浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终370号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文俊，男，1976年11月24日出生，汉族，租住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑怡芳，女，1981年12月17日出生，汉族，租住浙江省衢州市柯城区。 共同委托诉讼代理人：祝美伟，浙江论剑律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：朱锦华，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州市博威房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330800098815290N，住所地浙江省衢州市龙化路342号。 法定代表人：黄利幸，公司执行董事。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吕文驿，女，1994年11月14日出生，汉族，住浙江省衢州市。 共同委托诉讼代理人：巫小勇，浙江律匠律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陶文敬，浙江律匠律师事务所律师。 上诉人朱文俊、郑怡芳与上诉人衢州市博威房地产营销策划有限公司（以下简称博威公司）、吕文驿合同纠纷一案，双方均不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初5417号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 朱文俊、郑怡芳上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判博威公司退还朱文俊、郑怡芳中介费17100元，赔偿朱文俊、郑怡芳损失62900元；2、本案一、二审诉讼费用由博威公司承担。事实与理由：一、原审判决未对朱文俊、郑怡芳的损失金额予以明确，事实认定不清。原审判决认定博威公司未履行《房屋买卖居间合同》(合同编号548号,以下称548号合同)，构成违约，但对博威公司违约给朱文俊、郑怡芳造成损失的金额未予以明确。朱文俊、郑怡芳在置换房屋过程中，支付购买西江月房屋的定金100000元、购房中介费52400元，即使扣除办理按揭服务费15000元、代办产权过户费1500元，代办水电过户费600元，还有购房中介费35300元。博威公司作为西江月房屋交易的中介方，其在与朱文俊、郑怡芳签订锦绣家园房屋独家委托销售时，就已经知道一旦博威公司在2019年2月13日前不支付首付款1600000元，朱文俊、郑怡芳是没有款项去支付1930000元的西江月房屋首付。博威公司不履行锦绣家园房屋买卖居间合同，必然导致朱文俊、郑怡芳损失西江月房屋定金100000元以及居间中介费35300元。2019年2月14日，朱文俊、郑怡芳为筹措购买西江月的购房款，不得已将锦绣家园房屋以1720000元出售，低于548号合同约定的1750000元的价款，产生的差价损失为30000元。该价额系博威公司一再促使朱文俊、郑怡芳成交，证明博威公司也认可该房屋差价损失30000元。根据朱文俊、郑怡芳与博威公司的合同约定，博威公司之前支付的独家委托保证金52400元转化为2019年1月22日锦绣家园房屋的购房定金，博威公司后又追加定金50000元，总计博威公司为购买锦绣家园房屋支付了102400元定金，根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故该102400元定金不予返还。因而朱文俊、郑怡芳的损失金额为165300-102400元=62900元（该损失未包含博威公司应退还朱文俊、郑怡芳的中介费用15000+1500+600=17100元）。二、原审判决对违约责任适用过错归责原则不当。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，只要一方不履行合同义务，其就应当承担赔偿损失的违约责任，该规定明确区别于过错归责原则，即通过各自双方过错来确认损失分担，事实上，只要一方不履行合同义务，就应当认定其具有过错，承担赔偿损失的责任。只有符合《合同法》第一百一十九条当一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿，也就是说只有在朱文俊、郑怡芳有义务采取适当措施防止损失扩大时，朱文俊、郑怡芳没有采取措施时，方可免除博威公司就扩大损失的赔偿义务。朱文俊、郑怡芳在548号合同的履行过程中，不存在任何违约行为。且朱文俊、郑怡芳在博威公司明确违约后为了避免西江月房屋违约，积极筹措资金，将锦绣家园房屋再次出售，博威公司也予以认可。因而本案作为房屋买卖合同纠纷，系合同违约后的损失赔偿问题，不应适用过错归责原则，原审适用法律不当。三、原审判决认定朱文俊、郑怡芳对西江月房屋的损失存在过错无事实与法律依据。博威公司在原审案件审理过程中从未提出朱文俊、郑怡芳存在过错的主张，更未提供证据证实朱文俊、郑怡芳存在过错。朱文俊、郑怡芳知道房屋价格受市场影响，并非一成不变，但具体怎么影响，房价是会上升还是会下降等问题，朱文俊、郑怡芳不关注房地产不清楚，朱文俊、郑怡芳经充分慎重考虑才委托专业的房屋中介机构即博威公司来处理锦绣家园的房屋。原审判决认定朱文俊、郑怡芳未充分考虑影响房屋交易转让各项影响因素,显然与原审提交的证据不符。四、原审判决认定系朱文俊、郑怡芳造成西江月房屋解约及损失错误。2019年1月22日，朱文俊、郑怡芳与博威公司签订锦绣家园的房屋买卖合同，根据该合同博威公司已经答应在2019年2月13日前支付首付款1600000元，朱文俊、郑怡芳相信博威公司作为有着多家门店的企业，1600000元的首付款肯定会履行。届时朱文俊、郑怡芳西江月房屋即可办理过户手续。西江月房屋解约，定金被没收，不是朱文俊、郑怡芳不支付首付款，而是朱文俊、郑怡芳无能力按时足额支付首付款，而该首付款1930000元中的一部分肯定必须来自博威公司支付的锦绣家园的购房款。博威公司不支付购房款，朱文俊、郑怡芳无论如何也不可能一次性拿出1930000元的首付，因而是博威公司不履行锦绣家园房屋买卖合同造成西江月房屋的解约及损失。五、原审判决导致实质不公。根据定金罚则，博威公司支付的定金102400元因违约当然没收，且博威公司在西江月房屋的中介费尚需退还朱文俊、郑怡芳17100元，总计博威公司应承担的金额至少为119500元。但根据原审判决，博威公司需承担的金额仅为102400+12350=114750元，低于适用定金罚则的金额。 博威公司、吕文驿上诉请求：1.依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回朱文俊、郑怡芳的诉讼请求，支持博威公司的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由朱文俊、郑怡芳承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。1.博威公司已经促成了西江月购房合同的成立，并完成锦绣家园房产的出售任务，未违反合同约定。而且，西江月的购房合同与锦绣家园的售房合同之间并没有必然联系，西江月购房合同的解除系朱文俊、郑怡芳单方违约，与博威公司无关。2.因朱文俊、郑怡芳未依约办理房产公证，博威公司才未支付首付款，而且，博威公司已经促成锦绣家园房产的出售，完成了受托事项，实现了合同目的，无违约行为。锦绣家园的售房合同与西江月的购房合同在标的、当事人地位等方面均不相同，本就没有内在联系，况且西江月的购房合同还成立在先，原审仅仅依据合同主体的部分重叠就将其混为一谈，将成立在后的合同之履行情况作为成立在先的合同之履行前提，属于颠倒逻辑，臆造因果关系。二、原审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”，博威公司依约完成了西江月房产的居间义务和锦绣家园房产的出售任务，朱文俊、郑怡芳应当依法支付报酬，返还相应的保证金和定金。在锦绣家园房产的出售过程中，虽然合同履行期限发生过变更，但均系双方书面协商的结果，博威公司并非“一再未按约履行合同义务”。经过博威公司的积极参与，锦绣家园房产最终在2019年2月14日售出，实现了合同目的,原审对此项事实予以认定，但却未支持博威公司返还定金的请求。三、原审责任划分及金额计算错误，严重损害了博威公司的合法权益。即便博威公司存在部分履行瑕疵的行为，也只是间接导致了朱文俊、郑怡芳的购房定金损失。而且，根据原审认定，博威公司应当承担朱文俊、郑怡芳一半的购房定金损失50000元，向其返还17100元的居间服务费，但博威公司已经分两次向朱文俊、郑怡芳支付了共计102400元的费用，抵销之后，朱文俊、郑怡芳仍应当向博威公司返还部分费用。 双方对对方上诉所作答辩，同本方上诉意见。 朱文俊、郑怡芳向原审法院起诉请求：1.依法确认朱文俊、郑怡芳与吕文驿的《房屋买卖居间合同》于2019年2月13日解除；2.判令博威公司、吕文驿赔偿朱文俊、郑怡芳因其违约造成的损失80000元。 博威公司、吕文驿原审反诉请求：判令朱文俊、郑怡芳返还102400元，并自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息至款项付清之日止。诉讼过程中，博威公司、吕文驿放弃要求支付利息的诉讼请求。 原审法院审理认定：吕文驿系博威公司的业务代表人员。2018年11月5日，朱文俊、郑怡芳与邵霞、余卓诚在博威公司居间介绍下，签订《房屋买卖居间合同》（合同编号157号）一份，合同约定：邵霞、余卓诚将位于衢州市××花园××幢××单元××室房屋出售给朱文俊、郑怡芳，总价款为3530000元，合同订立之日朱文俊、郑怡芳支付定金100000元，2019年2月15日前支付首付款1930000元，朱文俊、郑怡芳支付博威公司居间服务费52400元（包括居间服务费35300元、按揭服务费15000元、代办产权过户费1500元、代办水电过户费600元），合同还对其他相关事项进行了规定。后朱文俊、郑怡芳分别支付邵霞定金100000元、博威公司52400元。2018年11月6日，朱文俊、郑怡芳与博威公司签订《独家委托售房协议》一份，双方约定：朱文俊、郑怡芳将衢州市锦绣家园24幢2单元201室房屋委托博威公司独家出售，房屋价格不低于1750000元，委托期限为2018年11月6日至2019年1月15日，博威公司支付52400元作为保证金，如博威公司未能在规定期限内出售该房屋，则博威公司自行购买该房屋，所交的保证金自动转为购房定金。协议还对其他事项作了约定。同日，博威公司支付朱文俊保证金52400元。2019年1月15日，因博威公司未能按协议约定完成出售该锦绣家园房屋，双方又签订《补充协议》一份，约定：将该锦绣家园房屋独家委托出售期限延长至2019年1月22日，若2019年1月22日未出售至第三方，则当日由博威公司以个人名义购买该房屋，并追加定金50000元，朱文俊方保证购西江月房屋用商业贷款，则博威公司购锦绣家园房屋用全款方式支付，支付日为2019年2月11日，并于当日双方办理公证手续。2019年1月22日，博威公司未能将该锦绣家园房屋出售他人，当日，朱文俊、郑怡芳与吕文驿签订《房屋买卖居间合同》（合同编号548号）一份，约定由吕文驿购买该锦绣家园房屋，购房价款为1750000元，吕文驿应于房屋公证其名下之日，支付首付款1600000元。且合同特别约定：双方商定于2019年2月13日办理房屋公证手续，吕文驿支付首付款。吕文驿可以将房屋转让给第三人，转让如在2019年2月13日前，溢价部分双方各半分成，之后转让溢价归吕文驿所有。合同订立后，吕文驿支付对方定金50000元。2019年2月13日，双方未办理锦绣家园房屋公证手续，博威公司、吕文驿未支付首付款1600000元。2019年2月14日，朱文俊、郑怡芳在衢州市金管家房地产营销策划有限公司居间服务下，与案外人张伟签订《房地产转让合同》一份，将衢州市锦绣家园24幢2单元201室房屋以1720000元的价格出售给张伟，约定张伟在签订合同当日支付定金100000元，2019年2月28日前支付首付款520000元，剩余款项通过银行贷款方式支付。博威公司、吕文驿在该房屋出售给张伟的过程中参与联系、协商。因本案双方及邵霞、余卓诚方就朱文俊、郑怡芳如何付款购买邵霞、余卓诚衢州市××花园××幢××单元××室房屋事宜协商未果，2019年2月15日，本案双方及邵霞、余卓诚订立《解除协议》一份，协议载明，因朱文俊、郑怡芳无法按时办理付款手续，造成违约，自愿放弃购买权，买卖双方同意解除原房屋买卖居间合同，由此造成的违约责任由朱文俊、郑怡芳承担，原所付定金100000元不予返还，由邵霞、余卓诚方全部没收（对此定金归属事项，博威公司方无异议）。现朱文俊、郑怡芳以博威公司方多次违约致其损失为由诉至法院，提出如前诉讼请求。博威公司、吕文驿遂提起反诉，主张反诉请求如前。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照诚实信用原则依法全面履行合同义务。2018年11月5日，朱文俊、郑怡芳在博威公司居间介绍下与邵霞、余卓诚签订《房屋买卖居间合同》，合同约定购买西江月房屋的首付款1930000元于2019年2月15日前支付。次日，朱文俊、郑怡芳与博威公司又签订《独家委托售房协议》，协议约定由博威公司独家出售朱文俊、郑怡芳的锦绣家园房屋，并对房屋出售的最低价、委托期限等作了规定。之后，因博威公司未按约出售该锦绣家园房屋，双方又签订《补充协议》，将房屋独家委托出售期限延长至2019年1月22日，到期后，博威公司仍未按协议出售锦绣家园房屋，朱文俊、郑怡芳按约与博威公司业务代表吕文驿签订《房屋买卖居间合同》，约定由吕文驿购买该锦绣家园房屋，并对房屋价款、首付款支付时间作出约定。现博威公司方称2019年2月13日朱文俊、郑怡芳不依约办理锦绣家园房屋公证手续，系违约在先，博威公司方便未向其支付约定的首付款1600000元，朱文俊、郑怡芳对此辩称予以否认。根据双方均明知2019年2月15日朱文俊、郑怡芳将支付西江月房屋首付款，以及双方一系列的出售锦绣家园房屋的协议约定和博威公司未按约履行的事实，结合朱文俊、郑怡芳在2019年2月14日将锦绣家园房屋以低于原出售价出售给张伟的事实，且博威公司方未举证证明其在2019年2月13日有支付朱文俊、郑怡芳1600000元首付款的有效证据，故博威公司方的该辩称，依据不足，有违常理，与事实不符，原审法院不予采信。因博威公司方在2019年2月13日未按约支付首付款1600000元，同月14日，朱文俊、郑怡芳在中介方金管家公司居间服务下将该锦绣家园房屋出售给案外人张伟，对此售房过程博威公司方参与，双方的行为应当认定同日朱文俊、郑怡芳与吕文驿之间的《房屋买卖居间合同》解除。2019年2月15日，因朱文俊、郑怡芳无法按时办理付款手续，与邵霞、余卓诚解除购买西江月房屋的合同，支付的定金100000元由邵霞、余卓诚没收，对此，博威公司盖章确认。博威公司方在2018年11月5日、11月6日前后两天时间先后作为朱文俊、郑怡芳购买西江月房屋和出售锦绣家园房屋的中介方和销售方，其应当明知朱文俊、郑怡芳出售锦绣家园房屋的目的是为置换购买西江月房屋准备资金，但其一再未按约履行合同义务。西江月的购房合同和锦绣家园的售房合同虽系两份独立的合同，但均系博威公司方中介服务和独家委托销售、购房，两份合同之间具有紧密的联系，博威公司方应当预见到其不履行锦绣家园房屋协议，可能导致朱文俊、郑怡芳无法支付购买西江月房屋款项的后果，造成其损失。博威公司方的违约行为，对造成朱文俊、郑怡芳购买西江月房屋的损失和出售锦绣家园房屋的损失具有不可推卸的责任，依法应当承担相应的民事责任。房屋的交易转让，受价格、市场状况等多种因素影响，并非一成不变，朱文俊、郑怡芳在购买西江月房屋时未充分考虑前述因素，造成与邵霞、余卓诚解除购房协议及其损失的后果，对此，朱文俊、郑怡芳自身也存在过错。原审法院根据双方的过错等因素酌定各承担该损失部分的一半。因西江月房屋未实际转让，博威公司收取的52400元居间服务费中的按揭服务费15000元、代办产权过户费1500元、代办水电过户费600元应予返还。因博威公司方未按约履行本案双方之间的合同付款义务，其主张的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，原审法院不予支持。吕文驿在本案中系博威公司的业务代表，故承担责任的主体应为博威公司。原审法院对原告主张的自愿扣除博威公司方已经支付款项部分的合理部分之诉讼请求予以支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、本诉原告朱文俊、郑怡芳与本诉被告吕文驿之间的《房屋买卖居间合同》于2019年2月14日解除。二、本诉被告博威公司于判决生效之日起十日内赔偿本诉原告朱文俊、郑怡芳12350元。三、驳回本诉原告朱文俊、郑怡芳其他诉讼请求。四、驳回反诉原告博威公司、吕文驿反诉诉讼请求。本诉案件受理费1800元，反诉案件受理费1174元，合计2974元，由朱文俊、郑怡芳负担1530元，博威公司负担1444元，限于判决生效之日起7日交纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，首先，本案朱文俊、郑怡芳在博威公司居间介绍下与邵霞方签订《房屋买卖居间合同》（合同编号157号）、朱文俊、郑怡芳与博威公司签订的《独家委托售房协议》《补充协议》及朱文俊、郑怡芳与博威公司业务代表吕文驿签订《房屋买卖居间合同》（合同编号548号），均属当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，应当属于合法有效，各方均应依约履行。朱文俊、郑怡芳在博威公司居间介绍下与邵霞方签订《房屋买卖居间合同》，博威公司作为居间人促成合同成立，依照合同法第四百二十六条的规定，朱文俊、郑怡芳应当依约支付博威公司居间费用。其次，本案博威公司全程参与朱文俊、郑怡芳出售旧房、换购新房的交易过程，博威公司与朱文俊、郑怡芳签订的一系列协议均是为了保障朱文俊、郑怡芳出售旧房、换购新房的交易目的，特别是吕文驿代表博威公司与朱文俊、郑怡芳签订的《房屋买卖居间合同》约定了房款、付款期限，但吕文驿、博威公司最终未能按约履行，由此导致朱文俊、郑怡芳房屋降价出卖及定金被没收，该损失均属于朱文俊、郑怡芳的直接损失，且属于博威公司应当能够预见的范畴。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定“合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”故本院对朱文俊、郑怡芳主张的超出定金部分的损失予以支持。如前所述，朱文俊、郑怡芳主张的居间费用52400元属其损失不能成立，但因朱文俊、郑怡芳与邵霞方最终未能完成房屋交易，故博威公司代收的按揭服务费15000元、代办产权过户费1500元、代办水电过户费600元应予返还。此外，博威公司上诉主张朱文俊、郑怡芳不愿按照《房屋买卖居间合同》履行过户义务，明显违背常理，亦与本案查明的事实不符，本院对此主张不予采信。博威公司在原审反诉中主张朱文俊、郑怡芳返还的定金，其中的35300元属于前述认定的居间费用，可在博威公司应当赔偿对方的违约损失中予以抵扣。 综上所述，朱文俊、郑怡芳的上诉主张部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持；博威公司、吕文驿的上诉主张不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初5417号民事判决第一项； 二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初5417号民事判决第二项为：衢州市博威房地产营销策划有限公司支付朱文俊、郑怡芳44700元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回朱文俊、郑怡芳的其他诉讼请求； 四、驳回衢州市博威房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，本诉部分1800元，反诉案件受理费1174元，合计2974元，由朱文俊、郑怡芳负担794元，衢州市博威房地产营销策划有限公司负担2180元；二审案件受理费4086元，由朱文俊、郑怡芳负担506元，衢州市博威房地产营销策划有限公司负担3580元；均限于本判决生效之日缴纳。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年七月八日 书记员  黄徐燕