湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3151号 原告：怀化市房地美安物业服务有限公司。 法定代表人：尹胜，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨全（特别授权），男，汉族，1983年12月15日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄娟，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 被告：卫保才，男，汉族，1989年4月17日出生。 原告怀化市房地美安物业服务有限公司与被告卫保才物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告怀化市房地美安物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄娟、被告卫保才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化市房地美安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费2955.27元和逾期违约金（按照应付物业费每日万分之五从2018年7月10日暂计算至2020年6月1日为526.87元，后续计算至付清款项时为止），合计3482.14元；2、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：原告怀化市房地美安物业服务有限公司(以下简称“房地美安物业公司”）与湖南宝圆置业有限公司于2017年1月29日签订了《前期物业委托服务合同》，该合同约定由房地美安物业公司对宝国财富广场提供前期物业管理服务。2015年9月12日被告卫保才与湖南宝圆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定了被告购买宝圆财富广场5栋房，该房屋面积:116.81平米，由房地美安物业公司进行前期物业管理。2017年6月7日被告收房时与原告签订了《怀化宝国财富广场前期物业服务协议》，该协议约定了被告应当按时支付物业费，物业服务费按1.1元/平米每月收取，从交房次日起开始计算，并约定了如被告未按期交纳，还应交纳应付款项每日万分之五的违约金。该收费标准已经报备怀化市发展和改革委员会并通过审批，且公示于物业服务中心。原告依约履行了宝圆财富广场的物业服务工作，但从2018年7月1日起，被告未按时支付物业服务费用，经原告多次催收，被告仍拒绝支付该费用，被告的行为已经违约，并严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，不论是《前期物业委托服务合同》还是《怀化宝圆财富广场前期物业服务协议》均合法有效，被告应当依约履行支付物业服务费的义务，原告为了维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告卫保才辩称：一、宝圆财富广场于2017年7月交房，业主们在收房后发现，开发商及物业将5栋一单元负一楼的电梯通道封死了。负一楼通道是主要干道和消防及人防疏散通道，是业主逃生救援、日常进出最便捷的通道，事关5栋一单元全体124户业主生命财产安全。开发商及物业未经业主同意就私自更改规划改变负一楼通道的用途，根据《物业管理条例》(2018年修正）第50条规定：物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路，场地，损害业主的共同利益。开发商与物业已涉嫌违反此条规定。根据业主与物业公司签订的物业服务合同内物业服务内容第四条物业公司必须维护本物业范围内交通秩序，维护物业红线内道路行车畅通和消防通道畅通。第二点根据合同内物业服务质量第十五条要保证主要干道和消防通道畅通。第三点根据合同内容未经政府有关部门批准或物业公司许可，不得改变房屋结构外观和使用功能。根据相关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、公用设施的共有和共同管理的权利，其中合同内约定共用部位包括承重、公共走廊、公共楼梯间等等。根据物业的使用和维护内第十四条确需改变房屋设计用途的，除遵守法律法规外，应当经有利害关系的业主书面同意后，并经政府批准。根据合同内第六章第三十七条规定消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用和封堵。根据合同内第九章第五十六条规定建设单位未能履行本约定，物业公司可向有关行政主管部门投诉，也可向人民法院提起诉讼，物业公司并没有做到这一点，属于严重违约。本人迟迟未交物业费的原因之二：根据“物权法”第七十三条规定建筑区划内的道路【该道路不属于城镇公共道路】属于业主共有，物业公司擅自占用小区周边公共用地收取停车费，侵害全体业主的利益。本人迟迟未交物业费的原因之三：小区一楼主要出口门岗无人值守，只有停车场入口有人收费，属于严重不作为。本人迟迟未交物业费的原因之四：小区负一楼和负二楼门已损坏已久物业公司迟迟不修，导致任何人都可以进入小区，给小区造成了极大的安全隐患，置小区安全于不顾属于严重违约行为。本人迟迟未交物业费的原因之五：5栋外墙城市亮化灯已经有几年没有亮，其他栋的外墙亮化都正常，故物业不应该收取物业费内的该部分费用。我们全体业主强烈要求物业立即停止其违约行为并立即开通5栋1单元负一楼通道。 经审理查明：2015年9月12日，被告卫保才与湖南宝圆置业有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》，购买了宝圆财富广场第5幢2904号房屋，该商品房建筑面积共116.81平方米，《怀化市商品房买卖合同》第十九条约定买受人（被告）同意将所购房屋委托怀化市房地美安物业服务有限公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电费用。2015年11月24日，怀化市发展和改革委员会对怀化市住宅前期公共性物业服务收费标准进行审核，经现场核实，同意公共性物业服务费指导价标准为每月每平方米高层带电梯住宅1.1元，成立业主委员会后，根据业主委员会与物业公司双方合同约定执行。2017年1月29日，原告与湖南宝圆置业有限公司签订《宝圆财富广场前期物业服务合同》，约定由原告怀化市房地美安物业服务有限公司对宝圆财富广场小区实行物业服务管理，双方对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等事项进行了约定，其中，物业服务费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅暂定1.4元/㎡/月，但二期开发未完善前按1.1元/月/㎡收取，业主已购车位物业服务费按照40元/月/个的标准收取。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月5日前缴纳本季度物业费，业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费，从逾期之日起按每天万分之五缴滞纳金。合同期限自2017年2月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签定物业服务合同生效时止。2017年6月7日，被告卫保才接收保圆财富广场小区5栋房钥匙及门禁卡。同日，被告卫保才与原告怀化市房地美安物业服务有限公司签订《怀化宝圆财富广场前期物业服务协议》，约定由原告怀化市房地美安物业服务有限公司对宝圆财富广场小区实行物业服务管理，双方对物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定，其中，物业服务费用由乙方（被告）按其拥有物业的建筑面积交纳，交费用时间为每月10日前，高层住宅每月每平方米人民币1.4元（含城市亮化电费、公共水电费和维护费，每月每平方米0.2元），物业服务费从本物业交付使用次日起计收。乙方（被告）不按协议约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每逾期一日须向甲方（原告）交纳应交金额万分之五的违约金。合同签订当日，被告卫保才向原告交纳自2017年7月1日至2018年6月30日止的物业服务费1542元。被告卫保才自2018年7月10日起未交纳物业费，原告于2020年5月19日向被告发出物业费催缴通知书，但被告以原告服务不到位、服务质量不达标为由拒不交纳物业服务费，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。 上述事实,经原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认,有原告物业公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证、被告身份证、前期物业委托服务合同、商品房买卖合同、前期物业服务协议、服务收费审核表、服务中心照片、收据、物业服务记录、被告房屋照片及庭审笔录予以证实。 本院认为：原告与湖南宝圆置业有限公司签订的《宝圆财富广场前期物业服务合同》及被告卫保才与原告怀化市房地美安物业服务有限公司签订的《怀化宝圆财富广场前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应当遵守执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签定的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”，本案《宝圆财富广场前期物业服务合同》系建设单位湖南宝圆置业有限公司签订的，对宝圆财富广场小区的每一位业主包括被告卫保才在内均具有约束力。原告怀化市房地美安物业服务有限公司已经按照《宝圆财富广场前期物业服务合同》及《怀化宝圆财富广场前期物业服务协议》的约定履行了自己的义务，虽然被告提出原告服务不到位，但其未提供充足证据予以证实，故被告卫保才应按照约定支付物业管理服务费。经计算2018年7月10日至2020年6月1日的物业费为2955.27元。被告卫保才未能按时交纳物业费，其行为属于违约，依法应承担违约责任，合同约定业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日万分之五缴滞纳金，符合法律规定，故对原告请求被告以应付物业费为基数按照日万分之五的标准支付自2018年7月10日起至付清款项之日止的逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告卫保才限于本判决生效之日起10日内向原告怀化市房地美安物业服务有限公司支付物业服务费2955.27元，并从2018年7月10日起以应付的物业服务费2955.27元为基数按照日万分之五的标准支付逾期违约金至物业服务费付清之日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卫保才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 燕 二〇二〇年七月二十九日 代理书记员  何晶晶 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。