江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1616号上诉人（原审第三人、有独立请求权）：严大七，男，1960年5月20日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：严勤威（系上诉人之子），男，1986年12月30日出生，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：汤付民，江苏冠誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊锋，男，1983年3月9日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：胡兆光，男，1957年10月18日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。上诉人严大七因与被上诉人李俊锋、胡兆光房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严大七上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判两被上诉人房屋买卖合同无效，被上诉人胡兆光向被上诉人李俊锋返还购房款，两被上诉人向上诉人迁让案涉房屋；3、判令被上诉人胡兆光承担上诉人两年租金损失；4、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院适用司法程序表述缺乏完整性。一审判决对开庭传票中打印案由和手写案由只字未提。并案审理决定书中未列明适用法律条款，一审判决对并案审理程序只字未提。一审法院对被上诉人拒绝提供鉴定证据，拒绝交纳司法鉴定费，拒绝参与测谎司法鉴定事实只字未提。一审法院对上诉人申请追加被告及诉讼请求的报告书只字未提。2、一审法院查明事实错误。一审法院未要求被上诉人胡兆光就房屋买卖关系进行举证，胡兆光不履行举证义务，应当承担不利法律后果。一审法院查明事实掩盖了涉案房屋交易的违法性。被上诉人用恶意串通、互相承认的套路诉讼方法迫使一审法院对涉案房屋买卖关系予以确认。被上诉人胡兆光无权买卖案涉房屋，两被上诉人在进行所谓房屋买卖时未出示、查验房屋产权证明、交易证明或者拆迁补偿安置证明或查看生效裁判文书明显有违常理，证人赵某,4亦对房屋买卖合同的所有节点问题均不知情。一审法院未对上诉人出示的拆迁补偿安置协议书进行完整表述，第二份补偿安置协议中遗漏了交易房的面积，遗漏了第七项，其他载明事项中书写内容，书写内容印证了上诉人主张的因被上诉人帮忙调换安置房而发生租赁关系。一审判决对协议书内容断章取义，有意隐匿协议书上至关重要的文字表述。3、一审法院认定上诉人和被上诉人胡兆光存在房屋买卖关系事实不清，证据不足。按照一审认定事实，上诉人是无独立请求权第三人，而不是并案通知书所赋予的独立请求第三人。没有证据证明上诉人对房屋的实际使用情况提出异议有违日常生活经验。上诉人和被上诉人胡兆光因特殊的调房原因将调换取得的安置房连同地下室低价出租给胡兆光使用十年，十年使用期内只要胡兆光没有对承租房屋作结构性毁损，上诉人没有理由发表关注和异议。上诉人是在要求调整房租近两年协商无果，才提出索要安置房，上诉人在知道自己的民事权益被侵犯时起三年之内提起民事诉讼是符合法律规定的。胡兆光的名字在安置房产权人严大七后加括号注明，是为了明确责任，说明是被上诉人帮忙说情调换的，2005年拆迁补偿安置协议中拆迁办承办人叶玉贵作了合理说明。分析被上诉人胡兆光的答辩状可以得出双方不存在房屋买卖关系。被上诉人胡兆光未提交收条证明已付房价款60210元。证人赵某,4和葛某,4的证言相互矛盾，没有法律效力，难以认定严大七与胡兆光是房屋买卖关系。4、一审法院适用法律错误，引用法条不当，严大七与胡兆光之间是房屋租赁关系非房屋买卖关系。胡兆光辩称，1、这个房子说租赁关系是无稽之谈，一个70几平方米的房子我不可能一次性按照400元每月的租金标准交十年的租金；2、严大七提供给法庭的拆迁安置协议中安置权人有我的名字，也表明在做拆迁安置协议的时候我不可能和严大七存在租赁关系；3、当时房子是毛坯房，我拿到之后装修的，给我装修的很多人都是我和严大七的同事，如果是租赁关系我不会花大力气装修的。我出卖房子是因为我是房屋产权人。李俊锋辩称，我是2008年买的房子，小区楼下人都知道，我和胡兆光的房屋买卖没有异议。赵某,4是我家亲戚，赵某,4曾不低于三次到严大七家讲房子的事情。小区里很多人都知道这个房子是严大七卖给胡兆光的，所以赵某,4才会到严大七那里协调房子过户的问题。严大七知晓房子的买卖事实，其诉称不知情是在撒谎。李俊锋向一审法院起诉请求：一、判令被告及第三人限期协助原告将淮安经济技术开发区黄元路10号9幢104室过户登记到原告名下；二、被告承担诉讼费、保全费以及诉讼保全的保险费用。严大七向一审法院起诉请求：一、要求被告胡兆光承付30个月的房屋租金（租金按照每月400元标准自2017年1月1日算至2019年6月底）；二、判令被告胡兆光迁让承租房屋黄元小区一期9幢104室房屋及9幢15号地下室（车库）；三、被告胡兆光承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年9月18日，被告胡兆光（甲方）以其子胡业杰名义与原告（乙方）签订房屋买卖合同，约定将甲方将坐落于淮安经济开发区黄元小区安置房9幢104室出售给乙方，房屋价格（含装潢、含地下室）总款14.3万元，一次性支付，应付房款兑现后，甲方将房屋钥匙（含地下室钥匙）交给乙方，在办理房屋产权证时甲方应协助乙方办理，其费用由乙方承担（含过户费）。合同签订后，原告向胡兆光支付现金14.3万元，胡兆光将案涉房屋予以交付原告居住使用，原告以自己名义办理了居民燃气费缴费卡、居民水费缴费卡、电费缴费卡。一审法院另查明，2003年9月23日、2004年8月26日、2005年5月1日，第三人严大七（被拆迁人、乙方）与开发区拆迁办（拆迁人、甲方）签订三份淮安经济开发区房屋拆迁补偿安置协议，拆迁单位代表为叶贵玉。第一份协议载明产权人严大七，装潢及附属设施补偿，经费结算及提前签协议奖、高温天气搬迁补助等内容。第二份协议第五条载明安置房产权人：严大七（胡兆光），安置地点黄元小区，房号15#101、9#104。第三份协议第五条载明安置房产权人严大七（胡兆光），安置地点黄元小区，房号15#101、9#104。一审法院再查明，2017年3月20日，第三人办理经济技术开发区黄元路10号9幢104室房屋即案涉房屋不动产权证，证号：苏（2017）淮安市不动产权第0021069号，房屋建筑面积72.55平方米。一审庭审中，原告申请证人赵某,4出庭作证，证明房屋买卖相关事实。赵某,4陈述：原、被告及第三人我都认识，和原告是亲戚关系，和胡兆光以前是同事关系，现在是朋友关系，和第三人是熟人，是黄元小区的邻居。原告买被告的房子，黄元小区的房子，具体记不得，当时签合同我在场，在黄元小区门口供销社签的合同，当时供销社的经营者岳父岳母，严洪余（音）,女的不知道名字，还有供销社的一个人叫伏群，还有原被告，还有叶国庆在场，当时签合同给钱的，具体不清楚，当时还差2万元，这个差2万是我当时提出想法，在办证时候再给，但是否就差2万不清楚。房子什么时候交接的不清楚。经质证，原、被告认可证人证言，第三人质证意见为：与我方无关，证明原告非法占有和非法出租房屋。一审庭审中，被告向一审法院提交公证书一份，（2019）淮阴证民内字第2403号。证明人葛某,4，男，居民身份证号码，住淮安经济技术开发区广州路办事处新兴村三组50号，联系方式130××××2719。主要证明内容：买方胡兆光与卖方严大七和我本人在广州路办事处城管办为同事，位于淮安经济技术开发区广州路黄元小区九号楼104室含车库的房屋，卖方严大七将其黄元小区104室房屋（含车库）卖给胡兆光，装潢是由城管队员赵伟、曹学俊、刘勇负责施工装修的，大家都知道这个事情。这份证明是我据实出具的，如有作假，我自愿承担一切法律责任。经质证，第三人发表意见为：这是一份言辞公证，所证明的实际内容是他人的言辞，不能证明这是严大七亲自说的话，只能证明公证申请人在公证处对公证员的当面表述，公证词也说葛某,4是证人。与本案无关，对被告的观点不予认可，被告在第五条中加括号只能证明他是帮忙的，加这个名字便于协调，不能说明是买卖。原告发表意见为：该证据符合证据三性要求，对其认可，证明载明的内容显示被告取得房屋后装潢由同事赵伟等人施工装修，与被告庭审陈述一致，相互印证，说明本案案涉房屋系由第三人出售给被告，并非租赁关系。对被告的观点，拆迁协议上显示的是第三人括号被告，该内容说明房屋在拆迁安置过程中存在出售交易的事实。与其他证据相互印证，参与协调帮助的人员都可以作为拆迁产权人在拆迁协议予以登记，在中国法律语境下是荒谬的，该协议是由政府有关部门参与签订的，其权威性毋庸置疑，说明房屋是双方买卖之下有房屋拆迁部门参与的。一审法院认为，本案争议焦点为被告胡兆光与第三人严大七之间关于案涉房屋是租赁合同关系还是买卖合同关系。经综合本案各方举证及陈述，一审法院认为被告主张其与第三人就案涉房屋系买卖合同关系具备高度盖然性，一审法院依法确认。理由如下：一、经查实，第三人严大七向被告胡兆光交付案涉房屋时间在2006年，被告于2008年向原告出售案涉房屋并交付，至今已逾十年。第三人严大七亦在同一小区居住，如案涉房屋系出租而非出售，其依常理应对被告出售房屋或将房屋交由他人长期居住使用的情况予以适当关注，本案审理中，无证据证明第三人对房屋的实际使用情况提出异议，有违日常生活经验；二、第二份、第三份房屋拆迁补偿安置协议第五条均载明安置房产权人：严大七（胡兆光），如按第三人严大七主张，胡兆光仅系承租人而非买受人，其在案涉房屋交付之前、安置协议签订之时，第三人容许在协议中安置房产权人处加注胡兆光姓名，有违常理；三、证人赵某,4、证人葛某,4相关证言。两人均证明第三人严大七系出售房屋，经审查，赵某,4系原告亲戚、葛某,4系通过公证方式而非到庭作证，相关证言证明力较小，但基于第三人严大七就其主张的租赁事实并未举证，故该二人证言仍具备一定证明力。关于案涉房屋过户问题，鉴于被告表示认可、第三人抗辩理由不成立，故当事人应依次办理房屋所有权转移登记。关于过户相关税费承担问题，鉴于严大七与胡兆光之间无约定，一审法院确认第一次过户税费由胡兆光负担，根据原、被告房屋买卖合同约定，第二次过户税费由原告负担。关于原告主张被告承担本案诉讼保全保险费用，缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、第三人严大七于本判决生效之日起十日内协助被告胡兆光将淮安经济技术开发区黄元路10号9幢104室房屋过户登记到胡兆光名下；被告胡兆光于上述房屋过户登记至其名下时即时协助原告李俊锋完成过户登记；上述第一次过户税费由胡兆光负担，第二次过户税费由李俊锋负担；二、驳回原告李俊锋的其他诉讼请求；三、驳回第三人严大七的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2770元，合计2850元，由被告胡兆光负担，第三人诉讼案件受理费90元（减半），由第三人严大七负担。二审中，上诉人严大七提交证据如下：1、三份开庭传票和并案审理的通知书，证明本案上诉人是原来（2019）苏0891民初第1765号房屋租赁合同纠纷的原告人，后来经法院两次开庭审理以后，由法院作出并案审理的决定书。2、请求增派心脏科医生陪用鉴定的报告书一份及应征青年入伍登记表4份鉴定，证明上诉人委托诉讼代理人参与选择司法鉴定以后，为了及时参与测谎鉴定，同意参与测谎鉴定，并且为了能够顺利鉴定，向法院汇报自己的病情并出具了自己在服兵役过程中多次受过嘉奖的情况，上诉人不可能说谎。尽管上诉人积极准备测谎鉴定，因为被上诉人拒绝提供相关房屋买卖的证据，拒绝缴纳测谎费用，导致测谎鉴定被退回。3、领取产权证的手续，证明涉案房屋和胡兆光没有关联性。胡兆光质证称，对证据1记不清楚，证据2与本案无关联性，证据3房产证就是严大七办理的。李俊锋质证称，对证据1的真实性无异议，证据2与本案无关联性，对证据3不清楚。本院认为，证据1已在本案一审中提交，不作为新证据使用；证据2与本案无关联性，不作为本案证据使用；证据3具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，2005年5月1日拆迁补偿安置协议第七条其他载明事项内容为该户2003年8月26日签订协议，2003年8月29日搬迁结束，并在2004年8月26日重新调房子。严大七在二审中陈述拆迁办将涉案房屋钥匙交给严大七，严大七将钥匙交给胡兆光，拿房子过一段时间之后，在2015年下半年胡兆光才要求严大七出租房屋给胡兆光，2015年租金就不算了，但拿房屋钥匙时胡兆光就让严大七将房屋钥匙给胡兆光，这个事情过了那么多年，严大七记得稀里糊涂的。胡兆光、严大七在二审中一致认可当时广州路办事处办公地点就在黄元小区，胡兆光当时居住的南方花园离广州路办事处办公地点6公里左右，骑自行车13分钟左右。严大七陈述胡兆光说下雨天不方便，住在黄元小区方便；胡兆光陈述当时办事处住的比胡兆光远的人很多，胡兆光在班上有宿舍，胡兆光不是不能吃苦的人，没有必要租房子。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，严大七主张其与胡兆光是房屋租赁合同关系，胡兆光主张其与严大七系房屋买卖合同关系，本院认定严大七与胡兆光之间构成房屋买卖合同关系具有高度可能性，具体理由为：1、如果双方是房屋租赁合同关系，胡兆光仅是帮助严大七说情调换房屋，并无明显必要在涉案房屋拆迁安置补偿协议的安置产权人严大七之后加上胡兆光名字；如果双方是房屋买卖合同关系，在拆迁安置补偿协议的安置产权人严大七之后加上胡兆光名字则更合情合理。2、按照严大七在一审中的陈述，双方约定租期是10年，每月租金400元，胡兆光已经在2008年年底之前分三次给付严大七4.8万元；如果双方是房屋租赁合同关系，则胡兆光在承租前三、四年支付全部租金不符合租赁合同交付租金的一般市场交易习惯；如果双方是房屋买卖合同关系，则胡兆光分三次支付房屋价款更符合房屋买卖合同一般市场交易习惯。3、如果双方是房屋租赁合同关系，按照严大七在二审中的陈述，在严大七拿到房屋钥匙时双方并未形成租赁合同关系，胡兆光在严大七拿到房屋钥匙时就要求严大七交付房屋钥匙、严大七将房屋钥匙交付胡兆光显然有违常理；但如果双方是房屋买卖合同关系，则胡兆光在严大七拿到房屋钥匙时就要求严大七交付房屋钥匙、严大七将房屋钥匙交付胡兆光则更符合日常生活经验。另外，严大七在起诉状中称2016年将钥匙交给胡兆光，但二审中又称双方在2015年下半年就形成租赁关系，其一审起诉状中主张与二审当庭陈述显然存在矛盾之处。4、严大七主张胡兆光租赁的房屋的理由是胡兆光居住地点离上班地点较远，下雨天不方便；但根据严大七、胡兆光的一致陈述，胡兆光当时家庭住址和上班地址骑自行车只需要十几分钟，严大七关于胡兆光需要租房的理由从经济收入支出角度分析没有很强的说服力；胡兆光主张严大七准备用货币结算剩余的几十平方米拆迁安置面积，胡兆光让严大七以剩余拆迁安置面积进行房屋安置，胡兆光付款给严大七，胡兆光关于房屋买卖的理由从经济收入支出角度分析显然更有说服力。5、严大七居住在涉案房屋所在地黄元小区，双方如果是房屋租赁合同关系，涉案房屋实际居住人发生变化，严大七作为涉案房屋实际权利人理应予以关注，但严大七并未提供证据证明其对涉案房屋实际居住人发生变化予以关注或者提出异议的证据；如果双方是房屋买卖合同关系，胡兆光已经成为涉案房屋的实际权利人，严大七对涉案房屋实际居住人变化情况不再予以关注或者不提出异议则更符合日常生活经验。6、胡兆光提供证人葛某,4公证证词，证明严大七与胡兆光之间存在房屋买卖合同关系；严大七并未提供其他证据证明严大七与胡兆光之间存在房屋租赁合同关系。胡兆光、严大七对胡兆光曾帮助严大七调换拆迁安置房屋并无争议，2005年5月1日拆迁补偿安置协议第七条其他载明事项内容也可以印证该事实，但仅就2005年5月1日拆迁补偿安置协议第七条而言，该条款并不能进一步证明胡兆光、严大七之间是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系。一审判决内容没有写明开庭传票具体情况、并案审理具体情况、申请追加被告情况、测谎情况并不构成程序严重违法，且当事人也知晓相关事实。胡兆光、严大七对胡兆光的实际付款金额、付款时间陈述不一致，但这并不影响胡兆光、严大七之间房屋买卖合同的成立及生效。胡兆光、李俊锋在签订房屋买卖合同是否出示、查验房屋产权证明、交易证明或者拆迁补偿安置证明亦不影响胡兆光、李俊锋之间房屋买卖合同的成立及生效。本案为合同纠纷，一审法院引用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》作出判决并无不当。综上所述，严大七的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人严大七负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 蒋其举审 判 员 孙 洁二〇二〇年七月二十日法官助理 李 萍书 记 员 杨 晞