山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7189号 上诉人（原审原告）：江曲东，女，1967年11月22日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区富春江路。 委托诉讼代理人：刘静，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李喆，山东琴安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：崔照昆，男，1961年8月16日出生，汉族，住山东省青岛市市南区延吉路。 委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永强，山东天华律师事务所律师。 上诉人江曲东与上诉人崔照昆房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人江曲东向本院提出上诉请求：1.维持（2019）鲁0211民初14123号民事判决第一项；2.撤销（2019）鲁0211民初14123号民事判决第二项，改判崔照昆向江曲东支付租金120万元并支付相应滞纳金（以120万元为基数，自2019年2月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的150％计算；以120万元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报及利率的150％计算）。3.本案一审、二审诉讼费用由崔照昆承担。事实与理由:一审法院关于崔照昆拖欠租金及已付租金的数额认定错误，损害了江曲东的合法权益。一、一审法院认为“崔照昆自第六个租赁年度（2016年12月1日至2017年11月30日）起开始拖欠租金”，该事实认定错误。1.一审法院关于江曲东在一审起诉状中的陈述理解错误。江曲东虽在起诉状中陈述“崔照昆自2016年12月1日起，便开始拖欠租金，直至2019年年初”，但在之后的庭审中已经释明，由于崔照昆自第三个租赁年度开始，每个租赁年度都没有按照合同约定的金额足额支付房租，每一年度都有拖欠，所以江曲东把崔照昆下年度支付的租金优先扣除上年度拖欠的租金，剩余的金额作为当年度支付的租金，直到2018年7月27日最后一次支付20万元，崔照昆才算付清了第5个租赁年度的租金，按此计算第6个租赁年度的租金才相当于仅支付了13万元，尚欠47万元，故诉状中按此进行陈述，这也符合房屋租赁乃至一切交易的惯例，并非一审法院理解的前五个租赁年度租金无拖欠。2.江曲东在第三次庭审中陈述是对第一次庭审陈述的补充说明，而非“反言”。由于时间间隔较远，且江曲东用于收取租金的银行账户已销户，江曲东仅凭记忆将崔照昆所交付的租金数额在第一次庭审中进行大概陈述，总额为262万元。后为了查明事实，虽举证责任并不在江曲东一方，江曲东仍然去银行申请调取了销户账号的记录，明确了具体的支付时间、金额，总额共计263万元，与第一次庭审时的凭记忆陈述金额仅仅相差1万元。虽然第一次庭审与第三次庭审时江曲东关于支付时间及金额的陈述在细节中有出入，但绝非一审法院认为的“反言”，而是江曲东根据实际调取的银行记录，对第一次庭审陈述的补充说明，且该补充对崔照昆有利，已付租金数额增加1万元。3.一审法院错误划分举证责任。本案系租赁合同纠纷，已付租金的举证责任在于崔照昆一方，除江曲东认可的已付租金外，崔照昆如认为支付的租金高于该数额，应提供证据证明，崔照昆一审中并未尽到举证义务，应由其承担不利后果。一审法院在审理过程中忽视崔照昆应负的举证责任，有失公正，裁判结果亦不能使人信服。故，一审法院无视江曲东关于未足额支付租金情形下优先扣除的计算方法，自2016年12月1日开始起算拖欠租金，直接导致江曲东50余万的租金权益无法实现，其计算方法错误。二、一审法院将崔照昆于2017年9月20日向江曲东转账10万元、2018年1月5日向江曲东转账10万元认定为已支付的租金，该事实认定错误。根据一审中江曲东提交的录音证据，能够听出崔照昆因操办儿子婚礼酒席需要用钱，向江曲东借款1万元后，又因生活所迫再次向江曲东借取10万元。崔照昆辩称是支付的租金，但录音证据能够证明双方之间就借款一事已经两清，不存在纠纷，一审法院仍然将这两笔还款认定为支付的租金错误。此外，江曲东另诉也是对司法资源的浪费。综上，崔照昆拖欠江曲东租赁费的计算方式应为:自2011年12月1日至2019年2月24日，涉案商铺共产生租赁费合计:3864932元（50万元+50万元+50万元+50万元+50万元+60万元+60万元+164932万元），崔照昆已支付租赁费合计:2630000元，崔照昆欠付租赁费合计:3864932元-2630000元=1234932元，江曲东自愿主张:1200000元。一审法院对于认定事实不清，望二审法院能够予以纠正，并依法改判。 针对江曲东的上诉，崔照昆辩称，江曲东的上诉理由不能成立，崔照昆2016年12月1日前没有拖欠租金，这是江曲东自认的事实，一审判决据此认定准确，且按照交易惯例当期的租金都是当期交纳，没有这期交纳上期的惯例，其余答辩意见同崔照昆的上诉状。 崔照昆向本院提出上诉请求：依法改判驳回江曲东的诉讼请求。事实和理由:一、崔照昆已经按照与江曲东商定的金额交全了租金，请求二审法院予以认定。崔照昆与江曲东签订租赁合同之前，江曲东表明该出租房屋的对面要建红星美凯龙家居广场，后来一直没有建设，崔照昆提出终止合同关闭酒店。江曲东主动提出可以降低租金，双方经过协商把租金降到每年40万元，而且不再每年上涨租金了，崔照昆每年都按照降低后的租金全额交付江曲东。到了2018年底，江曲东主动提出收回出租的房屋，并对租金以及费用进行了结算，最后用崔照昆酒店物品抵顶了剩余租金，2019年2月24日左右，崔照昆将房屋打扫干净后交还给江曲东。基于上述事实，崔照昆已经按照协商的数额付清全部租金。崔照昆作为承租户，如果是江曲东诉状陈述的自2016年12月1日起就欠付租金，而且欠120万元就是一点没有交付，江曲东根本不可能让崔照昆顺利经营，不会在欠付两年租金的情况下与崔照昆协商解除合同，并任由崔照昆搬出交接给江曲东。对于崔照昆酒店物品，如双方没能协商价格，崔照昆也不可能留给江曲东。无非是崔照昆过于相信江曲东，没有形成书面材料，而让江曲东钻了空子，不讲诚信、恶意欺诈。特别是诉讼中，不顾诉状陈述的事实，不顾一审法庭陈述，当发现崔照昆提交的支付租金的银行转账手续不全，甚至是不承认没有盖章的银行流水。无非是利用崔照昆的信任，交付租金没有索要收到条、多人多卡转账无法搜集的情况，其反言增加诉讼请求根本就不成立，反而呈现出其“反言”的本性。二、江曲东起诉的两期租金已过诉讼时效，法院不应支持。根据江曲东诉称，崔照昆自2016年12月1日后开始欠付租金，而该年度的租金按照合同约定应当在12月15日前交付；2017年12月1日后的租金，应当在2017年12月15日前交付。但是江曲东至2019年7月起诉，该两期租金交付均已经超过1年，按照民法通则第一百三十六条规定，主张租金的诉讼时效是1年。一审判决关于属于一笔债务分期支付，按照最后一期起算诉讼时效不能成立。因为本案是租赁合同纠纷，每一期租金在本年度之初交付，租赁年度结束确认；每个租赁年度租金数额、支付期限不同，各自是独立的一笔债务，不属于一笔债务分期支付的情形。基于上述上诉的事实和理由，崔照昆已经按照与江曲东口头约定的租金数额，在用酒店物品抵顶部分租金后，已经全额交付江曲东租赁费，且江曲东起诉超诉讼时效，请求二审法院查明事实，依法驳回江曲东的诉讼请求。 针对崔照昆的上诉，江曲东辩称，一、崔照昆上诉状中称其已经按照与江曲东商定的金额交全了租金，该说法没有事实依据。首先，崔照昆没有证据证实租金进行变更。涉案商铺的租赁，双方签有《租赁合同书》，合同中对租金等事宜进行了详细的约定。崔照昆称“双方经过协商把租金降到每年40万元，而且不再每年上涨租金了”，对于其主张的租金的变更，崔照昆应承担举证责任，对此崔照昆并没有任何证据证实其说法，租金变更的说法没有事实依据。其次，崔照昆交全租金的说法与事实不符。崔照昆自承租开始至2019年2月24日交还商铺，共产生租金3864932元，崔照昆总共支付了263万元的租金，拖欠租金120余万元。一审法院片面根据江曲东起诉状中陈述的“崔照昆自2016年12月1日起便开始拖欠租金”，便认定崔照昆前期没有拖欠租金，将银行记录显示的2016年12月1日之后的款项算作第六期之后的租金予以扣减，却忽略了江曲东一审中一直在强调的计算方法，崔照昆提交的银行记录，除了有两笔10万元是偿还借款外，其余均是在支付2016年12月11日之前前五期拖欠的租金，崔照昆直至2018年7月27日最后一笔付款，才付清了前五个租赁年度拖欠的租金，第六个租赁年度仅支付了13万元的租金，剩余租金一直拖欠至今。至于崔照昆在上诉状中称的以物品顶租金的说法更是毫无根据。二、崔照昆在上诉状中称本案已过诉讼时效，该说法是对法律规定的错误理解。首先，本案属于分期履行债务的情形。本案租赁合同约定的租赁期限为十年，一年为一期，租金也是分十期缴纳，属于分期履行债务，按照《民法总则》第189条的规定，当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，本案并未过诉讼时效。其次，即便不属于分期履行债务的情形，本案也不适用一年的诉讼时效。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第2条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，《民法总则》是在2017年10月1日施行，故本案并未过诉讼时效。综上所述，请求依法驳回崔照昆的上诉请求，支持江曲东的上诉请求。 江曲东向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除江曲东与崔照昆签订的《租赁合同书》；2.判令崔照昆向江曲东支付租金120万元；3.判令崔照昆支付滞纳金36万元；4.本案诉讼费用由崔照昆负担。事实与理由：2011年9月8日，江曲东与崔照昆签订《租赁合同书》，约定江曲东将其位于原胶南市海王路396号25栋一单元商铺租赁给崔照昆经营使用；租赁期限10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；租金按每年为一个期支付，第一期租金按照合同签订之日起一次性付清，以后每期于每期开始前十五个工作日之内缴纳，先付后用。合同签订后，江曲东将该商铺交由崔照昆，但崔照昆自2016年12月1日起，便开始拖欠租金，直至2019年年初，拖欠租金共计120万元。为维护江曲东的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 崔照昆辩称：一、签订合同之初是因为江曲东声称案涉商铺对面要建商场，故崔照昆租赁案涉商铺经营酒店，后商场一直没有建设，案涉商铺周边没有形成商圈也没有人气，崔照昆想要关闭酒店终止租赁合同，但江曲东提出可以降低租金至每年40万元，且不再上涨租金，崔照昆又继续使用。2018年底，江曲东找到崔照昆提出收回商铺另做他用，崔照昆于2019年2月24日将案涉商铺交还江曲东，双方就崔照昆应承担的租金及费用进行了结算，双方协议用崔照昆酒店内的物品抵顶剩余租金及其他费用；二、江曲东起诉的部分已过诉讼时效，崔照昆已经全额支付了当年度租金。 一审法院认定事实如下：1.江曲东作为甲方与崔照昆作为乙方于2011年9月8日签订《租赁合同书》，约定江曲东将其所有的位于原胶南市海王路396号25栋1单元商铺出租给崔照昆使用，建筑面积为981.48平方米；租期为10年，租赁期自2011年12月1日起至2021年11月30日止，自起租日起每十二个月为一个租赁年度。自2011年9月1日起至2011年11月30日止作为甲方提供乙方之装修期，该期间甲方不计租金，但乙方应承担因装修而发生的电费、垃圾清运费、水费及物业费等该商铺使用人应付之其他费用。2011年12月1日至2016年11月30日，租金为50万元/年；2016年12月1日至2018年11月30日，租金为60万元/年；2018年12月1日至2021年11月30日，租金为70万元/年。租金支付方式为租金按每年为一期支付，第一期租金按照合同签订之日起一次性付清，以后每期于每期开始前十五个工作日之日缴纳，先付后用。如崔照昆逾期支付租金，则每逾期一日须支付甲方年租金2%作为滞纳金，超过十五天未付，且非江曲东方原因则视为崔照昆自动退租，江曲东有权追究崔照昆的违约责任…。 本案中双方当事人争议焦点为：一、案涉房屋租金数额有无变更；二、崔照昆是否欠江曲东租金未付；三、崔照昆是否应支付滞纳金；四、江曲东的起诉是否已过诉讼时效。 针对双方争议的焦点问题，一审法院对双方存在争议的事实评判如下： 1、关于崔照昆辩称的其与江曲东口头约定自租赁期内第三个租赁年度起租金降为40万元/年，对此，江曲东予以否认。因崔照昆对该辩称未提交任何证据予以佐证，一审法院对崔照昆的辩称不予采信。对于江曲东提出按照合同约定计算租金的主张，一审法院予以支持。 2、关于江曲东要求崔照昆支付租金120万元的请求。江曲东在诉状中主张“合同签订后，原告将该商铺交由被告，但被告自租赁第六期（2016年12月1日至2017年11月30日）起，便开始拖欠租金”；2019年11月26日，江曲东在第一次庭审中陈述为“前两个租金年度崔照昆按时支付租赁合同约定的租金，从第三个租赁年度年租金50万元，崔照昆仅仅支付41万元，第四个租赁年度支付了31万，第五个租赁年度崔照昆支付了30万元，第六个租金年度崔照昆支付40万元，第七年度及第八年度共支付20万，之后再未支付租金。崔照昆支付租金都是通过银行转账支付，江曲东不给出具收到条”；2020年12月17日，江曲东在第二次庭审中陈述为“根据江曲东记录，在第七租赁年度后，崔照昆仅支付20万元租赁费”；2020年1月15日，江曲东在第三次庭审中陈述为“第一、第二年度崔照昆足额支付租赁费，第三年度共付46万元，第四年度支付了39万元，第五年度支付18万元，第六年度支付30万元，第七年度支付30万元”。江曲东的陈述详情如下表：                            租赁年度                       诉状称                       庭审（一）                       庭审（三）                               2011.12.1-2012.11.3（1）                       崔照昆自2016年12月1日起，便开始拖欠租金，直至2019年年初，拖欠租金共计120万元。                       50万                       50万                               2012.12.1-2013.11.3（2）                       50万                       50万                               2013.12.1-2014.11.3（3）                       41万                       46万                               2014.12.1-2015.11.3（4）                       31万                       39万                               2015.12.1-2016.11.3（5）                       30万                       18万                               2016.12.1-2017.11.3（6）                       40万                       30万                               2017.12.1-2018.11.3（7）                       合计支付20万元                       30万                               2018.12.1-2019.11.3（8）                       未支付                后为证明崔照昆租金支付情况，江曲东在第三次庭审中提交银行交易记录8份，详情如下表：                            日期                       转账详情                       用途                               2013.11.28                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账30万元                       支付案涉商铺租金                               2014.3.7                       郭芳向江曲东名下卡号为xx转账10万元                       支付案涉商铺租金                               2014.7.8                       郭芳向江曲东名下卡号为xx转账6万元                       支付案涉商铺租金                               2015.11.11                       郭芳向江曲东名下卡号为xx转账9万元                       支付案涉商铺租金                               2016.11.30                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账18万元                       支付案涉商铺租金                               2017.1.19                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                       支付案涉商铺租金                               2017.7.21                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                       支付案涉商铺租金                               2017.7.25                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                       支付案涉商铺租金                               2017.9.20                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                       用于偿还2017年9月11日借款                               2018.1.5                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                       用于偿还2017年9月28日借款                               2018.4.3                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                       支付案涉商铺租金                               2018.7.27                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账20万元                       支付案涉商铺租金                               合计                       2013.11.28至2018.7.27崔照昆及郭芳合计向江曲东转账153万                江曲东在第三次庭审中称，2013年11月28日至2018年7月27日，崔照昆通过银行转账支付租金153万元，另通过承兑支票支付10万元，另租赁期内第一、第二年度，崔照昆共支付租金100万元，崔照昆合计向江曲东支付租金263万元。 对此，崔照昆质证称对江曲东提交的银行交易记录的真实性没有异议，但是其提交的银行转账明细不全面，且江曲东在民事起诉状中称崔照昆自2016年12月1日起开始拖欠租金，江曲东在诉状中自认2016年12月1日前崔照昆足额支付租金。针对江曲东诉状中陈述的崔照昆自2016年12月1日起开始拖欠租金，崔照昆提交7份转账记录，证实其缴纳租金情况，详情如下表：                            时间                       转账详情                               2016.11.30                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账18万元                               2017.1.19                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                               2017.7.21                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                               2017.7.25                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                               2017.9.20                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                               2018.1.5                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                               2018.4.3                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元                               2018.7.27                       崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账20万元                对崔照昆提交的转账记录，江曲东质证称对2016年11月30日至2017年9月20日的银行转账明细因没有加盖银行公章，对该证据的真实性不予认可。对2018年1月5日至2018年7月27日银行转账明细的真实性没有异议，但证明内容有异议，根据江曲东记录在第七租赁年度后，崔照昆仅支付20万元租赁费，其余费用为崔照昆另外向江曲东偿还的借款。 一审法院认为，江曲东在起诉状中、第一次庭审、第三次庭审就案涉商铺租赁费交纳情况、数额均不一致，崔照昆对江曲东在庭审中陈述亦不予认可，称江曲东提交的银行转账明细不全面。另江曲东提交的银行交易记录亦不能补正其当庭陈述。一审法院认为，江曲东未能提交充分证据推翻起诉状中的陈述，根据禁反言原则，一审法院直接采信在前的陈述，即采信江曲东在诉状中的陈述即崔照昆自第六个租赁年度（2016年12月1日至2017年11月30日）起开始拖欠租金。根据合同约定及双方交付房屋的情况，崔照昆于2019年2月24日将涉案商铺交付给江曲东，故一审法院认定自2016年12月1日至2019年2月24日期间，涉案商铺共产生租赁费合计1364932元（60万元+60万元+164932元）。对崔照昆提交的2016年11月30日至2018年7月27日的银行转账明细，经审查与江曲东提交的2016年11月30日至2018年7月27日银行转账明细相互吻合，故对崔照昆提交的7份银行转账记录的真实性予以认可，其中2016年12月1日至2019年2月24日，崔照昆共计向江曲东银行转账70万元。 关于江曲东陈述的2017年9月20日崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元系用于偿还2017年9月11日崔照昆向江曲东的借款及2018年1月5日崔照昆向江曲东名下卡号为xx转账10万元系用于偿还2017年9月28日崔照昆向江曲东的借款，对此崔照昆不予认可，崔照昆当庭认为该两笔款项系支付的租金，不是偿还的借款。故就江曲东主张的其与崔照昆之间的借贷关系，江曲东可另案主张。综上，崔照昆合计结欠江曲东租赁费664932元（1364932元-700000元）未付。 关于崔照昆辩称的在其搬离案涉租赁房屋将房屋交付给江曲东时，其与江曲东经协商用部分酒店用品抵顶剩余未付租金部分，因崔照昆未提交证据予以证明，一审法院对该辩称不予认可。 关于江曲东要求崔照昆支付滞纳金36万元的请求，崔照昆辩称，其不存在违约行为，其已经不欠江曲东租金了，所以不应支付滞纳金。一审法院认为，双方在协议中虽对滞纳金进行了约定，但根据相关法律规定，结合本案案情，崔照昆逾期未支付租金导致合同被解除，对江曲东造成的损失主要为应付租金的利息损失，故一审法院考虑合同履行情况以及公平原则，将崔照昆应当支付的滞纳金酌情调整为以未付租金总额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算，故崔照昆应向江曲东支付滞纳金为分别以664932元为基数，自2019年2月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算；以664932元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算，对江曲东主张的滞纳金过高部分不予支持。 一审法院认为，江曲东与崔照昆于2011年9月8日签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，江曲东诉称崔照昆已于2019年2月份搬离商铺，崔照昆辩称其于2019年2月24日已经将涉案商铺交还给江曲东，另崔照昆对江曲东要求解除案涉《租赁合同书》没有异议，对此一审法院予以确认。另关于崔照昆提出江曲东的起诉已过诉讼时效的辩解意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故对崔照昆的该辩解意见，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、江曲东与崔照昆于2011年9月8日签订的《租赁合同书》于2019年2月24日解除；二、崔照昆于判决生效之日起十日内支付江曲东租金664932元并支付相应的滞纳金（以664932元为基数，自2019年2月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算；以664932元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算）；三、驳回江曲东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元，由江曲东负担10000元，由崔照昆负担8840元。财产保全费5000元由崔照昆负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题是一审法院对于崔照昆应当向江曲东支付租金及滞纳金的认定是否正确，以及崔照昆关于诉讼时效已过的主张能否成立。本院认为，江曲东与崔照昆签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合同有效成立，双方均应按约履行合同义务。关于一审法院对于崔照昆应当向江曲东支付租金及滞纳金的认定是否正确的问题，结合双方的陈述及举证来看，江曲东主张崔照昆自第六个租期即自2016年12月1日之后的租金均未支付，为反驳江曲东的上述主张，崔照昆提交了其自2016年11月30日至2018年7月27日期间向江曲东银行转账的支付记录，证明其已经通过银行转账方式偿还了2016年12月1日之后的部分租金，尚有部分租金系通过现金方式支付，但上诉人均未向其出具收条。江曲东对崔照昆的上述陈述不予认可，主张崔照昆2016年11月30之后支付的是前五个租期的租金，且陈述双方对于租金的结算方式除通过承兑支票支付了10万元外，其余均通过银行转账方式支付，崔照昆已经支付了租金共计263万元，并提交了崔照昆自2013年11月28日起至2018年7月27日向其银行转账的支付记录。经一审法院查明，江曲东提交的崔照昆银行转账记录金额共计153万元，与其关于租金结算方式及支付金额的陈述均无法吻合。在江曲东未能提交充分证据予以反驳的情形下，结合双方在租赁合同中对于租金支付期限的约定，一审法院认定崔照昆在2016年11月30日之后支付的款项系用于支付自第六个租期起算的租金，并予以扣减并无不当。其中，崔照昆分别于2017年9月20日和2018年1月5日通过银行转账方式向江曲东支付的共计20万元款项，江曲东主张系偿还的借款，并提交了录音证据予以佐证。经审查，上述两笔银行转账未记载转账用途，且录音证据亦无法证明双方之间的借款往来与上述两笔转账之间的关联性，一审法院据此认定上述款项的用途与本案所涉房屋租赁合同纠纷无关，并判令江曲东可另案，处理得当。因崔照昆未能举证证明江曲东同意降低租金和同意崔照昆用其在本案所涉房屋内陈列物品抵顶租金的事实存在，一审法院对崔照昆关于租金已付清的主张不予支持符合法律规定。 关于崔照昆主张诉讼时效已过的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十九条之规定，当事人约定同一债务分歧履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。根据本案查明的事实来看，本案所涉房屋租赁合同约定的租赁期限是十年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止，且对每一年的租金标准进行了约定。虽然在合同中双方约定租金按每年度支付，但租赁合同项下的债务在合同订立时即产生且明确，属于同一债务分期履行，诉讼时效应当自最后一期履行期限届满之日起算。故崔照昆关于诉讼时效已过的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，江曲东、崔照昆的上诉主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费崔照昆已预交的10449元由崔照昆负担，江曲东已预交的9151元由江曲东负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华   二〇二〇年七月三十日 法官助理 刘思涵 书记员张燕