广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9443号原告（反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路6号二区*******、二层B室，统一社会信用代码914**********026X2。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思丽，女，汉族，住广东省佛山市南海区************************，公民身份号码440************068。系原告员工。被告（反诉原告）：刘逸辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************696。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司诉被告刘逸辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人舒辉、黄思丽，被告刘逸辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告按每月324.04元的标准向原告支付自2018年2月1日起至2020年3月31日拖欠的物业管理费8425.04元；2.被告针对2018年2月1日起至2020年3月31日止的物业管理费，以每月应付的管理费324.04元为基数，自每月6日起按每日千分之一的标准支付滞纳金至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日滞纳金为3167.17元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受委托为佛山雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园10号区******的业主，该物业的建筑面积为131.19平方米，为洋房。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区洋房的物业管理费为每月2.47元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费324.04元。自2018年2月1日起至2020年3月31日止，被告无故拖欠原告物业管理费26个月，共计8425.04元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，被告应于每月5日前缴纳上月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为3167.17元。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告答辩称，1.原告为佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园10号区提供的物业服务过程中，对同一封闭小区，同一物业类型共六座带电梯住宅楼，在配套设施共享，物业服务内容和标准都相同的情况下，采取了两种不同的物业服务收费标准，其中1、2、6座物业服务收费标准为每月每平方米1.70元，3、4、5座物业服务收费标准为每月每平方米2.47元。原告的物业服务收费行为违反了《中华人民共和国价格法》第七条“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。”第十四条“经营者不得有下列不正当价格行为……（五）提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视”的规定，构成了违规行为。请法院判令其停止违规行为，改按带电梯住宅每月每平方米1.70元的收费标准向被告收取物业服务费用。被告为佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园10号区******的业主，所持的住宅物业建筑面积为131.19平方米。自2015年5月至2018年1月，原告向被告收取的违规收费部分为每月每平方米0.77元，占该物业服务收费标准的45.29%，每月违规收费101.02元，共计已违规收取的费用为3333.66元。原告是以虚假的雅居乐花园C区二期的小区向物价部门申请物业费标准，订立合同过程中违反诚信原则，请求法院判令原告按带电梯住宅每月每平方米1.70元的收费标准向被告收取物业管理费，并按每月101.02元的差价标准向被告退回自2015年5月至2018年1月违规多收的费用3333.66元。2.被告于2017年3月18日参与了对雅居乐房地产和物业管理公司不作为的业主联名投诉，在《关于对雅居乐房地产和物业管理公司不作为的投诉书》中的第12点，已提出雅居乐花园10号区的收费不同问题，业主联名要求原告给出明确的答复。但原告一直没有正面答复，未按其承诺逐个回访业主，且一直未落实雅居乐花园10号区的收费不同问题，原告继续进行其违规收费行为。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”的规定，请法院判令被告于2018年2月起停止缴交物业服务费属正当的消费者维权行为，不构成违约，不存在需缴纳滞纳金的情形。被告向本院提出反诉请求：1.原告改按带电梯住宅每月每平方米1.70元的收费标准向被告收取物业管理费；2.原告按每月101.02元的差价标准向被告退回自2015年5月至2018年1月违规多收的费用3333.66元；3.被告于2018年2月起停止缴交物业管理费属正当的消费者维权行为，不构成违约，不存在需要缴纳滞纳金的情形；4.原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.原告为佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园10号区提供的物业服务过程中，对同一封闭小区，同一物业类型共六座带电梯住宅楼，在配套设施共享，物业服务内容和标准都相同的情况下，采取了两种不同的物业服务收费标准，其中1、2、6座物业服务收费标准为每月每平方米1.70元，3、4、5座物业服务收费标准为每月每平方米2.47元。原告的物业服务收费行为违反了《中华人民共和国价格法》第七条“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。”第十四条“经营者不得有下列不正当价格行为……（五）提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视”的规定，构成了违规行为。请法院判令其停止违规行为，改按带电梯住宅每月每平方米1.70元的收费标准向被告收取物业服务费用。被告为佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园10号区******的业主，所持的住宅物业建筑面积为131.19平方米。自2015年5月至2018年1月，原告向被告收取的违规收费部分为每月每平方米0.77元，占该物业服务收费标准的45.29%，每月违规收费101.02元，共计已违规收取的费用为3333.66元。2.被告于2017年3月18日参与了对雅居乐房地产和物业管理公司不作为的业主联名投诉，在《关于对雅居乐房地产和物业管理公司不作为的投诉书》中的第12点，已提出雅居乐花园10号区的收费不同问题，业主联名要求原告给出明确的答复。但原告一直没有正面答复，未按其承诺逐个回访业主，且一直未落实雅居乐花园10号区的收费不同问题，原告继续进行其违规收费行为。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”的规定，请法院判令被告于2018年2月起停止缴交物业服务费属正当的消费者维权行为，不构成违约，不存在需缴纳滞纳金的情形。3.被告认为原告违反合同法第四十二条的规定，原告是以虚假的雅居乐花园C区二期的小区向物价部门申请物业费标准，订立合同过程中违反诚信原则。根据物业管理条例相关规定，经被告向相关部门查询，发现没有雅居乐花园C区二期的物业备案，事实上也不存在雅居乐花园C区二期物业，即原告是以虚假的雅居乐花园C区二期向相关部门申请对被告涉案房屋以电梯住宅每月每平方米1.70元收取物业管理费。被告与原告签订的前期物业管理服务协议是以雅居乐花园为名签订的。原告针对被告的反诉辩称，原告不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求亦无事实和法律依据，依法不能成立，应予以驳回，具体理由如下：一、被告反诉主张按照每月每平方米1.70元的收费标准收取物业管理费属主体不适格。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号二〇一一年十月十二日）第一条第2点规定：“涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼……”涉案小区2016年8月25日成立业主委员会，关于物业管理费的收费标准关系到全体业主的利益，即便需要诉讼，也依法应由业主委员会作为原告提起诉讼，被告进行诉讼主张，主体不适格。二、原告按照每月每平方米2.47元的价格收取物业管理费完全符合双方《前期物业管理服务协议》的约定，而且该价格是经过了政府主管部门的审核备案。被告反诉主张按照每月每平方米1.70元的收费标准收取物业管理费无事实和法律依据。第一，2013年9月9日，佛山市禅城区发展规划和统计局以2013年19号《物业服务收费备案回执》核准同意原告对于佛山雅居乐花园C区二期高层住宅按照每月每平方米2.47元的价格收取物业管理费，并确定该标准有效期直至小区业主委员会签订新的《物业服务合同》生效之日止。涉案小区至今未签订有新的《物业服务合同》，原备案指导价格继续合法有效。第二，2014年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《佛山雅居乐前期物业管理服务协议》。其中《商品房买卖合同》第三条明确说明《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》已在售楼部公示；《佛山雅居乐前期物业管理服务协议》第四条第二点约定“带电梯住宅每月每平方米2.47元”。可见，被告是在清楚知晓该物业管理费标准的基础上购买涉案房产，并自愿接受该价格标准缴纳物业管理费。而且，被告此后也一直是按此标准缴纳物业管理费直至2018年1月份。三、涉案物业管理费采用的是政府指导价，经过价格主管部门核定，并不是原告自主定价；原告此后也是一直依规依约收取物业管理费，不存在擅自提高收费标准或乱收费的违规收费情况，被告要求退回物业管理费无法律和合同依据。且被告所主张的《中华人民共和国价格法》第七条和第十四条是针对经营者自主定价行为的约束，对本案不具有适用性，被告更无理由依此要求退还物业管理费。首先，《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》（2010年1月4日粤价[2010]1号）第七条规定“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”涉案小区至今尚未成立业主大会，实行的是政府指导价。其次，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号二〇一一年十月十二日）第9点规定“2009年10月1日以后，物业服务企业收取的物业费超出当地政府部门制定的指导价的，业主以物业服务企业违规收费为由提出抗辩或者请求退还超出部分的物业费的，应予支持。但物业服务企业的收费标准已经当地价格行政主管部门核定的除外。”涉案房产物业管理费未超过政府指导价，本身也是经过主管部门的核定备案，原告无违规收费情形，依法不应该退还物业费。再次，《佛山雅居乐前期物业管理服务协议》第九条第三点约定“甲方违反协议，擅自提供收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并退还利息。”被告无证据证明原告擅自提高收费标准或者乱收费，故其要求退还费用也不符合合同约定。最后，《中华人民共和国价格法》第六条规定“商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。”被告所引用的第七条和第十四条内容属于经营者自主定价范畴应该遵守的规定，显然不适用于本案。四、退一步讲，即便适用《中华人民共和国价格法》第十四条，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》（2010年1月4日粤价[2010]1号）第十三条规定，物业服务成本或支出一般包括人员工资福利待遇；物业共用部分及设备运行维护费用；管理区域的清洁卫生费用、绿化养护及秩序维护费；办公费用；物业服务企业固定资产折旧等。涉案小区是分期开发物业，不同时间段开发的物业有不同的绿化外部环境、不同的材料、不同的配套设施设备等，基于此所支出的维护、人工成本等自然不同，故并不是被告所述的“相同的商品或服务，同等交易条件”。五、被告主张退还所谓的多收的物业管理费已经超过诉讼时效，依法不应该得到支持。被告是在签约时就已经知道物业管理费的收费标准，且原告也有按照法律规定，将收费项目明码标价、予以公示，被告现主张退回2015年至2018年的物业管理费已经超过诉讼时效。六、被告自2018年2月之后一方面享受物业管理服务；另一方面却不按照《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》如约支付物业管理费，构成违约，理应承担相应的违约责任。而且，合同违约责任属无过错责任，被告本身更不是合理维权，原告要求被告按照合同约定支付滞纳金合理有据。综上，原告是按照政府备案指导价收取物业管理费用，合法有据。另外，物业服务行业有其特殊性，包括很多隐形成本、隐形服务等，业主对服务质量评定也往往有较多的主观感受。业主若认为物业服务质量不合格、不满意物业服务企业或物业服务收费，完全可以依照《前期物业服务管理协议》向原告主张违约责任，或通过业主大会重新选聘物业管理服务公司等方式解决。倘若降低物业费用标准，不仅与不同时间段的物价、物业服务成本、经济发展情况不符，而且也将破坏交易的稳定性。恳请法院支持原告的诉讼请求，判决驳回被告的反诉请求。诉讼中，原告本诉、反诉一并举证如下：1.《前期物业管理委托合同》（2007年6月8日）、《核准变更登记书》复印件（2010年12月4日、2017年9月13日）。证明原告受托对涉案小区提供物业管理服务，享有物业管理权。2.《物业服务收费备案回执》及附件《物业服务收费备案表》（2013年9月9日）。证明原告所执行的是经过政府审批备案的物业管理服务费用标准，合法有据。3.《商品房买卖合同》（2014年6月28日）、《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》（2014年6月28日）。证明原、被告双方签订物业管理服务协议及相关的权利义务，被告在购买涉案房屋时就已经知道物业管理费的收费标准，并自愿遵守该约定。4.业主信息登记表及业主收楼验收表（2015年11月1日）。证明被告于2015年11月1日收楼，且一直是按协议标准支付物业管理费。5.收费通知单、《管理费催收函》、EMS快递底单及签收记录（2018年5月15日）、《管理费催收函》、EMS快递底单及签收记录（2018年11月25日）、《管理费催收函》、EMS快递底单及签收记录（2019年3月16日）、《管理费催收函》、EMS快递底单及签收记录（2019年6月16日）、《管理费催收函》、EMS快递底单及签收记录（2019年10月16日）、《管理费催收函》、EMS快递底单及签收记录（2019年12月12日）。证明被告欠缴物业管理费的情况，原告多次发函催促被告缴纳物业管理费，被告拒不缴纳，恶意拖欠，理应支付滞纳金。6.10号二期配套设施设备统计、10号二期配套设施设备照片。证明被告所购房产属于二期开发物业，配套设施更为完备，本身就优于一期开发物业，随之的维修成本也更高。7.佛山雅居乐花园前期物业管理招标评标报告复印件（2007年5月30日）。证明原告作为涉案小区的前期物业服务公司是经过招投标确定。8.佛山雅居乐花园客户服务中心收费价目表。证明原告按照规定将物业服务收费明码标价并予以公示，被告早知道涉案小区的物业费收费情况。9.关于同意佛山雅居乐花园建筑物命名的批复（2006年9月1日），竣工验收备案表（一期），申领门牌、房号、入户审批表（一期），竣工验收备案表（二期），平面图（二期）。证明佛山雅居乐花园C区分两期开发，C区一期（即绿景三路10号1座、2座、6座）于2009年3月31日开发；C区二期（即绿景三路10号3、4、5座）于2013年1月20日开发建设。10.佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知（禅发规统联【2012】3号）。证明雅居乐花园C区二期物业管理费是根据《禅发规统联【2012】3号》文件执行。11.佛山市禅城区发展和改革局关于信访问题的答复。证明前期物业管理费实行政府指导价；佛山市禅城区发展和改革局认可原告的物业管理费备案。诉讼中，被告本诉、反诉一并举证如下：1.雅居乐花园10号区总平面图指南。证明1、2、6、3、4、5座带电梯住宅楼属同一封闭小区。2.《关于对雅居乐房地产和物业管理公司不作为的投诉书》、佛山市禅城区国土城建和水务局出具的禅建信【2017】63号文。证明被告已于2017年3月18日提出雅居乐花园10号区的收费不同问题。3.关于君湖汇业主反映问题的答复。证明原告未落实雅居乐花园10号区的收费不同问题。4.《雅居乐花园10号区（君湖汇小区）三、四、五座业主联名抗议书》。证明3、4、5座业主对雅居乐花园10号区收费不同问题的诉求和态度。5.《前期物业管理服务协议》。证明诉讼依据。6.《物业服务收费备案表》与《服务（收费）备案回执》。证明同一小区，存在两种不同的物业服务收费的标准。7.建设部的《前期物业管理协议书（示范文本）》、建设部的《前期物业服务合同（示范文本）》、《佛山雅居乐花园业主临时公约》。证明《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》的存在问题。8.物业服务质量问题。证明物业服务公司未能按照约定全面履行自己的义务。9.佛山雅居乐花园A、B、C、D区地图（腾讯地图）。证明物业管理区域的划定问题。10.《致雅居乐雅生活服务股份有限公司的函》及邮件发往记录。证明被告与雅居乐雅生活股份有限公司就相关问题的交涉记录。11.微信聊天记录。证明被告与物业服务公司就相关问题的交涉记录。12.2015年5-7月物业管理费的缴交发票。证明被告开始缴交物业管理费的时间。13.雅居乐花园C区36、38、39座住宅楼（现雅居乐花园C区1、2、6座住宅楼）、一期商铺及部分地下室（7-12防火分区）建设工程项目竣工验收备案表。证明原雅居乐花园C区36、38、39座住宅楼，即现在同为10号区的1、2、6座，是单独立项的一个建设工程项目，其竣工验收备案日期为2011年3月8日，与佛山雅居乐花园A、B、D为不同时期开发，但10号区的1、2、6座与佛山雅居乐花园A、B、D区一样，物业服务收费同为“带电梯住宅每月每平方米1.70元”收费标准，证明开发期不同，并不是区分物业服务收费标准的合理依据。14.3、4、5座业主支持被告应诉并发起《联名抗议书》签名的微信聊天记录。证明3、4、5座业主对原告实行的价格歧视行为存在异议，并积极支持被告应诉。15.视频监控失效及喷洒农药危害的聊天记录。证明原告提供的是公共服务，满足的是小区不同业主的共性需求。但原告却与具有不同个性需求的小区单个业主签订前期物业管理服务协议。因此原告就不能按照约定全面履行自己义务，如摆放在被告住宅物业附近的垃圾筒散发恶臭气味，景观池蓄水后水质不洁滋生的大量蚊虫对被告家庭的困扰，喷洒园林植物的农药飞溅污染被告家衣物等事项，证明原告已以其他业主要求不同，拒绝按照约定向被告履行自己的义务，已构成违约行为。16.佛山雅居乐花园A、B、C、D区地图（腾讯地图）。证明建设单位划定物业管理区域存在问题，佛山雅居乐花园的四至范围很大，中间有荷园路、湖明街两条市政道路及一条河道把佛山雅居乐花园分成A、B、C、D四个封闭区域。A、B、C、D不能连成一片，业主之间难以来往沟通。佛山雅居乐花园又有超过4000多户业主，户数庞大，加上有别墅、商铺、幼儿园等不同性质物业，业主之间的诉求难以统一，无法对原告及小区业主委员会形成有效监督，这是本物业服务合同纠纷案产生的重要原因，小区业主委员会早在2016年8月25日就已成立，但由于小区业主在佛山市禅城区住房城乡建设和水利局官网上注册人数远不足三分之一，所以至今小区连业主大会都没能召开，更不能依法展开物业服务企业选聘程序，而维持原状对原告有利，原告没有续聘的愿望，这是佛山雅居乐花园至今没有续聘合同监督物业服务工作，没有统一物业服务收费标准的原因，也造成原告物业服务质量低下的现状。不能连成一片的A、B、C、D区都没有划定独立的物业管理区域，而C区却划出一个事实不存在的“C区二期”进行区分收费，因此极不合理。17.佛山电视台小强热线报道的相关画面截图。证明佛山雅居乐花园的物业管理区域庞大，有超过4000多户业主，户数庞大，导致小区业主在佛山市禅城区住房城乡建设和水利局官网上注册人数远不足三分之一，个人业主无法通过业主大会对原告及小区业主委员会形成有效监督，也不能通过业主大会表决来维护业主权益。18.佛山雅居乐花园客户服务中心收费价目表。证明佛山雅居乐花园客户中心收费价目表上面公示的是住宅类“多层”、“低层”等收费标准，没有高层住宅的收费标准，按民用建筑设计通则GB50352-2005，四层至六层为多层住宅，没有收费标准与涉案小区的高层住宅物业相符。19.佛山市禅城区发展和改革局关于信访问题的答复及附件、佛山雅居乐花园C区现时的小区图片。证明原告利用行政主管部门职责分工不同的现实情况，故意隐瞒其未在佛山市禅城区住房城乡建设和水利局房屋和物业管理科进行“C区二期”前期物业服务合同备案的事实；利用虚假的申报材料，向另一行政主管部门，原佛山市禅城区发展规划和统计局申报“C区二期”的物业管理服务收费备案。佛山雅居乐花园C区现时的小区图片与答复文件附件3佛山雅居乐花园C区实景图不符，现在的佛山雅居乐花园C区没有一期与二期的分隔墙。20.关于雅居乐花园小区退损耗费用的说明。证明C区二期的共用场地、共用设施设备配置都没有独立的水电气计量器具。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局调取佛山市不动产登记信息查询结果一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、3、4、5、6、8、9，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2、7，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据10、11，系有权行政机关出具，被告未提出异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1、3、5、6、10、11、12、13、18、19、20及证据7中的《佛山雅居乐花园业主临时公约》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2能相互印证，对真实性予以确认，但发生期间为2017年，与本案无关联性，本院对该组证据不予采纳；证据4，因无法核实签名人的身份，本院不予采纳；证据7中的示范文本，未能反映案件事实，本院不予采纳；证据8因无法反映拍摄时间，本院不予采纳；证据9、16、17为网上截图，并非事实证据，其内容不能直接证明案件事实，本院不予采纳；证据14及证据15为微信群聊天记录，证明内容能否成立，本院将综合全案采信证据以及当事人的陈述待后论述认证。本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年6月8日，案外人佛山市**乐房地产有限公司（甲方、委托方）与中山市**乐物业管理服务有限公司佛山分公司（乙方、受托方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将佛山雅居乐花园委托于乙方实行物业管理，管理期限自2007年12月1日起至小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效时止。2013年9月9日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《物业服务收费备案回执》，同意涉案佛山雅居乐花园C区二期高层住宅物业服务收费为每月每平方米2.47元，执行时间2013年10月1日起至小区业主委员会签订新《物业服务合同》生效之日止。2014年6月28日，被告（买受人）与案外人佛山市**乐房地产有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买案外人佛山市**乐房地产有限公司位于佛山市禅城区*************，建筑面积130.98平方米。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋基本情况：10-5-201，建筑面积130.98平方米。第一条二、乙方的权利义务3、遵守本物业的《业主临时公约》及本物业相关的物业管理制度；4、根据本协议向甲方交纳物业管理费用和本物业应该承担的相应公摊费用；……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用的时间为每月5日前（或另行通知）交纳本月费用；2、各项管理费收费标准（均按建筑面积计算）带电梯住宅每月每平方米2.47元。公共水、电分摊按佛山市政府部门的规定进行摊分。……第九条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。另查明，2020年5月28日，佛山市禅城区发展和改革局出具信访问题的答复，主要内容如下：经核查资料，雅居乐花园C区分二期开发，分别第一期在2007年11月到我局进物业管理服务收费备案，备案价格为高层住宅高层住宅：1.70元/平方米·月……（有效期至小区业主委员会签订新《物业服务合同》生效之日止）。第二期在2013年9月我局收到物业公司提交的实行政府指导价物业服务收费备案申请材料。所提交的申请资料齐全，申请备案项目的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意予以备案高层住宅：2.47元/平方米·月……（有效期至小区业主委员会签订新《物业服务合同》生效之日止）。同时，明确物业公司必须遵守质价相符、公平公开原则，如实按《对比表》内容提供服务，做好物业服务收费信息及物业服务内容的公示。针对信访人反映的佛山雅居乐花园同一小区实行两种收费价格的情况。经查核物业公司2013年9月提交的申报材料，佛山雅居乐花园C区分二期开发，一二期分别设有出入口，且二期设有独立的管理架构，管理人员及管理区域……。再查明，中山市**乐物业管理服务有限公司佛山分公司于2010年12月4日经广东省佛山市工商行政管理局核准变更名称为雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司；雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司于2017年9月13日经广东省佛山市工商行政管理局核准变更名称为原告。涉案房屋位于佛山市禅城区*************，房屋建筑面积131.19平方米，为被告刘逸辉单独所有。佛山雅居乐花园C区36、38、39座住宅楼、一期商铺及部分地下室于2011年3月8日竣工备案；佛山雅居乐花园C区二期于2014年6月30日竣工备案。诉讼中，原告陈述，1、涉案小区于2016年8月25日成立业主委员会。2、《前期物业管理委托合同》指向整个雅居乐花园，分两期开发，开发时分为A、B、C区，即原告目前所称的6号区、8号区、10号区，2013年9月9日的备案回执是10号区二期的范围。10号区分两期开发，第一期是在2008年开发，第二期是在2014年开发。诉讼中，被告陈述，1、被告从2018年2月起没有向原告交纳物业管理费。2、2017年3月8日，同座的业主告知被告10号区3、4、5座与1、2、6座的物业管理费存在收费标准差异。诉讼中，本院依职权向涉案物业服务区域勘查现场，拍摄照片一组，现场可见卫生环境良好，有保安进行通行管理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人佛山市**乐房地产有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》，原告与被告签订的《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。根据《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》的约定，被告负有交纳物业管理费的义务，被告确认自2018年2月起未交纳物业管理费，被告已构成违约。关于被告反诉要求按照1.70元/月/平方米的标准交纳物业管理费。本院评析如下：第一，如前所述，《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》系原、被告真实意思表示，合同内容包含价格条款并没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同；第二，禅城区内普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理，根据佛山市禅城区发展规划和统计局出具的《物业服务收费备案回执》显示，佛山雅居乐花园C区二期高层住宅物业服务收费为每月每平方米2.47元，故原告不存在违规收费的问题；第三，被告提供的证据尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形，根据本院的现场勘查也无发现存在物业服务严重不足的问题；第四，根据佛山市禅城区发展和改革局复函，对于同一小区实行两种收费价格情况作出以下回复：“佛山雅居乐花园C区分二期开发，一二期分别设有出入口，且二期设有独立的管理架构，管理人员及管理区域”。根据上述回复可知，原告的定价未违反公平原则；第五，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，故被告应按合同约定的标准向原告支付物业管理费。综上，被告反诉要求按照1.70元/月/平方米的标准交纳物业管理费的理据不足，本院不予支持，对被告诉请退还物业管理费等诉请不予支持。对原告诉请2018年2月1日至2020年3月31日期间的物业管理费予以支持，经计算为8425.04元（131.19平方米×2.47元/月/平方米×26个月）。关于滞纳金。《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》第九条第四点约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”。从采信的证据看，原告在进行消杀蚊虫工作中略有不足，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告以每月应缴物业管理费324.04元为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计支付滞纳金至清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘逸辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付2018年2月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8425.04元及滞纳金（以每月324.04元为本金，自欠费当月6日起按年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告刘逸辉的反诉请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取45元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司负担2元，被告刘逸辉负担43元；反诉受理费收取25元，由被告刘逸辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年七月十五日书记员  梁丽仪附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。