天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初11374号原告：天津津宏昊教育咨询有限公司，住所地天津西青经济开发区友谊南路111号天津印象城第2层L2-L13号。法定代表人：金越，经理。委托诉讼代理人：陈旭颖，天津盈江律师事务所律师。被告：天津鼎德置业有限公司，住所地天津市西青经济开发区友谊南路111号。法定代表人：张媛，董事长。委托诉讼代理人：陈一鸣，男，该公司职员。原告天津津宏昊教育咨询有限公司（以下简称津宏昊公司）与被告天津鼎德置业有限公司（以下简称鼎德公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，因本案需以鼎德公司诉津宏昊公司房屋租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，津宏昊公司对本院作出的（2019）津0111民初2098号民事判决书不服，上诉至天津市第一中级人民法院，该案尚未审结，本案中止诉讼。2020年7月20日恢复诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈旭颖、被告委托诉讼代理人陈一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津宏昊公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告交纳的管理费364700元；2.判令被告赔偿原告自2019年1月1日至实际退房期间的营业损失，截止到2019年8月底营业损失为50000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：判令被告返还原告2017年1月至2018年7月交纳的管理费293800.93元；变更诉讼请求第二项为：判令被告赔偿原告2019年1月1日至2019年8月底期间的经营损失50000元。事实及理由：2016年7月27日，鼎德公司与案外人刘怡杉签订《商铺租赁合同》，约定鼎德公司将坐落于天津市西青区经济技术开发区友谊南街（路）111号第2层编号为L2-13的商铺出租给刘怡杉经营使用。租期自2016年7月15日至2021年7月14日，租金为固定租金，第一年至第二年为26498.67元/月，第三年至第四年为27893.33元/月，第五年为29288元/月，管理费为15196.6元/月。后鼎德公司、津宏昊公司、刘怡杉三方签订了《租赁主体变更协议》，约定自2016年8月15日，由津宏昊公司承租上述商铺。津宏昊公司向鼎德公司交付管理费后发现，鼎德公司的物业收费一览表中并没有管理费的项目，津宏昊公司向鼎德公司缴纳了租金、物业费、水电费，津宏昊公司自己经营商铺，无须鼎德公司管理，鼎德公司也没有为津宏昊公司的经营进行任何管理。鼎德公司收取管理费没有依据，应属不当得利。鼎德公司交付租赁房屋时存在严重的墙体开裂问题，津宏昊公司与鼎德公司多次沟通未果，导致津宏昊公司流失了很多客户。2018年12月18日，鼎德公司强行将商铺关停、锁门、断水断电，导致津宏昊公司巨大的经营损失。原告为维护自身的合法权益，请求人民法院判如所请。鼎德公司辩称，鼎德公司与津宏昊公司签订的合同中详细约定了管理费的金额及鼎德公司所提供的服务项目。合同实际履行中，鼎德公司也提供了相应的服务，不存不当得利的情形。鼎德公司不认可津宏昊公司主张的2019年1月1日至8月31日的营业损失，在此期间鼎德公司未实施影响津宏昊公司正常经营的行为，或属于正当的止损行为。请求驳回津宏昊公司的全部诉讼请求。津宏昊公司围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、关于我司暂停缴纳房租及物业费的函告、墙体开裂的照片、视频、回函，证明1、被告出租的商铺从交房至2019年8月底一直存在明显的墙体开裂问题，原告多次要求被告解决也未得到处理；2、原告于2017年9月13日再次向被告发函，明确由于被告出租的商铺墙体开裂严重，存在安全隐患，我方暂停缴纳房租及物业费；3、被告收到原告反应墙体开裂，因此暂停缴纳房租及物业费的函件，但没有给出墙体开裂问题的解决方案，被告没有实施任何的管理行为；证据二、物业收费一览表，证明被告公司不具备物业服务资质，没有收取物业费的权利；被告提供的物业收费一览表中收费项目没有管理费一项，管理费对应的项目都是物业费性质的收费，证明被告没有收取管理费的权利和依据；证据三、录像视频，证明被告在原告不知情的情况下强行将原告租用的商铺锁门、擅自清理了原告的所有物品，导致原告经营收益受损；证据四、照片，证明被告在原告商铺门口张贴告示，侵害原告公司名誉权，导致原告经营收益受损；证据五、民事起诉状、传票，证明原告已经被多名客户起诉要求赔偿，目前客户主张的赔偿金额共计11058.57元；证据六、原告2018年5、6、7月份经营收益流水及收入统计明细表各一份，证明原告每月平均收益为10万元左右；证据七、2019年11月6日一中院庭审笔录，证明被告承认收取的管理费是物业费，其服务标准和收取的明细已经在合同中约定，但是合同并没有约定物业费的收取标准和明细，被告收取物业费没有任何依据。鼎德公司向本院递交如下证据：联系函，证明原告对于墙体开裂问题找被告公司进行沟通，被告公司已经详细的将情况及是否存在安全问题进行了函复，被告公司提出可以找第三方鉴定公司对墙体的开裂问题进行鉴定，来划分责任，原告未予理睬。在鼎德公司与津宏昊公司房屋租赁合同纠纷案中，津宏昊公司屡次提出墙体开裂问题，均已被法院确认非被告公司过错。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年7月27日，鼎德公司与刘怡杉签订了合同编号为TJZL-2016-070号《商铺租赁合同》，双方约定鼎德公司将坐落于天津市西青区友谊南路111号印象城2楼L2-13号商铺租赁给刘怡杉使用，建筑面积是578.81平方米，租期是60个月，从2016年7月15日至2021年7月14日，租金的价格按照固定的租金计租，自交付日起的第121天为首次租金支付时间，固定租金为每月26498.67元，从第二租赁年度其固定租金为每月26498.67元，第三租赁年度的固定租金为每月27893.33元。合同第1.1.9约定，“管理费”是指甲方（鼎德公司）对商场进行统一管理的费用。甲方收取的管理费由甲方包干使用，其标准以本合同第23.5款的规定为准。第23.5条约定，乙方（津宏昊公司）应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费、宣传推广费。管理费为15196.6元/月。乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首月的管理费、宣传推广费，以后的宣传推广费、管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。2016年12月9日，鼎德公司与津宏昊公司、刘怡杉签订了合同编号为ZTBG2016-005号《租赁主体变更协议》，三方共同确认，原合同的承租方，自2016年8月15日起由刘怡杉变更为津宏昊公司，鼎德公司与津宏昊公司形成新的租赁关系，刘怡杉承担连带保证责任。鼎德公司于2016年8月23日将房屋交付于津宏昊公司使用。津宏昊公司对该房屋进行了装修并经营早教，津宏昊公司于2017年1月初发现墙体裂缝问题并反映给鼎德公司。鼎德公司工程部2017年1月18日上午对该房屋进行勘察，2017年1月20日鼎德公司向津宏昊公司回函，认为该裂缝系不同材质交界处二次装修墙面未作加强导致，与主体质量无关。另查，鼎德公司曾于2019年1月29日以津宏昊公司、刘怡杉为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，经审理，本院于2019年8月20日作出（2019）津0111民初2098号民事判决内容为：一、解除原告天津鼎德置业有限公司与被告天津津宏昊教育咨询有限公司、被告刘怡杉签署的《商铺租赁合同》(编号为TJZL-2016-070）；二、被告天津津宏昊教育咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告天津鼎德置业有限公司房屋租金和管理费197759元及自2019年2月1日至实际向原告天津鼎德置业有限公司交还天津市西青区经济技术开发区友谊南街（路）111号第2层编号为L2-13号商铺之日止产生的租金和管理费、水电费（按照《商铺租赁合同》(编号为TJZL-2016-070）及附件中约定的标准计算）；三、被告天津津宏昊教育咨询有限公司于本判决书生效之日起三十日内将坐落于天津市西青区友谊南路111号印象城2楼L2-13号商铺恢复至毛坯状态并交还原告，如未在上述期限内恢复的，原告天津鼎德置业有限公司有权自行恢复，恢复费用60390元由被告天津津宏昊教育咨询有限公司承担；四、被告天津津宏昊教育咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内给付本案原告天津鼎德置业有限公司鉴定费5000元；五、被告刘怡杉对上述款项承担连带偿还责任；六、驳回原告其他诉讼请求。后津宏昊公司不服，上诉至天津市第一中级人民法院，一中院于2019年12月9日作出（2019）津01民终6257号民事判决，内容为：一、维持天津市西青区人民法院（2019）津0111民初2098号民事判决书第一、四项；二、撤销天津市西青区人民法院（2019）津0111民初2098号民事判决书第二、三、五、六项；三、津宏昊公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付鼎德公司房屋租金、管理费493828.56元；四、津宏昊公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付鼎德公司恢复至毛坯状态的费用60390元；五、刘怡杉对上述款项承担连带责任；六、驳回鼎德公司其他诉讼请求；七、驳回津宏昊公司的上诉请求。该判决书已生效，现在执行过程中。庭审中，津宏昊公司及鼎德公司均确认，津宏昊公司自2017年1月至2018年7月向鼎德公司交纳管理费293800.93元。津宏昊公司提交证据主张鼎德公司交付租赁房屋时存在严重的墙体开裂，导致津宏昊公司流失客户，鼎德公司强行关停商铺、锁门、断水断电，导致津宏昊公司经营损失，鼎德公司不予认可本院认为，鼎德公司与刘怡杉订立的《商铺租赁合同》、鼎德公司、刘怡杉、津宏昊公司订立的《租赁主体变更协议》经生效的法律文书确认合法有效。鼎德公司收取津宏昊公司2017年1月至2018年7月的管理费293800.93元，符合合同约定，鼎德公司收取管理费具有法律依据并非不当得利，津宏昊公司以不当得利为由主张鼎德公司返还该管理费没有法律依据，本院不予支持。津宏昊公司主张鼎德公司交付租赁房屋时存在严重的墙体开裂，导致原告流失客户，被告强行关停商铺、锁门、断水断电，导致原告经营损失，鼎德公司不予认可，津宏昊公司提交的证据不足以证明其主张，故原告的该项诉请，应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告天津津宏昊教育咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3229元，全部由天津津宏昊教育咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 任 义二〇二〇年七月二十一日书记员 张继云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。