广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初10561号原告：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************262。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。被告：徐文锋，男，1979年7月21日出生，汉族，住湖南省永兴县，公民身份号码。被告：刘剑锋，男，1989年10月12日出生，汉族，住广东省高州市************，公民身份号码。以上两被告共同委托诉讼代理人：聂子建，广东南冠律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨芷雅，广东南冠律师事务所实习律师。原告佛山市润丰置业有限公司诉被告徐文锋、刘剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁耿升和两被告委托诉讼代理人聂子建、杨芷雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付合同价款174200元并从2017年12月31日开始按日万分之四支付违约金直至付清之日止；2、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月17日签订《物业使用权出让合同》，原告向被告出让绿岛广场西区3座1106单元物业使用权，总价款380175元，分二期付清。2018年4月19日，双方还签订《补充协议》和《物业使用权出让合同分期支付方案》，约定原合同价款首付部分190175元一次性支付后，余下价款190000元分十二期在一年内付清。同时，由被告按年利率6%向原告支付资金占用费。上述合同和协议签订后，原、被告已办理标的物业移交手续，被告总共支付其中价款205975元，尚欠价款本金174200元，经催付，被告至今未付。根据双方签订的《物业使用权出让合同》第四条约定的最后付款期限为2017年12月31日，该合同第九条第1款的约定，受让方逾期支付价款，按日万分之四支付违约金；《补充协议》第三条约定，受让方如有逾期付款，按原合同相关约定向出让方承担违约责任。被告的行为丧失诚信，侵犯原告合法权益，特向人民法院起诉，请求法院公正审理。两被告共同辩称：两被告认为原告请求合同价款及违约金没有事实和法律依据，根据佛山市禅城区人民法院作出的判决已认定超过20年的租赁期限为无效，故双方签订的合同应为无效，出让合同第9条按照本合同的期限支付价款，如上所述，原告应扣除超出20年的出让款，将超出20年的出让款扣除后的租金的剩余款项为142193元。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、两被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明涉案合同标的房产所属项目的合法性。3、《关于确认佛山市禅城区*********－7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，证明涉案合同标的房产所属项目土地的合法来源，该项目是由原告负责投资建设，原告对该项目的房屋具有包括出让、出租在内的经营管理权限。4、《申领门牌房号入户审批表》，证明涉案合同标的房产属于上述项目范围之内。原告对争议合同（认购书）的标的房产具有合法经营权。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案合同标的房产所属工程项目已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表。6、《物业使用权出让合同》（含附件一、二），证明该合同第四条约定出让价款分二期支付，该合同第九条第1款的约定，受让方逾期支付价款，按日万分之四支付违约金；合同第一条、第二条、第三条，对物业的情况已作出清晰的交代即合同标的房产的土地使用权性质为商服用地，物业用途为商业用途，项目为非商品房项目，物业使用权出让年限截止2040年8月30日。第十条第8点约定物业不能办理不动产权权证。第十三条第1款也明确约定出让方不提供银行按揭和物业返租服务；原告没有隐瞒和欺诈的事实。7、《补充协议》、《物业使用权出让合同分期支付方案》，证明双方就原合同第二期价款的支付，经协商达成新的补充协议，即分期支付并由被告承担资金占用费即利息。资金占用费除邓诗会、李武俊、陆许连分期时间特长按年利率8%外，其他人按年利率6%计。《补充协议》第三条约定，受让方如有逾期付款，按原合同相关约定向出让方承担违约责任。被告除支付部分分期价款后，余下部分价款没有按分期支付方案付款，已远超约定的最后付款期限。8、（2018）粤0604民初28294号民事判决书、（2019）粤06民终3008号民事判决书，证明原告与两被告的案件事实已由生效的民事判决所认定。9、《物业移交确认书》，证明物业移交的时间，与签订补充协议是同一天。诉讼中，两被告提交以下证据：1、《收楼通知书》，证明涉案物业交付的时间为2018年4月19日。2、（2018）粤0604民初28295号民事判决书，证明与被告同系列孔玉诗案件经佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28295号生效民事判决已认定《物业使用权出让合同》物业使用权超出20年的部分无效。故原告主张要求支付174200元本金及违约金没有事实及法律依据。物业交付的时间为2018年4月19日，折合每个月租金为1397元/月（380175元÷272个月），超过2038年4月18日共计29个月，扣除两被告已经给付的197469元，剩余本金142193元。经质证，本院认证如下：原告的证据1、8，本院经审查予以确认；原告的其余证据，或有原件核对，或能相互印证，本院予以采信。被告的证据1，原告无异议，本院予以采信；被告的证据2，与本案无关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区*******侧、禅港路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440********0002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司（下简称堤田集团），用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440********0002号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440**********301《建筑工程施工许可证》。2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）以及原告共同出具《关于确认佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰置业公司）进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区********。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰置业公司一致确认，润丰置业公司在租赁期限内有对‘佛山市禅城区*********～7座’建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业公司对该物业再转租或分租，由润丰置业公司出具上述物业的转租证明，润丰置业公司对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。2017年12月17日，原告（出让方、甲方）与两被告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿岛广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条物业基本情况1、项目名称：绿岛湖都市产业区B地块二期（绿岛广场）……3、甲方将该项目西区三座1106单元的使用权出让给乙方……5、……土地使用权性质为商服用地……。……第三条出让年限1、该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起二十年，期满后无条件续期至2040年8月30日止。2、乙方须在上述出让期限届满（包含续期部分）当日将该物业无偿归还给甲方。第四条物业使用权出让款及付款方式、付款期限本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为380175元……乙方支付物业使用权出让款具体约定如下：①本物业使用权出让款的首期款为190175元，乙方须在签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》7日内，即2017年12月17日前支付，并同时签署本《物业使用权出让合同》。②物业使用权出让款余款190000元，乙方于2017年12月31日前付清。……第五条物业的交付标准和期限1、甲方应在2018年3月31日（含当天）前将该物业交付给乙方使用。……第八条乙方的权利义务1、按本合同约定的期限和方式向甲方支付该物业使用权出让款。……第九条违约责任1、乙方应按照本合同约定的期限和方式支付价款；逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之四的标准向甲方支付违约金。……第十三条其他条款1、就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目，如受让方有与第三方签订以上相关项目的合同与出让方无关……”。上述物业即为位于佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场西区**1106*。2018年4月19日，原告（出让方、甲方）与被告徐文锋（受让方、乙方）签订《补充协议》及《物业使用权出让合同分期支付方案》。该《补充协议》上载：“甲乙双方签订了……《物业使用权出让合同》（下称原合同）,现经双方协商一致，就原合同价款支付方式达成以下协议，以资共同遵守。一、原合同约定合同价款总额（物业使用权出让金）为人民币380175元……,双方一致同意，该合同价款以分期付款方式执行，具体如下：1、原合同签订之日起7日内乙方向甲方支付人民币190175元……。2、剩余未付部分合同款人民币190000元……甲方同意乙方分十二期一年内支付完成，具体详见附件《物业使用权出让合同款分期支付方案》。乙方于本协议签订时支付第一期款项，以后每月20日前付清当期应付款项。二、因乙方不能一次性支付原合同款，除合同交易价款外，乙方还需就分期支付部分合同款另行向甲方支付资金占用费人民币6186元，该项费用不含税，资金占用费按《物业使用权出让合同款分期支付方案》每月支付。如乙方提前缴清合同款，则资金占用费只计算至缴清之日。三、乙方须按本协议约定履行支付义务，如有逾期，须按原合同相关约定向甲方承担违约责任。……”同日，原告向两被告发出《收楼通知书》，通知两被告于收到通知之日起15日内办理交付手续。当日两被告签收该文书，同时，原告向被告徐文锋交付涉案房屋。另查明，本院受理徐文锋、刘剑锋诉佛山市润丰置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号（2018）粤0604民初28294号。徐文锋、刘剑锋向本院提起诉讼请求：一、判决《物业使用权出让合同》、《补充协议》无效；二、佛山市润丰置业有限公司向徐文锋、刘剑锋返还197469元并支付利息（以197018元为本金，按同期银行贷款利率自2017年12月17日起计至付清之日止）；三、本案诉讼费用由佛山市润丰置业有限公司承担。本院经审理认为，双方签订的《物业使用权出让合同》实质上属于房屋租赁合同。本院于2018年12月20日作出（2018）粤0604民初28294号民事判决书，判决驳回徐文锋、刘剑锋的全部诉讼请求。后，徐文锋、刘剑锋不服向佛山市中级人民法院上诉，该院经审理于2019年5月15日作出（2019）粤06民终3008号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本院作出的已发生法律效力的（2018）粤0604民初28294民事判决认定本案双方当事人签订的涉案《物业使用权出让合同》属于房屋租赁合同。且该判决为佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终3008号民事判决予以维持。因本案与前案事实及法律关系同一，基于生效判决的既判力原理，故前述判决对本案双方法律关系性质之认定具有法律拘束力。关于剩余租金。涉案《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自交付之日起至2040年8月30日止，租金总额为380175元，约定交付日期为2018年3月31日。根据合同条款文义、整体内容及合同目的，双方实际意思为期限为2018年3月31日至2040年8月30日止即269个月之物业使用权之对价为租金380175元，即每月租金单价约为1413元（380175/269）。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，而本案物业实际交付之日即2018年4月19日，即本案租赁期限超出2038年4月18日的部分（2038年4月19日至2040年8月30日）无效，双方实际有效租赁期限为物业实际交付之日即2018年4月19日至2038年4月18日，故原告无权诉请两被告支付无效期间对应的租金及物业迟延交付期间即2018年3月31日至2018年4月18日期间对应的租金。综上，两被告应向原告支付的租金实际应是有效租赁期限即2018年4月19日至2038年4月18日的租金，其总额为339120元（1413×240）。原告主张两被告已向其实际支付了205975元，两被告未提交有效证据反驳，本院予以确认。经核算，两被告未付的剩余租金为133145元（339120-205975），且其在两被告认可金额范围内，因付款期限已经届满，原告主张两被告支付，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。两被告未按约定支付剩余租金，构成违约，应承担违约责任。至于违约金计算标准及计算起始日期，本案经审查后认定的两被告应付剩余租金与合同约定存在出入的特殊情况及本案存在物业迟延交付的特殊情况，本院确定违约金的计算起始日期为原告提起本案诉讼之日，也即2020年4月24日。至于违约金的计算标准为全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐文锋、刘剑锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市润丰置业有限公司支付物业使用权出让款133145元及违约金（违约金以133145元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率自2020年4月24日起计至实际支付完毕上述出让款之日止）；二、驳回原告佛山市润丰置业有限公司的其他诉讼请求。如被告徐文锋、刘剑锋未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2385元，由原告佛山市润丰置业有限公司负担1002元，被告徐文锋、刘剑锋负担1383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年七月二十日书记员  罗凤华