浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初657号原告：乐清市名城物业管理服务有限公司，住所地：浙江省乐清市柳市镇西埭村，统一社会信用代码913303820528091351。法定代表人：郑赞浩。委托诉讼代理人：陈醒，男，该公司员工。被告：齐再杰，男，1985年12月5日出生，汉族，住湖北省宜城市。被告：王虎，男，1986年7月16日出生，汉族，住湖北省宜城市。原告乐清市名城物业管理服务有限公司与被告齐再杰、王虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告乐清市名城物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人陈醒到庭参加诉讼，被告齐再杰、王虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付物业管理费6949元及滞纳金2780元，共计9729元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为乐清市城东街道良港东路百凯大厦一层商铺第6、7间两间共173.72平米商铺的租户。2016年7月7日，其所在乐清市百凯大厦业主委员会与原告签订了《乐清市百凯大厦物业管理服务合同》，并在后续业委会、原告以及浙江好管家万顺物业有限公司签订了《物业管理服务合同终止协议书》，根据上述合同文件约定：1.原告为被告所在乐清市百凯大厦小区提供物业管理服务。2.从2016年7月8日到2019年1月31日，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.8元（不含税）向业主或物业使用人收取物管费，非住宅房屋物管费（包括原以住宅用途售卖但现改为商业办公等用途的房屋，与业主以住宅用途购买单对外租赁用于办公室、公司宿舍用房的房屋）按建筑面积每月每平方米2.5元（不含税）向业主或物业使用人收取，物管费一年一交，在每年8月1日前须缴纳本年度7月8日到下年度7月7日的物业管理费。在《乐清百凯大厦物业管理服务合同》第十八条的第3条款约定：上述第1条款所指非住宅房屋（商铺）物管费，其中1楼至4楼合计3700平方米待商铺出租后收取。3、业主或物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之二向乙方交纳滞纳金。2017年9月15日，被告王虎、齐再杰与乐清市乐成街道西门村村民委员会及郑少华、金树桂等村民代表签订了关于百凯大厦一层商铺第6、7间两间共计173.72平方米商铺的《房屋租赁合同》，所租商铺使用至今。该合同载明“租赁期限自2017年9月25日至2022年9月24日止……租赁期间实际使用经营所产生的所有费用由被告承担（包括水、电、电话、有线电视、保洁、物业等旨骼）”，依上述协议约定，被告为百凯大厦商铺的物业使用人应从2017年9月25日起向原告支付物业费及相关费用。原告依约提供了物业管理服务，但是被告并未按约支付物业管理费用，已拖欠2017年9月25日至2019年1月31日的物业管理费6949元。原告多次通知被告缴纳物业管理费，但被告至今拒不缴纳。上述费用产生滞纳金共计2780元，以上滞纳金是暂按年化24％计算，算到2019年10月1日止。根据《物业管理条例》规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用、公共能耗费及电梯维保费，被告拒不缴纳上述费用的行为已经构成违约，应当承担继续履行合同并赔偿损失等违约责任。被告齐再杰、王虎未作答辩。本院经审理查明，2016年7月7日，原告与乐清市百凯大厦业主委员会（以下简称“业委会”）签订《乐清百凯大厦物业管理服务合同》，约定业委会将乐清市百凯大厦商住楼小区委托原告实行物业管理。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。物业总建筑面积11578平方米，其中商业面积为3700平方米，其余为住宅与公用面积。委托管理期限自2016年7月8日起至2017年7月7日止。住宅房屋物管费按建筑面积向业主或物业使用人按照每月每平方米1.8元收取（不含税）；非住宅房屋物管费按建筑面积每月每平方米2.5元（不含税）向业主或物业使用人收取。物管费一年一预交，在每年8月1日之前完成缴费，即今年8月1日前缴纳今年7月8日到明年7月7日的物管费。上述所指非住宅房屋物（商铺）管费，其中1楼至4楼合计3700平方米待商铺出租后开始收取。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之二向原告交纳滞纳金。合同到期后，如双方无异议，则合同自动顺延。2017年9月15日，案外人郑少华、金树桂等50名业主(甲方)、被告王虎、齐再杰(乙方)、乐清市乐成街道西门村村民委员会(丙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于乐清市城东街道良港东路百凯大厦裙房面向良港东路一层商铺第6、7间计二间商铺建筑面积约173.72平方米以现状出租，房屋用途为商业。租赁期限自2017年9月25日至2022年9月24日止……租赁期间，实际使用经营所产生的所有费用应由乙方自行承担，包括水、电、电话、有线电视、保洁、物业等费用，并按单如期缴纳。丙方作为百凯大厦裙房一层至四层商业用房的集体持证者，对该房屋出让或出租予以确认。被告王虎在《房屋租赁合同》上签字。被告齐再杰于2017年11月20日申请注册了字号为“乐清市城东伊米兰格门窗经营部”的个体工商户并使用案涉商铺至今。2019年间，业委会（甲方）、原告（乙方）、案外人浙江好管家万顺物业有限公司（丙方）签订《物业管理服务合同终止协议书》，约定乙方根据原合同约定服务至2019年1月31日，于2019年2月1日撤出甲方所在小区，原合同顺延至2019年1月31日终止。2019年7月24日，原告向被告寄送了《关于尽快缴纳物业费的催告函》，要求被告缴纳2017年9月25日至2019年1月31日的物业管理费合计6949元。以上事实有原告营业执照、两被告人口信息、乐清市城东伊米兰格门窗经营部的个体户登记情况、《乐清百凯大厦物业管理服务合同》、《物业管理服务合同终止协议书》、《房屋租赁合同》、《关于尽快缴纳物业费的催告函》、邮件交寄单及原告方庭审陈述为凭。本院认为，两被告承租百凯大厦一层商铺第6、7间并与业主约定“实际使用经营所产生的所有费用由乙方自行承担，包括水、电、电话、有线电视、保洁、物业等费用”，即视为接受业委会与原告签订的《乐清百凯大厦物业管理服务合同》的内容，按该合同约定享受权利、承担义务。两被告自2017年9月25日起自百凯大厦业主处承租案涉商铺后一直使用至今，其“实际使用经营所产生的费用”包括物业费用应由两被告承担。原告与业委会签订的《物业管理服务合同》约定“非住宅房屋物管费按建筑面积每月每平方米2.5元”；两被告签订的《房屋租赁合同》记载第6、7间商铺总面积173.72平方米、租期自2017年9月25日起至2022年9月24日止；原告与业委会等签订的《物业管理服务合同终止协议书》约定原告于2019年1月31日终止物业服务，故两被告应交纳2017年9月25日起至2019年1月31日止（16个月多7天）按每平方米每月2.5元计算的物业服务费，现原告自愿要求按16个月计算物业服务费6949元（2.5元×173.72平方米×16月），系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。因两被告经催告仍未交纳该笔物业服务费，还应按物业管理服务合同约定向原告支付违约金。《物业管理服务合同》中关于“业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之二向原告交纳滞纳金”的约定高于国家有关限制利率的规定，现原告要求按年化24%的利率支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。《物业管理服务合同》还约定“物管费一年一预交，在每年8月1日之前完成缴费，即今年8月1日前缴纳今年7月8日到明年7月7日的物管费”，结合两被告2017年9月15日签订《房屋租赁合同》，约定2017年9月25日开始计算租期的事实，两被告应于2017年9月25日前交纳2017年9月25日至2018年7月7日的物业服务费4082元（2.5元×173.72平方米×9.4月），计算至原告主张的2019年10月1日，已逾期24个月多7天，应支付违约金1976元（4082元×24%÷12个月×24.2月）；两被告应于2018年8月1日前交纳2018年7月8日至2019年1月31日的物业服务费2953元（2.5元×173.72平方米×6.8月），计算至原告主张的2019年10月1日，已逾期14个月，应支付违约金827元（2953元×24%÷12个月×14月），以上违约金合计2803元，现原告要求计算违约金2780元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告齐再杰、王虎经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案予以缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告齐再杰、王虎支付原告乐清市名城物业管理服务有限公司物业服务费6949元及违约金2780元。款限本判决生效之日起五日内交本院民事审判一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费300元，合计350元，由被告齐再杰、王虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  黄海丹人民陪审员  万秀清人民陪审员  童晶晶二〇二〇年七月十六日代书 记员  胡晓文?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。