河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初2861号原告（案外人）：郭海洋，男，1977年4月27日出生，汉族，住址南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王红梅，河南大为律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：杨秀平，女，1984年6月10日出生，汉族，户籍住址南阳市，现住址南阳市卧龙区。被告（被执行人）：王亚萌，男，1992年6月6日出生，汉族，住址南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘智毅，河南九多律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告郭海洋与被告杨秀平、王亚萌为案外人执行异议之诉纠纷，本院于2020年5月13日立案后，于2020年6月19日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭海洋的及其委托诉讼代理人王红梅、被告王亚萌的委托诉讼代理人刘智毅到庭参加诉讼，被告杨秀平经合法传唤无故缺席，本院依法对本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告郭海洋向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除南阳市卧龙区人民法院对东城一品东区3号楼1单元301室的查封措施，并停止执行行为；2.确认郭海洋为涉案房屋的权利人；3.诉讼费被告承担。事实及理由：2018年11月3日，原告与被告王亚萌签订了房屋买卖协议，内容为：甲方（即被告王亚萌）将位于独山大道东侧、天山路北侧，暂定名为东城一品3号楼1单元301室，建筑面积为113.88平方米的房子售于乙方（即原告），售价为1139000元，首付款为710680元，房款付清时甲方将房屋及涉及该房的所有手续交予乙方，同时还对税费、违约责任进行了约定。同日，被告王亚萌出具了一份委托书，委托原告办理提前还贷、解除抵押、他项权利注销、代领文书等内容，并在南阳智圣公证处进行了公证。2018年11月5日，双方又签署了购房款补充协议，内容为：首付款付清后甲方将房屋及涉及的所有手续交给乙方，剩余尾款428316元，由乙方以甲方的名义继续还款，直至付清为止。后原告于11月3日当日支付王亚萌37万元，其中，第一笔款为164700元，打入王亚萌指定的董颖账户，第二笔、第三笔分别为95300元、110000元，打入王亚萌的账户。2018年11月5日，原告又将首付款余款342684元打入王亚萌账户（其中2000元系付车位费定金），将公证协议中约定的首付款710684元已全部付清，王亚萌于当日打了342684元的收款收据。2018年11月6号打给王亚萌18000元（系付车位费余额，不包括在房款中），后王亚萌将购房备案合同、贷款合同、房屋钥匙等全部房屋手续交予原告，原告携带相关手续，到东城一品物业服务中心，将物业、水电户名更换为本人。更名完成后，原告便在该房所属的露台增建花池、种植竹子，并养殖大型盆景，每日由本人或者亲属对露台上的植物进行养护管理，并按照约定的每月2672元按揭数额还款至今。2019年秋天，原告开始对房屋进行全面装修。装修快接近尾声时，在2020年2月20号原告发现被告王亚萌及母亲将房屋门锁破坏，擅自将两张床搬进去，双方发生争执。原告报警后，因为当时疫情期间，高新派出所要求双方均不得接近该房，导致原告装修工程停滞。2019年12月初，原告听说该房屋已完成了初始登记，带着委托公证手续去办理转移登记手续时，被告知该房已于2019年7月30日被卧龙区法院以（2019）豫1303民初5466号民事裁定书查封。原告于2019年12月份向卧龙区法院提交执行异议申请，卧龙区法院于2020年5月6日以(2020)豫1303执异44号执行裁定书驳回了原告的执行异议申请。原告认为，在卧龙法院查封之前，原告与被告王亚萌已签订合法有效的房屋买卖合同，并支付了大部分房款，同时实际占有并控制该房屋，现在房子已装修完毕，原告一家已实际入住，没有及时办理过户登记手续，系因房屋还没有完成初始登记，因此，无法办理转移登记手续。对此，原告无任何过错。综上，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定特提出诉请，恳请依法解除对该房屋的查封措施，并停止一切执行行为。被告杨秀平未答辩。被告王亚萌辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。1.原被告签订房屋买卖合同之后，因原告多次逾期付款，且有两个月未付款，履行合同违约，因此，被告王亚萌向原告明确提出解除合同，该合同实际已解除。2.因原告付款逾期，案涉房屋没有实际交付，一直由被告王亚萌占有使用。3.2019年2月20日及5月27日，原告强行入室，被告报警处理，原告的占有属于非法占有。4.原告与被告签订房屋买卖合同之后，在尚未付清购房款的情况下，即将案涉房屋在58同城以160万元的高价转售，说明原告非消费型购房人。基于上述事实，请求驳回原告的诉讼请求。原告举证如下：1.房屋买卖协议一份、补充协议一份、公证书一份。证明方向：证明郭海洋与王亚萌于2018年11月3日签订了房屋买卖协议及2018年11月5日签订补充协议的事实以及2018年11月5日在南阳市宛都公证处签订房屋委托过户公证的事实。2.农业银行南阳中远支行的交易明细清单一份及王亚萌与董颖的二手房买卖协议及南阳市海昌房地产开发公司的车位定金收据一份。证明方向：1.郭海洋2018年11月3日及2018年11月6日共支付王亚萌房款730684元人民币的事实（其中146700元打入王亚萌指定的董颖账户，20000元系车位费定金，双方合同约定首付款710680元，多出的4元是双方核算按揭余款为418316元，按照合同总价1139000元，扣除按揭余款后为710684元）；2.郭海洋打款给董颖的原因。3.农业银行南阳中远支行的交易明细清单15份。证明方向：证明郭海洋自2018年12月份开始至今每月以王亚萌的名义支付房贷2672元的事实（不包括2019年元月份，因王亚萌欠4年的物业费由郭海洋补缴，因此，2019年元月的房贷由王亚萌支付）。4.南阳薪姿物业服务有限公司出具的物业收费收据2张（解释：交款人联丢失，系从物业复印，物业加盖了公章）。证明方向：证明涉案房产自2018年11月15日双方交付后由郭海洋缴纳物业费的事实及郭海洋替王亚萌补缴2015年10月以来拖欠的物业费的事实。5.南阳薪姿物业服务有限公司水电费收据2张。证明方向：证明在涉案房产查封之前由郭海洋缴纳水电费的事实。6.照片7张、微信截图照片1张。证明方向：证明郭海洋在2018年11月15日对房屋物业信息变更后，对涉案房产所属的露台增建花池、栽种竹子、养殖大型盆景的事实。7.南阳市智圣公证处2018年11月3日出具的公证委托书。证明方向：证明王亚萌在房屋交易当日将涉案房屋的提前还贷、解除抵押、权利注销等事宜委托代办的事实。8.卧龙区法院民事裁定书及协助执行通知书各一份。证明方向：证明涉案房屋于2019年7月30日查封的事实。9.房屋买卖备案合同一份。证明方向：证明房屋系备案的房屋，初始登记未完成，无法办理转移登记手续。10.微信截屏二张、南阳三宅一生房产经纪有限公司证明一份。证明方向：证明涉案房产系通过中介公司购买的事实，并支付17800元费用（其中15000元为中介费、2800元为业务员代收的公证费）。11.执行裁定书一份、生效证明一份。证明方向：证明异议申请被驳回及原告在法定期间起诉的事实。12.南阳市公安局高新派出所《情况说明》两份。证明方向：1.被告王亚萌在2019年8月10日私自更换涉案房屋门锁、谎称为临时避雨入室放床的事实。2.被告王亚萌在2020年2月20日将涉案房屋门锁撬开入室放置被褥等生活用品的事实。13.证人金某(王亚萌委托的办理房屋过户登记的受托人)、张某(××)出庭作证。金某证明2018年11月5日下午6点后涉案公证书才办理完毕，公证完毕后首付房款全部支付完毕。张某证明房屋交付后其于2018年11月18日至2019年8月31日之间一直断断续续在案涉房屋内修建露台、花池、栽种大型盆景植物，劳务费以其之前欠郭海洋的1150元冲抵，有与郭海洋的聊天记录为证。14.2018年11月15日物业费缴费的两笔转账凭证、手机银行转账截图【金额分别为6800元（2014年到2019年的物业费）、20元】，2019年5月26日预交的水电费转账明细（700元、100元），收款人刘庚玉（物业公司收费员）。证明原告补缴了5年的物业费用，并交了水电费。被告王亚萌对原告证据的质证意见如下：对证据1（房屋买卖协议一份、补充协议一份，公证书一份）的真实性无异议。对证据2（农业银行南阳中远支行的交易明细清单一份、王亚萌与董颖的二手房买卖协议、南阳市海昌房地产开发公司的车位定金收据一份）的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据可证明第二笔首付款原告未按约定期限支付，属违约。对证据3（农业银行南阳中远支行的交易明细清单15份）的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据可证明原告多次逾期付款。对证据4（南阳薪姿物业服务有限公司出具的物业收费收据2张）的真实性有异议，是复印件，虽然加盖有物业公司的公章，也不能证实该票据的真实性。要求提供原件。对证据5（南阳薪姿物业服务有限公司水电费收据2张）的质证意见同证据4。对证据6（照片7张、微信截图照片1张）有异议，原告在被告房屋内所实施的任何行为均属在非法占有的情况下对被告房屋的侵权行为。对证据7（南阳市智圣公证处2018年11月3日出具的公证委托书一份）的真实性无异议。对证据8（卧龙区法院民事裁定书及协助执行通知书各一份）的真实性无异议。对证据9（房屋买卖备案合同一份）的真实性无异议，对证明方向有异议，该合同不能证明案涉房屋的交付行为，实际该房屋一直由被告占有使用，根本未交付。对证据10（微信截屏二张、南阳三宅一生房产经纪有限公司证明一份）的真实性有异议，证明形式不合法，仅有中介公司的盖章没有出具证明人的签名，证人没有到场接受质证，不能作为证据使用。对证据11（执行裁定书一份、生效证明一份）的真实性无异议。对证据12（南阳市公安局高新派出所《情况说明》两份）的真实性无异议，对证明方向有异议，《情况说明》同时也证明原被告双方因原告房款支付违约造成纠纷，被告已明确与原告解除合同。对证据13（证人证言）有异议。证人金某证明是公证之后付款，郭海洋出具的欠款收据可以证明公证不是付款的前提条件。证人张某证明三个人每天都有活，干了两年，明显不符合逻辑，即使有1150元的债务关系，三个人也不可能天天干活干了两年。对证据14（转账凭证）的真实性无异议，对证明方向有异议，不能证明是交纳的物业费、水电费，且刘庚玉的身份不明。被告王亚萌的证据如下：1.2018年11月5日王亚萌与郭海洋签订的《购房款补充协议》及2018年11月3日王亚萌出具的欠款收据（郭海洋签名）。该合同第2条注明，原告应在每月1日支付尾款2672元，欠款收据证明郭海洋的第二笔首付款360684元应于2018年11月5日上午10时前结清。2.郭海洋与王亚萌的母亲古品的微信聊天记录。证明房屋买卖合同签订后，因原告违约，被告已明确提出解除合同，同时证明该房屋内一直存放有被告王亚萌的财物，该房屋未实际交付。3.王亚萌母亲的报警电话通话清单。证明原告强行进入占有案涉房屋，被告多次报警解决。4.2018年10月1日至2019年3月30日王亚萌指定的接收原告交付尾款账号的历史明细清单、2019年9月1日至2020年2月29日王亚萌账户的明细清单。证明：（1）原告未按约定时间支付第二笔首付款，行为违约。（2）2018年12月和2019年1月，原告未按约定支付房款。（3）2019年11月、12月两个月郭海洋的应付尾款均逾期支付两个月之久。5.两张照片。证明原告强行进入案涉房屋，将被告王亚萌放在室内的被褥扔到了阳台。6.58同城网页截图。该截图证明原告以113.9万元的价款与被告签订房屋买卖合同购买案涉房屋后，立即以160万元的价款在58同城广告出售，证明原告购买案涉房屋，非用于生活居住，而是用于倒卖获利。7.被告王亚萌交付物业费、水电费的票据。证明案涉房屋实际由王亚萌占有、使用。8.王亚萌2018年11月6日给古品出具的委托书一份。证明王亚萌授权古品办理与郭海洋解除合同、侵入房屋责任追究。9.2020年7月8日南阳市公安局高新派出所出具的《情况说明》。证明当天郭海洋称门锁被撬报警，并将室内王亚萌的被褥扔到了窗外，郭海洋因此与左书成（王亚萌的亲戚）发生纠纷。处警民警责令郭海洋将王亚萌的被褥捡回原处，纠纷交由法院解决。该证据另证明王亚萌并未向郭海洋交付房屋，室内尚有王亚萌的被褥。原告郭海洋对被告王亚萌证据的质证意见如下：对证据1（2018年11月5日王亚萌与郭海洋签订的购房款补充协议及2018年11月3日王亚萌出具的欠款收据）的真实性无异议，对证明方向有异议。该组证据可证实原告不存在任何违约行为，正是因为公证书没有出来，因此双方对支付尾款又商定在公证书出来之后再支付，而且双方的协议中明确约定房款支付以收据为准，因此原告不存在违约行为。对证据2（郭海洋的微信聊天记录）的真实性无异议，但系短信记录，原告手机上存有这个短信，时间是2020年6月11日，是王亚萌的母亲古品和郭海洋之间的短信。原告手机上的记录可证明，该短信发出在查封近一年之后。古品不是房屋所有权人，也不是出卖人，不享有合同解除权。综上，该证据不能证明双方的房屋买卖合同已经解除。对证据3（王亚萌的母亲古品的报警电话通话清单）的真实性有异议，通话清单没有出具单位盖章，同时，该110报警记录不能证明被告报110是由与郭海洋之间的纠纷引起的，同时，该证据可证实古品是在知道房屋被查封后，纠缠原告、找黑社会多次到现房主处闹事，导致110多次上门解决纠纷。对证据4（2018年10月1日至2019年3月30日王亚萌指定的接收原告交付尾款账号的历史明细清单、2019年9月1日至2020年2月29日王亚萌账户的明细清单）的真实性均无异议，对证明方向有异议。原告在支付按揭贷款的过程中不存在违约行为，并且经常提前还贷。王亚萌对郭海洋说每月1日为还贷日，因此，郭海洋常常提前几日将还贷打入还贷账户。但，2018年12月的房贷因郭海洋代王亚萌清偿了之前近四年的物业费6800元，王亚萌同意当月房贷由其本人偿还，因此，该月房贷郭海洋未还，银行流水显示，2018年12月6日，银行从王亚萌的还贷账户扣款成功；2018年12月27日，郭海洋提前支付了2019年1月的房贷，之后的月供基本上都是提前偿还的模式，房款还贷流水可证明原告所述属实。其中，2020年1月、2月的房贷因疫情，郭海洋于2月6日一次支付了两个月的房贷还款，银行流水显示，1月、2月均为正常还贷。需要说明的是，之后的房贷还款，虽然郭海洋基本上仍是提前将款项打入还款账户，但从4月份的扣款记录可以看出，王亚萌将郭海洋提前打入的房款挪用导致逾期交款，但责任不在郭海洋。另外，王亚萌将房屋出售给原告之后，还贷主体已经变更为郭海洋，即便存在晚支付的行为，对王亚萌的权利义务不产生影响，况且直到现在银行没有对支付行为表示过任何异议。对证据5（两张照片）的真实性无异议，照片中放置的两张床是古品知道房屋被查封后，于2020年2月20日左右把门锁撬开放置的物品。照片可证明被告非法入侵原告房屋的事实，同时能与原告提供的高新派出所第二次的报警记录印证。对证据6（58同城网页截图）的真实性及证明方向均有异议。上面显示的苗东旭原告不认识，而且该图片显示的仅是露台信息，且时间是2019年12月28日，在查封之后，因此与本案无关。退一步讲，即便是原告出售房屋，也与被告无关。对证据7（被告王亚萌交付物业费、水电费的票据）的真实性无异议，对证明方向有异议。该水电费票据上仅显示案涉房产的房号，不显示姓名，不能证明系王亚萌交付。同时几份缴费清单均显示时间是2020年5月份，系房屋被查封一年半之后的交费，原告在2018年11月18日已在物业公司将案涉房产业主信息更名为原告，王亚萌自愿交费与本案争议的事实无关。对证据8（王亚萌2018年11月6日给古品出具的委托书一份）的真实性有异议，委托书出具的时间显示为2018年11月6日，原被告双方当天没有房屋纠纷，而且从其后交付房屋钥匙、配合办理过户和按揭的事实来看，双方在该委托书出具之日不存在任何纠纷，因此该委托书属于虚假委托，王亚萌与古品是母子关系，该委托书不真实。对证据9（2020年7月8日南阳市公安局高新派出所出具的《情况说明》）的证明方向有异议，认为达不到房屋未交付、郭海洋强占房屋的目的。被告杨秀平缺席未质证。对原被告无异议的证据本院直接在卷确认，对有异议的证据及有争议的事实本院将结合双方的陈述、举证并质证意见综合分析以确认本案事实。本院确认本案事实如下：一、本案的由来。本院在审理杨秀平与王亚萌、古品民间借贷纠纷一案中，于2019年7月30日保全查封了王亚萌名下位于南阳市××蠡路××品东区××楼××单元××室房产（合同号：14823855）,2019年9月20日，本院作出（2019）豫1303民初5466号民事判决书，判决：一、被告古品归还原告杨秀平借款本金50万元，并自2016年1月20日起按照月息2分支付利息；二、被告王亚萌承担连带清偿责任。判决生效进入执行后，郭海洋以涉案房产归其所有为由对本院查封执行该房产提出执行异议。2020年5月2日，本院作出（2020）豫1303执异44号执行裁定书，裁定“驳回郭海洋的异议请求。”郭海洋不服裁定，依法提起执行异议之诉。二、关于涉案房产。2014年9月25日，王亚萌与南阳海昌房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记，合同约定王亚萌以649116元（首付款199116元、按揭贷款45万元）购买海昌公司开发的宛城区天山路东城一品3幢（1—27层）商住楼（预售证号2013018）的1单元3层1—301号房。2018年10月28日，涉案房屋经南阳三宅一生中介公司发布售房信息,原告郭海洋见到该售房信息后与中介公司联系购买该房。2018年11月3日，王亚萌、郭海洋经协商签订《房屋买卖协议》，于2018年11月5日签订《购房款补充协议》。主要约定：案涉房屋售价人民币113.9万元，首付款710684元于协议签订之日一次性付清（以收据为准），剩余尾款428316元每月1日由郭海洋支付2672元到王亚萌的62×××31号工商银行卡直至全部付清，首付款付清王亚萌将房屋及涉及该房的所有手续交给郭海洋，郭海洋依据《房屋买卖协议》取得该房产的相关权利，王亚萌无条件协助郭海洋办理产权证及土地证过户，过户费由郭海洋承担，房屋交付之前与房产相关的权利、义务、费用由王亚萌承担。2018年11月5日，双方就王亚萌委托他人办理涉案房屋的后期交费、还贷、过户、领取产权证书等事宜由南阳市智圣公证处进行了4份委托书公证。《房屋买卖协议》签订当日（2018年11月3日），郭海洋向王亚萌支付首付款37万元，欠付首付款360684元，王亚萌为此向郭海洋出具《欠款收据》，载明：欠款360684元限于2018年11月5日上午10点之前结清。2018年11月5日，王亚萌收到郭海洋支付的首付款欠款360684元后向郭海洋出具了收条。就涉案房屋的买卖事项，郭海洋与王亚萌在房屋钥匙的交付时间、房屋是否为毛坯房、房屋是否交付、房屋是否为空房、房款支付是否违约存在争议。关于房屋钥匙的交付，郭海洋称2018年11月5日与王亚萌办理公证事宜完毕，王亚萌将房屋钥匙、房屋手续一并交给了郭海洋。王亚萌称房屋钥匙系签订房屋买卖合同前即交给了郭海洋，原因是方便郭海洋看房。关于房屋是否为毛坯房，郭海洋称为毛坯房，为此举证三宅一生中介公司的售房信息、中介公司的证明、砌花池工人的证言、为购买盆景植物的微信记录、房屋内外景照片予以证实。王亚萌称为简装房，但未有证据证实。关于房屋是否交付，郭海洋称2018年11月5日公证事宜办理完毕，王亚萌将涉案房屋的手续、钥匙、房屋一并进行了交付，并于2018年11月15日进行了物业更名，交纳了物业等费用，之后在房屋露台上栽种了竹子，并放置了大型植物盆景。王亚萌称因郭海洋违约付款，房屋一直未交付，郭海洋系强行入室，违法占有。关于房屋是否为空房，郭海洋称是空房交接。王亚萌称不是空房，房内放的有被褥等物品，为此举证南阳市公安局高新派出所于2020年7月8日向王亚萌出具的《情况说明》予以佐证，但该《情况说明》并不能反映出被郭海洋扔出去的被子是何时放入的，且南阳市公安局高新派出所于2020年6月15日、2020年6月16日向郭海洋出具的两份《情况说明》均显示，被郭海洋扔至室外的被褥系王亚萌一方于2020年2月20日放入室内的。关于房款支付是否违约，王亚萌称郭海洋不但违约支付首付款，而且违约支付房贷款。郭海洋称不存在违约付款，未按约定的于2018年11月5日上午10点之前支付剩余首付款，是因当日王亚萌为房屋买卖事宜办理了4份委托书公证，公证办理完毕时已是下午6点，郭海洋于6:11分向王亚萌支付了剩余首付款，王亚萌收款后出具了收条，为证明所述属实，由证人金某（王亚萌委托办理涉案房屋转移登记的受托人）到庭进行了证实。关于房贷款的支付，郭海洋称，因其代王亚萌补交了2015年11月18日以来的物业费，因此，王亚萌自愿交纳了2018年12月的房贷。之后，郭海洋按月正常还贷，从未因还贷影响王亚萌的征信，虽然2020年1月、2月因为疫情，在武汉工作的郭海洋未能按时还贷，但郭海洋于2020年2月6日一次清结了两个月的贷款。郭海洋另解释称，王亚萌要求郭海洋向其还贷账户存款的时间是每月的1日，但实际上银行要求的还贷日是每月的6日，郭海洋基本上是提前几日（上月月未）就将房贷款存入了王亚萌的还贷账户，为此举证其还贷银行流水予以佐证。另查明，王亚萌称，因郭海洋违约迟延支付首付款、违约迟延支付房贷还款，因此，告知郭海洋买卖合同解除，并要求郭海洋提供银行账户退还房款，但郭海洋不但继续还贷，而且拒不提供银行账户。郭海洋称房屋交接后，双方一直就房屋过户手续的办理进行友好的沟通，直到2020年6月3日，王亚萌才突然发送微信“您已违约，解除合同，房款退回。”为证明所述属实，举证微信聊天记录予以证实。2018年12月28日，王亚萌与郭海洋的微信聊天显示，王亚萌：“好，昨天那个手机，我手机坏了，也没有看微信，刚看到，售房部打电话让那个这两天出，咱们两个去那个售房部把那个车位那个手续办一下，然后过户到你的名下。”郭海洋和王亚萌的母亲古品的聊天记录显示，2018年11月30日，古品问：房子装修没？郭海洋：准备弄。2018年12月9日，古品问：郭总，问下售房部3号楼房产证什么时间下来。郭海洋：明天我问下售楼部。古品：下来了抓紧过户。郭海洋：证下来，三天内过户。古品：你闲了咱坐下。郭海洋：好，下月我接着还2700元每月的银行贷款。古品：办房产证好像还需补一些手续。郭海洋：不知道呀，证还没下，不知道。郭海洋另称，2020年5月27日，向王亚萌的还贷账户转款2627元支付2020年6月份的房贷，王亚萌于2020年6月3日予以退回，并微信回复“您已违约，解除合同，房款退回。”郭海洋未予接收，该款成功抵交了6月份的房贷。再查明，本案审理期间，郭海洋清结了涉案房屋的银行贷款尾款415676.79元。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据当事人的诉辩陈述，本案的争议焦点为：涉案房屋是否交付；郭海洋是否存在付款违约；郭海洋对房屋的占有是否合法；郭海洋是否有权排除执行。分述如下：关于房屋是否交付的问题，本院认为，房屋已于2018年11月5日交付。理由为：2018年11月3日—5日，王亚萌与郭海洋经中介签订了房屋买卖合同，又公证办理了房屋过户事宜所需的委托书，卖方王亚萌交付了房屋资料及钥匙，买方郭海洋足额交纳了首付款。王亚萌、郭海洋在《购房款补充协议》中约定：首付款付清王亚萌将房屋及涉及该房的所有手续交给郭海洋，结合该条约定，再结合签约后房款两清是民间房屋买卖的交易习惯，综合分析判断，郭海洋所述的涉案房屋已于2018年11月5日交付，客观真实，应予采信。关于郭海洋是否存在违约，本院认为，郭海洋不存在付款违约。理由如下：（一）虽然王亚萌要求郭海洋将剩余首付款于2018年11月5日上午十点前交纳，但公证手续办完再支付剩余房款符合情理，且王亚萌对郭海洋在下午6:11分才支付剩余首付款未提异议，接受款项并出具了收条，充分说明双方对该款的支付时间达成了新的合意。因此，确认郭海洋在首付款的支付上不存在违约。（二）在房贷的支付上，王亚萌称2018年12月的房贷因郭海洋不交王亚萌不得不代交，郭海洋称，因其代王亚萌补交了2015年11月18日以来的物业等费用，因此，王亚萌自愿交纳了2018年12月的房贷。两人的解释相比较，郭海洋的解释更符合情理，也更符合房屋买卖者双方的心理，因此，对郭海洋的解释予以采信。王亚萌称郭海洋迟延交付了2020年1月、2月的房贷，但郭海洋解释称迟延交付系疫情导致，该解释与众所周知的武汉疫情事实相符，且郭海洋的生意在武汉，郭海洋于2020年2月6日（银行要求的还贷日）一次性交纳了两个月的房贷，银行还贷清单显示，该两笔还贷均为正常还款，未产生迟延利息。因此，从公平合理的原则出发，郭海洋虽未按双方约定的1号将2020年1月、2月的房贷还款存入王亚萌的账户，该两个月的还贷不宜以违约论处。关于案涉房产的买卖合同是否已经解除的问题。王亚萌称，由于郭海洋违约支付首付款、违约归还贷款，王亚萌明确告知郭海洋买卖合同解除，本案合同已实际解除。郭海洋称房屋交接后，双方一直就房屋过户手续的办理进行友好的沟通，直到2020年6月3日，王亚萌才突然发送微信“您已违约，解除合同，房款退回。”郭海洋没有接受王亚萌退还的当期房贷款，并且继续还贷成功。本院认为，合同法规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，郭海洋在合同履行过程中不存在根本违约，郭海洋支付的首付款占总房款的62.4%，并且按月支付房贷至今，且房屋已于2018年11月5日交付，郭海洋在案件审理过程中又清结了案涉房产的全部按揭贷款尾款，双方关于房屋买卖合同的全部合同义务已履行完毕，因此，本案并不符合合同法规定的解除合同的条件。合同法规定：当事人一方依照前述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同法解释规定：当事人对合同解除有异议，但没有约定异议期限，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，郭海洋在王亚萌发出解除合同的通知前，已就”案涉房产归其所有”为由在执行异议及本案执行异议之诉中持续主张权利。本案立案时间为2020年5月13日，王亚萌通过微信向郭海洋发出解除合同的通知在2020年6月3日，晚于郭海洋提起本案诉讼的时间，更晚于郭海洋在执行过程中提出执行异议的时间。郭海洋在收到解除合同通知后，在本案中明确诉讼请求为“1.解除南阳市卧龙区人民法院对东城一品东区3号楼1单元301室的查封措施，并停止执行行为；2.确认郭海洋为涉案房屋的权利人”，该诉讼请求内容实际涵盖郭海洋对王亚萌提出的解除合同的异议，因此，应视为郭海洋已在法定期限内对王亚萌发出的解除合同的通知提出异议，并向法院起诉，故王亚萌的解除合同通知并未生效，案涉房产的买卖合同并未解除，故王亚萌关于案涉房产的买卖合同已经解除的辩称理由，本院不予支持。关于郭海洋对房屋的占有是否合法，王亚萌称从未向郭海洋交付房屋，郭海洋在杨秀平查封房屋后对房屋撬锁入室实施了违法侵占，但未有直接证据予以证实。郭海洋称，房屋系交付占有，不存在侵占。结合本院对涉案房屋是否交付问题的述评及王亚萌所说的签订买卖合同前已将房屋钥匙给了郭海洋的事实，再结合王亚萌一直未依法行使合同解除权或撤销权的事实，本院确认，郭海洋依据自愿合法有效的房屋买卖合同以及物业已更名的事实，占有使用房屋，并不违反法律规定，也不违反合同约定，因此确认，郭海洋对房屋的占有行为合法。关于郭海洋是否有权排除执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，杨秀平申请本院查封涉案房屋于2019年7月30日，而郭海洋对涉案房屋签约购买于2018年11月3日—5日，且郭海洋与王亚萌之间的房屋买卖合同系自愿协商签订，符合法律规定，为有效合同；王亚萌将涉案房屋向郭海洋交付于2018年11月5日，交付于杨秀平查封房屋之前；本院审理期间，郭海洋向银行一次性清结了下余房贷415676.79元，郭海洋已全部支付了房款；因涉案房屋是按揭贷款，且初始登记未完成，无法办理转移登记手续，王亚萌、郭海洋因此在合同中明确约定了王亚萌积极配合郭海洋办理产权证及土地证的过户义务，由此可见，未能在查封前办理过户的主要原因是初始登记未完成，不属郭海洋的自身原因。综上所述，郭海洋就涉案房屋，有真实合法的权利，郭海洋请求排除杨秀平的执行，其诉讼理由满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，因此，郭海洋就涉案房屋，有权排除执行。原告郭海洋请求本案解除对涉案房产的查封，因解除查封不属于执行异议之诉案件的处理范畴，因此，对该请求本案不予处理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照该条法律规定，判决如下：一、确认南阳市宛城区天山路东城一品东区3号楼1单元3层1-301室房产归郭海洋所有；二、停止本院对南阳市宛城区天山路东城一品东区3号楼1单元3层1-301室房产的执行；三、驳回原告郭海洋的其他请求。案件受理费15051元由被告杨秀平承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本判决生效之日，本院（2020）豫1303执异44号执行裁定书自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  刘 路人民陪审员  余 飞二〇二〇年七月二十二日书 记 员  张芳芳