湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2771号原告：长沙振康物业管理有限公司，住所地长沙市开福区三一大道138号5栋。法定代表人：吴明辉，经理。委托诉讼代理人：成章，湖南大梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁炜，湖南大梵律师事务所实习律师。被告：王亚元，男，1975年8月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：肖凤兵，女，1973年6月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告长沙振康物业管理有限公司与被告王亚元、肖凤兵合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成章、被告王亚元到庭参加诉讼，被告肖凤兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付欠款144,187元（其中租金128,040元、水电费16,147元）及逾期付款违约金（违约金从2018年6月9日计算，计算至全部还清之日止，暂计至2020年3月18日为186,578元）；2．判令被告承担本案的全部诉讼费用（含受理费、财产保全费用等）。被告王亚元辩称：因为我们的租赁合同没有到期，当时原告说签个《租赁合同终止协议书》只是走一个程序，签个字好交差，也不用我们实际给钱，且《租赁合同终止协议书》上约定的违约金过高，请求调低。被告肖凤兵没有答辩。经审理查明：2015年2月14日，原告（甲方）与被告肖凤兵（乙方）签订了《租赁合同》，主要约定：租赁物为湖南省长沙市天心区天心路70号原汽车工业总公司办公楼地下室；用途为古玩字画；租赁期限为3年，2015年6月1日起至2018年5月30日止；租金第一年为6,000元/月，2015年6月1日至2016年5月30日租金共计72,000元，租金按年支付，合同签订时即交付2015年的租金，租金第二年为7,000元/月，租金按季度交付，提前10天支付下季度租金，租金第三年为8,000元/月，租金按季度交付，提前10天支付下一季度的租金；押金20,000元；乙方若发生欠租欠费情况，除应及时如数补交外，每天按应缴费用的3%收取违约金，拖欠30天及以上时，则视为乙方自动解除合同，甲方有权收回仓库租赁权并追索乙方应承担的违约责任。2015年4月25日，原告（甲方）与被告王亚元（乙方）签订了《租赁合同》，主要约定：租赁物为湖南省长沙市白沙路76号原汽车工业总公司停车坪下的大展示厅及长沙市天心区128号原汽车工业总公司办公楼第一层及南栋第一层的一、二、三、四号仓库和临白沙路的值班室及与俊雅洗车美容共用车评，以及原电工房一部分，用途为古玩字画；租赁期限为5年，从2015年4月1日起至2020年3月31日止；租金第一年为48,000元/月，从第三年开始，租金在前一年的基础上逐年递增5%（即第三年租金为50,400元/月，第四年租金为52,920元/月，第五年租金为55,566元/月），租金按月支付，每月提前15天支付下月租金，合同签订时支付本年4月租金；押金100,000元；乙方若发生欠租欠费情况，除应及时如数补交外，每天应缴费用的3%收取违约金，拖欠30天及以上时，则视为乙方自动解除合同，甲方有权收回仓库租赁权并追索乙方应承担的违约责任。2018年4月9日，原告（甲方）与被告王亚元、肖凤兵（乙方）签订了《租赁合同终止协议书》，主要约定：因乙方长期拖欠两租赁合同的租金，且不愿意继续承租下去，经双方协商一致，甲、乙双方同意提前终止双方于2015年2月14日及2015年4月25日签订的两份《租赁合同》；乙方为履行两份《租赁合同》向甲方支付的押金12万元，因乙方存在长期拖欠租金之违约行为，故甲方不予以退还；经甲、乙方共同结算，乙方尚欠甲方租金128,040元，2018年1-3月份水电费16,147元，上述拖欠费用共计144,187元，乙方承诺在协议签订之日起两个月内支付给甲方；如乙方不按时清偿拖欠费用，每逾期一天，需向甲方支付拖欠金额2%的违约金。乙方因转租上述两份租赁合同约定的房屋向次承租人共计收取押金330,000元（后附清单，具体数据以清单数据为准），经甲、乙双方协商一致，其处理方式为由甲方承受，乙方与次承租人签订的转账合同失效，由甲方重新与次承租人签订租赁合同；上述两份租赁合同终止后，乙方因转租上述两份租赁合同约定的房屋向次承租人收取的剩余租期的租金合计341,387元（后附清单，具体数据以清单数据为准），经甲、乙双方协商一致，其处理方式为甲方不再要求乙方退还上述剩余租期的租金，甲方认可上述承租人已交纳的租金部分，甲方与次承租人重新签订的租赁合同租期包含上述已交纳租金部分的剩余租期。因被告王亚元、肖凤兵未按协议约定支付款项，原告遂诉至法院，酿成纠纷。另查明，被告王亚元于2018年4月27日交纳了电费5,169元，于2018年4月8日交纳了电费130元。上述事实，有《租赁合同》《租赁合同终止协议书》以及当事人陈述予以佐证。本院认为，原告与被告王亚元、肖凤兵签订的《租赁合同》及《租赁合同终止协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。原告请求被告王亚元、肖凤兵按照《租赁合同终止协议书》的约定支付欠款144,187元，具有事实和法律依据，被告王亚元已支付电费5,299元，故本院支持138,888元（144,187元－5,299元），超出部分不予支持。原告要求被告王亚元、肖凤兵支付违约金，具有事实和法律依据，但因约定过高，被告王亚元请求调低，本院酌情调整为按每日万分之四的标准自2018年6月10日起计算至欠款本金清偿之日止，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王亚元、肖凤兵于本判决生效之后十日内给付原告长沙振康物业管理有限公司138,888元及违约金（以未付欠款本金为基数按日万分之四的标准自2018年6月10日起计算至欠款本金清偿之日止）；二、驳回原告长沙振康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,262元，减半收取3,131元，由被告王亚元、肖凤兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  张永进二〇二〇年七月三日法官助理段琴代理书记员  任艳辉附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。