山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初507号 原告：平邑县蒙山建筑有限公司，住所地平邑县城兴水路北段中侧。 法定代表人：孙保振，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李卓群，平邑第一法律服务所法律工作者。 被告：张守磊，男，1982年6月5日出生，汉族，住平邑县。 被告：姬翠翠，女，1987年11月2日出生，汉族，住平邑县。 二被告共同委托诉讼代理人：闫晓，平邑第二法律服务所法律工作者。 原告平邑县蒙山建筑有限公司（以下简称蒙山公司）与被告张守磊、姬翠翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙山公司的委托诉讼代理人李卓群，被告张守磊，被告张守磊、姬翠翠的共同委托诉讼代理人闫晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒙山公司向本院提出诉讼请求：判令张守磊、姬翠翠支付购房欠款122186元及自欠款之日起的利息。事实与理由：2013年5月，蒙山公司在，张守磊与蒙山公司签订《楼房建设销售协议》，协议约定蒙山公司将开发的1号楼3单元201室以192186元的价格卖与张守磊，该楼房于2015年交付张守磊，张守磊在楼房交付前支付房款50000元，后又支付20000元，至今尚欠122186元未支付。 张守磊、姬翠翠共同辩称，1.房屋买卖属实，但蒙山公司出售楼房应当提供相应的建设用地许可证、规划证、预售许可证、建设用地使用证等五证，如不能提供，案涉《楼房建设销售协议》应是无效合同；2.签订《楼房建设销售协议》时，协议手写内容仅张守磊的两处签名是姬翠翠代签，其余内容均不是张守磊、姬翠翠书写，当时约定单价为800元/m2,并非协议中所写的1300元/m2，该内容是蒙山公司擅自添加更改的；3.张守磊、姬翠翠已分别于2013年11月1日、2014年7月26日、2014年12月18日支付房款50000元、50000元、20000元，合计120000元，且楼房存在质量问题，对张守磊、姬翠翠居住影响很大，按照单价800元/m2计算楼房价格应为124800元，扣除一定维修费用，张守磊、姬翠翠已实际支付完毕全部房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，蒙山公司在。 2014年7月26日，张守磊与蒙山公司签订《楼房建设销售协议》，协议载明:购楼方张守磊（甲方），承建方平邑县蒙山建筑工程有限公司（乙方）……二、楼房位置位于温水镇驻地、原围沟集贸市场，楼房由主楼和储藏室构成，甲方购买的楼房位于1号楼2单元201室，楼房建筑面积133.62m2，储藏室23.1m2……。三、楼房平方单价为1300元/m2，储藏室单价为800元/m2,合计购买房款总价人民币192186元（大写壹拾玖万壹仟捌佰壹拾陆元整）。四、购房款支付方式及期限：1.住宅楼于2013年5月1日开工建设，甲方支付购房款80000元主体封顶后再交付4万元，剩余房款在房屋竣工交付钥匙时付清房款。2.甲方不按约定交纳房款，自通知之日起30日内，按每日5‰交纳滞纳金，自通知之日起超过30日仍不按约定交纳房款的，按自动放弃处理，待乙方会同发包方重新销售后，乙方无利息退换房款，甲方按照房屋总价的20%赔偿乙方损失。……七、楼房产权由发包方提供相关土地、建设手续，甲方自行办理，应缴纳的各项税费由甲方缴纳。房权证待小区建设完成后，由发包方集中办理，甲方承担规定范围内的费用……。协议签订，张守磊在甲方代表人处签字，蒙山公司代表人张延平在乙方代表人处签字，并加盖平邑县蒙山建筑工程有限公司合同专用章。 2015房屋交付张守磊，并由张守磊、姬翠翠共同居住使用，张守磊、姬翠翠原系夫妻，2018年8月3日二人办理离婚手续，后案涉房屋由姬翠翠居住使用。 2013年11月1日、2014年12月18日张守磊分两次支付购房款50000元、20000元，合计70000元。 对上述《楼房建设销售协议》中载明的楼房价格及支付房款的数额，庭审中，张守磊、姬翠翠主张签订协议时楼房价格处是空白，1300元/m2是蒙山公司后来私自添加的，当时约定的楼房价格是800元/m2，房款共支付了三次，除2013年11月1日、2014年12月18日分别支付的50000元、20000元外，还有2014年7月26日交付的房款50000元，该50000元蒙山公司在《楼房建设销售协议书》中已做备注。对张守磊、姬翠翠的该主张，蒙山公司不予认可，蒙山公司诉称，楼房价格是先协商好的，后签订的协议，根据交易习惯张守磊、姬翠翠不可能在价格都不明确的情况下就随便签字签订合同，另协议书中备注的“已收5万元”是指2013年11月1日张守磊交纳的50000元，该处备注“已收5万元”与2013年11月1日张守磊交纳的50000元是同一笔款，并非两笔收款。张守磊、姬翠翠对其主张，未提交其他证据加以佐证。 案经调解，双方未达成一致意见。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人按照约定交付标的物，买受人应当按照约定的数额支付价款。本案中张守磊向蒙山公司购买楼房一处，蒙山公司于2015年交付张守磊、姬翠翠共同居住使用，张守磊、姬翠翠离婚后由姬翠翠居住使用，双方之间存在楼房买卖合同关系，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、案涉楼房价款是多少的问题；二、已支付的房款是多少的问题。 关于楼房价款的问题。《楼房建设销售协议书》中载明楼房面积为133.62m2,单价1300元/m2，储藏室面积23.1m2,单价800元/m2，楼房总价款为192816元，张守磊、姬翠翠主张签订协议时楼房价格处是空白，1300元/m2是蒙山公司后来私自添加的，当时约定的楼房价格是800元/m2，储藏室价格也是800元/m2，楼房总价款为124800元，对张守磊、姬翠翠的主张蒙山公司未予认可，张守磊、姬翠翠未提交证据加以佐证，按照交易习惯，合同的签订必须经过磋商、达成一致意见再签订合同文书，合同文书中标的物、数量、价款是必备条款，张守磊、姬翠翠主张本案《楼房建设销售协议书》签订时楼房价格处是空白不符合常理，因此，在张守磊、姬翠翠未提交证据证实其主张的房价房款另有约定的情况下，案涉楼房价款应以《楼房建设销售协议书》载明的内容为依据，案涉楼房价款应是192816元。 关于已支付的房款是多少的问题。蒙山公司、张守磊、姬翠翠对2013年11月1日、2014年12月18日分别支付的50000元、20000元均无异议。张守磊、姬翠翠主张除支付上述两笔房款外，还有2014年7月26日支付的房款50000元，该50000元蒙山公司在《楼房建设销售协议书》中已做备注。对此蒙山公司不予认可，诉称备注的“已收5万元”是指2013年11月1日张守磊交纳的50000元，该处备注“已收5万元”与2013年11月1日张守磊交纳的50000元是同一笔款，并非两笔收款。本院认为，合同价款的支付一般应以收款凭证为依据，或者收款方出具收到条做明确说明，本案中张守磊、姬翠翠对其主张的“还有2014年7月26日支付的房款50000元”未提交收款凭证加以证实，而《楼房建设销售协议书》中备注的“已收5万元”也未明确说明收款的时间，该备注记载的“已收5万元”是否系张守磊、姬翠翠辩称的2014年7月26日张守磊又支付50000元，还是蒙山公司所诉称的该5万元就是2013年11月1日张守磊交纳的50000元，该事实处于无法明确判断的状态，依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对其主张的“还有2014年7月26日支付的房款50000元”的事实，张守磊、姬翠翠未提交其他证据加以证实，因此，对张守磊、姬翠翠的该主张，本院不予支持。综上，已支付的案涉房款应该只有张守磊于2013年11月1日、2014年12月18日分别支付的50000元、20000元合计70000元。 综上所述，蒙山公司、张守磊订立《楼房建设销售协议书》，约定楼房价款为192816元，蒙山公司交付楼房后，张守磊应支付全部购房款，张守磊仅支付70000元，尚欠122816元未支付，对蒙山公司要求张守磊支付购房款122816元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。蒙山公司主张张守磊自欠款之日起按约定的滞纳金支付欠款利息，《楼房建设销售协议书》约定在房屋竣工交付钥匙时付清房款，不按约定交纳房款，自通知之日起30日内，按每日5‰交纳滞纳金，依据该约定，利息的起算时间点应为交付楼房的日期，但蒙山公司、张守磊、姬翠翠均不能确定交付楼房的具体日期，且该关于违约金的约定过分高于张守磊不全面履行支付房款义务给蒙山公司造成的实际损失，应依法予以调整，案件审理过程中，蒙山公司更改其关于利息的诉求，要求自起诉之日即2020年1月14日起按照年利率6%计算利息，该诉求符合法律规定，本院予以支持。对蒙山公司要求姬翠翠支付楼房欠款的诉求，楼房欠款虽系张守磊以个人名义所负债务，但案涉楼房系张守磊在其与姬翠翠婚姻关系存续期间以个人名义购买，且楼房交付后由张守磊、姬翠翠共同居住使用，二人离婚后现由姬翠翠居住使用，该楼房应是张守磊为夫妻共同生活使用而购买，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”，故对蒙山公司的该诉求，本院予以支持。对张守磊、姬翠翠辩称蒙山公司出售楼房应当提供相应的建设用地许可证、规划证、预售许可证、建设用地使用证等五证，如不能提供，案涉《楼房建设销售协议》应是无效合同的主张，依据法律规定，具有以下情形之一：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，可以认定商品房预售合同无效，本案中，《楼房建设销售协议书》第七条明确载明楼房产权由发包方提供相关土地、建设手续，协议中明确载明了相关条款，显然蒙山公司不存在故意隐瞒的情形，且依据该约定，蒙山公司作为案涉楼房建设工程承包方不是《楼房建设销售协议书》约定的提供相关土地、建设手续的义务方，据此，张守磊、姬翠翠主张《楼房建设销售协议书》无效，在其未对协议书的签订是否具备上述无效情形提供证据加以证实的情况下，应当由张守磊、姬翠翠承担对其不利的后果，故对张守磊、姬翠翠的该辩称主张，本院不予支持。张守磊、姬翠翠另辩称案涉楼房存在质量问题，但其未对因房屋质量问题造成的损失提出主张，也未对房屋质量问题提交证据证实，故对其该辩称，本院不予认定。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 张守磊、姬翠翠于判决生效之日起七日内支付平邑县蒙山建筑工程有限公司购房欠款122186元及利息（利息以122186元为基数，自2020年1月14日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。 案件受理费2744元，减半收取1372元，由张守磊、姬翠翠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并缴纳上诉费用（最迟于上诉期限届满后七日内缴纳，不再另行通知，逾期即视为未提起上诉），并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  高 彬 二〇二〇年七月十三日 法官助理  胡长美 书 记 员  刘亚男