山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0124民初1595号原告：平阴县业主委员会，住所地平阴县。负责人：刘庆岱，主任。委托诉讼代理人：柳美栋，平阴众信法律服务所法律工作者。被告：平阴嘉宜物业管理有限公司，住所地平阴县。法定代表人：张再利，董事长。委托诉讼代理人：张祥坤，山东光敏律师事务所律师。被告：刘雍，男，1997年1月17日出生，汉族，住平阴县。原告平阴县业主委员会（以下简称瑰丽园业委会）与被告刘雍、平阴嘉宜物业管理有限公司（以下简称嘉宜物业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑰丽园业委会的委托诉讼代理人柳美栋、被告嘉宜物业公司的委托诉讼代理人张祥坤、被告刘雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑰丽园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告嘉宜物业公司与被告刘雍签订的商铺门面出租合同无效，并判令被告嘉宜物业公司将收取的房租33000元（2017年5月8日至2020年5月8日）交于原告瑰丽园业委会；2.诉讼费由被告嘉宜物业公司、被告刘雍承担。事实和理由：被告嘉宜物业公司原系平阴县的物业，在被告嘉宜物业公司从事物业期间私自将原告方的房产（平阴县东门北侧第一间商铺）对外出租给刘雍，并收取了刘雍缴纳的租赁费55,000元（2017年5月8日至2022年5月8日）据为己有。2018年原告方因被告嘉宜物业公司的物业服务差不适合再继续为原告方服务为由诉至平阴县人民法院，法院判决了原告与被告嘉宜物业公司解除物业服务合同，于2020年3月份原告与被告嘉宜物业公司就物业服务的事项作了简单的交接，被告嘉宜物业公司却没有把私自出租给刘雍的房屋交付于原告瑰丽园业委会。瑰丽园业委会诉至法院，诉求同前。被告嘉宜物业公司辩称，1.瑰丽园业委会作为群众自治性组织的执行机构没有独立的财产，不能独立承担民事义务，相关法律法规并未赋予业主委员会民事主体资格，故瑰丽园业委会不具有诉讼主体资格。2.瑰丽园业委会应当提供证据证实对涉案房屋享有财产权利，其要求嘉宜物业公司交付房屋租金于法无据。请求驳回瑰丽园业委会的诉讼请求。被告刘雍未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.出租方嘉宜物业公司作为甲方与承租方刘雍作为乙方，于2017年5月8日签订《商铺门面出租合同》，主要约定甲方将位于平阴县东门北侧第一间商铺，合同约定套内面积50平方米的铺面出租给乙方，作为百货超市经营场所；租用期限5年，自2017年5月8日起至2022年5月8日止，租金每年11000元，乙方一次性支付2017年5月8日起至2022年5月8日止共5年的租金55000元。瑰丽园业委会在庭审中认可涉案商铺未取得建设工程规划许可证，亦未取得不动产权登记证书。2.瑰丽园业委会于2017年11月7日向平阴县房屋管理服务中心提交《平阴县业主委员会成立（换届）备案申请书》，载明主任姓名为刘庆岱，地址为平阴县。平阴县房屋管理服务中心于2017年11月8日向瑰丽园业委会发出平2017业会备第006号《业主委员会成立（换届）备案通知书》。3.嘉宜物业公司曾于2018年6月6日以平阴县锦水街道办事处、平阴县房屋管理服务中心为被告，以瑰丽园业委会为第三人向本院提起行政诉讼，请求确认平阴县锦水街道办事处、平阴县房屋管理服务中心对瑰丽园业委会的备案登记违法，并请求撤销备案登记。本院经审理作出（2018）鲁0124行初21号行政判决。嘉宜物业公司不服一审判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。山东省济南市中级人民法院经审理于2019年5月23日作出（2019）鲁01行终154号行政裁定，撤销本院（2018）鲁0124行初21号行政判决，驳回嘉宜物业公司的起诉。上述事实，由双方当事人陈述以及瑰丽园业委会提交的备案申请书、备案通知书、行政裁定书，刘雍提交的出租合同等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的主要焦点为：一、瑰丽园业委会是否具有本案诉讼主体资格；二、嘉宜物业公司与刘雍于2017年5月8日签订的《商铺门面出租合同》是否合法有效；三、瑰丽园业委会主张嘉宜物业公司返还收取的租金33000元有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（[2002]民立他字第46号）规定：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。由此可见，业主委员会虽然不具有完全独立的财产，但其系依据《物业管理条例》合法成立的组织，是一个具有人数不少于三人的组织机构，依法在有关管理机关进行了备案登记，且拥有业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其他合法权益，能够独立以自己名义对外从事业主大会授权范围内的相应民事行为，因此，可以归于民事诉讼主体“其他组织”的范畴。本案中，瑰丽园业委会系于2017年10月份依照法定程序成立的组织，并于2017年11月8日在平阴县房屋管理服务中心进行了备案登记，其以自己的名义提起本案诉讼，并不违反法律规定，应认定为本案适格原告。嘉宜物业公司辩称瑰丽园业委会不具有本案诉讼主体资格，于法无据，对其答辩意见本院不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，嘉宜物业公司与刘雍于2017年5月8日签订《商铺门面出租合同》时，涉案商铺未有取得建设工程规划许可证，截至本案一审法庭辩论终结前，双方亦未举证证实涉案商铺已经取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设的，根据上述司法解释规定，嘉宜物业公司与刘雍于2017年5月8日签订的《商铺门面出租合同》应为无效合同。对于合同无效的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同当事人可以主张返还财产或赔偿损失。鉴于刘雍与嘉宜物业公司均为本案被告，故本案不予处理，刘雍与嘉宜物业公司可自行协商解决或另案诉讼解决。关于第三个争议焦点，本院认为，因涉案商铺未取得不动产登记证书，瑰丽园业委会未提交充分证据证实该商铺归全体业主共有，故瑰丽园业委会主张嘉宜物业公司返还收取的房租33000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，瑰丽园业委会的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认被告平阴嘉宜物业管理有限公司与被告刘雍于2017年5月8日签订的《商铺门面出租合同》为无效合同；二、驳回原告平阴县业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费313元，由原告平阴县业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  安自强二〇二〇年七月二十八日书记员  程 欢