河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6060号 上诉人（原审原告）：花建云，女，1950年4月26日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：张荣博，河北硕彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宇，河北硕彦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼25层。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉光，河北党育律师事务所律师。 上诉人花建云因与上诉人东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 花建云上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一是一审认定上诉人没有按照上诉人规定的期限内交齐契税，直到2020年4月21日上诉人才补齐契税，是导致涉案房屋至今未办理不动产权属登记的原因，故对2019年5月7日至2020年4月21日的逾期办证违约金不予支持，属于认定事实错误。1、东胜房地产公司作为上诉人的不动产权属证书代办人，有义务向上诉人明确告知办证需要补交多少办证费，包括契税需要补交多少，直到2020年4月16日东胜房地产公司才告知上诉人补交7325.81元办证费用。2、上诉人从未见到过任何关于涉案房产办证的公告，包括东胜房地产公司上诉人提交的《关于紫御府嘉苑馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》。综上，一审法院认定2019年5月7日至2020年4月21日的逾期办证违约金不予支持，属于认定事实错误，请求贵院依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。 东胜房地产公司答辩称，根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》财税[2016]23号，第一条第二款之规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。可见，契税的收取是按照购房人家庭住房套数进行计算的，花建云明知其为家庭二套住房，却直至2020年4月18日补齐契税。花建云上诉称是由于没有房屋测绘报告，无法知晓房屋面积，从而无法知晓房屋价款，本案争议的焦点是花建云为家庭二套住房，根据规定应按照2%的税率交纳契税，而至今其仅按照一套住房缴纳1.5%契税，仍差0.5%的契税未缴纳。 东胜房地产公司上诉请求，依法改判驳回花建云的诉讼请求。事实与理由：一是花建云作为纳税义务人应当根据法律规定足额向东胜房地产公司交纳契税，东胜房地产公司没有通知义务。二是在办理房产证上存在先后履行顺序，花建云应先向其履行交齐办证所需契税的义务，否则上诉人有权拒绝为其办理房产证。综上，一审法院认定事实错误，上诉人为维护自身合法权利，依法提起上诉。 花建云辩称，其从未收到过东胜房地产公司的任何要求提供办证材料的办证通知，均是在得到消息他们要收取办证材料后，主动联系的东胜紫御府，主动去提交材料。2018年11月4号东胜房地产公司的关于办理房产证的通知，不包括5号楼办证时间。东胜房地产公司提交的二次公告，二次公告上从未体现要求补缴契税及相关通知，因此一审法院将东胜房地产公司未依约办理不动产权证书的过错责任归咎于花建云，与事实不符，请求予以改判或发还重审。 花建云向一审法院起诉请求：依法判令东胜房地产公司向其支付自2017年12月21日起至2020年4月21日止逾期办理房屋所有权证书违约金130631.96元，本案全部诉讼费用由东胜房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月20日，当事人双方签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，花建云购买东胜房地产公司开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-05号住宅楼01单元302室房屋一套，建筑面积156.55平方米，单价为每平方米9796.43元，总价款1533631元。花建云2015年7月12日支付定金10000元，2015年7月16日支付房款100万元，2015年7月20日支付房款523631元。2020年4月18日东胜房地产公司退还花建云面积差价款392元，花建云共计支付房款1533239元。2016年8月28日，花建云向东胜房地产公司交纳契税23004.47元、维修基金10958.5元、制图费20元共计33982.97元。2020年4月18日，花建云向东胜房地产公司交纳契税7660.31元，退还维修基金2.5元，交纳抵押登记费80元，退还制图费20元，共计7325.81元。东胜房地产公司于2016年8月28日向花建云交付了涉案房屋。花建云至今未取得涉案房屋不动产权属证书。对以上事实，双方均无异议。双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 另查明，东胜房地产公司提交的《入伙通知书》载明：通知花建云女士持本通知于2016年8月28日，前往东胜紫御府4号地7号楼102室底商办理入伙手续，并通知业主办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同原件等资料，并交纳契税（并注明二套房按合同额2%收取）、公共维修基金、抵押登记费、律师见证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。但东胜房地产公司未提交该《入伙通知书》已送达给花建云的证据。花建云提交的石家庄市不动产登记中心出具的《不动产权利及其他事项登记信息》显示，涉案楼不动产权证号为冀（2018）石家庄市不动产权第××号，首次登记时间为2018年12月21日。东胜房地产公司提交的2019年4月27日在涉案小区张贴的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，再次通知各位业主本人携带夫妻双方身份证及复印件、夫妻双方及未成年子女户口主页、本人页复印件及未成年子女出生证明、夫妻双方结婚证复印件、夫妻双方及未成年子女的房产查询证明原件等资料于2019年4月27日-5月6日早上8:30-下午18:00到紫御府售楼接待前台前往办理。若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。花建云提交的《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》显示，业主姓名：花建云；房号：4-5-1-302；二次公告后提交资料：不动产查询证明；提交日期：2019年4月28日。东胜房地产公司提交的花建云向其提供的《不动产查询证明》显示，花建云在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：无房屋登记；房屋网签合同备案情况为：住宅1套。查档时间：2018年11月16日。李凤太（花建云配偶）在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：成套住宅1套；房屋网签合同备案情况为：无网签备案。查档时间：2018年11月16日。 以上事实，有花建云提交的《石家庄市商品房买卖合同》、收据、《不动产权利及其他事项登记信息》，东胜房地产公司提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《不动产查询证明》等证据予以证实。 一审法院认为，双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人双方应按照合同约定享受权利并承担义务。花建云按合同约定履行了向东胜房地产公司支付购房款的义务，东胜房地产公司应按合同约定为花建云办理涉案房屋不动产权属证书。双方均认可涉案房屋的交付时间为2016年8月28日，依照上述合同约定，东胜房地产公司应在涉案房屋交付之日起480日（即2017年12月21日）内为花建云办理涉案房屋的不动产权属证书，若东胜房地产公司未在480日内为花建云办理涉案房屋不动产权属证书，东胜房地产公司应按日计算向花建云支付全部房价款万分之壹的违约金；因花建云的原因未能在约定期限内完成涉案房屋不动产转移登记的，东胜房地产公司不承担责任。本案中，东胜房地产公司于2019年4月27日在涉案小区张贴了《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，要求业主于2019年4月27日-5月6日提交办证所需资料，并告知业主若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。参照涉案楼同单元部分业主的同类案件，公告后，部分业主已按照公告内容在公告期限内交齐了办证所需材料，已取得房屋不动产权属证书。花建云也在二次公告后向东胜房地产公司补交了不动产查询证明，而花建云向东胜房地产公司提交2018年11月16日查询的《不动产查询证明》证实，其配偶已在本市市内四区及高新区拥有成套住房1套。花建云当时已知涉案房屋为其家庭第二套住宅房屋，其应及时按照国家规定的家庭第二套住房税率足额交纳涉案房屋契税，但花建云自东胜房地产公司二次公告后截止2020年4月18日才足额交齐涉案房屋契税导致涉案房屋至今未办理不动产权属登记，故花建云主张自2019年5月7日至2020年4月21日的逾期办证违约金之诉求，证据不足，该院不予支持。按照合同约定，东胜房地产公司应在2017年12月21日前为花建云办理涉案房屋不动产权证，但东胜房地产公司在2018年12月21日对涉案楼才完成首次登记，涉案楼才具备转移登记条件，而东胜房地产公司于2019年4月27日通知花建云限期在2019年5月6日前提交涉案房屋办证所需资料，东胜房地产公司未按照合同约定的期限内履行为花建云办理涉案房屋的不动产权证的义务，应承担违约责任。故花建云主张自2017年12月21日起至2019年5月6日的逾期办理不动产权属证书的违约金之诉求，应予支持，2017年12月21日起至2019年5月6日的违约天数为501天，违约金为1533239*0.0001*501=76815.27元。一审法院判决如下：东胜房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内向花建云支付逾期办理不动产权属证书违约金76815.27元；驳回花建云的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1456元，已减半收取，由东胜房地产开发集团有限公司负担856元，由花建云负担600元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案中双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据双方当事人的上诉请求和理由，双方主要的争议焦点在于：一是东胜房地产公司是否应承担未办理不动产权属证书的违约责任。二是2019年5月7日至2020年4月21日是否应计入逾期办证违约期间。 关于东胜房地产公司是否应承担未办理不动产权属证书违约责任的问题。当事人双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人双方应按照合同约定享受权利并承担义务。花建云按合同约定履行了向东胜房地产公司支付购房款的义务，东胜房地产公司应按合同约定为花建云办理涉案房屋不动产权属证书。本案中，双方均认可涉案房屋的交付时间为2016年8月20日，依照上述合同约定，东胜房地产公司应在涉案房屋交付之日起480日内为花建云取得该涉案房屋的不动产权属证书，但截止起诉日，东胜房地产公司未按照合同约定履行自己的义务，未为花建云办理涉案房屋的不动产权属证书，其行为已经构成违约，应承担违约责任。 关于2019年5月7日至2020年4月21日是否应计入逾期办证违约期间的问题。东胜房地产公司于2019年4月27日在涉案小区张贴了《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，要求业主于2019年4月27日-5月6日提交办证所需资料，并告知业主若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。花建云在二次公告后向东胜房地产公司补交了不动产查询证明，而花建云向东胜房地产公司提交2018年11月16日查询的《不动产查询证明》证实，其配偶已在本市市内四区及高新区拥有成套住房1套。花建云当时已知涉案房屋为其家庭第二套住宅房屋，其应及时按照国家规定的家庭第二套住房税率足额交纳涉案房屋契税，但花建云自东胜房地产公司二次公告后截止2020年4月18日才足额交齐涉案房屋契税。故花建云主张自2019年5月7日至2020年4月21日的逾期办证违约金之上诉请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，花建云、东胜房地产开发集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,112.0元，由花建云负担1200元，由东胜房地产开发集团有限公司负担2912元。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂瑞强 审 判 员 周玉杰 审 判 员 张 楠 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 靳传晔 书 记 员 田家鑫 ——