浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初10901号 原告：杭州聚拓行房地产营销策划有限公司，住所地杭州市上城区。 法定代表人：康华林。 委托诉讼代理人：赵公明、吴松航，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：叶炜，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：张玮（系叶炜的妻子），住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周丽莎，浙江天施律师事务所律师。 被告：杭州桑庐文化发展有限公司，住所地杭州市拱墅区蓝钻天城4幢1单元901室。 法定代表人：黄东骏。 委托诉讼代理人：周丽莎，浙江天施律师事务所律师。 原告杭州聚拓行房地产营销策划有限公司（以下简称聚拓行公司）诉被告杭州桑庐文化发展有限公司（以下简称桑庐公司）、叶炜居间合同纠纷一案，杭州市西湖区人民法院于2019年11月13日移送本院，本院于2019年12月13日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告聚拓行公司的法定代表人康华林和委托诉讼代理人赵公明、吴松航，被告叶炜的委托诉讼代理人张玮，被告桑庐公司、叶炜的共同委托诉讼代理人周丽莎到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。双方同意继续适用简易程序进行审理，本案经院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告聚拓行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶炜支付原告居间佣金108390.6元；2、判令被告桑庐公司支付原告居间佣金216781.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年初，被告桑庐公司原法定代表人陈丽丽委托原告寻找租户，出租小河路345号桑庐创意园6幢物业，并承诺出租成功后，支付一个月租金作为佣金。接受委托后，委托人多方寻找，联系得具有承租意向的被告叶炜，被告叶炜自称是杭州洛可文化创意有限公司老板，但未出具任何委托手续。随后，原告多次带被告叶炜及其妻子张玮赴出租现场考察，并多方联系推进项目。最终，被告叶炜联合其妻子等人以受让被告桑庐公司股权方式获得了案涉场地承租权。随后，原告多次向被告追讨相关佣金，被告以股权转让并非租赁为由拒绝支付。原告认为，被告为降低承租税负，规避禁止转租相关条款等目的，采用受让股权方式，实现租用场地的目的，其合同目的已经实现。其以表面法律关系推脱佣金支付义务显失公平。故向法院提起诉讼，望依法支持原告诉讼请求。 被告叶炜辩称，一、原告诉讼主体不适格。就原告提供的证据一《看房确认书》，系被告叶炜通过网络查询，与网上公布房源中介--案外人董航宇电话联系并约见看房，被告叶炜与案外人董航宇、徐平安见面后，双方在合同上签字。《看房确认书》并无原告方盖章，且原告并未提供案外人董航宇、徐平安的授权委托书、劳动合同等。因此原告与本案并无利害关系，原告主体不适格。二、原告或其业务员并未提供必要的居间服务促成交易，不应当要求被告支付居间费。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。”据原告所提供的证据七《物业租赁协议及补充协议》第3.2条：乙方从事的业态形式表现为对外传统文化的工艺品收藏、展示交流与零售体验、咖啡书吧等等。第7.6条：租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得单方面改变经营业态及经营品牌，不得对所租赁的物业进行转让、转包、转租、转借、分租(未经甲方书面认可的联营、合伙、合股等均视为转租等擅自实施的行为)。据原告提供的证据三第19、29，证据四12/13/16/19，以及被告叶炜提供的聊天记录可知，原告或其业务员一开始并未搞清楚该物业的权属情况，也对该物业不得经营幼儿园项目，不得转租的情况不知晓。原告或其业务员无法联络出租方“杭州运河集团文化旅游有限公司”要求其改变案涉物业的经营业态以及同意出租；亦无法让二房东张丽丽就促成交易发挥作用。答辩人认为，此次居间行为，最大的阻碍即案涉物业经营业态不符合、二房东单方面无法转租物业的问题。2018年5月14日，案外人董航宇向案外人张玮发送信息，表示案外人张丽丽无法解决上述问题，物业无法出租给被告叶炜，自此未向被告叶炜提供过任何服务。此后被告叶炜了解到案涉物业不能转租，转租需要经过招投标；因此被告叶炜寻找多方渠道，直接找到出租方“杭州运河集团文化旅游有限公司”沟通，经过近三个月的沟通努力，通过收购被告桑庐公司的行为获得物业使用权；在此期间中介未提供过任何居间服务。且根据其提供的《看房确认书》载明原告应当“负责签署正式的租赁或买卖合同”，但被告获得场地使用权的方式是公司收购，该公司收购行为原告并未参与促成，即原告并未提供证据证明交易促成与原告之间存在直接的因果关系。综上所述，原告没有促成居间交易，故无权要求被告叶炜支付中介费。三、看房协议系格式协议，双方并未就居间费用达成一致。《看房确认书》系案外人董航宇看房当场提供的格式合同，针对不特定的人重复使用的。被告叶炜当时并未就合同条款进行具体沟通，关于居间费用，双方并未达成一致。根据我国《合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。该物业月租金高昂，与案外人董航宇仅提供的代看房服务义务相比显失公平。因此被告叶炜可支付其提供服务产生的必要支出，但不认可该居间费用。四、原告计算居间佣金的计算方式有误。据原告所提供的证据七《物业租赁协议及补充协议》第2.1.1条规定，案涉物业租赁面积为1583.79㎡，计算标准为3元/㎡/天，因此一个月租金为142541.1元，即佣金半个月为71270.55元。 被告桑庐公司辩称，一、原告诉讼主体不适格。就原告提供的证据一《看房确认书》，系被告叶炜通过网络查询，与网上公布房源中介--案外人董航宇电话联系并约见看房，被告叶炜与案外人董航宇、徐平安见面后，双方在合同上签字。《看房确认书》并无原告方盖章，且原告并未提供案外人董航宇、徐平安的授权委托书、劳动合同等。因此原告与本案并无利害关系，原告主体不适格。二、被告桑庐公司诉讼主体不适格。据原告所述，案外人董航宇系与案外人陈丽丽通过微信、电话沟通物业转租事宜，原告与案外人董航宇并未就委托转租事宜与被告叶炜签订合同，案外人陈丽丽转租委托的个人行为亦无法代表被告桑庐公司，原告与案外人董航宇应当向案外人陈丽丽个人主张相应权利，与被告桑庐公司无关。且被告桑庐公司法定代表人已由案外人陈丽丽后经多次变更为案外人黄东骏。因此更能说明，被告桑庐公司与本案无利害关系，被告桑庐公司诉讼主体不适格。三、原告或其业务员并未提供必要的居间服务促成交易，不应当要求被告支付居间费。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。”首先，因张丽丽与中介沟通，确定该物业无法转租，且业态不符合求租人的要求后，业务员即没有后续跟进该项目，此后没有提供居间服务，没有促成双方交易成功。其次，被告叶炜获得场地使用权的方式是公司收购，该公司收购行为原告并未参与促成，即原告并未提供证据证明交易促成与原告之间存在直接的因果关系。再次，因收购行为所获得的场地使用权，使得被告桑庐公司实际为被告叶炜所控制，桑庐公司与叶炜成为了利益共同体。原告既要求被告叶炜支付佣金，又要求被告桑庐公司支付佣金的，属于重复收费的行为。故原告无权要求被告桑庐公司支付中介费。四、原告计算居间佣金有误。据原告所提供的证据七《物业租赁协议及补充协议》第2.1.1条规定，案涉物业租赁面积为1583.79㎡，计算标准为3元/㎡/天，因此一个月租金为142541.1元，即佣金半个月为71270.55元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告聚拓行公司提交的《看房确认书》、视频及照片、与陈丽丽的微信聊天记录、与叶炜及张玮的聊天记录、与叶炜的通话记录、桑庐公司工商登记基本情况、《物业租赁协议》《补充协议》等证据，以及被告叶炜、桑庐公司提交的桑庐公司工商登记信息、董航宇与张丽丽的聊天记录、董航宇与张玮的聊天记录、《股权转让协议》《股权转让通知书》《关于股权转让通知的答复》《补充协议》、宁波银行客户业务回单等证据，本院对真实性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 位于杭州市拱墅区××路××号的面积为1583.79平方米的物业系桑庐公司从杭州运河集团文化旅游有限公司处承租。2018年4月15日，聚拓行公司工作人员董航宇通过微信与桑庐公司原法定代表人陈丽丽联系，告知陈丽丽次日其将带个做幼儿园的去看一下（该物业）。次日下午，董航宇通过微信告知陈丽丽“去看了”，双方还有如下聊天内容：董航宇问：“到时佣金服务费能多给点嘛？”，陈丽丽回答：“可以商量。”董航宇又问：“一个月至少没问题吧？”陈丽丽回答：“那肯定没有问题的。” 2018年4月18日，委托人、甲方叶炜与受托人、乙方聚拓行公司签订《看房确认书（求租）》一份，主要内容为，甲方确认乙方推荐并带甲方于2018年4月18日看过小河路345号桑庐创意园六幢物业；乙方完成甲方的委托事项时，即甲方与乙方所介绍的卖方签订房地产买卖合同或出租方签订租赁合同时，甲方需要一次性向乙方支付服务报酬（租赁佣金为相对应物业成交价的半个月租金，买卖佣金为相对应物业成交总房款的1.5%）。该《看房确认书（求租）》落款处乙方业务员栏有董航宇、徐平安签字。之后，聚拓行公司组织陈丽丽、叶炜协商租赁合同相关条款。但因杭州运河集团文化旅游有限公司不同意转租，桑庐公司与叶炜未能签订租赁合同。 2018年7月18日，桑庐公司与杭州运河集团文化旅游有限公司签订《补充协议》一份，其中约定桑庐公司拖欠的4个月租金共计570164.4元在该协议签订后5个工作日内一次性支付给杭州运河集团文化旅游有限公司。 2018年7月23日，叶炜、张玮、黄东骏、**等4人作为受让人分别与桑庐公司原股东陈丽丽，潘红作为受让人与桑庐公司原股东岫岩满族自治县玉文化产业创意有限公司，分别签订了《股权转让协议》，受让了陈丽丽和岫岩满足自治县玉文化产业创意有限公司持有的桑庐公司的股权，并在公司登记机关办理了股权变更登记手续。 2018年7月25日，潘红支付给杭州运河集团文化旅游有限公司570164.4元。 本院认为，本案《看房确认书（求租）》虽未加盖聚拓行公司公章，但聚拓行公司持有《看房确认书（求租）》的原件，且董航宇、徐平安是以聚拓行公司业务员的身份在其上签字，表明其二人的行为是职务行为，故可以认定聚拓行公司与叶炜之间存在居间合同关系。虽聚拓行公司与桑庐公司之间未签订书面合同，但从其工作人员与桑庐公司原法定代表人陈丽丽之间的微信聊天内容来看，双方之间也存在居间合同关系。从庭审查明的事实来看，聚拓行公司向叶炜和桑庐公司均报告了订立合同的机会，提供了订立合同的媒介服务，但桑庐公司与叶炜未能签订租赁合同。虽然，叶炜等五人受让了桑庐公司的股权，成为了该公司股东，但并无证据表明该些股权转让行为系以虚假的意思表示实施的行为，也并无证据表明叶炜、桑庐公司是故意不签订租赁合同。聚拓行公司也未能提供证据证明本案物业的出租人杭州运河集团文化旅游有限公司是同意桑庐公司转租的。因此，应认定聚拓行公司未能促成叶炜和桑庐公司签订租赁合同。故依法聚拓行公司不得要求委托人支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本院根据聚拓行公司提供服务的情况，酌定叶炜、桑庐公司分别支付聚拓行公司服务费5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、叶炜于本判决生效之日起十日内支付杭州聚拓行房地产营销策划有限公司服务费5000元； 二、杭州桑庐文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州聚拓行房地产营销策划有限公司服务费5000元； 三、驳回杭州聚拓行房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6178元，减半收取3089元，由杭州聚拓行房地产营销策划有限公司负担3039元，叶炜、杭州桑庐文化发展有限公司各负担25元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 姜新农 二〇二〇年七月七日 法官助理 贾昱泓 代书记员 陈晓玲