安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初685号原告：徐晋，男，1966年3月30日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市迎江区，现住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：尹兖，安徽豪迪律师事务所律师。被告：安庆市鑫安商贸发展有限公司，住所地安徽省安庆市。法定代表人：喻海东，董事长。委托诉讼代理人：唐志军（该公司员工），男，1961年12月13日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。原告徐晋诉被告安庆市鑫安商贸发展有限公司（以下简称鑫安商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晋及其委托诉讼代理人尹兖，被告鑫安商贸公司的委托代理人唐志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晋向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告房屋租赁合同保证金300000元及逾期付款利息211400元（按年利率24%，自2017年6月15日起暂计算至2020年5月7日）；2.判决被告赔偿因其违约造成原告可期待利益损失350000元（自2017年6月15日起暂计算至2020年12月31日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月16日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告提供安庆市建设路118号原安庆商场1层南侧（除浦发银行租赁场地）门店供原告从事经营活动，租期2011年6月16日至2020年12月30日；月租金50000元，第二年起租金逐年递增4%，上支下月；租金每延迟一天付，原告须向被告支付违约金500元。合同签订后，原告一次性交纳了保证金200000元，并根据自身经营需要，经被告同意对门店进行了改造和装潢，自费加修了阁楼、卫生间和电增容。2012年初，因市人民路改造工程严重影响了原告自营的服装生意，经被告同意，2013年4月1日，原告将承租的门店转租给安徽蕴徽商贸有限公司（以下简称蕴徽商贸公司）。被告在同意转租的同时又要求原告在原履约保证金基础上再增交100000元保证金，至此原告二笔共计向被告交纳保证金计300000元整。2017年4月19日，被告作为涉案房产的承租人因拖欠出租人安庆市商业大厦有限责任公司（以下简称商业大厦公司）房租，安庆市迎江区人民法院根据商业大厦公司的申请、依据（2015）迎民一初字第01434号民事调解书第七条约定、以（2017）皖0802执字122号公告形式解除了被告与商业大厦公司的租赁关系，而原告也因此失去了次承租人的合法地位，导致了原告合法转租的合同无法继续履行，造成原告42个月可期待利益损失计350000元。综上，原告认为，原、被告双方签订的房屋转租合同合法有效，但由于被告的原因致使上述合同被法院依法提起终止，造成了原告可期待利益损失，为了维护原告合法权益，现原告依据我国合同法及租赁合同约定，诉至法院。鑫安商贸公司辩称，一、鑫安商贸公司依据双方在2011年6月订立的《房屋租赁合同》收取原告租房合同约定的保证金300000元且未退还属实，但原告诉求此保证金在退还时应当按年利率24%给付利息即合同的约定，更没有事实和法律的依据。反而在租赁合同第三条第一项中明确约定“保证金只退还本金，不计利息”。二、原告尚欠被告2017年1月至4月的房屋租金合计264000元未予支付（每月66000元）。同时依据该租赁合同第六条第1项之规定，原告应向被告支付违约金60000元（2017年1月至4月合计120天，每天按500元计算）。三、双方之间的租赁合同提前结束后，原告没有任何损失，计求350000元没有提供任何事实依据。实际上原、被告订立租赁合同后的2013年就将该房屋转租于蕴徽商贸公司，诉争之合同解除后，原告和蕴徽商贸公司已经达成新的协议，蕴徽商贸公司也已经和商业大厦公司订立了新的租赁合同，没有其诉请的可期待利益损失的发生。综上所述，原告尚欠被告房屋租金264000元和逾期交纳租金的违约金60000元，合计324000元。该款除抵扣保证金300000元外，原告尚应给付被告24000元，被告保留对原告上述给付款项的诉权，同时请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的原告身份证复印件、被告工商登记信息、原告与被告签订的《房屋租赁合同》、原告与蕴徽商贸公司签订的《房屋租赁合同》、鑫安商贸公司《证明》、合同履约保证金转账记录三份、（2017）皖0802执字1570号《民事判决书》、（2019）皖08民终113号《民事裁定书》、安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802执122号《公告》、《收据》两张，符合证据的“三性”，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月19日，商业大厦公司与鑫安商贸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由商业大厦公司将位于安庆市建设路118号原安庆商场1-6层的商业用地提供给鑫安商贸公司从事商业经营活动，租赁期限为十年，自2010年12月31日起至2020年12月30日止。2011年6月16日，鑫安商贸公司与徐晋、赖勇文签订《房屋租赁合同》一份（合同落款日期为2010年6月16日），约定由鑫安商贸公司将所承租的安庆市建设路118号原安庆商场1层南侧除去浦发银行租赁的商业用房提供给徐晋、赖勇文从事商业经营活动，鑫安商贸公司必须保证拥有商场1层商业用房的对外转租权，本合同期限自2011年6月16日至2020年12月30日。徐晋、赖勇文承租后合资经营安庆KBS服饰专卖店。2012年4月19日，徐晋与赖勇文签订《解约协议》，约定赖勇文不再参与安庆KBS服饰专卖店的一切事务，包括经济连带责任、该专卖店今后发展及处置事项等。经鑫安商贸公司同意，徐晋与蕴徽商贸公司于2013年4月8日签订《房屋租赁合同》及《房屋转租补充合同》，约定由徐晋将所承租的安庆市建设路118号安庆商场1层南侧除去浦发银行租赁的商业用房提供给蕴徽商贸公司从事商业经营活动，徐晋必须保证拥有本商业用房的有效使用权，合同期限自2013年4月1日至2020年12月30日。蕴徽商贸公司承租后将房屋交由安庆市百顺缘珠宝店经营使用。因鑫安商贸公司拖欠租金，商业大厦公司向本院提起民事诉讼，蕴徽商贸公司、安庆市迎江区百顺缘珠宝店等作为第三人参加诉讼，在本院主持下，于2016年7月12日达成如下调解协议：一、鑫安商贸公司尚欠商业大厦公司租金4926080元，该款由鑫安商贸公司分期偿还：2016年6月30日前支付2500000元；自2016年7月起，鑫安商贸公司于每月15日前支付100000元，直到款项还清之日止。二、如鑫安商贸公司能在2016年7月31日前提交《安庆市鑫安商贸有限责任公司资金往来情况表》之外的付款凭证，则以付款凭证的金额冲减本协议第一条约定的欠款金额。三、鑫安商贸公司与商业大厦公司于2010年10月19日签订的《房屋租赁合同》继续履行，但自2016年7月1日起，月租金按双方于2016年6月14日签订的《和解协议》履行。四、自2013年12月1日起，因房屋租赁产生的税收由鑫安商贸公司负担，鑫安商贸公司每月按税后净得金额向商业大厦公司支付租金。五、商业大厦公司应配合鑫安商贸公司及第三人出具相关手续，立即解除对第三人安徽五星电器有限公司安庆建设大卖场的保全查封措施。六、鑫安商贸公司将本协议第一条约定的2500000元租金汇至商业大厦公司的银行账户后，商业大厦公司应立即配合鑫安商贸公司及其他第三人解除相关保全查封措施。七、如鑫安商贸公司不能按本协议第一条、第二条和第三条约定的时间和金额履行付款义务，商业大厦公司有权解除与鑫安商贸公司签订的《房屋租赁合同》及《和解协议》中关于租赁的条款并向法院申请强制执行，要求鑫安商贸公司按照6111020元给付前期欠缴租金，并按照每月495000元的标准支付自2015年12月1日起至租赁房屋返还之日止的租金。八、商业大厦公司与鑫安商贸公司于2016年6月14日签订的《和解协议》与本协议内容相冲突的部分，以本协议为准。九、双方无其他争议，且鑫安商贸公司不得再就租赁房屋交付时的现状瑕疵向商业大厦公司主张权利。2017年2月8日，因鑫安商贸公司未按调解协议约定的时间和金额履行付款义务，商业大厦公司向本院申请强制执行。2017年3月6日，本院向安庆市迎江区百顺缘珠宝店发出（2017）皖0802执字122号《协助执行通知书》，要求该店从2017年4月，后更改为7月将应交纳给鑫安商贸公司的房租交纳至法院账户。2017年4月19日，本院发出（2017）皖0802执122号《公告》，责令鑫安商贸公司交付租赁房屋，相关租赁单位于2017年5月8日前与商业大厦公司签订新的租赁合同，或者迁出房屋。2017年2月19日，徐晋与鑫安商贸公司签订《补充协议》，约定将租金自2017年5月1日起至2020年12月31日调整为30000元/月；鑫安商贸公司同意将徐晋前期支付的保证金转为租金，共计300000元，因徐晋向鑫安商贸公司交纳房租至2017年4月份，即视为徐晋已支付自2017年5月1日之后的十个月房租。2017年6月14日，商业大厦公司与蕴徽商贸公司签订《房屋租赁合同》（合同落款处填写的日期为2017年5月6日），约定由商业大厦公司将安庆市建设路118号安庆商场原浦发银行南隔壁两开间出租给蕴徽商贸公司，租赁期限自2017年5月8日起至2020年12月31日。后徐晋认为鑫安商贸公司因拖欠房租，导致其与蕴徽商贸公司签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，诉至法院。本院认为，经庭审查明原告已经向被告支付案涉房屋租金至2017年4月份，后双方签订《补充协议》，约定将原告交纳的300000元保证金用于冲抵应支付的租金，因商业大厦公司与蕴徽商贸公司于2017年6月14日签订《房屋租赁合同》，原、被告之间的《房屋租赁合同》因失去实际继续履行可能而解除，则2017年5月1日至2017年6月14日的原告应支付被告的租金按双方合同约定计算应为89998.98元（50000元×12月1.045/365天×45天），从300000元保证金中予以扣除后尚剩余210001.02元，被告应当按照合同约定退还原告。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条第一项约定：双方签订本合同后，原告一次性支付保证金人民币贰拾万元，保证金由被告在合同期限届满时冲抵尾期租金（保证金只退还本金，不计利息）。故原告要求被告支付自2017年6月15日起暂计算至2020年5月7日逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因被告未按时履行与商业大厦公司签订的《房屋租赁合同》，致使商业大厦公司解除合同，导致原告与蕴徽商贸公司签订的《房屋租赁合同》无法按约定继续履行，被告应当赔偿原告因此造成的相应损失，即原告自2017年6月15日至2020年12月30日应从蕴徽商贸公司收取的租金扣除原告应当支付给被告相应期间的租金差额244358.47元（3079509.11元-2835150.64元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安庆市鑫安商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐晋合同保证金210001.02元；二、被告安庆市鑫安商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐晋可期待利益损失244358.47元；三、驳回原告徐晋的其他诉讼请求。案件受理费12414元，减半收取6207元，由原告徐晋负担2149元，被告安庆市鑫安商贸发展有限公司负担4058元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  马宏伟二〇二〇年七月二十七日书记员  祁从娣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。