贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2450号原告：张建，男，1977年11月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师，职业证号：15201201710733596，特别代理。委托诉讼代理人：张瑞鉴，贵州文福律师事务所律师，职业证号：15201201610458234，特别代理。被告：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人:黄士冯，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：范进丹，贵州瀛黔律师事务所律师，执行证号：15201201210109711，一般代理。委托诉讼代理人：王丽，贵州瀛黔律师事务所律师，执行证号：15201201411977767，一般代理。原告张建与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称“贵安碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，被告贵安碧桂园公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其对管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨平，被告贵安碧桂园公司诉讼代理人范进丹、王丽到庭参加诉讼。本案因管辖异议处理及疫情等原因，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告张建向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金（违约金从2018年10月1日起以已付购房款1419098元为基数，按每日万分之二计算至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付原告之日止；违约金暂计算至2019年1月4日为27245.8元）。2.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵安新区，建筑面积为254.74㎡，套内建筑面积为210.72㎡的预售商品房以1419098元出售给原告。合同签订后原告按约定将全额购房款支付给了被告。根据《商品房买卖合同》的第十一条约定，被告应当在2018年9月30日前将房屋交付给原告，同时，该合同第十三条以及合同附件十二《补充协议》对逾期交房的违约金计算方式也做了明确约定。但时至今日，被告出售于原告的该商品房一直未经验收合格、不符合合同约定的交付条件，被告至今也未履行商品房的交付义务，被告应根据双方约定和相关法律的规定承担逾期交房的违约责任，据此，原告为了维护其自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告贵安碧桂园公司辩称，1.合同约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院按照周边房屋租金的标准予以调减，目前花溪区同地段租金的指导价为每平方每月6-14元，请求取中间值进行调整；2.原告已经收房，逾期交房违约金应计算至其实际收房之日止；3.部分原告按揭款未按照合同约定支付给被告，根据合同补充协议的规定，我公司交房时间可以相应顺延，即在合同约定的交房之日起依法扣除原告逾期付款的天数后再计算逾期交房违约金；4.房屋已经竣工验收，可以交付使用，具备居住条件，只是单项的消防验收没有通过。本院经审理认定事实如下：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司公司于2015年11月3成立，注册资金为2000万人民币，主要经营房地产开发建设及经营管理，自有房屋出租、出售，酒店项目投资；营业期限长期。被告于2016年8月8日取得了《商品房预售许可证》，取得了对贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园贵安1号项目（ZE-05-04地块13号至36号楼）的预售许可。2016年11月10日，原告张建与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＧＹＧＡ-ＴＹＹ-33Ｈ-2-1002），合同约定原告张建购买位于贵安新区房屋［房号为（33）2-10-2］，该商品房建筑面积为254.74平方米，套内建筑面积210.72平方米，单价每平方米6734.52元，总价款人民币1419098元，（大写）壹佰肆拾壹万玖仟零玖拾捌元整，首付款289098元，余款1130000元以银行按揭方式支付，双方对于其他的合同权利进行了约定。合同第十一条约定交房时间为：2018年9月30日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定为：1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信；6.有线电视；7.宽带网络交付时线路敷设到户；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付20元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日内之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件十二补充协议第五条约定，关于该商品房交付条件与交接手续。1.该商品房的交付条件以本条约定为准。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。2.该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。7、如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。补充协议第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项：逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。原告张建于2016年11月5日向被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司支付了首付款289098元（含定金），并于2016年8月24日与中国民生银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房/车位借款及抵押合同》贷款1130000元支付给被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司。另查明，附件十二补充协议的第十八条第3项约定“双方一致同意将《商品房买卖合同》第七条变更为：计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米5570.77元，总价款（小写）1419098元，（大写）壹佰肆拾壹万玖仟零玖拾捌元整。”审理中，被告提交了贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表（有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，贵安新区管理委员会规划建设管理局收讫验证文件盖章）、碧桂园物业及资料移交书、入住登记表、售楼费用确认表、物业费收据拟证实案涉房屋于2018年12月24日已经验收合格，原告于2019年4月7日收房，逾期交房违约金应截至原告收房之日。原告质证称被告通知其收房存在欺诈，案涉房屋并未达到交付条件和居住条件。上述事实，有当事人陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、竣工验收备案表、入住登记表、碧桂园物业及资料移交属、碧桂园贵安1号收楼费用确认表等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定被告应在2018年9月30日向原告交付案涉房屋，但案涉项目在2018年12月24日才取得工程竣工验收备案表，被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2018年10月1日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告存在违约行为，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但未提供证据证实其主张，故该辩称本院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，被告认可计算到实际收房之日，本院从其自愿。原告反驳称虽然实际收房，但房屋并未达到交房和居住条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告已实际接受房屋，视为房屋已经交付使用，买受人不能再以该房屋不符合交付条件为由主张自实际交付之日后的逾期交房违约金。被告也自愿支付逾期交付违约金至实际交付之日，所以逾期交房违约金应计算至2019年4月7日。关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告辩称合同约定的违约金计算标准较高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准未超出损失的合理范围，故被告的该项辩称意见本院不予采信。综上所述，被告应支付原告的逾期交付违约金为1419098元×2?/日×189日=53641.90元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建支付逾期交房违约金53641.90元；二、驳回原告张建的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币241元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇二〇年七月二十日书记员  张晓燕