湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5566号上诉人（原审被告）：胡斌华，女，1948年6月28日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：刘启永，湖南星邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：申娓娓，湖南星邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘姣，女，1996年3月29日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：高东明，湖南湘知远律师事务所律师。原审第三人：湖南联太房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路31号绿地时代广场6栋1618号。法定代表人：杨育盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊杰，男，1987年6月30日出生。上诉人胡斌华因与被上诉人刘姣、原审第三人湖南联太房地产经纪有限公司（以下简称联太公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡斌华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘姣的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由刘姣承担。事实和理由：一、胡斌华已全面履行了《房屋买卖合同》银行贷款的配合义务，案涉房屋最终没有进行交易系因刘姣没有向银行提供完备的贷款资料，胡斌华是基于刘姣在合同约定的期限内未支付购房款项，且不可能无限期等待刘姣购买案涉房屋才要去解除与其签订的房屋买卖合同，胡斌华没有过错；二、刘姣未按合同约定履行其付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，刘姣无权要求胡斌华返还定金，一审法院判决胡斌华返还定金适用法律错误；三、胡斌华与刘姣之间的借贷关系并不影响双方之间的房屋买卖合同关系，本案应主审房屋买卖合同关系。刘姣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院驳回胡斌华的上诉。联太公司述称，刘姣征信良好，可以贷款200万以上，其同意刘姣的答辩意见。刘姣向一审法院起诉请求：1、请求判令解除刘姣、胡斌华、联太公司签订的《房屋买卖合同》《附加协议合同》；2、判令胡斌华双倍返还刘姣购房定金40万元；3、本案诉讼费用由胡斌华承担。一审法院认定事实：谢伟迪系胡斌华儿子，案涉房屋的买卖由胡斌华全权委托谢伟迪办理。2018年11月10日，经第三人联太房产居间介绍，胡斌华（出售方、甲方）与刘姣（买受方、乙方）、第三人联太房产（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定由胡斌华将位于长沙市出售给刘姣，房屋售价为2750000元，付款方式为购房定金＋购房首付款银行贷款＋交房尾款，2018年11月10日支付购房定金200000元，于过户当日支付首付款150000元，刘姣支付胡斌华银行贷款人民币2400000元，房款由刘姣通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向胡斌华支付，双方必须全力配合办理，贷款实际到账日期以现有国家政策为准，贷款放款差额部分在房款后三个工作日内刘姣、胡斌华根据总房价结清，以多退少补为原则。贷款手续由刘姣委托办理。胡斌华在签订本合同45日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全，甲乙双方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手术交房时间为过户当日。守约方有权解除本合同。合同中约定刘姣于过户后30个工作日到款，银行尾款2400000元，胡斌华在产权证未出之前，刘姣自愿将购房定金直接支付给胡斌华。合同还对三方的其他权利义务等事项进行了约定。合同由刘姣与胡斌华的受托人谢伟迪（胡斌华儿子）及联太公司签订。同日，刘姣（乙方）与胡斌华（甲方）签订了《关于长沙市湘江新区金洲大道碧桂园·山水桃园翠湖湾八街五栋买卖合同附加协议合同》，约定甲方自愿将交易房款300000元给乙方，分别从过户当日的150000元和甲方收到交易房屋贷款当天转账给乙方150000元，并约定了还款时间和利息。合同签订后，刘姣将定金交付给联太公司。当日，胡斌华的儿子谢伟迪出具收据，载明收到就案涉房屋的购房定金200000元，该定金暂时存在联太公司。之后，胡斌华在收据上签名。2018年11月12日，胡斌华在房屋买卖合同上签名注明“本人胡斌华同意将该房屋交易的全部房款转入帐谢伟迪（43052197804232650）建设银行定王台支行，62×××24账户。胡斌华”。合同还对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。2018年11月12日，联太公司在扣除佣金27500元、独家代理费3000元后，向胡斌华交付了刘姣支付的定金169500元。此后，刘姣、胡斌华及联太公司就房屋贷款、产权过户等事项通过微信及微信群的方式进行了沟通交流，刘姣、谢伟迪及联太公司的工作人员等均在“碧桂园山水桃园翠…湾交易群”的微信群中。通过上述微信群的聊天记录显示，刘姣、谢伟迪及联太公司于2018年11月27日、2018年11月28日，前往银行办理案涉房屋贷款的面签手续。2018年11月27日下午，联太公司的工作人员在微信群中说明“待会儿买卖合同说不记得带，房子说370万元买的”，刘姣在微信群中称“你跟谢总说下我那个合同都摆在那里好久了”，谢伟迪于同日下午回复“好的”。2018年11月28日，谢伟迪在微信中表示银行补签字已完成。2019年1月6日，刘姣通过微信与谢伟迪交流，说明因贷款的问题，如未能在星期一给确定消息，就不买房屋了。2019年1月29日，谢伟迪通过微信向刘姣发出了解除房屋买卖合同的的律师函。之后，因贷款未发放，双方就案涉房屋的买卖发生争议与矛盾，并于2019年2月16日、2019年2月17日、2019年2月18日四次经报警处理。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、刘姣、胡斌华、联太公司签订的《房屋买卖合同》及刘姣、胡斌华签订的附加协议是否解除；二、胡斌华是否应当双倍返还刘姣定金400000元。刘姣、胡斌华与联太公司签订的《房屋买卖合同》及刘姣、胡斌华签订的附加协议当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。现刘姣、胡斌华在庭审中均表示不再愿意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及附加协议，双方之间的合同已无继续履行的可能，故确认刘姣、胡斌华之间签订的《房屋买卖合同》及附加协议解除。本案中，因银行未向刘姣发放贷款，导致双方的交易目的无法实现。但根据刘姣、谢伟迪及联太公司的工作人员的聊天记录显示，在办理银行贷款面签的过程中，联太公司的工作人员在刘姣、谢伟迪双方同在的微信群中告知要将案涉房屋购买价格说为3700000元，并且刘姣以及联太公司的工作人员多次在微信群中就刘姣贷款的事项进行沟通交流，同时根据刘姣、胡斌华就房屋买卖合同签订的附加协议的约定，胡斌华需在房屋过户及贷款发放后向刘姣出借共计300000元，胡斌华对案涉房屋买卖贷款需要高评高贷的事项是明知的，亦对刘姣的经济状况和履约能力有一定的了解。刘姣及联太公司在庭审中称系刘姣贷款发放的数额低于房屋购买价格，在三方协商达成一致意见后，胡斌华反悔导致交易目的未能实现，但未提交证据予以证实，对该意见不予采纳。因贷款无法发放，导致刘姣未能购买案涉房屋，刘姣、胡斌华均存在一定过错。故认定胡斌华应当退还刘姣支付的定金。关于返还定金的数额，虽胡斌华出具的收据载明的金额为200000元，但该200000元实际由刘姣先行支付给联太公司，联太公司在扣除相应费用后仅交付了169500元给胡斌华，因此，胡斌华应当返还的定金为169500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘姣、胡斌华、联太公司于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》及刘姣与胡斌华于2018年11月10日就案涉房屋买卖签订的《附加协议合同》解除；二、限胡斌华于判决生效之日起十五日内返还刘姣购房定金169500元；三、驳回刘姣的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由刘姣负担4207元，胡斌华负担3093元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审法院判决胡斌华返还刘姣购房定金是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，刘姣与胡斌华的儿子谢伟迪、联太公司的工作人员的聊天记录以及刘姣与胡斌华就房屋买卖合同签订的附加协议能够证明胡斌华对刘姣购买案涉房屋需要高评高贷及刘姣的经济状况和履行能力等事项系明知的，现因贷款无法发放，导致刘姣未能购买案涉房屋，且胡斌华与刘姣均不愿意继续履行合同，一审法院据此认定胡斌华与刘姣对合同的解除均存在过错，判决胡斌华返还刘姣购房定金169500元并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人胡斌华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3690元，由上诉人胡斌华负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年七月六日法官助理冷子剑书记员叶慧灵