陕西省泾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0423民初784号 原告（被反诉人）:余某某，男，汉族。 原告：孙某1，女，汉族。 被告（反诉人）：陕西华阳天地实业股份有限公司 法定代表人：孙某2，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：代某某，女，系该公司法务副经理。 委托诉讼代理人：刘某某，女，系公司法务。 第三人：泾阳县农村信用合作联社高庄信用社 法定代表人：石某某，系该信用社主任。 委托诉讼代理人：南某某，系该信用社客户经理。 原告余某某、孙某1诉被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人泾阳县农村信用合作联社高庄信用社（以下简称泾阳信合）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告华阳公司委托诉讼代理人、第三人泾阳信合的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（被反诉人）余某某、原告孙某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告余某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为05-2016-0505）、《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》；2.解除原告余某某、孙某1、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人泾阳县农村信用合作联社高庄信用社于2016年5月9日签订的《个人住房按揭借款合同》；3.判决被告陕西华阳天地实业股份有限公司向原告余某某返还购房款239154元，并承担资金占用期间的利息（利息以应返还购房款239154元为基数，自2016年3月25日起至2020年4月8日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2020年4月8日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判决被告陕西华阳天地实业股份有限公司向原告余某某承担因未能在约定期限内交付商品房而产生的违约金2391.54元及被告未能在商品房交付之日（2018年10月16日）内取得房屋权属证书违约金25828元（从次日起按日计算全部已付款万分之二的违约金，至房屋所有权证下发之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告余某某与被告华阳公司签订《西咸新区商品房买卖合同》，原告余某某依约向被告华阳公司支付了购房款首付款129154元，之后于2019年5月3日又签订了《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》。同时原告余某某、孙某1与被告泾阳信合签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》办理了按揭贷款，支付了全部房款。根据合同约定，被告华阳公司应于2016年10月31日前向原告交付房屋，但被告华阳公司迟迟未能交付房屋，原告多次向被告华阳公司主张权利，被告华阳公司置之不理。根据法律规定，被告华阳公司的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，同时要求被告华阳公司承担违约责任。原告与被告泾阳信合签订的合同亦无法继续履行，应一并解除。故原告诉至法院。 被告（反诉人）华阳公司辩称：对于诉请1该事项认可，对时间不认可，应自2016年3月26日解除。因我方在原告出现逾期偿还贷款的情况下，银行要求我司代偿了原告的所有贷款。对于诉请2因涉及借款合同项下的款项，被告已全部代偿完毕，最终意见以银行意见为准。对诉请3被告不认可，被告仅应向原告退还129154元，剩余11万元为银行贷款，并非原告直接向被告交付的金额，且大部分本息由被告代为偿还。同时，该基数被告认为不应为全额退还，结合被告在反诉中提起的请求应扣除因原告断供而致使被告代为承担还款连带保证责任产生的违约金47830.8元，及被告代为偿还的资金占用期间利息后予以返还。对诉请4违约金2391.54元被告认可，对按照日万分之二逾期办证违约金被告不认可，因1.逾期办证违约事实并未开始，因房屋并未交付；原告诉请按日万分之二的标准计算违约金并无依据。对诉请5多余部分的诉讼费用被告不承担。 被告（反诉人）华阳公司反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人于2016年3月25日签订的编号为：05-2016-00505《西咸新区商品房买卖合同》及双方于2019年5月3日签订的编号为：HY-SYJ-YX-2019《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》自2020年3月16日解除；2.判令被反诉人向反诉人承担断供违约金47830.8元（总房款239154*20%），并承担反诉人为偿还银行贷款本息的资金占用期间利息（以2251.62元为基数自2019年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日的资金占用期间利息；以80373.39元为基数自2020年1月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日的资金占用期间利息），判令上述金额反诉人从应当返还被反诉人的首付款129154元中予以扣除；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年，原告在被告处购买商品房，总房款239154元，支付了首付款129154元，在第三人处按揭贷款11万元，期限10年，自2016年5月9日起按照等额本息的方式还款。贷款2016年6月12日已经发放。但原告自2019年6月20日不按期还月供，第三人分别于2019年6月25日，11月7日，12月25日向原告发告知函，要求原告归还借款未果，被告于2019年8月1日代偿2251.62元。2020年1月2日，被告向原告发函，催促原告按时还款未果，被告于2020年1月16日代偿全部贷款80373.39元，共计向银行还款82625.01元，原告根本违约，导致合同目的无法实现，故被告于2020年3月16日向原告送达了《解除合同通知书》要求解除双方的合同并承担违约责任，为维护被告的利益，特提出反诉。 原告（被反诉人）余某某针对被告（反诉人）的反诉，答辩认为，没有收到解除合同通知和催告函。对于原告要扣除总房款的20%不接受，对被告要求扣除代偿的钱及利息我接受。因为被告也有违约，不是我一方违约，单方面扣除不接受。 第三人泾阳信合辩称：对商品房买卖合同不发表意见，因原告不按时归还月供，长期且多次拖欠月供，我信用社要求被告代为偿还了下余贷款：2019年8月1日代偿了2251.62元，2020年1月16日一次性代偿80373.39元，本金共计80991.6元，利息共计1633.41元（包含罚息），无其他费用。故我信用社和原告不存在解除合同，后期需要原告配合我方办理抵押物解除手续。原告已经还款本金29008.4元，利息16748.42元。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，原告与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2016-00505）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的位于泾阳县高庄镇费家崖村项目名称为乐华国际商业街（二期）2栋1单元1层11205号商品房出卖给原告，房屋总价款为239154元，交房日期为2016年10月31日前。之后于2019年5月3日又签订了《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还买受人已付全部已付款（含已付贷款部分），并按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。关于商品房交付使用后逾期办理权属登记的违约责任，双方约定，如因被告的责任，致使原告未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书，原告要求退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日退还原告已付全部款。 合同签订后，2016年3月25日，原告向被告华阳公司支付了全部首付款129154元购房款，2016年5月9日，原告就剩余应付房款110000元与被告华阳公司及第三人泾阳信合签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，被告泾阳信合为贷款人，被告华阳公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额110000元，贷款期限自2016年5月9日至2026年5月9日止，贷款以等额本息还款方式偿还。2016年6月12日，泾阳信合将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告华阳公司的银行账户。随后，原告按照约定时间归还按揭贷款。因被告一直未按合同约定交房，原告自2019年6月20日不按期还月供，第三人分别于2019年6月25日，11月7日，12月25日向被告发告知函，要求原告归还借款未果，被告于2019年8月1日代偿2251.62元。2020年1月2日，被告向原告发函，催促原告按时还款未果，被告于2020年1月16日代偿剩余全部贷款80373.39元，共计向银行还款82625.01元。被告于2020年3月16日向原告送达了《解除合同通知书》。 原告已向第三人泾阳信合偿还本息合计45756.82元，其中本金29008.4元，利息16748.42元。被告华阳公司至今未向原告交付涉案商品房。 本院认为，本案争议焦点为：1、涉案商品房买卖合同及贷款合同是否解除；2、如上述合同解除，当事人之间的权利义务如何确定。 （一）关于是否已经解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告以此为由拒绝归还按揭贷款，被告在代偿完按揭款后，于2020年3月16日向原告送达了《解除合同通知书》，随后，原告于2020年4月8日诉至本院要求解除合同及补充协议，被告华阳公司予以认可，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，按揭贷款已经归还清，当事人签订的贷款合同之权利义务已经终结，原被告应当配合第三人办理完合同的后续抵押物解除手续，故对原告主张解除涉案贷款合同，因该合同已经履行完毕，该合同已经终止，原告此请求，本院不再论处。 （二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。 1、关于返还购房款本金、利息及违约金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告华阳公司已收取原告向其支付的房款239154元，其中首付款129154元，按揭贷款110000元，被告代为偿还82625.01元，原告归还本息合计45756.82元，其中本金29008.4元，利息16748.42元。对于原告已归还的本金、利息以及首付款，被告应向原告悉数返还。原告所主张的违约金及利息，符合合同约定，且与法不悖，本院予以支持。被告在反诉中要求承担总房款的20％的违约金，因被告违约在先，原告有权主张不安抗辩，故对被告的反诉要求承担总房款的20％的违约金本院不予支持。对于代为偿还银行贷款本息的资金及利息，原告认可，根据法律规定，对于按揭贷款未归还部分，应当在买卖合同、抵押担保贷款合同解除后，由商品房出卖方即被告予以归还，故对按揭贷款合同未解除前的出卖人即本案被告代为偿还的部分，本院在退还房款之时一并予以处理。对于被告的其他反诉请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。关于原告请求的办证违约金，因房屋未交付，原告的此项请求，本院不予支持。 2、关于办理合同登记注销手续与返还购房款的顺序。按照合同约定应在解除合同登记备案后六十日返还原告已付房款，因合同登记备案会限制被告华阳公司另行出售房屋的权利，故合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告应按照合同约定向原告返还已支付的购房款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释合同法解释二第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告余某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为05-2016-00505）、《乐华国际商业街商品房买卖合同补充协议》自2020年3月16日解除；原告余某某于本判决生效后15日内配合被告陕西华阳天地实业股份有限公司办理合同备案登记注销手续； 二、原告余某某、孙某1、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人泾阳县农村信用合作联社高庄信用社于2016年5月9日签订的《个人住房按揭借款合同》于2020年1月16日终止，原告余某某、孙某1于本判决生效后15日内配合被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人泾阳县农村信用合作联社高庄信用社办理相关抵押解除手续； 三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后75日内向原告余某某返还174910.82元（其中包含首付款129154元，原告归还按揭贷款本息合计45756.82元，本金29008.4元，利息16748.42元），并承担资金占用期间的利息（利息以应返还购房款129154元为基数，自2016年3月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对应返还的还款本息45756.82元，自2020年4月16日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）； 四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司向原告余某某支付违约金2391.54元； 五、驳回原告余某某、孙某1其他诉讼请求。驳回被告（反诉人）陕西华阳天地实业股份有限公司其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5311元（原告已预交），减半收取计2655.5元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担2000元，原告余某某、孙某1负担655.5元。反诉费514元，由反诉人陕西华阳天地实业股份有限公司负担300元，被反诉人余某某负担214元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  马瑞文 二〇二〇年七月九日 书记员  晏 雯 附依据法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释合同法解释二 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。