上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23535号原告：杨某某，女，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李爱欣，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：孔某1，女，汉族，住上海市徐汇区。被告：黎某某，男，汉族，住上海市浦东新区。原告杨某某与被告孔某1、黎某某共有物分割纠纷一案，本院于2019年10月9日立案。本案依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。审理中，本院委托估价机构对涉案房屋进行了估价。2020年5月13日，本院再次公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人李爱欣、被告孔某1到庭参加诉讼。被告黎某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。杨某某向本院提出诉讼请求：判令将孔某1、黎某某名下的位于上海市徐汇区江安路55弄梅花园XXX号XXX室房屋各自所有的1/3份额归杨某某所有，杨某某支付孔某1折价款1,372,600元、支付黎某某折价款1,372,600元。事实和理由：上海市徐汇区江安路55弄梅花园XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)经继承后，由杨某某、孔某1、黎某某各占1/3产权份额，现孔某1与杨某某共同居住在内，但孔某1经常无故与杨某某吵闹、还时常骂杨某某。杨某某已经70多岁，身体不好，上下六楼不便，其多次与孔某1协商出售房屋分割售房款均遭拒绝，故杨某某起诉至法院。孔某1辩称，不同意杨某某的诉讼请求。黎某某系杨某某的儿子，孔某1系孔某2的女儿，孔某2与杨某某于1985年5月18日重组家庭成为夫妻。系争房屋为原江西中路XXX弄XXX号房产动迁分得，江西中路房屋系原孔某2、孔某1、杨某某、黎某某的住所合并后置换所得。孔某1曾用公积金出资45%的房款购买系争房屋，但产证还是写了孔某2、孔某1、杨某某、黎某某四人的名字，后孔某2过世，经过继承案件后，孔某1、杨某某、黎某某各占系争房屋1/3份额。杨某某要求析产获得孔某1的份额，旨在将孔某1赶出系争房屋，从而使其与其亲生儿子获得全部房产。杨某某所述孔某1与其吵闹、身体状况差等也与实际情况不符，孔某1与杨某某没有根本矛盾，可以共有房屋，是杨某某根本没有共同居住的意愿，她想要廉价剥夺孔某1仅有的住所，与黎某某占有全部房屋。孔某1离婚后，没有钱，没有任何房产，身体非常差，若失去系争房屋居住权无法保障。黎某某书面辩称，其同意杨某某的诉讼请求，系争房屋经法定继承后变更为杨某某、孔某1、黎某某三人按份共有，但杨某某与孔某1无法和平相处共同生活，只希望母亲杨某某能够舒心生活，故其同意杨某某出售房屋后支付给其折价款。本院认定事实如下：系争房屋登记权利人为杨某某、孔某1、黎某某，共有情况为按份共有：杨某某(1/3)、孔某1(1/3)、黎某某(1/3)，建筑面积为77.65平方米，房屋类型为公寓，房屋用途为居住。系争房屋为三室一厅，现由杨某某、孔某1居住。审理中，孔某1与杨某某、黎某某就房屋价值无法达成一致，故杨某某申请对系争房屋进行估价。上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称估价公司)接受本院委托，对系争房屋进行了估价，结论为在价值时点2020年3月18日的市场价值为4,118,000元。对此，杨某某对报告的真实性没有异议，但认为估价过高了，称系争房屋一直以410万元价格对外挂牌，至今没有卖出去。黎某某也认为估价过高。孔某1认为，1、法院1月13日委托，估价公司3月24日出具报告，超过了高院规定的60天时限；2、报告内容缺乏真实、客观、准确的信息，系争房屋是3房，但报告中的照片只有2间房间，估价人员并没有到孔某1居住的房间查勘，但报告中非但没有对此进行说明，还记载本报告无依据不足假设，违反了国家估价规范；3、根据报告记载的估价人员李某某的注册号，孔某1通过上海市房屋管理局网站查询，发现该注册号的持有人叫李某2。估价公司人员顾某某、李某某出庭接受质询，就孔某1提出的异议分别作出说明：1、高院1月13日摇号确定本估价公司，随后即碰到新冠疫情，不上班，小区也不能进，2月底之前估价工作是停滞的。3月4日联系上孔某1后约上门查勘时间，但没有达成一致，要求孔某1安排时间，孔某1也没有回复。3月15日，估价人员2次致电孔某1并发短信，也未等到孔某1的回复。之后，估价人员于3月18日与杨某某单方上门查勘，3月24日出具报告；2、系争房屋有3间房，现场查勘时确实只看了2间。因估价有时间限制，不能等孔某1同意开门了再做估价，只能带着局部限制进行估价。系争房屋除了孔某1的房间其他都看了，可以设定孔某1房间装修与其他房间相仿，对估价结论没有影响；3、孔某1查询的网站登记有误，提供证件原件供审核。孔某1对估价单位第1、2点的说明不予认可，认可了第3点。审理中，本院再三询问孔某1是否愿意让估价人员进入其房间查勘，经本院告知法律后果后孔某1仍拒绝正面表态，仅表示不同意房产如杨某某诉求及目的的分割，不同意进行杨某某所诉目的及诉请析产的估价；其尊重估价人员，但对其公民合法权利予以保留，房间是其私人空间，是其最基本的人身权利，不能进行对个人人身权利违法的操作。本院认为，估价公司称新冠疫情拖延了估价时间的解释合理，本院予以认同，且时间延长也不会影响估价结论；估价人员已多次与孔某1协商查勘时间未果，且根据孔某1庭审时的陈述和反应，可以认定孔某1拒绝配合估价单位查勘其房间。无论孔某1是否同意估价，此程序系诉讼中由法院委托进行，孔某1需无条件予以配合，不予配合应视为放弃相应权利。因此估价单位在未对孔某1房间查勘的情形下出具估价报告并无不当，估价报告中就未能查勘的房间确实应作出说明，但未能进行说明，不会对报告结论产生实质性的影响。综上理由，本院对估价报告结论予以采纳，确认系争房屋在价值时点2020年3月18日的市场价值为4,118,000元。本院认为，法律规定，除共有人间有不得分割不动产的约定外，按份共有人可以随时要求分割。系争房屋为杨某某、孔某1、黎某某按份共有，各共有人间无不得分割不动产的约定，故杨某某要求分割房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。孔某1拒绝分割的抗辩理由，与法律规定相悖，本院不予采纳。法律规定，共有的不动产难以分割，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。杨某某表示有能力支付折价款，故系争房屋应归杨某某所有，由杨某某按房屋估价支付孔某1、黎某某各1/3的折价款。变更房屋物权登记所需税、费，由当事人按国家规定负担。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杨某某于本判决生效后十日内分别向孔某1、黎某某支付上海市徐汇区江安路55弄梅花园XXX号XXX室房屋三分之一折价款1,372,667元；二、上海市徐汇区江安路55弄梅花园XXX号XXX室房屋归杨某某所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,744元，减半收取计19,872元，由杨某某负担6624元，孔某1负担6624元，黎某某负担6624元。评估费11,500元，由杨某某负担3834元，孔某1负担3833元，黎某某负担3833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年七月二十三日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。