广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1031民初821号 原告：陈方辉，女，1986年9月8日出生，汉族，个体工商户，住广西隆林各族自治县。 原告：向海发，男，1986年5月8日出生，汉族，个体工商户，住广西隆林各族自治县。 被告：广西隆林鑫发房地产开发有限公司，住所地广西隆林各族自治县新州镇民权街200号（鸿罗大酒店内）。统一社会信用代码：91451031566798146L。 法定代表人：邓宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨开安，男，1982年10月2日出生，汉族，该公司职员，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：王宁，男，1995年3月17日出生，壮族，该公司职员，住广西西林县。 原告陈方辉、向海发与被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈方辉、向海发，被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨开安、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈方辉、向海发向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判决被告为原告办理房屋不动产权证；2.判决被告支付原告逾期办证违约金51851元。根据《城市房地产开发经营管理条例》中第四章第三十二条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地权变更和房屋所有权的登记手续。原告与被告在2013年10月28日签订购房合同约定365日内办理房产登记手续，逾期办理房产证登记手续时间为2014年10月28日到2020年4月29日止，已超过22个季度多未办理，被告应每季度按购房款总价的百分之一赔付违约金。应赔偿违约金51851元；3.判决被告支付原告利息损失9390元。原告在购房与被告签订合同时，已交给被告办理房产证代办费9891元，被告已超期5年4个月未给原告办理房产证。应按中国人民银行的年利息5.88%的三倍赔偿，被告应支付原告利息9390元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：广西隆林鑫发房地产开发有限公司在2013年8月6日竣工起，陆续销售房屋。原告于2013年10月28日和被告购买了一套1栋1单元702号房，此房为三房两厅，面积118.86平方米，单价1982.88元/平方米。总价235685元。双方签订《商品房买卖合同》时，原告已支付给被告办理房屋权属证书代收的所有费用。但被告未按约定义务为原告办理房屋权属证书，被告总是一推再推，2018年12月9日，被告向原告承诺2019年10月31日前办理，但时至今日，被告仍未办理。因找不到法定代表人邓宇，原告找到委托代理人邓黑塔，问他什么时候能为原告办理房屋产权证手续时，其态度十分嚣张，告知原告不要找他，他不是法定代表人。致使原告至今无法取得房屋权属证书。综上所述，请求人民法院判决支持原告诉讼请求。 被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司辩称，1.被告已履行了合同备案，并主动为原告办理房地产权证。双方签订《商品房买卖合同》后，为原告在隆林各族自治县房产交易中心登记备案并取得合同备案证明（证据1），同时根据税务部门要求为原告代办代缴购房契税（证据8）。然后到不动产管理中心申请不动产抵押证（证据3），到约定按揭银行或公积金管理中心申请按揭贷款；2.被告于2018年12月29日向原告提供了一份关于2019年10月31日开始办理不动产权的《承诺书》。发出承诺书后，被告对丁兰料商住小区进行消防整改，多次公告请求小区业主配合被告把地下室及各栋楼干粉灭火器等消防工作整改，但均未得到小区业主配合，反而出现多层建筑干粉灭火器被破坏和失窃，地下室被强制占用。被告自《承诺书》发出后工作均未能正常开展，直至2020年6月28日，丁兰料商住小区地下室仍被业主占用作为停车区；3.被告2018年11月29日就办理不动产权证发出《承诺书》后，因未能解决丁兰料小区办理不动产权证问题，被告向自治县人民政府做了详细汇报，并恳求自治县人民政府给予帮助和支持。2019年11月5日上午，《隆林各族自治县人民政府办公室关于丁兰料历史遗留问题专题会议纪要》决定：由自治县发展改革局牵头，住建部门、华隆集团等配合和推进解决丁兰料小区办理不动产权证问题。会议后，被告积极推进，但小区消防整改和地下室被占用情况依旧未能解决，消防整改工作一直未能如期推进；4.根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，法律另有规定的除外。该法同时规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。被告认为原告购买房屋享有的是物权，而不适用诉讼时效。即使适用诉讼时效，原告于2020年4月29日才起诉主张权利，诉讼时效应从2020年4月29日起计算。2020年4月29日前的违约金原告未起诉主张权利，不受法律保护；5.双方签订《商品房买卖合同》均是以原告所购商品房约定的交付使用时间作为计算办理不动产权证的开始时间，原告却以合同签订的时间、甚至尚未完成商品房买卖约定应交房款作为开始计算不动产权证时间。部分2013年、2014年购房的原告要求支付将近20万元人民币延期办证违约金，被告认为原告此行为有违买卖双方公平的约定行为。综上所述，被告延迟办证有被告的原因，原告是按揭购房，按《商品房买卖合同》约定已获得商品房物权使用权，按规定不动产权证办出后将由按揭银行保管，故房屋产权证的办理对原告利益无实际影响，没有造成实际损失。被告及时履行了告知办证及推进的义务，并积极为原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。依照法律和《房地产买卖合同》约定，被告一直致力于推进和解决办理不动产权证的问题。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告承诺，将严格按照2019年11月5日《会议纪要》决定，为原告办理不动产权证。 本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，原告陈方辉、向海发与被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于隆林各族自治县新州镇政府北面（丁兰料建材市场）项目中的第1栋1单元702号房屋一套，面积118.86平方米，单价2824.45元/平方米，总价335715元。合同确认原告于2013年10月28日支付购房款首付100715元，余款235000元由原告通过银行按揭已支付（庭审中原告自认，该商品房买卖总价235685元，系零首付，原告实际只支付685元，合同约定的价款系虚增价款，目的为了办理银行按揭，原告自认有其提交的《签约确认书》证明）。同日，原告向被告交纳代办费用9891元。合同约定被告应当在2013年12月28日前向原告交付涉案商品房（诉讼中，原、被告均未提交具体交房时间的证据）。同时约定出卖人（被告）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。 合同签订后，被告办理了商品房买卖合同备案并取得备案证明，为原告代缴购房契税及相关规费，申领不动产登记证明。2018年12月29日，被告向丁兰料建材市场各位业主发出一份承诺书，承诺在2019年10月31日开始为各购房户办理不动产登记证。因历史遗留问题一直未能办理，被告遂请求隆林各族自治县人民政府给予帮助和支持，2019年11月5日上午，自治县人民政府主持召开丁兰料历史遗留问题专题会议，并形成会议纪要，会议决定：1.项目业主（被告）本周内向自治县住建部门提供相关备案材料，由住建部门组织人员对丁兰料项目进行竣工备案，消防备案标准按照2009年消防法相关规定执行。2.按单体项目进行竣工备案，未达到备案要求的，项目业主立即整改。由于被告未能按照会议纪要确定的事项完成备案和整改，至今未能办理不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则全面履行合同内容。原告已按约定向被告支付了购房款和代办不动产权证书的相关费用，被告应根据合同约定在房屋交付使用后365日内为原告取得不动产权证书。被告于2013年12月28日向原告交付涉案商品房（合同约定交房最后期限，双方未提交实际交付房屋时间的证据），该商品房交付使用后365日内被告应当为原告办理不动产权证，即2014年12月28日系原告取得涉案商品房不动产权证书的最后期限，被告未能在合同约定最后期限内为原告办理，构成违约。虽然合同约定被告只需要将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，且被告已办理了备案，但导致不能办证的原因系被告消防整改不达标，而非因法律、法规、规章的改变或者政府部门的原因导致不能办证，不能办证的责任在被告，因此，被告应当承担违约责任。原告诉请被告为其办理不动产权证书，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金支付及本案是否超过诉讼时效问题。鉴于双方约定的逾期办证违约金系合同债权，适用法律关于诉讼时效的规定。双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告取得不动产权证书的最后期限为2014年12月28日，被告至今未办理构成违约，自2014年12月29日起，原告就知道或应当知道其民事权利受到侵害，但至2020年5月5日才提起民事诉讼，要求被告支付逾期办证违约金，已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，且无法定中断、中止情形，原告的起诉已超过法定诉讼时效期间，不受法律强制性保护。被告辩称诉讼时效应从原告起诉之日的2020年4月29日起算，起诉之前的违约金不受法律保，该行为是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。并自原告起诉之日的2020年5月5日起重新起算诉讼时效期间，但原告只诉请被告支付违约金至起2020年4月29日止，（2013年10月28日双方签订购房合同，合同约定自2013年12月28日起365日内被告为原告办证，即2014年12月28日为办证最后期限，但原告诉请被告支付违约金自订立合同之日起365日期限届满未办理不动产权证书的逾期22个季度计算，即2014年10月28日起至2020年4月29日止）2020年4月29日，该诉请已超过诉讼时效，由于原告并未诉请被告支付起诉后的违约金，因此，对原告诉请被告支付起诉前逾期办证违约金，本院不予支持。至于原告要求被告支付利息损失，原告虽向被告交纳了各项办证规费，但该款系被告办证过程中须由原告交纳的各种规费，且被告已经代原告向有关部门交纳，即便被告逾期办证，原告也不存在利息损失，且该项请求已超过诉讼时效期间，其请求本院不予支持。 综上所述，原告要求被告为其办理不动产权证书有事实和法律依据，本院予以支持，要求被告支付逾期办证违约金及利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起60日内为原告陈方辉、向海发在丁兰料建材市场第1栋1单元702号的房屋办理不动产权证书，并在取得该证书后三日内交付原告陈方辉、向海发； 二、驳回原告陈方辉、向海发的其他诉讼请求。 案件受理费666元，由原告陈方辉、向海发负担566元，被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 勾元春 二〇二〇年七月二十五日 法官助理 杨 敏 书 记 员 陈 春