广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22940号原告：深圳市深译实业有限公司（原名深圳市绘蓝投资有限公司），住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300MA5ECHB19P。法定代表人：刘超平。委托诉讼代理人：麦冬致，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝荣富，广东君信律师事务所律师。被告：杨世斌，男，汉族，1973年6月24日出生，身份证住址湖南省新晃侗族自治县，委托诉讼代理人：郑永凤，广东闻天律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛腾飞，广东闻天律师事务所实习律师。原告深圳市深译实业有限公司（以下简称深译公司）与被告杨世斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人麦冬致、蓝荣富、被告委托诉讼代理人郑永凤、毛腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2019年3月22日签订《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市宝安区××新区××栋房屋（以下简称“房屋”）出租给原告，租用期限从2019年5月1日起至2034年2月28日止，共15年。《房屋租赁合同》第三条第一款第3点约定“双方签订本合同时，甲方收取乙方履约保证金1500000元整，甲方收款同时向乙方出具收款收据；合同正常期满结束终止，各项费用付清，甲方将上述履约保证金不计利息3天内一次性退还给乙方；第4点约定乙方已向甲方支付意向金，金额为人民币1700000元，待双方正式签订租赁合同后，该笔金额部分自动转为该合同的履约保证金，其余的转为预付租金；第5点约定甲方保证租赁房屋符合国家对房屋出租的相关规定，保证租赁房屋符合商业及酒店用途使用。后原告于2019年1月至3月期间分三笔向被告支付合计租赁意向金1700000元。2019年6月6日，原告和被告签订《补充协议书》，该协议书第二条约定“截止本补充协议签订之日，由于被告尚未能使租赁物变成商业用途，导致被告未能按时将租赁物交给原告。现双方一致同意，被告在2019年6月15日前办好租赁物作为商业和酒店用途的所有合法手续并将租赁物交付给原告”；第三条约定“如被告未按照上述约定办好商业用途审批手续，或者被告不能在上述时间内将租赁物交付给原告的，则被告在期限届满后3日内将租赁意向金170万元全额无息退还给原告。被告逾期不退还该款项的，视为严重违约，原告可以解除合同，并要求被告每日按照租赁意向金总额的3支付滞纳金。如被告违约行为还造成原告损失的（包括但不限于公证费、诉讼费、保全费、律师费等），由被告负责赔偿。”截至起诉状提交之日，被告并没有根据《补充协议书》的约定办好房屋商业用途审批手续、交付房屋，经多次催促也仍未向原告返还租赁意向金，已构成严重违约。依据《补充协议书》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条的规定，原告有权解除合同、要求被告返还费用并承担相应的违约责任。基于以上事实和理由，原告特向贵院提起诉讼，请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还租赁意向金1700000元；3、被告支付原告滞纳金1700000元（以1700000元为基数，按每日百分之三的标准，从2019年6月19日起至2019年7月25日止，以1700000元封顶）；4、被告向原告深支付律师费人民币59000元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同；2、因《房屋租赁合同》系无效合同，故租赁意向金及损失赔偿应按合同无效规定进行处理；3、租赁意向金我方同意退还。经审理查明以下事实：一、2019年3月22日，深圳市绘蓝投资有限公司与杨世斌签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（即杨世斌）将位于深圳市宝安区××新区××栋整栋出租给乙方（即深圳市绘蓝投资有限公司）作为酒店经营使用；租期为15年，从2019年5月1日起至2034年2月28日止；双方签订本合同时，甲方收取乙方履约保证金1500000元整，甲方收款同时向乙方出具收款收据；合同正常期满结束终止，各项费用付清，甲方将上述履约保证金不计利息3天内一次性退还给乙方；乙方已向甲方支付意向金，金额为人民币1700000元，待双方正式签订租赁合同后，该笔金额部分自动转为该合同的履约保证金，其余的转为预付租金；甲方保证租赁房屋符合国家对房屋出租的相关规定，保证租赁房屋符合商业及酒店用途使用。二、原告分三次向被告支付了意向金，2019年1月6日支付20万元、2019年3月7日支付50万元、2019年3月19日支付100万元。三、2019年6月6日，深圳市绘蓝投资有限公司与杨世斌签订《补充协议书》，协议书约定：截止本补充协议签订之日，由于甲方（杨世斌）尚未能使租赁物变成商业用途，导致甲方未能按时将租赁物交给乙方（深圳市绘蓝投资有限公司），现双方一致同意，甲方在2019年6月15日前办好租赁物作为商业和酒店用途的所有合法手续并将租赁物交付给乙方；如甲方未按照上述约定办好商业用途审批手续，或者甲方不能在上述时间内将租赁物交付给乙方的，则甲方在期限届满后3日内将租赁意向金170万元全额无息退还给乙方。甲方逾期不退还该款项的，视为严重违约，乙方可以解除合同，并要求甲方每日按照租赁意向金总额的3％支付滞纳金。如甲方违约行为还造成乙方损失的（包括但不限于公证费、诉讼费、保全费、律师费等），由甲方负责赔偿。四、截至原告提起诉讼之日，被告仍未按约定办好房屋商业用途审批手续、交付房屋，也未向原告返还租赁意向金。五、本案涉案房屋无有效的房产证或建设工程规划许可证，经向深圳市宝安区福永街道城市建设办公室查询，涉案房屋未经历史遗留两规的处理，其申报件在历史遗留“两规”处于退文状态，申报件也没提交该房屋的相关产权资料。六、原告委托广东君信律师事务所代理本案诉讼，已支付前期律师费59000元。七、2020年4月1日，深圳市绘蓝投资有限公司更名为深圳市深泽实业有限公司，法定代表人由黄深兰变更为刘超平。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议书》、转账回单、《民事委托代理合同》、微信聊天记录、增值税发票、工商信息变更（备案）通知书等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房产无国土规划部门颁发的合法产权证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的其他证明，因此深圳市绘蓝投资有限公司与被告签订《房屋租赁合同》属于无效合同，双方签订的《补充协议书》因主合同无效亦归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应当予以返还。原告要求被告返还租赁意向金1700000元合法有据，本院予以支持。因《补充协议书》无效，原告基于《补充协议书》的约定，要求被告按每日3%支付滞纳金及承担因诉讼产生的律师费缺乏依据，本院不予支持。被告未及时返还原告租赁意向金的确造成了原告的资金占用损失，故本院酌情判定资金占用损失以租赁意向金1700000元为基数，自2019年6月19日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，经计算该部分损失为12530.42元，2019年8月20日至款项付清之日止的损失以人民币1700000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨世斌应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市深译实业有限公司返还意向金人民币1700000元及资金占用损失（暂计至2019年8月19日的利息为12530.42元，2019年8月20日至款项付清之日止的资金占用损失以人民币1700000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费人民币34472元，保全费5000元，由原告深圳市深译实业有限公司承担1342元，由被告杨世斌承担38130元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张  朝  军人民陪审员 龙  少  球人民陪审员 林  小  锋二〇二〇年七月二十九日书 记 员 李  桃  艳书 记 员 黄文轩（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。