襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初1343号原告：魏冲，男，1987年12月1日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：孟松，湖北联帮律师事务所律师。被告：徐德银，男，1975年5月24日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：襄阳市新明雅居房产经纪有限公司，住所地襄阳市樊城区松鹤路15号。法定代表人：王莉，该公司总经理。原告魏冲与被告徐德银、襄阳市新明雅居房产经纪有限公司（以下简称新明雅居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏冲及其委托诉讼代理人孟松、被告新明雅居公司的法定代表人王莉到庭参加诉讼，被告徐德银经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。魏冲向本院提出诉讼请求：判令1.依法解除魏冲与徐德银、新明雅居公司于2018年3月17日签订的《房屋买卖(置换)合同》;2.徐德银退还魏冲购房款295000元;3.徐德银支付魏冲违约金66000元;4.本案的全部诉讼费用由徐德银负担。事实和理由:2018年3月17日，魏冲与徐德银、新明雅居公司签订《房屋买卖(置换)合同》，约定徐德银将其所有的位于襄阳香山花园点式楼的1801号房屋出售给魏冲，房屋建筑面积118平方米。同时还约定，魏冲于签订合同时支付徐德银购房定金120000元整，另将10000元作为交房保证金交给新明雅居公司保管。魏冲的付款方式为一次性付款，于2018年7月31日前付徐德银200000元，双方定于2018年7月31日之前去开发商处改购房合同和收据。如魏冲与徐德银任何一方拒绝履行合同或房屋权属有争议等，均由违约方向其他方支付本合同第二条确定的房屋成交价的20%作为违约金。上述合同签订当日，即2018年3月17日，魏冲即将130000元的购房款以现金的方式交给了徐德银，徐德银也为魏冲出具收据。2018年5月7日，魏冲又将165000元的购房款以现金的方式交给了徐德银，徐德银为魏冲出具收据(该收据有新明雅居公司的签章确认)，该收据中约定，剩余的35000元购房款，在徐德银按照上述三方合同约定的2018年7月31日之前去开发商处改购房合同和收据后再行支付。在上述合同签订后，魏冲多次要求徐德银到开发商处改购房合同和收据，但徐德银均推诿至今未办理。另外，魏冲购买的上述房屋已于2019年9月17日被襄阳市樊城区人民法院执行查封。魏冲与徐德银、新明雅居公司签订的《房屋买卖(置换)合同》约定徐德银应于2018年7月31日前到开发商处改购房合同和收据，但是徐德银至今未予办理，也未将房屋交付魏冲，现上述房屋已被襄阳市樊城区人民法院执行查封，改购房合同和收据更加无法实现。徐德银的行为已构成严重违约，魏冲的合同目的无法实现，且经催告后在合理的期限内仍未履行，故依法应当解除上述合同。为维护魏冲的合法权益，现依法向法院提起民事诉讼，请法院依法支持诉求。徐德银未作答辩。新明雅居公司辩称，同意魏冲提出解除与徐德银、新明雅居公司于2018年3月17日签订的《房屋买卖(置换)合同》的诉讼请求。魏冲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新明雅居公司对魏冲提交的证据无异议，均认为属实。徐德银无正当理由未到庭，视为放弃质证的权利，本院对魏冲提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，魏冲在58同城网站上看到徐德银的出售房屋信息后，即联系新明雅居公司约徐德银见面商谈购房价格等事项。2018年3月17日，徐德银作为甲方、魏冲作为乙方、新明雅居公司作为丙方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方自愿将坐落在襄阳香山花园点式楼1801号房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方。房屋性质为商品房，所有权人徐德银，房型3室2厅2卫，建筑面积118平方米，暂未办理不动产权证。甲乙双方协商后的实际成交价格为330000元。乙方向丙方交纳中介费10000元。乙方于2018年3月17日交130000元，其中120000元作为购房定金交给甲方，另外10000元作为交房保证金交丙方保管，待交房结清时由丙方把此款交付甲方，甲方将收据原件暂存于丙方。甲乙双方协商于2018年7月31日之前乙方付房款200000元交付给甲方，并定于2018年7月31日之前去开发商处改购房合同和收据。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方拒绝履行合同或解除合同，则甲方收取的定金双倍退还乙方；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或者发生“甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果”的违约责任，均由违约方向其它方支付本合同确定的房屋成交价的20%作为违约金。甲方负责把购房合同、收据改为乙方名下，到开发商那改合同、收据时，面积小于118平方米，甲方按实际面积退乙方的钱，改合同、收据的名字由乙方提供的资料为准。合同签订后，魏冲即向徐德银支付购房定金130000元。徐德银向魏冲出具内容为“今收到魏冲购房款130000元，甲方保证房屋面积不低于115平方米，若低于115平方米由购房者决定要房或赔偿都行”的收条。2018年5月7日，魏冲应徐德银的要求再次向其支付购房款150000元，徐德银出具内容为“收到魏冲香山花园点式楼1801号房屋面积118平方米房款人民币165000元整，余下的尾款35000元按鉴定（签订）的三方合同约定的时间2018年7月31日之前把合同改至魏冲名下”的收条并表示实际收款150000元，打165000元的条子算是房款，多出的15000元是利息。之后，徐德银未能履行合同约定的义务，魏冲多次催促未果，为此引起本案诉讼。诉讼过程中，徐德银通过手机短信向魏冲保证：“法院通知了，你要钱吗？我现在无锡等回去给你退钱。”“你既然要求法院退钱，我积极凑了还你，也没别的意思，房子也确实存在，我如果只在家待着那里弄钱，怎么解决问题，问题不解怎么顺利把房子手续办好，理不理解都得积极解决问题才行。”另查明，2019年9月17日，襄阳市樊城区人民法院（以下简称樊城区法院）依据已经发生法律效力的（2018）鄂0606民特361号民事裁定书，执行中查封了被执行人徐德银名下位于君和香山花园（襄阳长虹北路原农药厂厂区）小区点式楼18层1号房屋（建筑面积112平方米，购房收据编号0019921），查封期限为三年。本院认为，魏冲与徐德银、新明雅居公司订立的《房屋买卖（置换）合同》均系各方当事人真实意思表示，系在平等的基础上自愿协商签订的，该合同条款不违反法律、行政法规的相关规定，均应认定为合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。合同签订后，魏冲为履约作出积极准备，支付了定金及大部分购房款。徐德银未按约定的期限履行合同义务的行为显属不当，应当向魏冲承担违约责任。现案涉房屋已被樊城区法院执行查封，且由于徐德银的违约行为致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，魏冲请求解除《房屋买卖（置换）合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。徐德银应当退还魏冲定金130000元及购房款150000元，共计280000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故魏冲有权按照合同约定要求徐德银支付违约金。故对魏冲要求按房屋转让价格的20%即66000元支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。徐德银经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除魏冲与徐德银、襄阳市新明雅居房产经纪有限公司于2018年3月17日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、徐德银自本判决生效之日三日内向魏冲退还定金130000元、购房款150000元、赔偿违约金66000元，合计346000元；三、驳回魏冲其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6715元，由徐德银负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  刘爱华人民陪审员  吕焕云二〇二〇年七月十七日法官助理亢建书记员王靖