广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初306号 原告：广西北海金杜投资有限公司，住所地：广西北海市体育路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxC。 法定代表人：陈祖银，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟华，广西盛力律师事务所律师。 被告：李某，女，汉族，1992年4月11日出生，住山西省吉县。 委托诉讼代理人：李建忠，男，汉族，1967年9月20日出生，住山西省吉县，系李某父亲。 第三人：广西众鼎房地产代理有限公司，住所地：广西北海市四川路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：蔡庆。 原告广西北海金杜投资有限公司（以下简称“金杜公司”）诉被告李某、第三人广西众鼎房地产代理有限公司（以下简称“众鼎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转入普通程序进行审理，依法组成由审判员莫雪芳担任审判长,与审判员谭小凤、人民陪审员傅春燕参加的合议庭，于2020年7月1日公开开庭进行了审理，书记员李秋丽担任法庭记录。原告金杜公司的委托诉讼代理人陈伟华、被告李某的委托诉讼代理人李建忠到庭参加诉讼，第三人众鼎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告金杜公司于2020年5月19日向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2020）桂0502民初306号之一民事裁定书，裁定查封被告李某名下位于北海市体育路6号祥龙大厦08018号不动产。本案现已审理终结。 原告金杜公司向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原被告于2017年11月16日签订的《商品房买卖合同》；2、被告履行过户手续，将位于北海市房屋[所有权证号：桂（2019）北海市不动产权第xxxxxxxx号]过户至原告名下，所有过户费用由被告承担；3、被告支付原告违约金人民币11663元；4、如判决不准予解除该《商品房买卖合同》，被告需一次性向原告支付剩余90%的购房款。事实与理由：2017年11月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：由被告向原告购买位于北海市房屋，该房屋面积39.09平方米，每平方米5180元，总价款为202487元。买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款62487元，占全部价款的30%，余款140000元占全部房价款的70%向中国工商银行申请贷款支付。如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房款。2018年3月29日，原被告签订《北海市二手房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于北海市房屋，该房屋面积39.09平方米，总价款为109452元。买受人应于2018年3月29日向出卖人支付房屋首付款33452元，剩余房价款76000元由买受人向中国工商银行申请抵押贷款。买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。上述合同签订后，被告自筹支付10%购房款20829元作为首付款后向中国工商银行北海分行申请贷款140000元未获通过。原告已按合同约定将涉案房屋过户至被告名下，但截至目前被告尚未能付完房款。根据合同约定，被告向银行所申请的贷款未获审批通过的，被告同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。原告就此多次与被告协商，并于2019年1月17日向被告发出《关于房产证过户办证的通知》，要求被告交付房款，但被告电话处于停机状态，一直逃避不履行付款义务。被告拒不支付房款的行为视为被告逾期付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。同时根据《合同法》第九十七条的规定，由于被告不履行合同中主要债务造成合同不能履行，合同解除后，原告有权要求恢复原状，即将案涉房屋过户至原告名下，并承担所有过户费用。另，根据合同约定，原告解除合同的，被告应按照累计应付款的2%向原告支付违约金。为此，原告诉至法院并提出以上诉讼请求。 原告金杜公司对其主张向本院提交的证据有：1、《北海市二手房买卖合同》，证明原被告签订合同的相关内容；2、李某贷款申请表，证明被告曾向工商银行北海分行贷款14万元的事实；3、房屋交易管理、不动产登记业务受理凭证，证明原告将北海市房屋过户给被告受理的相关内容；4、不动产所有权证，证明原告将北海市房屋过户给被告，所有权证号为：桂（2019）北海市不动产权第xxxxxxxx号；5、关于房产证过户办证的通知，证明2019年1月17日原告向被告发送《关于房产证过户办证的通知》，要求被告履行交付余款；6、祥龙大厦已销售18户应付余款清单，证明被告在18户之列；7、说明，证明《关于房产证过户办证的通知》及《祥龙大厦已销售18户应付余款清单》已通知到被告；8、《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同补充协议》，证明该两份合同是原被告在买卖北海市体育路6号祥龙大厦房屋时向工商银行北海分行申请贷款所签订的协议，付款方式：贷款方式付款，首期支付购房款总价款30%，其余通过银行按揭方式贷款支付；9、《项目销售代理协议》、《承诺》，证明金杜公司与吴显雷所签订的房屋代理销售协议，证实吴显雷及李东彬是中介，根据金杜公司与中介吴显雷的口头约定，因银行按揭要求购房者先交30%购房款后才能申请办理，由于购房者没有筹集到所交款项给银行，中介为促成该项交易，在购房者只交10%首付给中介后，吴显雷要求购房者提供其本人银行卡，吴显雷把30%首付款以现金形式存入购房者的银行卡，再从购房者的银行卡上转账至金杜公司的工行账户里，30%首付款到了金杜公司账户后，在银行审核后，金杜公司就如数转还给吴显雷、李东彬。吴显雷另从其他公司转10%首付给金杜公司；10、《中国工商银行客户存款对账单》、《广西北海金杜投资有限公司收款审核单》、《退款明细》、《退款协议书》、《业务回单》，证明吴显雷、李东彬收到购房者首付款后，以被告的名义将30%的购房首付款转入金杜公司，在银行审核后，金杜公司如数退回给中介吴显雷、李东彬，整个过程是由二中介操作的，金杜公司并没与购房者有直接联系。 被告李某辩称，原告的各项诉讼请求没有任何事实与法律依据。原被告之间签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，被告已经依约履行合同并向原告支付了购房款，原告也将房屋过户至被告名下。对于合同，被告并没有违约，银行按揭贷款下不来的原因过错在于原告。另，被告不同意解除合同及一次性支付剩余购房款的诉讼请求，被告坚持要履行《二手房买卖合同》并要求原告协助办理涉案房屋的银行按揭贷款手续，如不能办理银行按揭贷款手续确要解除该《二手房买卖合同》，被告要求原告双倍返还已付购房款，并按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。综上，原告的各项诉讼请求没有任何事实与法律依据，恳请法院予以驳回。 被告李某对其辩称向本院提交的证据有：1、转账凭证三份，证明被告支付相应款项的事实；2、房屋认购单一份，证明被告购买涉案房屋的事实；3、收据两份，证明被告支付相应款项的事实。 经开庭审理质证，被告李某对原告金杜公司提交的证据1、2、3、4、8的三性均无异议，对证据5、6、7的三性均有异议，认为其并没有收到过相关材料；对证据9、10，因并非当事人对此并不清楚，故不发表质证意见；原告金杜公司对被告李某提交的证据1的三性均有异议，认为该些款项不能证明已转到原告名下，也不能证明该些款项系购房款；对证据2的三性均没有异议，恰好可以证明涉案房屋总价款为202487元；对证据3中金额为12000元的收据三性均有异议，因为该收据内容写的是装修款而不是购房款，也不知道是谁收的。对金额为20829元的收据三性均无异议，恰好可以证明被告仅支付了10%购房款的事实。 第三人众鼎公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 本院依职权向北海市公安局经济犯罪侦查支队调取了如下证据：1、工商银行北海市分行云南路支行关于对北海市公安局经济犯罪侦查支队函的答复；2、北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的情况说明；3、广西方正房地产土地资产评估有限公司出具的情况说明；4蔡庆、陈霄潇询问笔录；5、张军报案材料、置业计划表、房屋认购单、收据；6、客户缴款明细；7、借款协议。金杜公司对证据1、2、3、4的三性均无异议；对证据5、6、7的三性均无异议，认为恰好可以证实李某只支付10%购房款的事实；李某对证据1-7的三性因其并未实际参与，均不发表质证意见。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方提出异议的证据，因这些证据与双方抗辩事由具有一定关联性，可结合本案实际作为定案依据或参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2017年9月29日，众鼎公司向李某出具《房屋认购单》一份，内容载明：项目名称为祥龙大厦，客户名称为李某，房号为08018；面积39.09㎡；房屋单价为5180元/㎡；总价为202487元；本次应交10%为20829元，已交定金1万元，剩余金额10829元；付款方式为按揭，贷款金额为14万元；装修款为1.2万元。 2017年9月30日，众鼎公司向李某出具《收据》一份，予以确认收到李某交来涉案08018号房屋首付款20829元的事实。庭审中，金杜公司认可收到了李某所支付的上述购房款20829元。 2017年11月16日，（出卖人）金杜公司与（买受人）李某签订《商品房买卖合同》一份，约定：李某向金杜公司购买位于北海市房屋，该房屋面积39.09平方米，每平方米5180元，总价款为202487元。买受人采取贷款方式付款：首付款62847元，占全部价款的30%，应于《商品房买卖合同》签订之日支付，余款140000元，占全部价款的70%，向中国工商银行申请贷款支付。如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房款。合同签订后，李某就购买涉案房屋向中国工商银行北海分行申请贷款140000元，但最终未获通过。中国工商银行北海分行答复未获通过的原因是“祥龙大厦”项目已抵押北海市兴业银行及农信社，且金杜公司存在法律纠纷，故中国工商银行北海分行发现潜在风险时，第一时间停止对项目合作关系。 2018年3月29日，金杜公司（甲方、出卖人）与李某（乙方、买受人）签订《北海市二手房买卖合同》一份，约定：李某向金杜公司购买位于北海市房屋，该房屋面积39.09平方米，总价款为109452元。买受人应于2018年3月29日向出卖人支付房屋首付款33452元，剩余价款76000元买受人向中国工商银行申请抵押贷款。买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。2019年1月30日，涉案房屋办理转移登记，转让方为金杜公司，受让方为李某。目前涉案房屋的不动产权证原件已由金杜公司从不动产登记中心领取并持有至今。 另查明，第三人众鼎公司的法定代表人蔡庆在公安处接受询问时陈述其代理销售祥龙大厦房产的过程为：金杜公司与案外人广西居贰家房地产营销策划有限责任公司（以下简称居贰家公司）是一级代理销售关系，居贰家公司与第三人众鼎公司是二级代理销售关系。因祥龙大厦的房产被金杜公司先期抵押给了兴业银行，金杜公司要与买受人签订购房合同，必须要求买受人先交纳购房款给金杜公司到兴业银行进行解押。金杜公司给一级代理居贰家公司的销售保底价格是每平方米3900元，而众鼎公司的销售价格是每平方米4900元至5100元间。为快速销售房产，众鼎公司对外宣称买受人只要交纳10%的购房定金就可预购，剩余20%的预付款由开发商即金杜公司进行无息垫付。对于资金有限的低收入人群来说，确实有很大吸引力。在买受人交纳10%购房定金后（也有少部分交清全款），众鼎公司先期将部分购房款交给居贰家公司，居贰家公司在留存部分资金后将剩余购房款交付给金杜公司，金杜公司将该批资金在兴业银行将部分房产解押后，按照居贰家公司提供的名单与购房者签订了购房合同并办理了过户手续。部分买受人见在合同约定的期限内金杜公司并没有与其签订购房合同，便找到金杜公司与居贰家公司、众鼎公司了解情况。在买受人了解到他们的购房款已交给金杜公司，但金杜公司已解押的房产又不过户至其名下的时候，便共同来到工商银行集中反映情况。工商银行一是迫于群众压力，二是该房产存在法律风险的情况下，停止了对祥龙大厦房产的按揭贷款审批。按照居贰家、众鼎公司的设想，是想通过部分购房资金对房产的解押、贷款、再解押、再贷款循环使用来获得利益，工商银行停止贷款直接导致后续解押资金的断裂。 再查明，自2018年2月11日至2020年3月25日10时52分，原登记在广西北海金杜投资有限公司名下坐落于北海市不动产的登记记录如下：1、2018年2月22日办理抵押登记，抵押人：广西北海金杜投资有限公司，抵押权人：兴业银行股份有限公司北海分行，2018年3月2日办理抵押注销登记；2、2018年7月18日北京市朝阳区人民法院来文查封，2018年12月7日来文解封；3、2019年1月30日办理转移登记，转让方：广西北海金杜投资有限公司，受让方：李某。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》与《北海市二手房买卖合同》是否合法有效，双方实际履行的是哪一份合同的问题；二、双方签订的房屋买卖合同能否继续履行、应否解除的问题。 关于第一个争议焦点，即涉案《商品房买卖合同》与《北海市二手房买卖合同》是否合法有效，双方实际履行的是哪一份合同的问题。本院认为，金杜公司与李某于2017年11月16日签订的《商品房买卖合同》及2018年3月29日签订的《北海市二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。虽然该两份合同出售的均是涉案房屋，但两份合同约定的价款、付款方式有所区别，前合同即《商品房买卖合同》约定的房屋单价为5180元/㎡，总房价款为202487元，付款方式：于《商品房买卖合同》签订之日交纳全部房价款的30%计62847元作为首期款，余款占全部房款的70%计140000元以银行按揭的方式向中国工商银行申请贷款支付。后合同即《北海市二手房买卖合同》约定的房屋单价为2800元/㎡（109452元÷39.09㎡=2800元/㎡），总房价款为109452元，支付方式：首付款33452元于2018年3月29日支付，剩余价款76000元向中国工商银行申请抵押贷款。双方对实际履行了哪一份合同各执一词，按一般的常理，如果前后签订了两份性质一样的合同，应认定后签订的合同即《北海市二手房买卖合同》是对前合同即《商品房买卖合同》的覆盖和解除，否则主张履行前合同的当事人应负举证责任。本案中，李某主张履行的是后合同，而金杜公司主张履行的是前合同。对于金杜公司的该主张能否成立，本院认为，首先，作为该合同的相对方，金杜公司与李某均有义务向本院提交该《商品房买卖合同》原件，但金杜公司与李某均未向本院提交。结合李某认可该合同的真实性、合法性，且根据中国工商银行北海分行向我院出具的书面答复可知金杜公司与李某确有向银行提交涉案《商品房买卖合同》的事实，故本院予以确认该《商品房买卖合同》的真实性、合法性。其次，涉案《商品房买卖合同》签订后，李某便按照《商品房买卖合同》的约定向银行申请了数额为140000元的按揭贷款，进一步证明双方实际履行的是《商品房买卖合同》；最后，根据本院受理的金杜公司涉诉的同类型系列案件提交的《祥龙大厦置业计划表》可知，涉案祥龙大厦面积相近房屋的售价为4950元/㎡至5180元/㎡期间，本案《商品房买卖合同》约定的单价为5180元/㎡，与该价格期间基本相符，亦与李某提交的《房屋认购单》上约定的价格一致。金杜公司主张《北海市二手房买卖合同》系双方为前往不动产登记部门办理产权过户少交税而签订的合同，李某则主张其是基于价格便宜且能办理按揭贷款才决定购买的涉案房屋并与金杜公司签订涉案《北海市二手房买卖合同》。对于李某的该项主张，结合工商银行北海市分行云南路支行向北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的书面答复及北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的情况说明可知，工商银行北海市分行云南路支行确有委托评估公司对涉案房产进行评估，且评估价格为每平方米4500元至5000元的事实，《商品房买卖合同》约定的总价款202487元（每平方米5180元）符合当时的同类房屋市场交易价格，《北海市二手房买卖合同》约定的总价款109452元（每平方米2800元）明显低于同类房屋市场交易价格，该交易行为明显与常理不符。李某虽不认可金杜公司关于《北海市二手房买卖合同》系双方为前往不动产登记部门办理产权过户少交税而签订的合同，但却又未提交除《北海市二手房买卖合同》以外的证据予以推翻金杜公司的该项主张，故本院对李某的主张难以采信，而对金杜公司的主张予以支持，认可双方实际履行的是《商品房买卖合同》。 综上，本院认为，从合同签订的背景及履行情况分析，金杜公司所举证据及本院依职权调取的证据已经形成一个证据链条，足以证实金杜公司与李某签订的《商品房买卖合同》是当事人实际履行的合同。 关于第二个争议焦点，即双方签订的房屋买卖合同能否继续履行、应否解除的问题。 根据原被告于2018年3月29日签订的《北海市二手房买卖合同》“买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金”及2017年11月16日签订的《商品房买卖合同》“如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房款。”的约定来看，原被告已经在《北海市二手房买卖合同》中对《商品房买卖合同》中关于逾期付款的情形及违约责任进行了相应变更，本院予以确认。现涉案房屋的银行按揭贷款未能顺利到达金杜公司指定账户并非李某原因所致，而是金杜公司的过错，金杜公司亦无证据证实双方在按揭贷款办理未获通过的时候就剩余房款的支付进行协商并达成一致意见，此时金杜公司既无约定亦无法定解除权，故金杜公司以李某逾期付款存在违约为由起诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。但庭审中，本院就涉案《商品房买卖合同》剩余购房款的支付问题征询李某的意见，李某拒绝采取自行筹集资金或分期付款的方式支付剩余购房款，坚持要求金杜公司协助办理涉案房屋的银行按揭贷款手续以支付剩余购房款。对此，本院认为，合同并未对因金杜公司原因导致银行按揭贷款未能顺利办理、剩余购房款如何支付的问题进行约定，现由于非李某原因导致购房款未支付到位，此时李某与金杜公司应及时进行协商并将未支付到位的购房款支付给金杜公司，以保证《商品房买卖合同》的继续履行，但直至本案法庭辩论终结前，金杜公司仍坚持要求李某一次性支付剩余购房款，李某则要求金杜公司协助办理涉案房屋的按揭贷款手续以支付剩余购房款，双方对此并未达成一致意见。本院认为，金杜公司已于2019年1月30日将涉案房屋办理过户至李某名下，此时李某可自行向银行申请按揭贷款以支付尚欠金杜公司的剩余购房款，但李某至今未申请，亦未通过其他方式向金杜公司支付剩余房款，且李某未支付的购房款占比房屋总价款高达90%，金杜公司出售房屋以期获利的合同目的未获根本实现，基于公平原则，金杜公司诉请要求解除该商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，亦合理妥适，本院予以支持。合同解除后，金杜公司应将其收取李某的购房款20829元返还给李某，李某亦应协助金杜公司将涉案房屋过户至金杜公司名下。 关于金杜公司诉请要求李某承担过户费用及支付违约金的诉讼请求，因李某向银行所申请的贷款未获审批通过的原因是涉案“祥龙大厦”项目存在权利瑕疵、金杜公司存在法律纠纷，属金杜公司的过错，李某本人对此并无过错，故金杜公司的该项诉讼请求没有任何事实与法律依据，本院不予支持。 关于李某要求金杜公司双倍返还已付购房款并支付违约金的诉讼请求，虽李某向银行所申请的贷款未获审批通过的过错在金杜公司，但根据李某提交的证据显示，李某向金杜公司支付的购房款仅为20829元，并非合同约定的62847元，李某在本案中亦存在过错，故对于李某的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西北海金杜投资有限公司与被告李某签订的《商品房买卖合同》； 二、被告李某应将位于北海市房屋过户至原告广西北海金杜投资有限公司名下[不动产证号：桂（2019）北海市不动产权第xxxxxxxx号]； 三、原告广西北海金杜投资有限公司应将已收取的购房款20829元返还给被告李某； 四、驳回原告广西北海金杜投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4512元，诉讼保全费1520元，合计6032元，由原告广西北海金杜投资有限公司负担4021元，被告李某负担2011元（案件受理费、诉讼保全费原告均已向本院预交，被告负担的部分应在本案判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用4512元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 审 判 员  谭小凤 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李秋丽