安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1821民初1113号原告：郎溪祥盛房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：周银君，该公司董事长。委托诉讼代理人：畅文亚，该公司员工。委托诉讼代理人：夏鸣，该公司员工。被告：厉景淘，男，1995年8月10日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告郎溪祥盛房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“祥盛公司”）与被告厉景淘商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告祥盛公司委托诉讼代理人夏鸣及被告厉景淘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祥盛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除祥盛公司与厉景淘签订的《商品房买卖合同》（编号：2019预0000061）；2、请求判令厉景淘配合办理《商品房买卖合同》（编号：2019预0000061）的备案撤销手续；3、请求判令厉景淘承担违约金30000元，该款项从厉景淘已支付购房款直接扣除；4、本案诉讼费用全部由厉景淘承担。事实和理由：2019年1月18日，祥盛公司与厉景淘签订了《商品房买卖合同》(编号：2019预0000061)，约定厉景淘购买祥盛公司位于建平镇碧河路北侧的悦江南1-2-1004室房屋，总房款865655元，合同约定首付款265655元应于合同签订之日支付,剩余购房款600000元以按揭方式于2019年3月31日前付清。根据合同约定，如厉景淘逾期付款超过90日,祥盛公司有权解除合同，厉景淘应按累计应付款的5%向祥盛公司支付违约金。合同签订后，祥盛公司为厉景淘办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案，但厉景淘仅支付了部分购房款,剩余购房款600000元既未按合同约定办理贷款支付，也未现金补足，逾期已超出90日。祥盛公司多次催促厉景淘履行合同，厉景淘均置之不理。故祥盛公司诉至本院，请求判如诉请。厉景淘辩称，1、因厉景淘征信问题，贷款未能办理，又因疫情原因，全款也无法凑齐，对祥盛公司所有诉请均无异议；2、对祥盛公司关于事实和理由的陈述，除“首付款实际支付265655元”之外均无异议，厉景淘实际支付280655元，其中，于2018年12月25日通过微信转账方式支付15000元给祥盛公司销售人员“曹伟”。祥盛公司为支持其主张，提交以下证据：《商品房买卖合同》，证明：厉景淘购买房屋、房价、付款方式及违约责任的约定。庭审质证时，厉景淘对祥盛公司提交的证据真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议。厉景淘为支持其抗辩，提交证据为：安徽增值税普通发票一张、收款收据一张，证明：厉景淘实际已经支付购房款280655元。庭审质证时，祥盛公司请求对厉景淘提交的证据庭后核实相关情况，庭审结束后，祥盛公司认可厉景淘分别于2018年12月26日、2018年12月30日转账30000元、235655元。另，庭审结束后，厉景淘向本院提交微信转账记录一份，证明：厉景淘于2018年12月25日向祥盛公司销售人员“曹伟”微信转账支付15000元。经核实，祥盛公司认可“曹伟”系厉景淘在祥盛公司购房时的购房销售人员，该微信系“曹伟”微信。本院对祥盛公司、厉景淘提交的证据审查认证如下：祥盛公司提交的证据形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；厉景淘提交的证据中的安徽增值税普通发票形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联；收款收据载明收款方为湖州汇聚房地产咨询有限责任公司，无法查明与本案关联性，故对该证据本院不予采信；对该组证据的证明对象，本院结合案情予以综合分析；祥盛公司认可“曹伟”系厉景淘在祥盛公司购房时的购房销售人员，该微信系“曹伟”微信，故对厉景淘庭后提交的证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥盛公司系郎溪县建平镇悦江南小区的开发商。厉景淘（买受人）于2019年1月18日与祥盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2019预0000061），向祥盛公司购买郎溪县建平镇悦江南小区1幢2单元1004号商品房一套，房屋建筑面积为130.8㎡。该商品房总价为865655元。合同第六条约定了付款方式，约定买受人于2018年12月30日付首付款265655元整，剩余房款600000元以按揭的方式在2019年3月31日前付清。优惠后总房款865655元整。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金……2、按揭付款是买受人的付款义务，若买受人不能获得贷款或者不能获得足额贷款，并因此逾期付款的，买受人仍然承担本条第1项的违约责任。双方还对其他事宜进行了约定。另查明，“曹伟”系厉景淘在祥盛公司购房时的购房销售人员。2018年12月25日，厉景淘向“曹伟”微信转账支付15000元。2018年12月26日、2018年12月30日，厉景淘向祥盛公司转账支付30000元、235655元。2018年12月30日，祥盛公司为厉景淘开具房地产预收款发票一张，发票金额为265655元。又查明，因厉景淘征信问题，贷款至今未能办理。本院认为，厉景淘与祥盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，因贷款无法办理，祥盛公司主张解除合同，注销备案，厉景淘承担违约金，厉景淘庭审中表示同意，对该三项诉讼请求，本院予以支持，但是祥盛公司收取的首付款应当向厉景淘予以返还。关于祥盛公司收取的首付款数额，双方对厉景淘分别于2018年12月26日、2018年12月30日，向祥盛公司转账支付的30000元、235655元均无异议，本院予以确认；“曹伟”系厉景淘在祥盛公司购房时的购房销售人员，其于2018年12月25日厉景淘购房期间向厉景淘收取15000元的行为构成表见代理，相关民事责任应由祥盛公司承担。综上，祥盛公司收取厉景淘的首付款数额应为280655元（15000元+30000元+235655元），该首付款应由祥盛公司向厉景淘进行返还。厉景淘累计应付款为585000元（865655元-280655元），根据合同第七条约定，厉景淘支付违约金数额应为29250元（585000元×5%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告郎溪祥盛房地产开发有限公司与被告厉景淘签订的合同编号为2019预0000061的《商品房买卖合同》，被告厉景淘在本判决生效之日起十日内配合原告郎溪祥盛房地产开发有限公司办理注销合同备案手续；二、被告厉景淘于本判决生效之日起十日内向原告郎溪祥盛房地产开发有限公司支付违约金29250元；三、原告郎溪祥盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告厉景淘购房款280655元；四、上述第二、三项判决相互折抵后，原告郎溪祥盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告厉景淘251405元；五、驳回原告郎溪祥盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（已减半收取），由被告厉景淘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  乔瑞二〇二〇年七月二十三日书记员  刘畅