重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1490号 原告：王利忠，男，1962年7月7日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：唐明照，重庆中标律师事务所律师。 被告：胡云，男，1970年10月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。 原告王利忠与被告胡云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王利忠及其委托诉讼代理人唐明照，被告胡云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王利忠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年12月20日的《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖关系；2、判令被告依合同约定支付违约金86000元；3、判令被告依合同约定支付诉讼费3875元、律师费6000元。事实和理由：原告委托妻子安亚玲于2019年12月20日与被告签订《房屋买卖及居间合约》，该合同约定原告经经纪方重庆骑兵房地产经纪有限公司将其房屋以43万元的价格卖予被告，并就定金、价款、交付日期及相关的权利义务、违约责任等进行了约定。在前述合约签订后，被告拒不履行合约，原告和经纪公司多次催告，被告仍置之不理，现原告为达到售房目的，遂起诉至本院。 被告胡云辩称：签订合同当天我方以借款1万元作为定金购买了案涉房屋，我方无违约行为。原告自认我方所借的定金1万元在2019年12月25日未归还案外人属于违约而拒绝出售案涉房屋。我方借钱买房属于借贷纠纷，双方签订合同并未约定我方在2019年12月25日未归还此款则视为违约，故我方无违约行为，不应承担违约责任。签订合同至今，原告也并未通知我去办理任何手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《房地产买卖及居间合约》、欠条、中介公司发给被告的催告函，因被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的结婚证、委托书，被告虽称是原告立案后补充提交，但是并没有对证据的真实性提出质疑，且该两份证据上有相应的签字和印章，故本院对该两份证据予以采纳。对原告举示的产权证原件，被告称没见过该产权证，对其真实性不予认可，但是被告并未举示相反的证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王利忠系房屋的所有权人，安亚玲系王利忠的配偶，王利忠与安亚玲于1986年1月22日登记结婚。 2019年12月2日，王利忠向其配偶安亚玲出具委托书一份，上载明：现委托妻子安亚玲（身份证：XXXXXXXXXX）全权办理房屋所有权出售相关事宜。 2019年12月20日，以王利忠为卖方，安亚玲为卖方的委托代理人，胡云为买方，优居重庆特许加盟商重庆骑兵房地产经纪有限公司为经纪方，重庆优住房地产经纪有限公司为管理方，签订《房地产买卖及居间合约》，约定王利忠将房屋出卖给被告胡云，成交总价为430000元。签约当天买方须向卖方一次性支付定金10000元，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。首期款17万元买方在房管部门过户递件并出具受理单当天或过户当天前支付给卖方。另该合约约定，买方需向经纪方支付居间服务佣金6880元、按揭代理服务费13580元、权证代办费500元。《房地产买卖及居间合约》第八条约定：1、签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等费用；拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），按照下述约定处理：（1）逾期七个工作日（含）以内的，违约方须按照物业成交总价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业总成交价20%的违约金；……。6、本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费、律师费、交通费、住宿费、税费等）均由违约方承担。 同日，胡云出具欠条一张，上载明：今胡云身份证号：XXXXXXXXXX购买XX区XX路X号欠到安亚玲身份证号XXXXXXXX购房定金10000元大写(壹万元整)，与2019年12月25日前交付。 2019年12月26日，重庆骑兵房地产经纪有限公司通过微信向胡云发送一份《催告函》，上主要载明：尊贵的客户胡云：……根据合同约定，贵方应于2019年12月25日向卖方支付定金10000元，现在期限已到，贵方非但未支付定金，还向卖方申明不购买房屋，单方解约。……现为保障双方的友好合作关系，特书面通知贵方于2019年12月30日前将约定的定金支付给卖方，并继续履行合同，与卖方一起办理房屋买卖事宜。若贵方仍拒绝履行，届时，卖方有权采取诉讼方式要求贵方承担违约责任等其他合理损失，给贵方造成的名誉、信用损失由贵方承担，望慎重对待。被告胡云对该催告函的真实性无异议。 庭审中，原告王利忠陈述，看房当天胡云称没有钱支付定金，称要过几天支付，所以我方就同意让胡云具欠条，约定定金在2019年12月25日前支付，但是2019年12月25日期限达到后，胡云仍未支付，我方催促胡云支付，但其仍不支付，违反了合同约定，构成违约，且逾期超过了7个工作日，我方有权解除合同并要求胡云承担房屋总价20%的违约金。被告胡云陈述，2019年12月21日我就告知原告我的钱收不回来，买不成，2019年12月23日中介组织双方进行调解，我表示我的钱收不回来，晚一点买，12月26日就收到了中介的催告书，后在我什么都不知道的情况下原告就告我违约。我认为我没有违约，不应当承担违约金，如果法院认定我方构成违约，该违约金也过高。 另查明，本院通过法院专递邮件于2020年2月25日向胡云送达本案起诉状副本。 本院认为，原告王利忠与被告胡云、经纪方重庆骑兵房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。 关于解除房屋买卖关系。《房地产买卖及居间合约》约定“签约当天买方须向卖方一次性支付定金10000元，并转为购房款”，即被告胡云须在签订合约当天向原告王利忠支付定金10000元。胡云在签订合约当天出具《欠条》一张，承诺其购买案涉房屋而欠原告妻子安亚玲购房定金1万元于2019年12月25日前交付，即双方以欠条的形式将合同约定的定金给付日期延长至2019年12月25日前。被告胡云未在2019年12月25日前履行该定金的支付义务，构成违约，且截止本案诉讼时，胡云逾期支付该定金已超过七个工作日，根据双方合同“拒不或逾期或无法支付房款，逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业总成交价20%的违约金”的约定，原告王利忠有权解除合同并要求被告胡云支付物业总成交价20%的违约金。故案涉《房地产买卖及居间合约》中原、被告间的房屋买卖合同关系已于被告胡云收到本案起诉状副本即2020年2月25日解除。被告胡云辩称，胡云无违约行为，欠条所载款项属于借款纠纷，双方签订的合同并未约定胡云在2019年12月25日未归还此款而视为违约。本院认为，被告胡云于2019年12月20日出具的欠条仅表明原告王利忠同意胡云将合同约定的定金延期至2019年12月25日前支付，并非被告胡云所称的系借款纠纷，对被告胡云的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金。如前所述，胡云未在2019年12月25日前交付定金，构成违约，根据双方合同约定其应支付物业总成交价20%的违约金86000元（430000元×20%）。被告胡云辩称，合同约定的违约金过高。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，案涉《房地产买卖及居间合约》在2019年12月20日签订，因被告胡云未按约支付购房定金，原告王利忠已于2020年1月13日向本院提起诉讼要求解除双方签订的房屋买卖合同，一定程度上避免了损失的扩大，而此时合同履行时间不足一个月，因履行时间较短，一般来说并不会产生较大的损失。原告也并未举示证据证明因被告胡云的违约行为给其造成重大损失，而合同约定的房屋总成交价20%的违约金显然是过分高于损失。故被告胡云辩称合同约定的违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对于原告王利忠要求被告胡云支付违约金30000元，本院酌情予以支持，对该项请求超出部分，本院不予支持。 关于律师费。《房地产买卖及居间合约》中明确约定，本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费、律师费、交通费、住宿费、税费等）均由违约方承担，原告王利忠根据上述约定要求被告胡云支付本案律师费6000元，但并未举示相应证据证明其因本案诉讼而实际支出了律师费6000元，依法应承担举证不能的不利后果。故原告要求被告胡云支付律师费6000元，本院不予支持。需说明的是，考虑到原告在本案诉讼中确已委托律师，客观上必然会产生律师费，故该部分律师费金额本院已在支持原告主张的违约金金额方面进行了考虑。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告王利忠与被告胡云于2019年12月20日签订的《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖关系于2020年2月25日解除； 二、被告胡云在本判决生效后五日内向原告王利忠支付违约金30000元； 三、驳回原告王利忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7750元，已减半收取3875元，由被告胡云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年七月七日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩