安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终457号 上诉人（原审被告）：孙志燕，女，1986年1月24日生，汉族，住池州市贵池区。 委托诉讼代理人：杨孝强，安徽九华律师事务所律师 委托诉讼代理人：董英，安徽九华律师事务所实习律师 上诉人(原审被告):池州市贵池区儒房房产经纪有限公司，住所地池州市贵池区秀山路351号，统一社会信用代码91341700MA2T4NP27K。 法定代表人：戴长华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨胜，池州市贵池区墩上街道法律服务所。 被上诉人（原审原告）：江亮，男，1993年9月4日生，汉族，住池州市。 上诉人孙志燕、池州市贵池区儒房房产经纪有限公司（以下简称儒房公司）因与被上诉人江亮房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人孙志燕及其委托诉讼代理人杨孝强、董英，上诉人儒房公司的委托诉讼代理人杨胜，被上诉人江亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙志燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用均由江亮负担。事实与理由：1、原审认定江亮借款70万元及损失2万元,明显错误。自然人之间的民间借贷系实践合同,江亮应对借款实际交付承担举证责任。而原审判决仅凭江亮提供的70万元借条,即认定借款事实,并以此酌定该借款损失为2万元,显无事实和法律依据。2、江亮违约在先,应自行承担责任。江亮在签订合同时故意隐瞒了该房屋已抵押贷款的事实,违反合同约定。2019年11月份,其已向江亮表明了放弃购房,但江亮却在2020年1月17日提前还清银行按揭贷款,并支付违约金,该违约金系江亮人为扩大的损失,应由其自行承担。3、原审认定其交付的购房定金为30000元,江亮的损失为28922元,损失明显未超过定金数额,即定金足以弥补损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定,“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。但原审判决其既要赔付定金,又要赔偿损失,明显违反上述司法解释的规定。 江亮辩称，孙志燕称2019年11月告知江亮放弃买房，不属实。 儒房公司述称，孙志燕和江亮应向其支付佣金。 儒房公司上诉请求：撤销一审判决第三项,改判其无需返还江亮人民币15000元;2、本案一、二审诉讼费用由江亮及原审被告孙志燕承担。事实和理由:原审判决认定事实有误,适用法律不当。1、房屋买卖合同第五条虽约定30000元定金转交中介方保管,但在第六条又约定:甲乙(甲方为江亮、乙方为孙志燕)双方同意向丙方(其)支付佣金费,约定佣金费由乙方负担,但甲乙双方同意从定金中扣除佣金费，于房屋买卖合同签订时一次性支付给丙方。合同签署后,丙方所收取的佣金费概不退还。2、房屋买卖合同第八条约定:若乙方违约,佣金费从已交定金中优先扣除。以上约定系三方的真实意思表示,且不违反法律的禁止性规定。3、担保法司法解释第一百一十九条规定,实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。江亮已接受定金15000元,并未提出异议,视为定金变更合同已生效,定金已变更为15000元。因此,江亮无权要求其返还其所称的剩余定金15000元,该15000元是孙志燕所交的中介费,而不再是定金。 江亮辩称，案涉合同第五条约定了3万元为购房定金，当时孙志燕交了3万定金，给了其1.5万元，剩余1.5万由中介公司暂替其保管。 孙志艳述称，其与江亮签订合同中，对定金数目约定为3万元，且孙志燕实际支付定金也为3万元，合同订立后孙志燕与江亮未就定金数额进行变更，因此本案定金数额应当按3万元予以确认；儒房公司所称的佣金不属于本案审理范围，应另案处理。 江亮向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间签订的合同编号为0003291房屋买卖合同书；2.孙志燕赔偿因其根本违约给江亮造成的损失58922元（其中50000元系江亮为了支付房屋尾款所筹措资金支付的利息及违约金，8922元系江亮提前支付房屋银行按揭余款违约金）；3.池州市贵池区儒房房产经纪有限公司返还替江亮保管的买卖房屋定金15000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月15日原告江亮（甲方）委托其父亲江小平与被告孙志燕（乙方）通过房产中介儒房公司（丙方）签署了《房屋买卖合同书》（合同编号：0003291），协议明确约定甲方将其所有的位于池州市凯旋公馆1号楼3204.3204阁楼出售给乙方，出售房屋总价款为121.5万元整，付款方式为此合同签订当日乙方付3万元为购房定金，转交中介方保管；按揭贷款：首付款待该房屋贷款银行贷款申请批准后，按实际批准额比例标准由乙方存入交易资金托管账户内，乙方在领取该房《不动产权证书》后按约定的方式转至甲方指定账户，按揭贷款部分由贷款金融机构转至甲方指定账户中，放款时间以贷款金融机构发放日为准；同时约定鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用；佣金费为房产买卖总价款的2%，金额为24300元，甲方负担0元，乙方负担24300元。佣金费以定金扣除的方式，于本合同签订之同时一次性支付给丙方。本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。同日，双方签订《合同补充协议书》，约定如房屋在出售前有抵押状况，甲方保证在合同备案前还清抵押贷款，办结他项权利注销登记手续，有关责任和费用由甲方承担，协议签订日期后136日内处理完毕。同日，孙志燕转账30000元至儒房公司员工账户，儒房公司员工后转账15000元至江小平账户。2020年1月17日，江亮将上述房产的按揭贷款662183.7元提前一次性还清，并支付费用8922元。因孙志燕拒绝继续履行合同，江亮诉至法院。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》均系双方当事人自愿签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并生效。合同签订后，原告江亮已在约定时间内办理完毕提前归还按揭贷款手续事项，但被告孙志燕拒绝继续履行合同，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，依法应承担相应违约责任。被告孙志燕辩称其在签订合同时并不知晓该房产有抵押贷款的情况，且被告在办理提前还款解押手续时也并未告知，并在2019年12月份已提前告知中介无能力继续履行合同。本院认为，根据双方签订的补充协议可知，江亮应于2019年9月15日后的136日内办理完结他项权证的注销登记手续，则江亮于2020年1月17日提前偿还贷款并无不当，对被告孙志燕的辩称意见不予采信。现原告江亮诉求解除合同并要求被告孙志燕赔偿其损失58922元的诉请，有事实与法律依据，本院对其合理部分予以支持，原告江亮称其因提前偿还房屋贷款产生的借款利息50000元，但其仅提供借条载明借款金额为70万元，并未提供相应转账凭证等，故酌定其因借款产生的损失为20000元、因提前偿还贷款而支出的费用8922元。根据《房屋买卖合同书》约定，丙方即儒房公司的佣金费用应由被告孙志燕负担，原告江亮不承担该费用，且根据合同第五条的约定，孙志燕所支付的30000元均为购房定金，该款项由中介方保管，而中介方仅支付了15000元的定金，对于剩余部分至今仍未支付，故对原告江亮诉请被告儒房公司返还代为保管的定金15000元的诉请，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告江亮与被告孙志燕于2019年9月15日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告孙志燕于判决书生效之日起十日内赔偿原告江亮损失28922元；三、被告池州市贵池区儒房房产经纪有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告江亮定金15000元；四、驳回原告江亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748元，减半收取计874元，由被告孙志燕负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同约定定金数额为3万元，且孙志燕已实际交付该款项，其中15000元由儒房公司转款给江亮，剩余15000元由儒房公司保管。根据定金罚则，孙志燕作为给付定金方明确表示拒绝继续履行合同，故其无权要求返还定金，该定金应由江亮获取。案涉合同约定购房定金交儒房公司保管，儒房公司作为保管方有义务向江亮返还其保管的15000元定金。江亮没有违约行为，对于合同不能履行没有责任，且根据合同约定，其不承担佣金的给付责任。虽合同约定佣金从已交定金中优先扣除，但该格式条款系儒房公司提供，其内容排除了江亮获取定金的主要权利，儒房公司不能依据该约定拒绝返还其保管的定金，而对于其所提佣金可另行主张。故儒房公司提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。江亮一审诉称因孙志燕违约造成其损失58922元，并提供了向案外人借款的借条，但其未举证证明案外人已实际向其提供了该借款，亦未举证证明实际产生的利息损失。综合全案，江亮提供的证据不足以证明其因孙志燕违约行为产生的实际损失超过案涉定金数额，一审法院酌定江亮的损失为28922元，江亮对此亦未提起上诉。一审法院判决儒房公司返还剩余的定金，同时判令孙志燕赔偿江亮的损失28922元，适用法律错误，应予以纠正。孙志燕相关上诉理由成立，本院予以采纳。 综上所述，孙志燕的上诉请求成立，儒房公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4195号民事判决第一项、第三项； 二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4195号民事判决第二项、第四项； 三、驳回江亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费合计698元，由江亮负担523元，由池州市贵池区儒房房产经纪有限公司负担175元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年七月十五日 书记员  刘 铮