辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽14执异67号案外人：许静博，女，1987年1月6日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：许丽梅，女，1957年1月6日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。申请执行人：李艳芳，女，1963年7月29日出生，汉族，农民，住辽宁省葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：田纪男，男，1964年4月19日出生，汉族。被执行人：葫芦岛长发九方置业有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街33-3号。法定代表人：徐步，该公司总经理。被执行人：张柏春，男，1957年10月14日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：刘鲁锦，女，1958年9月20日出生，汉族，无业，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：徐步，男，1954年5月22日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住江苏省南京市江宁区。被执行人：王节佩，女，1956年11月23日出生，汉族，无业，住江苏省南京市江宁区。本院在执行申请执行人李艳芳与被执行人葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称长发九方置业公司）、张柏春、刘鲁锦、徐步、王节佩民间借贷纠纷一案中，案外人许静博对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-8号楼1单元202室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月17日举行了听证。案外人许静博委托诉讼代理人许丽梅、申请执行人李艳芳的委托诉讼代理人参加了听证。现已审查终结。案外人许静博称，其于2016年10月19日与长发九方置业公司签订《楼房预约协议书》，并交付全部购房款409440元，约定案外人购买由出卖人长发九方置业公司预售的坐落于龙港区茨齐路46-8号楼1单元202室楼房一户等相关内容，2016年12月与开发商签订正式《商品房买卖合同》。2016年10月19日办理入住手续，2016年12月20日已经将该房屋契税缴纳完毕，因开发商原因未办理过户有开具购房发票同时办理入住手续，且交纳各项费用，此房为案外人唯一住房。请求贵院中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-8号楼1单元202室楼房的执行。申请执行人李艳芳辩称，案外人许静博的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，不应中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-8号楼1单元202室楼房的执行，驳回案外人许静博的异议。本院查明，申请执行人李艳芳与被执行人长发九方置业公司、张柏春、刘鲁锦、徐步、王节佩民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）辽14民初73号民事判决,判决:一、葫芦岛长发九方置业有限公司于本判决生效后30日内偿还李艳芳借款人民币20,042,990.00元,并以借款本金20,042,990.00元为基数按中国人民银行同类贷款利率的四倍支付从2017年6月1日起至实际给付之日止的利息（利息以不超过年利率24%为限）；二、徐步、张柏春、王节佩、刘鲁锦对上述款项承担连带责任，徐步、张柏春、王节佩、刘鲁锦承担保证责任后，有权向葫芦岛长发九方置业有限公司追偿；三、驳回李艳芳的其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，申请执行人向本院申请执行，本院依法立案，案号为（2018）辽14执48号；葫芦岛市连山区人民法院曾于2017年5月9日作出（2017）辽1402民初1696号民事裁定，查封位于葫芦岛市××区印象江南小区房屋（详见财产保全查封物明细表），至2020年5月8日，查封期间不得办理产权转移手续或设置其他权利。2020年4月22日，本院以（2018）辽14执48号执行裁定对上述房产续行查封，其中包括46-8号楼1单元202室。另查明，案外人许静博与长发九方置业公司于2016年10月19日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，第二条预售依据。该商品房已由葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室批准预售，预售许可证号为2014136。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的11号楼1单元2层202号（产权登记号46-8号1单元202室）。房屋竣工后，如房号发生变化，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为葫芦岛市测量中心，其预测建筑面积共102.36平方米，其中套内建筑面积88.12平方米，分摊共有建筑面积14.24平方米。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4000元，总价款为人民币409440元（大写大肆拾万玖仟肆佰肆拾元整）。第七条付款方式及期限。1.一次性付款：买受人应当于2016年10月19日前支付商品房全部价款。长发九方置业公司于2016年12月5日为许静博出据409440元的购房增值税普通发票。2016年12月20日缴纳了住房买卖契税5849.15元。2016年10月19日交纳了取暖费、物业费、电梯费、水电费，办理了入住手续。葫芦岛市不动产登记中心于2020年7月20日出具《不动产登记信息查询告知单》，在该中心的产权档案登记系统中暂未查到案外人许静博名下的产权登记记录。认定上述事实的证据有：本院（2017）辽14民初73号民事判决书、（2018）辽14执48号执行裁定；执行案件立案审批表、（2017）辽1402民初1696号民事裁定书、《商品房买卖合同（预售）》、《不动产登记信息查询告知单》、物业费、取暖费和水电费等《专用收款收据》。本院认为，本案的争议焦点可归纳为，案外人许静博对葫芦岛市龙港区茨齐路46-8号楼1单元202室楼房是否享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权？案外人许静博提供《商品房买卖合同（预售）》、物业费、水电费等《专用收款收据》证实，案外人许静博与被执行人长发九方置业公司于2016年11月30日签订了葫芦岛市龙港区茨齐路46-8号楼1单元202室楼房的《商品房买卖合同（预售）》，并于当日向被执行人长发九方置业公司支付全部购楼款409440元，于2016年10月19日占有使用了该房屋。买受人许静博名下无其他用于居住的房屋，非因自身原因未办理过户登记手续。葫芦岛市连山区人民法院于2017年5月9日作出（2017）辽1402民初1696号民事裁定，查封了上述楼房，查封时间均在上述楼房的《商品房买卖合同（预售）》签订时间和支付全部购楼款时间之后，买受人许静博符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人许静博对葫芦岛市龙港区茨齐路46-8号楼1单元202室楼房享有房屋消费者物权期待权。其对该房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-8号楼1单元202室楼房的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李跃杰审判员  谭西杰审判员  吴加才二〇二〇年七月二十八日法官助理袁皓楠书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”