成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初6634号 原告：张超铂，男，1981年11月8日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：唐梓涵，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：郫县众悦房地产置业有限责任公司，住所地：成都市郫都区安德镇安平东路16号1幢1楼17号。 法定代表人：郭建洪，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨家志，男，1955年5月19日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系该公司临聘员工。 委托诉讼代理人：李娜，女，1994年8月23日出生，汉族，住四川省广元市朝天区，系该公司员工。 原告张超铂与被告郫县众悦房地产置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，适用简易程序审理作出（2018）川0124民初295号民事判决。被告郫县众悦房地产置业有限责任公司提起上诉，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01民终10089号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告原告张超铂特别授权委托诉讼代理人唐梓涵，被告郫县众悦房地产置业有限责任公司特别授权委托诉讼代理人杨家志、一般代理委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张超铂向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即配合原告履行“辰辉国际新城”11幢1单元2楼201号房屋的所有权过户登记手续并交付房屋；2.原告与被告解除“辰辉国际新城”10幢1单元2楼201号、10幢1单元2楼202号两套房屋的《商品房定购协议》；3.被告立即返还原告交纳的购房款590996元并支付利息，利息自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算自付清之日止；4.被告赔偿原告损失200000元。事实和理由：原告于2016年1月4日与被告签订了三份《商品房定购协议》，约定由原告一次性向支付购房款295498元、295498元、409002元（共计1000000元）购买被告位于成都市郫都区房屋。合同签订后，原告向被告指定账户支付了1000000元购房款，被告于2016年1月5日出具收条，证明其收到1000000元购房款且约定三套房屋的《商品房定购协议》在2016年6月30日前转换为《商品房买卖合同》。但至今被告迟迟未与原告履行交房及过户手续，导致原告的相关权益受到损失。原告向法院起诉，请求解决。 郫县众悦房地产置业有限责任公司辩称：1.原告转到罗华祯的账户上的款项与被告无关，另外180000元没有转账依据；2.被告至今都没有取得原告所主张商品房的售楼许可证,案涉商品房买卖合同无效；3.原、被告之间并没有买卖房屋的事实，原告没有付款事实，双方没有商品房买卖关系，被告未收到原告任何的房款，该合同也未向房管部门进行备案。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告张超铂持有落款时间为2016年1月4日，由被告公司作为甲方与原告作为乙方签订的《商品房定购协议》三份。该三份协议被告加盖印章并有置业顾问签名，张超铂也在协议上签名捺印。该三份协议分别约定以下主要内容：（1）由原告定购被告开发的位于郫县“辰辉国际新城”三套房屋。即11幢1单元2楼201号（建筑面积113.94平方米），合同价款409002元；10幢1单元2楼202号（建筑面积82.32平方米），合同价款295498元；10幢1单元2楼203号（建筑面积82.32平方米），合同价款295498元。房屋单价3589.63元／平方米。（2）签定《商品房定购协议》时，乙方支付甲方30000元定金，在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后支付房款时，定金抵作房款。（3）乙方选择一次性付款方式签约。（4）乙方须在《商品房定购协议》生效后到“辰辉国际新城”接待中心与甲方签定《商品房买卖合同》及相关协议。 2.原告张超铂持有落款时间为2016年1月5日，收款人为被告并加盖被告印章的《收条》，该收条载明以下内容：被告收到原告张超铂购房款人民币1000000元，已签定的《商品房定购协议》在2016年6月30日前转换为《商品房买卖合同》。原告张超铂陈述，2016年1月5日在被告售楼销售现场支付180000元现金，并出示向罗华祯转账320000元、500000元两笔共计820000元的银行转款凭证,其中320000元凭证注明汇款用途为购房款。 本院认为,1.本案当事人买卖标的物是商品房，买卖交易活动受《商品房销售管理办法》规范。原、被告双方在2016年1月4日针对涉案三套房屋签订的《商品房定购协议》，记载了双方为了交易案涉商品房所协商的定购事宜内容。双方未按《商品房定购协议》约定，继续签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同的权利义务未进一步细化明确。且双方在《商品房定购协议》中，只是约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式等主要内容。未约定属于《商品房销售管理办法》第十六条规定的付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法等主要内容。因此，案涉《商品房定购协议》不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定依法认定为商品房买卖合同。原告与被告未成立关于“辰辉国际新城”项目11幢1单元2楼201号商品房买卖合同。原告要求被告交付该商品房并办理涉案房屋的不动产登记手续的诉讼请求，没有合同依据。2.原、被告双方在2016年1月4日签订的涉案三套房屋《商品房定购协议》，是依法成立的合同。原告主张解除其中关于“辰辉国际新城”项目的10幢1单元2楼201号、10幢1单元2楼202号房屋的《商品房定购协议》，符合法定解除规定，应予支持。3.被告加盖印章收取1000000元的《收条》与原告陈述现场支付180000元现金，并向罗华祯银行账户转款820000的事实，可以相互印证原告支付购房款1000000元的事实。合议庭评议认为，（1）印章使用管理是被告自主行为，被告对加盖其印章《收条》产生的法律后果，应当自行承担责任。在没有证据证明原告虚构支付购房款事实的情形下，应从一般购房消费者的角度考量原告张超铂的行为，张超铂提交加盖被告印章《收条》及转账给罗华祯的银行凭据，即完成对被告收取其1000000元购房款事实的证明。被告是否将收取款项计入会计账目，是被告自主行为，与付款人张超铂无关。被告会计账目未记载收取张超铂该笔1000000元款项，不足以否定《收条》及转款给罗华祯的银行凭据所证明的事实。（2）在没有证据证明，除罗华祯收取原告张超铂银行转款820000元外，罗华祯与张超铂还具有其他民事关系的情形下，应当认定张超铂支付至罗华祯银行账户的820000元，是加盖被告印章《收条》收取1000000元中的款项。综上，双方未按《商品房定购协议》约定，在《商品房定购协议》生效后签订《商品房买卖合同》并按约定支付房款。被告收取原告房款，没有合同依据。原告要求被告返还购房款590996元及支付利息的诉讼请求，应予支持。4.原告未遵守《商品房定购协议》约定，在双方还没有签订《商品房买卖合同》的情形下，即支付了全部房款，原告自己没有审慎对待风险；也没有证据证明，被告主动不与原告签订《商品房买卖合同》，造成原告购房价差损失。因此，原告要求被告赔偿损失200000元的诉讼请求，不应予以支持。 综上所述，案涉《商品房定购协议》不具备认定为商品房买卖合同的条件。原告张超铂在与被告郫县众悦房地产置业有限责任公司商品房买卖合同尚未成立时，即向被告支付了房款。原告张超铂选择请求被告交付其中一套房屋并办理不动产登记的诉讼请求，没有合同依据，不应支持。原告张超铂选择解除其中两套房屋的《商品房定购协议》，依法予以确认。被告收取原告的该两套房屋房款，没有合同依据，应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告张超铂与被告郫县众悦房地产置业有限责任公司于2016年1月4日签订的关于“辰辉国际新城”10幢1单元2楼201号、10幢1单元2楼202号房屋的两份《商品房定购协议》于2018年1月15日解除。 二、被告郫县众悦房地产置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张超铂退还购房款本金590996元以及利息（利息计算方式为：以590996元为基数，从2018年1月11日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计算至2019年8月20止；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际履行之日止）。 三、驳回原告张超铂的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费13800元，原告张超铂负担4091元，由被告郫县众悦房地产置业有限责任公司负担9709元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭 勇 人民陪审员  陈世超 人民陪审员  李德志 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  王耀平