河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2872号 上诉人（原审被告）：刘小岩，男，1985年9月12日生，汉族，现住河北省廊坊市香河县段庄区。 委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李阳，男，1989年10月8日生，汉族，现住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：刘文星，河北厚天律师事务所律师。 原审第三人：王洋洋，男，1987年9月19日生，汉族，河北省香河县人，住河北省廊坊市香河县。 上诉人刘小岩因与被上诉人李阳、原审第三人王洋洋房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 刘小岩上诉请求：1、撤销香河县人民法院（2019）冀1024民初4418号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人支付上诉人购房首付款30万元与事实不符，现有证据表明，被上诉人实际支付上诉人定金17万元，理由如下：1、2018年3月，双方签定房屋买卖合同，被上诉人的转账付款时间是在2018年3月19日，虽然转账的金额是30万元，但证据表明，30万元并非合同约定的首付款金额，不是合同双方的真实意思表示，双方仅仅为了取得首付款凭证，办理后续的银行贷款手续。故此，案外人王洋洋垫资（被上诉人认可了6万元）后，向被上诉人出具收据，写明“今收到李阳交来五一馨园小区15号楼5单元402室人民币17万元”，交款人李阳，收款人王洋洋签字确认。该收据明显形成在付款行为之后，被上诉人李阳仅有唯一的一次付款行为，该收据的内容是证实被上诉人实际付款金额的真实性，显然是为了掩盖案件事实，混淆视听。2、涉案合同第四条第二款明确约定了被上诉人的合同义务是支付定金17万元。该合同仅仅约定了定金，对后续付款金额及时间均未约定，仅仅是定金合同。3、被上诉人转账30万元发生在2018年3月19日，解约协议签署在2018年5月19日，解约协议第一条“甲方（上诉人）收取乙方（被上诉人）的定金及首付款共计17万元”证明被上诉人实际支付购房款17万元，并且全部作为违约金不予退还。特别强调一点“甲方（上诉人）收取乙方（被上诉人）的定金及首付款共计17万元”，文意上仅仅有两种意思表示，一个是上诉人扣下被上诉人的17万元作为违约金，一个是强调被上诉人在履行过程中向上诉人支付17万元定金及首付款。而且特别强调了定金及首付款。也就是说上诉人必须认可这两个意思表示中的一个。因为该条款无论如何不能解释出被上诉人向上诉人支付定金及首付款30万元。假如被上诉人真的向上诉人支付了30万元定金及首付款，面对这样的条款，任何一个具备民事行为能力的人都不会签署的。也就是说一审法院认定支付30万元与收据、合同、解约协议均不符。而数据、合同、解约协议、证人证言形成完整的证据链，证明被上诉人实际支付金额17万元。综上，请求法院查明案件事实，依法改判或者驳回被上诉人的诉讼请求。 李阳答辩称，一审法院对上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》、被上诉人向上诉人支付定金和购房款、上诉人与被上诉人签订《解约协议》的过程认定事实清楚。但对《解约协议》内容的理解不准确，该协议仅约定双方解除了房屋买卖合同关系，而对于已支付的定金及首付款并未约定如何处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被上诉人有权要求上诉人返还全部定金及首付款30万元。一审庭审过程中，上诉人与第三人王洋洋均当庭认可合同无法继续履行的原因是上诉人的妻子不同意出售房屋，由此可见，《房屋买卖合同》系由于上诉人原因导致不能履行，上诉人是违约方，理应由上诉人承担违约责任。第三人王洋洋当庭陈述上诉人与被上诉人签订《解约协议》时的真实意思就是解除合同、退房退款，而不是约定定金17万元不予退还。在合同履行过程中，17万元定金已转化为购房款。因此，被上诉人没有任何违约行为，一审法院认定适用定金罚则，上诉人收取定金17万元作为经济赔偿，没有事实和法律依据。综上所述，上诉人理应返还被上诉人全部定金及购房款共计30万元，只是本案历经一审、二审、发回重审等漫长的过程，被上诉人已经疲惫不堪，为了尽快结束此案，早日收回涉案款项，才没有提出上诉请求。故此，恳请法院查明事实，依法驳回上诉人全部上诉请求。 李阳向一审法院起诉请求：1、判令被告返还购房首付款300000元及利息；2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原、被告于2018年2月26日经北京美利行房地产经纪有限公司香河分公司居间服务签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，约定原告购买被告位于香河县房屋，房屋总价款800000元。同时约定：“买受人（原告）于签订本合同时支付购房定金170000元；买受人采取贷款方式购买该房屋，买受人于本合同签订之日起10日内将购房首付款支付出售人，与此同时出售人与买受人双方须互相积极配合办理贷款申请手续；如甲方违约双倍返还定金，如乙方违约定金不予退还。”出售人即被告刘小岩及其委托代理人第三人王洋洋、买受人即原告李阳及北京美利行房地产经纪有限公司香河分公司共同签字或盖章确认。同日，原告向第三人交纳定金170000元，第三人向原告出具收据一份。2018年3月19日原、被告、第三人及北京美利行房地产经纪有限公司香河分公司员工一起到中国银行股份有限公司香河支行办理银行面签。为了取得原、被告之间的银行流水记录，第三人将其收取的定金170000元返还原告。原告又向被告银行账户内转账300000元购房定金及首付款。同日，第三人将原告转账给被告的定金及首付款299999元转入其账户。2018年5月19日，原、被告及北京美利行房地产经纪有限公司香河分公司共同签订《解约协议》，主要内容为因原告个人原因不购买此房屋，经三方友好协商解除《房屋居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，被告收取原告定金及首付款共计170000元，自此原、被告双方再无任何关系。上述事实有当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、委托书、银行交易流水明细清单、收据、《解约协议》等在卷佐证。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就价款等约定不明的可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。原、被告签订《存量房买卖合同》中明确约定购房定金为170000元。同时约定如被告违约双倍返还定金，如原告违约定金不予退还。后双方协商又签订了《解约协议》，原、被告均同意解除《存量房买卖合同》。该协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。《解约协议》明确表明原、被告双方解除《存量房买卖合同》，但对合同解除后，定金及首付款的退还约定不明。本案中被告是否应当退还原告定金及首付款，退还金额如何确定？一审法院结合以下几个因素综合进行判定：1、从《存量房买卖合同》约定来看：该合同明确约定了定金为170000元，且明确约定原告申请抵押贷款购买涉案房屋。同时，约定如被告违约双倍返还定金，如原告违约定金不予退还。2、从合同履行来看：《存量房买卖合同》签订后，同日原告按合同约定交纳了定金170000元，第三人向原告出具了收据。在2018年3月19日银行面签时，原告与第三人均明确表示，第三人将代收的定金170000元退还原告。同日，原告又向被告账户转账300000元。因此，被告实际收取原告定金及首付款共计300000元。3、从购房资金运动方向来看：原告向第三人支付定金170000元。2019年3月19日第三人又将定金返还原告，原告又向被告转账300000元，后第三人又将上述定金及首付款299999元转入其账户。4、从第三人的法律地位来看：《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》中代理人处均有第三人的签名，且在《委托书》中也有第三人的签名及被告的捺印，委托书中第八条约定“代为出售房地产的房款并签署相关文件”，同时，第三人实际参与了涉案房屋的居间、合同的签订、定金的收取、返还及最终对涉案房款299999元的占有，同时，参与了《解约协议》的全过程，因此，第三人系被告法律意义上的售房代理人，且原告有理由相信第三人具有代收房款的权限。第三人收款的行为应视为替被告收取定金。5、《解约协议》的内容上看：该协议中明确记载系原告个人的原因不购买此房，再结合协议中约定被告收取原告定金及首付款170000元与《存量房买卖合同》约定的定金一致。同时，结合自此原、被告双方再无任何关系，自原、被告双方签字起，自动失效并解除合同，签字人自愿负全部法律责任及经济赔偿责任。上述内容明确约定了解除合同，并对合同解除后明确约定应承担赔偿责任。根据定金法则，原告因个人的原因不购买涉案房屋，应适用定金法则，定金不予退还，也即被告应收取原告定金170000元。综上，从《解约协议》对解除购房合同的原因，被告收取原告的定金、及定金与《存量房买卖合同》数额一致，以及解除后赔偿责任的表述，一审法院认定因原告个人原因不购涉案房屋，原告自愿由被告收取其定金170000元作为经济赔偿。原告主张《解约协议》中“甲方收取乙方的定金及首付款共计170000元”仅系被告收取原告定金的重新表述。因在签订《解约协议》时，原告与第三人均认可第三人于合同签订时的定金在银行面签时已退还原告，同时原告与第三人均认可2019年3月19日向被告转账的300000元含定金及首付款。因此，原告的上述主张与其在签订《解约协议》时被告实际收取原告定金及首付款共计300000元相矛盾，综上，一审法院对原告的该主张不予支持。一审法院综合以上五点认为，本案系原、被告之间的房屋买卖合同的法律关系，原告实际将定金及首付款300000元转账给被告，因此，原告的首付款应由被告予以返还，又由于从《解约协议》中认定被告应收取定金170000元，该定金不予退还，因此，被告应退还原告首付款130000元。综上，原告要求被告返还首款付130000元的请求，一审法院予以支持，原告要求被告退还定金及要求支付利息的请求，一审法院不予支持。至于原告与第三人之间是否存在借贷关系及被告与第三人之间是否存在借贷关系，同时，第三人实际占有被告的定金及首付款299999元是否应返还均与本案系不同法律关系，原、被告及第三人可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告刘小岩于判决生效后立即返还原告李阳购房首付款130000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，2018年5月19日，基于房屋买卖合同关系，为办理银行按揭贷款，取得双方之间的银行流水记录，李阳向刘小岩转账30万元，此前王洋洋已经将其收取李阳的17万元“定金”予以退还，故李阳向刘小岩转账的30万元应视为李阳向刘小岩支付的房屋定金及预付款。结合合同中关于定金数额为17万元的约定，余款13万元应视为房屋预付款。另，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，双方在买卖合同中约定，房屋总价款为80万元，故定金的数额不应超过16万元，超出的1万元亦应视为房屋预付款。结合双方在合同中“如甲方违约双倍返还定金，如乙方违约定金不予退还”的约定及《解约协议》中“乙方（李阳)个人原因不购买此房，经甲乙丙三方友好协商解除以下合同《房屋买卖居间合同》、《过户.按揭代理合同》编号：0000104，甲方收取乙方的定金及首付款共计￥170000元，自此甲乙双方再无任何关系，自甲乙双方签字起，自动失效并自动解除合同，签字人自愿负全部法律责任及经济赔偿责任”的表述，一审法院认定房屋定金不予向买卖人返还并无不妥，应予维持。但定金数额依照法律规定应确定为16万元。其余的14万元，作为房屋预付款，出卖人刘小岩应予返还，但基于李阳对一审判决并未提起上诉，应视为其对一审判决的认可，故本院对一审判决予以维持。刘小岩主张在其收到李阳的30万元后，已将299999元转给王洋洋，对此，本院认为，因王洋洋系刘小岩的委托代理人，而非李阳的委托代理人，故刘小岩是否将钱款转给王洋洋，均不能免除其对李阳返还房屋预付款的义务。王洋洋与李阳之间是否存在债权债务关系，亦与本案无关。 综上所述，刘小岩的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人刘小岩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘德璋 审 判 员 张建民 审 判 员 于 颖 二〇二〇年七月二日 法官助理 张世宗 书 记 员 邵奎法