江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异28号异议人（案外人）：熊小兵，男，1967年4月14日生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）事务所律师。委托诉讼代理人：金晓亮，北京市惠诚（昆山）事务所律师。申请执行人：赵期根,男,1967年12月17日出生,汉族,住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴小轩，江苏王建华律师事务所律师。被执行人：支金元，男，1967年4月4日出生，汉族，住所地江苏省昆山市。被执行人：朱银莲，女，1978年9月8日出生，汉族，住所地江苏省昆山市。在（2018)苏0583执恢819号申请执行人赵期根与被执行人支金元、朱银莲房屋买卖合同纠纷一案执行过程中，本院依法查封被执行人支金元名下位于昆山市巴城镇XX村XX室、XX室房屋。后案外人熊小兵书面向本院提出执行异议，本院经审查后于2020年3月2日予以立案受理并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人（案外人）熊小兵称：2006年6月15日，异议人与案外人陈厚元签订房屋买卖合同，约定案外人将其购买的位于昆山市××城镇××室（现编号为XX幢）及XX号车库的拆迁安置房以145000元的价格转让给异议人，并约定合同生效之日支付购房款125000元，余款20000元待过户时付清。合同签订后，异议人已向陈厚元支付125000元，房产已交付异议人装修使用至今。2014年9月3日，异议人向昆山市人民法院起诉陈厚元、支金元，要求判令将案涉房产过户至异议人名下，案外人陈厚元表示愿意配合过户，但支金元以案涉房产向中国农业银行昆山分行贷款230000元并设立抵押权而无法完成过户，故昆山市人民法院判令驳回申请人的诉请。2019年10月23日，异议人代被执行人支金元支付了353684.98元以涤除银行抵押权。该抵押权现已涤除。因其他纠纷对被执行人支金元、朱银莲享有普通金钱债权，该债权不能对抗异议人基于房屋买卖合同享有的房屋期待权。贵院应当停止对该房产的执行并解除查封，具体理由及依据如下：申请执行人的普通金钱债权不能对抗申请人的期待权，其无权执行拍卖异议人通过合法途径购买并实际占有的房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，异议人的情况符合上述二十八条规定的四个条件，赵期根对被执行人支金元、朱银莲仅享有普通金钱债权，不能对抗异议人的房屋期待权。异议人的房屋期待权能够排除申请执行人对该房屋的执行，贵院应当终止对案涉房屋的执行。综上，本案的普通金钱债权不能对抗异议人的期待权，故向法院提出异议，要求停止对涉案昆山市××城镇××楼××室、××室房屋执行，并解除对上述房产的查封。为证明其主张，异议人熊小兵向本院提供如下证据：一、房屋买卖合同、协议书、房产过户证明、巴城镇增宅户、安置房安置协议书、增宅安置订房确定单，证明支金元将其名下增宅安置房出售给陈厚元后陈厚元又将该房屋转售给申请人；二、收条、证明异议人己支付购房款125000元；三、水、电、有限电视费发票、有线电视用户证，证明异议人己实际占有涉案房屋；四、民事判决书，证明异议人非因自身原因导致涉案房屋未能过户，异议人己支付购房款125000元，异议人已实际占有涉案房屋；五、结婚证，两张水费发票中的缴费人何晓玲系异议人配偶。申请执行人赵期根未提交答辩状，也未提供证据。被执行人支金元、朱银莲未提交答辩状，也未提供证据。经审查查明：申请执行人赵期根与被执行人支金元、朱银莲房屋买卖合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院于2019年9月29日作出的(2019）苏0583民初8335号民事判决书已发生法律效力。依该判决：被告支金元、朱银莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵期根偿还27万元及相应利息（以27万元为基数，自2018年7月27日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日）。案件受理费5350元，保全措施申请费2020元，合计7370元，由被告支金元、朱银莲负担。在该案诉讼过程中，依据原告申请，本院于2019年5月10日查封支金元名下位于昆山市××城镇××楼××室(不动产权证号28××04号)，该房设有抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司昆山分行。由于被执行人未履行法律文书确定的义务，权利人赵期根已向本院申请执行，本院以立案受理，案号为（2020）苏0583执2365号。在案件执行过程中，本院于2020年3月20日以（2020）苏0583执2365号一案查封支金元名下位于昆山市××城镇××楼××号车库(不动产权证号28××05号)。本院依法启动对上述房产的网络询价程序并至现场张贴公告，告知本院将对上述案涉房产进行拍卖的事宜。后案外人熊小兵向本院书面提出异议从而引发本案纠纷。异议人熊小兵与陈厚元、支金元房屋买卖合同纠纷一案就案涉房产向本院提起诉讼，本院立案受理，本院经审理后作出（2014)昆巴民初字第0518号民事判决。在该判决中查明，2004年11月15日，被告支金元与昆山市阳澄湖房产实业公司签订《巴城镇增宅户安置房安置协议书》，明确被告支金元符合增宅户条件，给予落实安置房屋一套，位于XX小区XX室和XX室自行车库，面积分别为93.63平方米和9.38平方米。2004年11月16日，被告支金元（甲方）与被告陈厚元（乙方）签订《协议书》一份，约定“甲方将XX小区房产XX室、XX号车库卖给乙方，总额为116000元；房款于2004年11月16日结清后，甲方把所有手续和钥匙交给乙方，并到能办理房产证时，甲方协助乙方办理房产证；产权应属乙方”。同日，被告支金元出具收条一张，载明“收到被告陈厚元房款116000元”。2005年8月16日，被告支金元出具“房产过户证明”一份，载明“甲方在房产公司领取自己的房产证费用由甲方自己负责，但甲方过户给乙方的费用和税应由乙方自己负责，甲方协助乙方办理过户手续”。2005年12月8日，被告支金元将该房屋交给被告陈厚元。2006年6月15日，熊小兵（乙方）与陈厚元（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定“甲方将XX小区XX室及附属XX号车库出售给乙方，此房为支金元出售给甲方，甲方再售给乙方；乙方应于本合同生效之日向甲方支付12.5万元，甲方交付房屋钥匙给乙方，余款20000元待甲方办理好产权登记证书至乙方名下时付清”。该合同签订之后，熊小兵支付陈厚元购房款125000元，为此被告陈厚元出具收条一张，明确收到熊小兵房款125000元，此外案外人王海斌作为见证人在该收条中注“总房款为145000元，余款20000元待房产证办理后付清”。嗣后陈厚元将房屋交付给熊小兵使用至今。另查明：被告支金元于2014年2月19日取得涉案房屋的产权登记，现房屋编号为昆山市××城镇××楼××室和037室，房屋产权证号分别为28××04、28××05，房屋登记建筑面积分别为93.79平方米、9.75平方米。2014年5月20日，因被告支金元在中国农业银行昆山分行借款230000元，涉案房屋为该借款设立抵押权，债务期限从2014年5月16日至2024年5月15日。另，本院（2019）苏0583执恢552号申请执行人中国农业银行股份有限公司昆山分行与被执行人支金元、朱银莲金融借款合同纠纷一案中，异议人熊小兵于2019年10月23日代支金元、朱银莲向中国农业银行股份有限公司昆山分行支付348556.63元，以解决涤除案涉的昆山市××城镇××楼××室上的抵押权，抵押权人已收到该款项并涤除的上述房产的抵押权。上述事实有本院执行材料，异议人提交异议申请、《巴城镇增宅户安置房安置协议书》、增宅户安置订房确定单、《协议书》、收条、房产过户证明、《房屋买卖合同》、收条、房屋产权登记信息查询结果证明、（2014)昆巴民初字第0518号民事判决，本院（2019）苏0583执恢552号结案通知书、付款说明等在案佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于》第二十五条第一款第一项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产系案外人陈厚元与支金元之间存在房屋买卖合同关系，陈厚元作为买受人己将合同价款全额支付给被告支金元，支金元在取得涉案房屋产权证明后应积极的协助被告陈厚元办理产权变更登记，被告支金元在房屋产权上设立涉涉及案外人的抵押权，限制了房屋产权的变更。陈厚元愿意履行其对熊小兵协助办理房产过户的合同义务。异议人熊小兵与陈厚元之间在本院查封之前就涉案房产签订房屋买卖合同，后按照合同支付全部价款并入住至今；在支金元在取得涉案房屋产权证明，异议人通过诉讼方式要求陈厚元及支金元协助办理房屋过户手续，因案涉房产设有抵押，而未能办理过户手续，异议人对于未及时办理房屋过户手续并无过错；且案涉房产上设有的抵押权业已被涤除。故异议人熊小兵提出要求解除对涉案房屋解除查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，裁定如下：异议人熊小兵的执行异议申请成立，解除(2019）苏0583民初8335号一案对位于昆山市巴城镇XX新村XX室（不动产权证号28××04）及（2020）苏0583执2365号一案对位于昆山市巴城镇XX新村XX室（不动产权证号28××05号）的查封。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘红刚人民陪审员  孙红芳人民陪审员  叶卿唯二〇二〇年七月十七日书 记 员  顾鸣华