重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2487号上诉人（原审被告）：俞桂芳，女，1979年10月31日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：郭怀军，重庆和茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：周沂宣，重庆和茂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:王继相，男，1977年8月31日出生，汉族，住广东省佛山市。被上诉人（原审原告）:谭璟，女，1982年9月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）:周安，男，1984年9月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王艳艳，重庆美翎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晓娟，女，汉族，1983年10月13日出生，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：陈万波，男，汉族，1986年12月30日出生，住重庆市丰都县。被上诉人（原审被告）：姜利，女，汉族，1958年3月25日出生，住重庆市渝北区。原审被告:俞云锬，男，1970年7月11日出生，汉族，住福建省福清市。原审第三人：龙门实业（集团）有限公司西三街农副水产品市场，住所地重庆市渝中区西三街1-2号，统一社会信用代码91500103MA5UEFUH01。负责人：丁宗荣。原审第三人：丁宗荣，男，汉族，1956年2月14日出生，住重庆市渝中区。上诉人俞桂芳与被上诉人谭璟、王继相、周安、姜利、李晓娟、陈万波，原审被告俞云锬，原审第三人丁宗荣、龙门实业（集团）有限公司西三街农副水产品市场（以下简称西三街水产市场）返还原物纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初10055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人俞桂芳的委托诉讼代理人郭怀军、周沂宣，被上诉人谭璟、王继相、周安的共同委托诉讼代理人王艳艳到庭参加诉讼。被上诉人李晓娟、陈万波、姜利，原审被告俞云锬，原审第三人丁宗荣、西三街水产市场经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。俞桂芳上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回王继相、谭璟、周安的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王继相、谭璟、周安承担。主要事实和理由：1、上诉人与王继相、谭璟、周安之间的租赁关系成立生效，并且各方也履行租赁合同，本案实际为租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人之间在2019.1.1签订了租赁合同，合同真实有效，对双方均有约束力，该合同已经实际履行，上诉人依据该合同向被上诉人支付了相应的保证金，陈万波直接与被上诉人签订租赁合同，陈万波也向被上诉人支付了房租。根据该合同，上诉人在一季度的房租和物管费应予以免除。姜利实为被上诉人的代理人，姜利收到的钱都转给被上诉人，姜利以代理人身份与陈万波、李晓娟签订租赁合同，并且姜利也代表业主来张贴告知函和封门。被上诉人在2019.3.11向上诉人发的律师函也明确表明上诉人与被上诉人签订了相应的协议，姜利作为其代理人在甲方处签字，姜利的行为是有权代理。故一审认定上诉人无权占有不动产存在法律适用错误，基本事实未查清。2、一审法院准许王继相、谭璟、周安在举证期限届满后变更诉讼请求是法律适用错误，违反了法律规定。3、上诉人将部分面积转租给了陈万波和李晓娟，按一审判决要求退还的面积是否包括转租部分面积等基本事实未查清。4、上诉人实际支付了2019年部分租赁及费用，次承租人李晓娟也承担了2019年8月后每月10000万中的7000元，一审没有扣减相应金额错误。本案因被上诉人违反租赁合同导致的纠纷，被上诉人不认可2019.1.1签订的合同所引起的违约纠纷，被上诉人的目的因违约行为获利5000元，2019.1.1约定的租金为1万元，通过诉讼后，被上诉人获利1.5万。谭璟、王继相、周安答辩：被上诉人与上诉人之间不存在任何租赁合同关系，双方于2019.1.1是有意向签订租赁合同，但因上诉人签字后对租赁的金额有异议，在王继相、谭璟还未在该合同上签字就将该合同撕毁，表明其不愿意与被上诉人签订租赁合同，该合同未成立也未生效。上诉人仅支付了5000元押金，即使按照租赁合同的约定也应当支付1万元的押金，故上诉人并未实际履行该合同，在被上诉人起诉前，上诉人也未向被上诉人支付过任何租金。被上诉人从未委托过姜利作为代理人，且该合同上姜利仅代表的是周安，不能代表谭璟和王继相。被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李晓娟、陈万波、姜利、俞云锬、丁宗荣、西三街水产市场未作答辩。王继相、谭璟、周安向一审法院起诉请求：1.判令被告俞云锬、俞桂芳立即搬离渝中区西三街农副水产品批发市场负一楼64＃铺位（产权证显示的坐落位置为渝中区西三街1号第1幢负一层64＃），立即将被告俞云锬、俞桂芳占用的64＃部分房屋腾退并返还给三原告；判令被告俞云锬、俞桂芳自2019年1月1日起至腾退返还房屋之日止，按每月10000元标准向原告支付铺位使用费，被告俞云锬、俞桂芳按照欠付铺位使用费为基数向原告支付滞纳金(标准为年利率24%)，从2019年1月1日起支付至使用费付清之日止；2.判令被告俞云锬、俞桂芳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：渝中区西三街1号第1幢负一层64＃等共13个铺位房屋产权系王继相、谭璟、周安共同所有，并取得有101房地证2006字第14502号房地产权证，64＃房屋的套内面积为40.30平方米，建筑面积为58.61平方米。姜利与周安系母子关系。2006年10月30日，王继相、谭璟、周安（甲方、委托方）与西三街水产市场（乙方、受托方）签订《委托租赁协议》，约定，甲方将西三街水产市场一区64＃等13个铺位共752平方米以及四区76至88号共628平方米委托乙方招租管理；以乙方的名义同第三方承租人签订租赁合同；委托租赁期限从2006年7月7日至2007年12月31日；乙方每月付甲方承包租金31800元。2018年1月1日，西三街水产市场受王继相、谭璟、周安委托与俞云锬签订《龙门实业（集团）有限公司西三街农副水产品市场租赁合同》，约定由俞云锬向西三街水产市场租赁使用渝中区西三街1号第1幢负一层64＃门面房屋87.66平方米经营水产品；租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日；月租金14002元。双方并约定了其他相关权利及义务。前述合同期满后，64＃房屋实际由俞桂芳占有使用，俞桂芳并将64＃门面房屋中的部分房屋分租给李晓娟及陈万波使用。2019年3月11日，广东兴顺律师事务所受王继相、谭璟、周安委托向俞云锬、俞桂芳发出律师函，主要内容为：王继相、谭璟、周安是64＃房屋的权利人，你方曾租赁使用该铺位，但租赁期限届满后，你方拒不重签租赁合同，并拒绝协商且继续占据使用该铺位。现函告如下：现你方未与业主签订租赁合同而占据使用铺位，已构成侵权。业主有权收回其物业，你方负有归还并支付费用的义务。请你方立即将物业归还给王继相、谭璟、周安，并支付实际使用期间的使用费。2019年2月17日，俞桂芳向姜利支付了5000元；2019年9月8日，俞桂芳向姜利支付了7440元；2019年9月8日，俞桂芳向姜利支付了14000元；2019年12月3日，俞桂芳向王继相之妻洪志宏支付了14000元；2019年12月11日，俞桂芳向洪志宏支付了14000元；2019年12月31日，俞桂芳向洪志宏支付了7000元。三原告于庭审中表示，前述费用共计61440元系俞桂芳占用原告所有的64＃铺位中的部分面积的使用费，三原告认可已实际收到。2019年8月7日，姜利、李晓娟、俞桂芳签订《三方协议》，约定：2019年8月5日起，姜利可正式进入西三街农贸水产市场一区64＃摊经营，其他两方不得以任何借口进行阻扰。三方共同使用该门市，租金支付：李晓娟每月租金7000元，不含物管费，李晓娟自己承担物管费。俞桂芳每月租金8000元，不含物管费，俞桂芳自己承担使用面积的物管费。物管费的分摊按实际使用面积分摊，物管收取该门市增加部分费用李晓娟、俞桂芳每月各承担800元，剩余部分由姜利承担。水电各自建表分开，互不干涉。时间暂定到2019年12月30日止，到期没有变化，可延长至2020年7月30日到期。审理过程中，经一审法院于2019年12月6日至64＃房屋现场查看，64＃房屋现由俞桂芳、李晓娟、陈万波实际占有使用。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。俞桂芳占有使用案涉64＃房屋系无权占有，原告要求被告俞桂芳立即搬离渝中区西三街农副水产品批发市场负一楼64＃铺位（产权证显示的坐落位置为渝中区西三街1号第1幢负一层64＃），并将其实际占用的64＃部分房屋腾退并返还给三原告，符合前述法律之规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告俞桂芳自2019年1月1日起至腾退返还房屋之日止，按每月10000元标准向原告支付铺位使用费，并按照欠付铺位使用费为基数向原告支付滞纳金(标准为年利率24%，从2019年1月1日起支付至使用费付清之日止)的诉讼请求。根据庭审查明事实，结合俞桂芳、李晓娟、陈万波实际占用64＃房屋的具体情况，以及姜利实际占用64＃房屋前通道的事实，一审法院酌情确认俞桂芳应自2019年1月1日起至向原告腾退返还其占用的64＃房屋之日止，按每月8000元标准向原告支付铺位房屋使用费。原告关于滞纳金的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。被告俞云锬称其从2019年起并未占用原告所有的64＃房屋，且原告未举示确实充分的证据证明俞云锬存在无权占有64＃门面房屋的行为。故本院对原告针对被告俞云锬提出的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：“一、被告俞桂芳于本判决生效后立即搬离重庆市渝中区西三街1号第1幢负一层64＃房屋（亦即渝中区西三街农副水产品批发市场负一楼64＃铺位），并将被告俞桂芳占用的64＃部分房屋腾退返还给原告王继相、原告谭璟、原告周安；二、被告俞桂芳自2019年1月1日起按每月8000元标准向原告王继相、原告谭璟、原告周安支付铺位房屋使用费至搬离重庆市渝中区西三街1号第1幢负一层64＃房屋之日止；三、驳回原告王继相、原告谭璟、原告周安的其他诉讼请求。本案受理费550元，由被告俞桂芳负担。”本院二审期间，上诉人俞桂芳提交了与姜利的通话录音资料一份，拟证明上诉人租赁案涉房屋的租金是7000元。被上诉人谭璟、王继相、周安对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。同时认为该证据只截取了部分，无法看出双方的真实意图，姜利不能代表被上诉人，其与上诉人之间的通话与被上诉人无关。对于上诉人已经向被上诉人谭璟、王继相、周安实际支付的61440元使用费，被上诉人谭璟、王继相、周安认可在执行程序中应予扣减。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：一、上诉人关于其与被上诉人王继相、谭璟、周安之间存在租赁合同关系的理由不成立。其主张的2019年1月1日签订的租赁合同上并无被上诉人王继相、谭璟、周安的签字，即使姜利可以代理周安签字，但仍无证据表明其获得了王继相、谭璟的授权签订租赁合同。上诉人未能举证证明其与被上诉人王继相、谭璟、周安之间就案涉商铺订立了真实合法有效的租赁合同，上诉人在本案中基于2019年1月1日与姜利签订的租赁合同主张的权利均不能约束被上诉人王继相、谭璟、周安。一审认定上诉人占有使用案涉商铺系无权占有，判决上诉人将实际占用的64#商铺部分腾退返还给被上诉人王继相、谭璟、周安认定事实清楚，判决并无不当。二、一审法院根据庭审查明事实，结合俞桂芳、李晓娟、陈万波实际占用64＃房屋的具体情况，以及姜利实际占用64＃房屋前通道的事实，酌情确认俞桂芳应自2019年1月1日起至腾退返还其占用的64＃房屋之日止，按每月8000元标准向王继相、谭璟、周安支付铺位房屋使用费并无不当。对于上诉人实际已经支付的占用费61440元，被上诉人王继相、谭璟、周安二审中予以明确并认可应当扣减，双方可待实际结算和支付时予以相应抵扣。另一审法院准许王继相、谭璟、周安在举证期限届满后变更诉讼请求，上诉人未提出异议，同时在庭审中表示鉴于对方变更了诉讼请求，要求给予一定的答辩期并要求追加被告，一审法院亦予以了准许，体现了公平原则，且并未影响双方当事人的程序和实体权利。综上所述，俞桂芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人俞桂芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸审 判 员  周 舟二〇二〇年七月二十日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静