辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽14执异68号案外人：陈玉馥，男，1956年7月28日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。申请执行人：李国文，男，1955年10月4日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区委托诉讼代理人：陈思奇，辽宁大潮律师事务所律师。被执行人：葫芦岛长发九方置业有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街33-3号。法定代表人：徐步，该公司总经理。被执行人：张柏春，男，1957年10月14日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：徐步，男，1954年5月22日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住江苏省南京市江宁区。本院在执行申请执行人李国文与被执行人葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称长发九方置业公司）、张柏春、徐步公证债权文书纠纷一案中，案外人陈玉馥对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-11号楼1单元1201号楼房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月17日举行了听证。案外人陈玉馥、申请执行人李国文及其委托诉讼代理人参加了听证。现已审查终结。案外人陈玉馥称，其购买印象江南小区46-11号楼1单元1201室，2012年8月交付第一笔购房款221000元，2013年4月交付第二笔购房款165688元，将全部购房款交给开发商，2016年9月6日开发商出具收款证明，2016年与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，合同编号为L42916110516800002，在2016年11月9日与开发商办理入住手续，由于开发商的原因没有办理过户手续。入住后物业费、水电费、取暖费均由其交纳。请求中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-11号楼1单元1201室楼房的执行。申请执行人李国文称，请求驳回案外人陈玉馥的异议，继续执行。本院查明，申请执行人李国文与被执行人长发九方置业公司、张柏春、徐步公证债权文书纠纷一案，2016年7月26日，李国文与长发九方置业公司签订《借款合同》，该合同约定，李国文为出借人，长发九方置业公司为借款人，徐步、张柏春为保证人，借款金额为190万元，借款利率利率为月息1.2%，借款期限自2016年7月26日至2017年7月25日止，借款人自愿用所有财产（动产和不动产）作借款担保。出借人有权对借款人上述资产采取保全措施。借款用六套房产作抵押担保，分别为茨齐路46－14印象江南小区4号楼1单元1101室、1201室、1301室、1401室、1501室、2单元1601室，房屋面积均为106.06平方米，价值均为316，665元。当日，长发九方置业公司与李国文签订了上述六套房屋的买卖合同并出具了收款收据。辽宁省葫芦岛市辽西公证处于2016年7月29日作出（2016）葫辽证经字第70号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，自前面《借款合同》生效及债权债务形成之起，本公证书具有强制执行效力。2017年10月23日该公证处作出（2017）葫辽证执字第15号《执行证书》，申请执行人为李国文，被执行人为长发九方置业有限公司和徐步及张柏春。执行标的为本金壹佰玖拾万元整、利息贰万陆陆佰元整。依据该《执行证书》，申请执行人李国文向龙港区人民法院申请执行，龙港区人民法院于2018年1月16日，作出（2017）辽1403执955号执行裁定，查封了长发九方置业公司开发的位于龙港区××路印象××小区××楼××单元××室，所有权证号201639055、501室所有权证号201639022、801室所有权证号201638972、401室所有权证号201639066、1201室201638995、1501室所有权证号201639050，同时向葫芦岛市不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了上述房产，期限为三年。本院于2018年5月23日作（2018）辽14执他30号执行裁定，裁定辽西公证处作出的（2017）葫辽证执字第15号执行证书执行一案由本院执行。另查明，案外人陈玉馥与长发九方置业公司于2016年签订《商品房买卖合同（预售）》约定，第二条预售依据。该商品房已由葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室批准预售，预售许可证号为2014127。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的2号楼1单元12层1201号（产权登记号为46-11号楼1单元1201号）。房屋竣工后，如房号发生变化，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为葫芦岛市测量中心，其预测建筑面积共106.06平方米，其中套内建筑面积83.84平方米，分摊共有建筑面积22.22平方米。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3648元，总价款为人民币386907元（大写叁拾捌万陆仟玖佰零柒元整）。1.一次性付款：买受人应当于2016年9月30日前支付全部价款。2016年9月6日，长发九置业公司为陈玉馥出据了386907元的购房增值税普通发票。2016年9月6日，陈玉馥办理了入住手续缴纳了水电费、取暖费、物业费和电梯费。2018年9月25日，本院作（2018）辽14执121号执行裁定，终本次执行程序。认定上述事实的证据有：本院（2018）辽14执他30号执行裁定、（2018）辽14执121号执行裁定；龙港区人民法院（2018）辽1403执行裁定、执行案件立案审批表、辽宁省葫芦岛市辽西公证处（2017）葫辽证经字第70号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2017）葫辽证执字第15号执行证书、《商品房买卖合同（预售）》、物业费、水电费等《专用收款收据》。本院认为，本案的争议焦点为，案外人陈玉馥对葫芦岛市龙港区茨齐路46-11号楼1单元1201室楼房是否享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权或房屋物权期待权？案外人陈玉馥提供《商品房买卖合同（预售）》、物业费、水电费等《专用收款收据》证实，案外人陈玉馥与被执行人长发九方置业公司于2016年签订了《商品房买卖合同（预售）》，按合同约定于向被执行人长发九方置业公司支付全部购楼款，2016年9月6日占有使用了该房屋。葫芦岛市龙港区人民法院于2018年1月16日作出（2018）辽1403执955号执行裁定，查封了上述楼房，查封时间均在上述楼房的《商品房买卖合同（预售）》签订时间和支付购楼款时间之后，买受人陈玉馥支付了全部房款，非因其自身原因未办理过户登记。其请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人陈玉馥对葫芦岛市龙港区茨齐路46-11号楼1单元1201室楼房享有房屋物权期待权。其对该房屋享有足以排除强制执行的权益。申请执行人李国文所提证据证实其对被执行人享有的为一般债权，所签订的《商品房买卖合同》实质为以房抵债，其对案涉房产享有的权利与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现，对其答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-11号楼1单元1201室楼房的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李跃杰审判员  谭西杰审判员  吴加才二〇二〇年七月二十八日法官助理袁皓楠书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。