湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1124民初595号原告：中国建设银行股份有限公司英山支行，住所英山县温泉镇金石路43号,统一社会信用代码91421124880610420C。负责人：胡柏林，该行行长。委托诉讼代理人：段玲玲，该行职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张龙，湖北罡泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：余强，1963年2月3日出生，汉族，湖北省英山县人。被告：英山县大众房业有限公司，住所地英山县温泉镇金石路26号，统一社会信用代码91421124180613006C。法定代表人：方旺林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：卫萧，湖北罡泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告中国建设银行股份有限公司英山支行（以下简称建行英山支行）与被告余强、英山县大众房业有限公司(以下简称大众公司)借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行英山支行的委托诉讼代理人段玲玲、张龙，被告大众公司的委托诉讼代理人卫萧到庭参加诉讼，被告余强经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行英山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还借款本金112616.78元及利息1360.34元，共计113977.12元（截至2020年4月13日），依法判令被告余强以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先偿还所欠贷款本息。2、依法判令被告余强偿还自2020年4月14日起至还清贷款本息时止的利息和罚息；3、依法判令英山县大众房业有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月22日，被告余强与原告建行英山支行签订借款合同，借款金额16万元，借款期限120个月，并以山城都市小区B1-2栋201号房作抵押，办理了抵押登记。被告大众公司为上述借款提供担保，保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年7月1日，原告依约向被告发放贷款16万元。自2020年1月起，被告余强未如期还款，截至2020年4月13日，共欠贷款本息113977.12元。因多次与被告沟通还款事宜未果，原告遂提起诉讼。被告余强未作答辩。被告大众公司辩称：1、被告余强于2016年6月21日与被告大众公司签订商品房买卖合同，以总价282379元购买了位于英山县××山城都市小区××房。在支付了首付款122379元后，被告余强与原告建行英山支行签订借款合同，办理了16万元按揭贷款，被告大众公司系该笔借款的连带保证人，余强未按期偿还贷款属实。2、清偿本借款时，应先以被告余强抵押的房屋拍卖或者变卖的价款优先受偿，仅在该价款不足以清偿时，再由大众公司承担保证责任。原告建行英山支行围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、余强的身份证复印件、温泉镇陵园社区出具的证明、承诺书、未婚声明各一份，拟证明被告余强是适格当事人。证据二、个人住房（商业用房）借款合同一份，拟证明被告余强向原告借款、被告英山县大众房业有限公司为余强承担保证责任的事实。证据三、个人贷款支付凭证一份，拟证明原告已履行合同义务，发放贷款16万元的事实。证据四、预售商品房抵押登记证明单一份，拟证明被告办理预售商品房抵押登记的事实。证据五、中国建设银行个人贷款对账单一份，拟证明被告欠款的事实。证据六、拖欠明细表一份，拟证明被告欠款的事实。被告余强未到庭，视为其对质证权利的放弃。被告大众公司对证据一、二、三、四无异议，对证据五、对证据六表示不知情，认为应当由被告余强进行核算。经审查，上述证据来源合法，与本案具有关联性，能够证明被告余强为购买预售商品房向原告建行英山支行借款并以该预售房屋办理抵押登记、被告大众公司为该借款提供阶段性保证的事实及相应还款情况，本院予以采信。被告余强、被告大众公司均未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告余强于2016年6月21日与被告大众公司签订商品房买卖合同，约定以总价282379元购买位于英山县××山城都市小区××房。在支付了首付款122379元后，被告余强、被告大众公司于2016年6月22日与原告建行英山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款16万元，合同约定借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，与基准利率一致，罚息利率上浮50%，还款方式为等额本息还款，保证形式为抵押加阶段性保证，被告大众公司为该借款提供阶段性保证，保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定如借款人不依约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，收取罚息。余强以购买的该房屋在英山县房地产管理局办理了预售商品房抵押登记，《预售商品房抵押登记证明单》载明，该商品房竣工后，当事人应当在领取房屋证书后，凭此证明单重新办理房地产抵押登记，领取房屋他项权证。原告建行英山支行依据借款合同如约发放了16万元贷款，但被告余强并未按时还款。截至2020年4月13日，被告余强累计偿还了借款本金47383.22元、利息23919.14元，贷款余额为112616.78元，拖欠到期应还本金3703.92元、利息1360.34元，总计拖欠本息5064.26元。借款合同约定的抵押房屋至今未办理所有权证及他项权证。本院认为，原告建行英山支行与被告余强、大众公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，原、被告均应依该合同行使权力和履行义务。被告余强未按期还本付息，依据合同约定，原告建行英山支行有权要求其立即清偿借款本息并收取罚息，故原告要求被告余强偿还2020年4月13日前的借款本金112616.78元及利息1360.34元，共计113977.12元，并承担2020年4月14日起至贷款本息还清之日止的利息和罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先偿还所欠贷款本息，涉案房产虽已办理预售商品房抵押登记,但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记。在仅办理预购商品房抵押权预告登记而未办理房屋抵押权设立登记之前,其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对涉案房屋的处分,但对涉案房屋不享有抵押权。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行可作为抵押权人对商品房行使优先受偿权,开发商因保证期间届满而免除保证责任。因此，本案原告诉请被告余强以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先偿还所欠贷款本息，大众公司对上述借款承担连带清偿责任，在抵押的房屋未正式办理抵押登记前，被告大众公司有义务对上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后有权向债务人进行追偿；在抵押的房屋取得相应的他项权证书后，原告则可以以抵押的房屋变卖或拍卖的价款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余强于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司英山支行偿还借款本金112616.78元及利息1360.34元，共计113977.12元(以上利息、罚息计算至2020年4月13日，从2020年4月14日起至贷款本息还清之日止的利息和罚息仍按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算)。二、被告英山县大众房业有限公司在英山县温泉镇山城都市小区B1-2栋201号房屋的抵押登记办妥前对上述第一项债务承担连带偿还责任。被告英山县大众房业有限公司在承担保证责任后，有权向被告余强追偿。三、原告中国建设银行股份有限公司英山支行对英山县温泉镇山城都市小区B1-2栋201号预售房屋享有优先受偿权，在该房屋的抵押登记办妥后，被告英山县大众房业有限公司的保证责任免除，原告可对上述第一项债务以该抵押房屋变卖或拍卖所得的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2588元，减半收取计1294元，由被告余强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  丁卫东二〇二〇年七月二十一日书记员  袁 琳