云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初928号   原告：新平县城镇建设投资有限公司。住所地：云南省玉溪市新平县桂山街道××小区。   法定代表人：黄树明，职务：董事长。   委托诉讼代理人：陈建明，男，云南新宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。   被告：丁某2，男，1972年12月6日生，汉族，住新平县。   被告：杨希莲，女，1939年5月12日生，汉族，住新平县。   被告：丁某1，男，2006年7月8日生，汉族，住新平县。   法定代理人：丁某2（被告丁某1之父），男，1972年12月6日生，汉族，住新平县。   第三人：刀本萍，女，1971年10月19日生，傣族，住新平县。   原告新平县城镇建设投资有限公司（以下简称新平城投公司）与被告丁某2、杨希莲、丁某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案，在诉讼过程中，因刀本萍与本案的处理结果可能有法律上的利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，本院依法追加刀本萍为本案第三人参加诉讼。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新平城投公司的委托诉讼代理人陈建明、第三人刀本萍到庭参加诉讼，被告丁某2、杨希莲、丁某1经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。   原告新平城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告将位于新平县公共租赁房屋腾退归还原告，并支付2018年4月1日至2020年3月31日拖欠的租金6745.32元及物业管理费1381.96元，合计8127.28元，以后的租金及物业管理费计算至腾清房屋止；2、本案诉讼费用由三被告承担。在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令三被告支付自2018年4月1日至2020年6月7日拖欠的租金7373.02元及物业管理费1510.69元，合计8883.71元。事实和理由：2015年三被告共同向原告申请县城保障性住房，并于2015年3月2日与原告签订《新平县公共租赁住房租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止，建筑面积68.55平方米，月租金为每平方4.1元，每年租金合币3374.66元，物业管理费为每平方0.84元／月，每年物业管理费合币690.98元，年应交费用4063.64元。《租赁合同》到期后，既未重新签订新合同，且拖欠自2018年4月1日起至今的租金，按照《新平县公共租赁住房租赁合同》第10条的约定，三被告已属承租保障性住房的不良记录户，经多次催收和责令腾房，三被告拒不交清拖欠的费用，又不腾退房屋，为确保保障性住房分配的公平、公正，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。   被告丁某2、杨希莲、丁某1无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状。   第三人刀本萍述称，2015年3月29日，第三人向丁某2承租了新平县房屋，后于2015年至2018年3月份一直居住在里面，其已经付清2015年至2018年3月份以前的租金，是付给原告下属的公司。2018年3月份丁某2找到第三人家中说不再租赁该房屋，政府也不允许卖给第三人，要收回租赁房屋。2018年3月底的一天丁某2再次到第三人居住的新平县，第三人当时就把租赁房屋的钥匙和押金单交给丁某2，之后第三人再没有去过新平县。2018年4月份物业公司办公室打电话给第三人，让第三人去交房租，第三人告知公司人员其已经没有住着租赁房屋，钥匙也还给了被告丁某2，后来过了一个月物业公司办公室又打电话给第三人询问是否能够找到被告丁某2，第三人在交钥匙之后一个星期内就从新平县房屋搬出来了，当时房屋里面只留着一道窗帘，其他物品均已搬走，现在被告欠原告的租金和第三人没有任何关系，不应该由第三人支付。   原告新平城投公司围绕其诉讼主张，向本院提交了下列证据：   1.提交一份营业执照（复印件）、两份身份证（复印件），证明原告及法定代表人的主体及基本情况、被告丁某2的基本信息情况；   2.提交一份《承诺书》（复印件）、一份《新平县公共租赁住房租赁合同》（复印件），证明2015年3月2日被告与原告签订租赁合同，租期一年，自2015年4月1日至2016年3月31日，承租位于新平县房屋，月租金281.06元及约定腾退房等事项的事实；   3.一份《应收租金明细》（复印件），证明被告自2018年4月1日起至2020年3月31日应支付租金、物业费合计人民币8,127.28元的事实，做一个说明，在诉讼过程中，原告方已收回腾退的房屋，故对应支付的租金进行了变更，自2018年4月1日至2020年6月7日拖欠的租金为7,373.02元及物业管理费1,510.69元，合计8,883.71元。   经质证，第三人对原告所提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。   第三人针对所陈述的内容未向法庭提交证据。   为查明本案事实，本院依职权向第三人刀本萍做了一份询问笔录。为降低诉讼成本，减轻当事人诉累，在诉讼过程中通过电话的方式征得被告丁某2的同意，本院于2020年6月8日组织原告和第三人到现场对新平县房屋进行腾退，并制作了一份腾房记录，第三人刀本萍出具了一份情况说明，经质证，原告和第三人对上述证据均无异议。   被告丁某2、杨希莲、丁某1未到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。   本院组织当事人进行了证据举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：原告新平城投公司的经营范围包含城镇保障性住房（廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房）建设、管理和经营、房屋租赁、物业服务等。经原告审核后，被告丁某2户属于新平县公共租赁住房保障对象，符合租住公共租赁住房的条件。2015年3月2日，原告（出租人，甲方）与被告丁某2（承租人，乙方）签订了一份《新平县公共租赁住房租赁合同》，合同中约定，甲方将坐落于新平县“××”小区××幢××单元××室公共租赁住房出租给乙方居住使用。该房屋建筑面积为68.55平方米，建筑结构为全剪结构，户型为二室一厅。房屋用途为乙方自行居住；租赁期限：自2015年4月1日起至2016年3月31日止；月租金按建筑面积计算，标准为4.1元／平方米，月租金为281.06元，年租金为3372.66元；租金交纳方式：按年支付，合同签订当日交清租金；甲方委托物业服务企业对“××”小区进行物业服务，乙方应按时足额交纳物业服务费用及其他费用；乙方在租赁期间有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋……7.逾期6个月未支付租金或未支付物业服务费及其他费用累计6个月（含6个月）以上的；乙方需提前退租的，应提前1个月书面通知甲方，结清相关费用后合同解除；履约保证金：合同签订之日，乙方向甲方支付第一次房屋租金时，一并付给甲方履约保证金人民币1000元。合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告使用至今，被告向原告交纳1000元保证金，并已将2018年4月1日前的房屋租金及物业管理费付清。因后续被告再未支付房屋租金，原告诉至本院。   另查明，被告丁某2与第三人刀本萍系朋友关系，被告丁某2租用涉案房屋后，即将涉案房屋交由第三人刀本萍居住使用，第三人刀本萍已付清涉案房屋2018年4月1日前的房屋租金及物业管理费。第三人刀本萍自述其自2018年3月后就未再居住在案涉房屋里。案涉房屋所在的新平“××”小区的物业管理公司为新平民悦物业管理有限责任公司，该公司属于原告下设的一家子公司，具有独立的办公住所和独立的财产。案涉房屋已于2020年6月8日腾退给原告新平城投公司。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式，租赁物维修等条款”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，原告新平城投公司与被告丁某2于2015年3月2日签订的《新平县公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据法律规定，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中原、被告因出租房屋形成房屋租赁合同关系，被告租住涉案房屋后应按约向原告支付房屋租金。原合同到期后，被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现原告要求被告按照合同约定的281.06元／月的标准支付自2018年4月1日起至2020年6月7日腾房之日止的房屋租金7373.02元，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中原告方向法庭提交的《新平县公共租赁住房租赁合同》中乙方仅有被告丁某2的签名及捺印，根据合同具有相对性的原则，杨希莲、丁某1未参与该合同的签订，合同内容不是其二人的真实意思表示，该份合同条款内容对其二人不具有约束力，故杨希莲、丁某1不是本案的适格被告，对原告要求杨希莲、丁某1承担支付租住房屋租金的请求，本院不予支持。另，原告方主张要求被告支付物业管理费的请求，属于案涉房屋物业管理服务公司与被告之间的另外一个法律关系，应由权利人与被告另行协商或通过诉讼的方式处理，不宜在本案中一并审理。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告丁某2、杨希莲、丁某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十六条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、由被告丁某2于判决生效之日起七日内支付原告新平县城镇建设投资有限公司拖欠的公共租赁房屋租金7373.02元；   二、驳回原告新平县城镇建设投资有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁某2负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。   双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。   审判员  肖丽丽 二〇二〇年七月三十一日 书记员  李竹梦