湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初4531号 原告：东莞市鸿华实业投资有限公司，统一社会信用代码91441900673100022R。 法定代表人：李文刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李华，广东鼎能律师事务所律师。 被告：邓菊芳，女，1962年12月16日出生，汉族，公民身份号码430419196212165245。 第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，统一社会信用代码91441900X180746149。 代表人：李宝生，该行行长。 原告东莞市鸿华实业投资有限公司（以下简称鸿华公司）为与被告邓菊芳、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞市分行）商品房买卖合同纠纷一案，于2018年8月6日向本院提起诉讼。第三人建行东莞市分行在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。本院于2018年9月3日作出（2018）湘0481民初1994号民事裁定：第三人建行东莞市分行提出的管辖异议成立，本案移送广东省东莞市第三人民法院处理。本院移送后，广东省东莞市第三人民法院认为本案不属该院管辖，报请广东省高级人民法院与湖南省高级人民法院协商管辖。2019年9月25日，湖南省高级人民法院回函要求广东省高级人民法院报最高人民法院指定管辖。2020年2月11日，最高人民法院作出（2020）最高法民辖2号民事裁定：本案由湖南省耒阳市人民法院审理。本院于2020年5月22日重新立案后，依法另行组成由审判员张志武担任审判长，人民陪审员王小红、朱广参加的合议庭，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。代理书记员周颖颖担任记录。原告鸿华公司的委托诉讼代理人李华，被告邓菊芳到庭参加诉讼。第三人建行东莞市分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿华公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除编号GB/T17986.2-2000（20151013CC60CF810962）的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告注销前述房屋的抵押、备案登记手续；3、被告协助原告办理前述房屋的契税、住宅专项维修资金退款手续；4、被告承担违约金79845.4元；5、第三人协助注销前述房屋的抵押登记手续；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年10月13日签署了合同编号为GB/T17986.2-2000（20151013CC60CF810962）的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1单元1401号房屋，总房价款为556151元，首期款176151元，剩余380000元通过银行按揭贷款方式支付。此外，买卖合同还约定，若买受人违反银行按揭贷款合同的义务，导致贷款银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。被告向第三人成功申请了贷款，原告是该笔贷款的保证人，现因被告未能依约足额按期偿还贷款，导致原告承担了担保责任，原告向第三人还清了全部贷款，被告的行为构成违约。根据买卖合同的约定，原告有权解除买卖合同并要求被告承担违约金。因办理房产登记手续的需要，被告、第三人应当协助原告注销前述房屋的抵押、备案登记手续，并协助原告办理前述房屋的契税、住宅专项维修资金退款手续。为维护原告的合法权益，提起以上诉讼。 原告提供了如下证据以证实其诉讼请求： 1、《商品房买卖合同》、《广东省东莞市商品房现售许可证》、《商品房产权权属证明书》、涉案房产不动产登记信息查询结果，证实原、被告于2015年10月13日签订了《商品房买卖合同》［合同编号：GB/T17986.2-2000（20151013CC60CF810962）］，约定：被告购买原告开发建设的位于东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1单元1401号房屋，总房价款为556151元，首期款176151元，剩余380000元通过银行按揭贷款方式支付；若买受人违反银行按揭贷款合同的义务，导致贷款银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；涉案房屋目前没有其他查封以及质押的情况，抵押没有涉案的法律关系，被告与第三人的借款进行了抵押登记。被告在第三人处还有其他贷款，原告已经代为偿还，因为该笔贷款查封了涉案房屋，代偿后解除了查封。 2、《个人住房借款合同》、代偿证明及对账单、建设银行发出的履行担保通知书、个人贷款的还账凭证，证实被告向第三人成功申请了按揭贷款，原告是该贷款的保证人，因被告未能依约足额按期偿还贷款，导致原告承担了担保责任，向第三人还清了全部贷款本息。 被告对上述证据经质证无异议。 被告辩称，不同意解除合同，愿意继续偿还贷款。 被告未提供证据证实其反驳主张。 第三人未作陈述，也未提供证据。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据，因被告无异议，均予以认定。 经审理查明，2015年10月13日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（20151013CC60CF810962），其中约定：1、买受人购买出卖人开发的位于广东省东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1401号房（商品房预售许可证证号：东莞商房预证字第201400258号）。建筑面积89.55平方米，单价8285.92元/平方米，总价款556151元；2、买受人的付款方式为先足额支付首期款176151元，剩余楼款38万元于签订合同后二月内与银行抵押支付；3、出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。当天，双方还签订了补充条款，其中约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生的一切费用。合同解除时，如买受人已对该商品房进行装修，买受人可以处置本人添附的但未与房屋相附的动产，其他装修无偿归出卖人所有，但买受人在行使该权利时不得对商品房采取拆除、毁损等行为以致影响该商品房的正常使用。2015年10月31日，被告作为借款人，与第三人为贷款人签订了个人住房借款合同，其中约定：1、借款人向贷款人借款38万元用于购买位于东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1401号房（合同编号：20151013CC60CF810962；建筑面积89.55平方米，成交价556151元）；借款期限60个月，自2015年10月31日至2020年10月31日；月利率为3.760417‰；2、借款人提供的担保方式为抵押加阶段性保证。保证人为鸿华公司，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未足额履行，或者借款人违反本合同的其他规定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；3、借款人采用等额本金还款法还款，每月归还本金6333.33元，利息逐月结算还清；4、借款人提供所购东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1401号房（合同编号：20151013CC60CF810962）作抵押担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、执收之日止。上述合同签订后，被告于2015年10月13日向原告交纳定金2万元，12月4日又交纳了13151元，之后补齐了首付款共176151元；并通过广东宏尚律师事务所于2015年10月19日向东莞市地方税务局交纳了契税16684.53元［税票号码：（151）粤地现06736366］，于2015年10月21日向住建主管部门交纳了住宅专项维修资金3582元（发票号码BN00867734财政）；还为涉案房屋办理了他项权利证（证号：20151102604C72848220；他项权人：建行东莞市分行；抵押金额：38万元）。第三人于2015年11月2日为被告发放按揭贷款38万元给了原告。但原告未在约定期限向被告交付涉案房屋，被告也未要求原告交付涉案房屋。自2015年12月3日至2016年10月2日，被告向第三人按月偿还借款本金每月6333.33元及利息，但2016年11月的当期还款本金，被告直到11月26、27日分三笔才付满6333.33元及利息，2016年12月份及2017年1月份二个月中，被告总共只归还了1259.72元，之后未再归还，被告共向第三人归还本金77259.68元，支付利息16718.81元。之后，由于被告预留的电话号码停止使用，第三人及原告无法联系到被告，第三人向原告发出履行保证责任通知书，原告于2016年2月27日将前二个月的欠还本金连同当月应还本金计17740.27元及利息归还给了第三人，并自此时起，被告欠付的按揭贷款本金及利息均由原告承担保证责任以保证人身份归还，自2018年7月6日止，原告共向第三人归还本金302740.32元，利息17271.35元、罚息401.99元。至此，被告向第三人的借款本息已全部还清。第三人于2018年7月12日向原告出具代偿证明及对账单，确认原告为被告代偿借款本金302740.32元，利息17271.35元、罚息401.99元。由于不能联系到被告，相关的抵押登记未作解除。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之后，双方签订了补充协议，约定了解除合同的条件。原告为被告向第三人的按揭贷款提供了保证担保，由于被告在履行了部分还款义务后违约不再履行，原告经第三人催告，履行了保证人责任，向第三人提前清偿了被告的借款本息，并为此依据《商品房买卖合同补充条款》的约定，请求解除合同。由于原告尚未向被告交付房屋，物权尚未发生变更，且约定的解除合同的条件已成就，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，予以支持。原告已代被告向第三人清偿了债务，第三人亦向原告出具了代偿证明，证实原告担保的债务已消灭，因此，抵押权也应同时消灭，第三人应办理涉案房屋抵押的解除登记手续，原告请求判令第三人协助办理涉案房屋抵押的解除登记手续，符合法律规定，予以支持。涉案《商品房买卖合同》既已被解除，被告交纳的契税、住宅专项维修资金应予以退还，原告请求被告办理涉案契税、住宅专项维修资金的退还，符合法律规定，予以支持。造成涉案《商品房买卖合同》解除的责任在于被告，被告应按约定承担违约责任，双方约定因被告不按时归还按揭贷款本息，造成合同被解除的违约责任为被告按房屋总价款的20%支付违约金，该约定不违反法律规定，予以支持，故被告应向原告支付违约金111230.2元（556151元×20%），但原告只要求被告支付该项违约金79845.4元，属原告行使处分权的正当行为，予以准许。至于被告已向原告交付的首期购房款和已向第三人归还的本金及利息，被告本有权请求返还，但因被告未提起反诉，本案不作审理，被告可另案提出请求处理。被告关于不同意解除合同的反驳主张，不符合法律规定，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告东莞市鸿华实业投资有限公司与被告邓菊芳于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20151013CC60CF810962）； 二、被告邓菊芳协助原告东莞市鸿华实业投资有限公司注销位于东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1401号房（合同编号：20151013CC60CF810962）的抵押登记及备案登记手续； 三、被告邓菊芳办理位于东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1401号房（合同编号：20151013CC60CF810962）所缴纳的契税、住宅专项维修资金的退还手续； 四、被告邓菊芳向原告东莞市鸿华实业投资有限公司支付违约金79845.4元； 五、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行协助原告东莞市鸿华实业投资有限公司注销位于东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园6幢1401号房（合同编号：20151013CC60CF810962）的抵押登记手续； 上述第二项至第五项，限在本判决发生法律效力之日起20天内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案案件受理费1796元，由被告负担。原告已垫付1796元，被告应在执行中清偿。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  张志武 人民陪审员  王小红 人民陪审员  朱 广 二〇二〇年七月二日 代理书记员  周颖颖 打印责任人：曹兰兰校对责任人：邓良