辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽14执异72号案外人：高爱平，女，1955年2月5日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。申请执行人：王华宝，男，1955年7月3日出生，汉族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：陈思奇，辽宁大潮律师事务所律师。被执行人：葫芦岛长发九方置业有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街33-3号。法定代表人：徐步，该公司总经理。被执行人：张柏春，男，1957年10月14日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：徐步，男，1954年5月22日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住江苏省南京市江宁区。本院在执行申请执行人王华宝与被执行人葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称长发置业公司）、张柏春、徐步借款合同纠纷一案中，案外人高爱平对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-14号楼2单元1402号楼房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月17日举行了听证，案外人高爱平出差在外，其委托人刘颖到场，王华宝委托诉讼代理人陈思奇到场。现已审查终结。案外人高爱平称，2014年4月其向葫芦岛长发九方置业有限公司支付全款379860元购买印象江南小区46-14号楼2单元1402室，双方签订了商品房买卖合同。2017年7月16日开发商出具了收款证明。于2017年7月缴纳了物业费、电梯费、水电费、取暖费。于2020年1月20日已将该房屋契税缴纳完毕。其在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房用于居住且已支付全部的购房款，而未办理房屋过户登记手续，并非由于申请人自身原因造成，申请人无法得知房屋是否竣工验收，是否满足应交付使用的条件，请求解除对葫芦岛市龙港区茨齐路46-14号楼2单元1402室楼房的查封。本院查明，申请执行人王华宝与被执行人长发置业公司、张柏春、徐步借款合同纠纷一案，2016年7月27日，王华宝与长发置业公司签订《借款合同》，该合同约定，王华宝为出借人，长发置业公司为借款人，徐步、张柏春为保证人，借款金额为玖拾万整，借款期限为一年，依该合同，借款人将其坐落于茨齐路的两套房产作抵押担保，分别为茨齐路46－14印象江南小区4号楼3单元201室、301室（房屋面积均为106.06平方米），作为借款人到期归还所借款项玖拾万元整和支付利息、违约金及债权人实现抵押权的费用和担保。辽宁省葫芦岛市辽西公证处于作出（2016）葫辽证经字第68号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，自前面《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。2017年8月28日申请执行人向该公证申请出具与被申请人签订的具有强制执行效力的《借款合同》的执行证书，该公证处于2017年10月23日作出（2017）葫辽证执字第19号《执行证书》，申请执行人为王华宝，被执行人为长发九方置业有限公司和徐步及张柏春。执行标的为本金玖拾万元整、利息叁仟叁佰元整（截止二〇一七年九月六日止）以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。依据该《执行证书》，申请执行人王华宝向龙港区人民法院申请执行，龙港区人民法院于2018年1月16日作出（2017）辽1403执957号执行裁定，查封了长发置业公司开发的位于龙港区××路印象××小区××楼××单元××室、××室，1单元1401室，同时向葫芦岛市不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了上述房产。本院于2018年5月23日作（2018）辽14执他14号执行裁定，裁定辽西公证处作出的（2017）葫辽证执字第19号执行证书执行一案由本院执行。另查明，案外人高爱平与长发置业公司于2017年5月8日签订《商品房买卖合同》，购买印象江南4号楼2单元1402号，楼房总房价382551元。该合同第二条：预售依据，该商品房已由葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室批准预售，预售许可证号为2014129。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的4号楼2单元14层1402号。房屋竣工后，如房号发生变化，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为葫芦岛市测量中心，其预测建筑面积共106.06平方米，其中套内建筑面积83.84平方米，分摊共有建筑面积22.22平方米。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3607元，总价款为人民币382551元（大写叁拾捌万贰仟伍佰伍拾壹元整）。1.一次性付款：买受人应当于2017年5月8日前支付全部价款。2017年7月16日，长发九置业公司为高爱平出具了382551元的购房增值税决普通发票。2017年7月19日，高爱平缴纳了物业费和电梯费，预缴了水电费。2020年1月20日缴纳了房屋契税。2018年9月25日，本院作（2018）辽14执120号执行裁定，终结本次执行程序。认定上述事实的证据有本院（2018）辽14执他14号执行裁定书、（2018）辽14执120号执行裁定书；龙港区人民法院（2017）辽1403执957号执行裁定书、执行案件立案审批表、辽宁省葫芦岛市辽西公证处（2016）葫辽证经字第68号具有强制执行效力的《债权文书公证书》、（2017）葫辽证执字第19号《执行证书》、《商品房买卖合同（预售）》、物业费、水电费、装修保证金等《专用收款收据》、辽宁购房增值税决普通发票等。本院认为，本案的争议焦点为案外人高爱平对葫芦岛市龙港区茨齐路46-14号楼2单元1402室楼房是否享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权？案外人高爱平提供《商品房买卖合同（预售）》、物业费、水电费、装修保证金等《专用收款收据》、购房增值税发票。其与被执行人长发置业公司2017年5月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》合同，并按合同约定于2017年5月8日前向被执行人长发置业公司支付全部购楼款382551元，2017年7月16日长发九方置业有限公司向案外人高爱平出具了辽宁增值税普通发票。案外人高爱平于2017年7月占有使用了该房屋。葫芦岛市龙港区人民法院于2018年1月16日作出（2017）辽1403执957号执行裁定，查封了上述楼房，查封时间均在上述楼房的《商品房买卖合同（预售）》签订时间和支付购楼款时间之后，买受人高爱平支付了全部房款，非因其自身原因未办理过户登记。其请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人高爱平对葫芦岛市龙港区茨齐路46-14号楼2单元1402室楼房享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权。其对该房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-14号楼2单元1402室楼房的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谭西杰审判员  李跃杰审判员  吴加才二〇二〇年七月二十八日法官助理袁皓楠书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。