黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1702号上诉人（原审被告、反诉原告）：拜泉县金域时代购物广场，住所地黑龙江省拜泉县人民路南。法定代表人：张国祥，该购物广场总经理。委托诉讼代理人：王宏业，该购物广场员工。委托诉讼代理人：张红秋，黑龙江永青律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市时代华纳影视设备有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦D座701A。法定代表人：万军辉，该公司经理。委托诉讼代理人：薛慧生，该公司员工。委托诉讼代理人：丁为民，拜泉县为民法律服务所法律工作者。上诉人拜泉县金域时代购物广场（以下简称金域广场）因与被上诉人深圳市时代华纳影视设备有限公司（以下简称华纳影视公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省拜泉县人民法院（2019）黑0231民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金域广场上诉请求：1.请求对黑龙江省拜泉县人民法院（2019）黑0231民初1814号民事判决第三项改判，该判项判决金域广场多赔偿华纳影视公司装修损失640,000.00元；2.请求对黑龙江省拜泉县人民法院（2019）黑0231民初1814号民事判决第五项改判为华纳影视公司给付金域广场取暖费、物业费214,738.50元；3.上诉费由华纳影视公司承担。事实与理由：1.在拜泉县公安局消防大队出具的《拜泉县金域时代购物广场火灾隐患》中，体现华纳影视公司存在诸多问题，如四个电影厅及走道采用大面积可燃材料，电影厅处的平面图设置及疏散走道布局改变，侯影厅内未设置排烟口及应急广播等。虽该清单中金域广场也存在诸多问题，但金域广场对清单上的问题已经进行了整改。双方签订合同时，华纳影视公司知道整体工程竣工验收和整体消防验收没有通过，华纳影视公司所主张的因金域广场负责的一次消防验收没有通过，导致其二次消防验收不能通过与事实不符，两次验收的关系是相互关联的，并非一次验收通不过即影响二次验收，正是因为二次验收通不过，才影响一次验收。据此，造成本案合同无效后果中，华纳影视公司的责任更大，华纳影视公司应当承担主要责任，金域广场承担次要责任，或至少各承担50%责任；2.原审认定对金域广场损失不予赔付系错误的，因租赁合同中双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，而非自己承担自己的损失，华纳影视公司应当承担取暖、物业等费用；3.原审认定华纳影视公司装修费用是错误的，华纳影视公司提供的装修凭证仅为960,000.00元，华纳影视公司并未提供工程竣工验收报告，无法证明工程按合同约定全部完工，故原审以合同约定的装修款认定华纳影视公司损失错误，应当以华纳影视公司实际给付装修公司的款项认定华纳影视公司的损失。华纳影视公司辩称，1.原审已释明金域广场是否进行司法鉴定，金域广场当庭明确表示放弃司法鉴定的权利，金域广场在没有新的抗辩观点和证据支持下，要求改判原审判决第三项是不能成立的；2.金域广场明知案涉合同无效，金域广场存在主观故意，客观上造成华纳影视公司的损失，金域广场应当承担全部责任。华纳影视公司在签订案涉合同时，因金域广场的部分商户已经行进了经营，华纳影视公司有理由相信租赁场地相关手续完备且合格，故华纳影视公司不存在过错，金域广场主张物业费、取暖费与华纳影视公司无关，所以金域广场主张改判原审判决第五项不能成立；3.原审判决认定事实清楚，请求维持原判。华纳影视公司向一审法院起诉请求：1.要求金域广场返还保证金30,000.00元；2.要求金域广场赔偿华纳影视公司损失2,249,670.00元(分别为装修损失2,000,000.00元、消防费用40,000.00元、影音线1,700.00元、购置物品5,759.00元、宿舍租金10,000.00元、办公用品3,405.00元、域名费48.00元、房屋租金押金和电费1,200.00元、交通费1,339.00元、机票费3,170.00元、车杂费429.00元、员工工资50,000.00元、10-11月份电费200.00元、座椅款66,420.00元、设计费66,000.00元)；3.要求金域广场给付违约金1,640016.00元；4.要求金域广场给付利息以2,249,670.00元为本金，自2014年10月1日起按同期银行贷款利率4.5%计算至给付之日；5.诉讼费由金域广场承担。金域广场向一审法院反诉请求：1.要求确认金域广场与华纳影视公司签订的租赁合同无效；2.要求华纳影视公司给付场地租金990,843.00元、物业费169,157.00元、从2014年7月至2016年12月共两年取暖费260,320.00元，合计1,420,320.00元。一审法院认定事实：2014年6月7日，华纳影视公司与金域广场签订了《时代华纳影院场地租赁合同》，将位于金域广场内5楼，使用面积1627平方米的场地租给华纳影视公司，用于电影放映及影院内食品、饮料及其他相关产品销售。租期为15年，自2014年7月16日至2029年7月15日止。合同约定从2014年7月16日起至2016年3月15日为扶持期免租，2016年3月16日起，租金为21元/月/㎡，之后每3年的月租金在原来的基础上每平方米递增6%，物业管理费每年70,000.00元。水、电、取暖费等公用费用从租赁场地交接日起开始由华纳影视公司按照实际使用数额支付。在进场装修同时华纳影视公司向金域广场交纳保证金。合同签订后华纳影视公司进场进行装修设计及施工。在签订租赁合同时没有取得消防验收合格证，使华纳影视公司无法办理营业许可，也无法取得影视片源。华纳影视公司于2016年12月16日撤场，双方解除合同，但对双方解除合同给华纳影视公司造成损失问题未达成一致，致使华纳影视公司起诉。华纳影视公司要求的损失有保证金30,000.00元、装修及设备等损失2,249,670.00元及利息、违约金1,640,016.00元。经过对双方提供的证据进行质证认证，华纳影视公司的装修费用除1,600000.00元之外，其损失为消防费用40,000.00元、影音线1,700.00元、购置物品5,759.00元、宿舍租金10,000.00元、办公用品3,405.00元、域名费48.00元、房屋租金押金和电费1,200.00元、交通费1,339.00元、机票费3,170.00元、车杂费429.00元、员工工资50,000.00元、10-11月份电费200.00元、设计费依据合同约定为42,000.00元，座椅款66,420.00元华纳影视公司没有收到货物厂家应该予以返还，不应为华纳影视公司的损失数额，合计华纳影视公司的损失数额为159,250.00元。金域广场主张的损失为场地租金990,843.00元、物业费169,157.00元、从2014年7月至2016年12月共两年取暖费260,320.00元，合计1,420,320.00元。一审法院认为，此案是影院场地租赁合同纠纷案件，华纳影视公司以所租赁的影院用房没有消防验收手续认为金域广场违约，要求金域广场承担责任，对此本案应先确认该租赁合同的效力问题。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。以上是法律的强制性规定，而华纳影视公司、金域广场订立合同时双方均明知该出租的房屋没有经过消防验收合格，违背了合同法关于合同生效不应违背法律强制性规定的立法本意，应当认定租赁合同无效。合同无效原因是出租人没有经过消防验收，不应出租租赁物，而华纳影视公司依照商业习惯知晓其没有经过消防验收等情节，意思表示推定为明知金域广场未经消防验收，故双方对该缔约过失均有责任。责任比例为金域广场负主要责任，华纳影视公司负次要责任。合同无效，不应继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据以上法律规定该租赁合同无效，因此华纳影视公司要求金域广场返还30，000.00元保证金的请求应予支持。华纳影视公司要求违约金1,640,016.00元的诉讼请求，因该合同是无效合同，只能考察华纳影视公司、金域广场缔约过失责任，且对此双方均有过错，故对其要求金域广场给付1,640,016.00元的违约损失不予支持。关于影院装修配套损失，华纳影视公司提出证据证实对租赁物进行装修共计投入2,249,670.00元，华纳影视公司提供的装修合同分为第一期1,600,000.00元和增加部分400,000.00元，金域广场对装饰增加合同、材料及人工费用票据不予承认，但客观上有华纳影视公司装修的事实，现金域广场将华纳影视公司装修过的影院重新租给他人经营，一审法院可以根据华纳影视公司装修的事实及相关证据酌情认定，对第一期装修费1,600,000.00元予以支持。因为合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，所以对其他经济损失及利息不予支持。关于金域广场要求华纳影视公司给付场地租金、物业管理费、取暖费的诉讼请求，因为合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，所以对金域广场的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于房屋租赁案件规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、深圳市时代华纳影视设备有限公司与拜泉县金域时代购物广场签订的影院场地租赁合同为无效合同；二、拜泉县金域时代购物广场于一审判决生效后十日内返还深圳市时代华纳影视设备有限公司保证金30,000.00元；三、拜泉县金域时代购物广场于一审判决生效后十日内赔偿深圳市时代华纳影视设备有限公司装修损失1,600,000.00元；四、对于深圳市时代华纳影视设备有限公司的其他诉讼请求不予支持；五、对于拜泉县金域时代购物广场的反诉请求不予支持。一审案件受理费43,167.00元，变更诉讼请求后为38,175.00元，由深圳市时代华纳影视设备有限公司负担20,847.00元，由拜泉县金域时代购物广场负担17,328.00元。反诉费8,792.00元，由拜泉县金域时代购物广场负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，因华纳影视公司与金域广场订立的租赁合同，违反了《中华人民共和国消防法》强制性规定，应属无效民事法律行为，故华纳影视公司与金域广场订立的影院场地租赁合同为无效合同。虽案涉影院场地租赁合同自始不发生法律效力，但华纳影视公司存在装修事实，且金域广场将华纳影视公司装修过的影院重新租给他人经营使用，据此原审法院支持华纳影视公司关于第一期装修费1,600,000.00元的诉求，并无不当。另，原审法院结合双方过错责任，依据公平原则对于双方其他经济损失未予支持，于法有据。综上所述，金域广场的上诉请求不能成立，一审判决认定事清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,721.00元，由拜泉县金域时代购物广场负担。本判决为终审判决。审判长 林 森审判员 董 铭审判员 王巧姝二〇二〇年七月二十四日书记员 宋 阳