安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初1476号 原告：刘偏偏，女，1991年8月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：司福志，蚌埠市小蚌埠法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号，统一社会信用代码91340300784901283D。 法定代表人：王继华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。 被告：安徽圣元建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区纬五路一号，统一社会信用代码913401001492350864。 法定代表人：胡道元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙予皖，安徽振信律师事务所律师。 被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街270号上河时代花园综合楼3楼308室，统一社会信用代码913403003551725069。 法定代表人：肖宪章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。 原告刘偏偏与被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下称怡康开发公司）、安徽圣元建设工程有限公司（以下称圣元建设公司）、深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下称永红源物业蚌埠公司）修理、重做、更换纠纷一案，本院2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘偏偏及其委托诉讼代理人司福志，被告怡康开发公司委托诉讼代理人张小龙、圣元建设公司法定代表人胡道元及其委托诉讼代理人孙予皖、永红源物业蚌埠公司的委托诉讼代理人李建虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘偏偏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告为原告位于蚌埠市淮上区因房屋屋面渗水进行维修。2、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年10月购买了位于蚌埠市淮上区，该楼房建设单位为怡康开发公司、施工单位为圣元建设公司、楼房所在小区物业为深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，原告原户主龙铄购买房屋后发现房屋渗水已多次向被告反映情况购买房屋后房屋渗水一直未给解决，原告多次找相关被告反映情况，但问题一直没有得到解决，因房屋屋面渗水原告一直没办法进行装修，原告多年来一直在外租房租，给原告造成很大的损失，为此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求被告尽快维修，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 怡康开发公司辩称：1、涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年8月26日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题，原告主张被告怡康公司赔偿损失没有证据和法律依据。2、原告并未就涉案房屋漏水的原因进行举证，房屋漏水的原因系因不可抗力造成，还是因邻居装修行为造成，还是存在质量问题，还是存在其他侵权行为等均不明，亦无专业鉴定机构的鉴定意见。同时，根据原产权人龙铄与被告怡康公司商品房买卖合同第16条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》13条的规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务，而本案并无客观证据可证实。3、即便涉案房屋存在质量问题的情况下，根据《建设工程质量管理条例》第26条“施工单位对建设工程的施工质量负责。施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。”、第32条“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。”、第41条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的明确规定，应当由施工单位对存在质量问题的房屋负责返修，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 综上所述，原告起诉被告怡康开发公司没有依据，且涉案房屋的维修主体应是施工单位即本案被告圣元建设公司，请法庭驳回原告对怡康公司的诉请。 圣元公司辩称：1、被答辩人刘偏偏与答辩人无合同关系，根据合同相对性原则，其无权向答辩人主张权利。2、涉案房屋于2013年7月12日经过竣工验收备案，屋面防水部分保修期为五年，保修期至2018年7月11日，保修期已过。3、蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初860号案对所涉房屋维修问题已作出处理。综上所述，被答辩人刘偏偏向答辩人主张权利，既无合同关系，又无法律依据。请求法庭驳回其对答辩人的诉讼请求。 永红源物业蚌埠公司辩称：我公司在2016年11月1日进场以来，对业主报修情况均有登记，可证实房屋在五年保修期内报修过，我公司不承担房屋维修责任。 经审理查明，蚌埠市淮上区上河时代花园北区建设单位为怡康开发公司、其中的31号楼施工单位为圣元建设公司。上河时代花园北区31号楼1单元11层1号位该栋楼房的顶楼，原系龙铄于2012年10月21日向开发商怡康开发公司购买。该房屋于2013年7月17日交付给龙铄。原告刘翩翩于2017年10月购买了龙铄的该套房屋，并于2017年11月27日办理了过户登记。在龙铄与怡康开发公司的商品房买卖合同中约定按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。怡康开发公司与圣元建设公司在签订的建设工程施工合同中的同时签订了房屋建筑工程质量保修书其中，屋面防水工程的保修期为五年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2013年7月12日，该31号楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于8月26日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。 深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司于2016年11月接收上河时代北区前期物业公司的从事小区管理服务。其于2017年10月10日、2017年9月22日、2018年7月12日就业主反映的包含涉案房屋在内的房屋质量问题，以工作联系函的方式向怡康开发公司反馈了情况，并要求及时督促施工方尽快维修处理。另，深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司接收的前期物业移交的业主物业资料“房屋保修处理跟踪单”显示，业主曾于2013年8月25日、2014年3月1日、2014年8月29日多次反映，涉案房屋渗水情况，跟踪单同时显示进行了处理。为查明情况，本院组织了双方当事人到涉案房屋现场进行了勘验，发现涉案房屋客厅、餐厅、阳台、卧室、卫生间等房间屋顶有渗水水渍，有的还处于湿润的状态，另该房屋屋面情况显示曾进行过重新铺装防水材料。 上述事实有商品房买卖合同、房产证、建设工程施工合同、竣工验收备案表、工作联系单、房屋保修处理跟踪单等证据经庭审质证本院予以认定。 本院认为：本案系房屋屋顶渗漏引发的维修纠纷。根据《建筑法》第五十八条第一款规定建筑施工企业对工程的施工质量负责。第六十二条规定建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 根据上述法律规定，商品房开发企业、房屋的建筑施工企业，是房屋质量的保修单位。但保修责任的承担顺序还应结合相关合同关系确定。即，开发商对所售房屋承担保修责任，建筑施工单位对承建的房屋向开发企业（建设方）承担保修责任。当事人提交的证据显示，涉案房屋于2013年7月17日交付给龙铄，自2013年8月25日起即多次反映房屋渗漏情况，物业企业也向开发企业反馈了涉案房屋的渗漏情况。现场勘验发现，涉案房屋为毛坯房状态，屋顶曾经进行了修缮，但屋顶仍有多处渗漏的情况（部分属新鲜潮湿的水渍）。从物业企业工作联系单来看，房屋自验收起5年内即已发生渗漏，且经修缮在5年质保期满时仍未能解决渗漏问题。保修责任系对标的物而言，与所有人无关，原告刘偏偏虽不是从开发企业处购得的房屋，但房屋屋顶渗漏与原告购买房屋行为无关，开发企业及建筑施工企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。原告刘偏偏主张物业企业承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，本院不予支持。虽原告刘偏偏已将建筑施工单位圣元建设公司作为被告主张维修责任，而房屋在保修期间保修责任归根结底是建筑施工单位的责任，但原告取得房屋系怡康公司开发，开发商应首先对业主的房屋承担保修责任，怡康公司可依与圣元建设公司的建设工程施工合同约定处理保修事宜。故本院依法确定由开发企业怡康开发公司向原告刘偏偏承担涉案房屋屋顶渗漏的维修责任。并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。对开发企业怡康公司辩称的超过了保修期问题，与事实不符本院不予采信。对圣元建设公司辩称的其与怡康公司已协商解决了房屋保修问题，不再承担保修责任。本院认为，无论二公司的协议如何，与第三人无关，并不能以此排除其法定的保修义务，故对此本院不予支持。至于维修后的费用结算，则应依照双方合同约定进行处理。 依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定判决如下： 一、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告刘偏偏的蚌埠市淮上区房屋渗漏问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修五年（自维修第一项判决实际完成之日起计算）； 二、驳回原告刘偏偏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  张志军 二〇二〇年七月二十三日 书记员  王露露 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。