云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初299号原告：普洱鑫旺投资有限公司。统一社会信用代码：91530800059459094L。住所地：普洱市思茅区振兴大道南116号。法定代表人：黄景伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任延勋，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：周云波，男，1981年8月21日生，汉族，云南省昆明市人，现住普洱市思茅区。被告：文发新，男，1977年11月28日生，汉族，现住普洱市思茅区。被告：杨丽华，女，1976年2月8日生，汉族，现住普洱市思茅区。第三人：吴志新，男，1990年5月25日生，汉族，普洱市墨江县人，现住普洱市墨江哈尼族自治县。委托诉讼代理人：吴增勇（系第三人吴志新父亲），男，1962年10月25日生，汉族，普洱市墨江县人，现住普洱市墨江哈尼族自治县。原告普洱鑫旺投资有限公司（以下简称鑫旺公司）与被告周云波、文发新、杨丽华及第三人吴志新案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月18日受理后，于2019年4月28日作出（2018）云0802民初1312号《民事判决书》，因原告鑫旺公司不服，提起上诉后，普洱市中级人民法院2019年9月2日作出（2019）云08民终686号《民事裁定书》，裁定：一、撤销本院（2018）云0802民初1312号民事判决；二、发回本院重审。重审于2019年10月10日立案，原告鑫旺公司于2019年12月25日向本院提出撤诉申请，本院于2019年12月26日作出（2019）云0802民初4464号《民事裁定书》，裁定：准予原告普洱鑫旺投资有限公司撤诉。后原告鑫旺公司于2020年1月19日向本院提起诉讼，本院于2020年1月19日立案，本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫旺公司委托诉讼代理人任延勋，被告周云波及第三人吴志新的委托诉讼代理人吴增勇到庭参加诉讼，被告文发新、杨丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫旺公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认周云波申请执行文发新、杨丽华的位于普洱市思茅区的所有权为原告所有，并对上述财产的查封、拍卖执行措施予以撤销；二、请求人民法院确认云0802执106号之三《执行裁定书》的裁定内容错误，相关《协助执行通知书》所载的协助执行人对象错误，均应予以撤销、改正；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月4日，原告收到思茅区人民法院送达的（2018）云0802执异6号《执行裁定书》，原告认为法院驳回原告提出执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据，具体如下：一、被告周云波申请执行房屋的土地使用权为原告所有，地上构筑物处于在建工程状态，房地产权利均非被告文发新、杨丽华所有。原告作为开发商开发建设的“嘉宁花园一期”项目，原告于2012年12月28日取得该项目的国有建设用地使用权；2013年1月5日取得土地使用权证；2014年2月24日，该项目获批《建设用地规划许可证》；2014年12月31日，原告以工程发包的方式，将该项目建设工程发包给福建省中晟建设投资有限公司，双方签订了《建设工程施工合同》；2015年1月8日，该项目获批《建设工程规划许可证》，载明了1＃-24＃楼地上建筑面积的基本情况，而本案所涉的被执行标的即位于其中的第21幢；2015年1月13日，获批《建筑工程施工许可证》，载明建设单位为原告，施工单位为福建省中晟建设投资有限公司。在建设工程合同履行过程中，原告与施工方发生纠纷，未能得到妥善解决，导致各项目建设工程验收事宜延误。2015年2月11日，原告与被告文发新、杨丽华签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由被告文发新、杨丽华购买原告建设开发的位于普洱市思茅区”第21幢第1-4层21-02号房，房屋价款为1738020元，付款方式为贷款。被告文发新、杨丽华作为买受人首期支付房款538020元，其余价款120万元向银行按揭贷款支付。本案涉案房屋“嘉宁花园一期”第21幢，于2018年7月建筑主体竣工验收，施工方将主体工程交付原告。本案第一次起诉时间为2018年12月，原告对于涉案房屋已拥有土地使用权、地面构筑物所有权，但因未通过规划验收、人防验收等事项，尚属于在建工程。虽被告文发新、杨丽华曾就涉案房屋的买卖事宜与原告签订过《商品房购销合同》，但双方至今尚未交付房屋，也未办理物权变更登记手续。原告与被告文发新、杨丽华仅办理了上述《商品房购销合同》的备案手续，被告文发新、杨丽华也仅享有合同履行后取得房屋所有权的期待权，而非物权，可对抗的仅是他人对该房屋的购买权。商品房预售合同登记备案手续系行政管理范畴，并不产生预告登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。因此，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告与被告文发新、杨丽华办理上述房屋购销合同备案手续的行为，并不导致上述房屋的物权发生变动。该诉争房屋的所有权并未发生变动，仍属于原告。现原告要求确认诉争房屋为其所有、拍卖行为不合法具有事实和法律依据，法院应予以支持。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，虽然本案的诉争房屋主体工程通过验收并交付原告，但至今未交付、登记于被告文发新、杨丽华名下。原告作为开发商，已取得土地使用权登记及建设工程规划许可、施工许可，主体工程交付的情形下，该诉争房屋虽暂为在建工程，但其所有人为原告明确无误。综上，应确认在本案诉争执行行为发生之时，原告为该诉争房屋的合法权利人，原告就执行标的享有所有权足以排除对涉案建筑物的执行，而被告文发新、杨丽华从始至终均未取得涉案房屋的占有、使用、收益等所有权，被告周云波与被告文发新、杨丽华基于借款合同纠纷而申请思茅区人民法院对涉案建筑物强制执行，作为商品房拍卖，系对被告文发新、杨丽华财产权利的认知错误，所引发的思茅区人民法院查封、拍卖该房屋的执行措施亦是错误，应予以解除、撤销。二、云南省普洱市思茅区人民法院(2018)云0802执异6号《执行裁定书》适用法律错误。思茅区人民法院(2018)云0802执异6号《执行裁定书》中根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”及《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或者承受人自行负责。”来认定“原告普洱鑫旺投资有限公司系取得房屋预售许可证的开发公司，被告文发新、杨丽华向原告购买己备案登记的商品房，且已以首付和贷款方式支付全部购房款，故被告文发新、杨丽华对该商品房拥有相关权益，法院依法对该房屋进行查封和拍卖并无不当之处”是认定事实错误和对上述法条理解错误。根据诉状第一章节所述，原告作为开发商拥有诉争房屋（被执行标的）的权属已明确无误，由此根据上述人民法院适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款的规定，应该确定拍卖之时原告系该诉争房屋的权利人，被告文发新、杨丽华对该房屋并未拥有相关的权益，法院对该房屋进行查封和拍卖错误，严重侵害了原告作为物权所有权人的合法权益。三、本案中诉争房产不具备初始登记条件，且原告没有协助吴志新办理产权登记的权利及义务。本案诉争房屋即地上构筑物至今尚属未整体规划竣工验收的在建工程状态，并不具备初始登记条件。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》：“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或者承受人自行负责”之规定，对于涉案房产原告并没有权利及义务协助吴志新办理产权登记。原告作为开发商，与被告文发新、杨丽华签订《商品房购销合同》，该合同并未解除、撤销或确认无效，仍有效且应继续履行，而合同相对人正是被告文发新、杨丽华，接收房屋、办理初始登记的权利人亦应是被告文发新、杨丽华，虽现该房产不具备初始登记条件，但待交付条件成熟后，原告负有义务继续履行商品房购销合同，向被告文发新、杨丽华交付房屋并协助被告文发新、杨丽华办理产权登记等，而吴志新对法院拍卖房屋的权利来源亦是自被告文发新处购得，应待文发新获得完整所有权后再从文发新处自行办理相应的不动产变更登记。据此，（2017）云0802执106号之三《执行裁定书》载明的裁定内容：“一、位于普洱市思茅区房屋及相应的其他权利归买受人吴志新”存在三点错误：1、以执代审，变更了原告与被告文发新、杨丽华的商品房购销法律关系，将买受人变为吴志新，进而要求原告向其直接交付房产；2、逻辑错误，买受人吴志新系经司法拍卖竞买被告文发新、杨丽华之房产而获得权利，而涉案房产现未交付，初始登记于被告文发新、杨丽华名下，其权利从何而来？3、法律适用错误，参照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》之规定，本案执行标的为不具备初始登记条件的房产，相关《协助执行通知书》的协助执行人对象应为文发新与普洱市不动产管理局，诉争房屋在交付文发新后，买受人吴志新与文发新自行前往普洱市不动产管理局办理变更登记手续。综上所述，(2018)云0802执异6号《执行裁定书》驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，违法剥夺了原告对“嘉宁花园一期”第21幢第1-4层21-02号建筑物的合法物权，并且要求原告协助执行的裁定书、相关的拍卖执行裁定书存在严重错误。2018年第一次起诉之时，文发新、杨丽华在庭审中表示同意思茅区法院的执行行为，故二审普洱市中级人民法院将案件发回重审，重审一审程序中，原告听取法院意见，撤诉后再次提起诉请，将文发新、杨丽华列为被告的诉讼地位。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求法院依法公正判决，撤销错误的执行措施。被告周云波辩称，被告文发新、杨丽华已向原告交付全部购房款，原告已将涉案房屋备案至被告文发新、杨丽华名下，涉案房产产权明晰、无争议，原告起诉不符合事实及法律规定，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告文发新、杨丽华未向本院提交书面答辩意见。第三人吴志新述称，第三人吴志新购买此房屋是经过思茅区人民法院拍卖而获得，购买至今已经两年多。拍卖成功后，第三人已付清款项，但房屋至今也没有交付第三人吴志新，请求人民法院将房屋交付第三人吴志新。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的第一组：普国用（2013）第××号、000005号、000006号、000007号《土地使用权证》共4份，地字第530800201400007号《建设用地规划许可证》，建字第530800201510002号《建设工程规划许可证》，编号为5308012015011401010110号《建设工程施工许可证》，预许普建字（2015001、2015005、2015013、2015020）号《商品房预售许可证明》共4份；第二组：《建设工程施工合同》；第三组：合同编号为ＰＥ2015021100447号《商品房购销合同》《合同补充协议》《房地产管理局机关登记备案栏》；第四组：（2017）云0802执106号之三《云南省普洱市思茅区人民法院》，（2017）云0802执106号之三《云南省普洱市思茅区人民法院》，本院予以确认并在卷佐证。第三人吴志新提交的（2017）云0802执106号之三《云南省普洱市思茅区人民法院》《拍卖成交确认书》真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2015年2月11日，原告与被告文发新、杨丽华签订《商品房购销合同》（合同编号：ＰＥ2015021100447）及《合同补充协议》，约定：被告文发新、杨丽华购买原告开发建设的位于普洱市思茅区，房屋套内建筑面积为278.92㎡，房屋总价款为1738020元。交房时间为2016年12月30日。被告文发新、杨丽华于签订《商品房购销合同》当日支付购房首付款538020元，2015年3月3日通过向中国银行股份有限公司普洱市分行贷款支付其余房款120万元。该《商品房购销合同》于2015年2月12日向普洱市房地产管理局登记备案。2016年6月7日，本院受理被告周云波诉被告文发新、杨丽华民间借贷纠纷一案，并于2016年12月6日作出（2016）云0802民初1288号《民事判决书》，判决由被告文发新、杨丽华返还被告周云波借款本金2387264元。2017年1月20日，被告周云波依据（2016）云0802民初1288号《民事判决书》向本院申请执行被告文发新、杨丽华，因被告文发新、杨丽华未履行生效法律文书确定的义务，本院于2017年6月8日作出（2017）云0802执106号《执行裁定书》，查封位于普洱市思茅区的房屋，查封期限三年。2017年11月16日，作出（2017）云0802执106号之二《执行裁定书》，拍卖位于普洱市思茅区的房屋。2017年12月18日10时至2017年12月19日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖该套房产。拍卖前，本院已向竞买人提供了拍卖标的的相关资料，并说明了拍卖标的存在或者可能存在的瑕疵。2017年12月19日，第三人吴志新在公开竞价中以1841000元的最高价竞得。本院于2017年12月27日作出（2017）云0802执106号之三《执行裁定书》，裁定：位于普洱市思茅区房屋及相应的其他权利归买受人吴志新；买受人吴志新可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院作出（2017）云0802执106号之三《协助执行通知书》，通知原告鑫旺公司协助：将位于普洱市思茅区房屋办理产权证需要的相关手续移送至普洱市不动产登记中心，使买受人吴志新完成产权登记。另查明，普洱市思茅区”项目系原告开发建设的房地产项目，原告已取得《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证明》，至原告向本院提起诉讼时，原告尚未将涉案房屋交付被告文发新、杨丽华。2019年3月21日，中国银行股份有限公司普洱市分行通过扣划原告保证金账户资金的方式，已结清被告文发新的上述贷款。本院认为，关于房屋权属的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案未交房，未办理登记。未登记之前的权利人为原告鑫旺公司。关于本院对该房屋采取的执行措施是否合法的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告文发新、杨丽华与鑫旺公司购房合同约定的交房时间为2016年12月30日。被告文发新、杨丽华已付清购房款，原告鑫旺公司至今未交房，严重违约，原告鑫旺公司应采取补救措施尽快交房。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函的通知》（法[2012]151号）规定：“二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”根据上述规定，在房屋未具备初始登记条件时，法院一般不应处置房屋的所有权。但本案中，虽然拍卖房屋时，房屋权利人为原告鑫旺公司，但鉴于原告鑫旺公司超长期未交房，严重影响相关权益人的权益。本院在维护各方权益人合法权益的基础上，依据相关法律法规拍卖该房屋。拍卖前，本院已向竞买人提供了拍卖标的的相关资料，并说明了拍卖标的存在或者可能存在的瑕疵。第三人吴志新自愿购买。中国银行股份有限公司普洱市分行的贷款亦已获清偿。综上，本院依据相关法律法规拍卖该房屋的执行措施并无不当。原告鑫旺公司的第一项诉讼请求，本院不予支持。原告第二项诉讼请求撤销（2017）云0802执106号之三《执行裁定书》及相关《协助执行通知书》。因现在房屋尚未交房，（2017）云0802执106号之三号《执行裁定书》及相关协助执行事项确有不当，《执行裁定书》应载明：待完善相关手续具备初始登记条件后，买受人吴志新可持本裁定书到相关机构办理产权登记手续。《协助执行通知书》亦应载明：待完善相关手续具备初始登记条件后，鑫旺公司将办理产权证需要的相关手续移送至普洱市不动产登记中心，使买受人吴志新完成产权登记。（2017）云0802执106号之三《执行裁定书》、（2017）云0802执106号之三《协助执行通知书》应予以撤销后重新作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告文发新、杨丽华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼的行为，是其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2017）云0802执106号之三《执行裁定书》、（2017）云0802执106号之三《协助执行通知书》；二、驳回原告普洱鑫旺投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告普洱鑫旺投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  赖 屹审 判 员  杨昌金人民陪审员  邵仕红二〇二〇年七月十七日法官助理张蓉书记员朱彦鲒