江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初2304号 原告：成映炳，男，1946年6月15日出生，汉族，住南京市江北新区。 委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。 被告：杜小晴，女，1977年2月7日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。 第三人：南京市六合区人民政府大厂街道办事处，住所地南京市江北新区大厂街道太子山路8号。 负责人：余建军，该办事处主任。 委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。 原告成映炳与被告杜小晴、第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以下简称大厂街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成映炳及其委托诉讼代理人凌桂峰、被告杜小晴及第三人大厂街道办的共同委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成映炳向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告给付营业损失补偿费64008元（案涉房屋拆迁补偿款1600206元×8%×50%）、搬迁费64008元（1600206元×4%）、提前搬家奖励40005元（1600206元×5%×50%）、装饰装修及附着物补偿29382元（装饰装修价值14683元+装饰装修工程费82.76平方米×508元/平方米×80%×14683/33595），计197403元；2.被告承担保全保险费1000元。事实和理由：2009年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议，约定：被告将案涉房屋出租给原告使用；租赁期限自2009年1月1日1起，暂定两年；年租金为15000元，由原告分季度支付；协议期满，如需继续租用，由双方协商续约。此后，双方按协议履行。原告承租该房后进行了装饰装修，用于经营南京市六合区某诊所。2011年11月1日以后，双方口头约定继续由原告承租使用，原告也一直向被告支付租金。2019年7月起租金调整为每季度5000元，2019年7月4日、10月1日原告转账支付租金各5000元，2020年1月14日转账支付1个月租金1667元。2019年9月，该房屋被政府征收，被告对原告的装饰装修项目未经原告确认，导致药柜、输液杆等未计入评估范围。双方对原告补偿问题不能协商一致。 被告杜小晴辩称：1.原、被告存在租赁合同关系，处理双方争议的依据是合同法。虽然案涉房屋是被征收了，但原告的损失不能依据被告获得的征收补偿费用项目主张损失，被告损失不等于装修补偿款。原告主张租赁合同的损失应该提供相关损失证明，原告要求支付案涉房屋拆迁补偿款没有法律和事实依据。2.原、被告在2009年签订书面租赁合同，租赁期限2年，2011年之后双方没有再行签订书面租赁合同，本案为不定期租赁合同。2019年12月初，被告已经通知原告不再租赁房屋，并且要求原告于2019年12月底前腾空房屋，双方的租赁关系自2019年12月31日解除。3.案涉房屋于2020年4月7日被列入征收范围进行征收，按原、被告租赁关系在2019年12月31日解除，原告主张拆迁补偿费用没有依据。之后因为原告实际非法占有，2020年1月14日支付了一个月占有使用费1667元，在2020年6月15日又支付了2020年2月1日至2020年5月15日占有使用费5833元。 第三人大厂街道办述称：1.2020年4月7日，南京市江北新区管理委员会（以下简称江北新区管委会）发布了征收公告，案涉房屋在征收范围内。2020年4月27日，被告与房屋征收实施单位签订国有土地上征收补偿协议，第三人支付案涉房屋补偿费用共计2096716元，包含房屋装饰装修、搬家费用、货币奖励、停产停业损失等。2.案涉房屋已于2020年5月23日交付给征收部门，5月底被拆除。3.根据征收补偿条例规定承租人不是被征收人，第三人和承租人之间不存在征收的法律关系，也不存在合同关系，原、被告之间的租赁纠纷根据合同法的规定进行处理。 本院经审理确认如下事实：原告自1999年起租赁案涉房屋。2009年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议1份，约定:乙方（原告）因业务需要租用甲方（被告）六合区大厂XX路XX号X门面房（一楼一地）；租赁期自2009年1月1日起暂定两年，年租金为1.5万元，由乙方分季度付给甲方；协议期满，如需继续租用，由双方协商续约。合同签订后，双方按照约定履行各自义务，原告对案涉房屋进行了装饰装修，用于经营南京市六合区某诊所。上述租赁期限届满后，双方继续按照原协议履行，但未签订书面合同。2019年7月1日起，租金调整为每季度5000元，原告分别于2019年7月4日、10月11日向被告支付第三季度、第四季度租金各5000元，2020年1月14日支付一个月租金1667元。 2019年11月22日，江北新区管委会发出征收范围公告，长江大保护工程（丁解水库片区环境综合整治）国有土地上房屋征收范围位于江北新区，北至湖滨路、南至内部道路、西至凤滨路、东至湖滨社区。2019年12月2日，南京市江北新区规划与国土局发布相关房屋征收补偿方案公告，征求公众意见。2020年4月7日，江北新区管委会发布江北新区长江大保护（丁解水库片区环境综合整治）项目房屋征收公告，公布宁新区管征字[2020]2号《南京市江北新区管理委员会征收决定》。征收部门为江北新区管委会规划和自然资源局，征收实施部门为大厂街道办，签约期限为2020年4月27日至2020年6月10日，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。案涉房屋属于征收范围。 2020年4月27日，杜小晴作为被征收人（乙方）与第三人（甲方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议（工企单位补偿专用）》（协议号丁解水库10-02-011）1份，约定：甲方支付被征收房屋（建筑面积82.76平方米，非住宅）的货币补偿金额共计2096716元，其中被征收房屋的货币补偿金额为1600206元、提前搬家奖励费80010元（1600206元×5%）、房屋装饰、装修、附补费用64455元（室内装饰装修补偿82.76平方米×508元/平方米×80%+附着物补偿30821元）、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用64008元（1600206元×4%）、征收营业用房的停产、停业损失补偿费用128016元（1600206元×8%）；甲方出具房屋征收与补偿款专项存折，并付清第六条所约定的费用；乙方将被征收的房屋搬迁完毕交由甲方拆除……。双方为补偿问题协商未果，原告遂于2020年5月8日提起本案诉讼。 2020年5月18日，被告向原告发送短信“2019年9月份我告知你并要求你在2019年12月31日前搬离，并终止房屋租赁合同，为什么至今不搬，你又在2020年1月14日转了一个月的房租，我是不接受的，我再次通知你从今日起至2020年5月21日早晨8点搬离，归还我房屋”，原告回复“房子已搬空了，但补偿协议没达成，钥匙怎么交给你！”2020年5月21日，原、被告对案涉房屋装饰装修项目及附着物归属进行了确认，铝合金门、固定家具、地柜、铁防盗门、铝合金隔断、阳光板雨棚、广告门头、空调架等装修及附着物（评估金额计14683元）归原告所有，其他（评估金额计20897元）归被告所有。原告在评估明细表上签字确认，并注明“装修和附着物已全部包含，没有遗漏，同意交房”。2020年5月23日，案涉房屋被交付相关拆迁部门后予以拆除。 诉讼中，被告曾提起反诉要求原告给付2020年2月1日至5月15日的房屋占有使用费5833元，后双方自行和解，2020年6月15日原告向被告支付5833元，被告撤回反诉。 2020年6月4日，本院根据原告申请依法作出（2020）苏0116民初2304号民事裁定，冻结被告在第三人处的湖滨路180号-3房屋征收补偿款21万元。中国人民财产保险股份有限公司南京市分公司提供担保。 另查明，因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江苏省自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日24时起调整为二级响应，2020年3月27日24时起调整为三级响应。 上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、营业执照、中国建设银行自动柜员机客户通知书、微信、短信聊天记录、《国有土地上房屋征收与补偿协议（工企单位补偿专用）》、装修明细评估表、附着物评估明细表、以及《南京市江北新区管理委员会征收决定》等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2009年1月1日签订的房屋租赁合同租赁期限自2010年12月31日届满后，原告继续使用案涉房屋并支付租金，被告未提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系。租赁期限为不定期的，当事人可以随时解除租赁合同。租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。案涉房屋属于征收拆迁范围，2019年11月22日江北新区管委会发出征收范围公告，原告明知且于2020年1月14日仅支付2020年1月租金，双方租赁合同至迟于2020年4月7日发布江北新区管委会发布征收公告时解除。现双方就拆迁补偿款项分配发生争议，应当按照当事人约定处理。当事人约定不明或没有约定的，应当按照合同有关条款或者交易习惯,并结合合同履行情况确定。 关于房屋装饰装修、附着物补偿费。根据诉讼中原、被告确认的案涉房屋装饰装修项目及附着物归属比例（14683/20897），参照被告获得的房屋装饰装修、附着物补偿费用64455元，被告应补偿给原告26599元。 关于搬迁费及提前搬家奖励。双方房屋租赁合同中没有约定，本院综合案涉房屋搬迁、交付情况、租赁合同期限及履行情况，参照案涉房屋征收与补偿协议中被告获得提前搬家奖励80010元、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用64008元，确定承租人即原告可以分得20%，搬迁费64008元×20%为12801.6元，提前搬家奖励80010元×20%为16002元。 关于营业损失补偿费。本案租赁合同的租赁期限为不定期，出租人即被告有权随时解除合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故对于承租人即原告要求被告给付该项费用，于法无据，本院不予支持。 综上所述，被告应补偿原告装饰装修、附着物补偿费用26599元、搬迁费12801.6元、提前搬家奖励16002元，计55402.6元。超出部分，不予支持。对于原告要求被告承担保全保险费1000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、杜小晴于本判决生效后10日内向成映炳支付补偿款55402.6元； 二、驳回成映炳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元减半收取计2150元，保全费1570元，合计3720元，由成映炳负担2600元，杜小晴负担1120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李九俊 二〇二〇年七月二十八日 书记员  吕 倩