甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2314号上诉人（原审原告）：安大为，男，汉族，1987年3月26日出生，住陕西省咸阳市永寿县。现住新疆乌鲁木齐市新市区。被上诉人（原审被告）：甘肃大秦农业综合开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区陇商国际1号楼。法定代表人：尚洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：童少龙，男，该公司员工。上诉人安大为与被上诉人甘肃大秦农业综合开发有限公司（以下简称大秦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安大为、被上诉人大秦公司委托诉讼代理人童少龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安大为上诉请求：1、请求撤销原审判决第二条“二、驳回安大为的其他诉讼请求。”；2、判令大秦公司双倍返还安大为所缴纳定金20000元，合计40000元；3、判令大秦公司支付安大为购房款资金占用期间的利息约17803元（利息具体按照银行贷款利率，从缴纳首付之日至购房款实际返清之日计算，暂时按照2020年4月20日结清计算）；4、判令大秦公司赔偿安大为精神损失费30000元；5、本案一、二审全部诉讼费用由大秦公司承担。事实和理由：安大为在兰州市区工作，购买大秦公司陇商国际位于兰州新区住宅纯属投资行为，而陇商国际区位图“T3航站楼入口”标注与实际严重不符（据了解，T3航站楼入口与陇商国际区位图标记相差约2公里），使上诉人投资目的不能达成，证实售房过程中大秦公司存在严重的欺诈行为，才导致安大为签订《陇商国际订房证明》的事实发生。经查，大秦公司以上行为违反《中华人民共和国广告法》第四条、第二十八条第（五）点；违反《房地产广告发布规定》第三条第（四）点；违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条。而且《陇商国际定房证明》中第4条，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条。针对原判决中“上述宣传行为尚不足以令具有正常认知能力的普通消费者作出错误的意思表示，何况安大为本身亦为房地产从业人员”，安大为不认可。安大为出于对陇商国际的信任才在购房时相信其宣传信息，但是安大为认为客户对房地产开发企业的信任，不能作为房地产开发企业虚假宣传、欺骗消费者的正当理由。且人民法院作为服务于人民大众的国家审判机关，不应以消费者应当具有正常认知能力为由而将商家的欺骗行为视为合理合法。为此特依法提起上诉，请支持安大为的全部上诉请求，依法改判。大秦公司辩称，安大为是2018年5月12日购买了涉案房屋，其总共交纳了190000元，包括20000元定金。后因安大为个人原因，其向大秦公司表示不能再继续交纳剩余款项，双方协商退款，大秦公司同意退还170000元，安大为不同意，在2020年3月10日将大秦公司诉至法院。安大为向一审法院起诉请求：1、判令大秦公司立即归还购房款190000元；2、判令大秦公司双倍返还定金20000元；3、判令大秦公司支付购房款资金占用利息17625元；4、本案诉讼费用由大秦公司承担。一审法院认定事实：2018年5月12日，安大为作为买受人签订《陇商国际定房证明》，订购大秦公司开发的位于兰州新区房屋一套，建筑面积119.57㎡（最终以销售合同面积为准），单价5185.30元／㎡，总房款620000元；并约定买受人于签订日交纳定金20000元整，买受人承诺于2018年5月19日前向“陇商国际”支付170000元整，若买受人于2018年5月19日前未交清上述款项，未签订《商品房买卖合同》或因买受人个人原因未办理银行按揭手续，视同买受人违约，买受人所交款项不予退还，出售方有权将上述定购房屋另行定价，另行处置等。同年5月23日，安大为向大秦公司支付170000元房款，总计交纳房款190000元（含定金）。2019年6月22日，安大为出具《案件说明》，反映上述协议签订后，由于办理公积金贷款所需材料不符及其后调至张掖且工作繁忙等未能办理按揭手续。现由于其家人先后生病住院，急需大量资金用于手术治疗，其考虑无力承担后期的交房、装修以及还贷等费用，申请退房并恳请大秦公司同意将190000元购房款予以退还。同年10月9日，安大为又以个人经济问题等，考虑后期还房贷压力太大为由提出退款申请，并证明将当时购房首付款收据遗失。因大秦公司只同意退还除定金之外的170000元购房款，双方为此酿成纷争。一审庭审中，安大为陈述其亦为房地产从业人员，并提供陇商国际的区位图及宣传广告，以区位图中将中川机场“Ｔ3航站楼入口”标注在楼盘马路对面，以及宣传广告中有“中国最具升值潜力的投资品”、“兰州新区唯一金融商务区”等信息，认为大秦公司在售房中存在欺骗、误导行为。大秦公司表示对此需进一步核实，后在一审法院限定的期限内未提交核实结果。一审法院认为，安大为为购买大秦公司所开发房屋而签订的《陇商国际定房证明》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按该定购协议中的约定履行义务并承担责任。安大为陈述大秦公司口头同意全额退款，但未就此提供相应证据；虽然其提供的陇商国际区位图及宣传广告中含有“T3航站楼入口”标注以及“最具”、“唯一”等夸张性表述，但针对房产等大宗商品交易，上述宣传行为尚不足以令具有正常认知能力的普通消费者作出错误的意思表示，何况安大为本身亦为房地产从业人员；同时，安大为此称也与其向大秦公司出具的说明和申请中所述情形不符。因此，安大为仅凭陇商国际区位图及宣传广告主张大秦公司存在违规销售和欺诈行为，缺乏相应事实和法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，在安大为明确表示不再履行定房协议的情形下，其关于大秦公司全额退款并双倍支付定金的诉请，一审法院不予支持；同时，其就购房款资金占用利息17625元的诉请，亦没有事实和法律依据，一审法院也不予支持。大秦公司关于扣除定金后退还剩余购房款的答辩意见，并无不当，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、甘肃大秦农业综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还安大为购房款170000元；二、驳回安大为的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由安大为负担。二审中，安大为提交光盘一份及录音文字整理资料一份，系2020年4月18日安大为致电“韦性成”电话录音资料。安大为陈述“韦性成”系大秦公司前销售经理，该录音文件拟证明2019年大秦公司与安大为协商退款时同意全额退还，安大为以此主张大秦公司应当全额退款。法庭依法将该录音文件通过原始载体当庭播放，被上诉人大秦公司质证认为，大秦公司没有叫“韦性成”的工作人员，该录音的真实性无法核实，大秦公司与安大为之间签订了《陇商国际订房证明》，该约定非常明确，大秦公司服从一审判决。合议庭评议后认为，安大为提交的录音证据虽系一审法院审理结束后形成，但其并未举证说明通话对象“韦性成”的身份信息，无法确认“韦性成”是否为大秦公司工作人员，录音证据真实性不能确认；且录音文件中“韦性成”的陈述不能证明大秦公司同意全额退款的事实，证明力不足，与本案不具备关联性。故本院对于安大为二审提交的光盘及录音文字整理资料证据不予采信。经二审审理查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方主体应按约定全面履行合同义务。本案双方所签订的《陇商国际定房证明》明确约定了买受人安大为支付定金、购房款的数额和方式，安大为依约实际履行。后安大为明确表示因贷款未办理成功等个人原因，无法继续履行房屋买卖事宜，即已通过明示方式构成单方违约，符合《陇商国际定房证明》第4条约定的“未签订《商品房买卖合同》或因买受人个人原因未办理银行按揭手续，视同买受人违约”情形，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，安大为作为给付定金的一方，不履行约定的债务，无权要求返还定金。大秦公司在售房过程中虽存在一定程度的夸大性表述，其法律性质为要约邀请，目的在于对外宣传、吸引客户，但大秦公司并未在履行《陇商国际定房证明》过程中实施违约行为。安大为上诉认为大秦公司应当双倍返还定金，但未提交证明大秦公司存在违约行为的相关证据，故安大为应当承担举证不能的不利后果，该项上诉请求不能成立。对安大为诉请支付资金占用期间利息的主张，亦缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。二审中安大为增加诉讼请求，诉请大秦公司向其支付精神损失费30000元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，询问双方当事人是否愿意就安大为新增加的诉讼请求进行调解，大秦公司表示不同意调解，故安大为可另行起诉。综上所述，安大为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1241元，由上诉人安大为负担。本判决为终审判决。审判长  郝光林审判员白丽娟审判员谷元元二〇二〇年七月十七日法官助理吕品月书记员潘珍