重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终4096号上诉人（原审被告）:杨泽万，男，1971年9月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人(原审原告)：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰,该公司总经理。委托诉讼代理人：缪燕敏，该公司员工。上诉人杨泽万因与被上诉人重庆大川集团物业管理有限公司（以下简称大川物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初20410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨泽万到庭参加了诉讼，大川物业公司提交了书面答辩意见。本案现己审理终结。杨泽万上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回大川物业公司对杨泽万的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由大川物业公司负担。事实和理由：1.一审判决杨泽万向大川物业公司支付水费是违法判决。《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，因此只能由供水单位收取水费，且大川物业公司未向法庭提交代缴水费的证据，只提交了其用水数量。其用水量与大川物业公司有何关系，所以一审对此判决违法。2.一审判决认定大川物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》在本案起诉时认定为有效没有法律依据。大川物业公司与开发商签订的前期物业合同已于2014年4月15日到期，该合同中关于到期后自动延期的约定没有法律依据。3.大川物业公司用法院专用的邮政快递向其寄催款单说明了什么？一审判决对其提供此证据与相关问题视而不见。大川物业公司辩称，1.其与案涉小区建设单位签订的《前期物业服务合同》真实有效，杨泽万应向其交纳物业服务费及公摊水电费。《前期物业服务合同》约定了物业服务期限及合同到期后如未成立业主委员会，合同自动续期。签约后，其为案涉小区提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由，提出抗辩的，人民法院不予支持”，该合同真实有效，关于自动续期的约定亦有效，杨泽万应向其交纳物业服务费和公摊水电费用。2.根据《前期物业服务合同》约定，其有权据实向杨泽万结算收取二次供水水费，杨泽万应向其交纳2013年12月至2019年7月的水费，其已在一审中举示缴费证明和重庆市物价局《关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》，证明其代缴了杨泽万的水费。3.其所主张的2010年4月至2019年7月的物业服务费、2010年5月至2019年7月的公摊水电费和所主张期间的水费均未超过诉讼时效。4.根据《前期物业服务合同》约定，其有权要求杨泽万缴纳相应违约金。请求驳回上诉，维持原判。大川物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨泽万向大川物业公司支付2010年4月1日起至2019年7月31日止共计112个月的物业服务费6944元（收费标准为62元/月）；2.判令杨泽万向大川物业公司支付2010年5月1日起至2019年7月31日止共计111个月的公摊水电费1110元（收费标准为10元/月）；3.判令杨泽万司向大川物业公司支付2010年2月15日起至2019年7月15日止，共计113个月的水费4407.50元（收费标准为4.3元/吨）；4.判令杨泽万向大川物业公司支付以12461.50元为基数从2019年8月1日起按照每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金；5.本案诉讼费用由杨泽万承担。一审法院认定事实：2008年4月16日，案涉小区开发单位重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）与大川物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同约定：甲方聘请乙方为案涉小区提供前期物业管理服务。具体的物业服务内容和标准：花园洋房为1元/月·平方米，电梯房：1.1元/月·平方米。合同期限自2008年4月16日起至2014年4月15日止；如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年一续），以此类推；物业服务费中不含公摊水电费，公摊水电费按照每户10元/月/户进行交纳；二次供水供电产生的费用据实结算，由业主向乙方结算；物业服务费用、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日交纳当月的物业服务费、水电公摊费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》到期后，大川物业公司继续为该小区提供物业服务至今。2011年7月5日，大川物业公司到案涉房屋张贴《催款函》，向杨泽万催收截至2011年6月的物业服务费、公摊水电费、水费。2013年1月4日，大川物业公司到案涉房屋张贴《催款函》，向杨泽万催收截至2012年12月的物业服务费、公摊水电费、水费。2013年9月5日，大川物业公司到案涉房屋张贴《催款函》，向杨泽万催收截至2013年8月的物业服务费、公摊水电费、水费。2014年12月14日，大川物业公司向杨泽万邮寄《催收物业费的函》，向杨泽万催收截至2014年10月的物业服务费、公摊水电费、水费。2016年7月26日，大川物业公司向杨泽万邮寄《催收物业费的函》，向杨泽万催收截至2016年6月的物业服务费、公摊水电费、水费。上述函件中均明确有“请您于本函寄发之日起7日内或当面送交之日起3日内，将欠款如数付清”的内容。2018年7月20日，大川物业公司向重庆市江北区人民法院对杨泽万提起物业服务合同纠纷一案，后大川物业公司于2018年8月23日撤诉。2019年8月1日，大川物业公司又向杨泽万邮寄《催款函》，向杨泽万催收截至2019年7月的物业服务费、公摊水电费、水费。一审另查明，杨泽万系案涉小区81号18-6房屋所有权人，其于2009年8月接房后居住使用至今。该房屋系电梯房，建筑面积为56.35平方米。一审中，双方均称案涉小区至今未成立业主委员会。杨泽万表示其物业服务费交纳至2010年3月后未再交纳。大川物业公司举示了水表抄表记录（能够反映的最早抄表时间为2013年12月，截至当月用水总量为152吨；最后抄表时间为2019年7月，截至当月用水总量为1045吨）、缴费证明、重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知，拟证明其代杨泽万缴纳了水费。一审法院征得双方同意，指定时间由双方共同查看杨泽万水表显示的用水情况。大川物业公司反馈查看水表显示的用水总量为1050吨，杨泽万拒绝明确并认为其不应该将水费交纳给大川物业公司，而应交纳给供水单位；其未缴纳水费是因为大川物业公司未将水卡向其交付。一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大川物业公司与案涉小区建设单位签订《前期物业服务合同》，约定了物业服务期限及合同到期后如未成立业主委员会合同自动续期。签约后，大川物业公司为案涉小区提供物业服务至今。杨泽万作为案涉小区业主，应当受该合同约束，按约交纳物业服务费等相关费用。按合同约定的缴费标准和房屋建筑面积计算，杨泽万应当缴纳物业费金额为62元/月，公摊水电费金额为10元/月。同时，按合同约定，大川物业公司有权据实向杨泽万结算收取二次供水水费。杨泽万提出了诉讼时效的抗辩主张。原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，《前期物业服务合同》约定每月物业服务费、公摊水电费应当在当月25日交纳。每月物业服务费、公摊水电费的诉讼时效应当在当月履行期限届满后，即当月26日起开始计算。大川物业公司主张杨泽万未交物业服务费、公摊水电费的起始时间为2010年4月1日。2011年7月5日起，大川物业公司告多次催收物业服务费、公摊水电费的行为均发生诉讼时效中断的法律效果。大川物业公司主张2010年4月至2019年7月的物业服务费和2010年5月至2019年7月的公摊水电费未超过诉讼时效。对应的物业服务费应当为6944元（62元/月×112个月），公摊水电费应当为1110元（10元/月×111个月）。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，关于水费的交纳时间在《前期物业服务合同》中没有约定，双方也未另行约定。根据上述规定，大川物业公司代缴水费的诉讼时效应当从其要求杨泽万履行给付义务的宽限期届满之日起计算。根据前述关于诉讼时效的规定和原告催收物业服务费的时间、方式，大川物业公司于2011年7月5日催收截至2011年6月的水费后，开始起算水费的诉讼时效。此后，大川物业公司多次催收的行为在起算相应期间水费诉讼时效的同时，也发生对此前已催收水费诉讼时效中断的法律效果。截至提起本案诉讼时，大川物业公司所主张期间的水费均未超过诉讼时效。但是，大川物业公司在本案中提供的证据材料仅能确定2013年12月至2019年7月被告用水893吨的事实，无法证明2013年12月之前杨泽万的用水情况。大川物业公司对该待证事实承担证明责任，应自行承担举证不能的法律后果。因此，依据二次供水的收费标准，杨泽万应当向大川物业公司缴纳2019年7月之前的水费3840元（4.3元/吨×893吨）依照《前期物业服务合同》关于违约金的约定，基于大川物业公司持续为案涉小区提供物业服务的事实，杨泽万拖欠支付物业服务、公摊水电费会对大川物业公司造成损失。大川物业公司要求从2019年8月1日起以应交未交物业服务费、公摊水电费为基数计算违约金，有《前期物业服务合同》的约定作为依据。但是，应当考虑其损失情况，适当降低违约金的计算标准，可参照年利率24%的标准计算。综上所述，大川物业公司超出上述认定的诉讼请求，一审法院不予支持。杨泽万提出辩解理由缺乏依据，一审法院不予采信。判决：一、杨泽万于判决发生法律效力之日起五日内向大川物业公司支付2010年4月至2019年7月的物业服务费6944元；二、杨泽万于判决发生法律效力之日起五日内向大川物业公司支付2010年5月至2019年7月的公摊水电费1110元；三、杨泽万于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2013年12月至2019年7月的水费3840元；四、杨泽万于判决发生法律效力之日起五日内向大川物业公司支付违约金，违约金以8054元为基数，从2019年8月1日起，按年利率24%的标准计算至付清之日止；五、驳回大川物业公司的其他诉讼请求。案件受理费112元，由杨泽万负担。本院二审中，当事人均无新证据举示。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，大川物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》及合同到期后自动延期条款的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该规定明确具体。《前期物业服务合同》约定了“二次供水供电产生的费用据实结算，由业主向大川物业公司结算”；《前期物业服务合同》还约定了物业服务期限及合同到期后如未成立业主委员会合同自动续期。双方均称案涉小区至今未成立业主委员会。签约后，大川物业公司为案涉小区提供物业服务至今。杨泽万作为案涉小区业主，应当受该合同约束，按约交纳物业服务费等相关费用。大川物业公司在一审庭审过程中提交了重庆中法供水公司水卡缴费查询记录、二次供水抄表记录等证据，依据《前期物业服务合同》的约定，要求杨泽万支付代缴水费，一审判决予以支持，并无不当。至于邮政快递的问题，大川物业公司在一审庭审过程中已经予以了说明。综上所述，杨泽万的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97.35元，由杨泽万负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年七月二十七日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含