重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3146号上诉人（原审被告）：罗登国，男，1982年1月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：蒋丽，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄泽禄，男，1955年7月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。上诉人罗登国因与被上诉人黄泽禄宅基地使用权纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初8609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗登国及其委托诉讼代理人蒋丽，被上诉人黄泽禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗登国上诉请求：请求撤销原判，将本案依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《宅基地使用权租赁协议》仅系被上诉人将其只有宅基地租赁给上诉人使用的约定，一审法院径直认定该协议系买卖或转让宅基地的行为进而认定该协议无效，有违双方当时租赁该宅基地的真实意思表示；上诉人在租赁使用过程中被农林局处以罚款和上诉人支付给重庆顺永建筑劳务有限公司的劳务费应计算到上诉人的损失中；被上诉人农房的拆除系其自愿拆除的，造成的损失由上诉人一人承担无事实和法律依据；一审判决依据的鉴定结论严重脱离恢复原土墙房的费用标准，不应作为本案判决依据。黄泽禄辩称，上诉人说的都不是事实，请求维持原判。被上诉人只同意上诉人原地重建，原地重建办不到手续由被上诉人承担责任，而换地复建办不到手续是上诉人的责任。协议上也写了三个月不建，合同就无效，不用退款。村大队也给被上诉人开了条子，只同意原地复建，上诉人非要换地复建造成了这样的结果，与被上诉人没有关系，被上诉人不承担责任。房屋重建的价值是綦江区人民法院找评估机构评估鉴定的，一审也问了上诉人愿意赔钱还是愿意恢复原状，上诉人说的是愿意赔钱。黄泽禄向一审法院起诉请求：1、请求判令确认黄泽禄、罗登国签订的《宅基地使用权租赁协议》无效；2、罗登国将黄泽禄的房屋恢复原状或赔偿损失200000元；3、本案诉讼费用由罗登国承担。一审法院经审理认定事实如下：黄泽禄作为甲方，罗登国作为乙方于2017年3月27日签订《宅基地使用权租赁协议》，协议约定：一、甲方将位于重庆市綦江区（原万盛区）丛林镇白龙湖村观音寺地段面积为190平方米的宅基地使用权租用给乙方使用（以双方签订日期开始），本合同立即生效。2.1、本合同所约定的租赁期限为20年，自甲方交付房产证给乙方之日起计算。2.2、本合同租赁费用合计人民币26668元。3.1、第一次付款：甲乙双方签订本合同后支付3000元，3.2、第二次付款：甲方办理完成建房所需资料后，交由乙方保管，乙方支付人民币13668元，3.3、第三次付款：乙方房屋修建完毕，达到入住标准，甲方取得该房屋合法产权证，交由乙方保管后，乙方支付人民币10000元。5.3、乙方受让后，要在宅基地四至图范围内建房，甲方无权干涉。5.7、在本合同有效期内，乙方有权根据需要对出租房屋及院落进行翻建、改建或扩建。5.8、在本合同有效期内，甲方未经乙方书面同意，不得将房产所有权转让或抵押给第三方。5.9、在本合同有效期内，乙方可经通知甲方后，将其在本合同项下的一切权益转让给任何第三方。5.10、在本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政统一规划，乙方必须服从，宅基地及宅基地上的建房、附着物等所有补偿款项归乙方所有，甲方无条件配合乙方及有关部门办理相关手续。同时甲方应根据当时当地政策及法规，能另行提供相同面积的宅基地及自留地给乙方使用的，甲方无偿提供，协议继续生效；如甲方无土地提供，合同终止，甲方应将剩余租赁年限按每年1333元退还乙方。7.1、若甲方将合同约定宅基地收回、抵押或转卖第三方的，甲方应赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括房屋修建费用，装修费用，家具费用，房屋维护等费用，并按违约当年重庆市主城区的市场平均价格赔偿），同时向乙方支付20年租金总额的50%作为违约金。黄泽禄、罗登国及黄泽禄的子女黄朝兵、黄朝均签名，但均没有签时间。同时双方另行签订了二份内容基本一致的《宅基地使用权租赁协议》，三份协议的租赁费共计80000元。协议签订后，罗登国支付被告现金3000元，黄泽禄在收条中注明如因乙方原因（重新选择新建）无法办理建房手续，则无需退款，乙方亦写《补充协议》注明，如因乙方原因（重新选择新建）无法办理建房手续，则无需退款。黄泽禄将该房屋的农村房屋所有权证交予罗登国。2017年6月19日，黄泽禄取得重庆市万盛经开区农村建设用地许可证，该许可证载明：占用土地150平方米（其中耕地150平方米，原宅基地0平方米），原有宅基地拆除还耕214.5平方米。2017年6月27日，罗登国通过银行转账方式支付黄泽禄现金67000元，该款项用途栏注明为购房款。罗登国在其另行选择的地址修建房屋，因该建房选址范围属国家级公益林区域，罗登国被相关行政部门处罚罚款7万余元，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局于2017年11月9日撤销了黄泽禄的《农村建设用地许可证》。2018年7月30日，黄泽禄再次申请在原址修建房屋，经重庆市綦江区丛林镇白龙湖村村委会批准在原址建房，因罗登国不同意在原址建房，要求黄泽禄在罗登国选择的地址申请建房手续，导致双方矛盾。一审另查明，罗登国系城镇居民，户籍地重庆市九龙坡区×号。黄泽禄系农村居民，户籍地重庆市綦江区（原万盛区）丛林镇白龙湖村观音寺组17号。黄泽禄原房屋已经被罗登国拆除，其中牛圈15平方米未拆除，罗登国称支付拆除费用2000元，但没有提供证据证明。黄泽禄提供的乡村房屋所有权证[桐（丛房）字第×5号]显示，该房屋系黄泽禄于80年代自建，房屋住宅（土木）建筑面积165.24平方米，非住宅（土木）建筑面积15平方米，所有权人黄泽禄。一审审理中，黄泽禄申请对房屋重置费用进行造价鉴定，2020年1月9日，经重庆咨正工程造价咨询有限公司鉴定，黄泽禄房屋的重置费用为174887元。黄泽禄已支付鉴定费9000元。2019年7月11日，罗登国曾向一审法院起诉，要求黄泽禄继续履行《宅基地使用权租赁协议》，2019年9月26日，经一审法院判决驳回罗登国的诉讼请求。同时，对另外二份协议，罗登国分别另向一审法院起诉，要求确认罗登国、黄泽禄签订的《宅基地使用权租赁协议》无效；返还罗登国支付的租金26666元及资金占用损失。2019年9月26日，经一审法院判决罗登国、黄泽禄于2017年3月27日签订的《宅基地使用权租赁协议》无效，黄泽禄返还罗登国租金26666元，二案共计返还租金53332元。一审法院认为，依照相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，具有农村户口的农村集体经济组织成员才能取得宅基地，非农村集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权，没有所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。农村集体经济组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，根据双方签订的《宅基地使用权租赁协议》约定，罗登国投入资金，在黄泽禄获批的丛林镇白龙湖村观音寺村民组农民集体所有的农村宅基地上建房，并有权予以转让、居住及享有发生征地、拆迁后宅基地及宅基地上的建房、附着物等所有补偿款项。如果罗登国、黄泽禄仅是一般的宅基地租赁关系，在履行过程中黄泽禄不会将房屋所有权权属证明交付承租人，更不会配合承租人翻建房屋以及对于房屋拆迁利益的放弃。故《宅基地使用权租赁协议》实质是黄泽禄将丛林镇白龙湖村观音寺村民组农民集体所有的农村宅基使用权转让给非本集体经济组织成员的罗登国。因此，双方签订的《宅基地使用权租赁协议》违反了土地管理法的强制性规定，系无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄泽禄，罗登国对合同无效均具有过错，黄泽禄应返还罗登国租金16668元，罗登国应将黄泽禄已拆除的房屋重新修建，鉴于罗登国愿意以现金进行补偿，且黄泽禄亦对房屋重置费用进行了造价鉴定，故本案以罗登国现金补偿为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄泽禄与被告罗登国于2017年3月27日签订的《宅基地使用权租赁协议》无效；二、原告黄泽禄返还被告罗登国租金16668元；三、被告罗登国补偿原告黄泽禄房屋损失费174887元、鉴定费9000元，共计183887；四、上诉款项相互抵扣后，被告罗登国实际给付原告黄泽禄现金167219元，此款于本判决生效后30日内付清；五、驳回原告黄泽禄的其他诉讼请求。一审案件受理费2150元，由原告黄泽禄负担328元，被告罗登国负担1822元（此款原告已预交，被告于本判决生效后30日内直接给付原告1822元）。二审中，上诉人罗登国向本院举示以下证据：证据一：一份《申请》、一份《证明》、两张照片，拟证明案涉房屋系危房且是被上诉人自愿申请拆除，与上诉人无关；证据二：万盛经开区农村建设用地许可证、处罚决定书、银行交易明细，拟证明上诉人因使用被上诉人提供的土地时被罚款，产生72969元的经济损失；证据三：《施工协议》、收据，拟证明上诉人在使用被上诉人提供的土地过程中产生的费用94500元，此应作为上诉人经济损失。被上诉人黄泽禄质证后认为，自己与罗登国签了租赁协议后，就将自己的身份证拿给罗登国，所有手续都是罗登国去办理的，自己均不清楚，从未签过字，自己要求罗登国在原址修建，罗登国被处罚与自己无关。本院对一审查明的事实予以确认，本案经本院调解未果。本院认为，一、关于案涉租赁合同的效力问题。罗登国曾起诉要求黄泽禄继续履行《宅基地使用权租赁协议》，一审法院作出了（2019）渝0110民初6449号民事判决，该判决认定：案涉租赁协议实质是黄泽禄将丛林镇白龙湖村观音寺村民组农民集体所有的农村宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员的罗登国，因此，双方签订的《宅基地使用权租赁协议》违反了土地管理法的强制性规定，系无效协议，该判决已发生法律效力。即本案所涉的《宅基地使用权租赁协议》已被生效判决确认为无效协议，罗登国上诉称案涉租赁协议应属有效的理由不能成立，本院不予支持。二、关于黄泽禄被拆除的房屋损失应如何确定的问题。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案所涉《宅基地使用权租赁协议》已被确认无效，罗登国应将黄泽禄已拆除的房屋重新修建。鉴于双方对房屋重置价格存在分歧，一审法院遂委托重庆咨正工程造价咨询有限公司进行鉴定，黄泽禄房屋重置费用为174887元。从罗登国举示的黄泽禄原房屋的照片来看，黄泽禄被拆除的房屋虽系老旧土坯房屋，但该证据并不能证明鉴定机构所作的鉴定结论的依据不足，其上诉称重置价格严重偏高的理由不能成立，本院不予采信。本案中，双方对合同无效均具有过错，应承担同等责任。一审判决罗登国承担全部重置费用不当，本院予以改判，由罗登国补偿黄泽禄房屋损失损失费87443.5元，并承担鉴定费4500元，共计91943.50元。另黄泽禄就本案所涉的《宅基地使用权租赁协议》所取得的租金16668元应当返还给罗登国，因罗登国在本案中并未提起反诉，要求黄泽禄予以返还，一审法院直接判决黄泽禄返还罗登国本租赁协议所涉租金虽有不当，但黄泽禄对此未提出异议，为减少诉累，本院对此予以维持。至于罗登国上诉称自己与重庆顺永建筑劳务有限公司签订《施工协议》并向该公司支付了劳务费94500元，以及因改变林地用途被处罚的72969元系其履行《宅基地使用权租赁协议》所受到的经济损失，应当由黄泽禄进行赔偿的请求，不属于本案审理的范围，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初8609号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初8609号民事判决第五项；三、变更重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初8609号民事判决第三项，被告罗登国赔偿原告黄泽禄房屋损失费87443.5元，鉴定费4500元，共计91943.50元；四、变更重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初8609号民事判决第四项，上述款项相互品迭后，被告罗登国实际给付原告黄泽禄人民币75275.50元；五、驳回原告黄泽禄的其他诉讼请求。一审案件受理费2150元，由罗登国负担1075元，黄泽禄负担1075元；二审案件受理费3644元，由罗登国负担1822元，由黄泽禄负担1822元。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 倪洪杰二〇二〇年七月二十日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋