山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3135号上诉人(原审原告）：王明智，男，1957年2月24日出生，汉族，户籍地广西北海市海城区，现住莱州市。被上诉人（原审被告）：高杰，男，1977年7月6日出生，汉族，住莱州市。被上诉人（原审被告）：张惠，女，1981年4月21日出生，汉族，住莱州市。上诉人王明智因与被上诉人高杰、张惠买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王明智上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人给付上诉人资产买卖欠款44万元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。自1999年，上诉人未办理营业执照，而以莱州市明智石材厂从事生产经营，其性质不是集体性质，有莱州市民委员会出具证明为证。直到2013年上诉人将该石材厂出卖给被上诉人，莱州市民委员会并未对该石材厂是自己的所有权主张过任何权利。一审法院调取的国有土地使用权证卷宗材料，属于记载与事实不符，应以事实为准。这也符合宪法、民法总则保护私有财产的规定。一审认定上诉人不是涉案土地的合法使用人，属于无权处分错误。二、本案上诉人要求继续履行合同，给付欠款。一审法院如果认为本案无效，就应当作出返还或赔偿的无效的判决；如果认为有效，上诉人的诉求就应当得到支持。本案显然不属于全部无效，且双方都要求继续履行合同，何况被上诉人占有受让的财产继续经营。根据合同法第五十六条的规定，上诉人的诉请是正确的。被上诉人高杰未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被上诉人张惠辩称，一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。王明智向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告购买石材厂资产欠款44万元及自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算的利息；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确利息为自2013年6月11日起至实际给付之日止以本金44万元，按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。无争议的事实有：二被告系夫妻关系。2013年4月7日，原告与被告高杰签订转租协议书，以165万元的价格购买原告租赁莱州市村民委员会土地两宗（含登记在莱州市明智石材厂名下的国有土地）及财产。协议签订后，原告将登记在莱州市明智石材厂名下的国有土地使用权证以及原告、班夕信与莱州市民委员会签订的土地租赁合同交给被告高杰，被告高杰支付121万元，尚欠44万元。有争议的事实是：原告主张，莱州市明智石材厂未办理工商登记手续，原告系该厂负责人。为此，提交了莱州市民委员会出具的证明，载明：“证明王明智是我村村民，在2013年之前他开的明智石材厂，王明智是该厂的负责人，王明智没有到工商局办理营业执照。特此证明。莱州市民委员会（加盖村委公章）村委主任：王明义2018年1.8日”。经质证，二被告称村委无法证明原告与莱州市柞村镇大黄村明智石材厂是何关系及石材厂是否办理工商登记手续。经一审法院查询，莱州市明智石材厂无工商登记信息。原告主张，其以165万元的价格将位于莱州市的土地、明智石材厂的厂房、设备转让给被告高杰，原告配合被告高杰办理过户手续，过户费用应由被告高杰承担。为此，原告提交了其与被告高杰签订的转租协议，载明：“乙方（高杰）以价值165万元结款，转租以上厂房及土地（大黄花村委的土地两宗，其中承租班夕信的土地二亩、甲方（王明智）租赁的土地4.82亩，其中国有使证1550m,总计6.82亩）。于2013年4月7日交定金30万元，余款到2013年6月10日前付清，期间甲方必须积极配合乙方办理一切过户及协调村委转租等手续”。经质证，二被告称过户费用应由原告承担。并表示在原告为被告办理过户手续并承担过户费用后，被告愿付清剩余款项。为此，提交了原告书写的协议书。经质证，原告称该协议没有原、被告签字，不符合合同的形式要件，不具有法律效力。且内容不是原告所写。应以2013年4月7日原、被告签订的转租协议为准。根据被告高杰申请，一审法院依法到莱州市不动产登记中心调取了案涉国有土地使用权证办理的相关卷宗材料，其中，土地登记申请书中载明：土地使用者为“柞村大黄花明智石材厂”，单位性质为“集体”，并加盖有莱州市村民委员会公章，土地登记法人代表身份证明书与地籍调查法人代表身份证明书均载明单位法人代表为“王智湖”。经质证，原告对真实性没有异议，但称办土地证使用的“莱州市明智石材厂”尚未办理工商登记，该石材厂系原告个人所有，莱州市柞村镇大黄村村民委员会已出具证明，证明不是村集体所有，在本案中是原告将登记在“明智石材厂”名下的国有土地证交付给被告，从2000年1月21日至今并无任何单位和个人对该土地主张民事权利，因此该国有土地虽登记在“明智石材厂”名下，但确系原告所有。国有土地登记错误，国土局推脱不了责任，是行政纠纷，本案应以真实的权属事实予以定案。被告对真实性没有异议，但对登记内容有异议，根据材料显示明智石材厂为集体所有，而非原告个人所有，所以原告对于转让协议中的石材厂不具有所有权及处分权，原告要求被告给付价款的主体不适格，请求驳回起诉。另外，材料显示石材厂性质为集体性质，涉及村民自治及村集体财产，本案不属于法院民事案件受理范围。国有土地证是以石材厂名义办理，村集体作为申请人，现石材厂主体不存在，所以今后原告根本无法将国有土地使用权过户至被告名下，转让协议也根本无法履行，据此，原告在协议无法履行的情况下无权要求被告支付价款，否则权利义务不对等，也有失公平公正。原审认为，原告与被告高杰签订有转租协议，双方应当严格按照合同约定履行各自的合同义务。现原告主张被告高杰尚欠44万元转租款未付，对此，被告高杰认可，但要求原告协助其办理国有土地使用权证的过户手续后再履行给付44万元转租款的义务。对此，原告不认可。根据转租协议约定，原告应当在2013年6月10日前积极配合被告高杰办理过户手续。但原告未能提供足够证据证明其是国有土地使用权证上载明的莱州市明智石材厂的所有权人。故原告是无法协助被告高杰办理该国有土地使用证的过户手续的。因此，被告高杰的上述辩解，理由正当，法院予以支持。故原告要求二被告给付欠款44万元，理由不当，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告王明智的诉讼请求。经重审查明，1、针对被告在原审、上诉审中的陈述及答辩意见，被告一方面主张要求解除合同，一方面主张合同无效，经征求被告意见，被告明确要求继续履行合同，不主张合同无效，要求原告将前院二亩三分多地的土地通过土地局将名字变更到高杰名下，后院有六亩八分地把边界划出来，欠原告的44万元被告就付给原告，办不下来就不付款。2、双方2013年4月7日的协议书包括三方面的内容，一是原告转让给被告房屋、大锯等设备，二是1550平方米的国有土地原告转让给被告，三是其余集体土地转租给被告。原告主张没有具体的数额，就是一个总的数额是165万元，不能分；被告主张当时没分，如果想分，可以分一下。一审法院重审查明的其他案件事实与原审查明的案件事实相同。一审法院重审认为，原、被告2013年4月7日的协议书包括三方面的内容，一是原告转让给被告房屋、大锯等设备，二是1550平方米的国有土地原告转让给被告，三是其余集体土地转租给被告。其中第二项1550平方米的国有土地土地证记载土地使用者系柞村大黄花明智石材厂，并非本案原告，原告不能提供证据证实其是该土地的合法使用权人，属于无权处分；第三项其余集体土地系原告租赁莱州市民委员会的集体土地转租给被告，该土地是可耕地，原告未经审批在该土地上建设石材厂房转租给被告，违反了《中华人民共和国土地法》第四十四条第一款、第六十三条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定转租合同应当确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告可以要求被告返还或者赔偿，故原告的诉求没有事实和法律依据，法院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地法》第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王明智的诉讼请求。案件受理费7900元，由原告负担。二审中，上诉人提交2013年经营时的通用税收证明一宗，拟证实上诉人当时经营石材收益情况。经质证，被上诉人对该证据有异议，上诉人经营与被上诉人无关，上诉人提交的是2013年之前的发票，证实不了他的经营收益。本院查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订转租协议，将登记在莱州市明智石材厂名下的国有土地转让于被上诉人、将属于莱州市村民委员会所有的集体土地转租于被上诉人，并约定由上诉人配合被上诉人办理过户手续，事实清楚。本院注意到，案涉协议涉及国有土地使用权、集体土地使用权及部分财产，双方以转租的形式签订协议，而协议约定过户事实已不可能，且涉及到部分约定违反法律法规的规定。现上诉人再行主张协议履行的余款，无事实和法律依据。一审依法驳回，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人王明智负担。本判决为终审判决。审判长  付景波审判员  刘 腾审判员  于 青二〇二〇年七月二十七日书记员  王雪燕