四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1931号 原告（反诉被告）：温志宏,男,1988年7月20日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：朱明芬,系温志宏母亲。 被告（反诉原告）：严学杰，女，1943年4月5日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。 原告（反诉被告）温志宏诉被告（反诉原告）严学杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温志宏的委托诉讼代理人朱明芬，被告（反诉原告）严学杰的委托诉讼代理人马明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温志宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告按生效的合同约定接收购房余款9万元，完善房屋过户手续并承担相应的过户费用；2、根据口头承诺免除原告因购房余款逾期缴纳而产生的滞纳金；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年4月7日被告将达州市通川区西圣寺村五组（竹桂山庄）楼内私人住房一套(A幢1单元2楼2号，面积137.03平方米，只有房屋所有权证，没有国有土地使用证)以总价13万元卖给原告，实行分期付款，首付3万元，余款约定3年内分期付清。原告缴了首付3万元，当日双方签订了房屋买卖合同，同时被告也交了房屋钥匙给原告，原告经两个多月维修后便搬进去居住至今。2017年2月8日缴了1万元，还欠下9万元，当时由于朱明芬（原告母亲）脚骨折受伤，原告工作又不稳定，家庭面临困难，眼看3年期限将到，原告卖了三里坪的房子，准备了9万元打算按期还清房款，由于被告在温仕杰（原告二姑）家亲口对朱明芬说：“幺儿，你是好人，哪家有困难你都帮，你欠那房款我不催你，看什么时候还都行。”朱明芬想：四姨（原告）又这番好心，加上儿子已30岁未结婚，考虑到结婚重要要花钱，先不忙还钱是体现亲戚互相帮忙，相必也不会收滞纳金，所以朱明芬旧放心地欠着，准备等家里有钱了再去还。今年过年朱明芬又跟四姨打电话说欠钱的事，四姨不是很乐意了，朱明芬打算等疫情过了就去四姨家还钱，结果四姨听温仕恒（原告父亲）说这房子可能要拆迁，就不接这笔钱了，还说出合同作废的话。被告的这种行为严重损害了原告的利益，根据《物权法》第十五条以及《合同法》的有关规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 严学杰辩称：1、原告存在未按约定支付房款的行为，严学杰不同意继续履行合同，要求解除合同；2、原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，根据房产登记信息，案涉房产是严学杰与董正道夫妻两人的共有财产，未经共有权人同意，一方不得将该房屋进行处理。本案中董正道未同意严学杰私自将该房屋处理。请求驳回原告的诉讼请求。 严学杰向本院提出反诉请求：1、判决解除房屋买卖合同；2、判决被反诉人向反诉人支付房屋使用费50000元；3、判决被反诉人腾出位于达州市房屋交还于反诉人严学杰；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年4月7日反诉人严学杰与被反诉人温志宏签订《购房合同》约定将位于达州市竹桂山庄Ａ幢1单月2楼2号卖于被反诉人，房价款13万元，实行分期付款，首付3万元整，余款五次付清，每次2万元，三年内付清，合同签订后，反诉人将房屋交付于被反诉人，被反诉人仅支付购房款4万元，根据《合同法》第167条第一款、第二款规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一时，出卖人可以解除合同，出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费，按《购房合同》约定，按反诉人应于2018年4月7日前将购房款项全部支付于反诉人，被反诉人属于严重违约，因此反诉人要求解除《购房合同》要求被反诉人支付房屋使用费50000元（每年10000元）并腾空房屋交于反诉人。综上所述，反诉人为维护自己的合法权益，特依《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望判如所请。 温志宏对反诉请求辩称：1、董正道说是共同财产，案涉房屋房产证共有栏处是杠了的，是严学杰的私人财产；2、我给严学杰支付的1万元房款都是董正道收的，董正道是知晓此事的。我把房子接过来，维修了才住进去的。有一天温仕恒听到楼下酒店的老板说这个房子好像要拆迁了，都在测量了，然后就告诉他四姨严学杰，严学杰马上翻脸说购房合同已经无效了，也不接受购房款，合同已经作废。3、严学杰说我没有支付过房款，造成违约不属实。董正道生病住院，我去帮忙照顾。我曾向四姨严学杰要求支付购房款，她主动不收。请求公正判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：严学杰系温志宏父母的长辈，双方系亲戚关系,日常交往中有互帮互助行为。2015年4月7日严学杰（甲方）与温志宏（乙方）协商签订《售房合同》，主要内容：“甲方同意将达州市通川区西圣寺村五组（竹桂山庄）楼内私人住房一套卖给乙方，该房在Ａ幢1单元2楼2号，面积137.03平方米，只有房屋所有权证（达州市房权证私权字第××号），没有国有土地使用证。房屋作价13万元，实行分期付款，首付3万元，余款分五次每次2万元3年内付清。产权过户所产生的费用甲乙双方各付一半。甲乙双方自合同生效之日起不得违约，甲方如违约，双倍退还乙方所付费用，乙方如违约，已缴费用不得退还。购房款未按期付清，追缴滞纳金。滞纳金按余款每天千分之一计算。即余额乘以天数再乘以千分之一计算。甲方房内之家具，三张床、衣柜等无偿送给乙方。此房自合同生效日起，以后牵涉水、电、气、通讯等设施改造所产生的费用，一切皆由乙方负责。此合同双方签字并首付款到位之日起生效”。同日，温志宏向严学杰缴纳房款3万元，严学杰出具收款《收条》，并将住房钥匙交给了温志宏，温志宏家人对该房维修后实际入住至今。其间2017年2月8日温志宏向严学杰缴纳房款1万元，严学杰之夫董正道出具收款收条，后温志宏未支付下余房款9万元。 本院认为，严学杰、温志宏签订的《购房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应当合法有效，双方均应诚信履行合同义务。《购房合同》签订后，温志宏缴纳了部分房款，实际入住该房至今，依法享有案涉房屋的物权，严学杰应当履行协助办理房屋产权过户手续义务。温志宏未按《购房合同》约定付清购房款，其行为已构成违约，应当向严学杰支付逾期付款违约金。《购房合同》约定按每天千分之一即月利率3%计算滞纳金，该约定超过了中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算标准，本院酌情调整违约金数额：以欠付购房款9万元为基数，从逾期付款之日即2018年4月7日起按月利率2%计算为宜。本案争议的焦点：案涉房屋买卖合同是否应当解除？严学杰辩称其无权处分夫妻共有财产，所签订的房屋买卖合同无效，经查，董正道虽未在《购房合同》上签字，但收取房款并出具收条的行为，应当认定与严学杰达成了共同处分案涉房屋的合意。本案严学杰、温志宏在所签订的《购房合同》中对逾期付款解除合同事宜未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，温志宏迟延支付购房款，严学杰未在合理期限内催告，亦未在法定期间内行使解除权，其解除权已消灭，故严学杰辩称合同无效，要求适用合同法第167条的规定解除房屋买卖合同，并腾退房屋、支付房屋使用费50000元的诉讼请求，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）温志宏于本判决生效后次日向 被告（反诉原告）严学杰支付购房款9万元及滞纳金（滞纳金以9万元为基数，从2018年4月7日起按月利率2%计算至付清时止）； 二、被告（反诉原告）严学杰在本判决生效后十日内协 助原告（反诉被告）温志宏办理位于达州市通川区（竹桂山庄）Ａ幢1单元2楼2号住房（产权证号：达州市房权证私权字第××号，面积137.03㎡）的产权过户手续至温志宏名下； 三、驳回被告（反诉原告）严学杰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2050元，由原告（反诉被告）温志宏负担；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）严学杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  谢惠丽 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈 川