浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3925号 上诉人（原审被告）：杭州爱家物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：岳波，经理。 委托诉讼代理人：李爱梅，浙江南方中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宓沛荣，男，1941年9月13日出生，汉族，户籍地杭州市拱墅区，现住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：宓蔚嫣、宓蔚琪，系宓沛荣女儿。 上诉人杭州爱家物业服务有限公司(以下简称爱家公司)因与被上诉人宓沛荣房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8882号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。爱家公司委托诉讼代理人李爱梅，宓沛荣的委托诉讼代理人宓蔚嫣、宓蔚琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明事实与宓沛荣诉称事实一致，宓沛荣诉称：2018年7月18日，宓沛荣与爱家公司签订编号为ＸＷ3043043《房屋出租托管合同》，合同约定宓沛荣将坐落于杭州市拱墅区××村××幢××单元××室的房屋交予爱家公司出租托管，出租托管期限为2018年8月10日至2021年8月9日止，租金为每月3273元，按照月度支付租金，出租托管期间宓沛荣给予爱家公司免租期90天，首期付款日为2018年9月30日等。合同签订后，宓沛荣将房屋的钥匙交给爱家公司并完成了交房手续，积极履行了合同约定的义务，期间宓沛荣应爱家公司要求更换了部分家电、燃气热水器和抽水马桶，之后双方均按合同约定履行。 2019年3月27日，爱家公司发函要求宓沛荣限期修复房屋渗水部位并以市场行情不好，委托价格过高为由口头要求宓沛荣要么降低委托租金，要么终止合同。鉴于宓沛荣曾于2019年1月委托爱家公司维修房屋渗水问题并承担维修费900元(从2019年1月份应收租金中扣除)，宓沛荣在收到函件后即与爱家公司客服进行交涉，要求爱家公司继续履行合同，后于2019年4月13日书面回函给爱家公司，再次明确渗水已经修复，不同意爱家公司单方解除合同的意见，并要求爱家公司按期支付租金。 2019年4月18日，爱家公司以委托价格过高，难以出租为由致函宓沛荣，要求赔付宓沛荣违约金(2个月租金)提前解除合同，并单方通知扣除宓沛荣2019年3月31日-2019年4月7日房租，且要求宓沛荣于2019年4月19日前办理解约手续。2019年4月19日，宓沛荣再次致函爱家公司，明确不同意解除合同。 2019年4月28日，2019年5月29日，2019年6月27日宓沛荣多次书面催缴房租，爱家公司至今未支付。 原审法院另查明：双方还于《房屋出租托管合同》第九条违约责任条款内规定“甲方（宓沛荣）发生下列违约行为的，乙方（爱家物业）有权提前解除合同：……（2）甲方拒绝承担其应负的维修责任，影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的……” 2019年4月18日，宓沛荣收到爱家公司向其发出的《告知函》一份，告知函载明了以下主要内容：“根据目前的市场行情，因委托价格过高，难以出租，故我司愿按合同约定赔付你方违约金从而提前解除《房屋出租托管合同》。自本函发出之日起，解除与你方签订的《房屋出租托管合同》。”次日，宓沛荣向爱家公司发出《回函》一份，回函载明了以下主要内容：“基于重合同、守信用的原则，不同意贵司以‘根据目前的市场行情，委托价格过高’为由，单方解除《房屋出租托管合同》的要求，贵司应继续履行《房屋出租托管合同》，按期支付我租金。” 合同履行过程中，宓沛荣曾就房屋渗水问题委托爱家公司进行维修并承担了相应的维修费，并还就房屋公共部位的渗水积极向物业管理部门作了报修申请等。 现宓沛荣起诉至原审法院，请求判令：1、依法确认爱家公司向宓沛荣发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效；2、判令爱家公司继续（履行）《房屋出租托管合同》，并向宓沛荣支付拖欠的房屋托管租金13092元(按每月租金3273元计算，自2019年3月30日起暂计至2019年6月30日)，违约金2946元(暂计算至2019年6月30日止)，共计16038元整；3、本案诉讼费用由爱家公司承担。审理中，宓沛荣变更其诉讼请求为：1、依法确认爱家公司向宓沛荣发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效；2、本案诉讼费用由爱家公司承担。 原审法院认为：宓沛荣与爱家公司之间签订的《房屋出租托管合同》，系双方在平等自愿、协商一致的基础上达成，其意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条规定解除合同，应当遵守下列程序规定：一、必须具备法定解除合同的条件；二、行使解除权应当通知对方当事人。不具备解除合同条件的，一方当事人不经对方当事人同意，不能解除合同。该院认为，本案中宓沛荣在接到爱家公司解除合同的通知后，认为其不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件，不同意解除合同，此种情况下，其有权请求人民法院确认能否解除合同。爱家公司以“因委托价格过高，难以出租”为由，要求解除与宓沛荣签订的《房屋出租托管合同》，并不符合法律规定解除的条件，且未经宓沛荣同意，故爱家公司依法不能解除案涉合同。因此，宓沛荣要求确认爱家公司向其发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效之诉请，该院予以支持。另，关于宓沛荣对案涉房屋维修义务的履行能否导致合同解除的问题。该院认为，经查明的事实可知，宓沛荣曾就房屋渗水问题委托爱家公司进行维修并承担了相应的维修费，其还就房屋公共部位的渗水向物业管理部门作了报修申请等。审理中，爱家公司没有提供有效证据证明宓沛荣“拒绝承担其应负的维修责任”，合同约定的解除条件已成就。因此，宓沛荣对于案涉房屋维修义务的履行并无不当，没有构成违约，不属于合同约定解除的条件已成就，更不属于合同的法定解除情形，其行为不能导致合同解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：确认杭州爱家公司向宓沛荣发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效。案件受理费80元，减半收取40元，由爱家公司负担。 宣判后，爱家公司不服，向本院提起上诉称：本案由于托管的房屋发生漏水导致双方发生争议，进而引发解除《房屋出租托管合同》争议。2018年11月爱家公司就托管房屋漏水向宓沛荣反映，要求修缮，但一直未能解决，2019年3月27日爱家公司向宓沛荣发出《告知函》要求其在3月30日前解决房屋顶部维修，但宓沛荣未能如期解决。2019年3月31日租客以漏水为由提前终止租赁合同在完成交接后搬离。鉴于租客退租的现状，为了避免损失，爱家公司立即安排人员对屋内漏水处进行维修，同时宓沛荣亦通知并协调房管站对屋顶漏水进行维修，维修完毕时间为2019年4月7日。在通知维修期间爱家公司多次通过电话向宓沛荣表示解除《房屋出租托管合同》，2019年4月16日，爱家公司以宓沛荣不履行《房屋出租托管合同》第7条之“房屋维修”约定，触发违约责任，同时鉴于市场行情的变化，在愿意承担违约金的基础上发出解除《房屋出租托管合同》的告知函，并要求宓沛荣于2019年4月19日前办理解约手续。鉴于宓沛荣一直不来办理交接手续，于2019年7月24日将托管房屋的钥匙邮寄回宓沛荣。一、一审法院遗漏了下列二个事实，导致事实认定不清。1、根据《房屋出租托管合同》第9.2.2条，甲方拒绝承担其应负的维修责任，影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的，乙方有权提前解除合同。在本案中爱家公司迟延履行房屋维修义务导致原租客退租搬离、房屋空置，即便《房屋出租托管合同》不能解除，但宓沛荣存在过错，维修期间的房租理应由宓沛荣承担。2、争议发生后爱家公司数次表示解除《房屋出租托管合同》，对此在宓沛荣给爱家公司的2019年4月13日的《回函》也明确承认了爱家公司要求解约的事实，同时在2019年7月24日爱家公司寄出托管房屋的钥匙后，爱家公司实际已经丧失了对托管房屋的处置权。本案合同事实上已经发生终止的法律结果，且房屋的钥匙从2019年7月一直控制在宓沛荣手中，合同事实上已经无法继续履行。退一万步而言，即使解除通知存在瑕疵，但终止的后果已经产生，再去确认解除是否有效已无任何法律意义，涂添讼累。如果法庭认为是违约解除，考虑到合同事实上已经终止无法继续履行，应行使释明权，由宓沛荣变更诉请主张违约金，而非作出一个完全无法执行的判决结果。二、本案中由于宓沛荣拒绝承担其应负的维修责任，导致原租客退租搬离、房屋空置，是爱家公司提出解除《房屋出租托管合同》的理由之一，这点符合《房屋出租托管合同》第9.2.2条的约定，爱家公司提出解除符合合同法第93条及第94条第4款的规定。综上，请求：1、撤销原审判决，认定解除《房屋出租托管合同》有效，驳回宓沛荣一审提出的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由宓沛荣负担。 被上诉人宓沛荣辩称：1、爱家公司称宓沛荣拒绝承担房屋维修的约定，导致租客无法居住，触发违约，和事实不符。爱家公司以委托价格过高，难以出租，要求提前解除合同，宓沛荣拒绝后，爱家公司又以房屋渗漏不维修这一与事实完全不符的事来要求解除合同，实在可笑，且爱家公司所描述的渗漏并未影响居住，宓沛荣已经委托爱家公司完成维修，并于2019年1月向爱家公司支付了维修费900元（已经从2019年1月份应收租金中扣除），后该位置爱家公司找的人没修好，宓沛荣再次积极协助维修完成，并在爱家公司提出赔偿等要求时，明确让爱家公司提交相关赔偿依据，双方按合同履行，但至今爱家公司拿不出任何赔偿依据；2、爱家公司称已将托管房屋的钥匙邮寄回宓沛荣，也和事实不符，宓沛荣没有收到过钥匙，且在第一次庭审中也明确告知了没有收到钥匙。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，爱家公司向本院提交下列证据： 证据一、2018年8月24日与案外人丁鹏鹏签订的《房屋租赁合同》一份(复印件)。欲证明爱家公司与宓沛荣签订《房屋出租托管合同》后，就托管房屋与第三方签订租赁合同，租期为2018年8月27日至2019年8月26日止。实际使用到2019年3月31日，租客清退租。 证据二、《房屋租赁合同》解除协议、退款单及物业交割单（复印件）。欲证明承租人丁鹏鹏由于所租赁的房屋漏水影响居住，在2019年3月31日提出解约，提前解除了租赁合同并搬离。爱家公司迫于无奈同意解约并办理交割，收回物业，退回租客租金及押金。 被上诉人宓沛荣对上述两份证据的真实性无异议，关联性有异议，本院认为宓沛荣的异议成立。 被上诉人宓沛荣未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。 本院认为：本案争议焦点是爱家公司于2019年4月18日向宓沛荣发送的解除合同通知函能否产生解除合同的效果。首先，通知函中载明的提前解除原因是“委托价格过高，难以出租”，该项解除理由既无合同依据，也没有法律依据。其次，虽然，双方当事人在《房屋出租托管合同》中约定“甲方拒绝承担其应负的维修责任，影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的，乙方有权提前解除合同。”但是，在解除通知函中，爱家公司仅要求宓沛荣承担维修费用并免除维修期间的房租，并未将维修问题作为解除合同的理由。况且爱家公司亦未提交有效证据证明宓沛荣拒绝承担维修责任。第三，爱家公司主张案涉《房屋出租托管合同》事实上已经终止且无法继续履行，缺乏依据。最后，本案争议焦点是解除合同通知函能否产生解除的效果问题，案涉《房屋出租托管合同》存续期间的租金问题不属于本案审理范围。综上，爱家公司的上诉请求和理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州爱家物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二〇年七月二十四日 书记员  张诗雯