广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18852号原告（反诉被告,以下简称原告）：何秀英，女，汉族，1993年4月18日出生，住湖南省桃源县。被告（反诉原告，以下简称被告）：温标泉，男，汉族，住广东省五华县。原告何秀英诉被告温标泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2020年5月26日独任开庭进行审理，原告何秀英及被告温标泉到庭参加诉讼。被告于第一次庭审辩论终结前提出反诉，本院又于2020年7月21日适用普通程序独任审理，原告何秀英及被告温标泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年5月3日，原告将福田区xx花园xx栋xx房租给了被告温标泉，合同期为2019年5月6日至2020年4月30日止，被告支付了房屋保证金3600元，2019年9月份之前被告一直正常支付租金，2019年10月23日原告电话联系被告交租事宜，被告温标泉还是没有正常支付租金，2019年11月23日原告上门催交租金发现被告房门锁上没有人在家。为维护原告的权益，请求判令：1、被告支付原告2019年10月1日至2020年4月30日期间租金12600元；2、原告没收被告租赁保证金3600元；3、原告与被告签订《房屋租赁合同合租协议书》解除；4、被告承担全部诉讼费用。庭审时，原告减少诉讼请求，将诉讼请求第一项中的租金金额变更为2019年10月1日至11月30日的房租3600元。被告辩称，一、因二手房东余绵亮没有履行和原房东鲁向阳的租房合同书，导致与业主鲁向阳之间的房产租赁合同无法继续履行，原房东贴出通告写明，其于9月28号和二手房东解除合同并要求搬走，因此我们租客无法继续续租。我方要求解除合同，但原告不肯解除合同及退还押金，十月份搬走就没交房租了，原房东的意思也是先不要交租金给二手房东，走的时候把钥匙留在房间内，房屋也未锁。原房东也在十月份将二手房东余绵亮和卢凤娟告上法庭解除合同；二、何秀英本人没有和原房东签合同书的，签订合同时又好像是另一人在合同上写上何秀英名字的，余绵亮、卢凤娟、何秀英存在租房诈骗嫌疑。10月23日我方也没有接到任何人的电话联系要求交房租，11月23日说房门锁上更是无稽之谈，我方在此前已未在房子居住了。被告并提起反诉称，租房协议约定合同有限期内提前终止合同，保证金作为违约金支付给对方，因非我方提前终止，而是因原房东贴出通告我方没办法才走。据此，请求判令：一、原告退回3600元押金；二、原告承担全部费用。庭审时被告明确诉讼请求为：一、原告退回租赁保证金3600元；二、由原告承担全部诉讼费用。原告针对反诉答辩称，原房东并未赶走被告，在我方与原房东的民事判决书中已将事实阐述清楚，我方交了房屋的违约金滞纳金，押金也被原房东没收了。经审理查明，2019年5月3日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋合租协议书》，约定甲方将深圳市福田区福田区xx花园xx栋xx房次卧（以下简称涉案物业）出租给乙方使用。月租金1650元，服务费、网费、公共区域保洁费150元合计1800元，乙方应于1日前向支付租金，租期自2019年5月6日至2020年4月30日止，在签订合同时乙方应向甲方缴纳租赁保证金3600元。如乙方拖欠租金达三天以上，甲方代理人不予退还租赁保证金。合同有效期内，乙方提前终止本合同，保证金将全部作为违约金支付给甲方代理人。双方还对其他的权利义务进行了约定。原告主张其作为案外人卢凤娟、余绵亮的代理人代其出租，为此提供了案外人卢凤娟于2019年4月1日出具的《授权委托书》，主要内容为案外人卢凤娟授权原告负责签署福田区xx花园xx栋xx房租出租合同，包含收取租金及押金，授权时间为2019年4月1日至2020年3月30日。合同签订后，被告让其妹妹实际居住在涉案物业中，原告对此知情。2019年9月28日，案外人鲁向阳在涉案物业所在房屋张贴通告告知住户，主要内容为：鲁向阳为xx房的业主，因案外人余绵亮、卢凤娟作为承租人未按合同支付租金，现业主提出立即解除合同，五日内将人员及物品撤出，恢复房产原来状况。原告对该证据的真实性、合法性予以确认。庭审时，原被告确认被告方于2019年10月20日左右搬离，其后原告方实际接管涉案物业。关于搬离原因，原告称是因工作调动，被告妹妹于2019年7月20日前与原告沟通不再租赁；被告主张是在收到业主出具的限期搬离通知后，其与原告沟通解除合同，但原告未同意被告遂未作交接自行搬离。此外，原被告确认被告支付了租赁保证金3600元及租金已缴纳至2019年9月30日，其后未再缴纳任何费用。2019年11月29日，本院受理案外人鲁向阳作为原告起诉案外人余绵亮、卢凤娟房屋租赁合同纠纷一案，起诉状中载明9月28日在xx花园物业管理处的协助下向现居住在403房的住客张贴通告，诉讼请求为判令案外人余绵亮、卢凤娟支付2019年9月28日至12月9日的租金11198元及燃气费、水电费、管理费1860.52元。本院于2020年2月13日出具（2019）粤0304民初53811号民事判决书，判令案外人余绵亮、卢凤娟应于判决生效之日起十日内向案外人鲁向阳支付租金12182元并支付违约金2000元。其中查明的事实包括：该案争议标的为深圳市福田区xx花园xx栋xx房即涉案物业所在房屋，2019年9月28日鲁向阳告知案外人余绵亮、卢凤娟解除合同，并于五日内搬离；2019年12月9日，案外人鲁向阳与余绵亮、卢凤娟签订《双方和解协议书》约定案外人余绵亮、卢凤娟共欠案外人鲁向阳租金、水电费、燃气费、物业管理费共计18182.52元扣除6000元抵押金后实际应付12182元，案外人余绵亮于当日将房屋交还给案外人鲁向阳。该判决现已生效。本院认为，原告受案外人卢凤娟委托与被告签订的《房屋合作协议书》并收取对应的租赁保证金及押金，涉案合同系双方真实意思表示，双方应依照合同约定严格履行各自义务。本案中，从查明的事实可知，在业主与承租人之间的租赁合同纠纷中因承租人余绵亮、卢凤娟未按时依约支付租金，业主告知次承租人即本案被告于2019年9月28日解除合同并限期搬离，且根据生效判决及庭审查明的事实可知，业主于2019年9月28日向承租人发出解除合同的意思表示，原告也对业主张贴的解除合同通告真实性予以确认，综上，承租人的违约行为导致其与案外人鲁向阳的租赁合同已实际解除，后续承租人进行租金结算及返还房屋并不当然意味合同仍在履行。被告承租房屋系基于案外人鲁向阳与承租人余绵亮、卢凤娟之间的租赁合同关系，承租人与业主的租赁合同解除，被告即不再享有承租权，原被告之间的租赁合同也随之解除。被告已无权继续占有涉案物业，被告依业主要求搬离涉案物业并未构成违约，现有证据也无法证明被告在租赁期间存在违约行为，因此原告应向被告返还租赁保证金3600元，但鉴于被告在2019年10月1日至2019年10月20日间占用使用涉案物业，相应的占用使用费以合同租金标准计算为1161.29元（1800元/31×20天）应在租赁保证金中予以抵扣，原告应向被告退还剩余保证金2438.71元，对于原告关于租金、没收租赁保证金的请求及被告诉请返还租赁保证金的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告何秀英与被告温标泉于2019年5月3日签订的《房屋合租协议书》已解除；二、原告何秀英向被告温标泉返还租赁保证金2438.71元；三、驳回原告何秀英的其他诉讼请求；四、驳回被告温标泉的其他反诉请求。本案案件受理费250元（已由原告预交），因减少诉讼请求而相对应的案件受理费200元，由本院直接退还原告；剩余案件受理费50元，由原告承担；反诉受理费50元，由原告承担34元，由被告承担16元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 曾   鸣二〇二〇年七月三十日书记员 李妍（代）