福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1474号 原告：林明，男，1985年8月21日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李延海，福建海角律师事务所执业律师。 被告：林艳，女，1988年8月2日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池建伟、张榕卉，福建名仕律师事务所执业律师。 原告林明与被告林艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。原告林明及其委托诉讼代理人李延海、被告林艳及其委托诉讼代理人张榕卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林明向本院提出诉讼请求：1.林艳赔偿违约金100000元；2.林艳赔偿（2019）闽0104民初4953号一案的案件受理费28440元、财产保全费1045元及所支出的律师费5000元，共计34485元；3.林艳承担本案的律师费5000元；4.本案受理费由林艳承担。事实与理由：2019年6月，林明通过福州市仓山区联富房产中介所（以下简称“联富中介所”）了解到林艳弟弟林铣出售其名下位于福州市仓山区的房屋。通过几番协商，林铣愿意以2705000元的价格将上述房产出售给林明。2019年6月27日，林艳声称林铣因故未能亲自到场，特委托林艳代为签订《房屋买卖合同》并向林明出具《产权人未到场声明》。在《房屋买卖合同》签订后，当天林明按约向交易服务方福州中联立信房产代理有限公司（以下简称“中联房产公司”）支付了购房履约保证金150000元。而后，林明催促林铣尽快按照合同约定办理房产解除抵押、过户等手续，但是林铣却表示不愿履行合同，拒绝将诉争房产出售。林明认为其与林艳签订的《房屋买卖合同》依法受法律保护，于2019年8月7日提起诉讼，福州市仓山区人民法院作出（2019）闽0104民初4953号民事判决书，认定“林明与林艳签订的《房屋买卖合同》系二人真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同。合同补充条款第7点约定了林艳其弟林铣不同意所签合同情况下的解决争议条款，即由林艳人林艳承担违约责任。双方当事人应按该约定履行”。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条“产权权属过户登记前的违约责任”、“违约方应支付违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费……”的约定，现林铣拒绝履行该《房屋买卖合同》，故林艳应承担林明的各项损失，向林明支付100000元的违约金、（2019）闽0104民初4953号一案的案件受理费28440元、财产保全费1045元及律师费5000元，共计34485元及本案律师费5000元。 林艳辩称，一、林艳与林明签订《房屋买卖合同》时曾获得产权人林铣的授权，后林铣撤回授权导致本案纠纷，林艳签约时不存在主观恶意。2019年6月27日，林艳应林铣的要求与林明碰面，联富中介所相关经办人员以所谓的行规为由，拒不安排林艳与林明碰面，而是一直撺掇林艳代签《房屋买卖合同》，并以各种理由阻止林艳离开。林艳迫于压力，与林铣电话联系取得口头授权后，签署了《房屋买卖合同》，但所有交易细节均由联富中介所的工作人员与林铣直接联系。因此，林艳在签署《房屋买卖合同》时曾取得林铣的授权，不存在随意签约、故意违约的主观恶意。林艳签署《房屋买卖合同》时，也不存在假借订立合同恶意磋商的情形，更未隐瞒与订立合同相关的重要事实或提供虚假陈述，不存在法律规定应承担缔约过失责任的情形。联富中介所作为职业的存量房交易居间服务方，相关经办人员作为职业的从业人员，其同意林艳签署《房屋买卖合同》，显然也已确认林艳已取得口头授权。综合上述理由，林艳签署诉争合同时不存在过错，不符合法律规定应承担责任的情形。二、联富中介所对本案纠纷存在重大过错，其唆使林明恶意跳单，导致纠纷产生。据林艳事后向林铣了解，林铣仅委托麦田房产作为居间服务方处理诉争房产的交易事宜，从未委托联富中介所办理诉争房产交易事宜，看房钥匙也仅放在麦田房产处；林明亦系通过麦田房产看房。联富中介所为了赚取高额居间费、交易服务费，以“居间费、交易服务费、税费转嫁由卖方（即林铣）承担，压低交易价格”等不符合行业惯例的交易模式为诱饵，与林明恶意串通，唆使林明恶意跳单。联富中介所要求林艳代表林铣与林明碰面时，林艳误以为是在其家门口的麦田中介所，但相关经办人员以需要去总部会面为由，隐瞒其并非麦田房产工作人员的事实，将林艳骗到联富中介所。林铣事后得知联富中介所与林明恶意串通，从麦田房产跳单，且恶意压低交易价格，才拒绝出具授权追认文件，由此引发本案纠纷。因此，联富中介所与林明恶意串通、跳单、以欺骗方式压低交易价格，才是导致本案纠纷的原因。三、林明在签订《房屋买卖合同》时明知林艳无林铣出具的书面授权材料，甘冒风险进行交易，对本案纠纷也存在过错。本案交易是联富中介所与林明串通设计的结果，林明明知林艳无林铣出具的书面授权材料，也同意与林艳签署《房屋买卖合同》。事实上，无论林铣是否追认林艳的代理行为，对林明而言均是获益一方，若林铣追认，则林明可以以低价购得诉争房产，且无需承担居间费、交易服务费、税费等成本；若林铣拒绝追认，则林明可以获得违约金100000元。因此，林明对本案纠纷也存在过错，应承担相应责任。四、林明诉请的违约金过高，其并无损失，应予以调整。根据《房屋买卖合同》补充协议第1条的约定，本案交易中所产生的税费、居间费、交易服务费均不合理约定由卖方承担，即本案交易未完成，林明也不会因此产生额外的成本，不存在损失。其次，受疫情影响，房地产市场收缩，房价持续下跌，林明所谓的损失显然远低于其主张的违约金100000元，根据法律规定，违约金应予以调整。五、林明起诉错误，产生的费用应由其自行承担，其要求林艳承担其错误诉讼而产生的费用，毫无事实和法律依据。林艳未能于2019年6月30日前取得林铣的书面授权委托书或追认代理行为的材料已是固定事实，《房屋买卖合同》对林铣不发生法律效力，林明起诉时已委托律师，明知诉请林铣承担责任缺乏法律依据，仍恶意提起该案诉讼，属于滥用司法诉权，故林明无权要求林艳为其恶意诉讼产生的费用承担责任。综上，林艳签订诉争合同时确曾获得授权，对诉争合同未获追认不存在过错；林明与联富中介所恶意串通，导致本案交易无法完成，存在重大过错；林明诉请违约金过高应予以调整；林明因错误诉讼而产生的费用，应由其自行承担。恳请法院驳回林明全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1.《房屋买卖合同》、《承诺函》、《申报协议》、《产权人未到场申明》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，有原件核对，本院对其真实性予以确认，证明2019年6月27日，林艳以林铣代理人身份与林明签订《房屋买卖合同》，约定林铣以2705000元的价格向林明出售位于福州市仓山区的房屋，同日，林艳以林铣代理人身份签署、确认有关《房屋买卖合同》的《承诺函》、《申报协议》、《产权人未到场申明》、《居间服务合同》、《交易服务合同》； 2.转账凭证，有原件核对，本院对其真实性予以确认，证明2019年6月27日，林明向中联房产公司支付150000元； 3.律师费发票，有原件核对，本院对其真实性予以确认，2019年8月6日，林明向福建海角律师事务所支付律师费5000元； 4.（2019）闽0104民初4953号民事判决书，有原件核对，本院对其真实性予以确认； 5.委托代理合同、律师费发票，有原件核对，本院对其真实性予以确认，证明2020年3月7日，林明因与林艳房屋买卖合同纠纷一案，委托福建海角律师事务所李延海律师作为一审诉讼代理人，并支付律师代理费5000元； 6.撤销合同通知函，系林明单方制作，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月27日，林艳以林铣代理人身份与林明签订《房屋买卖合同》，约定林铣以2705000元的价格向林明出售位于福州市仓山区的房屋，合同第十条第五项约定“签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，……及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”、补充协议第7条约定“签订本合同时，上述房产产权人林铣未到场签字，由代理人林艳代为签订本合同。代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意合同所有约定。若因此导致合同无法顺利履行，属代理人违约”。同日，林艳以林铣代理人身份签署、确认有关《房屋买卖合同》的《承诺函》、《申报协议》、《产权人未到场申明》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，林明向中联房产公司支付150000元。《产权人未到场申明》中林艳签字确认林铣于2019年6月30日前对《房屋买卖合同》进行签字确认或提供关于出售诉争房产的《委托公证书》或《代理行为追认及授权确认函》，若林铣于2019年6月30日前未进行前述履约行为，林明有权要求确认或撤销《房屋买卖合同》，若林铣未在《房屋买卖合同》上签字或未提供《委托公证书》或《代理行为追认及授权确认函》造成合同无效、无法履行或被撤销，林艳将向林明承担相当于违约金数额（100000元）的赔偿金。2019年7月8日，中联房产公司向林艳寄送告知函，催告林艳提供委托公证书或代理行为追认及授权确认函。 2019年8月6日，林明向福建海角律师事务所支付律师费5000元。2019年8月7日，林明向福州市仓山区人民法院提起诉讼，即林明与林铣房屋买卖合同纠纷一案，2019年12月30日，福州市仓山区人民法院作出（2019）闽0104民初4953号民事判决书，判决认为《房屋买卖合同》对林铣不发生法律效力，驳回林明的诉讼请求，案件受理费28440元、财产保全费1045元由林明负担。 2020年3月7日，林明因与林艳房屋买卖合同纠纷一案，委托福建海角律师事务所李延海律师作为一审诉讼代理人，并支付律师代理费5000元。庭审过程中，双方当事人均确认《房屋买卖合同》已经解除。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，林艳作为林铣的代理人与林明签订的《房屋买卖合同》系二人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”规定及《房屋买卖合同》补充协议第7条“签订本合同时，上述房产产权人林铣未到场签字，由代理人林艳代为签订本合同。代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意合同所有约定。若因此导致合同无法顺利履行，属代理人违约”约定，林艳无证据证明其在签订《房屋买卖合同》前获得林铣授权，事后亦未得到林铣的追认，故林艳没有代理权以林铣名义与林明订立《房屋买卖合同》，对林铣不发生效力，由林艳承担责任。 关于违约金。根据林艳出具的《产权人未到场声明》承诺：若林铣未在《房屋买卖合同》上签字或未提供《委托公证书》或《代理行为追认及授权确认函》造成合同无效、无法履行或被撤销，林艳将向林明承担相当于违约金数额（100000元）的赔偿金。现双方确认《房屋买卖合同》已解除、无法履行，故林明诉请林艳赔偿违约金100000元，本院予以支持。林艳辩称富联中介所及林明对本案纠纷存在重大过错，无证据证明，本院不予采信，林艳与林铣为姐弟关系且林艳在签署《房屋买卖合同》时还出具了《产权人未到场声明》，按照日常交易习惯，林明有理由相信林艳具有出售诉争房屋的代理权。林艳辩称林明并无损失、违约金过高，应当予以调整，无证据证明，本院不予采信。 关于本案律师费。如前所述，《房屋买卖合同》对林铣不发生效力，由林艳承担责任，根据《房屋买卖合同》第十条第五项“签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，……及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”约定，故林明诉请林艳支付因本案支出的律师费5000元，本院予以支持。 关于另案诉讼费及律师费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，林铣于2019年6月30日前未对林艳的代理行为进行追认，根据法律规定及双方约定，《房屋买卖合同》已对林铣不发生效力，林明另案起诉林铣承担违约责任而支付的各项费用超过了订立合同时预见或应当预见的损失，故林明诉请林艳支付另案诉讼费及律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林艳于本判决生效之日起十日内支付林明违约金100000元； 二、林艳本判决生效之日起十日内支付林明律师费5000元； 三、驳回林明的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2989.7元，由林明负担655元，由林艳负担2334.7（林艳应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 刘兴宝 二〇二〇年七月六日 法官助理 范彬彬 书 记 员 邵发英 附：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。