湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终860号上诉人（原审第三人）：蒲祥，男，1970年5月16日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：李长征，湖北武当律师事务所律师。委托诉讼代理人：林紫，湖北武当律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹江口市文化和旅游局（原丹江口市文化体育新闻出版广电局），住所湖北省丹江口市均州一路1号。负责人：史海钧，该局局长。委托诉讼代理人：怀勇，湖北玄岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹江口鑫东来置业有限公司，住所湖北省丹江口市均州一路185号。法定代表人：谢来平，该公司经理。被上诉人（原审被告）：丹江口市鑫富泰资产管理有限公司，住所湖北省丹江口市均州一路185号。法定代表人：谢来平，该公司总经理。上诉人蒲祥因与被上诉人丹江口市文化和旅游局、丹江口鑫东来置业有限公司（以下简称鑫东来置业公司）、丹江口市鑫富泰资产管理有限公司（以下简称鑫富泰资产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2019）鄂0381民初2776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，合议庭认为事实已经核对清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蒲祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。蒲祥实际支付的购房款为460万元，其中抵付借款本金380万元、代付税款80万元。蒲祥与鑫富泰资产公司之间应存在真实的房屋买卖合同关系。2.丹江口市文化和旅游局对本案诉争的房屋不享有优先取得权，该房屋并非法律规定的“位置、用途特定”的房屋。同时返建优先的前提是返建的房屋还在拆迁人手上，而本案蒲祥已实际完成交易，丹江口市文化和旅游局已丧失返还优先的条件，其应向拆迁人主张经济补偿。3.蒲祥善意取得诉争房屋的行为应受法律保护。蒲祥在取得该房屋前，该房产并没有权利限制，与鑫富泰资产公司达成买卖合意后亦通过第三方进行了评估，完成交易后双方到相关部门办理了产权转移登记手续。丹江口市文化和旅游局辩称，丹江口市文化和旅游局与鑫东来置业公司按照调换形式签订的协议合法有效。丹江口市文化和旅游局按协议履行了义务，鑫东来置业公司、鑫富泰资产公司与丹江口市文化和旅游局就房屋面积办理交接手续、确认拆迁还建位置。丹江口市文化和旅游局依法享有优先取得权。鑫富泰资产公司的股东就是鑫东来置业公司，房产登记在鑫富泰资产公司名下，是因为商业操作方便。鑫富泰资产公司不是以商品房买卖形式取得房产，所有房屋均已鑫富泰资产公司名义对外出售，本案第三人应当是蒲祥，蒲祥是房屋买受人。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫东来置业公司、鑫富泰资产公司未向本院提交书面意见。丹江口市文化和旅游局向一审法院起诉请求：确认丹江口市文化和旅游局对丹江口市均州××路文体商健广场一栋401-1号拆迁还建房屋享有优先取得权，并确认该房屋归丹江口市文化和旅游局所有。一审法院认定事实：自然人谢来平、谢来均于2005年11月29日注册资本1000万元设立鑫东来置业公司。2008年12月12日，鑫东来置业公司与丹江口市人民政府、武汉中商集团有限公司签订《丹江口市文体商健广场建设项目合同书》，项目地点在均州××路老广场旁，面积8056平方米，同时约定三方权利和义务及违约责任。2009年3月28日，原丹江口市文化体育局与鑫东来置业公司签订《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》一份，内容为：一、拆迁范围。根据丹江口文体商健广场建设方案和宗地勘定，将文体局灯光球场、综合训练馆、体育教学楼、体校、场馆所、文化市场稽查队办公室及部分出租房屋，两幢职工家属楼等建筑物实施拆迁、拆除。二、补偿的相关事项及补偿标准。1.按《合同书》，运动场馆面积1219.23㎡（不含工会面积344.13㎡）、综合训练馆1463.21㎡按“拆一还一”原则在新建四楼进行返还；灯光球场、游泳池择地适时还建；门球场另择地适时还建；办公用房在4楼或14楼返还。2.为了化解拆迁范围内历史遗留问题，甲方愿意用体育教学楼（与教育共有资产）资产进行货币补偿，金额为110万元。3.项目建设期间，年补偿租金22.268万元，场馆（灯光球场、游泳池）收益年补偿4万元，自2007年元月1日起至房屋、场馆（灯光球场、游泳池）交付使用日止。4.为了确保场馆所“以馆养馆”，“自收自支”利益得到保障，建设期间乙方付风险押金150万元交文体局。工程交付使用之日返还。5.场馆交付使用后，甲方可自行经营，如果甲方不愿意自行经营，乙方必须返租，租金不低于现在租金标准且每年递增10%，并交30万元金额的履行合同保证金到文体局（返还后的场馆文体局安排由场馆所予以管理。其租用合同由场馆所与乙方另行签订）。其场馆有面积的经营必须是体育项目，经物价部门审批后可收取一定的费用。同时确保市委、市政府重大活动不受影响，并在收费上予以免费。如果政府中途收回场馆使用权，乙方无条件停止返租。6.文体局家属楼和门球场的拆建补偿由乙方自行协商。三、付款方式。本协议签订后，乙方30日内支付风险保证金150万元和货币补偿金110万元。四、甲方的搬迁期限。甲方应于收到保证金和货币补偿金后30日内清空上述拆迁房屋，交乙方委托的拆迁公司进行拆除。五、注销登记。合同签订后，甲方应当及时将原单位房屋产权证和土地使用证交给乙方，办理有关证件，同意办理注销登记手续。六、违约责任。1.乙方不能按约定期限付款，超15天视为违约。2.甲方如不能按时交付原建筑物产权证，按期清空被拆房屋，超15天以上视为违约。3.如果单方违约，违约方应向守约方支付违约金，金额应相当于支付或收到资金金额的10%。七、其他事项。本合同未尽事宜甲乙双方另行协商，再签订补充协议。八、争议解决方式。对合同执行和解除所引起的争议由双方协商解决，协商不成的由市人民政府协调解决。如协调不成，依法向人民法院起诉。九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具同等法律效力。十、本协议自签订之日起生效。协议签订后，原丹江口市文化体育局按时履行了拆迁义务。丹江口文体商健广场于2014年建成交付。2014年12月8日，鑫东来置业公司注册资本5000万元成立鑫富泰资产公司。2015年11月9日，原丹江口市文化体育局与鑫东来置业公司签订《文体商健广场四楼面积分割协议》一份，内容为：甲方：丹江口市文化体育局，乙方：鑫东来置业公司。根据双方签订的《拆迁补偿协议》，乙方应在文体商健广场四楼返还甲方1459.60㎡房屋作室内场馆，办理产权证需要将上述面积做物理隔断，将严重影响还建房屋的设计使用用途。经协商，双方同意将四楼划分办理为两个证，丹江口市文化体育局1459.60㎡，鑫富泰资产公司2752.41㎡。双方协议按原设计用途使用，将单方资产销售变更，同等条件对方优先购买，或另行按产权面积进行分割处理。2015年11月19日，鑫东来置业公司将丹江口文体商健广场四层全部房产登记在鑫富泰资产公司名下（其中：房号为1幢401，建筑面积1728.46㎡；房号为1幢401-1，建筑面积1505.28㎡；房号为1幢401-2，建筑面积978.27㎡；），由鑫富泰资产公司履行之前鑫东来置业公司的义务并进行房屋销售、出租等业务。2015年11月13日，原丹江口市文化体育局与鑫富泰资产公司签订《文体商健广场四楼面积分割协议》一份，内容为：甲方：丹江口市文化体育局，乙方：鑫富泰资产公司。根据双方签订的《拆迁补偿协议》，乙方应在文体商健广场四楼返还甲方部分房屋用作室内场馆。甲乙双方协商约定，维持丹房测（2013）第40号测绘报告中，四层公摊部分的公摊方式不变。前述二份《文体商健广场四楼面积分割协议》签订后，鑫富泰资产公司将上述约定房屋交原丹江口市文化体育局，因鑫东来置业公司认为丹江口市人民政府的投资优惠政策没有兑现，鑫富泰资产公司一直未与原丹江口市文化体育局办理房产过户手续。2016年2月3日，因鑫富泰资产公司新的投资项目需要资金，谢来平以个人名义向蒲祥出具借款300万元借据一份，约定借款期限自2016年2月3日起至2016年5月2日止，借款期限三个月，月利率4%，支付方式为按月付息，到期利随本清。蒲祥委托十堰市丹江口市民信小额贷款有限责任公司向谢来平发放了借款300万元。2016年11月1日，谢来平作为借款人与贷款人十堰市丹江口市民信小额贷款有限责任公司签订《借款展期协议》，约定将欠款展期延期至2016年12月28日偿还，并由鑫富泰资产公司担保按期偿还。2018年2月12日，谢来平以同一原因再次向蒲祥借款80万元，并向蒲祥出具借据一份，约定借款期限自2018年2月12日起至2018年8月11日止，借期六个月（180天），月利率4%，支付方式为按月付息、到期利随本清。蒲祥以承兑汇票支付。2018年8月14日，鑫富泰资产公司与蒲祥签订《房屋买卖合同》，该合同名为房屋买卖，实际是以房抵款的协议，蒲祥以借款抵偿房款，房价450万元，欠款抵房款380万元，蒲祥替鑫富泰资产公司交纳其应承担税费80万元。鑫富泰资产公司与蒲祥于2018年8月14日办理了丹江口市××房号401-1的不动产产权过户登记，不动产权证号鄂（2018）丹江口市不动产权第0002422号。2018年9月7日，谢来平以鑫东来置业公司名义向已更名为丹江口市文化体育新闻出版广电局的丹江口市文化体育局出具“文体商健广场办公用房交接情况说明”，确认2015年9月交付丹江口市文化和旅游局的四楼综合训练馆房屋房号为1幢401-1号。返还给丹江口市文化和旅游局的办公用房变更为16楼至17楼返还，16楼面积847.72平方米，17楼面积388.2平方米。蒲祥取得不动产权证后，于2018年9月29日，提起诉讼，要求丹江口市文化和旅游局和鑫富泰资产公司腾退并交付位于丹江口市××房号401-1的房产。丹江口市文化和旅游局收到蒲祥的起诉状副本后，于2018年10月29日提起诉讼，要求撤销双方之间签订的买卖合同；确认涉案房屋丹江口市××文体××广场××房屋归丹江口市文化和旅游局所有，并责令鑫东来置业公司、鑫富泰资产公司及蒲祥协助丹江口市文化和旅游局办理不动产手续。一审法院于2018年12月28日作出（2018）鄂0381民初2835号民事判决，判决：一、现登记在蒲祥名下的位于丹江口市××文体××广场××房产归丹江口市文化体育新闻出版广电局所有。二、驳回丹江口市文化体育新闻出版广电局的其他诉讼请求。蒲祥不服提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）鄂03民终1332号民事裁定，裁定：撤销湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2835号民事判决，发回重审。在本案审理期间，丹江口市文化和旅游局变更诉讼请求：请求确认丹江口市文化和旅游局对丹江口市均州××路文体商建广场一栋401-1号拆迁还建房屋享有优先取得权，并确认该房屋归丹江口市文化和旅游局所有。一审法院另查明，2018年11月23日，丹江口市文化体育新闻出版广电局对蒲祥取得鑫富泰资产公司名下丹江口市××房号401-1的产权,不动产权证号鄂（2018）丹江口市不动产权第0002422号予以异议登记。丹江口市文化体育新闻出版广电局于2019年2月27日更名为丹江口市文化和旅游局。一审法院认为，本案系丹江口市文化和旅游局与鑫东来置业公司按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议后因鑫东来置业公司没有履行返还义务产生的纠纷，案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。丹江口市文化和旅游局与鑫东来置业公司签订的《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》、《文体商健广场四楼面积分割协议》合法有效。丹江口市文化和旅游局已按协议约定履行了拆迁义务，鑫东来置业公司应当按照协议约定返还丹江口市文化和旅游局房屋并支付相应款项。根据拆迁补偿协议约定，鑫东来置业公司应当返还给丹江口市文化和旅游局的房屋面积为2682.44平方米，返还楼层为新建文体商健广场四楼，后经双方协商并签订分割协议，鑫东来置业公司在文体商健广场四楼返还丹江口市文化和旅游局1459.60㎡用作室内场馆（2015年9月已交付）。其他应返还面积双方均同意变更为16、17楼返还。2015年11月19日，鑫东来置业公司将丹江口文体商健广场全部房产登记在鑫富泰资产公司名下，其中房号为1幢401-1的区域建筑面积登记为1505.28㎡，经现场查看，文体商健广场四楼总面积约4212.01㎡，分为三个区域，涉案房屋居中，该房屋从面积、层高、钢架玻璃顶结构、无隔断等方面均明显区别于该层其他区域，体现了唯一性和特定性，可排除该层其他区域作为体育场馆的可能性，可以认定鑫富泰资产公司交付给丹江口市文化和旅游局的房屋位置、用途特定，为丹江口市文化和旅游局所主张的还建房，与蒲祥办理登记的1幢401-1房屋为同一房屋。丹江口市文化和旅游局与鑫东来置业公司在拆迁安置补偿协议中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行了约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定，该标的物具有了特定性。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先实现的权利，也就是债权物权化。这不仅是法律的特殊保护，也是物上请求权的体现，被拆迁人以原房屋的所有权进行调换的形式签订的拆迁补偿安置协议，其以丧失原房屋所有权为代价，其请求返还或者交付安置房屋，是源自于原房屋的所有权，带有一定的物权属性，应当予以优先保护。这种优先权是源自于原房产的所有权，虽然原房产的所有权会暂时消灭，但“所有权调换”本身就意味着新的所有权的产生。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议约定的补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可以基于特种债权的物权优先效力，请求优先取得，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。唯有此，才可确保被拆迁人债权的安全。丹江口市文化和旅游局作为被拆迁人诉请对涉案房屋行使优先取得权，予以支持。但丹江口市文化和旅游局要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，不予支持。善意取得是指无权处分人将其动产或不动产转让给第三人，如受让人在取得该财产时符合善意取得的法律要件，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。基于此，转让人必须为无权处分人，只有当转让人无权处分该物时，原物所有权人的利益才会受到侵害，才会存在牺牲原物权人的利益保护第三人利益的情形，才有适用善意取得的必要。本案丹江口市文化和旅游局享有的是物上请求权而非不动产所有权，在鑫富泰资产公司未与丹江口市文化和旅游局办理房屋所有权过户登记的情况下，鑫富泰资产公司对其名下的涉案房屋有处分权，只是在行使处分权时侵害了丹江口市文化和旅游局的优先取得权，故蒲祥与鑫富泰资产公司对涉案房屋的交易行为不适用善意取得的法律规定。鑫富泰资产公司作为鑫东来置业公司的全资子公司，在明知涉案房产为××还××且已××丹江口市文化和旅游局的情况下，为偿还蒲祥债务，故意隐瞒，将涉案房产过户到蒲祥名下以房抵债，构成欺诈，蒲祥可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定判决：一、丹江口市文化和旅游局对位于丹江口市均州××路文体商健广场1栋401-1号拆迁还建房享有优先取得权。二、驳回丹江口市文化和旅游局的其他诉讼请求。案件受理费100元，由鑫东来置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出售给第三人，被拆迁人请求优先取得该房屋的，应予支持。”一审判决依据本案事实认定鑫富泰资产公司交付给丹江口市文化和旅游局的房屋系位置、用途特定的补偿安置房屋并无不当，故丹江口市文化和旅游局依法享有优先取得权。综上所述，蒲祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由蒲祥负担。本判决为终审判决。审判长  耿纪和审判员  张 静审判员  郑 飞二〇二〇年七月六日书记员  乔 文