重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13151号 原告（反诉被告）：小顺子（重庆）科技有限公司，住所地重庆市渝北区仙桃街道数据谷中路105号16层3号房，统一社会信用代码91500112MA5YNEWC27。 法定代表人：涂宇峰，总经理。 被告（反诉原告）：重庆沐芽文化传媒有限责任公司，住所地重庆市南岸区花园路10号3号楼7-6号，统一社会信用代码91500108MA5U6J69XB。 法定代表人：石鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：李冬，重庆渝丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）（以下简称原告）小顺子（重庆）科技有限公司与被告（反诉原告）（以下简称被告）重庆沐芽文化传媒有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法由审判员王婷婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告小顺子（重庆）科技有限公司的法定代表人涂宇峰，被告重庆沐芽文化传媒有限责任公司的委托诉讼代理人李冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告小顺子（重庆）科技有限公司向本院提出诉讼请求：被告退还原告租金1034.80元，押金14695.62元，以上总金额以原告起诉的15229.21元为限。事实及理由：原告到食品城大道广告产业园销售处联系租房，广告产业园销售人员接待原告并带原告看了几处房子，最后决定租赁被告渝北区食品城大道广告产业园15栋4单元504室房屋。租赁过程中，原告按时支付房租，但由于受疫情影响，原告多次与被告协商分次支付。后原告发现被告设立了清算组，原告仍与被告联系分期付租。其后收到被告限期搬离通知，原告多次与被告协商退还押金，被告采取不理不睬态度。综上，疫情为不可抗力，由此造成原告未及时付款，被告要求搬离不当，沐芽公司清算导致原告及时止损有合理理由，为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告重庆沐芽文化传媒有限责任公司辩称并反诉称，房屋租赁合同有效，原告知道案涉房屋系被告转租而来；截至2020年7月7日开庭前，被告公司登记性质为存续；导致合同解除的原因是原告要减少租金搬到新的办公地点，原告构成违约，综上，请求驳回原告诉讼请求。同时反诉要求原告支付2020年9月11日至2020年9月30日免租期房租7860元，2个月租金的违约金23931.20元。 原告小顺子（重庆）科技有限公司针对反诉辩称，免租期不应收租金，我方没有违约，不应支付违约金。请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》等证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：渝北区回兴街道食品城大道18号广告产业园15栋4单元504室房屋系被告从案外人皮清水、徐静处承租而来。2019年9月11日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于渝北区回兴街道食品城大道18号广告产业园15栋4单元504室房屋租赁给乙方，建筑面积149.57平方米，租期从2019年9月11日到2021年9月10日，2019年9月11日至2019年9月30日为免租期。租金按季度支付，先付后用，每个计租期前15天内支付。租金按建筑面积计价，2019年9月11日至2020年9月10日期间每平方米每月80元，2020年9月11日至2021年9月10日期间每平方米每月84元。合同第3.2条约定，逾期超过10日未支付甲方有权单方面解除合同，乙方自行承担相应损失。合同第七条约定保证金24000元。第8.3条约定，本协议约定租期届满或者本协议解除后，如乙方未拖欠甲方租金或其他应付款项，甲方应在乙方退出并归还写字楼后15日内将保证金（余额）无息退还给乙方。第15.2条约定，乙方如果提前解约，应提前三个月以书面形式提交甲方，乙方租赁保证金予以没收，乙方同时还应补交免租期内房租，还应赔偿甲方2个月租金的违约金，并且承担由此带来的相关损失。 其后，双方履行合同。原告分别于2019年9月12日支付押金24000元、2019年9月20日支付租金36000元，2019年12月12日支付租金10000元，2019年12月16日支付租金10000元，2019年12月25日支付租金10000元，2019年12月26日支付租金5794元，2020年3月24日支付租金4000元，2020年4月2日支付租金1000元、2000元，2020年4月5日支付租金6000元。 被告方曾于2020年3月9日发微信要求原告于2020年3月10日前支付租金35896.80元。原告方于2020年3月13日回复：您好我们老板说现在情况有点艰难，希望再宽限些时间。其后被告再次催促付款，原告支付了一部分，被告方于2020年4月5日发微信要求原告在一周内补齐，否则只有发限期搬离通知再来锁门了。原告方回复，你们决定吧，诚信我们有了，你们提出不合作了你们就看着。 2020年4月20日，被告向原告发出限期搬离告知函，载明你方应于2020年2月27日前支付2020年3月11日至2020年6月10日的房屋租金，金额为35896.80元，但截止2020年4月5日，只支付了13000元，尚有22896.80元未支付，该金额我司多次催告，您均未支付。按照《房屋租赁合同》相关条款约定，逾期一个月未付齐租金的，我司可自行解除该租赁合同，并将房屋收回，并且保证金不退。租赁期间产生的物业费、水电费请于2020年4月27日前到园区物业公司结清。请于2020年4月27日前将房屋清场……。 2020年4月30日，原告法定代表人涂宇峰签字、被告盖章形成《租房合同解约说明》，主要内容是原、被告签约的创意公园15栋4单元504室租房协议于2020年4月30日解除，约定原告同意将押金抵扣物业管理费及水电费。原告于当日搬离案涉房屋。 另，被告要求在押金中抵扣的物业费金额为9304.38元，原告同意。另，被告在工商登记部门的登记状态为存续。 庭审中，被告陈述，反诉诉讼请求所依据的合同条款为15.2条。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，2020年4月1日至2020年6月30日的租金，原告应于2020年3月15日前支付，原告未及时支付，构成违约，被告以此为由向原告发出限期搬离告知函，并于2020年4月30日与被告签字盖章达成《租房合同解约说明》，载明租赁合同于2020年4月30日解除。以上，虽原告有迟延缴纳租金的违约行为，但并不能表明系原告提前提出解除合同，故被告以租赁合同第15.2条约定、以原告提前解约为由反诉要求原告补交免租期房租、没收保证金、赔偿两个月租金标准的违约金，系合同条款适用不当，本院不予支持。 从《租房合同解约说明》可知，原、被告协商从押金（保证金）中抵扣物业费，则保证金剩余14695.62元（24000元-9304.38元）。根据租赁合同第8.3条约定，被告应承担退还责任，本院对该项诉讼请求予以支持。 经核算，截至2019年12月26日原告支付5794元租金时，原告已支付完毕2019年10月1日至2020年3月31日的租金。另，租赁合同于2020年4月30日解除，原告于该日搬离，则2020年4月1日至2020年4月30日的租金计算为11965.60元（149.57平方米×80元/平方米）。原告在2020年3月24日至2020年4月5日共计支付租金13000元（4000元+1000元+2000元+6000元），多支付了1034.40元（13000元-11965.60元）。原告要求退还，本院予以支持。 则以上保证金、租金共计15730.02元（14695.62元+1034.40元），原告起诉的金额为15229.21元，原告要求以起诉金额为准，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）重庆沐芽文化传媒有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）小顺子（重庆）科技有限公司租金、押金（保证金）共计15229.21元； 驳回原告（反诉被告）小顺子（重庆）科技有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）重庆沐芽文化传媒有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费180.74元，减半收取90.37元，由被告（反诉原告）重庆沐芽文化传媒有限责任公司负担。反诉案件受理费856.50元，减半收取428.25元，由被告（反诉原告）重庆沐芽文化传媒有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年七月八日 书记员  楚 仑