广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终463号上诉人（原审原告）：中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会，住所地广东省中山市三乡镇西山社区************。主要负责人：陈锦凤，该业委会主任。委托诉讼代理人：张峰，广东泓业正杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。上诉人中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会（以下简称侨兴业委会）因与被上诉人中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。侨兴业委会上诉请求：撤销一审判决，改判侨兴物业公司退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设备、物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。事实和理由：侨兴业委会与侨兴物业公司于2015年7月26日签订的《协议书》已终止，侨兴物业公司理应立即退出侨兴花园小区物业服务区域。《协议书》试用期半年，侨兴物业公司须在试用期内完成十六项侨兴花园改造方案。侨兴物业公司与部分小区业主签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》因该《协议书》的签订而终止。《协议书》到期后，因为侨兴物业公司未完成承诺的改造方案，侨兴业委会未与侨兴物业公司签订新的物业管理合同。在此情况下，侨兴物业公司拒不退出侨兴花园小区物业服务区域，强迫小区业主接受其物业服务，违反《中华人民共和国合同法》自愿、公平原则，属于强迫交易行为。双方没有续签《协议书》是因为侨兴物业公司没有履行其承诺的改造方案，这点在侨兴物业公司与部分业主关于物业管理费的拖欠纠纷中已得到一、二审法院的认定，一、二审法院均认定侨兴物业公司管理存在重大瑕疵。侨兴物业公司应立即退出侨兴花园小区物业服务区域。侨兴物业公司辩称：一、侨兴业委会称侨兴物业公司拒不退出侨兴花园小区物业服务区域、强迫业主接受其物业服务，毫无事实和法律依据。双方签订的《协议书》约定的是半年的整改期，而非物业服务合同期限。《协议书》第三条明确约定“如乙方（侨兴物业公司）提前基本完成上述改造方案……双方签订3年以上物业管理合同”。只是因为后来双方发生纠纷，续签合同事宜被搁置。侨兴物业公司在一审提交的证据证实双方对《协议书》16项整改内容逐条进行了落实，一审证据2016年3月16日《会议纪要》显示“基本完成16条约定，效果很好。”此外，与本案相关的、由中山市中级人民法院作出的另一起物业服务合同纠纷民事判决也是一个有力的佐证，案号为（2016）粤20民终5006号。该判决称：“经本院现场走访调查，侨兴公司已对侨兴花园小区较为全面地履行物业服务义务，现场可见有保安人员值班，有保洁人员打扫，小区道路及楼梯间尚属整洁”。上述事实充分证明侨兴物业公司履行了《协议书》约定的整改义务，没有任何强迫交易行为。侨兴业委会上诉请求不成立。二、为驱赶侨兴物业公司，侨兴业委会曾于2016年7月8日召开临时业主大会，作出决议解聘侨兴物业公司。几名小区业主代表对此有异议，向法院提起撤销权诉讼。据此，本案曾被裁定中止审理。该撤销权诉讼结论出来后，一审法院根据中山市中级人民法院生效判决认定临时业主大会作出的决议程序不合法，予以撤销。侨兴业委会诉求没有依据，一审法院驳回其诉求合理合法。三、侨兴业委会是否是本案合格主体仍存疑问。根据一审查明事实“侨兴业委会于2016年1月组建，任期三年。并由中山市物业管理行业协会于2016年2月3日备案”，侨兴业委会在2019年2月已任期届满，其仍以中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会名义进行诉讼，没有法律依据。侨兴业委会向一审法院起诉请求：1.解除侨兴业委会、侨兴物业公司之间的物业服务合同关系；2.侨兴物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。一审法院认定事实：1998年1月20日，中山市建设委员会出具关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。庭审时侨兴业委会陈述，侨兴物业公司依据中山市侨兴房地产有限公司（以下简称侨兴房地产公司）的委托，在取得物业管理资格证书后于1998年进入侨兴花园小区进行物业管理服务至今。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。侨兴业委会于2016年1月组建成立，任期三年，并由中山市物业管理行业协会于2016年2月3日备案。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、侨兴物业公司为乙方签订一份《协议书》称,为了改善侨兴花园小区环境,乙方做了大量工作,逐步改善小区治安、环境卫生、绿化工作，得到花园业主的肯定。为保护业主的权益，在平等自愿的原则下，乙方成为本次竞投侨兴花园物业管理单位中唯一符合提交5万元保证金要求的合法单位。在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务。协议书约定：一、甲方收取乙方5万元保证金，作为试用期半年是否达到甲方要求改造方案标准的一种保证金；二、甲方要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项，其中第11项为业主的维修基金由乙方代收，每月每户5元，转交甲方或住建局主管单位公用账户保管）；三、如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还5万元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。一审法院审理的（2018）粤2071民初4598号案查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日，侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至一审法院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司投票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，一审法院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区****年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向本院提起上诉，本院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。因侨兴物业公司未按侨兴业委会通知的期限与金诺公司办理交接手续及离场，故侨兴业委会于2016年9月9日向一审法院起诉，主张前述实体权利。诉讼中，侨兴业委会变更第1项诉讼请求为：确认侨兴业委会与侨兴物业公司签订的物业服务合同于2015年7月27日解除。侨兴物业公司对此补充答辩：1.不同意侨兴业委会变更诉讼请求。2.退一步讲，若要确认侨兴业委会、侨兴物业公司之间的服务合同解除，根据《物业管理条例》及相关法律规定，解除双方之间的物业服务合同，需要占建筑面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。3.根据《物业管理条例》第15条、《广东省物业管理条例》第24条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行职责其中包括代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。侨兴业委会根据全体业主投票结果确定解聘侨兴物业公司，并要求侨兴物业公司退场，而另案处理结果是业主大会决定解聘侨兴物业公司及选聘新物业公司的决议被撤销，因此侨兴业委会执行业主大会决议的前提基础不复存在。4.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主大会按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定程序作出解聘物业服务企业的决定后，请求解除物业服务合同，人民法院才予以支持。侨兴业委会请求解聘物业服务企业因程序不合法被撤销，因此侨兴业委会的诉讼请求不应得到支持，请求驳回侨兴业委会的诉讼请求。侨兴业委会明确第2项诉讼请求要求侨兴物业公司移交物业服务企所必需的相关资料有：（1）侨兴花园小区的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）侨兴花园小区公共设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料：（3）侨兴花园小区物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）侨兴花园小区物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（5）侨兴花园小区物业及配套设施的产权清单；（6）侨兴花园小区物业服务用房的清单：（7）侨兴花园小区业主资料；（8）侨兴花园小区出租房资料；（9）侨兴花园小区使用、维护、管理必需的其他资料。侨兴物业公司移交由其代管的专项维修资金金额为：33655元；侨兴物业公司移交物业服务用房为：侨兴花园小区九栋二楼（面积300平方米左右）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。侨兴物业公司依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。本案的争议焦点是，侨兴业委会的诉求是否有合法根据，其诉讼请求是否成立。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。《物业服务管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;……《广东省物业管理条例》第二十四条对此也作了相同的规定。由此可见，业主委员会是业主大会的执行机构，未经业主大会决定和授权不能擅自作出决定有关事项。侨兴业委会依据侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议，于2016年9月9日向一审法院起诉，请求解聘侨兴物业公司，因该决议已被一审法院判决撤销，亦即侨兴业委会据以请求的依据已不存在，故侨兴业委会的诉讼请求不成立，应予驳回。综上所述，侨兴业委会的诉求没有依据，其诉讼请求应予驳回；侨兴物业公司的抗辩意见一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回侨兴业委会的诉讼请求。一审案件受理费100元（侨兴业委会已预交），由侨兴业委会负担。二审期间，双方均无新证据提交。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院二审另查明：侨兴业委会陈述，侨兴花园小区第一届业主委员会于2016年1月15日成立，任期时间为2016年1月15日至2019年1月14日，第一届业主委员会于2019年1月14日到期后，该小区至今未召开业主大会选举产生新一届业主委员会。因业委会成员正在换届，故2016年7月8日举行的临时业主大会被法院认定无效后，至今为止仍未重新召开新的业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项应由业主共同决定。决定该事项的决议，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，侨兴业委会依据侨兴花园小区2016年7月8日临时业主大会关于解聘侨兴物业公司的决议请求解聘侨兴物业公司，因该业主大会未符合上述法律规定的“双过半”要求，已被法院依法撤销。因此，即使侨兴业委会与侨兴物业公司于2015年7月26日签订的《协议书》，要求侨兴物业公司在半年试用期内完成十六项侨兴花园改造方案，若侨兴物业公司未能按照协议书约定完成整改的，解聘侨兴物业公司的决议仍需按照上述法律规定，才能作出解聘侨兴物业公司的决议。根据侨兴业委会的自认，除上述被法院撤销的业主大会决议外，至今仍未召开新的业主大会讨论决定解聘侨兴物业公司，因此，侨兴业委会请求解除与侨兴物业公司的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，侨兴业委会的上诉不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会已预交），由上诉人中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月二十四日书记员  何思雯