湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1134号上诉人（原审原告）：株洲华都房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区莲花路555号锦绣华都17栋101、201、301号。法定代表人：翁文明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘清华，湖南天桥律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、增加诉讼请求，代为提出、接受和解、代为签收有关法律文书。委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、增加诉讼请求，代为提出、接受和解、代为签收有关法律文书。上诉人（原审被告）：株洲宏达物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路1361号栗雨工业园协力药业办公楼。法定代表人：何巍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：雷鸣，湖南杰联律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，代理权限为特别授权，即代为承认，放弃变更，诉讼请求，进行调解，和解执行，提起反诉或上诉等）。委托诉讼代理人：谭涛女，女，汉族，1979年10月9日出生，住湖南省株洲市石峰区，代理权限为特别授权，即代为承认，放弃变更，诉讼请求，进行调解，和解执行，提起反诉或上诉等。被上诉人（原审被告）：株洲宏达物业管理有限责任公司天元分公司，住所地湖南省株洲市天元区天平东路218号长江中央商务大厦A座1028号。负责人：何巍，系该分公司经理。上诉人株洲华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）因与上诉人株洲市宏达物业管理有限公司（以下简称宏达物业公司）、被上诉人株洲市宏达物业管理有限公司天元分公司（以下简称宏达物业天元分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华都公司的委托诉讼代理人刘清华、马伟华，上诉人宏达物业公司的委托诉讼代理人雷鸣到庭参加诉讼。被上诉人宏达物业天元分公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。华都公司上诉请求：1、撤销株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初216号民事判决书的第二项，依法改判被上诉人另支付上诉人各项费用1410522.16元。2、一审与二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院查明的事实及适用法律错误。1、被上诉人没有为二期提供物业服务。2、一审判决认定的事实部分事实错误。第一，上诉人垫付费用中第（4）、（6）、（9）项的费用，一审法院认为发生在被上诉人退场之后，原告不能证明与被上诉人相关，所以不予以认定。但事实上，正是因为被上诉人在离场前未尽职责，本应由其管理、维修的小区物业迟迟不予维修，直至离场前仍未履行。故在离场后，业主怨声载道，上诉人为了顾全大局，不得不替被上诉人进行维修。所以这几项费用应当由被上诉人承担。第（5）、（7）、（8）、（10）项，上诉人提供了发票、付款的凭证等证据，但一审却视而不见其真实性。第二、被告宏达物业公司管理期间不作为造成的损失。第12项，上诉人提供了被上诉人进驻小区时双方交接文件，清楚记录消防器材、设施设备的数量。但被上诉人离场时，未将移交给被上诉人的消防设施设备移交回上诉人。上诉人清点后，记录遗失、损坏的消防器材、设施、设备应当由被上诉人赔偿。第13项，上诉人提供了支付凭证，但一审却没有予以认定。第14-20项，一审法院认为发生在被上诉人退场之后，原告不能证明与被上诉人相关，所以不予以认定。但事实上，证实因为被上诉人在离场前未尽职责，本应由其管理、维修的小区物业迟迟不予维修，直至离场前仍未履行。上诉人提供了发票、付款的凭证等证据，但一审却视而不见其真实性。第21-22，上诉人提供了被上诉人进驻小区时双方交接文件，清楚记录移交的可视对讲机的数量。但被上诉人离场时，未将全部数量的可视对讲机移交回上诉人。上诉人清点后，记录遗失的数量的部分应当由被上诉人赔偿。第24-25项，经一审法院认定被上诉人存在管理、服务方面的问题，那根据双方的物业服务合同，被上诉人就应当承担违约责任，给与上诉人相应赔偿，且应当按照被上诉人中标价格及开班费用合计费用2988907.87的30%支付违约金896672元。宏达物业公司答辩称：1、被答辩人上诉称：“该事实的认定与客观事实不符，被上诉人没有未二期提供物业服务”的内容不是事实。2、被答辩人上诉称：“一审判决第8页至第13页关于上诉人各项诉请和双方争议的事实部分中部分认定与事实不符”的内容没有事实依据。一审法院依照双方提供的证据，公正客观地认定了本案有关被答辩人诉讼请求的事实，确认了被答辩人的诉讼请求没有事实依据。3、我方对一审法院判决结果不服，已经提出上诉，具体内容详见我方上诉状。宏达物业天元分公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。宏达物业公司上诉请求：1、撤销一审判决中的第一项“被告株洲宏达物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内湘原告株洲华都房地产开发有限公司支付各项费用合计680450.84元”的内容，依法改判上诉人仅支付2018年6月至8月17日的水电费用44153元，上诉人2018年8月17日退场前预收取的该项目物业管理费、装修押金608357元不予退还给被上诉人，由上诉人与业主结算。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、2018年8月17日，上诉人依照协议退出了本案争执的服务项目。所以，2018年8月17日之后的水电费与上诉人无关。还有上诉人服务期间，对一期、二期住宅电梯进行了维修、年检，所以，不存在一期住宅电梯年检费用10766元，6#、7#电梯维修维保费6000元、2#电梯年检费2343元的事实。2、2018年8月17日之前，上诉人预收了业主物业管理费323583元、装修押金279947元，两项合计603530元，一审法院认定为608357元缺乏事实和法律依据。一审判决之前，上诉人已退还业主预收的物业管理费10396元、装修押金64240元，两项合计74636元。2018年8月17日上诉人退出该物业管理项目，管理期间，三龙物业公司收取了上诉人应收取物业管理费（包括上诉人收取业主的装修押金，业主用装修押金抵扣了物业管理费）27万多元。上诉人预收的上述费用是上诉人与业主双方所签订的物业管理合同收取的费用，与被上诉人无关。现一审法院认定上诉人所收取的上述费用与被上诉人有关联，属认定事实错误。上诉人与三龙物业公司、业主之间三方之间的债权债务正在结算之中，一审法院判决要求上诉人与被上诉人结算，显然缺乏事实和法律依据，并且会引起更大的矛盾和纠纷，造成不必要的诉累。综上所述，一审法院认定的部分事实错误，请求二审法院查明本案的事实，依法判决支持上诉人的上诉请求。华都公司答辩称：上诉人的第一项的2018年8月份的水电费，该费用系宏达公司管理期间产生的费用。每月是于20日抄表，所以该部分费用是宏达物业在管理期间产生的费用。2、关于一期二期的电梯维修年检费用均属实，在一审中我方提供了维修的凭证及票据。3、关于宏达物业公司退预售物业管理费及装修押金的事宜，我方没有得到任何的消息，而且宏达物业公司也未提供任何证据证明其确实退收物业管理费及装修押金的事实，而三龙物业公司是否收取了宏达物业公司管理期间的物业费用与本案无关，我方也并不知情，而且宏达公司也未提供任何证据证实此事。所以我方认为宏达公司的上诉请求没有事实理由支持，请求依法驳回。宏达物业天元分公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告华都公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告垫付的费用及损失共计5，002，619元及逾期付款利息（按年利率6%自起诉时计算至本息全部清偿之日止）；2、被告承担诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告垫付的费用及损失共计2，090，973元及逾期付款利息（按年利率6%自起诉时计算至本息全部清偿之日止）。事实与理由：2013年8月29日，被告与原告签订了《锦绣华都一期前期物业服务合同》，原告分别于2015年12月1日交付一期1、2、3、5栋物业及2017年10月交付6、7栋物业给被告进行物业管理。但在合同履行中，被告存在以下违约行为：一、提供的物业管理及服务不到位，导致小区出现诸多问题，如垃圾未及时清理、外来车辆随意进出地下车库停放等，致使业主经常投诉；同时原告作为未出售车位的所有权人，外来车辆停放应当由被告代为收取相应停车费，但由于被告没有履行职责，导致原告大量的停车费无法收取，且由于被告的失职，让许多业主免费停车，导致原告方车位滞销，资金无法回笼，损失严重。二、电梯未及时进行维保、水系统未做清洗，虽然原告多次与被告沟通，要求其整改，但被告不能及时纠正，无奈之下，原告只能先行垫付资金进行维修和整改，且造成整个小区的品质下降，导致原告受损。三、对小区的公共设施、设备未尽妥善管理的义务，导致地下管道井盖被车辆压碎、地下室杂物间、防火门全部被拆除、损坏等。由于严重影响业主生活，业主多次投诉但被告却迟迟不予修复。为防止进一步的损害发生，小区内出现的各种设施设备的破损均由原告代为修复，原告为此支付大笔费用。四、2018年8月17日，经政府组织协调，被告退出锦绣华都小区，但被告并未将预期收取的物业费及装修押金交接给新的物业管理公司，给原告造成巨大损失。基于被告的上述违约行为，原告已依法解除了与被告的事实上的物业合同关系，但被告的行为给原告造成了重大经济损失。为维护其合法权益，请求法院判如所请。一审法院认定事实如下：原告华都公司系2011年3月3日成立的具有房地产开发、销售资质的有限责任公司，被告宏达物业公司系2002年6月10日登记成立的具有物业管理资质的物业管理有限责任公司，被告宏达物业天元分公司系其2008年10月29日登记成立的分公司。2013年8月29日，原告华都公司（甲方）就已开发的锦绣华都一期物业管理与被告宏达物业公司（乙方）签订了一份《锦绣华都一期前期物业服务合同》，合同约定的主要内容有：物业基本情况为锦绣华都高层住宅小区，建筑面积142,667.4平方米；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到四级物业服务质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅1.8元/月/平方米、商业物业2.5元/月/平方米、停车位按50元/月/个收取、杂屋0.75元/月/平方米、早期介入物业服务32,064元/月、前期物业开办费用28.5335万元，由甲方一次性支付给乙方。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务管理费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位50元/个/月的标准向乙方交纳停车费。本合同期限自2013年8月28日起至2017年8月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。上述合同签订后，被告宏达物业公司进场为原告华都地产公司开发建设的位于株洲市天元区莲花路的锦绣华都一期项目1、2、3、5、6、7合计6栋住宅提供了物业服务。合同到期后，原、被告双方未就该项目续签书面的合同。此后，原告华都公司就锦绣华都二期项目8、9、10、11、15合计5栋住宅的物业管理进行招标，2016年7月12日向被告发出《中标通知书》，主要内容有：我单位华都公司前期物业管理招标，项目总建筑面积132，805.28平方米，于2016年7月12日确定你单位为锦绣华都二期项目的中标人，请你单位接到本通知书之日起10日内，来我单位洽谈该项目合同事宜。服务等级四级，中标价格2,723,572.87元；开办费用265,335元；前期介入服务费：21,956.2元/月。高层住宅1.8元/月/㎡、商铺2.5元/月/㎡、地下车位50元/月/个，数量565个。同日，原告华都公司将上述中标通知书提交株洲市物业管理处备案。但经被告宏达物业公司多次催促，原告华都公司始终未与被告宏达物业公司就锦绣华都二期项目签订书面物业管理服务合同。但被告宏达物业公司事实上为原告华都公司开发的锦绣华都一期、二期项目继续提供物业服务。2018年7月27日，原告华都公司就《锦绣华都一期前期物业服务合同》向被告宏达物业公司发出《关于解除聘用关系的通知书》，要求自该通知送达之日起解除双方的临聘关系，被告应在收悉通知15个工作日内办理交接手续。2018年7月30日，针对原告华都公司的上述通知书，被告宏达物业公司向原告华都公司发出《关于要求立即签订锦绣华都二期前期物业管理合同，按照中标通知书和一期物业管理合同条款确定双方二期物业管理权利义务的函》，向原告提出根据中标通知书就锦绣华都二期项目签订正式合同，立即支付锦绣华都项目宏达物业公司垫付和发生的物业管理相关费用等要求。此后，双方矛盾激化，2018年8月17日，在株洲市天元区政府有关部门的组织下，被告宏达物业公司退出锦绣华都项目的管理。8月18日，在株洲市天元区政府有关部门的组织下，双方就退场和交接等问题签署《协议书》，协议书明确，被告宏达物业公司已于2018年8月17日退出锦绣华都物业管理，并同意于2018年8月18日下午6时完成移交项目所有钥匙、设施设备，于20日内（2018年9月8日前）移交所保管的物业资料，自被告宏达物业公司将所有钥匙和设施设备移交起，该项目物业管理的权利义务全部由原告华都公司承接，原、被告双方就物业管理纠纷均有权向天元区人民法院提出诉讼。被告宏达物业公司退场后，双方进行了移交，但未对公用设施设备的毁损情况进行逐项检查核对。2018年8月29日，宏达物业公司就锦绣华都一、二期项目物业管理费用和损失向本院提起诉讼，本院于2019年3月29日判决华都公司向宏达物业公司支付各项费用合计1,994,182元，华都公司不服一审判决，提起上诉，株洲市中级人民法院于2019年7月19日判决驳回上诉，维持原判。关于原告华都公司的各项诉请和双方争议的事实部分分述如下：1、原告华都公司垫付费用。（1）2018年6月至8月垫付水电费52，984.84元，原告华都公司提供了水电费付款银行回单、明细表。本院认为，该证据能够证明代交水电费的事实，故予以认定。（2）一期电梯年检费10，766元，原告华都公司提供了1、2、3、5#电梯年检费（除2#货梯）付款申请单、付款银行回单、电梯年检标志（下次检验日期2019年5月）。本院认为，该证据能够证明原告华都公司支付电梯年检费10，766元的事实，故予以认定。（3）6、7#电梯维修维保费6000元，原告华都公司提供了付款申请单、付款银行回单，本院认为，该证据能够证明原告华都公司付款的事实，故予以认定。（4）1、2、3、5#电梯维护费4000元，原告华都公司提供了付款申请单、付款银行回单。本院认为，该项费用发生在2018年10月16日，被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予支持。（5）1#电梯（客梯）对重轮更换费用5800元。本院认为，原告华都公司仅提供奥的斯机电电梯有限公司长沙分公司报价单，无其他证据证明支付维修更换费用的事实，故不予认定。（6）水泵房维修费用3200元，原告华都公司提供了工程款支付申请表、银行回单。本院认为，该项费用发生在2018年9月17日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（7）安装配电房模拟屏费用5800元，原告华都公司提供了2017年9月26日工程款支付申请表、发票、收据。本院认为，支付申请表上并无被告宏达物业公司签章认可，且该设备的添置并非被告宏达物业公司的合同义务，故不予认定。（8）更换1-1期地下室破损灯具7369元。本院认为，原告华都公司提供的发票、报销单金额为7591元，且不能明确证明该费用为更换1-1期地下室破损灯具，故不予认定。（9）修复喷泉池进线967.63元，原告华都公司提供了发票、配电控制设备照片。本院认为，该项费用发生在2018年8月30日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（10）购置的楼梯634元。本院认为，原告华都公司仅提供发票，无其他证据证明应由被告宏达物业公司支付，故不予认定。（11）2#电梯年检费2343元。原告华都公司提供了收费通知单、付款申请单、报销单、付款凭证，且载明是2018年5月发生的费用，本院予以认定。2、被告宏达物业公司管理期间不作为造成的损失。（12）消防设施遗失及损坏28，800元，原告华都公司提供了锦绣华都消防工程施工合同及锦绣华都消防器材一览表、支付凭证、2015年12月30日和2017年4月24日工程验收交接纪要、2018年9月1日其清点一期部分消防设施遗失及损坏清单、湖南天畅工程有限公司维修报价单。本院认为，被告宏达物业公司退场前，原、被告并未对公用设施设备的毁损情况进行逐项检查核对，消防设施遗失及损坏清单是在被告宏达物业公司退场后原告华都公司单方制作，未得到被告宏达物业公司确认，证据不充分，故不予认定。（13）一期园林景区路灯、入户大厅天花灯、污水立管疏通、化粪池清理、景观水系清洗冲洗、一期水箱清洗、防火门、杂物间入户门缺失损坏维修维护费79，904元。本院认为，原告华都公司仅提供2018年9月18日的维修委托书，不能证明该费用已经实际发生且应由被告宏达物业公司承担，故不予认定。（14）地下室防火卷帘门2张维修费8000元，原告华都公司提供了工作联系单及收款收据。本院认为，该项费用发生在2018年9月21日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（15）1-7栋室外雨污管网疏通清理费26，000元，原告华都公司提供了工作联系单及收款收据，本院认为，该项费用发生在2018年9月30日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（16）5栋周边商铺前坪地下管道井盖维修更换费用24，000元，原告华都公司提供了工作联系单、计量单、收款收据。本院认为，该项费用发生在2018年9月20日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（17）1-2栋中间地下室风管维修及安装限高杆费用15，000元，原告华都公司提供了工作联系单、计量单、收款收据。本院认为，该项费用发生在2018年9月20日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（18）单元入口玻璃雨棚维修费用6750元，原告华都公司提供了华都地产物业管理部的报告、照片。本院认为，出具报告时间为2018年9月1日，照片时间为2018年12月19日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，且无付款凭证，故不予认定。（19）一期亮化工程维修费91，368元，原告华都公司提供了工作联系单、收款收据。本院认为，该项费用发生在2018年9月6日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（20）1-1期地下室水泵工程维修费用36，800元，原告华都公司提供了工作联系单、收款收据。本院认为，该项费用发生在2018年9月10日，在被告宏达物业公司退场之后，原告华都公司不能证明与之相关，故不予认定。（21）一期部分可视对讲分机、挂件遗失共计价值55，000元。原、被告均确认，被告宏达物业公司接受可视对讲分机884台（一户一台），退场后移交234台，但原告华都公司未提供充分的证据证明可视对讲分机、挂件已经安装到户的数量以及未安装的户数，本院认为，原告华都公司主张被告遗失可视对讲分机53台、挂件40件，证据不足，故不予认定。（22）被告宏达物业公司带走警用器材等价值12，000元，原告华都公司提供了前期物业开办费付款凭证、宏达物业遗留设备清单明细，以证明原告华都公司向被告宏达物业公司支付前期物业开办费共计140，000元用于添置相关物品，退场后部分物品未移交价值12，000元。本院认为，被告宏达物业公司退场后，双方进行了移交，原告华都公司没有充分证据证明未移交物品数量及价值，故不予认定。（23）退场前预收的物业管理费、装修押金608，357元，原告华都公司提供了宏达物业预收2018年8月1日后物业管理费用汇总表、预收装修押金费用汇总表及明细、2018年度装修押金未退名单、部分收款收据。被告质证认为，该证据与本案无关，预收费用是被告与业主之间所产生的物业管理合同费用。本院认为，被告经审查后对该证据的真实性未提出异议，该证据具备真实性、合法性、关联性，故予以认定。（24）被告宏达物业公司未对地下室车位进行管理，造成原告华都公司损失540，000元，原告华都公司提供了第一期地下室车辆统计表、锦绣华都地下提车场收费标准一览表。本院认为，车辆统计表系原告华都公司单方制作，且根据双方签订的《锦绣华都前期物业服务合同》第八条规定，停车费均由被告宏达物业公司收取，且双方并无其他约定被告宏达物业公司收取停车费后应向原告华都公司交纳，原告华都公司亦无充分证据证明其车位销售困难与被告的管理服务相关，故对该证据不予认定。（25）被告宏达物业公司的管理服务不到位，造成整个小区品质下降，导致所售房源价格下降，给原告华都公司造成销售损失共计235，129.32元，原告提供了其向被告宏达物业公司发出的关于责令宏达物业限期整改通知、工作联系函、会议纪要及照片等证据，被告质证认为，被告已经按照原告华都公司的要求进行了整改，原告华都公司的楼盘销售好坏与被告无关，更无法与相邻小区房屋出售相比，不存在被告向原告华都公司支付每平方5元的差价的问题，并提供湖南省房地产协会颁发的四星级物业服务项目的奖牌，以证明其服务达到了四星级标准。本院认为，原告华都公司的证据能够证明，被告宏达物业公司2016年5月5日至2017年8月30日期间在物业管理中存在的管理、服务方面存在一定问题，原告华都公司数次提出要求整改，双方并就此进行过开会沟通协调的事实以及被告于2018年2月获得湖南省房地产协会颁发的四星级物业服务项目奖牌的事实。一审法院认为，本案案由系物业服务合同纠纷。原、被告于2013年8月29日签订的《锦绣华都一期前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人均实际履行了上述合同，该合同应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。合同到期后，原、被告双方虽然没有续签书面的合同，但被告宏达物业公司继续为锦绣华都一期项目提供物业服务，原告华都公司亦予以接受，原、被告双方就锦绣华都一期项目形成了事实上的物业服务合同关系；锦绣华都二期项目已经招投标程序，被告宏达物业公司中标后双方虽未签订物业服务合同，但被告宏达物业公司实际进行了物业管理，亦形成了事实上的物业服务合同关系，双方应依法行使权利、履行义务。被告宏达物业公司于2018年8月17日退出锦绣华都物业管理，双方的物业服务合同关系终止，被告宏达物业公司应当支付原告华都公司垫付的2018年6月至8月的水电费用52，984.84元、一期住宅电梯年检费10，766元、6#、7#栋电梯维修维保费6000元、2#电梯年检费2343元并将退场前被告宏达物业公司预收的2018年8月后物业管理费、装修押金608，357元交由原告华都公司处理，以上共计680，450.84元，但已由被告宏达物业公司向业主退付的装修押金，应从中核减。关于原告华都公司诉请因被告宏达物业公司物业管理不善导致小区口碑差，造成原告华都公司房屋销售损失235，129.32元，本院认为，虽然被告宏达物业公司在物业管理、服务中存在不足，但房屋销售价格受多种因素影响，且原告华都公司没有充分证据证明与被告宏达物业公司的物业管理存在必然因果联系，给原告华都公司造成直接经济损失，故原告华都公司的该项诉请本院不予支持。关于原告华都公司诉请因被告宏达物业公司此前的诉讼保全，冻结原告资金，给原告造成损失224，000元，该诉请属于侵权之诉，本案审理的是合同之诉，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告株洲宏达物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告株洲华都房地产开发有限公司支付各项费用合计680，450.84元；二、驳回原告株洲华都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费23，528元，申请诉讼保全费5000元，共计28，528元，由被告株洲市宏达物业管理有限公司负担9284元，原告株洲华都房地产开发有限公司负担19，244元。原告株洲华都房地产开发有限公司减少诉讼请求部分的预交案件受理费23，290元，本院予以退还。二审中，被上诉人宏达物业公司提交以下证据：证据一：锦绣华都预收物业费明细表，总共584户，收取费用为323582元，该费用系我司在服务期间预收的业主物业管理费用。证明目的：证明该费用与华都公司没有关联。证据二：三龙物业公司收取宏达物业服务期间物业费。共收取176户，258276元。该证据来源系三龙公司提供给我方。证明目的：证明三龙公司在2018年8月14日后收取宏达物业公司服务期间应当收取的物业管理费用应当退还。证据三：2018年度装修押金抵扣后未退名单（至2018年8月17止）。共计230742元，133户未退还。证明目的：宏达物业公司收取了业主的装修押金款还有部分没有退还是事实。证据四：前期物业服务协议。证明目的：我方预收取的业务服务费用、装修押金是以业主为单位收取的，收取对象不是华都公司。华都公司质证认为：被上诉人提交的证据超过举证期限，不符合法律规定，也不是新证据，我方对该证据的三性均有异议。对证据一，在一审时我方提供了关于宏达公司预收的物业费用且得到了依法认定，以我方提供的为准。对证据二，该份证据与本案无关，且宏达公司称该份数据系三龙物业提供，但三龙物业公司作为证人应当出庭，且提供的书面证据应当加盖该公司公章予以确认。对证据三，我方提供了装修押金未退的具体名单及数额，也得到了依法认定，该份证据也侧面证明了宏达公司确实收取了业主的装修押金未退。对证据四，前期物业服务合同是由华都公司与宏达物业签订，业主个人并未与其签订物业服务合同，且该物业服务合同内容不完整，没有对具体的服务内容进行明确的约定。且合同的相关方未出庭以证实该合同的真实性。所以该证据不能证明宏达公司的证明目的。经本院审查认为，对证据二因不符合证据的三性，不予采信。对证据四的真实性及证明目的予以采信，对证据一、三因发生在一审判决之后，且一审明确宏达物业公司向业主退付的装修押金从中核减，故其可以在执行过程中予以主张，本案不宜处理。对一审采信的证据及认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：原审判令宏达物业公司向华都公司支付水电费等各项费用共计680450.84元是否正确？就此分析如下：上诉人华都公司与上诉人宏达物业公司之间签订的《锦绣华都一期前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。合同到期后，双方虽然没有续签书面的合同，但宏达物业公司继续为锦绣华都一期项目提供物业服务，华都公司亦予以接受，双方就锦绣华都一期项目形成了事实上的物业服务合同关系；锦绣华都二期项目已经招投标程序，宏达物业公司中标后双方虽未签订物业服务合同，但宏达物业公司实际进行了物业管理，亦形成了事实上的物业服务合同关系，双方应依法行使权利、履行义务。宏达物业公司于2018年8月17日退出锦绣华都物业管理，双方的物业服务合同关系终止。一审根据查明的本案事实，判令宏达物业公司支付华都公司垫付的2018年6月至8月的水电费用52，984.84元、一期住宅电梯年检费10，766元、6#、7#栋电梯维修维保费6000元、2#电梯年检费2343元，并将退场前宏达物业公司预收的2018年8月后物业管理费、装修押金608，357元交由华都公司处理，同时对已由宏达物业公司向业主退付的装修押金，应从中核减，并无不当。上诉人华都公司认为因本案双方并未对公用设施设备的毁损情况进行逐项检查核对从而造成其损失的上诉理由，经审理认为，其在一审中提交的证据证明力不足以支持其主张，故应承担举证不能的法律后果。上诉人宏达物业公司认为其不应将预收的物业管理费及装修押金交由上诉人华都公司处理的上诉理由，经查，根据双方签署的《协议书》约定：宏达物业公司退出物业管理，并移交项目所有钥匙、设施设备和所保管的物业资料等。根据上述约定，上诉人宏达物业公司有义务将其预收的物业管理费及装修押金等一并交由上诉人华都公司处理，上诉人宏达物业公司该上诉理由与查明的事实不符，不予采信。上诉人华都公司亦认为因宏达物业公司物业管理不善，应按照中标价格及开办费用合计费用2988907.87的30%支付违约金896672元的上诉理由，缺乏事实和法律依据，亦不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉人株洲华都房地产开发有限公司及株洲宏达物业管理有限责任公司的上诉，维持原判。本案二审案件受理费27658元，由上诉人株洲华都房地产开发有限公司承担17495元，由上诉人株洲宏达物业管理有限责任公司承担10163元。本判决为终审判决。审判长  阳桂凤审判员  罗湘武审判员  李小红二〇二〇年七月二十二日书记员  龚 关