江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初2141号原告：李君龙，男，1969年8月23日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈超林，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京金塔溧都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区林场金牛北路666号。法定代表人：陆敬跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，该公司职员。第三人：吴马顺，男，1963年12月2日生，汉族，住南京市雨花台区。原告李君龙与被告南京金塔溧都房地产开发有限公司（下称金塔公司）、第三人吴马顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李君龙的委托诉讼代理人陈超林，被告金塔公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，第三人吴马顺经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李君龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告与第三人签订的《商品房预售合同》无效；2.判令被告继续履行《购房协议》；3.判令被告金塔公司、第三人吴马顺协助原告办理位于南京市溧水区房屋不动产产权证登记手续；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年7月2日，被告与第三人签订《商品房预售合同》，合同约定：第三人购买被告开发的溧都桂苑909室房屋，房屋面积329.42平方，房屋价格2274315元，其中684315元为购房首付款、1590000元为按揭贷款等。后经被告配合，第三人向广发银行南京分行办理了1590000元按揭贷款。据被告向原告陈述，第三人并未支付684315元购房首付款。2016年9月2日，被告与第三人签订《协议》，该《协议》约定：第三人将于2013年7月2日购买的案涉房屋转售给被告，转让价格为2274315元，支付方式为被告每月代第三人偿还案涉房屋的按揭贷款，待案涉房屋具备过户条件之时，第三人配合被告办理过户手续。该《协议》特别约定：如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，被告有权将此房屋出租出售，第三人不得干涉。2017年5月，原告到被告开发的溧都桂苑小区看房，原告相中溧都桂苑909室房屋，遂与被告协商购买事宜。被告公司负责人王磊告知原告，被告曾将案涉房屋出售给第三人，但第三人已将该房屋又转售给被告，被告有权将案涉房屋出售给原告，但因被告未完全清偿按揭贷款、无法撤销被告与第三人的预售备案登记，故被告无法给原告办理预售备案登记。被告向原告承诺，原、被告可先签订购房协议，由原告向被告支付购房定金、首付款并代被告偿还之前的按揭贷款，待房屋可办理过户手续之时，被告、第三人配合原告办理产权登记手续，原告之前代被告支付的购房定金、代被告偿还的按揭贷款均可抵充购房款。遂原、被告于2017年5月5签订《购房协议》，该《购房协议》约定：原告购买被告所有的溧都桂苑909室房屋，房屋面积:329.42平方，房屋价格290万元，原告支付购房定金50万元，于年底内支付购房首付款50万元，第三人的按揭贷款由原告偿还，原告在交付定金后可装修并使用案涉房屋，被告承诺于签订合同之日起半年内交付房屋并办理产权手续。在合同签订后，原告支付定金50万元、购房首付款80万元，对此被告予以确认。在原告支付定金后，被告将第三人所有的商品房预售合同、个人房屋按揭贷款合同、南京市房地产抵押合同以及被告与第三人签订的《协议》交由原告保管。后被告告知原告每月需偿还贷款25506元，原告就该金额表示有异议，根据第三人与广发银行南京分行签订的按揭贷款可知，每月应还贷款数额并非25506元，对此被告告知原告，该25506元贷款包含了被告应代第三人偿还的按揭贷款和第三人在广发银行南京分行办理的信用贷款，两笔贷款每月总计需偿还25506元。被告安抚原告，案涉房屋即将可办理产权登记手续，届时原告在支付完剩余房款后，即可拿房。原告才万般无奈地予以同意，至2020年4月14日，原告偿还两项贷款合计688662元。2017年5月，被告将案涉房屋交付给原告，原告开始装修并使用房屋。自2018年起，在原告多次催促被告、第三人办理产权登记手续无果的情况下，原告向被告发函，要求被告积极履行原、被告签订的《购房协议》，配合原告办理产权登记手续。后被告告知原告，被告与第三人签订的《商品房预售合同》是虚假的，被告是为了向银行套取贷款才伪造了一份购房合同，因第三人拒不配合办理撤销预售备案登记手续故无法配合原告办理过户手续。现原告愿一次性支付剩余房屋尾款911338元，并要求被告、第三人配合原告办理案涉房屋产权登记手续，望贵院支持。被告金塔公司辩称，原告所述属实，现第三人看见房屋增值，不愿配合过户。第三人吴马顺未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对下列证据予以确认并在卷佐证：原告提交的溧水县商品房预售合同、南京市房地产抵押合同、个人房屋按揭贷款合同、协议、购房协议、收据等。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年7月2日，被告金塔公司（预售人，甲方）与第三人吴马顺（预购人，乙方）签订《溧水县商品房预售合同》（合同编号：溧房预售合字××号），合同约定甲方将位于洪蓝镇××溧都××室房屋预售给乙方，该商品房的建筑面积为329.42平方米，单价为6904元／平方米，总价款合计2274315元；乙方应于2013年7月17日前向甲方支付定金684315元；乙方采取分期付款的方式支付房款，第一期应于2013年7月17日前支付684315元，第二期应于2013年12月30日前支付1590000元；甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商品房。合同亦对其他事项作出约定。该预售合同已在房产部门登记备案。被告陈述，其与第三人签订商品房预售合同的目的是为了套取银行贷款，且第三人并未支付购房首付款。2、案外人广发银行股份有限公司（贷款人，甲方）与第三人（抵押人，借款人，乙方）吴马顺、被告金塔公司（保证人，丙方）签订《个人房屋按揭贷款合同》一份，其中约定：第三人向广发银行股份有限公司贷款1590000元，借款期限15年。2013年8月2日，第三人（抵押人，借款人，甲方）吴马顺与广发银行股份有限公司（抵押权人，贷款人，乙方）、被告金塔公司（担保人，开发商，丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，第三人向广发银行股份有限公司贷款1590000元，并以位于洪蓝镇××溧都××室房屋抵押。银行已经将该1590000元按揭贷款支付给被告。3、2016年9月2日，第三人吴马顺（甲方）与被告金塔公司（乙方）签订的协议。协议约定甲方将其坐落于溧水区房屋转让给乙方；该房屋为联排别墅，房屋面积329.42平方米；该房屋已设定抵押；该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；该房屋转让价格为2274345元；此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用，从签订合同之日后由乙方负责还每月银行房屋按揭贷款；甲方需积极配合乙方办理贷款还款手续；买卖双方房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担交纳，甲方不承担任何费用；如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出售，甲方不得干涉。协议亦对其他事项作出约定。4、原告李君龙到被告金塔公司开发的溧都桂苑小区看房，有意向购买涉案房屋。被告的工作人员披露，被告曾将案涉房屋出售给第三人吴马顺，但第三人已将该房屋又转售给被告，被告有权将案涉房屋出售给原告，但因被告未完全清偿按揭贷款、无法撤销被告与第三人的预售备案登记，故被告无法给原告办理预售备案登记。被告向原告承诺，原、被告可先签订购房协议，由原告向被告支付购房定金、首付款并代被告偿还之前的按揭贷款，待房屋可办理过户手续之时，被告、第三人配合原告办理产权登记手续，原告之前代被告支付的购房定金、代被告偿还的按揭贷款均可抵充购房款。2017年5月5日，被告金塔公司（甲方，出卖方）与原告李君龙（乙方，买受方）签订《购房协议》。协议约定，甲方自愿将其坐落于南京市溧水区，建筑面积329.42平方米的房屋转让给乙方；按建筑面积计算价款，总金额人民币2900000元，此房价为净得价，协议签订后甲方不扣除任何费用，开发商交房后办理产权证及过户手续产生的费用均由乙方承担，甲方积极配合；乙方在2017年5月5日前付给甲方定金500000元，上述定金在乙方付款时充抵房款；自2017年5月起甲方住房贷款由乙方承担；乙方在年底内支付500000元剩余首付款，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清首付尾款，乙方在交付定金后和开发商商定后有装修和使用房屋的权利。购房协议亦对其他事项作出约定。购房协议签订后，原告按照与被告的约定，向以第三人为开户名的银行账户内还款。2017年5月5日，原告向被告支付购房首付定金500000元，2018年2月12日，原告向被告支付购房首付款500000元，后又支付购房款30万元。截至2020年4月14日，原告代第三人偿还按揭贷款、信用贷款共计688662元。上述房款合计1988662元，剩余房款911338元，原告已经将该款项汇入本院账户提存，以办理房产过户时涤除涉案房屋的抵押权。5、2018年8月11日，原告李君龙向被告金塔公司发函，要求尽快办理涉案房产的产权登记手续。6、2017年5月，被告金塔公司即将涉案房屋交付给原告李君龙，李君龙已装修入住。本院认为，第三人吴马顺未提供证据证实其已按照《商品房预售合同》的约定实际支付购房首付款，且其未提供证据证实其已按贷款合同约定偿还了涉案房屋按揭贷款，第三人与被告金塔公司之间的房屋买卖行为与常理不符。第三人与金塔公司签订的《商品房预售合同》并非双方真实意思表示，双方以订立商品房买卖合同的形式，通过名义买受人吴马顺套取银行抵押贷款，违反了法律、法规的强制性规定，该《商品房预售合同》应属无效合同。故原告李君龙作为直接利害关系人请求确认被告与第三人之间签订的《商品房预售合同》无效，本院予以支持。原告与被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦被告对涉案房屋享有处分权利，原、被告之间签订的《购房协议》合法有效。原告已经支付了协议约定的购房款项及偿还了涉案房屋的按揭贷款，被告金塔公司应当依法履行合同约定的义务。原告已将涉案房屋剩余按揭贷款提存，以便在办理房产过户时清偿银行按揭贷款。故原告要求被告继续履行《购房协议》及被告与第三人协助其办理不动产登记手续，本院予以支持。第三人经依法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，并应承担相应的法律后果。综上，原告李君龙的诉请，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告南京金塔溧都房地产开发有限公司与第三人吴马顺之间签订的《溧水县商品房预售合同》（合同编号：溧房预售合字××号）无效；二、被告南京金塔溧都房地产开发有限公司继续履行与原告李君龙之间于2017年5月5日签订的《购房协议》；三、被告南京金塔溧都房地产开发有限公司与第三人吴马顺于本判决发生法律效力后十五日内协助原告李君龙办理南京市溧水区洪蓝镇××溧都××室房屋的不动产登记手续，因过户产生的相关税费等均由原告李君龙凤负担。案件受理费24995元，由被告南京金塔溧都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  赵 怡人民陪审员  焦美玲人民陪审员  朱青萍二Ｏ二Ｏ年七月十七日书记员赵晨