甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异47号 异议人（案外人）：张掖市金盛房地产开发有限责任公司。地址，张掖市甘州区滨河新区临泽北路金城国际小区12号续建商业楼三、四楼。 法定代表人：李雪梅，该公司总经理。 委托代理人：化立国、朱虹，该公司法律顾问。 申请人：中国建设银行股份有限公司张掖分行。住所地，张掖市甘州区县府街1号。 负责人：张新起，该行行长。 被申请人：濮海英，女，1978年9月12日出生，汉族，甘肃省张掖市高台县人，住该县。 本院在执行申请人中国建设银行股份有限公司张掖分行与被申请人濮海英诉讼保全一案时，异议人（案外人）张掖市金盛房地产开发有限责任公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人（案外人）张掖市金盛房地产开发有限责任公司称：2016年9月，其与被申请人濮海英签订“商品房买卖合同（预售）”一份，约定被申请人购买异议人（案外人）开发的位于甘州区住房一套，并办理预售登记，由被申请人办理银行按揭贷款。但贷款到期后，被申请人未能偿还，申请人从异议人（案外人）账户将其所欠贷款本息扣划，由异议人代被申请人偿还贷款本息。后异议人（案外人）向甘州区人民法院起诉解除商品房买卖合同，经审理，该院判决解除商品户买卖合同，则该房屋的所有权人应为异议人（案外人）。但因被申请人在办理贷款时，对该房屋进行了抵押登记，而被申请人下落不明，且申请人亦不予配合，致使房屋抵押登记未能撤销，无法撤销预售登记，该房屋仍登记在被申请人名下。现申请人所申请保全的被申请人名下的该房屋的所有权实属异议人（案外人），故根据法律及相关司法解释的规定，请求依法解除对该房屋的查封措施。 本院查明，申请人中国建设银行股份有限公司张掖分行与被申请人濮海英信用卡纠纷一案，本院受理后，申请人于2020年3月12日向本院申请财产保全，并提供担保，本院遂作出（2020）甘0702民初851号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人濮海英名下位于甘州区房屋【他项权证号：（2016）张掖市不动产权第0004904号】。现案外人张掖市金盛房地产开发有限责任公司向本院提出书面异议，以所查封房屋的所有权系其所有为由，请求本院解除对该房屋的查封。 另查明，异议人张掖市金盛房地产开发有限责任公司与被申请人濮海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，查明双方签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：由被申请人购买异议人开发建设的位于甘州区X单元X层X室房屋一套，价款为652074元，由被申请人于2016年9月6日前支付首期房款202074元，余款450000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，被申请人向异议人（案外人）支付首付款12074元。2016年11月17日，被申请人与中国建设银行股份有限公司张掖分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向建行借款450000元，借款期限为144个月，还款方式为等额本息还款。贷款担保方式为保证和抵押，由异议人（案外人）作为被申请人的借款保证人，为原告的贷款承担连带责任保证担保。同日，建行发放了贷款450000元。被申请人先后向银行偿还借款本息合计4194.82元，自2017年9月17日以后再未向建行偿还借款。建行分别于2017年12月18日、2018年3月6日、2018年3月7日从异议人（案外人）保证金账户中扣划了被申请人应还的全部借款，同时依据合同约定，解除了与被申请人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。同年7月15日，本院作出（2019）甘0702民初2334号民事判决书，判决如下：一、解除异议人（案外人）张掖市金盛房地产开发有限责任公司与被申请人濮海英于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201609060025）及相关附件；二、被申请人濮海英于本判决生效后十五日内协助异议人（案外人）办理撤销房屋预告抵押登记等手续。该判决生效后，因被申请人下落不明，未能协助异议人（案外人）办理撤销房屋预告抵押登记手续，且申请人中国建设银行股份有限公司张掖分行亦未予配合协助。 2020年1月16日，异议人遂以抵押权纠纷将申请人中国建设银行股份有限公司张掖分行诉至本院，本院于同年4月7日作出（2020）甘0702民初438号民事判决书，判决如下：申请人中国建设银行股份有限公司张掖分行于本判决生效后十五日内协助异议人（案外人）张掖市金盛房地产开发有限责任公司办理撤销位于张掖市甘州区房屋的抵押登记手续。申请人不服该判决向张掖市中级人民法院提出上诉，经审理后，张掖市中级人民法院作出（2020）甘07民终635号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，金钱债权执行中,案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，对位于张掖市甘州区房屋，因异议人（案外人）与被申请人签订商品房买卖合同，办理预售登记及抵押登记，并与申请人签订个人住房借款合同，故该房屋登记在被申请人濮海英名下。但被申请人未能偿还申请人借款，按约由异议人（案外人）从其保证金账户偿还了被申请人该笔借款本息，同时，申请人解除了与被申请人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。因被申请人下落不明，异议人（案外人）向本院提起诉讼，经本院审理后，判决解除异议人（案外人）与被申请人之间的商品房买卖合同，并明确由被申请人协助办理撤销房屋抵押登记，则该涉案房屋的实际所有权人应为异议人（案外人）。但被申请人下落不明无法协助，申请人亦未配合，涉案房屋抵押登记未能撤销。撤销抵押登记未办理，原办理的预售登记也无法撤销，致使该涉案房屋无法办理过户手续。为此，异议人再次提起诉讼，要求撤销抵押权，本院作出判决由申请人中国建设银行股份有限公司张掖分行于本判决生效后十五日内协助异议人（案外人）张掖市金盛房地产开发有限责任公司办理撤销位于张掖市甘州区房屋的抵押登记手续，现该判决已生效。综上，异议人（案外人）与被申请人就涉案房屋签订的商品房买卖合同已被解除，该房屋的所有权并非被申请人而是异议人（案外人），现未办理过户登记手续，但并非其自身原因，而是申请人与被申请人不予配合协助致使无法办理过户手续。故异议人（案外人）对该涉案房屋有足够的符合排除执行的情形，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百六十六条第一款第四项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 撤销本院（2020）甘0702民初851号民事裁定书中对被申请人濮海英名下的位于张掖市甘州区房屋的查封。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二〇年七月六日 书记员 谢腾龙 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  第一百六十六条第一款（四）项裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定： （四）人民法院认为应当解除保全的其他情形。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。