江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初653号原告：九江市濂溪区莲花镇龙门村村民委员会，住所地：九江市濂溪区莲花镇龙门村，统一社会信用代码：54360402ME29017513。法定代表人：谢艳红，女，该村委会主任。委托诉讼代理人：陶泰勤，男，江西一方天律师事务所律师，执业证号：13604200210583452，代理权限：特别授权。被告：九江龙门酒店管理有限公司，住所地：九江市濂溪区九莲路与学府路交叉处一幢楼房内，统一社会信用代码：91360402MA35GT4D50。法定代表人：刘焕国，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨书良，男，九江开发区城西法律服务所法律工作者，执业证号：31402161102563，代理权限：特别授权。原告九江市濂溪区莲花镇龙门村村民委员会（以下简称龙门村委会）诉被告九江龙门酒店管理有限公司（以下简称龙门酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙门村委会的委托诉讼代理人陶泰勤、被告龙门酒店的委托诉讼代理人杨书良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门村委会向本院提出诉讼请求：1、请求提前终止原被告双方于2014年12月4日签订的《龙门假日大酒店房屋租赁合同》；2、请求判决被告支付拖欠原告房屋租金45万元（暂计算至2020年3月31日，房屋交还原告前的租金另行计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年12月4日签订的《龙门假日大酒店房屋租赁合同》，约定原告将位于濂溪区办公楼出租给被告用于酒店经营，实际租赁面积6890.15平方米，租赁期限20年，租赁从2015年10月1日起至2035年9月30日止，租金自2015年10月1日起，第一年至第五年即2020年9月30日止，每年租金30万元，从第六年开始至2025年9月30日止，每年租金50万元，以后第五年上调10%，即从第11年至2030年9月30日止，每年租金55万元，从第十六年至2035年9月30日止，每年租金60.5万元。租金采取先交费后使用的原则，本合同签订前先向原告支付合同履行保证金10万元，另支付三年租金90万元，合同签订后，原告已将该租赁房屋交给被告经营使用至今，但被告自2018年9月30日后一直拖欠自2018年10月1日至2020年3月31日租金达45万元，为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求，望判如所请。被告龙门酒店辩称：1、原告的起诉既无事实依据有无法律规定，损害司法权威，属于滥诉行为；2、原告违约在先，实际交付租赁的房屋时间应为：由消防、规划、环保以及工程质量监督管理部门验收合格日期；3、被告已实际支付房屋租金共计130万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月4日，原、被告双方经协商一致，签订《龙门假日大酒店房屋租赁合同》一份，该合同约定：“一、1、原告自愿将位于庐山区交叉处的一幢楼房（12层，以下简称该房屋）租赁给被告，作为餐饮、住宿等项目经营使用，被告预计投资1200万元精装一家综合性酒店，拟定名：龙门假日大酒店。……二、1、原告于2015年4月1日前向被告交付房屋（房屋验收手续合格后，以实际验收交房日期为准）。原告给予被告免租金装修期为6个月，自2015年4月1日期至2015年10月1日止。2、该房屋租赁期自2015年10月1日（起租日）起至2035年9月30日止共计20年。3、20年租期届满后，被告需续租该房屋的，于20年租期届满（即2035年9月30日）前6个月向原告提出书面申请，同等条件下被告有优先续租权。三、1、自2015年10月1日起，第一年至第五年即2020年9月30日止，每年租金为30万元。从第六年开始至2025年9月30日止，每年租金50万元，以后每五年租金上调10%，即从第十一年至2030年9月30日止，每年租金55万元；即从第十六年至2035年9月30日止，每年租金60.5万元。原告保证在合同有效期限内不以任何理由另行调高租金，否则被告有权拒绝交纳，合同继续履行。2、租赁房屋采取先交费后使用的原则，本合同签订前被告先向原告支付履约保证金10万元（可在以后租金中冲抵），另支付前三年租金90万元。租金的付款方式为每六个月支付一次。原告应向被告提供预约银行账户，被告将租金直接交于原告或存至此账户均视为已履行交纳租金义务，并视为原告已收到。……3、被告不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向原告支付违约金，逾期期间如原告书面通知被告交纳，超过30日仍未交纳房屋租金的，原告可书面通知被告解除合同，收回出租房屋，并不给予任何赔偿或补偿。……”该合同还对租赁期间原、被告双方的权利和义务、违约责任等作出了约定。该合同签订后，被告龙门酒店按约定向原告支付房屋租金100万元（其中10万元为履约保证金可在以后租金中冲抵，剩余90万元为前三年的租金）。涉案房屋工程于2015年11月16日经九江市庐山区建筑工程质量监督检测站等五方验收合格，并交付使用。原告龙门村委会于2016年4月18日向被告龙门酒店出具一份《关于同意购置电梯的意见函》，该意见函上载明：“根据双方签订的房屋租赁合同，经双方友好协商，现村委会同意由贵公司先垫付资金自行购置安装两台电梯（电梯购置费及安装费总价控制在31万元以内）。此电梯购置费及安装费用，村委会同意在贵公司交租金时冲抵租金。”被告龙门酒店在收到此意见函后，于2017年8月购置两台总价值为30万元的电梯用于酒店经营，并向法院提供相关购置电梯发票予以为证。被告龙门酒店自涉案房屋于2015年11月16日经五方验收后交付使用至今。原告认为，暂算至2020年3月31日被告尚欠房租45万元，并要求提前终止双方于2014年12月4日签订的《龙门假日大酒店房屋租赁合同》。故诉至本院，要求判如所请。上述事实有原、被告提交的相关证据及原、被告双方当庭陈述为证。本院认为，被告龙门酒店为经营酒店与原告龙门村委会签订的《龙门假日大酒店房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院依法予以确认。本案第一个争议焦点为涉案房屋原告是何时开始交付给被告龙门酒店使用的？庭审中，原告陈述涉案房屋是2014年12月4日交付给被告使用的，被告辩称涉案房屋是2016年7月10日交付给自己使用的，但原、被告双方对于涉案房屋交付给被告使用的具体时间均无证据证明。经本院调查核实，涉案房屋于2015年11月16日经五方验收合格，并交付使用。故应认定2015年11月16日为涉案房屋交付给被告使用的开始时间。本案第二个争议焦点为涉案房屋的租金应从何时起开始计算？依据原、被告双方签订的《龙门假日大酒店房屋租赁合同》的第二条第1款约定：“原告于2015年4月1日前向被告交付房屋（房屋验收手续合格后，以实际验收交房日期为准）。原告给予被告免租金装修期为6个月，自2015年4月1日起至2015年10月1日止。”原被告双方在2014年12月4日签订该合同时，涉案房屋并未验收合格，亦未交付。合同虽然约定2015年4月1日为交付房屋的时间，此交付时间只是签订合同时双方预估的交付时间，涉案房屋实际于2015年11月16日才经五方验收合格并交付使用，涉案房屋此时才具备使用功能，故涉案房屋的交付时间应认定为2015年11月16日。原、被告双方合同亦约定交付后应给予被告免租金装修期6个月，自涉案房屋交付之日（2015年11月16日）往后推算6个月为装修免租期，即至2016年5月15日才应正式开始计算租金。故涉案房屋租金的起算时间应从2016年5月15日起开始计算，本院对此依法予以认定。本案第三个争议焦点为被告龙门酒店实际已交纳多少元的房屋租金？庭审中，原、被告双方一致确认在租赁合同签订后，被告龙门酒店即向原告交纳了房屋租金100万元（其中10万元为履约保证金可在以后租金中冲抵，剩余90万元为前三年的租金）。后原告向被告出具一份《关于同意购置电梯的意见函》，该意见函载明由被告先垫付资金自行购置安装电梯，电梯的购置费及安装费总价控制在31万以内，此电梯购置费及安装费用于被告交纳房屋租金时冲抵租金。被告龙门酒店在收到此意见函后，于2017年8月购置两台总价值为30万元的电梯用于酒店经营，并向法院提供相关购置电梯发票予以为证。被告先行垫付的用于购买电梯的费用30万元，根据原告所出具的意见函所载明的内容，可以用于冲抵房屋租金。被告用于购买电梯的费用30万元，应视为被告已交纳的房屋租金，本院对此予以认定。加上之前被告已经向原告交纳的房屋租金100万元，故被告向原告交纳房屋租金共计130万元，本院对此依法予以认定。本案第四个争议焦点为截止至本案起诉之日（2020年4月17日），被告是否尚欠原告房屋租金45万元？依据原、被告双方所签订的租赁合同，该合同上载明：“原告将房屋租给被告用于酒店经营，承租期为20年。自2015年10月1日起至2020年9月30日止，前五年的租金，每年租金为30万元，自第六年开始至2025年9月30日止，每年租金为50万元，以后每五年租金上调10%……”该合同虽然约定租金的起算时间为2015年10月1日，但此时涉案房屋并未竣工验收，不符合交房条件。至2015年11月16日涉案房屋才经五方验收合格并交付使用，根据原、被告双方租赁合同约定，涉案房屋竣工交付后再给予被告6个月的装修免租期，自2015年11月16日起往后推算6个月为装修免租期，即至2016年5月15日才应正式开始计算租金。被告已交纳130万元的房屋租金，按每年租金30万元计算，被告已实际向原告交纳4年多的房屋租金，即被告自2016年5月15日起至2020年5月14日止应向原告交纳的4年房屋租金为120万元，而实际被告已向原告交纳130万元的房屋租金。故截止至本案起诉之日（2020年4月17日）止，被告龙门酒店并不欠缴房屋租金45万元。综上，原告要求提前终止双方于2014年12月4日签订的《龙门假日大酒店房屋租赁合同》，及要求被告支付截止至2020年3月31日的房屋租金45万元的诉请，理由并不充分，且没有事实和法律依据，对于原告的全部诉请，本院依法不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告九江市濂溪区莲花镇龙门村村民委员会的全部诉讼请求。案件受理费62340元，减半收取31170元，由原告九江市濂溪区莲花镇龙门村村民委员会自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  胡昊二〇二〇年七月三日书记员  凌燕