江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5206号上诉人（原审被告）：刘利飞，男，1988年8月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：刘洋洋，女，1989年8月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘海，北京盈科（上海）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：马忠元，北京盈科（上海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱亚南，男，1994年1月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：余俊宇，江苏达因律师事务所律师。上诉人刘利飞、刘洋洋因与被上诉人朱亚南房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省吴江区人民法院（2019）苏0509民初10887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘利飞、刘洋洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判。由被上诉人承担一、二审诉讼费用及评估费。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖定金合同》实质是定金合同，因中介将房屋总价从定金合同的146万元变成142万元，且中介由苏州苏宜屋房产有限公司（以下简称苏宜屋公司）变成百佳诺公司，上诉人对此有异议，故正式的购房合同没有签订。2.在正式合同未签订成功后，上诉人微信多次催告中介及被上诉人及时网签，2019年6月24日，上诉人要求中介约被上诉人签订补充协议，被上诉人拖延未表态，该行为明显违约，上诉人通知被上诉人解除合同合理合法。被上诉人朱亚南答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱亚南向一审法院起诉请求：1.刘利飞、刘洋洋返还定金3万元。2.刘利飞、刘洋洋赔偿朱亚南房屋差价损失暂定10万元。3.刘利飞、刘洋洋承担违约金14.6万元。4.本案评估费、诉讼费由刘利飞、刘洋洋承担。诉讼过程中，朱亚南变更房屋差价损失为36.081万元，评估后又变更为10万元。一审法院认定事实如下：2019年5月1日，刘利飞、刘洋洋作为甲方与朱亚南作为乙方签订《房屋买卖定金合同》一份，双方约定甲方自愿将其坐落于松陵镇亨通路488号迎春乐家30幢202的房屋出售给乙方，属性为商品房，房屋面积为85.65㎡，房屋所有权书证编号：松陵字第,25065866号，国有土地使用证编号：江国用2007第4003064。合同第二条“成交价格”约定：甲、乙双方协商后的实际成交价格为146万元，乙方于2019年5月1日前支付甲方定金叁万元，定金最终冲抵房款，房价款的支付方式如下：定金3万元，其余房管局正常流程，留尾款1万元。合同第三条约定，双方于本合同生效后7日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约及15日内办理资金托管手续。第六条约定，甲方应于款清将上述房屋正式交付给乙方，于交房前将水电、煤气等相关费用全部结清，甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。第十条约定，甲乙双方如有一方不能遵守本合同所约定的条款，则视为违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金，同时……如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金已视作违约金……第十二条其他约定：家具家电全留。交房后，乙方返租甲方三个月，租金照付……若一方违约，则赔偿另一方房价10%作为违约金。合同签订当日，朱亚南支付了定金3万元。2019年6月3日，中介公司职员在苏e家迎春乐家30-202售后（6）微信群内告知：可以资金托管了。朱亚南回复：好的。刘利飞回复：我房贷还没还清。中介方回复：你暂时不用还清。刘利飞回复“ok”表情符号。后又询问了签字的时间、地点，在得到中介公司的答复后，再次回复了“ok”表情符号。6月5日，双方与中介公司职员前往房地产交易中心办理网签。刘利飞、刘洋洋认为房屋价格和中介公司变更，遂拒绝网签。此后，双方就网签和资金托管事宜通过微信继续进行沟通。2019年6月20日，中介公司员工告知刘利飞：客户这边刚结的婚，现在是要把未婚改成已婚就好了。刘利飞回复：还要等多久网签？中介回复：下个礼拜。刘利飞称：“这是客户的事，和我没关注（应为“关系”）对吧？如果下个礼拜6月29号之前不网签的话，就是两个月了！房价每天都在上涨那我就不卖了。”2019年6月21日，刘利飞微信联系中介公司员工李某，要求中介公司：和客户写个补充协议，6月30日前办不好属于违约。帮我补个协议，6月30号在（再）不网签，客户违约，合同解除。中介公司员工回复：这个要坐下谈的。见面了谈吧。刘利飞回复表情“OK”。但朱亚南拒绝签订补充协议。2019年6月27日，中介公司员工在微信群里告知：（送审）通过了，我们定7月1号做资金托管。同日，刘利飞在群里称：因甲方（卖方）、刘利飞、刘洋洋与买方（乙方）朱亚南于2019年5月1日签订的《房屋买卖定金合同》第三条约定，甲乙双方约定本合同生效后7日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约及15日内办理资金托管手续。现因已经远远超过7天及15天期限，苏宜屋公司与买方一直没有履行合同第三条约定，我方（卖方）现依据《合同法》第九十四条规定依法提出解除合同。在中介公司职员表示疑问后，刘利飞明确告知群内成员：合同已经解除，通过法律途径解决。由此引发本案诉讼。在诉讼过程中，朱亚南对案涉合同已解除未表示异议，双方对于案涉房屋的现时价值未能达成一致意见。朱亚南申请评估，最终评估价为156.01万元，折算单价为18215元/㎡。朱亚南因此支付了评估费13740元。以上事实，有朱亚南举证的《房屋买卖定金合同》、企业管理服务和物业费管理费发票、微信聊天记录截图、中介公司情况说明、到庭证人李某（中介公司员工）的证言、支付宝转账记录、房地产估价报告及评估费发票，被告举证的其与中介公司员工的微信聊天记录，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉合同虽然名为房屋买卖定金合同，但该合同除了约定了买卖双方、房屋总价、定金及定金的交付等条款以外，还对办理网签和资金托管的时间节点、税费的承担方式、房屋交付和户籍迁出，及房屋内的家具归属、卖方返租、违约责任等事宜均作了详细约定，具备了房屋买卖合同的实质要件，应确认为房屋买卖合同。根据案涉合同的约定，本案双方当事人应于7日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约及15日内办理资金托管手续。但被告于2019年5月16日才将办理网签需要的物业费发票开出。双方为此又重新确定了网签时间，即2019年6月5日。当日，朱亚南因交通违章迟到，待到网签时，刘利飞发现网签合同上房屋价款与案涉合同房价不一致，遂拒绝签字，导致网签再次流产。后刘利飞坚持要求朱亚南签订补充协议，但遭到朱亚南拒绝，导致案涉合同最终无法继续履行。由此可以看出，案涉合同履行过程中，虽有朱亚南和中介公司的原因，但该两方面原因并不必然导致合同履行不能。真正导致合同未能继续履行的原因主要是刘利飞欲变更合同，但双方并未协商一致。事实上，刘利飞要求签订补充协议遭拒后，即于2019年6月27日通过微信告知朱亚南和中介公司，案涉合同已经解除。即刘利飞明确表示不再履行合同义务，故刘利飞的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。朱亚南对刘利飞提出的解除合同的意思表示未提出异议，视为同意解除。关于违约责任的承担。一审法院认为,刘利飞通知解除合同，朱亚南未提出异议，可以确认双方之间的房屋买卖定金合同已经解除。根据合同法的规定，合同解除后，守约方有权要求违约方返还定金、支付违约金，也可以要求赔偿损失。案涉合同第十条约定，甲乙双方如有一方不能遵守本合同所约定的条款，则视为违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金……如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金已视作违约金，居间方……第十二条其他约定，若一方违约，则赔偿另一方房价10%作为违约金。案涉合同签订后，朱亚南已支付定金3万元，故朱亚南要求刘利飞、刘洋洋返还定金、支付违约金的诉讼请求应予支持。关于朱亚南要求刘利飞、刘洋洋赔偿差价损失10万元的诉讼请求，一审法院认为，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。按照案涉房屋买卖定金合同约定的违约金计算标准，违约金应为14.6万元，而案涉房屋经评估后，可以计算出的差价损失为10.01万元（156.01-146）。现朱亚南主张10万元，加上朱亚南因此支付的评估费13740元，合计为113740元，即约定的违约金已高于造成的损失，朱亚南主张的违约金实际已经涵盖了差价损失，现朱亚南要求刘利飞、刘洋洋在支付违约金的同时再赔偿差价损失，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。综上，一审法院对案涉房屋的增值情况及本地区的房产行情、案涉合同的履行情况、刘利飞的违约程度等因素进行综合考量，酌情确认刘利飞、刘洋洋应支付朱亚南违约金11万元。刘利飞、刘洋洋提出的“案涉合同系定金合同，朱亚南违约在先，刘利飞、刘洋洋不应当退还定金、支付违约金、赔偿差价损失”的辩解意见，无充分的事实和法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、刘利飞、刘洋洋于判决生效之日起十日内退还朱亚南定金3万元，并支付违约金11万元，合计14万元。二、驳回朱亚南的其他诉讼请求。案件受理费5440元，保全费768元，合计6208元，由朱亚南负担3000元，刘利飞、刘洋洋负担3208元。二审中，刘利飞、刘洋洋向本院提交苏宜屋公司的从业档案一份，显示其公示号为2019071595号，具备从业资质的时间应为2019年7月15日，以证明苏宜屋中介公司在本案双方签订定金合同及签订网签合同时还没有取得从业资质。朱亚南对证据发表质证意见为：对真实性合法性没有异议，对关联性不予认可。该证据只能证明苏宜屋公司作为双方交易的中介机构存在瑕疵，并不能证明朱亚南在交易过程中有任何过错。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人2019年5月1日签订的《房屋买卖定金合同》约定了房屋坐落、交易价格、付款方式、交房时间以及违约责任等，具备了房屋买卖合同的主要条款，该合同应认定为房屋买卖合同，对双方均有法律约束力。按照该合同约定，双方应于7日内进行网签并于15日内办理资金托管手续，但上诉人于2019年5月16日才将办理网签需要的物业费发票开出，故不能按约网签及资金托管不能归责于被上诉人。之后上诉人要求签订补充协议未果即单方解除合同，因上诉人要求签订补充协议实质为变更原《房屋买卖定金合同》条款，在双方未协商一致达成新的合意之前，上诉人无合同解除权，在此情形下上诉人要求解除合同即构成违约，应承担违约责任，一审法院对涉案房屋差价进行评估并以此为基础确定上诉人应承担的违约金，依据充分，并无不当。上诉人二审提供的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。综上，上诉人刘利飞、刘洋洋的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由上诉人刘利飞、刘洋洋负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年七月二十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。