河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6051号 上诉人（原审原告）：王海霞，女，1972年3月21日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：张荣博，河北硕彦律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：于生，男，1968年3月1日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：张荣博，河北硕彦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼25层。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉光，河北党育律师事务所律师。 上诉人王海霞、于生因与上诉人东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王海霞、于生上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由东胜房地产公司负担。事实和理由：一是一审认定上诉人没有按照上诉人规定的期限内交齐契税，是导致涉案房屋至今未办理不动产权属登记的原因，属于认定事实错误。1、东胜房地产公司作为上诉人的不动产权属证书代办人，有义务向上诉人明确告知办证需要那些材料及提交时间，东胜房地产公司怠于履行其办证义务。2、上诉人从未见到过任何关于涉案房产办证的公告，包括东胜房地产公司上诉人提交的《关于紫御府嘉苑馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》。综上，请求贵院依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。 东胜房地产公司答辩称，根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》财税[2016]23号，第一条第二款之规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。可见，契税的收取是按照购房人家庭住房套数进行计算的，王海霞、于生明知其为家庭二套住房，却直至2020年4月18日补齐契税。王海霞、于生上诉称是由于没有房屋测绘报告，无法知晓房屋面积，从而无法知晓房屋价款，本案争议的焦点是王海霞为家庭二套住房，根据规定应按照2%的税率交纳契税，而至今其仅按照一套住房缴纳1.5%契税，仍差0.5%的契税未缴纳。 东胜房地产公司上诉请求，依法改判驳回王海霞、于生的诉讼请求。事实与理由：一是王海霞、于生作为纳税义务人应当根据法律规定足额向东胜房地产公司交纳契税，东胜房地产公司没有通知义务。二是在办理房产证上存在先后履行顺序，王海霞、于生应先向其履行交齐办证所需契税的义务，否则上诉人有权拒绝为其办理房产证。综上，一审法院认定事实错误，上诉人为维护自身合法权利，依法提起上诉。 王海霞、于生辩称，2020年4月23日的手机录音可以证实东胜房地产公司工作人员明确表示，契税是在领房本时候补交，契税是不需要不用提前补交的，等其打电话通知时，补交时即是房产证已经办下来，故一审中东胜房地产公司声称王海霞、于生未补交契税，系未按法律规定即使补交契税导致的，没有事实和法律依据。 王海霞、于生向一审法院起诉请求：请求依法判令东胜房地产公司向其支付自2018年1月3日起至2020年4月7日止逾期办理房屋所有权证书违约金135795.66元，本案全部诉讼费用由东胜房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月29日，双方签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，王海霞、于生购买东胜房地产公司开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-05号住宅楼01单元1701室房屋一套，建筑面积161.26平方米，单价为每平方米10208.43元，总价款1646212元。2015年9月7日贷款支付房款115万元，2015年10月27日被告向王海霞、于生出具销售不动产统一发票，金额为496212元，2016年10月25日被告向王海霞、于生出具两张河北增值税普通发票，金额均为575000元，2018年11月11日东胜房地产公司向王海霞、于生出具河北增值税普通发票，退还王海霞、于生面积差价款204元，共计支付房款1646008元。2016年9月10日，王海霞、于生向东胜房地产公司交纳契税、维修基金、制图费、抵押登记费共计36076.91元。东胜房地产公司于2016年9月10日向王海霞、于生交付了涉案房屋。王海霞、于生至今未取得涉案房屋不动产权属证书。庭审中，东胜房地产公司称王海霞、于生至今未足额交齐涉案房屋契税。对以上事实，双方均无异议。双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 另查明，东胜房地产公司提交的《入伙通知书》载明：通知王海霞女士、于生先生持本通知于2016年8月31日9时-17时，前往东胜紫御府4号地7号楼102室底商办理入伙手续，并通知业主办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同原件等资料，并交纳契税、公共维修基金、抵押登记费、律师见证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。但东胜房地产公司未提交该《入伙通知书》已送达给王海霞、于生的证据。东胜房地产公司提交的2019年4月27日在涉案小区张贴的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，再次通知各位业主本人携带夫妻双方身份证及复印件、夫妻双方及未成年子女户口主页、本人页复印件及未成年子女出生证明、夫妻双方结婚证复印件、夫妻双方及未成年子女的房产查询证明原件等资料于2019年4月27日-5月6日早上8:30-下午18:00到紫御府售楼接待前台前往办理。若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。东胜房地产公司提交的王海霞、于生向其提供的《不动产查询证明》显示，于生在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：成套住宅1套；房屋网签合同备案情况为：住宅1套。查档时间：2018年11月19日。王海霞在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：无；房屋网签合同备案情况为：住宅1套。查档时间：2018年11月19日。以上事实，有王海霞、于生提交的《石家庄市商品房买卖合同》、《借款合同》、收据，东胜房地产公司提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《不动产查询证明》等证据予以证实。 一审法院认为，双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应按照合同约定享受权利并承担义务。王海霞、于生按合同约定履行了向东胜房地产公司支付购房款的义务，东胜房地产公司应按合同约定为王海霞、于生办理涉案房屋不动产权属证书。双方均认可涉案房屋的交付时间为2016年9月10日，依照上述合同约定，东胜房地产公司应在涉案房屋交付之日起480日（即2018年1月3日）内为王海霞、于生办理涉案房屋的不动产权属证书，若未在480日内为王海霞、于生办理涉案房屋不动产权属证书，东胜房地产公司应按日计算向王海霞、于生支付全部房价款万分之壹的违约金；因王海霞、于生的原因未能在约定期限内完成涉案房屋不动产转移登记的，东胜房地产公司不承担责任。本案中，东胜房地产公司于2019年4月27日在涉案小区张贴了《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，要求业主于2019年4月27日-5月6日提交办证所需资料，并告知业主若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。公告后，参照涉案楼同单元部分业主的同类案件，部分业主已按照公告内容在公告期限内交齐了办证所需材料，已取得房屋不动产权属证书，而王海霞、于生向东胜房地产公司提交2018年11月19日查询的《不动产查询证明》证实，其已在本市市内四区及高新区拥有成套住房1套。当时其已知涉案房屋为其家庭第二套住宅房屋，其应及时按照国家规定的家庭第二套住房税率足额交纳涉案房屋契税，但王海霞、于生至今未足额交齐涉案房屋契税导致涉案房屋至今未办理不动产权属登记，故王海霞、于生主张自2019年5月7日至2020年4月7日的逾期办证违约金之诉求，证据不足，该院不予支持。按照合同约定，东胜房地产公司应在2018年1月3日前为王海霞、于生办理涉案房屋不动产权证，而东胜房地产公司于2019年4月27日通知王海霞、于生限期在2019年5月6日前提交涉案房屋办证所需资料，东胜房地产公司未按照合同约定的期限内履行为王海霞、于生办理涉案房屋的不动产权证的义务，应承担违约责任。故王海霞、于生主张自2018年1月3日起至2019年5月6日的逾期办理不动产权属证书的违约金之诉求，应予支持，2018年1月3日起至2019年5月6日的违约天数为488天，违约金为1646008*0.0001*488=80325.19元。一审法院判决：东胜房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内向王海霞、于生支付逾期办理不动产权属证书违约金80325.19元；驳回王海霞、于生的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，已减半收取，由东胜房地产开发集团有限公司负担892元，由王海霞、于生负担616元。 本院二审期间，王海霞、于生提交了一段通话录音，欲证明东胜房地产公司工作人员明确表示，契税是在领房本时候补交，契税是不需要不用提前补交的。东胜房地产公司针对通话录音发表了质证意见，对于提交的通话录音，三性均不予认可，录音无法显示通话对方当事人信息，且王海霞、于生主张对方为东胜的工作人员，也未提交证据予以证明。 本院认为，本案中双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据双方当事人的上诉请求和理由，双方主要的争议焦点在于：一是东胜房地产开发集团有限公司是否应承担未办理不动产权属证书的违约责任。二是2019年5月7日至2020年4月21日是否应计入逾期办证违约期间。 关于东胜房地产开发集团有限公司是否应承担未办理不动产权属证书违约责任的问题。当事人双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人双方应按照合同约定享受权利并承担义务。王海霞、于生按合同约定履行了向东胜房地产公司支付购房款的义务，东胜房地产公司应按合同约定为王海霞、于生办理涉案房屋不动产权属证书。本案中，双方均认可涉案房屋的交付时间为2016年9月10日，依照上述合同约定，东胜房地产公司应在涉案房屋交付之日起480日内为王海霞、于生取得该涉案房屋的不动产权属证书，但东胜房地产公司未按照合同约定履行自己的义务，未为王海霞、于生办理涉案房屋的不动产权属证书，其行为已经构成违约，应承担违约责任。 关于2019年5月7日至2020年4月7日是否应计入逾期办证违约期间的问题。东胜房地产公司于2019年4月27日在涉案小区张贴了《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，要求业主于2019年4月27日-5月6日提交办证所需资料，并告知业主若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。王海霞、于生向东胜房地产公司提交2018年11月19日查询的《不动产查询证明》证实，其已在本市市内四区及高新区拥有成套住房1套。王海霞、于生当时已知涉案房屋为其家庭第二套住宅房屋，其应及时按照国家规定的家庭第二套住房税率足额交纳涉案房屋契税，但王海霞、于生自东胜房地产公司二次公告后至今未足额交齐涉案房屋契税。故王海霞、于生主张自2019年5月7日至2020年4月7日的逾期办证违约金之上诉请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，王海霞、于生、东胜房地产开发集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,888.0元，由东胜房地产开发集团有限公司负担2656，由王海霞、于生负担1232元。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂瑞强 审 判 员 周玉杰 审 判 员 张 楠 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 靳传晔 书 记 员 田家鑫 ——