广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初4266号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州增城区新塘镇南安村。负责人：代涛，该公司总经理。委托代理人：曹娟，女,1985年10月11日出生，系该公司员工。被告：关浩伟，男，1984年7月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：孙颖蕾，女，1987年9月23日出生，与关浩伟是夫妻关系。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司诉被告关浩伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司的委托代理人曹娟、被告关浩伟的委托代理人孙颖蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付自2019年5月1日至2020年2月29日共10个月的物业服务费6792.70元（房屋建筑面积246.56平方米按每月每平方米2元计收，花园面积372.30平方米按每月每平方米0.5元计收，每月物业服务费为679.27元）；二、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%的标准计至被告付清物业服务之日止，如2019年5月1日至5月31日的物业服务费679.27元应当在2019年6月30日前交清，逾期未付的从2019年7月1日起计算违约金至付清该月物业服务费之日止，此后的类推计算），暂计至2020年3月24日的违约金为4442.43元，违约金与物业服务费本金一致）。三、被告向原告支付自2019年5月1日至2020年1月31日止水费308.88元元；四、被告向原告支付自2019年5月1日至2020年1月31日的污水处理费124.74元；五、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定由原告对碧桂园凤凰城小区提供前期物业管理服务。该合同签订至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部分维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通电、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告的房屋位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城××街××号房屋正位于原告提供物业管理服务区域内。2018年7月20日，原、被告签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定被告按房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。现被告自2019年5月起开始拖欠物业服务费及违约金等费用，虽经原告多次催促，并发函催收，但被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金等费用。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，特向贵院起诉。请求贵院判如所请。被告关浩伟辩称，被告对于原告的第一项、第三项、第四项诉请的金额没有意见，希望原告能够减免第二项诉讼请的金额。被告不是主观故意不交纳物业服务费，由于被告在2019年5月28日被刑事拘留，案涉房屋也被查封，被告用于交纳物业费的银行卡也被冻结，导致被告从2019年5月起都无法交纳物业费，所以被告并非是恶意拖欠物业服务费，且被告在2019年5月前都是按期向原告交纳所有费用，并无拖欠。经审理查明，2002年5月22日，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司与增城市清源自来水厂有限公司签订《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》，约定增城市清源自来水厂有限公司委托广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司代收凤凰城各苑区业主水费。2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务等等。2012年12月10日，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司；2015年12月11日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司；2019年6月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司。2018年7月20日，被告签署《入住登记表》《转名声明》，载明被告向旧业主徐伟军购买了涉案房屋，双方确认该房屋所产生的物业服务费等相关费用自2018年8月1日起由被告全额承担。同日，原告（乙方、物业服务企业）与被告（甲方、业主）签署《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，约定以下内容：“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已经购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称‘房产公司’）负责开发建设的广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城商品住宅区（以下简称‘本园区’）中的凤雅苑61街12座（号）单位（以下简称‘该物业’）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备。……第三章物业服务费用……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收该物业的物业服务费：（1）甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为：246.560平方米；……合计该物业的房屋建筑面积为246.560平方米；花园面积为372.300平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按679.27元/月向乙方交纳物业服务费。……第七章违约责任第十六条物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按约定由甲方交纳，……甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”2019年11月28日，原告通过邮寄方式向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告在2019年12月20日前缴清所欠的物业服务费及违约金。2020年3月24日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，内容为：“兹有广东碧桂园凤凰城凤雅苑61街012号，2019年5月至2020年02月，水费共308.88元，污水费共124.74元，合计433.62元，已由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司向增城市清源自来水厂有限公司代缴完毕。特此证明。”2020年5月27日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《不动产登记查册表》，载明位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城××街××号房屋的产权人为被告，房屋套内建筑面积及建筑面积均是246.56平方米，房产登记号为2018登记13010640，该房屋于2019年5月28日被广州市公安局增城区分局查封。本院认为，原告与被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付自2019年5月1日起至2020年2月29日共10个月的物业服务费，其行为已构成违约。为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。根据《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》约定，涉案房屋的每月物业服务费为679.27元（房屋面积246.56平方米×2元/平方米/月+花园面积372.30平方米×0.5元/平方米/月），2019年5月1日至2020年2月29日的物业服务费合计6792.70元（679.27元/月×10个月）。据此，被告应向原告支付上述期间的的物业服务费6792.70元。关于原告主张的违约金问题。原告与被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》第十六条约定，被告逾期交纳物业服务费，应从逾期之日起支付违约金给原告。被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，故原告有权依照合同约定主张被告支付从逾期之日起每日千分之五的违约金，现原告主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持。原告主张每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费为基数，按日0.5%，从欠费次月的次月1日起计算至被告付清当月欠付的物业服务费之日止（即2019年5月份物业服务费的延迟交纳违约金，从2019年7月1日开始，按5月份欠付的物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推，每月物业服务费的违约金应以当月欠付的物业服务费本金为限）。被告主张减免违约金的理据不成立，本院不予采纳。至于原告诉请的水费、污水费问题，原告提交了增城市清源自来水厂有限公司于2020年3月24日出具的《证明》佐证，证实原告已代被告交清涉案房屋在2019年5月至2020年2月的水费308.88元、污水费124.74元，故原告主张被告拖欠水费及污水费的事实清楚，证据充分，原告诉请被告支付水费308.88元及污水处理费124.74元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告关浩伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付2019年5月1日至2020年2月29日的物业服务费6792.70元。二、被告关浩伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付拖欠2019年5月1日至2020年2月29日物业服务的违约金【每月物业服务费的违约金以679.27元为本金，按每日0.5%的标准，从拖欠物业服务费次月的次月1日起计算至付清款项之日止（即2019年5月物业服务费的违约金从2019年7月1日起计至付清该月欠付的物业服务费之日止，此后以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠物业服务费本金679.27元为限）。三、被告关浩伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付2019年5月1日至2020年2月29日水费308.88元和污水费124.74元。四、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46元，由被告关浩伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年七月二日书记员  陈雪冰