新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初576号 原告：马彦青，男，1965年7月25日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：崔秀华，新疆远潮律师事务所律师。 被告：汪应宏，男，1985年6月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：钱文丽，新疆玺善律师事务所律师。 原告马彦青与被告汪应宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日、2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告马彦青之委托诉讼代理人崔秀华，被告汪应宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马彦青向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付租金109196元（2017年1月1日至2020年4月1日）、赔偿利息损失24109元（2017年1月1日至2020年4月1日，109196元×4.53%÷365天×1.5倍×1186天），合计133305元；3．返还房屋。事实和理由：2016年8月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于克拉玛依市××路建筑面积45.34平方米的商铺二层租赁给被告使用，租期10年从2017年1月1日至2026年12月31日。原告交付商铺，被告未按约支付租金。2019年12月5日，原告与被告签订《和解协议》，约定：1．被告支付2017年1月1日至2019年8月31日租金88261元、利息6394.80元、诉讼费1192.48元，合计95848.28元，于2020年1月20日前支付10000元，2020年4月1日前支付28616.09元，2020年6月1日前支付28616.09元，2020年8月1日前支付28616.09元；2．上述款项，被告有任何一笔逾期，解除《房屋租赁合同》，并无条件归还租赁物。现被告未履行该和解协议，其违约行为加大了原告的资金压力，应当按照合同法的规定，并参照买卖合同司法解释有关逾期付款利息按照银行同期贷款利率4.53%上浮30%至50%的规定，赔偿原告逾期利息损失。同时，原告不愿意利用被告遗留在房屋内的装饰装修物，被告应当无条件返还房屋。 被告汪应宏辩称，被告租赁位于XX路22号16间商铺用于经营餐饮。被告不同意解除合同，被告对涉案商铺投入的装修资金超过了房租，如果原告要解除合同，应当扣减商铺装修现值。2019年12月5日双方签订和解协议属实，被告向严丰兵支付10000元，其他人因为资金困难未能按约定付款，被告认为疫情期间应当免除2个月租金。合同约定的违约金过高，请求予以调整。 本院经审理认定事实如下：2016年，被告租赁位于克拉玛依市××路、22-11号、22-12号、22-15号、22-16号、22-20号至22-25号共计16间商铺，整体用于经营餐饮，其中有原告购买的位于克拉玛依市XX路XX-XX号商铺第二层。被告自认签订房屋租赁合同前受领了房屋钥匙。原告作为甲方、被告作为乙方、落款时间为2016年8月19日的《房屋租赁合同》载明：甲方将坐落于克拉玛依市XX路XX-XX号商铺第二层、建筑面积45.34平方米的房屋出租给乙方作为营业场所，2016年8月18日至2016年12月31日免租金，租期10年从2017年1月1日至2026年12月31日；2017年1月1日至2019年12月31日的租金为33098元/年，2020年1月1日至2023年12月31日的租金为39718元/年，2024年1月1日至2026年12月31日的租金为46337元/年，10年合计397177元，租金不含水电暖物业费；每年租金分两次支付，自2016年起每年11月30日前支付上半年租金，次年7月1日前支付下半年租金；该合同对违约问题约定“乙方逾期支付租金，每日按未付租金的0.01%支付滞纳金；甲方违约导致乙方不能继续使用房屋，乙方有权解除合同，甲方赔偿装修和运营成本等损失，并按剩余租期总租金的50%支付违约金”；该合同还约定“乙方因使用需求改动房屋设施，须经物业同意，合同期满后，乙方不续租时，恢复原状，由此产生的一切费用由乙方承担”；该合同还对其他事项作了约定。上述16间商铺交付给被告时均为毛坯房，被告对商铺进行统一装修，至今尚未完成装修，尚未进行经营。 2019年10月10日，包括原告在内的上述16间商铺业主因被告未支付租金诉至本院。2019年12月5日，包括原告在内的上述16间商铺业主作为甲方与被告作为乙方分别签订《和解协议》15份，其中原告与被告的《和解协议》约定：乙方向甲方分期支付2017年1月1日至2019年8月31日租金88261元、利息6394.80元、诉讼费1192.48元，合计95848.28元，如乙方有任何一笔逾期，同意与甲方解除《房屋租赁合同》，无条件归还租赁物；和解协议经双方签字后，甲方申请撤诉。2019年12月9日，包括原告在内的上述16间商铺业主撤诉。 上述《和解协议》签订后，被告向XX路22-3号的业主严丰兵支付租金10000元，未按和解协议向包括原告在内的其他商铺业主付款。2020年4月30日，包括原告在内的上述16间商铺业主再次诉至本院。 另查，克拉玛依市XX路22-X号至22-X号、22-XX号、22-XX号、22-XX号、22-XX号、22-XX号至22-XX号共计16间商铺的16份《房屋租赁合同》内容基本一致。包括原告在内的上述16间商铺业主和被告均持有商铺钥匙。涉案房屋内现只有被告的装饰装修物，原告不同意利用装饰装修物。 另查，被告于2020年6月3日向本院提出对其与马彦青，李琴、李金秀、石玉海、崔松，王妤吉、王艺璇的3份《房屋租赁合同》中被告的签字进行笔迹鉴定，同时提出，对其租赁的位于克拉玛依市XX路22-X号至22-X号、22-XX、22-XX号、22-XX号、22-XX号、22-XX号至22-XX号共计16间商铺的装修现值进行鉴定，并提出反诉请求：赔偿装修损失，以鉴定结论为准。本院受理后，经审查认为被告实际使用了上述房屋，并以《和解协议》的形式认可了《房屋租赁合同》的效力，鉴定没有必要性，决定不予准许并告知了被告，同时通知被告于2020年6月23日16：30到本院明确反诉请求金额，并告知无正当理由不到的法律后果。2020年6月23日，被告无正当理由未到本院明确反诉请求，本院依法裁定按撤回反诉处理。 另查，原、被告一致同意逾期付款利息按起诉状所载利息的40%计算。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》《和解协议》，被告提交的《收条》，（2019）新0203民初2367号至2381号民事案卷，原、被告陈述等证据在案予以证实，双方无争议，本院予以确认。 本院认为，本案租赁物为房屋，故案由应当确定为房屋租赁合同纠纷。被告在涉案书面合同形成之前就拿到房屋钥匙并实际占有、使用房屋，双方形成事实上的房屋租赁合同关系，被告对涉案房屋与其他15间房屋是整体使用，16份书面《房屋租赁合同》内容基本一致，被告其后又以《和解协议》的形式认可了本案《房屋租赁合同》的效力和该合同项下欠付租金数额及逾期付款利息，故无论书面《房屋租赁合同》是否为被告所签，均不影响原、被告之间就涉案房屋形成的权利义务关系，被告应当按照《房屋租赁合同》和《和解协议》的约定履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条、第二百二十七条的规定，承租人不支付租金，出租人可要求解除合同。被告至今未付租金，构成违约，原告要求解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同的解除时间为本院第一次开庭时间即2020年6月3日。 根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。根据合同法第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金或损失赔偿额的计算方法，守约方有权要求违约方承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案合同因被告违约而解除，原告要求被告支付租金、赔偿逾期付款利息损失、返还房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 关于被告提出免除疫情期间租金的意见，经查，被告自2016年拿到涉案房屋钥匙至今一直未经营，被告解释称“资金链断了”，显然不属于因疫情原因不能正常经营而应当减免租金的情形，故本院对被告提出疫情期间免除租金的意见不予采纳。原告主张支付2017年1月1日至2020年4月1日期间租金109196元合法有据，本院予以支持。逾期付款利息按双方一致同意的方法即“起诉状所载利息的40%”计算，金额为9643.60元（24109元×40%）。 关于涉案房屋装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，当事人对未形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除的，剩余租期内的装修残值损失自行承担，如出租人同意利用，应当在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，《房屋租赁合同》对合同解除时剩余租期内的装修残值如何处理没有约定，但双方其后签订的《和解协议》约定“乙方有任何一笔逾期，同意与甲方解除《房屋租赁合同》，无条件归还租赁物”。涉案房屋内现仅有装饰装修物，根据上述司法解释规定和《和解协议》约定，被告违约导致合同解除，被告应当在合同解除后向原告返还房屋，因原告不同意利用，则已经形成附合的装饰装修物在剩余租期内的残值损失由被告自行承担，未形成附合的装饰装修物可由被告自行拆除取回，被告拆除装饰装修物造成房屋毁损的，应当恢复原状。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告马彦青与被告汪应宏的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除； 二、被告汪应宏于本判决生效之日起五日内向原告马彦青支付租金109196元、逾期付款利息损失9643.60元，合计118839.60元； 三、被告汪应宏于本判决生效之日起十五日内将位于克拉玛依市广源路22-12号的第二层房屋返还给原告马彦青。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1483.05元，由被告汪应宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  雷晓霁 二〇二〇年七月八日 书记员  刘 娟