四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初1592号 原告：段启金，男，1958年10月12日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：陈开鑫，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：四川广慧房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段730号。 法定代表人：雷从龙，总经理。 委托诉讼代理人：陈璨，四川诚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶蓉，四川诚峰律师事务所实习律师。 原告段启金与被告四川广慧房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金85860元；2.判令被告支付自2020年1月11日起至租金付清之日以85860元为基数按每日万分之一计算的违约金；3.判令被告承担2019年全年的物业管理费2473元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：双方当事人于2014年1月23日签订了《商铺返租合同》，约定被告租赁原告位于金堂县（后办理的房产证登记为25号）房屋，租赁期限为2013年7月12日至2019年12月31日，并且约定了每年的租金金额。被告在租赁过程中将房屋出租给了第三方，也支付了2019年1月前的租金，但至今未按协议支付2019年度的85860元租金，故还应承担相应违约金及2019年度的物业管理费。 被告辩称，2018年7月11日，金堂县赵镇发生特大洪灾，导致案涉商铺长达半年不能使用，被告因此向原告提出解除《商铺返租合同》，原告签收解除通知后还委派其妹妹到被告处现场签收，且在被告收到本案起诉状副本前原告从未提出过异议，也没有申请确认解除合同的效力，故案涉租赁合同已于2019年1月1日依法解除，原告的主张没有事实依据；租赁合同解除后，原告委托其朋友对商铺进行招租，不断张贴出租出售广告，广告上还留有原告及其朋友的电话，2019年间也有多名意向承租人到物业公司了解情况，被告的工作人员还多次配合意向承租人看房，故原告事实上已收回了商铺并在自行招租，表明原告对被告解除租赁合同是同意并接受的；即使被告提前解除合同违约，根据《商铺返租合同》第七条第2款的约定，被告也只应承担第一年租金一半的违约金即44719元，况且该合同约定的违约金金额明显过高，“7.11”特大洪灾至商铺恢复重新使用的期间近6个月，这种不可抗力应当免除或减少租金，但被告不仅自费对租赁物进行清淤，还全额支付了2018年全年的租金，故即使被告提前解除合同的行为被认定为违约，被告也已经承担了违约责任，原告的相关诉讼请求均应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2014年1月23日，双方当事人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于金堂县出售给原告。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《商铺返租合同》，主要约定：1.原告将其购买的上述商铺租赁给被告，租赁期限：2013年7月12日至2019年12月31日；2.“2013年7月12日起至2014年12月31日止，租金为89438元；2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金为71550元；2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为75127元；2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金为78705元；2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为82282元；2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金为85860元”；3.“租金从乙方将商铺房款全额付清之日起开始计算，本年租金在次年的1月10日前通过银行转账方式由甲方支付给乙方”；4.“在返租期间，甲方有权转租第三方，而且乙方不得将商铺再行出租”；5.“甲方不按合同约定日期支付租金逾期十个工作日以上，甲方除应付清所欠租金外，还要从第十个工作日起每日按应交租金的万分之一向乙方支付违约金”；6.“甲乙双方任何一方不得违约，否则，违约方须向守约方支付第一年租金总额一半的违约金”；7.“租赁期内，因国家征用、国家政策、法律法规和自然灾害等不可抗力因素造成不能履行或不能完全履行本合同，则相应免除各自的责任。” 2018年7月11日，金堂县赵镇遭遇历史第二大洪水灾害，案涉商铺被淹，基础设施严重受损，供电系统直到2018年12月底才基本恢复。2018年11月26日，被告制发了关于解除上述《商铺返租合同》的《通知》：“段启金业主：2018年7月11日金堂县特大洪灾，造成【广慧·好望角】小区全部被淹，韩滩建材商业街商家损失惨重，商家纷纷撤离。因自然灾害不可抗力因素影响，我公司2014年1月23日签订的《商铺返租合同》已经无法继续履行。2018年租金我公司仍按合同约定金额支付，但鉴于不可抗力自然灾害原因，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，我公司现正式书面通知你，自2019年1月1日起解除合同，所租商铺退还予你，合同不再履行。自本通知送达你方，《商铺返租合同》从2019年1月1日起自行解除。若有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”2018年11月29日、12月6日，被告分别向原告的身份证住址和原告提供的收件地址邮寄上述通知。2018年12月10日，原告之妹段雪梅签字领取了上述《通知》。 2019年1月21日，被告向原告支付了2018年度的商铺租金82282元。 2019年1月31日，案涉商铺门窗上张贴出“商铺出租出售”广告，广告上留有原告的电话号码139××××7941及原告朋友的电话号码136××××7134。2019年11月30日，成都国鑫钰物业服务有限公司向原告发出商铺物管费催缴通知书，要求其缴纳案涉商铺2019年度物业费2473元。2020年3月18日，原告到被告处在“广慧·好望角商铺接房表”上签名并领取了案涉商铺钥匙。 经被告申请，证人杨某到庭陈述证明，其从2016年到被告处上班，“具体负责好望角项目的产权证发放以及商铺钥匙的交接”；在段启金领案涉商铺的钥匙前”都是他的朋友或者亲戚来办理事情的，有他的妹妹叫段什么，还有2个朋友来帮忙处理案涉商铺出租或者是看房”；返租终止后，原告的杨姓朋友“在2018年年底2019年年初的时候”来领取过钥匙带客户看房，“钥匙要业主签字才能给他们，因此他们领取了钥匙我们也会陪着一起帮忙开门”；好望角商铺都是金堂建材协会整片包租的，协会再租给不同的商家，“7.11”洪水后商家就走了，招租比还达不到10%，导致协会收不到房租，我们也收不到，所以2018年下半年的房租都是广慧公司垫钱付给业主的；好望角商铺的业主“基本都是解除了返租协议的，来领取钥匙时都是告诉他们的，也有邮寄解除通知的”。 另查明，一、2017年12月10日，原告向被告提交一份《委托书》：“本人段启金，身份证号码为1101081958××××××××，现全权委托段雪梅（身份证号码为6529281967××××××××）代表我办理并领取广慧房地产商业用房的相关产权证书，其所签字认领的一切文书，我均予以认可。”二、2020年4月22日，案涉商铺的物业服务单位成都国鑫钰物业服务有限公司物业服务中心出具一份证明：“位于金堂县，自2019年初业主开始不断张贴‘出租出售广告’，也来物业公司了解过物业管理相关事宜”。 上述事实，有不动产登记证书、《商铺返租合同》、金堂县赵镇韩滩社区居委会出具的《受灾情况说明》、解除《商铺返租合同》的《通知》、聊天截图、快递单据、转账明细、物管费催缴通知书、商铺照片、证人证言、委托书、成都国鑫钰物业服务有限公司物业服务中心出具的证明，以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，当事人可以协商一致解除合同，也可以依法单方解除合同。根据查明的案件事实，案涉《商铺返租合同》不存在法定无效的情形，当属有效。在被告发出解除《商铺返租合同》后，原告不仅未及时提出异议，事实上还实施了系列招租、出售商铺的行为（其亲属、朋友实施相关行为的法律责任归于原告），应当认定其以实际行为认可和接受了被告解除《商铺返租合同》的意思表示，故被告解除合同的行为效力应予确认。在履行案涉《商铺返租合同》的过程中，商铺遭遇了所在地历史第二大洪水灾害，逾半年不能恢复正常使用功能，属双方当事人订立合同时无法预见且不属于商业风险的重大客观情况变化，在被告全额支付2018年租金的情况下，要求被告继续履行合同明显有失公平，故被告2018年11月26日提出的自2019年1月1日起解除《商铺返租合同》的主张符合法律规定。综上，无论从双方当事人的意思表示还是公平原则来考量，被告提出的案涉《商铺返租合同》已于2019年1月1日予以解除的主张本院均予以支持。在案涉《商铺返租合同》已于2019年1月1日确定解除的情况下，原告要求被告支付2019年度的租金、物业费并承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告段启金的诉讼请求。 本案受理费1012元，由原告段启金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 罗国伟 二〇二〇年七月六日 法官助理 朱俊霖 书 记 员 胡艳梅