湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘31民终500号 上诉人（原审被告）：田忠坤，男，1965年7月2日出生，住湖南省吉首市。 委托诉讼代理人：吴官军，湖南广湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨东兵，湖南民生律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭蓉蓉，女，1965年12月25日出生，住湖南省吉首市。 委托诉讼代理人：鲁荣（系彭蓉蓉丈夫），住址同上。 委托诉讼代理人：杜树谷，湖南湘州律师事务所律师。 上诉人田忠坤因与被上诉人彭蓉蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院2020年3月16日作出的（2020）湘3101民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年6月2日通过询问的方式审理了本案。上诉人田忠坤及其委托诉讼代理人吴官军、杨东兵，被上诉人彭蓉蓉及其委托诉讼代理人鲁荣、杜树谷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人田忠坤的上诉请求：一、请求撤销原审第一、二项判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审程序不合法，一审在判决中单方采纳认定被上诉人提交的证据，而对上诉人一审提交的证据未作评判和认定，必然导致其认定不客观不公正。二、一审认定事实错误。1、一审认定原被告双方实际是租赁合同关系是错误的，合同中没有租金、租期，双方是委托合同关系。双方是投资合作，且有被上诉人以云瑞大酒店名义向上诉人出具《说明》，证明案涉房屋由上诉人无偿使用。2、《房屋委托管理合同》的性质若认定为租赁合同不符合常理。3、双方之间若是租赁合同关系违背了上诉人签订合同的初衷，被上诉人有欺骗的嫌疑，也损害了国家利益。2、一审认定田忠坤应承担增加租金的25%错误，被上诉人未提交增交租金的凭证，将未实际发生的增交租金义务转嫁给上诉人并作出认定显然错误。3、一审认定投资款立下56万元收据错误。该字据是受到胁迫出具的，并且上诉人已经报案。该字据上的日期虽然是2016年5月1日，实际上是2018年11月21日。4、一审认定上诉人违约支付属于认定错误。被上诉人未按约定面积及期限交付房屋，违约在先，上诉人有不安抗辩权。三、被上诉人构成重复起诉。四、被上诉人没有诉讼主体资格，被上诉人只是房屋承租人李云花的代理人，其无权主张权利。 被上诉人彭蓉蓉辩称，一审认定事实清楚，本案租赁关系明确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，主体没有问题，被上诉人是从李云花手上转让过来的，上诉人是与被上诉人发生转租行为，经过市房产局的认可。上诉人对于转租情况是明知的。租赁合同合法有效，关于房产局增交租金是事实，答辩人提交了与市房产局租赁补充协议予以证明。投资款书写的56万元收据是真实的，该收据是田忠坤本人书写，且与租赁合同的内容相符。上诉人拖欠租金是事实，应承担违约责任。本案不存在重复起诉，田忠坤与答辩人形成租赁合同关系，与答辩人入股经营餐厅是两个不同的法律关系。一审程序合法。关于上诉人主张房屋交付时间，交付时间是2月23日，之前的一百多天是免费给上诉人使用，合同中也明确了50平方米的早餐区是除外的，合同约定就是700平方米，为了给上诉人安装发动机，实际使用的是730米，利息问题合同中有约定，房屋增补费用，一年是11万多，一审法院可能存在笔误；房屋实际交付没有造假，停车费是三个项目均摊，请求二审法院支持我方的请求。 彭蓉蓉向一审法院起诉请求：一、判令被告支付欠交的房租48万元及逾期违约金，时间截止到2020年5月1日；二、判令被告给付已经产生的房租增补费用11.25万元，停车场分摊费用9990元；违约金467800元计算到2019年12月30日止。三、本案诉讼相关费用由被告承担。 一审法院查明，2016年1月9日，彭蓉蓉与田忠坤签订了《房屋委托管理合同（酒店餐厅）》，合同约定：彭蓉蓉将其承租的产权属于吉首市地产管理局的云瑞大酒店一楼餐厅（宾馆接待大厅约50平方米的早餐区除外）租给田忠坤经营，面积约700平方米，租期2016年5月1日至2022年10月30日止，房屋使用费46万元／年；第一年房屋使用费作彭蓉蓉参与田忠坤经营餐厅股份投资；第二年及以后的房屋使用费应当每年的5月1日前交纳；2017年10月30日后，市房产局调整租赁费用时，田忠坤将承担增长部分的25%；田忠坤在车辆管理等方面按共同协商原则承担相应费用；田忠坤未按约定时间支付房屋使用费超20日，应向彭蓉蓉每日支付房屋使用费0.2%的违约金，超过30日彭蓉蓉有权无条件终止合同。 合同签订后，田忠坤随即经营餐厅，彭蓉蓉也依约参股了餐厅约20%，并将田忠坤应交的第一年房屋租金46万元，另补足了10万元现金，一共56万元作为彭蓉蓉参股金。2016年5月1日田忠坤立下收到彭蓉蓉合股资金56万元的收据。 餐厅经营已进入第四个合同年度，田忠坤未按约定的每年度房屋租金在当年的5月1日前交纳。2019年8月16日经双方对账，从2017年6月12日至2019年8月16日止，田忠坤共交纳租金16笔共计85万元，对账后2019年9月19日又交了5万元，截止原告起诉前共交租金90万元，按约定，四个合同年度田忠坤应交纳租金184万元，抵减第一年46万元，及已缴纳的90万元，尚欠48万元。另外，市房产局按照《房地产宾馆大楼租赁补偿协议》约定从2017年11月1日起每年增加房租5万元及停车场使用费1万元，按照约定，田忠坤应承担增加租金的25%。上述欠款经原告多次催告无果诉至法院。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原被告签订的《房屋委托管理合同》是否有效；2、违约金如何承担；3、原告诉请被告支付的房租增补费用及停车场分摊费用能否支持。对于争议焦点一，本案原被告签订的《房屋委托管理合同》实质是房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。被告认为第四个合同年度租金应在2020年5月1日前交纳，尚未到缴纳时间。一审法院认为，根据双方签订的而合同，第一年度2016年的租金应该是2016年5月1日前交纳，且原告也于当年将该年度租金46万元折抵参股金，依次推算，第四个合同年度应该于2019年5月1日前交纳，故被告关于第四个合同年度的租金应该在2020年5月1日前交纳的观点，不予支持。截止第四个合同年度，田忠坤尚欠原告房屋租金48万元，应当承担偿还责任。对于争议焦点二，原、被告合同约定在每个合同年度当年5月1日前支付当年租金，但实际履行过程中被告因为资金困难，采取的是分期付款方式支付租金，原告对此未提出异议，亦未向被告主张违约金，应视为原告默认支付方式的更改，故对起诉日之前被告欠付租金的违约金，不予支持。对起诉日之后的违约金，原告主张按约定每天支付应交金额0.2%支付违约金，相当于年利率72%，明显高于国家保护的24%的年利率，一审法院调整为，按年利率24%支付所欠款项的违约金。对于争议焦点三，原、被告在合同中约定“2017年10月30日后，房屋产权人将对甲方租赁费作相应调整，乙方应承担增长部分的25%”，原告2017年11月1日-2018年10月31日增加租金5万元，2018年11月1日-2019年10月31日增加10万元，2019年11月1日-2020年10月31日增加15万元，则2017年11月1日-2020年5月1日增加的房租应该22.5万元，按照约定田忠坤应承担25%，即5.625万元。原告主张被告支付停车场分摊费用9990元，因双方在合同中对停车场分摊费用没有约定，一审法院不予支持。综上，依法判决：一、被告田忠坤于判决生效后十日内支付原告彭蓉蓉截止2020年5月1日房屋租金48万元，并承担该款自2020年1月2日起至款项付清之日止按年利率24%计算的利息；二、被告田忠坤于判决生效后十日内支付原告彭蓉蓉截止2020年5月1日房屋增补费5.625万元；三、驳回原告彭蓉蓉的其他诉讼请求。案件受理费9825元，减半收取4913元，由原告彭蓉蓉负担800元，由被告田忠坤负担4113元。 二审审理过程中，上诉人为支持其诉讼请求向法院提交证据：证据一，装修效果图及现场照片，拟证明案涉租赁物推迟多月交接，面积不足700㎡，少交50㎡的事实。证据二，中国农业银行交易明细、中国农业银行业务凭证、“食尚不一样”餐厅缴纳房租费用情况对账单，拟证明田忠坤共计交85万元给彭蓉蓉。证据三，收据、退股还款计划协议、报案证明，拟证明该两份条子落款时间为2016年5月1日，实际时间为2018年11月21日，田忠坤是在受到胁迫的情况下书写的。证据四，取证申请书、房产证，拟证明案涉租赁物承租人是李云花，彭蓉蓉只是其代理人。证据五，说明一份，拟证明彭蓉蓉从2016年3月9日开始无偿将案涉场地供合伙经营“食尚不一样”餐厅的事实。 被上诉人质证意见为：证据一与本案没有关联性，不真实，效果图与本案没有影响，以实际签订的面积为准，签订装修的日期与本案也没有关联。证据二银行流水的真实性有异议，上诉人在装修时没有钱，让我帮其向别人借钱，而且在一审没有提交。证据三的退股协议是上诉人把股金和租金混淆在一起，是上诉人自己的单方计划，不能达到证明目的。且在一个月后在报案，报案也没有结果，上诉人动机不纯，达不到证明目的。证据四和本案没有关系，李云花签订的是15年的合同，被上诉人不知道华泰公司的存在，一直都是房产局在管理。证据五不真实，云瑞大酒店和被上诉人是分开的主体，不能代表被上诉人。经合议认为，上诉人提交的说明、报案证明、退股还款计划协议、收据在一审中均已提交，不属于新证据。提交的银行交易明细，在一审中已经审理查明，也不属于新证据。其提交的装修合同能够证实合同签订于2016年4月28日，但是并未明确装修面积，其真实性予以认定，但是证明目的不予认可。证人证言为数人出具一份证人证言证明材料，不属于新证据，且证明力不足，依法不予采信。 二审审理查明事实与一审认定事实一致。另查明，上诉人诉称重复起诉案件为田忠坤与彭蓉蓉的合伙协议纠纷案件，与本案的基础法律关系不同，不属于重复起诉。 本院认为，本案的争议焦点为，田忠坤是否应当向彭蓉蓉支付房屋租金、房租增补费等费用。 首先，田忠坤与彭蓉蓉签订《房屋委托管理合同（酒店餐厅）》，明确约定：房屋使用费等费用46万元/年；…….2017年10月30日后，房屋产权人将对甲方租赁费作相应调整，乙方应承担增长部分的25%。田忠坤主张是委托管理房屋且免费使用，对此，彭蓉蓉在一审提交了有田忠坤签字的，加盖了吉首市食尚不一样财务专用章的《食尚不一样餐厅交纳房租费用情况对账清单》列明的房租费用交纳明细予以佐证，足以证明双方的房屋使用有租金约定。且房屋租赁关系并不仅依据“租金”、“租期”字眼才得以认定，彭蓉蓉将酒店餐厅交给田忠坤使用，并收取费用，双方的房屋租赁关系成立。其次，田忠坤主张彭蓉蓉不是本案适格当事人，但彭蓉蓉庭审陈述其与李云花签订租赁合同，租赁整栋楼，租期到2023年，故彭蓉蓉再将房产部分出租给田忠坤，向田忠坤主张权利并无不当。田忠坤诉称其书写案涉收据是因为受到胁迫，但是仅提供了报案记录，并无其他证据佐证，不能直接得出案件调查结果，而且田忠坤在事发后一直未主张撤销权，对其该项主张不予支持。田忠坤主张被上诉人重复起诉，经查，另案起诉的内容是基于双方的合伙纠纷，不属于重复起诉。因此，双方应受到合同约束，依据房屋使用费的支付方式的约定：第一年房屋使用费按下述条款约定时间交纳，第二年及以后的房屋使用费应在每年的5月1日前交纳；故田忠坤应当支付房租和房屋增补费用。至于上诉称彭蓉蓉未按照约定面积及约定期限交付房屋，但并未提交证据证实，其二审提交的装修合同亦未明确装修面积，交付租赁房屋的时间约定为2016年5月9日前交付，根据田忠坤提交的装修合同显示双方于2016年4月28日开工，即已经交由田忠坤使用，因此，田忠坤主张不安抗辩权的请求依法不能成立。 综上，上诉人田忠坤的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4913元，由上诉人田忠坤承担。 本判决为终审判决。 审判长  盘艳斌 审判员  孙红梅 审判员  彭四海 二〇二〇年七月十七日 法官助理向昉 书记员龙娟