四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1231号 上诉人(原审原告)：四川立生医药贸易有限公司，住所地：四川省绵阳市江油市太平镇普照村，统一社会信用代码91510781786695587G。 法定代表人：李伟民，该公司执行董事。 诉讼代表人：四川博思律师事务所，系四川立生医药贸易有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：杨鹏，四川博思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金勇，四川联衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都西南交大府河苑培训中心有限公司，住所地四川省成都市郫都区安靖镇方桥村，统一社会信用代码9151012471608211XT。 法定代表人：徐铮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李将军，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗毅，四川发现律师事务所律师。 上诉人四川立生医药贸易有限公司（以下简称：立生公司）与上诉人成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称：府河苑公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初5372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人立生公司的委托诉讼代理人杨鹏、金勇、上诉人府河苑公司的委托诉讼代理人李将军、罗毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 立生公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判府河苑公司向立生公司交付交付犀浦镇交大一路66号4栋2单元16楼1605号、16楼1603号、16楼1602号、16楼1601号、17楼1705号、17楼1703号、17楼1702号、18楼1805号、19楼1905号、19楼1903号、19楼1902号、20楼2005号、20楼2003号、20楼2002号、21楼2105号、21楼2103号、21楼2102号、22楼2205号、22楼2203号、22楼2202号、23楼2305号、23楼2303号、23楼2302号、24楼2405号、24楼2402号等共计25套商品房,并协助立生公司办理前述房屋的不动产登记证，并以21081915元为基数分别计算逾期交房、逾期办证违约金；2.本案一审、二审受理费均由府河苑公司承担。事实与理由：原判决以借款余额与25份《商品房买卖合同》显示总价之间存在差额为由，认定立生公司未足额履行支付价款的义务，判决府河苑公司仅向立生公司交付15套房屋并办理不动产登记证，违背了双方达成的以25套房屋抵偿借款的本意，忽视了府河苑公司已向立生公司出具了25份商品房买卖合同显示总价21081915元的全额《收据》这一事实。2014年8月20日，府河苑公司向立生公司以出售商品房形式归还借款时，双方是在明知借款余额的情况下，完成了25份商品房买卖合同的签订和备案，在原借款关系已经了结，买卖关系已经形成的同时，府河苑公司向立生公司出具了收据。上述事实足以证明双方达成的是以25套房屋抵偿原借款的合意，并以商品房买卖合同的签订、备案形式予以完成，借款余额与合同总价存在的差额部分府河苑公司不要求立生公司再另外支付，立生公司取得全款收据时25份商品房买卖项下的付款义务即完成，但原判决认为立生公司未提交另外支付购房款的证据，未认定立生公司已足额履行了支付价款的义务系认定事实错误。 府河苑公司辩称，立生公司的主张无事实与法律依据，府河苑公司出具收据的行为既没有豁免的意思表示，更不发生豁免的法律效力。首先，从立生公司与李胜元、谭红菊等人之间的交易模式来看，收据仅是上述当事人形成民间借贷关系的证据之一，人民法院已经裁判民间借款关系转化为了商品房买卖关系，发生法律关系的转化后，立生公司是否不再需要支付差额部分的购房款，应当以其他证据予以证明，收据本身并没有豁免立生公司支付商品房购房款义务的意思表示。其次，最高人民法院发布的第57号指导案例，温州银行股份有限公司宁波分行诉浙江创菱电器有限公司等金融借款合同纠纷案中载明，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别约定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。本案中不存在上述两种情形，故立生公司主张府河苑公司以默示行为放弃权利的说法不能成立。最后，在府河苑公司与立生公司无其他经济往来的情况下，府河苑公司无故放弃近千万元的款项与基本常识相悖， 府河苑公司上诉请求：1.撤销原判，裁定驳回立生公司的诉讼请求，或者将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由立生公司承担。一、根据最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第129号规定及其他人民法院作出的生效裁判结果，李胜元、谭红菊等人以四川盛源置业集团有限公司（以下简称：盛源公司）为平台实施合同诈骗的行为已被提起公诉，该刑事案件已经将李晓钏（立生公司）列为受害人之一，公诉机关指控李胜元、谭红菊等人的犯罪事实与该公司在本案中诉请的事实属于同一事实，且该案件为涉众型经济犯罪，故本案不属于民事纠纷。四川省高级人民法院在（2019）川民申1890号案中认为，成郫公（经）诉字（2019）124号《起诉意见书》不能证明立生公司以张琪林名义签订的商品房买卖合同的行为无效或不成立，但其并未认定该起诉意见书与本案无关，一审法院认为四川省高级人民法院在（2019）川民申1890号案中未采信成郫公（经）诉字（2019）124号《起诉意见书》，故认定本案属于民事纠纷，将立生公司与张琪林名义签订商品房买卖合同的行为与李胜元、谭红菊等人对立生公司实施合同诈骗的行为进行混淆系事实认定不清。二、即使法院认为本案属于民事纠纷，根据九民纪要第23条债务加入准用担保规则的规定，案涉25份《商品房买卖合同》无效，立生公司的诉讼请求也不应当得到支持，一审法院认可上述合同的效力不当。上述条文规定，债务加入准用担保规则的规定，即公司加入债务的协议效力判决与公司为他人提供担保效力的判决是一致的，即以股东（大）会、董事会等机关的决议作为基础，没有公司决议的，债权人并非善意，合同无效。本案中，2014年5月20日、2014年6月26日，李晓钏与李胜元、谭红菊分别签订两份借款合同，双方是借款关系的当事人，按照四川省高级人民法院（2019）川民申946号民事裁定书的认定，案涉《商品房买卖合同》签订时府河苑公司加入李胜元、谭红菊与立生公司之间的债务，愿意向立生公司履行还款的行为表示。故按照九民纪要第23条之规定，判断该债务加入行为的效力，应以立生公司是否善意为标准，而府河苑公司从未就加入李胜元、谭红菊与立生公司之间的债务形成过决议，立生公司并非善意，案涉《商品房买卖合同无效》，立生公司的诉讼请求不应当得到支持。三、即使案涉《商品房买卖合同》有效，因立生公司未足额支付购房款，该公司的破产管理人未在规定时间内通知府河苑公司继续履行合同，根据破产法第十八条的规定，上述合同已经解除，立生公司要求交付房屋的诉讼请求不应得到支持。一审法院认为府河苑公司于2015年就案涉商品房买卖合同的效力提起诉讼，故不能适用破产法第十八条的规定视为合同已经解除，但本案的25份合同未履行完毕为客观事实，管理人若选择继续履行即应当依法通知府河苑公司，不应以当事人之间存在争议而不履行法定程序，否则就应当视为解除合同，另外，府河苑公司于2015年事实上仅就案涉商品房买卖合同中的一份不成立事宜提起诉讼，并未涉及其余24份商品房买卖合同，立生公司的管理人也并未就合同继续履行事宜通知府河苑公司，故案涉24份商品房买卖合同已经解除。四、即使案涉合同并未解除，立生公司作为购房人，在尚未足额支付合同约定购房款的情形下，府河苑公司有权拒绝交付房屋，且不承担任何违约责任。根据最高人民法院发布的第72号指导案例的精神，一审法院需要对借款本息数额进行审查，以判定立生公司是否足额支付购房款，但其并未依法审查，对立生公司预先收取利息未从本金中扣除的事实和对其收取超过36%的违法高息予以司法确认，不符合前述裁判规则。 立生公司辩称，1.本案属于民事纠纷，府河苑公司的上诉请求不能成立。本案涉及的是合同诈骗，而不是非法集资，且对方也不是涉及犯罪的犯罪嫌疑人，即使犯罪嫌疑人有罪，也不能免除对方应当承担的民事责任，四川省高级人民法院已经认定起诉意见书与本案没有关联。2.案涉房屋买卖合同的效力问题已经由生效法律文书予以确定，双方间为商品房买卖合同关系，不存在债的加入，立生公司是以兑价方式支付给李盛元和谭红菊，府河苑公司与立生公司是合作开发的关系，案涉商品房买卖合同已经经过备案，府河苑公司应当知晓此事，对方出具了收到全款的收据，因此无法认定案涉合同为未履行完毕的合同。3.府河苑公司提供的判例是借贷双方约定的利息超过了法定限额的情形，因此没有参考价值和指导意义。 立生公司向一审法院起诉请求：1.判令府河苑公司立即向立生公司交付犀浦镇交大一路66号4栋2单元16楼1605号、16楼1603号、16楼1602号、16楼1601号、17楼1705号、17楼1703号、17楼1702号、18楼1805号、19楼1905号、19楼1903号、19楼1902号、20楼2005号、20楼2003号、20楼2002号、21楼2105号、21楼2103号、21楼2102号、22楼2205号、22楼2203号、22楼2202号、23楼2305号、23楼2303号、23楼2302号、24楼2405号、24楼2402号等共计25套商品房，并为立生公司办理相关权属登记（总房款21,081,915.00元）；2.判令府河苑公司向立生公司支付自2016年4月30日起至实际交付之日止的逾期交付违约金（暂计算至2019年11月6日为2,711,134.27元）；3.判令府河苑公司向立生公司支付自2017年4月30日起至立生公司取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金（暂计算至2019年11月6日为1,941,644.37元）。4.本案诉讼费由府河苑公司承担。 一审法院认定事实：2010年1月27日，府河苑公司与盛源公司签订《合作建设“府河苑”项目协议》，约定合作开发位于成都市郫县河苑项目，合作方式为：府河苑公司提供“府河苑”享有国土证确定之现状的土地作为开发用地；盛源公司负责提供该宗地开发与建设所需的全部资金。2014年5月20日，李晓钏与李胜元、谭红菊签订《借款合同》，约定借款5000000.00元，同时与盛源公司签订担保合同，对上述借款予以担保，后李晓钏向谭红菊账户转款5000000.00元。同日，府河苑公司与张琪林签订商品房买卖合同两份，并向张琪林出具收据两张且分别载明“今收到张琪林一次性付款（购房款）5002080.00元”。2014年6月26日，李晓钏与李胜元、谭红菊再次签订《借款合同》，约定借款8000000.00元，同时与盛源公司、四川星逸酒店有限公司签订担保合同，对上述借款予以担保，后李晓钏向谭红菊账户转款8000000.00元。同日，府河苑公司与张琪林签订《商品房买卖合同》五份，并向张琪林出具收据两张且分别载明“今收到张琪林一次性付款（购房款）27252400.00元”、“今收到张琪林一次性付款（购房款）20008320.00元”。2014年6月27日，府河苑公司向张琪林出具网签备案承诺书并承诺：上述7份合同所载89户房屋于2014年7月14日前完成网签备案，如未完成有权要求府河苑公司继续履行备案手续。2014年8月20日，府河苑公司与张琪林签订本案案涉25套房屋的商品房买卖合同，约定房款总价为21081915.00元，同日府河苑公司向张琪林出具收据并载明“收到盛源学府名城购房款21081915.00元”，府河苑公司于当日向张琪林办理了案涉25套商品房的网签备案。当日，立生公司还与张琪林签订《委托购房协议》，约定：立生公司委托张琪林以张琪林个人名义购买案涉25套房屋，以张琪林名义与房屋出卖人签订购房协议、办理房屋产权登记手续、办理银行贷款手续等；并确认购房的全部出资、税费等均由立生公司承担，立生公司系案涉房屋的实际所有人，张琪林仅为案涉房屋的名义产权人。府河苑公司与张琪林签订案涉25套房屋的《商品房买卖合同》后，李胜元、款。2015年府河苑公司因案涉房屋商品房买卖合同的效力问题向郫县人民法院提起以张琪林和盛源公司为被告、府河苑公司、李晓钏为第三人的房屋买卖合同纠纷诉讼（案号为：（2015）成郫民初字第1556号），请求：1、确认备案号为211098（系案涉25套房屋商品房买卖合同其中一份）商品房买卖合同不成立；2、张琪林协助府河苑公司办理211098号的登记备案注销手续。该案审理过程中，府河苑公司申请对商品房买卖合同和收据上所盖合同专用章、法定代表人章及财务专用章与公安机关备案章进行对比鉴定，鉴定结论为：上述公章印文均不是府河苑公司在公安机关备案的公章盖印。郫县人民法院认为：“尽管府河苑公司主张本案所涉及的府河苑公司系列印章系他人未按照合同约定擅自使用的非备案章进而合同并非其真实意思表示，但合作双方关于公章的管理、使用的约定只能对合作双方具有约束力，合作一方当事人未按双方约定使用公章对外仍应产生法律效力，合作一方不得以此为由对抗善意第三人。与此同时，国家房屋备案登记机构只能将商品房买卖合同网签登记备案系统授予房地产项目开发业主即府河苑公司，并由房地产项目开发业主专用。张琪林在取得了包括本合同在内的25份商品房买卖合同签约登记备案的情况下，可视为盛源公司对外行使其非备案章签订合同的行为已经通过合同网签备案得到了府河苑公司的追认，因此非备案章对立生公司仍产生法律效力”。并认为“在先签订借款合同，后通过签订房屋买卖合同将借款转化为购房款的，双方具有对履行合同义务的选择权。……李晓钏已选择将该笔借款转化为购房款性质并已经履行，双方法律关系应当认定为商品房买卖关系”，从而认定合同备案号为211908的商品房买卖合同自双方当事人达成一致意思表示并在合同上签字或盖章时成立，故判决：驳回府河苑公司的诉讼请求。府河苑公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉（案号为（2017）川01民终6692号），成都市中级人民法院认为：案涉商品房买卖合同加盖了府河苑公司印章及法定代表人印章，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，案涉商品房买卖合同依法成立并有效。该合同应视为双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。根据鉴定结论及交大府河苑公司在二审中提交的郫县公安局《立案决定书》，确能证明案涉商品房买卖合同所加盖的印章与府河苑公司在公安机关预留印章不符且公安机关就其中涉嫌犯罪问题立案侦查的事实。但上述事实本身，在无其他证据印证的情况下，并不能必然证明府河苑公司印章被伪造并加盖系案涉商品房买卖合同的相对方张琪林所为或张琪林串通他人所为，以及张琪林对相关情况系明知的事实……。成都市中级人民法院认为该案一审法院认定并无不当，故于2018年1月24日判决：驳回上诉，维持原判。府河苑公司因不服成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终6692号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院认为：府河苑公司与盛源公司签订的《合作建设“府河苑”项目协议》实质为国有土地使用权出让协议，《补充协议（一）》中有关使用章和证照的约定表明交大府河苑公司实际授权盛源公司及其授权人有使用交大府河苑公司印章、代表交大府河苑公司签署与项目有关协议的权利。2014年8月20日，府河苑公司向张琪林出具收据并载明收到盛源学府名城购房款21081915.00元，并于当日向张琪林办理了包括案涉房屋在内的25套商品房网签备案，案涉《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期府河苑公司难以清偿债务时，双方协商通过将其公司所有的商品房出售给张琪林的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，符合双方的真实意愿，并未违反法律、法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，合同合法有效。张琪林在案涉项目售楼部与府河苑公司签订包括案涉房屋在内的25份《商品房买卖合同》，后取得了25份商品房买卖合同登记备案。张琪林基于《合作建设“府河苑”项目协议》《补充协议（一）》中对盛源公司和府河苑公司合作模式和盛源公司使用交大府河苑公司印章的信赖，已经尽到了合理的审慎注意义务，府河苑公司对印章管理明显失当。成都市公安局郫都区分局成郫公（经）诉字（2019）124号起诉意见书不能证明案涉合同无效或不成立，与本案无关联，对府河苑公司的调取申请不予准许。故于2019年3月29日裁定驳回府河苑公司的再审申请。2018年1月30日，成都市公安局郫都区分局作出《立案决定书》，决定对盛源公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。2019年1月23日，该局作出成郫公（经）诉字（2019）124号起诉意见书，载明：盛源公司、李胜元、谭红菊、李佳川等人涉嫌犯合同诈骗罪，将此案移送审查起诉。经依法侦查查明：盛源公司于2010年1月27日与府河苑公司签订合作开发协议，合作开发“盛源.学府名城”项目。在合作开发过程中，盛源公司因自身负债高且无创收项目，为了填补公司自身资金缺口和支付高额民间资金借款本息，李胜元、谭红菊、李佳川等人在明知无“盛源.学府名城”项目抵押、担保、处置主体资格的情况下，由李佳川按照李胜元的安排伪造府河苑公司的行政章、财务章、合同章、法人章等相关印章，通过伪造的印章对民间资金的出借人虚构事实、隐瞒真相，向包括李晓钏在内的36名出借人采用虚假抵押、重复抵押的方式骗取借款共计603405529.33元。2018年3月1日，李晓钏向立生公司的破产管理人作出《情况说明》，内容为：本人李晓钏，男，汉族，1984年9月22日出生，身份证号：5137231984××××××××，籍贯四川省平昌县西兴镇兴隆街113号。2014年1月，本人在李伟民实际控制的四川立生医药贸易有限公司及关联企业任职。2014年5月20日，本人受立生公司实际控制人李伟民指派，与李胜元、谭红菊签订了借款合同，约定借款5000000元，并与盛源公司签订了担保合同，随后向谭红菊账户转款5000000元。2014年6月26日，本人再次受立生公司实际控制人李伟民指派，与李胜元、谭红菊签订了借款合同，约定借款8000000元，并与盛源公司和四川星逸酒店有限公司签订了担保合同，随后向谭红菊账户转款8000000元。上述借款一个月还款期限届满后，李胜元、谭红菊无力偿还借款，双方经协商沟通并对账确认，李胜元、谭红菊同意将借款本金和利息转化为盛源公司与府河苑公司合作开发的位于成都市共计25套商品房的购房款。2014年8月20日，立生公司实际控制人安排本人和另一名员工张琪林与府河苑公司签订了25套商品房的《商品房买卖合同》，并于同日将其网签备案到了张琪林名下。本人受立生公司指派出借款项，并与员工张琪林共同与府河苑公司签订了上述25套《商品房买卖合同》，上述25套商品房系立生公司实际出资所有。以上情况属实，特此说明。一审庭审中，张琪林和李晓钏一致认可案涉借款1300万元实际出借人为立生公司，出借款项及签订商品房买卖合同均系受立生公司指派。案涉房屋至今未进行竣工验收。四川省江油市人民法院于2018年6月19日作出（2018）川0781民初1396号民事判决，确认立生公司××医药贸易有限公司××在××公司××下××单元××楼××、××、××、××、××楼××、××、××、××楼××、××楼××、××、××、××楼××、××、××、××楼××、××、××、××楼××、××、××、××楼××、××、××、××楼××、××号共计25套房屋《商品房买卖合同》的全部合同权利；驳回立生公司四川立生医药贸易有限公司的其他诉讼请求。府河苑公司对该判决不服，向绵阳市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月19日作出（2018）川0781民终2266民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后因府河苑公司不服四川省绵阳市中级人民法院的民事判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2019年11月22日作出（2019）川民申1890号民事裁定，认为，府河苑公司（甲方）与盛源公司（乙方）签订的《合作建设“府河苑”项目协议》约定“甲方提供府河苑享有国土证确定之现状的土地作为开发用地；乙方负责提供该宗地开发与建设所需的全部资金（含土地变性、规划调整以及开发建设等一切费用）……乙方收入为整个项目可售建筑面积销售收入扣除以下各项费用的实际收入：甲方收入9756万元、开发商支出的税费、维修基金，其他按法律法规必须预留的费用……无论该项目售房进度如何，乙方保证必须在本协议签订之日起三十日内将甲方9756万元收入全部划转到甲方指定的账户”，可见《合作建设“府河苑”项目协议》约定府河苑公司以提供土地使用权的方式收取固定收益，实质为国有土地使用出让协议。《补充协议（一）》中又明确约定“凡属于本项目用章和使用证照，在经乙方（盛源公司）法定代表人或乙方法定代表授权委托的府河苑项目部第一负责人签字即可用章或使用证照、乙方保证甲方的印章仅限于本项目开发建设、经营管理，不得他用”表明，府河苑公司实际授权盛源公司及其授权人使用府河苑公司印章、代表府河苑公司签署与项目有关协议的权利。案涉《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期交大府河苑公司难以清偿债务时，双方协商通过将府河苑公司所有的商品房出售给张琪林的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，符合双方的真实意思意愿，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，合同合法有效。张琪林在案涉项目售楼部与府河苑公司签订包括案涉房屋在内的25份《商品房买卖合同》，后取得了25份商品房买卖合同登记备案。张琪林基于《合作建设“府河苑”项目协议》《补充协议（一）》中对盛源公司和府河苑公司合作模式和盛源公司使用府河苑公司印章的信赖，已经尽到了合理的审慎注意义务，府河苑公司对印章管理明显失当。因此，府河苑公司主张《商品房买卖合同》并非真实意思表示的再审申请理由不成立，本院不予支持。四川省成都市公安局郫都区分局郫公（经）诉字（2019）124号《起诉意见书》与本案无关联性，不能证明合同无效或不成立。遂裁定驳回府河苑公司的再审申请。本次诉讼中，立生公司向四川省江油市人民法院申请调查取证，四川省江油市人民法院依法向成都市郫都区住房和城乡建设局调取了2014年5月1日至2014年11月30日期间，案涉“盛源.学府名城”的备案登记成交价。根据成都市郫都区住房和城乡建设局提供的备案登记成交价清单记载，2014年8月20日，案涉楼盘8栋1单元1903号建筑面积成交单价为6237.63元，7栋1005号建筑面积成交单价为6196.14元，7栋706号建筑面积成交单价为6232.63元,7栋2405号建筑面积成交单价为6152.95元，8栋1单元1401号建筑面积成交单价为6171.27元。登记在立生公司（原登记在张琪林）名下的25套商品房中，建筑面积为126.12平方米的房屋16套，建筑面积为115.58平方米的房屋9套。另查明，立生公司、府河苑公司签订的25份《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房房楼栋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。一审审理中，府河苑公司向四川省江油市人民法院提交2019年3月18日，张琪林就府河苑公司针对（2017）川01民终6692号民事判决申请再审过程中，向四川省高级人民法院出具的情况说明，内容为：一、关于借款转购房款的说明。2014年5月20日、2014年6月26日，李胜元、谭红菊因府河苑项目建设需要向李晓钏借款5000000.00元、8000000.00元,日利率均为0.0015%，由盛源公司进行连带责任保证担保，同时盛源公司因其与府河苑公司的合作，代表府河苑公司与本人签订了7份《商品房买卖合同》以对借款进行担保，但未进行网签备案登记。借款发生后，借款人分别于2014年5月20日支付利息150000.00元，2014年6月6日支付利息50000.00元，2014年6月24日支付利息75000.00元，2014年6月25日支付利息112500.00元，2014年6月27日支付利息288000.00元，2014年7月25日支付利息258500.00元，2014年8月18日支付利息564000.00元，总计1498000.00元。2014年7月底，上述两笔借款期限均已届满，李胜元、谭红菊向李晓钏提出已无力还款，可双方结算后将“府河苑”项目的商品房卖给李晓钏，且将借款抵作购房款，李晓钏与本人当时均为立生公司员工，且该借款系立生公司实际出借，李晓钏遂告知立生公司负责人商品房买卖事宜，经各方协商，各方同意结算后，以借款抵房款的方式结清双方的借款。经立生公司安排，由李晓钏和本人前去办理商品房买卖相关手续，2014年8月20日，李晓钏和本人与盛源公司法定代表人李胜元、股东谭红菊在府河苑项售楼部现场进行对账，确认了李胜元、谭红菊已支付完毕截止2014年8月20日的利息，仅剩余13000000.00本金未归还，各方即以13000000.00元为基数确定府河苑公司出卖商品房的面积，同时确认由本人作为购房人签订新的《商品房买卖合同》，原7份《商品房买卖合同》作废，府河苑公司以新的《商品房买卖合同》进行网签备案登记。二、关于购房款计算的说明。各方在协商房屋单价时，因李晓钏、本人了解到府河苑公司、盛源公司的修建成本约为2900.00元／㎡，且府河苑公司多次以2000多元／㎡、3000多元／㎡的单价与他人进行房屋交易，故要求以3300.00元／㎡的单价签订合同和计算房屋面积，但是李胜元、谭红菊告知本人，府河苑项目在房管局的核定备案均价为4200.00／㎡，市场行情价也约为4000.00元／㎡，如以低于这个价格签合同且网签备案可能在房管局通不过，且如果以后还有房屋抵偿之事发生，其他债权人也会要求低价抵偿。因此，经协商一致，各方确认购房单价为4250.00元／㎡，可选择总计面积约3058㎡的房屋。同时，李胜元、谭红菊与本人协商，为了以后发生房屋抵偿的事情时可与其他债权人协商个好价格，且后期未开盘的商品房能在房管局申请更高价格，希望本人能以6900元／㎡的单价签订合同，但实际执行4250.00元／㎡。最终经计算，本人选择了总面积为3055.35㎡的25套房屋，总购房款为12985237.50元，《商品房买卖合同》签订后，本人应支付给府河苑公司的购房款即与盛源公司应偿还的13000000.00元抵消，互不相欠。因盛源公司向李晓钏、本人出具过府河苑公司的《“府河苑”项目合作协议》和《补充协议》，明确经盛源公司法定代表人（即李胜元）同意即可使用府河苑公司的印章，同时，我们系在府河苑项目售楼部现场进行的款项结算，并由府河苑项目工作人员介绍房屋后进行的房屋选择，遂本人经由李胜元、谭红菊经办，与府河苑公司签订了25套房屋的《商品房买卖合同》。合同记载价格为6900.00元／㎡，合同记载总价为21081915.00元。合同签订后，李胜元、谭红菊将《商品房买卖合同》收至办公室盖章并开具收据，其处理完毕后，将盖有府河苑公司印章的合同与三张盖有交大府河苑公司财务专用章的收据（收据记载总金额为21081915.00元）交付给本人。同时，府河苑公司的工作人员将25份《商品房买卖合同》进行了网签备案登记。后本人知道李晓钏与李胜元、谭红菊发生借款时约定的利息偏高，如按照司法解释规定确定本金以及将超过月息3%的部分予以扣除，剩余本金亦有12282000.00元，故抵偿的单价为4020元／㎡，仍远超其成本价，且符合当时市场行情价格。三、关于李胜元、谭红菊后期支付给李晓钏的款项。经核实，李胜元、谭红菊向李晓钏分别在2014年8月29日支付了1000000.00元,9月18日支付了100000.00元，10月8日支付了100000.00元，10月10日支付了100000.00元，10月24日支付了150000.00元，10月27日支付了100000.00元，10月31日支付了50000.00元，11月3日支付了50000.00元，11月7日支付了100000.00元，总计支付了1800000.00元。上述25套商品房买卖事宜办理完毕后，李胜元、谭红菊告知李晓钏和本人，其看好府河苑项目的行情，且确实该项目价格在提升，故其提出以13000000.00元的价格对房屋进行反购，待其将13000000.00元支付完毕后，本人方配合将办理买卖交易手续。经向立生公司汇报，公司同意了该提议，但各方未签订书面文件予以确认，现李胜元、谭红菊支付1800000.00元后便未再行支付。因此本人认为，该1800000.00元系李胜元、谭红菊与李晓钏之间另外的法律关系所产生的款项往来，不影响本人与府河苑公司的协议。如李胜元、谭红菊不同意继续履行其提议而主张款项返还，可另行起诉。本人承诺上述情况真实，如有虚假，本人愿承担相关责任。 一审法院认为，本案争议的焦点在一、立生公司与府河苑公司之间的争议是否属于民事案件；二、双方之间的商品房买卖合同是否视为解除；三、涉案商品房的成交单价是多少，立生公司是否足额履行支付价款义务;四、府河苑公司的行为是否构成违约。一、关于立生公司与府河苑公司之间的争议是否属于民事案件的问题。案涉商品房买卖合同的效力已经由生效法律文书确认为合法有效的合同，合同权利由立生公司享有已被生效法律文书所确定。府河苑公司提交成郫（经）诉字（2019）124号起诉意见书，抗辩本案涉嫌刑事犯罪而主张不是民事纠纷，府河苑公司向四川省高级人民法院申请再审（2018）川07民终2266号一案中已提交了该证据，四川省高级人民法院认为与涉案纠纷不具有关联性，未予采信。府河苑公司的该项抗辩理由不能成立。二、关于原府河苑公司之间的商品房买卖合同是否视为解除的问题。因案涉商品房买卖合同从外观形式上表现为由张琪林与府河苑公司之间设立，交大府河苑公司于2015年就商品房买卖合同的效力问题向郫都区人民法院提起诉讼，成都市中级人民法院于2018年1月24日作出二审判决，立生公司于3月28日就所有权确认向本院提起诉讼，因案涉合同的双方从2015年起一直对合同的效力、是否完全履行存有争议，一直处于通过诉讼解决的持续状态。府河苑公司主张商品房买卖合同视为解除的理由不能成立。三、关于涉案商品房的成交单价是多少，立生公司是否足额履行支付价款义务的问题。府河苑公司与张琪林签订的商品房买卖合同中约定的建筑面积单价为6,900.00元，立生公司主张商品房买卖合同中约定的单价与双方签订合同时实际履行的单价不符，府河苑公司向张琪林出具了收款收据，表明立生公司已经足额履行了购房价款。综合郫都区住房保障局和建设局出具的成交价清单与府河苑公司提交的商品房买卖合同，2014年8月20日，“盛源.学府名城”的成交单价在6100-6300元。立生公司虽主张签订合同时的成交价为4,200.00元左右，仅有张琪林的陈述却未提交相应证据予以佐证，合同中约定的6,900.00元虽高于其它买受人的成交单价，但不存在显失公平的情形，且涉案合同已被生效法律文书确认为有效合同，合同当事人理应按合同约定履行各自的义务。故认定建筑面积单价为6,900.00元。立生公司向一审法院提交了府河苑公司向其出具载明收款金额为21,081,915.00元的收据表明立生公司已经足额履行了购房价款。但张琪林向四川省高级人民法院出具的说明中认可截止2014年8月20日，剩余本金13,000,000.00元未归还，各方即以13,000,000.00元为基数确定府河苑公司出卖商品房的面积，立生公司对张琪林所出具的说明的真实性不持异议。且立生公司和张琪林均未提交其向府河苑公司另外支付购房款的证据。府河苑公司抗辩截止2014年8月20日，借款本息应为11,931,735.48元，生效法律文书已经确认借款本金为13，000，000.00元，府河苑公司未提交证据予以推翻该认定，由此认定立生公司已向府河苑公司支付购房款13,000,000.00元。双方签订的商品房买卖合同所购买的房屋为独立户型的25套，并非不可分割，按照权利义务对等的原则，府河苑公司理应向立生公司交付已经支付足额房款的房屋即13,000,000.00÷6900=1884.06㎡。关于立生公司主张府河苑公司逾期交房和逾期办证的违约金的问题。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，府河苑公司应于2016年4月30日前向立生公司交付房屋，时至今日，府河苑公司未向立生公司交付已足额支付购房款的房屋，也未在约定的2017年4月30日前办理楼栋权属证书，府河苑公司的行为已经构成违约。立生公司主张的部分违约金予以支持。 一审法院遂判决：一、限成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效后十日内向四川立生医药贸易有限公司交付犀浦镇交大一路66号4栋2单16楼1605号、1603号、17楼1705号、1703号、18楼1805号、19楼1905号、1903号、20楼2005号、2003号、21楼2105号、2103号、22楼2205号、2203号、23楼2305号、2303号房屋并于交付后30日内协助立生公司办理前述房屋的不动产登记证；二、限成都西南交大府河苑培训中心有限公司于案涉房屋交付之日起30日内向四川立生医药贸易有限公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，（逾期交房违约金的计算方式为以13,000,000.00元为基数，按日万分之一计算，从2016年5月1日起至房屋实际交付之日止。逾期办证违约金的计算方式为以13,000,000.00元为基数，按日万分之一计算，从2017年5月1日起至成都西南交大府河苑培训中心有限公司向不动产登记部门移交办理不动产证资料之日止）；三、驳回四川立生医药贸易有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：一方面，府河苑公司和张琪林的《商品房买卖合同》已经被生效法律文书认定为有效，（2018）川07民终2266号判决也确认了立生公司享有备案在张琪林名下的案涉25套房屋的全部合同权利。作为上述合同的当事人，立生公司与府河苑公司均应当依照合同约定履行义务。另外一方面，虽然府河苑公司向张琪林出具载明收到购房款21081915元的收据，但根据本案查明事实，实际借款本金截止2014年8月20日的金额为1300万元，即立生公司实际只交付了1300万元的购房款，立生公司与府河苑公司作为房屋买卖合同关系中平等的民事主体，法院亦应在尊重案件事实的基础上平等保护双方的合法权益，一审法院根据立生公司实际履行的购房款判决府河苑公司应当交付的房屋并无不当。但立生公司和府河苑公司均认可李胜元、谭红菊在后来又归还了180万元借款的事实，本院认为，该部分还款应当在1300万元购房款项中予以扣除，因此立生公司实际支付的购房款为1120万元，府河苑公司应当向立生公司交付的房屋面积应为：1120万元÷6900元∕平方米=1623.18㎡，本院在一审判决交付房号的基础上选定13套作为府河苑公司应当交付的房屋，为了确保交付房屋的个体完整性，多出部分面积的购房款由立生公司以合同约定的6900元/㎡的单价予以补足。 考虑本案的基础法律关系，实际是府河苑公司为李胜元、谭红菊的个人借款提供担保，李胜元、谭红菊也并未将借款全部用于项目建设，同时，李胜元也因涉嫌合同诈骗罪等罪名被移送起诉，府河苑公司并未实际取得相应的购房款，并非实际受益人，因此，根据公平原则及本案实际情况，由于已经支持了交付相应购房款的13套房屋，对立生公司还主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金等请求不再支持。 综上所述，成都西南交大府河苑培训中心有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院（2019）川0781民初5372号民事判决； 二、限成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效后十日内向四川立生医药贸易有限公司交付犀浦镇交大一路66号4栋2单元16楼1605号、1603号、17楼1705号、1703号、18楼1805号、19楼1905号、1903号、20楼2005号、2003号、21楼2105号、2103号、22楼2205号、2202号房屋并于交付后30日内协助立生公司办理前述房屋的不动产登记证，上述房屋面积共计1628.72㎡。 三、多出部分面积共计5.54㎡的购房款38226元（5.54×6900），限四川立生医药贸易有限公司在成都西南交大府河苑培训中心有限公司向其交付房屋后三日内支付完毕； 四、驳回四川立生医药贸易有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取78459元、由四川立生医药贸易有限公司负担38459元，由成都西南交大府河苑培训中心有限公司负担40000元，二审案件受理费总计236423元，由四川立生医药贸易有限公司负担100000元，由成都西南交大府河苑培训中心有限公司负担136423元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  赵 志 审 判 员  罗 琴 二〇二〇年七月二十七日 法官助理  肖子熙 书 记 员  蒋思琪