安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初869号 原告：张茂贤，男，1965年5月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：张绪广，安徽渡江律师事务所律师。 被告：繁昌县荻港镇渡江村民委员会，住所地安徽省芜湖市繁昌县。 法定代表人：严秀生，系该村委会主任。 委托诉讼代理人：陈德龙，安徽东帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡坤金，男，1962年11月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。系该村村党总支副书记。 原告张茂贤诉被告繁昌县荻港镇渡江村民委员会（以下简称渡江村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张茂贤及委托诉讼代理人张绪广、被告渡江村委会的委托诉讼代理人陈德龙、胡坤金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张茂贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还租金20000元；2、赔偿原告损失109973.5元，且判令被告支付原告第一次评估费1000元；3、由被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2012年3月29日,原告与被告签订了《租赁协议》一份。合同约定,经被告村民代表会议通过同意将被告所有的原苏垅小学的房屋二十间、2.7亩土地出租给原告使用,租期5年,自2012年3月30日起至2017年3月30日止。该合同还约定:在承租期间如原告因承租土地使用等原因引起的纠纷,被告应积极协调。2012年3月29日,原告向被告预交20000元土地、房屋租金，后对承租的房屋、场地进行维修、平整(后经评估,该维修平整工程费用为109973.5元)，在原告准备入驻租赁的场地生产经营时,发现原苏垅小学的房屋、场地以被其他村民占用,并拒绝搬出且阻挠原告进入，原告向被告多次反映上述情况,被告多次协调均无法清空学校房屋、场地交由原告使用。2019年10月17日,被告向繁昌县人民法院起诉,要求确认双方租赁合同已解除,并要求判令原告退还土地、房屋,并支付租金。繁昌县人民法院以(2019)皖0222民初3687号民事判决书作出判决,解除双方的租赁合同,驳回被告其他请求。但原告要求被告退还租金,并赔偿原告损失,被告至今未予支付。综上,原告为维护自身的合法权益,特依法诉至贵院,请依法裁判。 渡江村委会辩称，1、原告诉请所依据的事实不清，虽然一直未清场是事实，但只是存在妨害行为，并不能排除原告对部分房屋和场地的占有和使用，也只是存在部分违约，并不妨害或完全妨害原告对苏垅小学绝大部分房屋和场地占有和使用。2、原告主张的装修装饰部分赔偿问题，根据有关规定应不予补偿，即使赔偿也仅就残值部分进行赔偿。3、关于租金返还，请法庭核实被告方违约程度，予以核定。4、鉴定费，非被告方违约行为造成，不应承担。5、关于评估机构确定的部分费用评估不合理，应予扣减，另评估材料费中关于瓦片的费用，是由美好乡村提供的，应予以扣除。 张茂贤为证明自己的主张，向本院提交了租赁合同、缴纳租金的收款收据、（2019）皖0222民初3687号民事判决书、张茂贤自行委托的评估报告及鉴定费发票、涉案房屋维修的情况证明等证据材料。另张茂贤申请证人李某、汪某关于案涉房屋维修的情况到庭作证。 本院从（2019）皖0222民初3687号案卷中调取了法院对李某某、胡某某及许某某三人的调查笔录。 本案经公开开庭审理、举证、质证和辩论，对当事人提供的及本院调查的证据材料，对当事人无异议的部分，本院予以认定。对有异议的部分，本院结合当事人的陈述、质证、辩论意见，综合予以认定。 本院经审理认定的事实如下：2012年3月29日，张茂贤因生产经营需要与渡江村委会签订了《租赁协议》，约定：经被告村民代表会议通过同意将原苏垅小学的房屋20间、2.7亩土地出租给原告告使用，租期5年，自2012年3月30日起至2017年3月30日止。同时还约定：在承租期间如乙方（张茂贤）因承租土地使用等原因引起的纠纷甲方（渡江村委会）应积极协调。2012年3月29日张茂贤预交20000元土地、房屋租金，张茂贤在准备进入租赁的学校场地生产经营，但由于原苏垅小学房屋、场地已被其他村民占用，并拒绝搬出，且阻挠张茂贤进入，张茂贤向渡江村委会反映上述情况，村委会多次协调处理均无法清空学校房屋、场地，致张茂贤一直未能实际使用租赁的原苏垅小学房屋、场地。2019年10月渡江村委会诉至本院，要求解除上述租赁合同，返还租赁房屋及土地，并给付余欠租赁费130000元。本院经审理于2019年11月27日依法判决解除上述租赁合同，驳回渡江村委会其他诉讼请求。现张茂贤诉至本院，要求被告渡江村委会返还租金20000元、赔偿原告损失109973.5元，并支付其评估费1000元，案件诉讼费用亦由被告渡江村委会承担。 本案在诉讼过程中，被告渡江村委会向本院提出重新鉴定的申请，要求对张茂贤装饰维修实际费用进行重新评估，并预交鉴定费3000元。本院依法经网上摇号确定安徽新芜工程咨询有限公司进行司法鉴定，安徽新芜工程咨询有限公司向本院出具鉴定报告，鉴定结论为：案涉装饰维修工程评估造价为109973.05元。该评估报告送达后，双方当事人均未提出书面异议，也未提出重新鉴定申请。庭审中原告同意扣除材料费中关于瓦片的费用2335.64元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，被告渡江村委会与原告张茂贤签订了《租赁协议》，约定被告渡江村委会将原苏垅小学的房屋20间、2.7亩土地出租给原告张茂贤使用，但由于案涉房屋、土地被他人占有、使用，原告张茂贤在对租赁部分房屋、场地进行修缮装饰后，被告渡江村委会无法将原苏垅小学的房屋、土地交付给张茂贤生产经营使用，现双方签订的《租赁协议》已解除，对于张茂贤修缮装饰费用损失，被告渡江村委会理应予以赔偿。原告张茂贤作为本地人，在签订《租赁协议》前及对部分租赁房屋、场地进行修缮装饰时，对租赁物应有必要谨慎注意义务，但其对他人占用实际情况疏于考虑，从而导致案涉修缮装饰费用产生，亦应承担一定责任。故对于案涉修缮装饰费用损失产生，原、被告双方均有过错，综合原、被告的过错程度，依据公平公正、诚实信用原则，对涉案修缮装饰费用损失承担的责任比例，本院酌定原告张茂贤承担30%、被告渡江村委会承担70%。 关于原告张茂贤修缮装饰费用问题。本案中，原告张茂贤诉请为赔偿实际损失，即被告渡江村委会的违约给原告张茂贤造成的修缮装饰费用实际损失，而由于原告张茂贤对租赁校舍修缮装饰后并没有实际使用，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于残值的规定。新芜工程咨询有限公司出具鉴定报告确定案涉装饰维修费用评估造价为109973.05元，被告渡江村委会辩称提出工程鉴定评估造价汇总表中第一项中部分工程项目费用过高，但其没有提供相应证据材料佐证，对该辩称意见，本院不予采信，但庭审中原告张茂贤同意从该项第4小项瓦屋面价款中扣除2335.64元（11055.36-8719.72）。另被告渡江村委会辩称认为鉴定机构所依据的专业标准与本案客观事实不符，工程鉴定评估造价汇总表中第二项措施项目费2333.69元、第三项中不可竞争费5420.2元、第五项税金9080.34元，共计16834.23元不符合农村客观事实，且并未实际支出，应予扣减。本院结合本案事实及证人证言，认为原告张茂贤仅是对租赁校舍、场地进行简易修缮，费用构成应有别于规模型建设工程中费用构成，案涉的措施项目费、不可竞争费及税金等费用与农村简易修缮必要费用构成不符，且原告张茂贤也并未提供相应的证据材料证明上述费用确已实际支出，故对被告渡江村委会该辩称意见，本院予以采信，上述支出各项目费用款项共计16834.23元应予扣减。故原告张茂贤修缮装饰费用为90803.18元（109973.05-2335.64-16834.23），被告渡江村委会承担70%，即63562元（取整）。 关于原告张茂贤预交的20000元租金问题，因原告张茂贤并没有实际使用占有案涉租赁物，鉴于《租赁协议》已解除，被告渡江村委会理应返还。至于双方已交至鉴定机构的评估鉴定费，均是案件事实需要的实际支出，各自费用各自自行承担为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定,判决如下: 一、被告繁昌县荻港镇渡江村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告张茂贤租赁费20000元； 二、被告繁昌县荻港镇渡江村民委员会于本判决生效之日起十日内给付原告张茂贤修缮装饰损失费63562元； 三、驳回原告张茂贤其他诉讼请求。 如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1442元（原告张茂贤已预交），由原告张茂贤负担442元，由被告繁昌县荻港镇渡江村民委员会负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  朱玉宝 二〇二〇年七月二十日 书记员  程 静 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。