福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初272号 原告：陈娓娓，女，1989年2月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林时坤，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭玥，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：龚国樑，男，1951年2月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：徐林武，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许铭正，福建远大联盟律师事务所律师。 原告陈娓娓与被告龚国樑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娓娓的委托诉讼代理人林时坤与郭玥、被告龚国樑的委托诉讼代理人徐林武与许铭正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈娓娓向本院提出诉讼请求：1.撤销陈娓娓、龚国樑2019年5月29日签订的《房产买卖协议》；2.龚国樑立即向陈娓娓支付购房款190万、契税20300元、个人所得税30450元、中介佣金19000元、房屋评估费用3641元、已付住房按揭贷款利息20444.75元及利息损失（利息以前述1993835.75元为基数，按年利率6%从起诉之日起计至实际给付之日，暂从2019年11月5日计至2020年1月4日为19938.36元）；3.龚国樑立即向陈娓娓支付与定金和中介费等额的69000元；4.龚国樑赔偿陈娓娓精神损害抚慰金10000元；5.龚国樑承担陈娓娓因本案支付的律师费15000元；6.龚国樑承担本案的诉讼费用。事实和理由：陈娓娓、龚国樑及中介于2019年5月29日签订《房产买卖协议》（编号0005067），约定由陈娓娓购买龚国樑位于厦门市翔安区的房屋，陈娓娓应支付购房定金50000元，并于2019年6月14日前支付首期购房款480000元（含定金），龚国樑应于2019年6月14日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续。陈娓娓申请贷款1420000元并与银行签订《个人购房借款／担保合同》，约定该贷款由银行直接转至龚国樑账户。合同签订后，陈娓娓按合同约定在2019年5月29日支付龚国樑定金10000元并支付中介佣金19000元，次日支付龚国樑定金40000元。2019年7月15日，案外人中国工商银行股份有限公司厦门鹭江支行依约放款1420000元并付至龚国樑账户。陈娓娓为办理银行贷款及房产过户事宜而支付评估费用3641元、契税20300元、个人所得税30450元。房屋交付后，陈娓娓家属于2019年9月去案涉房屋打扫卫生，才得知2018年4月有一名年轻女租客死于房屋，后向小区其他业主及保安询问，所有人都予以确认并告知女租客系晚饭后休息时突然死亡。陈娓娓知情后心神不宁，出现严重的失眠症状。2019年9月18日，陈娓娓前往厦门市仙岳医院就诊，诊断为重度抑郁与重度焦虑。陈娓娓购买案涉房屋原准备作为婚房使用，但是因上述问题导致婚期延后。此外，陈娓娓在购房前多次告知中介，死过人和不吉利的房屋坚决不买，但协议签订时龚国樑隐瞒租客死亡的事实导致陈娓娓做出错误的决定。后经双方协商解除买卖合同未果，陈娓娓提起诉讼。 龚国樑辩称：一、陈娓娓与龚国樑之间的房屋买卖系正常的交易行为，双方签订的《房产买卖协议》真实、合法、有效，房产成交价与当时的市场价相符，相关合同条款不存在显失公平的内容。二、陈娓娓的请求权基础系以欺诈为由行使撤销权，根据相关法律规定，陈娓娓应就签订《房产买卖协议》时龚国樑存在欺诈行为提供充分证据加以证实，否则应承担举证不能的法律后果。三、陈娓娓之所以指称龚国樑存在欺诈，因其认为讼争房屋系“凶宅”，而龚国樑却未主动披露。但是，陈娓娓提交的证据材料以及法院调取的证据材料，均无法证明阙福英系因自杀或他杀死亡,也无法证明其在案涉房屋内死亡。相反，证据材料显示，阙福英系因癫痫发作死亡，是正常的生老病死，不是自杀或他杀等非正常死亡，也并非在房屋内死亡。所以，案涉房屋并非民间所称“凶宅”。龚国樑无需主动向陈娓娓披露阙福英因癫痫病发作被送往医院抢救无效死亡的相关信息，不存在欺诈行为。具体事实与理由如下：1.“凶宅”一词并非法律上的概念，我国现行法律对此亦无明文规定，属于民间词语，一般指发生非正常死亡的房屋。司法实务多以发生“非正常死亡”的房屋指代民间所称的“凶宅”，且房屋认定为“凶宅”一般需要同时满足两个条件：发生非正常死亡、死亡发生在案涉房屋内。其中，非正常死亡指的是自杀、他杀等人为因素导致的意外事故或者煤气爆炸等突发事故造成的死亡事件。正常的生老病死，并不属于非正常死亡。2.关于死亡原因，陈娓娓的起诉状及证据清单均没有指称女租客阙福英系自杀或他杀等非正常死亡，相反，当龚国樑之子龚凯斌与陈娓娓通话时指出阙福英系病死，陈娓娓并未予以否认。龚凯斌与阙福英的丈夫温德銮的微信聊天记录显示，温德銮明确其妻系癫痫病发作死亡。法院调取的《厦门市医疗急救中心出警记录》、《厦门市医疗急救中心急救中心院前急救病历》可以看出，关于死亡原因，《厦门市医疗急救中心出警记录》报救情况为“内科，晕倒”；《厦门市医疗急救中心急救中心院前急救病例》记载现病史为“发现俯卧，呼吸心跳骤停，呼之无反应，口鼻无气息”，既往史为“其他癫痫”。上述两份材料均未记载阙福英系自杀或他杀等非正常死亡，相反，相关记载已经足以证明阙福英系癫痫病发作死亡。3.关于死亡地点，《厦门市医疗急救中心急救中心院前急救病例》记载担架工为“/”，结合业主“寒梅傲雪”说邻居、保安帮忙抬阙福英下楼，证明120急救车赶到美地雅登小区时，阙福英已经被家属、邻居、保安抬到小区楼下公共空地，此时120已无需安排担架工将阙福英抬下楼，而是由120急救医生在小区楼下公共空地展开急救并确认阙福英的生存情况。龚凯斌与阙福英的丈夫温德銮的微信聊天记录显示，温德銮明确阙福英晕倒后被120急救车送到厦门市第五医院，并在ICU病房抢救好几个小时后才死亡，并附上医院出具的收费专用票据为证。因此，即使阙福英并非在厦门市第五医院死亡，也应当是在小区楼下公共空地经抢救无效死亡，并非在房屋内死亡。四、阙福英病逝后，龚国樑并没有立即出售案涉房屋，而是另行出租给他人，直到一年后才将房屋出售给陈娓娓。阙福英于2018年4月12日病死后，其夫温德銮终止租赁关系并搬出房屋，但是龚国樑并未立即出售房屋，而是于2018年8月份出租给案外人李小萍。当龚国樑与陈娓娓于2019年5月份签订《房产买卖协议》时，距离阙福英死亡已经超过一年，新的租客已经在房屋中居住生活将近一年。五、陈娓娓购买房屋是为了出租赚钱、转售获利，并非自住，更不是为了用于结婚。陈娓娓在与龚凯斌微信聊天时，明确表示“也是看你面子说会租很久，稳定的”、“我现在都没在厦门”、“而且（房屋在）岛外那么麻烦”。由此可见，陈娓娓购买案涉房屋的短期目标是出租赚钱，长期目标是转售获利，其没在厦门，又嫌岛外麻烦，根本没有自己居住，更谈不上用于结婚。综上所述，本案证据均无法证明案涉房屋系“凶宅”，故龚国樑无需主动披露阙福英因癫痫病发作被送往医院抢救无效死亡的相关信息，陈娓娓无权以欺诈为由要求撤销《房产买卖协议》，亦无权要求龚国樑支付购房款、契税、中介费、精神损失费、律师费等费用。因此，恳请法院驳回陈娓娓的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，龚国樑将其位于厦门市翔安区房屋出租给阙福英。2018年4月12日凌晨，阙福英家人发现其昏迷及呼之不应，于0时29分拨打“120”急救中心电话。厦门市医疗急救中心救护车于2018年4月12日0时40分到达现场，“发现俯卧，呼吸心跳骤停，呼之无反应，口鼻无气息”，初步诊断“死亡”（其他情况：颈动脉搏动消失、胸廓无起伏运动、心尖区无搏动、心肺听诊未闻及心音及呼吸音，神经反射无）。2018年4月12日凌晨48分，救护车将阙福英送至厦门市第五医院，初步诊断为“院前死亡、窒息、癫痫大发作”，后经抢救无效于2018年4月12日1时53分被宣布临床死亡。厦门市第五医院出具居民死亡医学证明（推断）书对死亡原因诊断如下：“直接死亡原因：院前死亡，异物吸入性窒息；引起的疾病或情况：癫痫大发作。” 2019年5月29日，陈娓娓与龚国樑及案外人厦门市翔安区上郡信毅房产中介服务部签订《房产买卖协议》。协议第一条约定：龚国樑将厦门市翔安区房屋出售给陈娓娓；第二条约定：房屋成交价为1900000元，本协议签订当日，陈娓娓应支付给龚国樑购房定金50000元；第四条约定：双方同意陈娓娓将购房款分二次支付给龚国樑，已支付的定金可冲抵首期购房款，陈娓娓于2019年6月14日前向龚国樑支付480000元（含定金），陈娓娓向银行申请商业贷款1420000元，由银行直接转至龚国樑账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，陈娓娓应于银行放款五日内将差额部分以现金方式支付给龚国樑；第六条约定：龚国樑应于收到全部购房款三日内将房屋交付给陈娓娓使用；第七条约定：若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。双方还对其他权利义务等进行了约定。 协议签订当日，陈娓娓向龚国樑支付定金10000元，并向厦门市翔安区上郡信毅房产中介服务部支付中介费19000元。2019年5月30日，陈娓娓向龚国樑支付剩余定金40000元，并于2019年6月6日支付剩余首期购房款430000元。陈娓娓为办理房地产抵押（二手房按揭）贷款支付评估费3641元，办理涉案房屋过户手续缴纳契税20300元及个人所得税30450元。2019年7月1日，陈娓娓向中国工商银行股份有限公司厦门市分行申请按揭贷款，银行于2019年7月15日依约将贷款1420000元支付给龚国樑。龚国樑已依约将案涉房屋交付给陈娓娓使用。 之后，陈娓娓得知案涉房屋原承租人阙福英在租赁期间内死亡，与龚国樑协商未果，遂诉至本院。 另查明，2019年9月13日，厦门市第五医院诊断陈娓娓为非器质性睡眠障碍。2019年9月18日，厦门市仙岳医院诊断陈娓娓为重度抑郁与重度焦虑。陈娓娓因本案支付律师费15000元。 根据双方当事人的陈述及举证、质证意见，本案的主要争议焦点为：龚国樑未披露案涉房屋承租人阙福英死亡一事是否构成《房产买卖协议》的可撤销事由？ 陈娓娓认为，龚国樑在签订《房产买卖协议》时，故意隐瞒原租客阙福英在案涉房屋内死亡的事实，导致陈娓娓做出了错误的购房意思表示，构成欺诈，故《房产买卖协议》应予撤销。龚国樑认为，阙福英系因疾病死亡，并不属于非正常死亡，案涉房屋并非“凶宅”，其无需主动披露该信息，不存在欺诈行为。 本院认为，陈娓娓、龚国樑对阙福英的死亡地点虽有争议，但根据厦门市第五医院出具的居民死亡医学证明（推断书），其中对死亡原因诊断如下：“直接死亡原因，院前死亡、异物吸入性窒息；引起的疾病或情况，癫痫大发作。”因此，现有证据不足以证明阙福英死于案涉房屋内。但是，上述证明记载阙福英系因癫痫发作导致异物吸入性窒息而死亡，该事实远未达到普通民众所认知的因“横死”等其他情形而造成房屋成为“凶宅”的严重程度。对“凶宅”的概念，应当遵从普通民众的通常认知，即曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。本案中，阙福英因病死亡，属正常死亡，即便其死亡地点在案涉房屋内，该事件的发生亦不构成房屋的重大瑕疵，不影响房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立、履行的重要事实。如前所述，阙福英在因病去世不构成房屋的重大瑕疵，故龚国樑未披露阙福英死亡相关信息的行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，不构成欺诈，故《房产买卖协议》不存在陈娓娓主张的可撤销事由。综上，陈娓娓主张撤销其与龚国樑签订的《房产买卖协议》的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于陈娓娓主张龚国樑向其支付购房款、契税等其余诸项诉讼请求，均是基于《房产买卖协议》撤销所提出，故本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回陈娓娓的诉讼请求。 案件受理费23662元，减半收取计11831元，由陈娓娓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张春雷） 二〇二〇年七月三日 法官 助理 （田陈林） 代书记员（ 曾雅 真） 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。