四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1640号 原告（反诉被告）：张妙沁，女，汉族，生于1973年9月1日，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：吴明万，四川陵州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辜浩，四川陵州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川荣新仁和会计教育咨询有限公司。住所地：成都市青羊区顺城大街252号顺吉大厦10层B1区。 法定代表人：陈东。 委托诉讼代理人：李楚雄（公司员工），男，汉族，生于1986年10月18日，居民，住武汉市江夏区。 原告（反诉被告）张妙沁与被告（反诉原告）四川荣新仁和会计教育咨询有限公司（以下简称荣新公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告张妙沁及其委托诉讼代理人吴明万，被告荣新公司的委托诉讼代理人李楚雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张妙沁向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间于2018年8月12日签订的《房屋租赁协议》于2020年3月25日解除；2、被告支付原告物管费12456.18元；3、确认被告支付的押金14213.18元归原告所有，不予退还；4、被告支付原告房租支付违约金29847.6元；5、被告支付原告违法解除《房屋租赁协议》违约金29847.6元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年8月12日签订《房屋租赁协议》，原告经房东许可将自己承租的仁寿县文林镇中央商务大道198号房屋384.14平方米转租被告被告，合同主要约定，租期五年，租金半年交付一次，租金提前15天支付下一期租金，超期则不退换押金，并按本期千分之一每天收取滞纳金，累计拖欠房屋一个月以上的支付两个月租金支付违约金，被告2019年3月应付租金85279元迟延26天交付租金，2019年9月应付租金89543元迟延11天交付租金，累计拖欠房租达37天。按照约定，被告违约应没收押金及交付违约金。按照双方约定，原告租期内解除合同应赔偿被告两个月租金作为违约金。根据合同对等原则，被告违约同样应当承担该违约责任。因此，被告以疫情为由于2020年3月20日解除合同系违约解除，给原告造成了房屋空置损失，应按照该约定承担违约责任。原告认为，双方的合同合法有效，双方均应遵照执行，被告多次逾期交付租金应承担逾期付款违约责任、又以疫情为由突然单方解除双方的长期租赁合同，未提起两个月通知解除合同系违约解除，理应承担违约解除之违约责任。被告租期期间享受了物管服务应支付物管费，被告应一并支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。 被告荣新公司辩称，1、我方不应承担相应的合同违约责任，我方解除合同是因为原告在疫情期间未向我方提供房屋予以使用，作为众所周知的新冠疫情，根据合同法的公平原则，对方也应承担相应的没有提供房屋供我方使用的责任；2、其诉称的逾期缴纳房租收取的违约金过高，超过法律上限，请求法庭在法律规定的范围内予以支持。 反诉原告荣新公司向本院提出反诉请求：1、同意解除合同；2、请求判令被反诉人折价返还房屋装修款80000元；3、请求判令被反诉人承担反诉人开办新校区的费用10000元；4、请求判令被反诉人返还房屋租金及押金44061.4元；5、请求判令被反诉人承担违约金29847.6元；6、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年8月12日，反诉人荣新公司经被反诉人张妙沁招商引进仁寿县文林镇世纪财富中心，就商业地产租赁签订了租赁协议。协议约定由反诉人承租被反诉人转租的仁寿县文林镇中央商务大道198号房屋，租期五年，房租半年一付。2019年9月26日，反诉人如期支付给了被反诉人2019年10月1日至2020年3月31日的房屋租金共计89543元。被反诉人于2020年2月起便没有再将房屋供我方使用，后又强行收回了房屋，导致合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定依法成立的合同具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据《房屋租赁协议》第七条第2款和第4款的约定，甲方（张妙沁）提前终止本合同，致使合同目的不能实现，其应赔偿乙方（反诉人）装修及开办新校区等一切经济损失，同时支付两个月房屋作为违约金并退还各种款项及保证金。现被反诉人张妙沁在双方合同履行期间随意解除合同致使合同目的不能实现，理应赔偿反诉人的经济损失。综上所述，被反诉人违反合同的约定强行收回房屋导致合同目的不能实现，严重侵害了反诉人的合法权益，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉。 反诉被告张妙沁辩称，反诉被告认为反诉原告的反诉理由不适，是反诉原告违约解除合同，因此，反诉原告的诉称请求均应由反诉原告自行承担，理由：2020年3月19日反诉原告的工作人员王励勤通过微信告知反诉被告解除合同，解除理由是反诉原告要与眉山一个校区合作，2020年3月25日，王励勤持委托书自行将反诉原告的相关设施强行搬走，2020年3月29日反诉原告工作人员刘某通过微信向反诉被告告知合同解除，解除的理由是因为疫情，但是我方认为双方之间的租赁合同为长期租赁合同，期限为五年，反诉原告的上述解除合同理由均不能支撑其合法解除该租赁合同，疫情影响只有一两个月，并不影响该租赁物的长期收益和使用，因此反诉原告系违法违约解除，给我方造成了一定的损失应该承担相应责任，对方的损失应当自行承担。 原告（反诉被告）张妙沁为证明其主张，向本院提交以下证据： 1．原、被告身份信息，拟证明双方主体资格； 2．《房屋租赁合同》、川（2018）仁寿县不动产权第××号房产证、商品房买卖合同摘要、郑杰影身份信息、证明，拟证明原告对租赁房屋具有合法转租权且已履行了告知义务； 3．《房屋租赁协议》，拟证明双方对权利义务的约定； 4．账单明细，拟证明被告延迟履行付款义务； 5．微信聊天记录截屏及委托书，拟证明被告擅自单方面解除合同； 6．缴费通知书，拟证明被告欠付物管费。 被告（反诉原告）荣新公司经质证，对张妙沁提供的证据1-6，荣新公司对所有证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，相应的合同文件是证明双方存在租赁关系，我方也按照合同约定支付了租金，但是合同约定的相应违约责任已经超过法律规定，且解除合同是因为对方在疫情期间没有提供房屋供我方使用，属于根本违约，对物业费的请求于法无据。 被告（反诉原告）荣新公司为证明其主张，向本院提交以下证据： 1．原、被告沟通的短信及微信沟通截图及房屋租赁告知函，拟证明对方存在违约，在没有提供房屋供我们使用的情况下，又让我们搬出房屋； 2．营业执照、双方签订的合同，拟证明我们双方的租赁关系； 3．支付租金的相应截图，拟证明我们已经支付租金到2020年3月31日及支付了押金14213元； 4.四川省以及眉山市相应的规定，拟证明我们在2、3月份是没有对房屋进行使用，也无法使用，在对方违约的前提下，加上当地政府的管控，我方的合同目的也无法履行，因为两组文件已经明确表示培训机构于4月18日前不能进行培训，且目前还在被风险管控； 5.施工合同，拟证明反诉原告的装修损失。 原告（反诉被告）张妙沁经质证，对被告（反诉原告）提供的证据1，张妙沁对真实性无异议，但认为该证据恰恰说明了一点不是我们不提供房屋给他们使用，是他们强行退租，且他们搬走后房屋的使用权还在他们哪里，他们用钥匙把房屋锁上的，由于张妙沁对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据2，张妙沁对该组证据的“三性”无异议，但该组证据明确载明了交付租金的时间是租赁期前15天，而非租赁期内，结合被告的付款凭证足以证明被告付款违约，由于张妙沁认可该证据，本院对该组证据予以确认；对证据3，张妙沁无异议，本院予以确认；对证据4，眉山市教育局的文件发送的时间是2020年3月27日，此时被告已经解除合同且于3月25日搬离了该租赁物，因此该文件对被告的是培训机构而非被告的咨询机构，因此该文件对被告而言毫无实际意义，且即便对被告有意义，也是政府机构的行为，而非原告的行为，由于张妙沁对该文件的真实性无异议，本院对该文件的真实性予以确认；对证据5，张妙沁认为该合同的签约主体不是本案的当事人跟本案没有关联性，且没有履行合同的证据，合同解除后被告已经将自己有价值的东西搬离剩余的东西系被告抛弃的废弃物没有价值，因此装修价值不是被告的损失而是被告认为没有价值的抛弃物，由于装修合同的主体并非反诉原告，在反诉原告未提供证据相佐证的情况下，本院认为该组证据不能达到反诉原告的证明目的。 本院经审理结合原、被告的陈述及对证据的审查认定事实如下： 2018年8月12日，原告张妙沁作为出租方（甲方）与被告荣新公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“一、房屋基本情况：1、房屋坐落于仁寿县文林镇中央商务大道198号（世纪财富中心），建筑面积384.14平方米；2、房屋权属情况：甲方属于承包方，与房东签订20年租赁合同，甲方具有该房屋的使用权、租赁权。……二、房屋租赁情况：租赁用途：办公与培训，甲方同意乙方将租赁房屋用于开设教育培训及相关业务，并协助乙方办理相关许可和证件。三、租赁期限：1、租赁期限自2018年8月1日起至2023年9月30日止，（其中包含60天免费装修期）共计5年，甲方应于2018年8月1日之前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方签字盖章并移交钥匙后视为交付完成。2、租赁期限届满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及附属物品。3、租赁期满乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出续租要求，在同等条件下乙方有优先续租权，甲方如中途提前收回房屋，需要提前60日通知乙方，如乙方租赁期满不续租的，也应提前60日通知甲方，届时合同到期终止。四、租金及押金（一）租金的支付标准及方式房屋租金：有无递增情况（有）：2018年8月15日首次付第一期（半年）2018年10月1日至2019年3月31日租金85279.08元，加一个月押金14213.18元；2019年3月15日前支付第二期2019年4月1日至2019年9月30日租金85279.08元；2019年9月15日前支付第三期2019年10月1日至2020年3月31日租金89543.03元；2020年3月15日前支付第四期2020年4月1日至2020年9月30日租金89543.03元；……每半年支付一次租金，分10期支付完毕，乙方在提前15天支付下一期房屋租金，超过15日天未支付按本期租金的1‰／天收取滞纳金，如乙方在期满后未支付租金，甲方有权收回房屋并不退押金。……租赁期满或合同解除后，乙方在付清水、电费用后，甲方在乙方搬离三日内验收房屋，将押金全部退还（不计利息）租赁协议终止。五、房屋修缮与使用……4、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物管费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。5、房屋附属物品清单：毛坯房。……七、双方违约的处理规定（一）甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除本合同：1、甲方延迟交付出租房屋10天以上；2、甲方违反本合同约定，致使乙方无法实现合同目的正常使用该房屋；3、甲方物产非因乙方原因损坏，甲方三天内未及时修理并保证正常使用。4、甲方提前终止本合同。5、本合同约定的其他约定。乙方因上述理由单方面解除合同的，在迁离出租房屋前应当及时书面通知甲方。甲方应赔偿乙方装修及开办新校区等一切经济损失，同时，乙方有权要求甲方支付二个月租金作为违约金，并退还多收的乙方预交款项及各项保证金。（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，乙方应向甲方支付二个月租金作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4、拖欠房租累计一个月以上的。”合同还同时约定了争议解决办法及其他事项。合同签订后，被告于2018年8月16日向原告支付了半年（2018年10月1日至2019年3月31日）租金85279.08元及押金14213.18元，于2019年4月11日支付了半年（2019年4月1日至2019年9月30日）租金85279.00元,于2019年9月26日支付了半年（2019年10月1日至2020年3月31日）租金89543.03元，后被告未再向原告支付过租金。 2020年3月25日，被告荣新公司向其员工王励勤出具委托书委托其处理四川仁寿校区财产搬迁事宜及退解租等相关事宜，同日，被告荣新公司搬离案涉租赁房屋，2020年3月28日，被告向原告交还房屋钥匙。2020年3月29日，被告荣新公司员工刘建通过微信向原告张妙沁送达了《房屋租赁协议》解除函，载明：“贵我双方于2018年8月12日签订《房屋租赁协议》，约定我方承租贵方位于四川省仁寿县文林镇中央商务大道198号（世纪财富中心）的房屋用于会计培训使用。因受新冠肺炎疫情影响，全国进行疫情防控，严禁人员聚集，并多次发布延长复工决定，禁止提前复工。2020年2月，全国人大法工委明确定义本次新冠疫情为不可抗力。综上，对于本次新冠疫情，贵我双方均不能预见、无法避免，导致商铺租赁合同无法继续履行。根据合同法对不可抗力的约定，合同履行不能的，应部分或者全部免除责任。本次我方房租已经预交至2020年3月31日，根据政府政策及房租合同实际履行情况，现我方根据合同法之不可抗力规定，特向贵方行使合同单方解除权，贵我双方签订的房屋租赁合同于2020年3月31日正式解除，请贵方退还我司缴纳的房屋押金14213.18元，……”2020年3月30日，张妙沁向荣新公司的员工王励勤发送《房屋租赁告知函》，要求荣新公司在收到该函的三日内支付第四期房租89543元、违约金29848元、拖欠租金的滞纳金4925元及物管费15000元，并告知荣新公司“贵我双方签订的租赁合同租期为五年，本次疫情从全国隔离到现在全国复工，时长仅有三个月时间，疫情可能对贵方经营有一定影响，但并不能导致贵方无法履行合同。国家对疫情期间房租的支付，也一直提出租赁双方可以协商，在双方接受的范围内房东可以适度对租房户减免部分房租，但并不强制减免房租，更从未有提过其中一方可以单方面撕毁合同。所以贵方试图借疫情单方面解除合同一事，我方不予以支持。”后因双方协商未果，原告于2020年4月23日诉至本院请求判如所请，诉讼中，被告提出反诉。 另查明，案涉租赁房屋的登记买受方为郑某某，2018年5月15日，郑某某（甲方）与张妙沁（乙方）签订了《房屋租赁合同》将包含案涉房屋在内的1750.06㎡的房屋租赁给张妙沁使用并约定乙方可在租赁期内将该房屋部分或者全部转租给他人。2018年10月20日，郑某某向张妙沁出具《证明》“兹有TCC财富中心八楼由业主郑某某整体租赁给承租方张妙沁，在不违反相关法律法规的情况下，同意张妙沁将部分物业转租给他人。”另，案涉租赁房屋至目前为止一直处于空置状态。 再查明，被告荣新公司的经营范围为：教育咨询服务，职业技能培训。 本院认为，本案争议的焦点为：1、导致《房屋租赁协议》解除被告是否应当承担违约责任以及承担怎样的违约责任？2、原告是否有权要求被告支付尚欠的物管费12456.18元？3、反诉被告是否存在违约？是否应当承担违约责任？ 关于焦点一，本院认为，原、被告于2018年8月12日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。本案中，被告以新冠疫情为由向原告提出解除租赁协议，并于2020年3月25日搬离案涉租赁房屋，原告主张《房屋租赁协议》已于2020年3月25日解除，被告对此予以认可，本院对案涉《房屋租赁协议》于2020年3月25日解除的事实予以确认；关于被告是否应当承担违约责任的问题，从审理查明的事实可以看出，系被告要求提前解除合同并搬离出租房的，被告未全面履行合同义务存在违约的事实，被告虽辩称导致合同解除系原告在疫情期间未提供房屋给其使用，该辩称理由与审理查明的事实不符本院不予采信。同时，新冠疫情虽为不可抗力，可能导致被告在疫情防疫期间无法正常使用案涉出租房，但被告完全可就疫情期间的房租问题与原告进行协商，从原告与被告公司员工的微信聊天记录也可以看出原告是愿意与被告协商的，因此，疫情并不必然导致租赁合同不能履行，防疫期过后是完全可以继续履行的，故对被告辩称其不应当承担违约责任的理由本院不予采信，但同时我们也应当看到，新冠疫情虽不是导致案涉合同解除的唯一原因，但考虑到被告的经营范围系教育咨询及职业技能培训，疫情确实会给其经营及租赁事宜造成一定的影响，考虑到合同约定续租和终止合同都应当提前60日，也就是说解除合同可能会导致出租房2个月的空置期，事实上案涉房屋至今还一直处于空置状态，结合合同约定、案件事实及被告的违约程度，本院酌情认定被告应当向原告支付一个月租金作为提前解除合同的违约金，即14923.8元；关于迟延支付租金的违约责任，合同中对于迟延支付租金既约定了每日1‰的滞纳金、不退还押金又约定了累计一个月应当支付二个月租金作为违约金，该几项约定均属于对迟延支付租金的违约责任，本案中，被告支付租金85279元时逾期了26天，支付租金89543元时逾期了11天，结合双方的合同约定及被告的违约程度，在原告未提供证据证明逾期支付租金给其造成的损失为多少的情况下，被告迟延支付租金的违约损失应当按照滞纳金计算为宜，即3202.11元（85279元×1‰×26天+89543元×1‰×11天）。 关于焦点二，被告虽辩称原告无权向其主张物管费，但租赁合同明确约定，租赁结束时被告应当交清物管费，物管公司已经向原告发出了缴费通知书，被告使用期间的物管费已经实际产生，根据合同约定，被告应当向原告支付尚欠的物管费12456.18元。 关于焦点三，反诉原告称反诉被告于2020年2月起便没有再将房屋提供给其使用并且又强行收回房屋存在违约，应当承担违约责任。从本案审理查明的事实来看，直至2020年3月25日双方解除合同之前，案涉租赁房屋一直都是反诉原告在占有使用，案涉房屋的钥匙也是由反诉原告于2020年3月28日自愿交还给反诉被告的，双方在前期交涉合同解除事宜时亦并未提到反诉被告存在违约情形，在反诉原告未提供证据证实反诉被告确实存在违约的情况下，对反诉原告要求反诉被告承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。 综上，被告应当向原告支付的物管费及违约金共计30582.09元，该款与被告支付的押金14213.18元相品迭后，被告还应当向原告支付16368.91元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川荣新仁和会计教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张妙沁支付16368.91元。 二、驳回原告张妙沁的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告四川荣新仁和会计教育咨询有限公司的诉讼请求。 案件受理费1960元，减半收取计980元，由原告张妙沁负担400元，被告四川荣新仁和会计教育咨询有限公司负担580元；反诉案件受理费3580元，减半收取计1790元，由反诉原告四川荣新仁和会计教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王琴 二〇二〇年七月二十三日 书记员  黄越