上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6033号原告：上海捷福安全玻璃有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：方荣富，董事长。委托诉讼代理人：王任佳、尹哲，上海普世律师事务所律师。被告：上海沃谷办公家具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：禹双喜，总经理。原告上海捷福安全玻璃有限公司(以下简称捷福公司)与被告上海沃谷办公家具有限公司(以下简称沃谷公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告捷福公司委托诉讼代理人尹哲及被告沃谷公司法定代表人禹双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷福公司向本院提出诉讼请求：1、要求沃谷公司搬离位于上海市嘉定区曹安路XXX号内的厂房及宿舍；2、要求沃谷公司支付拖欠的租金289400元；3、要求沃谷公司支付拖欠的水电费2385元；4、要求沃谷公司支付逾期付款滞纳金(计算至2019年12月16日为22721.96元)；5、要求沃谷公司支付自2020年2月1日起至实际搬离之日止的占用费(其中厂房按照323000元/年的标准计算，宿舍按照22800元/年的标准计算)。事实和理由：捷福公司与沃谷公司分别于2018年12月28日和2019年1月31日签订《上海捷福安全玻璃有限公司厂区租赁合同》及《上海捷福安全玻璃有限公司厂区宿舍租赁合同》各1份，约定：捷福公司将位于上海市嘉定区曹安路XXX号内的特定区域房屋及部分宿舍出租给沃谷公司使用，租期1年(其中厂房租期自2019年2月1日起至2020年1月31日止，宿舍租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止)，租金：厂房租金为323000元/年，宿舍租金为22800元/年。上述合同签订后，捷福公司将租赁厂房及宿舍交付沃谷公司使用，但沃谷公司使用未能按约支付租金、水电费，捷福公司多次催收未果，现合同约定的租期已届满，但沃谷公司未返还租赁的厂房及宿舍，亦未付清拖欠的租金，故捷福公司诉至法院。被告沃谷公司辩称，承租期间的厂房租金已支付了11万元，宿舍租金已支付了11400元，水电费尚有2385元未支付；部分租金及水电费未支付的原因是由于承租期间厂房进水导致沃谷公司存放在内的家具等物品损坏，沃谷公司因此遭受了巨大损失，相关的损失沃谷公司将另行主张，而沃谷公司要求继续承租厂房及宿舍，故不同意搬离。经审理查明：位于上海市嘉定区曹安路XXX号(原门牌号为1936号)内的房屋原属捷福公司所有。2006年，在(2006)嘉民二(商)初字第414号、(2006)嘉民一(民)初字第1325号、(2006)嘉民一(民)初字第1486号民事调解书的执行中，捷福公司将上述房屋及土地使用权、机器设备等抵偿给晓众公司用以偿还债务。晓众公司占有上述房屋期间，以上海新捷福安全玻璃有限公司的名义将上述房屋中部分房屋及场地(建筑面积220平方米)出租给禹双喜(后为沃谷公司法定代表人)使用，租期自2015年5月1日起至动迁，满3年后续签(续签时年租金由9.5万元/年递增10%)。2016年5月4日，沃谷公司成立并在上述承租房屋内从事家具加工及销售业务，禹双喜为法定代表人。期间，(2006)嘉民二(商)初字第414号、(2006)嘉民一(民)初字第1325号、(2006)嘉民一(民)初字第1486号民事调解书被再审撤销，捷福公司遂向本院申请执行回转，要求晓众公司返还房屋，之后，晓众公司返还了部分房屋，其中包括沃谷公司使用的房屋。捷福公司接收房屋后于2017年11月10日与沃谷公司签订了《补充协议书》1份，载明：沃谷公司使用的房屋2017年的租金按照2016年的标准执行并免收2017年1-6月半年的租金；沃谷公司承租房屋属老旧厂房，地势较低，双方均认为不适应作为实物仓储用房，沃谷公司因作为实物仓储用房而发生物品的淋雨、受潮、虫蛀等不可抗拒原因造成的一切损失，捷福公司不承担任何责任及费用。之后，沃谷公司继续使用承租房屋并支付租金。3年期满后，沃谷公司为继续经营，遂向捷福公司另行承租了房屋及宿舍，双方于2019年1月31日和2018年12月28日分别签订《上海捷福安全玻璃有限公司厂区租赁合同》及《上海捷福安全玻璃有限公司厂区宿舍租赁合同》各1份，约定：捷福公司将位于上海市嘉定区曹安路XXX号内的特定区域房屋(面积590平方米)及2间宿舍(东-1-5、北-2-1)(上述房屋及宿舍以下简称为系争房屋)出租给沃谷公司使用，租期1年(其中厂房租期自2019年2月1日起至2020年1月31日止，宿舍租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止)，租金：厂房租金为323000元/年，宿舍租金为22800元/年，水电费由沃谷公司承担，沃谷公司另需支付租赁保证金3万元。上述合同签订后，沃谷公司从原先承租的房屋搬至系争房屋内继续经营家具加工及仓储业务。期间，因沃谷公司未及时支付租金，捷福公司多次以公函、律师函的形式催要租金，但至合同约定的租期届满时，沃谷公司仍未付清租金，捷福公司遂诉至本院。另查明：1、系争房屋(厂房及宿舍)未办理产权证，亦无相关的建设许可；2、沃谷公司于2019年7月22日支付了厂房租金6万元及宿舍租金11400元，其虽称支付了厂房租金11万元，但未提供证据；3、2019年8月，系争房屋因天降大雨导致进水，导致其内存放的家具受损，但双方未就此进行处理，审理中，沃谷公司明确另行主张因房屋进水导致的损失。以上事实，有《补充协议书》、《上海捷福安全玻璃有限公司厂区租赁合同》及《上海捷福安全玻璃有限公司厂区宿舍租赁合同》、公函、律师函等及庭审笔录为证。本院认为：系争房屋(厂房及宿舍)未办理产权证，亦无相关的建设许可，故捷福公司与沃谷公司间基于上述房屋的租赁而签订的《上海捷福安全玻璃有限公司厂区租赁合同》及《上海捷福安全玻璃有限公司厂区宿舍租赁合同》违反相关法律规定，均属无效。合同无效后，租赁物应予返还，故沃谷公司应搬离系争房屋(厂房及宿舍)并返还捷福公司。合同虽无效，但沃谷公司已实际使用了系争房屋，至今尚未返还，故其应按约定的租金标准承担实际使用费(其中厂房使用费自2019年2月1日起计算至实际返还之日止，宿舍使用费自2019年1月1日起计算至实际返还之日止。本案中，因系争房屋中的厂房曾存在进水情形，一定程度上影响了沃谷公司的使用，故本院酌情将厂房使用费的标准自合同约定的323000元/年调整为30万元/年，而宿舍的使用费标准仍应按合同约定的22800元/年计算，沃谷公司已支付的厂房租金6万元及宿舍租金11400元(合计71400元)可在上述应付款项中扣除，未付的水电费2385元则应由沃谷公司承担。本案合同无效，系捷福公司与沃谷公司出租、使用无证房屋的行为所致，对此，双方均存过错，故对捷福公司主张的逾期付款滞纳金，本院不予支持，至于沃谷公司所称的损失，其已明确另行主张，于法无悖。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告上海沃谷办公家具有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市嘉定区曹安路XXX号内的房屋及宿舍并返还原告上海捷福安全玻璃有限公司；二、被告上海沃谷办公家具有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海捷福安全玻璃有限公司房屋使用费(其中厂房使用费按照30万元/年的标准自2019年2月1日起计算至实际返还之日止，宿舍使用费按照22800元/年的标准自2019年1月1日起计算至实际返还之日止，上述应付款项中应扣除上海沃谷办公家具有限公司已支付的71400元)。三、被告上海沃谷办公家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海捷福安全玻璃有限公司水电费2385元；四、原告上海捷福安全玻璃有限公司其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6467元，减半收取3233.5元，由原告上海捷福安全玻璃有限公司、被告上海沃谷办公家具有限公司各半负担(被告上海沃谷办公家具有限公司负担部分应于本判决生效后七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年七月二十四日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应担各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。