湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0922民初1739号原告：益阳湘运房地产开发有限公司，住所益阳市高新区迎宾西路453号。法定代表人：郭跃明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘薇，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘爱军，男，1991年1月12日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：匡赛红，系被告刘爱军之妻，代理权限为一般代理。原告益阳湘运房地产开发有限公司（以下简称湘运公司）与被告刘爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告湘运公司的委托诉讼代理人刘薇、被告刘爱军及其委托诉讼代理人匡赛红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘运公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房尾款共计190,000元；2、判令被告向原告支付违约金共计44,673元（违约金按应付房款每日万分之三的标准，从2018年11月16日起暂计算至2020年6月8日，实际应支付至被告付清全部购房款之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月23日，原、被告签订益阳市商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的湘运大厦?曼哈顿（朝阳汽车二期）第16层09号和10号房屋，总面积为116.13平方米，房款总计为人民币580,650元。2018年7月23日，被告支付房屋首付款290,650元，双方约定由原告先办理上述两套房屋的不动产权证后，再由被告本人向银行办理抵押贷款来支付所欠购房款。2018年11月1日，原告为被告办理了上述两套房屋的不动产权证，同日原告通知被告向银行申请购房贷款，但是未办理。之后，原告多次要求被告付清剩余购房款，直至2019年12月30日，被告才向原告支付了100,000元，截止起诉之日，被告尚欠原告购房款190,000元。综上，被告的行为严重违反与原告签订的商品房买卖合同之补充协议第一条第3款的约定，已构成违约，被告应向原告支付相应的违约金。现原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘爱军辩称，一、被告刘爱军未按约定支付购房款的原因在于原告湘运公司未按约定交付质量合格的房屋，原告湘运公司交付的房屋窗户使用的塑钢创材料，而非使用的商品房买卖合同约定的品牌铝合金中空玻璃，且原告交付的房屋主体部分墙体开裂、漏水，存在重大安全隐患，房屋交付使用后，被告刘爱军便要求原告在商品房买卖合同约定的期限内进行整改，但原告湘运公司直至本案起诉前才进行了部分整改。二、被告刘爱军在房屋买卖过程中不存在违约行为，被告刘爱军在2018年7月23日支付首付款303,142元后，多次与原告湘运公司协商办理按揭贷款的有关事项，并于2018年8月按照原告湘运公司的要求提供了办理按揭贷款所需的全部资料，但原告湘运公司却迟迟未能办理好按揭贷款，后被告刘爱军为了能顺利使用房屋，与原告湘运公司协商使用其他方式还款，并陆续又向原告湘运公司支付了100,000元，但原告湘运公司对被告的房屋质量瑕疵的整改要求置之不理，故合同不能履行系因原告湘运公司在履行合同的过程中不负责、不作为、不补救所致，而非因被告刘爱军存在违约。三、因在履行商品房买卖合同过程中，原告湘运公司违约在先，故本案诉讼费用应由原告湘运公司承担；且因房屋质量问题，导致被告刘爱军不能租售房屋，造成了被告经济损失共计76,799元。本院经审理查明事实如下：2018年7月23日，被告刘爱军与原告湘运公司签订益阳市商品房买卖合同及补充协议各两份，由被告刘爱军购买原告湘运公司开发的位于益阳市?曼哈顿（朝阳汽车二期）第16层09号房和10号房，其中1609号房的建筑面积为56.95平方米，总价款为284750元，1610号房的建筑面积为59.18平方米，总价款为295900元。双方签订的两份益阳市商品房买卖合同均约定付款方式为银行按揭贷款，其中1609号房的首付款为144750元，银行贷款为140000元，1610号房的首付款为145900元，银行贷款为150000元。原、被告签订的补充协议第一条约定：如买受人逾期超过15日未提供办理按揭贷款所需的资料或者不到银行签字或未按要求办理公证、保险或买受人不同意向出卖人指定银行办理按揭贷款的，出卖人有权要求买受人一次性支付全部房款。买受人应在出卖人发出通知之日起15日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之三的标准计算承担违约金。商品房买卖合同及补充协议签订后，被告刘爱军于2018年7月23日支付首付款共计290650元，并向原告湘运公司出具申请书一份，申请书载明为：“本人刘爱军于2018年7月23日购买湘运大厦?曼哈顿1609、1610两套房，总面积为116.13平方米，总计房款为580650元，已支付房款290650元，现还需支付房款290000元。现特向贵公司提出以下申请：由贵公司先办理以上两套房的不动产权证后，再由本人向银行以房产证作抵押申请办理房屋贷款来支付所欠公司购房款。如因本人原因或其他不可抗力原因而导致未能获得贷款或获得的贷款少于需支付的房款数额，本人愿意在收到通知之日十日之内，以自有资金及现有其他房产（但不限于申请人购买的湘运大厦?曼哈顿1609、1610两套房作反担保）作为抵押支付其购两套房屋的房款（包括延期支付房款所产生的利息等）及办证费、贷款手续等所有费用”；被告刘爱军支付首付款后，原告湘运公司即通知被告可以使用上述两套房屋。2018年11月1日，原告湘运公司为被告刘爱军购买的上述两套房屋办理了不动产权证，但被告刘爱军未能办理银行按揭贷款。庭审过程中，被告刘爱军认可，未能办理按揭贷款后，2019年3月5日经原、被告协商，达成了由被告刘爱军于2019年12月31日前付清剩余购房款的一致意见，后被告刘爱军于2019年12月30日支付了100,000元购房款；原告亦认可，2019年12月30日被告刘爱军支付购房款100,000元的行为，可视为双方均认可剩余购房尾款不再采取按揭贷款的方式付款。以上事实有益阳市商品房买卖合同及其附件复印件、委托办理权属登记协议书复印件、委托书复印件、收据复印件、完税证明复印件、增值税发票复印件、不动产权证复印件、刘爱军签字的申请书复印件等证据及当事人当庭所作有效陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告湘运公司按约定交付了房屋，并为被告刘爱军办理了不动产权证书，被告刘爱军理应支付购房尾款。根据原、被告庭审中的陈述，被告刘爱军最迟应于2019年12月31日向原告湘运公司付清购房尾款，其至今尚未付清，已构成违约，故本院对原告湘运公司要求被告刘爱军支付购房款190,000元的诉讼请求，予以支持。原告湘运公司要求自2018年11月16日起计算违约金无事实和法律依据，本院根据原、被告庭审中陈述的变更付款方式的时间，确认本案违约金自2020年1月1日起计算，根据原、被告签订的补充协议第一条的约定，本案违约金可按应付款每日万分之三的标准计算，计算至2020年6月8日止为9,063元。被告刘爱军辩称，原告湘运公司交付的房屋存在质量问题，造成了其损失，但就其主张其未提交充分有效的证据予以证明，故本院对其上述辩称意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告刘爱军于本判决生效后十五日内向原告益阳湘运房地产开发有限公司支付购房款190,000元及截至2020年6月8日止的违约金9,063元，自2020年6月9日起至购房款付清之日止的违约金以190,000元为基数按日万分之三计算；二、驳回原告益阳湘运房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,820元，减半收取2,410元，由原告益阳湘运房地产开发有限公司负担366元，被告刘爱军负担2,044元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  詹凌云二〇二〇年七月二十一日法官助理欧连花书记员刘萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。