黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1416号上诉人（原审被告）：胡晨光，男，1979年11月18日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。上诉人（原审被告）：孙艳红（胡晨光之妻），女，1980年6月15日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。二上诉人委托诉讼代理人：王力波，黑龙江学晏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟繁江，男，1974年8月17日出生，汉族，农民，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李玉明，黑龙江淞泽律师事务所律师。上诉人胡晨光、孙艳红因与被上诉人孟繁江房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2020)黑0203民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。胡晨光、孙艳红上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市建华区人民法院(2020)黑0203民初157号民事判决书第一项；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，导致案件审理结果错误。一审判决认定双方签订的“房屋买卖协议”无效，显然认定事实错误。首先，我国现行《宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《物权法》均没有明文禁止异地村民宅基地房屋的买卖，按照民法“法无明文禁止即为允许”之原理，双方签订的“房屋买卖协议”应当有效。其次，在《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形中，农村房屋买卖无效最大程度上只能适用第五种情形，即“违反法律、行政法规的强制性规定。”这里只强调违反法律、行政法规的强制性规定，除此外，不能作扩充解释。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”这进一步明确了在实际审判工作中，只能以法律、行政法规的强制性规定作为判断合同是否有效的依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”其三、虽然国务院办公厅先后于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，但上述通知、决定既非法律、法规，也没有禁止异地村民间房屋买卖。尤为重要的是本案涉及的宅基地包括房屋及土地己经被建华区人民政府确定为征收拆围，涉案土地的性质实际已经发生根本变化，由集体土地转化为建筑用地范围，而建筑用地上的房屋买卖并不存在不允许交易买卖的法律规定，据此涉案“房屋买卖协议”更应该有效，应当继续履行。本案系被上诉人在案涉房屋所在地被建华区人民政府发出征收公告之后才提起的，另外双方所签订的“房屋买卖协议”中明确约定“土地使用证尚未更换，卖房人负责办理土地证”、“房屋所有权证及土地证更名时所需证件卖房人无偿提供”这些约定意味着双方签订协议时，被上诉人明知交易后需要完全配合上诉人办理房屋及土地证更名手续，很显然是自愿放弃更名后所有权转移及房屋将来可能取得的一切利益，这是被上诉人对自己经济利益的自由处分;同时案涉房屋所在地已经被建华区政府征收且该房屋所在地已经有其他村民与政府签订了拆迁安置补偿协议，被上诉人在上诉人已经交付房屋买卖对价，并实际占有使用长达15年之久的情况下，要求确认“房屋买卖协议”并主张返还房屋，意图取得涉案房屋的拆迁安置补偿，显然明显违背民事活动应该遵守诚实信用的基本原则，也不符合法律规定，故本案“房屋买卖协议”应当有效；2.一审判决适用法律错误，导致案件审理结果错误。一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第八条和六十三条的规定认定涉案协议无效，属于适用法律错误。本案虽然表面看是农村宅基地买卖，但是农村宅基地应该包含房屋及土地使用权两部分，根据法律规定及相关法理，农村宅基地之所以不能随便买卖，是因为房屋所在的土地使用权为集体经济组织所有，不属于建筑用地。但是法律同时规定宅基地可以转让给本集体经济组织成员，只是转让宅基地的出卖人不得再申请宅基地，说明不改变土地所有权性质情况下是可以交易的，只是交易对象完全变成了地上的房屋。而本案实际情况是涉案房屋所在地区土地己经被政府征收，说明涉案房屋所在土地性质已经发生变化，由集体经济组织所有变成了国有建筑用地，那么，本案涉案房屋及土地的转让协议的效力，不应适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。孟繁江辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。具体如下：一审法院判决正确，宅基地买卖依据《土地管理法》第六十二条和国土资源部国土资发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，农村宅基地不准出卖给本集体以外的人员，所以《土地管理法》是全国人大制定的法律，上诉人以不违反法律和行政法规为由是不成立的。同时依据九民会议纪要第三十一条的规定，违反国家宏观调控，市场秩序的规章也应当认定合同无效。第二，被上诉人孟繁江并不是恶意违约，由于双方签订的宅基地买卖协议无效，导致孟繁江拆迁过程中没有取得房屋，给孟繁江本人也造成巨大经济损失，综上所述，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。孟繁江向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决双方当事人签订的买卖房屋协议无效；2.请求判令返还给孟繁江位于齐齐哈尔市建华区建华乡曙光村平房不动产权证号Ｓ2××76，建筑面积为89.1平方米的房屋及宅基地；3.案件受理费由胡晨光、孙艳红承担。一审法院认定事实，2005年7月17日，孟繁江与胡晨光签订房屋买卖协议，孟繁江将其名下坐落于齐齐哈尔市建华区建华乡曙光村混合结构平房（建筑面积89.10平方米，房权证号Ｓ2××76）卖与胡晨光，双方约定房款为64,000.00元，胡晨光支付全部价款，孟繁江交付房屋，胡晨光、孙艳红居住房屋至2019年。庭审过程中，双方当事人认可胡晨光、孙艳红以王胜伟名义在案涉房屋宅基地范围内加盖一处房屋（建筑面积为81平方米）的事实。2015年10月5日，孙艳红以孟繁江名义与齐齐哈尔市建华区房屋征收与补偿办公室签订了征收有证住宅房屋安置协议书。另查明，孟繁江为齐齐哈尔市建华区曙光村村民，胡晨光、孙艳红为夫妻关系，二人非曙光村村民。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，不允许在非本集体经济组织成员之间转让，非集体经济组织成员不具备申请取得本村宅基地的资格，农村房屋的买卖必然涉及到农村宅基地使用权，故本案双方当事人所签订的房屋买卖合同应属无效。孟繁江主张胡晨光、孙艳红返还案涉房屋及宅基地，一审法院认为，虽然涉案房屋买卖合同被认为是无效的，但胡晨光、孙艳红支付了全部购房款并居住多年，孟繁江在此期间并未对案涉合同提出过任何质疑，孟繁江在案涉房屋要被拆迁带来巨大经济利益的情况下主张案涉合同无效，并要求返还房屋，明显违背了诚实信用原则，且鉴于孟繁江在出卖房屋时明知胡晨光、孙艳红并非同一集体经济组织成员，对于案涉房屋买卖合同的无效，孟繁江亦存在过错，胡晨光、孙艳红在案涉房屋居住多年且案涉宅基地加盖房屋涉及案外人，房屋返还问题应与胡晨光、孙艳红的损失一并考虑，又由于本案涉及的房屋尚未进行拆迁安置，拆迁标准亦未明确，故现诉争房屋及宅基地的腾退问题，可在确定宅院房屋权属价值后，按照双方的责任比例承担相应责任，本案不宜对腾退房屋及宅基地问题予以处理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决:一、孟繁江与被告胡晨光于2005年7月17日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回孟繁江其他的诉讼请求。案件受理费6646.00元，减半收取3323.00元，由孟繁江负担3298.00元，由被告胡晨光、孙艳红负担25.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，胡晨光与孟繁江签订了《房屋买卖协议》，虽然该协议中双方当事人买卖标的物为房屋，但该案涉房屋买卖必然涉及到农村宅基地使用权。因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而上诉人胡晨光、孙艳红并非案涉房屋所在地的村民，案涉房屋也一直未变更至胡晨光、孙艳红名下，故一审法院判决孟繁江与胡晨光于2005年7月17日签订的房屋买卖协议无效并无不当。现因案涉房屋尚未进行拆迁安置，拆迁标准亦未明确，故一审法院认为应待房屋权属价值确定后，再按照双方当事人的责任比例承担相应责任，并判决驳回孟繁江其他诉讼请求亦无不当。综上，胡晨光、孙艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人胡晨光、孙艳红负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  李立新审判员  于 剑二〇二〇年七月十三日书记员  王 迎