湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初2912号原告：王国强，男，1958年12月12日出生，汉族，住址：上海市徐汇区。委托诉讼代理人：倪卓伟、薛炜辰，上海倪卓伟律师事务所律师。被告：张瑞贞，女，1949年1月5日出生，汉族，住址：上海市松江区。原告王国强与被告张瑞贞房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年11月18日向上海市松江区人民法院提起诉讼，该院于2020年4月21日裁定移送本院审理。本院于2020年6月8日立案受理后，由审判员张俊适用简易程序审理。原告王国强及其委托诉讼代理人倪卓伟、薛炜辰到庭参加诉讼，被告张瑞贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国强起诉称：原、被告于2019年5月2日、2019年7月16日签订上海市松江区新家园路128弄84号303房屋的《房地产买卖居间协议》，约定被告向原告出售上述系争房屋，房屋总价为人民币135万元，合同对双方权利、义务约定明确，原告依约向被告支付房款共计人民币53万元。2019年11月，因案外人牛路也看中该房屋，经原、被告及案外人协商，本案系争房屋由被告出售给案外人牛路，被告承诺收到案外人牛路首付款人民币52万元后，立即归还原告人民币52万元。但被告在收到案外人52万元之后，拒绝履行承诺。原告多次催讨无果，故向法院起诉。原告提出如下诉讼请求：一、原被告双方2019年5月2日、2019年7月16日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、请求判令被告立即向原告归还购房款人民币486700元；三、请求判令被告向原告支付利息（以486700元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计，从2019年11月8日计算至本判决生效日止，暂计至2019年11月15日为人民币411.67元）；四、被告向原告支付房屋差价利润68100元；五、本案诉讼费由被告承担。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：《房地产买卖居间协议》二份，证明原、被告与上海开赢房地产经纪事务所分别于2019年5月2日、2019年7月16日签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋总价为1350000元，原告首付500000元的事实。证据2：首付款收据、工商银行转账凭证各一份，证明原告已向被告支付首付款530000元，其中定金30000元的事实。证据3：《三方协议》一份，证明2019年10月26日，原、被告与经上海开赢房地产经纪事务所三方协商后签订该协议，约定被告房屋出售时的总转让款减去原告王国强买进的总转让款的差额，扣除各类费用后的余款由原告、被告及案外人陈君娣三人平分的事实。证据4：《上海市房地产买卖合同》、民生银行转账凭证、产权信息各一份，证明2019年11月7日，案外人牛路、安燕丽与被告签订该合同，约定房屋总价为1570000元，同日，牛路、安燕丽向被告转账520000元，案涉房屋的不动产权已于2019年12月6日过户至牛路、安燕丽名下的事实。被告张瑞贞未作答辩，亦未向本院提交证据。本院对原告的证据认定如下：原告提交的证据（除民生银行转账凭证外）均符合有效证件形式要件，能够证明原告主张的待证事实，对其证明效力予以确认。其中二份房地产买卖居间协议均有允许原告变更买受人（或转售第三方）的记载，结合《三方协议》的内容，被告与原告王之间已就案涉房屋出售给第三方达成一致，故原、被告之间的二份《房地产买卖居间协议》当已解除，被告应当将原告交付的首付款530000元返还给原告。原告自认被告已返还33300元，且其中10000元转化为借款，不在本案中主张，故被告尚应当向原告返还购房首付款486700元。《三方协议》约定出售给第三方所得转让款与原告与被告之间约定的转让款的差额在扣除相关费用后的余额由原告、被告及案外人陈君娣均分。案外人牛路、安燕丽与被告之间的《上海市房地产买卖合同》约定的转让款数额为1570000元，而原告与被告约定的转让款数额为1350000元，差额为220000元，原告与案外人陈君娣均自认应扣除的费用为支付给案外人牛路、安燕丽与被告之间房屋买卖交易中的居间方的中介费15700元，该中介费的数额亦在合理范围内。由于案外人牛路、安燕丽已与被告签订《上海市房地产买卖合同》并已完成不动产权过户登记，《三方协议》中约定的款项分配条款的执行条件已经达成。综上，原告主张由三方均分的转让款差额余额应为220000元-15700元=204300元，原告应分得三分之一为68100元，应予以支持。本院经审理，认定事实如下：2019年5月2日，被告张瑞贞与原告王国强、上海开赢房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告购买位于上海市松江区××路××弄××号××室的房屋，总价为1350000元，被告同意原告在因自身原因不能完成交易情况下，转售该房给第三人。2019年7月16日，被告与原告、上海开赢房地产经纪事务所再次签订《房地产买卖居间协议》一份，约定房屋总价为1350000元，如原告需要变更买受人，或者转售第三方，被告无条件配合办理过户手续。该二份协议均由被告及其代理人黄麒签名。2019年10月26日，被告及其在《房地产买卖居间协议》中的代理人黄麒与原告、上海开赢房地产经纪事务所签订《三方协议》一份，约定案涉房屋转售第三方，转售的转让款减去《房地产买卖居间协议》约定的原告与被告约定的转让款的差额扣除各类费用后由原告王国强、被告张瑞贞及案外人陈君娣平分。2019年11月7日，被告与案外人牛路、安燕丽签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市松江区××路××弄××号××室××路××安燕丽，约定的房屋转让款为1570000元。2019年12月6日，案涉房屋的不动产权变更登记至牛路、安燕丽名下。现原告以原、被告之间的房屋买卖合同解除后被告未返还购房首付款且被告未按照《三方协议》约定将房屋转让款差额中原告应得部分支付给原告为由，诉至本院。本院认为：原告王国强与被告张瑞贞在《房地产买卖居间协议》签订后又达成了将房屋直接由被告出售给第三方的合意，并签订《三方协议》以确定各方权利义务，故原、被告之间的房屋买卖合同已在双方与案外人上海开赢房地产经纪事务所签订《三方协议》及被告将案涉房屋另行转让给案外人牛路、安燕丽之后解除，被告应当将原告支付的购房首付款返还给原告。被告未按约返还全部购房首付款，仅返还了33300元，故原告要求被告返还购房首付款486700元的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。《三方协议》未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。现被告已将案涉房屋转让给案外人牛路、安燕丽并已完成了不动产权过户登记，《三方协议》中关于转让款差额的履行条件已经达成。由于案外人牛路、安燕丽与被告约定的转让款数额大于原告与被告之间约定的转让款数额，故原告依据《三方协议》的约定要求被告支付其应得差额部分，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。原告主张按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年11月7日案外人牛路、安燕丽与被告签订《上海市房地产买卖合同》的次日起至购房首付款返还之日的逾期利息的诉请，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王国强与被告张瑞贞于2019年5月2日、2019年7月16日签订的二份《房地产买卖居间协议》已解除；二、被告张瑞贞应向原告王国强返还购房首付款486700元及逾期利息（以486700元为基数，自2019年11月8日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项全部返还之日止），限于本判决生效之日起十日内清偿；三、被告张瑞贞应当向原告王国强支付《三方协议》约定的转让款差价68100元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9348元，减半收取4674元，财产保全费3120元，合计诉讼费7794元，由被告张瑞贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 张 俊二〇二〇年七月二十四日书记员 潘蓉秀