上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2246号原告：季云武，男，1946年2月15日生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：季萍(系原告女儿)，女，1976年11月27日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：季桂茹，女，1954年7月28日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李少鹏(系原告儿子)，男，1986年1月29日生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托诉讼代理人：张斌，上海宇弘勤律师事务所律师。被告：成洪祥，男，1936年11月23日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：成建中(系被告儿子)，男，1960年1月15日生，汉族，住上海市崇明区。被告：成建中，男，1960年1月15日生，汉族，住上海市崇明区。原告季云武、季桂茹诉被告成洪祥、成建中农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，依法适用简易程序。期间原、被告申请自行协商，后协商未成。本案分别于2020年5月13日、7月2日，两次公开开庭进行了审理。原告季云武委托诉讼代理人季萍、原告季桂茹委托诉讼代理人李少鹏、两原告共同委托诉讼代理人张斌、被告成建中(被告成洪祥委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决两被告共同支付原告方位于长兴镇同心村8队280号房屋因征收所获得安置房屋，建筑面积147.2平方米安置房屋市场价值的70%，约2,270,000元给原告(计算方式：147.2平方米×70%×22,000元/平)；2、本案诉讼费用由被告承担。嗣后，原告变更诉讼请求：要求依法判决两被告共同支付原告方位于长兴镇同心村8队280号房屋因征收所获得安置房屋，建筑面积147.2平方米安置房屋的市场价值的70%，即2,060,800元给原告(计算方式：147.2平方米×70%×20,000元/平)。事实与理由：2001年1月18日，两原告与两被告签订了坐落于上海市崇明区长兴镇同心村8队农村宅基地房屋的购买协议一份，自此原告获得了宅基地证编号为083286号，地号为长兴乡同心村8队20丘(2)号地块上的宅基地房屋所有权，并与家人实际居住使用。2012年系争房屋被列入中船长兴造船基地二期工程征收范围，2014年被告成建中与征收实施单位上海市崇明房屋征收服务事务所签订了房屋征收补偿协议，协议确定了征收补偿款及各类补贴奖励费用(包括现金和安置房屋)。2017年3月31日，崇明法院就动迁利益中的货币补偿款进行判决，动迁安置房屋部分没有处理，该判决已经发生法律效力。由于被告不配合选房，导致动迁协议中安置房未能选定。原告认为，作为系争房屋的实际产权人和居住使用人，原告理应获得系争房屋补偿款及安置房屋，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告认为应该按照70%支付安置房折价款，是根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷的原则意见》，该文件不是法律法规，只是民一庭的通知，并不能产生法律效力，被告不认可70%的分割方式。原告方没有安置房购买权，被告最多只同意按照50%的比例进行分割。本院经审理认定事实如下：两原告系兄妹关系，两被告系父子关系。上海市宝山区农村宅基地使用权证上载明：土地使用者为被告成建中，地址长兴镇同心村8队，地号长兴镇同心村20丘(2)，建筑占地115平方米。2001年1月18日，被告成洪祥与两原告就上述宅基地签订了《买卖房屋协议书》一份，协议约定将位于上海市崇明区同心村8队四间私房出售给两原告，转让价款为6,000元，电表价200元，合计转让价格为6,200元。此后两原告实际居住至该房屋被拆迁时止。2014年4月22日，拆迁人上海长兴海洋装备产业基地开发有限公司与被拆迁人成建中就上述宅基地签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议确定该宅基地房屋有效建筑面积为147.2平方米，并确定地上物补偿款、土地使用权补偿款及其他补贴合计补偿款总额为635,198元，其中包括了残疾补贴20,000元。双方并约定被拆迁人选择价值标准房屋调换，由拆迁人提供安置房(期房)。被拆迁人预定安置房建筑面积约为147.2平方米，由被拆迁人预付购房款343,712元，作为预定安置房的预付款，签订购房合同时结算差价。扣除上述预付款后，拆迁人实际支付被拆迁人补偿款余额291,486元。长兴岛产业基地11#地块项目动迁户人口及有证建筑面积核定表载明：系争房屋户主为成建中，有证已建面积115平方米，核定面积147.2平方米(包含25%阳台面积及3%误差面积)。2019年9月2日，两原告诉至本院，要求依法确认系争房屋因征收所获得的安置房购买权及扣除安置房屋预付款之后的补偿款余额291,486元均归原告所有。2017年3月30日，本院作出(2016)沪0230民初6265号判决：一、在上海长兴海洋装备产业基地开发有限公司处登记于被告成建中名下的剩余拆迁补偿款291,486元归被告成建中所有；二、被告成建中于本判决生效之日起十日内给付原告季云武、季桂茹补偿款191,900元。因安置房实际面积、位置等尚处于不确定状态，未做处理。两原告、两被告不服提起上诉。2017年12月18日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终4135号判决，维持了一审判决。本案审理过程中，原、被告一致同意安置房屋市场价格按照20,000元/平进行计算。两原告表示本案中其作为一个整体提起诉讼，至于两原告之间的分配比例，后续由两原告内部协商处理。以上事实，由《买卖房屋协议书》、农村宅基地使用权证、接警记录、村委会证明及户籍证明、户籍资料、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议及结算单、长兴岛产业基地11#地块项目动迁户人口及有证建筑面积核定表、评估报告、(2016)沪0230民初6265号民事判决书、民事裁定书、庭审笔录、(2017)沪02民终4135号民事判决书、沪高法民一[2004]4号《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，两原告与两被告之间签订《买卖房屋协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，两原告并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争宅基地房屋相对应的宅基地使用权转让未经相关部门批准同意，事后亦未能办理相关更名手续，故两原告并非系争宅基地合法使用人。鉴于两原告已经实际居住系争房屋多年，系争宅基地及地上物涉动拆迁，宅基地和地上物权利转化为货币补偿和安置房购买指标。系争宅基地地上物货币补偿部分扣除购房款343,712元已经处理完毕。对于安置房购买权，系争宅基地安置对象为被告成建中，其应享有安置房购买权，两原告并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，无法取得安置房购买权，故原告提出按拆迁安置房的市场价值按比例现金受偿的请求，本院予以支持。审理中原、被告一致认可系争宅基地安置面积为147.2平方米，安置房的市场价格按照20,000元/平进行计算，本院结合本案的实际情况，考虑被告重新购房的合理支出及安置房升值因素，本院酌定两原告得1,540,000元补偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、权证人为被告成建中的坐落于上海市崇明区长兴镇同心村8队280号[登记地号为长兴镇同心村20丘(2)]房屋的拆迁安置补偿权益归被告成建中所有；二、被告成建中于本判决生效之日起十日内支付原告季云武、季桂茹拆迁补偿款1,540,000元。案件受理费24,960元，减半收取计12,480元，由原告季云武、季桂茹负担3,120元，被告成建中负担9,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王秋红二〇二〇年七月三十一日书记员  杨羽敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。