湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终765号上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳市闽升特种水产养殖有限公司，住所地襄阳市襄州区龙王镇黄茅山水库。法定代表人：林学明，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘松，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄辉，男，1954年7月1日出生，汉族，住襄阳市襄城区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：马跃花，女，1958年6月30日出生，汉族，住襄阳市襄城区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴玲玲，女，1957年8月8日出生，汉族，住襄阳市襄城区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：席一兵，男，1957年12月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区，上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：曾杰，湖北杰伟律师事务所律师。上诉人襄阳市闽升特种水产养殖有限公司（下称闽升水产养殖公司）因与被上诉人黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院于2019年12月31日作出的（2019）鄂0607民初6704号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人闽升水产养殖公司上诉请求：1.一审认定事实和适用法律错误，请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或者依法发回重审;2.本案的一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.一审法院认定事实错误;(1)一审法院认定“1997年12月18日，原告黄辉、吴玲玲、席一兵与姚万涛决定合伙筹办神马寺休闲山庄有限责任公司，用于在襄阳市××龙王镇黄茅山养殖场合伙经营水产养殖，该公司因故未在工商部门注册登记”是认定事实错误。该认定的事实与被上诉人在诉状中诉称的是神马寺休闲山庄而非有限责任公司的陈述不一致，且在一审判决中陈述“合伙经营水产养殖”，和被上诉人在诉状中陈述的“租赁黄茅山养殖场的全部水域用于合伙经营水产养殖和开办神马寺休闲山庄”来看是合伙而非公司，一审法院认定是“筹办神马寺休闲山庄有限责任公司”、“公司未在工商部门注册登记”为公司明显是没有事实依据也与一审查明的事实不相符。(2)一审法院认定“2015年12月10日，姚万涛因病去世，其妻子马跃花继续与三原告合伙”是认定事实错误。姚万涛去世以后，依法应当按照姚万涛的遗嘱或者由其继承人共同享有继承权，但是本案在庭审中被上诉人没有向法庭提交姚万涛处理该财产的遗嘱，那么就应当由姚万涛的所有继承人共同行使权利。被上诉人也没有提交马跃花与被上诉人黄辉、席一兵、吴玲玲继续合伙的任何证据。一审法院认定“姚万涛的妻子马跃花继续与三原告合伙”是没有事实依据的，且也与一审法院认定的“办神马寺休闲山庄有限责任公司”、“公司未在工商部门注册登记”为公司自相矛盾。(3)一审法院认定“2018年8月26日及2019年2月24日，四原告以神马寺休闲山庄名义向被告送达《告知函》，催促被告支付拖欠的租金。”是认定事实错误。上诉人并没有收到一审判决中陈述的2018年8月26日的《告知函》，被上诉人也没有举证证明其向上诉人送达过该《告知函》。上诉人在一审中出于事实求实的态度认可收到了2019年2月24日的《告知函》。一审法院认定上诉人收到2018年8月26日的《告知函》是毫无事实依据的。且2019年2月24日的《告知函》的内容来看，该内容写的很明确是收回相应的资产，而不是向上诉人催要租金。因此，一审法院认定该事实是错误的。(4)一审法院认定“鉴于合同约定被告(反诉原告)使用两层九间房屋，而被告(反诉原告)实际使用为一楼的情况，可酌情扣减部分租金，法院酌定为7000元，超出部分法院不予支持。”是认定实事错误。根据上诉人与神马寺休闲山庄签订的《鱼塘承包合同》第四条第二项中约定上诉人租用的房屋是看护鱼塘房屋三间及办公楼九间总共十二间，且神马寺休闲山庄向上诉人交付的房屋也是按照合同约定交付的，而不是一审法院认定的两层九间，其中办公楼二楼的房屋被被上诉人非法使用。(5)一审法院认定“被告(反诉原告)辩称因原告(反诉被告)的原因导致被告无法使用本案房屋，未提交相关证据证实，对该辩解意见，法院不予采信”也是错误的。一审庭审中，上诉人向法庭提交了上诉人一审代理人与被上诉人之一的黄辉的电话录音，被上诉人认可该录音系黄辉本人的，该录音可以证实本案诉争的办公楼的第二层五间是由被上诉人在使用，且上诉人的一审代理人在说明情况下被本案的证人周某阻拦，在周某得到黄辉同意的情况下才让上诉人的代理人进入，该证据足可以证明由于被上诉人的原因造成上诉人不能使用本案诉争的房屋。而一审法院认定“被告(反诉原告)辩称因原告(反诉被告)的原因导致被告无法使用本案的房屋，未提交相关证据证实，对该辩解意见不予采信”显然是错误的。2.一审法院适用法律错误。（1）一审法院认定四被上诉人是本案的适格主体是适用法律错误。首先，与上诉人签订《鱼塘承包合同》是神马寺休闲山庄，而不是四被上诉人。这一点从《鱼塘承包合同》上面的当事人就可以看的很清楚，因此一审法院判决“解除原告(反诉被告)黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵与被(反诉原告)襄阳市闽升特种水产养殖有限公司与2007年3月18日签订的《鱼塘承包合同》第四条第二项”是主体错误。其次，神马寺休闲山庄的合伙人到底有几个人，具体是哪几个人的事实并没有查清楚。第三，姚万涛去世以后，其继承人除了马跃花之外，还有其他的继承人，也遗漏了必须参加诉讼的其他权利人。依据《民事诉讼法》的解释第六十条“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人”之规定，只有神马寺休闲山庄的全部合伙人才是本案适格的原告，本案四被上诉人是否是神马寺休闲山庄的全部合伙人不得而知。因此，本案中的四被上诉人的主体资格并不适格，一审法院认定四被上诉人作为本案的主体是适用法律错误。（2）一审法院判决解除上诉人与神马寺休闲山庄签订的《鱼塘承包合同》第四条第二项中“甲方将看护鱼塘房屋三间、办公楼九间和鱼塘周围的临时房屋、电线、电缆等提供给乙方使用，每年由乙方交付给甲方租金2500元”是适用法律错误。首先，被上诉人存在妨碍上诉人使用房屋的情形，一审法院认定上诉人并没有提供存在妨碍上诉人使用房屋的证据是适用法律错误。上诉人在一审中提交了被上诉人存在妨碍上诉人使用房屋的证据，且被上诉人之一的黄辉的通话录音也认可被上诉人存在妨碍上诉人使用房屋的情形，但是一审法院不予以认定，是错误的。依据合同法的规定，存在妨碍上诉人使用房屋的情形下，上诉人可以不交房租直到妨碍上诉人使用房屋情形消失为止。其次，四被上诉人的真实目的在2019年2月24日的《告知函》中写的很清楚是想收回房屋供他们使用。因此，一审法院判决解除《鱼塘承包合同》中第四条第二项的是适用法律错误。三、上诉人的反诉是有事实和法律依据的。神马寺休闲山庄按照合同约定向.上诉人交付了租赁房屋，存在被上诉人妨碍上诉人使用房屋的情形，在未排除被上诉人妨碍上诉人使用房屋的情形下，上诉人可以不支付房屋租金直到妨碍情形的消失。另，被上诉人占据房屋，导致上诉人不能对租赁房屋使用，给上诉人造成了严重的损失。综上，请求二审法院依法查明事实，对上诉人的上诉请求予以支持。原告黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告向四原告支付租用神马寺休闲山庄的房屋及经营设施2016年度、2017年度、2018年度及2019年度的租金合计10000元，并支付占用租金期间的利息906.25元；2.解除《鱼塘承包合同》第四条第二项中“办公楼二层九间……提供给乙方使用，每年由乙方付给甲方租金2500元。”的约定。事实和理由：1997年12月18日，原告黄辉、吴玲玲、席一兵与姚万涛决定租赁黄茅山养殖场的全部水域用于合伙筹办神马寺休闲山庄。2007年3月18日，原告与襄州区龙王镇经贸办和被告闽升水产养殖公司的发起人林学明签订了一份《鱼塘承包合同》，将其位于黄茅山水库旁边的整片鱼塘，水面面积100亩承包给被告从事水产特种养殖，承包期限为20年，自2007年3月18日起至2027年3月18日止；承包费为每亩每年由被告上交神马休闲山庄150元，合计每年15000元，每年6月份一次性交给襄州区龙王镇经贸办；神马寺休闲山庄将看护鱼塘的房屋三间、办公楼二层九间和鱼塘周围的房屋、电线、电缆等提供给被告使用，每年由被告付给神马寺休闲山庄租金2500元。被告在2007年3月20日经襄州区工商行政管理局注册成立。之后，神马寺休闲山庄按约定将发包给被告的鱼塘、看护鱼塘的房屋、办公楼一层五间（注：神马寺休闲山庄的现场经理人员与被告口头商定办公楼二层的四间未腾空仍由神马寺休闲山庄使用）和鱼塘周围的房屋电线、电缆等设施交付给被告使用。被告接手承包后也陆续添建了一些房屋和生产设施，几年来，被告也一直按照双方的约定支付了每年度的2500元租金，双方履行合同过程中没有产生纠纷。2015年12月10日，神马寺休闲山庄的现场经理人员姚万涛因病去世，被告开始拖欠2016年度的租金，经神马寺休闲山庄新派的现场管理人员催收，被告以经营困难为由拖欠。2018年8月26日，神马寺休闲山庄向被告送达一份《告知函》，再次催促被告支付2016年度和2017年度的租金，并告知被告将收回承包合同第四条第二项中所涉及的资产和设施，被告不予理会。2019年2月24日，原告以神马寺休闲山庄名义再次向被告送达了一份《告知函》，告知被告因其未履行相关义务，要求被告于本月底从占用的房屋中搬出。被告既没有补交前三个年度的租金，也未退回承租的房屋。故请求人民法院依法判令：一、被告向四原告支付租用神马寺休闲山庄的房屋及经营设施2016年度、2017年度、2018年度及2019年度的租金合计10000元，并支付占用租金期间的利息906.25元；二、解除《鱼塘承包合同》第四条第二项中“办公楼二层九间……提供给乙方使用，每年由乙方付给甲方租金2500元。”的约定。被告闽升水产养殖公司辩称，1.原告主体不适格，神马寺休闲山庄未登记、无营业执照，全体合伙人为适格原告，本案中合伙人数量不清，姚万涛去世后，其继承人有权利诉讼；2.原告诉称不实，原、被告之间无任何口头约定，原告及周某占用被告的房屋，所以被告没交租金，原告违约在先，不符合解除合同的条件。故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告闽升水产养殖公司向一审法院提出反诉称，2007年3月18日，反诉原告发起人林学明、襄阳区龙镇经贸办和姚万涛签订了一份《鱼塘承包合同》，该承包合同协议第四条第二项中“甲方将看护鱼塘房屋三间、办公楼九间和鱼塘周围的临时房屋、电线、电缆等提供给乙方使用，每年由乙方付给甲方租金2500元”。协议签订后，反诉原告已经对该房屋享有合法的使用权。2016年马跃花、席一兵、黄辉在未给反诉原告同意的情况下强占该承租的房屋归他们自己使用，该行为造成反诉原告无法使用该办公楼。故请求人民法院依法判令：反诉四被告立即腾出其侵占反诉原告承租的位于襄阳市襄州区龙王镇黄茅山水库鱼塘旁边办公楼的房屋并立即搬出并赔偿损失178125元（按照每年45000元计算至2019年12月16日）。反诉被告黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵辩称，反诉原告的诉请，无事实和法律依据，反诉被告已将房屋及鱼塘交给反诉原告使用，不存在限制阻碍，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。双方当事人举证、质证及一审法院认证的情况：1.原告黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵为支持其诉讼请求，向一审法院提交了如下证据：证据一：神马寺休闲山庄有限责任公司章程，证明原告合伙情况。经庭审质证，被告对真实性有异议，认为该章程无人签字，章程是否履行不清楚，合伙人是谁不清楚，原告席一兵的名字是后来加上去的。法院对该证据予以采信。证据二：姚万涛的死亡证明及其与原告马跃花的结婚证，证明姚万涛死亡后，原告马跃花作为继承人，有合法的诉讼主体资格。经庭审质证，被告对结婚证无异议，认为姚万涛的子女也有权继承。法院对真实性予以采信。证据三：鱼塘承包合同，证明原、被告双方的合同关系。经庭审质证，被告对真实性有异议，认为与被告方的合同不一样。本院认为，该合同与被告提供的合同内容一致，法院对其真实性予以采信。证据四：照片五张，证明租赁物的现状及数量。经庭审质证，被告对真实性无异议，认为照片没有完全呈现现场状况。法院对真实性予以采信。证据五：原告申请证人周某出庭作证，拟证明被告使用原告交付的房屋的情况。经庭审质证，被告对证人证言的真实性、合法性有异议，认为证人租赁原告房子，与原告方有利害关系，证人陈述不实。法院结合其他证据综合认定。2.被告闽升水产养殖公司为支持其抗辩理由，向一审法院提交了如下证据：证据一：鱼塘承包合同，证明双方合同约定，甲方将看护鱼塘房屋三间、办公楼九间共十二间房屋和鱼塘周围的临时房屋、电线、电缆等提供给乙方使用。经庭审质证，原告对真实性无异议，对被告说的房屋数量有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院认为，该合同与原告提供的合同内容一致，对其真实性法院予以采信。证据二：照片一组，证明被告无法使用办公楼房屋。经庭审质证，原告对真实性无异议，认为被告一直在使用房屋。法院对真实性予以采信。证据三：神马寺休闲山庄告知函，证明2019年2月24日原告方通知被告收回相应资产，构成违约。经庭审质证，原告对真实性无异议。法院予以采信。证据四：被告代理人潘松与原告黄辉的通话录音，证明原告控制房屋，被告无法使用。经质证，原告对录音的真实性无异议，认为不能证明原告不让被告使用二楼房屋，被告因自己需求，使用了一楼三间民房，没有使用二楼房屋，并且被告一直按合同约定交付租金至2015年，期间被告未提出任何异议。法院对真实性予以采信。3.反诉原告为支持其诉讼请求，未向一审法院提交新的证据，与本诉被告提交证据一致。4.反诉被告未向法院提交证据。根据上述有效证据及当事人陈述，一审法院确认以下事实：1997年12月18日，原告黄辉、吴玲玲、席一兵与姚万涛决定合伙筹办神马寺休闲山庄有限责任公司，用于在襄阳市××龙王镇黄茅山养殖场合伙经营水产养殖，该公司因故未在工商部门注册登记。2007年3月18日，襄阳市××区神马寺休闲山庄（甲方）和襄樊闽顺特种水产养殖有限公司（乙方）与襄州区龙王镇经贸办（丙方）签订了一份《鱼塘承包合同》，约定为了充分利用水利资源，发展名优水产特种养殖，为城乡市场提供名贵水产品，建设社会主义新农村，经龙王镇政府充分讨论和甲、乙双方友好协商，现对鱼塘承包签订本合同。一、承包地点和面积。甲方将位于黄××水库旁边××鱼塘（东××至张庄耕地，南起水库边北至公路），水面积100亩，承包给乙方从事名优水产特种养殖。鱼塘的所有权归甲方，乙方只有使用权和合同规定的受益权。二、承包期限。承包期限为二十年。自二○○七年三月十八日起，至二○二七年三月十八日止。承包期满，经双方协商，可以顺延。三、承包费及上交办法。在承包期内，每亩每年由乙方上交给甲方壹佰伍拾元承包费，合计每年上交壹万伍仟元。每年六月份一次性交清给丙方，每三年递增10%。四、甲、丙方的权利义务。1.甲方有权督促乙方完成合同规定的义务。2.甲方将看护鱼塘房屋三间、办公楼二层九间和鱼塘周围的临时房屋、电线、电缆等提供给乙方使用，每年由乙方付给甲方租金贰仟伍佰元。乙方维护、保养、整修费用由乙方负担。3……。姚万涛代表甲方、林学明代表乙方在协议上签字，襄阳市××龙王镇经贸办加盖公章。甲方按约定将鱼塘、看护鱼塘的房屋、办公楼等设施交付给乙方使用。2007年6月20日，被告襄阳市闽升特种水产养殖有限公司在襄阳市××区工商行政管理局注册成立。2015年12月10日，姚万涛因病去世，其妻马跃花继续与三原告合伙。被告闽升水产养殖公司支付房屋租金至2015年，后以四原告侵占房屋为由拖欠2016年度、2017年度及2018年度租金。2018年8月26日及2019年2月24日，四原告以神马寺休闲山庄名义向被告送达《告知函》，催促被告支付拖欠的租金。遂引发诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《鱼塘承包合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同生效后双方当事人应当按照合同约定履行义务。合同约定房屋租金每年2500元，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）2016年度、2017年度、2018年度及2019年度的租金，构成违约。被告（反诉原告）辩称因原告（反诉被告）的原因导致被告无法使用本案房屋，未提交相关证据证实，对该辩解意见，本院不予采信。但鉴于合同约定被告（反诉原告）使用两层九间房屋，而被告（反诉原告）实际使用为一楼的情况，可酌情扣减部分租金，法院酌定为7000元，超出部分法院不予支持。原告（反诉被告）还诉请被告（反诉原告）返还经营设施，因其未提交证据证明，法院不予支持。鉴于被告（反诉原告）长期拖欠房租，双方又相互指责，故对原告（反诉被告）请求解除《鱼塘承包合同》第四条第二项“甲方将看护鱼塘房屋三间、办公楼二层九间和鱼塘周围的临时房屋、电线、电缆提供给乙方使用，每年由乙方付给甲方租金贰仟伍佰元”，符合法律规定，法院予以支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）立即腾出其承租的位于襄阳市襄州区龙王镇黄茅山水库鱼塘旁边办公楼的房屋并赔偿损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，对该请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第四款及第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵与被告（反诉原告）襄阳市闽升特种水产养殖有限公司于2007年3月18日签订的《鱼塘承包合同》第四条第二项“甲方将看护鱼塘房屋三间、办公楼二层九间和鱼塘周围的临时房屋、电线、电缆提供给乙方使用，每年由乙方付给甲方租金贰仟伍佰元。乙方维护、保养、整修费用乙方负担”；二、被告（反诉原告）襄阳市闽升特种水产养殖有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵支付房租款7000元，并返还其占有使用的办公楼房屋及附属房屋；三、驳回原告（反诉被告）黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）襄阳市闽升特种水产养殖有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，减半收取76.5元，反诉费3863元，减半收取1931.5元，合计2008元，均由被告（反诉原告）襄阳市闽升特种水产养殖有限公司负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案争议的焦点是：1.黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵向闽升水产养殖公司主张支付房屋及经营设施2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的租金及利息；并解除《鱼塘承包合同》第四条第二项中“甲方将看护鱼塘房屋三间、办公楼二层九间和鱼塘周围的临时房屋、电线、电缆提供给乙方使用，每年由乙方付给甲方租金贰仟伍佰元。乙方维护、保养、整修费用乙方负担”的诉讼请求能否支持的问题。2.闽升水产养殖公司反诉请求黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵立即腾出其侵占其承租的黄茅山水库鱼塘旁边办公楼的房屋并赔偿损失178125元的请求能否支持的问题。1.关于黄辉、马跃花、吴玲玲、席一兵本诉请求问题。根据本案查明的事实，黄辉、吴玲玲、席一兵、姚万涛决定合伙筹办神马寺休闲山庄有限责任公司，承包经营襄阳市××龙王镇黄茅山养殖场进行水产养殖，该公司因故未在工商部门注册登记。1997年11月1日，黄辉代表神马寺休闲山庄有限责任公司与当时的襄阳县龙王镇人民政府签订《关于租赁黄茅山养殖场的协议》，承租黄茅山养殖场全部水域，租赁期30年等。2007年3月18日，姚万涛代表神马寺休闲山庄与林学明代表的襄樊闽顺特种水产养殖有限公司（襄阳市闽升特种水产养殖有限公司于2007年6月20日在襄阳市××区工商行政管理局注册成立。）和襄州区龙王镇经贸办签订了一份《鱼塘承包合同》，将其在《关于租赁黄茅山养殖场的协议》中的部分权利转租给闽升水产养殖公司。2015年12月10日姚万涛因病去世后，其妻马跃花继受姚万涛在合伙中的权利义务继续与黄辉、吴玲玲、席一兵合伙。同时，在上述《鱼塘承包合同》订立和履行过程中，林学明多次分别与黄辉、马跃花、席一兵等接洽协商，其对黄辉、吴玲玲、席一兵、马跃花的合伙关系是明知的。由上述事实可见，一审判决认定的诉讼主体正确。由于闽升水产养殖公司在履行《鱼塘承包合同》过程中，欠交2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的租金，已构成违约，一审法院据此根据原告诉讼请求判决闽升水产养殖公司补交租金并支持解除《鱼塘承包合同》违约部分的内容，符合法律规定。2.关于闽升水产养殖公司一审反诉请求问题。根据双方订立的《鱼塘承包合同》约定，被上诉人黄辉等应将办公楼二层共九间提供给上诉人闽升水产养殖公司使用。在实际履行过程中，实际使用为一楼。但从2007年双方《鱼塘承包合同》签订后，二楼的房屋就由黄辉、吴玲玲、席一兵、姚万涛自用，一直没有交付，闽升水产养殖公司对此是认可的，并从《鱼塘承包合同》订立后，一直按合同约定的数额支付租金，自姚万涛2015年去世后方才拖欠，双方的行为可视为对合同的变更，且一审判决也因此减少了闽升水产养殖公司应付的部分租金。一审法院对闽升水产养殖公司的反诉处理并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人闽升水产养殖公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4016元，由上诉人闽升水产养殖公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭云飞审判员  张 强审判员  王启飞二〇二〇年七月二十二日法官助理罗伟伟书记员袁明玥