湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0581民初112号原告：宜都市冰河时代广场管理有限公司，住所地宜都市陆城尾笔村一组（冰河商贸市场综合楼1-201号）。统一社会信用代码：91420581MA48RTCB4L。法定代表人：曹诗明，该公司总经理。委托诉讼代理人：章晶晶，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。被告：**，女，1972年5月25日出生，汉族，重庆市人，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：唐峰，宜昌市东方法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告宜都市冰河时代广场管理有限公司（以下简称“冰河管理公司”）与被告**租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员杨潇适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告冰河管理公司的法定代表人曹诗明及委托诉讼代理人章晶晶、被告**及其委托诉讼代理人唐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冰河管理公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告**立即向原告冰河管理公司支付截至2019年10月15日的商铺租金70200元（人民币，下同）、物业管理费11700元、场地费18000元，合计99900元；2.本案诉讼费用由被告**承担。事实和理由：2017年11月11日，原、被告签订《商铺租赁合同书》，约定由被告**承租原告冰河管理公司的尾笔社区31号宜都冰河时代广场商铺第一层7、8、9号商铺用于啤酒美食城经营，合同约定商铺租赁面积260平方米，门口空场地300平方米，商铺租金单价30元/㎡/月，场地费5元/㎡/月，物业管理费2.5元/㎡/月，租赁期限为60个月。合同签订后原告冰河管理公司依约向被告**交付商铺，被告**依照租赁合同第四条约定向原告冰河管理公司支付了履约保证金、租金和场地费用共42400元，因其后被告**未再向原告冰河管理公司支付任何费用，经原告冰河管理公司多次催讨未果，原告冰河管理公司诉至法院。原告冰河管理公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原、被告于2017年11月11日签订的《商铺租赁合同书》一份，证明商铺租赁合同约定的租赁期间是2018年4月15日至2023年4月14日，商铺租金标准是30元/㎡/月，物业管理费是2.5元/㎡/月，场地费用是5元/㎡/月，合同签订后，被告**已经按照合同约定预交租金23400元、押金10000元、场地费9000元，共计42400元，按照合同约定每一年度只需要交六个月的商铺租金，也就是46800元。2.被告**的营业执照（宜都市夜尚海餐饮店）打印件一份，证明被告**承租原告冰河管理公司的商铺，已经在工商部门办理了营业执照，发证时间是2018年4月24日，目前还是存续状态。3.收据复印件两张，证明原告冰河管理公司收到了被告**预交的租金32400元及押金10000元。4.催告函两份及照片三张，证明因被告**拖欠原告冰河管理公司租金等各项费用，原告冰河管理公司分别在2019年4月30日和2019年11月4日在被告**经营的商铺门面进行了张贴催告，要求被告**履行支付租赁费用的义务，在催告函中载明了被告**尚欠原告冰河管理公司的各项费用明细。5.2015年5月18日宜都市陆城街办尾笔村委会与宜都市冰河置业有限公司签订的《协议书》、2014年12月12日陆城街道办事处项目资金拨付审核表、2014年5月12日冰河贸易项目征地拆迁资金汇总表（已审）各一份及手算账目一张、宜都市冰河贸易有限公司项目用地红线图、国有建设用地土地使用权出让合同及宜都市规划局《关于宜都市2011年第十七批次建设用地（增减挂钩）规划条件的函》、都市国用（2013）第0100609号土地使用权证，证明红线外4.72亩土地是原告冰河管理公司从尾笔村征用取得，原告冰河管理公司出租给被告**的300平方米的空地原告冰河管理公司享有出租的权利。被告**辩称，被告**原本在宜昌香山福久源小区经营夜市，原告冰河管理公司的工作人员多次来找被告**，邀请其到宜都冰河时代广场租赁商铺经营夜市。因原告冰河管理公司的工作人员多次找被告**，被告**才结束宜昌香山福久源小区的夜市到宜都冰河时代广场来经营。做夜市的本来就只经营每年4月15日至10月15日六个月的时间（被告**在宜昌香山福久源小区也是这样经营的）。2017年11月被告**与原告冰河管理公司签订了租赁合同，同时交纳了2018年4月15日到2018年10月15日的商铺租金和押金。2018年10月15日以后被告**关门歇业，2018年10月18日原告冰河管理公司的法定代表人曹诗明带人（有尾笔村的居民）把被告**经营场所的棚子、栏杆全部拆除了，招牌、啤酒屋也弄坏了，被告**就报了警。2019年2月被告**的合伙人曾维淼去找原告冰河管理公司沟通，一直沟通到5月份。被告**要求原告冰河管理公司对损坏的财产进行赔偿，但是其不理睬。2019年4月2日在被告**与原告冰河管理公司协商时，有尾笔村的居民参与，居民不让经营，原告冰河管理公司和居民也不赔偿，因为协商不下来，被告**就报了警。因双方就赔偿问题一直没有协商好，被告**也就没有开门。既然原告冰河管理公司与尾笔村委会签订的运营方案不允许经营夜市，就不应该找被告**过来经营。原告冰河管理公司提供的商铺是毛坯房，被告**投资了几十万元。请求人民法院驳回原告冰河管理公司的全部诉讼请求,本案诉讼费用由原告冰河管理公司承担。被告**在工商局批准和租赁合同约定的营业范围内合法经营，但是原告冰河管理公司与尾笔村委会的运营方案是不允许经营夜市，尾笔村的居民三番五次到被告**的经营场所妨碍被告**的经营，原告冰河管理公司并未加以阻止，被告**也曾经以尾笔村居民妨碍其经营为由报警，但是居民认定原告冰河管理公司与村委会有协议约定，不允许被告**经营夜市。原告冰河管理公司在明确知道被告**承租的场地是经营夜市的情况下，还与被告**签订商铺租赁合同，被告**认为双方签订的租赁合同无效，被告**保留向原告冰河管理公司要求赔偿的权利。被告**为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1.原、被告于2017年11月11日签订的《商铺租赁合同书》、尾笔社区还建房商铺运营管理方案照片打印件各一份，证明被告**承租原告冰河管理公司的物业，而原告冰河管理公司并不能按合同约定履行义务，而且原告冰河管理公司出租给被告**的物业是无权处分，商铺租赁合同中所约定的场地费是指租赁商铺门前的空地，原告冰河管理公司并没有权利享有该空地的收益，也没有权利租赁给被告**，所以被告**认为该租赁合同是无效合同。2.照片九张，证明被告**经营场所遭到原告冰河管理公司及尾笔村居民的破坏，导致被告**无法经营的事实，被告**的损失应该由原告冰河管理公司承担，被告**不能经营的法律后果也应由原告冰河管理公司承担，被告**不应承担原告冰河管理公司的商铺租赁损失。3.被告**的合伙人曾维淼与原告冰河管理公司法定代表人曹诗明之间的电话通话录音十段、曾维淼与尾笔村委会邱姓居民电话通话录音记录两段、曾维淼与尾笔村委会邱姓居民现场沟通录音记录一段、曾维淼与原告冰河管理公司的“王总”之间的录音五段（2018年10月18日至2019年6月10日），以上录音内容就是被告**要求原告冰河管理公司赔偿损失并保证营业，但是原告冰河管理公司和尾笔村居民相互推诿，都让被告**找对方去主张赔偿，导致被告**无法正常营业，证明原告冰河管理公司及尾笔村居民对被告**经营场所破坏之后，被告**积极地与原告冰河管理公司沟通解决方案，但原告冰河管理公司极力推托，并不予以解决，导致被告**无法继续经营。4.宜都市公安局陆城派出所出具的2018年10月18日的接处警工作登记表及现场照片五张，证明被告**经营的夜市遭到严重破坏，原告冰河管理公司未尽到出租人安全保障义务，理应承担赔偿责任，原告冰河管理公司不能将房屋安全地交给被告**经营，导致被告**停业，相关损失理应由原告冰河管理公司承担；照片反映了邱从新将被告**的木栅栏、灯带拆除了放在一边，将被告**的雨棚收起来了，导致雨棚损坏。5.宜都市陆城街办尾笔村村民委员会出具的《关于冰河时代广场场地使用的情况说明》一份，证明冰河时代广场经营的只是规划部门许可的部分，本案中争议的室外场地并不属于冰河时代广场，也不能证明属于冰河时代广场。对于原告冰河管理公司提交的证据，被告**经质证认为，证据1,真实性无异议，但被告**预交了9000元场地费，按照原告冰河管理公司诉请，应该只剩9000元场地费没有支付，而且按照合同约定来看，作为经营的整体，商铺租金只交纳半年，场地没有使用，场地费应该也只交纳半年。证据2、3，无异议。证据4，真实性无异议，但是关联性有异议，因为原告冰河管理公司明知被告**并未营业，在营业场所张贴催告函，不能达到原告冰河管理公司的送达目的，不能达到原告冰河管理公司要证明的事实。证据5，原告冰河管理公司提交的证据都是复印件，不符合证据形式要件，而且根据原告冰河管理公司提交的国有建设用地土地使用权出让合同，原告冰河管理公司租赁给被告**的门前空地不属于原告冰河管理公司所有，原告冰河管理公司无权收取相关费用，且导致原、被告之间的租赁合同无效，而且合同约定的受让人是宜都市冰河贸易有限公司，并不是原告冰河管理公司。宜都市陆城尾笔村委会与宜都市冰河置业有限公司签订的协议书，并不具备法律效力，村委会无权对土地进行确权。2014年12月12日陆城街道办事处项目资金拨付审核表、2014年5月12日冰河贸易项目征地拆迁资金汇总表（已审）各一份及手算账目一张，并不能达到原告冰河管理公司的证明目的。土地使用权证所确定的土地不包含本案争议的土地。对于被告**提交的证据，原告冰河管理公司经质证认为，证据1，商铺租赁合同无异议；尾笔社区还建房商铺运营管理方案系照片打印件，真实性无法核实，而且这个文件是以原告冰河管理公司的名义出具的，并不是尾笔村委会盖章的文件，所以不能得出被告**的证明目的（村委会不允许经营），在这个文件的左下角有一行手写字体“赞同方案二”，而方案二说的是村委会将商铺的经营权交由开发方，五年内由开发方统一招商管理，这个开发方也就是原告冰河管理公司及关联公司，也就是说本案的原告冰河管理公司有权将案涉商铺出租，并且案涉商铺的权属证书也是登记在冰河置业名下。证据2，真实性无异议，但是不能达到被告**的证明目的，结合相关证据来看，并不是被告**所说的原告冰河管理公司派人或者要求尾笔村居民将被告**商铺的财物进行损坏，即使被告**的商铺有损失，也是与第三人之间的民事纠纷，被告**可以另行主张财产损失的权利，与原告冰河管理公司无关。证据3，从录音里可以听出，原告冰河管理公司是一直要求被告**继续经营，从与尾笔村居民通话录音中也可以听出，是这个居民将被告**的栏杆拆除，并且该居民也表明了被告**可以就财产损失向法院起诉，也就是说被告**的财产损失并不是原告冰河管理公司导致的。而且被告**已经依法取得了工商营业执照，如果他人干扰了其正常经营，是可以要求公安机关处理或者向法院提起诉讼的。电话通话录音16段涉及到曹诗明的都认可，但是在双方通话的内容中，曹诗明想表达的是要求被告**过来沟通，尾笔居民不让被告**经营的事情由曹诗明来处理，对于财物损坏的部分可以协助其找尾笔居民赔偿，但是被告**要过来开门经营。证据4、5，对于接处警记录、出警现场照片和尾笔村村民委员会出具的情况说明的真实性不持异议，接处警记录更能说明是邱从新将被告**的栅栏拆除，当时警察到场后也跟物业的工作人员一起给居民做工作，要求双方协商解决。尾笔村委会出具的情况说明能够证明冰河时代广场的经营是由原告冰河管理公司自行负责、自主经营。经庭审举证质证，对于原告冰河管理公司提交的证据，认证如下：证据1、4，被告**对真实性无异议，具有合法性、关联性，本院予以采信。证据2、3，被告**无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据5，宜都市陆城尾笔村委会与宜都市冰河置业有限公司签订的协议书、宜都市冰河贸易有限公司项目用地红线图、国有建设用地土地使用权出让合同及宜都市规划局《关于宜都市2011年第十七批次建设用地（增减挂钩）规划条件的函、土地使用权证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；陆城街道办事处项目资金拨付审核表、冰河贸易项目征地拆迁资金汇总表及手算账目，不能核实其真实性及与本案关联性，本院不予采信。对于被告**提交的证据，认证如下：证据1，商铺租赁合同，与原告冰河管理公司提交的一致，本院予以采信；尾笔社区还建房商铺运营管理方案照片打印件，经本院向尾笔村委会核实，该方案未向村委会提供，本院无法确定其真实性，不予采信。证据2，原告冰河管理公司对真实性无异议，本院予以采信。证据3，通话记录只能证明被告**的合伙人曾维淼与原告冰河管理公司的法定代表人协商财产损害赔偿事宜，但双方未能达成一致意见，本院仅就该证明内容予以采信。证据4、5，系本院经被告**申请调取的证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年11月11日，原告冰河管理公司与被告**签订《商铺租赁合同书》，约定原告冰河管理公司将尾笔社区31号宜都冰河时代广场商铺住宅楼第一层7、8、9号铺位、门口空场地300平方米（综合楼往租赁铺位方向数第六根住宅楼柱子开始，还建房住宅楼往外数第六个格子到小龙超市玻璃一侧为止，一直到租赁铺位门口，相邻商铺门口留足三米过道）出租给被告**经营啤酒美食城，商铺面积合计为260㎡，租赁期限从2018年4月15日起至2023年4月14日止。合同第四条约定，租金从2018年4月15日起计，商铺租金单价30元/㎡/月，月租金为7800元，综合物业管理费单价为2.5元/㎡/月，商铺的物业管理费每月为650元，前期物业管理费包括市场治安费、公共卫生费、公共设施维护费，物业费每月缴纳一次，本合同签订时，被告**应向原告冰河管理公司缴纳10000元作为履约保证金，同时向原告冰河管理公司预缴租金23400元作为2018年4月15日至2018年10月15日的租金抵扣款，场地费5元/㎡/月，一次性缴纳半年场地费9000元，总计费用为42400元。商铺租金按每半年缴纳一次，遵循先交费再使用的原则，在每租金缴纳周期前一个月20号前缴纳后6个月租金，该履约保证金在本合同终止时双方对本合同各项条款履行情况无异议后，由原告冰河管理公司于被告**办理完毕离场退房手续后30个工作日内无息退还给被告**。合同第六条约定，商铺免租期为26个月，自合同签约之日起计，分5个租赁年度执行，第一个租赁年度，预缴6个月标准租金，免租6个月标准租金，第二个租赁年度，预缴6个月标准租金，免租6个月标准租金，门口空场地按5元/㎡，2018年4月15日开始计算租金，后期按实际使用时间算租金，以上免租政策，无论被告**营业与否，应交纳包括但不仅限于商铺前期物业管理费、水电费、装修管理费、垃圾清运费等其他应缴的费用。合同同时对双方的权利义务、责任及合同的变更和解除等内容进行约定。双方合同签订当日，被告**依约缴纳了履约保证金10000元、预缴租金32400元。2018年4月24日，被告**登记成立个体工商户，名称为宜都市夜尚海餐饮店。被告**装修完毕后从2018年4月15日开始经营至2018年10月15日，经营期间在商铺门前空场地四周围建有栅栏、搭建伸缩遮雨棚、招牌，被告**歇业后将商铺关闭后离开，但门前空场地上的栅栏、伸缩遮雨棚、招牌并未拆除，准备待来年4月继续经营。2018年10月18日，尾笔村居民邱从新等人认为空场地上的栅栏阻挡了其门面，遂将该栅栏拆除。被告**的合伙人曾维淼得知后报警，民警到场后联合物业工作人员对居民做工作，告知双方协商解决。其后，曾维淼多次与原告冰河管理公司的法定代表人曹诗明电话联系，要求原告冰河管理公司对其财产损失进行赔偿，曹诗明要求曾维淼开业经营，财产损失找邱从新赔偿，曾维淼与邱从新联系后，邱从新表示原告冰河管理公司无权租赁商铺门前空场地，要曾维淼找曹诗明赔偿。被告**因空场地上设施损坏未得到赔偿，遂未再开业经营至今，也未再缴纳租金及物业管理费。2019年4月30日、2019年11月4日，原告冰河管理公司在被告**租赁的商铺门上张贴催告函，要求被告**依约支付欠付的租金、物业管理费、场地费。同时查明，被告**向原告冰河管理公司租赁的商铺及空场地系宜都冰河时代广场内的搬迁还建区域（在宜都冰河时代广场的国有出让土地范围外）。宜都市陆城街道办事处尾笔村村民委员会出具的情况说明，宜都冰河时代广场由原告冰河管理公司自主经营管理，被告**租赁的场地经营管理不需要向村委会汇报。本院认为，原、被告双方于2017年11月11日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方租赁合同关系依法成立并生效。被告**抗辩原告冰河管理公司无权出租合同约定的商铺、场地，且该租赁物不能用于经营夜市，但从尾笔村委会出具的情况说明来看，尾笔村并不干涉原告冰河管理公司对案涉租赁物的经营管理，且双方合同签订后，原告冰河管理公司将案涉商铺、场地依约交付给被告**，被告**装修后实际经营了六个月，合同已经实际履行，被告**提交的证据不足以证明其抗辩主张、否定合同效力，本院对其抗辩不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告**抗辩因租赁的空场地上的设施被第三人损坏，原告冰河管理公司拒绝赔偿，导致合同无法继续履行，但被告**提交的证据不足以证明系原告冰河管理公司原因导致其财产损坏，且双方租赁合同并未解除，被告**仍占有使用租赁物，故被告**应按照双方租赁合同约定支付租金、物业管理费。关于租金的计算。第一，根据租赁合同约定，被告**每一租赁年度应缴纳6个月租金，从2018年4月15日至2019年10月15日，商铺租金应计算12个月，为93600元（30元/㎡/月×260㎡×12月），扣除其已经支付的商铺租金23400元，还应支付商铺租金70200元。被告**抗辩原告冰河管理公司在签订合同时约定第一年只缴纳三个月租金，但未提交相关证据予以证明，本院对该抗辩主张不予认可。第二，根据租赁合同约定，门口空场地租金后期按实际使用时间计算，被告**从2018年4月15日经营至2018年10月15日后，未再开门营业，其应交纳的场地租金为9000元（5元/㎡/月×300㎡×6月），其已经交纳，不应再支付场地租金，本院对于原告冰河管理公司主张的场地租金18000元不予支持。关于物业管理费的计算。根据租赁合同第六条“以上免租政策，无论乙方营业与否，应交纳包括但不仅限于商铺前期物业管理费、水电费、装修管理费、垃圾清运费等其他应缴的费用”的约定，被告**应该支付从2018年4月15日起至2019年10月15日共18个月的物业管理费，为11700元（2.5元/㎡/月×260㎡×18月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告**于本判决生效之日起十日内向原告宜都市冰河时代广场管理有限公司支付商铺租金70200元、物业管理费11700元，合计81900元；二、驳回原告宜都市冰河时代广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1149元，保全费1020元，合计2169元，由被告**负担1778元，原告宜都市冰河时代广场管理有限公司负担391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员 杨 潇二〇二〇年七月三十日书记员 李清滢