贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2695号上诉人（原审原告）：刘晓旭，女，1972年3月29日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：曾启华，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元君，贵州宏贯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李开华，男，1976年8月22日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审被告）：蔡洪，男，1977年9月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人刘晓旭因与被上诉人李开华、蔡洪房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月1日进行了二审调查询问，上诉人刘晓旭的委托诉讼代理人曾启华，被上诉人蔡洪到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘晓旭上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7819号民事判决第一、二项，改判由李开华、蔡洪支付刘晓旭房屋租赁费691949.28元及资金暂用费（从2018年8月1日起以691949.28元为基数按同期银行贷款利率计算至起诉之日止），并从2019年7月2日起按每月62904.56元支付租金直至房屋腾空返还给刘晓旭为止；2、一、二审案件受理费由李开华、蔡洪承担。事实和理由：1、刘晓旭与案外人任开国签订1-3号门面租赁合同是事实，但因李开华、蔡洪未将门面内设备拆除、腾空导致案涉房屋根本不能正常投入使用，即使拆除亦花费大量人力、物力、财力，所以至今该房屋仍然被李开华、蔡洪继续占有，一审判决认为刘晓旭已控制房屋不符合客观事实；2、一审判决适用法律错误，案涉门面均属于独立门面、有独立产权证书，属于可分之物，刘晓旭与案外人任开国签订1-3号门面租赁合同客观事实存在，但不能否定4-7、11-14、15-18出租给李开华、蔡洪继续使用事实，不能以此否定其他门面李开华、蔡洪就不支付租赁费用，况且1-3号门面2012年10月9日与李开华、蔡洪签订独立房屋租赁合同，所以1-3号门面出租与4-7、11-14、15-18号门面出租是独立法律关系；3、在刘晓旭与李开华、蔡洪，刘晓旭与案外人任开国签订的两份租赁合同均有效的情况下，因刘晓旭与李开华、蔡洪合同签订在前，现在门面由李开华、蔡洪先占有并使用，案外人任开国并未实际使用该房屋，所以李开华、蔡洪为房屋的实际使用人，综上请支持上诉请求。蔡洪辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。李开华二审中未作答辩。刘晓旭向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2012年5月29日签订的租赁合同；2、判令李开华、蔡洪支付刘晓旭拖欠租金691949.28元及资金占用费（从2018年8月1日起以691949.28元为基数按同期银行贷款利率算至起诉之日止）；3、判令李开华、蔡洪支付刘晓旭拖欠的从2019年7月2日至房屋腾空返还刘晓旭为止按62904.56元/月计算的租金；4、判令李开华、蔡洪将租赁的房屋腾空返还刘晓旭；5、本案诉讼费由李开华、蔡洪承担。一审法院认定事实：2012年5月28日，李开华（乙方）与蔡洪任法定代表人的遵义世纪医院（甲方）签订《遵义世纪医院承包合同书》，约定甲方将遵义世纪医院整体承包给乙方经营管理，承包期暂定13年（从2012年6月1日起至2025年5月31日止），承包费用按合作提出方式为第1-3年未47万元、第4-6年未57万元…；合同还对其他事项进行了约定。李开华、蔡洪分别在该合同甲、乙方处签名、捺印。遵义世纪医院全称为遵义红花岗世纪医院，系个人独资企业，成立于2011年4月19日，投资人为蔡洪；2018年7月12日，该医院变更名称为遵义市红花岗区长庚医院。2012年5月29日，刘晓旭（甲方、租赁方）与李开华、蔡洪（乙方、承租方）就乙方租赁甲方的位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）（面积为1084.56平方米）签订《房屋租赁合同》，用于经营遵义世纪医院，约定租期暂定13年（从2012年8月1日至2025年7月31日止），租金390442元／年（租金从第二年每年每平方米加4元计算，以此类推），付款方式为每12个月付款一次，每次付款均应在交款期前10天支付，等等。刘晓旭在该合同上加盖私人印章，李开华、蔡洪在该合同上签名、捺印。合同签订后，案涉房屋租金一直由李开华向刘晓旭进行支付，至2017年8月14日，李开华向刘晓旭支付包含本案《房屋租赁协议》载明的门面之外的位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）在内的租金共计693168元，其中本案涉及的房屋租金交至2018年7月30日，后李开华未再经营该医院亦至今未向刘晓旭支付过房屋租金，期间，刘晓旭委托代理人于2019年5月26日就李开华先后租赁其位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）后未按约定交付租金事宜，向李开华送达其制作的《租赁欠款通知函》，该函件载明截止发函日李开华逾期欠付租金为738892.80元，并要求李开华除支付欠付租金为并支付资金占用费、违约金等。2018年11月3日，刘晓旭（甲方、租赁方）与案外人任开国（乙方、承租方）就乙方租赁甲方的位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）签订《房屋租赁协议》，约定租赁为90360元／年，租期暂定7年，等等，双方均在该协议上签名、捺印。现刘晓旭以李开华在租赁期内经催收至今未支付所欠房屋租赁费为由诉来一审法院并提出上述诉讼请求。一审法院认为：李开华、蔡洪经协商，由李开华承包经营蔡洪成立的遵义世纪医院进行经营，并以二人名义与刘晓旭于2012年5月29日签订《房屋租赁协议》，租赁刘晓旭所有的位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）用于经营医院，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，该合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，刘晓旭与李开华、蔡洪构成法律上的租赁合同关系，对此予以确认，虽该协议载明房屋编号与（2019）黔0302民初7818号民事案件中的《房屋租赁协议》载明房屋编号存在重叠，但并不影响两案案涉房屋实际用于李开华承包经营遵义世纪医院所用的事实，对此亦予以确认；作为个人独资企业性质的遵义世纪医院，其法定代表人蔡洪将该医院整体承包给李开华经营，李开华对该转包行为的合法性存疑，并辩称其向刘晓旭支付租金的行为系代遵义世纪医院支付的行为，经庭审查明，李开华自签订《遵义世纪医院承包合同书》、《房屋租赁协议》后实际经营遵义世纪医院至2018年8月，其作为案涉房屋的实际使用人，亦在此期间向刘晓旭缴纳房屋租赁费用，其行为应是其作为完全民事行为能力人所作出的民事行为，应承担相应的民事权利和义务，故对其抗辩案涉房屋租赁费用应由遵义世纪医院承担的辩论意见，不予采信，同时，因案涉房屋系李开华、蔡洪与刘晓旭签订，根据合同相对性原则，案涉房屋欠付租金理应由李开华、蔡洪共同承担，而二人之间签订的《遵义世纪医院承包合同书》，则属另一法律关系，不能对抗本案租赁合同的法律关系，对此予以确认；对刘晓旭主张解除双方于2012年5月29日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，结合庭审中李开华自认自2018年8月起未再实际经营的事实，刘晓旭于2018年11月3日将案涉部分房屋出租给案外人并实际签订了另一份《房屋租赁协议》，刘晓旭的该出租行为实际上已明确表明其不再履行与李开华、蔡洪的《房屋租赁协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，因双方在《房屋租赁协议》中并未约定解除租赁合同的条件，现刘晓旭因李开华、蔡洪欠付租金并另行出租的行为应为双方租赁合同解除的行为，故确认刘晓旭与李开华、蔡洪双方于2012年5月29日签订的《房屋租赁协议》已于2018年11月3日实际解除；对刘晓旭主张李开华、蔡洪支付欠付租金及资金占用费等的诉讼请求，结合刘晓旭实际于2018年11月3日已将案涉部分房屋另行出租的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，李开华、蔡洪经刘晓旭催收至今未支付租金，结合一审法院确认双方合同实际解除时间认定和双方在合同中约定的租金标准，即2018年租金标准为54元／㎡／月，故自2018年8月-11月租金应为175698.72元（1084.56㎡×54元×3个月），该费用理应由李开华、蔡洪向刘晓旭进行支付，同时刘晓旭主张按银行贷款利率计算资金占用费，不违反法律禁止性规定，该对刘晓旭的该项诉讼请求，确认由李开华、蔡洪自本判决生效之日起十日内支付刘晓旭房屋租金人民币175698.72元及自2018年11月3日起至全部款项付清之日止以175698.72元为基础按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用费；对刘晓旭主张李开华、蔡洪将案涉房屋腾空返还的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，双方租赁合同已实际解除，且刘晓旭亦将案涉部分房屋另行出租，同时结合刘晓旭于2019年5月26日向李开华、蔡洪送达了通知函的实际情况，刘晓旭现已实际控制案涉房屋，故对刘晓旭的该项诉讼请求，予以支持，限李开华、蔡洪自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）腾空后返还刘晓旭。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、刘晓旭与李开华、蔡洪于2012年5月29日签订的《房屋租赁协议》已于2018年11月3日解除；二、由李开华、蔡洪于本判决生效之日起十日内支付刘晓旭房屋租赁费人民币175698.72元及资金占用费（计算时间及标准为自2018年11月3日起至全部款项付清之日止以175698.72元为基础按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付）；三、限李开华、蔡洪自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）腾空并返还刘晓旭；四、驳回刘晓旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10740元，由刘晓旭承担4740元，由李开华、蔡洪承担6000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2018年11月3日，刘晓旭与案外人签订租赁合同后，因涉案租赁房屋并未腾空并返还刘晓旭，致该租赁合同并未实际履行。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、刘晓旭与李开华、蔡洪签订的涉案租赁合同应否解除，解除的时间如何认定；二、李开华、蔡洪应向刘晓旭支付的租金数额如何认定。关于焦点一，刘晓旭与李开华、蔡洪对于双方之间签订涉案租赁合同，由刘晓旭将涉案租赁房屋提供给李开华、蔡洪由其经营使用的事实均不持异议，本院予以确认，认定双方当事人之间形成房屋租赁合同关系。现刘晓旭以李开华、蔡洪未交付租金，经其催收后仍不予交付租金为由请求解除涉案租赁合同，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，认定因双方在《房屋租赁协议》中并未约定解除租赁合同的条件，故本案适用法定解除事由，符合法律规定，本院予以确认。但双方当事人在履行合同过程中，系李开华、蔡洪已违约，致刘晓旭向其送达催收租金通知，而李开华、蔡洪仍未交付租金，说明其以行为方式表明了不履行合同主要义务。故一审法院认定刘晓旭与案外人签订租赁合同亦表明其不再履行租赁合同，从而确认本案租赁合同解除的时间为2018年11月3日，与本案审理查明认定事实不符，本院予以纠正。经审查，2018年11月3日，刘晓旭与案外人签订租赁合同后，因涉案租赁房屋并未腾空并返还刘晓旭，致该租赁合同并未实际履行。故导致本案租赁合同符合法定解除条件的根本原因在于李开华、蔡洪违约，但刘晓旭向李开华、蔡洪送达催收租金通知中并未提出解除合同的意思表示，故本院酌情认定刘晓旭提起本案诉讼之日，即2019年7月16日为涉案租赁合同的解除日期。关于焦点二，李开华、蔡洪经刘晓旭催收至今未支付租金，结合本院确认双方合同的解除时间及合同约定的租金标准，即2018年租金标准为54元／㎡／月，2019年租金标准为58元／㎡／月。对于李开华、蔡洪应当支付的租金数额，本院认定如下：1、李开华、蔡洪支付租金至2018年7月30日，故李开华、蔡洪应自逾期之日即2018年8月1日起至刘晓旭与案外人签订合同之日即11月3日止向刘晓旭支付该期间的租金，为175698.72元（1084.56㎡×54元×3个月）；2、刘晓旭在涉案租赁合同未解除的情况下与案外人签订租赁合同，自身存在过错，本院酌情确定由刘晓旭承担50%的责任，则李开华、蔡洪应自2018年11月4日起至本案租赁合同解除之日即2019年7月16日止向刘晓旭支付该期间的租金，为294458.04元［117132.48元（1084.56㎡×54元×2个月）＋471783.60元（1084.56㎡×58元×7.5个月）］×50%，上述两项共计470156.76元；3、涉案合同解除后，李开华、蔡洪应当将租赁房屋腾空并返还给刘晓旭，一审法院判决限李开华、蔡洪自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）腾空并返还刘晓旭，本院予以确认。若李开华、蔡洪逾期未返还租赁房屋，则李开华、蔡洪应当自逾期返还租赁房屋之日起按双方当事人签订的《房屋租赁协议》中约定的租金标准向刘晓旭支付租赁费至实际返还之日止。鉴于刘晓旭在合同履行过程中亦存在过错，故对刘晓旭要求李开华、蔡洪支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。一审判决其余内容，各方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实部分有误，致判决结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7819号民事判决第一项、第二项、第四项，即撤销：“一、刘晓旭与李开华、蔡洪于2012年5月29日签订的《房屋租赁协议》已于2018年11月3日解除；二、由李开华、蔡洪于本判决生效之日起十日内支付刘晓旭房屋租赁费人民币175698.72元及资金占用费（计算时间及标准为自2018年11月3日起至全部款项付清之日止以175698.72元为基础按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付）；四、驳回刘晓旭的其他诉讼请求”；二、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7819号民事判决第三项，即维持：“三、限李开华、蔡洪自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省遵义市红花岗区门面（库房）腾空并返还刘晓旭”；三、刘晓旭与李开华、蔡洪于2012年5月29日签订的《房屋租赁协议》于2019年7月16日解除；四、由李开华、蔡洪于本判决生效之日起十日内支付刘晓旭房屋租赁费470156.76元；若李开华、蔡洪未按上述第二项确定的期限返还租赁房屋，则李开华、蔡洪应当自逾期返还租赁房屋之日起按双方当事人签订的《房屋租赁协议》中约定的租金标准向刘晓旭支付租赁费至实际返还之日止；五、驳回刘晓旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10740元，由刘晓旭负担2740元，由李开华、蔡洪负担8000元；二审案件受理费10740元，由刘晓旭负担2740元，由李开华、蔡洪负担8000元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年七月二十日书记员  覃 烨