福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1426号 原告：福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区古溪路1号泰禾红树林1号楼2层，统一社会信用代码91350901077444136L。 负责人：张炎生，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游美玲，福建宁鼎律师事务所律师。 被告：翁爱玉，女，1972年7月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市。 委托诉讼代理人：张嘉烨（系翁爱玉之子），男，住福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市。 原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司（以下简称泰禾物业公司）与被告翁爱玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾物业公司的委托诉讼代理人刘端伟、被告翁爱玉及其委托诉讼代理人张嘉烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令翁爱玉向泰禾物业公司支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费9785.76元；2.判令翁爱玉向泰禾物业公司支付自2016年3月1日起至2019年12月31日止的水电公摊费1612.72元；3.判决翁爱玉向泰禾物业公司支付违约金5000元；4.请求翁爱玉承担本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保险费、公告费、律师费等诉讼费用。庭审中，泰禾物业公司自愿撤回前述第2项诉讼请求。事实和理由：翁爱玉登记入住于福建省宁德市蕉城区，并一直由泰禾物业公司提供物业管理服务至今。2号楼301室建筑面积为128.38平方米，物业服务费标准为按建筑面积每月1.8元／平方米计算。合同履行过程中，泰禾物业公司按约定提供了物业服务。但翁爱玉自2016年7月1日起至2019年12月未缴纳物业费9785.76元。且经泰禾物业公司多次催讨及发函，翁爱玉一直拒不支付，根据《前期物业服务合同》约定，其应支付违约金。 翁爱玉辩称，根据消防法和前期物业合同临时管理规定，泰禾物业公司没有遵循履行合同规定，其有权拒绝缴纳物业费。1.其在2015年7月份交房时，缴纳当年的所有物业费和装修清理费用，到2016年3月份准备装修房屋前预缴半年物业费。其发现物业将小区装修垃圾堆放点放在其房屋楼下，且占用消防通道，其多次与物业交涉将装修垃圾堆移除事项，泰禾物业公司承诺在2016年6月前移除，但到限定日期并未移除。直至2018年11月份小区800多户的业主装修了800户后该垃圾堆才移除。移除后，其也提出续交物业费的事宜但被物业拒绝，并且在2019年又将垃圾装修堆放点堆放在其房子楼下。2.在该垃圾堆放点附近的空房间是给业主置办酒席的地方，大部分业主将生活垃圾和酒席垃圾都放在装修垃圾堆放处，造成卫生环境极差。同时物业在清理装修垃圾的时候没有做好防尘工作，导致其房屋没有办法通风。因其住宅系复式楼，在1楼有个老人房，老人的房屋根本无法打开通风导致老人经常出现头晕脑痛的情况。3.交房至今，其前期按时缴纳房屋维修基金，房屋出现渗水现象，要求物业修补，但物业以申报审批、动用维修基金等比较麻烦等事由推脱。4.小区电梯存在故障，经常发生业主被困电梯事件。5.物业在其楼下设立了公共晾晒衣被区，但没有增设监控导致衣被丢失，后经查发现小区有个业主的小孩偷了很多业主的衣物，堆满了他小小的30平方米的房屋。连业主的小孩子都能偷盗这么多东西，那么小区是否存在有小偷偷东西的情况？小区的物业和保安存在失职的情况。其房屋楼下是车辆进出口，入住期间保安存在睡岗现象，经常出现车辆鸣笛或与保安争吵的情况，严重影响其休息。其同意交纳2018年12月至2019年5月，以及2019年11月至今的物业费，关于违约金和律师费，其认为不存在违约的情况不应支付这些费用，即便要支付违约金，合同约定的违约金也过高。综上，请求依法驳回泰禾物业公司的诉讼请求。 本院认为，泰禾物业公司提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、翁爱玉提交的2015-2016年缴纳的物业费发票、清理费发票及双方当事人庭审陈述，能够证明翁爱玉为泰禾红郡小区2号楼301室业主，该小区由泰禾物业公司提供物业管理服务，翁爱玉案涉房产面积为128.38平方米，双方约定物业服务费按1.8元/月/平方米计算，翁爱玉已缴纳2016年7月前的物业服务费，其自2016年7月开始未依约缴纳物业服务费的事实。翁爱玉作为该小区的业主，接受了泰禾物业公司提供的物业服务，应依约按时足额交纳物业服务费，其自2016年7月1日起至2019年12月31日止未依约缴纳物业服务费，尚欠9705.53元（128.38平方米×1.8元/月/平方米×42月），应承担相应的违约责任。现泰禾物业公司诉请翁爱玉支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止未交的物业服务费9785.76元，其中9705.53元，有事实和法律依据，予以支持；超出部分不予支持。关于违约金，泰禾物业公司虽同意将《前期物业服务合同》第三十条中约定的未能按时足额交纳物业费应支付违约金5万元降为5000元，但仍属偏高。本院综合本案当事人的实际损失、过错程度、合同的履行情况、预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定翁爱玉应承担的违约金为1000元。泰禾物业公司自愿撤回关于公摊水电费的诉讼请求，系对自身权利的处分，于法不悖，予以确认。泰禾物业公司主张律师费、诉讼保全费、诉讼保全保险费等由翁爱玉负担，但其未提供相应的证据予以证明，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。翁爱玉主张泰禾物业公司未尽到物业管理服务合同约定的义务，其不应支付物业服务费，但其提交的案涉小区平面图、视频、清理垃圾照片、消防通道照片、小区业主微信群截图照片等证据不足以证明其主张，应承担不利后果，翁爱玉的辩称主张本院不予采纳。即便泰禾物业公司在提供物业管理服务期间存在一定瑕疵，亦不足以构成免除业主交费义务的抗辩事由，但泰禾物业公司作为服务企业应虚心接受业主提出的合理性建议，增强并完善企业内部管理机制，积极改进工作中的不足，多为小区业主着想，规范物业服务行为，提升物业服务质量；而业主也应自觉遵守物业管理规定。仅有如此，才有可能构建和谐的物业关系，创建优良、文明的小区环境！ 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告翁爱玉应于本判决生效之日向原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费9705.53元； 二、被告翁爱玉应于本判决生效之日向原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司支付违约金1000元； 三、驳回原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，减半收取计105元，由被告翁爱玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄锦芳 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 林芳苓 书 记 员 林 秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。