江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终693号上诉人（原审原告）：抚州恩胜物业管理有限公司，住所地乐安县名门首府小区十二栋108号，统一社会信用代码：91361025MA381WOM2C。法定代表人：杨华江，系公司总经理。委托诉讼代理人：王洲，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邹力辉，江西国赣律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审原告）：乐安县万泰物业管理有限公司，住所地乐安县九龙宏盛小区幼儿园隔壁，统一社会信用代码：913610250947362378。法定代表人：杨志良，系公司总经理。委托诉讼代理人：邹力辉，江西国赣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：胡贵生，男，1966年12月26日出生，汉族，住江西省乐安县。委托诉讼代理人：金树来，江西致成律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人抚州恩胜物业管理有限公司（以下简称恩胜物业）、乐安县万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）因与被上诉人胡贵生物业服务合同纠纷一案，不服江西省乐安县人民法院（2020）赣1025民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恩胜物业的法定代表人杨华江及其委托诉讼代理人王洲、邹力辉，上诉人万泰物业的委托诉讼代理人邹力辉，被上诉人胡贵生及其委托诉讼代理人金树来到庭参加庭询。本案现已审理终结。万泰物业、恩胜物业上诉请求：1.请求在维持一审判决第一、二项判决的同时依法改判被上诉人交纳水电公摊费504元、逾期违约金6415.6元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人虽未在合同中明确约定水电公摊费，但水电公摊费已实际发生，业主包括被上诉人在内理应承担水电公摊费，公摊费本身也是服务于全体业主利益。二、被上诉人从2016年6月30日起就未缴纳物业管理费，因被上诉人等业主的不交物业费的行为造成上诉人的经营困难，进而造成上诉人与业主之间矛盾激化。按时缴纳物业管理费是业主的法定义务，现一审法院不支持上诉人的逾期违约金诉求，让业主造成一种按时交物业费和不交物业费是没有区别的认知。三、上诉人作为物业服务企业在提供服务过程中只要不是重大、根本违约，业主就应按时缴纳物业费。物业服务企业的服务出现微小瑕疵并不是被上诉人不交物业费的理由。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。胡贵生答辩称，一、被上诉人没有提出上诉不代表认可一审法院认定的事实。万泰物业与恩胜物业分属两个不同的独立法人企业，对于自身权益处分应该单独提起诉讼，但一审法院却作为一个案件作出判决，违反了法律规定，应予改正。江西鑫龙公司无权自行选择物业公司，应该成立业主委员会，由业主选择物业公司。二、物业服务合同并没有明确约定公摊费。被上诉人未缴纳物业费是因为上诉人违约在先，物业服务并没有履行到位。三、上诉人收取物业费是按建筑面积收取，实际上建筑面积已包含了公摊面积，物业费已包括了公摊费用。上诉人再次收取公摊费用涉嫌二次收费。四、上诉人收取的物业费偏高，但物业服务并不好。恩胜物业、万泰物业向一审法院起诉请求：1.判令胡贵生向其公司交纳物业服务费4558元、水电公摊504元，合计5062元；2.判令胡贵生从逾期交纳物业服务费之日起按日千分之三的标准向其公司支付违约金6415.6元；3.本案诉讼费由胡贵生承担。一审法院认定事实：乐安县九龙宏盛小区由江西鑫龙开发建设，2013年9月1日，江西鑫龙与万和物业签订《九龙宏盛前期物业服务合同》，2015年4月1日，双方签订《解除九龙宏盛前期物业服务合同协议》，协议主要内容为：经双方友好协商，从2015年4月1日起自愿解除原签订的《九龙宏盛前期物业服务合同》。双方财务清算后解除合同，双方均不再追究原签订合同内容约定的责任。2015年4月1日，江西鑫龙（甲方）与万泰物业（乙方）签订《九龙宏盛前期物业服务委托合同》，约定由万泰物业为九龙宏盛小区提供物业服务，物业服务期限自2015年5月1日至2016年4月30日，合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/平方米/月，高层：0.9元/平方米/月，商业物业：1.5元/平方米/月。业主每次交费的具体时间一个月前按预交壹年方向乙方交纳。物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。该前期物业管理服务合同还对双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容作了约定。2018年11月1日，江西鑫龙（甲方）与恩胜物业（乙方）签订《物业管理服务合同（一）》，约定由恩胜物业为九龙宏盛小区提供物业服务，委托管理期限自2018年11月1日起至业主委员会成立时止。物业管理费：多层为0.5元/平方米/月，高层为0.85/平方米/月-1元/平方米/月。高层住宅电梯、水泵等运行费按实际结算，由乙方向业主收取。对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。该物业管理服务合同还对委托管理事项、双方权利与义务、物业管理服务要求标准等内容作了约定。胡贵生系九龙宏盛小区4号楼1单元901室住户（建筑面积120.57平方米）。2014年7月1日，胡贵生与万和物业签订了《九龙宏盛前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用按建筑面积0.9元/平方米/月的标准，按预交贰年方式按期交纳。业主或物业使用人应在每年的第一个月10日之前履行交纳义务，储物间（车库）按0.3元/平方米/月标准交纳。二次供水加压费：一楼以上（含一楼）实际总金额根据每户用水量按吨数公摊到每户。服务期限自2014年7月1日至2016年6月30日，如在此期间业主委员成立并与物业管理公司签订新的物业服务合同，本协议自动终止。该协议还对双方权利与义务、物业管理服务质量、前期物业管理服务内容等做出了约定。胡贵生已交纳2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费。2016年7月1日至今的物业管理费，经催收，胡贵生仍未交纳。胡贵生拒交物业费的主要原因是万泰物业和恩胜物业没有履行作为物业服务企业应尽的管理义务。本案争议的焦点问题归纳如下：1.万泰物业和恩胜物业与业主是否存在服务关系；2.本案万泰物业和恩胜物业是否服务不到位存在很多缺陷导致无法收取物业费；3.水电公摊及违约金如何约定是否有相关依据。针对第一个焦点，胡贵生认为：1.万泰物业不是本案适格主体。2.江西鑫龙与恩胜物业签订的物业管理服务合同系无效合同，理由如下：（1）江西鑫龙在2018年11月无权再代表全体业主签订物业服务合同，当时九龙宏盛物业已出售90%以上，其应该向房地产管理部门申请要求召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会决定聘请物业公司；（2）在选聘物业公司时应采取招投标方法进行，或者报当地房地产管理部门批准协议方式聘请物业公司；（3）恩胜物业根本没有物业服务资质，不能从事物业服务；（4）江西鑫龙公司与恩胜物业在签订服务合同之前，应当向已购买九龙宏盛小区的业主进行公告说明及签订书面确认书，但并未如此。万泰物业和恩胜物业认为：（1）根据物业管理条例及相关法律规定，建设单位依法与业主签订前期合同，该合同对全体主业是具有约束力的，业主应按时缴纳物业管理费用的义务，业主仅以未享受物业服务的理由不成立，业主无正当理由拒绝交纳物业费；（2）我们与前期物业公司签订合同是具有法律效力的，法律没有规定需要经过全体业主同意，全体业主没有成立业主委员会，建设单位委托物业管理并提供物业服务这并没有不当。一审法院认为，（1）根据《中华人民共和国住房和城乡建设部第39号令》，已废止《物业服务企业资质管理办法》，因此，对胡贵生的主张，不予采信，万泰物业是本案适格原告，恩胜物业具有服务资质；（2）前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。签订合同的主体虽非业主本人,但权利义务的载体系全体业主，对全体业主具有约束力。因此，本案两前期物业服务合同合法有效。针对第二个争议焦点，胡贵生认为：小区内垃圾不清扫、绿化无人管理、物业在小区焚烧垃圾、打小广告的人在小区乱打广告、消防管道常年没有水、电梯口瓷砖脱落砸伤人等照片，万泰物业和恩胜物业不作为。万泰物业和恩胜物业认为：物业公司为了维护小区服务是需要全体业主交纳物业费才能正常运转，服务无法尽善尽美，众口难调，业主不能以物业公司微小的服务不到位而拒绝交纳物业管理费用。一审法院认为：万泰物业、恩胜物业与江西鑫龙分别签订的两份前期物业服务合同系合法有效，万泰物业和恩胜物业已按照前期物业服务合同履行了物业服务，虽存在物业服务瑕疵，但非根本违约，胡贵生应按照合同约定支付物业费。故一审法院对万泰物业和恩胜物业要求胡贵生交纳自2016年7月1日起算的物业服务费4557.6元的诉讼请求，依法予以支持。针对第三个争议焦点，胡贵生认为，合同并未明确水电费公摊费用。万泰物业和恩胜物业主张小区其它业主一直在缴纳水电公摊费用。一审法院认为，万泰物业和恩胜物业主张胡贵生交纳水电公摊费504元，因未提供实际发生费用的相关证据，一审法院不予支持，由万泰物业和恩胜物业分别另行主张。一审法院认为，万泰物业、恩胜物业与江西鑫龙分别签订的两份前期物业服务合同系合法有效，万泰物业和恩胜物业已按照前期物业服务合同履行了物业服务，虽存在物业服务瑕疵，但非根本违约，胡贵生应按照合同约定支付物业费。故一审法院对万泰物业和恩胜物业要求胡贵生交纳自2016年7月1日起算的物业服务费4557.6元的诉讼请求，依法予以支持。万泰物业和恩胜物业主张胡贵生交纳水电公摊费504元，因未提供实际发生费用的相关证据，一审法院不予支持，由万泰物业和恩胜物业分别另行主张。万泰物业和恩胜物业还要求胡贵生支付逾期交纳物业服务费违约金6415.6元，考虑到万泰物业和恩胜物业在提供物业服务过程中存在瑕疵，一审法院不予支持。九龙宏盛小区属于乐安县域较大小区，物业管理方面难度较大,只有物业服务企业和业主互相配合才能建设好、管理好。业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，拒不交纳物业费不利于物业公司维持正常工作、保障全体业主的合法权益。万泰物业和恩胜物业作为物业服务企业，也应正视自身存在的服务瑕疵，不断提升物业服务质量。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第二十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决如下：一、胡贵生于本判决生效之日起10日内向乐安县万泰物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年10月31日物业服务费3038.4元；二、胡贵生于本判决生效之日起10日内向抚州恩胜物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年12月31日物业服务费1519.2元；三、驳回乐安县万泰物业管理有限公司、抚州恩胜物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由胡贵生负担。本案二审庭询中，双方均提交了新的证据，本院组织双方当事人进行举证、质证。上诉人提交的证据：第一份证据：陈永飞与恩胜物业签订的《前期物业管理服务协议》。证明：在合同中第四条第3项约定了水电公摊费并不包含在物业管理费中，水电公摊费是二次供水费用。合同第七条第5项约定了业主未按时缴纳物业费，物业公司可以收取滞纳金。第二份证据：增值税发票。证明：上诉人物业公司已经缴纳了公摊水电费，但该部分费用应该由业主承担。胡贵生质证意见：对第一份证据三性均有异议，这不是和胡贵生签订的协议。陈永飞是否是我们小区的业主没有证据证明，与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。对第二份证据三性有异议，这不是发票原件，上诉人交纳的这些费用是包括在物业费用里面，应该由其物业公司自行承担。既然是公摊费用，那么应该会在合同里有约定。本院认证意见：对第一份证据，由于陈永飞的身份不明，该协议的真实性无法认定。对第二份证据，只能证明上诉人交纳了电费，但并不能达到可以向业主收取每月12元的水电公摊费的证明目的。胡贵生提交的证据：第一份证据：抚州发布公众号文章内容截图，证明万泰物业不履行消防安全职责逾期未整改，其物业服务存在瑕疵。第二份证据：九龙宏盛小区业主委员会与物业公司对物业管理存在的问题清算单，证明上诉人服务不到位，存在瑕疵。上诉人质证意见：对第一份证据三性均有异议。万泰物业在九龙宏盛小区终止物业服务是在2018年11月1日，而被上诉人提供的截图是在2018年11月1日之后的，万泰物业这时候已经不是九龙宏盛小区的物业公司了，与本案没有关联性。对第二份证据三性均有异议，该清单是业委会单方列明的，未经上诉人签字确认。该份清单不能达到被上诉人的证明目的。本院认证意见：对第一份证据，该截图是在2018年11月1日之后的，万泰物业此时已经不是九龙宏盛小区的物业公司，该证据不能达到其证明目的。对第二份证据，由于该清单上没有上诉人的签字确认，不能达到其证明目的。本案双方当事人对一审法院认定的事实均未提出异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审当事人的争议焦点是：胡贵生是否应该缴纳水电公摊费504元和支付逾期违约金6415.6元的问题。对此，本院认为，由于万泰物业和恩胜物业入驻九龙宏盛小区后，胡贵生作为该小区业主，并未与万泰物业和恩胜物业签订物业管理服务协议，但2014年7月1日，胡贵生与抚州万和物业管理有限公司签订了《九龙宏盛前期物业管理服务协议》，该协议约定了二次供水加压费：一楼以上（含一楼）实际总金额根据每户用水量按吨数公摊至每户。且在物业公司提供物业服务中，电梯运行费用和二次供水加压费是必然产生的费用，参照胡贵生与抚州万和物业管理有限公司签订了《九龙宏盛前期物业管理服务协议》，该费用应由胡贵生承担，但协议约定公摊的水电费金额不明确。由于上诉人在本案中提供的证据不能证明其实际发生费用和每户应公摊多少费用，也不足以证明其要求胡贵生支付504元水电公摊费的主张，故一审法院认为由万泰物业和恩胜物业就水电公摊费分别另行主张，并无不当。关于胡贵生是否应支付逾期违约金6415.6元的问题。胡贵生应按时交纳物业服务费，但未按时交纳构成违约。根据相关规定和约定，物业公司有收取物业服务费的权利，同时也应履行对小区内的公共设施设备（含消防设施）、绿化、环境卫生等进行维护、修缮、服务和管理的义务。本案中，从现有的证据材料显示，九龙宏盛小区存在垃圾不及时清扫乱堆乱放、消防设施损坏等情况，说明上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有切实履行好自己的义务，也存在违约行为。且在2019年12月10日上诉人向胡贵生的物业服务费催缴通知单上，并没有注明胡贵生应支付逾期违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人要求胡贵生支付逾期违约金6415.6元的请求，与上述规定不符，故一审法院未支持上诉人的该请求，并无不当。另外，上诉人在起诉胡贵生的同时，还向一审法院起诉了九龙宏盛小区的其他部分业主，现一审法院均已作出了与本案类似的判决，由于双方当事人均未提起上诉，现上述判决均已发生法律效力。考虑到类案裁判的统一性，本案也不宜作出与生效裁判相冲突的判决。综上所述，上诉人万泰物业和恩胜物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚州恩胜物业管理有限公司、乐安县万泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚祝光审判员  黎 璆审判员  王一敏二〇二〇年七月十七日法官助理张俊书记员揭盼蕾