湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6080号原告:贺铁钢，男，1954年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：文昂，湖南大湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘紫纹，湖南大湘律师事务所律师。被告:何兵，男，1986年9月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告贺铁钢诉被告何兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员雷金菊独任审理，并于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告贺铁钢之委托其诉讼代理人文昂、刘紫纹，被告何兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺铁钢向本院提出的诉讼请求判令：1.解除双方之间的租赁合同;2.被告支付从2020年1月1日至2020年6月23日暂记房租11250元(实际支付至搬出之日止)；3.被告立刻搬离原告租赁房屋并将房屋恢复原状；4.被告承担本案诉讼费用。其事实和理由如下：2019年4月24日，原告的妹妹贺美兰与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋仅作为居住使用，每月租金为2019年2150元、2020年2250元、2021年2350元，支付频率按季度进行预付，对被告改变房屋内部结构、装饰等，后因被告原因导致退租的，原告有权选择被告恢复原状，有权向被告收取恢复工程实际发生的费用。同时约定房屋租赁期间，被告有下列行为之一，原告有权解除合同:(1)未经原告书面同意，转租、转借承租房屋;(2)未经原告书面同意，拆改变动房屋结构;(3)损坏承租房屋，在原告提出的合理的期限内仍未恢复的;(4)未经原告书面同意，改变本合同约定的房屋用途;(5)利用租赁房屋存放危险物品或进行危险活动;(6)逾期未缴纳按约定应当缴纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的;(7)拖欠房屋累计一个月的。2020年3月30日，原告取得房屋所有权。现被告改变租赁房屋的租赁用途，将租赁房屋改为废品店，且未按约定支付房租超出一个月。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所愿。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房产证、公证书、图片、协议、房屋租赁合同、营业执照、收据、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：2013年4月9日，案外人贺雪辉（甲方）与被告何兵（乙方）签订《协议》，其主要内容为：甲方将向东南门面（两间）承租给乙方经营，承租期限为三年，即2013年4月24日至2016年4月24日；租金为季度付款，一季度3600元，乙方必须按季度付款，做到先付钱后经营等。双方在协议后甲乙方处签字予以确认。合同到期后，2016年4月24日，贺雪辉（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于长沙市，出租房屋面积共40平方米；2、甲方出租给乙方的房屋租赁期共36个月。自2016年4月24日起至2019年4月23日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为门面使用。3、每月租金为第一年2000元／月，第二年2050元／月，第三年2100元／月，第三年2100元／月，支付频率按季度进行预付。双方对其他权利义务进行了约定。合同签订后双方均履行了相应义务，合同期满后，案外人贺美兰（甲方）与被告（乙方）再次签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋位于长沙市；2、甲方出租给乙方的房屋租赁期共36个月，自2019年4月24日起至2022年4月24日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。3、经双方协商该房屋预付押金500元，每月租金（2019年）2150元，（2020年）2250元，（2021年）2350元；8、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同：（1）未经甲方书面同意，租赁、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用租赁房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方早场严重损害的；（7）拖欠房屋累计壹个月以上。并对其他权利义务进行了约定。合同尾部贺美兰与被告何兵均签字予以确认。合同签订后，被告何兵按合同约定实际支付租金至2020年1月24日。2020年4月2日，原告向被告出具《合同解除通知函》以被告未按照合同约定租赁房屋做居住使用，并未按照合同的约定支付房租超过一个月，解除涉案租赁合同，要求被告支付房租，并迁出该房屋，将房屋恢复原状。另查明，位于向东南10栋101号房间的涉案租赁房屋［不动产权证号为湘（2020）长沙市不动产权第××号］，原登记在吴雪辉名下，2020年1月2日，吴雪辉去世，原告作为其第一顺位继承人单独继承上述房屋，并于2020年4月1日办理不动产登记手续。还查明，上述三份租赁合同甲方均为当时房屋所有权人吴雪辉的委托代理人与被告商议签订。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，贺美兰代表其母亲吴雪辉与被告何兵签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行相应的权利与义务。吴雪辉于2020年1月2日去世。去世后涉案房屋由原告继承，并不影响涉案租赁合同的效力，原告与被告应当按照上述合同履行相应义务。2019年4月24日签订的《房屋租赁合同》虽约定房屋仅作为居住使用，但是在2019年4月24日至2020年1月23日后被告多次缴纳房屋租金，原出租人吴雪辉及其委托代理人均未对被告的经营行为提出异议，综合被告从2013年起就承租涉案房屋从事经营活动且涉案房屋并不具备基本居住条件的情况，本院足以认定出租人即吴雪辉及其委托代理人默认被告租赁涉案房屋从事经营行为。另外，本案中租赁期间尚未届满，何兵虽仅按合同约定缴纳房屋租金至2020年1月23日，但原出租人吴雪辉于2020年1月2日死亡，不动产权属关系发生变动，租金收取人不明确，被告未按时缴纳租金并未违约。现被告仍占有使用租赁物,并表示愿意支付租金,租赁合同应当继续履行。故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求,本院不予支持。基于解除合同而提出的要求被告搬离租赁房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于租金问题，合同约定为按季度支付，现尚未支付租金为2020年1月24日至2020年4月24日的租金共计6750元（2250元/月×3月），被告应当予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、限被告何兵于本判决书生效之日起三日内向原告贺铁钢支付房屋租金6750元（后续租金根据合同约定的方式按时支付）；如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贺铁钢的其他诉讼请求。案件受理费减半收取41元，由被告何兵负担。（此款已由原告预交，被告在本判决生效三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷金菊二〇二〇年七月九日法官助理张用之书记员冯莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。