浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3476号 上诉人（一审被告）：杭州运河集团投资发展有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区沈半路3-1号。统一社会信用代码：91330100676777151R。 法定代表人：马炯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高峰，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：沈大伟，男，1954年1月8日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）为与被上诉人沈大伟买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院作出的（2019）浙0104民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员谢银芝适用普通程序独任审理，于2020年6月17日进行公开开庭审理，运河公司的委托诉讼代理人胡雪丽、沈大伟到庭参加。本案现已审理终结。 运河公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回沈大伟的诉讼请求；二、判令一审和二审诉讼费用由沈大伟承担。事实和理由如：一、一审判决遗漏认定涉案商品房的实际交付时间。运河公司在一审中出示的《天城国际项目验房流转单》和《交房物品发放登记表（住宅）》表明运河公司和沈大伟于2016年5月31日才办理完成涉案商品房交房手续，但一审判决对该事实没有认定，显然属于遗漏认定重大事项。沈大伟和运河公司于2016年1月20日签订《商品房买卖合同》时该商品房己经通过验收，具备现房交易条件。2016年3月2日，沈大伟付清全部房款后，运河公司多次通知沈大伟办理交房手续，但因沈大伟要求减免物业费等原因拒绝收房，直至2016年5月31日运河公司迫于无奈减免部分物业费用后双方才办理交房手续。因此，案涉商品房逾期交房的主观过错在于沈大伟一方。二、根据案涉合同约定，商品房办证的时间应该根据实际交房时间予以顺延。一审判决认定办证逾期时间为91天，不符合事实。1.案涉《商品房买卖合同》附件8补充协议约定“如遇出卖人逾期交房的，买受人同意出卖人向买受人交付办理商品房权属转移登记的资料权属证书的日期予以顺延，天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差”。案涉房屋实际交付的时间是2016年5月31日，而交房时间是2015年12月31日，两者相差152天。因此，办理权属证书的时间也应相应往后顺延152天。本案中，运河公司于2016年6月29日已完成涉案房屋的不动产首次登记，并在当天通知了买受人，符合合同约定。2.按时交房既是买受人的权利，同时也是买受人的义务，交房后也应该给予出卖人充分的办证合理准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行义务的规定，本案中买受人迟迟不与出卖人办理交房手续，基于先履行抗辩权，出卖人也有权拒绝办理产权登记。在买受人实际交房日期之后。出卖人即使存在逾期办证行为，逾期天数也只有29天，即2016年5月31日计算到2016年6月29日。交付商品房在前，办理产权登记在后。开发商应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地。另外，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现房销售，商品房购买人应当自销售合同签订之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。从上述法律规定可以看出，交房与办理产权初始登记之间存在先后关系。双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案商品房应该交付在前，办理权属登记在后。案涉《商品房买卖合同》文本是运河公司于2013年取得杭售许可（2013）第000116号《预售许可证》后向房屋主管部门提供的备案合同文本，关于交房和办理产权登记的时间证实依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，按预售商品房约定2015年12月31日交付，而办理产权登记的时间是从交付之日起90日即2016年3月31日。一审判决认为合同已明确约定权属证书办理日期，而仅仅写错交房日期，该认定局限于合同字面的直接理解，单独割裂的看待交房和办证两者的逻辑关系，与合同的体系和双方当事人本意不符。双方于2016年5月31日办理交房手续，一审法院却认定出卖人应该在比实际交房时间早61天的2016年3月31日前办理产权登记存在错误，不符合不动产交易习惯，也不符合合同约定，更不符合法律规定。退一万讲，即使出卖人逾期办证存在迟延，迟延日期也在90天以内，应按案涉合同第十六条约定的“按已付房款的万分之二承担违约责任”。三、运河公司在2016年6月29日完成了房屋初始登记并在当天通知了买受人，已经完成了合同义务。运河公司在一审中提交的通话记录足以证明在2016年6月29日完成初始登记的当天，运河公司连续密集电话通知了包括沈大伟在内的上百位购房业主。运河公司提交的《员工通话记录登记表》和两名业主的书面证明内容也能够与通话记录相互印证，已形成证据链证明运河公司在2016年6月29日完成房屋初始登记并在当天通知了买受人。一审判决忽略了通话记录的密集和连续，未考虑证据之间相互印证的关系，在对方未提交相反证据的情况下不认定该证据，不符合证据认定原则。一审判决认定运河公司办理初始登记并通知沈大伟即完成合同义务的前提下，认为运河公司于2016年6月29日致电沈大伟但不能证实通话内容，却又推定通知时间为2016年6月30日，该推定不符合事实。基于该推定，一审判决认定运河公司逾期办证时间为91天，导致适用了责任较重的合同条款，显失公平。综上，运河公司提起上诉，望判如所请。 对运河公司的上诉，沈大伟答辩称：一、沈大伟在2016年1月20日已付清全部买房款，当时网签过后又签了五份纸质合。当时沈大伟想马上可以拿到属于自己的房子和合同，但是运河公司催要沈大伟交回有瑕疵的《商品房预售预定协议书》，该协议书一式三份，沈大伟持有的是顾客联，沈大伟无法理解为什么要将持有的该份协议书交回去所以没有交，因此运河公司故意不给沈大伟购房合同文本，双方也没有进行交房。沈大伟没有收到案涉合同明确要求的出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的商品房交接通知书，也没有签订商品房交接单。二、2016年5月30日，沈大伟向运河公司领导反映情况后，该公司法定代表人马炯亲自陪同沈大伟去物业公司收房，收房后发现房屋存在很多质量问题，运河公司才派人陆陆续续做了局部整改，具体可参考2016年6月19日沈大伟签收的南都物业天城国际项目验房流转单。三、按照物业管理条例的相关规定，物业费从入住通知单上的入住日期开始计算，如收房过程中发生争议，需要延迟接收房产的，需要在解决问题后重新开具入住通知单，尚未交付物业给买受人的，房屋物业服务费用由建设单位交纳，房屋在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商缴纳，待到房屋实际交付后才由购房业主缴纳。故案涉房屋在正式交付沈大伟之前根本不存在物业费减免的问题。事实上沈大伟从2016年5月30日起一直如数缴纳物业费，从未减免。四、沈大伟在315前夕写给杭州运河集团投资发展有限公司领导的信中充分阐明了双方争议的来龙去脉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。沈大伟请求驳回上诉，维持原判。 沈大伟向一审法院请求判令：一、运河公司支付违约金34916元（一审庭审中，沈大伟要求将违约金计算至2016年7月4日止）；二、运河公司支付违约金的利息，利息按同期银行贷款利率计算，自2016年7月1日暂计至2018年12月31日的利息为4039元（一审庭审中，沈大伟要求将利息的计算基数调整为2016年4月1日至2016年7月4日期间的违约金且要求另行计算2019年1月1日起的利息）；三、一审诉讼费用由运河公司承担。 一审法院认定事实如下：2016年1月20日，沈大伟作为买受人与运河公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人购买杭州市江干区××公寓××单元××室商品房；该商品房总价款3778800元；买受人于2016年1月20日前支付总房款的100%，计3778800元；出卖人应当在2015年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2016年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另，上述合同的《附件八：补充协议内容》载明：如遇出卖人逾期交房的，买受人同意出卖人向买受人交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差。运河公司确认沈大伟于2016年1月20日前付清上述购房款3778800元，另于2016年3月2日支付购房款58919元。运河公司于2016年3月2日向沈大伟开具《销售不动产统一发票》一份，载明案涉商品房售房款为3837719元。运河公司向杭州市国土资源局申请办理天城国际公寓256套／间房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。杭州市国土资源局于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，不再另行颁发不动产权证书。运河公司于2016年6月30日签收杭州市国土资源局就上述事项出具的《不动产登记结果告知单》。 一审法院认为：案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违法，对其具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”上述第（三）项针对的是当事人对办理权属证书期限未作约定或约定不明的情形。案涉合同明确约定办理并交付权属证书的期限，故不具有适用上述第（三）项规定的前提条件。另，案涉合同签订于2016年1月20日，在合同签订前尚未交付房屋的情况下将交房日期错写为2015年12月31日，应认为双方对交房日期约定不明，故并不适用案涉合同附件关于逾期交房情况下权属证书顺延交付的约定。根据合同约定，运河公司应于2016年3月31日前向沈大伟交付相关权属证书或证明，在权属证书客观上不能交付的情况下，办理初始登记并通知沈大伟应系该合同义务的内在要求。在案证据仅能证实运河公司于2016年6月29日致电沈大伟但并不能证实通话内容。结合案件实际，该院认定运河公司通知日期为2016年6月30日，故逾期为91日，按日万分之一标准计算的逾期违约金为34923元。沈大伟主张运河公司支付违约金的利息，欠缺法律依据，该院对沈大伟该诉请不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据证实的情况下，该院对运河公司关于办理初始产权登记时间应予顺延、逾期日期未超过90日等辩称不予采纳。据此，该院于2020年3月10日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、运河公司于判决生效之日起十日内向沈大伟支付违约金34923元。二、驳回沈大伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的一审案件受理费387元，由沈大伟负担40元，由运河公司负担347元。 二审中，运河公司向本院提交流转单和交房物品发放登记表原件一组，拟证明双方于2016年5月31日办理的房屋交付手续。沈大伟质证认为：对该组证据的真实性和关联性予以认可，但该材料的存在相关背景，在答辩意见中已经阐述。 二审中，沈大伟向本院提交证据如下： 一、商品房预定协议书原件一份。拟证明：案涉房屋预定时情况。 二、南都物业天城国际项目验房流转单原件一份。拟证明：2016年6月19日时案涉房屋的质量。 对沈大伟提交的证据，运河公司质证认为：对证据一的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，双方权利义务应当以《商品房买卖合同》为准，且该预定协议中对于交房时间并没有约定，与本案没有直接关系；对证据二的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据只能证明双方在2016年5月30日办理交房手续后，验房中存在一些问题，恰恰证明了双方的实际交房时间是为2016年5月31日及以后。 对当事人提交的证据，本院认证认为：运河公司提交的证据、沈大伟提交的证据一和证据二的待证事实与本案争议无直接关联性，对其证据效力均不予确认。 经审查，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》明确约定：“出卖人承诺于2016年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”运河公司未能在上述约定的期限前项向沈大伟交付土地、房屋权属证书或告知办理初始登记，构成违约，应当承担违约责任。运河公司主张案涉房屋具备现房交易条件，其主张适用前述规定第（二）项，依据不足。关于逾期期间，运河公司无证据证明其已于2016年6月29日已通知办理初始登记事项，一审法院认定逾期期间为91日，并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费673元，由杭州运河集团投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  谢银芝 二〇二〇年七月二十二日 书记员  潘丽妍