湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初860号原告：湖南银日实业有限公司，地址益阳市赫山区陆贾山路187号。法定代表人：李建萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏焰明，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：熊斌，男，1961年8月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区委托诉讼代理人：丁赣南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告湖南银日实业有限公司（以下简称原告）与被告熊斌（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，并于2019年10月16日做出（2018）湘0903民初5160号民事判决书。被告不服该判决书向益阳市中级人民法院提起上诉，2020年3月18日，益阳市中级人民法院做出（2020）湘09民终98号民事裁定书将本案发回重审。本案重审后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告湖南银日实业有限公司的委托诉讼代理人夏焰明，被告熊斌及其委托诉讼代理人丁赣南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年5月30日和被告签订了四份商品房买卖合同（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号），合同所涉商品房为加州住宅组团（美墅馆）项目的5栋3层302房、303房、304房、301房，建筑面积共1021.71平方米，其中套内建筑面积685.44平方米，公共部分与公共公摊面积336.27平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米4680元，四套的总金额为4781603元。被告2016年5月30日签订网签合同之后，未按合同第六条，买受人第一种方式一次性付款、第二种方式银行按揭付款。原告多次催告被告前来交付房款办理相关购房手续未果，被告未缴纳任何款项，未签订前期物业管理协议，未缴纳维修基金，未缴纳购房税费，其行为构成严重违约，导致合同无法履行，房屋无法对外销售，给原告造成极大损失。原告要求：1、判令解除原告、被告双方签定（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号）的商品房买卖合同；2、要求被告承担不履行合同的违约金、损失（2016年3月21日-2018年9月20日）43万元；3、要求判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：被告与原告签订《商品房预售合同》，双方的真实意思表示不是被告购买原告名下的房产，而是接受原告用房产折抵债务的行为，系原告履行担保责任的表现。2016年5月30日，原、被告与案外人湖南瑞德投资有限公司、王纪海订立了《借款协议》，约定被告以房产冲抵部分欠款，被告方虽未在借款协议上签字，但是其以实际行动及书面声明表明其同意原告的单方意思表示，应认定为达成了合意，并于2016年3月18日签订了四份商品房买卖合同，并缴纳了相关契税、办理了合同的网签手续原告也从未催要过购房款项，均能作为同意之表现之一；同时在长沙市芙蓉区人民法院受理的原告诉被告民间借贷合同纠纷（案号为2018湘0102民初4181号）案件中，原告亲笔书写诉状中载明原告有以房产折抵470万元债务的事实，并在诉讼请求中对470万予以扣减，故而原告以被告未支付购房款构成违约要求解除合同的诉求不成立，未有违约行为，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2016年3月18日，原告与被告签订了四份《益阳市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于益阳市赫山区的加州住宅5栋301、302、303、304房，合同编号分别为预字ＹＹ2016026454、预字ＹＹ2016026456、预字ＹＹ2016026457、预字ＹＹ2016026459号，合同所涉商品房为加州住宅组团（美墅馆）项目的5栋3层302房、303房、304房、301房，建筑面积共1021.71平方米，其中套内建筑面积685.44平方米，公共部分与公共公摊面积336.27平方米，购买价合计4781603元。上述合同均在益阳市房屋管理部门进行了备案登记，付款方式为一次性付款，房款于合同签订之日支付。并约定了买受人逾期付款的违约责任:买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继承履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。合同签订后，被告并未按合同约定向原告支付房款。2016年5月30日，被告与湖南福瑞德投资有限公司、王纪海签订了一份以原告为借款人、以被告为出借人、以湖南福瑞德投资有限公司和王纪海为担保人的《借款协议》，协议的内容为：①确认王纪海本人共计支付被告熊斌13.8万元；②2016年3月18日已办理相关房产手续的物业价值共计470万元（见网签合同），被告同意原告以房产冲抵部分欠款；③截至2016年3月18日，将上述款项抵扣后的借款余额为1133.8万元。该协议有王纪海的签字以及湖南福瑞德投资有限公司的签章，被告熊斌未在该协议上签字。在该借款协议上有：“湖南银日实业有限公司”字样的签章，该印章经查实系王纪海私刻的印章，非原告合法的印章，2019年6月4日益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903刑初258号刑事判决书，已认定王纪海私刻印章的行为构成伪造公司印章罪，对王纪海予以了刑事处罚。2018年9月25日，原告向被告发出催缴购房款的书面通知，要求被告在收到通知书3日内支付房款，否则将解除商品房购买合同，被告收到该催款函后，没有按通知书的要求支付购房款，并回函认为案涉的四套房屋已作价470万元冲抵了原告所欠被告的部分借款。由此双方酿成纠纷，原告故向本院提起诉讼。另查明，湖南银日实业有限公司（即原告）成立于1997年2月26日。湖南福瑞德投资有限公司成立于2010年3月25日，该公司于2013年变更为湖南银日实业有限公司的全资质子公司，法定代表人为王纪海。2012年3月21日至2014年7月16日期间，王纪海担任法定代表人的湖南银日实业有限公司和湖南福瑞德投资有限公司因经营需要，先后十余次向熊斌借款，借条金额巨大。2015年2月6日，熊斌(出借人)与湖南福瑞德投资有限公司(借款人)、湖南银日实业有限公司(担保人)、王纪海(担保人)对双方之间的借款及还款情況进行结算后，重新签订了一份《借款协议》，双方就借款金额的确定、利息的计算方法、担保人等内容作了详细约定。签订该协议后，本案原告没有按约定期限还款，担保人亦未履行担保义务，本案被告即以原告的身份向长沙市芙蓉区法院提起诉讼，该法院以（2018）湘0102民初4181号民事判决书予以了判处。该判决书认定2016年5月30日由王纪海签名，加盖了湖南福瑞德投资有限公司印章，还加盖了由王纪海所伪造“湖南银日实业有限公司”印章的《借款协议》未成立，对各方当事人不具法律效力，该《借款协议》内容依法不予确认。熊斌对该判决不服，向长沙市中级人民法院提起了上诉，长沙市中级人民法院以（2019）湘01民终2923号民事判决书维持了长沙市芙蓉区法院的判决，驳回了熊斌的上诉。2020年3月25日，湖南省高级人民法院（2019）湘民申4933号民事裁定书对原告主张涉案基础债务虚假及法律适用问题，被告主张对案涉4套房产以物抵债的内部予以确认的再审请求，均予以驳回。以上事实有原告提供的商品房买卖合同（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号）、催款通知书、接报案登记表1份、益阳市公安局赫山分局公安行政处罚决定书、益阳市公安局赫山分局立案决定书2份、益阳市公安局物证鉴定所鉴定书、赫山区人民法院刑事判决书、长沙市芙蓉区法院（2018）湘0102民初4181号判决书和长沙市中级人民法院（2019）湘01民终2923号终审判决书、湖南省高级人民法院（2019）湘民申4933号民事裁定书，被告提供的原告、湖南瑞德投资有限公司与被告之间的借条11张、2015年2月6日签订的借款协议、益阳市房地产档案馆出具的预售房屋状态查询截图、2016年5月30日签订的借款协议、催款通知书、律师函与律师函邮寄记录、长沙市芙蓉区人民法院案号为（2018）湘0102民初4181号的案件传票、王纪海向长沙市芙蓉区人民法院寄送的《关于银日公司的几点事实陈述》、熊斌的声明以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，2020年3月25日，湖南省高级人民法院（2019）湘民申4933号民事裁定书对被告主张确认本案案涉4套房屋以物抵债的请求予以驳回。且（2018）湘0102民初4181号长沙市芙蓉区法院民事判决书、（2019）湘01民终2923号长沙市中级人民法院民事判决书的判决结果已包括本案案涉房屋金额，故本院对被告关于四套房屋已经抵偿原告担保被告的债权的主张，于法无据，本院不予支持。原、被告于2016年3月18日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方应依合同约定诚信履行各自的义务。支付购房款系被告作为购房人的合同义务，本案重审过程中，被告未能向法庭提交其已支付了购房款的证据，原告对购房款是否及时催收非合同成立并生效之条件，且在原告催收后被告仍未付款，被告不付购房款的行为已构成违约，依法应承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人有权单方解除合同，且双方所签合同有关于“逾期付款超过60日出卖人有权解除合同”之约定，故本院对原告请求解除合同的诉讼请求，予以支持。双方所签合同还有“因买受人违约出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”的约定，经查本案中被告应支付而未支付购房款的总数额为4781603元，故对原告要求被告支付违约金430000元诉讼请求，本院亦应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南银日实业有限公司与被告熊斌于2016年3月18日签订（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号）的四份《商品房买卖合同》;二、被告熊斌于本判决生效之日起十日内支付原告湖南银日实业有限公司违约金430000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费48290元，由被告熊斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 陈 静人民陪审员 何 关人民陪审员 李韶宏二〇二〇年七月二十六日法官助理谭**书记员张舞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。