吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉05民终745号上诉人（一审被告）：董爱富，男，1979年2月23日出生，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：汪新一，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：通化市中盛物业服务有限公司，住所地：通化市东昌区。法定代表人：冯丽，总经理。委托诉讼代理人：闫红亮，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。上诉人董爱富因与被上诉人通化市中盛物业服务有限公司（以下简称中盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董爱富上诉请求：1.请求依法撤销通化市东昌区人民法院作出的（2020）吉0502民初1080号民事判决书，依法改判；2.本案上诉费用由中盛物业公司承担。事实和理由：一、中盛物业公司未按照物业服务协议履行全部物业服务内容，违约在先。中盛物业公司无证据证明其按照物业服务协议履行了全部物业服务。2019年初至2019年10月15日中盛物业公司就已经弃管，在服务期间，各项服务不专业、不到位，各项工作推诿扯皮，物业服务协议中约定的管家式服务并没有履行；对小区建筑公共部分内外墙面、屋顶等未进行养护、清洁；对公共区域未及时维修；门禁形同虚设，小区门卫岗位上也多次出现没人或者值班人员睡觉、无人巡岗的情况，给小区带来了很大的安全隐患；小区路灯不同程度的损坏，却长时间不予维修；小区的公共绿地无人进行管理与养护；根本没有溪涧，更谈不上维护与清洁；小区排水系统有问题，每次下雨后门前都是积水；小区无人负责组织社区文化活动；小区清洁处理不到位，公共区域垃圾清理不及时等。上述问题都曾经向物业反映多次，但从未得到过及时有效的解决。物业管理服务协议中规定，未按照协议规定管理物业或管理不善，应承担相应的法律责任。二、小区物业费收费过高，于法无据，中盛物业公司未履行的服务项目应当在物业费中予以扣除。根据《吉林省物业管理办法》第三十六条：物业服务合同中约定的收费项目应当与服务内容一致。董爱富的购房合同中记载为低层住宅，根据吉林省住宅小区物业服务管理政府指导价格规定，最高收取1.5元／每平方米的物业费，可上浮10％，中盛物业公司却按照每平方米2.8元的价格收取董爱富多年物业费，是严重违法行为，且中盛物业公司未履行与物业费相匹配的高质量服务，构成根本违约，董爱富有权拒交物业费，退一步讲，就算董爱富需要缴纳，也应当减免中盛物业公司未履行服务内容部分对应的物业费。中盛物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，董爱富的上诉请求应予以驳回。一、中盛物业公司按照协议约定提供了包括保安保洁维修等在内的24小时全天物业服务，履行了自身义务，董爱富应依照约定支付物业费用。二、中盛物业公司与董爱富的协议是基于自愿平等原则签订的，合法有效。董爱富的住宅系联排别墅，对物业收费标准的确定也系双方合意的结果，并不违反吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格规定。该规定指出别墅区主要依据业主要求和所提供服务内容协商确定的，每平方米1.5元并非收费上限。中盛物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令董爱富支付所欠2017年度和2018年度物业管理服务费各14,228.00元，2019年度物业管理服务费11,263.50元（截止2019年10月15日），合计39,719.50元；2．诉讼费由董爱富承担。一审法院认定事实：董爱富系××××栋×号房屋业主，房屋建筑面积×平方米。2016年5月4日，依据相关法律、乙方中盛物业公司与吉林中盛置业有限公司签订的《领地物业管理委托合同》，乙方中盛物业公司与甲方董爱富签订《前期物业管理服务协议》，该协议对物业概况、物业管理授权管理范围、物业管理服务项目、物业管理服务年费、公共水费、电费等作出具体约定，其中第7.1.2项约定：物业管理服务费标准为别墅为人民币2.80元／㎡／月。自2017年1月1日起至2019年10月15日期间，董爱富欠缴物业费。一审法院认为，本案的争议焦点为：董爱富是否应按中盛物业公司主张的标准支付物业费39,719.50元。本案为物业服务合同纠纷。依照《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，2016年5月4日，中盛物业公司与董爱富签订《前期物业管理服务协议》，董爱富的房屋在中盛物业公司管理区域内，该物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，双方之间形成物业服务合同关系，双方应该按照合同中约定的内容享有权利、履行义务。董爱富辩称其虽已享受基础的物业服务，但未享受到约定的高质量服务。庭审中，中盛物业公司提交的证据证明其履行了物业服务事项，董爱富对此亦无异议，既然董爱富已在中盛物业公司的物业服务中受益，且中盛物业公司进行了书面催缴物业费，那么董爱富即应按照物业服务合同的约定交纳物业费。《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费标准为别墅每月每平方米2.8元，董爱富房屋建筑面积×平方米，董爱富自2017年1月1日至2019年10月15日期间，33.5个月未交纳物业费，计欠物业费39,718.67元。关于董爱富要求应在中盛物业公司中扣除已经预付的款项，因董爱富提交的《收条》，系中盛物业公司因收到“领地自救小组”的款项而出具，并非发生在本案的双方当事人之间，故该笔款项不应在本案中扣除，对董爱富的该项主张，该院不予支持。综上，依照上述法律规定，判决：被告董爱富于该判决生效后立即给付原告通化市中盛物业服务有限公司39,718.67元。案件受理费411元（系减半收取），由原告通化市中盛物业服务有限公司负担11.92元，由被告董爱富负担399.08元。二审期间，当事人没有提交新证据，当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。本院二审认定事实与一审一致。本院认为，物业公司提供物业服务需基于众多业主均交纳物业费为前提，双方之间的权利义务是互相依存也是互相影响的。如个别业主以物业服务不到位不交纳物业费，不仅会影响其他足额交纳物业费业主的利益，且当不交纳物业费的业主达到一定数量后，也势必导致物业公司因缺乏资金而影响物业服务质量，故董爱富以物业服务不到位为由而拒绝交纳物业费的上诉理由不应得到支持。但如中盛物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的相关维修、管理等义务，董爱富可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，请求中盛物业公司履行相关义务。根据上述法律规定，董爱富关于应减免未履行服务内容部分对应的物业费亦没有法律依据，本院不予支持。另外，中盛物业公司系依据合同约定的收费标准收取物业费，董爱富关于合同并非其真实意思表示的主张因缺乏证据支持，故本院无法支持。根据合同约定，董爱富居住的房屋系别墅，应区别于普通住宅。董爱富未提交证据证明针对别墅类高档住宅，业主和物业公司不可以约定物业费，故其主张物业费收费标准过高的上诉请求，本院不予支持。综上所述，董爱富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费793元，由董爱富负担。本判决为终审判决。审判长  王大勇审判员  盖晓晨审判员  张晓云二〇二〇年七月二十二日书记员  王 馨