广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4345号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，营业场所广西北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码:91450500763062146L。 负责人：蓝蔚，行长。 委托代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 被告：邹高政，女，汉族，1970年11月4日出生，户籍地四川省宣汉县，现住广东省湛江市坡头区。 委托代理人：梁丽春，女，汉族，1966年2月13日出生，住广东省湛江市坡头区。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房，现办公地址广西北海市北海大道241号润和花园R栋2单元首层101号，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，总经理。 委托代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告邹高政、北海汇澳投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庞菁、刘振华、被告邹高政及其委托代理人梁丽春、被告北海汇澳投资发展有限公司的委托代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、解除原告与被告邹高政签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告邹高政归还原告借款本金213349.80元及利息30153.53元（利息按合同约定的利率计算标准，自2016年12月24日起暂计至2019年5月21日，以后续计至还清借款本息之日止）；3、被告邹高政承担原告为实现债权发生的律师费11457.64元；4、原告对被告邹高政名下位于北海市北海大道241号润和花园2幢三单元3303号房屋享有抵押权及优先受偿权；5、被告北海汇澳投资发展有限公司对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。 被告北海汇澳投资发展有限公司辩称：1、涉案借款合同被告公司落款处所使用的印章是被告公司原已作废的旧的公司印章，担保并非被告公司的真实意思表示；2、对担保事项，未经被告公司股东会决议通过，应属无效；3、案外人陈大山超越委托书的代理权限，被告公司未追认，其行为无效；4、原告未尽到审查义务，存在过错。综上，请求驳回原告对被告北海汇澳投资发展有限公司的诉讼请求。 被告邹高政辩称：1、被告北海汇澳投资发展有限公司的担保无效，根据原、被告签订的借款合同第五条约定，原告放款不符合合同约定，不合乎法律规定；2、原告对借款人的借款用途没有审核；3、原告在借款人所购买房屋权属转移之前，就放款的行为是非法的；4、原告提供的证据还款历史明细表中首部记明的实际执行利率是5.39%，与表格中载明的执行利率不相符，利息收取不合理；5、购房合同未签订，就已办理房屋抵押登记手续，抵押不合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因其与当事人之间的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定：案外人陈大山原系被告北海汇澳投资发展有限公司的法定代表人及股东。 2012年10月19日，陈大山与黄重才、黄波才签订一份《股权转让协议书》，约定陈大山将其原持有的被告北海汇澳投资发展有限公司26.6%股权以及其他股东享有的73.4%股权全部转让给黄重才、黄波才。根据《股权转让协议书》的约定，黄重才、黄波才将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更登记在自己名下后，据此拥有北海汇澳投资发展有限公司“北海润和花园”项目中M栋、R栋商住楼的开发经营权及财产处分权，但N栋商住楼的经营及收益权利仍归案外人陈大山所有。协议还约定双方按约定办理工商变更登记后，案外人陈大山仍有权以被告北海汇澳投资发展有限公司名义诸如使用被告北海汇澳投资发展有限公司之印鉴对其现所享有的权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。 2012年11月30日，陈大山、北海汇澳投资发展有限公司办理了经北海市公证处公证的《授权委托书》，载明：北海汇澳投资发展有限公司特别授权陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各种手续；北海汇澳投资发展有限公司特别授权陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义办理润和花园第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保等各项事宜；北海汇澳投资发展有限公司特别授权陈大山以公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法行使其他相应的各种处分权利。陈大山就“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。 被告北海汇澳投资发展有限公司旧印章一直由陈大山持有。被告北海汇澳投资发展有限公司于2016年3月9日向本院提起诉讼【（2016）桂0502民初614号】，请求陈大山将北海汇澳投资发展有限公司旧印章予以归还。本院已于2016年6月17日作出（2016）桂0502民初614号民事判决。 2014年5月12日，原告（贷款人）与被告邹高政（借款人、抵押人）、被告北海汇澳投资发展有限公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[0686]号），主要约定：被告邹高政向原告借款383000元用于购买位于北海市北海大道241号润和花园2幢3单元3303号房屋，并以该房屋为借款作抵押担保（于2014年6月11日办理预购商品房抵押登记），贷款期限为20年，借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告北海汇澳投资发展有限公司账号21×××78；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，浮动值10%，据此确定的利率以借款凭证记载为准，还款方式为按月等额本息还款，若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现债权产生的费用（含律师费等）由借款人承担；被告北海汇澳投资发展有限公司为借款作阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。若抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 2014年6月12日，原告依约发放贷款。被告邹高政贷款后未按约还本付息，现已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，截止2019年5月21日，被告邹高政尚欠借款本金213349.80元及利息30153.53元。另查明，原告因本案诉讼支出律师代理服务费11457.64元。 本院认为：案涉《个人购房借款/担保合同》系当事人在平等自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已依约履行了出借义务，但被告邹高政未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除借款合同及要求被告邹高政偿还相应借款本息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对律师费的负担，因原、被告双方当事人在合同中已就费用负担作明确约定，且该费用未超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。涉案抵押担保房屋仅办理预购商品房抵押登记手续，未办理正式抵押权登记，原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告北海汇澳投资发展有限公司是否应承担连带保证责任问题。陈大山作为被告北海汇澳投资发展有限公司的原法定代表人，其在涉案《个人购房借款/担保合同》中使用的印章虽是被告北海汇澳投资发展有限公司的旧印章，但在本案借款合同签订前，被告北海汇澳投资发展有限公司未对外做出股权变动及印章作废的声明，被告北海汇澳投资发展有限公司旧印章一直由陈大山持有，直至2016年3月9日，被告北海汇澳投资发展有限公司才提起相关诉讼。而根据被告北海汇澳投资发展有限公司与陈大山签订的《授权委托书》，被告北海汇澳投资发展有限公司授权陈大山继续以被告北海汇澳投资发展有限公司的名义处理涉案房屋的抵押借款、融资及担保等事宜，可见陈大山并未超越代理权限。且涉案房屋系被告北海汇澳投资发展有限公司出售给被告邹高政，被告北海汇澳投资发展有限公司系为其开展经营活动而向债权人提供担保，应当认定担保事项符合公司的真实意思表示。综合上述情况，本院认为原告作为善意相对人，有理由相信其与被告北海汇澳投资发展有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是被告北海汇澳投资发展有限公司的真实意思表示，合同有效。依照合同约定，原告请求被告北海汇澳投资发展有限公司对被告邹高政的涉案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告邹高政、北海汇澳投资发展有限公司于2014年5月12日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[0686]号）； 二、被告邹高政归还贷款本金213349.80元及支付利息30153.53元[利息计算：按涉案《个人购房借款/担保合同》约定的执行标准，暂计至2019年5月21日，以后利息按涉案合同约定的执行标准计至还清借款之日止]给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告邹高政赔偿原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行为实现本案债权产生的律师代理费11457.64元； 四、被告北海汇澳投资发展有限公司对被告邹高政的上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任。被告北海汇澳投资发展有限公司承担保证责任后，有权就其已清偿的部分向被告邹高政追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费5124元，公告费260元，由二被告共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5124元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李文斌 人民陪审员  蒙耀珍 人民陪审员  蒋文渊 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  李嘉欢