四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7759号 上诉人（原审原告）：李梨，男，1991年2月8日出生，汉族，住重庆市万州区。 被上诉人（原审被告）：成都心怡房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段2618号河畔新世界32栋2层2号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：陈朔，女，系公司员工。 上诉人李梨因与被上诉人成都心怡房地产开发有限公司（以下简称心怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。李梨，心怡公司的委托诉讼代理陈朔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李梨上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4581号民事判决；2.支持李梨的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由心怡公司承担。事实及理由：一、李梨提交的证据可以证明，李梨根据心怡公司的要求到物业中心接收房屋时，物业中心工作人员无端要求李梨与金碧物业有限公司成都分公司（以下简称金碧物业）签订新的前期物业合同，并将该合同的签订作为向李梨交房的前置条件，因李梨不同意而被拒绝交房，故房屋没有交付是心怡公司原因造成的。二、李梨于2018年6月在心怡公司组织的“恒大家居节”中，通过心怡公司强制搭售订购了部分家具，该事实表明李梨急于收房装修入住，李梨无拒绝收房的动机，一审判决认定李梨拒绝收房违背事实。在买房子时，合同约定物业企业是北京新世界物业管理有限公司成都分公司（以下简称新世界物业公司），楼盘实际提供物业服务的也是新世界物业公司，买卖合同约定办理建筑物共有部分建筑手续是新世界物业公司代业主办理验收，但是在收房时发现物业服务企业是金碧物业，李梨当时提出异议，因为合同有约定和指定且变更物业服务企业要征得李梨的同意，但实际没有征得李梨同意也没有通知李梨，而金碧物业表示李梨不同意签物业合同就不交房。李梨觉得开发商及物业企业随意违约，以胁迫的方式要求李梨追认新物业公司不恰当，心怡公司未经李梨同意拒不交房，应当承担相应违约责任。 心怡公司答辩认为：1.李梨已在商品房买卖合同约定交房日期前收到心怡公司发出的收验收通知书，逾期交房是由李梨原因导致；2.李梨有义务举证证明其未收房与金碧物业拒绝向其交付房屋有因果关系；3.心怡公司更换物业公司系因原物业公司经营不善，退出案涉楼盘，而现提供物业服务的金碧物业系心怡公司通过正当公开途径招标引进的新物业公司，并对更换物业公司的事实向楼盘业主进行了公示。 李梨一审诉讼请求：1.判令心怡公司自2017年7月1日起至实际交房之日止，以956238元为基数，按照每日万分之一的标准向李梨支付逾期交房违约金（暂计至起诉之日为76881.54元）；2.诉讼费用由心怡公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月29日，李梨、心怡公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3432532）及《补充协议》，约定：李梨以956238元的价格购买心怡公司开发的位于天府新区房屋，合同约定由北京新世界物业管理有限公司成都分公司提供物业管理服务，房屋交付时间2017年6月30日前。合同签订后，李梨付清全部购房款。 一审法院另查明，2017年6月25日，心怡公司以韵达快递向“成都恒大天府半岛”购房者邮寄了《恒大天府半岛（河畔新世界）收（验）楼通知书》。通知李梨及其妻胥鸽及其他业主400户于2017年6月30日-2017年7月4日在恒大天府半岛罗浮宫会所收（验）楼，在缴清相关费用后，业主凭身份证、《收（验）房流程表》到物业公司办理收楼手续。胥鸽接到通知后已办理收房手续入住。 北京新世界物业管理有限公司成都分公司因自身原因申请在2016年11月30日提前终止与心怡公司签订的《河畔新世界大二期一组团前期物业服务合同》，并退出小区物业管理，心怡公司经过招投标程序，选定金碧物业为案涉小区物业服务的新公司。 一审法院认为，心怡公司在交房前已通知李梨收房，李梨在收到心怡公司的收（验）楼通知书后，无法定或者约定的理由，拒绝接收房屋，后又诉请心怡公司承担逾期交房的违约责任，一审法院不予支持。 关于李梨提出的心怡公司委托交房的金碧物业无权以李梨不签订新的物业服务合同而拒绝交房的意见。一审法院认为，物业公司无权以业主不签订物业服务合同为由拒绝交房。但李梨在庭审中并未举示充分的证据，证明心怡公司委托交房的物业公司因李梨不签订物业服务合同而拒绝向其交房，故一审法院对李梨提出的心怡公司拒绝交房的意见，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李梨的诉讼请求。案件受理费减半收取为861元，由李梨负担。 二审审理过程中，李梨提供了新证据：1.视频录像（3段，2019年12月7日拍摄）；2.录像文字资料；3.李梨录像地点的照片；4.2019年12月7日华西都市报第一版；5.心怡公司邮寄给李梨的收（验）楼通知书及快递单；6.金碧物业招聘网页截图；7.天眼查上查询的心怡公司工商信息。证据1-4证明（1）罗浮宫会所与恒大天府半岛销售中心不负责办理案涉房屋收房手续，金碧物业才实际负责办理案涉房屋收房手续，办理地点在恒大天府半岛二期，淽澜城15栋1楼物业中心；（2）李梨多次到物业中心办理收房手续，并就交房事宜与金碧物业沟通，但工作人员均提出必须与金碧物业签订新的前期物业服务合同，否则不能办理交房手续；（3）截至视频拍摄日期，金碧物业仍然要求李梨必须签署新的前期物业服务合同，否则不能办理交房。证据5-7证明金碧物业实际负责办理案涉房屋收房手续办理地点为恒大天府半岛二期，淽澜城15栋1楼物业中心，并非罗浮宫会所，金碧物业及心怡公司均系恒大集团的下属公司。 心怡公司质证认为，对证据1-5三性不予认可，收楼通知书中已经明确集体交房时间为2017年6月30日—2017年7月4日，集体交房地点为天府半岛罗浮宫会所，而李梨交谈收楼时间事宜为2019年12月，并非通知书当中所约定的集体收楼时间，因此，李梨所举证的证据1-5不能达到其证明收楼通知书中收楼地点与实际收楼地点不一致的目的；根据李梨提供的录音录像，仅能看出金碧物业明确要求李梨以书面形式签署物业服务合同，而并非要求李梨以签署物业服务合同为交房前提，并不能达到李梨的证明目的。证据6-7，金碧物业招聘网页截图，并非官方工商信息查询，实际上金碧物业与心怡公司系两个独立的法人，并非同为恒大旗下房地产开发公司。 上列证据形式符合法律规定，本院对真实性、合法性予以确认，对关联性、证明目的结合其他证据综合认定。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2016年3月29日，李梨、心怡公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》第九章第二十九条前期物业服务约定：（一）在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务……（四）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约……《补充协议》13条约定，买受人在签订合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》，买受人应当在签订合同的同时签订《业主临时管理规约》；买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由北京新世界物业管理有限公司成都分公司提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》。2016年3月29日，李梨与北京新世界物业管理有限公司成都分公司签订了《前期物业服务合同》。 二审还查明，李梨根据通知到心怡公司指定地点收房过程中，被告知需与金碧物业签订《前期物业服务合同》才能收房，因李梨拒绝与金碧物业签订《前期物业服务合同》，故心怡公司未向李梨交房。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，以诚信、友善为价值标准，以公正、法治为行为标准去践行文明、和谐的社会主义核心价值观。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。从该规定看，向商品房买受人提供前期物业服务、签订前期物业服务合同是商品房开发企业在出售商品房时的义务，而作为商品房买受人与提供物业服务企业签订前期物业服务合同亦属于签订商品房买卖合同的附随义务，以通过前期物业服务合同的签订规范物业管理活动，维护业主即商品房买受人和物业服务企业的合法权益，从而改善新建住宅小区内人民群众的生活和工作环境、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。在新建住宅小区尚未召开业主大会成立业主委员会前，物业服务企业解除与商品房开发企业签订的物业服务合同、不再提供物业服务的，商品房开发企业应当依法定程序选定新的物业服务企业为新建小区提供物业服务，商品房买受人也应本着诚信、友善、尊重社会公德原则承担与新的物业服务企业签订物业服务合同的义务，以避免入住后因物业服务关系与商品房开发企业、物业服务企业发生纠纷导致小区环境恶化、物业服务品质降低、小区安全问题等影响人民群众生活的情况发生。 就本案看，2016年3月29日李梨与心怡公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约……”，《补充协议》也约定“买受人在签订合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》，买受人应当在签订合同的同时签订《业主临时管理规约》；买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由北京新世界物业管理有限公司成都分公司提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》”，李梨与心怡公司选定的物业服务企业北京新世界物业管理有限公司成都分公司也签订了《前期物业管理服务合同》。但在小区交房前，因北京新世界物业管理有限公司成都分公司提前终止与心怡公司的《前期物业服务合同》，心怡公司只能通过法定程序重新选定前期物业服务企业，为案涉小区提供前期物业服务。心怡公司通过合法途径和程序选定金碧物业为案涉小区物业服务企业，已经在相关管理部门进行备案，李梨有义务在收房前或收房时与新的物业服务企业金碧物业签订《前期物业服务合同》，以避免交房后因物业问题引发纠纷。因此，在李梨拒绝重新签订《前期物业服务合同》的情况下，心怡公司及心怡公司委托交房的物业服务企业可以拒绝向李梨交房。 综上所述，本院对李梨拒绝签订《前期物业服务合同》而给心怡公司制造不交房违约事实的行为不予支持，对李梨以此主张心怡公司承担逾期交房违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1722元，由李梨负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年七月二十九日 书记员 杨珍梅