福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终871号 上诉人（原审原告）：阮杨，女，1981年5月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市连城县文亨镇文保村白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。 法定代表人：赖德金，总经理。 委托诉讼代理人：罗石金，福建法元素律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅晓云，福建法元素律师事务所律师。 上诉人阮杨因与被上诉人连城天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阮杨的委托诉讼代理人陈永斌、被上诉人天和公司的委托诉讼代理人傅晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮杨上诉请求：请求二审人民法院依法撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一、本案的争议在于被上诉人作为商品房买卖合同中的出卖人是否履行了交房义务。本案属于基于合同是否履行发生争议，就举证责任而已，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，被上诉人应当提供证据证明其已经按照符合《商品房买卖合同》第八条约定条件的商品房，并按《商品房买卖合同》第十一条约定的交接方式与上诉人进行商品房交接。很显然，被上诉人没有履行交付符合约定条件的房产的义务。商品房的交付属于实践性的要式民事行为。作为商品房的出卖人，根据合同约定，被上诉人应当在2013年10月1日前将符合《商品房买卖合同》第八条约定条件，并出具商品房符合该第八条约定的证明文件原件的商品房交付给上诉人。另外，需要强调一点的是，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的时候，约定购买的是精装房，即属于可以拎包入住的商品房。而事实上直至现在，该房屋也还是属于空空荡荡的毛坯房。被上诉人所出售的商品房至今都还不符合交付条件，更谈不上有交房的行为。被上诉人至今没有履行交付义务是基本事实。二、商品房买卖合同法律关系与租赁合同法律关系是二个不同的法律关系，交付商品房与支付租金也是不同的合同义务，即使租赁人与出卖人属于同一个人，支付租金也不能等同于交付房产。况且本案中租赁人天一温泉度假村有限公司与被上诉人均是独立法人，属于不同的民事主体。上诉人先和被上诉人成立商品房买卖合同法律关系，而后和天一温泉度假村有限公司成立租赁合同法律关系。一审判决将两个不同的法律关系进行混同，将案外人的支付租金的义务等同于本案的商品房交付义务是毫无法律依据的。三、按照一审判决的逻辑，上诉人收取租金即视为被上诉人已经交房，那么，天一温泉度假村已经将近一年没有支付租金了，是否可以认为被上诉人逾期交房已经将近一年。或者说上诉人行使租赁合同的解除权，只要不存在租赁合同关系，也应视为被上诉人没有交付房产，或者说只要租赁方曾经支付过租金都视为被上诉人已经履行交房义务，这种逻辑显然是不成立的。四、一审判决明显存在偷换法律概念的情形。1.物权的收益权显然不止有租金的收取，还有诸如房产的升值所获得的收益、或者基于上诉人拥有房产获得社会信用度的提高的收益等等，总之物权的收益权的内涵是远大于租金收益的内涵的，一审判决以租金收益权等同于物权的收益权，显然属于偷换概念。2.物权的处分权问题，出租仅仅是物权人处分财产的一种方式，处分权的内容远远多于租赁权。一审判决同样是将行使租赁权的概念偷换为处分权。事实上，在2014年连城县城区中心的商品房最高价格也不到四千元，而被上诉人以精装修现房并返租的名义，欺骗大量的购买人以每平方米八千多元的价格购买其商品房，本身就属于欺诈的性质,如今又以种种理由拖延履行合同义务。请求二审人民法院依法判决撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求。 天和公司辩称，一、2014年2月17日上诉人阮杨与答辩人签订《商品房买卖合同》。2014年2月22日，上诉人阮杨作为出租人、连城天一温泉度假村有限公司作为承租人、答辩人作为担保人签订《租赁合同》，将讼争房屋出租给连城天一温泉度假村有限公司，并约定租赁期限十五年。从2014年3月开始上诉人阮杨便收取了讼争房屋每月2436元的租金。二、从上诉人阮杨与连城天一温泉度假村有限公司签订的《租赁合同》事实表明，上诉人购买讼争房屋目的是用于投资，其在签订购房合同后，就立即通过签订《租赁合同》的方式，行使了对讼争房屋处分和收益的权利，而处分、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。上诉人虽未直接占有但其通过设定租赁关系方式应视为已实现对案涉房产的受领占有。原审法院认定上诉人已享有所有权中四项基本权能占有、使用、收益、处分权属事实认定清楚，适用法律正确。三、上诉人以讼争房屋不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，主张返还购房款、支付违约金的主张依法不能成立。四、案外人连城天一温泉度假村有限公司虽因市场行情及新冠××疫情影响，造成部分租金迟延支付，但已逐步解决（其他业主的租金已妥善解决）。而且，租金迟延支付属另一法律关系。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 阮杨向一审法院起诉请求：1.判决解除阮杨和天和公司于2014年2月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201400195）；2.判决天和公司退还阮杨购房款369516元；3.判决天和公司支付违约金18475.8元。 一审法院认定事实：2014年2月17日，阮杨购买了天和公司开发建造的天一温泉度假村二期工程1号楼522室商品房，并签订了《商品房买卖合同》，约定主要内容有：“第三条买受人所购商品房的基本情况：建筑面积43.74㎡，规划用途度假公寓……第四条计价方式与价款1．按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米8448.01元，总金额人民币369516元（大写叁拾陆万玖仟伍佰壹拾陆元整）；……第六条付款方式及期限1．一次性付款于2014年2月15日前付清人民币叁拾陆万玖仟伍佰壹拾陆元整（￥369516元）；……”。此后，阮杨支付了全部购房款369516元。2014年2月22日，阮杨作为出租方、案外人连城天一温泉度假村有限公司作为承租方、天和公司作为担保方签订《租赁合同》，约定阮杨将其位于连城县文亨镇文保村天一温泉度假村二期度假公寓1号楼522室商品房出租给案外人连城天一温泉度假村有限公司作为经营之用，租赁期限十五年，自2014年3月1日至2029年2月28日，年租金为购买租赁标的《商品房买卖合同》中约定的总房价款的8%，即年租金为29561元，月租金为2463元，租金按月支付，因出租取得的租金收入产生的相关税收由阮杨承担。案外人连城天一温泉度假村有限公司自2014年3月至2019年10月按月支付阮杨租金合计147693.76元。 一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，案外人连城天一温泉度假村有限公司自2014年3月起至2019年10月在长达五年多的时间里共向阮杨支付了租金147693.76元，可以证实阮杨作为涉案房屋的所有权人在2014年3月已开始享有收益权，阮杨与案外人连城天一温泉度假村有限公司签订《租赁合同》系在行使其处分权，而占有、使用的权利因租赁转由案外人连城天一温泉度假村有限公司行使，即阮杨已享有所有权所包含的四项基本权能，涉案房屋并不存在未予交付的情形。据此，阮杨以天和公司至今未交付其所购商品房主张解除合同，要求天和公司返还购房款、支付违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回阮杨要求解除阮杨与连城天和房地产开发有限公司于2014年2月17日签订的《商品房买卖合同》，要求连城天和房地产开发有限公司退还购房款369516元、支付违约金18475.8元的诉讼请求。一审案件受理费7119.8元，减半收取3559.9元，由阮杨负担。 本院二审期间,阮杨、天和公司未向本院提供新的证据。阮杨、天和公司对原审判决查明认定的事实均无异议。本院对原审判决查明认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。依此法律规定，具体到本案，2014年2月17日，阮杨为购买天和公司开发建造的天一温泉度假村二期工程1号楼522室商品房，与天和公司签订涉案《商品房买卖合同》后，支付了全部购房款369516元。随即2014年2月22日，阮杨将上述天一温泉度假村二期工程1号楼522室商品房出租给案外人连城天一温泉度假村有限公司，至今已收取租金147693.76元。阮杨的该出租、收租行为可表明涉案天一温泉度假村二期工程1号楼522室商品房已转移由阮杨占有，可视为天和公司已将涉案房屋交付阮杨使用。从本案目前证据，不能证明涉案房屋不能办理产权登记，无法取得房屋产权证书，本案《商品房买卖合同》的解除条件并未成就。原审判决驳回阮杨诉讼请求的理由正确，本院予以认同。综上，阮杨的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，阮杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7119.8元，由阮杨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  谢 勇 审 判 员  陈聪聪 二〇二〇年七月二十日 法官助理  陈 倩 书 记 员  吴 琼