四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3800号 原告：四川时代金橙汽车贸易有限公司，住所地四川省成都市成华区熊猫大道1248号2楼203室，统一社会信用代码91510108MA61RUP07R。 法定代表人：刘天军，总经理。 委托诉讼代理人：蒋雪萍，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王书帅，四川英特信律师事务所律师。 被告：曾德昌，男，1975年5月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：刘海英，女，1976年10月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：贾兴宝，男，1966年3月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：叶俊林，女，1968年7月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：简阳宝兴动力机械有限公司，住所地四川省简阳市简城镇新光村二社，统一社会信用代码915120816922560812。 法定代表人：钟勇，执行董事。 五被告共同委托诉讼代理人：蒋圆，四川得力律师事务所律师。 五被告共同委托诉讼代理人：陈恒伦，四川得力律师事务所律师。 原告四川时代金橙汽车贸易有限公司（以下简称四川时代金橙公司）与被告曾德昌、刘海英、贾兴宝、叶俊林、简阳宝兴动力机械有限公司（以下简称简阳宝兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，2018年12月6日作出（2018）川0180民初3628号民事判决，四川时代金橙公司提起上诉，2019年4月18日成都市中级人民法院作出（2019）川01民终4194号民事裁定，以“时代金橙公司在二审审理中提出申请要求对装修残值进行鉴定，因鉴定结果关系到对装修损失金额的认定，以及当事人对导致装修损失责任的承担，一审未对装修损失进行认定导致基本事实不清”，撤销了本院（2018）川0180民初3628号民事判决，发回本院重审。本院于2019年9月20日重新立案，并另组合议庭审理。原告四川时代金橙公司于2019年10月12日向本院申请对“位于凯立威××××号的房屋装修损失”进行鉴定。在交付鉴定过程中，本院要求原告进一步明确“房屋装修损失”是指“装修造价”还是“装修残值”。2019年11月29日，原告申请撤回鉴定。本院于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告四川时代金橙公司委托诉讼代理人蒋雪萍、王书帅，被告曾德昌、贾兴宝以及五被告共同委托诉讼代理人蒋圆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川时代金橙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告曾德昌、刘海英、贾兴宝、叶俊林立即向原告返还保证金37.68万元；2.判令被告曾德昌、刘海英、贾兴宝、叶俊林赔偿原告搬迁费、设备搬迁损失、装修损失、可得利益损失、维权费用等各项损失共计386.895万元；3.判令被告曾德昌、贾兴宝立即返还原告所有的在租赁场地内的财产；4.判令被告简阳宝兴公司在第1、第2、第3项诉讼请求范围内向原告承担连带责任。事实及理由：2016年11月10日，原告四川时代金橙公司与被告曾德昌、贾兴宝签订《4Ｓ店租赁合同书》，约定由被告曾德昌、贾兴宝在位于简阳市的土地上投资建设具有汽车销售展厅等功能的4Ｓ店租赁给原告使用，并约定该建筑物应当取得当地政府建设规划、报建、竣工验收等相关手续，同时约定了租赁费用计算方式、期限、双方权利义务、违约责任等事宜，并由被告简阳宝兴公司为被告曾德昌、贾兴宝履行合同提供担保。此后，原告又与被告曾德昌、贾兴宝通过签署《会谈纪要》、《〈4Ｓ店租赁合同〉补充协议》等，进一步明确了租赁年限、租金、保证金的支付等相应事宜。合同签订后原告依约支付了租金、保证金等费用，但被告却迟迟未按照合同约定为租赁建筑物办理规划、报建及后续竣工验收手续，并且原告获悉因租赁建筑物所涉土地存在不按批准用途使用的违法行为，已受到主管部门的查处，原告承租的建筑物无法进行商业用途使用，严重影响了租赁合同的正常履行。2018年6月2日，被告曾德昌、贾兴宝向原告发送了《解除〈4Ｓ店租赁合同书〉通知书》，单方解除了双方签订的《4Ｓ店租赁合同书》。为避免损失进一步扩大，原告停止了4Ｓ店汽车销售等全部经营活动，并函告被告曾德昌、贾兴宝在2018年7月18日以前接受租赁场地，并办理交接手续。同时要求被告曾德昌、贾兴宝退还保证金，对于原告投资所形成的财产归属及补偿，望双方能协商达成一致，但至今无果。并且在原告将租赁场地退还给被告曾德昌、贾兴宝后，其擅自扣留原告在租赁场地内的财产不予归还。刘海英系曾德昌之妻，叶俊林系贾兴宝之妻，应对曾德昌、贾兴宝对外所负债务承担连带责任。现原告为维护自身的合法权益，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告曾德昌、贾兴宝辩称，案涉租赁物在建设之初已取得建设工程规划许可，二被告也将建设工程规划许可证复印件提交了原告，原告从接手租赁物之日起至其停止经营止，其经营活动未受到租赁物的规划、报建及后续竣工验收手续的影响，租赁合同的正常履行也未受到任何影响。由于原告未按合同约定于2018年4月1日前一次性支付2018年度的租金，二被告在多次催收无果的情况下才向原告发送了解除合同的通知书，在合同履行过程中是原告存在严重违约的行为，其应当承担相应的违约责任。二被告未违反合同约定，不应承担赔偿责任，请法院驳回原告的诉讼请求。 刘海英、叶俊林辩称，刘海英、叶俊林分别是被告曾德昌、贾兴宝的配偶。二人不是涉案合同相对人，根据合同相对性原则，二人不是本案适格被告，请依法驳回原告的起诉。 被告简阳宝兴公司辩称，根据合同约定，我公司承担的是一般保证责任，曾德昌、贾兴宝按约履行了合同，涉案合同也正常履行，我公司不应承担保证责任，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告四川时代金橙公司是由自然人股东刘天军、安舟、柳春发起，于2015年12月10日经成都市成华区市场和质量核准登记成立的有限责任公司。2016年11月10日，曾德昌、贾兴宝（甲方）与四川时代金橙公司（乙方）、简阳宝兴公司（丙方）三方签订了一份《4Ｓ店租赁合同书》，载明：“第一章总则第一条租赁物的建设1.甲方在位于简阳市投资建设具有汽车销售展厅、办公场所、售后维修功能的4Ｓ店（以下简称租赁物），建筑面积5231.60平方米，并按本合同约定时间将租赁物交付乙方使用。2.甲方应按照乙方要求的汽车4Ｓ店的功能、面积和结构进行设计和施工建设，工程建设的设计任务书、施工图纸及修建费用应经审计和乙方书面签字确认。3.甲方按照乙方的要求设计的基础和装修方案及其费用应经审计和乙方书面签字确认。4.甲方应确保租赁物土地使用权合法取得，并经该宗土地所有权人、使用权人、抵押权人、诉讼保全人等权利人的同意乙方的租赁合同，租赁物建筑设施应当取得当地政府建设规划、报建的相关手续，否则视为甲方违约，由此导致乙方的任何损失（包括但不限于乙方的违约金、员工工资、场地租赁费、第三方损失违约金、律师费、诉讼费和未完租赁期的预期利润等）损失慨由甲方承担。5.甲方确保租赁物取得主管部门的工程竣工验收合格证明，否则视为甲方违约，由此导致乙方的任何损失（包括但不限于乙方的违约金、员工工资、场地租赁费、第三方损失违约金、律师费、诉讼费和未完租赁期的预期利润等）损失慨由甲方承担。第二条租赁物交付租赁物交付时间：甲方于2017年5月1日将租赁物交付乙方使用。第三条租赁面积及租赁期限……2.租赁期限为十四年，即从2017年5月1日起至2031年4月30日止。……4.甲方保证乙方最低有限租期不得低于四年，除不可抗力、国家政策因素之外，其他任何原因导致甲方不能履行合同的，均视为甲方违约，由此导致乙方的任何损失（包括但不限于乙方的违约金、员工工资、场地租赁费、第三方损失违约金、律师费、诉讼费和未完租赁期的预期利润等）损失慨由甲方承担。第四条租赁费用……2.按照先付后租的原则，乙方于每年4月1日以前，一次性向甲方支付一年的租金。……第三章双方权利和义务第一条甲方的权利和义务……9.甲方保证该宗土地及其建筑物所有手续合法有效，且没有任何权利瑕疵。……第四章违约责任……第三条甲方的违约责任若因甲方单方面解除或终止合同或视为违约时，甲方应当：（Ａ）向乙方双倍赔偿履约定金；（Ｂ）全额退还乙方未履行合同期间的租赁费用；（Ｃ）赔偿乙方全部直接损失，包括但不限于停业期间的职工工资、本合同约定租期间的租赁物租金、诉讼费、搬迁费用等等；（Ｄ）赔偿乙方的间接损失，包括但不限于第三方损失、违约金、律师费（按诉讼标的10%计算）、未完租赁期按200万元／年计算的预期利润……第五章合同的变更与终止……第二条甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除或者终止本合同，且不承担违约责任，但并不能解除甲方的责任：……（ｂ）甲方交付乙方的租赁物未取得合法的土地使用权；（ｃ）甲方交付乙方的租赁物未取得当地政府建设规划许可；（ｄ）甲方交付乙方的租赁物未取得政府有关主管部门的竣工验收合格证明的；（ｅ）甲方交付乙方的土地使用权和租赁物有权利瑕疵的……第四条如甲方不能正常履行本合同，由丙方代为执行本合同，并承担甲方的全部责任……”合同签订后，曾德昌、贾兴宝按合同约定将租赁物交付给了四川时代金橙公司使用。2017年5月3日，甲、乙签署《关于金橙汽车城（简阳）项目的会议纪要》，再次明确从2017年5月1日起租，租期15年。第一年乙方需向甲方交纳房屋租赁费用120万元／年、土地租赁费用48万元／年、保证金30万元、代装费用143568元（外墙铝板装饰），乙方已向甲方支付120万元、一辆野马Ｔ70新车（折价计7.68万元），2017年5月31日前乙方支付代装费用及部分租赁费用25万元，2017年10月15日前乙方向甲方支付53万元，甲方提走的野马Ｔ70车辆折价费用作为保证金使用，后续租赁期的租金需提前一个月全额支付下一年度费用。 2017年6月26日，曾德昌、贾兴宝与四川时代金橙公司签订了《4S店租赁合同》补充协议，约定：“1.甲方（出租方）、乙方（承租方）共同确认主合同第一章第四条第一点所涉的年租赁费用核算为：118万/年+甲方每年土地租赁成本。租用范围为主合同附件一中的土地租赁范围的场地及建筑物。2.租赁期限最终确认为14年，前四年双方权责按主合同条款执行，后续租赁期内，甲方不得以任何理由取消乙方的既定租赁期限，乙方若不继续承租，需提前6个月向甲方书面提出。若遇不可抗力造成合作终止，若产生第三方赔偿金，由甲乙双方分享相关赔偿费用。3.整个租赁期分三个周期分段计算年租金，房屋租赁费用第一个周期为四年，年租金为118万/年；第二个周期为五年，年租金为第一周期的年租金上调5%；第三个周期为五年，年租金为第二个周期的年租金上调5%。4.第一租赁周期的保证金为50万元，冲抵第四年的年租金。交付节点为2017年10月15日交纳30万元。第二年租赁费用交纳时交纳20万元。甲方收取的房屋租赁保证金用于扣除乙方应当承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。5.租赁期间，甲方须保证乙方经营性水、电的正常供应，但供应部门因故障、检修以及乙方未缴纳水、电费和应当缴纳的其他用等原因造成的断供除外，由此产生的费用由乙方承担。6.甲方承诺除收取上述租金、物业管理费、保证金、水、电费用外，甲方不再收取乙方其它费用。7.甲乙双方于2017年5月3日在简阳丰荷苑签订的《会谈纪要》视为主合同的有效附件，若有冲突，以本补充协议为准。8.本协议与主合同具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。9.本协议及主合同书，均为合同相关方签字盖章完成即生效。” 2017年7月24日，甲乙双方再次签订补充协议，确认合同中的租赁面积为5714.29平方米，第一年的土地年租金为48万，后续递增以此为基数。2017年7月27日，四川时代金橙公司与曾德昌、贾兴宝签订工程整改协议书，委托曾德昌、贾兴宝对3﹟厅进行二次装修，价款90万元。四川时代金橙公司在第一年向曾德昌、贾兴宝交纳了保证金37.68万元（其中车辆一辆折价7.68万元），并支付了第一年的租金。2018年5月7日，简阳市国土资源局向简阳宝兴公司下达了责令改正违法行为通知书，要求就其擅自将出让取得的位于简阳市的国有工业用地上修建4Ｓ店租赁给四川时代金橙公司用于汽车销售不按照批准用途使用国有土地的行为进行改正。四川时代金橙公司知道后就未按租赁合同约定向曾德昌、贾兴宝支付第二年的租金。2018年5月30日，曾德昌、贾兴宝向四川时代金橙公司发送了催收租赁费通知书，通知四川时代金橙公司于2018年6月1日前按照合同约定支付欠付的租赁费，如在催收期限届满后未支付欠付的租赁费，将解除双方签订的《4Ｓ店租赁合同书》。四川时代金橙公司在催收期限届满后未支付欠付的租赁费，曾德昌、贾兴宝于2018年6月2日向四川时代金橙公司发送了解除《4Ｓ店租赁合同书》通知书。2018年7月双方曾就4Ｓ店现有设备财产进行了清点，因欠付租赁费问题协商未果，四川时代金橙公司未能将设备财产拉走。在诉讼过程中，本院于2018年10月17日组织双方对财产进行了清点，经双方最终确认四川时代金橙公司未拉走的设备财产以30万元折抵给曾德昌、贾兴宝。 另查明，位于简阳市㎡属于工业用地，简阳宝兴公司于2014年7月15日取得该宗地国有土地使用权。因简阳宝兴公司欠曾德昌、贾兴宝工程款，2016年9月30日简阳宝兴公司与曾德昌、贾兴宝签订租赁合同，将该宗土地中的5000多平方米租赁给曾德昌、贾兴宝修建汽车经营与维修用房（以修建完工后的实际面积为准），租赁期限为十五年。刘海英系曾德昌之妻，叶俊林系贾兴宝之妻。 以上事实，有原告的营业执照，被告的身份证、营业执照，《4S店租赁合同书》、会议纪要、补充协议，违法行为通知书，催收租赁费通知书、解除合同通知书，工程整改协议书，规划许可图、刘海英与曾德昌，叶俊林与系贾兴宝的结婚登记档案资料等证据以及双方当事人的陈述予以证明，以上证据经庭审质证符合法律规定，本院予以确认。 当事人争议的事实是：一、原告诉讼请求2涉及的搬迁费、设备搬迁损失、装修损失、可得利益损失、维权费用等各项损失共计386.895万元到底是如何构成的；二、将工业用地作为商业用地使用（开办汽车4S店），是谁的过错。 针对第一点争议，重审中，原告称搬迁费、设备搬迁损失、装修损失、可得利益损失均是酌情确定的，没有相应证据。为了证明装修损失和维权费用损失，原告提交了以下证据材料： 1、2017年7月27日原告与曾德昌签订的《工程整改协议书》；约定曾德昌为原告三号展厅进行装修，价款90万元。 2、2017年5月3日，原告与曾德昌、贾兴宝签订的《关于金橙汽车城（简阳）项目的会议纪要》，其中载明“代装费用143,568元”。 3、原告向曾德昌支付以上费用共计1,043,568元的相关依据（含债务转移支付、以车辆抵账的依据）。 4、国邦（成都）融资租赁有限公司与中意美工制作部签订的《简阳三号展厅二装合同》（合同约定价款275,000元，无签订日期，并附《简阳国邦二装明细表》）以及2017年11月6日、11月24日、2018年2月12日四川国邦汽车销售有限公司向谢代剑（《简阳三号展厅二装合同》中意美工制作部一方签字代表）支付装修款5笔共300,000元的银行转款凭据。 5、国邦（成都）融资租赁有限公司、四川国邦汽车销售有限公司出具的《情况说明》一份。载明“国邦（成都）融资租赁有限公司应四川时代金橙汽车贸易有限公司要求，代四川时代金橙汽车贸易有限公司装修其位于简阳市的汽车展厅，与装修相关的一切事项（包含但不限于装修成果、成品的所有权、使用权等），实际均由四川时代金橙汽车贸易有限公司全部享有、接受和承担”。 6、四川时代金橙汽车贸易有限公司与中意美工制作部签订的《楼顶广告字制作、安装合同》（合同约定价款88,819元，无签订日期，并附《简阳楼顶字报价清单》）和《广告装修制作安装合同》（合同约定价款229,240元，无签订日期，并附《简阳物料明细表》）各一份，以及2018年1月28日、2018年2月10日、11日分三次以四川时代金橙汽车贸易有限公司为购买方，中意美工制作部为销售方开具的增值税发票29张共计290,000元。 7、2017年2月21日，成都金橙汽车销售有限公司与四川天盛世纪照明工程有限公司签订的《购销合同》（价款48,940元）一份及附件《野马汽车展厅（简阳）灯具采购清单*欧普照明》。 8、2017年8月25日，四川时代金橙汽车贸易有限公司与四川天盛世纪照明工程有限公司签订的《购销合同》（价款57,104元）一份及附件《野马汽车展厅（简阳）灯具采购清单*欧普照明》。 9、2017年9月1日，四川时代金橙汽车贸易有限公司通过网上银行向四川天盛世纪照明工程有限公司银行转款35,000元的《客户收付款入账通知》（打印时间2017.11.02）一份。 10、2018年4月12日，四川时代金橙汽车贸易有限公司在成都市青羊区国税局为四川天盛世纪照明工程有限公司代开的增值税发票（金额53,226元）一张。 11、2018年5月14日，四川时代金橙汽车贸易有限公司通过网上银行向四川天盛世纪照明工程有限公司银行转款18,226元的电子回单一份。 12、2018年7月18日，四川英特信律师事务所与原告签订的《民事案件委托合同》（约定一审案件代理费30,000元）及增值税发票（金额30,000元）一张。 原告欲以证据1、2、3证明被告曾德昌、贾兴宝为其代装修展厅，支出费用1,043,600元；被告曾德昌、贾兴宝认可该事实。 原告欲以证据4、5、6证明其进行三号展厅二次装修支付275,000元，制作楼顶广告字牌支付88,819元；以证据7、8、9、10、11证明二号展厅装修灯具支付106,044元。被告在庭审中对证据4、5、6不予认可，认为合同约定的工程地点与租赁物地点不一致，且二号展厅也是被告装修好交付原告使用的。该证据与原告证明目的缺乏关联性；对证据7、8、9、10、11也不予认可，相关证据也缺乏关联性。被告曾德昌当庭认可原告进场经营后，制作了楼顶灯箱广告牌，也在室内已有地砖基础上铺设了木地板，但这些属于经营成本，不属于装修损失。对证据12的真实性予以认可。 本院对当事人无异议的证据1、2、3、12予以确认。对其余证据认定如下：原告支出其余装修费涉及的转款记录、发票，与合同约定在时间、金额上不能一一对应，且原告提交的付款依据包括增值税发票、银行转款凭据总计金额为60余万元，不排除重复计算。但在庭后现场核实时，被告贾兴宝认可原告有对二号展厅、三号展厅再装修的事实，但认为其装修费用过高。本院认为，原告提交的该部分证据不能充分证明其实际支付的装修费用。但相关的装修合同附件（即物料明细表）载明的分类细项经现场指认，被告也认可有装修事实。在此情况下，原告申请对该部分争议装修价值作造价评估。2020年7月16日，绵阳正信工程造价咨询有限公司根据本院委托，对“简阳市的二号、三号展厅、楼顶字牌、灯具装修项目”作出绵正鉴【2020】第135号《鉴定报告》，鉴定意见：“简阳市的二号、三号展厅、楼顶字牌、灯具装修项目现存装饰装修内容造价金额243847.66元（大写：贰拾肆万叁仟捌佰肆拾柒元陆角陆分），其中争议部分金额为143729.23元（大写壹拾肆万叁仟柒佰贰拾玖元贰角叁分）”。该争议金额体现在原被告双方对二号、三号展厅、灯具装修内容中的部分广告牌、柜台、展板、水电气改造及灯具是由谁出资；原告对部分装修内容未纳入鉴定也提出了异议，该部分包括：二号、三号展厅举升机地桩、已拆除部分、一号展厅灯具、三号展厅前半部分灯具、所有的应急灯、紧急出口灯、楼顶字牌；原告认为有的灯具、楼顶字牌计价过低部分。鉴定人对原被告提出的问题在《鉴定报告》中均作了答复，认为：关于广告牌、柜台、展板、水电气改造及灯具是由谁出资的问题，请人民法院根据实际施工责任人裁定该费用；关于举升机地桩为隐蔽工程，双方未提供工程隐蔽资料，已拆除部分，因无相关资料，无法收方，故不计入鉴定；一号展厅灯具未在委托鉴定范围，且现场鉴定收方时，双方也未主张；三号展厅前半部分装修内容已改变，无法收方，也无相关资料；所有的应急灯、紧急出口灯，在现场鉴定收方时，双方未主张，也无相关资料；楼顶字牌中间七个字已拆除，无法收方、无相关资料；原告主张有的灯具、楼顶字牌计价过低问题，鉴定人是根据法院提供的申请人购灯发票复印件及合同复印件复核后调整的价格，楼顶字牌计价因原告未提供发票，通过市场询价，鉴定人按照相关计价规范、定额等文件进行的计价。本院认为，通过审查争议金额143729.23元部分内容（《鉴定报告》附表8共6页），因二号、三号展厅确实做了二次装修，现不能准确区分哪些是谁出资的，结合主张权利一方应当承担的举证责任，以及鉴定机构现场核实的情况，对该部分金额酌定原告出资110000元；关于部分装修内容未纳入鉴定的问题，依照举证证明责任的分配原则，原告应当承担不利后果；关于有的灯具、楼顶字牌计价过低问题，依照举证证明责任的分配原则和尊重专业机构依照相关计价规范、定额等文件作出的判断，对原告的该项主张不采纳。本院对简阳市的二号、三号展厅、楼顶字牌、灯具装修项目现存装饰装修内容造价金额认定为210118.43元。 根据对原告提交证据的质证、认证，本院确认：原告投入的装修费用为1,043,568元+210,118.43元=1,253,686.43元。双方发生纠纷后，原告委托律师代理本案一审诉讼，支付代理费30,000元。 针对第二点争议，即签订、履行合同中的过错问题。原告提交的证据即2016年11月10日签订的《4S店租赁合同书》和2017年5月3日签订的《会谈纪要》。根据《4S店租赁合同书》第一章第一条第4款约定，甲方（被告）应保证“租赁物建筑设施取得当地政府建设规划、报建的相关手续”；第5款约定“甲方确保租赁物取得主管部门的工程竣工验收合格证明”；第三章第一条第9款约定“甲方保证该宗土地及其建筑物所有手续合法有效，且没有任何权利瑕疵”以及第五章第二条的约定，原告认为，自己订立合同前已经尽到了审慎注意义务，导致租赁物被查处，不能实现合同目的，过错在被告。 被告曾德昌、贾兴宝认为，租赁物办理了规划、报建手续，没有权利瑕疵。原告在2016年签订合同签订前就明知土地是工业用地。为反驳对方，提交了以下证据： 1．简阳金橙汽车销售有限公司的《股东会决议》两份。参会股东为成都金橙汽车销售有限公司、刘天军、柳春。2015年3月30日的决议选举柳春为执行董事，法定代表人，聘任柳春为经理，聘期三年；2017年7月25日的决议一致同意公司住所由原简阳市简城镇南环线变更为简阳市简城镇凯力威大道6号。 2．2015年3月30日，成都金橙汽车销售有限公司、刘天军共同委托柳春办理简阳金橙汽车销售有限公司设立的授权委托书及柳春身份证复印件（上有柳春签名）。 3．2017年8月，贾慧娟办理公司经营地址变更时，向工商管理机关提交的相关资料，包括：（1）2017年7月25日，简阳金橙汽车销售有限公司向贾慧娟出具的委托书，委托贾慧娟办理公司变更手续（由简城镇南环线变更为简阳市简城镇凯力威大道6号）并附贾慧娟身份证复印件；（2）落款时间2017年7月25日的申请书（申请人声明栏法定代表人签名柳春，加盖公司印章）；（3）涉案租赁物的土地使用权登记证书复印件（载明：2014年7月15日颁发，权利人简阳宝兴动力机械有限公司，用地性质工业），上有贾慧娟2017年8月8日注明“此复印件与原件一致”，简阳宝兴动力机械有限公司注明“仅用于办理金橙营业执照使用”；（4）2017年6月28日简城街道办中心社区和简城街道办加盖印章的《经营场所使用证明》，该证明载明涉案租赁物为工业用地。 4．2018年9月17日，柳春书写的《情况说明》一份，载明：“1、我代表金橙公司与曾德昌、贾兴宝签订的《4Ｓ店租赁合同书》的前期协调工作和后期开业工作接洽。2、位于简阳市的租赁物是曾德昌、贾兴宝按金橙公司的要求独立投资修建的，在签订《4Ｓ店租赁合同书》时金橙公司已经知晓该宗土地的性质为工业用地。3、《4Ｓ店租赁合同书》所涉及的租赁物的建设规划和该宗土地的使用证等相关手续，在2018年4月份左右曾德昌已提供给金橙公司。同时，金橙公司与曾德昌、贾兴宝口头协商，双方一致认为如果办理了租赁物的相关手续和证件，将来该租赁物都属于简阳宝兴动力机械有限公司的财产，并且宝兴公司当时因诉讼纠纷，其财产被银行抵押和查封了，由此可能对我们产生巨大风险。如果不影响《4Ｓ店租赁合同书》及其补充协议的履行，也不影响金橙公司的经营的情况下，金橙公司同意暂不办理租赁物的相关手续，如果金橙公司需要办理租赁物的相关手续，金橙公司提前通知曾德昌和贾兴宝，在半年内办理完毕租赁物的相关手续。4、金橙公司位于简阳市的租赁物的经营和《4Ｓ店租赁合同书》及其补充协议的履行一直未受到租赁物建设规划等手续和行政机关的影响。5、金橙公司由于自身原因，2018年4月不再经营简阳4Ｓ店，2018年5月1日4Ｓ店工作人员搬离了4Ｓ店，但其他相关设备未搬离，4Ｓ店仍然被金橙公司占用。6、2017年5月3日签订的《关于金橙汽车城（简阳）项目的会议纪要》等文件上我的签字，是我本人的亲笔签名，是我和金橙公司的真实意思。以上说明的情况完全属实，我未作虚假陈述。 被告认为，证据1、2、3均是原告的工商登记档案资料，能证明柳春的身份，以及原告登记时就明确知道租赁物是建在工业用地上；证据4是原告的法定代表人亲笔书写，证明签订合同签订前已经知道土地性质，被告未按照合同约定完成租赁物的相关手续和证件是双方协商暂停办理，被告没有违反合同约定。 原告质证认为，对证据1、2、3属于工商登记资料真实性无异议，其中2017年7月25日的申请书上申请人声明栏法定代表人签名柳春与《情况说明》上柳春的签名明显不一致，《情况说明》应属于证人证言，柳春未到庭作证，其证言不应采信。 对原、被告提交的以上证明签订、履行合同中的过错问题的证据，本院认定如下：关于原告的证据，《4Ｓ店租赁合同书》及《会谈纪要》中关于被告保证租赁物应取得相关部门规划许可、无权利瑕疵的约定，与租赁物所在的该宗地的“工业用地”性质没有必然联系，换句话说，不论土地性质如何，涉案租赁物的修建本身不属于法律禁止的，导致双方纠纷，根本在于涉案租赁物被用于了汽车销售卖场，将土地性质事实上作为了商业用途（假如该租赁物用作生产厂房、本企业产品展示厅或者仓储，就没有改变土地的工业用地性质）。所以，本案中，《4Ｓ店租赁合同书》及《会谈纪要》中的相关约定不能达到原告的证明目的，即，不能据此证明原告事前就改变土地使用性质与被告达成了一致，并将该责任归于被告。本院对该证据涉及的相关内容不予采信。关于被告的证据，证据1、2、3属于办理工商登记时，原告自己提交的资料，其中证据2与《情况说明》中柳春签名一致，证据3中2017年7月25日的申请书不是柳春本人签名不影响本院认定柳春当时任简阳金橙汽车销售有限公司法定代表人的事实。《情况说明》系打印件，柳春在说明人签名栏手写签名并注明“原四川时代金橙汽车贸易公司管理负责人”。因该证据涉及本案基本事实（《情况说明》有“在签订《4Ｓ店租赁合同书》时金橙公司已经知晓该宗土地的性质为工业用地”的表述）的认定，在柳春本人未到庭，《情况说明》中的签名与简阳金橙汽车销售有限公司的工商登记档案中的签名一致（证据2）的情况下，本院根据被告提供的柳春电话号码（139××××2036）进行核实，柳春称，该《情况说明》是被告方“打印好让他签的字，是喝了酒后签的字。不是本人签订的《4Ｓ店租赁合同书》，当时是否知晓该宗土地的性质为工业用地，本人不了解。不想再说这件事，已经因这个项目倾家荡产”。本院认为，首先，柳春承认《情况说明》的签名是本人的，作为原告的股东、简阳金橙汽车销售有限公司的法定代表人、涉案租赁物的实际经营管理人，柳春的行为构成原告的自认，柳春称系酒后签字，没有证据佐证，更不能据此认定欺诈；第二，该自认的事实不损害国家利益、社会公共利益，也不存在与已查明的事实不符；第三，简阳金橙汽车销售有限公司的工商登记资料（证据3）至少证明在2017年6月已经明确知道涉案租赁物土地使用性质为工业用地，原告在2016年11月10日签订合同之前，有义务调查核实土地使用性质。故本院对被告提交的证据1、2、3、4均予以确认。并据此确认：原告在租赁合同签订时，已经知晓涉案租赁物土地使用性质为工业用地。 本院认为，本案原、被告签订的《4S店租赁合同书》涉及的租赁物占地，因被告宝兴公司取得使用权时，土地性质为工业用地，至今未改变土地性质为商业用地，而汽车4S经营属于商业性质，《4S店租赁合同书》的履行意味着变相将土地使用权性质作了变更，这违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”之规定，应当认定《4S店租赁合同书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告曾德昌、贾兴宝在工业用地上建设房屋出租用于商业经营，存在明显过错；原告租用房屋作为商业经营，应当对房屋用地性质作充分了解，以审慎决策。其在已经知道土地性质的情况下仍租用涉案房屋，过错也很明显，本院确定对于装修损失，原告一方与被告曾德昌、贾兴宝一方各承担50%的责任。 经本院审理确认原告投入的装修费用为1,253,686.43元，该部分费用在计入赔偿额度范围时，应当扣除原告正常使用期间。即2017年5月至2018年5月期间的装修折旧不应纳入赔偿。为正确确定折旧率，本院组织原被告协商，双方一致认为，该问题不需委托专业机构评估鉴定，只需咨询专业人士后合理确定折旧率。为此，本院向纳入人民法院鉴定人名册的8家具有资产评估资质的鉴定机构咨询，8家机构均认为没有明确的规定折旧年限，大多认为装修折旧年限8-10年，还有的认为5-8年，一家认为10-15年，均认为应平均折旧。在此基础上，本院组织原被告双方达成按8年平均折旧计，且在被告按照过错对折旧后的装修损失承担赔偿责任后，原告放弃对不可拆卸部分残值主张权利（即该残值无偿归被告）。即应纳入赔偿总额的装修损失为1,253,686.43元×7／8=1,096,975.63元。其中被告曾德昌、贾兴宝应赔偿1,096,975.63元×50%=548,487.82元；因合同无效双方均有责任，原告要求支付律师费的请求，本院不予支持；关于原告要求被告曾德昌、贾兴宝返还保证金的问题。合同无效后，被告曾德昌、贾兴宝应当返还原告四川时代金橙公司缴纳的37.68万元保证金，对原告该诉讼请求，本院予以支持；关于原告尚未搬离租赁场地的财产问题，该财产已经双方确认已折价30万元，本院予以认可；关于被告曾德昌、贾兴宝辩称原告尚欠租赁费未支付应当折抵保证金和设备财产，因被告曾德昌、贾兴宝已另案主张，本案不作处理。原告主张的搬迁费、设备搬迁损失、可得利益损失，没有证据证明损失存在。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，不予支持。 关于被告刘海英、叶俊林的责任问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，原告无证据证明案涉债务属被告曾德昌、刘海英和贾兴宝、叶俊林夫妻共同债务，对原告要求被告刘海英、叶俊林承担共同付款责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告简阳宝兴公司的责任问题。简阳宝兴公司在《4S店租赁合同书》中承诺“如甲方不能正常履行本合同，由丙方代为执行本合同，并承担甲方的全部责任”，该承诺实质上是一个担保条款，该条款因主合同无效而无效。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”的规定，简阳宝兴公司将自有的工业用地交由被告曾德昌、贾兴宝修建房屋用于商业经营使用，其过错明显，应当确定由其在被告曾德昌、贾兴宝不能赔偿原告损失时，承担不能清偿部分的三分之一。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、曾德昌、贾兴宝于本判决生效后十日内返还四川时代金橙汽车贸易有限公司保证金376,800元； 二、曾德昌、贾兴宝于本判决生效后十日内支付四川时代金橙汽车贸易有限公司设备财产折价款300,000元； 三、曾德昌、贾兴宝于本判决生效后十日内赔偿四川时代金橙汽车贸易有限公司装修损失548,487.82元； 四、简阳宝兴动力机械有限公司在曾德昌、贾兴宝不能履行上述一、二、三项判决义务时，承担不能清偿部分的三分之一； 五、驳回四川时代金橙汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20,383元、保全费5,000元，计25,383元，由四川时代金橙汽车贸易有限公司负担18,073元，曾德昌、贾兴宝负担7,310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 郑 鸣 审判员 侯 锐 审判员 凌俊杰 二〇二〇年七月三十一日 书记员 华 利