陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终992号 上诉人（原审被告）：吕拴岐，男，汉族，生于1970年1月21日，住陕西省凤翔县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告）:李志富，男，汉族，生于1954年12月31日，住陕西省凤翔县身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告）:徐锋，男，汉族，生于1956年1月13日，住陕西省凤翔县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李亚利，女，生于1962年11月22日，汉族，住陕西省凤翔县，系徐锋之妻，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 吕拴岐与李志富、徐锋租赁合同纠纷一案，凤翔县人民法院于2020年4月3日作出(2020)陕0322民初215号民事判决，吕拴岐不服该民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理,上诉人吕拴岐，被上诉人李志富、徐锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吕拴岐上诉请求：1、维持原判决结果，对判决书中认定的后五年租金交付方式错误事实和对后五年租金交付方式合同约定条款的错误理解予以改正或对该判决撤销、发回重审；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对后五年租金支付方式事实认定错误，超出了原告诉讼主张范围，原审对该事实错误认识和合同条款错误理解，影响或者有可能影响被告的合法权益。上诉人在承租以后还建了钢构房屋，合同中约定产权折旧补偿和抵顶手续，我要取得补偿款。 李志富辩称：我们签订了四份合同，都是先付租金后使用租赁物，前五年中每年到期分两次付清，后五年是一次付清不符合事实。房屋抵顶在合同里面没有约定。 徐锋辩称：租金一年一付，他要求后五年一次性付清不符合事实。合同有明确的约定房屋抵顶、租金、租金的支付方式。租金前五年分两次付清，对方要求后五年租金到期前一次性付清五年的租金。原审判决完全正确。 李志富、徐锋一审请求：1、判令被告支付2019年12月6日至2020年12月5日租赁费贰拾玖万元壹仟元（291000.00元）；2、判令被告支付迟延支付租金的滞纳金（按照租金额1%计算每月滞纳金）。3、判令被告承担本案的诉讼费用。 原审法院查明，二原告李志富、徐锋(出租方、甲方)与被告吕拴岐(承租方、乙方)，2013年10月6日，经原、被告协商，原告将位于凤翔县东关街7号院所属房屋场地整体出租给被告做家具商场经营使用(租期三年)，该合同履行未满一年，被告于2014年7月初向原告申请改变经营商品和经营规模，以及要求延长租赁年限，在原租赁合同的基础上，根据双方意愿，经协商就租赁续期等相关事宜于2014年7月27日签订了新的《房屋场地租赁合同》。并约定2013年10月6日双方签订的《房屋及场地租赁合同》剩余的两年期限仍然有效，再续租8年，新的《房屋场地租赁合同》租赁期限合计10年。租赁期限起止时间为2014年12月6日至2024年12月5日。租赁期间前五年，每年的租赁费分两次付清。租赁期间后五年，每年的租赁费在到期的前一个月一次性付清，每拖后一个月加收滞纳金1％。本合同签订后，前五年被告都能够按照合同约定的方式和时间正常支付租金，二原告称，从2019年12月6日起，是合同履行的第六年开始，本应按照合同约定于2019年11月1日一次性支付2019年12月6日至2020年12月5日期间的租金，但被告却未支付，原告多次催要，被告曲解合同不予支付，原告遂诉至一审法院，请求判如诉请。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋场地租赁合同》，系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属有效，双方均应恪守。本案主要争议焦点为二原告要求被告于2019年11月1日一次性支付2019年12月6日至2020年12月5日租赁费291000元其主张是否成立。对于争议焦点，二原告认为，其提交的合同文本银行交易明细等可以证明租赁费的支付方式系先交租费后使用，被告未按合同于2019年11月1日一次性支付2019年12月6日至2020年12月5日租赁费年度租金违反了合同，被告对此予以否认。被告认为后五年的租金被告最晚应在2024年11月5日，将后五年的租金一次性交清;而现在的时间并没有到2024年11月5日，二原告现在要求被告缴纳2019年12月6日至2020年12月5日租赁费29.1万元没有任何依据，不符合双方合同约定的租金支付方式。一审法院认为，涉案合同约定“4、…各年度租金支付表，表内下端栏内说明：各年度租金起止时间为上年12月6日至本年度12月5日止”。此条表明各个年度租金支付就是每个年度都有租金支付的内容。支付内容就是各年度应支付租金的金额，即前五年与后五年每个年度都有支付租金的金额。涉案合同约定“5、租金交付方式:按租金支付表所列数值每年到期前五年分两期付清(即每年的11月1日和次年的6月1日)，后五年在到期前一个月一次性付清，每拖后一个月加收滞纳金1％”。就是按租金支付表所列数值每年到期，前五年每个年度支付两次租金，每年到期，后五年在到期前一个月一次性付清。即就是每个年度到期前一个月一次性付清这一个年度的这一次租金。而非将后五年租金累加在一起在后五年租期期满前的一个月支付后五年累计的租金。亦非后五年每年租期开始前一个月支付这一年度的租金。该约定明确，根据文意理解，应为每年租期界满，到期前一个月一次性付清当年一年的租金。本案被告租赁原告房屋场地2019年12月6日至2020年12月5日的租赁期限并未到达界满期限，到期前一个月支付租金的时间亦未到达。此外原告主张本案租赁合同双方履行应为先支付租金，后使用租赁物。针对后五年租金支付方式，双方观点对立，意见分歧，合同文本亦未载明原告主张的文字表述。故对原告的诉讼请求因缺乏证据一审法院不予支持。综上，原告的诉讼请求及其主张观点不能成立，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定及《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条二款之规定判决如下：驳回原告李志富、徐锋的诉讼请求；本诉案件受理费5670元，由原告李志富、徐锋共同负担。 二审期间，上诉人为支持其主张向本院提交房屋产权交付承诺通知书、后续事宜处理办法通知书、房屋产权交付及处理办法的回复函、履行合同义务催告通知书、解除租赁合同通知书、解除租赁合同的回复函、起诉状、传票、撤诉申请、民事裁定书，拟证明：一审判决认定后五年租金支付方式影响合同履行，产生新的矛盾。 被上诉人质证认为对上诉人提交证据的真实性认可，证明目的不认可。 两被上诉人为支持其辩称向本院提交房屋产权交付承诺通知书、后续事宜处理办法通知书、房屋产权交付及处理办法的回复函、履行合同义务催告通知书、解除租赁合同通知书、解除租赁合同的回复函、上诉人邮寄被上诉人履行合同义务催告通知书、起诉状、传票、撤诉申请、民事裁定书，拟证明：上诉人无事生非，故意制造矛盾。 经合议庭评议认为，对上诉人及被上诉人提交证据的真实性认可，证明目的不认可。 本院认为，合同当事人应当全面履行各自的义务，依法行使合同权利。合同效力决定着合同当事人权利义务的有效性，它是合同能否顺利履行的基础，决定着当事人能否实现基于合同而产生的法律救济。本案中双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应作为解决双方纠纷的基本依据。上诉人吕栓岐上诉人称一审判决结果驳回一审原告诉请正确，但却错误认定后五年租金交付方式及对双方合同约定给付方式条款理解错误为由提起上诉，请求二审予以纠正。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”针对上诉人吕栓岐的上诉请求，先从双方合同约定的租金交付方式表述文意分析，看句子表述是否包含如上诉人所称的后五年租金是累计到租期届满前一个月一次性付清的意思表示。双方合同第二项中第5点约定：“租金交付方式：按租金支付表所列数值每年到期前五年分两期付清（即每年的11月1日和次年的6月1日），后五年在到期前一个月一次性付清，每拖后一个月加收滞纳金1%。”句子成分划分不仅是判断句子完整性的重要手段，更是掌握一个句子中心意思关键。从该句子成分上看，应是一个复句，时间状语“每年”修饰了后面两个分句“前五年....”“后五年....”，所以“后五年....”约定内容应理解为“每年到期前”。再从双方合同第二项中第4点约定的租期、续期、各年度租金支付表及续期内的年租费在原合同年租价的基础上每年按5%逐年递增的表述看，年度及各年度租金数额表述清晰，不存在文字及图表有示意后五年共计租金数额的表述。结合双方合同第二项中第5点约定，综合分析认定双方合同所称“后五年....”约定应为每年租期届满，到期前一个月一次性付清当年一年的租金。对此，一审分析认定恰当，上诉人所称理由不能成立。 一审对“后五年....”的分析认定是否超出一审原告诉讼请求？本院认为，一审原告起诉时诉讼请求要求吕栓岐（二审上诉人）支付2019年12月6日至2020年12月5日租赁费及滞纳金，对于该主张，支持与否，审理双方租赁合同效力及合同约定内容就是必须。一审通过对合同效力、约定租金支付方式分析认定后，得出判决结果，并非超出一审原告的诉讼请求。对此，上诉人吕栓岐上诉认为一审审理超出原告诉讼请求范围的理由不能成立。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5670元，由上诉人吕栓岐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 谈佳华 书 记 员 杨 哲 1