甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0105民初1146号 原告（反诉被告）:兰州鑫达商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区福兴路中兴厂东侧,统一社会信用代码9162010507358457XP。 法定代表人：张婷，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王力、杨雪利，甘肃王力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司，住所地甘肃省兰州市安宁区九州通西路70号（兰州新城科技孵化大厦B塔16楼）,统一社会信用代码91620105224520515E。 法定代表人：赵艳，系该公司经理。 委托诉讼代理人：祁世刚、王子诺（实习律师），甘肃正天合律师事务所律师。 原告兰州鑫达商贸有限公司诉被告兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州鑫达商贸有限公司（以下简称兰州鑫达公司）的委托诉讼代理人王力、杨雪利、被告兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司（以下简称兰州经技开发区城建公司）的委托诉讼代理人祁世刚、王子诺均到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，反诉原告兰州经技开发区城建公司提出反诉，本院将合并审理。本案现已审理终结。 兰州鑫达公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、要求被告返还原告履约保证金和水电押金470000元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年7月23日，兰州鑫达公司与兰州经技开发区城建公司签订《房屋租赁合同》，兰州鑫达公司承租兰州经技开发区城建公司位于兰州市安宁区对面（建安西路391号）平安地尚宁庄1号楼1-3层房屋，建筑面积5045.75平方米，租赁期限自2018年7月24日起至2028年7月23日止，兰州鑫达公司享有180日免租装修期（2018年8月20日至2019年2月15日）。合同签订后，兰州鑫达公司依约向兰州经技开发区城建公司支付履约保证金和水电押金470000元。双方签订《房屋租赁合同》后，甲方又提出要签订《补充协议》，《补充协议》中将房租从原来的191666.67元每月，上涨至216967元每月。由于该商铺地处偏远，人流量稀少，兰州鑫达公司自2018年7月承租后已经支出了大额装修成本，2019年才开始经验。2020年因新冠疫情爆发，兰州鑫达公司自2020年1月底开始响应国家号召开始歇业，2020年4月底陆续经营，但由于“新冠疫情”影响、经济下滑，导致原告生意惨淡、无力经营，现兰州鑫达公司实在无力支付高昂的租金，望与兰州经技开发区城建公司解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。 兰州经技开发区城建公司辩称：房屋租赁合同是双方当事人真实意思的体现；“新冠疫情”不属于法定解除合同的要件；兰州鑫达公司要求解除房屋租赁合同及补充协议，应交纳所欠房租、承担违约金及兰州经技开发区城建公司的其他经济损失。 兰州经技开发区城建公司向本院提出的反诉请求为：1、要求兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司支付因单方解除合同的违约金；2、要求兰州鑫达公司将租赁房屋整体腾还给兰州经技开发区城建公司；3、要求兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司支付房屋租金723221元（房屋租金需交付至实际腾房之日，月租金为216967元，暂计算至2020年5月份；房屋租金交付至2020年1月20日，2020年1月份计算10天、2020年2月份免租、2020年3月份、4月份减半收取房屋租金、5月和6月份房屋全额租金）；4、要求兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司支付迟延交付房屋租金产生的违约金231430元（违约金以欠付租金为基数，每日按千分之二计算至租金实际交清之日止，以暂计算至2020年6月份欠付租金为基数，每日按千分之二计算违约金暂计算至2020年6月30日）；5、要求兰州鑫达公司腾还房屋时，交清物业费、水电暖费及其他费用，保证房屋的消防系统工程、管理系统设备等安全技术符合公安机关相关管理部门的要求，并处于正常使用状态；6、要求兰州鑫达公司不得拆除房屋已形成附合的装饰装修物，已形成附合的装饰装修物归兰州经技开发区城建公司所有，兰州鑫达公司若拆除固定装修、装饰物的，应按装修、装饰物的市值向兰州经技开发区城建公司赔偿；7、请求贵院判令兰州鑫达公司承担兰州经技开发区城建公司因本案而产生的律师代理费20000元；8、本案的反诉费由兰州鑫达公司承担。事实与理由：2018年7月23日，兰州鑫达公司与兰州经技开发区城建公司签订《房屋租赁合同》，兰州鑫达公司承租兰州经技开发区城建公司位于兰州市安宁区对面（建安西路391号）平安地尚宁庄1号楼1-3层房屋，建筑面积5045.75平方米，租赁期限自2018年7月24日起至2028年7月23日止。《房屋租赁合同》第五条第二款约定：租赁年度的租金，乙方兰州鑫达公司应在2018年7月24日前向甲方兰州经技开发区城建公司交纳，以后各租赁年的租金乙方兰州鑫达公司应在每公历年1月20日前交纳下一租赁年度的租金。2018年9月4日，双方达成《补充协议》，双方协议将房租191666.67元／月上浮至216967元／月。兰州经技开发区城建公司在合同签订后按照合同的约定，履行了合同义务，但兰州鑫达公司未按时交纳房租，仅将房租交纳至2020年1月20日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，兰州鑫达公司向法庭出示的证据有：房屋租赁合同、补充协议、农业银行交易明细、甘肃产权交易所于2018年7月9日出具的《兰州市安宁区平安地、尚宁庄配套商业房产公开招租项目公开招租结果通知书》、请求解除租赁合同申请书、甘肃正天合律师事务所律师函、物业缴费单，拟证明因受疫情影响，兰州鑫达公司自2020年1月起歇业，无力经营，故要求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》。兰州经技开发区城建公司法庭出示的证据有：国有土地使用证、建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、兰州地区商品房预售许可证、兰州市经济技术开发区房产产权平面图、房屋租赁合同、补充协议、尚宁庄1号楼商铺租金收据（2019年2月15日-2020年2月14日）、委托代理合同、律师费发票转账凭证，拟证明因兰州鑫达公司欠付租金并单方解除合同而给兰州经技开发区城建公司造成了损失。结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年7月23日，出租方（甲方）兰州经技开发区城建公司与承租方（乙方）兰州鑫达公司签订房屋租赁合同一份，合同约定:甲方将其所有的位于兰州市安宁区对面（建安西路391号）平安地尚宁庄1号楼1-3层（含附属设施、设备）、建筑面积5045.75平方米出租给乙方；合同期限10年，即自2018年7月24日起至2028年7月23日止，按191666.67元／月计算，每年租金为人民币2300000元，从第四年起年租金每年递增5%。第一年度的租金，乙方应在2018年7月24日前向甲方交纳，以后各租赁年的租金乙方应在每年公历年1月20日前交纳下一租赁年度租金；第六条约定为：履约保证金、水电押金的支付方式、返还条件和时间:1、乙方应在本合同签订当日缴纳履约保证金和水电押金人民币47万元。2、返还条件：在承租期限内，如乙方未违反本合同规定且全额缴清应付租金、水电费及其他应付费用的，甲方应无息将履约保证金和水电押金还给乙方。3、返还时间：本租赁合同终止和解除，乙方退还租赁房屋并经甲方验收合格之日起10个工作日内，甲方应一次性返还。4、除非本租赁合同终止或解除，该履约保证金和水电押金不充抵乙方应交付的租金和任何费用。第九条、房屋修缮、装修、增设与使用中的第三项约定为：乙方应根据租赁期限和可能的经营情况确定装修的范围和装修、增设和扩建等费用由乙方自行承担，租赁合同终止或解除的，对已形成附合的装饰装修物归甲方所有，乙方不得拆除。如本合同因乙方原因解除或合同到期终止，乙方不得向甲方索要任何装修补偿或赔偿费用。第十二条违约责任的第二项约定为：乙方未按本合同约定的时间和金额交付租金、水电暖、物业费等相关费用的，每逾期一天，应向甲方支付尚欠费用的千分之二的违约金，逾期十天以上的，甲方有权采取停水停电措施，由此造成乙方的损失，乙方自行承担。第四项、乙方擅自解除本合同提前退租的，甲方已收取的未租赁期间的租金、履约保证金、水电押金不再返还，同时应按年租金的5%向甲方支付违约金。第十三条房屋收回中的第二项约定为：乙方应于房屋租赁期满或合同解除之日起五日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，并应负责清理房屋。对未经甲方同意留存的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理。乙方逾期交还房屋及附属设施、设备的，逾期期间，应向甲方支付相当于双倍租金的房屋占用费。合同第十六条第二项约定：一方不履行合同义务或履行义务不符合约定而招致诉讼或仲裁的，败诉方承担另一方的律师费、交通费、住宿费等必要的费用或开支。合同签订后，双方又签订了补充协议，该补充协议约定：“将房屋租赁合同第五条租金及交纳方式中的租金予以调整，原租金191666.67元／月，37元／月每平米，调整为216967元／月，43元／元每平米。该租金从第四年在第三年租金的基础上递增5%，第五年在第四年的基础上递增5%……以次类推……。”2020年4月，兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司发出请求解除租赁合同申请，该申请载明：“……因2020年1月份开始的全国范围内的疫情，全国范围内的经济处于停滞、下滑状态。对我公司本好的经营造成雪上加霜，我公司资金处于赤字状态，实事求是的说，现我公司已无力向贵公司支付租金，继续履行租赁合同义务。现为减少双方的损失，我公司请求与贵公司解除2018年7月23日签署的《房租租赁合同》。同时，为了友好妥善解决，合同解决后给贵公司造成的损失。故，针对贵公司的损失问题，我公司与贵公司进行协商解决作出相应的补偿。”2020年5月28日，兰州经技开发区城建公司委托正天合律师事务所向兰州鑫达公司发出律师函。 本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人应依照合同的约定全面履行合同义务。兰州鑫达公司诉请，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；兰州经技开发区城建公司辩称，新冠疫情不属于法定解除合同的原因，兰州鑫达公司给付拖欠房屋租金承担违约责任、承担兰州经技开发区城建公司损失后同意解除合同；因兰州鑫达公司于2020年4月，向兰州经技开发区城建公司发出请求解除租赁合同申请，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，且也表明其公司愿意承担因解除合同给兰州经技开发区城建公司造成的经济损失，而在庭审中兰州经技开发区城建公司也表示同意解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，故本院确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议解除。兰州鑫达公司诉请，要求被告返还原告履约保证金和水电押金470000元；因依据双方合同对履约保证金和水电费押金的返还条件约定为：在承租期限内，如乙方未违反本合同规定且全额缴清应付租金、水电费及其他应付费用的，甲方应无息将履约保证金和水电押金还给乙方；而在违约责任第四项中又约定为：乙方擅自解除本合同提前退租的，甲方已收取的未租赁期间的租金、履约保证金、水电押金不再返还，同时应按年租金的5%向甲方支付违约金，故兰州鑫达公司在未能出示证据证明其已付清应付租金、水电费及其他应付费用的情况下，诉请兰州经技开发区城建公司返还押金缺少事实依据，其该项诉讼请求本院不予支持。 兰州经技开发区城建公司反诉请求，要求兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司支付因单方解除合同的违约金；因依据双方合同的约定因兰州鑫达公司于2020年4月，向兰州经技开发区城建公司发出请求解除租赁合同申请，属于当解除合同的行为。在庭审中，兰州经技开发区城建公司亦表示同意解除，故本院对双方解除由双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》予以确认。兰州经技开发区城建公司反诉请求，兰州鑫达公司将租赁房屋整体腾还给兰州经技开发区城建公司；因合同解除后承租人返还租赁物是其所承担的法定义务，故兰州经技开发区城建公司的该项诉讼请求依法有据本院予以支持。兰州经技开发区城建公司反诉请求，兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司支付房屋租金723221元（房屋租金需交付至实际腾房之日，月租金为216967元，暂计算至2020年5月份；房屋租金交付至2020年1月20日，2020年1月份计算10天、2020年2月份免租、2020年3月份、4月份减半收取房屋租金、5月和6月份房屋全额租金）；因兰州鑫达公司辩称，有据《关于应对新冠发炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规（2020）734号文件的规定：“推动对承租国有房屋用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。”故兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司支付2020年2月15日至2020年6月20日房屋租金253128元［216967元*（4个月-3个月+5天）］。兰州经技开发区城建公司反诉请求，兰州鑫达公司向兰州经技开发区城建公司支付迟延交付房屋租金产生的违约金231430元（违约金以欠付租金为基数，每日按千分之二计算至租金实际交清之日止，以暂计算至2020年6月份欠付租金为基数，每日按千分之二计算违约金暂计算至2020年6月30日）；因依据双方合同约定：第一年度的租金，乙方应在2018年7月24日前向甲方交纳，以后各租赁年的租金乙方应在每年公历年1月20日前交纳下一租赁年度租金，未在约定的期限内交纳房屋租金已构成违约，但因双方在合同中约定的违约责任过高，本院在考虑兰州经技开发区城建公司实际损失的情况下，酌情支持11797元。兰州经技开发区城建公司主张按月租金216967元，交付至实际腾房之日止的租金，因合同解除后兰州鑫达公司仍然占有、使用涉诉房屋，其应当比照合同约定的月租金向兰州经技开发区城建公司支付房屋的占用使用费，故兰州经技开发区城建公司的该项主张予以支持。兰州经技开发区城建公司反诉请求，兰州鑫达公司腾还房屋时，交清物业费、水电暖费及其他费用，保证房屋的消防系统工程、管理系统设备等安全技术符合公安机关相关管理部门的要求，并处于正常使用状态、兰州鑫达公司不得拆除房屋已形成附合的装饰装修物，已形成附合的装饰装修物归兰州经技开发区城建公司所有，兰州鑫达公司若拆除固定装修、装饰物的，应按装修、装饰物的市值向兰州经技开发区城建公司赔偿；因上述诉请均为双方签订合同中约定的权利义务，合同成立时就对双方产生约束力，且兰州鑫达公司未实际腾交房屋，双方并未就此产生纠纷，兰州经技开发区城建公司上述诉讼请求本院不予支持。兰州经技开发区城建公司反诉请求，兰州鑫达公司承担兰州经技开发区城建公司因本案而产生的律师代理费20000元；因双方合同就律师费的承担进行了约定，故该项诉讼请求本院予以支持。 综上所述，兰州鑫达公司的诉讼请求，本院予以部分支持。兰州经技开发区城建公司的诉讼请求，本院予以部分支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除兰州鑫达商贸有限公司与兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》； 二、兰州鑫达商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司支付支付自2020年2月15日至2020年6月20日房屋租金253128元，并承担违约金11797元； 三、兰州鑫达商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司腾交承租的房屋，并保持合同约定的腾交状态； 四、兰州鑫达商贸有限公司向兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司支付自2020年6月21日至实际腾房之日止的房屋占用使用费，按月租金216967元计算； 五、兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司在兰州鑫达商贸有限公司支付完毕其所拖欠的房屋租金、房屋占用使用费、水电费及其他应付费用后返回兰州鑫达商贸有限公司履约保证金和水电押金470000元； 六、兰州鑫达商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司支付律师代理费20000元。 七、驳回兰州鑫达商贸有限公司其他诉讼请求； 八、驳回兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8350元，已减半收取4175元，由兰州鑫达商贸有限公司负担。反诉案件受理费7372元，由兰州鑫达商贸有限公司负担4423元，由兰州经济技术开发区城市建设综合开发公司负担2949元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  管兰成 二〇二〇年七月二十四日 书记员  薛 璟