广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11576号原告：中山市吉泰物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴龙街1、3、5号二楼之一，统一社会信用代码914420006805998969。法定代表人：李少丽，董事长。委托诉讼代理人：张绮华，公司员工。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。被告：林天凉，男，1973年9月25日出生，汉族，住广东省罗定市罗镜镇云龙村委潮水17号，公民身份号码441230197309250459。被告：梁小芹，女，1978年11月8日出生，汉族，住广东省罗定市太平镇太西村委石豆136号，公民身份号码441282197811080869。委托诉讼代理人：梁颖璐，广东正也律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋勇，广东正也律师事务所律师。原告中山市吉泰物业服务有限公司（以下简称吉泰物业公司）与被告林天凉、梁小芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉泰物业公司委托诉讼代理人张绮华、朱建辉，被告梁小芹及其与林天凉共同委托诉讼代理人梁颖璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉泰物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年8月至支付日止的物业管理费及滞纳金（按应缴费用的日千分之三计算至清偿之日止）、2019年9月至2020年1月维修资金115元，2019年8月至2019年12月水费452.76元。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.两被告向原告支付从2019年9月1日至2020年1月31日止的物业管理费790元（158元/月×5个月）及滞纳金（以每月欠缴物业费158元为基数，从每月11日起按日千分之三计算至实际清偿之日止）；2.两被告支付从2019年9月1日至2020年1月31日的维修资金95元（19元/月×5个月）；3.两被告支付从2019年8月至2019年12月期间由原告已经代缴的水费452.76元。事实和理由：根据中山市西区亚洲广场业主委员会于2018年8月1日与吉泰物业公司签订的中山市物业服务合同，约定由原告为涉案物业提供物业服务，被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米1.7元向原告缴付物业服务费，二次供水按照2.8元/吨/月收取，如水价变动则在水价的基础上加收0.3元/m3，每月10日前交纳，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。本物业按房产面积由各业主每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金，由物业公司代收，专款专用。但被告拖欠2019年8月至2020年1月的物业管理费、滞纳金、维修资金、水费。原告多次通过电话、当面、上门催收无果。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告林天凉、梁小芹共同辩称，1.原告提交的物业管理服务合同无效，原告诉求的物业管理费、滞纳金、水费无事实和法律依据，已过诉讼时效，诉求金额有误。（1）物业服务合同未附有业主委员会的合法有效证明，无证据证明业主委员会的成立符合法定程序并已依法备案和公示（业主委员会成员是否有权代表全体业主签订物业合同）、物业合同上的业主委员会公章是否在公安机关申请刻制和备案（公章是否具有合法有效性）。本案无证据证明业主委员会成员已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，无证据证明业主委员会成员等情况已在有关部门备案并在小区显著位置公告。（2）无证据证明原告经合法程序被选聘为涉案小区物业管理公司、相关物业管理服务合同的签订和内容的制定是否符合法定程序并已依法备案、公示。（3）原告诉求物业服务费、滞纳金、水费已过诉讼时效且金额计算有误，本案无证据证明欠缴的水费具体金额，物业服务费、滞纳金计算标准过高。本案无证据证明原告已就物业服务费、滞纳金、水费的计付标准等情况在小区的显著位置进行公示，也无公布物业资金的收支情况和年度决算；被告的房产面积仅109.63㎡，但原告按115.29㎡计收有关费用；本案无供水部门出具的被告欠缴水费和相应金额的证据，原告提交的物业管理服务合同按2.8元/吨/月收取水费以及在水价基础上加收0.3元/m3的约定违反法律规定，理应无效。2.原告无权诉求被告缴付维修资金。（1）根据相关法律规定，维修资金是属于业主所有的，有关维修资金的事项应由业主决策。维修资金实行专户存储，即由业主存入维修资金专户并由专户银行进行管理。本案并无证据充分证明按法定程序召开的业主大会决议并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意委托原告管理维修资金，亦无法律明确规定由原告收取维修资金。（2）本案并未公示首期维修资金的使用情况，亦无证据证明维修资金仍不足需要续筹，物业服务合同有关缴付维修资金的约定无效。即便维修资金余额不足需续筹，也应按《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》第二十八条规定处理，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报送市住房城建建设部门备案并接受财政部门的监督检查。（3）原告诉求的维修资金数额有误，且已过诉讼时效，被告的房产面积仅为109.63㎡，但原告却按115.29㎡计收有关费用，如法院最终判决支持原告诉讼请求、被告应缴付有关费用的，被告要求其已多缴付的款项抵扣实际欠缴费用或者由原告返还被告多缴付的款项。3.即使涉案物业管理合同合法有效，但原告未能如实尽责履行其物业管理责任，被告有权行使先履行抗辩权拒付物业服务费等有关费用。原告存在以下失职行为：（1）原告违规临时聘请保安（未到派出所备案），该保安凌晨骚扰女住客，侵犯住客权益；（2）大厦存在随时可见的漏水，原告怠于处理；（3）墙体开裂漏水渗水，承重柱被钻孔，存在严重安全隐患，原告怠于处理；（4）楼道众多地方的电线裸露，存在严重安全隐患，原告怠于处理；（5）公共门锈迹斑斑，原告不及时更换，外来人员随意进出，原告没有做好小区出入管理，危及住户财产安全；（6）电梯经常故障，导致住户被困，甚至发生电梯坠落事件，危及住户生命安全；（7）未经业主同意，原告擅自在西座大厦设有营业柜，占用公共地方；（8）保安未按时值岗，巡楼不到位，存在保安在值岗期间经常打瞌睡、未充分履行安保职责等现象；（9）电梯、外墙及其他公共地方卫生差，原告未及时安排保洁人员清理，容易滋生病菌、传染疾病，严重影响住户生命健康；（10）存在两个物业服务企业同时管理同一大厦的违规现象，1-5层业主违建电梯，对建筑承重结构的安全性能产生严重影响，原告没有制止并及时向有关部门报告，却以另一物业公司的问题推卸责任，导致业主不得不亲自向有关部门投诉反映；（11）原告乱收费并拒不公开收支情况。4.原告公司注册地址在东区，如果要承接西区小区的物业管理应办理相应的营业执照及其他证件，被告对原告承接涉案小区的物业管理有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.中山市西区亚洲广场第三届业主委员会（甲方）与吉泰物业公司（乙方）签订亚洲广场物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业。住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，二次供水按照2.8元/吨/月收取，如水价变动则在水价的基础上加收0.3元/m3。每次收取物业服务费的时间为当月10日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费/二次供水费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金；本物业按房产面积由各业主每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金，由物业公司代收，专款专用，专项维修资金必须专款专用，经业主委员会同意后方可使用，乙方不得擅自动用；乙方责任为履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动；乙方必须保证物业内24小时保安及公共事务的管理服务；公共卫生每天清洁，及时清除小区内的生活垃圾，及时消除小区内的有毒有害物品及异味；保障小区内的公共安全和安宁，维护好公共秩序的管理工作；保障小区内电梯的正常运转和使用；完善加强对小区内出租方及外来人员的管理等。乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；服务期限自2018年8月1日至2023年7月31日止。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。林天凉、梁小芹系中山市西区富华道下闸路33号西座0901房所有权人[不动产权证号：粤房地权证中府字第0213069926、0213069927号，套内建筑面积93.08平方米，登记时间2013年9月25日]，按合同约定及庭审意见，每月应交物业服务费158元（93.08㎡×1.7元/月/㎡）。林天凉、梁小芹办理了上述物业收楼手续后，未支付2019年9月1日至2020年1月31日期间的物业服务费、维修资金及2019年8月至2019年12月期间的水费，吉泰物业公司于2020年1月2日通过上门张贴催缴通知书、电话催收等方式催收款项无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.吉泰物业公司主张根据合同约定林天凉、梁小芹应当每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金19元，据此提交了亚洲广场2010年8月至2019年10月维修资金收支明细表、维修函、亚洲广场业主大会议事规则、中山市西区亚洲广场2013年业主大会会议记录。其中维修资金收支明细表及函件反映亚洲广场于2011年7月至2019年10月期间使用维修资金情况，已用款441344元，余款1390元。2013年5月31日的业主大会议事规则第十一条载明“业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业、使用筹集的专项维修资金”；业主委员会章程第六条业主委员会的职责为召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，对涉及公共利益的以下事项，拟订相关方案、计划，提交业主大会决定：1.选聘物业管理企业，采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同；2.专项维修资金的使用计划和续筹方案。2013年业主大会会议记录显示会议时间为2013年7月7日，与会人员有亚洲广场业主，小区总户数256户，本次参与投票数190票。其中关于是否同意续聘吉泰物业公司为亚洲广场的物业服务单位，选择“是”票数189票，“否”0票；关于调整亚洲广场物业管理费，亚洲广场的物业管理费拟提升0.2元/㎡，即由原来的1.5元/㎡调整至1.7元/㎡，维修资金维持0.2元/㎡不变，以保证物管工作有效顺利进行。吉泰物业认为其于2010年8月入驻涉案小区，涉案小区原物业公司没有设立及缴存物业维修基金，物业服务合同约定的维修基金是在法定维修基金缺失的情况下，业委会与物业服务公司协商确定的物业维护费用收缴及支出的解决方法，已通过亚洲广场业主大会表决通过；而吉泰物业公司多年来收取的物业维修资金均已使用于亚洲广场公共部位的维修，使用过程均有业委会的同意确认，并确认其主张的维修资金尚未实际用于住宅维修，待收取维修资金后再用于小区住宅维修；林天凉、梁小芹亦缴纳了2019年7月前的维修资金，其主张的维修资金尚未实际用于小区住宅共用部位、共用设施设备的维修，待收取维修资金后再进行维修。林天凉、梁小芹确认其已缴纳了2019年7月前的维修资金，但认为吉泰物业公司提交的维修资金使用情况未经过公示，亦未经专有部分建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意；因吉泰物业公司提交的业主大会议事规则、会议记录等文件未经中山市西区西苑社区居民委员会盖章和西苑社区居民委员会工作人员签字确认，故对上述文件不予确认。3.庭审中，吉泰物业公司主张林天凉、梁小芹未缴纳2019年8月1日至2019年12月31日期间的水费，林天凉、梁小芹已使用147吨水；林天凉、梁小芹确认其未缴纳上述期间的水费，但对吉泰物业公司主张的水费计收标准有异议，认为应按供水公司实际收费，不应加收。4.林天凉、梁小芹认为吉泰物业公司未尽物业服务义务，存在众多失职行为，为此提供了信访事项受理告知书、微信聊天截图、现场照片。其中中山市城市管理和综合执法局西区执法分局出具的信访事项受理告知书载明关于投诉中山市西区亚洲广场1-5层业主未经审批，私自在大楼里面加装电梯等问题，该局决定予以受理。中山市西区住房和城乡建设局出具的信访事项处理意见书载明关于投诉中山市西区亚洲广场1-5层业主未经审批，私自在大楼里面加装电梯等问题，该局已对施工方发出整改通知书，通知要求其立即停止加建，同时对加建部分进行拆除。吉泰物业公司对此不予确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告吉泰物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市西区亚洲广场第三届业主委员会签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对林天凉、梁小芹具有法律约束力，林天凉、梁小芹应恪守履行。林天凉、梁小芹辩称吉泰物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定，但未对此提交充分有效证据予以证实，故本院对其辩解意见不予采信。林天凉、梁小芹未按时、足额支付物业服务费、水费已构成违约，应向吉泰物业公司支付。经核算，林天凉、梁小芹应向吉泰物业公司支付2019年9月1日至2020年1月31日期间共5个月的物业服务费790元（158元/月×5个月）、2019年8月至2019年12月期间的水费452.76元。吉泰物业公司主张上述期间的物业服务费及水费，未超过诉讼时效，故林天凉、梁小芹有关诉讼时效的抗辩本院不予采纳。对于林天凉、梁小芹抗辩涉案小区业主委员会的成立不合法及其选聘的物业服务企业未履行相应的程序，不属本案审查范围，林天凉、梁小芹可另循法律途径解决。关于违约金的问题。吉泰物业公司主张按合同约定日千分之三的标准自逾期之日起计收违约金，但该标准明显过高，吉泰物业公司未举证证明林天凉、梁小芹未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：分别从2019年9月至2020年1月的11日起，以每月所欠物业服务费158元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）。关于住宅专项维修资金的问题。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”《住宅专项维修资金管理办法》第十五条规定，业主大会成立后，负责管理专项维修资金的部门应当在收到通知三十日内通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划入业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将账目等移交业主委员会。第十六条第一款规定“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”第十七条“业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。”依据上述规定，维修资金性质属于专项资金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，属于全体业主共有，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易和法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分，关系到建筑物的安全使用和全体业主的共同利益。使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，吉泰物业公司作为物业服务企业，其基于物业合同约定主张维修资金应否予以支持，对此，本院分析如下：首先，吉泰物业公司不属于住宅专项维修资金的法定收款人和监管人，其无权收取住宅专项维修资金；其次，吉泰物业公司主张的维修资金尚未实际用于涉案小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，即维修费用尚未实际产生，吉泰物业公司无权主张该项费用；最后，吉泰物业公司亦未提供充分有效证据证明物业服务合同约定林天凉、梁小芹按月缴纳维修资金已经取得小区业主大会的同意。据此，吉泰物业公司要求林天凉、梁小芹支付专项维修资金的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若涉案小区的专项住宅维修资金需要续交，则可由业主大会的执行机构即业主委员会依法向业主主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林天凉、梁小芹于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市吉泰物业服务有限公司支付2019年9月1日至2020年1月31日期间共5个月的物业服务费790元及违约金（分段计算：分别从2019年9月至2020年1月的11日起，以每月所欠物业服务费158元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告林天凉、梁小芹于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市吉泰物业服务有限公司支付2019年8月至2019年12月期间的水费452.76元；三、驳回原告中山市吉泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市吉泰物业服务有限公司已预交），由被告林天凉、梁小芹负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年七月十日书记员  黄应虹黄慧珍