河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再225号申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人、申请执行人）：司建伟，男，1969年12月17日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：吴伟峰，河南博澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝阳，河南博澳律师事务所实习律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人、执行案外人）：徐俊莉，女，1983年12月18日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：闫峰，河南金苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊昭斌，河南金苑律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：李建刚，男，1973年2月9日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：周亚平，河南言明律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：张永琴，女，1979年10月2日出生，汉族，住新郑市。系李建刚之妻。委托诉讼代理人：周亚平，河南言明律师事务所律师。申诉人司建伟因与被申诉人徐俊莉、原审第三人李建刚、张永琴案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民再442号民事判决，向本院申诉，请求再审。本院于2020年3月30日作出（2020）豫民监2号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭审理了本案。申诉人司建伟及其委托诉讼代理人吴伟峰、王朝阳，被申诉人徐俊莉的委托诉讼代理人闫峰、熊昭斌，原审第三人李建刚、张永琴的委托诉讼代理人周亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司建伟申诉称，请求撤销二审判决，判令徐俊莉对执行标的案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。事实与理由，一、徐俊莉与张永琴的房产交易成交确认书的时间（2012年12月26日）以及徐俊莉出具收条的时间（2013年1月31日）均是在案涉房产抵押期间，张永琴没有通知抵押权人，转让案涉房产的行为无效，应当认定在新郑市人民法院2017年6月9日查封案涉房产之前徐俊莉与张永琴没有签订合法有效的书面买卖合同。二、徐俊莉2018年1月26日缴纳案涉房产2013年全年物业管理费的行为不能证明徐俊莉于2017年6月9日法院查封之前就已合法占有案涉房产。三、案涉房产在2013年4月7日至2013年8月9日（四个多月）、2015年3月5日至2015年4月29日（近两个月）、2017年5月23日至2017年6月9日新郑市人民法院查封案涉房产之前（18天），以上三个期间均处于解押未查封状态，徐俊莉丈夫司京科又拥有办理过户所需的张永琴、李建刚的完整授权，有足够时间和便利条件在法院查封之前办理案涉房产的过户登记，徐俊莉怠于行使权利导致房产没有过户登记是自身原因造成的。徐俊莉辩称，本案完全符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件和若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条的内容，徐俊莉的案外人执行异议理应得到支持。《房产交易成交确认书》于2012年12月26日签订，徐俊莉与第三人张永琴均在确认书上签字，完全符合房屋买卖合同的特征，张永琴收到全部房款后于2013年1月31日在新郑市公证处予以公证，该房屋买卖合同合法有效。随后徐俊莉合法占有该房屋。徐俊莉在合同签订后即支付了全部房款，并有《收条》为证。徐俊莉作为不动产买受人的物权期待权应得到优先保护，物权作为特种债权优先于普通金钱债权，更何况徐俊莉的物权利益远远早于司建伟的金钱利益。李建刚、张永琴述称，二人仅为辅助查明案件事实，对本案所诉争房屋未主张任何权利，因此请求法庭查明案件事实，正确适用法律，依法判决李建刚、张永琴不承担一、二审及原再审期间的相关诉讼及保全费。徐俊莉于2018年8月21日向新郑市人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求依法确认徐俊莉与张永琴于2012年12月26日签订的《房产交易成交确认书》合法有效，并确认位于新郑市××镇××大道南侧××楼××单元××号房屋（产权证号为××号）归徐俊莉所有；请求判令一审法院立即停止对上诉房产的强制执行，并解除查封措施；请求判令司建伟及张永琴、李建刚协助徐俊莉办理上述房产的过户登记手续。一审法院认定，司建伟与李建刚、张永琴民间借贷纠纷一案，该院于2017年6月9日查封了张永琴位于新郑市××镇××大道南侧××楼××单元××号房屋（产权证号：××号）。于2017年7月26日作出（2017）豫0184民初4127号民事判决书。2017年11月28日，司建伟向该院申请执行，在（2017）豫0184执3826号案件执行过程中，徐俊莉提出执行异议，认为徐俊莉与张永琴已签订房地产交易成交确认书，请求中止强制执行。一审法院于2018年8月8日作出（2018）豫0184执异85号执行裁定书，裁定驳回徐俊莉的异议请求。徐俊莉在收到该执行裁定书后，在规定的期限内提起案外人执行异议之诉。一审法院对徐俊莉提出异议所依据的事实查明：徐俊莉与张永琴于2012年12月26日签订了《房产交易成交确认书》一份，合同编号：11045，约定张永琴将其所有的位于新郑市××镇××大道南侧××楼××单元××号房屋（产权证号为××号）出售给徐俊莉，房产成交价为560000元。2013年1月31日李建刚、张永琴在新郑市公证处出具委托书，内容为：委托人张永琴与李建刚系夫妻关系，委托人拥有新郑市××镇××大道南侧××楼××单元××号房屋（产权证号：××号），现欲出售该房产，因无法到现场办理相关手续，现自愿委托司京科办理以下事宜：代为办理上述房产的解押、抵押手续；代为到房管部门办理上述房产的查档、过户手续，将上述房产所有权转移登记到徐俊莉名下；代为协助徐俊莉办理银行按揭贷款手续，代收房款，代为办理网签和资金监管等手续；代为办理营业税和个人所得税财政退补手续；代为办理房产物业、水电燃气等交割手续；代为在相关手续上签字。委托期限：自2013年1月31日至上述事宜办完为止。同日张永琴向徐俊莉出具了收条一份，内容为：今收到徐俊莉购买新郑市××镇××大道南侧××楼××单元××号张永琴的房子，房款价总共560000元整。2018年1月26日郑州多元物业管理有限公司出具收款收据一份，证明徐俊莉向其缴纳了2013年1月1日至2013年12月31日的物业费987元。一审法院认为，虽然徐俊莉与张永琴之间仅签订了《房产交易成交确认书》，但张永琴在新郑市公证处出具公证书，并向徐俊莉出具了房款收据，依据双方对该协议的履行情况及案涉房屋的交付情况，可以认定双方买卖案涉房屋的真实性，徐俊莉称双方没有进行网签及没有办理过户手续过错不在徐俊莉，是因张永琴屡次隐瞒徐俊莉将案涉房屋的房产证拿走办理抵押，致使案涉房屋未能过户。案涉房屋虽说登记在张永琴名下，但徐俊莉已于案涉房屋查封之前与张永琴签订了房产交易成交确认书，且已经支付了协议约定的全部价款，案涉房屋也于查封前交付了徐俊莉，徐俊莉提出停止对案涉房屋强制执行的请求，于法有据。徐俊莉提出解除对案涉房屋查封的请求，应在（2017）豫0184执3826号执行案件中解决。徐俊莉要求确权及过户的诉请，由于案涉房屋是否还存在其他权利，本案无法查明，故徐俊莉可以通过另诉解决。因李建刚、张永琴不履行人民法院生效判决确定的义务，是产生本次诉讼的原因所在，故本案案件受理费由司建伟与李建刚、张永琴共同承担。一审法院于2018年12月6日作出（2018）豫0184民初5315号民事判决：一、在一审法院（2017）豫0184执3826号执行案件中不得执行位于新郑市××镇××大道南侧××楼××单元××号房屋。二、驳回徐俊莉的其他诉讼请求。案件受理费9400元，司建伟负担4700元，李建刚、张永琴负担4700元。司建伟不服，向郑州中院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回徐俊莉的异议之诉或将本案发回重审。二审认定的事实与一审一致。另认定，徐俊莉对法庭“案涉房屋的水、电、费你是如何缴纳的？”的提问，答复“2018年我回来了一次性向物业补齐了之前的水电费，因为之前物业一直向我催缴。天然气费是我直接去天然气公司以张永琴的名义缴纳的，是签完房屋买卖合同就缴纳的。缴费票据没有了”。对法庭“你和司京科是什么关系？”的提问，答复“是夫妻关系”。郑州中院二审认为，执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。徐俊莉一审提交了《房产交易成交确认书》、经过公证的《委托书》、《收条》等证据以证明其于2013年即从张永琴处取得了案涉房产。但徐俊莉提交的《委托书》载明二委托人张永琴、李建刚委托司京科办理案涉房屋的解押、抵押和徐俊莉的买卖手续，而根据二审查明的事实，徐俊莉与司京科存在夫妻关系。故对徐俊莉提交的《房产交易成交确认书》的真实性与合法性不予认定。徐俊莉提交的证据不能够证明其在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的第一、二项条件。且徐俊莉提交《委托书》载明其既然已委托徐俊莉之夫司京科代办案涉房屋的解押、抵押手续，其在一审中又称案涉房屋未能办理过户手续是因处于抵押状态。其述称理由与其提交证据之间相互矛盾。徐俊莉主张已经购买了案涉房屋但却在长达五年多的情况下未办理过户登记，对未办理过户登记的原因，又不能提供非自身原因不能够办理过户登记的客观证据，不符合上述规定的第三项条件。因其异议理由不符合上述规定，其对案涉房产不具有足以排除强制执行的民事权益。故张永琴作为被执行人未履行生效法律文书确定的义务，一审法院强制执行其名下的案涉房产，并裁定驳回徐俊莉的异议申请并无不当。郑州中院于2019年2月15日作出（2019）豫01民终1526号民事判决：一、撤销一审法院（2018）豫0184民初5315号民事判决；二、驳回徐俊莉的诉讼请求。一审案件受理费9400元，二审案件受理费9400元，共计18800元由徐俊莉负担。徐俊莉不服二审判决，向郑州中院申请再审，请求依法改判。郑州中院再审认定事实与一、二审一致。郑州中院再审认为，不动产物权的变更登记产生公示的效力，但登记行为并非交易行为的生效要件。徐俊丽与张永琴之间的房产交易行为发生于张永琴与第三人司建伟的纠纷之前，已经过公证机关的公证，徐俊丽也已交付房款并入住，因此，徐俊丽与张永琴之间房产交易行为的真实性应予确认，其物权变动的效力应予确认，徐俊丽对本案案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。该院于2019年10月30日作出（2019）豫01民再442号民事判决：一、撤销该院（2019）豫01民终1526号民事判决；二、维持一审法院（2018）豫0184民初5315号民事判决。一审案件受理费9400元，二审案件受理费9400元，共计18800元，由司建伟负担9400元，由李建刚、张永琴负担9400元。本院再审认定的事实与二审一致。本院再审认为，执行异议复议规定第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定了金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行必须同时具备的四个要件。本案中，公证书只能证明张永琴、李建刚委托司京科处理与徐俊莉房屋买卖事宜，但徐俊莉所举证据不足以证明其在法院查封之前占有不动产，亦不能证明其已支付价款，理由如下：（一）徐俊莉未能提供其占有、使用房屋时交纳水、电、气费等费用的凭据。其所提交的物业费收据是2018年1月26日物业公司出具的，交费时间在法院查封之后。2018年交费时的交费周期为2013年1月1日-2013年12月31日，亦不符合常理。其在二审庭审中称有视频证明钥匙和房本在徐俊莉手中，但又称该视频制作于2018年，时间在法院查封之后。该房屋在买卖合同签订之后，仍由张永琴持房产证办理抵押贷款，直至2017年换发不动产权证时登记的权利人仍是张永琴。故徐俊莉所提交的收据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产。（二）徐俊莉所提供的银行流水显示2012年12月25日、26日分别取款35万、25万，收条显示张永琴2013年1月31日收到56万。但是本案涉及申请执行人司建伟的利益，不能仅凭徐俊莉和张永琴之间的认可就认定款项已经支付。首先，上述银行流水仅能证明徐俊莉取款，不能证明徐俊莉取款后将资金交付张永琴。其次，银行流水显示25日取款35万，26日又存入35万零3.4元，26日取款25万，27日又存入25万零2.43元，徐俊莉对此不能做出合理解释。再次，徐俊莉购买案涉房产时，该房产尚处于抵押状态，在未解押时徐俊莉就将全部购房款支付，不合常理。最后，公证书上张永琴委托司京科协助徐俊莉办理按揭贷款，代收全部房款，与张永琴出具的收据显示徐俊莉已经交付全部房款相矛盾。综上，徐俊莉所举证据不足以证明其在法院查封前合法占有案涉房产，也不能证明其已将56万元购房款交付给张永琴，因此其不享有执行异议复议规定第二十八条规定的足以排除执行的民事权益，不能排除执行。原再审判决认定事实错误，判决结果不当，应予纠正，二审判决认定事实正确，判决结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民再442号民事判决；二、维持河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终1526号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  张 伟审判员  李 杰二〇二〇年七月十七日书记员  高琳娟