广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终764号上诉人（原审原告）：深圳市河背股份合作公司。法定代表人：黎奕辉，总经理。委托诉讼代理人：叶劲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：简亚寿。原审第三人：深圳恒成建材有限公司。法定代表人：简亚寿，总经理。被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：杜江荣，广东华程律师事务所律师。上诉人深圳市河背股份合作公司（以下简称为河背公司）因与被上诉人简亚寿、原审第三人深圳恒成建材有限公司（以下简称为恒成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初14599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河背公司上诉请求：1.撤销（2019)粤0307民初14599号民事判决；2.改判简亚寿支付尚欠河背公司的租金73.5万元；3.改判简亚寿支付因逾期支付租金的利息（以73.5万元为基数，按年利率6%计算，自2015年1月16日计算至全部款项付清之日止，暂计算至2019年7月3日为196819元）;4.判令由简亚寿承担一审及二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院对案件事实认定不清，且存在自相矛盾的情形。（一）原审法院未对双方之间款项的性质、附言及发票等相关事项进行认定，导致事实认定不清。河背公司收到简亚寿方支付的款项共8笔，金额合计105万元，但其中有3笔转账附言为“租金”、“转入交租厂房”、“交房租”等内容，金额合计达56万元。原审法院提及的（2019）粤0307民初6798号案件，由简亚寿设立并担任法定代表人的个人独资公司恒成公司在起诉状中明确表示每月租金为7.5万元。河背公司在每次收到款项之后，都及时向付款方开具了租金发票，并计入公司账目。若双方之间没有建立租赁关系，为何简亚寿要向河背公司支付租金，并在附言中添加相关内容，河背公司又是基于什么出具并交付租金发票，且计入公司账目。原审法院对上述事项均避而不谈，导致对案件事实认定不清。（二）原审法院在判定不宜对双方之间的法律关系予以定性的同时又认定双方之间存在共同合作开发房地产的关系，明显前后矛盾。原审法院（2019)粤0307民初14599号民事判决书第10页第6-10行，一边表示“就本案的具体实际，本案不宜对双方之间的法律关系予以定性”，又同时认定“鉴于原、被告未订立书面房屋租赁合同，双方之间又存在共同合作开发房地产的关系”，明显存在前后矛盾。二、河背公司与简亚寿之间并未就租金的支付期限进行约定，河背公司可随时要求简亚寿支付租金，原审法院认定河背公司超过诉讼时效，属于法律适用错误。根据合同法的相关规定，河背公司与简亚寿之间建立的是不定期租赁关系。鉴于双方之间并未对支付期限作出明确约定，按照《合同法》第六十二条第（四）项的规定，河背公司作为债权人有权随时要求简亚寿履行支付租金的义务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的相关规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。现河背公司通过诉讼的方式要求简亚寿支付租金，并不存在所谓超过诉讼时效的问题，但原审法院认定河背公司的合法诉求已过诉讼时效，丧失了胜诉权，并以此判决驳回其全部请求，属于法律适用错误。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求予以纠正，支持河背公司的上诉请求。简亚寿、恒成公司辩称，第一，一审法院驳回河背公司的全部诉讼请求是正确的。本案双方当事人之间根本就不存在房屋租赁关系，仅凭河背公司主张的转账附言字眼及其单方开具的发票，没有租赁合同、租金、租期、租赁保证金、租赁物交付等租赁关系中的常规核心要素信息，难以证明租赁关系的存在，此类“租赁关系”也难以实际履行。一审法院对于双方之间法律关系描述为在本案中不宜定性是不科学。事实上，双方之间是一种合作开发房地产的法律关系，而自始至终从未存在过租赁关系。理由：1.河背公司曾在本案及关联的合作开发房地产纠纷案件庭审中均承认与简亚寿之间存在合作开发房地产关系，既然有合作开发关系，对简亚寿来说，不管是从主观还是客观来分析，根本就没有再与河背公司建立租赁关系的必要，即河背公司主张租赁关系没有前提和意思表示的基础。2.简亚寿向河背公司支付了9笔合作开发房地产的前期费用，其中仅有2笔附言为“租金”，这是河背公司刻意要求的，河背公司举证说开具了租金发票却从未交付给简亚寿，这说明是河背公司在单方安排简亚寿以租金名义支付合作开发的前期费用。据后来了解，河背公司当时的法定代表人黎某某因受贿被追究刑事责任，收缴国库的赃款达610万元，其要求附言“租金”完全是以合法方式掩盖非法收入，根本不是真实的租金。3.前述已支付的9笔合作开发房地产的前期费用共计155万元，这些支付记录是不规则，时间和金额均不固定。按常理，租赁关系中的租金支付一般是有规律的，按月、季度或年度等额支付，而本案中简亚寿支付记录既非按月也非等额，最大一笔一次性20万元，试问承租人怎么会用此种方式支付租金，出租人怎么会接受此种随意性支付所谓“租金”的付租行为。第二，一审法院关于诉讼时效的适用与认定是正确。本案即便按照河背公司无理无据的设想，假设租赁关系成立，按照租赁关系来裁判，河背公司主张的是2014年至2015年期间的“租金”，早已超过追索的诉讼时效保护，丧失胜诉权。河背公司难以解释为何5年前的“欠租”，5年后才予追诉，是因为根本不存在真实的租赁关系，河背公司此种行为是有失公允的。河背公司及其代理人明知不存在租赁关系，从来没有交付过租赁物，甚至租赁物的产权都不清晰，却执意诉讼，浪费可贵的司法资源，浪费简亚寿的时间精力成本，已涉嫌虚假诉讼，应当承担相应的法律责任。第三，根据龙岗区人民法院正在审理的双方之间合作开发房地产纠纷一案，深圳市规划和自然资源局就案涉地块征收情况，双方签订合同用于合作开发的土地厂房地块，早在1994年已有3734.27平米涉及征转协议，已被征收。即河背公司根本不是案涉地块的合法产权人，无权与简亚寿合作开发，这才导致双方之间的合作开发流产。河背公司与简亚寿签署合作开发合同时，河背公司明知被征收的事实，却声称其有合法使用权，明显存在欺诈行为。在本租赁纠纷案件中，河背公司不具有合法产权的土地厂房当然也不能与简亚寿及任何承租第三方形成合法的租赁关系。综上，请求二审查明事实真相，维护简亚寿的合法权益，驳回河背公司的全部无理诉求。河背公司向一审法院起诉请求：1.判令简亚寿支付尚欠河背公司2014年3月1日至2015年1月15日期间的租金73.5万元；2.判令简亚寿支付因逾期支付租金的利息（以73.5万元为基数，按年利率6％计算，自2015年1月16日计算至全部款项付清之日止，暂计算至2019年7月3日为196819元）；3.判令由简亚寿承担本案诉讼费用。一审查明和认定的事实：2011年10月22日，河背公司作为甲方（出地方）、简亚寿作为乙方（出资方）签订《合作建房（意向）合同书》，就甲方出地、乙方出资金合作开发建设商住综合楼事宜作如下约定：甲方提供拥有深圳市龙岗区布吉坂田河背中兴路18号的土地使用权，占地面积4852平方米地块作为与乙方的合作地块，由甲方提供上述地块使用权，乙方提供全部建造资金，双方按照共同确认的设计方案和图纸，在上述土地范围内建造商住综合大楼；乙方负责独立该栋大楼的开发建设，并承担相应费用（包括规划、设计、钻深、绘图、施工等项目）保证资金到位；甲方分取面积共为7000㎡，乙方分取面积除甲方分取面积外的其他所有建筑面积全部归乙方所有，按照上述分配原则，双方对各自所属的建筑房屋面积享有完整的所有权，可自行决定和行使占有，包括转让销售、赠与、出租、抵押及继承等权利，任何一方所享有的前述权利是独立的；本综合大楼所有商铺、房屋销售完毕后，以后的物业由甲方管理，甲方只能按照中华人民共和国制定物业管理法规定的条款或参照同行物业管理收费标准收费，不得乱收乱罚。2012年1月5日，河背公司作为甲方，恒成公司及案外人深圳市华XX有限公司作为乙方，签订《深圳市河背村居（村）民保障性住房项目合作开发合同书》，就甲方拥有深圳市龙岗区布吉坂田河背中兴路18号的土地使用权就合作开发项目用地事宜，作如下约定：根据优势互补、互惠互利，采用甲方出地，乙方负责全部建设资金，乙方独立承担合作项目的建设费用，包括规划、设计、绘图、施工等，保证建设资金的及时到位及时支付建设费用；双方一致同意合作项目所及工程以甲方与乙方深圳市华XX有限公司名义承包给深圳市东深工程有限公司施工建设，作为工程建设方与该公司签订《工程施工合同》，该《工程施工合同》作为本合同附件；甲方分取建筑面积共为7000㎡，除甲方分取建筑面积以外的其他建筑面积，均属乙方项目权益分成，乙方之间的权益分成，由乙方之间另行签订权益分成协议进行约定，合作项目建筑面积的分成原则由甲方与乙方恒成公司另行约定，按照前述分配原则，双方对各自所属的建筑房屋面积享有完整的所有权，可自行决定和行使占有，包括转让销售、赠与、出租、抵押及继承等权利，任何一方所享有的前述权利都是独立的，他方不得以任何理由或任何形式干扰或制约权利方行使权利。简亚寿于2012年11月12日向河背公司转账支付15万元（附言备注为“转入租金”），河背公司于2012年11月15日开具了15份金额为9500元及1份金额为7500元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；简亚寿于2013年6月25日向河背公司转账支付7万元（附言备注为“转入”），河背公司于2013年7月18日开具了7份金额为9500元及1份金额为3500元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；简亚寿于2013年8月9日向河背公司转账支付21万元（附言备注为“转入交租厂房”），河背公司于2013年8月30日开具了21份金额为9900元及1份金额为2100元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；简亚寿于2013年11月27日向河背公司转账支付14万元（附言备注为“转入”），河背公司于2013年11月28日开具了2份金额为70000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；简亚寿于2014年3月5日向河背公司转账支付14万元（附言备注为转入），河背公司于2014年3月28日开具了4份金额为9500元、于4月2日开具了10份金额为9500元及1月金额为7000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；简亚寿于2014年5月30日向河背公司转账支付9万元（附言备注为“转入跨行实时转账”），河背公司于2014年6月5日开具了10份金额为9000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；简亚寿于2014年6月4日向河背公司转账支付5万元（附言备注为“转入跨行实时转账”），河背公司于2014年6月5日开具了5份金额为9000元及1份金额为5000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”。深圳成XX发展有限公司于2013年2月6日向河背公司转账支付20万元（附言备注为“转入交房租”），河背公司于2013年2月28日开具了11份金额为9900元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“深圳成XX发展有限公司”，发票项目为“租金”。庭审时，河背公司有如下陈述：中兴路28号变更为中兴路18号，于2009年申报了历史遗留违法建筑，河背公司系该厂房的所有人，其有权将厂房出租给简亚寿，其与简亚寿未签订书面租赁合同，当时黎某某是河背公司的董事长，在其管理期间公司运营比较混乱，将厂房租赁给简亚寿也是口头约定；房产已于2012年10月份交付，但无书面交付材料；每次交纳租金都是黎某某个人催款，黎某某已因其他案件受贿于2017年被采取司法强制措施；河背公司、简亚寿就中兴路18号厂房的租赁关系自2012年10月1日至2015年1月15日，简亚寿于2012年11月至2014年3月期间分五次支付了租金共71万元，深圳成XX发展有限公司代简亚寿支付了2013年1月至2013年4月份四个月的租金20万元，简亚寿向河背公司支付的9万元、5万元为2014年1月份及2月份的租金（每月7万元），共计支付了105万元的租金，河背公司已应简亚寿要求向简亚寿开具了发票并已向简亚寿交付，但无书面交付材料；河背公司没有收到简亚寿支付的保证金，收条的收款人是黎某某，不是河背公司，收条显示是收到东深公司保证金，具体名目不清，不能证明是简亚寿主张的合作款，收条中河背公司的公章与印章实际情况不吻合；河背公司交付了厂房之后空置了两年左右，不知道简亚寿有无进驻使用，如果河背公司、简亚寿没有达成租赁协议，河背公司没有理由将该厂房空置两年，且简亚寿还是按照约定支付租金的，直到2014年2月份交完租金后一直拖着，黎某某一直催收简亚寿也不付。河背公司解除了双方租赁协议，将厂房出租给案外人深圳市永XX发展有限公司。河背公司、简亚寿的口头租赁协议没有约定租金的最后交纳时间，河背公司认为只要在其知道或者应当知道之日起主张权利就没有超过诉讼时效。简亚寿对河背公司的上述陈述称：本案涉及的是中兴路18号而非中兴路28号，这是两个同时存在的地址，该两个地址用地面积、建筑面积均不相符，简亚寿系依照《合作建房（意向）合同书》约定承担相应费用，河背公司仅提供土地，不承担任何费用，简亚寿向河背公司合作开发的前期费用105万元、保证金50万元共计155万元；简亚寿有部分转账备注为租金系应黎某某要求，简亚寿不清楚其系规避什么问题，简亚寿一直认为是支付前期合作费用，简亚寿为了履行与河背公司之间的合作开发协议，与佛山市新广厦建筑设计院有限公司就涉案地块签订《建设工程设计合同》，总设计费用139.65万元；河背公司、简亚寿没有存在租赁关系，不可能要求开具租金的发票；简亚寿在深圳二十多年都是从事建筑行业、建筑建材和房地产开发，涉案房屋自始至没有交付行为也没有租赁行为，双方仅是合作开发涉案厂房的地块，双方没有成立租赁合同的合意；所以河背公司当庭变更诉讼请求和事实内容，因为河背公司实际不清楚租金到底是多少，其是推算出来的；本案所有证据均不能证明厂房存在交付的客观行为，如果本案定性是租赁合同，河背公司已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。另查，2015年1月16日河背公司与深圳市永XX有限公司签订了一份《厂房租赁合同》，河背公司将涉案房产出租给了深圳市永XX有限公司，租赁期限为3年（如该厂房不进行改造，即合同期满后均顺延二年，自2015年5月16日至2018年5月30日），厂房从2015年1月16日交付深圳市永XX有限公司使用，前4个月为免租装修期，租金自2015年5月16日起计，每月租金为110800元，如第四年继续承租租金上涨15%。河背公司称2012年6月之前涉案房产由深圳市恒XX有限公司承租。再查，恒成公司在（2019）粤0307民初6798号案中作为原告起诉河背公司（作为被告）及深圳市华XX有限公司（作为第三人）合作开发房地产合同纠纷，该案的诉讼请求为：一、判令河背公司退回前期支付的费用155万元及利息给恒成公司；二、判令河背公司赔偿建筑设计费用38.5万元及利息给恒成公司。恒成公司在该案的事实和理由中陈述“在签订正式合作协议办理手续期间，被告（深圳市河背股份合作公司）要求原告（深圳恒成建材有限公司）每月向其支付租金7.5万元”。该案尚在审理中。一审法院认为，本案争议的焦点是河背公司的诉讼请求是否应得到法律上的支持。河背公司主张在与简亚寿在合作开发期间，与简亚寿达成口头租赁协议，河背公司已将涉案房产交付给简亚寿，简亚寿按照口头约定支付租金且已交纳了105万元，双方之间的房屋租赁关系已经实际履行，简亚寿应支付拖欠的2014年3月1日至2015年1月15日期间租金73.5万元。简亚寿主张双方不存在租赁关系，河背公司、简亚寿与恒成公司之间是合作开发房地产关系，双方仅是合作开发涉案厂房的地块，双方没有成立租赁合同的合意，简亚寿支付的是前期合作费用而非租金。鉴于河背公司、简亚寿未订立书面房屋租赁合同，双方又存在共同合作开发房地产的关系，双方在（2019）粤0307民初6798号案中正就已付的155万元是否应当返还产生争议待决，就本案的具体实际，本案不宜对双方的法律关系予以定性。河背公司主张与简亚寿存在房屋租赁关系，法院认为即使双方存在房屋租赁关系，租金的支付一般表现为按月支付，依照合同法规定，租金支付期限没有约定或约定不明确的，当事人不能达成补充协议，按合同有关条款或交易习惯仍不能确定的，租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。河背公司于2015年1月16日将涉案房屋出租给深圳市永XX有限公司，如河背公司与简亚寿确实存在房屋租赁关系，则河背公司追索2015年1月15日之前的租金的时效起算应自2015年1月16日起计，追索时效为一年，河背公司的诉求确已过诉讼时效，丧失了胜诉权，河背公司的全部请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回河背公司的全部诉讼请求。案件受理费13118元（河背公司已预交29614元，因河背公司减少诉讼请求，法院予以退还16496元），由河背公司负担。本院二审期间，河背公司补充提交了以下证据：1.河背公司工商信息报告，证明目的是2014年6月10日至2018年1月16日期间，河背公司的董事长一直为黎某某。2.河背公司登记高管变动情况。河背公司与简亚寿就中兴路18号厂房的租赁期限为自2012年10月1日至2015年1月15日，当时河背公司处于原董事长黎某某的控制之下，且公司一直处于“一言堂”状态，河背公司不知也不可能知道简亚寿拖欠租金尚未支付，诉讼时效并未开始计算。简亚寿、恒成公司质证认为，1.工商登记变更时间并不等于实际管理人员或者管理权限时间的交接，据了解黎某某涉嫌犯罪是在2016年就已被公安机关羁押，限制其自由，而河背公司的运营并未因此受到很大影响，故虽工商变更登记时间在2018年1月16日，并不代表河背公司的管理人员从2018年1月16日才开始接管工作。2.黎某某虽是河背公司的法定代表人，其所代表的行为是公司的行为，简亚寿没有区分黎某某行为是个人行为还是公司行为的实质审查义务，本案向简亚寿主张所谓的“租赁纠纷”的是河背公司，而非黎某某。河背公司在一审中作为证据提交的所谓的“租金发票”和公司内部记账凭据明显是公司财务行为，尤其是记账凭据有制单：黎某某，审核：张某某的记录，不可能是黎某某的个人独断行为，所以说不可能存在仅有黎某某知情而河背公司不知情的前提。3.综合本纠纷涉及两宗案件证据看，案涉厂房无权署明，姑且不去评价其“出租”的租赁关系是否有效，但河背公司在与恒成公司达成合作开发房地产之前，一直在出租，又自2015年1月起，与简亚寿的合作开发关系尚未有结论时，就出租给第三方深圳市永XX有限公司，这些表明河背公司对存在真实“租赁关系”的第三方均有专门的租金收缴管理人员，不可能存在欠租却不知情的情况。综上，河背公司的证据不能证明存在黎某某“一言堂”状态，也不能证明河背公司对任何欠租方欠租却不知情的状态。河背公司与简亚寿之间的实质形成是合作开发房地产关系，并非“租赁关系”，退一万步讲，假设按照租赁纠纷关系，也早已超过法定的诉讼时效保护期，丧失胜诉权。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据二审诉辩意见，本院二审争议焦点为河背公司要求简亚寿支付租金能否得到支持。河背公司主张在与简亚寿合作开发期间，与简亚寿达成口头租赁协议，河背公司已将涉案房产交付给简亚寿，简亚寿按照口头约定支付租金且已交纳了105万元，但尚欠2014年3月1日至2015年1月15日期间租金73.5万元。简亚寿主张双方不存在租赁关系，河背公司、简亚寿与恒成公司之间是合作开发房地产关系，双方仅是合作开发涉案厂房的地块，双方没有成立租赁合同的合意，简亚寿支付的是前期合作费用而非租金。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼举证原则，河背公司应对其主张的事实承担举证责任。根据关联案件（2019）粤0307民初6798号案证据显示，河背公司与简亚寿于2011年10月22日签订《合作建房（意向）合同书》；河背公司、恒成公司于2012年1月5日签订《深圳市河背村居（村）民保障性住房项目合作开发合同书》，恒成公司已针对河背公司及深圳市华XX有限公司（作为第三人）提起合作开发房地产合同纠纷案【（2019）粤0307民初6798号】，请求河背公司退回前期支付的费用155万元（即本案河背公司主张已付租金）和利息及赔偿建筑设计费用38.5万元，该案正就本案所涉款项是否应当返还进行审理。一审法院认为本案不宜对双方法律关系进行定性并无不妥。即使双方确实存在房屋租赁合同关系，因河背公司已于2015年1月16日将涉案房屋出租给案外人深圳市永XX有限公司，如河背公司与简亚寿确实存在房屋租赁关系，则河背公司追索2015年1月15日之前的租金至本案起诉时（2019年7月16日）已超出法定诉讼时效。基于上述分析，一审法院驳回河背公司诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上，河背公司的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13118元，上诉人深圳市河背股份合作公司已预交，由上诉人深圳市河背股份合作公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 罗    巧审判员 何  万  阳二〇二〇年七月十二日书记员 刘锦锦（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。