贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4552号原告：蔡泓吉，男，1992年4月3日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘佳，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海涛，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。被告：贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄金路A栋1层1号。法定代表人：薛平。委托诉讼代理人：李炜，男，1994年1月7日生，汉族，住贵州省黔西县，系公司员工。原告蔡泓吉与被告贵州施格房地产开发有限责任公司（以下简称“施格公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡泓吉的委托诉讼代理人刘佳、陈海涛，被告施格公司委托诉讼代理人李炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡泓吉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年12月31日至2016年9月30日期间的逾期交房违约金30319.92元（以原告已支付的购房款1122960元为基数，自2015年12月31日起至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金）；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金102189.36元（以原告已支付的房价款1122960元为基数，暂自2017年12月30日计至2020年6月30日，直至被告实际交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年11月22日，原、被告签订了2013-004Ａ号《商品房买卖合同》，该合同载明：原告向被告购买位于贵阳市云岩区房屋，购房总价为1122960元，被告应于2015年12月31日起前向原告交付该商品房，逾期交付超过120日的，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日。同时，被告应于2017年12月30日前将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期之日起180日以后，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付有关文书之日止。上述合同签订后，原告向被告支付购房款，但在原告足额支付相关款项后，被告并未依约向原告交付符合合同约定条件的房屋，亦未提供办理转移登记所需的有关文书。被告已构成严重违约，为维护自身合法利益，故原告诉至本院。被告施格公司辩称，逾期交房时间应截至2016年9月3日，原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效；2017年12月30日至2020年6月30日的逾期办证违约金，原告起诉时间为2020年4月1日，以未发生的日期要求被告支付违约金不合理，2020年1月23日至2020年3月2日因疫情属不可抗力，该段违约金应予扣除。被告认可逾期办证的事实，但逾期办证系不可抗力造成工期延长导致。本院经审理认定事实如下：2013年11月22日，原告蔡泓吉与被告施格公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋，房屋总价款为1122960元，采用分期付款方式支付房价款，原告应于本合同签订之日支付首期房款342960元，余款78万元以银行按揭方式支付。被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋。该合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”。同时合同约定，被告承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。第二十二条第三（二）项约定：“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按照／利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。双方还于第二十七条中约定，若有不可抗力发生，一方应自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同签订当日，原告向被告支付了首期房款342960元，于2013年12月20日向被告支付了尾款78万元，至此，原告已向被告支付购房款1122960元。2016年7月18日，施格名门一期5、6、7栋楼竣工并经贵阳建筑勘察设计有限公司、贵州建工监理咨询有限公司、七冶土木建筑工程有限公司责任公司、贵阳铝美设计研究院有限公司等验收合格。同年9月3日，被告在《贵州都市报》上刊登《交房通知》，该通知载明：“尊敬的施格名门业主：施格名门项目一期项目已经顺利竣工，现为提高效率，保证服务质量，交付手续可以在您认为方便的时候和我公司预约办理。”。另查明，至今，本案所涉房屋所在楼栋尚未取得所有权的初始登记，亦未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书。庭审中，被告提供《气象报告》等资料，拟证明被告在施工期间存在合同中约定的不可抗力因素，致工期延误，延误的时间应从逾期时间中予以扣除，同时主张因新冠肺炎疫情的期间亦应当扣除；对此，原告表示不予认可。原告称2019年6月4日办理收房手续，并提交交纳装修管理费收据为证，同时另提交视频资料，拟证明2020年4月3日原告曾与被告沟通逾期交房和逾期办证违约事宜，诉讼时效从2020年4月3日起中断，被告不予认可。本院认为，合法的合同关系受法律保护，本案的争议焦点在于原告主张的逾期交房是否过诉讼时效，被告是否存在逾期交房和逾期办证的情况，违约金如何计算。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于被告逾期交房方面。其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋，被告于2016年7月18日取得涉案房屋所在的施格名门一期5、6、7栋楼竣工验收合格报告，并于2016年9月3日在报纸上刊登《交房通知》，该通知明确要求购房人前往预约办理交房手续，原告自认于2019年6月4日办理交房手续，并提交装修管理费收款收据佐证，本院认定被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年6月4日，显然，被告逾期交房，已构成违约。其二，被告抗辩原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案的诉讼时效为三年，原告应当自知道自己权利被侵害之日起算诉讼时效，根据合同第十三条，逾期交房违约金应于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付，因此，逾期交房违约金诉讼时效应当自2016年8月3日起算三年，至2019年8月3日诉讼时效届满，原告称多次要求被告支付逾期交房违约金，但其仅提交2020年4月3日主张诉讼时效中断的视频，未提供其他证据予以佐证，因此，应予认定，关于逾期交房违约金的诉讼时效已过。最后，关于被告逾期办证方面。其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告尚未取得房屋所有权的初始登记，亦未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书并交付原告，因此，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。其二，虽被告认为有不可抗力因素，应予冲抵，并提供了《气象报告》等资料予以证明，但无其他证据予以佐证，且疫情发生时被告已经构成违约，该违约是持续性行为，即使无疫情影响，被告亦不能取得房屋所有权的初始登记，且原告亦不予认可，因此，被告该项辩称，本院不予采信。其三，根据合同第二十二条约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，因此，逾期交付办证所需有关文书违约金应按合同约定的每日万分之一进行计算，自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，对原告要求判令被告向原告支付2015年12月31日至2016年9月30日期间的逾期交房违约金30319.92元（以原告已支付的购房款1122960元为基数，自2015年12月31日起至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金）的诉请，本院不予支持；对原告要求判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金102189.36元（以原告已支付的房价款1,122,960元为基数，暂自2017年12月30日计至2020年6月30日，直至被告实际交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金）的诉请，本院支持由被告以原告已支付的房价款1122960元为基数，按每日万分之一向原告支付自2017年12月31日起至被告取得该商品房所有权初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止期间的逾期办证违约金，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蔡泓吉逾期办证违约金，逾期办证违约金以1122960元为基数，按每日万分之一自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告蔡泓吉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，减半收取1475元，由原告自行承担337元，被告贵州施格房地产开发有限责任公司承担1138元（此款原告已预交，被告应承担的部分于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年七月一日书记员 廖雨濛