广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21188号原告：广州瑞韬科技有限公司，住所地广东省广州市天河区粤垦路607号1101-1112房(部位：1111房A)，统一社会信用代码91440101MA5CC1144X。法定代表人：苏岳明，总经理。委托诉讼代理人：梁显军,系广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明汝,系广东广信君达律师事务所实习人员。被告：蔡成文，男，1938年5月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：杨绍柱，男，1980年11月18日出生，汉族，住广东省大埔县。被告：吴智祺，男，1971年8月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述被告共同委托诉讼代理人：谢子坚、何沛洋，均系广东理治律师事务所律师。第三人：朱曙光，男，1976年12月12日出生，汉族,住河南省西华县。委托诉讼代理人：梁键铃，系广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，系广东合拓律师事务所律师。原告广州瑞韬科技有限公司（以下简称瑞韬公司）与被告蔡成文、杨绍柱、吴智祺、第三人朱曙光租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理原告瑞韬公司的起诉后，本院根据被告蔡成文、杨绍柱、吴智祺的申请于2019年11月11日追加朱曙光为第三人。此后，本院依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告瑞韬公司的委托诉讼代理人梁显军、陈明汝，被告杨绍柱、吴智祺，被告蔡成文、杨绍柱、吴智祺三人的共同委托诉讼代理人谢子坚、何沛洋，第三人朱曙光及委托诉讼代理人梁键铃、吴婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人的诉辩意见瑞韬公司向本院提出诉讼请求，判令蔡成文、杨绍柱、吴智祺向瑞韬公司：1、返还保证金1350000元；2、以1350000元为本金，按照日息千分之五，从2018年11月19日起计至实际归还之日止支付延迟返还保证金的滞纳金（暂计算至2019年5月21日止为276750元）；3、支付违约金300000元；4、支付装修损失600000元；5、承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年11月19日，瑞韬公司与蔡成文、杨绍柱、吴智祺签订《物业租赁合同书》，约定瑞韬公司承租蔡成文、杨绍柱、吴智祺位于广州市天河区吉山村英君路1号的物业（以下简称涉案物业）作商业之用，瑞韬公司须缴纳1350000元作为合同保证金。合同签订后，瑞韬公司依约支付合同保证金和租金，并依约使用物业。但蔡成文、杨绍柱、吴智祺交付涉案物业时不符合合同约定和法律规定的标准。蔡成文、杨绍柱、吴智祺没有及时履行维修义务，这也是瑞韬公司行使暂停租金抗辩权的基础。瑞韬公司通过《工作联系函》、《告知函》等书面文件多次催告，要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺处理相关问题，但蔡成文、杨绍柱、吴智祺未做任何回应，拒绝处理。2019年4月6日，蔡成文、杨绍柱、吴智祺未经瑞韬公司同意，强制收回了涉案物业，已严重侵犯了瑞韬公司的合法权益。蔡成文、杨绍柱、吴智祺辩称：涉案物业是由蔡成文、杨绍柱、吴智祺向朱曙光租赁后，再转租给瑞韬公司的，在签订涉案租赁合同时即以现状交付了；合同中没有约定物业的交付标准，瑞韬公司装修行为表明涉案物业的交付标准并非即可使用的。蔡成文、杨绍柱、吴智祺应移交的原租户保证金、租金抵销了瑞韬公司应支付的部分租金，证明原租户已经交接。涉案物业交付给瑞韬公司前，蔡成文、杨绍柱、吴智祺基本没有使用过场地，水电费大部分是瑞韬公司产生的，应由瑞韬公司自行承担；而且蔡成文、杨绍柱、吴智祺已向朱曙光支付了16381元，也转交了瑞韬公司承担的水电费，不存在拖欠朱曙光水电费的问题。租赁合同无法继续履行的原因，是瑞韬公司拖欠租金构成根本违约，应由瑞韬公司承担违约赔偿责任，保证金不予退回。而且合同无效，相关的保证金返还应当扣除场地使用费，返还保证金的滞纳金的计算应该调整至银行同期贷款利率，不存在违约金的支付。合同上并未约定蔡成文、杨绍柱、吴智祺向瑞韬公司承诺过场地是有合法产权的。因此，合同无效的过错不应由蔡成文、杨绍柱、吴智祺承担。而且瑞韬公司进行装修没有征得蔡成文、杨绍柱、吴智祺同意，无权要求赔偿装修损失。实际装修的价值，已经由朱曙光享有，根据合同法的规定应当由朱曙光折算价款赔偿给瑞韬公司。朱曙光述称，瑞韬公司对涉案物业进行装修时，事先未取得朱曙光同意，不仅没有给物业增加价值，反而因装修不当对物业造成极大的损害。查明的案件事实当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人没有异议的事实如下：一、涉案租赁合同及履行情况2018年11月19日，蔡成文、杨绍柱、吴智祺（甲方）与瑞韬公司（乙方）就涉案物业签订《物业租赁合同书》，约定：第一条租赁期限：1、租赁期限从2018年11月20日起至2033年1月31日止。第二条租金及管理费缴交：1、乙方先向甲方交纳1350000元合同保证金，合同期满或双方协商解除，乙方清付所有债务后，保证金不计息归还给乙方；在合同期满或双方协商解除后的三个工作日内，甲方将合同保证金退还给乙方；甲方逾期退还保证金的，甲方还需以日息千分之五缴付滞纳金给乙方。2、乙方每月5日前缴交当月租金，过期15天欠交，乙方以日息5%向甲方缴交滞纳金；超期30日仍然未交纳租金，甲方可视作乙方违约处理，甲方追讨乙方违约责任的同时，追收乙方所欠甲方的租金及滞纳金。3、甲方将物业建筑面积12489.48㎡，交付给乙方使用，物业租金每月450000元，由乙方向甲方缴交。4、现时暂收电价1.3元/度、水价5.5元/m3，如日后水电部门增加收费，甲方按国家水、电部门增幅相应提高收费。第三条租赁双方责任：A甲方责任1、甲方将涉案物业租给乙方作商业之用；甲方在签订合同之日起即将物业交给乙方使用；甲方给予乙方2018年11月20日至2019年1月31日为免租期，作为乙方室内装修、安装电器、生产设施之用。B乙方责任4、乙方负责每年门、窗及消防系统进行保养、维护和维修。第四条管理、制度与规定:6、乙方应爱惜建筑物，并应保持上述建筑物的完整，如有必要将该物业内结构调整，必须征得甲方同意。7、由于不可抗力的自然灾害造成该物业损坏，属甲方原有部分，由甲方负责维修，费用由甲方负责；由于乙方过失造成该物业及其他建筑物的损坏，概由乙方负责修建恢复原状。第五条违约责任：1、合同履行期内，任何一方末征得另一方同意而单方解除违反合同条款的，均属违约，另一方有权要求赔偿损失；违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清。2、若乙方于租赁期内单方终止本合同或中途违约，乙方已付的所有费用及合同保证金不予退还。同时乙方应按本合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿有关费用及损失的权利。3、若甲方于租赁期内单方终止本合同或中途违约，甲方将退回任何乙方已付而未到期之租赁费用、管理费及已付合同保证金，乙方保留向甲方索偿有关费用及损失的权利。第六条其他：2、合同期满，属甲方财产（含乙方增改键部分）乙方应保持完好（不含自然损坏）交回甲方；属乙方可动财产（指设备部分）应在合同期满30天内搬迁完毕，乙方投资的其他不动产（如电线、水管、装修等）以及水、电的增容负荷一律无偿归甲方所有。2018年11月5日，瑞韬公司转款300000元给吴智祺。2018年11月23日，瑞韬公司转款700000元给吴智祺。2018年12月22日，瑞韬公司转款398994元给吴智祺。2019年1月25日，瑞韬公司转款6960元给吴智祺。上述转款共计1405954元。2018年12月1日，广州红胜物业投资发展有限公司（以下简称红胜公司）的下属部门广州红胜物业管理处（以下简称红胜物业处）发给杨绍柱《通知》，内容为检查发现杨绍柱管理的园区以下问题：1、C栋玻璃破裂；2、园区门口种植绿化缺失；3、A柱一楼装修导致柏油路面损坏。限一周内将以上损坏部分恢复原状，如果红胜物业处自行处理，所产生的费用由杨绍柱方承担。2018年12月21日，杨绍柱出具《收款确认函》，确认已收租户款项抵扣明细如下：（1）林壁明2018年11月1日至12月31日的租金66658元、保证金90000元，（2）郑健能2018年12月1日至12月31日的租金55798元、保证金167390元，合计379846元；从2019年1月1日起，租户租金由瑞韬公司收讫。2019年3月2日，红胜物业处致蔡成文、杨绍柱、吴智祺《吉大创意园水电费催缴函》，内容为截至2019年3月2日，蔡成文、杨绍柱、吴智祺尚有2018年10月至2019年1月电费及2018年10月至2019年11月30日水费合计23743.69元未支付等。2019年3月20日，杨绍柱提交《检修申请书》给朱曙光，内容为：经现场检查，发现吉大创意园由于瑞韬公司装修导致水电乱拉现象，存在严重安全隐患，我方多次口头通知整改，瑞韬公司未采取任何安全防护措施，也没有书面提出解决方案，现我方开会研究决定，为了安全生产，特申请对吉大创意园停电检修，请给予配合，所有责任及风险由我方承担，与你方无关。2019年3月30日，红胜物业处致蔡成文、杨绍柱、吴智祺《吉大创意园缴费通知单》，内容为蔡成文、杨绍柱、吴智祺尚欠水费5757.92元、5469.97元。2019年4月3日，朱曙光向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《解除合同告知函》。内容为：截至2019年4月3日，2018年10月至2018年11月水费11227.89元、2018年10月至2019年3月电费47559.6元和2019年2-4月租金1170000元、滞纳金1053000元，共计2281787.49元未支付。蔡成文、杨绍柱、吴智祺长期拖欠租金，甚至2019年2月的租金已经超期2个月之久，属于根本违约。涉案《物业租赁合同书》及《补充合同》自本函发出之日正式解除，且收回涉案场地的使用权，蔡成文、杨绍柱、吴智祺应在收到本函后立即搬离该物业，并支付拖欠的所有费用，否则，朱曙光将索赔所有的直接与间接经济损失。2019年4月5日，朱曙光向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《解除合同告知函》，随后在涉案物业现场张贴。内容为：蔡成文、杨绍柱、吴智祺截止至2019年4月5日前欠费：1.2019年2-4月租金1170000元；2.2018年10月至2019年3月电费47559.6元；3.2018年10月至2018年11月水费11227.89元；逾期滞纳金1131000元。涉案《物业租赁合同书》及《补充合同》自本函发出之日正式解除。朱曙光将于2019年4月6日收回涉案场地的使用权。蔡成文、杨绍柱、吴智祺应在收到本函后立即搬离该物业，并支付拖欠的所有费用，否则，朱曙光将索赔一切经济损失。2019年4月7日，朱曙光向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园通知函》，随后在涉案物业现场张贴。内容为我方于2019年4月1日已发解除合同通知函，贵方承租的涉案物业于2019年4月6日由我方接管。因贵方未在2019年4月6日搬离，我方再次郑重函告如下：请贵方在收到本函后三天内将办公室及园区内属于贵方的物品搬走，将我方早前交付的物业及配套设施、配套设备、相关文件资料等归还我方，并与我方办理交接手续。二、杨绍柱与瑞韬公司经理曾泽贤微信聊天记录2018年11月22日13:43时，杨绍柱说“时间拖的太久了，70万要求20号当天打款的至今未收到，下午五点前收不到全款150万，无法有效沟通，就视为违约处理了。”2018年11月23日1:04时，曾泽贤说“杨总，大家也都为这次成交努力那么久，您做事也没必要这么纠结，我们集团有集团的流程，从周一我就一直跟你强调这事，上头肯定要现场确认才会打款，这么简单的事，也就花个一个小时在项目做个确认，大家简单化点，明天确认好款就能到，您的40万也会给到你，明天11点半我们会在项目等你。”2018年11月24日15:10时，杨绍柱说“昨天已经把全部对接上了，昨天说好把全部款项结清，今天安排交结，至今只收了100万，还剩80万和我的款项未付，如果我方没收齐款项不可能交接。”2018年11月24日15:39时，曾泽贤说“杨总，大家是生意人，昨天就说了打70万今天交接，你什么都没做完一直催钱，你事做完一分钱都不会少你，做事做人要有原则，昨天说今天交接。”2018年12月8日11:58时，杨绍柱说“曾总，说好11月20日当天打款，沒有收到，昨天说好的打款至今没有收到，签约至今保证金没有收齐，经我方多次追缴，仍未交齐，视为违约，周一我会安排回收场地，大家的合同作废处理！请知悉！”2018年12月8日17:12时，曾泽贤说“昨天几个财务行政跟你对接，是你没对接好，又关我们事。”2019年1月7日14:59时，杨绍柱说“曾总，尚未收到21160元尾款，另外40万费用麻烦尽快结清，谢谢！”2019年1月21日11:18时，杨绍柱说“曾总，合同和租户全部对接完了，麻烦催一下尾款和费用，已经过了二个月了，谢谢！”2019年2月1日17:22时，杨绍柱说“你司已经收取吉大创意园客户11、12、1月水电费，麻烦今天尽快安排转帐过来，朱总和村里已经催了几次了，都等着结清水电费过年了！”2019年2月2日7:38时，杨绍柱发微信截图后说“曾总，今天上午务必将水电费转帐过来，如果没有到帐，朱总准备停水电了。”2019年2月2日10:44时，杨绍柱发《催款函》截图。2019年3月21日12:51时，杨绍柱发《律师函》pdf文件。三、杨绍柱与瑞韬公司员工秦立恒微信聊天记录2019年2月27日15:47时，杨绍柱说“告诉你老板再拖就停电收回物业，三月前必须收到。”秦立恒问“水电是吧？”杨绍柱回复“包括40万，你截图发给你老板。”2019年3月11日11:43时，杨绍柱发出《吉大创意园催款函》图片，17:39时秦立恒说“污水、玻璃、店铺清场，吉大的问题全部要他解决了我们才能付租。”2019年3月11日19:08时，杨绍柱说“排污不是我们的责任，只是大家为了合作顺畅，象征性赞助部分费用，并非你司拖延交租的理由。”2019年3月12日11:16时，秦立恒说“创意园应解决的相关事项有：（1）玻璃损坏15号前修复更换（负责已落实）；（2）门面租户15号前搬出，租户产生3月份月租金在杨总处扣除（负责已落实）；（3）水费不明流失，交接前已存在，现在仍未解决，所产生的争议费用双方共同承担；（4）排污工程费用由朱总杨总一起分担，杨总负责1万，朱总负责1万。解决落实打款。现在沟通。”2019年3月15日8:29时，杨绍柱说“抓紧时间按照昨天沟通结果出补充协议签字盖章，并安排打款！”秦立恒回复“好的。”杨绍柱说“务必所有款项结清，包括40万费用和三月租金。”秦立恒回复“好的。”四、瑞韬公司员工马新慧在其微信群中的聊天记录2019年4月5日16:59时，马新慧发朱胜利安排的4名保安站在涉案物业园区大门口的照片、“园区被接管了”；2019年4月5日17:09时，马新慧说“文件是他们给杨总发了律师函”、“没有给我们发”；2019年4月6日18:07时，马新慧说“园区被朱总接管了，都让工人回去了，一楼招商部也没电了”；2019年4月6日20：06时，马新慧说“朱总给杨总发了函件，接触（应为“解除”）合同，派了保安接管了园区，要求我们8号之前把我们自己的东西搬走，如果没有搬走当垃圾处理，所有的施工的工人都清场，他们自己叫了保洁，重新打扫卫生，下一步自己装修，自己招商”；2019年4月8日11：12时，马新慧说“我们现在连园区都进不去，而且朱总告诉租户，不让他们交租，我们不给他们交租，就让租户不要给我们交租，我再催催吧”。此外，马新慧还上传了涉案物业现场的几张图片（包括朱曙光要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺在2019年4月6日搬离的通知等）和视频。五、瑞韬公司草拟的《收款确认函》内容是，要求确认抵扣明细如下：（1）林壁明2018年11月1日至12月31日的租金66658元、保证金90000元，（2）郑健能2018年12月1日至12月31日的租金55798元、保证金167390元，（3）商铺租金9000元，（4）分众传媒2018年11月1日至2019年4月30日的租金5200元，合计394046元。但是，杨绍柱未签字确认。六、涉案物业的权属情况涉案物业，是广州市天河区珠吉街第三、七经济社（原东圃镇第三、七股份经济合作社）在其集体所有的土地上建设。广州市规划和自然资源局2020年4月21日复函本院：经查广州市房地产档案管理系统，查无涉案物业的相关档案资料，未查询到该建设工程的规划报建审批记录。七、涉案物业的转租情况2013年1月28日，上述第三、七经济社（甲方）与梁耀赓（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租属于吉山村三、七社大陇（土名）的厂房（现英君路1号），租赁期限从2013年4月1日至2033年1月31日止等。2018年5月30日，梁耀赓（甲方）与朱曙光（乙方）签订《物业租赁合同书》，约定：乙方租赁甲方涉案物业，租赁期限从2018年7月1日起至2033年1月31日）止等。2018年7月9日，红胜公司（甲方）与林壁明（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租涉案物业中的C栋楼首层厂房面积780㎡与相邻铁棚顶盖约500㎡给乙方使用，租赁期限至2022年5月31日止，2018年6月1日至2020年5月31日月租37649元，履约保证金90000元等。2018年9月28日，红胜公司（甲方）与郑健能（乙方）签订《物业租赁合同书》，约定甲方出租涉案物业中的1328㎡给乙方使用，租赁期限从2018年10月1日起至2028年9月30日止，合同保证金183260元，租金每月61088元等。2018年9月28日，朱曙光（甲方）与蔡成文、杨绍柱、吴智祺（乙方）就涉案物业签订《物业租赁合同书》，约定乙方承租期限从2018年10月1日起至2033年1月31日止等。2018年10月，红胜公司（甲方）与分纵传媒有限公司（乙方）签订《信息化联播网及框架电梯平面媒体合作合同书》，约定履行期限为2018年11月1日至2021年10月31日，合作内容为甲方允许乙方在涉案物业吉大创意园内安置LCD液晶类、数码海报类信息化联播、框架电梯平面媒体系统。乙方付款时间及付款金额为：安装2台LCD液晶，每台2800元/年；安装2台2.0数码海报，每台2200元/年；安装4个框架1.0，每个1500元/年；支付时间均为每半年首月（每半年合计2800+2200+3000=8000元）。朱曙光将涉案物业转租给蔡成文、杨绍柱、吴智祺后，没有退回林壁明、郑健能按照原合同约定支付的相应保证金；朱曙光应移交林碧明、郑健能所交的保证金90000元、167390元，抵扣了蔡成文、杨绍柱、吴智祺应付朱曙光的租金。蔡成文、杨绍柱、吴智祺再将涉案物业转租给瑞韬公司后，也没有退回林壁明、郑健能支付的相应保证金；蔡成文、杨绍柱、吴智祺应移交林碧明、郑健能所交的保证金90000元、167390元，抵扣了瑞韬公司应付蔡成文、杨绍柱、吴智祺的相应租金。八、朱曙光与朱胜利、红胜公司的的关系。朱胜利与朱曙光是兄弟关系。红胜公司的股东是朱胜利与朱曙光，朱胜利是法定代表人，朱曙光是监事。九、瑞韬公司的诉讼请求2019年6月13日，瑞韬公司向本院提起诉讼。在本院释明若涉案物业没有合法产权租赁合同将认定无效后，瑞韬公司仍然坚持原来的诉讼请求。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、瑞韬公司主张涉案物业不符合合同交付标准瑞韬公司提交2018年12月30日与杨绍柱的微信聊天记录、瑞韬公司2019年1月4日和2月14日致蔡成文、杨绍柱、吴智祺的《工作联系函》、2019年3月5日致蔡成文、杨绍柱、吴智祺的《告知函》，拟证明蔡成文、杨绍柱、吴智祺没有及时修复涉案物业三楼碎裂玻璃，涉案物业不符合交付标准。蔡成文、杨绍柱、吴智祺质证称，已经按照现状交付场地给瑞韬公司。玻璃损坏等，是瑞韬公司使用期间导致的。蔡成文、杨绍柱、吴智祺出于善意，自行出资解决了，蔡成文、杨绍柱、吴智祺不存在违约。朱曙光质证称，蔡成文、杨绍柱、吴智祺修复了涉案物业的碎裂玻璃。本院认为，涉案租赁合同约定物业交付日期是签订合同之日，即2018年11月19日；乙方负责对门、窗及消防系统进行保养、维护和维修。瑞韬公司自认合同签订后依约使用物业，但在2018年12月30日才开始提出碎裂玻璃等问题，而涉案租赁合同没有约定交付物业的具体标准。因此，瑞韬公司关于涉案物业不符合合同交付标准的主张没有依据，本院不予采信。二、瑞韬公司主张分众传媒收益5200元抵扣应付蔡成文、杨绍柱、吴智祺的租金瑞韬公司主张，涉案物业中的分众传媒收益、未清场租户租金应与该付蔡成文、杨绍柱、吴智祺的余款中抵扣，表示已付清合同约定的全部保证金和2019年2月的租金。蔡成文、杨绍柱、吴智祺确认抵扣未清场租户租金9000元，不确认抵扣分众传媒5200元。理由是与分众传媒签订协议、收取广告费的是第三人，而不是蔡成文、杨绍柱、吴智祺。第三人确认与分众传媒签定协议，并收取了广告费，但后来移交给了瑞韬公司。本院认为，分众传媒收益5200元与涉案物业有关，蔡成文、杨绍柱、吴智祺应当负责交付，或者认可抵扣；否则，应视为涉案物业尚未完成交付。在瑞韬公司2019年1月25日转款6960元前，蔡成文、杨绍柱、吴智祺多次追索过保证金和二月租金的差额；但在此后多次向瑞韬公司追索水电费和3月租金时，却不再主张保证金和二月租金有差额5200元。而且，吴智祺确认瑞韬公司转款共计1405954元，杨绍柱确认已收取林壁明和郑健能的租金、保证金合计379846元与瑞韬公司租金抵扣后，瑞韬公司应付涉案租赁合同保证金和二月租金差额为（1350000元+450000元）-（1405954元+379846元）=14200元，杨绍柱确认未清场租户租金9000元与分众传媒租金5200元之和刚好是14200元。综上，瑞韬公司主张应抵扣且已付清保证金和二月份租金，合情合理，本院予以采信。三、蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张瑞韬公司装修涉案物业未经其同意瑞韬公司主张涉案物业装修前已向蔡成文、杨绍柱、吴智祺提出申请，并提供其员工秦立恒与杨绍柱的微信聊天记录：2019年1月15日10:30康小玲提出“资料24小时内提供给我们”，杨绍柱则答复“下午我让人送给你”；同日11：45，秦立恒向杨绍柱微信发送了装修方案电子版，杨绍柱微信回复“打印出来盖章即可”。拟证明杨绍柱与朱曙光员工康小玲沟通涉案物业装修事宜，杨绍柱明确认可装修方案。而且，瑞韬公司开始装修后至本案庭审前，蔡成文、杨绍柱、吴智祺从未对装修提出过异议。蔡成文、杨绍柱、吴智祺质证称，“打印出来盖章即可”是指装修方案盖章后提交就可以了，不是已同意装修方案的内容。实际上，瑞韬公司在2018年11月27日已经开始装修，装修方案是需要朱曙光同意的，但瑞韬公司最后也没有提交书面申请。杨绍柱称，因朱曙光发现瑞韬公司未申请即进行装修，而要求提交装修资料。杨绍柱提供其与秦立恒的微信聊天记录，拟证明要求瑞韬公司提交书面的装修资料给朱曙光。朱曙光对瑞韬公司、杨绍柱提供的上述聊天记录的“三性”无异议，但表示并未收到瑞韬公司或蔡成文、杨绍柱、吴智祺的任何装修请求及装修方案，也从未同意瑞韬公司装修。瑞韬公司从2018年11月份就开始对涉案物业进行装修，朱曙光发现乱拉水电线路、未做安全防护措施、存在很多安全隐患后，要求提供装修申请、装修方案并对存在问题进行整改。本院认为，蔡成文、杨绍柱、吴智祺自认涉案物业交付标准并非即可使用。且涉案租赁合同约定2018年11月20日至2019年1月31日为免租期，作为瑞韬公司室内装修、安装电器、生产设施之用；如有必要将该物业内结构调整，必须征得甲方同意。可以理解为：只要装修不调整物业内结构，就不需要征得同意。而朱曙光和杨绍柱自认知道瑞韬公司从2018年11月份开始装修涉案物业，但朱曙光直到2019年1月15日才要求提供装修申请、装修问题整改等；杨绍柱直到2019年3月20日才向朱曙光提交《检修申请书》，称发现瑞韬公司装修导致水电乱拉现象，存在严重安全隐患；均没有提供证据证明在此前要求过瑞韬公司提供装修申请和方案，或就涉案物业装修提出过异议。因此，尽管瑞韬公司未提交证据证明其装修行为经过了朱曙光或蔡成文、杨绍柱、吴智祺的书面同意，但根据日常生活经验法则，本院认定朱曙光和蔡成文、杨绍柱、吴智祺当时对瑞韬公司的装饰装修是不持异议的。四、瑞韬公司主张装修损失600000元瑞韬公司提供了其与宋石明于2018年11月27日、12月1日分别签订的《工程施工合同》2份，拟证明约定涉案物业装修合同施工价款分别为750000元、920000元；其与吴根平于2019年1月21日签订的《工程施工合同》，拟证明约定涉案物业装修合同施工价款为760000元；《委托付款证明》2份，拟证明委托邱耿喜为其付款人，代为支付上述装修工程款项等；邱耿喜于2018年10月2日、15日、19日、23日、31日，2018年11月15日、27日，2018年12月8日，2019年2月28日，2019年3月5日、8日、15日、19日和4月3日、15日，2019年6月6日，分别付款宋石明20000元、10000元、10000元、2000元、20000元、20000元、20000元、20000元、20000元、30000元、10000元、20000元、30000元、20000元、,10000元、10000元；2019年3月12日、6月6日分别付款吴根平20000元、10000元等电子回单及装修图片，拟证明共计支付了装修款302000元。朱曙光质证称，尽管瑞韬公司因装修签订《工程施工合同》并支付部分款项，并不能证明该合同已经实际履行，也不能证明实际施工的情况。如合同未实际履行，是否存在退款的情况，朱曙光因无法核实，不予确认。瑞韬公司提交的款项支付记录都是用于支付本案以外其他场地的装修费，与涉案物业无关。瑞韬公司未向宋石明支付涉案物业的装修费，瑞韬公司主张的600000元装修损失不仅没有依据，且并未实际发生。瑞韬公司与蔡成文、杨绍柱、吴智祺的租赁合同书于2018年11月19日签订，在此前不可能向宋石明支付涉案物业的装修款。朱曙光提交了以下证据：1.显示日期为2020年4月22日的涉案物业的现状图片27张，拟证明朱曙光于2019年12月3日收回涉案物业后，对瑞韬公司装修时损坏的场地进行修复，并对涉案场地内部进行了重新装修，瑞韬公司的装修不存在残值，没有评估的现实条件；2.宋石明2020年4月23日出具的证明，内容为“此工程款（上述装修款302000元明细）不属于吉大创意园A区的工程款，是属于番禺区项目、珠江新城双城国际项目、以及棠东广棠西路21号、23号、25号项目、棠东横山二路3号、三路9号、四路11号项目的工程款，与吉大创意园A区的工（程）款是无关的，而且广州瑞韬科技有限公司没有向我支付位于天河区吉山村××号创意园的工程款。”朱曙光主张，因瑞韬公司的装修，事先并未取得朱曙光的同意，而且不仅没有给物业增加价值，反而因装修不当对物业造成极大的损害，装修的损失应该由瑞韬公司、蔡成文、杨绍柱、吴智祺承担。即便物业增值，该装修也应属朱曙光所有。蔡成文、杨绍柱、吴智祺质证称，不清楚瑞韬公司装修合同的情况，对上述装修合同和付款电子回单等的“三性”不确认。装修刚开始是拆除或者清理等，价值并非是增加建筑物。承租人没有经过出租人同意，自行装修整改等，无权要求出租人赔偿。根据合同无效处理的规定，能够返还的应当相互返还，不能返还的要折价返还。所以，朱曙光享有装修价值，应当折算价款给予赔偿。对上述涉案物业现状的图片的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。这样大规模的装修不可能是2019年12月3日后才进行的，证明朱曙光早已回收了场地。朱曙光违反了诚实信用原则，在诉讼过程中虚假陈述。对宋石明证明的真实性、合法性、关联性无异议。证实了瑞韬公司存在虚假陈述，其根本没有装修损失。瑞韬公司质证称，对涉案物业现状的图片的三性不予认可。瑞韬公司起诉时提交的装修情况图片和装修情况视频，证明瑞韬公司对场地安装了玻璃隔断、吊顶和铺了地板瓷砖。而朱曙光提供的照片中也是使用了同样的玻璃隔断、吊顶和瓷砖，明显使用了瑞韬公司原有的装修。对宋石明证明的三性不予认可。根据《工程施工合同》第一条和第五条约定，瑞韬公司要按合同进度阶段性付款，签订合同后3个工作日内，按合同总价付款20%作为材料费……瑞韬公司应按合同约定向宋石明进行多次付款；且根据交易习惯，宋石明不可能在瑞韬公司未付任何款项的情况下进场装修。此外，朱曙光在收回涉案物业后，继续聘用宋石明对涉案物业进行装修，宋石明为朱曙光出具的《证明》显然不具有证明力。瑞韬公司在庭询中表示在庭后3日内提交对装修残值鉴定的书面申请并预缴有关费用，但逾期未提交。本院安排了宋石明和吴根平出庭质证日期，但朱曙光和瑞韬公司分别在质证日前回复宋石明和吴根平不愿意质证。本院认为，综合本案查明的事实、三方提交的证据及其质证意见，红胜物业处在2018年12月1日检查时发现涉案物业A柱一楼装修问题；而瑞韬公司装修人员在2019年4月6日仍到涉案物业现场。故能认定瑞韬公司确实装修过涉案物业，但并未完工。朱曙光收回涉案物业后继续装修，且已装修完毕。然而，瑞韬公司主张装修损失中2018年10月2日、15日、19日、23日、31日，2018年11月15日分别付款宋石明20000元、10000元、10000元、2000元、20000元、20000元共82000元，早于上述《工程施工合同》的签订日期2018年11月27日，明显不合常理；且宋石明出具证明否认了上述装修款共302000元属于涉案物业的装修款；但宋石明和吴根平均不到庭质证。瑞韬公司在庭询中表示庭后3日内提交对装修残值鉴定的书面申请并预缴有关费用，但逾期未提交。因此，瑞韬公司的上述证据不能足以证明涉案物业装修的实际损失，依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院不予采信。如果日后有新证据，可另循法律途径解决。五、瑞韬公司主张朱曙光2019年4月6日收回涉案物业瑞韬公司主张，因为蔡成文、杨绍柱、吴智祺拖欠租金、水电费等费用，朱曙光发函通知于2019年4月6日与蔡成文、杨绍柱、吴智祺解除租赁合同；作为次承租人的瑞韬公司因而被强行收回租赁物业。除马新慧的微信外，瑞韬公司还提交以下证据：1.郑健能的聊天记录，显示2019年4月8日12:16时郑健能问瑞韬公司“现在红胜朱总已重新入驻吉大创意园，并要求我们向他们交租，请问如何处理？还有，如果被他们收回，请问之前的3按1租，你们如何处理？你们要退回给我们的。”2.林壁明聊天记录，显示2019年4月14日15:56时林壁明发给瑞韬公司的《关于的回复》图片，内容为“……2019年4月6日原合同方红胜物业物业主对吉大物业园已收回场地的所有权……接管方（原业主）已与我友好协商沟通交租办法，为了更好解决我方正常经营的稳定性，我方租金和管理费同意了暂由接管方（原业主）代收……”。蔡成文、杨绍柱、吴智祺质证称，对瑞韬公司提交的马新慧、郑健能、林壁明的微信聊天记录的真实性予以确认。三方对水电费是有争议的，蔡成文、杨绍柱、吴智祺已经支付了没有争议的水电费。瑞韬公司确认的部分水电费，蔡成文、杨绍柱、吴智祺收取后立刻转给了朱曙光。蔡成文、杨绍柱、吴智祺不存在拖欠朱曙光水电费问题。拖欠的租金只是2019年3月1日至4月5日的。朱曙光从2019年4月6日起禁止蔡成文、杨绍柱、吴智祺和瑞韬公司进涉案物业。其实，次承租人在承租人不缴租的情况下，可以直接向出租方缴纳租金，即瑞韬公司可以直接向朱曙光缴纳租金而继续履行合同。蔡成文、杨绍柱、吴智祺认为，导致场地被朱曙光收回的真正原因，是瑞韬公司拖欠蔡成文、杨绍柱、吴智祺租金而导致本合同无法履行。朱曙光质证称，对马新慧等的微信记录的真实性予以确认。但对郑健能、林壁明的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予以确认，对证明内容也不予以确认。理由如下：1.微信群名为创意园A栋1楼（郑健能）和创意园C栋1楼（林碧明），这两个群的成员不是本案的任何一个当事人，无法核实其聊天内容的真实性、合法性、关联性；2.由林碧明不支付租金和管理费的第4个理由——红胜物业主对创意园已收回场地的所有权可知：林碧明是看到朱曙光要求解除与杨绍柱等人租赁合同的告知函后，得出红胜物业收回案涉场地的结论，并以此作为拒绝支付租金和管理费的理由。林碧明的单方陈述，不能证明朱曙光收回涉案物业、林碧明自2019年4起向朱曙光支付租金和管理费。本院认为，朱曙光通知解除其与蔡成文、杨绍柱、吴智祺的租赁合同、要求交还涉案物业的理由，是蔡成文、杨绍柱、吴智祺拖欠朱曙光的租金和水电费及滞纳金。事实上，瑞韬公司一直拖欠蔡成文、杨绍柱、吴智祺2019年3月以后的租金，也没有将该租金等转交给朱曙光。综合朱曙光2019年4月3日、5日向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《解除合同告知函》，要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺立即搬离涉案物业；朱胜利2019年4月5日安排保安管理涉案物业，次日开始控制涉案物业园区出入口，限制蔡成文、杨绍柱、吴智祺和瑞韬公司人员出入；朱曙光告知了林碧明、郑健能《解除合同告知函》，林碧明、郑健能随后以朱曙光已收回涉案物业、要求向朱曙光交租为由，拒绝继续向瑞韬公司缴纳租金等，本院认定朱曙光2019年4月6日收回了涉案物业。至于瑞韬公司既没有退回林碧明、郑健能分租合同的保证金，也没有移交给朱曙光，则是另一法律关系，应由林碧明、郑健能自己另行解决，并不能证明朱曙光未收回林碧明、郑健能分租的涉案物业。裁判的理由与结果本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案物业未取得建设工程规划许可证。所以，蔡成文、杨绍柱、吴智祺与瑞韬公司就涉案物业签订的《物业租赁合同书》无效。蔡成文、杨绍柱、吴智祺在应当知道涉案物业未取得建设工程规划许可证的情况下，将其出租给瑞韬公司。瑞韬公司作为承租人，未对涉案物业是否取得建设工程规划许可证进行审慎的审查。因此，双方均应对《物业租赁合同书》无效承担同等责任。综合本案案情，依据相关法律，本院对瑞韬公司的诉讼请求评析如下：一、瑞韬公司主张返还保证金1350000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，瑞韬公司主张返还保证金1350000元有理，本院予以支持。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，瑞韬公司2019年3月1日至4月5日占有涉案物业而没有支付使用费525000元（450000元＋450000元÷30天×5天）。尽管蔡成文、杨绍柱、吴智祺没有提起反诉，但债的抵销只要抵销权人作出抵销的意思表示并通知了对方，即可发生使相对方债权在抵销范围内消灭的效果。而且，允许直接抵销，相对告知当事人另行起诉的效果，既可以减轻当事人的诉累，同时也可以节省司法资源。因此，蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张在本案中扣除涉案物业占有使用费，本院予以支持。综上，抵销瑞韬公司应支付的涉案物业占有使用费525000元后，蔡成文、杨绍柱、吴智祺应当返还保证金825000元。二、瑞韬公司主张以1350000元为本金，按照日息千分之五，从2018年11月19日起计至实际归还之日止支付延迟返还保证金的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同，自始没有法律约束力。本案中，鉴于涉案租赁合同无效，故合同中的违约条款自始没有法律约束力。综合考量瑞韬公司占有使用涉案物业至2019年4月5日，并一直拖欠2019年3月1日至4月5日的涉案物业占有使用费，而且对涉案租赁合同无效应承担同等责任，结合公平原则，本院酌定蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付瑞韬公司保证金825000元的利息损失（自2019年4月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、瑞韬公司主张支付违约金300000元。鉴于涉案租赁合同无效，瑞韬公司的该主张缺乏依据，本院不予支持。四、瑞韬公司主张支付装修损失600000元。鉴于瑞韬公司的该主张的依据不足，本院不予支持。需要指出的是，经商之道，诚信至上。朱曙光、蔡成文、杨绍柱、吴智祺和瑞韬公司作为生意人和企业，理应懂得。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定，当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述；当事人均须遵守。然而，在本案诉讼中，朱曙光一方面不但不承认瑞韬公司长达三个多月的装修给涉案物业增加了价值，反而主张瑞韬公司装修不当对涉案物业造成了极大的损害；另一方面，在否认自己已经于2019年4月6日收回涉案物业，称自己2019年12月3日才收回涉案物业的情况下，却主张自己仅用三个多月就将涉案物业已全部重新装修完毕，而此期间正值春节长假和新冠病毒大流行在其中，不符合常理！瑞韬公司明知自己2018年11月19日才与蔡成文、杨绍柱、吴智祺就涉案物业签订《物业租赁合同书》，且自己主张的上述《工程施工合同》最早的签订日期是2018年11月27日，却主张此前2018年10月2日、15日、19日、23日、31日，2018年11月15日转款给宋石明共82000元是涉案物业的装修损失，更离谱！蔡成文、杨绍柱、吴智祺作为次出租人，对涉案租赁合同无效应当承担同等责任，明知瑞韬公司对涉案物业进行了三个多月的装修，而且自己理应对其装修损失承担相应责任，却坚持认为装修损失与自己无关；一方面在本案中完全否认瑞韬公司的装修损失，另一方面又在另案中主张朱曙光支付其应获得装修价值折价600000元，明显自相矛盾！总而言之，一个个都不诚实，无信用！其实，只要朱曙光和瑞韬公司都能如实地提供全部装修证据（装修合同、装修材料品牌型号、付款凭证等），就能结合涉案物业的装修结果，比较客观地鉴定涉案物业的装修残值中的各自应占比例，进而确认瑞韬公司的装修损失以及蔡成文、杨绍柱、吴智祺和朱曙光应该分担的数额了。反之，双方不诚实、自作聪明，自欺欺人的陈述，有百害而无一利——很可能徒增诉累，非但不可能减少各自的责任，反而浪费时间，增加不必要的诉讼成本！租赁合同纠纷中，涉案物业是否经过合法报建，直接影响合同效力，影响当事人的权利义务。因此，在诉讼前不核查权属，很不应该。在法院查明涉案物业没有经过合法报建并释明后，对法律明确规定是无效的合同，仍然坚持按照合同中关于滞纳金、违约金的约定主张诉讼请求，更不应该！即便当事人不懂法，但律师不应该不懂。是律师真的不懂法？还是故意假装不懂（律师费可能与诉讼标的多少挂钩）？或者是当事人有钱太任性了（不在意负担诉讼费）？个人财富的浪费，都是社会财富的损失，不应该。而如此滥诉，不仅仅是浪费诉讼费、律师费，而且是浪费非常宝贵的国家司法资源，更不应该！对于人均年结案超过六百五十件的案多人少矛盾非常突出的员额法官来说，则是戏谑，是残暴，必须予以谴责！本案法官之所以主动联系涉案物业辖区的司法所长而去珠吉街共同做第三、七经济社的社长和梁耀赓的释法答疑工作、特意安排宋石明和吴根平就装修款支付情况出庭质证时间，是因为已知本案和另一关联案卷宗资料共800多页、每份判决书可能需一两万字，不希望其他法官为涉案物业的其他纠纷再受累。诚愿：不诚信的当事人都能迷途知返，守法守信！每位律师都能珍视和维护律师职业声誉、模范遵守社会公德；在保证维护自己当事人的合法权益的同时，为我们的法治社会贡献自己应有的正能量！综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州瑞韬科技有限公司与被告蔡成文、杨绍柱、吴智祺就位于广州市天河区吉山村英君路1号物业签订的《物业租赁合同书》无效；二、被告蔡成文、杨绍柱、吴智祺自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州瑞韬科技有限公司返还保证金825000元；三、被告蔡原告成文、杨绍柱、吴智祺自本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告广州瑞韬科技有限公司保证金825000元的利息损失（自2019年4月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回广州瑞韬科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27010元，由原告广州瑞韬科技有限公司负担13210元，被告蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担13800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵飞龙人民陪审员  罗汉强人民陪审员  何海霞二〇二〇年七月十四日书 记 员  邱莉晶