安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初2085号 原告（反诉被告）:荣发运，男，1982年3月3日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：沈炳芳，安徽中皋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢传应，男，1990年3月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告（反诉原告）：杨培冉，女，1992年7月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 两被告共同委托诉讼代理人：林燕，安徽皋城律师事务所律师。 原告荣发运与被告卢传应、杨培冉租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，被告卢传应、杨培冉提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理，原告及其委托代理人沈炳芳，被告卢传应、杨培冉的委托代理人林燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告荣发运向本院提出诉讼请求：一、确认解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告立即退还原告房屋租金12000元并支付违约金10000元、赔偿原告损失7700元；三、判决被告返还原告租房押金500元；四、判决被告退还原告2019年12月10日至2020年4月25日的物业费721元；五、判决被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原、被告于2018年10月10日签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于六安市毛坯房出租给原告,供原告转租使用。合同约定租赁期限3年,租金标准为每年6000元,合同约定了双方权利义务,并约定被告违约则退还全部房屋租金,支付违约金10000元。合同签订后原告支付了2018年10月25日至2020年12月24日两年的租金和物业费,并将被告房屋装修转租给他人居住。但自2019年10月起被告多次私自逼迫威胁原告的房客搬离房屋；2019年12月10日被告甚至强行将房屋电表销户拆除电表,单方无正当理由强行收房。现原告多次找被告协商合同解除和退还租金等问题,被告均借故推诿,故提起诉讼,请求判如所请。 被告卢传应、杨培冉辩称，一、被答辩人诉状诉称答辩人存在违约行为与事实严重不符。1、答辩人与被答辩人签订房屋《租赁合同》并未约定合同目的是供被答辩人转租使用，答辩人更不知被答辩人与其签署租房合同的真实目的系转租其房屋赚取差价。且从合同的具体约定也可以看出，双方在签订涉案租房合同时约定的房屋居住人显系被答辩人，合同明确约定乙方入住房屋需要注意的具体事项，并不存在被答辩人所称的出租房屋供其转租的约定。若真如被答辩人所陈其承租房屋的真实目的就是转租赚取高额差价，那我们有理由相信，被答辩人在签约当时就存在严重的合同欺诈行为。2、2019年11月10日，答辩人依据《租赁合同》第五条第四项约定，电话至被答辩人沟通协商解除租房合同并收回房屋的具体事宜，并于2019年11月12日从合肥赶回面谈，但在答辩人前往出租房屋时发现，实际居住人并非被答辩人，在征得实际居住人同意后进入查看才进一步得知，该出租房屋已被被答辩人群租给多户、多人居住，且存在擅自转租后次承租人又转租的混乱情形（实际居住人连自己与谁承租的，房屋是谁的都含糊不清）。答辩人当即向实际居住人陈述实际情况并要求他们和被答辩人一起搬离、腾房。且答辩人当晚就电话询问被答辩人为何擅自将房屋转租给他人居住，且是多人群居，并明确表示不同意其擅自转租，要求其协助实际居住人搬离出租房屋。综上所述，答辩人在得知出租房屋被擅自转租后，明确表示不同意其转租行为，并明确告知被答辩人立即终止转租行为。3、答辩人于2020年1月曾与被答辩人就擅自转租解除合同并收回房屋事宜协商不成寻求民警帮助，且通过民警电话告知其自2020年1月之后房屋出现毁损问题由被答辩人承担责任，并无被答辩人所陈答辩人方拒不解决租房合同问题的情形。综上所述，被答辩人自身存在根本违约行为，反指摘答辩人存在违约行为，系无中生有，与客观事实严重不符。被答辩人没有任意解除合同的权利。被答辩人存在严重违约，我方享有法定解除权。二、被答辩人要求答辩人退还已付全部租金并支付违约金10000元、赔偿其损失7700元等要求，无事实及法律依据。1、依据合同约定答辩人无违约行为，被答辩人擅自转租，自身构成根本违约，却要求答辩人承担所谓的违约责任，没有事实及法律依据；2、纠正一下原告诉状中的租金计算时间，被答辩人的实际租金计算时间应是2018年10月25日到2020年10月24日。被答辩人自2018年10月10日起实际占有使用涉案房屋，依据其提供的转租合同可以看出，2019年7月30日其将该房屋以月租金1200元擅自转租给多户群居，赚取租金差价。严重违约，且多人群居也增加了出租房屋的受损风险和安全风险。 被告（反诉原告）卢传应、杨培冉提出反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同，并判令不予退还反诉被告交付的房租及物业费11279元，租房押金500元；2、判令反诉被告将涉案房屋拆除室内装修、清理房屋、恢复原状后腾退于反诉原告；3、判令反诉被告向反诉原告支付由反诉原告代其支付的自来水费299元、电费121元；4、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2018年10月10日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，合同约定将位于六安市房屋出租给反诉被告居住，且合同未约定反诉被告可转租涉案房屋。2019年11月12日反诉原告发现反诉被告擅自将涉案房屋转租于多人群居，反诉原告随即要求居住人搬离、反诉被告归还涉案房屋未果。综上，反诉被告严重违约，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 反诉被告荣发运辩称，答辩人认为被答辩人的反诉，违背基本事实，违反合同义务，应予驳回。一、由于被答辩人在租赁期内违约，应履行合同义务退还答辩人房屋全部租赁费用12000元、支付违约金10000元，并支付因违约给答辩人造成的损失7700元。首先，答辩人与被答辩人于2018年10月10日通过水晶房产经纪公司中介签订3年的《房屋租赁合同》，由于答辩人专门从事房屋出租工作，在签订合同之前答辩人以及中介公司经办人张某均已告知被答辩人租用此房为转租使用，被答辩人表示同意，双方才签订的合同。被答辩人曾多次因房屋买卖私自带房客到涉案房屋看房，后期更是因为需提前解除租赁合同经常打电话给实际承租人，逼迫威胁搬离。被答辩人在诉状中称于2019年11月12日发现答辩人擅自转租，明显捏造事实，被答辩人于2019年11月10日通知答辩人要提前解除合同，12日双方还在一起进行协商，在此之前早已多次带房客去涉案房屋看房。因此，被答辩人自始至终知道并同意转租的事实，未有任何异议，答辩人为合法转租，并且双方的合同也未就转租约定成违约行为，答辩人根本不构成违约，被答辩人辩称答辩人违法转租纯属捏造事实，违背诚信义务。其次，本案的事实是在合同租赁期内，由于被答辩人将房屋出卖，想跟答辩人提前解除合同，协商未达成一致意见的情况下，被答辩人私自将涉案房屋水电销户，拆除电表使房屋无法使用强行逼迫答辩人搬离房屋，被答辩人的行为构成违约。因此，根据双方的合同约定，若甲方（被答辩人）在租赁期限内违约则需退还给答辩人全部租赁费用和支付违约损失10000元，本案中被答辩人严重违约行为更给答辩人造成了装修损失和其他损失合计7700元整，被答辩人应支付上述所有费用。二、双方的合同已在事实上（2019年12月14日被答辩人将房屋水电销户，拆除电表）解除，答辩人早已搬离房屋，失去对涉案房屋的管理，被答辩人应退还押金500元。被答辩人为达到提前解除合同的目的，不仅多次打电话给实际承租人逼迫威胁退房，竟于2019年12月14日将涉案房屋水电销户，强行拆除电表，使涉案房屋无法使用。实际承租人已于当日下午搬离，答辩人也同时将相关物品搬走。自当日答辩人即失去对涉案房屋的管理，更不可能产生水电费用。综上所述，被答辩人对答辩人的诉请无事实根据法律依据，请求驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求，支持答辩人本诉所有请求。 原告荣发运为了支持其诉请提供证据如下： 证据一、原告身份证复印件、两被告人口信息查询单各一份，证明原、被告主体信息； 证据二、《房屋租赁合同》复印件、收款收据复印件一份，证明1.双方通过六安市水晶房产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，当时的经办人为张某；2.合同约定租赁期限3年，租金标准为每年6000元；3.约定500元押金的事实；4.约定甲方（被告）若在租赁期内违约需全额退还房屋租金并赔偿乙方损失一万元的事实； 证据三、收款收据复印件二份、支付宝账单复印件一份、微信聊天记录复印件二份、微信账单详情复印件一份，证明原告向被告支付了两年租金和物业费的事实； 证据四、证明复印件一份、文明装修承诺书复印件、消防安全责任书复印件、业主装修协议书复印件、装修预算单、收据、身份证、户口本、房屋出租合同、身份证复印件各一份，证明1.原告将房屋装修后合法转租的事实；2.原告因装修花费5000元的事实； 证据五、报警记录复印件、现场照片、收据、微信转账记录一组，证明1.被告无正当理由（租赁期内将涉案房屋卖出）强制对水电销户强制收房违法解除合同的事实；2.被告违约导致原告损失2700元的事实。 证人张某证言，证明当时是被告通过中介将此房屋出租给原告，在签订合同前中介经办人即该证人以及原告均已经告知被告原告租用此房屋为转租使用，被告表示同意双方才签订租赁合同。 被告（反诉原告）对原告证据的质证意见，对证据一的三性无异议；对证据二的三性无异议，但认为500元的押金应当在水电费结算扣除后予以退还；对证据三三性无异议，但第二年租金6000元中扣除了被告方支付的721元物业费，第二年被告方实际收到款项是5279元；对证据四的证明有异议，该证据无相关负责人签字，形式上不符合证据的规定，对文明装修承诺书的真实性以及合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议。对装修预算清单，不能真实反映装修的实际金额，对收据的真实性有异议，这是收据不是发票，应以发票金额为准，对其他证据的关联性有异议，不能证明其是合法转租，没有显示被告方当事人事前同意事后认可其转租行为，达不到其证明目的；对证据五的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，通过报警记录内容也能看出被告方当事人要求电力公司拆除电表系多次与对方沟通协商，次承租人搬离未果后做出的明确意思表示，不同意本诉原告擅自转租的行为，并不存在被告方私自违法解除合同的情形，达不到其证明目的；通过两份租赁合同可以看出本案被告当事人出租房屋的价格是每月500元，本诉原告擅自转租的价格为每月1200元，存在高额差价，且赚取了较高的利润，被告方保留追究其擅自转租赚取利润的侵权行为，断然不存在本诉原告方损失2700元的事实。对证人证言，被告认为证人从事中介服务与本诉原告，双方行业是有交集的，对证人证言的真实性及客观性有异议，合同系中介公司提供的格式条款，证人对合同条款中是否有装修约定的陈述与合同真实内容明显不符，其陈述是不真实的，合同文本并没有涉及到承租合同目的系供承租人转租这一约定，证人的证言不具有真实性、客观性，不应当予以采纳。 被告（反诉原告）卢传应、杨培冉提供证据如下： 证据一、电费清单，证明反诉原告代反诉被告缴纳电费121元； 证据二、水量使用计量表，物业管理人员微信聊天记录，证明1.反诉被告租用房屋期间的水用量为115立方米；2.根据物业提供的水费计算标准，水费金额为299元。 反诉被告（本诉原告）荣发运对反诉原告证据的质证意见为，对证据一、二的三性均有异议，被告于2019年12月10日强制将水电销户，非我方不予缴纳水电费用，系被告违约行为导致，应由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，荣发运（乙方）与卢传应、杨培冉（甲方，两人系夫妻）在六安市水晶房产经纪有限公司的中介下签订房屋租赁合同,约定，卢传应、杨培冉将位于六安市.01平方，毛坯房）出租给荣发运,租赁期限自2018年10月25日起至2021年10月24日止，租金年付,每月500元，每年共计6000元,房屋内设施及水电等费用押金500元，租赁期内的水、电、气、电话、有线电视费由乙方支付，房屋修缮等费用由甲方支付。合同第八条约定，1、甲乙双方约定前一年半的物业费由承租方支付，后一年半的物业费由出租方承担，2、承租方在租赁期间不得更改房屋的建筑结构，3、若在租赁期间甲方违约需全额退还房屋租金,并赔偿乙方损失10000元；若乙方违约，房东收取的房租及物业费不退。合同签订后，荣发运当天支付卢传应、杨培冉2018年10月25日至2019年10月24日的租金6000元、物业费1442元、押金500元，合计7942元。 后荣发运对租赁房屋简单装修，支出费用5000元（其中墙顶批灰粉刷1200元、地板革1200元、厨房卫生间1000元、小房间窗户300元、卫生间门600元、马桶350元、顶灯350元），并添附空调、热水器、冰箱、沙发等物品后，由荣发运妻子朱金梅与邓幸芝、崔露露签订房屋租赁合同，将上述房屋转租给邓幸芝、崔露露，租赁期限2019年7月30日至2020年7月29日，月租金1200元，交付押金1200元。 荣发运于2019年10月25日交纳物业费1442元（2019年10月至2020年9月），支付卢传应、杨培冉第二年租金5279元（6000元-721元半年物业费）。 2019年12月10日19时53分许，邓幸芝报警称，其租的柏庄春暖花开小区32栋2单元1607室房子的电表下午被偷了，民警赶到现场经查，报警人合租的房子，因二房东荣发运与户主本人之间的纠纷问题，该户主要将此套房子卖出，该户主前往供电公司申请销户，报警人因无法用电，与二房东荣发运发生纠纷。邓幸芝于2019年12月14日搬离该房屋，荣发运退还邓幸芝费用2700元（其中100元电费，200元中介费）。后荣发运将空调、热水器、冰箱、沙发等物品搬离，房屋空置。 荣发运欠缴水费115方（299元），欠缴电费121.21元（2019年11月1日至2019年12月1日）。 另查，该房屋的次承租人有再次转租的现象，房屋实际居住3-4人，房屋出租人卢传应、杨培冉认为存在群居，存在安全隐患，不同意转租，要求次承租人搬离，并前往供电公司申请销户拆除电表。 本院认为，原告荣发运与被告卢传应、杨培冉签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。荣发运将租赁的房屋擅自转租他人，次承租人再次转租，均未征得出租人卢传应、杨培冉同意；在租赁期间卢传应、杨培冉发现出租房屋存在转租群居，存在安全隐患，不同意转租，要求次承租人搬离，系荣发运违约转租在先，反诉原告卢传应、杨培冉有权解除租赁合同，故对反诉原告卢传应、杨培冉要求解除租赁合同的请求，本院予以支持，鉴于卢传应、杨培冉拆除电表致房屋无法正常使用，租金的计算时间应至次承租人搬离房屋的2019年12月14日止，此后的租金卢传应、杨培冉应予退还荣发运，退还租金5167元（6000元-500元／月÷30天х50天）。房屋租赁合同未约定承租人可以转租，证人张某的证言系孤证，荣发运主张卢传应、杨培冉违约收房证据不足，荣发运要求卢传应、杨培冉退还房屋租金12000元并支付违约金10000元、退还2019年12月10日至2020年4月25日的物业费721元的请求，本院不予支持。关于押金500元，因租赁合同约定水电费由承租人荣发运承担，荣发运欠缴水费115方，欠缴电费121.21元，卢传应、杨培冉可在扣除水电费后将剩余押金予以退还荣发运。荣发运退还次承租人邓幸芝费用2700元，系其擅自转租造成的，应由其自行承担。卢传应、杨培冉出租的系毛坯房，房屋无法正常使用，荣发运予以必要的、合理的简单装修，支出费用5000元，形成附合的装饰装修物无法拆除，卢传应、杨培冉应予合理赔偿，鉴于租赁期已超过一半，本院酌定卢传应、杨培冉赔偿荣发运装修损失2500元。合同解除后，荣发运应当及时将未形成附合的装饰装修物拆除、搬离，将租赁房屋返还卢传应、杨培冉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除被告（反诉原告）卢传应、杨培冉与原告（反诉被告）荣发运签订的房屋租赁合同； 二、原告（反诉被告）荣发运于本判决生效之日起十日内将未形成附合的装饰装修物拆除、搬离（若有损坏荣发运需恢复原状），将租赁房屋返还被告（反诉原告）卢传应、杨培冉； 三、被告（反诉原告）卢传应、杨培冉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）荣发运租金5167元（6000元-500元/月÷30天х50天）； 四、被告（反诉原告）卢传应、杨培冉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）荣发运押金80元（500元-121元-299元）； 五、被告（反诉原告）卢传应、杨培冉于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）荣发运装修损失2500元； 六、驳回原告荣发运的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告卢传应、杨培冉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费790元，减半收取395元，由被告卢传应、杨培冉负担150元，原告荣发运负担245元；反诉受理费590元，由反诉被告荣发运负担400元，反诉原告卢传应、杨培冉负担190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  何修胜 二〇二〇年七月八日 书记员  全美燕 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。