四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5432号 原告：谢嘉屿。 被告：成都中强实业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区梨花街9号。 法定代表人：李俊，职务不详。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，系公司工作人员。 原告谢嘉屿与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告谢嘉屿、被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢嘉屿向本院提出诉讼请求：1、中强公司向谢嘉屿立即支付自2019年1月1日起至实际交付谢嘉屿购买的房产之日止的逾期交房违约金（按已付房款即484241元为基数，从2019年1月1日起至2019年6月30日止按每日万分之二计算，从2019年7月1日起至2019年8月31日止按每日万分之三计算，从2019年9月1日起至实际交房之日止按每日万分之四计算）；2、中强公司继续履行合同约定的及时备案义务，按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中第八章第二十四条条款，协助谢嘉屿办理备案和预告登记；3、中强公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月10日，谢嘉屿与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了中强公司开发的位于成都市锦江区（房号：1幢4单元18层号），约定交付涉案房屋日期为2018年3月31日，若中强公司逾期交房应按日向谢嘉屿支付全部房价款的万分之一的违约金，中强公司自合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续。合同签订后，谢嘉屿支付首付款484241元。后工程停工，中强公司在给谢嘉屿的回复中承诺增加违约金的赔付标准。2018年7月30日，谢嘉屿和多位业主与中强公司达成谈判，中强公司出具《关于对星汇广场业主诉求的承诺书》，就备案问题承诺于2018年10月20日前完成，但至今仍未备案。中强公司应按照《承诺书》及《告星汇项目业主书》承担违约金赔付责任，并协助谢嘉屿办理备案和预告登记手续。 中强公司辩称，1、谢嘉屿并未在约定日期内付清全部房款，中强公司有权履行不安抗辩权或同时履行抗辩权，不应当承担违约责任；2、对于违约金的问题，双方并未就违约金达成最终的书面协议，即使要支付，金额也应按合同第19条约定的标准，每逾期一日按照已支付房款的万分之一计算；3、在谢嘉屿未办理完毕贷款手续前，中强公司有权不予办理合同备案手续。 本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，谢嘉屿与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：谢嘉屿向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积65.39平方米，总价款为1604241元；谢嘉屿采取贷款方式支付房款，于2017年4月10日前支付首期房价款484241元，余款申请贷款支付；中强公司应在2018年3月31日前向谢嘉屿交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向谢嘉屿支付全部房价款万分之一的违约金。第二十四条预售合同登记备案（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，谢嘉屿在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）……（三）有关预售合同登记备案的其他约定：1.谢嘉屿以一次性付款或分期付款方式支付房款的，中强公司在谢嘉屿付清全部房款后30日内办理商品房预售备案手续；谢嘉屿以贷款方式支付购房款的，中强公司应在谢嘉屿支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后30日内办理商品房预售备案手续。第（三）款内容进行了加黑。 合同签订后，谢嘉屿支付了首期房价款484241元。后中强公司未按约定交房，陆续向谢嘉屿等星汇广场的业主发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 庭审中双方确认，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实有谢嘉屿提交的双方身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、专用收据、《致歉信》、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金支付的约定》、《告星汇项目业主书》等，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，谢嘉屿与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。谢嘉屿向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约于2018年3月31日前向谢嘉屿交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于违约金标准，中强公司在2019年4月15日出具的《告星汇项目业主书》中对《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准进行了上调，谢嘉屿对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议，即应按《告星汇项目业主书》约定标准确定逾期交房违约金。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为已支付房款的每日万分之三计算。截止本案庭审之日案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金谢嘉屿可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为谢嘉屿办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以谢嘉屿付清全部房款为前提。本院认为，第一，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案的约定中，第（一）款“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上了×，但从文意上无法确认就是双方约定不适用该款，应当认定是合同签订之日到30日之间双方没有明确具体时间。而第（三）款的内容虽然进行了加黑，但双方在合同上并未约定加黑的内容优先于其他条款适用。从第二十四条整体结构上看，第（一）款、第（二）款、第（三）款采用的是并列方式罗列，未约定优先适用哪一款，也未约定哪一款不适用。第二，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。综上，谢嘉屿主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。关于谢嘉屿主张中强公司协助办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，谢嘉屿与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，故本院对谢嘉屿此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢嘉屿支付2019年1月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金（均以已付购房款484241元为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告谢嘉屿于2017年4月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告谢嘉屿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取856元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇二〇年七月七日 书记员  傅晓婉