四川省南充市顺庆区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1302执异83号 案外人：何益梅，女，汉族，1976年8月7日出生，住南充市顺庆区。 申请执行人：姚志恒，女，汉族，1977年4月17日出生，住四川省南充市顺庆区。 被执行人：罗川，男，汉族，1987年9月22日出生，住南充市顺庆区,现在四川省广元监狱服刑。 本院在执行姚志恒与罗川民间借贷一案中，案外人何益梅对本院查封南充市顺庆区的房屋并冻结房屋租金不服，向本院提出书面异议。 案外人何益梅称，请求解除对南充市顺庆区的房屋的查封并解除对该房屋租金的冻结。事实与理由：案涉房屋系案外人所有。本案的被执行人罗川通过诈骗手段并在市房管局工作人员张若愚重大过错的共同作用下，将案涉房屋过户到罗川名下。为此，罗川、张若愚分别追究了刑事责任。案外提起了撤销案涉房屋登记在罗川名下的行政诉讼，现终审胜诉，正在申请执行中。案涉房屋的租赁合同系案外人与承租人所签订，案外人作为房屋的所有权人，应当依法享有房屋的租金收益。 本院查明，2017年9月25日，南充市顺庆区人民法院作出（2016）川1302民初5251号民事判决，判决：一、被告罗川应于本判决生效后十日内向原告姚志恒偿还借款本金85万元及利息（利息的计算方式为：以85万元为基数，从2014年11月19日起至实际还款之日止，按年利率24%标准计息，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）。二、原告姚志恒对登记在被告罗川名下的顺庆区仪凤街137号2层房屋享有优先受偿权。 三、驳回原告姚志恒的其他诉讼请求。后罗川不服该判决向南充市中级人民法院院提起上诉，因罗川未在指定期限内交纳上诉费，南充市中级人民法院按罗川自动撤回上诉处理。后姚志恒就该判决申请执行。本院于2019年7月16日作出（2019）川1302执1990号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人罗川所有的位于南充市顺庆区房屋。二、查封期限为三年。 南充市中级人民法院（2019）川13行终158号行政判决书认定以下事实：2014年8月，张元、何益梅夫妇找到罗川帮助销售其位于南充市顺庆区。罗川为骗取张元、何益梅夫妇的信任，最终达到将房产过户到自己名下用于抵押贷款的目的，编造买主并向张元、何益梅夫妇谎称买主不方便出面，由罗川全权处理，并向张元、何益梅缴纳了部分购房资金，其代买主与张元于2014年8月22日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定“房屋实际成交价为780万元，由买方承担所有税收及费用，合同签订之日付购房定金30万元，房地产公证（变更合同或过户后）当日付购房款210万元，买方同银行在房管部门办理抵押登记前付尾款，签订合同后，张元应将房屋的《房屋所有权证》、《国土使用证》交中介川留公司保管，中介向买方收取实际成交价2%的佣金”。后罗川支付给张元定金30万元。此后罗川因急需用钱，对张元夫妇称买主不需购买，要退定金，但张元夫妇未将30万元定金退给罗川。2014年9月21日，罗川代买主与何益梅签订《房地产买卖居间合同》，合同约定“房屋实际成交价为780万元，由买方承担所有税收及费用，合同签订之日付购房定金300万元，贷款480万元由买方向银行申请贷款，放款时间为银行约定时间交付予卖方，签订合同后，张元应将房屋的《房屋所有权证》、《国土使用证》交中介川留公司保管，中介向买方收取实际成交价2%的佣金，需办理按揭抵押贷款的，买方则按实际贷款金额的2%向中介支付佣金。”2014年10月9日，罗川作为买主与何益梅签订《房地产买卖居间合同》，合同约定“房屋实际成交价为930万元，由买方承担所有税收及费用，合同签订之日付购房定金400万元，房地产公证（变更合同或过户后）当日付购房款400万元，交房时付尾款130万元，签订合同后，张元应将房屋的《房屋所有权证》、《国土使用证》交中介川留公司保管，中介向买方收取实际成交价2%的佣金。”同时约定，卖方同意买方在12月30日前支付购房余款130万元，买方未在规定时间内支付的，卖方计收利息。此后，罗川又陆续向张元支付部分购房款后，以将房产过户到夫妇一人名下再过户到买家名下可以少缴纳过户税，买家先付一定现金，买家在过户后将房产用于抵押贷款后再支付余下房款为理由，于2014年10月21日骗张元、何益梅将该共有房产过户到了何益梅名下。在南充市房管局工作人员张若愚在办理该过户手续时，根据罗川的要求，违规让何益梅在询问笔录和标好签名位置的空白纸上签名，但未对何益梅的申请登记事项进行询问。2014年10月28日，张若愚在为罗川办理罗川与何益梅离婚分割财产申请转移房产权属登记时，在何益梅未到场的情况下，以罗川伪造的何益梅与罗川离婚证书、离婚协议书等，在原产权人何益梅不知情的情况下，违规将何益梅的房产转移到罗川名下。之后，罗川又向张元付了部分房款，至此，罗川一共向张元夫妇付房款255万元。张元、何益梅夫妇在办理产权过户到何益梅名下的手续后便向罗川索要产权证书及余下房款，罗川便伪造了假的房产证，并使用彩信将假的房产证图片发给张元。2014年11月10日，罗川以该房屋抵押与南充市苗苑农业开发有限公司（以下简称苗苑公司）签订借款合同，约定苗苑公司以其名义为罗川向农担公司借款600万元，嗣后，农担公司委托南充市商业银行营业部为苗苑公司发放借款600万元，利率为年息22.4%，借款期限三个月。罗川收到款项后用于偿还个人借款。该款本息均未归还。同时查明，张元夫妇的该房产2014年10月28日价值4694586元。案涉房屋上存在农担公司和姚志恒、毛丹的抵押权登记。张元、何益梅向一审法院起诉请求：1.确认市房管局将座落于南充市顺庆区的房屋登记在罗川名下的行政行为违法；2.将前述违法登记予以撤销，并由市资源局将南充市顺庆区的房屋所有权更正登记在张元、何益梅名下，所有权方为共同共有；三.本案诉讼费由对方承担。张若愚因犯玩忽职守罪，于2016年6月20日被一审法院判处有期徒刑一年，缓刑三年。张若愚不服，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日作出裁定，驳回上诉，维持原判。罗川因犯合同诈骗罪，于2017年3月16日被本院判处有期徒刑十三年，并处罚金20万元；并责令罗川退赔张元、何益梅等人的经济损失。两案均已进入刑罚执行阶段。南充市人民政府《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》显示南充市房屋登记的职权已于2016年9月从市房管局正式调整给市国土局。后市国土局、市规划局整合为市资源局。同时作出判决，判决内容有：变更南充市顺庆区人民法院（2019）川1302行初2号行政判决第一项为“撤销南充市房地产管理局作出的将座落于南充市顺庆区的房屋所有权由何益梅转移登记给罗川的行政行为”。上述判决已发生法律效力。 2020年2月27日，本院作出（2020）川1302执5号执行裁定书，裁定：将位于南充市顺庆区房屋的权属证书办理登记在何益梅（身份证号码：5102121976××××××××）名下。申请执行人何益梅凭本裁定办理房的权属登记手续。 本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”本院作出（2020）川1302执5号执行裁定书已发生法律效力，案涉房屋归案外人何益梅所有，何益梅对房屋租金享有权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）川1302执1990号执行裁定书对南充市顺庆区房屋查封的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王毅 人民陪审员  罗平 人民陪审员  文聪 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  王粟