湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异462号案外人：许菊蓉，女，1971年3月26日出生，汉族，住四川省江油市，案外人：吴凡立，男，2000年11月8日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术开发区，申请人：国通信托有限责任公司，住所地：武汉市江汉区新华街296号汉江国际1栋1单元32-38层。法定代表人：冯鹏熙，该公司董事长。被申请人:江苏中海粮油工业有限公司，住所地:扬中市西来桥镇幸福南路27号。法定代表人:周世悦。被申请人:舟山海港港口开发有限公司，住所地:岱山县衢山镇钟山路15号1层01-02室。法定代表人:丁剑波。被申请人:和润集团有限公司，住所地:舟山市普陀朱家尖和润集团总部大厦。法定代表人:虞松波。被申请人:中海粮油集团有限公司，住所地:舟山市普陀区沈家门街道佛国商城B座6楼。法定代表人:虞松波。被申请人:舟山市金润石油转运有限公司，住所地:舟山市普陀区沈家门街道佛国商城B座5楼。法定代表人：张松祥。被申请人：成都润富置业有限公司，住所地：四川省成都市高新区府城大道西段399号5栋1单元6楼1号。法定代表人:虞赛珠。被申请人:虞松波，男，汉族，1964年2月2日出生，住上海市浦东新区，被申请人:新疆江之源股权投资合伙企业(有限合伙)，住所地:新疆乌鲁木齐经济技术开发区中亚南昌路81号610室。执行事务合伙人:上海舜达长王实业发展有限公司。本院在执行国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）与江苏中海粮油工业有限公司（以下简称中海工业公司）、舟山海港港口开发有限公司（以下简称海港公司）、和润集团有限公司（以下简称和润公司）、中海粮油集团有限公司（以下简称中海集团公司）、舟山市金润石油转运有限公司（以下简称金润公司）、成都润富置业有限公司（以下简称润富公司）、虞松波、新疆江之源股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称江之源企业）金融借款合同纠纷财产保全一案过程中，案外人许菊荣、吴凡立对本院查封成都市高新区锦晖西二街383号2层、385号1层房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人许菊荣、吴凡立称，在本院查封案涉房屋（即润富国际一期5-2-2、润富国际一期5-1-5）房屋前，案外人已与润富公司于2018年10月、2019年3月签订了《商品房买卖合同》。并分别于《商品房买卖合同》签订当日向润富公司支付了案涉房屋的全部购房款，润富公司在当日向案外人交付了案涉房屋钥匙。根据案外人与润富公司签订的《商品房买卖合同》约定，案外人委托润富公司代为办理不动产产权证，不动产产权证的办理时间为房屋交付后550日，未办理产权过户并非因案外人的原因。案外人据此请求本院解除对案涉房屋的查封。案外人向本院提交《四川省商品房买卖合同》、《四川省商品房买卖合同补充协议》、《润富国际（一期）商铺前期物业服务协议》、收据、《地址证明》、《住所（经营场所）证明》等作为证据。本院查明，本院在审理国通公司与中海工业公司、海港公司、和润公司、中海集团公司、金润公司、润富公司、虞松波、江之源企业金融借款合同纠纷一案中，根据国通公司的财产保全申请，2019年12月25日，本院作出（2019）鄂01民初9752号民事裁定书，冻结中海工业公司、海港公司、和润公司、中海集团公司、金润公司、润富公司、虞松波、江之源企业的银行存款112442.48万元。如存款不足，则查封等值的其他财产。2020年1月16日，本院以上述民事裁定书及（2019）鄂01执保901号协助执行通知书查封了润富公司名下位于四川省成都市高新区交子大道的土地使用权，权证号：成高国用（2013）第12025号，面积70020.49m2（截止查封之日起，已转移给第三方已销售备案，已办理预购商品房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权，不在本次查封范围内）、查封润富公司名下房产共1925套，查封期限为三年，自2020年1月16日起至2023年1月15日止。另查明，2018年10月7日，润富公司（出卖人）与许菊蓉、吴凡立（买受人）签订了合同自编号RFGJ-1-S51的《四川省商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得坐落于成都市高新区起步园区43号地块的建设用地使用权，所占用的土地规划用途为商业、住宅用地，在该地块上投资建设润富国际（一期）商品房。买受人购买商品房为第5幢2层2号房，该商品房的用途为商业，建筑面积为196.78平方米，每平方米单价为38738.7元，总金额7623001元；买受人应当在2018年10月7日前支付该商品房全部价款；双方预定全部房价款存入以下账户：账户名称为润富公司，开户银行为中信银行成都浆洗街支行，账号为74×××97。出卖人在2018年10月20日前向买受人交付该商品房。据润富公司收据、转账小票显示，案外人已于规定时间向润富公司支付了全部价款。据绿城物业服务集团有限公司成都分公司开具的四川增值税普通发票显示，案外人自2018年10月20日开始缴纳5幢2层2号房的企业管理服务、物业管理服务费。2019年3月14日，润富公司（出卖人）与许菊蓉、吴凡立（买受人）签订了合同自编号RFGJ-1-S46的《四川省商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得坐落于成都市高新区起步园区43号地块的建设用地使用权，所占用的土地规划用途为商业、住宅用地，在该地块上投资建设润富国际（一期）商品房。买受人购买商品房为第5幢1层5号房，该商品房的用途为商业，建筑面积为73.68平方米，每平方米单价为57004.51元，总金额4200092元；买受人应当在2019年3月14日前支付该商品房全部价款；双方预定全部房价款存入以下账户：账户名称为润富公司，开户银行为中信银行成都浆洗街支行，账号为74×××97。出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。据润富公司收据、转账小票显示，案外人已于规定时间向润富公司支付了全部价款。据绿城物业服务集团有限公司成都分公司开具的四川增值税普通发票显示，案外人自2019年4月21日开始缴纳5幢1层5号房的企业管理服务、物业管理服务费。2020年5月8日，成都市不动产登记中心出具的不动产登记信息摘要显示，本院查封了案涉房屋。还查明，2019年5月28日，成都市公安局高新技术产业开发区分局石羊派出所出具的《地址证明》第1458369号载明：经核实，现址为锦晖西二街383号（变更前地址为交子大道998号街5栋2楼2号）；《地址证明》第1458370号载明：经核实，现址为锦晖西二街385号（变更前地址为交子大道998号街5栋1楼5号）。本院认为,本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与润富公司签订房屋买卖合同，且在法院查封之前案外人已实际占有该不动产，并已按照实际面积和合同约定单价支付全部房款。未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人许菊蓉、吴凡立对案涉房屋享有排除强制执行的权益。其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对成都市高新区锦晖西二街383号2层、385号1层房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  姚红审判员  谌玲审判员  吴利二〇二〇年七月二十二日法官助理周兰书记员文曼