广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29025号原告：佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社，住所地：佛山市南海区******，广东省农村集体经济组织证明书号粤农集字第060556023000号。社长：罗冠威。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯子良，广东盈宇律师事务所实习律师。被告：佛山市南海华捷五金制品有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步东秀工业区36号，统一社会信用代码914***********254B。法定代表人：张某1。被告：张某1，女，1972年8月26日出生，汉族，住广州市海珠区**************，公民身份号码440************524。被告：梁伟健，男，1972年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区**************，公民身份号码440************313。三被告共同委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所律师。第三人：佛山市南海凯谊五金制品有限公司，住所地：佛山市南海区************，统一社会信用代码914***********511R。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：张冠华，男，公司股东。原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社与被告佛山市南海华捷五金制品有限公司（以下简称华捷公司）、张某1、梁伟健租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序于2020年1月16日、2020年3月23日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加佛山市南海凯谊五金制品有限公司作为第三人参加诉讼。后本案于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓紫聪、冯子良到庭参加三次庭审，被告梁伟健及三被告的共同委托诉讼代理人林迎星到庭参加第二次、第三次庭审，第三人的法定代表人罗某1及第三人的委托诉讼代理人张冠华到庭参加第三次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告华捷公司返还与原告在2009年6月28日签订的《厂房租赁合同》项下坐落于南海区大沥镇东秀村委会亨漖组“新旧火箱”地段共19436平方米的土地及上述土地上包括厂房、招待所、饭堂共10694.5平方米的建筑物予原告；2.被告华捷公司向原告支付2019年1月至2020年3月止的租金1470898.87元、管理费（按每月800元为标准）及滞纳金（以拖欠租金之日起至实际清偿日止按日0.1%计算）；3.被告华捷公司向原告支付违约金1000000元；4.三被告向原告支付自2020年4月起至原告实际返还土地及地上建筑物之日止的场地使用费（场地使用费按《厂房租赁合同》约定的标准计算）；5.被告张某1、梁伟健对被告华捷公司的上述债务承担连带偿付责任；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年6月28日，原告与被告华捷公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将其名下的座落于东秀工业区的彩星瓦结构厂房及办公生活区共20555.78平方米的土地（其中厂房面积共10694.58平方米，场地6666.20平方米，道路3195平方米）租赁给被告华捷公司作厂房使用，租期从2009年7月1日起至2024年6月30日止，租金计算方式为前三年的厂房及办公生活区8元/月/㎡，场地及道路3元/月/㎡，以后每三年复式递增10%计算，即在2018年7月1日起至2021年6月30日止，厂房10.65元/月/㎡，场地及道路3.99元/月/㎡，另外，当月租金在当月10日前缴交。《厂房租赁合同》签订后，原告如约交付了厂房、场地及道路给被告使用，但被告华捷公司从2019年1月起开始拖欠原告租金。2019年8月12日，原告与被告张某1签订了《还款计划》，确定被告拖欠原告2019年1月至2019年8月的租金共1175408.58元，并约定被告华捷公司及被告张某1在2019年9月10日前偿还352622元，余款分六个月偿还。但两被告再次违反约定，拒不支付租金。截止目前被告华捷公司共拖欠原告租金共1470898.87元。根据《厂房租赁合同》的约定，被告华捷公司逾期缴交租金的行为已构成违约，被告应向原告支付滞纳金（按应缴金额每天0.1%计算）及违约金100万元。另，被告华捷公司将承租的厂房及土地转租，据原告向众多租户了解，租户的租金都是直接通过银行转账交给被告张某1，由被告张某1占有使用，没有归入被告华捷公司财产，导致被告华捷公司无法缴交拖欠租金，严重损害原告的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，被告张某1作为被告华捷公司的股东，应对被告华捷公司的债务承担连带责任，被告梁伟健与被告张某1是夫妻关系，该债务属夫妻共同债务，应承担连带责任。被告华捷公司拖欠原告租金的行为，已经严重损害了原告的合法权益，原告已多次与被告协商，但均未果。为维护自身的合法权益，提起诉讼。诉讼中，原告补充事实和理由：华捷公司是被告张某1、梁伟健共同出资成立、共同经营，故华捷公司实际上属于一人公司，张某1、梁伟健应对华捷公司的债务承担连带清偿责任。三被告辩称，因返还物业涉及分租户，但分租户缴纳租金的情况不清楚，且与分租户是有合同约定，如必须返还，本案需增加分租户作为本案当事人。双方并没有就拖欠租金的款项进行结算。被告张某1、梁伟健并不需要承担责任，起诉状中的事实和理由不属实，分租户从未向被告张某1、梁伟健支付租金。原告证据6是虚假证据，三被告从未盖章也从未签名，三被告对证据6申请鉴定。第三人陈述，对原告诉求无异议。诉讼中，原告举证如下：1.原告集体组织机构证明书、被告华捷公司企业信用信息、被告张某1、梁伟健的身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格，另证明华捷公司股东仅有被告张某1、梁伟健，公司是由该两被告共同出资、经营，故被告华捷公司属于一人公司，张某1、梁伟健应对华捷公司的债务承担连带清偿责任；2.厂房租赁合同原件1份，用以证明原被告之间存在租赁合同关系，原告出租共20555.78平方米土地及地上厂房给被告，被告每月需支付租金153243.47元及卫生费800元给原告；3.集体土地证原件2份，4.房地产权证原件9份，证据3-4用以证明原告对出租土地享有所有权及使用权，对地上房产享有所有权，现租赁合同因被告违约而解除，原告有权要求被告返还出租土地及地上建筑物；5.律师函复印件2份，6.还款计划原件1份，7.EMS邮单复印件2张、EMS查询结果打印件2份，证据5-7用以证明被告从2019年1月开始拖欠租金，原告已多次进行催收，但被告不予理会，并违反《还款计划》约定的返款时间，张某1对公司债务提供个人担保；8.南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件1张，用以证明合同约定每月800元的垃圾费，三被告应支付2019年的卫生费共9600元予原告；9.婚姻登记信息复印件1份，用以证明被告张某1、梁伟健在1999年9月14日登记结婚，原告的涉讼债务发生在两人的夫妻关系存续期间，且被告华捷公司是被告张某1、梁伟健出资设立，共同经营，属于夫妻共同财产，夫妻财产与公司财产高度集中，夫妻双方在公司内外的意思表示高度一致，故应参照适用一人公司的特殊规定，在被告张某1、梁伟健不能证明公司财产独立于夫妻财产下，对公司债务承担连带责任；10.照片4张，用以证明租赁物其中一座厂房（面积约2532.47平方米）并未办理报建手续；11.租赁合同原件11份。三被告举证如下：1.华捷厂租金代付协议原件10份，用以证明物业已经分租且经过原告同意；2.律师函复印件1份、邮单及投递记录打印件2张，用以证明被告梁伟健在2019年11月通知第三人搬离涉讼场地并支付租金。第三人没有提供证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的证据5、7，邮单及查询结果客观真实，邮单载明寄送文件为律师函，本院对寄送律师函的事实予以确认；2.原告出示的证据6，三被告对公章及签名“张某1”不予确认，原告自述签名“张某1”并非被告张某1本人所签，本院对该证据的证据效力不予确认；3.三被告出示的证据2，与本案不存在关联，本院不予审查认定。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区********委会亨漖组“新旧火箱”地段0703073087地号的土地为工业用地，面积19436平方米。位于佛山市南海区**********“新旧火箱”地段的华捷厂B座（1层，建筑面积1286.4平方米）、华捷厂C座（1层，建筑面积1692.42平方米）、华捷厂D座（1层，建筑面积486.42平方米）、华捷厂F座（2层，建筑面积1696.73平方米）、华捷厂G座（1层，建筑面积300平方米）、华捷厂H座（1层，建筑面积1320平方米）、华捷厂招待所（2层，建筑面积285平方米）、华捷厂饭堂（1层，建筑面积725.61平方米）、华捷厂宿舍1、2座（1层，建筑面积369.53平方米）均已办理产权登记，登记的权属人为原告。上述建筑物合计8162.11平方米。2009年6月28日，原告（出租方、甲方）与被告华捷公司（承租方、乙方）签订了一份《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将座落在东秀工业区彩星瓦结构厂房及办公生活区面积共10694.58平方米、场地6666.2平方米、道路3195平方米租赁给乙方作厂房使用；租期自2009年7月1日起至2024年6月30日止；租金：头三年厂房及办公生活区8元/月/㎡，场地及道路3元/月/㎡，以后每三年复式递增10%计算，2009年7月1日至2012年6月30日每月租金115140.24元，2012年7月1日至2015年6月30日每月租金126654.26元，2015年7月1日至2018年6月30日每月租金139319.69元、2018年7月1日至2021年6月30日每月租金153243.47元（其中厂房每月每平方米10.65元），2021年7月1日至2024年6月30日每月租金168631.15元，乙方在每月10日前向甲方缴交当月租金，逾期缴交，甲方按应缴金额每天计0.1%罚乙方滞纳金，签订合同时乙方缴交10万元作为定金，租期内该厂房的土地使用税及房产税由甲方支付，合同期内，甲乙双方不能以任何借口违约，如有违约，违约方应支付违约金100万元给守约方，并且守约方有权即时终止本合同；如属甲方违约，甲方除了支付违约金给乙方外，还应赔偿乙方在租赁标的物上属乙方兴建的建、构筑物投资款（以南海区有资质评价公司评估价）；等等。原告委托律师分别于2019年4月24日、2019年6月17日向被告华捷公司寄送律师函，认为被告华捷公司拖欠租金，要求被告华捷公司支付拖欠的租金及滞纳金。两份律师函均被签收。2018年2月6日，佛山市南海区大沥镇东秀社区*民委员会出具收据，确认收到被告华捷公司2017年1月至12月卫生费9600元。2019年9月1日，原告（甲方）、被告华捷公司（乙方）与广州龙曦贸易有限公司、陈旭辉、朱丐新、阮国聘、刘杰欣、广州市迅海化工有限公司、黄明参、唐志坚、李瑞彬、谯建君作为丙方分别签订《华捷厂租金代付协议》，内容为：关于甲乙双方于2009年6月28日签订的《厂房租赁合同》，由于乙方从2019年1月份起一直拖欠甲方租金未缴交，乙方在租赁期间将部分物业分租给丙方，经甲乙丙三方协商一致，从2019年9月1日起丙方将应缴交给乙方的分租租金（详见下表）在每月5日前转入甲方的帐户以抵扣乙方拖欠甲方租金，直至甲方通知丙方停止抵缴或分租合同期满为止。分租方名称代付协议约定的分租租金（每月）被告华捷公司与分租方合同约定的租赁位置合同约定的厂房建筑面积广州龙曦贸易有限公司24200元A座1100平方米陈旭辉22397元C座031208平方米朱丐新22333元B座01-031127.945平方米阮国聘17512元F座796平方米刘杰欣11880元H座04600平方米广州市迅海化工有限公司9504元H座03480平方米黄明参9360元C座04480平方米唐志坚7200元G座300平方米李瑞彬4560元H座05240平方米谯建君3190元B座04161.135平方米合计132136元6493.08平方米被告华捷公司与全宏叶签订《物业租赁合同》，约定被告华捷公司将位于华捷公司内的B后座出租给全宏叶用于仓库，建筑面积675平方米，全宏叶以建该址工程款抵销租金。另查，被告华捷公司为有限责任公司，股东为被告张某1、梁伟健。被告张某1、梁伟健于1999年9月14日登记结婚。诉讼中，原、被告一致确认：涉讼租赁物中2532.47平方米厂房没有办理报建手续；被告已付清2018年12月31日前的租金，被告支付了2019年1月的租金50539.18元，被告未支付2019年2-8月的租金；全宏叶建设的物业占用场地面积675平方米。原告陈述：原告在2020年3月23日的庭审中要求解除涉讼合同，解除的理由是被告逾期支付租金，按照合同第4条的约定，被告已经构成根本违约；涉讼租赁物有11个分租户，原告同意11个分租户按现状继续使用涉讼租赁物，第三人并非分租户；截至2020年7月7日，广州龙曦贸易有限公司、朱丐新、阮国聘、刘杰欣、黄明参、唐志坚、李瑞彬已按照代付协议的金额缴纳2019年9月至2020年6月租金给原告，陈旭辉、广州市迅海化工有限公司、谯建君已按照代付协议的金额缴纳了2019年9月至2020年5月租金给原告。三被告陈述：涉讼租赁物有12个分租户（包括第三人），被告与第三人没有签订合同；2019年9月开始被告没有给过租金给原告，10个分租户直接向原告支付租金，另一个分租户是垫付了工程款，没有签订代付协议，不清楚分租户向原告支付租金的情况。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同约定租赁的厂房及办公生活区面积共10694.58平方米，而办理了产权登记的建筑物仅为8162.11平方米，原、被告确认2532.47平方米厂房没有办理报建手续，故原告、被告华捷公司关于2532.47平方米厂房的租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效；涉讼租赁物中的其余建筑物已办理产权登记且租赁土地并非农用地，合法适租，有关该部分租赁的内容为签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告华捷公司未付清2019年1月的租金及未支付2019年2月至2019年8月的租金予原告，已构成根本违约，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方约定享有单方解除合同的权利。合同自通知到达对方时解除。原告于2020年3月23日的庭审中明确在本案中要求解除涉讼合同，故本院确认涉讼合同的有效部分于2020年3月23日解除。涉讼合同部分无效，有效部分亦已解除，被告华捷公司应返还涉讼租赁物予原告。涉讼租赁物中有6493.08平方米厂房、675平方米场地由广州龙曦贸易有限公司、朱丐新、阮国聘、刘杰欣、黄明参、唐志坚、李瑞彬、陈旭辉、广州市迅海化工有限公司、谯建君、全宏叶（以下简称11个分租户）占有使用，原告同意该11个分租户继续使用，故应视为原告已于涉讼合同解除之日即2020年3月23日已收回11个分租户占有使用的厂房、场地。因此，被告华捷公司应返还除11个分租户占有使用的厂房、场地外的租赁物予原告。原告请求返还的租赁物超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼合同约定2018年7月1日至2021年6月30日止每月租金、使用费153243.47元，原告与被告华捷公司确认被告华捷公司已付清2018年12月31日前的租金和使用费、支付了2019年1月租金50539.18元，原告确认10个分租户（广州龙曦贸易有限公司、朱丐新、阮国聘、刘杰欣、黄明参、唐志坚、李瑞彬、陈旭辉、广州市迅海化工有限公司、谯建君）已代被告华捷公司向原告支付2019年9月至2020年3月23日的租金890852.39元[132136元×6个月23天]，故被告华捷公司应支付原告2019年1月至2020年3月23日的租金和使用费1317713.78元（153243.47元×14个月23天-50539.18元-890852.39元）并自2020年3月24日起至实际返还除11个分租户占有使用的厂房、场地外的租赁物之日止按每月81398.92元（153243.47元-6493.08平方米×10.65元-675平方米×3.99元）的标准向原告支付占有使用费。原告请求的租金、占有使用费超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼合同约定的滞纳金实为被告华捷公司逾期支付租金的违约责任，但约定的违约金标准及原告主张的标准均过高，本院调整为按日万分之五计算。虽然双方关于2532.47平方米厂房的租赁内容约定无效，但被告华捷公司也应参照合同约定时间向原告支付使用费，逾期给原告造成利息损失，本院酌情确定按年利率6%的标准计算利息予原告。涉讼合同约定被告华捷公司应于每月10日前支付当月租金和使用费，故被告华捷公司应支付自当月11日起至实际清偿之日止的逾期交租违约金、逾期支付使用费的利息予原告（详见附表）。如前所述，被告华捷公司拖欠租金致使涉讼合同的有效内容解除，应承担相应的违约责任。双方关于2532.47平方米厂房的租赁内容约定无效，且双方约定租期从2009年7月1日起至2024年6月30日止，涉讼租赁物中6493.08平方米厂房、675平方米场地由11个分租户继续使用，原告主张被告华捷公司支付1000000元违约金过高，本院综合合同的履行情况、被告华捷公司的过错程度及原告的损失，认定被告华捷公司应支付违约金100000元予原告。原告诉请的违约金超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼合同未约定被告华捷公司须向原告支付管理费，原告主张被告华捷公司按每月800元的标准支付2019年1月至2020年3月的管理费缺乏依据，本院不予支持。被告华捷公司为有限责任公司，被告张某1、梁伟健虽为其股东，但原告未提供证据证明被告张某1、梁伟健存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的行为，原告主张被告张某1、梁伟健对被告华捷公司的债务承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市南海华捷五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还与原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社于2009年6月28日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区大沥镇东秀工业区内除11个分租户使用的6493.08平方米厂房、675平方米场地外的厂房及办公生活区、场地、道路予原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社；二、被告佛山市南海华捷五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月至2020年3月23日的租金和使用费1317713.78元及自2020年3月24日起按81398.92元/月的标准支付占有使用费予原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社；三、被告佛山市南海华捷五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金的违约金、逾期支付使用费的利息（详见附表）予原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社；四、被告佛山市南海华捷五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元予原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社；五、驳回原告佛山市南海区大沥镇东秀经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费74676.44元，减半收取计37338.22元（原告已预交84168.99元），由被告华捷公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的84168.99元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年七月九日书记员  余宝儿时间逾期租金违约金标准逾期使用费利息标准逾期之日截止之日2019年1月75733.48元日万分之五26970.81元年利率6%2019年1月11日实际清偿之日止2019年2月126272.66元日万分之五26970.81元年利率6%2019年2月11日实际清偿之日止2019年3月126272.66元日万分之五26970.81元年利率6%2019年3月11日实际清偿之日止2019年4月126272.66元日万分之五26970.81元年利率6%2019年4月11日实际清偿之日止2019年5月126272.66元日万分之五26970.81元年利率6%2019年5月11日实际清偿之日止2019年6月126272.66元日万分之五26970.81元年利率6%2019年6月11日实际清偿之日止2019年7月126272.66元日万分之五26970.81元年利率6%2019年7月11日实际清偿之日止2019年8月126272.66元日万分之五26970.81元年利率6%2019年8月11日实际清偿之日止2019年9月0元21107.47元年利率6%2019年9月11日实际清偿之日止2019年10月0元21107.47元年利率6%2019年10月11日实际清偿之日止2019年11月0元21107.47元年利率6%2019年11月11日实际清偿之日止2019年12月0元21107.47元年利率6%2019年12月11日实际清偿之日止2020年1月0元21107.47元年利率6%2020年1月11日实际清偿之日止2020年2月0元21107.47元年利率6%2020年2月11日实际清偿之日止2020年3月0元21107.47元年利率6%2020年3月11日实际清偿之日止