四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4735号 上诉人（原审原告、执行案外人）：成都市保新房地产开发有限公司，住所地四川省成都市新都区木兰镇同兴街104号。 法定代表人：刘百灵，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周蕾，女，1993年7月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：秦仁康，四川烨律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨学川，男，1987年5月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：邓孟倩，女，1995年1月29日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 上诉人成都市保新房地产开发有限公司（以下简称保新房地产公司）因与被上诉人周蕾、杨学川、邓孟倩案外人执行异议之诉一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人保新房地产公司上诉请求：撤销一审判决，撤销（2019）川0105执异241号执行裁定，依法改判支持保新房地产公司的诉讼请求。事实及理由：一、（2019）川0105执异241号执行裁定认定案涉房屋于2015年11月6日办理抵押登记错误，一审法院未予纠正，存在事实认定错误。根据《网签合同信息查询记录》案涉房屋于2015年11月6日办理的仅是预抵押登记而非正式抵押登记，一审法院原执行裁定书认定错误，在保新房地产公司提出异议后未予纠正，存在事实认定错误。二、保新房地产公司是案涉房屋的所有权人，该权利能够排除执行。1.案涉房屋系保新房地产公司开发建设，保新房地产公司对于案涉房屋所有权取得系原始取得。根据物权法第十四条、第十七条的规定，案涉房屋产权登记自始一直登记在保新房地产公司名下，并未发生物权变动，保新房地产公司系案涉房屋合法所有权人，享有物权，有权提出排除对案涉房屋的执行。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，可以确认保新房地产公司系房屋所有权人。3.保新房地产公司与杨学川、邓孟倩因房屋买卖合同关系进行商品房备案登记，但并未因此发生物权变动，双方基于合同关系享有的仅仅是一种债权而非物权。无论该合同是否解除，不影响保新房地产公司基于物权提出的执行异议。三、杨学川、邓孟倩预期无法取得案涉房屋，周蕾基于房屋所有权之期待不能实现，查封目的无法实现，应当中止执行，解除案涉房屋的查封。 被上诉人周蕾辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。一、房屋登记信息显示案涉房屋所有权人是杨学川，杨学川已经履行完房屋买卖合同中约定的全部义务，保新房地产公司为其办理了过户手续应当视为其认可了杨学川的合同权利。二、保新房地产公司承担的是连带保证责任，此后产生的权利是追偿权，与物权无关。房屋买卖合同补充协议第11条约定解除权的前提是抵押银行与杨学川、邓孟倩解除抵押合同并需出卖人已经承担连带清偿责任。虽然保新房地产公司已经承担清偿责任，但并未提供证据证明抵押银行已经解除抵押合同，因此保新房地产公司无解除权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 保新房地产公司向一审法院起诉请求：终止对保新房地产公司所有的位于成都市新都区房屋（合同备案号：295128）的查封、评估、拍卖等执行程序，并解除对前述房屋的查封等限制措施； 一审法院经审理认定以下事实：2017年8月24日，周蕾以杨学川、邓孟倩为被告向一审法院提起诉讼，要求杨学川偿还借款200000元，并向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2017年9月20日作出（2017）川0105民初9761号之一民事裁定，裁定查封杨学川、邓孟倩共同所有的位于成都市新都区房屋。 2015年9月18日，杨学川、邓孟倩与保新房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件》《商品房买卖合同补充协议》，约定杨学川、邓孟倩向保新房地产公司购买成都市新都区房屋，房屋价款为497157元，其中首付款为149157元，剩余购房款由杨学川、邓孟倩通过银行贷款支付。前述房屋所有权人为保新房地产公司，买受人为杨学川、邓孟倩，网签号为295128。2015年11月6日，杨学川、邓孟倩与中国建设银行成都锦城支行办理前述房屋预告登记。2017年10月19日，一审法院以（2017）川0105民初9761号之一民事裁定首查封前述房屋。 一审另查明，（一）因杨学川逾期偿还按揭贷款，保新房地产公司向建行成都锦城支行承担连带清偿责任，代杨学川偿还剩余贷款301020.86元，建行成都锦城支行出具结清证明。2019年4月23日，保新房地产公司向成都市新都区人民法院提起诉讼，要求解除与杨学川、邓孟倩签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件》《商品房买卖合同补充协议》，并撤销备案登记。 （二）2019年5月15日，保新房地产公司向一审法院就（2017）川0105民初9761号之一民事裁定查封案涉房屋提出执行异议。2019年5月28日，一审法院作出（2019）川0105执异241号执行裁定书，裁定驳回保新房地产公司的执行异议。 一审审理中，保新房地产公司陈述与杨学川、邓孟倩之间的纠纷正在审理中；保新房地产公司未向杨学川、邓孟倩退还首付款。 一审法院认定以上事实采信了（2019）川0105执异241号执行裁定书、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件》《保利狮子湖（香樟郡）项目商品房买卖合同补充协议》、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、网签合同信息查询记录、房屋信息查询记录、成都市新都区人民法院受理案件通知书、新都区人民法院举证通知书及当事人陈述等证据。 一审法院认为，保新房地产公司作为案涉房屋开发商，基于建造取得案涉房屋所有权，杨学川、邓孟倩基于买卖合同对案涉房屋享有权利。参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的意见的通知》的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可依法进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。杨学川、邓孟倩与保新房地产公司签订合同后，并进行备案登记，故一审法院有权查封案涉房屋。 杨学川、邓孟倩支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款；在合同履行过程中，杨学川、邓孟倩逾期偿还银行贷款，导致保新房地产公司代为偿还银行贷款，保新房地产公司诉至新都区人民法院要求解除双方之间的合同，现该案正在审理中。一审法院认为，杨学川、邓孟倩与保新房地产公司之间的买卖合同关系是否解除处于不确定状态，且保新房地产公司尚未退还杨学川、邓孟倩购房首付款，故一审法院对保新房地产公司要求停止对案涉房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，不予支持。 综上所述，对于成都市保新房地产开发有限公司的全部诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回保新房地产公司的诉讼请求。案件受理费8757元，公告费300元，由保新房地产公司承担。 二审审理期间，当事人提交了新证据，本院依法组织质证。保新房地产公司提交了成都市新都区人民法院（2019）川0114民初4299号民事判决及公告、生效证明，拟证明其与杨学川、邓孟倩之间的商品房买卖合同及补充协议已经解除，其为案涉房屋的所有权人，应当停止执行。周蕾经质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据个人房屋信息记录，房屋所有权人为杨学川，前述判决只能证明保新房地产公司主张解除其与杨学川、邓孟倩的房屋买卖合同且垫付了欠银行的按揭贷款本息并承担连带保证责任，不能证明保新房地产公司解除权符合合同约定。周蕾提交了个人房屋信息记录，拟证明杨学川系案涉房屋的所有权人。保新房地产公司经质证认为，该证据不属于新证据且不能达到周蕾的证明目的，该记录显示案涉房屋属于签约备案在杨学川名下的状态，杨学川并未取得房屋所有权，根据房屋查询记录显示房屋所有权在保新房地产公司名下。杨学川、邓孟倩未发表质证意见。 本院审查认为，（2019）川0114民初4299号民事判决及公告、生效证明属于法院作出的生效裁判文书，且与本案关联，本院予以采信；个人房屋信息记录不能达到周蕾的证明目的，本院不予采信。 根据二审新采信的证据，本院认定以下事实：保新房地产公司与杨学川、邓孟倩商品房预售合同纠纷一案，成都市新都区人民法院于2020年3月16日作出（2019）川0114民初4299号民事判决：一、解除保新房地产公司与杨学川、邓孟倩于2015年9月18日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》及其附件，杨学川、邓孟倩于判决生效之日起十日内腾退并返还位于成都市新都区房屋；二、杨学川、邓孟倩于判决生效之日起十日内协助保新房地产公司办理合同网签备案及备案登记［网签（或备案）号：295128］的注销手续；三、杨学川、邓孟倩于判决生效之日起七日内向保新房地产公司支付违约金99431.4元。该判决于2020年6月15日生效。 本院二审查明的其他事实和采信的其他证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：保新房地产公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对前述争议焦点，本院论述如下： 在金钱债权执行中，案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物时，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务有偿合同无效、撤销或解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的权益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，保新房地产公司与杨学川、邓孟倩的商品房买卖合同解除后，保新房地产并未向杨学川、邓孟倩返还其已经支付的购房款，其主张可将杨学川、邓孟倩支付的款项扣除生效判决确认的违约金后予以返还。在双方商品房买卖合同关系解除之后，违约金只是人民法院生效裁判确定的保新房地产公司对杨学川、邓孟倩享有的普通金钱债权，在杨学川、邓孟倩已经作为被执行人的情况下，保新房地产公司无对普通金钱债权优先受偿的权利，其主张行使抵销权也应通知对方，故目前其主张行使抵销权没有法律依据。保新房地产公司未返还买受人已经支付的价款前，基于合同解除后的返还请求权不能排除人民法院的强制执行。 综上，保新房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8757元，由成都市保新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  唐 健 审 判 员  孙 睿 审 判 员  陈丽华 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  费思思 书 记 员  曾龙海