陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终894号 上诉人（原审原告）：岐山县机械制造有限责任公司，住所地陕西省岐山县。 法定代表人：周永峰，任董事长。 委托诉讼代理人：杨来科，任副总经理。 委托诉讼代理人：王其伯，陕西诺尔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘增强，男，汉族，1962年2月26日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省岐山县。 上诉人岐山县机械制造有限责任公司与被上诉人潘增强租赁合同纠纷一案，不服岐山县人民法院（2019）陕0323民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人岐山县机械制造有限责任公司的委托诉讼代理人杨来科、王其伯及被上诉人潘增强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人岐山县机械制造有限责任公司上诉请求：撤销岐山县人民法院（2019）陕0323民初1526号民事判决书，依法改判：1、依据上诉人一审请求的标准支付拖欠的租赁费；2、上诉人不应支付被上诉人更换井盖费680元、改水集资款2500元、铺设道砖费18000元；3、被上诉人应支付上诉人违约金；4、被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、租赁费按每日120元计算显失公平；2、一审判决上诉人承担被上诉人在合同履行期间支付的井盖费、改水集资款、铺设道砖费没有合同依据；3、双方租赁合同已于2017年10月31日到期，被上诉人拒不交还院基和房屋，给上诉人造成巨大经济损失，应承担违约金。 被上诉人潘增强辩称，2014年的生效判决还在执行中，上诉人还欠被上诉人几十万拒不履行，被上诉人无奈才不交还租赁物，上诉人付清拖欠被上诉人的钱，被上诉人立刻交还租赁物。该地段附近现在仍在基建，不属于繁华地段，租金不高。所有支出的费用都是真实的，被上诉人额外支出的费用上诉人应当承担。 上诉人岐山县机械制造有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告腾退租赁房屋及整体院基；2、判令被告向原告支付自2017年10月29日至实际交付房屋和院基期间使用费（月使用费1万元计算，年使用费12万元）；3、判令被告支付自2017年10月29日起拖欠原告租赁费至归还日期间的同期银行贷款利息；4、判令被告支付原告在履行合同期间垫付的拆除安全隐患费用3000元。 一审法院认定事实：1994年，原陕西省岐山机械厂（以下简称“机械厂”）根据市政建设要求，就自己享有使用权的位于岐山县凤鸣镇街道临街两院宅基地开发与被告潘增强达成口头协议，约定由被告垫资建设东西两座三层楼房，然后出租给被告，以租金抵顶建楼款。楼房建成后，双方于1995年10月30日签订招商引资建楼租赁合同，对之前口头约定予以书面确定，合同约定XX房XX镇统一规划进行，图纸设计和具体要求由机械厂决定，基建共同负责，一切费用由被告负担，自合同签订之日起机械厂将沿街楼和院基租赁给被告使用，租赁期22年，自签字之日起生效，租赁期满之日，被告将沿街楼和院基归还机械厂，在租赁期间，维修费由被告负担，被告如果在院基内自行增加永久性建筑物及房产应征得机械厂同意，费用由被告负担。合同签订后，双方按合同履行各自义务。1997年3月19日，机械厂改制，成立原告岐山县机械制造有限责任公司（以下简称“机械制造公司”）。1998年岐山县城建局因落实政策将西院三层楼房确权给案外人李鼎铉，西院租赁合同终止履行。2013年，被告潘增强作为原告，以机械制造公司为被告，向本院起诉，要求机械制造公司承担西院合同未能履行的违约责任，赔偿损失。同年12月30日，本院作出（2013）岐民一初字第000594号民事判决书，判决机械制造公司赔偿潘增强损失298987.50元。机械制造公司不服上诉，陕西省宝鸡市中级人民法院于2014年5月27日作出（2014）宝中民三终字第00025号民事判决书，维持原判。该案现在执行阶段。2013年8月6日，被告对本案争议的东院房屋进行改造，原告发通知，要求被告停止改造。2017年11月27日，原告给被告发通知，要求被告交回东院租赁房屋，被告未能腾退交付。另查，1、在合同履行期间，被告在租赁东院内另建一座偏楼，2017年11月22日，经协商，双方同意作价60000元，由原告给付被告；2、2017年12月28日，原、被告双方就排除本案争议房屋安全隐患达成协议，双方同意各承担50%维修费，原告支出维修费6000元；3、2002年2月25日，岐山县人民政府发出公告，按照统一规划、统一建设、门店自费的原则对县城进行改造，被告因此支持道砖费18000元；4、1996年9月11日，被告更换井盖支出680元；5、2002年5月16日，被告支出改水集资款2500元；6、本案争议的房屋，被告整体给案外人马庆金租赁，租赁费每天120元。7、在合同履行期间，被告在原有的楼房屋顶加建一层钢构房。在本案审理过程中，经本院调解，双方同意折价20000元，由原告给付被告。 一审法院认为，双方争议的焦点问题有以下几个方面：一、关于原告主体资格问题。本案争议的土地使用权和房屋所有权原属机械厂所有，1997年，机械厂破产，其资产评估后用于安置职工，原告机械制造公司基于此财产而成立，原告对原机械厂资产享有所有权和使用权。本案所涉合同是原机械厂与被告签订，争议的土地使用权和房屋所有权归原告所有，原告自然是租赁合同的一方当事人，原告主体资格适格。二、合同的效力和终止时间。合同是双方真实的意思表示,不违反当时的法律规定,为有效合同。合同的终止时间，被告以政府给自己核发的城镇国有土地使用权出租许可证记载为准，主张租赁期至2018年11月6日。政府有关部门颁发土地使用权出租许可证，是为行政管理所需，只表明政府同意该土地在一定期限内准许出租给被告，并不必然决定合同双方履行期限，本案租赁期限应当以合同约定为准，到期日为2017年10月30日。三、先履行抗辩权问题。被告辩称本案与2013年案件是同一份合同，按照合同法规定，自己享有法定抗辩权，原告没有履行判决给付29万元，所以就不腾房。被告主张的实际是先履行抗辩权。先履行抗辩权是指合同当事人相互负有债务,合同约定有先后履行顺序的,先履行一方未履行之前,后履行一方有权拒绝其履行请求，其本质是先期违约的抗辩。本案原告未履行给付被告的赔偿款，并非是原告违约而产生，是基于本院判决而产生，并非合同约定，因此，本案不适用先履行抗辩权。四、被告提出要求原告承担的费用问题。对其合理的要求，本案应一并予以处理。对被告提出的附属设施等费用，合同有约定的按约定处理。未约定的属于合同签订前产生的电、水开户等费用，因合同未约定，视为被告默认承担；合同签订后产生的换井盖费用680元、改水集资款2500元、铺设道砖费18000元，不属于被告合同的义务，原告作为地产和房屋的所有人直接受益，应由原告承担。被告提出的在租赁院基内增加的偏楼，要求原告给付60000元，因此楼的折价是双方协商同意的，该调解协议是双方真实意思的表示，不违反法律规定，为有效协议，该协议应当作为原租赁合同的补充协议，双方各自履行自己的义务，该偏楼归原告所有，原告应支付被告60000元。被告提出的房屋加建钢构房，双方已经达成折价20000元协议，不违法法律规定，钢构留归原告，由原告支付被告20000元。对被告提出的维修等费用，按照合同约定，被告自己应当承担。被告提出的下欠借款和劳务、精神损失等，与本案不属于同一法律关系，可另行主张。五、原告提出的房屋和院基使用费问题，以及消除安全隐患修缮费承担问题。这实际是原告主张的违约损失。合同约定的租赁期限届满后，被告未能按约定腾退房屋和院基,构成违约,给原告造成实际损失,原告的主张符合法律规定,应当比照租赁费用计算损失。现在被告将本案所涉房地产出租,每天租金120元,以此计算损失,较为合理。原告要求被告支付拖欠租赁费期间的同期银行贷款利息,因租赁合同未约定租赁期满后的租金给付时间和数额,对此请求不予支持。原告提出的修缮费6000元,双方已经就此达成各自承担50%的协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，据此协议，被告应当承担3000元。综上所述，原、被告之间的租赁合同已经期满，原告要求被告腾退租赁房屋及院基，理由充足，应予以支持。被告在租赁期满后未能履行腾退房屋义务，给原告造成经济损失，原告要求被告支付租赁期满后的使用费，理由充足，对其合理部分予以支持，使用费应自2017年10月31日起，以每日120元计算至腾退之日。租赁合同已经期满，在租赁期间，被告已付的换井盖费用680元、改水集资款2500元、铺设道砖费18000元，原告作为受益人，应予以承担，由原告返还被告；被告增建的偏楼和屋顶加建钢构房，依双方约定，原告应给付被告80000元，以上合计101180元，扣除被告应付给原告的修缮费3000元，原告应当给付被告98180元。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告潘增强于本判决生效后三十日内腾出租赁原告岐山县机械制造有限责任公司的房屋和院基（包括偏楼和钢构房）；二、被告潘增强自2017年10月31日起每天支付原告岐山县机械制造有限责任公司房屋和院基使用费120元，至房屋和院基腾出之日；三、原告岐山县机械制造有限责任公司于本判决生效后三十日内给付被告潘增强98180元。四、驳回原告岐山县机械制造有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，原告岐山县机械制造有限责任公司承担700元，被告潘增强承担2000元。 二审中，上诉人提交了十六张照片作为新证据，拟证明租赁物所处地段属于重要地段，商业价值高。被上诉人质证称，不认可，该地段附近建筑仍在施工中，人流量不大。经合议庭评议，对该证据的真实性予以认定，证明目的不予采信。对本案的其他事实，本院认定与一审查明事实一致。 本院认为，被上诉人将涉案房屋出租，收取的租赁费金额已经一审法院调查核实，上诉人对租赁费标准有异议，但未能提交证据证实其主张，对该上诉请求不予支持。上诉人主张的因被上诉人拖欠租赁费导致的贷款利息，无合同依据，且上诉人在另案中拖欠被上诉人款项多年，经法院强制执行仍未履行，反而向被上诉人主张贷款利息不符合公平原则，对该上诉请求不予支持。被上诉人支出的更换井盖费、改水集资款、铺设道砖费，因不属于被上诉人的合同义务，上诉人作为涉案院基和房屋的所有人直接受益，由上诉人承担并无不妥，为节约司法资源，可在本案中一并处理，但被上诉人作为原审被告，在一审中并未提起反诉，一审判决在判项中直接判决由上诉人支付被上诉人相关款项的表述欠妥，应直接从被上诉人应支付给上诉人的使用费中予以扣除，本院对此予以纠正。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持岐山县人民法院（2019）陕0323民初1526号民事判决第一项； 二、撤销岐山县人民法院（2019）陕0323民初1526号民事判决第二、三、四项；。 三、潘增强于本判决生效后十日内支付岐山县机械制造有限责任公司房屋和院基占用费，自2017年10月31日起计算至交还之日，每日120元（从占用费总额中扣除应付潘增强各项费用98180元后支付）； 四、驳回岐山县机械制造有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2700元，由岐山县机械制造有限责任公司负担700元，被告潘增强承担2000元。二审案件受理费2700元，由岐山县机械制造有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宝会 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 杨 敏 书 记 员 刘宜卓