江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初49号原告：崇川区翰祖按摩养生馆，住所地南通市崇川区桃坞路58号七彩商厦一楼A016号。经营者：郗发弟，女，1977年12月12日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州马关县。委托诉讼代理人：杨永新，男，1962年9月20日生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通煜峰源商贸有限公司，住所地南通市崇川区桃坞路58号1楼。法定代表人：冯瑞龙，该公司执行董事。被告：崇川区7加1日用百货超市，住所地南通市崇川区桃坞路58号一层。经营者：倪建忠。两被告共同委托诉讼代理人：胡增垒，男，1986年4月20日生，汉族，住连云港市海州区。原告崇川区翰祖按摩养生馆（以下简称翰祖养生馆）与被告南通煜峰源商贸有限公司（以下简称煜峰源公司）、崇川区7加1日用百货超市（以下简称7加1超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的经营者郗发弟及其委托诉讼代理人杨永新、两被告的共同委托诉讼代理人胡增垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇川区翰祖按摩养生馆向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.两被告支付违约金、退租金、赔偿损失52000元；3.被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2018年11月12日，原告与被告煜峰源公司签订《旺铺租赁合同》，约定原告向煜峰源公司承租桃坞路58号每天惠超市一楼A016号房屋，合同期1年，每年租金3万元。上述合同签订后，原告向7加1超市支付房屋租金及押金共计3.5万元，为店面装潢花费2500元，店铺于2018年12月1日开业。营业期间屋顶持续漏水，原告多次与煜峰源公司胡经理沟通，要求其督促楼上经营户进行维修，但无果。原告认为两被告违反了合同义务构成违约，原告可以解除合同，并要求两被告共同退还房租22500元、押金2000元，并赔偿违约金10000元、货橱损失3000元、装潢损失2500元、营业损失12000元，合计52000元。被告煜峰源公司及7加1超市共同辩称：一、案涉租赁合同期限一年，自2018年12月1日至2019年11月30日，原告起诉时已过合同期限，合同已自然解除。二、原告主张被告赔偿违约金、租金、损失等理由不能成立。1、原告开业后因虚假广告、销售假冒伪劣产品于2019年1月28日受到南通市崇川区市场监督管理局查处，被勒令于2019年1月28日起闭店暂停经营，原告根本无法营业，本着减少损失原则，被告曾多次要求原告退租，但原告置之不理，导致被告无法收回店铺另行出租，故原告无权要求被告退还租金；2、被告方胡经理在2019年3月收到原告反馈漏水一事后，立即查找原因，并积极与二楼承租户沟通协商，该承租户也同意堵漏，不存在沟通无果的情形，案涉房屋经多次检测维修，至2019年8月25日验收后，已确认修复完好，并已告知原告；3、2019年4月原告要求被告协助其与楼上租户协商损失赔偿事宜，被告也就此事与二楼承租户约定了商谈时间，但商谈中原告提出的赔偿请求皆为间接损失，并没有提供任何直接损失的依据，而合同中约定此类赔偿仅限于直接损失，故原告未与二楼承租户达成赔偿协议；4、事实上，原告主张的二楼漏水仅是局部渗漏，并非大面积漏水导致无法经营，原告系因自身未合法营业才导致停业，非因二楼漏水所致，原告以该理由主张无法经营纯属无理纠缠。当事人围绕诉讼请求依法提交了工商登记信息、租赁合同、收据、通知、通话录音、通话记录、微信聊天记录、现场照片等证据，当事人对上述证据的真实性均予认可，本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年11月12日，被告煜峰源公司（甲方）与原告翰祖养生馆的经营者郗发弟（乙方）签订《旺铺租赁合同》一份，约定：甲方提供租赁场地位于南通市每天惠超市一楼A016号，面积约35平方米（具体以实测为准）；乙方在该承租的区域经营理疗服务，品牌名称为翰祖排毒养生会所；合同有效期为12个月，自2018年12月1日至2019年11月30日；每年支付租金30000元，先付后用；合同签订之日乙方向甲方支付合同保证金2000元，合同期满乙方撤离超市后30天内无任何质量问题及合同约定事项问题，甲方无息返还合同保证金；租赁期间，甲方应配合乙方的经营，及时维护公共经营设施，处理经营者之间、经营者及顾客之间的关系及纠纷；乙方保证手法经营，按时按期交付各项费用；乙方在合同期内不得自行撤场或停止营业，如有此况属乙方违约，甲方有权对本租赁区内的任何特殊物品进行任何处理且不对乙方做任何补偿；若甲乙双方有任意一方部分违约且不造成合同终止的，违约方以本协议约定的保证金为基数向守约方承担百分之六十违约赔偿金；若全部违约的，违约乙方向守约方支付百分之百的违约赔偿金；若违约赔偿金不足以赔付守约方的实际损失，违约方以实际损失金额对守约方进行赔付。上述合同签订当日，郗发弟以现金方式缴纳了房屋租金30000元和租房押金2000元，7加1超市向其开具相应收据。2018年3月28日，郗发弟及案外人杨小莉共同向煜峰源公司胡经理发出书面通知一份，告知因二楼佰励国际健身俱乐部（游泳池）漏水，导致翰祖养生馆日常经营无法继续，需佰励俱乐部赔偿损失8000元，要求煜峰源公司协助其就此事进行沟通。为此，煜峰源公司相关人员多次与郗发弟、杨小莉及佰励国际健身俱乐部就维修、赔偿事宜予以协商，该事实有通话记录、通话录音及微信聊天内容等证据为证，庭审中当事人对上述证据的真实性已予确认。其中，微信聊天记录显示，2018年5月25日，煜峰源公司胡经理向郗发弟发送：“你让人开下门”“今天来修”“现在让人开个门”，郗发弟回复：“好的”“知道了”；7月20日，胡经理发送：“钥匙哪有了吧”，郗发弟回复：“钥匙在我这”，胡经理：“有空拿来下我把里面电关下”。诉讼中，原告主张，案涉租赁关系中，煜峰源公司提供房屋，7加1超市收取租金，两被告应共同承担出租人义务。原告对房屋的使用因二楼经营漏水受到影响，被告未能有效协调租户间的赔偿事宜，违反合同义务，构成违约，原告有权随时解除合同。实际上原告已于2019年4月底将房屋钥匙交给被告交还房屋，故被告应当退还剩余房屋、押金并承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。被告对原告的上述陈述及主张皆未认可。首先，两被告认为合同出租方应为煜峰源公司，案涉租金、押金实际亦是煜峰源公司收取，之所以由7加1超市开具收据是因为煜峰源公司与7加1超市的会计为同一人，7加1超市的业主本身也是煜峰源公司股东，但两被告在法律上属于相互独立的法人；其次，出租人针对漏水事宜已组织当事人进行沟通协商，履行了合同义务；最后，合同租期内原告一直占用房屋，直至租期届满原告才搬走交还房屋。本院认为，原告经营者郗发弟与被告煜峰源公司就本市桃坞路58号一楼A106号房屋的租赁使用签订《旺铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力本院依法予以确认。关于合同主体问题，其中，承租方虽由郗发弟签署，但其同时是个体工商户翰祖养生馆的经营者，代表个体工商户从事民事法律活动并承担无限责任，本案中其以翰祖养生馆的名义主张承租人权益并无不当，主体适格；出租方由煜峰源公司签订并加盖公章，7加1超市既未参与合同协商也未签署书面协议，与案涉合同并无直接关联，虽然7加1超市曾以自己的名义出具房屋租金及押金收据，但庭审中，煜峰源公司已确认所涉租金及押金皆由其收取，并对7加1超市出具收据的缘故予以合理解释，故对出租人的认定，仍以合同记载为准，就案涉租赁合同关系，依法认定成立于原告翰祖养生馆与被告煜峰源公司之间，原告要求7加1超市共同承担合同义务，并无法律依据，本院难以支持。关于合同履行问题，诉讼中原、被告确认案涉纠纷系因案外人佰励国际健身俱乐部经营中泳池渗水所致，庭审中已查明，煜峰源公司就该问题亦多次组织相关单位进行协调，履行了出租人义务，至于原告与案外人之间是否能够达成调解协议并不在煜峰源公司的义务范围内，原告主张被告违约并无依据，相应的违约责任亦不成立。合同约定的租赁期间自2018年12月1日至2019年11月30日，至原告起诉之日，租期已经届满，双方未再续订，合同关系终止，原告无需另行请求解除。原告主张其于2019年4月底已将房屋交给还被告，被告对此未予认可，原告作为主张交付的一方，未能就该事实提供相应的交接凭证予以证明，且根据微信往来反映，至2019年7月原告尚在其与煜峰源公司胡经理的聊天中承认案涉房屋的钥匙在原告处，与其在诉讼中陈述4月底已经交房交还钥匙的陈述相互矛盾，本院对其主张的事实难予采信。现被告自认原告于2019年11月30日后交还房屋，本院予以确认。综上，原告与被告煜峰源公司之间的租赁合同关系已经终止，案涉房屋目前亦实际交还出租人。原告主张的诉讼请求中，除押金退还符合合同约定的条件，应由煜峰源公司向原告返还外，其余返还租金、支付违约金以及赔偿损失等请求皆无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南通煜峰源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崇川区翰祖按摩养生馆退还押金2000元。二、驳回原告崇川区翰祖按摩养生馆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告崇川区翰祖按摩养生馆负担1050元，被告南通煜峰源商贸有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1100元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  翟天一法官 助理  黄 晴二〇二〇年七月一日书 记 员  吴 烨