湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1206号上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州骏博汽车销售服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区紫云山庄商业街。法定代表人：张永林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄仙，湖南星河律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李设，男，1967年4月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原审第三人：曾育冬，男，1962年12月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原审第三人：黄义清，男，1978年12月20日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系。委托诉讼代理人：任安顺，男，1971年4月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人郴州骏博汽车销售服务有限公司因与被上诉人李设、原审第三人曾育冬、黄义清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郴州骏博汽车销售服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第五、六项；2.变更一审判决第三项为：李设立即向骏博公司返还购房款1800000元；3.一、二审诉讼费用由李设负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、李设虽然没有隐瞒案涉房屋处于抵押状态，但并未取得抵押权人同意，李设也没有提交证据证实转让案涉房屋经过了抵押权人的同意，骏博公司也没有代为清偿债务的意思表示，李设与骏博公司签订转让合同违反了《物权法》的强制性规定，存在重大过错。2、骏博公司在签订《房屋买卖合同》后，陆续向李设支付了2055000元购房款，但李设仅将其中的1080000元用于归还欠付的贷款利息之外，其余款项均挪作他用，没有提前清偿债务。李设未交付房屋，收取长达两年的租金也没有偿还银行贷款，李设在收取购房款后未将购房款全部用于提前清偿债务，存在重大过错。3、根据《房屋买卖合同》约定，骏博公司应于2017年7月30日前支付第二笔购房款275万元，当骏博公司未支付购房款时，李设应及时行使解除权，定金不退，但应当一个月内返还剩余购房款，否则按每日千分之二的标准支付违约金，但李设迟迟不解除合同，并继续收取骏博公司的购房款，李设恶意占用并使用骏博公司的购房款，违背诚信原则，存在重大过错。二、一审判决定金300000元归李设所有，有违公平原则。1、李设在合同缔结、履行及解除阶段均存在重大过错，应当承担过错责任，无权向骏博公司主张适用定金罚则。2、李设在签约后收取了骏博公司200万元购房款，但未交付房屋，也未将租金收益交给骏博公司，实际等同于无偿使用了骏博公司200万元的资金。案涉合同因无法履行而解除，按照公平原则李设应当支付资金占用费，即便要适用定金罚则，也应当相互抵销。3、本案中如要适用定金罚则，那么李设存在双重获利的情形，一方面从骏博公司处取得并占用200万元资金且无需支付资金占用费，另一方面用收取的购房款归还贷款利息，将收取的租金保留了继续占用的空间，一方面还可以在履行不能时占有定金不退。本案适用定金罚则，导致骏博公司双重受损，明显不公，有违公序良俗。综上，一审判决认定事实错误，违反公平原则，请求二审法院支持骏博公司的上诉请求。李设未进行答辩，亦未提交书面答辩意见。曾育冬、黄义清均述称，对骏博公司的上诉无异议。骏博公司向一审法院提出本诉请求：1、依法判令解除骏博公司与李设、郴州市自信房地产经纪有限公司2017年4月14日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：20170416）；2、依法判令解除骏博公司与李设、郴州市自信房地产经纪有限公司2017年7月4日签订的《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》；3、依法判令李设向骏博公司返还购房款、测绘费及落宗费、居间费人民币2055000元；4、依法判令曾育冬、郴州市自信房地产经纪有限公司对上述款项承担连带返还责任；5、本案诉讼费用由李设承担。李设向一审法院提出反诉请求：1、判令骏博公司无权要求返还定金600000元，该定金600000元归属李设所有；2、判令骏博公司赔偿李设因骏博公司迟延支付购房款造成李设承担逾期利息、各种费用等损失共计199657.95元，其中：利息罚息3629.7元、律师费74794元、加倍支付延迟履行期间的债权利息25971.25元、案件受理费28768元、申请执行费30148元、房屋评估拍卖费36347元（暂定）；以上共计799657.95元；3、本案的本诉及反诉诉讼费由骏博公司承担。一审法院认定事实：一、2017年4月14日，骏博公司（房屋买方、乙方）与李设（房屋卖方、甲方）签订一份《房屋买卖合同》（编号：20170416），合同主要约定甲方自愿以净得505万元的价格向乙方出售位于湖南省郴州市北湖区房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号），合同上还写明郴州市自信房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）的责任是见证并监督合同的执行，代办该房屋过户、交接手续，代收甲方的房屋所有权证、契证并办理测绘、落宗等相关业务，收取居间费，丙方指定的定金收款账户为曾育冬个人中国建设银行账户。合同尾部甲方签字处由李设签名并捺印，乙方签字处由郴州骏博公司加盖公司及法定代表人印章，丙方签字处加盖“郴州市自信房地产经纪有限公司合同专用章”印章。黄义清辩称，该合同版本公司从未使用过，合同中的合同专用章目测不能分辨真伪，郴州市自信房地产经纪有限公司对本案交易完全不知情，没有收到过任何居间佣金，合同的签订系曾育冬个人行为。二、2017年7月4日，骏博公司（买方、乙方）与李设（卖方、甲方）签订一份《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》，合同主要约定：1、甲、乙双方就位于郴州市北湖区房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号）在2017年4月14日签订的《房屋买卖合同》签订本补充合同；2、甲、乙双方约定所交易的房产门面暂不过户至乙方名下，交易费用全部由乙方承担，甲方不承担任何费用；3、房屋的买卖价格现增加变更为甲方净得卖房款535万元；4、合同签订日乙方向甲方支付首笔购房款和定金160万元（含乙方支付给郴州市自信房地产经纪有限公司监管的定金30万元及2017年6月19日支付给甲方的10万元）至甲方指定的银行账户，其中60万元作为合同定金，100万元作为购房款；5、在2017年7月30日前，乙方向甲方支付第二笔购房款275万元至甲方指定的银行账户上；6、第三笔余款100万元在乙方用本合同所购房屋门面不动产登记证到银行部门取得抵押贷款并在贷款发放到乙方名下的银行账户后3个工作日内支付给甲方，或在甲方将房屋不动产登记证交付给乙方之日起两个半月内支付给甲方；7、该房屋的现状及瑕疵，乙方已完全知晓并同意购买；8、乙方延迟履行合同第一笔、第二笔约定的付款义务，则甲方有权解除合同，且乙方所支付的定金不予返还，但所交的购房款应在一个月内退还到位，否则甲方自愿按日千分之二的标准计付违约金给乙方。三、骏博公司按照签订的合同通过案外人贺艳的银行账户支付款项，分别在2017年4月14日转账11.5万元给曾育冬、2017年5月12日转账20万元给曾育冬、2017年6月19日转账10万元给李设、2017年7月4日转账2万元给曾育冬、2017年7月4日转账120万元给李设、2017年11月3日转账5万元给李设、2017年11月6日转账13万元给李设、2017年11月7日转账2万元给李设、2017年12月29日转账10万元给李设、2018年2月13日转账5万元给李设。其次，曾育冬认可郴州骏博公司还向其支付过2万元现金。上述款项合计郴州骏博公司向曾育冬一共支付35.5万元，郴州骏博公司向李设一共转账165万元。庭审中，曾育冬称将2017年5月12日收取的20万元款项转付给了李设10万元，李设对此予以认可。四、骏博公司向一审法庭提交一份2017年4月14日的“收条”，载明“今收到郴州骏博汽车销售服务有限公司购买李设座落于国庆北路51号留仙商业广场301号房屋定金人民币伍万元整（￥50000.00元）”，并指定定金转至收款人为李详的银行帐号，尾部收款人处有“李设”签名并捺印。骏博公司还提交了2017年4月13日向李详银行账户转款5万元的转账记录。李设认为，对该“收条”真实性、合法性、关联性不予认可。庭审中，经多次向李设征询意见后，李设既未提供“收条”中签名、捺印为虚假的证据，又明确表示不申请鉴定，应视为其对自己权利的放弃，需承担举证不能的法律后果。对骏博公司称2017年4月14日的“收条”中的5万元是李设指定转入李详银行账户的国庆北路51号留仙商业广场301号房屋买卖款项，应予以认定。五、另，一审法院于2018年8月30日作出的中国银行股份有限公司郴州市人民东路支行诉李设等人金融借款合同纠纷一案（2018）湘1002民初1601号民事判决书中查明如下事实：2015年7月17日，中国银行股份有限公司郴州市人民东路支行作为抵押权人、李设作为抵押人，双方签订了《中国银行股份有限公司个人贷款最高额抵押合同》（编号为：2015年郴人东字0035号），约定该合同的主合同为抵押权人与借款人签署的《个人贷款额度协议》（编号为：2015年郴人东字0035号），主合同项下实际发生的债权构成本合同之主债权；主债权发生期间届满之日，被确定属于本合同之被担保主债权的，则基于该主债权之本金所发生的利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。被担保的最高本金余额为人民币4200000元，抵押物为位于湖南省郴州市北湖区房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号）。2015年7月21日，双方对上述抵押物办理抵押登记，原告取得抵押权他项权证（产权证号：郴房他证北湖区字第××号）。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。骏博公司与李设签订的《房屋买卖合同》（编号：20170416）及《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，合同有效。“郴州市自信房地产经纪有限公司合同专用章”印章的真实性不影响合同中对骏博公司与李设双方权利义务的约束，骏博公司与李设均应依照合同约定享有权利、履行义务。现就双方争议作如下认定和处分：1、合同是否应当解除。因双方签订的合同中的座落于国庆北路51号留仙商业广场301号房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号）已被一审法院进入执行拍卖程序，双方合同目的已不能实现，对骏博公司要求解除《房屋买卖合同》（编号：20170416）及《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》的诉讼请求，应予以支持。2、关于曾育冬是否应当返还收取的测绘费、落宗费、居间费、购房款等。曾育冬未提交证据证明其与本案骏博公司与李设签订的合同经过郴州市自信房地产经纪有限公司的授权，且合同中指定的“丙方”账户是曾育冬个人账户，骏博公司支付给“丙方”的相关费用均转入曾育冬的个人账户，曾育冬对此也予以认可，曾育冬未经郴州市自信房地产经纪有限公司授权、事后也未得到郴州市自信房地产经纪有限公司追认，曾育冬个人不具有中介资质，收取相关费用没有法律依据，曾育冬应向骏博公司返还收取的费用及购房款25.5万元（35.5万元-转给李设的10万元），骏博公司诉请中超过的部分，不予支持。3、关于双方是否违约。本案中，根据合同的内容，骏博公司与李设对中国银行股份有限公司郴州市人民东路支行已经取得涉案房产的抵押权并办理了他项权证的现状已经知晓，《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》明确约定了乙方（郴州骏博公司）应在2017年7月30日之前向甲方（李设）支付第二笔购房款275万元，骏博公司未按合同约定的期限履行付款义务且至今未付完，明显构成违约，骏博公司诉称“因介入因素导致合同目的不能实现”、李设存在明确过错，未提供相关证据，不予认定，对李设称骏博公司存在违约行为的抗辩予以采信。4、关于违约责任与定金。骏博公司违反合同约定未在2017年7月30日之前支付完第二笔购房款，虽然2017年7月30日之后骏博公司依然陆续向李设多次打款，李设也未提出异议，表明双方默认合同继续履行，但这并不能成为骏博公司承担违约责任的免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”骏博公司未按合同约定付款，应承担违约责任，已经给付的定金，无权要求返还定金。根据《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》第三条第一款的约定“合同签订日乙方向甲方支付首笔购房款和定金160万元（含乙方支付给郴州市自信房地产经纪有限公司监管的定金30万元及2017年6月19日支付给甲方的10万元）至甲方指定的银行账户，其中60万元作为合同定金，100万元作为购房款”可知，骏博公司需给付郴州市自信房地产经纪有限公司方监管的定金为30万元、给付李设的定金为30万元。对骏博公司要求李设返还购房款中30万元定金部分的诉讼请求，不予支持。在合同解除的前提下，李设要求认定30万元定金归李设所有的反诉请求，予以支持，超过的部分，不予支持。5、关于涉案房屋的购房款。根据《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》第八条第一款的约定“乙方延迟履行合同第一笔、第二笔约定的付款义务，则甲方有权解除合同，且乙方所支付的定金不予返还，但所交的购房款应在一个月内退还到位，否则甲方自愿按日千分之二的标准计付违约金给乙方”，合同解除后，李设应向骏博公司返还收取的购房款，返还的数额为150万元（转账165万元＋曾育冬转入10万元＋转给李详5万元-30万元定金），骏博公司诉请中超过的部分，不予支持。6、关于李设要求骏博公司承担迟延支付购房款造成的损失199657.95元。因双方合同中并无相关约定，且李设并未提交证据证明骏博公司因迟延支付购房款造成李设合同外的损失，李设的该项反诉请求于法无据，不予支持。一审判决如下：“一、解除原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）李设于2017年4月14日签订的《房屋买卖合同》（编号：20170416）；二、解除原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）李设于2017年7月4日签订的《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》；三、被告（反诉原告）李设于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司返还收取的购房款1500000元；四、第三人曾育冬于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司返还收取的费用及购房款255000元；五、原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司已经向被告（反诉原告）李设支付的300000元定金归被告（反诉原告）李设所有；六、驳回原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李设的其他反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）李设、第三人曾育冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11620元，由原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司负担1696元，被告（反诉原告）李设负担8482元，第三人曾育冬负担1442元；反诉案件受理费5899元，由原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司负担2213元，被告（反诉原告）李设负担3686元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，1、一审法院作出判决后，李设不服该判决，向一审法院递交上诉状，一审法院于2020年1月8日向李设送达《郴州市中级人民法院交纳诉讼费通知》，限李设于2020年1月15日前预交上诉案件受理费10300元。李设在指定期限内未预交案件受理费。2、《中国银行还款流水明清单》显示：2017年7月5日偿还2016年9月至2017年6月本金、利息、本金罚息、利息罚息共计844393.71元；本院认为，李设未在指定期限内预交二审案件受理费，本院对李设的上诉请求不予审查。根据骏博公司的上诉请求，本案的争议焦点是：李设应否将300000元定金返还骏博公司。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，双方在履行合同过程中均应遵循诚实信用原则，李设将设有抵押登记的案涉房屋转让给骏博公司，应当将所得价款向抵押权人中国银行股份有限公司郴州市人民东路支行提前清偿债务或者提存。李设在2017年7月5日前共收取骏博公司购房款共计1450000元，而其仅于2017年7月5日向中国银行股份有限公司郴州市人民东路支行还款848393.71元，有违诚实信用。且李设未偿还银行贷款，是案涉房屋被郴州市北湖区人民法院进入执行拍卖程序，是《留仙广场三楼301门面买卖合同》及《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》无法实现合同目的而被解除的直接原因，李设应承担合同被解除的过错责任。骏博公司虽未按合同约定于2017年7月30日支付购房款2750000元，亦应承担合同被解除的过错责任。骏博公司、李设均应承担《留仙广场三楼301门面买卖合同》及《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》被解除的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据骏博公司与李设在履行合同中均存在过错，李设应向骏博公司返还定金300000元。骏博公司的上诉请求成立，本院予以支持。骏博公司因购买涉案房屋支付购房款等各项费用共计2055000元，合同解除后，骏博公司因支付上述费用造成的资金占用费的损失，由其行承担。综上所述，郴州骏博汽车销售服务有限公司的上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4315号民事判决第一、二、三、四项；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4315号民事判决第五项为“李设于本判决生效后十日内向郴州骏博汽车销售服务有限公司返还定金300000元”；三、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4315号民事判决第六、七项；四、驳回李设的反诉请求；五、对李设的上诉按自动撤回上诉处理。一审本诉案件受理费11620元，由李设负担10178元，曾育冬负担1442元；一审反诉案件受理费5899元，由李设负担；二审案件受理费16100.0元，由李设负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  林海波审判员  杨利平二〇二〇年七月十日法官助理韩淑静书记员邓婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。