云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初5587号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：9153011266264645XF。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娟，该公司法务，特别授权代理。被告：高飞，男，汉族，1981年3月16日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：李远伦，女，汉族，1948年1月3日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：汪天霖，系配偶关系，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告高飞、李远伦居间合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王娟，被告高飞，被告李远伦及其委托诉讼代理人汪天霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告立即向原告连带支付2万元；2、两被告立即向原告连带支付从2019年1月11日起至款项支付之日止按日千分之一计算的违约金；3、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月26日，本案原被告共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告李远伦购买被告高飞位于昆明市西山区房屋，原告为两被告提供居间服务，被告李远伦需要支付居间费2万元。合同签署后，原告积极履行了居间义务，但被告李远伦放弃购买、拒付居间费的行为已构成违约。故原告起诉至法院。被告高飞答辩称，被告李远伦以合同签订时涉案房屋的共有人蔡胜涛并未到场为由拒绝继续交易并要求退还购房定金，被告作为产权人之一有权与买方签署合同，在合同签署后也一直催促被告李远伦付款交易，但其一直反复强调合同无效不能交易，故违约责任在被告李远伦。被告李远伦答辩称，一、合同的签订：2018年12月26日晚七点半左右，我方如约到丙方门店与甲方签订房屋买卖合同。到店后丙方工作人员告我们“他们正在接待法院的朋友”叫我们等一下，过了一会从里边的房间出来一些人，走了之后才来了两个工作人员将已拟好的合同部分内容说给甲乙方听，5、6个人挤在一起，灯光昏暗人员又多挤在一起，只能丙方说什么是什么，说多少听多少，在这样的条件下把字签了，支付了2万元定金给丙方，后甲丙方如何处置定金我方不清楚（收条是甲方写的）。二、合同的解除：1、解除合同的法律依据：签订合同后回到家中才认真阅读合同全文，才发现合同内容对甲丙方非常有利，对我方潜在风险非常大，我们利益无法得到保证，合同有违法操作的嫌疑，理由如下：①房屋无产权证原件，只有复印件。②房屋共有人（蔡胜涛）无书面同意书。③产权质押无银行出具同意买卖证明书。根据“城市房地产转让受理规定（2001版）第六条：下列房地产不得转让之规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的；五条，权属有争议的；七条，法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。甲方房产属不能转让的房产。④合同书规定（四条①②）于2019年1月10日我们在什么都见不到的情形下，一见不到房产证原件，二见不到实物房的情形去付全款122万元合同规定：ａ办理转让定金公证付贰拾万元，ｂ办理二手房买卖合同公证付壹百万元，金额付款后如果资金出问题谁负责赔偿，合同规定风险自担。⑤合同规定：在我们房款付清后（2019年1月10日到2019年3月1日）五十天后才能见到房屋，在这段时间内资金出问题谁负责，仍然是风险自担。⑥合同14条规定：按合同交房后我方仍然拿不到房屋产权证，合同书规定因原房产证未满两年，待满两年后才能办理过户手续，此条不知合法否。两年是何年何日，合同书并无明确规定，一家很会利用合同打官司的中介，为什么在交房产证的条款中，马马虎虎，这段时间原房产证出问题谁负责，如贷款重新转买问题的出现均会发生引起新的房产纠纷均有可能，谁来负法律责任无仍然风险自担。鉴于以上原由根据“城市房地产中介服务管理规定”（2001版）十四条：房地产中介服务机构必须履行下列义务：第二条：遵守自愿、公平、诚实、信用的原则。四章二十一条：房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得与一方当事人串通损坏另一方当事人利益。我方认为丙方在合同签订中把不合法说成合法，把不能办理的包办办理，符合了甲丙两方的利益。严重损坏了乙方利益，把全部风险强加在我们，这不是单纯道德问题，是违章违法。⑦根据城市房地产抵押管理办法（2001版）七章49条：抵押人擅自出售出租交换赠与或以其他方式处分抵押房地产的其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿，据此规定甲方在签合同时并不抵押银行同意卖房之书面证明，丙方十分清楚甲方卖房行为无效，但仍然与甲方一起违章与我方签卖房合同，此行为一方面违反国家有关法规，另一方面严重损害我方权益，鉴于此合同的违法性和对我方的欺诈性，我方要求丙甲方双倍赔偿我方定金人民币肆万元，并对欺诈行为表示道歉。三、合同的真正违约者：丙甲方。根据经济合同法，合同的权利与义务终止93条：当事人协商一致可以解除合同97条合同解除后尚未履行终止履行。房屋买卖合同于2018年12月26日签完，2018年12月30日电话与甲丙方协商解除合同，丙方又于2019年1月6日电话与我们最后确认为准。回“你（乙方）就告诉我（丙方）这个房子你还要不要，我（乙方）答：“不要。”。并强调解除合同的原因已在2018年12月30的电话中告知丙方甲方，并提出由于合同带有欺骗性，甲、丙方违章在先，所以我方要求退还定金贰万元。（电话：005×××7录音为证）按理，丙方应联系三方协商，但丙方害怕我方坚持要退还定金，所以从此不闻不问以沉默解除合同这就是丙方的“服务”。（我方因忙于出国也未来得及处理）。几个月过后，丙方以沉默解除了合同，但是事隔一年半（2018年12月26日至今）原合同应该属无效合同，但丙方又挑起事端，向法院无理起诉，提出无理要求，我们认为此行为既不合理也不合法。理由如下：1、原合同已于2018年12月30日甲乙丙三方电话联系有效解除合同，丙方又于2019年1月6日进行了确认，所以原合同已解除（但定金未退）。丙方用解除的合同说事，难免有强迫甲乙方的嫌疑，甲乙方才是合同的主要方，丙方只是服务不要忘记自身的位置。2、如果原合同有效又签新的合同就是违法，所以真正违约者是甲丙方：理由如下：据查原合同的标的物甲方的房产已经与第四方买卖成事实，这一行为说明①甲方认为原合同无效已经完全解除，所以才进行新的合同交易并成事实。②丙方也认可原合同已经解除，才会同意甲方重新进行房产买卖并促成。③如果丙方认为原合同有效，那么在甲方重新签卖房合同时，有责任通知我方，但我方未接到甲方或者丙方的通知，在隐瞒违约事实的情况下进行违约交易，不知丙方作何理解作何解释，违法违约的谁才是违约方的。综上所述，可以清楚的看到丙方的中介服务已经超出了他们的权利义务，甲乙双方都同意解除的合同，丙方为了自身利益公然违反行业规范，强迫甲乙方承担无效合同的责任，以欺骗手段引导乙方签了一个充满违反行为及风险的合同，给我方造成了无法避免的伤害，因此我们要求法院为我方主持公正，对其不发行为给予惩治，对我们进行赔偿。①要求甲丙方退双倍定金肆万元；②诉讼费用一律用丙方自主承担。因此我方请求贵院行使老年人权益保护法对我方实施有效保护，维护公正公平法治，让一切危害社会的人或机构受到应有的惩治，让社会风清气正。本院确认本案法律事实如下：2018年12月26日，原告（经纪方，丙方）、被告高飞（出售方，甲方）、被告李远伦（购买方、乙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋（产权人为被告高飞以及案外人蔡胜涛）；物业状态为有抵押；建筑面积为93.79平方米。交易价格为124万元；交易时间为2019年1月10日前办理房屋（预约）权属转移登记等相关手续；乙方同意丙方向原告转交定金2万元。第五条①甲方于2019年2月28日之前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押无查封的权利状态）。第十五条甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金2万元。佣金的支付时间为过户当日。若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付1‰的违约金。2019年1月6日，原告员工给被告李远伦配偶汪天霖打电话，催促被告李远伦办理买卖公证，汪天霖称合同无效，有抵押的房子不能交易等。2020年7月7日，涉案房屋原共有产权人蔡胜涛到庭认可被告高飞的售房行为。上述事实有《房屋买卖暨居间合同》、电话录音及原被告、案外人蔡胜涛陈述在案予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。被告李远伦自认在合同签订后并未履行约定的义务，虽有多种抗辩理由，但均无事实依据及法律依据，本院不予以支持。被告李远伦不积极履行合同约定的行为已经构成违约，根据合同第十五条约定“若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除）甲乙方按协商确定的方式补偿丙方，若未能协商确定，则甲乙方按上列佣金总额标准，共同连带补偿丙方佣金损失）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则控同连带支付）”，本院判令被告李远伦向原告支付中介费12000元（20000元×60%）。关于违约金，合同第十五条约定“逾期支付的，以应付金额为基数按日加付1‰的违约金”，本院认为约定过高，酌情支持1000元（20000元×0.05）。至于被告高飞，原告并未举证证实其存在违约行为，故对原告主张被告高飞承担责任无事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李远伦于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司中介费12000元，以及违约金1000元。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告高飞的诉讼请求。三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取计154元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担70元，被告李远伦负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  石晶晶二〇二〇年七月八日书记员  李捷颖