襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初2345号原告：巩冬梅，女，1972年9月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：董志德，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：程小培，男，1983年6月21日出生，汉族，住襄阳东津新区。被告：湖北皓皓富亿实业有限公司。住所地：武汉市武昌区水果湖街中北路233号世纪彩城E区彩城大厦4层12号。统一社会信用代码：914201065879964672。法定代表人：许光富，董事长。委托诉讼代理人：李安新，湖北卧龙律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告巩冬梅与被告程小培、湖北皓皓富亿实业有限公司（以下简称富亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告巩冬梅及其委托诉讼代理人董志德，被告富亿公司的委托诉讼代理人李安新到庭参加诉讼。被告程小培经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩冬梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告富亿公司签订的《商品房买卖合同》，并由被告程小培与被告富亿公司共同连带退还原告购房款150000元；2.被告程小培、富亿公司支付原告以150000元为基数、自2017年11月20日起至付清之日止按年利率6%计算的资金占用费。事实和理由：2017年10月，原告准备在襄阳一家债转物公司拿100000元债权兑换物资时，被告程小培告知原告，他是樊城区太平店镇银杏家园小区售楼部负责人，承诺可以让原告在其他公司的100000元债权及50000元现金购买一套银杏家园的房产，原告因手续不全不愿购买，被告程小培承诺出了问题程小培负责。2017年11月20日，原告与被告富亿公司签订了《房屋买卖合同》，由原告出资150000购买被告富亿公司承接的襄阳市樊城区太平店镇银杏家园8号楼2单元301号房屋，面积为119.76平方米。合同签订后，原告依约向被告程小培交付100000元债权凭证及50000元现金，被告向原告出具了收款凭证。双方合同约定的交房时间到期后，被告未能如期交房。后原告得知银杏家园小区房产全部被法院查封，原告要求被告程小培按照合同约定交房或者回购房屋，被告未予理睬。被告程小培在售房过程中存在欺骗行为，从担保承诺、签合同、盖章到收款整个过程由程小培一手经办，被告程小培与被告富亿公司应共同连带退还原告全部购房款。被告程小培在法定期限内未答辩，也未向本院举证。被告富亿公司辩称，1.原告违约在先，被告向原告出具150000元收据，原告至今未交付100000元债权凭证；2.被告已将房门钥匙交给原告，履行了交房义务，原告占有使用该房屋。法院的查封不影响原告占有使用，并且法院的查封属于超额查封，被告已提出执行异议之诉，被告有能力有资产保证原告房产安全，不构成根本违约，原告不享有合同的法定解除权。根据原告巩冬梅提供的证据及原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：2013年8月28日，被告富亿公司与襄阳市樊城区太平店镇王台村村民委员会（以下简称王台村委会）签订王台（银杏）农村新社区工程施工承包合同（以下简称承包合同），约定王台村委会将银杏社区建设工程承包给被告富亿公司。关于付款方式，合同约定，若王台村委会确有困难不能支付工程款，可将被告富亿公司自建的房屋抵付给被告富亿公司以抵扣工程款，由被告富亿公司面向市场自行销售，王台村委会不得限售限价。被告程小培系被告富亿公司银杏社区房屋销售经理。2017年11月20日，原告巩冬梅（买受人）与被告富亿公司（出卖人）签订太平店银杏家园房屋买卖合同（以下简称合同），合同约定：买受人购买的房屋为湖北省襄阳市樊城区太平店镇王台村四组银杏家园第8幢2单元301号房。该房屋建筑面积共119.76平方米，总金额170000元。买受人按一次性方式付款。合同还约定了其他内容。同日，原告巩冬梅（甲方）与被告程小培（乙方）签订回购协议（以下简称协议），约定：甲方所购房屋位于太平店镇银杏家园8幢2单元301室，房屋成交价格170000元，乙方承诺于2018年10月31日前以170000元价格回购。乙方向甲方支付回购定金20000元，若到期未支付剩余尾款150000元，则此协议作废，回购定金归甲方。被告富亿公司合同签订后，原告巩冬梅向被告程小培转账50000元、交付债权凭证（火红年代会员服务合同原件）转让在湖北火红年代养老服务开发股份有限公司100000元债权及协议约定的应支付原告巩冬梅20000元定金等方式支付购房款170000元，被告富亿公司于2017年11月20日向原告巩冬梅出具170000元房款收据，并向原告巩冬梅交付了该房钥匙。2018年6月26日，襄阳市樊城区人民法院在审理李绍群与富亿公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据李绍群的财产保全申请，查封了太平店镇银杏家园1至10号楼的300套房屋（包含本案原告巩冬梅购买的8幢2单元301室）。该案进入强制执行程序后，巩冬梅作为案外人向襄阳市樊城区人民法院提出执行异议。2019年10月26日，襄阳市樊城区人民法院作出执行裁定，认为富亿公司系涉案房屋的施工方，无权处分涉案房屋，巩冬梅与富亿公司签订的房屋买卖合同并非是合法有效的买卖合同，巩冬梅提供的证据并不能证实已经按合同约定支付了全部房屋价款，遂裁定驳回巩冬梅提出的执行异议，巩冬梅未在法定期间向襄阳市樊城区人民法院起诉，该裁定已发生法律效力。另查明，原告巩冬梅将火红年代会员服务合同原件交付给被告富亿公司后，2019年11月，被告富亿公司又将火红年代会员服务合同返还给原告巩冬梅。本院认为，关于原告巩冬梅与被告富亿公司签订的合同效力问题，襄阳市樊城区人民法院于2019年10月26日作出的执行裁定认为原告巩冬梅与被告富亿公司签订的房屋买卖合同并非合法有效的买卖合同，该裁定属生效法律文书，对本案合同效力认定具有拘束力，故原告巩冬梅与被告富亿公司签订的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告富亿公司应返还收取的购房款并赔偿利息损失；涉案房屋现被法院查封，待解封后再返还被告富亿公司。被告程小培系被告富亿公司银杏社区房屋销售经理，房屋买卖合同系原告巩冬梅与被告富亿公司签订。原告巩冬梅诉请被告程小培承担连带退还购房款的责任，于法不符，本院不予支持。关于返还购房款的具体数额问题。原告巩冬梅主张返还150000元，被告富亿公司仅认可收到原告巩冬梅支付的50000元；对原告巩冬梅以交付债权凭证（火红年代会员服务合同原件）作为支付购房款，认为未办理债权转让手续，且债权原件已退还给原告巩冬梅，不认可原告巩冬梅以转让债权方式支付100000元购房款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告巩冬梅未提交证据证实就案涉债权转让通知债务人，也未提交证据证实被告富亿公司根据原告巩林海交付的火红年代会员服务合同原件实现了巩冬梅在湖北火红年代养老服务开发股份有限公司的债权，且火红年代会员服务合同原件已退还原告巩冬梅。故原告巩冬梅主张被告富亿公司返还以债权转让方式支付的100000元购房款，本院不予支持。原告巩冬梅可就享有债权向湖北火红年代养老服务开发股份有限公司主张权利。原告巩冬梅若认为被告富亿公司、程小培收取火红年代会员服务合同原件后，未及时向湖北火红年代养老服务开发股份有限公司主张权利，导致该债权不能实现而产生了相应损失，可另案向上述当事人主张权利。综上，原告巩冬梅要求被告富亿公司支付购房款，本院按50000元予以支持；要求被告富亿公司按年利率6%支付资金占用费，本院以50000元作为基数予以支持。被告程小培经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证权利，由此带来的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北皓皓富亿实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告巩冬梅购房款50000元，并以50000元为基数，自2017年11月20日起至实际付清之日止按年利率6%支付资金占用费。二、驳回原告巩冬梅对被告程小培的诉讼请求。三、驳回原告巩冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1690元，由原告巩冬梅负担690元，被告湖北皓皓富亿实业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 曾 诚二〇二〇年七月十九日书记员 郝世杰