江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异35号异议人（案外人）：邓群生，男，1968年12月3日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，公司执行董事。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号。本院在执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称：红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称：遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称：江西富景公司）、王满生、林秋莲民间借贷纠纷一案过程中，案外人邓群生对本院拍卖遂川富景公司名下位于遂川县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人邓群生称，请求撤销（2019）赣08执恢16号中对遂川县富景新天地小区13栋802室房产的拍卖。事实和理由：案外人邓群生与遂川富景公司于2015年9月6日签订《商品房认购协议》，约定：邓群生全款一次性付款购买遂川富景公司开发的富景新天地13栋802室商品房，商品房建筑面积125.55㎡、单价4869.1元/㎡，总价611316元。同日邓群生向遂川富景公司支付了全部购房款，遂川富景公司出具收款收据。2018年2月6日，遂川富景公司将入户钥匙交给邓群生，物业公司向邓群生收取了入户的费用。案外人在法院查封该房产前已签订合法有效的书面房产买卖合同，已支付价款超过合同约定价款的50%，并已合法占有，案外人的权利能够排除执行。申请执行人红岭创投公司称，案外人邓群生与遂川富景公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，是王满生借款受偿不能之后订立的虚假认购协议。案外人提出的异议没有事实和法律依据，涉案房屋早已抵押给红岭创投公司，并办理了抵押登记手续，法院生效的判决书已确认红岭创投公司对案涉房屋具有优先受偿权。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投公司对拍卖、变卖遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投公司承担连带清偿责任。江西富景公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景公司追偿；四、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。同时，判决载明第00000026号的《在建工程抵押登记证明》，系遂川县房地产管理局于2015年7月1日出具。该案审理期间，本院作出（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，于2016年6月13日查封遂川富景公司名下位于遂川县林秋莲名下位于遂川县1处，以上房产（其中地王财富广场房产变更为84套）于2019年6月4日起续封三年。案外人邓群生异议指向的13栋802室房产系抵押物及查封房产。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请执行人申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉州区人民法院首封，查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置。2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年6月2日，本院发布拍卖公告，拟分期分批公开拍卖查封的668套房产。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县，含案涉13栋1-802室。另查明，2015年9月6日，案外人邓群生与被执行人遂川富景公司签订了一份《商品房认购协议》，约定邓群生认购遂川富景公司位于遂川县，栋号13＃，房号802，建筑面积125.55㎡，单价为4869.1元／㎡，总价611316元，付款方式为一次性，第十一条约定：该房已办在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。同日，遂川富景公司出具一份收据载明：邓群生交款611316元，收款方式为转账，收款事由为13-1-802室购房款。邓群生认可购房款是以其出借给王满生和遂川富景公司的借款来折抵购房款。2018年2月6日，遂川县富景物业服务有限公司出具3张收款收据，分别载明邓群生交纳案涉房产的预存电费100元、水电入户费1590元、沙费720元。本院认为，本案的争议焦点为案外人邓群生提出的异议理由能否阻却本案对富景新天地小区13栋802室的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邓群生与遂川富景公司系在案涉房产办理在建工程抵押之后签订的《商品房认购协议》，由于涉案房产尚未解除抵押，按协议约定双方还不能签订《商品房买卖合同》，因此，双方没有签订合法有效的书面买卖合同。涉案房产上设定第三人的抵押权登记以致无法办理过户登记或预告登记，邓群生明知该情形仍予以认购，具有过错。且邓群生并未实际支付购房款，而是以借款冲抵购房款。故邓群生的异议理由不符合上述法律规定，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回邓群生的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月九日书记员  陈 婕