黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1722号原告：大庆百湖创意文化传媒有限公司，住所地大庆市高新区博学大街17号百湖文化广场办公室515。法定代表人：纪春旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。被告：赵金宏，男，汉族，1976年1月5日出生，住哈尔滨市香坊区。原告大庆百湖创意文化传媒有限公司（以下简称百湖公司）诉被告赵金宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，本院于2020年7月9日公开开庭审理了本案，原告百湖公司委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼，被告赵金宏经本院合法传唤未出庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告就其主张向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年1月20日签订的《租赁合同》；2.被告支付原告租金1,550，000元及违约金1,306,650元（以1,550，000元为基数，按合同约定日1‰计算，至2020年5月13日违约金）及被告支付自2020年5月13日起至实际给付之日止按合同约定日1‰计算的违约金；3.被告按合同约定支付原告采暖费2,247,535.38元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年1月20日，原、被告双方就原告拥有所有权的位于大庆市××新区××大街××休闲商业广场××至××地下××层商铺租赁事宜签订《租赁合同》，约定租赁期限为20年，第一年租金为300万元，日期为2018年6月1日至2019年5月31日，第二年租金为400万元，日期为2019年6月1日至2020年5月31日；首期租金应于本合同签订当日支付，期限为2018年6月1日至2020年5月31日，应交租金为700万元，截止到原告起诉之日，被告尚欠原告首期租金1,550,000元未支付，后经原告多次催缴，被告仍未支付任何租金。依据合同第21条约定的违约责任即第21.1款“本合同签订后，如乙方未能在约定期限内足额支付首期租金等乙方应支付的费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退回。”第21.3条“乙方迟延交纳租金等乙方应交纳费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，经甲方催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。”现被告严重违约。根据双方签订合同约定，被告应承担租赁标的的取暖费用，截止起诉之日，被告尚欠原告采暖费2,247,535.38元未支付，故诉至法院。被告赵金宏未出庭，未向本院提交答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告百湖公司就其主张向本院提交证据如下：1.房产证复印件一份（复印件，提交原件核对），欲证明涉案房屋属于原告百湖公司所有，原告主体适格。2.租赁合同复印件一份（复印件，提交原件核对），欲证明2018年1月20日，原、被告双方就原告拥有所有权的位于大庆市××新区××大街××休闲商业广场××至××地下××层商铺租赁事宜签订《租赁合同》，约定租赁期限为20年，租赁期间自2018年6月1日起算，第一年租金为人民币300万元，日期为2018年6月1日至2019年5月31日，第二年租金为400万元，日期为2019年6月1日至2020年5月31日；合同第4.2条约定首期租金应于本合同签订当日支付租金，租金期限为2018年6月1日至2020年5月31日，应交租金为700万元。合同第21.3条约定乙方延迟交纳租金等乙方应缴纳的费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟五日仍未足额缴纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业服务管理，经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任，合同第21.6条本合同因乙方违约而提前终止，甲方有权没收本合同项下履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其他违约责任。3.EMS邮寄单、EMS行程跟踪进度表机打件、律师函原件各一份，欲证明2020年4月16日，原告代理人向被告邮寄律师函，2020年4月17日，被告签收律师函，证明原告已经按照合同约定向对方主张权利，履行了合同约定的书面告知义务，依据合同约定原告享有合同解除权。4.收据3张、银行汇款回单8张、租金明细1张（均复印件），欲证明截止到2020年5月31日，被告缴纳租金5，450，000元及履约保证金70万元，合计615万元，尚欠1，550，000元租金未支付。5.判决书一份及该案中的相关证据一组（判决为复印件，提交原件核对，其余为复印件），欲证明依据合同10.3条约定，采暖费用由被告承担，原告替被告承担了两年的采暖费用2，247，535.38元，被告理应偿还原告垫付款项。经查，上述证据与本案有关联，内容合法，证据形式符合要求,故本院对上述证据真实性予以确认。被告赵金宏未出庭，未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，原告百湖公司与被告赵金宏双方签订《租赁合同》一份，原告将其所有的位于大庆市××新区××大街××休闲商业广场××至××地下××层商铺租赁给被告使用，约定租赁期限为20年，第一年租金为300万元，日期为2018年6月1日至2019年5月31日，第二年租金为400万元，日期为2019年6月1日至2020年5月31日；首期租金应于本合同签订当日支付，期限为2018年6月1日至2020年5月31日，应交租金为700万元。合同第21.1款“本合同签订后，如乙方未能在约定期限内足额支付首期租金等乙方应支付的费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退回。”第21.3条“乙方迟延交纳租金等乙方应交纳费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，经甲方催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。”第21.6条“本合同因乙方违约而提前终止，甲方有权没收本合同项下履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其他违约责任。”第10.3条“取暖服务费按如下方式确定：每年取暖服务费=收费标准×计租面积，收费标准为：每平方米每年43.5元人民币，取暖服务费应于供暖期15日前支付。”2019年9月，大庆高新热力有限公司起诉原告百湖公司支付取暖费，经本院审理，判决由百湖公司支付拖欠的取暖费，现已发生法律效力。2020年4月16日，原告代理人向被告邮寄律师函，原告催告被告交纳拖欠租金及取暖费，逾期视为被告同意解除合同并愿意承担解除合同的法律后果，2020年4月17日，被告签收律师函。截止起诉之日，被告已向原告支付租金5,450,000元及履约保证金70万元，被告尚欠原告采暖费2,247,535.38元（25，833.74平方米*43.5元/年/平方米*2年）未支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对租赁合同的效力予以确认。关于原告要求解除租赁合同问题，因租赁合同已明确约定房屋租金交付期限以及逾期交付原告方有权解除合同，原告在起诉前向被告邮寄律师函，已向被告催告交付租金、取暖费以及逾期交付行使解除权事宜，被告迟延交付租金，符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”合同解除的情形，故本院对原告请求解除双方签订的租赁合同主张予以支持。同时，因原告未书面通知被告解除合同，而是以提起诉讼方式主张解除合同，应自起诉状副本送达合同相对方之日合同解除，即2020年6月22日合同解除。合同解除后，被告应将案涉租赁房屋腾退给原告。关于租金及违约金问题，因案涉租赁合同符合解除条件，履约保证金在租赁合同解除时退还给被告，现原告要求被告按照合同约定支付违约金同时不应再以被告违约而予以扣留履约保证金，虽然被告未出庭对此予以说明，为节约司法资源，本案将履约保证金返还与被告支付拖欠租金一并处理，结合被告拖欠租金数额，被告交纳的履约保证金在此进行冲抵后，被告还应支付原告拖欠租金为850，000（1,550,000-700,000）元。关于违约金，因合同明确约定首期租金交纳为合同签订当日，金额为700万元，故本院对原告请求被告支付迟延交付租金的违约金主张符合双方合同约定，对于房屋租金逾期支付的损失问题，合同约定按日1‰的标准支付，因被告未出庭、原告未提交证据予以证明，本院综合衡量全案情况认为，逾期支付租金损失为款项接收方即百湖公司的利息损失，同时考虑到，我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此案涉违约金的计算，在以中国人民银行同期同类贷款利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准的上限即50%上浮确定利率，超出部分本院不予保护。应以欠付租金850，000为基数，自合同签订次日（2018年1月21日）起计算至实际给付之日止。关于采暖费，因合同中已约定采暖费支付标准，且原告已针对采暖费事项催告被告交纳，故本院对原告请求被告支付租赁房屋按照25，833.74平方米，以43.5元/年/平方米的标准支付两个年度的采暖费2,247,535.38元主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告大庆百湖创意文化传媒有限公司与被告赵金宏签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除；二、被告赵金宏于本判决生效之日起十日内给付原告大庆百湖创意文化传媒有限公司欠付租金850,000元及违约金（以850,000元为基数，自2018年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）；三、被告赵金宏于本判决生效之日起十日内给付原告大庆百湖创意文化传媒有限公司采暖费2,247,535.38元；四、驳回原告大庆百湖创意文化传媒有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费47，529元，由被告赵金宏负担32,800元，由原告大庆百湖创意文化传媒有限公司负担14,729元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长  杨 杰人民陪审员  王艳秋人民陪审员  张晓菲二〇二〇年七月二十日书 记 员  常松玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。