济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2853号原告：济南高新技术产业开发区遥墙街道范家庄村民委员会，住所地济南高新区遥墙街道范家庄村，统一社会信用代码：54370112ME0283064P。法定代表人：姚同岑，村主任。委托诉讼代理人：马东亮，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔晓宇，山东昌平律师事务所律师。被告：李福建，男，1960年3月16日出生，汉族，住济南市天桥区。原告济南高新技术产业开发区遥墙街道范家庄村民委员会（以下简称：范家庄村委会）与被告李福建土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告范家庄村委会的法定代表人姚同岑及其委托诉讼代理人马东亮、孔晓宇，被告李福建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范家庄村委会向本院提出诉讼请求：1.解除范家庄村委会与李福建签订的《土地、水塘租赁合同》，李福建将合同约定的十三亩土地交付给范家庄村委会；2.李福建向范家庄村委会支付土地使用费10400元；3.案件受理费等由范家庄村委会承担。事实与理由：1999年元月28日范家庄村委会与刘连昌签订了《土地、水塘租赁合同》，范家庄村委会将土地和壹号水塘共计面积约35亩租赁给刘连昌使用。后刘连昌经范家庄村委会同意将35亩土地中的13亩土地的合同权利义务转让给李福建承继，三方在原《土地、水塘租赁合同》进行了背书，约定：“范家庄村委会同中刘连昌的一切权利义务自转让之日均由李福建履行。”合同签订后，李福建并未按照合同约定守法经营，而是在土地上乱建、乱修、搞违章建筑，破坏了土地，并盗伐了土地上的树木造成了集体经济损失等行为，且自2016年起一直未缴纳租赁费及使用费，因此构成根本违约，范家庄村委会有权解除合同。另根据《中华人民共和国合同法》第214条，232条、236条之规定，租赁期限最长为20年，超过部分无效，本案中合同签订日为1999年元月28日，截止2019年元月27日已经届满20年，在此之后范家庄村委会有权随时解除合同。为维护合法权益，范家庄村委会诉至法院，请求判如所请。李福建书面辩称，1999年元月28日范家庄村委会与刘连昌签订了租赁合同，范家庄村委会将其名下土地和1号水塘共计35亩租给刘连昌，当天，范家庄村委会收取预付承包费7000元、转让费19000元，地上物（房屋树木等）全部归刘连昌所有。2007年经范家庄村委会同意，刘连昌将该合同中一切权利义务转让给李福建。涉案租赁合同于1999年元月28日签订，当时合同法尚未颁发，法不溯及既往。该合同及合同原件背书的转让协议，均是双方真实意思表示，具有法律约束力且已延续多年。范家庄村委会在供水、供电、处理枯老树木、种植饲养等方面，不遵守约定，横加干涉，百般刁难，甚至截断道路，更在起诉期间2020年6月5日强行卖掉池塘周围的柳树。2016年5月9日，范家庄村委会居然发通知罗列几条罪状，拒收承包费，公然要求解除合同。双方应当是平等关系，范家庄村委会的通知，没有任何事实和法律依据。请求驳回范家庄村委会的不实诉讼请求，判决继续履行合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年1月28日，济南市历城区遥墙镇范家庄村民委员会（甲方）与刘连昌（乙方）签订了《土地、水塘租赁合同》一份，约定：甲方自愿将其名下的土地和壹号水塘共计面积35亩租赁给乙方长期使用。土地和水塘构成一体，具体位置位于该村西北侧，北至幸福—范家排水沟，西至幸福村地界并向南延伸（沿南北树行，树西半米）至壹号水塘南边外叁米处，南至该村贰号和叁号水塘（鱼池）邦路，东至贰号、叁号水塘（鱼池）邦路与幸福—范家排水沟交汇点。该土地和水塘（鱼池）的租赁期限为柒拾年，自本合同生效之日算起。租赁价格为每亩每年贰佰元，每年租金柒仟元。租金每年度交付一次，于每年的三月一日交付。合同经甲乙双方签字盖章生效后，乙方即先预付第一年的租金柒仟元，同时另付壹万玖仟元作为甲方向以前的承包者付违约金和补偿金。合同生效后，甲方即将土地和水塘（鱼池）交付乙方使用，水塘保持水满，地上建筑物全归乙方所有，当日交接完毕。2007年10月8日，经该村委会同意，刘连昌将上述合同转让给李福建，并在该合同第二页备注：同意将该租赁合同中的十三亩土地以伍万伍仟元人民币一次性转让给李福建，原合同中刘连昌的一切权利义务自转让之日均由李福建履行，并由李福建负责征得范家村民委员会同意，由张纯芳见证。2016年5月9日，该村委会向李福建发出通知一份，载明：自你承包了范家村西北1号鱼池上13亩土地以来，因你个人无时间在此经营，又转包了他人，在这期间，出现了问题及没有遵守合同中的条款条约。1、不守法经营，在土地上乱建、乱修，搞违章建筑，破坏了土地；2、盗伐集体的树木，造成集体经济损失，影响很不好，性质特别恶劣；3、村要求，你把盗伐的树木追回及追究责任人的责任；4、消除在承包土地上的违章建筑及种植树木。注：对以上事实情况在15日内处理完毕，解除双方所签写的租赁合同。李福建于2016年5月10日收到该通知。另查明，济南市历城区遥墙街道范家庄村民委员会已更名为济南高新技术产业开发区遥墙街道范家庄村民委员会。本院认为，关于范家庄村委会与刘连昌于1999年1月28日签订的《土地、水塘租赁合同》性质与效力问题，本院认为,该合同除对租赁期限的约定之外,其他内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应为有效的租赁合同。关于租赁期限问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章(合同的履行)的有关规定。涉案租赁合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但租赁期限截至2069年1月27日止，合同履行期跨越了新旧法律，因此，在本案中，应当适用《中华人民共和国合同法》有关二十年租赁期限的规定。对于二十年期限的起算时间，本院认为，在《中华人民共和国合同法》实施前,法律和行政法规对租赁期限并没有对此做出强制性规定，双方对租赁期限的约定并不违反当时法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》实施后，应当按照该法的规定来处理涉案合同租赁期限问题，涉案合同二十年租赁期限应自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日起计算，即2019年9月30日之前的部分应认定为有效，2019年10月1日之后的部分应认定为无效。2007年10月8日，经范家庄村委会同意，刘连昌将该租赁合同中的13亩土地转让给李福建，原合同中刘连昌的一切权利义务自转让之日均由李福建履行，该转让行为不违反法律规定，本院予以确认。该合同2019年10月1日之后的部分无效，对范家庄村委会要求解除涉案合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对范家庄村委主张李福建将合同约定的十三亩土地交付给其的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。关于范家庄村委会主张李福建支付自2016年3月至2020年3月份4年的土地使用费共计10400元的诉讼请求，李福建同意缴纳该10400元，但认为其未缴纳的原因系范家庄村委会不收，并非其不交，故本院对该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李福建于本判决生效之日起三十日内向原告济南高新技术产业开发区遥墙街道范家庄村民委员会交付《土地、水塘租赁合同》约定的十三亩土地；二、被告李福建于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新技术产业开发区遥墙街道范家庄村民委员会土地使用费10400元；三、驳回原告济南高新技术产业开发区遥墙街道范家庄村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计30元，由被告李福建负担。本判决为终审判决。审判员  张斌二〇二〇年七月三十一日法官助理宿盼盼书记员张玥