黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1169号原告：高颖波，女，1977年5月26日出生，汉族，大庆市公安局萨尔图区分局警察，现住黑龙江省大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：张华（系原告高颖波母亲），女，1950年12月20日出生，汉族，大庆市肇州县财政局退休干部，住黑龙江省大庆市萨尔图区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码证号912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙畅，女，该公司法务助理。原告高颖波与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称“唐人商业公司”）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告高颖波委托诉讼代理人张华、被告唐人商业公司委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高颖波向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2019年3月28日至2019年12月28日的季度租金暂计27057.69元，银行利息1177元；2．被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告唐人商业公司于2014年签订《委托经营管理协议》，将原告购买的位于大庆唐人中心室内步行街××号商铺委托被告经营管理，被告按季度给付原告租金，现被告欠付原告2019年第二、三、四季度租金28234.69元，原告多次催要，被告拒不支付，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告给付原告2019年第二、三、四季度的租金27057.66元（每季度租金均为9019.22元）及利息（放弃2019年第二季度的租金利息，2019年第三、四季度的租金利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日）。被告唐人商业公司辩称，原告诉请的租金是按照合同面积未扣除税费计算出来的，原、被告之间确实签订了《委托经营管理协议》，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费，原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，应按实测面积进行租金的核算，多退少补，据此被告应给付原告2019年第二季度至2019年第四季度的租金应为23568元。被告确实欠原告扣除税费（房产税1414.08元、土地使用税45.34元、个人所得税235.68元、印花税11.78元）后的2019年第二季度至2019年第四季度租金21861.12元。因为实测面积发生变化，现涉案房屋2层C97号商铺的实测面积为12.09平方米，合同约定面积为13.88平方米。根据合同约定面积，被告给付原告的各季度款项与按照实测面积被告应给付原告的各季度款项出现的差额，被告另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告高颖波向法庭提交了委托经营管理协议及房屋买卖合同复印件各1份（已与原件核对无异），欲证明原告购买了大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C97号房，原告将上述房屋出租给被告委托经营。经质证，被告对真实性无异议，但认为该组证据不能证明被告欠付租金数额及不承担应由被告代扣代缴的相关税费的事实，而且根据委托经营管理协议约定，双方的租金最终按实测面积进行结算，多退少补。根据合同约定面积，被告给付原告的各季度款项与按照实测面积被告应给付原告的各季度款项出现的差额，被告另行主张。本院认为，该组证据客观真实，能够证明原告主张的事实，故对该组证据予以采信。被告唐人商业公司向法庭提交了大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表复印件1份（已与原件核对无异），欲证明涉案商铺的实测面积为12.09平方米。经质证，原告有异议，认为因为没有办理房产证，实际面积无法确认，要求按照合同面积主张房租，房产证下发之后可以按照实测面积多退少补。本院认为，被告虽然提供了批量登记表，但因案涉房屋尚未办理不动产登记，最终的实测面积暂无法确定，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高颖波购买了案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼二层商铺C97号房，合同约定建筑面积为13.88平方米。2014年，原告与被告签订了《委托经营管理协议》，原告委托被告对该商铺进行经营管理，委托期限至2035年6月27日止，双方约定在委托期限内，被告独立进行经营管理，租金按照建筑面积约13.88平方米计算，最终以实测建筑面积为准。前三个租赁年度，原告收取租金的标准为每个租赁年度每平方米2166元；在第四至七个租赁年度，原告收取租金的标准为每个租赁年度每平方米2599.2元。原告应缴纳的所有税费由原告自行承担，被告有权从应付租金内直接代扣代缴。现被告欠付2019年第二、三、四季度租金未给付。庭审中，被告对欠付租金的事实无异议，但认为应当以实际测量面积作为租金的计算面积，并要求预先扣减税费。本院认为，原告与被告签订《委托经营管理协议》，系缔约双方的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。庭审中，诉争双方对合同中按照建筑面积计算租金，最终以实测面积为准及代扣代缴租金的约定不存在争议，争议焦点为是否应当以被告提交的登记结果明细表来认定和计算租金及是否应当在应付租金中扣除代扣代缴的税金。关于租金计算中的面积认定问题，本院认为，虽然原、被告在合同中约定了以实测面积为准，被告也提交了登记结果明细表，但涉案房产尚未取得不动产登记证书，房屋的实测面积尚不确定，故本案中仍应按照原、被告约定的合同面积计算租金数额。合同面积与实测面积不一致导致的租金差额问题，可待房屋实际面积最终确认后按照合同的约定一并解决。关于税金扣留的问题，双方当事人在合同中约定被告负有代原告向税务机关缴纳税费的合同义务并且被告是个人所得税的法定代扣代缴义务人，但代扣代缴的基础应为税款的实际缴纳及数额的明确，本案中，被告并未向税务机关实际缴纳税款，税款数额无法确定，原告亦不同意在缴税前扣减，故被告在租金尚未给付、税款数额不明确的情况下，要求预先在租金中扣留税款的抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告未能及时履行给付租金的合同义务，应当承担继续履行及赔偿损失的违约责任。原告诉请的第二季度租金9019.22元、第三季度租金9019.22元、第四季度租金9019.22元（上述季度租金的计算依据为:2599.2元/平方米×13.88平方米÷4），合计为27057.66元，符合法律规定，理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限司给付原告高颖波2019年第二季度租金9019.22元、第三季度租金9019.22元、第四季度租金9019.22元，合计27057.66元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司给付原告高颖波迟延利息（2019年第三季度租金的迟延利息：以租金9019.22元为基数，从2019年10月1日计算至实际给付之日止；2019年第四季度租金的迟延利息：以租金9019.22元为基数，从2020年1月1日计算至实际给付之日止，上述两个季度的迟延利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。上列，于本判决生效之日起十日内付清。如被告大庆立天唐人商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元（已减半收取），由被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  李庵齐二〇二〇年七月二十一日书记员  赵 爽附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。