广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2562号原告：胡穗英，女，1973年11月10日出生，汉族，英德市人，自由职业者，住英德市新天地2期2栋201，身份证号码：441************325。委托代理人：曾佑强，英州法律服务所法律工作者。被告：英德市格林酒店管理有限公司，地址：英德市******以东、金子山大道以南金穗花园一期1号楼。法定代表人：莫某1。委托代理人：郭周旋，广东相映红律师事务所律师。原告胡穗英诉被告英德市格林酒店管理有限公司（以下简称格林酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人曾佑强、被告委托代理人郭周旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡穗英向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年4月24日签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》。二、判令被告向原告支付租金10899元（3个季度的），同时支付违约金19618元。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月24日签订《格林东方酒店房屋租赁合同书》，约定期限10年，按季交租，每季3633元。如果被告逾期3个月未付租金，原告有权要求被告支付违约金（按年度租金的5‰计付），且有权解除合同。由此认定，被告从2019年8月始至今都未交租金，明显构成了根本违约现状。由于被告一直未履行义务，即使原告多次催促，也无果。现特向贵院提起诉讼，恳请依法判准原告的诉讼请求。原告为其主张向本院提交了如下证据：1、身份证，证明原告主体适格；2、格林东方酒店房屋租赁合同书，证明原、被告权利义务。被告格林酒店公司答辩称，一、应当依法驳回原告第一项诉讼请求。1、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同待业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任，（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。2、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。二、应当免除2020年1至6月的全部租金以及违约责任。承租被答辩人房屋做酒店经营使用，自2020年1月以来，由于无法预见的新型寇状病毒疫情，整个社会都进入了高度紧张状态，民众按照疫情防控部署要求和倡导而大量减少外出，导致反诉人经营收入显著减少，甚至在疫情期间无任何经营收入，进而可能导致反诉人因经营困难而无力继续支付租金。答辩人因新型冠状病毒疫情期间2020年1月至今不能履行交付租金的义务，是不可抗力事件原因造成，根据《合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”，被答辩人应按《合同法》的规定免除答辩人在疫情期间的责任，免除答辩人在疫情期间全部租金支付义务以及违约责任。三、被答辩人主张违约金按年度租金每日5‰计算明显过高。1、答辩人与被答辩人签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》第八条约定，答辩人未付租金的，应按日向被答辩人支付年度租金的5‰违约金。显然不符合其实际情况，超出其损失的许多倍，明显过高，依法可以请求法院减少。四、答辩人因经营不善及受疫情的影响，现已向人民法院申请破产，现法院正在审查立案，本案应中止审理。另被告格林酒店公司提出反诉请求：请求减免2020年1月至6月的房屋租金共计7266元。被告格林酒店公司未向法庭提交证据。本院对案件事实认定如下：原、被告于2017年4月24日签订《格林东方酒店房屋租赁合同书》，主要内容：原告将其购买的坐落于英德市****************屋出租给被告作对外经营。租赁期限10年；年度租金计算：总房价的7%，每年按季度支付，每季度租金为3633元；第八条违约责任：3、在租赁期内，若逾期3个月未付租金，除支付租金外，应按日向原告支付年度租金的5‰为违约金。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，出租方有权解除合同。签订合同后，房屋交付被告格林酒店公司使用。从2019年8月份至起诉之日（2020年5月14日），被告仍欠租金10899元未支付给原告。现原告向本院起诉，请求判令解除原、被告签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》；判令被告向原告支付租金10899元（3个季度的）；支付违约金19618元。在庭审中，被告答辩认为，由于疫情及疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院应不予支持；并要求免除2020年1至6月的全部租金以及违约责任。经法庭调解，原、被告各持已见致无法达成调解协议。以上事实，有原告提交的证据及本院开庭笔录等证据为证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年4月24日签订《格林东方酒店房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，为合法有效。合同签订后，被告前期也能按照合同的约定，履行相应的义务。但从2019年8月开始被告没有按照合同的约定支付租金，至今已长达9个月，且被告在庭审时也确认准备向法院提出公司解散之诉，可以确认被告已无法继续履行合同之目的，现原告请求按合同约定解除双方签订的房屋租赁合同，理由充分，本院予以支持。至于被告提交的请求免除2020年1至6月的租金7266元的请求，根据被告欠租情况，被告欠租金是从2019年8月开始，主要由于其经营管理等原因造成，并非因为新型冠状病毒疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行。因此，被告欠原告租金应当支付，被告请求免除2020年共6个月的租金证据不足，本院不予支持。对于原告请求的违约金的问题，在庭审中，原告已明确表示可以放弃违约金的请求，属原告处分自身的民事权益，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年4月24日签订《格林东方酒店房屋租赁合同书》。二、限被告英德市格林酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告房屋租金10899元。本案受理费281.46元，由被告格林酒店公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖明阳二〇二〇年七月二十三日书记员  龚 怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。