陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0802民初1044号原告：榆林市公安局榆阳分局，住所地榆林市。统一社会信用代码1161080001608283XF.法定代表人：杜志龙，系该局局长。委托代理人：马飞荣，陕西富能律师事务所律师。委托代理人：窦田，陕西富能律师事务所律师（实习）。被告：张某某，男，汉族，1968年7月16日出生，榆林市榆阳区人，现住榆林市佳县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，居民张某某。    委托代理人：云治国，陕西奋勇律师事务所律师。原告榆林市公安局榆阳分局与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告榆林市公安局榆阳分局的委托代理人马飞荣、窦田，被告张某某的委托代理人云治国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榆林市公安局榆阳分局向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告按照占用房屋面积27.3M2,以85元/M2,向原告给付从2014年1月1日起至2017年5月1日期间的占有使用费用，共计92820元；2、由被告承担诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告按照占用房屋面积25.27M2,以85元/M2,向原告给付从2014年1月1日起至2017年5月1日期间的占有使用费用，共计85918元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2008年12月20日，原告将其所有的位于XX路XX街商铺，租赁给榆林市正南工贸有限公司（下称正南公司），租期从2008年12月20日至2013年12月19日。租赁期间被告与正南公司签订转租合同，转租至该合同租期届满后终止。原告与正南公司租赁合同期限届满后，2014年1月1日，原告与榆林市榆阳区XX店经营者孙某某签订《商铺租赁合同》，租期从2014年1月1日至2018年12月31日，年租金30.6万元，面积300 M2。2017年期间，因警务改革需要办公场所，原告与被告协商收回房产事宜，被告于2017年5月1日虽腾房但拒绝支付房屋占有使用费。从2014年1月1日至2017年5月1日期间，被告既未与榆林市榆阳区XX店签订转租合同，交纳租赁费，也未与原告签订租赁合同并支付费用。因被告的实际占用行为，造成承租人孙某某亦未按照约定向原告支付租金，孙某某也未向被告收取租金。综上所述，原告诉至本院，请求维护其合法权益。被告张某某辨称，一、原告并不是本案的适格的原告；二、原告受到的损失是因其自己的原因造成的，与被告无关，被告不应当为原告的过错买单；三、原告无权向被告收取租赁费。原告榆林市公安局榆阳分局向本院提交了以下证据：证据1、《房屋租赁合同》一份，用以证明原告将青山路派出所一楼房屋租给榆林市正南工贸有限公司，证明租期及租金、面积等事实。证据2、《现场工作记录》、照片、视频各一份。用于证明截至2017年4月13日，被告仍然占用房屋的事实。证据3、《律师函》一份，用于证明原告法律顾问马飞荣律师于2019年9月30日向被告发送律师函，要求被告向原告支付房屋占有使用费。证据4、《会议纪要》一份，用于证明2019年11月3日，原告与被告面对面协商支付房屋占有使用费，被告生意不好，请求少交费用，双方未达成一致意见。证据5、《房屋面积测绘报告》一份，用于证明被告实际占用房屋套内面积为25.27平方米。被告张某某向本院提交了以下证据：证据1、《商铺租赁合同》一份，证明被告对涉案商铺具有优先租赁权。证据2、明细表一份，证明被告搬离商铺的时间。证据3、QQ聊天记录、照片，证明被告张某某因曹小涛雇佣黑社会人员堵张某某等人经营的商铺经营受到波及的事实。审理中，原告申请证人付某甲、刘某某、付某乙、马某某出庭作证，证明其中付某甲证明本案被告张某某的烟酒门市于2018年夏季关门；刘某某证明张某某于2017年秋季关门；付某乙证明被告张某某于2017年夏季关门；马某某证明本案被告张某某于2017年秋季关门。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告与正南公司租赁的租金为75元/M2/月。我们与正南公司是从2009年1月1日起至2013年12月31日，租期5年，租金已经全部付清，租金为108元/M2/月；对原告提交的证据2的真实性及证明目的均有异议，由于该证据系原告单方提供。且照片及视频无法显示时间。对原告提交的证据3的真实性及证明目的均有异议，我方从未收到过律师函。对原告提交的证据4的真实性及证明目的均有异议，会议纪要无被告的签字，该证据系原告单方制作。原告提交的证据5的真实性无异议，证明目的有异议，租金收取的标准不明。对4名证人的证明在2017年5月1日后关门搬离的事实有异议。原告对于被告提交的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，从被告提交的证据来看，被告是从正南公司转租该房屋的，原告与正南公司的租期到期后，被告有义务向原告支付占有使用费用；对于被告提交的证据2的真实性及证明目的有异议，该证据的来源不明，被告是从2017年5月1日交回房屋钥匙，故被告应当支付从2014年1月1日起至2017年5月1日的占有使用费用。对于被告提交的证据3的真实性及证明目的均有异议，该证据与待证事实之间无关联。对4名证人的证明被告张某某在2017年5月1日后关门搬离的事实无异议。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、5被告对其真实性无异议，本院对此真实性予以采信，对证据2、3、4被告对其真实性及证明目的均有异议，本院认为该证据均无被告签字或签收及第三方的认证，故本院不予采信。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对证据2、3原告均有异议，本院认为证据2无原告的签章，证据3与本案的待证事实无关联性，故本院不予采信。对4名证人的证言证明被告张某某在2017年5月1日后关门搬离的事实，本院予以认定。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2008年12月20日，原告将其所有的位于XX路XX街商铺，租赁给榆林市正南工贸有限公司（下称正南公司），租期从2008年12月20日至2013年12月19日。建筑面积约353平方米，年租金为叁拾贰万元，合同第五条约定：“租赁期间，乙方不得转租该商铺，如乙方确需转租，须经甲方同意，如乙方在未征求甲方同意的情况下。私自将门市转租他人的，甲方有权单方面宣布中止该合同。并有权将房屋收回另租他人，由此引起的一经济损失均由乙方承担…”赁期间被告与正南公司签订转租合同，租赁时间从2009年1月1日起至2009年12月31日止。第三条约定俗成该商铺建筑面积为28平方米，年租金为35600元，原告与正南公司租赁合同期限届满后，正南公司及被告均未向原告腾交房产，2014年1月1日，原告与榆林市榆阳区XX店经营者孙某某签订《商铺租赁合同》，租期从2014年1月1日至2018年12月31日，年租金30.6万元，面积300 M2，每平米每月85元。经榆林北斗应用开发有限公司测量被告张某某租赁原告的房屋实际面积为25.27平米。但该合同因本案被告拒不腾房而部分未履行，被告亦未与原告及正南公司签订书面合同，亦未交纳房租。致原告向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。本案审理中，被告提起反诉，本院予以受理后，庭审前，被告申请撤回反诉，本院予以准许。本院认为，本案争议焦点一、原、被告的主体资格是否适格，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，本案中，原告与正南公司及正南公司与被告签订的租赁合同均已到期，租赁合同已因合同履行期限届满而解除，故原告作为所有人有权直接向房屋的次承租人即本案的被告诉请支付逾期房屋使用费,本院予以支持。争议焦点二、逾期房屋使用费如何计算，关于房屋使用面积，正南公司与被告签订的商铺建筑面积为28平方米，现原告主张按房屋测绘报告中被告实际占用套内面积25.27平方米计算，本院予以支持。关于房屋使用费的计算时间，原告诉请从2014年1月1日起至2017年5月1日止计算，租赁合同及转租合同租赁期限均至2013年12月19日届满，故原告诉请从2014年1月1日计算，本院予以支持；原告认为被告腾房时间为2017年5月1日，经庭审中，原告申请证人马某某、刘某某、付某甲、付某乙出庭作证，均证明被告在2017年5月1日前未搬离，被告虽在庭审中辩称于2016年3月5日已搬离，但无确实充分的证据予以证明，故本院予以认定交房时间为2017年5月1日；故被告应向原告交纳从2014年1月1日至2017年5月1日期间的房屋使用费，共计40个月；关于租金的计算标准，原告诉请按年租金以85元/M2向原告支付租金，因原告与榆林市榆阳区XX店经营者孙某某签订《商铺租赁合同》中，被告并非合同当事人，亦未与孙某某签订合同，故原告诉请此标准，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失…”的规定，本案中，被告在租赁期满应按照合同的约定返还租赁物而未按照合同的约定返还租赁物，构成违约，造成原告与他人签订租赁合同而不能履行，给原告造成了客观上的损失，即合同履行后，被告按时腾交房屋，原告可以获得的利益，即原告按照与榆林市榆阳区XX店签订的合同中租金每月每平方米85元计算的月租金2147.95元（25.27平方米×85元/月.平方米），且原告诉请的每月每平米没有超过被告从榆林市正南工贸公司所租本案房屋的月租金2885.42元（34626元÷12个月），原告该诉请合理，符合法律规定，本院予以采纳。据此，原告诉请的房屋使用费本院认定为25.27平方米×40月×85元/月.平方米=85918元 。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于修改《关于民事诉讼证据的若干规定》的决定第三条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，由被告张某某一次性向原告榆林市公安局榆阳分局支付房屋占用使用费85918元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，反诉费150元，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员  王富强 二〇二0年七月十四日 书 记 员  薛 婧