青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终76号上诉人（原审原告）：高永旦，公民身份号码×××，男，汉族，1967年4月22日出生，高中文化程度，住西宁市。委托诉讼代理人：马丽娟，张岳，青海鑫辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91632900661916278U，住所地西宁经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。上诉人高永旦因与被上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）商品房预售合同纠纷一案，已由青海省西宁市城东区人民法院于2019年10月25日作出（2019）青0102民初3862号民事判决。上诉人高永旦不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高永旦上诉请求：1.撤销或改判青海省西宁市城东区人民法院作出的（2019）青0102民初3862号民事判决，支持高永旦原审的全部诉求；2.本案一、二审案件受理费由泰阳公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，损害高永旦合法权益。本案中办理银行贷款的义务在泰阳公司而非高永旦，未能办理贷款系泰阳公司过错所致，高永旦在签订《商品房预售合同》之后向泰阳公司提供了全部贷款资料，但泰阳公司未予办理，在高永旦主动提出支付剩余房款时，泰阳公司亦予以推托，意图拒绝承担违约责任，高永旦未能如约向泰阳公司支付剩余购房款是因泰阳公司的违约行为所致，高永旦不构成违约；二、一审法院判决泰阳公司不支付违约金损害了高永旦的合法权益。高永旦与泰阳公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。本案中在高永旦未违约的情况下，泰阳公司没有按合同约定履行义务，应承担违约责任。在泰阳公司占有使用高永旦交纳的首付款且涉案商铺在2014年泰阳公司就出租获益的情况下，已审法院对违约金的认定损害了高永旦的利益；三、本案中泰阳公司未提出反诉，一审法院超出当事人的诉讼请求作出判决，违反了“不告不理”、中立审判的原则；四、一审法院适用法律错误。一审法院认定相互折抵违约责任，没有事实和法律依据；五、一审法院同案不同判，损害了司法权威和公信力。泰阳公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。交付涉案商铺的前提条件是高永旦付清全部房款，因高永旦未能交纳全部房款导致交房条件无法成就，故高永旦关于违约金的主张不能成立；高永旦的付款义务并不能因贷款未能办理而免除。高永旦向一审法院起诉请求：1．泰阳公司履行合同义务，向高永旦交付泰阳国际商贸中心1栋2585号房屋，并协助办理产权登记手续；2.泰阳公司承担违约责任，向高永旦支付违约金88556元（计算日期自2011年8月31日至2019年9月12日）；3.泰阳公司承担自2019年9月12日起至实际交房之日的违约金,计算方式（已付购房款日万分之二)；4.本案的诉讼费由泰阳公司负担。一审法院认定事实：2011年1月20日，高永旦与泰阳公司签订了《商品房认购确认书》，约定由高永旦购买泰阳公司开发建设的青海泰阳国际商贸中心××栋房屋，面积41.07平方米。同日，高永旦向泰阳公司支付首付款150940元。2011年2月22日，双方就上述房屋签订《商品房预售合同》，约定余款140000元由高永旦申请办理按揭贷款，高永旦必须在本合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的相关文件材料和担保等手续，并积极配合接受银行贷款调查及相关工作，否则，高永旦应当承担逾期办理银行按揭贷款的所有费用及违约责任；泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付高永旦使用。但合同履行过程中，双方未能积极联系办理按揭贷款的相关手续，至今未办理贷款，泰阳公司因未按期竣工验收涉案房屋，未向高永旦按约定交付房屋。一审法院认为，双方签订的《商品房认购确认书》、《商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。高永旦要求泰阳公司交付房屋，并协助办理产权登记手续的主张，有事实和法律依据，应予支持。但在合同履行过程中，高永旦在未能办理按揭贷款的情况下，亦未向泰阳公司支付剩余房款，属违约行为，应承担违约责任；泰阳公司未按合同约定向高永旦交付房屋，且在办理高永旦房屋按揭贷款时不积极联系高永旦，未及时告知不能办理贷款的详情，属违约行为，应承担违约责任。鉴于双方均有违约情形，泰阳公司不向高永旦支付违约金。高永旦要求泰阳公司承担违约金的主张不予采纳。遂判决：一、高永旦于判决生效后30日内交清涉案房屋余款140000元，泰阳公司收到高永旦的房屋余款后10日内将位于西宁市××区涉案商业房交付高永旦，并在房屋竣工验收后协助高永旦办理产权登记手续；二、驳回高永旦的其他诉讼请求。案件受理费1037元，各负担一半。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的2011年1月20日签订《商品房认购确认书》《商品房预售合同》中关于房屋总价款、违约责任、付款方式以及涉案房屋未予交付的事实无异议，二审予以确认。根据双方的诉辩主张，本案争议的主要焦点为：1.高永旦要求泰阳公司履行办理产权登记手续并交付房屋的主张是否应予支持；2.高永旦要求泰阳公司承担违约责任并支付违约金的主张是否应予支持。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，高永旦、泰阳公司签订的《商品房认购确认书》《商品房预售合同》属双方真实意思表示,其内容没有违反法律、法规的强制性规定,合法有效。关于高永旦要求泰阳公司履行办理产权登记手续并交付房屋的主张是否应予支持的问题。涉案房屋自2011年双方签订《商品房预售合同》后，泰阳公司至今未向高永旦交付涉案房屋，双方签订的《商品预售合同》虽对不动产权登记作出明确约定,按照高永旦、泰阳公司签订的《商品房预售合同》的约定“买受人于2011年1月20日付150940元整，余款140000元在本合同签订后办理银行按揭，买受人必须在本合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的文件、材料和担保等手续，并积极配合、接受银行贷款调查及相关工作；否则应当承担逾期付款的违约责任”,该约定表明双方对剩余房款约定了支付方式，高永旦在一、二审期间均称，曾多次向泰阳公司交付剩余房款，但因泰阳公司无人收取房款才导致房款至今未交，对此陈述泰阳公司不予认可，二审期间，高永旦称在购房时向泰阳公司提交了身份证、结婚证、夫妻双方的工资证明、开户行信息、所在单位青海九康中药销售有限公司出具的工资关系和工资收入证明、户口簿，泰阳公司认可收到高永旦提交的上述部分资料，但认为高永旦的工资收入证明未加盖单位的财务专用章，且高永旦未提交其工资明细及开户行信息，二审经核实，高永旦未将余款交付泰阳公司。本院认为，高永旦与泰阳公司在合同中的付款方式及期限约定了高永旦支付首期款150940元整，同时也约定了支付余款140000元在合同签订后办理银行按揭，买受人必须在合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的文件、材料和担保等手续，而高永旦虽支付首期款150940元,但余款140000元未付清,高永旦未履行全部付款义务，其在余款140000元未付清情况下，要求泰阳公司履行办理产权登记手续并交付房屋的主张，本院不予支持。关于高永旦要求泰阳公司承担违约责任并支付违约金的问题。依照《最高人民法院关于适用综上所述,高永旦的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定,判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3862号民事判决；二、驳回高永旦的诉讼请求。本案一审案件受理费1037元、二审案件受理费2074元，由高永旦负担。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 左志萍审判员 张 薇 二〇二〇年七月二日（法官助理 陕 珊书记员 雷 蕾附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。