广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终26369号上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁汉鼎信息科技股份有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街386号1385室。法定代表人：杨旭。委托诉讼代理人：付兆琪，男，汉族，1987年8月26日出生，身份证住址：上海市徐汇区，系公司经理。委托诉讼代理人：洪培钦，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告一、反诉原告一）：深圳茂业百货有限公司，住所地：深圳市罗湖区和平路和平广场裙楼1-5层。法定代表人：高宏彪。委托诉讼代理人:成安，男，汉族，1993年10月30日出生，身份证住址：广东省韶关市浈江区，系公司员工。委托诉讼代理人：姚润丰，广东雄师律师事务所律师。上诉人（原审被告二、反诉原告二）:深圳茂业百货有限公司东门分公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道东门中路2047号茂业百货商厦负一层至十一层。负责人：闫一佳。委托诉讼代理人：姚润丰，广东雄师律师事务所律师。上诉人辽宁汉鼎信息科技股份有限公司（以下简称为汉鼎公司）因与上诉人深圳茂业百货有限公司（以下简称为茂业百货）、深圳茂业百货有限公司东门分公司（以下简称为茂业百货东门分公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13216号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汉鼎公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、两被上诉人共同承担本案一审、二审诉讼费。其事实与理由为：一、一审法院认定事实有误，未核算真实租金支付情况。根据双方签订的合同，上诉人100天装修免租期自开始装修起算，2018年5月4日开始装修，起算租金的时间应当于2018年5月4日的100天后起算租金。上诉人在一审庭审中即提及，自2018年5月4日起算100天，自2018年8月13日方起算租金，并且期间上诉人分别于2018年8月20日、2018年9月25日、2018年10月20、30日支付三个月租金及设施服务费给被上诉人。因此，上诉人已支付的租金至少覆盖至2018年11月14日，不存在拖延租金的情况，被上诉人无权以此为由解除合同。二、一审判决遗漏上诉人一审诉讼请求。上诉人一审诉讼请求被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的经济损失，包括但不限于烟道装修损失、化油系统装修损失、清风（空调）系统装修损失、装修损失、设备损失、电缆损失等。一审法院认定被上诉人合法解除合同后，拆除上诉人装修设备，烟道按合同约定抵装修免租期，但一审法院对清风（空调）系统损失、设备损失、化油系统装修损失、电缆损失等其他损失未作出裁决。三、一审法院认定被上诉人解除合同符合法律及合同约定有误。上诉人与被上诉人二签订的配套租赁合同明确约定，承租人拖延租金超过20天的，出租人有权解除合同。首先，2018年8月14日方开始起算租金。上诉人在2018年8月14日至2018年12月1日期间共支付三个月租金，该租金应当覆盖至2018年11月14日，被上诉人二于2018年11月29日催付租金。按一审法院认定，至催付租金之日应当不存在拖欠租金，则被上诉人二解除合同则没有事实依据。其次，即使存在2018年11月拖欠租金的事实，至被上诉人二通知上诉人解除合同时间2018年12月1日，拖延支付租金时间未超过20日。相反，被上诉人二未满足合同条件即单方解除合同，违约在先。综上，一审法院认定事实不清，判决有误，上诉人请求贵院依法受理，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求。茂业百货、茂业百货东门分公司共同答辩称：一、关于是否拖欠租金的问题，合同明确租金起算时间为2018年7月25日，而非2018年8月13日。2、关于解约事实以及违约责任。2018年12月1日，我司收到汉鼎公司负责人刘闻司提交的通知书，称立即解除房屋租赁合同，可见该公司擅自撤离租赁场地，单方违约。3、汉鼎公司未举证证明涉案场地存在违建以及消防不合格的问题。4、汉鼎公司恶意拖欠租赁费用，无权要求免租期。5、汉鼎公司违约导致的损失应由其自负。茂业百货、茂业百货东门分公司共同上诉称：1、撤销一审判决第一项-第四项，改判确认上诉人与被上诉人签订的《配套项目租赁合同》已解除；2、改判支持上诉人的全部反诉请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实与理由为：一、一审判决驳回上诉人的反诉请求，没有事实依据。1、被上诉人存在拖欠租金等费用的事实。被上诉人实际撤场时间双方无异议，其拖欠的具体费用可以确定。上诉人已在一审过程中就被上诉人的付款情况提交了合同、电子银行回单、银行流水等证据，并就被上诉人的每一笔付款情况进行说明。一审法院并未对被上诉人支付的每一笔款项所对应的支付项目、具体拖欠费用情况进行调查，导致案件认定事实不清。2、被上诉人存在单方解除合同的违约事实，应当承担违约责任。(1)被上诉人负责人刘闻司于2018年12月1日签字的《通知书》以及被上诉人提供的广东客潮律师事务所出具的《律师函》，足以证明被上诉人于2018年12月1日单方违约解除租赁合同，并于当天撤离了租赁场地。(2)被上诉人恶意拖欠、拒不支付2018年11月租金及相关费用，有上诉人提交的证据为证。被上诉人未按合同约定提前三个月书面通知上诉人，无正当理由擅自解除合同，构成违约。根据合同第2.2.8条、2.7条、第11.2条约定，被上诉人提前解约的，应当向上诉人支付当时租赁年度3个月的租金作为违约金。鉴于被上诉人存在违约行为，上诉人向被上诉人主张违约金有法律及合同依据。(3)被上诉人应向上诉人支付免租期租金、设施服务费等费用。上诉人于2018年4月16日将租赁场地交付被上诉人，并给予了100天的装修免租期。合同第1.4.3条约定，如果发生乙方（即被上诉人）违约导致本合同提前终止、解除的，视为乙方自始不享有装修免租期。被上诉人实际营业时间仅只有约4个月时间，恶意拖欠上诉人租金、水电等费用，且单方违约导致上诉人合同目的落空，依据合同1.4.3条约定，被上诉人应当向上诉人支付免租期租金、设施服务费等费用。3、被上诉人经上诉人通知后仍未搬离租赁房屋，应当根据租赁合同约定支付占用费及清场费。二、关于合同解除时间，一审判决第11页认为双方的房屋租赁合同于2019年12月1日正式解除系明显笔误，二审应当依法更正。关于合同签订时间，双方签订的《配套项目租赁合同》，落款时间为2018年3月2日，一审判决第一项亦存在笔误。三、一审判决上诉人返还进场费，缺乏事实及法律依据。租赁合同已经明确定义该费用的性质为赞助费，而未明确约定为保证金或“进场费”，保证金为担保性质，而合同中未约定“赞助费”作为履约担保的任何内容。保证金作为担保的一种类型，在一定条件下，是可以返还的，而合同中，对赞助费的返还完全没有约定，被上诉人对赞助费的性质也是完全清楚的。无论是从合同字面还是合同目的解释，均无法得出赞助费属于保证金的结论，一审擅自对“赞助费”做扩大解释，既不符合合同法意思自治的原则，也不符合合同双方的真实意思表示。从字面解释角度，赞助属于对一方的物质支持，属于“赠与”的法律范畴。合同未约定赞助费可以返还，在赠与已经实际交付后，被上诉人要求返还，没有法律及合同依据。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人诉讼请求，维护上诉人的合法权益。汉鼎公司答辩意见同期上诉意见。汉鼎公司向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告二所签订的《配套项目租赁合同》无效；2、判令被告一及被告二共同承担返还原告进场赞助费268830元；3、判令被告一及被告二共同承担被告二给原告造成的经济损失130万元(详见附件清单）；4、判令被告一及被告二共同承担返还采集设备押金2400元及租赁费四个月800元，共3200元;5、判令被告一及被告二共同承担返还原告所支付的公证费、律师费等合理支出13800元;6、判令被告一及被告二共同承担支付原告68小时不打烊活动餐饮补贴费用3万元；7、判令被告一及被告二共同承担本案诉讼费、保全费；上述第2至第6项金额共计1615830元。茂业百货、茂业百货东门分公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签署的《配套项目租赁合同》于2018年11月30日解除;2、判令反诉被告向反诉原告支付截止至2018年11月30日止的租金、设施服务费、电费、水费共计人民币131,841.50元;3、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年4月26日起，至7月24日止(即装修免租期)的租金及设施服务费、品牌推广服务费等费用共计人民币324,574.18元；4、判令反诉被告就第2、3项诉求拖欠的款项按日0.1%的标准向反诉原告支付违约金，暂计人民币76446.71元，计算至反诉被告实际支付之日止；5、请求判令反诉被告自2018年12月1日起，按租赁合同日租金的2倍向反诉原告支付场地占用费，暂计人民币758818.79元，暂计至2019年5月13日，实际计算至反诉被告将遗留物品完全搬离之日止(包括商铺占用费及遗留物品场地占用费);6、判令反诉被告支付清场费用人民币40000元;7、请求反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金人民币296640元(按三个月租金+设施服务费标准计算);以上第1-7项诉求暂计金额为人民币1628321.17元，实际计算至反诉被告实际支付之日止。8、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明：一、被告二系被告一的分公司，被告二负责经营管理深圳市东门茂业百货负一层的商业店铺。2018年3月1日原告与被告二签订《配套项目租赁合同》1份，约定：被告二将被告一名下的位于深圳市茂业东门负一层、建筑面积为581平方米的租赁场地出租给原告，用于原告开设围炉烤肉主题餐厅；租期从2018年7月25日至2023年7月24日；被告二应于2018年4月16日将租赁场地交付原告，被告二给予原告100天的装修免租期，原告装修免租期限自租赁产地交付之日起至2018年7月24日，装修免租期届满日之次日为租金起算日；若发生原告违约导致本合同提前终止、解除，视为原告自始不享有装修免租期；原告应向被告二支付2018年人民币268830元（以下均为人民币）的进场赞助费；第一年租金69830元/月、第二年租金73321.5元/月……，月租金每月支付一次，并于每月的第20日或者之前支付下一期的月租金；原告还应向被告二支付设施服务费29050元/月；在原告遵守本合同其必须遵守的一切条文规定条件下，则被告二同意给予原告268830元作为奖励，……，租赁期限届满或者发生本合同提前解除的情形，被告二可从原告的奖励数额中扣减原告应承担之相关费用、违约及赔偿责任后，被告二应在原告交还该商铺并且提交了所有费用后的30日内将奖励金额余款一次性给予原告，……；被告二应为原告办理营业执照等证照提供必要的协助；被告二在商铺内安装能够接入被告二网络的POS机销售数据采集系统及硬件设备，原告应以现金或者现金支票形式向被告二支付系统设备押金2400元，以及200元/月的系统及设备的使用及维护费用；原告拖欠租金、水电费、设施服务费等合同约定费用中任何一项，拖欠天数超过10天或者总费用超过1万元，被告二有权停止包括水电、空调等在内的一切服务项目，因此造成的损失由原告自担，同时被告二有权按照合同其他条款约定追究原告违约责任；原告接收租赁场地后，租赁场地一切装修改造项目均由原告自己负责、验收，消防、排烟管道等工程项目由原告按照被告二提供的施工图纸进行施工，费用由原告负担；原告自行装修，费用由原告自担；租期届满或者本合同被提前终止时，原告应在被告二书面通知确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态并予以归还，否则，原告每逾期1天，原告须向被告二缴纳滞留金（相当于2倍的租金及营运管理费）；租期届满或者本合同提前终止或者解除后，原告应在15天内将商铺返还给被告二并结清应付的租金等费用，自行负担费用将商铺恢复原状，否则被告二有权自行处置遗留物品，原告无权要求赔偿；原告拖欠租金20日以上，被告二有权单方面解除合同，且不给予原告奖励；第十五条补充条款排烟管道由原告负责改造安装，且原告离场时不得拆除，改造费已经由被告二以免租期的形式补贴给原告。合同还约定了双方的其他权利义务。二、上述合同签订后，原告按约向被告二支付了进场费268830元、收银机押金2400元、租赁收银机费用800元。但原告称其实际没有收到被告交付的收银机，被告称交付了收银机但没有提交证据。关于合同约定的进场费的法律性质，原告认为是租赁保证金，且双方有口头约定；被告则认为属于赠与性质且实际已经履行完毕。原告放弃本诉起诉状中诉请第5项中的公证费、律师费等的主张。三、原告进场、撤场情况。原告于2018年4月15日进场，因被告二交付的租赁场地是半毛坯状态，故原告经被告同意拆除了部分装饰装修，原告认为其正式进场时间为同年5月4日并开始正式装修，原告自费安装了烟道、清风、化油系统；原告于2018年12月1日撤场。原告称：1、原告撤场之前没有拖欠被告租金或者其他费用。实际情况是2018年11月20日被告要求原告交下一个月的租金，原告当时因资金周转困难拖欠了几天，为此被告于2018年11月29日对租赁场所实施了停水停电行为，导致双方纠纷发生；被告对此否认。2、原告撤场当时因被告拒绝原告搬离租赁场所内物品，导致原告无法正式撤场，并将租赁场所内的装修及部分物件均留在租赁场所内。被告则称：1、原告拖欠2018年11月份以及之后的租金至今未向被告二交纳；2、原告撤场当日即2018年12月1日，原告向被告提交了原告方人员签字的解除合同通知书，原告撤场时租赁场所内确实有遗留部分物品，被告在拆除之前向原告发函要求自行拆除但原告不理，故被告二于2019年1月17日将租赁场所内的装修及室内遗留物品全部清除。2018年11月29日，被告二向原告发出书面《催款函》，载明原告自2018年10月20日至同年11月29日拖欠被告二租金、设施服务费及其他费用110920.5元，要求原告于同年11月30日前缴纳所有款项，逾期则提前解除合同。之后，被告二于2018年12月4日向原告发出书面《撤离租赁区通知书》，要求原告在2018年12月15日前搬离租赁场地并将场地恢复至毛坯状态。被告称同年12月7日原告收到该第二份通知书。之后被告二又书面通知原告，称被告二于2019年1月17日将租赁场地内原告的物品撤离，并将租赁场地恢复至毛坯状态，被告二共计花费4万元。四、原告称：涉案租赁场地包括左上角约70平方米的铁皮加建建筑，属于违章建筑，原告用该块70平方米的场地作为餐厅的厨房以及前台；因存在违章建筑，所以无法办理消防审批，因此原告认为涉案《配套项目租赁合同》无效。被告对此予以否认，并提交了深圳市公安消防局2000年3月21日出具的《建筑工程消防验收意见书》作为证据，该意见书载明：被告一所属东门中心广场一、二期建筑工程在消防方面具备使用条件，同意投入使用；投入使用后，如有改建，内部装修，用途变更等应向公安消防部分申报审批。一审法院认为，本案属房租租赁合同纠纷。2018年3月1日原告与被告二签订的《配套项目租赁合同》，应是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制定规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。原告并未提供充分有效证据证明租赁场地共计581平方米的建筑面积中包括了原告所称的70平方米的违章建筑，故原告以此为由认为该合同无效，理据不足，原告该主张一审法院不予支持。《配套项目租赁合同》约定的进场费268830元，结合该合同后面约定的奖励金额、抵扣拖欠费用等内容，综合分析，可以认定原告支付给被告二的进场费268830元，具有租赁合同保证金即押金的法律性质。被告认为该笔款项属于赠与，与查明的事实不符，一审法院不予采纳。原告称其支付了2018年11月份的租金，被告予以否认，且原告未能提交相应证据，故本院对原告该项抗辩不予采纳。一审法院认定原告未向被告二支付2018年11月份及之后的月租金。原告同时认为被告二于于2018年11月29日对租赁场所实施了停水停电行为，被告予以否认，同时原告未能提交有效证据证明，故原告该项主张，一审法院也不予采纳。综上，原告未按约支付租金，构成违约，被告据此要求解除合同，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。根据本案证据，可以认定双方的房屋租赁合同于2019年12月1日正式解除，因被告二在2019年12月17日清除了租赁场所内的装修及部分物品，此时被告二应预见且有能力减少扩大损失的发生，故原告应向被告二支付2019年11月份的月租金73321.5元以及设施服务费29050元，合计102371.5元。根据合同约定，原告向被告二支付的进场费268830元，应予抵扣原告拖欠的租金102371.5元，余款166458.5元，被告二应退还原告。原告主张的收银机费用2400元及服务费800元，被告二没有提交证据证明其交付了该收银机并提供了服务，故应向原告退还该笔费用合计3200元。被告一作为被告二的上级隶属公司，应对被告二的上述债务承担补偿清偿责任。原告主张的其他经济损失130万元，以及68小时不打烊活动餐饮补贴费用3万元，证据不足，一审法院均不予支持。反诉部分，被告二主张的其他损失，证据均不足，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告辽宁汉鼎信息科技股份有限公司与被告深圳茂业百货有限公司东门分公司于2018年3月1日签订的《配套项目租赁合同》；二、被告深圳茂业百货有限公司东门分公司应于判决生效之日起十日内向原告辽宁汉鼎信息科技股份有限公司退还进场费166458.5元。三、被告深圳茂业百货有限公司东门分公司应于判决生效之日起十日内向原告辽宁汉鼎信息科技股份有限公司退还收银机及服务费合计3200元。四、被告深圳茂业百货有限公司应对被告深圳茂业百货有限公司东门分公司的上述债务承担补充清偿责任。五、驳回原告辽宁汉鼎信息科技股份有限公司的其他本诉诉请。五、驳回被告深圳茂业百货有限公司、被告深圳茂业百货有限公司东门分公司的其他反诉诉请。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9671元，由原告负担8675元、两被告负担996元（该款原告已经预付，两被告应于判决生效之日起十日内将负担之数迳付原告）。反诉案件受理费4864元，由两被告负担。本院二审审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为原审对于起租日、合同解除原因以及后果的认定是否妥当。关于起租日的问题。汉鼎公司主张2018年5月4日正式装修，扣除100天的免租期应从2018年8月13日起算租金。根据双方合同约定，茂业百货东门分公司2018年4月16日交付场地并给予汉鼎公司100天免租期，租期从2018年7月25日至2023年7月24日。合同签订后，茂业百货东门分公司依约将场地按时交付给汉鼎公司，故起租日应为2018年7月25日。汉鼎公司主张起租日应为2018年8月13日，缺乏合同依据，本院不予支持。关于合同解除原因。根据合同约定，汉鼎公司应于每月20日支付当月租金，茂业百货东门分公司主张汉鼎公司未支付2018年11月份租金，汉鼎公司主张其已经支付当月租金，但未能提交租金支付凭证予以证实，应承担举证不能的后果，本院认定汉鼎公司存在拖延支付租金的情形，但尚未达到茂业东门分公司可以行使合同解除权的地步。双方因汉鼎公司未及时支付租金产生争议，结合汉鼎公司2018年12月1日撤离场地以及茂业百货东门公司分别于2018年11月29日、2018年12月4日发出的《催款函》以及《搬离租赁场区通知书》，本院认定双方协商一致于2018年12月7日解除合同。茂业百货东门分公司以及汉鼎公司均主张对方单方解除合同，依据并不充分，本院不予支持。原审对此认定有误，本院予以纠正。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方协商一致解除合同，汉鼎公司、茂业百货、茂业百货东门分公司关于对方应向其承担违约责任、赔偿损失的主张，均缺乏事实依据，本院均不予支持。原审根据合同履行情况，认定茂业百货东门分公司在扣除租金后还应返还汉鼎公司进场费166458.5元以及收银机和服务费3200元，处理适当，本院予以确认。茂业百货东门分公司主张进场费实为赠与款项，理由不成立，本院不予支持。原审认定诉争合同于2019年12月1日解除，显属笔误，本院对此予以纠正。原审认定的其他事项，各方均无异议，本院不再审查。综上，汉鼎公司、茂业百货、茂业百货东门分公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币22971元，由上诉人辽宁汉鼎信息科技股份有限公司19342元，上诉人深圳茂业百货有限公司、深圳茂业百货有限公司东门分公司共同负担3629元。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年七月一日书记员  钟文俊附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。