湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初1359号原告：陈双，女，1986年9月17日出生，汉族，户籍所在地湖南省南县。被告：文桔丰，女，1986年10月20日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：唐雯，湖南湘东律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解、提起反诉、上诉、撤诉、签收法律文书等。原告陈双诉被告文桔丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理。依法由审判员罗昀适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。实习法官助理董樱协助审理，书记员郭华担任法庭记录。原告陈双、被告文桔丰及其委托诉讼代理人唐雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈双向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年11月23日签订的《店面转租协议书》；2.判决被告返还原告押金20000元和一个月房屋租金5500元。事实和理由：2019年11月23日原、被告双方自愿签订《店面转租协议书》，原告租赁被告坐落于株洲市天元区店面，约定租期为2年，从2019年12月1日至2021年11月30日止，租金5500元每月，每半年租金一次性支付，押金20000元，在签订合同之日支付.合同签订当日原告支付了半年租金33000元和押金20000元给被告。《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告之间签订的合同第7条和第12条约定乙方如需退租，需提前2个月告知甲方。原告依据该约定于2020年2月27日通知被告退租，但被告总以各种理由推脱，有意回避不与原告见面，至今没有与原告协商交接退租事宜。基于以上事实及依据《中华人民共和国民事诉讼法》第33条及民事诉讼法司法解除第28条规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告文桔丰辩称：1、原告诉请要求解除租赁协议无事实和法律依据。根据本案中原、被告签订的《店面转租协议》第7条和第12条的规定，原告退租必须至少提前两个月通知被告，且支付被告店内物件使用折旧费，原告至今没有支付被告物件折旧费，故原告不享有合同解除权。另按照协议第8条约定，出现租赁期限届满或者协议解除的情况下，原告应当在合理时间搬出所租店铺，至今原告仍然居住在店面内，以实际行为表明继续履行合同。双方所签订的租赁协议并未解除，仍在有效履行。2、原告诉请要求退还押金以及房租无事实和法律依据。按照协议约定，退还押金的条件是原告切实履行了合同权利和义务。按照协议第9条的规定，被告原有会员未使用完的卡金由原告承担，且在协议的附加协议里多次强调如若存在卡金未使用完问题，被告有权无条件终止协议，且押金不予退还。另根据协议第3条和附加协议第2条的约定，原告应当提前预付半年租金，原告只支付了2019年12月1日至2020年5月31日的租金，未支付2020年6月份的租金，按照协议的约定，租金是预付，逾期超过三天以上，可以不用退还甲方押金。现原告依旧居住在租赁物内，欠付被告租金，甚至拖欠了水电物业费，原告没有理由要求退租金。3、现因原告违约，被告正式通知要求解除店面转租协议，保留追偿其欠付租金以及违约责任的权利。本院经审理查明：2019年11月，原告陈双（乙方）与被告文桔丰（乙方）签订了《店面转租协议书》，该协议主要约定：1、本协议所租店面位于株洲市天元区年，租期从2019年12月1日起至2021年11月30日）；2、店面用途：乙方所租区域仅用于美容美发养生会所使用；3、租金支付方式：按半年支付，租金5500／月（伍仟伍佰园整／月），转租期间店内水、电费、燃气费、物业费乙方需承担（水电费、燃气费、物业费，不予拖欠）在协议订立时，乙方一次性向甲方支付半年租金33000元（叁万叁仟园整），如有拖欠额每日加收拖欠额的百分之五滞纳金。租金不按时交纳超过15天，转租合同废止，甲方收回门面，乙方押金不退并且补足所欠租金；4、房租租赁合同签订之日，乙方需一次性交付甲方押金20000元（两万元整），租金期满后经甲方审核后，乙方无损坏所租区域内设备和基本结构，所租区域内卫生清洁干净，甲方一次性退回乙方押金，绝不拖欠；……7、乙方如需退租，须提前2个月告知甲方，租期不满1个月，租金按1个月收取；8、租赁期满或协议解除，乙方必须按时搬出属于乙方物件，搬过后5日房屋里如仍有余物，视为乙方放弃物件所有权，由甲方处理；9、合同书签订后，甲方原有会员未使用完卡金总额20000元，由乙方负责全权接管，甲方不再负责；……12、乙方若退租需提前两个月向甲方提出通知，且支付乙方物件使用折旧损耗费，使用折旧损耗费双方协商，甲方绝不无理取闹收取乙方高额费用，同时乙方也不得耍无赖拒付甲方使用折旧损耗费。如乙方经营6个月后生意稳定，乙方想转让甲方店面，转让费4万元（肆万元整）。同时，《店面转租协议书》中的“附加协议”约定：乙方有以下情况之一的，甲方可无条件终止协议（押金不予退回）：1、乙方利用出租区域进行违法或从事非法活动，损坏社会公共利益，产生噪音和恶习，影响办公和生活；2、乙方拖欠租金超过3天的；……7、乙方在经营期间，有社会人员来店追款要债，砸店或情节严重造成人员伤亡（乙方经营期间所有经营中出现顾客售后的问题、顾客纠纷问题、会员卡金未使用完等问题，由乙方全权负责，甲方不承担任何直接或间接责任或者任何连带责任）等。合同签订后，原告陈双于2019年11月23日向被告文桔丰交付20000元押金、于2019年11月29日向被告交付2019年12月1日起至2020年5月31日止（6个月的房屋租金），合计33000元（5500元/月）。截至2020年6月23日开庭，原告一直居住在店面。现原告认为因受疫情的影响，根据法律规定和合同约定要求解除与被告之间的签订的《店面转租协议书》并要求被告退还押金及房屋租金。但被告文桔丰认为原告一直居住在店内亦有卡金未使用完等问题，按照合同约定原告不享有合同解除权，因被告违约，要求解除《店面转租协议书》。为此，双方未能达成一致意见，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。另查明，案外人谭向前系株洲市天元区房屋所有权人。2019年11月30日案外人谭向前同意转租上述房屋。以上事实，有原、被告身份证复印件、《店面转租协议书》、收据两张、微信聊天记录及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告方请求解除与被告之间签订的《店面转租协协议书》是否有事实与法律依据？2、原告要求被告返还押金及租金有无事实与法律依据？现具体分析如下：原、被告双方签订的《店面转租协议书》系出于双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。根据《店面转租协议》第7条约定：“乙方如需退租，须提前2个月告知甲方，租期不满1个月，租金按1个月收取。”及第8条约定：“租赁期满或协议解除，乙方必须按时搬出属于乙方物件，搬过后5日房屋里如仍有余物，视为乙方放弃物件所有权，由甲方处理。”庭审中原告认为，因受疫情的影响无法正常营业，按照合同约定曾两次向被告提前告知解除协议，但被告拒不配合。被告认为，按照合同约定原告有未处理完的问题，未达到合同约定的解除条件，原告无权行使合同的解除权。现原告要求与被告解除协议，截至开庭时即2020年6月23日，被告认为因原告违约，要求解除合同。故原告陈双与被告文桔丰签订的《店面转租协议书》于2020年6月23日予以解除。关于原告请求被告返还租金5500元及押金20000元问题。关于租金问题。原告陈双虽按合同约定一次性足额支付租金六个月租金共计33000元（2019年12月1日起至2020年5月31日止）。但截至开庭时即2020年6月23日原告陈双一直居住在店内，占有使用其房屋未搬离撤场。故原告要求被告返还一个月的租金5500元的诉讼请求，本院不予支持。关于押金问题。被告辩称，因原告有未处理完卡金及未支付2020年6月份租金，没有切实履行合同约定的义务，根据合同约定押金不予退还。首先，被告认为原告有未处理完的卡金，不予退还押金。本院认为卡金问题属另一法律关系问题，本案不宜一并处理；其次，根据庭审查明的事实，原告陈双直至开庭即2020年6月23日一直占有使用该房屋未搬离撤场，但原告交付给被告的租金仅至2020年5月31日止，根据民法公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定从押金中扣减5000元，故被告应退还原告15000元的押金。综上所述，本案经本院组织调解，双方未能达成一致协议。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈双与被告文桔丰签订的《店面转租协议书》于2020年6月23日解除；二、限被告文桔丰于本判决书生效之日起十日内向原告陈双退还房屋押金15000元；三、驳回原告陈双的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费438元，减半收取219元，由原告陈双负担91元，被告文桔丰负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗昀二〇二〇年七月二十四日实习法官助理董樱书记员  郭华本案所引用的法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。