贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4048号上诉人（原审原告）：朱联伟，男，1969年12月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘堃，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李何丽，贵州慧歆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，1985年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：黄雪婷，女，1993年12月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。负责人：衡琨。上诉人朱联伟因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱联伟上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋至今仍未具备交付条件，被上诉人一直未履行交付房屋的义务，合同目的不能实现，案涉合同应当解除；2、上诉人于2017年8月4日填写了特殊需求申请表要求解除合同，故上诉人在合理期限内已经行使解除权，并不存在超出法律规定时限的情况，解除权的行使也并非只能以起诉的方式进行；3、双方曾就解除案涉合同达成一致意见，上诉人现在予以否认增加诉累，违背诚信原则。此外，被上诉人存在多种违约行为，根据合同约定上诉人应于2018年12月31日前向被上诉人交付办理产权转移登记的文书，被上诉人至今未交付，不存在超出解除权行使期限的问题。宏益房开答辩称：被上诉人已于2016年4月19日取得案涉房屋的消防验收意见书，并按合同约定的交房时间于2016年8月31日通过登报方式通知上诉人办理房屋交付手续，案涉房屋已经达到交付使用条件，被上诉人不存在逾期交房的行为，上诉人诉请解除合同缺乏事实以及法律依据。上诉人在一审是以逾期交房为由提起诉讼，针对逾期办证的行为，上诉人应另行提起诉讼，请求法院驳回上诉，维持原判。浦发银行贵阳分行未到庭发表意见。朱联伟向一审法院起诉请求：1、判令解除被告与原告2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告退还原告已支付的首期购房款939,282元，并按年利率6%自2015年4月17日起至被告全部返还之日止向原告支付资金占用费，暂计至2019年5月17日为230,124元；4、判令被告返还原告从2015年4月2日至2019年4月10日支付给第三人的银行按揭款474,807.74元，及2019年4月10日后至被告实际解除合同之日止的银行按揭本金及利息；5、判令由被告向第三人偿还原告尚欠第三人的按揭贷款本金、利息及因提前解除贷款合同所应承担的相应责任；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区房屋，房屋建筑面积49.69平方米，套内建筑面积41.76平方米；房屋总价款1878282元，原告应于本合同签订之日向被告支付首期房款939282元，余款939000以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件中约定，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）……（2）逾期超过180工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。原告朱联伟在买受人处签名捺印，被告宏益房开在出卖人处签章。双方签订的《补充协议》第7.2条约定：双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日止。从出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登上述交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房款本金，其余费用及损失由买受人自行承担。7.3条：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。原告朱联伟在买受人处签名捺印，被告宏益房开在出卖人处签章。2015年4月17日，原、被告进行了预售合同备案登记。合同签订后，原告按约支付了首期购房款，并于2015年6月1日与第三人浦发银行贵阳分行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款939000元用于支付案涉房屋尾款，第三人浦发银行贵阳分行依约将该款付至被告指定账户处。2016年8月31日，被告宏益房开在贵州都市报刊登《交房公告》，于2016年8月31日交付被告开发的花果园项目Ｔ1区4、5、10栋商铺。2019年6月4日，原告诉至一审法院，诉请如前。另查明：原告曾于2018年4月4日向一审法院诉请被告立即向原告交付南明区花果园花果园项目T1区1—10栋第4、5、10栋L层49号房，并由被告向原告支付逾期交付上述房屋的逾期交房违约金。一审法院于2018年7月19日对该案公开开庭进行审理。2018年11月13日，因原告未按时补交诉讼费用，一审法院作出（2018）黔0102民初5546号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。审理中，原告向一审法院提交了：1、案涉房屋现场照片（拍摄于2018年4月8日及2018年7月18日），证明2018年7月18日房屋都没有达到交付条件。2、花果园客户特殊申请表复印件（内容为2017年8月4日原告向被告申请退房）。3、（2018）黔0102民初5546号案开庭笔录。被告宏益房开认为照片无法反映现场真实情况，案涉房屋现在已经达到可以交付使用的条件。申请表因是复印件三性不予认可。对开庭笔录无异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已按约履行了支付购房款的义务，根据合同约定，被告应当在2016年8月31日前向原告交付房屋。被告虽在贵州都市报刊登了交房公告，但根据原告提交的案涉房屋2018年7月18日的现场照片，确实不符合合同约定的房屋交付条件。根据双方签订的合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）……（2）逾期超过180工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。逾期交房180工作日的到期时间为2017年5月23日，原告虽向一审法院提交了2017年8月4日原告向被告提交的花果园客户特殊申请表复印件，申请退房，但原告于2018年4月4日起诉时的诉请系被告立即向原告交付案涉房屋并支付逾期交房违约金，可见原告选择的是继续履行合同。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，合同解除权的行使存在法定的除斥期间，逾期解除权消灭。本案中，被告应于2016年8月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，逾期超过180工作日原告有权退房。由此，原告以逾期交房为由的合同解除权形成于2017年5月23日，则原告最迟应在2018年5月23日前行使，而原告于本案审理中并未提交其于2018年5月23日前已行使合同解除权或被告对其进行催告的相关证据，直到2019年6月4日原告才诉至法院提出解除合同，故原告现诉请解除《商品房买卖合同》已超过法律规定的除斥期限。综上，首先，原告在被告逾期交房超过180工作日后选择的系继续履行合同。其次，原告起诉解除合同的时间已经超过法定的除斥期间。故一审法院对原告诉请解除与被告宏益房开于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，因原告与被告宏益房开的商品房买卖合同未予解除，故原告诉请解除与第三人浦发银行贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》并由被告偿还剩余贷款本息，返还原告已支付的贷款本息不符合前述规定，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：驳回原告朱联伟的全部诉讼请求。案件受理费9,799元，由原告朱联伟承担。本院二审期间，上诉人提交（2018）黔0102民初5546、5538号案件开庭传票、（2018）黔0102民初5538号民事调解书、花果园客户特殊申请表，拟证明上诉人购买了被上诉人出售的两间紧挨着的门面，被上诉人一直未交房，上诉人申请退房，被上诉人同意后又以各自理由进行推脱，上诉人只能起诉履行合同，要求被上诉人承担逾期交房违约责任，审理中，双方达成解除合同的一致意见，但由于本案所涉房屋涉及贷款，被上诉人要求上诉人撤回起诉后另行提起诉讼，并承诺按照另一套房屋的退房条件与上诉人解除合同。被上诉人质证称，传票以及民事调解书的真实性予以认可，但与本案无关，调解针对的是上诉人购买的另一房屋，花果园客户特殊申请表不是原件，真实性、合法性都不予认可。上诉人提交案涉房屋的商品房买卖合同，拟证明被上诉人一直未予交房，已构成严重违约，同时按照合同约定，被上诉人应于2018年12月31日前向上诉人交付商品房转移登记的文书，逾期超过180日上诉人有权解除合同，上诉人于2019年6月18日提起解除合同之诉符合双方约定及法律规定。被上诉人质证称，上诉人一审未以逾期办证为由进行主张，应另行起诉。上诉人提交商业银行按揭贷款客户期供表，拟证明上诉人在本案起诉之后，又偿还贷款10余万元，共计60余万元，被上诉人一直不予交房及后续的违约行为已给上诉人带来巨大损失，上诉人已无力支付银行贷款，本案合同应予解除。被上诉人质证称，对证据三性不予认可，贷款应该是上诉人自己的义务，与被上诉人无关，本案合同不应当解除。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点是：1、本案《商品房买卖合同》是否应当解除；2、合同如果解除，法律后果如何承担。双方合同约定的房屋交付时间为2016年8月31日前，被上诉人未按合同约定的前述期限向上诉人交付房屋已构成违约，且案涉房屋至今未取得竣工验收合格证明文件，未达到合同约定的交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件被上诉人并未提交证据予以证明，故被上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约行为已达到合同目的不能实现的情况。被上诉人并未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。综上，即使上诉人行使合同约定的解除权已过除斥期间，但上诉人逾期交房持续至今，已构成根本违约，合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除权之规定，一审判决未支持上诉人解除《商品房买卖合同》的诉请不当，本院予以纠正。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”，本案商品房买卖合同解除后，上诉人要求解除与原审第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被上诉人应将上诉人已经支付的贷款本金及利息返还给上诉人，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给原审第三人。根据双方合同约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付购房款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对解除合同后的违约责任进行了明确约定，即“按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，上诉人主张对首付款部分按年利率6%自2015年4月17日起支付资金占用费至被上诉人实际返还款项之日止与约定的违约责任承担方式不符，本院不予支持。被上诉人应向上诉人支付违约金37,566元。合同解除后，双方应秉持诚实信用原则，依照合同约定相互配合办理案涉房屋的预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10768号民事判决；二、解除朱联伟与贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》；三、解除朱联伟与上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于2015年6月1日签订的《个人购房担保借款合同》；四、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内退还朱联伟首期购房款939,282元；五、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付朱联伟违约金37,566元；六、朱联伟于本判决书生效后十日内配合贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目T1区第4、5、10栋L层49号房屋的预告登记、预抵押登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续；七、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内退还朱联伟已经偿还给上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金和利息（以上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；八、贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还朱联伟就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；九、驳回朱联伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9,799元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费19,598元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月二十八日书记员 帅艳芷