营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初702号原告：潘振，女，1978年6月14日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：杨文娜，辽宁德道律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁钰婷，辽宁德道律师事务所实习律师。被告：杨天宇，男，1995年9月5日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：伊奂亦，辽宁宫丹律师事务所律师。原告潘振与被告杨天宇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘振及其委托诉讼代理人杨文娜、袁钰婷、被告杨天宇的委托诉讼代理人伊奂亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘振向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房款12.5万元；2、判令被告支付逾期付款的利息（从2019年10月31日开始至房款付清之日止，月利率按照千分之六计算）；3、诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2019年6月22日，原告与被告签订一份房屋买卖协议，协议的主要内容如下，1、原告将其从他人处所购的房屋一套（位于鲅鱼圈区，建筑面积约为108.52平方米）出售给被告；2、房屋价款为53.5万元，被告于本协议签订之日支付31万元，余款22.5万元在2至3月内付清；3、房屋更名过户由被告负责，原告予以配合协助。协议签订后，被告依约支付首期价款31万元，原告收到被告31万元后，为被告办理了房屋过户手续，现房屋已经登记在被告名下，但被告没有按期支付余款，仅于2019年9月6日向原告支付了10万元，剩余房款12.5万元被告未付，但被告给原告出具尚欠房款12.5万元的借条一份，承诺其将在2019年10月31日之前付清，但被告至今未付清。为此原告诉至法院，请求法院依法判令被告偿还余下的房款，并支付相应的利息。被告杨天宇辩称：1、双方签订的《房屋买卖合同》属于无效或可撤销合同，不应再继续履行。首先本案中，原告在订立合同时对被告谎称该房屋系从高洪岗处购买，对被告隐瞒了房屋产权人的重要事实，而且虚假承诺称帮助被告负责开后门、圈出个小院。同时原告对真正的房屋所有权人高洪岗也欺骗说该房屋由其购买，由于资金不足，便向被告借款支付房款，房屋暂时登记在被告名下。在此基础上，高洪岗将房屋过户给被告。本案原告在订立合同时，违反了诚实信用原则，存在欺诈行为，欺骗卖方和买方，在中间赚取不正当利益，损害社会公共利益的同时存在欺诈，所以该合同属无效或可撤销合同，双方不应继续履行合同权利义务。原告在出卖该房屋时没有代理权，更没有所有权，也未在订立合同后取得追认或获得所有权。所以在签订买卖合同当时，原告无权处分他人财产，不能在原、被告之间发生所有权转移。原告在订立合同当时虚假承诺称能开后门、圈小院，以高于市场价20%的价格向被告出售其不享有所有权的房屋，实属显失公平。根据合同法相关规定，违反等价有偿原则，仍属可撤销合同范畴。2、被告不存在违约情况，自然无需向原告支付剩余款项及逾期付款的利息。在上述观点的前提下，即使原告不构成欺诈，被告也依法享有先履行抗辩权。对原告承诺为被告开后门、圈小院，属于合同内容，原告应当全面履行合同。根据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同》属于无效或可撤销的合同。即使原告不是虚假承诺，被告也享有先履行抗辩权。原告的行为违反了合同法的基本原则，也同时侵犯了被告的相关合法权益。所以，为了维护合同的严肃性及社会的稳定有序性，请求法院依法审理，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告潘振与被告杨天宇通过中介公司于2019年6月22日签订了《房屋买卖合同（居间合同）》合同第1条约定，买方为杨天宇、卖方为潘振（并注明潘振购买高洪岗房屋转给杨天宇）、居间方为营口和兴房产经纪有限公司，买卖双方通过居间方出售及购买位于营口市鲅鱼圈区的房屋（面积108.52平方米）。合同第2条约定，双方同意房屋出售价格为人民币535000元，买方需按下列方式付款，即于本合同签订之日支付定金31万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。合同第3条约定了税费承担，并在其他约定中写明“买方交给潘振31万元，欠潘振房屋余款225000元，买方杨天宇2至3月内尽快结清”。合同第7条约定，卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在5日内备齐过户文件交予居间方，买方在签署本合同后5日内，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后10个工作日内，到房产交易中心（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。在合同第20条其他约定事项中，原、被告双方还特别注明“房屋更名过户由买方杨天宇承担。因潘振购买高洪岗房屋借银行贷款所产生利息，所以潘振将此房屋自愿转给杨天宇购买，房屋总价535000元，购买高洪岗房屋杨天宇自愿与潘振达成购买协议，由潘振全权协助杨天宇办理房屋手续。杨天宇所欠潘振房屋余款，杨天宇3个月之内还清”。又查，上述合同签订时，被告杨天宇交付给原告潘振31万元房款，原告潘振于2019年6月24日配合被告杨天宇办理了不动产过户登记，由原权利人高洪岗直接过户给被告杨天宇，即案涉房屋现登记的权利人为被告杨天宇，在该不动产权证附记中标注“1、本不动产于2019-06-24通过[转移登记]换发不动产权证，原证高洪岗房屋不动产证[辽（2019）营口鲅鱼圈不动产权第0016145号]注销”。2019年9月6日，被告杨天宇又向原告潘振支付了10万元房款，并给原告潘振出具借条一份，载明“因杨天宇购买潘振（购买高洪岗鞍钢公寓一街103栋1单元101室面积108平房屋一处，总房款53.5万元整，借潘振12.5万元整，双方约定在2019年10月31日之前杨天宇全部还清”。再查，营口和兴房产经纪有限公司出具证明材料，内容为“潘振通过本房屋中介购买高洪岗位于营口市鲅鱼圈区房屋一处，面积108.52平方米，潘振购买高洪岗该房屋时，曾通过本房屋中介办理房屋抵押贷款，潘振已向本房屋中介支付了办理贷款的手续费，潘振已将全部购房款以银行转账的方式交付给高洪岗。情况属实，特此证明”。本院认为，原、被告之间在中介公司居中服务下签订了《房屋买卖合同》，原告潘振按照合同约定已经配合被告杨天宇将标的房屋过户到被告杨天宇名下，被告杨天宇就应该按照合同约定以及借条承诺的内容来按时付清购房款给原告，但被告以原告未能按约定配合其“圈小院、开后门”等为由拒绝偿还余下款项12.5万元，称原告存在欺诈行为，但被告未能提供有效证据证明其观点。被告在房屋过户后于2019年9月6日支付给原告所欠房款10万元，并给原告出具借条，承诺余下12.5万元在2019年10月31日前全部还清，被告未按照借条承诺的时间履行，被告存在违约行为，故原告要求被告支付欠款，本院予以支持。至于原告要求从被告承诺的最后还款日期2019年10月31日开始按照月利率千分之六计算利息的请求，鉴于原告已经将利息标准更改为年利率6%，较起诉时申请的标准降低，虽双方在借条中没有约定利息，但结合民间借贷相关规定，6%在法律规定支持的利息范围内，故本院支持原告诉请的利息标准为年利率6%，计息时间为从原告正式立案之日即2020年2月24日起至欠款全部还清之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨天宇于本判决生效后十日内给付原告潘振125000元及利息，利息从2020年2月24日起按照年利率6%的标准支付至欠款全部还清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元、保全费1145元，合计3945元，由被告杨天宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 刘 杰二〇二〇年七月十二日书记员 王子蕴附本判决相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。