江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1203民初62号原告：王小兵，男，1976年10月6日生，汉族，住泰州市高港区。被告：程耀忠，男，1969年6月8日生，汉族，住泰州市高港区。原告王小兵与被告程耀忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小兵、被告程耀忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告欠款及利息109.9万元（预付款85万元、损失6万元及利息18.9万元），并自2019年12月20日起至实际给付之日止以109.9万元为基数，按月利率2%计算）；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中原告变更诉讼请求第1项欠款及利息为99.9万元，其余同原诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年3月14日签订协议，原告购买被告的泰州市飞翔车辆配件厂厂房一套。因被告原因协议至今未能履行，双方于2019年10月28日解除原协议，约定被告在2019年11月20日前归还原告支付的预付款105万元、补偿损失费6万元。2019年12月20日被告未能按约履行，其出具承诺书承诺2019年12月20日前归还全部欠款、利息。但被告未能按约还款，且拒接原告电话，故诉至法院。被告程耀忠辩称，原、被告签订协议，原告向被告购买案涉厂房，原告已预付105万元。我向飞翔车辆配件厂购买案涉房产，但因飞翔车辆配件厂因与他人有纠纷，无法向我交付房屋，故我与原告解除合同，约定返还其预付款105万元及给付违约金6万元。嗣后我陆续给付原告30万元，尚欠原告预付款75万元及违约金6万元。房子目前已可以向原告交付，可继续履行合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日原告王小兵（乙方）、被告程耀忠（甲方）签订协议书一份，约定乙方因生产需要，自愿购置甲方“泰州市飞翔车辆配件厂”亿元开发项目承建的厂房一套，厂房总价205万元，实施分期付款，乙方于2019年3月20日预付现金105万等。2019年3月14日、2019年3月15日、2019年3月20日原告通过转账方式等陆续给付被告预付款合计105万元。因被告不能履行上述协议，2019年10月28日原、被告签订协议书一份，约定现亿元项目尚未验收合格，乙方不能得到厂房，甲方至今不能履行协议，双方协商解除原协议，并约定一、甲方必须在2019年11月20日前返还乙方全部预付款105万元，另补偿乙方损失6万元，合计111万元；二、乙方收到甲方111万元的款项后，乙方将原协议交由甲方，原协议终止；三、如本协议届时未能执行，甲方须从2019年3月20日起按月息2%的计算乙方损失至全部款项结清。后被告未能按约履行，于2019年11月20日单方向原告出具承诺书一份，承诺其欠王小兵111万元在2019年11月27日还50万元，2019年12月20日全部还清，另加付2万元利息，但亦未履行，仅在2019年12月10日、2020年1月22日、2020年1月23日分别转账支付给原告20万元、8万元、2万元，合计30万元。审理中，被告陈述其至今未能取得案涉厂房的所有权，月息2%的约定过高，请求予以调整。上述事实，有两份协议书、收条、转账记录以及当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告于2019年3月14日签订的厂房购买协议书，因被告至今未取得案涉房屋的所有权，无法履行厂房交付义务，双方于2019年10月28日协议解除原协议，解除协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性，解除协议依法成立并有效，对各方当事人均有法律约束力。被告以目前可交付房屋为由要求继续履行原协议，原告未予同意，对被告要求继续履行原协议的主张本院不予支持。关于预付款的返还、违约金问题。本案中，解除协议第一条约定由被告于2019年11月20日前返还原告预付款105万元、补偿原告损失6万元，第三条约定如本协议未能执行，被告须从2019年3月20日起按月息2%计算乙方损失至全部款项结清，此处“本协议未能执行”应指的是被告未能按第一条约定的期限履行全部给付义务，造成的后果为“自2019年3月20日起按月息2%计算损失”，可见当事人对原告的损失赔偿额进行了两种不同的违约金设定，第一条约定为固定数额，第二条约定为损失赔偿数额的计算方法，从起算时间、内容看二者指向的是同一损害，不能同时适用，仅在第一条约定未能履行的情况下方能适用第三条约定。现被告未能依约在2019年11月20日前返还原告预付款105万元、赔偿损失6万元，仅在2019年11月20日后给付原告30万元，故被告除返还预付款余款750000元外，应按第三条约定以未给付的预付款金额承担自2019年3月20日起至实际清偿之日止按月息2%分段计算的违约金。原告要求被告另给付损失补偿6万元，属于重复适用违约金条款，系双重获益，本院不予支持。被告认为月息2%的违约金过高请求法院予以调整，本院认为被告违约行为确给原告造成一定的损失，但月息2%的违约金明显过高，且原告亦未能举证其实际损失，本院酌定按月利率1%计算上述违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告程耀忠应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王小兵支付预付款余款750000元并支付违约金（自2019年3月20日起至2019年12月10日止的违约金以1050000元为基数按月利率1%计算为91000元，2019年12月11日至2019年12月19日以850000元为基数按月利率1%计算违约金为2550元；自2019年12月20日起至实际清偿之日止以所欠的预付款余额为基数，按月利率1%分段计算）。二、驳回原告王小兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由原告负担2400元，被告程耀忠负担12300元（此款原告已预交，其同意由被告一并履行，故被告应负担的诉讼费用12300元由被告在本判决生效后十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费14700元。审 判 长  冀小燕人民陪审员  翟兴根人民陪审员  孙佳玲二〇二〇年七月三十日法官 助理  邱嘉翊书 记 员  钱 琪附：判决所依据法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。