浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3544号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐永权，男，1976年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：闻细梅，女，1972年1月18日出生，汉族，住浙江省杭州市拱余杭区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陆云飞，浙江杰嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈德路，男，1978年12月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：章成大，男，1981年10月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘尧，浙江鼎和律师事务所律师。 上诉人徐永权、闻细梅因与被上诉人陈德路、章成大房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初8160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人徐永权及其与闻细梅共同委托诉讼代理人陆云飞，被上诉人陈德路、章成大共同委托诉讼代理人甘尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2013年3月28日，徐永权、闻细梅（乙方）与陈德路、章成大（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉房屋租赁合同），约定甲方将杭州市江干区九堡镇九堡村九堡家苑农居三区14排42、43、45、46号共12间房屋二至三层及43号东一楼2间店面租给乙方开设宾馆、餐饮；租赁期限为10年，自2013年5月15日至2023年5月14日止；第一年至第三年的年租金均为35万元，前三年租金不变，第四年开始租金每年递增6%，具体为第四年租金37.1万元，第五年的租金39.33万元，第六年的租金41.69万元，第七年租金44.19万元，第八年租金46.84万元,第九年租金49.65万元,第十年租金52.63万元；前三年的租金为半年一付，后7年的租金为一年一付，须提前一个月支付；双方对于违约责任约定为：乙方拖欠房屋租金半个月以上（经协商无果），甲方有权终止本合同并收回房屋使用权；乙方违反本合同规定，提前解除合同的，乙方投入的装修归甲方所有并支付本年租金10%的违约金，已交租金不予退还；乙方支付甲方房屋租赁保证金人民币叁万元，合同终止时扣除乙方应承担的费用外，无息退还乙方等。 合同签订后，陈德路、章成大将房屋交付徐永权、闻细梅使用。徐永权、闻细梅将房屋进行装修后，开设布丁酒店。2016年5月15日，陈德路、章成收到徐永权、闻细梅交付的保证金3万元。徐永权、闻细梅向陈德路支付了前四年的租金。第五年的租金39.33万元，徐永权、闻细梅于2017年5月4日通过杭州银行卫应台账户向陈德路账户支付租金20万元、2017年5月31日通过杭州银行卫应台账户向陈德路账户支付租金11万元、7万元，欠1.33万元租金未付。 原审法院另查明：2017年9月27日，沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣作为原告向本院起诉陈德路、陈德仲、章成大房屋租赁合同纠纷一案，审理过程中，陈德路、陈德仲、章成大提起反诉。本院于2018年9月12日作出（2017）浙0104民初7400号民事判决书，该判决查明：“2013年1月31日，沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣（甲方）与陈德路、陈德仲、章成大（乙方）在杭州市江干区九堡村委员签订《房屋租赁合同》，约定上述四原告将杭州市江干区九堡镇九堡村九堡家苑农居三区14排42、43、45、46号共12间房屋出租给上述三被告开设宾馆、餐饮或其他营业用房；租赁期为10年，自2013年5月15日至2023年5月14日止；租金前五年为每年69万元”；“支付方式为前三年租金半年一付，后七年房租为一年一付”；“三被告支付了2017年5月14日之前的租金，又于2017年5月支付租金35万元作为2017年5月15日至2018年5月14日的房屋租金”。本院认为：“被告（反诉原告）应在2017年4月支付69万元，但被告仅于2017年5月支付了35万元，该租金支付并不符合合同约定”；“由于被告（反诉原告）拖延房屋租金半个月以上，应认定被告（反诉原告）存在违约行为”，遂判决：“一、原告（反诉被告）沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣与被告陈德路、陈德仲、章成大（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除；二、被告陈德路、陈德仲、章成大于本判决生效后十日内腾退杭州市江干区九堡镇九堡村九堡家苑农居三区14排42、43、45、46号房屋；三、被告陈德路、陈德仲、章成大于本判决生效后十日内支付原告沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣自2017年12月24日起至实际腾退之日止按每日1890元计算的租金及房屋占用费；四、杭州市江干区九堡镇九堡村九堡家苑农居三区14排42、43、45、46号房屋内不可移动的固定装修部分归原告沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣所有”等。判决后，陈德路不服该判决，提起上诉。2019年1月31日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终8962号民事判决书，判决：“维持原判”。同时该判决书本院认为部分还认定：“案涉房屋中的1间陈德路、陈德仲、章成大于2018年9月1日返还，陈德路、陈德仲、章成大应支付该间房屋自2017年12月24日起至实际腾退之日——2018年9月1日止按每日1890元计算的租金及占有使用费”。判决生效后，沈建华等四人作为申请人于2019年4月12日向本院申请执行，案号：（2019）浙0104执1990号，执行标的413116元，要求被申请人陈德路、陈德仲、章成大支付自2017年12月24日起至实际腾退之日止按每日1890元计算的租金及房屋使用费（详见附件），违约金69000元，公告费300元及加倍支付迟延履行期间的债务利息。 沈建华等四申请人出具的附件情况说明及计算清单载明：布丁酒店（43号一楼东面一小、中间一大间、二楼、三楼全部房间）均向四申请人缴纳了自2018年5月15日起的房屋租金。租金及房屋占有使用费计算清单中费用1：2017年12月24日至2018年5月14日，三被执行人应支付四申请人租金及房屋占有使用费268380元（计算公式：1890/天×142天=268380元），布丁酒店全年的房屋租金为41.69万元，除布丁酒店之外的房间全年租金及房屋占有使用费69万元-41.69万元=27.31万元；费用2：9682元；费用3：19629元；费用4：46125元；费用1+2+3+4=343816元。在费用2、3、4中均未涉及徐永权、闻细梅承租的房屋在2018年5月15日至2018年9月1日间的房屋占有使用费。该执行案件，因被申请人陈德路等人履行了付款义务，已执行完结。 原审法院还查明：2019年2月20日，徐永权、闻细梅与案外人沈伟民、沈洁、张阿平、周亚利签订《房屋租赁合同》，向沈伟民、沈洁、张阿平、周亚利承租杭州市九堡家苑农居三区14排42、43、45、46号共12间房屋二至三层及43号东一楼2间店面，租赁期限自2018年5月15日至2023年5月14日。2017年12月21日——2018年6月27日期间，徐永权、闻细梅陆续向房屋所有人沈建华支付租金476900元。 徐永权、闻细梅于2019年8月27日提起本案诉讼，诉请判令：一、双方当事人于2013年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年的1月23日解除；二、陈德路、章成大共同赔偿徐永权、闻细梅违约金196650元；三、陈德路、章成大共同赔偿徐永权、闻细梅实际损失1517145.06元（其中装修损失为267145.06元，房屋差价损失为125万元）；四、陈德路、章成大共同返还保证金16700元；五、陈德路、章成大共同承担本案的诉讼费及财产保全费。陈德路、章成大于原审诉讼中提起反诉，请求判令：1、确认陈德路、章成大与徐永权、闻细梅签订的《房屋租赁合同》于2018年6月6日解除；2、徐永权、闻细梅向陈德路、章成大支付租金及房屋占有使用费134895元；3、徐永权、闻细梅向陈德路、章成大支付违约金41690元；4、徐永权、闻细梅向陈德路、章成大赔偿损失50000元；5、徐永权、闻细梅承担本案的全部诉讼费用。 原审法院审理认为：徐永权、闻细梅与陈德路、章成大签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 针对本案的争议焦点一，双方签订的《房屋租赁合同》解除的时间。根据（2017）浙0104民初7400号民事判决书及（2018）浙01民终8962号民事判决书，陈德路、章成大与房屋所有人沈伟民等四人之间签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除，该《房屋租赁合同》的解除，直接导致了陈德路、章成大的转租权利同时丧失，徐永权、闻细梅与陈德路、章成大签订的《房屋租赁合同》亦无法继续履行，转租关系终止，因此本案所涉《房屋租赁合同》的解除时间应当是2018年1月23日。陈德路、章成大认为合同解除时间为2018年6月6日，依据不足，本院不予采信。 争议的焦点二，徐永权、闻细梅所承租的房屋腾退时间及租金、房屋占有使用费支付问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故承租人徐永权、闻细梅应将承租房屋腾空归还出租人陈德路、章成大，并支付至房屋腾退之日止的租金及占有使用费。本案中因徐永权、闻细梅向陈德路、章成大承租的房屋来自于陈德路、章成大向房屋所有人沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣等人承租的房屋后再将其中二、三层及43号东一楼2间店面转租给徐永权、闻细梅，徐永权、闻细梅现又与房屋所有人沈伟民等人另行签订了《房屋租赁合同》，至今仍在租赁使用案涉房屋，不存在实际腾退的情况，虽中院在（2019）浙01民终8962号民事判决书认为部分认定“案涉房屋中的1间陈德路、陈德仲、章成大于2018年9月1日返还，陈德路、陈德仲、章成大应支付该间房屋自2017年12月24日起至实际腾退之日——2018年9月1日止按每日1890元计算的租金及占有使用费”，但并未明确指出是承租房屋中的具体哪间，与徐永权、闻细梅承租的房屋是否有关；陈德路、章成大也未就此间房屋是否由徐永权、闻细梅使用至2018年9月1日进行举证，故本院对“案涉房屋中的1间“陈德路、陈德仲、章成大于2018年9月1日返还”，该1间房屋与徐永权、闻细梅承租的房屋有关，不予认定。另，根据申请人沈伟民等人向本院申请执行的（2019）浙0104执1990号案件中执行标的413116元中所组成的费用来看，并不含2018年5月15日至9月1日期间徐永权、闻细梅需支付陈德路、章成大的房屋占有使用费，该执行案件也因陈德路等人履行了付款义务而执行完结，说明陈德路向沈伟民等人承担的租金及占有使用费并不包括2018年5月15日至9月1日期间徐永权、闻细梅需支付陈德路、章成大的房屋占有使用费。而陈德路、章成大以中院判决书确认的每日1890元的租金是以年租金69万元/365天=1890元计算所得，包含了徐永权、闻细梅向其承租的房屋，故徐永权、闻细梅应向其支付至2018年9月1日止的房屋使用费，与陈德路、陈德仲、章成大向沈伟民等四申请人支付的欠租情况不符，且徐永权、闻细梅也向房屋所有人支付了2018年5月15日之后一年的租金，故本院确定徐永权、闻细梅腾退房屋的时间是2018年5月14日。在2017年5月15日—2018年5月14日期间的租金及房屋占有使用费，徐永权、闻细梅仅欠陈德路、章成大1.33万元未付，该费用徐永权、闻细梅应支付陈德路、章成大。 争议焦点三，双方当事人是否存在违约行为及违约责任的承担。 本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》约定的租金支付时间为一年一付，须提前一个月支付；另，双方对于违约责任明确约定，徐永权、闻细梅拖欠房屋租金半个月以上（经协商无果），陈德路、章成大有权终止本合同并收回房屋使用权，徐永权、闻细梅违反本合同规定，提前解除合同的，徐永权、闻细梅投入的装修归陈德路、章成大所有，并支付本年租金10%的违约金。《房屋租赁合同》中双方对于租金具体的支付时间未作约定，根据双方签订的《房屋租赁合同》中房屋租赁年度起始时间均为5月15日至次年5月14日，租金提前一个月支付，故本院认定第五年度2017年5月15日至2018年5月14日年租金39.33万元支付时间应为2017年4月15日前。徐永权、闻细梅实际于2017年5月4日支付20万元，2017年5月31日支付18万元，尚欠1.33万元未支付，拖延支付房屋租金半个月以上的事实可予认定，故徐永权、闻细梅存在违约行为。因徐永权、闻细梅违约在先，对其要求陈德路、章成大支付违约金196650元的请求，本院不予支持。对于陈德路、章成大主张的因徐永权、闻细梅未按期足额支付租金的违约行为导致了陈德路、章成大未按期向房东沈伟民等人足额支付租金，从而导致了陈德路、章成大与房东沈伟民等人之间的租赁合同被法院判决解除,故陈德路、章成大有权要求徐永权、闻细梅支付违约金的意见,本院认为,徐永权、闻细梅确存在迟延支付租金的违约行为,但从其租金支付的情况来看,其拖延支付租金的时间较短，欠付租金金额较少，且有保证金30000元在押,徐永权、闻细梅未按约支付租金的违约行为，尚不构成根本性违约，与陈德路、章成大未按时足额向房屋所有人支付房屋租金34万元，导致法院判决解除陈德路、陈德仲、章成大与房屋所有人之间的《房屋租赁合同》亦无必然联系，故造成本案所涉《房屋租赁合同》因陈德路、陈德仲、章成大与房屋所有人签订的《房屋租赁合同》解除而无法继续履行，主要责任在于陈德路、章成大。对于徐永权、闻细梅的损失，其应承担相应赔偿责任。对于损失的金额，徐永权、闻细梅主张1517145.06元（其中装修损失为267145.06元，房屋差价损失为125万元），其中装修损失，徐永权、闻细梅提供的证据不足以证明，本院不予支持。房屋差价损失，因徐永权、闻细梅与房屋所有人沈建华等人签订的《房屋租赁合同》租金价格系两方协商结果，并未征得过陈德路、章成大的同意，租金差价由陈德路、章成大承担，依据不足，本院不予支持。对于陈德路、章成大主张的违约金41690元，因徐永权、闻细梅实际欠付第五年的租金为1.33万元，徐永权、闻细梅支付的保证金足以抵扣，不存在损失,而第六年的租金尚未到付款期限，房屋所有人已提起诉讼，且法院判决陈德路、陈德仲、章成大与房屋所有人沈伟民等人之间签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除，2018年5月15日之后的租金，徐永权、闻细梅亦有支付给房屋所有人，亦不再有徐永权、闻细梅应向陈德路、章成大支付第六年租金的需要，综合考虑双方在合同履行过程中的违约行为，本院对陈德路、章成大主张的违约金亦不予支持。对于徐永权、闻细梅要求陈德路、章成大返还保证金16700元请求，徐永权、闻细梅交付过保证金30000元，《房屋租赁合同》约定，扣除徐永权、闻细梅应承担的费用外，无息退还徐永权、闻细梅，故本院对徐永权、闻细梅主张的扣除应付陈德路、章成大的租金后，余额16700元返还的请求予以支持。关于陈德路、章成大要求徐永权、闻细梅赔偿损失50000元的请求，并无事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、徐永权、闻细梅与陈德路、章成大签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除；二、徐永权、闻细梅应支付陈德路、章成大房屋租金及房屋占有使用费13300元，陈德路、章成大应返还徐永权、闻细梅保证金30000元，两项折 抵，陈德路、章成大应返还徐永权、闻细梅保证金16700元，于判决生效后十日内付清；三、徐永权、闻细梅及陈德路、章成大的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；减半收取的本诉部分案件受理费10187元，由徐永权、闻细梅承担10078元，陈德路、章成大负担109元；反诉案件受理费2349.50元，由陈德路、章成大负担；徐永权、闻细梅可在判决生效之日起十五日内向本院申请退还相应诉讼费，陈德路、章成大应在判决生效之日起三日内向本院缴纳应负担的诉讼费用。 宣判后，徐永权、闻细梅不服，共同向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判被上诉人共同赔偿上诉人违约金196650元及损失1517145.06元或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 陈德路、章成大共同辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 徐永权、闻细梅在二审诉讼中提交房屋固定装修剩余价值以及租金评估报告各一份。经出示，陈德路及章成大提出异议认为不属于二审程序中的新的证据，且对其真实性、关联性及其合法性均不予认可。 本院经审核认为：徐永权、闻细梅在原审诉讼中曾申请对案涉房屋装修价值进行司法鉴定，后其撤回该申请，应视为放弃其举证权利。其在二审诉讼中提交其于原审判决后自行委托所作装修价值评估报告，确已超过举证期限，且该证据不足以证实所涉装修内容为双方当事人解除案涉房屋租赁合同、徐永权与闻细梅退回案涉房屋时的装修现状，故本院对其真实性及关联性不予认定，对徐永权、闻细梅延期举证的申请不予准许。案涉房屋租金评估报告同为徐永权、闻细梅单方委托所出具，与双方当事人解除案涉房屋租赁合同并无直接关联性，故本院也不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：对于原审判决所认定的案涉房屋租赁合同的效力，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。徐永权、闻细梅未按约支付租金，违约在先；在陈德路、章成大欠付租金致案涉房屋所有权人主张解除租赁合同时，徐永权、闻细梅也未及时请求代陈德路、章成大支付租金以抗辩所有权人行使合同解除权，本身存有过错。原审判决对于徐永权、闻细梅要求陈德路、章成大支付违约金的诉请不予支持系正确。徐永权、闻细梅不能提交确凿证据证实其主张的装修事实，其主张的租金差价损失缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持已无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。徐永权、闻细梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20224元，由上诉人徐永权、闻细梅共同负担。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年七月二十一日 书记员 赖雪珂