贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3556号上诉人（原审被告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码915203033374510696。法定代表人：程晨，该公司经理。被上诉人（原审原告）：刘泽亚，男，汉族，1994年12月20日出生，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号。统一社会信用代码915203030856559886。法定代表人：陈建华，该公司董事长。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人刘泽亚及原审被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人信本奥特莱斯公司的委托诉讼代理人王汝健、被上诉人刘泽亚到庭参加了诉讼，原审被告聚银公司经本院传票合法传唤，无正当理由未出庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。信本奥特莱斯公司上诉请求：1．撤销原审判决主文第一项，即上诉人不应当向二被上诉人支付违约金923.70和收益金付清之日止的违约金。2．由二被上诉人负担二审案件受理费。事实及理由：一审法院在审理过程中并没有完全按照实际情况来作出判决，上诉人在实际经营中，由于多方面的因素，导致经营已陷入困境，出现了收不抵支的情况，为了不给社会增加失业负担，上诉人竭尽全力地维持经营运转，尽量不裁减一个员工。现因出现很多上诉人不可控的市场因素，再按照双方所签订的合同内容去履行，已经不符合客观事实。以上诉人现在的情况，要支付收益金都已经是非常吃力了。类似的案件对上诉人而言有很多，如果每一个都要支付违约金的话，上诉人将无力承担。上诉人认为，法院应该从上诉人的实际情况出发，作出有利于双方履行的判决，这样才有利于双方问题的解决。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘泽亚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告聚银公司二审未作陈述。刘泽亚向一审法院起诉请求：1．请判令解除刘泽亚与信本奥特莱斯公司、聚银公司签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》由信本奥特莱斯公司按相应比例（折后价的120%）提前对刘泽亚所购商铺进行回购或由信本奥特莱斯公司、聚银公司将其所购商铺按售铺时所提供平面图分隔后将商铺交回刘泽亚。2．请求判令信本奥特莱斯公司向刘泽亚支付2019年4月1日起至2020年3月31日的收益金15,424.64元，并按每日1‰承担以15,424.64元为基数自2019年4月1日起至2020年3月31日止的违约金。3．判令信本奥特莱斯公司、聚银公司向刘泽亚提供2018及2019年已支付收益金的相关税票。4．判令聚银公司对第二项请求承担连带清偿责任。5．本案诉讼费由信本奥特莱斯公司、聚银公司承担。庭审中，刘泽亚自愿放弃第1.3项诉请，第2项诉请变更为要求信本奥特莱斯公司、聚银公司支付2019年4月1日到2020年3月31日的收益金15,395元、支付2019年4月1日到2020年3月31日的违约金923.70元（违约金按年利率6%计算），从2020年4月1日起按年利率6%计算支付违约金至收益金付清之日止。一审法院认定事实，遵义奥特莱斯城市广场系聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，刘泽亚向聚银公司购买遵义市奥特莱斯城市广场第ＡＢ区商业用房，该房建筑面积22.72平方米。2016年2月25日，原告（甲方、委托方）与信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定刘泽亚将前述商业用房委托信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2026年6月29日，在合同履行期间，刘泽亚（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日开始至2018年6月29日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币3946元，自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币4439元，自2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币4932元，自2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币5425元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积实测发生了变化，刘泽亚实际足额支付了购房款167541元，并办理了不动产权登记。双方对涉案商铺根据实测面积（22.97平方米）等对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：自2016年6月30日至2018年6月29日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币499元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币2992元，自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币4488元，自2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币4986元，自2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币5485元。庭审中，双方确认，2019年4月1日之后支付了一个季度收益金的40%即1061元；刘泽亚主张的2019年4月1日至2020年3月31日期间的收益金15395元以及2019年4月1日到2020年3月31日止的违约金923.70元，经信本奥特莱斯公司、聚银公司核实后予以认可。一审法院认为，刘泽亚向聚银公司购买商铺的同时，信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与刘泽亚签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为信本奥特莱斯公司向刘泽亚分期缴纳收益金及租金标准，并允许刘泽亚有权转租该商铺，合同内容并非刘泽亚受托处理刘泽亚的出租事宜，实质是刘泽亚将商铺交付信本奥特莱斯公司使用、收益，信本奥特莱斯公司支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。刘泽亚主张的收益金及逾期支付收益金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”的规定，信本奥特莱斯公司应当按约履行。根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币2,992元，自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币4,488元，2019年4月1日之后信本奥特莱斯公司仅支付刘泽亚收益金1,061元，则刘泽亚2019年4月1日至2020年3月31日止的收益金应为2,992元+4,488元×3-1,061元=15,395元，现刘泽亚主张15,395元，原审法院予以支持。关于违约金，信本奥特莱斯公司从2019年4月1日起未再足额支付收益金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其行为已构成违约，应支付违约金。合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，每延迟一日，应按当期应付款项的1‰向刘泽亚支付违约金，双方约定的支付标准相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，刘泽亚在合同约定的基础上降低了违约金计算标准，主张按年利率6%进行计算至收益金付清之日止，即支付从2019年4月1日至2020年3月31日止的违约金923.70元，从2020年4月1日起按年利率6%计算支付违约金至收益金付清之日止，符合法律规定，且信本奥特莱斯公司、聚银公司也予以认可，原审法院予以支持。关于刘泽亚主张要求聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，判决：被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内连带支付刘泽亚（2019年4月1日起至2020年3月31日期间）收益金15,395元及（2019年4月1日起至2020年3月31日期间）违约金923.70元，并且自2020年4月1日起按年利率6%计算支付原告刘泽亚违约金至收益金15,395元付清之日止。案件受理费90元（依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司共同承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院根据双方合同约定及当事人申请调整的情况，酌情对本案违约金进行调整，一审判决符合法律规定及双方当事人的约定，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。聚银公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席审理并作出判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年七月二十三日法官助理王薇书记员钟永海书记员张晓丽