江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1790号原告（反诉被告）：黄凝雄，男，1995年1月22日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：邓燕（系黄凝雄母亲），住南京市鼓楼区。原告（反诉被告）：黄进，男，1969年4月27日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：黄凝雄（系黄进之子）。被告（反诉原告）：徐卫，男，1970年2月1日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。第三人：南京市江北新区管理委员会规划和自然资源局，住所地南京凤滁路48号江北新区服务贸易大厦。法定代表人：陈家祥，局长。委托诉讼代理人：王毅之，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宁，江苏法德东恒律师事务所律师。原告（反诉被告）黄凝雄、黄进与被告（反诉原告）徐卫、第三人南京市江北新区管理委员会规划和自然资源局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄凝雄及其委托诉讼代理人邓燕，徐卫及其委托诉讼代理人张太勇，南京市江北新区管理委员会规划和自然资源局的委托诉讼代理人王毅之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄凝雄、黄进向本院提出诉讼请求：1.徐卫赔偿违约金3000元；2.徐卫赔偿精神损失费、交通费及误工费2000元；3.徐卫结清水电等一切相关费用；4.徐卫赔偿房屋占有使用费4926元；5.徐卫赔偿延迟兑付拆迁补偿款利息损失（以4141864元为基数，按银行拆借中心公布的基准利率计算）。事实和理由：黄进、黄凝雄两人系父子关系，黄凝雄委托黄进出租房屋。黄进与徐卫签订的六合区大厂XX路XX号门面房租房合同于2020年4月12日到期（合同之前是和魏某所签，后三方协商，原合同转给徐卫)，租约到期前，黄凝雄、黄进通知徐卫不再续签合同。租约到期后，双方未续签租房合同。黄凝雄、黄进多次通知徐卫到期搬离，徐卫违约拒绝搬离。本诉被告徐卫辩称：1.黄凝雄、黄进诉请缺乏事实和法律依据，法庭应不予支持，徐卫不存在非法侵占以及强占，是基于合法租赁关系。在租赁期间，涉案房屋被征收，徐卫应当获得的涉案房屋的拆迁补偿、安置利益，黄凝雄、黄进未予给付，致使徐卫于2020年6月9日搬离，且未超出相关部门公告规定的时间。2.黄凝雄、黄进诉请的违约金3000元没有法律依据，本案履行合同中过错在于黄凝雄、黄进，黄凝雄、黄进要求支付精神损失和水、电费用无任何证据证明，不应予以支持。目前为止，黄凝雄、黄进未提供有利证据，应当承当举证不能的责任，故请求驳回黄凝雄、黄进的全部诉讼请求。反诉原告徐卫向本院提出诉讼请求：1.判令黄凝雄、黄进支付六合区大厂XX路XX号房屋拆迁补偿款622816元（室内装饰、装修补偿100653元，附着物补偿111345元，设备拆除、安装、搬运费用113329元，停产停业损失补偿226658元，提前搬家奖励费用70831元）；2.黄凝雄、黄进返还押金3000元；3.反诉费、保全费由黄凝雄、黄进承担。事实与理由：双方租赁合同期限内，因长江保护工程，涉案门面房被征收。徐卫系涉案房屋实际经营者，且对装潢、装修等资产拆迁享有征收补偿利益，但黄凝雄、黄进不愿意支付该补偿利益。反诉被告黄凝雄、黄进辩称：1.根据合同约定，租赁面积以房产证登记面积为准，应当为117.55平方米。2.房屋租赁协议约定的租期为2015年4月12日至2020年4月12日，双方合同已经到期，徐卫在合同期外继续使用房屋就是非法强占，且黄凝雄、黄进已经通知徐卫不再续签合同，徐卫仍然强占房屋。3.房屋租赁协议第九条约定“合同期如遇不可抗力事件、政府政策性原因或政府行为的拆迁，双方终止合同，均不视为违约。互不赔偿损失，甲方退还乙方所付尚未发生的房租。乙方装潢费自理，租期结束，装潢不能带走的部分甲方不予补偿，拆迁补偿的一切补偿费用于乙方无关”，徐卫6月9日才交房，双方合同已到期，徐卫属于违约。4.根据国务院《国有土地征收条例》，被征收人只有黄凝雄本人，拆迁与徐卫无关，双方应该按照租赁合同来履约。第三人南京市江北新区管理委员会规划和自然资源局述称，双方的租赁关系与第三人没有利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：坐落于南京市六合区大厂XX路XX号房屋所有权人系黄凝雄，黄进、黄凝雄系父子关系。2015年7月13日，黄进（甲方）与（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将所购大厂XX小区对面XX湖门面房（第二排第二间，按购房面积计算）租给乙方，租房期限为21个月，自2015年7月13日至2017年4月12日止，租金按季度交纳，前三个季度，每季度5500元，后四个季度，每季度6000元，乙方租期内交押金3000元。合同期如遇不可抗力事件、政府政策性原因或政府行为的拆迁，双方终止合同，均不视为违约。互不赔偿损失，甲方退还乙方所付尚未发生的房租。乙方装潢费自理，租期结束，装潢不能带走的部分甲方不予补偿，拆迁补偿的一切补偿费用于乙方无关。附甲方装潢明细表一张，乙方租期结束交还甲方应保证其完整性。补充条款还约定，乙方接手的饭店转让费与甲方无关。如遇拆迁甲方不予补偿。乙方在履行合同约定的基础上，合同到期甲方退还押金。乙方如转租，须征得甲方同意，否则无效，押金已收。2015年9月8日，黄进与魏某在上述《租赁协议》尾部注明：应乙方要求原合同要提前续签3年，甲方和乙方协商后确定，原合同到期后，第3年房租涨3000元/年，第4年涨2000元/年，第5年涨2000元/年，都是在上一年的年房租基础上，增涨房租。2016年3月4日，黄进（甲方）、魏某（乙方）、徐卫（丙方）签订《协议》一份，约定魏某将其承租的门面房转让给徐卫经营，徐卫将按照黄进和魏某签订好的租赁协议认真履行，押金3000元由徐卫付给魏某。2020年4月7日，南京市江北新区管理委员会公告《南京市江北新区管理委员会征收决定》（2020年4月3日作出，以下简称《征收决定》）内容，涉案房屋在征收范围内，征收部门为南京市江北新区管理委员会规划和自然资源局，征收实施部门为南京市江北新区大厂街道办事处，签约日期为2020年4月27日至2020年6月10日，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。2020年4月25日，黄凝雄与南京市六合区人民政府大厂街道办事处签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，涉案房屋货币补偿金额共计3810201元。当日，双方还签订《房屋征收与补偿补充协议》一份，涉案房屋征收补偿协议外补助金额总计331663元，上述金额合计4141864元。2020年6月9日，徐卫从涉案房屋中搬出。上述事实，有当事人的陈述，《租赁协议》《协议》《南京市江北新区管理委员会征收决定》《国有土地上房屋征收与补偿协议》《房屋征收与补偿补充协议》等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，黄进与徐卫之间的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性规定，合法有效。双方签订的《租赁协议》于征收公告之日即2020年4月7日自行终止，合同的权利义务终止后，徐卫作为承租人应及时向黄进返还涉案房屋，黄进应当返还徐卫交纳的押金。徐卫不能以补偿未分配为由而拖延或拒绝返还房屋，徐卫支付租金至2020年4月12日，但实际返还涉案房屋为2020年6月9日，黄凝雄、黄进主张徐卫参照双方实际履行的租金标准支付该期间的占有使用费4926元（31000元÷365天×58天），于法有据，本院予以支持。徐卫已实际搬离涉案房屋，且目前尚无证据证明其拖欠水电费等，故其主张黄凝雄、黄进返还押金3000元，本院予以支持。双方合同已明确约定如遇拆迁，徐卫的装潢费自理，装潢不能带走的部分黄进不予补偿，拆迁补偿的一切补偿费用与徐卫无关，故其主张黄凝雄、黄进赔偿装饰、装修补偿及附着物的补偿，无事实及法律依据，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案房屋《征收决定》公告时间为2020年4月7日，双方租赁期间于2020年4月12日届满，《征收决定》公告时间仅早于双方租赁期限届满五日，而徐卫实际于2020年6月9日才从涉案房屋中搬出，也未能举证证明涉案房屋提前五日被征收对其履行合同产生任何实质影响，故其主张黄凝雄、黄进赔偿设备拆除、安装、搬运费用，停产停业损失，提前搬家奖励费，无事实及法律依据，本院不予支持。双方合同约定遇拆迁，双方终止合同，但未明确约定徐卫搬离的具体时间及延期搬离的违约责任，而本院已支持该期间的房屋占有使用费，故对黄凝雄、黄进主张徐卫赔偿违约金3000元，不予支持。黄凝雄、黄进主张徐卫赔偿精神损失费、交通费及误工费，亦于法无据，本院不予支持。按照双方约定，徐卫返还涉案房屋时应当结清水电等一切相关费用，但黄凝雄、黄进未在法庭要求的时间内确定水电费欠付金额，故本院不予支持。关于黄凝雄、黄进主张徐卫赔偿延迟领取拆迁补偿款的利息损失，鉴于黄凝雄、黄进目前尚未取得全部拆迁补偿款，具体损失尚不确定，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、徐卫于本判决生效之日起十日内支付黄凝雄、黄进房屋占有使用费4926元；二、黄凝雄、黄进于本判决生效之日起十日内返还徐卫押金3000元；三、驳回黄凝雄、黄进的其他诉讼请求；四、驳回徐卫的其他反诉请求。上述判决一、二项相抵后，徐卫应支付黄凝雄、黄进1926元（4926元－3000元）。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由黄凝雄、黄进负担12元，徐卫负担13元；反诉案件受理费5029元，保全费2270元，合计7299元，由徐卫负担7264元，黄凝雄、黄进负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年七月十六日书记员  聂湘萍