江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5030号上诉人（原审被告）：苏州港龙茶城市场经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路55号。法定代表人：周陈香，执行董事。委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德球，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高永明，男，1981年9月30日生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（以下简称港龙茶城公司）因与被上诉人高永明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙茶城公司上诉请求：1.撤销原判或改判港龙茶城公司已经支付完毕2017年10月至2018年10月的房屋租金，驳回高永明的相应诉讼请求或发回重审；2.本案二审诉讼费用由高永明承担。事实和理由：高永明为港龙茶城项目1栋2090室业主，2090室2017年10月至2018年10月即第六年租金为6897.55元，港龙茶城公司于2019年6月3日支付1379.51元；于2019年7月3日支付1147.45元，于2019年7月31日支付1379.51元；于2019年11月15日支付1379.51元，于2019年12月31日支付1696.44元，共计6982.42元，已超出该房屋第六年度应付租金，故请求法院改判驳回高永明的诉讼请求。高永明辩称，认可一审判决。高永明向一审法院起诉请求：判令港龙茶城公司支付2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金6897.55元及滞纳金177.96元；判令解除委托经营管理合同。一审法院认定事实：2011年5月30日，高永明（委托方，甲方）与港龙茶城公司（受托方，乙方）签订《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》，记载：委托经营标的为财智商务广场1#-2#楼商业裙楼【苏州港龙国际茶城（暂定名）】1幢2090号房屋；委托经营管理期限为10年，自该项目开业之日起算；委托方式为甲方将该商铺在委托经营管理期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方；为保障市场的兴旺，甲方同意将商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招生和经营管理以培育市场；从开业之日起第四年至第五年，乙方每年固定按40965元支付租金给甲方，租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付；从开业之日起算第六年至第十年，双方按实际租金收益9:1分成，即商铺实际租赁收入的90%归甲方，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配；乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。后，苏州港龙国际茶城于2012年10月1日开业。2019年4月9日，港龙茶城公司（甲方）与港龙茶城业主代表以港龙茶城全体业主的名义（乙方）签订《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》，记载：1.港龙茶城公司原拖欠的540万左右的租金，由甲方代扣代缴税款后实际支付租金为5220700.68元，分五期向业主支付分成租金：第一期于2019年5月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第二期于2019年6月30日前向各业主支付至租金金额的20%；第三期于2019年7月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第四期于2019年8月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第五期于2019年9月30日前向各业主支付至租金金额的20%及总欠款的违约利息。2.为保证协议的正常履行，港龙方以手里的27套商铺的租金收益优先保障业主的权益；如27套商铺产生销售行为，在扣除销售税金归还银行贷款及销售费用后的销售收益来保障业主权益。3.双方一致确认违约利息总计30万元，于2019年9月30日前支付，具体按各业主租金比例进行分配。一审审理中，高永明称其听说过该协议书，也知道港龙茶城公司分期支付房屋租金的事情，并收到了部分分期支付的房屋租金，但其并未授权给业主代表，故在协议书中签字的业主代表并不能代表其；且因港龙茶城公司拖欠房屋租金已不是一两次了，故其仍坚持诉请主张。后，港龙茶城公司分别于2019年5月21日、6月3日、7月3日、7月31日（8月1日到账）、11月15日向高永明支付房屋租金1147.45元、1379.51元、1147.45元、1379.51元、1379.51元。一审审理中，港龙茶城公司称2019年6月3日、7月31日、11月15日的款项支付的2017年10月至2018年9月的租金，其余款项款项支付的是2018年10月至2019年10月的租金。高永明对此未提异议。一审另查明，位于苏州市吴中区的原为高永明、徐芳芳共同共有，后于2019年8月2日变更为高永明单独所有。一审又查明，港龙茶城公司与诸多业主有房屋租赁合同纠纷诉讼，其中在徐方男、陈红与港龙茶城公司房屋租赁纠纷案件中，双方一致确认苏州港龙国际茶城所有商铺共计615户为整体委托港龙茶城公司经营管理，由港龙茶城公司统一装修、招商运营；截至该案审理结束尚无单独业主与港龙茶城公司解除合同。一审审理中，高永明明确滞纳金的计算方式为以6897.55元为基数，自2018年11月1日起按每日万分之三计算至实际支付之日止；后又称自2018年10月1日起算。以上事实，有高永明提供的苏州港龙国际茶城委托经营管理合同、房产证及土地使用权证、不动产权证书，银行流水，港龙茶城公司提供的关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书、银行流水以及一审法院制作的开庭笔录、询问笔录等证据在卷证明。一审法院认为，高永明与港龙茶城公司签订的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》不违反法律强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。一审审理中，双方一致确认2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金为6897.55元，一审法院对此亦予确认。根据港龙茶城公司的付款情况及双方的陈述，可认定港龙茶城公司已分别于2019年6月3日、7月31日、11月15日各支付1379.51元，故港龙茶城公司实际还应支付高永明2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金计2759.02元。至于滞纳金，根据双方间的合同约定，应自2018年11月1日起按每日万分之三分段计算至实际支付之日止。经核算，截至2019年11月15日的滞纳金计673.75元；此后以2759.02元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止。另，关于高永明的合同解除诉请。根据另案中的业主与港龙茶城公司的一致确认及港龙茶城公司与业主代表签订的《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》等可认定案涉商铺与苏州港龙国际茶城其他商铺在利用上具有整体性、不可分割性，故案涉《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》的解除与否涉及众多业主相关权益能否实现。据此，根据建筑物区分所有权涉及业主共同利益及共同管理事项由业主民主表决原则，与港龙茶城公司的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》是否解除应由全体业主共同决定。由上，高永明要求解除案涉《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，一审法院判决：一、苏州港龙茶城市场经营管理有限公司于判决生效之日起支付高永明房屋租金2759.02元及相应的滞纳金（截至2019年11月15日的滞纳金计673.75元，此后以2759.02元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止）。二、驳回高永明其他诉讼请求。案件受理费663元，由高永明负担613元，苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担50元。二审中，当事人未提交新证据。二审中，港龙茶城公司确认，其上诉意见与一审判决认定金额区别在于2019年7月3日支付的1147.45元及2019年12月31日支付的1696.44元。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于港龙茶城公司向高永明2019年7月3日支付的1147.45元及2019年12月31日支付的1696.44元是否应纳入第六年度租金范畴。对此本院认为，港龙茶城公司于一审中表述上述两笔争议款项系对合同约定第七年度租金的支付，现二审中又主张系对合同约定第六年度租金的支付，违背禁止反言原则，本院不予采纳。综上，上诉人港龙茶城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费663元，由上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年七月二十七日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。