湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初402号原告：郴州市住房保障服务中心，住所地郴州市南岭大道56号。法定代表人：邓武魁，该中心主任。委托诉讼代理人：段文胜，男，1969年1月11日出生，汉族，该中心职员，住湖南省郴州市苏仙区，特别授权。委托诉讼代理人：张晶，湖南天夫律师事务所律师。被告：刘五生，男，1965年11月27日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市苏仙区。第三人：郴州安厦房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市桔井路28号桔满园大厦二单元409室。法定代表人：贺炫铭。第三人：贺炫铭，男，1969年7月9日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市北湖区。原告郴州市住房保障服务中心与被告刘五生、第三人郴州安厦房地产开发有限公司、贺炫铭执行异议之诉纠纷一案,本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序,于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告郴州市住房保障服务中心的委托诉讼代理人段文胜、张晶以及被告刘五生均到庭参加诉讼，第三人郴州安厦房地产开发有限公司、贺炫铭经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴州市住房保障服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对原告购买的通用机械厂经济适用房12栋18套104、105、106、204、205、206、304、305、306、404、405、504、505、506、603、604、605、606；通用机械厂经济适用住房13栋20套101、102、103、104、201、202、204、301、302、304、401、402、403、404、501、502、601、602、603、604；通用机械厂经济适用住房14栋11套101、102、201、301、302、401、402、501、502、601、602，共计49套经济适用住房的强制执行，并解除对前述49套经济适用房的查封；2、请求法院依法确认第一项诉讼请求中49套经济适用房屋归原告所有；3、请求法院判令第三人立即将涉案49套经济适用房过户登记至原告名下；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月13日，原告郴州市住房保障中心（即原郴州市房产管理局）与第三人郴州安厦房地产开发有限公司（以下简称安厦公司）签订《棚户区改造安置房收购协议》，由原告向第三人安厦公司回购“通用路桥工程机械厂经济适用住房项目”中第12栋的18套、第13栋的20套、第14栋的11套共计49套住房，用于棚户区改造安置，根据《棚户区改造安置房收购协议》约定，49套住房总价款为7028685元，原告已向第三人安厦公司支付房屋价款共计5975383元，占房屋总价款的85%，剩余价款系因合同条件成就时予以支付。2016年1月11日第三人安厦公司将案涉的49套住房移交给原告，原告善意、合法地取得涉案房产，截至今日，49套房屋依然由原告占有、使用、管理，案涉房屋未办理过户，系第三人未依法缴纳49套住房相关税费，导致办理过户申请的资料不齐全，过错方在第三人。原告自2019年将案涉房屋中的47套房屋按政策以公共租房的方式承租给案外人，因被告刘五生与第三人安厦公司等民间借贷纠纷案，法院查封了第三人安厦公司名下的涉案的49套房屋，原告提出异议后，法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《异议复议规定》）第二十九条驳回原告执行异议，系适用法律错误，应依法适用《异议复议规定》第二十八条规定，原告对涉案房产享有足以阻却被告强制执行的权利，涉案的所有住房是属于保障性住房，为保障国有资产权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘五生辩称：被告与第三人安厦公司等民间借贷纠纷案，于2017年判决且被告申请了强制执行。被告申请法院查封的房产，均登记在第三人安厦公司名下。原告与第三人安厦公司虽签订了买卖合同，但第三人安厦公司没有取得商品房预售许可证，不能销售涉案的49套经济适用住房，原告也不符合购买经济适用住房资格，故原告与第三人安厦公司的买卖合同无效。综上，依《异议和复议规定》）第二十五条、第二十九条规定，本案原告不能排除强制行，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人安厦公司、贺炫铭未答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、资兴市法院执行裁定（2020）湘1081执异3号裁定，拟证明驳回异议人异议请求；证据2、郴州市人民政府办公室2013年收文处理单；证据3、棚户区改造安置房收购协议；证据4、通用机械厂棚户区改造安置移交单；证据5、市房产管理局购买房屋付款收据；证据6、通用机械厂第12、13、14栋承租人明细表；证据7、郴州市公共租赁住房租赁合同及房租发票。证据2-7拟证明（1）异议人已通过合法途径购买涉案房屋，（2）异议人已通过占有、使用、收益等实际取得涉案房屋所有权，（3）安厦房产无权处分异议人所有的财产。被告质证认为，对证据1无异议，对证据2无原件不认可，对证据3、4，通用机械厂项目是经济适用房，第三人安厦公司不能将房产出售给原告，对证据5，不动产销售应出具专用税票，而不是收款收据；对证据6、7，有部分房产空置。第三人对原告证据未质证。本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，对其真实性、合法性、关联性进行了审查，且被告及第三人均未提出其相反证据否定，故本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性，本院予以认定。被告及第三人未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年3月12日，原告与第三人安厦公司签订《棚户区改造安置房收购协议》，由原告收购第三人安厦公司所开发的原郴州通用机械厂经济适用房49套，总建筑面积3395.50平方米，用于棚户区改造安置，按约定49套房款为7028685元，2015年4月3日，原告支付第三人安厦公司房款3514343元，2016年1月11日，第三人安厦公司将案涉的49套住房移交给原告，原告并占有、使用、管理该房产，2016年1月20日，原告支付第三人安厦公司房款1405737元，2016年7月18日，原告支付第三人安厦公司房款569396元，2018年7月11日，原告支付第三人安厦公司房款485907元，合计支付房款5975383元，占总房款的85%（依合同约定，另总房款的15%为：办理房产证后支付10%，质保金为5%）。原告收房后将涉案的41套住房按政策以公共租房方式，承租给谢家辉等41人，12栋的605、606，13栋的601、602、603、604，14栋的601、602，计8套未出租。但因第三人安厦公司未依法缴纳涉案49套住房相关税费等原因，至今未办理过户，原告亦未将尚欠房款1053302元支付第三人安厦公司。2017年，被告与第三人安厦公司、贺炫铭民间借贷案，郴州市北湖区人民法院于2017年10月16日作出（2017）湘1002民初520号民事判决书，判决第三人安厦公司、贺炫铭支付被告本息2700000元；2017年，被告与第三人贺炫铭民间借贷案，郴州市北湖区人民法院于2017年10月16日作出（2017）湘1002民初519号民事判决书，判决第三人贺炫铭支付被告本息650000元。上述案件审理中，被告申请保全，郴州市北湖区人民法院查封了登记在第三人安厦公司名下涉案的49套住房。经中院裁定，上述二案由本院执行，之后，原告向本院提出执行异议后，本院审理后以原告所购买的房产不是用于自己居住而是承租给他人为由，依据《异议复议规定》第二十四条、第二十九条规定，于2020年3月2日作出（2020）湘1081执异3号民事裁定书，驳回原告的异议请求。2020年3月17日，原告起诉来院。本案审理中，被告请求原告将尚欠第三人的房款1053302元支付法院，作为被告的案件兑现款，被告则同意解除查封的涉案房产49套，但因第三人未到庭而无法达成调解协议。本院认为：本案焦点为原告是否享有排除强制执行的民事权利。《异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；《异议复议规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，当房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可适用第二十九条，也可适用第二十九条，《异议复议规定》第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护，《异议复议规定》第二十九条是基于对消费者生存权这一价值的维护。本案中原告不是普通消费者，所购房是作为棚户区改造安置房，不符合《异议复议规定》第二十九条规定，原告的购房款，按合同约定85%已交清，原告符合《异议复议规定》第二十八条规定，故享有排除强制执行的民事权利，原告回购案涉争议房屋属于保障性住房性质,资产已列入国有资产管理，故原告请求解除被告申请查封的涉案房产，理由成立，本院予以支持。本案焦点系原告是否享有排除强制执行的民事权利，原告请求将涉案的49套房产归其所有以及办理过户手续，属另一法律关系，在本案中不作处理，原告与第三人可协商处理或另案诉讼。原告尚欠的房款，已协助资兴市人民法院执行中，待扣减相关税费后，余款被告依法可参与分配。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除第三人郴州安厦房地产开发有限公司开发的通用机械厂经济适用房12栋18套104、105、106、204、205、206、304、305、306、404、405、504、505、506、603、604、605、606；通用机械厂经济适用住房13栋20套101、102、103、104、201、202、204、301、302、304、401、402、403、404、501、502、601、602、603、604；通用机械厂经济适用住房14栋11套101、102、201、301、302、401、402、501、502、601、602的查封；二、驳回原告郴州市住房保障服务中心其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告刘五生负担。如不服本判决，可以自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院审 判 长  黄 荣审 判 员  李政英人民陪审员  彭 蔚二〇二〇年七月二十日书 记 员  朱承翔附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条?对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。