四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初29号 原告：苏志兰，女，1957年9月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆钜凯房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区回兴街道兴科一路91号方泰花园A幢1-22。 法定代表人：赵元芳，经理。 委托诉讼代理人：吕祎，重庆乐君律师事务所律师。 原告苏志兰与被告重庆钜凯房地产开发有限公司（以下简称钜凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏志兰的委托诉讼代理人吉蔚滨、被告钜凯公司的委托诉讼代理人吕祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金18210元、逾期办证违约金18210元；2、判决被告立即向蓬安县房管局申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续。事实及理由：2016年5月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2016001568），约定原告购买被告开发的位于四川省蓬安县住房。合同对房屋交付时间、办理权属证明时间及违约责任及向房产管理行政部门办理预售合同登记备案手续的时间作了约定。合同签订后至今，被告仍未交付房屋，未取得房屋的初始登记，也未向相关部门申请办理商品房预售合同登记备案手续。原告认为双方签订的合同合法有效，被告应当按合同的约定履行义务，现被告拒不履行合同义务已构成违约，故提起诉讼，请求依法判决。 被告钜凯公司辩称：原告与被告不存在真实的债权债务关系，双方签订的商品房买卖合同是被告公司的原法定代表人王云华与原告恶意串通所签订的虚假合同，该合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年12月26日，原告苏志兰向王兰（被告钜凯公司原法定代表人王云华之女，钜凯公司股东）转账10万元，2011年12月27日，原告苏志兰向王兰转账50,000元，2014年12月27日，张洁（王云华妻子，王兰继母）给原告苏志兰出具了借条一份，载明：“借到苏志兰人民币20万元正，借款期限一年，到期利息4万元，共计24万元。”。 2016年5月22日，苏志兰与钜凯公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2016001568），约定苏志兰购买“钜凯江岸居”第1幢第10层10-8号房屋，房屋套内建筑面积62.67平方米，房屋单位按套内面积计4,477.16元/平方米，该合同作为出卖人一方无经办人签字，仅加盖了公章。合同签订后，原告苏志兰向经手人王韦力（张洁与前夫之女、王云华继女）支付了契税、交易费、大修基金、税费，王韦力还给原告苏志兰出具了一份收到购房款280,584元的收款收据，庭审中原告陈述，上述280,584元房款当时并未实际缴纳，而是以张洁出具的金额为24万元的借条予以冲抵。上述《商品房买卖合同》还约定：出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人钜凯公司逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人钜凯公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起2日内向买受人支付违约金。对出卖人逾期办理初权初始登记的违约责任亦作出了上述类似的约定，但对出卖人逾期转移登记的违约责任未作约定。 蓬安“钜凯江岸居”项目最初合伙人为钜凯公司、成红、游国平、刘锐，游国平后退出合伙，成红死亡，黄建康系成红丈夫。刘刚虽未在《项目开发合作合同》上签字，但实际投资100万元。 钜凯公司原为王云华独资性质的有限责任公司，2009年王云华将公司10%的股份转让给王兰，转让后公司股东二人，王云华占股90%，王兰占股10%。 本案件为系列案件，不同买受人签订的类似以房抵债合同抵偿的房屋达24套。为了查清案件相关事实，在本案已经案的类似案件中，本院曾依职权调取了相关证据：1、调查了解了“钜凯江岸居”楼盘的相关情况。蓬安县住房和城乡建设局的复函记载，蓬安“钜凯江岸居”项目实际修建住房400套、商业门面26间。目前剩余项目资产（扣除类似本案以物抵债房屋25套）为住房4套、门面2间。项目消防工程、防雷设施安装工程、公共部分装修工程、地下车库工程、公厕均未完成，未通过竣工验收。项目下欠水、电、气款590万元、消防款210万元、劳务款760万元、工程设计费75万元、工程款（含材料款）约1,365万元。2、调取了王云华的住院病历，第三军医大学西南医院住院病历记载，王云华初次确诊患右下肺小细胞肺癌的时间为2015年7月23日。3、调取了王兰收到系列案件原告的转账后资金流向情况，金融机构出具的王兰账户的资金流向显示，王兰收到款项后，均用于POS消费、取现、还款、支付利息及向王云华及钜凯公司无关的他人转账，同时还显示，钜凯公司先后向王兰转账480余万元，王兰先后向钜凯公司及王云华转账280万元左右。 还查明，王兰因非法吸收公众存款罪于2017年3月27日被重庆市渝北区人民法院判处有期徒刑两年六个月。 本院认为：原告苏志兰与被告钜凯公司签订的《商品房买卖合同》无效，合同无效的理由从以下两点分别阐述： 第一、原告无充足的证据表明其与被告钜凯公司之间存在客观真实的债权债务关系。 首先，原告于2011年12月向王兰转账15万元与2014年12月张洁给原告出具借条一份因二者交易时间的差异、载明的金额的差异、交易主体的差异尚不能完全对应，虽然张洁出具了说明一份，说明2011年12月向王兰转账为张洁的借款，但尚缺乏王兰的证词证明二者的对应性。如果二者无法对应，则不排除张洁出具的借条的虚假性。因此原告提供的证据尚不足以证明其转账给王兰的款项实为出借给张洁的款项。 其次，即或上述转账与借条相对应，但向原告苏志兰借款的对象为张洁，而借款的交付对象为王兰，虽然张洁于2020年4月29日出具了一份情况说明，拟说明其所借之案用于钜凯公司的项目建设，但张洁对自身借款用于他人应由他人偿还的意见本身就不具有说服力，且原告也没有提供证据证明其所出借之款实际用于钜凯公司。从本院调取的王兰收到系列借款后的资金走向也无法表明案涉借款实际用于被告钜凯公司。 第三，从双方签订的《商品房买卖合同》看，虽然加盖有钜凯公司的公章，但并无实际经办人的签字，从原告出示的收款收据看，实际的经办人为王韦力，考虑王韦力与张洁的关系及钜凯公司实为家族性公司的背景，原告提供的证据尚不能充足地证明将张洁的债务转移由被告钜凯公司承担并进而以钜凯公司开发的房产进行抵债系被告钜凯公司的真实意思表示。且2014年12月27日张洁出具的欠条并无王云华的签字，亦无法证明该债务系张洁与王云华的夫妻共同债务。 综合上述三点，本院认为原告无充足证据表明以物抵债而签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”规定，因债的虚假性，基于以物抵债原、被告而签订《商品房买卖合同》这一民事行为因缺乏“意思表示真实”而应当认定无效。 第二、即使原、被告之间签订商品房买卖合同意思表示真实，该合同也因损害了其他人的权益而无效。 即使债权债务转移真实，但被转移的债权也仅为普通债权，通过转移后仍然不能改变普通债权的性质。普通债权能否实现依赖于债务人的履行能力，尚存在不能履行的可能性。而依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款享有优先于抵押权的优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗作为消费者的买受人，根据此规定债权的优先顺序可理解为：作为消费者的买受人取得房屋的权利优先于法定的建设工程价款优先受偿权，法定的建设工程价款优先受偿权优先于意定的担保物权的优先受偿权，意定的担保物权的优先受偿权优先于普通债权。本案中原告通过签订商品房买卖合同的方式实现以物抵债，将原本的普通债权人身份变更为作为消费者的买受人，将原本的普通债权变更为第一顺序的优先债权，必然损害其他享有优先权的债权人的利益。根据蓬安县住房和城乡建设局向本院的复函可以看出，“钜凯江岸居”项目剩余资产为商业门面2间、住房4套（不含本系列案件以物抵债的25套住宅），而该项目尚有大量附属工程尚未完工，已完工部分合计欠款3,000万元左右，其中不乏建设工程价款优先债权，原告与钜凯公司签订商品房买卖合同实现以物抵债务，损害了其他不特定建设工程价款优先债权人的利益，同时也损害了其他普通债权人的利益，违反了善良的经济交易秩序，违反了民事行为的公序良俗原则，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，该行为应当认定无效。《商品房买卖合同》无效，原告的履行合同请求不应当予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条规定，判决如下： 驳回原告苏志兰的诉讼请求。 案件受理费700元，由原告苏志兰负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  唐光明 人民陪审员  唐小岚 人民陪审员  周瑞珍 二〇二〇年七月七日 书 记 员  秦 琴