山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初2570号原告（案外人）：李状，男，1994年8月17日出生，汉族，居民，住枣庄市。委托诉讼代理人：单明才，山东长明阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：张礼珍，女，1982年10月4日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：杨波，山东滕国律师事务所律师。第三人（被执行人）：于源奎，男，1979年1月2日出生，汉族，住滕州市。第三人（被执行人）：高维萍，女，1980年1月6日出生，汉族，住滕州市，与于源奎系夫妻关系。原告李状与被告张礼珍及第三人于源奎、高维萍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人单明才、被告张礼珍及其委托诉讼代理人杨波、第三人于源奎均到庭参加了诉讼，第三人高维萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，现已审查终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法停止对坐落于枣庄市房屋的执行；二、由被告承担诉讼费用。事实与理由：坐落于枣庄市房屋系原告于2018年8月27日购买的（卖方系第三人于源奎、高维萍），购买当日买卖双方即交接了房屋，原告取得了房屋钥匙后即入住使用该房屋。滕州市人民法院因受理张礼珍诉于源奎、高维萍民间借贷纠纷一案，依据张礼珍的申请于2018年10月15日对该房屋作出查封裁定。原告得知后提出执行异议，滕州市人民法院作出（2020）鲁0481执异62号裁定书，以“未提供充分有效的证据证明在2018年10月18日涉案房产被查封前已合法占有”为由，驳回了原告（案外人）的异议请求。原告认为，原告购买房屋后即取得了房屋钥匙，随之对该房屋进行管理、使用，被告也未提供证据证明自2018年8月27日原告购买房屋至2018年10月18日房屋被查封之日，该房屋不是原告管理使用而是另有他人管理使用；由于（2020）鲁0481执异62号裁定书对“合法占有”理解错误，导致裁判结果错误。原告倾其所有购买房屋在先、支付房款在先、管理使用在先，法院查封在后，依法对该房屋应当停止执行，以维护原告的合法权益。被告张礼珍辩称，原告诉状中宣称的事实与客观事实情况不符；第三人的行为有违日常生活经验法则；原告应提供证据证明查封之前已合法占有涉案房屋。第三人于源奎述称，与原告的买卖合同是真实有效的，是2018年8月27日签订的合同，原告交付的房款，房屋钥匙就交给原告了，这些事实属实。同意原告的诉讼请求。第三人高维萍未予答辩。本院根据双方的举证质证及当事人的陈述，认定事实如下：张礼珍与于源奎、高维萍民间借贷纠纷一案，经张礼珍申请，本院于2018年10月15日作出（2018）鲁0481民初5688号民事裁定书、协助执行通知书，查封被申请人于源奎所有的位于枣庄市住房一套。2018年10月18日，本院向枣庄市高新区住建局送达该裁定书及协助执行通知书。2018年12月28日，本院作出（2018）鲁0481民初5688号民事判决，判决被告于源奎偿还原告张礼珍借款本金262371.07元及逾期利息;被告高维萍承担连带清偿责任。判决生效后，张礼珍申请强制执行。案外人李状遂提出书面异议，请求解除对枣庄市的查封。请求解除对该房屋的查封。本院审查后，以（2020）鲁0481执异62号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，诉来本院。另查明，2018年8月27日原告李状（乙方）与第三人于源奎、高维萍（甲方）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将位于枣庄市，面积139.13平方米，证件号为1007905号，储藏室面积9.36平方米，包括附属设施所有家电、家具出售给乙方，双方约定售价为77.7万元，此价格含有甲方未还完的按揭贷款12.7万元。签订协议之日付购房款65万元，同时乙方负责偿还甲方剩余贷款12.7万元。合同第三条“房屋交付”约定：甲方愿意在10日内完成物业交割手续，并将上述房屋交付乙方验收使用。原告与于源奎、高维萍均在该合同上签名捺印。2018年8月27日李状通过建设银行向于源奎账户（账号：62×××99）分别转账35万元、30万元。原告为证明其已在法院查封前已合法占有涉案房屋，向本院提交了如下票据：1.2018年9月2日东山华府物业服务中心向原告出具收据一张（票据号：2530296），交款单位李壮（后修改为状），收款事由：补电卡：30元，电：65元。2.2019年10月18日东山华府物业服务中心物业费收据（票据号：0074235）（客户名称：1-2-604李状，物业费（2018.9.1-2018.12.31）345元；3.2018年10月20日东山华府物业服务中心收据（客户名称：1-2-604李状，项目：电20元，水20元，补水电卡（2张）60元，合计100元）。4.2019年9月22日东山华府物业服务中心物业费收据（票据号：4488615）（客户名称：1-2-604李壮，物业费（2019.1.1-2019.12.31）1040元；5.2019年9月22日枣庄市华润燃气公司收据（地址枣庄市薛城东山华府1栋2单元604，用户名李壮，商品名称：IC卡材料费20元）。6.2020年1月2日枣庄市华润燃气公司收据（地址枣庄市薛城东山华府1栋2单元604，用户名李壮，气费199.43元）。7.2020年6月1日东山华府物业服务中心出具的“业主变更情况说明”，内容为：薛城东山华府小区自2016年9月至今由我公司为业主提供物业管理服务，经查，该小区1号楼2单元604室的原业主系于源奎（身份证号码：3704811979××××××××），因房屋转让于2018年9月2日在东山华府物业服务中心办理变更业主登记手续，由原业主于源奎变更为现业主李状（身份证号码：3704031994××××××××）；同日，现业主李状在东山华府物业服务中心办理了补电卡、交电费手续（收据号码：N2530296）。此后，由现业主李状居住使用该房屋至今。被告对该组证据真实性不予认可：首先第一张收据的第一联上面李状的名字显然有涂改痕迹，是先盖章后涂改不应作为合法证据使用。2019年9月22日物业费收据，李状的名字非本案原告，该证据与本案明显无关联。枣庄华润燃气的收据上面的用户名非本案原告当事人，因此不能达到原告的证明目的。关于业主变更情况说明，物业公司提及物业公司是为业主提供物业管理服务，而非到业主家每天查看业主是否真实居住，因此物业公司不可能证明业主在该房屋的真实居住情况，因此该份说明的内容本身存在问题，不能证明原告居住使用涉案房屋至今。原告提供的均为收据，根据日常生活经验法则，收据的开具门槛非常低，极易存在伪造及变造的可能，原告应当提供正规发票予以佐证，否则应当承担不利的后果。原告向本院提交了2019年12月2日枣庄市盛苑房地产开发有限公司发的通知（照片）：东山华府各业主：本小区不动产权证书（大证）已办理完结，即日起开始办理分户不动产权证，因不动产登记窗口人员过多，请各位业主接电话通知后，携带下列手续到……证明直到2019年12月小区房屋才开始办理房产权。原告买房后未能及时办理过户登记，非因原告原因。被告对该材料真实性不予认可，认为并非证据原件。原告向本院提交了打印日期为2020年7月9日的“枣庄市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）”，证明至今被告于源奎尚欠住房公积金贷款本金67120.12元。庭审中，被告张礼珍向本院申请证人自力出庭作证。证人证明李状是第三人于源奎的亲姨弟，其与于源奎是仁兄弟，也是同事。2018年5月24日证人与于源奎签订的房屋买卖合同，是该案的涉案房屋。总房价为54万元，给了于源奎21万元的定金。后来于源奎出了些事就不想卖给证人了，想卖个高价，合同就解除了，但是21万元的定金他没还，双方还形成了诉讼。证人还证明其认识原告李状，是在2019年去于源奎家追讨定金的时候，于源奎家报警，110出警，李状也去了，就见到了，之前就一直知道他们之间的亲属关系。证人在楼下向李状也说明了房屋的来龙去脉问题。李状也知道于源奎没返还定金的事情。被告问该证人：原告李状当时在提请执行异议时称他是在58同城上发现于源奎卖房子的信息，你怎么看？证人回答：我感觉他这种陈述是虚假的，李状之前就知道该房屋的问题，当时我去于源奎家就是因为这件事去的。对于李状与于源奎买卖房屋的事情是通过被告才知道的，我感到很惊讶。我认为这就是属于恶意转移财产。我对该套财产也申请查封了。原告对证人陈述的原告与第三人的关系无异议，但是对于其他带有主观猜测推断的陈述有异议。证人与于源奎因为买房子有矛盾，与于源奎、该房屋之间有利害关系。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此案中，本院于2018年10月15日作出（2018）鲁0481民初5688号民事裁定书、协助执行通知书，查封被申请人于源奎所有的位于枣庄市住房一套。原告向本院提交的证据证明，其与第三人于源奎于2018年8月27日即签订了房屋买卖合同，并于当日李状通过建设银行向于源奎账户转账65万元。原告已按双方合同约定履行了支付购房款的义务，对于剩余的所欠的住房公积金的贷款，应由原告李状负责偿还。对于在法院查封之前是否已合法占有该不动产，原告向本院提交了支出的相关物业费票据以及物业公司出具的相关证明能够相互印证，对原告主张法院查封前已合法占有该不动产，本院予以认定。且原告买房后未能及时办理过户登记，并非因原告原因。故原告请求停止对涉案房屋的执行，符合上述规定的情形，对原告的诉请应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条之规定，判决如下：不得对坐落于枣庄市房屋的予以执行。案件受理费5200元，由被告张礼珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，或者按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。本判决生效后，本院的（2020）鲁0481执异62号执行裁定即失去法律效力。审 判 长  刘 永审 判 员  刘 莉人民陪审员  黄启伟二〇二〇年七月二十三日书 记 员  单良子