天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初6598号原告：朱海燕，女，1970年4月6日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：何鎏，北京奥肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱先雄，北京奥肯律师事务所律师。被告：廊坊市博祥房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区新开路2-39号。被告：田军，男，1987年1月14日出生，汉族，住天津市武清区。原告朱海燕与被告廊坊市博祥房地产经纪有限公司（以下简称博祥公司）、田军居间合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，因被告博祥公司、田军下落不明，本院依法公告送达诉讼材料期满后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理（公告和疫情期间依法扣除审限）。原告朱海燕的委托代理人何鎏、朱先雄到庭参加诉讼。博祥公司、田军经本院公告送达开庭传票期满后未到庭。本案现已审理终结。朱海燕向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还溢价款人民币30万元；2、判令二被告返还服务费89234.34元［计算方法：实际支付服务费10万元-合理服务费（房屋价款538283元×2%）］；3、判令二被告赔偿原告损失43815.52元（以389234.34元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月26日起至实际返还之日止，暂计算至2019年8月7日）；上述款项合计433049.86元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月26日，原告通过二被告的居间介绍，从案外人田栋林处受让位于天津市宝坻区房屋。同日，原告与开发商天津泰富置业发展有限公司签订了《泰富橄榄树认购协议》，房屋总房款538283元。2017年3月26日，原告按照二被告要求，额外向被告田军账户转入人民币55万元，同日，博祥公司为原告出具收据，盖有公司财务章并有田军签名确认，注明收到团购服务费10万元、溢价40万元，其余15万元为应支付给田栋林转让款168283元的一部分。自2017年底以来，原告夫妇多次向被告田军询问交房时间，但被告田军总是搪塞。2019年5月，原告爱人在售楼处与开发商工作人员交流时得知，通行的中介费仅在3万元左右，原告支付给被告的10万元明显畸高，同时工作人员确认开发商只收取《商品房买卖合同》中约定的538283元，未收取任何溢价费用。原告认为，被告与原告已经形成事实上的居间服务合同关系，但被告收取的服务费已经远远超过《国家计委建设部关于房地产中介服务费的通知》及《天津市物价局关于规范房地产中介服务费的通知》等文件规定的收费标准。同时，被告仅是该买卖房屋的居间人，并非买卖合同的一方当事人，无权收取房屋溢价。上述不合理服务费、溢价款及相关损失应予返还。为维护原告合法权益，故提起诉讼。博祥公司、田军均未答辩。本院经审理认定事实如下：被告博祥公司是从事房地产经纪、房地产信息咨询、房地产营销策划、房地产代理销售的公司。被告田军系该公司股东兼法定代表人。2017年3月26日，原告朱海燕通过博祥公司欲购买宝坻区房屋，但双方未签订书面居间合同。博祥公司通过居间服务将田栋林申请认购的泰富橄榄树小区94-1-102房屋转让给原告朱海燕。当日，田栋林与朱海燕签订更名申请书，田栋林同意将自己认购的94-1-102室变更到朱海燕名下，田栋林已付定金168283元变更后为购买人所有。田栋林已付定金10000元、首付款158283元、税款8074.25元、维修基金5383元、产权证费120元的票据也有田栋林名字更改为朱海燕，朱海燕已将田栋林缴付的款项全额退还给田栋林。同日，朱海燕将550000元通过自己账户：95×××65汇到田军账户：62×××82。同日，博祥公司为朱海燕出具收款收据，内容为：今收到朱海燕购买泰富橄榄树94-1-102团购费100000万、溢价300000元，计400000元。收据加盖博祥公司财务章并有田军、朱海燕签字。另外150000元系房屋首付款。当日，朱海燕与天津开发区泰富置业发展有限公司签订《泰富●橄榄树认购协议》，协议约定房号为：94-1-102，总房款为538283元，买方应在签署协议时交清上述房屋首付款168283元，剩余房款370000未注明交款时间。2017年7月31日，朱海燕与天津开发区泰富置业发展有限公司正式签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买商品房坐落于宝坻区，用途住宅，建筑面积90.21平方米，单价5967元，价款538283元，乙方应于2017年4月7日一次性存入商品房首付款168283元，其余价款办理贷款。合同还约定了其他事项。2019年7月23日，朱海燕丈夫胡颂文通过泰富橄榄树工作人员刘昆得知，原告所购买的房屋开发商并未额外收取购买人溢价费，开发商完全是按照买卖合同确定的价格收取的费用。自此原告得知溢价款是被告私自收取。庭审中，原告认为，原告交付被告400000元，其中团购服务费100000元、溢价费300000元。根据《商品房销售管理办法》第28条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。被告作为中介公司无权收取团购费和溢价费。根据天津市房地产中介服务收费标准，中介费为房屋成交价的0.5%-3%。基于公平原则，原告考虑到被告确实为原告提供了服务，也完成了原告购房目的，同意参照天津市通行的中介标准2%给付被告服务费，但多余部分应以退还。上述事实，有收据、付款凭证、认购协议、购房合同等书证、录音及原告当庭陈述予以证实。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。博祥公司作为中介公司为原告购房提供服务并最终实现购房目的，原告应支付相应的服务费用。依照《中华人民共和国合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告并未参与团购被告却收取原告团购服务费，该项收费无事实依据。原告所购房屋虽然来源于田栋林的转让，如果转让需要产生额外费用，该费用也应由原告支付给田栋林，被告作为居间人应提供居间服务，而无权收取溢价费，且开发商亦未收取溢价费，因此被告收取原告溢价费明显超出了中介费的范畴，系故意隐瞒重要事实，损害委托人利益的行为，原告要求返还应予支持。天津市房地产中介服务费尚无政府统一收费标准，但业内行规收费均在成交价的1%-3%。依据《合同法》第62条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或政府指导价的，按照规定执行。原告同意按成交价的2%支付服务费，符合行规，其主张本院予以支持。原告购房总价款为538283元，按2%计算，服务费应为10765.66元，多收取的费用应予退还。经本院计算，多收取的费用为：100000元+300000元-538283×2%=389234.34元。原告依据《商品房销售管理办法》第28条规定，提出受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用的规定，只适用于与开发商具有委托代理销售业务的中介公司，没有代理销售业务的中介公司不受该条规定约束。原告就被告博祥公司多收取的费用主张按银行同期同类贷款利率赔偿损失并无不妥，其请求本院予以支持。但自2019年8月20日起，损失应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《公司法》规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。被告田军系博祥公司股东兼法定代表人，其将博祥公司的业务收入随意汇入自己私人账户，造成公私混同，属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为。原告要求田军承担连带责任具有事实依据和法律依据，其请求予以支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，法律后果自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、廊坊市博祥房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还朱海燕团购服务费89234.34元、溢价费300000元，合计389234.34元；二、廊坊市博祥房地产经纪有限公司于本判决生效后向朱海燕支付自2017年3月26日起至实际付清之日止占用资金期间的利息损失（以389234.34元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月26日起计算至2019年8月19日，此后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、田军对上述一、二款应返还本金及利息承担连带责任。四、驳回朱海燕其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7796元、公告费800元，计8596元，由被告廊坊市博祥房地产经纪有限公司承担，田军负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  于德新审 判 员  刘建宝人民陪审员  刘秀英二〇二〇年七月十五日书 记 员  侯佳婕附判决依据的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。