江苏省南京市六合区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0116民初3294号 原告：王正江，男，1954年9月8日生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：王传勇，江苏金长城律师事务所律师。 被告：徐某，女，1972年12月19日，汉族，住南京市六合区。 被告：娄某甲，男，1970年12月19日生，汉族，住南京市六合区。 两被告共同委托诉讼代理人：张守仁，南京市六合区竹镇法律服务所法律工作者。 第三人：包巧军，男，1974年6月6日生，汉族，住南京市六合区。 第三人：娄某乙，女，1996年6月3日生，汉族，住南京市六合区。 原告王正江与被告徐某、娄某甲，第三人包巧军、娄某乙民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，本院依法组成合议庭，于2019年8月30日、11月21日两次公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法追加包巧军、娄某乙为第三人，并于2020年4月9日第三次公开开庭进行了审理。原告王正江及其委托诉讼代理人王传勇，被告徐某、娄某甲及其共同委托诉讼代理人张守仁、第三人包巧军到庭参加诉讼，第三人娄某乙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王正江向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告徐某签订的《房屋买卖成交协议》合法有效；2.判决两被告将XX花园XX幢X单元XX室房屋过户给原告，给付违约金2万元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两被告系夫妻关系。2015年12月15日，原告与被告徐某签订《房屋买卖成交协议》一份，约定：被告将其拆迁安置的位于六合区XX花园XX幢X单元XX室面积约60平米的房屋（简称案涉房屋）一套出售给原告，价格25万元，因拆迁房的产权证、土地使用权证尚未领取，故双方约定：甲方（被告）在乙方（原告）办理两证时应积极配合。如因被告原因影响原告办证，被告自愿赔偿违约金2万元。协议签订当日，原告将购房款25万元付讫，被告将房屋当即交予原告，原告随后办理了水、电、气等入户手续，开始装修房屋。但是，原告多次要求被告配合办理房屋过户手续，被告置之不理，故原告诉至法院，望判如所请。 被告徐某、娄某甲辩称：1.原告与被告徐某签订的房屋买卖合同无效。两被告曾系夫妻关系，于1996年6月3日生一女娄某乙。2008年1月12日，被告娄某甲、徐某及娄某乙取得六合经济开发区拆迁安置房，人均30平方米，合计90平方米，后经议价购买30平方米，共获得120平方米房屋（60平方米一套，共2套）至今尚未登记，且未取得房屋产权证、土地使用权证。2013年6月5日，两被告签订离婚协议书，约定两被告将涉案房屋赠与给女儿娄某乙所有，徐某享有居住权。2013年6月6日，两被告经本院调解离婚，调解书中未对夫妻共同财产进行分割，但调解笔录中约定财产分割按协议约定。需要说明的是，涉案房屋中有30平方米所有权归属于娄某乙本人，另实际取得父母赠与房屋30平方米的事实。原告与被告徐某于2015年12月15日签订《房屋买卖成交协议》一份，该协议“甲方”仅有徐某一人在该协议上签字，没有征得被告娄某甲和娄某乙的同意和授权，根据《物权法》第九条及《最高院关于若干问题的意见》第89条规定，这份房屋买卖协议应是无效的；2.该房屋买卖合同关系自始无效，被告不应当承担违约金2万元。不动产不适用善意取得制度，也不适用家事代理制度，房屋属于不动产，被告徐某无权代理处置女儿娄某乙的房屋，且被告徐某擅自出卖的房屋连“补偿安置协议”的姓名及签字都不是被告徐某。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的买卖行为无效，故协议约定违约金2万元不具有法律约束力；3.本案起始于民间借贷，被告是在被逼无奈的情况下演变为房屋买卖协议，被告徐某自2013年至2015年因做服装生意陆续从该见证人包巧军处借钱，后经结账30余万元。当时由被告徐某出具借条一张，并以涉案房屋做抵押。当年债权人包巧军是做土建工程项目的老板，因急需资金投入，遂向被告徐某索要借款。徐某因资金短缺无力偿还，包巧军在迫不得已的情况下向本案原告王正江借款25万元。在借款时原告要求包巧军以物抵押，包巧军因徐某迟迟没钱偿还便找到被告徐某，要求徐某拿原抵押给自己借款的房屋再抵押给原告，被告亦同意以该套房屋再次抵押给原告王正江。在这期间，包巧军写了一份承诺书给被告徐某，系以后不会向娄某乙要钱的承诺。因此系原告王正江在无法向包巧军索要到期借款后，便向包巧军借款的抵押人即被告徐某索要，被告徐某被逼无奈，违背自己意愿，通过三方到场且隐瞒抵押物所有人娄某乙的情况下，和原告王正江做了一份房屋买卖协议书。在协议书上特别注明，此房屋三年内不得转让，不得入住，而原告未能按照协议约定履行义务，于2016年将该房屋强行装修，在装修过程中与包巧军为该房屋权利发生争议，并多次报警。综上所述，该房屋买卖合同属于无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求，按民间借贷纠纷另案诉讼。 第三人包巧军述称：涉案房屋是第三人娄某乙的，徐某并非房屋所有权人，徐某无权处理房屋。原告与被告徐某之间是债权债务关系，并非房屋买卖关系。2013年其与娄某乙、徐某签订《房屋买卖成交协议》的经过：被告娄某甲欠其借款12万元，其要求被告用案涉房屋抵押，由于其不想要房子，故该房屋买卖协议实际系抵押担保协议；2015年原告王正江与徐某签订《房屋买卖成交协议》的经过：其因交通事故向原告借款，本金为17万元，其他均为利息。原告向其催要借款，其无力偿还，正好被告徐某欠其借款大概为50-60万元，其就让徐某将房屋抵押给王正江三年，其欠王正江的债务亦从其转至徐某；2017年其与娄某乙签订《房屋买卖补充协议》的经过：2013年到2017年，被告又向其借款几十万元，签订此协议之时，案涉房屋的市场价在40-50万元，虽然协议上写的房款仍然是25万元，但是其同意用案涉房屋冲抵两被告及邵某的所有债务。因两被告离婚时约定将房屋赠与给娄某乙，所以其与娄某乙达成房屋买卖协议，该协议合法有效，案涉房屋应归其所有。其于当日将娄某甲、徐某、邵某出具的借条全部给了娄某乙。 第三人娄某乙未到庭，但庭后述称：2013年的房屋买卖协议上的名字，是其所签，但是是被告徐某让其签的，其并不清楚发生了什么事情。2015年的房屋买卖协议，其没有签字，是原告起诉后，被告徐某才告诉她的，其不知道这份协议。2017年的房屋买卖协议的签订大概经过：其父母尚未离婚之时，其父亲向包巧军借了钱，用于抵押的是新世纪的房子。后来该房屋被卖掉了，包巧军知道后，就来找其，让其将XX花园的房子抵押给他。一开始说是抵押，后来吵了很久之后，就说把XX花园的房子卖给包巧军，包巧军就不用其父母还钱了，也不会起诉娄某甲了。 本院经审理认定事实如下：被告徐某与被告娄某甲原系夫妻关系，两人于1992年12月20日登记结婚，于1996年6月3日生一女娄某乙。2008年1月12日，被告娄某甲与拆迁部门签订《补偿安置协议》，安置人口共3人，分别为娄某甲、徐某、娄某乙（11岁），安置面积90平方米左右，安置房套型一中套。2013年3月，六合经济开发区第九批拆迁安置房结算表载明，户主娄某甲，人数3人，享有22-3-405小套型房屋一套（计划安置面积60平方米、实际安置面积62.59平方米）、27-2-503小套型房屋一套（计划安置面积30平方米、实际安置面积62.73平方米）。2013年6月5日，两被告签订《离婚协议书》，约定夫妻共同财产：位于六合区XX街道XX花园XX幢X单元XX室房屋（60平方米），归徐某所有；位于XX花园XX幢X单元XX室房屋（60平方米），两被告将该房屋赠与给娄某乙所有，被告徐某享有居住权，南京市六合区竹镇法律服务所作为见证人在协议上盖章。2013年6月6日，被告徐某与被告娄某甲经本院调解离婚，约定娄某乙由被告徐某抚养，财产分割自行协商解决。后经调查，位于槽坊村娄三组娄某甲户系按人口进行的拆迁安置，即案涉房屋的所有权人为娄某甲、徐某、娄某乙。 2013年12月29日，娄某乙、徐某（甲方）与包巧军（乙方）签订《房屋买卖成交协议》一份，约定：“甲方娄某乙自愿将坐落在XX花园XX幢X单元XX室面积为60平米的住房出售给乙方，成交价位人民币250000（贰拾伍万元整）。2.因该房屋的产权证、土地使用权证尚未办好，甲方同意乙方先支付人民币240000（贰拾肆万元整）元给甲方，余款10000（壹万）人民币待甲方配合乙方办理完毕该房屋两证后一次性支付。3.乙方在支付240000元购房款之前，甲方必须要腾空房屋，结清该房屋相关的水电、煤气、有线电视、物业管理等费用。4.日后，甲方在乙方办理两证时应积极配合，不刁难，如因甲方不作为而影响乙方办理两证的，甲方娄某乙自愿赔偿乙方违约金20000元（贰万）人民币整。并承担一切法律责任和相关引发的不良后果。5.甲乙双方共同前去六合区竹镇法律服务所办理此份房屋买卖协议的鉴证手续，并以此鉴证书为甲乙双方此次房屋买卖交易的法律真实依据。此协议一式两份，双方签字后生效。”之后，在徐某取得案涉房屋的钥匙后，即将钥匙交给包巧军。包巧军与徐某一致认可该协议名为房屋买卖协议而实为抵押担保协议。 2015年12月15日，被告徐某（甲方）与原告王正江（乙方）签订《房屋买卖成交协议》一份，内容如下：1.甲方徐某自愿将坐落在XX花园XX幢X单元XX室，面积为60平方的住房出售给乙方，成交价为人民币250000元（贰拾伍万元）。2.因该房屋的产权证、土地使用证尚未办好，甲方同意乙方支付人民币250000（贰拾伍万元）。3.日后，甲方在乙方办理两证时应积极配合，不刁难，如因甲方不作为而影响乙方办理两证，甲方徐某自愿赔偿乙方违约金20000元（贰万元）人民币，并承担一切法律和相关引发的不良后果。4.甲乙双方共同前去六合法律服务所办理此份房屋买卖协议的鉴证手续，并以此鉴证书为甲乙双方此次房屋买卖交易的法律真实依据。5.此协议一式叁份，三方签字后生效。在该协议最下方双方进行了备注：“此房屋叁年内不得转卖、不得入住，见证人包巧军须协助监督两证的办理”。包巧军、邵某在该协议上作为见证人签字。当日，被告徐某出具收条一份，载明：收到XX花园XX幢X单元XX室房屋购房款25万元。至此，包巧军将欠付王正江的20万元债务转让给徐某，王正江对徐某享有20万元的债权。同日，王正江通过银行向包巧军转账5万元。协议签订后，包巧军将案涉房屋钥匙交给王正江，王正江并未入住。2017年11月，王正江对涉案房屋进行装修，包巧军与其因房屋产权问题发生纠纷，并报警。被告娄某甲在庭审时陈述，2015年的协议签订时其不知道协议内容，事后包巧军告诉过他。 庭审中原、被告均认可2015年《房屋买卖成交协议》是誊抄自2013年的《房屋买卖成交协议》，两份协议内容基本一致，只是2015年《房屋买卖成交协议》中特别备注了“此房屋叁年内不得转卖、不得入住，见证人包巧军须协助监督两证的办理”，法庭询问加备注的原因，原告解释是“因为他们母亲年纪大了，身体不好，如果住进去被他们母亲知道了会急”。 另查明，2017年8月16日，娄某乙向包巧军出具《担保承诺书》一份，载明：娄某乙与徐某系母女关系。2013年，徐某因资金周转困难向包巧军借款84万元，借款年利率24%。本人自愿为徐某的债务承担连带担保责任，现徐某未能按时支付包巧军欠款，本人自愿将属于本人位于XX花园XX幢X单元XX室房屋面积为60平方米，按照2013年12月市场价格折抵给包巧军。因该房产尚未办理两证，待该房产具备办证条件后，本人自愿无条件配合包巧军将XX花园XX幢X单元XX室房屋产权过户至包巧军名下。如该房产具备办证条件后，本人未能及时将房屋产权过户至包巧军名下，本人自愿另行承担10万元违约金。同日，娄某乙（甲方）与包巧军（乙方）签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：“第一、2013年12月29日，甲乙双方签订的《房屋买卖成交协议》，因签订协议时，甲方尚未成年，现甲方认可双方所签《房屋买卖成交协议》系甲方真实意思表示，所签《房屋买卖成交协议》合法有效。第二、甲方认可并同意将属于甲方所有位于XX花园XX幢X单元XX室面积60平方米房产出售给乙方，成交价格人民币250000元（贰拾伍万元整）。第三、甲方已收到乙方支付购房款240000元（贰拾肆万元整）。第四、XX花园XX幢X单元XX室具备办证条件后，甲方承诺自愿配合乙方将房屋过户至乙方名下，如未能及时协助乙方办理过户手续，除承担原协议违约金以外另行支付违约金10万元。第五、本协议履行期限为甲方将XX花园XX幢X单元XX室房产过户至乙方名下时止。第六、本协议履行过程中如产生纠纷，协商解决，协商不成可到乙方所在地人民法院通过诉讼解决。以上补充协议系双方真实意思表示，双方签字按手印后生效。”同日，娄某乙向包巧军出具《收条》一份，载明：收到包巧军现金24万元；包巧军出具《承诺书》一份，内容：本人承诺徐某和邵某借款至今全部清算（还完），以后本人不会向娄某乙要人民币。当日，娄某乙在2013年12月29日包巧军与徐某甲乙双方签订的《房屋买卖成交协议》的尾部再次签字确认。 本案第三次庭审时，见证人邵某到庭作证，其主要证言为：其与原告系同村人，与徐某、娄某甲2009年开始合伙经营服装厂。当时经营服装厂资金周转困难，经朋友介绍，向包巧军借钱，有一笔12万元，一笔4万元，一笔25000元，还有一笔3万元，约定月息八分。2013年房屋买卖协议签订的经过：当时向包巧军借钱，没有抵押，包巧军让证人邵某、徐某及娄某甲三人用案涉房屋进行抵押担保。2015年的房屋买卖协议签订经过：当时其三人和王正江没有债权债务关系，是包巧军欠王正江20万元，其三人欠包巧军的钱，包巧军让其三人来承担其欠王正江的钱。2015年房屋买卖协议的性质是抵押担保。2020年4月16日，邵某向本院补充陈述：娄某甲、徐某和其三人一共向包巧军借款本金不超过30万元。2017年，包巧军出具《承诺书》时将四张借条退回，分别是：12万、4万、2.5万、3万元，包巧军那边还有借条。包巧军让娄某乙出具的84万元的借条实际没有发生借贷，娄某乙签字是因为包巧军知道其三人当时经营企业亏了，没有钱还，逼着娄某乙写的。2015年签订协议时，实际包巧军欠王正江本金15万元，利息5万元，具体利息标准不清楚。当时向包巧军借钱时，利息是月息八分，后来还不上，包巧军每月都让徐某和其出具借条给他，因为当时其和徐某合伙开厂的，其认为包巧军的行为涉嫌套路贷。 关于包巧军向王正江的借款数额，王正江陈述，包巧军向其借款20万元，陆续交付的，没有利息，借条已被撕毁；包巧军陈述，借款本金17万元，其他都是利息；邵某陈述，借款本金15万元，利息5万元。 关于徐某、娄某甲向包巧军的借款，徐某陈述，2013年左右向包巧军借款12万元，2015年左右向包巧军借款本金合计20万元，且在2015年的买卖协议签订后，其并未再向包巧军借款。包巧军陈述，娄某甲欠其12万元，2015年徐某欠包巧军本金50多万元。邵某陈述，徐某、娄某甲及邵某一共向包巧军借款本金不超过30万元。 目前包巧军欠王正江的借条已撕毁，徐某、娄某甲及邵某欠包巧军的借条未找到。 上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖成交协议》、收条、《江苏省六合经济开发区房屋拆迁补偿安置协议》、拆迁安置结算表、结婚申请书、补发结婚登记证件审查处理表、银行转账记录、离婚协议书、调解笔录、（2013）六民调初字第172号民事调解书、承诺书、接处警工作登记表、《房屋买卖补充协议》、担保承诺书等在卷佐证，本院予以认定。 本院经审查认为，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安或检察机关。本院认为，原告王正江与被告徐某于2015年12月15日签订的《房屋买卖成交协议》并非真实的房屋买卖意思表示，而是以物抵债协议，主要理由如下：1.本案系因债务转移引起，原告王正江与第三人包巧军之间存在借贷关系，被告徐某与第三人包巧军之间亦存在借贷关系，且借款期限均已届满；2.2015年《房屋买卖成交协议》是誊抄自2013年《房屋买卖成交协议》，2013年《房屋买卖成交协议》包巧军与徐某均认可系名为房屋买卖而实为抵押担保，两份协议内容基本一致，且2015年《房屋买卖成交协议》特别备注了“此房屋叁年内不得转卖、不得入住，见证人包巧军须协助监督两证的办理”，该约定系对所有权四项权能（占有、使用、收益、处分）的限制，体现了徐某对房屋的控制，按照该约定，原告三年内无法占有、使用、收益、处分标的物，与买卖房屋的目的相违背。对此原告的解释为“因为他们母亲年纪大了，身体不好，如果住进去被他们母亲知道了，会急”，该解释并不能合理回应购房者购房后长达三年不得转卖和入住房屋带来的限制；3.徐某、包巧军与邵某分别作为甲方、见证人在协议上签字，而三人均陈述2015年《房屋买卖成交协议》仅仅是抵押担保，并非买卖，特别是邵某并非利害关系人，其证言证明力较高；4.徐某与王正江之前并无经济往来，作为理性的市场主体，徐某没有理由在自己资金严重不足的情况下，将作为债务担保的房屋，两年后以相同的价格出售给王正江；5.2015年《房屋买卖成交协议》约定包巧军须协助监督两证的办理，然而实际上包巧军不仅没有监督被告徐某办理两证，反而与原告王正江争抢案涉房屋的所有权，可见该协议的真实意思并非为买卖房屋。签订以物抵债协议的前提是债务关系清楚真实、合法有效，如果债权债务关系不真实不存在，那么以物抵债协议的约定应为无效。本案的债务涉及王正江、包巧军、徐某之间的债务转移，但根据当事人的陈述及证人证言反映，王正江与包巧军之间的债务、包巧军与徐某之间的债务涉嫌高利放贷、虚增债务等“套路贷”情形，故本案应驳回起诉，移送公安机关处理。 综上，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 驳回原告王正江的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  王 菲 人民陪审员  翁永华 人民陪审员  胡家龙 二〇二〇年七月二十七日 法官 助理  杨明月 书 记 员  张 静