河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初750号 原告：荣华涿州房地产开发有限公司，住所涿州市开发区腾飞南街111号，统一社会信用代码91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告：邵帅，女，1984年5月28日出生，汉族，住涿州市。 原告荣华涿州房地产开发有限公司与被告邵帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告荣华涿州房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴小伟、卢伟伟、被告邵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣华涿州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，于7日内向原告支付剩余购房款1230000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1230000元为基数，按照日万分之贰标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止，暂计算至2019年12月30日为89790元）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年5月19日原被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方约定被告在原告处购买原告开发的位于涿州市房屋，购房总价款共1758161元。付款方式为，被告2017年5月18日一次性向原告支付购房首付款528161元，余款1230000元以银行按揭贷款方式支付给原告。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款528161元，余款1230000元经原告催收，被告一直未向原告支付。基于以上事实，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。审理过程中，原告荣华涿州房地产开发有限公司将前两项诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金263724.15元（以购房总价款1758161元乘以15%计算得出）。 被告邵帅辩称，我不认可原告的诉讼请求。首先我没收到任何信息通知我收房；买房时付三成首付款，当时原告工作人员带领我办理房贷，但是办不下来贷款，原告公司说要追加缴纳首付款。我要求解除我与原告签订的商品房买卖协议，退还我已经支付的购房款。原告变更诉讼请求后，被告邵帅辩称，不同意解除合同，我要求付三成首付款，剩余房款分期付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，原告向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同及补充协议各一份，证明被告购买我方开发的华融现代城小区商品房的相关事实，以及被告购房单价为16991.99元，双方签订购房合同后，原告已将案涉商品房进行备案，无法撤销卖予他人，现涿州房屋现价每平米10288元，本案购房合同解除，原告因此将遭受损失，因此被告应按合同约定向原告支付违约金，以弥补原告因此造成的损失；2.商品房预售备案登记表，证明案涉房屋买卖合同已在房管局依法办理备案，现无法予以撤销；3.商品房预售许可证，证明我司已取得案涉房屋的预售许可证；4.银行卡刷卡记录复印件、河北增值税普通发票，证明被告仅向我司支付了购房首付款，尚有尾款未支付；5.顺丰快递邮寄单号电子存单、运单详情及我司委托河北亚华律师事务所发送的律师函共4页，证明我司已通知被告支付剩余购房款；6.我司与被告邵帅联系沟通的明细表，证明我司曾多次联系被告要求其继续办理房屋贷款，如无法办理需补足尾款；7.涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见，该意见自2017年3月1日起实施，结合2017年5月15日双方签订的商品房买卖合同及补充协议，可以证明被告对涿州的购房政策及本身应缴纳的首付款是明知的，不存在我司擅自提高首付款的情况，对于原告未能办理购房贷款是由于其个人原因造成，应由其个人承担责任。被告对证据1、2、3、4无异议；对证据5提出异议，邮寄地址是我户口所在地，我现在不在这居住，所以没收收到；对证据6有异议，原告工作人员没有和我联系，律师函也没收到；对证据7涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见不了解也没有见过。对当事人无异议的证据1、2、3、4，本院予以确认并在卷佐证。关于证据5，被告否认收到，原告未能提供被告签收的单据，现有证据不足以证明该快递被告已经签收，故不予认可。关于证据6，该证据为原告单方记录，被告不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，故不予认定。 被告邵帅未向法庭提交证据。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告经相关部门批准在涿州市预售许可证。2017年5月19日，原告荣华涿州房地产开发有限公司（出卖人）与被告邵帅（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号16050962），约定被告购买华融现代城第3幢2单元1101号房，建筑面积103.47平方米，单价16991.99元／平方米，总金额1758161元，付款方式详见补充协议。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定：“（一）付款方式：买受人采用贷款方式付款：…3、贷款方式：买受人应付购房款共计1758161元，其中：（1）买受人在2017年5月18日一次性将首付款人民币528161元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金50000元）。（2）余款1230000元整，买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准）…（三）买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：1、买受人承诺在签订买卖合同时，已经充分了解按揭贷款银行或公积金管理中心有关个人住房贷款的政策、办理贷款的全部条件，并承诺其申请贷款的金额和自身的资信条件符合发放贷款的要求。2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。3、买受人申请贷款的具体金额和期限是否获得银行或公积金管理中心的批准，由银行或公积金管理中心根据买受人的资信状态最终审核确定，出卖人不承担买受人的贷款申请必然获得批准的保证。在买卖合同签订前买受人已对自身资信及审贷、放贷流程与标准有了充分的认识，买受人申请贷款不成功的不利后果（包括但不限于向出卖人承担违约责任）概由买受人承担。4、若买受人的申请经银行或公积金管理中心审核要求补充完善资料，买受人应在接到通知之日起5日内补充提交完毕。5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获得批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1230000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清。（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。”双方在签订上述合同前，被告已向原告支付认购金50000元及购房首付款478161元，共计支付购房首付款528161元。 同时查明，被告到原告指定银行办理购房按揭贷款，因被告未能按照银行要求比例补足首付款，故未能办理担保贷款。被告亦未交纳剩余房款1230000元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行。双方合同约定，被告在向原告交纳房屋首付款528161元后，剩余房款1230000元应做银行按揭贷款。但案涉购房合同签订至今已有三年之久，被告未能办理银行贷款，也未采取其他方式付清剩余房款，合同目的已无法实现，原告荣华涿州房地产开发有限公司要求解除合同，本院予以支持。被告作为买受人，在向原告购买房屋之前应当充分考虑自己的履行能力及交易风险所在，对能否通过贷款申请做充分了解，故被告要求按照合同约定，继续以30%的首付比例申请银行贷款支付剩余房款的意见无法律及事实依据，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告以购房总价款的15%支付违约金，即要求被告支付违约金263724.15元，本院认为，被告邵帅未能按照要求提高首付比例，也未付清剩余房款，确有违约，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主。本案中，原告并未提供证据证明被告逾期付款给原告造成的实际损失的数额，且在双方签订《商品房买卖合同》之后长达三年之久的时间内，也未采取有效沟通及合理措施促使商品房买卖合同继续履行，怠于行使合同权利、履行合同义务，在合同履行过程中亦存在瑕疵。故关于违约金的计付标准，结合双方在合同履行、被告违约行为可能给原告带来的损失等因素，本着公平和诚信原则，本院酌定以被告未付款项1230000元为基数，按6%计付违约金，即73800元，对原告主张过高部分，本院不予支持。合同解除后，原告收取被告的购房首付款528161元应当返还，被告可另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告荣华涿州房地产开发有限公司与被告邵帅于2017年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16050962）及《商品房买卖合同》补充协议。 二、被告邵帅于本判决生效后十日内支付原告荣华涿州房地产开发有限公司违约金人民币73800元。 三、驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5256元，由原告荣华涿州房地产开发有限公司负担3600元，被告邵帅负担1656元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 人民陪审员  郑 伟 人民陪审员  王丽莎 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  李 同