河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4174号 上诉人（原审被告）：林建亭，男，1949年8月14日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：石家庄市城坤物业服务有限公司，住所地石家庄市裕华区槐中路482号。 法定代表人：边峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司员工。 上诉人林建亭因与被上诉人石家庄市城坤物业服务有限公司（以下简称城坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林建亭上诉请求：1．判决不公，要求上级法院重新审理；2．事实根据不实，法院判决有误，要求驳回改判；3．要求石家庄市城坤物业有限公司退还多收的12,042元及支付20年利息；4．上诉费及一切费用由原告负责。 城坤物业公司答辩称，林建亭的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 城坤物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费8,404元、采暖费12,612元、违约金2,000元，合计23,016元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：石家庄市长安区石府二区由原告城坤物业公司提供物业服务，该小区14-2-201室所有权人为被告林建亭，该房房屋建筑面积为159.26㎡。2003年8月5日，原告与石家庄市石府房地产开发公司签订《前期石府二区物业管理服务协议》，该协议约定按照建筑面积每平方米每月0.4元，业主于每年12月底前交纳下年度物业服务费。该协议第四条乙方的服务内容载明“一、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）保持干净整洁；垃圾及时收集清运，无垃圾桶、果皮箱满溢现象；雨雪天气时，雨雪停24小时内，主干道做到无积水、无积雪，保证业主出行顺畅。二、小区卫生打扫，楼道卫生每周清扫三次，公共区域每天清扫干净整洁。三、负责园区内垃圾外运、化粪池清掏、蓄水池消毒、绿化草坪管理。四、小区大门保安24小时值班，夜间定点巡逻，对小区内车辆进行停放秩序维护，乙方负责车辆的保管。五、向业主提供代收代缴水暖等费用服务……”该协议第七条载明“物业服务费是乙方管理小区的正常基本费用，业主应当按时交纳，不应拒交或拖欠物业管理费，为避免少数业主超期缴纳、拖欠、拒交物业管理费、水费、采暖费等费用，欠费部分按照每日万分之五标准承担违约金”。原告提交《石府二区物业管理服务协议》，该协议显示2004年9月5日石府二区业主委员会与原告签订协议，协议主要内容与《前期石府二区物业管理服务协议》相同，被告以无业主委员会、公章虚假为由不予认可。原告提交维修单、小区出入车登记表、用于维修基金协议书及服务照片、小区照片主张其履行了物业服务内容，被告不予认可，称其没有见过也没有登记过。被告提交小区照片主张原告未打扫卫生、小区脏乱差、无绿化，管道破坏无人维修，原告不予认可，称该照片无法证明具体的拍摄时间，原告提供的物业服务是持续性的服务，上述照片不能证明原告主张。被告提交开锁收据两张主张原告两次找人将被告房门损坏，原告不予认可，称该收据只能证明其找开锁中心开过锁，与本案无关；被告提交房屋产权登记中心出具的查阅费收据、石家庄市石府房地产开发有限公司出具的办证费收据，主张原告应收8,000元地契税，实际收取20,069元，原告不予认可，称收据中加盖的印章非原告公章，且与本案无关；被告提交收条和收据各一张，主张2008年5月31日、11月30日原告分别收取其暖气费2,000元、2,000元，原告不予认可，称收条为手写且未加盖公章，收据显示收款事由为补费用，但不能证明是补交的暖气费。本案审理过程中，法院到该小区实地察看，该小区存在物业服务公司的基本服务，小区道路基本清洁，楼道内杂物不多，同时存在部分单元门不能锁闭、业主门张贴有小广告、楼前花坛绿化较少、存在杂草的情况。关于采暖费，原告提交石家庄华电供热集团有限公司出具的收据及增值税发票显示其向供热公司支付取暖费的事实。原告主张被告拖欠其2008年至2018年物业服务费8,404元、2008年至2011年度的暖气费12,612元，被告不予认可，称2008年至2011年的物业费已通过抵顶多交的地契税的方式予以解决，2011年至今因原告物业服务存在诸多问题未交纳物业费，称其未向原告交纳2009年至2,011元当年的暖气费，但也是通过抵顶多交的地契税解决的。原告依据物业服务协议主张违约金2,000元，同时提交照片显示向业主房门张贴立案告知函，要求其三日内向原告交清物业费，该函落款时间为2018年10月25日。另，关于被告多支付的地契税抵顶物业费、暖气费的主张，被告称原告于2008年、2011年向原石家庄市桥东区人民法院起诉过两次，第一次原告撤诉，第二次结案方式不清楚，但未出具调解书，地契税抵顶物业费、暖气费未形成书面协议；原告认可曾就物业费、采暖费起诉过被告二次，均撤诉结案，但不认可被告所称的地契税抵顶物业费、暖气费的主张。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告城坤物业公司与石府二区建设单位石家庄市石府房地产开发公司签订有《前期石府二区物业管理服务协议》，被告作为该小区业主，应当按照该协议的约定向原告支付物业服务费。关于原告是否按照物业服务协议约定履行了服务内容，被告提交的照片显示小区部分区域存在特定时间服务质量较差的情况，但结合法院实际察看的情况，同时鉴于原告的收费标准及该小区的现状，法院认定原告履行了基本的物业服务。被告提交的照片显示该小区部分区域存在特定时间服务质量较差的情况，依据上述规定，被告有权要求原告继续履行、采取补救措施，但不是其拒交物业费的事由，故被告应当向原告支付物业服务费。关于采暖费，原告提交的收据及增值税发票显示其向供热公司支付了取暖费，且被告未提交证据证明原告供暖不达标，故被告应当按照22元/㎡的标准向原告支付取暖费。尽管原告曾因涉案纠纷于2009年、2011年起诉被告，但无证据证明被告履行了交纳义务或双方就物业费、采暖费的交纳达成了一致意见并已履行，且被告亦未提交证据证明建设单位多收契税及原告同意建设单位多收的契税抵顶物业费、采暖费的事实，故被告关于其不欠原告2008年至2011年物业费、采暖费的主张，法院不予支持。但，被告提交的收据、收条显示2008年5月11日原告收其补交费用2,000元，被告称是补交的采暖费，尽管原告不予认可，但其亦未说明该补交的是什么费用，同时原告主张为2007至2008年度的采暖费，故法院认定该费用系被告向原告补交的2007至2008年度的采暖费，同时收条显示2008年11月30日收取被告采暖费2,000元，应予认定，故被告应当向原告支付的采暖费为22×159.26×90%×4-2000=10,613元。原告关于违约金2,000元的诉请，因物业服务协议约定的日万分之五明显过高，法院酌定被告自原告张贴立案告知函规定的时限的次日即2018年10月29日起按照年利率6%计算资金占用利息。基此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十四条之规定，判决如下：被告林建亭于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市城坤物业服务有限公司支付2015年、2016年物业服务费8,404元、暖气费10,613元及利息损失（以19,017元为基数，自2018年10月29日至判决确定的履行期限之日止，按照年利率6%计算）。案件受理费375元，由被告林建亭负担。 本院二审期间，上诉人提交长安区工人街道社区居委会证明一份，欲证实石府二区现没有业主委员会。被上诉人质证称居委会证明不能说明小区内是否有业主委员会。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务纠纷，根据各方当事人在二审中的上诉、答辩及陈述，本案的主要争议焦点：一是城坤物业是否履行了物业服务合同的相关内容和标准；二是一审法院认定的被上诉人支付城坤物业的物业服务等费用是否符合法律规定。 关于焦点一，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，被上诉人城坤物业公司与石府二区建设单位石家庄市石府房地产开发公司签订有《前期石府二区物业管理服务协议》，被上诉人应当对上诉人履行物业服务合同内容，被上诉人作为该小区业主则应按照物业服务协议支付相对应的物业服务费用。上诉人提出的现该小区无业主委员会的复印件证明，经审查，该证明无单位负责人及制作该证明材料的经办人员签字或者盖章，该证明不符合证明材料的形式要件规定本院对此不予采信。一审法院通过现场实际察看，在部分区域存在特定时间服务质量较差的情形，但结合被上诉人物业服务收费的标准和小区现状，认定上诉人基本履行了物业服务内容和标准并无不当之处，本院对此予以确认。 关于焦点二，如前所述，被上诉人基本履行了物业服务的内容和标准，对于存在物业服务瑕疵的情形，上诉人有权要求被上诉人采取继续履行、补救或者提高服务水平的措施和要求，但仅以此由拒交物业费主张于法无据，本院不予支持。一审法院结合被上诉人的房屋实际面积及物业服务收费标准和查明的上诉人交费证据材料，认定结算被上诉人物业服务费、取暖费等费用符合法律规定，本院予以认可。 综上所述，林建亭的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375元，由上诉人林建亭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵美珠 审 判 员 周玉杰 审 判 员 张 楠 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 任晓刚 书 记 员 刘建烨