陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终7338号 上诉人（原审被告）：郭小鹏，男，1976年3月15日出生，汉族，无业，住甘肃省庆阳市西峰区。被上诉人（原审原告）：徐建刚，男，1985年8月12日出生，汉族，住陕西省西安市未央区（现为金仕华城小区）1号楼1单元15层11504室。委托诉讼代理人：吴怡，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海市汇业（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1993年9月1日出生，汉族，该公司法务，住陕西省渭南市XX城县。原审第三人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区。负责人：沈建峰，该银行行长。委托诉讼代理人：李靓，女，1989年1月27日出生，汉族，该行员工，住陕西省西安市新城区。上诉人郭小鹏因与被上诉人徐建刚，原审第三人西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称海汇公司）、原审第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，徐建刚、郭小鹏以及第三人海汇公司于2014年03月10日签订了一份《海汇房产房屋买卖居间合同》，徐建刚购买郭小鹏位于西安市未央区XX环XX段XX号XX小区（现为金仕华城小区）1号楼1单元15层11504室房屋。合同约定总房款共计41万元整，乙方（徐建刚）以银行按揭贷款方式购买该房屋，在本合同签订之日起9日内，乙方（徐建刚）须将首次购房款（含定金）人民币20万元整支付给甲方（郭小鹏）。因该房屋设立抵押，甲方（郭小鹏）应在2014年6月30日前办理解押手续，约定解押处理方案为乙方（徐建刚）将首期房款托管予丙方（第三人海汇公司）并优先用于偿还该房屋贷款，偿还贷款后余额转付甲方（郭小鹏），乙方首期房款不足以偿还该房屋贷款部分由甲方自行补足；在贷款机构审批通过乙方的贷款资格或乙方一次性付款资金到位后，并且房产证解除原抵押之日起3个工作日内，开始办理产权转移手续。开发商办理完该房屋的房产证并通知甲方领取时，甲方应当在3个工作日内领取，在领取后的2个工作日内通知乙、丙方，三方自甲方通知后且贷款机构审批通过乙方一次性付款资金到位后3个工作日内，开始办理产权转移手续。房屋交付时间为付首付款后交房。合同签订后，徐建刚向郭小鹏交付首付款 20万元整，郭小鹏于2014年3月21日向徐建刚出具收到20万元的收条。收到购房款后，郭小鹏即将房屋交付于徐建刚使用，徐建刚一直居住至今。该房屋于2017年3月3日，涉案房屋产权证书办至郭小鹏名下。郭小鹏虽辩称其妻子不知道自己卖房的事实，经徐建刚妻子曹某某、海汇公司经办人员李超与郭小鹏妻子高某某当庭对质，曹某某和李超均证明在买卖房屋过程中郭小鹏与妻子高某某均同时出现并办理相关业务，郭小鹏庭审中虽不认可妻子高某某参与过购房过程，但不能答复与其同时参与购房的随行人员某某。徐建刚起诉至西安市雁塔区人民法院称，徐建刚、郭小鹏以及第三人西安海汇万家实业有限责任公司于2014年03月10日签订了一份《海汇房产房屋买卖居间合同》，徐建刚购买郭小鹏位于西安市未央区XX环XX段XX号XX小区（现为金仕华城小区）1号楼1单元15层11504室房屋。合同约定总房款共计41万元整，乙方（徐建刚）以银行按揭贷款方式购买该房屋，在本合同签订之日起9日内，乙方（徐建刚）须将首次购房款（含定金）人民币20万元整支付给甲方（郭小鹏）：因该房屋设立抵押，甲方（郭小鹏）应在2014年6月30日前办理解押手续，约定解押处理方案为乙方（徐建刚）将首期房款托管予丙方（第三人）并优先用于偿还该房屋贷款，偿还贷款后余额转付甲方（郭小鹏）；在贷款机构审批通过乙方的贷款资格或乙方一次性付款资金到位后，并且房产证解除原抵押之日起3个工作日内，开始办理产权转移手续。合同签订后，因办理解押手续郭小鹏要求徐建刚向其支付购房款20万元整，徐建刚同意并于同年3月21日向郭小鹏支付了购房款20万元整，有郭小鹏本人出具的收条为证。收到购房款后，郭小鹏即将房屋交付于徐建刚使用，徐建刚一直居住至今。现该房屋的买卖条件已经具备，徐建刚要求郭小鹏继续履行合同，因房屋价格上涨，郭小鹏一直推脱，并拒绝协助徐建刚办理银行按揭贷款及过户手续。经徐建刚多次催促，郭小鹏均予以推诿。徐建刚认为，依法成立的合同合法有效，合同各方均应依诚实信用原则全面地履行合同义务。郭小鹏拒不履行合同义务，已构成违约，为保护徐建刚的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、郭小鹏继续履行双方签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；2、郭小鹏协助徐建刚办理西安市未央区XX环XX段XX号XX小区（现为金仕华城小区）1号楼1单元15层11504室房屋过户事宜，将上述房屋过户至徐建刚名下；3、本案诉讼费由郭小鹏承担。郭小鹏辩称，1、徐建刚自己不积极履行合同，不主动要求郭小鹏配合办理房屋过户手续存在过错；2、郭小鹏当时配合徐建刚过户时，请求徐建刚垫资解押，徐建刚拒绝，现又同意帮助垫资解押，是徐建刚前后言行不一导致合同没有履行，徐建刚存在过错；3、签订合同时，中介公司和徐建刚均知道郭小鹏已婚有配偶，房屋属于夫妻共同财产，却未要求郭小鹏出具其配偶授权委托书的情况下，让郭小鹏代其配偶签字，现其配偶不同意出售该房屋，导致合同无效，徐建刚及中介公司存在过错；综上，请求法院确认合同无效，驳回徐建刚诉讼请求。第三人海汇公司述称，请求贵院支持徐建刚全部诉请，驳回郭小鹏的全部反诉请。第三人北京银行西安分行述称，1、根据合同相对性原则，借款合同系郭小鹏与第三人北京银行股份有限公司西安分行签署，合法有效，房屋买卖合同为徐建刚、郭小鹏之间签订，借款合同与房屋买卖合同为两个相互独立的合同。徐建刚、郭小鹏之间的房屋买卖纠纷并不能影响合同的效力，因此郭小鹏仍然应该履行借款合同约定的还款义务。2、因郭小鹏就借款事宜已将涉案房产抵押给我方并办理了抵押登记手续，因此依据物权法177条第1款、191条第2款的规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。3、第三人同意由申请人代为清偿抵押贷款。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。徐建刚、郭小鹏签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。现徐建刚已按照合同约定支付了首付款，且郭小鹏房屋已具备过户条件，徐建刚同意支付剩余房款并要求郭小鹏配合办理房屋过户手续的请求依法应予支持；郭小鹏辩称其妻子对买卖房屋并不知情，结合证人当庭对质的证言和涉案房屋2014年已有徐建刚居住的事实，郭小鹏妻子对房屋买卖不知情明显与事实不符，其辩称依法不予采信。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、郭小鹏于本判决生效之日起三十日内协助徐建刚将位于西安市未央区XX环XX段XX号XX小区（现为金仕华城小区）1号楼1单元15层11504室房屋办理过户至徐建刚名下。二、徐建刚于本判决生效之日起三十日内向郭小鹏支付剩余购房款共计21万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4450元，保全费5000元，由郭小鹏承担。因徐建刚已预交，郭小鹏应于本判决生效之日起十日内向徐建刚支付。宣判后，郭小鹏不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回徐建刚的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由徐建刚承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、涉案房屋属于郭小鹏和高某某的夫妻共同财产。郭小鹏未经共有人高某某同意、且高某某未追认的情况下擅自将夫妻共同房屋出售给徐建刚，在本案诉讼中，高某某也明确表示不同意出售涉案房屋，郭小鹏构成无权处分。2、涉案房屋买卖合同效力存在瑕疵。徐建刚购买房屋并支付了首期房款，但房屋未办理过户登记手续，不符合善意取得条件。因此，在共有人高某某明确拒绝出售涉案房屋的情况下，涉案房屋也尚未办理过户登记，房屋买卖合同没有继续履行的可能，对徐建刚要求继续履行的诉讼请求，不应支持。3、应当追加高某某作为第三人，查明案件事实。二、一审判决适用法律错误。合同法第五十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）四十九条、物权法第九十七条之规定，实现共有房屋的物权变动，必须取得房屋共有权利人高某某同意。因高某某不同意，故徐建刚要求继续履行的诉讼请求不应予以支持。其次，中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。人民法院在审查当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理保持一致。因此，徐建刚的诉讼请求不应得到支持。三、一审判决程序违法，判决第二项内容超出了徐建刚的诉讼请求。徐建刚辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。经徐建刚妻子曹某某和海汇公司经办人员李超出庭作证，足以证明郭小鹏妻子高某某当时在场并同意收取部分购房款。郭小鹏虽不承认高某某参与购房过程，但却不能答复卖房时随行人员某某。2014年徐建刚向郭小鹏支付部分房款后，就一直居住在涉案房屋内，郭小鹏一家直至去年还在徐建刚的对面房屋居住。郭小鹏与其子高某某称对于买房事宜不知情，显然不符合常理。既是在郭小鹏夫妻知情且同意的情况下签订的买卖合同，该合同真实有效。2014年徐建刚依约支付了部分房款，2017年涉案房屋具备了过户条件，但因为此时房屋价格上涨，郭小鹏拒绝将该房屋过户给徐建刚，明显构成违约，应当承担继续履行的违约责任。二、一审判决适用法律正确，程序合法。郭小鹏妻子高某某事后否认基本事实违背了诚实信用原则，一审庭审认定的事实和证据足以证明高某某知情且同意去办公证的事实。故一审判决于法有据。一审判决继续履行合同，而合同继续履行的基础是公平公正，法院与此同时判决徐建刚继续履行付款义务，合法正当。故郭小鹏主张一审判决第二项内容超出诉讼请求，程序违法，不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人海汇公司述称，不同意郭小鹏的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，郭小鹏配偶配合徐建刚与我公司前往公证处及房管局咨询涉案房屋过户手续及委托公证手续办理条件，且知情授予郭小鹏交付徐建刚占有使用。应当认定其对涉案房屋出售与徐建刚一事是知情且予以认可的。另，从生活常理来看，若郭小鹏配偶不同意出售涉案房屋，其在明知郭小鹏与徐建刚达成交易并居住涉案房屋时，从未提出或以诉讼方式主张其权利，故郭小鹏所称显然不符合客观事实，是因西安房屋价格上涨而杜撰的事由。另在案件审理过程中，郭小鹏配偶参加庭审，一审法官询问时也并未证明配合我公司与徐建刚办理上述手续的随行人员非其本人。二、郭小鹏所称涉案合同受管理型规定履行受限，根据2020年3月25日西安市自然资源和规划局发布的《关于优化不动产登记婚姻关系的公告》，办理不动产登记不再审查婚姻状态，故并未受到行政部门管理限制，并未履行受限；三、一审判决继续履行合同支付购房款及办理过户手续的相关判项均属继续履行项下的相关内容，并未超出徐建刚的诉请。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审第三人北京银行西安分行述称，2009年12月23日，郭小鹏因购买涉案房屋，与北京银行西安分行签订了个人购房按揭贷款借款合同，申请借款16万元，期限240个月（2009年12月23日至2029年12月23日），等额本息还款，郭小鹏以购买房产抵押并同日与北京银行西安分行签订了《西安市房地产抵押合同》，办理了抵押登记备案手续。北京银行西安分行认为：1、根据合同相对性原则，借款合同系郭小鹏与北京银行西安分行签署，合法有效，房屋买卖合同为郭小鹏、徐建刚之间签订，借款合同与房屋买卖合同为两个相互独立的合同。郭小鹏与徐建刚之间的房屋买卖合同纠纷不能影响借款合同的效力，因此，郭小鹏仍然应该履行借款合同约定的还款义务。2、因郭小鹏就借款事宜已将涉案房屋抵押给北京银行西安分行并办理了抵押登记手续。因此，在抵押担保的债务全部结清之前，北京银行西安分行无义务办理撤销抵押登记手续。3、借款合同项下债务全部结清的，房屋产权人可向北京银行西安分行申请办理抵押登记撤销手续。本院经审理查明，郭小鹏除有本案所涉房屋外，还在本案所涉房屋所在小区同楼栋同楼层的斜对门还有一套房屋，郭小鹏在西安时在该套房屋居住。涉案房屋在北京银行西安分行尚有按揭贷款未清偿，涉案房屋因前述按揭贷款办理了抵押登记。郭小鹏妻子高某某在一审作为证人出庭。徐建刚同意用剩余房款代郭小鹏偿还剩余银行按揭贷款。一审判决认定事实属实。本院认为，郭小鹏、徐建刚和海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。郭小鹏称签订买卖居间合同其妻子高某某不知情，但经徐建刚妻子曹某某、海汇公司经办人李超与郭小鹏妻子高某某在一审当庭对质，曹某某和李超均证明在买卖房屋过程中，郭小鹏和妻子高某某均同时出现并办理相关业务，且郭小鹏在涉案房屋斜对门还有一套房屋，郭小鹏和妻子在西安时也在该房屋居住。而涉案房屋于2014年就交付于徐建刚居住使用，在长达五、六年的时间内，郭小鹏的妻子高某某不可能从未发现涉案房屋已被他人占有使用。但郭小鹏妻子高某某在本案审理前，从未采取诉讼或其他方式主张过其不同意出售涉案房屋。故郭小鹏上诉主张其妻子高某某对买卖涉案房屋不知情，不符合常理，不予采信。涉案房屋居间买卖合同合法有效，具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋已取得房屋产权证书，具备办理过户登记的条件，故徐建刚起诉要求郭小鹏继续履行合同，办理涉案房屋的产权过户登记手续，符合合同约定，应予支持。但因涉案房屋至今未办理撤押手续，一审直接判决郭小鹏协助徐建刚办理过户手续不妥。因徐建刚同意向北京银行西安分行代偿郭小鹏欠付的按揭款及利息，故应先由徐建刚代郭小鹏向北京银行西安分行清偿涉案房屋剩余的按揭款及利息，郭小鹏、北京银行西安分行协助撤销涉案房屋的抵押手续，然后由郭小鹏将涉案房屋产权转移登记至徐建刚名下。综上，郭小鹏的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2144号民事判决第一项为：郭小鹏于收到徐建刚支付的剩余购房款之日起十日内将涉案房屋（位于西安市未央区XX环XX段XX号）中顺家园小区（现为金仕华城小区）1号楼1单元15层11504室过户至徐建刚名下。二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2144号民事判决第二项为：徐建刚应在办理完毕涉案房屋的抵押贷款注销手续后十日内向郭小鹏支付剩余购房款（具体金额为：剩余房款金额210000元扣除徐建刚向北京银行股份有限公司西安分行支付的涉案房屋代偿款数额后的金额为准）；三、徐建刚于本判决生效之日起十日内，代郭小鹏向北京银行股份有限公司西安分行清偿剩余按揭贷款（具体金额以付款日北京银行股份有限公司西安分行核算金额为准）；四、北京银行股份有限公司西安分行应自收到徐建刚支付的代偿款之日起十五日内配合徐建刚办理涉案房屋注销抵押登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费按照一审判决执行。二审案件受理费7450元，郭小鹏已预交，由郭小鹏负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年七月七日 书 记 员  刘 燕 子 1