上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初28319号原告(反诉被告)：培界文化传播(上海)有限责任公司，住所地上海市。法定代表人：张培勇，董事长。委托诉讼代理人：张兆,公司员工。委托诉讼代理人：姜大源，上海亚冠律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海湾寓投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄海滨，董事长。委托诉讼代理人：赵云虎，北京大成(上海)律师事务所律师。原告培界文化传播(上海)有限责任公司与被告上海湾寓投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，被告上海湾寓投资管理有限公司对原告培界文化传播(上海)有限责任公司以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告培界文化传播(上海)有限责任公司(以下简称培界公司)的委托诉讼代理人张兆、姜大源，被告上海湾寓投资管理有限公司(以下简称湾寓公司)的委托诉讼代理人赵云虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。培界公司向本院提出诉讼请求：确认原、被签订的《虹口新业坊项目房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2019年1月25日解除；被告赔偿装潢经济损失467,410元；被告退回押金168,455元；被告退回装修押金15,000元。事实和理由：2018年4月28日,原告的法定代表人张培勇与被告签订了《租赁合同》一份,因原告于2018年5月16日取得营业执照，故原、被告在同年7月又签了一份三方变更协议，约定《租赁合同》的承租方由张培勇变更为原告。根据合同约定，被告将坐落在虹口区广粤支路XXX号XXX幢三楼302室的511平方米的厂房(以下简称系争房屋)出租给原告作为“新爱婴”品牌的商业经营使用，第一年租金为每月54,400元，租期为五年，起租日为2018年7月9日。合同签订后，原告在2018年5月支付了三个月的租金、物业管理费以及相当于三个月租金和物业管理费的押金，共计372,396元。被告于2018年6月初将系争房屋正式交给原告，原告对房屋进行了装修，但由于该幢大楼的土建工程消防合格证迟迟未发，致使原告一直无法营业。直到同年9月底被告取得消防合格证，原告于同年10月初开始经营。但原告经营了一个多月后，被告却于同年12月5日将房屋权利人上海新业坊虹信企业发展有限公司(以下简称虹信公司)的通知交给被告，通知认为被告擅自将房屋转租给原告并认为原告违规经营，被告要求与原告提前解除合同并要求原告搬走。原告在同年12月27日与被告进行交涉，要求被告赔偿装潢等损失，被告却在2019年1月22日向又原告发了催款函。被告又以原告逾期未付租金和消防未验收通过为由，要求解除合同，原告以书面回函至被告后，但被告在2019年1月25日突然将系争房屋全部断电,致使原告无法经营，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院。湾寓公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的工商档案中有虹信公司签订的同意工商备案的说明，证明虹信公司是同意被告转租的，被告从未书面发函或口头通知原告解除合同，原告的经营范围不包括托班，现原告超出经营范围，被告一直是要求原告按照合同约定合法合规经营，原吿提供的材料中，向客户退还费用最早是2018年12月23日，最晚到2019年2月份，故原告称于2019年1月25日解除合同缺乏依据，后原告自行搬离，未通知被告，被告认为应按照被告最后发函的时间解除合同。被告未曾断电，曾经临时停电进行物业检修，时间不太清楚，即使被告停电，根据合同约定，原告长期拖欠相关费用，被告有权利采取停电措施。合同中未约定消防问题，大楼消防验收已合格，原告在9月份还在装修，大楼消防验收时间未影响原告的实际使用，原告自身未办理经营系争房屋的消防备案验收。同意装修押金15,000元和租赁保证金186,198元抵扣培界公司欠付的费用。湾寓公司向本院提出反诉请求：确认原、被告之间的《租赁合同》于2019年11月26日解除；原告支付2018年10月10日至2019年11月26日的租金756,771.98元及滞纳金541,469.08元(按照日千分之三的标准，自应付未付之次日起计算至2019年11月26日)；原告支付2018年8月9日至2019年11月26日的物业费119,178.39元及滞纳金97,248.08元(按照日千分之三的标准，自应付未付之次日起计算至2019年11月26日)；原告支付2018年5月10日至2018年7月9日的免租期租金108,800元。事实与理由：2018年4月28日，被告与张培勇签订了《租赁合同》一份，约定张培勇向被告租赁系争房屋，租期自2018年5月10日至2018年7月9日。2018年7月，原、被告及张培勇签订三方协议，确认承租方的权利义务全部由原告承担，在支付首期租金后，原告不仅未如期支付租金，并提出退租，原告的行为违反了租赁合同的约定，应当承担违约责任，故提出反诉。培界公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告实际于2018年9月16日通过消防验收，故应从2018年9月16日起算租金，实际原告也是从2018年9月中旬才经营。被告发函要求原告停业，并擅自停电，实际上已行使了合同解除行为，故合同应于2019年1月25日解除。诉讼后，因需对系争房屋内装潢损失进行鉴定评估，故原告无法搬离，鉴定后原告已搬离，但未通知被告。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，湾寓公司作为出租方(甲方)，原告的法定代表人张培勇作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积为511平方米；乙方承诺租赁房屋作为“新爱婴”的商业经营使用，经营项目(范围)为：文化传播、教育科技，乙方承诺拥有该经营品牌或产品自有知识产权或合法授权，……乙方承诺租赁该房屋从事其营业执照规定范围内的经济活动，并应遵守国家和上海市有关该房屋使用、虹口区对产业发展、环境保护和物业管理的相关规定，乙方保证,未事先征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前,不擅自改变本款约定的该房屋使用用途；甲方应于收到乙方全额支付的该房屋首期租金、首期物业管理费和租赁保证金后的第二日或交付日将该房屋交付给乙方；在乙方租满租赁期并遵守本合同各项规定的前提下,甲方同意给予乙方二个月的装修期，装修期内,乙方不须支付租金,但必须支付物业管理费，装修期为自交付日起即2018年5月10日至2018年7月9日；若因乙方违反本合同规定导致实际租赁不满租赁期或乙方违反本合同的任何条款及规定,在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，则视乙方自始不享有装修期，乙方须立即向甲方补交该装修期内所有租金；该房屋的租赁期自起租日起六十个月，即自2018年5月10日起至2023年5月9日止；该房屋首年月租金为54,400元,租赁年度第一年起算日为2018年5月10日至2019年4月30日;第二年起算日为2019年5月1日至2020年4月30日,月租金为57,196元;乙方须每三个日历月支付一次租金,并乙方须在下个交租期首日的10日前(前述日期恰逢法定节假日的,则相应提前)向甲方一次性足额支付下个交租期租金;甲乙双方同意即使起租日并非某一日历月的首日,乙方仍需于本合同签署后三个工作日内向甲方足额支付三个日历月的租金,从租赁期第四个日历月起,以日历月为单位计算当月租金,但是,租赁期第一个日历月内按实际租赁天数计算的租金不足一个日历月租金的部分(如有)可用以抵扣下一期租金中相同数额的租金,同时乙方须于下个交租期首日的10日前向甲方一次性支付该期租金的剩余部分;乙方应于本合同签订后三个工作日内,向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和，即186,198元；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但无义务)以保证金抵付乙方应付款项；乙方应于装修期和租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费，该房屋目前每月的物业管理费为7,665元;乙方须每三个日历月支付一次物业管理费,并应于下个交费期首日的10日前(前述日期恰逢法定节假日的,则相应提前)向甲方一次性足额支付下个交费期物业管理费;甲乙双方同意即使交付日并非某一日历月的首日,乙方仍需于本合同签署后三个工作日内向甲方足额支付三个日历月的物业管理费,从交付日开始的第四个日历月起,以日历月为单位计算当月物业管理费,但是,交付日开始的第一个日历月内按实际租赁天数计算的物业管理费不足一个日历月物业管理费的部分(如有)可用以抵扣下一期物业管理费中相同数额的物业管理费,同时乙方须于下个交费期首日的10日前向甲方一次性支付该期物业管理费的剩余部分;乙方逾期不支付租金或其它任何应付款项逾期超过一个月的，乙方将该房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外之目的的，甲方有权经书面通知乙方而解除本合同并有权要求乙方根据约定承担违约责任；乙方逾期未全额支付装修押金、物业管理费等或逾期支付租金超过三日的，甲方有权停止有关供应或者禁止有关使用,因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且甲方有权要求乙方自款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付款项的0.3%支付滞纳金；租赁期间,非本合同规定的情况,甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按租赁保证金的2倍向乙方支付违约金；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋,则甲方除有权按照本合同约定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件搬出该房屋，并将该房屋腾空收回；乙方应取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证。该合同签订后，张培勇支付了保证金186,201元以及三个月的租金、物业管理费,另支付装修押金15,000元。湾寓公司向其交付了系争房屋。2018年5月16日，培界公司成立，注册地址为本市广粤支路XXX号XXX幢XXX-XXX室，法定代表人为张培勇，经营范围为文化艺术交流活动策划，家政服务，翻译服务，摄影摄像服务，销售针织纺织品、服装，日用百货，文化用品、体育用品。2018年7月，湾寓公司作为甲方，张培勇作为乙方，培界公司作为丙方签订《三方主体变更协议》，约定乙方将其在原《租赁合同》下享有的权利和承担的义务全部转予丙方，丙方同意无条件接受，并保证完全遵照原协议的相关规定继续履行，甲方对此表示同意。嗣后，《租赁合同》承租方变更为培界公司。2018年8月21日，虹信公司就系争房屋所在的大楼房屋改建等工程在网上备案受理系统进行了建设工程竣工验收消防备案，后该工程被确定为抽查对象，2018年9月17日，该工程在网上公告验收合格。2018年12月7日，湾寓公司向张培勇发函表示，培界公司的经营项目为：文化传播、教育科技，现培界公司已开业经营，招收学员，但培界公司一直未取得合规证明，要求培界公司于2018年12月20日前取得合规经营所需的文件，逾期未取得，湾寓公司将有权采取相关措施。2019年1月22日，湾寓公司发函给张培勇表示，根据《租赁合同》的约定，系争房屋自2018年7月10日计租，自2018年10月10日后，湾寓公司再未收到租金，鉴于此要求于2019年1月25日前支付第二期(2018年10月10日至2019年1月9日)租金163,200元，第三期(2019年1月10日至2019年4月10日)租金163,200元；据湾寓公司了解，培界公司至今未取得书面的消防验收许可文件，因消防事关本栋楼内其他租客的人身、财产安全及正常经营,所以要求于2019年1月25日前提供书面的消防验收许可文件；逾期湾寓公司将按合同约定收取相应的违约金及滞纳金，请培界公司于2019年1月25日停止营业，直至提供上述文件。培界公司于同年1月23日回函表示，自起租期2018年5月10日起，系争房屋建筑迟迟未获得土建工程的消防验收合格证明，据悉在2018年9月底才获得但至今并未向培界公司提供消防验收文件，违反了《消防法》13条之规定，因此要求培界公司取得消防许可证纯属无理，根据《租赁合同》约定，湾寓公司未能在5月10日起的90日交房宽限期内拿到一次消防的验收合格证明，已明显违约，培界公司认为只有在提供整幢大楼的土建工程消防合格证明文件后,并根据文件上的通过日期确定房屋交付起始日以作为起租日，鉴于培界公司已交付了第一期3个月的租金,待到正式起租日确定后才能继续交付剩余租金；湾寓公司转租后,所有权人已向湾寓公司提出异议,湾寓公司以培界公司没有教育资质屡次提出要提前解除合同，培界公司派员商谈赔偿提前解除合同的经济损失，湾寓公司却无端指责逾期支付租金，请湾寓公司收到复函的一周内派人依法确定起租日并将一次消防验收的合格证明复印给培界公司。2019年1月28日，培界公司工作人员与湾寓公司工作人员孙波电话联系询问周五25号断电是谁断电的，湾寓公司工作人员表示是湾寓公司断的电，因为合规性文件问题，业主也有要求，培界公司该停业就停业；培界公司工作人员询问是否不会再恢复供电，未果。审理中，培界公司申请对系争房屋不可移动设施设备和装修残值申请评估，经上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行鉴定，最后一次现场勘验时间为2019年6月3日。鉴定意见为确定部分残值为434,044元，不确定部分包括空调设备72,270元、垃圾外运费用4,500元。审理中，2019年11月20日庭审中，培界公司称其于2019年5月4日搬离系争房屋，但未通知湾寓公司，未与湾寓公司交接，湾寓公司称进行评估时系争房屋已基本搬空，还有一些零星物品，具体何时搬离不清楚，坚持要求继续履行合同。审理中，2019年11月23日，湾寓公司向培界公司发出《解除租赁协议通知函》，表示培界公司未支付自2018年10月起的房租、物业费、水电费且未办理二次消防备案，培界公司所经营的托班服务也与营业执照经营范围不符，违反了合同约定，通知培界公司于2019年11月26日起解除《租赁合同》，要求培界公司于2019年11月28日前搬离系争房屋。该函于11月24日被签收。湾寓公司称其于2019年11月29日自行收回系争房屋。审理中，培界公司提交一份出租方(甲方)落款为虹信公司、承租方(乙方)为培界公司的《房屋租赁合同》复印件，约定甲方将本市广粤支路XXX号XXX幢XXX-XXX室出租给乙方使用，租期自2018年5月10日至2023年5月9日，租金每月5万元，租赁保证金5万元。培界公司另提供向虹口区市场监督管理局出具的《情况说明》复印件一份，落款为虹信公司，载明虹信公司将本市广粤支路XXX号XXX幢XXX-XXX室出租给培界公司(筹)，如因房屋用途不一致产生的后果，由虹信公司承担一切责任。培界公司、湾寓公司均称前述合同系为了办理工商营业执照所签，培界公司与虹信公司之间并无实质租赁关系。培界公司另提交了一份载明由虹信公司发给湾寓公司的《通知函》复印件，主要内容为，湾寓公司与虹信公司于2018年2月8日签署《虹口新业坊房屋租合同》，由湾寓公司向虹信公司租赁位于上海市虹日区广粤支路XXX号整体1-6层，据虹信公司了解，湾寓公司存在违反《房屋租赁合同》的约定将房屋转租、分租的行为，且部分实际使用者存在证照不全违法违规经营的情况，如302租户存在未办理二次消防备案和教育资质的情况，要求湾寓公司采取要求302租户立即停止营业等措施，妥善处理相关房屋实际使用者的违法违规情况。培界公司称该函系由湾寓公司于2018年12月5日提供给培界公司，湾寓公司不认可该函的真实性。以上事实，由《租赁合同》、《三方主体变更协议》、转账凭证、通知函、公函、催款函、回函、录音、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、竣工验收消防备案合格网上信息、建设工程消防验收工程凭证、培界公司工商档案机读材料、解约通知、及当事人陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，双方均应依约履行义务，湾寓公司、张培勇签订《租赁合同》后，又与培界公司签订《三方主体变更协议》，确认合同项下承租方的权利义务转由培界公司承担，故湾寓公司、培界公司均应按《租赁合同》的约定履行各自的权利义务。现湾寓公司已按约于2018年5月向承租方交付了系争房屋，虽系争房屋所在大楼装修改建工程竣工消防验收备案在同年8月，但该工程并无消防验收的要求仅要求备案，且经抽查合格，并未影响系争房屋的交付使用，在12月初湾寓公司发函前，培界公司亦未曾提出起租日另行计算的问题，故培界公司认为应自消防验收合格之日起租，缺乏合同和法律依据，不予采纳。按照合同约定和湾寓公司的函件，培界公司应于2018年8月10日前支付下期三个月的物业管理费，应于2018年10月10日前支付下期三个月的租金，故培界公司在2018年12月湾寓公司发函要求培界公司提供合规经营文件时已迟延支付租金和物业管理费，嗣后湾寓公司又在2019年1月发函要求培界公司支付，培界公司仍未支付，亦无证据证明湾寓公司在2019年1月25日前采取具体措施影响了培界公司使用系争房屋，故培界公司逾期未付租金和物业管理费已构成违约，湾寓公司以此为由发函解除合同，符合合同约定，本院依法予以支持。按照合同约定，若因培界公司违约导致提前解除合同，培界公司应补交装修期内所有租金，湾寓公司的该诉讼请求，本院依法予以支持。关于培界公司主张2019年1月25日湾寓公司对系争房屋采取断电措施，湾寓公司称曾临时停电检修但未提供相应证据，结合湾寓公司的函件和湾寓公司工作人员的通话录音，本院采信培界公司的意见，但按照合同约定，培界公司逾期未全额支付租金超过三日的，湾寓公司有权停止有关供应或者禁止有关使用,湾寓公司确有权采取断电措施，湾寓公司的该行为亦不构成违约，培界公司主张于断电之日解除《租赁合同》并要求湾寓公司赔偿损失，本院不予支持。嗣后因双方协商未果，培界公司起诉要求湾寓公司返还押金及赔偿损失，并就系争房屋内不可移动设施设备和装修残值申请评估，培界公司称其在未通知湾寓公司的情况下于2019年5月搬离系争房屋虽未提供证据，但湾寓公司已认可鉴定时系争房屋已基本搬空，且作为出租方和租赁房屋现场的管理单位，湾寓公司亦应当及时了解系争房屋的经营和占用情况，在承租人不愿继续履行租赁合同且早已停止经营嗣后又搬离的情况下，湾寓公司也负有减损义务，本案至2019年11月20日的庭审，湾寓公司均坚持要求履行合同，未及时收回房屋，对扩大的损失亦负有一定的责任，结合系争房屋断电的事实，对湾寓公司主张培界公司欠付的租金和物业管理费，本院酌情予以调整，对于湾寓公司主张的滞纳金，培界公司认为违约金标准过高，本院结合湾寓公司的实际损失和合同履行情况，酌情予以调整。租赁保证金和押金，湾寓公司同意抵扣培界公司欠付的费用，即同意返还，于法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、培界文化传播(上海)有限责任公司与上海湾寓投资管理有限公司签订的《虹口新业坊项目房屋租赁合同》于2019年11月26日解除；二、上海湾寓投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还培界文化传播(上海)有限责任公司装修押金15,000元、租赁保证金186,201元；三、培界文化传播(上海)有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向上海湾寓投资管理有限公司支付租金300,000元及滞纳金15,000元；四、培界文化传播(上海)有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向上海湾寓投资管理有限公司支付物业费65,000元及滞纳金3,500元；五、培界文化传播(上海)有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向上海湾寓投资管理有限公司支付免租期租金108,800元；六、培界文化传播(上海)有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,308.65元，由培界文化传播(上海)有限责任公司负担7,121.95元，由上海湾寓投资管理有限公司负担3,186.70元；反诉受理费9,705.61元，由培界文化传播(上海)有限责任公司负担2,554.54元，由上海湾寓投资管理有限公司负担7,151.07元；鉴定费27,500元，由培界文化传播(上海)有限责任公司负担24,500元，由上海湾寓投资管理有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赖维娜人民陪审员  沙光华人民陪审员  沈博宇二〇二〇年七月二十九日书 记 员  孙鼎铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。