河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初7808号原告李湘，女，汉族，1980年7月27日出生，住郑州市金水区。委托代理人宋俊萍，河南律泰律师事务所律师。委托代理人李广平，河南厚润律师事务所律师。被告河南建达置业有限公司，住所地郑州市经八路27号院1号楼，统一社会信用代码：91410100728650241M。法定代表人杜晶晶，总经理。委托代理人杨得欣，河南元慧律师事务所律师。委托代理人尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。原告李湘诉被告河南建达置业有限公司（以下简称建达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李广平，被告委托代理人尚晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金33589元（自2013年11月15日暂计至2019年1月15日）；2、判令被告返还原告天然气、暖气初装费930元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年10月9日原告与原告姐姐熊小丽共同于购买了一套河南建达置业有限公司开发的坐落于郑州市金水区××院××楼××单元××楼东户，双方签订了《商品房买卖合同》，原告依合同约定缴纳了总房款508936.182元。双方在合同中约定了基础设施达到正常使用的条件、日期和违约责任。尽管郑州市热力公司热力管网已于2012年5月安装到位，但被告却迟迟未按照合同约定将热力设施安装到位，导致原告收房多年不能使用集中供暖。后经业主多方维权，涉案小区于2019年1月15日才实现集中供暖。按照合同约定，被告应向原告支付2013年11月15日至2019年1月15日集中供暖期间的违约金。2016年12月20日，我与姐姐签订转让合同，将其所有的份额全部转让给我，并办理了房屋过户手续。现依据《合同法》及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼。请求法院依法维护原告的合法权益。被告建达置业公司辩称：一、在供暖方面，原告主张的违约，没有事实和法律依据。1、因为双方约定的违约起点尚未到达。双方约定的供暖条件是“市政供热干管到位并网后一年内供暖”，之所以这样约定，是因为在签订合同时双方都知道，市政供暖干管尚未铺设到位，何时到位不知道，并且干管到位后还需要实现小区的庭院管网与干管的并网，而何时并网只有郑州市热力总公司可以决定，被告无法决定和控制，而被告能够做到的就是并网后一年内保证供暖。因此，合同才会这么约定，也只有并网后满一年还没有供暖，才是计算供暖违约的起算点。2、事实中造成不能并网的原因，不在被告。合同签订后，被告自始至终都在积极、主动履行自己的义务，为实现早日供暖创造条件。在市政主干管没有到位的情况下，就向热力公司申报供暖方案并获得批准，然后与热力公司指定的设计院签订设计合同并支付设计费。在1号院只是主体完工但尚未通过整个竣工验收的情况下，就积极准备供暖设施及庭院管网的建设；在接到热力公司不同意管道走到楼外的意见后及时通知广大业主。在业主坚持将管道走到楼外的情况下，根据业主的要求向热力公司再次申报供暖方案，并且在相关单位的协调下，根据业主的要求进行了院内入户主管的施工，按照业主的要求将管道走到了楼外。但热力公司明确表示不认可业主的方案，拒绝并网。为了实现早日供暖，被告提出向热力公司签订安全责任保证书的情况下，热力公司仍不同意并网。因此，不能实现并网的原因是业主的将管道走在楼外的要求，与热力公司的都在楼道内的要求不一致，与被告没有任何的关系，这也是被告所不能左右的。因此，原告要求被告承担供暖违约责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，应当依法驳回。3、别说答辩人没有违约，即便假设答辩人违约，原告主张的违约金过高。个体虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显远远高出其可能存在的损失。假如答辩人违约，其实际损失应当为热力公司收取的取暖费用与原告采取替代方式取暖费用之间的差额，而不能是合同约定的违约金。由于每年热力公司的采暖费是可以计算的，原告无论是用燃气还是用电来替代，其也用也是可以计算的，即违约金应以实际损失数额为准。超出部分也不应当支持，何况答辩人并未违约。二、2018--2019采暖期大型公建计量表抄表数据登记表和2018--2019采暖期大型公建二部制计量结算表，即证明了被告在本案中不存在违约的事实。郑州市热力公司于2018年11月16日进行并网验收，而被告依据双方《商品房买卖合同》约定的市政供暖干管到位并网后一年内供暖的条件要求，于2019年1月7日正式供暖的履约行为，证明了被告建达公司按合同约定履行合同义务，其行为不存在违约行为，不应承担违约责任。经审理查明，2008年10月9日，原告（××）与被告（××）及案外人熊小丽（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：原告购买被告开发的位于金水区××东、××西××单元××东户的房产，房屋价款508936元；该合同第八条约定：××应当在2009年5月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，××如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；该合同第十四条约定：户内暖气设施在交房时安装完成，市政供热干管到位并网后一年内供暖，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照第九条处理。该合同附件四补充协议第四条约定：买受人缴纳的采暖设施费用、维修基金、天然气配套费用随首笔房款缴纳等。原告提交的豫（2016）郑州市不动产权第××号房屋所有权证显示，权利人李湘，共有情况单独所有，坐落金水区沙口路××楼西××单元××号，房屋建筑面积101.36㎡等。2008年10月9日，被告向原告出具《收据》一份，主要载明，今收到熊小丽人民币15832元，天然气初装费3660元，暖气施工费12172元。2019年3月30日，河南航宇物业服务有限公司出具的证明显示，原定两天完成的调试由于设备调试、管网漏水、管道冲洗水质监测等原因延误至1月14日才基本合格实现正常供热。2019年1月14日河南建达置业有限公司摩尔花园项目部再次贴出今冬热费计费天数通知，明确计费周期为2019年1月14日至2019年3月15日（不含15日），用热天数共计60天，并承诺郑州市热力总公司今冬供暖结束后，立即退还业主多交的热费。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，原、被告均应按照合同约定履行自身义务。本案中，根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，以及未供暖气对业主实际生活的影响，本案按照供暖季计算违约金较为合理，因此被告应支付原告违约金33538元（33538元=508936元×0.01%×659天，自2013年11月15日起计算至2018年1月13日，共5个采暖季600天，自2018年11月15日至2019年1月13日为59天，共计659天）。根据郑州市财政局出具的郑州市财政局关于《郑州市物价局关于城市基础设施配套费有关政策界定的请示》的意见回复中记载，2017年10月1日前开具了《郑州市建设项目缴费通知单》的按20元/平方米交纳建设配套费的建设项目，应缴纳暖气、天然气入网费，2007年10月1日之后开具《郑州市建设项目缴费通知单》的按现行标准170元/平方米缴纳建设配套费的建设项目，暖气、天然气入网费停止征收。鉴于本案中不能确定2017年10月1日后被告向政府缴纳的建设配套费用对应的2931.93平方米是哪些业主的房屋，现无证据可以进行确定区分，依据公平原则，故被告按照相应比例退还原告930元（2931.93平方米÷49860.43平方米×15832元=930元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李湘支付违约金33538元；二、被告河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李湘返还天然气、暖气初装费930元；三、驳回原告李湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取331元，由被告河南建达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田晓丽二〇二〇年七月六日书记员  闫乔虹