重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7434号原告：重庆保利小泉实业有限公司，住所地重庆市巴南区南泉街道办事处小泉90号，统一社会信用代码915000007748847783。法定代表人：黄宇欣，总经理。委托诉讼代理人：田小林，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周向阳，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街53号18-1号，统一社会信用代码91500107554090853W。法定代表人：史元，总经理。原告重庆保利小泉实业有限公司（以下简称保利公司）与被告重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司（以下简称丰源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司委托诉讼代理人田小林到庭参加诉讼。被告丰源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告丰源公司支付所拖欠的2017年12月至2020年6月期间的物业管理费95480元；2.判决被告丰源公司支付违约金137491.2元；3.判决被告丰源公司按每月150元支付2017年11月至2020年6月期间公摊费4650元；4.受理费被告负担。事实和理由：被告丰源公司为重庆市巴南区南泉镇小泉90号小泉别墅4号的业主，原告为物业公司，被告自2017年12月起无故拖欠物业管理费与公摊费等费用，原告催收未果，起诉至法院，诉请如上。被告丰源公司未答辩也未提交证据。原告保利公司围绕诉讼请求依法提交了不动产登记证书、物业管理合同、备案证明、公示、业主大会表决统计表、应收款债权转让协议、催收通知单与邮寄凭证等证据，拟证明被告应承担支付物业管理费等义务，原告催收未果等证据，被告丰源公司未提出异议，本院审查后予以确认并在卷佐证。被告丰源公司未提交证据。根据原告的陈述及提交的证据，本院确认以下事实：2018年1月1日，原告保利公司作为乙方与作为甲方的重庆市巴南区南泉街道正街社区居民委员会（以下简称南泉正街居委会）签订《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），主要约定：甲方选聘乙方对重庆保利小泉别墅物业小区提供物业管理服务，合同期限自2018年1月1日至2022年12月31日止。物业服务费采用包干制，由业主按房屋建筑面积预先交纳，收费标准按5.5元/月·平方米收取。物业费采取预收制，全体业主在每季度前十五日内，预先缴纳3个月的物业服务费，逾期将按每日应交费用的千分之三收取违约金，违约金主要用于支付未按时交费所产生的相关费用，如催缴通知书、律师函的制作及邮寄、法律顾问等相关工作所产生的人工费、车油费、邮寄费等费用。垃圾转运、枯枝清运由全体业主共同分摊，与公摊水电费一并收取，每户按每月150元收取，等等。2017年12月31日，原告保利公司作为乙方与作为甲方的案外人上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司（以下简称上海保利公司）签订《保利小泉别墅项目物业应收款债权转让协议》（以下简称债权转让协议），主要约定：按照重庆保利小泉别墅业主大会决议，自2018年1月1月起由乙方接替甲方成为保利小泉别墅项目物业管理方，双方就物业管理费及公摊费两项应收账款达成转让协议。甲乙双方一致确认，截至转让之日的应收物业管理费金额为445616元（明细见附件一），公摊费金额为38755元。两项费用涉及的违约金金额按《保利小泉别墅前期物业服务管理协议》中约定核算。甲乙双方协商一致，甲方本协议债权全部转让给乙方，由乙方行使追偿权。等等。被告丰源公司系重庆保利小泉别墅4号的业主。原告保利公司于2019年5月22日向被告丰源公司邮寄了收费通知单，主要载明：重庆市巴南区南泉街道小泉90号保利小泉别墅4号的产权房屋，经物业公司核算，截至2019年5月31日，应交物业费用合计58290元，其中，2017年12月1日至2019年5月31日的物管费55440元，2017年11月1日至2019年5月31日期间的公摊费2850元，违约金按照《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》约定，按每日千分之三计收。通知于2019年5月31日前缴纳费用，等等。另查明，2017年11月3日，南泉街道城建环保科向重庆保利小泉别墅小区全体业主发布《公示》，主要载明：按照《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，由社区居委会代行小区业委会职责，完成物业公司选聘、签订相关文书，且在小区公示栏进行公示。本院认为，原告保利公司与南泉正街居委会签订的物业管理服务合同依法成立并合法有效，对原告保利公司及包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告保利公司按照约定提供了相应的物业服务，被告作为小区业主未按约交纳物业服务费及公摊费，应承担相应的违约责任。为此，原告主张被告于2018年1月1日至2020年6月30日期间产生的物业服务费92400元（3080元/月×30月），2018年1月1日至2020年6月30日期间的公摊费4500元（150元/月×30月），理由正当，本院予以支持。关于2018年之前的物业费与公摊费的问题。上海保利公司虽然将2017年12月31日前的物业费用等债权转让给原告保利公司，但原告并未提供各业主欠费的明细，即债权转让协议中的附件，故原告向被告主张2018年之前物业费与公摊费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告保利公司主张按日千分之三的标准支付违约金的请求，本院认为，违约金在法律功能上主要以填补损失为主，过高的违约金与法律公平原则相冲突，故违约金的认定应以原告实际损失为基本依据。本案中，被告虽然未按约定履行义务，但在原告未能证明其实际遭受损失的情况下，依据公平原则，综合合同的履行情况、当事人的过错程度及原告所遭受的损失等情况，本院调整为以被告违约时中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍即6.175%（4.75%×1.3）作为计算的标准，故违约金计算为31381.35元（计算见附表）。被告丰源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不妨碍本院依法判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆保利小泉实业有限公司2018年1月1日至2020年6月30日止的物业服务费92400元与公摊费4500元；二、被告重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆保利小泉实业有限公司违约金31381.35元；三、驳回原告重庆保利小泉实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4864元，减半收取计2432元，由被告重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司负担。受理费已经由原告重庆保利小泉实业有限公司自愿垫付，被告重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司在履行前述判决给付义务时一并支付原告重庆保利小泉实业有限公司，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蒋明霞二〇二〇年七月三十日法官助理 马剑伟书 记 员 赵 朦附表：违约金计算表序号基数/元计算起点计算终点逾期天数/天违约金额/元2018/1/162020/6/15570.572018/4/162020/6/151141.142018/7/162020/6/151711.712018/10/162020/6/152282.282019/1/162020/6/152852.852019/4/162020/6/153423.422019/7/162020/6/153993.992019/10/162020/6/154564.562020/1/162020/6/155135.132020/4/162020/6/155705.7合计/元31381.35