吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终849号 上诉人（原审原告）：中国铁通集团有限公司白城分公司，统一社会信用代码：912208007171101352,住所地白城市辽北路37号。 负责人：王福生，系公司经理。 委托诉讼代理人：邢树财，该公司主任。 委托诉讼代理人：郭鹏，吉林高军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白城洮北惠民村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码：91220800MA0Y3D1Q9J。 法定代表人：庞占民，系董事长。 委托诉讼代理人：仇亚伟，该公司职工。 委托诉讼代理人：汤长春，吉林金辉律师事务所律师。 原审第三人：郭明霞，女，1968年10月26日生，汉族，住吉林省白城市。 原审第三人：李长海，男，1966年3月17日生，汉族，住吉林省白城市。 原审第三人：李长江，男，1969年8月30日生，汉族，住吉林省白城市。 原审第三人：郑力侠，女，1972年1月24日生，汉族，住吉林省白城市。 上诉人中国铁通集团有限公司白城分公司（以下简称铁通白城公司）因与被上诉人白城洮北惠民村镇银行股份有限公司（以下简称惠民村镇银行）、原审第三人李长海、郭明霞、李长江、郑力侠执行异议之诉一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铁通白城公司的委托诉讼代理人邢树财、郭鹏，被上诉人惠民村镇银行的委托诉讼代理人仇亚伟、汤长春到庭参加诉讼。原审第三人郭明霞、李长海、郑力侠、李长江经本院依法传唤，无正当理由拒绝出庭应诉。本案现已缺席审理终结。 铁通白城公司上诉请求：1、依法请求撤销（2019）吉0802民初3100号民事判决书，查明案件事实后停止对坐落于保胜路78号房屋的拍卖的强制执行，并解除对上述房屋的查封，并确认位于聚龙城A××路）房屋归上诉人所有；2、诉讼费被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定时没有正确理解立法本意（即保护买受人的期待权）具体理由为：一、首先部分事实认定存在矛盾及错误：1.本案中，上诉人已经支付全部价款并且在原审法院判项中已经查明、认可上诉人与大润房地产签订买卖合同、变更合同。基于买卖标的已经变更合同进行确认，故此上诉人对B2-054号房屋支付的价款等于A1-008号房屋价款，无需另行再次支付，故此原审法院认定上诉人没有支付价款属于事实错误；2.买卖双方对前有抵押后过户的约定是一种合法的市场行为，系买卖双方自由意志的表现，根据“法无禁止即自由”的观点，买卖双方有权自由订立不动产过户的时间，这种行为不能视为双方对于行政政策的规避，他们从保护市场稳定的角度出发，认为此时更应当得到保护的是买受人的物权期待权，故该行为造成的过户不应视为买受人原因，故此不应视为不符合“非因买受人自身原因未办理过户”。二、在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础在于买受人物权期待权保护，其是指对于已经签订买卖合同的买受人，在其已经履行买卖合同或部分履行买卖合同但尚未获得标的物所有权的情况下，对其进行一种特别保护，赋予其类似于所有权的权利，其对于物权的期待请求权可以一定程度排除其他请求权或是类似于“官执行”的公权力。本案中，上诉人一直占有使用争议房屋，且支付合理对价，从“二十八条”立法本意不难看出，上诉人这种类似于所有权的期待权应予保护，足以“阻却”执行。三、“二十八条”该条款中不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题，本案正式错误认识了上诉人变更合同的具体内容，才导致原审法院偏离是否具备已经“全额支付房款”这项判决核心问题争取认识案件，导致结论错误。综上，上诉人已经全额支付房款并占有使用房屋至今，其未及时办理变更登记也系双方合意，系双方自由意志的体现，足以阻却及排除执行，请求贵院查明案件事实予以更正。 惠民村镇银行辩称：被上诉人认为被上诉人与第三人之间的借款真实，抵押合法有效，在第三人未如期还款的情形下，被上诉人依法行使抵押权利，应当受到法律的支持与保护，故请二审法院依法维持一审判决。 李长海、郭明霞、李长江、郑力侠提交书面答辩意见述称：1.被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据。(2019)吉0802民初3100号判决是正确的。事实清楚，证据充分，适用法律正确。查封、拍卖强制执行是必须的，答辩人支持人民法院的裁定；2.答辩人与被答辩人铁通公司没有事实法律关系。答辩人用自己的房屋所有权在惠民公司抵押是合法行为，是自己的权利。有合同，有房屋所有权证，还有人民法院的生效判决支持答辩人的抗辩。合同的效力否定不了物权的效力。根据物权法的第14条规定，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。答辩人保留答辩人随时向铁通公司要求支付非法占有房屋使用多年的租赁费用收益损失赔偿的诉权。 铁通白城公司向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告所有的坐落于保胜路78号房屋的拍卖的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．判决确认原告于2001年11月21日与其签订房屋买卖合同合法有效，并确认位于聚龙城A××路）房屋归原告所有；3．本案的案件受理费用由被告分担。事实和理由：李长江、郑力侠提供的坐落于保胜路78号房屋向被告惠民银行进行抵押担保的房屋系原告中国铁通有限公司白城分公司所有，李长江、郑力侠仅系房屋的登记人，不享有实际权利，该房屋系吉林省大润房地产开发有限公司（以下简称大润公司）开发建设，原告于2001年11月21日与其签订房屋买卖合同，合同约定大润公司将位于聚龙城B2-054号期房，建筑面积271平方米房屋以476,910.00元价格出售给原告铁道通信信息有限责任公司白城分公司（现变更为中国铁通有限公司白城分公司），预计交付时间为2001年12月5日，因上述期房交付问题，双方于2003年2月26日签订商品房买卖变更合同书，大润公司将现房聚龙城A1-008号（现保胜路78号）现房抵顶聚龙城B2-054号期房交付给原告，因两处房屋建筑结构面积格局相等，双方互不找差价，大润公司并在合同中明确变更后房屋，暂以该企业职工李长江的名义办理了抵押贷款，暂时不能为异议办理产权登记手续，并且全部抵押贷款手续全在大润公司处保管，系合同组成部分。随即大润公司向原告交付了聚龙城A1-008号（现保胜路78号）房屋用于原告开设营业厅。现聚龙城A1-008号（现保胜路78号）直由原告占有使用至今，房屋登记人李长江、郑力侠未经我公司同意，在变更合同约定的抵押期限届满后，与大润公司白城分公司办理产权登记的行为属于无效行为，严重侵害原告的权益，并且异议人作为国有企业，在国有资产可能存在被恶意侵占的情况下，已经向房屋所在地的公安机关进行报案，原告请求在刑事案件结果认定前停止对该案的执行，即对保胜路78号的拍卖。综上，原告认为：贵院下发（2019）吉0802执318号通知书，并准备对原告实际所有的聚龙城A1-008号（现保胜路78号）房屋进行强制执行的行为严重损害了原告的合法权利。本案的房屋系原告所有，不属于李长江、郑力侠所有，且原告与开发企业大润公司签订的《变更买卖合同》对双方之间的权利义务关系约定十分明确，属于原告所有，贵院不得对该财产进行强制执行。综上，原告认为：原告于2001年11月21日与其签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告应当协助原告办理产权过户登记。同时原告购买涉案门面后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款，并占有标的物至今。 一审法院认定事实：1.铁通白城公司出示购房协议书、商品房买卖变更合同书、证明、不动产统一发票复印件、付房款单据复印件、房屋租赁合同复印件、租赁房屋的收据复印件、铁通白城公司固定资产账复印件，证明本案争议房屋是原告出资购买，并占有使用至今，并且在变更合同中明确本案第三人李长江只是以企业名义在产权部门办理抵押登记，李长江与大润房地产之间不存在真实的买卖关系，铁通白城公司与大润公司之间的合同有效，房屋应归铁通白城公司所有。惠民村镇银行对上述证据有异议，铁通白城公司提供合同所指向的房屋与案涉房屋非同一栋，且本案惠民村镇银行与第三人已经办理了案涉房屋合法有效的抵押手续。第三人对上述证据有异议，证明不了案涉房屋是铁通白城公司所有，案涉房屋是两个不同地方的不动产房屋，与本案第三人无关。原审法院认为，惠民村镇银行、第三人对上述证据的真实性未持异议，故原审法院对上述证据的真实性予以确认。2.经原告申请，原审法院不动产中心调取白城市××路。铁通白城公司无异议，认为从证据可以看出登记时间和买卖时间均在铁通白城公司与大润公司签订买卖合同之后，并且能够佐证双方在变更合同中所明确的李长江只是以企业名义办理登记的事实，从房屋坐落位置可以看出与铁通白城公司购买的房屋是同一栋。惠民村镇银行、第三人对证据真实性无异议，该组证据能够证明案涉房屋所有权人为李长江，第三人享有该房屋的处分权利及行使抵押权利。原审法院认为，三方当事人对该组证据均无异议，原审法院予以确认。3．惠民村镇银行出示第三人在惠民村镇银行处抵押贷款卷宗（包括个人担保借款合同、抵押财产清单、第三人自然身份信息、他项权利证），证明惠民村镇银行与第三人之间的借款合同和抵押合同真实合法有效。铁通白城公司认为该组证据依据合同相关性原则，对铁通白城公司没有约束性，与本案争议焦点不存在关系。第三人对该组证据无异议，足以否定铁通白城公司主张的事实。铁通白城公司、第三人对该组证据的真实性均无异议，对惠民村镇银行要证明的问题亦未提出异议，故原审法院对该组证据予以确认。 一审法院认为，2001年11月，铁道通信信息有限责任公司白城分公司与大润公司签订《购房协议书》，铁道通信信息有限责任公司白城分公司购买位于聚龙城商品房B2-054号房屋。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”规定，该购房协议书为双方自愿签订，未违反法律规定，故该合同合法有效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，铁通白城公司的房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。关于铁通白城公司是否符合“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的规定。铁通白城公司与大润公司于2001年11月签订合法有效的书面买卖合同，但双方于房屋买卖协议所涉房屋为聚龙城B2－054号房屋，非本案涉诉的开发区保胜路78号（即聚龙城A1-008号）房屋。2003年2月26日，铁通白城公司与大润公司签订《商品房买卖变更合同书》，变更购买标的物，约定将聚龙城A1-008号房屋顶B2－054号房屋交付给铁通白城公司，其签订合同时间在法院强制执行诉争房屋之前。依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，铁通白城公司虽未办理涉诉房屋的物权登记，但不影响其与大润公司签订的《购房协议书》及其从合同《商品房买卖变更合同书》的效力，符合“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的规定。关于铁通白城公司是否符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定。2001年11月，大润公司与铁通白城公司签订《购房协议书》，将聚龙城B2-054号房屋出售给铁通白城公司。2002年11月19日，大润公司与李长江签订《商品房买卖合同》，将聚龙城A1-008号房屋出售给李长江。李长江将该房屋抵押贷款，并办理了抵押登记。2003年2月26日，大润公司与铁通白城公司签订《商品房买卖变更合同书》，以聚龙城A1-008号房屋抵顶聚龙城B2-054号房屋，铁通白城公司开始占有使用诉争房屋。依照《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”规定，李长江、郑力侠在铁通白城公司占有使用诉争房屋之前已取得诉争房屋的所有权证，即取得诉涉房屋的物权。虽然大润房地产为铁通白城公司出具证明，证明李长江个人不享有该房屋所有权，但该证明内容与不动产登记簿相矛盾。不动产登记簿中载明李长江、郑力侠为涉诉房屋所有权人，铁通白城公司未提交证据证明不动产登记簿存在错误，铁通白城公司并非从所有权人李长江、郑力侠手中合法取得诉争房屋，故铁通白城公司提交的证据不能证明其是合法占有诉争房屋，不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定。关于铁通白城公司是否符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定。铁通白城公司出示的购房发票载明其已全额交付房款476910元，但该款是聚龙城B2-054号房屋的购房款，不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定。关于铁通白城公司是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应从三点进行认定：“1、是否存在法律、政策上的登记障碍；2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。”经庭审调查，铁通白城公司在与大润公司签订变更合同书时已知晓该房屋已登记在李长江名下，并已存在抵押登记。李长江先后三次将涉诉房屋抵押贷款，并进行抵押登记，但2007年至2015年期间涉诉房屋不存在抵押登记，符合产权变更条件。经询问，铁通白城公司未向李长江、李长海主张过产权变更，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记；”的规定。综上，铁通白城公司不符合法律规定的上述排除执行的情形，故原审法院对铁通白城公司要求停止对诉争房屋强制执行、解除查封的诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条规定，判决如下：一、原告中国铁通集团有限公司白城分公司与大润公司于2001年11月签订的《购房协议书》合法有效；二、驳回中国铁通集团有限公司白城分公司的其他诉讼请求。案件受理费22,800.00元，由铁通白城公司负担。 二审中，各方当事人未提交新的证据。 二审查明，2001年11月，铁道通信信息有限责任公司白城分公司（现变更为中国铁通有限公司白城分公司）与大润公司签订《购房协议书》，合同约定大润公司将位于聚龙城B2-054号期房，建筑面积271平方米房屋以476,910.00元价格出售给铁道通信信息有限责任公司白城分公司。2002年11月19日，大润公司与李长江签订《商品房买卖合同》，将聚龙城A1-008号房屋出售给李长江。2002年11月21日，李长江取得该房屋所有权证。李长江将该房屋抵押贷款，并办理了抵押登记。 2003年2月26日，甲方铁道通信信息有限责任公司白城分公司与乙方大润公司签订商品房买卖变更合同书，约定：双方协商将聚龙城A1-008号现房顶B2-054号期房交付给甲方。两户房屋建筑结构相同、格局相同、面积相等、房屋价格相等，双方互相不找房屋价差。大润公司在变更合同书中承诺“因A1-008号现房以本企业职工李长江之名办理了抵押贷款，并在白城市房屋产权部门办理了房屋产权抵押登记。按我国现行法律规定，进行抵押登记的房屋在抵押权没有涤除之前，房屋买卖必须通知抵押权人，否则买卖无效。乙方为保证甲方的权益在这次买卖标的物的变更中不受侵害，作出以下承诺：1.保证A1-008号房屋不卖给任何第三人；2.保证优先偿还A1-008号房屋在银行的抵押贷款，使设立在A1-008号房屋上的抵押权今早涤除；3.乙方向甲方交付李长江是乙方企业职工，是乙方用李长江的名字将此房办理了抵押贷款，全部抵押贷款手续都在乙方手中保存的证明，这份证明文件是本合同的组成部分。”在房屋产权证照办理条款约定“在A1-008号房屋设立的抵押权涤除后，乙方要出具A1-008号房屋的房屋所有权证照，双方签订A1-008号房屋的买卖合同，甲方将过户登记费用交给乙方，由乙方代甲方办过户登记手续，向甲方交付房屋产权证照。乙方向甲方交付A1-008号房屋产权证照后，甲方将B2-054号商品房购销合同及发票等手续退还乙方，乙方向甲方交付相关手续。”合同还约定本合同成立后，原双方签订的《商品房购销合同》中除标的物变更外的其他条款仍然有效。该合同双方当事人签字生效后，大润公司将聚龙城A1-008号（现保胜路78号）现房交付给铁通白城公司使用至今。 2016年8月11日，借款人李长海、郭明霞与惠民村镇银行签订《最高额担保个人借款合同》，李长江、郑力侠用登记在李长江名下的的位××路房屋，为李长海、郭明霞借款提供最高限额140万元的抵押担保，并办理了抵押登记。2018年11月7日洮北区人民法院作出（2018）吉0802民初2740号民事判决：李长海、郭明霞偿还惠民村镇银行借款本金140万元及利息；李长江、郑力侠对上述款项承担连带责任。洮北区人民法院在该案执行中，于2019年5月20日向铁通白城公司送达（2019）吉0802执318号通知书：“以被执行人将坐落于保胜路78号、房屋所有权证号为041468)抵押于申请执行人，并同意用该房屋拍卖还款。但现该房已被你占有使用，现通知你将该房腾空，以便法院执行该房屋。”铁通白城公司向洮北区人民法院提出案外人执行异议。洮北区人民法院于2019年6月30日作出（2019）吉0802执异24号执行裁定：驳回案外人铁通白城公司的异议请求。2019年7月15日，铁通白城公司向洮北区人民法院提出案外人执行异议之诉。 本院认为，2001年11月铁通白城公司与大润公司签订的《购房协议书》，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效。但由于期房交付影响使用的问题，铁通白城公司与大润公司于2003年2月26日又签订商品房买卖变更合同书，将标的物由期房聚龙城B2-054号变更为现房聚龙城A1-008号。在签订变更合同书时双方当事人即知晓该房屋已登记在李长江名下，并已存在抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，大润公司虽承诺登记在李长江名下的聚龙城A1-008号房屋，是其公司因贷款需要借李长江名办理的产权登记和抵押登记，但其不能对抗物权已登记为李长江所有的事实，大润公司无权处分该房屋。铁通白城公司虽然使用了该房屋，但其始终没有取得物权。由于案涉房屋已被李长江再次向惠民村镇银行办理了抵押登记，并且在法院执行期间，抵押人李长江、郑力侠同意以抵押房产拍卖价款优先偿还抵押权人惠民村镇银行债务。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，铁通白城公司请求排除对案涉坐落于保胜路78号、房屋所有权证号为041468房屋执行，本院不予支持。 综上所述，铁通白城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律错误，但判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800.00元，由中国铁通集团有限公司白城分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年七月二十七日 书记员  潘海峰