成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初1030号 原告：谢进宁，女，1971年10月2日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：向阳，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽芳，四川锦沐律师事务所律师。 被告：何青，女，1973年1月14日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：王国柱，男，1968年7月12日出生，汉族，住新疆温泉县。 二被告委托诉讼代理人：曾宪充，四川法也律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：官莉，四川法也律师事务所律师。 第三人：成都大唐房地产经纪有限公司，住所地成都市双流区东升街道西航港大道中二段130号。 法定代表人：唐军，董事长。 委托诉讼代理人：付安胜，男，1997年4月9日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工。 原告谢进宁与被告王国柱、何青、第三人成都大唐房地产经纪有限公司（以下简称“大唐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢进宁及其委托诉讼代理人向阳、何丽芳、被告王国柱及被告王国柱、何青的委托诉讼代理人曾宪充到庭参加诉讼。第三人大唐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 谢进宁向本院提出诉讼请求：1.判令王国柱、何青协助谢进宁办理双流区西航港街道办事处机场路社区181号“美好家园”6幢1单元5楼9号房屋的过户手续；2.判令王国柱、何青向谢进宁支付违约金290000元。本案在审理过程中，谢进宁变更诉讼请求为：1.判决解除谢进宁与王国柱、何青、大唐公司签订的《房屋买卖合同》；2.判决王国柱、何青返还购房款750000元，并自2017年4月12日起，以750000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的标准连带赔偿损失至全部款项返还完毕之日止；3.判决王国柱、何青支付谢进宁违约金290000元；4.判决王国柱、何青承担（2019）川0116民初823号案受理费19080元；5.判决王国柱、何青承担本案律师费72500元；6.判决王国柱、何青赔偿谢进宁装修损失478701.12元，房屋差价损失1017440元；7.判令何青、王国柱承担房屋买卖中介费14500元。事实和理由：2017年3月2日，谢进宁与王国柱、何青签订《房屋买卖合同》，约定王国柱、何青将位于成都市双流区房屋转让给谢进宁，房屋转让价1450000元。合同对付款方式及办理过户手续等进行了约定。双方于2017年4月12日到四川省成都市蜀都公证处签订了《预约合同》并进行了公证，谢进宁按照合同约定向王国柱、何青支付了购房款，王国柱、何青也将房屋交付给了谢进宁，双方已经完成大部分合同义务，但王国柱、何青一直未办理不动产权过户手续。案件在审理过程中，因另案诉讼，王国柱、何青与成都美好房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议被法院依法解除，案涉房屋被美好公司收回，故谢进宁与王国柱、何青签订的合同已事实上不能履行。由于王国柱、何青及大唐公司的过错，导致谢进宁在交付了案涉房屋首付款后又投入了大量的资金进行装修，却面临随时被要求腾退房屋扫地出门的境地，因此，王国柱、何青不仅应当返还全部购房款，还应按合同约定支付违约金，并承担给谢进宁造成的其他损失。 王国柱、何青辩称，对于谢进宁主张解除房屋买卖合同没有异议；合同解除后，我方向谢进宁返还购房款，谢进宁应当向我方返还房屋，王国柱、何青在2017年5月就将房屋装修并入住，谢进宁没有损失；对于谢进宁主张的违约金、律师费、案件受理费没有事实和法律依据；房屋交付给谢进宁后，谢进宁自己在居住使用，其对房屋是否进行了装修是其自己的事情，差价损失我方也不应当承担；居间费用应由谢进宁自行承担。 本院经审理后认定事实如下：2017年3月2日，谢进宁作为买方（甲方），王国柱、何青作为卖方（乙方），大唐公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》，合同约定王国柱、何青以1450000元的价格将位于成都市双流区房屋出售给谢进宁，签订合同时谢进宁向王国柱、何青支付50000元作为购房定金，付款方式及付款时间双方约定为：“付款方式：乙方商业贷款，甲方收到定金之日起去办理该房屋产权证（约定为1-3个月时间）；付款时间：签订三方买卖合同工时交付甲方定金50000元，甲方房产证办理下来后房东结清此房名下的贷款，乙方提供资料办理借款手续，首付款700000元，余下房款700000元由乙方借款支付”；合同第四条约定王国柱、何青支付居间服务费14500元，谢进宁支付居间服务费14500元；第五条约定：“甲乙双方约定甲方结清银行贷款后并注销他权证，乙方银行借款审批通过后7个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续”；第八条约定交房时间为收款当天交房并结清之前水、电、气、物业费用；第九条约定如甲乙双方未按合同约定履行义务，属违约行为，守约方选择按照终止合同并由违约方支付违约金50000元的方式追究违约方责任，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际损失与违约金的的差额部分由违约方据实赔偿；第十四条特别约定，甲方签订买卖合同后须立马办理此房屋产权证，并保证此房名下无按揭、无查封、无抵押，能正常办理过户手续，乙方提供真实有效的证件办理银行贷款，在房屋产权证未下来前，甲乙双方约定去公证处办理公证手续……” 2017年4月12日，王国柱、何青（甲方）与谢进宁（乙方）签订《预约合同》，对谢进宁购买上述房屋的相关事宜再次进行了约定，合同约定：“……2.正式合同内容2.1甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。2.2正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价格、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更。2.2.1该房屋转让价格为人民币壹佰肆拾伍万元整。即使房产证登记面积出现误差，市场价格变动，仍以该价格为准，不作任何变更……3.正式合同的签订时间3.1甲乙双方应于甲方取得该房屋房产证后三十个工作日内签订正式房屋买卖合同。本合同不作为房屋产权转移的依据……5.违约责任5.1若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价格的，甲方应向乙方支付违约金人民币贰拾玖万元整，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同。5.2若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付人民币贰拾玖万元整的违约金……”该《预约合同》于2017年4月13日在四川省成都市蜀都公证处进行了公证。 2017年3月2日，谢进宁向王国柱、何青支付了定金50000元；2017年4月12日，谢进宁向王国柱账户分别转账支付了购房款180000元、520000元，共计700000元。2017年4月13日，王国柱、何青将案涉房屋交付给了谢进宁，谢进宁接收房屋后于2017年5月26日办理装修手续开始装修，于2017年12月装修完毕，后谢进宁入住该房屋。 另查明，由于王国柱、何青逾期偿还银行按揭贷款，导致成都美好房屋开发有限公司承担了担保责任，代付了银行贷款本息725894.81元，2019年1月16日，本院受理了成都美好房屋开发有限公司诉王国柱、何青房屋买卖合同纠纷一案，谢进宁作为有独立请求权的第三人参加诉讼。2019年5月13日，本院作出（2019）川0116民初823号民事判决书，判决：“一、解除原告成都美好房屋开发有限公司与被告王国柱、何青签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告王国柱、何青在判决生效后十日内将位于成都市双流区房屋（原判决该房屋有笔误，已通过补正裁定予以补正）；三、被告王国柱、何青向原告成都美好房屋开发有限公司支付违约金108043元，该违约金在原告销售上述房屋所得款项中直接抵扣；四、驳回第三人谢进宁的诉讼请求”。该判决作出后，谢进宁向成都是中级人民法院提起上诉，后向成都市中级人民法院提出撤诉申请。一审判决于2019年12月8日已生效。 本案在审理过程中，谢进宁申请对房屋装修价值进行鉴定，成都怡建工程咨询代理有限公司出具《终止鉴定函》，载明由于鉴定资料只有平面图且无详细尺寸，无立面图及节点大样等详图，且当事人提供的“成都帝睿装饰工程有限公司装修配置表”中装修材料品牌、尺寸及规格不明确且无详细做法，各材料品牌价格差异甚大，故无法进行工程及价格的计取，故要求终止鉴定。 谢进宁为证明其装修损失，向本院提交了装修合同、转账凭证、空调安装合同、收据等证据，拟证明其向装修公司支付了装修款310000元，其他装修费用168701.12元，共计花费了装修费478701.12元。此外，谢进宁还提交了美好家园电梯顶跃的挂牌价，显示价格在14000元-15000元每平方米左右；此外，经本院通过链家等软件查询，显示2020年1月至今美好家园房屋的成交价在13000元每平方米左右。 本院在受理本案后，于2020年1月4日向王国柱、何青送达了谢进宁要求解除合同的民事起诉状副本。 以上事实，有当事人身份信息、双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《预约合同》、《公证书》、收条、转账凭证、装修合同、装修材料购买清单、民事判决书、民事裁定书等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，谢进宁与王国柱、何青签订的《房屋买卖合同》《预约合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。案涉房屋系王国柱、何青从案外人成都美好房屋开发有限公司处购得，在签订合同时，案涉房屋尚未办理房屋分户权属证书。由于王国柱、何青未按照与银行间的合同约定偿还贷款，导致成都美好房屋开发有限公司承担担保责任代偿了银行本息，继而导致成都美好房屋开发有限公司与王国柱、何青的合同解除，王国柱、何青将案涉房屋返还给成都美好房屋开发有限公司。谢进宁签订房屋买卖合同的目的在于取得案涉房屋的所有权，现王国柱、何青已将案涉房屋退还给了成都美好房屋开发有限公司，事实上无法将房屋产权办理至谢进宁名下，谢进宁的合同目的已经无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”之规定，谢进宁有权解除合同，双方签订的《房屋买卖合同》《预约合同》于民事起诉状副本送达王国柱、何青之日即2020年1月4日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方签订的合同解除后，王国柱、何青应当向谢进宁返还购房款750000元，由于王国柱、何青实际占有了该笔资金，而合同解除的原因系王国柱、何青违约导致，故王国柱、何青应当自2017年4月12日起至款项实际返还之日止向谢进宁支付资金占用利息。虽然本案中王国柱、何青并未提出诉讼请求，但基于王国柱、何青已经向谢进宁交付了房屋，为减少诉累，合同解除后，谢进宁应当将房屋返还给王国柱、何青。双方在签订《房屋买卖合同》后又签订了《预约合同》，在《预约合同》中约定“若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价格的，甲方应向乙方支付违约金人民币贰拾玖万元整”，但双方并未就因王国柱、何青原因导致合同解除的违约金进行约定，谢进宁依据该条款主张王国柱、何青承担违约金290000元没有事实和法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》九十七条之规定，合同解除后，谢进宁还有其他损失的，其有权要求王国柱、何青赔偿损失，由于案涉房屋价格已经大幅度上涨、且谢进宁事实上也在接收房屋后进行了装修，虽然案涉合同解除的原因归结于王国柱、何青，但在合同签订时，谢进宁明确知晓该房屋尚未取得分户产权证书，同时在房屋买卖合同未履行完毕的情形下即开始对房屋进行装修，其对损失的产生也存在一定的过错；在房屋装修完成后谢进宁事实上也在该房屋内居住了约三年，故本院结合本案的合同履行情况、买卖双方的过错程度大小、谢进宁的损失程度、装修折旧等因素，综合认定王国柱、何青向谢进宁赔偿损失600000元（含房屋价格上涨损失、装修价值损失等）为宜。 对于谢进宁主张的律师费，因双方在合同中并未对律师费的承担进行约定，对于该项费用，本院不予支持；对于（2019）川0116民初823号案受理费19080元，该费用不属于谢进宁必然产生的损失，本院对该项费用不予支持；对于中介费14500元，谢进宁出具了欠条一份，证明其实际向大唐公司支付了该项费用，现由于王国柱、何青的原因导致合同解除，谢进宁已经实际支付了该笔费用，该费用属于谢进宁因王国柱、何青违约导致的必然损失，故本院对该项费用予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告谢进宁与被告王国柱、何青签订的《房屋买卖合同》《预约合同》于2020年1月4日解除； 二、被告王国柱、何青于本判决生效之日起七日内向原告谢进宁返还购房款750000元并支付相应利息（利息以欠款本金为基数，从2017年4月12日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算；从2019年8月20日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、被告王国柱、何青于本判决生效之日起七日内向原告谢进宁支付违约金600000元； 四、被告王国柱、何青于本判决生效之日起七日内向原告谢进宁赔偿中介费14500元； 五、原告谢进宁于本判决生效之日起七日内向被告王国柱、何青返还位于成都市双流区房屋； 六、驳回原告谢进宁的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10230元，由被告王国柱、何青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年七月二十日 法官助理 陈 妮 书 记 员 何 湘