四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初670号 原告：李丽，女，生于1975年5月22日，汉族，农民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：谭晓梅，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封翎，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告：蔡俊峰，男，生于1970年11月26日，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：谭晓梅，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封翎，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：四川丰业荣华商业管理服务有限公司，统一社会信用代码91511123314408164E，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰路南段396号。 法定代表人：李学东，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张锦，四川升力律师事务所律师。 被告：四川丰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123597274249F，住所四川省犍为县玉津镇凤凰村一组。 法定代表人：黄远军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张锦，四川升力律师事务所律师。 第三人：余伟，男，生于1976年9月20日，汉族，居民，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄冬祥，女，生于1977年11月9日，汉族，居民，住四川省犍为县。 原告李丽、蔡俊峰与被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司（以下简称“丰业荣华管理服务公司”）、四川丰业房地产开发有限公司（以下简称“丰业房开司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理，因本案案情复杂，本案于2020年6月22日裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告丰业荣华管理服务公司申请追加余伟作为本案第三人参加诉讼，本院于2020年3月31日通知余伟作为第三人参加诉讼。在审理过程中，被告丰业荣华管理服务公司向二原告提出反诉，本院于2020年6月29日裁定对丰业荣华管理服务公司的反诉，本院不予受理。在审理过程中，原告李丽、蔡俊峰申请追加乐山优品酒店管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院于2020年7月7日裁定驳回李丽、蔡俊峰追加乐山优品酒店管理有限公司为第三人的申请。原告李丽、蔡俊峰及其共同委托诉讼代理人谭晓梅、封翎、被告丰业荣华管理服务公司的特别授权委托诉讼代理人张锦、被告丰业房开司的特别授权委托诉讼代理人张锦均到庭参加了诉讼，第三人余伟的特别授权委托诉讼代理人黄冬祥2020年7月15日到庭参加了诉讼，同年同月22日第三人余伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李丽、蔡俊峰向本院提出诉讼请求，当庭变更为：1.判令原告与被告丰业荣华管理服务公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2019年10月27日解除；2.判令被告丰业荣华管理服务公司支付房屋租金24,767.48元（租金暂计算至2019年10月31日），实际支付至交还原告房屋之日止；3.判令被告丰业荣华管理服务公司支付逾期支付租金的违约金1,181.79元（违约金以逾期付款租金24,767.48元为基数，按照每日万分之三计算，暂计算至2019年10月31日，实际计算至被告付清租金之日止）；4.判令被告丰业荣华管理服务公司支付因其逾期支付房屋租金而解除《商铺委托经营管理合同》的违约金7,430.24元；5.判令被告丰业荣华管理服务公司支付合同解除前已支付但逾期支付租金的违约金406.91元；6.判令被告丰业荣华管理服务公司因违约导致租赁合同解除给原告造成的预期收益损失5,897.18元，按照租金标准3个月计算;7.判令被告丰业房开司对被告丰业荣华管理服务公司应支付原告前述第2至第5项费用（暂共计：39,683.6元）承担连带支付责任；8.判令被告丰业荣华管理服务公司、被告丰业房开司立即将商铺交还原告。按照《商品房买卖合同》及相关规定将原告商铺进行四至分隔并安装独立水电、门窗；9.判令被告丰业荣华管理服务公司在合同解除后至原告实际使用或出租该房屋前，免收物管费；10.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月，被告丰业荣华管理服务公司、被告丰业房开司联合推出“丰业财富中心”项目，并在项目开盘前通过宣传单，广告牌及被告丰业房开司官方公众号“丰业财富中心”进行了密集广泛地宣传，包括“20㎡起独立产权金铺只需首付，10年白得一铺”、“10年包租，年返10%”、“10年收回成本”等承诺用语。原告为了投资该项目，于2017年3月24日与被告丰业荣华管理服务公司签订了《商铺委托经营管理合同》，委托被告丰业荣华管理服务公司经营管理原告购买的商铺，即“丰业财富中心”一期A区项目4幢1-9号，建筑面积21.04平方米（以下简称“该房屋”），合同约定了该房屋的年租金及相关约条款。同日，原告与被告丰业房开司签订了该房屋的《商品房买卖合同》(合同号(2017)0300245，备案号201703240000015），并一次性支付购房款380,000元。被告丰业荣华管理服务公司、被告丰业房开司从2017年6月开始支付原告商铺租金，2018年10月即停止支付。经原告多次催收仍不支付。原告遂于2019年10月向被告丰业荣华管理服务公司发送律师函，要求被告丰业荣华管理服务公司在收到律师函后15日内支付欠付租金及违约金，否则双方签订的《商铺委托经营管理合同》于律师函指定的期限届满之日解除。经查，被告丰业荣华管理服务公司已于2019年10月12日收到律师函，且未在律师函指定的期限内支付欠付租金及违约金，因此请求人民法院确认原告与被告丰业荣华管理服务公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2019年10月27日解除。 原告请求判决两被告承担连带责任。其理由是：“丰业财富中心”项目是被告丰业荣华管理服务公司、被告丰业房开司共同运营，其中开发商是被告丰业房开司，商业管理是被告丰业荣华管理服务公司。具体体现在，项目刻有“丰业财富中心”印章，并在发给投资者的选房号牌上加盖该印章；项目使用同一个印章，同一个投资热线0833-425777，同一个地址。由被告丰业荣华管理服务公司、被告丰业房开司分工合作，项目整体运营。原告与两被告签订的《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》是项目重要组成部分，是不可分割的，原告签订两份合同并履行付款义务后，只是按照合同收取租金，被告丰业房开司是将房屋直接交给被告丰业荣华管理服务公司进行整体经营管理的，原告从未与被告丰业房开司办理房屋验收，原告与被告丰业房开司之间不是单纯的购房关系，与被告丰业荣华管理服务公司也非单纯的租赁关系，原告收到的投资回报即租金也是两被告共同支付的，原告从始至终参与的都是“丰业财富中心”项目。因此，被告丰业荣华管理服务公司、被告丰业房开司是项目中的共同体，两被告应对因项目违约给原告造出的损失承担连带责任。同时，因被告丰业荣华管理服务公司是案涉商铺项目的管理方，因其违约造成原告商铺不能租赁。因此请求判令被告丰业荣华管理服务公司在解除合同后至原告实际使用或出租该房屋前，免收物管费。遂原告诉来法院，请求判决如诉。 被告丰业荣华管理服务公司辩称，1.2017年3月24日二原告作为委托方与我公司签订《商铺委托经营管理合同》（以下简称“托管合同”），将所购4幢1-9号商铺建筑面积19.74平方米委托给我公司代为进行出租经营管理，由我公司收取租金按约定的租金标准及时间交付给二原告。我公司接管委托后，积极开展招商招租工作，直到2018年10月15日才签署《授权委托书》，将受托商铺委托给丰业房开司，随其所有的房产共计5,153.89平方米，一并出租给第三人余伟经营盛世蓉和餐饮酒楼，并由丰业房开司与第三人余伟签订《房屋租赁合同》。虽我公司拖了较长时间才委托将原告商铺租出，但仍按托管合同约定的租金标准垫付原告租金36,170元。截止2019年8月31日，我公司欠付原告租金累计为20,836.03元。根据委托合同第13条约定，“逾期达60日的，甲方（原告）可提出解除本合同。”我公司于2019年10月12日收到原告解除合同的律师函。我公司同意解除托管合同，是否解除托管合同请法院判决。我公司基于托管合同的约定，委托出租给第三人余伟的行为仍然有效，原告应与第三人余伟成立有效的租赁合同法律关系。我公司认为原告购买案涉商铺的目的并非自己经商使用，目的是通过出租赚取租金收益，实质上是原告的投资行为。投资有风险，原告应承担商铺在较长时间内未能出租使用的风险，没有归责于我公司的事由。故我公司认为，托管合同涉及租赁的有关事项，但租赁合同法律关系是与他人发生的，我公司是受托人地位，而非承租人。同时，我公司并非案涉商铺的出售人，“返租”一说并不成立。建议本案案由变更为合同纠纷。2.我公司不应承担逾期支付垫付租金每日万分之三的违约金。其一，根据托管合同第13条约定，每日万分之三的违约金与未付租金额30%的违约金不是并存关系，只能二选一，既然解除了合同，我公司只承担30%的违约金，原告的第3项诉讼请求不应得到支持。其二，我公司分期合计已垫付租金36,170元，虽逾期，但原告接收后未提出任何异议，可认定原告默认放弃逾期每日万分之三违约金的请求权。故第5项诉讼请求不应得到支持。3.我公司未付租金算至2019年10月31日为24,767.48元，按此数额计算30%的违约金，原告第2、4项诉讼请求计算多了，应予减少。4.原告第6.8.9向诉讼请求不成立。只有履行与第三人余伟签订的《房屋租赁合同》，原告即可获得该合同约定的收益。既然已出租给第三人余伟，并进行了装修经营，不可能将商铺再交还原告，更不可能分隔并安装独立水电、门窗。原告只能与第三人余伟协商处理有关《房屋租赁合同》事项。是否免收物管费问题，应按相关的合同约定办理。 被告丰业房开司辩称，我司不是适格主体；前面已有4建案件已有生效判决，鉴于本案实际情况，不同意解除托管合同，请法院判决；托管合同与我司没有关系，我司不应承担连带责任我。 第三人余伟诉称，按余伟与分页房开司签订的租赁合同执行。 经本院组织原、被告举证及质证。原告李丽、蔡俊峰向本院提交了以下证据：1.二原告的身份证复印件及结婚证复印件，证明原告的主体资格；2.《商铺委托经营管理合同》，证明合同签订时间为2017年3月24日，该合同第二、三条委托经营及管理期限为签订本合同之日，即2017年3月24日至2032年3月24日止，该商铺在委托经营及管理期间的支付标准：1-3年的年租金为总房款6%，即每季度租金为人民币5,700元；4-6年的年租金为总房款7%，即每季度租金为人民币6,650元；7-9年的年租金为总房款8%，即每季度租金为人民币7,600元；10-12年的年租金为总房款9%，即每季度租金为人民币8,550元；13-15年的年租金为总房款10%，即每季度租金为人民币9,500元。在本合同期限内，租金额不作调整，本条款所涉租金为税前租金。租金的支付方式是2017年3月25日起至委托期限届满按季度支付，在每年的1、4、7、10月的月底前按季度支付。合同第四条约定，由丰业荣华管理服务公司对商铺进行统一经营、装修、管理。被告的违约责任，结合合同第12条甲方的违约责任，根据公平对等的原则，乙方的违约责任分为逾期支付租金按当期应付资金每日万分之三支付租金，违约解除合同的按合同约定每月3%支付违约金，违约金不足以支付损失的应当补足；3.银行流水，证明2017年6月27日，原告收到的返租租金是由被告丰业房开司直接支付的，证明丰业房开司是返租的直接当事人；4.《律师函》及邮寄回单和签收回执，证明原告与被告丰业荣华管理服务公司签订的《商铺委托经营管理合同》已解除。5.《商品房买卖合同备案表》及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，证明商品房买卖合同2017年3月24日签订，约定交房时间为2017年12月31日，商品房委托经营合同签订时间是2017年3月24日，约定租金支付的起始日期为2017年3月25日，商铺租金的支付时间早于商铺约定的交房时间，充分证明商铺是先租后售，是一个捆绑销售，商品房的购房总价为380,000元，；6.丰业.财富中心商业城管理公约，证实被告丰业房开司盖章，行使管理公司的职责，与被告丰业荣华管理服务公司统一管理经营是一致的，对管理义务详见16-20条等部分，与丰业荣华管理服务公司委托合同的管理权内容一致，证明二被告在管理上是混同的；7.2017年11月29日被告丰业房开司发出承诺书，承诺：2017年返租费用（全年）在2017年12月30日前支付完毕，最迟不超过2018年元月15日，证明丰业房开司是直接当事人；8.短信通知，证明购房人办理交房手续与是否继续受到返租租金是捆绑在一起的，由丰业房开司将返租与办理购房手续时捆绑一起的；9.选号号牌、宣传广告，证明被告丰业荣华管理服务公司、丰业房开司对涉案项目共同宣传、共同经营、共同管理的事实；10.项目宣传广告，证实被告丰业荣华管理服务公司、丰业房开司对涉案项目进行捆绑销售，被告丰业房开司是最大的受益方，被告丰业房开司是事实上的相对人；11.被告丰业荣华管理服务公司工商登记信息及2013-2018年度报告、被告丰业房开司工商登记信息及2014-2018年度报告、丰业财富中心特殊时间第三季度未返租明细，证实二被告公司人格混同。 被告丰业荣华管理服务公司向本院提交如下证据：1.公司的营业执照、法定代表人的身份证明及身份证复印件，证实我司的身份信息；2.商铺委托经营合同，证实委托经营的面积为19.74平方米；3.租金结算凭证，证实被告已付租金36,170元，截止2019年8月31日未付租金20,836.03元；4.授权委托书，证实我司授权丰业房开司将原告所购买的商铺出租给第三人余伟开办盛世蓉和酒店；5.房屋租赁合同，证实丰业房开司和第三人余伟签订用去开办盛世蓉和酒店。 被告丰业房开司向本院提交如下证据：1.公司的营业执照、法定代表人的身份证明及身份证复印件，证实身份信息证据；2.建设工程规划许可证，证实该工程依法取得了规划许可证；3.4号楼一层的施工图和平面图，证实该商铺的竣工时未建界墙，图纸上是用虚线分割的，二原告当庭表示收房时是地面用油漆标注区分的；4.4号楼一层一租户办理的不动产权证复印件，证实二原告的不动产权证尚在办理中，但同一层的已办理的不动产权证上注明持证方式为共同持证等；5.商品房买卖合同原件后附4号楼一层平面图，证实4号楼一层被分割成了包括案涉商铺在内的120户商铺及二原告商铺的位置。 第三人余伟向本院提交如下证据：身份证复印件，证实其身份。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月24日，原告李丽、蔡俊峰与被告丰业荣华管理服务公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定：1.（第一条）李丽、蔡俊峰同意将其购买的案涉商铺委托丰业荣华管理服务公司经营及管理，丰业荣华管理服务公司负责商铺招商及培育市场。2.（第二条）委托经营期限为签订本合同起至2032年3月24日止，丰业管理公司在该期限内享有经营权、管理权和相应的收益权。3.（第三条）该商铺在委托经营及管理期间的支付标准：1-3年的年租金为总房款6%，即每季度租金为人民币5,700元；4-6年的年租金为总房款7%，即每季度租金为人民币6,650元；7-9年的年租金为总房款8%，即每季度租金为人民币7,600元；10-12年的年租金为总房款9%，即每季度租金为人民币8,550元；13-15年的年租金为总房款10%，即每季度租金为人民币9,500元。在本合同期限内，租金额不作调整，本条款所涉租金为税前租金。租金的支付方式是从2017年3月25日起至委托期限届满按季度支付，在每年的1、4、7、10月的月底前按季度支付。4.（第四条）丰业荣华管理服务公司负责包括李丽、蔡俊峰商铺在内的委托经营管理物业实施统一的经营管理模式；有权决定该商铺在内的物业经营布局和宣传推广；在不改变铺位主体结构整体风格前提下统一进行装修管理，所涉费用与李丽、蔡俊峰无涉。5.（第十三条）丰业荣华管理服务公司逾期向李丽、蔡俊峰交付租金的，应每日按当期应交租金额的万分之三承担违约金，逾期达六十日的，李丽、蔡俊峰可提出解除合同。因丰业荣华管理服务公司原因单方解除本合同或者因丰业荣华管理服务公司未按照本合同约定支付租金达六十日由李丽、蔡俊峰提出解除本合同的，丰业荣华管理服务公司应向李丽、蔡俊峰支付违约金，违约金为本合同约定未付租金额的30%。 同日，二原告向被告丰业房开司购买了犍为县，与被告丰业房开司签订了该房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2019年10月9日北京大成（成都）律师事务所接受李丽、蔡俊峰委托，就被告丰业荣华管理服务公司未按约定支付房屋租金事宜向该公司发《律师函》，函告被告丰业荣华管理服务公司在收到本函后15日内支付欠付李丽、蔡俊峰的房屋租金26740元、逾期支付租金违约金1522.47元（暂计算至2019年9月30日），实际计算至你公司付清之日止。如被告丰业荣华管理服务公司未在指定期限（15日）内支付上述费用，则李丽、蔡俊峰与被告丰业荣华管理服务公司签订的《商铺委托经营管理合同》自指定期限届满之日起解除，该公司应自指定期限届满之日起30日内腾退商铺并返还给李丽、蔡俊峰。2019年10月12日被告丰业荣华管理服务公司收到该《律师函》。 另查明，2015年6月3日，丰业房开司取得《建设工程规划许可证》，附图包括施工图。4号楼一层《施工图》（制图日期2016年11月）图示各商铺之间以虚线分割，二原告当庭确认收房时，各商铺之间以油漆在地上标注分割。 《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》，图示4号楼一层被分割成了包括案涉商铺在内的120户商铺。 2017年3月24日原告李丽、蔡俊峰与被告丰业房开司签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：1.（第十二条）出卖人在签订本合同前，向买受人明示了《丰业•财富中心商业城管理公约》（以下简称《管理公约》）和《前期物业服务合同》并予以了说明，买受人在此承诺签订《管理公约》，并按照《管理公约》的约定享有权利并履行义务；2.（第十三条第一款）出卖人的销售广告，宣传资料中的所有图片、资料、数据、说明，仅供买受人参考，对出卖人和买受人都不构成约束；买受人同意双方的权利和义务以合同附件和本协议所约定之条款为准；3.（第十四条）本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力，双方约定《商品房买卖合同》和《补充协议》及其附件之外的任何约定对合同双方不具有约束力。 《管理公约》约定：1.（第一条）营造丰业•财富中心商业城良好的经营秩序和经营环境，维护整体形象，保障各经营商户的共同利益，是业主、租赁经营户、租赁户及管理公司的共同职责。为使丰业•财富中心商业城管理工作有章可循，特制订本管理公约。2.（第二条）本公约对开发商、商业城全体业主及租赁经营户、租赁户及管理公司均有约束力，公约内涉及的开发商、业主及租赁经营户、租赁户及管理公司均包括其合法授权委托人、受让人、继承人、承租人或占用人。依据本公约赋予的权利而订立的各项管理规章、守则为本公约不可分割的组成部分。3.（第三条）为了保证丰业•财富中心商业城的开发商对品牌塑造的潜心研究与前期投入效果的延续，让业主及租赁经营户、租赁户以充分享受丰业•财富中心商业城的品牌价值，实行统一的招商管理、经营管理、服务管理和物业管理。4.（第五条）业主、租赁经营户、租赁户，其经营的范围须符合丰业•财富中心商业城的经营功能定位与区域划分的要求。5.（第二十四条）《丰业•财富中心商业城管理公约使用守则》（以下简称《使用守则》）作为本公约的附件，对开发商、丰业•财富中心商业城的全体业主及租赁经营户、租赁户及管理公司具有同等的约束力。 《使用守则》约定：1.（第四条）开发商可授权管理公司，根据经营需要对本守则第三条所规定的公共部位进行调整……2.（第十八条）各业主及租赁经营户应保持其商铺经营处于良好的运营状态以配合及维持丰业•财富中心商业城的高尚商业物业形象。 2017年11月29日，丰业房开司向丰业•财富中心全体业主出具《承诺书》，载明：“丰业房开司向购买丰业中心门市的业主承诺2017年返租费用（全年）在2017年12月30日前支付完毕，最迟不超过2018年元月15日，在此仍未付清的，接受业主在法律许可范围内维护自己的权利。” 丰业财富中心4幢于2017年9月9日竣工后，案涉商铺与四邻商铺无物理上的隔断，未形成封闭空间。2019年10月15日,犍为县自然资源局制发川（2019）犍为县不动产权第××号《不动产权证书》，坐落：犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”4幢1-49号，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物），权利性质：出让／市场化商品房，用途：商业／商业，面积：共有宗地面积46859.29㎡／房屋建筑面积19.43㎡，权利其他状况：房屋总层数5、房屋所在层1、房屋竣工时间2017年9月9日，持证方式共同持证。该证书所附《宗地图》，权利人为丰业财富中心全体业主。二原告购买的坐落：犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”4幢1-9号的房产，不动产权证尚在办理过程中。 又查明，二原告于1998年4月6日办理结婚登记。本涉案商铺于2018年10月15日随同其他人的房产，共计5,153.89平方米租与第三人余伟经营盛世蓉和餐饮酒楼。 本院认为，本案的争议焦点： 一、关于案涉商铺的性质认定。 根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割，可以将产权式商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然案涉商铺办理了《不动产权证书》，但根据《建筑工程规划许可证》、《施工图》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商铺委托经营管理合同》、《管理公约》、《使用守则》，且案涉商铺在竣工验收时与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，本院认定案涉商铺不是物理形态的空间分割模式，其所在丰业•财富中心商业城4幢属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。 二、关于《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》关系的认定。 从《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》缔约主体上看，反映出李丽、蔡俊峰与丰业房开司存在商品房买卖合同关系，李丽、蔡俊峰与丰业管理公司存在房屋租赁合同关系，看似二个独立的法律关系。但结合前述合同内容和《管理公约》、《使用守则》约定，能够认定前述合同立约目的系李丽、蔡俊峰购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业管理公司统一经营管理而获取租金，即李丽、蔡俊峰购买商铺的目的并非是为了取得对商铺的现实支配，而是在丰业房开司指定的丰业管理公司的统一经营管理前提下获得固定投资回报。 所谓合同联立是指两个以上的独立合同紧密结合成为一个不可分割的整体，各合同服务于共同的交易目的；一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。本案中，从前述合同约定和立约目的分析，且各方当事人均认可前述合同存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现，故本院认定《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体。 三、关于丰业荣华管理服务公司与李丽、蔡俊峰能否协商解除《商铺委托经营管理合同》的认定。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”根据前述焦点一、二分析和前述法律规定，由于案涉商铺系虚拟产权式商铺，性质上属全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定。虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。若单个买受人或者业主同意解除租赁合同或者任意分割、独立使用其购买的商铺，必然会破坏商场的整体经营、降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他买受人或者业主的利益造成损害。本案中，丰业荣华管理服务公司同意李丽、蔡俊峰解除《商铺委托经营管理合同》，但根据前述规定，因各方当事人均未提供证据证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除《商铺委托经营管理合同》，故本院认定丰业荣华管理服务公司同意李丽、蔡俊峰解除《商铺委托经营管理合同》，尚不产生该合同解除的法律效果，各方当事人应继续履行《商铺委托经营管理合同》。二原告以《商铺委托经营管理合同》已解除为由要求丰业房开司、丰业荣华管理服务公司承担合同解除后的法律后果，即交还商铺，进行四至分隔并安装独立水电、门窗的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另二原告要求被告丰业荣华管理服务公司在合同解除后至原告实际使用或出租该房屋前免收物管费的诉讼请求，本院亦不予支持。 四、关于租金和违约金的认定及责任承担问题。 二原告主张截至2019年10月31日租金24,767.48元和逾期支付租金的违约金1,181.79元、已支付但逾期支付租金的违约金406.91元，符合《商铺委托经营管理合同》约定，且二被告当庭予以认可，故本院予以确认。 《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，故丰业房开司、丰业荣华管理服务公司对前述租金和违约金应承担共同支付责任。 又因《商铺委托经营管理合同》尚未解除，李丽、蔡俊峰主张的解除合同违约金7,430.24元和预期收益损失5,897.18元，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、被告四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告李丽、蔡俊峰截至2019年10月31日租金24,767.48元、截至2019年10月31日逾期支付租金的违约金1,181.79元、已支付但逾期支付租金的违约金406.91元，共计26,356.18元； 三、驳回李丽、蔡俊峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费636元，财产保全费550元（原告已预缴），由被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司共同负担。 审 判 长  王 静 人民陪审员  邱发明 人民陪审员  景 芬 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  曾杨婕 附：本判决书所适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《中华人民共和国物权法》 第七十六条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第九十三条：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十六条：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。