江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初2968号原告：叶信东，男，1969年3月18日出生，江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：苏南，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：单方明，上海丰进立和律师事务所律师。被告：南京名盛物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路30号益来国际广场2510房。法定代表人：冯鹏霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡馨研，上海市建纬（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童跃，上海市建纬（南京）律师事务所律师。原告叶信东与被告南京名盛物业管理有限公司（以下简称名盛公司）业主知情权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶信东及其委托诉讼代理人苏南、单方明，被告名盛公司委托诉讼代理人胡馨研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶信东向本院提出诉讼请求：1.被告向原告公布其与城市名人资产经营有限公司签订的所有《物业服务合同》、收费标准、服务内容及收取物业费用的情况，并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅（收费标准是被告与城市名人资产经营有限公司签订的收费标准，原始凭证指收款凭据）；2.被告向原告公布其管理益来国际广场所配置人员情况（包括物业服务人员、保安、保洁等，从2017年1月1日至2020年6月9日），并提供相应合同供原告查阅；3.被告向原告公布2017年1月1日至2020年6月9日期间其对益来国际广场物业收费标准及具体组成方式（包含物业费、中央空调运行费、公摊的公共设施、水电费及其他的具体数据）及相关收费依据，并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅核对（收费标准是原告收回房屋后，被告对小业主的收费标准，原始凭证指的是物业费、中央空调运行费、公摊的公共设施、水电费收据或发票，包括其他业主的）；4.被告向原告公布对益来国际广场公摊的公共设备（施）明细及使用情况（设备层、空调、电梯、锅炉）；5.被告在物业管理区域内显著位置以公告方式公布益来国际广场共有部分（包括大堂、消防避难层、大楼外墙广告位、地下一到三层及地面被占用的公共空间等）的使用和收益情况，并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅核对（原始凭证指合同、收款凭据和发票）；6.被告在物业管理区域内显著位置以公告方式公布自其管理益来国际广场以来专项维修资金的筹集、使用情况（需载明使用明细、收入和支出情况），并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅（原始凭证指维修基金的账册及往来明细，如有发票，还需查验发票）；7；被告向原告公布对其提供二十四小时来访登记服务的人员安排及相应管理制度（管理制度指被告自行制定的管理制度，要求提供近三年来的值班表及对应的联系电话）。事实和理由：原告、案外人程莲华与南京益来实业有限公司签订了《南京市商品房买卖契约》，购买了位于南京市鼓楼区中山北路房屋（以下简称案涉房屋）。之后，原告与南京益来名人城市酒店有限公司（以下简称城市名人公司）签订了《益来国际广场租赁协议》，约定将案涉房屋出租给城市名人公司等等。后因原告与城市名人酒店产生纠纷，原告于2018年1月4日将案涉房屋收回自用。从原告购买案涉房屋起至2018年1月4日，案涉房屋均由城市名人公司作为酒店使用。被告与城市名人公司的实际控制人为同一人，长期为城市名人提供服务。原告收房时发现，被告公布的物业费收费标准为每月每平方米38元，远远高于南京最高档的紫峰大厦物业费收费标准。原告为此多次要求被告予以解释未果，故诉至法院，请求判如所请。被告名盛公司辩称：1.对于原告的第一项诉请，被告认为是其与城市名人公司之间的合同，与原告无关，被告无需提供。同时因为签订的时间久远，管理人员变更，这些材料也已经灭失了；2.对于原告的第二项诉请，原告要求的人员配置情况，被告可以提供，但是相应的合同属于被告公司的内部管理，与原告无关，被告不同意提供；3.对于原告的第三项诉请，原告主张的收费标准组成方式及相关依据，被告可以提供。原告要求被告提供的原始凭证，被告只同意提供与原告相关的，其他的业主不能提供；4.对于原告的第四项诉请，原告主张的空调、电梯、锅炉以及设备层中明确属于公共设备的，被告可以提供相关明细及使用情况资料；5.对于原告的第五项诉请，对于其中属于公共部分的使用和收益情况，被告可以提供相关资料，但是原告该项诉请中提到的大堂部分区域以及地下一层到三层并不属于公共空间；6.对于原告的第六项诉请，截至目前为止，专项维修资金只在去年使用过一次，是用于这个大楼的外墙翻新，因此被告没有制作相关账册。关于维修资金的使用情况，在相关网站上已有明确公示，所有的资金筹集、支出全部是相关管理部门处置；7.对于原告的第七项诉请，属于被告的内部管理情况，无需向原告提供。本院经审理查明如下事实：原告与案外人程莲华系案涉房屋共同所有权人，案涉房屋的规划用途为商住。2005年1月17日，原告、程莲华（出租人、甲方）与城市名人公司（承租人、乙方）就案涉房屋签订租赁协议，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用途为酒店经营；租期自甲方按照商品房买卖契约之规定交清全部房款（含签订银行按揭合同）之日起第六十一日始至租赁满十年等等。租赁期限届满后，原告、程莲华（出租人、甲方）与城市名人公司（承租人、乙方）于2015年11月27日签订租赁补充协议，约定双方确认将租赁期限延长3年至2017年12月30日止等等。2018年1月4日，城市名人公司将涉案房屋返还原告。另查明，自2006年起至今，被告持续为益来国际广场提供物业管理服务。益来国际广场至今未成立业主委员会。城市名人公司仍在益来国际广场经营酒店。庭审中，原告认为，被告应提供或公示2017年1月1日至2020年6月9日期间的相关资料信息；原告在诉讼请求中要求公布的信息，被告应在公共区域向全体业主进行公布。被告认为，被告和城市名人公司不存在资金、人员方面的混同，应该是独立的；被告可能没有管理过其他小区。另案涉房屋共有权人之一程莲华同意原告提起本案诉讼及全部诉讼请求。本院认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向小区业主委员会和物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开、且确由小区业主委员会和物业公司掌握的情况和资料。因此原告作为益来国际广场业主，有权要求提供物业服务的被告公布由其掌握的涉及小区公共事务和物业管理情况和资料。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。据此，本案中，被告应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并及时公布的相关资料，具体公布方式以在益来国际广场公告栏或公共区域内公布为宜。关于原告要求被告公布被告与城市名人公司签订的物业服务合同、收费标准、服务内容及收取物业费用的情况，并提供原始凭证供原告查阅的主张。原告系益来国际广场的业主，享有业主知情权。被告作为物业管理公司，为益来国际广场提供物业管理服务长达14年左右，应与益来国际广场的业主委员会或者开发商签订物业服务合同，收取相关业主或使用人依据物业服务合同所支付相关物业费等，被告以此提供物业服务，故被告应公布2017年1月至2020年6月所签订的物业服务合同（包括补充约定的相关物业服务合同）以及在此期间收取物业费的具体情况（包括物业费、中央空调运行费、公摊的公共设备设施水电费用及其他），并向原告提供查阅。被告以签订合同的时间久远、管理人员变更、材料灭失、仅提供涉及原告的物业费收取凭证进行抗辩的理由不成立，被告应履行公布公共信息的义务。对于原告主张公布收费标准、服务内容的问题，该部分内容已经包含在物业服务合同中，无需另行公布。关于原告要求被告公布益来国际广场配置人员情况（包括物业服务人员、保安、保洁等），并提供相应合同供原告查阅的主张。益来国际广场不仅有城市名人公司经营的酒店，还有收回房屋自行使用的业主，对于物业服务人员的使用和安排涉及全体业主的共同利益，故被告作为益来国际广场物业管理公司应当公布其在相关区域配置保安、保洁等相关服务人员情况。对于原告要求提供相应合同供原告查阅的主张，被告与其工作人员签订的相关合同属于被告内部管理问题，并不在业主知情权的范畴内，原告要求查阅，没有法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告公布其对益来国际广场物业收费标准及具体组成方式及相关收费依据，并提供原始凭证供原告查阅核对的主张。原告的该项主张与第1项诉讼请求系重复主张，故本院不予支持。关于原告要求被告公布对益来国际广场公摊的公共设备设施明细及使用情况的主张。益来国际广场的公共设备设施属于全体业主共有或共同使用，被告负有维护管理的义务，以保障公共设备设施顺利运行及有效使用，因此被告在管理过程中应当明确公共设备设施的具体数量以及使用情况，向全体业主公布。关于原告要求被告在物业管理区域内显著位置以公告方式公布益来国际广场共有部分（包括大堂、消防避难层、大楼外墙广告位、地下一到三层及地面被占用的公共空间等）使用和收益情况，并提供原始凭证供原告查阅核对的主张。本院认为，益来国际广场公共区域（包括大堂、大楼外墙广告位等），属于全体业主共有或共同管理使用，故被告应当公布公共区域的使用和收益情况，并向原告提供查阅。关于原告要求被告公布益来国际广场专项维修资金的筹集、使用情况，并提供原始凭证供原告查阅的主张。被告作为物业管理公司对益来国际广场进行管理，对于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集及使用情况应当知晓，且被告在答辩自认已经申请过一次使用专项维修资金，故被告应当公布维修资金的筹集、使用情况，并向原告提供查阅。原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告公布二十四小时来访登记服务的人员安排及相应管理制度的主张。益来国际广场房屋属于商住性质，分属于酒店和普通公寓两个部分，不同于普通住宅小区的管理方式，被告应让业主了解来访登记的人员安排情况及相关管理制度措施，以保障整个大楼安全有序运转。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内在南京市益来国际广场（名人城市广场）公告栏内或公共区域内张贴公布2017年1月至2020年6月期间所签订的物业服务合同以及物业费收取（包括物业费、中央空调运行费、公摊的公共设备设施水电费用及其他）等具体情况，并向原告叶信东提供查阅；二、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内在南京市益来国际广场（名人城市广场）公告栏内或公共区域内张贴公布2017年1月至2020年6月期间在南京市益来国际广场（名人城市广场）相关区域配置保安、保洁等相关物业服务人员情况，并向原告叶信东提供查阅；三、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内在南京市益来国际广场（名人城市广场）公告栏内或公共区域内张贴公布2017年1月至2020年6月期间南京市益来国际广场（名人城市广场）公共设备设施具体明细以及使用情况；四、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内在南京市益来国际广场（名人城市广场）公告栏内或公共区域内张贴公布2017年1月至2020年6月期间南京市益来国际广场（名人城市广场）公共区域（包括大堂、大楼外墙广告位等）使用和收益情况，并向原告叶信东提供查阅；五、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内在南京市益来国际广场（名人城市广场）公告栏内或公共区域内张贴公布2017年1月至2020年6月期间建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况，并向原告叶信东提供查阅；六、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内在南京市益来国际广场（名人城市广场）公告栏内或公共区域内张贴公布2017年1月至2020年6月期间南京市益来国际广场（名人城市广场）来访登记的人员安排情况及相关管理制度；七、驳回原告叶信东的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京名盛物业管理有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日将上述款项直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇二〇年七月二十三日书记员  杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。