江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2639号 原告：任斌，女，1981年9月28日出生，汉族，住上海市宝山区。 被告：瞿建冲（曾用名瞿健聪），男，1986年12月18日出生，汉族，住江苏省灌南县。 原告任斌诉被告瞿建冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告任斌到庭参加诉讼。被告瞿建冲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除。2.判令被告支付原告违约金900元及房屋空置损失2700元。3.判令被告返还原告房屋租金差价39000元。4.判令被告赔偿原告房屋设施拆卸损失费用1700元。事实和理由：2017年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于太仓市的房屋租给被告，仅供其与家人自主使用。租期为2017年9月15日至2020年9月14日，月租金900元。合同第三条约定，本合同终止时，已形成附着的装饰装修物归甲方所有。合同第五条约定，乙方应合法合规使用房屋，不得擅自转租，转租应取得原告同意并重新签订协议。原告因居住外省少到房屋所在地，几次联系被告看房均被托词拒绝。2019年11月13日，原告与人聊天中提及自己房屋是1804室，却意外得知该房屋长期以来被做群租房使用，及被告是中介圈内皆知的二房东。原告马上致电被告确认情况，被告承认一直以来转租属实。14日，原告实地查看，发现房屋被分割转租，脏乱、安全隐患大，联系被告腾退。沟通结算费用时，被告因900元押金作为违约金不退而蛮横表示不退押金就坚决霸占房子。就此，原告向被告发出“解除房屋租赁合同通知书”，经110报警到场处理、331工作组责令整改等多种介入都无法收回房屋。后因331强拆、出租人欲与次承租人改签合同等迫使被告还房，但被告以不退押金拒不还房胁迫，原告只得暂退押金于12月10日收回房屋。退房时，原告因异地有事无法到场，通过微信视频、转账方式交接，下午检查房屋发现，被告收回退款当即，恶意将两个卫生间的马桶、洗手池及入户阳台封窗拆走。因被告违约及霸占拒返房屋，还房时间临近过年无人租用，加之疫情影响，导致房屋2019年12月至2020年4月3日近4个月闲置空关。被告擅自转租且分割房屋群租，违反合同约定及本地法规，极大的增加了所有人房屋风险。合法的转租须经所有权人同意，且转租租金不得高于原租金，要求被告返还房屋租期的转租租金差价，并赔偿拆除房屋设施的损失1700元，要求故原告提出上述诉讼请求。 被告瞿建冲未答辩。 经审理查明：坐落于太仓市的房屋于2017年8月14日登记至原告任斌名下。 2017年8月26日，原告任斌（甲方、出租方）与被告瞿建冲（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“甲方将位于太仓市.34平方米的房屋出租给乙方。一、租用期间的水、电、天然气、有线电视、宽带等由乙方自理。物业费由甲方负责。二、房屋租金900元/月，每六个月一付，租金先付后住，每次提前10天交房租，押金900元。三、乙方租用甲方的房屋为毛坯房，乙方为保证正常居住可对房屋进行简单必要装修，不得敲墙、改变房屋的主体结构和承重结构，不影响任何房屋原状态。乙方的装修本着来装去丢的原则，本合同终止时，已形成附合的装饰装修物归甲方所有。甲方如遇特殊情况需要结束本房屋租赁协议，考虑乙方支付了1万元以上的装修费用，甲方需给予乙方必要补偿。参考：租赁已满一年不满二年，需补充乙方装修费用5000元，租赁已满两年不满三年，补需补偿乙方装修费用3000元，租赁已满三年及以上不需要补偿。四、乙方因使用租赁房屋或对其进行装修等原因导致该房屋受到损害或者对他人的人身或财产造成损害，乙方应承担全部赔偿责任。五、租期内乙方在房屋中应秉公守法，不得进行任何违约活动，后果乙方自负，不得擅自转让，应征得甲方同意，并重新签订协议。六、房屋装修期20天，租期自2017年9月15日起至2020年9月14日止，租期届满，双方可另行协商续租。甲乙双方商定，如遇甲方售房需要，双方友好协议，并参照上述第三条的费用标准进行补偿。七、乙方在租期内应正常使用水、电、燃气。从租房当天起任何安全问题都由乙方自行负责。八、本协议双方签字生效，一式两份，甲乙双方各持一份。九、本协议未尽事宜，双方友好协商解决，并作出补充规定，补充规定与本协议有同等效力，如果双方出现纠纷，协商不成功，可以走法律程序。” 合同签订后，原告任斌按约将案涉房屋交付被告瞿建冲使用。被告于2017年8月26日支付原告6300元（含租金5400元及押金900元），于2018年3月21日支付原告租金5400元，于2018年9月23日支付原告租金5400元，于2019年3月8日支付原告租金5400元，于2019年9月7日支付原告租金5400元。 2019年12月10日，原告任斌退还被告瞿建冲租金及押金3300元。 原告任斌提交与被告瞿建冲的微信聊天记录一份，内容为“2019年11月14日任：去浮桥吧，我下午过去该报警报警，该上法院上法院！瞿：你想干嘛就干嘛，房租不给我肯定不搬，哪怕我把房子空在那里也不会退给你。任：房租退给你，本周内搬走！房租怎么样你想多了，我的房子由不得你想干嘛就干嘛，违反了租赁合同，合同已经无效了！对你太客气了，不知道应该是什么样了。瞿：今天都礼拜四了，共3天搬不完，就像你之前说的月底之前给你。人家也都上班，下班才能收拾东西。你要不要把门那些都给拆了，不要拆肯定快。任：我和你既然商量不成，就按法律路径走，该收房收房，该解除合同要求违约金赔偿走法院。瞿：你这给我两天我怎么搬？今天都礼拜四。任：这是你的问题，不是我的问题。瞿：一个礼拜行不行？不行你想报警就去报警，想起诉就去起诉吧。任：前一句还是商量的口气，后一句什么意思？报警可以马上就收房，起诉可以费用不退并要求违约金赔偿，有什么不好的。瞿：我问你一个礼拜行不行！你不答应，我也没办法啊，肯定是你想干嘛就干嘛。我还问你要不要拆门那些，你也不说，我光拆东西再搬到垃圾堆一天都干不完，所以我本周内肯定搬不完。你说报警可以马上收房，你下午就可以报警看看今晚能不能把房子收回去。任：你应该知道我的脾气，好好说话有好好说话的做法，不愿意好好说话我也是很硬气的。你不需要教给我报警会怎么样，只需要操心报警你会怎么样就可以了。瞿：我问你要不要我拆可你不搭理我，你就是2天让我搬完，那我还说什么啊。任：没看消息不是很正常的事情吗，着急让我回打电话呀。瞿：那你就直接说能给几天？任：你要拆什么东西？拆门不用拆。五天，下周一之前全部搬完。瞿：姐啊！你这5天实际也才3天，礼拜五、礼拜六、礼拜天。任：五六天一二，下周二晚上前，这样五天吧！瞿：OK。任：OK。瞿：你算算还剩多少钱。任：好的。水电杂费之前结清。房屋现有情况不得有任何损坏。瞿：电都是预交费的，只有剩的没有欠的，水是单月还是双月我忘了。任：水费你再去确认一下。退3450元，你算一下。瞿：不对吧，你怎么算的，押金还有900吧。任：退的是房租，押金是违约金。瞿：也就是押金不退？任：违约赔偿可以不去管了，押金作为存在不告知房东私自转租的情况扣除。具体说是私自转租获取经济利益。按照法律规定，可以返还不当获取的全部收益并处罚。瞿：那你去起诉我吧，你还能不用退钱法院还能判我赔钱给你呢，扣我钱我就不搬了，啥也不用说了，直接去起诉吧。任：可以呀，明天我去报警要求搬走，明天必须搬走，合同解除，废话从此一句都不多说。瞿：不用给我回信息，钱不退我不搬，你爱干嘛就干嘛。任：还你不搬就不搬了，我专制无赖。房子不是你的你还以为自己想怎么样就怎么样，想美了。……2019年11月15日任：解除房屋租赁合同通知书（内容略）。2019年12月9日瞿：大姐你什么时候有空过来。任：明天下午吧，你什么时间在我过去。瞿：好的，下午4点前我都在，4点要去接孩子。任：OK，明天下午有会，今天下午在吗？瞿：在的，接小孩前就行。任：今天4点前吗，我可能有点困难，我问问家里人谁方便过去吧。瞿：迟点也没事，接孩子到家5点。任：好的。瞿：我就是4点到5点，不被留下写作业回来就早，被留下差不多5点20到家。任：OK，我到了，你过来吧。瞿：15分钟，你在房子这里吗。任：在楼下。瞿：我到了。任：没看到啊，你上楼了。2019年12月10日上午10点2分瞿：（拨打视频被拒绝）。任：我现在不方便，先帮我发消息，或者发视频吧。瞿：好的。任：晚点我回给你。瞿：（发送五段视频，内容主要为原告要求整改的部位，包括电插座、阳台玻璃等，不包括马桶、洗手台拆除情况），阳台这里扫不下来，（发送一段视频）。任：好的，玻璃找人打扫下了没。瞿：我自己扫的。任：（发送玻璃图片），你看这都没有清理。瞿：不是和你说了，阳台这里弄不干净。任：昨天说好了起码这些玻璃清理干净，我提的要求都是合情合理的。瞿：（语音，大意为行，我去找人来弄去买东西来弄，这个油烟是我弄上去的，我给弄干净，然后别的玻璃门，外面的那些就是窗外那些，我不弄了），（语音，大意为窗外的那些窗子外面，本来给我的时候，他们原来就是那样的，是不是，或者你看着扣）。任：那要么就像你昨天说的扣三百，我找个阿姨过来打扫吧，其他就像昨天说的一样，你把锁芯帮我换掉，我把钱打给你，水表双月交，11、12月的还没结清是吗，你方便看下上次水表付费的码数吗。瞿：我都打扫完了剩那个玻璃，昨天说给你300让人弄一下，现在让我清理了剩一个玻璃还是300，那你何必让我来清。任：我昨天说的就是清理整个。瞿：换好了,（视频，换锁芯）。任：你现在只是拆了门板换了电源，卫生都没清掉。瞿：行吧。任：稍等一下。瞿：钥匙给你放消防栓上吧。任：就昨天放的那个位置是吗。瞿：（视频，放钥匙）。任：好的，我知道了，对了，你把交水费的那个户号发给我一下吧。瞿：（图片），12月2号交的。任：好的，我们昨天看的水表是多少你还记得吗？584还是多少？瞿：我再上去看看吧，我拍给你。任：我让水站查了一下，上次交费到560。瞿：电你查了没？任：没，电你说是预防的，我就没去看。……任：好的，我试一下。出来了36块，水费单子，我下次输入户号交进去就可以了吧。水费和电费一样，那就平了。瞿：好的，水到2月份交。任：OK。瞿：你再给我3300。任：哦，等下，我在取现，一直没到账。瞿：没事。任：稍等一下，到账了就转给你，（转账3300元给瞿建冲）。瞿：收到。任：OK。2019年12月10日下午5点44分任：你怎么马桶水池都拆掉了？按照合同这些是不能拆掉的。瞿：不是你昨天让我都替你拆了，很重的我往垃圾堆搬。任：我没有说过，昨天全程说的很清楚，只拆门板，把柜子搬掉，马桶水池是肯定留下的，你自己就拆掉？你这么做不合适吧？视频也没拍给我。瞿：那像你这意思能用的就得留下，门不好得替你拆了，说给你300找人弄，你说也可以，过了5分钟没有吧又变了非要我去拆，我们两人忙活了半天拆完你一样扣我300，而且昨天我是确实听成让我都替你给拆了，我也说的来不及了要去接孩子，今天才能拆，你以为我想拆啊，那么重要往下搬。任：所有租金差价、拆损、违约费用通过法院索回。瞿：反正我是说不过你，你要去法院就去，我等着收传票。任：全程录音。” 2019年11月15日，原告任斌通过微信向被告瞿建冲发送《解除房屋租赁合同通知书》，内容为“本人于2017年8月26日与你签订租赁太仓市的房屋租赁合同。因你清楚说明房屋使用用途是家人自住（签订合同录音），未经本人同意擅自转租第三方，且作群租房，极大增加房屋使用的不安全性。依据我国合同法第224条第二款规定‘承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同’。本人决定行驶合同解除权，并送达本解除合同通知书。同时保留向你追讨非法转租本房屋获取租金，以及违约责任及赔偿的权利。因你拒绝搬离本人房屋，通知你2019年11月17日前搬走属于你个人的物品，逾期未搬走，视为你自动放弃租赁房屋内的所有财产，本人有权采取任何措施予以处置。如因此产生任何费用，如律师费、诉讼费等，由你承担。” 2019年11月18日，太仓市“331”整治火灾隐患百日专项行动浮桥镇实体化工作专班就案涉房屋出具《房屋出租人、承租人责任告知书》及《责令整改通知书》，明确经现场检查案涉房屋存在擅自改变房屋原有结构、装修分隔及违法群租的违法行为，并要求在接到通知之日起五日内予以整改。 原告任斌向本院提交录音一份，表示该录音系双方于2019年12月9日15点30分至案涉房屋现场验收房屋、退还费用的沟通记录，内容主要为“任：你这不对啊，房子刚装修好，我过来你也不让我过来，一直骗我说你和姐姐她们住……瞿：我一直不在这里，现在我都是在浙江。任：不是，你这个事情你至少要和我说一声，你把房子转租出去，一直这么长时间，哎哟，我的天，你在那里赚着钱，万一有什么事情我要承担风险的，你最起码跟我打一声招呼。我每次说上来看一看，你还在那儿跟我说你姐姐她们不在这样那样的。你这哪行啊？就说句话就急得不行了，你这样做不合适吧？漏水什么的都没有问题吧？瞿：没有啊，有漏水物业早就找上来了，那个物业登记的是你的呀。任：不是说这样都是包了吗？然后你都给拆掉了是伐？瞿：我包的在外面，阳台我包在外面。任：不是，我说阳台啊。瞿：阳台我包在外面。任：包的是那个阳台吗，噢，这个是包的是吗。瞿：原来是……任：这个台子呢？瞿……任：这些东西都给拆掉吧，这个电源是你后来安的是吧？瞿：对。……任：这扫能扫的掉？肯定扫不掉的。瞿：反正你要卖房子的，你要有什么收拾啊。任：我不一定卖啊，没事，这个先别管他了，我就看看这个，我不卖也就不卖了，卖了你说人家过来看也要看的舒服，你最起码给我清理清理恢复原样还回来。那个什么吧，这些东西能拆就拆了它，然后找个人过来打扫打扫清理清理吧。瞿：嗯。……任：把这些门都拆掉吧。瞿：嗯，把门拆掉。任：电源这都怎么弄？瞿：电源怎么了。任：这电源周围烧成这样了。瞿：我给点钱给你你换个。任：这个换插座就行了吗。瞿：对呀。……瞿：门都拆掉是吧？任：门都拆掉吧，我想想看，先留着吧，要拆的话也不麻烦吧。瞿：不麻烦。任：就这样拆一下是吧。瞿：撬杠看过吧？拿撬杠这样边上一敲就敲掉了。任：算了，你都帮我拆掉吧，我在用再装好了。瞿：拆要到明天，晚上干活不让干，要么你留300块钱找别人打扫吧。任：你让我说什么好呢，就折腾，这折腾过来几趟。瞿：对呀，你来回跑不也麻烦。任：是呀，签名我家里人律师都请好了，你知道律师请好的结果是什么，你说你租房子不关我什么事情，你这两年算下能有接近4万元的差价，都是可以跟你去索要的。瞿：你现在还说这样。任：那你说不说？瞿：当初那时候，这里房子4万块钱，你怎么算出来的？你是全部按照现在的价格算的，现在可以租到1500，就直接租的。任：我知道，我一直没给你涨过价，我心想一家人住的好好的，我跟你折腾什么呢？我就不给你折腾了，换了人家早就把合同解除掉再涨房租再租。这边，我要不然直接让阿姨弄，还是怎么样。瞿：我不是跟你说嘛，你直接扣300块钱，你叫人做，有人做的，因为也没什么东西了对吧。任：我知道，你算了，那个钱我给你好了，你就找人把什么该搬走，该拆的你就全部帮我恢复掉好吧，然后那些烧坏的电源都帮我换掉好了，反正我全部退给你，然后你东西全部给我弄好。瞿：钥匙怎么办？钥匙还有一个钥匙在我这里。任：无所谓，你不是装修钥匙嘛，我回头就不要了，你把锁芯还掉之后，我就不要装修钥匙了。你换掉之后，然后找个阿姨过来擦擦玻璃清理，也不需要弄得多干净，把灰弄掉，花不了多少钱的，找个阿姨直接弄掉就行了，行啊，那就先这样吧。” 审理中，原告任斌主张拆除损失1700元，包括2个马桶600元（300元/个*2个）、洗手池300元（150元/个*2个）、阳台封窗800元。本院经网上查询，马桶的价格约在150元至730元之间，洗手台的价格约在170元至230元之间。 原告任斌对本案适用小额诉讼程序提出异议，认为案涉标的额在25406元以上，且当事人没有提出申请适用小额诉讼程序，应当适用普通程序审理。 以上事实有原告任斌提交的不动产权证书、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、微信聊天记录、录音、视频、拆损清单，到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原告任斌与被告瞿建冲签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用，被告按照合同约定支付了被告相应的租金及押金。因被告违反合同约定将案涉房屋转租案外人，原告于2019年11月15日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，双方经协商于2019年12月9日至案涉房屋验收房屋，因原告提出部分问题要求被告予以整改，双方约定于2019年12月10日视频验收交房。2019年12月10日，被告将原告提出要求整改的问题视频发送原告后，双方商定结清水电费、租金并扣除300元费用后，被告将案涉房屋的钥匙按照原告的要求放在消防栓上，原告将剩余的租金及押金3300元通过微信转账退还被告。原、被告已通过交还房屋及退还租金、押金的行为确认解除《房屋租赁合同》，双方对上述合同的解除已不存在争议，故本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金900元、房屋空置损失2700元及房屋转租租金差价39000元的诉讼请求，本院认为，经双方协商，被告于2019年12月10日腾退案涉房屋并交还原告，原告也于当日退还被告剩余租金及押金，双方的上述行为应视为对案涉租赁合同的结算了结，原告基于被告此前的行为提出的上述诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿拆除设施损失费用1700元的诉讼请求，本院认为，双方在房屋租赁合同中约定合同终止时已形成附合的装饰装修物归原告所有，原告与被告视频验收房屋后，原告于当日下午提出被告违反约定将马桶及水池拆除，要求赔偿损失。虽然被告辩解系按照原告的要求拆除，但现有证据不足以证明原告曾提出要求被告拆除马桶及洗手池，且被告拍摄的验收视频未显示马桶及洗手池拆除后的状态，被告应当承担举证不利的后果，本院认定被告应当赔偿原告拆除2个马桶及2个洗手池的损失。原告并未在交房后就被告拆除阳台封窗提出异议，且现有证据也不足以证明被告拆除了阳台封窗，故本院对原告主张的阳台封窗费用不予支持。原告主张马桶600元（300元/个*2个）、洗手池300元（150元/个*2个），上述金额与本院网络查询马桶及洗手池的价格相当，故本院酌情确定被告赔偿原告拆除马桶及洗手池的损失900元。至于原告对本案适用小额诉讼程序所提出的异议，本院认为，《最高人民法院关于印发民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法的通知》第五条规定，基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币5万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。本案案情符合上述规定，适用小额诉讼程序并无不当，故本院对原告提出的异议不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应当承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流程序改革试点工作的决定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告任斌与被告瞿建冲之间的《房屋租赁合同》于2019年12月10日解除。 二、被告瞿建冲于本判决生效之日起十日内赔偿原告任斌900元（含2个马桶及2个洗手池）。 三、驳回原告任斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费988元，减半收取494元，由原告任斌负担444元，被告瞿建冲负担50元。原告预交的案件受理费50元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费。 本判决为终审判决。 审判员  吕金星 二〇二〇年七月九日 书记员  陆胜嘉