贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2914号上诉人（原审被告）：王良均，男，1965年2月11日出生，汉族，住所地：遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：付忠权。委托诉讼代理人：王永凤，女，1988年3月2日出生，汉族，住所地：遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：金友芝，女，1943年6月8日出生，汉族，住所地：遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：冯安安，贵州上善律师事务所律师。上诉人王良均因与被上诉人金友芝房屋买卖合同纠纷一案，不服红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王良均上诉请求：撤销原判，驳回金友芝的诉请，确认王良均与金友芝签订的《协议书》有效。事实和理由：原判认定事实不清、适用法律错误，判决结果明显不当。王良均系农业户口，且与被上诉人金友芝系同一农村集体经济组织成员，双方签订的《协议书》合法有效。该协议经村委会同意，且已履行17年之久，现金友芝要求收回该该房屋无事实及法律依据。金友芝辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。金友芝向一审法院起诉请求：判令王良均、金友芝之间签订的房屋买卖合同无效，王良均返还金友芝位于红花岗区的房屋，金友芝返还王良均购房款5000元。一审法院认定事实：金友芝的户籍所在地为红花岗区，本案争议房屋原系村民组的保管室，系金友芝于上世纪80年代从村民组购买而来。王良均的出生地为贵州省桐梓县，从1994年开始就流转金友芝的承包责任地进行农业种植，其户籍于2002年11月29日迁入红花岗区立交桥社区4号马坎三重堰自建房45号。2003年1月11日，双方签订了一份《协议书》，约定金友芝将其自有的坐落于何寨村××组的房屋（原生产队保管室）壹栋共五间约170㎡，连同猪牛圈总体出售给王良均；售价5000元；房屋售价5000元是以王良均租用耕种金友芝土地为前提，如王良均在转包期内单方终止土地转包协议，金友芝有权收回房屋，退还房款5000元，但如遇国家政策变动或国家征占用等情况，房屋或房屋赔款全部归王良均所有，土地转包关系自然终止。并对土地转包事项进行了约定。协议签订当日，王良均向金友芝支付了5000元购房款。2018年，双方因土地租金等发生争议，金友芝遂收回所有土地，王良均交回土地后就未再租种该承包责任地。2019年7月3日，王良均向遵义市红花岗区忠庄镇马坎村委会提出申请，以案涉房屋年久失修、危及居住安全为由，要求对案涉房屋进行改建，并要求改造后的房屋所有权属于王良均所有。村委会在该申请书中注明“情况属实，同意申报维修加固，请上级审批。”金友芝得知后，进行阻止并诉至原审法院。目前，案涉房屋的屋顶已经全部拆除，不能居住。一审法院认为，案涉房屋系金友芝从村民组购买所得，金友芝购买后作为其在村民组的农村住房，案涉房屋占地可视为金友芝的农村宅基地，该房屋土地所有权属村集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”以及第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准”，第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王良均并非忠庄镇马坎村三重堰组村民，其与金友芝于2003年1月11日签订的《协议书》，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原审法院对于金友芝要求王良均返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。金友芝主张返还王良均购房款5000元，该权利系王良均本人的权利，其并未主张，原审法院不宜处理，但王良均可依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定另案主张。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认金友芝与王良均于2003年1月11日签订的《协议书》无效；二、由王良均于本判决生效后十日内返还金友芝位于遵义市红花岗区的房屋；三、驳回金友芝的其余诉讼请求。案件受理费（减半收取）30元，由金友芝承担。二审期间，王良均提交了如下证据：一、户口簿和身份证，用于证明：第一，王良均的家庭成员皆为农业性质的居民，不属于交通社区城镇非农业户口的居民；第二，王良均与金友芝系同一农村集体经济组织成员；二、村委会证明，用于证明王良均在2002年户口迁往马坎村后，其原宅基地、承包地被收回。金友芝质证认为：一、户口簿和身份证一审提交过，不能达到王良均的证明目的，反而佐证了王良均不属于马坎村三重堰组居民；二、对村委会证明的真实性予以认可，但与本案无关联性，证明载明的内容为王良均将房屋出卖给其兄弟所有，而非被村委会收回。本院二审期间，本院就王良均的户籍应属立交桥社区还是马坎村三重堰组的问题依职权向红花岗区办事处派出所及马坎村三重堰组进行调查取证。忠庄派出所答复：“王良均户籍所载明地址不能说明任何问题，地址载明格式不标准，且属历史遗留问题，马坎村和立交桥社区是平行关系”。马坎村三重堰组答复：“经查档案，王良均属我村常住人口，我村计生人口档案有王良均户的记录”。本院就前述证据组织双方当事人进行了质证。王良均对询问笔录的真实性、合法性、关联性均不持异议，其认为该证据说明了王良均与金友芝系同一农村集体经济组织成员。金友芝对询问笔录的真实性、合法性、关联性均不持异议，其认为在派出所的询问笔录说明了王良均与金友芝不是同一农村集体经济组织成员，在三重堰组的询问笔录载明王良均是常住人口说明了其居住在马坎村的事实，但不能因此得出其是马坎村村民这一结论。本院经审理查明：王良均属忠庄镇马坎村三重堰组常住居民。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，红花岗区忠庄派出所2019年2月19日签发的户口簿载明王良均的户籍所在地为红花岗区立交桥社区马坎三重堰，但经该派出所答复，该户籍上所载内容因历史遗留问题，格式不标准，故不宜以该户籍上所载内容作为认定王良均与金友芝是否属于同一集体经济组织成员的依据。经马坎村三重堰组核实，王良均属于该集体经济组织的常住人口，故本院认定双方当事人属同一集体经济组织成员。我国法律、行政法规并不禁止同一集体经济组织内土地自由流转，王良均系可受让金友芝的宅基地及其建筑物的适格主体。根据本院查明的事实，双方从2003年1月11日签订协议后，均已按约履行各自义务，至今已达17年之久。民事活动中，各方当事人应秉持诚实信用的原则，共同促进交易秩序的安全，塑造良好的社会信用环境，金友芝的诉讼请求有违诚实信用原则，亦无法律依据，依法应予驳回。王良均的上诉理由成立，本院依法予以采信。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10661号民事判决；二、驳回金友芝的诉讼请求。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，共计90元，由金友芝负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 何  容审判员 令狐荣强二〇二〇年七月十六日法官助理张洋书记员瞿春花