山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7180号上诉人（原审原告）：全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：康凤，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：武磊，山东温纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷坤晓，山东温纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东舜兴房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：李芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐放，山东佑启律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧书娟，山东佑启律师事务所律师。原审被告：李建亮，男，1974年2月19日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：齐放，山东佑启律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟腾飞，山东佑启律师事务所实习律师。上诉人全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司（以下简称全世发公司）因与被上诉人山东舜兴房地产开发有限公司（以下简称舜兴公司）及原审被告李建亮房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。全世发公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持全世发公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由舜兴公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，认定全世发公司构成违约错误。房屋租赁合同无法继续履行是因舜兴公司在知晓全世发公司租房目的的情况下仍然提供不符合房屋租赁合同履行目的的房屋，存在违约行为，致使合同目的无法实现（部分房屋无房产证，规划局无法审批），舜兴公司事实上构成根本违约，导致合同履行不能，但一审法院却认定全世发公司租赁期限未满提前解除房屋租赁合同构成违约.属于认定事实不清，也导致了适用法律错误。二、一审法院对于房屋租赁合同的解除时间认定错误，因全世发公司不存在任何违约行为，所以应以全世发公司发出解除通知的日期认定房屋租赁合同的解除时间。房屋租赁合同签订之时，舜兴公司就知晓全世发公司租房系要成立医学影像诊断中心，但舜兴公司提供给全世发公司的房屋地下一层作为租赁物的整体部分却无合法的手续，不满足环评、安全防护等相关部门的要求，直接导致全世发公司无法设立医学影像诊断中心，双方合同目的无法实现，全世发公司依法行使法定解除权向舜兴公司发出解除合同通知。一审法院认为“舜兴公司作为出租人主要合同义务是将租赁房屋交付给全世发公司使用，保障全世发公司通过环评审核并非出租人应尽的合同义务”,但本案中舜兴公司在明知全世发公司租房目的情况下依然提供给全世发公司没有合法手续的房屋，导致后期全世发公司无法使用房屋，全世发公司曾试图自己出钱为舜兴公司办理房产规划等手续，因地下一层属非法建筑，无法办理任何手续。故舜兴公司对本次房屋租赁合同纠纷存在根本过错，理应按照房屋租赁合同第八条承担违约责任，同时全世发公司享有单方解除合同的权利。全世发公司于2019年10月17日向舜兴公司发出解除房屋租赁合同的通知，之后舜兴公司与全世发公司也曾对房屋租赁合同的解除进行协商，双方于2019年11月24日达成共识，同意解除房屋租赁合同，双方只是对房屋修缮的费用持有异议，在此时此刻，舜兴公司已经完全表达了同意解除合同的意思表示。全世发公司也通过邮寄钥匙的方式将房屋交还给舜兴公司。全世发公司于2019年11月8日通过山东法院电子诉讼服务平台向一审法院提交了立案手续，一审法院于当日收取了全世发公司的纸质立案材料，而一审法院却酌定双方房屋租赁合同于庭审之日即2020年3月26日解除，而庭审之日系由法院自行决定的日期，由第三方的酌定时间作为涉案合同的解除时间没有事实和法律依据，实属不当，应予以纠正，按通知时间解除为妥。三、全世发公司从未实际使用过租赁的房屋，也早已向舜兴公司发送了解除通知并将钥匙邮寄给舜兴公司，一审法院却判定180万租金，30万押金不予退回全世发公司，一审判决认定事实不清，对全世发公司的实体权利形成了不公平的侵害。因舜兴公司的违约行为导致全世发公司未使用过涉案房屋，舜兴公司理应将180万租金及30万押金退还全世发公司。退一步说，按照法院确定的解除时间计算，还有16天的时间未到期，应当退还已交的16万元。四、全世发公司对双方租赁事宜已尽到了防止扩大损失的义务，一审法院让全世发公司承担至庭审之日的所有租金实属不当。全世发公司于2019年10月17日向舜兴公司发出解除通知，后于2019年11月4日将钥匙邮寄给舜兴公司向舜兴公司交付房屋，于2019年11月8日向法院提交立案手续，就是想尽快解决租房事宜，避免双方损失扩大，但因疫情原因以及舜兴公司拖延导致本案纠纷未处理完毕。舜兴公司不只违约在先，在出现了双方无履约可能性时还故意拖延直接导致涉案房屋空置至今，并未尽到防止损失扩大的义务，应当对双方扩大的损失承担相应责任，故应由舜兴公司承担全世发公司发出解除涉案合同通知之日起即2019年10月17日往后的租金损失，但一审法院却让全世发公司承担庭审日之前的所有租金实属不当。综上，本案认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判。舜兴公司辩称，全世发公司所称舜兴公司违约无任何事实依据，一审判决认定事实清楚。全世发公司作为违约方无权要求解除合同，全世发公司至今仍然恶意隐瞒双方沟通全过程，一审提交的证据足以充分证实双方沟通的全部过程，全世发公司在使用租赁房屋期间，对租赁房屋造成严重破坏，给舜兴公司造成严重经济损失，时至今日，全世发公司仍然未对租赁房屋进行修复及交付，因此一审法院认定解除时间合理。全世发公司所称“按照法院确定的解除日期计算还有16天时间未到期，应当退还已交的16万元”，是对租赁时间的计算性错误，全世发公司尚欠舜兴公司租金。全世发公司因自身原因违反租赁合同约定，并且对租赁房屋造成严重破坏，其并没有采取积极的措施对房屋进行修复并积极承担违约责任，以此减少舜兴公司的经济损失，而是歪曲事实，隐瞒真相，力图逃避法律责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。李建亮辩称，同舜兴公司的答辩意见。全世发公司向一审法院起诉请求：1.判令解除全世发公司、舜兴公司、李建亮之间的房屋租赁合同；2.判令李建亮、舜兴公司返还全世发公司房屋租金1800000元、押金300000元，物业费35100元，共计2135100元；3.判令李建亮、舜兴公司向全世发公司承担违约责任，违约金600000元；4.本案诉讼费等涉案费用由李建亮、舜兴公司承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，舜兴公司出具委托书，载明：现委托李建亮（同志）作为我单位合法委托代理人，代表我单位进行历下区云驰路777号舜兴东方花园商铺租赁事宜。2019年6月10日，李建亮（出租方，甲方）与杨凯（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲、乙双方经平等协商，就出租与承租坐落于济南市历下区云驰路777号舜兴东方花园商业服务中心101（具体区域详见附图），此房屋未做抵押或质押，无任何经济纠纷，达成以下协议：第一条、甲方已就该房屋全部情况向乙方清楚释明，乙方亦对该房产状况进行了详细调查和了解，并清楚房屋全部情况。乙方租赁该房屋并独立承担完全责任，承担包括但不限于因房屋改造、使用造成的一切违法违规行为。第二条、甲、乙双方一致同意租赁期为5年，自2019年9月10日起至2024年9月9日止。甲、乙双方一致同意装修期为90天，自2019年6月10日到2019年9月9日，装修期免房租。第三条、第一年年租金为3600000元。……房屋押金300000元（合同签订当日交纳），合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还。如有损坏则扣除相关维修费用，若维修费用超出押金数额，差额部分乙方另行支付。租金支付方式为半年支付一次，第一次租金在合同签订当日交纳，以后每次须提前30日向甲方交纳房租。……房屋物业费乙方每半年交纳一次，按物业收费标准，物业费自2019年6月10日起计算，面积按实测报告数据计算。第四条、乙方为搞好经营，在不影响房屋主体结构和安全的前提下装修、改造，费用由乙方承担。乙方在房屋装修时，需先向甲方报批装修方案，经甲方批准后方可施工。第七条、……乙方有权在承租的场地内进行装修，但是乙方必须本着不破坏房屋的建筑构造，不影响甲方和他人的原则，进行设计装修。第八条、如甲方不能保证该房出租的合法性，而致使乙方正常使用受到干扰或行政处罚等损失概由甲方承担。如影响乙方正常使用达30日以上时，乙方有权单方终止合同并由甲方承担乙方相应损失。因甲方原因（除不可抗力和政府行为外）致使乙方营业不足约定的年限而终止合同时，所余装修经评估后折旧部分除由甲方承担外，还应按违约处理，违约金相当于2个月的房屋租金，与多交租金一并退还乙方。……如因乙方自身原因，中途退出承租的房屋，乙方承担相当于2个月的房屋租金作为违约金，其余租金由甲方无息退还，乙方腾空房屋，甲乙双方解除租赁关系。李建亮、杨凯、全世发公司分别在落款处签名或盖章。合同签订当日，全世发公司向李建亮尾号为4722的平安银行账户转账支付2100000元，用途：房租款。2019年7月24日，全世发公司向山东舜佳物业管理有限公司尾号为6832的中国工商银行账户转账支付35100元，用途：2019.6.10-2020.1.10物业费。2019年10月17日，全世发公司通过quanshifa@126.com的邮箱向舜兴公司的shunxing6@163.com邮箱发送《关于解除舜兴东方花园商业服务中心101的沟通函》，主要载明：在项目的证件办理过程中，因所租房屋舜兴东方花园商业服务中心101（以下简称101）地下一层没有房产证，且无法补齐不动产权证，致使我司医学影像中心项目不符合国家规定环评起评标准，额外负担巨大的财务及商誉损失。……我司要求自2019年10月18日起，解除101房屋租赁合同，2019年10月30日前办理房屋交接事宜，贵司应按照合同约定退还我司已缴纳房屋押金300000元、房屋租金1800000元、物业费35100元，我司可暂不追究违约金，合计2135100元。请贵司信守合同约定，及时终止合同并退款。2019年11月4日，全世发公司通过EMS快递向舜兴公司邮寄案涉房屋的钥匙，并附言：我单位现将济南市历下区云驰路777号舜兴东方花园商业服务中心101房屋全部钥匙交付你方，水电用量我单位已经在10月17日进行了统计，届时我公司按照规定支付该费用。2019年11月11日，舜兴公司、李建亮向全世发公司出具《对的复函》，主要载明：该房屋出租是合法的，房屋租赁合同是合法有效的。你方提出解除合同的要求既无合同依据，亦无法律依据，请贵司按照合同约定继续履行合同。若你方执意单方解除房屋租赁合同，合同中原定的90天免房租之约定则无合同和法律依据，你方应自房屋交付之日起至合同解除并返还房屋之日止据实结算房租；依据合同第一条第二款、第三款和第三条第二款及第八条乙方违约责任第二款约定，由于你方中途退出承租，你方应承担违约责任，支付相当于2个月的房屋租金作为违约金；因你方改造、使用房屋造成了严重破坏，你方应承担恢复原样和赔偿损失的责任，恢复原样和赔偿损失的数额已然超出押金数额，超出部分你方应再行支付。2019年12月6日，舜兴公司、李建亮向全世发公司、杨凯出具《关于101房屋租赁有关事宜的函》，载明：2019年11月25日下午你方代表李船温、杨鹏2人来我单位商议有关终止租赁101房屋事宜，经协商达成意见如下，终止租赁解除合同的条件需先修复房屋已破坏部分，使其恢复租赁接收前的房屋状态或就恢复的造价达成一致予以补偿。鉴于你方给出的恢复房屋破坏部分的造价20万元与我方悬殊巨大，双方难以达成一致，因此，在你方完成该租赁房屋恢复原样后我方将按合同约定双方协商一致后予以解除。2019年12月31日，舜兴公司、李建亮向全世发公司、杨凯出具《关于舜兴东方花园商业服务中心101房屋租赁合同相关问题的函》，主要载明：贵司应按合同约定继续履行合同，贵司于合同签订后即占有使用合同约定的房屋，且已经对房屋装修进行拆除并进行装修施工工作；贵司将部分钥匙邮寄给我方的行为，并不改变贵司继续占有使用房屋的客观事实和状态，亦不改变房屋租赁合同的履行状态，双方已就房屋装修拆除和施工状况共同沟通查看了现场，现我方将贵司邮寄来的钥匙如数交还你方；如贵司要求解除合同，应在双方协商一致、由贵方将房屋恢复原状并交付我方前提下，双方对于租金、违约金等事宜达成一致意见，方可解除合同。如未实现上述前提，贵我双方房屋租赁合同仍处于正常履行状态，贵司仍应承担支付房屋租金的义务。诉讼过程中，全世发公司提交济南市自然资源和规划局出具的建设项目规划咨询意见函及信访事项处理意见书，用于证明案涉租赁房屋不符合环评、安全防护等要求，其合同目的无法实现。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定严格履行自己的合同义务。李建亮系舜兴公司的工作人员，其接受舜兴公司的委托，代理舜兴公司的房屋出租事宜，代理的后果应由舜兴公司承担。案涉房屋租赁合同的相对方为全世发公司和舜兴公司。合同签订后，全世发公司依约支付押金30万元及6个月房租180万元，舜兴公司依约将房屋交付全世发公司使用。本案的争议焦点是，案涉房屋租赁合同应否解除。全世发公司主张舜兴公司明知其租赁房屋是用于开设医学影像诊断中心，但所提供的租赁房屋未能满足其对该房屋的使用需求，构成违约，租赁房屋因环评、安全防护等问题致使全世发公司无法设立医学影像诊断中心，合同目的已无法实现，要求解除案涉租赁合同。舜兴公司主张其在出租房屋时已将房屋状况明确告知全世发公司，不存在违约行为，全世发公司系因自身原因导致无法设立医疗机构，因而不同意解除合同。对此，一审法院认为，全世发公司与舜兴公司之间系房屋租赁合同关系，全世发公司作为承租人，其主要合同义务是按时足额支付房屋租金；舜兴公司作为出租人，其主要合同义务是将租赁房屋交付给全世发公司使用。保障全世发公司通过环评审核，并非出租人应尽的合同义务，双方在房屋租赁合同中也未对此作出附加约定。全世发公司所提交的证据亦不足以证实舜兴公司将不符合租赁要求的房屋出租给其使用，舜兴公司不构成违约。对于全世发公司要求舜兴公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。租赁期限未届满，全世发公司即要求提前解除房屋租赁合同，构成违约。虽然合同法仅明确赋予了守约方合同解除权，但全世发公司以将钥匙寄回、发送沟通函、提起诉讼等方式明确表示不再继续履行房屋租赁合同，合同已陷入僵局。鉴于房屋租赁合同的长期性及不宜强制履行的特点，且全世发公司不存在恶意违约的情形，全世发公司无法通过环评审核，合同目的已然无法实现，继续履行合同对其显失公平，舜兴公司拒绝解除合同，将违反诚实信用原则。因而，全世发公司通过行使诉权要求法院判决解除合同，在法律没有明确排除违约方要求解除合同的诉权的情况下，支持其该项诉讼请求更有利于破解合同僵局，发挥物的价值，实现实质正义。故，一审法院酌定全世发公司与舜兴公司签订的房屋租赁合同于庭审之日（2020年3月26日）解除。房屋租赁合同解除后，全世发公司应当腾还租赁房屋。全世发公司支付了6个月租金共计180万元，扣除2019年6月10日至2019年9月9日三个月免租期，自2019年9月10日至2020年3月26日合同解除之日，租赁期间为6个月，已无剩余租金可以返还。舜兴公司主张免租期是基于五年租赁期限能够完全适当履行的条件下进行的约定，该主张无合同及法律依据，不予支持。根据合同约定，“房屋押金300000元（合同签订当日交纳），合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还”，全世发公司作为违约方，无权要求舜兴公司返还房屋押金。物业费系由山东舜佳物业管理有限公司收取，全世发公司无权要求舜兴公司返还。对于全世发公司的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。房屋租赁合同解除后，舜兴公司有权要求全世发公司赔偿损失、承担违约责任。经一审法院释明后，舜兴公司虽提起反诉，却未在规定期限内交纳诉讼费，故本案中不再对此作出处理，舜兴公司可通过另行提起诉讼主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百一十条规定判决：一、全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司与山东舜兴房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同于2020年3月26日解除；二、全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司于判决生效之日起十日内将位于济南市历下区云驰路777号舜兴东方花园商业服务中心101号房屋腾空并返还给山东舜兴房地产开发有限公司；三、驳回全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28680元，减半收取14340元，由全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具约束力，涉案租赁合同后附一、二层的图纸，故舜兴公司向全世发公司交付的建筑物为地上两层建筑，地下室仅系附属设施，全世发公司在对该房产状况已进行详细调查和了解并清楚房屋全部情况的前提下，与舜兴公司签订该合同，应当视为其对涉案房屋的状况的认可和接受。且，全世发公司提交的证据亦不足以证实舜兴公司将不符合租赁要求的房屋出租给全世发公司使用导致全世公司合同目的不能实现，故全世发公司关于舜兴公司违约并支付违约金的主张，于法无据。在涉案房屋租赁合同履行期限内，全世发公司提前解除房屋租赁合同，构成违约。全世发公司主张其向舜兴公司邮寄钥匙的时间应当作为房屋租赁合同的解除时间，舜兴公司不予认可。本院认为，邮寄钥匙的行为并不等同于双方合意完成房屋交接的行为，以此时间作为合同解除时间，没有法律依据。根据本案已查明的事实，涉案房屋租赁合同难以继续履行，故一审法院基于诚实信用及物尽其用的原则，酌定涉案房屋租赁合同于一审庭审之日解除，并无不当。关于舜兴公司应否退还全世发公司房屋租金及押金的问题，按照租赁合同约定自2019年9月10日开始计算租金，至2020年3月26日合同解除之日，租赁期间满6个月，已无剩余租金可以返还。租赁合同约定，合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还房屋押金。现全世发公司在租赁期限未届满前提前解除合同，构成违约，故一审法院对全世发公司关于退还房屋租金及押金的主张，均未予支持，亦无不当。综上，全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28680元，由全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月十六日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖