河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5327号 上诉人（原审被告）：田某，女，汉族，住辛集市。 被上诉人（原审原告）：李某，女，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：王媛，河北沧澜律师事务所律师。 上诉人田某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2020）冀0181民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 田某上诉请求：1、撤销原判，并依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在一审过程中提交房屋租赁合同出租方为被上诉人李某，而承租方为河北商汇仁信保险代理有限公司辛集分公司，该公司全称为河北商汇仁信保险代理有限公司辛集安定大街分公司，负责人为徐佳隽，而房屋租赁合同显示承租方公司负责人为上诉人田某，且田某在该合同尾部授权代表处签字确认。事实上，田某系该公司运营负责人，负责处理公司事务，被上诉人在签订合同时亦知晓本合同相对方为河北商汇仁信保险代理有限公司辛集安定大街分公司，上诉人田某为代理人身份。另外，合同尾部“李某”的签字为李某1所书写，该合同第十六条明确显示甲乙方代理人应当出具授权委托书，但一审法院在毫无证据支持的情况下，直接将李某1认定为被上诉人李某的代理人，确认了被上诉人的主体资格，同理，应当以此为由认定田某系河北商汇仁信保险代理有限公司辛集安定大街分公司的代理人，实属认定事实不清，应驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审中，被上诉人当庭变更诉讼请求为“请求法院依法解除原被告之间签订的房屋租赁合同，且被告在三日内返还原告房屋”，二一审法院判决内容却系确认了原被告于2015年6月4日签订的房屋租赁合同于2019年8月1日解除。而一审法庭审理焦点第一项为双方是否应当解除房屋租赁合同。由此可见，被上诉人诉讼请求为解除合同，庭审归纳焦点同为是否应当予以解除，属房屋租赁合同之诉，但判决结果的确认合同已解除，应属于确认之诉，在被上诉人已明确诉讼请求的情况下，对已经解除的合同不应再予以裁判，更不应该对已解除的情形予以确认，实属适用法律错误。3、上诉人在一审过程中所提交的其与孟某公公的三次通话录音可以看出，孟某公公完全参与了房屋租赁以及矛盾的过程，甚至于盗取承租公司的电器设备，二人的谈话完全符合双方庭审中关于此事件的描述，孟某公公应为事件参与人，不应草率定为案外人、无关人员，一审法院在未经播放质证的情况下直接对其证据的三性予以否认，实属认定事实不清，致使裁判错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，并依法予以改判或发回重审。 李某答辩称，一、被上诉人认为一审法院判决正确，李某1为李某的代理人，合同签订时也出具了委托书，并且现在李某认可该委托行为，所以李某1签订的合同属于代理人在代理权限内实施的法律行为，所以说是发生法律效力的，本案的争议房产的承租方为上诉人田某，与河北商汇仁信公司无关，理由1、2020年3月26日一审开庭时的庭审笔录第4页倒数第4行开始，上诉人田某自己陈述合同我代表我个人，代理公司都是以个人经营，代表的是个人，也就是在一审庭审时上诉人田某自己认可签订合同是自己的行为，与公司无关。2、该租赁合同并没有商汇仁信公司的公章，承租方处写的是田某，证照号码写的是上诉人的身份证号，住所地辛集市安定小区也为上诉人本人的住处。二、上诉人提到的与案外人的录音被上诉人认为该录音与本案无关，该录音并不是上诉人给被上诉人之间的录音，录音里并没有体现出本案原告诉讼请求之外的东西。 李某向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、要求被告给付欠原告的房屋租金20,000元并支付违约金；3、要求被告将拆除的租赁房屋的墙体恢复原状。4、案件受理费由被告负担。诉讼过程中，李某将第一项诉讼请求变更为“请求法院依法解除原被告之间签订的房屋租赁合同，且被告在三日内返还原告房屋”。 一审法院认定事实：2015年6月4日，案外人李某1代理房屋所有权人李某与田某签订一份《房屋租赁合同》，约定将李某名下位于辛集市北区房屋出租给田某，租赁期限为三年（2015年5月10日至2018年5月10日），租金标准为第一年租金55000元，第二年、第三年每年60000元，租金支付方式为年付，付款时间为合同签订后20个工作日内。对房屋的返还、房屋及附属设施的维护、合同的解除、违约责任等进行了约定。在合同最后一页，双方做了补充约定：交下年租金日期为每年5月10日前，到期恢复墙体结构（门不动）。合同签订后，李某交付房屋，田某将该门店1号房屋与另案租赁的孟某名下的门店2号房屋作为一个整体进行了装饰装修，留出门店1号房屋的门供人出入。租赁合同期限届满后，双方协商继续租赁，田某给付房租至2019年8月10日。之后，田某不再租赁该房屋，陆续将屋内容易搬动的东西搬走，双方因不易搬动的装饰装修物是否应折价赔偿发生纠纷，田某先后两次在门店外墙上、门上、窗上涂抹“此房有纠纷”的红色大字。该房屋被田某上锁至今。现李某诉至法院，要求解除租赁合同，并要求田某恢复原状、返还房屋，给付欠付租金20000元及违约金20000元。 一审法院认为，《民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，案外人李某1作为代理人，在房屋所有权人李某的授权委托下，与田某签订的《房屋租赁合同》，对被代理人李某发生法律效力，该合同符合法律规定，依法成立并生效，合同签订后，李某履行了交付房屋的义务，田某对房屋进行了装修并使用。租赁期间届满，作为承租人的田某继续使用租赁房屋，根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。田某在2019年8月10日给付2019年5月10日至8月10日的租金15000元后，不再租赁该房屋，且陆续将屋内物品搬走，可见，双方的租赁合同自2019年8月10日后事实上已经解除。合同解除后，田某理应在合理期限内返还房屋，双方因装饰装修物如何处理的问题发生纠纷，田某将租赁房屋上锁，至今未交回租赁房屋，故李某要求田某返还房屋的诉讼请求，予以支持。田某将租赁房屋上锁、以及在门店外涂抹“此房有纠纷”的红色大字的行为，使得李某无法继续出租该房屋。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因田某迟延返还房屋给李某造成的实际损失就是租金损失，故李某要求田某赔偿2019年8月10日至起诉之日的租金损失20000元的诉讼请求，予以支持。李某主张根据《房屋租赁合同》第十五条第（五）项的约定，要求田某给付违约金20000元。因租赁合同期限届满后，已变更为不定期租赁，双方对于租金给付期限及方式未重新作出约定，视为没有约定，故李某根据合同第十五条第（五）项的约定，要求田某给付违约金20000元的诉讼请求，不予支持。关于李某要求田某恢复原状的主张，合同最后一页的附件约定“到期恢复墙体结构（门不动）”，而对于拆损的具体部分，合同并未明确写明，庭审中，李某与田某对于拆损的具体部分表述不一致，故李某的此项主张，不予支持。田某抗辩要求赔偿其装修费用，双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）项约定“对于装修、装饰或添置新物所花费用，由乙方（田某）负责，如果甲方（李某）违约致使合同不能如期履行的，甲方应对乙方装修、装饰或添置新物所花费用进行赔偿。”田某并无证据证明李某违约导致合同不能履行，其要求李某赔偿装修费用的主张不能成立。田某还要求李某对房屋内剩余的装修物折价赔偿，双方签订的《房屋租赁合同》第十条第（二）项约定“乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修、对原有旧设施更换、更新的部分，具体处理方法为：可移动拆卸部分，由乙方收回，不可移动部分乙方放弃收回。”田某在2019年8月10日后已将可以搬动的物品收回，屋内剩余的装饰装修物即为合同约定的“不可移动部分”，田某理应放弃收回，田某当庭提交了与孟某公公的三份通话录音整理，李某不予认可，故其要求李某对装修物折价赔偿的主张不能成立。另，田某要求李某给付修缮房屋的费用，李某不予认可，田某并无相关证据予以佐证，对此不予支持。田某提出双方因发生纠纷，李某1等4人将其打伤住院，要求赔偿损失的请求，与本案并非同一法律关系，可另案解决，本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、原告李某与被告田某于2015年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除；二、被告田某于本判决生效之日起五日内返还原告李某位于辛集市北区的租赁房屋；三、被告田某于本判决生效之日起五日内赔偿原告李某租金损失20000元整；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告田某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，关于上诉人田某是否是本案的当事人。根据田某与被上诉人李某签订的《房屋租赁合同》，合同中尾部显示的是承租方田某，并按捺了手印，合同签订后由田某履行了相关权利义务，故一审认定田某是涉案合同的当事人，并无不当。李某1代理李某签订租赁合同，并且李某认可其签订合同的行为，李某1的行为对李某发生法律效力，故李某为涉案合同的另一方当事人。关于一审判决解除涉案合同适用法律是否正确。李某在一审庭审中变更第一项诉讼请求为“请求法院依法解除原被告之间签订的房屋租赁合同，且被告在三日内返还原告房屋”。一审判决解除双方签订的租赁合同，并未违反处分原则，适用法律正确。关于孟某公公是否为本案当事人，孟某公公不是涉案合同的相对方，故孟某公公不是本案的当事人。 综上所述，田某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.0元，由上诉人田某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  史兆宏 审判员  孟志刚 二〇二〇年七月九日 书记员  郄张雨