束之日，再加上一定的施工组织时间，疫情造成的工期延误时间应予以顺延。 原告张某的质证意见为：对预售许可证的真实性予以认可，其他证据的关联性不予认可。石家庄市气候条件会造成每年均有一段时间停工，被告作为专业的房地产公司在签订预定单时应有明确的预测，不应成为其不能按时交房的借口。 经审理查明，本院认定事实如下：2017年8月23日，原告与被告签订《某小区预定单》，约定预定方（原告）预定房屋、地下室。预定单约定：买卖条件以双方签订的《买卖协议》为准，预定方已充分知悉《买卖协议》内容，对协议内容无异议，此预定单签字盖章并交付定金后生效，签订《买卖协议》后本预定单收回。同日，原告支付被告定金20000元。 2017年8月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《某小区买卖协议》，约定买受人购买出卖人开发建设的房屋，建筑面积130.28㎡，金额2353050元。合同第二条付款方式及期限载明：买受人按分期付款、贷款的方式按期付款，签订本协议之日，买受人向出卖人支付房屋总款的6%，即150000元。第二次于2018年2月28日前或办理贷款前（以时间先到为准）向出卖人支付所购房屋总款的24%，即563050元。其余购房款由买受人向出卖人指定的贷款银行申请贷款，贷款金额1640000元（壹佰陆拾肆万元整）。合同第四条交付期限及约定载明：1、买受人全部房款交清后或银行贷款全部到账后，出卖人应于2019年12月31日前将房屋交付买受人使用，如房款未交清，出卖人有权不为买受人办理交房。2、若项目提前交房，由出卖人通知买受人，买受人应该按照通知时间办理交房手续。3、如因政府行为或不可抗力因素，致使该房屋交房日期延后则出卖人不承担责任。4、非出卖人的过错造成的延期交房，出卖人不承担责任。5、如房屋存在瑕疵，买受人不得因此拒绝收房；出卖人在30个工作日内，为买受人维修完毕。6、水、电、暖、燃气等相关配套设施接通与有关公共部门的审批有关，因有关部门原因造成延期使用，出卖人不承担责任。7、除本条款第2、3、4、5、6条规定的特殊情况外，出卖人如未按照协议规定的期限将房屋交付买受人使用的，逾期30日内的，自本协议规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之零点壹的违约金，协议继续履行；逾期超过90日后，自本协议规定的交付期限第91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，协议继续履行。合同第九条其他约定第6项载明：在本项目具备商品房预售条件时，买受人须在出卖人指定的时间内无条件积极配合，与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。同日，原告将房屋首付款及地下室剩余款项共计173631元给付被告。（加上定金2万元，原告向被告支付购房款共计193631元） 2019年9月10日，被告取得石家庄市某小区（二区）商品房预售许可证。2019年9月27日原告起诉被告解除预定单返还已付购房款。2019年10月27日，被告向原告发函，通知原告于2019年11月5日前前往某小区售楼部交纳房款，并提供真实有效、完整的银行贷款资料，配合银行办理贷款手续。后原告未按期交纳房款，被告亦未在合同约定的时间内交房。 另查明，截止开庭审理时，涉案项目已建到15、16层，一共20多层。从双方签约至今因采暖期、大气污染、公共卫生事件案涉房产多次长期停工。 以上事实有相关证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应该按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中，原被告双方签订的《某小区预定单》及《某小区买卖协议》系双方的真实意思表示，且被告已于2019年9月10日取得了商品房预售许可证，本院予以确认协议内容合法有效，原被告双方依据协议约定履行各自义务。原告作为买受人应按约定于2018年2月28日前或办理贷款前（以时间先到为准）向出卖人支付所购房屋总款的24%，即563050元，并在指定日期办理贷款手续，原告逾期未履行，其行为已构成违约。被告虽未按约定时间交付房屋，原告根据双方协议约定，可以向被告主张违约金，但协议应继续履行，且被告于原告起诉前取得商品房预售许可证，涉案项目已建到15、16层，被告已具备履行合同条件，原告购房的合同目的是可以实现的，故原告以被告无证售房、逾期交房已构成根本违约为由要求解除合同关系，退还购房款，理据不足，本院不予支持。对于被告延期交房的行为，原告可在实际交房后，能够确定被告逾期交房天数后，另行向被告主张逾期交房的违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下： 驳回原告张某的诉讼请求。 案件受理费4173元，减半收取计2086.5元，由原告张某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  苏渝涵 二〇二〇年七月十七日 书记员  李丽丽