重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4363号上诉人（原审原告）：唐昌应，男，汉族，1966年8月12日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：梁菊英，女，汉族，1963年3月14日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：苟小龙，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。上诉人唐昌应因与被上诉人梁菊英房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2018）渝0152民初385号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月9日进行了询问。上诉人唐昌应及其委托诉讼代理人夏雪春，被上诉人梁菊英的委托诉讼代理人苟小龙参加了诉讼。本案现已审理终结。唐昌应上诉请求：1．撤销（2018）渝0152民初385号之一民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费、评估费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人在2015年已经是案涉房屋的实际出租人，案涉房屋至今仍存在渗漏情况；2．房屋渗漏必然影响上诉人经营销售，销售账本和销售人员能够证明店铺销量从2016年下半年开始急剧下降，被上诉人长期未处理房屋渗漏问题导致上诉人投资目的不能实现，给上诉人造成严重损失；3．上诉人签订专营合同不代表案涉商铺正常经营，一审认定上诉人在2016年底后经营行为系清仓减损与常理不合，明显错误；4．上诉人提交的销售账簿只有2017年7月4日的单据存在误差，但买卖关系属实，一审法院以该瑕疵否决全部销售清单，剥夺了上诉人的权利；5．梁菊英不是本案适格主体，适格主体为陈晏民。梁菊英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。唐昌应向一审法院起诉请求：1．判令梁菊英赔偿装修损失612506元（以2016年4月1日时的装修价值作为参考）；2．赔偿经营损失（暂计10000元，具体以司法鉴定作为参考）；3．装修损失的评估费14020元（以总评估费42000元为基础，按各商铺面积大小分摊）由梁菊英负担。一审法院认定事实：2015年4月23日，圣爵公司（系外滩国际城项目的招商企业）与唐昌应签订外滩国际城商铺租赁合同，约定圣爵公司将外滩国际城6-8楼3层21号商铺（建筑面积653.48平方米）租赁给唐昌应，用于经营朗萨家私品牌家具，租赁期限十年（2015年5月30日至2025年5月29日）。该21号商铺于2016年初登记至梁菊英名下。2016年7月22日，梁菊英与唐昌应签订外滩国际城商铺租赁合同，约定梁菊英将前述商铺出租给唐昌应，租赁期限为五年（2016年6月1日至2021年5月31日）。唐昌应于2015年8月8日与重庆市朗萨家私（集团）有限公司签订有一年期的特许专卖合同，合同期限2015年4月1日至2016年3月31日，专卖地址为潼南江北重客隆家居广场和宜美家外滩家居广场。2016年5月28日，双方再次签订特许专卖合同，合同期限2016年4月1日至2017年3月31日，专卖地址仍为潼南江北重客隆家居广场和宜美家外滩家居广场。自2016年4月起，该21号商铺出现渗漏。梁菊英于2016年12月至2017年3月期间对该商铺进行了渗漏治理，但仍存在渗漏情况。2018年8月20日，一审法院作出（2018）渝0152民初385号民事判决书，以商铺渗漏影响正常使用，需及时修复为由，先行判决梁菊英于该判决生效之日起90日内对商铺进行屋顶渗漏水治理。之后，梁菊英对该房屋进行了屋顶渗漏水治理。2019年8月16日，经一审法院委托（梁菊英、赵云、何鲁三案一并委托），重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司以受损部位的修复费用作为参考，作出了房屋装修损失（漏水、渗水）估价结果报告（征求意见稿），意见为：梁菊英案房屋装修损失45368元。唐昌应在收到该征求意见稿后，向一审法院反馈意见。唐昌应提出，其申请鉴定的装修损失并非修复费用，而是漏水、渗水开始时（2016年4月1日）全部的装修价值，以该价值作为装修的损失数额。经一审法院向其提醒诉讼风险后，唐昌应坚持主张。2019年12月5日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司以房屋装修在2016年4月1日时的价值作为参考作出了房地产估价结果报告（征求意见稿），意见为：梁菊英案房屋在2016年4月1日的装修价值为612506元。2019年12月23日，该评估公司作出房地产估价结果报告，意见为：梁菊英案房屋在2016年4月1日的装修价值为612506元。因该次评估，唐昌应总计支出了评估费42000元。另外，唐昌应在诉讼中申请了经营损失鉴定，并向一审法院递交了其经营期间的订货单作为鉴定检材。经一审法院审查和组织质证，发现唐昌应提交的2017年7月4日同一交易的卖方存根与由消费者保管的买方存根的订单样式、单号、商品、金额均不一致，该2017年7月4日的订单装订于备注为2017年7月至12月订单薄中，该订单薄整本连号。唐昌应在提交检材时未向一审法院作专门说明，经一审法院询问，唐昌应答复因其夫妻之间存在纠纷，其妻未妥善保管订单，原订单薄被水浸泡，订单下部无法辨识，现提交的该组订单系整本重新抄写。一审法院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，唐昌应作为主张装修损失、经营损失存在的一方负有证明损失大小、原因的举证证明责任，但其向一审法院提交的相关证据无法证明其事实主张，其诉讼请求不能成立。具体理由如下：一、装修损失唐昌应在诉讼中向一审法院提交了关于装修损失的鉴定申请，按照通常理解，装修损失通常以修复所产生的具体费用为参考而确定。评估机构先以修复费用为参考作出了金额为45368元的评估报告（征求意见稿），唐昌应不予认可。唐昌应提出，渗漏开始后（2016年4月1日），装修没有任何利用价值，之后所有的经营行为目的都是商品清仓，减损，进而要求以该时间点的装修价值作为损失参考。但从一审法院查明的情况看，2016年5月28日，唐昌应与朗萨品牌续签了专卖合同，合同中的专卖地址包括案涉商铺，并且在梁菊英取得案涉房屋所有权后，也与梁菊英于2016年7月22日签订了商铺租赁合同。该两份合同的订立时间均晚于2016年4月1日。一审法院认为，唐昌应关于自渗漏开始装修即没有利用价值，之后的经营是为了清仓、减损的主张与之后续签专卖合同、改签租赁合同的事实存在冲突，不符合日常生活经验，并且2016年4月1日的时间节点也并非处于本案租赁合同期间，故就唐昌应所提出的装修损失（以2016年4月1日时的装修价值作为参考）一审法院不予支持。二、经营损失诚然，案涉房屋确实存在长期渗漏、出租人怠于维护的情况，客观上有影响承租人经营收益的可能。关于是否存在经营损失以及具体的数额，可以通过鉴定确定。唐昌应在诉讼中提出了经营损失的鉴定系其正当行使诉讼权利，但其并未全面、准确、诚实的提供鉴定检材。尤其是在提供检材时未就部分订单薄整本重作，不能反映真实订单情况的事实向人民法院作相关说明。在人民法院查实其部分订单薄整本存疑的事实后，唐昌应所作出的该订单薄原件下部被水浸泡，提供的鉴定检材系重新抄写的解释也难以让人信服，促使了对方及一审法院就其提交的其他订单薄的真实性产生了合理怀疑。因此，在唐昌应所提供的鉴定检材真实性无法确定的情形下，一审法院对其经营损失的鉴定申请不予准许，相应不利后果由唐昌应自行负担。三、评估费鉴于一审法院对唐昌应的装修损失主张（以2016年4月1日的装修价值作为参考）未予支持，本案所涉的评估费系基于评估2016年4月1日的装修价值所产生，故该评估费用与本案的处理没有关联，欠缺必要性和合理性，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告唐昌应的诉讼请求。案件受理费10165.26元，由原告唐昌应负担。二审中，唐昌应提交四组证据。第一组证据为重庆市潼南区规划和自然资源局出具的《户室详细情况》一份，载明案涉房屋的权利人为陈晏民，拟证明梁菊英不是本案适格主体，在签订案涉租赁合同之前，被上诉人已经是案涉房屋的实际控制人；第二组证据为光盘三张、照片90张，拟证明梁菊英对案涉房屋没有修复，至今存在严重漏水，销量下降；第三组证据为重庆市潼南区国家税务局出具的《税务事项通知书》一份，主要载明“你（单位）2018年1月4日申请的注销税务登记事项，符合注销税务登记的条件，予以注销，可凭此通知到其他部门办理相关手续。”拟证明案涉房屋长时间漏水未得到修缮导致其经营的商铺处于清仓减损的状态，向国税局申请注销；第四组证据销售账单五张，拟证明漏水导致其商铺销量下降。梁菊英质证称第一组证据不是新证据，与本案没有关联性，且陈晏民认可案涉租赁合同；第二组证据只能反映一审判决后的情况，不能反映一审判决认定事实中房屋漏水的情况，其中的照片与本案不具有关联性；第三组证据只能证明其申请了注销登记，不能证明其他情况；对第四组证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性均不认可。本院对上诉证据的认证意见为，第一组证据与本案没有关联性，第二组、第三组证据达不到其证明目的，第四组证据为其单方制作，不具有真实性。本院对上诉证据均不予采信。二审查明：唐昌应明确其经营损失为因清仓处理产生的人工费、物业服务费、水电费。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案房屋租赁合同主体的确定；2．梁菊英是否应赔偿唐昌应装修损失、经营损失；3．本案评估费的承担。关于本案房屋租赁合同主体的问题。唐昌应主张案涉房屋的权利人为陈晏民，梁菊英不是适格主体。本案中，租赁合同由梁菊英与唐昌应签订，唐昌应未提交证据证明陈晏民否认案涉租赁合同，法律并未规定房屋的出租人必须是该不动产的权利人，故本案出租方应为梁菊英。唐昌应依据案涉租赁合同起诉梁菊英，现又主张梁菊英非本案适格主体，该上诉理由不能成立。关于梁菊英是否应赔偿唐昌应装修损失的问题。本案房屋在开发商出售前，唐昌应即与开发商签订了租赁合同。案涉房屋出售后，唐昌应重新与梁菊英签订房屋租赁合同，并对租赁期限进行了调整。在与梁菊英签订房屋租赁合同时，案涉房屋就存在漏水、渗水现象，唐昌应仍然承租该房屋。至今双方签订的案涉房屋的租赁合同并未解除，即使案涉房屋存在漏水、渗水现象，唐昌应仍使用案涉租赁房屋至今，唐昌应添附于案涉房屋的装饰装修也发挥了相应作用和价值。虽然唐昌应主张2016年年底后的经营行为系清仓减损行为，但其于2016年5月28日与“朗萨”品牌再次续签的专卖合同中约定的专卖地址包括案涉商铺。本案中，因为案涉房屋漏水、渗水所产生的损失应为房屋装饰装修实际漏水、渗水部位的损失，但唐昌应主张2016年4月1日案涉房屋整体装饰装修的价值，且该时间点不在本案双方当事人签订房屋租赁期合同期内，故一审法院对唐昌应提出的装修损失不予支持并无不当。关于梁菊英是否应赔偿唐昌应经营损失的问题。二审中，唐昌应明确其经营损失为因清仓处理产生的人工费、物业服务费、水电费。因双方合同未解除，不管唐昌应基于何种目的在案涉房屋内进行经营活动，表明其经营并未中断。案涉房屋漏水、渗水的事实即使影响其经营活动，但其所称的销量下降也存在其他因素影响的可能，唐昌应没有证据证明案涉房屋的漏水、渗水是其销量下降的唯一原因。退一步讲，即使案涉房屋漏水、渗水的事实影响了唐昌应的经营收益，但因其在一审中所提供的检材不能反映真实的订单情况，从而导致本案鉴定检材的真实性存疑，应由其承担不利后果。二审中，唐昌应明确了其经营损失的具体构成，但未提供相应的证据予以佐证，故其该项请求不能得到主张。关于本案评估费的承担问题。案涉房屋2016年4月1日的装修价值与本案没有关联，一审法院已向唐昌应提醒诉讼风险，但其坚持申请对案涉房屋整体装修价值进行评估，该评估意见一审法院未采纳，因此产生的评估费用应由其自行承担。综上所述，唐昌应的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10165.3元，由唐昌应负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年七月二十四日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉