沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初17452号原告（反诉被告）：闫承志。原告（反诉被告）：赵虹生。二原告委托诉讼代理人：孙立杰。被告（反诉原告）：沈阳蓝宇科技有限公司。法定代表人：张红梅。委托诉讼代理人：杜洪微。第三人：沈阳凯瑞思特房产管理有限公司。法定代表人：刘振林。委托诉讼代理人：马思维。原告（反诉被告）闫承志、赵虹生诉被告（反诉原告）沈阳蓝宇科技有限公司（以下简称“蓝宇公司”）及第三人沈阳凯瑞思特房产管理有限公司（以下简称“凯瑞思特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫承志、赵虹生委托诉讼代理人孙立杰、被告蓝宇公司法定代表人张红梅及委托诉讼代理人杜洪微、第三人凯瑞思特公司委托诉讼代理人马思维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告和第三人之间于2019年7月23日签订的《商业门市房买卖合同》;2.依法判令被告立即偿还二原告250万元;3.诉讼费和保全费及保全担保费用由被告承担。事实和理由:2019年7月，二原告为自身企业寻找办公用房时，看中了被告位于沈阳市大东区（网点1门，登记面积516.86平方米）的门市房，欲行购买。当时被告要价450万元，原告认为价位过高，遂找到第三人。经原、被告和第三人三方协商，最终达成《商业门市房买卖合同》。合同约定，该门市房售价总金额为418万元，乙方（二原告）于2019年7月23日支付给甲方（被告）定金100万元（合同生效后，定金自动转为房价款），如甲方违约双倍返还定金。乙方于2019年8月20日之前，支付房价款150万元，剩余房款168万元由乙方贷款支付（若银行未批准贷款或实际批准贷款低于剩余房款，在银行拒绝贷款或发放批贷通知书后三个月内，乙方应补足剩余房款与实际贷款额的差额）。该合同第六条第三款还约定，如因土地使用权证问题（该房屋只有房产证，没有土地使用权证），导致无法办理房产过户，双方自愿解除合同，互不承担违约责任。原告如期分两次向被告指定的银行账户汇入250万元，并向银行申请了贷款，由于该门市房没有土地使用权证，造成原告未能通过审批，若办理过户手续，按照沈阳市房管部门的相关规定，须缴纳巨额土地转让金，否则将无法办理过户，被告亦拒绝承担此笔款项。原、被告双方就此未能达成一致意见，原、被告双方均有诚意履行商业门市房买卖合同的意愿，但是因为被告的门市房没有土地使用权证的问题，导致无法办理房产过户。原告无奈只能解除合同，要求被告返还原告已支付的购房款250万元。被告蓝宇公司辩称：1.原告诉状中陈述的事实不真实，没有土地使用权证不影响办理银行贷款。原告在诉状中阐述“由于涉案房产没有土地使用权证，造成原告贷款未通过审批”的情况不真实。我公司法定代表人张红梅与原告办理银行贷款的浦发银行兴华支行客户经理电话沟通得知，原告的贷款不是未通过审批，而是原告未向银行提交完整的贷款手续，导致贷款不是未进入到申报程序。且银行客户经理明确答复，有房产证、没有土地使用证的房产可以办理银行贷款。故原告所述与事实不符，原告因自己的原因未办理银行贷款与答辩人无关。2.答辩人与原告订立合同时已明确约定了涉案房产的土地出让金由买方即原告承担。涉案房产最开始报价为550万元，远高于合同售价的418万元。在原告多次与答辩人沟通后，答辩人同意将涉案房产售价降为418万元。买卖双方约定，因该房产没有土地使用权证，故与土地使用权证有关的任何费用均由买方即原告承担。答辩人与原告签订的商业门市房买卖合同第六条第四款规定“房产过户后，如涉及土地信息登记等问题，甲方需配合乙方办理，由乙方支付费用，甲方无责。”该条规定表明买卖双方签订合同时，已将土地出让金问题约定明确，由买方承担土地登记（包括土地出让金）等土地问题。因原告拒绝承担土地出让金，导致房产无法办理过户，故应由原告自行承担责任。第三人凯瑞思特公司述称：原、被告买卖房屋没有及时办理贷款，是赵虹生考虑到腾房时间较晚要求延后办理的，他要求2019年11月底能够下款就行，主要考虑到银行贷款利息的问题，以免减少投入，现在已能够办理贷款。原告的诉状中所诉当时原告办理贷款时没有通过审批情况属实，关于原告所称因办理更名过户需要缴纳土地出让金的情况，我方不清楚。对于原告的诉请，我方不发表意见。反诉原告蓝宇公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与二被反诉人于2019年7月23日签订的商品门市房买卖合同;2.判令被反诉人闫承志、赵虹生承担违约责任，反诉人向被反诉人闫承志、赵虹生不退还定金100万元;3.本诉的诉讼费用、保全费用及保全的担保费用、反诉费均由二被反诉人承担。事实和理由：2019年7月23日，反诉人沈阳蓝宇科技有限公司与被反诉人闫承志、赵虹生、第三人沈阳凯瑞思特房产管理有限公司签订《商业门市房买卖合同》，约定反诉人将位于沈阳市大东区（网点1门）、面积为516.86平方米的门面售卖给被反诉人闫承志、赵虹生，售价总金额418万元。《商业门市房买卖合同》第三条规定，“…剩余房款人民币168万元整由乙方（即被反诉人闫承志、赵虹生）贷款支付（若银行未批准贷款或实际批准贷款低于剩余房款，在银行拒绝贷款或发放批贷通知书后三个月内，乙方应补足剩余房款与实际贷款额的差额）。”根据《商业门市房买卖合同》第三条的规定可得知，剩余房款以银行贷款支付不是必然的结果。无论银行是否批准贷款，被反诉人闫承志、赵虹生均应向反诉人支付剩余房款。银行拒绝向被反诉人闫承志、赵虹生贷款不是被反诉人闫承志、赵虹生拒绝向反诉人支付剩余房款的理由。故被反诉人闫承志、赵虹生已经构成违约，应承担违约责任。《商业门市房买卖合同》第六条规定，“…逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方（即反诉人）支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意甲方有权单方解除合同，…”因被反诉人闫承志、赵虹生至今未向反诉人支付剩余房款168万元，已经构成违约，根据合同约定，反诉人有权解除合同。被反诉人闫承志、赵虹生为违约方，根据《商业门市房买卖合同》第三条“如甲方违约双倍返还定金，乙方违约定金不退”的规定，反诉人有权不退还定金。反诉被告辩称：我方不构成违约，反诉人应向被反诉人返还定金100万元，本诉的诉讼费、保全费和保全担保费用均由反诉人承担。本案合同不能继续履行的原因是根据合同中第四条、第六条第三项的规定，明确载明了如因土地证问题（该房屋只有房产证，没有土地使用权证），导致无法办理更名过户，双方自愿解除合同，并互不承担违约责任。本案是因为涉案房屋办理不了更名过户，如办理更名过户需要缴纳巨额的土地出让金，而合同第六条第三项约定的内容并未有任何条件加以限制。反诉人所称的不予返还定金100万元（合同生效后，定金自动转为房价款），该合同已生效，所以不适用定金罚则。故被反诉人不构成违约，反诉人应返还被反诉人100万元定金。第三人不发表意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月23日，原告闫承志、赵虹生（乙方、买方）与被告蓝宇公司（甲方、卖方）和第三人凯瑞思特公司（中间方、丙方）共同签订《商业门市房买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于沈阳市大东区（网点1门），房产证登记面积为516.86平方米的门店，以418万价款卖给乙方，乙方于2019年7月23日支付定金人民币100万元整（合同生效后，定金自动转为房价款），如甲方违约双倍返还定金，乙方违约定金不退。2019年8月20日之前，乙方支付房价款150万元整。剩余房款人民币168万元整由乙方贷款支付。房屋总价人民币418万为甲方到手价，房产过户涉及的税费，除印花税（卖方即甲方部分）、企业所得税、土地增值税、增值税（原营业税）及附加税、交易前发生的房产税、土地使用税由甲方承担；其余乙方负责契税，乙方印花税，工本费由买方负责，买卖双方各付各税。合同还约定:如因土地证问题（该房屋现只有房产证，没有土地使用权证）导致无法办理房产过户，双方自愿解除合同，互不承担违约责任。如因甲方的原因（非土地原因）造成乙方不能办理房屋权属过户登记，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起三天内将乙方已付款退还给乙方，甲方须按门面售价金额的20%赔偿乙方损失。基于丙方已促成买卖双方签订本合同，并提供了居间服务，乙方同意于本合同生效当日支付人民币贰万元整作为居间服务费，甲方须将房屋产权证原件，契税证原件，身份证复印件交给丙方保管。合同签订后，乙方分别于2019年7月23日向甲方支付定金人民币100万元，同年8月19日向甲方支付房价款人民币150万元，并向丙方支付中介费。丙方收取了甲方的屋产权证原件，契税证原件，身份证复印件。案涉房屋没有土地使用权证，合同对土地出让金的承担问题没有约定。另查，因涉案房屋没有土地使用权证，根据现有房产政策在办理更名过户时，需交纳相应费用的土地出让金。上述事实，有原告提供的买卖合同、附加合同、银行转账明细、录音资料、证明两份、保全申请费发票，被告提供了录音资料、网上售卖信息等证据及庭审笔录已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：原告、被告及第三人共同签订的《商业门市房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，其内容合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按合同约定向被告分别于2019年7月23日支付定金人民币100万元，2019年8月19日支付房款人民币150万元，共支付250万元；在原告准备办理案涉房屋更名过户时，恰逢沈阳市房产政策调整，对没有土地使用权证的房屋需要交纳土地出让金，否则不予办理；根据三方签订的门市房买卖合同第六条第三项的约定，如因土地使用权证问题（该房屋只有房产证，没有土地使用权证），导致无法办理房产过户，双方自愿解除合同，互不承担违约责任。此外，三方在签订《商业门市房买卖合同》中，对土地出让金的承担问题没有约定，对没有土地使用权证的商用房屋办理更名过户需要缴纳土地出让金的问题没有预见，现更名过户需要缴纳土地出让金，应当认定该合同在签订时存在重大误解；综上，合同解除的条件已成就，故本院对本诉原告（反诉被告）和反诉原告（本诉被告）提出解除《商业门市房买卖合同》的请求予以支持。关于反诉原告要求反诉被告承担违约责任，不予退还定金的问题，因原告2019年7月23日按合同约定向被告支付定金人民币100万元时，合同已经生效，按照合同约定定金自动转为购房款，不再适用定金罚则。如前所述，原告按合同约定已经向被告按时支付定金和购房款，原告没有按照合同约定支付剩余房款的原因是出现了涉案房屋办理更名过户需要交纳土地出让金的情况，按照《商业门市房买卖合同》第六条第三项的约定，即如因土地使用权证问题（该房屋只有房产证，没有土地使用权证）导致无法办理房产过户，双方自愿解除合同，互不承担违约责任。故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）闫承志、赵虹生与被告（反诉原告）沈阳蓝宇科技有限公司和第三人凯瑞思特公司于2019年7月23日签订的《商业门市房买卖合同》；二、被告（反诉原告）沈阳蓝宇科技有限公司在本判决发生法律效力后10日内返还原告（反诉被告）闫承志、赵虹生购房款250万元；三、驳回反诉原告沈阳蓝宇科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40240元，保全费5000元及保全担保费2500元，反诉费20120元，均由被告（反诉原告）沈阳蓝宇科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖立忠人民陪审员  李 雪人民陪审员  李 奇二〇二〇年七月十六日书 记 员  孙 玲