安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初6171号 原告：管景智，男，1983年1月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告：戴莉莎，女，1986年3月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：安徽无限度商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路660号绿地赢海大厦D座1301室。 法定代表人：林玉平，总经理。 委托诉讼代理人：林朝慧，该公司员工。 原告管景智、戴莉莎与被告安徽无限度商业管理有限公司（以下简称无限度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，公开开庭进行了审理。原告戴莉莎、被告无限度公司委托诉讼代理人林朝慧到庭参加诉讼。原告管景智经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 管景智、戴莉莎向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付2020年1月-9月期间拖欠的房租，共计33705元（11235元/季×3季）；二、判令被告向原告支付逾期违约金2275元（33705元×0.00025×270日）；三、判令被告向原告支付违约金97370元（11235元/季×8季+7490元）；四、判令被告向原告退还代扣代缴税费18350.5元（183505元×10%）；五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2011年10月签订物业租赁经营合同，约定:原告甲方将合肥市濉溪路88号万豪广场A栋316号商铺租赁给被告乙方使用，租期为十年，从2012年12月1日起算至2022年11月30日。合同约定被告支付租金采用先付后用的方式，被告须在每季度第三月的前5日即3月5日，6月5日，9月5日，12月5日前支付当季度租金，同时明确约定2015年12月1日至2022年11月30日期间的租金为每季度11235元。被告自2020年1月起不按合同约定履行，拖欠原告房屋租金，原告多次联系被告，被告工作人员称公司资金紧张，无法支付拖欠房租，该商铺为原告向银行按揭贷款购买，被告拖欠租金导致原告无力偿还银行贷款，给原告造成实际经济损失。合同第七条明确了被告应按约向原告支付租金，逾期支付的应按照未付款数额以每日万分之2.5向原告支付违约金。双方均应严格遵守合同，不得单方终止合同，否则视为违约，违约金标准为该物业房价的10%。合同中没有明确约定租赁税金交纳的方式，依照规定房产税由产权所有人缴纳，但被告自2015年12月1日至2019年12月31日从应支付房租款中代扣了租金款10%，代扣理由是交纳税金，却无法向原告提供交税凭证，因此，原告要求被告退还代扣税金共计18350.5元。 无限度公司辩称：1、关于支付租金和利息：被告向原告承租了位于合肥市濉溪路商铺，从2012年12月1日起、租期10年；同时，被告将万豪广场AB栋室内商铺整体租赁，用于打造室内特色商业街区。被告前期投入大量资金进行街区的装潢装饰、广告活动宣传和市场培育投入，然而实体商业市场持续不景气，街区出租率和租金标准持续走低并恶化；合同约定的租金标准已经严重脱离于市场。多年来被告一直在举债向原告支付租金，早已经资不抵债。被告已向原告支付租金到2019年12月31日。2020年初，新冠××疫情爆发，被告也不能幸免倒闭并陆续遣散员工。根据合同第八条免责条款“遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因，致使双方无法履行本合同条款长达六十天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担责任。”的约定，被告已经通知原告，解除合同并返还房屋。原告不应向被告主张2020年2月1日（正月初八）之后的租金和利息。2、关于律师费和诉讼费、执行费，爆发新冠××疫情是不可抗力原因，被告依据合同终止租赁关系，不应承担原告的律师费和诉讼费、执行费。综上，请求驳回原告关于利息、律师费、诉讼费和执行费的申请。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2011年10月9日签订物业租赁经营合同，合同约定原告甲方将合肥市濉溪路商铺租赁给被告乙方使用，被告每季度向原告支付一次租金，每季度第三个月的前5日即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前，乙方应将租金直接汇至甲方指定银行账户，其中从2015年12月1日至2022年11月30日共7年28期，每季度租金为11235元（含税）。合同还约定了违约责任:被告应按约定及时向原告支付租金，逾期支付的，应按照未付款数额以每日万分之2.5向原告支付违约金，双方严格遵守合同，不得单方终止合同，否则视为违约。违约金标准为该物业房价的10%，如违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方.同时约定因本合同提起的诉讼所引起的律师费、诉讼费、执行费由败诉方承担。合同第八条免责条款约定“遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因（例如国家政策、政府行为、自然灾害或协议一方无法预见、控制、避免和克服的其他事件），致使双方无法履行本合同条款长达六十天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担责任。” 合同签订后，被告接收了商铺，并支付租金至2019年12月31日。之后租金被告未能支付。被告因新冠疫情影响，所租商铺未能营业。原告催告租金未果，现诉至法院要求判如所请。 本案诉讼中2020年7月15日原告向被告发出解除合同通知书一份，称“我公司一直在负债兑付租赁经营收益，早已资不抵债。2020年新冠疫情持续蔓延，我公司未能幸免、宣告倒闭。因税务部门要求，我方应在限制期限内办理工商注销。结合本合同第八条免责条款约定，现通知贵方即日起解除本合同，请贵方既日起收回商铺。”原告收到该通知书。 以上事实，有双方当事人陈述以及原告提供的原告身份证、豆瓣汇步行街物业租赁经营合同、商品房买卖合同、房产证、土地证、贷款合同、银行流水单、2012年3月豆瓣汇步行街销售信息在安徽商报登报广告、被告提供的合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第5号）、合肥市疫情防控应急指挥部通告（第10号）、解除合同通知书等相关证据证实。 本院认为，原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系。该合同合法有效，双方均应依约履行。被告未能按约支付租金，存在违约行为。2020年初由于存在新冠疫情的影响，租赁的商铺未能营业，被告依据合同第八条规定于2020年7月15日提出解除合同，原告收到邮件，原告虽对解除合同不予认可，但按合同约定由于新冠疫情影响致被告无法履行超过六十天以上，任何一方可以解除合同，故被告依约有权通知解除合同，因此本院确认双方合同于开庭之日2020年7月22日解除。本院已在7月23日告知原告及时收回房屋避免损失扩大。 原告要求被告立即向原告支付2020年1月-9月期间拖欠的房租，共计33705元（11235元/季×3季），本院可支持至2020年7月22日的租金25216.33元（11235元*2个季度+11235元/90*22）。 原告主张被告支付逾期违约金2275元（33705元×0.00025×270日），由于原告存在拖欠租金违约行为，故本院可支持自2019年12月6日起计算至2020年7月22日的违约金即1049.02元（2020年第一季度11235x万分之2.5X226天=634.77元，2020年第二季度11235x万分之2.5x136天=381.99元，2020年第三季度11235/90x22天*万分之2.5*47天=32.26元）。 原告要求被告向原告支付违约金97370元（11235元/季×8季+7490元=97370元）；由于被告解除合同依据合同相关条款的规定，有其依据，而对于被告存在拖欠租金的逾期违约金，原告已主张，故本院对于该项诉讼请求不予支持。 原告要求被告向原告退还代扣代缴税费18350.5元（183505元×10%=18350.5元），由于税费交纳不属于民事案件审理范围，原告可向有关部门反映主张权益，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽无限度商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告管景智、戴莉莎支付租金25216.33元、逾期违约金1049.02元；。 二、驳回原告管景智、戴莉莎其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1667元，由原告管景智、戴莉莎负担1367元，被告安徽无限度商业管理有限公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年七月二十九日 书记员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。