文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0117民初10122号原告（反诉被告）：重庆市福利彩票发行中心，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道52号，统一社会信用代码12500000450392945L。法定代表人：何亚雄，该单位主任。委托诉讼代理人：颜源，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董政，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王修才，男，1956年2月8日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：杨建伟，重庆正顺律师事务所律师。原告重庆市福利彩票发行中心与被告王修才房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭对案件进行了审理。原告重庆市福利彩票发行中心的委托诉讼代理人颜源、董政，被告王修才的委托诉讼代理人杨建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市福利彩票发行中心向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告间的租赁关系已于2018年2月28日解除；2、请求判令被告退还履约保证金50000元；3、请求判令被告向原告支付资金占用损失（截止2019年10月30日，暂计6026.56元）；4、请求判令被告向原告交付编号为03326107的增值税普通发票；5、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年8月1日就重庆市合川区××商铺事宜签订了《房屋租赁合同》，约定月租金为36000元，半年一付，履约保证金为50000元，履约保证金自合同解除之日起15日退还。被告自2018年3月起将该商铺出租给了案外第三人，原告也在与被告沟通好于2018年2月28日搬离了商铺，双方租赁合同已在2018年2月28日事实上解除。由于原告已按照约定支付该商铺租金至2018年2月28日，但被告在就2017年9月1日至2018年2月28日期间的租金开具了编号为03326107的发票后，却拒不按约定向原告交付上述发票，也拒不向原告退还履约保证金。被告的行为严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。本案在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为请求解除原被告之间的《房屋租赁合同》。被告王修才辩称，双方的合同并未于2018年2月28日解除，因为双方的合同约定解除合同必须书面申请及书面同意，事实是根据双方合同约定原告应该于2018年2月15日交半年的租金，被告催收租金时发现原告不辞而别人去楼空；因为案涉的50000元是双方约定的履约保证金，双方约定在合同没有解除前是没有利息的，原告的利息请求不符合约定；履约保证金的目的是担保合同履行，而本案中原告有3年计75600元的空调使用费没有交给被告，退还没有法律依据。本案在审理过程中被告王修才向本院提起反诉。反诉原告王修才向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告支付100000元违约金给反诉原告；2、请求法院判令反诉被告支付反诉原告租金损失458260元；3、判令反诉被告支付反诉原告中央空调使用费25200元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：案涉房屋本是反诉原告投入大量资金刚装修一新的汽车服务卖场，后被反诉被告看中。考虑到反诉被告租期较长，为了支持社会福利事业，经反复交涉，反诉原告与反诉被告最终签订了租赁合同，租赁时间从2014年8月1日至2022年8月31日，起始租金每年360000元，每年递增5%。双方还对付款方式、时间节点、履约保证、转租、物业管理、违约责任等等进行了约定。2018年1-2月的某天，反诉被告在未通知反诉原告也未征得反诉原告同意的情况下，趁夜搬离。反诉原告发现后多次去函要求其继续履行合同，补交租金，反诉被告均不理睬。为了减少损失，反诉原告被迫将案涉房屋出租给了第三人。现反诉如前。反诉被告重庆市福利彩票发行中心辩称，反诉被告在2017年9月即告知反诉原告由于国家政策变化需要退租，反诉原告也知晓了此事，因此在反诉被告按照租赁合同支付了2017年9月1日至2018年2月28日期间的房租后，反诉原告即开始寻找新的承租人。反诉被告于2018年12月底即搬离了所承租的房屋，2019年1月至2月期间案涉房屋处于空置状态，反诉原告随后在2018年3月1日把房屋租赁给了“××男装”。反诉原告的起租日期与反诉被告已经支付完的租金时间正好可以衔接，由此可见，由于双方租赁合同的提前解除系双方协商一致的结果，反诉被告并未给反诉原告造成损失，所以反诉被告不应当支付反诉原告违约金及赔偿损失。对于反诉原告要求支付中央空调费用的请求，依据双方租赁合同相关约定，反诉原告需要提交空调电费收据和发票后反诉被告才支付，但反诉原告至今未提交相关票据，因此不符合反诉被告的付款条件。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理确认以下事实：2014年，作为乙方的原告与作为甲方的被告签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆市合川区××的房屋出租给乙方使用，该房屋的租赁建筑面积为250平方米，套内面积为230平方米；租赁期为97个月，即从2014年8月1日至2022年8月31日止；乙方享有1个月的装修免租期，即从2014年8月1日至8月31日期间，乙方无须向甲方支付租金，乙方在此装修免租期后再进行装修，不再享有任何免租权利；本合同租赁期届满前一个月，甲方若未收到乙方续租的书面通知，甲方有权对租赁房屋另行处置，包括但不限于将该房屋出卖或另行出租等；合同期满前，乙方如想继续租赁该房屋，乙方应提前三个月向甲方提出申请，且乙方在同等条件下享有该房屋的有限租赁权；乙方因自身原因导致其提前解除本合同的，应当提前三个月向甲方提出申请，经甲方书面同意后方能提前解除本合同，并同时须结清相关费用后再向甲方支付违约金100000元（大写：壹拾万元整），甲方在收到违约金后应向乙方退还已缴纳的履约保证金；甲方因自身经营需要单方提前终止本合同，应当提前三个月向乙方提出书面申请方能提前解除合同，并向乙方支付违约金100000元（大写：壹拾万元整），并返还乙方履约保证金；租金采取“先付后用”、“半年一付”的原则，乙方应于2014年8月1日前支付头6个月（2014年9月1日至2015年2月28日）的租金，共216000元，此后乙方每次须提前15日向甲方缴纳下6个月的租金，租金的收取标准为第一年36000元/月，以后每年递增5%，具体如下：2014年9月1日至2015年2月28日：216000元，2015年3月1日至2015年8月31日：216000元，2015年9月1日至2016年2月28日：226800元，2016年3月1日至2016年8月31日：226800元，2016年9月1日至2017年2月28日:238140元，2017年3月1日至2017年8月31日：238140元，2017年9月1日至2018年2月28日：250047元，2018年3月1日至2018年8月31日：250047元，2018年9月1日至2019年2月28日:262549元......2022年3月1日至2022年8月31日：303933元，甲方须在收到乙方支付的房屋租金10个工作日内向乙方提供国家合法、有效的租赁发票；乙方须向甲方缴纳履约保证金，合计人民币50000元，并于2014年8月1日前向乙方一次性支付，承租期内履约保证金将由甲方保管，并且不会向乙方支付任何利息，承租期满或本合同被提前终止时乙方按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金；在租赁期内，乙方使用甲方的中央空调，乙方向甲方缴纳2000元/月的空调主机费，以及中央空调末端使用费：2000元/月，上诉两笔费用在从乙方正式营业日期开始向甲方缴纳。乙方在收到甲方提供的空调电费收据及中央空调末端使用费的发票后，向甲方支付上诉两笔费用；甲方违约导致合同无法履行的，应先向乙方退还已收取的履约保证金，并按100000元的金额向乙方支付违约金，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失（包括但不限于租金及滞纳金损失、诉讼费、律师费、公证费等一切相关费用）；乙方违约导致合同无法履行的，甲方有权解除合同，并按100000元的金额向甲方支付违约金，并要求乙方赔偿甲方的一切损失（包括但不限于租金及滞纳金损失、诉讼费、律师费、公证费等一切相关费用）；如因国家政策发生变化导致乙方无法继续在该房屋内经营中福在线即开型彩票，乙方必须提前3个月向甲方提出书面退租申请，乙方不承担违约责任，但出现上诉情况时乙方租赁期未满三年的，甲方不予退还履约保证金，乙方租赁期已满三年的，甲方向乙方退还一半履约保证金（即25000元）。后原告重庆市福利彩票发行中心又与被告王修才签订了《房屋租赁合同补充协议书》，将《房屋租赁合同》中“中央空调末端使用费2000元/月”的内容更改为“中央空调租赁费2100元/月，中央空调租赁费用由乙方每使用半年（6个月）后，向甲方支付，甲方须提供有效发票，起止日期为：从2014年11月25日至承租期满或本合同提前终止的时间”。合同签订后，被告王修才向原告重庆市福利彩票发行中心交付了约定房屋，原告重庆市福利彩票发行中心向被告王修才支付了履约保证金50000元。原告向被告缴纳房租费至2018年2月28日，交纳中央空调租用费至2016年11月。原告自述已于2017年12月底搬离房屋并将房屋钥匙交给被告。2018年2月27日，案外人重庆蓝金鑫钻酒店有限公司与案外人南斌就本案案涉房屋中的部分（148平方米）签订了《房屋租赁合同》，该合同的租赁期为50个月（自2018年3月1日至2022年4月30日），年租金税前标准为220000元，基于该合同本案原、被告均认可王修才与案外人南斌就案涉房屋的一部分所建立的房屋租赁关系。2018年3月至2019年4月，原告的工作人员易文峰与被告委托的人员曹曦通过微信方式联系确认原告所支付的所有的费用、未支付的费用及协商关于原、被告合同解除问题，最终未达成一致意见。2018年7月，案外人重庆蓝金鑫钻酒店有限公司以挂号信的方式向原告发送了《工作联系函》，其主要目的为确认原告在租赁期间内交纳的一切费用。2018年12月，被告王修才以挂号信的方式向原告发送了《催款函》，其主要目的为向原告催收2018年3月1日至2019年2月28日的房屋租金、2016年11月25日至2018年12月29日的空调租赁使用费及其他费用。2019年4月，被告王修才和案外人田晓倩以挂号信的方式向原告发送了《催款函》，其主要目的为向原告催收2018年3月1日至2019年8月31日的房屋租金、2016年11月25日至2019年3月31日的空调租赁使用费及其他费用。2019年5月被告王修才以挂号信的方式向原告发送了《催款函》，其主要目的为向原告催收2018年3月1日至2019年8月31日的房屋租金、2016年11月25日至2019年3月31日的空调租赁使用费及其他费用。2019年9月被告王修才以挂号信的方式向原告发送了《催款函》，其主要目的为向原告催收2018年3月1日至2019年8月31日的房屋租金、2016年11月25日至2019年6月30日的空调租赁使用费及其他费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案原告重庆市福利彩票发行中心与被告王修才签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定全面的履行各自义务。按照合同约定，承租人因自身原因导致其提前解除本合同的，应当提前三个月向出租人提出申请，经出租人书面同意后方能提前解除本合同。本院原告陈述双方已对合同的解除达成了一致意见，但被告予以否认，原告未提交双方已解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的充分证据。因原告作为承租人在租赁期内单方搬离租赁房屋并向被告作出了不再租赁房屋的意思表示，而出租人现已将案涉房屋出租了案外第三人，因此对原告解除与被告王修才签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的诉请予以支持，但原告应承担一定的违约责任即赔偿被告一定的损失，根据双方所签订《房屋租赁合同》的剩余租期、被告王修才另行出租给第三人的租金差价及原告的过错程度，本院酌情确定由反诉被告赔偿反诉原告四个月租金即166698元（2018年3月1日至2018年8月31日租金共计250047元）作为反诉原告的损失。依据原告重庆市福利彩票发行中心提交的中国建设银行客户专用回单、重庆增值税普通发票及费用报销单，原告已向被告缴纳空调使用费至2016年11月，原告自2016年12月至2017年11月的空调使用费25200元未支付。原告既已支付了被告2017年9月1日至2018年2月28日的房屋租金，按照双方合同约定，被告就应当向原告出具相关发票（双方均认可为编码为033326107号发票）。而原告已向被告支付的保证金50000元在原告应向反诉原告支付的相关费用中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告重庆市福利彩票发行中心与被告王修才签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》；限被告王修才于本判决生效后5日内向原告交付编号为03326107的增值税普通发票；二、限反诉被告重庆市福利彩票发行中心在本判决生效后5日内赔偿反诉原告王修才因解除上述合同的损失166698元并支付2016年12月至2017年11月的空调使用费25200元，扣除反诉被告向原告缴纳的保证金50000元，反诉被告还应支付反诉原告款项141898元。三、驳回原告重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王修才的其他诉讼请求。案件本诉受理费600.33元，由原告重庆市福利彩票发行中心负担；案件反诉受理费4817元，由反诉被告重庆市福利彩票发行中心承担1569元，由反诉原告承担3248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  蔡鹏飞二〇二〇年七月十三日书记员  何秋鸿