广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初761号 原告：潘北仁，男，汉族，1966年7月4日出生，住广西平南县。 委托诉讼代理人：苏艳中，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林，广西胜涛律师事务所律师。 被告：张鑫华，男，汉族，1993年6月21日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。同时接受被告钟萍的委托。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。同时接受被告钟萍的委托。 被告：钟萍，女，汉族，1965年11月7日出生，住广西北海市海城区。 第三人：北海市创基房地产有限公司，住所地广西北海市云南路西9巷15号，统一社会信用代码：9145050071888161XN。 法定代表人：张文凤，董事长。 第三人：张文凤，女，汉族，1967年5月1日出生，住广西北海市海城区。 第三人：李永晓，男，汉族，1965年5月18日出生，住广西北海市海城区。 第三人：邓章贵，男，汉族，1962年1月30日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。 原告潘北仁与被告张鑫华、钟萍、第三人北海市创基房地产有限公司（下称创基公司）、张文凤、李永晓、邓章贵案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月7日受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王林、两被告的委托诉讼代理人黄建军、第三人邓章贵的委托诉讼代理人邓维棠到庭参加诉讼。第三人创基公司、张文凤、李永晓经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告潘北仁提出诉讼请求：停止对北海市【土地证号：北国用（2003）第XX号】土地的执行，解除对该土地的查封。事实与理由：2003年3月25日，原告潘北仁、北海三新物业有限公司（以下简称“三新物业”）与北海市银海区武装部（以下简称“银海区武装部”）签订《国有土地转让合同》，该合同明确约定：银海区武装部转让给潘北仁、三新物业的土地位于北海，土地面积29448.42平方米，即44.17亩；该幅土地的转让单价为5.5万元/亩，总价款为人民币2429350元；本合同签订当天之内，潘北仁、三新物业向银海区武装部支付总价60%作为预付款（定金）；双方向交易部门申请办理土地转让登记手续，待银海区武装部把该幅土地的建设用地规划许可证和国有土地使用证办妥当天，潘北仁、三新物业再向银海区武装部付清全部余款。后由于三新物业资金不到位，因此三新物业于2003年3月28日与潘北仁签订《购地协议》，该协议约定：因三新物业难以筹集资金，因此2003年3月25日潘北仁、三新物业与银海区武装部签订的《国有土地转让合同》中约定的北海29448.42平方米（即44.17亩）土地全部由潘北仁一人出资购买，潘北仁出资购买后，上述土地的所有权全部归潘北仁个人所有，与三新物业无关。潘北仁签订的上述购地合同是在法院2019年9月3日作出的（2019）桂0502执1505号执行裁定书前签订的，上述购地合同为合法有效的购地合同。上述合同签订后，潘北仁按照上述《国有土地转让合同》的约定个人单独支付了全部购地价款2429350元。故在法院查封前，原告潘北仁已经按照《国有土地转让合同》约定向银海区武装部履行了全部的义务，支付了全部的土地转让款。因原告潘北仁作为自然人没有房地产开发资质，为此潘北仁与创基公司于2003年4月25日签订《挂靠合同》，约定:创基公司同意潘北仁利用创基公司的房地产开发资质，挂靠创基公司开发位于北海总占地面积44.17亩的房地产项目“绿康苑”【北国用（2003）第XX号】；潘北仁从二级市场购得的上述土地的权属证书办理到创基公司名下，并以创基公司的名义进行开发、经营与管理，但该土地权属为潘北仁所有；潘北仁需向创基公司交纳5万元（包干价）管理费。2003年11月4日，北海市人民政府向创基公司颁发了《土地使用权证书》，土地证号为北国用（2003）804018号。2005年9月，潘北仁出资成立北海市鸿仁房地产有限公司（以下简称“鸿仁公司”），并作为该公司的法定代表人及股东。2006年10月20日，鸿仁公司与创基公司组成“联合体”、“合作开发”的方式，完成了“绿康苑”项目报建的相关手续，作为建设单位取得了北海市建设委员会颁发的《建设工程施工许可证》（编号450501200608290101）。2005年至2018年，原告潘北仁与鸿仁公司陆续将涉案土地以别墅用地的形式分别出售予58位业主，并签订《别墅用地销售合同》，约定由业主自己出资建设别墅，并按照规划部门批准的施工图进行施工，业主在房屋建成后即入住房屋，并一直占有居住至今。业主入住其建成的别墅时间均在查封之前。2019年1月11日，潘北仁与创基公司再次签订了《房地产幵发挂靠补充合同》，在该合同中再次确认涉案土地使用权是潘北仁出资购买取得，潘北仁是涉案土地的实际使用权人；潘北仁利用创基公司的房地产开发资质，挂靠创基公司幵发房地产项目“绿康苑”【北国用（2003）第XX号】；并在该合同中约定创基公司配合办理本案涉案“绿康苑”项目的竣工验收、缴纳税款、在建工程过户、土地过户以及办理房产证和土地证等所有相关手续。该补充合同约定挂靠管理费由原来的5万元调整为160万元（包干价）。潘北仁已将自己合法拥有的涉案土地合法出售给了58位业主，该58位主在取得《建设工程施工许可证》后，通过自己出资建设的方式，已实际取得涉案土地上房屋的所有权。58位业主自己出资建成房屋并居住至今，已经形成稳定产权，58位业主对该土地及建成的房屋享有所有权，因此涉案土地不具备有可执行性。综上所述，原告于查封前就已签订合法有效的购地合同并全额付款购得涉案土地，自购买之日起就已合法占有该涉案土地，并将该土地合法出售给其他业主，且非因原告原因未办理过户登记，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告潘北仁对所购涉案土地享有的权利能够排除执行。同时，潘北仁有充分的证据证明其为案涉土地的真实权利人，该涉案土地不属于创基公司的财产，因此不应当列为创基公司执行财产范围，应当停止对涉案土地的执行，解除对涉案土地的查封。原告为此诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告张鑫华、钟萍辩称：根据原告陈述土地已经转让给了58位业主，潘北仁没有土地物权和实际权益；涉案土地已经分别转让给了58位业主，原告没有和创基公司签订合法有效的买卖合同，且原告对58位业主没有办理过户存在过错，不能排除执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院认定原告排除执行，其挂靠费用60万元支付给被告才能排除执行的条件；根据涉案的房地产挂靠的补充协议，本案还缺少当事人。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人邓章贵述称：同意被告的答辩意见；对本案原来的执行依据有意见。 第三人创基公司、张文凤、李永晓作书面陈述、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人创基公司、张文凤、李永晓经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃陈述和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2001年11月26日，北海市中级人民法院在执行申请执行人中国建设银行北海分行（下称建行）与被执行人北海中展贸易公司、北海乾元贸易有限责任公司（下称乾元公司）借款合同纠纷一案中，作出（2001）北执裁字第109-1号民事裁定，裁定：将被执行人乾元公司所有的抵押给申请执行人位于北海市高新科技产业城内【1988】北土建字第021号建设用地批准书项下的9717.92平方米及位于北海市【1997】北土建字第040号建设用地批准书项下的29448.42平方米土地使用权，以人民币4898117.7元的价值交付给申请执行人抵偿该案相应的债务；办理上述财产过户所需的一切费用由被执行人负担；剩余债务被执行人继续清偿。 2003年1月22日，建行委托北海精锤拍卖有限公司（下称精锤公司）对上述位于北海市【1997】北土建字第040号建设用地批准书项下的29448.42平方米土地使用权进行拍卖。2003年3月6日，通过公开竞价拍卖，第三人创基公司以成交金额175万元拍得该地块土地使用权。精锤公司与创基公司就此签订了《拍卖成交确认书》，该成交确认书“买受人”处有创基公司盖章，“买受人”下方的“委托代表人处”有“谭忠德”签名字样。 创基公司竞拍下涉案地块土地使用权后，于2003年11月3日，取得涉案地块的土地使用权证【证号：北国用（2003）第XX号】，该证载明原权属主：北海乾元贸易有限责任公司；原证书号：【1997】北土建字第040号。其后，创基公司及鸿仁公司作为建设单位，在涉案地块上合作开发“绿康苑商品住宅楼”，并于2006年12月20日取得该项目的《建设工程施工许可证》，证号：450501200608290101。原告潘北仁为鸿仁公司的法定代表人。 张鑫华、钟萍与张文凤、李永晓、邓章贵、创基公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2018）桂0502民初1998号民事判决，判决如下：一、创基公司、张文凤、李永晓共同归还借款3878820元并支付利息（利息计算：以3878820元为基数，按年利率24%，从2016年4月21日起计算至清偿借款之日止）给张鑫华、钟萍；二、驳回张鑫华、钟萍的其他诉讼请求。当事人对该判决不服上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）桂05民终289号民事判决，判决维持本院第二项判决，变更第一项判决为：创基公司、张文凤、李永晓、邓章贵共同归还张鑫华、钟萍价款3878820元并支付利息（利息计算：以3878820元为基数，按年利率24%，从2016年4月21日起计算至清偿借款之日止）。 上述判决发生法律效力后，创基公司、张文凤、李永晓、邓章贵未履行判决确定的给付义务，张鑫华、钟萍为此向本院申请强制执行。案件在执行过程中，本院于2019年9月3日作出（2019）桂0502执1505号执行裁定及协助执行通知书，查封创基公司名下位于北海市【土地证号：北国用（2003）第XX号】土地。原告对该查封裁定不服，对执行标的提出案外人执行异议。对于原告的执行异议，本院作出（2019）桂0502执异133号执行裁定，驳回潘北仁的异议请求。原告对该裁定不服，向本院起诉，提出上述诉讼请求。 案件在审理过程中，原告潘北仁主张涉案土地使用权虽登记在创基公司名下，但创基公司实际对涉案土地不享有权利，潘北仁才是涉案地块真正的土地使用权人。为此潘北仁向本院提供《国有土地转让合同》、《购地协议》、《挂靠合同》及《房地产开发挂靠补充合同》等证据予以证明。 其中《国有土地转让合同》主要载明：银海区武装部（甲方、转让方）与三新公司（乙方、受让方）于2003年3月25日签订该合同，约定甲方转让给乙方的土地位于北海市：土地面积29448.42平方米；该幅土地的转让总价款为2429350元。该《国有土地转让合同》落款甲方处盖有银海区武装部印章,“合同代表人”处有“谭忠德”签名字样；乙方处有三新公司盖章，“合同代表人”处有“潘北仁”签名字样。 《购地协议》主要载明：潘北仁与三新公司于2003年3月28日签订该合同，约定上述《国有土地转让合同》中约定的转让款全部由潘北仁个人支付；潘北仁支付上述《国有土地转让合同》中约定的购地款后，上述《国有土地转让合同》中约定的北海29448.42平方米的土地的所有权全部归潘北仁个人所有，与三新公司无关。 《挂靠合同》主要载明：潘北仁与创基公司于2003年4月25日签订该合同，约定创基公司同意潘北仁利用创基公司的房地产开发资质，挂靠创基公司开发位于北海市总占地面积为44.17亩的房地产项目—绿康苑。北国用（2003）第XX号。建设用地规划许可证编号：2003-273。潘北仁购得上述土地权属证书办理到创基公司名下，但该土地权属为潘北仁所有。 《房地产开发挂靠补充合同》主要载明：涉案土地使用权是潘北仁出资购买取得，潘北仁是涉案土地的实际使用权人，享有该项目一切权益并承担一切义务，创基公司是名义使用权人，双方在《挂靠合同》中约定由潘北仁独立开发、独立核算，自主经营、自主经营、自负盈亏、合法开发、合法销售、自担风险。 本院认为：因创基公司未履行生效判决确定的给付义务，本院在执行案件中依法查封创基公司名下的涉案土地使用权，其程序符合法律规定。 创基公司于2003年3月6日通过公开竞拍取得涉案土地使用权，并且于2003年11月4日取得涉案地块的土地使用权证【证号：北国用（2003）第XX号】，从涉案土地使用权的来源以及不动产登记簿的记载，均确认创基公司为涉案地块的土地使用权人。 原告潘北仁主张其为涉案土地使用权的真实权利人，但其提供的涉案证据，不能证明其对涉案合同履行的真实状况，亦不能证明其通过对涉案合同的履行已合法取得涉案地块的土地使用权。原告对涉案的土地使用权，不享有足以排除本院强制执行的民事权益。故原告要求法院停止对位于北海市【土地证号：北国用（2003）第XX号】土地的执行，解除对该土地的查封的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下： 驳回原告潘北仁的诉讼请求。 案件受理费26234元，由原告潘北仁负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费26234元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏 海 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年七月三十一日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  孔静怡