山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7429号上诉人（原审被告）：刘长兆，男，1983年4月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨秋菱，山东东标律师事务所律师。委托诉讼代理人：文静，山东东标律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宗树贵，女，1981年5月30日出生，汉族，无业，现住济南市市中区南辛庄街180号6号楼1单元702。委托诉讼代理人：梁朝舜，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈悦，北京市炜衡（济南）律师事务所实习律师。上诉人刘长兆因与被上诉人宗树贵房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘长兆上诉请求：一、依法撤销一审判决书；二、依法改判驳回宗树贵的诉讼请求；三、判决本案的一审、二审诉讼费由宗树贵承担。事实与理由：一、一审认定刘长兆与房主的租赁合同未到期的情况下，将案涉房屋转租，刘长兆转租行为无效，系事实认定错误。房屋转租正是在租赁合同未到期才可以转租，若租赁合同到期，承租权丧失，自然无转租权。从宗树贵提交的其朋友赵灵和房主的微信聊天记录可以看出，赵灵对房主说“那你也应该告他，也骗取你20万”，房主说“是你在合同里约定代他给我的，你看看合同”，宗树贵提交的该证据，构成自认，足以说明房主对刘长兆转租系知情并同意的，所以房主才和宗树贵对接，重新签订租赁合同。一审法院认定刘长兆未征得房主同意，转租行为无效，系事实认定错误。二、刘长兆有新证据证明房主同意刘长兆转租。1、刘长兆与房主微信聊天记录显示：因刘长兆打算如若不继续承租该房屋，想先把东西暂存屋内，房主不想让刘长兆放东西，于是房主对刘长兆说“你快转出去，你这种无理的人我不想打交道。你已经转了一块，剩下已不多，好转，以后有事与店经理联系吧”这充分说明房主同意并积极希望刘长兆转租案涉房屋，这样省得房主再找承祖人了，直接让刘长兆转租即可。2、证人证言，刘长兆的朋友刘建云，在刘长兆店里帮忙，在刘长兆与房主签订租赁合同的时，刘建云就在现场，当时房主对刘长兆说可以随时转出去，转不出去的话，房主也可以帮忙找下家。三、刘长兆与房主签订的租赁合同，并没有约定刘长兆不能转租案涉房屋。刘长兆与房主的租赁合同没有明确约定刘长兆不能转租，并且签合同时，房主答应刘长兆如果不租了可以随时转出去，当时刘长兆的朋友刘建云在场，并可以作证。一审中，宗树贵承认其和房主签订了租赁合同，这也充分说明房主同意转租，否则在刘长兆承租期内房主不可能把房子又租给宗树贵。四、退一步讲，即使房主没有明确同意刘长兆转租，但是，刘长兆转租后，房主并没有向刘长兆提出任何异议，亦没有向刘长兆主张刘长兆不能转租，而是进一步与宗树贵对接签订租赁合同。刘长兆转租后，房主没有向刘长兆提出任何异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案转租合同，作为房主都没有提出任何异议，作为次承租人的宗树贵亦无权要求解除其与刘长兆的租赁合同。宗树贵作为完全民事行为能利人，应当对自己的行为负责，要有基本的契约精神，不能任意毁约。五、一审法院认定的25万元为转租费系事实认定错误，该25万元为店铺转让费，包括店铺装修，经营项目、地段、店面知名度、客流、品牌等无形资产，不包含租金，刘长兆在一审中也陈述过；一审法院适用法律错误，首先本案不存在《中华人民共和国合同法》第52条，更不能适用《中华人民共和国合同法》第56、58条的规定，其次一审法院认定25万元为转租金的性质应予以退还无以法律依据，综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。宗树贵辩称，刘长兆与房东所签订的租赁合同并未到期，刘长兆未征得房东的同意，刘长兆的行为属于非法转租，同时，刘长兆也没有任何的证据证明其有转租权，应承担举证不能的法律后果；刘长兆仅根据房东与赵灵一句聊天记录就认为宗树贵构成自认，显然没有事实和法律依据，正因为刘长兆转租没有征得房东同意，才导致了宗树贵交付租金后无法正常从事经营，宗树贵不能正常经营与刘长兆非法转租之间有明确的因果关系，宗树贵不能经营的客观事实，刘长兆是完全认可的。刘长兆提供的所谓新证据不符合最高检关于新证据的规定，该证据不属于一审庭审结束后新发生的证据，没有证明力，并且，该新证据也无法证实对话双方的真实身份，对话的时间地点以及内容与本案没有关联性，刘长兆在转租前没有权利，在转租时和转租后也没有得到房东的认可和追认；刘长兆提出房东对其转租行为没有提出任何异议与事实不符，刘长兆在收取宗树贵26.5万元租金后始终不与其签订正式的转租合同，始终不敢和房东见面，刘长兆的行为恰好证实了其没有转租权获得的租金不正当，应予以退还；5、刘长兆适用《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条系适用法律错误，本案不存在推定房东同意转租的任何可能性，宗树贵没有在转租后正常经营；一审中，刘长兆对于26.5万元租金的构成没有提出任何异议，25万元系租金，1.5万元系物品折旧费，对于该事实已经构成自认，刘长兆在上诉时也没有提出关于26.5万元租金的性质认定问题，故，刘长兆收取的26.5万元不存在任何法律性质的争议，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宗树贵向一审法院起诉请求：1.判令刘长兆退还宗树贵房屋租赁费265000元，并以265000元为基数，按年利率百分之六向宗树贵支付利息；2.本案全部诉讼费用由刘长兆承担。一审法院认定事实：程平系位于济南市大明湖路212-3号的房屋的所有权人。2018年11月份，程平(出租人、甲方)和刘长兆(承租人、乙方)签订店面房出租合同，约定甲方将大明湖路212-3号的面积50平方米的房屋租赁给乙方作为商铺使用，租期3年，从2018年11月19日至2021年11月18日，年租金23万元，房租每季度一交，每次提前一个月交付租金57500元，押金5万元；双方还对各自责任作出约定(内容略)。2019年7月，宗树贵欲承租涉案房屋用于经营，经与刘长兆协商，刘长兆将尚未到期的涉案房屋转给宗树贵，7月14日宗树贵向刘长兆指定的刘贝贝账户转款25万元，后双方协商将店铺内部分物品折价15000元给宗树贵经营使用，7月16日宗树贵通过微信转账方式向刘长兆支付15000元。因刘长兆未征得房主同意就将涉案房屋转租，以致宗树贵遭到阻止未能经营。现宗树贵以刘长兆未经房主同意转租为由，要求刘长兆返还收取的转租费及物品折价款共计265000元，并要求刘长兆支付利息(自2019年8月5日起，支付至付清之日止，按照年利率6%计算)。诉讼期间，虽然刘长兆辩称转租时已经房主程平同意，且已与宗树贵签订了房屋租赁合同，但均未提供相应证据，宗树贵也不认可。另，折价物品现由宗树贵保管和控制。一审法院认为，刘长兆与房主就涉案房屋签订租赁合同后，在合同未到期的情况下，就将涉案房屋转租，在无证据证明转租已经房主同意的情况下，刘长兆的转租行为无效。虽然刘长兆辩称转租已经房主同意，但证据不足，一审法院不予采信。现宗树贵要求返还转租费25万元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。对于15000元，系宗树贵和刘长兆协商一致后，刘长兆将其所有的物品折价给宗树贵，并无不当。即使刘长兆的房屋转租行为无效，也不必然导致折价物品的返还。现宗树贵要求刘长兆退还该费用，理由不当，一审法院不予支持。对于宗树贵主张的利息损失。一审法院认为，由于转租行为无效，刘长兆理应返还收取的费用而未能及时返还，给宗树贵造成一定经济损失，现宗树贵要求刘长兆自2019年8月5日起计算利息，并无不当，但应以25万元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜；对宗树贵超出部分的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、刘长兆向宗树贵返还转租费25万元，于判决生效之日起十日内付清；二、刘长兆向宗树贵支付利息(以25万元为基数，自2019年8月5日起计算至实际支付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回宗树贵其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由宗树贵负担200元，由刘长兆负担2438元。本院二审期间，刘长兆提交聊天记录一份，拟证明刘长兆与房东就转让涉案店铺已经沟通过，且房东同意刘长兆将店铺进行转租；宗树贵质证称，对于微信聊天记录截图真实性无法核实，对合法性、关联性、证明内容有异议。该证据不属于新证据，不是一审庭审结束后新发现的证据，该聊天记录不完整，无法证明聊天双方的真实身份，并且，聊天内容不明确，聊天时间是2019年2月21日，2019年3月7日，2019年3月19日，与待证事实没有关联性，不具有证明力。刘长兆申请证人刘建云出庭作证，刘建云称刘长兆与房东签订房屋租赁合同时，刘建云在刘长兆店里帮忙，房东同意刘长兆转租，并且还答应刘长兆如果转不出去其可以帮忙转出去。刘长兆认为，从证人的证人证言可以看出，从自房东与刘长兆签订房屋租赁协议时起，房东就同意刘长兆可以将涉案房屋进行转租，刘长兆不存在非法转租的行为。宗树贵对证人的陈述的真实性有异议，1.证人陈述其在2019年5月1日之后就不在涉案房屋从事劳务，证人不清楚宗树贵与刘长兆转租的事情；2.证人系刘长兆的雇员，与刘长兆有利害关系，其陈述是拿着稿纸在念，对于该证言的真实性无法认可；3.证人和房东不熟悉，证人所陈述的其见过房东并见证了房东与刘长兆签订涉案合同的过程，该证言没有相应的证据证实，证人没有提供相应的录音、录像等视频证据来证实其在场；4.证人和宗树贵不认识，也不知道房东在刘长兆转租后向公安机关报警追究诈骗罪刑事责任的事实，证人所陈述的事实在时间、地点、人物等各个方面均存在重大疑问，无法排除怀疑，并且，证人所陈述的2019年5月1日之前的事情也与本案没有关联性，除非证人举证证明2019年7月底，刘长兆转租房屋时其在场，或者证明刘长兆转租房屋后房东对转租事实予以认可和追认的情况；综上，对该证人证言和陈述的事实不客观，不真实，与本案主要证据相矛盾，不应作为定案依据，不应采信。本院认为，刘长兆提交的微信聊天记录截图无法核实聊天双方的真实身份，也无明确同意转租涉案房屋的内容，且刘长兆未在一审举证期限内提交，故对该证据本院不予采信。关于刘建云的证人证言，刘建云曾系刘长兆的雇员，与刘长兆存在利害关系，且并不清楚宗树贵与刘长兆转租的事情，故在无其他证据佐证的情况下仅凭刘建云的证言，不足以认定刘长兆对涉案房屋具有转租权。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘长兆主张其转租涉案房屋系经过房主同意，刘长兆有转租权，但其提交证据的证据不足证实其主张，故涉案房屋在无证据证明房主同意刘长兆转租的情况下，刘长兆的转租行为无效，一审法院判决刘长兆返还宗树贵转租费并无不当。刘长兆主张涉案25万元为店铺转让费，但未提交双方签订的转让合同予以证明，且刘长兆在一审庭审中亦认可与宗树贵为租赁关系，故其认为涉案25万元为店铺转让费的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条系对房屋出租人权利的规定，刘长兆作为本案承租人在与次承租人的租赁关系中以此抗辩，本院不予采信。综上所述，刘长兆的上诉请求依法不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5275元，由上诉人刘长兆负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二〇年七月二十三日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗