重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初2276号原告:中国邮电器材重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区滩子口17号，统一社会信用代码91500107202805640H。法定代表人:祁剑峰，总经理。委托诉讼代理人:叶闵，重庆恒庆律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈诚，重庆恒庆律师事务所律师。被告:重庆严胜商贸有限公司，住所地重庆市渝中区新华路485号平街层，统一社会信用代码915001037626672310。法定代表人:石宗琼，总经理。委托诉讼代理人:杨璐，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告中国邮电器材重庆有限公司（以下简称邮电器材公司）与被告重庆严胜商贸有限公司（以下简称严胜商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮电器材公司的委托诉讼代理人陈诚，被告严胜商贸公司的法定代表人石宗琼及该公司委托诉讼代理人杨璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮电器材公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即从重庆市渝中区新华路485号附4号租赁门面腾空搬出并交还原告管理使用；2.判决被告向原告支付违约金20000元；3.判决被告从2019年11月07日起至实际腾退交还租赁房屋之日止，按照每月16468元的标准向原告支付房屋用使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年11月2日签订了重庆市渝中区新华路485号附4号门面《租赁合同书》，合同约定:“原告将建筑面积71.6平方米的门面出租给被告作经营使用，租期自2018年11月7日至2019年11月6日止”。合同还约定“租赁期满，如甲、乙双方不再续签合同，乙方(被告)应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方原告)。(乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置)。签约后，原告按约将租赁门面交予被告使用，2019年9月29日、10月30日合同到期日前，原告将下一年的租金标准通知被告，被告回函明确拒绝。被告已缴纳租金至2019年11月6日。因合同到期双方未达成新的租赁协议，2019年11月7日原告向被告发出了《要求按时交还租赁房屋的函》，要求被告按照合同约定将房屋交还被告，但经原告多次派员与被告沟通交房事宜，被告拒绝交案涉房屋至今仍被被告非法占用，未交还原告。被告的行为已严重侵犯原告合法权益，原告现依法起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告严胜商贸公司辩称:1.原告与被告为租赁合同关系，双方合同并未正式解除，被告合法占用使用进行经营活动。被告系2003年注册在渝中区新华路485号房屋从事经营活动。双方已经形成了稳定的长达十多年的租赁合同关系。应原告合同管理需要，双方租赁合同虽是一年一签，但实际上合同关系是从2003年至今一直延续。2019年最后一次合同期限届满前，双方就租金是否应上涨的问题产生分歧，原告主张将租金上涨为245元每平方米，双方就此事进行磋商直至疫情爆发，此事暂时搁浅。被告从未表示不再租赁该房屋，仅对上涨的租金表示过异议，因此双方租赁合同关系仍然存续，被告系合法占有房屋。2.被告不应向原告支付合同违约金。被告在合同履行过程中并未有违约行为，原告主张违约金的要求没有相关事实和法律依据。3.被告现同意按原告提出的245元每平方米的租金要求支付租金费用，但被告应该就房租部分进行减免或减缓。原告是小微企业，疫情在重庆2020年1月24日有重大卫生事件，一级响应。2020年3月10日转为二级响应，根据市高法院和重庆市人民政府的相关规定，原告属国企，应对被告减免一至三个月的租金。4、诉讼费用不应由被告承担。请驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：重庆市渝中区新华路485号第1、2、3层房屋（建筑面积912.39平方米）为中国邮电器材集团有限公司所有，该公司授权邮电器材公司对该房屋进行全权管理、经营（含出租）。2018年11月2日，甲方邮电器材公司作为出租方与乙方严胜商贸公司作为承租方签订《租赁合同书》，约定：甲方将重庆市渝中区新华路485号建筑面积71.6平方米门面房屋（该房屋自编门号为附4号）出租给乙方作经营经营建筑装饰材料。房屋租赁期为1年，自2018年11月7日起至2019年11月6日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前15天向甲方提出书面续租要求，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。乙方在同等条件下可以优先继续租赁。月租金为16468元。乙方已缴纳保证金16468元。合同每一年签订一次，甲乙双方应在租赁合同期满前一个月（即2019年10月6日前）签订该房屋的续租合同。甲方有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金。且在合同期满前一个月，以书面形式通知乙方。租赁期满后，如双方不再续签合同，乙方应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方（乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中，不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。）。因不可抗力导致不能履行或不能完全履行本合同约定的义务时，甲乙双方均不承担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10日内将情况以书面形式通知对方。并在不可抗力结束后10日内提供有关部门的证明。在不可抗力消除后，能继续履行的应当继续履行合同，不能继续履行的应协商解除合同。双方的书面往来信函通过以下邮寄地址发送，双方均保证以下地址持续有效且真实准确，任何一方通过EMS或者挂号信件往以下地址发送信函之日起10日之后视为有效送达。甲方地址：重庆市九龙坡区滩子口17号，收件人蔡红云，联系电话：13883550111；乙方地址：重庆市渝中区新华路485号附4，收件人石宗琼，联系电话：13808314211。双方应遵循诚实信用原则全面有效履行本合同，如一方违反本合同应向对方承担违约责任并承担违约金20000元。该合同签订前，严胜商贸公司已向邮电器材公司连续承租上述房屋多年。该合同签订后，严胜商贸公司已向邮电器材公司支付了合同约定租赁期限2018年11月7日至2019年11月6日内的全部租金。2019年9月29日，邮电器材公司向严胜商贸公司送达了书面《通知》一份，载明：“贵公司承租我公司位于渝中区新华路485号的门面将于2019年11月6日到期。如果贵公司有意继续租用该门面，请于2019年10月13日前来我公司运营管理部洽谈续租事宜并完善相关手续。若贵公司没有按期来我公司接洽，我公司将按贵公司放弃续租门面的权利处理。”该通知由严胜商贸公司法定代表人收取。2019年10月30日，邮电器材公司按约定通讯地址经EMS向严胜商贸公司邮寄送达了《通知》一份。《通知》载明：“贵公司承租我公司位于渝中区新华路485号的门面及办公用房将于2019年11月6日到期。由于该办公用房和门面进行了重新整合改造，其功能是商用门面，面积为136.25平方米。根据我司相关部门对该区域门面租金的调查情况，经公司研究、决定，下期该门面租金标准为245元/月/平方米。如果贵公司有意继续租用该门面，请尽快来我司运营管理部完善续租手续。若双方在2019年11月6日前未签订新的租赁合同，请你按时将租赁门面腾空交还我公司。”2019年10月31日，严胜商贸公司与另外几户向邮电器材公司租赁房屋的相关人员共同署名向邮电器材公司提交了书意见，其书面意见称,已收到邮电器材公司的通知，无法接受该公司的霸王通知，要求邮电器材公司降租10%，如邮电器材公司决意赶商户们走，则要求邮电器材公司赔偿各商户在2017年因火灾产生的经济损失，获赔偿后集体撤离，否则不撤场。2019年11月7日，邮电器材公司函告严胜商贸公司，因双方未能在合同到期日2019年11月6日前签订新的房屋租赁合同，故要求严胜商贸公司在2019年11月16日前将案涉71.6平方米租赁房屋交还邮电器材公司管业使用。严胜商贸公司收函后未退还房屋，该房屋现仍由严胜商贸公司占有使用。在此过程中，严胜商贸公司还与其他承租人共同向邮电器材公司的上级公司书面反映租金上涨、要求降租及火灾损失赔偿等情况。前述附4号房屋现仍由严胜商贸公司继续占有使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告邮电器材公司与被告严胜商贸公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。针对原告的本案诉讼请求，本院评析如下：关于原告要求被告从渝中区新路485号附4号房屋腾空搬迁并交还该房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告签订的前述合同明确约定，租赁期限自2018年11月7日起至2019年11月6日止；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告有意继续承租的，应提前15天向原告提出书面续租要求，双方重新签订房屋租赁合同；原告有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金，并在合同期满前一个月，以书面形式通知被告；租赁期满后，如双方不再续签合同，被告应按约定在10日内搬出所购置的可撤除、可移动的所有物品并将租赁房屋交还给原告。庭审查明，原被告双方租赁合同期限已届满，在期满前，原告已书面通知被告按新的租金标准续签租赁合同，因双方对续租时的租金标准意见分歧，致双方未签订新的租赁合同。在此情况下，原告已于2019年11月7日明确通知被告搬离并退还租赁房屋。因此，按前述法律规定，被告应按合同约定和法律规定将租赁房屋腾空并将该房屋返还给原告。同时，被告虽在本案庭审中表示同意按原告此前通知的租金标准签订租赁合同，此属新的要约，原告方并未明示同意，故双方仍未订立新的租赁合同。原告的本项诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告以其此前租赁前述房屋时间长给原告带来效益、因原告上涨租金致续租合同未签订为由拒绝返还房屋，依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告给付违约金20000元的诉讼请求。前述租赁合同明确约定，原被告双方应遵循诚实信用原则全面有效履行合同，如被告违反合同应向对方承担违约责任并承担违约金20000元。现被告在合同期满未签新的租赁合同的情况下，未按约定期限返还租赁房屋，不履行双方约定的后合同义务，构成违约，原告要求被告支付违约金20000元成立，本院予以支持。关于原告要求被告从2019年11月7日起至返还房屋之日止，按原租金标准支付房屋占用费的问题。由于前述租赁合同期满后，原、被告双方并未签订新的房屋租赁合同合同，在原告明确要求被告返还租赁房屋情况下继续占用且拒不退还房屋，构成对前合同的违约，且占用房屋期间构成对原告财产权的侵害，因此给原告造成的财产损失，被告应予赔偿。其赔偿标准，原告在本案中主张按前租赁合同约定的租金标准（即116468元/月）给付适当，本院予以支持。因原、被告双方之间的租赁合同在2019年11月6日届满，此后，被告拒不返还租赁房屋并占用构成对原告权利的侵害，其行为不受法律保护，被告以此后的“新冠疫情”为由要求减免房屋占用费不成立，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，全部成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆严胜商贸有限公司在本判决生效后立即腾空迁出重庆市渝中区新路485号附4号门面房屋并将该房屋交还原告中国邮电器材重庆有限公司；二、被告重庆严胜商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告中国邮电器材重庆有限公司支付违约金20000元；三、被告重庆严胜商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告中国邮电器材重庆有限公司支付2019年11月7日至2020年7月6日期间的房屋占用使用费131744元，并从2020年7月7日起至返还前述房屋之日止，按月向原告中国邮电器材重庆有限公司支付房屋占用使用费16468元。如果被告重庆严胜商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3336元，减半收取1668元，由被告重庆严胜商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇二〇年七月三十日法官助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡