河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再123号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：信和（郑州）置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区庙李镇人民政府办公楼（海洋路1号）。法定代表人：徐春元，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆玺，北京市京悦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张翔飞，男，汉族，1992年4月10月出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：殷晓旭，北京市道成（郑州）律师事务所律师。再审申请人信和（郑州）置业有限公司（以下简称信和公司）因与被申请人张翔飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2268号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月24日作出（2019）豫民申7635号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人信和公司的委托诉讼代理人苏孟飞，被申请人张翔飞的委托诉讼代理人殷晓旭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信和公司申请再审称，1.其有新证据足以推翻一、二审判决认定的其“未告知案涉房屋所在楼层有公租房，存在违约行为”的事实。双方2013年5月22日签订商品房买卖合同，向张翔飞出示了商品房预售许可证，信和公司在一审时提交了2013年5月16日商品房预售许可证复印件，该证上明确标注了案涉房屋所在楼层存在公租房这一信息。一、二审错误认定信和公司提交的为2013年5月31日的预售许可证，从而否定签订房屋买卖合同时向张翔飞出示预售许可证的事实。另外，是否告知案涉房屋所在楼层有公租房这一信息与是否构成违约并无关联。公租房是国家为保障公民居住权而提供，并无法律或政策将公租房等同于不利因素，所在楼层存在公租房并不影响房屋买受人的权利义务。因此，信和公司并不具有向张翔飞明确告知存在公租房信息的义务。公租房的存在也不会免除或限制信和公司的责任，其也无需在合同中对此重点标记。2.双方合同未就“未履行告知义务”的情形约定违约金，即使认定信和公司违约，张翔飞也仅能要求赔偿损失，张翔飞应当承担该损失的举证责任，而张翔飞并未对此举证，应承担举证不能的后果。一、二审判决适用违约责任的依据合同附件四补充协议第八条第四项错误，该项仅是就“合同已经约定的违约责任”进行最高额比例限制，而整个合同并未将未履行告知义务纳入违约情形，该条款不是违约责任的兜底条款。因此，一、二审判令其支付违约金无合同和法律依据。3.对于违法改建和多分担房款的认定，一、二审违反谁主张谁举证原则，免除张翔飞举证责任，加重信和公司举证责任，属于程序违法。张翔飞主张信和公司违法改建，应当对此举证，一、二审法院不能要求信和公司证明其没有实施违法改建行为。另一方面，张翔飞提出赔偿损失，应当证明损失产生的事实依据，而张翔飞并未对其主张的多分摊公共部分房款的计算提供依据。4.案涉房屋已经竣工验收，目前无任何文件或行政文书确认案涉房屋所在建筑存在违法改建的情况，一、二审法院无权直接认定案涉建筑存在违法改建情形，即使存在违法改建，也未侵害到张翔飞的财产权益，不应直接判令信和公司赔偿。5.如果存在违法改建，建设行政部门依法要求整改恢复原状后，损失就不存在；如果不存在违法改建，一、二审判决认定基本事实就存在错误。一、二审判决存在自相矛盾，可能导致张翔飞获得双重补偿，违反了基本逻辑和法律关于责任方式的规定。6.即使认定信和公司存在侵权行为，也只是侵犯了张翔飞共同管理的权利，未直接侵害张翔飞的财产权益，一、二审认定存在违法改建侵占公摊面积属适用法律和认定事实错误。请求撤销二审判决，改判驳回张翔飞的诉讼请求。张翔飞辩称，1.信和公司在销售房屋时未告知张翔飞楼房存在公租房的情况，且该公司在接受记者采访时承认未出示预售许可证。在张翔飞得知案涉楼房存在公租房时，信和公司拿出多个版本的预售许可证，说明信和公司存在故意隐瞒存在公租房的事实。2.信和公司所建成的楼房与房屋产权证书上的分层分户图明显不同，存在以公租房侵占公摊面积的客观事实，信和公司应当对张翔飞多支出房款的损失予以赔偿。3.违约金和损失并不矛盾，属于不同的法律关系。信和公司违约应当支付违约金，而其建造房屋侵占商品房购房者的公摊部分，给商品房购房者造成房款损失，应当赔偿。请求驳回信和公司的再审请求，维持一、二审判决。张翔飞于2018年10月26日向郑州市金水区人民法院起诉请求：1.信和公司向其支付违约金20000元；2.信和公司向其赔偿占用共用分摊建筑面积部分损失20000元；3.信和公司承担本案诉讼费。郑州市金水区人民法院一审认定，2013年5月22日，信和公司与张翔飞签订商品房买卖合同，主要约定：张翔飞购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为郑州市房管局，商品房预售许可证号为3139。张翔飞购买信和公司位于郑州市××区××街××号院普罗旺世青年城2号院5号楼11层1号房，户型为二室一厅，建筑面积共81.69平方米，其中，套内建筑面积61.57平方米，公共部位与公用房屋分摊面积20.12平方米。面积分摊办法和分摊方式以测绘部门出具测绘报告为准。该商品房单价为每平方米9150.01元，总金额747464元整。约定2013年5月22日交纳现金224464元，余款523000元以商业贷款方式交纳。商品房买卖合同附件一系房屋平面图，显示了案涉房屋的局部平面图；商品房买卖合同附件二系公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。附件二第一条：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积（见预测报告）平方米，参与分摊的公共部位与公用房屋为门厅、核心筒、外墙中轴线外面积、电梯机房、前室走廊、设备井、风井、楼梯间、电梯间等”。郑州市郑房测绘队在2015年7月7日对案涉房屋所在的5号楼作出的测绘报告的分户图显示，张翔飞所居住楼层公租房外的部分系公共区域，作为公用面积进行分摊计算。张翔飞于2016年4月8日取得案涉房屋所有权证书，显示建筑面积82.01平方米，套内面积61.66平方米。经该院现场核实，张翔飞房屋所在楼层公租房的厨房与郑州市房产分层分户图中显示的相比较，向公共区域延伸约1.05米。房产分层分户图中公租房外无墙体，但现实中公租房外的公共区域中有一堵墙存在，该墙体有一入户门供内外行走。张翔飞称在购买房屋时信和公司未将所购楼层有公租房的事实予以告知，隐瞒了该楼房的真实情况，且信和公司将属于公共区域的部分进行改建，使张翔飞多支付了该占用公摊面积的房款，故要求信和公司支付违约金及损失；信和公司辩称其告知过张翔飞公租房情况，不存在隐瞒案涉房屋所在楼层存在公租房的现象，其也不曾将公共区域改建成公租房所有，使张翔飞遭受损失。双方因此产生纠纷，引发诉讼。郑州市金水区人民法院一审认为，案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，张翔飞按照合同约定支付款项，履行了自己的义务。根据张翔飞提交的证据，结合双方陈述能够证明张翔飞购买的房屋所在楼层存在多户公租房，且信和公司未将该情况明确告知张翔飞。信和公司提出双方签订的商品房买卖合同中第二条写明了销售依据3139号商品房预售许可证，且已将该销售许可证向张翔飞出示，张翔飞对此予以否认。房屋系人生重大资产，购买房屋关涉家庭幸福。信和公司在销售房屋时依法负有如实告知义务，即其应将销售房屋的全部信息如实明确告知张翔飞。信和公司出售的楼房存在公租房这一可能影响张翔飞是否购买案涉房屋的重要信息，其在销售房屋时应明确告知，或在购房合同中重要标记，而非作为一般合同条款在合同中排列。信和公司无证据证明已经尽到明确、如实告知的义务，存在违约行为。信和公司应当向张翔飞支付违约金，但张翔飞要求信和公司赔偿违约金20000元过高，该院根据实际情况支持10000元，张翔飞过高的诉请，该院不予支持。关于张翔飞要求信和公司赔偿占用共用分摊建筑面积损失20000元的诉讼请求。该院通过现场核实，结合张翔飞提交的证据能够证明信和公司交付房屋的外部情况与分层分户图中显示的情形不同。张翔飞房屋所在楼层公租房的厨房与郑州市房产分层分户图相比较，向公共区域延伸约1.05米。房产分层分户图中公租房外无墙体，但现实中公租房外的公共区域中有一堵墙存在，该墙体有一入户门供内外行走。信和公司辩称未将公共区域改建，但无证据证明且对现实中的情形无合理解释，故该答辩意见该院不予采信。信和公司的行为给张翔飞作为业主享有公共区域权益造成妨碍，理应予以赔偿。张翔飞要求赔偿20000元过高，该院确认信和公司应赔偿张翔飞10000元为宜。张翔飞过高的诉请，该院不予支持。郑州市金水区人民法院于2018年12月25日作出（2018）豫0105民初30738号民事判决：一、信和公司于判决生效之日起十日内向张翔飞支付20000元；二、驳回张翔飞其他的诉讼请求。一审案件受理费600元，减半收取300元，由张翔飞负担150元，由信和公司负担150元。信和公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张翔飞的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费均由张翔飞负担。河南省郑州市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。该院二审认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。张翔飞称信和公司未告知其所在楼层存在公租房的信息且信和公司违法改建占用共用分摊建筑面积，信和公司应承担违约金及赔偿损失。信和公司称签订合同时已向张翔飞出示了预售许可证，预售许可证上注明了案涉房屋所在楼层存在公租房的信息，且合同附件四补充协议亦明确载明了向张翔飞出示了房屋预售许可证。张翔飞对信和公司的陈述不予认可。根据一审中信和公司提交的商品房预售许可证显示，发证时间为2013年5月31日，而案涉房屋买卖合同签订时间系2013年5月2日（应为22日），合同签订在商品房预售许可证颁发之前，故对信和公司的上述陈述不予采纳。房屋系人生重大资产，购买房屋需要考虑诸多因素，信和公司出售的楼房存在公租房这一信息可能影响张翔飞是否购买案涉房屋，信和公司未告知张翔飞公租房的相关信息，信和公司应承担相应的责任。信和公司另称合同未约定违约金，一审判决支付违约金错误，案涉房屋买卖合同附件四补充协议第八条第四项，对违约责任进行了相关约定，故对信和公司的该项主张不予支持。一审酌定信和公司支付张翔飞10000元违约金并无不当，应予维持。另根据一审现场核实情况，信和公司交付的房屋外部情况与分层分户图中显示的情形不同，张翔飞所在楼层公租房的厨房与分层分户图相比较，向公共区域延伸约1.05米，分层分户图中公租房外无墙体，但现实中公租房外的公共区域有一堵墙存在，给张翔飞享有公共区域权益造成妨碍。一审根据本案情况，酌定信和公司赔偿张翔飞10000元并无不当，应予维持。信和公司的上诉理由不足，不予支持。河南省郑州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）豫01民终2268号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由信和公司负担。本院再审认定，1.双方商品房买卖合同附件四补充协议第一条约定：“在签订合同及补充协议前，出卖人已经向买受人明示了商品房预售许可证、国有土地使用证…”2.信和公司一审及再审审查时提交2013年5月16日商品房预售许可证，该证备注案涉楼房1-12层局部配建公共租赁住房57套，不允许对外销售。张翔飞在再审庭审时称，“当时销售人员说的是中间的楼房不能选，是留给政府选购的”。张翔飞购买房屋所在楼层共9户，中间5户为公租房，两边4户为商品房。信和公司于2013年5月27日向郑州市房屋交易和登记中心提交变更申请，郑州市住房保障和房地产管理局于2013年5月31日向信和公司颁发新的商品房销售许可证。3.信和公司提交的测绘报告显示，案涉房屋套内面积61.66平方米，分摊面积20.35平方米，销售面积82.01平方米。案涉楼房13层以上无公租房，测绘报告显示13-33层与案涉房屋位置相同的房屋套内面积为61.66平方米，分摊面积为18.92平方米，销售面积为80.58平方米。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于信和公司是否存在违约行为，应否向张翔飞支付违约金问题。张翔飞主张案涉楼房有公租房，信和公司未如实告知，构成违约，应支付违约金20000元。首先，根据双方签订的商品房买卖合同附件四，信和公司在签订该合同时向张翔飞出示有商品房预售许可证。双方2013年5月22日签订商品房买卖合同，信和公司向张翔飞出示的应为2013年5月16日的预售许可证，该许可证上载明案涉楼房配建有公租房。一般来说，作为购房人在签订合同时应当了解开发商预售许可证、规划许可证、国有土地使用证等“五证”是否齐全，且张翔飞也认可购房时销售人员已告知其中间楼房被政府选购。因此，无论从双方合同约定还是作为购房人购房时的注意义务，及张翔飞再审时的自认，均不能得出在购房时信和公司未向张翔飞如实告知楼房有公租房的结论。二审未采信2013年5月16日的预售许可证，而认为签合同时不可能提供2013年5月31日的预售许可证不当。其次，公租房是政府或公共机构为解决住房困难人员居住问题建造或购买的保障性住房，是否配建公租房并不影响房屋质量或功能，以未告知配建有公租房为由主张开发商违约，不符合和谐、平等、文明的价值观，不应提倡。且双方合同并未约定未告知有公租房为违约情形并应支付违约金，因此即使张翔飞实际上对案涉楼房有公租房并不知情，其主张信和公司构成违约，应当支付违约金，也无事实和法律依据，不应支持。关于张翔飞认为信和公司对公共区域改建，致其多支出占用公摊面积的房款，信和公司应赔偿其损失的主张应否支持问题。对比案涉楼房分层分户图及实际现状，存在不相符之处：张翔飞房屋所在楼层公租房的厨房向外延伸1.05米，走道比分户图多出一堵可出入每户公租房的墙，使楼层格局与13层以上相同。张翔飞主张信和公司在建造案涉楼房时存在占用公共区域的情况符合客观事实，因此其主张信和公司赔偿其多支出的房款应当予以支持。参照测绘部门的测绘报告，张翔飞房屋与13层以上无公租房楼层相同位置的房屋套内面积相同，13层以上该位置房屋的公摊面积为18.92平方米，比张翔飞所购房屋合同约定的公摊面积少1.2平方米，比实测面积少1.43平方米。张翔飞所购房屋单价为9150.01元，一、二审酌定张翔飞多支出房款的损失为10000元较为合理，本院予以维持。信和公司认为其不应当承担该部分损失的理由不能成立，本院不予支持。综上，一、二审判令信和公司承担10000元违约金不当，应予纠正。信和公司的部分再审理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2268号民事判决及郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初30738号民事判决；二、信和（郑州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张翔飞支付10000元；三、驳回张翔飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，减半收取300元，由张翔飞负担150元，由信和（郑州）置业有限公司负担150元。二审案件受理费300元，由张翔飞负担150元，由信和（郑州）置业有限公司负担150元。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  李 杰审判员  张 伟二〇二〇年七月八日书记员  范浩杰