大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5564号原告：杨丽莉，女，1968年2月27日生，汉族，住大连市沙河口区。委托代理人：张成林，系辽宁添赢律师事务所律师。被告：大连圣安房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200559830056X，住所地大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村。法定代表人：梁天辉，系总经理。委托代理人：丁达鹏，男，1972年7月5日生，汉族，系该公司职员。原告杨丽莉与被告大连圣安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽莉的委托代理人张成林、被告大连圣安房地产开发有限公司的委托代理人丁达鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽莉提出如下诉讼请求：1、确认原、被告于2013年12月15日签订的车位使用权转让协议无效；2、被告返还转让款470,000元及利息（自2013年12月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2020年5月6日）；3、被告赔偿装修费20,000元。事实与理由：2013年12月6日，原告向被告给付转让款470,000元购买被告开发建设的位于大连市甘井子区园“馥园”项目地下停车位，并签订了车位使用权转让协议。协议中约定双方之间仅为地下车位使用权有偿转让关系，其转让的并非所有权，原告不得办理产权等手续。原告花费装修费20,000元，被告委托的物业公司在进车位的大门设立了门禁，并收取高额物业费，原告与被告协商不成，至今无法使用车位。被告转让的车位，未取得商品房预售许可、建设工程规划许可、停车收费许可，原告要求返还转让款无果。原、被告之间应属于租赁合同，被告未取得车位的产权，无权出售、出租车位或者转让车位使用权、收取停车位。且转让期限为66年违反了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，故案涉车位使用权转让协议无效。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为，第一、被告已经取得建设工程规划许可证、竣工验收备案表，有合法的建设手续，并无规定要求车位需要取得商品房预售许可、停车收费许可。第二、依据城市地下空间开发利用管理规定第二十五条规定，地下工程应本着谁投资、谁所有、谁收益的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。被告系案涉车位的建设单位，享有转让该地下车库使用权的权利。第三、案涉转让协议中已约定被告转让的仅是使用权，而非所有权，且该协议对于产权问题进行了专门约定，原告对于车位使用权转让是明知的。实践中，地下车位或车库使用权转让协议非常多见，现行法律亦未禁止地下车位或者车库的转让，故原、被告之间的转让协议不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方系真实意思表示，对双方均有拘束力。第四、租赁合同从其性质、特征来看，是一种转移财产使用权、收益权的合同，不能反过来认为使用权转让合同就等同于租赁合同，该合同属于无名合同，权利义务应当以协议的约定为准。第五、租赁合同与使用权转让协议在标的物期满是否返还、是否按期计价上均存在本质区别，该协议未约定期满返还，且为按个计价而非按期限计价，与租赁合同期满交还、按期计价等特征明显不符。第六、关于物业费收取问题，与本案并非同一法律关系，系原告与物业公司之间的法律关系，与本案无关。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年12月15日签订车位使用权转让协议。该协议约定，本协议项下的地下车位位于大连市甘井子区园“馥园”项目地下停车场CK-28号地下车位；使用期限自该地下车位移交之日起至2080年11月21日止；该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为470,000元；乙方需在本协议签订的同时，与甲方聘用的管理服务企业另行签订地下停车位物业委托服务协议书，并按该协议约定的标准缴纳物业服务费及其他费用；地下车位的移交和使用约定：乙方付清地下车位使用权转让价款及12个月物业服务费后甲方应当于2014年5月30日前移交该地下车位；乙方应于移交日期自行到甲方或甲方聘用的物业服务企业办理该地下车位的使用移交手续，甲方不再另行通知。如乙方未按协议规定办理该地下车位的使用移交手续，则视为甲方已按本合同规定向乙方履行了该地下车位移交义务，自本协议约定的移交之日起，因该地下车位而产生的费用及风险均由乙方承担。该地下车位移交乙方的同时，使用权即归乙方享有；甲乙双反明确，双方之间仅为地下车位使用权有偿转让的关系，并非保管关系，甲方对停放车辆发生的毁损不承担责任；双方确认：甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权，乙方不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续；乙方已理解上款内容之含义，并明确其所受让的是地下车位使用权。原告于2013年12月6日向被告交纳470,000元。被告提供建设工程规划许可证，该许可证建设规模处记载：总建筑面积253,145平方米，其中核定建筑面积198,372平方米，地下车库54,773平方米。被告提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，该备案表规划核实面积处记载：总建筑面积66,466平方米，其中住宅32,865平方米，公建13,500平方米，地下、半地下车库20,101平方米。原告自述其对案涉车位进行简单装修，目前车位钥匙在原告处保管。以上事实有车位使用权转让协议、建设工程规划许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表以及本院的庭审笔录、调查笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，被告系案涉小区开发建设单位，其享有案涉车位所在地块的土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。被告作为案涉车位所在地块的合法使用权人，对案涉小区及地下车位进行了开发建设，其通过原始取得的方式设立了地下车位的物权，故被告有权对案涉车位的使用权对外进行转让。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告与被告签订的车位使用权转让协议中已经明确约定甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权。该协议应当属于根据案涉车位的特性及各自需求达成真实意思表示的无名合同，并非租赁合同，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且实践中该种协议广泛存在，原告主张该协议无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。案涉车位使用权转让协议合法有效，双方应当依约履行，故原告要求的返还转让款的诉请，本院予以驳回。关于原告所称的，物业公司收取物业费用影响其使用车位一节，案涉车位使用权转让协议中已明确约定原告应当支付转让款及12个月的物业服务费，且原告与物业公司关于物业费的争议与本案并非同一法律关系，该理由不能作为确认车位使用权转让协议是否有效或者该协议能够继续履行的依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定,判决如下：驳回原告杨丽莉的全部诉讼请求。案件受理费5,304元，由原告杨丽莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 张 禾二〇二〇年七月二十二日书记员 胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。