广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12509号上诉人（原审被告）：深圳前海金豆资本管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码914403003117870664。代表人：金琦，总经理。委委托诉讼代理人：张鑫磊，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司，住所地广东省深圳市南山区科苑南路3099号，统一社会信用代码91440300590716024D。法定代表人：利青，执行董事。委托诉讼代理人：温惠光，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱虹，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳前海金豆资本管理有限公司（以下简称金豆公司）与被上诉人深圳前海金豆资本管理有限公司房屋租赁合同纠纷（以下简称科能公司）一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初19526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人金豆公司上诉请求：1.撤销原审民事判决，查明事实真相、依法改判或发回重申；2.依法判决租赁期满日为2019年4月15日，并以此为依据计算赔偿损失金额200674.69元；3.依法判决科能公司返还租赁保证金392624.4元，或抵减租金和费用后返还；4.依法判决科能公司返还物管费保证金28044.6元，水费押金9348.4元或抵减费用后返还；5.本案诉讼费用由科能公司承担。被上诉人科能公司辩称，科能公司一审时提交的《房屋设施设备交接清单》清楚载明金豆公司、科能公司、物业三方是在2019年6月20日办理租赁房屋的移交手续，因此租赁及物业相关费用应计算至2019年6月20日。根据双方签署租赁协议的约定，如出现金豆公司提前解约等违约行为的，科能公司有权没收金豆公司的租赁保证金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金豆公司的上诉。科能公司向一审法院起诉请求：1.判令金豆公司向科能公司支付拖欠的2019年3月1日至6月20日期间的租金479874.27元;2.判令金豆公司向科能公司支付拖欠租金的违约金16621.1元（暂计至2019年6月30日，要求支付至实际付清之日）；3.判令金豆公司向科能公司支付拖欠的2019年4月1日至2019年6月20日期间的管理费24928.53元、2019年4月1日至2019年6月20日期间的本体维修基金311.6元、2019年4月1日至2019年6月20日期间的中央空调系统维护费2991.41元、2019年4月1日至2019年6月20日期间的电费3122.64元、中央空调使用费6265元以及逾期支付上述费用的滞纳金1101.16元（暂计至2019年6月30日，要求支付至实际付清之日）；4.本案诉讼相关费用由金豆公司承担。一审法院认定事实：2017年12月7日，科能公司（出租方、甲方）与金豆公司（承租方、乙方）签订《中国储能大厦租赁协议》，约定：甲方将中国储能大厦48楼B单位（涉案房产，建筑面积467.41平方米）出租给乙方使用；用途为研发办公；乙方租用涉案房产的期限自2017年12月1日起至2021年10月31日止；甲方同意给予乙方一个月装修期（装修期内免租金，但水、电、物业管理费等其他费用仍须缴纳）；装修期自2017年12月1日起至2017年12月31日止，2018年1月1日起计收租赁相关费用；租金为280元/平方米/月，前2年为固定租金，第3年起租金逐年递增6%，日租金按月租金除以30天计算，每月租金具体金额为：2018年1月1日至2018年11月30日，月租金130874.8元，2018年12月1日至2019年11月30日，月租金130874.8元，2019年12月1日至2020年10月31日，月租金147051.86元；甲、乙双方签订本协议后，甲方向乙方按照租金280元/平方米/月的费用标准收取总计三个月的租金费用作为租赁保证金，即392624.4元；若乙方在租赁期间无重大违约行为，且租赁期限届满时能按甲方要求搬离、将租赁房屋完好地返还甲方，且付清了租金、物业管理费、水电费等全部费用后，则租赁保证金在15个工作日内不计息退还，否则甲方有权将租赁保证金在扣除相关费用之后再退还乙方；乙方应于本协议签订后五个工作日内，向甲方支付租赁保证金；乙方应在本协议签订后五个工作日内支付首月租金130874.8元，此后，乙方应在每月10日前支付当月租金；租赁期限内，乙方须按本协议约定时间内向甲方支付租金，逾期未支付，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，若乙方超过十个工作日仍未付清，则乙方构成根本性违约，甲方有权解除本协议，乙方已缴纳的租赁保证金将作为违约金支付给甲方；租赁期内，甲方或甲方委托的物业服务公司按政府有关部门规定的标准向乙方收取电费、水费及其他费用；乙方逾期未支付水费、电费及其他费用，乙方按日向甲方或甲方委托的物业服务公司支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，超过两个月未付清，乙方构成违约，甲方有权中止提供水、电服务；乙方拖欠租赁使用费达一个月以上，或连续3个月累计拖欠租金天数达65天级以上或拖欠管理费、水电费达二个月以上的，甲方有权解除本协议并没收租赁保证金，且由此造成甲方其他损失的，乙方应当赔偿甲方的全部直接、间接损失；租赁期内如乙方提前解约，需提前三个月通知甲方，且甲方不退还乙方支付的租赁保证金，租期不满两年退租的，除乙方支付的租赁保证金不予退还，乙方还需补偿合同约定装修期租金作为提前解约补偿金，若提前通知时间不足三个月，乙方还需支付一个月租金作为提前解约补偿金；及其他内容。2017年12月8日，金豆公司向科能公司支付租赁保证金392624.4元，科能公司向其出具了《收据收据》。2017年12月8日，金豆公司（甲方）与深圳市卓越物业管理股份有限公司中国储能大厦管理处（乙方，以下简称“卓越公司”）签订《物业服务协议》，约定：甲方租赁使用涉案房产，建筑面积467.41平方米，甲方物业类型为写字楼；物业服务费为20元/月/平方米；中央空调系统维护费按2.4元/月/平方米缴纳；专项维修金按0.25元/平米/月缴纳，乙方于每月10日前发出当月《收费通知单》，甲方应于每月10日前交纳当月物业服务费、中央空调维护费及上月空调使用费、水、电费等其他相关费用；逾期缴费，加收以所欠物业服务费为基数的每日万分之五的逾期付款滞纳金；乙方接受供水、供电、信息、环卫等单位的委托代收水、电、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，甲方须于次月10日前向乙方交清相关费用；甲方违反协议，不按照约定缴纳包括物业管理服务费、中央空调使用费、中央空调系统维护费、停车费及其他费用的，乙方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求甲方按每逾期一日加收应缴额的万分之五支付违约金，并承担乙方实现债权的费用；及其他内容。科能公司提交其分别于2019年6月6日、6月20日向金豆公司发出的《租金催缴函》，以证明科能公司多次向金豆公司催收租金、滞纳金等。金豆公司表示其未收到上述通知。卓越公司于2019年4月23日向涉案房产用户发出《第一次催缴通知书》、于5月21日向金豆公司发送《函件》，载明金豆公司未缴纳涉案房产2019年4月管理费9348.2元、空调使用费2140元、空调维护费1121.78元、电费1673.13元、本体维修基金116.85元、2019年5月管理费9348.2元、空调维护费1121.78元、空调使用费4125元、电费1448.67元、本体维修基金116.85元。科能公司提交了《房屋设施设备交接清单》，载明单元号为48B，移交客户、业主方、物业各方签名时间为2019年6月20日。金豆公司提交了微信聊天记录、退租通知书、于2019年5月22日与科能公司的往来邮件，以证明其于2019年4月15日退租涉案房产。科能公司对微信聊天记录、退租通知书的真实性、合法性、关联性均不予认可，科能公司称退租通知书未记载落款时间，也无签收人，对于双方的往来邮件，科能公司称双方未就退租的责任承担问题协商一致。金豆公司提交了银行电子回单，以证明其支付租金、管理费等各项费用至2019年2月，科能公司对此予以确认。庭审中，金豆公司确认管理费为20元/月/平方米，中央系统维护费为2.4元/月/平方米，专项维修基金为0.25元/月/平方米，上述收费标准与科能公司提交的欠费明细表所主张的收费标准一致；科能公司陈述其已支付电费等各项费用，涉案房产于2019年6月17日张贴封条，双方于20日签订交接清单，交付涉案房产；科能公司主张没收租赁保证金，并确认按照2019年5月21日物业公司发出的函件中记载的金额主张全部水、电费、垃圾处理费、排污费、中央空调使用费。一审法院认为，科能公司、金豆公司签订的《中国储能大厦租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，金豆公司以情势变更为由主张提前解除合同，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。金豆公司自2019年3月1日起未再支付租金，科能公司主张2019年3月1日至6月20日期间的租金，虽然金豆公司抗辩其于2019年4月15日已搬离涉案房产，但从《房屋设施设备交接清单》来看，金豆公司系于2019年6月20日对涉案房产进行了交付，故金豆公司应向科能公司支付2019年3月1日至6月20日期间的租金479874.27元（130874.8元×3个月零20天）。金豆公司未按约定支付上述期间的租金，科能公司要求金豆公司按日万分之五的标准支付逾期付款违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，根据合同约定，金豆公司应于每月10日前支付当月租金，故金豆公司应以每月欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付租金当月11日起，向科能公司支付逾期付款违约金至一审法院确定的付款之日止。对于科能公司要求金豆公司支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的物业管理费、本体维修基金、中央空调系统维护费、电费、中央空调使用费的诉讼请求。根据涉案租赁合同的约定，租赁期内，科能公司委托物业服务公司向金豆公司收取上述费用，涉案物业的物业公司与金豆公司签订的物业管理合同中，亦明确约定了物业服务费和中央空调系统维护费、专项维修基金的支付标准，现科能公司作为业主方要求金豆公司支付前述费用，符合约定，故金豆公司应向科能公司支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的物业管理费24928.53元（20元/月/平方米×467.41平方米×2个月零20天）、中央空调系统维护费2991.41元（2.4元/月/平方米×467.41平方米×2个月零20天）、专项维修基金311.6元（0.25元/月/平方米×467.41平方米×2个月零20天）。科能公司已垫付上述期间应缴纳的电费、中央空调使用费，故其按照物业公司于2019年5月21日发出的《函件》记载的金额主张空调使用费6265元、电费3121.8元，一审法院予以支持。根据物业服务协议的约定，金豆公司应于当月10日前交清上述费用，逾期支付的应承担滞纳金，现金豆公司未按约定支付上述费用，应支付相应逾期付款违约金，故金豆公司应按欠付费用的日万分之五的标准，自当月11日起向科能公司支付违约金，至本判决确定的付款之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、金豆公司于判决生效之日起十日内向科能公司支付2019年3月1日至2019年6月20日期间的租金479874.27元；二、金豆公司于判决生效之日起十日内向科能公司支付逾期支付2019年3月1日至2019年6月20日期间的租金的违约金（以每月欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付租金当月11日起计算至一审法院确定的付款之日止）；三、金豆公司于判决生效之日起十日内向科能公司支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的物业管理费24928.53元、中央空调系统维护费2991.41元、专项维修基金311.6元、电费3121.8元、空调使用费6265元及逾期支付上述费用的违约金（按欠付费用的日万分之五的标准，自当月11日起计算至本判决确定的付款之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4576.08元，科能公司已预交，由金豆公司负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、金豆公司应当支付租金的起止时间；二、金豆公司应否支付逾期支付租金的违约金；三、金豆公司应否支付物业管理费、中央空调系统维护费、专项维修基金、电费、空调使用费及相应违约金；四、是否应当处理租赁保证金、物管费保证金和水费押金。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，金豆公司主张，一审法院认定事实错误，其退租之日为2019年4月15日，租金应当计算到该日止。本院认为，虽然金豆公司主张2019年4月15日就搬离了涉案房产，但其提交的邮件仅能证明其有退租的意愿，不能证明已经搬离。包括2019年5月21日，关于未缴费单元停水停电的函件，也只能证明在金豆公司违约的情况下，科能公司采取了相应的措施。而2019年6月20日的房屋设施设备交接清单，系双方均签署的文件，可证明金豆公司进行了房屋的交接。因此，一审法院认定金豆公司搬离涉案房屋的时间为2019年6月20日，有事实依据。关于拖欠租金的计算金额正确，本院予以维持。关于焦点二，金豆公司主张，是由于情势变更，为保障投资者的利益，必须采取降低运营成本的措施，也是保障不引发金融风险，因此，其停止支付租金不属于违约，无需支付逾期支付租金的违约金。本院认为，《中国储能大厦租赁协议》（以下简称协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当依照协议约定全面履行义务。金豆公司作为承租方，未按照协议约定的时间，按时足额支付租金，已经构成违约，其所主张的情势变更不成立，按照协议的约定，应当支付逾期支付租金的违约金。该违约金的约定，未超过法定标准，一审法院予以支持并无不当，对此，本院予以维持。关于焦点三，金豆公司主张，依照合同的相对性原理，其是与案外人深圳市卓越物业管理股份有限公司中国储能大厦管理处签订的物业服务协议，相应的费用，也应当交给案外人，科能公司无权收取。本院认为，关于物业服务费、中央空调系统维护费和专项维修基金，根据双方租赁协议的约定，在租赁期限内，科能公司委托物业服务公司收取上述费用，其作为涉案物业的业主，可以自己的名义，直接要求金豆公司支付上述费用。关于电费、空调使用费，因科能公司已代金豆公司垫付，其主张金豆公司予以支付，符合法律规定。一审法院关于上述费用的金额计算正确，其认定金豆公司应当支付上述费用以及按照合同的约定支付违约金，有事实和法律依据，对此，本院予以维持。关于焦点四，金豆公司主张，一审对租赁保证金未处理，属于漏判。另外，金豆公司支付了物管费保证金和水费押金，也应当一并处理。本院认为，在一审中科能公司作为科能公司，未提出有关租赁保证金、物管费保证金和水费押金举证的诉讼请求，依照“不告不理原则”，一审法院未予处理并无不当。金豆公司如主张上述费用应予返还，或予抵扣，可以提出反诉或者另循法律途径解决。综上，金豆公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10013.44元，由上诉人深圳前海金豆资本管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年七月十五日书记员 付红萍（兼）