四川省射洪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0922执异21号 案外人：赵春艳，女，1969年3月3日出生，汉族，四川省射洪市居民。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司射洪支行，住所地:射洪市城南美丰嘉苑五幢一楼28号,统一社会信用代码91510922599961798D。 负责人:冯登志。 执行代理人：李祖国，该行员工。 被执行人：白波，男，1974年10月21日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被执行人：任秀蓉，女，1979年3月6日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被执行人：任冬梅，女，1975年11月5日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被执行人：李宗顺，男，1975年1月4日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被执行人：白霞，女，1972年6月11日出生，汉族，四川省射洪市居民。 本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司射洪支行与被执行人白波、任秀蓉、任冬梅、李宗顺、白霞金融借款合同纠纷一案中，案外人赵春艳于2020年7月22日对执行被执行人白波位于四川省射洪市商业用房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵春艳称，白波于2016年9月20日将四川省射洪市门面卖给我，大家自愿协商卖价330000元整，当日暂付订金230000元，是从农业银行现金取款支付白波，当时有两证人在场，说好剩余的100000元房款我付清再给房产证和土地使用证。2017年5月5日，我把剩余房款拾万元支付给白波后，白波才将房产证和土地使用证一齐交给我，双方才正式完成买卖交易，并且在当天由白波父母双方同意卖这间门面，父母均签字盖手印。2017年5月我付清买房钱后，经济较紧张，还在亲戚处借有债，所以没有过户。又过一年后我又打算把这间门面过户给我的大女儿李盼，因为我是招的女婿，并且女婿是外地人，我不放心，就打算让他们俩再生活两年，在大家关系稳固的情况下再过户给他俩，所以就没有及时过户。我想这种情况人之常情，我都有所顾虑。这期间房产证和土地使用证一直都在我本人手里，我自己保管好的。我买下这间门面后，又重新把门面里装修吊顶，并且在后面用彩钢瓦重新盖了二十平左右的后房，作为库房用。然后就出租给江苏炒货陈某，一直到现在都是陈某租用。我买白波门面交结之时，也就是2017年5月5日，白波没有任何银行的贷款，白波贷款是我买房子交结完之后，即2017年5月5日的一年后才向射洪邮政银行股份有限公司射洪支行申请由白霞、白波、任秀蓉、任冬梅、李宗顺三户联保，信誉贷款贷给他们的。不是用他们名下的财产来贷的，也不是用房产证做抵押贷款。白波的房产证都在我手里，这两种贷款的性质都不一样，怎么会牵连到我买的这间门面。法院在2019年4月19日进行查封，在2019年期间，我们没有接到任何通知，门面上租房人陈某也一直开着门做生意，疫情期间他都开着，他也没有接到通知和张贴的查封条，以上我所说的都是事实，并且我买房租房都有证人、证据，希望法院详查，解封我的门面。 申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司射洪支行未作答辩。 被执行人白霞、白波、任秀蓉、任冬梅、李宗顺均未作答辩。 证人何某称，我和赵春艳、白波都无亲属关系，大家是街坊邻居。几年前赵春艳在白波处购买的门面，在我的门面写的合同，当时给的25万元现金，然后我在合同上签字做了证人。 证人任某称，我和赵春艳、白波无任何亲戚关系，都是邻居。我晓得他们买门面的事情，时间记不起了。在何某的门面上给的钱，大家门面都是挨着的，我去瞟了一下，都在说是给的25万元现金。 证人白某、岳某称，白波是我们老两口的儿子。我们和赵春艳是邻居，门面是挨着的。白波在出售门面前和我们商量过，我们也同意卖门面。卖的价格是33万元，他们先给了25万元，最后一次给了8万元。我们拿了3万元，剩下的5万元拿给白波去买了车。最后一次给钱是在我家的饭厅里，把钱给清楚了，然后我们在买卖合同上签的字。 证人陈某称，我和赵春艳是房主和租客的关系，无其他关系。之前是我们一个老乡在这个门面做生意，他原来也在赵春艳那里租的，可能租了有一年的时间，后来那个老乡不做了，然后就转让给我了。我是2017年在赵春艳那里租的一个门面，租期两年，每年租金一万，租金是一次性给付的。因疫情原因，2019年12月到2020年2月前就没给租金。今年2月份又签了一次合同，租期从2020年2月至2022年2月。 审查中，案外人赵春燕将给付买房款的四名见证人及涉案房屋承租人一并带到法院提供证人证言，并提供了房屋买卖合同复印件一份、银行明细单复印件二份、收条复印件一份、租房协议复印件二份、涉案房屋国有土地使用证复印件一份【射国用（2008）第××号】、涉案房屋所有权证复印件一份【射房权证仁和字第××号】。 本院查明，中国邮政储蓄银行股份有限公司射洪支行与白波、任秀蓉、任冬梅、李宗顺、白霞金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中国邮政储蓄银行股份有限公司射洪支行于2019年4月19日向本院申请财产保全白波名下所有的房屋，本院于2019年4月22日作出（2019）川0922民初1147号之一民事裁定书，裁定查封白波名下所有的房屋（产权号：射房权证太字第××号、射房权证仁和字第××号），查封期限为叁年。2019年5月14日，本院依据（2019）川0922民初1147号之一民事裁定书查封了上述财产。本院于2019年4月18日作出（2019）川0922民初1147号民事判决书，已经发生法律效力。白波、任秀蓉、任冬梅、李宗顺、白霞未履行生效法律文书确定的义务，权利人中国邮政储蓄银行股份有限公司射洪支行于2020年4月27日向射洪市人民法院申请强制执行，同日，本院立案执行。 另查明，坐落于四川省射洪市的房屋（射房权证仁和字第××号）于2014年3月25日首次登记在白波名下。2014年4月8日，白波以涉案房屋作为抵押物抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司射洪支行贷款30万元。2016年9月20日，在邻居何某家，白波与赵春艳就买卖白波名下位于四川省射洪市门面签订房屋买卖合同，“……门面交易价格为：33万元整……双方同意，在本合同签订之日起预先首付款（含定金）人民币贰拾叁万元整，剩余房款：壹拾万元整于2017年5月1日以前交清，交清时办理产权交割，产权正式交由对方……”。同日，赵春艳从其本人在中国农业银行股份有限公司开设的账号为62×××78的账户中取出现金224000元，并将25万元现金交予白波。2017年5月5日，赵春艳从其本人在中国农业银行股份有限公司开设的账号为62×××85的账户中取出现金55000元，并在白波父母家将8万元现金交与白某、岳某、白波。同日，涉案房屋因贷款已还清注销了抵押登记，白波将房屋两证原件交与了赵春艳。赵春艳于2017年9月及2020年1月两次与陈某签订房屋租赁合同，对涉案房屋进行占有和收益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵春艳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。取出现钱给付房款的日期与合同约定的日期吻合，赵春艳与白波门面相邻，结合交易习惯、当事人关系以及证人证言等因素综合判断，价款支付能够形成一个完整的证据链。在中国邮政储蓄银行射洪支行未提供反证的情况下，能够推定赵春艳已支付全部房屋价款并在人民法院查封前实际占有涉案房屋。 本案的争议焦点在于涉案房屋是否系非因买受人自身原因未办理过户登记。考虑到普通消费者（买房人）不能便捷查询房屋抵押登记，不能当然推定买受人不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。2017年5月5日，赵春艳实际给付白波购房尾款捌万元（合同约定为拾万元）。同日，白波办理解除涉案房屋抵押登记并将涉案房屋不动产权证和土地使用证原件交付赵春艳。2019年5月14日，人民法院查封涉案房屋。客观来说，涉案房屋不动产权证和土地使用证原件早已交付给赵春艳，不存在办理权属变更登记不能的情形。赵春艳称其付清买房钱后经济较紧张，为了节省过户税费，打算多考察其外地来的上门女婿（大女儿李盼的丈夫）一段时间，再决定是否直接过户给其大女儿李盼。赵春艳虽因自身原因未及时办理房屋过户登记，但赵春艳对其理由进行了说明，目前亦无证据证明赵春艳与白波存在恶意串通、虚假诉讼等损害中国邮政储蓄银行射洪支行债权的情形，考虑到乡镇、农村的实际情况，本院可不认定赵春艳对未及时办理过户登记存在过错。综上，对赵春艳提出的排除执行异议，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对四川省射洪市房产（射房权证仁和字第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  何 鲲 人民陪审员  冯朝慧 人民陪审员  陈黄英 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  金晓秋