济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3734号原告：梁某某，女，1975年6月11日出生，汉族，住济南市。被告：济南华府置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑文治，董事长。委托诉讼代理人：王兆娜，女，1985年7月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告梁某某与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告梁某某、被告华府置业公司的委托诉讼代理人王兆娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除梁某某与华府置业公司签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》；2.请求判令华府置业公司返还购房款及购房定金人民币611884元。事实与理由：梁某某与华府置业公司于2018年3月18日签订了《恒大翡翠华庭商品房认购书》，合同编号：0008370。同日。梁某某与开发商恒大地产集团有限公司签订《无理由退房承诺书》。梁某某按该认购书的约定分次向华府置业公司支付购房款定金人民币2万元及购房款人民币591884元。梁某某依合同约定履行了付款义务，但华府置业公司却未按合同约定在合同约定的时间即2018年3月22日前通知梁某某并与梁某某签署《商品房买卖合同》，华府置业公司至今仍未与梁某某签订《商品房买卖合同》，致使梁某某无法实现购买房屋的目的，华府置业公司在随后的房屋销售中擅自大幅降价销售，给梁某某造成了重大经济损失，梁某某曾向华府置业公司要求按双方签订的《无理由退房承诺书》进行退房但遭华府置业公司拒绝，被告知要扣10%的房款。由于华府置业公司违约致使梁某某无法实现合同目的，请求法院支持诉讼请求，以维护合法权益。华府置业公司辩称，1.梁某某无权要求解除认购书，而应该按照认购书的约定支付逾期房款及违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，我司与梁某某签订的认购书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，且梁某某按照约定支付前四期房款（其中第四期实际付款金额是129054元），占房款总额的82%，合同关系已然形成，认购书对涉案房屋的位置、单价、面积、总价、付款方式、权利义务等进行了明确约定。合同目的可以实现，梁某某无权解除。2.在答辩人处购买房屋享受无理由退房的条件是与答辩人签订无理由退房协议，且在无任何违约的情况下可申请无理由退房，本案中，梁某某并未提供证据证明其与答辩人签订过无理由退房协议，且即便其提供无理由退房协议，其第三期房款逾期支付，已经违约在先，且最后一期房款迟迟未支付，严重违约，不符合无理由退房条件。3.认购书约定梁某某应当在2018年3月22日前与答辩人签订《商品房买卖合同》，实际情况是梁某某迟迟未与答辩人签订正式版本商品房合同，作为正规房地产企业，答辩人没有理由也不可能不与购房者签订合同，所以认购书约定的义务主体是购房者应当在约定时间与答辩人签订商品房合同。本案中，如果是答辩人拒不签订合同，梁某某不可能继续支付第二期至第四期房款。梁某某继续支付房款的行为说明了并不是答辩人不签订合同，而是梁某某自己未积极签订，梁某某不签订合同，答辩人不可能强制其签订。且答辩人也曾发函给梁某某催促其签订合同。如梁某某主张答辩人未与之签订合同，应该提供答辩人拒不签订合同的证据。实际情况是，在梁某某配合的情况下，答辩人可随时跟其签订商品房合同。所以，梁某某所述的合同目的不能实现的说法并不成立。梁某某违约不继续履行双方合同的根本原因是房屋价格比起购买时有所下降，但是房屋价格升降是市场行为，正如房屋价格上涨开发商不能反悔跟购房者解除合同一样，房屋价格下降时购房者同样不能以此为理由要求解除合同。4.本案中并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情况，梁某某无法定解除依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月18日，梁某某（乙方，买受人）与华府置业公司（甲方，出卖人）签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》（编号：0008370），约定梁某某向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭D2地块商品房。该认购书载明“……3、分期付款：乙方须于2018年3月22日前支付首期房款￥203860元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年9月18日前付清￥126854元；于2019年3月18日前付清￥126854元；于2019年9月18日前付清￥134316元；于2020年3月18日前付清￥134316元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方须在约定的付款方式和期限内到济南恒大翡翠华庭项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。……”。签订合同当日，华府置业公司向梁某某交付《无理由退房承诺书》，载明“尊敬的梁某某客户：感谢您对我司的信任!为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品牌，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大翡翠华庭楼盘1幢2单元2001房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。若您由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，则需要您同意我们在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员的佣金，方可行使无理由退房权利。恒大地产集团有限公司2018318日”恒大地产集团有限公司在上述承诺书上加盖印章。上述认购书签订后，梁某某分别于2018年3月22日支付房款223860元（含定金2万元）；于2018年9月18日支付房款126854元；于2019年3月19日支付房款126854元及滞纳金或违约金13元；于2019年5月31日支付房款134316元。华府置业公司于2020年4月18日向梁某某邮寄《催签商品房合同及催款函》，载明“梁某某女士/先生：2018年3月18日，您与我公司签订了《恒大翡翠华庭楼宇认购书》（以下简称认购书），约定购买恒大翡翠华庭（项目）济南恒大翡翠华庭-公寓一期-D2地块1号楼-2-2001室（以下简称该房屋）。认购书约定，您采用分期付款方式付款，应于2018年3月22日前签署《商品房买卖合同》。您至今未与我司签订商品房买卖合同，且2020年3月18日应付款134316元逾期未支付，已经违约。基于以上事实，我公司正式通知您：请于收到本通知书后15日内，尽快与我司签订商品房买卖合同；同时，交清逾期房款及违约金。否则，根据认购书的约定，我公司将视为您放弃购买房屋，依约扣除您的违约金，并有权另行处理该房屋。特此通知！联系人：王霞联系电话：***********2020年4月15日”，梁某某于2020年4月19日收到上述函件。本院认为，梁某某、华府置业公司签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定了相应的权利、义务，签订行为系双方真实意思表示，约定内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书应为商品房买卖预约合同，该合同合法有效，本院予以确认，双方均应按照约定行使权利、履行义务。本案争议焦点为梁某某是否具备解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，梁某某主张解除双方签订的认购书，理由如下：一是华府置业公司未按约定于2018年3月22日前通知签订《商品房买卖合同》，至今也未与其签订；二是购房为为投资，房价有变动，华府置业公司应无理由退房，提交《恒大翡翠华庭商品房认购书》、《无理由退房承诺书》佐证，华府置业公司对上述证据的正式性无异议，但对梁某某的证明目的不予认可。关于梁某某陈述的华府置业公司未按约定履行通知义务及不与其签订《商品房买卖合同》事宜。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的认购书中并未约定华府置业公司需于2018年3月22日前通知梁某某签订《商品房买卖合同》，而是约定梁某某需在岳宁付款方式和期限内到济南恒大翡翠华庭项目销售中心签署《商品房买卖合同》，梁某某作为完全行为能力人在认购书后签字即确认了上述约定内容。另外，华府置业公司也向梁某某寄送《催签商品房合同及催款函》，催促梁某某签订《商品房买卖合同》，并当庭承诺可随时签订。再者，梁某某陈述华府置业公司不与其签订《商品房买卖合同》未有相关证据加以证实，依照上述法律规定，应承担不利后果。综上，梁某某主张的华府置业公司未按约定履行通知义务及不与其签订《商品房买卖合同》的陈述不能成立，本院予以确认。关于无理由退房能否成立的问题。经审查，华府置业公司向梁某某交付《无理由退房承诺书》，即应按照承诺内容履行义务。《无理由退房承诺书》中关于无理由退房的前提是客户无任何违约行为，而本案中梁某某确实存在逾期付款的违约行为，故梁某某以《无理由退房承诺书》主张无理由退房依据不足，本院不予支持。另外，关于梁某某陈述的华府置业公司销售人员承诺退房不需要理由，随时都可以退的相关内容未提交证据加以证实，华府置业公司对此也不予认可，依照相关法律规定，梁某某应承担举证不能的不利后果。综上，梁某某主张解除《恒大翡翠华庭商品房认购书》，由华府置业公司返还购房款及购房定金611884元的诉求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告梁某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11262元，减半收取5631元，由原告梁某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年七月九日法官助理  刘 佳书 记 员  周晓倩