广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤民再47号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：曾国章，男，汉族，1950年10月22日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：黄浩，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曦，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：梅州市岭南裕宝实业有限公司。住所地：广东省五华县华城镇经济开发区第16号。法定代表人：温凯琳，总经理。委托诉讼代理人：温禄腾，该公司工作人员。申诉人曾国章因与梅州市岭南裕宝实业有限公司（以下简称岭南公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省梅州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2018）粤14民终223号民事判决，向检察机关申请审判监督。广东省人民检察院以粤检民（行）监［2019］44000000293号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2019年11月19日作出（2019）粤民抗164号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月16日开庭审理本案。广东省人民检察院指派检察员谢涛、韩凌宇出庭。曾国章及其委托诉讼代理人黄浩、周曦，岭南公司委托诉讼代理人温禄腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为：二审判决没有全面准确地把握双方当事人订立合同以及双相关补充协议书的真实意思表示，在分析法律关系及双方当事人的权利义务时发生偏差。（一）二审判决关于曾国章应付款项数额的认定存在严重错误。曾国章实际上并没有迟延履行付款义务。把土地转让合同和补充协议书作为一个整体考察，曾国章对于岭南公司的付款内容有且只有两项，第一项是案涉地块的转让价格1680万元，第二项是上缴案涉地块从工业用地转为综合用地的政策补地价款及其他给岭南公司办理该地块转二类居住用地费用。对于第二项付款内容，补充协议书第三条虽然列明补地价款1650万元（不排除是双方估计的两块地块的总费用）。但是在同一条款又约定“其中补地价款乙方约900万元，以正式发票为准，多还少补”，这明确了在补充协议书签订时，曾国章的应付款数额是不确定的，既不是岭南公司主张的也就是二审判决认定的1650万元，也不是曾国章主张的900万元，而是必须根据实际产生的费用加以确定。根据一审查明的事实，岭南公司为两地块支付的土地出让金、用地测绘费和税费合计1777.962523万元。曾国章实际应当承担888.9812615万元。因此，曾国章的应付款数额是2569万元（地块转让价格1680万元加上税费889万元）。曾国章已付款2419.9384万元，曾国章并不构成根本违约。（二）及时开发房地产不是曾国章的主要债务。把土地转让合同和补充协议书作为一个整体考查。岭南公司和曾国章订立的是一个建设用地使用权转让合同。补充协议书订立的原因是案涉地块在当时无法过户（不排除原因是岭南公司私自将其抵押）。双方为此对这一事实进行了确认。并进一步明确岭南公司应该就办证、开发和运营等方面进行配合。协议书第一条阐明合同目的是“明确双方地块依照原协议权属各自开发使用”，补充协议书的所有内容并不涉及合作开发房地产过程中双方当事人具体的权利义务。补充协议书的主要内容都是对岭南公司义务的规定，甚至在第八条约定“如曾国章依法依规将上述地块有偿转让给第三方，本协议和2012年的协议里面曾国章所享有的权利，对第三方一样有效”，这实际上也符合“各自开发使用”的合同原意。补充协议书约定曾国章的义务只有两项，即接受地块不过户和及时付款，及时开发房地产并不是其主要债务。细究补充协议书所涉及开发条文的本意，第一条中有关“曾国章同意在岭南公司名下实施开发原合同地块即岭南公司二期用地开发房地产项目”的内容，实际上讲是“在岭南公司名下”。第二条“岭南公司承诺在共同开发运营该地块过程中全力配合曾国章，不收取任何费用，可依法协助曾国章办理开发销售的相关手续，以及开发销售过程中需要提供的一切事宜，直至依法依规将土地开发销售完毕为止”，实际上讲的是“岭南公司承诺”。第三条中有关“开发房地产中所产生的一切费用均由曾国章承担，曾国章必须依法依规开发的内容，实际上是讲“一切费用均由曾国章承担”和“依法依规”。以上内容实际上均与开发无关。（三）曾国章起诉请求地块过户并不违反其主要债务，更不能将其作为不履行合同的意思表示。曾国章积极付款，自始至终表现出要把建设用地使用权转让合同履行完毕买下地块的强烈意愿，应该依照历史的全面的综合的标准来考察其真实的意思表示。补充协议书订立的前提是地块无法过户，曾国章发现这一前提已发生变化，从而以诉讼方式提出过户要求。这种情势变更下的诉求可以驳回，但不能作为其不履行合同的意思表示。曾国章同意抗诉意见，另补充提出：1.曾国章未支付剩余价款，并非违约行为。岭南公司违约在先，应向曾国章支付违约金500万元，因此曾国章并未逾期支付价款。2.二审判决对双方违约责任认定有误，判决显失公平。曾国章是守约方，即便存在轻微履约瑕疵，亦不足以使岭南公司享有合同解除权。岭南公司是违约方，其无权请求解除合同。岭南公司多次隐瞒土地抵押事实，多次虚构支付欺骗曾国章的款项，未按《土地转让合同》约定于2013年6月前将土地变更登记于曾国章名下，欺骗曾国章签订《补充协议书》，将曾国章支付的补地价款项挪作他用导致国有土地使用权证未能在2016年5月前办出，本案合同履行过程中岭南公司又与第三方签订《合作开发协议》并收取预付款。3.曾国章起诉过户登记是要求继续履行合同的行为，却被二审法院误认定为违约。再审请求：撤销一、二审判决，改判驳回岭南公司的诉讼请求。岭南公司答辩认为：1.曾国章在生效判决后，又另案提起诉讼，足以看出曾国章是认可此前判决的，其后在其提出（2018）粤民申5611号再审申请中也确认此事。2.《补充协议书》明确约定曾国章应承担的补地价款为1650万元。抗诉机关认为是900万元是断章取义。3.此案历时3年，由于曾国章的违约等行为，给岭南公司造成了巨大的经济和精神损失，请求维持二审判决。岭南公司向广东省五华县人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：一、解除岭南公司、曾国章签订的《土地转让合同》及《补充协议书》；二、曾国章返还国有土地使用权证原件；三、曾国章支付违约金500万元人民币；四、曾国章腾退其占用的土地和厂房等；五、曾国章支付占用土地和厂房期间的占有使用费288万元（土地以0.8元/㎡/月，土地面积10000㎡计算，从2012年6月份开始计付至2017年5月，计60个月，即为48万元；厂房以8元/㎡/月，厂房面积5000㎡计算，从2012年6月份开始计付至2017年5月，计60个月，即为240万元，两者总计288万元）。一审法院经审理查明：2006年期间，岭南公司以出让的方式获得一块位于五华县华城镇城东工业区16号板块面积为33128㎡的工业用地[土地证号为：华府国用（2006）第0019430号]。2012年5月2日，岭南公司与曾国章就该土地转让事宜签订了一份《土地转让合同》，约定：（一）岭南公司授权温禄腾全权负责签订本合同，温禄腾对此合同负有与岭南公司完全同等法律责任，温禄腾对此无异议。（二）五华县华城镇经济开发区第十六号工业用地总面积33218㎡，岭南公司自愿转让该用地的50%即16609㎡给曾国章，包括土地和地上厂房建筑等，岭南公司的原有生产设备除外。（三）转让价格为1680万元。（四）付款方式：合同签字后五个月内付50%，即840万元；剩余50%(即840万元)在岭南公司办理完土地变更用途和将该土地转换到曾国章名下后付给岭南公司，如果岭南公司在2013年底前办理好土地变更用途和将该土地转换到曾国章名下，则款项在2013年底付清。（五）岭南公司承诺该地块手续清楚完备，也不存在任何纠纷及瓜葛和其他任何如抵押等法律问题，此前任何债权债务均与曾国章无关。如有问题发生，温禄腾愿承担全部责任。（六）岭南公司承诺于2013年底前完成该地块由工业用地转为综合用地的一切手续，并完全转为综合用地。补地价所需费用双方各承担50%，除此之外的其他所有费用由岭南公司和温禄腾完全负责。（七）岭南公司承诺在2013年6月底前完成该地块转让到曾国章名下的一切法律手续，转让手续费用及相关税收由岭南公司和温禄腾负责。（八）转让土地上构筑物内由于岭南公司尚有设备仍需继续使用，需2013年底才能完全搬出，曾国章同意暂给岭南公司继续使用；岭南公司暂以其冻库厂房给曾国章使用，待设备搬完后曾国章再搬回转让地块厂房。在此期间相关厂房的使用，双方都给予免费待遇。合同签订后，曾国章以汇款人为赖爱兰、尹小娟及五华县华城建筑工程公司第十九施工队的名义分别向本案案外人温禄腾或岭南公司付款，具体为：2012年4月24日付款50万元、2012年5月3日付款250万元、2012年5月4日付款100万元、2012年8月29日付款100万元、2012年9月3日付款100万元、2012年12月31日付款170万元、2013年1月4日付款70万元、2013年5月20日付款200万元、2013年11月29日付款240万元、2014年4月21日付款200万元，至一审法庭辩论终结为止，合同总价款1680万元中曾国章已付1480万元，仍有200万元未支付。因当时政策原因岭南公司未能依照《土地转让合同》约定的条款在2013年底完成该地块由工业用地转为综合用地的手续，也未按约定在2013年6月底前完成该地块转让到曾国章名下的法律手续。2016年4月14日，岭南公司与曾国章就上述地块转让事宜又签订了一份《补充协议书》，约定：（一）根据原协议，岭南公司应该在2013年底完成地块过户给曾国章，同时土地转为综合用地并办好手续给曾国章，由于现行法律、政策的原因不得过户，为明确双方地块依照原协议权属各自开发使用，双方表示理解，曾国章同意在岭南公司名下实施开发原合同地块即岭南公司二期用地开发房地产项目。（二）岭南公司承诺在共同开发、运营该地块过程中全力配合曾国章，不收取任何费用，可依法协助曾国章办理开发销售的相关手续以及开发、销售过程中需要提供的一切事宜，直至曾国章依法依规将该地块开发销售完毕为止。（三）曾国章依附岭南公司相应上缴该地块的土地从工业用地转为综合用地的政策补地价款1650万元及其他给岭南公司办理该地块转二类居住用地费用，包括原合同款项届时结清。开发房地产中所产生的一切费用均由曾国章承担，曾国章必须依法依规开发。其中补地价款曾国章约900万元，以正式发票为准，多还少补。（四）以上款项在本合同到公证处公证后两天内即付给岭南公司900万元，由岭南公司账户划给财政账户。在岭南公司办好国土证后15天内付300万元，余款一年内付清。岭南公司应按照法律、政策的规定需在本年5月前办好国有土地证给曾国章按规划开发房地产项目。……（六）双方确认，本协议作为2012年协议的补充，具同等法律效力，甲乙双方应严格执行。若违约，违约方仅需赔偿守约方人民币500万元作为违约金，违约金在违约后一年内付清。（七）温禄腾个人作为岭南公司代表，愿意为岭南公司对此协议的义务负连带担保责任。协议签订后，曾国章以汇款人为其本人或尹小娟的名义分别向岭南公司付款，具体为：2016年4月25日付款900万元、2016年11月29日付款9.9384万元、2016年12月12日付款30万元，至此，曾国章共向岭南公司支付了2419.9384万元（含按照《土地转让合同》已支付的1480万元）。因岭南公司认为曾国章未依约完全支付相应款项及未履行涉案土地的开发行政报批报建手续等相关事宜，且经岭南公司两次函告曾国章依约履行义务和支付违约金等，曾国章均未回复，后岭南公司委托广东粤梅律师事务所出具《律师函》告知曾国章合同和协议已解除，曾国章亦未向原告提出异议，而是于2017年5月4日提起所有权确认纠纷诉讼。为此，岭南公司于2017年5月9日提起本案诉讼。另查明：1.2016年4月21日，岭南公司委托温禄腾与曾国章到广东省××县公证处对该协议进行了公证，同日广东省××县公证处作出（2016）粤梅五华第448号《公证书》，证明该协议自双方签字、盖章之日起生效。2.2016年2月3日，五华县人民政府发文〔华府函（2016）12号〕同意对33128㎡工业用地进行“三旧”改造。2016年11月14日，岭南公司就该33128㎡的土地与五华县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，岭南公司为此支付了土地出让金1723.9811万元。2016年11月17日，五华县国土资源局批复〔华国土资(利用)字（2016）84号〕同意该33128㎡的工业用地实施“三旧”改造，并由岭南公司受让该土地以作住宅用途使用。为此，岭南公司缴纳了契税51.719433万元、用地测绘费1.4万元、印花税0.86199万元，至此，岭南公司合计支付了1777.962523万元。3.2016年8月8日，曾国章与岭南公司代理人温禄腾对宗地图中的33128㎡土地进行对等划分，各自占有16564㎡的土地使用权，由双方签名并按指印确认。2016年11月30日，五华县国土资源局根据岭南公司的申请，将33128㎡土地分别办理两份《不动产权证》，面积均为16564㎡，权属人均为岭南公司。后岭南公司将粤（2016）五华县不动产权第0001690号的《不动产权证》交付给曾国章，一审诉讼期间该证仍在曾国章处。4.赖爱兰、尹小娟及五华县华城建筑工程公司第十九施工队分别是曾国章的妻子、儿媳妇及曾国章的施工队。5.曾国章和岭南公司均有违约情形，具体为：曾国章：（1）未按合同约定在2012年10月2日前付足840万元；（2）未在《补充协议书》公证后两日内向岭南公司支付900万元；（3）未在岭南公司办好国土证后15天内支付300万元；（4）未着手进行案涉土地的房地产开发工作等。岭南公司：（1）未按《土地转让合同》约定确保转让的土地不存在抵押等情形，而是分别于2011年1月19日、2013年2月4日将转让的土地抵押给中国工商银行股份有限公司五华支行；（2）未按《补充协议书》约定在2016年5月前办好国有土地证。6．岭南公司就曾国章逾期付款等行为向曾国章分别于2016年12月26日发出了《催告交涉函》、2017年4月17日发出了《通知函》、2017年4月19日以短信形式发送《通知函》内容、2017年4月26日出具了《律师函》告知双方签订的合同、协议已解除。一审法院于2017年12月5日作出（2017）粤1424民初869号民事判决如下：一、解除岭南公司与曾国章签订的《土地转让合同》及《补充协议书》。二、曾国章应在本判决发生法律效力之日起五日内向岭南公司返还粤（2016）五华县不动产权第0001690号《不动产权证》原件。三、曾国章应在本判决发生法律效力之日起一个月内腾退其占用的粤（2016）五华县不动产权第0001690号《不动产权证》项下的土地和土地上的厂房等。四、岭南公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还给曾国章十三笔款项共2419.9384万元及利息，每笔款项利息分别从付款之日起按中国人民银行同类同期贷款基准利率标准计至还清日止，具体起算利息时间如下：1、本金50万元从2012年4月24日起算；2、本金250万元从2012年5月3日起算；3、本金100万元从2012年5月4日起算；4、本金100万元从2012年8月29日起算；5、本金100万元从2012年9月3日起算；6、本金170万元从2012年12月31日起算；7、本金70万元从2013年1月4日起算；8、本金200万元从2013年5月20日起算；9、本金240万元从2013年11月29日起算；10、本金200万元从2013年4月21日起算；11、本金900万元从2014年4月25日起算；12、本金9.9384万元从2016年11月29日起算；13、本金30万元从2016年12月12日起算。五、驳回岭南公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33480元，由岭南公司和曾国章各负担16740元。曾国章不服一审判决，上诉请求：1.请求依法撤销一审法院作出的（2017）粤1424民初869号民事判决书。2.驳回（2017）粤1424民初869号案中岭南公司的全部诉讼请求；3.判令岭南公司承担本案上诉费。二审法院经审理对一审判决查明的上述事实予以确认。另查明，二审法院根据曾国章的申请组织双方当事人到争议土地现场勘查。争议土地搭建有临时厂房，有曾国章任董事长的梅州市神牛摄影器材有限公司的工人在生产、组装摄影器材。在争议土地不远的地方，有神牛公司新建的厂房。在争议土地相邻的地块已有房地产项目，已封顶。岭南公司认为，曾国章在离涉案土地一公里左右的地方政府也批有一万平方左右的地方给上诉人，并且该新土地上神牛公司也建新的厂房，曾国章完全可以将工人、设备搬过去，不会影响上诉人的正常经营，也不会造成工人下岗，更加不会影响政府的招商引资和社会稳定。且涉案土地是住宅用地，是用于商品房开发，是不能办企业的，且和政府签订的国有土地使用权合同约定涉案土地应当在2019年竣工，因曾国章采取拖延的措施，如不按时竣工，我方也将面临严厉的行政处罚。涉案土地上所建的厂房未经过规划部门、国土部门、消防部门同意，是属于三无的非法违章建筑，据了解，也有政府单位向曾国章和其公司作出行政处罚，即要求曾国章立即拆除违章建筑的厂房和搬离涉案土地。曾国章认为，现土地上的厂房建筑和工人的就业足以证实，如果判决解除合同，将导致几百名工人下岗再就业难。至于另外岭南公司提出上诉人还有新的厂房，如判决解除可以将工人迁至新厂房，不存在造成失业的问题，针对此问题，曾国章已经陈述清楚，新厂房另有工业用途，并不是为现在的厂房搬迁作准备的。至于岭南公司提出涉案土地的厂房属于三无建筑，需要拆迁，截止目前，曾国章并没有收到相关职能部门的告知书要将厂房拆迁。曾国章还认为，岭南公司在诉讼期间将争议土地又与河源恒盛建筑工程有限公司（下称恒盛公司）合作并签订了《股权合作开发合同》，收取了恒盛公司1200万元的土地款，为此申请法院调查。2018年2月2日，二审法院到恒盛公司调查。该公司职员潘洋认为，2017年8月份恒盛公司与岭南公司口头签订了建筑工程合同，是想让该公司在案涉土地建设工程，该公司没有房地产开发资质。后来因为土地该有纠纷，双方解除了合同。2017年12月份恒盛公司发《函》给岭南公司，岭南公司已将收取的保证金1200万元返还给恒盛公司。二审庭审中曾国章还申请证人出庭作证并提交了股权合作合同，据以证明岭南公司与恒盛公司不是建筑工程承包关系而是买卖土地合作关系。岭南公司质证认为，该证人承认并未看到岭南公司与恒盛公司签订合同亦未看到付款，都是听说而来，其证人证言不足采信。该股权合作合同没有双方签名和盖章，对其三性均有异议，可能是曾国章为了本案自行拟定的。二审中岭南公司提交了2018年2月6日五华县公安消防大队出具的情况说明，载明“经检查，曾国章公司使用泡沫彩钢板搭建厂房的情况属实，因曾国章所在公司将于2018年3月搬迁至新厂，所以大队责令曾国章所在公司先行停业整顿，对违规使用泡沫彩钢板建筑进行拆除处理。”曾国章质证认为，五华县公安消防大队已于2018年2月9日说明，上述情况说明仅用于对岭南公司投诉曾国章所在公司的回复，若涉及民事纠纷，不作为诉讼证据材料；该情况说明提到的3月份搬迁至新厂一说，只是检查时听温勇军厂长说的，不属于火灾隐患整改范围；争议土地上搭建的厂房也不是全部由泡沫彩钢板搭建而成，无须进行拆除整改，只需将泡沫彩钢板换成其他符合消防防火标准的材料。岭南公司与五华县国土资源局于2016年11月14日签订的包括本案争议土地在内的33128平方米国有建设用地使用权出让合同第5条约定“本合同项下土地用途为商品住房用地”；第16条约定“受让人同意本合同项下建设项目在2016年11月14日之前开工，在2019年11月14日之前竣工”；第32条约定“受让人造成土地闲置，闲置满1年不满2年的，应缴纳土地闲置费；闲置满2年且未开工建设的，出让人有权无偿收回建设用地使用权”；第33条约定“受让人未按合同约定日期开工的，每延期1日，应支付出让地价款1‰的违约金；未按合同约定日期竣工的，每延期1日，应支付出让地价款1‰的违约金”。二审法院认为，本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、关于双方土地转让合同及补充协议书应否解除。1.双方补充协议书是对土地转让合同的补充和变更，有不一致的，以补充协议书为准。按照补充协议书的约定，双方是附条件的建设用地使用权转让合同关系。所附条件是：土地不过户，作为二期用地，与相邻的岭南公司自行开发的一期用地一并以岭南公司的名义及时开发房地产，一并承担岭南公司与五华县国土资源局签订的包括本案争议土地在内的33128平方米建设用地使用权出让合同的相关义务。法律未明确规定本案所涉政府批准实施三旧改造项目的房地产开发企业将部分建设用地使用权转让他人后仍以该房地产开发企业名义开发房地产的约定无效。因此，及时付款和按上述补充协议书及建设用地使用权出让合同的约定，及时以岭南公司名义开发房地产是曾国章的主要债务。在付款方面，双方土地转让合同约定曾国章的付款义务是1680万元。双方对补充协议书约定的曾国章的付款义务存在争议，曾国章认为仅为约900万元的补地价款，岭南公司认为应为1650万元。该补充协议对付款义务的约定如下：“曾国章依附岭南公司相应上缴该地块的土地从工业用地转为综合用地的政策补地价款1650万元及其他给岭南公司办理该地块转二类居住用地费用，包括原合同款项届时结清。开发房地产中所产生的一切费用均由曾国章承担，曾国章必须依法依规开发。其中补地价款曾国章约900万元，以正式发票为准，多还少补。以上款项在本合同到公证处公证后两天内即付给岭南公司900万元，由岭南公司账户划给财政账户。在岭南公司办好国土证后15天内付300万元，余款一年内付清。”据此，补充协议书约定公证后两天内付款900万元和办好国土证后15天内付300万元已超过曾国章主张的补充协议书约定的付款义务仅为900万元，应认定补充协议书约定的曾国章的付款义务为1650万元，加上土地转让合同约定曾国章的付款义务1680万元，合计3330万元，在曾国章提起诉讼时均已到期。曾国章已付2419.9384万元，仍有910.0616万元经催告后未在期限内付清，曾国章在及时付款方面存在违约行为。在及时开发房地产方面，根据岭南公司与五华县国土资源局签订的建设用地使用权出让合同的上述约定，未及时开发房地产，岭南公司将面临承担缴纳土地闲置费、被无偿收回建设用地使用权、支付延期开工违约金、支付延期竣工违约金等违约责任。曾国章没有证据证明其已及时要求岭南公司协助办理房地产开发事宜或经岭南公司催告后及时开发房地产，曾国章在及时开发房地产方面存在违约行为。综上，曾国章迟延履行及时付款和及时开发房地产等主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，符合合同法第94条规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除合同的条件，一审判决据此解除双方土地转让合同和补充协议书，应予维持。2.合同法第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”曾国章收到岭南公司发出的解除合同通知后，向一审法院提起诉讼，但不是按上述法律规定起诉请求确认解除合同的效力，而是起诉请求将争议土地过户给曾国章。据此，应认定曾国章以诉讼的行为方式，表明不愿意履行补充协议书约定的土地不过户及时以岭南公司的名义开发房地产这一主要债务，符合合同法第94条规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定解除合同的条件，一审判决据此解除双方土地转让合同和补充协议书，应予维持。3.合同法第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利”；第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”；第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案双方土地转让合同及补充协议书是双方所自愿签订，在未依法认定存在合同无效、欺诈胁迫等情形的情况下，包括土地不过户，以岭南公司名义及时开发房地产；合同价款变更为3330万元等约定均对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。二、关于合同解除后的处理。1.合同解除后，曾国章应将争议土地腾退返还给岭南公司，一审判决该判项应予维持。本案争议土地不是工业用地，曾国章在该土地上临时开办工厂不符合双方合同约定和土地用途，且曾国章所在公司在争议土地附近另有新建厂房，不存在腾退障碍和因本案合同解除依法腾退土地而影响就业和社会稳定问题，曾国章的该抗辩主张不予支持。2.合同解除后，曾国章应将争议土地的不动产权证返还给岭南公司，一审判决该判项应予维持。3.一审庭审中曾国章主张如《土地转让合同》及《补充协议书》被解除，则岭南公司需返还已支付的款项及其利息、承担违约责任和给曾国章造成的全部损失。据此，一审判决返还已付款及占用期间利息的判项可以维持。4.合同法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人均有违约行为，曾国章未按约定及时付款和未及时开发房地产等，岭南公司未按土地转让合同约定确保争议土地不存在抵押情形而两次将争议土地进行抵押，未按补充协议书约定在2016年5月前办好国有土地证等。据此，岭南公司主张的违约金500万元及土地占用费288万元，曾国章另案主张的违约金500万元，按上述法律规定均由双方各自承担，一审判决该判项应予维持。如双方认为除上述已处理的诉讼请求之外因双方合同和补充协议被解除仍有其他损失的，可另行主张。经二审法院审判委员会讨论决定，二审法院于2018年4月17日作出（2018）粤14民终223号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33480元，由岭南公司和曾国章各负担16740元。本院再审经审理查明，一、二审判决查明事实无误，予以确认。本院再审另查明，岭南公司于2016年12月26日向曾国章发出的《催告交涉函》载明，根据相关协议，岭南公司已于2016年11月30日将国土证交付给曾国章，但曾国章并未按照双方约定履行后续付款义务。经多方催促下，曾国章也未进行任何关于土地开发的谈判协商工作，导致岭南公司资金未如期到账，名下的土地也完全处于闲置状态。曾国章严重违约行为已经影响岭南公司对后续工作的开展，造成极大损失。为此，岭南公司催告曾国章在接到该函后2日内支付剩余合同款、违约金等，并在履行完上述付款义务后，及时组建工作团队，与岭南公司协商土地开发事宜；若曾国章收到该函后仍拒绝履行合同义务，岭南公司将认为曾国章无意继续履行双方所签订的合同，将重新考虑双方的合作，并根据曾国章违约程度追究违约责任直至依法解除双方签订的合同。岭南公司于2017年4月17日向曾国章发出的《通知函》载明，时至今日，曾国章仍不能正确履行合同及其补充协议约定的支付余款及相关违约金，也不进行土地开发工作，但岭南公司名下的国有土地证原件及土地却为曾国章所占有，影响合同的履行和土地的实际开发。曾国章行为已经一再严重违约，造成岭南公司无法实现双方合作的预期目的，现已造成土地闲置和将被政府行政处罚的重大风险。同时，曾国章逾期支付相关款项、无理拖延土地开发的行为已经严重违反双方合同约定，侵犯了岭南公司的合法权利，造成岭南公司重大的损失。为此岭南公司再次向曾国章发函告知在接到该函后5天内向岭南公司支付剩余款项及违约金，双方可以继续履行合作合同。并且曾国章应收到该函5天内交回土地使用权证原件，以便岭南公司及时开展土地开发的相关工作。如曾国章在收到该函后依然不能履约或置之不理，岭南公司将视曾国章已无履约能力或已没有再履行合同可能性。以该函通知的期限届满日为双方合作合同及补充协议解除之日，由此引起的一切法律责任由曾国章承担。岭南公司于2017年4月26日发送的《律师函》载明，时至今日，曾国章仍未如约履行，构成重大违约。岭南公司曾两次致函曾国章，要求继续履行合同义务，支付剩余款项、违约金，与委托人协商土地开发事宜和交回国土证等，但曾国章对函告置之不理、视而不见，依然不履行相关义务，承担相应责任。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，曾国章不履行相关义务，迟延履行主要债务，已构成重大违约，对岭南公司造成重大损失，因此，曾国章在收到本律师函后，岭南公司即解除与曾国章签订的协议书。曾国章以岭南公司提起（2017）粤1424民初869号民事诉讼请求解除双方签订的《土地转让合同》及《补充协议书》为由，于2018年4月8日向一审法院起诉请求：一、岭南公司支付违约金500万元；二、岭南公司赔偿土地溢价款3600万元；三、岭南公司赔偿曾国章建造厂房、机械设备和投入生产生活设备等项目450万元；四、曾国章搬迁厂房造成经济损失合计600万元；五、温腾禄对上述二、三、四项诉讼请求承担连带责任。一审法院立案审理，案号为（2018）粤1424民初757号。本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见和当事人的诉辩意见，本案争议焦点是二审法院判决解除涉案《土地转让合同》及《补充协议书》是否错误的问题。本院评析如下：第一，曾国章的主要合同义务是支付土地使用权的对价。根据《土地转让合同》和《补充协议书》的约定，岭南公司的主要合同义务是转让土地使用权，而曾国章的主要合同义务是支付土地使用权的对价。根据协议中“曾国章同意在岭南公司名下实施开发原合同地块即岭南公司二期用地开发房地产项目”“岭南公司承诺在共同开发运营该地块过程中全力配合曾国章，不收取任何费用，可依法协助曾国章办理开发销售的相关手续，即开发销售过程中需要提供的一切事实，直至依法依规将土地开发销售完毕为止”的约定，开发运营地块是曾国章的合同权利，对曾国章的开发运营予以配合、协助是岭南公司的合同义务。虽然及时开发房地产并非曾国章的主要合同义务，曾国章未对土地进行开发运营并非违约行为。但根据前述协议的约定，曾国章负有依约支付受让案涉土地使用权对价的义务。前述协议约定，曾国章应付款项合计为3330万元，包括土地转让价格1680万元和政策补地价款1650万元，即使对1650万元中的900万元据实核算为888.9812615万元，曾国章全部应当支付的对价是1680万元以及1638.9812615万元，共计3318.9812615万元。曾国章申请再审主张《补充协议书》约定的政策补地价款仅为900万元，并应据实结算，该主张不符合《补充协议书》中“曾国章依附岭南公司相应上缴该地块的土地从工业用地转为综合用地的政策补地价款1650万元……以上款项在本合同到公证处公证后两天内即付给岭南公司900万元；在岭南公司办好国土证后15天内付300万元；余款一年内付清”的明确约定，本院再审不予采纳。第二，曾国章存在迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的违约行为。承前所述，曾国章依约定应付对价共计3318.9812615万元，且全部款项的最后支付期限为岭南公司办好国土证后一年内付清，但曾国章已付款项为2419.9384万元，仍有部分款项尚未支付。对于剩余款项，经岭南公司两次发函催告，曾国章均未回复，且此后在合理期限内仍未付清，以至在本案原一、二审诉讼期间仍然未予支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，再结合曾国章已就合同解除后的损失赔偿问题另案起诉解决等客观情况，二审判决解除案涉《土地转让合同》及《补充协议书》，并无不当。曾国章申请再审提出其未支付全部土地使用权转让对价款并未构成违约，本案中仅岭南公司单方违约等主张，与本案已查明的事实并不相符，本院不予支持。综上所述，曾国章的申诉理由不能成立，本院再审不予支持。二审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持广东省梅州市中级人民法院（2018）粤14民终223号民事判决。本判决为终审判决。审判长  陈小丽审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇二〇年七月七日书记员  王晓微