湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0982民初119号原告：安陆市大地物业服务有限公司，住所地湖北省安陆市金秋大道142号。法定代表人：陈香莲，该公司经理。委托诉讼代理人：赵川，湖北浩法律师事务所律师。被告：黄晶，男，1984年10月16日出生，汉族，湖北省安陆市林语花都西区。委托诉讼代理人：李建云（系被告黄晶之母），女，1962年4月21日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市林语花都西区。原告安陆市大地物业服务有限公司与被告黄晶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，因“新冠”××的不可抗力，疫情防控期间中止审理，现本案恢复审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安陆市大地物业服务有限公司的法定代表人陈香莲及其委托代理人赵川，被告黄晶的委托诉讼代理人李建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市大地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2014年至2019年物业服务费共计11223元，并按日2%支付滞纳金；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年5月5日签订了《物业服务委托协议》，该协议约定，物业服务费按每平方米1.20元，共计2054元，每年足额缴纳。同时约定不能按照约定缴纳物业服务费的，按日2%支付滞纳金，但被告经催缴后仍欠物业服务费11223元。被告违反诚信原则和影响物业公司的正常运转。为此，现原告特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。原告安陆市大地物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明各1份，拟证明原告的身份信息。证据二、物业服务协议、黄晶的身份证复印件、物业服务合同纠纷函复印件各1份，拟证明原、被告之间系物业委托服务合同关系，被告应该按合同约定的义务承担物业费，收费依据及欠缴的事实。被告黄晶辩称，被告认可欠到原告物业管理费，但欠费是有原因，原告为了收取物业费，随意停被告的水、电，原告没有权利停水、停电。被告的两个摩托车被盗，原告未尽到安保的义务。被告存在对房屋漏水不维修，小区幼儿园租金收取的账目未公开，消防设施不完善不修补等问题，原告未按照协议履行自己的职责。被告黄晶为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、照片1组及视频，拟证明原告未履行自己的服务职责，小区环境脏乱差，小区安保服务不到位等事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认为，被告提交的证据一，照片1组及视频，因原告不认可视频反映的问题，且被告未向本院提交视频资料的复制件，本院无法核实其真实性，故本院对视频资料不作认定。对被告提供的1组照片，仅能证明原告在进行管理服务某些环节中存在不完善的事实，本院对该事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告安陆市大地物业服务有限公司是依法成立具有三级资质的物业管理公司。安陆市林语花都西区7栋3单元607室的业主为被告黄晶，该房屋建筑面积为142.63平方米。原告为安陆市林语花都西区小区提供物业管理服务。2013年5月5日，原告安陆市大地物业服务有限公司（乙方）与被告黄晶（甲方）签订了《物业服务协议》，该协议就林语花都的公共区域和公用设施设备、公用部分的物业管理服务作出了约定。协议第二章约定了双方权利义务，其中甲方的权利和义务主要有：在安全、合理和不降低功能使用的情况下享受或使用本物业公共部位的设施；有权参加业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；协助配合乙方做好本物业区域内的物业管理服务，宣传教育、社区活动等工作；合理使用物业，妥善处理与相邻业主的关系，自觉维护物业管理区域的公共生活秩序和公共场所的整洁、美观及公共设施设备的完好。依据本协议按时足额缴纳物业服务费及分摊费等其他费用等。乙方的权利和义务主要有：对接受委托的物业实施管理，在本物业区域内提供物业服务和开展管理服务活动；听取业主或物业使用人的意见和建议，接受相关单位和业主委员会监督；维护本物业公共安全、环境和秩序，协助有关部门对物业区域的治安、交通、消防、市政等事项进行管理，公示本物业管理区域内有关物业管理的重大事项；依法收取物业服务费用和其他费用；不承担甲方、物业使用人的人身、财产的保管、保险义务；其他正常物业管理的权利和义务。第三章物业管理委托事项主要有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施设备的维修、养护和管理；园林、绿地、花木等的养护与管理；制订清洁卫生标准，负责服务范围内的卫生清洁、垃圾的收集、清运、化粪池清掏；公共秩序维护，维护公共安全秩序，实施安全监控，巡视门岗值勤，区域道路的交通管理，小区交通与车辆停放秩序的管理以及场地的维修、养护等。第四章约定了物业服务管理费用，物业服务收费标准：甲方按1.2元/月·平方米（建筑面积）向乙方按年足额缴纳物业服务费1711元。协议第二十条约定，甲方的家庭财产与人身安全的保险由甲方自行办理。第五章违约责任约定有：乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反政府规定，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用；甲方违反协议使乙方未达到物业服务质量标准时，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方（含物业使用人）违反协议，未能按时向乙方足额缴纳物业服务费及其他费用的，乙方有权采取有效催缴措施，乙方每日加收应交费用的2%的滞纳金，直至交清为止。在履行物业服务协议过程中，原告实际按照1元/月·平方米（建筑面积）的标准向被告收取物业服务费，在管理服务某些环节中存在服务不完善的事实。被告黄晶交纳物业服务费至2014年12月31日，共计2811元（一次交费1711元，另一次交费1100元）。自2015年1月1日至2019年12月31日，被告未向原告交纳物业服务费。原告多次向被告催收物业服务费未果，遂诉讼来院，要求判令被告黄晶支付物业服务费11223元（自2014年1月1日起至2019年12月31日止），并按每日2%支付滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。本院认为，原告安陆市大地物业服务有限公司与被告黄晶签订的物业服务协议，系双方真实意思表示，合法有效，该物业服务协议对原、被告均具有约束力。原告根据物业服务协议约定向所在小区履行了物业服务义务，被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务，理应向原告履行支付物业服务费的义务，被告未及时支付物业服务费存在违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告交纳物业服务费的请求予以支持，但因原告依据《物业服务协议》约定每年按1711元的标准收取被告的物业服务费，根据原告的房屋建筑面积142.63㎡，可知双方履行合同是按照1元/月·㎡的标准计算服务费，故本院对原告主张按1.2元/月·㎡的标准计算服务费不予采纳，对物业服务费的数额应按1元/月·㎡的标准计算。对于被告抗辩反映的情况，仅是原告在物业服务中的某些环节履行得不够完善，但不构成合同履行的根本性违约，亦不能成为被告拒交物业费的理由。即使被告对原告提供的服务不满意，也不应消极采取不交物业服务费的方式来对抗，而应通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，或者就存在服务质量问题向业主委员会反映，再由业主委员会向物业公司沟通解决，或者通过业主大会解聘和重新选聘物业公司。原告作为物业管理服务企业，虽按约提供了相应的物业服务，但其管理服务水平、服务质量在履行协议的过程中仍有进一步提升的空间，被告未及时交纳物业服务费的原因，是要求原告在今后的物业服务活动中，改善服务环境，提高服务质量，被告并非故意违约，因此本院对原告主张滞纳金的请求不予支持。如果被告在接受原告提供的物业服务过程中存在原告侵害其权益的行为，被告可依据法律的相关规定，另行主张权利。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄晶于本判决生效后十日内向原告安陆市大地物业服务有限公司支付自2015年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费8557.8元（即142.63㎡×1元/月·㎡×12月/年×5年﹦8557.8元）；二、驳回原告安陆市天天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告安陆市大地物业服务有限公司负担9元，被告黄晶负担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡学鹏二〇二〇年七月十六日书记员  谈宏亮附：相关法律、法规、司法解释条款《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，应当依法及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。