四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初3264号 原告：张华权，男，1968年9月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：杨树琼，女，1964年12月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二原告共同委托诉讼代理人：张莉，女，1989年2月22日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。系二原告女儿。 被告：宜宾市临港永竞置业有限责任公司，住所地宜宾市临港开发区河湾苑小区黄桷坪路99号，统一社会信用代码：91511500073954323P。 法定代表人：胡浪屿。 委托诉讼代理人：郭太军，男，系公司员工。 被告：宜宾市广泰商业管理有限责任公司，住所地宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附三段17号企业服务中心大楼422号，统一社会信用代码：91511500MA62A3J70D。 法定代表人：徐祖云。 委托诉讼代理人：金叶枝，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：邱杰，四川拓越律师事务所律师，执业证号15101201111752488。 原告张华权、杨树琼与被告宜宾市临港永竞置业有限责任公司（以下简称永竞公司）、宜宾市广泰商业管理有限责任公司（以下简称广泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告张华权、杨树琼的委托诉讼代理人张莉，被告永竞公司的委托诉讼代理人郭太军，被告广泰公司的委托诉讼代理人金叶枝、邱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张华权、杨树琼向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告杨树琼、张华权与被告宜宾市广泰商业管理有限责任公司签订的《住房补贴协议》全部购房补贴款付款期限到期；2、被告宜宾市临港永竞置业有限责任公司、宜宾市广泰商业管理有限责任公司共同支付原告杨树琼、张华权住房补贴款434520.45元；3、案件受理费由被告宜宾市临港永竞置业有限责任公司、宜宾市广泰商业管理有限责任公司共同承担。事实与理由：2014年11月永竞公司对外广告公开宣传称：“11月临港中央捡房季，百套好房随你捡，购房补贴年年领，15年白捡一套房”。杨树琼、张华权二人见此宣传资料后确定参加此促销活动。2014年12月13日杨树琼、张华权二人到永竞公司签订商品房买卖合同时，永竞公司房屋销售人员提供了二个格式合同，一个是永竞公司的《商品房买卖合同》，另一个是广泰公司的《住房补贴协议》。杨树琼、张华权（买受人）与永竞公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定：杨树琼、张华权购买永竞公司座落于临港房屋一套，建筑面积82.98平方米，总计房屋价款477495元，每平方米为5754元。在签订《商品房买卖合同》的同时，永竞公司房屋销售人员让杨树琼、张华权签订《住房补贴协议》，并告知广泰公司是永竞公司的下属公司。签订的《住房补贴协议》约定：鉴于杨树琼、张华权购买永竞公司座落于临港房屋一套，建筑面积82.98平方米，总计房屋价款477495元，广泰公司承诺15年分期支付住房补贴款477495元。补贴期限为：15年。补贴标准及支付时间：第1一6年每年在期满10个工作日内按己付总房款3%支付；7—9年每年在期满10个工作日内按已付总房款24%支付;10—12年每年在期满10个工作日内按已付总房款27%支付；13—15年每年在期满10个工作日内按己付总房款31%支付;住房补贴款支付的起始日期为：杨树琼、张华权足额交清银行要求按揭支付的首付款且贷款己经银行审批并全额支付开发商账户的次日起。之后，杨树琼、张华权二人得知，购买的此套房屋价格，比其他没有参加活动的同地段、区域的房屋每平方米高出934元。《房屋买卖合同》签订后，杨树琼、张华权于2015年1月21日按合同约定，通过银行按揭贷款向永竞公司支付了全部购房款477495元。2016年、2017年永竞公司按照《住房补贴协议》约定分别支付杨树琼、张华权住房补贴款14324.85元。2018年后广泰公司、永竞公司拒绝履约支付补贴款。2018年12月23日杨树琼、张华权向翠屏区法院提起诉讼，要求广泰公司、永竞公司共同支付杨树琼、张华权购房补贴款14324.85元，并承担违约责任。2019年5月宜宾市中级人民法院（2019）川15民终1590号生效民事判决书认定：广泰公司、永竞公司与杨树琼、张华权签订的《住房补贴协议》、《商品房买卖合同》合法有效，对合同当事人具有约束力。永竞公司发布的“购房补贴年年领，15年白捡一套房”等宣传广告内容具体明确，并由此对杨树琼、张华权决定订立合同以及房屋价格的确有重大影响，在杨树琼、张华权就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就己经特定化，应将该内容视为要约，虽然永竞公司与杨树琼、张华权签订的《商品房买卖合同》并未对此进行约定，但也应该视为是合同的内容。虽然广泰公司与永竞公司是分别与杨树琼、张华权签订《商品房买卖合同》和《住房补贴协议》，但广泰公司通过《住房补贴协议》对购房款补贴的义务进行债的加入，并不影响永竞公司对《商品房买卖合同》的履行。判决：宜宾市临港永竞置业有限责任公司与宜宾市广泰商业管理有限责任公司共同支付杨树琼、张华权住房补贴款14324.85元。2019年6月10日永竞公司支付张华权、杨树琼第三期住房补贴款14324.85及违约金35.8元。2019年11月5日四川省高级人民法院对本案再审认为：永竞公司发布的“购房补贴年年领，15年白捡一套房”等宣传广告内容具体确定，是永竞公司就其开发项目规划设计范围内的商品房所作的一些详尽具体的说明和允诺，足以让杨树琼、张华权就此内容向永竞公司提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的，应视为要约，案涉《商品房买卖合同》的订立则为永竞公司对要约的承诺，即使该说明和允诺没有明确订立在案涉《商品房买卖合同》之中，也应认定为其内容。永竞公司与杨树琼、张华权因案涉《商品房买卖合同》的签订而产生债权债务关系时，广泰公司与杨树琼、张华权签订的案涉《住房补贴协议》，形成了债的加入，故二审法院判决永竞公司、广泰公司共同支付杨树琼、张华权住房补贴14324.85元并无不当。裁定驳回宜宾市永竞置业有限责任公司的再审申请。案涉第四期购买房屋补贴款支付时间为2019年1月30日，支付补贴款到期后，原告张华权、杨树琼于2020年1月开始，分别向被告永竞公司、广泰公司发出催款通知函，前后共发出20封。时间分别为：2020年1月17日、1月21日、2月6日、2月14日、2月27日、3月10日、3月16日、3月21日、3月28日、4月6日；其催款函的内容为：请永竞公司、广泰公司及时将张华权、杨树琼第四期购买房屋补贴款以及承担的违约金支付到催款人账上。逾期则构成以自己的行为表明不履行给付价款义务的情形；如果两公司经济确有困难，暂时无法履行支付义务，请提供相应的财产担保。否则，催款人将依法主张权利。但两公司一直置之不理，即不付款，也不提供财产担保。期间被告永竞公司内部因管理不善发生重大事故，公司职员将公司巨款携逃，公司面临倒闭。原告张华权、杨树琼认为：被告宜宾市永竞置业有限责任公司、宜宾市广泰商业管理有限责任公司应当共同支付原告杨树琼、张华权到期以及没有到期的住房补贴款共计434520.45元，其理由如下：1、被告广泰公司、永竞公司与原告杨树琼、张华权签订的《商品房买卖合同》、《住房补贴协议》合法有效，对合同当事人具有约束力，有人民法院生效判决书的认定；2、被告广泰公司与永竞公司共同承担支付原告杨树琼、张华权购买房屋补贴款，有人民法院生效判决书的认定；以上事实依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第九条规定，当事人无需举证证明。3、原告杨树琼、张华权于2015年1月21日按合同约定，通过银行按揭贷款向被告永竞公司支付了全部购房款的义务，被告永竞公司已在诉讼中自认；4、2019年1月30日第4期购买房屋补贴款到期后，原告张华权、杨树琼分别向被告永竞公司、广泰公司发出催款通知22封，被告永竞公司、广泰公司一直置之不理，其行为已构成丧失商业信誉，且表明被告永竞公司、广泰公司不履行支付原告张华权、杨树琼购买房屋补贴款义务，有催款通知凭据佐证；5、被告广泰公司没有任何经济来源，己在诉讼中自认；被告永竞公司因内部管理不善发生重大事故，公司职员将公司巨款携逃，公司面临倒闭。众所周知事实，且有公安部门报案依据，当事人无需举证证明；综上，原告张华权、杨树琼有充分理由依法行使不安抗辩权。依据《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》法发〔2009)40号文件第17条规定，即：“对于一方当事人己经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方己经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第(二)项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。”原告杨树琼、张华权特请求人民法院依法判决：原告杨树琼、张华权与被告宜宾市广泰商业管理有限责任公司签订的《住房补贴协议》全部付款期限到期；被告宜宾市永竞置业有限责任公司、宜宾市广泰商业管理有限责任公司共同支付原告杨树琼、张华权住房补贴款434520.45元。 被告广泰公司辩称：我司不是拒绝支付，而是在想办法支付，根据合同约定，住房补贴协议的时间是住房人把首付款及按揭款支付给开发商次日起计算，原告所有款项到开发商账户的时间是2015年12月4日，根据合同约定，住房补贴款是每年期限届满后的10个工作日支付，从2015年开始，每年12月19日是支付时间，这期款项应在2018年12月至2019年12月，我司应在2019年12月19日支付，而不是原告所述的2019年1月30日，这期补贴款的金额应是14324.85元，二被告共同支付无异议，还未到期的补贴款提前支付有异议，我司正在想办法支付，公司现在遇到困难，并非像原告所述公司要倒闭，我公司也有继续履行住房补贴协议的意愿，不存在后期的住房补贴款加速到期的问题。 被告永竞公司辩称：2019年10月底收到广泰公司向我司借款的函，金额是14324.85元，因公司资金困难，工程一直在延期，员工工资都是由高层凑钱发放。住房补贴金额时间的意见与广泰公司一致，未到期的补贴款提前支付的意见与广泰公司一致。 原告围绕诉讼请求提交了以下九组证据：1、原告身份证复印件；2、《房屋买卖合同》；3、《住房补贴协议》；4、（2019）川15民终1590号民事判决书，（2019）川民申6399号民事裁定书；5、催款通知；6、购买房屋交款凭据；7、广泰公司庭审笔录；8、《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》法发（2009）40号文件；9、两段电话录音。被告广泰公司围绕其抗辩主张提交了以下六组证据：1、2019年10月29日广泰公司向临港永竞提交的委托支付表；2、2020年6月10日广泰向永竞的催告函；3、2020年6月12日临港永竞向广泰公司回函；4、广泰公司的现金流量表、资产负债表、利润表；5、广泰公司和永竞公司的合作协议；6、临港永竞与广泰公司在2016年10月3日签订的借款协议，广泰公司在2016年10月3日向临港永竞提交的付款委托书，2016年12月28日、2017年12月4日广泰公司向永竞公司的委托支付表，广泰公司的原股东宋刚代广泰公司支付住房补贴明细，永竞公司代广泰公司支付住房补贴明细，永竞公司和宋刚代为支付住房补贴的银行回单，2019年4月2日的情况说明。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告永竞公司开发建设临港中央商品房，并公开发布商业广告对其所开发建设的商品房进行预售，该商业广告载明：1.35万㎡城市综合体，百亿配套生活城；2.购房补贴年年领，15年白捡一套房！房源有限，先到先得。原告杨树琼、张华权通过被告永竞公司发布的商业广告得知商品房的销售信息，并向被告永竞公司购买位于临港××单元××号房屋。 2014年12月13日，原告杨树琼、张华权与被告永竞公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、出卖人：永竞公司，买受人：张华权、杨树琼。2、商品房预售许可证号：临港2014房预售证第000015号。3、商品房房屋预测建筑面积82.98平方米，其中套内建筑面积68.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.02平方米。4、计价方式按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6924.23元。5、买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。 同日，二原告另与被告广泰公司签订《住房补贴协议》，该协议约定：1、甲方：宜宾市广泰商业管理有限责任公司，乙方：张华权、杨树琼。2、鉴于乙方购买了“临港中央”项目房屋（总价款为477495元），考虑乙方实际困难，甲方承诺给予乙方一定的住房补贴。3、住房补贴期限及其起算时间：乙方享有住房补贴的期限共计十五年，按揭付款客户的住房补贴起算时间为乙方在规定时间签订商品房买卖合同，并足额缴清银行要求按揭必须的首期款且乙方贷款经银行审批并全额支付开发商账户后的次日作为住房补贴期限的起算时间，具体时间以乙方达到上述条件后，甲、乙双方共同以确认函的方式确认的时间为准。4、住房补贴标准及支付时间，第1至6年每年支付一次，甲方每年按乙方所购房屋总房款的3%作为住房补贴，于每年期满后的10个工作日内支付给乙方；第7至9年，甲方按乙方所购房屋总房款的24%作为住房补贴，于第9年期满后的10个工作日内支付给乙方；第10年至12年，甲方按乙方所购房屋总房款的27%作为住房补贴，于第12年期满后的10个工作日内支付给乙方；第13年至15年，甲方按乙方所购房屋总房款的31%作为住房补贴，于第15年期满后的10个工作日内支付给乙方。5、违约责任，如甲方未在本协议第二条约定的时间内向乙方支付住房补贴，每逾期一日，甲方按逾期支付金额的万分之一向乙方支付违约金。 上述合同及协议签订后，杨树琼、张华权以按揭方式向永竞公司支付了首付款及按揭款，被告永竞公司于2015年1月20日收到中国建设银行宜宾江北支行支付的原告杨树琼、张华权按揭贷款323400元。被告永竞公司已向二原告交付房屋。 另查明：1、二原告与被告广泰公司未对住房补贴的起算时间共同以确认函的方式予以确认。2、2017年1月25日，被告永竞公司向二原告支付第一年度的补贴款14324.85元。3、2018年3月18日、2018年5月15日，被告广泰公司时任法定代表人宋刚分别向二原告支付第二年度的补贴款7324.85元、7000元。4、2019年6月10日被告永竞公司向二原告支付第三年度的补贴款14324.85元。5、二原告在本案起诉前，曾多次向二被告邮寄书面催款通知，要求二被告支付第四期补贴款，在本案审理过程中，被告永竞公司于2020年6月24日向二原告支付第四年度的补贴款14324.85元。 本院认为，原告杨树琼、张华权与被告永竞公司签订的《房屋买卖合同》，与被告广泰公司签订的《住房补贴协议》，均系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同依法成立并生效。被告永竞公司发布的“购房补贴年年领，15年白捡一套房”等宣传广告内容具体确定，足以让二原告产生信赖而签订案涉《商品房买卖合同》并对房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，该宣传内容应视为合同内容。被告广泰公司与二原告签订《住房补贴协议》，构成债的加入。被告永竞公司、广泰公司均应当按照合同约定履行向二原告支付相应补贴款的义务。根据《住房补贴协议》约定“按揭付款客户的住房补贴起算时间为乙方在规定时间签订商品房买卖合同，并足额缴清银行要求按揭必须的首期款且乙方贷款经银行审批并全额支付开发商账户后的次日作为住房补贴期限的起算时间，具体时间以乙方达到上述条件后，甲、乙双方共同以确认函的方式确认的时间为准”，而原被告并未对住房补贴的起算时间以确认函的方式进行确认，故应按照上述合同条款约定，以被告永竞公司实际收到贷款的次日，即2015年1月21日，作为住房补贴支付的起算时间。因此，第一年补贴（2015年1月21日至2016年1月20日）的应于一年期满后即2016年1月21日起的十日内支付，第二年的补贴（2016年1月21日至2017年1月20日）应于2017年1月21日起的十日内支付，第三年的补贴（2017年1月21日至2018年1月20日）应于2018年1月21日起的十日内支付，第四年的补贴（2018年1月21日至2019年1月20日）应于2019年1月21日起的十日内支付，第五年的补贴（2019年1月21日至2020年1月20日）应于2020年1月21日起的十日内支付。二原告已收到二被告支付的第一年度至第四年度的补贴款，而第五年的补贴支付期限现已到期，二被告至今未支付，故二被告还应当按照约定支付第五年的补贴款，根据合同约定，第五年的补贴款为14324.85元（477495元×3%）。 关于二原告请求判决其与二被告签订的《住房补贴协议》全部购房补贴款付款期限到期的问题。本院认为，该诉讼请求既非给付之诉，也非确认之诉或形成之诉，属诉讼请求不明确不具体，本院不予支持。 关于二原告能否以不安抗辩权为由请求二被告支付未到期的补贴款的问题。本院认为，不安抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。不安抗辩权制度并没有使行使抗辩权的一方当事人享有解除合同或者请求对方承担违约责任的权利，只能在对方提供担保前，暂时中止合同的履行。不安抗辩权系抗辩权的一种类型，抗辩权是对抗对方的请求或否认对方的权利主张的权利，抗辩权的行使必须要以请求权的行使为前提，因此不安抗辩权并不能作为权利请求的基础和依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求起承担违约责任”之规定，二原告应举证证明二被告存在预期违约情形，才能请求二被告提前支付未到期的补贴款。预期违约又称先期违约或期前违约，指在合同成立后、履行期限届满前，一方当事人明确表示或以其行为表明将不履行合同，且这种不履行的义务是实质性的，由此在当事人之间发生权利义务关系的一项合同法律制度。其分为预期拒绝履行和预期履行不能。预期拒绝履行是在合同成立生效后履行期限届满前一方当事人以言词或行为向对方当事人表明将不履行合同主要义务。预期履行不能则指债权人发现债务人在合同履行期限届满前由于经济上或者其他原因客观上表现出将来不能依约履行合同义务；预期履行不能，应当从客观上能够推定债务人确定无法履行，而且债务人的行为应当达到根本违约的标准，债权人才能基于预期违约请求债务人承担违约责任。本案中，二被告已支付了第一年度至第四年度的补贴款，虽然二被告逾期支付补贴款的行为构成迟延履行，违反了合同约定，但尚不足以构成根本违约。且二原告提交的证据不能证明二被告明确表示不履行合同义务，也不能从客观上推断二被告确定无法履行，应承担举证不能的法律后果。因此，二原告请求二被告支付未到期的补贴款无合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜宾市临港永竞置业有限责任公司、宜宾市广泰商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨树琼、张华权2019年1月21日至2020年1月20日的补贴款14324.85元； 二、驳回原告杨树琼、张华权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7818元，减半收取计3909元，由被告宜宾市临港永竞置业有限责任公司、宜宾市广泰商业管理有限责任公司负担125元，由原告杨树琼、张华权负担3784元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年七月十日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟