镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1112民初1032号 原告（执行案外人）：许满华，男，1968年4月24日生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：张丽霞，镇江市丹徒区宝堰法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：曹轶凡，男，1990年3月19日生，汉族，住镇江市。 第三人（被执行人）：蒋伟，男，1985年12月11日生，汉族，住镇江市。 原告许满华与被告曹轶凡、第三人蒋伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许满华及其委托诉讼代理人张丽霞，被告曹轶凡到庭参加诉讼。第三人蒋伟经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 经审理查明：2019年4月3日，本院立案受理曹轶凡与蒋伟民间借贷纠纷一案，同时，曹轶凡向本院提出财产保全申请，申请法院对蒋伟的财产采取查封、冻结措施。2019年4月9日，本院作出（2019）苏1112民初999号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押蒋伟所有的金额564906.95元的银行存款或其他同等价值的财产。2019年4月10日，我院向镇江市丹徒区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封、冻结了登记在蒋伟名下的涉案宝堰镇新镇荣公路西世纪大道北的房屋。2019年9月9日，本院作出（2019）苏1112民初999号民事判决书，判决如下：蒋伟于本判决生效后十日内偿还原告曹轶凡借款本金349404元及利息（以349404元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。该判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，根据申请执行人曹轶凡申请，本院于2019年10月21日立案强制执行，案号为（2019）苏1112执1926号。在该案执行过程中，本院依法作出（2019）苏1112执1926号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人蒋伟所有的、坐落于镇江市丹徒区宝堰镇镇荣公路西世纪大道北的房屋。案外人许满华提出异议，认为上述房屋蒋伟已经于2015年2月出售给许满华，全部款项已经支付完毕，且案涉房屋也早已交付，请求人民法院撤销对上述的拍卖措施。本院经审查后，于2020年5月8日作出（2020）苏1112执异29号执行裁定书，裁定驳回了原告许满华的异议申请。许满华不服裁定，向本院提起执行异议之诉。 原告许满华向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对丹徒区宝堰镇世纪大道北房屋的执行和评估拍卖。2.请求判决上述房产归原告所有。3.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是江苏省兴化市人，2010年时原告开始在镇江市丹徒区宝堰镇租赁第三人蒋伟所有的案涉门面房经营卷闸门。在承租期间，得知第三人蒋伟欲出售房屋，原告考虑到其长期从事卷闸门行业，需要稳定的门店，如第三人将房屋出售他人，店面搬迁新址比较麻烦，且影响正常经营，故与第三人进行协商，后原告以38万元的价格购买了涉案房屋，双方签订了房产买卖契约，原告也以现金支付了房款。因被告与第三人之间的借贷纠纷，法院查封了涉案房产并作出（2019）苏1112执1926号之一执行裁定书，裁定变卖、拍卖涉案房产。原告经提出执行异议未果，故诉至法院。 被告曹轶凡辩称：1.案涉房产第三人没有过户给被告，被告不是本案适格主体，原告应起诉第三人。2.原告之前的异议已经被法院驳回。3.涉案房屋仍在第三人名下未过户，就仍然属于第三人的财产，法院采取的保全、拍卖措施合情合理。 第三人蒋伟未答辩也未向本院提交证据。 本院查明：涉案房屋位于镇江市丹徒区宝堰镇镇荣公路西世纪大道北XX室（面积43.53平方米，用途为商业）、XXX室（面积109.4平方米，用途为住宅），房屋权证号为“镇房权证徒字第××号”，登记所有人为第三人蒋伟，土地性质为集体土地。原告曾租赁蒋伟的案涉房屋从事卷闸门生意，后得知第三人蒋伟欲出卖其承租的房屋，遂与第三人及其父亲商议购买事项，后达成了购买意向。2015年2月1日，原告许满华（乙方、买方）与蒋伟、殷红（甲方、卖方）签订《房产买卖契约》一份，双方约定：房屋成交价为38万元，乙方2015年3月1日前一次性付清给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵；付款方式现金；双方同意于2015年3月1日由甲方将上述房产交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方；此房产虽为小房产，但自签订合同之日起，此房产实际所有人为许满华，该转让行为为双方自愿意志的体现。契约下方“见证人”处有张国平、张国忠等两人的签字。后原告交付定金5万元，2015年2月15日，原告交付完剩余房款，第三人蒋伟及其配偶殷红共同出具《收条》一份，载明：“今收到许满华购房款人民币38万元整，本房产正式交付给许满华。”房屋价款给付完毕后，第三人将案涉房屋交付给原告占有使用至今。因该房屋所使用的土地系集体土地，2004年丹徒县国土管理局核定的土地使用权类型为“划拨”，该土地属性上的房屋不能直接上市交易和办理房屋所有权过户登记手续，案涉交易房屋一直未过户至原告名下。 本院认为，根据法律和相关司法解释的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据庭审查明的事实，原告在本院对案涉房屋采取查封措施之前已经与第三人蒋伟签订了书面的房屋买卖合同，支付完毕相应的房屋价款，并且已经实际占有、管领、使用了案涉房屋长达数年时间，足以认定原告享有排除强制执行的民事权益。原告虽未办理涉案房屋过户手续，领取相应的权属证书，但该未能办理过户登记的原因系涉案房屋为集体划拨土地，客观上无法办理产权过户登记手续，而非原告个人原因未予办理过户登记。综上，故原告主张停止执行丹徒区宝堰镇世纪大道北房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于确认所有权问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案房屋虽然已经由第三人实际交付给原告，但因涉案房屋为集体土地，在现有情形下无法完成物权过户登记，物权变动尚未完成，原告不能因为交付了房屋的相应价款，就当然地成为我国物权法上所指的房屋不动产所有权人；其要成为不动产的所有权人，还需要依照相关法律规定履行相关手续，故原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于镇江市丹徒区宝堰镇世纪大道北的房屋。 二、驳回原告许满华的其他诉讼请求。 案件受理费7080元，由原告许满华负担7000元，被告曹轶凡承担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  曾纪雄 人民陪审员  郑赢珺 人民陪审员  王杏华 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  艾立奎 书 记 员  马 劦