广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初534号 原告（反诉被告）：颜琴琴，女，1977年3月7日出生，汉族，个体户，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧阳云洪，男，1971年1月16日出生，汉族，无业，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：俸荟娟，广西嘉宸律师事务所律师。 原告颜琴琴与被告欧阳云洪房屋租赁合同纠纷一案暨反诉原告欧阳云洪与反诉被告颜琴琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，适用简易程序，于5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颜琴琴及其委托诉讼代理人冯波、被告（反诉原告）欧阳云洪及其委托诉讼代理人俸荟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜琴琴向本院提出如下本诉诉讼请求：1.确认原告与被告2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.判令被告返还原告租赁保证金36567元；3.判令被告退还原告2020年1月18日至2月17日移交的房屋租金11319元；4.判令被告补偿原告装修费20000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于桂林市秀峰区东西巷商业街B117号门面租给原告经营鸡血玉工艺品。之后原告交纳了保证金36567元及2019年12月10日至2020年1月17日租金14337元。原告对门面进行了装修，又交纳了2020年1月18日至2月17日的租金11319元。后由于新冠疫情原因，东西巷陷入停顿。导致原告不能正常经营。鉴于这种情况，原告与被告商议解除合同，被告同意后，原告于2020年2月16日搬离门面并将钥匙归还原告。但被告迟迟未将房屋押金退还原告。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告欧阳云洪就本诉部分辩称，被告认可房屋租赁合同已经被原告单方解除，但是原告解除合同没有达到法定解除合同的条件，是原告单方解除合同已经构成违约，虽然发生疫情，但并未导致合同目的无法实现，事实上东西巷的相关商铺已经复工复产，政府也对相关商铺进行扶持，原告单方解除合同无权要求被告返还保证金及退还租金，装修款的补偿也没有依据。且原告的铺面在春节前已经开业，并非在春节时才开业，被告未同意解除合同，原告进行清空门面并交还钥匙才告知被告，并非是按照被告的要求进行清空。 反诉原告欧阳云洪向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付装修免租期租金6000元、优惠部分租金1740元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年12月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》中第二条2.2约定：如因乙方（被反诉人）的原因导致本合同提前终止的，则取消装修免租期，甲方（反诉人）则按6000元计收乙方（被反诉人）的租金。第三条3.1约定：甲方（反诉人）同意在以上月租金的基础上给予乙方每月优惠870元，如乙方（被反诉人）未严格按照合同履行该部分优惠给予取消，已优惠的全部金额乙方（被反诉人）应在违约当月全部补交。2020年2月5日，被反诉人向反诉人提出解除合同，但是在反诉人未同意的情况被反诉人在2月中旬自行撤铺，单方面擅自解除合同，其行为构成了违约，故反诉人提出上述反诉请求。 反诉被告颜琴琴就反诉部分答辩称，本案合同的解除反诉人是同意合同解除的，反诉原告已经接受了钥匙且也带了物业公司的人现场查看，虽然双方没有签订书面意见解除，但是已经以实际行动表示同意解除合同，本案合同是议定解除。本案解除合同是否违约，广西高院已经出台意见明确，因疫情属于不可抗力，不可抗力是免责事由，故解除合同不构成违约，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原、被告围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告（反诉被告）提供证据6-收条。证明被告（反诉原告）同意解除租赁关系，原告（反诉被告）于2020年2月16日将商铺钥匙交到被告（反诉原告）手中。被告（反诉原告）对该证据的真实性认可，但是主张不能达到原告（反诉被告）的证明目的，被告（反诉原告）没有同意解除合同，收钥匙是因为原告（反诉被告）将商铺内物品全部撤走，原告（反诉被告）执意将钥匙给被告（反诉原告），被告（反诉原告）只能接受。经审查，由于双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认，至于其证明目的，本院将结合全案情况予以认定。 2.原告（反诉被告）提供证据7-商铺撤场交接确认表。证明物业公司、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）三方签字同意撤场，完成交接、双方议定解除本合同。被告（反诉原告）对该证据的真实性不与认可，主张其对撤场书没有签字认可，也没有同意解除合同。经审查，该证据上有被告（反诉原告）书写的：“该铺给排水已埋藏于地下”，并签名，时间与铺面撤场的时间相符，故本院对该证据的真实性予以确认，至于其证明目的，本院将结合全案情况予以认定。 3.原告（反诉被告）提供证据9-物业公司、被告现场收铺的照片、证据10-光碟一张。证明原告（反诉被告）已将商铺移交给被告（反诉原告）、物业公司的事实，且已经经过查验，双方已经议定解除合同。被告（反诉原告）对上述证据的真实性予以认可，但是主张被告（反诉原告）没有同意解除合同，只是做了一个收铺的行为。经审查，由于双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认，至于其证明目的，本院将结合全案情况予以认定。 4.原告（反诉被告）提供证据11-东西巷物业各部门意见审批表、证据12-桂林银行电子回单。证明东西巷物业公司认定原告符合退铺条件，并已退保证金给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）主张上述证据与本案无关。经审查，上述证据与本案不具备关联性，本院对上述证据不予认可。 5.被告（反诉原告）提供证据1-证明、租赁合同。证明承租被告（反诉原告）东西巷的其他租户均未提出解除合同，唯独原告（反诉被告）要求解除合同且在被告（反诉原告）未同意的情况下强行解除，是在滥用合同解除权。原告（反诉被告）主张该证据与本案没有关联性，且其真实性无法核实。经审查，该证据与本案不具备关联性，本院对该证据不予认可。 6.被告（反诉原告）提供证据2-微信聊天记录。证明原告（反诉被告）先要求免租，后提出解除合同，被告（反诉原告）自始至终没有同意解除合同，且原告（反诉被告）在被告（反诉原告）未同意的情况下自行清空商铺且执意将钥匙返还被告（反诉原告），被告（反诉原告）不得不接收钥匙。原告（反诉被告）对该证据的真实性予以认可，但认为不能达到被告（反诉原告）的证明目的，称解除合同免除租金，这是变更合同的邀约，有邀约有承诺才构成合同的成立。被告（反诉原告）带领物业公司去核实商铺接受钥匙，这是被告（反诉原告）以实际行动作出承诺，邀约承诺和在一起即认为双方议定解除合同，不存在原告滥用合同解除权的情况。经审查，由于双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认，至于其证明目的，本院将结合全案情况予以认定。 7.被告（反诉原告）提供证据3-图片一组。证明原告（反诉被告）撤铺时对商铺墙面造成的破坏情况。原告（反诉被告）对该证据的真实性予以认可，但是主张其未对商铺墙面造成破坏的情形，且物业公司跟被告（反诉原告）验收房屋时并未提出。经审查，该证据仅能变现商铺墙面现状，不能直接证明原告（反诉被告）对其破坏的事实，故本院对该证据不予认可。 综合对上述证据的确认及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2019年12月9日，被告（反诉原告）作为甲方与原告（反诉被告）作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于桂林市秀峰区东西巷商业街B117号门面租给乙方使用，租赁期限自2019年12月10日至2022年5月17日止。同时约定给予15天装修免租期，如因如因乙方的原因导致本合同提前终止的，则取消装修免租期，甲方则按6000元计收乙方的租金，同时约定甲方同意在约定的月租金的基础上给予乙方每月优惠870元，如乙方未严格按照合同履行该部分优惠给予取消，已优惠的全部金额乙方应在违约的当月全部补交。当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了合同保证金36567元及2019年12月10日至2020年1月17的租金14337元。之后原告（反诉被告）接收铺面并进行装修。2020年1月17日，原告（反诉被告）又支付了2020年1月18日至2月17日租金11319元。 2020年2月上旬期间，原告（反诉被告）多次在微信聊天中向被告（反诉原告）要求解除租赁合同。2020年2月16日，原告（反诉被告）将涉案门面的钥匙交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）出具收条一张，载明：“颜琴琴交来东西巷B117号钥匙3把。欧阳云洪2020年2月16日”。 2020年2月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）以及桂林凯丰物业管理有限公司的工作人员对涉案铺面进行撤场验收，并在《商铺撤场交接确认表》上签字确认。被告（反诉原告）在该表上书写：“该铺给排水已埋藏于地下”，并签名。 至本案一审终结时，被告（反诉原告）尚将合同保证金36567元未退还原告（反诉被告）。 本院认为，本案的主要争议焦点：1.原、被告双方所签订的租赁合同的解除问题；2.合同保证金及租金是否应该退还的问题；3.装修补偿费问题。 一、原、被告双方所签订的租赁合同的解除问题 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原告（反诉被告）先是在微信聊天中与被告（反诉原告）协商解除合同问题。之后又自行搬离承租门面。被告（反诉原告）虽然在微信聊天中没有明确表示同意解除合同，但是其在2020年2月16日原告（反诉被告）向其交还涉案门面钥匙时未表示异议，并向原告（反诉被告）出具了收条。随后，在2020年2月17日，原告（反诉被告）与物业公司办理涉案门面撤场手续时被告（反诉原告）到现场参加，并在《商铺撤场交接确认表》上书写“该铺给排水已埋藏于地下”，并签名。上述行为应当视为其以实际行动同意双方租赁合同的解除。故原告（反诉被告）主张双方于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉求，本院予以支持，合同解除时间为2020年2月17日。被告（反诉原告）在反诉中主张由于原告（反诉被告）违约应当向其支付装修免租期租金6000元、优惠部分租金1740元的诉求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 二、合同保证金及租金是否应该退还的问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，由于双方签订的租赁合同已经于2020年2月17日解除，且双方均不存在违约行为，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还合同保证金36567元的诉求符合法律规定，本院予以支持。由于原告（反诉被告）退还门面的时间为2020年2月17日，在此之前涉案门面一直是由原告（反诉被告）所占用，此期间的租金仍应当正常支付。故其要求退还2020年1月18日至2月17日已交租金11319元的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。 三、装修补偿费问题 至于原告（反诉被告）主张的装修补偿费，因其未能提交相关证据证实装修的费用以及损失的数额，故本院对其诉求因其举证不能不予支持。 综上，依照《中华人民共和合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）颜琴琴与被告（反诉原告）欧阳云洪于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月17日解除； 二、被告（反诉原告）欧阳云洪将合同保证金36567元退还给原告（反诉被告）颜琴琴； 三、驳回原告（反诉被告）颜琴琴其他本诉部分诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）欧阳云洪的反诉部分的全部诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案件本诉部分案件受理费1497元，因适用简易程序减半收取749元（原告已预交），由原告颜琴琴负担345元，被告欧阳云洪负担404元。 本案件反诉部分案件受理费50元，因本案本诉部分与反诉合并审理减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告欧阳云洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉部分案件受理费1497元，反诉部分案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 赵 旭 二〇二〇年七月九日 书记员 陈洪政