成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1572号 原告：四川省仁基恒业投资有限公司。住所地：成都市温江区凤溪大道南段2033号29栋1单元1层1号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。四川省仁基恒业投资有限公司工作人员，特别授权代理。 被告：罗威，男，1982年2月18日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：杨梅，女，1983年2月16日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）与被告罗威、杨梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告仁基公司委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼，被告罗威、杨梅未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 仁基公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年12月15日签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》；2、请求法院判决被告协助原告到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案注销手续、涉案房屋的所有权和抵押权预告登记注销手续；3、判令被告按照总房款的30%支付违约金234851元。事实和理由：原被告于2014年12月15日签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，被告购买原告开发的温江区商品房，房屋总价782837元。被告在中国工商银行股份有限公司成都草市街支行办理房屋按揭贷款，贷款金额为54万元。原告为该笔贷款承担连带保证责任。根据补充协议约定，在房屋产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同偿还贷款，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当协助到房产管理部门办理解除合同相关手续。合同签订后，原告按约为被告进行了备案登记，被告却未按银行贷款合同约定偿还贷款，银行要求原告承担保证责任。原告在收到银行催款通知后，立即委托律师发函要求被告履约，被告确置之不理。原告向银行承担了担保责任。随后原告向被告发送了解除商品房买卖合同通知。 罗威、杨梅未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月15日，罗威、杨梅与仁基公司签订《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，罗威、杨梅购买仁基公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价782837元。合同约定买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订同时付清首付款242837元，其余540000元向银行贷款方式支付。双方在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5条约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5.1条约定：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续”。合同签订后，罗威、杨梅与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工商银行成都草市支行）签订《个人购房借款／担保合同》，罗威、杨梅向工商银行成都草市支行贷款540000元。仁基公司为借款提供连带保证责任。罗威、杨梅向仁基公司支付了首付购房款元242837。2019年5月30日，工商银行成都草市支行向仁基公司发送《履行保证责任通知书》：截止2019年5月29日，该笔贷款已连续逾期4期，累计逾期10次，贷款余额507863.45元，积欠逾期本息8324.21元，要求仁基公司履行连带保证责任。2019年6月14日，仁基公司通过韵达快递向罗威、杨梅邮寄催款通知书、律师函，要求罗威、杨梅履行还款义务。后仁基公司代为清偿罗威、杨梅所欠贷款本息合计525993.78元，该笔贷款本息已于2019年12月16日全部结清。 另查明，《商品房买卖合同》第一章约定的罗威、杨梅的通讯地址为“巴中市回风二环路时代峰尚13栋2号门市”。《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第18条约定：“双方确认书面通知包括特快专递、挂号信方式，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人履行了通知义务。买受人确认合同正文前买受人项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。买受人不填写地址的有关书面通知则视买受人所提供的身份地址为通讯地址．．．”。 另查明，罗威、杨梅与仁基公司签订《商品房买卖合同》在房产管理部门办理了合同登记备案手续（备案号226120）和预购商品房预告登记（预0174624），工商银行成都草市支行办理了预告抵押登记（预0174625）。案涉房屋的不动产权尚未转移登记到罗威、杨梅名下。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》《恒大新城商品房买卖合同补充协议》《个人购房借款/担保合同》、商品房买卖合同摘要、律师函、韵达快递单及物流信息、工商银行草市支行个人贷款结清证明及还款证明等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，仁基公司和罗威、杨梅签订《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，仁基公司和罗威、杨梅在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5条和第3.5.1条约定了如果罗威、杨梅未按工商银行草市支行贷款合同规定期限偿还贷款，导致仁基公司承担了保证责任，仁基公司有权单方解除《商品房买卖合同》，本案中，罗威、杨梅未能按期归还银行按揭贷款，导致仁基公司承担了保证责任，故仁基公司有权解除《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，仁基公司按照《商品房买卖合同》中确认的通讯地址于2019年6月14日向罗威、杨梅邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，已履行合同约定的通知义务，本院于2020年6月14日将包含解除合同的诉讼请求的起诉状副本送达罗威、杨梅，产生合同解除的效力。本院确认仁基公司与罗威、杨梅于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》于2020年6月14日解除。仁基公司与罗威、杨梅双方在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5.1条约定：“买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。”该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对仁基公司要求罗威、杨梅配合其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案、所有权预告登记、抵押权预告登记注销手续的请求予以支持。关于仁基公司要求罗威、杨梅按总房款的30%支付违约金234,851元，罗威、杨梅未按合同履行义务构成违约，应当支付违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约程度等按总房款的15%计算违约金为117,425元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认四川省仁基恒业投资有限公司和罗威、杨梅于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》于2020年6月14日解除； 二、罗威、杨梅于本判决生效之日起十五日内协助四川省仁基恒业投资有限公司前往温江区房产管理部门办理位于成都市温江区房屋的《商品房买卖合同》登记备案、所有权预告登记、抵押权预告登记手续的注销手续； 三、罗威、杨梅于本判决生效之日起十五日内支付四川省仁基恒业投资有限公司违约金117,425元； 四、驳回四川省仁基恒业投资有限公司其他诉讼请求。 案件受理费5,814元，由罗威、杨梅负担4,069.8元，四川省仁基恒业投资有限公司负担1,744.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄晖 二〇二〇年七月三十日 书记员  肖雪