江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初705号原告：孙某1，女，1957年10月9日生，住盐城市亭湖区。原告：孙某2，女，1959年3月8日生，住江苏省射阳县。原告：孙某3，女，1962年11月9日生，住盐城市亭湖区。原告：孙某4，女，1965年10月3日生，住盐城市亭湖区。上述四原告共同委托诉讼代理人：孙某7（系上述四被告的妹妹），女，1974年8月18日生，住盐城市亭湖区。原告孙某5，女，1968年6月18日生，住盐城市亭湖区。原告：孙某6，女，1970年12月31日生，住盐城市亭湖区。原告：孙某7，女，1974年8月18日生，住盐城市亭湖区。被告：孙某8，女，1974年8月18日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈晓中，射阳县合兴法律服务所法律服务工作者。被告：许某某，男，1958年10月12日生，住江苏省射阳县。原告孙某1、孙某2、孙某3、孙某4、孙某5、孙某6、孙某7与被告孙某8、许某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭于同年6月18日不公开开庭进行了审理。原告孙某5、孙某6，原告孙某7暨原告孙某1、孙某2、孙某3、孙某4的委托诉讼代理人，被告孙某8及其委托诉讼代理人陈晓中，被告许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某1、孙某2、孙某3、孙某4、孙某5、孙某6、孙某7向本院提出诉讼请求：1、确认2009年9月13日被告孙某8与被告许某某签订的房屋买卖协议无效。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：父亲孙某与母亲徐某英共生原告姐妹七人，现均已成家立业。父母生前一直居住亭湖区，父母去世后留下自建房屋136.2平方米。根据国家政策，对农村无人居住房屋进行拆除，原告到村里办理相关手续时，被告孙某8认为该房屋在2009年9月13日由许某某出售给她，导致村里无法与原告办理相关拆迁手续。原告认为该房屋是原告父母的遗产，理应由七名原告共同继承，被告许某某是孙某与徐某英的二女婿，无继承权，且案涉房屋并未交付，未过户给孙某8。七名原告作为继承人均未签名出售涉案房屋，故被告孙某8与被告许某某签订的《买房协议》无效。请求法院依法判决。被告孙某8辩称：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，合同有效。原告姐妹七人在父母去世后，与被告孙某8多次协商将父母遗留的位于亭湖区闲置老宅出卖给被告孙某8姐妹，由被告孙某8父母居住养老。合同签订后，被告孙某8支付房款，原告交付房屋，被告孙某8父母也已入住。二、被告许某某与七名原告之间构成表见代理关系。许某某是原告孙某2的丈夫，被告孙某8相信许某某有代理权代理七名原告出售老宅的事实。即使无权代理，被告孙某8也是善意第三人。三、案涉合同的形式及内容均符合法定要件，双方在合同签订后均履行了各自义务，享有各自的权利。四、原告的起诉已超过了法定的诉讼时效。案涉合同是2006年签订至今已14年之久，期间无任何争议，现因案涉房屋面临拆迁，补偿款较高，原告置书面合同不顾，其主张的诉请不应得到保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告许某某辩称：2009年9月份左右，孙某8想把案涉房屋买给她妈妈居住，我想借给孙某8，收了孙某84200元并打了张条子。我把钱拿回去之后，七个原告不同意卖房，我后来把4200元送给孙某8，孙某8说条子没了，4200元就没有给孙某8，至今还在我身边。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：孙某与徐某英夫妇育有七个女儿，依次为孙某1、孙某2、孙某3、孙某4、孙某5、孙某6、孙某7。孙某8与孙某1等人系堂姐妹关系。许某某与孙某2系夫妻关系。1986年12月31日，射阳县黄尖镇人民政府经审查并同意孙某在河建主房三间，孙某夫妇在该宗地上建三间主屋、三间厨房、三间厕所。该房建成后由孙某夫妇与孙某5、孙某6、孙某7共同居住。1990年，该房土地使用权人申报为孙某。孙某5、孙某6、孙某7陆续出嫁后，该房由孙某夫妇单独居住。1996年12月，孙某去世。该房土地使用权人变更为徐某英。2006年6月9日，徐某英去世。2009年9月13日，许某某与孙某8签订一份《买房协议》，内容为：“甲方：姐妹七人同意将老人房屋买给乙方孙兆方、孙某8。价：人民币肆仟贰佰元￥4200元。条件：①乙方房屋不得买给别人。②乙方房屋必须借给甲方纪念二位老人烧化至百冥岁。此协议一式两份。”该协议下方甲方处有“孙某1、孙兆玲、孙某3、孙兆娣、孙某5、孙兆琴、孙某7”字样的签名，乙方处签名为孙某8。协议签订后，孙某8向许某某交付4200元。2020年1月14日，孙某1、孙某2、孙某3、孙某4、孙某5、孙某6、孙某7诉至本院，要求确认上述协议无效。本案审理过程中，原告孙某1等七人均陈述：一、我们均未在上述买房协议上签字，对协议不认可，也不同意卖房。二、2010年底，孙某2告知我们许某某将房屋卖给孙某8，我们当时与孙某8协商，让许某某把钱拿出来再贴500元给孙某8，孙某8同意退房的，但孙某8说因儿子结婚找不到条子，等找到条子再退，后一直没有找到条子，村里也有调解协议的。被告孙某8陈述：一、协议是原告母亲去世整3年签订的，当时七原告均在场，协议是许某某签的，内容都是许某某写的，七原告没有签字。二、协议签过后，我给了许某某4200元，该房屋钥匙就给我了。房子是以我的名义买给我妈妈住的，我妈妈有时住有时不住。三、2010年左右，孙某4、孙某6找过我一次要条子的，我没有看到钱，也没有退条子。被告许某某陈述：一、协议是在老房子里签的，协议上的字都是我签的，当时就我与孙某8在场，七个原告都不在场，我没有告诉七个原告。二、当天晚上我告诉孙某2的，她说我私自做主，后来我让她们去退的，孙某8说条子没有了，我就把钱放在孙某6那里，一直到现在都没有退掉。三、协议签订过后，房子没有交给被告，房子的钥匙一直在孙某6身边。本案经本院主持调解，因双方当事人争议较大致调解未果。本院认为：民事法律行为应当尊重当事人的真实意思表示，并依此确定民事行为的性质。本案中，《买房协议》所涉房屋实际所有人系原告孙某1等七人父母，其父母去世后，应作为遗产由七名原告继承，即属于七名原告共同所有的财产。而被告许某某作为非继承人与被告孙某8签订该《买房协议》是否有效及其处分该房的行为是否构成表现代理是本案的争议焦点。对此应从以下几方面考虑：1、《买房协议》虽没有七名原告的签字，但因被告许某某系原告孙某2的丈夫，被告孙某8与七名原告又系堂姐妹关系，互相之间都比较熟悉了解，且协议是附条件的，条件所涉及的亦是七名原告父母百岁祭祀事宜，故被告孙某8有理由相信买房事宜是经过几名原告协商过的，被告许某某作为几名原告的代表与其签订协议。2、即使《买房协议》签订时七名原告不知情，但根据许某某陈述在协议签订当日即告知其妻孙某2，基于原告孙某2与其余几名原告系姐妹的特殊身份关系，孙某2亦应会告知几名原告卖房事宜，且七名原告均认可2010年年底曾就退房事宜与被告孙某8协商过，说明被告许某某与被告孙某8签订《买房协议》一事在事后得到了七名原告的追认，其七人应当知道协议签订后的法律后果。3、《买房协议》在签订后已实际履行，七名原告在2010年与被告孙某8协商退房事宜未果后，直至本案诉讼期间近十年的时间未向被告孙某8主张过，而被告孙某8的买房款4200元原告亦没有退回，本次诉讼亦是因《买房协议》中所涉房屋需拆迁才提起本案诉讼，亦可说明七名原告已认可房屋被卖的事实。综上所述，原告孙某1、孙某2、孙某3、孙某4、孙某5、孙某6、孙某7的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙某1、孙某2、孙某3、孙某4、孙某5、孙某6、孙某7的诉讼请求。案件受理费50元，由原告孙某1、孙某2、孙某3、孙某4、孙某5、孙某6、孙某7负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕建生人民陪审员  朱艳华人民陪审员  董 琴二〇二〇年七月六日书 记 员  徐歆妍附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2.《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。