辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终342号 上诉人（原审被告）：辽宁汇轩餐饮管理有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区。 法定代表人：任志坚，该公司经理。 委托诉讼代理人：李玉霞，盘锦市双台子区利民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：甄卓，女，1987年5月2日出生，汉族，住吉林省乾安县。 上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司与被上诉人甄卓租赁合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李玉霞，被上诉人甄卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司上诉请求：1、依法撤销或改判，盘锦市双台子区人民法院做出的（2019)辽1102民初2009号民事判决书。2、请求二审法院依法改判上诉人不予返还被上诉人租赁费26000元。一审法院支持上诉人返还被上诉人租赁费24000元是错误的，即没有事实依据也没有法律做支撑。上诉人和被上诉人之间在2019年1月15日签订【汇轩美食广场租赁合同】，约定租赁费按照开业时间计算，上诉人和被上诉人在共同努力下于2019年5月2日开业，至被上诉人起诉上诉人之时已营业半年左右，被上诉人的请求理由是当时他们的营业时间段是试营业，试营业也是营业。实际当时汇轩美食广场是正式营业。现在被上诉人想单方解除【汇轩美食广场租赁合同】，明显被上诉人单方违约。违背双方的合同约定，违背合同法。被上诉人应支付上诉人违约金，并且上诉人和被上诉人签订【汇轩美食广场租赁合同】后对被上诉人经营的美食类相对应的装修，发生巨额的装修费，美食广场附近有一所学校，当时刚开始的营业额都是不错的，暑期学生放假营业额有所下降，做买卖就有淡季和旺季。被上诉人没有好好地对待淡旺季，被上诉人就在营业和试营业上动起了脑筋，最后被上诉人他们竟闹起了罢场，被上诉人只是租赁上诉人的场地，上诉人的场地也是租赁来后对被上诉人经营类进行装修，上诉人收的租赁费连装修费都不够。被上诉人和上诉人之间只是租赁关系，被上诉人是自主经营。与理与法上诉人都不应返还上诉人租赁费。3、上诉费和一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人在2019年1月15日签订【汇轩美食广场租赁合同】，约定租赁费按照开业时间计算，上诉人和被上诉人在共同努力下于2019年5月2日开业，至今已营业半年，现在被上诉人想单方解除【汇轩美食广场租赁合同】，明显被上诉人单方违约。违背双方的合同约定，违背【合同法】，根据[合同法总则]第一章一般规定第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四章合同的履行第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人在本案才是弱者，上诉人无主观恶意，对社会及被上诉人本人没有任何伤害。弱势方明显是上诉方，但被上诉方出于低廉的诉讼成本，通过恶意进行诉讼碰瓷，来获取不义之财的行为如果得到了法庭的支持，在今天国家倡导大众创业时代，势必在增加原本就举步维艰的合法经营的小微企业破产倒闭，增加失业人群，变相剥夺其他在职合法劳动者的权益，增加社会的不稳定性，有悖合同法、公司法的和谐劳动关系的基本主张。综上所述，上诉人与被上诉人因租赁合同纠纷一案，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请中级人民法院改判上诉人不予返还上诉人租赁费，因被上诉人在此请求二审法院判决一审和二审案件受理费由被上诉人承担，维护上诉人的合法权益。被上诉人甄卓庭审辩称，试营业是5月2日开始，正式营业是9月2日，上诉人承诺我们正式营业起计算房租，试营业期间不计算房租。原审法院判决正确，应予维持。原审原告甄卓向一审法院起诉请求称：1、请求法院判决解除原被告签订的《汇轩美食广场租赁合同》，并判决被告向原告返还已经支付的租赁费和保证金合计31，000.00元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月15日，原被告双方签订了《汇轩美食广场租赁合同》，合同约定“甲方(被告)将双台子区居然之家商场6号营业场地租给乙方(原告)经营，租赁期限自开业之日起。乙方在租赁期间应向甲方每年缴纳租金为26，000.00元。在甲乙双方签订合同之日，乙方向甲方缴纳保证金5，000.00元。”原告分别于2019年4月10日转账2，000.00元，2019年4月12日转账20，000.00元，2019年4月14日转账9，000.00元，共计31，000.00元，被告从双方尚未签订合同之前，直至签订合同后的数月期间，均向原告承诺开业条件、装修条件和宣传条件，同时也承诺合同的起算日期自开业之日起。原告正是基于被告种种承诺才会签订该合同，才能一直等待到今日，但被告对其作出的承诺无法实现，一拖再拖，直至2019年9月2日，被告宣布开业，但开业当天并没有被告之前所说的各种宣传，并不具备开业条件，同时说明被告并未履行义务，自合同签订之日至今，居然之家商场内的商家已从最初的70多家，降至20几家，显然已经不具备开业条件。综上所述，原告认为，被告的该行为已经严重损害了原告的合法权益，也致使当初原告与被告签订该合同的目的无法实现。故恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年1月15日，原、被告签订了《汇轩美食广场租赁合同》，原告为乙方，被告为甲方，约定原告租赁被告居然之家汇轩美食广场6号营业场地经营美食品种为砂锅类。租期一年，从开业之日起计算(开业时间合同未约定)。租金26，000.00元、保证金5，000.00元。合同约定为了便于管理，同时作为乙方履行合同的保证，乙方在营运期限内，如有非凡本合同条款及甲方指定的相关规章制度、管理办法等，甲方有权利从乙方的保证金中扣留违约金、损失费罚款等相关费用。保证金在不违反甲方规定及对本合同条款无违约的情况下，合同期满后退还给乙方。合同还约定了如乙方七日内租赁场地无人经营，则甲方有权解除合同并不予退还保证金，营业场地的所有物品归甲方所有。合同签订后，原告向被告交纳了租金26，000.00元、保证金5，000.00元，并对场地进行了装修。原告在试营业一段时间后，至今未再营业。经走访现场，现汇轩美食广场有个别档口在经营，档口经营者称现为试营业状态。再查，原告主张被告一直未正式开业，但被告辩称其从2019年5月2日已经正式开业。同时经过庭审及原、被告提供的证据可知，被告从2019年9月2日开始收取租金，即租赁期从2019年9月2日开始计算。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告出于真实的意思表示签订了租赁合同，合同内容不违反强制性规定，应为有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中原告诉请解除与被告签订的合同，被告亦同意解除，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于租金是否应当返还的问题，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该条规定，被告应当向原告返还已经交纳的租金。虽被告自认试营业期间免收租金，并要求商户从2019年9月2日开始收取租金，但原告仅试营业一段时间后，在9月2日之前就已经撤出未再经营，且原告于9月当月即起诉要求解除与被告的合同，因此本院认为被告全额返还原告租金为宜。关于保证金5，000.00元是否应当返还一节，根据原、被告签订的合同中关于保证金的约定，该保证金具有违约金的性质，合同约定：合同未到期提前撤场的商户，保证金不退还，即原告在无事实及法律依据证明被告存在违约的情况下，提前撤场属于违约行为。虽原告主张被告承诺开业条件、装修条件和宣传条件均未达到，但其并未提供相应的证据证明被告给过相应的承诺，且合同中并未对相关承诺作出约定，因此不能以此认定被告违约；此外原告主张居然之家从最初的70多家降至20几家，导致合同目的不能实现，但居然之家现有的经营状况与本案合同目的是否能够实现并无关联性，本案为租赁合同关系，被告提供了场地、水、电、燃气等条件，满足开业所需的条件，且原告曾在5月2日之后试营业了一段时间，本院认为试营业亦为营业的一种形式，因此不能以居然之家现有经营状态不佳，即认定被告违约，故原告提前撤场的行为属于违约行为，对于被告抗辩依据合同约定不应返还的主张本院予以采纳，原告要求返还保证金5，000.00元的诉讼请求本院不予支持。综上，对于原告要求被告偿还租金26，000.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告甄卓与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司2019年1月15日签订的《汇轩美食广场租赁合同》。二、被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告甄卓租金26，000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576.00元，减半收取288.00元，由原告甄卓负担46.5元，由被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担214.5元。根据其上诉请求和理由，上诉人二审提供光盘一张，微信截图两张，证明一审案件开完庭之后，光盘证明2019年9月23日我方正在营业状态。微信截图证明2019年10月26日上诉人的部分商户正在营业的场面。被上诉人质证：该份证据不具有真实性，上诉人提供的是剩下的几户商户，2019年9月末的时候，已经没有餐饮商户，顾客都是在一楼买的吃的在三楼吃的，合同中没写具体开业日期。被上诉人提供微信截图三张，证明上诉人的工作员孔悦承诺9月1号正式营业开始收房租费。被上诉人质证认为，孔悦不是我方工作人员，和我方没有雇佣合同，我方没有支付过工资，她的行为不代表公司行为，此微信截图也不具有客观真实性。 本院认证，上述证据不能证明当事人的诉求，不予认定。本院查明事实与原审认定一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《汇轩美食广场租赁合同》是基于双方对居然之家汇轩美食广场经营前景的良好预期，此种逾期应是一种商业判断，租赁合同是典型的商事合同，商业判断和现实发展出现不一致应当是一种正常的商业风险。本案中，商场没有出现预期的繁荣状态，被上诉人难以持续经营应是事实，但该情形的出现应当既有上诉人经营不善的因素，也可能存在整体市场环境不佳等其他因素影响。总之，是经营者的预期错误，商场经营不善的后果应当由经营者自行承担。此既是商业行为的基本原则，也是法治社会意识自治的基本意思。被上诉人要求退还租金的理由不成立。上诉人要求驳回被上诉人退还租金的请求的理由充分，应予支持。被上诉人交纳的保证金是履约保证金，现双方租赁行为已无法继续履行，并非基于当事人的主观过错，保证金应当在合同期满后予以返还。 综上，上诉人的上诉请求有理，一审判决认定基本事实正确；但混淆了民事合同与商事合同的区别，适用法律错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2009号号民事判决； 二、上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司与本判决生效后10日内返还被上诉人甄卓保证金5000元； 三、驳回被上诉人甄卓原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费576元，减半收取288元，由上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担50元，被上诉人负担238元；二审案件受理费576元，由上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担100元，被上诉人负担476元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 温 宇 审判员 孙继晨 二〇二〇年七月二十四日 书记员 范佳慧