福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初1101号 原告：龙岩天地缘物业管理有限公司,住所地漳平市菁城街道东石路1号二楼，统一社会信用代码91350881070865069P。 法定代表人：夏善勇，职务：总经理。 委托诉讼代理人：朱玉芳，女。 委托诉讼代理人：王光木，男。 被告：刘枝昌，男，1967年12月23日出生，汉族，住漳平市。 委托诉讼代理人：刘晗蓉，女，1990年8月10日出生，汉族，住龙岩市新罗区，系刘枝昌女儿。 原告龙岩天地缘物业管理有限公司与被告刘枝昌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩天地缘物业管理有限公司（以下简称“龙岩天地缘物业公司”）委托诉讼代理人朱玉芳、王光木、被告刘枝昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 龙岩天地缘物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告刘枝昌立即向原告支付物业服务费H-2区17#店1228.8元，18#店1228.8元，19#店1228.8元，20#店1228.8元，合计人民币4915.2元；二、请求法院判令被告刘枝昌承担本案诉讼费用。事实与理由：漳平市闽西南商贸城H区尚未成立业主委员会，本小区的物业服务企业由福建省漳平市汇鑫房地产开发有限公司于2015年8月选聘龙岩天地缘物业管理有限公司对闽西南商贸城小区提供全程物业服务管理。经双方协商后，于2015年8月5日签定《前期物业管理理服务合同》合同约定由原告提供闽西南商贸城小区的物业管理服务，物业服务费按物业建筑面积计收，多层住宅的物业服务收费标准为0.45元/平方米，高层住宅物业服务收费标准为0.75元/平方米，商业(店面)物业服务收费标准为1.0元/平方米，(2017年9月l日起公用水电公摊费按实际产生费用公摊)。被告系闽西南商贸城小区H1-2区17/18/19/20#店店主，其店面面积分别为17#店51.2㎡/18#店51.2㎡/19#店51.2㎡/20#店51.2㎡。原告自2015年8月5日起对被告商业区域店面实施物业规范管理，为各业主提供完善的物业服务管理，尽自己的责任和义务履行合同约定。但被告不履行《前期物业管理服务合同》约定及《物业管理条例》等相关法律规定，自208年1月1日至2019年12月31日止未向原告交纳物业服务费等相关费用。被告己累计拖欠H1-2区17/18/19/20#店的物业服务费合计4915.2元。(具体详见业主欠费明细单)。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。为此，龙岩天地缘物业公司向本院提起诉讼。 刘枝昌辩称，一、龙岩天地缘物业公司没有尽到法律、法规规定和合同约定的服务内容，答辩人具有拒绝缴纳物业费的正当理由。龙岩天地缘物业公司服务过程中，没有对答辩人等业主店面前的人行道上的车辆进行管理，人行道损坏严重，堆放的垃圾未及时处理，损坏的设备设施未进行维护管理；二、龙岩天地缘物业公司起诉要求答辩人缴纳物业费的程序不符合规定，因此法院不能支持龙岩天地缘物业公司的诉请。龙岩天地缘物业公司在起诉前未向答辩人进行两次催缴及在醒目位置予以公告，龙岩天地缘物业公司的起诉不符合规定。综上，在龙岩天地缘物业公司尽到自己的服务义务后，才有权向答辩人主张物业费，答辩人具有拒绝缴纳物业服务费的抗辩权。 本院经审理认定事实如下：2015年8月5日，漳平市汇鑫房地产开发有限公司与龙岩天地缘物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定龙岩天地缘物业公司为闽西南商贸城小区提供物业服务，小区物业收费标准：多层住宅0.45元/平方米*月，高层住宅0.75元/平方米*月，公共维修费用等费用按实际发生金额以实际入住业主公摊，房屋共享部位共享设施设备的维修、更新、改造费用由使用业主进行分摊，物业管理服务费用及公摊费用主要用于以下开支：清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。刘枝昌自2016年5月1日至2019年12月31日止，尚欠H-2区17#店物业服务费1228.8元，18#店物业服务费1228.8元，19#店物业服务费1228.8元，20#店物业服务费1228.8元，合计人民币4915.2元。龙岩天地缘物业公司以张贴公示等方式向刘枝昌催缴物业服务费，但刘枝昌未交纳。龙岩天地缘物业公司存在未履行好物业管理服务的事实。 本院认为，龙岩天地缘物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与漳平市汇鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。龙岩天地缘物业公司对刘枝昌未交纳的物业服务费进行了有效的催交，刘枝昌作为该小区的业主，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。龙岩天地缘物业公司存在物业管理瑕疵，应承担物业服务费40%的违约责任，刘枝昌应向龙岩天地缘物业公司支付物业服务费4915.2*60%=2949.12元。刘枝昌辩称在龙岩天地缘物业公司尽到服务义务前其享有不缴纳物业费的抗辩权，理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、刘枝昌应于本判决生效之日起十日内向龙岩天地缘物业管理有限公司支付物业服务费等费用2949.12元； 二、驳回龙岩天地缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由龙岩天地缘物业管理有限公司负担5元，刘枝昌负担20元。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 员 陈长根 二〇二〇年七月十七日 法官助理 郑 姗 书 记 员 蒋敏佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。