江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初3937号 原告：朱超，女，1987年7月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。 被告：江苏同丰置业有限公司，统一社会信用代码91321322078253630E，住所地沭阳县学院路与上海路交汇处（沭阳智慧大酒店有限公司三楼）。 法定代表人：郭振南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。 原告朱超诉被告江苏同丰置业有限公司（以下简称为同丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理，原告朱超的委托诉讼代理人单泽鑫、被告同丰公司的委托诉讼代理人陶新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱超向本院提出诉讼请求：一、判令被告同丰公司给付原告逾期交房违约金（以490001元为基数，自2017年8月31日起按日万分之一计算至案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》且被告向原告发出书面交房通知之日止）。事实与理由：2016年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告同丰公司开发的沭阳县中央花园2号楼1单元401室房屋，价款为490001元，被告应于2017年8月30日前将取得《工程竣工验收备案表》的房屋交付原告使用，否则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但被告至今未通知原告接收案涉房屋，也未向原告交付案涉房屋。 被告同丰公司辩称：一、原告陈述属实，案涉房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》。二、被告对原告主张的逾期交房违约金起算时间没有异议，但认为逾期交房违约金应当计算至案涉房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格之日（2017年6月30日）止，且应扣除疫情防控期间（2020年1月24日至2020年3月27日），因为疫情防控属于不可抗力。三、原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以调低，被告同意以490001元为基数，按日万分之零点五计算。 针对被告同丰公司的答辩，原告称：一、双方约定的违约金不存在过高情形。二、根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，疫情是在被告逾期交房后发生的，不同意扣除疫情防控期间。三、案涉《商品房买卖合同》是格式文本，由被告单方提供，合同第二页约定商品房必须取得《工程竣工验收备案表》后，才能交付使用，是一种更高的要求，应以案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》作为交付标准，而不是以案涉房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格作为交付标准。 本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告同丰公司开发的沭阳县中央花园2号楼1单元401室房屋，总价款为490001元。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告签署了一份补充协议作为合同首页，第1条约定，签订合同前，要仔细阅读商品房买卖合同各项条款，特别是合同第四条（合同价款）、第六条（付款方式）、第七条（买受人逾期付款违约责任）、第九条（出卖人逾期交房违约责任）、第十五条（产权登记约定）等条款内容……第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后原告按约向被告付清案涉房屋购房款490001元。 2017年6月30日，案涉房屋通过单位工程质量竣工验收，尚未取得《工程竣工验收备案表》。被告至今未向原告交付案涉房屋。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》等证据证明，足以认定。 本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告从被告处购买案涉房屋，且已经向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。关于商品房交付条件，双方既在合同首页第2条约定了商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，又在合同第八条约定被告应当在2017年8月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告，合同首页第2条约定的交付条件更为严格，因案涉《商品房买卖合同》系被告同丰公司提供的格式合同，在交付条件有不同约定的情况下，应当作出不利于格式条款提供方即被告同丰公司的解释，故案涉《商品房买卖合同》的交付条件应当以合同首页第2条的约定为准。由于案涉房屋目前并不符合该条件，原告要求被告同丰公司支付逾期交房违约金（以490001元为基数，自2017年8月31日起按日万分之一计算至案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》且被告向原告发出书面交房通知之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。被告同丰公司辩称逾期交房违约金应当计算至案涉房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格之日止，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告同丰公司辩称双方约定的逾期交房违约金过高，请求予以调整，但未提供证据证明双方约定的逾期交房违约金标准明显高于其逾期交房给原告造成的实际损失，本院不予采纳。被告同丰公司辩称逾期交房违约金的计算时间应扣除新冠××疫情防控期间，本院认为，原、被告双方约定的交房日期在新冠××疫情防控之前，疫情防控发生于被告迟延履行期间，被告现以不可抗力为由主张免责，于法无据，故本院对被告同丰公司的上述辩解不予采纳。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告江苏同丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱超支付逾期交房违约金（以490001元为基数，自2017年8月31日起按日万分之一计算至案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》且被告向原告发出书面交房通知之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费353元，减半收取177元，由被告江苏同丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费353元。 审判员  周思梦 二〇二〇年七月二十三日 书记员  程 跃 书记员  王浩茹 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××61（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。