文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初8768号原告：黄燕，女，1985年6月9日出生，汉族，户籍地重庆市永川区，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：文贤美，重庆扬义律师事务所律师。被告：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区江北嘴中央商务区金融街1号C座P2层，统一社会信用代码91500105691214963U。法定代表人：胡文，北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司负责人。委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鼎康，重庆静昇律师事务所律师。原告黄燕与被告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄燕的委托诉讼代理人文贤美，被告戴维斯公司的委托诉讼代理人王菊芳、周鼎康到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告戴维斯公司赔偿原告财产损失暂计50000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系重庆市沙坪坝区XXX号某小区X栋X-X的业主。2017年9月15日，原告与被告签订前期物业服务协议，约定由被告提供物业管理服务。2019年3月10日原告将该房屋托管给城市房屋租赁集团（西安）有限公司重庆分公司进行对外出租，每月租金2800元。2020年1月因新冠疫情大面积爆发，原告房屋内并无人居住。因案涉房屋同户型共用厨房下水管道堵塞导致原告楼上同户型共用下水管道的业主在排放下水时直接倒灌进原告家中，造成原告木地板、沙发、床、门、柜子等财产损失。被告作为物业服务公司，应当对小区共用设备设施进行检查、巡视、保养、维修，以保持公共区域的道路、排污、排水系统处于良好运行状态。原告房屋楼下排水管道堵塞，排水系统处于不正常状态，被告并没有及时发现并及时疏通，直到水从原告房屋大门溢出时才进行检查确定排水管道堵塞。被告没有及时发现排水管道堵塞并疏通，对原告的财产损失具有重大过错，应当承担相应的赔偿责任。原告经与被告协商未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告戴维斯公司辩称，1、戴维斯公司不是本案适格被告，不应当对原告所主张的损失承担任何赔偿责任。本次事故管道堵塞位置为业主室内专有部位，并非公共区域，被告作为物业服务企业，仅负责公共区域的管道维修服务，对业主专有部位尤其是原告及其他业主室内专有部位，被告无任何管理及维护义务；本次事故的发生系因案涉房屋所在楼层业主违规丢弃装修垃圾等行为导致的室内管道堵塞，原告所主张的损失与被告无任何关系。2、被告对原告未实施任何侵权行为，也无任何过错，原告主张的损失与被告的管道维护行为不存在任何因果关系。被告作为物业服务企业，已经尽到了充分的维护、提示、管理以及事故发生后的排查、协调、处理等系列物业服务义务，不存在任何违约行为，故不应承担任何违约责任。3、被告每月已安排专业人员按时对公共区域的排污管道等进行了维护检查，并制作了相应巡查记录表，已经履行了对公共区域管道的维护、管理义务；在原告房屋发生渗水事故后，被告在得知该情况后，第一时间采取了相应措施，具体为进入原告房屋内进行了相应疏通，并且安排保洁人员免费对原告房屋内进行了清洁服务，同时也检修了相应管道；对于各业主的装修及房屋使用情况，被告也尽到了作为物业管理企业的监督管理义务，具体体现在装修业主在装修前，被告与各业主签订了装修、施工管理安全协议，在该协议中对装修中的垃圾、管道等装修及使用情况均进行了明确的规定，同时在业主接房的时候，在临时管理规约中也进行了明确的规定与提示。综上，被告无论是在事发前，还是在事发后，均采取了一系列措施，避免损失的发生和扩大，尽到了充分的管理、维护义务，并且在事故发生后也及时采取了相应措施防止原告损失进一步扩大。而原告作为房屋所有权人，未对其物业尽到管理责任，其未及时发现浸水，具有过错，应当自行承担相应责任。故请法院驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告黄燕系位于重庆市沙坪坝区XXX号某小区X幢X-X号房屋业主。被告戴维斯公司系该小区前期物业服务企业。2017年9月15日，原告黄燕（甲方）与被告戴维斯公司（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：乙方为甲方提供物业服务。甲方确认并同意遵守戴维斯公司与建设单位订立的前期物业服务合同。合同第三条约定了乙方物业服务事项，其中关于工程维修与维护工作约定：1、检查、巡视园区房屋外观及共用设备设施，必要时包括甲方所有物业内部。2、业主或使用人应严格按照《中华人民共和国消防法》、《重庆市消防条例》、《重庆市市容环境卫生管理条例》、《重庆市户外广告管理条例》等相关法规要求，以及乙方按照建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》制定的装修管理规定（乙方有权在适当时候对装修规定进行修改），完成其所属物业的装修施工。3、对甲方的装修进行必要的检查。装修期间，乙方及有关的工作人员有权进入正在装修的房屋、检查并确定装修规定是否得到遵守。如乙方发现甲方聘用的装修单位及其施工人员违反装修规定，除依照装修管理规定进行处理外，乙方可责令其停止施工或者禁止其进入园区。因装修施工人员造成公共设施、其他业主或者乙方的所有直接或间接损失，均由甲方承担赔偿责任。4、建立园区内房屋及共用设施设备的基本状况、维修的档案。5、积极保持园区内公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时修复，或积极协调政府相关职能、专业部门进行修复。6、积极协调建设单位、承建商在保修期内对房屋及其设施以及对甲方所购物业内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修；保修期届满后，由乙方实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。7、对园区内乙方责任范围内的共用设施设备进行日常维护维修。此外，双方还在合同中对物业服务费收费标准、物业费缴费办法等事项进行了约定。2020年5月3日，被告戴维斯公司的物业保洁工人在保洁巡查时发现案涉房屋门口有水溢出，保洁工人一开始以为是动物尿液并进行了清洁，过了一段时间后再次发现有水溢出，于是通知物业公司管理人员进行处理，随后，被告戴维斯公司联系该物业的承租人开门进行浸水原因检查，经检查发现，房屋浸水是由于厨房下水管道堵塞引起水流倒灌所致，被告遂对管道进行了疏通并派人对房间进行清洁处理。庭审中，被告戴维斯公司举示管道检查、疏通、清洁的照片一组，证明其对案涉房屋浸水进行了及时处理，还举示《装修施工管理安全协议》、《业主临时管理规约》、《承诺书》、《生化池、雨、污巡查台账》，拟证明其告知业主在使用过程中不得损坏、破坏排污管道，并对排污管道进行了定期巡查，因管道堵塞位置为原告房屋内，被告客观上无法进行检查，在发现浸水后及时对漏水原因进行检修并对房间进行清理，尽到了物业管理义务。原告对照片、《装修施工管理安全协议》、《业主临时管理规约》、《承诺书》真实性无异议，对《生化池、雨、污巡查台账》真实性有异议，同时认为被告戴维斯公司并未尽到物业管理义务，存在未及时发现管道堵塞并进行疏通的过错。双方争议较大，调解未果。审理中，原告还申请律师调查令调取其楼上业主的房屋登记信息，拟追加楼上业主为共同诉讼当事人。本院认为，被告戴维斯公司系案涉房屋的前期物业服务企业，被告戴维斯公司与原告黄燕签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。审理中，双方当事人对因厨房下水管道堵塞导致水流倒灌致使案涉房屋发生浸泡的事实没有争议。被告戴维斯公司的保洁工人在保洁巡查的过程中发现有水从房屋中渗出，在告知管理人员后，被告及时安排人员到现场查看情况、拍照取证、分析漏水原因，并对堵塞的管道进行疏通以及对房屋进行清洁。结合被告戴维斯公司的上述行为，可以认定，戴维斯公司在履行物业服务合同的过程中，全面履行了物业服务合同约定的义务，并没有违反合同约定、怠于履行合同义务的事实。鉴于物业管理公司对位于原告室内的管道客观上无法进行例行检查，故原告黄燕关于戴维斯公司在履行物业服务合同过程中存在发现漏水不及时、检修疏通管道不及时的主张，缺乏事实和法律依据。本院对原告要求戴维斯公司赔偿其损失的诉讼请求，依法不予支持。关于原告申请律师调查令调取其楼上业主的房屋登记信息，拟追加其他业主为共同诉讼当事人。本院认为，原告楼上业主基于共同使用厨房水管可能承担的侵权责任与本案被告基于履行物业服务合同可能承担的责任属于不同的法律关系，本案被告戴维斯公司与楼上业主并非必要共同诉讼参与人，且鉴于本案被告戴维斯公司并不承担民事赔偿责任，故本院在本案中不追加其他业主参加诉讼，原告可另行对其他业主提起诉讼解决纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄燕的诉讼请求。案件受理费1050元，减半交纳525元，由原告黄燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年七月三十日书记员  杨 美