贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3354号上诉人（原审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，社会统一信用代码：91520523080696799F。法定代表人:袁安国。委托诉讼代理人（特别授权）:谢潮洲。委托诉讼代理人：宋伦阔，该公司职工。被上诉人（原审原告）：林利仁，男，1976年7月25日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。被上诉人（原审原告）：黄莉，女，1983年10月25日生，汉族，贵州省黔西县人，住址同上。上诉人贵州建安房地产开发有限公司因与被上诉人林利仁、黄莉（以下简称“建安房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州金沙县人民法院（2020）黔0523民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告林利仁、黄莉向一审法院起诉请求：1、依法判决被告按照双方商品房买卖合同第八章第二十二条的约定，为原告办理房屋初始登记和转移登记；2、判令被告按合同约定支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日违约金为人民币32,832.00元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，被告建安房开公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证（编号为：（金府）商8房预字第16001号）。2016年9月30日，被告取得了土地使用权证（编号为：金国用（2016）第××号），使用权面积为13631.00平方米。2016年12月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：16ＪＡＹＨ0214，合同备案号为：Ｙ16017883），该合同约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第2幢13层5号房屋，建筑面积为122.88平方米，房屋总价款为426394.00元，支付方式为买受人（原告）于合同签订之日向出卖人（被告）交付首期房款85394.00元，余款341000.00元以银行按揭支付，房屋交付时间为2017年7月30日前。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款还约定：“出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”后原、被告双方又签订了《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》），该协议中第十二条第三款约定：“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订当日原告依约向被告支付了首付房款85394.00元。被告于2016年12月29日为原告在金沙县房产管理局办理了预售合同备案登记。原告购买的房屋于2017年3月1日取得了《不动产登记证明》（证号为：黔（2017）金沙县不动产证明第0000236号），证明权利或事项为预告登记。原告向中国工商银行申请的按揭贷款341000.00元于2017年3月10日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。被告按照合同约定如期向原告交付了房屋，现涉案房屋由原告方居住管理使用。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记，原告诉至法院请求支持其如前诉请。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为格式合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护。该合同及《补充协议》对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付了购房款，而被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。因不动产物权变动在我国系登记生效，且经合法登记的不动产能更完善地得到法律的保护，有效地避免权属纠纷的发生，故对被告辩称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的抗辩理由，不予采信。因《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》颁布实施时间均在原、被告双方签订《商品房买卖合同》之前，且在被告提供的第6组证据，即金沙县人民政府下发的金府通告（2016）3号文件中已载明：“自2016年9月30日起金沙县不动产登记中心正式受理不动产登记申请，发放《不动产权证书》和《不动产登记证明》。”故被告以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行和金沙县人民政府发布的该通告为由，辩称其不能为原告办理初始登记和转移登记系因政策及政府主管部门原因、工作程序导致，其不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予采信。原、被告双方签订的《补充协议》第十二条第三款中关于办理商品房的分户国有土地使用权证的约定，违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该《补充协议》第十二条第三款为无效条款，被告以此主张为原告办证的期限应计算至2020年11月12日的抗辩理由不成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，被告建安房开公司的财务室于2017年7月21日至2018年2月10日期间因赫章县人民检察院调查案件被查封一事不系不可抗力，被告以该事实系不可抗力的抗辩理由于法无据，本院不予采信。金沙县不动产登记中心向本院的《回函》中已载明：“若需办理《不动产权证书》，需房开公司先申请办理新建商品房首次登记，再由房开公司配合业主申请办理房屋所有权转移登记，即《不动产权证书》。现因被告公司不能够提供所需的相关资料，导致‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记。”因此被告主张系原告自己未向房产管理机构提出办证申请才导致原告不能办理不动产权属证书的抗辩理由与事实相悖，不予采信。但从该《回函》中可知，被告至今仍不具备办理房屋所有权首次登记及为案涉房屋办理所有权转移登记的条件，被告负有的交付办理房屋所有权转移登记有关文书的义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，被告不能为原告办理房屋所有权转移登记系事实上的履行不能，故对原告请求被告为其办理房屋初始登记和转移登记的诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且双方已在其签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对该违约情形进行了约定，被告应按约定向原告支付违约金。原告支付的房价款为426,394.00元，因此，被告建安房开公司应从2017年10月30日起按日向原告支付房价款426,394.00元的万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告贵州建安房地产开发有限公司应从2017年10月30日起按日向原告支付房价款426,394.00元的万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告林利仁、黄莉的其他诉讼请求。案件受理费人民币310.00元（已减半收取），由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。上诉人贵州建安房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担违约责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据上诉人与被上诉人签订的补充协议第12-3条约定：买受人同意出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证，上诉人须于2020年11月12日前未履行义务才构成违约。上诉人一直努力在办理相关手续，但因金沙县人民政府出台文件要求自2016年9月30日起“停旧发新”，致上诉人未能及时办理初始登记，该情形属补充协议第12-5条中约定的：因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权手续的情形，上诉人不应承担违约责任。2、毕节市纪委、监委和赫章县人民检察院为调查卢宏案件查封上诉人公司财务室，属不可抗力。3、根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，上诉人的义务是协助购买人办理产权变更相关手续并提供必要的证明文件，本案被上诉人未申请转移登记，上诉人不具有法律规定的违约责任，且根据双方补充协议的约定，因行政主管部门的拖延，上诉人不承担违约责任。4、一审判决的截止日期不确定，不具有实体的结果。被上诉人答辩称：1、被上诉人已依合同约定履行了全部义务，上诉人未依据合同约定履行交付办证有关文书的义务构成违约，应当承担相应的违约责任；2、商品房在交付使用验收合格，并协助买受人取得房屋权属证书是上诉人的约定义务，也是法定义务；3、上诉人与被上诉人关于720日的约定与上诉人应交付转移登记有关资料无关，政府部门从未停止办理不动产权证，只是对证件的办理作了变更，上诉人的账户被查封系其自身未合法经营所致，非不可抗力，其至今未取得相关验收合格，不具备办理不动产权证的条件，应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未依合同约定取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记有关文书交付被上诉人的行为已经构成违约，应当依照双方合同约定承担违约责任，向被上诉人支付违约金。上诉人关于其仅是协助办理，案涉商品房未取得不动产权登记系被上诉人未申请所致的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人与被上诉人于2016年12月21日签订《商品房买卖合同》时，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》已经施行，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”，上诉人应当知道该政策的施行对商品房权属登记所产生的影响，且金沙县人民政府发布的通告明确：2016年9月30日起，县房产管理局和县国土资源局政务大厅窗口停止受理全县的土地、房产登记业务，停止发放土地、房屋权属证书。同日，不动产登记中心正式受理不动产登记申请，发放《不动产权证书》和《不动产登记证明》。政府相关部门并未停止不动权属登记的办理，上诉人主张该政策变化系导致其迟延办证，其不承担违约责任，无事实依据。其与被上诉人所签订的补充协议关于“买受人同意出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”的约定，因前述条例及实施细则已明确了“二证合一”的登记规则，不具备可执行性，该约定对双方当事人不具有实质意义。毕节市纪委和赫章县人民检察院因办理案件，需查封上诉人财务室前，上诉人已经违约，即使该事实属不可抗力，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，上诉人也应承担违约责任。上述机关对其财务室的查封行为不能成为上诉人不承担本案违约责任的阻却事由。上诉人认为上述机关查封其财务室属不可抗力，其不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。因上诉人至今仍未取得案涉商品房所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件，违约行为一直在持续，故一审判决上诉承担违约责任的截止日期为上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月二十二日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫