甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终196号 上诉人（原审原告）：宋明贵，住甘肃省白银市。 委托诉讼代理人：沈某，甘肃衡轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂某，甘肃衡轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：嘉峪关大友企业公司。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：张某，该公司法律事务主管。 委托诉讼代理人：杨某，甘肃河西律师事务所律师。 上诉人宋明贵因与被上诉人嘉峪关大友企业公司（简称大友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋明贵的委托诉讼代理人沈某、聂某，被上诉人大友公司的委托诉讼代理人张某、杨某到庭参加诉讼。因受疫情影响延长审限三个月，本案现已审理终结。 宋明贵上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实及理由：2014年2月，宋明贵承租大友公司位于本市富强市场1号房屋经营宾馆，租赁期限10年，年租金135万元。经大友公司同意，宋明贵前期投入大额资金装修改造房屋，致使在后期经营中资金短缺无力按期履行合同交付房租。随后大友公司向法院诉请解除合同，经法院审理判决解除合同，腾退房屋，支付拖欠的租金，案件进入执行程序后，宋明贵与大友公司针对涉案房屋部分设施设备的处分达成抵顶房租的协议，大友公司代理人张某在执行程序中明确表示装饰装修物另行处理。大友公司收回房屋后利用原房屋的装饰装修物品继续经营宾馆，其行为应视为同意利用宋明贵装饰装修物，应对宋明贵给予相应经济补偿。宋明贵的诉请符合司法解释相关规定，有事实及法律依据，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。 被上诉人大友公司辩称：宋明贵与大友公司房屋租赁合同纠纷案件已经法院审理判决并执行，在法院审理时，宋明贵没有对装饰装修物的处理提起反诉或抗辩。在执行程序中大友公司要求宋明贵将可移动物品搬走，房屋装饰装修物拆除，而宋明贵表示设施设备无法搬走，无处存放，房屋装饰装修物无能力拆除。为及时解决腾退房屋问题，双方达成和解协议，大友公司同意房屋可移动设施物品抵顶部分房租，装饰装修物后续再进行拆除处理，没有表示同意利用，抵顶后宋明贵目前仍尚欠房租75万元未付。后期由于恢复原状浪费大、拆除费用较高，大友公司继续经营宾馆，但不能视为大友公司同意利用宋明贵剩余的装饰装修物，故不同意对宋明贵装饰装修物进行补偿。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 宋明贵向一审法院起诉请求：判令大友公司补偿装饰装修物损失306万元，并按银行同期贷款利率支付自2016年10月28日至补偿款支付完毕之日期间的利息。 一审法院认定事实：2014年2月1日，宋明贵与大友公司签订《房屋租赁合同》，约定将大友公司所有的位于嘉峪关市富强市场的综合商贸楼租赁给宋明贵经营宾馆，租赁期限为2014年2月1日至2024年6月1日，租金为每年135万元。合同签订后，由于宋明贵未按期向大友公司交纳房租，大友公司于2015年向嘉峪关市城区人民法院起诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，腾退房屋，交付拖欠的房租。经审理城区人民法院于2016年2月2日作出（2015）嘉城民一初字第2246号民事判决，判决解除双方签订的房屋租赁合同，宋明贵腾退房屋，交付拖欠房租及占用费。一审判决后宋明贵不服提出上诉，嘉峪关市中级人民法院作出（2016）甘02民终144号民事判决驳回上诉，维持原判。后宋明贵又向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院于2016年12月7日作出（2016）甘民申1327号民事裁定，裁定驳回宋明贵的再审申请。另查明，2016年7月13日，大友公司向嘉峪关市城区人民法院申请强制执行（2015）嘉城民一初字第2246号民事判决，要求宋明贵腾退房屋并支付租金等。2016年8月22日城区法院向宋明贵送达执行通知书，宋明贵未履行。2016年9月26日城区法院向宋明贵送达腾房公告，限令宋明贵在2016年10月10日前迁出涉案房屋否则依法强制执行，宋明贵委托甘肃博文价格评估有限公司对涉案房屋的装饰装修及配套设施资产价格进行了评估。执行过程中双方达成和解协议，宋明贵以房屋内装修添附的可移动物品、消防设施、数字监控系统、太阳能系统、电气改造系统、采暖改造系统、给排水系统、空调系统、电梯、广告装饰部分、窗帘、低值易耗品抵顶应支付的租金1561930.2元以及大友公司多收取的一楼商铺租金、押金916079.8元等合计2478010元，房屋内其他装饰装修物后续再处理。抵顶后宋明贵还需支付的租金及诉讼费997869.8元，于2017年3月20日前支付40万元，余款于2017年6月底前全部付清。现该案尚未执行完毕。 一审法院认为，宋明贵与大友公司签订的《房屋租赁合同》系自愿协商后签订，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。《房屋租赁合同》第十二条约定“违约责任：由违约方承担一切责任和损失”。从一般的社会认知水平及日常生活经验来说，“一切责任和损失”即因合同解除给双方造成的任何损失都由违约方承担，因宋明贵不按约定支付租金的违约行为致使双方签订的《房屋租赁合同》解除，按照合同约定，宋明贵应当承担合同约定的违约责任以及因合同解除而使自已遭受的损失，故宋明贵要求大友公司对房屋装饰装修部分予以补偿的请求，于法无据，依法不予支持。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余房屋租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，宋明贵主张在其腾退房屋后，大友公司完全利用其装饰装修部分继续进行经营的行为就应当视为同意利用其装饰装修物。对此大友公司在一审、二审、再审及至执行中从未表示同意利用房屋的装饰装修残值，且按合同约定合同解除后大友公司有权要求宋明贵恢复房屋原状并采取其他补救措施等，在执行过程中基于案件实际状况，为达到执行目的，尽快使宋明贵腾退房屋，减少宋明贵的损失，大友公司与宋明贵达成部分物品及设施设备的抵顶协议，该行为只能视为采取适当措施防止损失扩大，而不能视为大友公司同意利用宋明贵的装饰装修物，故宋明贵的主张依法不能成立，不予支持。判决：驳回宋明贵的诉讼请求。案件受理费31280元，由宋明贵负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，针对双方争议在《房屋租赁合同》中是否约定解除合同后对房屋装修添附物如何处理的事实，本院经查明认定如下：2014年2月1日双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，经出租人同意后承租人可以对房屋进行装修或改造增设物品，租赁合同期满后，租赁房屋内装修增设物品活动物归承租人，其他物品归出租人。 除以上事实外，二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：宋明贵主张解除合同后，大友公司同意利用装饰装修物残值，应在利用价值范围内给予补偿的请求是否合法有据。经查，宋明贵与大友公司签订的《房屋租赁合同》经依法判决解除后，在执行程序中双方针对腾退房屋事宜涉及的房屋内装修改造增设物品的处理达成协议，宋明贵将房屋内设施设备等可移动物品评估作价后抵顶欠付的部分房租后，其他装饰装修物后续再处理。宋明贵没有证据证实大友公司表示同意利用装饰装修物残值并给予补偿。房屋腾退后大友公司基于房屋实际状况，继续使用房屋现存的装饰装修物经营宾馆的行为，不应视为大友公司同意利用。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，结合双方签订的《房屋租赁合同》相关约定，宋明贵在履行合同过程中存在违约行为，导致合同被依法解除终止履行，故宋明贵关于诉请大友公司对其涉案房屋装饰装修物损失给予补偿的主张于法无据，不予支持。 综上所述，宋明贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31280元，由宋明贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宏伟 审判员  吴 杰 审判员  邢剑影 二〇二〇年七月九日 书记员  李海波