云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终425号上诉人（原审原告）：德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司。法定代表人：杨晓，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：番永川，云南君坤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈加荣，男，现住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：杨荣龙，云南春晖律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司（以下简称骏成公司）因与被上诉人陈加荣合同纠纷一案，不服芒市人民法院(2020)云3103民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人骏成公司的委托诉讼代理人番永川，被上诉人陈加荣及其委托诉讼代理人杨荣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏成公司上诉请求：一、撤销原判，改判支持其一审所有诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人陈加荣承担。事实及理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。1.一审认定双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议书》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，解除合同的条件已经成就，上诉人有权要求解除上述合同。2014年9月28日，双方当事人就销售金都国际小区3栋3单元602室单元楼住房一套（套内建筑面积96.30㎡），签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议书》。根据《合同补充协议》第五条第（二）项的约定，因被上诉人陈加荣自2019年2月起未定期足额偿还银行借款本息，中国农业银行股份有限公司德宏分行于2019年4月9日向芒市人民法院起诉，要求被上诉人提前还款并承担相应的利息，并主张上诉人对该笔债务承担连带清偿责任。芒市人民法院作出（2019）云3103民初1237号民事判决：“一、由陈加荣、冯旺行于本判决发生法律效力之日起十五日内返还中国农业银行股份有限公司德宏分行借款本金231,325.31元，并按照签订的《个人购房担保合同》约定支付自2019年7月29日起至该笔借款实际清偿之日止的利息、罚息及复利；……三、德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。”该判决生效后，被上诉人未能履行义务，中国农业银行股份有限公司德宏分行申请执行，芒市人民法院向上诉人送达了执行裁定书及执行通知书，责令上诉人履行被上诉人所欠债务及利息、罚息，并对上诉人限制消费，严重损害了上诉人的合法权益。2020年2月21日，经芒市人民法院协调，上诉人向中国农业银行股份有限公司德宏分行支付了233,896.26元执行款及保全费2,020元、案件受理费4,740元，据此，芒市人民法院作出云3103执39号结案通知书。因被上诉人未按期还款导致上诉人承担连带责任，上诉人有权解除合同。2.自2019年2月至今，被上诉人陈加荣都在恶意拖欠按揭款。在前述案件审理执行及本案一审过程中，被上诉人没有支付任何房贷按揭款，说明其无能力支付或不愿支付每月1,900余元的按揭款，对24万余元的费用更不具备履行能力，因此，双方签订的合同无继续履行的可能，依法应当解除。3.导致不能办理不动产权手续的过错方为被上诉人，这一点可以从上诉人提交的公告内容得以证实。众所周知，办理不动产权需要业主的配合，不仅包括支付相关税费，还包括提交相关材料，当面面签、拍照等手续的办理。被上诉人至今没有配合上诉人进行任何面签、拍照，因此，被上诉人才是导致不能办理抵押登记手续的过错方。4.本案合同是约定解除而非法定解除，是否办理不动产权登记手续并不是解除合同的约定条件，因此，将未能办理不动产权手续作为驳回解除合同请求的依据，违背合同约定及相关法律规定。被上诉人陈加荣口头答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉合同不应解除；2.办理不动产权手续确实需要双方配合，但是被上诉人交纳相关税费后，很长时间未得到上诉人的通知或书面告知，上诉人所说的公告被上诉人并不知晓；3.无法办理抵押登记的原因是上诉人提供了阶段性担保，过错方是上诉人而非被上诉人；4.上诉人确实为被上诉人履行了银行按揭贷款的还款义务，但上诉人应当行使追偿权，案涉合同应当继续履行。请求支持一审判决。骏成公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2014年9月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，判令陈加荣协助其办理撤销商品房买卖合同登记备案手续；二、判令陈加荣将其购买的金都国际3栋3单元602室单元楼住房一套（套内建筑面积96.30㎡，公摊13.98㎡，建筑面积110.28㎡）退还骏成公司；三、判令骏成公司在退还陈加荣购房款385,840元时，依法扣减代陈加荣支付的银行按揭贷款及相关保全、诉讼费合计244,056.26元后，其还应退还陈加荣购房款余额141,783.74元；四、判令陈加荣支付其违约金（以244,056.26元为基数、按月利率2%计算，自2020年2月25日起至合同解除之日止）；五、本案诉讼费、保全费、保险费、律师费等由陈加荣承担。一审法院认定事实：2014年9月28日，陈加荣向骏成公司购买位于芒市的单元楼住房一套（套内建筑面积为96.30㎡），双方于当日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议书》。《商品房购销合同》约定：总房款为385,840元，2014年9月30日以前，陈加荣共支付首付款115,840元，其余价款270,000元骏成公司以按揭贷款的方式向中国农业银行股份有限公司德宏分行贷款支付。2014年10月7日，双方办理了商品房买卖合同登记备案手续。同年10月28日，陈加荣与中国农业银行股份有限公司德宏分行签订《个人购房担保借款合同》，骏成公司作为开发商为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2014年10月28日，陈加荣收到农业银行转付的房屋尾款270,000元。因陈加荣自2019年2月起未按照约定定期足额偿还银行借款本息，中国农业银行股份有限公司德宏分行于2019年4月9日向芒市人民法院起诉，要求陈加荣提前还款并承担相应的利息，并诉求骏成公司对该笔债务承担连带清偿责任。芒市人民法院经审理做出（2019）云3103民初1237号民事判决：“一、由陈加荣、冯旺行于本判决发生法律效力之日起十五日内返还中国农业银行股份有限公司德宏分行借款本金231,325.31元，并按照双方签订的《个人购房担保合同》约定，支付自2019年7月29日起至该笔借款实际清偿之日止的利息、罚息及复利……三、德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任……”该判决生效后，陈加荣未能履行生效判决确定义务，中国农业银行股份有限公司德宏分行申请执行，骏成公司为维护信誉代陈加荣履行了判决确定的所有义务。另查明，骏成公司于2015年10月15日向陈加荣交房，陈加荣于2017年7月12日交纳了办理房屋产权所需税费。一审法院认为，本案为解除购房合同纠纷。骏成公司主张其代陈加荣履行了银行贷款的还款义务，依据双方约定应解除购房合同。因骏成公司于2015年10月15日已交房，但一直未办理房屋产权证，其提交的证据不能证实无法办理产权证系陈加荣的过错所致，故骏成公司为陈加荣贷款提供阶段性担保，应视为系因骏成公司的过错造成无法办理抵押登记，其要求解除购房合同理由不成立，骏成公司应当行使追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回骏成公司的诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。上诉人骏成公司认为，一审认定陈加荣于2017年7月12日交纳了办理房屋产权所需税费的表述不准确，该费用系按双方约定以介绍费冲抵，被上诉人陈加荣对此无异议。另，上诉人骏成公司当庭陈述，其一审诉请的保险费、律师代理费未实际产生。对双方无异议的上述事实及骏成公司的自认，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：《合同补充协议书》第五条第3项约定是否合法有效，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议书》应否解除，被上诉人陈加荣应否腾退案涉房屋给上诉人，并协助办理撤销备案登记手续，上诉人应退还被上诉人的购房款如何确定。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，2014年9月28日双方当事人签订《合同补充协议书》，其中第五条约定：“对于《商品房购销合同》第六条的相关事宜补充如下：……（二）对于乙方以担保贷款形式付款的，补充如下：……3.乙方（陈加荣）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（骏成公司）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。乙方除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外，还承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”另，双方签订的《商品房购销合同》约定，被上诉人陈加荣支付首付款时间为2014年9月28日。2014年10月28日，中国农业银行股份有限公司德宏分行将270,000元贷款转入被上诉人陈加荣指定的骏成公司账户。一审认定上述事实有误，本院予以纠正。二审查明其余事实与一审认定事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人陈加荣已按合同约定向上诉人骏成公司支付了购房款，上诉人亦按约定向被上诉人交付了房屋，双方已按《商品房购销合同》约定履行了各自的义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）合同已经按照约定履行”的规定，双方的合同已经履行完毕。上诉人骏成公司主张，根据双方签订的《合同补充协议书》第五条第3项约定，因被上诉人陈加荣违约，合同约定解除条件已经成就，《商品房购销合同》及《合同补充协议书》应予解除；被上诉人陈加荣认为，上诉人因代偿银行按揭贷款所取得的是追偿权，案涉合同应继续履行。本院认为，《合同补充协议书》第五条第3项约定系上诉人骏成公司在履行阶段性担保义务后的约定解除权，其实质为担保债权的流质预约，该约定因违反法律的禁止性规定而无效，上诉人骏成公司据此主张解除合同，理由不能成立，其主张因解除合同而腾退房屋等诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，上诉人骏成公司因承担担保责任获得追偿权，可另行主张。综上所述，上诉人骏成公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,088元，由上诉人德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 立审判员 王 军审判员 王 云二〇二〇年七月六日书记员 梁其满