河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初972号原告：孟庆林，女，汉族，1971年12月21日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：程保军，信阳市浉河区司法局双井法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：河南巨力建筑工程有限公司。法定代表人：曹远国，董事长。委托代理人：邹山峰，男，该公司法务人员。委托代理人：曹政，男，系该公司职员（特别授权）。被告：姜拥军，男，汉族，1971年1月15日出生,住河南省信阳市。委托代理人：李院红，河南秉正律师事务所律师（特别授权).原告孟庆林与被告河南巨力建筑工程有限公司、姜拥军房屋买卖合同纠纷一案，由原告于2019年4月8日诉至本院，本院受理后，适用简易程序由审判员汪明安独任审理，分别于2020年4月24日、6月9日公开开庭进行了审理。原告孟庆林及其委托代理人程保军，被告河南巨力建筑工程有限公司的委托代理人邹山峰、曹政，被告姜拥军的委托代理人李院红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆林诉称，被告河南巨力建筑工程有限公司在信阳市工区路双龙佳苑承接工程并成立项目部“河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部”，委托姜拥军为该项目部负责人。该项目成立后对外宣传认购房屋的优惠政策，2018年3月3日，原告到售楼部洽谈购房事宜，后双方签订协议，约定“房屋坐落在信阳市工区路××楼××单元××室××套住房，建筑面积135.74平方，每平方5500元，总价款为746570元”。原告向被告缴纳定金100000元，被告出具收条并加盖项目部公章，负责人在收据上签字。被告应当在2018年12月30日前交房并签订正式的商品房买卖合同，被告无法兑现承诺，构成严重违约。原告诉至法院，请求判令被告退还原告购房定金100000元及利息（按月息2%，从2018年3月13日起计算至还清时止），并由被告承担本案诉讼费。被告河南巨力建筑工程有限公司答辩称，原告签订的《定房协议》与我公司无关。双龙佳苑项目我公司未进场施工，姜拥军不是我公司员工，我公司作为施工企业无权出售房屋，也没授权姜拥军售房，对签订《定房协议》公司不知情，不应承担任何法律责任。姜拥军个人行为不构成表见代理，原告应该知道只有房屋开发企业才有售房资格，在姜拥军处签订协议，原告过错明显。双方签订的协议属无效合同，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，姜拥军不是售房的合法主体，对房屋无处分权，且未经开发商追认，应当认定为无效合同，原告与姜拥军应当承担相应的法律后果。姜拥军应当列为被告参加诉讼。项目部不是独立法人，不应承担民事责任。被告姜拥军辩称，我没有收到原告的购房定金，也没有与原告签订《定房协议》，依法应当驳回原告的诉讼请求。姜拥军因没有施工资质，借用河南巨力建筑工程有限公司资质，与双龙房地产开发公司签订建设施工合同，合同中约定姜拥军有售房权，以房抵施工款，原告提供的收据上“姜拥军”签名不是其本人书写，收据也是先盖章后填写内容，《定房协议》也只有项目部章，没有姜拥军签名，两份证据是炮制出来的，姜拥军不认可其真实性。经审理查明，2018年8月17日，被告河南巨力建筑工程有限公司（承包人）与信阳双龙房地产开发有限公司（发包人）签订《建设工程施工合同》，约定发包人将双龙家苑棚户区改造项目2#、3#、4#、5#楼建设施工工程交给承包人施工建设，资金由承包人自筹，开工日期为2017年8月17日，竣工日期为2019年8月17日，合同价款为每平方米建筑面积1700元一次性包定不变，承包方可以提前销售所建房屋抵付工程款，按每平方米3460元计价（不含办理产权证的一切费用等）。如办大产权每平方米增780元费用，抵付工程款按每平方米4240元……两公司在合同上加盖公章，两公司法定代表人曾广霞、曹远国在合同上签名，被告姜拥军作为承包方的委托代理人在合同上签名。庭审中，被告姜拥军认可其因没有建筑施工资质，借用被告河南巨力建筑工程有限公司资质与信阳双龙房地产开发有限公司签订的施工合同，其是工程的实际施工人。2017年8月27日，被告河南巨力建筑工程有限公司授权刻制“河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部”印章一枚，并将印章交姜拥军，在信阳市工区路双龙佳苑工程设立公司项目部。庭审中，原告孟庆林提供定房协议一份，载明：买受人孟庆林，定购房源房号3-1-2102，建筑面积135.74，价格：单价6200元/m2，总价841588元，优惠后单价5500元/m2，优惠后总价746570元，定金100000元，付款方式一次性，签定本单后，在2018年12月30日以前，甲方不得将此套房源另售于他人或提高买受人所定房源价格，否则甲方应付买方所交定金的双倍违约金；买受人应于2018年12月30日前携带本单、收据、身份证以及应交款项至双龙家苑接待中心签定《认购协议》，本单所付定金冲抵首期款，届时售楼部将收回此单及收据，若买受方逾期付款，则视为买受方违约，该定金不退，并将该套房屋单价恢复为“原单价”，即买受人不在享受本次优惠价格，同时甲方有权将该房屋另售他人。协议上加盖有“河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部”印章和孟庆林签名。原告另提供收据一份，载明“兹收到孟庆林交来双龙佳苑3号楼1单元2102号房定金（135.74）人民币壹拾零万元，收款人姜拥军，出据日期2018年3月13日”。原告诉至法院，请求判令被告退还原告购房定金100000元及利息（按月息2%，从2018年3月13日起计算至还清时止），并由被告承担本案诉讼费。另查明，在起诉时，原告将河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部列为被告，在诉讼中以其不具备主体资格，撤回了对河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部的起诉。庭审中，原告认可收据上“姜拥军签名”不是姜本人书写，称收据系项目部会计书写，但无法指认具体人员。原告称交的100000元定金是其提前提取银行理财产品款50000元，谢云还款20000元及其他现金筹集的，共计100000元。庭审中原告提供的中国工商银行账户流水显示“2018年3月13日，原告该卡收到安邦退费49678.96元，2018年3月14日，原告从该行取款50000元”。涉案的房屋现没有商品房预售许可证。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证实。原告主张与河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部签订了《定房协议》并向项目部交纳了定金100000元，但被告否认与原告签订了《定房协议》，否认收到原告定金，原告有责任提供证据证实其与项目部签订的《定房协议》的真实性及向项目部交定金的真实性，原告提供的《收据》上收款人签名为“姜拥军”，但原、被告均认可该签名并非姜拥军本人书写，原告称交的定金系其取的银行理财资金等筹集的，但原告交定金日期为2018年3月13日，而其从银行取款日期为2018年3月14日，取款日期晚于交款日期，原告主张事实不符合逻辑，自相矛盾，原告虽然辩称《收据》上载明的日期有误，但无证据证实其主张。另原告提交的《定房协议》只有河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部的签章，却无姜拥军或公司人员的签名，日期及编号均空白无填写，这与其他购房人签订的《定房协议》签署习惯明显不同。综合以上情况，原告提供的证据尚不能充分证实其与河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部签定的《定房协议》及向项目部交纳了100000元定金的真实性，其应当承担举证不能的不利后果，原告诉请理由不能成立，本院不予支持。被告相应辩解成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孟庆林的诉讼请求。本案诉讼费2300元减半收到1150元，由原告孟庆林承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  汪明安二〇二〇年七月一日书记员  熊鑫鑫