广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1672号 上诉人（原审被告）：贵港市世华中鑫房地产代理有限公司，住所地：贵港市荷城路1102号阳光都市11#-C22号，统一社会信用代码：91450802MA5KDHF15H。 法定代表人：颜昌平，公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雁，女，1995年3月25日出生，汉族，住贵港市荷城路1102号阳光都市，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李媛兼，女，1973年8月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被上诉人（原审原告）：覃克勉，男，1975年4月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：黄宏勇，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕文静，广西正大五星律师事务所实习律师。 上诉人贵港市世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人李媛兼、覃克勉居间合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人世华公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人李媛兼、覃克勉的起诉；3、由被上诉人李媛兼、覃克勉承担一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审没有任何证据证明上诉人有权收取售房保证金，因此不能认定刘志雄构成表见代理。本案的房屋买卖合同中，上诉人从未对售房保证金做出任何约定，也从未约定除中介费以外的任何一笔房款由上诉人收取，一审法院在无明文授权的情况下，认定刘志雄收取对其私自收取购房款的行为享有相应代理权，于法无据，应予纠正。二、被上诉人存在重大过错，其依法应承担过错责任。首先，根据交易习惯，被上诉人作为出售房屋方，按常理而言不应存在缴纳保证金的义务。《收款收据》上写明刘志雄是被上诉人的委托代理人，且20万元转到刘志雄个人账户，可见刘志雄当时是以业主委托代理人的身份收取钱款，而非公司的代理人，故应由被上诉人与刘志雄自行承担后果，与上诉人无关。其次，被上诉人在一审中已自认《收款收据》中的“财务专用章”与上诉人真实的“财务专用章”确实不一致，这充分说明了在被上诉人让案外人刘志雄收取买家陆玉连20万元的行为是被上诉人对刘志雄的个人委托，对此上诉人并不知情，并不是上诉人授权刘志雄的行为。再次，被上诉人未尽到合理的注意义务，第一，《房屋买卖合同》从未约定上诉人有收受房款的权限，刘志雄的行为是个人恶意行为；第二，20万元款项在《收款收据》中载明在买家陆玉连知情且同意的情况下，转入刘志雄本人个人账户，并非公司账户，收据亦为白条收据，也未有上诉人财务签字核对，公章也是假的；第三，20万元的金额，将近购房款总额的一半，被上诉人擅自交付如此巨额所谓“售房保证金”给刘志雄个人的行为明显存在重大过错，应对其行为承担相应的风险责任。被上诉人及买方回避主合同，与刘志雄个人私自变更付款方式，存在重大过错，应对其造成的后果承担相应的风险。三、上诉人已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，居间成功，买卖双方亦已完成过户，合同履行完毕，上诉人不存在过错，依法不应承担责任。上诉人在业务办理过程中，已在《房屋买卖合同》第五条中做出明确的提醒，也在门店中做了明确的提示，提醒客户支付公司的款项应转至公司指定的专户，本案不排除被上诉人、买家、刘志雄三方串通的可能，上诉人实为此事件的受害人，于理于法均不应对此担责。四、刘志雄的行为已经明确构成诈骗罪，应移送公安机关侦查起诉。 被上诉人李媛兼、覃克勉答辩称：刘志雄现在是因为其他的案件被刑事拘留与本案无关。上诉人公司的员工刘丹也认可这20万元在公司账户，一审判决是正确的，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 原告李媛兼、覃克勉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房款200000元；2、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：刘志雄系被告世华公司员工，系本案涉案合同的经纪人。2019年3月20日，经世华公司提供居间服务，原告李媛兼、覃克勉（卖方）、被告世华公司（经纪方）、案外人陆玉连（买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、原告将坐落于贵港市港北区中山北路208号龙脉公寓13幢2106号房出售给陆玉连，价格为538000元，签订合同当天支付定金3万元及首付房款7万元，定金自动转为房款；余款438000元买方应在办理过户前一次性支付给卖方；2、三方约定于2019年7月31日前到房产交易中心办理过户相关手续；3、经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，买方于本合同签订之日向经纪方支付5400元作为中介服务费；4、买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，或者经纪方出具的任何声明、承诺书等文件，必须加盖经纪方的公章方可生效。买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据。如有员工私自向买卖双方开具白条收据或作出承诺，买卖双方应拒绝接受，否则经纪方不予认可，买卖双方自愿放弃对经纪方的诉讼权利。合同落款处，两原告、案外人陆玉连分别在卖方、买方处签名印捺，被告世华公司在经纪方处加盖该公司合同专用章，经纪人刘志雄在经纪方及经纪人处签名印捺。 签订合同当天，陆玉连向两原告支付定金及首付款共计10万元，并通过银行转账户向刘志雄个人账户支付20万元，刘志雄经手出具一份《收款收据》给两原告收执，该收据载明：本人刘志雄是涉案房屋委托代理人，现约定该房产售价538000元，现收到李媛兼交来出售上述单位之售房保证金200000元。备注：该笔款项由客户陆玉连账号直接转入刘志雄账户，该笔款项于过户当天连同房屋余款一并转入卖方账户，卖方收到款项后办理过户手续。被告世华公司员工刘志雄在收款人处签名并加盖被告公司财务专用章。 2019年3月21日，刘志雄出具一份收款收据，注明收到陆玉连交来的中介服务费5400元，该收款收据上盖有被告公司的财务专用章，被告世华公司认可收到该笔款项。现涉案房屋已经转移房产登记手续至陆玉连名下。至今刘志雄收取的20万元售房保证金即房款未返还给两原告。 2019年9月18日，被告世华公司向法院申请对原告提交的刘志雄收取20万元的收款收据中公司印章的真伪进行司法鉴定。2019年11月6日，经一审法院询问，两原告认为该收款收据上的印章与被告公司的财务专用章确实不一致，提出不需要申请司法鉴定。被告世华公司亦同意不申请司法鉴定。2019年11月6日，两原告以刘志雄并非本案必要共同诉讼人为由撤销对刘志雄作为第三人的起诉。 一审法院认为，原告李媛兼、覃克勉、被告世华公司、案外人陆玉连签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，两原告与被告世华公司之间构成居间合同关系。本案争议的焦点为刘志雄私自收取陆玉连购房款的行为是否构成表见代理，其行为是否应由被告世华公司承担相应的法律责任。对此该院认为，刘志雄的行为构成表见代理，其行为依法应由被告世华公司承担相应的法律责任，理由如下：本案中，刘志雄系被告世华公司的工作人员，在原告李媛兼、覃克勉与陆玉连签订的房屋买卖合同中，买卖双方均系通过刘志雄就涉案房屋的交易事项进行沟通，基于刘志雄的身份及其具体负责涉案房屋买卖的居间事项，李媛兼、覃克勉相信其能够代表被告世华公司从事相应行为。其次，刘志雄为保障涉案房屋顺利办理过户登记手续，将陆玉连支付的20万元房款作为售房保证金保证合同的履行，刘志雄在收到上述款项后向李媛兼、覃克勉出具了《收款收据》，该收条上有刘志雄的签名并加盖了被告世华公司财务专用章字样的公章，进一步使得李媛兼、覃克勉相信刘志雄可以代表被告世华公司收取相应的购房款。再者，李媛兼、覃克勉在收款收据中未能识别出被告世华公司财务专用章的公章系伪造，该行为是基于其对刘志雄作为被告世华公司经纪人身份的确信及基于对被告世华公司的信任，并未违反一般人应尽的审慎注意义务，李媛兼、覃克勉在此过程中不存在明显过错更不存在恶意，其依据刘志雄的经纪人身份有理由相信刘志雄对收取购房款一事也享有相应的代理权，故刘志雄的行为构成表见代理，其代理行为依法对被告世华公司产生法律效力，被告世华公司应就刘志雄擅自收取购房款的行为承担相应的法律责任。被告世华公司虽在房屋买卖合同对买房人支付房款的相关事项进行了约定，但就被告世华公司是否能够代收购房款并未明确约定，被告世华公司抗辩，公司员工不具有收取售房保证金即购房款的权限，其系无权代理，以及向买房人就付款方式及付款账户作出特别提示为由主张其不承担相应责任，依据不足，不予采信。现涉案房屋已经转移登记在陆玉连名下，两原告主张被告世华公司返还刘志雄已收取的购房款20万元，理由正当，于法有据，予以支持。判决如下：被告贵港市世华中鑫房地产代理有限公司向原告李媛兼、覃克勉返还购房款20万元。案件受理费4300元，公告费350元，合计4650元，被告贵港市世华中鑫房地产代理有限公司负担4300元，原告李媛兼、覃克勉负担350元。 二审期间双方当事人均没有新的证据提供。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，上诉人作为经纪方在涉案房屋买卖合同上签字盖章，而且上诉人亦承认其收取了被上诉人支付的居间费用5400元，至此，上诉人与被上诉人之间形成了居间服务合同关系，刘志雄系上诉人聘请的工作人员并且负责涉案房屋买卖的居间事宜，刘志雄在本案中的行为系履行上诉人世华公司的职务行为，所产生的法律后果依法应由上诉人世华公司承担。虽然涉案《房屋买卖合同》约定房价余款应由买方支付给卖方，但刘志雄在经买卖双方同意后以上诉人世华公司的名义出具收款收据收取了涉案20万元款项作为售房保证金并承诺该笔款项于过户当天连同房屋余款一并转入卖方即被上诉人账户，被上诉人有理由相信刘志雄的上述行为属于有权代理和职务行为，被上诉人主观上属于善意无过失，则刘志雄的行为构成表见代理，所产生的权利义务应由被代理人即上诉人世华公司承担，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定并结合案件事实，一审法院判决上诉人向被上诉人返还购房款20万元是正确的，应予维持。上诉人以刘志雄的行为不构成表见代理且被上诉人存在重大过错为由主张其不应承担本案责任，依据不足，本院不予支持。另，本案系上诉人与被上诉人之间因居间合同关系而产生的民事纠纷，基于合同相对性原则，即使刘志雄构成诈骗，也是刘志雄与上诉人世华公司的内部关系，与本案的审理并无直接关联。上诉人主张本案不属于民事案件而应移送公安机关侦查，理据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人世华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人贵港市世华中鑫房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹