安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初572号原告：刘芳，女，1980年3月17日出生,汉族，户籍地安徽省安庆市大观区，现住安徽省安庆市迎江区。被告：何卫东，男，1967年10月12日出生,汉族,住安徽省铜陵市郊区。原告刘芳与被告何卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告刘芳到庭参加诉讼，被告何卫东经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同;2.判令被告将房屋恢复原状,交还原告;3.判令被告向原告支付租金36576元(自2019年10月8日至2020年10月8日)、违约金5000元;4.判令被告支付使用承租房屋产生的物业管理费用15360元(自2018年10月8日至2020年10月8日,按1平方米1月6.3元计算);5.若被告在2020年10月8日前未能将房屋交还原告,请判令被告承担交付前的租金及物业费;6.被告承担本案所有诉讼费、保全费、担保费等费用。事实和理由:原、被告于2018年10月6日签订房屋租赁合同,约定原告将位于安庆市吾悦广场(宜城渡步行街)S9-2166商铺出租给被告,面积为101.59㎡,租赁期限3年，自2018年10月8至2021年10月8日。租金及付款方式为:第一年免租;第二年开始,每月租金为3048元,半年租金为18288元,租金按半年支付,上支下半年。被告承租后用于经营饭店,目前被告饭店已关闭,从未支付房租。期间原告曾多次同被告联系,均无果。为维护原告的合法权益,特依法诉至贵院,恳请判如诉请。何卫东未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件、商铺租赁合同复印件、购房发票复印件、购房合同复印件、照片打印件、物业费发票复印件、前期物业服务协议复印件、房产证复印件，本院经审查后予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：安庆市迎江区菱湖南路新城吾悦广场金街S9-A幢S92166室商铺（以下简称商铺）系刘芳所有。2018年10月6日，刘芳将上述商铺出租给何卫东经营使用，双方签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：建筑面积为101.59㎡，期限3年，自2018年10月8日起至2021年10月8日止；第一年免收房租，第二年开始租金单价为30元/㎡/月，每月租金为人民币3048元，半年租金为18288元，租金按半年支付，上支下半年。第三年租金单价为30元/㎡/月，每月租金为人民币3048元，半年租金为18288元，租金按半年支付，上支下半年。第四年开始，租金随行就市。乙方（何卫东）应于本合同签订之日向甲方（刘芳）支付房屋押金（墙和门）4000元；乙方自签订合同之日起，及时支付租金及其它各项费用（水、电、物业管理费），提供身份证明文件，合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动；乙方租赁一年以内不准转让，租满两年才可转让，乙方房屋所装修只装不拆，不得破坏。合同到期同等情况下乙方享有优先续租权；房屋押金4000元，合同终结，墙体恢复原状，门及室内装修无损坏押金退回，如有破坏，此押金不予退回；单方违约造成合同终止的应向对方赔偿5000元的违约金。合同签订后，何卫东向刘芳支付了押金4000元，未支付租金及物业管理费，刘芳催要未果，诉至法院。另查明，上述商铺物业管理服务费前两年按4.8元/平方/月收取，第三年起按6.0元/平方/月收取，预收公共能耗费1.5元/平方/月。公共能耗费据实分摊，每半年公示一次。刘芳支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费及能耗费8694.70元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应合法有效。被告作为承租人负有按约支付租金的合同义务，被告未能按约支付租金，经原告催告后仍不支付，原告诉求解除双方的租赁合同符合法律规定，予以支持。原告诉求恢复原状、交还房屋，并明确恢复原状的标准为腾空房屋，该主张不违反法律规定，予以支持。被告使用租赁物，负有支付租金的义务，合同解除后至实际返还房屋时止有按原合同约定的租金标准支付占用使用费的义务，故对原告诉求中2019年10月8日至房屋退还之日期间的租金（占用费）予以支持。根据双方合同约定，租赁期间的物业管理费应由被告承担，原告主张按6.3元/月/平方米计算，其中包含物业服务费4.8元/月/平方米、预收公共能耗费1.5元/月/平方米，物业服务费有合同明确约定，应予支持，但能耗费系预收款项，在未据实结算的情况下实际发生额无法确定，故该部分仅支持原告提供据实结算发票期间（2018年10月8日至2019年4月30日）的能耗费。被告未按时支付租金构成违约，现原告按照合同约定主张违约金5000元，有事实及法律依据，应予支持。被告已交付的4000元押金，应在上述款项中冲抵。被告未到庭抗辩，应承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘芳与被告何卫东于2018年10月6日签订的《商铺租赁合同》；二、被告何卫东于本判决生效之日起十日内腾空安庆市迎江区菱湖南路新城吾悦广场金街S9-A幢S92166室商铺并交付给原告刘芳；三、被告何卫东于本判决生效之日起十日内给付原告刘芳租金（房屋占有使用费）（自2019年10月8日起至上述商铺实际腾空交付之日止，按3048元/月的标准计算）、物业管理费（自2018年10月8日起至上述商铺腾空交付之日止，以101.59平方米为基数，按4.8元/月/平方米的标准计算物业服务费；自2018年10月8日起至2019年4月30日止，以101.59平方米为基数，按1.5元/月/平方米的标准计算公共能耗费）、违约金5000元，被告何卫东已支付的押金4000元在上述款项中直接冲抵；四、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1123元，公告费300元，合计1423元（原告已预缴），由被告何卫东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  丁文军人民陪审员  魏丽丽人民陪审员  张天妹二〇二〇年七月二十二日书 记 员  江 庆附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。