浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2320号 上诉人（原审被告）：许跃青，女，1981年11月5日出生，汉族，住河南省封丘县。 委托诉讼代理人：杨志翔，河南文赢（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：易虎，男，1987年1月1日出生，汉族，住河南省息县。 委托诉讼代理人：徐渊、叶小囡，浙**盛律师事务所律师。 上诉人许跃青与被上诉人易虎房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2018年10月28日，许跃青与黄某签订《商铺租赁合同》一份，约定：黄某将杭州经济开发区金隅观澜时代（天筑）21号楼（即下沙经济开发区24号大街225号）商铺出租给许跃青，商铺用于经营餐饮或营业执照所允许的范围，许跃青不得随意转变经营品牌和范围，如需转变，需经黄某书面同意；合同有效期自2018年11月1日至2021年10月31日；三年租金总计243000元，其中2018年11月1日至2019年10月31日，金额为79000元，支付日期为2018年10月10日；黄某保证案涉商铺为小区物业经营用房，且经过主管部门备案，其已和该商铺的物业公司签署了租赁协议，享有租赁权。 2019年4月24日，易虎向许跃青丈夫张孝林转账8000元，注明为“商铺转让费”。2019年4月28日，易虎通过手机银行向许跃青转账99500元。 2019年4月28日，许跃青丈夫张孝林书面确认“24号大街335号商铺转让协议因原商铺租赁合同由乙方许跃青因房东黄某未到转让现场证明特此协议为此后交流使用”。 2019年10月14日，易虎向法院提出诉讼请求：1.判令解除易虎、许跃青之间商铺租赁合同；2.判令许跃青返还易虎107500元（其中包含转让费8000元、保证金19500元、租金80000元）；3.判令许跃青赔偿易虎装修损失35221元；4.判令许跃青承担本案诉讼费用。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。而本案中，许跃青将涉案房屋转租给易虎，但未能提交相应证据证实房屋所有人追认，故许跃青的上述行为符合法律规定的无处分权的人处分他人财产的情形。因许跃青在无权处分他人财产后，既未取得原权利人的追认，亦未取得相应处分权，其与易虎签订的商铺转让协议依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于易虎要求许跃青返还107500元（其中转让费8000元、保证金19500元、租金80000元）的诉讼请求，因易虎已实际占有使用案涉店铺六个月，该部分款项应予扣除，即应当扣除40000元；对于转让费8000元，因易虎确认转让费包括一些简易装修，且许跃青已实际向许跃青交付了案涉店铺，故该部分费用亦应予扣除。扣除上述款项后，许跃青实际尚应返还易虎款项59500元。对于易虎要求许跃青赔偿装修损失35221元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。许跃青辩称转让费共计68000元，其中包括店铺的装修、餐具、冰箱等物品，但未能提交有效的证据证实其向易虎交付了上述物品，故该院对不合理部分不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告易虎与被告许跃青于2019年4月28日签订的《商铺转让协议》无效；二、被告许跃青应于本判决生效之日起十日内返还原告易虎款项59500元；三、驳回原告易虎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3154元，减半收取1577元，由原告易虎负担920元，被告许跃青负担657元。被告许跃青于本判决书生效之日起十日内来原审法院退费，原告易虎于本判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，许跃青不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实、法律关系定性错误，上诉人与被上诉人之间并不存在租赁合同关系，上诉人是将案涉店铺有权转让给被上诉人的，双方之间为店铺转让关系，本案的案由定性应为合同纠纷，一审法院将双方签订的《商铺转让协议》作为案件的裁判依据，且上诉人已取得黄某的同意从而对案涉店铺进行的转让，系对案涉店铺的有权处分，一审法院对法庭查明的事实和其他相关法律规定视而不见，在明知双方仅仅签订一份《商铺转让协议》，被上诉人提交的证据不足以认定双方存在租赁合同关系的情形下，简单而粗暴地认为“许跃青将涉案房屋转租给易虎，但未能提交相应证据证实房屋所有人追认，故许跃青的上述行为符合法律规定的无处分权的人处分他人财产的情形。”从而支持了被上诉人的部分诉讼请求，属于机械适用法律，犯了教条主义错误。主要表现在以下方面： 一、上诉人与被上诉人之间的法律关系为店铺转让关系而非租赁合同关系。 根据一审法院认定的事实，2019年4月28日，上诉人丈夫张孝林书面确认“24号大街335号商铺转让协议因原商铺租赁合同由乙方许跃青因房东黄某未到转让现场证明特此协议为此后交流使用”。实际上，上诉人与被上诉人之间自始至终仅仅签订过一份《商铺转让协议》而未签订过房屋租赁合同，当时店铺进行转让时，黄某答应到现场作证的，只是因为其当时在外地，无法赶回杭州。2019年4月24日，被上诉人向上诉人丈夫张孝林转账8000元为定金，2019年4月28日（双方签订商铺转让协议的同一天）被上诉人转给上诉人99500元中的60000元为剩余转让费，两次转账时间相差4天，双方除上述协议外亦未签订其他协议，足以说明双方之间系店铺转让关系。且之前上诉人与黄某签订《商铺租赁合同》时，黄某向上诉人收取过5000元的房屋押金，之后上诉人也指示黄某直接将该5000元交付给被上诉人作为上诉人与被上诉人签订《商铺转让协议》的履约保证金，后被上诉人也实际收取了该笔款项。2019年4月24日，上诉人丈夫向被上诉人出具了收条一份（收条内容为被上诉人书写，落款签字为上诉人丈夫，该收条现在被上诉人处），上面载明转让费共计70000元，房屋押金5000元亦能证明上述事实。 根据被上诉人作为一审原告所提交的证据也无法证明双方之间存在租赁的基础法律关系，被上诉人作为一审原告应承担举证不能的法律责任，但是一审法院在被上诉人提交的证据达不到其证明目的的情形下仍然认定双方的法律关系为租赁合同关系属于认定法律关系错误。 二、上诉人对案涉店铺的转让行为已经过黄某的同意且上诉人有理由相信黄某享有案涉店铺的合法授权，上诉人的转让行为属于有权处分。 根据上诉人与黄某2018年10月28日签订的《商铺租赁合同》约定：黄某将杭州经济技术开发区金隅观澜时代（天筑）21号楼（即下沙经济开发区24号大街335号）商铺出租给上诉人，商铺用于经营餐饮或营业执照所允许的范围，上诉人不得随意转变经营品牌和范围，如需转变，需经黄某书面同意；合同有效期自2018年11月1日至2021年10月31日；三年租金共计243000元，其中2018年11月1日至2019年10月31日，金额为79000元，支付日期为2018年10月10日；黄某保证案涉店铺为小区物业经营用房，且经过主管部门备案，其已和该商铺的物业公司签署了租赁协议，享有租赁权。当上诉人将案涉店铺转让给被上诉人时上诉人将转让情况告知黄某，并经过黄某的同意，黄某与被上诉人就案涉店铺的转让也进行过沟通，否则被上诉人怎么会、怎么敢从上诉人手中接手案涉店铺呢？而且，上诉人告知与黄某与被上诉人，等被上诉人接手店铺半年后由被上诉人直接与黄某签订书面租赁合同，之后的房屋租赁事宜与上诉人无关。黄某也向上诉人保证享有案涉店铺的租赁权，因为此前上诉人已经从黄某处承租案涉店铺三年的时间，期间上诉人一直在正常使用着案涉店铺，并未有其他人员或者物业告知上诉人不能继续使用案涉店铺的情形存在，18年10月28日为双方到期续租的《商铺租赁合同》，事实上截止到2019年10月31日，黄某仍然享有案涉店铺的合法所有权。因此上诉人完全有理由相信黄某具有案涉店铺的合法所有权，享有案涉店铺的租赁权，上诉人转让案涉店铺的行为当属有权处分。一审法院认定上诉人的行为符合法律规定的无处分权的人处分他人财产的情形从而确认上诉人与被上诉人签订的商铺转让协议无效与客观事实相背离，显然属于认定事实与适用法律错误。 三、一审判决认定案涉店铺的转让费为8000元，属于显失公平，不符合正常市场交易习惯，认定事实方面存在严重错误。 上诉人转让给被上诉人的店铺位于杭州市区繁华地段（金隅观澜时代21号楼），该地段的店铺转让价位平均价位都在6万元以上，上诉人从黄某手中承租店铺的租金一年都达到79000元，上诉人转让给被上诉人的价格又怎么可能只有8000元呢？显然是不可能的，这是一个人最基本的价值取向。另，上诉人2015年从黄某手中接手案涉店铺时也交付给黄某20000元店铺转让费的，上诉人转让给被上诉人案涉店铺的68000元中，包含上述交付给黄某的20000元以及当时留给被上诉人的冰箱、餐具、桌椅，最重要的是包括了该店铺的地段价位。一审法院认定店铺转让费为8000元，明显不符合正常的市场交易习惯，根据日常生活经验法则也能推定出转让费8000元明显过低的事实，当属显失公平，因此一审判决认定转让费为8000元明显系认定事实存在错误。 四、被上诉人在与上诉人签订《商铺转让协议》时就已经知悉上诉人与黄某签订的《商铺租赁合同》的内容，应当对其中存在的风险有所认知，其本身应负有审慎注意义务，承担其应有的责任。 根据被上诉人一审庭审陈述，其于2019年12月于案涉店铺的业委会又签订了租赁合同。并要求上诉人承担另行租赁的费用，后其并未向法院提供相关证据，依据被上诉人一审提交的上诉人与黄某签订的《商铺租赁合同》第九条第3项约定：因该商铺为物业经营性用房，如甲方（黄某）在本商铺租赁合同期内或本小区成立业主委员会后对该小区未取得物业管理权限时，甲、乙双方互不承担责任。因此被上诉人应当对此后可能出现的风险有所预知，但被上诉人因后续自身原因起诉上诉人要求返还交付给上诉人的全部费用和其所谓赔偿的装修损失实在违反正常的民事活动的基本原则，故被上诉人应对其作出的行为负有责任，而不应出现问题时就把所有矛头、冲突和责任都指向对方。自己须承担自己应当承担的责任才是一个人最基本的价值道德取向和应有之义。综上所述，本案一审判决认定事实错误、法律适用不当，请求贵院依法查明事实后，依法撤销（2019）浙0191民初2782号民事判决；依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人易虎答辩称：本案不是店铺转让法律关系，本案系租赁或者转租的法律关系。本案不涉及产权的转让，产权属于业委会，所以本案法律关系是转租的法律关系。一审法院对法律关系认定是正确的。黄某是否有授权的问题，在黄某与上诉人合同中是不能转租的，所以一审对事实认定是正确的。8000元在收据票证上备注转让费的字样。既然能从物业处租赁同价的物业，就不会再从转让人手里多付7万元获得转让。本案中，案涉店铺没有品牌以及装修，本案不存在实物转让的问题。所以8000元转让费是符合客观事实的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院审理期间，上诉人许跃青提交如下证据： 1、收条（复印件），证明：2019年4月24日，上诉人丈夫向被上诉人出具了收条一份（收条内容为被上诉人书写），上面载明涉案商铺转让费共计70000元，房屋押金5000元的事实。 2、证人证言，证明案涉店铺原房东同意上诉人转让店铺及保证金退还被上诉人的事实。 3、微信聊天记录，证明被上诉人给案涉店铺原房东黄某陈述上诉人转让给被上诉人案涉店铺转让费为6-7万元的事实。 4、收据（复印件），证明案涉店铺原房东已足额缴纳案涉店铺2019年上半年度房租的事实。 被上诉人易虎提交如下证据： 1、关于小区物业资料的函，证明涉案房屋所有权人已于2019年1月14日收回涉案房屋对外出租的权利，并要求代管物业公司移交资料。 2、业委会针对涉案房屋对外出租通知，证明：证明上诉人及案外人黄某明知涉案房屋已经不能对外承租的情况下仍欺骗被上诉人易虎签订房屋转租合同，并骗取转租费用及房租。 3、业委会催缴函，证明涉案房屋所有人并未收到案外人黄某及上诉人许跃青的房租，而上诉人欺诈被上诉人说房租已经缴纳的事实。 4、涉案房屋照片，证明因为被上诉人未按时缴纳房租，并隐瞒事实，导致所有权人向被上诉人易虎追缴房租，并于2020年5月27日强行锁门的事实，给被上诉人造成了租金及经营损失。该结果是上诉人隐瞒房屋租赁情况造成。 5、租赁合同，证明因上诉人未缴房租导致被上诉人无法使用，被上诉人为了经营用房内的财产无奈之下只能补签租赁合同的事实。 上诉人许跃青对被上诉人易虎提交的证据质证意见如下：对证据1、2的三性有异议。对证据3-5的真实性没有异议，但是对关联性有异议，证据3-5跟本案无关。 被上诉人易虎对上诉人许跃青提交的证据质证意见如下：对上诉人的证据1的三性不认可。收条上面写着是70000元，但是上诉人一审陈述是68000元，前后矛盾。该收条没有易虎签字。对证据2的证人证言的三性不认可，证人未到庭。对证据3的聊天记录真实性认可，上诉人与黄某系利害关系，跟本案无关联。对证据4系复印件，三性不予认可。 本院对上诉人和被上诉人提交的证据认证如下： 许跃青提交的证据1、4不符合证据的形式要件，故本院对该证据不予采纳。证据2系证人证言，而证人黄某未到庭，故本院对该证据不予采纳。证据3的真实性易虎没有异议，本院对真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。 易虎提交的证据1、2不符合证据的形式要件，故本院对该证据不予采纳。证据3、4、5的真实性许跃青没有异议，本院对证据的真实性予以确认，但对关联性不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，许跃青将涉案房屋转租给易虎，易虎也支付了相关的款项，应为双方当事人真实意思表示。而许跃青并非是案涉房屋所有权人，且根据许跃青与黄某签订的《商铺租赁合同》约定，许跃青不得转变经营品牌和范围，如需转变，需经黄某书面同意。直到本院进行调查时，许跃青也没有提交黄某书面同意其转让的凭证。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因许跃青在无权处分他人财产后，既未取得原权利人的追认，亦未取得相应处分权，其与易虎签订的商铺转让协议依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审法院根据易虎已实际占有使用案涉店铺六个月际情况，扣除该部分的款项后，许跃青实际应返还易虎款项59500元并无不当。当事人对自己的主张负有举证责任。许跃青主张案涉商铺的转让费共计68000元，其中包括店铺的装修、餐具、冰箱等物品，但许跃青未能提交有效的证据证实其向易虎交付了上述物品，许跃青应承担举证责任的不能后果。综上，上诉人许跃青的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3154元，由上诉人许跃青负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年七月三十日 书记员  何英杰