广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3956号原告：李雪婷，女，1988年11月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********之二1103房，公民身份号码440************622。原告：邓艺森，男，1987年10月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********之二1103房，公民身份号码440************433。两原告委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。两被告委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街东区社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告李雪婷、邓艺森与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭审理了本案。两原告的委托诉讼代理人蒋剑明、朱笑玲，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼，第三人奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还物业租赁使用费104560.22元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与两被告签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2016年12月4日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》、《经营管理协议》、《补充协议》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区**********************，建筑面积40平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为138400元，原告应于2016年12月4日前付清首期租赁使用费70400元，剩余转让款68000元办理银行贷款手续，被告溢汇盛投资公司应于2018年8月31日前交付租赁物；《经营管理协议》约定：原告于2016年12月4日前付清经营管理费105600元，余款102000元办理银行贷款手续；《补充协议》约定：除原告支付176000元外的余款变更付款方式为分60期于每月15日前支付，每月付2834元加上手续费1020元，即每月支付3854元。《物业租赁合同》、《经营管理协议》签订后，原告向被告溢汇盛投资公司支付了首期款176000元，截至2019年12月供款37期合计142598元。被告出租物业存在质量问题，至今尚不符合交付使用约定。原告认为《物业租赁合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，原告在合同有效期内应支付的对价为346000×7305÷11222=216905.19元，原告多付部分101692.81元被告应予退还。被告租赁物质量存在问题，至今仍不符合双方交付约定，应退还使用费2867.40元。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业租赁合同》、《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉讼物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼，故起诉。两被告辩称，不同意两原告的所有诉讼请求。原、被告双方就涉讼房屋所签订的《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，两原告不得要求退还原告已支付的租赁使用费、手续费和支付利息，更不得要求两被告对此承担连带责任。请求法院依法驳回两原告的所有诉请，具体事实与理由如下：一，涉讼房屋的由来。涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日三溢同利公司通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日溢汇盛投资公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼房屋项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》是在溢汇盛投资公司与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下签订的。涉讼合同对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二，溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。（一）原告以溢汇盛投资公司存在“以租代售的合法形式掩盖非法目的”、“违反与土地权利人所签订的土地使用权合同的约定：项目中不少于计容建筑面积3.5万平方米的物业，竞得人不得一次性收取第三方一年以上租金”、以及“集体经营性建设用地不得用于建设居住用房”等理由，认为该两份合同无效。但根据生效判决对涉讼土地和建筑项目的认定，原告的理由，均不影响租赁合同的合法性和有效性，且生效判决明确认定：“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《合同法》第52条中关于合同无效的情形，合法有效，对签订双方均具有法律约定力。……不予支持承租人的赔偿请求”。况且涉讼土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉讼土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉讼项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。（二）涉讼合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。根据涉讼合同“第二条合同期限”约定：1、该物业租赁期限为二十年，自甲方（被告溢汇盛投资公司）向乙方（原告）交付该物业之日起开始计算。2、乙方按本合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日（该条款，以下简称“续订条款”）。而生效判决认定“约定的物业使用权转让期限超出20年的部分无效”，所依据和指向的《物业使用权转让合同》条款为：“本合同第1款转让期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日”。通过对上述两份合同中的不同条款的对比，望文生义即可得出两种不同的法律关系和法律事实。生效判决所依据的合同条款，属于合同双方当事人合意延长房屋租赁期限，与本案合同的“续订条款”完全不相同。因此本案涉讼合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。1.本案合同条款，是出租人与承租人在原租赁期间届满后，对租赁合同的重新续订，且该续订条款包含了物业合法权利人即溢汇盛投资公司，对自己所享有的合法权益而做出的自由处分和限制。因此本案对“租赁期限”的约定，符合法律规定，且并未违反“自续订之日起不得超过二十年”的规定。根据《合同法》第214条对“续订租赁期限”的规定：租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方在合同的“续订条款”中，明确约定：在原20年租赁期限届满后，租赁合同续订至2049年5月21日。因此无论如何计算，双方所约定的租赁合同续订期限不可能超过20年，且在该续订期限内，出租人（即溢汇盛投资公司）同意免除承租人（即原告）的租金。而本案合同条款，则属于房屋使用权人对自己所享有的合法权益所作出的自由处分。2.同时在该“续订条款”中，约定了续订合同生效所附的成就条件。根据我国《合同法》45条，以及《民法总则》158条的相关规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。民事法律行为可以附条件。附生效条件的合同以及民事法律行为，自条件成就时生效”。本案中，双方约定以“原告按本租赁合同约定履行其义务”作为续订租赁合同的条件。而该生效条件具有未来性和不确定性，即存在可能发生也有可能不发生的事实，且该条件既没有违反法律和社会公德，更没有损害社会公共利益或侵害他人权利，完全符合法定的“附条件”要求。因此在原告未违反租赁合同的前提条件下，双方同意续订11年的租赁合同，属于合法有效的民事行为。3.在涉讼合同对“租赁使用费”有明确约定的情况下，溢汇盛投资公司有权对涉讼房屋中的自身合法权益作为处分和限制。被告通过政府公开的交易平台竞投获得涉讼地块，通过与土地权利人签订的《土地使用权租赁合同》取得涉讼土地35年的合法使用权，并按照土地使用权租赁合同的约定，履行了全部义务；含涉讼房屋在内的整个“溢东广场”建筑项目，被告溢汇盛投资公司均已依法取得相关规划、消防等行政部门的许可和验收，履行相关的报备手续。因此溢汇盛投资公司作为合法权利人，有权对涉讼房屋做出含出租在内的处置权。根据双方涉讼合同“第三条物业租赁使用费”，双方对租赁期限内的租金有明确的约定：1、涉讼合同约定的使用费仅为该物业在第二条合同期限第1款期限内的使用费。同时该合同“第二条2点”进一步明确，在生效的“续订租赁期限”内，原告应承担的费用仅为因使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”，即原告在“续订期限”内根本无须向被告溢汇盛投资公司支付任何形式的租金。况且在现实经济生活中，也确实存在大量的、“无须支付房屋使用费”而合法占用、使用租赁物业的权利人。而该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情况。因此被告有权将涉讼房屋出租给原告使用20年，并收取相应的租金；同理，被告溢汇盛投资公司也有权将涉讼房屋，在续订期限内免费给予含原告在内的任何第三方合法使用。被告溢汇盛投资公司的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。三，《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛投资公司均已在涉讼项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉讼项目的情况和有关文件进行了公示，且涉讼合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉讼合同前，已经清楚知道涉讼房屋及项目的属性，原告不可能会产生“购买产权”的重大误解。（二）涉讼合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉讼签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉讼房屋的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉讼签约指南后相隔多天，原告才签订涉讼租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉讼房屋的实际情况以及原告所取得的是涉讼房屋使用权并非所有权、涉讼租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉讼租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉讼租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四，《物业使用权转让合同》约定的租赁使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总金额是构成原告取得涉讼房屋物业使用期限内的使用权的总对价，原告对此已经予以书面确认。（一）《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》两份合同实际上是一个整体。两合同之间是主合同和从合同的关系，两份合同同时生效，原告违反其中任一合同的，视为原告同时违反两份合同。根据《经营管理服务协议》第四条其他条款“1、本协议为《物业使用权转让合同》的从合同。除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》约定的其他条款仍有效，甲、乙双方应按《物业使用权转让合同》及《经营管理服务协议》的条款履行相关的义务及享有权利，两份合同/协议同时生效。如因乙方未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。2、乙方如需将该物业使用权转让给他人的，经甲方书面同意办理相关转让手续后，本协议中甲、乙双方的主体跟随《物业使用权转让合同》同时变更”的约定，该《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》两份合同同时生效、同时解除、同时变更。（二）《物业使用权转让合同》与《经营管理服务协议》属于双方关于涉讼房屋物业租赁权的整体约定，《物业使用权转让合同》约定的租赁使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总和构成原告取得涉讼房屋物业承租权的总价款，原告对此已经予以书面确认。五，原告要求被告退还租赁使用费和手续费等费用，没有任何法律和事实依据。1.涉讼合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉讼合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费、手续费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉讼合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉讼房屋已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告办理涉讼房屋的接收手续，原告应接收使用，但是，原告于2018年10月到达涉讼房屋现场后，以涉讼房屋存在质量问题为由拒不接收涉讼房屋，实际上，原告针对涉讼房屋所反映情况均是不影响涉讼房屋的安全使用性能，原告不能以此为由拒绝接收涉讼房屋，被告已再次通知原告接收，但原告仍然拒收。根据合同约定，应视为溢汇盛投资公司已于2018年10月将涉讼房屋交付给原告，因此原告依据合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，被告溢汇盛投资公司并无违约。六，原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉讼房屋物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉讼房屋土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉讼房屋土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉讼房屋项目、涉讼房屋物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供被告应承担连带责任的法律依据。涉讼房屋合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉讼房屋租赁使用费的收款人是溢汇盛投资公司，涉讼房屋项目、涉讼房屋物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉讼房屋合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉讼房屋租赁合同的义务承担任何义务。综上所述，涉讼房屋物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性，对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：1.两被告提交的土地使用权证虽是复印件，但权属方未到庭提出异议，且该土地使用权证记载的内容与本院查明事实相符，本院予以采信。2.两被告提交的建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均是原件，且与本院查明的事实相符，本院予以采信。3.两被告提交的溢东广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件照片、签约位置的“温馨提示”等告示照片、交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件照片反映被告溢汇盛投资公司销售现场的公示情况，该公示按规定是基本公示要求，两原告未举证推翻，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与佛三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2016年12月4日，两原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积40平方米；乙方在签订合同前已清楚了解涉讼房屋所在地块性质为集体商业用地，物业的规划、周边环境、权属及权证登记等情况，且知悉该物业属于在建项目，仅作商业用途；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意免转让费赠送涉讼房屋使用权给乙方至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应支付物业管理费、水电等能源费，乙方应在赠送使用期届满前5日内将涉讼房屋交还给甲方；涉讼房屋使用权转让期限的转让总价款为138400元，乙方应于2016年12月4日前付清首期租赁使用费70400元，剩余转让款68000元办理银行贷款手续；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，遭遇不可抗力或乙方未按照合同约定支付应付款项的，甲方可据实予以延期；乙方未在甲方通知期限内接收物业，视为甲方已于通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2021年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请回购涉讼房屋剩余使用权，如符合下列条件[（1）所回购物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业贷款本息、经营管理服务费、水电等其他能源费]，甲方应予以回购；回购价为合同约定总转让款的80%，回购价包含了乙方在该物业内新增的水电增容、不可拆卸装修的价值，甲方无需作其他补偿；甲方确认回购后，乙方应在通知期限内办理回购手续（包括签订合同、办理物业交接手续）；如乙方未在约定期限内提出回购申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理回购手续，均视为乙方放弃申请回购的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《物业交付标准》。同日，两原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：乙方委托甲方通过专业运作，全权承担溢东广场全部物业经营管理服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一品牌规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的经营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋使用权转让期内的经营管理服务费207600元，乙方须于2016年12月4日前付清105600元，并办理剩余款项102000元的银行贷款手续；乙方逾期支付上述款项的，视同乙方主动违约，甲方有权拒绝签署涉讼房屋的《物业使用权转让合同》，且每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之二支付违约金，如逾期超过15天的，甲方有权解除合同；本协议约定的管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业使用权转让合同》的约定，向溢汇盛投资公司申请回购物业使用权且甲方审查同意的，本协议与物业使用权转让合同同时解除，在乙方与甲方办理完毕涉讼房屋回购及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的经营管理服务费；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同，除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》约定的其他条款仍有效，两份合同同时生效；如因乙方未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。同日，两原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期转让款及经营管理服务费（总价50%）176000元于签订《物业使用权转让合同》及对应《经营管理服务协议》当日付清，剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月2834元，须于每月15日前支付；乙方应向甲方支付分期付款手续费1020元/月，分60个月/期支付，与前述转让款及分期付款手续费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；乙方应每月按时支付本协议项下全部款项，否则视为逾期付款，如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之五支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的转让款及经营管理服务费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业使用权转让合同》第八条第2款承担违约责任。同日，两原告签署《确认书》，确认《物业使用权转让合同》约定的转让款138400元和《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费207600元均为涉讼房屋使用权转让对价的组成部分，即涉讼房屋的实际转让总价为346000元。同日，被告溢汇盛投资公司出具两份《收据》，分别确认收取两原告支付的涉讼房屋款项105600元、70400元。2018年10月17日，被告溢汇盛投资公司向两原告作出《溢东广场收楼通知书》，通知两原告于2018年10月25日办理收楼手续。同月25日，原告邓艺森签署《单元验收确认表》，认为涉讼房屋存在客厅墙身污渍、地砖缝隙过大、大门上方天花漆不平、掉皮、客厅墙身开裂、推拉门墙边有水印的质量问题，拒绝接收该房屋。2018年11月30日，被告溢汇盛投资公司再次向两原告作出《告知函》，再次通知两原告于2018年12月7日办理收楼手续，如两原告未按时办理物业接收，视为其于2018年12月8日接收涉讼房屋。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店2其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对两原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，其股东为被告三溢同利公司。4.关于款项的支付，两原告向被告溢汇盛投资公司支付的首期款项176000元、双方签订《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及《补充协议》后，两原告按月向被告溢汇盛投资公司支付3854元。双方确认，两原告就涉讼房屋共向被告溢汇盛投资公司支付了37期分期款，共支付租赁对价280858元、手续费为37740元，合计318598元。本院认为，两原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故两原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业使用权转让合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在两原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，故本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.《经营管理服务协议》效力的认定。虽然《物业使用权转让合同》约定涉讼房屋在租赁期限内的使用费为138400元，但《经营管理服务协议》又约定两原告就涉讼房屋应另支付207600元，该款虽冠名为经营管理服务费，但结合双方合同的约定、被告溢汇盛投资公司开具收据载明情况、《补充协议》的约定，以及涉讼商铺所在区域租赁市场价格情况，双方主张《经营管理服务协议》项下的经营管理服务费与《物业使用权转让合同》项下的使用费均构成涉讼房屋在租赁期限内的使用权转让的对价符合实际情况，本院予以采纳。因《经营管理服务协议》约定的经营管理服务属于虚假意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该部分约定为无效约定。因《经营管理服务协议》并不涉及租赁期限的约定，该合同的其他内容实际上是两原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋部分租赁对价的金额及支付方式的约定，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。3.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是两原告与被告溢汇盛投资公司关于《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，双方在《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》中约定一次性或分期支付租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的租赁对价亦合法有效。其次，因《补充协议》对《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款，两原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如两原告提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定的付款方式及关于分期付款手续费的计付约定与企业以借贷名义向社会公众发放贷款的性质明显不同，并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效。二、关于被告溢汇盛投资公司应否退款及其金额如上所述，因《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》所约定的款项之和346000元构成两原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司无需退款；对2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，两原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价为225229.91元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，346000×7305÷11222=225229.91元）。截至庭审当日，两原告已付款金额为318598元，该款扣除两原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费（以两原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出两原告应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出被告溢汇盛投资公司应返还予两原告的款项金额为75008.09元。此外，根据《物业使用权转让合同》的约定，被告溢汇盛投资公司从2018年9月1日开始构成逾期交付房屋。因两原告并未举证证明涉讼房屋在其2018年10月25日验收时存在的质量问题属于会对其使用涉讼房屋会造成根本性影响的质量问题，故两原告在验收涉讼房屋时无权拒收涉讼房屋。因此，本院综合两原告验收涉讼房屋的实际情况，以及被告溢汇盛投资公司稍后提交的《告知函》明确两原告未接收涉讼房屋的，视为其“已于2018年12月8日接收物业”的主张，认定两原告已于2018年12月8日接收涉讼房屋，故两原告在《物业使用权转让合同》有效期间未使用涉讼房屋的期间为2018年9月1日至2018年12月8日共69天，该期间租赁使用费金额为2127.43元（346000×69÷11222），该款基于因被告溢汇盛投资公司的原因导致两原告未实际使用涉讼房屋，被告溢汇盛投资公司应退还相应的租赁对价。综上所述，被告溢汇盛投资公司应返还77135.22元予两原告，两原告关于被告溢汇盛投资公司应退款项本金诉请超以上核定的，本院不予支持。三、关于被告三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故两原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还77135.52元予原告李雪婷、邓艺森；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告李雪婷、邓艺森承担连带清偿责任；驳回原告李雪婷、邓艺森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1195.6元（两原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形及交付的涉讼房屋存在质量问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费1195.6元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年七月十日书记员  许晓璇