山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2552号上诉人（原审原告）：济南嘉禾旅游汽车服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王朝明，总经理。委托诉讼代理人：何立浦，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵云光，男，1981年2月10日出生，汉族，住济南市。上诉人济南嘉禾旅游汽车服务有限公司（以下简称嘉禾公司）因与被上诉人赵云光房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初5813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉禾公司上诉请求：撤销一审判决，在查清事实后依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误。嘉禾公司与赵云光于2016年8月1日签订《办公场所租赁合同》一份，合同约定嘉禾公司将位于天桥区泺口东馨小区19号楼东侧四层独立楼一楼西房面积120平方米的房屋出租给赵云光使用。赵云光表示在其日后的业务中，可能会从事开元金融济南分公司业务，为便于业务经营需要，在合同抬头中乙方处写“开元金融济南分公司”，嘉禾公司表示同意，双方商定合同内容后，分别在合同落款处签章，双方各执一份。赵云光一直占有使用房屋至2019年7月7日。在一审过程中，赵云光提交一份在合同落款处盖有“北京壹号车科技有限公司山东分公司”的租赁合同，经嘉禾公司质证，该合同即嘉禾公司与赵云光签订的合同。但是，双方签订合同落款处只有“赵云光”的签名，并无“北京壹号车科技有限公司山东分公司”的公章。一审法院却仅仅以合同签订时赵云光是北京壹号车科技有限公司山东分公司员工及赵云光与其申请出庭的证人劳动合同第一页均载明“开元金融”这一情况，即认定“开元金融济南分公司”与北京壹号车科技有限公司山东分公司具有关联性，从而得出嘉禾公司与赵云光所持有的租赁合同中载明的“开元金融济南分公司”实际是北京壹号车科技有限公司山东分公司，办公场所租赁的承租方为北京壹号车科技有限公司山东分公司这一结论。这种逻辑是错误的，更何况在一审庭审中赵云光已明确认可“开元金融济南分公司”根本就是不存在的，赵云光在签订合同时既未向嘉禾公司出具开元金融济南分公司的授权，也未向嘉禾公司提及任何关于北京壹号车科技有限公司山东分公司的信息。一审赵云光作为公司的工作人员在合同中签名的事实缺乏依据。请求依法改判。赵云光辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确。从一审调查中可以看出，无论是嘉禾公司提供的房屋租赁合同、房租催收通知单张贴地点的照片，还是赵云光向法庭提交的房屋租赁合同、赵云光及其他员工的劳动合同、社保记录和证人证言，均足以证明本案租赁合同关系的承租方不是赵云光，而是开元金融济南分公司，并且上述证据能够证实北京壹号车科技有限公司山东分公司即开元金融济南分公司。嘉禾公司主张2016年8月1日与赵云光签订租赁合同，2019年5月26日才发函催收租金与日常租赁合同交易习惯不符。正常来说，租赁房屋时承租人应先支付部分租金及房屋押金，出租人再交付使用房屋。而本案根据嘉禾公司主张，赵云光并未提前支付租金及押金，占用房屋三年之久才同赵云光主张租金明显与日常交易习惯不符。据赵云光了解告知，嘉禾公司实欠“开元金融公司”名下的公司款项达百万元，至今仍欠五十余万元，基于此，嘉禾公司才一直未收取开元金融的租金，以涉案房屋的房租抵消其与开元金融公司的债务。请求驳回嘉禾公司的上诉请求。嘉禾公司向一审法院起诉请求：1.判令赵云光立即向嘉禾公司支付房屋租赁费用58722.3元；2.判令赵云光向嘉禾公司赔偿开锁支出、腾空房屋费用支出270元。一审法院认定事实：对当事人无争议的事实，一审法院确认如下：赵云光在2016年5月至2017年4月期间为北京壹号车科技有限公司山东分公司（以下简称壹号车山东分公司）的工作人员，壹号车山东分公司于2019年10月23日注销。坐落于济南市天桥区泺口东馨小区19号楼东侧独立楼一楼西户房屋系嘉禾公司承租的济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会的房屋，2016年8月1日嘉禾公司又签订办公场所租赁合同，将以上房屋转租，赵云光在办公场所租赁合同的落款处签名。对有争议的证据及事实，一审法院认定如下：嘉禾公司提交以下证据：证据1.嘉禾公司、赵云光双方于2016年8月1日签署的办公场所租赁合同一份，证明双方之间的租赁关系；证据2.2019年5月26日嘉禾公司在涉案房屋防盗门上张贴的房屋催收通知的照片打印件一份，证明赵云光自入住以来未交房租，一直占有使用房屋；证据3.视频光盘一张，证明2019年7月7日嘉禾公司联系开锁公司打开合同租赁的房屋的过程，从而证明赵云光一直占有使用涉案房屋至2019年7月7日；证据4.微信转账账单详情手机截图打印件一份，证明嘉禾公司因开锁支出费用140元；证据5.租赁协议复印件一份，证明嘉禾公司与泺口社区居委会就包括涉案房屋在内的泺口东馨小区19号东侧房屋签订了租赁协议，嘉禾公司租赁包括涉案房屋在内的泺口东馨小区19号东侧楼房一栋，所以嘉禾公司有权将房屋出租给赵云光。赵云光对嘉禾公司以上证据1的真实性无异议，但认为因为其并非本合同的主体，根据合同显示承租方为开元金融济南分公司，且该合同上载明房屋系作为公司办公使用，故其不是房屋的承租人，承租人应为壹号车山东分公司；对证据2的真实性没有异议，但认为根据该照片显示房屋的防盗门上张贴的福字下方载明为开元金融，故证明实际的承租人并非赵云光，而为合同中的开元金融济南分公司，该公司实际为壹号车山东分公司；对证据3的真实性没有异议，但认为该视频明确显示屋内已经没有任何物品，截止嘉禾公司主张的2019年7月7日赵云光早已搬离该房屋不再占有使用房屋；对证据4的真实性有异议，认为该份截图并无法显示用途及收款方的任何信息，且为打印件，没有提供原始载体，故对证据的真实性及证明内容均不予认可，该笔费用也不应由赵云光承担；对证据5的真实性无法核实，且该份合同中显示嘉禾公司未经出租方允许不得将房屋转租，需经出租方批准后，方可转租，但嘉禾公司未提供出租人出具的同意转租的相关证明，故对于证明内容不认可。赵云光提交以下证据：证据1.办公场所租赁合同一份，证明涉案的租赁合同实际签订方为嘉禾公司与壹号车山东分公司，赵云光不是实际承租方；证据2.赵云光的劳动合同书一份、社会保险个人权益记录单二份，证明涉案租赁合同签订时赵云光系壹号车山东分公司的员工；证据3.孙某、李某某、张某某三人共同出具的证人证言及三人的身份证复印件三份、劳动合同书三份、医疗保险个人权益记录单三份、社会保险个人权益记录单三份，证明本案的租赁合同是赵云光替公司签订的租赁物且为壹号车山东分公司在实际使用，与赵云光本人无关；证据4.企业的信用信息公示报告二份，证明壹号车山东分公司已注销，其债权债务应该由北京壹号车科技有限公司承继。嘉禾公司对赵云光以上证据1的真实性有异议，认为嘉禾公司和赵云光签订的合同双方各执一份，赵云光一方的签字应以嘉禾公司一方持有的一份租赁合同记载为准；对证据2的真实性及证明内均无异议，但认为与本案无关；对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为房屋承租人是赵云光个人，而不是壹号车山东分公司；对证据4的真实性无异议，但认为虽然公司主体有变更，但是赵云光一直在其提供的这两家公司内工作，而且工作场所未发生变化，由此可以认定赵云光是承租房屋所进行的经营行为的实际主导者，即涉案房屋是由赵云光个人承租使用的。嘉禾公司与赵云光分别持有的办公场所租赁合同内容相同，但两份合同的乙方落款处的盖章及落款时间不一致，对此，嘉禾公司认为合同签订以后双方各执一份，签订合同时乙方落款处并没有壹号车山东分公司的公章，只有赵云光的签名，至于为什么赵云光持有的合同乙方落款处加盖了以上公司的公章其不清楚，落款时间为什么不一致其记不清了，但合同签订时间应为2016年8月1日。赵云光认为合同签订后双方各执一份，因为嘉禾公司无法提供出租房屋的房产证而导致其公司壹号车山东分公司无法交纳租金税款，根据公司的规定，无法交纳税款的租赁合同对外暂时不加盖公司的公章，所以嘉禾公司持有的租赁合同没有加盖公司的公章，因为房屋是公司租赁的，公司要把租赁合同归档，所以公司在其持有的租赁合同的乙方落款处加盖了公司的公章，关于落款时间问题，嘉禾公司打印好办公场所租赁合同后，嘉禾公司将其中一份加盖了自己的公章后交给了其本人，其在收到的租赁合同的乙方落款处签名并落款时间2016年7月26日，另一份由嘉禾公司持有的合同，在2016年8月1日嘉禾公司又让其在嘉禾公司持有的该份合同中签名并落款时间为2016年8月1日，因为嘉禾公司一直未向赵云光提交出租房屋的房产证，导致无法交纳租金税款，所以一直未在嘉禾公司持有的合同上加盖公司的公章。嘉禾公司与赵云光分别持有的办公场所租赁合同中的抬头承租方（乙方）均载明为开元金融济南分公司，对此，嘉禾公司认为在签署合同时赵云光称赵云光之后有可能从事与开元金融济南分公司有关的内容，所以在租赁合同中要体现出该公司名称，嘉禾公司为便于赵云光日后从事经营业务同意了赵云光的要求，所以在抬头处乙方为开元金融济南分公司，该合同内容是双方共同协商的，利用嘉禾公司的办公设备由嘉禾公司打印出来的。赵云光对嘉禾公司以上陈述不予认可，认为该合同的格式是嘉禾公司提供的并由嘉禾公司打印出来的，因为其系壹号车山东分公司的业务经理，其代表公司与嘉禾公司之间有业务来往，其所在的公司及其他的公司都统称为开元金融济南分公司，实际开元金融济南分公司并没有注册登记，实际上并不存在，因为公司与嘉禾公司有业务往来，涉案房屋也是公司承租的，所以嘉禾公司将承租人载明为开元金融济南分公司。嘉禾公司认为2019年7月7日赵云光搬离涉案房屋，租赁合同终止。赵云光认为其与公司工作人员于2019年6月5日搬离涉案房屋，并将房屋交付给嘉禾公司，租赁合同终止。嘉禾公司要求赵云光支付房屋租赁费用58722.3元，其计算方式为：以月租金1666元为标准，自2016年8月1日至2019年7月7日共计35个月零7天，35个月乘以1666元每月得58310元，7天除以30天再乘以1666元得388.73元，共计58698.73元，其以该数额主张房屋租赁费用，超出部分予以放弃。赵云光对以上嘉禾公司的租赁费用计算标准没有异议，但认为应该计算至2019年6月5日，且其不是承租人，其不应该向嘉禾公司支付租赁费用，应该由壹号车山东分公司支付租赁费用。嘉禾公司要求赵云光赔偿开锁费用、腾空房屋费用270元，认为其请人开涉案房屋门锁支出费用140元，有以上其提交的微信转账凭证予以证明，其又请人打扫涉案房屋的卫生支出130元，共计270元，因为赵云光未向其办理房屋交接手续，未交付涉案房屋钥匙，也未清理房屋内所产生的垃圾废物等物品，其为恢复正常使用而支出以上费用，应该由赵云光承担。赵云光对于嘉禾公司主张的上述费用不予认可，认为其不是承租人，也不应由其承担。一审法院认为，本案中，嘉禾公司与赵云光之间系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：1、赵云光是否为房屋承租人；2、赵云光是否应向嘉禾公司支付房屋租赁费用58698.73元及赔偿开锁费用、腾空房屋费用270元。对于第一个焦点问题：首先，嘉禾公司与赵云光分别持有的办公场所租赁合同中的抬头承租方（乙方）均载明为开元金融济南分公司，合同第四条租赁用途均载明为租赁该房屋仅作为公司办公使用。从以上合同内容可以看出，涉案房屋是由开元金融济南分公司承租且仅作为公司办公使用，从而可以证明涉案房屋是由公司承租仅用于公司办公使用，而不是个人使用。其次，根据赵云光提交的其劳动合同书一份、社会保险个人权益记录单二份及孙某、李某某、张某某三人共同出具的证人证言及三人的身份证复印件三份、劳动合同书三份、医疗保险个人权益记录单三份、社会保险个人权益记录单三份，可以相互印证证明赵云光、孙某、张某某在2016年5月至2017年4月期间是壹号车山东分公司的员工，李某某在2016年2月至2017年4月期间为壹号车山东分公司的员工，孙某、李某某、张某某三人均认可赵云光是代表壹号车山东分公司签订的办公场所租赁合同，且赵云光、孙某、李某某、张某某分别与壹号车山东分公司签订的劳动合同书的每一页的顶部均载明有“开元金融”，这与以上所述的两份办公场所租赁合同中的抬头承租方（乙方）均载明为“开元金融济南分公司”，可以相互印证证明“开元金融济南分公司”与壹号车山东分公司具有关联性，而开元金融济南分公司实际上并未注册登记，从而可以证明两份办公场所租赁合同中载明的“开元金融济南分公司”实际上是壹号车山东分公司。最后，赵云光持有的办公场所租赁合同乙方落款处加盖有壹号车山东分公司的公章，可以印证证明合同的承租方为壹号车山东分公司。综上，根据相关证据及双方当事人的陈述，可以相互印证证明嘉禾公司与赵云光分别持有的办公场所租赁合同的承租方均应为壹号车山东分公司，赵云光是作为公司的工作人员在两份合同中签名，赵云光不是涉案房屋的承租人，对此一审法院予以认定。对于第二个焦点问题，根据以上分析，赵云光不是涉案房屋的承租人，所以，嘉禾公司要求赵云光支付房屋租赁费用58698.73元及赔偿开锁费用、腾空房屋费用270元的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回济南嘉禾旅游汽车服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1274元，减半收取637元，由济南嘉禾旅游汽车服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵云光提交以下证据：证据1.落款时间为2016年6月1日、加盖北京壹号车科技有限公司山东分公司印章的授权委托书一份，内容为：委托人北京壹号车科技有限公司山东分公司，受托人赵云光，今受权我单位职工赵云光代公司租赁房屋，代买办公器材等事宜。证据2.房屋催收通知照片复印件。拟证明房屋承租人为开元金融。证据3.各大网络平台截图和视频截图打印件，拟证明壹号车网、垫付宝是开元金融名下的各具体业务公司。证据4.快递照片和快递封皮各5张，拟证明公司总部发给济南公司员工赵云光本人和同事李某某快递单据直接体现了租赁的实体是公司开元金融济南市公司，而不是赵云光。证据5.与公司有过往来的社会人员的证言复印件3份，拟证明公司在嘉禾办公室期间这些社会客户都去开元金融公司办理过业务，嘉禾公司的办公场所是开元金融公司的办公室，并出具过证明材料。证据6.山东省济阳县人民法院（2017）鲁0125民初1664号民事调解书和还款计划承诺书复印件。拟证明公司在此租赁时间未给其交付房租，是因为嘉禾公司长期拖欠开元金融贷款高达200余万元，所以公司未交付其房租。证据7.微信聊天记录照片打印件。拟证明嘉禾公司的房子是公司租的，赵云光只是负责人，请嘉禾公司算好房租账目赵云光好向公司领导汇报。嘉禾公司对上述证据质证称，该证据1不能证明系委托赵云光签订与本案相关的房屋租赁合同。另外，授权主体也与赵云光在签订合同时陈述的与其可能发生业务的主体不符。在一审时赵云光表示北京壹号车科技有限公司山东分公司已注销，当时未向其出示过委托材料，也无法提供，对该证据的来源的真实性有异议。对证据2虽是打印件，但对其真实性认可。嘉禾公司确实张贴过房租催收通知，嘉禾公司催收的对象是赵云光，赵云光在租赁房屋处的装潢，嘉禾公司无意干涉，由此也不能证明该房屋系由开元金融租赁。证据3是打印件，真实性无法核实，不予质证。证据4快递照片真实性无法核实，因为没有明确的投递记录，另外这只是赵云光与收件人之间的通讯往来凭证，虽然寄件人处写有开元金融，但是开元金融本身是不存在的，所以不能证明涉案房屋租赁给了开元金融。快递封皮，由于没有打印快递企业的投递路径信息，所以无法核实其真实性，不予质证。对证据5真实性无法核实不予质证。另外三名证人的证言基本一致，异口同声。由此可见，有人从中间联络，即使证言属实也不排除虚假作证的可能。对证据6的真实性认可，但是与本案无关。证据7系打印件，真实性无法核实不予质证。对上述证据，本院经审查认为，证据1中授权主体与赵云光在合同中表明的主体不一致，不能证明与本案的关联性，对该证据本院不予采信。双方对证据2和证据6的真实性无异议，本院予以采信。证据3、证据7是打印件，无原件印证，本院不予采信。证据4快递照片的真实性无法确定，本院不予采信。快递封皮系原件，嘉禾公司虽有异议，但未提供反驳证据，本院予以采信。证据5系证人证言，证人未出庭，对该证人证言本院不予采信。本院认为，关于涉案房屋的承租人问题，嘉禾公司和赵云光分别提供了一份双方签订的《办公场所租赁合同》，嘉禾公司提供的租赁合同中承租人处仅有赵云光的签名，赵云光提供的租赁合同中承租人落款处除有赵云光的签名外，还加盖有北京壹号车科技有限公司山东分公司印章。虽然该两份租赁合同内容一致，且抬头部分载明的承租人均为开元金融济南分公司，用途均为租赁该房屋仅作公司办公使用，但开元金融济南分公司并没有注册登记，实际上并不存在。赵云光提供的劳动合同顶部载明的“开元金融”体现不出与北京壹号车科技有限公司山东分公司的关系；一审中三证人均未到庭作证，其证言本院不予采信。赵云光称其系受北京壹号车科技有限公司山东分公司委托签订涉案租赁合同，且承租涉案房屋后赵云光及其他公司员工均在涉案房屋内办公，但赵云光的社会保险个人权益记录单显示其养老、失业、工伤保险费在2016年5月至2017年4月是由北京壹号车科技有限公司山东分公司缴纳，在2017年5月至2018年8月是由垫富宝投资有限公司山东分公司缴纳，在2018年9月至2018年10月是由中智青岛经济技术合作有限公司济南分公司缴纳，在2018年12月至2019年8月是由济南达诺企业管理咨询服务有限公司缴纳。综上，嘉禾公司提供的《办公场所租赁合同》仅有赵云光签名，结合前述事实及赵云光在涉案房屋办公的情况，根据合同相对性原则，涉案房屋承租人应为赵云光，如赵云光所称其代表公司租赁的主张属实，其可另行主张权利。双方当事人未能提交涉案房屋的建设工程工程规划许可证或房产权属证，涉案房屋租赁合同应为无效。一审庭审中已就合同效力问题向当事人予以释明，嘉禾公司表示如果合同无效，即要求赵云光支付房屋占有使用费58722.3元及其他诉讼请求。关于占有使用费，赵云光虽不认可嘉禾公司主张的收回房屋的时间，但因其未能提供房屋交还的证据，故本院对嘉禾公司主张的房屋占有使用费予以支持。嘉禾公司要求赵云光支付开锁费用、腾空房屋费用没有依据，本院不予支持。综上所述，嘉禾公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初5813号民事判决；二、被上诉人赵云光于本判决生效之日起十日内支付给上诉人济南嘉禾旅游汽车服务有限公司房屋占有使用费58722.3元；三、驳回上诉人济南嘉禾旅游汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费637元，由上诉人济南嘉禾旅游汽车服务有限公司负担50元，由被上诉人赵云光负担587元；二审案件受理费1274元，由上诉人济南嘉禾旅游汽车服务有限公司负担50元，由被上诉人赵云光负担1224元。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二〇年七月二十八日书记员  韩 雪