贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终4050号上诉人(原审原告)：遵义市九园房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道新城大厦二楼。法定代表人：吴义沙，总经理。委托诉讼代理人：张勇，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫志祥，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗永萍，女，汉族，1977年7月4日出生，住贵州省遵义市。被上诉人（原审被告）：韩平，男，汉族，1974年12月1日出生，住贵州省遵义市红花岗区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。上诉人遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称遵义九园房开公司）因与被上诉人罗永萍、韩平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。遵义九园房开公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支付上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人罗永萍、韩平承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人未按约交纳租金，上诉人于2019年7月3日在被上诉人经营的酒店前张贴催收通知，被上诉人才于当日向上诉人支付了所欠的第二季度的费用，而第三季度的费用于2020年1月15日才支付，第四季度的费用于一审辩论终结后才支付。故被上诉人拖欠租金的行为违反了双方签订的《房屋租赁协议》第十五条的约定，上诉人有权解除租赁合同。自本案起诉前，因被上诉人多次逾期支付租金，上诉人员工多次进行催缴，在2019年7月3日更是以书面形式进行催收，因此，并非一审认定的上诉人对于被上诉人从2017年1月起就未按合同约定交纳租金的行为没有异议。2、被上诉人在2020年1月1日至2020年1月27日期间并未因疫情影响经营，遵义市并非疫情重灾区，被上诉人在此期间经营状况良好，其也未提供证据证明在此期间经营因疫情受损，故一审判决仅支付一半的租金不当。3、根据市政府的复工复产通知，被上诉人从2020年3月1日起就可以对外经营，故一审认定其从2020年1月27日至一审法院开庭期间被上诉人未经营酒店，属认定事实不清。4、因疫情导致被上诉人酒店停业属不可抗力，在此期间的租赁费用损失属于不可抗力损失，上诉人与被上诉人对此均无过错，故一审判决被上诉人不予支付因疫情影响导致停业期间的租赁费用属适用法律错误，根据公平原则，应由双方各自承担50%的费用。罗永萍、韩平二审答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。遵义九园房开公司向一审法院起诉请求：1、解除遵义九园房开公司与罗永萍、韩平于2015年2月4日签订的《房屋租赁协议》；2、判令罗永萍、韩平立即向遵义九园房开公司支付截止至2019年12月31日的租金529166元，并从2020年1月1日至向遵义九园房开公司交付房屋之日止以2939.81元/天的标准支付租金；3、判令罗永萍、韩平立即向遵义九园房开公司交付租赁房屋；4、判令罗永萍、韩平承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2015年2月4日，遵义九园房开公司（甲方）与罗永萍、韩平（乙方、凯隆酒店）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于海尔大道金华地产的部分房屋出租给乙方，房屋面积为金华地产四号楼第一层54.72㎡，第二、三、四层各1054.13㎡，共计3217.11㎡（如有错误以实际为准）；租期为2015年1月1日至2023年3月1日止；租金为2015年1月1日至2015年3月1日的房租按第一层每平方米50元，二、三、四层每平方米26元计算，2015年3月1日起至2019年3月1日止，每平方米房租开始每年递增6%，2019年3月1日至2023年3月1日的房租随行就市另行协商；租金支付方式为乙方每季度交纳一次，于本季度结束一个月前付清下季度房租；合同第十五条约定，有下列情形之一，甲方可解除合同收回房屋且乙方承担违约责任：1、乙方拖欠租金，经催告后一个月仍未交纳的，2、如发生三次或以上拖欠租金情形的，3、乙方未经甲方同意转租、转让租赁房屋时的，4、乙方连续停业三个月以上的，…；等等。2017年11月27日，时任遵义九园房开公司副总经理的简小波在罗永萍、韩平持有的《房屋租赁合同》尾页空白处添加补充内容：租金标准为一层47元/㎡，二、三、四层租金标准为24元/㎡，从下年度起递增6%，其余约定不变。在合同签订至今，罗永萍、韩平均向遵义九园房开公司账户或足额或分次按季度进行打款，但自2017年1月支付2016年第四季度租金开始，罗永萍、韩平支付租金时间均是在本季度结束后次月支付，并自2018年第一季度起季度租金变更为249531元，其中最后支付的两期租金为：2019年第三季度的租金249531元因罗永萍、韩平错误打款延后至2020年4月1日支付，2019年第四季度的租金249531元于2020年1月15日支付。2020年1月27日，红花岗区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组下发小组令〔区疫防控领发（2020）1号〕，于次日零时起全面关停全区所有餐馆、酒店等对外经营场所。现遵义九园房开公司以罗永萍、韩平多次逾期支付房屋租金存在严重违约为由诉至法院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为：罗永萍、韩平因租用遵义九园房开公司名下房产用于经营凯隆酒店，与遵义九园房开公司签订《房屋租赁合同》（含补充协议内容），上述合同（协议）系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，双方所签订的合同（协议）应为合法有效，故对遵义九园房开公司与罗永萍、韩平之间的房屋租赁合同关系，予以确认；对遵义九园房开公司主张解除双方所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，双方在合同履行过程中，虽然自2017年1月支付2016年第四季度租金开始罗永萍、韩平支付租金时间均是在本季度结束后次月支付，但遵义九园房开公司自此亦未提出异议，且自2018年第一季度起季度租金变更为249531元，截止判决前，罗永萍、韩平实际上已经向遵义九园房开公司足额支付了2019年12月31日前的全部房租，且庭审中罗永萍、韩平亦不同意解除双方合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》现并不具备法定解除的条件，故对遵义九园房开公司的该项诉讼请求和请求罗永萍、韩平返还租赁房屋的诉讼请求，不予支持；对遵义九园房开公司主张罗永萍、韩平支付截止至2019年12月31日的租金529166元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。…。”的规定，结合前述认定的罗永萍、韩平实际上已经向遵义九园房开公司足额支付了2019年12月31日前的全部房租，即使罗永萍、韩平存在延后支付的情形，但遵义九园房开公司并未提出异议的情形应属于双方在合同履行过程中的交易习惯，故遵义九园房开公司的该项诉讼请求，无事实依据，不予支持；对遵义九园房开公司主张按双方合同约定的支付方式支付2020年第一、二季度房租的诉讼请求，因受当前在全球范围内蔓延的新型冠状病毒肺炎疫情影响，罗永萍、韩平实际自2020年1月28日起停止营业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，红花岗区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组下发的小组令，是政府及有关部门为防止疫情或由于疫情影响而采取的行政措施，罗永萍、韩平依据该政府令停止经营酒店，该情形亦属于公共知晓的事实，应属于法律上的不可抗力导致合同不能履行的情形，且罗永萍、韩平实际至一审开庭前亦未经营酒店，故对自2020年1月1日起至作出判决之日止罗永萍、韩平应付租金，酌情以上一季度租金标准计算27天房租后减半支付，即应为37429.65元〔（249531元÷3个月÷30日）×27日×50%〕。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、由罗永萍、韩平于本判决生效之日起十日内支付遵义市九园房地产开发有限责任公司自2020年1月1日起至本院作出判决之日止的房屋租赁费37429.65元；二、驳回遵义市九园房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9090元，已减半收取4545元，由遵义市九园房地产开发有限责任公司承担4045元，由罗永萍、韩平承担500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系是否应予解除；2、一审认定的从2020年1月1日起应付的租金标准是否恰当。关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》（含补充协议内容）是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然涉案租赁合同约定的租金支付方式为“每季度交纳一次，于本季度结束一个月前付清下季度房租”及出租方可解除合同收回房屋的情形包含“承租方拖欠租金，经催告后一个月仍未交纳的；如发生三次或以上拖欠租金情形的……”,但双方在合同履行过程中，被上诉人从2017年1月支付2016年第四季度租金开始，支付租金的时间就均在本季度结束后次月支付，上诉人自此未提出异议，且在2018年双方还对租金进行了调整，故可视为上诉人对被上诉人租金支付方式的认可即已形成新的租金支付方式交易习惯。虽上诉人主张对被上诉人的该租金支付方式从未认可，但其仅提供了一份2019年7月3日向被上诉人发出的《关于催交房租的通知》，要求被上诉人交纳2019年第二季度和第三季度的租金，该行为并不足以否定之前默许的交易习惯，加之至今，被上诉人已向上诉人足额支付了截止2019年12月31日前的全部房租，被上诉人不同意解除合同且现已恢复营业，因此，一审认定双方租赁关系不具备法定解除的条件，对上诉人诉请解除双方租赁合同关系的主张未予支持，并无不当。关于争议焦点二，今年全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施，涉及餐饮、酒店等服务场所全面停止营业。由于被上诉人未提供证据证明其在2020年1月27日前已因疫情影响而歇业或对其经营造成严重影响，故对于2020年1月1日至2020年1月27日期间的房屋租金仍应按原有标准予以计算，即该期间的租金应为：74859.3[（249531元÷3个月÷30日）×27日]。故对于一审认定被上诉人在该期间的租金减半支付不当，本院予以纠正。对于2020年1月27日之后的租金，被上诉人因受疫情影响停止营业，即从2020年1月28日起，被上诉人未支付租金系因不可抗力的原因，二审中被上诉人自认已于2020年5月开始恢复营业，虽上诉人对被上诉人恢复营业的时间有异议，但其并未提供证据证明其恢复营业的时间早于5月，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，被上诉人在疫情发生期间应支付的租金可以全部免除或者部分免除。对此，结合本案实情，本院酌情确定被上诉人可减免2020年2月至4月的租金，至此，由于2020年第二季度已届满，即被上诉人应向上诉人支付2020年5月、6月的租金166354元（249531元÷3个月×2个月）。对于第三季度及之后的租金，因未到期，加之涉案租赁合同约定有“2019年3月1日至2023年3月1日的房租随行就市另行协商”的内容，且在审理中，经调解双方仍无法对租金标准达成一致意见，故双方可另案予以主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，故本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初632号民事判决；二、由罗永萍、韩平于本判决生效之日起十五日内支付遵义市九园房地产开发有限责任公司2020年第一季度和第二季度的房屋租赁费241213.3元；三、驳回遵义市九园房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4545元（已减半收取），由遵义市九园房地产开发有限责任公司负担3545元，罗永萍、韩平负担1000元；二审案件受理费9090元，由遵义市九园房地产开发有限责任公司负担6090元，罗永萍、韩平负担3000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年七月二十八日法官助理毛丹书记员余飞