江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1691号 上诉人（原审被告）：伍小龙，男，1972年3月25日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被上诉人(原审原告）：南昌市百汇物业有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区解放西路184号江南大厦8楼，统一社会信用代码91360100751107423W。 法定代表人：骆卫明，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴玉园，江西华邦律师事务所律师。 上诉人伍小龙因与被上诉人南昌市百汇物业有限公司（以下简称百汇物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍小龙的上诉请求：1.依法撤销南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初38号民事判决书第二项的拖欠20000元租金、第三项、第四项、第五项民事判决；2.依法判决被上诉人归还上诉人履约保证金50000元；3.本案一切诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.租金的起算时间应从2018年2月1日开始计算，而非从2018年1月6日计算；2.由于各种原因，致使上诉人无法继续经营，为此，双方协商被上诉人已同意上诉人转让，并同意在转让期间减少租金5000元；3.2019年3月份的租金是由于被上诉人违约阻扰上诉人转让店面造成的，对此，2019年3月份以后的租金应当由被上诉人自行承担；4.上诉人未交还承租的房屋是被上诉人拒绝与上诉人办理交接手续造成的，与上诉人无关；5.由于上诉人未交还承租的房屋是被上诉人拒绝与上诉人办理交接手续造成的，因此被上诉人应当依法返还上诉人所交纳的履约保证金50000元。一审法院判决50000元履约保证金归被上诉人所有，没有任何事实依据和法律依据，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 百汇物业公司答辩称，伍小龙的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 百汇物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令百汇物业公司与伍小龙所签订的《租赁合同》自2019年3月19日起解除；2、判令伍小龙立即搬出承租房屋并将房屋归还给百汇物业公司；3、判令伍小龙向百汇物业公司支付拖欠的房屋租金40000元及水电卫生费用8590元；4、判令伍小龙向百汇物业公司支付逾期腾房的占有使用费157500元(该占有使用费按合同约定的月租金标准自2019年3月16日起暂计算至2019年12月15日，具体金额计算至伍小龙搬离承租房屋并将房屋归还给百汇物业公司之日止)；5、判令伍小龙交纳的履约保证金50000元归百汇物业公司所有；6、本案诉讼费用全部由伍小龙承担。 一审法院查明：为了缓解城市交通压力，南昌市于2017年启动了洪都大道快速化改造工程，并于2017年7月10日正式开工。涉案店面门前的道路在改造工程和高架桥工程范围内。 2017年12月3日，百汇物业公司（甲方）与伍小龙（乙方）签订了一份租赁合同，合同约定：“甲方将位于南昌市青山湖区解放西路184号一处店面租赁给乙方使用，面积为250平方米，其中一小间有漏水发霉，约20多平方米不算在面积内，送给乙方使用，故以后有漏水问题由乙方自行处理；租赁期限5年，自2018年1月16日起至2022年12月31日止（含合同期满或由甲方无条件收回），期满后租赁场所的建筑物、附加物及装修装饰无偿归甲方所有；在租赁期内，乙方必须按时足额向甲方缴付租金，第一年每月租金15000元（不含税），乙方如需开发票，税费由乙方支付，电费1.3元/度，水费4.8元/吨，卫生费100元/月；五年内租金每月缴付一次，2018年1月16日至2019年1月15日的租金为15000元/月，2019年1月16日至2020年1月15日的租金为17500元/月，2020年1月16日至2021年1月15日，租金为18250元/月，2021年1月16日至2022年1月15日，租金为19000元/月，2022年1月16日至2022年12月31日，租金为20000元/月；乙方在每月的5日前将租金缴付至甲方财务（租金支付方式以银行转账的凭银行转账单日期为准），拖欠租金每延期一天的，乙方须额外向甲方支付所欠租金2%的迟延滞纳金，直到全部付清止；拖欠租金达1个月的，甲方立即解除合同并停水停电，租赁场所内所有物品，由甲方自行处理，乙方因此产生的一切损失由其自行承担，直到提前终止合同后，乙方应无条件退出甲方承租的房产；乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金50000元，合同期满，如乙方无违约行为、租赁物的设施及相关设备无损坏，且乙方已交清了全部应付的租金、费用的，甲方应将保证金全额无息退还给乙方；乙方如有不履行或不完全履行租赁合同规定义务的情节（如拖延交付租金、不承担维修义务、违反甲方安全管理有关规定等）履约保证金不予退还，且甲方有权终止租赁合同，收回租赁的房屋，并保留对乙方不能履约主张赔偿的权利，乙方必须无条件退出或交还租赁使用的房屋等。”合同签订后，百汇物业公司将租赁房屋交由伍小龙使用，伍小龙在租赁房屋内开设了龙府私坊菜，伍小龙向百汇物业公司交纳了履约保证金50000元并按每月15000元的标准交付租金至2018年10月15日即实质交付至2018年9月份的租金。2018年10月31日伍小龙向百汇物业公司提交报告，写明：“因本店要转让，望老板在三个月内每个月租金降伍仟元，如果转让免伍仟三个月，继续租补上租金，按合同续签。”同日，百汇物业公司的法定代表人骆卫明在该报告书下方写明：“同意按三个月降租金为伍仟元，按壹万元每月租金，期为三个月”。此后，伍小龙以每月10000元的标准向百汇物业公司交纳了2018年10月份至2019年1月份的租金。 2018年12月，龙府私房菜停止营业，伍小龙锁闭了租赁房屋。因伍小龙认为店面未转让成功是百汇物业公司造成的，故自2019年2月16日起再未向百汇物业公司交纳租金。百汇物业公司于2019年3月4日在龙府私房菜即租赁房屋正门张贴了催告函，写明：伍小龙应缴的房租和水电费合计为41344元。2019年3月19日，百汇物业公司再次在龙府私房菜正门张贴了函，写明：因伍小龙拖欠房租和水电共计41344元，按合同已构成违约，现本公司再次函告你，本公司已解除了与你方的租赁关系，要求你方立即交还租赁场地。同日，百汇物业公司的经理邹俊将张贴函告的现场照片通过微信的方式发送给了伍小龙。2019年4月26日，百汇物业公司第三次在龙府私房菜正门张贴催告函，要求伍小龙立即交还租赁场地，但伍小龙至今仍未将租赁房屋交还给百汇物业公司。2019年5月百汇物业公司诉至本院，本院作出（2019）赣0111民初1138号民事判决，后经南昌市中级人民法院对该案裁定发回重审，在重审期间本院对伍小龙制作询问笔录，责令其在七日内搬离租赁房屋，并向其释明了如不搬离房屋会造成损失扩大等法律后果，伍小龙仍表示坚决不同意搬离房屋。后因百汇物业公司经本院通知后，未按时缴纳诉讼费，本院作出裁定，按百汇物业公司撤回起诉处理。2019年12月31日，百汇物业公司再次诉至本院，截至庭审止，伍小龙仍未搬离租赁房屋。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该院对此予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。在双方签订合同时，被告已明知承租店面附近有高架桥施工，对其使用店面可能会产生影响，但仍然与原告签订了租赁合同，且租赁合同中对漏水部分的房屋已写明系赠送给被告使用，并没有计算租金，故被告以高架桥施工及原告提供的房屋漏水为由导致其经营不善的意见，该院不予采信。 因被告未按约定交付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，原告依据法律规定主张解除合同，并已于2019年3月19日通知了被告，故租赁合同应自通知到达被告时解除，即原、被告签订的租赁合同已于2019年3月19日解除。合同解除后，被告经原告多次催促仍占用租赁房屋，且在法院向其释明法律后果并要求其限期搬离后仍未搬离租赁房屋，造成损失扩大的不利后果应由其自行负担。但2020年2、3、4月，由于众所周知的新冠××疫情这一突发公共性事件，符合不可抗力的成立条件，受疫情防控措施影响，该段时间的损失，双方应共同承担，故该院对这3个月的占有使用费酌情减半。 针对2018年10月16日至2019年1月15日期间的租金即实质为2018年10月份、11月份及12月份这三个月的租金，因原告在报告中已同意每月减免5000元，且原、被告也已按报告的约定履行，故对原告要求被告支付该减免的15000元租金的诉请，该院不予支持。关于原告第三项诉请要求被告支付拖欠租金40000元与催告函中租金35000元有出入，是因为2019年1月16日至2019年3月15日这两个月的租金是按照17500元/月计算，而催告函中则是按照15000元/月计算，即产生了5000元的差距，该院以原告催告函中15000元/月租金标准计算拖欠租金为准。其中2019年1月16日至2019年2月15日的租金，因伍小龙交纳了1万元，已不在3个月的减免期内，故应补交该月租金5000元。关于水电卫生费，因被告在庭审中已认可承租房屋的门锁钥匙只有其本人才有，故承租店面一直处于被告的管理和使用中，对承租店面所产生的水电卫生费应由被告负担。但从证据中可以看出，催告函中的水电费为6344元，伍小龙对此无异议，此后增加水电费部分无相关证据进行明确认定，该院仅认定催告函中的6344元。 双方在合同中对履约保证金进行了明确约定，本案中伍小龙存在拖延交付租金等违约行为，为违约方，故该履约保证金归百汇物业公司所有。综上，对原告诉讼请求中合法有据的部分，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、确认南昌市百汇物业有限公司与伍小龙在2017年12月3日签订的租赁合同于2019年3月19日解除；二、伍小龙应在本判决生效后十日内向南昌市百汇物业有限公司支付拖欠的房租20000元（2019年1月16日至2019年2月15日即2019年1月份的应补租金为5000元，2019年2月16日至2019年3月18日即2019年2月份的租金为15000元）及水电卫生费6344元；三、伍小龙应在本判决生效后十日内搬离承租房屋，并将承租房屋交还给南昌市百汇物业有限公司；四、伍小龙应在本判决生效后十日内向南昌市百汇物业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年3月19日起至其将承租房屋归还给南昌市百汇物业有限公司之日止，按每月15000元计算，其中2020年2月1日至2020年4月30日期间，每月占有使用费减半计算）；五、伍小龙向南昌市百汇物业有限公司缴纳的50000元履约保证金归南昌市百汇物业有限公司所有；六、驳回南昌市百汇物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2571元，由南昌市百汇物业有限公司负担139元，由伍小龙负担2432元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审院查明的事实，予以确认。 本院认为，百汇物业公司与伍小龙签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约履行合同。伍小龙因未按约定交付租金，百汇物业公司通知其解除《租赁合同》，故一审法院确认《租赁合同》已于2019年3月19日解除，并无不当，伍小龙应当支付拖欠的20000元房租及水电卫生费。伍小龙对2019年3月19日解除合同及支付水电卫生费不持异议，但认为其不应当支付20000元租金。对此，本院认为，百汇物业公司仅同意减免2018年10、11、12三个月每月5000元的租金；而2019年1月16日至2019年3月19日解除合同时，伍小龙仅交纳了1万元的租金，拖欠的20000元租金，应由其承担。故伍小龙此上诉请求，本院不予支持。 合同解除后，伍小龙应当立即搬离，但其却一直占有该租赁房屋，致使百汇物业公司不能处置该房屋，由此造成损失；且在2019年11月30日，一审法院向伍小龙释明不搬离该案涉租赁房屋的不利法律后果后，其仍然占有该租赁房屋，故其应承担相应的不利后果，因此一审判决伍小龙搬离该房屋，将房屋交还给百汇物业公司，并承担自2019年3月9日起的房屋占有使用费，本院予以支持。 伍小龙上诉称因百汇物业公司过错，致使其对该租赁房屋没有转让出去，应由百汇物业公司退还其5万元履约保证金。对此，本院认为，双方在合同中约定履约保证金，是为了房屋租赁合同的顺利履行，并不是之后转让该租赁房屋的附加条件；且伍小龙亦未提交有效证据予以证明其未转让成功在责任在百汇物业公司。结合一审查明事实，本案中伍小龙违约在先，故其要求返还5万元履约保证金的诉求，没有事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，伍小龙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5033元，由伍小龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年七月十六日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕