广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2479号 原告：杨开伦，男，1982年2月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄炳三,广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋舒妍,广西建开律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年4月28日 开庭时间：2020年7月1日 当事人到庭情况： 原告杨开伦：本人到庭 被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称聚联公司）：委托诉讼代理人黄炳三到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》无效；2.被告向原告返还已付购房款127104元；3.被告向原告支付资金占用利息损失17794元（计算方式：以127104元为基数，按6%计算，自2017年12月15日起暂计至2020年4月13日，以后另计算至被告实际履行完毕之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年12月3日，原告与被告签订《合作建设回建安置住宅楼合同》，约定原告以分期付款的方式向被告购买聚联名苑回建安置住宅项目2栋2单元305号房屋，总价363155元。合同签订后，原告向被告支付了127104元购房款。但合同签订至今，被告并未向原告交付房屋。经原告多方了解，涉案项目是被告与南宁市兴宁区三塘镇围村村民委员会共同合作开发，该土地性质为农村集体第三产业用地。根据相关规定，是不允许在该性质的土地上建设商品房出售的，因此，原告与被告签订的合同无效。尽管双方签订的合同名为合作合同，但是根据合同的约定，原告既无需承担风险，也不享受收益，且合同的用词、房屋使用权期限、房屋交付时间、房款支付方式来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，本质上也是原告购买房屋，被告出售房屋，因此，本案涉案合同属于典型的名为合作合同，实为商品房买卖合同。被告在出售房屋时并未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的合同无效。合同无效，被告应当将购房款返还给原告，同时应当支付其占用购房款期间所产生的利息，但是经原告多次催促，被告均拒绝将购房款返还给原告。 被告答辩要点 被告聚联公司辩称，一、原、被告双方签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》实际处分的权利在合同中已经明确指的是房屋的使用权，因此涉案合同的法律性质属于房屋租赁合同，按照法律规定，租赁合同只有超过20年的部分无效，其余部分仍然有效，因此，原告诉讼请求第一项不成立；二、因涉案合同部分有效，原告请求返还合同款项127104元没有事实和法律依据；三、因合同性质为租赁合同，且部分有效的情形下，原告主张支付利息损失17794元没有合同依据，退一步而言，即使涉案合同被认定为无效，双方在签约时就知道房屋为三产用地，原告也不能证明全部过错都在被告方，因此原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。 认定事实及法律适用 经审理查明：2017年12月3日，原告杨开伦（乙方）与被告聚联公司（甲方）签订了《合作建设回建安置住宅楼合同》（合同编号：20171203[2-2-305]），约定：乙方与甲方合作建房的房屋为聚联名苑2栋2单元3层305号房，房屋建筑面积为92.67平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋总价款为363155元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即127104元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即127104元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20%即72631元，在接到交付该套房通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即36316元。甲方应当在2019年12月30日前将房屋交付乙方使用。合同对回建安置住宅楼合作建房单价、房屋面积确认及面积差异处理、逾期付款和逾期交房的违约责任、房屋交付条件及楼房交接手续、房屋装饰配套设施及房屋保修责任等进行约定。其他事项约定：依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发[2013]11号）》文的相关政策，如该项目所占之集体土地的物业可以转变办理全产权房屋的，在乙方承担土地出让金、税费及其他所有费用的情况下，甲方协助乙方办理相关手续；具体费用等事宜届时以有关部门的规定为准。甲方依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发[2013]11号）》的相关政策，在5年内与相关政府部门申请土地转变工作，若未能通过，则乙方有权要求甲方按本合同约定价款回购本合同约定的住宅楼，甲方不能以任何理由推诿等。 此外，该合同首页中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为回建安置土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：回建安置住宅用地；2、项目位置：南宁市兴宁区天德路；3、土地权属：南宁市三塘镇山场坡围村村委；4、土地规划用途为住宅用地。”合同第二条“合作建房模式”中记载“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建设回建安置住宅楼关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼……”等。 2017年12月15日，原告共向被告交付合作建房首期款127104元，被告就此向原告出具收据予以确认。 另查明，本院受理的涉被告相关案件显示案涉土地系案外人南宁市三塘镇山场坡围村村委村民小组与聚联公司合作开发，土地用地、建设单位为围村村委山场坡，项目名称为农民拆迁安置房项目。 2020年4月28日，原告认为其与被告签订的合同无效为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 上述事实有《合作建设回建安置住宅楼合同》、收据、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为，一、关于案涉合同的性质问题 原告杨开伦与被告聚联公司签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》，首先，从合同内容来看，原告一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，原告并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告并不参与建房、经营管理等事务，对被告的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告支付相应款项，被告到期交付房屋。虽然被告抗辩其仅系向原告转让的是一定期限的房屋使用权而非所有权，案涉合同属租赁合同，但合同当事人并无房屋租赁的意思表示和租金、租赁期限等约定，结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容，且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征，以及原告自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故应认定案涉合同为房屋买卖合同。 二、关于案涉合同的效力问题 因原告与被告签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》实质为房屋买卖合同，而被告作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，双方签订的合同应属无效。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失问题 由于原告与被告签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的购房款127104元。被告收取的购房款而产生的孳息亦属于原告因案涉合同而受到的损失，因此被告应向原告支付相应的资金占用费，原告主张的利息即应属于资金占用费性质。具体计算以127104元为基数：1.自2017年12月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；2.自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告杨开伦与被告广西聚联市场投资有限公司于2017年12月3日签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》（合同编号：20171203[2-2-305]）无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告杨开伦返还购房款127104元； 三、被告广西聚联市场投资有限公司向原告杨开伦支付资金占用费（资金占用费计算以127104元为基数：1.自2017年12月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；2.自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）。 上述给付金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1599元，由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  王 星 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  陈俊超 书 记 员  唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。