陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初31号 原告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被告（执行案外人）：陈发梅，女，1960年10月4日出生，汉族，住西安市楼30102。第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与被告陈发梅、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永联公司委托诉讼代理人魏武宁、冯小爱，被告陈发梅到庭参加诉讼。第三人中登公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永联公司向本院提出诉讼请求：1. 请求准予对西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX室(房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1)的拍卖处置等强制执行；2. 诉讼费用由被告负担。事实和理由：因原告永联公司与第三人中登公司之间的房产抵押典当合同纠纷执行案件，西安中院对涉案房屋进行了查封，陈发梅向法院提出异议后，执行庭中止了对涉案房屋的拍卖处置措施。然而永联公司认为，陈发梅对于涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益理由：首先，该房屋所有权人为中登公司，永联公司与中登公司签订房产抵押典当合同后依法在不动产登记部门登记，永联公司依法享有抵押权。其次，陈发梅所主张的事实及举证也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。被告陈发梅辩称，在该房屋被法院查封之前，陈发梅已与中登公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，依约支付了房款并以案涉房屋为抵押担保办理了贷款手续，贷款也已经还清，自2004年交房之日起一直使用涉案房屋至今。没有办理过户并非陈发梅的原因。其对案涉房屋的权益优于永联公司的抵押权。请求驳回原告的诉讼请求。第三人中登公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经审理查明：2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12803室、12804室、12703室、12704室、12603室、12604室、12502室、12503室、12504室、12404室、12403室、12304室、12101室、12001室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计十六套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。陈发梅以案涉房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2019年11月25日作出（2019）陕01执异1080号执行裁定，支持了陈发梅的异议请求，永联公司即提起本案申请执行人执行异议之诉。又查明，2004年8月26日陈发梅与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人陈发梅；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢2层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共169.30平方米；单价每平方米2008元，总价339954元。该《商品房买卖合同》加盖有合同登记备案专用章。陈发梅以案涉房屋为抵押担保向中国民生银行股份有限公司西安分行贷款，该笔房产抵押贷款于2015年11月16日结清。2019年11月22日，西安中登物业管理公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明讼争房屋由陈发梅自2004年交房后一直实际入住至今，且按时缴纳物业费及水电费。本案审理中陈发梅还提交了涉案房屋的物业费用等票据。再查明，西安市不动产登记簿显示，案涉西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX室不动产登记信息如下：所有权人为西安中登德胜洋楼有限公司，不动产权证号为西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10204～1，登记时间为2013年4月11日，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼；抵押登记抵押方式为一般抵押，抵押权人为永联公司，抵押登记时间2015年2月4日；查封时间为2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书、（2019）陕01执异1080执行裁定书、（2015）陕证经字第000868号公证书、（2015）陕证执字282号执行证书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人一手楼抵押借款合同、中国民生银行账户对账单、情况说明、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案审理焦点为陈发梅就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，陈发梅与中登公司签订书面买卖合同并支付了全部购房款，陈发梅提交的证据可证实陈发梅已入住案涉房屋，交纳物业费，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系陈发梅购买房屋之后所设定，故陈发梅购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给陈发梅后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人陈发梅的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈发梅异议理由成立。案涉房屋登记所有权人为中登公司，陈发梅作为案涉房屋买受人，享有物权期待权，本院对陈发梅的执行异议经审查，作出（2019）陕01执异1080号执行裁定，支持了陈发梅的异议请求，符合法律规定。永联公司诉请准许对案涉房屋的拍卖处置等强制执行，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告陕西永联典当有限公司的诉讼请求。案件受理费8151元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审  判  长        刘      琪审  判  员        师      婷审  判  员        秦  燕  燕    二Ｏ二Ｏ年七月二日   法 官 助 理     同 江 龙书  记  员        程      姣XXXXXXXXXXXX01066399301