云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4261号原告：郑露露，女，汉族，1992年1月16日出生，身份证住址浙江省三门县，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：张伟明、戴柠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨海涛，女，彝族，1975年6月30日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市经开区。委托代理人：周慧，云南盾甲律师事务所律师，特别授权代理。被告：王洪星，男，汉族，1974年10月23日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：周慧，云南盾甲律师事务所律师，特别授权代理。原告郑露露诉被告杨海涛、被告王洪星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告郑露露（以下简称“原告”）的委托代理人张伟明、戴柠，被告杨海涛及委托代理人周慧，被告王洪星及委托代理人周慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：一、判令被告赔偿原告装修损失25万元；二、判令被告在赔偿原告损失后立即将昆明市官渡区房屋交付原告，并以每日334元自2019年12月29日计算至实际交付之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年3月18日为26720元）；以上合计276720元。三、本案的诉讼费、鉴定费、保全费、保全担保费、律师费等费用判由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2019年8月5日，原被告签订《房屋转让预约合同》，约定由二被告将共有的位于昆明市官渡区房屋以现状（包含装修）出售给原告，合同价款为180万，装修价值135万元。2019年9月4日双方签订正式《房屋买卖合同》，双方约定价款支付方式为：先付部分款项，被告配合原告办理过户手续价格案涉房产过户至原告名下，原告办理按揭贷款支付房款。过户后原告以该房屋向银行贷款支付给被告，并根据银行放贷情况扣除应由原告收取的房租后补足了尾款。原告于2019年10月14日结清了全部房款。双方合同约定被告应当自房款付清之日将房屋交付原告。但因房产出售时已经出租给第三方，租期至2019年12月28日。经双方协商，被告承诺于租期到期后将房产交付原告。在双方移交房屋前，原告发现案涉房产装修已毁损破坏。根据双方合同约定，原告有权向被告要求主张退还装修价值135万元，但考虑案涉房产装修剩余残值及恢复费用，原告主张要求被告支付25万元。原告曾多次与被告协商，要求被告将案涉房产恢复至出售时状态，被告均表示拒绝。原告要求被告确认损失金额，被告拒不配合并告知原告通过诉讼解决。被告行为已经严重违反双方合同约定，依法、依约均应承担违约责任。两被告共同答辩称：二份租赁合同可以显示，承租方是原告丈夫，租赁的房屋是1-15号及1-16号，两份租赁合同一直是由案外人占有使用，房屋装修的损坏非本案被告，房屋破坏的时间是在房屋租赁期内，房屋房款共315万，实际原告没有全部支付，有2.5万元是原告以租房款抵扣，当时的实际经营者是由李杨负责，实际装修价格是6万，并非原告所说的25万元，签合同时约定装修的费用是为了避税。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、身份证复印件；2、公证书、房屋买卖合同、华夏银行交易明细、民生银行个人对账单、收条；3、涉案房屋被损坏前照片、涉民事案房屋被损坏后的照片及视频；4、诉讼费发票；5、不动产登记证书，欲证实两被告未向原告交付房屋，应当由两被告赔偿原告的损失；6、股份合作协议书、股东退股协议书，欲证实房屋买卖前原告丈夫已经与案外人李杨达成退股协议，洽谈房屋买卖行为时原告并未实际管控、占有涉案房屋。经质证，两被告对证据1、2、4、5的三性无异议，对证明内容部分认可，对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，对证据6不认可。本院认为以上证据1、2、3、4、5合法，有效，本院予以确认，证据6与本案无关联性，本院不予采信。针对本案，两被告向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同三份；2、房屋买卖合同；3、银行流水；4、结算单及补充协议、转账记录，欲证实2017年12月24日、2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》，被告租赁给原告的房屋原告一直在使用，2019年9月4日签订《房屋买卖合同》时，房屋所有权已转移，原告向被告共计转款3,125,000元，剩余25,000元扣除原告2019年10月至12月份的租金，原告与装修公司约定装修费为60,000元，原告已经支付了55,000元。经质证，原告对证据1的关联性及证明内容有异议，对证据2、3的三性无异议，但不认可证明内容，对证据4的三性有异议，且不认可证明内容。本院认为，证据1、2、3真实，合法，本院予以采信，对证据4不能证实与本案具有关联性，本院不予采信。经本院审理查明并确认以下法律事实：案外人高蜀华与李杨、杨锦林于2017年12月24日签订了《房屋租赁合同》，约定高蜀华将昆明市世纪城D段1-15号、1-16号自有房屋出租给李杨、杨锦林，租期一年，从2017年12月29日至2018年12月28日止。2018年12月28日，被告杨海涛与案外人李杨、杨锦林签订《房屋租赁合同》，约定杨海涛将昆明市世纪城D段1-15号、1-16号自有房屋出租给李杨、杨锦林，租期一年，从2018年12月29日至2019年12月28日止。2019年8月5日，原告与两被告签订了《房屋转让预约合同》并办理了公证，该合同约定：两被告将昆明市世纪城D段1-16号房屋出售给原告，约定成交价格为180万元，卖方应于2019年9月30日前与买方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续，卖方应于买方付清全部购房款当日将该不动产交付给买方，并履行共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项，合同还约定了其他事项。2019年9月4日，原告（作为买方）与两被告（作为卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：两被告将昆明市世纪城D段1-16号房屋出售给原告，约定成交价格为180万元，该房屋所附租约现状为现状出售，若卖方在双方交房时间2019年12月30日前收到剩余按揭款后，将当日退还卖方收到的2019年12月30日期间的房屋租金，卖方应于买方付清上述房屋全款后将房屋交付买方，并履行下列手续：双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，交付该房屋钥匙，卖方在移交该房时应保持买方在看房时房屋装修状态，卖方出售此房前的装修费用除上述费用以外，额外由买方补偿给卖方，双方协商装修补偿金额为135万元，买方在过户当日拿到过户受理通知时支付90万元，剩余部分45万元款清交房当日支付给卖方，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款共计315万元。被告于2019年10月14日向原告出具了《收条》。在原告支付尾款的过程中，已扣除2019年10月15日以后的租金2.5万元，故自2019年10月15日起的租金已经由原告收取。原告陈述其发现涉案房屋于2019年12月29日装修被打砸破坏，向公安机关进行报案，但公安机关认为房屋没有交接，认为原告没有报案资格，该房屋内原本有监控设备，之前已被李杨拆走。现原告认为被告没有交付房屋，并以房屋买卖纠纷诉至本院。本院认为，原告与两被告于2019年9月4日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，原、被告之间成立房屋买卖关系，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋产权已经办理至原告名下，故原告已经为本案涉案房屋的所有权人；根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告作为所有权人有权收取涉案房屋的租金收益，原告于2019年10月14日向两被告支付房款时，已经将由其收取的租金在房款中进行了抵扣，即自10月15日起的租金已经由原告进行了收取，故关于涉案房屋是否完成了交付，虽原、被告在合同中约定了交付事项，但原告自行抵扣租金且两被告予以认可的行为已经视为双方对交付方式的变更，并已经实际履行，且两被告于2019年10月14日向原告出具《收条》，明确收到了涉案房屋的总房款，对于房屋的实际交付时间点也符合合同约定在买方付清房屋全款后交付的情形，故该房屋实际已经于2019年10月14日起进行了实际交付，对于房屋交付以后的风险及所产生的费用、损失应当由所有权人即原告自行承担，经庭审查明，该房屋在买卖时仍处于租赁状态，原告可向相关承租人主张权利，故本院对原告所主张的装修损失不予支持，对原告所主张的未交付房屋的逾期违约金不予支持，对于原告所主张的鉴定费、保全费、保全担保费、律师费，无证据提交，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑露露的全部诉讼请求。案件受理费5,451元，由原告郑露露承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  付宜禾人民陪审员  施云红人民陪审员  王存信二〇二〇年七月二十四日书 记 员  马梓喻