湖南省耒阳市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）湘0481民初905号之二 原告(反诉被告)：耒阳市城市和农村建设投资有限公司，统一社会信用代码914304817483896501。 法定代表人：李胜云，该公司董事长。 被告（反诉原告）：耒阳市大城房地产开发有限公司，统一社会信用代码914304810726405844。 法定代表人：吕孝清，该公司总经理。 被告：黎茂忠，男，1964年10月18日出生，汉族，公民身份号码430419196410180016。 被告：钟树生，男，1953年2月27日出生，汉族，公民身份号码430481195302272099。 被告：李曦，男，1965年8月9日出生，汉族，公民身份号码430404196508091017。 反诉被告：衡阳市金桥拍卖有限公司，统一社会信用代码91430481745946757L。 法定代表人：谢玲，该公司执行董事。 原告耒阳市城市和农村建设投资有限公司（以下简称城农投公司）为与被告耒阳市大城房地产开发有限公司（以下简称大成公司）、黎茂忠、钟树生、李曦建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2020年4月7日向本院提起诉讼。2020年5月10日，反诉原告大成公司为与反诉被告城农投公司、衡阳市金桥拍卖有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案向本院提起反诉。 原告城农投公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告连带向原告支付购地款1963万元；2、被告向原告支付违约损失金10253480.37元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告位于耒阳市水东江办事处水东江居委会振兴北路的土地，证号为“耒国用（20100第030062号）”，其（1）宗地面积为13538平方米，（2）宗地面积为18952平方米；经耒阳市人民政府及相关部门批准同意，将上述宗地向社会公开进行拍卖。2013年6月19日，通过衡阳金桥拍卖公司公开拍卖，被告黎茂忠、钟树生以3413万元价格竞拍到（2）宗土地，并签订拍卖确认书。2013年7月30日，原告与被告大成公司签订了《土地转让合同》，合同第二条土地转让的范围及面积：宗地面积为18952平方米，具体范围详见国土地测绘的宗地图；根据合同第三条第1项乙方（即被告大成公司）自签订《土地转让合同》之日起30天内支付给甲方（即原告）土地成交价款的60%，支付拍卖公司的拍卖佣金100%。乙方付清土地成交价60%之日起，甲方在七个工作日内对转让给乙方的土地范围及土地周边界点进行现场认定。同时根据合同第七条规定的违约责任，“自合同签订之日起，如因乙方原因未能在约定的时间内交清标的价款，每日则按未交金额的千分之三向甲方支付违约金”；根据合同约定，被告按成交价款的60%应向原告交纳2047.8万元土地款，被告除交纳竞拍保证金及部分价款外，还欠原告土地价款1963万元。现被告用竞拍来的土地，以“悦龙湾”项目进行开发已基本完成，所建房屋已大部分出售。被告却总以各种理由拒不支付土地价款，其行为已严重违约，并给原告造成了经济损失，被告除支付余款外，还应承担违约金的损失。为了维护原告的合法权益，提起以上诉讼。 被告大成公司、钟树生、黎茂忠、李曦在提交答辩状期间未对管辖权提出异议。 反诉原告大成公司向本院提出来反诉诉讼请求，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告城农投公司于2013年7月30日签订的《土地转让合同》（宗地二，面积18952平方米）；2、两反诉被告向反诉原告连带赔偿各项损失5655520元并支付延迟交付土地的违约金；3、本案诉讼费用由两反诉被告承担。事实与理由：2013年6月19日，反诉原告在反诉被告金桥公司举办的拍卖会上，通过公开竞价，就反诉被告城农投公司取得的国有土地权证号为耒国用（2010）第030062号两块地拍卖成交，土地出让面积分别为13538平方米（宗地一）和18952平方米（宗地二），用途为居住兼容商业用地，土地总价款合计5851万元。同年7月30日，反诉原告与反诉被告城农投公司签订《土地转让合同》。之后，反诉原告按合同约定陆续支付了反诉被告土地成交款2760万元及相关的拍卖佣金，余下土地款待国土部门受理土地过户资料后三天内支付清。后因反诉被告的违约行为，此事一直悬而未决。之后，反诉原告在开发涉案土地时发现两块地周边还有应征收的土地并没有征收补偿到位，不在原土地使用证的范围内，性质更严重的是涉案两块土地在公开拍卖之前竟然早已被抵押在中国农业发展银行耒阳支行了，且均未解除抵押物权；与此同时，两宗地还存在如下问题：1、土地周边村民建房侵占了部分竞拍土地；2、地下高压电缆占用竞拍土地；3、相邻采煤沉陷安置区占用部分竞拍土地；4、还有零星土地未征收到位：……等等问题。这一系列问题严重影响了反诉原告的土地开发进展，反诉原告多次向反诉被告反映情况请求解决，但一直没有解决方案。为了避免损失扩大，尽早开发土地，缩短开发周期，反诉原告无奈只有先对土地进行开发利用。开发过程中，反诉被告为了解决采煤沉陷安置区项目建设占用反诉原告竞拍所得的用地面积一事，便单方面将规划中的次支路-水九路取消，用以补偿反诉原告被占用的用地面积。但反诉被告这种通过硬性变更规划条件来取消水九路的行为，又造成反诉原告前期规划水九路两边为门面的项目规划失去了应有的商业开发价值。尤为恶劣的是，即便因反诉被告的无作为，导致竞拍前抵押给第三方的两块土地的手续一直拖到2016年11月21日（近4年）才得以解除后，反诉被告却至今不去国土部门为反诉原告办理土地过户手续。综上，反诉原告认为，反诉被告在土地转让合同签订后，涉案地块因存在竞拍前主观故意欺瞒性抵押、多项土地权属争议、单方面土地规划条件变更、至今不去国土部门为反诉原告办理应释放的土地过户手续等诸多重大瑕疵，导致反诉被告至今既未能如约向反诉原告交付合法、合格、完整的标的物土地，同时反诉原告多年以来一直就上述问题多次找反诉被告沟通、交涉，却还是因反诉被告主观恶意的无作为而至今得不到应有的解决，由此造成了反诉原告有关于宗地二的损失合计5655520元（注：详见附件2直接经济损失清单，不包括反诉原告延期交房损失、办公费用、物业管理开支等相关前期已发生和后期还有可能发生的损失）和现有补偿地块（合计约7.53亩）失去应有的开发价值，由此反诉原告主张该补偿地块应从原竞得土地面积中予以剔除，对应折算的土地成交款约903.6万元无需支付。因基于始竞拍的合法基础和原土地出让合同的合法商业目的已根本无法实现，根据《合同法》第九十四条之规定，反诉原告请求支持上述3项诉讼请求。与此同时，上述土地瑕疵还造成了反诉原告在开发过程中额外遭受相关政府职能部门的行政罚款损失、延期交房损失、办公费用、物业管理开支行装相关前期已发生和后期还有可能发生的损失，为此，反诉原告保留后期起诉的权利。反诉原告为维护自身的合法权益，提起以上反诉。 本院经审查认为，本案的标的对象为“耒国用（2010）第030062号”项下的土地使用权（2）宗地，诉讼标的额为29883480.37元；同时，原告以另案起诉的方式[案号：（2020）湘0481民初906号]，以同样的理由对因转让（1）宗地欠付的转让款提出了诉讼，标的金额为21166717.23元。该两案的标的对象实为同一对象，且两案的当事人完全相同，《土地转让合同》的受让方均为被告大成公司;事实与理由完全相同，故原告的行为实为变相拆分诉讼标的，从而达到规避级别管辖的目的。两案的标的总额为51050197.6元。《最高人民法院》（法发[2015]7号）第一条规定：“一、当事人住所地均在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件：……湖南所辖中级人民法院管辖诉讼标的额3000万元以上一审民商事案件”，因此，两案应由湖南省衡阳市中级人民法院管辖，本院无管辖权。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条之规定，裁定如下： 本案移送湖南省衡阳市中级人民法院处理。 审 判 长  张志武 人民陪审员  王小红 人民陪审员  朱 广 二〇二〇年七月三十日 代理书记员  周颖颖 打印责任人：张志武校对责任人：周颖颖