河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3766号 上诉人（原审被告）：河北江凯房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区裕华东路106-1号金领大厦2号酒店式公寓2单元1102室。 法定代表人：刘超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾彦路，河北厚正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张继红，女，1964年7月14日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：苏誓华，男，1978年5月5日出生，汉族，住河北省平山县。 委托诉讼代理人：韩文杰，河北英汇律师事务所律师。 原审第三人：祖春艳，男，1965年7月5日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 原审第三人：祖浠恩，男，1963年3月14日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 二原审第三人委托诉讼代理人：赵金春。 上诉人河北江凯房地产开发有限公司（以下简称江凯公司）因与被上诉人苏誓华、原审第三人祖春艳、祖浠恩确认合同效力纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初3675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江凯公司的委托诉讼代理人贾彦路、张继红、被上诉人苏誓华的委托诉讼代理人韩文杰、原审第三人祖浠恩、及其与原审第三人祖春艳的共同委托诉讼代理人赵金春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江凯公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不是被上诉人与第三人祖春艳、祖浠恩之间合同纠纷的合同当事人，被上诉人将上诉人列为确认合同效力的被告，属主体错误，上诉人不是该纠纷适格的被告。本案，被上诉人与原审第三人祖春艳存在房屋买卖合同关系，如被上诉与祖春艳之间就房屋买卖发生纠纷，其应以祖春艳为被告，与上诉人没有任何关系。合同是否有效应以双方存在合同关系为前提，既然上诉人与被上诉人之间不存在合同，当然不能作为合同效力纠纷的被告。二、上诉人与被上诉人之间不存在任何合同关系、涉案房产现登记在第三人祖浠恩名下，被上诉人并没有取得涉案房产的物权，因此一审法院依据合同法、物权法之相关规定，判决上诉人承担办理水、电、电梯卡属适用法律错误，应依法予以纠正。首先，因上诉人与被上诉人之间不存在任何协议，因此根据《合同法》第二条之规定，上诉人与被上诉人之间不属于《合同法》的调整范畴，一审法院不能依据合同法的相关规定判决上诉人向被上诉人承担任何合同义务。其次，被上诉人并没有取得涉案房产的物权，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。被上诉人并不能提供物权登记的凭证，况且其在诉讼中也承认，该房屋没有办理不动产登记手续，因此被上诉人目前为止，并不享有涉案房产的物权。因此，一审法院不能依据物权法保护被上诉人的任何权利。综上，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，驳回原告诉讼请求。 苏誓华辩称，1、被上诉人与第三人就本案所涉的房屋买卖合同本身并没有争议，第三人对被上诉人居住使用本案所涉房屋也没有异议，而上诉人作为被上诉人所购买的房屋小区的前期物业负责着小区水电暖的供应，在被上诉人购买房屋后上诉人没有为被上诉人办理水电卡，所以被上诉人以上诉人为被告提起诉讼是依法有据的。2、被上诉人与第三人签订合同后双方已经按照合同约定履行完毕，第三人将房屋交给了被上诉人，被上诉人支付了全部价款，现在该房屋已经装修入住，虽然该房屋没有在房管局办理过户登记，但是被上诉人取得了居住使用权，上诉人作为小区的物业有义务为被上诉人办理水电等生活必需的义务协助，一审法院依据上述事实作出一审的判决，无论是事实上和法律上均是有依据的，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 祖春艳、祖浠恩述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。 苏誓华向一审法院起诉请求：一、依法确认原告苏誓华与第三人祖春艳、祖浠恩于2019年5月26日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、判决被告立即为原告所有的位于平山县城西山华庭1号楼3单元1604室房屋办理水、电及电梯卡并保证正常使用；三、判决被告为原告办理平山县城西山华庭1号楼3单元1604室房屋不动产权利证书。 一审法院认定事实：2012年10月6日，祖春艳和江凯房地产开发有限公司签订《西山华庭商品房认购协议》：乙方（祖春艳）自愿订购甲方（江凯公司）开发的位于平山县，房号1-3-1604，建筑面积约127.69平方米（最终以实际测量面积为准）。该房屋为框剪结构，毛坯房，设计用途：住宅，建筑层数为地上十九层，待甲方通知乙方，乙方持该认购协议，到甲方售楼处将此协议变更为《平山县商品房买卖合同》。房款总价格164081元，一次性付款。因祖浠恩等与江凯公司之间的纠纷，2014年10月24日，衡水市中级人民法院做出了（2014）衡民二终字第414号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原判即指（2014）景民二初字第52号民事判决书。一审判决为：“一、被告河北江凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案并将25套房屋（其中包括西山华庭小区1号楼3单元1604室）交付予祖浠恩”。2019年5月26日，祖浠恩、祖春艳和苏誓华签订《房屋转让协议》，约定祖浠恩将西山华庭小区1号楼3单元1604室转让给苏誓华，转让价格为413300元整，祖浠恩、祖春艳苏誓华、中间人闫正军均签字摁印。同日，苏誓华转账方式向祖春杰账户转账383300元，祖春艳为苏誓华出具收到条：“收条今收到苏誓华（132335197805050611）购买西山华庭小区3单元16层1604室房款转账（383300元）大写三十八万三千三百元整，现金（30000元）大写三万元整，合计（413300元），合计肆拾壹万叁仟叁佰元整收款人祖春艳。（计413300元）2019年5月26日注，此款转入祖春杰中国农业银行账号（6228480636564350669）以上款全部收到祖浠恩”。祖浠恩已将该房屋交付苏誓华。 一审法院认为，景县人民法院和衡水市中级人民法院已经作出判决，认定江凯公司和祖春艳签订《西山华庭商品房认购协议》有效，判决河北江凯房地产开发有限公司将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案并将25套房屋（其中包括西山华庭小区1号楼3单元1604室）交付予祖浠恩。该判决已经发生法律效力。因此，祖浠恩有权将该套房屋转让给苏誓华。祖浠恩、祖春艳和苏誓华签订《房屋转让协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不损害任何一方合法利益，故协议合法有效。祖春艳缴纳房款应该认定为该房屋的全部价款，包括电梯、电等属于房屋的必要配套设施，江凯公司要求苏誓华补交电梯、电一系列的后期投入的配套费，本院不予支持。祖浠恩、祖春艳与苏誓华签订转让协议后，苏誓华取得该套房屋的相关权利。虽产权没有登记，但不影响协议的效力。西山华庭小区已具备入住条件，已有部分业主入住。江凯公司应为苏誓华办理西山华庭1号楼3单元1604室房屋水、电及电梯卡并保证正常使用。江凯公司以和苏誓华不存在房屋买卖关系进行抗辩，本院不予支持。对于办理不动产权证书，因该套房屋存在两次买卖关系，江凯公司应协助将不动产证登记祖浠恩名下，后再由祖浠恩协助苏誓华办理不动产登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、苏誓华和祖浠恩、祖春艳于2019年5月26日签订的《房屋转让协议》合法有效。二、河北江凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为苏誓华办理西山华庭1号楼3单元1604室房屋的水、电及电梯卡。三、驳回苏誓华的其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计120元，由苏誓华负担40元（已交纳），河北江凯房地产开发有限公司负担80元，于判决生效后五日缴纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、祖浠恩、祖春艳与苏誓华之间《房屋转让协议》的效力问题、祖浠恩对该本案涉及房产是否有权出售的问题及原审判决是否违反合同相对性的问题；2、祖浠恩在景县法院生效判决所涉及的25套房产是否涉及虚假诉讼，本案应否等待相关案件的审理结果；3、上诉人所称的后期投入的电梯、电力等费用及税费的问题应否在本案中一并认定解决问题。对于以上焦点问题，分别核实分析如下：1、上诉人对焦点问题1提出意见称，涉案房屋至今没有办理房屋转移登记手续，根据物权法规定，第三人至今没有取得物权，因此本案被上诉人与第三人的《房屋转让协议》无效，其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》强制性、禁止性的规定，是无效合同，该法第38条规定，未依法登记、领取权属登记证书的房地产不得转让；第39条规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；第60条规定，实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。另一方面，上诉人主张，祖浠恩所售房屋单价明显低于市场价，每平米低于市场价约2232元，该《房屋转让协议》违反《城市房地产管理法》交易规定，必定不受法律保护。对此经过审理认为，通过景县人民法院对生效判决的执行，上诉人已依据该生效判决将涉案房屋交付第三人祖浠恩，并在产权登记机关备案，故依据生效判决及房产备案的情况，应认定上诉人已经将该房屋的所有权转移至第三人祖浠恩名下，尚未办理过户手续并不影响祖浠恩对其已经取得所有权的涉案房屋依法享有的占有、使用、收益、处分的权利，且上诉人称自己对该生效判决的再审申请已经被河北省高级人民法院驳回，故在此基础上，祖浠恩就自己已经取得所有权的房屋与被上诉人签订《房屋转让协议》，将该房屋出售给被上诉人，是协议双方真实意思表示，原审法院认定该《房屋转让协议》合法有效较为合理。对于上诉人提出的合同无效的法律依据问题，虽《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条、60条规定了房屋转让的相关情形，但具体到本案，第三人对房产的权利虽没有房产证，但依据生效判决及后续的强制执行、备案情况，本院无法推翻祖浠恩对涉案房产依法享有的所有权，故不能直接认定祖浠恩对自己享有合法财产权利的房产进行处分的行为无效，进而不能认定祖浠恩、祖春艳与苏誓华之间《房屋转让协议》无效；另一方面，对于苏誓华要求上诉人江凯房地产为其办理房产证的请求，该事宜应当属于房管部门的行政管理事宜，且，即便是办理房产证，鉴于上诉人与苏誓华之间并无直接的房屋买卖合同，原审法院对其该诉请予以驳回并无不当，基此也不能认定一审判决违反了合同相对性原则。2、对于焦点问题2，现上诉人主张上诉人与祖浠恩之间的诉讼系真借款假买卖，但该陈述只是上诉人的一方陈述，本院虽经详细了解，但始终未得到本案涉及虚假诉讼的充分证据，故仅依据现有证据难以认定本案诉讼存在涉及虚假诉讼的情形，对上诉人该主张难以支持。上诉人若仍主张其与祖浠恩之间的诉讼系真借款假买卖，应通过审判监督程序在该生效判决所涉案件中进行解决。3、对于焦点问题3，被上诉人苏誓华基于祖浠恩的实际交付已经合法占有涉案房屋，对房屋有权居住使用。上诉人称，因涉及到一些后期投入的电梯、电力等费用及税费的问题，因此没有给被上诉人办理相关水、电及电梯卡，并称上诉人并非买卖合同相对人，不是适格被告。本院认为，上诉人所称费用问题与被上诉人的主张并非同一法律关系，上诉人据此不给被上诉人办理水、电及电梯卡理据并不充分，且已影响到被上诉人对房屋的合法使用，故原审法院判由上诉人限期为被上诉人办理相关业务并无不当。关于祖浠恩所缴纳的房款应否认定为该房屋的全部价款问题及上诉人要求赵志鹏补交电梯、电一系列的后期投入的配套费问题，上诉人在原审中并未就此提出反诉，且与本案不是同一个法律关系，原审法院在本院认为部分对此部分的认定及表述超过了原告的诉讼请求，应予纠正，上诉人就此部分诉求可向相关权利义务人另行主张权利。 综上所述，河北江凯房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费240元，由上诉人河北江凯房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张佳丽 ——