河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6052号 上诉人（原审原告）：邢金锴，男，1968年12月27日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：张荣博，河北硕彦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼25层。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉光，河北党育律师事务所律师。 上诉人邢金锴因与东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邢金锴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由东胜房地产公司负担。事实和理由：一是一审法院认定邢金锴没有按照东胜房地产公司规定的期限向东胜房地产公司提交办证资料，属于认定事实错误。二是东胜房地产公司在一审庭审中当庭才提交（2019）冀石燕证民字第03842号《公证书》，一审法院却未组织对邢金锴补充提交的证据进行质证，属于程序违法。 东胜房地产公司答辩称，一、关于二次公告，一审法院已认定其效力，参照涉案楼同单元部分业主的同类案件，部分业主已按照公告内容在公告期限内交齐了办证所需资料，并已取得房产证。二、关于《通知函》，东胜房地产公司为了办理邢金锴的房产证，以公证的形式向邢金锴邮寄《通知函》，告知其应提供办证资料。至于邮寄地址为涉案房屋地址，根据一审判决，邢金锴自认居住于涉案房屋处，而且从涉案楼盘物业处了解到其一直居住于此。东胜房地产公司本着达到确实通知到邢金锴的目的，以该地址邮寄《通知函》符合实际情况。 东胜房地产公司上诉请求：1.依法改判驳回邢金锴的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由邢金锴负担。事实与理由：一是邢金锴应提交完整办证资料的义务。二是在办理房产证上存在先后履行顺序，邢金锴应先履行交齐办证所需资料的义务，否则上诉人有权拒绝为其办理房产证。综上，一审法院认定事实错误，上诉人为维护自身合法权利，依法提起上诉。 邢金锴答辩称，1、东胜紫御府办证公告的第一次公告通知的业主不包括4号地5号楼，一审中东胜房地产公司只向法庭提交了第二次公告，而二次公告的内容是根据第一次公告的业主进行的补充公告，故二次公告并非是向邢金锴进行的，该公告内容并未通知邢金锴核实提交办理房产证所需材料；2、全国邮政特快专递官网查询记录，该证据显示上诉人东胜房地产公司在一审中提交的供述显示东胜房地产公司向邢金锴邮寄送达了通知办证的通知函，而该通知函经官网查询并未妥投，且东胜房地产公司提交公告书邮寄单中签收人一栏中也未显示有邢金锴等其他人的签收记录，故上述两份证据均不能够证明东胜房地产公司已经履行了向邢金锴通知办证的义务，反而证明东胜房地产公司未履行通知办证的义务；3、2020年4月21日邢金锴赴东胜紫御府售楼处的录音，该录音证明邢金锴于2019年5月19日就已提交了所有的办证资料，且东胜紫御府售楼部工作人员明确表明邢金锴不需要提交其他任何资料，只需等待，办证基本上快结束，故东胜房地产公司主张邢金锴未按照其通知办证的时间提交办证资料，其与事实不符，应当予以改判，支持邢金锴的全部诉讼请求。 邢金锴向一审法院起诉请求：请求依法判令东胜房地产公司向其支付自2017年12月22日起至2019年12月31日止逾期办理房屋所有权证书违约金117828.16元，本案全部诉讼费用由东胜房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月9日，双方签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，邢金锴购买东胜房地产公司开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-05号住宅楼01单元601室房屋一套，建筑面积161.26平方米，单价为每平方米9887.31元，总价款1594427元。2015年9月2日、9月14日分别支付定金10000元、支付房款884427元，贷款支付房款700000元，共计支付房款1594427元。2016年8月30日，邢金锴向东胜房地产公司交纳契税、维修基金、制图费、抵押登记费共计35304.61元。东胜房地产公司于2016年8月29日向邢金锴交付了涉案房屋。邢金锴至今未取得涉案房屋不动产权属证书。对以上事实，双方均无异议。庭审中，东胜房地产公司称邢金锴至今未交齐办证所需资料，对此邢金锴也未提交证据证实其已向东胜房地产公司交齐了涉案房屋办证所需资料予以反驳。双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 另查明，东胜房地产公司提交的《入伙通知书》载明：通知邢金锴先生持本通知于2016年8月29日，前往东胜紫御府4号地7号楼102室底商办理入伙手续，办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同原件等资料，并交纳契税、公共维修基金、抵押登记费、律师见证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。东胜房地产公司未提交该《入伙通知书》已送达给邢金锴的证据。东胜房地产公司提交的2019年4月27日在涉案小区张贴的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，再次通知各位业主本人携带夫妻双方身份证及复印件、夫妻双方及未成年子女户口主页、本人页复印件及未成年子女出生证明、夫妻双方结婚证复印件、夫妻双方及未成年子女的房产查询证明原件等资料于2019年4月27日-5月6日早上8:30-下午18:00到紫御府售楼接待前台前往办理。若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。东胜房地产公司提交的（2019）冀石燕证民字第03842号《公证书》证实，东胜房地产公司的委托代理人石晓飞于2019年4月30日到石家庄市市分公司振新营业部，以特快专递方式向邢金锴（地址为工农路733号东胜紫御府嘉苑4-5-1-601）邮寄了《通知函》原件一份（共两页）。《通知函》内容为：为了给邢金锴购买的桥西区工农路733号东胜紫御府（嘉苑）4-5号楼1单元601室办理不动产权证，东胜房地产公司已于2018年1月1日通知提交办证所需资料但邢金锴至今未向东胜房地产公司提供任何办证所需资料，现东胜房地产公司郑重通知邢金锴，请邢金锴于2019年5月9日前向东胜房地产公司提交如下办证所需资料：1、夫妻双方身份证原件及复印件各三份……。收取地点：紫御府售楼处接待前台；若邢金锴未在规定的时间内向东胜房地产公司提交上述资料，则将由邢金锴承担不动产权证不能及时办理的不利后果。 以上事实，有邢金锴提交的《石家庄市商品房买卖合同》、《借款合同》、收据，东胜房地产公司提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《公证书》等证据予以证实。 一审法院认为，双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应按照合同约定享受权利并承担义务。邢金锴按合同约定履行了向东胜房地产公司支付购房款的义务，东胜房地产公司应按合同约定为邢金锴办理涉案房屋不动产权属证书。双方均认可涉案房屋的交付时间为2016年8月29日，依照上述合同约定，东胜房地产公司应在涉案房屋交付之日起480日（即2017年12月22日）内为邢金锴办理涉案房屋的不动产权属证书，若未在480日内为邢金锴办理涉案房屋不动产权属证书，东胜房地产公司应按日计算向邢金锴支付全部房价款万分之壹的违约金；因邢金锴的原因未能在约定期限内完成涉案房屋不动产转移登记的，东胜房地产公司不承担责任。本案中，东胜房地产公司于2019年4月27日在涉案小区张贴了《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，要求业主于2019年4月27日-5月6日提交办证所需资料，并告知业主若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。参照涉案楼同单元部分业主的同类案件，公告后，部分业主已按照公告内容在公告期限内交齐了办证所需材料，已取得房屋不动产权属证书。东胜房地产公司提交的（2019）冀石燕证民字第03842号《公证书》证实，被告东胜房地产公司又于2019年4月30日向邢金锴邮寄了《通知函》，通知邢金锴于2019年5月9日前向东胜房地产公司提交办证所需资料，并告知邢金锴若邢金锴未在东胜房地产公司规定的时间内向东胜房地产公司提交上述资料，则将由邢金锴承担不动产权证不能及时办理的不利后果。东胜房地产公司称至今未收到邢金锴提交的涉案房屋的办证所需资料，而邢金锴亦未提交证据证实其已在规定的期限内向东胜房地产公司提交了办证所需资料。故邢金锴主张自2019年5月9日至2019年12月31日的逾期办证违约金之诉求，证据不足，该院不予支持。按照合同约定，东胜房地产公司应在2017年12月22日前为邢金锴办理涉案房屋不动产权证，而东胜房地产公司在涉案小区二次公告后又以通知函的形式通知邢金锴提交涉案房屋办证所需资料，并同意为其延长提交资料时间至2019年5月9日。东胜房地产公司未在合同约定的期限内履行为邢金锴办理涉案房屋的不动产权证的义务，应承担违约责任。故邢金锴主张自2017年12月22日起至2019年5月9日的逾期办理不动产权属证书的违约金之诉求，应予支持，2017年12月22日起至2019年5月9日的违约天数为503天，违约金为1594427*0.0001*503=80199.68元。一审法院判决：东胜房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内向邢金锴支付逾期办理不动产权属证书违约金80199.68元；驳回邢金锴的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，已减半收取，由东胜房地产开发集团有限公司负担904元，由邢金锴负担424元。 本院二审期间，邢金锴提交了全国邮政特快专递官网查询记录和一段通话录音，欲证明东胜房地产公司未履行通知办证的义务和邢金锴于2019年5月19日就已提交了所有的办证资料。东胜房地产公司针对两份证据发表了质证意见，对于提交的通话录音，三性均不予认可，录音无法显示通话对方当事人信息，且邢金锴主张对方为东胜房地产公司的工作人员，也未提交证据予以证明；对于第一次公告的真实性没有异议，对于快递投递记录的查询信息，我在网上也查过，没有显示邢金锴提交的记录。 本院认为，本案中双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据双方当事人的上诉请求和理由，双方主要的争议焦点在于：一是东胜房地产开发集团有限公司是否应承担未办理不动产权属证书的违约责任。二是2019年5月9日至2019年12月31日是否应计入逾期办证违约期间。 关于东胜房地产开发集团有限公司是否应承担未办理不动产权属证书违约责任的问题。当事人双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人双方应按照合同约定享受权利并承担义务。邢金锴按合同约定履行了向东胜房地产公司支付购房款的义务，东胜房地产公司应按合同约定为邢金锴办理涉案房屋不动产权属证书。本案中，双方均认可涉案房屋的交付时间为2016年8月29日，依照上述合同约定，东胜房地产公司应在涉案房屋交付之日起480日内为邢金锴取得该涉案房屋的不动产权属证书，但东胜房地产公司未按照合同约定履行自己的义务，未按照合同约定为邢金锴办理涉案房屋的不动产权属证书，其行为已经构成违约，应承担违约责任。 关于2019年5月9日至2019年12月31日是否应计入逾期办证违约期间的问题。东胜房地产公司提交的（2019）冀石燕证民字第03842号《公证书》证实，东胜房地产公司又于2019年4月30日向邢金锴邮寄了《通知函》，通知邢金锴于2019年5月9日前向东胜房地产公司提交办证所需资料，并告知邢金锴若未在东胜房地产公司规定的时间内向被告提交上述资料，则将由邢金锴承担不动产权证不能及时办理的不利后果。邢金锴提交的证据不能证实其已在规定的期限内向东胜房地产公司提交了办证所需资料，故邢金锴主张自2019年5月9日至2019年12月31日的逾期办证违约金之诉求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，邢金锴、东胜房地产开发集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,864.0元，由东胜房地产开发集团有限公司负担3016元，由邢金锴负担848元。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂瑞强 审 判 员 周玉杰 审 判 员 张 楠 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 靳传晔 书 记 员 田家鑫 ——