文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终253号上诉人（原审原告）：重庆市南川区三丰物资有限公司，住所地重庆市南川区东城街道东环路170号，统一社会信用代码9150011962125568XE。法定代表人：皮麒麟，公司总经理。委托诉讼代理人：李胜，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何代诗，男，1956年9月26日出生，汉族，居民，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：胡建波，重庆春意律师事务所律师。上诉人重庆市南川区三丰物资有限公司（以下简称三丰公司）因与被上诉人何代诗房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2018）渝0119民初7567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三丰公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。二、判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人主张租金及违约金超过诉讼时效与事实不符，适用法律上错误。1、一审法院认定诉讼时效的起算时间为2016年10月1日是错误的，根据《物业租赁合同》的约定，诉讼时效的起算时间应该是2027年4月1日，即使以租赁合同关系终止的最后一期履行期计算，诉讼时效的起算时间也是2017年1月1日。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期届满之日起计算。”案涉房屋租赁合同约定履行期间为2012年7月1日至2027年6月30日，最后一期租金履行期届满之日为2027年4月1日，本案诉讼时效应从最后一次履行债务时间也就是2027年4月1日开始计算。上诉人在一审庭审中举示的（2016）渝0119执1457号结案通知书、执行笔录及接受并移交房屋授权委托书、三丰公司向何代诗出具的收条，能够证明被上诉人于2017年2月21日委托重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者张勇向上诉人返还案涉房屋，并在当日办理房屋交接手续，即案涉房屋租赁合同实际履行期间为2012年7月1日至2017年2月21日（办理房屋交接手续之日起双方租赁关系终止），最后一期租金履行时间应当为2017年1月1日，按照法律规定，应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，在本案中上诉人起诉时不存在超过诉讼时效期间的问题。2、本案诉讼时效存在多次中断的情形。上诉人在一审中申请证人乔某某、何某某出庭证明有关其代上诉人向被上诉人催收租金情况，被上诉人亦认可2013、2014年上诉人与被上诉人说过租金的事，2015、2016年被上诉人与皮麒麟、乔某某在乔某某的钢材门市达成租金的处理意见，被上诉人的自认行为，证明上诉人在2013、2014、2015、2016年均在催收租金，租金因上诉人主张权利而多次中断。3、上诉人与被上诉人就租金支付问题达成了新的约定：“在被上诉人与富贝酒店的案件结束后再谈本案租金问题”，租金的支付时间没有确定，或是至少确定在2016年11月10日以后。一审判决书P18第一自然段最后一句认定：“原被告双方均认可在2016年时上诉人与被上诉人双方同意待被上诉人与富贝酒店的案件结束后再谈本案的租金问题。”被上诉人与上诉人的认可，是上诉人与被上诉人之间的新的约定，不仅达到中断诉讼时效之目的，而且对租金的支付时间进行了变更，不再是按季度支付，诉讼时效的起算时间不再以《物业租赁合同》计算，而且在被上诉人与富贝酒店的案件结束后再谈本案租金支付问题。根据（2016）渝0119执1457号结案通知书，被上诉人与富贝酒店的案件结束时间是2016年11月10日，也就是上诉人与被上诉人在2016年11月10日之后再谈租金的支付问题，租金的支付时间至少也是在2016年11月10日之后。根据法律规定，诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时计算，上诉人应当在2016年11月10日后再向被上诉人主张租金，依法亦应当适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，自上诉人起诉之日，不存在超过诉讼时效的问题。4、被上诉人自认在交房前与上诉人谈过租金的问题，交房后双方没有谈论租金的问题，诉讼时效的起算时间应从交房后（2016年11月3日）开始计算。第二次庭审笔录第5页中，被上诉人自认在租赁房屋交付前双方说过租金的事，在交房后，上诉人没有在谈过租金支付问题，如果根据被上诉人的自认，把交房作为上诉人最后一次催收时间，诉讼时效应从交房之日起算，富贝酒店将房屋交还给被上诉人的时间是2016年11月3日，诉讼时效从2016年11月3日起算，自上诉人起诉之日，也不存在超过诉讼时效的问题。综上，无论采用哪种方式作为租金诉讼时效的起算时间，本案在起诉时，均未超过诉讼时效。二、一审判决认为案涉房屋租赁合同未明确约定物业费由被上诉人承担与事实不符，《物业租赁合同》第六条第2款乙方的权利和义务中第（8）项明确约定“租赁期间的一切债权债务由乙方自行清偿，与甲方无关”。被上诉人在使用案涉房屋期间拖欠的各项费用包括物业费，属于租赁期间产生的债务，合同有明确约定，上诉人向被上诉人主张支付物业费有合同依据。同时，被上诉人在租赁期间享受物业服务理应支付对价，按照民法上的权利义务对等原则，被上诉人承担物业费，亦符合租赁市场的惯例。被上诉人何代诗辩称：一、上诉人一审主张被上诉人支付租金和违约金的诉讼请求确已超过诉讼时效。根据皮麒麟、乔某某、何某某与被上诉人签订的《物业租赁合同》第八条第2项约定，如被上诉人逾期缴纳租金超过60日的，则视为被上诉人已单方终止合同。该合同属于《合同法》第四十五条规定的附终止条件的合同，其法律性质不同于《合同法》第九十二条、九十三条、九十四条规定的合同的约定解除和合同的法定解除，不需要当事人按照《合同法》第九十五条、九十六条的规定履行催告和解约告知程序。也即是说《合同法》第四十五条规定的附合同终止的条件一旦成就合同效力就自动终止。故上诉人认为当被上诉人逾期缴纳租金超过《物业租赁合同》第八条第2项约定的60日后，该《物业租赁合同》的效力就已经自动终止了。本案中上诉人主张的租金起算时间是2013年1月1日，并首先用被上诉人已经交付的99.8万元保证金冲抵租金。那么截止2013年7月18日该99.8万元的保证金就已经冲抵完毕，再过60天后的2013年9月18日《物业租赁合同》的效力就已经自动失效了。2013年9月19日就应当是上诉人诉讼时效的起算时间，至2014年9月18日止上诉人追索租金的一年的诉讼时效即已届满。从2013年9月18日起至上诉人一审起诉时的2018年10月25日止已整整过了五年有余，不论是适用《民法通则》规定的追索租金的一年的诉讼时效，还是适用《民法总则》规定的三年的诉讼时效，上诉人的诉讼请求均已超过了法定的诉讼时效，依法应予以驳回。因此，上诉人在《物业租赁合同》已经根据《合同法》第四十五条规定自动终止的情形下，还主张以债务分期履行的最后一期债务履行期限届满后2027年4月1日为诉讼时效起算点，显然是忽略了《物业租赁合同》效力已经于2013年9月18日自动终止这一关键事实。二、本案诉讼时效未发生过中断的情形。乔某某、何某某在一审第二次开庭时才出庭作证，明显是针对第一次庭审的事实，刻意串通，并经过充分商量后作出的决定。加之二人与本案存在直接的利害关系。不论是他们二人是否有作为证人的资格，还是其证言的真实性均不应当予以采信。其次，被上诉人从来没有清楚的承认过上诉人在2013、2014、2015、2016向其催讨过租金的事实。即便一审判决认定了双方在2016年讨论过待被上诉人与富贝酒店的案件结束后再谈本案的租金的事实，但这也不能认定为诉讼时效中断的法律事实。因为2014年9月18日上诉人追索租金的一年的诉讼时效就已经届满，上诉人在诉讼时效届满后就租金享有的债权就成为了不再受法律强制性保护的自然债权，对这种不受法律强制性保护的自然债权而言，除债务人自愿履行外，法律就已经不能够强制其履行了。房屋的返还与租金的给付分别属于两个不同的法律关系，所适用的诉讼时效的法律规定都不一样。因此，上诉人主张以2016年11月3日富贝酒店返还房屋时的时间作为追索租金和违约金诉讼时效的起算时间也属适用法律错误。三、一审判决驳回上诉人请求支付物管费的诉讼请求是合法有据的。最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，只有当业主与物业的承租人之间明确约定由承租人交纳物业费时，物业服务企业才有权请求承租人支付物业服务费，而且即便在这种情形下，物业服务企业仍然有权要求业主承担连带责任。否则出租物业的物业服务费只能由产权人（业主）承担。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条同样规定的是承租人应根据与业主之间的约定享有相应权利，承担相应义务。《物业管理条例》第四十一条也规定业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据前述司法解释精神和行政法规规定，被上诉人只有在租赁合同中明确约定物业服务费由承租人即被上诉人承担时，物管费才应当由被上诉人承担。而本案《物业租赁合同》第六条中已经明确约定了应由被上诉人承担的所有费用，但唯独没有约定出租房屋及相关设施的物业服务费应由被上诉人承担，因此，本案案涉房屋及设施的物业服务费只能由出租人承担。况且，被上诉人经出租人同意将本案所涉物业转租给富贝酒店后，该物业的实际使用人就是富贝酒店，而被上诉人从来就没有实际使用过该出租物业，更没有收到过富贝酒店支付的一分钱的租金，反而白白损失了预付的99.8万元的保证金。因此，即便是按照上诉人自己的逻辑和理由，也应该是向富贝酒店主张物业费，而不是向被上诉人主张，否则不仅有悖于法律规定，而且也是对被上诉人的不公平。综上，被上诉人认为上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。三丰公司向一审法院起诉的请求：一、判决被告何代诗立即支付三丰公司截止2016年11月2日前所欠租金5633520.6元；二、判决被告何代诗立即支付三丰公司违约金790644.6元；三、判决被告何代诗立即支付三丰公司物管费371371.7元；在一审庭审过程中，三丰公司将物管费371371.7元变更为245569.53元，将租赁面积变更为6053.51元，其余诉讼请求不变。四、本案诉讼费、保全费由何代诗承担。一审法院认定事实：2011年7月18日，乔某某、皮麒麟、何某某作为出租方（甲方）与何代诗作为承租方（乙方）签订了《物业租赁合同》，该合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于南川区南大街95号（迷你公馆），甲方作为该房屋的所有权人与乙方建立房屋租赁关系；乙方实际向甲方租赁该房屋的建筑面积为7595.14平方米，其中：负一层1136.36平米、平街层229.85平方米（该面积为2-4层公摊值）、正二层2554.01平米、正三层2554.02平米、正四层1350.75平米（实际面积以最终房屋测绘单位的测绘文件面积为准）；该房屋租期为甲方向乙方交付使用之日（起租日依各职能部门综合验收合格后所签订的补充合同为准），共计15年；甲乙双方签订本租赁合同当日，乙方交付38.8万元为定金；租金支付的标准分为五期，每期三年。第一期的租金标准为负一层每平方米10元/每月，其他建筑为每平方米20元/每月，第二期的租金标准为负一层每平方米15元/每月，其他建筑为每平方米25元/每月，第三期的租金标准为负层每平方米20元/每月，其他建筑为每平方米30元/每月，第四期的租金标准为负一层每平方米25元/每月，其他建筑为每平方米35元/每月，第五期的租金标准为负一层每平方米35元/每月，其他建筑为每平方米45元/每月；甲方同意免收乙方6个月的租金，即第一期前6个月。租金按季结算支付。乙方首期支付给甲方99.8万元作为定金（其中本合同签订时支付38.8万元，余款在交房后签订补充协议时付清），在免租期完后，定金冲减首期租金。乙方应在冲减完后，提前交付下一季度租金。如逾期支付，乙方需按拖欠租金的5%/日支付滞纳金（甲方所收取租金为不含税价）；租赁期间的一切债权债务由乙方自行清偿，与甲方无关。租赁期内房屋设施、设备维修、保养、检验所产生的费用由乙方承担（除所需用大修基金外）。租用期间乙方所产生的水、电、气等能耗费用照表读数，按国家规定的价格和方式乙方自行缴纳。甲方委托乙方代收代缴平街层门面水、电费用。如遇“钉子户”甲方予以配合。按面积承担公用的消防维管和化粪池处理以及发电机组所耗的费用。甲方予以协助；在租赁期限内，有下列情况之一的，本合同终止：因自然灾害因素等不可抗力致使本合同不能继续履行的。政府决定征用出租房屋所在的土地而须拆除该出租房屋的，但须按国家相关政策补偿。甲、乙双方经协商一致，可以变更或终止合同；违约责任：任何一方单方面提前终止合同。应按提前终止合同的时间天数租金的二倍向守约方支付违约金，如损失超过此金额，违约方还应予以赔偿。乙方逾期支付租金，超过30日仍然没有支付，甲方有权要求乙方支付同期二个季度的租金作为违约金。60日内仍然未支付租金，则视为乙方单方终止合同。任何一方其它违约，违约方均应向守约方支付二个季度的租金作为违约金，如损失超过此金额，违约方还应予以赔偿。双方均认可何代诗已经按约支付了99.8万元。2012年8月5日，乔某某、皮麒麟、何某某作为甲方与何代诗作为乙方签订了《补充协议》，该协议主要约定：起租日期从2012年7月1日起至2027年6月30日共计15年（免租期按原合同不变）；租赁面积：合计7123.9平米（依房地产测绘为准）其中，负一楼1070.39平米、正二楼2439.58平米、正三楼2439.58平米、正四楼1174.35平米。正一楼酒店接待大厅200余平米已摊至正二、三、四楼；甲方同意乙方转租；本场地原为酒店及配套的经营，现乙方变更为商场及配套的经营，改变后的经营由乙方完善建筑、设计、变更手续和经营条件；消防未完工程（含外墙、门市）由甲方委托重庆富贝酒店管理公司负责。该公司已向甲方书面承诺，甲方支付壹拾万元人民币作为消防未完工程的包干费用。2012年9月6日，三丰公司向何代诗出具了《关于南川区南大街95号怡然大厦（迷你公馆）裙楼房屋出租的情况说明》，该说明的内容为：“何代诗先生：你于2011年7月18日与乔某某、皮麒麟、何某某签订的《物业租赁合同》我公司完全知悉，乔某某、皮麒麟、何某某三人对该合同所涉及的出租房屋有占有、使用、处分、收益的权利。我公司对其出租该物业无异议并同意上述三人对外出租。特此说明。”2012年11月28日，何代诗作为出租方（甲方）与重庆市富贝酒店管理有限公司（以下简称：富贝酒店公司）作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方何代诗将位于重庆市南川区南大街95号怡然迷你公馆负1层和2、3、4层楼出租给乙方富贝酒店公司，甲方作为该房屋的承租人与乙方建立房屋转租赁关系；租赁房屋的面积约为7123.9平方米，其中负一层为1070.39平方米，正二层和正三层均为2439.58平方米，正四层为1174.35平方米，其中平街层200平方米分摊至正二、三、四层（最终按照房产证的实际建筑面积为准）；房屋租期为15年，从2012年7月1日起至2027年6月30日止。一审法院另查明：2014年5月27日，重庆市南川区人民法院作出（2013）南川法民初字第02603号民事判决书，该判决书载明：三丰公司于2013年8月22日起诉富贝酒店公司要求解除双方于2012年10月1日签订的《房屋租赁协议》，返还位于重庆市南川区南大街95号的平街层3、4、5、12门面房屋，并支付租赁费、违约金及房屋占用费等；富贝酒店公司辩称三丰公司不是本案的当事人，其与乔某某、皮麒麟、何某某三人签订的《房屋租赁协议》等意见；该案查明：2004年8月29日，中国银行南川支行与三丰公司签订《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》，约定中国银行南川支行以380万元将位于南川市南大街95号中国银行南川支行综合楼在建工程项目，含划拨土地1702.76㎡、出让土地2066.71㎡，地上建筑物6413.58㎡和在建所属物整体转让给三丰公司。原南川市人民政府于2005年4月18日以南川府函[2005]56号文件作出《南川市人民政府关于南川市三丰物资有限公司办理土地权属变更的用地批复》，其内容为：南川市三丰物资有限公司：你司《关于办理土地权属变更的申请》收悉。经市国土房管局审查，市人民政府研究，同意将你司购买的房屋所占用的国有土地（东城街道办事处南大街仙龙塘小区原中国银行国际金融大厦）1702.76平方米，有偿出让给你司作综合楼用地。出让年限伍拾年。2004年8月10日，三丰公司（甲方）与重庆怡然房地产开发（集团）有限公司签订（乙方）《联合开发建设“南川中银大厦（暂名）项目协议书》，该协议书约定，联合开发方式：1、因本协议所称该项目（中银大厦）原系中国银行南川市支行综合楼，现甲乙双方将其联合改建为商住房，项目的立项、规划、设计、施工、监理、消防等手续、证照向有关行政管理部门申请变更。2、甲方独自负责该项目裙楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资裙楼的全部收益，乙方独自负责该项目塔楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资塔楼的全部收益。2007年12月，重庆怡然房地产开发（集团）有限公司（乙方）与三丰公司（甲方）又签订《联合开发建设怡然三鑫大厦的补充协议》，该协议约定：裙楼的建筑面积所有权及造价结算：裙楼部分的全部建筑面积（包括房屋现状未拆除部分、拆除还建部分和新增建筑面积三部分组成）属于甲方所有。新建裙楼共四层（即±0以上一至四层），除拆除还建的建筑面积外的新增建筑面积，由乙方按照外墙砌体加框架结构建成交付给甲方，甲方按照建安成本的平均价与乙方办理结算。该判决书认定，三丰公司在审理中虽未能提供其产权证明，但根据三丰公司出示的南川府函[2005]56号《南川市人民政府关于南川市三丰物资有限公司办理土地权属变更的用地批复》以及《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》、《建设用地规划许可证》、《联合开发建设“南川中银大厦”项目协议书》及《补充协议》等证据能印证本案租赁房屋系三丰公司合法取得，系三丰公司所有。根据法律规定，法定代表人是代表企业法人行使职权的负责人，其行为对该企业负责，本案中的《房屋租赁协议》有三丰公司的法定代表人皮麒麟参与，不管乔某某、何某某是否是公司股东，三丰公司已对三人与富贝酒店公司签订的《房屋租赁协议》予以认可，认可是代表公司的行为，视为追认。故三丰公司与富贝酒店公司之间存在房屋租赁合同关系。后富贝酒店公司不服前述判决向重庆市第三中级人民法院提出上诉，重庆市第三中级人民法院于2014年10月11日作出（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决书，认定三丰公司已于2004年8月29日取得位于南川市南大街95号中国银行南川支行综合楼在建工程项目，并于2005年4月18日取得该工程项目所占土地的使用权。其后，三丰公司与重庆怡然房地产开发（集团）有限公司联合开发此地，其裙楼部分的建设及收益归三丰公司所有。因本案诉争租赁房屋位于南川市南大街95号，属南川中银大厦裙楼部分，故三丰公司是该租赁房屋的所有人。一审法院还查明：2016年5月30日，一审法院以（2016）渝0119民初2207号民事判决书判决，富贝酒店公司在判决生效后十五日内向何代诗返还位于重庆市南川区南大街95号怡然迷你公馆负一层和第二、三、四层楼的房屋（面积约为7123.9平方米）。后经何代诗申请执行，一审法院于2016年11月3日将前述判决所载明的房屋执行返还给何代诗。2017年2月21日，三丰公司出具收条一张，该收条的内容为：“根据本公司股东皮麒麟、乔某某、何某某代表本公司2011年7月18日与何代诗签订的《物业租赁合同及补充协议》，现收到何代诗交还本公司租赁的房屋（具体为：南川区南大街95号（迷你公馆）总面积为：7123.9平方米，其中：负一层1070.39平方米，正二层2439.58平方米，正三层2439.58平方米，正四层1174.35平方米，正一楼酒店接待大厅200余平米已摊至正二、三、四楼。）其他未尽事宜另行处理。”2016年9月6日，重庆市第三中级人民法院作出（2016）渝03民初11号民事判决书，该判决书判决位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号的怡然迷你公馆裙楼属于三丰公司所有。该案上诉后，由于上诉人撤回上诉加之未预交二审受理费，按上诉人自动撤回上诉处理。2016年11月21日，一审法院以（2016）渝0119民初5277号民事判决书判决，三丰公司在判决生效之日起30日内支付重庆洪泉物业管理有限公司物业服务费434462.25元，前述费用为“怡然迷你公馆”裙楼一、二、三、四层从2012年6月起至2016年7月的物业服务费。三丰公司不服前述判决提出上诉，重庆市第三中级人民法院于2017年5月9日以（2017）渝03民终183号民事判决书判决驳回上诉，维持了一审法院的前述判决。后经重庆洪泉物业管理有限公司申请执行，三丰公司与重庆洪泉物业管理有限公司达成和解支付了350000元。2018年1月4日，坐落于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号怡然迷你公馆1幢负1-1号的房屋登记在三丰公司名下；2018年1月9日，坐落于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号怡然迷你公馆1幢2-1、1幢2-2、1幢3-1、1幢3-2号、1幢4-1号、1幢4-2号的房屋登记在三丰公司名下。在一审庭审过程中，三丰公司表示皮麒麟、乔某某和何某某三人是代表该公司与何代诗签订了案涉物业租赁合同及补充协议；同时提出其在2018年2月15日分两次向重庆洪泉物业管理有限公司交纳了物业服务费110000元；三丰公司的法定代表人皮麒麟表示，案涉租赁物是我、乔某某和何某某三人出资以三丰公司的名义购买的，由于当时没有办理房产证，所以就由我、乔某某和何某某三人与何代诗签订了租赁合同，现知晓并同意由案涉租赁物的产权人三丰公司向何代诗主张案涉租赁物的租金等费用；三丰公司还申请了证人乔某某、何某某出庭作证，二人均证实皮麒麟、乔某某和何某某三人共同出资以三丰公司的名义购买了案涉租赁物，由于当时案涉租赁物的产权未定，就由皮麒麟、乔某某和何某某三人与何代诗签订了租赁合同，现知晓并同意由案涉租赁物的产权人三丰公司向何代诗主张案涉租赁物的租金等费用。双方均认可，在2016年时双方同意待何代诗与富贝酒店公司的案件结束后再谈本案的租金问题。一审法院认为，本案争议焦点为，一、三丰公司是否为本案适格的原告；二、三丰公司主张的租金及违约金是否超过诉讼时效；三、三丰公司要求何代诗支付物业管理费是否应予支付。对此，一审法院综合评析如下：一、三丰公司是否为本案适格的原告。从重庆市南川区人民法院（2013）南川法民初字第02603号民事判决书、重庆市第三中级人民法院（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决书以及重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初11号民事判决书所认定的事实和判决的内容来看，案涉租赁物属于三丰公司所有，三丰公司认可皮麒麟、乔某某和何某某代表公司与何代诗签订案涉物业租赁合同及补充协议，皮麒麟、乔某某和何某某三人也同意由三丰公司向何代诗主张权利，故三丰公司是本案适格的原告。二、三丰公司主张的租金及违约金是否超过诉讼时效。诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人在法定时效内不行使权利，当时效期间届满后，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。三丰公司主张的租金及违约金是在《中华人民共和民法总则》施行之前，故应依法适用《中华人民共和民法通则》对诉讼时效的规定，依照《中华人民共和民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”之规定，三丰公司主张的租金诉讼时效期间为一年，自其知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。从案涉物业租赁合同来看，双方对租金的支付进行了明确的约定：“甲方同意免收乙方6个月的租金，即第一期前6个月。租金按季结算支付。乙方首期支付给甲方99.8万元作为定金（其中本合同签订时支付38.8万元，余款在交房后签订补充协议时付清），在免租期完后，定金冲减首期租金。乙方应在冲减完后，提前交付下一季度租金”，何代诗应当在免租期和定金冲减完租金后，每一季度提前支付下一季度的租金，同时对何代诗若逾期支付租金的违约金也进行了明确的约定：“乙方逾期支付租金，超过30日仍然没有支付，甲方有权要求乙方支付同期二个季度的租金作为违约金。60日内仍然未支付租金，则视为乙方单方终止合同”，即何代诗逾期支付租金超过30日便需支付违约金，超过60日则视为单方终止合同。从案涉补充协议来看，本案的租期从2012年7月1日起开始计算，免租期为6个月即租金应从2013年1月1日起开始计算，按照案涉物业租赁合同的约定，何代诗应在2013年1月1日之前支付2013年1月至3月的租金、在2013年4月1日之前支付2013年4月至6月的租金、在2013年7月1日之前支付2013年7月至9月的租金、在2013年10月1日之前支付2013年10月至12月的租金，以此类推，何代诗应在2016年10月1日之前支付2016年10月至12月的租金。由此可见，三丰公司主张截止至2016年11月2日的租金，按照合同约定，何代诗应在2016年10月1日之前支付，故三丰公司主张截止至2016年11月2日的租金应从2016年10月1日起开始计算一年的诉讼时效，而三丰公司在2018年10月29日才提起本案的诉讼，其又未提供在2016年10月1日之后向何代诗提出履行请求或被告同意履行义务等导致诉讼时效中断的证据，故三丰公司主张的租金及违约金已经超过诉讼时效，一审法院依法不予支持。三、关于三丰公司要求何代诗支付物管费的问题。由于按案涉物业租赁合同和补充协议中均未明确约定物管费由何代诗承担，故对该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告重庆市南川区三丰物资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费59370元，保全费5000元，共计64370元，由三丰公司负担。本院二审查明：2013年7月12日，何代诗为原告以重庆市富贝酒店管理有限公司和张子洋为被告，提起房屋租赁合同纠纷，请求判决被告支付原告截止2013年7月5日的租金914291.55元；重庆市富贝酒店管理有限公司提起反诉，请求判决令双方于201年11月28日签订的《南川共南大街95号怡然迷你公馆租赁合同》无效，何代诗返还定金100000元和租金120000元，并赔偿经济损失1120万元。一审法院于2014年5月29日作出（2013）南川法民初字第02182号民事判决“一、由被告（反诉原告）重庆市富贝酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付下欠原告（反诉被告）何代诗从2013年1月至2013年7月期间的房屋租金814291.55元。二、驳回原告（反诉被告）何代诗其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）重庆市富贝酒店管理有限公司全部反诉请求。二审还查明：在一审庭审笔录记载：“原告：我们是通过电告多次进行追收。被告：2016年的时候，我与皮麒麟、乔某某在乔某某的钢材门市部与他们对租金达成的初步意见是等我的案件审结后在来谈租金的事情，但是交房之后就在没有找我说过租金的事情。审：原告是否属实？原：属实，当时我们三人谈过此事，他是说处理完案件后再来付租金。”。“被告：2013、2014年他们是与我说过租金的事情，但是我是说等张子洋的事情过了后再谈这个事情，但后来他们并没有找我谈租金的事情；原告也曾经出具给我一个情况说明，证明房屋的产权属于他们三个自然人”。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本案二审中争议的焦点是：1、上诉人主张的租金是否超过诉讼时效，三丰公司主张的租金和违约金是否应当支持；2、上诉人三丰公司主张的物业服务费是否应当由被上诉人支付。1、上诉人主张的租金是否超过诉讼时效，三丰公司主张的租金和违约金是否应当支持的问题。2011年7月18日，乔某某、皮麒麟、何某某作为出租方（甲方）与何代诗作为承租方（乙方）签订的《物业租赁合同》和2012年8月5日乔某某、皮麒麟、何某某作为甲方与何代诗作为乙方签订了《补充协议》是当事人的真实意思表示，未违约法律法规的禁止性规定，应当合法有效，对双方当事人具有约定力。双方在《物业租赁合同》约定：租金按季结算支付。乙方首期支付给甲方99.8万元作为定金（其中本合同签订时支付38.8万元，余款在交房后签订补充协议时付清），在免租期完后，定金冲减首期租金。乙方应在冲减完后，提前交付下一季度租金。乙方逾期支付租金，超过30日仍然没有支付，甲方有权要求乙方支付同期二个季度的租金作为违约金。60日内仍然未支付租金，则视为乙方单方终止合同。任何一方其它违约，违约方均应向守约方支付二个季度的租金作为违约金，如损失超过此金额，违约方还应予以赔偿；租赁期间的一切债权债务由乙方自行清偿，与甲方无关。双方在《补充协议》又约定：起租日期从2012年7月1日起至2027年6月30日共计15年。从《物业租赁合同》和《补充协议》的约定来看，本案的租期从2012年7月1日起开始计算，免租期为6个月即租金应从2013年1月1日起开始计算。何代诗应在2013年1月1日之前支付2013年1月至3月的租金，如未支付超过30日还应支付同期二个季度的租金，在2013年4月1日之前支付2013年4月至6月的租金，如未支付超过30日还应支付同期二个季度的租金，以此类推，何代诗应在2016年10月1日之前支付2016年10月至12月的租金，如未支付超过30日还应支付同期二个季度的租金。由此可见，三丰公司主张截止至2016年11月2日的租金，按照合同约定，何代诗应在2016年10月30日之前支付，故三丰公司主张截止至2016年11月2日的租金应从2016年10月31日起开始计算一年的诉讼时效，诉讼时效截止时间应为2017年10月30日。而在2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》实施，对于普通诉讼时效变为了三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，上诉人三丰公司主张本案适用三年的诉讼时效，应予支持。三丰公司于2018年10月29日提起本案的诉讼，未超过诉讼时效。同时，从一审庭审中被上诉人何代诗的陈述来看，何代诗认可2013年、2014年三丰公司的股东与其说过租金的事情，何代诗说等张子洋的事情过了后再谈这个事情。2016年，何代诗与皮麒麟、乔某某在乔某某的钢材门市部对租金达成的初步意见是等何代诗的案件审结后再来谈租金的事情。何代诗在一审庭审中的该陈述，证明上诉人三丰公司向被上诉人主张过租金，且被上诉人何代诗承认在何代诗与张子洋的案件结束后再谈租金的问题，从而引起诉讼时效的中断。因此，上诉人三丰公司主张其租金未超过诉讼时效的理由成立，本院予以支持。被上诉人何代诗抗辩认为双方合同中约定超过60日未支付租金则视为乙方单独终止合同，而主张2013年9月18日《物业租赁合同》失效，2013年9月19日为本案诉讼失效起算点的理由，因双方在履行合同过程中并未提出终止合同，且从租赁物何代诗至2017年2月21日才交付给三丰公司的事实，能够证明双方合同并未终止，而是履行至交付租赁物之日。同时，何代诗认可2013年和2014年在三丰公司向其催收租金，其承诺待与张子洋的案件结束后再谈租金的问题，也证明双方并未终止合同。故何代诗的该抗辩理由，不能成立，本院不予支持。由于在一审庭审中，三丰公司变更租赁面积为6053,51平方米。租赁期开始时间为2012年7月1日，按合同约定免收6个月的租金即从2013年1月1日起计算租金至2015年7月1日共计30个月租金为3632106元（6053.51×20元×30个月）；从2015年7月2日至2016年11月2日租金为2421404元（6053.51×25元×16个月）；两期共计6053510元（3632106元+2421404元）；何代诗已付998000元应冲抵租金，其尚欠租金为5055510元（6053510元-998000元）。由于三丰公司的股东在向何代诗催收租金时，何代诗承认待何代诗与张子洋的案件结束后再谈租金的问题，应是认可交纳租金，且时间是在其与张子洋的案件结束后。而本案何代诗与张子洋的案件一审法院于2016年5月30日以（2016）渝0119民初2207号民事判决书判决审结，判决内容为：富贝酒店公司在判决生效后十五日内向何代诗返还位于重庆市南川区南大街95号怡然迷你公馆负一层和第二、三、四层楼的房屋（面积约为7123.9平方米）。后经何代诗申请执行，一审法院于2016年11月3日将前述判决所载明的房屋执行返还给何代诗。2017年2月21日，三丰公司出具收条一张，该收条的内容为：“根据本公司股东皮麒麟、乔某某、何某某代表本公司2011年7月18日与何代诗签订的《物业租赁合同及补充协议》，现收到何代诗交还本公司租赁的房屋（具体为：南川区南大街95号（迷你公馆）总面积为：7123.9平方米，其中：负一层1070.39平方米，正二层2439.58平方米，正三层2439.58平方米，正四层1174.35平方米，正一楼酒店接待大厅200余平米已摊至正二、三、四楼。）其他未尽事宜另行处理。”而在何代诗将房屋移交之后，双方对租金的支付未达成一致的意见，导致三丰公司通过诉讼的方式主张权利，不应认定何代诗有违约行为，故上诉人三丰公司主张的违约金，本院不予支持。2、上诉人三丰公司主张的物业服务费是否应当由被上诉人支付的问题。双方《房屋租赁合同》中规定“租赁期间一切债权债务由乙方自行清偿，与甲方无关”，应当认定该合同已经明确约定了在何代诗租赁该房屋期间，所产生的物管费应由其支付。同时，按照租赁市场交易惯例，承租人在租赁期间，享受了物业公司提供的物业服务，该物业费理应由其承担。故对上诉人三丰公司主张的物业管理费由承租人何代诗承担的理由成立，本院予以支持。故何代诗应支付物业费245569.53元。综上，上诉人三丰公司上诉主张要求何代诗支付租金和物业管理费的理由成立，本院予以支持。三丰公司主张要求何代诗支付违约金的理由，不能成立，本院应予驳回。一审判决认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市南川区人民法院（2018）渝0119民初7567号民事判决；二、本判决生效后30日内何代诗支付重庆市南川区三丰物资有限公司租金5055510元，并支付物业管理费245569.53元，共计人民币5301079.53元；三、驳回重庆市南川区三丰物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案一审案件受理费59370元、保全费5000元，共计人民币64370元，由何代诗负担51313元，由重庆市南川区三丰物资有限公司负担13057元。二审案件受理费59370元，由何代诗负担46313元，由重庆市南川区三丰物资有限公司负担13057元。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 陈胜泉审 判 员 张海瑞二〇二〇年七月二十四日法官助理 伍科聿书 记 员 邓明凤