贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1328号 上诉人（原审原告）：王明美，女，1983年3月12日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地址贵州省兴义市，现住罗甸县。 被上诉人（原审被告）：贵州向阳居房地产开发有限公司，住所地贵州省罗甸龙坪镇新区路第1幢第5层2988号。 法定代表人：谢汉秋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗时照，贵州蹇贞律师事务所律师。 原审第三人：汪淑容，女，1975年9月25日生，土家族，贵州省铜仁市人，现住罗甸县。 原审第三人：汪贵东，男，1972年1月15日生，汉族，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市。 上诉人王明美因与被上诉人贵州向阳居房地产开发有限公司（以下简称向阳居公司）及原审第三人汪淑容、汪贵东房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省罗甸县人民法院（2019）黔2728民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王明美上诉请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审中，王明美提交了一份关键的录音证据，一审判决未予认定错误。首先，该证据证实汪淑容原认购的门面有三间，王明美认购的门面有两间，在汪贵东已经从广西圣泰建设工程有限公司得到260万元的授权并提供给向阳居公司抵购房款后，前述五间门面全部以汪淑容的名义与向阳居公司重签《商品房认购书》。此后汪贵东向汪淑容借走一个门面，私自转让给他人，且与汪淑容让王明美将案涉富安商业街A－13商铺装修使用，并承诺办理相关买卖手续。其次，一审中，向阳居公司的特别授权代理人对王明美主张的其与汪淑容五个门面的分配，只要协商好，其并不反对，表明了其愿意继续履行汪贵东与王明美签订《门面认购协议书》的意思表示。一审判决以广西圣泰建设工程有限公司未追认该认购协议，导致对向阳居公司无法律效力，从而认定属汪贵东的个人行为是错误的。二、汪贵东的行为构成表见代理。一审未予认定错误。案涉项目用地是汪贵东挂靠广西圣泰建设工程有限公司所得，后其与向阳居公司法定代表人谢汉秋注册成立公司进行项目开发，汪贵东作为公司股东和监事，在当地具有一定的影响力，王明美与汪贵东签订协议，其完全有理由相信汪贵东的行为就是向阳居公司的行为。虽然该《门面认购协议书》未加盖公司印章，款项也未交至向阳居公司账上，存在一定瑕疵，但基于表见代理，该瑕疵不应考虑。至于汪贵东将其股份转让而退出向阳居公司后，王明美被要求重签《商品房认购书》，是其公司内部问题，并不影响汪贵东与王明美所签《门面认购协议书》的效力。一审判决一方面认定不构成表见代理，另一方面又适用未经追认导致无效的法律规定，前后矛盾。三、本案存在汪贵东与汪淑容恶意串通损害王明美利益的行为，认定为汪贵东个人行为后，汪淑容因此获益，这对王明美有失公平。 向阳居公司未答辩。 汪淑容、汪贵东未陈述意见。 王明美向一审法院起诉请求：1、判令向阳居公司继续履行双方于2014年3月16日签订的《门面认购协议书》，与王明美签订《商品房买卖合同》，将向阳居公司开发建设的位于罗甸边阳大道××商业街××商铺（面积117.02平方米）以8000元／平方米的价格出卖给王明美；2、判令向阳居公司赔偿王明美损失伍拾万元整（￥500000.00）；3、本案诉讼费由向阳居公司承担。 一审法院认定事实：广西圣泰建设工程有限公司于2013年3月1日成立广西圣泰建设工程有限公司贵州分公司，负责人为汪贵东，以该公司在贵州省罗甸县，因边阳镇政府无钱支付工程款，用靠近边阳大道旁的一宗土地置换给广西圣泰建设工程有限公司。2013年9月29日广西华联建筑工程有限公司与广西圣泰建设工程有限公司签订《罗甸县边阳镇工业大道延长线工程置换地块开发项目合作投资合同书》，2013年11月26日向阳居公司成立，法定代表人为谢汉秋，注册资本1000万元，公司类型为有限公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发及销售；室内外装饰设计。同年11月22日股东会议通过向阳居公司章程修正案，股东姓名谢汉秋，出资600万元，持股比例60%，股东汪贵东出资400万元，持股比例40%。同时会议决议选举谢汉秋为公司执行董事兼法定代表人，汪贵东为公司监事职务。2014年3月16日，乙方（王明美）与甲方（向阳居公司、法定代表人汪贵东）签订了《门面认购协议书》，约定：乙方认购甲方建设开发的安富生态园项目，位于贵州省罗甸县。该门面位于（1）号地转角处，往边阳大桥方向第1和第2间门面。乙方向甲方支付订金50万元，该协议书无向阳居公司公章，甲方法定代表人是汪贵东本人签名按手印，乙方是王明美本人签名按手印。同日王明美将50万元的认购订金经中国信合转到汪贵东的账上，汪贵东向其出具了收条认可收到王明美的门面房款50万元。2014年12月27日向阳居公司取得罗甸县城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》，2015年2月3日向阳居公司取得罗甸县住房和城乡建设局颁发的《建筑工程规划许可证》，2月4日取得罗甸县国土资源局颁发的土地使用权证，2月5日取得《建筑工程施工许可证》，开工时间是2014年11月1日，第一期竣工日是2015年3月30日，同时在2015年3月20日才取得《商品房预售许可证》。2015年2月8日，汪贵东与黄民签订了股权转让协议，汪贵东将其在向阳居公司持有的股份20%转让给黄民，同日汪贵东与谢汉秋签订了股权转让协议，汪贵东将其在向阳居公司持有的股份20%转让给谢汉秋。2015年2月10日股东变更登记，谢汉秋持股份80%，黄民持股份20%。同月11日向阳居公司以协议书的形式售出Ａ-12号、Ａ-13号、Ａ-14号、Ａ-15号、Ａ-16号商铺给汪淑容。2015年9月26日，汪淑容与向阳居公司签订了《商品房认购书》，店铺为Ａ-13号、Ａ-14号、Ａ-15号、Ａ-16号，并收到汪淑容商铺4套定金1772000元。2016年3月21日，广西圣泰建设工程有限公司授权委托书，内容：根据我公司与广西华联建筑工程有限公司签订的投资协议约定，现我公司授权委托贵州向阳居房地产开发有限公司将人民币1639670元转至汪淑容名下，此款可以用于抵购买富安商业街项目购房款并在我公司的投资回报中予以扣除。一审另查明，1、庭审中汪贵东认可得到王明美的50万元，且与王明美签订的门面认购协议是自己的个人行为，与公司无关，汪贵东不是向阳居公司的法定代表人，同意返还50万元给王明美。2、王明美与汪贵东签订的《门面认购协议》商铺的位置不是现汪淑容与向阳居公司签订的商品房认购书所确认的位置。王明美现在使用汪淑容认购的商品房Ａ-13号。 一审法院认为，本案争议的焦点是王明美与汪贵东签订的《门面认购协议书》，汪贵东的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，王明美与汪贵东签订的协议与向阳居公司无关。理由是：1、本案汪贵东只是向阳居公司的股东及监事，并非该公司法定代表人，向阳居公司的法定代表人是谢汉秋，且王明美与汪贵东签订门面认购协议书中没有加盖向阳居公司的公章，王明美明知认购房屋是与房开公司签订合同，在缴纳购房款时亦未缴纳至该公司对公账户，从合同的签订到履行，均未尽到审慎注意义务。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十条之规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权职权订立合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该行为有效”。本案汪贵东不是向阳居公司的法定代表人。故汪贵东与王明美签订认购门面合同行为未达到表见代理的构成要件，汪贵东的行为是个人行为。3、汪淑容与王明美同样在边阳与汪贵东签订过门面认购协议书，但汪淑容认购的款项经广西圣泰建设工程有限公司追认后，广西圣泰建设工程有限公司授权委托贵州向阳居房地产开发有限公司将1639670元转至汪淑容名下，此款可以用于抵购买富安商业街项目购房款并在我公司的投资回报中予以扣除。据此，汪淑容与向阳居公司签订了《商品房认购书》。而广西圣泰建设工程有限公司并未追认汪贵东与王明美签订的门面认购协议。故汪贵东与王明美签订的门面认购协议书的行为是个人行为，对向阳居公司不产生法律效力。综上所述，王明美提供的证据不足以证明汪贵东的行为构成表见代理，汪贵东的行为亦未得到向阳居公司的追认，故王明美起诉请求向阳居公司继续履行合同并赔偿损失的主张，不予支持。关于王明美向汪贵东支付的50万元购房款问题，并非本案审理内容，王明美可另案主张。为此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王明美的诉讼请求。案件受理费6900元，由王明美负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，针对王明美的上诉主张，其二审争议的问题主要集中在其与汪贵东签订的《门面认购协议书》是否约束向阳居公司上。对此问题，应从两个方面进行检视之，一是从签约主体上，案涉《门面认购协议书》签约主体是王明美和汪贵东，根据合同相对性，因此理应由签约双方享受相应的合同权利和承担相应的合同义务。向阳居公司并非合同签订主体，该合同不能约束向阳居公司；其次是从协议内容上，协议涉及向阳居公司开发的楼盘，处置该公司资产，在没有向阳居公司委托和追认的情况下，该协议不能约束该公司。王明美主张汪贵东的行为属表见代理，对此本院分析如下，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该法条可从三个方面分析代理行为的有效性，一是行为人本身在行为发生时，根本没有代理权；二是行为人以被代理人名义订立合同；三是相对人有理由相信行为人有权从事代理行为。首先，汪贵东与王明美订立协议时，其未受到公司委托，其诉讼中也表明属其个人行为，因此从第一个层面，其的确没有向阳居公司的代理权；其次，《门面认购协议书》署名为汪贵东，并未加盖向阳居公司印章，汪贵东并非该公司法定代表人，因此在无公司印章，且无公司法定代表人签名的情况下，不能得出汪贵东以向阳居公司名义订立合同的结论；再次，如前述，汪贵东并非向阳居公司法定代表人，王明美缴纳门面“订金”也非支付到向阳居公司银行账户，而是直接支付到汪贵东个人账户，说明该付款对象已被王明美所明知。诉讼中，王明美也未能提供充分证据证实汪贵东具有足以让其产生高度信赖，且能代表向阳居公司的先行为。故对王明美关于汪贵东行为属表见代理的主张，本院不予支持。至于王明美主张的录音资料，均不能证实对向阳居公司产生约束力，故其与汪贵东的协议问题，其可另行主张权利。 综上所述，王明美的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6900元，由王明美负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年七月六日 法官助理裘文昕 书记员齐雯