贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2452号原告：蒋勇，男，1975年9月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师，职业证号：15201201710733596，特别代理。委托诉讼代理人：张瑞鉴，贵州文福律师事务所律师，职业证号：15201201610458234，特别代理。被告：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人:黄士冯，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：范进丹，贵州瀛黔律师事务所律师，执行证号：15201201210109711，一般代理。委托诉讼代理人：王丽，贵州瀛黔律师事务所律师，执行证号：15201201411977767，一般代理。原告蒋勇与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称“贵安碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，被告贵安碧桂园公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其对管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨平，被告贵安碧桂园公司诉讼代理人范进丹、王丽到庭参加诉讼。本案因管辖异议处理及疫情等原因，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告蒋勇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金（违约金从2018年10月1日起以已付购房款1393751元为基数，按每日万分之二计算至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付原告之日止；违约金暂计算至2019年1月4日为26760元），2.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将于贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园贵安1号（17）1-7-1号，建筑面积为252.86㎡，套内建筑面积为223.99㎡的预售商品房以1393751元出售给原告；合同签订后，原告将全额购房款支付给了被告。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年9月30日前将房屋交付给原告，同时，该合同第十三条以及合同附件十二《补充协议》对逾期交房的违约金计算方式也做了明确约定。但时至今日，被告出售于原告的该商品房一直未经验收合格、不符合合同约定的交付条件，被告应根据双方约定和相关法律规定承担逾期交房的违约责任。据此，原告为维护自身合法利益，现提起诉讼，诉请如前。被告贵安碧桂园公司辩称，1.合同约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院按照周边房屋租金的标准予以调减，目前花溪区同地段租金的指导价为每平方每月6-14元，请求取中间值进行调整；2.逾期交房违约金应计算至其实际收房之日止；3.原告按揭款未按照合同约定支付给被告，根据合同补充协议的规定，我公司交房时间可以相应顺延，即在合同约定的交房之日起依法扣除原告逾期付款的天数后再计算逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司公司于2015年11月3成立，注册资金为2000万人民币，主要经营房地产开发建设及经营管理，自有房屋出租、出售，酒店项目投资；营业期限长期。被告于2016年8月8日取得了《商品房预售许可证》，取得了对贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园贵安1号项目（ZE-05-04地块13号至36号楼）的预售许可。2016年8月27日，原告蒋勇与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》（（合同编号：ＢＧＹＧＡ-ＴＪＹ-17Ｈ-1-701），合同约定原告蒋勇购买位于贵安新区房屋［房号为（17）1-7-1］，该商品房建筑面积为252.86平方米，套内建筑面积223.99平方米，单价每平方米6222.38元，总价款人民币1393751元，大写壹佰叁拾玖万叁仟柒佰伍拾壹元整，首付款423751元，余款970000元以银行按揭方式支付，双方对于其他的合同权利进行了约定。合同第十一条约定交房时间为：2018年9月30日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定为：1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信；6.有线电视；7.宽带网络交付时线路敷设到户；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付20元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日内之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件十二补充协议第五条约定，关于该商品房交付条件与交接手续。1.该商品房的交付条件以本条约定为准。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。2.该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。7.如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。补充协议第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项：逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。另查明，附件十二补充协议的第十八条第3项约定“双方一致同意将《商品房买卖合同》第七条变更为：计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米5511.95元，总价款（小写）1393751元，（大写）壹佰叁拾玖万叁仟柒佰伍拾壹元整。原告蒋勇于2016年8月27日向被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司支付了首付款423751元（含定金），并于2016年9月1日与中国民生银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房/车位借款及抵押合同》贷款970000元支付给被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司。审理中，被告提交了贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表（有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，贵安新区管理委员会规划建设管理局收讫验证文件盖章）、交房公示拟证实案涉房屋于2018年12月24日已经验收合格，并于2018年12月28日在贵安新区规划建设管理局网站登载案涉项目交房公示，交房公示载明案涉商品房已取得《建设工程竣工规划认可证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《建设项目试运行备案表（试行）》、供水、排水、供电、燃气、通信、广播电视网等部门出具的达到正常使用条件的证明等资料，所以逾期交房违约金应计算至公示截止日期即2019年1月4日。原告质证称不认可上述证据，竣工验收备案不能证明涉案房屋具备交房条件。原告认为案涉商品房未经验收合格，未达到合同约定的交付条件，被告也未履行交付义务，应承担违约责任为由，诉请如前。另，1.在庭审时，原告当庭增加诉讼请求，被告表示放弃举证期和答辩期，但原告又当庭撤回了该诉请。2.被告提交的《贵安新区直管建筑工程竣工验收备案表》载明：碧桂园贵安1号都会荟住宅1号至12号楼、地下室竣工验收日期为2018年12月13日。3.被告于2018年12月28日在贵安新区网站公示《贵州贵安新区规划建设管理局碧桂园·贵安1号一期（都会苑）项目交房公示》，载明：碧桂园·贵安1号住宅面积53312.2平方米达到正常使用条件，公示期为2018年12月28日至2019年1月4日。同日，又公示《贵州贵安新区规划建设管理局碧桂园·贵安1号一期（ZE-05-04地块13#楼至36#楼）项目交房公示》，载明：案涉商品房已达到正常使用条件，公示期为2018年12月28日至2019年1月4日。上述事实，有经庭审质证的当事人陈述、原告身份证、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、碧桂园集团通用机打收据、借款凭证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。因为双方均当庭陈述同意继续履行案涉合同，后又撤回该诉请，从其自愿，予以准许。双方均认可案涉房屋未按约定期限2018年9月30日交付这一法律事实，本院予以认可。根据合同约定被告应在2018年9月30日向原告交付案涉房屋，但案涉项目在2018年12月24日才取得工程竣工验收备案表，故可以认定被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2018年10月1日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告存在违约行为，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但未提供证据证实其主张，故该辩称本院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格后，可以交付使用。被告提交案涉房屋的竣工验收备案表证实案涉房屋可以交付使用，贵安新区规划建设管理局网站登载了交房公示，可以认定被告已经履行了通知交房的义务。所以被告已经履行了交付房屋的义务，逾期交房违约金应计算至交房公示截止日期即2019年1月4日。原告反驳称案涉房屋需要经过消防、环保、城市配套等综合验收才符合交付条件，但贵安新区规划建设局网站登载的交付公示显示案涉房屋已经取得了相关的配套达到正常使用的证明资料，故原告要求逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日的诉请本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》附件第六条针对主合同十三条约定内容，增加约定“将逾期交房违约金限定为违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%”，该约定明显不合理减轻了《商品房买卖合同》中约定由出卖人承担的责任，限制了买受人权利，不利于出买人积极履行交房义务。依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故本案逾期交房违约金额应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定。被告辩称逾期交房的违约金过高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准并未超出合理损失的范围，故被告的辩称意见不予采信。被告辩称因业主未按时交纳尾款，约定的交付日期应相应顺延，但本院认为依据合同及补充协议的相关约定，只要买受人按时提交了贷款的相关资料，银行审核贷款影响到剩余余款的支付时间，而银行何时发放贷款是买受人无法控制的，所有只要在约定的交房期限届满前的合理期限内出卖人收到余款，被告就应该按照合同约定的交房期限交付房屋，故被告辩称交房期限应相应顺延的意见不应采信。综上所述，原告对2018年10月1日至2019年1月4日期间共计96天可以主张违约金，应当为1393751元×0.02%×96天=26760元。故，被告应当赔偿的违约金为26760元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋勇支付逾期交房违约金26760元；二、驳回原告蒋勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币235元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇二〇年七月二十一日书记员  张晓燕