陕西省洛川县人民法院民事判决书 （2020）陕0629民初253号 原告：田淑珍，女，1958年3月14日出生，汉族，洛川县解放路农机公司家属院居民，住西安市。委托诉讼代理人：田旭明，（系原告田淑珍之弟），男，1960年5月18日出生，汉族，住洛川县解放路农机公司家属院。被告：张英英，（系被告温高林之妻），女，1985年6月30日出生，汉族，洛川县居民，住洛川县。被告：温高林，男，1979年9月23日出生，汉族，洛川县居民，住洛川县。原告田淑珍与被告张英英、温高林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田淑珍及其委托诉讼代理人、被告张英英、温高林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田淑珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告张英英、温高林支付原告2018年6月16日至2019年6月15日租金35000元及2019年6月16日至交房之日的租金；2.依法判决被告张英英、温高林支付原告违约金50000元；3、判决被告张英英、温高林承担本案诉讼费用。事实与理由：被告张英英与温高林系夫妻关系。2016年6月初被告夫妇提出要租赁原告位于洛川县XX街XX层两间、第二层三间门面房，用途为快递使用。同年6月6日，被告张英英委托其丈夫温高林与原告签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限三年，即自2016年6月16日起至2019年6月15日止，年租金35000元；并约定承租人不按时交房租、转租、转让或者承包给第三方，均属于违约行为，违约方必须给另一方支付违约金50000元。合同签订以后，被告温高林接收了房子，被告张英英在承租门面房里经营快递业务。被告夫妇交清了第一、第二年度的房租，迟迟不交第三年房租，原告在万般无奈的情况下，于2018年4月起多次电话告知被告夫妇讨要2018年6月16日至2019年6月15日的房租未果。被告至今依然没有支付拖欠的租金，并且被告在双方租赁合同书明确规定，禁止将房屋转租他人的情况下，将房屋转租。被告承租门面房至今未交回来。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但被告却不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告只好再次诉至法院，请求法院依法判决。 被告张英英辩称，对于原告的诉求，1.首先诉讼主体不明确，合同中的签字并不是她所签，而是温高林所签，且是未经其同意的情况下所签；合同签订实际用途是365公司使用，她们二人是365 公司职工；他们是合法夫妻关系，但未经同意代签字视为无效。依据《合同法》原告诉讼以签订的《房屋租赁合同》所讨要租赁费用证据不成立，诉讼主体错误，她们不承担此房屋租赁费。2.该违约金已超出实际租金金额违背法律规定，违约金夸大其词远远超出实际租金金额违背法律规定，原告诉讼请求要求承担违约金50000元错误。3.签订《房屋租赁合同》的实际用途，中院认为：温高林与原告签订《房屋租赁合同》虽温高林代签她字体，但原告将此房屋交付给温高林使用。她完全不知自己丈夫(温高林)与原告签订《租赁合同》，故对其不具备约束。按照中院认为双方签订合约未经本人签订，应视为无效合同。但房屋的确适用于365公司为开展业务并365公司法人自愿证实，无损害第三人的利益。被告温高林辩称，他是代表365公司与原告签订的合同，且租赁合同上面张英英的名字是他所签，张英英并不知情。原告已在2019年1月8日在该房屋上面已贴上出租房屋等字体，证明该房屋已交回原告，其他答辩意见同张英英一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据来源真实、合法，且与本案具有关联性，对该证据予以认定。被告提供的证据，无法达到其证明目的，不予认定。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，被告温高林以其妻即被告张英英名义与原告田淑珍签订《房屋租赁合同》，租赁原告田淑珍位于洛川县XX街XX层两间、第二层三间门面房，用于经营快递业务。合同约定租赁期限三年，即自2016年6月16日起至2019年6月15日止，年租金35000元；并约定承租人不按时交房租、转租、转让或者承包给第三方，均属于违约行为，违约方必须给另一方支付违约金50000元。合同签订以后，被告温高林接收了房子，农家365延安分公司在该房屋内经营快递业务，被告温高林系农家365延安分公司股东，被告张英英系该公司员工，亦在该承租房经营快递业务。被告温高林交付了第一、二年度的房租，第三年度房租未付至今。该租赁房屋目前尚未向原告交付。另查明，2019年5月16日，原告田淑珍因该案所涉租赁房屋将被告张英英诉至本院，本院作出了（2019）陕0629民初1262号民事判决，驳回了原告田淑珍的诉讼请求，宣判后原告提起上诉。2019年9月24日，延安市中级人民法院作出（2019）陕06民终1855号民事裁定，裁定：一、撤销陕西省洛川县人民法院（2019）陕0629民初1262号民事判决；二、本案发回洛川县人民法院重审。在发回重审期间，2019年12月24日，原告田淑珍申请撤诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案二被告系夫妻关系，其二人均在该租赁房屋从事快递业务工作，被告张英英应知晓该房屋情况，被告温高林的行为构成表见代理，其代被告张英英与原告田淑珍之间签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，被告张英英应按约定向原告田淑珍支付房屋租赁费，故对原告田淑珍要求被告张英英支付房屋租赁费的诉讼请求予以支持；2019年6月15日房屋租赁合同到期后，双方未就房屋租赁达成续租协议，且被告一直占用争议房屋至今，故被告张英英应予返还租赁房屋，并承担继续占用期间的租赁费，即自2019年6月15日起至实际交付之日止的占用费，占用费计算方式参照原租赁合同租赁费即年租费35000元计算。依据租赁合同约定，被告张英英的行为已构成违约，但原告田淑珍要求被告张英英按约定支付违约金50000元过高，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)相关规定，应调整为7000元为宜，故对原告田淑珍该诉求予以部分支持。被告张英英关于违约金的辩解予以采信，其余辩解不予采信。被告温高林辩解已将租赁房屋交回原告，但未提供相关证据，故其辩解理由不能成立。综上所述，对原告田淑珍诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张英英于本判决生效之日起五日内返还原告田淑珍位于洛川县XX街XX层两间、第二层三间房屋。二、被告张英英于本判决生效之日起五日内支付原告田淑珍租赁费35000元，并按照35000元/年支付自2019年6月16日起至其实际交付租赁房屋之日止的超期占用费。三、被告张英英于本判决生效之日起五日内支付原告田淑珍违约金7000元。四、驳回原告田淑珍其余诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取计962.5元，由被告张英英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。     审  判  员   张  晖 二〇二〇年七月二十七日 书  记  员   韩  丹     1