安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民再35号上诉人（原审被告）：明光市白云建筑安装工程有限责任公司，住所地安徽省明光市工业园区灵迹路90号，统一社会信用代码913411827448578087。法定代表人：王峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋锦宝，该公司员工。上诉人（原审被告）：明光市城东农贸市场有限责任公司，住所地安徽省明光市明光街道林庄村大徐岗组，统一社会信用代码9134118233670946XR。法定代表人：赵万虎，该公司经理。委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯检，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明光市人民政府明光街道办事处，住所地安徽省明光市龙山路80号，统一社会信用代码11341182003223293M。负责人：吴世现，该办事处主任。委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。上诉人明光市白云建筑安装工程有限责任公司（以下简称白云建安公司）、明光市城东农贸市场有限责任公司（以下简称城东农贸公司）因与被上诉人明光市人民政府明光街道办事处（以下简称明光街道办事处）租赁合同纠纷一案，安徽省明光市人民法院2018年2月10日作出(2017)皖1182民初2773号民事判决。判决生效后,安徽省明光市人民法院作出（2019）皖1182民监1号民事裁定，决定再审，并于2020年4月21日作出（2019）皖1182民再3号民事判决。白云建安公司、城东农贸公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白云建安公司上诉请求，撤销安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民再3号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、明光市城东菜市场自竣工以来未通过消防验收，被明光市公安消防大队责令限期改正未予整改，租赁期间始终存在消防隐患，严重影响白云建安公司合同目的实现，原判确认租赁合同无效，适用法律正确；二、白云建安公司经明光街道办事处同意已将城东菜市场转租城东农贸公司，明光街道办事处已收取城东农贸公司给付的第一、二年及第三年部分租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，白云建安公司作为转租人对明光街道办事处不应承担任何责任；三、原判生效后，各方当事人均未上诉或申诉，原审法院依职权再审，程序违法；四、再审认定白云建安公司履行期间未申请解除合同，判决租赁合同有效与事实不符，且与无效合同相关法律规定抵触；五、明光街道办事处不是案涉房产所有权人，不具有诉讼主体资格。城东农贸公司辩称，同意白云建安公司上诉意见。明光街道办事处辩称：一、租赁合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效；二、白云建安公司系租赁合同中标人，与明光街道办事处签订租赁合同，作为相对方已在安徽省明光市人民法院（2016）皖1182民初3366号民事调解书中自愿承担租赁费用，本案上诉不承担合同责任，理由不能成立；三、明光街道办事处系案涉租赁物的发包人、招标人，具有合法诉讼主体资格；四、原审法院发现生效判决有错误，经审判委员会决定再审，程序合法；请求二审法院驳回上诉，维持再审判决。城东农贸公司上诉请求撤销再审判决，改判《明光城东菜市场租赁合同》无效或发回重审。事实和理由：一、明光街道办事处作为建设单位将城东菜市场出租白云建安公司、白云建安公司转租城东农贸公司，分别违反了《中华人民共和国消防法》第十条、《中华人民共和国招标投标法》第五十八条以及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十六条的规定，《明光城东菜市场租赁合同》、《城东大市场内部承包合同》均属无效合同，再审认定案涉合同合法有效，明显违反法律规定；二、合同无效，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。明光街道办事处对合同无效存在过错，应返还城东农贸公司交纳的保证金及租赁费用，并赔偿装修装饰等损失；三、城东农贸公司与白云建安公司签订内部承包合同后，即与第三人签订了门面房、摊位经营合同，作为次承租人的第三人与本案存在法律上利害关系，应当追加第三人参加本案诉讼；四、租赁合同无效系明光街道办事处所致，根据权责一致原则，标的物腾空义务应由明光街道办事处承担。白云建安公司辩称，同意城东农贸公司上诉理由。明光街道办事处辩称：一、租赁合同仅是违反法律、行政法规的管理性规定，并不导致无效；二、城东菜市场交付后一直由二上诉人管理、使用，判令其支付租赁费用具有事实和法律依据；三、本案为合同纠纷，上诉人系合同当事人，根据合同相对性原则，无需追加第三人参加诉讼；再审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持再审判决。明光街道办事处向原审法院诉请：依法解除《明光城东菜市场租赁合同》，判令白云建安公司、城东农贸公司腾空、交付租赁房产，并支付2017年2月28日起至实际交付之日止的租赁费用（2017年2月28日至2018年2月27日按84000元/月标准支付，2018年2月28日至2019年2月27日按100666.66元/月标准支付，2019年2月28日至2020年2月27日按125750元/月标准支付）。原审法院认定事实：明光街道办事处根据明光市政府安排，于2009年8月开始代建龙泉花苑小区安置楼房30栋及门面房、菜市场（明光城东菜市场）等附属配套工程。2013年12月，工程全部竣工，并于2014年投入使用。2014年11月20日明光街道办事处对城东菜市场公开招标招租。招标项目概况：位置为明光市东部104国道以东，龙山路以南；租期五年；全框架结构，局部三层，配有两部电梯；总建筑面积约10750平方米。2014年12月10日白云建安公司中标。同年12月24日，白云建安公司以缺少消防验收手续等为由提交了《关于要求暂缓签订明光市城东菜场租赁合同的报告》，请求暂缓签订租赁合同。2015年2月28日双方签订《明光城东菜市场租赁合同》，明光街道办事处将城东菜市场整体发包给白云建安公司承包经营。另查明，明光市城东菜市场自竣工以来,未通过消防验收。原审法院认为：《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十二条规定，依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工…。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收…。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用…。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。明光市城东菜市场总建筑面积约10750平方米，已超过10000平方米，应当按照大型的人员密集场所管理。大型人员密集场所消防监督管理，涉及广大群众的生命财产安全，事关重大,上述法律规定对其管理也是最严格。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》（[2003]民一他字第11号）明确：出租《中华人民共和国消防法》第十条（修改后为第十一条）规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。本案讼争的明光城东菜市场总建筑面积超过1万平方米，按照规定属应当进行消防验收的建设工程，而该工程竣工后未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。该规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用……”，从其文义和用语来看，体现了对所指行为最强的否定性和强制性，应属效力性强制性规定。在此情况下，明光街道办事处与白云建安公司签订《明光城东菜市场租赁合同》将城东菜市场出租并投入使用、营业，该合同应属无效。明光街道办事处在法院释明后，未在指定期间内变更诉讼请求，应驳回其诉请。案经审判委员会讨论决定，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，判决：一、确认明光街道办事处与白云建安公司签订的《明光城东菜市场租赁合同》无效；二、驳回明光街道办事处的诉讼请求。案件受理费100元,由明光街道办事处负担。原审判决生效后，安徽省明光市人民法院院长发现判决存有错误，认为需要再审，经审判委员会讨论决定再审。原审法院再审另查明：2016年11月1日，明光市公安消防大队作出《责令限期改正通知书》，责令城东农贸公司于2016年11月4日前改正。再审查明的其他事实与原审一致。原审法院再审认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年2月28日，明光街道办事处与白云建安公司在招投标的基础上签订的《明光城东菜市场租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。原审以租赁合同违反《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条、第十三条以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，认定合同无效，属于适用法律错误，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，《明光城东菜市场租赁合同》违反了“关于房屋使用条件的强制性规定”，白云建安公司据此有权要求解除，但在租赁合同履行过程中，白云建安公司没有申请解除合同，且目前租赁合同约定的租赁期限已满，白云建安公司应当按照合同的约定支付租金，并将城东菜市场房产腾空交付明光街道办事处。鉴于城东菜市场在租赁期间始终存在消防安全隐患，公安消防机构已于2016年11月1日作出《责令限期改正通知书》，明光街道办事处至今未能改正，已严重影响了白云建安公司签订租赁合同的目的实现，如要求白云建安公司继续按照租赁合同约定的租金标准支付租金明显不合理，应当酌情减少，酌定以第一年租金为准支付欠缴部分的租金，即每年租金60万元。明光街道办事处要求解除租赁合同，因约定的租赁期限已届满，不存在解除问题，故不予支持。因城东农贸公司并非案涉租赁合同的当事人，明光街道办事处诉请城东农贸公司共同支付租金，不符合相关法律规定，依法不予支持。鉴于城东菜市场房产已由白云建安公司转租城东农贸公司，目前由城东农贸公司经营管理，城东农贸公司负有共同腾空交付的义务。综上，经再审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，安徽省明光市人民法院再审判决：一、撤销安徽省明光市人民法院院（2017)皖1182民初2773号民事判决；二、明光街道办事处与白云建安公司签订的《明光城东菜市场租赁合同》合法有效；三、白云建安公司按照60万元/年的标准支付明光街道办事处租金（从2017年2月28日起至《明光城东菜市场租赁合同》约定的明光城东菜市场房产腾空交付之日止）；四、白云建安公司、城东农贸公司共同于判决生效后六十日内将《明光城东菜市场租赁合同》约定的明光城东菜市场房产腾空交付给明光街道办事处；五、驳回明光街道办事处其他诉讼请求。再审案件受理费32576元，由白云建安公司承担。二审中，明光街道办事处为反驳白云建安公司的上诉请求，向本院补充提供明光市城乡规划局《建设用地规划许可证》（地字第341182201403008号）、《建设工程规划许可证》（建字第341182201611064号、建字第341182201610057号）、明光市住房和城乡建设局《建筑工程施工许可证》（341182201110100101号）、明光市国土资源和房产管理局《国有建设用地使用权证》（皖2016明光市不动产权第0004959号）复印件各一份，拟证明明光街道办事处对诉争租赁物具有合法权利，是本案诉讼主体。城东农贸公司质证对其真实性无异议，认为上述权利证书只是证明明光街道办事处对城东菜市场拥有土地使用权及相应建设工程经过规划许可，不表明其对租赁房产享有所有权，证明目的不予认可。白云建安公司质证认为建设工程规划许可证的总建筑面积与土地使用权证载面积不符、土地使用权实际权利人为梁郢菜场，证明目的不予认可。本院认证认为，明光街道办事处提交的规划许可证、土地使用权证复印件均由原本制作机关加盖印章确认，证载权利人（建设单位、用地单位）均为明光街道办事处，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十一条第二款，本院予以采信。经对原审中各方当事人提供的证据及举证、质证意见的审查，本院认证意见与原审再审一致。对原审再审查明的事实，本院予以确认。二审阅卷另查明，白云建安公司签订《明光城东菜市场租赁合同》后，因拖欠租赁费用被明光街道办事处诉至原审法院。审理中，双方达成调解协议。据此，安徽省明光市人民法院于2016年12月10日作出(2016)皖1182民初3366号民事调解书，确认白云建安公司应于2016年12月15日前给付明光街道办事处2016年租赁费71万元。2017年7月5日，明光街道办事处提起本案之诉。原审法院作出（2017）皖1182民初2773号民事判决。2018年3月15日，明光街道办事处以租赁合同无效为由再次提起诉讼。原审法院作出（2018）皖1182民初1191号民事判决，判令白云建安公司、城东农贸公司腾房，白云建安公司按合同约定租赁费标准支付房屋占用费。白云建安公司、城东农贸公司不服，提起上诉。本院作出（2018）皖11民终1827号民事裁定书，撤销原判，发回重审。随后，明光街道办事处撤回起诉。2018年5月29日，城东农贸公司以租赁合同无效、有过错一方赔偿对方损失为由诉请明光街道办事处返还租赁费1324600元、保证金60000元，明光街道办事处、白云建安公司赔偿装饰装修损失10000元（暂定）。其后城东农贸公司撤回起诉，原审法院作出（2018）皖1182民初2281号民事裁定准许撤诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉租赁合同效力及其法律后果；二、明光街道办事处是否具有诉讼主体资格；三、再审程序是否合法、应否追加第三人。一一评析如下。焦点一，关于合同效力。无效是对法律行为最为严厉的否定性评价。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定是合同无效的原因之一。而强制性规定分为效力性强制性规定与管理性强制性规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条遵循了合同法基本精神，对合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”限缩性解释为效力性强制性规定。据此，对于违反强制性规定的合同效力的认定，依赖于对该项强制性规定类型的识别而判定。本案城东菜市场属于依法应当进行消防验收而未验收的建设工程，双方均无异议，争论核心在于《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的强制性规定为效力性强制性规定，抑或管理性强制性规定。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规制的是案涉合同履行前提条件，而非租赁合同本身，意旨加强行政管理，而非否定私法行为的效力，该强制性规定为管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。原判援引2013年2月26日公告废止的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》确认租赁合同无效，适用法律错误，原审法院再审认定其违反“房屋使用条件的强制性规定”、租赁合同合法有效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，本院依法予以维持。案涉合同标的为租赁而非工程建设或与工程建设有关的重要设备、材料采购，不属于《中华人民共和国招标投标法》第三条强制招标的范围，明光街道办事处采取公开招标方式对城东菜市场进行招租，并不违反招投标等竞争性缔约方式订立合同的强制性规定。城东农贸公司上诉明光街道办事处、白云建安公司违法转让中标项目、合同无效，于法无据，本院不予采纳。关于租赁合同违反法律、行政法规的管理性强制性规定的法律后果。租赁物不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定并导致合同目的不能实现，租赁合同有效，双方当事人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条享有法定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《明光城东菜市场租赁合同》约定的履行期限已经届满，终止履行已无实际意义，再审法院根据租赁合同履行情况、标的属性，判令白云建安公司返还租赁物并酌情减少租赁费用，并无不当。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；租赁合同因履行期限届满或者解除终止履行后，承租人应将房屋返还出租人，占有、经营租赁房屋的次承租人亦负有腾房义务。白云建安公司、城东农贸公司上诉主张已对租赁物转租、不再承担合同责任，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条相悖，本院不予采纳。焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，明光街道办事处二审补充提供了国有土地使用权、建设用地规划、工程施工许可等权利证书，依据《中华人民共和国物权法》第三十条以及不动产登记房地一体原则，本院依法确认其为诉争标的物的权利人、出租人。明光街道办事处因民事权益受到侵害或者与他人发生争议而提起诉讼，是本案的合格原告。焦点三，各级人民法院应当对本院作出的生效裁判负责。人民法院院长对本院的生效判决、裁定发现确有错误，在本院审判委员会确认并决定后，依职权提起再审，是民事诉讼法赋予人民法院对生效裁判的自我监督、自我纠错的法定方式。安徽省明光市人民法院法院发现前后判决、调解书对案涉合同效力认定不一，依职权启动再审，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，人民法院根据案件的具体情况，通知次承租人作为第三人参加诉讼，是“可以”，而非“应当”，本案原审原告已诉讼次承租人，再审法院未予追加二级次承租人，并无不妥。至于城东农贸公司上诉主张明光街道办事处返还保证金、租赁费用、赔偿装修装饰损失，其请求权基础系合同无效，而本案中，再审法院审理认为租赁合同不违反效力性强制性规定、合法有效。城东农贸公司主张合同效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，且城东农贸公司已就其反诉主张另案诉讼，再审法院未予合并审理，并无不当。综上所述，白云建安公司、城东农贸公司提出的上诉主张及理由均不能成立，本院不予支持。原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56880元，由上诉人明光市白云建筑安装工程有限责任公司、明光市城东农贸市场有限责任公司各负担28440元。本判决为终审判决。审判长  桑泽祥审判员  蔡太传审判员  闫 真二〇二〇年七月二十日书记员  樊婷婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。