湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4741号上诉人（原审原告）：长沙万森装饰材料有限公司，住所地长沙市开福区捞刀河镇大明工业园自明路30号。法定代表人：刘民松，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌全，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄驰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南志信明大置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区北二环一段169号沙河城7-4栋101房。法定代表人：周戈，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈君维，湖南淇凭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳柱，湖南淇凭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南长元人造板股份有限公司，住所地长沙市开福区捞刀河镇大明村自明路30号。法定代表人：卿更明，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜志武，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南国有资产经营管理有限公司，住所地长沙市天心区友谊路528号湘诚万兴裙楼三楼。法定代表人：**祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：段旭峰，湖南弘一律师事务所律师。上诉人长沙万森装饰材料有限公司（以下简称万森公司）因与被上诉人湖南志信明大置业有限公司（以下简称志信公司）、被上诉人湖南长元人造板股份有限公司（以下简称长元公司）、被上诉人湖南国有资产经营管理有限公司（以下简称国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万森公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持万森公司的诉讼请求；2、判令志信公司、长元公司、国资公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、万森公司提交了大量的证据证明志信公司妨碍万森公司正常使用租赁物，一审判决以万森公司没有交纳房屋和转租为由，认定万森公司违约错误；二、一审判决在原业主单位长期默认转租事实的情况下，却对新产权人认为属于违约的法律认定没有任何裁判理由，一审判决以未经同意转租为由认定万森公司违约缺乏事实和法律依据；三、一审诉讼过程中，未组织各方就水电费、先期交付的房屋进行对账，造成一审判决认定事实不清；四、万森公司提交的证据充分详实，足以证明损失金额和各方之间的责任承担关系，亦能证明损失的发生与志信公司违约解除租赁合同以及与房屋买卖行为之间有因果关系；五、由于志信公司违约解除租赁合同，且万森公司暂时无法安置成套机器设备，万森公司不应当支付合同解除后房屋使用费，且应当给予不少于六个月的搬迁期限。志信公司辩称，一、租赁合同明确约定在双方并未对租赁合同达成补充协议的情况下，承租人没有理由不按合同约定支付租金，而万森公司主张其未按时缴纳租金系需对垫付水电费和其他历史遗留问题进行协商处理，并发函志信公司要求对账，但志信公司并未收到过万森公司的函件，即使万森公司由垫付水电费等事宜，亦未志信公司与原出租方之间的法律关系，不能成为万森公司不支付房屋租金的抗辩事由；二、另行出租发生在本案租赁合同解除之后，与万森公司此外未按时缴纳租金而志信公司要求解除合同无关，且另行出租系志信公司与他人之间的关系；三、关于万森公司提到的转租问题，一审判决已查明事实，原业主单位未默许万森公司转租，万森公司存在私自转租的违约行为；四、志信公司并未妨碍万森公司合理使用租赁物，亦未对万森公司造成任何损失，志信公司根据合同约定解除案涉合同不存在违约行为，合同解除后，万森公司应立即腾空房屋，且继续占有应支付占有使用费；五、万森公司主张的水电费、先期交付的房屋相对主体并非志信公司，万森公司无权向志信公司主张权利，且代缴水电费的宿舍楼目前长元公司仍在使用，万森公司的主张没有事实依据；六、对于万森公司的第四点上诉理由，一审庭审中已明确了违章建筑的范围和具体建筑物，拆除违章建筑属于可执行的判决内容，一审中万森公司提交了所谓造成其损失的证据，志信公司已经发表了质证意见，大部分证据没有原件，无法核实其真实性，且所谓的搬运费、装卸费、人员遣散费等费用均无法达到证明与租赁合同解除有关。请求二审法院驳回万森公司的上诉。长元公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确。一审法院认定万森公司根本违约准确，志信公司因万森公司根本违约解除合同的行为合法有效，万森公司所谓的垫付水电费的问题，与本案无关，是否应就水电费和其他历史遗留问题进行对账，均不影响万森公司应按照案涉租赁合同的约定及时足额履行租金缴纳的义务，在万森公司不能举证证明其已经及时足额缴纳拖欠的全部租金的情况下，志信公司以万森公司根本违约为由解除合同有合同约定及法律依据，应予以确认；二、在万森公司未能举证其转租行为经过原业主单位后续新合同主体书面认可的情况下，一审判决认定万森公司非经许可擅自转租的事实准确，万森公司认为应对转租开始的具体时间以及原业主单位是否默许和支持进行审查，但并未能举证否定其擅自转租的事实，应当依法承担举证不能法律后果。万森公司主张的志信公司堵门等方式阻碍其正常使用租赁物的主张是否属实，均与长元公司无关，其认为本案起因系志信公司为房地产开发故意刁难的主张无事实依据，且与本案无关。万森公司并无有效证据证明原业主单位对其转租行为予以书面同意，一审法院认定万森公司违约转租的事实属实。案涉租赁合同明确约定了万森公司不得对租赁资产再行出租、转租，其认为其接续租赁合同时其他转租户已经持续存在，但应当明确的是其他转租户是否存在均不影响万森公司存在违反租赁合同约定，非法转租的事实；三、关于水电费问题，该问题不影响万森公司存在根本违约的事实。关于损失金额和因果关系的问题，万森公司提供的证据不足以认定其损失属实，且长元公司在本案中无任何违约和过错行为，其有关损失均与长元公司无关。请求二审法院驳回万森公司的上诉。国资公司辩称，一、国资公司与万森公司产生的损失之间无任何关联，国资公司无需承担连带赔偿责任；二、国资公司对案涉资产进行挂牌转让时已履行了相应的披露和告知义务，不存在任何违法行为及过错责任，万森公司无权要求国资公司承担连带责任；三、万森公司要求国资公司对2600平方米面积的生产厂房建筑物给予补偿没有任何事实和法律依据；四、万森公司要求国资公司支付本案的诉讼费、律师费亦无任何事实和法律依据；五、案涉厂房土地新的所有权人是志信公司，租赁合同的主体也已经变成了志信公司与万森公司，因此国资公司已经不是租赁合同主体之一，国资公司只要在案涉资产转让过程中履行了相应的法定程序，即使国资公司需要承担责任，也仅仅涉及到万森公司的优先购买权问题，与本案租赁合同无关。请求二审法院驳回万森公司的上诉。万森公司向一审法院起诉请求：1、请求确认志信公司违法解除与万森公司之间的资产租赁合同；2、请求判决志信公司向万森公司赔偿因违约、不法侵害造成万森公司被迫停产的加工费及物流费损失379795元；3、请求判决志信公司向万森公司支付因违约造成的转租费收入损失499800元；4、请求判决志信公司向万森公司赔偿因违约造成设备损失200000元；5、请求判决志信公司向万森公司支付改造锅炉、改造天然气的费用损失205516元；6、请求判决志信公司向万森公司支付环境评估的费用损失40400元；7、请求判决志信公司向万森公司赔偿租金差价的损失2374300元；8、请求判决志信公司向万森公司赔偿遣散员工的费用97000元；9、请求判决志信公司向万森公司赔偿货物材料设备等的搬迁费用600000元；10、请求判决长元公司、湖南国有资产经营管理有限公司对上述2至8项损失赔偿金对万森公司承担连带清偿责任；11、请求判决志信公司、长元公司、国资公司共同支付万森公司所建设的约2600平方米面积的生产厂房的建筑物补偿款计445900元；12、本案诉讼费、律师费由志信公司、长元公司、国资公司共同承担。以上2至11项共计4842711元。一审法院认定事实：2014年11月10日，长元公司与万森公司订立一份资产租赁合同，合同约定万森公司租赁长元公司位于长沙市开福区内的土地及设备。合同约定租赁资产范围为：1、长元公司所属的大明工业园宿舍区围墙边简易房；2、长元公司所属的大明工业园办公楼一层；3、长元公司所属的大明工业园钢结构厂房10000平方米；4、长元公司所属地板生产线设备，详见《租赁资产清单》；5、长元公司所属的大明工业园供变电设施。租赁年限：1、租赁期限从2015年1月1日至2021年12月31日；2、租赁期限届满，万森公司若需继续承租，应提前三个月向长元公司提出书面申请，在同等条件下，万森公司享有优先的承租权。租赁费用及支付方式：1、租金，2015年1月至2019年12月，每年120万元人民币；从2020年1月至2021年12月每年130万元人民币；租金按约支付，从合同签章开始生效后，每月10号前付本月租金10万元。2020年12月和2021年12月付月租金20万元。租赁期内万森公司实行财务单独核算自负盈亏。万森公司经营活动涉及的所有费用由其自行负责，与长元公司无关。万森公司应严格按照国家的法律法规组织并开展生产经营活动，遵纪守法合规，否则由此造成的后果由万森公司承担全部法律责任。此外合同还对双方享有的权利义务进行了约定，其中约定长元公司有权按约定向万森公司收取租金，万森公司有权根据自身生产需要新增部分生产设备，因生产工艺需要经长元公司同意后对租赁资产进行改造。新增设备如果属于独产整体的，所有权归万森公司；如果附加在租赁设备配套使用的，合同期满后所有权归长元公司，所有的添加改造费用由万森公司承担。合同期满长元公司不承担万森公司改造租赁物或新增设备的费用；万森公司必须按期支付租金，独立结算缴纳生产经营、生活所用的水、电等各项费用；未经长元公司同意不得将租赁物转租、转包他人经营，否则，由此产生的一切后果，由万森公司承担。在合同的变更及解除中约定万森公司不按时缴纳租金或者破坏租赁物，长元公司有权单方面解除合同，还将向万森公司追索违约金；在违约责任中也约定万森公司未按本合同约定的期限内支付租金的每迟延一日，应按未付金额的1%的比例按日向长元公司支付违约金；如果超过30日未支付租金，长元公司有权终止合同；租赁期间内长元公司不得将本合同范围内租赁资产再出租、转租，否则应承担万森公司因此导致的一切损失。合同订立后，长元公司即将所租赁标的物交付给万森公司租赁使用，后长元公司将万森公司所承租的房屋土地设备转让给国资公司，但万森公司仍继续租赁使用该土地房屋和设备。2018年11月27日，国资公司发布资产转让公告，将其所有的房屋、土地、设备公开拍卖，并通知了万森公司。2018年12月25日，志信公司通过拍卖取得了上述房屋、土地及设备的所有权；2019年1月4日，国资公司及长元公司告知了万森公司拍卖转让的情况并要求万森公司与志信公司联系有关租赁合同履行的问题，志信公司在接受资产后，与万森公司多次发生矛盾冲突，虽经多次协调仍未解决，志信公司遂于2019年6月29日向万森公司发出律师函，通知解除资产租赁合同并要求万森公司15日内全部搬离，并支付所欠租金55万元，万森公司未按其通知搬离并以遭受损失为由向法院起诉。万森公司在与长元公司订立租赁合同之后将其所租赁的部分厂房仓库转租给湖南鼎翰文化传播有限公司、博佳门业、湖北鸿连实业有限公司、湖南名家家居建材有限公司等单位和个人；万森公司在租赁期间购买了锅炉并安装在所租赁厂房内，万森公司称其代缴了园区2019年2月22日至4月30日的水电费79032.8元并提供了其自己制作的垫付长元宿舍楼电费清单作为证据，此外，万森公司支付给长元公司2019年元月份房租款10万元，支付给志信公司房租款5万元，其中在支付给志信公司的汇款单上注明部分房租，多退少补部分双方对账后另行支付，请尽快对账。万森公司向一审法院提供了双方发生矛盾时的照片、会议纪要、报案证明及相应视频资料，万森公司还提供了其所称的加工费、物流费、解除劳务损失、设备损失、转租租金差价损失的相关材料，志信公司对此类损失证据均不认可。一审法院认为，万森公司与长元公司订立的合同合法有效，志信公司在依法取得租赁标的物产权后，租赁合同的效力及于双方之间，双方均应依约履行，万森公司拒不依约按期缴纳租金并未经许可转租所租赁的场地房屋，已构成根本违约，志信公司通知万森公司解除合同，予以认可。万森公司称其拖欠租金是因为其代长元公司垫付园区宿舍水电费尚未结算清楚，但其提供的证据不能证明此一事实，万森公司称其转租行为已事实上征得长元公司同意，但其提供的证据不能证明长元公司予以同意，万森公司称志信公司违约解除合同造成其损失但未经志信公司认可且与查明事实不符，双方解除租赁合同万森公司违约所致，因此，万森公司的全部诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决：驳回万森公司的诉讼请求。案件受理费45542元，由万森负担。二审中，万森公司向本院提交了如下证据：证据1：查封裁定、谈话笔录、拆毁生产设备的照片、报案材料，欲证明在判决尚未生效的情况下，志信公司未经法定程序擅自拆毁、搬空租赁厂房内一审法院所查封的属于万森公司所有的机器设备、生产资料、办公用品，逾越法律底线，不予续租，强制腾退的目的及行为昭然若揭。志信公司一审主张的占有使用费到实际搬迁之日止不应得到支持；证据2：主厂房已经被他人占有的照片，欲证明租赁标的物中的厂房已被全部收回，无法继续承租使用，万森公司自2019年6月起并未实际占有租赁财产。志信公司质证称，对证据1查封裁定的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，本案系志信公司解除租赁合同后，万森公司拒不搬离，志信公司请求法院采取保全措施，因此该查封系志信公司主张其权利，与本案无关，无法达到万森公司的证明目的；谈话笔录真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，谈话笔录时间是2019年8月，并不是万森公司所主张的2019年6月即不再占有，同时，该谈话笔录仅将万森公司货物进行集中管理，谈话笔录明确约定暂不出租，该份证据无法达到万森公司主张志信公司违约且造成损失的证明目的；拆毁生产设备的照片的真实性、合法性及关联性均有异议，照片上的文字及时间系万森公司自行打印，文字与照片内容是否一致无法核实。报案材料的真实性、合法性及关联性有异议，系万森公司自行制作，是否提交无法核实，无法达到万森公司的证明目的；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，照片无法体现时间、位置等内容，即便真实，一张厂房照片无法证明该照片所属厂房是案涉厂房，也不能证明从2019年6月起不再由万森公司占有使用。万森公司确实将厂房出租给他人，并未进行交付，仅仅是合同签订，因为万森公司在合同解除后不搬离，不能达到从2019年6月起万森公司不再占有使用的证明目的。长元公司质证称，对证据1、证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据的证明内容及证明目的与长元公司无关。国资公司质证称，对证据1、证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，与国资公司无关。本院对上述证据经审查认为，万森公司提交的证据1、证据2无其他相关证据佐证，不能达到其证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：一审判决驳回万森公司的诉讼请求是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，万森公司与长元公司签订的《资产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，志信公司在该合同约定的租赁期限内依法取得租赁物的物权后，该合同对万森公司与志信公司具有约束力，万森公司未依照合同约定及时足额支付租金并未经许可转租案涉租赁物，其公司虽主张转租经过长元公司的长期默许和支持，但并未提交有效证据证明，且长元公司对万森公司的主张亦不予认可，而万森公司主张志信公司在本案中存在违约亦未提交有效证据予以证明，万森公司的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，现志信公司与万森公司解除案涉租赁合同系因万森公司的原因造成，其要求赔偿损失无事实依据，一审法院据此驳回万森公司的诉讼请求并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人万森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45542元，由上诉人长沙万森装饰材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年七月八日书记员  冷子剑