四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7792号等10案（案号详见附表一） 上诉人（原审原告）：李建伟等10案当事人（身份信息详见附表一） 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川恒运翔投资咨询有限公司。住所地：四川省成都市金牛区金立路9号综合楼栋1层1号。 法定代表人：杨树成，职务不详。 委托诉讼代理人：詹燕，四川信与和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张健，男，1979年10月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。 被上诉人（原审被告）：邛崃市远展企业管理有限公司。住所地：四川省邛崃市。 法定代表人：丁祥勇，总经理。 被上诉人（原审被告）：陈科友，男，1973年10月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人李建伟等10案当事人、四川恒运翔投资咨询有限公司（以下简称恒运翔公司）因与被上诉人张健、邛崃市远展企业管理有限公司（以下简称远展公司）、被上诉人陈科友房屋买卖合同纠纷共10案，不服四川省邛崃市人民法院一审判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李建伟等人上诉请求：1.撤销一审判决书；2.改判确认案涉房屋为李建伟等人所有；3.本案一审、二审诉讼费由恒运翔公司、远展公司、张健、陈科友负担。 事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。根据恒运翔公司提供的《资产转让合同》载明，该合同主体是恒运翔公司与张健、陈科友，而张健、陈科友双方实际是合作关系，共同为恒运翔公司的资产收购方权利人。张健委托远展公司出售案涉房屋并收取购房款、服务费，远展公司收取购房款和服务费后资金最终流向张健、陈科友。根据《合同法》第四百零二条即《民法通则》第三十五条，该《房屋买卖合同》直接约束李建伟等人与张健、陈科友。而一审法院仅认为《房屋买卖合同》仅约束李建伟等人与张健，属于认定事实错误和适用法律错误。 二、基于李建伟等人与远展公司签订的《房屋买卖合同》有效，按照《房屋买卖合同》约定及法律规定确认该房屋为李建伟等人所有。虽然恒运翔公司辩称其未授权远展公司销售房屋，未与李建伟等人建立房屋买卖合同关系。因远展公司无权处分，故远展公司与李建伟等人签订的《房屋买卖合同》无效。经庭审后，一审法院已明确该合同有效，且李建伟等人已履行完毕了自己的全部合同义务。而本案中李建伟等人未能办理过户登记的原因是恒运翔公司与张健、陈科友之间的纠纷造成。李建伟等人作为买受人对登记在恒运翔公司名下的房屋至今未办理过户登记无过错。请求二审法院改判确认该房屋为李建伟等人所有。 恒运翔公司答辩称：根据《最高人民法院关于适用的解释》第328条，请李建伟等人另行起诉。 张健、远展公司答辩称：请法院依法处理。 陈科友未发表答辩意见。 恒运翔公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的“《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效”的认定，并重新认定《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由李建伟等人、远展公司、张健负担。 主要事实和理由：第一部分，事实部分。一审判决认定案涉《房屋买卖合同》有效是错误的，理由为： 一、该认定等于认定张健享有恒运翔公司房屋的处置权，是将张健与恒运翔公司之间在成都市中级人民法院（2019）川01民初4708号案件未审先判，是错误的。（一）张健是否依《资产转让合同》享有处置权，应以（2019）川01民初4708号案件审理结果为依据。在该案中，张健的诉讼请求是确认《资产转让合同》无效，既然其自认《资产转让合同》无效，有如何根据该合同享有案涉房屋处置权。所以，张健一边在本系列案件中主张合同有效，其有权处置房屋，以达到骗取包括李建伟等10户购房者房款的目的，一边又在自己提起的诉讼中请求确认合同无效，这是很荒唐的。 （二）即便张健享有处置权，处置权范围是否包含案涉房屋也应当根据（2019）川01民初4708号案件审理结果为依据。即便《资产转让合同》第四条第（二）款第1项约定张健“在每一笔转让款支付后，就转让款金额对应物业范围内一方可对标的资产以层为单位进行拆分处理”，但前提应是“转让款金额对应范围内”，且“以层为单位”，而不是签订了《资产转让协议》就当然享有对恒运翔公司所有房屋的处置权。 对应张健在《资产转让合同》中“每一笔转让款”的支付义务（详见第一条第四款），而张健并未按照约定支付每一笔转让款，《资产转让合同》也最终因张健未足额支付款项根本违约而解除。从公安机关调查中张健、陈科友二人的供述来看，这也是不争的事实。 在成都市中级人民法院（2019）川01民初4708号案件中，张健确认合同无效，恒运翔公司反诉主张张健承担违约责任。因此，张健是否享有处置权，处置的范围是否包含案涉房屋，应以该案审理结果为依据。 当然，恒运翔公司认为，案涉房屋并不在张健向恒运翔公司转让款的范围内，也不属于同一楼层，即张健不享有案涉房屋处置权。 因此，一审法院认定张健委托远展公司与李建伟等人签订的《房屋买卖合同》有效，等于是确认了张健要诉请确认无效的《资产转让合同》是有效的，且张健依该合同享有恒运翔公司房屋的处置权（无论是否足额支付转让款），这等于是将（2019）川01民初4708号案件未审先判。 二、张健不享有案涉房屋处置权。 虽然《资产转让合同》约定将包括案涉房屋在内的房屋整体转让给张健、陈科友，但该合同双方未履行完毕即解除。张健尚未取得房屋所有权。 恒运翔公司是案涉房屋唯一合法的所有权人，有权将房屋进行处分。但恒运翔公司从未与李建伟等人签订过《房屋买卖合同》，李建伟等人也不是向恒运翔公司支付购房款。恒运翔公司也未对《房屋买卖合同》追认。恒运翔公司不同意过户案涉房屋是基于合法所有，张健、远展公司均不享有处置权，而不是一审法院载明的恒运翔公司与张健尚有纠纷未解决。 综上，张健在自身不具有处分权的情况下，无权授权远展公司二次处分，其授权远展公司与李建伟等人签订的《房屋买卖合同》系无效合同。 第二部分，程序部分。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条的规定，李建伟等人诉请将案涉房屋产权变更登记至其名下，该诉请即是对房屋的确权。而该房屋存在查封。所以对李建伟的诉请应当驳回起诉。结合事实部分的认定，至少应当中止审理。 二审中，恒运翔公司补充意见：1、关于李建伟等人与远展公司签订托管经营合同，一审中李建伟等人认为签订了托管经营合同其对房屋享有占有和使用，案涉房屋至今都是由兰庭酒店租赁经营，租金直接是向恒运翔公司支付，李健伟等人没有任何实际占有的行为，李健伟等人是否缴纳过物管费和享受过相应权利，托管合同是张健为了以另外一种方式收取差价，该合同没有履行，远展公司早就人去楼空，没有对案涉房屋进行任何托管经营，所以一份没有履行的合同，并不能证明其事实上占有和使用，而且事实上这整栋楼都是兰庭酒店租赁使用。 2、张健与李建伟等人的买卖合同属于下游合同，恒运翔公司一直强调张健没有权利进行二次处分，无权签订下游合同处分恒运翔公司房产，因为恒运翔公司与张健是买卖关系，不是委托销售关系，买卖关系意味着张健、陈科友要依据买卖关系合法取得所买房屋，享有所有权才能对房屋进行二次处分，资产转让合同中约定在支付转让款范围内享有处置权，该约定是基于双方及第三方在过户过程中，为配合其过户，而存在的规避税收的指示交付的行为，当时的资产转让合同约定很清楚，是配合在抵扣款范围内直接向第三方过户。该约定仅仅是基于双方对过户过程中的指示交付行为，并不代表张健根据该条约定享有权利处置恒运翔公司所有的房产。因此，也不存在张健享有处置权，所以授权远展公司与李建伟等人签订买卖合同这一权利。 3、恒运翔公司认为李建伟等人在与远展公司的买卖过程中自身存在严重的过错，一审时恒运翔公司对于过错列举了详细的书面意见，认为张健所处分的是恒运翔公司房产，其无权处分，买卖合同是无效合同。一审判决后一审承办法官有做过判后答疑，一审判决第5页认定房屋买卖合同直接约束买受人与张健，其认定买卖合同有效是仅仅在于张健与李建伟等人之间的有效，如果基于该有效合同没有过户房屋，恒运翔公司只能根据合同相对性向张健主张违约责任或赔偿权利，并不能因此要求恒运翔公司承担该合同有效的后果。这个认定过程中没有载明，仅仅是载明合同有效，但认定为有效的合同上处置的是恒运翔公司的房产，如果判决没有载明，恒运翔公司只能提起上诉。 李建伟等人答辩称：一、张健、陈科友、恒运翔公司之间在李建伟等十户购房时并没有争议与纠纷，张健、陈科友、恒运翔公司之间签订的资产转让合同是有效的，基于资产转让合同有效，张健、陈科友取得的案涉房屋的处置权，实际上李建伟等十户业主在购房时恒运翔公司、张健、陈科友通过的方式销售了近百套房屋，关于张健与恒运翔公司的纠纷，这十户业主并不知情。本案中李建伟没有能办理过户登记的原因实际是恒运翔公司、张健、陈科友之间的纠纷造成，李建伟等人已经实际支付房款，应该取得房屋的所有权。 二、张健委托远展公司与李建伟等十户业主签订的房屋买卖合同是依法有效的，根据买卖合同司法解释及一审法官的认定，合同是基于双方真实意思表示，且没有违反相关法律规定，依法应当有效。 三、这十户业主支出的购房款均是其血汗钱，现在却因为恒运翔公司与张健、陈科友之间的纠纷，导致不能取得房屋所有权，所以才想通过诉讼途径解决这个问题。 张健答辩称：张健与恒运翔公司实际履行了资产转让合同，本案涉及的交易也在资产转让合同履约期间，资产转让合同约定张健可以处理涉案房屋。 远展公司答辩称：远展公司是被委托人，按照合法委托办事，至于合同是否有效跟远展公司没有什么关系。 陈科友未发表答辩意见。 李建伟等人向一审法院起诉请求详见附表二。 二审中，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对于一审判决书中载明的事实无异议、无补充。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认，不再于二审判决书中累述一审法院查明的事实。 一审法院认为，李建伟等人认为在签订《房屋买卖合同》前，已知晓是张健委托远展公司与其签订该合同，且知道恒运翔公司与张健签订了《资产转让合同》。张健、远展公司均认可是张健委托远展公司销售该房屋。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故该《房屋买卖合同》直接约束李建伟等人与张健。李建伟等人与张健、远展公司均对《房屋买卖合同》效力无异议，认为合同有效，虽然张健尚未取得案涉房屋的权属证书，但《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。 李建伟等人认为恒运翔公司应承担过户义务是因为恒运翔公司是房屋登记所有权人，其将房屋卖给张健；要求张健承担过户义务是因为张健委托远展公司销售房屋；要求远展公司承担过户义务是因为远展公司将该房屋卖给李建伟等人；要求陈科友过户是因为陈科友作为担保人签订了担保书。一审法院认为，前文已述，《房屋买卖合同》直接约束李建伟等人与张健，故李建伟等人请求远展公司承担过户义务缺乏法律依据。李建伟等人仅因陈科友出具担保书担保过户，要求陈科友承担过户义务缺乏法律依据。恒运翔公司与张健尚有纠纷未解决，该房屋登记所有权人恒运翔公司不同意过户，张健并未取得案涉房屋权属证书，并且案涉房屋设定了抵押权且被查封，故李建伟等人要求将该房屋过户到其名下存在履行不能，因此对李建伟等人要求将案涉房屋过户到其名下的请求，一审法院不予支持。因李建伟等人主张过户请求一审法院不予支持，且合同对律师费无约定，李建伟等人也未提供充分证据证明律师费已实际发生，故对李建伟等人主张律师费的诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回李建伟等人的诉讼请求。一审案件受理费每案50元，由原审原告李建伟等人分别负担。 本院认为，关于李建伟等人上诉请求要求二审判决确认案涉房屋为李建伟等人所有的问题。本院审查认为，一审中李建伟等人的诉讼请求为：1.要求确认其与远展公司签订的《房屋买卖合同有效》；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助办理案涉房屋变更登记至李建伟等人名下；3.由恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。但二审中，李建伟在上述一审诉讼请求之外另提出要求确认案涉房屋为李建伟所有，属新增的诉讼请求。在二审中，恒运翔公司答辩提出李建伟等人应另行起诉，其意为不同意在本案中处理。故本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院在二审中对李建伟等人的该项诉讼请求不做处理，李建伟等人可以就该诉请另行起诉。 关于恒运翔公司上诉请求确认李建伟等人签订的《房屋买卖合同》无效的问题。本院审查后认为：第一，在二审中恒运翔公司主张该合同无效的理由为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。本院认为，恒运翔公司主张李建伟等人与张健、远展公司恶意串通，但并未提交相应证据证明存在李建伟等人与出卖人恶意串通的事实，故本院对其该项上诉理由不予支持。恒运翔公司主张违反法律、行政法规强制性规定，依据为《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本院认为，该第九条规定的内容为不动产物权登记生效以及例外的规定，并不涉及对当事人之间签订买卖合同的效力进行评判，故本院对其该项上诉理由不予支持。 第二，在二审中恒运翔公司主张该合同无效的理由为李建伟等人无权处分案涉房屋。本院审查后认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，即便张健在处分案涉房屋时未经恒运翔公司同意，但在李建伟等人支付了对价且无相应证据证明李建伟等人存在恶意串通损害恒运翔公司权利的情况下，案涉《房屋买卖合同》应为有效。故恒运翔公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按照各案一审判决确定的方式执行；每案二审案件受理费200元，由李建伟等人每案负担100元、由四川恒运翔投资咨询有限公司每案负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年七月二十九日 书记员 龙春光                            附表一（一审案号、二审案号以及上诉人（原审原告）身份信息）                               序号                       一审案号（2019）川0183民初                       二审案号（2020）川01民终                       上诉人（原审原告）身份信息                               1                       3393                       7792                       李建伟，男，1969年11月26日出生，汉族，住四川省蒲江县。                               2                       3394                       7790                       吴红军，男，1962年5月24日出生，汉族，住四川省邛崃市。             植茂珍，女，1963年7月1日出生，汉族，住四川省邛崃市。                               3                       3395                       7795                       侯佳利，女，1994年10月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。                               4                       3388                       7796                       杨岑伍，男，1971年4月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。                               5                       3389                       7798                       李宪蓉，女，1975年3月8日出生，汉族，住四川省邛崃市。                               6                       3385                       7801                       刘国英，女，1970年8月26日出生，汉族，住四川省蒲江县。                               7                       3077                       7803                       胡叶健，男，1989年10月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。             曾悦，女，1989年9月29日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。                               8                       3384                       7805                       刘刚，男，1976年1月27日出生，汉族，住四川省邛崃市。                               9                       3381                       7807                       徐明友，男，1957年11月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。             冯玉英，女，1961年7月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。                               10                       3386                       7811                       陈世龙，女，1977年8月16日出生，汉族，住四川省邛崃市。                                           附表二（一审案号、二审案号以及一审诉请）                               序号                       一审案号（2019）川0183民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审原审原告诉讼请求                               1                       3394                       7790                       1.确认李建伟与远展公司于2018年11月17日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助李建伟将位于邛崃市房屋变更登记至李建伟名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               2                       3393                       7792                       1.确认吴红军、植茂珍与远展公司于2018年11月4日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助吴红军、植茂珍将位于邛崃市房屋变更登记至吴红军、植茂珍名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               3                       3395                       7795                       1.确认侯佳利与远展公司于2018年11月24日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助侯佳利将位于邛崃市房屋变更登记至侯佳利名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               4                       3388                       7796                       1.确认杨岑伍与远展公司于2018年11月26日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助杨岑伍将位于邛崃市房屋变更登记至杨岑伍名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               5                       3389                       7798                       1.确认李宪蓉与远展公司于2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助李宪蓉将位于邛崃市房屋变更登记至李宪蓉名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               6                       3385                       7801                       1.确认刘国英与远展公司于2018年11月17日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助刘国英将位于邛崃市房屋变更登记至刘国英名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               7                       3077                       7803                       1.确认胡叶健、曾悦与远展公司于2018年11月24日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助胡叶健、曾悦将位于邛崃市房屋变更登记至胡叶健、曾悦名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费人民币11 000元。                               8                       3384                       7805                       1.确认刘刚与远展公司于2018年11月26日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助刘刚将位于邛崃市房屋变更登记至刘刚名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               9                       3381                       7807                       1. 确认徐明友、冯玉英与远展公司于2018年11月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助徐明友、冯玉英将位于邛崃市房屋变更登记至徐明友、冯玉英名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。                               10                       3386                       7811                       1.确认陈世龙与远展公司于2018年11月21日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助陈世龙将位于邛崃市房屋变更登记至陈世龙名下；3. 恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。