河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0703民初942号 原告（反诉被告）：郭建军，男，汉族，1976年11月21日出生，现住河北省张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：金建军，河北华研律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑永生，河北华研律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张家口市宏昊房地产开有限公司。 住所地：张家口市桥西区长方沟北街鸿昊嘉苑小区27号楼二层。 法定代表人：张志广，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高辉，河北鼎诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王辉。 原告郭建军与被告张家口市宏昊房地产开有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，张家口市宏昊房地产开有限公司对郭建军提起了反诉，本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了合并审理。原告郭建军及委托诉讼代理人金建军、郑永生，被告张家口市宏昊房地产开有限公司委托诉讼代理人高辉、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告郭建军向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告：1、维修原告所租赁房屋的主体结构达到使用用途。2、维修所租赁房屋室内外装饰装修。3、退还原告停业期间的租金暂定83200元。4、赔偿原告停业期间的营业损失。二、本案的诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。庭审中变更第一项诉讼请求为：1、退还其已缴纳2019年6月16日至2019年12月31日止的房屋租金270800元。2、退还租赁押金50000元。3、支付未履行期残值4820900元。4、支付2019年6月16日至2020年7月6日停业期间的损失2716626.14元。5、河北建筑工程司法鉴定中心司法鉴定费90000元。6、河北宏大资产评估有限公司司法鉴定费28200元。7、停业期间安排白班夜班各1人，花费人工费81700元，之后发生的费用计算至截止实际发生日止。事实与理由，原告与被告于2017年9月8日签订《宏景嘉苑商业楼租赁合同》，合同约定被告将坐落于桥西区建筑面积2004平方米的房屋出租给原告，用于开设洗浴中心，原告在装修时即发现1-3层暖气片由于冻裂造成大面积跑水，地下管道多处漏水，原告通知被告后，被告进行了维修。2018年夏季，由于涉案房屋室外地面排水不良，造成雨水顺排水管道倒灌进屋内，至2018年冬季，涉案房屋开始大面积下沉，墙体开裂。2019年3月已经严重影响使用。为保证职工及客户安全，原告被迫于2019年4月停业。经与被告协商无果，现诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。 本诉被告张家口市宏昊房地产开有限公司辩称，对原告的诉讼请求，事实与理由均不认可。本案中郭建军存在诸多重大违约行为，双方于2017年9月8日签订的虹景佳苑商业楼租赁合同依法应予解除。违约行为：1、郭建军一方未经宏昊公司书面同意，擅自进行装修，擅自改变房屋内部结构，擅自在房屋外扩建设备房，严重违反合同约定及法律规定，存在严重违约行为。2、根据我方提供的企业信用信息公示报告显示，“桥西汤泉洗浴中心”该单位性质为个体工商户，经营者为牛树军，且该个体工商户在诉讼过程中办理了注销手续。经营者并非承租人郭建军本人，故存在转租等第三方非法使用的情形，故郭建军具有重大违约行为。因郭建军存在违约行为，故其应对宏昊公司的损失依法赔偿。 反诉原告张家口市宏昊房地产开有限公司向本院提起反诉请求，1、判令被反诉人将承租的位于张家口市桥西区房屋地基下沉部分进行维修并承担全部维修费用。2、本案诉讼费及相关费用（含鉴定费115000元）由被反诉人承担。事实与理由：2017年9月8日，反诉人与被反诉人签订《宏景嘉苑商业楼租赁合同》，约定被反诉人承租反诉人所有的位于张家口市桥西区房屋，租赁期限自2018年1月1日至2025年12月31日止，租赁用途为经营洗浴（经营汤泉洗浴）。因被反诉人经营洗浴导致所租赁的房屋地基已经下沉，并已影响到周边住宅，使反诉人的房屋存在严重的安全隐患。根据双方租赁合同第六条约定，租赁期间的维修养护责任由乙方承担。为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，向贵院提起反诉。请求贵院在查明事实的基础上，判如所请。 反诉被告郭建军辩称：反诉理由不成立。一、根据河北司法鉴定中心作出的两份鉴定报告，该报告中有反诉人即答辩人同时委托一家单位做出的鉴定意见，均显示该地基下沉的原因是勘探及跑水管跑水造成，与答辩人没有关系，故本案的违约责任者是反诉原告，而不是我方。二、地基下沉的维修费用，鉴定意见指出该案的违约人是反诉原告，故我方不承担维修费用。被答辩人所出租的房屋质量不合格，构成根本违约，答辩人既不是涉案房屋下沉的责任人，也没有违反租赁合同的约定改变涉案房屋的结构，同时在签订合同时，装修运营过程中，被答辩人明知是开设洗浴中心，被答辩人要求解除双方之间租赁合同，由答辩人承担宏景嘉苑8号商业楼下沉部分维修费用的诉讼请求于法无据，请求予以驳回。 案经审理查明，2017年9月8日，张家口市宏昊房地产开发有限公司作为出租方（甲方），郭建军作为承租方（乙方）签订了《宏景嘉苑商业楼租赁合同》。合同内容为：第一条，房屋基本情况。甲方房屋坐落于桥西区建筑面积2004平方米，甲方保证产权清楚，因甲方原因导致乙方无法经营，甲方赔偿给乙方造成的经济损失。第二条，房屋用途。该房屋用途为开洗浴中心。乙方不得擅自改变房屋用途。第三条，租赁期限。租赁期限自2018年1月1日至2025年12月31日止，共计八年。第四条，租赁期间每年租金年租金为人民币500000元整，乙方需交付甲方装修及水电煤气采暖费等押金共计5万元，退房时乙方结清租赁期内所产生各种费用，甲方将押金如数退给乙方。物业由乙方自己负责，与甲方没有任何关系。与物业公司交接物业有关手续。第五条，付款方式。租金按年结算，由乙方于每年12月30日前的30天交付给甲方，否则乙方属于违约行为，甲方有权终止合同。第六条，租赁期间的维修养护责任。在乙方使用的过程中所有的维修维护包括房屋漏雨管线损害等均由乙方自行处理。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间防火安全门前三包综合治理及安全保卫等工作。乙方应执行当地有关部门规定，并承担全部责任和服从甲方监督检查。第七条，关于装修和改变房屋结构的约定。乙方不得随意损害房屋设施，如需改变房屋内部结构，装修设置对房屋结构影响、设备等。乙方应当先向甲方提出书面申请，取得甲方书面同意后方可进行投资由乙方自理。租赁期满后形成附合物的，乙方应当保持现有完整的状态，基本上就是保持经营时状态，不得人为损坏并无偿地交付甲方。室外水、电、暖、室内外消防由甲方负责，室内水、电、暖器片由乙方负责。第八条，关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间所有相关费税都由乙方承担，与甲方无关。第九条，期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，必须保证营业时状态。故意破坏房屋装修、损害原房屋结构等，每套房屋赔偿甲方80万元。如乙方要求继续租赁，需提前三个月书面向甲方提出。甲方在合同期满前三个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等租赁价格，乙方有优先承租权。第十条，因乙方责任终止合同的约定。未向甲方书面申请且未经甲方书面许可，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿。1、擅自将承租的房屋转租的。2、擅自将承租的房屋转让转借他人或擅自调换使用的。3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途等。4、拖欠租金及采暖费累计达三个月。5、利用承租房屋进行违法活动的。6、故意损坏承租房屋的。7、不得扰民，造成业主上访等问题，自己负责处理。第十一条，提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，在终止合同书签订前，合同仍有效。如因国家建设不可抗力因素或出现本合同规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。甲方如因自身原因提前终止合同，甲方应当向乙方退还剩余房租。乙方提供经甲方书面许可的装修，形成附合物的，扣除已租赁期间的折扣后，剩余租赁期间的残值，甲方可以给予乙方按折旧比例的补偿。第十二条，登记备案的约定。自本合同生效之日起—日内，乙方持本合同及有关证明文件向有关部门申请登记备案。第十三条，违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的百分之百作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日向乙方加收滞纳金3000元整。第十四条，不可抗力。因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。第十五条，本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等的法律效力。第十六条，合同效力本合同之附件，均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，经遵照中华人民共和国有关法律法规执行。第十七条，争议的解决本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成时甲乙双方同意提交当地人民法院裁决。甲方签章：张家口市宏昊房地产开发有限公司，乙方签章：郭建军。合同签订后，本诉原告郭建军向被告张家口市宏昊房地产开发有限公司缴纳了年租金500000元，装修押金50000元。因开设洗浴中心之需要，郭建军对该房屋进行了装修更改，原、被告双方未就具体装修装饰形成书面合意。装修完成并办理相关消防手续后，郭建军经营的汤泉洗浴开始对外营业。经营过程中，由于涉案房屋开始下沉，墙体开裂，原告郭建军于2019年5月23日诉至本院，为安全考量，本院于2019年12月31日书面告知其停止营业。案件审理过程中，张家口市宏昊房地产开发有限公司向本院提起反诉，在不认可原告诉讼请求的同时，认为造成房屋下沉的原因系原告方行为所造成，经多次调解，原、被告双方协商未果。在第一次庭审过程中，张家口市宏昊房地产开发有限公司请求追加该房屋建设单位河北豫龙建工集团有限公司参加诉讼，经合议庭评议后，认为与本案不属同一法律关系，故口头予以驳回。 案件审理过程中，2019年6月13日，本诉原告郭建军向本院提出鉴定申请，申请事项为：1、申请法院依法委托司法鉴定机构对申请人承租的位于张家口市桥西区，面积2004平方米，房屋地基基础是否存在质量问题、地基处理及室外回填是否符合设计及规范要求进行鉴定。2、申请人承租的张家口市桥西区，面积2004平方米房屋的地基基础是否符合设计要求。3、申请人承租的张家口市桥西区平方米房屋的受损程度。2020年1月13日河北建筑工程司法鉴定中心向我院出具了延长鉴定时限告知书。告知本院：“经我中心负责人批准，需延长鉴定时限，自受理日2019年7月24日起至2020年2月24日出具司法鉴定意见书”。2020年3月15日，河北建筑工程司法鉴定中心出具冀建司法鉴定中心［2019］建设鉴定字第104号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、张家口市桥西区宏景嘉苑8＃商业楼符合地基未能消除地基湿陷性，存在质量问题，不符合设计及规范要求。2、张家口市桥西区宏景嘉苑8＃商业楼基础设计符合规范要求，基础施工符合设计要求。3、8＃商业楼室外回填施工存在不符合设计及规范要求之处。4、8＃商业楼房屋安全等级评定为ｃｓｕ级，显著影响整体承载，应采取措施，且可能有极少数构建件必须及时采取措施。原告郭建军为此次鉴定支付鉴定费用90000元整。 2019年6月10日，反诉原告张家口市宏昊房地产开发有限公司向本院提出鉴定申请。申请事项为：1、申请法院依法委托司法鉴定机构对被申请人承租的位于张家口市桥西区平方米（现经营汤泉洗浴），房屋地基下沉的原因进行鉴定。2、申请对被申请人承租的位于张家口市桥西区平方米（现经营汤泉洗浴），房屋地基下沉所需的维修费用进行鉴定。2020年3月15日，河北建筑工程司法鉴定中心出具冀建司法鉴定中心［2019］ 建设鉴定字第105号司法鉴定意见书，建议加固维修措施及费用为：1、对8＃楼地基采用注浆加固；2、拆除8＃楼②-③轴间隔墙，重新砌筑、抹灰及装修；3、对8＃楼②-③轴间框架梁及柱采用粘贴钢板进行加固;4、对8＃楼②-③轴间地面拆除，楼板进行碳纤维加固，地面重新铺装；5、拆除8＃楼②-③轴间塑钢窗，重新安装。鉴定意见为：1、张家口市桥西区宏景嘉苑8＃商业楼地基下沉的主要原因是1）复合地基施工质量不满足复合地基设计要求，未能消除地基土湿陷性；2）后期使用过程中地基遭外来水浸泡湿陷，承载力较低，导致地基基础不均匀沉降，上部结构开裂；3）西南角是主要渗水点，水源主要为坎上管沟给水管道跑水及雨水。2、建议的维修方案如前所述，维修费用为人民币1525062.32元，加固维修需由有资质的单位进行设计及施工。此次鉴定张家口市宏昊房地产开发有限公司支付鉴定费用100000元。 2020年3月26日，张家口市宏昊房地产开发有限公司向本院提出补充鉴定申请，请求委托鉴定机构对宏景嘉苑商业8号楼南侧设备房进行补充查勘鉴定。分析设备房内是否有跑水现象及对房屋地基下沉的原因进行分析。请求鉴定机构对宏景嘉苑14号楼地基下沉原因进行鉴定，特别是14号楼地基下沉与商业8号楼南侧设备房的关系进行鉴定。请求委托鉴定机构对宏景佳苑14号楼维修费用进行鉴定。经本院依法委托后，河北建筑工程司法鉴定中心出具（2019）建鉴字第105补号鉴定意见书，鉴定意见为宏景嘉苑8号商业楼南侧设备房未见有明显跑水及渗漏现象。此次鉴定张家口市宏昊房地产开发有限公司支付鉴定费用15000元。 2020年4月10日，本诉原告郭建军向本院提出司法鉴定申请书，请求张家口市桥西区人民法院依法委托司法鉴定机构对申请人所租赁的桥西区南瓦窑路宏景嘉苑8号商业楼的：1、室内外装修的地面、墙面、给排水、采暖、空调系统、电气系统、消防系统等所有装饰工程未履行期装修残值进行鉴定。2、所有家具购置、软硬件管理系统、衣柜桑拿设备、闭路电视系统、监控系统、燃气系统等所有系统未履行期残值进行鉴定。3、对“桥西汤泉洗浴中心”2019年6月16日至2025年12月31日停业期间的利润损失进行鉴定。2020年5月18日，河北宏大资产评估有限公司向本院出具宏大资评【2020】（估）字第05024号资产评估报告书，资产评估报告编码1313020051202000021。评估结果如下，经评估被申请人租赁的桥西区南瓦窑路宏景嘉苑8号商业楼1、室内外装修的地面、墙面、给排水、采暖、空调系统、电气系统、消防系统等所有装饰工程未履行期装修残值；2、所有家具购置软硬件管理系统、衣柜、桑拿设备、闭路电视系统、监控系统、燃气系统等所有系统未履行期残值，两项评估价值合计为4820900元。【2020】（估）字第05024号资产评估报告书依法送达后，本诉被告提出了异议，本院通知该评估机构后，河北宏大资产评估有限公司于2020年6月22日向我院出具了情况说明，就本诉被告提出的异议情况答复如下：1、我公司对此案进行评估是依据张家口市桥西区人民法院司法鉴定委托书（2020）冀0703委鉴18号。并于2020年4月27日下午15:00进行现场查勘，均电话通知双方当事人，申请人郭建军到场，被申请人未到场。2、我公司进行评估的行为依据是委托方提供的司法鉴定委托书（2020）冀0703委鉴18号。收到委托后，我公司收集到的相关资料只作为参考意见，并没有作为依据。3、评估报告第13页中明确写明资产评估师不具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，故我们不对评估对象的法律权属提供保证。提请委托方和相关当事方注意。4、具体计算过程我们在技术报告中存档，不在评估报告中体现。具体明细范围是依据张家口市桥西区人民法院司法鉴定委托书（2020）冀0703委鉴18号，在评估报告第7页至第8页中明确列示。5、我公司在法院系统备案名称为“河北宏大资产评估有限公司”，此案于2020年4月22日委托方出具的司法鉴定委托书“2020冀0703委鉴18号”中明确列示“河北宏大资产评估有限公司”，因在法院备案系统中还未更换公司名称，故我们在2020年5月18日出具的评估报告中沿用“河北宏大资产评估有限公司”。待法院备案系统更换名称后，我公司会启用更改后的名称及印章。再次开庭审理后，被告张家口市宏昊房地产开发有限公司再次提请鉴定人出庭，经本院通知后，该鉴定机构派员参加庭审接受了当事人的质询，同时向法院出示了张家口市桥西区人民法院委估资产明细表（包括1、室内外装修、地面、墙面2525880元，2、给排水、采暖、空调系统712000元，3、电气系统394000元，4、消防系统160000元，5、家具240000元，6、软硬件管理56000元，7、衣柜、桑拿设备556560元，8、闭路电视系统7840元，9、监控系统19040元，10、燃气系统149600元，合计4820920元）及具体明细内容。此次鉴定，原告郭建军向河北宏大资产评估公司支付鉴定费28200元。2020年5月19日，张家口华正会计师事务所有限公司向本院出具关于回复张家口市桥西区人民法院司法鉴定委托书的函，认定：“经与原被告双方沟通，得知双方2017年9月8日签订的《宏景嘉苑商业楼租赁合同》第11条中无利润损失这一约定。另原告为个体工商户（现已注销），无正式的套账凭证，我所无充分的依据完成该项鉴定，所以我所无法接受委托”。 本院认为，张家口市宏昊房地产开发有限公司作为出租方（甲方），郭建军作为承租方（乙方）签订的《宏景嘉苑商业楼租赁合同》，依据河北建筑工程司法鉴定中心出具的（2019）建鉴字第105号鉴定意见书及（2019）建鉴字第105补号鉴定意见书可以认定该合同已经无法继续履行，且反诉原告张家口市宏昊房地产开发有限公司提出解除，故本院予以解除。张家口市宏昊房地产开发有限公司作为涉案房屋的出租方，理应提供符合建筑安全的租赁物，依据河北建筑工程司法鉴定中心出具的（2019）建鉴字第105号鉴定意见书及（2019）建鉴字第105补号鉴定意见书，可以认定造成房屋存在危险的主要原因系由张家口市宏昊房地产开发有限公司提供的租赁物本身原因所造成，故其请求由反诉被告承担全部维修费用的诉讼请求于法无据，本院无法予以支持。同时又依据河北建筑工程司法鉴定中心出具的（2019）建鉴字第105号鉴定意见书中“西南角是主要渗水点，水源主要为坎上管沟给水管道跑水及雨水”之内容，可以认定反诉被告郭建军私自搭建的设备房亦应对涉案房屋损失承担一定的责任。综合案情，本院酌情认定反诉被告郭建军承担涉案房屋20%的维修责任，即1525062.32元*20%=305012.46元，反诉原告张家口市宏昊房地产开发有限公司自行承担80%的维修责任，即1525062.32元*80%=1220049.86元。对于反诉原告提出的请求反诉被告承担鉴定费115000元的诉讼请求，本院依法支持115000*20%=23000元。对于原告郭建军提请赔偿的:1、退还其已缴纳房屋租金2019年6月16日至2019年12月31日止的房屋租金270800元的诉讼请求,因本院于2019年6月13日对其下达了停业通知,且该金额计算未超过合同约定，故予以支持。2、退还租赁押金50000元，因该项费用涉及内容为装修，而原告所进行的装修装饰均系为开设洗浴中心所必须，故依法应予以退还。3、未履行期残值4820900元，依据【2020】（估）字第05024号资产评估报告书及明细表，本院予以支持。4、2019年6月16日至2020年7月6日停业期间的损失2716626.14元，其后损失计算至租赁合同到期日止。因原告郭建军提供的证据不能充分证实该诉讼主张，故本院无法予以支持。5、河北建筑工程司法鉴定中心司法鉴定费90000元，于法有据，本院予以支持。6、河北宏大资产评估有限公司司法鉴定费28200元，于法有据，本院予以支持。7、停业期间安排白班夜班各1人，花费人工费81700元，之后发生的费用计算至截止实际发生日止。因原告提供的证据不能充分证实其诉讼主张，且被告不予认可，加之洗浴中心确已停业，故本院无法予以支持。上述1、3、5、6项金额合计5209900元，依据河北建筑工程司法鉴定中心出具的（2019）建鉴字第105号鉴定意见书，原、被告对该损害后果均负一定的法律责任。本院酌情认定原告郭建军自担20%的损害后果，即5209900元*20%=1041980元，被告张家口市宏昊房地产开发有限公司向原告承担80%的赔偿责任，即5209900元*80%+押金50000元=4217920元。对本诉被告抗辩的原告主体不适格问题，因原告郭建军与“桥西汤泉洗浴中心”登记的个体工商户牛树军系合伙关系，且通过本院询问笔录可以得知郭建军具有对外执行合伙事务的能力，郭建军与被告张家口市宏昊房地产开发有限公司签订租赁合同时亦明确告知其租赁用途，故不存在主体不适格及转租问题，对该抗辩本院不予支持。案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告张家口市宏昊房地产开有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告郭建军剩余房租、租赁押金、剩余租期残值、鉴定费用共计人民币4217920元。 二、反诉被告郭建军于本判决书生效之日起十日内一次性给付反诉原告张家口市宏昊房地产开有限公司张家口市桥西区房屋维修费用305012.46元、鉴定费用23000元，共计328012.46元。 三、上述一、二项折抵后，被告张家口市宏昊房地产开有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告郭建军各项费用共计人民币3889907.54元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金。 本诉案件受理费68207元，由原告郭建军自行负担13641元，由被告张家口市宏昊房地产开有限公司负担54566元。反诉案件受理费，由反诉被告郭建军负担元，由反诉原告张家口市宏昊房地产开有限公司负担2025062.32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  郝琳琳 二〇二〇年七月十五日 书记员  任晓元