上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初33582号原告：上海逸鑫机电设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：姚娜，总经理。委托诉讼代理人：鲁登廷，男。委托诉讼代理人：张瑶，上海申如律师事务所律师。被告：上海营前电线电缆有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：潘洪明，执行董事。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。原告上海逸鑫机电设备有限公司(以下简称逸鑫公司)与被告上海营前电线电缆有限责任公司(以下简称营前公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告逸鑫公司的委托诉讼代理人鲁登廷、张瑶，被告营前公司的法定代表人潘洪明及其委托诉讼代理人金泉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸鑫公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋出租使用权合同》于2019年11月16日解除；2.被告返还原告2019年6月20日至10月31日期间的租金47,370元；3.被告返还原告押金22,666元；4.被告支付原告违约金33,999元。事实和理由：2016年10月12日，原告与被告签订《房屋出租使用权合同》，约定被告将上海市浦东新区灵通路XXX号内约388平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限五年，租金按年支付，每年13万元，先付后用。原告在系争房屋内生产经营，租金支付至2019年10月31日。由于系争房屋无法通过环评，2019年6月20日政府相关部门采取停水停电，致使原告停产。原告为减少损失于2019年7月1日搬离系争房屋。被告未提供符合合同约定的房屋给原告，系被告违约。故原告诉至法院。营前公司辩称，不同意原告的诉请。就涉案租赁合同的解除事宜，双方一直在协商中，被告同意解除合同，解除时间由法院判定；同意返还原告押金；断电系政府相关部门的行为，只断了几天，原告并未完全搬离，系争房屋内尚有原告遗留设施，原告需承担占有使用房屋期间的租金或房屋使用费。本院经审理认定事实如下：2016年10月12日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)签订《房屋出租使用权合同》，合同约定甲方将在营前电线厂内合法拥有的房屋约388平方米(即系争房屋)按现状出租给乙方从事合法的机械加工生产经营业务，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止。年租金13万元，先付后用，押金(2个月租金)22,666元，该押金于本合同解除或终止程序履行完毕后30日内无息退还乙方。合同另对其他事项作了约定。2016年10月31日，原、被告签订《关于租房合同的补充协议》，协议对前述合同另补充其他细节约定。合同签订后，原告使用系争房屋用于生产、加工机械零件，按合同支付被告租金至2019年10月31日，另付押金22,666元。2019年6月20日，系争房屋处因政府部门要求停止供电，原、被告于微信中进行沟通。6月28日，原告询问被告何时通电。被告方表示“过了七月头上，能行则行，不行则大家另谋出路”。6月30日原告方表示已停电10天、因业务需要无法再停产，计划明天(7月1日)搬。2019年7月1日，原告将部分设备搬离系争房屋。7月9日，原告要求被告对其停电无法生产一事进行协商，提出方案一、提前10天通知恢复生产，保证正常生产及保留追偿权利，方案二、按拆迁方案对原告进行补偿。次日，被告于微信中回复原告，称虽7月1日原告实施了搬离、但仍有部分设备在系争房屋内，停电系政府行政命令，因此在原告未彻底搬离之前(租金)照常计费，经协商也可在原告全部搬离之日起少计算一个月租金并退还剩余租金及相应押金。2019年10月14日，被告向原告发送律师函，表示若原告继续承租则需支付下年度租金，若不再租赁则要求于10月31日前腾空并搬离系争房屋、结清费用等。11月7日，被告再发律师函，表示由于原告至今占有系争房屋且未再支付租金，告知原告双方租赁合同于2019年11月1日终止，并要求原告返还房屋、结清费用等。11月15日，原告向被告发送律师函，表示因系争房屋不能适租，要求被告返还押金、退还2019年7月1日至10月30日的租金、并支付三个月租金的违约金。此后，双方协商未成，原告于2020年3月31日向本院提交起诉状，诉请如前。审理中，原告向本院提交录音证据一份，原告称录音内容系2020年1月2日原告员工与祝桥镇规划部门工作人员之间对话，证明系争房屋为违法建筑而无法通过环评。经庭审质证，被告对该录音的证据三性均不予认可。被告另提交2020年6月拍摄的照片一组，证明直至今年6月系争房屋内仍留有原告的设施。经庭审质证，原告对该组照片真实性无异议，确认房屋钥匙在原告处，但表示遗留设备需通电切割后才可搬离，因被告未通知原告系争房屋通电与否，造成原告无法搬离屋内遗留物品。被告称系争房屋2019年7月中旬后即已通电，原告的遗留设施不需通电即可搬离，原告设备未搬离的真实目的是其自认为系争房屋可能涉及拆迁。另查明，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造。经本院释明涉案租赁合同无效，对于无效合同的后果处理，原告表示诉请中的租金(实为房屋使用费)及押金仍需被告返还，并要求被告赔偿停产造成的营收损失，参照违约金金额即33,999元计；被告要求原告搬离并交还房屋，并参照合同年租金标准向被告支付2019年11月1日起至搬离之日止的占有使用费，押金在应付费用中抵扣。原告认为占有使用费的标准过高且不合理，其不应承担。审理中，被告确认原告于2020年7月9日将房屋腾空并返还。本院认为，由于系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造，原、被告就系争房屋建立的《房屋出租使用权合同》应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审理中，被告已确认系争房屋于2020年7月9日收回。对于房屋因停水停电及双方纠纷期间的占有使用费计算问题。本院认为，原告自称于2019年7月1日搬离系争房屋，但其同时确认仍有部分设施存放于系争房屋内，且房屋钥匙仍保存于原告处。其所称遗留设备需通电后才可切割搬离，并无相关证据佐证。并且，从双方微信及函件往来反映，被告有持续不间断催促原告将设备搬离。而原告作为负有搬离及腾退义务的承租人，未曾主动询问有关搬离的具体方法及措施，未积极履行腾退义务，其应当承担占有、使用系争房屋期间的房屋占有使用费。考虑到系争房屋处已于2019年6月20日停止供电，自此原告的合同目的未能实现。本院根据房屋的实际使用情况，按公平、诚信以及过错责任原则，对于原告已付的2019年6月20日至10月31日期间的房屋占有使用费，酌定由被告按50%返还，计23,652元。2019年11月1日起至原告搬离房屋之日即2020年7月9日止的房屋占有使用费，本院酌情按照每月5,417元(合同租金标准的50%)计，由原告承担。由于涉案租赁合同无效，原告支付的押金22,666元，被告应予返还。原告要求被告承担营收损失费用，原告并未提供相关证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告上海逸鑫机电设备有限公司与被告上海营前电线电缆有限责任公司签订的《房屋出租使用权合同》无效；二、被告上海营前电线电缆有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海逸鑫机电设备有限公司2019年6月20日至10月31日期间的房屋占有使用费23,652元；三、被告上海营前电线电缆有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海逸鑫机电设备有限公司押金22,666元；四、原告上海逸鑫机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海营前电线电缆有限责任公司自2019年11月1日起至2020年7月9日止的房屋占有使用费，按每月5,417元计；五、驳回原告上海逸鑫机电设备有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,380元，减半收取计1,190元，由原告上海逸鑫机电设备有限公司负担590元，被告上海营前电线电缆有限责任公司负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年七月三十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、性质法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。