江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1007号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：上饶市恒大置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区北环路260号，统一社会信用代码：91361100MA35K32A9Y。法定代表人：陈荣圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：车良岐，该公司法务人员。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：**，男，汉族，1971年11月7日生，江西省上饶市玉山县人，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：麦琴，女，汉族，1980年2月28日出生，江西省横峰县人，住江西省上饶市信州区。以上俩被上诉人共同委托诉讼代理人：王郁平，江西盛义律师事务所律师。以上俩被上诉人共同委托诉讼代理人：姜豫玮，江西盛义律师事务所律师。上诉人上饶市恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人**、麦琴商品房预售合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院于2020年5月19日作出的（2020）赣1102民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭。由于本案没有新的事实和理由，本院决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒大公司上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审的反诉请求即**、麦琴支付恒大公司违约金214,956.3元，**、麦琴配合恒大公司办理解除合同备案手续，本案诉讼费由**、麦琴负担。事实与理由：1.一审法院判决认定事实错误。恒大公司与**、麦琴于2019年7月21日就案涉房屋签订《上饶恒大琚庭小区商品房认购书》，并签署《诚信宣言》，内容中提示了项目红线外、红线内的不利因素情况，并在第三款“风险提示”中说明以上提示均存在时效性和局限性，恒大公司作出了保留风险提示，其中包括现状时效提示内容即以上提示是本公司根据2017年7月所在区域相关资料整理，如有变化恕不通知。2019年8月27日，恒大公司与**、麦琴签订案涉房屋《上饶市商品房买卖合同》，**、麦琴并签署了《上饶市恒大名都琚庭项目购房特别提示（住宅）》，该份特别提示明确提示了“本项目13#楼和16#楼之间，9#楼和13#楼之间，和7#楼北侧设置有地下室出地面楼梯间，可能存在对采光、观景、视线等产生影响”，**、麦琴对此并无异议，在特别提示上签名捺印，签署了案涉房屋买卖合同，并继续支付了100万元房款。恒大公司在案涉房屋买卖合同签署过程中已就该商品房可能存在的不利因素进行了合理的、特别的提示与说明义务，买受人均表示接受，不存在上诉人未尽提示义务的情形。2.一审法院判决理由与适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”之规定，其中重大误解中的误解应是对合同内容构成重大误解。案涉房屋的《上饶市商品房买卖合同（预售）》中，清晰、明确、正确的载明了案涉房屋的基本信息，并不存在误解之处，恒大公司与**、麦琴对合同内容的意思表示一致，合同应自双方签字或盖章之日起生效。并非一审法院所认定的为可撤销的合同，**、麦琴应依据合同履行己方义务并承担相应的违约责任。综上所述，一审法院判决撤销恒大公司与**、麦琴于2019年8月27日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》，恒大公司返还**、麦琴购房款并按6%年利率赔偿**、麦琴相应损失缺乏事实和法律依据，依法应当改判。被上诉人**、麦琴辩称，1、一审法院认定事实清楚，恒大公司称其诚信宣言是依据2017年7月所在区域的资料整理，但案涉楼盘在起初规划设计时就存在案涉房屋旁边出地面楼梯间的事实，双方签订认购书时，恒大公司并未就该问题作出合理的提示与说明，导致案涉合同签订存在重大误解。恒大公司一开始就故意不想告知**、麦琴案涉房屋前面有这么大的障碍物，期间**、麦琴多次提出想看一下案涉房子，但是恒大公司以工地施工为由拒绝；2、一审法院适用法律正确，本案恒大公司主张解除案涉商品房合同，而**、麦琴主张撤销该合同，经过一审法院详尽查明的事实，恒大公司未作合理的提示与说明，隐瞒该事实，足以导致**、麦琴对案涉花园洋房存在重大误解，因此一审法院判决撤销合同符合法律规定。综上，请求驳回恒大公司的上诉请求。**、麦琴一审的诉讼请求：1.依法撤销**、麦琴与恒大公司签订的《上饶市商品房1买卖合同（预售）》（合同备案号2019082768723）并承担违约赔偿金164,956.3元；2.判令恒大公司返还**、麦琴购房款1,649,563元并赔偿276,921.34元（赔偿金额按月利率2%计算，分别按每笔购房款的支付时间及金额暂计算至2020年4月底。之后的赔偿金按月利率2%计算，以1,649,563元购房款为基数从2020年5月1日计算至购房款实际还清之日止）；3.本案诉讼费及律师费40,000元由恒大公司承担。恒大公司一审反诉请求：1.判令**、麦琴支付恒大公司违约金214,956.3元；2.判令**、麦琴配合恒大公司前往上饶市住房和城乡建设局办理解除合同备案手续；3.本案的诉讼费由**、麦琴承担。一审法院认定，2019年7月，**、麦琴欲购买恒大公司开发的“恒大名都琚庭”项目商品房，与恒大公司销售人员进行洽谈。洽谈过程中，**、麦琴通过微信将其的公积金贷款结清证明发送给该销售人员。后双方于2019年7月21日，签订一份《上饶恒大琚庭小区商品房认购书》，约定**、麦琴认购上饶恒大琚庭小区13幢1单元1层1-102号房，总价2,149,563元，首付款649,563元，余款150万元按揭贷款。**、麦琴当天交纳了5万元购房定金，后又于2019年7月25日支付了首期房款599,563元。期间，恒大公司向**、麦琴提供一份恒大名都琚庭《诚信宣言》，内容中提示了项目红线外、红线内的不利因素情况，但并不包含案涉13幢1单元旁存在楼梯间的提示。后在2019年8月27日，**、麦琴又支付购房款100万元，变更贷款方式为50万元公积金贷款，双方签订《上饶市商品房买卖合同》（预售）及补充协议并网签，同时**、麦琴签署了一份恒大公司提供的上饶市恒大名都琚庭项目购房特别提示(住宅)，其中第8条中包含了“本项目13#楼和16#楼之间，9#楼和13#楼之间，和7#楼北侧设置有地下室出地面楼梯间，可能存在对采光、观景、视线等产生影响”的内容。2019年10月8日，双方签订的合同备案。2019年10月20日，**、麦琴到案涉房屋现场查看，发现案涉房屋旁有楼梯间的事实，便通过微信等方式与恒大公司工作人员反映、协商，未果。遂诉至该院。一审法院认为，本案所争议的焦点主要是以下几个问题：1、恒大公司在销售案涉13幢1单元1层1-102号商品房时，是否就该房旁存在楼梯间的瑕疵问题，尽到了合理的提示义务；2、双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》应予撤销还是解除；3、双方的违约责任如何承担；4、双方的损失如何确定。关于焦点一，首先，在一般的商品房预售合同纠纷案件中，因出卖人一方作为专业的房地产销售企业，在签订预售合同时具有优势的地位，且对所售房屋的基本情况最为清楚、了解。故若出卖人一方所出售的商品房，存在影响通风、采光等瑕疵问题时，应在销售时对买受人一方，就该瑕疵问题进行合理的提示与说明；其次，该提示与说明的时间，应当发生在双方正式签订商品房预售合同之前，买受人签订购房认购书之时，否则不具备提示与说明的合理性；最后，商品房瑕疵问题的提示与说明，应当采取特别的方式，以确保能够引起买受人的注意。若未尽到合理的提示与说明义务，则可能导致买受人对所购商品房的基本情况存在重大误解。本案中，恒大公司在销售案涉房屋过程中，在2019年7月21日收取**、麦琴第一笔房款5万元并签订《上饶恒大琚庭小区商品房认购书》，以及2019年7月25日收取第二笔房款599,563元时，均未就案涉所存在的瑕疵问题，向**、麦琴作出提示与说明。且恒大公司提供的《诚信宣言》中，虽包括了红线内与红线外的不利因素问题，但未涉及案涉房屋的不利因素内容。直到2019年8月27日，收取第三笔房款100万元、正式签订商品房预售合同时，才让**、麦琴签订《购房特别提示（住宅）》。故从时间上看，恒大公司2019年8月27日与**、麦琴签订的《购房特别提示(住宅)》，不具备合理性。从内容上看，恒大公司的《购房特别提示（住宅）》未就案涉13#楼的瑕疵问题再进一步做合理提示，且该内容与《诚信宣言》的内容均涉及红线内、红线外的不利因素问题，恒大公司未就分别制作两个不同的提示文件进行合理的解释。据此，该院认定，恒大公司在销售案涉13幢1单元1层1-102号商品房时，未就该房旁存在楼梯间的瑕疵问题，尽合理的提示与说明义务。关于焦点二，**、麦琴主张双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》应予撤销，恒大公司则主张应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，应否撤销应判断是否符合上述法律规定合同撤销的条件。本案中，因恒大公司未就案涉房屋旁存在楼梯间的事实，进行合理的提示与说明，导致**、麦琴对案涉房屋的基本情况存在误解。**、麦琴在发现该瑕疵问题后，也多次向被映，渴望得到处理，符合因重大误解订立合同的客观事实，故对**、麦琴撤销合同的主张，该院予以支持。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同撤销的法律后果为合同自始没有法律约束力，故双方各自主张对方应承担相应的违约责任，不符合法律规定，该院均不予支持。关于焦点四，本案导致双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因，在于恒大公司销售案涉房屋时，未就周边存在的瑕疵问题尽到合理的提示与说明义务，导致**、麦琴存在重大误解。故导致合同被撤销的过错在于恒大公司，应当赔偿**、麦琴由此所受到的损失。而**、麦琴所受到的损失，属于已支付的购房款的资金占用利息。综上结合案情，该院认为按年利率6%的标准计算支付**、麦琴的资金占用损失，符合法律的有关规定，至于**、麦琴主张的律师代理费4万元，由于在签订合同时双方未约定，该类型的案件要求支付律师费也不符合相关法律规定，该院不予支持。恒大公司的反诉没有事实与法律依据，该院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、五十八条之规定，判决（一）撤销**、麦琴与恒大公司于2019年8月27日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》(合同备案号：2019082768723)；（二）恒大公司于判决生效后十日内，返还**、麦琴购房款1,649,563元并赔偿**、麦琴相应损失（损失赔偿金额按年利率6%计算，其中5万元自2019年7月21日起计算；599,563元自2019年7月25日起计算；100万元自2019年8月27日起计算，均计算至购房款还清之日止）；（三）驳回**、麦琴其他诉讼请求；（四）驳回恒大公司的反诉请求。案件受理费24,318元，减半收取12,159元，反诉费2,262元，共计14,421元，均由恒大公司负担。二审审理过程中，双方均无新证据向本院提交。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决认定恒大公司在订立合同时未尽到合理提示和说明义务是否正确；二、一审判决撤销恒大公司与**、麦琴订立的商品房预售合同是否正确。一、关于一审判决认定恒大公司在订立合同时未尽到合理提示和说明义务是否正确的问题。本案中，首先在合同订立之前，**、麦琴分别在2019年7月21日、7月25日和8月27日预付购房款达到1,649,563元。该期间内，恒大公司并未向**、麦琴提示和说明案涉房屋前有地下室出入口，影响视野和景观；其次，在合同签订之前，恒大公司提供的诚信宣言手册中亦没有提示**、麦琴所要购买房屋前有地下室出入口；再次，即使在8月27日，**、麦琴所签字的《购房特别提示》有提示案涉房屋前设置地下室出地面楼梯间，可能存在采光、观景、视线等产生影响，但是该提示在购房者支付了大部分购房款后签署的，内容表示也尽是用“可能”影响视野、景观，属于内容不明确，且案涉房屋系期房，签订合同时，购房者无法实地了解该地下室出地面楼梯间对采光、观景和视线造成影响的程度，故购房者无法认识到提示内容对其所购买的房屋造成的实际影响，可以认定致使对**、麦琴签订合同造成误解。综上，一审判决认定恒大公司未尽到合理的提示与说明义务正确，恒大公司提出**、麦琴已签署《购房特别提示》，尽到了合理的提示和说明义务的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于一审判决撤销恒大公司与**、麦琴订立的商品房预售合同是否正确的问题。如争议焦点一所述，恒大公司未能尽到合理的提示和说明义务，致使**、麦琴对合同标的物具有重大误解，依照我国合同法的相关规定，**、麦琴向人民法院提起撤销案涉合同，人民法院应予支持。恒大公司认为案涉合同不可撤销，应该予以履行的理由不能成立，本院不予采纳。综上，恒大公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，结论正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,580元由上诉人上饶市恒大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万利剑审判员  范全敏审判员  聂晓红二〇二〇年七月三日书记员  陈 佳