广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终653号 上诉人（原审原告）：朱允，男，1977年2月3日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 上诉人（原审原告）：黄朝香，女，1976年7月27日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座二十一层。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人朱允、黄朝香与上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱允、黄朝香上诉请求：1.改判一审判决为方典公司按合同约定支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金16,970.55元；2.本案二审诉讼费用由方典公司负担。事实和理由：一审判决不符合合同约定，损害买受人的利益。方典公司未按约办理房屋所有权证书，应按合同约定支付违约金，违约金计算方式为：206,958元（总房价）×2/10000×401天=16,970.55元。 方典公司辩称，一审判决计算违约金过高，应予以调低。买受人是第二次起诉也没有举证证明其实际损失，在未有实际损失情况下，一审判决支持买受人的诉请无事实和法律依据。 方典公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判方典公司向朱允、黄朝香支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金调整至每日已付房款的万分之一；2.本案二审诉讼费由朱允、黄朝香承担。事实和理由：一审判决的违约金过高，朱允、黄朝香所购房款为206,958元，其于2016年以同样理由将方典公司诉至法院，后双方达成调解协议，方典公司支付逾期办证违约金13,400元，2018年其又以同样理由将方典公司诉至法院，法院判令方典公司支付2018年1月1日至2018年10月25日逾期办证违约金12,334.7元，综上，方典公司已实际支付违约金共24,334.7元。违约金的确定应根据公平原则，以双方当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及违约金的性质，故本案应参考防城港市港口区人民法院关于逾期支付《房屋所有权证》的以往案例，将逾期办理《房屋所有权证》的违约金调整至每日已付房款的万分之一。 朱允、黄朝香辩称，本案违约金不应调低，朱允、黄朝香的实际损失不仅诉请的以上金额。 朱允、黄朝香向一审法院起诉请求：1.方典公司支付朱允、黄朝香逾期办理房屋所有权证的违约金16,970.556元（计算方法：以总房价206,958元为基数，按合同万分之二的标准，从2018年10月26日算至2019年12月1日，以后另计）；2.本案诉讼费用由方典公司承担。 一审法院查明事实：2010年1月9日,朱允、黄朝香（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定方典公司以单价2,313.16元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给朱允、黄朝香，建筑面积为89.08平方米，房屋总价款为206,056元。《补充协议》第七条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同签订后，朱允、黄朝香支付了房款206,056元，方典公司未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。 另查明，方典公司已经向朱允、黄朝香支付2018年1月1日至2018年10月25日期间的逾期办证违约金12,334.70元。一审法庭辩论终结前，方典公司尚未协助朱允、黄朝香办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，朱允、黄朝香与方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。朱允、黄朝香与方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现方典公司超过合同约定的办证期间未能协助朱允、黄朝香办理房屋所有权证，其行为构成违约。关于逾期办证违约金，一审法院已判决方典公司向朱允、黄朝香支付2018年1月1日至2018年10月25日期间的违约金12,334.70元，朱允、黄朝香再次主张2018年10月26日至2019年12月1日期间共计401天的违约金。综合考虑方典公司逾期办证行为给朱允、黄朝香造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素,一审法院对双方约定的违约金的计算方法予以调整，酌情确定至起诉之日的违约金额为12,000元。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、方典公司在判决生效之日起十日内向朱允、黄朝香支付违约金12,000元。二、驳回朱允、黄朝香的其他诉讼请求。案件受理费224.26元，减半收取112.13元，由方典公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，朱允、黄朝香与方典公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 关于本案违约金数额应如何确定的问题，方典公司逾期未能协助朱允、黄朝香办理房屋所有权证构成违约，根据《补充协议》第七条关于产权登记约定，每逾期一日应按朱允、黄朝香已付房款的万分之二向朱允、黄朝香支付违约金。方典公司主张约定的违约金过高，要求予以调低，而朱允、黄朝香认为应严守合同约定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合双方合同履行情况、方典公司的逾期办证期限及已就逾期办证事宜进行过部分赔偿等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审判决酌情确定2018年10月26日至2019年12月1日的违约金为12,000元，尚属合理，本院予以确认。 综上所述，朱允、黄朝香与方典公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费448.52元（上诉人朱允、黄朝香预交224.26元，上诉人广西方典置业投资有限公司预交224.26元），由上诉人朱允、黄朝香负担224.26元，上诉人广西方典置业投资有限公司负担224.26元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年七月八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪