江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0923民初639号 原告：喻光明，男，1967年1月10日生，汉族，上高县人，务工，住上高县。 委托诉讼代理人：李松林，江西阳宇律师事务所律师，一般代理。 被告1：上高县欣发房地产开发有限公司，住所地：上高县工业园区芙蓉路2号。统一社会信用代码：913609237670149775。 法定代表人：况青春，总经理。 被告2：况青春，男，1969年2月7日生，汉族，上高县人，上高县欣发房地产开发有限公司总经理，住上高县。 被告3：冷竖平，男，1980年12月24日生，汉族，上高县人，个体，住上高县。 以上三被告共同委托诉讼代理人：喻得成，江西阳宇律师事务所律师，特别授权。 第三人：罗双财，男，1958年1月18日生，汉族，上高县人，住上高县。 原告喻光明与被告上高县欣发房地产开发有限公司（以下简称欣发公司）、况青春、冷竖平、第三人罗双财房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻光明及其委托诉讼代理人李松林，被告冷竖平以及三被告的共同委托诉讼代理人喻得成到庭参加诉讼，第三人罗双财经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻光明向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与欣发公司之间签订的商品房买卖合同；2、请求法院判决欣发公司、冷竖平向原告返还购房款224800元及其利息，以及判决欣发公司、冷竖平按该房屋现行市场价格的差价向原告赔偿损失210270元；3、请求法院依法判决况青春、冷竖平对原告的诉请共同相互承担连带民事责任；4、本案诉讼费及司法鉴定费由被告承担。事实及理由：2014年11月25日，原告喻光明与被告欣发公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定：商品房名称：欣发一园景住宅楼，乙方购买的商品房为住宅2栋2单元202室（左边），主房面积129平方米，售价1930元／㎡，购房价款248970元。水立户费2400元，电立户2400元。商品房交付时间：2014年12月1日，甲方负责办理“二证”的费用等等。合同签订后，原告于2014年11月26日向冷竖平支付购房款22万元。冷竖平出具了一份收条。在此期间，原告花费近1万元费用用于封堵该房屋的楼梯口和开门口，欣发公司的股东发生变化，冷竖平成为欣发公司的股东之一。当原告要求交付商品房时，欣发公司一直对原告进行搪塞。至2019年4月，原告的儿子从厦门回来到该商品房内察看，却发现该房被人安装了防盗门和打通了墙，并堆放了一车砖欲行装修，原告对此感到震惊，于是打电话给欣发公司原法定代表人郑发根和冷竖平，郑发根和冷竖平通知装防盗门的人停止装修。事后，原告才了解到该套商品房于2013年12月28日罗双财已出卖给游小元。为该套商品房，原告多次打电话找欣发公司、况青春、冷竖平进行交涉，而三被告均不能排除其妨碍，以致原告商品房买卖合同目的不能实现。由此蒙受了巨大的经济损失。近日，经查实人民法院生效的法律文书，得知欣发公司出卖给原告的这套商品房，属于第三人罗双财有权处分的房屋，且欣发公司、况青春、冷竖平故意隐瞒事实真相，为了获得原告的购房款，采取欺诈手段而与原告签订合同。其商品房买卖行为而无效。综上所述，欣发公司、况青春和冷竖平故意隐瞒第三人罗双财将该套房屋出卖给（游小元）的事实，采取欺诈手段与原告签订商品房买卖合同，因而属于无效，合同依法予以解除。欣发公司和冷竖平从原告处取得的购房款224800元（含水电开户费4800元在内）及其产生的利息，依法应当返还。对于原告购买的房屋不能实现，已造成了巨大损失。欣发公司、冷竖平应按该房现行市场价格的差价（经上高且威正司法鉴定中心评估为459240元）向原告赔偿损失210270元；第二、冷竖平应对原告的上诉诉请共同承担相互连带责任。为此，为了维护原告的合法权益，特向法院具状，请依法判决。 被告欣发公司、况青春、冷竖平辩称，1、欣发公司与喻光明签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，不存在欺诈和隐瞒事实的情况，也不存在可以撤销的情形，欣发公司也没有违反合同约定。欣发公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定将欣发-园景小区B栋二单元202室，房屋价格为248970元，原告交付了220000元，欣发公司将房屋交付给原告使用，已经履行了房屋交付义务。至于违法占有原告的房屋，我们认为属于侵权行为，原告应当向司法机关主张要求游小元停止侵权，退出被占房屋。虽然答辩人与罗双财确实存在合作开发建设协议，但在《协议书》中第十条明确约定：为防止在商品房销售过程中预防一房多卖，所有的商品房销售合同必须加盖“欣发房地产开发有限公司”印章，否则视为无效合同，为此产生的后果由乙方自行承担。本案中，罗双财与游小元签订《房屋买卖合同》明显属于无效协议，首先罗双财作为一个自然人，不具备商品房开发资质，无权与他人签订未登记在自己名下的商品房买卖合同；二是协议书及补充协议明确约定，房屋买卖合同必须加盖上高县欣发房地产开发有限公司印章，否则无效。原告的房屋被游小元安装防盗门和打通了墙体，是属于游小元的侵权行为，欣发公司对此并不知情，也是原告向欣发公司反映了此情况后才得知的，不存在故意隐瞒情况和故意欺诈的情况。实际上，B栋房屋建设工程的实际施工人是朱润辉、简新光、刘春林，2010年7月31日，朱润辉、简新光、刘春林与答辩人签订了一份《内部协议书》，约定由朱润辉、简新光、刘春林承建答辩人开发的欣发-园景小区B栋住宅楼的土建工程，建筑面积7842.14平方米，总价3842648.6元，经结算总造价3950000元，已经支付工程款2500000元，余款约1450000元。双方在2011年11月23日签订了一份《商品房买卖合同》，协议以B栋一单元201、202、二单元203、204(实际编号201、202，每个单元一层只有两套房子)房屋以及B栋一单元1、2号商铺抵付。后该4套房由朱润辉、简新光、刘春林经手卖给了他人，本案案涉房屋就是其中一套，收取的房款已经作为工程款支付给了朱润辉、简新光、刘春林，但与原告的房屋买卖合同还是以欣发公司的名义签订的，这一点原告也是清楚的。因此原告在诉状中所称案涉房屋属于第三人罗双财有权处分的房屋，答辩人故意隐瞒真相采取欺诈手段，完全没有事实和法律依据。罗双财与游小元签订的《房屋买卖合同》，属于无效协议，游小元占有该套房屋没有任何事实和法律依据，游小元占有房屋属于法律上的侵权行为，原告应当向游小元主张权利。 2、况青春、冷竖平不是本案适格被告。《公司法》第三条第二款：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。况青春、冷竖平作为欣发公司股东，仅在认缴的出资额为限对公司承担责任，原告第三项诉请要求况青春、冷竖平承担连带责任没有法律依据。冷竖平收取房款是受公司的委托，该款已经进入公司账户并抵扣刘春林等人的该工程款，是一种职务行为，也得到了欣发公司的追认，因此，要求冷竖平个人返还房款没有法律依据。 综上，答辩人认为，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人已经履行了房屋交付义务，并不存在任何的违约行为和欺诈行为，原告不能正常装修入住是游小元的侵权行为所致，并非答辩人的过错，因此，原告因当向游小元主张权利。故请求驳回对答辩人各项诉请，建议请求法庭中止本案的审理，答辩人将向法院提起诉讼，以确认罗双财与游小元的房屋买卖合同效力，如经审理该合同属于无效协议，则答辩人与原告的合同属于合法有效，原告据此可以要求游小元停止侵害，赔偿损失；如该合同法院判决合法有效，则答辩人与原告签订的合同自然属于无效协议，原告据此向答辩人主张权利依法有据，因为一套房屋不可能存在两个合法物权。 第三人罗双财未提供书面答辩。 本院经审理认定事实如下：2004年5月19日，郑发根、况青春合伙成立欣发公司。2009年12月24日，郑发根、况青春作为甲方与乙方罗双财签订协议书，共同以欣发公司的名义合伙开发商品房：1.甲方出土地，将其在上高县镜山工业园规划区内综合用地用于开发商品房，占地面积1828.8㎡，六层（不含架空层），总建筑面积约11000㎡，投资约800万元。2.该房屋由乙方罗双财全额出资建设，四、五层归甲方所有，一、二、三、六层归乙方所有，架空层1/3归甲方所有，2/3归乙方所有。3.乙方罗双财有权对一、二、三、六层和2/3的架空层进行变更、转让、赠与、甲方不得干涉。4.房屋建成后，乙方应给甲方办理四、五的土地证和房屋产权证，费用由乙方承担，四、五层销售部分所产生的费用全部由甲方承担。5.在商品房销售过程中为了预防一房多卖，所有的商品房销售合同必须加盖“欣发房地产公司”的公章，否则视为无效合同，为此产生的后果由乙方自行承担。2010年6月5日郑发根与罗双财签订补充协议，对工程质量、安全、交房标准等进行约定，其中约定：1.所有销售收入必须进入欣发公司账户，公司根据工程的进展情况再划拨资金给罗双财。2.罗双财以本项目的名义收取他人的保证金、借贷和集资款等债权债务均与郑发根和本项目无关。3.双方销售房屋必须经过售房部，不得用此项目的房屋作抵押借贷，如有发现每套罚款壹万元，由此造成的损失全部由违约方承担。 2010年7月31日，朱润辉、简新光、刘春林与欣发公司、罗双财签订了一份《内部协议书》，约定由朱润辉、简新光、刘春林承建欣发公司、罗双财开发的欣发-园景小区B栋住宅楼的土建工程，后因欣发公司、罗双财欠基建款，欣发公司与朱润辉、简新光、刘春林在2011年11月23日签订了一份《商品房买卖合同》，协议以B栋一单元201、202、二单元203、204(实际编号201、202，每个单元一层只有两套房子)房屋以及B栋一单元1、2号商铺抵付。后该4套房由朱润辉、简新光、刘春林经手卖给了他人，但以欣发公司的名义签订商品房买卖合同，本案案涉房屋就是其中一套，收取的房款已经作为工程款支付给了朱润辉、简新光、刘春林。 2013年12月28日，第三人罗双财与游小元签订《购房及店面合同》，该合同涉及的房屋系本案案涉房屋。 2014年11月25日，原告喻光明作为买受人与被告欣发公司作为出卖人,签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以248970元的总金额购买被告开发建设的位于“上高工业园芙蓉路”欣发-园景住宅楼2栋2单元202室（左边）商品房，合同第四条约定买受人一次性付款248970元；第五条约定商品房交付时间为2014年12月1日；第六条约定了水立户2400元、电立户2400元（水电均为一户一表）；第七条约定了出卖人负责办理“二证”房屋产权证、国有土地证的费用，契税由买受人缴纳。车库和储藏间的产权办理税费全部由买受人承担；合同还约定了其他事项。合同签订前后，原告喻光明陆陆续续交付房款220000元（剩余款项待办好了房产证后再支付）外另外支付了水电立户费用4800元，被告冷竖平于2014年11月26日向原告出具收条一份，约定收到喻光明人民币贰拾贰万元整。后因该房屋与他人存在争议，无法协商，原告因此诉至法院，要求依法处理。 另查明，该涉案房屋因被告欣发公司与第三人罗双财的原因至今未能办理房产证，因此剩余款项原告至今也未支付。起诉前喻光明委托上高威正司法鉴定中心对涉案房屋进行评估，经评估该房屋价值为459240元，喻光明支付评估费5000元。 再查明，2015年5月25日，郑发根将其在欣发公司的全部股份转让给冷竖平，但两人之间并未结算。 本院认为，罗双财与游小元签订的《购房及店面合同》是否真实、有效，本院不作评价。但被告欣发公司将有争议的商品房卖给原告喻光明，导致其无法正常使用该房屋，且被告欣发公司至今未能向原告喻光明办理房产证，致使原告的房屋买卖合同目的始终无法实现，损害了原告的合法权益，因此，原告要求解除与欣发公司签订的《房屋买卖合同》的请求，符合法律规定，应予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此被告应将其收取的合同项下的价款如数返还原告，并应赔偿对方所遭受的损失。经评估，原告的损失为210270元（459240元-248970元）。同时，因为罗双财、况青春、郑发根合伙开发商品房，后郑发根将其股份全部转让给冷竖平，两人之间并未进行结算，因此，原告要求被告况青春、冷竖平承担连带责任的请求，符合法律规定，亦应予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、依法解除原告喻光明与被告上高县欣发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告上高县欣发房地产开发有限公司退还原告喻光明购房款224800元（含水电开户4800元）并赔偿损失210270元； 三、被告况青春、冷竖平对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告喻光明的其他诉讼请求。 以上款项合计435070元，限本判决生效后十日内支付完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7826元，减半收取3913元，评估费5000元，合计8913元，由被告上高县欣发房地产开发有限公司承担。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于农行宜春市经济开发区账上，逾期按自动放弃上诉处理。 审判员  晏胜民 二〇二〇年七月二十日 法官助理李磊 书记员况立颖