太原市万柏林区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0109民初2977号 原告：太原市雅世酒店物业管理有限公司，住所地太原市万柏林区和平南路219号103幢。 法定代表人：白义拉，总经理。 委托诉讼代理人：王大瑞，山西宏烜律师事务所律师。 被告：焦辉，男，住太原市。 原告太原市雅世酒店物业管理有限公司与被告焦辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市雅世酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人王大瑞，被告焦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太原市雅世酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业费10060.5元；2.依法判令被告向原告支付违约金3420.6元（违约金按照应交物业费每月2%的标准，计算至2020年5月31日，原告具体请求计算至被告实际给付之日）；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是为十二院城小区提供物业管理服务的物业公司，被告是十二院城小区2号楼2单元804室的业主，所购房屋建筑面积为152.71平方米。2011年8月21日签订了前期物业服务合同和客户入住确认书。根据业主临时管理规约承诺书和前期物业服务合同的约定，被告所购房屋的物业费收费标准为1.83元/平方米/月，同时约定：首次以交楼时开发企业开具的入伙通知书规定的日期起，向物业公司一次性交纳一年（12个月）的物业服务费及相关费用。以后每年12月15日之前缴纳次年物业服务费及电梯费等费用。逾期每日按欠费总额的千分之三交纳违约金。被告已在2019年4月12日向物业公司缴清了2017年12月31日之前的物业费11178.4元，但自2018年1月1日至2020年12月15日期间产生的物业费10060.5元（含2020年物业费），至今未缴纳。原告认为，被告拖欠物业费的行为已构成违约，原告有权要求被告支付物业费，并有权按照合同约定收取违约金，考虑到违约金额较高，原告主动将违约金标准调整为每月2%，经原告多次催要，被告至今未缴纳，为此，原告特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告焦辉辩称，被告2009年购房，2011年8月21日交房，原告工作人员边整修边交房，收房时有近100项的质量问题，多年来被告多次要求原告维修，2014年还没有处理完，原告处工作人员要求被告交纳了一年的物业费给维修，但交费后就不管了。被告家里的暖气制热不行，主管道没有问题，卫生间的瓷砖空鼓，天花板也有问题，墙壁渗水，造成家具的损坏，现在渗水已经修好。原告给被告处理了问题，并赔偿被告的损失之后，被告会全部交纳物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月21日，甲方焦辉与乙方太原新凯房地产开发有限公司签订（十二院城）前期物业服务合同约定，甲方为十二院城02（A5）号楼2单元804室的业主，乙方为开发企业，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业管理服务由乙方委托太原市雅世酒店物业管理有限公司实行物业管理订立本合同。物业项目位于太原市万柏林区和平南路139号，名称为十二院城，物业服务的内容有综合管理、绿化管理、保洁管理、公共秩序维护管理、交通秩序和车辆停放、电梯管理等，其中综合管理包括涉及共用财产和公共事务的管理、房屋及园区共用部位共用设施设备的维护房屋的承重结构、公共照明灯具等。物业服务期限自乙方交楼之日起至业主委员会与物业公司签订物业服务合同生效时止。住宅部分的物业管理服务费为每月每建筑平方米1.83元（含电梯费）。甲方于首次交楼时开发企业开具的入伙通知书规定的日期起，向物业公司一次性交纳一年（12个月）的物业服务费及相关费用，以后每年12月15日之前交纳次年物业服务费及电梯费等费用。甲方违反合同不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。合同还对其它内容进行了约定。同日，太原新凯房地产开发有限公司出具了客户入住确认书，由原告配合办理房屋交接手续。另外，原、被告与太原新凯房地产开发有限公司签署的（十二院城）业主临时管理规约承诺书载明2号楼2单元804室，我同意遵守和履行（十二院城）业主临时管理规约的一切条款，并同意在转让产权时，自签订转让合同之日起二日内，以书面方式通知物业服务企业，并将我的承让人签署的承诺书一起交予物业服务企业，以确保我的承让人遵守该规约的一切条款，在物业服务企业收到我的承让人承诺书前，我的承让人如有违反该规约的行为（包括拖欠物业服务费或其他费用），其法律责任将由我承担。2011年8月21日，被告签署了业主入伙收楼记录，该记录中的业主意见记载了被告提出的房屋存在的各种问题。 另查明，2011年7月，太原新凯房地产开发有限公司作出十二院城住宅质量保证书，主要内容为太原新凯房地产开发有限公司承担十二院城商品房的质量保证，承诺遵守国家建筑工程保修规定，在保修期内承担保修义务，保修程序为太原新凯房地产开发有限公司已全权委托太原市雅世酒店物业管理有限公司实施物业管理并随时接受住户在保修期内符合保修范围的报修，物业设备保障中心将组织施工单位按时完成保修任务。 原告因被告拖欠2014年9月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费11178.4元，曾向本院提起诉讼，本院于2018年4月10日受理后，于同年6月11日作出（2018）晋0109民初1512号民事判决书，判决被告支付原告物业费11178.4元，之后，被告履行了付款义务，原告提供的被告的物业管理服务费缴费单显示，被告的房屋面积为152.71平方米。2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，被告至今未予交纳。庭审中，原告表示以每年度的物业管理服务费3353.5元为基数按月2%，从2018年1月1日起，从2019年1月1日起，从2020年1月1日起分别计算至2020年5月31日的违约金为3420.6元。 本院认为，被告与太原新凯房地产开发有限公司签订的（十二院城）前期物业服务合同及原、被告与太原新凯房地产开发有限公司签署的（十二院城）业主临时管理规约承诺书，是各方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。原告依约为十二院城小区提供了物业管理服务，被告作为十二院城小区2号楼2单元804室的业主，应当依约按期履行向原告交纳物业管理服务费的义务。现被告未按期交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，形成违约，应依法承担责任，故本院对原告要求被告支付欠付的物业管理服务费及相应违约金的诉讼请求，予以支持。原告要求的物业管理服务费10060.5元，符合合同约定，本院予以认定。原告主动降低案涉前期物业服务合同约定的违约金计付标准，按欠费数额月2%计算违约金合理合法，经依法计算原告要求的截止至2020年5月31日的违约金为3420元，2020年6月1日起的违约金以被告欠付的物业管理服务费10060.5元为基数按每月2%计付至物业服务管理费清偿之日止。被告焦辉提供的证据不能充分证明2018年1月1日至今原告未尽到前期物业服务合同约定的服务管理义务，被告以房屋质量问题主张产生的损失，可依法向相关主体主张权利，本院对被告的相关辩解意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告焦辉于本判决生效之日起十日内向原告太原市雅世酒店物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费10060.5元。 二、被告焦辉于本判决生效之日起十日内向原告太原市雅世酒店物业管理有限公司支付截止至2020年5月31日的违约金3420元及以10060.5元为基数按每月2%从2020年6月1日起计付至被告实际付清上述物业管理服务费之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取69元，由被告焦辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审判员  马晓鹏 二〇二〇年七月三十一日 书记员  索国蕊