浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2020号 上诉人（原审原告）：杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司，住所地：杭州市江干区景御路173号201室，统一社会信用代码：91330104796684881D。 法定代表人：朱余豪，董事长。 委托诉讼代理人：谭勇，上海联盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州湘湖装饰工程有限公司，住所地：杭州市萧山区新塘街道半爿街村，统一社会信用代码913301091435844026。 法定代表人：沈超娥，经理。 委托诉讼代理人：詹前进，浙江商祺律师事务所律师。 原审原告：杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司，住所地：杭州市萧山区新塘街道萧绍路455号（3-6层），统一社会信用代码：913301096706193989。 负责人：唐永富，经理。 上诉人杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司（以下简称金丽湖公司）因与被上诉人杭州湘湖装饰工程有限公司（以下简称湘湖公司）、原审原告杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司（以下简称金丽湖萧山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2007年7月30日，湘湖公司（甲方）与金丽湖公司、金丽湖萧山分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市萧山区××路××号的房屋出租给乙方使用，租赁范围为一楼北大厅、三楼建筑伸缩缝以北全部，四至六楼（按四～六层平面图）ＢＨ轴以北全部（消防楼梯以一半计），总使用面积约4483平方米。租赁期限自2007年8月1日至2017年12月31日，共10年（其中首年2007年8月1日至2008年12月31日，装修期五个月不计租金）。租金支付方式为前五年每年年租金1380000元，后五年每年年租金为1480000元。租金缴纳期，按合同签订生效日起，每半年缴纳一次年租金的50%租金。乙方承租的房屋以独资形式投入装修、配套、自主经营管理宾馆服务行业。合同期内，甲方对房屋及其主要配套的水、电、消防等设施负责修缮，以保障乙方安全使用。就装修损失，若甲方提出中途终止合同的，装修损失按装修投资（不可移动部分）的评估价赔偿，若乙方提出中途终止合同的，装修投入不得拆除，并无权要求赔偿等内容，后双方依约履行合同。2014年11月，湘湖公司以房屋租赁合同纠纷向原审法院提起诉讼［案号（2014）杭萧民初字第5634号］，要求金丽湖公司及萧山分公司支付欠付租金及利息损失。经该院主持调解，双方于2014年12月16日达成调解协议，调解笔录中载明“审：由于2014年11月1日起至2015年4月30日止的营业总额目前无法确定，那么与之有关的内容在调解主文中不再表述。双方可以自行达成一个补充协议，如产生纠纷，可以另行主张权利”等，协议约定“金丽湖公司及萧山分公司支付湘湖公司截至2014年12月31日止的租金1320000元，其中340000元在2014年12月18日前支付，余款980000元及该款自2015年1月1日起至实际付清日止按月利率1%计算的利息在2015年12月31日前付清（利息每半年支付）”等内容。后因金丽湖公司及萧山分公司未按期履行前述调解书所确定余款980000元等付款义务，湘湖公司向该院申请强制执行。2016年3月25日，湘湖公司以双方已自行和解为由向该院申请终结执行程序，该院于同日作出（2016）浙0109执2141号之一民事裁定书，裁定终结执行。2016年5月10日，双方签订《协议书》，载明“前述民事调解书已发生法律效力，目前正在强制执行过程中，同时另一起租赁合同纠纷亦由萧山区人民法院受理……双方达成如下协议：一、金丽湖公司及萧山分公司同意以金丽湖萧山分公司位于萧绍路455号‘锦江之星’酒店的装潢经评估后的残值抵偿湘湖公司租金；双方先行申请法院或双方共同委托的第三方评估机构对该酒店的装潢残值进行评估，评估报告出来后，双方保证对评估结论均无异议，承诺按本协议书履行义务。二、评估期间，金丽湖公司及萧山分公司保证对‘锦江之星’酒店的设施、设备、装潢等保持原状，不得私自拆卸、转移、隐匿或以其他方式进行处理，如出现上述情形，湘湖公司有权立即恢复强制执行程序。三、金丽湖公司及萧山分公司承诺自2016年5月起按每月50000元的标准按月支付租金，如出现拖延支付租金达15天的，湘湖公司有权重新恢复强制执行程序”等内容。其间，金丽湖公司及萧山分公司支付了2015年1-10月的租金计1000000元，湘湖公司于2016年3月9日以房屋租赁合同纠纷再次起诉来院，要求解除案涉《房屋租赁合同》并退还房屋，金丽湖公司及萧山分公司支付自2015年11月1日起至2016年7月18日止的租金802845元。该案中，金丽湖公司及萧山分公司提供了前述和解协议书及营业额表格（营业收入明细），该院经审查后认为“该协议系执行和解协议，与本案缺乏关联。营业额表格系其单方制作，且与本案缺乏关联，故不予确认”，本院认为部分载明“……本案中，双方当事人已就2014年12月31日前的租金支付达成调解协议和执行和解协议，现金丽湖公司、金丽湖萧山分公司方又结欠2015年11月起的租金未付，湘湖公司有权依据合同法的规定行使解除权并要求返还房屋。金丽湖公司、金丽湖萧山分公司方抗辩双方在（2014）杭萧民初字第5634号案件调解过程中双方事实上已约定湘湖公司需补偿金丽湖公司、金丽湖萧山分公司方停水、停电期间的营业差额，同时降低租金，且在执行和解过程中双方已就本案处理作出了约定，本院认为双方并未就案涉房屋租赁达成新的协议，且执行和解协议仅涉及（2014）杭萧民初字第5634号案件的处理，故本院对金丽湖公司、金丽湖萧山分公司的抗辩意见不予采纳。因案涉房屋于2016年7月18日发生火灾，故湘湖公司有权要求金丽湖公司、金丽湖萧山分公司方支付自2015年11月1日起至2016年7月18日止的租金，湘湖公司主张上述期间内的租金为802845元，本院予以支持”等，并于2016年8月31日判决“解除案涉《房屋租赁合同》并返还房屋，金丽湖公司及萧山分公司支付租金802845元”。后金丽湖公司及萧山分公司不服并提起上诉，案经二审审理并于2017年1月22日判决“驳回上诉，维持原判”。其间，案涉房屋于2016年7月18日发生火灾，酒店部分设施受损。因该火灾事故，杨仁甫及谢雪尧被指控犯罪，该院依法判决其构成重大责任事故罪，并判处有期徒刑。就酒店装潢因火灾所造成直接损失的赔偿争议，金丽湖公司及萧山分公司于2017年10月起诉来院，该案审理过程中，依金丽湖公司及萧山分公司的书面申请，该院依法决定对其因火灾所致直接损失，即位于杭州市萧山区××路××号××市场价值扣除残值后的差额部分进行司法鉴定，鉴定方法明确为以太平洋保险公司在火灾发生后所提供保险公估报告并结合现场勘查确定。鉴定机构福建新洋保险公估有限公司杭州分公司于2018年9月17日出具报告1，其中载明“此次火灾事故造成该锦江之星酒店所属财产损失金额为1859815.88元，此损失包含保险公司理赔金额部分；事故发生时该锦江之星的市场价值（折旧后价值）为4248105.59元［实际投入资金8169433.83×（1－折旧率48%）］；事故发生后的剩余残值为2202308.12元［4248105.59－1859815.88（1＋10%）］”，前述10%在“锦江之星酒店剩余残值”处表述为“鉴于实际恢复损失状态时会存在一定的贬损，故此处的损失金额按本报告中定损金额部分加计10%的损失进行核定”等。后双方就该报告提出异议，鉴定机构于2018年12月20日出具报告2，其中异议回复中载明“3.针对金丽湖公司、金丽湖萧山分公司提出遗漏多项财产的问题，……宽带年费属于一次性投入的费用，在评估法则中并不导致相应财产价值的变化，故对此部分没有进行核定。……6.针对湘湖公司提出剔除电梯、外墙、玻璃、强电系统等费用的问题，我司主要是对此次事故中受损的财产进行核定，至于相关财产所有权归谁不进行确定。其中外墙涂料、窗户改造、水电工程在金丽湖公司、金丽湖萧山分公司方提供的《装饰工程预算单》中是有体现”等，补充报告载明“事故发生时该锦江之星的市场价值（折旧后价值）为5227206.83元［实际投入资金10052320.83×（1－折旧率48%）］；事故发生后的剩余残值为3181409.36元［5227206.83－1859815.88（1＋10%）］”，前述10%在“锦江之星酒店剩余残值”处表述为“鉴于实际恢复损失状态时会存在一定的贬损，故此处的损失金额按本报告中定损金额部分加计10%的损失进行核定”，并注明“计算残值时损失金额增加10%的原因，主要考虑到酒店受损后进行维修的时间成本及贬值等因素，此部分的损失属于间接损失范畴，我司主要是对直接损失进行评估，故此部分的损失不在我司的评估范围”等。本院认为部分载明“就案涉争议损失，本院确认二份报告的损失基数为1859815.88元……前述损失基数已包括保险公司理赔金额部分1149843.1元在内，故本案的实际损失应为709972.78元”等，并于2019年5月17日判决“湘湖公司赔偿损失619884.78元及相应利息损失，驳回金丽湖公司及萧山分公司的其余诉讼请求”，该案双方均未提起上诉，现已生效。因案涉装潢残值等损失，金丽湖公司及萧山分公司遂再次起诉来院，案经调解无效。 原审法院另查明，（2016）浙0109民初17685号杭州佳航照明电器有限公司与湘湖公司及杨仁甫、第三人谢雪尧及周路兴财产损害赔偿纠纷一案，该院经审理认定“就事发原因，已经公安消防部门进行认定，系谢雪尧在拆除广告牌作业过程中，在高温环境下进行电焊施工，因火星溅入案涉钢结构仓库中并引燃仓库内可燃物蔓延成灾，后虽经抢救，但仍造成重大损失。关于各方过错问题，首先就谢雪尧，其为案涉拆除作业的施工人，结合前述分析，就作业管理及安全防护、保障等，其应当自担风险；同时，其在高温环境下进行电焊施工，未尽到现场危险控制义务，且在作业时违反规定，操作不当，明显存在过错。其次，就湘湖公司方，其应明知其搭建的钢结构建筑未取得相应规划许可，且未通过消防部门审批，作为权利人，其违反危险控制及现场管理义务；同时，其作为定作方，将案涉业务交由缺乏相应安全保障条件的谢雪尧施工，亦具有一定的选任过错，应承担相应的过错责任。再次，就杭州佳航照明电器有限公司，其通过租赁使用案涉房屋及相应的钢结构仓库，应明知案涉钢结构建筑未取得相应规划许可，且未通过消防审批，其作为实际控制方，并未尽到谨慎注意及采取相应安全措施的义务；同时，其在实际使用过程中，存在诸如保险查勘中反映的通道堆放、防火设施缺失等问题，但其亦未采取相应措施予以避免或防护，导致损失的扩大，存在一定过错，可以减轻侵权人的责任。此外，就周路兴，经本院释明，杭州佳航照明电器有限公司坚持认为其无过错且无责，并明确在本案中不主张其责任。湘湖公司方主张其与案外人等均应承担责任，但本案中并无相应有效证据反映周路兴使用朋友仓库部分面积堆放五金货物的行为，或者案外人的经营等行为，与火灾发生存在直接相关性，且湘湖公司方并未提供其存在相应过错的依据，故其该项辩称依据不充分，故不予采信。最后，本案当事人的前述过错与损害发生及扩大，存在法律上的因果关系，应认定侵权构成，应承担各自相应责任。综上，经庭审释明，杭州佳航照明电器有限公司坚持在本案中不主张谢雪尧的法律责任，故本院结合各方过错、原因力大小及支付能力、损害后果等因素，酌情确定二湘湖公司承担的责任比例为45%，杭州佳航照明电器有限公司自行承担25%”等，并据此作出判决，该案双方均不服并提起上诉，案经二审判决“驳回上诉，维持原判”。现金丽湖公司及金丽湖萧山分公司起诉至原审法院，请求：1.湘湖公司赔偿承租期间的停业损失454118.7元（湘湖公司自2014年11月1日至同年11月25日对金丽湖公司、金丽湖萧山分公司酒店停水停电所致损失，时间早于火灾发生，区别于因火灾所致停业损失），并支付该款自起诉日起至实际履行日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；2.湘湖公司支付装饰装修费用1398564.36元（装潢残值经鉴定为3181409.36元，依双方协议约定可抵扣湘湖公司尚欠的租金1362445元后，湘湖公司尚需支付1398564.36元），并支付该款自2018年12月21日起至实际履行日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率年4.25%计算的利息损失（暂算至起诉日止为19978.1元）；3.案件全部诉讼费用由湘湖公司承担。 原审法院认为，双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对该案主要争议点，一、主张停业损失的依据及责任承担。该案中，金丽湖公司及金丽湖萧山分公司主张湘湖公司以欠付租金为由，在2014年11月1日至同年11月25日期间强行关闭酒店供电供水的闸刀而致酒店实际停业25天的损失，并依据（2014）杭萧民初字第5634号调解笔录及相应录音材料主张湘湖公司当时认可以之后半年（自2014年11月至2015年4月）与之前半年（自2014年5月至2014年10月）的经营额差标准来计算停业损失，且该项请求、意见及相应依据在前述（2016）浙0109民初3372号湘湖公司要求解除合同并支付租金的案件中已明确提出，但未被该院认可；同时，其主张的该项损失依据的事实及标准，均缺乏相应有效证据予以证实，且湘湖公司不予认可，故难以支持。湘湖公司的相应合理辩称，于法有据，故予以采信。二、关于案涉酒店装潢残值是否可依前述和解协议等抵偿租金，以及装修残值的确定及责任承担。首先，关于残值抵偿租金的问题，结合前述分析，案涉和解协议系前述5634号民事调解书执行过程中，双方就其中租金支付方式及恢复强制执行程序等所作约定，前述3372号及二审判决中均明确双方未对案涉房屋租赁达成新的协议，该和解协议仅涉及5634号案件的处理，且该案因金丽湖公司及金丽湖萧山分公司未按约履行已恢复强制执行程序，自无再行适用该协议的必要及条件，对该案不具约束力，故已不存在“以残值抵偿租金”的适用余地。其次，关于残值的确定及责任问题，结合前述证据认证分析，其确定应以鉴定报告1为准。就责任承担问题，不论前述鉴定报告1、2中关于残值确定方法及价值的不一致，该责任承担应以案涉合同的相应约定或法律规定予以确认。合同就装修损失的约定，系一方提出中途终止合同的情况，该案无法使用。就法律规定情形，前述3372号案件及二审判决中均明确系承租方未按约支付租金这一因素导致案涉合同被判决解除，即系金丽湖公司及金丽湖萧山分公司一方原因导致合同解除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。该案系因承租人一方原因导致合同解除，且出租人明确不同意利用或补偿，故金丽湖公司及金丽湖萧山分公司主张赔偿残值损失及相应利息损失，缺乏法律依据，故不予支持。湘湖公司的相应合理辩称，具有事实和法律依据，故予以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月30日判决：驳回金丽湖公司及金丽湖萧山分公司的诉讼请求。案件受理费36044元，减半收取计18022元，由金丽湖公司及金丽湖萧山分公司负担。 宣判后，金丽湖公司不服，向本院提起上诉称：2019年5月10日，金丽湖公司、金丽湖萧山分公司与湘湖公司签订的《协议书》系各方真实意思表示，协议书内容清晰表明，锦江之星酒店装潢的残值抵偿已经确定即（2014）杭萧商初字第5634号民事调解书以及即将确定的（2016）浙0109民初3372号判决书的租金，湘湖公司对此并无任何异议。协议签订后2个月，即2016年7月18日，皆因湘湖公司过错原因发生火灾事故，导致酒店装修价值贬损，改变了湘湖公司的继续利用原先装修对外经营的意图和想法，对原先承诺反悔。系争部分残值大部分附着在湘湖公司建筑物上，不可移动或移动后查收贬损，并且湘湖公司已经对此曾做出了明确的承诺，更因火灾事故也系因湘湖公司原因导致，如若法院未能支持金丽湖公司要求对装修残值部分进行核算并折抵部分租金的请求，那么该处理结果不仅于法有悖，且对金丽湖公司明显不公。一、关于装修残值折抵处理的问题经法院评估确定，火灾事故发生后，锦江之星酒店的装修残值为3181409.36元，那么，该部分残值皆由金丽湖公司及金丽湖萧山分公司独自负担或自行处置，明显不公。首先，2015年5月10日的《协议书》对于装潢残值折抵租金的约定，确属各方真实意思表示，理应恪守。《协议书》中己经明确提及针对二个案件租金的处理问题，即一个已经确定租金的调解案件和另一个租金尚未确定的未决案件，两个案件租金确定后，按照评估的酒店残值来核算剩余租金支付的问题。根据协议文本意思的通常理解，协议对于残值抵扣租金的问题未附加任何不予履行的条件，即使根据协议恢复强制执行，也与残值抵扣租金的问题并不矛盾。这份协议是解决双方租金问题的一揽子协议，并非如原审所述仅系民事调解书的执行约定。退一步说，即使双方无此约定，根据常理，法院处理方式也应该遵循该项残值折抵租金的原则。其次，大部分装修残值不可移动或移动后价值发生贬损，从残值价值利用最大化角度考虑，应当采取残值折抵租金的方式处理。目前酒店剩余残值高达318万余元，大部分均系不可移动或移动后价值贬损的物品，如果均由金丽湖公司拆除，搬离等方式独自处理，将进一步造成价值的严重贬损，不利于发挥经济价值。将上述残值留由湘湖公司折价处置，是目前最经济的处理方式。根据添附制度有关规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。因此，从法律规定上看，装修装潢物属于添附物，按照上述规定，也应折抵租金。最后，拒付租金等行为导致合同解除起因系由湘湖公司的过错导致，湘湖公司在租赁合同履行过错中，存在严重过错。主要包括：湘湖公司严重过失导致火灾事故发生、对于《协议书》约定的残值抵付租金反悔、强行停水停电造成无法营业等行为，因此，在湘湖公司承诺上述严重过错行为的情况下，造成金丽湖公司无法营业，且对租金事宜承诺不予兑现的情况下，金丽湖公司拒付租金实属履行合同抗辩权。综上，湘湖公司因自身的严重过错行为引发火灾造成酒店装修的残值严重贬损，从而导致其不愿意履行已经作出的残值抵扣租金的承诺，给金丽湖公司造成了严重经济损失。原审未能支持金丽湖公司的诉讼请求，造成利益失衡，于法有悖，有违公正。二、停水停电造成的停业期间损失。停水停电事件发生于2014年11月1日至同年11月25日，系由湘湖公司强行关闭酒店供水供电闸刀所致，该事件是客观真实存在，且损失金额己经确认，并可以进一步核算。故该部分损失理应获得支持。综上，请求：1、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初7078号民事判决；2、改判支持金丽湖公司的原审诉讼请求；3，一、二审诉讼费用由湘湖公司承担。 针对金丽湖公司的上诉，湘湖公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法维持原判。一、关于残值抵租金。1、湘湖公司认为，2015年5月10日，双方签订的协议书系对5634号民事调解书的执行和解协议，不涉及其他。因金丽湖公司不履行相关的付款义务，湘湖公司向人民法院重新申请强制执行，和解协议已经作废，失去了法律效力。上述事实已由两级人民法院生效的法律文书所确认。2、湘湖公司从来没有同意，或者以其他任何的方式授权或者默示金丽湖公司起诉状中所谓的以残值抵付租金的行为。3、正是由于湘湖公司数次不履行法律文书所规定的支付租金义务，导致合同被解除，剩余装潢残值与湘湖公司无关。二、关于停水停电。湘湖公司认为金丽湖公司上诉请求与事实相悖，原审庭审中，金丽湖公司对湘湖公司提供的由萧山区供水公司提供的因正常的维修导致停水两天，而后恢复供水，真实性没有异议。自始至终，无论是在人民法院的调解笔录还是开庭笔录，以及在多达数次的开庭过程中，湘湖公司从来没有认可金丽湖公司所述的停水停电赔偿其40万元经济损失的这一事实。同样的上述事实已经由两级人民法院生效的法律文书多次确认，而且其主张没被采纳。综上所述，金丽湖公司的上诉请求没有事实和法律依据。请求人民法院依法予以驳回，维持原判。 针对金丽湖公司的上诉，金丽湖公司萧山分公司未发表意见。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点有二，一是湘湖公司是否需要赔偿停水停电损失；二是湘湖公司是否应该支付装饰装修费用。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，金丽湖公司向湘湖公司主张停水停电造成的损失，但其并未提供充分证据证明存在停水停电的事实以及由此造成的损失数额，故应承担举证不能的不利后果，原审法院未予以支持金丽湖公司要求支付停水停电损失的请求并无不当。 关于争议焦点二，首先，已经生效的（2016）浙0109民初3372号民事判决以及（2016）浙01民终5994号民事判决已经明确和解协议是针对（2014）杭萧民初字第5634号案件做出的约定，且金丽湖公司在上述案件中均以此抗辩要求减少租金，但生效判决均未予以采纳。其次，根据双方签订的协议书内容，亦为同意装潢残值抵偿租金，而非同意支付装潢残值的费用，又前述生效判决已经认定违约方系金丽湖公司、金丽湖萧山分公司，故金丽湖公司、金丽湖萧山分公司提起支付装修残值费用的诉请没有依据。据此，原审法院判令驳回金丽湖公司要求支付装修赔偿的请求并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21474元，由杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司负担。（杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年七月三十日 书记员 刘婧函