上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5600号原告(反诉被告)：服猛(上海)商贸有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：森元彦(MOTOHIKOMORI),董事长。委托诉讼代理人：陈黎华，上海智众律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐恩萍，女，1966年8月30日，汉族，住上海市长宁区天山路XXX号XXX号XXX室。委托诉讼代理人：史学敏，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)服猛(上海)商贸有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)徐恩萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序。后被告提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告服猛(上海)商贸有限公司的委托诉讼代理人陈黎华，被告徐恩萍的委托诉讼代理人史学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告服猛(上海)商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预付的上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)租赁保证金16,000元;2.判令被告返还原告超额支付的燃气费用1,185元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月4日，原、被告双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告提供的涉讼房屋。合同签订后原告按约支付了租金及保证金。上述合同期满后，原、被告双方又逐年签订了《续约合同书》，由原告继续承租涉讼房屋。双方约定的租赁期限届满前，原告通知被告《续约合同书》期满终止。2019年12月2日原告提前向被告返还涉讼房屋，移交了钥匙及门禁卡，但被告拒绝退还保证金以及超额支付的燃气费用。现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回第二项诉讼请求并变更第一项诉讼请求为：判令被告返还原告预付的上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁保证金15,853.90元。被告徐恩萍本诉辩称及反诉诉称，不同意原告的诉请。保证金应当扣除2019年11月及12月水电费共计146.10元以及原告应当承担的维修费用后，如有多余才予以退还。原、被告双方于2013年12月4日就涉讼房屋签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定原告使用不当致使房屋损坏的应负责维修，拒不维修的，被告可以代为维修，费用由原告负担。返还房屋应符合正常使用后的状态。后双方五次续约了原合同，合同期限延长至2019年12月14日。2019年12月2日，原告返还涉讼房屋时交还了两把大门钥匙以及一把折断的信箱钥匙。同时被告发现涉讼房屋装修损坏严重，存在墙面、木门泛黄，墙面严重污渍、起皮脱落等情况。被告当场提出异议，因双方当时均有急事，未能就房屋维修达成一致就先行离开了。后被告多次就维修事宜与原告协商，原告均予以推诿，致使涉讼房屋空置4个多月。因原告拒不履行维修义务，被告找到立邦公司对涉讼房屋的刷新进行了评估报价。故被告反诉要求：1.判令原告赔偿被告维修损失18,086元；2.判令被告赔偿原告自2019年12月15日起至房屋修复之日止的租金损失，按每月9,800元计算。原告服猛(上海)商贸有限公司对反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。被告对涉讼房屋重新装修是被告重新出租的义务，与原告无关，被告的诉请缺乏依据。同意在保证金中扣除2019年11月及12月水电费146.10元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房屋租赁合同、续约合同书、电子转账凭证、电费发票、水费缴费通知单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为房地产权利人将涉讼房屋出租给乙方居住使用；房屋租赁期自2013年12月15日起至2014年12月14日止；月租金8,000元;甲方交付房屋时乙方应支付房屋租赁保证金16,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于所有费用结清后的3个工作日内无息归还乙方；租赁期间，由甲方所提供的家具家电等设配属于自然损坏而引起使用不便的情况下，修理以及维护费用由甲方承担，在使用中由于乙方使用不当所造成的损坏的情况下，由乙方负责维修并承担修理以及维护费用；乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，如因乙方使用不合理或不当，致使该房屋及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用。嗣后双方多次签订续约合同书，约定由原告继续承租涉讼房屋。双方最后一份续约合同书约定原租赁合同租期顺延1年，自2018年12月15日延续至2019年12月14日；月租金9,800元；已付保证金16,000元，自动延续，续租合同期满后，返回方式与原合同一致；其他条款以及违约责任与原合同一致。上述合同签订后，双方依约履行。2019年12月2日，原告向被告返还了涉讼房屋，后双方因保证金的退还以及维修费用等事宜发生争议，遂涉讼。审理中，被告陈述其于2008年、2009年对于涉讼房屋进行了装修，之后一直用于出租，在原告之前涉讼房屋有两任租客。审理中，被告提交如下证据：1.涉讼房屋损坏部位照片，证明次卧、主卧、厨房及卫生间的木门以及次卧和客厅的墙面都存在泛黄情况；客厅空调下墙面上钉有木条，空调下有水渍，空调冷凝水倒流导致地板起皮；客厅墙面有污渍以及小钉子，墙皮损坏，客厅踢脚线损坏；浴室拉门铝合金条被破坏；原告返还的信箱钥匙被损坏，房门钥匙中的一把不是原装钥匙；次卧空调泛黄。2.立邦公司的基检报告及报价信息截屏，证明立邦公司对于涉讼房屋客厅、次卧墙面及房屋内4扇门的刷新报价为18,086元。原告对于被告上述证据意见如下：1.真实性、关联性、合法性均不认可。被告应当提供交房时的照片，房屋出现漏水及污迹是原告的维修义务，被告交还房屋时未发现房屋存在破损及污渍。对于木板及小钉子被告亦不清楚。信箱钥匙确实损坏了，被告愿意承担20元的赔偿责任。关于泛黄，原告租赁涉讼房屋六年，期间肯定有折旧折损。浴室拉门铝合金是在正常使用过程中出现的变化，污渍取决于材质。地板的踢脚线在交付房屋时就是照片中的状况。2.对于立邦公司出过该报告没有异议，但仅仅是基检报告，维修并未实际发生。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同以及续约合同书，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。原告在租赁合同到期后已经向被告返还了涉讼房屋，被告应当依照合同约定向原告退还租赁保证金。关于保证金的退还金额，原告现主张扣除水电费146.10元后剩余的租赁保证金15,853.90元予以退还，符合双方的约定，本院予以支持。关于被告主张保证金先行抵扣原告应当支付的维修费18,086元，本院认为，首先被告未提供证据证明2013年其向原告交付涉讼房屋时房屋内部的状态及情况。其次，被告自述涉讼房屋装修至今已超过十年，且一直用于出租，原告系该房屋第三任租客，房屋经过十年的使用存在损耗亦属合理。据此本院无法认定被告所主张的涉讼房屋存在泛黄以及墙面、地板等部位的损坏系由原告使用不当造成，故被告要求原告支付维修费用以及保证金用于抵扣维修费用的主张，本院不予支持。关于被告的反诉诉请，如前所述，被告以涉讼房屋存在墙面泛黄以及墙面、地板等部位的损坏为由要求原告支付维修费的主张，本院不予支持。关于损坏的信箱钥匙，原告对此予以确认并同意承担20元的赔偿责任，本院予以支持。被告要求原告支付房屋复原期间的租金损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐恩萍应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)服猛(上海)商贸有限公司返还租赁保证金15,853.90元；二、原告(反诉被告)服猛(上海)商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐恩萍赔偿损失20元；三、驳回被告(反诉原告)徐恩萍的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费226元，减半收取计113元，由被告(反诉原告)徐恩萍负担。反诉案件受理费616.08元，由原告(反诉被告)服猛(上海)商贸有限公司负担25元、被告(反诉原告)徐恩萍负担591.08元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年七月十日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。