上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初3987号原告：上海多宝古玩市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈少华，总经理。委托诉讼代理人：韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。被告：许国平，男，1945年8月16日出生，汉族，住上海市。原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司诉被告许国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩国权及被告许国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司诉称：其与被告于2015年10月20日签订《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》，约定由被告租赁本市河南南路XXX号一楼B-111号商铺用于古玩经营；租赁期限为2015年9月16日至2016年9月15日；租金每月人民币4,116元，三个月一付，先付后用，逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的0.3%计收滞纳金；管理费每月人民币1,695元，三个月一付；中央空调费每六个月支付一次，金额为人民币1,809元，被告逾期缴纳管理费、中央空调费的，每逾期一日，按被告应付金额的0.3%计收滞纳金；租赁保证金为人民币11,622元。合同签订后双方均按约履行，合同到期后，双方未再续签书面合同，仍按原合同履行，故双方形成不定期租赁合同关系。但被告自2018年1月16日起拖欠租金、管理费、中央空调费。2018年11月28日，其发布《安民告示》，告知多宝古玩城因房屋征租而将于2018年12月31日终止经营活动，租户的费用结算至2018年11月30日止，2018年12月1日至同年12月31日为免费搬离的时间。2018年12月8日，原告为尽早腾退租户而公布了相关一次性奖励措施，但被告未在奖励期限内腾退系争商铺及支付费用，故被告不能享受相关免租奖励。2019年1月31日，原告通过公证方式收回系争商铺。现原告起诉要求：1、确认原、被告于2015年10月20日签订的《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》于2018年11月30日解除；2、被告向原告支付2018年1月16日至2018年11月30日的租金、管理费、中央空调费及2018年12月1日至2019年1月31日的房屋占用费、管理费，共计人民币76,255.50元；3、被告向原告偿付滞纳金人民币5,776.31元(以月租金、月管理费、月空调费之和为基数，按日千分之三计，计算315天)；4、诉讼费由被告负担。被告许国平辩称：其自2007年起承租系争商铺，每年都与原告签订书面租赁合同，但租赁合同被原告收走了，故其处没有租赁合同。因租金一年一付，可享受租金打折优惠，经营期限越长，优惠越大，故其支付租金都是一年一付。2018年2月4日，其按月租金人民币3,065.71元、管理费每月人民币1,250.94元、6个月中央空调费人民币1,706.60元的标准一次性向原告支付了2017年1月16日至2018年1月15日的租金、管理费、中央空调费，之后其未再支付费用。在其得知系争商铺被征租后，实际于2018年12月底已搬离房屋内物品，根据原告的奖励政策，可免除六个月租金，再抵扣2个月租赁保证金，截止到2019年1月31日根据优惠标准和抵扣的保证金，其仅需支付原告人民币11,125元，故其不同意原告诉请主张的金额。原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司提供的证据如下：1、《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》，证明双方于2015年10月20日建立租赁关系，合同对相关租金、管理费、中央空调费、滞纳金等事项作了约定；2、《安民告示》两份及腾退确认表，证明原告已告知租户本市河南南路XXX号一至三层被征租，经营活动将于2018年12月31日终止，2018年12月1日至同年12月30日为免费搬离期，并公布了提前办理腾退手续的一次性奖励措施，但被告未于奖励期限内与原告办理腾退手续。被告许国平对原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司的证据1真实性无异议；对证据2，真实性无异议，但其已按要求搬离系争商铺，可享受6个月免租奖励。被告许国平提供的证据如下：1、租金收据、发票，证明2015年至2017年的租金、管理费、中央空调费都是一年一付，且享受了打折优惠；2、2019年6月21日《律师函》，证明被告收到原告的律师函，其中原告主张的截止至2019年1月31日前的费用金额亦已抵扣了6个月的免租奖励。原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司对被告许国平的证据1真实性无异议，对于被告尚欠的各项费用，原告同意按最后一期发票上记载的租金、管理费、中央空调费标准计算；对证据2真实性无异议，被告未按安民告示中的期限与原告办理腾退手续，律师函中的费用确实抵扣了6个月免租奖励，但被告仍未支付，故现双方的租赁纠纷已诉至法院，原告不同意再给予被告6个月免租奖励。经审理查明：原告对本市河南南路XXX号多宝古玩城的商业用房享有出租和管理的权利。原、被告于2015年10月20日签订《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》，约定由被告租赁本市河南南路XXX号1楼B-111号商铺(面积18.09平方米)，用于古玩、工艺品经营；租赁期自2015年9月16日至2016年9月15日；租金每月人民币4,116元，三个月一付，先付后用；管理费每月人民币1,695元，三个月一付；中央空调费每六个月一付，计人民币1,809元；租赁保证金为两个月的租金、管理费，计人民币11,622元，合同终止时扣除被告应承担费用后归还被告；若被告逾期缴纳租金、管理费、中央空调费，每逾期一日，则原告有权按月租金及其他应付费用的0.3%向被告收取滞纳金；在合同终止不再续租或提前终止租赁关系时，被告应于租赁期届满或合同终止日后五日内将商铺返还给原告，逾期返还的，原告有权按原租金、管理费标准的双倍向被告收取占用费，还可采取必要措施收回商铺。合同签订后双方均按约履行。合同到期后，双方未再续签书面合同，但被告仍继续占有使用系争商铺并支付租金，原告对此未提出异议。但自2018年1月16日起被告未再支付租金、管理费、中央空调费。2018年11月28日，原告发布《安民告示》(关于房屋征租而停止营业的公告)，告知多宝古玩城因房屋征租而将于2018年12月31日终止经营活动，租金等各项费用于2018年11月30日截止，2018年12月1日至同年12月31日免费作为租户的撤离期间，并要求各租户在期限内结清2018年的租金等各项费用。2018年12月8日，原告再次发布《安民告示》(关于提前办理腾退手续给予一次性奖励的公告)，告知对于2018年12月17日之前与原告办理腾退手续的租户，则给予“免三送二奖一”的一次性奖励，2018年12月18日至同年12月20日办理腾退手续的租户，给予“送二奖一”的一次性奖励，2018年12月21日至同年12月22日办理腾退手续的租户，给予“送二”的一次性奖励，2018年12月23日办理腾退手续的租户，只享受“奖一”的一次性奖励，2018年12月24日之前未办理腾退手续的租户，视为自动放弃一次性奖励。因被告未按期与原告办理腾退手续，原告于2019年1月31日通过公证方式收回系争商铺。因被告经催讨仍未支付拖欠的租金、管理费、中央空调费，原告遂于2020年3月5日起诉来院，要求判如所请。审理中，原告自愿调整诉请，按照被告最近一期支付租金、管理费、中央空调费的发票中载明的优惠单价标准(即：租金单价人民币3,065.71元、管理费单价人民币1,250.94元、一期空调费单价人民币1,706.60元)计算相关租金、管理费、中央空调费、房屋占有使用费等费用。另，原、被告均确认被告已支付的租赁保证金可用于抵扣相关欠付费用。本院认为：原、被告双方签订的《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁商铺，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。根据安民告示的相关内容，原告主张以相关费用计算的截止日(2018年11月30日)为合同解除日，于法不悖，本院依法予以准许。租赁期内，被告拖欠租金、管理费、中央空调费等费用的行为，显属不当，故原告要求被告支付截止至2018年11月30日拖欠的租金、管理费、中央空调费及偿付相应的滞纳金(即逾期付款违约金)之诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。因原告在安民告示中承诺2018年12月1日至同年12月31日为租户的免费搬离期，故原告主张房屋占有使用费应自2019年1月1日起计算至实际收房之日。关于被告的其已在期限内搬离，可享受“免三送二奖一”的一次性奖励的辩称意见，其未提供相应证据予以证明，且原告予以否认，故被告的该辩称意见，本院不予采信。鉴于租赁合同已解除，被告已支付的租赁保证金可抵扣其欠付的相关费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条第二款、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司与被告许国平于2015年10月20日签订的《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》，自2018年11月30日起解除；二、被告许国平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司自2018年1月16日起至2018年11月30日止的租金人民币20,567.96元(已抵扣租赁保证金人民币11,622元)；三、被告许国平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司自2018年1月16日起至2018年11月30日止的管理费人民币13,134.87元；四、被告许国平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司自2018年1月16日起至2018年11月30日止的中央空调费人民币2,986.55元；五、被告许国平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司自2019年1月1日起至2019年1月31日止的房屋占有使用费和管理费人民币4,316.65元；六、被告许国平应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司逾期付款违约金人民币4,348.02元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,851元，由原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司负担人民币627元，被告许国平负担人民币1,224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  钱念治二〇二〇年七月二十九日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。