陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终6783号 上诉人（原审原告）：李忠平，男，1966年7月24日出生，汉族，住甘肃省崇信县。委托诉讼代理人：任文超，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西天拓置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：赵莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：余洋，陕西钮克律师事务所律师。上诉人李忠平因与被上诉人陕西天拓置业有限公司（以下简称天拓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年6月7日，天拓公司与李忠平签订编号为A-2-3149西安大兴国际汽配城《内部认购协议》约定，李忠平购买天拓公司开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积20.57平方米，单价每平方米6977.64元，总价143530元，双方同意签订正式《商品房买卖合同》时，按照《商品房买卖合同》所约定的方式及面积另行确定房屋总价。李忠平应于协议签订之日起七日内支付73530元，该款项在与天拓公司签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款70000元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。天拓公司如未按合同规定的期限将该商铺交付李忠平使用，按逾期时间分别处理（累加计算）。逾期在90天以内的，自逾期之日起至交付房屋之日止，天拓公司按日向李忠平支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如李忠平选择继续履行合同，天拓公司自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。在签订本认购协议时，李忠平已获悉并了解所认购的房屋基本现状，双方自愿签订本认购协议。在签订本协议时，须签订商铺委托经营协议，接受运营管理公司的同意运营和管理。该协议未约定房屋交付时间、《商品房买卖合同》签订时间。《内部认购协议》签订当日，李忠平与陕西绿润物业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》约定，上述房屋委托统一经营，以李忠平购买房屋的实际交付日期为准，李忠平收房后应与物业公司签订交付协议书，李忠平交付的房屋为《商品房买卖合同》约定交房标准的房屋。李忠平在2015年9月9日向天拓公司交纳购房款73530元。2016年6月7日，李忠平与陕西绿润物业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》约定，上述房屋委托统一经营，以李忠平购买房屋的实际交付日期为准，李忠平收房后应与物业公司签订交付协议书，李忠平交付的房屋为《商品房买卖合同》约定交房标准的房屋。上述协议签订后，天拓公司未按照协议约定履行其义务。审理中，双方均认可该商铺楼宇现地基工程尚未完工，未取得商品房预售许可证。李忠平起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令天拓公司继续履行与李忠平签订的《内部认购协议》，为李忠平办理商铺按揭贷款手续；2、判令天拓公司立即将XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺交付李忠平，办理房产证等相关手续；3、诉讼费由天拓公司承担。诉讼过程中，李忠平变更诉讼请求为：1、确认李忠平、天拓公司签订的《内部认购协议》无效；2、判令天拓公司返还李忠平购房款73530元，并承担自2015年9月9日起至实际还清全部本金之日利息，按照商业银行逾期贷款罚息日万分之五计算；3、判令天拓公司支付李忠平赔偿金73530元；4、判令天拓公司赔偿李忠平因房屋涨价而造成的损失143530元；5、天拓公司赔偿李忠平可预测的租金损失38274.56元；6、诉讼费由天拓公司承担。事实和理由：2015年天拓公司在李忠平住所地甘肃宣传、销售涉案商铺，李忠平看到天拓公司销售广告后与天拓公司洽谈购买商铺事宜。同年6月7日，双方签订《内部认购协议》约定，李忠平购买天拓公司开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积20.57平方米，单价每平方米6977.64元，总价143530元。李忠平应于协议签订之日起七日内支付73530元，该款项在与天拓公司签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款70000元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。天拓公司保证按照本协议与李忠平签订《商品房买卖合同》。《内部认购协议》签订后，李忠平在约定时间支付首付款，天拓公司推脱、敷衍，一直不与李忠平签订《商品房买卖合同》，也拒不交付涉案商铺。为维护李忠平合法权益，诉至人民法院。天拓公司辩称，李忠平、天拓公司签订《内部认购协议》约定李忠平购买天拓公司开发的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，该房屋尚未建成，也未取得商品房预售许可证，故《内部认购协议》应属无效，由天拓公司退还李忠平交纳的购房款。李忠平要求赔偿损失及利息，没有事实和法律依据，《内部认购协议》明确约定，在签订本认购协议时，李忠平已获悉并了解该房屋的基本现状，双方自愿签订本认购协议。证明李忠平对该房屋现状知晓并认可的。合同无效过错不在于天拓公司，也不存在欺诈销售或隐瞒房屋真相的事实，天拓公司无需赔偿李忠平的损失。李忠平所主张的损失均无相关证据佐证，应驳回李忠平的诉讼请求。一审法院认为，2016年6月7日李忠平、天拓公司签订的《内部认购协议》包含了当事人姓名住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期、签订《商品房买卖合同》的时间、解决争议的方法、违约责任等内容，且李忠平按照该协议履行了支付首付款的义务，该《内部认购协议》已经具备了商品房买卖合同本约的主要内容。因天拓公司未取得涉诉商铺的商品房预售许可证明，故《内部认购协议》应为无效。天拓公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与李忠平签订认购协议，导致合同无效，天拓公司应承担主要责任。根据协议“在签订本认购协议时，乙方已获悉并了解所认购的房屋基本现状，双方自愿签订本认购协议”的约定，可以确定李忠平明知该项目未取得商品房预售许可证，仍与天拓公司签订合同，其亦应承担相应的责任。李忠平以天拓公司隐瞒未取得商品房预售许可证为由主张73530元赔偿责任，证据不足。合同无效，天拓公司收取李忠平的购房款应予返还并应支付占用资金期间的利息。李忠平主张支付赔偿金及涨价损失、租金损失，没有事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认李忠平与陕西天拓置业有限公司2016年6月7日签订的编号为A-2-3149西安大兴国际汽配城《内部认购协议》无效；二、本判决生效之日起十日内，陕西天拓置业有限公司返还李忠平房价款73530元并赔偿相应利息损失（利息损失以73530元为基数，自2015年9月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决书生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回李忠平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。诉讼费3170元（李忠平已预交），李忠平承担1800元，陕西天拓置业有限公司承担1370元。宣判后，李忠平不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判天拓公司支付李忠平赔偿金73530元，房屋涨价损失143530元，共计217060元；2、一审、二审诉讼费用由天拓公司承担。事实和理由：一、一审判决认定李忠平在购买涉案商铺时明知涉案商铺没有预售证错误。1、天拓公司售房人员宣传手续齐全；2、内部认购协议也没有明示没有预售许可证；3、李忠平作为普通公民，不掌握关于商品房买卖流程的相关法律知识。天拓公司在整个销售过程中没有向李忠平告知没有预售许可证的事实。李忠平只是在天拓公司提供的材料中签字，至于签了几份合同、签了几个名字和所签合同内容，李忠平均不知情。李忠平至本案一审立案时才知晓涉案商铺没有取得预售许可证。二、根据法律规定，未取得预售许可证不得销售商品房。天拓公司在销售宣传中故意隐瞒、不提交没有预售许可证。三、内部认购协议是格式条款合同，因其部分内容刻意免除了天拓公司的责任，加重李忠平责任及违反了行政法规的强制性规定，应认定为无效条款。内部认购协议第七条第二款存在以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律行政法规的强制性规定情形，应认定为无效条款。四、一审判决认定李忠平关于房屋涨价损失没有事实和法律依据。2017年开始西安市房价迅速上涨。李忠平丧失了以2016年的价格购买到房屋的机会，再次购房必然按照现在的市场价格，必然产生房屋涨价损失。五、一审判决适用法律错误。天拓公司辩称，李忠平购买涉案房屋是为了投资，并不是为了居住。李忠平在购买涉案的房屋时候也同时购买了项目C区的房屋，当时C区的房屋已经建成，A区尚未开始建设，李忠平在签订合同的时候对情况是知晓的时候，在未建设的时候不可能存在预售许可证的。一审法院认定李忠平知晓不存在预售证是正确的。根据《商品房买卖合同司法解释》，涉案合同无效，李忠平也存在过错。因此一审判决返还购房款并承担资金占用利息是完全正确的。综上，请求驳回李忠平的上诉请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，李忠平和天拓公司签订的《内部认购协议》包含了当事人姓名住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期、签订《商品房买卖合同》的时间、解决争议的方法、违约责任等内容，李忠平也按照协议约定支付了首付款，故该《内部认购协议》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应该被认定为商品房买卖合同。因天拓公司至今未取得涉案商铺的预售许可证，故该《内部认购协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。天拓公司销售没有预售证的商铺存在过错。而李忠平在购买商铺这种价值较大的物品时，也具有审慎的义务，应当详细了解涉案项目的情况。李忠平未详细了解涉案项目的五证情况，购买了没有预售证的商铺，现《内部认购协议》因没有预售证而被认定为无效，天拓公司、李忠平均存在过错。故一审判决天拓公司在返还李忠平已支付购房款的同时，按照同期银行贷款利率向李忠平赔偿损失，并无不当，应予维持。因李忠平没有证据证明天拓公司在销售涉案商铺时隐瞒了涉案商铺没有预售证的情况，故李忠平要求天拓公司赔偿一倍的已付购房款73530元和房屋涨价损失143530元，没有依据，不予支持。综上，李忠平的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4556元，李忠平已预交，由李忠平负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年六月三十日 书 记 员  刘 燕 子 1