山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初7249号原告:崔加师，男，1972年6月14日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人:张海芸，山东青大泽汇律师事务所律师。被告:方建利，男，1967年9月27日，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：金学善，山东运策律师事务所律师。原告崔加师与被告方建利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张海芸，被告委托诉讼代理人金学善到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔加师诉讼请求：1、确认双方2015年9月9日签订的《房屋买卖合同》无效，判令被告返还原告购房款人民币280万元及利息（以280万元为基数自2016年11月1日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率计算）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年9月9日签订《房屋买卖合同》，被告将坐落于王家女姑村东建筑面积4350平方米的厂房及附属设施出售给原告，合同总价人民币280万元，被告承诺该厂房权属清晰，无争议，并且协助原告办理过户手续。合同签订后，被告承诺尽快办理房屋过户手续，但一直未协助原告办理过户手续。2018年4月2日，原告收到青岛国际机场集团有限公司、中国人民解放军海军烟台房地产管理处、青岛市公安局机场分局、青岛市城阳区综合行政执法局签发的《通告》，认定涉案厂房为违章建筑，并限期拆除，后该厂房被支付部门强制拆除，导致原告蒙受巨大经济损失。同时，依据《合同法》第52条之规定，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告方建利辩称，一、本案不属于民事纠纷，应依法先由有关行政部门处理。首先，涉案厂房属违章建筑应由法定机关认定。签发涉案《通告》的几个主体均无权认定违章建筑，法院也无权直接认定涉案厂房是否违章建筑。其次，原告称涉案厂房被执法部门强制拆除，但据被告了解综合行政执法局并未实施强拆，涉案厂房是原告自行拆除。再者，从《通告》内容看，只是划定了一个大体的范围，并不具体，没有出现将涉案厂房明确认定为违章建筑的表述。涉案厂房是否能认定为违章建筑，应否被拆除，以及拆除的主体及程序是否合法均不清楚。二、原告对涉案厂房转让的现状是明知的，其自愿受让涉案厂房及附属设施和设备，应自行负担由此产生的风险。原告购买并已经出租使用涉案厂房及附属设施设备多年。自买卖合同签订后原告一直向外出租涉案厂房及附属设施设备，平均年收租金40万元，三年时间共获租金收益约120万元，已获得相应利益，其再以案涉厂房及附属设施属违章建筑为由主张买卖合同无效并要求返还购房款及利息，理由不当，不应予以支持。根据涉案买卖合同及原告作为承租方与土地使用权人青岛海岩新材料科技有限公司签订的《土地租赁合同》内容，都证明原告明知涉案土地及地上建筑物权利人不一致，还可能会被拆除，但其仍愿意受让并放弃要求相对方承担违约责任。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条：土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物作为动产转让的除外。原告单独与海岩公司签订土地租赁合同，单独与被告签订《房屋买卖合同》，可以证明涉案厂房附属设施和设备是作为动产转让给原告的，而动产是不存在违章问题的，一起转让给原告附属设施和设备也不存在违章问题。三、假设涉案厂房系违章建筑，也不一定导致必须拆除的后果。原告擅自自行拆除涉案厂房，应自行承担全部责任。本案即使认定合同无效，因原告已擅自将涉案厂房拆除，客观上已经无法向被告返还，因标的物已经灭失，相关损失数额也很难进行评估。合同无效的后果是双方返还，既然原告不能向被告承担返还厂房及附属设施设备的义务，也就无权向被告主张返还购房款，所以请法院驳回原告的诉讼请求。四、原告称双方之间签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。原告并没有明确违反哪个法律、行政法规的强制性规定，并且还是违反了该法律、行政法规的效力性强制性规定，所以其诉讼请求无法律依据应当驳回。案涉房屋是否违反城乡规划，有没有办理规划建设审批，以及能否补办行政许可手续从而成为合法建筑，需要有关行政机关予以确认。案涉房屋即使是违法建筑，也很有可能在补办手续后变成合法建筑，因此本案房屋买卖合同也存在是效力待定合同的可能，但不能直接认定为是无效合同。五、本案涉案土地的使用权人为青岛海岩新材料科技有限公司，该公司与原、被告都签订了《土地租赁合同》，该公司参与诉讼有助于查清案涉房屋是否违反城乡规划，有没有办理规划建设审批，以及能否补办行政许可手续等重要事实，该公司是否有必要参与诉讼请法庭考虑。六、根据《房屋买卖合同》第二条关于余款100万元支付方式的规定看，买卖合同标的包含100万元的转租权，原告已经实际获得了该转租权益，无权要求返还。七、原告未足额向被告付清合同款项。综上，原告诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，请依法驳回。为支持其诉讼请求，原告提交如下证据：一、房屋买卖合同1份，证明:2015年9月9日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同中双方对于各自的权利义务进行了明确约定，被告承诺标的厂房权属明晰且不在拆迁范围内，且愿意赔偿因此而给原告造成的一切损失。双方建立买卖合同关系。被告质证称对该证据真实性无异议。合同第一条、第九条证明原告充分了解了涉案厂房附属设施设备的现状，自愿同意购买并承诺如因政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承担违约责任。合同第二条证明合同标的中包括转让租赁权100万元，原告在签订房屋买卖合同后已经将厂房附属设施设备对外出租，已实际获得租赁权益，无理由要求返还购房款。二、中国农业银行转账凭证两张及收条2份、收款收据1份，证明:原告为购买涉案厂房支付购房款280万元，被告确认收到全部款项。被告质证对该证据真实性需要庭后核实，庭后7日内将核实情况书面回复法庭，逾期承担不利的法律后果。假如该证据是真实的，也只能证明原告支付了被告100万元，还有180万元没有银行转账凭证，不予支持。单纯一个收条不能证明我方已经全部收到280万元购房款。青岛久聚建筑安装有限公司及30万元的收条也没有银行转账凭证予以佐证不能证明已经收到该180万元。后被告提交书面回复意见，认可上述付款凭证和证据的真实性，但主张该280万元除包含厂房转让款外，还包括附属设施、设备和转租权益转让款。三、青岛国际机场集团有限公司、中国人民解放军海军烟台房地产管理处、青岛市公安局机场分局及青岛市城阳区综合行政执法局于2018年4月12日联合签发的《通告》一份，证明涉案房屋被确认为违章建筑并依法强制拆除。被告质证称对该证据真实性无法确认，原告从未将该通告的内容告知被告，被告也从未收到过该份通告，通告上盖章的4个机关均无权作出认定违法建筑的具体行政行为，根据《城乡规划法》违章建筑的认定主体是规划部门或乡镇人民政府。该4各盖章机关也无权作出限期拆除违法建筑的具体行政行为，该通告违反了《行政强制法》、《城乡规划法》等法律规定，是无效的。通告内容未明确体现涉案厂房系违法建筑，看不出与本案涉案厂房有直接关联。该证据也不能证明涉案厂房已经被政府部门强制拆除。四、原告提交《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》及周永凑收取原告退还租金的收条复印件各1份，证明原告收取青岛易而固五金制造有限公司一年的租金387000元，租赁时间为2016年8月1日至2017年7月31日，其后原告将涉案房屋租赁给了周永凑，租赁期限是2017年7月30日至2022年7月29日，收取约定年租金30万元，后因为涉案房屋拆迁，又退还给周永凑租金76500元，实际收周永凑取租金223500元。综上，原告共计收取租金610500元。被告质证称原告提交的上述三份证据因系复印件，真实性无法确认，对原告具体收取租金数额不清楚。五、原告提交银行业务凭证2份，证明以银行转账方式收取上述易而固的租金38.7万元，但仅找到2017年2月23日的10万元和2017年5月23日的8.7万元转账记录。其余应该是转账支付的，但目前未找到转账记录。被告质证称对该两份银行业务凭证真实性无异议，但是否是原告所述的租金，我们不清楚。为支持其抗辩理由，被告提交如下证据：一、土地租货合同2份，证明原告与被告2012年12月8日分别与土地权利人青岛海岩新材料科技有限公司签订的土地租赁合同2份，2份合同时间，内容、出租房均一致，只有承租方不ー致。合同第八条原告认可如因强制拆除、土地所在地政府决定等原因导致台同不能继续履行时，本合同自动终止，双方互不产生违约责任证明原告在与被告签订房屋买卖合同时已经明知涉案房屋和土地权利人不一致，但自愿受让涉案房屋，无理由向法院主张确认合同无效并返还购房款，并且也认可因强制拆除，双方互不负违约责任。原告质证称对该证据真实性不认可。该两份证据均系复印件且该合同的租赁标的系土地，与本案诉争的涉案厂房并无直接关联。在原、被告签订的房屋买卖合同中，被告作为厂房的出售方明确保证房地产权属清晰无争议，未设置抵押、不在拆迁范围内也取得其他共有人书面同意，承诺协助原告办理过户手续，如果在办理过户中违约，被告应向原告退还所交的购房款。根据原告提交的证据3，涉案厂房被认定为擅自建设的建筑物违反了被告在合同中承诺权属清晰无争议，被告方明确违约，应当根据合同约定，退还原告所交的购房款。二、涉案厂房租赁时附属设备及附属明细、厂房及附属设施建造成东及明细各1份，证明涉案厂房及附属设施建造成本共计4310593元，同时租赁被告厂房附属设备。原告质证称对证据真实性及证明事项均不认可。原被告在签订涉案厂房时及之后，被告并未向原告交付任何附属设备。被告提交的明细及成本，均系单方制作，且只列了费用，没有任何证据可以证明被告的实际支出，且该厂房系因违章建筑而被拆除的后果应由被告自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年9月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于建筑面积4350平方米的厂房及附属设施、设备。合同第二条约定：上述房地产成交价格为280万元，原告于2015年前支付180万元，余款100万元按以下规定支付。合同第三条、第四条约定：被告应当在原告交付第一笔款项后三日内协助原告办理过户手续……涉案房屋2015年和2016年租赁费已经由卖方收取。该合同除原、被告签字外，“赵明其”作为见证人亦在该合同上签字。二、2016年7月8日、2016年8月11日，原告通过银行转账支付被告100万元，并经被告指示和同意，分别向“赵明其”和“青岛久聚建筑安装有限公司”支付30万元和150万元。2016年8月11日，被告出具收条载明“今收到崔加师购厂房款壹佰万元正购厂房款：共贰佰捌拾万元正全部付款”。三、2018年4月2日，青岛国际机场集团有限公司、中国人民解放军海军烟台房地产管理处、青岛市公安局机场分局、青岛市城阳区综合行政执法局发布《通告》，对机场周边、铁路两侧开展违法建设清理整治行动，并就有关事项通告如下：1、根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对在流亭机场西侧、中航油总公司青岛分公司以北、铁路东侧区域内擅自建设的建筑物、构筑物，限期拆除。2、本通告发布前所有已发生违法建设行为的当事人，限本通告发布之日起至2018年4月18日前搬出所有物品、腾空违法建筑房屋并自行拆除。逾期未自行拆除的，依法组织强制拆除。四、涉案房屋于2018年4月拆除,原、被告均未获补偿。庭审过程中，原告自认就涉案房屋共计收取租金610500元。五、对于法庭询问涉案房屋有无建设规划许可证以及建成后有无取得产权证明，被告称需庭后落实，但未在法庭规定的时间内提交书面回复。六、庭审过程中，被告提交了其和原告分别与出租方（甲方）“青岛海岩新材料科技有限公司”就流亭机场西侧与铁路以东合围地块签订的《土地租赁合同》复印件，两份合同落款时间均为2012年12月8日，两份合同中均约定租期为20年，并约定第一个租赁期即2013年5月1日至2018年4月30日的租金为每年52000元，两份合同在第八条均约定：“若拆迁、拆除或者征用等取得补偿，土地及树木补偿归甲方，地面建筑物补偿在合同签订之日起五年内归乙方……如因拆迁改造、强制拆除、征用、政策调整等原因，导致合同不能继续履行时，本合同自动终止，双方互不产生违约责任，甲方按照未使用天数退还预收租金”。原告不认可上述两份合同复印件的真实性，但自认因购买涉案厂房，确与“青岛海岩新材料科技有限公司”签订过土地租赁合同，承接了被告与该公司签订的租赁合同，实际上并非同一时间签订，并认可租金一年52000元，支付至2018年5月1日前。七、为查清涉案房屋是否系违章建筑、是否被强制拆除、由谁拆除，本院向青岛市城阳区综合行政执法局发出调查函，该局未予书面回复，但电话告知本院，青岛市政府要求拆迁涉案厂房在内的多处建筑，并要求《通告》中四部门联合行动，监督拆除，四部门均在通告中加盖了公章，但涉案房屋非其采取强制措施拆除，而是自行拆除。上述事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述以及开庭笔录等在案为证，并经双方当事人质证，可以作为本案定案依据。本院认为，综合原被告的诉辩主张，本案的争议焦点为涉案合同的效力及其后续问题处理。一、关于涉案合同的效力问题。本案中,被告未提交证据证明涉案房屋取得建设审批手续,涉案房屋亦未经依法登记，且因被相关部门确定为擅自建设的违法建筑已限期拆除。因此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项和合同法司法解释(二)第14条之规定，原、被告签订的房屋买卖合同违反效力性强制性规定，当属无效。二、关于合同无效后的处理问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋已灭失，故对被告要求原告返还原物的抗辩意见，本院不予支持。原告在明知涉案房屋未依法登记领取权属证书的情况下，与被告签订买卖合同，其后又就涉案房屋占用的土地与“青岛海岩新材料科技有限公司”签订土地租赁合同，足以认定其对涉案房屋权属及合法性未尽审慎义务，其对合同无效存在相应的过错，应承担20%的责任。因该房屋已拆除且未获得补偿,本院认为,综合原被告双方的过错程度、涉案房屋价款、原告租金收益以及涉案房屋建筑成本，被告应返还原告购房款560000元。关于原告主张的利息问题。本院认为，涉案合同无效的情况下，原告从合同订立时起至将房屋返还被告期间的占用就构成无权占有，应向被告支付使用费，该费用与原告应支付的资金占用费相互抵销，因此，在原告无法返还原物且自认收取租金60余万元的情况下，原告要求被告支付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告崔加师与被告方建利于2015年9月9日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告方建利于本判决生效后十日内返还原告崔加师购房款560000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，由原告负担23360元、被告负担5840元，保全费5000元,由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  景艳丽审判员  顾 伟审判员  康廷富二〇二〇年七月二十二日书记员  康 旭