广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16763号上诉人（原审被告）：李思宇，男，1981年2月6日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。委托诉讼代理人：吴文倩，广东达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶刚，广东达和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市据德房屋租赁管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻：深圳前海商务秘书公司）。法定代表人：宫庆云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁振军，广东深天成律师事务所律师。原审第三人：深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司，住所地深圳市龙华区福城街道章阁社区桂月路455号101中港星商业广场C、D栋3-6层。法定代表人：袁宏伟。原审第三人：龙学军，男，1970年3月5日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。上诉人李思宇因与被上诉人深圳市据德房屋租赁管理有限公司（以下简称据德公司）、原审第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司、龙学军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉李思宇上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人无须将深圳市××春风路庐山××房产交付给被上诉人使用、收益；2.撤销一审判决第二项，改判上诉人无须向北上诉人支付违约金72000元;3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、上诉人与被上诉人之间的租赁关系不符合常理，足以排除上诉人与被上诉人之间的非真实的租赁关系。如被上诉人真是承租涉案房产，岂有不交付房产的道理？实际上本案纠纷是“套路货”，被上诉人用租赁关系来伪装民间借贷关系，动机就是利用买卖不破租赁的法律条款来对抗涉案房产的抵押权人和买家，以达到实际占有涉案房产的目的。1、第三人龙学军系涉案房产的实际居住人，龙学军同时向上诉人李思宇支付房屋按揭款，又同时向被上诉人支付房租，那么作为租赁法律关系的核心，租金究竟是由谁来承担的？龙学军通过上诉人支付了涉案房产的按揭款，鉴于双方的代持关系，为何又向被上诉人支付“租金”，这只有一个原因可以解释，那就是假租赁真借贷，房租款实际上是按月支付的本金及利息。被上诉人与龙学年的关系实际上民间借贷关系。二、在龙学军实际占有涉案房产期间、按期向被上诉人支付“租金”期间，双方相安无事，而龙学军居住在涉案房产，被上诉人从未依据《房屋租赁投资协议》行使过对外转租权、收益权。综上，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起上诉，请求贵院在查明事实的基础上，按照双方之间的真实的借贷法律关系依法进行改判。李思宇补充上诉意见：一、上诉人与被上诉人之间的租赁关系不符合常理，足以排除上诉人与被上诉人之间的非真实的租赁关系。租赁权人有权收取租金，承租人对租赁物享有使用收益的权益，本案中面积91.05平方米的房子每月租金仅有2500元，租期8年，明显是不合理的低价，双方签订的租赁合同补充协议、房屋租赁投资协议中关于上诉人向被上诉人支付租赁管理费、租赁收益的内容是变相的将上诉人所收取的租金又以租赁管理费、转租收益的名义返还给了被上诉人，显然有悖于出租人有权收取租金的特征。二、上诉人提交的房产代持协议，龙学军向上诉人支付银行按揭贷款的银行列水，以及一审龙学军向法庭提交的银行列水，支付涉案房产酒店的管理费、水电费等足以证明第三人龙学军是涉案房产的所有权人，在与被上诉人签订租赁合同前，龙学军、龙某兰一直居住在涉案房产中，其中，2016年3月3日的一笔按揭款是由龙某兰向上诉人支付的，更可以证明龙某兰与被上诉人签订的租赁合同不是真实的。三、实际上本案纠纷是“套路贷”，被上诉人用租赁关系来伪装民间借贷关系，动机就是利用买卖不破租赁的法律条款来对抗涉案房产的抵押权人和买家，以达到实际占有涉案房产的目的。被上诉人据德公司答辩称，一审认定事实清楚，本案涉及的法律关系是租赁关系，而非民间借贷。再者，一审适用法律正确，且说理清楚。原审第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司答辩称同意上诉人的意见。原审第三人龙学军答辩称，被上诉人就是做套路贷的公司，被上诉人利用一切的合法形式掩饰套路贷的目的来骗钱，这个业务员曾经找到我办业务，只要有房产就可以，我当时说租赁关系是虚假的，但是业务员说没有关系，我方现在也无法找到该名业务员，这笔款项确实是我拿走了，我愿意承担这个责任。但是被上诉人牵连很多的无辜，其实被上诉人当时就知道李思宇就是傀儡，觉得李思宇比较好打官司，我不是贷款人，为何给我发催款函，我不是贷款人，催我做什么，这很明确是和我有关系的。李思宇是我的好朋友。李思宇和本案其实没有很多的利害关系，上诉状补充意见里面也写得很清楚，为了好收款就写成了租赁关系，其实对于贷款我是承认的，只是觉得使用违法乱纪的行为是不能接受的，不能牵连无辜的人。我方不服一审判决，一审判决不尊重事实，没有调查研究，是断章取义。据德公司向一审法院起诉请求：1.判令被告将深圳市罗湖区庐山花园秀峰阁7C房产交付原告，使原告实现对该房产的转租权、转租收益及收取租赁管理费至被告依约有权单方解除租赁合同之日止；2.判令被告支付原告违约金72000元；3.判令第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司对诉讼请求1、2承担连带责任；4.判令被告及第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：一、2016年11月2日，原、被告签订《房屋租赁合同（住宅）》，被告将其名下位于深圳市××春风路庐山××7Ｃ的房屋出租给原告作住宅使用。租赁期限为2016年11月2日至2024年11月1日。月租金为3000元。未经被告书面同意，原告不得将出租房屋全部或部分转租与他人。经被告同意转租的，转租终止期不得超过原租赁期限，原告保证其受转租人不得将转租房屋再行转租。原告擅自转租的，被告有权解除合同。该合同办理了房屋租赁备案。二、2016年11月3日，原、被告签订了《租赁合同补充协议》，将原租赁合同约定的月租金3000元变更为2500元，双方同意原告一次性向被告支付96个月租金，共计240000元。原告在合同期内拥有该房产的租赁权，可转租给其他人(无需被告同意），原告有权以原告或被告的名义出租给其他人并收取租金。原告向第三方承租人收取的租金总数达到原告向被告支付的租金总数100%及转租收益（转租收益＝每月转租收益×原告已承租的总月数），并结清租赁管理费，被告有权解除租赁合同。双方约定每月转租收益为1200元（不含原告向被告支付的租金）。在该房产未租给第三方承租人期间，由被告另行支付转租收益。被告委托原告对该房屋进行租赁管理，每月支付管理费，租赁管理费的收取标准为每月1200元。若因被告原因导致原告无法继续出租、占有、使用租赁房屋的，原告有权立即行使合同解除权，被告除退还原告支付的总租金和应收转租收益及租赁管理费外并须一次性向原告承担相当于合同总租金30%的违约金，并承担原告为此产生的诉讼费、律师费、担保费等全部损失，若原告不行使合同解除权，被告仍须向原告承担相当于合同总租金30%的违约金。三、2016年11月3日，原、被告签订《房屋租赁投资协议》。被告将涉案房产出租给原告，并一次性向原告收取96个月共计240000元租金，原告取得该房产的使用及对外转租权、收益权。为了便于房产的租赁及管理，被告委托原告对该房产进行租赁管理，每月支付管理费1200元，原告负责该房产转租期间的正常、合法使用管理事项。双方约定对外出租月租金为5400元。约定月租金的分配方式为：其中3000元视为原告收回的租金成本，1200元为原告转租收益，1200元为被告向原告支付的租赁管理费。对出租超过约定月租金的，超出部分为被告收益，由原告代为收取，抵扣原告向被告支付的部分租金。对外出租月租金低于“约定月租金”的，由被告另行向原告支付管理费。四、2016年11月3日。原告与龙某兰签订《房产租赁合同》，龙某兰为第三人龙学军的前妻，原告将涉案房产出租给龙某兰。租赁期限自2016年11月3日至2019年11月3日，每月租金为6500元。当日，原、被告及龙某兰签订《租金账户确认书》，三方确认涉案房产出租给龙某兰，龙某兰将每月租金支付给原告。第三人龙学军主张是其为办理实际上的借款而指示龙某兰与原告签订租赁合同。2016年12月至2018年7月，原告每月收取6500元。平安银行的回单凭证显示备注为“房租”，2017年7月之后的回单凭证显示的付款人为第三人龙学军。第三人龙学军主张所有款项均由其支付，为偿还的每月借款本息。五、2016年11月7日，原告向被告转账支付240000元。被告主张该款项均按照第三人龙学军的指示支付给其他案外人。六、2018年8月3日，第三人深圳金鼎宏伟酒店管理有限公司的法定代表人袁宏伟作为产权人、第三人龙学军作为房屋使用人向原告出具《房产信息确认书》，袁宏伟确认其拥有涉案房产，其已经知悉该房产于2016年11月2日租赁给原告，租期至2024年11月1日。其承诺将遵守前业主与原告的合同约定，继续履约，直至合同约定完成为止。七、被告与第三人龙学军主张双方之间为房产代持关系，涉案房产的实际所有权人为第三人龙学军。第三人龙学军提交了其2017年1月至2018年7月的银行流水，第三人龙学军定期向被告转款，备注为庐山花园月供。被告与第三人龙学军主张双方签有房屋代持协议，但并未向法院提交。以上事实有合同、确认书、银行流水等和当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为原、被告之间的法律关系是房屋租赁关系还是民间借贷关系。针对该争议焦点，法院认为，合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。本案中，原告已经完成双方当事人之间存在房屋租赁法律关系的举证证明责任，被告及第三人龙学军主张与原告存在民间借贷的法律关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，被告及第三人龙学军的举证应当在证明力上足以使人确信该待证事实的存在具有高度可能性。而被告及第三人龙学军仅提交了两人之间的转款凭证，所作举证未达到高度可能性的证明标准。因此，法院采信原告的主张，原、被告之间为房屋租赁合同关系。在房租租赁期限内，被告将涉案房产转让给第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司，而第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司的法定代表人袁宏伟承诺将遵守前业主即被告与原告的合同约定，继续履约，直至合同约定完成为止，因此，现原告请求继续履行与被告签订的房屋租赁合同理由充分，法院予以支持。第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司须将涉案房产交付原告占有、使用、收益。因被告已经将涉案房产出售，已无交付房产的义务和实际可能，原告请求被告交付涉案房产无事实依据，法院不予支持。被告将涉案房产擅自出售，第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司未按照承诺继续履行原租赁合同，构成违约。原告请求被告及第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司按照合同约定支付违约金理由充分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，一审法院判决：一、第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司须继续履行原告深圳市据德房屋租赁管理有限公司与被告李思宇签订的房屋租赁合同，自本判决生效之日起十日内将位于深圳市××春风路庐山××房产交付原告深圳市据德房屋租赁管理有限公司使用、收益；二、被告李思宇、第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市据德房屋租赁管理有限公司支付违约金72000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由被告李思宇、第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司负担。前述费用原告已经预交，被告李思宇及第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司须自本判决生效之日起十日内径付原告。本院二审审理查明，上诉人二审提交《房产代持协议》、银行流水、书面说明（张某军），以证明：1、上诉人与第三人龙学军是房产代持关系，2018年8月前涉案房产的所有权人是第三人龙学军；2、涉案房产购买于2015年10月12日，首付款75万元，以上诉人的名义向银行按揭贷款200万元，每月龙学军将按揭款预付给上诉人，2016年1月至2018年7月期间的按揭款均是由龙学军支付，银行流水与证据1、3相互印证；3、综上，本案基础法律关系是借贷关系，不是租赁合同关系，一审认定事实错误、适用法律错误。被上诉人据德公司对此认为：一、该三份证据没有在二审举证期限内提供，应该不能作为新证据。二、该三份证据中的证据1、证据2都是在一审诉讼前已经存在，不属于新证据。三、张某军身份不明，不能证明其向李思宇账号转款为代龙学军支付。四、这三份证据与本案没有任何关联性。一审查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据上诉人李思宇与被上诉人据德公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《房屋租赁投资协议》的约定，据德公司从李思宇处取得涉案房产的使用及对外转租权、收益权，双方约定了涉案房产对外出租租金的分配方式，并且据德公司亦已经根据上述协议将涉案房产对外出租给第三人龙学军的前妻案外人龙某兰收取租金。截至2018年7月，租金大部分均由龙学军支付。上述协议由双方签名确认，系双方真实意思表示，双方应当按照协议约定履行。虽然李思宇在房屋租赁期限内于2018年将涉案房产出售给了第三人深圳金鼎宏伟酒店管理有限公司，但第三人深圳金鼎宏伟酒店管理有限公司法定代表人袁宏伟已于2018年8月3日与涉案房屋使用人龙学军共同向据德公司承诺将遵守前业主李思宇与据德公司的合同约定，继续履约，直至合同约定完成为止。因此李思宇将涉案房产出售给第三人深圳金鼎宏伟酒店管理有限公司并不影响据德公司与龙某兰之间租赁合同的履行。故李思宇已经出售涉案房产且该行为并不违反法律规定，亦未违反合同约定，据德公司要求李思宇交付涉案房产无事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当，本院予以确认。同时，如前所述，据德公司以李思宇擅自出售涉案房产为由主张解除合同并向李思宇、深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司主张违约金，亦均不符合合同约定条件，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。一审判决认定李思宇、第三人深圳市金鼎宏伟酒店管理有限公司应当支付违约金错误，本院予以纠正。至于涉案房屋使用人第三人龙学军、案外人龙某兰是否拖欠被上诉人据德公司的租金，是否应当退出涉案租赁房屋，双方是借贷关系还是租赁关系，均与本案并非同一民事法律关系，双方可另寻法律途径解决。综上，上诉人李思宇上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，处理不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初2894号民事判决；二、驳回被上诉人深圳市据德房屋租赁管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费800元，由被上诉人深圳市据德房屋租赁管理有限公司负担。二审案件受理费1600元（上诉人李思宇已预缴），由被上诉人深圳市据德房屋租赁管理有限公司负担。上诉人李思宇已预缴的二审案件受理费1600元，由本院退回。被上诉人深圳市据德房屋租赁管理有限公司应付的二审案件受理费1600元应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年七月二十八日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。