湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初3104号原告：陈君娣，女，1973年2月7日出生，汉族，住址：浙江省上虞市。委托诉讼代理人：倪卓伟、薛炜辰，上海倪卓伟律师事务所律师。被告：张瑞贞，女，1949年1月5日出生，汉族，住址：上海市松江区。原告陈君娣与被告张瑞贞居间合同纠纷一案，原告于2020年4月22日向上海市松江区人民法院提起诉讼，该院于2020年5月11日裁定移送本院审理。本院于2020年6月17日立案受理后，由审判员张俊适用简易程序审理。原告陈君娣的委托诉讼代理人倪卓伟、薛炜辰到庭参加诉讼，被告张瑞贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈君娣起诉称：2019年被告因需出售系争房屋，经上海开赢房地产经纪事务所（以下简称开赢经纪事务所）介绍，开赢经纪事务所、被告与案外人王国强分别于2019年5月2日、2019年7月16日签订关于上述房屋的《房地产买卖居间协议》（合同编号：×××07），房屋总价为135万元，同时约定张瑞贞在收到王国强钱款后，支付给开赢经纪事务所中介费用，被告实际未支付。2019年9月27日，开赢经纪事务所经清算后注销，清算报告中载明，开赢经纪事务所的债权、债务由原告陈君娣承担。2019年10月26日，因案外人牛路、安燕丽欲157万元的金额购买系争房屋，经原被告及王国强三人平等、自愿协商后签订《三方协议》，约定由被告直接与牛路、安燕丽签订房屋买卖合同，因被告一直未支付中介服务费，故协议约定，房屋出售时的总房转让款，减去王国强买进的总房转让款的差额，除去支付各类费用，后的利润，由原、被告及王国强三人平分，其中原告那部分金额为被告向原告支付的中介服务费。2019年11月7日，被告与案外人牛路、安燕丽签订房屋买卖合同（合同编号：×××76），房屋总价为157万元。但被告在2019年11月7日收到牛路、安燕丽的房屋款项后，拒绝向原告支付上述约定的款项。原告多次催讨无果，故向法院起诉。原告提出如下诉讼请求：一、被告向原告支付中介服务费人民币68100元（以下币种相同）；二、被告向原告支付利息（以68100元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月8日计算至本判决生效日止，暂计至2020年4月15日为1263.26元）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：房地产买卖居间协议二份，证明上海开赢房地产经纪事务所与被告及案外人王国强分别于2019年5月2日、2019年7月16日签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋总价为1350000元，被告在收到王国强支付的购房款后应当支付给上海开赢房地产经纪事务所中介费用，但被告未予支付的事实。证据2：上海开赢房地产经纪事务所营业执照、准予注销登记通知书、清算报告各一份，证明2019年9月27日，上海开赢房地产经纪事务所经清算后注销，确定上海开赢房地产经纪事务所的债权、债务均由原告承担的事实。证据3：《三方协议》一份，证明2019年10月26日，经上海开赢房地产经纪事务所、被告及案外人王国强三方协商后签订该协议，约定被告房屋出售时的总转让款减去王国强买进的总转让款的差额，扣除各类费用后的余款由原告、被告及王国强三人平分的事实。证据4：《上海市房地产买卖合同》、转账凭证、产权信息各一份，证明2019年11月7日，案外人牛路、安燕丽与被告签订该合同，约定房屋总价为1570000元，同日，牛路、安燕丽向被告转账520000元，案涉房屋已于2019年12月6日过户至牛路、安燕丽名下的事实。被告张瑞贞未作答辩，亦未向本院提交证据。本院对原告的证据认定如下：原告提交的证据（除民生银行转账凭证外）均符合有效证件形式要件，能够证明原告主张的待证事实，对其证明效力予以确认。虽然《三方协议》书写不够规范，表达不流畅，将案涉房屋地址写成新凯家园二期128弄84号303室，但结合《房地产买卖居间协议》以及原、被告与案外人王国强的合同关系，该《三方协议》仍然能体现出协议各方平分转让款差价的意思表示。由于二份房地产买卖居间协议均有允许案外人王国强变更买受人（或转售第三方）的记载，结合《三方协议》的内容，被告与案外人王国强之间已就案涉房屋出售给第三方达成一致，且约定出售给第三方所得房款与案外人王国强与被告之间约定的转让款的差额在扣除相关费用后的余额由原告、被告及王国强均分。案外人牛路、安燕丽与被告之间的《上海市房地产买卖合同》约定的转让款数额为1570000元，而案外人王国强与被告约定的转让款数额为1350000元，差额为220000元，原告自认应扣除的费用为支付给案外人牛路、安燕丽与被告之间房屋买卖交易中的居间方的中介费15700元，该中介费的数额亦在合理范围内。由于案外人牛路、安燕丽已与被告签订《上海市房地产买卖合同》并已完成不动产权变更登记，《三方协议》中约定的款项分配条款的执行条件已经达成。综上，原告主张由三方均分的转让款差额余额应为220000元-15700元=204300元，原告应分得68100元，尽管2019年7月16日签订的《房地产买卖居间协议》约定的中介服务费为房屋成交总价的1%，但《三方协议》关于差额部分的分配系基于案涉房屋转让给案外人牛路、安燕丽的转让款高于2019年7月16日签订的《房地产买卖居间协议》约定的房屋转让价，故协议各方据此处分转让款的差额部分并无不当。本院经审理，认定事实如下：2019年5月2日，被告张瑞贞与案外人王国强、上海开赢房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》一份，约定案外人王国强向被告购买位于上海市松江区××路××弄××号××室的房屋，总价为1350000元，被告同意案外人王国强在因自身原因不能完成交易情况下，转售该房给第三人。2019年7月16日，被告与案外人王国强、上海开赢房地产经纪事务所再次签订《房地产买卖居间协议》一份，约定房屋总价为1350000元，如案外人王国强需要变更买受人，或者转售第三方，被告无条件配合办理过户手续。该二份协议均由被告及其代理人黄麒签名。2019年10月26日，被告及其在《房地产买卖居间协议》中的代理人黄麒与案外人王国强、上海开赢房地产经纪事务所签订《三方协议》一份，约定案涉房屋转售第三方，转售的转让款减去《房地产买卖居间协议》约定的案外人王国强与被告约定的转让款的差额扣除各类费用后由原告陈君娣、被告张瑞贞及案外人王国强平分。2019年11月7日，被告与案外人牛路、安燕丽签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市松江区××路××弄××号××室××路××安燕丽，约定的房屋转让款为1570000元。2019年12月6日，案涉房屋的不动产权变更登记至牛路、安燕丽名下。现原告以被告未按照《三方协议》约定将房屋转让款差额中原告应得部分支付给原告为由，诉至本院。另查明，2019年9月27日，上海开赢房地产经纪事务所注销登记并出具清算报告，承诺上海开赢房地产经纪事务所的债务已清偿完毕，若有未了事宜，投资人愿意承担责任。上海开赢房地产经纪事务所的投资人为原告陈君娣。本院认为：上海开赢房地产经纪事务所与被告之间的居间合同合法有效，具有法律约束力，依法应受法律保护。原告作为上海开赢房地产经纪事务所的投资人，在上海开赢房地产经纪事务所清算注销后承诺承担其债务，自然也享有取得上海开赢房地产经纪事务所的收益的权利，故原告作为主张本案中介服务费的主体适格。由于案外人王国强在《房地产买卖居间协议》签订后又于被告张瑞贞达成了将房屋直接由被告出售给第三方的合意，并签订《三方协议》以确定各方权利义务，该《三方协议》也未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。现被告已将案涉房屋转让给案外人牛路、安燕丽并已完成了不动产权过户登记，《三方协议》中关于转让款差额的履行条件已经达成，鉴于案外人牛路、安燕丽与被告约定的转让款数额大于案外人王国强与被告之间约定的转让款数额，故原告依据《三方协议》的约定要求被告支付其应得差额部分，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。原告主张按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年11月7日案外人牛路、安燕丽与被告签订《上海市房地产买卖合同》的次日起至款项清偿之日的逾期利息的诉请，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张瑞贞支付原告陈君娣中介服务费68100元及逾期利息（以68100元为基数，自2019年11月8日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止），限于本判决生效之日起十日内清偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1534元，减半收取767元，财产保全费714元，合计诉讼费1481元，由被告张瑞贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 张 俊二〇二〇年七月二十四日书记员 潘蓉秀