北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5687号原告（反诉被告）：刘学，男，1993年9月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王宇翾（刘学之妻），女，1992年6月3日出生，汉族，北京市海淀区西三旗街道政务服务中心职员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：黄颖，女，1982年8月29日出生，汉族，北京市传奇假日国际旅行社有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：尹广浩（黄颖之夫），男，1976年3月15日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告（反诉被告）刘学与被告（反诉原告）黄颖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘学、被告（反诉原告）黄颖及其委托诉讼代理人尹广浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学向本院提出诉讼请求：1.判令黄颖赔偿我搬家费运输费1080元、家电拆装费550元、中介服务费1800元、2019年12月16日至2020年1月15日按房屋月租金30%补偿房租600元，以上共计4030元；2.判令黄颖退还我房屋保证金1800元、剩余房租3192.23元、剩余燃气费783.34元、剩余电费104.29元、剩余车位费1100元，总计6979.86元；3.判令黄颖承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月14日，我与黄颖签订了三年的定期租赁合同。房屋位于北京市昌平区×（以下简称×村）新区×室，房租的支付方式是按季度交纳，每季度支付5400元，每次年增长租金10%。由于黄颖未遵守合同租期约定，经协商拒绝退还我保证金、电、燃气、车位等剩余费用以及赔偿我实际损失，双方协商未果。黄颖于2019年12月16日在微信上正式通知我在2020年1月15日收房，如我未按时腾退房屋则会强行更换门锁，现我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告黄颖辩称：我们是在2018年5月14日签订的租赁合同，2019年12月15日我和刘学说我家遇到事情想把房子卖了，我和刘学商量，看其是否能搬家，刘学不同意并提出好多费用让我支付。我们签的合同里只约定提前解除合同需支付一个月的租金，刘学提出的诉讼请求在我们的合同里没有显示，刘学以各种方式说一些过激的话，我说可以在本小区找一个同户型的房屋，我觉得房屋是我的，我就可以提前解除合同。2020年1月9日我收到法院的传票就考虑要继续租给他，后来法院通知我说刘学撤诉了，撤诉之后刘学又向我要钱，他的家具还放在我的房子里，现在房屋里是空的只有刘学的家具。刘学在我房屋的墙上打眼，我买的是毛坯房，装修之后让刘学入住的，刘学住了一年多，把卫生间墙上打了很多眼安架子，后来把架子卸走了，厨房也是，客厅的墙面也有很多破坏的地方，我觉得刘学可以用不需要打孔的东西贴在瓷砖上，浴室瓷砖我需要拆掉，卫生间瓷砖也需要重新做防水。刘学的柜子至今我都没有动一直在屋里放着，房屋我也没有租给别人。刘学以微信的方式恐吓我。对刘学的诉讼请求我可以赔偿一个月房租作为违约金，保证金我退不了，保证金是为了保证我出租给刘学一个完好的房屋，交房给我的时候我可以允许房屋有一些污损，但是不能破坏的太严重。刘学的第一项诉讼请求我不同意，因为合同里没有约定。保证金不同意退还，剩余房租不同意退还，因为他的柜子一直放在房屋里。其他的还没有交接我不确定，车位费不是交给我的是交给物业的。反诉原告黄颖向本院提出诉讼请求：1.判令刘学赔偿我15000元用于恢复客厅墙面、卫生间防水及瓷砖、厨房防水及瓷砖；2.判令刘学支付我2020年2月14日至2020年5月28日期间的房租7000元；3.判令刘学承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月14日，我与刘学签订三年的租房协议。由于2019年12月份我家里遇到难事，急需一大笔钱，不得已欲将房子出售。2019年12月15日我与刘学商量卖房，按照协议约定，我擅自提前终止合同，应当按照一个月租金向刘学支付违约金，并退回剩余房款，但是刘学不同意，协商未果，将我诉到法院。我在2020年1月10日收到法院传票，按照刘学的诉求告知法院我同意继续履行房屋租赁合同，法院回复我称刘学已经撤诉，并且说已经租到房子了。这种结果导致我卖房又延期了，受到经济损失。我租给他房子的时候，房屋是刚刚装修好的，但是现在房子墙面、厨房、卫生间都被破坏了，都是窟窿，房屋目前还存放有刘学的柜子，我也不敢搬，导致房子也租不出去，故我提起反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告刘学辩称：装修的问题，合同中已经写明了允许我进行装饰装修。黄颖主张的1.5万元赔偿没有相关证据，不知道怎么得来的。让我补交房租的问题，我们之前在微信上沟通过，黄颖是违约方，我们在微信上谈过赔偿问题，但没有谈成。我的合同签的是三年，合同没有到期，我的柜子没有地方放。2月份的时候黄颖将房屋出售了，剩下的房租不知道黄颖是以谁的名义来主张的，现在要我支付房租没有道理。本院经审查认定事实如下：2018年5月14日，刘学（乙方）与黄颖（甲方）签订《房屋租赁合约》，约定：甲方同意把昌平区×室的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。乙方所租房屋仅为居住使用，不得进行任何违法活动，否则后果自负。租期自2018年5月14日起至2021年5月13日止，租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。租金每月1800元，租房押金1800元，相当于一个月租金，按每次年增长房屋租金10%。乙方每三个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时支付。甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。乙方承担在租赁时发生的水费、电费、电话费、网络费、燃气费、采暖费。租房使用保证金存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用、房租、房内物品损坏或短缺、房屋状况，结算后一次性不计利息退还乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回。甲方允许乙方在租赁期间对此房屋进行合理的装饰装修。如甲方擅自提前终止合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款给乙方。双方还约定了其他事项。合同签订后，黄颖将涉案房屋交付刘学居住使用，刘学支付黄颖租金至2020年2月14日（房租自第二个租赁年度开始按照每月2000元的标准支付）及押金1800元，并通过黄颖转交涉案房屋所在物业公司北京奤夿屯物业管理有限公司2019年度的车位费1200元，于2019年11月23日向北京奤夿屯物业管理有限公司支付2020年1月1日至12月31日期间的车位费1200元。2019年12月15日黄颖告知刘学因其急需用钱，故打算将涉案房屋出售，并同意按照合同约定支付刘学一个月房租作为违约金，刘学主张上述费用不足以弥补其损失，故不同意解除合同，要求继续履行双方合同，双方就解除合同问题及刘学搬离涉案房屋一事未能协商一致。2019年12月16日黄颖通过微信告知刘学合同于2020年1月15日到期，其将于2020年1月16日收房。2019年12月20日黄颖向刘学发送《解除房屋租赁合约通知书》，载明：现通知你解除租赁合约，我方会按照合约里约定向你支付解除合约违约金，并退回剩余房租，望收函后在2020年1月15日之前迁出该房屋，若在2020年1月15日18时未搬出该房屋，否则我方有权自行更换房锁，由此产生的一切责任由你方自行承担，并追究你的法律责任。收到上述通知后，刘学明确表示因黄颖支付的违约金不足以补偿其实际损失且双方未进行合理协商，故要求继续履行双方合同。同日，刘学向本院递交起诉书，要求黄颖继续履行双方合同。黄颖于2020年1月9日收到本院送达的起诉书后向本院表示其同意继续履行合同。2020年1月上旬，刘学将物品从涉案房屋处搬离，并支出搬家运输费1080元、家电拆装费550元及另行租房的中介服务费1800元。2020年1月14日刘学向本院申请撤回起诉，并于2020年1月18日向黄颖发送《腾退房屋告知书》，告知黄颖其已于2020年1月15日搬离涉案房屋，要求黄颖赔偿其各项损失4030元、返还各项费用6979.86元，并告知黄颖其将于黄颖支付上述费用后归还黄颖涉案房屋的水、电、燃气、门禁等卡片及钥匙。因双方存在争议，黄颖在收到上述告知书后并未支付刘学相应补偿款，刘学亦未与黄颖办理房屋交接，并将其所有的小柜子一个一直存放于涉案房屋处，且明确告知黄颖无权处置其个人物品。黄颖于2020年1月18日与第三方签订《房屋流转协议》，将涉案房屋出售给第三方，于2020年2月14日进入涉案房屋，并在之后与第三方办理了房屋交接，将涉案房屋交付第三方。本案审理过程中，在本院主持下，刘学于2020年5月28日将其所有的小柜子搬离涉案房屋。另查，刘学在使用涉案房屋期间，为安装置物架，在涉案房屋卫生间、客厅的墙上打了若干窟窿眼，黄颖主张上述行为导致房屋墙面需要重新粉刷、瓷砖需要更换，故要求刘学赔偿15000元。另经双方确认，刘学交纳的燃气费尚余783.34元、电费尚余104.29元。再查，涉案房屋系黄颖从奤夿屯村委会处购买的、建设在奤夿屯村集体土地上的小产权房，未取得相应规划审批手续。上述事实，有《房屋租赁合约》、微信聊天记录、照片、视频、《解除房屋租赁合约通知书》、微信转账记录、小米售后上门服务单、收据、财务专用收据、《房屋流转协议》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘学与黄颖签订的《房屋租赁合约》虽系双方当事人真实的意思表示，但涉案房屋系建设在奤夿屯村集体土地上的小产权房，未取得相应的规划审批手续，故刘学与黄颖签订的《房屋租赁合约》因违反了法律的强制性规定应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄颖作为房屋出租人，应当知晓涉案房屋系建设在奤夿屯村集体土地上的小产权房，双方就涉案房屋达成的《房屋租赁合约》可能产生无效的法律后果，且在双方合同履行过程中，黄颖因需要卖房提前让刘学搬离涉案房屋，导致双方合同最终未能继续履行，故黄颖应就合同无效及合同无法履行的后果承担主要责任。刘学作为承租人，在签订合同前未对涉案房屋的产权性质进行严格审查即签订合同，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。本院根据诚信原则，考虑双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由黄颖承担70%的责任，由刘学承担30%的责任。双方合同虽属无效，但刘学实际占有使用涉案房屋期间应当支付黄颖房屋占有使用费。刘学虽于2020年1月18日告知黄颖其已于2020年1月15日搬离涉案房屋，但刘学并未与黄颖办理房屋交接手续，亦未将涉案房屋的钥匙返还黄颖，故刘学关于其已于2020年1月15日将涉案房屋返还黄颖的主张，本院不予采信。鉴于黄颖于2020年2月14日已能进入涉案房屋，应视为黄颖已于2020年2月14日将涉案房屋收回，故刘学应按双方合同约定的标准支付黄颖2020年2月14日之前的房屋占有使用费。鉴于双方均认可刘学已支付房屋租金至2020年2月14日，故对刘学要求黄颖返还房屋租金3192.23元的诉讼请求，本院不予支持；2020年2月14日后，黄颖虽收回了涉案房屋，但刘学一直未将其放置在涉案房屋处的小柜子搬离，且明确告知黄颖无权处置其个人物品，直至2020年5月28日经本院主持才将小柜子从涉案房屋处搬离，故黄颖要求刘学支付上述期间房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持，具体数额由本院考虑小柜子占用涉案房屋的面积及给黄颖造成的实际影响酌情确定为700元，黄颖诉讼请求过高的部分，本院不予支持；双方合同虽约定刘学在承租期间有权对涉案房屋进行合理的装饰装修，但刘学在使用涉案房屋期间在房屋卫生间、客厅的墙上打了若干窟窿眼，给涉案房屋的墙面造成了一定损坏，且超出了合理和必要的限度，故对黄颖要求刘学赔偿相应损失的诉讼请求本院予以支持。双方合同明确约定刘学支付的房屋保证金1800元用于确保房屋状况，现刘学的行为确对涉案房屋的墙面造成一定损坏，故刘学支付的房屋保证金1800元可作为对涉案房屋墙面的修复费用，本院不再判令黄颖返还，黄颖要求刘学赔偿15000元修复费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；刘学因另行租房支出的搬家费1080元、家电拆装费550元、中介服务费1800元及2020年3月至12月期间未使用的车位费1000元属于刘学因合同无效及合同未能继续履行导致的实际损失，根据本院确定的责任比例，刘学的上述损失应由黄颖负担3101元；刘学要求黄颖返还剩余燃气费783.34元及剩余电费104.29元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；刘学要求黄颖支付2019年12月16日至2020年1月15日房屋月租金30%补偿金600元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘学与黄颖于二○一八年五月十四日签订的《房屋租赁合约》无效；二、黄颖赔偿刘学损失3101元，返还刘学燃气费783.34元、电费104.29元，以上共计3988.63元；三、刘学支付黄颖房屋占有使用费700元；上述第二、三项折抵后，由黄颖支付刘学3288.63元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回刘学的其他诉讼请求；五、驳回黄颖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38元，由刘学负担24元，已交纳；由黄颖负担14元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费175元，由黄颖负担169元，已交纳；由刘学负担6元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇二〇年七月七日书记员  高 曼