湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终616号上诉人（原审被告）：王清明，男，1964年6月25日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。上诉人（原审被告）：胡辛华，男，1970年12月3日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。上诉人（原审被告）：张峰，男，1973年9月6日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：曾雯婵，湖北天崇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安陆市新晟置业有限公司。住所地:湖北省安陆市解放大道双龙桥148号。法定代表人：孙忠昌，该公司经理。委托诉讼代理人：余海兵，该公司员工，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。原审被告:徐明洲，男，1962年10月30日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人王清明、胡辛华、张峰因与被上诉人安陆市新晟置业有限公司、原审被告徐明洲房屋租赁合同纠纷一案,不服湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王清明、胡辛华、张峰上诉共同请求：1、撤销湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初2027号判决书，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案《商业房屋租赁合同》的相对方明确显示为安陆市新晟置业有限公司与徐明洲，上诉人并非租赁合同的相对人和签订人，不应被列为共同被告。2、本案三上诉人、徐明洲与被上诉人之间没有签订书面合伙协议，被上诉人也没有提供证据证明三上诉人、徐明洲之间存在书面或者口头合伙协议，（2018）鄂0982民初1393号民事调解书也不应作为认定合伙关系的依据。案外人孙艳萍也曾以合伙纠纷向一审法院起诉，一审法院未将孙艳萍列为被告，故一审法院认定三上诉人、徐明洲之间系合伙关系属认定事实错误。另外，本案租赁合同履行过程中，因存在金秋大道全面整修改造的不可抗力，导致合同目的无法实现，并非三上诉人违约，且被上诉人明确提出过给上诉人免租其半年，一审法院未予查明。同时，对合同解除后的房屋装修残值、附合物、可利用物未予处理，违背公平原则。安陆市新晟置业有限公司辩称，一审法院判决认定王清明、胡辛华、张峰及徐明洲作为共同被告并承担相应法律责任，符合法律规定。虽然与答辩人签订《商业房屋租赁合同》的相对方为徐明洲，但从实际承租人及上诉人与徐明洲之间的关系来看，三上诉人与徐明洲一起承租答辩人房屋并共同经营，徐明洲签订租赁合同行为应当属于执行合伙事务的行为，合伙人对其签订的合同或执行合伙事务的行为共同承担法律责任。一审判决认定事实及适用法律并无不当。在一审庭审中，上诉人未向法院申请追加孙艳萍为本案被告，即使孙艳萍属于合伙人，本案的判决也并不违反法律规定。本案属于租赁合同纠纷，对于上诉人之间因合伙关系产生的纠纷（合伙人之间的权利义务）并不属于同一法律关系。本案判决并不影响合伙人之间权利义务关系。上诉人及原审被告徐明洲在合同期内未按照合同履行义务，应当承担违约责任，一审判决适当。上诉人以金秋大道修路为由主张属于不可抗力，不符合法律规定。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。安陆市新晟置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除涉案的《商业房屋租赁合同》。徐明洲、王清明、胡辛华、张峰立即腾退位于安陆市金秋大道水岸星城26幢(“安陆市歇脚港湾足疗城”)房屋；2.判令徐明洲、王清明、胡辛华、张峰向安陆市新晟置业有限公司支付2018年1月20日至2019年1月19日期间的租金22万元；3.判令徐明洲、王清明、胡辛华、张峰向安陆市新晟置业有限公司支付2019年1月20日至房屋实际腾退之日期间的租金（按照年租金22万元标准计算）；4.判令徐明洲、王清明、胡辛华、张峰向安陆市新晟置业有限公司支付违约金66000元；5.判令徐明洲、王清明、胡辛华、张峰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月18日，安陆市新晟置业有限公司（甲方）和徐明洲（乙方）签订《商业房屋租赁合同》一份，该合同主要约定，甲方将坐落于湖北省××市金秋大道水岸星城26号楼14间（建筑面积共计为903.32平方米）商铺出租给乙方作为“足疗城”使用。租赁期限为6年，即自2016年7月20日至2023年1月19日止，甲方于租期起始之日免费提供6个月的装修期。租金及其他费用付款方式，租金总额为1320000元，按年度支付方式支付租金。即：2016年7月20日至2018年1月19日，租金为22万元整；2018年1月20日至2019年1月19日，租金为22万元整；2019年1月20日至2020年1月19日，租金为22万元；2020年1月20日至2021年1月19日，租金为22万元；2021年1月20日至2022年1月19日，租金为22万元；2022年1月20日至2023年1月19日，租金为22万元。租金按年度缴纳：乙方应于每个租赁周期满60日前向甲方交付当年租金。乙方因自己原因不能行使对出租物业使用权时，不能免除交付租金及其它相关费用的义务。乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分千分之五的违约金。如乙方逾期交纳当年租金达十五天，甲方有权单方终止合同。乙方已经交纳的履约保证金不予退还。甲方有权要求乙方承担赔偿损失等责任。其中，第二十四条约定，有下列情形之一，甲方有权解除合同，不予退还履约保质金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，因此产生的乙方的一切损失等后果由乙方自行承担：……（6）乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到三十天；……第三十条约定，因乙方违约导致合同提前终止的，出租物业内乙方安装的固定装修及设施、设备无偿归甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿，在合同期满或双方协议终止合同时，甲方有权要求乙方将房产回复原状，所需费用由乙方承担。合同签订后，安陆市新晟置业有限公司于2016年7月18日将租赁房屋交付给徐明洲，徐明洲于当日向安陆市新晟置业有限公司交付了第一年度租金22万元。一审法院同时认定，2016年7月22日，安陆市歇脚港湾足疗城经安陆市工商局登记成立，字号为歇脚港湾，经营者登记为徐明洲，企业类型为个体工商户，经营场所为安陆市金秋大道（水岸星城）。安陆市歇脚港湾足疗城已于2017年11月8日经工商登记注销。案外人李木平曾为安陆市歇脚港湾足疗城完成了装修工作，为了追索装修劳务费用，李木平诉讼到人民法院，安陆市人民法院作出（2018）鄂0982民初1393号民事调解书，该调解书已发生法律效力。该调解书载明，徐明洲、王清明、胡辛华、张峰均确认，“安陆市歇脚港湾足疗城”实际由徐明洲、王清明、胡辛华、张峰合伙经营，所欠装修费为合伙债务，并同意共同偿还下欠装修款。一审法院另认定，位于湖北省××市金秋大道水岸星城26号楼14间（建筑面积共计为903.32平方米）房屋系安陆市新晟置业有限公司所有。一审法院认为，本案系当事人在履行房屋租赁合同过程中发生的权利义务纠纷，双方形成房屋租赁合同关系。《商业房屋租赁合同》是安陆市新晟置业有限公司与徐明洲在平等自愿的基础上签订的，且其内容不违反法律的强制性规定，应当合法有效。《商业房屋租赁合同》虽系徐明洲与安陆市新晟置业有限公司安陆市新晟置业有限公司签订，但该租赁房屋用于安陆市歇脚港湾足疗城，安陆市新晟置业有限公司在举证期内举证证明了徐明洲、王清明、胡辛华、张峰系合伙关系，共同经营安陆市歇脚港湾足疗城，且徐明洲、王清明、胡辛华、张峰均未提交证据反驳安陆市新晟置业有限公司的该主张，因此，《商业房屋租赁合同》对徐明洲、王清明、胡辛华、张峰等合伙人均具有同等的约束力。《商业房屋租赁合同》第二十四条第（6）项约定，乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到三十天的，甲方有权解除合同。该条款约定不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因徐明洲、王清明、胡辛华、张峰未在约定的期限内交纳2018年1月20日至2019年1月19日的租金，违反了合同约定的义务，且徐明洲在审理中亦表示同意解除合同，现双方约定的解除合同条件已成就，故法院对安陆市新晟置业有限公司请求解除合同的请求予以支持。安陆市新晟置业有限公司主张徐明洲、王清明、胡辛华、张峰支付2018年1月20日至2019年1月19日期间的租金22万元及支付自2019年1月20日至房屋实际腾退之日期间的租金符合合同的约定及法律规定，法院予以支持，但对2019年1月20日以后的租金应计算至判决生效之日止。对于安陆市新晟置业有限公司主张的违约金66000元的问题，因已在合同中约定，乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分千分之五的违约金。据此约定，因徐明洲、王清明、胡辛华、张峰未支付第二年度的租金，存在违约行为，徐明洲、王清明、胡辛华、张峰应向安陆市新晟置业有限公司支付违约金，现安陆市新晟置业有限公司主张违约金66000元并未超出自2019年1月20日至本案起诉之日（2019年9月5日）期间徐明洲、王清明、胡辛华、张峰依合同约定应承担的违约金责任范围，故法院对安陆市新晟置业有限公司要求徐明洲、王清明、胡辛华、张峰支付违约金66000元的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第47条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、解除安陆市新晟置业有限公司与徐明洲于2016年7月18日签订的《商业房屋租赁合同》。徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于判决生效后十日内将位于安陆市金秋大道水岸星城26号楼14间房屋（建筑面积共计903.32平方米）腾退给安陆市新晟置业有限公司；二、徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于判决生效后十日内向安陆市新晟置业有限公司连带支付2018年1月20日至2019年1月19日期间的租金220000元；三、徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于判决生效后十日内向安陆市新晟置业有限公司连带支付自2019年1月20日至判决生效之日期间的租金（按年租金22万元的标准予以计算）；四、徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于判决生效后十日内向安陆市新晟置业有限公司连带支付违约金66000元。五、驳回安陆市新晟置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5590元，由徐明洲、王清明、胡辛华、张峰共同负担。二审中，三上诉人的委托诉讼代理人曾雯婵当庭播放其手机中一段视频，内容为，受安陆市政府修路的影响，涉案门店附近整条街都没有开业。三上诉人的经营也因此受到影响，产生经营的损失，属于合同法规定情势变更的情形，租金应当予以减免。安陆市新晟置业有限公司质证认为，对该视频内容的真实性没有异议，对其关联性有异议，认为该视频拍摄时间不能确定，看不出修路对涉案店铺经营有影响，实际上涉案店铺门前并未修路，修路影响的是其他的店铺。本院认为，该视频的内容不能达到其证明目的，依法不予采信。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安陆市新晟置业有限公司已举证证明徐明洲、王清明、胡辛华、张峰系合伙关系，因此，涉案《商业房屋租赁合同》对徐明洲、王清明、胡辛华、张峰有同等约束力。根据查明事实，徐明洲、王清明、胡辛华、张峰未在约定的期限内交纳2018年1月20日至2019年1月19日的租金，明显构成违约。一审法院判决徐明洲、王清明、胡辛华、张峰承担腾退租赁房屋、支付欠付租金及违约金的民事责任并无不当。同时，根据涉案合同相应违约条款的约定，王清明、胡辛华、张峰主张的装修等损失，不予支持。王清明、胡辛华、张峰另称安陆市新晟置业有限公司同意免除租金及情势变更的理由，因未提供相应证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，王清明、胡辛华、张峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5590元，由王清明、胡辛华、张峰共同负担。本判决为终审判决。审判长 王 政审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二〇年七月三日书记员 魏 磊