贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终590号 上诉人（原审被告）：贵州根基房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道。 法定代表人：陈贻，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李怡，贵州泳清律师事务所律师 委托诉讼代理人：兰孝蕊，贵州泳清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡琳，男，1987年8月2日生，汉族，住贵州省兴义市兴泰新区。 被上诉人（原审原告）：王胜美，女，1984年10月8日生，汉族，住贵州省兴义市兴泰新区。 上诉人贵州根基房地产开发有限公司（以下简称根基房开公司）因与被上诉人胡琳、王胜美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 根基房开公司上诉请求：撤销原判，改判驳回胡琳、王胜美的诉讼请求。事实和理由：1．《商品房买卖合同》第四条约定按套计价，且第五条约定不适用面积差异的处理方式，一审按照面积差异判决《商品房买卖合同》返还价款错误。2．商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成。即使案涉“入户花园”属于公用面积，也是可以进行销售的，该部分实际由胡琳、王胜美独立使用，其应当对该部分面积支付相应的对价。3．《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金为已付房款的0.5%，胡琳、王胜美主张违约金过低，但没有提供证据约定违约金低于其损失，不应调整。4．《商品房买卖合同》附件四对“装修有关事宜”约定：买受人对房屋装修改造，必须与物业公司签订《装修管理协议》，未经物业公司同意，不得再阳台、花园、露台等大件任何形式的建筑物。胡琳、王胜美对案涉“入户花园”进行装修，未与物业公司签订协议且经过物业公司同意，一审判决根基房开公司承担该部分装修造成的损失错误。《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房阳台是非封闭式”，胡琳、王胜美装修成封闭式，即使根基房开公司应承担装修损失，则胡琳、王胜美亦应当承担将阳台进行封闭装修而产生的钢化玻璃窗、窗帘、防盗网三项损失。 胡琳、王胜美未提交答辩意见。 胡琳、王胜美向一审法院起诉请求：1．判令被告根基房开公司限期向原告返还商品房消防通道部分面积价款47911.92元；2．判令被告限期向原告支付逾期办理房产证的违约金6181.22元；3．判令被告根基房开公司限期向原告补偿商品房消防通道部分装修以及入户门位置重新装修费用共计30000元；4．本案诉讼费用由被告负担。 一审法院查明事实：胡琳与王胜美系夫妻关系。2011年4月25日，胡琳与根基房开公司签订《商品房买卖合同》，约定胡琳购买根基房开公司开发的位于兴义市兴泰新区，同时约定建筑面积为142.87㎡，套内建筑面积123.49㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.38㎡，按套计算，商品房总价款为453041元。第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意该商品房的建筑面积最终以产权证书为准，并依据产权证书的面积据实结算房价格，双方遵循依据合同单价，实施多退少补的原则。第八条约定出卖人应当在2012年2月28日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：1……，2．买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件一系该商品房结构平面图，无文字标注。但该平面图与根基房开公司在宣传、销售房屋时交付给胡琳、王胜美的荣御天下户型推荐图一致，该户型推荐图标明有入户花园，在该户型推荐图下方载明房号9＃1401，建筑面积142.87㎡，单价3192元，总价456041元，并在户型图旁边注明“优惠3千：453041元等。合同签订后，胡琳、王胜美按约向根基房开公司支付了购房款，根基房开公司于2013年2月4日取得荣御天下9号楼的竣工验收备案表，并向胡琳、王胜美交付了案涉房屋，胡琳、王胜美接收案涉房屋后对案涉房屋进行了装修，包括入户花园部分。 2014年1月10日，根基房开公司委托贵州省兴义市南方瑞得测绘有限公司（以下简称瑞得测绘公司）对荣御天下9幢房屋的面积进行测绘，其中第9幢1401号房的实际建筑面积为141.33㎡，套内面积为122.08㎡（其中户室系数均为1，面积分别为103.56㎡、9.45㎡；阳台系数均为0.5，面积分别为5.47㎡、3.6㎡。即阳台面积已按水平投影面积的一半计算）。根据双方无异议的面积测绘报告计算出本案“入户花园”面积实则为14.92㎡（户室面积9.45㎡+阳台面积5.47㎡）。 根基房开公司于2015年3月23日向兴义市住房和城乡建设局申请第9幢房屋的初始登记，于2016年12月22日为案涉房屋办理产权证书，登记在胡琳、王胜美名下的案涉房屋（包括入户花园）面积为141.33㎡，套内面积122.08㎡，分摊面积为19.25平方米。2017年5月5日，黔西南州特种设备检验所对荣御天下第9幢房屋电梯进行年检，因消防通道即入户花园部分被关闭、阻塞，存在安全消防安全隐患，检验结果为不合格，2017年10月进行复检，仍认定为不合格。后兴义市市场监督管理局于2017年11月8日作出兴市市监综强字【2017】146号行政强制措施决定书，对荣御天下9幢1单元1号、9幢2单元2号等电梯进行查封。 因涉及“入户花园”整改费用的问题，胡琳、王胜美申请对“入户花园”即消防通道的装修损失以及入户门重新装修费用进行鉴定，经贵州资信通资产评估有限责任公司进行鉴定并出具黔资信通资评【2019】056号资产评估报告，评定案涉房屋消防通道装修损失为20424.75元、入户门位置重新装修费用为5141.7元，为此产生鉴定费3500元，该款已由胡琳、王胜美支付。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案胡琳与根基房开公司签订的《商品房买卖合同》及附属的相关文件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，胡琳、王胜美已按约定履行了付款义务，根基房开公司应按时向胡琳、王胜美交付符合合同约定条件的房屋。 关于根基房开公司交付的房屋是否符合合同约定。首先关于入户花园，根基房开公司虽向胡琳、王胜美交付了案涉房屋（包括入户花园），并登记在胡琳、王胜美名下，胡琳、王胜美即对案涉房屋包括入户花园享有所有权，所有权是一种对世权，具有排他性。但案涉房屋的入户花园实则系消防通道，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口，消防车通道。该部分区域并不具有对世性和排他的权利。而根基房开公司出售给胡琳、王胜美的房屋中包含了消防通道即入户花园，消防通道属于公用面积，不能进行出售，其收取胡琳、王胜美的房款不符合法律规定，故对胡琳、王胜美请求返还其已交付入户花园部分房款的诉讼请求，予以支持。对于返还数额，根据双方无异议的面积测绘报告计算出本案“入户花园”面积实为14.92㎡，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价款为453041元，建筑面积为142.87㎡，计算单价为3171元/㎡。根基房开公司辩称案涉房屋系按套进行销售的，胡琳、王胜美擅自将总价除以建筑面积所得出的每平方米的单价，不符合双方签订合同时关于“计价方式及价款”约定，根基房开公司向胡琳、王胜美提供的户型推荐图中载明了房号、单价、建筑面积等，其中单价为3192元，建筑面积为142.87㎡，总价为456041元（以平方乘以单价所得），优惠后价格453041元与案涉《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款一致，由此，双方对案涉房屋的房价款系按照单价乘以建筑面积而得，故胡林、王胜美按房价款除以建筑面积主张单价，符合合同约定，对根基房开公司的上述辩解，不予采信。则根基房开公司应退还胡琳、王胜美“入户花园”部分的房款47311.32元（3171元/㎡×14.92㎡）。 关于根基房开公司应否承担逾期办证的违约责任。案涉合同约定，根基房开公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同约定交房时间为2012年2月28日，根基房开公司于2013年2月4日取得荣御天下9号楼的竣工验收备案表，但其于2016年12月22日才向登记机关申请为案涉房屋办理产权证书，已构成违约。根基房开公司辩称因不可归责于其自身的原因即兴泰街道办事处辖区内的房开商所开发楼房的用电问题没有及时解决，导致延期交房，从而逾期为业主办证，故其不应承担违约责任，并向本院提交一份《关于请求解决供电问题的紧急情况反映》，该份证据系根基房开公司与几家房开公司共同向政府反映用电问题。案涉合同系由根基房开公司提供的格式合同，用电问题属房开商应当考虑的问题，并不能作为其逾期办证的理由，故对根基房开公司的上述辩解，不予采信。关于违约金，诉讼过程中，胡琳、王胜美提出合同约定的违约金过低，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约低于造成的损失为由请求增加的，应当以约定违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，且根基房开公司逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案给胡琳、王胜美造成的损失数额难以确定，故参照中国人民银行公布的金融机构贷款利率标准进行计算。胡琳、王胜美主张从2016年10月1日起按照年利率6%计算违约金至2016年12月22日，共计83天。因中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%，故违约金以已付购房款453041元为基数，按照年利率4.75%计算83天，即4893.46元。 关于“入户花园”部分的装修损失以及入户门重新装修费用，如前所述，因根基房开公司出售给胡琳、王胜美的房屋包括入户花园部分，胡琳、王胜美有权对其享有的入户花园进行装修，但因入户花园系消防通道，不能进行堵塞等，导致胡琳、王胜美不能直接使用入户花园部分，与其享有所有权相矛盾。根基房开公司出售的房屋不符合合同约定，导致胡琳、王胜美对入户花园部分的装修产生了损失，应由根基房开公司承担。贵州资信通资产评估有限责任公司所出具的评估报告评定入户花园装修费用损失为20424.75元、入户门位置重新装修费用5141.7元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，根基房开公司应当支付胡琳、王胜美的装修损失以及入户门重新装修费用共计25566.45元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：一、限贵州根基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还胡琳、王胜美房款47311.32元；二、限贵州根基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡琳、王胜美逾期办理产权转移登记的违约金4893.46元；三、限贵州根基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡琳、王胜美装修损失及入户门重新装修费用共计25566.45元；四、驳回胡琳、王胜美的其余诉讼请求。诉讼费4451元（其中案件受理费1902元，减半收取951元，鉴定费3500元），由胡琳、王胜美负担51元，贵州根基房地产开发有限公司负担4400元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1．根基房开公司是否应退还“入户花园”房屋价款；2．根基房开公司是否应赔偿“入户花园”装修损失；3．一审法院是否应调整逾期办证违约金。 关于是否应退还“入户花园”房屋价款的问题。虽然《商品房买卖合同》第四条约定采取“按套计算”，但该条针对的是房屋价款计算方式，并不意味着出卖人只要按套交房即视为完成合同义务。该合同第三条已约定了购买的商品房建筑面积为142.87平方米、套内面积123.49平方米，公摊面积19.387平方米，此系双方对买卖标的物的基本约定，无论采用何种计价方式，出卖人交付的房屋均应当符合前述约定。经测绘，根基房开公司实际交付的房屋，将“入户花园”计入后，套内面积才达到122.08平方米，其余部分为公摊19.25平方米。若将前述“入户花园”剔除，实际套内面积仅为107.16平方米。根基房开公司将前述“入户花园”共计14.92平方米的部分作为专有部分出卖，但该部分实为消防通道，若作为专有部分独立使用，将存在消防安全隐患，消防部门、住建、市场监管部门下发的通知和行政强制措施决定书等均对此予以阐明，胡琳、王胜美购买该“入户花园”作为套内面积独立使用的合同目的已无法实现。根基房开公司有效交付的套内面积远低于双方合同约定。即便双方在《商品房买卖合同》第五条约定按套计价不适用面积差异多退少补的方式，但该约定剥夺了买受人在交付房屋面积不足时的救济权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条约定亦属无效条款。一审根据双方约定的面积和总价款计算出单价，判决根基房开公司返还该“入户花园”部分的价款并无不当。 关于是否应赔偿“入户花园”装修损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根基房开公司将不作为专有部分出售的“入户花园”出卖给胡琳、王胜美，造成胡琳、王胜美装修损失，根基房开公司应当承担赔偿责任。根基房开公司主张合同约定阳台为非封闭式，胡琳、王胜美采取封闭式装修造成的钢化玻璃窗、窗帘、防盗网三项损失应自行承担。如前所述，《商品房买卖合同》第三条系对买卖标的物属性的描述，而非对能否装修以及如何装修进行规制，且本案造成装修损失的根源在于“入户花园”不能作为专有空间进行出售和使用，根基房开公司作为房屋出卖人，应对此明知，故应由其承担全部的损失。 关于是否应调整逾期办证违约金的问题。在商品房买卖合同关系中，逾期办证违约金从功能和作用考量，除具有补偿以外，还有督促和惩罚之价值。双方签订的《商品房买卖合同》来看，约定的违约金是一次性的，且仅为房屋价款0.5%，根基房开公司采用格式合同约定背离了违约金的价值功能，明显偏低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审法院在胡琳、王胜美请求调整违约金的基础上，综合权衡合同履行情况、当事人的过错、预期利益等多项因素，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，对本案逾期办证违约金计算标准进行认定，并无不当。 综上所述，根基房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1902元，由上诉人贵州根基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 君 审判员 陆金凤 审判员 简 坤 二〇二〇年七月二十日 书记员 邓壹芳