福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1256号 原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街A2幢13-18号、69-75号店面。 负责人：张旭禹，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭来福、林志伟，该支行员工。 被告：黄庆禹，男，1979年6月16日出生，汉族，住德化县。 被告：德化县国地房地产有限公司，住所地德化县龙浔镇湖前路57号。 法定代表人：林渊硕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾华俊，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称：农行德化支行)与被告黄庆禹、德化县国地房地产有限公司（以下简称：国地房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭来福，被告国地房地产公司委托诉讼代理人曾华俊到庭参加诉讼。被告黄庆禹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行德化支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄庆禹偿还原告借款本金141199.27元，并从2020年1月1日起至本息还清之日的利息、罚息及复利，以及贷款人实现债权的一切费用，利息、罚息及复利暂算至2020年4月22日的金额为2433.54元；2、判令终止被告黄庆禹与原告签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令农行德化支行有权对黄庆禹提供的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令国地房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：黄庆禹因购买国地房地产公司开发的德化县城东工业区城东保障性住房（一期）4#楼11层1102房产，于2014年11月12日向农行德化支行申请贷款18.9万元，到期日为2029年11月11日，年利率6.8775%，由所购的房地产作抵押担保，并由国地房地产公司提供连带责任保证担保，抵押物建筑面积92.29平方米，该笔贷款从2014年12月-2019年12月累计归还本金47800.73元，现尚欠本金141199.27元及利息，已构成违约。借款人黄庆禹债务逾期后，经原告多次催讨，借款人及担保人拒不履行还款义务。 黄庆禹未作答辩，也没有提供相关证据材料。 国地房地产公司对原告所诉没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农行德化支行为证明自己的主张，当庭提供下列证据：一、《营业执照》《金融许可证》、法定代表人身份证明书，欲证明原告诉讼主体资格；二、黄庆禹的身份证，国地房地产公司的营业执照，欲证明黄庆禹、国地房地产公司的诉讼主体资格；三、《个人购房担保借款合同》，欲证明借款合同法律关系依法成立的事实；四、贷款审批通知书、借款凭证、记账凭证、贷款发放通知书，欲证明农行德化支行已履行合同义务，依约发放贷款；五、预告登记证明，欲证明农行德化支行已办理合法有效抵押登记手续；六、贷款明细账、贷款合约基本信息，欲证明被告逾期还款情况。上述证据经庭审质证，被告国地房地产公司对其真实性均没有异议。 国地房地产公司为证明自己的主张，当庭提供《商品房买卖合同》1份，欲证明涉案房产不具备拍卖条件，国地房地产公司承担保证责任后，有收回该房产的权利。上述证据经庭审质证，原告农行德化支行对其真实性没有异议。 对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。黄庆禹既未提交书面答辩状，又拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩等权利。综上，本院经审理认定事实如下： 以黄庆禹作为买受人，国地房地产公司作为出卖人，双方于2013年12月17日就黄庆禹向国地房地产公司以315632元价款购买址在德化县城东保障性住房（一期）第4幢11层1102房产签订了《商品房买卖合同》。 以农行德化支行作为贷款人，黄庆禹作为借款人及抵押人，国地房地产公司作为保证人，三方于2014年11月5日签订《个人购房担保借款合同》1份，该合同约定：借款金额为189000元；借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；还款方式采用等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户账号为62×××79；借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人国地房地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押房屋地址为德化县城东工业区城东保障性住房（一期）4幢11层1102室，建筑面积92.29平方米；抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未约定按时按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等条款。 2014年11月10日，农行德化支行作为预告登记权利人，黄庆禹作为预告登记义务人，双方就黄庆禹向国地房地产公司购买址在德化县房地产交易所办理预购商品房抵押权预告登记。 2014年11月12日，农行德化支行向黄庆禹发放贷款189000元，执行利率6.8775%，到期日期为2029年11月11日，还款日为20日，一个还款周期为一个月，还款方式为等额本息还款。借款后，黄庆禹未能按合同约定按期向农行德化支行偿还借款本息。截至2020年4月22日，黄庆禹尚欠借款本金141199.27元及利息2433.54元未能偿还。 本院认为，原告农行德化支行与被告黄庆禹、国地房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同条款没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，各方应按合同约定履行。被告黄庆禹在合同履行过程未能按合同约定向原告按期足额偿还到期借款本息，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，原告有权宣布本案贷款提前到期并收回。现原告主张提前收回贷款，要求被告黄庆禹偿还借款本金141199.27元、利息2433.54元（计算至2020年4月22日），并继续支付按合同约定计算的利息、罚息、复利至本息全部清偿之日止，符合合同约定，本院予以支持。 根据《个人购房担保借款合同》的约定，阶段性保证人即国地房地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现被告黄庆禹尚未取得涉案房产的权属证书，亦未“办妥抵押登记”，故原告在保证期间内要求阶段性保证人即国地房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告国地房地产公司承担保证责任后，有权向被告黄庆禹追偿。 被告黄庆禹虽然存在违约行为，但涉案《个人购房担保借款合同》没有约定解除合同的条件，原告农行德化支行所提供的证据不足以证明涉案《个人购房担保借款合同》已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同条件，故原告请求解除其与被告签订的《个人购房担保借款合同》，证据不足，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然原、被告双方就抵押物办理了抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，房地产权尚未登记至被告黄庆禹的名下，故抵押登记的条件尚不具备，抵押权未设立，原告仅仅只是抵押权预告登记的权利人，尚不能享有抵押权。因此，对原告请求就被告黄庆禹提供的抵押房产享受优先受偿权，证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告农行德化支行的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、黄庆禹应于本判决生效后30日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金人民币141199.27元、利息2433.54元（计算至2020年4月22日）并按《个人购房担保借款合同》约定继续支付利息、罚息、复息至本息全部清偿之日止。 二、德化县国地房地产有限公司对黄庆禹的上述借款本息承担连带清偿责任。德化县国地房地产有限公司承担保证责任后，有权向黄庆禹追偿。 三、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3172.60元，减半收取1586.30元，由黄庆禹、德化县国地房地产有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄奇微 二〇二〇年七月三日 书记员  方碧云 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方微信官方微博→