河北省保定市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀06民终1794号 上诉人（原审原告）：保定市誉隆购物中心有限公司，住所地保定市清苑区清苑南街28号，统一社会信用代码：91130608MA08M4FR1J。 法定代表人：朱润彬，公司总经理。 委托诉讼代理人：孟永江，河北金房律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市荣清国控集团有限公司，住所地保定市清苑区光明路,统一社会信用代码：91130608MA07MA3D6A。 法定代表人：魏海军，公司董事长。 委托诉讼代理人：范志学、王超，河北辅仁律师事务所律师。 上诉人保定市誉隆购物中心有限公司（以下简称誉隆公司）因与被上诉人保定市荣清国控集团有限公司（以下简称荣清公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 誉隆公司上诉请求：依法改判，支持上诉人在原一审的诉讼请求。事实与理由:一、关于承租人主体问题。1.被上诉人2017年5月发布公告拍卖案涉租赁物租赁权竞标时，上诉人作为法人单位还没有设立，所以只能由他人代为临时参加拍卖竞标。张玲是上诉人的股东参加竞标并中标，并应被上诉人要求延续竞标人与签订合同人的一致性，由张玲签订租赁合同，况且签订合同时上诉人虽作为法人单位己经成立，但营业执照还未颁发，所以应被上诉人的要求作为担保人在合同上签字盖章，以保障合同的履行。2.上诉人作为公司成立后，均是由上诉人与被上诉人实际履行合同，包括缴费，联系、沟通等活动的票据、函件均能证实上诉人誉隆公司履行合同。3.自然人不取得公司或个体营业执照是不允许进行经营活动的，张玲作为乙方自然人没有取得任何执照不具备经营的主体资格，显然，上诉人取得了法人主体资格并实际履行了合同，作为原告起诉被上诉人并无不当。上诉人签订合同并履行合同的行为，是对张玲代理行为的追认，其后果应由上诉人承担，实际承租人应为上诉人，上诉人以租赁合同的承租人的身份作为本案原告是符合事实和法律规定的，系适格主体。二、关于地下二层人防工程问题。本案讼争的承租经营的大楼地下二层是人防工程，对此《人民防空法》第五条有明确规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”显然人防工程是允许投资者管理使用的，也允许投资者有收益，实践中投资人防工程的均有投资者管理使用并允许取得收益。根据房产评估报告所载地下二层的无偿使用本身就是按照《人民防空法》合理利用人防工程的体现。原审判决“地下二层作为人防工程不可用于商业使用是众所周知的事实”的判断与认定是不符合事实和法律规定的。三、上诉人原一审的诉讼请求人民法院应当予以支持。1.上诉人诉讼请求中交付地下二层停车场，竞标拍卖公告已经明确:清源东路1栋ＭＬ8号房产，地下两层、地上五层10年承租赁权，被申请人在清源东路××号房××实施方案也××地下××层，地上五层，地下两层的第二层明确是停车场在商场经营期间可永久无偿使用，地下一层可无偿使用十年，租赁合同第四条第二款:租赁物地上地下停车位由乙方（上诉人）自行管理。由此证明租赁合同是包括地下二层，使用目的就是停车场。2.本案争议的不是被申请人应不应该交付地下二层停车场的问题，被申请人从来没有说不应当交付停车场，而是由于被申请人不作为等其他原因没有交付，上诉人要求立即交付并承担责任，在交付地下二层停车场问题上，2017年10月1日上诉人购物中心开业。2017年11月22日由清苑区政府人大及上诉人和被上诉人就誉隆购物中心遗留问题解决方案召开专题会议并做会议纪要，在该纪要第四项就是关于地下负二层停车场的启用问题：“会议议定由住建局派出一名主管副职成立专项工作小组，采取‘二次监理’的工作模式，严格按照商厦设计要求，限期一个月内保质保量地完成地下负二层的修复工作”。该证据证实一个月内系交付地下二层的期限。事实证明应当交付而至今仍未交付。3.本案上诉人和被上诉人是租赁关系，出租方是国有资产还是私有资产与承租人无关，承租人承租的是清源东路1桥ＭＬ8号的地上五层和地下二层的整体大楼，被上诉人是国有公司，其经过资产评估的标的物是有偿使用还是无偿使用是被上诉人内部的事情，与上诉人无关，相对于上诉人来说整体大楼都是有偿使用。评估公司评估的价格是怎么评估构成的？包括哪些不包括那些资产？是国有资产的特殊要求，与上诉人无关，上诉人关注的仅是被上诉人整体租赁物的最终出租价格。房产评估报告和租赁合同关于地下负一面积4818.02平方米及地下负二停车场3427.15平方米在上诉人经营过程中由上诉人永久无偿使用，是因为被上诉人不具备对地下二层的租赁资格，故在租赁合同中，租金的计算方式以房产证面积15930.3平方米计算的，而不是20748.32平方米。按照被上诉人理论负一层4818.02也不是上诉人缴纳租金的面积，而实际是20748.32平方米是商场可经营面积，3427.15平方米是被上诉人给上诉人提供的负二停车场的面积，而且负二停车场是该租赁物作为商场租赁立项必备的附属设施，是作为经营者经营中不可或缺的功能性组成部分。租赁合同约定地下二层的永久无偿使用，是作为被上诉人依据合同应当履行的附随义务。地下二层不能交付构成对合同的履行不能，应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。综述，被上诉人应当将包括地下二层在内的设施设备交付上诉人使用。被上诉人由于不作为未能交付拖延至今，上诉人要求交付上诉人使用，并返还因未实际交付租赁己经收取的租金1134091元人民法院应当予以支持。四、关于其他损失。由于被上诉人未按租赁合同的规定完成租赁物内电梯、中央空调、消防系统的维修工作，原告为此垫付了166674元维修费用，被上诉人应当给付。综上所述，上诉人租赁经营的是大型购物中心，像这样大型商厦均配置与之匹配大型停车场，而被上诉人未交付的后果导致顾客停车不便，购物环境受到影响，直接影响的是客流量即经营收入的减少。这些己经给上诉人造成巨大的损失，上诉人仅要求返还未交付部分的租金和垫付维修费用合理合法。同时，上诉人保留向被上诉人主张损失的权利。另，上诉人从沧州来到保定，通过竞拍的方式取得承租权，在被上诉人未能全部履行合同即地下二层未能交付的情况下，根据政府要求开始营业，并按时交付租金，首先是因为相信政府的信誉。但被上诉人利用国有公司的优势地位，拖延合同的履行，属于不作为，应当依法予以纠正。请求二审法院依法改判，支持上诉人在原一审的诉讼请求。 荣清公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、通过双方质证的成交确认书，租赁合同，能够明确记载，承租人系自然人张玲，上诉人公司在租赁合同中作为担保方，在张玲不能按时足额支付租金和其他费用时，承担的连带付款责任，一审法院认定公司不是合同相对人不具有本案诉讼主体资格认定准确。2、根据本案合同拍卖成交确认书，均记载本案租赁物建筑面积为20748.32平方米，包含地下一层4818.02㎡，和地上15930.3㎡，上诉人主张的地下二层根本不在租赁物租赁面积内，根据合同约定，租赁面积是租金的计算依据，本案租金中不包含负二层租金，因此，上诉人无权要求交付地下负二层无权要求返还租金。一审判决认定准确。3、根据合同约定，以及一审双方认可的2017年9月30日被上诉人已经将租赁场地完整交付给张玲，在租赁期间内产生的各项费用，应当由承租人承担，综上，上诉人上诉主张不成立，应当驳回上诉，维持原判。 誉隆公司向一审法院起诉请求：1、延长租赁合同的起租期至实际交付之日。2、将地下二层停车场立即交付原告使用，并要求被告返还因未实际交付租赁物已经收取的租金1134091.71元。3、支付原告垫付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用166847元。4、诉讼费用由被告承担。 一审中，原告为证明主体资格，提供了下列证据，并经当庭质证：1、2017年6月20日案外人张玲签字的授权书一份。主要内容为，“张玲授权原告誉隆公司法人朱润彬全权代表与荣清公司签订位于清苑路东侧1幢ML8号租赁物（包括设施、设备、物品）的租赁合同。”2、2019年5月23日原告誉隆公司出具的情况说明一份。证明在被告招标时原告誉隆公司的法人没有成立，委托发起人张玲参与公开竞买活动，实际承租人、支付租金、日常经营均为原告誉隆公司。在签订租赁合同时被告考虑合同的严谨性，张玲仍列为承租方。 以上证据经当庭质证，被告发表以下质证意见：不认可原告的陈述，租赁合同明确承租方是张玲，原告誉隆公司只是作为担保给付租金的一方，虽然租金是誉隆公司给付，但是誉隆公司不是实际租赁人。 原告为证明被告应将地下二层停车场交付原告使用，被告未交付地下二层应返还原告租金，提供了下列证据，并经当庭质证： 1、2017年5月11日，河北一和拍卖有限公司发布的拍卖公告。证明拍卖租赁物范围包含清苑路东侧1幢ML8号房产地下二层及地上五层。2、2017年5月5日，保定市信达房地产评估有限公司出具的房产估价报告。证明租赁实施方案资产明细中含地下二层作为地下停车场，经营期内可以永久无偿使用。3、租赁合同中第四条第二项规定租赁期间相关费用地上地下的停车位属于乙方管理。4、原告缴纳两年租金800万元的转款证明一份。证明涉案房产地下二层被告应交付给原告。因地下二层停车场至今没有交付，原告主张被告返还租金。租金的计算标准为：清苑路东侧1幢ML8号房产面积总共24175.47平方米（包含地上五层，地下二层总面积，地上五层面积是15930.3平方米，地下一层面积是4818.02平方米，地下二层面积是3427.15平方米），年租金400万元，每平米租金165.46元，地下二层面积为3427.15平方米，年租金是567045元，两年共计1134091.71元。中标以后租赁费用是每年均价566万元，递增缴纳。前三年每年400万元，后七年每年递增50万元。因地下二层两年没有使用，也没有交付，原告主张返还地下二层两年租赁费共计1134091.71元。 以上证据经当庭质证，被告发表以下质证意见：1、租赁合同、拍卖公告、拍卖成交确认书及房产估价报告中明确了租赁物的面积是20748.32平方米，租赁合同中明确租赁面积是有产权证的地上一至五层面积是15930.3平方米和无产权证的地下一层面积是4818.02平方米，租赁物的租赁面积不包含地下二层，所以原告缴纳的租金中也不包含地下二层的面积，地下二层属于人防工程，不可能纳入租赁范围。2、认可原告提交的转款证明。 原告为证明被告应支付其垫付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用，提供了下列证据，并经当庭质证：电梯、消防、空调等设施使用前维修费用清单、收据17张。证明原告垫付空调维修费5000元、购入闭门器630元、电梯检验费9000元、厕所维修260元、维修防火卷帘、防火门等14700元、灭火器检测3220元、消防维修费2400元、锅炉维修500元、修卷帘门人工、焊空调罩680元、维修、装修费4800元、消防罚款60000元、楼顶水管维修2207元、维修冷柜机400元、维修防火门500元、空调清洗保养费30000元、冷却塔防水1700元、空调维修费30850元，以上共计166847元。 以上证据经当庭质证，被告发表以下质证意见：1、涉案房产的承租权是从工作组中取得的，原告取得租赁物以后并没有向工作组发书面通知涉及的基础设施不合格需要维修。2、原告提供的票据中除2017年9月27日检验费外均为收据，不是正式付款凭证，不能证明已经产生了这些花费，且花费发生在2017年10月原告使用期间，根据双方合同约定，使用期间产生的修理费用应当由承租人承担。2017年9月27日检验费只能证明电梯检验的事实，不能证明电梯交付时电梯的情况。 一审法院经审理认定事实如下：2017年5月23日，案外人张玲在中拍网以网络竞价的方式取得了清苑路东侧1幢ＭＬ8号房产10年的承租权。河北一和拍卖有限公司出具的拍卖公告显示，清苑路东侧1幢ＭＬ8号房产（地下两层、地上五层，不含门脸及楼上电影院），实际使用面积20748.32平方米。2017年6月21日，原告荣清公司作为“甲方”、案外人张玲作为“乙方”、被告誉隆公司作为“丙方”签订了租赁合同。租赁合同主要内容为：一、租赁物：甲方将位于保定市清苑区建筑物（不动产权登记证号：冀2017保定市清苑区不动产权第0000050号）包括设施、设备、物品等出租给乙方使用，建筑面积20748.32平方米（不含门脸及楼上电影院）。二、租赁期限：免租期自甲方将租赁物交付至乙方之日起计算，期限为三个月。租赁期限自免租期截止日开始计算，租期十年。三、租金及支付方式：经甲乙丙三方协商一致，乙方指定丙方在合同期限内一次性向甲方足额支付合同款项，由甲方按照实际内容、金额对丙方开具增值税发票（丙方开票信息以附件为准），如丙方未按时足额支付款项，甲方有权要求乙方直接履行付款义务。四、租赁期间的有关费用，1、合同签订之日前产生的水、电、暖、物业、燃气等费用均由甲方承担。合同签订之日起产生的水、电、暖、物业、燃气等费用均由乙方承担，并由丙方承担无限连带责任。同时，因以上各项产生的纠纷，由乙方和丙方负责。2、租赁物地上、地下属于商场的停车位由乙方自行管理，乙方经营涉及政府部门收费项目的由乙方和丙方共同负责。3、租赁物交接后由乙方实际使用的设施、设备、物品及服务于乙方的公共配套设施、设备、物品等的维修保养费及有关租赁物（如消防、电梯等）年检等费用皆由乙方和丙方共同负责并承担相关费用，若因乙方维保不当，不能正常使用或未通过年检的，造成的后果及损失由乙方和丙方共同承担。4、租赁物交接后由乙方按时缴纳水电费，如乙方未按时缴纳，甲方享有乙方在租赁物内相应价值物资的固定资产的处置权及收益权，物资以第三方评估为准折价支付和赔偿给甲方，不足部分甲方保留追偿权。五、租赁物修缮及使用，（2）甲方于2017年8月15日之前完成对租赁物内水、电、燃气、电梯、中央空调、消防等系统的维修及验收工作，可正常使用后交付乙方，乙方应积极配合甲方工作。”合同签订后，原告缴纳的保证金400万元转为第一年度租金，免租期延长至2017年12月31日，租赁期限自2017年10月1日起算，原告自2017年10月1日开始营业。对于以上当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。 另查明，2017年5月5日，保定市信达房地产评估有限公司出具的房产估价报告中租赁实施方案显示，本案所涉房产总建筑面积20748.32平方米，其中有不动产产权登记的面积为地上一至五层15930.3平方米，无产权证面积为地下一层4818.02平方米，实际可用面积为20748.32平方米。地下二层用途为停车场，面积3427.15平方米，在商场经营范围内可永久无偿使用。 一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”。原告以房屋租赁合同纠纷为案由提起本案诉讼，应对其与被告之间存在房屋租赁合同关系负举证责任。本案中，原告提交的与被告、案外人张玲签订的《租赁合同》明确约定，出租方为被告荣清公司，承租方为案外人张玲，原告誉隆公司为担保方。原告提交的案外人张玲签字的授权书仅能证明张玲授权原告誉隆公司法定代表人朱润彬与荣清公司办理本案所涉房产租赁事项，不能证明原告为租赁合同的相对人。原告誉隆公司的情况说明未得到出租方的认可。故本案原告诉讼主体资格不适格。原告可就租赁合同的双方与被告荣清公司继续协商达成一致意见。房产估价报告与租赁合同均明确租赁物清苑路东侧1幢ML8号可用面积为20748.32平方米，包括地上建筑一至五层面积15930.3平方米，地下一层面积4818.02平方米。地下二层面积3427.15平方米属于人防工程，由原告誉隆公司永久无偿使用。据此可知，誉隆公司交纳租金的面积为20748.32平方米，并不包括地下二层。并且地下二层作为人防工程不可用于商业使用是人所周知的事实，租赁合同并未明确地下二层作为停车场使用的交付时间。故原告的两项诉讼请求：一、延长租赁合同的起租期至实际交付之日；二、被告将地下二层停车场立即交付原告使用，返还因未实际交付租赁物已经收取的租金1134091.71元。没有事实依据，不符合法律规定，一审法院予以驳回。关于原告支付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用166847元，原告提交的证据中发生在2017年10月1日原告正式营业之前的有2017年9月27日电梯检验费9000元、2017年8月空调维修费5000元、2017年8月购入闭门器630元，其他均发生在2017年10月1日原告正式营业之后。其中除电梯检验费9000元是国家税务统一发票，其他均为收据，被告对此项请求费用不予认可。2017年8月15日为合同约定的交付日期，因不能如期交付，原被告协商将免租期延长至2017年12月31日。参照租赁合同约定的“免租期自甲方将租赁物交付至乙方之日起计算，期限为三个月。”可以认定2017年9月31日涉案房产已经交付，原告于2017年10月1日营业使用。此后所花费的维修养护费用属于原告自身经营需要，应自行负担。对于发生在2017年10月1日原告正式营业之前电梯检验费9000元、空调维修费5000元、闭门器630元，其中电梯检验费只能证明对电梯进行检验的事实，不能证明电梯交付时不符合使用标准，属于原告为了自身经营需要支付的必要费用，应自行负担。空调维修费5000元、闭门器630元为收据非正式发票，不符合证据的法定形式，一审法院不予认定。故对原告主张的第三项诉讼请求“支付原告垫付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用166847元”。本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告保定市誉隆购物中心有限公司的诉讼请求。案件受理费16508元，由原告保定市誉隆购物中心有限公司负担。 二审中，上诉人提交证据1.《商厦部分设施、设备维保及安全保卫工作协议》，证实被上诉人及上诉人在该协议中明确是双方主体，没有张玲参与。证据2.《裕隆购物中心遗留问题解决方案专题会会议纪要》，证实县政府以及上诉人代表、被上诉人代表参加解决遗留问题会议纪要，证实被上诉人认可上诉人是实际经营人，是承租主体；证实在该会议纪要第四点明确就地下负二层停车场启用问题有专门规定，内容为由住建局成立专项小组，完成地下负二层修复工作；证实被上诉人明确负二层是承租范围。被上诉人质证称，两份证据均是一审前就存在的证据，不属于新证据，且根据被上诉人和张玲合同第四条第三款规定，对公共设施的保养由张玲支付相关费用，如果张玲不能支付由上诉人负责承担费用。所以只能证实上诉人有义务支付安保及设备维护费用的责任，不能证实上诉人就是租赁合同的承租人，不能达到其正明目的。关于会议纪要，并未明确应由被上诉人将负二层交付给上诉人，且根据被上诉人和张玲的合同没有约定负二层属于租赁的范围，会议纪要第四条只是说修复工作，而没有说交付商厦给张玲。本院所查明的其他案件事实同一审无异。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第2条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依此法律规定，合同具有相对性，合同当事人才是合同权利义务的享有者和承担者。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第2条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人公司未设立时，其发起人张玲以个人名义参与对涉案房产的竞拍，此后并以个人名义与出租人即被上诉人荣清公司签订《租赁合同》。上诉人公司成立后虽表示对张玲的上述竞拍行为及签订合同行为以属上诉人公司行为为由予以认可，但上诉人并不必然与被上诉人形成合同关系。此时，被上诉人有权选择合同相对方。本案中，被上诉人以明确的语言否认上诉人是租赁合同的承租人，即是不认可与上诉人之间形成租赁合同关系。被上诉人否认上诉人为案涉租赁合同当事人的事实使该租赁合同的当事人为被上诉人和案外人张玲。故此，上诉人与被上诉人不具有合同关系，其作为原告起诉属诉讼主体不适格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初1774号民事判决； 二、驳回保定市誉隆购物中心有限公司的起诉。 一审案件受理费16508元，退还一审原告保定市誉隆购物中心有限公司；上诉人保定市誉隆购物中心有限公司预交的二审案件受理费16508元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  常金星 审判员  庞 茜 审判员  张 力 二〇二〇年七月二十七日 书记员  刘 金