湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初7032号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地：浏阳市圭斋东路一号。负责人：曾祥林，支行行长。委托诉讼代理人：何继育，男，1973年2月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张蔚，男，1988年11月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：梁常武，男，1983年5月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：邓九红，女，1986年9月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地：浏阳市金沙中路485号。法定代表人：周汝红。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告梁常武、邓九红、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿宇公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托诉讼代理人何继育，被告梁常武到庭参加诉讼，被告邓九红、鸿宇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告梁常武、邓九红偿还原告截至2020年6月8日止的个人住房按揭贷款本金159577.68元、利息3932.48元，以及2020年6月8日以后直至全部贷款偿还之日所产生的应付未付利息；2.请求判令被告鸿宇公司对上述款项承担连带清偿责任；3.请求判令原告对被告的抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。被告梁常武辩称，欠款属实，希望与原告协商解决。被告邓九红、鸿宇公司无答辩。本院经审理认定事实如下：被告梁常武因购买被告鸿宇公司开发的浏阳市鸿宇公馆的商业用房，向原告农业银行浏阳支行申请按揭贷款。2012年8月10日，被告梁常武作为借款人，被告梁常武、邓九红作为抵押人，被告鸿宇公司、原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人与原告农业银行浏阳支行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告梁常武向原告农业银行浏阳支行借款211000元，用于从鸿宇公司处购买位于浏阳市鸿宇公馆的房产，建筑面积为75.05平方米；2.借款期限自2012年8月10日起至2032年8月9日止，共计240个月；3.借款利率在基准利率基础上浮0%确定；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入鸿宇公司账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日；5.本合同项下的借款采用保证以及抵押＋阶段性保证担保方式，抵押人同意以本次所购房产设定抵押，阶段性保证担保保证人为鸿宇公司（即阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；6.借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告农业银行浏阳支行依约向被告梁常武发放了211000元的贷款，并依约汇付至被告梁常武指定的被告鸿宇公司银行账户。借款凭证上载明贷款到期日为2032年8月9日，贷款利率6.55%，逾期利率8.515%。2012年8月28日，被告梁常武、邓九红就位于浏阳市抵押权预告登记（浏房预字第××号），预告登记权利人为原告农业银行浏阳支行，预告登记义务人为被告梁常武、邓九红。上述房屋至今尚未办理房屋产权证，但被告鸿宇公司取得了该栋的房屋产权证栋证，房屋所有权证号为浏房权证字第××号，国用土地使用证号为浏国用（2014）第××号。借款后，被告梁常武、邓九红多次出现逾期还款情况，并自2020年3月10日之后再未还款，截至2020年6月8日，被告梁常武、邓九红欠原告农业银行浏阳支行借款本金159577.68元、利息3932.48元。经原告多次催问未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告梁常武及被告鸿宇公司签订的《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告梁常武的申请，原告依约向其发放贷款211000元，被告梁常武理应依约按月还款。现被告梁常武未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告农业银行浏阳支行有权提前收回贷款本金并行使担保权利。被告邓九红系被告梁常武之妻，被告梁常武向原告农业银行浏阳支行的借款发生在其与被告邓九红夫妻关系存续期间，且被告邓九红亦在《个人购房担保借款合同》上作为抵押人签字，表示对贷款的认可与确认，故该债务系被告梁常武与被告邓九红的夫妻共同债务，应当共同偿还。故原告农业银行浏阳支行要求被告梁常武偿还借款本金159577.68元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告梁常武与原告农业银行浏阳支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使银行获得现实的抵押权，但使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；诉争房屋亦已经完成了初始登记，在被告鸿宇公司与被告梁常武的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告农业银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告农业银行浏阳支行按合同的约定请求对被告梁常武位于浏阳市的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告鸿宇公司的保证责任。《个人购房担保借款合同》中对被告鸿宇公司的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告鸿宇公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告鸿宇公司作为上述贷款的阶段性连带保证人应依据合同约定为借款人的债务承担连带保证责任。被告邓九红、鸿宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零三条和《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、梁常武、邓九红于本判决生效之日起5日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币159577.68元及利息（利息暂计算至2020年6月8日止为3932.48元，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）。二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对梁常武、邓九红所有的位于浏阳市的房产，在折价抵偿或者拍卖、变卖所得的价款中享有优先受偿权。三、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司在上述债权范围内，在抵押权设立登记手续完成之日前承担连带清偿责任，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向梁常武、邓九红追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3570元，减半收取1785元，由梁常武、邓九红、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年七月九日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。