黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终815号上诉人(原审被告)：于信伟，男，1990年9月22日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告)：哈尔滨宇泓物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街2号1栋4单元401号。法定代表人：赵新民，该公司经理。委托诉讼代理人：王敬淇，黑龙江信诚律师事务所执业律师。上诉人于信伟因与被上诉人哈尔滨宇泓物业管理有限公司（以下简称宇泓物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初15159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于信伟、被上诉人宇泓物业的委托诉讼代理人王敬淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于信伟上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或者发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决于信伟每平米1.5元支付物业费缺乏事实及法律依据。第一，宇泓物业只有三级服务资质，没有能力提供四级物业服务，其按每月1.5元/平米收取物业服务费不符合行业规定。在双方建立物业服务合同关系时，宇泓物业只具备三级服务资质，可以提供一、二、三级物业服务，经向哈尔滨市物业管理部门了解，1.5元/平米为四级物业服务的收费标准。第二，宇泓物业提供的物业服务质量及标准未达到1.5元/平米的标准，也未达到《物业服务合同》约定的标准，应按其实际提供的服务适当降低收费。根据《物业服务合同》第三条约定，宇泓物业提供的服务内容包括七个方面40余项，但其提供的物业服务严重不符合合同约定。首先，多年来，宇泓物业从未公示本小区的财务收支情况，现要求其提供本小区三年内的收支明细(保安、保洁、公共设施、税费等)。第二，在房屋共用部位的维护和管理方面，存在管理疏漏、不及时的情况;小区电梯经常停运，按照三级物业的设施设备维护保养的标准，应该设立24小时报修值班电话，但宇泓物业并没有设立，经常出现电梯一停就是一夜半天的情况，给小区居民的生活带来很多不便。在环境卫生管理方面，存在垃圾清运不及时，而且对垃圾桶不做定期消杀，导致蟑螂和老鼠的滋生。对楼道清洁不彻底，一桶水从31楼拖到1楼，对楼道内长期堆放的杂物置之不理。第三，入户3年，单元门门禁系统至今未启用、没有消防设施、没有监控设备，未安排安保人员进行安全巡视，宇泓物业在一审中也承认消防设施及单元门门禁是因为开发商配套设施未完善，所以无法提供相应服务，既然如此，相应物业费应扣除。第四，对于绿地养护的问题，宇泓物业从未对绿地养护提供过服务，小区仅有的一块绿地变成了一片荒芜，其无权收取该部分物业费。第五，根据一审法院民事判决结果“关于支付违约金的诉讼请求，因其在提供物业服务时存在瑕疵，故对该诉讼请求不予支持。”一审法院在判决书中已确定宇泓物业所提供的物业服务存在瑕疵，现要求宇泓物业按照未进行提供服务的项目对应减少相应的物业费。第六，于信伟收到的法院传票和一审笔录中均提到宇泓物业的诉讼请求自2016年9月3日至2018年11月15日，但一审判决则变更为于信伟支付自2016年9月3日至2019年4月17日的物业服务费，在没有征得于信伟同意的情况下随意追加和变更诉讼请求都是不符合法律程序的。第七，于信伟欠费金额按照宇泓物业诉讼请求的日期应为26个月，按1.5元/平方米计算应为4451.85元、电梯费1014元，而不是6164.10元和1404元。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定“物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。”根据《审理物业服务纠纷解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”而合同法第一百一十一条规定，质量不符合约定，承担违约责任的方式包括减少价款或者报酬等。综上所述，物业服务的收费标准应当坚持质价相符的原则，物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，基于上述情况，应根据宇泓物业实际提供的物业服务水平参照哈尔滨物业服务收费指导价确定合理的价格，在1.5元/平米基础上予以适当减少。宇泓物业辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持.双方所签订的物业服务合同是双方真实意思表示，并不存在无效的情形。于信伟提出的公示物业收支的问题，由于双方未在合同中约定，因此业主可以通过业委会与物业公司进行联系。于信伟在上诉状中提到的一些物业服务过程中存在的问题，因于信伟在一审答辩中已将上述问题提及，并且一审法院已将事实调查清楚，因此应当以判决认定的事实为准。最后于信伟陈述的2019年3月26日解聘物业的事实不存在，因为物业服务合同约定服务期限自合同签订之日起，至小区业主委员会与聘请的物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。泰和盛世小区也没有成立业主委员会，前期物业合同还在履行，因此业主应当承担支付相应物业服务费的义务。综上所述，请求二审法院在查明事实后，驳回于信伟的上诉请求。宇泓物业向一审法院起诉请求：判令于信伟支付2017年1月19日至2019年9月23日的物业服务费3627.70元、电梯费1543.36元；于信伟支付2017年1月19日至2019年9月23日违约金为593.03元，2019年9月24日至缴清时止的逾期违约金按照年利率6%计算。一审法院经审理认定事实如下：于信伟系坐落于哈尔滨市道里区城乡路394号泰和盛世小区C栋2单元2901室的业主，该房屋建筑面积75.32平方米。2016年2月19日宇泓物业与于信伟签订《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》，约定宇泓物业为于信伟提供物业管理服务，物业服务费收取标准为住宅1.50元／平方米（建筑面积）／月，管理服务费的交纳均按年度收取。电梯费为自二层起收21元／月，每增加一层加收1元／月，按年度收取，于信伟应于每个年度7月份的15日前一次性向物业管理企业缴付下年度物业管理服务费。若逾期未缴纳相关费用，宇泓物业将每天加收3‰的违约金。于信伟每年应交纳物业费1355.76元、电梯费576元。2017年1月19日至2019年9月23日于信伟未交纳的物业服务费及电梯费。案件审理期间宇泓物业撤回违约金的诉讼请求。另查明，宇泓物业于2019年9月24日与案外人其他物业公司进行交接，停止为该小区服务，2019年9月26日撤出该小区。一审法院认为，宇泓物业、于信伟之间订立的物业服务协议系双方真实意思表示，该合同合法有效。在宇泓物业提供物业服务后，宇泓物业要求于信伟支付此间的物业服务费及电梯费的诉请，予以支持。宇泓物业在案件审理期间撤回违约金的诉讼请求，不违反法律规定，予以准予。判决如下：于信伟于本判决生效后十日内给付哈尔滨宇泓物业管理有限公司从2017年1月19日至2019年9月23日的物业服务费3632.70元、电梯费1543.36元，共计5176.06。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由于信伟负担。本院审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。于信伟举示照片43张电子版，意在证明：宇泓物业存在不作为行为。经质证，宇泓物业对该证据的真实性及关联性有异议，认为上述证据在宇泓物业起诉小区其他业主的案件中有相关业主已经作为证据提供过，上述证据不能客观地反映出小区物业服务的全貌，因此不应采纳。本院认证意见：从形成的时间看，该证据意在证明的问题在一审庭审结束前已经客观存在，不属二审新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，于信伟与宇泓物业签订的《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应予确认。宇泓物业公司经投标而为该小区提供物业服务后，于信伟等全体业主既应按照合同约定每年先行支付相应的服务费用，否则或将影响物业服务的正常进行。现于信伟提出宇泓物业的服务质量及标准未达到每平方米1.5元的水平，应按实际提供的服务适当降低收费的问题，首先，企业资质与物业服务收费标准无直接关系，物业收费标准系依据服务内容和服务情况的不同而确定的。其次，经审查双方所举证据及双方所签订的物业服务合同，应认为宇泓物业公司在物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，针对瑕疵服务的情况，一审法院并未支持宇泓物业要求于信伟支付违约金的诉求，平衡了双方的利益关系。所以，于信伟提出进一步减缴物业服务费的请求无法得到支持。综上所述，于信伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于信伟负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦（）二〇二〇年七月二十八日书记员  李 娜