贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3935号上诉人（原审被告）：胡成洪，女，1977年4月18日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈明秀，女，1966年2月5日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：徐洪皓，贵州标博律师事务所律师。上诉人胡成洪因与被上诉人陈明秀房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡成洪上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人陈明秀的一审诉讼请求，本案上诉费用由被上诉人陈明秀承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人的微信记录，充分证明双方的租赁合同关系已于2019年3月终止，且因上诉人自己拥有的房屋与被上诉人出租给上诉人的涉案房屋相邻并连成一大间房屋，故双方已于2019年3月共同就各自所有的前述房屋的出租事宜与案外人高大宽进行协商，后因房屋租金、装修补偿等相关事项协商未果，导致上诉人与被上诉人各自的房屋未能出租。据此，一审法院以上诉人未举证证明上诉人与被上诉人的租赁合同关系已终止并欲共同将房屋转租为由，判决支持被上诉人要求上诉人支付租金37326元的诉请，没有事实依据。陈明秀辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陈明秀向一审法院起诉请求：1.依法判令被告胡成洪向原告支付2019年第3季度、第4季度商铺租金共计37326元及按年利率百分之六计算资金占用费从2019年10月1日至付清为止；2.请求法院判决由被告胡成洪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月1日，陈明秀（甲方）与胡成洪（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其购买的位于遵义市汇川区门面出租给乙方经营。租赁期限：2018年10月1日起至2019年9月31日止。租金每月6321元，每三个月交一次，房租提前十天支付，如逾期十五日内不交房租，经甲方催告后未交纳的。甲方有权收回门面，门面内一切东西均不准搬动。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告于2019年4月份起未再向原告交纳租金。被告称在2019年3月底与原告口头达成协议解除合同，并于2019年4月初在各家的门面上张贴了出租公告后将钥匙交给物管公司。诉讼中，原告对被告的辩解不认可。原被告双方均认可在2019年11月被告将门面里的东西搬走。一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院予以确认，各方当事人应恪守合同义务。诉讼中，被告主张双方已协议终止租赁合同并欲共同将房屋转租，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”、及第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告未举证证明其主张，其应承担举证不能的不利后果，即对其前述抗辩不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金，判决如下：一、被告胡成洪于判决生效十日内支付原告陈明秀37,326.00元。二、驳回原告陈明秀其他诉讼请求。案件受理费370.00元（已减半收取），由被告胡成洪承担。本院二审期间,上诉人胡成洪向本院提交了如下证据：1、微信聊天记录，拟证明2019年3月，陈明秀和胡成洪及另案当事人吴方琴共同与案外人高大宽协商出租涉案房屋事宜，后因房屋租金、装修补偿等事宜协商未果，且三方均分了租赁房屋内的物品，故双方的租赁关系于2019年3月终止；2、书面申请书、涉案房屋照片，拟证明陈明秀于2019年6月18日向税务局提交申请，以涉案房屋从2019年1月至今未出租为由申请暂缓征收税费，说明涉案房屋在2019年并未出租的事实，胡成洪与陈明秀的租赁关系已于2019年3月解除。经质证，陈明秀对证据1的真实性、合法性无异议，但对其证明目的不予认可，仅能证明上诉人与高大宽商量过转租事宜。主张微信聊天记录恰好证明了陈明秀、胡成洪、吴方琴于2019年10月31日还在商量处理涉案房屋内的物品事宜，胡成洪在合同期满前未腾空房屋，陈明秀并未转租涉案房屋；对证据2的真实性由法院依法审查，对其证明目的不予认可，认为该申请是为降低经营成本所写，且与胡成洪自认租赁至2019年3月相矛盾，故不应采纳该证据，涉案房屋外张贴的转让广告留有胡成洪的电话，说明涉案房屋并未交还给陈明秀。被上诉人陈明秀向本院提交了微信聊天记录，拟证明在陈明秀、胡成洪与案外人吴方琴三人的微信群中，2019年6月三方对是否解除合同还在商议，被上诉人一直不同意解除合同。胡成洪于2019年9月7日在群里告知其将涉案房屋钥匙放在门卫岗亭，直到2019年11月6日才明确表示属于胡成洪的物品已搬走，并非是胡成洪所称的三人已于2019年3月达成解除租赁合同的合议。经质证，胡成洪对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为胡成洪是受陈明秀的委托将涉案房屋的钥匙放在门卫处，因陈明秀、胡成洪与吴方琴的三间房屋是连在一起的整体，无法分割，故将钥匙统一放在门卫处，同时也恰好证明了2019年11月胡成洪与陈明秀共同处置了涉案房屋内的物品。另查明，2018年9月25日，案外人吴方琴与胡成洪签订《商铺租赁合同》，约定吴方琴将其购买的位于遵义市汇川区门面出租给胡成洪经营，租赁期限：2018年10月1日起至2019年10月1日止。吴方琴于2020年3月16日向遵义市汇川区人民法院起诉要求胡成洪支付其第三季度、第四季度房屋租金。再查明，胡成洪经营的案涉店铺（餐馆）系由胡成洪、陈明秀及案外人吴方琴三人各自的房屋连成的一个整体构成。二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，综合上诉诉辩双方的诉辩理由，本案二审争议焦点为：上诉人胡成洪是否应向被上诉人陈明秀支付涉案房屋第三季度、第四季度的租金。本案中，胡成洪与陈明秀于2018年9月25日签订书面《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2018年10月1日起至2019年10月1日止，双方均认可胡成洪支付租金至2019年3月。胡成洪主张双方已于2019年3月份口头约定终止租赁合同，且协商共同将经营的店铺出租给他人，提供了其与陈明秀及案外人吴方琴三人的微信聊天记录，以及陈明秀向税务机关提交的免税申请，同时，陈明秀亦向本院提供了其与胡成洪及案外人吴方琴三人的微信聊天记录。双方均对对方提交的微信聊天记录的真实性认可，仅对各自的证明目的有异议。本院认为，由于案涉店铺（餐馆）实际是由陈明秀、胡成洪及案外人吴方琴三人各自的房屋连成一个整体构成，根据双方当事人的陈述及提交的微信聊天记录等证据，可以确认陈明秀在将涉案房屋出租给胡成洪期间，胡成洪、陈明秀、吴方琴三人对将案涉店铺（餐馆）进行整体转让进行了磋商，三人虽未对转让的具体内容予以明确约定，但陈明秀、吴方琴对于整体转让的行为并未表示反对，说明涉案三方当事人达成转租合意，存在协商解除租赁的意向，加之构成店铺（餐馆）的三间房屋是相互连通的，且店铺（餐馆）内的设备物资亦由三方共同共有，客观上造成胡成洪无权单方处理或单独搬出。而涉案店铺因转让事宜协商未果，最终未能发生转让事实，直至2019年11月，三人才将案涉店铺（餐馆）内的设施设备等物资进行共同处置。由于转租未能，导致期间长达六个月的租赁费用损失，对其损失的责任承担，根据上述成因分析，造成原因主要有三，一是三方均有转租合意，二是上诉人单方行为存在客观不能，三是租赁损失实际存在。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案双方当事人对转租不能后造成合同约定的租赁期限内的租金损失均承担一定责任，根据本案事实认定及双方的过错程度，兼顾公平原则，本院酌情认定涉案房屋第三季度、第四季度的租金由陈明秀、胡成洪各自承担一半。根据双方租赁合同的约定，2019年第三季度、第四季度涉案店铺租金共计37326元，胡成洪承担一半的责任即18663元。故一审判决将涉案租金损失全部责任判决由上诉人胡成洪一人承担不当，本院依法予以纠正。综上所述，胡成洪的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院(2020)黔0303民初1208号民事判决；二、由胡成洪于本判决生效之日起十日内支付陈明秀18663元；三、驳回陈明秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元（已减半收取），由胡成洪负担185元，由陈明秀负担185元；二审案件受理费740元，由胡成洪负担370元，由陈明秀负担370元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  张 睿二〇二〇年七月二十三日法官助理徐星星书记员麻国林