江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14620号 原告：启东市住房和城乡建设局，住所地江苏省启东市汇龙镇公园中路842号。 法定代表人:朱海荣,该局局长。 委托诉讼代理人：颜芳，上海小城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈黎，上海小城律师事务所实习律师。 被告：常熟星海房地产发展有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇合泰村，统一社会信用代码913205816082481350。 诉讼代表人：陆华明，该公司破产管理人苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）负责人。 委托诉讼代理人：金莉，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。 原告启东市住房和城乡建设局（以下简称启东住建局）与被告常熟星海房地产发展有限公司（以下简称星海公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人颜芳、沈黎、被告委托诉讼代理人金莉到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人颜芳、被告委托诉讼代理人金莉、杨亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启东住建局向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告对被告（享有）申报的债权2311407元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年7月，原告与被告签订了《协议书》及《商品房购销合同》，约定被告以苏州新区永和商楼一期B座三层的房产抵偿结欠原告的355286元工程款，原告补足91934元的款项。合同签订后，被告向原告交付了涉案房产。后被告未经原告同意，私自将涉案房产抵押给第三人南京银行苏州分行，最终第三人获得涉案房产的拍卖款项。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。鉴于被告己被裁定进入破产清算程序，原告申报债权金额为2311407元(涉案房产评估价值2403341元扣除原告需向被告补足款项91934元)，但被告破产管理人只对355286元的工程款债权金额予以确认。被告破产管理人违背原被告真实意思表示、对原告理应获得确认的债权不予确认，严重侵犯原告合法权益。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告星海公司辩称，一、原告主张的申报债权的金额无法律依据，该金额是包括无证部分评估价值在内的涉案房产评估价值，扣减了原告需要向被告支付的91934元，并不是原告的损失。二、双方之间的《商品房购销合同》约定原告应于2000年12月30日前付清剩余款项91934元，但原告十多年来一直未支付，故被告一直未与原告办理房产过户手续。因原告未支付剩余房款，需要自行承担相应的风险。三、涉案房屋在被苏州工业园区人民法院拍卖时，江苏南通二建集团有限公司提供了涉案房屋租赁协议，但未主张房屋的所有权，被告认为原告已放弃房屋所有权。四、目前既然合同解除，尚未履行的中止履行，已经履行的可以恢复原状，被告认为应恢复之前，欠付多少工程款返还原告，其他不予确认，且造成目前情况的原因与被告无关。 本院经审理认定事实如下： 1999年7月2日，星海公司苏州分公司（甲方）与启东市建筑工程管理局驻苏州办事处（乙方）签订一份《协议书》，载明：乙方为甲方建造的宇龙楼已经在1996年11月竣工，甲方尚欠工程款355286元，经双方协商，甲方以其拥有的苏州新区永和商楼一期B座三层223.61平方米抵扣，该房屋总价值447220元。房屋抵扣后，乙方尚欠甲方91934元，乙方承诺于2000年12月30日前支付甲方，待乙方付清后由甲方为乙方办理产权过户手续，双方按国家规定承担各自应缴的税费。 同日，星海公司苏州分公司（乙方）与启东市建筑工程管理局驻苏州办事处（甲方）另签订一份合同编号为0005527的《商品房购销合同》，约定甲方向乙方购买座落在苏州新区玉山路永和商楼B座三层房产，建筑面积223.61平方米，单价每平方米2000元，共计金额447220元。分期付款,第一次于1999年7月2日支付355286元，第二次于2000年12月30日前支付91934元，乙方应于1999年7月2日前交付甲方所定的商品房，并做到水通、电通、路通。甲乙双方如一方中途要求撤销合同,应向对方提出书面申请,办理解约手续;甲方如不能按期交付购房款,应按建行贷款利率计算滞纳金;如乙方未能如期交付，应按建行贷款利率计算违约金。甲方须服从乙方委派的物业管理，按规定按时交纳物业管理费（物业费暂按1元/㎡/月），房屋产权过户到甲方名下，甲乙双方按国家规定各自承担应交的税费。 上述合同签订后，星海公司苏州分公司即将案涉房屋交付启东市建筑工程管理局驻苏州办事处占有使用，但启东市建筑工程管理局驻苏州办事处一直未将应于2000年12月30日前付清的尾款91934元支付星海公司苏州分公司。启东市建筑工程管理局于2001年12月以其苏州办事处购办公房的名目以金额447220元入账。启东市建筑工程管理局驻苏州办事处账目显示自1999年11月份开始即有向星海公司苏州分公司交纳水电费、物业管理费的记录。 常熟星海房地产发展有限公司苏州分公司于2014年5月29日将案涉苏州新区玉山路永和综合楼3Ｂ室房屋登记于其名下，于2014年6月10日设立抵押登记，抵押权人为南京银行苏州分行，后因（2016）苏0591执保15号案件于2016年1月29日被苏州工业园区法院查封，后在执行程序中，星海公司苏州分公司名下的案涉房屋被苏州工业园区人民法院一并拍卖。执行中经法院委托评估，拍卖公告载明案涉房屋于1998年建成，目测约七成新，3Ｂ室为宾馆，涉案房屋3B室建筑面积223.61平方米，未登记面积32.34平方米，房地产（毛坯房）价格2254660元，未登记价值22706元，装修价值125975元，含装修及未登记房产价值2403341元。执行程序中，未见启东市建筑工程管理局驻苏州办事处或本案启东住建局作为案外人一起对涉案房屋享有权利为由提出执行异议。 苏州工业园区人民法院在执行涉案房屋过程中，于2016年9月28日找到当时的实际承租人吴乃波核实情况，吴乃波表示其于2009年承租案涉房屋，租期至2018年9月30日到期，年租金10万元，房屋装修是其做的，装修不要法院拍卖了，如果被别人买下来，装修这一块由其和买受人自行协商解决。吴乃波同时提交一份《房屋租赁协议》，载明出租方为江苏南通二建集团有限公司苏州分公司，承租方为苏州高新区天友足浴馆，该租赁房屋如果需要配合政府部门进行外部装饰装修和缴纳物业费、城管费、水电费等均有承租方负责，房屋内原有的空调无偿提供给承租方使用，租赁期限内如遇当地政府对房屋拆迁改造，双方终止租赁协议，政府对装修损失和房屋补偿补贴归承租方，对出租前原有的装修和房屋补贴归出租方，如果出租方上级主管部门要求房屋转让终止协议时，将提前通知承租人。吴乃波在承租人负责人处签字。 2019年6月24日，常熟星海房地产发展有限公司苏州分公司向启动建工局苏州办事处出具情况说明，载明：由于当时施工方应付的房款与工程款抵扣结算后，施工方尚欠91934元一直未付款，也未办理房屋过户手续，所以该房屋一直在星海公司苏州分公司名下。2016年11月20日，该房产被南京银行苏州分行通过法院查封对外拍卖偿债。常熟星海房地产发展有限公司目前已经被申请破产，可及时申报债权，如果重整成功，公司将尽力将案涉房产的拍卖款扣掉往来款后归还启东建工局驻苏州分公司。 2014年12月份，根据当地组织机构改革，启东市建筑工程管理处的职责整合划入启东市住房和城乡建设局，不再保留建筑工程管理局。启东住建局明确启东市建筑工程管理局驻苏州办事处的相关权利义务根据机构改革等相关要求由其合法继受。 2019年8月12日，本院作出（2019）苏0581破34号民事裁定书，裁定受理常熟市新苑地建筑装饰工程有限公司对星海公司的破产清算申请，指定苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）为星海公司管理人。 审理中，原告启东住建局明确，案涉以房抵工程款协议及商品房购房合同因被告将房产抵押给第三人导致后被法院拍卖清偿债务，合同目的已经无法实现，因此主张合同解除后赔偿原告的损失，即以房屋评估价值（含装修及未登记部分）2403341元，扣减未支付房款91934元，计为2311407元，请求确认为破产债权。案涉房产中未登记面积是原告使用中搭建，装修也是在使用发生，故相关权益应归原告。如果吴乃波等承租人有异议，可向原告主张权利。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案所涉《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。原告启东住建局因机构改革合并启东市建筑工程管理局驻苏州办事处，其继受该办事处本案合同中相关权利义务，符合法律规定。本案所涉苏州新区玉山路永和综合楼3Ｂ室房屋由星海公司苏州分公司以447220元出售，首期购房款355286元于签订合同时即以结欠启东市建筑工程管理局驻苏州办事处的工程款抵扣，剩余购房尾款91934元启东市建筑工程管理局驻苏州办事处一直未付，属于违约行为，且因自身原因至房屋被拍卖前未能办理权属登记手续。星海公司苏州分公司签订商品房销售合同后即交付房屋，房屋灭失的风险转移至对方，但其怠于以对方违约为由行使合同解除或主张违约责任的权利，应承担由其行为产生的法律后果。同时，根据合同约定，余款支付与房产过户登记具有先后履行顺序，在房屋拍卖前被告享有先履行抗辩，但至房屋拍卖时，被告行为导致本案特定物因强制执行而不能履行，原告亦享有不安抗辩权，有权中止履行。待案涉房产被拍卖后，涉案商品房买卖合同的标的物权属转移，已事实上履行不能，涉案《商品房购销合同》应予解除。 当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。原告于1999年7月签订合同后迟迟不支付剩余尾款，其接收使用案涉房产十几年，但至房产被强制执行时未提出执行异议，其怠于履行合同义务，不及时主张执行异议的权利，虽然不必然挽回房产被强制执行的后果，但事实上使得购买房产处于相关风险之中，对合同解除的后果具有过错。被告已经通过工程款折抵购房款出售涉案房屋，置尾款请求权利不顾，乃至产生诉讼时效或除斥期间届满所产生的法律风险。其明知已经出售仍于2014年6月抵押于他人，在其未及时以对方违约行使合同解除权的情况下，致使原告即便立即支付尾款仍无法取得案涉房屋权属登记，具有重大过错，对合同解除及相应损失具有重大过错。关于原告主张的申报债权能否成立，本院考虑原告已付款及未付款的比例、双方的过错程度、交付使用后的装修添附及改建等具体案件情况，确定毛坯房价值的60％计1352796元应由被告予以赔偿，对于房产装修及未登记部分价值148681元全额归原告享有。现案涉房产（含装修及未登记部分）已经由拍卖清偿被告债务，故被告应赔偿原告损失合计1501477元。另外，涉案房屋的交付原告后存在出租使用的情形，相关装修及未登记部分的价值已经纳入原告主张的损失范围，如因此产生争议，由原告负责予以处理。商品房销售合同生效并交付房屋后，房屋的的灭失风险已经转移买受人，同时使用收益亦应由买受人享有，同时与其对价房款具有价值对等关系，房屋使用收益与房款资金占用成本应视为对等。故关于被告提出的占有费抵偿原告损失的问题，不再予以重复考虑，原告已付房款也不再予以返还。对于未支付剩余房款的问题，因计算原告损失时已纳入考量并统算，且罹于时效，故也不再单独抵消考量处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告启东市住房和城乡建设局对被告常熟星海房地产发展有限公司享有普通破产债权1501477元。 二、驳回原告启东市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25291元，由原告启东市住房和城乡建设局负担8862元，被告常熟星海房地产发展有限公司负担16429元。原告预交的案件受理费剩余部分16429元由本院退回，被告应负担的诉讼费16429元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  高少波 人民陪审员  陶 心 人民陪审员  沈青妹 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  张春亚