河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1516号 上诉人（原审被告）：袁某，男，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：张杰，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马秀秀，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人：黄某，男，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人：张某贞，女，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：田月平，河北冀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕，河北冀石律师事务所律师。 原审被告：河北外事贸易服务公司，住所地石家庄市槐北路82号东苑小区1-2-101。 法定代表人：李景林，该公司经理。 原审被告：李某海，男，汉族，住石家庄市正定县。 上诉人袁某因与被上诉人黄某、张某贞、河北省外事贸易服务公司、李某海确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人袁某上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判；2、依法驳回被上诉人的诉求；3、判定房产买卖合同有效；4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人为河北省外事贸易服务公司（以下简称外事公司）风险代理欠款诉讼等事宜，直接为外事公司挽回经济损失两百多万元，外事公司将房产抵顶给上诉人是真实意思。2、李某海购买上诉人房产是因为该房是27中学学区房，他去房管部门调查过房产证真实，房产买卖过户合法有效，银行可以贷款。二、一审判决适用法律不当。一审法院无视国家法律关于房产以登记为准的规定，认为以实际占有为准。此事几年前，裕华法院、市中院、省高院都有生效的判决认定，一审法院无视法律违法判决。三、一审判决程序严重违法。1、审限长达一年半，此案2018年5月立案，6月开庭，2019年12月12日出判，历时18个月。2、此案2016年已诉至一审法院，上诉人败诉后上诉到市中院民二庭，民二庭撤销原判发回重审，中院的裁定对事实和法律认定非常清楚。被上诉人见要败诉，便使用手段撤诉。月余后又将原起诉书证据都复印一遍又行立案。一审法院按照规定应不予立案。一审法院与被上诉人串通又立案、开始又一轮的重复审理，增加诉累，浪费审判资源，无视法律尊严。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，严重违反程序，故此敬请二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉求，维持上诉人合法权益。 黄某答辩称，一、一审判决确认袁某与河北省外事贸易服务公司之间关于案涉房屋的买卖合同无效，属于认定事实清楚，适用法律正确，程序适当。（一）2003年4月11日袁某在房管部门备案的为转移包括涉案房屋在内的13套房产而签订的《石家庄市房地产买卖契约》是袁某与河北省外事贸易服务公司恶意串通所致。1、一审判决调取的河北省高邑县检察院于2004年7月26日向被答辩人袁某做的《询问笔录》第2页中，包括本案涉案房产在内的13套房产过户到被答辩人袁某名下系双方转移财产的行为所致且被答辩人袁某认可没有他一份产权。2、一审法院调取的石家庄裕华分局于2006年7月3日向袁某做的《询问笔录》中袁某陈述其在房管部门备案的包括本案涉案房屋在内的13套签订的《石家庄市房地产买卖契约》中河北省外事贸易服务公司的委托人“刘某”不是该公司委托的人员，而是被答辩人袁某找的人，过户该13套房产时是他和刘某一起去的。3、被答辩人袁某将涉案房产在内的13套房产转移在其名下后，卖掉其中一套后的房款由其支配，并将其中的12套房产都进行了抵押，且抵押贷款也都由他使用。（二）2003年4月14日被答辩人袁某与河北省外事贸易服务公司签订的《售房还债协议》不具有真实性。1、该《售房还债协议》签订的时间晚于被答辩人袁某2003年4月11日在房菅部门备案的转移涉案房屋的《石家庄市房地产买卖契约》，这明显与被答辩人以房抵债的抗辩意见相矛盾。2、答辩人在一审期间曾申请对《售房还债协议》、《石家庄市房地产买卖契约》等过户材料中加盖“河北省外事贸易服务公司”、“袁某”处公章、签字的一致性申请鉴定，因被答辩人袁某不同意而未能鉴定，被答辩人袁某应承担鉴定不能的不利后果；且《询问笔录》中袁某认可其自行在《售房还债协议》中加盖了“河北省外事贸易服务公司”的公章。（三）被答辩人自称河北省外事贸易服务公司欠其风险代理费928383元的没有任何事实根据和法律依据。1、被答辩人袁某未向一审法院提供任何关于风险代理费的书面材料以证明其抗辩理由。2、被答辩人袁某未向一审法院提供关于其代理案件的法律文书用以证明其代理案件的事实。3、按照常理风险代理是以胜诉金额为基础，据河北省外事贸易服务公司一审陈述：被答辩人袁某所代理的案件均以其公司败诉结案，后因其公司无财产可供法院执行而终结案件这与被答辩人袁某的代理行为无关。因此，被答辩人袁某自称的河北省外事贸易服务公司欠其风险代理费928383元风险代理费进而以房抵债的主张没有事实依据更没有法律依据。综上所述，一审判决认定被答辩人袁某与河北省外事贸易服务公司对石家庄市裕华区房屋的买卖合同无效事实与一审法院调取的各《询问笔录》中袁某陈述的事实相一致，该事实是正确且清楚的。二、一审判决认定二被答辩人袁某与李某海之间对石家庄裕华区槐北东路东苑小区房屋买卖合同无效认定事实清楚、适用法律正确、程序适当。（一）桥西法院审理的（2019）冀0104民初7275号案件中，该案当事人何某瑞当庭提交的证据--袁某给其提供的《情况说明》内容显示，被答辩人袁某与其发妻二人找了八个人转移其名下东苑小区的八套房产（含本案涉案房产一套），其真实目的是为了来回倒贷款，被转移的这八套房产（含本案涉案房产一套）也没有真是的买卖关系。（二）被答辩人李某海未提供包括支付购房款、签订买卖合同、实地查看房屋等证明真实买卖关系任何证据材料。（三）上述这份《情况说明》也证明了被答辩人袁某与其发小魏建华、刘芳夫妻找了八个人对被答辩人袁某向其转移房产的事实是明知道的，这足以证明二被答辩人之间存在恶意串通行为且损害了答辩人的合法权益。三、本案涉案房屋槐北东路东苑小区房屋现仍登记在被答辩人袁某名下，这与他提供给何某瑞的《情况说明》内容中还有两套房屋未转移的事实是一致的。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序适当。请求二审法院驳回二被答辩人的上诉，维持原判。 河北外事贸易服务公司书面答辩称，一、袁某自2002年8月持有我公司印章至今未归还。二、袁某非法使用我公司印章，私自伪造房屋买卖契约、过户手续、售房协议等材料。我公司与袁某从未有过风险代理协议，袁某也没有为我公司挽回过任何损失，我公司不欠袁某任何款项，更没有把任何房屋抵给袁某。三、袁某与我公司之间的房屋买卖契约应确认无效。我方从未与袁某签订过房地产买卖契约，也没有委托任何人代理此事项，袁某自己或与他人（如刘某）恶意串通，以伪造房屋买卖合同的形式实现其非法占有我公司巨大财产之目的，其行为及其所伪造之契约、协议等均为无效。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。 李某海未到庭进行答辩。 黄某向一审法院起诉请求：1.依法确认被告河北省外事贸易服务公司与被告袁某之间对石家庄市裕华区槐北东路392号东苑小区房屋买卖合同无效；2.依法确认被告袁某与被告李某海之间签订的房屋买卖合同无效；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告黄某系黄某辛儿子，张某贞系黄某辛妻子，黄某辛于2016年12月8日去世，二原告系黄某辛的法定继承人。本案中争议房屋位于石家庄市裕华区（以下简称争议房屋），该两套房屋系被告河北省外事贸易服务公司于1993年9月3日自建竣工使用的职工宿舍。河北省外事贸易服务公司在该房屋竣工后将房屋分配给公司职工居住。黄某辛于1993年11月15日通过集资购房方式出资31500元从河北省外事贸易服务公司购买争议房屋，并在1998年入住居住至今。因争议房屋当时仅有大证，不能过户到黄某辛名下。河北省外事贸易服务公司于2003年7月1日将争议房屋过户到被告袁某名下，并在房管局备案了《石家庄市房地产买卖契约》。关于本次过户，原告称，袁某在未支付合理对价的前提下与河北省外事贸易服务公司串通将已经由原告购买的房屋变更到被告袁某名下，侵犯了原告的合法权益。被告河北省外事贸易服务公司称，袁某之所以将包括本案争议房屋在内的13套房产全部过户到其个人名下，是因为2003年河北省外事贸易服务公司委托袁某办理公司一楼办公室出售业务时拿走了公司的房产证和公章私自办理的，公司对在房管局备案的房屋所有权变更申请书、售房决定、售房明细表及房屋买卖合同均不认可，公司从未签署办理过这些材料，材料中涉及的公司印章也不是由公司加盖的，材料中的所谓的代理人或经办人刘某与公司没有任何关系，公司也从来没有委托刘某办理过任何事项，这些材料均是由袁某借持有公司印章私自伪造的。被告袁某称，其与河北省外事贸易服务公司之间的房屋买卖，是河北省外事贸易服务公司欠其外债抵顶而来。庭审中，被告袁某提供2003年4月14日其与河北省外事贸易服务公司签订的“关于售房还债协议”一份，内容为：甲方河北省外事贸易服务公司，乙方袁某。一、因公司经营不善，导致1992年11月25日、1993年12月2日，在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的购置长安区槐北东路东苑小区购房贷款本金及利息共计1831494元无法偿还。二、本公司法律顾问袁某代理1992年11月25日、1993年12月2日在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的银行购房贷款诉讼，2002年7月代理承德克什克腾通度假村诉讼，总标的2931494元并垫付受理费48875元，其代理为风险代理，代理费约定为总标的的30%即879448元，合计共欠乙方928323元。三、现经研究决定原贷款购买的槐北东路××小区字××房证，幢号1号，2号建筑面积共计1159.39的房屋出售给乙方所有，由乙方直接售房，处理解决偿还银行贷款及欠乙方的风险代理案件费。四、职工集资的购房款，房屋售出后由售房款中偿还。五、房屋价格高低，偿还贷款数额等一切事宜均由乙方本人负责，与甲方无任何关系，互不追究。六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。落款处甲方处盖有河北省外事贸易服务公司公章。乙方处有袁某签字。对于此份“协议”，原告不予认可，认为风险代理约定与基本常识不符，没有证据证明袁某为了挽回公司损失而应当取得风险代理报酬的约定，仅通过代理案件即取得13套房屋的所有权，与常理不符。被告河北省外事贸易服务公司认为此协议是袁某在持有该公司印章期间私自伪造的，不予认可。袁某于2017年5月21日与被告李某海签订《石家庄市存量房买卖合同》，袁某以60万元的价格将裕华区槐北东路东苑小区13-3-201室出售给李某海。2017年5月23日，该房产由袁某名下过户到李某海名下。李某海称，房产是通过袁某委托的中介代办人杨某章购买的，实际购房款为145万元，首付50万元，从光大银行石家庄分行贷款95万元，房款支付给了杨某章。被告袁某称，委托房产中介的杨某章代为卖房，卖了多少钱不清楚，中介卖房替其偿还晋州市恒升村镇银行股份有限公司贷款。原告认为，被告袁某与李某海房屋交易价格为60万元，李某海以不合理价格取得该房屋，其作为购房者在购房前未实际查看房屋了解实际情况，仅凭袁某持有的房产证就与其办理过户手续，不符合常理。 一审法院认为，黄某辛与河北省外事贸易服务公司房屋买卖行为有效，涉案房屋由二原告实际占有，该事实已由生效判决确认。袁某提交的售房还债协议是2003年签订的，基础是河北省外事贸易服务公司欠袁某风险代理费928323元，根据生效的判决书显示袁某代理的河北省外事贸易服务公司三个案子，均以败诉而告终，风险代理应以胜诉金额为基础，且河北省外事贸易服务公司在之前的诉讼及目前正在诉讼的案件中始终否认售房还债协议的真实性，故本院对售房还债协议不予采信。袁某没有证据证明其替河北省外事贸易服务公司了结了这些诉讼案件，其取得争议房产的所有权不合法，河北省外事贸易服务公司签订《石家庄市房地产买卖契约》不是其真实意思表示，事后也未追认，其与袁某之间的房屋买卖行为应为无效。袁某将争议房产出售给李某海，但其称对出售价格不清楚，而李某海也未尽到必要的注意义务，即合同签订前未对房屋及其权属状况等进行合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前尤其是购买二手房前，买受人通常会对所要购买的房屋位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。李某海未进行实地看房，便与袁某签订买卖合同购买该房屋，与一般正常房屋交易行为惯例不符，其行为不能证明其系一个善意的受让人。因此，李某海与袁某签订房屋买卖合同时涉嫌恶意串通，双方买卖行为应为无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审判决：一、被告河北省外事贸易服务公司与被告袁某之间对石家庄市裕华区房屋的买卖合同无效；二、被告袁某与被告李某海之间对石家庄市裕华区房屋的买卖合同无效。案件受理费80元，保全费5540元，由被告河北省外事贸易服务公司、袁某、李某海共同负担。 二审期间，黄某、张某贞向本院提交了三组新证据：第一组证据（来源（2020）冀0108民初1475号案件中法院向裕华分局调取的卷宗材料）：1、2004年4月5日高邑县检察院向石家庄市检察院汇报的外事贸法定代表人李景林伙同外单位职员袁某贪污转移国有资产的犯罪事实。2、2004年7月26日询问袁某笔录1份。证明目的：房屋实际所有人在2003年就向检察机关反映涉案房产情况，且认为袁某从外事贸公司过户时用的是没有备案的公章，这与涉案小区另一涉案房产在一审审理过程中，原告方申请对过户手续及售房还债协议所使用公章鉴定，而上诉人不同意鉴定导致未能鉴定的事实相吻合。第二组证据（来源（2020）冀0108民初1475号案件中法院向裕华分局调取的卷宗材料）：1、裕华分局经侦大队于2006年7月3日、2006年7月24日、2006年9月12日向袁某做的三份询问笔录及2005年6月16日、2006年6月16日李景林两份询问笔录。2、裕华分局经侦大队于2006年9月12日向曾利芳做的一份询问笔录。证明目的：1、袁某与外事贸公司恶意串通的事实，如外事贸公司将公章给了上诉人袁某，外事贸办理13套房子的委托人刘兵不是外事贸的工作人员，袁某自行办理的打印的委托手续并擅自盖章与刘兵一起办理的过户手续。2、袁某利用不属于自己产权的12套房子来回倒还贷款，外事贸法定代表人李景林知情。3、袁某与曾利芳、曾利勇、胡丽华恶意串通、恶意过户的事实，以及四人是何关系（涉及的房子有康某飞、闫某德、霍某、张某四套房子）。第三组证据（来源（2019）冀0104民初7275号案件中何某瑞提交）：2019年7月24日袁某《情况说明》。证明目的：2016年下半年上诉人袁某与刘芳开始计划将8套房屋恶意过户给几个农村人（8个受让人）；而袁某的委托人杨某章明知。（目的是来回倒贷款）。袁某对以上三组证据质证意见：被上诉人主张该新证据为2020年5月20日裕华法院调取，但该证据并没有裕华法院盖章确认，也没有存档机关高邑县检察院或者是裕华分局予以盖章确认，因此对该证据的真实性以及来院合法性无法确认。所有作为证据的材料均应当来源合法，保证程序的正当性，因此对上诉证据均不予认可。针对袁某的情况说明，可以证实袁某将该房产委托给中介人员杨某章打包出售，条件是还清袁某的贷款420万元，另外支付袁某200万元。因此是支付了相应对价的，并非是恶意串通。 本院认为，被上诉人黄某系黄某辛儿子，被上诉人张某贞系黄某辛妻子。黄某辛于2016年12月8日去世，二被上诉人系黄某辛的合法继承人。本案争议房产系黄某辛购买，黄某辛与原审被告河北省外事贸易服务公司签订《河北省省直成本价出售公有住房协议书》的时间是1998年，涉案房屋由黄某辛实际占有，双方之间的房屋买卖行为有效，上述事实已由生效的一、二审判决确认，本院予以采信。上诉人袁某提交的《售房还债协议》签订的时间是2003年，基础是河北省外事贸易服务公司欠袁某风险代理费928323元，袁某在检察机关询问笔录中自认其对诉争房屋没有产权，过户是应河北省外事贸易服务公司法人李景林要求为了规避债务而为，并且根据生效的判决书显示袁某代理的河北省外事贸易服务公司三个案子，均以败诉而告终，河北省外事贸易服务公司在之前的诉讼及目前正在诉讼的案件中始终否认《售房还债协议》的真实性，故河北省外事贸易服务公司与袁某签订《石家庄市房地产买卖契约》不是其真实意思表示，事后也未追认，一审法院认定其与袁某之间的房屋买卖行为无效并无不当，本院予以支持。关于袁某与李某海之间的《石家庄市存量房买卖合同》的效力问题，根据一审查明，袁某将争议房产出售给李某海，但其称对出售价格不清楚，而李某海也未尽到必要的注意义务，即合同签订前未对房屋及其权属状况等进行了合理审查，李某海也未进行实地看房，便与袁某签订买卖合同购买涉案房屋，故一审法院以李某海与袁某签订房屋买卖合同时涉嫌恶意串通为由认定双方买卖行为应为无效，并无不当，本院予以支持。 综上所述，袁某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人袁某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  李 伟 二〇二〇年七月二十四日 书记员  崔娇娇