浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4278号 上诉人（原审被告、反诉原告）浙江新琦墨教育科技有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区塘苗路18号华星现代产业园D座D206。 法定代表人何琦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人俞博文、王颖超，浙江法校律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）李志鸿，男，汉族，1993年4月10日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人张巍竞，浙江天册律师事务所律师。 原审第三人杭州每乐课教育咨询有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路206号二楼237室。 法定代表人陶根菊。 上诉人浙江新琦墨教育科技有限公司（以下简称新琦墨公司）因与被上诉人李志鸿、原审第三人杭州每乐课教育咨询有限公司（以下简称每乐课公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初13377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，李志鸿于2016年1月8日与浙江天行置业有限公司签订合同编号为ＴＸＧＪ（2016）2-801的《房屋预约转让合同》一份，购买了坐落于杭州市拱墅区××路××号××号楼××层，框剪结构，建筑面积为398.58平方米的商业用房。2017年5月3日，出租人、甲方李志鸿与人、乙方每乐课公司签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定，一、甲方将其合法拥有的座落在本市拱墅区丰潭路508号天行国际2幢8层的房屋，该服务建筑面积共398.58平方米，出租给乙方使用。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属证书或购房合同及购房发票并征得乙方认可。乙方已对甲方所要出租的房屋作了充分的了解，愿意承租该房屋；二、乙方保证租赁房屋仅作为办公使用。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途；三、该房屋租赁期限自2017年4月18日起至2022年6月2日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月内向甲方提出书面意见，经甲方同意后，重新签订租赁合同；四、该房屋每月租金24246元，总计租金1545050元；五、该房屋租金支付时间及方式如下：第一年季付，第二年开始至第五年为半年付，首期租金叁个月加押金共计96984元，于签定合同后伍日内支付，以后每期提前15日支付；…七、甲方收取乙方租房保证金24246元，待租赁期满后结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；…二十七、双方约定的其他事项：经双方约定：一、2017年4月18日至2017年6月1日共计45天作为乙方装修免租期；二、2019年6月2日起租金每年递增百分之五；三、由甲方提供房屋相关资料并配合乙方完成工商注册；四、原壹万元定金转为押金；第一年租金290963元，第二年租金290963元，第三年租金305511元，第四年租金320787元，第五年租金336826元，总计伍年租金1545050一年。2017年5月8日，每乐课公司支付给李志鸿第一季度租金及保证金共计96984元。李志鸿亦将案涉房屋交给了每乐课公司使用。2017年9月，李志鸿、每乐课公司、新琦墨公司签订《补充说明》一份，主要内容为：“因本公司在工商局备案需要，今将2017年4月18日李志鸿和杭州每乐课教育咨询有限公司签订的位于丰潭路508号天行国际2幢8层的房屋租赁合同进行变更，双方协商一致，重签合同只变更承租方，原合同条款金额时间等均不变。2017年9月正式将承租方由杭州每乐课教育咨询有限公司改为浙江新琦墨教育科技有限公司。原签订合同作为补充合同后附。”之后，李志鸿作为出租人、甲方，新琦墨公司作为承租人、乙方，双方签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定，一、甲方将其合法拥有的座落在本市拱墅区丰潭路508号天行国际2幢8层的房屋，该服务建筑面积共398.58平方米，出租给乙方使用。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属证书或购房合同及购房发票并征得乙方认可。乙方已对甲方所要出租的房屋作了充分的了解，愿意承租该房屋；二、乙方保证租赁房屋仅作为办公使用。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途；三、该房屋租赁期限自2017年4月18日起至2022年6月2日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月内向甲方提出书面意见，经甲方同意后，重新签订租赁合同；四、该房屋每月租金24246元，总计租金1545050元；五、该房屋租金支付时间及方式如下：第一年季付，第二年开始至第五年为半年付，首期租金叁个月加押金共计96984元，于签订合同后伍日内支付，以后每期提前15日支付；…七、甲方收取乙方租房保证金24246元，待租赁期满后结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；…十六、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。…（4）拖欠租金累计一个月以上的；…二十七、双方约定的其他事项：经双方约定：一、2017年4月18日至2017年6月1日共计45天作为乙方装修免租期；二、2019年6月2日起租金每年递增百分之五；三、由甲方提供房屋相关资料并配合乙方完成工商注册；四、原壹万元定金转为押金；第一年租金290963元，第二年租金290963元，第三年租金305511元，第四年租金320787元，第五年租金336826元，总计伍年租金1545050元。新琦墨公司自2017年9月起使用本案房屋。诉讼过程中，新琦墨公司申请对本案房屋内装修的现价值进行评估，原审法院依法予以准许并委托银信资产评估有限公司进行评估。银信资产评估有限公司于2019年11月30日作出银信评报字（2019）沪第1493号《资产评估报告》，评估结论为，在评估基准日2019年7月26日，评估对象（丰潭路508号2号楼8层房屋内装修）评估价值为275650元。诉讼过程中，每乐课公司同意将其支付的保证金视作新琦墨公司支付的。李志鸿不同意在合同解除后继续利用该装修。李志鸿于2018年11月诉至原审法院，请求判令：1、解除其与新琦墨公司所签署的《杭州市房屋租赁合同（二）》；2、新琦墨公司立即腾退其所承租李志鸿所有的房屋杭州市拱墅区××路××号××号楼××层；3、新琦墨公司立即向其支付所拖欠的租金374134元（计算至2018年11月30日止）；4、新琦墨公司立即向其以日租金797元／天为标准支付因占用其房屋而致使其产生的资金损失，暂计算至起诉之日暂计为360583元;5、本案诉讼费、保全费用、担保费用由新琦墨公司承担。诉讼过程中，李志鸿明确其第4项诉讼请求的资金损失为房屋占有使用费。新琦墨公司提起反诉，请求判令：1、解除其与李志鸿签订的《杭州市房屋租赁合同》；2、李志鸿向其返还租金及押金96987元；3、李志鸿向其赔偿房屋装修费425852.95元，员工工资385346.8元（2017年7月至2018年10月），总计4811199.75元；4、李志鸿承担本案诉讼费。 原审法院认为，本案所涉《杭州市房屋租赁合同》系各相关当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对各相关当事人均具有法律约束力。李志鸿已按约将本案房屋交付给新琦墨公司使用。根据双方签订的《杭州市房屋租赁合同》，新琦墨公司已对本案房屋权属状况作了充分的了解，应当知道本案房屋是否能作为其公司的注册地址。其自愿承租该房屋用于办公，自应按约履行支付租金的义务。而李志鸿根据约定也仅负有协助新琦墨公司办理工商注册手续的义务，事实上也已按约提供了本案房屋相关资料以协助新琦墨公司办理工商注册手续。故新琦墨公司以其不能在本案房屋上办理工商登记，合同目的不能实现为由拒付租金的理由不能成立。其以此为由反诉请求解除《杭州市房屋租赁合同》，原审法院不予支持。根据合同约定，第一年租金季付，第二个季度起的租金提前15日支付。但新琦墨公司未按约支付第二个季度起的租金，致李志鸿收取租金的合同目的不能实现，构成根本性违约，李志鸿有权按照合同约定及法律规定解除与新琦墨公司签订的《杭州市房屋租赁合同》。现李志鸿诉请解除《杭州市房屋租赁合同》，返还本案房屋并支付拖欠的租金和房屋占有使用费，原审法院依法予以支持。新琦墨公司应将本案房屋腾空并返还给李志鸿，并向李志鸿支付租金和房屋占有使用费。根据合同约定，2017年4月18日起至2017年6月1日止共计45天为装修免租期，故该期间李志鸿不应收取租金。每乐课公司已支付第一季度的租金，即已支付租金至2017年9月1日。新琦墨公司主张其已于2018年1月18日搬离本案房屋，但并无证据表明其已将该房屋返还给李志鸿，故新琦墨公司应支付自2017年9月2日起至房屋返还之日止的租金和房屋占有使用费。根据合同约定，第一年和第二年的月租金为24246元，年租金为290963元，故自2017年9月2日起计算至2018年11月30日止的租金本院酌定为362573元。因每乐课公司已支付给李志鸿保证金24246元，并表示可视作新琦墨公司支付的保证金，故该保证金应优先抵扣新琦墨公司欠付的租金。在扣除该保证金后，新琦墨公司尚欠计算至2018年11月30日的租金338327元。自2018年12月1日起至新琦墨公司腾空并返还本案房屋之日止的租金和房屋占有使用费，结合合同约定及李志鸿的诉请则应继续按797元／天计付。双方当事人未就保全担保费问题作出约定，李志鸿诉请新琦墨公司承担保全担保费，原审法院不予支持。新琦墨公司反诉请求返还租金及押金96987元，并赔偿房屋装修费、员工工资等。因李志鸿在签约时已告知承租人该房屋的现状，并已按约将房屋交付承租人使用，不存在违约行为，故新琦墨公司请求返还租金及押金，原审法院不予支持。本案系因新琦墨公司违约未支付租金导致《杭州市房屋租赁合同》解除，而李志鸿不同意继续利用本案房屋的装修，故新琦墨公司请求李志鸿赔偿装修残值损失，原审法院不予支持。新琦墨公司并未提供充分、有效的证据证明存在员工工资损失，且李志鸿不存在违约行为，故新琦墨公司请求李志鸿赔偿员工工资损失，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除李志鸿与浙江新琦墨教育科技有限公司签订的《杭州市房屋租赁合同》；二、浙江新琦墨教育科技有限公司于判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区××路××号××号楼××层房屋腾空并返还给李志鸿；三、浙江新琦墨教育科技有限公司于判决生效之日起一个月内支付李志鸿计算至2018年11月30日的租金338327元，并支付自2018年12月1日起至上述第二项义务履行完毕之日止的按797元／天计算的租金和房屋占有使用费；四、驳回李志鸿的其他诉讼请求；五、驳回浙江新琦墨教育科技有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6912元，财产保全费2520元，合计9432元，由李志鸿负担877元，浙江新琦墨教育咨询有限公司负担8555元。反诉案件受理费减半收取5956元，由浙江新琦墨教育咨询有限公司负担。李志鸿于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江新琦墨教育咨询有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，新琦墨公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。案涉租赁合同订立前，被上诉人明知上诉人租房目的是用于办理工商注册手续，设立教育培训公司，从事教育培训业务。办理工商注册须提供房屋证，商业主体均应知晓。租赁合同第二十七条第三点也约定了由李志鸿提供房屋相关资料并配合新琦墨公司完成工商注册，故提供房产证是李志鸿作为出租方的义务且也系合同义务。租赁合同订立前后，李志鸿再三承诺可以及时提供产权证等，但直到新琦墨公司被关停都未提交，严重损害新琦墨公司合法权益。从合同约定和双方聊天记录看，李志鸿负有提供产权证的义务，并对无法及时提供产权证表示歉意。李志鸿在2018年8月提出可能存在解决租赁备案证的办法，但合同目的已经无法实现，新琦墨公司已被教育、工商等部门告知因没有营业执照和办学许可须关停，并已于9月3日让社区通知新琦墨公司关停。租赁合同履行过程中，新琦墨公司多次要求李志鸿提供产权证等资料办理工商注册手续，李志鸿也多次承诺可按时办理，李志鸿负有先履行义务，新琦墨公司有权拒付租金。2019年1月7、8日，新琦墨公司腾空并搬离，此前，案涉房屋梭子所在的物业公司已经按规程联系李志鸿核实、确认，并在征得李志鸿同意的情况下为新琦墨公司办理出门单，故案涉房屋已经交还李志鸿，不存在占有使用的情形，因未收房导致的损失应由李志鸿自行负担。李志鸿于2018年11月13日提起本案诉讼要求解除租赁合同，新琦墨公司于2018年12月15日提起反诉，李志鸿违约无权解除租赁合同，租赁合同应自李志鸿收到反诉状之日起解除。二、原审适用法律错误。李志鸿明知新琦墨公司的租房目的并多次承诺提供产权证等资料而未提供，构成违约，应适用合同法第六十七条、第九十七条的规定，合同解除时间一审也未认定。三、原审判决实体处理错误。租赁合同解除时间与李志鸿的诉请相关联，原审在未认定解除时间的前提下判决解除合同不当。原审未查明新琦墨公司腾退时间并判令新琦墨公司腾退、支付高额占有使用费不当。案涉房屋已经于2019年1月8日交还，物业公司明确通知李志鸿，李志鸿予以同意，且李志鸿也要求解除合同。不论本案结果如何，继续占有使用房屋对新琦墨公司毫无利益，新琦墨公司在租赁合同解除后占有房屋不符合常理。原审未认定李志鸿的违约行为和租赁合同解除时间，导致无法区分租金和占有使用费的起止日期。即便认定新琦墨公司未腾退需支付占有使用费，根据合同法第一百一十九条的规定，李志鸿有防止损失扩大的义务。疫情发生后，包括新琦墨公司在内的教育培训机构被停止营业至今，原审未就疫情期间的租金予以减免不当。综上，李志鸿未依约提供产权证的资料导致新琦墨公司的合同目的无法实现，新琦墨公司有权拒付租金并有权要求解除合同、赔偿损失，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李志鸿的诉讼请求，支持其一审反诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人李志鸿负担。 被上诉人李志鸿答辩称：一、新琦墨公司签约时对案涉房屋客观上无法办理产权证知晓，且签约时双方仅约定办公使用，未涉及办理工商注册手续，李志鸿一审提交的证据也可以证明案涉房屋现状不影响办理工商注册登记。通过本案三方签订的两份租赁合同第一条，均明确了的房屋的产权情况，不存在恶意隐瞒或误解的情形，如果存在办理工商注册或租赁证的情况，双方应在租赁合同第二十七条的特别条款中约定。两份合同约定的承租目的均仅系办公。退一步而言，案涉房屋现状不影响新琦墨公司办理租赁证或工商注册，李志鸿在一审中提交了其他公司的注册材料，且根据李志鸿的了解，案涉大厦自2017年3月8日起就有至少6家培训教育公司办理工商登记。二、没有任何证据证明上诉人曾于2018年1月8日腾空房屋，且新琦墨公司的该主张与其代理人在一审庭审的陈述矛盾。根据合同相对性，新琦墨公司应当与李志鸿进行交接，李志鸿从未授权也未接到物业公司关于新琦墨公司腾退的通知。一审中，李志鸿代理人曾提议搁置争议、先完成房屋交接，但新琦墨公司代理人坚持要等案件结束才交接房屋。三、因新琦墨公司承租房屋后未支付租金，根本违约，一审据此解除合同正确。四、新琦墨公司歪曲疫情作为不可抗力的适用条件，本案不符合《最高人民法院关于审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，新琦墨公司违约在先，与疫情无关，新琦墨公司未依法举证其因引疫情直接导致合同义务无法履行。本案合同解除的根本原因和直接原因系新琦墨公司从2017年5月3日签约以来未支付租金和腾退房屋，故新琦墨公司以2020年初发生的疫情为借口作为其之前违约行为的免责借口不当。物业公司确实联系过被上诉人，但仅仅是催收物业费，不涉及腾房问题。上诉人与被上诉人对合同解除的理由不同，上诉人系违法解除，不应被支持。综上，被上诉人李志鸿请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人每乐课公司未作答辩。 上诉人新琦墨公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、短信记录打印件一份，拟证明被上诉人对上诉人因顺利办学需要租赁涉案房的合同目的是明知的；2、《出门单》复印件一份、《天行国际服务中心水电费通知单》复印件一份、微信聊天记录打印件一份、情况说明原件一份，拟证明上诉人搬离腾空房屋的时间为2019年1月8日，上诉人搬离腾空房屋前，物业公司已告知被上诉人且经被上诉人同意才搬离等事实；3、《通知函》（2020年3月25日发送）原件一份，拟证明上诉人再次向被上诉人告知已腾空搬离涉案房屋，并告知其门禁密码的事实。 被上诉人李志鸿在二审期间向本院提交以下证据材料：1、复函复印件一份，拟证明被上诉人从未接收关于交房的正式通知，李志鸿一审也承认了其一审代理人不同意交接；2、情况说明原件一份，拟证明物业公司无法确认2019年1月7日是否与上诉人就案涉房屋进行交接，故撤回其向上诉人出具的证明材料，上诉人未有效举证其在2019年1月7日与物业公司进行了交接或与被上诉人进行了交接。 原审第三人每乐课公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人新琦墨公司二审提交的证据材料，被上诉人李志鸿认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，不是原件，就算在6月3日有过合作的意向，上诉人也称后面没有达成合作，不能达到证明目的；对证据2中微信聊天记录真实性、合法性不予认可，微信聊天记录的最后一句话载明物业公司回复“忘记了”，说明物业公司本身记忆已经很模糊了，不能证明其证明目的，出门单不真实，且对关联性有异议，不能证明上诉人已经搬空的事实，被上诉人也从未授权物业公司就案涉房屋进行交接，被上诉人要对案涉房屋进行交接必须要与合同的相对方进行交接，水电费通知单只能证明对方没有使用案涉房屋，不能证明案涉合同已经解除或者终止，与其待证的事实不符，对情况说明的三性均有异议，情况说明系王健的证人证言，该情况说明无法证明王健的身份关系，且该情况说明与被上诉人走访物业公司了解的情况完全相反，被上诉人从未收到关于上诉人腾退房屋的相关说明；对证据3真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。对被上诉人李志鸿二审提交的证据材料，上诉人新琦墨公司对证据1的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，对回复函中的证明事实有异议，首先涉案租赁合同在履行过程中一直无法办出产权证，导致合同目的一直无法实现，其次，上诉人早在2019年1月7、8日分两次搬离涉案房屋，且通过物业通知了被上诉人，且取得被上诉人的同意；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，不能证明待证事实，不能证明上诉人新琦墨公司未交接，相反该证据能证明上诉人提交的出门单等证据所欲证明的事实，上诉人新琦墨公司在核实该证据真实性时也再三向物业公司确认，根据管理要求，承租方搬离前工作人员应向房东核实并缴清年度水电费，物业公司严格按此操作，且在新琦墨公司搬离后物业公司为了管理需要对案涉房屋加锁，若写字楼内承租人可不经房东许可搬离，势必引发纠纷，物业公司若未通知李志鸿便出具出门单许可新琦墨公司2天内搬离，不符合常理。原审第三人每乐课公司均未发表质证意见。本院认为，对上诉人新琦墨公司二审提交的证据2中的水电费通知单、通知函以及李志鸿二审提交的证据1的真实性予以确认，上诉人新琦墨公司二审提交的证据1和证据2中的微信聊天记录真实性无法确认，证据2中的情况说明系证人证言，证人未出庭接受质询且无法确认证人与本案的关系，故本院不予采纳，证据2中的出门单与李志鸿提交的证据2内容矛盾，且均系证人证言，物业公司未出庭接受质询，故本院均不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，一审中，就是否先行腾退交还房屋的问题，新琦墨公司明确表示要待本案判决合同解除后腾退；二审中，在法院释明下，双方也就房屋交接进行协商，但未果。 本院认为，李志鸿与新琦墨公司订立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同第一、二条约定，新琦墨公司租赁房屋目的系用于办公，并在订立合同时已对案涉房屋权属状况作了充分了解，再结合合同第二十七条第三款由李志鸿提供房屋相关资料并配合新琦墨公司完成工商注册的约定，足以认定新琦墨公司在合同订立时对案涉房屋能否满足其使用目的知晓且认可，新琦墨公司仅负有提供资料配合新琦墨公司完成工商注册的义务。李志鸿在租赁合同订立后已经依约交付房屋，新琦墨公司应当依约支付房租。新琦墨公司未依约支付第二季度起的房租，理由系李志鸿未提供产权证等办理工商注册资料导致其工商注册不能，违约在先，对此，本院认为，租赁合同并未约定李志鸿负有确保新琦墨公司办理工商注册的义务，李志鸿已经依约提交了案涉房屋的转让合同配合新琦墨公司办理工商注册，且新琦墨公司也未有效举证其工商注册不能的原因，故新琦墨公司拒不支付租金的理由不能成立，其以此为由主张李志鸿根本违约并要求解除租赁合同、返还相应费用、赔偿损失的主张亦不能成立。新琦墨公司未依约支付第二个季度起的租金，构成根本违约，李志鸿有权要求法院判令解除合同并要求新琦墨公司支付相关费用、腾空房屋。新琦墨公司主张已经于2018年1月完成腾退交还义务，但新琦墨公司并未向出租人李志鸿交还房屋，且其一、二审对房屋腾退的陈述矛盾，其向物业公司的交付的主张即便成立，因未能举证系经李志鸿授权或追认，故不产生对李志鸿腾退交还完毕的法律后果。新琦墨公司未按时交纳租金违约在先，其以疫情为由要求减免租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，新琦墨公司的上诉请求依据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12868元，由浙江新琦墨教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年七月十六日 书记员 万丹丹