云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云25执异51号案外人：杨杨，女，汉族，1981年12月3日生，住天津市河西区。申请执行人：蒙自富平建筑安装工程有限公司。法定代表人：刘凡平，该公司董事长。被执行人：蒙自聚黔置业有限公司。法定代表人：夏璇，该公司董事长。本院在执行蒙自富平建筑安装工程有限公司与蒙自聚黔置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人杨杨对本院执行（2020）云25执162号之三《执行裁定书》不服，于2020年7月16日向本院提出执行异议，本院审查后于2020年7月20日立案。本院受理该案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨杨称，对本院执行（2020）云25执162号之三《执行裁定书》不服，请求本院终止“黔合嘉业?惠民居”项目1-405房屋和1-406房屋的拍卖；支持案外人按2019年05月17日与乾和置业有限公司签订的《商品房认购书》上的价格购买1-405和1-406房屋。事实和理由：案外人于2019年05月17日与乾和置业有限公司委派的销售顾问李勇签订《商品房认购书》，认购“黔合嘉业?惠民居”项目1-405房屋和1-406房屋，并缴纳40000元定金；因销售顾问解释当时还不能出具有公司公章的正式《房屋购买协议》，签订《商品房认购书》就可以装修入住；惠民居有多户房屋都是这种状态，正常办理物业手续和装修即可。案外人还与乾和置业有限公司签订了黔合嘉业?惠民居1#、2#号车库的《商铺租赁合同》，并缴纳了押金和一年的租金；2019年5月20日，案外人与红河海城物业服务有限公司签订了《黔合嘉业?惠民居前期物业服务合同临时管理规约》，并按照规定缴清了一年的物业费和装修保证金；2019年5月26日，案外人与金平沐童装饰设计部签订了《装饰装修工程施工合同协议条款》，工程总价款为230000元；“黔合嘉业?惠民居”项目1-405房屋和1-406房屋于2019年7月底装修完工后入住，安装了橱柜和家电等；并正常缴纳水电等物业相关费用。综上所述，案外人按照销售顾问和物业公司的要求，正常认购“黔合嘉业?惠民居”项目1-405房屋和1-406房屋，并装修入住。为证明上述主张，案外人向本院提交了下列证据：1、案外人身份证复印件1份；2、（2020）云25执162号之三《执行裁定书》1份；3、2019年5月17日，案外人与李勇签订的黔合嘉业?惠民居1栋405、406《商品房认购书》复印件各1份，《商品房认购书》无蒙自聚黔置业有限公司的签章；4、2019年5月17日，红河州安居房地产经纪有限公司出具的惠民居1-405、1-406购房定金收据复印件2份（共40000元）；5、2019年5月17日，被执行人蒙自聚黔置业有限公司为出租方，案外人为承租方的《商铺租赁合同》复印件1份；欲证明被执行人蒙自聚黔置业有限公司将惠民居小区1#、2#号车库租赁给案外人适用，租赁期限为6年；6、2019年5月20日，蒙自聚黔置业有限公司出具的1#、2#号车库押金和租金收据复印件各1份；7、2019年5月20日，案外人与红河海成物业服务有限公司签订的惠民居1-405、1-406《黔合嘉业?惠民居前期物业服务合同临时管理规约》复印件2份；8、2019年5月20日，黔合嘉业?惠民居出具的1#、2#号车库及1-405、1-406房屋物业费收据复印件1份（金额为3064元）；9、2019年5月20日，黔合嘉业?惠民居出具的1-405、1-406房屋电梯维修费、电费收据复印件1份（金额为672元）；10、2019年5月20日，黔合嘉业?惠民居出具的1-405房屋装修保证金收据复印件1份（金额为2000元）；11、2015年12月19日，云南广电网络集团有限公司蒙自支公司出具的黔合嘉业?惠民居小区1-405、1-406安装费发票复印件2份（金额合计800元）；12、2020年6月11日，黔合嘉业?惠民居出具的彩虹教育（1-405、1-406房屋）电费收据复印件1份（金额为430元）；2020年6月11日，黔合嘉业?惠民居出具的彩虹教育车位租赁费收据复印件1份（金额为1560元）；2019年5月26日，案外人与金平沐桐装饰设计部签订的《装饰装修工程施工合同协议条款》复印件1份；金平沐桐装饰设计部出具的惠民居1-405、1-406号房屋装修款收据复议件4份（金额合计23万元）；2019年6月5日、7月10日蒙自洪鑫衣柜橱柜经营部出具收据复印件3份（金额合计17410元）；淘宝购物清单复印件1份。本院审查查明，蒙自富平建筑安装工程有限公司与蒙自聚黔置业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2020年4月2日作出（2020）云25民初11号《民事调解书》，主要内容是：一、原被告双方共同确认被告蒙自聚黔置业有限公司尚欠原告蒙自富平建筑安装工程有限公司“黔合嘉业?惠民居”项目工程款13607500.40元。二、由被告蒙自聚黔置业有限公司于2020年4月15日前，一次性付清原告蒙自富平建筑安装工程有限公司工程欠款13607500.40元。三、若被告蒙自聚黔置业有限公司未能按照前述确定的时间付清工程欠款，则原告蒙自富平建筑安装工程有限公司对其承建的“黔合嘉业?惠民居”项目工程折价或拍卖、变卖所得的价款，在工程欠款13607500.40元范围内享有优先受偿权。四、本案案件受理费106321元，调解后减半收取计53160.5元，由被告蒙自聚黔置业有限公司自愿承担。调解书生效后，因被执行人未履行调解书确定的支付义务。申请执行人蒙自富平建筑安装工程有限公司于2020年4月22日申请本院执行。案件执行中，2020年5月19日，本院作出（2020）云25执162号之一《执行裁定书》，查封了被执行人蒙自聚黔置业有限公司名下坐落于蒙自市第二小学惠民校区隔壁“黔合嘉业?惠民居”小区50套住宅及办公用房、11套商铺、95个车位、2个车库，其中包括案外人异议申请中的1-405和1-405房屋。2020年6月15日，本院作出（2020）云25执162号之三《执行裁定书》，拍卖上述房产。本院认为，本案争议焦点是案外人杨杨对房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，黔合嘉业?惠民居”1-405、1-406号房产登记在被执行人蒙自聚黔置业有限公司名下，案外人杨杨与李勇签订黔合嘉业?惠民居”1-405、1-406号房产的《商品房认购书》，支付了每套房产20000元的定金，但《商品房认购书》只是一种意向性协议，并不是正式的商品房买卖合同，且在《商品房认购书》中双方约定“甲方应盖‘蒙自聚黔置业有限公司’章方为有效”，但案外人提供的两份《商品房认购书》均没有被执行人蒙自聚黔置业有限公司的签章。故案外人提供的证据无法证明其对“黔合嘉业?惠民居”1-405、1-406号房产享有足以排除执行的权利，对其异议请求本院不予支持。此外，案外人请求按2019年05月17日与乾和置业有限公司签订的《商品房认购书》上的价格购买1-405、1-406房产不属于执行异议程序的审查范围，故本院不做审查处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，裁定如下：驳回杨杨的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陈 俊审判员 张万友审判员 何 俊二〇二〇年七月三十日书记员 王 琰