广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4850号原告：黄某1,男,1952年3月16日出生,汉族,住广东省广州市南沙区。委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：黄某2,男,1960年11月4日出生,汉族,住广东省广州市海珠区。被告：黄某3，女，1955年12月21日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄某4，女，1963年4月5日出生，汉族，住广东省中山市。被告：康某，女，1950年11月20日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：郑某，女，1974年10月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：黄某5，女，1973年1月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：黄某6，女，1999年4月29日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：黄某7，女，2003年9月11日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。法定代理人：郑某，基本情况同上。系被告黄某7的母亲。被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7的共同委托代理人：赵明，广东彰文律师事务所律师。原告黄某1与被告黄某2、黄某3、黄某4、康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7法定继承纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某1及其委托代理人林闻娥、被告康某、黄某7及被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7的委托代理人赵明到庭参加诉讼,被告黄某2、黄某3、黄某4经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄某1提出如下诉讼请求：1.请求法院按照法定继承确认原告对原位于万顷沙镇民兴村益围房屋享有80%的份额；2.请求法院判令全部被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7把涉案房屋的20%给予原告，原告同意按市场评估价给予补偿；3.请求判令八被告协助原告办理涉案房屋的过户手续；4.请求本案诉讼费用由全部被告承担。事实和理由：原告母亲梁华妹死亡后遗留有位于广州市南沙区万顷沙镇民兴村益安西路71号房屋，由于梁华妹生前未立遗嘱，因此，前述房屋法定继承人为原告黄某1、原告哥哥黄满坤、原告弟弟黄某2、原告妹妹黄某3、黄某4。黄满坤去世后，留下妻子康某、儿子黄耀明、女儿黄某5。后黄耀明也去世，留下妻子郑某、二个女儿黄某6、黄某7。被告黄某2、黄某3、黄某4均同意将其应继承的份额给予原告，故原告继承占有上述房屋80%的产权份额，由于被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7不配合原告办理继承和过户手续，故向法院提起诉讼。原告提供的证据如下：1.村委会出具的证明、2.房屋产权证明书，共同证明涉案房屋登记在原告母亲梁华妹名下及房屋的现地址。3.公安机关出具的证明，证明梁华妹已于1991年5月10日死亡。4.公安机出具的证明，证明原告与梁华妹是母子关系。5.村委会出具的证明，证明该村无梁华妹死亡的档案记录。6.户口薄、7.公安机关出具的证明，共同证明原告的户籍所在地为涉案房屋的地址，拟证实其一直居住在涉案房屋处。8.放弃财产继承权声明、9.房屋买卖证明，共同证明梁华妹死亡后，被告黄某2、黄某3、黄某4自愿放弃对涉案房屋的继承权，拟证实原告为涉案房屋的唯一继承人。10.不动产登记查册表，证明涉案房屋登记的产权人为梁华妹及房屋的情况。11.公安机关出具的证明，证明梁华妹和黄添仔是夫妻及其身份信息、死亡时间、家庭成员情况；黄满坤和康某是夫妻及其身份信息、家庭成员情况。12.村委会出具的证明二份，证明梁华妹、黄添仔的父母均早于梁华妹、黄添仔死亡。13.村委会出具的证明二份，证明梁华妹死亡时间及其生育子女情况。14.村委会出具的证明二份，证明涉案房产原址及现址，现原告之子黄耀泉在涉案房屋内居住。15.村委会出具的证明，证明康某和黄满坤的婚姻关系及生育子女情况。16.房地产估价报告及发票，证明涉案房屋价值及鉴定费用。被告黄某2、黄某4、黄某3未到庭参加诉讼，对原告的证据未质证，亦未提交相关证据材料。被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7答辩称：1.不同意原告的诉讼请求。2.请求法院将被告黄某2、黄某3、黄某4放弃的份额判由原告和被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7共同继承。被告黄某2、黄某3、黄某4做出放弃意思表示时即生效，其没有正当理由，不能变更放弃继承的意思表示，不能将其应当继承的份额指定给某一继承人继承。3.涉案房屋不宜按照评估结论的价格来衡量市场价值，法院可以采取判决中明确各方享有份额。4.本案诉讼费用应当由原告承担。被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7提供的证据如下：1.村委会出具的证明，证明郑某与黄耀明是夫妻关系，共生育两名子女，分别是黄某6、黄某7。2.房屋所有权证、3.集体土地建设用地使用证，共同证明涉案房屋是集体土地建设用地上房屋。4.户口薄，证明被告康某、黄某5、郑某、黄某6、黄某7的身份情况。经审理查明：位于原××县××沙镇民兴村益安围的房屋（以下简称讼争房屋）的权属人是梁华妹，该房是1975年自建。该房屋建于梁华妹与黄添仔夫妻关系存续期间，属梁华妹（1991年5月10日死亡）、黄添仔（1987年2月3日死亡）夫妻共同财产。梁华妹与黄添仔的父母均先于其死亡，梁华妹与黄添仔共同生育五名子女即黄满坤（约2000年死亡）、黄某1、黄某3、黄某2、黄某4。黄满坤与康某是夫妻，共同生育二名子女即黄耀明（2004年9月9日死亡注销户口）、黄某5。黄耀明与郑某是夫妻，共同生育二名子女即黄某7、黄某6。梁华妹、黄添仔、黄满坤、黄耀明未订立遗嘱和遗赠扶养协议。讼争房屋的房屋所有权证的字号为粤房字第××号，该房屋是1975年自建，房屋所有权性质为私有，地号为152，建筑结构及层数为砖木两层，基底面积为33.97平方米、建筑面积和住宅面积均为61.59平方米、使用土地面积为33.97平方米。另，广州市南沙区不动产登记中心出具的广州市不动产登记查册表记载讼争房屋的房产登记号为南登记字19882011845号，不动产权证书号为粤房地证字××号。讼争房屋的现地址为广州市南沙区万顷沙镇益安西路71号。经原告申请，本院依法委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称评估公司）对讼争房屋的市场价格进行评估。该公司于2020年4月1日出具《房地产估价报告》[编号：粤深融资评字（2019）GZ第11104号]，评估结果是讼争房屋价值为178611元；评估费900元。上述事实有原被告提供的证据、评估公司回函、本院询问笔录和庭审笔录等证据证实。关于被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7提出的根据《房地产估价规范》第5.15.2款和第5.5.1款规定，本案中讼争房屋不具备房地产的实物分割前提，实物分割会显著降低房屋的价值且不具有可操作性，因此涉案房屋应当按照财产不分割的分家析产估价进行评估，即评估财产的市场价值。根据《房地产估价基本术语标准》3.0.5款规定，市场价值的定义是“估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。”本案的讼争房屋属集体建设用地上房屋，上市易受到法规、政策限制，不能在市场上自由买卖交易，因此不存在所谓的“市场价值”，房地产估价报告的第十二页2.1部分也对涉案房屋的属性有同样结论。在本案中，评估机构对涉案房屋采用收益法测算出的估价对象价值或价格属于《房地产估价基本术语标准》3.0.24中的收益价值，市场价值和收益价值是完全不同的两个概念。该份评估报告内容与结论明显违反《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的规定，不应采信。经查，评估公司针对该问题的回函证实，在评估报告中第十二页2.1部分描述的意思是对如何选择评估方法的分析，而非讼争房屋没有市场价值；采用比较法测算出的估价对象价值或价格叫比较价值，采用收益法测算出的估价对象价值或价格叫收益价值；本案中采用收益法评估出的价值也是该讼争房屋的市场价值。综上，讼争房屋是具有市场价值的，故对被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7的该意见，不予采纳。关于被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7提出的被告黄某2、黄某3、黄某4曾做出过放弃继承的表示，故在本案审理过程中，其不能变更放弃继承的意思表示，也不能将其份额给予原告黄某1的意见。经查，2019年1月16日黄某2、黄某3、黄某4曾签名表示放弃其对讼争房屋的继承权的声明，在本案审理过程中，曾对被告黄某2、黄某3、黄某4进行询问，三人均表示是因讼争房屋是原告黄某1从黄某2处购买所得，当时为了协助黄某1办理讼争房屋的过户手续，所以才签署了前述声明，现要求将自己应当继承的份额给予黄某1。经查，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第50条的规定“遗产处理前或者诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。”故继承人对放弃继承并非不能翻悔，而是要说明理由，由人民法院决定是否承认。本案中，被告黄某2、黄某3、黄某4是在遗产分配前对放弃表示翻悔，三人所陈述的之前放弃继承的理由，与其现在将可继承的份额赠与原告黄某1的要求并不矛盾。因被告黄某2、黄某3、黄某4已对其放弃继承翻悔的原因作出了合理解释，且黄某2、黄某3、黄某4将其应当继承份额赠与原告黄某1是对其权利的处分，故对被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7提出的意见，不予采纳。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。讼争房屋是1975年自建，后经登记取得的，该房屋建于梁华妹与黄添仔夫妻关系存续期间，属梁华妹、黄添仔夫妻共同财产。梁华妹与黄添仔的父母均先于其死亡，梁华妹与黄添仔共同生育五名子女即黄满坤、黄某1、黄某3、黄某2、黄某4。黄满坤与康某是夫妻，共生育二名子女即黄耀明、黄某5。黄耀明与郑某是夫妻，共生育二名子女即黄某7、黄某6。梁华妹、黄添仔死亡后，讼争房屋产权由其五名子女继承，份额均等，各分得讼争房屋产权的五分之一份额，但黄满坤在讼争房屋分割前死亡，其继承的讼争房屋的产权份额是其与妻子康某的夫妻共同财产，故黄满坤死亡后，该五分之一份额中的二分之一即讼争房屋产权的十分之一份额属于妻子康某，剩下二分之一即讼争房屋产权的十分之一份额属于黄满坤的遗产，由其合法继承人妻子康某和二名子女即黄耀明、黄某5继承，份额均等，各分得三分之一即讼争房屋产权的三十分之一份额。综上，康某分得讼争房屋产权的三十分之四份额、黄耀明、黄某5各分得讼争房屋产权的三十分之一份额。黄耀明在讼争房屋分割前死亡，其继承的讼争房屋的产权份额是其与妻子郑某的夫妻共同财产，故黄耀明死亡后，其继承的三十分之一份额中的二分之一即讼争房屋产权的六十分之一份额属于妻子郑某，剩下二分之一即讼争房屋产权的六十分之一份额属于黄耀明的遗产，由其合法继承人母亲康某、妻子郑某和二名子女即黄某7、黄某6继承，份额均等，各分得四分之一即讼争房屋产权的二百四十分之一份额。综上，郑某分得讼争房屋产权的二百四十分之五份额、黄某7、黄某6各分得讼争房屋产权的二百四十分之一份额。康某分得黄耀明遗产中讼争房屋产权的二百四十分之一份额，加上之前康某分得的三十分之四份额，康某共分得讼争房屋产权的二百四十分之三十三份额。由于被告黄某2、黄某4、黄某3均同意将其应继承的讼争房屋的份额赠与黄某1，故黄某1分得讼争房屋的五分之四份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，讼争房屋建筑面积为61.59平方米，黄某1可继承占有其中五分之四份额即约49.27平方米，康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7共可继承占有其中五分之一份额即约12.32平方米。黄某1请求讼争房屋由其继承，其向康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7进行补偿。鉴于黄某1继承占有房屋绝大部分的产权份额，康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7仅继承占有较少部分的产权份额，为便于房屋的管理使用，黄某1提出折价的方式予以分割合理，予以支持。现讼争房屋经评估，价值178611元，故原告黄某1应补偿被告康某24559元（178611×33/240=24559）、黄某55953.7元（178611×1/30=5953.7）、郑某3721.1元（178611×5/240=3721.1）、黄某6744.2元（178611×1/240=744.2）、黄某7744.2元（178611×1/240=744.2）。综上，讼争房屋的全部产权份额由原告黄某1继承占有，并由黄某1补偿给被告康某24559元、黄某55953.7元、郑某3721.1元、黄某6744.2元、黄某7744.2元。被告黄某2、黄某3、黄某4经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其举证、质证、抗辩等法定权利的放弃，由此导致的不利后果应自负。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第一百条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第十三条、第二十五条第一款、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被继承人梁华妹名下位于原番禺县万顷沙镇民兴村益安围的房屋由原告黄某1继承占有。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄某1向被告康某支付房屋补偿款24559元、向被告黄某5支付房屋补偿款5953.7元、向被告郑某支付房屋补偿款3721.1元、向被告黄某6支付房屋补偿款744.2元、向被告黄某7支付房屋补偿款744.2元。三、于判决生效之日起二十日内，被告黄某2、黄某3、黄某4、康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7协助原告黄某1办理被继承人梁华妹名下位于原番禺县万顷沙镇民兴村益安围房屋的过户手续，将前述房屋产权过户至原告黄某1名下，所需费用由原告黄某1负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1936元，由原告黄某1负担1636元，由被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7各负担60元；鉴定费900元，由原告黄某1负担700元，被告康某、郑某、黄某5、黄某6、黄某7各负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  谭海云二〇二〇年七月十日法官助理邬悦书记员薛莹