湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初766号原告：苏小卫，女，1971年4月28日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：熊鹰，黄冈市保险法律服务所法律工作者（主任）。代理权限为特别授权。被告：黄冈市君城房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区体育路21号。统一社会信用代码：91421100706987492T。法定代表人：余阳春，董事长。委托诉讼代理人：邓建和、祁彪，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：黄冈市东门国贸商业运营有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路12号紫金城2幢1单元001A号。统一社会信用代码：91421100075487685A。法定代表人：田光红，总经理。委托诉讼代理人：邓建和、祁彪，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告苏小卫与被告黄冈市君城房地产开发有限公司（以下简称君城房地产公司）、黄冈市东门国贸商业运营有限公司（以下简称国贸运营公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏小卫及其委托诉讼代理人熊鹰，被告君城房地产公司、国贸运营公司的共同委托诉讼代理人邓建和、祁彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的请求事项：1、请求判令被告君城房地产公司以685210元的价格立即回购原告位于黄冈君城紫金城7#楼1层1228号商铺，以686424元的价格立即回购原告位于黄冈君城紫金城7#楼1层1229号商铺（以上合计1371634元）。2、判令被告支付上述两间商铺2019年12月至2020年5月租金54864元［9144元/月租金*6个月］计算至被告圆满履行之日止。3、判令被告补足2017年1月至2019年11月少付原告租金22085元（9144元/月-8513元=631元*35个月）及计算至被告圆满履行之日止。4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年12月17日,原告与被告君城房地产公司签订了两份商品房买卖合同,原告分别以685210元（现款260760元、办理按揭254183元、被告返还售房面积差额5817元、2014年1月至2016年12月被告应付商铺租金抵款164450元）和686424元（现款261862元、办理按揭254173元、被告返还售房面积差额5827元、2014年1月至2016年12月被告应付商铺租金抵款164742元）的价格购买了被告君城房地产公司开发的位于黄冈君城紫金城7#楼1层1228号和1229号两间商铺,并按合同约定履行了全部的付款义务。2013年12月17日原告又与被告国贸运营公司签订了两份《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同,将黄冈君城紫金城7#楼1层1228号和1229号两间商铺委托给其进行统一运营管理，约定被告国贸运营公司每年分别向原告支付两间商铺运营委托收益54817元和54914元。被告君城房地产公司分别为上述两间商铺委托经营管理合同提供了担保,两份《担保函》第一条分别约定:本公司承诺,在您购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年可以随时无条件按人民币685210元和686424元的价格回购，第二条约定，如果国贸运营公司没有按照委托经营合同约定，按时向原告支付基本租金，本公司保证在该公司未按委托经营合同约定的支付期间届满之日起七日内向原告先行支付基本租金。约定5年购房期满后，原告2018年12月和2019年4月先后两次要求被告回购商铺，但被告至今没有回购。自2019年12月起被告已停止向原告支付两间商铺基本租金。自2017年1月至2019年11月被告每月少付原告商铺运营收益631元。原告认为，被告君城房地产公司应按担保函承诺，应随时无条件按人民币685210元和686424元价格回购；按担保函约定向原告支付下欠两间商铺6个月的基本租金54864元；按照《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同约定，原告两间商铺每月运营收益9144元，但被告自2017年1月至2019年11月每月仅支付收益8513元每月少付631元，35个月合计少付22085元。被告严重违反了合同约定,侵害了原告的合法权益。原告为了维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼。二被告辩称：被告君城房地产公司与原告存在商品房买卖合同，履行了交房义务。被告国贸运营公司与原告存在委托经营合同，履行了委托经营合同义务。原告与被告间虽为独立的合同，但该项目有184份合同统一经营、统一规划、统一设计、统一支付租金、统一履行合同，业主不同，本案将所有业主追加为被告。本案市场发生变化，加上疫情影响，租金暂未支付，过去一直足额支付。回购条款无效。综上，驳回原告的诉讼请求。经合议庭评议，对原告提交的证据分析认定如下：1.商品房买卖合同、证据2.《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同、证据3.被告君城房地产公司担保函、证据5国贸宣传单，证据间相互印证，与本案有关联，其真实性予以采信。证据4.工行借记卡明细清单，其真实性予以采信。经审理查明：2013年12月17日原告与被告君城房地产公司签订了两份商品房买卖合同,原告分别以首付260760元、银行按揭贷款260000元及首付261682元、银行按揭贷款260000元，购买了被告君城房地产公司开发的位于黄冈君城紫金城7#楼1层1228号和1229号两间商铺。后原告支付了房款260760元、254183元及261682元、254173元。当日，原告与被告国贸运营公司签订了两份《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同（原告并出具了委托书）,将黄冈君城紫金城7#楼1层1228号和1229号两间商铺委托给其进行统一运营管理,被告国贸运营公司每年分别向原告支付委托收益54817元和54914元等内容。当天，被告君城房地产公司分别为上述两间商铺委托经营管理合同提供了担保,两份《担保函》分别约定:本公司承诺,保证您委托经营基本租金，在您购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年,可以随时无条件按人民币685210元、686424元的价格回购；回购完成后，“黄冈国贸”委托经营合同自动终止。如果“黄冈国贸”公司没有依照委托经营合同约定按时向您支付基本租金，本公司保证在该公司未按委托合同约定的支付期限届满之日起七日内先行向您支付基本租金等内容。2016年5月14日，原告与被告君城房地产公司分别达成补充协议约定，1228号商铺1229号商铺预测面积与实测面积产生误差，买受人所购房面积减少了0.23平方米减少了0.23平方米，出卖人向买受人退还5717元即买受人支付总房款为514943元，出卖人向买受人退还5827元即买受人支付总房款为515855元。合同、协议签订后，被告国贸运营公司2017年1月至2019年11月转账支付了部分基本租金8513元。当事人陈述未办理产权证，现原告认为现在5年运营期已满被告未依约回购,违反了合同约定,侵害了原告的合法权益，遂诉至人民法院。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除合同另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告黄冈市君城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告国贸运营公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及被告君城房地产公司向原告出具的《担保函》,系当事人真实意思表示,内容不违反相关法律禁止性规定,合法有效，各方均应按照合同约定诚信履行。被告君城房地产公司自愿承诺出具的担保函约定了回购商铺价款685210元、686424元，其应依约支付上述回购款。原告与被告国贸运营公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及被告君城房地产公司向原告出具的《担保函》自愿承诺对基本租金承担连带保证责任，二被告未足额支付基本租金及余下基本租金，违反约定，现原告要求回购款等，因疫情影响等因素本院酌情确定承担疫情期间三个月一半的基本租金，被告国贸运营公司应承担给付2017年1月至2019年11月基本租金的不足部分22085元（每月租金不足631元*35月）及2019年12月至2020年5月租金41148元［（9144元/月*6个月=54864元）-（9144元/2*3月=13716元）］和余下基本租金的责任。被告君城房地产公司对被告国贸运营公司该债务承担连带保证责任。二被告提出《担保函》违反公平原则、情势变更原则及回购条款无效的意见，未提供证据予以证实，本院不予采纳。二被告提出本案将所有业主追加为被告的意见，与合同相对性原则不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告黄冈市君城房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内以685210元的价格回购原告苏小卫购买位于黄冈君城紫金城7#楼1层1228号商铺、以686424元的价格回购原告苏小卫购买位于黄冈君城紫金城7#楼1层1229号商铺；二、被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司于本判决生效后二十日内给付原告苏小卫2017年1月至2019年11月基本租金的不足部分22085元、2019年12月至2020年5月基本租金41148元，并承担自2020年6月起按9144元/月标准计算至付清之日的余下基本租金；三、被告黄冈市君城房地产开发有限公司对黄冈市东门国贸商业运营有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告苏小卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17837元，由被告东门国贸商业运营有限公司、黄冈市君城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李宝红人民陪审员  倪德安人民陪审员  李 利二〇二〇年七月三十日书 记 员  罗玉梅