山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初1507号原告：王小军，男，1966年10月10日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：王新刚，金乡北城法律服务所法律工作者。被告：李永朋，男，1981年9月9日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：刘东旭，金乡金盾法律服务所法律工作者。被告：孙亚平，男，1982年9月5日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。被告：孙小伟，男，1976年12月11日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。被告：宋庆满，男，1985年3月28日出生，汉族，农民，住金乡县。以上三被告共同委托诉讼代理人：侯遵考，金乡金盾法律服务所法律工作者。原告王小军与被告李永朋、孙亚平、孙小伟、宋庆满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小军及其委托诉讼代理人王新刚，被告李永朋及其委托诉讼代理人刘东旭，被告孙亚平、宋庆满及被告孙亚平、孙小伟、宋庆满的共同委托诉讼代理人侯遵考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小军向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告李永朋签订的购房合同；2、原告请求被告返还已付购房款195000元及利息，并请求被告承担390000元的赔偿责任；3、判令四被告对原告的上诉请求互负连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月28日，孙亚平、孙小伟、宋庆满、李永朋四被告共同出资、合伙开发金乡县卜集镇医院北民康花园商住楼工程，他们四人在当日还签订了一份《合作协议书》，在该协议第四条约定：关于四人在卜集镇医院后所建的住房，未经四人一致同意，任何人无权出售，如个人私自对外出售房屋无效。第五条约定：关于与买受人签订商品房买卖合同时，必须有合伙人四人共同签字同意，方可有效。但此约定，被告李永朋在往外卖房屋时并未告知买受人。2018年6月底，被告李永朋对外宣传预售民康花园小区的商住楼，当时他们故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。2018年6月28日，原告找被告李永朋想在该小区买一套商住楼，被告李永朋同意将民康花园北二排东二号楼一套商住楼卖于原告。当日原告与被告李永朋签订了购房合同，被告李永朋收取了原告交纳的购房定金195000元（其中原告交付李永朋现金99000元，往李永朋指定的户名是李某2的工商银行账户62×××66中两次汇款96000元）。在购房合同中被告承诺交房日期为2019年4月28日，可是到期后被告未按时交付房屋，并对原告说“房屋已经处理完毕，没你的房屋了。”原告要求被告退款，被告以无钱为由，拒不退款，无理推脱。原告认为，导致购房合同无法实现，完全归责于房屋卖受人。房屋买受人都认为是李永朋代表四合伙人往外出售房屋，并不知情他们四合伙人的内部约定，被告卖房时也未告知他们合伙人的内部约定。后来原告等其他买房人才知道他们四合伙人上述的合伙约定。既然被告李永朋卖给原告涉案房屋双方签合同时，并没有经其他三合伙人一致同意，在合同上其他三合伙人并没有签字，根据四合伙人签订的协议中第四条、第五条的规定，应认定原告与被告李永朋签订的购房合同为无效合同。因出卖人未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。根据上述最高院司法解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以原告按上列法律规定，提起诉讼请求。因四被告合伙经营房地产开发，并未依法登记注册公司。其组织形式根据《中华人民共和国民法总则》102条的规定属于非法人组织。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。根据《中华人民共和国民法总则》一百零四条规定：非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。本案虽然是被告李永朋与原告签订的购房合同，但被告李永朋是以非法人组织的名义实施的民事法律行为。对其非法人组织发生效力，四被告成立的非法人组织其内部约定，不能对抗善意的第三人，而且四被告的内部约定，原告并不知情，被告也为告知，只是后来原告才掌握，因此对于被告李永朋收取原告的购房款，作为售房的全体合伙人仍然负连带的赔偿责任。为此，原告诉至法院，请法院依法裁决。李永朋辩称，一、答辩人与原告之间签订的房屋买卖合同是无效的。纵观该合同及收条，是答辩人先收部分房款，约定再于一定期限内交付房屋，答辩人的这种商品房开发预售的行为，是严重违反城市商品房办理办法等法律规定的。第一、答辩人未依法取得房地产开发企业的资格；第二、答辩人未依法取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。为此，在行为违法的基础上签订的房屋买卖合同无效。而原告的诉求系解除与答辩人之间签订的购房合同，显然是在购房合同有效的基础上作出的，系不正确的，应依法予以驳回。二、答辩人与另三合伙人签订的合作协议书无效。该合作协议书约定的事项系共同合作开发建房，因当事人无开发资格，且约定事项未取得相应的证件，致使合作协议书违法而无效。合作协议书无效，对协议书中的各位当事人不产生法律效力，对外不产生连带责任。三、答辩人与原告之问签订房屋买卖合同时，另三被告不知情，事先、事后答辩人均未告知另三被告，是答辩人的个人行为，答辩人与原告签订房屋买卖合同的法律后果，与另三被告无任何关系。四、答辩人与原告之间签订房屋买卖合同无效，签订该合同时未加盖公章，原告未签名，足以证实双方均有过错，合同无效的后果有双方共同均担。综上分析，原告与答辩人之问签订的房屋买卖合同无效，双方均有过错，原告的诉求错误，应依法予以驳回。答辩人实际上是借的原告的钱，答辩人与原告本身关系很好，答辩人当时准备借原告195000元来还账，当时答辩人欠李某296000元，当时原告替答辩人把这笔钱还上了，剩下的99000元原告没有转给答辩人，民间借贷仅能按照实际借款96000元计算。孙亚平、孙小伟、宋庆满共同辩称，1、同意被告李永朋的答辩意见。2、原告与李永朋之间的债权债务关系，系李永朋个人关系，三答辩人并不知情，因此对三答辩人不产生约束力，请法庭查清事实后驳回对三答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于王小军提交的2018年3月28日打印版合伙协议书（照片打印件）一份、宋庆满提交的载明时间为2018年8月5日的手写版合作协议书原件一份、孙小伟提交的载明时间为2018年8月28日的打印版合作协议原件一份。2018年3月28日打印版合伙协议书（照片打印件）与2018年8月28日的打印版合作协议原件协议主文内容一致，落款时间不一致。2018年8月5日的手写版合作协议书原件主文内容和上述两份合作协议主文主要内容基本一致，时间不一致。本院认为，王小军提交的为照片打印件，称该合作协议为李永朋向其发送，但李永朋不予认可，该图片只是在王小军手机微信收藏中保存，且王小军不能提交李永朋向其发送该微信图片的原始载体。孙小伟向本院提交了与王小军提交的照片打印件协议主文一致的合作协议原件，虽然王小军对真实性不予认可，但未提交有效证据证明该原件为虚假证据，且根据证据的证明效力来看，证据原件的证明效力应优于复印件和照片打印件的证明效力。因此，本院对孙小伟提交的载明时间为2018年8月28日的打印版合作协议原件的真实性予以确认。2、关于王小军提交的购房合同一份。李永朋之兄李某1出庭作证时称该购房合同内容及见证人签字系李永朋在场的情况下李某1所书写，落款时间也系李某1所更改。庭审中，李永朋认可购房合同中收款人签名为其本人所书写。本院对该购房合同的真实性予以确认。3、关于王小军提交的通话录音光盘及录音文字整理材料一份。因被告提出异议，原告亦未提供录音文件原始载体，本院无法确认通话双方的身份及录音形成的时间，本院对该证据不予采用。4、关于证人李某1的证言，原告王小军有异议，李某1为李永朋之兄，两人存在利害关系，本院对李某1的证言效力不予确认。5、关于王小军提交的微信截图两份。因微信截图中的文字和图片时间并不一致，只是在一张纸中打印，虽可证明李永朋的微信名为“敬昨天”，但无法证明照片版合作协议书的真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月28日，李永朋向王小军出具《购房合同》一份，内容为：“购房合同今收到王小军民康花园定金：￥：195000.00元大写：壹拾玖万伍仟元正。订房位置民康花园北二排东二号楼本合同自签订日期生效。交房日期：2019年4月28日收款人：李永朋（签名捺印）（）见证人：李某1（签名捺印）（370828197609072916）2018年6月28日”。同日，李永朋向王小军出具收条一份，内容为：“收条今收到王小军订房款195000.00壹拾玖万伍仟元整民康花园：李永朋（签名捺印）2018.6.28日”。亦于同日，王小军按照李永朋的指示，向本案证人李某2的账户两次汇款共计96000元。2018年8月28日，李永朋、孙亚平、孙小伟、宋庆满签订《合作协议书》，内容为：“合作协议书由孙亚平、孙小伟、宋庆满、李永朋四人共同合作开发医院北民康花园20套住房经四人共同协商达成以下协议：1、李永朋出资部分土地，暂不出资。2、孙亚平、孙小伟、宋庆满三人承担建设费用，初步三人每人出资四十万元整，（小写：400000元）。3、三人每人出资四十万后如需再出资李永朋与三人共同出资，如遇资金困难不能再继续出资，股份自动让出，前期所投资等，房屋出售后在（再）退还，每人持有25%的股份，如房子卖不出去四人按股份将房子分配。4、关于四人在卜集镇医院后所建的住房，未经四人一致同意，任何人无权出售，如个人私自对外出售房屋无效。5、关于与买受人签订商品房买卖合同时，必须由合伙人四人共同签字同意，方可有效。6、本协议自今日起，任何人不得违背，不得改变。股东签字：宋庆满（签名捺印）孙亚平（签名捺印）孙小伟（签名捺印）李永朋（签名捺印）2018年8月28日”。另查明，案涉房屋位于金乡县卜集镇政府驻地。在本案中，原、被告均未能向法院提交四被告具有开发案涉项目的资质的相关证据，且未有证据证明该项目为房地产开发企业开发出售。本院认为，本案的焦点问题为：一、案涉购房合同是否合法有效？是否存在解除的情形？二、王小军是否向李永朋交纳了购房款195000元？李永朋是否应当返还购房款及利息？三、李永朋是否应当赔偿原告390000元？四、四被告是否应承担连带责任？关于焦点一，李永朋向王小军出具了购房合同和收条，明确载明收款事由、收款数额和房屋位置、面积、交房日期等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，故该购房合同的性质可以认定为商品房买卖合同。李永朋未取得商品房预售许可证明，李永朋出售房屋的行为违反法律法规的强制性规定，案涉购房合同应属无效合同。因此，王小军要求解除该合同的主张，本院不予支持。关于焦点二，李永朋向王小军出具了购房合同和收条，该购房合同和收条中均明确载明收到王小军195000元，且均经李永朋签名捺印确认，可以认定李永朋收到了王小军的购房款。李永朋辩称王小军只交付96000元的观点，与本案查明的事实不符，且不符合交易习惯，亦有悖常理，本院不予采信。且不论之前李永朋与王小军存在何种性质的法律关系，李永朋为王小军出具购房合同和收条的行为应视为李永朋与王小军对之前的债权债务进行了结算，之前王小军对李永朋的债权已经转化为案涉购房款。李永朋未举证证明自己的上述观点，本院对该观点不予采纳。李永朋应当返还王小军购房款195000元并赔偿王小军因此造成的利息损失，利息应自2018年6月28日李永朋出具购房合同和收条起，按年利率6%计付。关于焦点三，王小军要求被告赔偿390000元所依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，但该司法解释第二条同时规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中四被告为自然人，现无证据证明李永朋向王小军出售房屋系以房地产开发企业名义进行出售，本案情形不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，且王小军未提交证据证明自己的实际损失超出了货币利息损失，故王小军要求被告赔偿390000元，证据不足，本院不予支持。关于焦点四，四被告为自然人，不是具有资质的房地产开发企业，其从事房地产开发经营活动违反了相关的法律法规的强制性规定，因此，案涉《合伙协议书》应认定为无效协议。且四被告签订的《合伙协议书》时间在李永朋向王小军出具购房合同和收条时间之后，王小军要求孙亚平、孙小伟、宋庆满负连带赔偿责任，证据不足，本院不予支持。因李永朋未取得商品房预售许可证明向王小军出售案涉房屋，致使王小军提起诉讼，发生的诉讼费损失应由李永朋负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李永朋于本判决生效后十日内返还原告王小军购房款195000元及利息（利息以195000元为基数，自2018年6月28日至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；二、驳回原告王小军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9650元，减半收取4825元，由被告李永朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张雷二〇二〇年七月二十八日法官助理张莹书记员朱玲燕附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。