浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初6160号原告（反诉被告）：朱小君，男，1978年4月5日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：黄成乐、王翰丹，乐清市中一法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈王朋，男，1958年12月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告（反诉原告）：童胜丰，男，1958年5月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告（反诉原告）：陈秀兰，女，1962年5月28日出生，汉族，住浙江省乐清市。三被告共同委托诉讼代理人：郑加飞、南群力，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。原告朱小君与被告陈王朋、童胜丰、陈秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理。后三被告针对原告朱小君的诉请提起反诉，本院审查后予以准许。诉讼过程中，原告朱小君申请对涉案房屋的装修损失进行鉴定。2020年6月16日，本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告朱小君及其委托诉讼代理人黄成乐、被告陈王朋及三被告共同委托诉讼代理人郑加飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小君起诉称：2018年3月18日，原告因经营罗莱家纺品牌床上用品需要，与三被告签订商铺租赁合同，租赁位于乐清市××镇××路××号四间店面，租赁期限为五年，租金第一年27万元，之后每年28万元整。合同签订后，原告支付第一年租金27万元后开始装修。不料商铺所在村即三里村村委多次过来干涉，告知该商铺权属存有争议，让其停止施工。三里村村委在2018年5月14日来店铺门口贴告示，要求立刻停止施工，并关闭三相电，否则后果自负。经原告去不动产登记中心查询该租赁商铺未办理房产证，系未申请或未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。原告无奈，为了维护自己的合法权益，起诉法院要求判决合同无效。综上所述，因被告出租的商铺系违章建筑，导致双方不能正常履行合同。被告已侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，恳请判决：1、确认原告与三被告的商铺租赁合同无效。2、三被告返还原告房屋租赁租金27万元与房屋押金1万元。3、三被告赔偿原告的装修损失384100.69元及预付押金等30000元。4、三被告支付因合同违约的利息损失（以664100.69元为基数自2018年3月18日起按银行同期贷款利率计算至法院履行之日止），暂计54970.8元。5、本案所有诉讼费由三被告承担。三被告共同答辩称：一、原告与答辩人于2018年3月18日签订的《商铺租赁合同》合法有效。原告以经营罗莱家纺品牌床上用品需要，与答辩人签订《商铺租赁合同》，商铺坐落在乐清市××镇××路××号××层××室××层××层××室××。租赁的标的物已经取得了集体土地使用权证，占地面积为196.7平方米，2003年5月16日取得编号为（2003）浙规证××《建设工程规划许可证》，批准拆建一间一层、三间三层，建筑面积为347平方米。2006年10月27日取得编号为（2006）浙规证××《建设工程规划许可证》，批准加建三层，建筑面积为347平方米。至此，答辩人认为租赁的房屋虽然没有办理不动产证，但是房屋已经经过审批，合法建设。原告承租后，四间店面北首约30平方米的钢结构也无偿供原告使用，该部分并不属于租赁合同约定的租赁标的。综上，原告与答辩人签订的房屋租赁合同是在双方自愿的基础上经过充分平等协商而签订，不存在无效的情形，应当认定为合法有效。二、鉴于双方签订的合同合法有效，原告起诉第二项诉请要求返还租金没有事实和法律依据。尤其是2019年8月21日双方达成解除合同的合意，由于原告的租金仅支付了一年（即2018年3月18日至2019年3月18日），2019年3月18日至2019年8月21日（合同解除日）的租金至今没有支付，答辩人将另案主张。原告的第三项诉讼请求更加没有法律依据，原告的装修行为系其自己的行为，没有任何理由要求房东承担赔偿责任。尤其是2019年8月21日双方达成协议，原告将有使用价值的物品搬离，剩余装修的物品明确表示都不要了，应当理解为放弃物权的意思表示。原告在自愿放弃物权的情况下，又要求答辩人对这部分物权赔偿，没有法律依据。对于原告要求答辩人赔偿利息损失同样没有法律依据，答辩人完全根据合同履行，就本案经过来看，如果认定违约也是原告违约，双方合同签订的是五年，在合同未到期的情况下，原告无故起诉要求认定合同无效，拒不支付第二年的租金。三、对于原告诉状中称三里村村委多次过来干涉，告知该商铺权属存有争议，让其停止施工。三里村村委在2018年5月14日来店铺门口贴告示，要求立刻停止施工，并关闭三相电，否则后果自负。对于原告的上述诉称，首先答辩人当时都不在场无法确认其真实性，即使三里村村委存在上述行为，三里村村委的行为属于侵权行为，原告已经取得四间店面的使用权，完全可以通过法律途径保护自身的权益，而不是反过来与答辩人对簿公堂。三被告共同反诉称：2018年3月18日，反诉被告以经营罗莱家纺品牌床上用品需要与三反诉原告签订《商铺租赁合同》。商铺坐落在乐清市××镇××路××号××层××室××层××层××室××。租赁的标的物已经取得了集体土地使用权证，占地面积为196.7平方米，2003年5月16日取得编号为（2003）浙规证××《建设工程规划许可证》，批准拆建一间一层、三间三层，建筑面积为347平方米。2006年10月27日取得编号为（2006）浙规证××《建设工程规划许可证》，批准加建三层，建筑面积为347平方米。所以租赁的房屋虽然没有办理不动产登记证，但是房屋已经经过审批，合法建设。原告承租后，四间店面北首约30平方米的钢结构也无偿供原告使用，反诉被告与反诉原告签订的房屋租赁合同更是在双方自愿的基础上经过充分平等协商签订，不存在合同法规定无效的情形，应当认定为合法有效。反诉被告承租后，四间店面北首约30平方米的钢结构也无偿供反诉被告使用，但反诉被告为了增加使用面积，擅自将钢结构改建为两层，中间用槽钢固定在店面房屋的主梁上，导致主梁断裂，房屋主体建构损害，造成反诉原告的损失，反诉被告理应赔偿反诉原告。另根据合同第三条第三项约定，每年农历12月25日之前付次年租金。第十条约定，每逾期一日均应按年租金的0.5%支付违约金。2019年租金反诉被告应当在农历2018年12月25日前支付，现已严重违约，反诉原告将另案主张租金和违约金。综上所述，反诉原告与反诉被告签订的租赁合同合法有效，反诉被告破坏性装修造成反诉原告房屋损害理应赔偿。现反诉原告提出如下诉请：1、确认2018年3月18日三反诉原告与反诉被告签订的三份《商铺租赁合同》合法有效。2、反诉被告因破坏性装修导致房屋主梁断裂赔偿反诉原告损失10万元（暂计，以鉴定评估结果为准）。3、本诉、反诉费用均由反诉被告承担。反诉被告朱小君答辩称：反诉原告所称的建设工程规划许可证是过时信息，三反诉原告的房屋实际经过改建，现场建筑结构与2006年的建设工程规划许可证上所说的房屋面积、高度完全不一致。该建筑底部超宽楼层超高，属于违章建筑。这从反诉被告所提供的房产信息中也可以反映该事实。本案所涉商铺所属的整幢大楼违章，所以该商铺也属于违章建筑。双方签订的租赁合同无效。另外，该商铺底下占用了村里的下水道，反诉原告在未告知反诉被告这一事实的情况下将商铺租给反诉被告，有欺诈之嫌。出租方明知违章建筑随时被拆除却租给承租人，其存在过错。承租人一直不知道建筑系违章，有过错一方应当赔偿对方因此造成的损失。反诉原告说房屋钢结构建造造成其损失，该事实纯属反诉原告捏造。在装修中，反诉被告朱小君没有造成反诉原告任何损失，鉴定机构已经给予明确答复，承租方已撤回原因鉴定。上述理由足以说明反诉原告与反诉被告租赁合同无效。反诉被告没有给反诉原告造成房屋损失，请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理查明：2006年间，被告陈王朋将其名下一处坐落在柳市镇三里村的房产（土地证号：2××3，房屋所有权证号：××）拆除后重建，但未按照已批准的两份建设工程规划许可证【（2003）浙规证××、（2006）浙规证××】内容建设，故房屋建成后至今未能取得房屋产权证书。该处房屋现具体位置即柳市镇柳翁西路91-97号，其一楼四间店面、店面夹层、地下室属三被告共有。2018年3月18日，原告朱小君因经营罗莱家纺床上用品需要向三被告承租柳市镇柳翁西路91-97号四间店面、夹层及地下室，为此，原告朱小君分别与被告陈王朋、童胜丰、陈秀兰签订《商铺租赁合同》各一份，三份《商铺租赁合同》均有约定：“房屋租期五年，自2018年3月18日起至2022年3月18日止，租金第一年为27万元，第二年开始每年租金为28万元；水电费押金1万元…”。后原告朱小君支付了28万元（其中包括押金1万元）并对上述店面房进行装修。2018年5月14日，三里村村委会与三里村股份经济合作社在该处店面门口张贴通知，该通知显示“罗莱家纺：根据村双委的会议精神，因你所在地块存在协调阶段，希请接通知拾天内暂停一切商业装修等活动，否则后果自负”。2018年6月8日，乐清市柳市镇人民政府在该处店面门口张贴责令限期拆除违法建筑通知书，该通知显示“柳市镇柳翁西路97号：经查，你单位（户）未经批准，在柳市镇三里村擅自建设的违章搭建，已违反《中华人民共和国城乡规划法》第十条及有关法律法规的规定，属违法建筑。现根据《浙江省违法建筑处置规定》，限你单位（户）在收到本通知之日起2天自行腾空拆除，若逾期未拆，柳市镇人民政府将组织综合行政执法、住建、国土等部门依法对你户（单位）上述的违法建筑予以强制拆除，由此引起的一切经济损失和法律责任由你单位（户）承担”。为避免损失扩大化，原告朱小君停止了进一步的装修行为，并与被告陈王朋协商后续事宜。后因双方协商无果，故原告诉至本院。另查明：2019年8月21日，原告朱小君与被告陈王朋在一份协议书上签字确认：“今天2019年8月21日，朱小君在陈王朋店铺里移出展床3张、凳子4张、隔断2幅、衣架1幅，具体照片为准。今天拿出去，其他东西都不要，陈王朋也同意搬离。同意不要店铺，可以出租”。本案在诉讼过程中，原告朱小君申请本院对乐清市××镇××路××号××楼店面的房屋装修损失市场价值进行司法评估。本院依法委托温州得正资产评估有限公司进行司法评估。2020年6月12日，评估机构出具资产评估报告，认定原告朱小君位于乐清市××镇××路××号××楼××市场××4元。为进行司法评估，原告朱小君支付评估费25800元。以上事实，有原告身份证、三被告户籍证明、租赁合同、转账记录、通知、责令限期拆除违法建筑通知书、不动产查询信息手机录音资料、集体土地使用证、建设工程规划许可证、协议书、评估报告等结合庭审笔录在案佐证，本院依法予以认定。本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，房屋建成后至今未能取得房屋产权证书，故三被告与原告朱小君于2018年3月18日签订的商铺租赁合同依法均应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。下面本院分别就装修、租金问题及相应过错责任等作如下评析。首先，关于装修损失及过错责任认定。上述租赁合同无效，系三被告即出租方所交付使用的标的物违反法律强制性规定所致，但原告朱小君作为承租方在签订商铺租赁合同时对房屋权属产证未尽审慎审查义务，对导致商铺租赁合同无效这一事实的发生自身也存在一定的过错，亦应承担相应的责任。原告在签订上述租赁合同后，曾对涉案房屋的一楼店面及夹层进行装修，但装修期间接连收到三里村村委会的以该地块存在纠纷为由要求停止装修的通知以及柳市镇政府的责令限期拆除违法建筑的通知，导致装修活动无法正常进行，此后也一直未能正常营业。可见，出租标的物不能正常使用，系出租方提供的标的物不仅违法还与第三方存在纠纷所致。本院现根据双方的过错程度，酌情确定原告朱小君承担20%装修损失责任，三被告承担80%装修损失责任。在本案中，评估部门作出的评估结论确定乐清市××镇××路××号××楼××市场××4元。因此，三被告应赔偿原告朱小君的装修损失金额为242374元×80%＝193899.2元。至于原告所称为进行装修而支付给装修公司的装修押金3万元，其未提供任何证据予以证明，本院依法不予支持。其次，关于租金损失及过错责任认定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。在本案中，承租方即原告朱小君在承租涉诉商铺后进行装修过程中即因归责于出租方的事件导致商铺一直未能正常使用，但此后原告朱小君作为承租方虽与出租方有过协商，却未能及时将商铺内的物品搬离，直至2019年8月21日才将展床、凳子、隔断、衣架等物品移出，此时距其停止装修行为的时间已长达一年多，对此出租方也未及时通知承租方搬离，双方的不作为行为均客观上扩大了出租方商铺被占有期间的租金损失。鉴于双方对此损失扩大均有过错，且过错责任相当，本院酌情确定该商铺被占有期间的使用费损失由双方各半承担。原、被告签订商铺租赁合同的时间为2018年3月，原告朱小君明确搬离的时间为2019年8月，房屋占有使用的时间为1年5个月，双方约定第一年租金为27万元，之后每年租金为28万元，故期间产生的房屋占有使用费为386667元（270000元+280000元*5/12=386667元），原、被告应各承担193333.5元。庭审中，原、被告一致确认原告已经支付了租金27万元、押金1万元，故三被告应返还原告朱小君租金76666.5元（270000元-193333.5元=76666.5元）、押金1万元。关于利息损失问题。因本案原、被告对损失的发生及扩大均存在过错，故本院对原告要求被告支付利息损失的诉请依法不予支持。关于反诉部分，三被告反诉要求原告朱小君赔偿因破坏性装修导致房屋主梁断裂造成的损失10万元，为此申请对原告的装修行为与涉诉房屋梁柱开裂的因果关系及房屋价值的损失予以评估鉴定，但其后三被告又撤回鉴定申请。鉴于三被告未提供确实有效的证据证明主梁断裂与原告的装修行为存在因果关系，本院对三被告的该项反诉请求，依法不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）朱小君与被告（反诉原告）陈王朋、童胜丰、陈秀兰于2018年3月18日分别签订的三份《商铺租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）陈王朋、童胜丰、陈秀兰应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告（反诉被告）朱小君装修损失193899.2元，款交本院柳市法庭转付。三、被告（反诉原告）陈王朋、童胜丰、陈秀兰应于本判决生效之日起十日内共同返还原告（反诉被告）朱小君租金76666.5元、押金10000元，款交本院柳市法庭转付。四、驳回原告（反诉被告）朱小君的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈王朋、童胜丰、陈秀兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10741元，由原告朱小君负担5233元、被告陈王朋、童胜丰、陈秀兰共同负担5508元；反诉受理费2300元，由被告陈王朋、童胜丰、陈秀兰共同负担；鉴定费25800元，由原告负担5160元，被告陈王朋、童胜丰、陈秀兰共同负担20640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  虞成哲人民陪审员  林 哲人民陪审员  陈 汝二〇二〇年七月十三日代书 记员  钱晶晶