上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初12896号原告：上海绿安物业管理发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张耀，职务董事长。委托诉讼代理人：颜敏芳。被告：余剑凤，女，1967年6月29日出生。委托诉讼代理人：蒋健(余剑凤之丈夫)，住上海市长宁区。原告上海绿安物业管理发展有限公司(以下简称“绿安物业公司”)与被告余剑凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告绿安物业公司的委托诉讼代理人颜敏芳、被告余剑凤及其委托诉讼代理人蒋健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令余剑凤给付上海市长宁区协和路XXX弄XXX号XXX室房屋2007年1月1日至2019年6月30日期间欠付的物业管理费计11,548元；2、判令余剑凤支付滞纳金5,000元。事实与理由：其公司系上海市长宁区协和路68弄协和苑的物业管理服务单位，余剑凤则为协和苑XXX号XXX室房屋业主，余剑凤未向其公司支付2007年1月1日至2019年6月30日的物业管理费计11,548元。余剑凤拖欠物业管理费的行为构成违约，按照《物业管理服务合同》的约定应当承担违约责任，即同时支付滞纳金。余剑凤辩称，对绿安物业公司所述其未支付2007年1月1日至2019年6月30日的物业管理费之事实无异议，其未付系因房屋存在施工质量问题导致渗漏水,而绿安物业公司承诺协调开发商解决却至今未能解决,且绿安物业公司物业管理混乱,保安工作不到位，协和苑业主无安全感等原因所致。此外，绿安物业公司主张的物业管理费中部分已经超过追索时效，法院不应支持。综上，不同意绿安物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：绿安物业公司自1999年至2019年6月30日期间对协和苑进行物业管理服务，2009年7月12日前为前期物业管理，2009年7月13日后先后与上海市长宁区协和苑业主大会(以下简称“协和苑业主大会”)签订了五份《物业管理服务合同》实施物业管理服务。前期物业管理的物业管理费单价为0.60元/平方米建筑面积/月,2009年7月13日至2011年7月12日的物业管理费单价约定为0.80元/平方米建筑面积/月，实收为0.60元/平方米建筑面积/月,2011年7月13日至2019年6月30日的物业管理费单价为1元/平方米建筑面积/月。五份《物业管理服务合同》均约定，物业管理费按季度交纳，逾期交纳的，逾期之日起以日千分之三支付滞纳金。余剑凤系协和苑XXX号XXX室房屋业主。4号501室房屋权证上注明的建筑面积为102.36平方米。余剑凤未支付2007年1月1日至2019年6月30日的物业管理费。2000年初，余剑凤发现4号501室房屋存在渗漏水向绿安物业公司报修，绿安物业公司分析认为房屋渗漏水系因施工及沉降等原因造成，必须由开发商解决，并答应由其公司联系开发商予以解决。之后，4号501室房屋渗漏水问题未能得到修缮解决。绿安物业公司曾于2011年9月29日诉至本院要求余剑凤支付2007年11月1日至2011年6月30日的物业管理费2,701.60元，后于同年10月19日撤回起诉。上述事实，有绿安物业公司提供的《房屋状况及产权人信息》、《物业管理服务合同》及附件、协和苑业主大会和上海市长宁区新泾镇绿园新村第十一居民委员会出具的情况说明和本院依职权调取的(2011)长民三(民)初字第2181号一案诉讼材料(立案表、法庭审理笔录、撤诉申请书、口头裁定撤诉笔录)以及当事人的陈述等证据为证。审理中，绿安物业公司针对余剑凤的时效抗辩，提出其公司除于2011年9月29日诉讼至法院要求余剑凤支付物业管理费外，还分别于2012年7月20日、2019年3月10日通过邮寄方式向余剑凤催讨过物业管理费，认为本次诉讼主张的物业管理费并未超过时效，并提供了二份催缴通知书复印件和二份国内挂号信函收据复印件。二份催缴通知书复印件的主要内容为要求余剑凤缴纳所欠物业管理费，落款时间分别为2012年7月20日、2019年3月10日。二份国内挂号信函收据复印件注明的收件人均为余剑凤，邮寄时间分别为2012年7月24日和2020年3月24日。余剑凤表示落款时间为2012年7月20日的催缴通知书其未收到，而落款时间为2019年3月10日的催缴通知书实际收到的日期为2020年3月24日，并提供了邮件信封。邮件信封上注明的收寄日期为2020年3月24日,绿安物业公司对此无异议。余剑凤对绿安物业公司物业管理混乱,保安工作不到位，协和苑业主无安全感等事实，提供了八人签名的“小区业主无安全感”情况证明和上海市长宁区协和苑业主委员会出具的“玖利物业2019年7月1日至2020年6月30日一年以来为小区服务情况说明”。情况证明主要内容为，在绿安物业公司物业管理服务期间保安工作不到位，协和苑入室盗窃经常发生，业主无安全感。情况说明的主要内容为，玖利物业(公司)自2019年7月1日对协和苑实施物业管理服务至2020年6月30日一年来为协和苑增加管理服务硬件，管理服务质量明显提高，解决了之前管理服务存在的许多问题。绿安物业公司情况证明的真实性持有异议，不予认可，而对于情况说明则表示与无关联性。因绿安物业公司与余剑凤各持己见，致本案调解不成。本院认为，原告与开发商的《前期物业管理服务合同》及与协和苑业主大会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对作为协和苑业主的被告具有约束力。原告按照《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》履行了管理服务义务，被告则应当支付物业管理费。被告以其房屋质量问题所致的房屋渗漏水未能修缮为由拒绝支付物业管理费的抗辩，因房屋质量问题的修缮并非原告的管理服务义务，故不能成立。被告以原告物业管理混乱,保安工作不到位，业主无安全感等为由拒绝支付物业管理费的抗辩，因其提供的情况证明和情况说明；前者签名的八人未能出庭质证，真实性无法确认，后者仅能证明协和苑2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务状况，而不能证明原告物业管理服务的情况；纵然原告物业管理服务中存在瑕疵，也不足于构成拒付物业管理费的抗辩，故亦不能成立。而被告提出的部分物业管理费超过诉讼时效的抗辩，根据原告提供的证据，即二份催缴通知书复印件和二份国内挂号信函收据复印件，能够证明原告于2012年7月20日和2020年3月24日向被告邮寄过物业管理费催缴通知书，且被告于2020年3月24日收到了落款时间为2019年3月10日的物业管理费催缴通知书；依照法律规定，应当确认原告于2020年3月24日向被告提出履行物业管理费请求，时效中断，根据诉讼时效三年的法律规定，且按照物业管理费按月计算的交易习惯，原告主张的2017年2月28日之前的物业管理费欠费已经超过诉讼时效，故抗辩成立。被告应当支付原告自2017年3月1日至2019年6月30日物业管理费欠费2,866.08元(1元/平方米建筑面积/月*102.36平方米建筑面积*28个月)。至于原告主张的滞纳金，鉴于《物业管理服务合同》仅约定了物业管理费按季支付而无确切的支付期限，故滞纳金的计算缺乏必要要件，属于约定不明，本院不予支持。综上所述，被告应当给付原告所欠物业管理费2,866.08元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款第一项，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告余剑凤应于本判决生效之日起五日内给付原告上海绿安物业管理发展有限公司上海市长宁区协和路XXX弄XXX号XXX室房屋物业管理费2,866.08元。二、驳回原告上海绿安物业管理发展有限公司其余诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费人民币10元，由被告余剑凤负担。本判决为终审判决。审判员  蒋良明二〇二〇年七月二十日书记员  施 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。