北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初19953号原告：北京龙海通达装饰工程有限公司，住所地北京市房山区阎村镇紫园南路北侧（敬老院）1号楼4层。法定代表人：孟竞浛，经理。委托诉讼代理人：白如静，北京熙明律师事务所律师。被告：北京市地方煤炭工业总公司，住所地北京市海淀区交大东路17号。法定代表人：李凤文，执行董事。委托诉讼代理人：崔岗，男，1962年12月3日出生，汉族，该单位经理。原告北京龙海通达装饰工程有限公司与被告北京市地方煤炭工业总公司买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京龙海通达装饰工程有限公司的委托诉讼代理人白如静，被告北京市地方煤炭工业总公司的委托诉讼代理人崔岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请法院判决确认被告名下的位于房山区青龙湖镇坨里村北的土地〔编号为110111112001GB00423和编号为110111112001GB00424的北京市地籍调查表确认的土地）的使用权为原告所有。2、请法院判决确认被告名下的位于房山区青龙湖镇坨里村北土地(编号为110111112001GB00423和编号为110111112001GB00424的北京市地籍调查表确认的土地）上的地上物所有权为原告所有。3、请法院判决被告协助原告办理以上土地使用权和地上物所有权的相关手续。4、诉讼费等由被告承担。事实与理由：上世纪九十年代末，被告开办的企业银涛公司欠原告煤炭款33万元。另外，银涛公司因其他欠款被法院强制执行，原告经拍卖程序购买了银涛公司的地磅和磅房。原告于2002年将上述问题请示银涛公司的开办单位，即被告。被告同意基于上述事实允许原告使用涉诉土地及房产。2006年，被告仍然无力偿还上述款项，故与原告签订协议书，允许原告出售涉诉房产，并约定售房款的10万元支付给被告。因原告已经购买了涉诉土地、房产中的地磅和磅房，如果将涉诉其他土地、房产出售，将影响原告对地磅和磅房的使用，故原告只得开会讨论并决定自行购买，此决定由被告认可。原告支付给被告十万元后，多次要求被告配合办理相关手续，但被告始终未能配合。买卖合同有几个文件，没有直接买卖合同，包括关于使用和处理原北京市银涛科技服务公司房屋及地磅问题的报告，2002年8月20日，由原被告盖章的一份涉及到本案的土地和房产的报告。第二个是协议书，2006年4月7日原被告双方盖章的协议书，还有2006年4月9日原被告盖章的关于购买市地煤房产的公司办公会会议纪要，三个文件，形成一个事实上的买卖关系，买卖的标的物是位于青龙湖镇坨里村北的土地以及房产，土地就是刚才括号里面的编号，两块地，房产就是需要核实的房产。这两块地上的房屋以及附属物。原告向被告再支付10万，之前就是第一份材料被告向原告的欠款33万，还有一个是7万是原告出资购买当时地煤拍卖银涛公司的地磅和地煤。这个有法院出具的收据。除了再支付10万之外，之前的33万货款欠款也折算为土地以及房产的价格，用33万的债权用于双方互抵。7万不在本案涉案土地使用权和房产对价里面，我想证明的是，2001年11月原告花7万从法院拍卖程序中购买了位于涉诉土地上的地磅以及地磅房，与本案没有直接关系，就是买卖关系的背景，地磅和磅房就在涉诉土地上，拍卖后被告交给了原告。如果被告这个地卖给别人的话，原告用这个地磅房和地磅很不方便，所以原告就又买了被告的土地。2006年4月10日原告给被告10万现金，有被告收据加上33万债权，共43万，是买卖本案的标的物即涉案的土地使用权以及土地地上物的价款。被告的义务是交付涉诉的土地以及房产给原告，向原告交付涉诉的土地和房产。我方认为交付完毕附随义务还有办理相应的权证，土地使用权证和房屋所有产权证。被告交付土地和房产在2006年4月9日履行了，后面没有办理任何手续。原告因为没有相应产权证遇到一些问题，一些障碍。因此，诉至法院。被告辩称，原告说的这个事，我受到我们领导委托过来的，基本没有什么意见，因为这个是2002年的事了，我多少知道一些，因为那个时候，被告欠原告点钱，拿坨里的地顶帐，好像还上过会，具体细节不清楚，肯定有这样一个事。原告已经在使用了，可以说是既定事实了。从被告来讲，原告的要求应该没有什么异议的，从法院这里就是爱怎么判怎么判，因为这个是历史遗留问题。认可房山区坨里村村里的两块土地是被告卖给原告的，肯定有这个事。关于原告陈述的两块土地使用权归原告所有，这个没有意见。土地他们一直在使着。转让的价款不知道，当时谈判条件不知道。关于第三项诉讼请求，原告要求协助办理相关手续，我理解是办过户，被告可以协助原告办，但是本来就没有证书，能不能办我不知道。本院经审理认定事实如下：原告提交地籍调查表两份（复印件），编号为110111112001GB00423，日期2014年4月18日，记载如下内容：土地使用权人：北京市地方煤炭工业总公司，组织机构代码证编号10197927-0，土地座落房山区青龙湖镇坨里村北。权属性质：国有建设用地使用权，使用权类型：未勾选。地籍号110111112001GB00423，宗地面积2244.65㎡。宗地四至：北房山青龙湖镇石梯村经济合作社，东北京市地方煤炭工业总公司，南房山区青龙湖镇坨里村经济合作社，西房山区青龙湖镇石梯村经济合作社。批准用途：其他商服用地（054），备注：房山区人民政府征用土地通知书（91）房政地字第17号。本宗地指界人签名孟广海，日期2014年4月18日。土地调查员刘克平、王佶，审核员杨文利，审核日期2014年4月28日。编号为110111112001GB00424,日期2014年4月18日，记载如下内容：土地使用权人：北京市地方煤炭工业总公司，组织机构代码证编号10197927-0，土地座落房山区青龙湖镇坨里村北。权属性质：国有建设用地使用权，使用权类型：未勾选。地籍号110111112001GB00424，宗地面积1346.95㎡。宗地四至：北至北京市房山区青龙湖镇石梯村经济合作社，东至北京市房山区青龙湖镇石梯村经济合作社，南至中国网通集团北京市通信公司，西至北京市地方煤炭工业总公司。批准用途：其他商服用地（054），备注：北京市房山县革命委员会，征用土地通知书：房革计地字第44号。本宗地指界人签名孟广海，日期2014年4月18日。土地调查员刘克平、王佶，审核员杨文利，审核日期2014年4月28日。以上地籍调查表2份被告无异议。2002年8月20日，北京万路通煤炭有限公司（简称万路通公司，后更名为北京龙海通达装饰工程有限公司）与被告共同签署《关于使用和处理原北京市银涛科技服务公司房院及地磅问题的报告》，记载“北京市银涛科技服务公司，因欠我公司煤款33万元，被我公司起诉，银涛公司败诉。但银涛公司无力偿还，经与我公司协商，房山法院认定，银涛公司以自己的办公院落和房屋做了抵押。另外，银涛公司因欠陈文秀款，也被陈文秀起诉，银涛公司败诉。房山法院拍卖地磅和地磅房，总公司找到我公司经理孟广海做工作，我公司出资7万元购买了所拍卖的地磅和磅房，并把支票交给了房山法院。前后我公司共计支付40万元，接管了银涛公司的办公院落房屋、地磅和磅房。我公司的目的是收回我们自己的40万元，为此我公司将以自主使用、出租等方式到2022年（或者银涛公司、总公司把40万元还给我公司），然后，将房院、地磅归还给银涛公司或者总公司。如果出让拍卖，我公司将争得总公司同意再行实施。北京市地方煤炭工业总公司批复：经办公会议研究，同意万路通公司自己使用或出租，期限20年，但未经总公司同意不准拍卖或转让”。落款双方公司盖章。2006年4月7日，万路通公司与北京市地方煤炭工业总公司签订协议书，约定：因万路通有限公司欲将原房山区坨里运销站房产中部分自有资产（中间院落）出售，北京市地方煤炭工业总公司所属资产（后院及前部磅房）将无法使用，经双方协商北京市地方煤炭工业总公司委托万路通有限公司将原房山区坨里运销站全部房屋财产（包括后院中间院落及磅房）整体出售，出售价款中万路通有限公司付北京市地方煤炭工业总公司资产出售款10万元整，付款日期为收到出售款项5日内。落款双方盖章。2006年4月9日，双方签署《关于购买市地煤土地、房产的公司办公会会议纪要》，内容：因银涛公司欠我公司煤炭款40万元，至今已经将近7年，市地煤公司始终不能偿还，现市地煤公司同意由我公司出售其位于青龙湖镇坨里村北的土地及房产，出售后由我公司再向市地煤公司支付款项十万元。以上事项经公司领导班子一致同意，购买市地煤公司的土地及房产，向市地煤公司再支付十万元。2006年4月10日，万路通公司交付被告10万元，被告出具收据。庭审中，原告陈述其以银涛公司的33万元债权加10万元现金，合计43万元购买被告的两块土地使用权及地上物。且2006年后，原告一直占有使用上述土地及地上物。被告对此表示无异议。2014年4月18日，针对涉案土地，国土管理部门对被告制作了北京市地籍调查表，但至今没有办理土地使用权登记。我院就涉案的土地及地上物向北京市规划和土地管理管委员发函调查，调查事项：“1、编号为110111112001GB00423和编号为110111112001GB00424的北京市地籍调查表复印件是否真实存在？贵单位是否存有对应原件？2、关于两份地籍调查表记载的土地，北京市地方煤炭工业总公司何时通过何种方式取得土地使用权？（划拨？出让？还是其他方式？地籍调查表未记载）。3、地籍调查表是否可以证明北京市地方煤炭工业总公司合法享有对应地块的土地使用权？北京市地方煤炭工业总公司是否可以对地籍调查表记载的土地办理土地使用权登记？4、地籍调查表记载的土地，北京市地方煤炭工业总公司是否可以转让其土地使用权？贵单位是否同意？办理土地使用权证过户变更登记的条件和流程？5、地籍调查表记载土地的地上建筑物是否办理过建设用地规划审批手续？”北京市规划和自然资源管理委员会房山分局复函如下：一、两份地籍调查表属实。二、1101111112001GB00423宗地，北京市地方煤炭公司于1991年6月18日取得征用土地通知书（91）房政地字第17号；110111112001GB00424宗地，县工业局经理部于1973年10月30日取得征用土地通知书：房革计地字第44号，未查询到北京市煤炭工业总公司出让和划拨的土地手续。三、地籍调查表不可以证明北京市地方煤炭工业总公司合法享有对应地块的土地使用权。不动产登记属于依申请登记，是由当事人自愿申请。并列明了首次登记的条件和流程。四、依据不动产登记工作规范要求，该单位取得国有建设用地使用权首次登记后，可以申请国有建设用地使用权转移登记。五、地籍调查表中记载的土地的地上建筑物，经核实，未查询到办理过建筑工程规划许可证。原告申请调查令调取了北京市房山县革命委员会房革计地字第44号征用土地通过书，记载1973年10月30日房山县工业局在坨里公社石梯大队申请用地，业已核准，核准项目用途建泵站，1.95亩。房山县工业局向石梯大队支付征地款97.5元。1990年12月18日，北京市房山区乡镇企业经济委员会与北京市地方煤炭工业公司在北京市房山区房地产交易所办理房交字第217号《房产卖契》，将坨里村货站的1-9号房卖与北京市地方煤炭工业公司。房山区人民政府征用土地通知书（91）房政地字第17号记载，“地方煤炭公司：你单位因工程建设需要申请占用我区坨里乡石梯村土地，经审核业已批准，特此通知，非耕地3.3亩。1991年6月18日。北京市乡镇企业局房山坨里运销站向石梯村支付土地补偿费和地上物补偿款共计22000元。国家建设征地拆迁结案表记载北京市乡镇企业局房山坨里运销站”。以上征地通知书均未记载土地取得属于划拨还是出让，且没有记载使用年限。2016年12月30日，北京市国土资源局房山分局向北京市地方煤炭工业总公司发出2016第061号、062号土地权属审查告知书，告知“根据你单位的申请，按照北京市土地权属审查办法的有关规定，经调查核实，截止到2016年12月30日，该用途范围内现有宗地共计1宗，地籍状况表及地籍状况图见附件，本告知书自下发之日起有效期为1年，仅限于办理相关国土资源审批事项使用”。被告未申请办理土地权属审批。本院认为，关于抵债协议的效力。本案协议被告以土地使用权和地上物抵偿买卖合同项下债务，实质是土地使用权转让合同，且被告未取得标的土地的土地使用权登记证书。原告提交地籍调查表两份，国有土地管理部门答复地籍调查表不可以证明被告合法享有对应地块的土地使用权，不动产登记属于依申请登记，由当事人自愿申请，并列明了办理国有建设土地使用权首次登记的流程。北京市规划和自然资源委员会房山分局复函亦未对上述土地属于出让还是划拨作出定性，亦未表示同意涉案土地使用权转让。国有土地使用权转让合同应遵守国有土地使用权的行政法规特别规定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。在被告未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的情况下，涉案抵债协议处于未生效状态。原告主张被告办理涉案两宗地及地上物的转移变更登记的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认国有土地使用权和地上物所有权的主张。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。国有土地使用权和房屋所有权属于物权，应适用物权法的规定以登记为准，在涉案土地没有完成土地使用权初始登记的情况下，原告依据协议要求确认其享有涉案土地的使用权和地上物所有权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，判决如下：驳回原告北京龙海通达装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费7750元，由原告北京龙海通达装饰工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  栾林林人民陪审员  隗和群人民陪审员  张玉玲二〇二〇年七月二十八日法官 助理  马存君书 记 员  佟 彤