湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执复117号复议申请人（申请执行人）：张延凯，男，1968年3月21日出生，汉族，居民，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：胡志高，北京盈科(长沙)律师事务所律师。异议人（被申请人）：浏阳市龙祥房地产开发有限公司,住所地浏阳市大瑶镇花炮大道。组织机构代码：062237249。法定代表人：陶光贵，执行董事。委托诉讼代理人：何宝雄。复议申请人张延凯不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181执异35号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证，本案现已审查终结。湖南省浏阳市人民法院（以下简称浏阳市法院）查明，浏阳市法院在审理原告张延凯与被告浏阳市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）建设工程施工合同纠纷一案中，依据原告张延凯的申请，浏阳市法院于2019年11月7日作出（2019）湘0181财保136号民事裁定，裁定书的主要内容是：冻结龙祥公司的银行存款16000000元或查封、扣押其同等价值的其他财产。同日，浏阳市法院向浏阳市自然资源局不动产登记中心送达（2019）湘0181财保136号协助执行通知书，协助执行事项为：一、查封龙祥公司名下的位于浏阳市大瑶镇创意烟花艺术广场的房屋，其预售证号为：2014-0091所辖的413、261、262、513、1713、708、808、1813户室产权；预售证号2014-0005所辖的404、502、504、111、112户室产权；预售证号为2014-0004所辖的103、113、128户室产权；预售证号2014-0008所辖的103至111、119、129、133、135、301至320、401至420户室产权；预售证号2015-0020所辖的105、106、107、108、113至116、118至125、135至137、142至145、147至149户室产权。二、查封期限为三年，即2019年11月7日起至2022年11月6日止。2020年4月3日，龙祥公司向浏阳市法院提出异议，请求解除3、5、6、8栋261、262、413、513、708、808、1713、1813号以及9栋404、502、504号共计11套住房的查封。另查明，浏阳市法院查封的龙祥公司名下位于浏阳市大瑶镇创意烟花艺术广场的房屋，其中3、5、6、8栋261、262、413、513、708、808、1713、1813号以及9栋404、502、504号共计11套为住房，其余房屋为商业用途。2020年4月27日，浏阳市法院向浏阳市住房和城乡建设局出具（2020）湘0181执异35号房屋价格咨询函，对浏阳市法院查封的上述房屋进行询价。2020年5月18日，浏阳市住房和城乡建设局向浏阳市法院复函，该项目目前累计销售住宅400套，销售均价为2953元/平方米；累计销售非住宅146套，销售均价为9776元/平方米。按备案价格计算，本院查封的房产总价为77149993.7元；按销售均价计算，总价高于备案总价。11套住房累计面积为1145.17平方米，按销售均价计算总金额为3381687元。以上事实，有异议人、申请人陈述，民事裁定书、协助执行通知书、询价函及复函等证据证明，经质证核实，足以认定。浏阳市法院认为，浏阳市法院查封的被申请人龙祥公司名下的位于浏阳市大瑶镇创意烟花艺术广场的房屋，按备案价格计算总价为77149993.7元，申请人张延凯申请财产保全的金额为16000000元，龙祥公司申请解除查封的11套住房累计金额为3381687元，从本院查封的房产中减去11套住房的剩余价值足以保证生效判决的执行，并不损害申请人张延凯的合法权益。龙祥公司申请对11套住房解除查封的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项的规定，裁定：对浏阳市法院作出的（2019）湘0181财保136号协助执行通知书载明的协助执行事项第一项内容：“查封浏阳市龙祥房地产开发有限公司名下的位于浏阳市大瑶镇创意烟花艺术广场的房屋，其预售证号为：2014-0091所辖的413、261、262、513、1713、708、808、1813户室产权；预售证号2014-0005所辖的404、502、504、111、112户室产权；预售证号为2014-0004所辖的103、113、128户室产权；预售证号2014-0008所辖的103至111、119、129、133、135、301至320、401至420户室产权；预售证号2015-0020所辖的105、106、107、108、113至116、118至125、135至137、142至145、147至149户室产权”变更为“查封浏阳市龙祥房地产开发有限公司名下的位于浏阳市大瑶镇创意烟花艺术广场的房屋，其预售证号为2014-0005所辖的111、112户室产权；预售证号为2014-0004所辖的103、113、128户室产权；预售证号2014-0008所辖的103至111、119、129、133、135、301至320、401至420户室产权；预售证号2015-0020所辖的105、106、107、108、113至116、118至125、135至137、142至145、147至149户室产权”。复议申请人张延凯向本院申请复议称：一、被查封的非住宅房产部分工程尚未完工，无法办理竣工验收及产权登记手续，备案价无法反映被查封房产现有价值。人民法院据此认定被查封房产价值属事实认定错误。二、若人民法院认为被查封房产价值超过申请查封数额，解封部分房产的，亦应当遵循有利执行的原则，并听取申请执行人意见的情况下对非住宅部分进行解封。住宅部分房产在目前市场行情下更有利于执行阶段变现，确保申请人债权得到实现，申请人不同意解封住宅部分查封措施。请求撤销浏阳市法院（2020）湘0181执异35号执行裁定，维持（2019）湘0181财保136号民事裁定。维持对2014-0091所辖的413、261、262、513、1713、708、808、1813户室产权，预售证号2014-0005所辖的404、502、504户室产权的查封。本院查明，复议申请人张延凯不服浏阳市法院（2020）湘0181执异35号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院复议查明的其他事实与浏阳市法院查明的一致。本院认为，本案争议的焦点是浏阳市法院在保全执行中是否超申请标的额查封、冻结异议人龙祥公司财产的问题。本案复议申请人张延凯申请保全标的额为1600万元，按照浏阳市住房和城乡建设局的备案价格计算，浏阳市法院在保全执行过程中查封的龙祥公司的房产达到了7700余万元，且相关房产实际销售价格还要高于备案价格。浏阳市法院查封的龙祥公司的房产总额显然超过了张延凯申请保全标的额。龙祥公司提出执行异议要求解除查封的11套住房按照备案价格计算总计金额为3381687元，浏阳市法院裁定解除对该11套房屋的查封符合法律规定。关于张延凯复议提出非住宅房屋在执行中难以变现、解除对龙祥公司11套住宅不利于今后执行的问题，根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》（法[2016]401号）要求，查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序，坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产，对银行账户内资金采取冻结措施的，应当明确具体冻结数额；对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部分采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使。在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点；对能采取“活封”、“活扣”措施的，尽量不“死封”、“死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人的利益。本案中浏阳市法院已保全查封龙祥公司的房产达7000余万元，即便在后续执行过程中，全面考量法院拍卖上述房产时存在的流拍风险和财产变现过程中需要承担的各种费用及市场行情等因素，已经查封的房产价值也足以保证生效判决的执行，且龙祥公司上述11套住房部分房产已销售给个人，浏阳市法院裁定解除对该11套房屋的查封并无不当。综上，复议申请人张延凯提出的复议理由不能成立，本院不予采纳，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回复议申请人张延凯的复议申请，维持湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181执异35号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 戴 晖审判员 贺元芳审判员 谭斯元二〇二〇年七月三十日书记员 陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。