广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初3185号原告（反诉被告）：珠海市红色物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区********3号1栋205房。统一社会信用代码：91440400MA530C5T0B。法定代表人：李国华，执行董事。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奕楠，广东融聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁薇，女，汉族，1987年10月17日出生，住广东省珠海市香洲区*****************。公民身份号码：500************32X。委托诉讼代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚文琦，广东德赛律师事务所实习律师。原告珠海市红色物业管理有限公司（以下简称红色物业公司）诉被告袁薇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告袁薇在法定期限内提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红色物业公司的委托诉讼代理人袁利丹、陈奕楠、被告袁薇及其委托诉讼代理人谢丹泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红色物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认涉案《房屋租赁合同》已于2020年1月19日解除；2.判令被告支付2019年7月至2020年3月的租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费合计￥146785.51元；3.判令被告支付2019年7月至2020年3月延迟支付租金等费用的违约金共￥34467.86元；4.判令被告支付合同违约的两个月违约金￥34000元；5.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月25日，原告与被告就位于珠海市香洲区********3号2栋1层B1-5至B1-6房签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租并使用上述房屋，租期36个月，从2019年7月1日起至2022年6月30日止。2019年7月1日，涉案房屋现状经被告现场了解并确认交付后，被告注册成立了（珠海市客串特色餐饮管理有限公司），用于经营火锅串串店并正常营业。从2019年8月起，被告未按合同约定履行房屋租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等的支付义务。为此，原告公司人员多次致电致函给被告，要求被告履行支付义务，但被告拒不履行，反而以种种借口推诿。拖欠相关费用长达5个月之久，依据双方所签合同约定的情形，被告的行为显然已构成严重违约。原告于2020年1月19日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，收到通知后，直至2020年3月3日被告才向原告公司人员告知其将撤场，同时拒绝支付所欠租金等费用，并于2020年3月3日、3月11日、3月13日陆续开始撤离店内物资，也无协商解决意愿。综上所述，原、被告之间的合同合法有效，应受到法律的保护，原告已经按照合同的约定履行了义务，被告没有按时履行支付义务已经构成根本违约，依法依约应担承担违约责任。依据我国《合同法》的规定，原告可以终止与被告签订的租赁合同。合同终止后，依据双方所签订的《房屋租赁合同》第十一章第二条的约定，“乙方应向甲方支付相当于贰个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修期及免租期租金”。因此，原告具状起诉，请求法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。原告红色物业公司为其本诉向本院提交了以下证据：1.房地权证；证明涉案物业的权属权属情况。2.房屋托管授权委托书；3.房屋租赁合同；4.现场图片4张及消费单据；5.工商注册信息截图；6.收据6张；7.微信聊天记录催收通知、催收信息截图8.解除租赁合同通知书、照片及快递单。被告袁薇对原告红色物业公司提出的本诉答辩称，一、袁薇无违约行为，系红色物业公司单方面违法解除合同。红色物业公司未交付符合合同约定的房屋，未按合同约定履行义务，袁薇有权行使先履行抗辩权，红色物业公司要求袁薇支付租金、物业管理费等费用没有事实和法律依据。（1）涉案房屋的规划用途为住宅，与涉案合同约定的房屋为商铺的商业用途不符。红色物业公司在签订合同之前一直不肯出示房产证，袁薇基于朋友关系信任了红色物业公司出租的房屋是符合法律规定的。签订合同后，在准备办营业执照等证件时，袁薇才知道涉案房屋的规划用途为住宅，遂与红色物业公司的法人李国华、招商负责人蔡秋雨等工作人员协商，但红色物业公司的法人、负责人均向袁薇承诺保证会从住宅变更为商业用地，不会影响商家经营，但实际上红色物业公司并无履行该承诺。根据合同法第216条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，红色物业公司出租的住宅性质的房屋使袁薇无法实现用于经营的合同的目的，明显违反了合同约定及法律法规。（2）涉案房屋至今没有办理消防报建手续，存在严重消防安全问题，红色物业公司未能向袁薇交付符合合同约定的房屋。根据《消防法》第13条：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用的规定，涉案房屋未经消防验收合格是不能投入使用的，存在重大的安全隐患，红色物业公司未能在约定的交付时间内向袁薇交付符合合同约定的房屋，系根本违约。（3）红色物业公司在招商阶段的招商手册、承诺等宣传应视为要约，属于涉案合同的一部分，红色物业公司一直未能履行义务，袁薇有权行使先履行抗辩权。红色物业公司在前期招商手册、商业广告承诺了大型开园活动、线上线下宣传活动，内容具体、明确，对红色物业公司与其签订合同具有实质的、决定性的影响，根据《合同法》第十五条：商业广告的内容符合要约规定的，视为要约的规定，红色物业公司的招商手册等商业广告应认定为要约，即便未明确载入合同，也应属于合同条款的一部分，需要双方当事人共同遵守。由于袁薇承租涉案房屋的目的是用于商业经营，故红色物业公司提供的标的物必须符合商铺本身和商铺所处商业环境两方面的条件才能满足袁薇的租赁用途，脱离商业环境单独存在的商铺本身没有任何商业使用价值，无法实现合同目的。因此，提供符合合同约定的商业经营环境也是红色物业公司应履行的合同义务之一。涉案合同对于商业环境的约定即体现在其前期具体明确的、对袁薇租赁商铺产生决定性影响的商业广告宣传上。红色物业公司承诺的大型开园活动没有举办、众多知名主力店没有入驻，直接导致涉案街区客流稀少，生意惨淡。2019年8月至今，袁薇多次询问红色物业公司何时能履行义务，红色物业公司每次都承诺会在下个月举办大型的开园及宣传活动，但直到今日红色物业公司仍未履行过。红色物业公司一直未能履行合同约定的义务，违约在先，袁薇有权行使先履行抗辩权。二、即使法院认定袁薇应向红色物业公司支付租金，应调整租金标准及减免租金。（1）涉案合同约定的租金标准远高于市场价格，该价格应视为包含商业宣传推广费用，红色物业公司并没有履行宣传推广的义务，袁薇应按市场价格向红色物业公司支付租金。袁薇受红色物业公司承诺的广告宣传等活动所诱导，在多个备选承租位置中，挑选了租金最高的涉案房屋。袁薇有理由相信该租金价格是包含了商业宣传推广费用，但合同签订后，红色物业公司一直未能履行合同约定的商业推广义务，袁薇有权拒绝支付该部分的租金。（2）红色物业公司交付的房屋存在房屋质量缺陷，多次漏水、断电，影响正常经营，给袁薇造成了经营损失及原材料、人工、租金等损失。涉案房屋存在房屋质量缺陷，多次漏水，导致袁薇装修期间额外支出防水成本，影响正常经营。另一方面，涉案房屋多次断电，导致袁薇大量生鲜食品、原材料腐坏，造成经营损失。另外，2019年10月，涉案房屋的楼上租户装修期间，严重损坏涉案房屋的天花板，导致袁薇一段时间内无法正常经营。因红色物业公司的原因造成袁薇无法正常经营，红色物业公司无权要求袁薇支付无法正常经营期间的租金。（3）2020年1月至3月为疫情期间，袁薇无法正常营业，红色物业公司应相应地减免租金。根据广东省高级人民法院2020年2月25日发布的《关于依法保障受疫情影响企业复工复产的意见》第八条：根据疫情及防控措施实际影响，依法确认部分或者全部免除债务人责任……引导当事人在疫情消除后根据“不可抗力”或“情势变更”情形，采取顺延期限、调整价格、减少收费、分担损失等形式继续履行合同的规定，在疫情期间，因为政府严防严控政策袁薇无法正常营业的情况下，红色物业公司应相应地减免租金。三、红色物业公司要求袁薇支付违约金没有事实和法律依据。红色物业公司未向袁薇交付符合合同约定的房屋，未按合同约定履行义务，违约在先，袁薇有权行使先履行抗辩权。因此，袁薇并无违约行为，红色物业公司无权要求袁薇支付违约金。综上所述，红色物业公司的诉讼请求毫无依据，请求法院在查明事实后驳回红色物业公司的诉讼请求。被告（反诉原告）袁薇向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付装修费损失人民币105000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币34000元；3.判令反诉被告向反诉原告返还押金人民币36000元；4.判令反诉被告向反诉原告返还2019年7、9月的水费差额1.62元、电费差额748.62元，合计750.24元；5.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年，因反诉原告和配偶（魏能）二人想开餐饮店做生意，经朋友介绍认识了反诉被告公司的招商负责人蔡秋雨。招商洽谈中，蔡秋雨多次向反诉原告承诺涉案房屋所在街区北侧临时搭建物铁皮房会在2019年7月拆除，不会影响反诉原告的经营，且园区会在2019年8月15日举行大型开园活动，在线上线下帮商家进行推广活动。于是，反诉原告被反诉被告承诺的广告宣传等活动所诱导，在三个备选位置中，挑了租金最高的涉案房屋，并于2019年6月25日与反诉被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：反诉原告向反诉被告承租位于珠海市香洲区********3号2栋1层B1-5至B1-6房，租赁物用途为商铺，租赁期为36个月，自2019年7月1日至2022年6月30日止，自2019年7月1日至2019年8月20日止为免租装修期，计租日为2019年8月21日。2019年7月1日至2020年6月30日的租金为每月17000元。合同第十二章第一条约定，如反诉被告擅自解除本合同的，反诉被告应向反诉原告支付相当于两个月租金的违约金，若造成其他损失，反诉原告有权向反诉被告索赔。合同签订后，反诉原告按约支付了租金、租赁保证金34000元及物业管理保证金2000元。2019年6月27日，当反诉原告需要相关资料办理营业执照时，才发现涉案房屋产权证上载明房屋的规划用途为住宅，与涉案合同约定的房屋为商铺的商业用途不符。因此反诉原告与反诉被告沟通，反诉被告负责人告知涉案房屋正在办理住宅改商业性质的手续，并承诺不会影响反诉原告的后续经营。基于反诉被告的承诺及催促下，反诉原告开始对涉案房屋进行装修，共计花费了装修款105000元。2019年8月，反诉原告店铺已装修完毕，反诉被告承诺的开园活动并没有举行，但反诉被告负责人承诺会在9月举办。2019年9月，反诉被告承诺的开园活动仍然没有举行，反诉被告负责人承诺会在10月举办，但直到反诉之日反诉被告仍未举行过开园活动。这严重影响了反诉原告的店铺经营以及损害了反诉原告基于反诉被告的承诺而未及时搬迁到客流量多、租金便宜的地方经营的信赖利益。2019年10月，因反诉被告承诺的住宅变更为商业性质并没有完成，涉案房屋的住宅性质无法办理消防报批手续，反诉被告在招商中承诺拆除铁皮房、开展大型开园活动、线上线下推广活动等承诺都未实现的情况下，反诉原告及涉案街区的商家共同向反诉被告发出了《商务联系函》，要求被告履行合同的义务，并行使先行履行抗辩权告知被告，在园区全面开放及租房能正常营业前拒绝缴纳除水电费外的任何费用。但是反诉被告无视双方合同约定，并于2020年1月向反诉原告发出解除租赁合同通知，违法解除双方的合同。另外，反诉被告每月向反诉原告收取的水电费单价标准高于珠海市政府的定价范围，且收费通知单上的使用量不符合实际，反诉被告额外收取的水电费属于不当得利，应向反诉原告返还。综上所述，反诉原告认为双方签订的合同合法有效，双方应严格遵守，反诉被告交付不符合合同约定的租赁物、违约解除合同等行为已经构成严重违约，依法应当向反诉原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，现反诉原告为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求贵院支持反诉原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）袁薇为其本诉答辩及反诉向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.不动产权证；3.结婚证；4.微信聊天记录截图、2019年6月20日录音、光盘；5.2019年6月27日录音、光盘；6.商务联系函；7.2019年11月21日录音、光盘；8.收据、发票、银行交易流水明细；9.收费通知单；10.信息截图；11.珠海自来水价目表；12.装修合同；13.收据、银行交易流水明细、证明书；14.UNO街区招商手册；15.微信聊天记录（魏能与蔡斌）；16.微信聊天记录（魏能与蔡秋雨）；17.微信聊天记录（袁薇与郑英）；18.微信聊天记录（蔡远辉与租户）；19.微信聊天记录（袁薇与谢彩虹）；20.照片；21.微信聊天记录（袁薇与李经理）；22.微信聊天记录（魏能与张晃源）；23.企业信息公示报告。原告（反诉被告）红色物业公司对被告（反诉原告）袁薇的反诉答辩称，一、袁薇迟延履行交纳租金的行为已经构成违约，红色物业公司有权解除合同并要求袁薇承担违约责任。袁薇自2019年8月开始，怠于履行支付租金、物业管理费、水电费等义务，经红色物业公司催缴后仍拒不履行，根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案租赁合同第十一章第二条已经约定，出现如下情形之一时，甲方（红色物业公司）有权选择提前终止本合同，乙方（袁薇）应向甲方支付相当于贰个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修期及免租期租金。乙方支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，且依据本条约定而导致的乙方装修损失不作为违约赔偿的一部分，该等情况为：1、本合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或任何其它费用，乙方从该租金、管理费、代收费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）。同时，红色物业公司于2019年11月13日向袁薇发出《催收函》，经催收后袁薇仍拒不履行义务，袁薇的行为已经构成违约，红色物业公司于2020年1月19日向袁薇发出《解除房屋租赁合同通知书》后，涉案租赁合同已经依法解除，袁薇应当及时撤场并承担相应的违约责任。袁薇以发出《商务联系函》为由，主张先履行抗辩权是没有法律依据的。租赁合同签订前，红色物业公司告知的招商引流活动是真实存在的，并且该内容具有邀约性质，双方在洽谈及签订租赁合同中均已知悉商圈真实情况，合同中也并未将招商引流作为合同条款进行约定，不属于红色物业公司应当承担的合同义务。租赁合同中，出租方承担交付租赁物的义务，承租方承担支付租金的义务，出租方承担的交付租赁物的义务在先，承租方交纳租金的义务在后。本案中，红色物业公司作为出租方已经依约将房屋交付袁薇使用，袁薇主张先履行抗辩权并拒绝支付租金的行为不仅构成违约，也不符合诚实信用原则。二、袁薇主张的装修费损失没有事实和法律依据。首先，涉案《房屋租赁合同》第六章第二条第一项约定，乙方（袁薇）装修或者增设附属设施和设备的，应向甲方（红色物业公司）提交相关方案，并事先征得甲方的书面同意……。第七章第一条约定，双方确认，确实无法拆除的设施设备、装修或甲方同意无需拆除的设施设备、装修，甲方无需给予乙方任何补偿或费用。第十一章第二条约定，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，且依据本条约定而导致的乙方装修损失不作为违约赔偿的一部分，该等情况为：1、本合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或任何其它费用，乙方从该租金、管理费、代收费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）。第十二章第三条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。袁薇并未提交红色物业公司书面同意其装修的证据，其主张装修费损失没有事实依据，红色物业公司保留追究袁薇恢复房屋原状并赔偿损失的权利。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。，本案因袁薇一直拒绝支付房屋租金等多项严重违约行为而解除，故即使在装饰装修得到出租人同意的情形下，承租人就装饰装修要求赔偿残值损失的，依法也应当不予支持。最后，袁薇提交的装修合同和收据等材料无法证明涉案房屋已经进行过装修并产生了对应的费用。袁薇提交的银行流水并没有对应得到承揽装修工程的珠海唐古拉装饰工程有限公司的转账记录，没有证据证明美德家装饰和夏湾鑫世纪汽车空调配件店属于珠海唐古拉装饰工程有限公司。相关收据编号和收据开具时间是冲突的，因此，上述材料无法证明袁薇与案外人实际履行了装修合同并产生了对应费用。三、袁薇要求红色物业公司支付违约金、返还押金没有法律依据。如上所述，袁薇在承租涉案房屋后已经超过半年时间未支付租金，红色物业公司是依据双方租赁合同的约定，在符合《合同法》规定的前提下要求解除与袁薇签订的租赁合同。袁薇迟延支付租金的行为构成违约，红色物业公司依据租赁合同的约定有权扣留押金并要求袁薇支付违约金。四、袁薇要求红色物业公司支付水电差额是没有事实依据的。本案案由为租赁合同纠纷，并非物业服务合同纠纷。红色物业公司已经在涉案租赁合同中同意按该房屋建筑面积分摊合理的水、电损耗费用以及按该房屋建筑面积合理分摊的公共部位水电费用。首先，从总表分到各分表间存在水、电损耗，各房屋建筑面积也存在分摊公共部位水电费用的情况；其次，袁薇从经营至今一直按照该价格向红色物业公司缴纳水电费，应视为双方通过实际履行的方式，对水电费标准达成了一致意见。原告（反诉被告）红色物业公司为其反诉答辩向本院提交如下证据：1.证明；2.珠海客串特色餐饮管理有限公司营业执照；3.“客串”在大众点评网的点评截图；4.“客串”消费小票和发票；5.珠海市香洲区城市管理和综合执法局责令改正违法行为通知书；6.富华里旧厂房品牌创建与推广服务合同；7.微信公众平台广告投放服务合同；8.海之翼广告—UNO街区对账单；9.垦丁生态乐园春节活动合作协议书；10.UNO街区导视系统报价单；11.光盘（UNO街区招商视频）。经审理查明，位于珠海市香洲区************的不动产产权人为张嘉杰。2018年11月1日，张嘉杰与原告红色物业公司签订一份《房屋托管授权委托书》，约定：张嘉杰将位于珠海市香洲区************的不动产委托原告红色物业公司代为管理，委托范围包括使用权、出租权、管理权、催收租金的权利，委托期限自2018年11月1日至2026年11月30日，等等。2019年6月25日，原告红色物业公司作为甲方与乙方袁薇签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区**********2*1*B1-5至B1-6房屋，面积100平方米出租给被告袁薇，房屋现有装修、附属设施、设备状态，由双方分别在合同附件二加以说明；在签署合同前，乙方已经现场了解房屋的位置、户型、装修、设备及小区环境、管理等具体情况，并已查看甲方有权证件、材料，乙方自行判断确认，该房屋满足乙方租赁用途，对该类判断的后果由乙方自行承担；乙方向甲方承诺，租赁房屋用于经营商铺，乙方不得擅自变更租赁用途及名称，必须严格遵守有关法律法规合法经营，负责对所经营的项目进行良好的售后服务；乙方保证在房屋内开展及经营业务前，自行自费向有关政府部门申请及取得在该房屋进行经营所必需的执照、批准或许可证并取得经营品牌的许可证；乙方必须确保上述执照、批准或许可证在租赁期内完全有效，及乙方在各方面均符合规定，如因乙方违规经营导致甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方于2019年7月1日（交房日）按房屋现状向乙方交付房屋，乙方应于交房日到甲方办理房屋的交付手续并按合同的约定支付所有相关费用，双方签署《交付确认书》作为房屋合格交付凭证；乙方无任何法定理由未在交房日按照合同的约定办理交接手续或迟延办理交接手续的，则甲方应当被视为已在交房日履行了适当的交付义务，如乙方逾期超过8天仍未办理交房手续的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿因此造成的甲方损失；房屋租赁期36个月，自2019年7月1日起至2022年6月30日止，自2019年7月1日起至2019年8月20日止未免租装修期，计租日未2019年8月21日（无论乙方是否完成装修，均于该日开始计租）；如乙方未按时全额支付首期租金、物业管理费和保证金的，则甲方可顺延房屋交付日期，但租赁期和免除期不顺延，乙方仍应承担房屋顺延交付期间的租金和其他费用；免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费、水费、电费、通讯费的等其他费用，如在租赁期内，乙方非合同约定的情形擅自单方解除合同、提前退租或合同因乙方违约而解除的，则在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，应视为乙方自始不应享有前述免租装修期，乙方应当在合同解除或终止之日起*日内向交甲方补交免租装修期内免交的所有租金；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还；乙方需要继续承租的，则应在租赁期届满1个月前向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方在租赁期内对甲方承担按时支付租金的义务，租金：2019年7月1日-2020年6月30日，租金单价人民币5.67元/天/平方米（即月租金为人民币17000元/月），2020年7月1日-2021年6月30日，租金单价人民币5.67元/天/平方米（即月租金为人民币17000元/月），2021年6月30日-2022年6月30日，租金单价人民币6.12元/天/平方米（即月租金为人民币18360元/月）；租金按一个月为一个支付周期，首期租金（含管理费）（2019年8月21日起至2019年8月31日止）共计人民币6032.26元，乙方在合同签订之日起*日内付清，以后每月租金在下一个周期开始日提前5天支付，先付后用；甲方有关自行或指定第三方物业管理公司对房屋及所在物业尽心管理，乙方应遵守甲方或甲方指定物业挂了你公司制订的有关物业管理制度，房屋物业管理费由乙方承担，物业管理费标准为每天每平方米0.33元计算，每月物业管理费合计人民币1000元，该物业管理费收费标准甲方有权根据物业管理情况调整；物业管理费按一个月为一期支付，由乙方于每个自然付款期当月日前向甲方或甲方指定的物业管理公司支付当季度物业管理费；如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付款项的千分之三支付违约金；乙方于合同签订后*日内向甲方回复房屋租赁保证金，租金保证金相当于首年二个月租金金额，共计人民币34000元，甲方收取该保证金后三个工作日向乙方卡具收款凭证；乙方应在合同签订后*个工作日内向甲方支付物业管理保证金，物业管理保证金相当于二个月物业管理费，共计人民币2000元，甲方收取该保证金后三个工作日向乙方卡具收款凭证；租赁关系终止后，在乙方全部履行合同各项条款、支付完毕合同约定应由乙方支付的所有费用和应付款项、完成工商、能源、通讯等转户或注销，且在乙方按合同约定将房屋返还，并已注销相关备案登记手续后15个工作日，保证金无息归还给乙方；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、停车费等费用由乙方承担，费用支付时间为：按甲方书面要求支付；乙方承认房屋所在珠海市香洲区****************为不可分割的商业整体建筑，乙方同意按房屋建筑面积分摊合理的水、电损耗费用以及按房屋建筑面积合理分摊公共部位水电费用；乙方若要对房屋用电量或其他公共事业增容，应向甲方提出书面请求，经甲方同意后实施，费用由乙方承担；因乙方迟延缴纳水、电、燃气、中央空调用电、电讯和电话费用等公共事业费用及物业管理费而引起的任何罚款都应由乙方独自负担，甲方对于水、电等能源提供方为房屋提供的能源的持续性或质量不承担任何责任；乙方必须支付和清偿现在或以后政府管理部门或其他职能部门向房屋使用人征收的及在该房屋营业所引起的所有税费和任何费用；乙方装修或者增设附属设施和设备的，应向甲方提交相关方案，并事先征得甲方书面同意（甲方不因为作出同意而对乙方设计的缺陷、装修质量或其他方面原因引起的任何损坏或索赔负责，或免除乙方根据合同应承担的任何责任），且乙方在开始装修前应取得有关政府部门批准后方可进行施工；租赁期限内，除合同另有约定的，甲方对房屋本身建筑结构（房屋漏水、山墙开裂、倾斜）承担日常维护和维修的责任，乙方予以配合；乙方爱护并合理使用房屋及其附属设施、设备，不得以任何方式损坏房屋及其附属配套设施、设备；房屋经乙方验收并交付乙方使用后，房屋及其附属设施、设备的日常维护和维修由乙方负责，发生任何损坏的，乙方负责修复，并承担全部费用；甲方有权在房屋意外的任何地方放置指示示牌、发布广告，并举行各类推广活动的权利；乙方除了经营地址外，在未经甲方事先书面同意的情况下，不得以任何掐目的使用甲方或房屋所在大楼或房屋的名称、标志或该名称、标志的任何图片、声明及图像；除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期结束日或提前终止日自费将其所有物品搬离，将房屋恢复至接收时的原状后交回甲方；双方确认确实无法拆除的设备设施、装修或甲方同意无需拆除的设施设备、装修，甲方无需给予乙方任何补偿或费用；合同租期届满或提前终止时，若乙方未能按时搬出物品、将房屋的占有权交还甲方，视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理和处置；乙方逾期返还房屋的，除每日按当时合同项下平均日租金二倍向甲方支付房屋占用期间的使用费外，还应承担支付占用期间发生水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等；如乙方归还房屋未按约定恢复原状的，则甲方有权拒收房屋，乙方仍应按照约定承担逾期返还房屋的违约责任；在合同履行过程中，乙方有租金、管理费、滞纳金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用尚未清偿时，乙方有转移其在房屋内的物品、设备、设施及装修等情形的，则乙方的上述转移行为须事先获得甲方书面同意，否则甲方有权中止提供相应的物业管理服务，直至乙方清偿欠款；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人；出现如下情形之一时，甲方有权选择提前终止合同，乙方应向甲方支付相当于二个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修期及免租期租金；乙方支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，且依据本条约定而导致乙方装修损失不作为违约赔偿的一部分，情况如下：1.合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或任何其他费用，乙方从该租金、管理费、代收费或任何其他费用应付之日起拖欠联系超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）；2.因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在15天内不能结束该种违约状态的；3.乙方无论被强迫或自愿破产、进入破产清算程序、进行清算；4.乙方于合同规定之开始营业日后14天内仍未开业，或在营业期内连续停业超过7天或累计停业超过14天；5.乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋租赁用途；6.因乙方原因造成房屋结构损坏；7.乙方未征得甲方事先书面同意，将房屋进行转让、转租、分租、赠与、投资、合作、作价抵押等；8.乙方利用房屋进行违法活动的；9.乙方自身的卫生状况、排污排废状况、噪音及其他污染状况严重影响相邻方，并在甲方发出书面通知后7天内仍未改正；甲方依据上述情形提前终止合同，应提前15日书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后15日内及时迁离交回房屋，甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的相应损失；租赁期间，非合同约定的情况，乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付相当于二个月租金的违约金，并补交已享受的装修期及免租期租金，违约金可直接从租赁保证金中扣除；租赁期间，乙方逾期支付合同项下的任何应付款项、费用，每逾期一日，按照应付款项的千分之三向甲方支付违约金，等等。合同还对房屋使用及维修责任、房屋的交还转租和房屋的抵押、出售、不可抗力、豁免条款、解除合同的条件、违约责任、争议解决方式、其他等进行了约定。2019年6月21日，被告袁薇向原告红色物业公司交付租赁保证金人民币34000元以及物业管理保证金人民币2000元，共计人民币36000元。同日，原告红色物业公司向被告袁薇开具收到上述保证金的收据。前述保证金交付以及合同签订后，原告红色物业公司将案涉不动产交付给被告袁薇使用，被告并以案涉不动产作为住所地于2019年7月10日注册成立珠海客串特色餐饮管理有限公司。其后，被告袁薇对案涉不动产进行装修，并在案涉不动产悬挂“客串串串料理”的招牌对外营业。期间，包括被告袁薇在内的系列租户向原告红色物业公司发出一份《商务联系函》，内容为：鉴于红色物业公司向租户出租位于珠海市香洲区**********1、2栋部分物业（命名UNO街区，用地性子住宅）后，对租赁关系达成前的承诺不履行、不承认、不反馈，对租赁关系达成后众租户遇到的各种问题不作为、无时效，敷衍了事。红色物业公司作为出租人及业主主体，应服务租户，建设园区的角色，而当前的情况却为众租户因轻信红色物业公司的承诺而导致难以为继，故特此发函，说明情况如下：1.红色物业公司多次表达持有极佳的广告宣传资源，并承诺9月15日、10月1日、10月15日园区正式开放，届时将线上线下做一系列有效宣传，并以此为由催促众商家提前装修进度，仅给较短的装修期，但实际情况是，红色物业公司除了催缴费用以及与各家因琐事扯皮外，全然未做任何实质性努力与实践，导致园区毫无人气，各家装修进度不一，各商家无法正常营业，因此在园区全面开放前，将拒绝缴纳除水电费外的任何费用，“园区全面开发”界定为90%的租户可正常营业，园区给予完善配套及服务，广告宣传活动开展一个月后为始；2.在招商阶段，红色物业公司向所有商户均作出如下承诺：街区北侧铁皮房将在6月30日前拆除，改为一条大路直通桂花路，承诺所述的日期一拖再拖，时至今日，铁皮房多家新店已开业，全无半点拆除迹象，对于UNO街区所处地理位置，虽然临近富华里，却四面遮挡，且未死路，众租户因此条重要承诺而决定以高于富华里的租金承租物业，而此条作为最重要的承诺，实为谎言，若铁皮房不拆除、路不通，此物业绝无可能值如此高的租金，即使园区全面开放后，租户在铁皮房拆除、路通之前，每月仅缴纳原合同50%的租金和管理费；3.租户签订合同时，未告知街区用地性质仍为“住宅”，导致各租户工商注册遇到诸多困难，更难以理解的是，UNO街区两栋已出租物业，没有任何消防证照，同时因用地性质，租户无法办理消防报批，导致极大安全及经营隐患，故租户要求红色物业公司通过正当途径与流程将此处用地性质改为“商业”；4.另外各商户均有诸多问题需要公司解决，相同的是公司大多给了实现承诺或补偿承诺，而实际上根本没有兑现，并在事后否认。同一个街区商业，不敢奢求全部商户门庭若市，但是眼下的UNO，所有开业商户均处于绝对亏损，还有很过商户因为各种问题未能解决无法开业，但是公司拒绝反思、用诓骗、拖延代替沟通，仅对收租以及催租付诸一定人力，并且以“限制服务”、“违约金”等予以胁迫，致使部分商户签收了催收单。现特说明，即使签收了催款单的商户，与本次起草说米娜函的其他商户共进退，在问题解决前，拒绝任何形式的诓骗与要挟，等等。2020年1月19日，原告红色物业公司向被告袁薇发出一份《解除租赁合同通知书》，内容为：我司与你于2019年6月25日就位于珠海市香洲区**********2栋1*B1-5至B1-6房签订了《房屋租赁合同》，你方已现场了解了房屋的可使用情况，接受了房屋的交付和使用，合同租期36个月，从2019年7月1日起至2022年6月30日止，合同履行期间，你并未按月支付房屋租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费。经公司人员多次催告后，仍拒不履行支付租金义务，你的行为已经构成双方合同第十一章第二条约定之情形，给公司造成了严重的损失，现依据《合同法》和双方所签订《房屋租赁合同》第十一章第二条第一款的约定，特依法通知你解除租赁合同。同时，请你收到通知后15日内前来结清所拖欠租金等费用和协商有关合同解除后的善后事宜，逾期公司将采取停水停电，加强物业管理措施，由此产生的一切损失均由你自行承担，公司并将追究你的违约责任。截止2020年1月19日拖欠费用明细如下：1.2019年7月至2020年1月房屋租金、物业管理费、垃圾费、水电费及违约金合计人民币93081.15元；2.依据《合同法》和双方签订的合同约定，违约金共计人民币34000元；3.依据《合同法》和双方签订的合同约定，免除期租金共计人民币28917元；综上，所拖欠的租金及违约应赔付的费用共计人民币155998.15元。4.依据《合同法》和双方签订的合同，公司保留对你方要求恢复房屋原状及赔偿的权利，造成的具体损失及应赔偿费用以及你方不及时处理且故意占用房屋所产生的费用会顺延累计计入应赔偿款项，公司将在诉前另行提出并要求你方赔付，该项暂未计入上述你方应赔付金额。其后，原告红色物业公司通过EMS邮政特快专递向被告袁薇邮寄上述通知，同时将上述通知书张贴于案涉租赁场地的门口。在庭审中，被告袁薇陈述原告发出通知时，因将近春节其已经回家，在2020年2月中旬回到珠海后才收到该通知。另外，被告袁薇向本院陈述其于2020年*月13日搬离案涉租赁场地，并在2020年*月15日与原告的工作人员沟通交还钥匙等事宜，但是当日原告的工作人员没有接收，于2020年4月*日将钥匙给原告，原告的工作人员出具了签收单。原告在庭审中认可被告于2020年*月13日搬离案涉的租赁场地，但是在搬离时并没有通知原告，因此导致4月*日才交付钥匙。另查明，被告袁薇尚未支付的物业管理费、垃圾清理费、电费、水费以及租金明细如下：2019年7月物业管理费人民币1000元、垃圾清理费人民币20元；2019年9月电费人民币1609.60元、水费人民币148.20元；2019年10月租金人民币17000元、物业管理费人民币1000元、垃圾清理费人民币20元、电费人民币2864元、水费人民币216.60元；2019年11月租金人民币17000元、物业管理费人民币1000元、垃圾清理费人民币20元、电费人民币1138.17元、水费人民币224.20元；2019年12月租金人民币17000元、物业管理费人民币1000元、垃圾清理费人民币20元、电费人民币1867.20元、水费人民币193.80元；2020年1月租金人民币17000元、物业管理费人民币1000元、垃圾清理费人民币20元；2020年2月租金人民币17000元、物业管理费人民币1000元、垃圾清理费人民币20元、电费人民币1416元；2020年3月租金人民币17000元、物业管理费人民币1000元、垃圾清理费人民币20元；以上款项共计人民币118817.77元。另外，2019年7月1日-2019年8月20日，免租期的租金共计人民币27967.74元；上述两项款项共计人民币146785.51元。又查明，原告红色物业公司对包括案涉租赁场地在内的UNO街区向意向商户发布《UNO街区招商手册》，包括项目介绍、项目定位、项目业态、项目扶持等内容，其中：项目定位中介绍UNO街区会不定期举办文化艺术与创意活动，从明星签唱会到见面会到各式互动体验活动如手工艺工作坊、期间限定展览、艺术限定展览、艺术设计及装置等精彩呈现。项目扶持包括全方位式企业服务，包括资源协助、宣传推广、企业交流、专业提升、汇聚人流等。2019年2月19日，广东致敬经典资源整合有限公司与珠海至上品牌管理有限公司签订一份《富华里旧厂房品牌创建与推广服务合同》，约定广东致敬经典资源整合有限公司委托珠海至上品牌管理有限公司进行品牌创建与推广服务。2019年5月9日，原告红色物业公司与广东希尔文化传媒投资股份有限公司签订一份《微信公众平台广告投放服务合同》，约定原告红色物业公司委托广东希尔文化传媒投资股份有限公司在微信公众平台投放宣传广告。焦点（珠海）文旅开发有限公司与原告红色物业公司签订《垦丁生态乐园春节活动合作协议书》，约定焦点（珠海）文旅开发有限公司为原告红色物业公司提供垦丁生态乐园春节活动的热气球展示。再查明，被告袁薇的丈夫魏能与珠海唐古拉装饰工程有限公司签订一份《装修合同》，约定魏能委托珠海唐古拉装饰工程有限公司对“珠海市香洲区客串餐饮”进行装修工程。珠海唐古拉装饰工程有限公司出具一份《证明书》，内容为：证明珠海唐古拉装饰工程有限公司收取魏能夫妇客串装修工程款合计人民币105000元。本院认为，原告红色物业公司与被告袁薇于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》是签约双反的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。关于案涉租赁场地的用途，虽然案涉租赁场地不动产权证登记的用途为住宅，但是被告袁薇依据其与原告签订的租赁合同注册成立珠海客串特色餐饮管理有限公司，并在案涉租赁场地经营，期间被告的经营并没有受到影响，没有导致被告签订租赁合同的目的无法实现。关于原告前期招商手册，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款规定：商业广告的内容符合邀约规定的，视为邀约。虽然招商手册的内容没有载入双方的合同中，但应认定为合同的一部分。在租赁合同履行过程中，原告与多家的广告公司签订合同，进行相应的广告宣传，故本院认定虽然宣传效果未能达到原、被告双方的预期，但是不能认定原告未履行招商手册作出的承诺。在双方签订的租赁合同中，已经明确被告已经现场了解房屋的位置、户型、装修、设备及小区环境、管理等具体情况，因此被告作为投资人对其租赁场地进行经营应当具备相应的认识，应当清楚在经营过程中的经营风险。综上，被告认为原告未能提供合同约定的租赁场地以及原告一致未能履行义务的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告承租了原告的案涉租赁场地后，未能按照合同约定支付租金、物业管理费、垃圾清理费、水电费等费用，构成违约，经原告催告后被告仍未履行，根据双方合同约定在被告没有按时支付合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或任何其他费用，并从该租金、管理费、代收费或任何其他费用应付之日起拖欠联系超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索），原告有权提前解除合同。原告向被告发出解除租赁合同通知书，符合双方合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据上述法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，在本案中原告没有提交证据证明解除合同通知书在2020年1月19日已经送达给被告，在庭审中被告陈述其于2020年2月中旬才收到通知，故应自被告收到解除通知时和合同解除，本院确认原告红色物业公司与被告袁薇于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月中旬解除。虽然被告在2020年3月13日已经搬离案涉租赁场地，但是并没有将案涉场地的钥匙交还给原告，不能视为被告已经履行交还房屋的义务，故2020年3月的租金被告仍应按照合同约定支付。另外，根据双方合同的约定，因被告违约导致原告提前解除合同的，被告应并补交已享受的装修期及免租期租金，故原告请求被告支付欠付的租金、物业管理费、垃圾清理费、电费、水费等共计人民币118817.77元以及装修免租期的租金人民币27967.64元，理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付延期支付租金等费用的违约金以及相当于两个月租金的违约金，上述款项在性质上均属于违约金，明显已经超过了原告的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告收取被告的租赁保证金人民币34000元直接抵扣被告按照合同约定应当向原告支付的违约金，同时被告还应当以欠款总额为计算基数，自原告提起本案诉讼之日（2020年4月2日）起，按照每日万分之五的标准支付迟延付款的违约金。在诉讼过程中，原告自行撤回诉状第五项“判令被告停止侵害、排除妨碍，向原告返还租赁物”的诉讼请求，是其自行处分诉权的行为，没有违反法律规定，本院予以准许。关于被告袁薇反诉请求原告红色物业公司赔偿其装修损失的问题，根据本院前述的理由，因被告未能按照合同约定支付租金等费用，在原告合理催告后仍未履行，且被告提出原告违约的理由不成立的情况，原告根据合同约定提前解除租赁合同，即案涉租赁合同因被告的违约行为导致，根据合同约定以及法律规定，对不能完全享用案涉租赁场地的装饰装修价值的损失，应由被告自行承担，原告未做守约方，没有义务对被告的损失承担责任，故被告的该项诉讼请求，本院不予支持。同时，因被告未能充分举证证明原告存在违约行为，导致其合同母的无法实现，故被告请求原告支付违约金人民币34000元，理据不充分，本院不予支持。由于被告违约导致合同解除，故其向原告缴纳的租赁保证金直接抵扣其应承担的违约金，其向原告缴纳的物业管理保证金，在合同解除后，被告应予以退还，故原告应向被告退还物业管理保证金人民币2000元。关于被告反诉请求原告返还水电费差额，双方的租赁合同约定被告承认房屋所在珠海市香洲区********3*******为不可分割的商业整体建筑，被告同意按房屋建筑面积分摊合理的水、电损耗费用以及按房屋建筑面积合理分摊公共部位水电费用，且每月原告的工作人员均向被告发送案涉租赁场地的租金、物业管理费、水电费的单据，被告收到亦没有提出异议，故被告的该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）珠海市红色物业管理有限公司与被告（反诉原告）袁薇于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年中旬解除；二、被告（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市红色物业管理有限公司支付租金、物业管理费、垃圾清理费、水费、电费共计人民币146785.51元；三、被告（反诉原告）袁薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市红色物业管理有限公司支付迟延付款违约金（以人民币146785.51元为基数，自2020年4月2日起，按照每日万分之五的标准计算至全部欠款清偿之日止）；四、原告（反诉被告）珠海市红色物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）袁薇退还物业管理保证金人民币2000元；五、驳回原告（反诉被告）珠海市红色物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）袁薇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取人民币6298元，由原告（反诉被告）珠海市红色物业管理有限公司负担人民币798元，被告（反诉原告）袁薇负担5500元；反诉受理费减半收取人民币1908元，由原告（反诉被告）珠海市红色物业管理有限公司负担人民币108元，被告（反诉原告）袁薇负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年七月三日书记员  周慧敏苏海婷