广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11591号原告：何琴，女，1984年10月19日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区****文化局宿舍1单元5楼9号，公民身份号码421************865。原告：何启丹，女，2009年9月24日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区****文化局宿舍1单元5楼9号，公民身份号码421************825。原告：何启铭，女，2011年11月9日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区****文化局宿舍1单元5楼9号，公民身份号码421************826。三原告共同委托诉讼代理人：左高兴，广东定海针（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****桂畔上东区东乐路93号。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：卢杰恩，男，该公司员工。原告何琴、何启丹、何启铭与被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。三原告共同诉讼代理人左高兴及被告诉讼代理人卢杰恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金75479.94元（从2018年8月1日起至2019年4月19日止，合共261天，按房屋总价款3773997元的日万分之一计算，因违约金总额最高不超过房屋总价款的2%，按2%计算）并承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处云路社区居委会瑞阳路2号珺睿华府8座3101房（以下简称涉案房屋），总价款3773997元。第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。商品房实际取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为2018年12月17日，但被告直至2019年10月才通知原告收楼，此前原告无法入住房屋，应由被告赔偿原告相应损失。被告辩称，2018年7月31日前，涉案房屋已验收合格，具备交付条件，被告已依约通知原告收楼，原告已收楼，被告已按合同预定履行交付商品房义务，不存在逾期交楼的情形；原告已收楼入住，没有产生损失，其要求逾期交楼违约金没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人对对方所提供证据的真实性无异议，本院确认其真实性并在案佐证。本院经审理后认定如下事实：2016年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买涉案房屋，总价款3773997元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，合同的附件《补充协议》约定，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，逾期交付违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。另查明，被告于2018年7月向原告寄送收楼通知书。案涉商品房对应的建设工程于2018年12月17日取得竣工验收备案表；经被告通知，原告于2019年4月19日收取涉案房屋的钥匙。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。被告抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以行政部门的竣工验收备案表为依据，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。案涉商品房对应的建设工程在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件，原告经被告通知后于2019年4月19日收取涉案房屋的钥匙，视为原告于该日期收楼。合同约定的交楼时间为2018年7月31日，被告逾期交楼应当按照合同约定承担相应违约责任。合同约定逾期超过180日且原告要求继续履行合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，但逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。从2018年8月1日起至2019年4月19日止按照房屋总价款的日万分之一计算的违约金数额超出了房屋总价款的2%，故应按房屋总价款的2%计算，即逾期交房违约金为75479.94元（3773997元×2%），被告应向原告支付该款项。原告诉请合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告何琴、何启丹、何启铭支付逾期交楼违约金75479.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为843.5元（原告已预交），由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担（被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳向原告支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇二〇年七月十五日书记员  吕绮程