湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3228号上诉人（原审被告）：田真真，女，1982年8月22日出生，汉族，住所地湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：汤钦钊，系田真真丈夫。委托诉讼代理人：龙传祯，湖南湘鲲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎开阔，男，1983年1月9日出生，汉族，住所地湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘燕，湖南凯威律师事务所律师。原审第三人：郭昱良，男，1977年10月17日出生，汉族，住所地湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号万家丽国际16楼1609、1613-1、1615A房。法定代表人：秦帅辉，总经理。原审第三人：李燕，女，1951年11月24日出生，汉族，住所地河南省鹤壁市。原审第三人：黎杰，男，1975年4月29日出生，汉族，住所地湖南省邵阳县。原审第三人：秦全，男，1981年11月9日出生，汉族，住所地湖南省湘阴县。原审第三人：秦超，女，1983年3月26日出生，汉族，住所地湖南省湘阴县。上诉人田真真因与被上诉人黎开阔及原审第三人郭昱良、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）、李燕、黎杰、秦全、秦超房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田真真上诉请求：一、裁定撤销一审判决并移送有管辖权的法院审理；二、或裁定撤销一审判决，将本案发回重审；三、或判决驳回被上诉人的诉讼请求；四、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案应属专属管辖。根据《民事诉讼法》第三十三条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。案涉不动产位于长沙市雨花区，故本案应该由长沙市雨花区人民法院管辖。虽然案涉《房地产买卖居间合同》约定的管辖法院为长沙市芙蓉区人民法院，但法律规定,属于人民法院专属管辖的案件，不得约定管辖。据此，一审法院违反了专属管辖的规定，应当裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院审理；二、一审未通知《房地产买卖居间合同》一方签约主体长沙市雨花区乐盈房产中介服务部参加诉讼，遗漏必要诉讼当事人，导致无法查清其在案涉合同签约中所实施的行为，进而错误认定合同有效。《民事诉讼法》第一百七十条规定，原判决遗漏当事人的,裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。据此，一审法院遗漏必要的诉讼当事人，导致事实无法查清，应当发回重审；三、一审法院认定《房地产买卖居间合同》有效错误。黎开阔、湖南中环地产顾问有限公司、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部恶意串通损害田真真的利益，《房地产买卖居间合同》应该认定无效；四、一审法院认定田真真存在违约行为并支付违约金错误。田真真一直在配合黎开阔向其指定人员进行房产过户，未能完成房屋过户不是田真真的原因导致的；五、一审认定田真真收取购房款错误，实际上田真真至今未收到过黎开阔支付的任何款项。黎开阔辩称：一、本案为房屋买卖合同纠纷，属于合同纠纷，应该由合同约定管辖地，或被告住所地、合同履行地法院管辖。案涉《房地产买卖居间合同》明确约定管辖法院为长沙市芙蓉区人民法院，故一审法院未违反专属管辖的法律规定；二、一审法院并未遗漏必要诉讼当事人。长沙市雨花区乐盈房产中介服务部虽然是签约主体，但并非房屋买卖关系的直接当事人，未参与房屋买卖的交易过程，也与黎开阔的诉求和一审判决结果没有利害关系，不影响案件事实的查清；三、案涉《房地产买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规，亦不属于《合同法》规定的合同无效的情形，合法有效；四、黎开阔已支付了购房款，履行了合同约定的支付房款义务，却未取得房屋，黎开阔属于受害者，不应该承担任何责任。田真真未按照合同约定将房屋交付给黎开阔，给黎开阔造成租金损失，田真真应承担违约责任并支付违约金；五、黎开阔作为房屋买卖合同中的受让人已基本完成了付款义务，且该套房屋的贷款现也由黎开阔偿还完毕，案涉《房地产买卖居间合同》完全具备履行条件，田真真应该将房屋过户给黎开阔。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人郭昱良述称：对上诉人的上诉无异议。请求二审法院依法判决。原审第三人中环公司、黎杰、秦全、秦超未到庭进行陈述，亦未提交书面意见。黎开阔向一审法院起诉请求：1、确认黎开阔与田真真签订的编号为SF1809281《房地产买卖居间合同》合法有效；2、判令田真真继续履行SF1809281《房地产买卖居间合同》并为黎开阔办理房屋所有权转移登记手续；3、判令田真真支付黎开阔违约金841600元；4、由田真真承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月17日，田真真（甲方）与黎开阔（乙方）、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部（丙方）、中环公司（丁方）签订一份《房地产买卖居间合同》（编号为SF1809281），合同约定：甲方将坐落于长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室出卖给乙方，房屋权证编号713283673，建筑面积408.3方米，成交价420.8万元；乙方于本合同签订后当日向甲方支付购房定金10万元；甲方同意乙方申请按揭贷款方式支付房款，乙方申请按揭贷款210万元，甲乙双方需于银行审批通过并赎楼解抵押后十个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包含所监管的房款）；甲方同意收取购房款时支付5万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三方监管，甲方收到全部房款两日内将房屋交接给乙方，甲乙双方办理完房屋交接手续后，由监管方将保证金交付给甲方；赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等费用）由甲方承担；该房屋在办理交易过户时所产生的税费承担方式为乙方承担全部过户税费；若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋合同成交价格20%的违约金；其他约定事项为：1、甲方产权抵押，甲方自行赎楼，因此产生的费用由甲方自行承担；2、若编号为S1809282、S1809280的《房地产买卖居间合同》及本合同交易之物业赎楼资金均由乙方出资赎楼所需资金的百分之八十，则本合同成交价变更为417.8万元，否则，仍按原价执行；3、甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；4、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；5、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭资料提供至丙方；6、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房一切交易手续；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，黎开阔于2017年12月17日向田真真交纳了定金10万元，田真真向黎开阔出具了收条。2018年3月12日，黎泽华应黎开阔指示支付了111万元至郭昱良账户，刘鑫应黎开阔指示支付了290.3万元至郭昱良账户。以上黎开阔向郭昱良共计支付401.3万元。在一审庭审中，田真真称其认可郭昱良的收款行为，郭昱良的收款就是田真真的收款。2017年12月24日，黎杰以李燕、田真真的代理人名义（甲方）与秦全、秦超（乙方）签订编号为1700092的《房屋买卖合同》，合同约定房产坐落于长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101、102、103号门面，房产证号为长房权证雨花字第713283673、713283674、713283675，房屋在中信银行有抵押贷款，并已出租，房屋总价款1258万元，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，秦全往与黎开阔的联名账户支付了240万元，秦全向黎杰支付了40万元，秦全于2018年1月8日向李燕支付50万元、于2018年2月4日向李燕支付70万元。之后，因涉案门面权属未能登记至秦全、秦超名下。秦全、高文辉夫妇与秦超、陈秀东夫妇遂向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，2018年12月26日，长沙市雨花区人民法院作出（2018）湘0111民初5757号判决，判决：1、解除秦全、秦超与黎杰以李燕、田真真代理人的名义于2017年12月24日签订的编号为1700092的《房屋买卖合同》；2、黎开阔于本判决生效后7日内返还秦全、秦超购房款400万元；3、黎开阔于本判决生效后7日内支付秦全、秦超违约金40万元；4、驳回秦全、高文辉、秦超、陈秀东的其他诉讼请求。黎开阔对该判决不服提出上诉，2019年7月16日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终4358号判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，黎开阔称其向郭昱良转款401.3万元后，郭昱良将该笔转款归还了田真真名下长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室的银行贷款，解除了田真真名下长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室的抵押。郭昱良辩称黎开阔向其转款系郭昱良的个人借款。郭昱良向黎开阔出具一张《借条》，借条载明：今借黎开阔肆佰万元，用于交易合同内三处商铺其中101（408平米）的贷款赎楼，赎楼后抵押注销，与黎开阔办理交易过户后，该借条自动失效。为保证该借款能履行到位，郭昱良提供了李燕的两套商铺作为履约担保。长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室（权证号713283673）现更名为长沙市雨花区香樟路460号德馨园A区15栋101（权证号713283673）。该房屋已无抵押登记。一审法院认为：黎开阔与田真真对于涉案的长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室签订的SF1809281《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。因田真真将房屋出卖给黎开阔，黎开阔在自己尚未取得房屋所有权或处分权时，又将房屋转卖给秦全、秦超，导致秦全、秦超无法办理涉案房屋的不动产转移登记，黎开阔与秦全、秦超之间买卖合同目的无法实现的事实，并不妨碍田真真依据与黎开阔签订的房地产买卖居间合同中所享有权利的实现，也不影响田真真与黎开阔签订的房地产买卖居间合同的履行。合同签订后，黎开阔向田真真支付了购房款10万元，黎开阔向郭昱良支付了401.3万元，田真真认可郭昱良的收款行为，故黎开阔向田真真支付购房款共计411.3万元，田真真辩称认为其未收取购房款，缺乏事实根据，应不予采信。黎开阔现已履行大部分付款义务，田真真未履行协助过户义务。田真真辩称，黎开阔与其约定房屋过户至指定第三人名下，第三人应系黎开阔的近亲属，现黎开阔要求将房屋过户至秦全、秦超名下，违反合同约定。法院认为因黎开阔与田真真未对指定的第三人进行明确约定，田真真以此为由拒绝履行协助办理房屋过户义务缺乏事实根据和法律依据。田真真未按照合同约定将长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室过户至黎开阔或黎开阔指定的第三人名下构成违约，黎开阔要求田真真继续履行SF1809281号房地产买卖居间合同，为黎开阔办理长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室的房屋不动产登记手续，于法有据，应予以支持。但黎开阔仅向田真真支付购房款411.3万元，尚有9.5万元未予支付，该款应由黎开阔向田真真支付。因田真真未在本案中提出诉讼请求，不宜在本案中审理，应另行主张诉讼权利。黎开阔与田真真约定双方任何一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于合同成交价格20%的违约金。黎开阔尚未向田真真支付全部购房款，其自身也存在违约情形。故一审法院酌定将违约金调整为黎开阔已支付的购房款的8%，即田真真应向黎开阔支付违约金329040元（4113000×8%），超过部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告黎开阔与被告田真真于2017年12月17日签订的SF1809281《房地产买卖居间合同》合法、有效；二、被告田真真应于本判决生效后三十日内，将办理原告黎开阔所购买的位于长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室（现更名为长沙市雨花区香樟路460号德馨园A区15栋101，权证号：713283673）不动产权属证书所需的所有材料提交至长沙市不动产登记机构，协助原告黎开阔办理此房屋的不动产登记；三、被告田真真于本判决生效后十日内向原告黎开阔支付违约金329040元；四、驳回原告黎开阔的其他诉讼请求。案件受理费12216元、财产保全费5000元，共计17216元，由原告黎开阔负担10485元，被告田真真负担6731元。二审审理过程中，田真真向本院提交了两份证据：1、情况说明，拟证明黎开阔自认借条上非田真真签名，是黎开阔自己加上去的，黎开阔没有确认是支付给田真真的购房款；2、案涉房屋办理截图，拟证明田真真认可黎开阔将房屋转移至秦全等人名下，且现处于办理中。黎开阔质证称，对证据1没有异议，但借条上田真真签名不是黎开阔自己加上去的，而是郭昱良代签的；对于证据2不知情，但可以看出田真真与秦全等人的购房关系，田真真存在违约行为。郭昱良质证称，证据1，其未代田真真签名；证据2，债务是郭昱良的，郭昱良用其母亲即李燕名下价值约500万元的两套房产对400万元进行担保。本院经审查认为：田真真提交的证据1不能达到其证明目的，本院不予采信，证据2与本案待证事实相关联，本院予以采信。经审理查明：2018年4月3日田真真向长沙市不动产登记中心申请办理案涉房屋的不动产转移登记，受让方为秦全、秦超，现过户登记处于办理中状态。导致该转移登记未办妥系因田真真向拍卖机构提交的房屋地址与产权证上登记的地址不一致，需要重新提交资料，而田真真不愿意配合所致。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、本案是否适用专属管辖；二、一审是否遗漏当事人；三、一审认定田真真违约并承担违约金是否正确。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用于专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系引起的物权纠纷”，而案涉合同系房屋买卖引起的不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷，故本案不适用于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。且案涉《房地产买卖居间合同》中约定由湖南省长沙市雨花区人民法院管辖，不违反级别管辖和专属管辖以及禁止性法律规定，故由一审法院管辖并无不当。田真真的该上诉理由不成立，本院不予采纳；关于争议焦点二，案涉《房地产买卖居间合同》虽由田真真与黎开阔、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部、中环公司共同签订，但房屋买卖关系的双方当事人为田真真和黎开阔，长沙市雨花区乐盈房产中介服务部为居间合同关系的当事人，其未参加诉讼不影响本案事实查清，故对田真真的该上诉理由，本院亦不予采纳；关于争议焦点三，《房地产买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田真真上诉称导致案涉房屋未能完成过户不是其原因导致。经审查，田真真协助秦全、秦超办理过户手续是黎开阔意思表示，该事实有（2019）湘01民终4358号生效判决确认，故田真真并不存在一房二卖的情形，且根据案涉《房地产买卖居间合同》的约定，付清房款属于先义务，过户属于后义务，故在黎开阔未付清房款前，田真真可以拒绝履行协助黎开阔办理过户手续的义务，其不因此构成违约，亦不应承担支付违约金的责任。综上，一审判决对该部分事实认定错误，导致处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11688号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11688号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回黎开阔的其他诉讼请求。一审案件受理费12216元，保全费5000元，共计17216元，由黎开阔负担11000元，田真真负担5216元。二审案件受理费12216元，由黎开阔负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年七月八日书记员  曾知畅