河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1782号上诉人（原审原告）：徐志宏，男。上诉人（原审被告）：洛阳市美伦房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区天津路19号。法定代表人：闫涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙振、付景新，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫涛，男。委托诉讼代理人：孙振、付景新，河南中冶律师事务所律师。上诉人徐志宏因与上诉人洛阳市美伦房地产开发有限公司（以下简称美伦公司）、被上诉人闫涛侵权责任纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐志宏上诉请求：按照最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，纠正一审判决的四处严重错误；判决二被上诉人赔偿徐志宏1125780元。事实与理由：被上诉人2003年设陷阱卖给徐志宏的房产无消防五证。一审判决第一个严重错误是，上诉人已提交二被上诉人承诺终身支付上诉人2396元养老欠款证据，一审判决却说上诉人未提供。上诉人的证据有：1.二被上诉人屡次从银行汇出2396元流水与售楼承诺每月给上诉人2396元养老费；2.2011年9月1日二被上诉人骗上诉人遥签的租赁协议，该协议中提到每月2396元；3.（2016）豫0305民初3593号民事判决、（2017）豫03民终判决书。一审判决第二个严重错误是，没有判决上诉人应得的222539元利息。一审判决第三个严重错误是，没有判决上诉人主张的交通、住宿、误工等损失16815.5元。一审判决第四个严重错误是，对上诉人口头主张的违约金357935.5元不予记录，变相剥夺了上诉人向行骗商家索赔违约金的合法权益。2003年的20多万元超值于2020年的200万元，行骗人应按此标准赔偿退赃。美伦公司、闫涛答辩称，同美伦公司上诉意见。美伦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐志宏的全部诉讼请求或发回重审，由徐志宏承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决认定“上诉人所提交的证据不足以证明其销售给被上诉人的房屋办理了《商品房预售许可证》，因此上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》无效”，系认定事实错误。第一，上诉人一审时提交有与被上诉人徐志宏在2003年9月15日签订的《商品房买卖合同》，其中第二条商品房销售依据中明确写明:“预售商品房批准机关为洛阳市房地产市场管理处。商品房预售许可证号为洛房市预字第000123”。同时，该《商品房买卖合同》上洛阳市房地产市场管理处加盖有“商品房已预售登记”。该合同能够证明上诉人出售给被上诉人商品房时已经合法取得了《商品房预售许可证》。第二，上诉人在一审时己经提交编号为“洛房市预字第000123”的《商品房预售许可证》以及加盖有洛阳市房地产市场管理处章的《商品房预售许可证》存根一份。在《商品房预售许可证》和存根中明确记载：“售房单位洛阳市美伦房地产开发有限公司，2000年1月24日，预售楼号8、9、10，住宅164套，建筑面积4000，非住宅建筑面积11000。2001年7月2日，预售地下室及写字楼。”所以，上诉人在2003年9月15日销售给被上诉人房屋时早已办理完毕《商品房预售许可证》，完全具有销售涉案商品房的资质。同时，双方签订完《商品房买卖合同》后能够在洛阳市房地产市场管理处进行商品房登记备案，能够印证上诉人出售给被上诉人商品房时合法取得了《商品房预售许可证》，完全具有销售涉案商品房的资质。二、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决商品房买卖合同无效，上诉人赔偿一倍购房款206245元，系适用法律错误。第一，上诉人在出售给被上诉人商品房时早已办理完毕《商品房预售许可证》，不存在司法解释第九条中规定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实”。根据上诉人一审提交的已登记备案的《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》及存根、《竣工验收备案证书》、《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》等证据能够充分证明上诉人销售给被上诉人商品房时完全合法、合规，且早已将竣工验收合格的房屋交付给被上诉人。第二，根据上诉人一审提交的洛阳市不动产登记中心出具的房屋所有权证存根能够充分证明上诉人在2004年9月17日就已经为涉案商品房办理完“大产证”，进一步证明上诉人不但五证齐全、合法取得有《商品房预售许可证》而且涉案商品房经过验收备案依法可以在房管部门办理房产证。一审法院判决《商品房买卖合同》无效与在案的证据和事实不符。第三，根据上诉人一审提交的《租赁协议》还能够证明被上诉人徐志宏在2011年9月1日将涉案房屋租赁给洛阳市杰业商贸有限公司使用，月租金2396元，租赁期限5年，期间一直收取房屋租金。所以，被上诉人在己经使用房屋长达十几年的时间且获取了房屋租金收益的情况下，以所谓“没有五证”“欺诈之名”起诉主张合同无效，赔偿损失，明显与事实不符，且没有任何法律依据。徐志宏答辩称，美伦公司明知没有五证不能经营、没有看房不能出售，这两项错误性质恶劣，法院认定合同无效正确。闫涛述称，同意美伦公司上诉意见。徐志宏向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认二被告的欺诈性行为已触犯新消法第55条的事实成立。二、请求人民法院依法按新消法55条判令二被告1+3赔偿原告损失824980元。（请求人民法院判决该公司依照新消法3+1赔偿本案受骗消费者各项足额的经济损失）。三、请求人民法院依照合同法消费者在被欺诈过程中所签的全部合同均无效的规定，判令原被告2003年9月15号被骗当天和以后所签的所谓合同全部无效。四、请求人民法院依法判令二被告赔偿给原告承诺每月2396元的11年欠款184800元和至执行到位之日的该项欠款116000元，以上各项共计1125780元，并判其承担本案的全部诉讼、交通、住宿、误工等各项费用。一审法院认定事实如下：2003年9月15日，美伦公司向徐志宏出具销售不动产专用发票一张，主要内容为：客户名称徐志宏，房地产地址涧西区西苑路26号10-02-D105、10-02-D106、10-02-D107，项目名称：美伦世纪商城，建筑面积41.12㎡，金额206245元。后美伦公司（出卖人）与徐志宏（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：徐志宏购买美伦公司在涧西区西苑路26号地块上建设的美伦世纪商城第10幢地下一层B-5、6、7号房屋，该商品房用途为商业，属框架结构，建筑层数地上7层，地下1层。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5015.69元，总金额为206245元。美伦公司于2003年9月15日在出卖人处加盖公章予以确认；徐志宏于2003年9月28日在××处签字予以确认。洛阳市不动产登记中心出具的房屋所有权证存根显示，洛阳市涧西区西苑路26号房屋所有权人为洛阳市美伦房地产开发有限公司，业务宗号：20040916087字第X002105号，结构为钢混，房屋总层数7层，所在层数地下1层，建筑面积275.07平方米，设计用途商业服务，领证时间2004年9月17日。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与××订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。本案被告美伦公司所提交的证据不足以证明其销售给原告徐志宏的房屋办理了《商品房预售许可证》，因此被告美伦公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与原告签订商品房买卖合同，该合同应认定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，被告美伦公司应当返还原告购房款206245元，并赔偿原告损失206245元。对原告徐志宏要求按照消费者权益保护法赔偿的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告要求被告赔偿承诺的每月2396元欠款的诉讼请求，但未提交被告承诺的相关证据，对该项诉讼请求，不予支持。对于原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告徐志宏与被告洛阳市美伦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；二、被告洛阳市美伦房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向原告徐志宏返还购房款206245元；三、被告洛阳市美伦房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向原告徐志宏支付赔偿款206245元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告徐志宏的其他诉讼请求。本案受理费14932元，由原告徐志宏承担7466元，被告洛阳市美伦房地产开发有限公司承担7466元。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明，1.一审中，一审法院向洛阳市不动产登记中心仅调取到了2000年2月28日颁发的涉案土地《国有土地使用证》、2002年12月27日颁发的《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》显示的建筑规模为28171平方米，其中地下室及一、二层商业面积为14216.4平方米。美伦公司称其他三证在办理完房屋所有权登记证后，已被收回。二审中，美伦公司提交洛房市商预字第000123号《洛阳市商品房预售许可证》原件，称该原件由房管局保管，系从房管局借出，一审交的是复印件。该证显示，发证时间为2000年1月24日，预售的商品房为“座落涧西区上海市场后街至牡丹路××、××、××楼”，包括砖混结构的住宅4000平方米及非住宅11000平方米；此外，该证上有手写添加，添加内容为在“框架面积”后手写添加了“7473”平方米及“2001年7月2日补办地下室及写字楼”的标注，添加处加盖了“洛阳市房地产市场管理处”印章。徐志宏认为美伦公司所说虚假。2.一审中，徐志宏提交一份其本人《洛阳银行郑州分行一卡通交易对账单》，其中显示2015年4月1日、5月4日、6月5日、7月7日、8月7日分别转账存入2396元。一审法院2019年8月26日质证笔录中记载，徐志宏称，上述款项是由闫涛的会计向其转账，具体名字想不起来；诉状中每月保证2396元现金养老是当时售楼小姐口头多次承诺。美伦公司提交一份徐志宏作为甲方、洛阳市杰业商贸有限公司作为乙方于2011年9月1日签订的《租赁协议》及徐志宏出具的《委托书》。租赁协议约定，甲方将坐落于洛阳市涧西区西苑路26号美伦世纪商城地下一层5、6、7号租赁给乙方使用；租赁期限五年，自2011年9月1日至2016年8月31日；月租金2396元及甲乙双方的权利义务、违约责任约定等。徐志宏委托叶浩代其签约五年。美伦公司作为担保方在协议上盖章，该协议中无关于担保方权利义务内容的条款。3.一审中，徐志宏提交一份录音证据，称系其向涧西区西苑路大槐树宾馆1楼九阳豆浆机营业员取证的录音；徐志宏据此称地下室下不去，没有水电，就是一个黑洞。美伦公司对该录音的真实性关联性均不予认可，同时认为录音内容与本案无关，地下室情况在徐志宏购买后发生什么情况与美伦公司无关。一审法院对现场进行了调查，并组织双方对地下室照片图片进行了质证。徐志宏认为，照片与其提交个录音证据可相互印证。美伦公司称，“照片上看出不存在所谓的大黑洞，原告所购买的房屋是经过消防和竣工验收的。且通过图片内容可以看出地下室是使用过的”。3.徐志宏向洛阳市杰业商贸有限公司、美伦公司提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求支付2015年11月至2016年8月31日拖欠的租金23960元及利息，以及为此造成的交通费、误工费损失33726元；洛阳杰业商贸有限公司以其出现了《租赁协议》约定的“经营困难无法继续”的局面并于2015年8月24日登报通知，根据协议约定应互不追究责任为由抗辩；一审法院于2017年5月9日作出（2016）豫0305民初3593号民事判决书，判决洛阳杰业商贸有限公司向徐志宏支付租金23960元及利息、美伦公司承担连带清偿责任；洛阳杰业商贸有限公司不服上诉，本院于2017年7月31日作出（2017）豫03民终3499号民事判决，对租金利息予以调整，对洛阳杰业商贸有限公司的其他上诉请求未予支持。本院认为，美伦公司提交的《商品房预售许可证》上关于地下室及写字楼的预售许可的内容系手写添加，但无相关申请及批准等材料予以印证，且一审法院向洛阳市不动产登记中心调取时，未能调取到该《商品房预售许可证》，故对于美伦公司仅以此主张其在与徐志宏签订《商品房买卖协议》时已取得《商品房预售许可证》的证据不足，故一审法院判决确认双方签订的《商品房买卖合同》无效并判决美伦公司向徐志宏返还房款赔偿损失并无不当。美伦公司的上诉请求，证据不足，本院不予支持。徐志宏主张美伦公司、闫涛承诺每月向其给付2396元养老款，无合同约定，证据不足，且徐志宏已在另案中以租赁合同为由主张该款项；徐志宏要求美伦公司、闫涛赔偿交通、住宿、误工费损失的主张，缺乏依据；故对于徐志宏的上诉请求，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22419元，由徐志宏负担14932元，由洛阳市美伦房地产开发有限公司负担7487元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年七月二日书记员  高 源