陕西省西安市中级人民法院     民事判决书                                       （2020）陕01民再39号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西信达实业有限公司，住所地陕西省杨凌示范区。   法定代表人：邱慎颂，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王晋民，陕西天之娇律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陕西亨通石油设备制造有限公司，住所地西安市雁塔区。   法定代表人：曾庆斌，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄福新，男，1947年6月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。   再审申请人陕西信达实业有限公司（简称信达公司）因与被申请人陕西亨通石油设备制造有限公司（简称亨通公司）土地租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）陕01民终849号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2019年11月4日作出（2019）陕民申1830号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   信达公司申请再审称，1、通往长安中路的围墙并非其所建，产权不属于其所有。2015年3月17日其与小寨街道办事处签订的《陕西信达实业有限公司国有土地拆迁补偿协议》，该协议明确约定：由小寨街办自行拆迁，拆迁后交由西安市小寨地区管某某实施开发改造。目前消防通道部分所占用的土地归属于华侨城，已经不存在厂区通往长安中路的消防通道，该部分土地已由华侨城进行进行开发。该项目目前正在建设，围墙的作用是用来划分不同项目用地。原审判决要求其停止侵权、拆除该围墙，将导致第三人的权益遭到侵犯，也有可能因隔壁开放式建设工地而引起安全事故。2、原审以合同争议为案由，依照合同法律规定，按照违约之诉判定了侵权之诉的结果，适用法律错误。涉案《租赁合同》虽名为租赁，但并不是以取得标的物的临时使用权、收益权为目的，其实质是为临时安置职工而订立的过渡协议。原审在对这所谓的真实的租赁合同的性质认定错误的基础上，适用合同法有关“买卖不破租赁”的条款判定继续履行租赁合同，适用法律错误。3、涉案《租赁合同》是陕西亨通国际实业有限公司（简称亨通国际）与亨通公司恶意串通制造出来的虚假合同，应认定为无效合同。其在一审中申请全面鉴定，但最终却没有全面鉴定。二审又忽略其应全面鉴定的上诉理由。(2018)陕执复30号决定书以及咸阳市中级人民法院在另一起关联案件中对员工白璐的询问笔录可以看出，亨通国际和亨通公司是赵恒一个实际控制人。执行纪要也可以看出，在2011年5月之前，股东陕西德赛公司（赵恒）实际控制信达公司，在股东陕西新长江实业投资有限公司实际控制信达公司后，失去控制权的赵恒为了阻止信达公司开发涉案土地，让其自身控制的公司恶意串通，编造所谓的《租赁合同》。4、即使涉案的《租赁合同》是真实的，也属于西安中院变卖遗留问题，且客观无法继续履行，原审判令继续履行租赁合同，适用法律错误，且违反公平原则。2009年雁塔区政府办公室就已经下发通知，将涉案土地归入政府改造项目。2010年12月，涉案土地使用权被西安中院变卖给信达公司时，亨通公司出具《证明》，同意由信达公司进行职工安置方案（备注职工代表签名不真实），而没有向执行法院提供租赁合同或说明租赁事实，如果在法院变卖时存在第三方租赁，应由执行法院一并解决。假使《租赁合同》真实，按照第四条的约定其目的是为了获取安置职工的资金，当其已着手实施职工安置时，该目的已经在实现，合同也应自然终止。2015年3月11日，西安市小寨地区综合改造管理委员会主任办公会会议纪要认定涉案土地项目已经具备了启动实施的前期条件，并确定由管某某负责启动信达公司片区棚户区改造项目前期准备工作。涉案土地己经被纳入政府改造开发范围，根据该租赁合同的约定以及亨通公司的《证明》，租赁合同实际已因开发行为达成安置方案而早已终止。即使租赁合同真实，地上西侧的建筑物被西安市规划局雁塔分局认定为违建而拆除，厂房等地面附着物因存在安全隐患，其已自行拆除。涉案的所谓租赁物已不具备继续履行条件。其已经从2017年11月开始履行安置职工的义务，代垫亨通公司职工水电费已近160万元，现在法院要求履行租赁合同，其不再代垫安置费用，将可能引起职工情绪的更不稳定。请求：1、请求依法撤销（2016）陕0113民初9756号民事判决和（2019）陕01民终849号民事判决；2、改判驳回亨通公司的诉讼请求；3、诉讼费由亨通公司承担。   亨通公司辩称，1、涉案《租赁合同》合法有效，不存在《合同法》第五十二条所列的任一项合同无效的情形，应当继续履行。信达公司提出的该合同虚假签订、恶意串通没有任何事实依据。2、信达公司从未履行过安置职工的义务，其声称因已开始“着手实施”职工安置，租赁合同目的已经实现完全是背离客观事实。租赁合同约定的租赁期限是20年，2023年8月31日终止，并不存在信达公司声称的合同目的如实现，可以提前终止的约定。相反，该合同约定期满延期的条件，即“租赁期满后，如果职工未安置完毕，还有未退休的职工需要安置，应无条件延长租赁期限，直到省化机厂老职工全部退休为止。”因此，租赁合同目前尚未到期，应继续履行。3、信达公司称租赁合同不具备继续履行条件不成立。厂房的毁坏和亨通公司财产的毁坏系信达公司股东新长江公司违法拆除，其为了达到不履行租赁合同的目的不惜代价，故意冒着刑事风险和民事赔偿风险人为造成。尽管厂房及亨通公司的生产设备设施物品等资产被毁坏，但该租赁场地仍客观存在，且具有使用价值，可以继续租赁使用。4、围墙占用范围土地在信达公司名下，该围墙系信达公司加盖。信达公司与西安市雁塔区小寨路街道办事处无权签订《拆迁补偿协议》，所签订的协议应属无效。依据西安市棚户区改造管理办法(2014)市政发（2014）34号第六、七条规定，西安市雁塔区小寨路街道办事处无权签订《陕西信达实业有限公司国有土地拆迁补偿协议》，其签订的该协议应依法无效。综上，《租赁合同》应依法继续履行，信达公司应拆除其加盖的围墙。请求：维持原审判决。   亨通公司向一审法院起诉请求：1、判令信达公司继续履行租赁合同、停止侵害、排除妨害；2、信达公司负担诉讼费。一审法院认定事实：1996年，原陕西省化工机械厂（简称省化机厂）向西安市中级人民法院提出破产申请，西安中院经审理后于1996年9月18日作出（1996）西经破字第17号民事裁定，宣告省化机厂破产还债。1996年12月30日，省化机厂与亨通国际（原为西安亨通实业有限责任公司）签订《产权转让合同》，约定省化机厂将31.6亩土地使用权及其地上10624.56平方米的房屋所有权等财产以2494.26万元出售给亨通国际。合同第四条约定，亨通国际整体接收安置省化机厂的800名职工，安置职工费用2304.26万元在成交总价款中先予扣除。后亨通国际为安置省化机厂职工成立了陕西亨通环保设备制造有限公司（简称亨通环保）。2003年8月26日，亨通国际（出租方）与亨通环保签订《租赁合同》，约定亨通国际将纬二街31亩工业用地及地上厂房出租给亨通环保，用于亨通环保生产生活经营，租赁期限为20年，自2003年9月1日至2023年8月31日止。合同第三条约定，租赁费抵作原省化机厂职工安置费（包括职工社会保险、离退休人员工资福利、工伤事故、房屋租金、水费、电费、物业管理费、电话费等与公司经营管理相关的全部费用），即所有产生的费用亨通环保支付，租赁费不足职工安置费的部分由亨通国际补足交由亨通环保。合同第四条约定，如遇政府征收、开发致使土地不能继续使用，亨通国际应在两个月内对所有职工进行货币安置。第五条约定，租赁期满后，如果职工未安置完毕，还有未退休的职工需要安置，应无条件延长租赁期限，直到省化机厂老职工全部退休为止。同时查明，西安市商业银行城西支行因与西安亨通光华制药有限公司（简称亨通制药）、亨通国际偿还借款纠纷，申请西安市中级人民法院强制执行，在执行过程中该院查封了位于西安市雁塔区XX路XX号面积为28165平方米的土地使用权[土地使用权证号：西雁国用（2004出）第777号]。2010年12月10日，上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（债权人，以下简称浦发银行西安分行）、西安银行股份有限公司城西支行（债权人、抵押权人，以下简称西安银行城西支行）、中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行（债权人、抵押权人，以下简称建行雁塔路支行）与陕西亨通连锁店管理集团公司（债务人，以下简称亨通连锁）、西安亨通光华制药有限公司（债务人）、亨通国际（债务人）、赵恒（债务人）、信达公司（买受人）签订《变卖协议》，约定浦发银行西安分行、西安银行城西支行、建行雁塔路支行、赵恒及信达公司一致同意通过西安市中级人民法院将登记在亨通国际名下西雁国用（2003出）第823号、西雁国用（2004出）第777号土地使用权变卖给信达公司，经各方协商土地使用权及地上附着物变卖价为12225.8353万元。合同第四条关于变卖条件约定：1、变卖的西雁国用（2004出）第777号、西雁国用（2003出）第823号地面上已经取得住宅房产证的三万平方米职工住宅由买受人信达公司安置；2、拆除西雁国用（2004出）第777号、西雁国用（2003出）第823号地面上工厂原国有职工的安置由买受人信达公司负责；3、西雁国用（2004出）第777号、西雁国用（2003出）第823号地面建筑物及附属物包括职工居住的平房拆迁安置由买受人信达公司负责。合同签订后，信达公司支付了转让款。2010年12月28日，西安市中级人民法院作出（2010）西执证字第6号执行裁定，裁定解除对西雁国用（2004出）第777号土地使用权的查封，将上述土地使用权过户至信达公司名下。现案涉土地登记在信达公司名下。2010年11月28日，信达公司与陕西新长江实业投资有限公司（信达公司的股东，简称新长江公司）签订《合作合同》，约定双方合作开发位于XX路XX号，西邻长安中路，东邻芙蓉路，北邻纬二街，南邻红专路，共计约110亩土地，暂定项目名称为雁塔广场。合同第五条约定，信达公司出资土地作价条件：将原土地使用权属于亨通国际的74亩工业、住宅用地过户到信达公司名下，并将土地使用性质变为商业、住宅，且74亩地上现有的建筑物及附属物全部拆平，并将拆除的垃圾清运完毕。合同第十条关于信达公司的权利义务约定，信达公司承担74亩地面附着物的拆迁费、垃圾清运费、过渡费和住户、门面的安置及职工安置费。另查明，2008年2月15日，亨通国际与信达公司就西雁国用（2003出）第823号土地使用权（20866.7平方米）及地上附着物、西雁国用（2004出）第777号土地使用权（28165.0平方米）及地上附着物办理财产移交手续。但因省化机厂职工安置未到位等原因，案涉土地一直由亨通公司实际占有使用。2016年5月11日，信达公司向西安市中级人民法院提交《关于清场交付及职工安置的意见函》，要求中院组织清偿交付，涉及的职工安置费由信达公司承担，信达公司大股东新长江公司同意并愿意提供担保，确保职工利益得到落实。同时提交了新长江公司的《担保函》，新长江公司表示同意信达公司对所涉土地上职工进行安置，新长江公司愿意依自有资金担保安置费的落实，或按照西安中院通知直接将安置费打入指定账户。后一直未能执行清场交付。2016年5月23日，信达公司强行清场收回土地。再查明，亨通公司原名称为陕西亨通环保设备制造有限公司，于2012年变更为陕西亨通石油设备制造有限公司。一审法院判决：信达公司继续履行2003年8月26日陕西亨通国际实业有限公司与亨通公司签订的《租赁合同》，停止侵权行为，拆除在亨通公司厂区通往长安中路消防通道上加盖的围墙。案件受理费100元，亨通公司已预交，由信达公司负担，信达公司在本判决生效之日起十五日内向亨通公司支付。   信达公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回亨通石油公司的诉讼请求。二审法院认定事实：一审法院认定事实属实。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，亨通国际曾就登记在其名下的涉案土地与亨通公司签订租赁合同，该合同尚在履行期间内；信达公司系通过本院执行程序将涉案土地变更登记在自己名下。据此，根据上述法律规定，亨通国际与亨通公司所签租赁合同对信达公司具有约束力，一审对亨通公司要求信达公司继续履行租赁合同、停止侵害、排除妨害的诉讼请求予以支持，于法有据，并无不当。信达公司上诉称涉案租赁合同的真实性存疑，未提交证据证明，依法不予采信。综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2010年12月13日，亨通公司向本院出具《证明》，载明：其同意把公司厂房、公房及职工福利房改住宅占用的西雁国用（2004出）第777号、西雁国用（2003出）第823号两块土地变卖给信达公司，信达公司负责职工安置和拆迁安置。现我公司已经和信达公司协商好安置方案，方案如下：1、职工安置按照陕西省职工安置的政策执行。2、按照陕西省拆迁政策、取得房产证413户职工住宅拆一安一，就地安置。3、按照陕西省拆迁政策，住租公房的职工按成本价安置。4、同意亨通国际与信达公司、浦发银行、建行、西安银行签订的《变卖协议》，同意放弃对两块土地的优先购买权。2011年4月19日，信达公司取得西雁国用（2011出）第129号（YT3-18-2-2）土地使用权证。4月20日取得西雁国用（2011出）第131号（YT3-18-2-1）土地使用权证，宗地图中15-16-31-33-32-35-38坐标点为厂区XX路通道。2015年2月6日，西安市雁塔区商业街区建设管理办公室向信达公司发《关于征询信达公司部分国有土地纳入整体改造范围的函》，拟将信达公司YT3-18-2-1号宗地图中15-16-31-33-32-35-38坐标点合围范围纳入整体改造，并将与信达公司就该宗土地及地面附着物签订《拆迁补偿协议》。2015年3月6日，信达公司与西安市雁塔区小寨街道办事处签订《拆迁补偿协议》，约定将YT3-18-2-1号宗地图中15-16-31-33-32-35-38坐标点合围范围约1.25亩（834.05平方米）进行拆迁，补偿价共计6137774元。西安市雁塔区小寨街道办事处于2015年10月9日向信达公司转款3068887元，西安市雁塔区小寨街道办事处城中村改造办公室于2016年12月13日向信达公司转款2000000元，2018年5月18日转款1000000元。2017年1月11日，信达公司向一审法院申请司法鉴定：1、对租赁合同纸张、打印及手写文字、印文及手写文字、印文形成时间进行鉴定；2、租赁合同手写文字是否属同一人笔迹进行鉴定；3、将调取证明原件作出时间和租赁合同作出时间进行比对。同日，信达公司申请调取（2011）西执民字第15号及（2010）西执证字第6号执行程序中亨通公司于2012年12月13日向法院提供的证明原件。2017年6月26日，陕西蓝图司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定结2010年12月13日论为租赁合同中甲方处的“2003 8 26”及乙方处的“2003 8 26”手写笔迹倾向认定是同一人书写。后一审法院委托对其他内容进行第二次鉴定，因鉴定材料不全退回。调取亨通公司的工商信息后再次送检，因申请鉴定的证明系卷中材料，鉴定机构无法进行有损鉴定，再次退回。2018年8月3日，一审庭审中恒通公司称信达公司强行驱赶其公司管理人员及租赁户，并拆除在原厂区通往长安中路消防通道上加盖围墙。信达公司称，其实施了上述行为，并非是侵权，该拆的其拆了，按照区政府和小寨街办该刷白墙的其刷了。目前，原有的消防通道即YT3-18-2-1号宗地图中15-16-31-33-32-35-38坐标点合围范围已被第三方建设工地占用且已成为地下整体施工一部分，加盖围墙将此通道封堵，围墙外有新修的南北通道，可通往北边纬二街。再审查明其余事实与原审查明事实一致。   本院再审认为，本案的争议焦点为：1、原审认定租赁合同有效是否正确；2、租赁合同是否能继续履行；3、原审判决信达公司拆除消防通道围墙判决是否正确。关于原审认定租赁合同有效是否正确的问题，信达公司认为《租赁合同》系伪造，在一审中申请对合同手写文字是否属同一人笔迹、合同形成时间、证明和租赁合同的作出时间进行比对三项进行鉴定，一审中对手写部分进行了鉴定，对其他鉴定事项因客观原因未能鉴定，再审中亦未提交现实状况下可以进行鉴定的依据，故对其在再审中申请鉴定的请求不予准许，信达公司主张该合同系伪造的证据不足。且2010年12月13日亨通公司在执行程序中向执行法院出具的证明中放弃优先购买权的表述亦证明亨通公司与亨通国际租赁关系的存在。该《租赁合同》又无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原审认定案涉《租赁合同》合法有效并无不当。关于案涉《租赁合同》应否继续履行的问题，信达公司认为，案涉《租赁合同》所涉厂房已被拆除，已不具备继续履行的客观条件,且案涉《租赁合同》目的是出租人将租赁费用于案涉租赁土地上原有企业职工的安置费用，其亦承诺愿意以货币的方式对原企业职工进行安置，以实现《租赁合同》目的，进而主张案涉《租赁合同》不应继续履行。本案中，厂房等建筑虽然已被拆除，但31亩土地仍具有使用价值，而信达公司以货币方式安置的承诺仅是其单方承诺，在亨通公司未同意，信达公司未实际履行的情况下，原审判决案涉《租赁合同》继续履行亦并无不当，信达公司的理由不能成立，对其在再审中申请鉴定的请求不予准许。关于原审判决信达公司拆除消防通道围墙判决是否正确的问题，一审庭审中信达公司承认其实施了在厂区通往长安中路消防通道上加盖围墙的行为，再审中又称系小寨街办实施的行为，但未提交任何证据证明加盖围墙行为系小寨街办所为，故对其说法不予采信。但原消防通道所处的土地现已被政府纳入整体改造范围，信达公司亦与西安市雁塔区小寨街道办事处签订《拆迁补偿协议》，该协议业已履行，原有的消防通道现已被第三方建设工地占用，成为第三方工程的一部分，厂区门前新修的南北通道可以通行。故亨通公司恢复原消防通道的诉请在客观上已无法实现，应予驳回。原审判决信达公司拆除消防通道围墙不符合实际状况，应予纠正。   综上所述，原审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：    一、撤销本院（2019）陕01民终849号民事判决；   二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9756号民事判决为：陕西信达实业有限公司继续履行2003年8月26日陕西亨通国际实业有限公司与陕西亨通石油设备制造有限公司签订的《租赁合同》，停止侵权行为；   三、驳回陕西亨通石油设备制造有限公司其余诉讼请求。   一审案件受理费100元，由陕西信达实业有限公司负担70元，陕西亨通石油设备制造有限公司承担30元；二审案件受理费100元，由陕西信达实业有限公司负担70元，陕西亨通石油设备制造有限公司承担30元。   本判决为终审判决。       审判长  王 笑 天   审判员  晏永娟   审判员 张    磊     二〇二〇年七月三日     书记员  付   煜          1