贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2105号上诉人（一审被告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地：贵州省凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，董事长。委托诉讼代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周俊林，男，汉族，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托代理人：王妮妮，公司员工。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称东南银行）因与被上诉人周俊林及贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月30日组织了庭询。本案现已审理终结。东南银行上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初5319号民事判决，依法改判恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋的执行。事实和理由：一、上诉人对凯里市房享有抵押优先受偿权。二、上诉人的抵押优先受偿权优于被上诉人对大地公司的普通债权。三、周俊林与大地公司的房屋买卖交易未经上诉人同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还上诉人的贷款。四、法院查封执行涉案房屋的依据是生效的判决文书，判决文书已明确大地公司有履行偿还上诉人债权的义务。五、被上诉人周俊林与大地公司买卖房屋的真实性有待确认，是否属于恶意串通存有疑点。周俊林、大地公司未提交二审书面答辩意见。周俊林向一审法院起诉请求：1、位于凯里市房屋归原告所有，房屋价值710000元；2、判决立即停止执行（2019）黔2601执异57号执行裁定书对原告以物抵债所得的位于凯里市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告大地公司因参与黎平机场在凯里市迎宾大道永丰公司土地一宗买卖，需缴纳投标保证金，鉴于公司资金紧张，2006年7月3日，被告与原告签订借款协议，向原告借款1000000元，按月利率2%计息，借款期限一年；大地公司于2012年5月3日作出《关于同意用大地春城商品房抵付张朝平周俊林债务的会议决议》，称目前公司流动资金紧张，不能归还二人借款，同意用春城项目同等价值商品房抵付所欠张朝平周俊林债务。周俊林与大地公司于2012年8月2日签订《以房抵债协议书》，第一条，截至2012年5月3日，大地公司欠周俊林本金100万元，欠利息140万元。第二条，关于大地公司所欠周俊林240万元的债务，大地公司同意以其位于凯里大地春城3栋501号房、3栋1004号房、3栋1404号房清偿。第三条，大地公司应于本协议签署之日起30个工作日内将房屋交付给周俊林。第四条，大地公司应于本协议签署后，再与原告签署房屋买卖合同，大地公司负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由双方按照法律规定各自负担。大地公司将3栋501号房交付给周俊林后，周俊林于2014年7月14日交纳该房2013.8-2014.6水费277.4元；2014年12月26日交纳该房2014.7-2014.11水费190.3元，2014年12月26日交纳该房物业费1483元（收费期限2014.7.1-2014.12.31共6个月）。另查明，2018年6月13日，贵州省凯里市人民法院以（2018）黔2601民初1908号民事判决书判决东南银行对于大地公司所抵押的房产享有优先受偿权（以凯房他证州字第××号他项权利证书对应的房产为限）。2019年1月2日，凯里市人民法院以（2019）黔2601执11号对大地公司78套房屋进行查封，其中包含本案争议的三套房屋。2019年原告周俊林向凯里市人民法院提出书面异议，凯里市人民法院经审查后，于2019年7月13日以（2019）黔2601执异57号执行裁定书驳回原告周俊林的异议申请。再查明，贵阳铁路运输法院在执行重庆越聘事业发展有限公司等申请执行大地公司等公证债权文书纠纷一案过程中，于2016年6月29日作出（2016）黔8601执37号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司、申志君、杨昌荣、张超、乐辉球、申检林、曾维柏、杨光跃、杨先奎存款人民币共117850265.20元及相应利息，如上述被执行人银行存款不足，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其等值财产”，后该院于2016年12月份查封了3栋501号房，因申请执行人申请解除查封，贵阳铁路运输法院于2019年3月21日解除了对上述房屋的查封。因凯里市人民法院亦有大地公司的执行案件，故凯里市人民法院于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。一审法院认为，本案争议焦点是周俊林是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述条款规定，在未办理过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合以上四个条件并且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案是否符合上述规定的四个条件。1、关于双方是否签订合法有效的书面买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案的《以房抵债协议书》已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该协议书应视为周俊林和大地公司达成了买卖3栋501号房的合意。2、通过周俊林2014年7月14日交纳水费、2014年12月26日交纳水费、物业费的情况来看，其在法院查封前已经合法占有了案涉房屋。3、《以房抵债协议书》实质是以消灭周俊林与大地公司金钱债务为目的、以物的交付为实际履行方式的以物抵债关系，据此协议可以认定周俊林已经支付了全部价款。4、没有证据证实周俊林由于自身原因导致未办理过户登记，因此应认定其没有过错。综上，周俊林享有排除强制执行的民事权益。关于能否确认案涉房屋归原告所有。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中,因周俊林与大地公司签订以房抵债协议书后,尚未办理产权过户登记,周俊林对案涉房屋仅享有合同上约定的过户请求权利,该权利系债权而非物权,且案涉房屋现仍为抵押财产，原告可待案涉房屋转移登记的条件成就后，再主张该项权利。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、停止对凯里市房屋（产权证号：凯房权证州房（栋）初字第××号）的执行，解除该房屋的查封。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费10900元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担5450元，被告凯里东南村镇银行有限责任公司负担5450元。本院二审期间,当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，周俊林一审所提供证据不仅满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，而且也符合上述规定，因此，一审判决结果并无不当。至于周俊林是否存在与大地公司恶意串通损害债权人利益的情况，上诉人未提供证据进行证明，现有证据也无法证明周俊林具有恶意或过错。因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述,东南银行的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月三十日法官助理陈礼华书记员韩林爽