浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3097号 上诉人（原审原告）：吴伟民，男，1949年12月18日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审原告）：倪护琴，女，1952年8月4日出生，汉族，住杭州市上城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴霄，男，住杭州市上城区，系两上诉人之子。 上诉人（原审被告）：杭州小宅门网络技术有限公司，住所地杭州市江干区凯旋路137号二楼-109。 法定代表人：徐佳丽。 委托诉讼代理人：吴志勇，浙江君安世纪律师事务所律师。 上诉人吴伟民、倪护琴、杭州小宅门网络技术有限公司（以下简称小宅门公司）因委托合同纠纷一案，均不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴伟民、倪护琴上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判小宅门公司支付违约金44万元；2、撤销一审判决第三项，改判小宅门公司按照300元/天的标准计算房屋占有使用费；3、撤销一审判决第四项，改判小宅门公司赔偿律师代理费损失2万元；4、本案一审、二审的诉讼费用由小宅门公司承担。事实与理由：一、小宅门公司应按照涉案房屋委托转让价格的20%就其未按约定转让房屋向吴伟民、倪护琴承担违约责任。根据双方签订的《房屋转让委托代理合同》约定，违约责任为按委托价格的20%支付违约金，涉案房屋的委托转让价格为2241400元，违约金为448280元，吴伟民、倪护琴一审诉请违约金44万元，已经适当予以下调，一审法院认定吴伟民、倪护琴主张违约金过高无事实依据。二、小宅门公司逾期支付租金，经催交一次仍逾期的，应按照每日300元的标准向吴伟民、倪护琴支付房屋占有使用费。2019年1月的租金，小宅门公司延至2月才支付，之后的租金一直拖延支付，且经催促后仍恶意拖欠，符合涉案合同约定的违约情形，应当按照合同约定承担违约责任，即自逾期之日起按照300元/天支付租金。一审判决认定300元/天的标准过高，没有事实依据。三、吴伟民、倪护琴因本案损失律师代理费2万元，小宅门公司应当全额赔偿。一审判决以根据请求支持部分调整律师费，无事实及法律的依据。 小宅门公司上诉请求：1、依法发回重审或依法改判；2、本案上诉费用由吴伟民、倪护琴承担。事实和理由：一、一审法院的审理严重违反法定程序。1、一审庭审后，吴伟民、倪护琴提交了两份录音资料，至一审判决法院并未组织双方对该录音证据进行举证、质证。但判决书中有对该证据的陈述，明显与事实不符。2、吴伟民、倪护琴所提交的录音资料，录音时间为2019年3月7日、3月8日，显然已经过了举证期限，也并非新证据。二、一审法院认定的事实有误。1、一审法院认定《房屋转让委托代理合同》的委托期限为6个月和房屋成功出让任一条件成就委托期限即行届满，该认定错误。《房屋转让委托代理合同》约定的委托期限，并不是固定期限。固定的委托期限是不符合中介市场代理销售的规则，没有人能保证二手房销售成功的精准时间。吴伟民、倪护琴所委托的二手房是要经过小宅门公司设计、施工，为期三个月。小宅门公司仅仅只有三个月的销售期限，并且一旦在三个月的销售期内无法销售成功，就要承担高额的违约金、租金和房屋装修费用等等，这是极不符合正常的商业逻辑的。从合同来看，实际上即使房屋未能出售，吴伟民、倪护琴并未有实际的损失，更有额外的获利（因房屋装修导致的增值）。2、根据吴伟民、倪护琴提供的微信聊天记录显示，其在2019年2月份、3月份均在收取租金，并且在3月份还在向小宅门公司催收租金，根据合同约定，小宅门公司每月支付4500元租金的约定是基于房屋转让委托代理期限内支付每月租金，也可进一步表明双方之间的行为表示是在继续履行合同。三、一审法院判决违约金无任何法律依据。吴伟民、倪护琴并未有实际的损失，更有额外的获利，合同约定的要求小宅门公司承担违约金的条件并未成就。 吴伟民、倪护琴向一审法院起诉请求：一、判令小宅门公司支付违约金44万元及违约金利息3300元（按照年息6%，自2019年1月15日暂计至2019年3月1日，实际应付利息以小宅门公司实际履行付款义务之日为准）。二、判令小宅门公司支付租金11250元（按照每天300元，自2019年1月15日暂计至2019年3月1日，实际应付租金以小宅门公司实际履行付款义务或交还房屋之日为准）。三、判令小宅门公司交还杭州市上城区十亩田家园14幢1单元601室房屋。四、判令吴伟民、倪护琴为本案支出的律师费2万元由小宅门公司承担。 一审法院认定事实如下： 2018年6月20日，吴伟民、倪护琴（甲方、委托人）与小宅门公司（乙方、受托人）签订房屋转让委托代理合同，约定：甲方委托乙方代理出售自有的十亩田家园14幢1单元601室房屋，方式为底价包销，房屋按照约定的底价由乙方自行制定转让方案及转让价格，包销指甲方委托乙方排他性代理转让房屋；甲方委托乙方对房屋重新进行设计、装修，由甲方、乙方与装修公司三方签订装修施工合同，装修费用由乙方承担并向装修公司支付，然后根据合同相关条款处理；委托期限自2018年6月20日（以实际交房之日为准，实际合同期限是按实际交房之日起算6个月）算起至2019年1月15日止或房屋成功出让之日，房屋成功转让是指第三方与乙方签订购房居间协议并支付购房定金；房屋转让的总价格（底价）为2241400元，该价格为净价，甲方不承担因标的房屋转让产生的所有相关费用，若最终转让价格低于转让净价的，差额由乙方补足；乙方于2018年6月30日前向甲方支付保证金5万元，于2018年7月15日前（以实际交房日期为准，如遇节假日顺延）再向甲方支付保证金91400元，乙方自甲方实际交房之日起按每月4500元租金标准向甲方支付租金，前3个月一次性支付给甲方，从第4个月起按月支付，租金支付至房屋成功出售，甲方与第三方签订正式买卖合同且收到第1笔首付款之日为止；如乙方逾期支付租金7天以上且经甲方催缴1次以上无效的，则自逾期之日起每日租金按原日租金的双倍即300元计算；乙方为甲方提供房屋转让委托代理服务，有权向甲方收取委托报酬，委托报酬为最终成交价格的6%；房屋出售甲方收到房款后当日按顺序向乙方支付履约保证金141400元、垫付装修款145000元、委托报酬，后期利润（最终成交价格-底价-装修费-委托报酬）如大于等于乙方支付的租金总额，则甲方从后期利润中返还乙方已经支付的租金总额，如小于则无需返还；委托合同期满时乙方如未能找到成交客户的，则由乙方指定的第三人应当作为房屋买受人与甲方签订房屋买卖合同，并支付包括前期已经支付的保证金在内合计不低于底价的房款，且甲方不需要支付额外所有费用；乙方未按约定转让房屋给甲方造成损失的，乙方应按委托价格20%作为违约金向甲方赔偿，同时室内装修归甲方所有，乙方退还房屋；任何一方出现违约行为，守约方因违约行为支付的费用（包括但不限于装修费、律师费等）由违约方承担；等等。 吴伟民、倪护琴于2018年7月3日向小宅门公司交付了房屋。小宅门公司对房屋进行了装修。小宅门公司于2018年7月3日向吴伟民、倪护琴支付了3个月租金13500元及保证金91400元，于2018年9月29日、11月2日、12月3日、2019年2月18日、3月5日各向吴伟民、倪护琴支付了租金4500元。关于租金支付期限，双方认可为先付后用。 2019年3月初，吴伟民、倪护琴与小宅门公司进行过协商。小宅门公司认可房价下跌，要求延长委托期限，如果到5月中旬还不能出让房屋就先给吴伟民、倪护琴80%的房款，剩余20%等房屋出让再由买受人支付。对此吴伟民、倪护琴表示不能接受，要求小宅门公司支付违约金。 2019年3月12日，吴伟民、倪护琴向小宅门公司催要3月的租金。此后小宅门公司一直未支付租金，亦未向吴伟民、倪护琴交还房屋。为本案诉讼，吴伟民、倪护琴支付了律师代理费2万元。 一审法院认为，吴伟民、倪护琴与小宅门公司之间的合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。房屋转让委托代理合同就委托期限约定为交房之日起6个月或房屋成功出让之日，对该条款吴伟民、倪护琴主张委托期限最长为6个月，小宅门公司主张6个月后如果吴伟民、倪护琴没有要求小宅门公司买入房屋的话就是默认小宅门公司继续销售房屋，直至房屋成功出让。一审法院认为，按小宅门公司的理解委托期限可以无限长，明显不符合合同文义及日常生活经验；上述条款应理解为，6个月和房屋成功出让任一条件成就委托期限即行届满。吴伟民、倪护琴于2018年7月3日交付涉案房屋，涉案房屋一直没有出售，因此至2019年1月3日约定的委托期限届满。 房屋转让委托代理合同约定，约定的委托期限届满时如小宅门公司未能找到成交客户则由小宅门公司指定的第三人作为买受人与吴伟民、倪护琴签订房屋买卖合同。但是实际履行中约定的委托期限届满后，小宅门公司仍于2019年2月18日、3月5日向吴伟民、倪护琴支付了2019年1月3日至3月3日的租金，本案审理中吴伟民、倪护琴亦承认约定的委托期限届满后给了小宅门公司一定的延期；因此，应认定2019年1月3日后房屋转让委托代理合同继续履行，委托期限为不定期。2019年3月初吴伟民、倪护琴与小宅门公司就涉案纠纷进行过协商，小宅门公司拒绝按约定指定第三人受让房屋，吴伟民、倪护琴对小宅门公司提出的方案也不接受，要求小宅门公司支付违约金，应认定此时吴伟民、倪护琴已经解除委托。至于小宅门公司提出的吴伟民、倪护琴3月12日仍向其公司催要3月份租金的事实，由于在小宅门公司交还房屋前仍应支付占用房屋期间的占有使用费，并且此前吴伟民、倪护琴拒绝小宅门公司所提方案的意思表示明确，因此不能根据催要租金的事实认定继续委托。 房屋转让委托代理合同约定，小宅门公司未按约定转让房屋给吴伟民、倪护琴造成损失的，小宅门公司应按委托价格20%作为违约金向吴伟民、倪护琴赔偿，同时室内装修归吴伟民、倪护琴所有，小宅门公司退还房屋。吴伟民、倪护琴据此提出要求小宅门公司支付违约金44万元、违约金利息、交还房屋的诉讼请求。一审法院认为，小宅门公司在委托期限内未能售出房屋，又拒绝按约定指定第三人按底价受让房屋，应认定已构成合同约定的未按约定转让房屋；对于房价下跌的事实小宅门公司亦认可；因此吴伟民、倪护琴有权要求小宅门公司支付违约金。根据合同约定涉案房屋的装修归吴伟民、倪护琴所有，吴伟民、倪护琴再行要求支付违约金44万元过高，因此酌情认定小宅门公司应支付的违约金金额为22万元。吴伟民、倪护琴主张违约金利息没有法律依据，不予支持。因双方之间的委托关系已解除，对吴伟民、倪护琴要求交还房屋的诉讼请求，予以支持。 房屋转让委托代理合同约定，如小宅门公司逾期支付租金7天以上且经吴伟民、倪护琴催缴1次以上无效的，则自逾期之日起每日租金按原日租金的双倍即300元计算。吴伟民、倪护琴据此要求小宅门公司支付自2019年1月15日起按300元/天计算的租金。一审法院认为，小宅门公司已经支付了截至2019年3月3日的租金，就已支付的租金本案审理中吴伟民、倪护琴未就催缴事实予以证明，吴伟民、倪护琴要求按300元/日计算租金不予支持。2019年3月3日以后的租金、房屋占有使用费，吴伟民、倪护琴已进行催缴但小宅门公司一直未支付，吴伟民、倪护琴可以要求提高标准，但300元/天的标准过高，酌情确定按200元/天的标准计算。 房屋转让委托代理合同约定，任何一方出现违约行为，守约方因违约行为支付的费用（包括但不限于装修费、律师费等）由违约方承担。因此吴伟民、倪护琴有权要求小宅门公司赔偿律师代理费损失。考虑本案中吴伟民、倪护琴诉讼请求得到支持的情况，确定小宅门公司应赔偿的律师代理费金额为1万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、小宅门公司向吴伟民、倪护琴支付违约金22万元，于判决生效后十日内付清。二、小宅门公司向吴伟民、倪护琴交还杭州市上城区十亩田家园14幢1单元601室房屋，于判决生效后十日内履行完毕。三、小宅门公司向吴伟民、倪护琴支付自2019年3月3日起至交还杭州市上城区十亩田家园14幢1单元601室房屋之日止按200元/天的标准计算的租金、房屋占有使用费，于判决生效后十日内付清。四、小宅门公司向吴伟民、倪护琴赔偿律师代理费损失1万元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回吴伟民、倪护琴其他诉讼请求。案件受理费8418元，由吴伟民、倪护琴负担3668元，由小宅门公司负担4750元。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，案涉《房屋转让委托代理合同》系签约双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定有效。合同约定的委托期限为“交房之日起6个月或房屋成功出让之日”，按通常理解，合同文义显然应为：交房起6个月或房屋成功出让任一条件成就委托期限即行届满，小宅门公司上诉主张该委托期限的约定并不固定与合同内容相悖。在吴伟民、倪护琴已明确拒绝小宅门公司提出的方案后，因小宅门公司未交还房屋，吴伟民、倪护琴向小宅门公司催讨房屋占用期间租金的事实并不能推定其同意继续履行合同。小宅门公司在委托期限内未能售出房屋，又拒绝指定第三人按底价受让房屋，应按合同约定向吴伟民、倪护琴承担支付违约金的责任。一审基于小宅门公司的违约情况，以及吴伟民、倪护琴收回的房屋实际含有装修价值等事实，酌情将违约金调整为22万元、未付租金按200元/天的标准计算并无不当。基于吴伟民、倪护琴的诉讼请求并未全部得以支持，一审判决确定小宅门公司承担1万元的律师费损失亦合理有据。对于小宅门公司提出的录音证据未经庭审质证问题，一审法院已经向小宅门公司送达了该证据，虽未经开庭质证即作为认定事实的依据系程序不当，但鉴于小宅门公司在二审中亦未对该证据的真实性、合法性和关联性持有异议，故一审该程序瑕疵并未影响案件的实体处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴伟民、倪护琴和小宅门公司的上诉理由和请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8418元，由上诉人吴伟民、倪护琴负担3668元，杭州小宅门网络技术有限公司负担4750元。双方于本判决书生效之日起十五日内到本院办理诉讼费用的结算。 本判决为终审判决。 审判长  袁正茂 审判员  崔 丽 审判员  舒 宁 二〇二〇年七月三十日 书记员  张榕婷