贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初242号 原告：张泽礼，男，汉族，1978年10月5日生，贵州省威宁县人，住威宁彝族回族苗族自治县。 原告：朱林，女，汉族，1985年4月17日生，贵州省威宁县人，住威宁彝族回族苗族自治县，系张泽礼之妻。 特别授权代理人：施启钊，贵州草海律师事务所律师。执业证号：15205201210377357。 被告：高道贤，男，汉族，1987年6月17日生，住贵州省赫章县，现住威宁县。 特别授权代理人：卢林学，贵州崇典律师事务所律师。执业证号：15202201710866755。 特别授权代理人：尤松，贵州崇典律师事务所律师。实习证号：23082005110010。 原告张泽礼、朱林诉被告高道贤返还原物纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，作出（2019）黔0526民初702号民事判决书，原告张泽礼、朱林不服该判决提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院经审理认为原判决认定基本事实不清，撤销（2019）黔0526民初702号民事判决书，将该案发回威宁县人民法院重审。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张泽礼、朱林的委托代理人施启钊、被告高道贤的委托代理人卢林学、尤松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张泽礼、朱林诉称，两原告系夫妻关系，2017年两原告将位于威宁县（草海信用社隔壁）一栋三层砖混结构的房屋出卖给被告，总价款为128万元。2018年1月17日，被告向原告出具欠原告购房款128万元的书面欠条一份。并约定2018年2月14日前支付35万元，余款于2018年3月至8月14日前付清（按每月155000元支付）。约定付款期限届满后，被告共计向原告支付了24万元房款，其余欠款拒绝支付，经多次催要被告仍然未向原告支付欠款。2018年4月24日，原告依法向威宁县人民法院提起诉讼，威宁县人民法院以（2018）黔0526民初2279号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。理由是原、被告双方的房屋买卖合同法律关系违反法律的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》五十八条规定，因合同无效取得的财产应当予以返还。故原告依法提起诉讼，请求人民法院判决确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效，由被告返还位于六桥街道星光社区火星××组（草海信用社隔壁）一栋三层砖混结构的房屋。 被告高道贤辩称，一、涉案房屋系自建房，且建造者原始取得房屋，未办理房产证并不表示不拥有所有权。原告张泽礼从建造者处以转让的方式取得该合同债权，原告与被告转让的是合同债权而非原告方陈述房屋所有权，因该房屋按照现行物权法的规定，现行没有所有权人，故不存在所有权转让，而是合同债权的转让，合同债权转让未违反国家法律效力性强制性规定，应依法认定有效。二、被告基于合同债权取得涉案房屋，且该债权转让合同未违反法律效力性强制性规定，被告基于该有效债权取得占有，而非基于物权取得占有，现被告对该债权的占有属于有权占有。且原告不是房屋所有权人，无权要求返还房屋。三、本案所涉房屋位于威宁县，属于城市房屋并非农村房屋，根据最高人民法院于2016年11月21日印发的第八次全国法院民事、商事审判工作会议纪要的规定，最高人民法院是对农村房屋纠纷问题案件的处理进行规定，而非针对城市房屋纠纷案件的处理作出该规定，本案不适用该规定进行判决。 经审理查明：原告张泽礼与朱林系夫妻关系。2017年原告张泽礼与被告高道贤签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：甲方（原告张泽礼）将位于威宁县砖混结构的房屋,土地面积（约300平方米左右）以人民币壹佰万元（￥1000000.00）的价格出卖给乙方（被告高道贤）。合同载明甲方责任部分约定：“1、甲方在卖房产之前必须确保房产无产权争议，办理完土地使用证、规划许可证、建设施工许可证、准建证、选址意见书。2、在房屋改建过程中，与邻居的争议和纠纷，由甲方出面处理，所产生的损失由甲方承担。3、2017年12月14日，甲方必须协助乙方办理完建房的相关手续，若不能办理，视为违约且甲方退还乙方房款并赔偿乙方。”合同第二条约定：“违约责任：房屋买卖合同签订之后，甲方不能反悔，反悔则视为违约，甲方确保在合同条款中所记载的甲方责任中的第1、2、3款顺利实施，若不能则视为违约，如甲方违约，乙方有权解除合同，并有权要求甲方支付房款的2倍作为乙方的赔偿金。在双方商定后，乙方不能反悔，如反悔，所交房款将不予退还。”合同第三条：“付款方式：该房屋房款为壹佰万元，在合同签订之日一次性付清。合同第四条：“本协议签订之日起该地段及房屋使用权归乙方使用。”合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但一直未办理房屋产权过户登记手续。 2018年1月17日，原被告双方经协商后达成补充协议，约定房屋购房款变更为128万元，被告于当日向原告出具一张欠条载明：“今欠张泽礼、朱林买房的房款欠款壹佰贰拾捌万元整。此款在2018年2月14日前支付叁拾伍万元（350000.00），余款于2018年3月份以后（3月14日）至8月14日之前付清。（按每月拾伍万伍仟元支付（155000.00））。欠款人：高道贤。身份证号：5224281987××××××××。2018.1.17。”被告高道贤在欠条上签字并捺印。后被告高道贤一共支付原告房款24万元，下欠104万元一直拖欠未支付。 2018年4月24日原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付下欠的房款104万元。经本院审理后，认为双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，原告应当请求法院确认双方的买卖行为无效，要求对方返还财产，请求被告给付房款的诉请不能成立，遂以（2018）黔0526民初2279号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。 另查明：本案中涉案房屋系案外人李世荣自行修建的房屋。2014年10月17日，二原告与李世荣签订一份房屋转让协议。约定李世荣将本案争议房屋及土地以91万元的价格转让给张泽礼、朱林。由于该房屋自李世荣自行修建完毕后一直未办理房屋产权登记手续，其将房屋转让给二原告后，也未能办理房屋产权登记手续。 上述事实，有原、被告的陈述，及原告提交的《房屋买卖合同》《欠条》等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可认定以上事实。 本案争议的焦点：1.原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.原告对被告返还房屋是否享有请求权。 本院认为，公民可以通过订立合同等行为从事民事行为，所订立的合同不能违反国家法律、行政法规的强制性规定，同时不得损害国家、集体、第三人的合法权益，否则合同无效。关于焦点1：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。本案中，原告张泽礼、朱林出售给被告高道贤的房屋系李世荣在未办理国有土地使用权（或集体土地使用权）的前提下自行修建，该房屋未能获得准建许可，也未能办理相关房屋产权证照。原告将未办理建设用地使用权的房屋出售给被告，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产、不得转让：……（六）未依法登记领取权属证的；”，第三十九条第二款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”之规定；另根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（五）项“违反法律或者社会公共利益的”、第二款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定”，本案原被告之间订立的房屋买卖合同无效。故，对于原告请求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的主张本院予以支持。关于焦点2：原告对被告返还房屋是否享有请求权的问题。本案中，原告从案外人李世荣处购买的房屋虽未能办理相关房屋产权证照，但对于原告而言，对涉案房屋的占有是基于合同债权关系产生的占有，在双方签订的《房屋转让协议》未被撤销或者解除前，原告对该房屋仍享有有权占有的权利。对于被告而言，在本院确认原告与其签订的《房屋买卖合同》无效的情况下，已经丧失了有权占有的权利基础。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；……。故，原告张泽礼、朱林请求由被告高道贤返还房屋于法有据，本院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，本院已向被告释明可以请求原告返还购房款及赔偿损失，其表示暂不予请求，故本院对原告张泽礼、朱林是否应当返还被告高道贤购房款及赔偿损失不作审查。关于被告陈述其收到的（2018）黔0526民初2297号民事判决书判决内容与在裁判文书网上公布的判决内容不一致的问题，应以当事人实际收到的判决书为准。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、原告张泽礼与被告高道贤签订的《房屋买卖合同》无效。 二、由被告高道贤于本判决生效之日起十五日内返还原告张泽礼、朱林位于六桥街道星光社区火星××组（草海信用社隔壁）一栋三层砖混结构的房屋。 案件受理费30元由被告高道贤承担。 如未按本判决指定的期间履行义务，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  李明国 人民陪审员  陈 惠 人民陪审员  阎国华 二〇二〇年七月六日 书 记 员  祖 杰