四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1817号 原告：攀枝花市众行锦都物业管理有限公司。住所地：攀枝花市东区临江路175号5楼510号，统一社会信用代码：9151040269699361X6。 法定代表人：谢都举，系该公司董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾六兵，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200120703850。 委托诉讼代理人：王永先，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201611572559。 被告：攀枝花市国正投资有限责任公司。住所地：攀枝花市东区德阳巷3号，统一社会信用代码：91510400204353406T。 法定代表人：陈军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘佳秀，四川昌雄律师事务所律师，执业证号：15104201811062350。 原告攀枝花市众行锦都物业管理有限公司（以下简称：锦都物业公司）与被告攀枝花市国正投资有限责任公司（以下简称：国正公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人曾六兵、王永先；被告方委托诉讼代理人刘佳秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦都物业公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告国正公司支付物业服务费662381.9元；2.判令被告承担逾期支付物业费至付清时止的违约金17884.31元（暂计至2020年1月19日，按同期银行存款利率年息1.5%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告为攀枝花市东区炳草岗华庆肖萧小区业主提供物业管理服务，服务期限为三年，自2017年1月20日起至2020年1月19日止；物业服务费收取标准为商业或者铺面每月3.5元每平方米，宾馆或酒店每月1.98元每平方米；物业费按半年或年缴纳，每个缴费周期起始日起10日内缴纳，逾期经催告后15天内仍未缴纳的，自逾期（欠费）之日起每日按未支付金额的1.5%支付违约金等。自合同开始履行至今，被告作为原告物业范围内的业主，有用于经营的商铺铺面246.95平方米和宾馆酒店7926.85平方米，但从未向原告支付物业服务费。从2017年1月20日起至2020年5月19日止，共应向原告缴纳物业服务费662381.9元。原告多次催收均未果。以上事实，有《物业服务合同》、欠费统计表等书面证据材料为证。综上所述，被告作为原告物业管理服务范围内小区的业主，违反《物业服务合同》的约定，侵害了原告的合法权益。现向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告国正公司辩称，1、被告的房产与原告物业服务的华庆萧邦小区进行了区域上的分割，所以被告国正公司的房产不属于原告物业服务范围；2、原告与业主委员会签订的合同对被告没有约束力，被告不是华庆萧邦小区的业主，国正公司也没有参与业主大会，故不属于业主大会的成员；3、原告从未向被告国正公司提供过任何物业服务，同时包括被告房屋配套设施和相关场地的维修、养护管理。被告房屋和配套设施及相关场地的维修、养护管理，均由被告自己和承租方负责执行。因此，原告锦都物业公司所提诉求没有事实依据和证据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告锦都物业公司围绕诉讼请求提交如下证据：第一组，《营业执照》《企业信息公报告》，以证明原告为从事物业服务独立法人资格企业和物业管理服务的经营范围。第二组《企业投资项目备案通知书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《竣工验收被告》《消防验收意见书》《国有土地使用权证》，主要证明原告华庆萧邦小区的国有土地使用权由攀枝花市融恒达实业有限公司整体拍卖所得；2、涉案小区系二类居住用地兼商业；3、涉案小区竣工后，建设单位、勘察单位、设计单位等单位和攀枝花市公安消防支队对小区的消防系统、设备安装和火灾自动报警等系统对小区住宅及商铺（含被告所购房屋及商铺）的进行了整体验收。该小区的住宅和商铺系不可分割的物业管理区域。第三组、《业主委员会会议记录》《招标公告》等十二份书证，证明通过召开业主委员会大会、发布招标、业主大会、投标、打分等环节，讨论决定选聘原告为物业服务公司的事实。第四组，《华庆萧邦物业管理服务中标通知书》《物业服务合同》，证明原告中标后与华庆萧邦小区业委会签订了《物业服务合同，并约定服务期限、收费标准和违约金的情况。同时证明被告用于经营的商业铺面有246.96平方米、宾馆酒店有7926.88平方米。第五组，《消防设施维修保养合同》和提供其他物业服务与催收照片等合同履行相关材料10份，以证明萧邦小区的消防设施维修保养是原告与有关单位企业签订合同后履行完成的。另外还证明原告按照约定提供了环境维护、污水泵维修等物业服务，并早在2017年便到被告工作场所催收物业服务费的事实。上述证据，被告质证意见：对第一组证据的真实性无异议，但证明目的不认可，其证据不能认定被告的所在地就属于原告物业服务的区域范围。对第二组证据的关联性不认可。对第三组证据的“三性”均不认可。被告国正公司没有实际参与物业招标等活动，其证据也没有被告的房产划定在原告物业服务区域内，也不能证明被告属于小区业主。物业区域的划定，应由政府来划定。对于第四组证据的“三性”均不认可。其书证不能证明被告属于原告物业服务范围。该物业服务合同中建筑面积仅为370.83平方米，而被告的建筑面积为8000多平方米，这说明不属于物业服务范围。对第四组证据的“三性”均不认可。被告不属于合同当事方，无法核实其真实性。被告国正公司至今未收到任何催收物业服务费的书面函件。 被告国正公司针对答辩提交了攀枝花市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告、攀枝花市国正公司车位图与回购房屋竣工图、租赁合同商品房买卖合同（三份）、施工合同、供气合同、高压供电合同、灭鼠除虫合同、消防设施维修保养合同等14组书证，用于证明被告的物业不属于华庆萧邦住宅物业小区范围。被告取得约8000平方米回购房屋1-8层与其他房屋区域隔开，独立于华庆萧邦住宅物业小区之外。原告也未向被告提供物业服务，被告回购的房屋的1-7层的电梯、绿化、安全、用电等均由承租方君尚酒店负责。上述证据，原告质证主要意见：相关书证的证明目的均不认可。证据只能证明被告取得房产所有权，而非其是独立的物业服务区。对拍卖公告真实性无异议，拍卖取得土地和规划的土地一致，与原告提供的物业服务管理范围是同一范围；房屋租赁合同，证明目的与本案无关；水电气提供房屋主体不是物业管理公司，电梯和消防属于物业附属设施，是专有设施，不属于物业服务公共设施范围。 经原告锦都物业公司申请，本院传唤证人代某（单位：攀枝花市东区炳草岗二街坊社区居委会社区委员，身份证号码5104021982××××××××）到庭作证。代某陈述，原告是经过居委会、街道办监督，与华庆萧邦业委会通过招标选聘的物业服务企业。对于原告的物业服务范围依据不清楚，因为同为一栋楼，宾馆在左边，住宅在右边。我们曾经出面协调过君尚酒店和门口区域的卫生打扫及污水处理。代某认为，君尚酒店属于招标物业管理范围，但是否包括被告国正公司就不清楚了。 对于双方当事人提交的证据，本院作如下审查和确认：1、原告提交第一组、第二组、第三组证据中，均为涉案房屋的地址、建设施工、规划和验收等内容，并没有载明涉案中的物业服务区域，故其提出的证明目的本院不予采信。华庆萧邦小区住宅和商铺在规划、建设、施工上可能不可分割，但不能直接推断物业管理区域不可分割。2、原告提交的第四组证据，均为华庆萧邦小区业主委员会选聘物业公司的相关材料，而不是涉案小区业主大会及业委会的备案情况，故该组证据是否与国正公司相关，本院无法确认。3、《物业服务合同》第二条明确约定，物业管理区域内的物业构成细目见附件二；第三条第二款和第三款约定，原告锦都物业公司提供的物业服务内容为“建筑物共有部分的维护和管理。建筑物共用部位详见附件三。共用设施设备的日常运行、维护和管理；本物业共用设施设备详见附件四”。这说明原告所提供的物业服务是建筑物的共用部分，即合同约定的位置坐落于攀枝花市东区的共用部分。而该合同附件二、附件三、附件四在物业构成明细、物业共用设施设备等内容条款上“空白”，都没有明确载明，故原告锦都物业公司主张以商业铺面246.96平方米和宾馆酒店7926.88平方米作为其物业服务区域的意见，既不符合同约定，也不符合服务区域划分的相关规定，对此本院不予采信。4、原告所提《消防设施维修保养合同》等八份合同及相关照片，与被告国正公司缺乏关联性，本院不予采信。比如合同中标的物是否为被告国正公司现所享受服务的电梯等、照片中物业服务是否为建筑物共用部分或者为被告国正公司提供的物业服务、催交物业费通知书是否邮寄、张贴等等，从合同中及照片上均无法确认。5、被告国正公司提交的上述书证，也不能证实涉案房屋1-8层的物业服务区域范围情况，但证明涉案房屋1-8层与其他房屋在一定区域范围内可区分。6、证人证言代某，从其证言内容来看，不能证实原告所提出“提供了相应的物业服务”的意见。 根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理确认如下事实：2017年1月1日，通过招标方式，攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会代表全体业主，选聘锦都物业公司为华庆萧邦小区全体业主服务，并签订《物业服务合同》。该合同约定，委托物业项目名称：华庆萧邦小区；物业类型：商居综合体多层住宅；坐落位置：攀枝花市东区。同时该合同第三条约定，锦都物业公司提供物业服务的内容为：……（二）建筑物共用部位的维护和管理。（三）共用设施设备的日常运行、维护和管理。（四）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。（物业公共园林、景观及设施的养护和管理……。此外，双方还约定了服务标准、计费方式、期限、违约责任等事宜。合同签订后，原告为“华庆萧邦小区”提供物业服务。后原告以国正公司属“华庆萧邦小区”物业服务范围及为国正公司提供了物业服务为由诉来本院，提出上述诉求。 本院认为，根据双方当事人诉辩理由，本案争议的焦点归纳为国正公司所回购房屋是否属原告所述的物业服务区域。第一、合同标的必须明确。原告与华庆萧邦小区业主委员会所签订《物业服务合同》条款中，约定原告提供物业服务的内容为“建筑物共用部分的维护和管理”，但涉案建筑物中什么地方是共用部分，什么地方是非共用部分在合同中没有明确。原告向国正公司主张收取物业费用的计算标准系按国正公司回购房屋的面积来计算，那该回购房屋是否为该建筑物的共用部分，原告没有证据予以证明。若没有共用部分或关系的，通常理解是可划分为不同物业服务区域。第二、原告主张为国正公司提供了物业服务，缺乏充分证据予以证实。第三、物业服务合同是一种特殊的委托合同，委托人（业主）里是否有国正公司，需要明确。受委托人华庆萧邦小区业主大会及业主委员会成员中是否有国正公司，原告没有提交证据予以证实。第四、攀枝花市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告及回购房屋竣工图等材料，可证实涉案建筑物的住宅区与国正公司回购房屋之间可隔离区分，不排除物业服务区域可另分。综上，基于对上述证据的审查分析和判断，原告提出国正公司向其支付物业服务费662381.9元和违约金的诉讼请求，缺乏证据和事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下： 驳回攀枝花市众行锦都物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费10603元，减半收取5301.5元，由攀枝花市众行锦都物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 戴 军 二〇二〇年七月二十日 书记员 陈攀志