黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初1304号原告（反诉被告）姚立岩，男，1970年08月28日出生，汉族，齐齐哈尔市科技局公务员，住齐齐哈尔市建华区。被告（反诉原告）张洪波，男，1974年03月28日出生，汉族，个体，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人张庆华，黑龙江张庆华律师事务所律师。原告（反诉被告）姚立岩与被告（反诉原告）张洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年06月09日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚立岩、被告（反诉原告）张洪波的委托诉讼代理人张庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚立岩向本院提出诉讼请求：1、解除双方房屋租赁合同，返还房屋并支付房屋租金9,500.00元，物业取暖费2,400.00元（暂从2019年12月5日计算至2020年3月4日，实际计算至法院判决生效日）；2、被告给予原告6个月补偿22,700.00元（6个月租金19,000.00元，物业取暖费3,700.00元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月27日，原告将位于二轻建材市场半地下天花板扣板区11-6号房租赁给被告使用，年租金38,000.00元，合同期限2018年12月5日至2021年12月5日，租期三年，合同约定被告于2019年7月31日缴纳第二年的租金，被告交付了第一年的租金后，第二年的租金至今未交，被告已经违约，故要求被告支付2019年12月5日至今占用期间的租金，物业取暖费并返还房屋。由于被告违约，按照合同违约方赔偿违约金为100,000.00元，故要求被告给予原告必要补充。被告（反诉原告）张洪波辩称，答辩人同意解除双方房屋租赁合同。原告与被告的租赁期合同没有明确约定第二年交付租金的时间，7月31日交付时间是原告方自己添写的，被告不认可提前半年缴纳租金。被告提前6个月与原告协商下调租金的问题，原告开始同意，后期反悔，于是被告决定不再承租，并在2019年12月5日前通知了原告，搬出了商铺，因此，原告要求返还房屋并支付租金9,500.00元、物业费2,400.00元，无事实依据及法律规定，其诉请不能成立，应驳回原告的诉讼请求，并反诉要求姚立岩返还物业费2,400.00元、保证金1,000.00元、电费989.00元，合计4,389.00元。原告（反诉被告）姚立岩针对被告（反诉原告）张洪波的反诉辩称，商铺租赁合同已经明确约定，第二年租金于2019年7月31日前交付，如果单方面解除合同，需提前6个月书面征得对方同意。答辩人的上一个租户是何大维，何大维缴纳该商铺物业取暖费至2019年2月28日，答辩人在与何大维交接商铺时，已经将何大维缴纳的物业取暖费返还给了何大维，被告在2018年12月5日租赁商铺时，其使用了相当于答辩人垫付2018年12月5日到2019年2月28日的物业费和取暖费，因此，答辩人要求张洪波向答辩人缴纳2400元。原、被告签订三年合同，被告在第二年缴纳物业费和取暖费，是直接向二轻市场缴纳了2019年3月1日到2020年2月28日的物业费和取暖费，共计7243元。因其缴纳期在合同的三年租期内，应该由其缴纳。至于三年租期到期，如果被告向二轻市场多缴纳了物业费和取暖费，答辩人会据实与其结清。在2019年10月份答辩人将此事项写成一张纸微信传给了被告。目前商铺合同并没有书面解除，押金1000元待正式解除时会依据合同约定返还给被告。关于电费垫付问题，目前电表箱钥匙还在被告手中，如果发生了电费垫付，待商铺正式返还时一并结清。答辩方的合同是真实的，并不存在篡改的情况，请法庭予以认定。原告（反诉被告）姚立岩围绕其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、房屋所有权证；2、何大维缴费2018年3月1日-2019年2月28日物业费、取暖费的票据；3、收条；4、何大维与二轻市场签订的物业管理协议；5、房屋租赁合同；6、微信聊天记录。被告（反诉原告）张洪波围绕其抗辩和反诉主张向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、物业费、取暖费收款收据；3、转账记录；4、购电收据；5、微信聊天记录。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、商铺租赁合同。该合同整体为打印形成的书面合同，合同第三条约定：“签订合同当日，乙方向甲方付年租金及保证金，2019年月日前交付第二年租金；2020年12月1日前交付第三年租金。乙方负责商铺的水、电、物业、取暖等各种费用。（注：由于甲方已经将物业、取暖费交至2019年2月28日，所以乙方需将物业、取暖费交至2022年2月28日）”。其中，姚立岩提交的合同，第三条的“2019年月日前交付第二年租金”的内容，有姚立岩手工书写上去的7月31日的内容；第三条的“所以乙方需将物业、取暖费交至2022年2月28日”的内容被划掉。张洪波提交的合同，第三条中没有7月31日手工书写的内容；第三条的“所以乙方需将物业、取暖费交至2022年2月28日”的内容被划掉；第五条“若提前解除合同，需提前六个月书面征得对方同意”，其中“书面征得对方同意”的内容有划痕；合同的下方有姚立岩于合同签订的第二日书写上去的“今收到房款及押金叁万玖仟元（房款3.8万、押金0.1万）”的内容。本院认为，姚立岩承认合同是同时形成的一式二份，双方各执一份，合同签订的第二日，姚立岩还在张洪波所执的合同上签写了“今收到房款及押金叁万玖仟元（房款3.8万、押金0.1万）”的内容。如果合同第三条姚立岩手工书写上去的7月31日的内容是合同签订时的原始形成，那么张洪波所执的合同也应该有此内容，在张洪波所执的合同上没有姚立岩手工书写上去的7月31日的内容，说明姚立岩所执合同上其手工书写上去的7月31日的内容，不是合同签订时原始形成，而应为姚立岩事后自行填写的，故本院确认张洪波所执合同为原始合同。2、收条。姚立岩意证把何大维缴纳的至2019年2月28日的物业费、取暖费返还给了何大维。但姚立岩要求张洪波给付的2400元，是2018年12月5日到2019年2月28日期间的物业费和取暖费，而该收条内容显示的是2018年3月1日至2019年2月28日取暖、物业费5794元，收条又为姚立岩书写，收条上的付款人为姚立岩，收款人也不是何大维，收条的签写日期为2018年3月9日。本院认为，姚立岩承认2019年2月28日以前的取暖费、物业费是何大维交纳的，按租赁合同约定，所租赁商铺的取暖费、物业费应由租赁使用人交付。那么商铺使用人何大维向物业部门交纳了取暖费、物业费，商铺出租人姚立岩需向谁出具收条？且出具收条的人在收条的内容中又是付款人？故该收条是一份完全不符合常理、又自相矛盾的书面材料，姚立岩所陈述的将何大维交纳的取暖费、物业费返还给了何大维，其时间、内容均与本案无关联，故不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：姚立岩系龙德装饰材料市场00单元-1层05号商铺业主，2018年11月27日，姚立岩做为出租方与张洪波签订《商铺租赁协议》，将该商铺出租给张洪波使用，合同约定：租期2018年12月5日至2021年12月5日止，租期三年，每年租金3.8万元，另交保证金0.1万元。商铺到期（或经双方书面同意提前中止）时，在确认商铺无拖欠费用、场地清理干净、间隔恢复、可正常使用后，甲方向乙方退还保证金。签订合同当日，乙方向甲方付年租金及保证金，2019年月日前交付第二年租金；2020年12月1日前交付第三年租金。乙方负责商铺的水、电、物业、取暖等各种费用（注：由于甲方已经将物业、取暖费交至2019年2月28日）。甲方保证乙方进场时各设施能正常使用。乙方若有以下行为时，甲方可提前终止合同并要求支付违约金：1、擅自将商铺转租、转让或转借，商店名称改变或商店营业执照负责人（法定代表人）改变；2、利用承租房进行违法活动；3、拖欠租金。双方互不承担不可抗力导致的损失。若提前解除合同，需提前六个月。违反本合同约定事项，违约方赔偿违约金为人民币壹拾万元。本合同一式两份，甲乙双方各一份。合同签订后，姚立岩将该商铺交给张洪波使用，张洪波向姚立岩交付了第一年的租金38,000.00元及保证金1,000.00元。由于该商铺的上一个承租人已把商铺的物业费、取暖费交至2019年2月28日，姚立岩要求张洪波交付从承租日2018年12月5日至2019年2月28日期间的物业费、取暖费2,400.00元，张洪波于2019年1月17日通过微信转账给姚立岩2,400.00元。张洪波在租赁商铺期间，根据合同约定，在向该市场管理人龙德装饰材料有限公司交纳物业费、取暖费时，龙德装饰材料有限公司根据缴费的连续性，向张洪波收取了2019年3月1日至2020年2月28日的整年物业费、取暖费7,243.00元。2019年5月，姚立岩的爱人因患病需到北京的医院去做手术，姚立岩以此为由以及孩子上学为由要求张洪波在2019年7月底前交付第二年商铺租金。2019年6月27日至30日期间，双方通过微信的方式沟通，姚立岩向张洪波催收第二年租金，张洪波对姚立岩说因市场不景气，好多人都撤场，生意难做，商铺租金价格都在下调，包括物业费27,000.00元，要求姚立岩下调年租金。姚立岩未同意张洪波的要求，张洪波即表示，如果姚立岩不能下调租金就不租了，并要求姚立岩返还另行给付的2,400.00元。张洪波没有表示要返还。之后，双方又进行了多次沟通时，张洪波坚持要求姚立岩返还2,400.00元以及要求下调年租金至27,000.00元，姚立岩明确表示不同意年租金27,000.00元，张洪波即明确表示不租了，告知姚立岩在12月4日把房子交回，并再次要求姚立岩退还2,400.00元。2019年10月份，双方再次进行沟通，张洪波表示如果姚立岩同意年租金27,000.00元，即可就把租金转给姚立岩，如果姚立岩不同意，张洪波就换地方，姚立岩表示当面协商。2019年11月1日、2日双方进行了协商。11月15日，张洪波又交纳了商铺电费998.00元。11月17日，张洪波用微信征询姚立岩要向其交付租金，11月19日，姚立岩回复张洪波可以，但表示11月1日张洪波说的报价不接受，第二年房租可以优惠3,000.00元，并表示这个价格在11月21日前有效。张洪波认为双方协商的结果是年租金32,000.00元，现在姚立岩又反悔了，故表示房子不租了，并要求退还2,400.00元取暖费、物业费及押金、电费，双方就此谈崩。张洪波随后以年租金27,000.00元的价格租赁了相邻的商铺，并通过电话和微信告知姚立岩12月4日搬出商铺。截止目前，该商铺剩余电费568.54元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案当事人双方形成租赁关系时，合同对第二年租金的交付时间只约定了年，没有具体约定月日，应视为约定不明确，故姚立岩要求张洪波提前4、5个月支付下一年的租金，没有合同及法律依据。当事人双方签订的《商铺租赁协议》第五条约定：“若提前解除合同，需提前六个月”。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。张洪波在2019年6月即找姚立岩与其协商，要求降低租金。遭到拒绝后，张洪波明确表示，如果不能降低租金就不租了。张洪波的该行为，应视为是提前六个月向姚立岩表示解除租赁合同的意思。2019年龙德装饰材料市场不景气，许多市场商户撤出市场，造成大量商铺闲置，商铺租金普遍下降，是市场的客观事实，在此情形下，张洪波要求出租方下调租金，属于公平合理范畴。是否同意下调房租金，属于出租方的自主权利，但姚立岩在做出不同意下调租金表示时，即应当明确意识到双方的租赁关系将在一年租期届满时解除，且张洪波提前解除合同的行为，也符合双方合同的约定，故在张洪波告知姚立岩于2019年12月4日撤出该商铺时，双方的《商铺租赁协议》即告解除，现姚立岩诉求解除租赁合同，张洪波同意解除，本院予以确认。该商铺为开放式商铺，张洪波在撤出该商铺的前后均已告知了姚立岩，故姚立岩要求返还房屋的诉求，其客观状况已实际不存在，本院不再就此项诉求予以裁决。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，双方当事人解除合同后，尚未履行的，终止履行，故姚立岩主张张洪波支付及补偿2019年12月5日以后的房租金、物业费、取暖费，无法律依据，其诉求本院不予支持。张洪波在租金商铺期间，向市场管理方缴纳了全年的物业费和取暖费，时间截止到2020年2月28日，故姚立岩要求张洪波另外支付的物业费、取暖费2,400.00元，属于姚立岩向张洪波重复收取的费用，应当及时予以退回，现张洪波反诉要求姚立岩返还，理由充分，本院予以支持。张洪波从该租赁商铺撤走时，姚立岩没有到现场对商铺进行查看，属于姚立岩个人问题，故张洪波反诉要求姚立岩返还保证金1,000.00元，本院予以支持。张洪波在租赁期间所缴纳的电费，截止目前剩余电量598°，折合电费568.54元，双方解除合同后，此款为姚立岩获益，应当退还给交款人，故张洪波的此项反诉请求本院予以合理支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）姚立岩与被告（反诉原告）张洪波之间的《商铺租赁协议》；二、驳回原告（反诉被告）姚立岩的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）姚立岩退回给被告（反诉原告）张洪波物业费取暖费2,400.00元、保证金1,000.00元、电费568.54元，合计3,968.54元，于本判决生效后即给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，减半收取333元，由姚立岩承担。反诉费50元，减半收取25元，由姚立岩承担。张洪波预缴50元，予以退回25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  朱利彪二〇二〇年七月二十七日书记员  张 忻