云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1107号原告：章某，女，汉族，1977年8月31日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：孟文磊，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。原告：雷某，男，汉族，2007年6月5日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。法定代理人：章某，女，汉族，1977年8月31日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系雷某母亲。委托诉讼代理人：孟文磊，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南尚居房地产有限公司。住所地：云南省昆明市西山区广福路陆家社区云南红星广场商业区7号楼8层809号。法定代表人：曹颖，系公司董事长。统一社会信用代码：915300006655100055。委托诉讼代理人：王石诚，男，汉族，1992年9月11日出生，身份证登记住址：云南省曲靖市，现住：昆明市五华区，系云南尚居房地产有限公司法务，特别授权代理。原告章某、雷某与被告云南尚居房地产有限公司（以下简称：尚居地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告章某及其委托诉讼代理人孟文磊、被告尚居地产的委托诉讼代理人王石诚到庭参加了诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，扣除相应审限，现已审理终结。原告章某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的违约金人民币180000元；2.被告自2018年4月1日起，按照每日万分之三的标准向原告支付违约金，2019年9月30日止，为人民币738450元；3.判令被告自2019年10月1日起至实际支付违约金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金占用利息；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》（编号：滇池龙岸九十区Ｆ39-04），约定被告将规划设计用途为住宅、位于昆明市滇池龙岸（北地块）ⅢＦ39幢1-3层4号房的商品房出售给原告，房屋地上3层地下1层，房屋价款为人民币450万元，原告采取贷款方式付款。原告照合同约定支付了首期购房款人民币135万元，余款315万元原告采取贷款方式已经支付给被告。双方在合同第七条中约定，被告应当于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。双方在合同第九条约定，被告逾期交房的，在合同约定期满后次日止实际交房之日止90天内，甲方按照每天2000元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第七条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房屋总价款的万分之三的违约金。被告通知原告于2019年9月30日交房，但被告拒绝按照合同约定向甲方支付违约金。原告为维护合法权益，故提起诉讼。庭审中，原告将其第三项诉讼请求中资金占用利息起算日期“2019年10月1日”变更为“2019年10月31日”。被告尚居地产辩称，第一，关于延期交房的违约金，我们认为应当按照合同补充协议第三条第六项的约定，最高不超过全部房款的2%进行计算。第二，关于延期交房违约金的截止时间，我们认为应当截止到实际交房的前一日，也就是2019年9月29日。第三，关于第三项诉请的利息，我们认为相应的违约金已经具有惩罚的功能，并且违约金已经能够弥补原告的损失，所以我们认为第三项诉请没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：商品房购销合同及补充协议、商品房购销合同登记备案表、收款收据、延期交付告知函、关于申请规划许可附图变更的告知函、收（验）楼通知书、案件受理费收据、保全申请费收据、保全保险费发票，被告对原告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以采信。被告提交证据：商品房购销合同、收（验）楼通知书、EMS快递单，原告对被告提交的证据的三性予以认可，本院予以采信；对证明内容或目的的相关问题，本院在说理部分一并论述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年11月21日，尚居地产（甲方）和章某、雷某（乙方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于昆明市滇池龙岸（北地块）ⅢＦ39幢1-3层4号房，总价款为人民币肆佰伍拾万元；付款方式为买受人首期支付购房总价款的30.00％，金额为1350000元，付款日期为2015年11月21日，其余价款3150000元向浦发银行昆明拓东支行贷款支付；甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按合同的约定付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天2000元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起30日内按照本合同所约定的房屋总价款的10%向甲方支付违约金（该违约金已包含逾期90天内的违约），甲方在按本合同约定扣除应由乙方承担的违约金后退还乙方全部已付款（无息）。甲方同意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付本合同所约定的房屋总价款万分之三的违约金，该违约金乙方须于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付；甲方逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际付款之日止90天内，甲方按每天2000元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自收到退房的书面通知之日起30日内退还全部已付款（无息），并按照本合同所约定的房屋总价款的10%向乙方支付违约金（该违约金已包含逾期90天内的违约金）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付本合同所约定的房屋总价款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。但如遇不可抗力，包括政府行政命令、政策法规变化，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以邮寄或登报形式通知乙方办理交接手续。《合同补充协议》约定：乙方逾期办理房屋接收手续的，自该日起每逾期一日应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金；逾期超过90日的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方另行支付合同总价款的2%作为违约金。甲方延期交房超过90日，乙方不退房的，甲方向乙方支付的延期交房违约金最高不超过乙方全部已付款的2%。甲方延期交房超过360日的，则视为合同及本协议根本不能履行，甲方有权解除合同及本协议。2015年11月21日，原、被告双方就上述合同进行了登记备案，合同登记号为ＫＭ2015113077975的《商品房买卖合同登记备案表》载明，买受人为章某，共有人为雷某。2015年11月21日，被告尚居地产向原告章某、雷某出具《收款收据》，表示收到原告交付的首期款人民币850000元、定金人民币500000元。2018年5月7日，尚居地产向原告发出《延期交付告知函》，告知原告其所购买的房屋F39栋04号预计可能延期2个月交付，届时具体的交付时间以被告发出的通知为准。后被告尚居地产发出《昆明?恒大云玺收（验）楼通知书》，告知原告2019年9月30日办理收（验）楼手续。庭审中，双方当事人均确认，案涉房屋实际交房日期为2019年9月30日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，一、关于合同效力。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方在上述合同及协议中约定，被告应于2017年12月31日前将验收合格的商品房交付原告，但被告直至2019年9月30日才向原告交房，且被告对延期交房并未提出抗辩，故被告应对其未在约定期限内交房承担相应违约责任。二、关于违约金。现原告主张被告逾期交房构成违约，应按《商品房购销合同》的违约金计算方法即房屋总价款的万分之三/日承担违约金，被告则主张应按《合同补充协议》的违约金条款即延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%计算违约金。对此，本院认为，违约金应当与当事人所造成的损失基本相当，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金以房屋总价款为基数自交房期限届满之次日起即2018年1月1日起至实际交付之日即2019年9月30日止按万分之二/日的标准计算，金额为4500000元×0.02％×638天=574200元。关于原告要求对该违约金计息的诉请，因被告承担的上述违约金已足以弥补被告逾期交房可能给原告造成的损失，故本院不予支持。三、关于诉讼费用。因被告确有违约行为，原告对违约金的计算方法系按照双方合同约定计算，故诉讼费及保全费应由被告承担。对于被告主张保全担保费，因双方对此无约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告云南尚居房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告章某、雷某支付逾期交房违约金人民币574200元；二、驳回原告章某、雷某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币6492元、保全费人民币5000元（原告已预交），由被告云南尚居房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 肖 非二〇二〇年七月二十日书记员 游天宇