广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10130号 原告：南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路6-6号阳光新都C栋9层0915号，统一社会信用代码914501007512252942。 法定代表人：范定玉，董事长。 委托诉讼代理人：梁培荣，女，系南宁市双生物业服务有限公司职员。 委托诉讼代理人：雷胜华，男，系南宁市双生物业服务有限公司职员。 被告：苏玉梅，女，1975年1月24日出生，壮族，户籍所在地南宁市青秀区，现住南宁市。 原告南宁市双生物业服务有限公司与被告苏玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告南宁市双生物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁培荣、雷胜华到庭参加诉讼。被告苏玉梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案相关事实如下： 一、物业服务概况：2005年7月28日，原告与南宁市城市建设投资发展总公司签订《春之语前期物业服务合同》，约定由原告对南宁市白沙大道111号春之语小区进行物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。合同签订后，原告即开始为春之语小区提供物业服务直至2015年10月10日止。 二、各项费用收费标准：物业服务费按建筑面积0.5元/㎡·月交纳；城市生活垃圾处理费按8月/户·月交纳。 三、各项费用交费日期：按月交纳。 四、合同约定的逾期交费违约金：逾期交纳物业服务费按每日千分之三标准交纳滞纳金。 五、物业公司情况：原告系成立于2003年7月4日的企业法人，具有物业管理的经营范围及叁级物业管理资质。 六、业主（物业）情况：被告系南宁市白沙大道111号春之语小区9栋305号房的业主，该房屋建筑面积为67.73平方米。 七、业主物业费用交纳情况：被告已经交纳物业服务费、生活垃圾费至2009年3月；自2009年4月至2015年10月10日的物业服务费及2009年4月至2014年12月的生活垃圾费，被告均未向原告交纳。 八、原告的诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费2655.5元、生活垃圾费552元；2.被告向原告支付违约金13922.5元（违约金按每日千分之三暂计至2017年5月30日，此后的违约金计至被告付清欠款为止）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。审理过程中，原告变更违约金标准为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。 九、被告的答辩意见：被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 十、关于原告的各项主张及费用： 1.物业服务费：本院经核算，自2009年4月至2015年10月10日期间的物业服务费为2652.76元【67.73㎡×0.5元/㎡·月×（78＋10÷30）个月】，现原告主张被告支付2009年4月至2015年10月10日期间的物业服务费2655.5元，计算有误，本院予以更正； 2.生活垃圾费：原告主张被告支付2009年4月至2014年12月期间的城市生活垃圾费552元【8元/月×69个月】，于法有据，本院予以支持。 本案裁判意见如下： 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与南宁市城市建设投资发展总公司签订的《春之语前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力。原告已经按照合同约定履行物业管理服务职责，被告作为春之语小区的业主，既已享受原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。故原告诉请被告支付拖欠的2009年4月至2014年12月期间的城市生活垃圾费552元，于法有据，本院予以支持；被告拖欠自2009年4月至2015年10月10日期间的物业服务费为2652.76元，现原告诉请被告支付拖欠2009年4月至2015年10月10日期间的物业服务费2655.5元，计算有误，本院予以更正。 被告逾期缴纳物业服务费用构成违约，还应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的违约金的请求，依法应予支持。根据《春之语前期物业服务合同》的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。现原告调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，属于降低违约金标准，不违反法律规定，本院予以支持。合同约定物业服务费用按月缴纳，故被告应支付逾期交纳物业服务费的违约金应以每月应交纳的物业服务费43.91元为基数，自次月1日起按中人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏玉梅支付原告南宁市双生物业服务有限公司从2009年4月至2015年10月10日的物业服务费2652.76元； 二、被告苏玉梅支付原告南宁市双生物业服务有限公司从2009年4月至2014年12月的生活垃圾费552元； 三、被告苏玉梅支付原告南宁市双生物业服务有限公司物业服务费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交纳物业服务费43.91元作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至被告苏玉梅实际付清款项之日止，按月依次计算）。 案件受理费228元（原告已预交），由被告苏玉梅负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  裴永林 人民陪审员  奚荫强 人民陪审员  利 萍 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。