四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10709号 原告（反诉被告）：胡玲，女，1985年12月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：周润，四川公生明律师事务所律师。一般授权。 原告（反诉被告）：王德金，男，1983年9月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：周润，四川公生明律师事务所律师。一般授权。 被告（反诉原告）：代翔天，男，汉族，1978年5月15日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼理人：王瑞，四川法典律师事务所律师。特别授权。 原告（反诉被告）胡玲、王德金诉被告（反诉原告）代翔天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，代翔天在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡玲、王德金及其共同的委托诉讼代理人贺朝燕，代翔天及其委托诉讼代理人王瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 胡玲、王德金向本院提起诉讼请求：1.解除胡玲、王德金与代翔天于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》；2.由代翔天承担案件诉讼费用。事实与理由：2013年3月20日，胡玲、王德金与代翔天签订了《房屋买卖合同》，约定胡玲、王德金将位于成都市青羊区房屋出卖给代翔天，房屋价款375000元。2019年3月初，不动产登记中心办理完毕上述房屋产权证存放在公积金中心。胡玲、王德金多次催促代翔天带齐相关票据前往公积金中心领取房屋产权证，代翔天直到2019年4月18日才一同前往领取。后胡玲、王德金催促代翔天办理房屋产权转移手续，代翔天告知其是专业炒房客，自身并不具备购房资格，要求胡玲、王德金将房屋过户给案外人。胡玲、王德金认为代翔天的行为违反了购房政策，特诉至法院。 代翔天辩称，胡玲、王德金没有证据证明代翔天的炒房行为；不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。 代翔天向本院提出反诉诉讼请求：1.胡玲、王德金立即协助代翔天将位于成都市青羊区房屋过户登记至代翔天名下；2.胡玲、王德金向代翔天支付违约金50000元；3.本案全部诉讼费用由胡玲、王德金承担。事实与理由：2013年3月20日，胡玲、王德金与代翔天签订《房屋买卖合同》，约定胡玲、王德金将位于成都市青羊区房屋出卖给代翔天，房屋价款375000元。合同签订后，代翔天向胡玲、王德金支付了除过户尾款外的其他房款。2019年3月初，主管部门颁发案涉房屋的产权证书，其后双方多次协商过户事宜，但至今未办理。现胡玲、王德金在无合同或法律依据的情况下，通过诉讼方式主张解除与代翔天之间签订的《房屋买卖合同》，其行为已构成违约。为维护代翔天的合法权益，故提起反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2012年3月20日，出卖方胡玲、王德金（甲方）与买受方代翔天（乙方）以及经纪方四川壹加贰联合不动产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方所有的位于成都市青羊区的房屋（合同备案：1597107），建筑面积约82.46平方米，房屋成交价为375000元；签订合同日乙方交付定金10000元，双方做公证日由乙方支付甲方315000元，甲方在陪同乙方过户日时交于甲方50000元尾款；甲方应当于开发商将房屋交于甲方后三日内将该房产交付乙方。合同第八条违约责任约定：合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向乙方支付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时，乙方有权解除本合同，丙方合同义务终止，所收的居间服务费不予退还：ａ.签约后反悔，不愿出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行；ｂ.因该房屋涉及债务、权属等纠纷，或甲方不是产权所有人，或其他共有人未授权甲方出售该房屋等原因，致使产权不能过户或本合同无法继续履行；ｃ.未按合同约定时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒绝到场。合同在履行中若发生争议，甲乙丙三方协商解决不成，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同第十条其他补充约定：3、甲乙双方若在交易过户前毁约，按房价的30%赔偿112500元；5、甲、乙双方在产权证下发后30日内到房管局过户交易，若无故不到场则按违约赔偿。同日，胡玲、王德金出具收条，载明：今收到代翔天的购房定金10000元。 2012年3月26日，胡玲、王德金出具收条，载明：今收到购清水路苑代翔天房屋首付款315000元。同日，胡玲、王德金办理了委托书公证。 案涉房屋于2019年1月14日办理了不动产权登记，登记房屋地址为：位于成都市青羊区，所有权人为胡玲、王德金，权证号分别为川（2017）成都市不动产权第0016929、0016928号。2019年4月18日，胡玲、王德金与代翔天领取了不动产权证，胡玲、王德金将不动产权证交付代翔天。2019年4月24日，胡玲、王德金与代翔天相约办理过户，因故未办理过户手续。 另查明，代翔天陈述其于2013年5月将案涉房屋交付案外人王忠友居住使用，亦将案涉房屋不动产权证交给了王忠友。 胡玲、王德金于2019年6月19日诉至本院。 审理中，1.胡玲、王德金与代翔天一致确认《房屋买卖合同》落款时间2013年3月20日系笔误，应为2012年3月20日。2.对于没有办理过户手续的原因，胡玲、王德金述称系因代翔天要求过户至案外人名下，胡玲、王德金不同意，后代翔天要求过户至自己名下，而代翔天名下有多套住房没有购房资格，且案涉房屋也不具备过户条件。对此，代翔天述称2019年4月18日，其要求将房屋过户给王忠友，胡玲、代翔天不同意，同时因为胡玲、代翔天没有带户口本原件，当天没有办理过户手续，后代翔天在微信群聊里要求胡玲、代翔天将案涉房屋过户给其本人，对方无回应。因根据现行购房政策其不具备购房资格，但案涉房屋买卖合同关系产生于2012年3月20日，在现行购房政策颁发时间之前，该政策不具有溯及力，不能以现行政策约束前行为，故通过提起反诉要求过户至其本人名下。3.胡玲、王德金明确主张解除合同的理由，是因代翔天不符合现行限购政策，以及不能炒房的政策。4.代翔天提交欠条，拟证明胡玲、王德金逾期归还欠条所载明的材料构成违约。胡玲、王德金表示欠条载明的材料已经按时返还给代翔天仅没有收回欠条，代翔天向胡玲、王德金邮寄送达《房屋买卖合同》可以印证。代翔天同时述称在合同可以履行，胡玲、王德金通过诉讼要求解除合同其行为已经构成违约，故向胡玲、王德金主张承担违约责任。合同约定违约金过高主动调整为50000元，并以反诉产生的一些列费用，以及因案涉房屋过户给案外人时间推后将会产生相应的违约损失预估主张金额。胡玲、王德金认为没有违约，同时认为代翔天主张违约金过高。5.代翔天表示如果支持过户愿意支付购房尾款。 本院认为，胡玲、王德金与代翔天签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 对于胡玲、王德金主张解除合同的请求。胡玲、王德金解除合同的理由是代翔天没有购房资格及不能炒房，代翔天自认其不符合现行购房政策属于限购对象。本院认为，虽然代翔天在房屋限购政策出台后属于限购对象，但代翔天与胡玲、王德金签订合同及支付绝大部分购房款的行为均发生在限购政策出台前，代翔天购买案涉房屋不应受限购政策的约束。对于胡玲、王德金所称不能炒房，法律对此无强制禁止性规定。故对胡玲、王德金以限购政策及不能炒房为由主张解除合同的主张，本院不予支持。 对于代翔天主张过户的请求。合同约定在产权证下发后，双方办理过户交易。该房屋现已取得了不动产权属登记，性质为商品房，具备办理过户登记的条件，案涉房屋也已交付代翔天，合同不存在不能履行的客观条件，故对代翔天主张胡玲、王德金办理过户的请求，本院予以支持。合同同时约定过户时代翔天应支付购房尾款50000元，代翔天亦表示愿意支付，故本院判决代翔天向胡玲、王德金支付购房尾款50000元。 对于代翔天主张违约金50000元的请求。代翔天主张胡玲、王德金逾期归还欠条所载明的资料系违约，本院认为欠条虽约定归还购房合同及收据的时间及不归还系违约，但该约定不属于房屋权属转移的违约约定，亦未约定违约金标准，且根据胡玲、王德金提交的证据可以印证归还了相应的资料。代翔天所称胡玲、王德金主张解除即系违约，本院认为胡玲、王德金系认为代翔天不符合限购政策及炒房而提出解除合同，系胡玲、王德金对限购政策对于双方间房屋买卖合同约束力的认识差异所致，并非胡玲、王德金拒绝履行合同义务。综上，对代翔天主张胡玲、王德金承担违约责任支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、胡玲、王德金于本判决生效之日起十日内协助代翔天办理位于成都市青羊区房屋的不动产权过户登记； 二、代翔天于本判决生效之日起十日内支付胡玲、王德金购房尾款50000元； 三、驳回胡玲、王德金的全部诉讼请求； 四、驳回代翔天的其他诉讼请求。 若代翔天未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，公告费600元，共计700元，由胡玲、王德金负担；反诉案件受理费3838元，由代翔天负担452元，由胡玲、王德金负担3386元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  严秀莲 人民陪审员  王惠云 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  唐丽萍