海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9002民初20号 原告：王某1，男，1993年7月30日出生，汉族，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人:蔡某，女，1994年11月2日出生，汉族，现住海南省三亚市。与原告系夫妻关系。 被告:琼海玉中置业有限公司，住所地:海南省琼海市嘉积镇西园街37号。 法定代表人:王某2，总经理。 委托诉讼代理人：庞某，男，1970年2月8日出生，汉族，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：王某3，男，1975年6月3日出生，汉族，系公司出纳。 被告：海南纳禾置业有限公司，住所地：海南省海口市龙华金贸中路1号半山花园海天阁928房。 法定代表人：林某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 原告王某1与被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南纳禾置业有限公司（以下简称纳禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人蔡某，被告玉中公司的委托诉讼代理人庞某、王某3，被告纳禾公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告玉中公司于2018年7月3日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》；二、判令被告玉中公司向原告返还购房款334887元及利息（自2018年7月4日起至还清之日止以334887元为基数按照人民银行同期贷款利率计算)；三、判令被告玉中公司向原告双倍返还定金200000元；四、要求被告玉中公司、纳禾公司共同向原告返还活动款100000元及利息（自2018年7月4日起至还清之日止以100000元为基数按照人民银行同期贷款利率计算）；五、本案诉讼费由俩被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原告向被告玉中公司的销售商即被告纳禾公司支付活动款100000元，被告纳禾公司向原告出具收据，确认收到活动款100000元。2018年7月3日，原告与被告玉中公司签订了《琼海·万泉雅苑认购书》(下简称认购书)，认购被告玉中公司开发的琼海万泉雅苑A号楼8-B2房（该房为A户型和D户型合并后户型），建筑面积102.03平方米，套内建筑面积89.39平方米。认购书第3条约定，折后总价款为1074887元，首付款为总房款的40%即434887元；买受人务必在定金交纳后一个月内携带认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心签订《商品房买卖合同》、缴纳购房款及办理按揭手续，买受人所交定金自动转为购房款。当天，原告在被告玉中公司的售楼中心向被告玉中公司刷卡支付定金100000元，被告玉中公司出具收据予以确认。2018年7月4日，原告再次现场刷卡向被告玉中公司支付首付款334887元。之后，原告要求被告玉中公司签订《商品房买卖合同》遭到各种理由拒绝。原告认为，被告玉中公司作为涉案房屋的开发商，与原告签订认购书并收取原告的定金和购房款，但是未与原告签订正式的商品房买卖合同，其行为已构成违约，已严重损害了原告的合法权益，原告有权解除与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》，并要求被告玉中公司双倍返还定金，退还己付首付款及利息损失。被告纳禾公司作为销售商，代被告玉中公司收取原告活动款100000元，被告玉中公司和纳禾公司应向原告共同承担还款责任。为维护原告的合法权益，特提出上述诉求，请法院依法判决。 被告玉中公司辩称：原告所诉的案件事实属实，但是不同意双倍返还定金。被告纳禾公司收取活动款100000元及利息，应当由被告纳禾公司承担偿还责任。 被告纳禾公司辩称：本公司收取原告的活动款100000元现在本公司处，未收取定金。本公司依据约定代为收取活动款，活动款不等于定金，其本质上是购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《琼海·万泉雅苑认购书》、《转账凭证5张》、《收据3张》、《退款协议》以及《被告玉中公司出具的万长威公司查封房源（实况）统计表2019-9-23》等证据材料；被告玉中公司提供了《（2019）琼9002民初3757号民事判决书》、《（2019）琼9002民初3327、3328、3329号民事调解书3份》等证据材料；被告纳禾公司提供了《代收款项报备》。对上述各方当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《收据3张》，证明原告已向被告玉中公司支付定金100000元和购房首付款334887元，已向被告纳禾公司支付活动款100000元。被告玉中公司认为纳禾公司收取的活动款100000元与其无关。本院认为，被告纳禾公司系被告玉中公司的销售代理商，其根据约定收取原告的活动款，其本质上还是购房款，在解除认购书后被告玉中公司应当将购房款退还给原告，被告纳禾公司未将该款项支付给被告玉中公司，同样承担退还的义务。故对该证据本院依法予以采信。 2、原告提供的《退款协议》，证明被告违反协议迟迟不退款。被告纳禾公司认为应视为原告与被告玉中公司重新确立权利义务，可视为原告已放弃双倍返还定金的权利。本院认为，该协议并未明确放弃双倍返还定金的权利，故对被告纳禾公司此辩解意见依法不予以采信。 3、原告提供的《被告玉中公司出具的万长威公司查封房源（实况）统计表2019-9-23》，证明原告购买的A-8-A2房和A-8-D2房已被查封。被告纳禾公司认为没有原件。本院认为，该证据系被告玉中公司出具，该项目确实存在纠纷而被法院查封，故对该证据依法予以采信。 4、被告玉中公司提供的《（2019）琼9002民初3757号民事判决书》、《（2019）琼9002民初3327、3328、3329号民事调解书3份》，证明被告纳禾公司收取的活动款没有支付给被告玉中公司，纳禾公司收取的活动款应当直接退还原告，与被告玉中公司无关。被告纳禾公司认为该判决书尚未发生法律效力。本院认为，该证据无法直接证明被告纳禾公司收取原告的活动款100000元未支付给被告玉中公司，故对该证据依法不予采信。 5、被告纳禾公司提供的《代收款项报备》，证明其公司收取活动款经过被告玉中公司同意，并且该笔款项专款专用，其公司并未挪用的事实。原告认为，该份证据真实性、合法性、关联性无法确认，因为是被告纳禾公司自己制作，被告玉中公司不认可，第四项明确这笔款项必须经被告玉中公司同意后才能专款专用。被告玉中公司对该份证据不认可，认为刘耀光所签订的文件属于个人行为，与玉中公司无关。本院认为，刘耀光当时系被告玉中公司的管理层人员，其根据被告玉中公司的授权，委托被告纳禾公司销售商品房等相关事项，且被告玉中公司在同类案件中提供的《特别授权委托书》与《代收款项报备》能够相互印证，故本院对被告纳禾公司提供的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月3日，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》。认购书约定，原告认购被告玉中公司开发的琼海·万泉雅苑A号楼8-B2房，建筑面积102.03平方米；该房屋定金为10万元。付款方式为按揭付款，折后单价10535元/平方米，折后总价1074887元，首付款为总房款的40%即434887元。买受人（原告）承诺于3日内付清并签订正式《商品房买卖合同》；余总房款的60%向银行申请贷款，……。第5条约定，琼海·万泉雅苑项目已经取得预售许可证；请您务必在定金交纳后1个月之内携带此认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。届时买受人所交定金自动转为购房款；逾期未办者，出卖人将按买受人自动放弃购房处理，所购房屋由出卖人收回并另行出售，买受人所交房屋认购定金不予退还。第6条约定，本认购书在买卖双方签字盖章且买受人交纳定金后生效，在买卖双方签订《商品房买卖合同》之后自动终止。认购书签订后，原告于2018年7月3日向被告玉中公司支付了定金100000元，被告玉中公司给原告出具了“今收到王某1交来万泉雅苑A栋8-B2房定金100000元整”的收据。第二天，原告依约向被告玉中公司支付了购房首付款334887元，被告玉中公司向原告出具收据一张，载明：“今收到王元宁代王某1付150000元整，王某1付184887元整，交来万泉雅苑A栋8-B2房首付款334887元整”。第二天，原告还向被告纳禾公司支付活动款100000元，被告纳禾公司向原告出具收据一张，载明：“今收到××苑房活动款100000元”。原告总共已支付购房款534887元。2018年8月,被告玉中公司的商品房预售许可证被政府收回。被告玉中公司因《琼海·万泉雅苑项目》发生多起纠纷，一直没有与原告签订商品房买卖合同。原告认为被告玉中公司已违约，已严重损害了原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，2018年1月1日，被告纳禾公司与被告玉中公司副总经理刘耀光签订《代收款项报备》，允许被告纳禾公司代收取在售房屋的部分款项等内容，刘耀光在《代收款项报备》手写：“依据2017年3月1日‘万泉雅苑’《销售内部承包协议》第五条第1款、第2款。经法人王某2同意，可以由纳禾直接收取4.5%的提成、溢价部分及电商费用。请交财务备案”，但是该《代收款项报备》上没有加盖被告玉中公司的公章。被告纳禾公司据此成为被告玉中公司《琼海·万泉雅苑项目》的代理销售商。本案庭审中，被告纳禾公司表示收取原告10万元活动款是代替被告玉中公司收取购房款的一部分，目前该款项尚在纳禾公司账上。 此外，在本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，请求对被告玉中公司开发的位于海南省琼海市××镇房进行查封并提供担保，查封限值为人民币66万元。本院审查后依法对上述房产进行查封。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属合法有效，双方均应遵守和履行。现原告诉请解除上述认购书，被告玉中公司亦表示同意，对此本院予以照准。本案的争议焦点为：一、被告玉中公司是否应当双倍返还定金20万元；二、被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还购房款10万元及利息。 关于被告玉中公司是否应当双倍返还定金20万元的问题。本案中，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》认购琼海·万泉雅苑A号楼8-B2房，原告已依约向被告玉中公司支付了定金100000元和购房首付款334887元。根据认购书第5条约定，原告在定金交纳1个月之内携带认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。原告在认购书约定的时间内要求与被告玉中公司签订正式《商品房买卖合同》，但由于被告的原因无法与原告签订《商品房买卖合同》，造成原告购房目的无法实现，被告玉中公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告玉中公司未与原告签订《商品房买卖合同》，其过错在于被告玉中公司，现原告已依约支付定金10万元，则被告玉中公司依法应当双倍返还定金20万元给原告，故原告诉请被告玉中公司双倍返还定金20万元的主张于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告玉中公司返还购房款334887元以及自2018年7月4日起至还清之日止以334887元为基数按照中国人民银行同期同类贷款计算利息的问题，由于原告与被告玉中公司双方已经同意解除《琼海·万泉雅苑认购书》，且被告玉中公司明确表示同意退还原告的购房款334887元及支付相应利息，故本院对此依法予以照准，但是2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。 关于被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还10万元及支付利息的问题。被告纳禾公司作为代理销售商，其收取原告的10万元名为“活动款”实为购房款，该款项目前没有证据证明已转化为被告纳禾公司应得的销售代理佣金，因此该款项仍属于被告玉中公司财产范畴，被告纳禾公司亦承认此款项属于购房款的一部分，因此被告纳禾公司目前占有该笔款项缺少法律依据，应当予以退还。被告玉中公司系开发商，在解除认购书后就应当向原告退还购房款。故原告要求被告纳禾公司和被告玉中公司共同退还购房款10万元及利息有事实根据和法律依据，本院依法予以支持，但是2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、解除原告王某1与被告琼海玉中置业有限公司于2018年7月3日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某1双倍返还定金200000元。 三、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某1返还购房款334887元及支付利息(自2018年7月4日起至付清之日止以334887元为基数计算，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。 四、限被告海南纳禾置业有限公司和被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某1共同退还购房款100000元及支付利息（自2018年7月4日起至还清之日止以100000元为基数计算，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5228元和财产保全费3820元，由被告琼海玉中置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  何书权 二〇二〇年七月七日 书记员  何婷婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院 《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。