北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初16214号原告：北京丹青焕采书画院有限公司，住所地北京市西城区国英园1号楼1202-5、0315-1。法定代表人：马瑞敏，行政经理。委托诉讼代理人：宋琳琳，女，1972年12月9日出生，汉族，该单位员工。被告：张陆，男，1986年8月4日出生，汉族，北京九波声迪科技有限公司财务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曲进，北京隆安律师事务所律师。原告北京丹青焕采书画院有限公司（以下简称丹青公司）与被告张陆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丹青公司委托诉讼代理人宋琳琳，被告张陆及委托诉讼代理人曲进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹青公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2.请求法院判令被告返还原告两个月的房屋租金肆万肆仟元整（44000元）；3.请求法院判令被告返还原告房屋租赁押金贰万陆仟伍佰元整（26500元）；4.请求法院判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2019年12月19日签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于北京市西城区国英园1号楼XXX号的房屋出租给原告经营培训业务，每月租金22000元，免租期为1个月，租赁期限为2020年1月10日至2022年2月9日，押金26500元，原告与被告签订合同后，按照合同约定支付了3个月房屋及1个月押金，共计92500元，按合同第二次支付租金日期为2020年5月3日。由于受新冠病毒的影响，单位一直按国家规定停止营业，公司经营非常困难，因此于2020年2月20日向被告提出退房并要求被告尽快收回房屋，期间被告一直未收回房屋，直到2020年3月25日，被告在未退还原告押金和租赁费的前提下，也未通知原告，竟然私自换了0315房屋的锁，原告多次要求被告退还押金和租金，被告不予理睬。受新冠病毒影响公司无法经营，属于不可抗力，原告提出不再租用，被告开始拒不收房，后期在原告毫不知情的情况下私自换锁的行为极大损坏了原告的利益，请求贵院依法律维护原告的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。我们第一次支付的66000元租金期限是支付到5月9日，其中有一个月是免租期，因为春节期间没法用房子，我们从2月20日就通知被告协商减免租金，这时租期还剩2个月20天，但我们只要求被告退还2个月的租金。被告张陆辩称，双方签订的合同约定了违约条款，约定了一方提出解约应提前45天通知对方，并支付违约金200%。原告主张的退租日期是2020年2月20日，微信记录可以看出双方没有对此达成一致意见，在3月24日双方才对此达成一致意见，根据合同约定提前45天通知，房屋租金应计算至4月29日，双方在签订该合同之前还签订了一份租赁合同，在该份合同中双方约定了免租期，由于原告一直提出租金过高，才重新签订了本案的合同，降低了租金，原告所说的房屋免租期是前份合同的免租期，本案的合同没有免租期。合同未约定不可抗力的范围，即使是不可抗力也需要提前45天通知对方，并支付200%的违约金。本院经审理认定事实如下：2019年12月19日，张陆（出租人、甲方）与丹青公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区国英园1号楼XXX号，建筑面积143.59平方米。房屋所有权人为张陆。第二条、房屋租赁情况及登记备案。租赁用途：办公、培训。第三条、租赁期限。房屋租赁期自2020年1月10日至2022年2月9日，甲方应于2019年12月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条、租金及押金。租金标准为22000元/季度，支付方式为押1付3，各期租金支付日期：2020年1月3日支付66000元，2020年5月3日支付66000元，2020年8月3日支付66000元……。押金26500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。……第八条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达3000元的。……第九条、违约责任。（一）乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前45日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，丹青公司向张陆支付了房屋押金26500元及房屋租金66000元。丹青公司主张房屋租金支付期限为2020年1月10日至2020年5月9日，其中含一个月的免租期。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年2月20日，丹青公司工作人员通过微信与张陆协商因疫情导致的租金减免事宜，申请减免2个月房屋租金或者退租。张陆未予同意。2020年2月22日，丹青公司工作人员通过微信与张陆联系：“张总您好：如果疫情期间不能减免房租，315我们一直没用，请您尽快来吧。”张陆回复只同意减免一个月房屋租金，否则不会退款，将按照违约处理。2020年3月24日，丹青公司工作人员通过微信与张陆联系：“张总您好：这么长时间您怎么一直没来收房。”张陆回复：“什么意思啊，不是说给你们免一个月嘛。”丹青公司工作人员回复：“我们一直没用，您来收房吧，受疫情影响我们也没有任何办法。”2020年3月25日，张陆收回了租赁房屋。本院认为：丹青公司与张陆签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。丹青公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务。合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，至本案法庭辩论终结时本市区域内仍然禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，导致丹青承租房屋的合同目的无法实现，丹青公司有权要求解除合同。根据双方的微信聊天记录，丹青公司在2020年2月20日、22日与张陆协商减免两个月房租或解除合同，在张陆明确表示只同意减免一个月房租的情况下，丹青公司未予明确回复。丹青公司于2020年3月24日要求张陆收房，应为明确解除合同的意思表示，张陆亦实际收房，故双方的房屋租赁合同应于2020年3月24日解除，丹青公司要求解除合同，本院对合同的解除时间予以确定。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，房屋租赁合同因不可抗力解除后，张陆应将合同解除之后的房屋租金退还给丹青公司。对于合同解除前疫情期间的房屋租金，可以根据不可抗力的影响部分或者全部免除。现丹青公司要求张陆退还共计2个月房屋租金的诉讼请求，数额合理，本院予以支持。丹青公司要求张陆退还押金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、张陆与北京丹青焕采书画院有限公司2019年12月19日签订的位于北京市西城区国英园1号楼XXX号房屋的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2020年3月24日解除。二、本判决生效之日起七日内，张陆退还北京丹青焕采书画院有限公司房屋租金44000元。三、本判决生效之日起七日内，张陆退还北京丹青焕采书画院有限公司房屋押金26500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费781元，由张陆负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年七月二十四日法官助理 王甘书 记 员 林彤