太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3220号原告：白璐，女，1987年12月14日出生，汉族，住山西省太原市。原告：张凯舟，男，1988年10月29日出生，汉族，住山西省太原市。二原告共同委托诉讼代理人：栗春雷，北京盈科（太原）律师事务所律师。被告：张晔，女，1973年11月2日出生，汉族，住山西省太原市。被告：朱丹文，男，1973年9月21日出生，汉族，住山西省太原市。二被告共同委托诉讼代理人：高平，山西勤义律师事务所律师。原告白璐、张凯舟与被告张晔、朱丹文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白璐、张凯舟共同委托诉讼代理人栗春雷，被告张晔、朱丹文共同委托诉讼代理人高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白璐、张凯舟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年3月17日签订的《房屋买卖合同》；2、判令解除原、被告双方于2019年6月29日签订的《补充协议》；3、判令被告返还原告购房定金600000元并支付利息13122.5元（第一笔定金300000元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2019年3月18日起至付清之日止，暂计算至2019年11月6日，为8446.25元；第二笔定金300000元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2019年6月30日起至付清之日止，暂计算至2019年11月6日，为4676．25元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告白璐与张凯舟系夫妻关系，被告张晔与朱丹文系夫妻关系。2019年3月17日，原、被告双方通过中介签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于太原市小店区星河西路8号5栋1单元302室，建筑面积为302．7平方米的房屋，房屋价款为5300000元，该房屋在太原市不动产登记中心办理了抵押登记。合同第三条约定，由原告先支付被告定金300000元，然后由双方共同办理房屋过户手续；过户时，原告支付剩余房款。合同签订当日，原告支付被告300000元，被告张晔出具了收据。同时，原告支付了50000元居间服务费。2019年6月29日，双方又签订了一份《补充协议》，协议第一条约定，原告支付被告300000元作为补充定金，被告向原告出具收据；协议第二条约定，被告应于2019年7月20日开始配合原告办理二手房按揭贷款全部流程；协议第三条约定，被告于2019年8月15日前办理房屋委托出售公证书给原告，同时原告将剩余购房款支付给被告；协议第六条约定，如被告未在2019年8月15日前解除此房屋在银行的抵押他项，则视为违约。协议签订当日，原告又支付被告300000元购房定金，被告张晔出具了收据。后原告多次催促被告办理房屋抵押解除登记手续，并配合原告办理按揭贷款手续，然而，被告于2019年8月15日下午才办理了抵押解除登记手续，导致银行没有充分时间为原告办理按揭贷款事宜。当原告联系被告继续购房时，被告均予以拒绝。后经原告多方了解，发现被告已将该房屋出售于他人，合同目的已经无法实现。原告认为，被告恰好在2019年8月15日才办理房屋抵押解除登记手续，不给原告及银行充分时间办理按揭贷款手续，存在恶意之嫌，现该房屋已经出售与他人，导致原告购房目的落空，故被告应当全额退还原告购房定金并支付利息。为了维护原告的合法权益，现原告向贵院起诉，请求依法判决。被告张晔、朱丹文辩称，第一，原告无权要求返还定金。《补充协议》中约定，原告没有在2019年8月15日支付剩余购房全款470万元的，被告收取的两次共60万元定金不予退还。且《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。无论从协议上还是法律上原告均无权要求返还定金。被告的生产企业急需卖房资金救急，但原告从2019年3月份支付定金开始到8月20日，一直未凑够房款，导致被告只能高利融资，给被告也造成了损失。因此，支付定金是对被告损失的一种补充，也是对违约方的惩罚。第二，《房屋买卖合同》、《补充协议》早已解除，原告现在要求解除已经超出了解除合同异议期间。根据合同法第九十四条、九十六的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告未按照约定于2019年8月15日支付剩余购房款470万元，被告张晔于2019年8月16日短信通知原告，再给原告三天时间支付房款，否则视为拒绝履行，两协议到期自动解除，但是过了8月19日，原告仍未支付房款，故案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》在2019年8月20日以后就自动解除了。原告也未在合同解除异议期内提出异议并向法院起诉，故应当驳回原告的该项诉讼请求。第三，被告有证据证明原告的起诉状中部分陈述与事实不符，原告未办理银行按揭是因为原告说自己家里发生了大事，家人要动手术，所以无法按期支付房款。原告没有证据证明被告违约，应当承担举证不能的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告白璐、张凯舟系夫妻关系，被告张晔、朱丹文系夫妻关系。2019年3月17日，二原告作为买受人（乙方）与二被告作为出卖人（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的座落于太原市小店区星河西路8号星河湾小区1号园5栋1单元302室，建筑面积302.71平方米的房屋及其附属设施设备、灯具出售给乙方，该房产的相关权益随该房产一并转让；双方议定房屋价款为5300000元，由乙方先支付给甲方定金300000元，然后由甲乙双方共同办理房屋过户手续，房屋过户所产生的费用由乙方承担，在房地局办理过户手续时，乙方须将剩余房款5000000元一次性支付给甲方；甲方应自本合同签订之日起积极配合乙方办理房屋过户手续；乙方应于本合同生效之日起九十日内，将该房屋全部将全部价款付给甲方。上述合同签订当日，原告张凯舟通过网上银行转账方式向被告张晔支付定金300000元，被告张晔出具了收据。2019年6月29日，原告白璐与被告张晔又签订了一份《补充协议》，约定2019年6月29日下午5点前，原告支付被告300000元作为补充定金；被告于2019年7月20日前开始配合原告办理银行二手房按揭贷款全部流程；被告于2019年8月15日前办理房屋委托出售公证书给原告，同时原告将购房全款的余额4700000元支付给被告；如原告未能于约定日期2019年8月15日前支付购房全款，则两次已付定金合计600000元作为违约金赔付给被告，被告不予退还，不再按原协议约定的违约金执行；如被告未按约定日期2019年8月15日前解除此房屋在银行的抵押他项，则视为违约，违约责任为退还原告已付定金600000元并赔偿原告600000元。上述《补充协议》签订当日，原告张凯舟通过网上银行转账方式向被告张晔支付定金300000元，被告张晔出具了收据。后案涉房屋于2019年8月15日注销了抵押。之后，案涉房屋买卖合同因故未能履行完毕，庭审中原、被告双方对案涉房屋未能买卖的原因各执一词。原告陈述由于被告未能及时办理解除抵押手续，导致银行没有时间办理按揭手续。被告则提供了其与原告的短信记录并陈述因原告并未按照约定于2019年8月15日支付被告剩余全部购房款，被告于2019年8月16日向原告发送短信，内容为要求原告在违约之日起三日内支付全部应付购房款，否则签订的房屋买卖合同和补充协议视为拒绝履行，两协议到期将自动解除，原告在收到被告的短信后回复被告称家人生病需要做手术，资金困难，请求被告延长付款期限，被告未同意。原告对被告提供的短信记录不予认可，但提供了原告母亲劣淑珍的住院病历以证明在案涉房屋买卖期间其母亲患癌住院并手术的事实，并陈述被告给出的三天付款期限不合理。另查明，被告已于2019年8月28日将案涉房屋出卖给案外人，并已办理了过户手续。现原告认为合同目的已经无法实现，故请求解除案涉房屋买卖合同及补充协议，并返还已支付的定金600000元及利息。以上事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、网上银行电子回单、收据、短信记录及庭审笔录为凭，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点是被告是否应当返还原告为购买房屋而支付的600000元定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原、被告签订的《补充协议》中已就房款支付时间进行了明确约定，但是原告未能在约定的日期支付被告购房款，已经构成违约，致使房屋买卖合同无法继续履行，故原告作为违约方无权要求被告返还已支付的定金600000元，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十六的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告未能在约定的2019年8月15日前支付全部购房款，为迟延履行主要的付款义务，被告于2019年8月16日以短信方式催告并再次给予原告三天时间付款，但是原告仍未能履行其付款义务，已经构成违约，被告因此享有法定的合同解除权。且被告已经在短信内容中通知了原告未在三天内付款，则合同解除，原告也予以了回复，故解除的通知已经到达了原告。案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》已于解除通知到达原告且被告给出的三天付款期限届满后即2019年8月20日解除。现原告要求解除案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告白璐、张凯舟的诉讼请求。案件受理费减半收取1478元（原告已预交），由原告白璐、张凯舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 杨俊生 二〇二〇年七月十日法官助理 杜兴荣书 记 员 尹慧丽