云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云26执异27号案外人：文山联谊房地产经纪有限公司。住所地：云南省文山市秀峰路161号。法定代表人：何家萍，职务：执行董事。委托代理人：张学东，男，该公司员工。特别授权代理。申请执行人：刘志周，男，1951年9月26日出生，汉族，住云南省文山市。委托代理人：安虹泽，云南博引律师事务所执业律师。特别授权代理。被执行人：董昭义，男，1973年6月28日出生，汉族，四川省富顺县人，住址：四川省富顺县。被执行人：吴春，女，1974年6月28日出生，汉族，云南省丘北县人，住址：四川省富顺县。在本院执行刘志周与董昭义、吴春民间借贷纠纷一案中，案外人文山联谊房地产经纪有限公司（以下简称联谊公司）对执行位于文山市房（房产证号：07××27）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议进行了审查，本案现已审查终结。案外人联谊公司称，2010年7月21日，董昭义、刘春签订《协议书》，约定将包括文山市房（房产证号：07××27）在内的两套单身公寓抵工程款给王科万。2011年10月19日，董昭义、刘春出具《情况说明》给文山州大同房地产开发有限公司，明确说明前述房屋已经转让给王科万的事实，并说明同意配合办理相关办证资料。同年，王科万与申请人联谊公司签订《房屋转让合同》，将包含文山市（房产证号：07××27）房屋在内的两套房转让给了联谊公司，联谊公司分别于2011年10月20日、12月5日、2012年4月9日支付王科万4万元、12万元、1万元，合计17万元，房屋转让款已经全部付清。由于买卖双方疏于办理过户手续，故至今产权证仍然在董昭义名下，而实际上买卖房屋的款项已经全部支付完毕，房屋也在联谊公司的关联公司文山州大同房地产开发有限责任公司实际使用管理中。对此事实，董昭义在2020年6月15日的执行笔录中也予以认可。依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，联谊公司作为案外人和被查封财产的合法所有权人，对人民法院查封的位于文山市（房产证号：07××27）房屋提出书面执行异议，恳请人民法院依法审查，确认该房屋因抵债、买卖合同等已经转移了所有权，目前已经属于联谊公司实际购买、占有使用并所有，只是尚未办理完善物权变更登记手续。恳请人民法院裁定中止对该房屋的执行措施，依法解除查封，将房屋归还联谊公司。申请执行人刘志周称，在文山中院到争议房屋现场执行时，到场的是大同公司的两名员工，但联谊公司在申请书中陈述认可参与争议房屋的开锁、换锁等程序，因此可以认定该两名员工是联谊公司的代理人。1、联谊公司没有证据证明其已经对争议房屋实际占有并管理使用，主张已经支付了全部房款也缺乏依据。2、因为被执行人董昭义、吴春与王科万没有任何资金往来，董昭义、吴春主张是用物抵债的形式取得房屋，而王科万与联谊公司也仅仅只有收条来印证资金往来，不能排除三者联合阻碍执行的情况。3、联谊公司能办理过户但不办理过户，与交易习惯不相符。4、根据《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干规定》第二十八条规定，要同时满足该条的四种情形才能排除执行，而联谊公司不满足第二、三、四款的规定。被执行人董昭义、吴春未到庭陈述意见，也未提交书面意见。但在执行部门的询问笔录（2020年4月14日、2020年6月8日）中，其称该房屋10多年前已抵给案外人王科万和转卖给其他人了。联谊公司围绕其申请，提交了甲方董昭义、刘春与乙方王科万于2010年7月21日签订的《协议书》，董昭义于2011年10月19日出具的《情况说明》，卖方王科万与买方联谊公司于2011年签订的《房屋转让合同》，王科万出具的三份《收条》，文山大同公司转款两次共17万元给联谊公司的凭据，文山大同公司与承租人夏瑜于2014年4月22日签订的租用E栋4-603房的《房屋租赁合同》，并开具了收取租金2800元的税务发票。刘志周、董昭义、吴春均无证据提交。本院查明，2010年7月21日，以董昭义、刘春为甲方，王科万为乙方签订了《协议书》，约定因甲方欠乙方工程款84100元，甲方用世纪龙城五区Ｅ4-602（所有人刘春）、Ｅ4-603（所有人董昭义）房作价94100元抵给乙方，甲方配合办理房屋产权证。2011年，以王科万为卖方、联谊公司为买方签订了《房屋转让合同》，约定王科万将其从董昭义、刘春处取得的世纪龙城五区Ｅ4-602、Ｅ4-603两套房转让给联谊公司，总价17万元，签订合同当日付4万元，2011年11月20日前付12万元，办理完毕董昭义、刘春产权证时付清尾款1万元。王科万分别于2011年10月20日、12月5日、2012年4月9日出具收到联谊公司付款4万元、12万元、1万元的《收条》。2011年10月20日，文山州大同房地产开发有限责任公司向联谊公司转款4万元，联谊公司出具《收据》并载明是借款；2011年11月10日，文山州大同房地产开发有限责任公司向联谊公司转款13万元，联谊公司出具《收据》并载明是借款。2014年4月22日，以文山州大同房地产开发有限责任公司为甲方、夏瑜为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将世纪龙城五区Ｅ4-603房租给乙方使用，期限一年，租金2800元，文山州大同房地产开发有限责任公司于2014年4月22日开具了《税务发票》载明世纪龙城Ｅ4-603房租金2800元。世纪龙城Ｅ4-603房的房权证号为07××27，房屋所有权人为董昭义、吴春，该房权证原本在文山州大同房地产开发有限责任公司持有。本院在审理刘志周与董昭义、吴春民间借贷纠纷一案中，于2018年月日作出（2018）云26执保23号《民事裁定书》，裁定查封董昭义、吴春共有的位于文山市房屋（房权证号：07××27）；在执行该案过程中，于2020年4月13日作出（2020）云26执恢3号之四《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人董昭义、吴春共有的位于文山市房屋（房权证号：07××27）。本院认为，本案争议的焦点问题是：联谊公司主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本院执行的刘志周与董昭义、吴春民间借贷纠纷案属金钱债权案，所查封拍卖的位于文山市房屋（房权证号：07××27）是登记在被执行人董昭义、吴春的名下，但因已查明在本院查封拍卖该套房前，董昭义已将该房抵债给了王科万，后王科万又与案外人联谊公司签订了《房屋转让合同》，联谊公司已按合同支付了全部房款17万元，该房屋由联谊公司的关联公司文山州大同房地产开发有限责任公司（联谊公司自述认可）出租给他人使用并收取租金，现无证据证实未办理过户手续系联谊公司的原因。所以，应当认定联谊公司系世纪龙城Ｅ栋4-603房的买受人，其主张符合上述法律规定的情形且其权利能排除本院（2018）云26执保23号《民事裁定书》及（2020）云26执恢3号之四《执行裁定书》的执行，故联谊公司的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在董昭义、吴春名下位于文山市房屋（房权证号：07××27）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 唐 丽审判员 何 英审判员 王汉水二〇二〇年七月二十四日书记员 普 艳