湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初6418号原告中信银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场A1区。负责人王顺清，行长。委托代理人姜志腾，男，1989年9月25日出生，汉族，住长沙市天心区。被告邱正丽，女，1975年1月21日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被告袁志国，男，1977年10月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告浏阳市塔克堡中西餐厅劳动路店，经营场所浏阳市淮川劳动中路万凯源三楼。经营者邱正丽，女，1975年1月21日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。以上三被告共同委托代理人刘洪，湖南纬地律师事务所律师。第三人浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司，住所地浏阳市淮川办事处金沙中路360号。法定代表人尤中文。第三人暨第三人浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司委托代理人（追加）尤迅，男，1986年12月4日出生，汉族，住浏阳市。原告中信银行股份有限公司长沙分行（以下简称中信银行长沙分行）与被告邱正丽、袁志国、浏阳市塔克堡中西餐厅劳动路店（以下简称塔克堡劳动路店），第三人浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司（以下简称鸿宇公司）、尤迅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中信银行长沙分行委托代理人姜志腾，被告袁志国及袁志国、邱正丽、塔克堡劳动路店的共同委托代理人刘洪，第三人暨鸿宇公司的委托代理人尤迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行长沙分行向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付原告租金181260.8元（暂计算至2019年4月1日起至2020年3月30日，此后租金按《房屋租赁合同》标准计算至被告实际清偿之日止）；2、判令三被告支付迟延支付租金的违约金36500元（违约金按100元/天计算，暂计至2020年3月30日，实计至被告履行完毕之日止）3、本案诉讼费用由三被告承担。被告邱正丽、袁志国、塔克堡劳动路店辩称：1、原告主张被告每月应支付房屋租金23438.4元没有事实及法律依据。首先，被告是与鸿宇公司签订的房屋租赁合同，虽然原告在长沙市望城区人民法院对第三人尤迅的房产包括涉案出租房屋进行拍卖处置过程中取得了出租房屋大部分产权，但根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此关于租金标准及租金欠款问题仍应遵循被告与鸿宇公司关于租金标准的约定，由于鸿宇公司未能按约提供餐厅停车位及经营环境变化等，经被告与鸿宇公司协商，同意降低租金收取标准，约定房屋租金按原合同约定的60%收取，并实际按约定收取租金；其次，被告与同楼层的温莎堡歌厅均是相同时间段内与鸿宇公司签订的房屋租赁合同，后又因停车位等问题，两家同时与鸿宇公司达成了降低租金收取标准，原告曾于2019年3月向浏阳市法院起诉要求温莎堡歌厅马正贺支付租金，浏阳市法院也已经判决马正贺仅需按原租赁合同约定租金标准的60%向原告支付租金。2、原告只能按照869.68平方米的建筑面积计算租金。虽然房屋租赁合同约定的建筑面积为1028平方米，但这个面积包含了鸿宇公司返租除尤迅之外其他私人业主的房屋，尤迅的房屋被长沙市望城区人民法院拍卖的面积并没有1028平方米，亦即原告并未取得租赁房屋中1028平方米的建筑面积，其无权要求被告按照1028平方米的面积计算租金。实际上自2019年开始，被告就已单独向其他私人业主支付房屋租金，标准也是原租赁合同租金标准的60%，原告与其他私人业主并未产生返租关系，被告也不可能重复支付租金。3、因为新冠肺炎疫情的影响，被告店遵守政府禁止营业的规定，关门停业近三个月，被告要求原告免除一个月、减半收取被告两个月的房屋租金。4、原告诉请的违约金不应支持，理由是，其一，被告并非恶意不向原告缴纳房屋租金，实际上，被告在原告取得承租房屋所有权后，前后向原告缴纳过18个月的租金，后来因为双方对租金支付标准无法协商一致，且原温莎堡歌厅一案判决在确定租金支付标准为租赁合同约定的60%的情况下，原告仍要求被告按租赁合同的标准支付租金，被告才停止向原告支付租金的，该停止支付行为系行使正当的抗辩权利，不应支付违约金；其二，被告实际已经多交付租金142766.7元给原告，如原告同意免除违约金，被告自愿放弃要求原告返还或抵扣多付的租金。综上，请求法院查明事实，依法判决。第三人鸿宇公司及尤迅述称，被告所述属实，第三人确实在2016年7月到2017年7月一年时间，约定按60%标准收取租金，原告提出的按全部1028平方米收取租金，事实是1028平方米中仅有84.6%的面积是第三人尤迅的，其余都是属于其他业主。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日鸿宇公司（甲方）与邱正丽、袁志国（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将位于浏阳市角的鑫远名城项目三层商场部分租赁给乙方。租赁期限为9年，即自2016年7月15日起至2025年7月14日止，承租房屋的建筑面积1028㎡。合同第三条约定，乙方租赁范围整体的月租金为：2016年7月15日至2025年（此处应为2021年）7月14日按人民币22.8元／㎡／月计算，自2021年7月15日至2025年7月14日期间按每年在上年底基础上递增3.8%计算。租金支付到甲方指定账号，支付方式：本合同签订之日起的租金按季度支付，先付后用，乙方在每季度首月8日前付清本季度租金。如乙方未按时交付租金，乙方必须向甲方支付滞纳金100元／天。在合同签订后，乙方支付5万元作押金，合同终止时退还，期间不计息。合同第八条约定，本合同未尽事宜，各方可根据国家的有关法律、法规的规定，共同协商作出补充协议，补充协议应为本合同不可分割的一部分。本合同附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。等等。2017年3月25日，第三人尤迅及鸿宇公司因资金周转困难，考虑到塔克堡中西餐厅经营环境不佳，且约定提供给餐厅的地下停车位未能兑现，经与被告协商，第三人同意降低租金收取标准，约定房屋租金按原合同约定的60%收取，并出具了一份尤迅签字并加盖鸿宇公司公章的证明。被告已实际支付租金至2017年9月30日，其中包括折抵租金的5万元保证金。2017年12月22日长沙市望城区人民法院作出（2017）湘0112执恢155号之一《执行裁定书》，依法裁定拍卖尤迅所有的位于湖南省浏阳市权证号分别为：714003530、714003529、714003629、714003640的商业房产，并委托拍卖机构对上述房产进行拍卖。因无人应价经两次拍卖均流拍，经中信银行长沙分行申请，该法院依法裁定在扣除相关执行费用后抵偿尤迅所欠中信银行长沙分行的债务33087016元。明确上述商业房产的所有权自裁定书送达中信银行长沙分行时起转移，中信银行长沙分行可持本裁定书到相关机构办理相关产权过户登记手续。中信银行长沙分行于2017年12月22日收到该裁定书，至今未对上述房产办理过户手续。另查明：1、2013年5月10日邱正丽、袁志国以邱正丽名义登记注册了个体工商户名称“浏阳市塔克堡中西餐厅劳动路店”，涉案租赁的房屋即用于该餐厅经营所用，该餐厅已于原告起诉前注销。2、被告租赁的1028㎡面积房屋中，对应的是第三人尤迅及其他10户业主的房屋，对应尤迅部分的房产证号为71××40号，经当事人各方确认，尤迅房屋面积在整个租赁面积中占比为84.64%。中信银行长沙分行收取了被告自2017年10月1日至2019年3月30日的房屋租金共计357088.73元（其中2017年10月1日至2017年12月22日期间的租金实际是应长沙市望城区人民法院要求代付尤迅所欠中信银行长沙分行的债务），该租金是按尤迅房产实际对应面积计算，但未按鸿宇公司与被告约定60%的租金标准计算，鉴于与本案类似的本院已经审结并生效的（2019）湘0181民初1776号案民事判决于2019年6月28日作出，该判决确认租户马正贺按其与鸿宇公司约定的租金标准的60%向中信银行长沙分行支付租金，被告为此一直与中信银行长沙分行就是否按同样标准收取租金进行协商，中信银行长沙分行一直未正面给予回复，被告为此拖欠2019年4月1日起至今的租金未予支付。3、鸿宇公司以公司名义将尤迅所有的房产出租并与被告签订《房屋租赁合同》、收取租金的行为是尤迅授权。鸿宇公司法定代表人尤中文与尤迅系父子关系。4、2020年1月29日，浏阳市新型冠状病毒感染的肺炎防控指挥部发布《关于暂停经营场所营业的调度令》，指令包括餐饮业在内的经营性场所暂停营业，2020年3月12日，长沙市××防控指挥部发布《关于餐饮业复产复工和疫情防控有关事项的通知》，明确全面推进餐饮业复产复工，限制性经营。浏阳市塔克堡中西餐厅劳动路店遵循上述两个文件，于2020年1月29日至2020年3月12日期间暂停营业。上述事实，有当事人陈述、民事判决书，《房屋租赁合同》、长沙市望城区法院执行裁定书及送达回执，收据，尤迅及鸿宇公司共同出具的证明，房屋产权证及平面图，私人业主面积确认表，微信聊天记录截图、租金确认函、转账凭证，关于暂停经营场所营业的调度令、关于分类指导个体工商户营业开发的调度令、关于餐饮业复产复工和疫情防控有关事项的通知等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告邱正丽、袁志国为经营餐厅与鸿宇公司签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，双方形成租赁关系。《中华人民共和国民法总则》规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，虽然该涉案房屋所有权人系第三人尤迅，鸿宇公司没有出租处置权，但尤迅对鸿宇公司签合同收取租金等行为予以追认。故该《房屋租赁合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。中信银行长沙分行在长沙市望城区人民法院对第三人尤迅的房产包括涉案出租房屋进行拍卖处置过程中合法取得房屋所有权，该合同仍然合法有效，且自2017年12月22日签收该法院执行裁定书之日起所有权即发生了转移，中信银行长沙分行即享有对该涉案房屋进行管理、处置、收益等权利。关于租金标准及租金欠款金额问题。虽然按照《房屋租赁合同》的约定，房屋租金是按22.8元/㎡/月计算，但由于第三人未能按约提供餐厅停车位，经与被告协商，同意降低租金收取标准，约定房屋租金按原合同约定的60%收取，并已实际按此约定收取租金至2017年9月30日。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。故第三人与被告之间对租金标准的变更合法有效。中信银行长沙分行依据第三人与被告之间的租赁合同主张权利，应遵循此约定，即应按照13.68元/㎡/月计算租金。故对原告诉请被告支付自2019年4月1日起至2020年3月30日的租金，按此计算为142835元（13.68元/㎡/月×12月×1028㎡×84.64%），2020年4月1日至2021年7月15日期间的租金亦按上述标准进行支付。按照合同约定，2021年7月15日至2025年7月14日期间每年租金标准应按上年度租金标准递增3.8%基础上再按60%计算，故对原告诉求要求2020年4月1日以后租金按《房屋租赁合同》标准计算的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求。根据本案查明的事实，被告在获知原告在2017年12月22日获得所有权之后，积极向原告支付了自2017年10月1日至2019年3月30日的房屋租金，虽然事实证明被告与第三人之间已经变更合同降低了租金标准，但被告向原告支付的租金标准并未进行实际降低，此后，在与本案类似的（2019）湘0181民初1776号案进入起诉直至审结并判决生效的过程中，原告才停止支付后续的租金，上述案件判决生效后，确定了租金按60%标准收取，被告为此一直与中信银行长沙分行就是否按同样标准收取租金进行协商，中信银行长沙分行一直未正面给予回复，被告为此才拖欠2019年4月1日起至今的租金未予支付。故此，正是由于原告向被告收取的2017年10月1日至2019年3月30日期间的房屋租金未按被告与鸿宇公司合同变更后的租金标准计收，在本院类似案件判决生效后仍不予相似租金标准折扣承诺，被告未交房租事出有因，对原告要求支付迟延履行违约金，本院不予支持。关于被告要求免除一个月、减半收取被告两个月的房屋租金的抗辩。鉴于新冠肺炎疫情对原告租赁权益存在实际影响，按照相关文件精神，本院酌定被告给予原告疫情期间2个月的免租期。故对原告要求被告支付自2019年4月1日起至2020年3月30日的租金281260.8元的诉讼请求，本院按实予以部分支持，为119029元（13.68元/㎡/月×10月×1028㎡×84.64%）。鉴于浏阳市塔克堡中西餐厅劳动路店已于原告起诉前登记注销，且涉案租金合同关系仅在原告与被告邱正丽、袁志国之间成立，故应驳回原告对浏阳市塔克堡中西餐厅劳动路店的起诉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、邱正丽、袁志国于本判决生效后10日内共同支付中信银行股份有限公司长沙分行自2019年4月1日起至2020年3月30日的房屋租金119029元。二、驳回中信银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6066元，减半收取3033元，由邱正丽、袁志国共同负担1433元，中信银行股份有限公司长沙分行负担1600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇二〇年七月二十日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。