山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终6689号 上诉人（原审原告）：董秀娟，女，1979年3月24日出生，汉族，居住地山东省济南市。 委托诉讼代理人：孙凤霞，济南济阳垛石法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李延美，女，1981年2月2日出生，汉族，居住地济南市。 被上诉人（原审被告）：卢建军，男，1978年1月2日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告）：济阳县德希臣快餐店，住所地济阳县。 主要负责人：李延美，女，1981年2月2日出生，汉族，住济南市。 上诉人董秀娟因与被上诉人李延美、卢建军、济阳县德希臣快餐店房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法（2019）鲁0125民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董秀娟上诉请求：依法改判（2019）鲁0125民初3959号民事判决书的判决内容，判令李延美、卢建军支付董秀娟各项损失46245元或将该案发回重审。46245元包括租金2291元、租金差价30276元、评估费1000元、押金5000元、水电物业费2887元。事实和理由：（2019）鲁0125民初3959号民事判决书认定事实不清，适用法律不当。具体如下： 一、案涉《房屋租赁合同》签订于2018年7月16日，董秀娟基于对5年租赁期的信任，给与其47天的免租期，自2018年9月1日收取租金，李延美、卢建军在合同履行期间违约单方解除合同，该47天的租金7082元应向董秀娟支付。 二、根据《房屋租赁合同》约定，如一方提前解除合同，应提前一个月通知对方。故即使李延美、卢建军考虑解除合同，也应提前一月告知董秀娟，以使董秀娟有所准备，可以及时进行招租，减少损失。李延美、卢建军违反约定擅自解除合同，且在极短时间内搬迁，在双方未交接的情况下，将钥匙寄给董秀娟，致使董秀娟为减少损失扩大，匆忙仓促将房屋出租，因受时间、房屋的原使用状态及装修情况等限制，新出租价格比市场正常租金价格年少租1万多元。该提前一个月通知期的租金及董秀娟为减少损失扩大而减少的租金损失，属于董秀娟的实际损失，一审法院仅判决其支付的合同解除前的租金，明显低于实际损失。 三、一审判决对5000元押金未涉及，李延美、卢建军违约解除合同，该费用应不予退还。 四、李延美、卢建军未结算物业及水电费用，未全面履行承租期间的义务，其应及时予以结算。 五、一审判决确定的诉讼费负担不符合案件事实和公平原则。 六、李延美的营业执照记载经营地点现仍登记在案涉房屋中，应及时迁走。 综上所述，董秀娟免租期内的租金、提前一个月知悉解除合同的时间、董秀娟在一审中所称招租损失、租金差价等均为董秀娟的实际损失，应由李延美、卢建军承担。案涉《房屋租赁合同》中也约定了违约条款，而一审判决却让守约方承担因违约方违约造成的损失，与法律规定相违背。 李延美、卢建军、济阳县德希臣快餐店辩称，合同明明写着租期于2018年9月1日开始，免租期内就应没有租金。对方押金未还，物品也未还，电费我方已交，水费、物业费一直就没让我方交。我方已另案起诉，要回押金、水费、物业费等。 董秀娟向一审法院起诉请求：1.确认解除董秀娟与李延美、卢建军签订的《房屋租赁合同》；2.判令李延美、卢建军给付董秀娟应付租金2291元、招租损失13,750元、合同租金差价利益损失35,750元等，共计51,791元；3.判令德希臣快餐店对上述第二项给付款项承担连带责任；4.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月16日，董秀娟（即甲方）与李延美、卢建军（即乙方）签订《房屋租赁合同》，将其位于济南市济阳区闻韶佳苑商业街12-11号商铺出租给两人用于经营快餐店。该商铺所在的东西商业街西至汇鑫苑小区，西首因市政开发建设早已设置有蓝色围挡，仅有一简易小门可供行人通行。其中，合同约定：“二、第一年年租费为55,000元，第二年年租费为55,000元，第三年年租费为57,750元，第四年年租费为60,000元，第五年年租费为63,000元。乙方应按合同自觉交纳。三、付费方式为：一年一付，到期前一个月交清下一年租金。四、与房屋租赁有关的一切税费、物业费、水费及电费等也由乙方全部承担......六、本合同期限为5年，即：2018年9月1日至2023年9月1日（阳历）......八、合同生效后，乙方须向甲方一次性交清55,000元房租并交付5000元押金。合同期满，在结清物业费、房间内设施良好的情况下，押金退回。九、除拆迁外，合同未到期，如乙方退房，租金一概不退......十一、合同生效后，如乙方不能履行本合同中的任何一条，甲方有权随时终止合同并可依法向乙方追讨违约金。十二、如有特殊情况，甲乙双方任何一方需要终止合同时，必须提前一个月通知对方，由双方协商处理。十三、本合同未尽事宜，由甲乙双方共同商定。十四、合同期内如遇政府拆迁此房，乙方不参与分配拆迁办给付的一切补偿，甲方退还本合同未到期的全部房费（甲方无任何理由扣除未到期的房费）......”。 合同签订后，董秀娟即将涉案商铺交付李延美、卢建军，李延美、卢建军交付了第一年的租金55,000元，并着手经营德希臣快餐店。在经营过程中，涉案商铺所在的商业街西首的简易小门被关闭，对德希臣快餐店的正常经营造成一定的影响。 为摆脱这种不利影响，李延美于2019年7月下旬与董秀娟交流退租事宜，董秀娟未同意退租或解除合同。同年7月24日，李延美、卢建军另行租赁经营性房屋。同年7月28日，李延美通过顺丰快递向董秀娟邮寄解除合同通知书。解除合同通知书内容为：“我方于2018年7月16日与你方签订了《房屋租赁合同》。约定我方租赁你方所有的位于闻韶佳苑商业街12-11号商铺。合同签订后，上述房屋门口的道路完全封闭，导致我方无法经营，不能实现合同目的。现我方决定解除与你方签订的《房屋租赁合同》，请你方5日内与我方办理交接手续，逾期由此引起的一切法律责任由你方承担。”次日，董秀娟收到该通知书。同年7月31日前，李延美、卢建军腾空涉案商铺，搬至济阳区步行街经营。同年8月3日，卢建军将涉案商铺的钥匙通过顺丰快递邮寄给董秀娟。董秀娟于次日收到该钥匙。为减少租赁损失，董秀娟于2019年9月11日将涉案商铺另行出租。 一审法院认为，董秀娟与李延美、卢建军签订《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法应受法律保护，对当事人双方均具有法律约束力。李延美、卢建军单方擅自解除合同的行为导致涉案合同无法继续履行，已构成根本违约，依法依约应当承担相应的法律责任。李延美、卢建军系违约方，无合同解除权，但双方合同已无法履行，合同依法解除，解除日期为2019年9月12日。董秀娟主张租金2291元（55000元÷12个月×0.5个月），依法依约酌情支持1506.85元（55000元/年÷365天×10天）。董秀娟主张招租损失、合同租金差价利益损失等，但提交的证据不足，一审法院不予支持。德希快餐店不是租赁合同的当事人，要求其承担合同责任，没有法律依据。一审法院判决：一、董秀娟与李延美、被告卢建军签订的《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除；二、李延美、卢建军于判决生效之日起十日内给付董秀娟房屋租金1506.85元；三、驳回董秀娟的其他诉讼请求。案件受理费1195元，由董秀娟负担695元，由李延美、被告卢建军负担500元。 二审期间，董秀娟提交评估报告书一份,以证明其租金差价损失为每年10092元。李延美、卢建军质证认为，该评估报告是否真假不清楚，双方是协商解除，且后来对方也把房子租出了，不存在损失。经审查，该评估报告系原件，本院对其真实性予以确认。 经审理，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方租赁合同，合同签订日至涉案房屋租赁期间起始日之间有47天未计入租赁日期，董秀娟主张该期间未计租的前提为承租方履约满五年，但其未在合同中约定，一审法院未计算该期间的租金，未超出其自由裁量范围。董秀娟在李延美、卢建军搬出涉案房屋后，已将涉案房屋另行出租，但未提交其另行出租的租金，其提交的评估报告计算的租金差价，未扣减另行出租的租金，不能客观反映两次出租间的租金损失。董秀娟在一审中未主张物业费、水电、押金，二审对此不予审理。因此，董秀娟的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 案件受理费1175元，由董秀娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘继英 审判员  刘彦亭 审判员  赵 雯 二〇二〇年七月二十八日 书记员  韩 笑