贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初544号原告：冉恒西，男，1973年1月13日出生，汉族，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：聂梅，贵州唐德律师事务所律师。委托诉讼代理人：田明，贵州唐德律师事务所实习律师。被告：金荣森，男，1971年3月11日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：秦思涵，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被告：魏泽江，男，1974年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告冉恒西与被告金荣森、魏泽江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告冉恒西的委托诉讼代理人聂梅，被告金荣森及其委托诉讼代理人秦思涵到庭参加诉讼。被告魏泽江经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冉恒西向本院提出诉讼请求:1.被告按照64333元/月标准支付原告从2020年2月17日起至2020年5月3日止期间的逾期腾房占用费165121元；2.支付原告律师损失费12000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告租赁云岩区中华中路18号门面后，于2018年7月19日将门面转租给了被告魏泽江，魏泽江又将门面转让给金荣森。2019年8月23日，因魏泽江未按期支付租金，原告向我院起诉，后达成调解协议，约定：三方租赁关系于2020年2月16日解除，魏泽江应在2020年2月16日前将房屋交还冉恒西。因金荣森直至2020年5月3日才移交房屋，产生房屋占有使用费，原告为维护合法权益，诉请如前。被告金荣森辩称：1.原告未提出证据证明其是受法律保护的合法出租人，根据合作协议第七条，疫情期间属于不可抗力，协议自行终止；原告与出租人及与被告签订的均是协议书，不是租赁合同；2.金荣森不是恶意拖欠使用该房屋,因魏泽江没有退还金荣森已支付的租金及押金700000元，魏泽江表示由金荣森继续使用房屋，租金由魏泽江直接向原告支付，且因疫情，被告无法搬离房屋；3.金荣森已经于2020年4月16日搬离该房屋,金荣森2020年4月15日发信息和短信分别通知冉恒西及其律师于4月16日来收房被拒；4.根据原告与出租人的协议其租赁期于2020年7月31日到期，原告拒绝收房是为弥补其2020年2月至7月期间无法出租的损失而强行向金荣森收取租金，原告的损失是由其自身原因造成，而非金荣森延迟搬离房屋造成；5.因疫情原因，根据最高院相关指导意见，调整本案租金标准，原告要求按照原合同租金标准支付不应得到支持。魏泽江未作答辩。经审理查明，2018年7月19日，冉恒西（乙方）与案外人应建芳（甲方）签订《协议书》约定，乙方向甲方承包位于贵阳市云岩区；承包期限自2018年8月1日起至2020年7月31日止，承包费49620元／月，每季度缴纳一次；第二年承包费在前一年承包费的基础不变，如遇房管局对房租进行调增，乙方无条件的接受；乙方如不需要使用时，必须提前一个月向甲方提出申请；使用期满如需继续使用，在同等条件下乙方应有优先使用权。冉恒西自述通过其妻张立霞向应建芳支付房屋租金。2018年7月19日，冉恒西（甲方）与魏泽江（乙方）签订《合作经营协议》约定：甲方将位于贵阳市云岩区门面与魏泽江合作经营，合作期限自2018年7月1日至2020年6月30日止；乙方不得将房屋转租、转让。第一年乙方向甲方支付合作费用760000元，第二年支付772000元（此合作费用包括甲方房屋租金，员工费及前期投资，合作协议保证金为167500元。后魏泽江又将房屋转租给金荣森使用。2019年9月26日冉恒西与魏泽江及金荣森在本院组织下达成（2019）黔8601民初809号民事调解书协议，调解书内容为：“一、被告魏泽江于2019年10月31日之前向原告冉恒西支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止位于贵阳市云岩区房屋的租金696000元；二、被告魏泽江向原告冉恒西支付自2020年1月1日起至2020年2月15日止位于贵阳市云岩区房屋的租金95000元，从被告魏泽江向原告冉恒西支付的保证金167500元中优先抵扣；三、2020年2月16日原告冉恒西与被告魏泽江于2018年7月19日签订的《合作经营协议》自动解除；四、2020年2月16日被告魏泽江与第三人金荣森于2018年1月23日签订的《转租合同》自动解除；被告魏泽江于2020年2月15日前退还第三人金荣森已支付未使用期间（2020年2月16日至2021年2月15日止）的租金600000元、押金100000元，合计700000元；五、被告魏泽江在2020年2月16日前将贵阳市云岩区房屋移交给原告冉恒西，并结清水电等费用后，原告冉恒西在五日内将剩余保证金退还给被告魏泽江；六、如果被告魏泽江在2019年10月31日前按期履行完毕本调解协议第一项，则被告魏泽江可凭支付凭据向本院申请解除本院于2019年8月30日作出的财产保全措施；七、原告冉恒西、被告魏泽江、第三人金荣森三方因贵阳市云岩区房屋自2020年2月16日之后所产生的租赁纠纷另行处理；八、案件受理费9160元，减半收取计4080元，保全费2845元，合计6925元，由被告魏泽江负担，从被告魏泽江向原告冉恒西支付的保证金167500元中抵扣。”2020年2月24日，贵州唐德律师事务所受冉恒西委托向金荣森发出律师声明函要求金荣森于2020年2月27日前腾空贵阳市云岩区门面并返还冉恒西。2020年4月15日金荣森向冉恒西发短信称已将门面腾空要求冉恒西第二天（即2020年4月16日）来涉案房屋移交钥匙及门面，如冉恒西不到现场将把钥匙交给魏泽江，魏泽江得到钥匙后将把钥匙放物管处。冉恒西回复短信称，需提前一个月通知交房、交房结算房租、水电费三个条件同时满足后才能收房。当日金荣森亦向魏泽江发短信要求魏泽江收房，魏泽江告知金荣森可直接向冉恒西交房。2020年4月16日晚金荣森分别向冉恒西及魏泽江发送短信及房屋腾空后图片，告知两人已腾空房屋并告知两人不收取钥匙可自行换锁。2020年4月18日金荣森发短信通知冉恒西在（2019）黔8601民初809号案件中的代理律师温钦友（贵州唐德律师事务所），金荣森已于2020年4月16日搬离涉案的房屋。金荣森自述在冉恒西及魏泽江均拒绝接收涉案房屋钥匙的情况下，2020年4月18日按照冉恒西在法院留下的地址确认书的地址邮寄该钥匙，并及时通知冉恒西及其律师温钦友签收，快递被拒收。2020年5月2日冉恒西让金荣森将涉案房屋钥匙邮寄退还给应建芳。金荣森已将钥匙邮寄退还给应建芳。另查明，原告因向被告主张租金委托贵州朝华明鑫事务所律师，产生律师代理费用12000元。上述事实，有原、被告金荣森的当庭陈述、协议书、合作经营协议、本院（2019）黔8601民初809号民事调解书及庭审笔录、律师声明函、电话短信、邮寄单、银行交易记录、当事人身份信息、代理合同、代理费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋房屋还房时间及房屋占用使用费金额计算；二、占用使用费由谁承担。焦点一：涉案房屋还房时间及房屋占用使用费金额计算。1.房屋占有使用费计算截止时间。根据本院2019年9月26日达成的（2019）黔8601民初809号民事调解协议，冉恒西与魏泽江的《合作经营协议》于2020年2月16日解除。魏泽江应于2019年2月16日前将涉案房屋归还冉恒西。实际使用人金荣森于2020年4月16日实际搬离房屋。金荣森在搬离前多次告知冉恒西搬离房屋时间，在搬离当天亦告知其房屋已腾空，并告知其可来接收钥匙，如不接收钥匙可自行换锁，应视为金荣森已尽到归还房屋义务，出租人冉恒西以承租人需提前一个月通知交房、交房结算房租、水电费三个条件同时满足后才能收房没有法律及合同依据，房屋占有使用费应计算至2020年4月16日止。2.占有使用费计算。（2019）黔8601民初809号民事调解协议第二项明确：被告魏泽江向冉恒西支付自2020年1月1日起至2020年2月15日止位于贵阳市云岩区房屋的租金95000元，从魏泽江向冉恒西支付的保证金167500元中优先抵扣。即涉案房屋自2020年1月1日起至2020年2月15日止租金为95000元，承租人魏泽江已缴纳至2020年2月15日。鉴于2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应,2020年2月24日将全省新冠费用疫情防控响应级别由一级调整为三级，疫情对承租人实际使用房屋产生的不利影响及可能导致的腾还房屋困难,本院酌情认定租期延长15天至3月2日止。3月3日起至4月16日实际搬离之日止的房屋占有使用费为95000元÷1.5月×（1＋14÷30）月≈92889元。二、占有使用费由谁承担。根据合同的相对性原则,合同约定的内容只能约束合同的当事人。冉恒西的事实主张和诉讼请求是以其与魏泽江于2018年7月19日基于贵阳市云岩区房屋签订的合作经营协议为基础。结合本院（2019）黔8601民初809号民事调解协议第五项确认魏泽江在2020年2月16日前将贵阳市云岩区房屋移交给冉恒西的内容，本院认为冉恒西应向魏泽江追偿房屋占有使用费。冉恒西与金荣森之间并无直接的房屋租赁合同关系,冉恒西主张金荣森向其支付租金,缺乏事实和法律依据。对冉恒西要求金荣森支付占用费的主张本院不予支持。另，冉恒西主张被告承担律师代理费12000元，无合同约定,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告魏泽江于本判决生效之日起十日内向原告冉恒西支付逾期腾房占用费92889元。二、驳回原告冉恒西的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，减半收取计1922元，由原告冉恒西负担914元，被告魏泽江负担1008元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年七月九日法官助理徐洁书记员梁文文