江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0302民初101号原告：唐文荣，男，1991年10月30日出生，汉族，住本市云龙区。原告：王婷，女，1993年5月20日出生，汉族，住本市云龙区。被告：徐州市中维地产有限公司，住所地徐州新城区吉田商务广场南区B栋433室。法定代表人：张弘，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪洁，江苏永伦律师事务所实习律师。原告唐文荣、王婷与被告徐州市中维地产有限公司（以下简称:中维公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐文荣、王婷、被告徐州市中维地产有限公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告唐文荣、王婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期上房违约金29055.5元（逾期上房违约金从2019年1月1日起按照已付房款790625元的万分之一点五按日计算至2019年9月3日为29055.5元）及房屋面积差价款4307.2元【（88.05-88.66）/88.66=-0.69%；（88.66-88.05）*6618.32=4307.2元】，以上合计33362.7元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2016年12月27日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售，合同号0501750），该合同约定，被告向二原告出卖的商品房为徐州市云龙区富春路16号月桥花院24幢1单元701室，该商品房单价为每平方米6618.32元，总价款790625元，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。原告按约向被告支付了购房款项，但被告未按约定日期向原告交付该商品房，直至2019年9月3日才向原告交付案涉房屋，被告逾期交付房屋的行为构成违约，应向原告给付逾期上房违约金。另，被告向原告交付的房屋经其委托的测绘部门徐州禹贡地理信息科技有限公司测绘，存在套内面积差0.61平方米，应按照约定向原告赔付房屋面积差价。原告在上房时看到被告张贴的《关于三期上房逾期赔付的公告》中“自上房宽展期届满的第二天起计算违约金”，注意到《商品房买卖合同》附件关于商品房交付宽展期及违约金的约定。但对比该合同买受人逾期付款的责任，在约定的买受人逾期付款的违约责任时并未约定原告逾期付款所平等享有的宽展期，且约定的逾期付款违约金过分高于其约定的逾期上房违约金。被告在双方已经明确约定交付日期的情况下，再将逾期上房的违约金起算时间延后4个月，免除了被告逾期交付房屋应承担的相应责任，排除了原告在被告逾期交房时应享有的相应逾期上房违约金的权利，明显有失公平，故逾期上房违约金应从2019年1月1日起按照已付房款万分之一点五按日计算至实际上房之日止。综上，原告维权维权未果，遂诉至法院，请求判令支持原告诉讼请求。被告答辩称：唐文荣、王婷要求答辩人支付从2019年1月1日—2019年9月3日逾期上房违约金29055.5元，部分诉请无事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议第3条处理。”补充协议第3条约定“如出卖人不能按照本合同第十一条规定交付时间交房买受人同意给予出卖人四个月（即延至2019年4月30日交付，含当日）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担逾期交付违约责任，本合同继续履行；出卖人应于宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。”根据上述条款约定，涉案逾期上房的起止时间应为2019年5月1日至2019年9月2日，因此答辩人愿意赔偿被答辩人的逾期上房违约金14824.22元（790625元×0.00015×125天），而非29055.5元。唐文荣、王婷要求答辩人支付面积差价款4307.2元的诉请缺乏事实及法律依据。合同约定的涉案房屋预测建筑面积119.46平方米，实测产权登记面积为119.97平方米，超出了0.51平方米，误差比为0.43%【（119.97-119.46平方米）/119.46平方米】根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条关于面积差异处理的方式，双方选择了第4种处理方式即按照附件十一第4条处理，从合同约定内容来看，并不是按照套内建筑面积计算误差。所以，被答辩人要求答辩人按照套内建筑面积赔偿误差损失没有事实及法律依据。综上所述的，答辩人愿支付从2019年5月1日-2019年9月2日期间的逾期上房违约金14824.22元，对于唐文荣、王婷提出的其他诉讼请求，没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，原告唐文荣、王婷（买受人）与徐州市中维地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同号为0501750），约定：买受人购买的商品房为位于，该商品房的规划用途为住宅，该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为26层其中地上24层，地下2层，该商品房的房产测绘机构为徐州市宏伟测绘制图公司，其预测建筑面积共119.46平方米，其中套内建筑面积88.66平方米，分摊共有建筑面积30.80平方米。该商品房层高为2.9米，有1个阳台，阳台为非封闭式。出卖人与买受人按照建筑面积计算该商品房的价款，该商品房单价为每平方米6618.32元，总价款为790625.00元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取公积金贷款的方式进行付款，买受人应当于2016年12元27日前支付首期房价款290625元，占全部房价款的36.76%，余款500000元向徐州市住房公积金管理中心申请贷款支付，该商品房的预售资金监管机构为徐州市住房置业担保有限公司，预售资金监管账户名称为徐州市中维地产有限公司，账号为32×××91.逾期的付款责任规定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间进行处理，逾期在60日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该商品房交付条件为已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。双方约定逾期交付的责任：如出卖人不能在2018年12月31日前向买受人交付该商品房的，买受人同意给予出卖人四个月（即延至2019年4月30日交付，含当日）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担逾期交付违约责任，本合同继续履行。买受人给予的交房宽展期届满，但未超过六个月（即至2019年6月30日，含当日），自宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人在2019年7月1日仍未交房的，买受人应书面催告出卖人在一个月内履行交付，出卖人在买受人书面催告后一个月内仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的应在出卖人书面交房通知确定的交付日前书面向出卖人提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续后60日内退还买受人已付房款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人赔偿损失，如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。若在书面交房通知确定的交付日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。双方并约定关于面积差异的处理：当产权登记面积于合同约定的面积误差比绝对值在±0.5%以内（包括±0.5%）的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值在-3%（包括-3%）至-0.5%（不包括-0.5%）之间，及0.5%（不包括0.5%）至3%（包括3%）之间，按每平方米建筑面积单价据实结算（房价款存在差额的部分不计利息）本合同继续履行。若因产权登记面积与合同约定面积的误差，导致买受人以产权登记面积为计价基础所应承担的费用（包括但不限于印花税、契税、专项维修资金等）增加或减少的，买受人均应按照该房屋实际交付时产权登记面积及政府相关标准足额支付。在合同中双方还约定格式条款提示说明和确定：买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任条款作出特别提示，买受人以充分理解并同意其全部内容。双方协议签订后，被告于2019年9月3日办理交房手续。2019年9月8日，月桥花院小区三期24#-1-701业主向徐州中维地产有限公司发出关于月桥花园24#-1-701室房屋的维修通知：2019年9月3日办理上房手续后，发现徐州市中维地产有限公司交付的房屋不符合双方的签订的《商品房房屋买卖合同》（合同号：0501750）交付条件，存在问题如下：1、客厅地面空鼓开裂，2、厨房南面墙空鼓，3、客厅卫生间及主卧室卫生间地面防水未做，4、墙顶面不平，平整度差距较大，恶意用石膏粉找平。发现上述问题后，业主于2019年9月8日通知了物业，物业安排工程师上门勘验，工程师经现场勘验确认上述问题存在并予以上报，经与物业核实，上述问题已经报送至开发商处，但开发商未及时予以维修。因贵公司逾期上房已经致使业主长期未能占有、使用上述房屋，现我方急于装修入住，且即将装修施工，请贵公司予以理解和关注，尽快安排施工人员上门维修，按照《商品房房屋买卖合同》约定履行保修责任，我方不甚感激。若贵公司未能及时对上述问题予以维修，为避免损失扩大，我方将自行维修，产生的相应维修费用应由贵公司承担。2019年9月2日被告关于三期面积差退补发出公告：依据《商品房买卖合同》约定，当产权登记面积与合同约定面积误差绝对值在±0.5%以内（包括0.5%）的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值在-3%（包括-3%）至-0.5%（不包含-0.5%）之间，及0.5%（不包括0.5%）至3%（包括3%）之间，按每平方建筑面积单价据实结算（房价款存在差额的部分不计利息）。徐州市中维地产有限公司严格按照《商品房买卖合同》约定，对登记面积小于合同面积的买受人退还差价。徐州禹贡地理信息科技有限公司测绘表显示：涉案房屋实测产权登记建筑面积为119.97平方米，套内面积88.050平方米，为此原告诉至法院要求被告承担逾期上房违约金并支付房屋面积差价款。被告以辩称理由进行答辩，表示原告计算违约金标准错误，双方《商品房买卖合同》约定了交付房屋宽展期，因此逾期期限计算与原告计算标准不一，双方约定面积差额应按建筑面积计算，原告按照套内面积计算不符合约定，庭审中双方各执己见，经本院调解无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人双方违反合同的应当各自承担相应的责任。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实、内容明确，符合法律规定，该协议合法有效。双方应按约定履行各自义务。关于原告主张的支付逾期上房违约金29055.5元，首先，该《商品房买卖合同》中双方对逾期上房时间进行约定，“被告作为出卖人应当在2018年12月31日前向买受人原告交付该商品房。双方在合同中对逾期交付房屋的责任还规定：如出卖人不能在2018年12月31日前向买受人交付该商品房的，买受人同意给予出卖人四个月（即延至2019年4月30日交付，含当日）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担逾期交付违约责任，本合同继续履行。”经双方举证证实，原告在2016年12月27日，与被告签订《商品房买卖合同》，2017年6月5日原告办理房屋所有权证书，2019年9月3日，被告为原告办理上房手续，原、被告双方虽在《商品房买卖合同》约定了房屋交付期限为2018年12月31日前，但原、被告双方亦在该合同中约定如被告不能在本合同规定期限（即2018年12月31日前）交房，原告在签字表示同意给予被告四个月（即至2019年4月30日，含当日）的交房宽展期，故涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限应为2019年4月30日前。现被告未在该期限内履行交付房屋义务，应当承担违约责任。原告虽认为该宽展期约定显失公平，表示逾期期限应按2019年1月1日计算，但双方在签订《商品房买卖合同》时对该条款经过协商有双方签字认可，并对相关格式条款作出特别提示后，作为买受人的原告已充分理解并同意该条款，该约定反映双方真实意思表示，并无违反法律规定情形，因此该约定条款合法有效，现原告并无证据证实该条款显失公平情形存在，对原告该主张本院不予采信。因被告书面通知原告办理上房交付手续的时间为2019年9月3日，故根据双方在合同及补充协议中约定的房屋实际交付期限2019年4月30日前，被告实际逾期时间为2019年5月1日至2019年9月2日，逾期125日交房，该逾期上房违约金应为14824.22元（790625元×0.00015×125天），对此被告庭审中亦予以认可，因此对原告诉讼请求超过该部分的主张本院不予支持。关于原告主张的房屋面积差价款4307.2元，双方在《商品房买卖合同》上约定“当产权登记面积于合同约定的面积误差比绝对值在±0.5%以内（包括±0.5%）的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值在-3%（包括-3%）至-0.5%（不包括-0.5%）之间，及0.5%（不包括0.5%）至3%（包括3%）之间，按每平方米建筑面积单价据实结算（房价款存在差额的部分不计利息）本合同继续履行，”经双方举证能够确定双方在合同约定预测建筑面积共119.46平方米，其中套内建筑面积88.66平方米，经徐州禹贡地理信息科技有限公司测绘表显示：涉案房屋实测产权登记建筑面积为119.97平方米，套内面积88.050平方米，套内面积相差-0.61平方米，建筑面积相差0.51平方米，对于面积差异的处理方法双方约定是按每平方米建筑面积单价据实结算。且双方约定购买房屋的计价方式也是按照建筑面积约定价格，因此应认定双方约定的面积差距是按建筑面积进行计算，现原告购得房屋建筑面积与预测建筑面积相差0.51，超出了双方约定面积，被告交付房屋符合双方合同约定，并未出现房屋面积不足情形，对原告要求按照套内面积差距进行赔偿不符合双方约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告徐州市中维地产有限公司于本判决书生效后十日内支付原告唐文荣、王婷违约金14824.22元；驳回原告唐文荣、王婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元（原告已预付），由被告徐州市中维地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳审 判 长  朱 静人民陪审员  孔 艳二〇二〇年七月十八日法官 助理  翟 苗书 记 员  郭思晨