湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4765号原告（反诉被告）：湖南省佳丰投资管理有限责任公司，住所地在湖南省长沙市雨花区韶山北路488号东一国际1栋1506号。法定代表人：陈珍龙，执行董事。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖叶子，女，1980年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：龚怿恺，湖南锐眼律师事务所律师。被告：长沙市雨花区食食如意酒楼，住所地在湖南省长沙市雨花区井湾子街道香樟路社区香樟路225号北冲尾综合楼三楼。经营者：肖叶子，女，1980年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：肖育文，湖南锐眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：林育勤，男，1967年12月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）肖叶子、被告长沙市雨花区食食如意酒楼（以下简称食食如意酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗名普、被告肖叶子的委托诉讼代理人龚怿恺、被告食食如意酒楼的委托诉讼代理人肖育文、林育勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告肖叶子于2020年3月16日签署的《有关的补充协议》；2、判令两被告按《租赁合同》约定的标准向原告支付欠缴的2017年5月28日至2020年3月16日的租金1338394元（明细见附表1）；3、判令两被告向原告支付截至2020年3月16日的逾期付款违约金761243元（计算标准见附表2）；4、判令两被告按千分之一每日的标准，向原告支付欠缴的1338394元租金自2020年3月17日起至实际偿清之日止的逾期付款违约金，暂计算至2020年5月6日为66919元；5、判令两被告按3150592元／年的标准（自2020年5月28日起年场地占用费在该基础上上涨5%，此后每年5月28日均在上一年基础上上涨5%）向原告支付自2020年3月17日起至被告实际搬离租赁房屋之日止的场地占用费，暂计至2020年5月6日为431587元；6、判令两被告向原告支付提前解除租赁合同违约金1575296元；7、判令两被告向原告支付原告向被告主张债权支出的律师费用260000元，以上诉讼请求暂合计4433439元；8、判令由两被告承担本案的案件受理费、保全申请费等所有诉讼费用。事实与理由:2015年4月27日，原告与被告肖叶子签署《租赁合同》，约定：被告肖叶子向原告承租位于长沙市雨花区，用于经营中式餐饮，租赁期限为15年，即自2015年5月30日起至2030年5月29日止，第一年和第二年租金按每年2721600元计算，自第三年起每年在上一年的租金基础上递增5%。《租赁合同》签订后，原告与被告肖叶子协议将年计租区间调整为每年的5月28日至次年5月27日，被告肖叶子自2017年5月28日起便未严格按照《租赁合同》约定缴纳递增租金，仅按2721600元／年标准缴纳租金至2019年5月27日，此后便一直拖欠房屋租金。因被告肖叶子长期拖欠租金，导致原告资金压力剧增，原告多次向被告肖叶子催缴无果后，被告肖叶子于2020年主动向原告承诺，若原告降低租金标准，则被告肖叶子将严格按照降低后的租金标准按时缴纳租金。原告出于对被告肖叶子的信任及资金周转压力等因素，于2020年3月16日与被告肖叶子签署《有关的补充协议》，约定将租金标准予以降低，被告肖叶子在签订本协议之后三日内，向原告增加缴纳保证金至500000元，协议签订后一日内，按减租、免租后标准一次性向原告缴纳2019年5月28日至2020年1月27日的租金合计1600000元。《有关的补充协议》签订后，被告肖叶子随即向原告支付了1600000元租金及增加缴纳的200000元保证金。2020年3月27日，被告肖叶子便委托律师事务所致函给原告，拟解除与原告的租赁关系。原告认为，被告肖叶子通过虚假承诺，在诱导原告退让部分权益并签署《有关的补充协议》后，随即致函解除《租赁合同》的行为是典型的欺诈行为，已严重损害原告的合法权益，为此原告依据《合同法》、《民事诉讼法》有关规定，特提起诉讼，请求撤销《有关的补充协议》，并判令被告肖叶子按《租赁合同》约定，向原告补缴租金、支付逾期付款违约金、提前解除合同违约金等，被告食食如意酒楼作为被告肖叶子在租赁房屋内设立的个体工商户，实际使用租赁房屋，应当为被告肖叶子上述义务承担共同责任。被告肖叶子辩称，1、被告肖叶子与原告签署的《有关的补充协议》真实合法有效，不存在撤销的情形。2、2020年××疫情已构成原《租赁合同》第十四条所称的“不可抗力”，被告肖叶子已向原告发送解除合同的函件，被告肖叶子无需承担解除合同的违约责任。3、因××造成被告肖叶子不能经营，原告应免除被告肖叶子自2020年1月27日至2020年3月27日期间的租金，且鉴于双方《租赁合同》已于2020年3月27日后解除，被告肖叶子无需支付2020年3月27日后的租金。4、原告律师费的支出并未在《租赁合同》及相关补充协议中有过任何约定，且其不属于原告方的相应损失，也并非处理合同纠纷事宜所必须的参与方，原告的相应支出与被告肖叶子无关。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告食食如意酒楼辩称，1、被告食食如意酒楼因××的不可抗力原因已不具备继续履行原租赁合同和补充协议的能力，迫不得已提出解除合同，合同解除后的租金损失不应由被告承担。2、因××疫情造成被告食食如意酒楼无法经营，请求法院支持减免2-3个月的租金。3、被告食食如意酒楼解除租赁合同主要是受疫情影响，属于不可抗力因素，请求法院免除违约责任，但被告食食如意酒楼愿意给予原告适当补偿。综上，请求依法判决。被告肖叶子向本院提出反诉请求：1、判令解除肖叶子与原告之间签署的《租赁合同》、《有关的补充协议》；2、判令原告退还肖叶子已支付的50万元保证金；3、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告肖叶子于2015年4月27日与原告签署《租赁合同》，约定肖叶子租赁原告商铺用于经营中式餐饮。后针对市场情况变化，双方签署了《有关的补充协议》，就租金、保证金等问题进行了补充更新。根据相关协议约定，肖叶子已将2020年1月27日之前的租金全部缴纳完毕，并将保证金增加至500000元。2020年1月23日，针对“新型冠状病毒感染肺炎”疫情的发展，湖南省政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，在此背景下各餐饮企业按政府要求只能停止营业，肖叶子租赁原告商铺经营的“食食如意酒楼”在2020年1月24日后也只能停止经营。此次“新型冠状病毒感染肺炎”疫情已属《租赁合同》第十四条所称“不可抗力”，其已造成肖叶子无法继续经营，也直接致使肖叶子不能按照《租赁合同》的约定履行租金支付义务。鉴此，肖叶子于2020年3月27日向原告发送了《律师函》，要求解除《租赁合同》及相关补充协议。但原告拒绝解除合同，并起诉要求撤销已签署的《有关的补充协议》。鉴于肖叶子目前已停止经营，且相应的场所亦被原告封停，已不具备继续承租使用的可能性。特提起诉讼，请求支持肖叶子的反诉请求。本案审理过程中，被告肖叶子变更第一项诉讼请求为：1、判令确认肖叶子与原告之间签署的《租赁合同》、《有关的补充协议》于2020年3月27日解除。针对被告肖叶子的反诉，原告辩称，1、对被告的第一项诉讼请求我方予以认可，确认双方的租赁合同已于2020年6月3日因被告肖叶子违约解除，被告肖叶子应按合同约定承担违约责任，并补足此前欠付的租金。2、因《有关的补充协议》是被告肖叶子欺骗原告所签署的，原告已在本诉中提起撤销之诉，该补充协议自始不具备法律效力。3、保证金具有担保性质，对原租赁合同项下各租赁义务责任的担保，因被告肖叶子违约解除合同，其所担保的事项已出现保证金扣划的情形，为此，原告不应予以退还。4、被告肖叶子于2020年3月27日委托律师事务所致函给原告，但并没有明确解除合同，双方的租赁合同并未于函件送达时解除，被告肖叶子至今仍在占用租赁标的物。综上，请求驳回被告肖叶子的反诉请求。经审理查明，2015年4月27日，原告（甲方）与被告肖叶子（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市雨花区方用于经营中式餐饮，租赁期限为15年，即从2015年5月30日起至2030年5月29日止，其中2015年5月30日至2015年10月29日为免租期；双方约定在签订本合同当日乙方向甲方缴纳保证金为300000元，乙方所缴纳保证金在合同履行期间不计利息，合同期满，在乙方交清全部租金水电等其他费用并将所承租的标的物完整交还给甲方后，甲方在5日内将押金退给乙方；在甲方交付约定的物业给予乙方之日，乙方根据甲方交房标准达到乙方验收且签字确认后，乙方在3日内支付第一季度租金；第一年和第二年租金按每年2721600元计算，自第三年起每年在上一年的租金基础上递增5%；租金按每季度预付，第一次的交租时间是2015年5月30日，以后提前7个工作日交付下季度租金；若乙方未按本合同约定的时间和数额向甲方支付租金，应按租金未付金额的总额日千分之五向甲方支付违约金；在租赁期间，乙方提前解除合同的，乙方应按当年6个月租金标准向甲方支付违约金，乙方投入的不可拆除的装修、装饰不得搬走（可移动的物品除外）；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告肖叶子经营食食如意酒楼，被告肖叶子按合同约定向原告交纳了保证金300000元，并支付了截至2019年5月27日的租金，其中自2017年5月28日起未再按合同约定的租金递增标准交纳租金，仅按每年2721600元的租金标准交纳。被告肖叶子认为租金过高，经与原告充分协商，双方于2020年3月16日签订一份《有关的补充协议》，约定调整租金标准，即：2019年11月28日至2022年11月27日期间的年租金为2520000元，每年减免120000元，实收2400000元；2022年11月28日至2025年11月27日期间的年租金标准为2646000元，2025年11月28日至2028年11月27日期间的年租金标准为2778300元，2028年11月28日至2029年11月27日期间的年租金标准为2917215元，2029年11月28日至2030年5月27日期间的租金标准为1458607元；如果2022年11月28日开始递增时市场环境整体不好，则推迟三年开始递增租金；此后的租金按月支付，乙方应当在每月27日前支付当月28日至次月27日的租金；双方确认，乙方已根据《租赁合同》的约定向甲方交纳保证金300000元整，双方同意，乙方在签订本协议后三日内向甲方增加交纳保证金200000元整，加上原保证金300000元，合计500000元整；乙方应当在本协议签订后一日内按减租、免租后标准一次性向甲方缴纳2019年5月28日至2020年1月27日的租金合计1600000元；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。该补充协议签订后，被告肖叶子按协议约定向原告支付了租金1600000元及增加的保证金200000元。2020年3月27日，被告肖叶子委托湖南锐眼律师事务所向原告发出一份《律师函》，称其因××疫情不可抗力，拟解除其与原告签订的上述《租赁合同》及《有关的补充协议》。原告于同年3月29日委托律师向被告肖叶子发出一份《律师函复函》，不同意解除租赁合同及补充协议。2020年4月20日，被告食食如意酒楼向原告发出一份《工作回复函》，要求协商解除合同。同日，原告向被告肖叶子、食食如意酒楼发出《回函》，明确表示不同意解除合同。2020年4月22日，被告食食如意酒楼再次向原告发出一份《回复函》，明确表示不再支付房屋租金等费用，并要求原告赔偿其不能经营的相关损失。原告于同年4月25日签收该《回复函》后未予回复。此后双方多次协商未果，原告遂于2020年5月25日向本院提起诉讼，被告肖叶子应诉后在法定期限内提起反诉。另查明，2020年1月底我国发生新型冠状病毒疫情后，被告肖叶子停止了食食如意酒楼的经营。2020年3月10日，湖南省新型肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。上述事实，有《租赁合同》、《有关的补充协议》、《收据》、微信聊天记录、《律师函》、《律师函复函》、《工作回复函》、《回复函》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告肖叶子签订的《租赁合同》及《有关的补充协议》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告主张被告肖叶子存在欺诈行为，要求撤销双方签订的《有关的补充协议》，但未提供充分的证据证明，本院不予支持。因双方在《有关的补充协议》中对租金标准作了调整，且被告肖叶子已根据补充协议约定的租金标准向原告支付了截至2020年1月27日的租金共计1600000元，原告再主张被告肖叶子按《租赁合同》约定的租金标准支付租金及逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于合同的解除问题。根据《租赁合同》第十条的约定，被告肖叶子单方解除合同的，应按当年6个月租金标准向原告支付违约金。虽然双方未约定单方解除合同的成就条件，但本案中被告肖叶子因新型冠状病毒疫情因素停止了食食如意酒楼的经营，且提前向原告发函要求解除租赁合同，符合法律规定，故被告肖叶子主张上述《租赁合同》及《有关的补充协议》已提前解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告肖叶子、食食如意酒楼于2020年3月27日起向原告多次发函要求提前解除租赁合同，双方多次函复，被告食食如意酒楼于2020年4月22日函复原告明确表示不再支付房屋租金等费用，原告于同年4月25日签收该《回复函》后未予回复。因此本院确认原告与被告肖叶子签订的《租赁合同》及《有关的补充协议》已于2020年4月25日解除。但被告肖叶子、食食如意酒楼辩解因新型冠状病毒疫情不可抗力而解除合同，因湖南省疫情防控响应级别已于2020年3月10日由一级调整为二级，故两被告的该辩解与事实不符，本院不予采纳。因被告肖叶子向原告仅支付了截至2020年1月27日的租金，虽其停止了食食如意酒楼的经营，但仍占用原告的租赁场地，故被告肖叶子还应向原告支付此后至合同解除之日即2020年4月25日期间的租金，被告提出减免租金，本院综合考虑湖南省疫情防控响应级别变更时间及被告肖叶子的实际经营情况，酌情确定被告肖叶子免除租金的时间为1个月，即被告肖叶子应支付原告2020年1月28日至同年4月25日的租金共计586667元（200000元/月×2个月＋200000元/月÷30天×28天），应减免疫情期间租金200000元，还应支付租金386667元，对原告主张租金的超出部分及逾期付款金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，因被告肖叶子向原告提出提前解除租约，原告寻找新的承租人需要合理时间，期间造成租赁物空置的损失，被告肖叶子应予赔偿，该损失原告在订立合同时应合理预见，而双方在《租赁合同》中已明确约定了被告肖叶子单方解除合同应按当年6个月租金标准向原告支付违约金，该赔偿数额系双方订立合同时对于被告肖叶子违约给原告造成损失范围的共同预估，属于双方合理预见的损失范围。综合考虑疫情因素及原告的实际损失情况，本院酌情确定由被告肖叶子向原告支付提前解除合同的违约金800000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。因案涉《租赁合同》及《有关的补充协议》已提前解除，原告应向被告肖叶子返还其已支付的保证金500000元，对被告肖叶子的该项反诉请求，本院予以支持。原告主张被告肖叶子、食食如意酒楼支付律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。被告食食如意酒楼的经营者为被告肖叶子，且其经营场地为案涉的租赁场地，应对被告肖叶子的上述债务承担共同清偿责任。综上，被告肖叶子、食食如意酒楼应向原告支付租金及违约金共计1186667元（386667元＋800000元），抵扣原告应返还给被告肖叶子的保证金500000元，被告肖叶子、食食如意酒楼还应向原告支付686667元，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司与被告（反诉原告）肖叶子签订的《租赁合同》及《有关的补充协议》已于2020年4月25日解除；二、被告（反诉原告）肖叶子、被告长沙市雨花区食食如意酒楼应于本判决生效之日起10日内共同向原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司支付2020年1月28日至2020年4月25日期间的租金共计386667元；三、被告（反诉原告）肖叶子、被告长沙市雨花区食食如意酒楼应于本判决生效之日起10日内共同向原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司支付提前解除合同的违约金800000元；四、原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司应于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）肖叶子保证金500000元；以上二、三、四项付款义务相互抵扣后，被告（反诉原告）肖叶子、被告长沙市雨花区食食如意酒楼应于本判决生效之日起10日内共同向原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司支付686667元；五、驳回原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肖叶子的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42268元，因适用简易程序减半收取21134元，由原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司负担15477元，被告（反诉原告）肖叶子、被告长沙市雨花区食食如意酒楼共同负担5657元；反诉受理费4400元，由原告（反诉被告）湖南省佳丰投资管理有限责任公司负担3143元，被告（反诉原告）肖叶子负担1257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇二〇年七月三日书记员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。