杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初3478号 原告：杭州中广物业服务有限公司，统一社会信用代码91330100747185234U，住所地杭州市萧山区宁围街道泰宏巷28号联合中心南区2幢402室。 法定代表人：陈家喜，该公司总经理。 委托代理人：王宁晓、熊传莉，浙江法君律师事务所律师。 被告：杭州中太坤实业有限公司，统一社会信用代码91330109MA28L1QY9L，住所地杭州市滨江区浦沿街道东冠路555号谷丰大厦3楼336室。 法定代表人：陈棋，该公司总经理。 委托代理人：张梓晨、郑满玉，浙江纳祺律师事务所律师。 原告杭州中广物业服务有限公司诉被告杭州中太坤实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊传莉，被告委托代理人郑满玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年11月7日杭州萧山梅花楼置业有限公司（以下简称梅花楼置业）与杭州中广物业管理服务股份有限公司（以下简称中广物业）签订《万众名府、尚美名府、梅和名府前期物业服务合同》，约定由中广物业为万众名府、尚美名府、梅和名府提供物业服务，委托管理服务期限从2014年11月1日起至业主委员会成立并与新的物业公司签订物业服务合同生效之日止。2017年6月26日杭州迪骉餐饮管理有限公司（现杭州中太坤实业有限公司，以下简称迪翁公司或中太坤公司）与梅花楼置业签订《房屋租赁合同》，约定迪骉公司租赁位于杭州市萧山区，租赁面积14596.70平方米，租赁期限自2017年10月1日至2027年9月30日。该《房屋租赁合同》第五条约定“租赁期间，水、电、物业管理费的其它费用由乙方承担。”2017年7月19日迪骉公司与中广物业签订《物业服务合同》，约定中广物业为迪骉公司位于杭州市萧山区提供物业服务。该《物业服务合同》第七条约定物业费标准资费3元／月／平方米；共计525481.20元／年；每半年支付一次，即：合同签订后在2017年9月20日前支付物业服务费262740.60元（2017.10.1-2018.3.30）；2018年3月底前支付给物业服务费262740.60元（2018.4.1-2018.9.30）。2019年8月24日梅花楼置业出具《解除合同通知书》，因中太坤公司（原迪骉公司）长期欠付租金，已符合约定解除条件，遂于2019年8月24日解除了与中太坤公司之间的《房屋租赁合同》。截止到起诉日止，被告尚欠原告物业费735673.68元，逾期付款利息46361.16元（共计782034.84元整），经发函催讨仍未支付。现起诉要求：1、被告支付2018年4月1日至2019年8月24日期间的物业服务费735673.68元；2、被告支付迟延付款期间的资金占用费46361.16元（从每一笔款最迟付款日的次日起至暂计至2019年9月30日止，实际计算至被告履行完毕之日止，按每日0.0167％计算）。 被告辩称：一、被告无需支付2018年9月30日至2019年8月24日的物业服务费。原被告于2017年7月19日签署《物业服务合同》，其中第十一条记载：“本合同期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止”，第十条“合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。如双方不能达成续签合意，本合同即终止。”被告已按合同第七条约定支付了2017年10月1日至2018年3月30日期间的物业服务费共计262740.60元及预缴水电费100000元。但原告至今未向被告提供正规发票。依据原被告之间签署的《物业服务合同》第十条的明确约定，合同期限届满后，被告未提出书面意见要求续订合同，故上述物业服务合同已自然终止。虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。但本案与其他物业服务纠纷案件不同的是，本条款对被告不适用，理由如下：1、原被告在提供物业服务之初就已明确该条规定对被告不具有约束力，双方的合同关系及权利义务需要通过另行签署物业服务合同，故原被告于2017年7月19日另行签署了《物业服务合同》。2、上述的“业主”，结合本案应指的是梅和名府内的商铺经营者，即对商铺实际经营者具有约束力，而不应为被告，原被告既没有物业服务合同，又不是梅和名府的“业主”，更不是商铺经营者。上述事实说明，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对被告不具有约束力，在被告整体承租梅和名府时即与原告重新签署了《物业服务合同》，并在合同第十条明确约定“合同期满本合同自然终止”，被告有权选择其他物业服务公司为其提供物业服务。原被告合同期满后，被告未与原告续订合同，故被告与原告的物业服务合同早已终止，原告要求被告支付合同期外的2018年9月30日至2019年8月24日的物业服务费，没有事实和法律依据。二、被告与第三方公司成立物业服务合同关系。2018年9月30日后，梅和名府的物业服务已由被告的其他公司即杭州中太利实业有限公司提供物业服务，并非由原告提供物业服务。故要求驳回原告要求被告支付2018年10月1日至2019年的8月24日的物业服务费的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、工商登记信息一份，用以证明被告变更后的主体适格的事实；2、2012年11月7日万众名府、尚美名府、梅和名府前期物业服务合同、2017年6月26日房屋租赁合同、2017年7月19日物业服务合同各一份，用以证明原被告之间存在物业服务法律关系与物业费的标准、时间等事实；3、2019年8月24日解除合同通知书一份，用以证明梅花楼置业与被告解除租赁合同的时间为时间及原告物业费计算至2019年8月24日的事实；4、律师函、快递单、收受单各一份，用以证明原告已向被告催讨物业费但被告未及时支付的事实。经质证，被告对证据1的三性无异议。对证据2的真实性无异议，但与本案无关。对证据3的真实性无异议，关联性有异议。对证据4的真实性无异议，对待证目的有异议。 本院认为，原告提交的上述证据均真实合法，与本案有关联，本院对其证据效力均予以认定。 被告未提交任何证据。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实与原告起诉事实相一致。 另查明，原告与梅花楼置业签订的前期物业服务合同约定物业费为商铺3元/月*平方米，“第一年按整年预付，第二年起每半年预付一次，由乙方自行向业主收取。”杭州迪骉餐饮管理有限公司于2017年11月25日更名为杭州中太坤实业有限公司。杭州中广物业管理服务股份有限公司于2020年1月2日更名为杭州中广物业服务有限公司。 本院认为：原告与梅花楼置业签订的前期物业服务合同及原告与被告签订的物业服务合同，均真实合法，出于双方自愿约定，均应当予以按约履行。原被告双方对被告欠付原告2018年4月1日至2018年9月30日物业费均无异议，双方争议的仅为2018年10月1日至梅花楼置业解除其租赁合同日（2019年8月24日）期间的物业费是否应由被告承担。原被告签订的物业服务合同约定2018年9月30日合同到期后如未续订合同合同即终止，故2018年10月1日起的物业费不应依据该合同履行。但被告与梅花楼置业签订的房屋租赁合同中约定租赁期间的物业费由被告承担，根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，故被告应当承担其租赁期间的物业费用。关于被告提出2018年9月30日之后相关物业由杭州中太利实业有限公司提供物业服务而并非由原告提供物业服务的辩解，因未能提供证据予以证实，本院不予采信。关于原告主张的资金占用费，系被告未按约支付物业费产生的逾期利息损失，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张按每日0.0167％计算过高，应当按银行基准借款利率或LPR计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，判决如下： 一、杭州中太坤实业有限公司在本判决生效后十日内支付杭州中广物业服务有限公司物业服务费735673.68元，并赔偿至实际履行日止的逾期利息损失（其中2018年4月1日至2018年9月30日的物业服务费262740.60元部分自2018年3月31日起算，2018年10月1日至2019年3月31日的物业服务费262740.60元部分自2018年9月30日起算，2019年4月1日至2019年8月24日的物业服务费210192.48元部分自2019年3月31日起算；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回杭州中广物业服务有限公司其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23240元，减半收取11620元，由杭州中太坤实业有限公司负担11408元，杭州中广物业服务有限公司负担212元。 原告杭州中广物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州中太坤实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孔海琪 二〇二〇年七月十三日 书记员  朱晶晶 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash?-7-?