陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终6478号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安创客联邦资产管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。 法定代表人：贺秀丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵玉款，男，1995年5月12日出生，汉族，西安创客联邦资产管理有限公司法务，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：王雨晨，女，1995年12月16日出生，汉族，西安创客联邦资产管理有限公司员工，住西安市长安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李娅清，女，1984年2月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：井涛，陕西省老法律工作者协会法律工作者。上诉人西安创客联邦资产管理有限公司（以下简称“创客联邦公司”）因与被上诉人李娅清房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。创客联邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回李娅清该项诉讼请求。2、上诉费及一审诉讼费由李娅清承担。事实和理由：创客联邦公司与李娅清于2018年6月26日签订《房屋租赁合同》，合同租期自2018年7月1日起至2020年6月30日止。合同对租金支付方式、提前解约条件、违约责任等有明确约定。根据合同约定，李娅清应于2018年9月25日支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金、管理费等费用，李娅清逃避履行义务，拒绝支付租金。李娅清拒付租金的行为已构成对合同的根本违约。一审法院认定李娅清构成根本违约，并围绕李娅清应当承担的违约责任进行了认定。一审法院认为，合同约定的租金保证金实质为履约定金，故驳回了李娅清返还租金及物业管理费106673.76元、租赁保证金88894.80元的诉请，创客联邦公司认为此项判决结果事实清楚、法律关系正确。关于管理费保证金17778.96元、水电保证金7607.9元的认定，一审法院认为上述费用为李娅清履约能力的保证，并非定金性质，创客联邦公司应予返还。创客联邦公司认为该认定不符合法律及事实，根据合同第14.1条约定“合同期内如甲方提前解约，需提前两个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的损失赔偿。如乙方合同期内提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给甲方的损失赔偿。”，结合合同第5条，保证金包含租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金，可看出双方关于保证金双倍返还及不退还的约定并未排除管理费保证金、水电费保证金，因此该两项保证金的性质亦属于定金性质，因李娅清根本违约，定金应不予退还。一审法院认定创客联邦公司将租赁单元门禁删除、停电，认定为创客联邦公司违约，创客联邦公司认为认定不当，一审法院认定李娅清未按时交纳租金构成对合同的严重违约，创客联邦公司依据合同第14.3条约定，在李娅清未按时交纳费用的情况下，采取停止服务的行为是自力救济的方式，有事实有法律有合同依据，不应当认定为违约。李娅清辩称，不同意创客联邦公司的上诉。鉴于创客联邦公司对原审审理查清事实、适用法律等均无异议，仅是对一审法官裁量过重有异议，法官是基于公平原则在双方均有违约的情况下才裁判的，虽然合同上有约定，但是合同应该是公平的，双方的合同中对创客联邦公司约束过少，对于李娅清不公平，在双方就交租金产生纠纷时，李娅清发出解除合同通知函后，创客联邦公司在合同尚未解除期间就断水断电，以其实际行为进行违约。鉴于双方均有违约行为，所以一审法院的裁量并无不当。李娅清向一审法院起诉请求：1.创客联邦公司返还李娅清支付的租金及物业管理费106673.76元；2.创客联邦公司返还李娅清支付的租赁保证金88894.8元、管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.9元，合计114081.66元；3.本案诉讼费等由创客联邦公司承担。创客联邦公司向一审法院反诉请求：1. 李娅清向创客联邦公司支付其承租期间所拖欠的租金及管理费（2018.10.01-2018.12.09）、电费（2018.07.01-2018.12.09）共计人民币84525.18元；2.李娅清向创客联邦公司支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金暂计人民币67204.47元（以上滞纳金按拖欠租金及管理费总额的千分之五/日计算至李娅清实际付清款项之日止）；3.李娅清向创客联邦公司支付赔偿金人民币118526.40元；4.被反诉向创客联邦公司支付居间服务费人民币58604.72元；5.由李娅清承担本案全部的诉讼费。一审法院认定事实：李娅清、创客联邦公司于2018年6月26日签订《房屋租赁合同》，约定由原告（乙方）承租被告（甲方）位于西安市高新区XX路XX号XX中心XX座XX楼XX单元房屋，用于办公，租赁期限从2018年7月1日至2020年6月30日止。该房屋租金为29631.60元/月，管理费5926.32元/月，付款方式为乙方须于每三个月的第二个月25诶前全额支付下三个月的租金及管理费，不满一个完整日历的租金按照该日历实际租赁天数计算。乙方应于本合同签订后两日内支付首三月租金及管理费：106673.76元。合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金及物业管理费106673.76元、租赁保证金88894.80元、管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.90元。上述费用共计220755.42元。被告按约定将标的房屋向原告交付使用。双方约定合同期贰年。在合同期内甲方提前解约，需提前两个月通知乙方双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的损失赔偿。如乙方合同期内提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承当合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期按四个月的租金计算）作为给甲方的损失赔偿。2018年9月30日，原告向被告公司邮寄退租函一份，称“其公司自2018年6月27日与贵公司签订《房屋租赁合同》，因贵公司承诺我公司是最低价租金，搬入后发现价格上下不一，……贵公司行为已失去诚信，贵公司工作人员对我公司人员和客户服务态度极差，未做到之前承诺的所有服务项目。自八月底我公司与贵公司沟通至今，至今无人协调解决此事，只通知我公司将通过法律解决此事，态度极其恶略，没办法与贵公司继续合同。现我公司出于贵公司失信及服务态度差决定自2018年10月1日起退租，特此告知”。2018年10月9日，被告公司向原告发送电子邮件。“……根据合同约定，贵公司应于2018年9月25日支付2018年10月1日至2018年12月31日租金、管理费及电费，然而截止今日，贵公司仍未支付该房屋租金及管理费，并已产生滞纳金。我司有权依据合同停止提供服务，现决定于2018年10月9日15:00贵公司进行停电及删除门禁处理，请贵公司提前将电脑资料保存，谢谢配合！……”。庭审中，原告称已于2018年10月26日将房屋内的物品全部搬离，并提交视频资料及2019年11月1日被告对外发布该房屋招租信息的照片，对此，被告称其公司于2018年12月9日才将案涉房屋收回。2018年12月5日，被告向原告发出通知函，“……因贵公司拖欠租金及管理费的行为违反了租赁合同第十四条的约定，构成严重违约，我司决定解除对双方签订的租赁合同……”。另查明，被告已于2018年12月将案涉房屋另租他人。一审法院认为，李娅清与创客联邦公司双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力双方均应依约履行。本案中，李娅清于2018年9月25日因不能使用创客联邦公司指定的会议室，认为创客联邦公司的行为构成根本违约而拒付第二期租金，因双方在合同并未明确约定创客联邦公司需向李娅清提供指定的会议室，故一审法院认为创客联邦公司未能向李娅清提供大会议室供李娅清使用的情形并不构成违约，故李娅清上述观点不能成立，其拒付租金的行为事实上已构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同约定的租金保证金其实质为履约定金，关于李娅清要求创客联邦公司返还其已交纳租金及物业管理费106673.76元、租赁保证金88894.80元的诉请，因李娅清已经实际使用了房屋，并履行合同享受了创客联邦公司提供的物业服务，故对于李娅清的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于李娅清要求创客联邦公司返还管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.9元的诉讼请求，因上述费用仅作为李娅清履约能力的补充，而非定金性质，合同终止履行后，不存在适用定金罚则的情形，故创客联邦公司应予返还。关于反诉请求，庭审中李雅清称于其于2018年10月26日将房屋腾交创客联邦公司，并提交视频资料及创客联邦公司对外招租信息的照片佐证其搬离的时间，对此创客联邦公司称李娅清于2018年12月9日搬离该房屋，但其未提交相关证据予以佐证，其应承担举证不能的责任，故一审法院认为李娅清搬离该房屋的时间应为2018年10月26日。2018年10月1日至2018年10月26日房屋清退前，李娅清实质上仍占有该房屋，故李娅清应向创客联邦公司支付2018年10月1日至2018年10月26日的租金24852.31元、物业管理费4970.46元及电费1166.70元。此后创客联邦公司已占有该房屋并将其另行出租，对于2018年10月27日以后的租金及物业管理费，均不应由李娅清承担，故创客联邦公司要求李娅清支付上述费用的诉请，一审法院依法不予支持。关于创客联邦公司要求李娅清支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金67204.47元及赔偿损失118526.40元的诉请，一审法院认为，在创客联邦公司签收李娅清发出的解除合同通知函后，并未按照合同约定等待合同提前解除的两个月期限的约定，而是在合同尚未解除期间，采取断电、删除门禁的行为，以其实际行动表明不再履行合同义务，合同实质上已经不能继续履行，其行为亦构成违约。鉴于创客联邦公司、李娅清双方均存在过错，且李娅清已经承担了不予返还房租保证金的惩罚性赔偿，基于公平原则，对创客联邦公司要求李娅清支付赔偿金及滞纳金的诉请，一审法院依法不予支持。关于创客联邦公司要求李娅清支付居间服务费的诉请，因证据不足，一审法院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李娅清与被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司于2018年6月27日签订的《房屋租赁合同书》。二、被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司向原告（反诉被告）李娅清返还管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.9元，共计25186.86元。三、原告（反诉被告）李娅清向被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司支付2018年10月1日至2018年10月26日的租金24852.31元、物业管理费4970.46元及电费1166.70元，共计30989.47元。三、驳回原告（反诉被告）李娅清的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费4611元，由原告承担4081元，由被告承担530元。本案反诉费3116 元，由反诉被告承担312元，由反诉原告承担2804元。因双方均预交，故双方在向彼此支付上述费用时一并支付对方。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，李娅清与创客联邦公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。一审法院查明，李娅清于2018年9月25日因不能使用创客联邦公司指定的会议室，认为创客联邦公司的行为构成根本违约而拒付第二期租金，因双方在合同并未明确约定创客联邦公司需向李娅清提供指定的会议室，故一审法院认为创客联邦公司未能向李娅清提供大会议室供李娅清使用的情形并不构成违约，认定合同约定的租金保证金其实质为履约定金，因李娅清已经实际使用了房屋，并履行合同享受了创客联邦公司提供的物业服务，故对李娅清要求创客联邦公司返还其已交纳租金及物业管理费106673.76元、租赁保证金88894.80元的诉请不予支持，对于李娅清诉请返还的管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.9元，一审法院认为上述费用仅作为李娅清履约能力的补充，而非定金性质，合同终止履行后，不存在适用定金罚则的情形，故判令创客联邦公司返还，判决并无不当。一审法院另查明， 李娅清搬离该房屋的时间应为2018年10月26日，2018年10月1日至2018年10月26日房屋清退前，李娅清实质上仍占有该房屋，故李娅清应向创客联邦公司支付2018年10月1日至2018年10月26日的租金24852.31元、物业管理费4970.46元及电费1166.70元，此后创客联邦公司已占有该房屋并将其另行出租，故认定2018年10月27日以后的租金及物业管理费，均不应由李娅清承担，认定亦无不当。对于创客联邦公司要求李娅清支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金滞纳金67204.47元及赔偿损失118526.40元的诉请，一审法院认为，在创客联邦公司签收李娅清发出的解除合同通知函后，并未按照合同约定等待合同提前解除的两个月期限的约定，而是在合同尚未解除期间，采取断电、删除门禁的行为，以其实际行动表明不再履行合同义务，合同实质上已经不能继续履行，其行为亦构成违约，一审法院鉴于李娅清、创客联邦公司双方均存在过错，且李娅清已经承担了不予返还房租保证金的惩罚性赔偿，基于公平原则，对创客联邦公司要求李娅清支付赔偿金及滞纳金的不予支持，判处并无不妥。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，深圳市前海睿哲基金管理有限公司已预交，由深圳市前海睿哲基金管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月十三日 书 记 员   刘  明  明     1