浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2410号 上诉人（原审原告）：杭州网商贸易有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区浦沿街道联庄村05-57号4幢东侧。 诉讼代表人：杭州网商贸易有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：吴建峰、张秀良，浙江钱江潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江上江南投资有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区石桥路468号203室。 法定代表人：张德元。 被上诉人（原审被告）：杭州江南时代商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区石桥路468号206室。 法定代表人：张德元。 被上诉人（原审被告）：广西桂林兴安点金房地产开发有限公司，住所地：广西省兴安县兴安镇三台路。 法定代表人：潘瑞钱。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：杜斌、孙嘉伟，浙江峰翔律师事务所律师。 上诉人杭州网商贸易有限公司（以下简称网商公司）与被上诉人浙江上江南投资有限公司（以下简称上江南公司）、杭州江南时代商业管理有限公司（以下简称江南时代公司）、广西桂林兴安点金房地产开发有限公司（以下简称点金房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭并于2020年6月28日公开开庭进行了审理。网商公司的委托代理人吴建峰，上江南公司、江南时代公司、点金房地产公司的委托代理人杜斌、孙嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2013年12月26日，上江南公司与网商公司签订《房屋租赁合同》，由上江南公司将位于杭州市下城区××号××广场××号房屋（建筑面积4757.21平方米）提供给网商公司使用，租期从2014年1月1日至2033年12月31日止（2014年1月1日为租赁房屋交付时间，从房屋交付之日至2014年5月1日止为免租金期）。关于租金，《房屋租赁合同》约定：第一个租赁年度（从交付房屋之日起至365天为一个租赁年度，以后每隔365天为一个租赁年度）的日租金为每平方米2.6元／天，从第二个租赁年度开始递增4%，以后每个租赁年度环比递增一次，每次递增4%；房屋先付后用，租金每半年一付，首期租金383431.1元应于2014年1月1日前支付，以后每期租金提前30日缴纳；合同保证金500000元，租赁期满后30天内无投诉、无损害赔偿事项、无违反营运管理规定、无其他约定或法定应由网商公司承担的费用的，不计息退还。关于装修，《房屋租赁合同》约定：网商公司应于2014年2月15日前进场施工，于2014年5月1日之前正式开业，项目整体开业日以上江南公司通知为准，否则网商公司需按第五条承担违约责任；网商公司租赁房屋内装修或者变更原有设施的需报上江南公司书面同意，并且不得改变房屋结构，不得影响消防系统的规范要求；网商租赁房屋内的设计（含平面布局图）、装修及店招须经上江南公司书面同意。关于违约责任，《房屋租赁合同》约定：任何一方违反合同约定视为违约，违约方应承担违约责任，因违约而造成损失承担相应的赔偿责任（合同另有约定的按约定处理），违约方应向守约方支付当年一年租金为违约金；网商公司不按约定时间支付租金、物业管理费、水电费等其他应支付费用，除继续支付外，还应承担应付费用每天百分之一的滞纳金，延期付费超过三十日的，上江南公司有权提前解除合同，并由网商公司承担违约责任；网商公司违约上江南公司有权提前解除合同的，上江南公司可选择提前解除合同，网商公司的保证金不予退还，合同终止前网商公司未履行的义务（包括但不限于未交纳的房屋租金、物业管理费及公共事业费等）仍应继续履行；因上江南公司违约网商公司有权提前解除合同的，网商公司可选择提前解除合同，上江南公司向网商公司双倍返还保证金。 《房屋租赁合同》签订后，网商公司除交纳保证金500000元外，未履行支付租金、物业费等义务。保证金由网商公司交给江南时代公司。 上述租赁物由上江南公司与点金房地产公司共同向杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社（以下简称永丰经济合作社）承租取得使用权。但上江南公司、点金房地产公司与永丰经济合作社就租赁关系早在本案前就产生纠纷成讼。 其中上江南公司、点金房地产公司对永丰经济合作社提起的房屋租赁合同纠纷一案，经过浙江省杭州市中级人民法院和浙江省高级人民法院二级法院审理，最终浙江省高级人民法院于2017年8月24日作出（2017）浙民终78号民事判决书，认为“案涉房屋规划已经主管部门批准建设……案涉房屋符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条分别对消防设计要求、消防验收要求及公众聚集场所在投入使用、营业前消防检查要求，故案涉租赁合同在消防方面，亦不存在无效情形”，并据此撤销浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号民事判决第一项即确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》无效。同时，（2017）浙民终78号民事判决书认为，永丰经济合作社与上江南公司在杭州市下城区人民调解委员会主持下于2016年4月8日签字确认的调解记录可以看出双方就案涉相关租赁合同已于2016年4月8日协议解除，且双方意思表示真实，故据此判决确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》于2016年4月8日解除。 其中永丰经济合作社对上江南公司、点金房地产公司提起的房屋租赁合同纠纷一案，该院经审理后于2017年10月30日作出（2014）杭下民初字第507号民事判决书，认为“根据浙江中能工程检测有限公司出具的编号为SF1500008的鉴定报告显示：‘拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积约为4400平方米’……原、被告双方共同的原因导致了拼装D房屋下沉开裂，故对于拼装D房屋下沉开裂影响区域面积的租金损失，本院酌情确定按双方的过错由原、被告各承担一半”，并据此判决：点金房地产公司、上江南公司支付永丰经济合作社租金4458128元（第一年租金）；驳回永丰经济合作社的其他诉讼请求。该案经杭州市中级人民法院审理后维持。 就本案纠纷，网商公司曾于2017年7月20日提起诉讼，该院依法作出（2017）浙0103民初5557号民事判决书，网商公司不服向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院以“原审法院对本案事实认定不清，适用法律错误”为由发回该院重审。该院收到退卷后另行组成合议庭进行审理，即本案。 另，上江南公司亦曾于2017年11月6日提起诉讼，该院做出的（2017）浙0103民初8103号民事判决书同样被浙江省杭州市中级人民法院以“原审法院对本案事实认定不清，适用法律错误”为由发回重审。该院另行组成合议庭进行审理后做出（2018）浙0103民初7514号民事判决书，判决：上江南公司与网商公司于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月8日解除；网商公司支付上江南公司租金4453010.57元、物业费1744636.94元；董西强对网商公司的债务承担连带责任；驳回上江南公司的其他诉讼请求。关于租金，（2018）浙0103民初7514号判决书认为，承租中涉及“拼装D房屋”的1100平方米不列入租金计算范围，租金按照实际租赁面积3657.21平方米计算。（2018）浙0103民初7514号民事判决书同时认为，网商公司应支付的租金中还应当扣除以下两部分费用：1.因网商公司招商的27户租赁户曾向网商公司提起诉讼，根据生效法律文书确定需要由网商公司向该27户租赁户退还租金总额为1693700元，退还的管理费85481.60元，因该部分房屋损失系由上江南公司未及时通知开业造成，应从租金中扣除；2.上江南公司未及时通知开业，存在违约，网商公司已经交纳的保证金500000元也应从租金中扣除。董西强与网商公司对该份判决均不服，现该案尚在浙江省杭州市中级人民法院审理中。另需要特别说明的是，网商公司在该案的审理中表明，上述租赁户承租的商铺均不包含在“拼装D房屋”影响区域。 另查明，2017年12月13日，杭州市滨江区人民法院裁定受理网商公司的破产清算申请。 原审法院审理认为，上江南公司与网商公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。租赁合同系双务合同，即出租人负有交付租赁物的义务，而承租人则应负有按时支付租金的义务。但根据审理查明的事实，网商公司作为承租人在签订后除交纳了500000元保证金外，未支付任何费用，存在根本违约。网商公司作为违约方虽不享有单方解除合同的权利，但出租方上江南公司亦同意解除，并且双方确定的解除日一致，均为2016年4月8日。网商公司在此前提下撤回了第一项诉讼请求，该院予以尊重。鉴于网商公司在案涉《房屋租赁合同》履行中存在根本违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故该院对网商公司要求上江南公司赔偿装修损失的请求不予支持。另，关于装修费用，网商公司的招商费用，该两项费用作为网商公司在江南时代项目中最主要的成本支出，却未经审计。尤其是2017年12月13日，网商公司被裁定受理破产清算后，网商公司管理人依然无法对包括以上两项费用在内的网商公司的债权债务情况进行全面的审计。同时，网商公司对主张的各项损失的金额亦不能做严格的区分，使得该院无从审查和评判。关于网商公司主张的退租损失和双倍返还保证金主张，该院已经以上江南未履行通知开业的义务应承担的责任为由做出处理，将生效法律文书确定的退租金额加之管理费，和网商公司支付的保证金一并在网商公司应支付的租金中予以抵扣，故该院无法对上述费用重复做出处理。网商公司虽有异议，但该异议是建立在网商公司认为其无需向上江南公司支付租金的基础上。对此，该院认为，若该院做出的（2018）浙0103民初7514号民事判决书中相应的判项被撤销，网商公司可以另行主张。综上，网商公司的请求均不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院于2019年12月28日作出判决如下：驳回网商公司的诉讼请求。案件受理费71968元，财产保全申请费5000元，两项合计76968元，由网商公司负担。 网商公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判支持网商公司原审中的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由上江南公司、点金房地产公司、永丰经济合作社承担。事实与理由：一、原审判决认定网商公司存在根本违约、网商公司因违约不享有单方解除权错误。网商公司在签订租赁合同后除交纳500000元保证金外，未向上江南公司支付租金是事实，但并非违约，理由如下：1.上江南公司出租给网商公司的房屋，系从永丰经济合作社承租。上江南公司在租赁该房屋后，因房屋存在严重质量问题，达不到现行规范规定的安全使用要求，自2012年12月28日起就与永丰经济合作社纠纷不断，并由此引发一系列诉讼。通过上江南公司与永丰经济合作社之间众多诉讼可以看出永丰经济合作社出租给上江南公司的房屋的确存在严重质量问题，上江南公司在承租房屋后对房屋进行违法施工也引起或加重了房屋质量问题，致使上江南公司根本无法使用房屋，原计划的商业项目无法按期正常开业。根据合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。虽然网商公司与上江南公司签订的房屋租赁合同中约定首期租金支付时间为2014年1月1日前，但因租赁房屋存在严重质量问题，上江南公司作为转租人，自身也无法解决，因此，网商公司根据法律规定享有房屋租期、租金交付顺延的权利。事实上，在合同约定的支付期限到期前网商公司向上江南公司提出迟延支付租金要求，上江南公司也予以认可。虽然双方没有就此签订补充协议，但从上江南公司未向网商公司催要租金的事实即可予以证明。此外，上江南公司于2014年8月11日向杭州市下城区人民法院提起诉讼，请求“确认因永丰经济合作社严重违约，造成点金公司、上江南公司承租永丰经济合作社的房屋经营项目迟延、使用无法得到审批及办理开业手续，并依法判令永丰经济合作社承担房屋租期、租金交付顺延的责任，赔偿点金公司、上江南公司的损失”，该事实也可以证明因租赁房屋存在严重质量问题且该问题持续存在，上江南公司要求房屋出租人承担相应责任，其作为案涉房屋转租人，也完全认可应当向作为承租人的网商公司承担房屋租期、租金交付顺延责任的事实。2.网商公司向上江南公司租赁的房屋属于江南时代广场商业项目的一部分，整个项目的运营都是由上江南公司全权负责，包括统一开业、统一商业促销、统一广告宣传、统一营业和统一营销管理。网商公司与上江南公司签订的房屋租赁合同约定上江南公司须在2014年5月1日前统一开业，而事实上江南时代广场商业项目一直未开业，这一违约行为导致网商公司租赁房屋并招商后无法开业经营，无法达到经营使用的目的。根据合同约定，在2014年5月1日以后，网商公司完全有理由拒绝向上江南公司支付租金。原审判决未认定上江南公司存在根本违约，而是以网商公司未向上江南公司缴纳租金为由认定系网商公司根本违约错误。二、原审判决对网商公司主张的各项损失不予认定和支持错误。1.原审判决对网商公司要求赔偿装修损失的请求不予支持错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。即使原审法院认定网商公司存在违约，但网商公司与上江南公司间租赁合同解除系因上江南公司与永丰经济合作社间的租赁合同解除而被动解除，并非因出租人违约导致合同解除。事实上，对于网商公司主张的装修损失，上江南公司也认为网商公司有权主张，只是认为这些损失系由永丰经济合作社强制清退造成，应当向永丰经济合作社主张。虽然因永丰经济合作社强制清退造成网商公司装饰装修损失，但基于合同相对性，上江南公司应对网商公司的装饰装修损失予以赔偿。2.原审判决认为网商公司主张的装修费用、招商费用未经审计，且不能严格区分，对网商公司请求不予支持错误。网商公司与上江南公司签订房屋租赁合同后，已按合同要求完成项目的开业准备，对租赁物进行整体设计、装修，并成立招商团队对外招租，成功招商63家商户。期间产生装饰、装修费用，以及招商过程中产生广告费、人工工资等。网商公司主张的上述费用已经在举证阶段予以区分。原审判决以网商公司对主张的各项损失金额不能严格区分使得法院无从审查，明显错误。且如果原审人民法院认为通过网商公司提交的财务凭证及其他证据尚无法认定装修损失和招商过程中产生的费用，那么也应向当事人予以释明，询问当事人是否就装修损失和招商过程中产生的费用委托专业鉴定机构或审计部门予以鉴定审计。原审法院未予释明，以网商公司的债权债务未进行审计为由予以裁判，明显错误。3.原审判决认为网商公司主张的退租损失和双倍返还保证金已在另案中处理，对网商公司的请求不予支持错误。（2018）浙0103民初7514号案件中，法院处理的是上江南公司的诉请和网商公司要求减少支付或不予支付租金的主张。对于网商公司的退租损失，应在本案中作出处理。本案中，网商公司主张因上江南公司违约要求提前解除合同，根据房屋租赁合同第5.7条约定，上江南公司应双倍返还保证金。原审判决对此未予认定错误。综上所述，请求撤销杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初531号民事判决，改判支持网商公司在原审中的全部诉讼请求。 上江南公司答辩称：一、案涉双方签订的房屋租赁合同经法院认定是合法有效的。在（2018）浙0103民初7514号判决书中也予以确认系因网商公司违约而导致案涉合同解除，即网商公司在合同签订后仅缴纳了保证金500000元，剩余租金从未支付，存在重大违约行为。一审法院查明事实清楚，上江南公司无需向网商公司支付任何赔偿费用。二、网商公司未能举证证明其所谓的合理损失及要求上江南公司承担赔偿的事实与法律依据。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 江南时代公司、点金房地产公司一并答辩称：网商公司要求江南时代公司、点金房地产公司承担共同赔偿责任缺少事实依据和法律依据，根据合同相对性，网商公司仅能向上江南公司主张权利。虽然江南时代公司代上江南公司收取了保证金，但是网商公司要求上江南公司、江南时代公司承担法律责任缺少事实及法律依据。因此，上江南公司、江南时代公司不应当承担任何赔偿责任。 二审中，网商公司、上江南公司、江南时代公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：2014年4月1日，网商公司与杭州本色装饰设计工程有限公司（以下简称本色公司）签订《网商装修合同》一份，约定网商公司委托本色公司对江南时代广场的一楼建筑面积为4500平方米的网商时尚街装饰进行设计与施工。合同签订后，本色公司依约进行设计与施工，网商公司陆续支付工程款730000元后未再支付其他款项，故本色公司起诉至杭州市下城区人民法院要求解决，杭州市下城区人民法院于2015年8月3日作出（2015）杭下民初字第342号民事判决，判决网商公司支付本色公司剩余工程款1378588.5元。 网商公司提交的记账凭证及相关合同、收据等材料显示网商公司的其他装修投入包括：支付李克清工程款31000元，支付老宁工程款30000元，支付钟卫勇工程款36800元，支付王平设计费21000元、工程款3000元，支付上江南公司楼梯改造费18000元，支付方师傅水管工程款5000元，购买油漆及电工安装材料2780元，支付张金起门头装修工程款80000元，支付董保工程款3000元，购买材料6434元，购买油漆31745元，支付方想油漆工程款79224元，支付陈浩罗马柱工程款58740元，支付商铺人字架造型工程款107350元，购买大理石、瓷砖、水泥等材料205627元，支付青石板铺设、烧结砖、抛光砖工程款142000元，购买电表材料23427元，支付灯带、天花灯工程款10154元，购买顶面安装材料1460元，购买亮化材料1417.5元，支付敬连求工程款2000元。以上合计900158.5元。 网商公司取得租赁物后对外招商，但因上江南公司一再拖延开业日期，包括钟珍华在内的27位商户向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求网商公司退还租金、质量保证金、管理费等。该27件案件均已审结。根据生效法律文书，网商公司需退还的租金总额为1693700元，服务质量保证金390000元，管理费85481.6元，其他装修损失59000元。 再查明，网商公司、董西强不服杭州市下城区人民法院作出的（2018）浙0103民初7514号民事判决，上诉至本院，本院于2020年7月2日作出(2019)浙01民终10381号民事判决书，判决：一、撤销杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初7514号民事判决；二、上江南公司与网商公司于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；三、驳回上江南公司的其他诉讼请求。 本院认为，上江南公司与网商公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应照约履行。合同履行过程中，虽网商公司未按约支付租金，存在违约行为，但双方合同中同时又约定案涉租赁场地于2014年5月1日之前正式开业，项目整体开业日以上江南公司的通知为准，在双方约定的开业时间2014年5月1日之前，上江南公司并未就此主张解除合同。同时，上江南公司从未通知网商公司项目整体开业，且上江南公司、点金房地产公司与永丰经济合作社之间的《房屋使用合同书》及四份补充协议已经生效判决确认于2016年4月8日解除，即网商公司承租案涉房屋的目的已无实现的可能。故案涉租赁合同实因上江南公司的违约行为导致解除，上江南公司应就造成网商公司的损失承担赔偿责任。 本案中，网商公司主张的损失包括装修损失、招商损失、退还客户租金、管理费等损失，以及要求上江南公司双倍返还保证金1000000元。对此本院认为，关于装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，网商公司有权主张装修损失。经本院查明，网商公司与本色公司间发生工程款2108588.5元，网商公司其他装修投入900158.5元，合计3008747元，因案涉场地一直未能开业，租赁场地不能达到合同的使用目的，故网商公司的所有装修投入都应作为其损失由上江南公司赔偿。关于招商损失，因网商公司提供的证据缺乏关联性，本院不予认定，故对其该主张不予支持。关于退还商户租金、管理费等损失，因商户的租金及管理费均由网商公司收取，在网商公司与商户的租赁合同解除后，上述款项应由网商公司返还，不应作为网商公司的损失，而网商公司赔偿商户的装修损失59000元，系因上江南公司未及时通知开业造成，上江南公司应向网商公司赔偿。关于双倍返还保证金1000000元，鉴于网商公司在合同履行过程中亦有相应的违约行为，故仅支持由上江南公司返还网商公司已收取的保证金500000元。 关于网商公司主张江南时代公司、点金房地产公司承担赔偿责任的诉请，因网商公司与江南时代公司、点金房地产公司间不存在合同关系，故对其该诉请依法不予支持。 综上，原审实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初531号民事判决； 二、浙江上江南投资有限公司在本判决生效后十日内赔偿杭州网商贸易有限公司损失3067747元； 三、浙江上江南投资有限公司在本判决生效后十日内返还杭州网商贸易有限公司保证金500000元； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回杭州网商贸易有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费71968元，财产保全申请费5000元，合计76968元，由杭州网商贸易有限公司负担40824元，由浙江上江南投资有限公司负担36144元。二审案件受理费71968元，由杭州网商贸易有限公司负担38020元，由浙江上江南投资有限公司负担33948元。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏文杰 审 判 员 魏之薏 审 判 员 梁 琦 二〇二〇年七月二十日 法官助理 谢思一 书 记 员 钟祖名