湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初1247号 原告：何惠斌，男，1972年4月10日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：何惠权，男，1967年4月25日出生，汉族，住湖南省桃源县；系原告之兄。 委托诉讼代理人：王道喜，桃源县准绳法律服务所法律工作者。 被告：郑志跃，男，1981年6月22日出生，汉族，住湖南省桃源县。 原告何惠斌与被告郑志跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何惠权、王道喜，被告郑志跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何惠斌向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间于2017年11月15日签订《房屋买卖合同》无效；2.判令被告退还购房款256000元；3.判令被告支付自2017年11月15日至2020年4月28日止的利息30400元（按央行同期贷款利息0.0475／年×256000元×2.5年）；4.判令被告支付水电安装、厕所翻修等开支13450元；5.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告要求将诉讼请求第一项变更为解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，第四项诉讼请求增加要求被告支付供水管安装费2000元。事实与理由：原告因生活需要欲购买住房，经房屋中介介绍购买了被告坐落在桃源县***居委会由原所有人熊明凤所有的西头***号96㎡的（含架楼层）住房一套，房屋总价款256000元。原告在确认被告与熊明凤签订的房屋销售合同、土地使用证及熊明凤对该房款付清无争议的承诺书后，将购买的房屋更换了门锁，进行了水电立户，对厕所进行翻修、并按房型配套添置沙发、床。当原告将房屋出租时不仅遭到熊明凤的阻止，而且熊明凤还提供了其于2011年3月17日与康谷春签订的房屋销售合同。熊明凤数十次干扰原告占有入住房屋，又在购买的房门上贴有“此房有纠纷禁止任何人购买或租用”的告示，致使原告无法实现合同目的，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 郑志跃辩称：1.签订合同前，原告与房屋所有权人熊明凤有联系，在签订合同后，原告将房屋租给他人并已收取了租金，只是在此期间熊明凤有阻拦；被告在房屋内居住没发生过任何纠纷，现在是熊明凤与原告产生的纠纷，具体原因被告不清楚，原告将房屋退给被告不合理。2.签订合同前后，电与燃气立户都是被告的名字，被告把卡都交给了原告；被告购买的房屋是毛坯房，装修后住了一年才卖给原告，不存在支付原告水电安装、厕所翻修等费用；原告要求支付利息不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房屋销售合同》、承诺书、国有土地使用证、《房屋买卖合同》、收条、长沙银行回单，被告提交的收条以及本院依职权调取的土地登记卡、桃源县人民政府国有土地使用权出让审（报）批单、国有土地使用权出让合同，双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的支付中介费收条、水电立户发票、房屋翻修支出费用单、购置家具换锁照片及收据、熊明凤与康谷香于2011年签订的房屋销售合同、涉案房屋门口张贴的告知照片；被告表示不知情。经审查，对上述证据的真实性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年3月18日，熊明凤将位于桃源县***居委会的土地办理出让，土地证号为桃国用（2009）******号，出让年限为20年，终止日期为2021年3月18日。之后，熊明凤在该宗土地上重新修建一栋六层楼房出售，但未向相关职能部门办理许可手续。 2015年10月12日，熊明凤（甲方）与郑志跃（乙方）签订《房屋销售合同》，熊明凤将西四楼一套面积为96㎡的房屋以130000元的价格出售给郑志跃。2016年3月29日，熊明凤向郑志跃出具承诺书，承诺该房屋出现任何经济纠纷由熊明凤承担全部责任。 2017年11月15日，经桃源县新一家房产信息服务部联系介绍，郑志跃（甲方）与何惠斌（乙方）签订《房屋买卖合同》，协议约定：郑志跃将位于桃源县***旁一栋私房的西头*单元*楼***室（本房屋带架空层为第四层），建筑面积为96㎡的房屋以256000元的价格出售给何惠斌，水、电、煤气立户及房内的抽烟机一台、热水器一台、整屋窗帘、灶一台一并出售。签订合同之日应付定金10000元，2017年11月18日前付240000元。任何一方违反本合同，违约方应向守约方支付违约金20000元。本房屋暂无产权证，在今后办理房产证过程中郑志跃有义务协助何惠斌办理并享受与原合同中该栋房屋业主的同等权利。合同落款处何惠权代何惠斌在合同上签字，桃源县新一家房产信息服务部作为中介方在合同上盖章。合同签订当日，何惠斌支付购房定金16000元，2017年11月17日，何惠斌通过长沙银行转账240000元，收款后郑志跃向何惠斌出具收条，何惠斌支付中介费2000元。合同签订后，郑志跃将房屋交付给何惠斌使用。2018年，何惠斌向桃源县自来水公司支付安装费1620元、支付房屋换锁费用730元、厕所翻修费用5100元，共计7450元。郑志跃未为何惠斌办理房产证、土地使用权证。2019年初，原房屋所有人熊明凤与原、被告就房屋纠纷一事进行协商未果。2020年2月，原房屋所有人熊明凤以涉案房屋有纠纷为由，在何惠斌购买的房屋门上粘贴告示禁止任何人购买和租用，导致何惠斌不能入住从而形成本案纠纷。 本院认为，本案涉及的问题为:一、原、被告双方签订的房屋买卖合同的效力如何；二、原告要求被告返还购房款、支付利息以及水电安装、厕所翻修等费用的诉讼请求能否得到支持。 一、关于房屋买卖合同的效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同,自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案合同是双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，已经实际履行，应为有效合同。 二、原告要求被告返还购房款、支付利息以及水电安装、厕所翻修等费用能否得到支持。对于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于熊明凤在建房时,未取得建设工程规划许可证和建设许可证，导致其所修建的房屋无法办理房屋产权证，使原、被告签订的房屋买卖合同中约定的办证义务在法律和事实上已不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十条之规定,本案房屋买卖合同应依法解除，终止双方的权利义务关系。故原告解除合同要求退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。本案因原房屋所有人与被告之间的纠纷致使原、被告之间的合同不能继续履行，被告依法应承担违约责任。由于双方在合同中约定违约金为20000元，故原告要求被告支付利息30400元的诉讼请求没有法律依据。关于合同解除后，何惠斌的购房损失及房屋翻修损失应否赔偿。本案中，何惠斌因房屋不能入住，其主张支付水立户安装、换锁及厕所翻修费用理由正当，依法应予以支持，何惠斌主张郑志跃支付中介费及购买床、沙发、供水管安装费用，没有法律依据，本院不予支持。 综上，对何惠斌的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下: 一、解除何惠斌与郑志跃于2017年11月15日签订的房屋买卖合同; 二、郑志跃于本判决生效后三十日支付何惠斌购房款256000元、违约金20000元以及厕所翻修、换锁、水立户费用7450元，共计283450元;此款可直接汇入以下账户（户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：43×××68）； 三、何惠斌在收到郑志跃的购房款、违约金及厕所翻修、换锁、水立户费用后三日内腾出房屋给郑志跃； 四、驳回何惠斌的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期限内履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5798元，减半收取计2899元，由郑志跃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  王文妍 二〇二〇年七月二十四日 书记员  伍 娟