贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3094号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵弘，男，汉族，1977年12月18日出生，住习水县。委托代理人：冷璐，贵州多年律师事务所律师。委托代理人：钱钞，贵州山一（习水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：习水仁安房地产开发有限公司。地址贵州省遵义市习水县东皇镇杉王大道，统一社会信用代码91520330065792619U。法定代表人：穆伦勇，该公司董事长。委托代理人：文静，该公司员工。上诉人赵弘因与被上诉人习水仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵弘上诉请求：一、请求依法撤销原判，并依法发回重审。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一、原审法院认定事实存在错误，导致适用法律错误。1、上诉人认为，双方签订的《租赁合同》已经明确约定，以签订《租赁场所交付确认书》为计租时间，被上诉人从签订《租赁合同》至今并未与上诉人签订《租赁场所交付确认书》，且被上诉人也并不存在无法办理《租赁场所交付确认书》的情形，被上诉人自愿放弃自己的利益，由此导致的不利后果应由其自行承担。虽然上诉人对商铺进行装修并经营，被上诉人也向上诉人通知开街时间为2017年10月13日，但并不能说明上诉人承租的商铺已达到正式的开街条件以及正常的经营状态，且上诉人也未表示同意计租时间为2017年10月13日，因此，应当认定双方之间的计租时间并未开始。与此同时，被上诉人从签订合同到2019年12月8日仍在仁安天街周围进行施工，其施工行为严重影响上诉人的经营。根据被上诉人的施工行为来看，说明上诉人承租的商铺并未达到可以开街及经营的条件，因此，原审法院对仁安天街商铺开街时间认定存在错误。2、被上诉人在出租后，仍在上诉人租赁的商铺周围进行施工，导致上诉人承租的该商铺即使在经营的条件下客源也无法进入，致使上诉人无法继续经营。因此，上诉人认为被上诉人对本案租赁商铺计租时间的事实认定存在错误。3、法院认为因被上诉人施工对上诉人经营造成影响，租金减免3个月，上诉人应付租金从2018年1月13日至2019年4月12日计算，租金按《租赁合同》约定计算，租金为53769元。上诉人认为原审法院对该租金的计算方式认定存在错误，因为即使法院认定2017年10月13日达到开街的条件，上诉人的计租时间为2018年1月13日，那么从正式计租开始（即2018年1月13日）应当按照第一年的计租标准（即1013元/月）计算租金，则第二年的租金应从2019年1月13日开始计算。或者将《租赁合同》中约定的五年租金平均分摊后计算，因为被上诉人在招租时作出虚假承诺，其实际不符合招租的条件，且租也高于当地市场标准。第二，原审法院对上诉人反诉主张的损失认定存在错误。保证上诉人承租的商铺达到约定的使用条件和营业状态是被上诉人的法定义务，但在《租赁合同》签订后，被上诉人仍陆续在上诉人租赁的商铺周围进行施工，其施工行为直接导致上诉人承租的该商铺周围没有人流量，严重阻断客源并影响上诉人的正常经营。被上诉人约定高于同等地段商铺的租赁费，依据公平原则及权利义务相对等原则，上诉人承租的商铺经营环境及条件应当要优于其他同等地段的商铺。但双方在签订《租赁合同》后，被上诉人在2019年12月仍在商铺周围进行施工，其提供的经营条件及环境低于同等地段的商铺。说明被上诉人出租给上诉人的商铺未达到约定的开街条件及营业状态，上诉人租赁涉案商铺的目的是利用该商铺的地理位置及周围的商业环境进行盈利活动，在达到开街条件和营业状态后通过利用被上诉人出租的商铺进行收益的前提下，向被申请人支付租赁费。而不是占有商铺即向被上诉人支付租赁费。而被上诉人的施工行为导致上诉人无法完全实现签订《租赁合同》的目的。并因此造成上诉人在该期间的经营损失。对该部分损失，被上诉人应当承担赔偿责任。但原审对上诉人主张损失赔偿的请求未认可。上诉人认为，原审法院对该部分损失的认定存在错误。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，被上诉人交付的商铺未达到约定条件，被上诉人已构成违约，应当依法承担违约赔偿责任。且在原一审提出反诉时，上诉人曾向原审法院申请对因被上诉人施工导致上诉人营业的损失进行评估，但原审法院未予批准。在原审中上诉人也已经向法院提交证据证明其损失，但原审法院对上诉人提交的损失证据未予认可。上诉人认为，法院既认定被上诉人存在侵权，应当根据上诉人提交的证据和合同的公平原则及庭审查明情况，综合认定上诉人的损失。而非一概否认被上诉人的损失。因此，原审法院对一审中反诉人主张损失认定存在错误。综上，上诉人为维护自身合法权益，特提出上诉，望贵院依法改判。习水仁安房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见，口头辩称，对原审判决未解除合同和未支持违约金均不服，但基于上诉成本和改判概率，决定不上诉，希予以维持。习水仁安房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告于2016年7月25日签订的《租赁合同》，被告立即搬迁腾房位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层外街41-45号商铺；二、判令被告立即支付2017年10月13日至2019年4月12日的房屋租金56808元；三、判令被告立即向原告支付逾期支付租金的滞纳金共计7300.8元；四、判令被告支付原告自2019年4月13日至实际腾房之日止的房屋占用损失（按每日租金给付至实际腾房之日，2019年4月13日至2019年10月12日为248.06元/天，2019年10月13日至2020年10月12日为260.47元/天，2020年10月13日至2021年10月12日为1060.1元/天，2021年10月13日至2022年10月12日为1148.6元/天）；五、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月25日，原告（甲方）为出租人与承租人被告（乙方）签订编号为XSRA-ZS-017的《租赁合同》约定，甲方将位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层外街41-45号建筑面积为202.48㎡的商铺租赁给乙方经营家纺。合同第一条第三款载明，乙方已对租赁标的现状，包括但不限于对水、电、通讯、空调、通风、排烟、消防、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，并确认该现状符合乙方经营所需。第二条租金及其他费用约定如下：第一年，1013元/月，年租金12156元；第二年，7442元/月，年租金89295元；第三年，7814元/月，年租金93759元/月；第四年，34458元/月，年租金381636元；第五年，34458元/月，年租金413496元。1.租金仅为甲方同乙方收取的租赁标的资产使用权的款项，不包括店招，广告位所产生的费用、水费、电费、气费、通讯费、有线电视费用、网络费、物业管理费、水电保证金、装修除渣费、水电公摊等费用以及经营中所产生的其它相关费，自本合同租赁标的交付之日起，上述费用由乙方自行承担。第三条租赁期、免租期与交付期，1.租赁标的租赁期限为5年，培育期按双方协商金额收取租金，其他费用不予免除。2.甲乙双方确定租赁标的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为本合同开始计租之日。3.本合同约定租赁标的交付时间为2016年9月30日。第四条付款方式及时间，1.甲乙双方约定，每三个自然月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前7日向甲方支付下一计租期的租金、物业管理费及其他费用，乙方具体应计数额详见甲方向乙方出具的《收费通知单》。须由乙方自行向有关部门缴纳的费用不在此限。第七条违约责任，一、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向乙方追索，乙方超过30日未支付的，甲方有权解除本合同，并按第七条第二款追究乙方的违约责任。二、乙方有上述特别约定条款及下列情形之一的，甲方可单方面解除本合同，扣罚履约保证金并收回租赁标的，且乙方须按本合同年租金总额的30%承担违约责任及赔偿。附件三商铺经营规范载明仁安地产尊重物业使用人的自主经营权，不干涉行业使用人正当的经营活动，努力为物业使用人提供完善的经营管理服务，营造良好的经营环境。2016年12月6日，被告向原告提交装修申请表，申请对商铺进行装修。由于被告在仁安天街A区旁边修建商品房，给仁安天街经营环境造成影响，为补偿相关商户，2018年4月28日原告与仁安物业管理有限公司联合向商户发布《告仁安天街全体商户书》，内容载明，仁安天街项目已于2017年10月13日正式开街，签约商铺已于当日正式开始计租，请各商铺见本告知书后15日内与公司招商运营部联系，完善相关手续及费用，逾期将按原合同执行并追述相关费用。同时在规定期限内完善手续及相关费用的商家给予一定的优惠扶持政策，对A区外街减免租金及物业费3个月。同时说明满足优惠扶持政策的商户还需满足缴纳欠缴水电费、正常开业、已签订补充协议。原告于2019年2月20日作出租金催收通知单，向被告催收租金，要求被告在2019年2月28日前结清租金54636元，若未在上述期限内结清，将与被告解除租赁合同，并要求按照合同约定支付滞纳金。另，本案涉案商铺A区一层外街41-45号属A区外街范围。仁安天地为修建A区旁边商品房，封闭了A区挨新建房屋这边的进出通道。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》真实有效，对双方具有约束力。被告应当向原告支付租赁期间的租金。《租赁合同》约定的交付时间为2016年9月30日，但被告在2016年12月6日申请装修本案租赁商铺，应认定原告在2016年12月6日将商铺交给被告，且被告客观上对商铺进行装修并经营。仁安天街从2017年10月13日正式开街，说明商业街建成正式向公众开放、营业。虽然原、被告双方未签订《租赁场所交付确认书》，但被告实际使用租赁商铺并进行了经营，租期最迟应从2017年10月13日起算，且原告也诉请从该日起算。对被告的辩称双方未签订《租赁场所交付确认书》，租金尚未开始计算的意见，不予采纳。被告租赁案涉商铺用于商业经营，原告在商铺所处的商业街旁修建商品房的行为，客观上给被告的经营造成影响，且原告对自己修建商品房给仁安天街商户造成的影响，也作出了相应优惠扶持政策，说明原告愿意对因自己修建房屋给仁安天街商户造成的影响给予补偿。虽然被告不满足享有优惠扶持政策条件，但根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。被告租赁商铺投入资金装修后进行商业经营活动，原告修建商品房的行为给被告经营造成影响，应予以补偿。根据公平原则，综合合同履行情况、原告修建房屋时间及对被告经营的影响，并结合原告自己作出的《告仁安天街全体商户书》，对被告的租金酌情减免3个月。被告应付租金从2018年1月13日至2019年4月12日计算，租金按《租赁合同》约定第一年1013元/月、第二年7442元/月计算，租金为53769元。被告因原告修建商品房对其经营造成影响而拒付租金，并非恶意违约，对原告主张的违约金，不予支持。对《租赁合同》是否予以解除的问题。被告当庭陈述不同意解除《租赁合同》。《租赁合同》约定被告30日未支付租金，原告有权解除合同，并约定被告应支付租金数额以原告出具的《收费通知单》为准。被告未收到原告的租金催收通知单，直至庭审时才知晓。结合审理情况，因原告在商业街旁修建商品房给被告经营造成影响，双方对租金支付产生分歧，并非被告恶意不支付。被告未付租金数额远小于被告对该商铺租赁经营的投资数额。从公平原则、违约情况、经济效益等角度出发，本案《租赁合同》在本次诉讼中不宜解除。合同不解除，被告应继续按照约定履行支付租金的义务，否则需承担违约导致的法律后果。对于反诉部分。开街时间确实延迟，但该期间反诉原告在经营，且在本诉部分对租金从开街日开始计算，已经对原告的损失进行了考虑。故对原告起诉的2017年5月至2017年10月的店员工资损失，不予支持。反诉原告未举证证明停电是反诉被告造成，对其主张的停电损失，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）赵弘于本判决生效之次日起十日内支付原告习水仁安房地产开发有限公司租金53769元。二、驳回原告（反诉被告)习水仁安房地产开发有限公司的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵弘的反诉请求。案件受理费701元，由原告（反诉被告）习水仁安房地产开发有限公司负担113元，被告（反诉原告）赵弘负担588元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合上诉双方的诉辩理由，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：一、本案计租时间如何确定；二、上诉人赵弘享有的免租期及本案租金如何认定；三、上诉人赵弘是否存在损失，被上诉人仁安房开公司应否赔偿。关于焦点一，涉案《租赁合同》虽然约定租赁标的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为开始计租之日,本案中，双方签订《租赁合同》以后并未签署《租赁场所交付确认书》，但是，习水仁安房地产开发有限公司于2018年4月28日与仁安物业管理有限公司联合向商户发布《告仁安天街全体商户书》，明确仁安天街项目已于2017年10月13日正式开街，签约商铺已于当日正式开始计租。另一方面，赵弘于2016年12月6日递交《装修申请表》，申请对租赁商铺进行装修。以上事实说明，赵弘在2016年12月6日以前，事实上已经接收租赁商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，本案租金起算时间应为2017年10月13日。故上诉人赵弘提出原判对开街计租起算时间认定错误的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，《告仁安天街全体商户书》载明对于A区外街商户给予3个月免租期优惠政策，但同时说明须满足缴纳欠缴水电费、正常开业、已签订补充协议三个条件。本案中，赵弘租赁房屋属于A区外街，虽赵弘未证明其与上诉人进行接洽及满足指定减免租金条件的事实，但由于习水仁安房地产开发有限公司在A区内街旁边进行建设施工的行为客观上对赵弘的租赁经营造成影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，习水仁安房地产开发有限公司应承担违约责任，根据习水仁安房地产开发有限公司在《告仁安天街全体商户书》中提出的免租三个月的告示，结合其违约责任，本院确定减免三个月的租金。关于免租的时间节点计算，一审认定应付租金从2018年1月13日至2019年4月12日计算，租金按《租赁合同》约定第一年1013元/月、第二年7442元/月计算，对此，双方并未提出异议，本院予以确认。对其租金的认定，双方合同约定租赁期限为五年，第一年租金为1013元/月、第二年7442元/月计算，以后的租金逐年递增，根据上述认定，本案实际计租时间为2017年10月13日，减除免租三个月后，从2018年1月13日至2019年4月12日，分两个阶段计算，第一个计租年度的标准为（1013元/月），即2018年1月13日至2019年1月12日，该期间赵弘应付租金为12156元（1013元×12）；第二个计租年度的标准为（7442元/月），即从2019年1月12日至2019年4月12日（原告诉请要求的截止日），共计三个月，该期间赵弘应付租金为22326元（7442元×3）。以上赵弘应付租金为34482元。而一审认定为53769元，属计算方法有误，本院依法予以纠正。因涉案租赁合同双方均表示不予解除，对其本案之后的租金双方应按合同约定和法律规定承担责任、履行义务。故对上诉人赵弘提出的双方租赁合同未生效，不应支付租金的上诉理由不成立，本院不予支持。对上诉人赵弘提出的一审判决对租金计算有误的上诉理由成立，本院予以采纳。关于焦点三，就本案的违约责任问题，上诉人赵弘认为被上诉人习水仁安公司在其合同签订后，仍在商辅周围进行施工，未提供按合同约定的经营环境，对其造成了损失，应承担相应的违约责任。对此理由，一是上述焦点已明确了涉案租赁合同的开街起租时间，说明租赁环境符合承租条件，双方租赁法律关系成立，且上诉人已实际进行了经营活动；二是上诉人租赁物地处仁安天街外街，而被上诉人的施工地在仁安天街内街，对其经营可能存在一定的影响，但并非根本因素，故不存在根本违约行为，且对其产生的影响已进行了免租三个月的补偿，即是对损失的责任承担；三是上诉人无证据证明自己的实际损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，上诉人对其主张应承担举证不能的法律后果。故上诉人提出的因被上诉人施工行为致合同目的不能实现的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赵弘的部分上诉请求成立，予以采纳；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对租金的计算金额有误，本院应予纠正。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初2505号民事判决；二、限上诉人（原审被告、反诉原告）赵弘于本判决生效之次日起十日内支付被上诉人（原审原告、反诉被告）习水仁安房地产开发有限公司租金34482元；三、驳回被上诉人（原审原告、反诉被告)习水仁安房地产开发有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上诉人（原审被告、反诉原告）赵弘的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费701元，反诉费701元，共计1402元，由赵弘承担802元，由习水仁安房地产开发有限公司承担600元。二审案件受理费1402元，由赵弘承担701元，由习水仁安房地产开发有限公司承担701元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  陈文玉审判员  何 亮二〇二〇年七月二十三日法官助理徐星星书记员麻国林