重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8802号 原告：李娜，女，1987年10月2日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：陈旭红，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱雨霖，重庆百君律师事务所实习律师。 被告：重庆华侨城实业发展有限公司，住所地重庆市渝北区金渝大道33号，统一社会信用代码91500000305083476A。 法定代表人：张大帆，执行董事。 委托诉讼代理人：彭剑，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雨涵，重庆索通律师事务所实习律师。 第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道88号土星商务楼A1栋，统一社会信用代码91500000902911225T。 法定代表人：雷财华，行长。 委托诉讼代理人：甘川，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗丹，该公司员工。 原告李娜与被告重庆华侨城实业发展有限公司（以下简称华侨城实业公司），第三人招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称招商银行重庆分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人陈旭红，被告华侨城实业公司的委托诉讼代理人彭剑、吴雨涵到庭参加了诉讼，第三人招商银行重庆分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李娜向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2020年3月6日解除；2.判决被告返还原告购房款1601720元并支付利息（以1591720元为基数，从2018年7月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年2月21日；以1601720元为基数，从2019年2月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清时止）；3.判决被告向原告返还已支付的大修基金、契税等费用共计114364.8元；4.判决被告向原告支付违约金35912.72元（购房款的百分之一）；5.判决解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；6.判决被告支付原告截至判决生效时原告已向第三人归还的按揭贷款本金及利息；7.判决被告向第三人偿还尚欠的银行贷款本金及利息，第三人配合办理预告抵押登记或楼花抵押登记的解除手续；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月21日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市两江新区×的房屋出售给原告，该商品房总成交金额为3591720元，并对商品房面积、用途、购房价款、付款方式、交房期限、交房手续办理、逾期交房处理方式、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款及契税、大修基金等代收费用。被告在合同约定交付期限届满后，超过60日仍不履行交房义务，严重违反双方合同约定。原告于2020年3月2日、3月3日、3月5日分别向被告邮寄《关于宣布立即解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，通知被告解除合同并要求按约定返还购房款、代收费及向原告支付利息、违约金等，但被告至今未予支付。先后向被告发函通知解除《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，被告均拒绝签收。原告认为，原告解除合同的行为合法有效，被告应当返还购房款及赔偿原告相应损失，故诉至法院，望判如所请。 被告华侨城实业公司辩称，第一，本案所涉合同解除条件不成就，案涉房屋交付期间内时值新冠疫情，构成不可抗力，预期交付时间应排除此段不可抗力期间；第二，前述不可抗力期间应当从疫情一级响应时间即2020年1月24日至被告恢复正常经营、生产的时间即2020年4月13日，扣除此段时间后，被告逾期交付房屋的时间不足60日；第三，原告主张被告支付其向第三人归还的按揭贷款本息，没有法律依据。 第三人招商银行重庆分行书面辩称，第一，原告与我行前述《个人购房借款及担保合同》合法有效，原告作为借款人应继续按照与我行签订的合同履行相应的还款义务，故请求判决驳回原告要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求；第二，根据法律规定及我行与原告签订的合同约定，抵押期间，未经我行书面同意，原告不得出售、交换、赠与、转移、再抵押或以任何其他不适当方式处理抵押物；第三，我行涤除抵押权的前提是必须将我行贷款本金及利息结清。根据物权法第一百九十一条之规定，如最终判定被告代原告偿还欠我行贷款，须先结清我行贷款本息，我行才予办理结清手续及解除抵押手续；第四，在被告偿还欠我行贷款前或被告无力偿还或拒绝偿还时，原告应继续按照与我行签订的合同履行相应的还款义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即李娜举示的《重庆市商品房买卖合同》、《关于宣布立即解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》、EMS快递存根及查询记录、退件、《个人购房借款及担保合同》、××房屋销售专用收据三张、专项维修基金收据、税收完税证明、供款时间表两张、招商银行账户历史交易明细表、渝肺炎组发[2020]24号文件、重庆市人民政府官网2020年2月7日新闻、渝肺炎组发[2020]39号文件，华侨城实业公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市社会保险参保证明、重庆市人民政府关于疫情相应登记的通知三份、《关于进一步加强主城九区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》、渝肺炎组发[2020]7号文件、《重庆市两江新区现代服务业局关于我区服务业企业复工复产有关工作的通知》、《两江新区关于切实做好新兴冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复工复产有关工作的实施方案》，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：华侨城实业公司举示的《接房通知书》（李娜）、EMS快递单及查询记录、唐信玉的重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书及接铺手续系原件，本院对真实性予以确认；华侨城实业公司举示的《重庆华侨城党委会议题沟通情况表》、《关于全体员工复工的请示》、重华党纪字[2020]6号会议纪要、重华司办[2020]6号会议纪要、重华应字[2020]4号《关于全体员工复工的通知》均系华侨城实业公司内部文件，重庆华侨城外省员工信息系华侨城实业公司自行制作，其所涉内容无证据印证，关联性无法确认，本院不予采纳；李娜举示的两江新区官网新闻及微信新闻、中冶建工新闻，华侨城实业公司举示的××街道微信公众号信息，经对应网址核实属实，本院对真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年7月21日，以华侨城实业公司为甲方（卖方），李娜为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定甲方向乙方销售位于重庆市两江新区×的房屋，该房屋为预售商品房，总成交金额为3591720元，乙方按揭付款，于签订合同当日付清首付款1591720元，余款买方拟向银行申请金额2000000元的按揭贷款，作为买方应支付房款。第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日内（含），自本合同第七条约定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。 上述双方还签订了合同附件五《合同补充协议》，其中第七条约定：发生不可抗力情形的，甲方可以据实延期交房，此时不可抗力情形包括但不限于下列情形：……3.施工中因自然灾害、异常恶劣天气影响、发现文物古迹、传染病大规模爆发和流行影响施工进度且甲方出示政府相关主管部门证明文件的……。第八条约定：乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1.不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；2.该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；3.甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。除前述正当理由外，乙方以任何其他理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付……。 2019年3月7日，李娜及案外人王诗逸作为借款人，李娜作为抵押人，招商银行重庆分行作为贷款人（抵押权人），签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定借款人以位于重庆市两江新区×的房屋作为抵押，贷款199万元作为购买该房屋的房款，贷款期限360个月等内容。2019年3月8日，招商银行重庆分行向华侨城实业公司发放了贷款199万元。之后，李娜按月向招商银行重庆分行偿还了贷款按揭款。 2019年6月22日，华侨城实业公司出具收据，载明收到李娜购买案涉房屋的首期款10000元。2018年7月21日华侨城实业公司出具收据两张，分别载明收到李娜购买案涉房屋的房款1591720元及契税、大修基金114364.8元。 2019年12月30日，华侨城实业公司取得案涉房屋所在项目的建设工程竣工验收备案登记证，其中载明竣工验收时间为2019年12月25日。 2019年2月19日，华侨城实业公司向李娜邮寄了《致重庆××业主的函》，其中载明“我司应于2019年12月31日前将商品房交付您使用，但为了更好的呈现小区品质，完善施工细节，我司原计划在2020年2月20日将房屋交付您使用，然近期受全国性新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，根据……有关规定，现我司项目工地应政府要求暂不复工，具体复工时间随疫情变化，由此导致“××”项目房屋实际交付日起暂无法确定，我司按照合同约定和相关法律规定，对目前该项目所遭遇的不可抗力情况特向您告知。待疫情影响消除政府允许复工后，我司会第一时间另行通知接房日期……”。该邮件于2020年3月15日送达。 2020年3月2日、3月3日、3月5日，李娜按《重庆市商品房买卖合同》约定的联系方式向华侨城实业公司邮寄了《关于宣布立即解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，其中认为华侨城实业公司逾期交房超过60日，故通知解除李娜与华侨城实业公司于2018年7月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》。其中前两封邮件均因收件人无法联系、拒收原因，于2020年3月12日被退回，后一封邮件于2020年3月7日由他人“一号地强强电器”代收。 2020年4月22日，华侨城实业公司向李娜邮寄了《接房通知书》，通知李娜于2020年4月28日开始正式办理物业接房手续。该邮件于2020年4月24日被拒收，并于2020年4月25日退回华侨城实业公司。 另查明，华侨城实业公司于2020年4月28日对××业主唐信玉完成交房。 还查明，2020年1月24日，重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应。 2020年1月28日，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布《关于我市企业复工复产有关工作的通知》，其中第一条载明“本市行政区域内各类企业复工、复产时间不得早于2020年2月9日24时。涉及市民生活和城市运行必需的行业（如供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场等）、疫情防控必需的行业（医疗器械、药品、防护品生产和销售等）及其他需要复工、复产的行业除外”。 2020年2月2日，重庆市两江新区现代服务业局发布《重庆两江新区现代服务业局关于我区服务企业复工复产有关工作的通知》，其中载明“原则上我区服务业企业复工、复产时间不得早于2020年2月9日24时”。 两江新区××街道2020年2月14日微信公众号新闻信息载明“近日，两江新区发布《关于新冠肺炎疫情防控期间服务业企业复工复产工作的补充通知》……辖区其他所有服务业企业（金融机构、教育培训、房地产、文化旅游、娱乐、百货商场、大型卖场、购物中心、商业综合体、专业市场、住宿餐饮、汽车销售维修、生活服务、废旧物资回收等）一律暂缓复工复产，具体复工复产时间根据疫情防控进展情况另行通知”。 两江新区官网于2020年2月25日发布的题为《两江新区34个工程项目复工》的新闻信息载明“两江新区累计已有34个工程项目复工，其中涉及基础设施、民生及公益性的项目复工26个，紫光华智电子工厂、联创电子项目（三期）等工业厂房项目复工6个”。 2020年3月10日24时起，重庆市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，从2020年3月24日24时起，调整为三级响应。 重庆两江新区微信公众号于2020年3月14日发布的题为《复工率100%！两江新区585个工程全部开工复工》的新闻信息载明“从两江新区建设局获悉，截至目前（2020年3月14日），新区范围内所有585个（在建）工程项目已全部开工复工”。 中冶建工集团微信公众号于2020年4月17日发布的题为《“疫”刻不停事业一部重庆华侨城B17项目精准发力促生产》的新闻信息载明“中冶建工事业一部承建的重庆华侨城B17施工总承包项目……在做好防疫工作的前提下，于3月11日实现了复工复产”。 庭审中，华侨城实业公司陈述：李娜向我方邮寄《律师函》期间正值新冠肺炎疫情严重时间，公司无人签收，邮件客观上无法正常送达。我公司员工包括领导、中层干部很多是省外人士，受政府管控措施影响，返岗复工较为缓慢。 本院认为，李娜与华侨城实业公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点在于合同约定的解除条件是否成就。华侨城实业公司辩称因新冠肺炎疫情影响导致交房时间延迟，属不可抗力，本院认为，第一，华侨城实业公司于2019年12月30日取得案涉房屋所在项目的建设工程竣工验收备案登记证，此时案涉房屋即具备合同约定的交付条件。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情作为重大突发公共卫生事件，其性质确属不可抗力，但重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，可见在此之前新冠肺炎疫情尚未对案涉合同的履行造成影响，华侨城实业公司构成逾期交房。第三，华侨城实业公司逾期交房后发生不可抗力，不能免除华侨城实业公司的违约责任，但其违约行为不必然导致合同解除。合同约定的解除合同条件是逾期交房超过60天，而疫情的不可抗力发生在该60天的计算期间内，故应当考虑不可抗力对华侨城实业公司履行交房义务的影响。一方面，合同约定，遭遇不可抗力的，华侨城实业公司应在30日内书面告知，华侨城实业公司于2020年2月19日向案涉房屋所在项目业主发出函件告知因不可抗力需迟延交房的情况，符合合同约定。另一方面，疫情防控期间，全国包括重庆市均采取了不同程度的限制人员流通、聚集措施，且措施随疫情发展变化而相应变化。重庆市要求各类企业复工时间不得早于2020年2月9日24日，系对复工时间起点的限制，具体何时复工则需根据企业性质和实际情况（主要与民生联系紧密程度、人员流动和聚集程度相关）确定，且需按当地政府要求进行。结合重庆市及两江新区、××街道的相关文件通知可见，截至2020年2月14日，××街道对于辖区内包括房地产企业在内的服务企业仍要求暂缓复工复产。重庆市在2020年3月10日24时、3月24日24时起分别调整为重大突发公共卫生事件二级响应、三级响应，说明疫情的风险逐渐降低，但疫情的影响并未完全消除，相关疫情防控措施并未停止，这些情况客观上对企业复工复产仍有一定影响。就本案而言，在重庆市调整为重大突发公共卫生事件三级响应时，基本可视为疫情风险较低，但鉴于复工复产通常还需结合企业自身情况进行准备、审批等工作，上述情况亦不代表华侨城实业公司可以立即进入复工复产状态。合同约定交房时间为2019年12月31日前，华侨城实业公司通知李娜可办理接房手续的时间为2020年4月28日，实际晚于约定时间118天，鉴于重庆市进入重大突发公共卫生事件一级响应至调整为三级响应期间为60天，考虑前述的复工复产准备时间等因素，应认定华侨城实业公司逾期交房的时间未超过60天。李娜于2020年3月2日即发函通知华侨城实业公司解除合同，因其不具有合同解除权，该行为不能产生解除合同的效力，故对李娜要求确认其与华侨城实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年3月6日解除、要求华侨城实业公司退还购房款、支付资金占用损失及退还代收费的诉讼请求，本院不予支持。相应地，对李娜要求判决解除与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》、华侨城公司支付其按揭贷款本息、华侨城实业公司偿还剩余贷款本息，解除房屋抵押登记的诉讼请求，本院亦不予支持。同时，李娜要求华侨城实业公司支付违约金，其计算方式的依据在于《重庆市商品房买卖合同》第九条中关于解除合同的违约金约定，而该约定不适用于本案情形，故对该项诉讼请求本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下： 驳回原告李娜的诉讼请求。 案件受理费37693元，减半收取‭18846.5‬元，由原告李娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年七月十五日 书记员  马 瑞