四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1527号 上诉人（原审原告）：李孟树，男，1981年8月出生，汉族，住长宁县。 上诉人（原审原告）：徐明英，女，1980年4月出生，汉族，住长宁县。 被上诉人（原审被告）：魏仁强，男，1970年12月出生，汉族，住长宁县。 委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈员，四川叙府律师事务所律师。 上诉人李孟树、徐明英因与被上诉人魏仁强房屋买卖合同纠纷一案，不服长宁县人民法院(2020)川1524民初831号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李孟树、徐明英上诉请求：上诉请求：请求法院依法撤销（2020）川1524民初831号民事判决书第一项、第二项，并依法重新改判支持李孟树、徐明英的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由魏仁强承担。事实和理由：1、魏仁强交付迟延交房两个月违约金的时限有误。从2016年9月1日起算到2019年8月28日三年时限没过，再从2019年8月28日至今三年时限仍然没过。2、迟延办理《不动产权证》违约金房屋买卖合同纠纷的问题有误。魏仁强未按照房屋买卖合同内容特殊约定协助办理《不动产权证》，造成李孟树、徐明英的房产权益受到侵害，应当承担责任。 魏仁强辩称，1、一审判决符合法律规定，请求维持原判，驳回上诉。李孟树、徐明英主张的违约金已经超过三年诉讼时效，李孟树、徐明英没有提供证据证明有中断终止的情况；2、双方签订的房屋买卖合同中约定了在综合验收报告为准，但是综合验收报告现在还没有明确时间；3、违约金应当是造成损失之后的补偿，李孟树、徐明英至今没有提供任何直接损失的依据。 李孟树、徐明英向一审法院起诉请求：1.判令魏仁强向李孟树、徐明英支付违约金4400元(违约交房日期延迟2个月，按首付220000元的1%的月息)；2.判令魏仁强支付《不动产权证》迟延违约金人民币8976元整；3.判令魏仁强承担本案的全部诉讼费用。庭审中，李孟树、徐明英明确其第二项诉讼请求的金额是以220000元为基数，按年利率5.1%从2019年9月1日计算至2020年4月30日，并要求违约金计算至办理不动产权时止。 一审法院认定事实：2015年11月23日，李孟树、徐明英（乙方）与魏仁强（甲方）签订《碧玉人家联建房购房合同》，合同约定：甲方向乙方出售位于长宁县（长宁镇第一街宏泰超市后面）碧玉人家1栋×号（Ｇ型）房屋一套，房屋面积79.65平方米，房屋总价款230000元，乙方首次支付甲方联建房出售款230000元，余款10000元，乙方于土地证、房产证办齐后一次性支付；甲方于2016年6月30日前交房给乙方。两证在综合验收后，叁年内办齐。如甲方不能按期交付房屋，从约定交房之日起，甲方按乙方所交房屋款项1%的月息支付乙方。2015年11月15日，李孟树、徐明英支付购房定金5000元，2015年11月23日，李孟树、徐明英支付购房款215000元，经办人为邓代蓉。2016年9月1日，魏仁强向李孟树、徐明英交付了其购买的房屋，李孟树、徐明英向魏仁强支付了物管费、维修基金、契税、印花税等费用，经手人均为邓代蓉。 2016年9月8日，魏仁强作为碧玉人家工程的负责人，以本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行竣工验收，条件具备，验收合格，备案文件齐全为由，进行备案，备案部门于2016年9月26日出具处理意见，该工程基本建设程序合法，质保资料完整，根据质监站提供的质量监督报告，同意备案。2020年5月，李孟树、徐明英李孟树曾与魏仁强协商过办证及违约金的事宜，魏仁强未认可需要支付李孟树、徐明英违约金。 一审法院认为，李孟树、徐明英与魏仁强签订的《碧玉人家联建房购房合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 对于李孟树、徐明英诉请魏仁强支付延迟交房的违约金，合同第四条约定魏仁强应当在2016年6月30日向李孟树、徐明英交付房屋，魏仁强实际交房的时间为2016年9月1日，魏仁强迟延交房2个月，已构成违约，合同第五条第二款约定了逾期交房的违约责任，根据合同的约定，魏仁强逾期交房应当承担的违约金为4400元，但魏仁强认为李孟树、徐明英的该项诉讼请求已经超过了诉讼时效。本案合同约定的交房时间为2016年6月30日，如果魏仁强未在约定期限届满前交房，魏仁强的行为就已经构成违约，李孟树、徐明英即知晓自己的权利被侵害，可以向魏仁强主张权利，2016年9月1日，魏仁强向李孟树、徐明英交付了房屋，违约金的具体数额已经明确，双方均认可在2016年9月1日曾协商过逾期交房违约金的问题，故逾期交房违约金的诉讼时效期间应当从2016年9月1日开始起算，若未发生诉讼时效中断、中止，则李孟树、徐明英应当在2019年8月31日前提起诉讼。李孟树、徐明英称其在2019年8月28日曾向魏仁强提出支付违约金，并以此为由拒交物业费，魏仁强称双方仅说了物业费的问题，并没有提到违约金。李孟树、徐明英提交的证据为到庭证人胡某的证言，一审法院认为，胡某作为李孟树、徐明英的邻居，与本案有利害关系，其证言证明力不足，且其并未明确陈述李孟树、徐明英在2019年8月28日向魏仁强要求支付延迟交房的违约金，李孟树、徐明英提交的证据不足以证明其在2019年8月31日前向魏仁强主张过该项权利，魏仁强抗辩李孟树、徐明英该项诉讼请求超过了诉讼时效期间理由成立，故对李孟树、徐明英的该项诉讼请求一审法院不予支持。 对于李孟树、徐明英诉请魏仁强支付不动产权证迟延办理的违约金，合同中虽约定了两证在综合验收后三年内办齐，但未明确约定魏仁强迟延办理产权证应当承担向李孟树、徐明英支付违约金的责任，如果李孟树、徐明英认为魏仁强迟延办证造成了相应的损失，李孟树、徐明英可向魏仁强主张逾期办证的实际损失，庭审中经一审法院释明李孟树、徐明英可主张实际损失，但李孟树、徐明英未变更诉讼请求，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，李孟树、徐明英的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李孟树、徐明英的诉讼请求。案件受理费268元，减半收取计134元，由李孟树、徐明英负担。 二审中，当事人未提交新证据。另查明：一审卷第13页《碧玉人家联建房购房合同》第四条第一款手写添加内容载明：“两证在综合验收后，叁年内办齐。”，一审卷第44页，庭审笔录中，魏仁强认可该内容系其本人书写。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、徐明英、李孟树要求魏仁强支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效期间；二、徐明英、李孟树要求魏仁强支付逾期办证违约金的诉讼请求是否应予支持。 针对本案的争议焦点一，即徐明英、李孟树要求魏仁强支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效期间的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内怠于行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的制度。根据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，该期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，诉讼时效因提起诉讼、申请仲裁、权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等法定事由而中断，诉讼时效期间从诉讼时效中断事由终结时起重新起算。 在房屋买卖合同关系中，合同约定的交房期限届满且房屋具备交付条件，但出卖人未交付房屋的，买受人作为合同当事人一方，自此应当知道出卖人已经构成违约。换言之，只要出卖人在合同约定的最后履行期到来之前，未交付房屋，买受人在履行期届满之次日起即已知晓其权利受到侵害。需要注意的是，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人提出诉讼时效抗辩的，若未约定违约金支付时间，对违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。期间有时效中断或中止情形的，适用关于诉讼时效中断或中止的相关规定。就本案而言，案涉合同关于逾期交房违约金的约定是以月为单位累计计算违约金数额，对于违约金的支付期限未予明确，双方当事人均认可在交房当日对于违约责任已予协商但未能达成一致意见。2016年7月产生的逾期交房违约金本应自2016年8月1日起计算诉讼时效期间，但因房屋交付当日发生前述诉讼时效中断之事由，2016年7月逾期交房违约金的诉讼时效期间自2016年9月1日起重新计算。2016年8月产生的逾期交房违约金本就应当自2016年9月1日起计算诉讼时效期间，故两个月的逾期交房违约金均应从2016年9月1日起算诉讼时效期间，若未发生诉讼时效中断、中止，则徐明英、李孟树应当在2019年8月31日前提起诉讼。 在民事诉讼中，一般遵循“谁主张、谁举证”的原则，即当事人提出的于己有利的事实主张，有提供证据进行证明的义务和责任。具体到诉讼时效制度中，关于诉讼时效中断之主张，应当由主张诉讼时效中断的权利人就中断之事由负举证责任。徐明英、李孟树主张2019年8月28日小区召开会议时向魏仁强主张过逾期交房违约金，但到案的证据材料为一张碧玉人家小区业主群的截图，截图内容并无反映当日召开业主大会并商议向魏仁强主张逾期交房违约金的相关事宜，业主会议签字栏页面也无关于本次业主会议议题的相关情况，证人证言又于徐明英、李孟树存在利害关系，在魏仁强否认徐明英、李孟树向其主张过权利的情况下，徐明英、李孟树提供的证据不足以证明其在诉讼时效期间内向魏仁强主张过权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，徐明英、李孟树应当承担举证不能的不利后果。徐明英、李孟树提起逾期交房违约金的诉请时已过法定诉讼时效期间，胜诉权业已丧失，其诉讼请求一审法院未予支持并无不当。 针对本案的争议焦点二，即徐明英、李孟树要求魏仁强支付逾期办证违约金的诉讼请求是否应予支持的问题。本案中，虽然徐明英、李孟树与魏仁强系自然人之间签订的《碧玉人家联建房购房合同》，但结合查明事实来看，魏仁强系以联建房的形式完成碧玉人家项目的开发、销售，双方之间实为商品房买卖合同关系的性质。《碧玉人家联建房购房合同》约定了以综合验收后叁年内办齐两证。现徐明英、李孟树主张交房三年期限届满后，魏仁强承担逾期办证违约金，但徐明英、李孟树提供的备案登记表仅能证明2016年9月8日，魏仁强作为碧玉人家工程的负责人，以本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行竣工验收，条件具备，验收合格，备案文件齐全为由，进行备案，备案部门于2016年9月26日出具处理意见。综合验收应包括消防验收及附属设施等，该备案登记并不能代表综合验收合格。故徐明英、李孟树提供的证据不能证明合同约定的综合验收合格条件的成就时间，故其关于逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人徐明英、李孟树的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费134元由徐明英、李孟树负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 陈 曦 审 判 员 张力骁 二〇二〇年七月三十日 法官助理 宋明明 书 记 员 黄明慧