陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2020）陕01民终2298号上诉人（原审原告）：陈琪，男，1981年XX月XX日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：郝泽源，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鸿运，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温婧，女，1981年XX月XX日出生，蒙古族，住西安市。委托诉讼代理人：王伟，陕西维秉律师事务所律师。 原审第三人：西安房天下房屋中介有限公司，住所地：西安市雁塔区朱雀大街南段紫郡城市立方 G3 栋 5 层 509 室。法定代表人：代建宁，系该公司总经理。委托代理人：刘莹，女，1983年6月4日出生，汉族，系该公司法务经理，住该公司。上诉人陈琪与被上诉人温婧，原审第三人西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈琪上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判为温婧继续履行其与陈琪、房天下公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室的房屋产权转移登记至陈琪名下并交付房屋；2、请求依法判令本案诉讼费、保全费、保全保险费一并由温婧承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定陈琪未积极联系温婧办理资金监管账户与温婧“背信弃义”主动放弃履行出卖人主合同义务的行为具有同等责任错误。从合同约定来看：陈琪已备齐房屋首付款，因温婧不积极配合办理手续导致陈琪备好的房屋首付款无法存入资金监管账户，温婧的违约行为直接导致交易双方无法在约定期限内办理过户手续；2、案涉合同具备继续履行的基础，双方就合同解除未达成一致。原审判决认定《西安市存量房屋买卖合同》已经解除属于基本事实认定不清，程序不当。首先温婧不享有合同解除权，其次温婧在诉讼中并未提起反诉请求人民法院依法确认合同解除，法院径自认定合同已经解除，程序不当，最后解除合同通知不符合案涉合同约定的“若守约方一方解除合同的，解除通知应当以书面的方式进行。”形式要件。3、原审判决适用法律错误。本案应当适用《合同法》第九十三、九十四、九十六及《九民纪要》第46条的规定和指导精神、依法判决双方继续履行购房合同。温婧辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，程序正当，判决正确，请求驳回陈琪的上诉请求，维持原判。1、原审认定陈琪构成违约正确。2、温婧有权按照约定以及法律规定，在陈琪怠于支付房屋价款长达五个月之久后行使合同解除权，解除案涉合同。原审法院根据案件事实确认双方合同解除符合法律规定。至于合同是否具备继续履行的条件并不是阻却温婧行使解除权的理由。3、陈琪存在未支付房屋价款的严重违约行为，温婧向陈琪送达的“解除合同通知书”具有解除案涉合同的法律效力。4、对于案涉合同解除后的法律风险，原审法院在庭审中已经向陈琪释明，陈琪在法庭释明后并未变更诉讼请求，现又以此认为原审法院适用法律错误的理由不能成立，不合逻辑。5、案涉房屋在交易时不具备过户条件，陈琪在房屋交易时不具备购房资格。 陈琪诉至一审法院请求：判令被告温婧继续履行原、被告及第三人所签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室的房屋产权转移登记至原告名下并将该房屋交付给原告，原告愿意一次性支付房屋尾款160万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月16日，温婧购买了位于西安市曲江新区XX苑XX幢XX单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）。2017年2月10日，陈琪（买受方、乙方）、温婧（出售方、甲方）与房天下公司签订《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定，甲方将其位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室出售给乙方，建筑面积约为149.96㎡，房屋总价款165,0000元。第二条约定，该房屋已经设定抵押的，甲方应于2017年2月20日前办理抵押注销手续。第三条约定，乙方应于本合同签订当日将定金50000元直接交于甲方，乙方应于协议签订之日起50日内备齐购房首付款并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款37,0000元存入资金监管账户进行资金监管，剩余房款123,0000元，乙方选择商业贷款，由贷款银行将资金划入资金监管账户。第六条约定，甲、乙双方自签订合同当日起，60个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续。第七条约定，甲方应于过户当天将该房屋交付给乙方。2017年2月10日，陈琪、温婧及房天下公司就涉案房屋的居间事宜还签订了《居间服务合同》。合同签订当日，陈琪通过银行转账向温婧支付定金50000元。温婧提交了其配偶同意出售涉案房屋的《配偶同意出售声明》。2017年2月20日，温婧办理了提前一次性偿还按揭贷款的业务。2017年3月20日，温婧注销了涉案房屋上的抵押权。2017年5月，温婧取得涉案房屋的所有权不动产登记，房屋所有权证号/不动产权证号为115XXXXXXX-1-10-12402。2017年4月18日至2017年7月3日，房天下公司工作人员告知温婧，涉案房屋在限售政策范围内，并建议温婧在2018年5月办理过户手续。2017年7月4日，温婧向陈琪发送信息，称不同意明年过户的方案，并称若政策允许办理过户手续，继续按原合同执行。若依旧限购，不能办理过户，则终止合同，退还押金。陈琪称正在开车，有时间面商。2017年7月18日，温婧领取房屋产权证书。房天下公司工作人员要求温婧提供房产证复印件、转账收款凭证等材料，以便房天下公司进一步落实涉案房屋是否符合交易政策。后因陈琪前往国外，双方相互进行信息联系，温婧对陈琪前往国外表示理解，同意等陈琪从国外回来再协商。2017年11月21日，房天下公司工作人员告知温婧涉案房屋不在限购范围内。2017年12月12日，温婧在微信中明确表示其不愿再继续出售房屋。2018年1月15日，温婧称向陈琪通过电子送达方式（因陈琪拒绝提供详细地址）发出解除合同通知书，并用邮寄方式向房天下公司亦发出解除合同通知书（提供邮寄回执复印件），以涉案房屋受西安市房屋调控政策影响，房屋无法出售并办理过户，且陈琪未按约支付房屋首付款37,0000元并存入资金监管账户为由，通知陈琪解除双方房屋买卖合同。对此，陈琪称其并未收到。庭审中，陈琪称其愿意在30天内一次性支付剩余购房款160万元。另外，因本案本院于2018年12月作出（2018）陕0113民初1190号民事判决书后，温婧不服，提起上诉，西安市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）陕01民终5518号民事裁定书，裁定：撤销（2018）陕0113民初1190号民事判决书，本案发回重审。重审中，经本院依法释明（综合本案查明事实及西安中院指导意见，双方买卖合同可能认定解除），征求陈琪就合同解除是否变更诉讼请求，陈琪表示坚持其诉讼请求。另查明，西安市人民政府于2017年4月18日下发的《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发〔2017〕23号）规定，在住房限购区域内购买的商品房及二手住房，需要取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。西安市人民政府办公厅于2017年6月25日发布的《关于调整西安市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发〔2017〕59号）规定，“一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区（其他区域内容略）等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。”西安市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第七条规定，2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。一审法院认为，陈琪、温婧及房天下公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》均合法、有效，具有法律约束力。在合同的履行中，温婧在前期依约办理了提前偿还按揭贷款，办理了涉案房屋上的抵押注销手续等义务，表现出履约的诚意。温婧在取得涉案房屋的所有权不动产登记及产权证前后，因西安市房屋限购政策的影响，房屋价格的波动，对继续履行合同不够积极主动。陈琪在温婧取得房屋产权证后未能积极联系温婧及时办理资金监管账户，支付温婧购房首付款等，后在前往国外期间亦未委托代理人主动与温婧联系继续履行事宜，双方对本案纠纷均有同等责任。因温婧已于2018年1月15日向陈琪通过电子送达方式发出解除合同通知书，并用邮寄方式通知房天下公司，而双方合同的实际履行仅进行到交付定金环节，并未进行网签合同及支付购房款，故本院依法确认三方所签《西安市存量房屋买卖合同》已于2018年1月解除。因本院在审理中已依法释明，陈琪不同意变更诉讼请求，仍坚持继续履行合同的请求，故本院对陈琪判令温婧继续履行陈琪、温婧及房天下公司所签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室的房屋产权转移登记至陈琪名下并将该房屋交付给陈琪之请求，依法不予支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告陈琪之诉讼请求。 本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，本案中，案涉合同签订以后，温婧按照合同约定办理了提前一次性偿还按揭贷款的业务，注销了案涉房屋上的抵押权并取得案涉房屋的不动产产权证。因本市对房屋买卖出台相应的调控政策，房天下公司的工作人员于2017年4月18日至2017年7月3日告知温婧，案涉房屋在限售政策范围内，并建议温婧在2018年5月办理过户手续。但，温婧于2017年7月4日向陈琪发送信息称不同意明年过户的方案并称如若政策允许办理过户手续，继续按原合同执行。从上述合同的履行情况看，温婧积极的履行了合同义务并无毁约的故意。合同第六条约定，“甲、乙双方自签订合同当日起，60个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续。”从上述内容可知，陈琪亦应按照上述约定“备齐所有过户资料和所需房款”，但陈琪并未提交相应的证据证明其在合同约定的期限内办理了相关手续，故温婧的发出合同解除通知具有事实依据。本案案涉合同签订后至温婧发出解除通知的期间，陈琪怠怠于履行合同义务。虽然陈琪在本案诉讼期间表示愿意一次性全额支付购房款，但案涉合同若继续履行显然对温婧不公，故原审法院确认三方所签《西安市存量房屋买卖合同》已于2018年1月解除并无不当。综上，上诉人陈琪的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由上诉人陈琪负担。本判决为终审判决。审  判   长   侯静 审   判  员    高玮审   判  员  侯新省二〇一〇年七月十六日 书 记  员   尹佳佳   1