江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1313号上诉人（原审原告）：刘正隆，男，汉族，1953年12月30日出生，江西省宜春市袁州区人，非党员，宜春市人民医院退休医生，住江西省宜春市袁州区。上诉人（原审原告）：傅火梅，女，汉族，1953年10月6日出生，江西省宜春市袁州区人，非党员，退休工人，住江西省宜春市袁州区。上诉人（原审原告）：刘菁，女，汉族，1993年4月13日出生，江西省宜春市袁州区人，党员，广西医科大学第二附属医院放疗科医师，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘正隆，系刘菁父亲。被上诉人（原审被告）：章印照，男，汉族，1974年11月7日出生，江西省宜春市袁州区人，非党员，个体工商户，住江西省宜春市袁州区。上诉人刘正隆、傅火梅、刘菁为与被上诉人章印照房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员高胜敏担任审判长、与审判员易芳、黄若凡组成的合议庭，书记员张媛担任记录，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘正隆、傅火梅及上诉人刘菁的委托诉讼代理人刘正隆、被上诉人章印照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘正隆、傅火梅、刘菁上诉请求：1、请求撤销一审判决，判令章印照向刘正隆、傅火梅、刘菁支付店面租金、滞纳金合计46366元；2、一、二审诉讼费由章印照承担。理由是：一、一审法院查明认定的证据不足，主要事实不符，与本案无关。在一审法院判决书中，另查明，“2019年7月28日，三原告（乙方）与袁州区房屋征收与补偿安置办公室（甲方）签订了《宜春中心城区棚户区改造项目与补偿协议》，该协议约定与乙方必须在签订征收补偿协议后20天内搬迁完毕，并腾空房屋交付给甲方验收；停产停业补偿176936.16元；乙方负责完好的把房屋交给甲方，不得私自拆除房屋及其他设施，否则由乙方赔偿。被征收房屋由甲方同意处置；乙方在搬迁验收合格后15个工作日内，甲方一次性把乙方应得补偿款或房票付清给乙方；收房产证编号4-200958-3／3。该协议还约定了征收补偿等其他内容。签订该协议后，三原告将涉案房屋产权证交给了袁州区房屋征收与补偿安置办公室。2020年1月13日，案涉房屋的拆迁安置补偿款发放至原告账户。再查明，（2019）赣0902民初5217号案件与（2019）赣09民终2410号案件庭审时，原被告均未向法庭提交《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》”。上诉人认为对以上两个查明，事实上上诉人与袁州区征收与补偿安置办公室（以下简称征收办第三者）签约属于房屋买卖关系，与章印照房屋租赁应该是井水不犯河水。上诉人在一审法院起诉章印照是合同租赁纠纷，因其违约抗租向法院起诉要求章印照租赁《协议书》，按照《合同法》支付从（2019）赣0902民初5217号判决遵照之日，2019年9月9日至征收办第三者发放的拆迁补偿费2020年1月13日由江西银行到账止，租赁时间共4个月零4天，每月租金11000元，计45466元，加滞纳金900元，共计46366元。一审开庭应审查的是章印照的租赁事实、书面签约、租赁时间、违约等行为，以及因其违约抗租去年一、二审的判决文档等有关租赁事实综合分析才符合法庭调查程序，重点去审查章印照提供的上诉人与征收办第三者于2019年7月28日的签约协议做文章。事实上上诉人与征收办第三者是房屋买卖关系与本案章印照违约抗租纠纷一点关联都没有，所以上诉人没有必要向法院提供去年、今年上诉人与征收办第三者的房屋买卖签约协议，既是一审法院认为本案与上诉人征收办第三者有关联，房屋买卖合同也要遵照《合同法》是先审查征收办第三者是否履行协议、违约、权属。《合同法》第一百三十四条：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。上诉人与征收办第三者签订的协议约定关于征收补偿的支付方法，乙方在搬迁验收后15个工作日内，甲方一次性把乙方应得补偿款或房票付清给乙方。因征收办第三者已违约，2019年7月28日签约拖至2020年1月13日，延迟5个半月才由江西银行发放到账，按照《合同法》第一百三十四条精神，明确该房屋标的物的所有权从2019年7月28日签约至2020年1月13日江西银行到账之日属于出卖人（上诉人）的。由于章印照从一审法院2019年9月9日判决后一直经营至2020年3月26日止，共计8个月未付租金，故上诉人主张章印照支付的租金计算时间从一审法院2019年9月9日判决后至2020年1月13日止，是合法有据的。2020年1月13日之后的租金才归征收办第三者征收。一审法院主张上诉人与征收办第三者签约后的标的物的所有权已转移于征收办第三者为主要事实，盲目、主观、武断认定为判决依据，上诉人认为一审法院认定的证据不足、事实不符，与本案无关；二、一审法院适用法律有错误。一审法院判决文书：“本院认为：袁州区房屋征收与补偿安置办公室和三原告于2019年7月28日签订的《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》系双方自愿签订，此次征收经合法程序批准和实施，征收协议明确了三原告所应享有的货币补偿款及各项补助费用，三原告的征收补偿利益已获得保障。因此，该征收协议合法有效，双方均应按协议履行。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，本案所涉的征收决定已经生效，被征收房屋的物权已不属于三原告，此后三原告无权就案涉房屋再向被告主张租金，故本院对三原告主张被告支付2019年9月9日之后的租金诉请不予支持”。上诉人认为本案是房屋租赁纠纷，由合同约定，应该按《合同法》审理，《合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”；第二百三十六条：“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。应该使用《合同法》才是法律对口，不能乱套用《物权法》来判该案，既是一审法院认为该案与征收办第三者有关联的，也是上诉人与其的合同房屋买卖关系，应该按《合同法》买卖条例来理顺房屋所有权属，对章印照租赁八个月，上诉人与征收办第三者究竟由谁来主张章印照的租金时间分配的问题是本案的焦点。征收办第三者协议后违约迟延5个半月不履行支付标的物价款（如上述），难道能取得“物权”吗？俗话说得好“交钱才是买卖”，《合同法》买卖条例第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，于买受人，买受人支付价款的合同”；第一百三十四条：“当事人可以在买卖合同中的约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物所有权属于出卖人”；第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款”。按照法律的精神明确的规定（如上述），上诉人与征收办第三者在2019年7月28日签约协议至2020年1月3日拆迁补偿款到账之日的标的物的所有权属于出卖人（上诉人）的，上诉人可以按租赁合同法的《协议书》向章印照主张房屋租金，一审法院认为“三原告无权就涉案房屋再向被上诉人主张租金，对三原告主张被告支付2019年9月9日之后的租金诉请不予支持”。上诉人认为这是一审法院主观、武断判决，缺乏没有事实、证据的支持主张。对于该案章印照违约抗租，本案有合同约定的，应该按照《合同法》可审判故意搬弄《物权法》，适用法律错误；三、去年一、二审法院已经查实认定，判决维护上诉人与征收办第三者签约后因其违约迟延不履行支付价款与义务，上诉人拥有中山中路506号房屋的标的物所有权证，限章印照向上诉人支付违约抗租的店面租金证据。一审法院（2019）赣0902民初5217号民事判决第二项：“限被告章印照自本判决生效之日起三日内向原告刘正隆、傅火梅、刘菁返还坐落于宜春市的房屋”。同案一审法院对于章印照违约抗租计算从2019年7月18日与征收办第三者签约后至2019年9月9日止判决之日，判决章印照支付刘正隆、傅火梅、刘菁的租金42天。二审法院（2019）赣09民终2410号第一项：“维持江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5217号民事判决第二项：限被告章印照自本判决生效之日起三日内向原告刘正隆、傅火梅、刘菁返还坐落于宜春市的房屋”。同案二审法院支持一审法院对章印照违约抗租拖欠店面租金的判决，由于征收办第三者房屋征收补偿款不知何日到账，对上诉人请求章印照支付的店面租金，无法计算章印照用店后实际要支付的租金，建议等征收办第三者履行支付征收补偿款到账后向法院另行起诉；四、本案《合同法》房屋租赁、买主要受法律保护、支持的条例如下：《合同法》房屋租赁条例：第二百二十六条、第二百三十六条；《合同法》房屋买卖条例：第一百三十条、第一百三十四条、第一百六十一条。以上事实与理由，恳请宜春市中级人民法院法官明察秋毫，依照法律综合分析、维护上诉人店面租赁合法应有的所有权益。二审中，章印照答辩称：一、刘正隆、傅火梅、刘菁起诉章印照，章印照不是适格被告，应依法驳回起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案租赁店面经营的是袁州区城西简寐家纺店，因此，刘正隆、傅火梅、刘菁起诉的被告依照法律规定是袁州区城西简寐家纺店，而不是章印照，应该依法驳回其对章印照的起诉；二、章印照无诉讼主体资格。2019年7月28日，章印照与袁州区灵泉街道灵泉片区签订了拆迁合同，并发生法律效力，说明该店面产权已经被征收转移，拆迁合同签订后，刘正隆、傅火梅、刘菁无产权对该店面占有、使用、支配与处分，无权出租他人，更无权收取租金。至于拆迁款是否及时到位，与该店面产权已经转移无关联；三、刘正隆、傅火梅、刘菁第一次起诉章印照尚欠租金时，事实上已经认定无权并放弃签订拆迁合同后店面租金；四、刘正隆、傅火梅、刘菁无证据证实章印照在签订拆迁合同后继续租赁该店面经营；五、章印照保留因刘正隆、傅火梅、刘菁未理顺拆迁相关法律关系，造成章印照巨大经济损失要求经济赔偿的权利。综上，请求驳回刘正隆、傅火梅、刘菁的起诉。刘正隆、傅火梅、刘菁一审诉讼请求：1、判令章印照支付刘正隆、傅火梅、刘菁店面租金45466元（自2019年9月9日计算至2020年1月13日）；2、本案诉讼费由章印照承担。原审法院认定事实及判决要点：刘正隆与傅火梅系夫妻关系，双方共同育有一个女儿即刘菁，坐落于宜春市房屋（以下简称案涉店面）共同共有人为刘正隆、傅火梅、刘菁，产权证号为：宜房权证宜春字第××号，规划用途为商业，建筑面积为49.99平方米。章印照自2011年7月起与刘正隆签订案涉店面的租赁合同，约定刘正隆将案涉店面出租给章印照，且双方对租期、租金金额、租金支付方式等内容进行了约定。租期到期后，双方会续签案涉店面租赁合同。2014年7月18日，刘正隆（出租方、甲方）与章印照（承租方、乙方）签订了一份《店面租赁合同》，该合同约定，租赁期限自2014年7月18日至2016年7月18日止；租赁合同期内，甲方净得乙方每月租金9000元，以甲方收到租金后开具凭证为实，乙方应保留好甲方的收租金凭证，否则视为乙方未交租金；为了店面租赁合同管理，以先交租金后用店面的原则，甲、乙双方店面租赁合同签订后，乙方应给甲方缴交店面租赁首月租金9000元；甲、乙双方店面租赁合同签订后，乙方应给甲方缴纳店面租赁合同违约保证金10000元，租赁保证金不计利息，不抵租金，合同期满，乙方交清租金，清空店内商品，交还钥匙后，经甲方验收无违约，凭甲方开具的租赁保证金凭证，一次性退还乙方；关于上述租赁合同月租金、首付月租金、租赁保证金与违约问题的处理为，每月18日前交清当月租金，逾期一日，甲方按租金总额的2%向乙方加收滞纳金，逾期十日，仍未交清租金与滞纳金，以及合同期限未到期退回店面、转让店面，或合同到期没签订新的合同，又不清空店内物品等违约行为，乙方所缴交的合同租赁保证金、有剩余的首付月租金，悉数归甲方没收，乙方无异议；如因不可抗拒的自然灾害如地震、洪水或政府拆迁等，造成合同无法按期履行的，双方均不属违约、互不承担责任，乙方自接通知按约定期限将店内商品搬空，甲方按乙方实际租用时间计收租金，退还租赁保证金及剩余租金。落款处，刘正隆在甲方处签名并捺印，章印照在乙方处签名并捺印。签订该《店面租赁合同》后，章印照按约定向刘正隆支付了租赁保证金10000元，并支付了首月租金9000元及至2016年7月18日止的月租金，首月租金系实际用于章印照支付2014年7月18日至2014年8月17日期间的月租金。《店面租赁合同》到期后，案涉店面被纳入政府拆迁范围，刘正隆要求对月租金进行上涨调整，章印照欲与刘正隆协商减少部分月租金金额的相关事宜未果。期间，刘正隆曾在与章印照因案涉店面事宜发生争执过程中推搡导致受伤，为此刘正隆在宜春市人民医院住院治疗，后于2018年1月27日出院，章印照因此为刘正隆支付了相关医疗费。2017年11月24日，刘正隆（甲方）与章印照（乙方）签订了一份《协议书》，该《协议书》约定：“一、乙方以每月壹万壹仟元整的租金租用甲方店面（中山中路506号）经营使用，于每月18日支付给甲方。二、此建议合同有效期至2017年12月31日，如租用的店面在2017年12月31日之前未拆迁，则此合同有效期延至拆迁为止。三、乙方所签甲方贰万元整在2018年3月1日之前归还（不包括2018年3月1日）。”落款处，刘正隆在甲方处签名并捺印，在乙方处签名并捺印。签订该《协议书》后，章印照按约定按每月11000元的标准以银行转账方式向刘正隆支付了自2017年11月18日起至2018年6月17日止的租金以及欠付的20000元款项，自2018年6月18日起的租金章印照则未再支付。故刘正隆、傅火梅、刘菁共同将章印照诉至该院，该院于2019年9月9日作出（2019）赣0902民初5217号民事判决书，判决“一、解除原告刘正隆与被告章印照签订的《协议书》；二、限被告章印照自本判决生效之日起三日内向原告刘正隆、傅火梅、刘菁返还坐落于宜春市的房屋；三、限被告章印照自本判决生效之日起三日内向原告刘正隆、傅火梅、刘菁支付店面租金162433.33元；四、被告章印照已预交的违约保证金10000元由原告刘正隆、傅火梅、刘菁所得；五、驳回原告刘正隆、傅火梅、刘菁的其他诉讼请求。”刘正隆、傅火梅、刘菁与章印照均不服该判决，上诉至宜春市中级人民法院，宜春市中级人民法院于2019年12月19日，作出（2019）赣09民终2410号民事判决书，判决：一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5217号民事判决第一项、第二项；二、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5217号民事判决第五项；三、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5217号民事判决第三项“限章印照自本判决生效之日起三日内向刘正隆、傅火梅、刘菁支付店面租金162433.33元”为“限章印照自本判决生效之日起三日内向刘正隆、傅火梅、刘菁支付店面租金151433.33元”；四、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5217号民事判决第四项“章印照已预交的违约保证金10000元由刘正隆、傅火梅、刘菁所得”为“章印照已预交的违约保证金5000元由刘正隆、傅火梅、刘菁所得，剩余5000元在章印照应支付的店面租金151433.33元中扣除”；五、驳回原告刘正隆、傅火梅、刘菁的其他诉讼请求。之后，章印照按照宜春市中级人民法院的终审判决支付租金到了2019年9月8日，并继续占用案涉店面经营，但未再向刘正隆、傅火梅、刘菁支付租金，故刘正隆、傅火梅、刘菁诉至法院。另查明，2019年7月28日，刘正隆、傅火梅、刘菁（乙方）与袁州区房屋征收与补偿安置办公室（甲方）签订了《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》，该协议约定乙方必须在签订征收补偿协议后20天内搬迁完毕，并腾空房屋交付给甲方验收；停产停业补偿176936.16元；乙方负责完好的把房屋交给甲方，不得私自拆除房屋及其他设施，否则由乙方赔偿。被征收房屋由甲方统一处置；乙方在搬迁验收合格后15个工作日内，甲方一次性把乙方应得补偿款或房票付清给乙方；收房产证编号4-20091958-3/3。该协议还约定了征收补偿等其他内容。签订该协议后，刘正隆、傅火梅、刘菁将案涉房屋产权证交给了袁州区房屋征收与补偿安置办公室。2020年1月13日，案涉房屋的拆迁安置补偿款发放至刘正隆账户。再查明，（2019）赣0902民初5217号案件与（2019）赣09民终2410号案件庭审时，双方均未向法院提交《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》。庭审中，刘正隆、傅火梅、刘菁认可并未因章印照一直未搬出店面，而影响案涉房屋拆迁补偿款的数额。原审法院认为：袁州区房屋征收与补偿安置办公室和刘正隆、傅火梅、刘菁于2019年7月28日签订的《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》系双方自愿签订，此次征收经合法程序批准和实施，征收协议明确了刘正隆、傅火梅、刘菁所应享有的货币补偿款及各项补助费用，刘正隆、傅火梅、刘菁的征收补偿利益已获得保障。因此，该征收协议合法有效，双方均应按协议履行。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，本案所涉的征收决定已经生效，被征收房屋的物权已不属于刘正隆、傅火梅、刘菁，此后刘正隆、傅火梅、刘菁无权就案涉房屋再向章印照主张租金，故对刘正隆、傅火梅、刘菁主张章印照支付2019年9月9日之后的租金诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条,《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：驳回刘正隆、傅火梅、刘菁的诉讼请求。案件受理费1187元，减半收取计593.5元，由刘正隆、傅火梅、刘菁负担。二审中，上诉人刘正隆、傅火梅、刘菁、被上诉人章印照均未提供新证据。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定事实一致，本院对原审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是袁州区房屋征收与补偿安置办公室与刘正隆、傅火梅、刘菁签订《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》（以下简称征收与补偿协议）后，刘正隆、傅火梅、刘菁对继续占有、使用被征收的涉案房屋是否享有收取租金的权利。一、袁州区房屋征收与补偿安置办公室（以下简称征收安置办）与刘正隆、傅火梅、刘菁签订的《征收与补偿协议》系双方自愿签订的，涉案房屋的征收经合法程序审批和实施，征收协议明确了刘正隆、傅火梅、刘菁所享有的货币补偿款及签约奖励、搬迁速度奖励、停产停业补偿等各项补助费用，其房屋被征收的补偿利益已获得保证，没有任何事实和证据佐证因章印照在其签订《征收补偿协议》后继续占有、使用涉案房屋而使其应获得的征收补偿款减少或受损；二、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。本案人民政府对涉案房屋的征收决定及双方签订的《征收补偿协议》已经生效，被征收的涉案房屋的物权已不属于刘正隆、傅火梅、刘菁。因此，即使章印照在刘正隆、傅火梅、刘菁与征收补偿安置办签订《征收补偿协议》后继续占有、使用了涉案房屋，收取租金的权利人应是袁州区人民政府设立的征收补偿安置办，而不是刘正隆、傅火梅、刘菁。综上，原审法院驳回刘正隆、傅火梅、刘菁关于要求章印照支付2019年9月9日至2020年1月13日的租金的诉讼请求符合法律规定，并无不当，应予维持。刘正隆、傅火梅、刘菁的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费959元，由上诉人刘正隆、傅火梅、刘菁负担。本判决为终审判决。审判长  高胜敏审判员  易 芳审判员  黄若凡二〇二〇年七月十六日书记员  张 媛