贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4390号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：秦忠俊，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张红清，男，汉族，1970年10月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：兰继超，贵州贵浩律师事务所律师委托诉讼代理人（一般授权）：樊俊，贵州贵浩律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司因与被上诉人张红清商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行）第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间”的规定，一审判决将违约金计算至个人不动产证办理完毕止与该规定相悖。2.被上诉人没有举证证明其损失，且按照一审判决计算违约金相当于房款的四分之一到三分之一，不合常理，请求适当调低违约金。被上诉人张红清答辩称：1.根据法律规定，上诉人已构成违约；2.上诉人构成违约，应当按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算违约金，被上诉人认可一审查明的违约金计算时间。一审原告张红清提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付房款364675元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月7日计算至2018年7月24日止,共计34734元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2012年11月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区。交房方面约定：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记方面约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”未约定逾期办理转移登记违约金等事宜。补充协议中关于房屋登记方面约定：“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已经缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了购房款364675元。2013年6月24日被告向原告交付房屋。2016年9月28日，涉案房屋所在楼盘办理商品房备案证明书，2018年2月8日，涉案房屋所在楼盘办理总的不动产权证。2018年4月8日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料。2018年7月24日，涉案房屋办理完毕不动产权证书。另查明，涉案房屋所在小区原规划容积率为4.99、建筑密度27.4%，2014年1月21日，经被告申请，政府有关部门同意将涉案小区容积率调整为5.56、建筑密度调整为29.5%。一审法院认为，原告按约定履行了付款义务，被告于2013年6月24日向原告交付了房屋，合同在房屋登记方面约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”未约定逾期办理转移登记违约金等事宜。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于房屋交付之日起360日内即2014年6月19日前为原告办理商品房转移登记，逾期未办理，即构成违约，应承担相应的违约责任。自2014年6月20日起，被告即进入违约期，其虽举《通知》等证据欲证明其在办理不动产登记证书之前就多次通知原告提交资料办理转移登记，但是，未能举证证明其通知是否送达原告等业主，故违约期限应截止2018年4月8日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料。结合原告的诉求，被告应以已付购房款364675元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年1月7日至2018年4月8日的违约金，被告提出诉讼时效抗辩，原告的诉求受诉讼时效限制，原告于2020年1月8日起诉，回溯三年至2017年1月8日的违约金未超过诉讼时效期间，予以支持，其余超过诉讼时效，不予支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整及机构改革导致其未能及时办理转移登记，属于不可抗力，可以免除违约责任。但是从被告所举证据七星关区人民政府批复（七星府复[2014]33号）可看出，规划调整的原因是“该公司申请对项目规划方案进行调整”。可见该规划调整与被告主观意志有关，其片面地将规划调整视为不可抗力没有事实依据。此外，被告也未举证证明何种机构改革以及机构改革与其迟延办理转移登记之间的因果关系。因此对被告的该抗辩意见，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张红清支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以364675元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月8日计算至2018年4月8日；二、驳回原告张红清的其他诉讼请求。案件受理费334元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款中，就商品房权属登记权利义务的表述为：“……房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”，据此，上诉人的义务是限期办理完成商品房所有权的转移登记，而非在该期限内办理取得初始登记。上诉人主张违约金应计算至其取得初始登记之日与合同约定不符，本院不予采纳。本案合同双方没有约定违约金计算标准，一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。上诉人主张调减违约金无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人贵州省毕节市房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年七月二十九日书记员 赵 莉