上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14430号原告：蔡瑞香，女，1967年8月29日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝。原告蔡瑞香与被告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡瑞香到庭参加诉讼。被告何跃公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡瑞香向本院提出诉讼请求：被告何跃公司支付原告2013年12月1日至2019年12月31日的商铺租金及使用费差额人民币(以下币种均同)40,799.60元。事实和理由：原告方是上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场3125号商铺(以下简称“系争商铺”)的产权人。2013年原、被告签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起开始计算租金)；租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告；被告应每年按照原告实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告多次拖欠业主租金，经法院同类案件的生效判决，确认业主与被告所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，被告与业主委员会所签订的备忘录无效，被告应当在合理期间内退出北上海商业广场的经营。但被告至今仍未向业主返还商铺，并仍按备忘录确定的年投资额的2.1%标准支付使用费。故原告向本院提出上述诉请。被告何跃公司未作答辩。原告蔡瑞香绕诉讼请求依法提交了上海市房地产权证、商铺租赁合同、银行明细单、契税缴款书等。经本院审核认定并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：上海市宝山区蕰川路XXX号3125号商铺登记权利人为原告蔡瑞香。原告蔡瑞香(甲方)曾与案外人上海同运百货有限公司(乙方，以下简称“同运公司”)签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺出租给同运公司，租赁期自2005年12月1日起至2010年12月1日止，第九条约定北上海商业广场正式开业之日起三年内每年按照2,081.12元/月的标准支付原告收益金，但合同第十二条第一款所述免租金出租期内的出租收益金视为已支付甲方，合同第十二条另约定原告与上海宝茸房地产开发有限公司(以下简称“宝茸公司”)签订的商铺预售合同中约定的总房价款是宝茸公司已经给予原告优惠让度后的价格，该优惠让度实质是给同运公司的扶持，是宝茸公司为同运公司履行第九条规定提供的保障，为此，原告免收同运公司按照第九条规定支付累计十八个月的租金。后同运公司退出运营。根据契税缴款书的记载，案涉商铺的计税金额为319,303元。2013年，原告(甲方)、被告(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告未按约支付租金。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1,738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1,619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，被告(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。自2013年6月1日起至2019年12月31日止，被告何跃公司共计支付原告方租金和使用费47,712元。审理中，原告方表示案涉商铺的实际投资额为356,763.16元。本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。本案的争议焦点在于2016年3月“关于收回何跃经营权的业主大会决议”产生何种效力，以及2016年4月，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会关于继续保留被告经营权并降低租金标准的备忘录及授权函是否具备法律效力。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括原告在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会与被告签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知了被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。关于使用费。本院认为，根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，被告并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由被告统一进行监督管理和运营。根据此前生效的民事判决认定，本院确定被告按投资总额年3.8%的标准计算支付2013年12月1日起至2019年12月31日止的租金和使用费。结合此前生效判决及被告的已付款金额计算，被告应付租金及使用费金额合计82,471.75元，扣除已付款47,712元，还应支付34,759.75元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告蔡瑞香支付2013年12月1日起至2019年12月31日止的租金及使用费差额34,759.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取409.5元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二〇年七月二十九日法官助理 张雨柏书 记 员 张霜霜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。