湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7056号上诉人（原审原告）：罗西，男，1964年8月17日出生，汉族，住湖南省。委托代理人陆玉凤，湖南轩辕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王艳姣，女，1966年2月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人王道宇，男，1972年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙县，系王艳姣的弟弟。上诉人罗西因与被上诉人王艳姣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初4955号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗西的上诉请求：1.撤销湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初4955号民事判决，发回重审或依法改判；2.判令本案一审、二审诉讼费、由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人从未入住使用租用房屋，更未将租赁房屋作为办公使用，即使用于自己与同事住宿使用，一审法院不能仅依据上诉人支付租金备注“办公场地租赁费”就认定上诉人将租赁房屋改为办公用途。一审中，被上诉人已经承认其同意为租赁房屋安装防盗网、修缮楼梯等，并非被上诉人同意上诉人安装防盗窗，应是被上诉人完成约定安装的设施才履行房屋交接。二、一审法院采信的事实没有依据。一审法院依据被上诉人将房屋钥匙交给上诉人就认定上诉人入住接收房屋错误，事实上，上诉人并未居住使用租赁房屋，该房屋也没有达到双方约定的交房居住使用条件。一审法院对被上诉人主动提出解除租赁合同，而且并未提前一个月通知上诉人的事实未予查明，以上诉人退还钥匙给被上诉人就认定双方协商一致解除租赁合同错误。三、本案一审法院遗漏必要当事人，即《住宅租赁合同》中丙方广州碧桂园物业股份有限公司长沙分公司。物业公司作为合同第三方，全程参与上诉人与被上诉人交涉过程，为了查明相关事实，应当将其追加进来。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人王艳姣辩称：2019年2月王艳姣签订碧桂园的房屋租赁合同，房屋系精装修可直接拎包入住的。签订合同后就交付钥匙，实际上合同已经履行，在履行过程中，上诉人提出要求，将露台的栏杆做成铝合金窗户，并且要求换灯，随后上诉人要求租期延后，被上诉人同意延后，但是延后之后上诉人还要求继续延后，被上诉人不同意，随后就发生争执，被上诉人要求上诉人缴纳物业费，合同中也写明要缴纳物业费，但是上诉人不缴纳，因此产生矛盾。随后找中介公司与上诉人一起商量，但是上诉人没有出现。被上诉人与中介公司签了一份证明，退了5000多元给上诉人，之后双方没有联系，直至接到法院的传票。一审法院认定事实如下：一、双方无争议的法律事实1.2019年2月17日，王艳姣作为出租方（甲方）与罗西（承租方，乙方）签订《住宅租赁合约》，协议约定：罗西租赁王艳姣天玺湾4栋5102房屋，建筑面积293平方米。该物业月租金为人民币6000元，还须交付押金6000元，并交纳2019年3月1日至2019年5月31日押金1.8万元，共2.4万元。甲乙方各向经纪方第三方广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司（下简称物业公司）交居间费用3000元。合同另约定，甲方须于2019年2月28日前将物业移交给乙方使用，物业交房后，物业管理费等其他费用由乙方承担。罗西签字确认，王艳姣委托其弟王道宇办理租房手续并签字确认，第三方物业公司盖章确认。合同签订后，甲乙方各向第三方支付了3000元居间中介费用。2.合同签订后，罗西征得王艳姣同意将物业改为办公用途，并于2019年3月11日将一个月押金6000元、三个月租金1.8万元共计2.4万元支付给王艳姣，并注明：办公场地租赁费。王艳姣将房屋交付给罗西使用，并同意罗西给物业安装防盗窗。3.2019年5月9日，第三方物业公司工作人员缪雨与王艳姣共同向罗西出具了证明：“今房东王艳姣收到乙方交来钥匙两片，煤气灶一个，其他完好无损，属实。甲方王艳姣要求碧桂园物业租售中心缪雨转告乙方取消天玺湾4栋5102房屋租赁合约。情况属实。”二人签字捺手印，签署日期2019年5月9号。同日，王艳姣列有清单一张“门窗9000元、房租6000元、中介3000元、物业730元合计18730已交币24000元，退5270元。王艳姣”，罗西收到了王艳姣5270元的退款。争议期间天玺湾物业费为2.5元每平方米。4.罗西不认同王艳姣退款数额，双方协商不成，罗西于2019年6月4日诉至一审法院，提出一审诉讼请求。二、双方有争议的事实1.罗西是否入住接收王艳姣房屋。罗西主张自己不曾入住，因王艳姣房屋没有门窗，不能入住。王艳姣主张罗西入住，还曾搬过办公桌椅入住。一审法院认为，从罗西提供的证明可看出，王艳姣将房屋钥匙给了罗西，即已将房屋交付给罗西，罗西主张没有防盗窗、灯、推拉门不能入住，一审法院认为此皆为房屋附属物品，并不影响房屋使用，故对罗西主张未入住接收房屋的主张一审法院依法不予采信。2.双方的房屋租赁合同是否已经解除。罗西主张已经解除，为证明自己的主张罗西向一审法院提交了2019年5月9日的证明与王艳姣手写的清单。王艳姣认为，没有退房协议，租赁合同没有解除，罗西也没有交水电卡。一审法院认为，罗西提交的证据可以证明，罗西已将钥匙退给王艳姣、王艳姣对租房费用进行结算并退还剩余款项，故对罗西认为双方租赁合同已经解除的主张一审法院依法予以采信。3.双方房屋租赁合同解除的原因。罗西主张系王艳姣违约，王艳姣主张租赁合同未解除。一审法院认为，从2019年5月9日的证明与收条可看出，王艳姣提出解除合同得到了罗西同意，双方在2019年5月9日办理了交接房手续，罗西只是对退款金额有异议，故一审法院认为，系双方协商一致解除了合同。一审法院认为：1.关于罗西要求王艳姣退还剩余租金12730元、押金6000元，共计18730元，一审法院认为，双方合同签订日期约定为2019年3月之前交房，之后在2019年5月9日进行了交接房退房手续，王艳姣按一个月时间计算房租与物业费共6730当系双方有约定，一审法院从其约定，收费标准有双方合同约定，王艳姣收取该两笔费用有正当合理性。王艳姣从罗西租金中扣除门窗费9000元与自己承担的中介费3000元未有依据、未获得罗西同意，罗西要求退还剩余租金、押金18730元一审法院在12000元范围内依法予以支持。2.关于罗西要求王艳姣支付因违约的一倍押金6000元，一审法院认为，双方协商一致提前解除合同，罗西该项诉讼请求一审法院依法不予支持。3.关于罗西要求王艳姣支付自己承担的中介费3000元，一审法院认为，王艳姣不到三个月提前解除合同，罗西要求王艳姣承担自己的中介费损失具有合理性，一审法院依法予以支持。综上，依据《合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，一审判决如下：一、限王艳姣在判决书生效之日起三日内向罗西支付房屋租金、押金剩余部分12000元；二、限王艳姣在判决书生效之日起三日内向罗西支付中介费损失3000元；三、驳回罗西的其他诉讼请求。以上（一）（二）项共计1.5万元，限王艳姣在判决书生效之日起三日内向罗西支付。一审案件受理费494元，减半收取247元，罗西负担100元，王艳姣负担147元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的租赁合同是否已解除；二、上诉人主张被上诉人的违约行为是否成立；三、一审是否遗漏必要的当事人。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”。本案中，罗西主张双方已经解除租赁合同，并向一审法院提交了2019年5月9日的证明与王艳姣手写的清单予以证明；王艳姣则主张《住宅租赁合约》并未解除，应继续履行。经查，双方在2019年5月9日进行了交接房退房手续，故一审法院认定双方于2019年5月9日协议一致提前解除《住宅租赁合约》，并无不当，本院予以支持。关于焦点二。罗西主张王艳姣违约的理由为：1.未交付涉案房屋；2.涉案房屋达不到居住条件而不能入住。对此本院认为，首先，《住宅租赁合约》签订后，王艳姣即把房屋钥匙给了罗西，一审法院据此认定房屋已经交付给罗西，并无不当。其次，罗西于2019年3月11日将2.4万元支付给王艳姣，并注明：办公场地租赁费。故，罗西承租涉案房屋主要用途为办公而非居住。一审法院据此认为即使没有防盗窗、灯、推拉门等屋附属物品，也不影响房屋使用，并无不当。现罗西提供的证据不足以证明涉案房屋达不到使用条件，故其该项上诉理由，本院不予支持。关于焦点三。广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司虽系《住宅租赁合约》中的经纪方，但对本案处理结果无法律上的利害关系,并非必须参加本案的审理。故，罗西该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人罗西的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由上诉人罗西负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 潘 威审判员 孙一中二〇二〇年七月二十日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。