江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初606号原告：杨姝敏，女，1990年11月7日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：叶学华，江西平常心律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文斌，江西平常心律师事务所律师。被告：南昌恒强置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌经济技术开发区蛟桥镇办公楼406室，统一社会信用代码：91360108MA35PET144。法定代表人：陈荣圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李薇，女，1992年3月23日出生，汉族，住江西省南昌市新建县，系该公司员工。第三人：招商银行股份有限公司南昌分行，营业场所：江西省南昌市东湖区叠山路468号，统一社会信用代码：91360000705561465X。负责人：陈磊，该分行行长。委托诉讼代理人：谭鸽，女，1988年10月10日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓欢，女，1990年11月27日出生，汉族，住上海市黄浦区，系该公司员工。原告杨姝敏与被告南昌恒强置业有限公司（以下至裁判主文前简称为恒强置业公司）、第三人招商银行股份有限公司南昌分行（以下至裁判主文前简称为招行南昌分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶学华，被告恒强置业公司委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼，第三人招行南昌分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨姝敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年4月25日签订编号为ＪＪ1904250108的《南昌市商品房买卖合同》；2、退还原告购房款1807994元、支付资金占用利息99439.67元（并从2019年4月26日起，以1807994元为基数，按照0.5%／月的利率计算，直至全部房款付清止）；3、赔偿原告支付银行的贷款利息损失46412.73元（并从2019年6月4日起计算，至全部房款项付清止）、房租损失4500元（并从2020年1月1日起算，按1500元／月的标准支付，至全部房款项付清止。）以上各项暂计1958346.4元。4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月25日，原告与被告签订编号为ＪＪ1904250108的《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设、位于南昌市经济技术开发区。房屋为豪装套房，可交房入住，并约定在2019年12月31日前交付。房屋面积131.08平米，总房款1807994元，其中首付607994元，银行贷款1200000元。原告在签订合同的当天即支付首付款607994元。同时，原告夫妻共同向招商银行办理余款的抵押贷款，并直接由银行代为支付给被告。2020年元月2日，原告夫妻在被告工作人员的带领下进行交房验收时，发现房子存在许多问题。首先房屋电源总闸无法开启，房子不能用电。其次整个房屋的天花板因漏水而发霉变色，其中主卧室的地板上积水深达几公分，原告一进房间就导致鞋子进水。再就是卫生间下水道还未使用就堵塞，还有其他装修材料质量差、装修项目缺少等诸多问题无法计数。总之，房屋根本不能使用，与被告最初的承诺相差太远。为此，原告要求被告按照承诺重新装修房子，但被告拒不接受。多次沟通无果后，原告拨打市长热线电话寻求帮助。通过南昌经济技术开发区市场监督管理局下罗分局调查了解，发现房子确实存在巨大质量问题，无法正常入住，被告才同意退房，但迟迟不给原告办理退房手续，这严重损害原告的合法权益，特诉至法院，恳请支持。被告恒强置业公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、本案中我司与原告于2019年4月25日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买我司南昌恒大时代之光楼盘3#楼1单元102号房，房屋总价为1807994元，付款方式为按揭贷款。《南昌市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。我司在合同约定的交房日之前，涉案房屋所在项目已经通过了竣工验收并取得了竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告等文件，房屋符合合同约定的交付条件。二、答辩人已按照合同约定向原告寄送了书面通知，通知原告接收房屋，答辩人已经按约履行了交房义务。三、原告虽主张所购房屋存在渗水、下水道堵塞等质量瑕疵，但其提供的证据不能证明该质量瑕疵是其所购房屋存在前述质量瑕疵，更不能证明该质量瑕疵严重影响房屋的正常居住和使用，且合同补充协议第五条第5款约定买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题，严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起视为出卖人已经交付房屋，但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的，保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律法规规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得江西省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。原告以此为由解除合同缺乏事实和法律依据。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。存在质量瑕疵的房屋并不等于无法正常使用的房屋，关键在于能否修复以及修复后能否达到使用目的。原告在收楼时提出装修有瑕疵的异议，我司物业及维保修一直积极配合客户整改，可见被告一直积极履行修复义务，而原告无理地要求我司将所有装修全部拆除进行重装，可见原告并不关心房屋质量，而是在房价下跌之后如何寻找理由实现其解除合同之目的。综上所述，被答辩人的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。第三人招行南昌分行未到庭参加诉讼，但向本院邮寄提交了书面答辩状，辩称：一、如法院判决解除杨姝敏与南昌恒强置业有限公司于2019年4月25日签订的《南昌市商品房买卖合同》，应当同时判决借款人杨姝敏及共同借款人易军（身份证号3604251987××××××××）归还其银行借款本金1185579.55元以及利息3711.52元，合计1189291.07元（暂计算至2020年6月1日，此后利息按照《个人购房借款及担保合同》合同约定利率计算至实际还清借款之日）。二、南昌恒强置业有限公司对上述借款承担连带还款责任。《个人购房借款及担保合同》第32条约定保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第8条约定了保证期间为自本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。三、如杨姝敏、易军、南昌恒强置业有限公司未能按时足额偿还上述债务，则招商银行股份有限公司南昌分行有权就房产位于南昌市经济技术开发区进行拍卖、变卖处理，由招商银行股份有限公司南昌分行优先受偿。《个人购房借款及担保合同》第23.1条约定抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。第24条约定抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。南昌经济技术开发区房产管理办公室出具了南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书。四、如法院未判决解除杨姝敏与南昌恒强置业有限公司于2019年4月25日签订的《南昌市商品房买卖合同》，则借款人杨姝敏及共同借款人易军应当尽快配合南昌恒强置业有限公司办理房产证及他项权证。《个人购房借款及担保合同》第27.2条约定抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告提交的原告身份证、被告工商信息表，被告对该份证据无异议，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，本院予以确认；对于原告提交的《南昌市商品房买卖合同》、《收据》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、还款记录、《关于南昌恒大时代之光业主3-102杨姝敏的情况说明》，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对上述证据的证明目的有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，且能够相互印证，故对上述证据予以确认并在卷佐证，对于能否证明原告的主张，将在本院认为部分予以综合阐述；对于原告提交的《房屋租赁合同》、身份证复印件、房产证复印件，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为，原告提交的租赁合同系原告与案外人熊红英签订，对其真实性无法确认，故本院对上述证据不予认可；对于被告提交的《商品房预售许可证》，原告对该份证据无异议，本院经审查认为，该份证据来源合法、客观真实，故本院对该份证据予以确认；对被告提交的《南昌市商品房买卖合同》、《竣工验收备案意见书》，原告对上述证据的真实性及合法性无异议，但对上述证据的关联性有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，且与原告提交的证据能够相互印证，与本案亦具有一定的关联性，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证；对于被告提交的《收楼通知书》及EMS回单、涉案房屋视频，原告对上述证据予以确认，本院经审查认为，上述证据客观真实，且经当事人原告当庭确认，故本院对上述证据予以确认；对第三人提交的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》及还款明细，原告及被告对上述证据的真实性及合法性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月25日，原告杨姝敏与被告恒强置业公司签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号为：JJ1904250108）一份，约定被告恒强置业公司将其开发的坐落于经济技术开发区军民友谊路88号时代之光小区3#楼一单元102号房屋出卖给原告杨姝敏，该商品房单价为每平方米13793.06元，房屋建筑面积为131.08平方米，合同总价为1807994元，其中，装修价为1035532元。并约定原告杨姝敏向出卖人支付定金20000元，原告杨姝敏采取商业贷款方式付款，于2019年5月1日前支付首期房价款607994元，余款1200000元由其申请商业贷款支付。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告……”第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019-12-31前向买受人交付该商品房……（三）1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税款或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电气等电气设备不能正常使用，……”第十六条第（二）项约定：“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。……”2019年4月25日，原告杨姝敏即向被告恒强置业公司支付了首期房价款607994元，被告恒强置业公司向其出具了加盖其发票专用章的《收据》一份。2019年5月6日，原、被告于南昌经济技术开发区房产管理办公室办理了商品房买卖网签合同登记备案。后原告杨姝敏（抵押人、借款人）及案外人易军（借款人）与第三人招行南昌分行（贷款人、抵押权人）、恒强置业公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8190529375026）一份，约定原告杨姝敏、易军向第三人招行南昌分行申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款总额为1200000元，贷款期限为360个月（2019年6月3日起至2049年6月3日止），执行利率为年利率5.635%。2019年12月31日，被告恒强置业公司以快递邮寄方式向原告杨姝敏发出《恒大时代之光收（验）楼通知书》，2020年1月2日，原告在验收房屋过程中认为房屋装修存在巨大质量问题，故拒绝收房。后双方因此产生纠纷并经南昌经济技术开发区市场质量监督管理局下罗分局调解，被告恒强置业公司于2020年1月13日向南昌经济技术开发区市场质量监督管理局下罗分局出具了《关于南昌恒大时代之光业主3-102杨姝敏的情况说明》，载明：“……2019年12月31日业主来时代之光收房，发现装修有瑕疵，我们物业维保修也一直积极配合客户整改，但客户要求把所有装修全部拆除重新装修，我们无法满足业主的无理要求，业主要求退房，我们也多次与公司沟通，最终答应给业主退房，但由于业主采取的是按揭付款方式，需要业主先行还清银行贷款，配合我们区房管局撤案。”后双方未能达成一致意见，原告遂起诉至法院，望判如所请。另查明，案涉南昌恒大时代之光3#楼于2019年12月5日竣工验收，并于2020年1月2日办理了工程建设项目竣工验收备案登记，该房屋至今尚未办理房屋产权证。再查明，被告庭审表示同意解除原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》。本院认为，原告杨姝敏与被告恒强置业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告恒强置业公司如期交房并通知原告杨姝敏办理交房手续，符合合同的约定，履行了其主要义务。在验房过程中，原告杨姝敏认为房屋存在严重质量问题，遂拒绝收房，并向本院提起诉讼，要求解除其与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》。本院认为，首先，从双方的约定来看，根据原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》规定，房屋除存在地基基础和主体结构外的其他质量问题的，均予以修复处理，如修复处理后，仍严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。原告杨姝敏主张案涉房屋存在漏水、下水道堵塞、无法用电等问题，导致房屋无法正常使用。对此，被告恒强置业公司提交了《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见表》以证明案涉房屋符合合同约定的交付条件，不存在严重质量问题，故本院认为被告恒强置业公司已履行了其证明责任。其次，从法律及司法解释的规定来看，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百四十八条、第一百五十五条规定，如出卖人交付的标的物存在质量问题，应当根据质量问题的严重程度承担违约责任，对存在严重质量问题，致使合同目的无法实现的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同；对非严重质量问题，买受人可以根据质量问题的程度要求出卖人承担修理、更换、重作、减价等违约责任。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用、房屋交付使用后主体结构质量经核验确属不合格、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，上述情况下买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告主张案涉房屋存在严重质量问题，无法居住，但其并未提交任何证据证明其主张，案件审理过程中，原告曾向本院提出书面鉴定申请要求对案涉房屋装修的质量问题进行司法鉴定，后又撤回该鉴定申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的事实，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现有证据无法证明原告的主张，故本院对原告认为案涉房屋存在严重质量问题而无法居住的主张不予认可。对于案涉房屋存在其他质量问题，被告恒强置业公司在庭审中表示已对房屋装修进行整改，原告亦对被告进行整改的事实予以认可。至于被告对案涉房屋进行整改是否达到原告的要求及合同约定的标准，因原告诉请解除案涉合同，被告恒强置业公司在庭审中亦明确表示愿意解除案涉合同，本院认为，该解除合同的意思表示系双方当事人自行达成的一致意愿，未违反法律、行政法规强制性规定，故本院对原告主张解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的诉请予以支持。关于原告诉请被告退还其购房款的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告杨姝敏已向被告恒强置业公司支付房款1807994元，现合同双方达成同意解除《南昌市商品房买卖合同》（合同编号为：JJ1904250108）的一致意愿，故对原告诉请被告返还购房款1807994元的主张，于法有据，本院予以支持。另，因案涉合同已解除，故原告杨姝敏应当将案涉房屋退还给被告恒强置业公司，因案涉房屋至今未完成交付，亦未办理房产证，但办理了房屋买卖备案登记，故原告杨姝敏应当先行配合被告恒强置业公司解除房屋买卖备案登记。综上，被告应当在原告配合其办理解除案涉房屋买卖备案登记后，返还原告购房款1807994元。关于原告诉请被告向其支付资金占用利息、银行贷款利息损失及房租损失的主张。本院认为，虽被告同意解除与原告签订的《南昌市商品房买卖合同》，但否认系因房屋存在严重质量问题而解除，原告亦未提交证据证明案涉房屋系因存在重大质量问题导致合同目的无法实现，故对于原告主张解除合同系因被告过错导致，与事实不符，本院不予认可。另，原、被告双方解除案涉合同亦非因被告的违约导致，且原告选择贷款方式支付购房款系基于其自身意愿选择作出的，与房屋是否存在瑕疵无关，故对原告主张被告支付资金占用利息及银行贷款利息损失的诉请，于理不合、于法无据，本院不予支持。但，被告恒强置业公司庭审中认可其出具的《关于南昌恒大时代之光业主3-102杨姝敏的情况说明》的真实性，在该说明中，被告对案涉房屋装修存在瑕疵的事实予以认可，且其在庭审中亦自认其在原告拒绝收房后对案涉房屋进行了整改。被告虽主张其系根据原告在收房时提出的异议对房屋装修进行了整改，但未提交证据证明，对案涉房屋装修整改完毕后是否通知了原告验收，亦未在本院限定的期限提交相关证据予以证明，故本院对被告上述意见不予采纳。根据原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》中约定，发现房屋存在除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖方应当及时更换、修理，给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。且该合同还约定，如房屋存在质量问题的，出卖人应当自查验次日起60日负责修复，修复后再行交付。本案中，被告对案涉房屋进行了整改，但至今未通知原告进行验收，现原告主张被告向其支付自2020年1月1日起至全部房款还清之日止的房租损失，本院认为，虽原告未能提交相应证据证明案涉房屋存在重大质量问题，但被告认可案涉房屋存在瑕疵并进行了整改的事实，对此导致原告未能如期收房，会存在一定的损失，且被告在对案涉房屋进行整改后一直未通知原告再次进行验收，亦具有一定的过错，故本院认为，原告诉请被告向其支付房租损失的主张，即为其主张合理损失的表现，符合双方的约定，本院予以支持。对于房租损失具体金额的认定，原告主张以其与案外人熊红英签订的《房屋租赁合同》约定的租金1500元/月计算，本院认为，原告为证明其主张提交的证据无法查明真实性，本院不予认可，故本院结合同地段房屋租赁市场市价，酌定按每月1000元的标准，自2020年1月1日起至案涉合同解除之日止计算房租损失。关于第三人招行南昌分行向本院提出的书面答辩意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷……”本案中，原告并未向本院诉请解除其与第三人招行南昌分行签订的《个人购房借款及担保合同》，且第三人亦未到庭参加诉讼，仅提交了书面答辩意见，并未明确向本院提起诉讼主张，故本院对原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》的相关法律问题在本案中不作处理，原告及第三人可另行诉讼主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十一条、第一百四十八条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第二十四条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨姝敏与被告南昌恒强置业有限公司于2019年4月25日签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号为：JJ1904250108）于本判决生效之日起解除；二、原告杨姝敏于本判决生效之日起十五日内配合被告南昌恒强置业有限公司办理解除案涉房屋买卖备案登记；三、被告南昌恒强置业有限公司在原告杨姝敏配合其办理解除案涉房屋买卖备案登记后十五日内归还原告杨姝敏购房款1807994元；四、被告南昌恒强置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨姝敏租房损失（计算方式：按每月1000元的标准，自2020年1月1日起计算至案涉《南昌市商品房买卖合同》解除之日止）；五、驳回原告杨姝敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22425元，减半收取计11212.5元，由原告杨姝敏负担843.5元，由被告南昌恒强置业有限公司负担10369元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄颖群二〇二〇年七月二十日书记员  陈文娟