山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终3164号上诉人（原审被告）：房明芝，女，1989年8月5日出生，汉族，住济宁市汶上县。被上诉人（原审原告）：济南永盛物业管理有限公司，住所地为济南市市中区十六里河街道融汇爱都一区4-206号商铺。法定代表人：南志民，总经理。委托诉讼代理人：李国强，汶上郭楼法律服务所法律工作者。上诉人房明芝与被上诉人济南永盛物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2020）鲁0830民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。房明芝上诉请求：1.撤销山东省济宁市汶上县人民法院(2020)鲁0830民初485号民事判决书,改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。请求对物业收费降低至1元以下。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误,被上诉人未提供质价相符的物业服务,依法应予减免物业服务费用。原审认定2018年4月15日至2019年12月31日原价支付存在认定事实错误。2018年6月1日备案的《汶上县普通住宅前期物业服务收费备案表》表明,汶上县发展和改革局确定的小区物业服务标准为五星级物业服务标准。依据山东省质量技术监督局发布的《山东省物业服务规范第一部分:住宅物业》(DB37/T1997.1-2011)中五星级物业服务规范,被上诉人疏于管理、应付了事,物业服务存在严重瑕疵。小区卫生不达标、安保人手短缺、盗窃案频发、服务人员态度恶劣、辱骂业主,致使业主怨声载道、各问政平台、市长热线投诉频繁。原审认定被上诉人提供质价相符的物业服务与事实严重不符,严重侵害了上诉人的合法权益。二、原审判决忽略小区工程烂尾、未达到商品房买卖合同约定的交付条件这一重要事实,物业费用应依法减免。上诉人所购买的33号楼为小区一期工程,至今小区三期仍在施工,属分期开发、分批交付使用。依据上诉人与开发商签订的商品房买卖合同第八条之规定,至今该商品房未经单体验收合格、未竣工验收,烂尾长达四年多。依《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》济价格字(2014)74文第十二条之规定,物业服务收费应适当减免,减免比例不低于30%。综上,一审判决认定事实错误,依法应重新认定事实并改判。济南永盛物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。济南永盛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费4594.6元(截止2019年12月31日)及滞纳金；2.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，济南永盛物业管理有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为物业服务。被告房明芝系汶上县腾骐世家小区31号楼1单元1703室(建筑面积为117.21平方米)业主。2016年8月22日,济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司与房明芝订立《前期物业管理服务协议》，约定：由济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司为该小区业主提供物业管理服务，负责物业共用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护，车辆停放，安保等管理服务；物业费按1.4元每月每平方米计算，并约定每年末月25日前预交下一年度的物业费，每逾期一日加收应付未付金额的千分之三的滞纳金。被告房明芝与济南佳泰公司签订合同后缴纳了2016年至2017年的物业费。此后被告房明芝未再支付物业费。2018年4月15日，小区建设单位山东腾骐置业发展集团有限公司与济南永盛物业管理有限公司签订《园区前期物业服务合同》，约定选聘济南永盛物业管理有限公司对腾骐世家小区提供前期物业管理服务；住宅物业服务费标准为1.4元每月每平方米，合同期限自2018年4月15日起至小区业主委员会成立之日止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，该合同自动终止；在该合同中未发现有关于逾期交款需支付违约金的约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《园区前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，属有效合同，本案双方当事人应按合同约定全面履行义务。《园区前期物业服务合同》中关于可以由本案原告收取签订合同之前物业服务费的约定，因济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司与房明芝之前已签订《前期物业管理服务协议》，原告未提交证据证实济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司退出对该小区的管理服务后债权债务已处理完毕并将收取欠交物业管理服务费的权利转让，本院对该约定不予认可。备案时间为2018年6月1日的《汶上县普通住宅前期物业服务收费备案表》表明，汶上县发展和改革局已依法确定该小区普通有电梯住宅收费标准为1.6元每月每平方米，原告按1.4元每月每平方米的标准收取被告物业服务费，不高于该备案标准，被告应按约定交纳物业服务费。原告主张被告自2017年6月1日未再缴纳物业管理费,逾期缴费时间为2017年9月1日至2019年12月31日，共计28个月，计算方式为117.21*1.4*28=4594.60元，滞纳金自2019年1月1日开始至2019年12月31日，以拖欠的4594.60元为基数按约定的日3‰计算，为5030.43元。被告房明芝主张原告未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在管理混乱、管理不到位等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于被告提出的小区存在管理不善等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对业主进行处罚，业主如果认为其他业主侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告房明芝等业主也可以根据《园区前期物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。而且拒交物业管理费的做法亦会导致物业服务企业经费不足，从而影响对小区的管理服务能力。一审法院认为，现被告接受原告的物业管理服务后，未能依照合同约定的收费标准支付物业服务费，应承担相应的民事责任，应向原告交纳2018年4月15日至2019年12月31日止期间的物业管理费，经计算为3363.93元，对原告要求被告支付物业费超出该金额的部分，本院不予支持。因《园区前期物业服务合同》未对逾期交纳物业服务费需支付违约金进行约定，不能适用济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司与被告房明芝签订的《前期物业管理服务协议》中关于违约金的约定，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告房明芝于本判决生效之日起十日内支付原告济南永盛物业管理有限公司物业管理服务费3363.93元；二、驳回原告济南永盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。房明芝在二审中提交如下证据：一、光盘2张及照片，证明：物业大概四十天左右打扫一次，照片可以证实小区私自拉电线有安全隐患。二、减免收费标准的公告，证明：公布出来的降低百分之三十。济南永盛物业管理公司质证认为以上证据不能反应准确的具体时间和地点，也不能证明是被上诉人物业服务期间的行为。对于服务收费标准不予认可，应当按照前期物业服务合同约定履行。济南永盛物业管理公司在二审中未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，上诉人房明芝请求减免物业费30%，请求对物业收费降低到每平方米1元以下，是否有事实依据和法律依据。经审查，房明芝系汶上县腾骐世家小区31号楼1单元1703室业主。2018年4月15日，小区建设单位山东腾骐置业发展集团有限公司与济南永盛物业管理有限公司签订《园区前期物业服务合同》，约定选聘济南永盛物业管理有限公司对腾骐世家小区提供前期物业管理服务。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。现济南永盛物业管理有限公司依据《园区前期物业服务合同》的约定主张2018年4月15日至2019年12月31日期间的物业管理费，符合法律规定。上诉人房明芝在二审中提交的证据，不能证明其主张。房明芝请求减免物业费30%，并请求对物业收费降低到每平方米1元以下，上诉人的该上诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人房明芝负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年七月十五日书记员  翟梦若