湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7160号上诉人（原审原告）：齐明，男，1971年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：邵帅，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南成功新世纪投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区航空路96号。法定代表人：黄伟刚，董事长。委托诉讼代理人：易朦，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，湖南金州律师事务所实习律师。上诉人齐明因与被上诉人湖南成功新世纪投资有限公司（以下简称新世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人齐明上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付延期办证违约金238430.73元及商品房面积差价277758.92元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决关于是否逾期办证的认定有误。不动产权证并未对土地使用权进行分割，不存在单独办理土地使用权登记的情况。不动产权证记载的面积中有差别的仅仅是房屋建筑面积部分，而土地使用权面积并无变化，也就不存在需要单独进行土地使用权分割的情形。因此，所谓不动产权登记仅仅为办理房屋所有权登记事项，交证时间应当以房屋所有权证办理的期限进行认定。二、原审判决关于案涉房屋面积误差的认定有误。合同中并未将产权登记面积约定为产权登记的建筑面积，虽然计价条款中约定以建筑面积计价，但合同其他部分也有关于建筑面积或套内面积的约定，根据司法解释的规定，上诉人有权根据套内面积要求退回差价。另外，长沙市房地产测绘队出具了一份《测绘咨询报告》，属于房屋主管部门所属的测绘单位发布的有效文书，其套内面积明显小于合同约定的面积。被上诉人新世纪公司辩称，一、不动产权证取代了房屋所有权证与土地使用权证，故办理不动产权证的最后期限应为合同约定的办理土地使用权证的最后期限。新世纪公司已经在合同约定的土地使用权证办理期限前为齐明办妥了不动产权证，故不存在逾期办证的违约情形。不动产权证书的内容明确包含了原有房屋所有权证以及土地使用权证的登记内容，故不动产权证从内容、功能、性质方面均实质上取代了原有的房屋所有权证及土地使用权证，新世纪公司只要在土地使用权证办理期限之前，为上诉人办妥了不动产权证，即不属于逾期办证。不动产权证记载的内容，虽然没有对土地使用权进行分割，但是明确了上诉人共有的宗地面积，实际上也是对上诉人的土地使用权进行确认，不动产权证未明确分割上诉人的分割土地面积并非被上诉人的原因导致，而是不动产登记中心的相关办证程序引起。二、购房合同当中“产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补”这一面积误差处理方式的约定明确有效，双方均应遵守。面积误差计算基数可以结合合同相关条款以及交易习惯确定为建筑面积，而非套内面积。上诉人关于“双方对于面积误差处理属于约定不明”的主张依法不能成立。而且购房合同第五条明确约定双方按建筑面积计算商品房价款，既然房价按建筑面积计算，面积差价的计算基数也应当是建筑面积，这既属于“合同有关条款”又符合商品房买卖的市场交易习惯，故面积差价款应以产权登记的建筑面积为准据实结算，多退少补。齐明向一审法院起诉请求：1、新世纪公司向齐明支付延期办证违约金238430.73元（4778171元×499日×0.1‰）；2、新世纪公司向齐明支付商品房面积差价277758.92元；3、本案全部诉讼费用由新世纪公司承担。一审法院认定的事实：2015年4月29日，齐明与新世纪公司签订了四份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201406791610、201406791611、201406791612、201406791613）（以下统称“合同”），就齐明向新世纪公司购买新城新世界三期东组团1单元16层1610、1611、1612、1613四套房屋的各项相关事宜进行了约定。该合同第二条“买受人所购商品房的基本情况”约定了各套房屋的建筑面积及套内面积：1610号房建筑面积81.83㎡、套内面积58.96㎡；1611号房建筑面积89.55㎡、套内面积64.52㎡；1612号房建筑面积87.15㎡、套内面积62.8㎡；1613号房建筑面积192.71㎡、套内面积138.86㎡。该合同第五条“计价方式及价款”约定：按建筑面积计算商品房单价及总房价；第八条“交付时间及条件”约定：新世纪公司应当在2015年8月30日前向齐明交付商品房；第二十条“产权登记的约定”明确：新世纪公司应在商品房交付后730个工作日内办妥齐明的房屋所有权证，房屋所有权证办妥后365个工作日内办妥齐明的土地使用权证，如因新世纪公司责任，致使齐明未能在约定期限内办理上述登记，双方同意齐明不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，新世纪公司每日按已付房款的0.1‰支付违约金；第二十一条“面积确认及面积差异处理”约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准据实结算购房款，多退少补。上述合同签订后，齐明向新世纪公司支付了全部购房款，新世纪公司向齐明交付了房屋。2019年6月12日，案涉房屋不动产权证书办理完毕，产权登记面积分别为：1610号房建筑面积80.17㎡、套内面积56.73㎡；1611号房建筑面积88㎡、套内面积62.27㎡；1612号房建筑面积88.94㎡、套内面积62.93㎡；1613号房建筑面积193.23㎡、套内面积136.73㎡。另查明，2016年8月19日，长沙市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，根据该通告要求，自2016年9月9日起实施不动产统一登记，仅颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。一审法院认为，齐明与新世纪公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格按照合同约定履行权利义务。关于新世纪公司是否构成逾期办证及是否应当承担相应违约责任。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定新世纪公司应于2018年6月17日前办妥案涉房屋所有权证并应于2019年11月24日前办妥案涉房屋土地使用权证，若新世纪公司逾期办证的，应自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，按日向齐明支付违约金。根据国务院出台的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，将房屋所有权证与土地使用权证合二为一变更为不动产统一登记，2016年8月19日，长沙市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定于2016年9月9日起，在案涉房屋所在的雨花区等范围内实施不动产统一登记，不再颁发“房屋所有权证”及“土地使用权证”，仅颁发不动产权证书和不动产登记证明。该政策变动在客观上导致新世纪公司无法按照合同约定为齐明分开办理房屋所有权证及土地使用权证，故根据实际情况的变化，新世纪公司为齐明办理不动产权证的最后期限应为合同约定的办理土地使用权证的最后期限。鉴于新世纪公司已于2019年6月12日，即合同约定的土地使用权证办理期限之前，为齐明办妥了不动产权证，不构成违约，齐明主张逾期办证违约金，一审法院不予支持。关于面积差价的计算标准的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。根据该司法解释的规定，商品房面积误差处理采取约定优先的原则。双方在商品房买卖合同中明确约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准据实结算购房款，多退少补。故一审法院认为应当按照双方约定方式处理案涉房屋面积差价。此外，齐明主张的实测面积是其单方面自行测量，非房屋主管部门出具，且合同明确约定以产权登记为结算依据。故应按照长沙市自然资源和规划局颁发的不动产权证书上的产权登记面积来计算，齐明对于产权登记面积有异议，可另案提起行政复议或行政诉讼，故齐明当庭申请鉴定，一审法院不予支持。因此对于齐明按实测面积与合同约定面积计算面积差价的主张不予支持。鉴于双方在合同中并未明确约定产权登记面积系指建筑面积还是套内面积，根据《合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，而案涉合同第二条明确约定关于案涉房屋的计价依据为建筑面积，该约定符合商品房买卖的市场交易习惯，应作为处理合同条款约定不明时的参考。故一审法院认为，案涉房屋的面积差价应以产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积误差乘以房屋单价据实结算，多退少补，其中1610号房合同约定建筑面积81.83㎡、单价10762.36元，产权登记建筑面积80.17㎡，新世纪公司应退面积差价款17865.5元；1612号房合同约定建筑面积87.15㎡、产权登记建筑面积88.94㎡；1613号房合同约定建筑面积192.71㎡、产权登记建筑面积193.23㎡，据此可得，新世纪公司应向齐明支付1610号房屋的面积差价款人民币17865.5元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、湖南成功新世纪投资有限公司于本判决生效之日起5日内向齐明支付房屋面积差价款17865.5元；二、驳回齐明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8962元，因适用简易程序减半收取4481元，由湖南成功新世纪投资有限公司负担。二审中，上诉人齐明向本院提交了测绘咨询报告1份，被上诉人新世纪公司对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，齐明与新世纪公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。本案的争议焦点为:一、新世纪公司是否构成逾期办证及逾期时间如何确定；二、面积差价的计算标准如何确定。关于焦点一。根据合同约定，新世纪公司应于2018年6月17日前为齐明办妥房屋所有权证，于2019年11月24日前办妥土地使用权证。2016年9月9日起，长沙市实行不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故新世纪公司办理案涉房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。因新世纪公司已于2019年6月12日为齐明办妥了不动产权证，故一审法院认定新世纪公司不存在逾期办证的违约行为，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。齐明与新世纪公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准据实结算购房款，多退少补。同时，合同第二条明确约定关于案涉房屋的计价依据为建筑面积，故一审法院认定案涉房屋的面积差价应以产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积误差进行计算，并无不当，本院予以维持。另，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”故对于案涉房屋实际面积的确定应以不动产登记为准，齐明主张以其单方自行委托测量的面积来认定案涉房屋的实际面积，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人齐明的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8962元，由上诉人齐明负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  金新贵二〇二〇年七月十三日代理书记员  李 楠