上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7984号原告：王诚，男，1964年3月26日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：卜常青，男，1969年6月2日出生，汉族，住上海市长宁区。原告王诚、姜某某与被告卜常青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日、5月25日公开开庭审理了本案。原告王诚、原告姜某某的委托诉讼代理人薛雨思、被告卜常青到庭参加诉讼。此后，原告姜某某以本案纠纷实际发生于原告王诚与被告卜常青之间，与其无关为由撤回起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告王诚向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离上海市长宁区新渔东路XXX号，将该房屋返还原告；2.被告支付2020年3月1日至房屋返还之日的租金和其他费用共计20,000元(包括拖欠租金、逾期支付租金的滞纳金、水电费、物业管理费等)；3.被告立即撤销其在上述房屋注册的上海虹民房产分公司营业执照。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.被告支付2020年3月1日至5月7日的租金15,000元；2.没收押金11,000元。事实和理由：原、被告于2017年8月23日签订房屋租赁合同，原告将上海市长宁区新渔东路XXX号建筑面积12平方米的房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租赁期自2017年9月1日至2018年12月31日。此后，双方达成一致意见，被告继续租赁涉讼房屋，租赁期自2019年1月1日至2021年8月31日。因当时原告王诚遇车祸住院，故双方以微信方式确立合同关系，被告也按约支付租金。2020年2月初，被告以微信通知原告王诚，称其打算转租涉讼房屋，自同年3月1日起不再支付租金。因被告拒不搬离、返还涉讼房屋，原告决定不再与被告维持合同关系，并追究被告的违约责任，故提起诉讼。被告卜常青辩称，原房屋租赁合同至2018年12月31日到期，该合同中出租人为姜某某，没有原告王诚的名字，故与原告王诚无关。该合同到期后，姜某某与被告未再续签合同，但被告继续使用涉讼房屋。此后，因疫情影响，租金上涨等因素，被告在2020年2月初向原告王诚提出不再租赁涉讼房屋，并支付了至2020年2月底的租金，被告并未违约，原告应向被告返还押金11,000元。原告王诚要求被告找到下家租赁涉讼房屋，且只同意退还被告相当于一个月租金的押金，被告不同意上述方案，原告就表示要向法院提起诉讼。因为疫情期间房屋一直未能出租，故原告一直拖延，并以此为由要求被告支付租金。综上，不同意原告王诚的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《房屋租赁合同》、《珍宝商业房租赁合同》、《确认书》、《租赁合同》及附件、微信记录、转账记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市新渔东路291、293、295号房屋的权利人为案外人上海鑫达实业总公司(以下简称鑫达公司)。2014年12月15日，原告及案外人姜某某与鑫达公司签订《珍宝商业房租赁合同》，约定：鑫达公司将上海市新渔东路XXX-XXX号珍宝商业用房中建筑面积为413平方米房屋出租给原告与案外人姜某某。租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日，前二年年租金506,912元，第三年年租金522,753元。2017年8月23日，原告、案外人姜某某(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方经营使用，租赁期自2017年9月1日起至2018年12月31日止。双方议定租金为每月伍仟伍佰元整，以每贰年在上期租金水平上递增百分之壹拾执行(递增实施自2019年9月1日开始)。乙方以银行柜台转账或现金的形式支付给甲方，甲方提供账号和户名为：工商银行，王照婴，另载明银行账号。租金按贰个月为壹期支付，第一期租金于合同签订当日支付清，以后每期租金支付时间为提前一周支付下一期的租金，先付后用。如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方承租合同的违约责任。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计壹万壹仟元整。除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终止之日且乙方迁空、恢复房屋原状、点清、并付清所有应付费用后，当天将保证金全额无息退还乙方。甲、乙任何一方如未按本合同的条款执行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金执行基准为壹万壹仟元人民币整。本合同的附件是本合同的有效组成部分(本合同所附附件见背页)具有同等法律效力。在该合同背面附件载明：①2021年8月31日前，卜常青有完全承租权，无转让权，2021年8月31日后，卜常青有同等条件下优先承租权。②2021年8月31日后转租，卜常青与下家谈转让费，不能谈租金。原、被告在该附件尾部签名进行确认。原告王诚另将一份加盖鑫达公司公章并由该公司注明“同意本租赁合同”的附件交付给被告。《租赁合同》签订后，被告支付保证金11,000元并按约将租金支付至案外人王照婴账户内。租赁期间，被告在涉讼房屋内开展房地产经纪业务。2017年11月7日，原告与鑫达公司签订《房屋租赁合同》，约定：鑫达公司将上海市新渔东路XXX-XXX号珍宝商业用房中建筑面积为413平方米房屋出租给原告，出租房屋位于地上一层，加公用分摊面积21平方米，合计面积434平方米。租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日止，前二年年租金538,594元，第三年年租金554,435元。2019年8月22日，原告向被告发送微信称：我忘记了，租期好像这个月到了吧？(我最近不方便查合同，你看一下)没什么大事，如果你觉得还需要，那我们就续二年，但租金是递增式的哦(大家都一样，每二年/轮递增10%，即二个月12,100元，一个月6,050元)没有疑问，希望续签，回复我确认一下。这段微信就暂时作为续签双方确认依据，待过二周我再过来补合同。被告曾就租金标准与原告王诚进行协商，原告向被告发送微信称：这是这一溜门面的统一规则，从来没有打破过，否则就会引起大家意见和议论。所以，这个规则不能改，以后也不会变。此后，被告按照每月6,050元的标准向原告支付了涉讼房屋2019年9月1日至2020年2月29日的租金，上述租金均支付至案外人王照婴账户内，但原、被告未能就涉讼房屋另行签订租赁合同。2020年2月9日，被告向原告发送微信称：过几天开门，我到这个月底不做了，你那边有人你租吧。原告回复微信称：知道了。你找到接盘者，我退你一个月押金(转让费你收)。租金政策，对于谁，都不可以变。2020年3月1日起，被告未再进行经营，但未能搬离其放置在涉讼房屋内的物品，未将房屋钥匙返还原告。2020年3月31日，鑫达公司出具《确认书》，同意原告在征得该公司允许的情况下，将其从该公司承租的本市新渔东路XXX号铺西(商业用房)转租给被告(或其他承租商户)使用，并具有完全出租权和管理权。2020年5月7日，被告将其放置在涉讼房屋内的物品搬离，将房屋钥匙返还原告，原告收回涉讼房屋。本院认为，原、被告及案外人姜某某于2017年8月23日签订的《租赁合同》约定的租赁期为2017年9月1日至2018年12月31日。租赁期届满后，被告继续使用涉讼房屋，原告没有提出异议，双方之间仍存在租赁关系，但租赁期限为不定期。2019年8月，原告通过微信方式与被告协商续租事宜，提出租赁期为二年，月租金为6,050元，被告予以认可，并实际向原告支付租金。案外人姜某某并未就续租事宜与被告进行协商，亦未委托原告与被告进行协商，更未与被告就租赁期、租金等达成一致意见，而被告支付的租金亦实际由原告收取，综上，案外人姜某某并非合同相对方，自2019年1月起，被告与原告之间虽未就涉讼房屋签订书面合同，但已经形成事实上的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》的规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。鉴于原、被告经协商确定的租赁限超过6个月，但双方未能就涉讼房屋签订租赁合同，故双方形成的租赁合同关系应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告向原告支付了2020年2月的租金，并于2020年2月9日通知原告自2020年3月1日起不再租赁涉讼房屋，自发出解除租赁合同通知至合同解除日之间有近一个月的时间，尚属合理，故双方的房屋租赁合同就此解除，原告以被告自2020年3月1日起拖欠租金构成违约为由要求没收保证金11,000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。鉴于《租赁合同》已经解除，被告在审理中提出抗辩，要求原告返还保证金，为避免讼累，本院对保证金一并进行处理，原告应向被告返还保证金11,000元。但是，被告在租赁合同解除后未能及时搬离其遗留在涉讼房屋内的物品并将涉讼房屋返还原告，故被告应支付其实际占用涉讼房屋期间的占有使用费。考虑到原告在收到解除通知后要求被告落实新的承租人，且仅同意返还被告部分保证金，导致双方产生争议，而疫情期间被告的经营确实受到一定影响，故本院酌情确定被告应向原告支付2020年3月1日至5月7日期间的占有使用费10,100元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告卜常青应于本判决生效之日起十日内向原告王诚支付2020年3月1日至2020年5月7日的房屋占有使用费10,100元；二、原告王诚应于本判决生效之日起十日内向被告卜常青返还保证金11,000元；三、驳回原告王诚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，因适用简易程序减半收取计225元，由原告王诚、被告卜常青各半负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年七月二十八日书记员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。