湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初11762号 原告：郑平阳，男，1977年8月14日出生，汉族，公民身份号码430481197708148177。 委托诉讼代理人：戴运生，湖南湘德律师事务所律师。 被告：耒阳华欣房地产开发有限公司，注册号430481000017673。 法定代表人：张斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭晓丽，湖南楚章律师事务所律师。 原告郑平阳为与被告耒阳华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）商品房买卖合同纠纷一案,于2019年3月14日向本院提起诉讼。本院于2019年7月29日作出（2019）湘0481民初609号民事判决。原告郑平阳不服，提起上诉。2019年11月4日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（2019）湘04民终2614号民事裁定：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初609号民事判决；二、本案发回湖南省耒阳市人民法院重审。本院于2019年11月21日重审立案后，依法另行组成由审判员张志武担任审判长，人民陪审员朱广、刘礼英参加的合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告郑平阳及其委托诉讼代理人戴运生、被告华欣公司的委托诉讼代理人彭晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除双方2011年2月10日签订的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失46.16万元；3、本案诉讼费由被告承担。辩论终结前，原告将诉讼请求变更为：1、被告按合同要求交付原告所购买的商品房；2、被告支付原告违约金130080元（从2012年7月1日期至2019年12月1日止，以243140元为基数日万分之二计算违约金）；3、被告从2019年12月1日起至被告按《商品房买卖合同》约定交付经综合验收合格的商品房时止，以243140元为基数按万分之二计算违约金；4、被告支付原告因本案支付的律师费12000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告所开发的华欣公寓楼A2区1203号房，该房屋面积115.4平方米，单价为2102.96元/平方米，总价款为242682元，并约定交房期限为2011年12月31日，交房后180日内办理房产证。原告依约履行合同后，又因被告占用消防通道，综合验收没有通过，至今未为原告办理产权证，也未向原告交付房屋。为此，原告多次找被告交涉，并向有关部门上访，仍未得到解决。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 原告提供了如下证据以证实其诉讼请求： 1、《商品房买卖合同》，证实涉案房屋总价款为242682元，交房时间为2011年12月31日；约定的办证期限为交房后的180日内。 2、购房款收据三张，证实原告已交纳购房款133144元。 3、按揭合同及借据，证实原告通过银行按揭贷款11万元，已交清了约定的全部购房款。 4、契税发票、房屋维修基金收据、评估费收据、办证登记的相关费用收据，证实原告为办理房屋所有权证，已缴纳了契税4862.88元、房屋维修基金7294元、其他相关费用840元。 5、耒阳市房产管理局信访回函，证实不能办理房产证的原因系被告占用消防通道，导致验收不能合格，无法办理房产证。 6、律师代理合同、代理费发票，证实原告因此案已经产生12000元的律师代理费。 被告在原审中经质证，认为证据1是双方的草拟合同，应当以交到房产局的备案合同为准。对证据2、3无异议。对证据4认为这些费用都是原告自己去交纳的，被告不知情。对证据5的“三性”均有异议，原告提供的是复印件，该回函不能体现是针对原告的房屋作出的，且没有落款时间与单位公章，该回函所你“该项目后期未按规划设计建设，造成一楼消防通道不够”不符合客观事实，不能达到原告的证明目的。涉案房屋已通过规划验收。对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，原告主张12000元，但票据金额只有8000元；原告请求的代理费，既无合同约定，也没有法律规定。 被告在原审中辩称：原、被告双方于2011年2月10日签订《商品房买卖合同》属实，但被告于2012年已将房屋交付给原告，距现在已有七年，原告现提起诉讼已超过诉讼时效。原告购买涉案房屋的总价款为242682元，其诉请损失46.16万元没有事实与法律依据。本案涉案房屋有合法手续，五证齐全，该房屋产权证一直未办理并不是因被告的原因导致，涉案房屋没有任何质量问题，即使没有办证也不影响原告的正常居住使用。涉案房屋现已具备办理产权证的条件。根据双方买卖合同第15条约定，如因出卖人原因，买受人不能在规定时间内取得房地产权证书的，买受人不退房，原、被告双方对产权登记作了明确约定，即使本案涉案房屋因被告原因逾期办理产权证书，原告也同意不退房，故原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。 被告在重审中补充辩称，首先我方认为违约金要求过高。第二，违约金的支付之间应当以原告起诉之日起往前推三年，只能以2016年3月12日起提出请求，之前的超过诉讼时效，应当不予支持。第三，被告的房屋已经经相关部门认定符合交付条件，可以交付。因为原告一直在外工作所以没有收房，被告曾多次要求原告收房，是原告自己不愿意。原告要求被告交付房屋，被告同意交房。而且原告自己不愿意收房的情况下还要求违约金是不合理的。第四，原告要求被告支付律师费用我们认为双方没有合同约定，法律上也没有明确规定，也应当不予支持。 被告提供了如下证据以证实其反驳主张； 1、竣工规划验收单，证实被告建设的位于耒阳市城北路与白沙路交叉口商住楼（华欣公寓）即涉案房屋于2013年5月28日经耒阳市城乡规划局验收合格的事实。 2、工程初步验收合格证，证实被告建设的华欣公寓于2013年12月31日经耒阳市建设工程质量监督站验收合格的事实。 3、商品房预售许可证，证实被告建设的华欣公寓于2012年3月1日在相关建设手续齐全，并在耒阳市房产管理局登记备案的情况下，耒阳市房产管理局向被告颁发了商品房预售许可证，被告对外销售具备合法手续。 4、耒阳市不动产登记中心房屋登记信息表，证实原告购买的涉案房屋于2012年5月2日向中国工商银行耒阳支行办理了抵押贷款，现尚未解除抵押的事实。 5、商品房买卖合同（LY2012000821），证实原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，被告逾期办理房产证，原告同意不退房。 原告对上述证据经质证，认为证据1、2仅能证实该工程经过初步验收，认定符合质量和规划的要求，但是否符合消防及符合办证的条件，不能证实。涉案房屋没有通过竣工验收，更谈不上综合验收。对证据3无异议。对证据4无异议，但该份证据恰恰证实原告并未办理不动产证，登记的信息内并没有房权证的号码，只是预售登记。对证据5，原、被告所提供的合同均是由被告提供的格式合同，合同条款不同或有不同的理解时，应当作出对被告不利的解释，现不是逾期不能办理房产证，而是不能办理房产证，故该第15条约定不适用本案。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据中，因被告对证据1、2、3、4的真实性并无异议，均予以认定；但其中的证据1未向主管机关备案，相关内容应以被告提供的经过备案的《商品房买卖合同》为准。证据5无信访人名称，不能确认与原告有关，不予认定。对于证据6，因原、被告的合同对此无约定，现行法律、法规也未规定，不予认定。被告提供的证据中，证据1、2确实具有真实性，但这些文件不是建筑工程竣工验收备案的文件，不能达到被告的证明目的。证据3具有真实性、合法性、关联性，予以认定。证据4也具有真实性，但不能达到被告的证明目的。证据5经过了主管机关的备案登记，具有真实性，予以认定。 经审理查明：2010年5月,被告在耒阳市城北路与白沙路交汇处开发建设华欣公寓项目。2012年3月1日，耒阳市房产管理局向被告颁发了华欣公寓项目的商品房预售许可证[证号：耒预许字（2012）第009号]。早在2011年2月10日，原、被告就签订《商品房买卖合同》，原告以242682元价款购买被告开发的华欣公寓A2区1203室，其中关于付款、交房期限及办理权属登记事项约定：1、首付款82682元于2011年2月10日交付，第二次付款1万元于2011年3月30日交付，余款15万元以银行按揭方式支付；2、出卖人（即被告，下同）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告，下同）使用。3、出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人自行办理产权证的，出卖人提供办理产权证件所需资料；办证费用买受人自理。买受人需出卖人代办产权证的，由买受人将办证明费用交出卖人。当天，原告向被告交纳了首付款82682元，被告向原告出具了收据。3月30日又交了1万元。但双方未将该合同向房屋主管机关办理备案登记。 被告取得涉案项目的《商品房预售许可证》后，2012年5月2日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，原告以243144元价款购买被告开发的华欣公寓A2区1203室，其中关于付款、交房期限及办理权属登记事项约定：1、买受人在签订合同当日付清总房款的30%以上，为133144元，余款11万元以银行按揭贷款方式支付；2、出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日以上不接受房屋，由此而产生的违约记录，费用和相关损失均由买受人负责，出卖人有权解除合同。4、双方关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，原告依约于当日向被告支付购房款40462元；原告还向其他相关部门交纳了住房登记费、房屋测绘费400元、档案服务费440元。被告将该合同向房屋销售主管部门作了备案登记，备案登记编号：LY2012000821。之后，原告与中国工商银行股份有限公司耒阳支行（以下简称耒阳工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》，向耒阳工商银行按揭贷款11万元，借款期限10年，耒阳工商银行于2012年10月9日向被告支付了原告的按揭贷款11万元，原告共向被告交纳了购房款243144元。涉案房屋工程早已竣工，但因被告至今未取得房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，被告通知原告接收房屋时，原告为此拒绝接收涉案房屋，从而引起纠纷。 本案在审理过程中，被告于2019年12月19日申请对涉案房屋同地段同类房屋自2012年7月1日起至今的租金进行评估，本院依法委托湖南明诚房地产评估有限责任公司进行评估，但由于被告未能提供评估所需的资料，湖南明诚房地产评估有限责任公司于2020年7月2日向本院回函，终止了委托事项。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，被告在2012年3月1日即取得了主管部门颁发的华欣公寓项目商品记预售许可证，因而有权预售华欣公寓项目的房屋。原、被告2012年5月1日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，因此，建设单位取得竣工验收备案登记表是买受人接收涉案房屋的法定条件，否则表示未通过竣工验收。既然涉案工程项目未通过竣工验收，就不得交付使用。原、被告约定的交房条件尚未成就，原告要求被告交付涉案房屋，不符合法律规定，不予支持。 依照双方的约定，被告应在2012年6月30日向原告交付符合合同约定的房屋，但被告至今未能按约定，构成违约。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，是原告对其民事权利的合法处分，予以认可。原告作为买受人既已选择继续履行合同，被告就应按原告所交购房款金额支付逾期交房违约金。依照《最高人民法院》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，被告本可请求按同地段同类房屋租金标准降低违约金，但由于被告的原因致使评估机构不能作出评估结论，对此，应由被告承担举证不能的不利诉讼后果，故本案依照双方的约定即日万分之二计算逾期交房违约金。原告虽有权要求被告支付逾期交房违约金，但该项违约责任属于因合同之债而产生的债权请求权，原告作为购房户，在约定的交房之次日起，就应当知道被告不按约定逾期交房的事实，即应当知道被告是否存在违约行为、权利是否被侵害，故要求被告承担逾期交房违约金的诉讼时效应从应当知道权利被侵害之日起计算，因违约在持续中，因违约自知道和应该知道之日起诉讼时效为三年，故原告对自2016年3月14日起被告支付逾期交房违约金的诉讼请求未超过诉讼时效，予以支持；在此之前的部分超过了诉讼时效，不予支持。原告要求被告支付从2012年7月1日起支付逾期交房违约金，不符合法律规定，过高部分不予支持。 原告请求的律师代理费损失12000元，因双方对此未作约定，且无法律规定，不予支持。 被告关于涉案房屋已验收合格，具有办理不动产权证登记的条件的反驳主张，与查明的事实不符，也不符合法律规定，不予采纳；关于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的反驳主张，部分符合法律规定，部分予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告耒阳华欣房地产开发有限公司以原告郑平阳已付购房款总额243144元为基数，按日利率万分之二向原告郑平阳支付自2016年3月14日起至华欣公寓项目取得竣工验收备案登记表之日止的逾期交房违约金，限在本判决生效之日起20日内付清； 二、驳回原告郑平阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案案件受理费8224元，由被告负担，原告已垫付8224元，被告应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  张志武 人民陪审员  朱 广 人民陪审员  刘礼英 二〇二〇年七月十六日 代理书记员  周颖颖                            校对责任人：张志武 打印责任人：周颖颖