广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17600、22575号17600号案原告（22575号案被告）深圳市某某医药有限公司，住所深圳市龙岗区某某街道某某社区某某路xx号x栋x、x、x楼，统一社会信用代码91440xxxxxxxxxx。法定代表人蔡某汕，系公司总经理。委托代理人李某淑，广东某某律师事务所律师。委托代理人谢某妃，广东某某律师事务所律师。17600号案被告（22575号案原告）深圳某某食品科技有限公司，住所深圳市龙岗区某某街道某某路xx号，统一社会信用代码914403xxxxxxxxxxR。法定代表人王某明，系该公司总经理。委托代理人谭某俊，上海某某（广州）律师事务所律师。委托代理人林某佳，上海某某（广州）律师事务所律师。原告深圳市某某医药有限公司（以下简称原告）诉被告深圳某某食品科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告就涉案租赁纠纷另行起诉，本院将两案合并，依法公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蔡某汕及委托代理人李某淑、谢某妃，被告的委托代理人谭某俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2017年6月7日签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区某某街道某某路xx号面积1350㎡的厂房及面积510㎡的宿舍，租期自2017年6月1日至2020年11月14日，2018年11月30日之前的厂房及宿舍租金为34140元/月，之后为37860元/月，被告应于每月5号或该日前向原告支付当月租金及其他费用，被告逾期支付应向原告支付滞纳金，逾期超过一个月的原告有权解除合同。同时约定“被告中途退租需提前通知，经原告同意后，付清所欠款项并支付违约金，将租赁物恢复原状，并将租赁物交还原告”，但双方签订租赁合同后，被告并未按约向原告支付租金等费用，长期存在迟延付款情形，截止原告起诉时，被告未向原告支付2019年6月1日以来的租金及各项应付费用，原告多次同被告公司法人及股东联系处理欠缴事宜，被告一直怠于回应，甚至拒绝沟通，为此请求判令：一、解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；二、被告立即将存放在原告房屋内的机器、设备、物品清空搬离；三、被告将原告房屋恢复至原告向被告交付使用时的状态，并承担恢复原状的费用，暂计50000元，具体以评估鉴定的费用为准；四、被告向原告支付自2019年6月1日起未支付的厂房及宿舍租金，暂计75720元（按照37860元/月为基数进行计算至实际搬离房屋之日止，暂计至2019年7月31日）以及滞纳金，暂计3028.8元（按每日1‰分别自2019年6月6日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年7月31日）；五、被告向原告支付自2019年6月1日起的其他费用（保安费、村委厂长费、卫生、电梯、公共水电费用）暂计5400元，实际计至搬离房屋之日止，按每月2700元计算；六、被告向原告支付2019年5月水费847元；七、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。庭审时原告表示已核实涉案租赁物没有产权证或建设规划许可证，故庭前已变更部分诉求，即诉求一变更为：被告向原告支付2019年6月电费12665.72元；诉求第四项，将租金变更为房屋占有使用费，金额不变；诉求六变更为2019年5月水费504元及2019年6月水费343元。被告确认无需新的举证期，辩称原告的诉求没有事实和合同依据，1.涉案合同已经于2019年6月30日终止，双方签订的合同履行期为两年，自2018年11月30日届满，在此之后没有续签合同，依法应认定为不定期租赁，任何一方有权随时解除；2.被告在2019年6月初直到6月末，以多种方式多种形式告知原告不再履行租约，同时给予原告必要准备时间，并向原告提前发出《不再续租通知书》，并实际上准备把工厂设备搬离厂房，恢复工厂原状，但在被告已经装车做好搬运工作后，原告百般无理阻挠，并在6月26日强行暴力上锁，导致被告员工无法进入公司工作，被告公司工作无法正常展开，大量设备闲置，导致被告大量经济损失，因此原告所谓损失没有任何法律依据、合同依据；3.原告主张的损失包括电费、租金、滞纳金、水费等，在合同期限届满前，原告均已依约缴纳，不存在拖欠，同时被告也在原告处有80000余元的租金保证金、10000多元的电费保证金，保证金也是为了合同履行完毕之后或者在租金结算尚有不及时的保证，然而6月30日合同届满之日起，原、被告之间上月的租金、水电费已经全部结算完毕，仅仅在租约届满之后结算剩余款项即可，不存在拖欠费用的情况，也不存在被告故意不恢复原状，所有的费用和损失都是原告阻挠刁难所致。经本院释明租赁合同无效，被告未提异议，亦未变更诉求，请求判令：一、原告返还租赁期间垫缴的押金（保证金）80280元；二、原被告之间的厂房租赁合同于2019年6月30日终止，合同终止后因原方的无理阻挠导致的设备损失416823元、经营损失按每月93060.92元，暂计至2019年8月31日为186121.84元由原告承担；三、原告承担本案（22575号案）的诉讼费。原告（针对22575号案）辩称，首先，原告无需向被告返还租赁期间收取的租赁保证金，1.被告在双方租赁关系期内单方提出解除合同，未按照合同约定在合理期限内提出解除合同；2.双方就2017年6月1日至2020年11月14日的租金标准进行了明确约定，被告虽于2019年6月23日向原告发出通知书，声明自2019年7月7月1日起不再承租厂房和宿舍，但依据双方签订的合同，中途退租必须整退不得零退，须提前一个月通知，经原告同意后付清所欠款项，且保证金作违约金处理，不予退回，并支付两个月租金数额的违约金给出租人；3.即使是不定期租赁，解除合同也应当在合理期限内提出，且被告提出解除合同时，尚欠有租金、水电费及其他各项费用未支付，依约押金应当不予退回。其次，被告在本案中不存在设备损失及经营损失，退一步讲，即使有损失也应当由其自行承担，1.被告因其自身经营能力不足，股东之间长期内讧及拖欠员工工资，拖欠出租人租金、水电费发生纠纷，之后又拒绝与原告沟通，在被告尚欠员工工资、租金及水电费等费用情况下，被告强行冲卡，原告仅对非主通道的门上锁，属于合法合理行为，不存在过错；2.被告欠付租金及水电费，原告对被告拥有合法债权，依据法律及双方约定，原告对被告的机器设备享有留置权，因留置设备发生的费用及责任应当由被告承担；3.原告对非主通道上的门上锁不影响被告机器设备的正常运行，也不影响其正常经营。被告在未结清已发生的租金、水电费等费用且拖欠员工工资、导致员工前往社区投诉，即擅自决定强行将机器设备包含第三人的设备搬离原租赁物，拟转移财产逃避债务，原告为保障自身合法权益，保障员工合法权益，暂时阻止其将设备搬离，属于合法正当行为。被告未及时付清所有费用，不能对租赁物进行清场，系被告的过错导致，被告请求原告支付设备损失无任何正当理由；4.事实上被告不存在盈利，也不存在原告原因导致的损失，即使有损失也是被告自身原因造成。被告自2019年1月份经营就开始出现问题，早已宣布倒闭，并强行将设备搬离。2019年6月原告接到某某工作站的电话通知，被告已经拖欠员工5月及6月工资，为防止被告转移财产，原告即对厂房的门上锁，但厂房另侧的门一直处于正常使用状态，期间被告厂房正常生产使用，没有导致被告任何经济损失。被告停产是其拖欠员工工资等自身原因造成，与原告无关，原告也不存在过错。综上请求法庭驳回被告的全部请求。经审理查明，2017年6月7日原、被告签订《厂房租赁合同》约定“被告承租位于某某路xx号无房产证明的轻工厂房、宿舍，厂房1350平米、宿舍510平米，期限自2017年6月1日至2018年11月30日止，如续租，被告提前2个月提出，到期退租，必须整退，装修期0天，…前述租赁期间厂房按20元/㎡计算，宿舍14元/㎡计算，每月合计34140元；2018年12月1日至2020年11月14日单价分别增至22元和16元，均不含税价…合同租赁保证金为68280元，用电保证金12000元，其他（保安费、村委厂长费）、卫生、电梯、公共水电费共2700元，每月与租金一同收取（不含变压器费），每月五号或之前支付当月租金…逾期支付租金，滞纳金为拖欠日数乘以欠缴租金总额的0.1%…,租赁期满或合同提前终止时，被告应于期满之日或终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交给原告…承租人如须装修改建，需事先向出租人提交设计方案，并经其同意…租赁期内，若承租人欠租金或物业管理费…出租人有权留置承租人租赁物内的财产…承租人中途退租…需提前一个月通知，经出租人同意并租赁保证金不予退回且支付两个月租金数额的违约金给出租人…出租人将质押物另行放置，所产生的费用、损失由承租人承担…承租人将租赁房产恢复原状，否则承担支付恢复原状等的费用…”。次日原告向被告出具两份收据，金额共计80280元。原告提交了向供电横岗所支付12665.72元的刷卡单及对应的发票，用电时间是2019年6月。被告逾期未回复2019年5月、6月的用电用水及支付情况。双方确认租赁物没有电梯，但被告确认安保和卫生清洁无需自行处理。2019年6月23日被告向原告发出《通知书》，内容为2018年11月30日后履行不定期租金，2019年7月1日起不再续租。次日被告再发送《申明函》，谴责原告将厂房上锁行为。25日原告回函，表示：1.依约续租需要提前2个月重新签订租赁合同，原告已多次通知被告续签，被告不予理睬；2.依据合同每月6日前要付清租金，但截至发函时当月的租金及5月的水费等没有收到；3.被告需要提前一个月退租，还要赔偿原告两个月空租期；4.被告还需清理杂物；5.针对24日原告收到工作站提及的被告工人投诉，被告需结清工人工资；6.被告应尽快处理共用拖欠的电费，因原告与被告多次协商不成，对被告进出大门上锁，被告收函后应就前述问题进行处理。同日被告针对《告知函》回函，答复：1.至今并未拖欠到期租金；2.留置权条件并未成就；3.合同到期后转为不定期租赁，当事人可随时解除合同，原合同已经履行完毕，原条款不再适用，6月12日已经通知不再使用厂房；4.22日已经委托搬家公司搬运设备，且已经装车，但原告阻挠，是原告强制继续租赁，阻止被告恢复原状腾退厂房。2019年7月11日被告再向原告发送《告知函》（8日出具），认为原告侵权，并重申前述回函内容。被告确认6月25日准备搬离设备时原告阻拦，经报警交涉，仍无法搬离设备。原告确认27日因被告欠费又强行要拉走设备，为警示才将办公室的玻璃门上锁，但次日就已解锁，现场有多个通道和卷闸门。2019年10月31日被告经理、被告客户案外人杨某飞前往原告处协商，有监控为据，提交对应的录音，指出其中一个说话的人就是被告的经理“杨某夫”，该人自认被告公司账上的钱不能发人工、房租，所以叫停宣布倒闭，每个股东签名确认才通知给原告说退租，确认还有小门可以进入。被告对录音不予认可，逾期未申请语音鉴定未明确“杨某夫”身份。原告提交了天眼查截图，显示被告公司股东包括张某、王某明、周某史、唐某卢、管某福及深圳某某发展顾问有限公司。原告提交了员工与被告股东王某明的微信聊天记录，原告催对方尽快处理电费事宜，王某明提供了陈某晓、管某福和唐某卢的联系方式，并表示会尽力协调，原告则表示被告的股东均无回应，再次邀请被告各股东届时到会处理被告拖欠员工工资、厂房租金水费以及电费、过户变压器等问题，经原告多次催促，被告法定代表人王某明表示已经回复《告知函》，原告则表示厂房不恢复原状就得一直付租金，且被告公司已无人上班，要求被告提供新的联系地址。原告提交了与前述三人的短信沟通截图，向管某福发送相关信息后对方始终没有回复；同陈某晓的短信，对方表示还有其他事忙，要原告先出个方案再找被告的其他股东商讨，仅确认是投资人，要原告找王某明对接，在原告多次催促后，对方表示押金都在原告处，被告才是受害者，让原告找其他六个股东；同唐某卢的短信中，对方让原告找陈总、王总、杨总后便再未回复。原告又提交了和被告员工“陈某海”的微信聊天记录，对方发送了前述《告知函》，另在原告与被告经理杨某夫的短信记录中，对方表示已将原告诉求告知被告股东，但目前没有回复，希望先变更变压器过户并退押金。2019年8月12日被告法定代表人王某明到场与原告法定代表人蔡某汕沟通涉案事宜，原告认为被告股东推诿，要求被告结清员工工资、结清电费、清场和支付租金，表示被告经常性拖欠租金且已超过二十多天原告才锁的门。被告认可该内容，但辩称仅能证明原告锁门强迫被告承租。原告2019年7月31日申请就恢复厂房及宿舍所需费用及造成原告房屋装修损失情况进行鉴定。2019年9月2日法院保全人员前往涉案场所时，见玻璃大门处悬挂链条锁，遂备注“被告停业，大门紧锁”。因双方均有搬离意愿，第一次庭审时本院组织双方2019年12月4日到现场移交。被告委派“杨某夫”到场开锁，该人未出示授权，随同的“陈某海”亦作为被告负责移交搬迁人员到场，事后被告补交了该人授权，“陈某海”确认陈某晓就是大股东张某的丈夫。现场大门仅有固定锁，没有链条锁，原告人员向法庭指示了另一个入口以及含大门在内的4个卷闸门，被告人员则表示工人入口当时也被胶带封死，卷闸门没有钥匙。双方确认隔间都是被告装修的，被告同意拆除隔间、天花吊顶、冷库、石灰斜坡、大门的玻璃门，地面绿漆双方同意保留。双方确认要拆除10日左右，后均未向法院就搬迁完成时间提出异议。案外人杨某飞亦在现场，主张场内有其一套设备，被告同意该案外人搬离设备。2020年3月17日原告申请撤回鉴定，并主张恢复租赁物原状的费用为3300元，即更换13块玻璃，填平绿漆地面一条10米长的水沟，提交了玻璃、地面的照片。被告书面回复称，没有同种同类物料人工费的参照，另以原告未提交承租前状态的照片为由对庭后照片中修复内容等不认可。被告为证明损失，提交了手写清单，罗列设备价值416823元，6月工人工资17515元、电费2298.3元、3月至5月销售额分别为98505.54元、71004.48元、50232.83元。以上事实，有《厂房租赁合同》、收款收据、《告知函》、回函、通知书、申明函、照片、笔录、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《厂房租赁合同》自始无效。合同无效，当事人应当返还因该合同取得的财产，两笔押金80280元应予退还。合同无效，关于滞纳金的约定亦无效，对于原告的相关主张不予支持。租赁合同虽然无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。2019年12月4日双方开始交接，对10日内完成拆装交付均未提出异议，本院确认2019年12月14日涉案场地返还原告，此外，原告收回房屋后就房屋因租用受损提出赔偿请求，故其关于要求被告立即清空搬离涉案租赁物内的设备、物品以及将涉案房屋恢复原状的诉求，本院不再处理。现争议焦点在于被告是否应当承担2019年6月1日至12月14日期间的占有使用费问题。通过双方函件往来，可见2019年6月24日前被告是正常使用涉案房屋，期间费用被告应如常支付。对于之后至2019年12月4日开始搬迁期间的费用，被告表示原告上锁且阻止其搬迁，原告则解释上锁仅作警示，有其他通道，是被告逾期交租、未提前通知解约、互相推诿且未予回应、存在拖欠工人工资及电费等情形，更未恢复租赁物原状，故被告应当承担全部损失。本院依据庭审情况、综合双方证据，分析如下：一方面，原告对被告2019年6月24日申明函中关于大门上锁的表述未予否认，亦对阻止过被告搬离设备的事实予以确认；原告虽主张被告因拖欠工人工资、社区工作站介入，但并没有提交相关证据；原告不享有法定或约定的留置权；原告既然要求被告交房、恢复原状，常理上要先清空房内的设备、物品；原告没有提交何时解锁的有效证据，且与保全期间的大门状况不符；另一方面，虽然当事人可停止履行无法律约束力的无效合同,但依诚实信用原则并参照关于合同停止履行后负有相互通知、协助义务的规定,被告应当积极协商停租事宜、提早告知原告搬迁时间，现被告并未提交23日前已通知原告提前停止租用厂房的证据，搬迁前也未与原告沟通协商，相反，被告及其股东在涉案沟通中存在推诿和消极回应的情形；其次，被告未提交支付2019年5月、6月水费、电费的凭证，且自2019年6月起未再支付租金、卫生以及安保等其他费用，确实存在欠款事实，退一步讲，即便欠款可以从押金中抵扣，也需要双方先核对结算；现场显示有多条通道，被告辩称其他通道没有钥匙或者被原告封死，没有完成举证，况且并无证据显示原告存在持续或多次阻拦导致被告腾退无果，综上，双方对2019年6月25日至2019年12月4日期间占用费的产生和扩大均有过错，本院酌定期间的占有费损失由双方共同承担。双方庭审时均确认搬迁，现场组织移交时涉案场地不存在原告阻挠或上锁情形，但移交当日被告仍未着手拆除装修物，2019年12月5日至14日期间的占有使用费应由被告承担，经计算2019年6月1日至12月14日期间被告应向原告支付占有使用费143379.48元[（37860×24÷30）+（37860÷30×6+37860×5+37860÷31×4）×50%+（37860×10÷31）]。卫生、安保费等，依据前述意见，被告亦应承担10225.17元[（2700×24÷30）+（2700÷30×6+2700×5+2700÷31×4）×50%+（2700×10÷31）]。至于水、电费等，依法应由实际使用人承担，原告已提交了电费发票和刷卡单，水费数额不大，被告未交任何相反证据，经庭审询问后也未就此回应，本院采信原告主张，对水电费的诉请予以支持。对于赔偿损失，原告确认恢复原状的费用为3300元，具体为13块玻璃和一条室内水沟，被告对此不予认可，本院认为，原告未提交出租前同位置的照片，仅凭现状照片不能体现水沟的形成时间和原因，故对相关主张，本院不予支持，至于玻璃破损，原告主张使用人损坏符合生活常识，但因玻璃种类及厚度不同导致价格差异较大，而原告既未申请鉴定亦未举证具体费用，本院按100元/㎡酌定损失共计1065元。被告主张原告应当赔偿设备损失、经营损失，但未提交任何有效证据，本院对此不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：（17600号案）：一、被告深圳某某食品科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市某某医药有限公司2019年6月的电费12665.72元；二、被告深圳某某食品科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市某某医药有限公司恢复原状的费用1065元；三、被告深圳某某食品科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市某某医药有限公司2019年6月1日至12月14日期间的厂房及宿舍占用费143379.48元；四、被告深圳某某食品科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市某某医药有限公司2019年6月1日至12月14日期间其他费用（保安费、村委厂长费、卫生、电梯、公共水电费用）10225.17元；五、被告深圳某某食品科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市某某医药有限公司2019年5月水费504元、2019年6月水费343元；六、驳回原告深圳市某某医药有限公司的其他诉讼请求。（22575号案）：一、被告深圳市某某医药有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告深圳某某食品科技有限公司租赁期间垫缴的押金（保证金）80280元；二、驳回原告深圳某某食品科技有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。17600号案件受理费1627元、保全费1194.97元，原告深圳市某某医药有限公司负担1354.97元，被告深圳某某食品科技有限公司负担1467元；22575号案件受理费5316元，深圳某某食品科技有限公司负担4691元，被告深圳市某某医药有限公司负担625元；上述差额842元，深圳某某食品科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向深圳市某某医药有限公司径付。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇二〇年七月一日书记员  姚练