云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云25民终1039号上诉人（原审原告）：郑权，男，1980年11月10日生，汉族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：杨煜峰，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：文娟，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：罗旭，男，1990年12月26日生，汉族，居民，住蒙自市。上诉人郑权因与被上诉人罗旭房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2019）云2503民初3897号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郑权上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2019）云2503民初3897号民事裁定；案件受理费由被上诉人承担。其理由：1、2018年8月27日郑权转账给罗旭的24万元系借款，借期至2018年12月27日，罗旭陆续归还4万元后无力偿还，借款余额为20万元，双方遂协商转为本案1406号房的购房首付款，并于2019年1月17日签订《房地产买卖交易合同》，约定1406号房成交价35万元，2019年2月2日罗旭以向郑权出具《收款收条》载明“收到1406号房转账交来购房款20万元”的方式实际确认该借款已转为1406号房屋的购房款，余款15万元郑权分别于2019年1月24日、2月2日、2月14日通过转账方式共向罗旭支付15万元，故本案的1406号房款共计35万元已足额付清，且双方已到房产管理部门办理所有权变更登记，由国家税务总局蒙自市税务局出具《存量房交易价格申报评估结果通知书》载明1406号房评估价格为305000元，涉案房屋1406号房符合二手房交易市场交易价格。2、本案上诉人郑权仅起诉主张1406号基于双方形成的房屋买卖关系诉请被上诉人罗旭交付房屋，与之前双方关于804号房屋的相关交易无关，且804号房已由郑权实际取得并于2018年下半年转卖给他人。3、双方当事人将借款转化为1406号房屋买卖未违反《物权法》关于禁止流押、流质的规定，合同也没有违反《合同法》第52条合同无效的相关规定，依据双方签订的《房地产买卖交易合同》，被上诉人罗旭应于2019年7月16日交付，罗旭逾期未交付应承担违约责任。4、本案1406号房《房地产买卖交易合同》是在被上诉人无力偿还借款后，双方协商一致签订的，目的是将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，而非为借款合同提供担保，故不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条。综上，一审裁定的部分事实认定有误、适用法律错误，请求二审查明事实责令一审从实体程序审理本案。被上诉人罗旭辩称，1、本案1406号房及之前的804号房实际均由借贷关系引发。借款前其不认识上诉人郑权，2018年6月份，罗旭因个人原因需要借款6、7万元，找到一家从事房屋抵押借款的公司即“正权公司”，郑权告诉他只有达到10万元以上才能放贷，并且要先用房产进行抵押，双方口头约定借款本金为25万元，借期半年至2018年底，月率2%，每月还款5000元。之后罗旭按照郑权的借款方式于2018年7月31日与郑权签订了804号房的《房地产买卖交易合同》，该合同名为房屋买卖实际系为借款25万元提供抵押担保，但郑权没有要求其签订抵押担保合同，称只有过户后才能放贷。罗旭为获得借款遂将804号房先过户至郑权名下，口头约定还清本金及利息后再将804号房过户返还罗旭。804号房的过户手续由郑权负责办理完毕，又于2018年8月15日又签订了一份《房地产买卖契约》约定交易金额仍为25万元并一同到蒙自市不动产登记中心办理过户手续。804号房屋完成产权变更后，郑权于2018年8月27日向罗旭账户转账借款25万元，称扣除为办理过户产生的手续费1万元，实际仅转款24万元。放款当天，郑权要求罗旭接着就向郑权转账支付当月5000元的利息外加2500元的首次手续费。之后罗旭陆续向郑权归还总计4万元左右的利息，其中确实存在逾期归还利息的情况。到了2018年底借期届满前，罗旭因无法按时间还款遂找到郑权，想再用1406号房抵押借出钱先还25万元的利息，郑权称因有逾期还利息的情况每逾一天利息加收500元，会越滚越多，1、2个月后还不了804号房就不能返还，罗旭认为804房子已经在郑权名下了，如还不清郑权就不会归还房子了，便用1406号房按之前804号房的动作模式向郑权借款本金15万元，约定月利率2%，借期从放贷之日起计算半年，双方遂签订了1406号房的《房地产买卖交易合同》“约定”成交价为35万元，仍属于名为买卖实为15万元借款提供担保，并于2019年1月17日另行签订1406号房的《房地产买卖契约》将交易价格写为25万元提供给蒙自市不动产登记中心完成1406号过户至郑权名下的手续。1406号房过户后，郑权于2019年1月24日、2月2日、2月14日共计向罗旭的账户上转账借款15万元，郑权自行备注转款15万元的用途为“支付购房款”。2、关于2018年8月15日，双方又对804号房另行签订《房地产买卖交易合同》约定成交价为50万元的情况，罗旭解释该合同实际于2019年1月份签订，因当时已出现804号房担保的借款25万元可能还不了的情况，郑权称公司有规定要为之后处理房屋时提供一个合理的买受价，所以将合同交易价又写为50万元，倒签至2018年8月15日，其知晓该804号房已经被郑权转卖给其他人的事实。3、关于2019年1月17日罗旭在《收款收条》上签订“认可收到1406号房首付款现金20万元”的情况，罗旭辩称其没有收到过该20万元的现金，签字时问过郑权为什么要写上“收到20万的现金”，郑权只是告诉他公司要有个凭证。4、罗旭认为郑权的借款有高利的性质，因为其实际也发生借款，25万元也没有清偿，804号已被郑权处置给他人，相当于用804号抵偿了欠郑权的25万元借款及利息，故其没有向公安机关报案，但现在郑权来要1406号房，而1406号房是其唯一居住的房屋，其不愿意再按804号房的方式抵给郑权，愿意按该房抵押担保时的借款本金15万元按月率计算欠付利息清偿该笔借款。综上，请求二审维持一审裁定。郑权向一审法院起诉请求：1、判令被告罗旭向原告郑权交付位于蒙自市房屋；2、被告罗旭支付原告郑权逾期交房违约金直至交房之日止（违约金参照租金标准按每月2000元计算）；3、由被告罗旭承担本案律师费10000元；4、由被告罗旭承担本案诉讼费。一审法院认为，2018年7月31日，原告郑权（乙方）与被告罗旭（甲方）签订一份《房地产买卖交易合同》，约定甲方将奥林国际·美璟名居2幢8层804号的房屋转让给乙方，转让金额为250000元，并载明“甲方将乙方支付的本金、违约金按时全部支付退还清楚，乙方将该房地产退回甲方，所产生的全部税费、交易费等等全部由甲方负责承担”。2018年8月15日，原、被告再次对奥林国际·美璟名居2幢8层804号签订了《房地产买卖交易合同》，约定转让价格为500000元。同日，原、被告办理了奥林国际·美璟名居2幢8层804号房屋的产权变更登记手续，并签订《房地产买卖契约》，约定成交价格为250000元。2018年8月27日，原告通过银行转账支付被告240000元。2019年1月17日，原告郑权（乙方）与被告罗旭（甲方）签订一份《房地产买卖交易合同》，约定甲方将奥林国际·美璟名居3幢14层1406号的房屋转让给乙方，转让金额为350000元，交房日期为2019年7月16日。之后，被告出具一份《收款收条》载明“兹收到郑权现金交来购房首付款人民币200000元”。同日，原、被告办理了奥林国际·美璟名居3幢14层1406号房屋的产权变更登记手续，并签订《房地产买卖契约》，约定成交价格为250000元。此后，原告于2019年1月24日转账支付被告50000元、于2019年2月14日转账支付被告80000元、于2月2日转账支付被告20000元。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告未提交充分证据予以证实原、被告于2019年1月17日签订《房地产买卖交易合同》时双方具有买卖房屋的真实意思表示，也未提交证据予以证实原告已支付约定的全部转让价款。经释明，原告拒绝变更诉请。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件款适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定：“驳回原告郑权的起诉。案件受理费200元，予以退还原告郑权”。本院认为，本案双方诉争标的物“奥林国际·美璟名居3幢14层1406号房屋”是否存在真实的房屋买卖关系，应结合双方的交易目的、交易习惯、资金给付的方式、是否对价买卖等诉辩主张及事实经过，前后联系综合分析予以判断。（一）双方是否发生过借贷关系。首先，上诉人郑权的上诉状明确，其于2018年8月27日向罗旭转账24万元系借款。但该借款发生之前郑权却“买受”获得了原登记于罗旭名下的奥林国际·美璟名居2幢8层804号房屋，该804号房买卖合同现有①2018年7月31日的《房地产买卖交易合同》（约定成交价25万元）、②2018年8月15日的《房地产买卖契约》（约定成交价25万元，用于办理不动产权证变更登记）、③2018年8月15日的《房地产买卖交易合同》（约定成交价50万元），三份合同签订的时间及交易金额不一致与常理不符；其次，郑权在二审庭审调查中明确表示双方804号房交易系以50万元为交易价格，却未能举证证明对价支付50万元的相关证据，也与提供产权登记机关用于办理804号房不动产权过户登记的合同不一致；再次，上诉人郑权明确认可24万的借款借期从2018年8月27日至2018年12月27日，在该笔借款借期未届满之前即签订804号房的相关交易合同，放贷之前于2018年8月15日就将804号房过户登记变更登记至郑权名下，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条关于禁止流押的相关规定，该行为本为法律所禁止。借款到期后罗旭是否清偿借款，双方是否另行达成804号房以物抵债协议，尚不明确。综合上述客观事实分析，双方曾经存在过24万元的借贷事实，实际操作方式上采用“债务人为担保债务履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，债权人就标的物受偿的非典型担保”即以“让与担保”的方式用804号房屋为24万元的债务履行设立担保。该情况可以反映双方存在以此种方式进行借贷的交易习惯，因此，被上诉人罗旭抗辩1406房采用与804号相同的方式即“名为房屋买卖实为借款担保”存在合理性。对1406号房屋双方是否具有房屋买卖的真实意思表示，应结合前述24万元的借款关系及804号房屋用于担保等客观事实综合分析判断如下：（二）双方对1406号房的“买卖”是否具有真实的意思表示。首先，被上诉人罗旭明确否认收到郑权1406号房款现金20万元，陈述804号房及1406房均系双方名为买卖实为借贷，2019年1月24日至2月14日其收到郑权转账计15万元的款项性质为借款；其次，1406号房买卖合同现有①2019年1月17日的《房地产买卖交易合同》（约定成交价35万元）、2019年1月17日的《房地产买卖契约》（约定成交价25万元，用于办理不动产权证变更登记），郑权主张已向罗旭支付共计35万元，对价获得1406号房屋，但其提交的证据仅能证明郑权向罗旭转账支付过15万元，对交易总额中的20万元是否给付，郑权未能作出合理的解释，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，郑权不能向法院提交给付20万元的相关证明，故2019年1月24日至2月14日其转账给罗旭合计15万元的转账凭证不足以证明该款项性质系用于支付1406号房款；再次，被上诉人罗旭否认15万元借款到期后双方达成了用1406号实现以物抵债的协议，并愿意清偿借款本金15万元及约定的利息。综合上述（一）（二）项分析，结合双方交易目的、资金往来、交易习惯、前因后果等判断，本案双方关于奥林国际·美璟名居3幢14层1406号房屋名为房屋买卖实为借贷关系。一审经释明，郑权拒绝变更诉讼请求，仍坚持按房屋买卖关系进行诉讼，一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，驳回郑权的起诉符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年七月二十八日书记员 卢俊维