苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2281号原告：吴江卓盈喷织厂。投资人：陶利华。委托诉讼代理人：王忠明。被告：黄遵运。委托诉讼代理人：何东平。原告吴江卓盈喷织厂与被告黄遵运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法由审判员陈唯华适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告吴江卓盈喷织厂的委托诉讼代理人王忠明、被告黄遵运及其委托诉讼代理人何东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴江卓盈喷织厂诉称，2019年7月，吴江市聚河化纤包装有限公司（下称聚河包装公司）将被告租赁的土地及地上的建筑物一并转让给原告，原告于2019年7月23日取得了土地不动产使用权证(苏2019苏州市吴江区不动产权第9043302号)。被告在2014年5月1日与聚河包装公司签订了房屋租赁合同，但该房屋至今未取得合法的建设手续，系违法建筑。同时聚河包装公司在将房屋租赁给被告时，该房屋的土地证属于临时性土地证，所建造的房屋未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定，因此被告与聚河包装公司的房屋租赁合同应当被认定为无效。现请求判令：1、被告黄遵运与聚河包装公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告腾空房屋并交还给原告；3、被告向原告支付房屋占有使用费104167元(从2019年7月24日至实际交还房屋之日止，暂算至2019年12月23日，按照租赁合同年租金25万元一年的标准)；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为请求判令：1、被告腾空房屋并交还给原告；2、被告向原告支付房屋占有使用费104167元（从2019年7月24日至实际交还房屋之日止，暂算至2019年12月23日，按照租赁合同年租金25万元一年的标准）。被告黄遵运辩称，原告是否具有本案适格主体处于待定状态，案涉场地内另一承租人提起行政诉讼，争议原告与聚河包装公司之间就案涉房屋产权证的合法性，在该案作出终审判决前，本案应当中止审理。2013年12月13日，被告与聚河包装公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年5月1日至2024年4月30日，合同成立后，被告于2014年5月1日进入租赁物从事生产经营至今。被告开办的是修理厂，除了租赁房屋，更大部分的租用聚河包装公司土地使用证上的空闲土地，而非原告诉称的房屋。原告于2019年7月23日对不动产权证进行了变更登记，受让时必然知晓已由被告在占有使用的现状，所有权的变动不影响租赁合同的效力。房租是每年5月1日支付25万元，2018年5月1日后未付过房租，因为聚河包装公司向我借款。2019年3月25日，被告与聚河包装公司签订补充协议书，由于聚河包装公司结欠被告借款250万元无力偿还，而将该款项从租金中予以扣除，故在租赁合同约定的期限内，被告已支付了全部租金。原告与聚河包装公司恶意串通，在未通知被告的情况下，签订买卖协议转让该租赁物，侵犯了被告的优先购买权，应当认定双方之间的土地转让行为无效，且转让价格低廉极不正常，增加了被告实现债权的难度，损害了被告的合法权益。案涉房屋在农村，不属于商品房、城镇房屋，原告所依据的法律基础不存在。综上应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年5月16日，原告与聚河包装公司签订土地房屋买卖合同，合同约定，聚河包装公司所有的位于吴江区工业用地5655.30平方米及地上无证厂房，转让给原告，价款750万元，确认目前的土地属于临时性土地，未经国家部门验收审批，地上的建筑物未办理产权证。聚河包装公司在土地证变更到原告后15日内，将土地厂房腾空交付给原告，待永久性土地证变更到原告后，由原告协助聚河包装公司及原来租客办理搬迁，费用由聚河包装公司自行承担，若原告代为支付，有权向聚河包装公司追偿，过户手续办理后，一次性付给聚河包装公司600万元，余款按照目前租户搬离一房付50万元。合同成立后，原告以代聚河包装公司支付执行案件款项和直接转账给付等方式，按合同约定支付给聚河包装公司了共计600万元。2019年6月4日，聚河包装公司取得了永久性土地证。2019年7月23日，双方办理了过户手续，原告通过交易取得该土地的不动产证。不动产单元号为320509、105191、GB00118、W00000000。2019年11月21日，吴江区盛泽镇人民政府出具盛府（终）责拆字第（2019）311040GH号责令限期拆除违法建筑决定书，责令陶利华（吴江卓盈喷织厂的投资人）于2019年11月30日之前自行拆除在擅自搭建建筑物。另查，2013年12月13日，被告与聚河包装公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年5月1日至2024年4月30日，每年租金25万元，三年内不得变动，租赁物为聚河包装公司所有的西面厂房二幢及东面一排小房、南边一排，合同成立后，被告于2014年5月1日进入租赁物从事生产经营至今。审理中，被告提供2019年3月25日与聚河包装公司签订补充协议书，载明，聚河包装公司于2018年3月29日向被告借款250万元，现无法按期偿还，该款项从租赁的土地房屋的租金中扣除，直至借款扣清为止。原告认为，租赁合同、补充协议、借条的真实性均不予认可，但可以确定原来的租金是25万元。本院认为，原告与聚河包装公司签订土地房屋买卖合同并已履行合同约定的义务后，原告取得该土地的不动产证，已经表明原告具有对相应土地及相应建筑物的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但该原则的基础和条件是存在合法有效的租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。2013年12月13日，被告与聚河包装公司签订房屋租赁合同时，租赁物并未取得合法的许可证，吴江区盛泽镇人民政府出具的责令限期拆除违法建筑决定书，进一步明确了租赁物系违法建筑，因此，被告与聚河包装公司之间的房屋租赁合同无效，被告当然不能向租赁物的受让人即原告主张租赁权。房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，而被告与与聚河包装公司签订补充协议书，是债务人聚河包装公司以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，无论是否真实，都不能对抗合同之外的第三人。因此，原告有权要求被告腾空房屋搬离并支付占有使用费，占有使用费的计算依法应从原告取得所有权之日起计算，每年租赁费用确定为25万元。至于被告其他的辩解，无事实与法律根据，本院不予采纳。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告黄遵运应于本判决生效之日起十五日内将位于苏州市吴江区不动产单元号为320509、105191、GB00118、W00000000内的租赁物腾空搬离并返还给原告吴江卓盈喷织厂。二、被告黄遵运应于本判决生效之日起十五日内向原告支付占有使用费（自2019年7月24日至2019年12月23日的房屋占有使用费为104167元，自2019年12月24日起，按照每日684.93元的标准计算至实际腾退租赁物之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院账号62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1192元，由被告共同负担，被告承担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至法院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  陈唯华二〇二〇年七月二十七日书记员  吕 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。