重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初2884号原告：张明容，女，汉族，1972年10月29日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何秀兰，重庆世学律师事务所律师。委托诉讼代理人：范锋科，重庆世学律师事务所律师。被告：周茂盛，男，汉族，1979年10月28日出生，住重庆市北碚区。第三人：周宗平，女，汉族，1979年3月15日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：曾定格，重庆作孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庆伟，重庆作孚律师事务所实习律师。第三人：周鸿宇，男，汉族，2002年12月18日出生，住重庆市北碚区。法定代理人：周宗平，女，汉族，1979年3月15日出生，住重庆市北碚区，系周鸿宇的母亲。法定代理人：周茂盛，男，汉族，1979年10月28日出生，住重庆市北碚区，系周鸿宇的父亲。委托诉讼代理人：曾定格，重庆作孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庆伟，重庆作孚律师事务所实习律师。原告张明容诉被告周茂盛、第三人周宗平、周鸿宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告张明容及其委托诉讼代理人何秀兰，被告周茂盛，第三人周宗平及第三人的共同委托诉讼代理人曾定格、黄庆伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张明容向本院提出诉讼请求：1.请求确认2016年9月18日被告与原告签订的《安置房指标转让协议》有效；2.请求判令被告协助原告将位于北碚区××路××号×幢×-×房屋的不动产权变更登记至原告名下；3.请求判令被告支付原告逾期办理过户登记的违约金，从2020年3月26日起每日按房价总额240289元的3‰计算至办理过户登记之日止；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月18日，原告与被告签订《安置房指标转让协议》，约定被告自愿将其安置房转让给原告，原告按协议支付了被告指标转让费30000元和购房款、大修基金等费用。2016年9月25日，原告接房后一直使用至今。2020年3月25日，案涉房屋即位于北碚区××路××号×幢×-×房屋的不动产权登记至被告名下。之后，原告多次邀请被告协助办理过户手续，但被告强行要求加收房款，否则不予过户。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院。被告周茂盛辩称，一、被告个人的份额同意过户，但第三人的份额被告不能保证，双方签合同时，第三人并不知情。二、违约金不应当支付。被告没有说过不同意过户，原告也没有找过被告。原告只是喊被告领取房产证，但取房产证需要安置协议和被告的身份证，因为安置协议在原告处，且当时去领取房产证时原告并没有带安置协议，故现在尚未领取房产证。三、违约金标准过高，要求按照法律规定的标准认定。第三人周宗平、周鸿宇述称，案涉房屋是第三人及被告的安置房，每人30平方米。被告向原告转让安置指标，第三人并不知情，也没有收取原告的指标转让费和购房款。原告与被告交易的房屋系属于第三人与被告按份共有的房屋，被告无权出售第三人的份额。原、被告之间的协议对第三人是无效的。本院经审理后认定事实如下：周茂盛与周宗平系夫妻关系，周鸿宇是周茂盛与周宗平的儿子。2011年5月6日，周茂盛作为户主（乙方）与北碚区人民政府征地办（甲方）签订了《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》，该协议约定：乙方有住房安置人员3人，姓名为周茂盛、周宗平、周鸿宇，甲方对乙方实行货币安置住房后，乙方不得再以征地拆迁的理由向国家申请住房安置。2016年9月18日，周茂盛（甲方）与张明容（乙方）签订了《安置房指标转让协议》，该协议约定：一、甲方愿将以其安置住宅重庆市北碚区××小区（以下简称该房）转让给乙方。二、该指标房转让费为30000元。三、购买款全部由乙方支付，甲方不承担任何费用。四、该房建成交付使用后，先以甲方名义办理房产证。待甲方领取房产证后（时间）内，甲方与乙方办理房屋产权过户手续，将该房过户至乙方名下。（可以考虑：甲方应以赠与的方式将该房过户给乙方）。五、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，无论何时，甲方应予以协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。六、本协议签订后，该房如有应缴纳的一切税、费，概由乙方负责。协议发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。七、甲方如不按协议规定将该房屋过户给乙方，乙方有权按以下第种方式要求甲方承担责任：1.甲方违约将赔偿乙方购房总款的150%；2.过户每逾期1天按房价的3‰计算违约金给与乙方。逾期超过个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付购房款同额的赔偿金给乙方。八、乙方不能按期支付购房款的，乙方自行承担责任。九、甲方保证转让给乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方得到该房后，如该房屋产权的纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。合同还约定了其他事项。2016年9月25日，周茂盛（乙方，买方）与重庆市蔡家组团建设开发有限公司（甲方，卖方）签订了《佳汇苑小区定向回购房屋销售合同》约定乙方向甲方定向回购房屋的小区名称为佳汇苑小区，房屋座落于重庆市北碚区××路××号×幢×-×，建筑面积91.43平方米。乙方须支付定向回购房款210289元，物业专项维修资金7314.40元，两项合计金额217603.40元。张明容以周茂盛的名义缴纳了上述购房款和物业专项维修资金共计217603.40元。案涉房屋一直由张明容在使用，张明容陈述该房屋是在2016年9月25日接房。2020年3月25日，案涉房屋的不动产权登记至周茂盛的名下，但周茂盛并未领取该不动产权证。2020年5月12日，张明容向周茂盛发短信：“周茂盛，从3月25日房产证下来时，我多次找你和我去拿房产证过户，你要我拿50000元才配合我，你现在想好了吗？我们好久去拿房产证过户。”周宗平用周茂盛的手机回复：“你不事（私）了告我我配会（合）你”。5月13日，张明容再次向周茂盛发短信询问是否还要加收50000元。周宗平用周茂盛的手机回复张明容，表示希望和平解决。2020年5月15日，张明容与周宗平通过电话协商过户问题，周宗平提出张明容拿个万把两万块钱，双方私了，张明容表示要同家人商量。2020年5月20日，周茂盛与张明容的微信聊天记录如下：周：“张姐我们能不能私下解决我一天真的没有时间”张：“你的解决方案是什么”周：“方案是你我协商，不是我一个人说，我说的话就是把房屋产权找个时间过后给你，过后的手续由你我一起去办。”张：“你不是要我拿50000元给你，你才和我去过户吗”周：“张姐我一直没有说哈那是我老婆给你说的我没有说过一句话”张：“你不是都照你老婆说的话在办，不然你和你老婆要闹矛盾”周：“过了的事我们不说了我老人家也把我们说了真的不好意思张姐”。关于未领取不动产权证的原因，张明容与周茂盛的陈述不一致。张明容陈述，大概是3月27日，物管通知张明容领取不动产权证，并告知要有移交清单和周茂盛的身份证原件才能拿得到。张明容就告知周茂盛可以领取产权证，但周茂盛表示其比较忙。大概一周后，张明容再次要求周茂盛领取产权证，但周宗平要求加价50000元，张明容没有不同意。之后，张明容自行到物管要求领取不动产权证，但物管不同意。后经物管告知，周茂盛也到了物管处。周茂盛想凭身份证领证，物管也没有同意。物管建议双方协商，但因双方对于是否需要加价问题无法达成一致。物管的法律顾问就建议张明容起诉。周茂盛陈述，产权证何时办下来的不清楚，是张明容要求过户才知晓。当时张明容电话找我，但我很忙。张明容第二次要求找我时，我老婆要求加价50000元才过户。当天，张明容就去物管处拿产权证，但是没有拿到，物管告知要有安置协议和我的身份证才可以，张明容就在物管处闹起来。中午的时候，我看到张明容闹起来就告知物管说今天不拿了，然后就走了。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张明容与周茂盛签订的《安置房指标转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。张明容请求确认其与周茂盛于2016年9月18日签订的《安置房指标转让协议》有效的请求，本院予以支持。关于张明容要求周茂盛协助办理过户手续的请求。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”张明容与周茂盛签订的《安置房指标转让协议》约定：甲方领取房产证后，甲方与乙方办理房屋过户手续，将该房屋过户至乙方名下。如需甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。根据庭审查明，2020年3月25日，案涉房屋的产权登记在周茂盛名下。那么周茂盛就应当积极配合张明容领取产权证，并办理过户手续。至于周宗平、周鸿宇提出周茂盛属于无权处分问题。首先，张明容与周茂盛签订《安置房指标转让协议》时，周茂盛尚未与重庆市蔡家组团建设开发有限公司签订定向回购合同。周茂盛与重庆市蔡家组团建设开发有限公司签订《佳汇苑小区定向回购房屋销售合同》后，张明容也以周茂盛的名义缴纳了购房款及物业专项维修资金并接受了案涉房屋，因此张明容有理由相信周茂盛有权处分案涉房屋，也有理由相信周茂盛及家人并不想出资回购案涉房屋。其次，虽然原货币安置住房协议明确了农转非人员为周茂盛、周宗平、周鸿宇，但并不意味着农转非人员均愿意定向回购房屋。周茂盛在签订定向回购合同前就将安置房指标转让给张明容，且周茂盛在签订定向回购合同后并未实际支付房款，而是由张明容代为支付，案涉房屋也是由张明容居住和使用，鉴于周宗平与周茂盛是夫妻关系，周鸿宇与周茂盛为父子关系，且周鸿宇为未成年人，可以推定周茂盛、周宗平、周鸿宇实际并无定向回购房屋的意愿。最后，截止至张明容提起本案诉讼时，周茂盛已经将房屋交付给张明容使用3年多，周宗平、周鸿宇从未提出异议，也应视为周宗平、周鸿宇知晓并同意周茂盛的转让指标的行为，周宗平、周鸿宇再以未经其同意而提出异议，明显有违诚实信用原则。且从合同的履行情况看，张明容已支付了转让费、购房款、物业专项维修基金，且入住多年，故支持张明容要求过户的请求，更有利于维护交易稳定及诚实信用的价值导向。综上，张明容请求判令周茂盛配合其将位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×房屋的不动产权转移登记至张明容名下的请求，本院予以支持。关于逾期办理过户登记的违约金问题。本院认为，双方签订的协议第四条中只约定了待甲方领取房产证后办理过户手续，但并未明确具体时间。第七条约定了甲方如不按协议规定将该房屋过户给乙方，乙方有权按以下第种方式要求甲方承担责任，但并未明确乙方可以要求甲方承担责任的方式，是按照第1种，还是第2种，或者是两种皆可以。因此，双方对于办证时间及逾期办证应当承担的责任的约定均不明确，张明容要求周茂盛从2020年3月26日起每日按房价总额的3‰计付逾期办证违约金，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张明容与被告周茂盛于2016年9月18日签订的《安置房指标转让协议》有效；二、被告周茂盛于本判决生效之日起10日内协助原告张明容将位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×房屋的不动产权转移登记至原告张明容名下；三、驳回原告张明容的其他诉讼请求。案件受理费4904元，减半收取2452元，由原告张明容负担188元，被告周茂盛负担2264元。财产保全费1520元，由被告周茂盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇二〇年七月十六日书记员  阙 锐