山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3731号 原告：李开峰，男，1970年10月23日出生，汉族，住济南市槐荫区 被告：济南市历城区唐王镇小徐家庄村民委员会，住所地济南市历城区唐王镇小徐家庄村。统一社会信用代码：54370112B484646567。 原告李开峰与被告济南市历城区唐王镇小徐家庄村民委员会（以下简称小徐家庄村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告李开峰到庭参加诉讼，被告小徐家庄村委经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李开峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还购房款199026元；2.判令被告承担上述款项的利息（自2010年10月20日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至偿清款项之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年原告为被告开发建设的小徐新苑供应混凝土，项目验收达标后，对混凝土货款进行了结算，但款项一直未支付，被告提出以房顶账，双方于2010年10月19日签订《协议合同书》，以小xx苑x号楼x单元xx3号房产、x号车库、xxx号房产、x号车库抵顶材料款。包括应付材料款以及原告交纳的抵顶差价，被告共收取394026元，被告向原告出具收据两张。此后，因被告开发房屋无法办理房产证，未按协议将房屋过户至原告名下，且被告方法定代表人徐文江将上述两套房屋占为已有，经不断催要，被告共退还原告19.5万元，余款一直未付。故原告诉至法院，望判如所请。 小徐家庄村委未作答辩。 李开峰围绕诉讼请求依法提交了协议合同书1份、收款收据2份、账户交易流水8张，上述证据经本院审查后，相互印证，并结合李开峰的当庭陈述，本院认定事实如下： 一、2010年10月19日，李开峰与小徐家庄村委签订协议合同书一份，载明：小徐新苑1＃楼商品混凝土由李开峰同志供应，至今未付款。经双方同意抵出小xx苑x＃楼x单元xx2号房、3单元xx3号房，车库x＃楼x单元xx3号、xx4号，暂收款为实际面积收款，公摊面积按x＃楼居住面积的总合（和）公摊，公摊面积款另收款，待正式购房合同文本下来后免费过户。特此证明。双方签字生效：徐文江李开峰小徐家庄村委盖章确认。 同日，小徐家庄村委给李开峰出具收款收据二份，其中一份载明客户名称李开峰2010年10月19日项目x＃楼x单元xx2＃96.5㎡单价1700元/㎡金额￥164050；项目车库x＃楼x单元3＃19.39㎡1700元/㎡金额￥32963；合计壹拾玖万柒仟零佰壹拾叁元￥197013。另一份载明客户名称李开峰2010年10月19日项目x＃楼x单元xx3＃96.5㎡单价1700元/㎡金额￥164050；项目车库x＃楼x单元4＃19.39㎡单价1700元/㎡￥32963；合计壹拾玖万柒仟零佰壹拾零佰壹拾叁元￥197013。小徐家庄村委在该二份收款收据上均加盖公章，小徐家庄村委法定代表人徐文江在收款人处签名。对该二份收款收据的出具经过，李开峰陈述，2010年6、7月份，李开峰为小徐家庄村委开发建设的小徐新苑供应混凝土，项目验收达标后，对混凝土货款进行了结算，但款项一直未支付，小徐家庄村委提出以房顶账，双方于2010年10月19日签订了上述《协议合同书》，以小xx苑x号楼x单元xx2号房屋、x号楼x单元xx3号房屋、x号楼x单元3号车库及x号楼x单元4号车库抵顶材料款，小徐家庄村委欠李开峰材料款294026元，李开峰又向小徐家庄村委交纳房款差价10万元，交款时小徐家庄村委会计也在现场，当日小徐家庄村委向李开峰出具该二份收款收据。 李开峰称除上述协议合同书外，双方未签订正式的购房合同文本，因涉案房屋无法办理房产证，未按约定将房屋过户至李开峰名下，且被小徐家庄村委法定代表人徐文江占为己有，故李开峰要求退还购房款，至今李开峰自认已退还19.5万元。 另查明，李开峰非小徐家庄村村民。小徐新苑系小徐家庄村旧村改造所建，所占用土地系小徐家庄村集体所有的土地，在集体所有的土地上建房未办理相应的手续，至本案起诉前未取得商品房预售许可证。 本院认为，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。本案中，小徐家庄村委开发建设房屋所涉及的土地为集体性质土地,双方在集体所有的土地上建房未办理相应的手续,违反法律、行政法规的强制性规定；小许家庄村委将其开发建设的房屋出售给非本村村民李开峰，至本案起诉前仍未取得房屋预售许可,亦违反法律、行政法规的强制性规定，故小徐家庄村委与李开峰签订的协议合同书违反了法律、行政法规的强制性规定,应为无效协议。 合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，小徐家庄村委给李开峰出具收取394026元购房款的收款收据，李开峰对该数额的交付作出了合理的解释说明，本院对李开峰缴纳小徐家庄村委394026元购房款予以确认，小徐家庄村委应予以退还，李开峰自认已退还19.5万元，尚欠199026元。小徐家庄村委占用李开峰资金期间，势必给李开峰造成利息损失，小徐家庄村委予以赔偿。小徐家庄村委在未取得商品房预售许可的情况下将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给李开峰，违反法律、行政法规的强制性规定，具有过错；李开峰在购买房屋时，不审查相关手续、证件，也存在过错，本院酌定小徐家庄村委承担70%的民事赔偿责任。故对李开峰主张的2010年10月20日起至2019年8月19日止期间的利息损失，本院确认为66205元【（199026元×5.1%÷365天×67天＋199026元×5.35%÷365天×106天＋199026元×5.6%÷365×56天＋199026元×5.85%÷365天×92天＋199026元×6.1%÷365天＋199026元×6.1%÷12月×11月＋199026元×5.85%÷365天×28天＋199026元×5.6%÷365天×23天＋199026元×5.6%÷12月×31月＋199026元×5.35%÷365天×71天＋199026元×5.1%÷365天×48天＋199026元×4.85%÷365天×23天＋199026元×4.85%÷12月×49月）×70%】；对之后的利息损失，本院确认以199026元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起至实际给付之日止利息的70%计算。小徐家庄村委经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭，视为放弃举证、质证、答辩及最后陈述的权利，依法承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南市历城区唐王镇小徐家庄村民委员会于本判决生效之日起十日内返还李开峰购房款199026元； 二、济南市历城区唐王镇小徐家庄村民委员会于本判决生效之日起十日内支付李开峰自2010年10月20日至2019年8月19日期间的利息66205元，并支付以199026元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起至实际给付之日计算的利息的70%； 三、驳回李开峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4280元，减半收取2140元，由济南市历城区唐王镇小徐家庄村民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二〇年七月十五日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏