湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初7110号原告：长沙九九九物业管理有限公司，住所地浏阳市洞阳镇东园社区瑞林片。法定代表人：张谦，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：周启仁，男，1982年12月2日出生，汉族，住浏阳市。原告长沙九九九物业管理有限公司（以下简称九九九物业公司）与被告周启仁物业服务合同一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九九九物业公司的委托诉讼代理人王鹏、被告周启仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九九九物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费、违约金共计4686元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告陈述其诉讼请求第1项中的数额计算有误，当庭变更诉讼请求第1项为要求被告给付物业管理服务费3477元、违约金347元，合计3824元。被告周启仁的主要答辩意见如下：1、对原告诉讼请求第1项有异议，被告欠付原告物业费数额仅为2477元。2、原告服务期间的物业服务不到位，主要体现在：2020年3月小区内电梯停运导致被告周启仁租户退租；被告车辆于2019年停放在小区内被刮擦，导致被告损失；小区内卫生、安保、消防及休闲设施等均存在服务不到位的情况。综上，被告认为其不应全额缴纳原告主张的物业费服务费，更不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：九九九物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业。2017年4月20日，九九九物业公司（乙方）与浏阳市洞阳镇幸福泉社区万象城业主委员会（甲方）签订了《万象城物业管理委托合同》，合同约定：委托管理事项包含房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面等），共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理期限为三年，自2017年4月20日起至2020年4月19日止；物业管理服务费按小高层电梯房屋每月每平方1.2元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金。合同还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了具体的约定。另查明：1、周启仁系本市经开区康宁路106号东润万象城的业主，该房屋面积为104.68㎡，周启仁自2015年起即使用该房屋。2、周启仁因拖欠了九九九物业公司2017年12月31日至2020年4月19日的物业管理服务费3476元（104.68×1.2×27.67，四舍五入）未付，并经九九九物业公司书面催缴后仍未交纳，九九九物业公司遂诉至本院，要求判如所请。3、周启仁陈述其在小区9栋处另有1套住房租赁给他人，该栋电梯已停运两年，对租户造成严重不便导致租户退租；九九九物业公司陈述该电梯仅因老化关停3天。4、周启仁陈述其车辆停在小区内被他人车辆刮擦，经调取小区监控后未得到及时处理。以上事实，有双方当事人的陈述、《万象城物业管理委托合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、照片、不动产登记信息等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中浏阳市洞阳镇幸福泉社区万象城业主委员会与九九九物业公司签订的《万象城物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对双方及万象城小区全体业主具有约束力。九九九物业公司已依约为周启仁提供了物业服务，周启仁实际接受了九九九物业公司提供的服务，故应当向九九九物业公司缴纳所欠物业服务费3476元。九九九物业公司当庭减少诉讼请求不违反法律规定，本院予以准许。关于周启仁抗辩九九九物业公司提供的物业服务不到位,不应当支付物业服务费的问题。周启仁在诉讼中提供了照片、微信记录截屏等证据,欲证明小区内安保不到位、园林绿化差等情况,但本院认为,仅凭该些照片,不足以认定九九九物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使九九九物业公司对涉案小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但九九九物业公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；且周启仁作为涉案房屋的产权人亦已实际享受九九九物业公司提供的物业管理服务,不能以九九九物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故周启仁的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于周启仁提出的车辆在小区内被其他车辆刮擦的辩解意见，因九九九物业公司并非具体的侵权人,故该辩解意见并不能成为业主拒交物业费的合法理由。对于九九九物业公司主张违约金的诉请,鉴于存在周启仁提出的物业服务不到位的情况,故该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、周启仁于本判决生效之日起三日内支付长沙九九九物业管理有限公司2017年12月31日至2020年4月19日期间的物业服务管理费3476元；二、驳回长沙九九九物业管理有限公司的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由长沙九九九物业管理有限公司负担2元，由周启仁负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二〇年七月十六日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。