山西省平遥县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0728民初344号原告:山西国储物流有限公司法定代表人：梁黎鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：张青峰，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日宏，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，山西国晋律师事务所实习律师。被告:尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司法定代表人:刘洋。原告山西国储物流有限公司与被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西国储物流有限公司委托诉讼代理人李日宏、李辉到庭参加诉讼，被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山西国储物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》和《门面房租赁合同》；2.判令被告十日内腾退案涉房屋：宅院一套及门面房（东4）一间；3.判令被告向原告支付租金351000元（宅院以年租金400000元为标准，门面房以年租金68000元为标准；自2019年6月30日起至实际腾退房屋之日止，暂计算至2020年3月30日。其中，宅院暂计算为300000元，门面房暂计算为51000元）；4.判令被告向原告支付违约金及赔偿损失共计126360元（以年租金共468000元为基数，以日1‰。为标准，自2019年6月30日起至实际腾退房屋之日止，暂计算至2020年3月30日）；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年6月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》和《门面房租赁合同》，约定由被告承租的宅院一套和门面房（东4）一间，每年的6月29日前将下一年度的租金一次性支付至原告的指定账户。合同签订当年及2018年度，被告依约支付了租金。2019年6月29日，被告未依约向原告支付2019年—2020年的租金共计468000元（宅院400000元，门面房68000元），至起诉之日已逾期9个月。根据《房屋租赁合同》第十条第三项“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同……（5）拖延支付房租累积一个月以上”等约定，原告享有合同解除权，并主张相应权利。综上，为依法维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司未做答辩。本院经审理认定事实如下：山西储备物资管理局机关服务中心系平遥县某某镇某某街XX号的房屋所有权人。2017年，山西储备物资管理局机关服务中心与山西国储物流有限公司签订平遥资产托管协议书一份，将平遥县某某镇某某街XX号房产委托山西国储物流有限公司管理，托管期限自2017年1月1日至2027年12月31日。2017年6月29日，山西国储物流有限公司作为甲方、尚旅（北京）旅游投资开发有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》《门面房租赁合同》各一份。《房屋租赁合同》中与本案有关的内容如下：甲方出租给乙方的房屋位于，占地面积2351.97㎡，建筑面积1372.13㎡，前后两进院落，共有房屋62间，该四合院有临街铺面房6间，不包括在本合同范围内；乙方使用该房屋从事民俗客栈经营活动，此为本房屋租赁合同签订的根本目的。该房屋租赁期共10年，合同期限：第一年度自2017年6月30日至2018年6月29日止，以后年度依次类推；第二至第四年度，每年度租金为400000元。除第一年度外，每个租赁年度的租金，乙方应于当年6月29日前向甲方指定账户一次性全部支付。租赁期间，乙方逾期缴纳租金的，每逾期1日，应按照该年度应缴纳租金的1%支付甲方违约金。该合同第十条第三项约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，装修部分不予补偿，租赁保证金归甲方所有……（5）拖延支付房租累积一个月以上”。《门面房租赁合同》与本案有关的内容如下：甲方出租给乙方的房屋位于平遥县ＸＸ号宅院门面房（东4），该门面建筑面积约21平米，乙方租赁房屋为商业门面使用；租赁期为一年，自2017年6月29日起至2018年6月28日止。到期后，乙方如要求续租，必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，租赁价格按照当年东1、东2、东3门面房租赁价格平均值进行确定；年房租58000元，乙方在签订合同3日内向甲方指定账户一次性支付年租金，同时支付保证金。该合同第五条第二项中约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方应承担相应的损害赔偿责任……ｄ、拖延支付房租……”甲、乙双方均在以上合同上签字盖章。合同签订后，山西国储物流有限公司将平遥县某某镇某某街XX号涉案房屋及门面房（东4）交付尚旅（北京）旅游投资开发有限公司，该公司依约支付保证金及涉案房屋及门面房（东4）2017年—2018年度租金，并于2018年7月13日向山西国储物流有限公司支付租金460000元，之后未付租金。山西国储物流有限公司于2019年6月底至8月中旬多次采取电话沟通和上门催收的形式向被告收取2019—2020年度租金，被告以资金困难为由未交纳租金。同年8月20日山西国储物流有限公司向尚旅（北京）旅游投资开发有限公司发送催告函，要求该公司于2019年8月30日前向其指定账户交纳2019—2020年度租金400000元、门面房2019—2020年度租金68000元。被告于同年9月17日向山西国储物流有限公司出具情况说明，载明：因我公司资金周转困难等原因导致未能按合同约定的时间向贵公司支付2019—2020年度租金，拟按照以下支付计划向贵公司支付2019—2020年度租金：1.2019年9月28日前支付年度租金30万元；2.2019年10月20日前支付年度租金剩余尾款及历年来相关税费。同年12月19日，被告向原告出具保证书，载明：我公司承诺2019年12月31日前支付房屋租金18万元，2020年1月22日前支付房屋租金23万元，结清2019年度房屋租金总额。如到期未能及时支付房屋租金，自愿与贵公司解除租赁协议，原《房屋租赁合同》自解除之日起，原合同中约定的权利义务终止；依照原合同的约定，已交纳的30万元保证金不予退还，归贵公司所有，装修部分不予补偿；原《房屋租赁合同》解除，需要依照原合同的约定于本协议生效时向贵公司支付632000元（每逾期一日，应按照该年度应缴纳租金的1%支付甲方违约金，共计158天）违约金。被告未按以上承诺支付租金，原告于2020年3月16日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，并要求被告最迟于2020年4月10日前移交租赁房屋，支付至移交之日房屋租金及违约金等。现涉案房屋及门面房（东4）由被告占有。另查明，尚旅（北京）旅游投资开发有限公司于2018年7月24日企业名称变更为尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司。本院认为，原、被告于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《门面房租赁合同》约定租赁期限为一年，但租赁期间届满后被告继续使用该门面房，原告未提出异议，故《门面房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋及门面房（东4），被告应当依照合同约定向原告支付租金，被告至今未支付2019—2020年度租金的行为构成违约，根据合同约定，原告有权解除《房屋租赁合同》《门面房租赁合同》并收回涉案房屋及门面房（东4），原告于2020年3月向被告发出解除房屋租赁合同通知书，《房屋租赁合同》自解除房屋租赁合同通知书到达被告时解除，故对原告要求解除原告与被告间《房屋租赁合同》《门面房租赁合同》以及被告腾退涉案房屋、门面房（东4）一间之请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于原告主张涉案房屋租金，按《房屋租赁合同》约定，第三年度即2019年6月30日至2020年6月29日年租金为400000元；对门面房（东4）租金，被告对原告向其发送的催款函所载门面房租金为68000元未提出异议，对原告主张该年度按照年租金68000元计算予以确认；原告在被告未按约支付涉案房屋及门面房租金的情形下，及时催要并向被告发送催告函，被告分别于2019年9月以及12月作出情况说明及保证书，对2019—2020年度租金均作出支付承诺，故对原告要求被告按年租金468000元支付自2019年6月30日起至2020年3月30日止351000元租金之请求予以支持。至于原告要求被告支付违约金及赔偿损失共计126360元(以年租金468000元为基数，以日1‰为标准，自2019年6月30日起至实际腾退房屋之日止，暂计算至2020年3月30日）之请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《房屋租赁合同》约定的违约金过高、《门面房租赁合同》对违约金未作约定，现原告主张违约金按日1‰计算无合同约定及法律规定；据原告提供的催告函以及被告出具的情况说明、保证书，原告对被告承诺于2020年1月22日前支付租金未提出异议，应视为双方对租金支付期限的变更，违约金的起算点应当随之变更；原告主张赔偿损失，但未提交证据证明因违约造成的损失。故对于原告该项请求，本院确定被告向原告支付违约金以年租金468000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月23日起计算至实际腾退房屋之日止，其他部分不予支持。被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告山西国储物流有限公司与被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》和《门面房租赁合同》；二、被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于房屋及门面房（东4）一间；三、被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山西国储物流有限公司支付租金351000元及违约金(以年租金468000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月23日起计算至实际腾退房屋之日止）;四、驳回原告山西国储物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4786元由被告尚旅旅居（北京）旅游文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  张玲芳二〇二〇年七月八日书记员  雷文静