云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初5745号原告刘雄，男，汉族，生于1980年11月30日，云南省镇雄县人，住镇雄县。委托代理人王兴康，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告徐松，男，汉族，生于1979年3月23日，云南省镇雄县人，住昆明市五华区。被告龚燕，女，汉族，生于1988年3月14日，云南省镇雄县人，住昆明市五华区，系徐松之妻。原告刘雄诉被告徐松、龚燕买卖合同纠纷一案，本院2019年11月19日受理后，依法适用普通程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告刘雄及其委托代理人王兴康、被告徐松、龚燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雄诉称，原告系被告徐松的侄女婿。因徐松、龚燕欠原告借款115万元无能力偿还，2015年5月初，原告到被告徐松、龚燕家中，经双方协商，二被告自愿用自建房屋抵债,与原告签订了以房抵债的协议，约定由二被告用位于镇雄县的占地面积为119.5㎡、房产证号：镇房权证总泼机字第××，土地使用权证号：镇国用（2012）第××号,地号：532128003-01-06-007的门面房出售给原告。因该房产已经向泼机信用社抵押贷款，故双方约定由被告将贷款还清取出房产证后才将房屋过户到原告名下。签订协议后，二被告已将该房屋交付原告占有、使用、收益和管理。2019年5月，二被告已还清镇雄县泼机信用社的抵押贷款。经原告多次催促被告协助办理房屋过户手续，二被告一直拒绝。请求人民法院依法判决二被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续。被告徐松辩称，刘雄是长期放高利贷的，我与刘雄是多方借贷关系，因我的朋友付涛在昆明开了一家融资担保公司，刘雄不认识付涛，其是通过我借钱给付涛，刘雄分三次借给我的款共计115万元均是转借给付涛。分别于2014年2月24日借款60万元，2014年3月26日借款6万元，2015年1月4日借款49万元。借条约定按月利率3%、4%支付利息，后由于付涛支付不起利息，2014年5月份，刘雄夫妇到昆明逼迫我们还钱，逼我将房产证、土地使用证交给他们，由于我的房产证在泼机农村信用社抵押贷款，只有土地使用证，刘雄按土地使用证写好协议，逼我们夫妇签字。我的房屋占地面积119.5平方米，门面面积50平方米左右，层高是两层半。签订协议后，我们已向刘雄支付利息共计193000元，后因我们无能力偿还借款，2015年起便将我们的门面房交给刘雄出租一直到现在，租金是用来抵债。我与刘雄从来没有说过房屋过户的事情，我们之间的协议是无效的。被告龚燕辩称，刘雄借给徐松60万元我是知道的，后面借的钱我不知道。与刘雄签协议是因刘雄夫妇到我家，由于刘雄之妻徐敏在我家寻死觅活的，影响我家正常生活，在没有办法的情况下我们夫妇才签的字。其他同意徐松的答辩意见。原告针对其主张，向法庭提举了以下证据：1.《协议》原件一份，该协议载明：关于徐松、龚燕将镇雄县泼机镇泼机村上街（陡街）的门面房（占地面积为119.5㎡，以地号：532128003-01-06-007的土地使用证为主）出售给刘雄一事，经双方共同协商后达成协议如下：一、出售价格为壹佰壹拾伍万元人民币，购房资金已付清。二、因徐松将此房的房产证作抵押向泼机信用社借款叁拾万元整，徐松应尽快将此款还清，取出房产证并过户到刘雄名下。三、徐松、龚燕将土地使用证（地号：532128003-01-06-007、图号：01）转交刘雄作为凭据。四、徐松、龚燕向刘雄保证除泼机信用社所借款与此房有债务关系，其他债务与此房无关。五、此协议自签字之日起生效。卖房方签字：徐松、龚燕，买方签字：刘雄。2014年6月1日。用以证明被告将位于泼机街上的门面房以115万元的价格出售给原告，用于抵欠原告115万元的债务，并且约定被告还清信用社贷款后，协助办理过户手续到刘雄名下的事实。经质证，被告徐松对协议的真实性无异议。称实际得到刘雄的借款115万元，但房子不是卖给刘雄的，当时刘雄说并不是想要房子，只是起一个担保作用。被告龚燕认可在这份协议上签过字，但称不是自愿签的。2.《借条》原件三份，证明2014年2月24日徐松、龚燕向刘雄借款60万元，月利息4%，2014年3月26日，徐松向刘雄借款6万元，月利息3%，2015年1月4日，徐松、龚燕向刘雄借款49万元，并用现座落于泼机陡街自建门面房担保抵押的事实。经质证，徐松、龚燕无意见，均认可借条上的签名。3.《土地使用证》复印件一份，该土地使用证地号为532128003-01-06-007，证明二被告已按协议第三项将土地使用证转交给原告的事实。经质证，被告徐松、龚燕无意见。4.《结婚证复印件》复印件一份及《租房协议》原件五份，证明刘雄、徐敏夫妇于2015年8月至今一直对向徐松、龚燕购买的房屋实际占有、使用、管理并出租的事实。经质证，被告徐松、龚燕无意见。被告针对其主张，向法庭提举了以下证据：《转款记录》原件三份，证明徐松于2014年8月14日向刘雄转账12000元，2014年8月28日向刘雄转账30000元，2014年12月4日向刘雄转账31800元，2014年12月31日向刘雄转账25800元，2015年2月3日向刘雄转账25800元，2015年2月7日向刘雄转账7600元，2015年4月11日向刘雄转账50000元，2015年5月9日向刘雄转账10000元，共计人民币193000元，用以偿还刘雄的借款本金。经质证，原告委托代理人认可收到徐松的转款193000元，但称是在双方于2015年5月初签订房屋买卖协议之前徐松支付给刘雄的部分利息。本院审查认为，原告刘雄提举的证据来源合法，证明内容客观真实，与本案相关联，能达到其证明目的。被告虽提出部分异议，但未提供相关证据佐证，故对原告提举的证据本院予以采信；被告徐松提举的证据来源合法，证明内容客观真实，且与原告提举的证据相互印证，原告称系双方签订房屋买卖协议之前被告支付原告的部分利息，本院予以采信；但不能达到被告的证明目的。根据原、被告的举证、质证和陈述，本院认定本案如下法律事实：原告刘雄系被告徐松的侄女婿。2014年2月24日至2015年1月9日期间，徐松、龚燕夫妇分三次出具借条向原告借款共计1150000元，双方约定月利息3%、4%。借款后，徐松已支付利息共计193000元。2015年5月初，由于徐松、龚燕无能力偿还刘雄借款本息，刘雄到徐松家中与二被告协商还款的相关事宜，二被告便用自建的位于镇雄县的房屋抵债,与原告签订了以房抵债的协议。协议载明：关于徐松、龚燕将镇雄县泼机镇泼机村上街（陡街）的门面房（占地面积为119.5㎡，以地号：532128003-01-06-007的土地使用证为主）出售给刘雄一事，经双方共同协商后达成协议如下：一、出售价格为壹佰壹拾伍万元人民币，购房资金已付清。二、因徐松将此房的房产证作抵押向泼机信用社借款叁拾万元整，徐松应尽快将此款还清，取出房产证并过户到刘雄名下。三、徐松、龚燕将土地使用证（地号532128003-01-06-007、图号：01）转交刘雄作为凭据。四、徐松、龚燕向刘雄保证除泼机信用社所借款与此房有债务关系，其他债务与此房无关。五、此协议自签字之日起生效。卖房方签字：徐松、龚燕，买方签字：刘雄。2014年6月1日。签订协议后，二被告已将该房屋交付原告占有、使用、收益和管理，并将土地使用证原件转交给刘雄。2019年5月，二被告已将镇雄县泼机信用社的抵押贷款还清。经原告多次催促二被告与其到相关部门协助办理房屋过户手续，二被告一直拒绝。原告遂于2019年11月19日向本院诉求解决。本院认为，本案因房屋买卖协议签订前，二被告与原告之间确实存在借款合同关系，且未履行借款合同，为此双方签订了相应的房屋买卖合同，经双方重新协商及对账，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，以二被告未偿还的借款本金1150000元转为原告已支付的购房款，双方签订的房屋买卖协议，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务。二被告已履行部分义务将房屋交付原告占有、使用、收益和管理，约定待徐松、龚燕将抵押贷款还清取出房产证后过户到刘雄名下。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是二被告难以清偿债务时，才用房屋出售给原告刘雄抵债。该协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。故原告与二被告签订的房屋买卖协议合法有效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告徐松、龚燕在本判决生效后立即继续履行合同，协助原告刘雄到相关部门办理房屋产权过户手续。案件受理费人民币15150元，由被告徐松、龚燕共同缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决生效后，当事人应自觉履行，如负有义务的当事人不自动履行，享有权利的一方当事人可在法律规定的时限内向本院申请强制执行，本判决的申请期限为判决书生效后二年以内。审判长  刘祖芳审判员  吴春泉审判员  马宪云二〇二〇年七月六日书记员  周 敏附：本判决引用法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人对自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。