沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初464号原告：夏凡，女，1983年3月5日出生，汉族，沈阳市计划生育委员会宣传教育中心工作人员，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：范亚萍（系原告母亲），1954年11月15日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行员工（已退休），住址。委托诉讼代理人：夏尊月（系原告父亲），1954年7月14日出生，汉族，沈阳市人力资源和社会保障局工作人员（已退休），住址。被告：保利（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区新宁街2号。法定代表人：倪新财，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志刚，男，该公司法务。被告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人:李庆,该公司董事长。委托诉讼代理人：王冠，女，该公司员工。原告夏凡与被告保利（沈阳）房地产开发有限公司、辽宁保利物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院发回重审后，本院于2020年1月8日立案受理，依法适用普通程序，重新组成由本院审判员周全担任审判长并主审，与人民陪审员马欣、王斐参与评议的合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告夏凡的委托诉讼代理人范亚萍、夏尊月，被告保利（沈阳）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王志刚，被告辽宁保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人王冠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏凡向本院提出诉讼请求：1、判令保利（沈阳）房地产开发有限公司对房屋存在的质量问题负责维修，并按照工程质量标准提高门口高度，门前台阶地砖恢复原样；2、判令保利（沈阳）房地产开发有限公司对原告门市房三年多无法使用造成的损失予以补偿金额三万元；对维修后无法正常营业和壁纸损坏予以补偿金额三千元；3、判令辽宁保利物业管理有限公司承担连带赔偿责任；4、判令保利（沈阳）房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2009年4月14日与保利房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买地址为沈河区6门网点。同年10月保利物业通知办理交付手续，并在物业缴清全部费用后（物业费、采暖费、垃圾清运费及水电押金等），随物业工作人员一起到该网点进行验收交接，当时发现有两个问题比较突出：一是屋内地面不平，里面高外面低形成坡形，相差有10几公分，如果屋内地面铺上地砖，要比门槛高出20多公分；二是进户门在开关过程中与门外台阶发生刮碰，影响门的正常使用。造成的主要原因，主要是由于施工时整个门口落低造成的，与左右邻居的门口高度相比，要低一块砖的距离。鉴于这种情况，原告当时没有在房屋交接单上签字，同时也拒绝了对该房屋进行接收。建议法庭要求被告出示当时该房屋的交接单，这个可以证明房屋的质量问题在工程竣工验收时就已经存在。原告把当时验房时发现的问题拍成照片、形成书面材料、分别报给保利地产和保利物业。几天后物业公司的赵金锋经理、保利地产工程部工作人员和施工方队长一起到现场进行了实地查看，他们一致认为是施工时门口的高度不够造成的，只有把门口往上提一下才能解决存在的问题。在现场保利地产责令保利物业具体负责此事，同时承诺明年开春进行维修。2009年入冬后，门前台阶地砖因为冬季寒冷出现隆起、造成门彻底打不开。当时找到物业，赵经理到现场进行了拍照、并承诺明年开春门前台阶和提门的问题一并解决。到了第二年2010年6月，在原告多次催找下物业只是派人将门口台阶降低了，并未按照之前三方协商的意见提门。当时赵经理对原告说，施工方还没有来、提门的事只有等他们来了才能解决，先暂时解决开门的问题。到了2010年冬季，门前的地砖又隆起了，物业于2011年5月又派人再次降低了门前台阶，提门的事让原告再等一等，目前正在与地产沟通协调有结果会立即告诉。2012年保利花园四期、五期物业进行合并，这期间原告又找过赵经理，他跟原告说工作有变动，这事以后就找新来的李经理。原告只好又将该房屋存在问题的照片和文字材料交给了物业的李经理，他到现场进行了查看，最后跟原告协商给减免一部分物业费行不行？原告当时没有同意还是坚持要求，按照当初研究的意见提高门口的高度，这样才能彻底解决存在的问题。李经理当时说，这个要求需要回去研究一下，具体什么意见然后再通知。原告一直在等待结果，后来一打听李经理也调走了。从2013年到2018年期间，每年原告都多次找过保利地产和保利物业，每次都告诉原告再等一等，等有结果了再通知。这期间原告也向保利地产客服多次进行过电话投诉，也多次找到现在的物业中心负责人，但他们始终采取推诿扯皮和拖延不办的态度。九年多来虽然找了无数次，但问题一直没有得到解决。门市房自购买后三年多时间，由于一直在等待物业或地产的维修而无法使用，始终处在闲置状态，给业主造成的经济损失谁来承担？另外因为门口台阶地面降低后，出现高低不平，冬天结冰，夏天积水，邻居空调排出的水也往门前流，也曾有人在原告家门前因路面不平被绊倒受伤找到原告家和物业，将来因此造成的人身伤害谁来负责？鉴于上述情况，原告认为不论是地产还是物业都应该兑现承诺、不能失信于民，更不应该采取推诿、扯皮和拖延不办的态度。投诉反映房屋存在的问题对地产或物业而言，在质保期内应该解决而不去解决、以过了质保期为借口要求解决又不给解决。这种做法是对业主合法权益的践踏、也有损于保利公司的形象。原告的诉求希望能够得到合理解决，故此，特诉至人民法院，以维权益。被告保利(沈阳)房地产开发有限公司辩称，1、根据庭前对证据的确认，原告起诉主体不适格；2、按原告举证其在2009年购该房屋并举证和陈述中已经明确在2012年办理实际入住，对此其提供的证据仅能证明在2012年之前，原告起诉时间为2019年2月，已有7年之久，从未向被告公司提出过要求维修及相关赔偿主张，并且原告在起诉中所称的相关质量问题也并非终身保修内容，并非房屋主体结构，对其主张被告方认为已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉请或裁定驳回原告起诉。关于两个公司成立，属于各自法人主体单位，并不属于原告所诉同一家公司；关于房屋质量问题，被告方认为不属于主体结构问题，不存在终身保修，按原告所诉，从2009年签订合同至2012年截止，至今已有7年至8年时间，并且在此期间从未向被告公司主张，被告公司也从未委托物业公司对其房屋质量问题给予解决的相关事情，其主张已经超过质保期，不应由被告公司承担维修义务。被告辽宁保利物业管理有限公司辩称，被告公司并非商品房买卖合同的合同主体，原告的诉讼请求与被告公司无关；被告公司与被告保利(沈阳)房地产开发有限公司没有担保关系，也不符合其他需要承担连带责任的情形。当事人围绕争议焦点向本院提交了证据，对于原告提供的房屋买卖合同、房证、缴费发票、物业费发票、（2018）辽0103民初16629号民事调解书、2017年企业变更情况查询、照片、说明、录音等证据，被告辽宁保利物业管理有限公司提供的钥匙签收确认书、收楼通知书、前期服务协议等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年4月14日，原告夏凡作为买受人与被告保利（沈阳）房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告保利（沈阳）房地产开发有限公司开发预售的位于沈阳市沈河区6门（41-14栋6门网点）；合同第十一条约定，商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，原告按约履行了支付房款首付并办理贷款的义务，被告保利(沈阳)房地产开发有限公司在房产建成后按约向原告发出了收楼通知。2009年10月，原告在验收交接时发现其所购买的商业网点存在质量问题：一是屋内地面不平，里面高外面低形成坡形，相差较多，如果屋内地面铺上地砖，要比门槛高出许多；二是进户门在开关过程中与门外台阶发生刮碰，影响门的正常使用。为此原告没有在房屋交接单上签字，也没有领取房屋钥匙。后原、被告保利（沈阳）房地产开发有限公司及施工方共同确认，导致门打不开的原因系施工时门口的高度不够造成的。同时被告保利（沈阳）房地产开发有限公司承诺2010年春季为原告彻底解决此问题。被告保利（沈阳）房地产开发有限公司于2010年、2011年分别对原告购买的网点门口处进行了维修，但未提高网点的门口高度，导致网点门打不开的问题没能彻底解决。2012年5月，原告领取了房屋钥匙。原、被告多次就此事协商未果，2019年3月7日，原告以商品房销售合同纠纷为由起诉来院。2019年8月12日，本院作出（2019）辽0103民初3402号民事判决书，判决：“一、被告保利（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内对原告夏凡所有的位于沈河区6门网点进行维修；二、驳回原告夏凡的其他诉讼请求。案件受理费625元，由被告保利（沈阳）房地产开发有限公司负担”。宣判后，被告保利(沈阳)房地产开发有限公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理认为，保利(沈阳)房地产开发有限公司交付夏凡的案涉房屋出现质量问题，保利(沈阳)房地产开发有限公司作为出卖人应承担维修义务，但一审对于双方争议的维修部分未予查明，径行判决维修可能会导致无法予以执行。故本案应对双方争议的维修部分予以査明，并在判项中予以明确维修的部位，并宜以限令保利(沈阳)房地产开发有限公司予以维修的时间，如限令时间内保利(沈阳)房地产开发有限公司未予维修完毕，可由业主自行维修，由保利房产公司承担维修费用。2019年10月25日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终13618号民事裁定书，裁定：撤销本院（2019）辽0103民初3402号民事判决、发回本院重审。本院重审过程中，原告夏凡、被告保利（沈阳）房地产开发有限公司、辽宁保利物业管理有限公司均明确表示针对解决房屋质量问题修缮需发生的费用，不申请鉴定。另查明，2008年4月8日，被告辽宁保利物业管理有限公司的投资人由保利（沈阳）房地产开发有限公司、保利广州物业管理有限公司变更为辽宁保利房地产开发有限公司、保利物业广州管理有限公司。被告保利（沈阳）房地产开发有限公司的经营范围包括商品房销售、物业管理。本院认为，原告夏凡与被告保利（沈阳）房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”，本案中，原告在验收交接房屋时发现购买的商业网点存在质量问题，并多次与被告保利(沈阳)房地产开发有限公司沟通，虽然经过两次维修但未能从根本上解决商业网点存在的问题，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告保利（沈阳）房地产开发有限公司对网点存在的质量问题负责维修的诉求，本院予以支持。关于具体维修问题。一、针对屋内地面不平的问题，将屋内地面按照商品房销售合同约定的交房标准(细石混凝土地面)找平；二、针对门口落低问题，按照商品房销售合同约定的交房标准和建设图纸标准提高门口的高度，确保进户门在开关过程中不与门外台阶发生刮碰。关于原告要求被告赔偿门市房三年多无法使用造成的损失及维修后无法正常营业和壁纸损坏的损失问题，因原告未能提供有效证据证明实际损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告辽宁保利物业管理有限公司承担连带责任的问题。根据合同相对性原则，本案系《商品房买卖合同》纠纷，合同相对方系原告和被告保利（沈阳）房地产开发有限公司，故对原告要求被告辽宁保利物业管理有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告保利（沈阳）房地产开发有限公司和辽宁保利物业管理有限公司系属于同一家公司的抗辩，原告提供的证据不足以证明其主张，故对该主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、被告保利（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后一个月内对原告夏凡名下的位于沈阳市沈河区新宁街41号6门（41-14栋6门）的网点进行维修【关于具体维修问题。一、针对屋内地面不平的问题，将屋内地面按照商品房销售合同约定的交房标准(细石混凝土地面)找平；二、针对门口落低问题，按照商品房销售合同约定的交房标准和建设图纸标准提高门口的高度，确保进户门在开关过程中不与门外台阶发生刮碰】；二、如被告保利(沈阳)房地产开发有限公司逾期履行本判决第一项义务，原告可按上述标准自行维修，维修费用由被告保利(沈阳)房地产开发有限公司负担；三、驳回原告夏凡的其他诉讼请求。案件受理费625元，由被告保利（沈阳）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长周全人民陪审员 马 欣人民陪审员 王 斐二〇二〇年七月十五日法官 助理 王 维书 记 员 王爱辉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。