河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初2261号原告（反诉被告）：河南星泰房地产开发有限公司，住所地河南省巩义市商务中心区明泰大厦15楼1511号。统一社会信用代码：91410181084200244C。诉讼文书送达地址：巩义市滨河路一品城东门307。法定代表人：郭德平，总经理。委托诉讼代理人：赵书西，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓培，河南魁达律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙庆伟，男，1964年12月19日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市东区宇华名苑一期3号楼3单元3楼西户。委托诉讼代理人：康建乔，河南星光律师事务所律师。原告河南星泰房地产开发有限公司（以下简称“星泰公司”）与被告孙庆伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告星泰公司的委托诉讼代理人赵书西、刘晓培,被告孙庆伟及其委托诉讼代理人康建乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星泰公司向本院提出诉讼请求：依法判令孙庆伟履行编号为GY180××××5485的《商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），一次性向星泰公司支付购房款49万元及违约金（自2018年3月8日起以49万元为基数按照每日0.01%计算至实际付款之日止）。事实与理由：2018年2月8日，星泰公司与孙庆伟签订《商品房合同》一份，并在巩义市住房保障和房产管理中心备案。该合同与补充协议约定：孙庆伟以总价款992,703元购买星泰公司开发的位于巩义市东区明泰科技大厦408号房屋，其中502,703元为首付款，剩余49万元由孙庆伟选择采用商业贷款方式支付。合同附件四《补充协议2》约定应在合同签订后30日内办理商业贷款手续，逾期按日向星泰公司支付逾期应付款万分之一的违约金。如不能办理商业贷款，应当在接到星泰公司通知之日起15日一次性交清所欠房款。《商品房合同》签订后，星泰公司已将上述房屋交付给孙庆伟使用，但孙庆伟至今既没有办理商业贷款，也没有按照要求支付剩余49万元购房款。现原告提起诉讼，请求判令如诉。孙庆伟辩称，孙庆伟根据星泰公司的市场宣传，有意购买案涉房屋，但因该房屋在房管部门备案的合同是星泰公司与姚双科签订的，所以，按照星泰公司的要求，孙庆伟与该公司及姚双科签订了一份三方协议，约定孙庆伟以992,703元购买案涉房屋，在支付首付款502,703元后，星泰公司出具收据，60日内由姚双科和星泰公司共同申请撤销原备案合同，剩余房款49万元由星泰公司给孙庆伟出具按揭贷款手续，由银行直接转入姚双科账户。合同签订后，孙庆伟支付了首付款，并提供了办理按揭贷款所需材料，但因为星泰公司的原因，不符合银行发放按揭贷款的条件，致使银行至今没有发放按揭贷款。根据三方协议，剩余房款应由姚双科收取，星泰公司无权主张。孙庆伟不存在任何违约行为，不能办理按揭贷款的责任应由星泰公司承担。虽然双方约定了因××原因不能办理按揭贷款时的解决办法，但并未约定因出卖人原因造成的情况下的解决办法。根据公平公正和市场一般交易原则，星泰公司提出一次性支付全部房款，也应适当降低房价，或者由孙庆伟按照贷款约定的期数及数额分期支付剩余房款，否则有权拒付。应当驳回星泰公司的诉讼请求。孙庆伟向本院提出反诉请求：1.判令星泰公司立即消除妨碍涉案房屋办理按揭贷款的各种情况，履行办理按揭贷款手续直到银行发放贷款；2.判令星泰公司立即消除对孙庆伟账户及财产的查封冻结；3.判令星泰公司立即给孙庆伟办理不动产权属证书；4.判令星泰公司将双方签订的《商品房买卖合同》及《银行抵押贷款合同》原件及购房款发票交给孙庆伟；5.判令星泰公司向孙庆伟提供符合国家和地方人民政府规定的“工程竣工验收合格，取得建设主管部门竣工备案表”；6.判令星泰公司向孙庆伟支付从2018年5月31日起至实际交付之日止按日以已交房款502,703元的万分之一的标准计算的逾期交房违约金，及逾期办理房屋所有权证书违约金5,027.03元。事实与理由：孙庆伟已经按照约定交纳了首付款，提供了办理银行按揭贷款应当提供的资料，因星泰公司的原因至今未能办理；又因该公司与他人的纠纷导致孙庆伟购买的车位被法院查封；该公司未能按约定在2018年5月31日前将具备取得建设主管部门备案的竣工备案表等条件的案涉房屋交付给孙庆伟，孙庆伟有权拒绝签收房屋交接单，按照约定，孙庆伟要求继续履行合同，由星泰公司支付延期交房违约金；星泰公司未能在合同约定期限内让孙庆伟取得房地产权属证书，亦应支付违约金。故孙庆伟提出反诉，请求支持其反诉请求。星泰公司针对孙庆伟的反诉辩称，反诉请求第一项中的“各种情况”并没有具体指向，属于诉讼请求不明确。双方合同中并未约定星泰公司负有为孙庆伟办理按揭贷款的义务，其要求该公司配合办理按揭贷款，没有事实和法律依据；孙庆伟未全额支付购房款，星泰公司在向其主张债权时申请财产保全，符合法律规定；双方之间虽系商品房买卖合同关系，但按照约定，该公司仅负有将办证需要的手续备案的义务，除此之外，作为业主的孙庆伟也应提交相关资料。案涉房屋至今未能办理不动产产权证书，系孙庆伟拒不全额支付购房款所致。请求驳回孙庆伟的反诉请求。本案经审理认定事实如下：2017年9月9日，孙庆伟在前日已向星泰公司交纳首付款502,704元、星泰公司为其开具了收款收据的情况下，双方签订一份明泰大厦认购协议书，约定孙庆伟以1,044,951元的价格购买案涉房屋。2017年9月18日，孙庆伟签署了《业主入住手续办理流转单》正式接收案涉房屋后装修使用至今。2017年12月5日，姚双科（甲方）、孙庆伟（乙方）与星泰公司（开发商）三方签订《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将星泰公司开发并备案销售给甲方的位于巩义市东区紫荆路西、广场东街东明泰科技大厦1栋1单元408号、建筑面积134.14平方米的房屋一套出售给乙方，房屋总价992,704元，乙方向甲方已付首付款502,704元，计划按揭付款49万元。合同签订后60日内甲方与开发商共同申请撤销原备案合同，乙方与开发商重新签订新的备案商品房买卖合同，并共同保证按揭贷款剩余房款支付给甲方。为便于办理按揭贷款，收款凭证及相关发票、手续由开发商出具。如乙方不符合条件，无法办理按揭贷款，承诺将剩余款项直接支付给甲方。未来房产证的办理由乙方与开发商协商办理。未尽事宜，甲乙双方可另立补充条款或补充协议等。2018年2月8日,星泰公司（出卖人）与孙庆伟（××）签订了编号为GY180××××5485的《商品房合同》及《补充协议2》，其主要内容为：（一）出卖人本案所涉房屋出售给××，房价总金额992,703元。合同第六条“付款方式及期限”第3款约定：房价总金额中502,703元以现金方式支付，付款时间为2018年2月8日，剩余49万元以商业贷款方式支付。××如果未按照本合同规定的时间付款，按照逾期时间，分别处理：1.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期60日以后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（二）出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表的条件，并符合合同约定的商品房交付××使用。出卖人如果未按照本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按照逾期时间，分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按照××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之一的违约金。（三）出卖人保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若因××原因造成该商品房不能办理产权登记的，如果发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。（四）关于产权登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按照已付房价款的1%向××支付违约金。《补充协议2》第3条约定:签订《商品房合同》以后，××选择按照《商品房合同》第六条第3款方式付款的，应当按照约定时间办理商业贷款手续：1.当事人选择银行按揭贷款方式的，应当在合同签订之日起三日内提交真实合法的贷款文件和资料，并接受银行的调查；2.若因××资信等原因或者因金融机构贷款政策调整等原因导致××不能办理足额贷款手续或者足额贷款手续不能按时办理完毕的，××应当在接到卖方通知之日起15日内一次性缴清所欠房款；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同并有权另行出售该房屋，同时××应承担总购房款10%的违约金。双方对其他权利义务也进行了约定。2018年2月8日,星泰公司与孙庆伟在巩义房管中心办理了该房屋的合同信息备案手续。后孙庆伟提交所需资料在办理剩余房款银行按揭贷款手续过程中，因星泰公司原因，银行拒绝发放贷款。孙庆伟没有选择办理其他银行商业贷款，也没有向姚双科或星泰公司交纳剩余房款。2017年2月9日，星泰公司与姚双科因房屋买卖合同发生纠纷诉至本院，本院于同年3月1日作出（2017）豫0181民初1083号民事调解书，确认星泰公司于2017年3月30日前将双方合同约定的房屋交付给姚双科，并自愿支付姚双科损失8,519,529元。以上星泰公司交付给姚双科的房屋中包括案涉408号房屋。后案涉房屋所在楼盘发生经营问题，巩义市人民政府成立专项工作组对该问题楼盘进行处理。2019年10月11日，姚双科作为移交人、明泰大厦工作组作为接收人，双方出具《交接凭证》一份，内容为：为支持巩义市问题楼盘化解工作领导小组办公室的工作，郭梦蛟、姚双科将591万元债权的相关房屋买卖合同（共计14份）的原件交予工作组处理，明泰大厦工作组保证未来包括涉案房屋在内的14套房屋的相关纠纷，与郭梦蛟、姚双科无关。2019年11月7日，河南魁达律师事务所律师受星泰公司委托向孙庆伟发出《律师函》，要求其于收到该《律师函》之日起15日内一次性向该公司付清剩余购房款49万元。孙庆伟于次日接到《律师函》后一直未交纳，引起诉讼。孙庆伟在庭审中明确表示不解除《商品房合同》。星泰公司表示，包括竣工验收备案表在内的办理不动产权属证书所需手续正在办理中。在诉讼过程中，本院根据星泰公司的财产保全申请作出裁定，对孙庆伟的部分财产采取保全措施。本院认为，星泰公司与孙庆伟、姚双科三方所签协议，以及之后星泰公司与孙庆伟签订的《商品房合同》意思表示真实，依法有效成立，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点问题是：孙庆伟是否应向星泰公司支付剩余49万元购房款，其应否承担相应违约责任，以及孙庆伟的反诉请求是否应予支持。依据三方协议，孙庆伟提供相关按揭贷款所需资料办理按揭贷款49万元，银行发放的款项直接转入姚双科账户。之后，星泰公司与孙庆伟所签案涉房屋买卖合同并在行政主管部门撤销原备案合同后予以备案，实际上就是履行三方协议约定的内容。由于星泰公司的原因，孙庆伟未能获得银行贷款，而双方在此之前并未对出现该情形时如何处理进行约定，根据合同法的规定，双方可以重新协商，如协商不成，按照有利于实现合同目的的方式履行。孙庆伟在提供有关资料后至收到《律师函》之时未收到银行发放贷款的信息，其应当知道银行不予办理按揭贷款，在这种情况下，其有权选择解除合同，要求星泰公司承担相应责任，或者向姚双科支付剩余房款。姚双科与星泰公司之间的纠纷已经另案处理，姚双科出具的《交接凭证》显示，其已将对案涉房屋所享有的全部权利转让给了星泰公司，星泰公司向孙庆伟发出《律师函》，由于其中未显示姚双科转让权利的内容，不符合完成债权转让所需要的通知程序要求，但在本案诉讼过程中，星泰公司提供了上述交接凭证，并经过孙庆伟质证，至此债权转让即发生法律效力，以备案合同载明的价格为准，孙庆伟应当向星泰公司支付剩余房款489,999元。星泰公司主张的违约金缺乏事实依据，不予支持。孙庆伟主张根据公平公正和市场一般交易原则，星泰公司提出一次性支付全部房款，也应适当降低房价，或者由孙亚杰按照贷款约定的期数及数额分期支付剩余房款，没有依据，不予采纳。关于孙庆伟的反诉请求，第1项请求如前述理由，不予支持；第2项请求，孙庆伟称因星泰公司与他人发生纠纷，其购买的车库等被法院查封，但未提供证据证明。对于涉及财产保全措施的异议，应按裁定书告知的复议程序处理，或者循民事诉讼法规定的其他途径救济；第3项请求因孙庆伟尚未全额交纳房款，在无特别约定的情况下，尚不符合办理不动产权属证书的前提条件，亦不予支持；对第4项请求，孙庆伟作为合同当事人一方，应当持有《商品房买卖合同》及《银行抵押贷款合同》原件，其无证据证明其不持有，故不予支持；在其全额支付购房款后，星泰公司作为出卖人应当为孙庆伟开具发票，但目前条件尚未成就；第5项请求，目前星泰公司客观上无法提供，且合同也未约定该资料应向××提供，故难以支持；第6项请求，孙庆伟同意并接收不具备合同约定条件的房屋，应视为星泰公司已履行房屋交付义务。目前尚不具备办理不动产权属证书的条件，且并不全部属于星泰公司的原因，故孙庆伟请求相应违约金，没有事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孙庆伟于本判决生效之日起十日内支付原告河南星泰房地产开发有限公司购房款489,999元；二、驳回原告河南星泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孙庆伟的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,650元，减半收取4,325元，反诉费435元，财产保全费3,070元，共计7,830元，由被告孙庆伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。审判员  杜占元二〇二〇年七月三十日书记员  冯 晓