广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8204号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广州市花都区云山大道31号A区1001房，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：毕玉霞，该公司职员。被告：王冰冰，女，1974年9月18日出生，汉族，户籍住址广州市花都区，现住广州市花都区。原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸公司）与被告王冰冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告广州市骏逸物业管理有限公司的法定代表人马峻峰及其委托诉讼代理人毕玉霞、被告王冰冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骏逸公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告车位物业管理服务费5000元（2011年1月1日起至2019年4月30日止）；2、判令被告支付从最早欠费之日起每天按欠费总额的千分之二缴纳滞纳金，计至被告履行义务之日止；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告在2003年6月18日与广州市信业房地产开发有限公司签署了《物业管理服务合同》，由原告接手广州市花都区新华街紫薇路26号钻石豪园的物业管理业务，正式对钻石豪园B08车位实施物业管理服务。在原告为钻石豪园小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《物业管理服务合同》。但被告从2011年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费。《物业管理服务合同》第五章第二十条第1点第（3）点的约定。同时《物业管理服务合同》第五章第十九条第（3）点的约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费等费用的，从逾期之日起每天应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2011年1月1日起至2019年4月30日止共拖欠100个月的物业管理费，金额为5000元，被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，按《物业管理服务合同》第五章第十九条第3点的约定，请求判令被告支付物业管理服务费及相关费用，并且从逾期之日起每天应按欠费总额的千分之二缴付滞纳金。被告经原告一再催缴，却一直拖欠不缴纳物业管理费的行为，严重损害原告合法利益。为维护自身权益，特具状法院，请依法判决。被告王冰冰辩称：1、物业公司未按合同提供服务而产生减免费用的事实。2012年1月，本人摩托车在广州市花都区紫薇路26号钻石豪园内停放后被盗，当时本人立即向原告提出，车辆在原告管理下被盗，与原告没有根据物业管理合同完全履行保安服务存在一定因果关系，要求原告承担部分损失。并就因原告未经业主同意占用B08车位前的公共通道划作临时停车位收费，造成本人行车出入极之不便提出异议，要求综合上述两点提出今后免去B08车位管理费，原告方当时承认存在未尽履行合同义务的行为，并答应免去今后的本人B08车位管理服务费，故在后期原告对本人迟交物业管理费及其他费用的行为进行催收通知时，均无提及要求本人缴纳车位管理服务费内容。以上事实分别有原告于2017年7月、12月、2019年4月向本人发出的三份《缴费通知》予以证实（详见本人提交的证据清单第1、2、3项）；2、原告要求支付的金额毫无依据，根据原告提交的《物业管理服务合同》复印件第二十条第一点第（3）项内容显示，固定小汽车位管理费每月30元，据此，涉案车位的管理费应当为每月30元。因此，原告诉本人自2011年1月1日至2019年4月30日共100个月，按照每月50元标准缴纳无根据，鉴于原告收费标准没有按照《物业管理服务合同》如实执行，故原告提交的《收款收据》复印件作为本人最后一次交费证据的真实性本人不予认可。3、原告部分诉求超过民事诉讼期限，原告诉求属于2017年5月份之前的部分已超过民事诉讼期限，我方认为原告已丧失请求权，不予认可。综上，本人认为原告所述毫无事实根据，不能证明其主张。原告的各项诉讼请求均应予以驳回，相关诉讼费用由原告承担。经审理查明：涉案车位位于广州市花都区新华街紫薇路26号钻石豪园B2栋楼下的08车位（地面车位），权属人为王冰冰。原告骏逸公司(乙方）在2003年6月18日与房地产开发商广州市信业房地产开发有限公司（甲方）签署了《物业管理服务合同》，原告骏逸公司接受选聘为广州市花都区新华街紫薇路26号钻石豪园的物业管理业务。上述合同对管理服务和维修费用等事项进行了相关约定：本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，其中固定小汽车车位管理费每月30元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费等费用的，从逾期之日起每天应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。因涉案小区于2018年成立业主委员会，另选聘物业公司，原告骏逸公司为涉案小区提供服务到2019年4月30日止。原告骏逸公司主张为钻石豪园小区物业提供物业管理服务期间，被告享受了原告骏逸公司提供的物业管理服务，但被告从2011年1月1日起至2019年4月30日止共拖欠100个月的车位管理费，金额为5000元，被告在原告骏逸公司多次催收的情况下，仍拖欠不交，为维护自身权益，特具状法院，请依法判决。庭审中，双方对于车位管理费的收费标准、被告是否存在免交车位管理费、原告骏逸公司的主张是否超过诉讼时效等问题各执一词。原告骏逸公司主张固定小汽车车位管理费每月为50元，合同约定的车位管理费未包括该车位每月产生的电费20元，且这个价格也是获得物价局批准并在小区公示，被告不存在免交车位管理费的情况，原告骏逸公司向被告催收车位管理费时是与房屋物业管理费一起催收的，不存在超过诉讼时效的问题，但原告骏逸公司无提交有证明力证据予以证明。被告对此不予确认，辩称因摩托车被盗和原告骏逸公司对临时停车位的划分确影响到其行车出入不便，经协商，原告骏逸公司当时负责人答应不再收取其车位管理费，对此，被告提交了原告骏逸公司制作的缴费通知予以证明，证明该缴费通知应交的各项费用中并没有记载收取车位管理费项目，因此亦可以证明原告骏逸公司没有向其催收过车位管理费；按照原告骏逸公司与开发商签订的合同，是按每月30元的标准，原告骏逸公司说加上电费20元被告表示不清楚，被告认为应该以《物业管理服务合同》约定每月30元为收费标准。本院认为：原告骏逸公司和房地产开发商之间签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故双方当事人应遵守上述合同约定。本案的处理与以下三个问题相关。一、被告能否以原告骏逸公司未按合同提供服务为由拒交车位物业管理费。被告辩称其因放置在涉案小区内的摩托车被盗，与原告骏逸公司按照物业管理合同未完全履行保安服务存在一定的因果关系，因而要求原告骏逸公司承担部分损失；被告另外辩称因原告骏逸公司在被告车位前的公共通道划车位影响其车辆通行等原因与原告骏逸公司协商，原告骏逸公司答应免去其今后的车位管理服务费，为此向本院提供了车辆报案登记表一份予以证明，原告骏逸公司对减免被告今后的车位管理费的抗辩理由不予认可，被告对此未能举证证明，故被告应承担相应的法律后果，本院对被告辩称原告骏逸公司减免其今后的车位管理费不予采纳。二、关于车位管理费每月收费标准。按照《物业管理服务合同》约定，固定小汽车位管理费30元/月，原告骏逸公司主张合同中约定管理费的标准未包括该车位产生的电费，每个车位对应的电费大概20元，在2003年接手该小区的管理后，就将该20元的电费加入车位管理费中，这个价格也是获得物价局允许并在小区公示，在2011年被告欠费之前，被告也是按照每月50元的标准缴费的，提供一张由原告骏逸公司单方制作的收款收据予以证明，被告对此予以否认。因原告骏逸公司对该主张未提交相关证据予以证明，故原告骏逸公司应承担对其不利的法律后果。原告骏逸公司主张按每月50元收取车位管理费依据不足，为此，本院认定涉案车位每月的车位管理费应按合同约定每月30元收取，对超出部分不予支持。被告此抗辩有理，本院予以支持。三、关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百第八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，故本案适用诉讼时效为三年的上述规定。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告骏逸公司虽主张有向被告催收欠交的车位管理费，但无提交证据予以证明，被告提交的由原告骏逸公司制作的、落款日期分别为2017年7月20日、2017年12月26日、和2019年4月8日的缴费通知亦未有注明有向被告催收车位管理费的内容，被告亦不承认其中有原告向其追收车位管理费的内容，对此，原告骏逸公司应承担举证不能的法律后果。故被告关于原告骏逸公司部分诉讼请求已超过民事诉讼时效的抗辩有理，本院予以支持。故原告骏逸公司在本案中主张诉求的诉讼时效并未出现中断事由，原告骏逸公司亦未提出有出现中止的事由，本案的诉讼时效应从原告骏逸公司向被告主张权利之日开始倒算三年。按照现有证据显示，原告骏逸公司最早向被告主张本案的权利应为原告骏逸公司向本院递交起诉材料为2020年5月21日（收件日期）。因此，该日期应作为本案原告骏逸公司向被告主张权利之日，由此倒算三年即应从2017年5月21日起计算的诉讼权利受保护，2017年5月20日之前诉讼权利已超过法律关于诉讼时效的规定，原告骏逸公司对此丧失胜诉权。根据上述情况，本院对原告骏逸公司主张被告拖欠自2017年5月21日(按整月计算）起至2019年4月30日的车位管理费共720元（30元/月×24个月）予以支持，对原告骏逸公司该诉求超出720元部分，本院不予支持。按照合同约定,从逾期之日起每天应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。原告骏逸公司主张应每月10日前交付车位管理费，但未能提供证据予以证明，被告亦不予确认，故本院不予采信，逾期滞纳金应从拖欠当月车位管理费之次月1日起计至付清所拖欠的车位管理费之日止，具体为：滞纳金分别以每月欠交的车位管理费30元为基数，按每日千分之二，从2017年6月1日开始、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠车位管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的车位管理费30元为限；对原告骏逸公司该诉求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、被告王冰冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付车位管理费共计720元；二、被告王冰冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付2017年6月1日至2019年4月30日拖欠车位管理费的滞纳金（分别以每月欠交的车位管理费30元为基数，按每日千分之二，从2017年6月1日开始、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠车位管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月车位管理费30元为限）；三、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王冰冰负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年七月八日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。