湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终6781号 上诉人（原审被告）:肖政，女，1961年1月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 被上诉人（原审原告）：陈伟伟，男，1986年11月15日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。 委托诉讼代理人：曾为，湖南金顺达律师事务所律师。 上诉人肖政与被上诉人陈伟伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖政向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法重新审理并驳回被上诉人陈伟伟对上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：原审认定事实不清。原审认定肖政房屋内门锁、地板、家具等存在的损害为房屋使用过程中的正常损耗，没有证据证明系陈伟伟使用不当或故意造成的损害。事实上，陈伟伟违反双方约定，擅自改变物业用途作为公司办公兼员工宿舍使用，因人多使用不当及搬运设备，造成了各种人为划痕、人为损坏、家具缺失。经长沙市蚂蚁筑家家居有限公司现场勘察，人为损坏部分修复报价59800元，加上原审认定陈伟伟应当承担的房屋超期占用费10000元，应缴电费3324.21元，以上费用总计73124.21元，已经超过肖政应退押金60000元。 陈伟伟辩称，双方退场交流时，当天肖政核验了房屋，口头承诺已经处理完毕，答应退租，肖政在后期却拒绝退付押金，陈伟伟无奈诉至法院。房屋的损坏属于使用过程中的正常损耗，并非故意损坏，肖政认为陈伟伟故意损坏应当提供证据证明。肖政所述房屋不可商用并未在合同中约定。蚂蚁筑家家居有限公司出具的预算表系肖政单方制作，该公司无相应资质出具相关文件。综上，请求驳回上诉人上诉请求。 陈伟伟向一审法院起诉请求：1.判令肖政返还租赁房屋押金60000元；2.判令肖政以60000元为基数按银行同期贷款利率支付资金占用利息2252.47元（自2018年12月21日起算暂计算到2019年10月31日，最终计算至上述押金还清之日止）；3.本案诉讼费用由肖政承担。 一审法院认定事实： 肖政系长沙市雨花区万家丽中路三段189号美洲故事小区C22栋101房的权利人。2015年12月16日，陈伟伟（承租人、乙方）与肖政（出租人、甲方）签订了一份《物业租赁合同》，约定：①甲方将坐落于长沙市雨花区美洲故事C22栋房（面积约383平方米）的物业租给乙方使用。②租赁时间从2015年12月20日起至2018年12月20日共3年，押金60000元；合同签订后3日内，甲方将物业交付乙方使用；租金按年支付，首年月租金为16666元，第2、3年月租金为20000元。③租赁期内，如乙方特殊情况需要终止本合同，必须提前30天书面通知甲方解除合同，并支付违约金给甲方，违约金的数额为押金数额，并结清水、电、煤气、物管等使用费。④租赁期间，在未经甲方同意的情况下，乙方不得擅自改变物业结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用物业或设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后7日内物业内如有余物视为乙方放弃，由甲方处理；如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；双方还对其他事项进行了约定。 上述协议签订后，肖政向陈伟伟交付了上述房屋，陈伟伟按约支付了3年租赁期间的房屋租金和押金60000元。2018年12月18日，陈伟伟委托搬家公司搬离房屋内物品，但双方没有办理书面交接手续。陈伟伟陈述通知肖政收钥匙，肖政称不在长沙；肖政则称陈伟伟要求延后交房，直到2019年1月4日才交车库钥匙，房门钥匙则是陈伟伟交给中介机构，不记得具体交接时间。2019年1月5日，中介机构带客户看房时，向肖政反馈了主卧室柜子抽屉、花园门锁有小问题，1月7日再次反馈地板及家具存在小问题等。肖政认为陈伟伟使用房屋过程中造成了房屋损害，没有修复，拒绝退还押金。双方协商未果，陈伟伟遂诉至一审法院。 另查明，2019年3月，肖政将上述房屋出租。庭审中，肖政提交了《欠费停电通知单》，截至2019年1月11日，涉案房屋欠付电费3324.21元；陈伟伟则陈述，电费已缴清，并提供了2018年12月1日和12月5日各缴费500元的支付记录印证。肖政还陈述，陈伟伟将卧室改成财务室，将车库改成办公室，卷闸门换成玻璃门，改变了房屋结构。 一审法院认为： 陈伟伟与肖政签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应该按合同约定履行各自义务。肖政将涉案房屋交付给陈伟伟使用，陈伟伟按照合同约定向肖政支付了租金和60000元押金。合同期满后，陈伟伟应按约结清水电费用、交还房屋，肖政应按约退还押金。陈伟伟主张其于2018年12月18日即搬离涉案房屋并交付钥匙，肖政对此否认，应由陈伟伟承担举证责任。因双方没有书面交接记录，肖政陈述钥匙交付时间为2019年1月4日，一审法院综合肖政提交的与中介机构的微信记录，确定陈伟伟交还钥匙的时间为2019年1月4日。陈伟伟应参照租金标准向肖政支付交付钥匙之前的房屋占用费10000（20000元/月/30*15天）。 房屋交付时一并结清水电费是陈伟伟作为承租人的义务，陈伟伟提供的缴费记录显示最后一次缴费时间为2018年12月5日，不能证明其缴清了房屋交付前的所有电费，且现有证据亦不能证明陈伟伟交还钥匙后其他人使用了房屋，也无法区分2019年1月4日至1月11日期间产生的电费，因此，对于截止至2019年1月11日的电费3324.21元，一审法院酌定均由陈伟伟承担。扣除房屋占用费、水电费后，肖政还应退还陈伟伟押金46675.79元。 本案产生纠纷系双方交接不清，对此双方均有过错，陈伟伟主张押金的资金占用费，一审法院不予支持。 关于肖政辩称陈伟伟应修复对房屋造成的损害后才同意退押金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。因现有证据不能证明陈伟伟改变了房屋本身的用途，或陈伟伟擅自改变房屋结构，而肖政提供的微信记录，仅提到了如门锁、地板、家具存在小问题，此类问题均属于使用房屋过程中的损耗，没有证据证明系陈伟伟使用不当或故意造成的损害，因此，对肖政的上述辩解，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、肖政于本判决生效之日起3日内退还陈伟伟租房押金46675.79元；二、驳回陈伟伟的其他诉讼请求。一审案件受理费1356元，因适用简易程序减半收取678元，由陈伟伟负担113元，肖政负担565元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审期间提交的证据，本院认定如下： 肖政提交证据：一、关于美洲故事C22栋业主肖政与租赁客户陈伟伟双方就租赁美洲故事C22栋物业约定事宜的证词，真实性无法核实，本院不予采信；二、肖政与中介的微信聊天记录，真实性无法核实，本院不予采信；三、长沙蚂蚁筑家家居有限公司预算表，该证据系由肖政单方聘请不具有相关鉴定资质的企业出具，内容真实性、与本案的关联性均无法核实，本院不予采信。 肖政提交的案涉房屋现场照片，真实、合法，与案件事实相关，本院予以采信。该组照片显示房屋的木地板有划痕，墙面、门框、瓷砖有裂缝，马桶有破损等。 本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本院二审争议焦点为：陈伟伟是否需承担租赁房屋的损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。肖政与陈伟伟签订的《物业租赁合同》系当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。合同期满后，陈伟伟应按合同约定结清水电费用、交还房屋，肖政应按合同约定退还押金。肖政主张承租人陈伟伟在房屋租赁期间，擅自改变房屋用途，不当使用租赁房屋，致使房屋受到损坏，应当承担相应的损害赔偿责任，但其提供的涉案房屋受损照片拍摄于3月份，距离陈伟伟退房已经过两个月有余，不足以证明该损害系陈伟伟所为，故对肖政主张陈伟伟承担损害赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，肖政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1356元，由肖政负担。 本判决为终审判决。 审判长  周平平 审判员  孙一中 审判员  潘 威 二〇二〇年七月二十三日 法官助理何叶 书记员刘妙 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担； （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。