吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3282号上诉人（原审原告）：贺英波，男，汉族，1991年8月27日出生，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：韩广军，榆树市正源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王玉凤，女，汉族，1972年10月17日出生，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：王小会，吉林鸿洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李冬光，男，汉族，1973年7月1日出生，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：王小会，吉林鸿洋律师事务所律师。上诉人贺英波因与被上诉人李冬光、王玉凤返还原物纠纷一案不服吉林省榆树市人民法院（2018）吉0182民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贺英波上诉请求：一、请求二审法院撤销吉林省榆树市（2018）吉0182民初2023号民事判决，或改判或发回重审。二、一、二审诉讼费用由李冬光、王玉凤承担。事实和理由：一、贺英波对涉案楼房合法购买的事实依据和法律规定享有涉案楼房物权，李冬光、王玉凤应依法交付房屋。贺英波于2018年1月11日对本案诉争房屋所有权人崔洪发、孟秀立夫妻二人签订楼房买卖协议书。约定贺英波以19万元价格购买位于榆树市华鸿世纪铭城29栋4单元408室，面积55.09平方米。当日贺英波通过张进（贺英波的岳母）给付孟秀立现金128800元，贺英波通过张进银行卡分两次给孟秀立转款61200元，总计19万元，崔洪发、孟秀立给贺英波出具了19万元的收条。2018年3月21日，贺英波将涉案楼房经合法程序更名过户至贺英波名下。贺英波购房时，李冬光、王玉凤租赁该楼房临时居住，当时孟秀立就告知李冬光、王玉凤房子已经出售给贺英波，当时李冬光、王玉凤表示冬天冷搬家不方便，等春天再让李冬光、王玉凤搬家，李冬光、王玉凤未提出任何意见。二、贺英波已经取得案涉房屋的不动产权登记证，已经取得房屋的物权，李冬光、王玉凤与崔洪发、孟秀立之间的合同关系是债权，物权具有排他性和对世性，有优先于债权的法律效力，在不动产权登记证没有撤销的情况下，原审法院不支持贺英波排除妨碍请求是错误的。三、原审法院认定贺英波与崔洪发、孟秀丽之间存在恶意串通的情形严重违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用》的解释》第109条之规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通事实的主张应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。在原审中，李冬光、王玉凤未对恶意串通事实提供证据，原审法院仅依据交易方式不符合交易习惯为由主观臆断有恶意串通的情节，适用法律存在错误。综上，上述事实清楚依据物权法第九条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条相关规定，恳请二审法院依法改判，或发回重审。李冬光辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应驳回上诉，维持原判。二、针对上诉状的内容，发表两点意见：1.李冬光、王玉凤系案涉房屋合法买受人，应维护其合法权益。因为案涉房屋原房屋所有权人为崔殿功，2012年崔殿功在世时和李冬光、王玉凤签订了案涉房屋的买卖协议，李冬光、王玉凤已经支付房屋价款、办理产权证款、增加楼面积款，并对房屋装修使用至今，虽未办理过户登记，但并不影响买卖合同的效力，所以，根据买卖合同，李冬光、王玉凤系合法的买受人。2.贺英波虽然对该房屋办理了不动产权证，但不属于真实的买卖，纯属恶意登记，故其权益不受法律保护。首先，按照房屋买卖的交易习惯，买卖房屋应先实地考察房屋，了解房屋的实际情况才能进一步签订买卖合同，办理过户登记，但本案贺英波并没有实际看房，也没有实际占有，直接办理过户登记，违背交易习惯。其次，崔殿功的儿媳孟秀立还在崔殿功与李冬光、王玉凤的买卖协议上作为出卖方签字，证明孟秀立夫妻明知道案涉房屋已经出售的事实，但是却在崔殿功死亡后以继承人的身份办理了产权证，并在去世前委托他人给贺英波办理过户登记。很明显孟秀立明知房屋已经出售，还进行二卖，贺英波买房不到房内实际验房就进行交易过户，其二人的行为不符合正常交易的习惯，很明显就是恶意串通，恶意登记房产。依据《第八次全国法院民事、商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。故一审法院认定李冬光、王玉凤签订的协议合法有效，属案涉房屋合法占有人。贺英波取得房屋所有权证不符合交易习惯，是恶意办理登记，其权利不能优先于已经合法占有房屋的李冬光、王玉凤，对贺英波的诉请予以驳回，符合事实和法律的规定。故本案应驳回上诉，维持原判。3.关于贺英波主张李冬光、王玉凤没有证据证明其恶意登记的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。本案贺英波进行房产过户登记不符合正常买卖交易的习惯，李冬光、王玉凤无需进一步举证。贺英波向一审法院起诉请求：要求李冬光、王玉凤立即迁出位于榆树市华鸿世纪铭城29幢4单元408室，面积55.09平方米房屋。一审法院认定事实：涉案房屋是拆迁房，2011年6月9日，崔殿功（崔洪发的父亲）与吉林省瑞达房地产集团有限公司签订棚户区房屋拆迁补偿安置产权调换协议，崔殿功取得回迁楼，位于榆树市华鸿世纪铭城29幢4单元408号，面积55.09平方米。棚户区房屋拆迁补偿安置产权调换协议原件（补偿多套房屋）在崔殿功处。2012年11月12日，经中间人张术敏（孟秀立妯娌）、王铁民、王兆辉介绍，李冬光与崔殿功签订《卖楼协议》，约定将位于榆树市华鸿世纪铭城29幢4单元408号，面积54.34平方米（最后确定面积为55.09平方米）。楼房自愿卖给李冬光，约定总楼款155000元。写卖楼协议当时给付了150000元，剩余5000等办完楼照后给付。当时崔殿功把拆迁补偿安置产权调换协议复印件交给李冬光。卖方崔殿功、孟秀立、买方李冬光、中间人张术敏、王铁民、王兆辉在卖楼协议上签字。李冬光、王玉凤拿到钥匙后对该毛坯房进行了装修，并一直居住至今。在居住期间交物业费、取暖费、水电费、卫生费等费用。2014年3月12日李冬光、王玉凤将办理房产证款3500元交给孟秀立，2015年9月18日李冬光、王玉凤将增加楼面积款2000元交给孟秀立。2017年7月30日，崔殿功因病死亡。2017年12月15日，崔洪发通过公证确定，崔殿功的遗产由长子崔洪发继承。2018年1月10日，崔洪发、孟秀立取得该房屋的所有权证。2018年1月11日，崔洪发、孟秀立与贺英波签订楼房买卖协议书。约定将该房屋以19万的价格卖给贺英波。当日贺英波岳母张进，通过银行卡分两笔转给孟秀立61200元。剩余房款贺英波通过张进，用现金给付孟秀立，孟秀立、崔洪发给贺英波出具了19万元的收条。当天崔洪发、孟秀立公证委托授权张进，代表崔洪发、孟秀立办理该房屋的买卖过户手续。2018年1月15日榆树市公证处下发公证书。2018年3月7日孟秀立自杀服毒，次日孟秀立死亡。2018年3月21日，贺英波取得该房屋的所有权证。现贺英波为要求李冬光、王玉凤迁出房屋诉来原审法院。一审法院认为，崔殿功是本案诉争房屋原来的所有权人，2012年11月12日，崔殿功与李冬光签订《卖楼协议》，将该房屋卖给李冬光，买卖双方均已履行合同，李冬光交付了房价款、办理产权证款、面积增加款。李冬光、王玉凤取得房屋钥匙进行装修入住至今。崔殿功与李冬光签订的卖楼协议有效。2017年7月30日崔殿功死亡，2017年12月15日崔洪发通过公证程序单独继承了崔殿功的遗产。崔洪发继承崔殿功遗产的同时应当承担崔殿功就该遗产上设立的合同义务，即权利义务概括转移。因此，崔洪发、孟秀立应履行崔殿功与李冬光签订卖楼协议的义务，协助李冬光、王玉凤办理产权过户登记。在正常情况下买受人购买房屋应该取得该房屋钥匙并接收房屋。2018年1月11日，崔洪发、孟秀立在明知崔殿功已将该房屋卖给李冬光、王玉凤的情况下，与贺英波签订楼房买卖协议书。2018年1月15日崔洪发、孟秀立通过公证程序委托贺英波的岳母张进，代表崔洪发、孟秀立与贺英波办理产权过户。2018年3月8日孟秀立服毒死亡后，2018年3月21日贺英波取得该房屋的所有权证。综上，贺英波取得诉争房屋的房屋所有权证不符合交易习惯，是恶意办理登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的李冬光、王玉凤。原审法院对贺英波的诉讼请求不予支持。参照最高人民法院关于《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第15条之规定，判决如下：驳回原告贺英波的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，贺英波与崔洪发于2018年1月11日签订的楼房买卖协议书第四条约定“乙方（贺英波）五年过户后，由甲方（崔洪发、孟秀立）提供过户手续，协助乙方办理完过户手续，过户费由乙方负责”，该房屋买卖合同中未提及到房屋租赁情况。2018年1月11日崔洪发、孟秀立出具委托书，称因崔洪发、孟秀立在外地工作，不能亲自办理售楼等相关事宜委托张进办理涉案房屋的产权变更过户等手续，委托期限自2018年1月11日起至2019年1月11日止。榆树市公证处于2018年1月15日就该份委托书出具公证书。二审审理过程中，贺英波申请张进出庭作证。张进二审出庭称，其去买涉案房屋时王玉凤与李冬光均在场，李冬光称房屋是租的，租期到2018年8、9月份。张进称曾要求孟秀立出具李冬光、王玉凤租赁涉案房屋的租赁合同，孟秀立称租户没有给孟秀立出具租赁合同。其与孟秀立、崔洪发签订买卖合同时做的公证委托，因为涉案房屋的房产证是新证没过两年，所以做的公证委托。2018年1月15日榆树市公证处出具（2018）吉榆证民字第154号公证书。本院认为，贺英波称购房时王玉凤、李冬光租赁该楼房临时居住，孟秀立告知王玉凤、李冬光房子已经出售给贺英波，王玉凤、李冬光表示冬天冷搬家不方便，等春天再搬家，王玉凤、李冬光未提出任何意见一节，王玉凤、李冬光予以否认。张进虽出庭称看房时王玉凤、李冬光认可租赁涉案房屋，但因张进自称系贺英波的岳母，由其支付涉案房屋购房款，与贺英波存在利害关系，且结合王玉凤、李冬光交纳全部购房款，装修并入住涉案房屋多年的事实，王玉凤、李冬光认可租赁并搬出的事实与常理不符。故张进的证人证言，不能证明贺英波的该项上诉请求，本院不予采信。同时，张进称涉案房屋系新办理的产权证没过两年，所以进行公证委托。但公证委托书记载的公证委托原因系崔洪发、孟秀立在外地工作，且房屋买卖合同约定五年过户，公证委托的期限只有一年，二者互相矛盾。张进自称看房时职业为房产中介，在李冬光、王玉凤在涉案房屋中居住，孟秀立、崔洪发既不能出具租赁合同，房屋又未立即交付的情况下，贺英波与孟秀立、崔洪发在房屋买卖合同中针对租赁情况的处理未做任何约定，与张进房产中介的职业行为亦不相符。综合贺英波买卖房屋行为中的一系列不合理之处，加之贺英波在合同签订后，未占有、使用诉争房屋，在孟秀立死亡后短时间内即申请办理产权登记，难以认定贺英波在办理涉案房屋所有权变更登记时具有善意。综上所述，贺英波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贺英波负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 瑶审 判 员  高云燕审 判 员  吕玉玉二〇二〇年七月八日法官助理  李 月书 记 员  姜 瑞