湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2975号上诉人（原审被告）：朱辉，男，1966年4月21日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：长沙湾田物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道商住南区D7栋。法定代表人：张海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：石立新，男，1974年9月1日出生，系公司员工。上诉人朱辉因与被上诉人长沙湾田物业管理有限公司（以下简称湾田物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱辉上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判驳回湾田物业公司的诉讼请求，支持朱辉的反诉请求；2、判令湾田物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、朱辉与湾田物业公司之间就湾田中南（国际）商贸物流园2号栋陶瓷区二层229号、230号、231号、233号四个门面无任何合同关系，朱辉与长沙湾田商业管理有限公司签订租赁合同，租赁229号、230号、231号、232号、233号五个门面，后将232号门面的出租方变更为湾田物业公司，并重新签订租赁合同，湾田物业公司提交的与朱辉签订的229号、230号、231号门面的租赁合同系伪造，湾田物业公司对229号、230号、231号、233号四个门面租金的诉讼请求应予驳回；二、一审法院认定湾田物业公司在履行租赁合同时不构成违约违背了客观事实，朱辉按照合同约定履行了义务，湾田物业公司未兑现开业奖励和招商承诺，导致朱辉租赁距离经营场地十多公里的厂房储存瓷砖，增加了朱辉的租金和运输费用，且湾田物业公司擅自变更合同约定的陶瓷器功能，导致客户选择狭窄、市场定位降低，客源减少，给朱辉造成了巨大经济损失；三、一审判决认定湾田物业公司起诉未超过诉讼时效错误，自2016年6月21日起，湾田物业公司就知道朱辉拒绝缴纳门面租金，湾田物业公司于2019年10月17日起诉已超过诉讼时效期间。湾田物业公司辩称，一、朱辉与湾田物业公司虽然就本案所涉及的229号、230号、231号、233号门面未签订书面租赁合同或签订的租赁合同有瑕疵，但双方之间存在租赁关系客观存在，一审判决朱辉支付湾田物业公司229号、230号、231号、232号、233号共五个门面的租赁等费用符合客观事实；二、湾田物业公司在租赁合同履行期间没有任何违约行为，一审法院判决驳回朱辉的反诉请求正确；三、湾田物业公司诉请朱辉支付租赁期间拖欠的租金、市场服务费、物业管理费等应付未付的费用并未超过民法总则规定的三年诉讼时效期间。请求二审法院驳回朱辉的上诉。湾田物业公司向一审法院起诉请求：1、解除湾田物业公司、朱辉就湾田国际2号栋陶瓷区一期229号、230号、231号、232号、233号商铺的事实租赁关系，责令朱辉将商铺交还湾田物业公司；2、朱辉向湾田物业公司支付拖欠的租金、市场服务费、物业管理费503792.06元；3、朱辉按照租赁期满时的月租金、市场服务费、物业管理费标准，向湾田物业公司支付自2019年4月26日起至商铺交还湾田物业公司之日止期间的商铺占有使用费（暂计算至2019年9月25日）为46927.61元；4、朱辉支付逾期付款违约金110143.93元（按欠缴费用的20%计算）；5、诉讼费由朱辉负担。朱辉向一审法院反诉请求：1、湾田物业公司向朱辉赔偿擅自变更出租门面功能造成朱辉的经济损失52658元；2、湾田物业公司向朱辉赔偿未享受仓储区24个月免租期造成的仓库租金损失214140元；3、湾田物业公司向朱辉赔偿未享受仓储区免租期造成的瓷砖运费损失97200元；4、湾田物业公司向朱辉赔偿在租赁门面到期后将门面上锁阻止移交清场给朱辉造成的经营损失87065元。一审法院认定事实：2013年，案外人湾田商业公司（出租方）与朱辉（承租方）签订《湾田中南（国际）商贸物流园2号栋门面租赁合同》，合同约定由朱辉租赁湾田中南（国际）商贸物流园2号栋陶瓷区二层229号、230号、231号、232号、233号门面，经营范围为陶瓷品类美洲狮品牌；租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止；承租方须向出租方交纳门面租赁定金55000元，签订合同时，承租方须向出租方交纳定金28000元，剩余定金在交纳第二年度租金时一次性缴清。在合同到期，承租方完整交回门面并结清账款后，据实返还；租金标准为：229号门面为20.06元／平方米／月，月金额为1621.25元；230号门面为20.06元／平方米／月，月金额为1621.25元；231号门面为20.06元／平方米／月，月金额为1621.25元；232号门面为21.6元／平方米／月，月金额为1629.29元；233号门面为23.15元／平方米／月，月金额为1247.32元。该门面租金标准前三年不递增，以后每年递增一次，递增幅度为上年度月租金标准的5%；在承租方如约履行本合同的前提下，出租方给予承租方30个月的优惠免租期，免租期内免收租金，具体免租期为：第1年免租12个月，即2013年11月1日至2014年10月31日，第2年免租9个月，即2015年2月1日至2015年10月31日，第3年免租6个月，即2016年5月1日至2016年10月31日，第4年免租3个月，即2017年8月1日至2017年10月31日，其余时间承租方须按本合同约定向出租方交纳该门面租金。承租方租赁该商铺的实际时间必须超过48个月以上，方可享受前述免租期优惠，如果承租方实际租赁时间未达48个月或者出租方因承租方违约而提前终止或者解除本合同，则承租方须向出租方全额补缴免租期相应的租金价款；租赁期间，承租方使用该门面所发生的物业服务费、水费、电费、通讯等费用，由承租方按期向相关收费单位交纳；若承租方未按期向出租方交纳定金、租金等费用，逾期30日的，每逾期一日，向出租方支付月租金标准千分之三的违约金，本合同继续履行；逾期超过60日，出租方有权解除本合同，无偿收回该门面，不退履约保证金，同时追缴承租方实际发生的应交纳费用。2014年，湾田物业公司（甲方）与朱辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于湾田国际陶瓷区，总建筑面积75.43平方米商铺出租给乙方经营陶瓷品类东和、美洲狮品牌，租赁期限自2014年4月26日起至2019年4月25日止；2014年4月26日起至2015年4月25日止为第一年，月租金为1629.29元；2015年4月26日起至2016年4月25日止为第二年，月租金为874.99元；2016年4月26日起至2017年4月25日止为第三年，月租金为874.99元；2017年4月26日起至2018年4月25日止，月租金为965.45元；2018年4月26日起至租期届满之日止，月租金为1041.69元。市场服务费标准为8元／平方米／月，每月总额为603.44元；物业管理费标准为4元／平方米／月，每月总额为301.72元。乙方在签订合同时交纳该商铺的租赁定金1.1万元；合同签订时，乙方一次性支付第一年租期前3个月租金、市场服务费和物业管理费，以后乙方按季度支付一次租金、市场服务费和物业管理费，在每季度前15个工作日内以现金或银行转账的方式支付给甲方。在乙方如约履行本合同的前提下，甲方给予乙方30个月的优惠期，在优惠期内，甲方免收乙方的租金及市场服务费；同时，在优惠期内，乙方不再按原定标准支付物业管理费，改为第1年1元／平方米／月，第2到5年2元／平方米／月，其余时间乙方需按本合同约定向甲方交付该商铺的租金、市场服务费、物业管理费。乙方租赁该商铺的实际时间必须超过60个月以上，方可享受前述优惠，如果乙方实际租赁时间未到60个月或者提前终止或者解除合同，则乙方须向甲方全额补缴免租期相应的租金、市场服务费及物业管理费。双方还约定若乙方未按期交纳租金、市场服务费、物业管理费等费用，应按应付未付款项每日千分之三的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同，无偿收回商铺，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应交纳费用（包括本合同约定乙方享受的全部租金、市场服务费、物业管理费优惠、应交纳的商铺租金、市场服务费、物业管理费及相关费用）。同时，湾田物业公司（甲方）还与朱辉（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，该合同条款载明：甲方将位于湾田国际陶瓷区，总建筑面积242.46平方米商铺出租给乙方经营陶瓷品类东和、美洲狮品牌，租赁期限自2014年4月26日至2019年4月25日止；2014年4月26日至2015年4月25日为第一年，月租金为2196.69元；2015年4月26日起至2016年4月25日止为第二年，月租金为2439.15元；2016年4月26日起至2017年4月25日止为第三年，月租金为2439.15元；2017年4月26日起至2018年4月25日止，月租金为2681.61元；2018年4月26日起至租期届满之日止，月租金为2938.62元。市场服务费每月总额为1939.68元；物业管理费每月总额为969.84元。乙方在签订合同时交纳该商铺的租赁定金3.3万元；合同签订时，乙方一次性支付第一年租期前3个月租金、市场服务费和物业管理费，以后乙方按季度支付一次租金、市场服务费和物业管理费，在每季度前15个工作日内以现金或银行转账的方式支付给甲方。在乙方如约履行本合同的前提下，甲方给予乙方30个月的优惠期，在优惠期内，甲方免受乙方的租金及市场服务费；同时，在优惠期内，乙方不再按原定标准支付物业管理费，改为第1年1元／平方米／月，第2到5年2元／平方米／月，其余时间乙方需按本合同约定向甲方交付该商铺的租金、市场服务费、物业管理费。乙方租赁该商铺的实际时间必须超过60个月以上，方可享受前述优惠，如果乙方实际租赁时间未到60个月或者提前终止或者解除合同，则乙方须向甲方全额补缴免租期相应的租金、市场服务费及物业管理费。双方还约定若乙方未按期向甲方交纳定金、租金等费用，逾期30日内，每逾期一日，向甲方支付月租金标准千分之三的违约金，本合同继续履行；逾期超过60日，乙方有权解除本合同，无偿收回门面，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应交纳费用（包括本合同约定承租方享受的全部租金优惠、应交纳的门面租金及相关费用）。庭审中，朱辉陈述在该合同尾部乙方处的“朱辉”并非其本人签署，湾田物业公司表示该签名肉眼可见地应非朱辉本人书写，可能系他人代签。湾田物业公司与朱辉在庭审中一致陈述：朱辉自2014年4月26日起实际承租了湾田国际建材城陶瓷区一期2号栋229号、230号、231号、232号、233号商铺经营陶瓷品类。关于朱辉已交纳的费用包括：朱辉主张于2014年4月23日向湾田商业公司交纳租赁押金28000元、于2014年4月29日向湾田商业公司交纳物业管理费、垃圾清运费2602.39元。湾田物业公司向一审法院提交朱辉缴费明细表，自认朱辉共计交纳22056.14元。五年租赁期满时，朱辉与湾田物业公司并未办理商铺交接手续，朱辉所承租商铺也并未继续开展营业，后朱辉于2019年9月将商铺内物品搬空。湾田物业公司多次催收租金等费用未果，于2019年10月17日向一审法院提起诉讼，酿成本案纠纷。在庭审过程中，案外人湾田商业公司向一审法院出具情况说明一份，主要内容为：湾田商业公司与湾田物业公司均为湖南湾田实业有限公司的子公司，湾田商业公司为市场运营服务方，湾田物业公司为物业管理服务方。在湾田商业公司与朱辉签订租赁合同后，因陶瓷区2号栋统一开业时间变更，同时为承租人提供装修审核、水电开户、物业管理服务的均为湾田物业公司，为调整原租赁合同期限及更好服务承租人，在保持原租赁条件不变的情况下，由湾田物业公司作为出租人按原租赁合同约定与各承租人另行签订租赁合同。一审法院认为，在朱辉与湾田商业公司签订租赁合同后，虽湾田物业公司与朱辉并未就案涉5商铺全部重新签订书面租赁合同，但是结合：1、朱辉已实际租赁案涉5商铺满5年；2、湾田商业公司出具证明认可湾田物业公司系案涉5商铺的出租方；3、朱辉在租赁案涉商铺的过程中向湾田物业公司直接交纳部分费用等客观事实可知，朱辉与湾田物业公司已成立租赁合同关系，且该权利义务关系的建立系双方真实意思表示并得到实际履行。湾田物业公司应提供适租商铺交由朱辉使用，而朱辉则应交纳相应租赁费用。朱辉与湾田物业公司约定的租赁期间为5年，租期届满后，双方并未续签合同。结合朱辉向一审法院提交的电话录音及短信记录可知，湾田物业公司在租期届满后向朱辉告知将通过诉讼方式解决纠纷并将对朱辉承租商铺上锁，后朱辉商铺停止正常营业，即该案涉商铺在租赁期满后实际已处于湾田物业公司控制之下，且朱辉并未经营、使用该商铺获益，双方既无继续缔结租赁合同关系的意愿，亦未形成事实租赁关系。庭审中已查明朱辉现已将店铺腾空，该商铺实际已交还湾田物业公司，湾田物业公司诉请解除案涉商铺的事实租赁关系、朱辉交还商铺，并主张由朱辉支付自租赁期满起至交还商铺之日止的商铺占有使用费，无事实依据，不予支持。至于朱辉诉请湾田物业公司赔偿租赁门面到期后将门面上锁阻止移交清场给其造成的经营损失，庭审中朱辉陈述“租期到了后第二天就打了市场部电话，当时的想法就是合同到期了，想跟市场部把事情解决把东西搬走”表明朱辉并无继续承租案涉商铺的意思表示，虽湾田物业公司向朱辉表明要对商铺上锁，但并未采取强制性措施阻止朱辉清空商铺。朱辉既未与湾田物业公司进行进一步沟通协商，亦未采取积极措施将店内物品搬离，且其无证据证明湾田物业公司将门面上锁阻止移交清场并给其造成经济损失，更无充分证据证明其损失大小，故对该反诉请求，不予支持。关于租金、市场服务费的具体收取标准，湾田物业公司主张229号、230号、231号、232号商铺按照其向法院提交的两份甲方为湾田物业公司的租赁合同载明的标准进行计算，但因其中关于229号、230号、231号商铺租赁事项的合同上朱辉的签名明显存疑，湾田物业公司当庭也陈述无法确认该签名是否系朱辉本人签署。一审法院仔细审查湾田物业公司提交的三份合同中关于租金、市场服务费的计算标准与计算方式，经综合考虑认为：1、关于232号商铺，因湾田物业公司与朱辉已明确签订书面合同，且经比较，该合同中约定的收费标准相较朱辉与湾田商业公司签订的租赁合同中约定的收费标准更低，确认按照该合同约定的标准进行计算，朱辉承租232号商铺5年共应支付租金及市场服务费90778.50元；关于229号、230号、231号商铺，经比较，甲方为湾田物业公司的合同中载明的租金及物业管理费标准相较原湾田商业公司与朱辉签订的合同载明的标准更低，湾田物业公司主张按较低标准向朱辉主张权利，系对其自身权利合法处分，一审法院依该合同中载明的对朱辉方更有利标准进行计算，朱辉承租229号、230号、231号商铺5年共应支付租金及市场服务费268723.25元；关于233号商铺，仅有朱辉与湾田商业公司签订的租赁合同对有关案该商铺租赁权利义务进行约定，因该合同的签订系朱辉真实意思表示，且朱辉也实际承租该商铺，以该合同中约定的租金及市场服务费交纳标准确认朱辉承租233号商铺应支付租金及市场服务费77121.91元。朱辉总计应支付租金及市场服务费436623.66元。关于物业费收取标准，在朱辉与湾田商业公司签订的《湾田中南（国际）商贸物流园2号栋门面租赁合同》中，双方约定了应由朱辉交纳物业费用，但并未约定物业费交纳标准。在朱辉与湾田物业公司签订的232号商铺租赁合同中，双方明确约定在租赁期间，朱辉应向湾田物业公司支付物业管理费，物业管理费标准为4元每月，如朱辉依约履行合同，则湾田物业公司给予优惠期，优惠期内朱辉按第1年1元每月每平米，2-5年2元每月每平米的标准交纳物业费。虽在该商铺租赁合同中，朱辉与湾田物业公司约定的适用物业费优惠标准前提为朱辉如约履行案涉合同，但一审法院结合：1、双方仅对232号商铺物业费交纳标准作出明确约定，没有充分证据证明双方对其余4商铺也作出明确约定；2、根据湾田物业公司提交的《朱辉缴费明细表》中载明的朱辉交纳物业费的情况，可知朱辉按照与湾田物业公司232号商铺租赁合同中约定的物业费缴费标准实际交纳了部分物业费用。考虑到案涉合同签订及履行的具体情况，对朱辉未交纳的物业费，采用232号商铺租赁合同中约定的优惠条款“第2-5年按2元每月的标准”对物业管理费进行处理。经计算，朱辉承租案涉5商铺，共计应交纳物业管理费40151.16元。关于朱辉已交纳费用名目及具体明细认定。朱辉于2014年4月29日向湾田商业公司交付物业管理费、垃圾清运费2602.39元，结合湾田物业公司提交、朱辉无异议的《朱辉缴费明细表》，湾田物业公司自认朱辉于同日交纳物业费2230.62元。结合在朱辉向法院提交的2014年4月29日交纳上述费用的单据上载有“物业管理费”、“371.77”字样，一审法院认为该2602.39元中即应包含湾田物业公司自认的朱辉已交纳的物业费2230.62元（371.77元*6），至于差额部分，应系垃圾清运费；《朱辉缴费明细表中》还载明朱辉于2015年12月26日交纳11153.10元，结合同日湾田物业公司出具的11153.10元的收款收据中收费说明“截止至2016年4月25日的物业管理费”，再结合朱辉与湾田物业公司在232号门面租赁合同中约定的物业费收费标准可知，该11153.10元系朱辉承租5商铺（总面积371.77平方米）按照1元每平方米每月计算的第1年剩余6个月的物业费及按照2元每平方米每月计算的第2年物业费的总额，故该11153.10元系朱辉交纳的物业费；朱辉于2016年6月21日交纳2230.62元、于2015年12月26日交纳220元在该表格中明确载明系物业费。综上，一审法院认定朱辉已交纳物业费15834.34元。至于朱辉于2016年4月26日交纳装修保证金抵租金3000元、2016年6月21日交纳3221.80元，湾田物业公司主张该费用系冲抵租金，朱辉亦未提出异议，对该6221.80元，依法在欠付租金中进行核减。关于朱辉主张应抵扣的其他费用。朱辉主张湾田物业公司扣留其客户交纳的定金8000元，应在欠款中扣除，其提交了案外人的手写证明，湾田物业公司经质证认为证人并未出庭作证，且湾田物业公司在证明载明的交款日期并未收到该两笔款项，对该证明不予认可。对朱辉该主张，因缺乏充分证据予以证明，在本案中不予处理，朱辉可另行主张权利；朱辉主张湾田商业公司承诺给予其装修补贴2万元，但仅提交一份无原件比对的申请书，湾田物业公司对此不予认可，对朱辉该主张，不予采纳。关于优惠免租期，无论是朱辉与湾田商业公司签订的合同还是与物业公司签订的合同，都约定朱辉在特定情况下对承租商铺享有一定期间的免租期，虽然两个合同中约定的具体优惠起止日期不一致，但前提条件均为朱辉应按合同约定交付门面租金，朱辉应在签订合同时、最迟也应在2014年10月15日前一次性支付第一年免租期满后的前3个月租金、市场服务费及物业管理费，以后按季度支付费用，在每季度前15个工作日内以现金或银行转账的方式支付给湾田物业公司，但根据对朱辉已交纳费用的核查，朱辉自实际承租商铺起直至搬离撤出湾田国际建材城并未按约交纳过租赁费用，仅在2016年4月通过装修保证金抵租金交纳3000元及另行交纳租金3221.80元。故朱辉未按合同约定及时交纳相关费用，无权享受相应免租优惠。朱辉在庭审中陈述因湾田物业公司擅自变更营业区域功能及未提供配套仓库及未按承诺向其支付装修奖励款等，以拒缴租金为由进行对抗的抗辩意见，与事实并不相符，不予采纳。关于朱辉欠缴租金等费用未付的违约责任。案涉3份合同均约定“若承租方未按期向出租方交纳定金、租金等费用，逾期30日内，每逾期一日，向出租方支付月租金标准千分之三的违约金，本合同继续履行；逾期超过60日，出租方有权解除本合同，无偿收回门面，不退履约保证金，同时追缴承租方实际发生的应交纳费用”。租赁押金的主要功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，促使承租人及时履行租金给付义务，而违约金的功能以补偿性为主，以惩罚性为辅，现一审法院已判定朱辉无权享受相应免租优惠，由湾田物业公司追缴朱辉实际发生的应交纳费用，结合本案具体情况，为平衡当事人权益，对押金28000元，在朱辉欠付租金等费用中予以抵扣，对湾田物业公司诉请朱辉支付逾期付款违约金110143.93元的诉讼请求，不予支持。经计算，朱辉应交纳商铺租金、市场服务费436623.66元，应交纳物业费40151.16元，共计476774.82元，扣减朱辉已交纳的22056.14元及押金28000元，朱辉还应向湾田物业公司交纳租金、市场服务费及物业费共计426718.68元。关于朱辉称湾田物业公司诉请支付租金已过诉讼时效的意见。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中合同双方当事人约定分期支付租金，各期租金的支付虽具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，应属于同一债务，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则实行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，案涉租金应适用三年诉讼时效，朱辉的该抗辩意见，于法无据，不予采纳。关于朱辉诉请湾田物业公司赔偿擅自变更出租门面功能造成其损失52658元的反诉请求，朱辉主张双方在合同中明确约定案涉商铺所在区域为陶瓷区，湾田物业公司擅自变更区域功能，将专营陶瓷区域变更混合型营业区域，给其经营造成损失。朱辉在签订合同时对案涉商铺的地理位置明确知晓，现并无证据证明湾田物业公司在提供案涉商铺时承诺过该陶瓷区域不能引进其他品类经营，亦无证据证明湾田物业公司混合型经营行为影响朱辉的经营效益及其具体遭受的损失大小，且朱辉一直使用该商铺营业至租赁期满。故朱辉的该项反诉请求，既无合同依据，又无事实依据，不予支持。关于朱辉诉请湾田物业公司向其赔偿未享受仓储区免租期造成的仓库租金损失及瓷砖运输损失的反诉请求。首先，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商铺租赁与仓库租赁系不同标的物，朱辉主张未能就仓库租赁签订合同的责任在于湾田物业公司，应当提交证据予以证明，否则将承担相应不利法律后果；其次，朱辉于2014年10月与案外人签订合同承租案外人房屋用作仓库系其个人行为，租赁物的租金标准及租赁物距离案涉商铺的远近均由朱辉自主决定，其租赁仓库的目的系为了其自身生产经营，现朱辉要求湾田物业公司承担瓷砖运输损失并无依据；第三，朱辉享受仓储区24个月免租期的前提为与湾田物业公司就仓库租赁订立合同关系，但客观事实是双方并未签订仓库租赁合同，朱辉主张未享受免租优惠，要求湾田物业公司承担多付租金并无依据。综上，朱辉该项反诉请求既无合同依据，又无事实支撑，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、朱辉于判决生效后十日内向湾田物业公司支付租金、市场服务费、物业管理费共计426718.68元；二、驳回湾田物业公司的其他诉讼请求；三、驳回朱辉的反诉请求。本案本诉受理费10408元，减半收取5204元，由湾田物业公司负担1844元，朱辉负担3360元。反诉受理费4033元，由朱辉负担。二审中，朱辉向本院提交收款收据三份，欲证明湾田物业公司搞大型促销活动时，朱辉客户缴纳湾田物业公司定金10000元，应退还给朱辉。湾田物业公司质证称，对该证据真实性无法核实不予认可。本院对上述证据经审查认为，朱辉提交证据并未载明朱辉系交款人，无其他相关证明佐证不能达到朱辉的证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一、朱辉是否应支付湾田物业公司租金；二、湾田物业公司是否应赔偿朱辉损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，朱辉就其实际承租湾田中南（国际）商贸物流园陶瓷区229号、230号、231号、232号、233号五个商铺并无异议，其虽主张与湾田物业公司就案涉的229号、230号、231号、233号商铺无合同关系，但其在租赁案涉商铺的过程中直接向湾田物业公司缴纳部分租金、物业管理费市场服务费等费用，且其一审提交的答辩状、反诉状均未否认其与湾田物业公司存在租赁合同关系，而湾田商业公司亦出具了证明认可湾田物业公司系案涉五个商铺的出租方，一审法院据此认定朱辉与湾田物业公司就案涉商铺成立租赁合同关系并无不当，依法予以维持。同时，本案合同双方约定租金为分期支付，故本案租金债务的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，湾田物业公司起诉朱辉要求支付租金的诉讼请求并未超过三年的诉讼时效期间，一审法院根据双方约定，并选择有利于朱辉的租金及物业管理费支付标准判决朱辉支付湾田物业公司租金、物业管理费、市场服务费共计476774.28元并无不当，依法予以维持。此外，朱辉租赁案涉商铺营业直至租期届满，其在本案中并未提交充分有效证据证明租期届满后湾田物业公司阻止其清空商铺导致其损失，朱辉亦未有效证据证明湾田物业公司变更区域功能给其经营造成其损失，更未举证证明其未能签订仓库租赁合同，未享受仓储区免租期系由湾田物业公司的原因造成，其要求湾田物业公司赔偿损失无事实依据，一审法院据此驳回其反诉请求并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人朱辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11733元，由上诉人朱辉负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年七月六日法官助理冷子剑书记员叶慧灵