陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终2050号 上诉人（原审原告）：樊英杰，男，1984年1月1日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：王平，陕西沣京律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成雯，女，1987年10月17日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李金社，陕西大瑞律师事务所律师。原审第三人：西安优搏房地产策划有限公司。住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：邬江，该公司经理。委托诉讼代理人：赵银珍，女，1986年1月20日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原审第三人：中国建设银行股份有限公司西安鄠邑区支行。住所地：西安市鄠邑区。负责人：马洵，该支行行长。委托诉讼代理人：马兴钰，女，1990年12月7日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人樊英杰因与被上诉人成雯、原审第三人西安优搏房地产策划有限公司（以下简称优搏公司）、中国建设银行股份有限公司西安鄠邑区支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2019)陕0118民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。樊英杰上诉请求：一、撤销原审判决，改判：1、确认樊英杰与成雯2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令成雯继续履行《房屋买卖合同》义务，即成雯自行偿还或樊英杰代成雯向建设银行清偿债务，建设银行收到上述款项后办理西安鄠邑区XX城XX#房屋抵押注销手续；3、判令樊英杰向成雯给付全部房款（具体数额为房屋总价款660000元减去樊英杰已付成雯定金50000元，再支付房款61000元，包括樊英杰代替清偿建设银行抵押贷款）；4、成雯将位于西安市鄠邑区XX城XX#房屋交付并过户到樊英杰名下，税费由樊英杰承担；二、一、二审诉讼费用由成雯承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，判决错误。1、原审法院认定樊英杰前往邮政银行办理银行按揭手续系事实认定错误。应当是双方均知道并认可由优搏公司代办房屋按揭贷款手续。2、原审法院认定樊英杰拒绝履行合同主要义务错误。邮政银行贷款手续未通过是客观原因，非樊英杰主观故意，樊英杰申请变更合同并非拒绝履行合同义务，其行为是否成立应当由成雯表态。樊英杰在收到成雯不同意变更银行贷款后，及时向成雯明确表态，愿意全款付款，樊英杰一直在积极履行合同义务。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十九条规定作出判决，属适用法律错误。三、原审法院违背不告不理原则，超出诉请范围裁判，程序违法。原审法院超出诉请判决双方签订的《房屋买卖合同》解除，判非所诉。四、成雯因为西安市房价上涨曾多次提出涨价，原审法院判决助长不诚信行为，对樊英杰不公。成雯辩称，一审认定事实属实，适用法律正确，判决正确，请求驳回樊英杰的上诉请求，维持原判。优搏公司陈述称无意见。樊英杰诉至原审法院请求：1、确认原、被告2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告继续履行《房屋买卖合同》中义务，即被告自行偿还或者原告代替被告向第三人建行鄠邑区支行清偿债务，第三人建行鄠邑区支行收到上述款项后办理西安市鄠邑区XX城XX#房屋抵押注销手续；3、判令原告向被告给付全部房款，具体数额为房款总价款660000元减去原告已付被告定金50000元，再支付610000元（包括原告代替被告清偿建行鄠邑区支行抵押贷款）；4、判决被告将位于西安市鄠邑区XX城XX#房屋交付并过户到原告樊英杰名下，税费由原告负担；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月9日，樊英杰作为买方（乙方）与成雯作为卖方（甲方）及优搏公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定成雯将其位于西安市户县（现鄠邑区）XX城XX#未入住的毛坯房屋以660000元出售给樊英杰，该房屋建筑面积129.07平方米，房屋设定有抵押，注销抵押的约定为樊英杰在银行贷款审批通过后一周内，成雯自行还款注销抵押，该合同第二条交易过户时间为甲、乙双方约定于乙方银行贷款审批通过后一周内到房管部门办理该物业过户交易等相关手续；第四条定金及付款结算方式为（一）甲乙双方协商同意，在本合同签订之日，乙方支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00），甲方收取后同意丙方监管人民币伍仟元整（￥5000.00）作为保证金，定金罚则自签订本合同并且乙方实际缴纳购房款定金之日生效，同时甲方应将该物业相关权属证明交丙方保管，上述定金可以冲抵购房款，（二）甲乙双方协商同意乙方采取以下付款方式：按揭贷款，乙方于银行贷款审批通过后一周内付给甲方首付款贰拾柒万元整（含定金），余款叁拾玖万元整，乙方向邮政银行申请二手房商贷直接打入甲方账户（备注：乙方的贷款金额，以银行资料审批为准，若审批额度不能通过，乙方必须按照银行要求调低贷款金额直至符合银行办理贷款的条件为止或由于个人原因不能办理贷款的，乙方必须将差额部分房款以现金方式支付给甲方并且自行承担前期办理贷款手续时所产生的一切费用；乙方若不通过丙方代办该房屋贷款，甲乙双方自行承担该房屋贷款过户造成的一切风险）；第五条交房约定为甲乙双方约定款清交房；第七条第（3）款规定：“本合同未经三方同意不得变更、解除。甲、乙双方协商变更、解除的，不得影响丙方收取佣金，并应就佣金的承担做出合理安排，否则甲、乙双方共同对丙方佣金损失承担连带责任。”当日，樊英杰向优搏公司交纳了中介费10000元，向成雯给付购房定金50000元。2018年1月10日左右，樊英杰就开始向银行提交办理按揭所需材料。成雯所有的西安市户县XX城XX#房屋属于按揭房屋，该房屋的房产证还没有办理下来，成雯就委托优搏公司办理房产证，优搏公司于2018年1月24日为成雯办理了房屋产权证，该房产证现仍由优搏公司保管。2018年3月底4月初，银行通知樊英杰按揭申请贷款没有通过，樊英杰就向优搏公司表示一次付清房款有困难，希望可以换家银行重新申请银行按揭贷款。优搏公司就在2018年清明放假之前将樊英杰一次性付清房款有困难，希望换家银行重新申请银行按揭贷款事宜告知了成雯，成雯以银行贷款时间过长及无义务配合樊英杰在邮政银行以外的银行申请银行按揭贷款为由不愿配合，并告知优搏公司其已经解除合同，不愿卖房；优搏公司亦及时告知了樊英杰。2018年清明假期间，樊英杰告知优搏公司其已筹到钱可以一次性付清房款，优搏公司在清明假期过后就将樊英杰筹到钱可以一次性付清房款之事告知了成雯。成雯向樊英杰出售的西安市户县XX城XX#房屋现状为毛坯房，现没有入住，且该房屋在建设银行办理抵押按揭，樊英杰表示愿意代替成雯偿还该房屋剩余房贷。后樊英杰多次要求成雯继续履行合同，成雯以其已经解除合同为由不愿卖房。樊英杰遂于2018年5月8日诉至法院。发回重审后，建设银行当庭表示提前清偿贷款只接受成雯本人的自愿申请。一审法院认为，樊英杰、成雯及优搏公司于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人均有法律约束力。合同签订后，樊英杰按照合同约定当日就给付了成雯定金50000元，并前往邮政银行办理银行按揭手续，而邮政银行在2018年3月底才告知樊英杰银行按揭审批没有通过，樊英杰表示一次性付清房款存在困难，寻求换家银行重新办理按揭而成雯不愿配合，按照合同约定，付款方式为按揭或者现金，此时，樊英杰的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的法定解除情形，成雯通过优搏公司告知樊英杰不给樊英杰卖房了，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，该表示属于成雯行使法定解除权，产生解除合同的法律后果；虽然樊英杰很快向优搏公司表示可以全额一次性付清房款，优搏公司亦及时告知了成雯，但可以一次性付清房款的表示发生在合同解除之后，成雯拒绝继续履行合同，不违反法律规定，故对樊英杰主张继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。虽然合同中约定：“本合同未经三方同意不得变更、解除。”但该约定是对协商解除方式的特别约定，并不能限制法定解除权的行使。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告樊英杰与被告成雯于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，已经解除；二、驳回原告樊英杰其余诉讼请求。案件受理费10400元，由樊英杰负担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同义务。本案中，樊英杰与成雯及优搏公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为依法成立的有效合同。双方在合同第四条“定金及付款结算方式”中的约定，双方同意采取按揭贷款付款方式，若因个人原因不能办理贷款，樊英杰必须将差额部分房款以现金方式支付给成雯并且自行承担前期办理贷款手续时所产生的一切费用。合同履行中，樊英杰因自身原因致使其在银行的按揭贷款审批未获通过，樊英杰向优搏公司表示一次性付款有困难，希望可以换家银行重新申请银行按揭贷款。此时，因按照上述合同约定，樊英杰在不能获得银行按揭贷款的情形下，应以现金方式支付房款，但其表示一次性支付现金有困难不能支付现金并愿意另外更换银行申请贷款，考虑到案涉合同的签订时间，结合二手房房屋买卖交易的一般惯例，樊英杰对于付款时间的方式以及期限已经违反双方合同的约定，成雯据此表示解除合同，原审法院认定成雯行使法定解除权，案涉合同已经解除符合法律规定。因樊英杰诉至一审法院主张双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，原审判决认定双方合同合法有效，虽然原审判决第一项的表述存在超出当事人诉请，但原审考虑到合同已经解除，该判项并非属于超出诉请范围裁判，故樊英杰上诉称原审程序违法，本院不予支持。上诉人樊英杰的其余上诉理由亦不能成立，其上诉请求应予驳回。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元（樊英杰已预交），由樊英杰承担。本判决为终审判决。审判长 侯静审判员高玮审判员侯新省二〇二〇年七月十六日书 记员王佳瑞   1