吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终806号上诉人（原审原告）：敦化市大石头镇哈尔巴岭村村民委员会。法定代表人：孙某。委托诉讼代理人：葛某，吉林容善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边园艺材料有限公司。法定代表人：高某，该公司董事长。上诉人敦化市大石头镇哈尔巴岭村村民委员会（以下简称“哈尔巴岭村村委会”）因与被上诉人延边园艺材料有限公司（以下简称“园艺材料公司”）宅基地使用权纠纷，不服吉林省敦化市人民法院（2019）吉2403民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。哈尔巴岭村村委会上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.原审认定事实不清。原审认定村民对合同不反对或者默认和怠于行使权利的事实不清楚。本案是合同效力确认纠纷。合同是否有效与时间无关，没有任何法律规定合同的有效性主张权利是有时间限制的。同内容也不会因时间的推移由无效变成有效的，无效的合同自始没有法律效力。2.土地是上诉人村内的规划宅基地，是村集体经济组织的重要资产。因当年的个别村领导的行为导致集体资产流失的合同是违法并无效的。根据《土地管理法》第62条和《国办发1999第39号》文件规定：农村宅基地禁止对外出售，本案竟然认定10000平方米的宅基地对外出售合同合法，这是没有法律依据的。3.本案的宅基地有10000平方米，被上诉人仅持有8441.3平方米的土地证，剩余1558.7平方米宅基地是没有确认的。即便合同有效，没有土地证的1558.7平方米宅基地也应该返还。4.原审适用法律错误。《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》早在2008年已经被最高院（第七批）废止，原审在司法解释失效11年后还在引用属于适用法律错误。本案应适用《土地管理法》第15条2款、《土地承包法》第52条和《村民委员会组织法》第24条等关于民主议定程序的法律规定。原审引用失效10多年的司法解释认定村内规划宅基地未经民主议定程序对外出售的合同合法，没有法律依据。5.处分集体土地没有经过民主议定程序，将村集体的宅基地流转给本集体经济组织以外的主体，违反土地法规定，合同无效。违反合同债权与物权分离的原则，以物权登记结论来否定合同有效性是违法的。本案是宅基地买卖的合同效力，不是在确认宅基地的物权归属，根据《物权法》第15条的规定，物权登记不影响合同效力，所以原审以土地证的办理对抗双方合同效力是违法的。园艺公司辩称：我们公司是合资企业，国家提倡建立的合资企业出口创汇。根据国家的有关精神和政策，我们三方建立了合资企业，三方为延边对外经济贸易公司、日本大地兴园株式会社、大石头镇政府。大石头镇政府的投资是土地投资，其他两方是现金投资，合资成立之后在哈尔巴岭村动迁了18户村民，动迁费本应该由大石头镇政府出，但是因镇政府经济困难，由合资公司支付了动迁费，动迁费大概16-18万元。然后在动迁的土地上建立了工厂，开始生产产品并出口。当时哈尔巴岭村是在大石头镇第二个穷的村，合资企业采用了一百多人当地的农民作为工人，在村里的扶贫工作起了重要的作用。到了1999年敦化市土地局找到公司和镇政府讲需要更改土地用途，因为这些土地还是宅基地，没有变更为工业用地。因为土地是大石头镇政府方的投资，所以大石头镇政府按照敦化市土地局的要求按照相关土地法规开始办理土地用途变更手续。大石头镇政府按照土地局的有关文件精神，在哈尔巴岭村召开了村民代表大会，并签署了有关协议。协议上盖了哈尔巴岭村的村长程海的名章和村委会的公章，我们公司也按照土地局的要求加盖了公章和法人章，并给村委会进行了补偿。然后按照敦化市土地局的要求，逐级上报到有关部门，2000年1月份拿到了州土地局颁发的国有土地使用证。时隔20年哈尔巴岭村村民委员会对我公司进行上诉是不可理解的，要诉就要诉前任的村民委员会，跟我公司无关。哈尔巴岭村村委会向一审法院起诉请求：依法确认双方签订的协议无效，返还宅基地10000平方米，由园艺公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：1999年12月7日，大石头镇哈尔巴岭村村委会（甲方）与延边园艺材料公司（乙方）签订有关问题协议，内容：关于征用哈尔巴岭村土地一事，延边园艺材料公司于1993年在大石头哈尔巴岭村建立了中日合资公司。大石头镇人民政府以哈尔巴岭村10000平方米宅基地作为股份入股延边园艺材料公司。当时由于大石头镇财政困难无资金动迁民房，由合资公司的另一个投资方出资进行了动迁，而且土地平整费也由公司出资。合资公司建立以后，哈尔巴岭村受益很大，使哈尔巴岭村走出了贫困，现在根据甲乙双方通过友好协商，依照中华人民共和国土地法有关条例，对征用土地作以下协议：（一）用地面积：10000平方米（现延边园艺材料公司使用土地）；（二）延边园艺材料公司给哈尔巴岭村一次性支付土地补偿费10000元；（三）哈尔巴岭村村委会根据村民代表的意见，同意延边园艺材料公司征用哈尔巴岭村土地10000平方米；（四）此协议从签字日起生效。落款处：甲方的时任法定代表人程海签字，并加盖了大石头镇哈尔巴岭村村委会的公章及程海的名章，乙方延边园艺材料公司的法定代表人高某签字。2000年1月7日，延边州土地管理局给延边园艺材料公司颁发了中华人民共和国国有土地使用证1份，载明内容：土地使用者是该公司、座落：敦化市大石头镇哈尔巴岭村、用途：工业、使用权类型：出让、终止日期：2049年12月29日、使用权面积：8441.3平方米。一审法院认为：一、大石头镇哈尔巴岭村村委会与延边园艺材料公司之间签定的有关问题协议，应当视为有效。理由是：1、关于本案的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和最高人民法院《关于审理审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》以及《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，“涉及村民利益的重大事项必须经过提请村民会议讨论决定，方可办理”；如果村民委员会违背该规定与村民签订合同或者对外签订合同，半数以上村民有意见时，根据最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》起诉村民委员会,请求确认合同效力；该规定是审理农业承包合同纠纷案件的程序法和实体法。本案的原告，就是后任的村民委员会起诉前任的村民委员会未能正确履行民主议定原则对外签订协议。遵循民主议定原则，主要看形式要件和实质要件，其中实质要件是关键。虽然签订合同时未经三分之二以上村民的同意，但事后三分之二以上村民不反对而认可或者默认，或者村民们怠于法律规定的期间行使自己的权利告村民委员会，那么该合同应当视为有效。因本案的原告是大石头镇哈尔巴岭村村委会，不是本村半数以上的村民，而大石头镇哈尔巴岭村的村民并没有向人民法院提起诉讼，要求确认该村村委会与延边园艺材料公司之间协议无效；故大石头镇哈尔巴岭村村委会要求确认其与延边园艺材料公司之间协议无效的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，不应支持。2、关于大石头镇哈尔巴岭村村委会与延边园艺材料公司之间签定的协议的性质认定。该协议是大石头镇哈尔巴岭村村委会对外签订的协议，该村委会是法人，有权代表村民管理集体财产，也有权对外签订协议，村委会代表村民对外签订协议，根据《合同法》的规定，应受法律保护。因此，大石头镇哈尔巴岭村村委会与延边园艺材料公司之间签定的协议未违背法律规定，应当有效。至于该协议是否经大多数村民同意，是否程序合法,必须是半数以上村民告该村委会，并经过审理才能确认其效力。3、延边园艺材料公司在大石头镇哈尔巴岭村已经实际经营草炭多年，且作了大量投入。二、延边园艺材料公司不应当返还土地。因延边园艺材料公司对于涉案诉争的使用权面积是8441.3平方米的土地，已经取得了相应国有土地使用证。敦化市大石头镇哈尔巴岭村庄规划图2张，不能对抗延边园艺材料公司所持有延边州土地管理局所颁发的国有土地使用证。故大石头镇哈尔巴岭村村委会主张延边园艺材料公司返还宅基地10000方平米的诉讼请求，本院不予支持。综上，大石头镇哈尔巴岭村村委会的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条，最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告敦化市大石头镇哈尔巴岭村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告敦化市大石头镇哈尔巴岭村村民委员会负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：1999年12月7日，哈尔巴岭村村委会与园艺材料公司签订协议时，园艺材料公司虽不具有使用宅基地的主体资格，但2000年1月7日园艺材料公司以受让方式取得诉争土地的国有土地使用权，即诉争土地的土地性质从宅基地变更为国有土地，并经有批准权的人民政府同意园艺材料公司受让取得该土地使用权，故1999年12月7日签订的协议应当认定有效。根据1999年12月7日哈尔巴岭村村委会与园艺材料公司签订的协议内容和双方当事人的陈述，园艺材料公司在签订该合同之前已经占有使用诉争土地，建立工厂，并对被占地农户给予补偿，后向哈尔巴岭村村委会交纳相应土地补偿费，即园艺材料公司为履行合同进行了大量投资，且已实际履行近20年，而哈尔巴岭村村委会收取相应土地补偿费，且知悉并同意园艺材料公司占有使用诉争土地多年，现以签订合同没有经过民主议定程序为由主张该协议无效，本院不予支持。综上，大石头镇哈尔巴岭村村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽适用法律不妥，但判决结论正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人敦化市大石头镇哈尔巴岭村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 林 美审判员 全智光审判员 宋 丹二〇二〇年七月二十日书记员 李佳英