四川省蒲江县人民法院执 行 裁 定 书（2020）川0131执异22号异议人（利害关系人）：吴某，男，汉族，1984年7月16日出生，住成都市成华区。申请执行人：成都小企业融资担保有限责任公司。住所地：成都市顺城大街221号工投大厦2层。法定代表人：马仕兵，董事长。被执行人：成都凯通投资有限公司。住所地：郫县红光镇红光路98-102。法定代表人：刘某。被执行人：怡和国际（成都）房地产实业公司。住所地：四川省成都市青羊区一环路西二段18号。法定代表人：吕峻文。被执行人：吴某某，男，汉族，1958年3月12日出生，住成都市金牛区。被执行人：刘某，男，汉族，1958年11月4日出生，住北京市朝阳区。被执行人：张某某，女，汉族，1950年5月7日出生，住哈尔滨市香坊区。被执行人：谢某1，男，汉族，1973年1月27日出生，住四川省崇州市。被执行人：谢某2，男，汉族，1969年6月19日出生，住成都市金牛区。被执行人：成都鼎圣投资有限公司。住所地：成都市郫都区安德镇安唐路98号。法定代表人：谢某2。在本院执行（2019）川0131执恢147号成都小企业融资担保有限责任公司（以下简称小企业担保公司）与成都凯通投资有限公司（以下简称凯通公司）、怡和国际（成都）房地产实业公司（以下简称怡和公司）、吴某某、刘某、张某某、谢某1、谢某2、成都鼎圣投资有限公司（以下简称鼎圣公司）追偿权纠纷一案中，异议人（利害关系人）吴某于2020年7月10日对本院拍卖成都市青羊区×路×段×号×栋×层×号房产（以下简称案涉商铺）行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（被执行人）吴某称，请求贵院依法撤销对该商铺的本次网络司法拍卖，将异议人已支付17万元保证金予以退还，异议人逾期未付余款不视为悔拍行为。事实和理由：一、案涉商铺实际位置后经指认为不临街，离街道较远位置，且不能独立使用的，无进入门户类似库房改造的房屋。此次拍卖公告未对案涉商铺的重大瑕疵和缺陷进行披露或公示，隐瞒了该拍卖物具体地址、利用状况、临街状况等重大信息，同时展示的门牌号、房屋外观、房屋入口、临街照片、位置平面图等均严重失实，与实际情况差异过大，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。二、拍卖公告中所留电话均为400电话或座机号，咨询电话时常无法联系，咨询时接电话的人员均不固定，接电话人员回复也不了解具体情况，要求自行去看样了解，未能充分沟通，未能解释清楚，未被告知标的物的相关瑕疵或重大缺陷。三、不动产登记中心调档的房屋1层平面图（附后），仅为局部不完整，未标明指北针，或东南西北方向，未标注哪个方向为临街的一环路西二段，未标注相邻的物业名称等。平面图绘制一般情况下默认的为上北下南左东右西，则结合位置图、地图等信息，标的房屋物业一环路西二段西侧（外侧），则标的房屋东侧应该为东临一环路西二段。但拍卖完成后实际由产权人代表指认的情况为：图中标的物所在建筑南侧为一环路西二段，标的房屋位置成为不临街。这与正常的绘图方向标识等有悖，同时一环路西二段本身为南北方向，而非东西方向。故此平面图、位置图等也致使买受人产生重大误解。四、竞买前实地查看所在楼栋东临一环路西二段，一层临街有12个以上铺面，结合公告中展示的位置图、不动产登记中心调档的房屋一层平面图、现场及临街照片、标的物门牌号、长期登记信息等，致使买受人产生重大误解，误认为标的物为临街铺面，与实际情况存在严重差异：标的房屋所在楼栋与公告或评估报告照片展示的物业外观照片，非同一栋物业；标的房屋并不临街，距离一环路西二段相距还较远，照片完全实失；评估报告展示的估价对象门牌号照片（附5号）与标的房屋（10）完全不一致，且根本就是两个不同的房屋；估价对象入口展示照片实际为其他房屋，照片位置距离标的房屋还有约40米。前述错误诱导异议人竞价。五、根据《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，因故意或者重大过失造成对方财产损失的，法院在拍卖公告中特意注明的免责声明无效。六、评估报告中评估方法运用的收益法，评估结果单价12430元/平方米，异议人经过详细的实地调查，标的房屋不临街、形状不规则、无进入通道和户门，并与其他连通边界不清晰，不能独立使用（原为仓库类改造）租金收益非常低（月租金约22元），周边类似物业租金均较低，按正常的回报率参数，收益法评估值远低于此次评估报告中评估结果。2020年法院协调评估公司人员进行解释时，以异议人非委托方为由不做解释，经办法官也未提出解释要求。异议人怀疑评估结果与实际位置及用途的正常客观收益不对等和匹配，差异巨大。异议人买受后将遭受巨大损失，购买目的无法实现。七、该标的物已于2020年4月2日经148轮竞价（其中136次延时）以2885680元拍卖成交。但同样的标的，为何仅一个多月又被法院提交到淘宝拍卖平台继续拍卖，且2020年5月25日公示中未明确是重拍，仍然未对标的物的重大瑕疵和缺陷继续披露或公示。且上次拍卖竞买人因遭受损失可能正在异议申请，在异议申请期间继续本次拍卖是否符合拍卖程序。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网络司法拍卖规定）第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，但拍卖时的技术水平不能发现或者就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。上述异议，请求贵院依法撤销本次拍卖，退还异议人保证金，异议人逾期未付款不视为悔拍行为。本院审查查明，2016年11月20日四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）作出（2016）川01民初第12号民事判决：一、凯通公司在本判决生效之日起十日内向小企业担保公司支付代偿款28588845元并支付利息（按《委托担保协议》的约定从2015年5月5日计至本金给付之日止）、违约金2858884.5元；二、凯通公司在本判决出生效之日起十日内支付小企业担保公司律师代理费48000元;三、凯通公司不履行上述第一、二项义务时，小企业担保公司有权对怡和公司提供的抵押物【以成房他证他权字第7×××2号《房屋他项权证》为准】、对吴某某提供的抵押物【以成房他证他权字第7×××1号《房屋他项权证》为准】折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。怡和公司、吴某某承担担保责任后有权向凯通公司追偿；四、刘某、张某某、谢某1、谢某2、鼎圣公司对凯通公司上述第一、二项义务承担连带责任。其承担连带责任后有权向凯通公司追偿；五、驳回小企业担保公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213800.50元，公告费520元，共计214320.50元（此款已由小企业担保公司预交），由凯通公司、怡和公司、吴某某、刘某、张某某、谢某1、谢某2、鼎圣公司共同负担。因被执行人未履行生效法律文书确定的付款义务，小企业担保公司向成都中院申请强制执行。成都中院于2017年9月11日立案受理，执行案号为（2017）川01执2466号。同月25日成都中院作出执行案件指定决定书，将该案指定本院院执行。同年10月18日，本院对该案件予以立案，执行案号为（2017）川0131执1028号。执行过程中，本院采取多项执行措施，与本案关联的执行行为：2017年12月7日本院作出（2017）川0131执1028号查封案涉商铺执行裁定。2018年2月8日本院作出（2017）川0131执1028号之四执行裁定，终结本次执行程序。2019年5月9日本院依申请恢复执行，案号为(2019)川0131执恢147号。11月20日本院就案涉商铺委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2019年12月13日注册房地产估价师进行实地调查，2019年12月24日四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司向本院出具川诺力达房评字2019第×号包含估价结果报告及相关附件在内的房地产估价报告。估价结果报告......三、估价对象（一）基本状况名称：“浣花商厦”商业用房；坐落：成都市青羊区一环路西二段×号×栋×层×号（实际查勘：青羊区×路×段×号附×号×大药房内部部分）；范围：估价对象包括房屋及其分摊的土地使用权；规模：建筑面积196.49平方米；用途：规划用途商业，实际用途商业用房。（二）权益状况1、建筑物权益状况①房屋所有权、共有情况证书编号监证1×××4所有权人怡和国际（成都）房地产实业有限公司业务件号权1×××1......2、土地权益状况......②土地使用权不动产权证书号监证1×××4权利人怡和国际（成都）房地产实业有限公司不动产单元号51×××00土地用途批发零售用地权利性质出让土地使用期限2040年5月5日土地使用权剩余使用年期为20.46年。3、出租或占用情况至价值时点，估价对象已出租，租赁期限：租赁期为十二年，从2016年8月1日起至2028年7月31日止。4、他项权利情况根据估价委托人提供的《房屋信息查询记录》，至价值时点，估价对象已在成都小企业融资担保有限责任公司办理了抵押登记。结合本次估价目的，本次估价不考虑估价对象抵押权利限制因素的影响。（三）实物状况2、建筑物实物状况建筑规模：面积：估价对象建筑面积为196.49平方米；层高：约4米；......空间布局：至价值时点，估价对象已与相邻物业整体连通使用，通过估价对象一层分割平面图及被执行人指认确定估价对象的位置，估价对象为所在建筑物1层“养天和大药房”整体连通使用部分中后部分的商业房地产，不直接临街，估价对象为平面布局，室内空间交通流畅合理，形状呈较规则的梯型；......（四）区位状况1、位置坐落：成都市青羊区×路×段×号×栋×层×号（实际查勘：青羊区×路×段×号附×号×大药房内部部分）；该报告确定估价对象（即案涉商铺）于2019年11月20日的市场评估总价为244.24万元。......房地产估价报告附件包含估价对象位置图、估价对象实地查勘情况和相关照片、估价对象权属证明复印件等关联资料。2020年2月28日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上首次发布关于案涉商铺第一次拍卖信息。2020年4月2日10:45:27用户姓名林莉通过竞买号N×××6以2885680元竞买成交。拍卖成交后，异议人未支付拍卖成交价余款而悔拍，并提出执行异议，本院于2020年5月6日作出（2020）川0131执异12号执行裁定书，驳回林莉的异议请求。林莉不服本院驳回裁定，复议至成都中院。2020年5月25日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上再次发布关于案涉商铺第一次拍卖信息。竞买公告部分的拍卖公告：蒲江县人民法院将于2020年6月27日10时至2020年4月28日10时止（延时的除外）在蒲江县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：https://sf.taobao.com/028/02,户名：蒲江县人民法院）进行公开拍卖活动。拍卖标的：成都市青羊区×路×段×号×栋×层×号房产【权证号：监证1×××4，建筑面积：196.49平方米】。......法院在此提醒广大网络司法拍卖参与人员，在参与司法拍卖前，务必详细了解相关规则。......起拍价：170.968万元，保证金：17万元，增价幅度：0.8万元。三、咨询、展示看样的时间与方式：自2020年5月25日起至2020年6月25日17时止接受咨询（双休日除外），有意者请自行前往看样。......六、本次拍卖财产本院以及进行了调查，相关情况在评估报告中对拍卖财产已知的瑕疵作了客观、详尽的说明。请竞买人在拍卖前务必到现场实地看样，仔细审查拍卖财产，认真研究查看拍卖财产的时间情况，调查是否存在其他瑕疵，审慎决定。竞买人一旦参加竞买，即视为第拍卖财产充分了解，并接受拍卖财产一切瑕疵（包括未明确披露的瑕疵）未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负，本公告提供的拍卖财产现场照片，供竞买人参考。标的物情况介绍摘录：川诺力达房评字2019第342号。......竞买须知部分......七、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。八、拍卖成交后，买受人应于2020年7月13日17时前将拍卖成交价余款......标的物介绍部分相关附件：川诺力达房评字2019第×号房地产估价报告、拍卖物内外相关照片......因网络拍卖成交，竞买记录显示：2020年6月28日10:03:06竞买号×以1717680元成交。网络竞价成功确认书显示：标的物名称：成都市青羊区一环路西二段18号1栋1层10号房产......网拍开始时间：2020/04/0110:00:00网拍结束时间：2020/06/2810:03:06【网络拍卖竞价结果】用户姓名吴某通过竞买号×于2020年6月28日在蒲江县人民法院于阿里拍卖平台开展的“成都市青羊区一环路西二段18号1栋1层10号房产”项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格：¥1717680（壹佰柒拾壹万柒仟陆佰捌拾元）在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。标的物最终成交以蒲江县人民法院出具拍卖成交裁定为准。拍卖成交后，异议人提出撤销拍卖网络司法拍卖的异议。本案审查期间，异议人向执行实施部门支付拍卖成交价余款。上述事实，有当事人身份信息、（2019）川0131执恢147号执行裁定书、评估报告、拍卖公告等证据予以证实。本院认为，网络司法拍卖规定的第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；（十）执行法院名称，联系、监督方式等；（十一）其他应当公示的信息。”本院依据此规定，针对案涉商铺前次竞买人悔拍经过，再次启动拍卖时，为提示竞买人，在拍卖公告中区别于2020年2月的公告内容：“六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。标的物情况介绍摘录：川诺力达房评字2019第×号”，以特别红色醒目字体标注以下内容：“六、本次拍卖财产本院已经进行了调查，相关情况在评估报告中对拍卖财产已知的瑕疵作了客观、详尽的说明。请竞买人在拍卖前务必到现场实地看样，仔细审查拍卖财产，认真研究查看拍卖财产的时间情况，调查是否存在其他瑕疵，审慎决定。竞买人一旦参加竞买，即视为第拍卖财产充分了解，并接受拍卖财产一切瑕疵（包括未明确披露的瑕疵）未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负，本公告提供的拍卖财产现场照片，供竞买人参考。标的物情况介绍摘录：川诺力达房评字2019第×号。”同时，在竞买须知部分特别提示“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。”以上信息的公示，就是防止竞买人对案涉商铺实际情况，在不知情的情况下盲目参与竞拍。从以上公告内容，可以明确本院对案涉商铺的现状及瑕疵情况进行最大提示。异议人实地查看并参与拍卖，实际已经明确上述事项，对拍卖标的物的现状是了解和认可的。川诺力达房评字2019第×号房产估价报告明确显示，在案涉商铺成都市青羊区×路×段×号×栋×层×号（实际查勘：青羊区×路×段×号附×号×大药房内部部分）。其中×号附×号是案涉商铺的门牌号；×栋×层×号是案涉商铺在药房内部位置；同时，该评估报告的附件标注标的物位置图，实际是原房产管理部门在颁证时，产权证上附随位置图纸，而非房产评估公司绘制作品。本次拍卖，是在前次买受人悔拍后启动的，同为第一次拍卖，无须在拍卖公告对重启状态进行公示。本院执行部门按照上述规定对拍卖标的物相关信息进行完整公示。异议人主张的前述事实，并未提交相关证据予以证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定情形，其异议理由不能成立。异议人关于撤销本次拍卖、退还竞拍保证金的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人（利害关系人）吴某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省成都市中级人民法院申请复议。审 判 长  范春晓人民陪审员  安宁玲人民陪审员  刘 莉二〇二〇年七月二十二日书 记 员  杨 珮附：相关法律及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。