重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初13149号原告：秦诗，女，1990年4月20日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王研，重庆优浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何星星，重庆优浩律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区南坪镇学府大道2号江南国际新城二期7-(-1)-1号，社会统一信用代码91500108MA60GD318T。法定代表人：孙洁，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏博，男，城城不动产管理有限公司重庆分公司员工。原告秦诗与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司（下称城城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告秦诗的委托诉讼代理人王研、何星星，被告城城公司的委托诉讼代理人刘鹏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦诗向本院提出诉讼请求：1.解除秦诗与城城公司签订的房屋托管合同，合同标的额为20495.5元；2.城城公司支付自起租日（2019年12月1日）起至合同实际解除之日止的房屋租金，租金暂计算至原告提起诉讼之日（2020年5月19日），金额为13373.50元；3.城城公司支付违约金7122元。事实和理由：2019年11月23日，秦诗和城城公司签订《房屋托管合同》，约定城城公司承租秦诗名下位于重庆市江北区大石坝街道红原路131号首创鸿恩国际小区22栋2-3的房屋，约定的托管期为2019年12月1日至2022年11月30日，合同对租金金额、押金标准、租金支付时间、违约责任等进行了约定。合同签订生效后，秦诗依约交付了房屋，但城城公司从未支付租金，已经构成违约。被告城城公司辩称，秦诗和城城公司签订《房屋托管合同》，约定托管期限为36个月，秦诗实收租期33个月，冲抵服务费3个月，月租金2374元，每月最后一天支付，并约定秦诗首年支付城城公司一个月的平台服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。合同生效后城城公司向秦诗支付一个月的押金2374元。双方约定第一期的租金支付时间为2020年1月31日，但当时因为疫情，城城公司无法复工，故疫情期间的延期支付应视为情势变更的情形，城城公司希望能和秦诗协商解决延付的租金问题。涉案房产城城公司租来是进行经营的，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故城城公司不应向秦诗支付违约金。城城公司不存在违约行为，且公司一直与秦诗积极协商解决，故本案的发生不是城城公司的责任，城城公司不应当承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2019年11月23日，秦诗（甲方/托管方）与城城公司（乙方/受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在重庆市江北区大石坝街道红原路131号首创鸿恩国际生活区首创鸿恩小区22栋2-3室房屋托管给乙方；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付；托管期间，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；托管期合计36个月，自2019年12月1日（以本合同起租日为准）至2022年11月30日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费3个月，本合同生效后，8日后为起租日；月租金2374元，付款方式为月付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为2374元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取的押金不予退还。合同签订后，秦诗依约交付了房屋，城城公司依约支付了押金2374元，后未再支付任何款项。2020年5月19日，秦诗与城城公司协商收回本案涉案房屋。另查明，2019年12月17日，案外人陈彦君向城城公司支付本案案涉房屋2019年12月17日至2020年3月16日的租金7122元；2020年3月17日，案外人陈彦君向城城公司支付本案案涉房屋2020年3月17日至2020年6月16日的租金7122元。上述事实，有《房屋托管合同》、电子收据、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证，并经开庭质证，足以认定。本院认为，秦诗与城城公司签订的《房屋托管合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均有拘束力，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，秦诗已经将房屋交付给城城公司，城城公司未能依约支付租金，已经构成违约，秦诗有权要求解除合同。秦诗与城城公司已于2020年5月19日合意收回房屋，应视为双方对解除合同达成约定，故合同解除时间应认定为2020年5月19日。合同解除后，城城公司应承担支付房租、违约金的民事责任。秦诗与城城公司约定第一个月的租金冲抵平台托管服务费，每年按照一个月房租标准计收，虽然至合同解除时双方合同履行未达一年，但该合同履行已六个月，在此过程中城城公司也在寻租方面付出了相应的劳动，故针对平台托管服务费本院依据合同实际履行时间即2019年12月9日（起租日）至2020年5月19日共计162天进行折算，秦诗应支付城城公司的平台托管费为1053.67元（2374元/年÷365天×162天）。城城公司应支付的租金为12643.99元（2374元/月×12月÷365天×162天），抵扣平台托管费之后城城公司应支付秦诗的房租为11590.32元（12643.99元-1053.67元）。违约金和押金不退还的约定均具有违约惩罚性质，本院将其一并认定为违约金，而双方约定的违约金过高，本院依法下调违约金至4273元，因城城公司已向秦诗支付过押金2374元且该押金尚未退还，故城城公司仍需向秦诗支付违约金1899元（4273元-2374元）。秦诗将房屋交付给城城公司后，城城公司自2019年12月起一直正常收取房租，并未因为疫情原因受到影响，该房屋的正常收取房租的情况也不是城城公司资金周转困难、经营陷入窘境的原因。2020年4月起，全国大面积复工，国家也鼓励复工复产，但是城城公司在此之后也没有向秦诗支付任何款项。故本案不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款的规定，对城城公司的该项答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的意见》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：原告秦诗与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》于2020年5月19日解除；被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦诗房屋租金11590.32元；被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦诗房屋违约金1899元；驳回原告秦诗的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费312.40元，减半收取计156.20元，由原告秦诗负担50元，由被告城城不动产管理有限公司重庆分公司负担106.20元。本判决为终审判决。审 判 员 郭雪妍二〇二〇年七月二十日法官助理 颜瑶莎书 记 员 刘 丹