浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4208号 上诉人（原审被告）浙江万亚置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城1幢311（商务办公）室，统一社会信用代码91330101699802073R。 法定代表人滕荷雪，执行董事。 委托代理人郑佳慧、夏瑜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）林舜尧，男，1976年7月2日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人陈燕，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 上诉人浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）因与被上诉人林舜尧合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人万亚公司的委托代理人郑佳慧，被上诉人林舜尧的委托代理人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，林舜尧、丁添慧系夫妻关系，其共同共有杭州经济技术开发区万亚名城地下室1179室商铺。2017年1月9日，本案双方签订《万亚名城商铺委托管理协议》，约定林舜尧将其购买的万亚名城1179号商铺（建筑面积为35.51平方米）委托万亚公司进行出租和经营管理，委托期限自2017年7月1日起至2027年6月30日止。租金以万亚公司与承租人签订的《租赁合同》约定的实际租金为准，第一年至第二年为市场培育免租期，第三年至第十年按实收到的租金扣除国家规定的相关税费后林舜尧得到80%、被告得到20%的管理费。租金于每个自然年的6月30日和12月31日前支付。因万亚公司原因导致本协议无效、解除、提前终止或无法履行的，万亚公司应赔偿给林舜尧及实际使用人造成的全部损失，并承担林舜尧或实际使用人为此支付的诉讼费、律师代理费等。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，林舜尧向万亚公司交付了案涉商铺。万亚公司分别于2019年7月12日、2020年1月7日向林舜尧支付租金9689.80元。2019年8月31日，林舜尧委托律师向万亚公司送达了《律师函》，载明林舜尧收到的租金收益严重低于市场租金价格，林舜尧要求万亚公司于2019年9月5日前向其交付万亚公司与承租人签订的租赁合同并按实际租金的80%向林舜尧足额支付租金收益。另查明，“58同城”“赶集”网等第三方平台显示“万亚美食城”商铺租金为11.11元/平方米/天。林舜尧因本案支出律师代理费15000元。林舜尧于2020年3月诉至原审法院，请求判令（变更后）：1.解除本案双方之间签订的《万亚名城商铺委托管理协议》；2.万亚公司向其支付自2019年7月1日起暂计至2019年12月31日的租金损失47105元（之后的租金损失以11.11元/平方米/日为计算标准，自2020年1月1日起计算至委托管理协议解除之日止）；3.万亚公司向其返还其已实际收取的合同解除之日以后的全部租金；4.万亚公司将其所有的万亚名城商铺恢复原状；5.万亚公司承担本案的诉讼费以及林舜尧因本案支出的律师费15000元。 原审法院认为，本案双方签订的《万亚名城商铺委托管理协议》系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。案涉协议约定，第三年至第十年按实收到的租金扣除国家规定的相关税费后原告得到80%、被告得到20%的管理费；租金于每个自然年的6月30日和12月31日前支付。万亚公司于2019年7月12日向林舜尧支付租金9689.80元，林舜尧收到租金后有异议并及时书面通知万亚公司提供其与承租人签订的租赁合同，万亚公司收到林舜尧的律师函后既未向林舜尧提供租赁合同亦未对支付款项的构成作出合理解释，林舜尧提供的证据可以证明万亚公司支付的租金远低于市场租金，故万亚公司构成根本违约。林舜尧诉请解除案涉合同并要求被告恢复商铺原状，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。林舜尧要求万亚公司支付租金损失的诉讼请求，根据第三方平台显示的“万亚美食城”商铺租金信息，并结合案涉商铺的具体位置，林舜尧主张案涉商铺日租金为11.11元/平方米，尚属合理，原审法院予以认定，万亚公司应当按照该标准赔偿林舜尧相应的租金损失。林舜尧要求万亚公司支付律师代理费，符合合同约定，原审法院予以支持。林舜尧要求万亚公司向其返还已实际收取的合同解除之日以后的全部租金，缺乏依据，原审法院不予支持。万亚公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、林舜尧与杭州万亚贸易有限公司于2017年1月9日签订的《万亚名城商铺委托管理协议》于判决生效之日起解除；二、杭州万亚贸易有限公司于判决生效之日起十日内将杭州经济技术开发区万亚名城地下室1179室恢复原状；三、杭州万亚贸易有限公司于判决生效之日起十日内向林舜尧支付租金损失38693.17元（暂计至2019年12月31日，之后的租金损失以11.11元/平方米/日为租金标准按照协议约定计算至委托管理协议解除之日止）；四、杭州万亚贸易有限公司于判决生效之日起十日内向林舜尧支付律师代理费15000元；五、驳回林舜尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1352元，减半收取676元，由林舜尧负担92元，由杭州万亚贸易有限公司负担584元。林舜尧于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。杭州万亚贸易有限公司于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，万亚公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人未书面提供租赁合同不构成根本违约。上诉人已经按实际收取的租金向被上诉人支付费用，但因上诉人管理的商铺及面对的人员数量众多，难以一一书面回复。被上诉人若想了解相关信息，可以前往查阅。若上诉人没有及时书面回复被上诉人要求影响其知情权，也不构成根本违约。二、案涉上铺日租金远低于11.11元/平方米，上诉人根据实际收取的租金向被上诉人付款，符合合同约定。上诉人将案涉商铺及其他部分商铺统一出租给第三方，约定的日租金为1.5元/平方米，上诉人据此向被上诉人付款符合协议约定。被上诉人用于证明案涉商铺日租金为11.11元/平方米的证据为第三方平台显示的租金，该证据未经证实不能作为证据。即便存在上述租金情况，也不能反映上诉人将案涉商铺整体出租的实际租金价格，承租人整体租赁后已经统一规划装修再行出租，在装修、招商方面有较大投入，不能以招商价作为本案租金依据。即便存在上述租金价格，最终出租的商铺是以实用面积计算租金，但上诉人将商铺出租是以建筑面积计算租金，存在近一半的面积差，故不能以最终出租价格作为案涉商铺租金标准。三、被上诉人主张的律师费缺乏依据且金额过高。综上，上诉人万亚公司请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人林舜尧的一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人林舜尧答辩称：一、上诉人已经构成根本违约。本案双方签订的商铺委托管理协议主要及根本目的是为了通过委托上诉人经营管理从而收取正常合理的租金收益，并因此向上诉人支付一定的委托管理费，上诉人的根本合同义务系在收取委托管理费后保障委托人的合法权益并向其支付租金收益。但上诉人在代为经营管理期间，即自2017年7月1日起，仅分别于2019年7月12日和2020年1月7日支付9689.8元的租金收益，对比案涉商铺的市场租金价格，每平方米每日相差十余元，被上诉人作为委托人有权知晓商铺出租情况以保障自身合法权益，故多次要求上诉人合理解释并告知，上诉人作为受托方具有忠实履行合同保障委托方合法权益的义务，但上诉人在受托期间一直无视委托方作为商铺所有权人的合法权益，在明知被上诉人多次提出诉求且其有能力履行的情况下不予理睬。委托协议系基于信赖关系而订立，上诉人侵害了被上诉人的知情权、租金收益权，并导致委托信赖关系破灭，委托协议无法继续履行，合同目的无法实现。按照上诉人支付给被上诉人的租金收益，其对外出租的价格和案涉商铺的市场租金价格相比，每平方米每月相差十余元，上诉人作为受托经营管理者，无正当理由以如此低廉的价格对外出租，侵害了被上诉人作为委托人的租金收益权，合同目的无法实现，且双方委托期限长达10年，继续履行损害被上诉人利益。上诉人未经被上诉人知情和同意，将被上诉人的商铺擅自分割利用，破坏完整性和结构，违反受托人应保障委托人利益的原则，构成根本违约。二、一审案11.11元/平方米/日租金标准作为租金损失计算依据正确。被上诉人委托上诉人出租经营管理，上诉人应保障被上诉人合理收益权。若上诉人将案涉商铺与其它商铺统一出租给第三人，租金为1.5元/平方米/日，远低于市场租金标准，严重侵害被上诉人权益，继续履行委托协议将使被上诉人的租金收益权无法得到保障。被上诉人已经在一审举证11.11元/平方米/日的租金标准，上诉人一审未反驳应自负其责，且该损失计算标准也是原审对该商圈租赁情况实地考核后的合理标准，该商圈最高日租金达15元/平方米。上诉人所谓的装修仅为白漆简单粉饰，无巨大装修成本投入，双方的委托协议约定了两年的免租培育期，就是考虑到招商时间问题，被上诉人的目的是为了后续获得合理和稳定的收益，但上诉人在两年免租培育期后以如此低的价格出租不合理。被上诉人按照建筑面积计算损失于法有据，上诉人主张实用面积和建筑面积存在近一半的面积差不存在。三、被上诉人对律师费的主张系根据协议第八条第6款。综上，被上诉人林舜尧请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人万亚公司在二审期间向本院提交以下证据材料:房屋租赁合同复印件一份，拟证明上诉人将包括案涉商铺在内的房屋整体出租给杭州简创餐饮管理有限公司，同时约定第一、二年租金为1.5元/平方米/天，服务管理费为0.5元/平方米/天。 被上诉人林舜尧在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人万亚公司二审提交的证据材料，被上诉人林舜尧认为不属于二审新证据，保留意见基础上，认为该合同第三条租赁期限开始于2017年7月1日，但本案双方约定了2年免租期，上诉人已经在免租期内向第三人收取租金，但未支付给被上诉人，且该合同第四条还约定了第三人向上诉人缴纳的服务管理费36万元，上诉人通过统一出租获得较大收益而未支付给被上诉人，委托关系存在重大瑕疵。本院对该证据的形式真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，万亚公司将案涉商铺与其他商铺一并出租给杭州简创餐饮管理有限公司，租赁期限自2016年12月15日至2021年12月31日止，租金按照商铺建筑面积计算，第一、二年按1.5元/平方米/日计，第三年度开始逐年递增0.1元/平方米/天，杭州简创餐饮管理有限公司还需向万亚公司交纳服务管理费0.5元/平方米/月。林舜尧二审自述其交付给万亚公司的商铺为白漆粉刷、无粉刷。 本院认为，本案系林舜尧以万亚公司受托出租案涉商铺租金远低于市场价且万亚公司未经其同意擅自分割使用案涉商铺为由，要求解除双方订立的《万亚名城商铺委托管理协议》，万亚公司赔偿租金损失、返还房屋等的纠纷。案涉《万亚名城商铺委托管理协议》系本案双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据该协议约定，林舜尧同意在十年委托期内，由万亚公司根据市场行情决定商铺出租相关全部事宜，林舜尧不干涉万亚公司对该商铺的招商、出租与经营管理等，租金以万亚公司与承租人签订的《租赁合同》约定的实际租金为准，第一、二年为市场培育免租期，第三年至第十年按实收租金扣除国家规定的相关税费后林舜尧得80%、万亚公司得20%。现万亚公司二审提交了其与杭州简创餐饮管理有限公司就案涉商铺签订的《万亚名城商铺委托管理协议》，万亚公司根据其上约定的租金及服务管理费标准向林舜尧支付租金符合《万亚名城商铺委托管理协议》的约定。林舜尧主张该租金标准远低于市场价，但根据林舜尧一审提交的第三方平台显示的“万亚美食城”商铺租金信息，系经统一打造为美食城后的商铺租赁，且系精装修出租，与林舜尧交付万亚公司时的房屋情况不尽一致，故以该第三方平台显示的租金作为认定万亚公司出租价格远低于市场价的依据不足，本院对林舜尧据此要求解除《万亚名城商铺委托管理协议》以及万亚公司按11.11元/平方米/日的标准赔偿其2019年7月1日止2019年12月31日的租金损失不予支持。对于林舜尧主张的万亚公司擅自分割并出租的问题，缺乏事实依据，且《万亚名城商铺委托管理协议》中约定万亚公司有经营管理权，即便存在分割也不影响林舜尧收取租金，故对林舜尧以此为由主张协议解除等不予支持。林舜尧作为委托方，有权要求受托方万亚公司公示案涉商铺的对外出租情况，万亚公司未及时向林舜尧公示并在一审中无正当理由未出庭、未举证，直到二审才应诉、举证，对《万亚名城商铺委托管理协议》履行产生障碍，应就林舜尧由此产生的诉讼成本，包括诉讼费、律师费承担赔付责任。综上，万亚公司的上诉请求合理部分本院予以支持。万亚公司二审应诉并提交新证据导致一审改判，一审不属于错判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初380号民事判决第四项； 二、撤销浙江省杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初380号民事判决第一、二、三、五项； 三、驳回林舜尧的其他诉讼请求。 一审案件受理费1352元，减半收取676元，由杭州万亚贸易有限公司负担；二审案件受理费1142元，由杭州万亚贸易有限公司负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年七月二十日 书记员 万丹丹