河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初659号 原告：荣华涿州房地产开发有限公司，住所涿州市开发区腾飞南街111号，统一社会信用代码91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告：韩永贵，男，1975年7月5日出生，汉族，住河北省石家庄市桥东区。 原告荣华涿州房地产开发有限公司与被告韩永贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴小伟、卢伟伟、被告韩永贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣华涿州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，于7日内向原告支付剩余购房款1590000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1590000元为基数，按照日万分之二标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止。暂计算至2019年12月30日为116070元）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月15日原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方约定被告在原告处购买原告开发的位于涿州市房屋，购房总价款共2273521元，付款方式为被告2017年4月14日一次性向原告支付购房首付款683521元，余款1590000元以银行按揭方式支付给原告。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款683521元，余款1590000元经原告催收，被告一直未向原告支付。基于以上事实，原告依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告韩永贵辩称，签订的合同为无效合同，合同签订时采用非正常形式签订的。首付款已经交付，贷款没有办理下来，当时合同签订时说贷款可以办下来。贷款没有办理下来，原告方没有通过任何形式告知我，我多次问销售员，销售员都说让我再等等，说过几天就能下来。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的诉讼主张向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议，拟证明被告购买原告开发的华融现代城小区房屋事实，根据补充协议第三条的规定，被告应向原告一次性支付剩余购房款，根据商品房买卖合同第七条的约定，被告应向原告支付违约金；2.商品房预售合同登记备案表复印件，拟证明案涉房屋买卖合同已在涿州市住建局依法办理备案；3.商品房预售许可证复印件，拟证明原告已取得房屋的预售许可证，双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效；4.POS机签购单、认购金收据及河北省增值税普通发票各一张，拟证明被告仅向原告支付了购房首付款，尚有余款未支付；5.律师函及顺丰快递单，拟证明原告在2019年7月5日根据被告留存的联系地址，向被告发送律师函，要求被告补足购房余款。被告对原告提交的证据1、2、3、4真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据5被告否认收到该律师函，本院认为，原告提交的顺丰快递单系复制件，且上未载明寄付时间、是否妥投、妥投时间等信息，本院无法核实邮寄的文件及邮寄详情，现被告予以否认，对该组证据及原告主张的事实，本院不予认定。被告韩永贵未提交证据。 根据双方当事人陈述及上述有效证据，本院认定事实如下：原告经相关部门批准在涿州市项目，并取得商品房预售许可证。2017年4月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16050947）及《商品房买卖合同》补充协议，《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发建设的华融现代城小区第8幢1单元201号房，房屋建筑面积116.17平方米，单价为每平方米19570.64元，房屋总价款2273521元。付款方式：详见补充协议。《商品房买卖合同》补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定贷款方式：买受人应付购房款共计人民币2273521元，买受人在2017年4月14日一次性将首付款683521元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金50000元），余款1590000元买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准，买受人未能在约定的时间内付清全部房款，视为逾期付款，买受人应按买卖合同第七条的约定承担违约责任。补充协议第三条第三款同时约定买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：……2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。……5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应当在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获的批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1590000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。上述合同签订前，原告于2017年3月22日向原告支付认购金50000元，于2017年4月14日向原告支付房屋首付款633521元，共计支付房屋首付款683521元。 同时查明，2017年4月14日，原告委托销售公司业务员陪同被告至原告指定的位于涿州市银行办理面签。2017年7月，原告将办理贷款的手续交给贷款银行，2017年8月银行通知原告要求被告提高首付比例，且银行贷款利率上浮。原告称因首付比例不符合银行贷款条件，贷款银行于2018年2月将申请贷款资料退还原告。被告称其亦曾接到河北银行电话通知贷款不能办理。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。于出卖人而言其合同目的在于获得买受人支付的价款，于买受人而言其合同目的在于获得标的房屋的所有权。本案中，原告要求被告继续履行原、被告签订的商品房买卖合同支付剩余价款1590000元的诉讼请求能否得到支持，应当充分考虑双方当事人合同履行的实际情况、履行能力及合同目的能否实现等多重因素。关于本案诉争合同的履行，本院认为，原、被告在2017年4月14日在贷款银行办理面签后不久即均已知晓被告不符合贷款条件的具体情况及银行贷款的具体要求。被告在2017年4月14日支付房屋首付款683521元后至今已三年有余，但在此期间双方均未采取有效措施促使买卖合同继续履行，诉争房屋买卖合同余款1590000元一直未能办理银行按揭贷款，被告在知晓贷款未获审批后亦未能一次性付清尾款，且诉争尾款数额已近房屋总价款的70%，占到了合同金额的大部分，且房屋至今亦未交付，合同目的至今未能实现。考虑到诉争《商品房买卖合同》及补充协议签订距今已三年有余，涿州房地产市场发生重大变化，为衡平双方当事人利益，原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议支付剩余购房款1590000元及逾期违约金的诉讼请求本院不予支持。关于合同未能继续履行引发的双方当事人权利义务，当事人可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费19110元，由原告荣华涿州房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 审 判 员  杨爱净 人民陪审员  郑 伟 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  李 同