浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初1140号 原告：嘉兴融创置业有限公司，住所地:浙江省嘉兴市平湖市新埭镇洁城路2号内401室,统一社会信用代码:91330482MA29F3WU8M。 法定代表人：周鼎易。 委托诉讼代理人：丁善超、朱凤瑶，公司员工。 被告：洪科，男，1980年11月25日出生，汉族，住上海市长宁区。 原告:朱俊华，女，1983年10月21日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：刘涛,上海明庭律师事务所律师。 原告嘉兴融创置业有限公司为与被告洪科、朱俊华商品房预售合同纠纷一案，于2020年4月3日起诉来院，本院于同日受理后，依法适用简易程序审判。2020年5月7日，本院公开开庭进行了审理，原告嘉兴融创置业有限公司委托诉讼代理人朱凤瑶，被告洪科及二被告共同委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴融创置业有限公司向本院提起如下诉讼请求：1.判令被告洪科、朱俊华支付违约金175654.90元；2.本案的诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2018年6月17日，原告与二被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：二被告购买原告开发的平湖市新埭镇江南悦府臻园第3幢2单元1004室房产，房屋总价款1756549元；付款方式为二被告于2018年5月29日前支付首付款人民币706549元，余款1050000元通过银行贷款方式付清。合同签订后，二被告支付了首付款706549元，但余款1050000元至今未按约履行。平湖市人民法院作出的（2019)浙0482民初2747号判决书已对上述事实进行了查明和确认，并认定二被告的行为构成违约，应承担违约责任。根据买卖合同第八条之约定，二被告应承担的违约责任是向原告支付累计应付款的10%即175654.09元违约金。 二被告答辩称：1、被告没有违约，违约方是原告，因为原告在长达近一年时间内没有办理网签，导致不能办理银行贷款，最终合同解除的原因在于原告；2、按合同总价10%支付违约金过高，原告没有提供相应证据其有10%的损失；3、原告无偿占有、使用房款70万元近两年，原告没有损失相反是获利了，违约金过高。综上，不同意原告的诉讼请求。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 1、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明二被告购买原告房屋，双方对逾期付款的违约责任作出约定。 2、(2019)浙0482民初2747号民事判决书，证明平湖市人民法院对原告主张的事实及被告的违约行为已经确认。 3、催办通知书、解约告知函、物流信息各1份，证明原告催促二被告办理网签向二被告发送解约告知函。 4、提示书1份，证明原告向二被告履行了对周边环境不利因素的告知提示义务。 二被告质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的无异议，是原告单方起草的格式合同，违约金条款系原告单方制定的，并非经过双方磋商，应是无效条款。对证据2真实性无异议，关联性有异议，原告没有完全履行2747号民事判决书的内容，还有十几万房款没有返还给被告，其一方面说判决书已经生效，但是并没有遵照履行，2747号判决书没有明确指出双方具体违约的原因事由，系案件事实没有查清，不能作为认定本案案件事实的依据。证据3的解约告知函二被告没有收到，催办通知书收到了，但证明目的、关联性不认可，日期显示1月21日签收，超过了原告承诺的网签时间。对证据4真实性无异议，是被告本人签字的。是原告为了免除其责任而单方提供的格式类合同，被告也不清楚什么是红线外红线内，这些条款都是原告单方起草的，应属无效。 二被告所举证据和所需证明的事实内容有： 1、《商品房认购协议》1份、《浙江省商品房买卖合同》1份（均系复印件，原件在（2019）浙0482民初2747号案件中），证明原、被告双方成立房产买卖合同法律关系；二被告购买房产总价为1756549元，首笔购房款为706549元；认购协议处的签名虽是被告签的，但签署时间和地点都不是被告所签，而是原告没有经过被告同意私自签署的，是有重大瑕疵的。 2、收款收据3份、银行卡消费凭条2份（均系复印件，原件在（2019）浙0482民初2747号案件中），证明被告分别于2018年5月30日前支付首笔购房款706549元。 3、录音及录音摘要2份，证明原告向被告的销售总监马国良要求尽快办理网签，在明确遭到拒绝后正式提出要求解除合同，早于原告发解除告知函的时间。 4、解除合同告知函、EMS邮件存根、邮件查询单各1份（均系复印件，原件在（2019）浙0482民初2747号案件中），证明被告在2018年5月30日前收取了首付款以后，直到2019年1月30日仍不与被告签署网签备案合同，被告无奈之下只能解除合同。 5、浙江政务服务网投诉举报1份（系复印件，原件在（2019）浙0482民初2747号案件中），证明原告所售房产周边存在严重污染，原告没有告知。 原告质证意见：对证据1、2无异议。证据3真实性认可，证明对象不认可，原告工作人员在对话过程中都是向被告解释，不能网签是因为房管局需要排队，并不是向被告拒绝进行网签。网签事项在认购协议2.3条中进行了约定。原告分别在2018年11月、2019年1月向被告寄出网签催办通知书，被告均拒绝，故双方未完成网签的原因在于被告。证据4真实性无异议，证明对象有异议，二被告发出的解除合同告知函不发生效力，其无单方合同解除权。证据5真实性无异议，证明对象有异议，被告签署过不利环境因素提示书，原告已经尽到提示义务。 经审核，本院认证如下：原告提供的证据1、2、4，二被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。证据3，本院对该证据的真实性予以认定。二被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。证据3、4、5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原告嘉兴融创置业有限公司作为出卖人，被告洪科作为买受人签订《商品房认购协议》一份，约定买受人认购平湖市新埭镇江南悦府臻园第3幢2单元1004室房屋，建筑面积108.94平方米，单价16124元／平方，总房价款1756549元，付款方式为按揭贷款。买受人同意支付定金190000元，作为双方当事人签订商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，买受人支付的定金转为房价款；定金支付方式：签订本协议时买受人应支付第一笔定金50000元，并于2018年5月8日前支付剩余定金140000元，如买受人未在2018年5月8日前支付剩余定金140000元，出卖人有权解除本认购协议，并不予退还买受人已支付的第一笔定金。出卖人同意买受人按照按揭贷款方式付款：买受人应于本协议2.2条约定的时间之前向出卖人指定银行递交身份证、婚姻状况证明、收入证明和户口本（或户籍证明）等资料进行按揭贷款申请资料，同时，买受人应在与出卖人签订《商品房买卖合同》（不论是网上登记备案版或者是线下合同）时付清总房款的40%或以上作为首付款（定金抵作首付款），签署网上登记备案版《商品房买卖合同》同时办妥按揭贷款申请手续。另协议2.3条（用黑色字体）载明：买受人已知悉近期政府职能部门对楼市调控趋紧，可能存在因政府原因导致该商品房买卖合同无法按规定进行网上登记备案的情况。如在第2.2条约定时间（2018年5月25日）内遇上限制网上登记备案的情形，买受人仍按第2.2条约定的时间地点与出卖人签订未网上登记备案版《商品房买卖合同》、补充协议二（以下称“线下合同”）及其他合同文件，届时双方无需再进行磋商。线下合同签订后，买受人同意出卖人根据网上登记系统地实时状况，随时提交网上备案并在出卖人通知3日内，换签《商品房买卖合同》（网上登记备案版）以及补充协议二。买受人在认购协议中提供的联系地址应准确详尽，如买受人变更联系地址或电话号码，应以特快专递或到售楼处填写客户联络地址确认书形式及时告知出卖人，否则出卖人按本协议载明的买受人联系地址寄发的任何通知均视为买受人收悉。认购协议洪科的地址载明为上海市徐汇区××路××弄××号××室。同日，被告洪科、朱俊华向原告提出更名申请，将涉案房屋的《商品房买卖合同》更名为洪科、朱俊华。 2018年6月17日，原告作为出卖人，被告洪科、朱俊华作为买受人，签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买的商品房为平湖市新埭镇江××幢××单元××室；该商品房设计用途为住宅；土地使用权年限自2017年4月19日至2087年4月19日；商品房建筑面积108.94平方米；该商品房单价为每平方米16124元，总价款1756549元；买受人于2018年5月29日前应支付706549元，剩余房款1050000元，买受人申请办理银行贷款手续：（1）本合同签署的当日，买受人应已提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料，签署贷款合同及相关文件、办妥有关手续，并承担相关费用等，否则视为买受人逾期支付房款；（2）如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额或未获批准的，或需增加首付款，或需提高贷款利率的，或不能办理贷款的，或不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起【3】个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足剩余房款，否则视为买受人逾期支付房款；（3）买受人采取向银行申请贷款支付的房款部分支付至出卖人银行账户的期限不应晚于本合同签署后40日，否则视为逾期付款。买受人未按合同规定的时间付款的，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人应付款万分之三的违约金。逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同中还约定了其他买卖双方各自的权利及义务。合同签订后，二被告按约定履行了交付首付款706549元的义务，但余款1050000元没有按约履行。因二被告未按要求赴银行办理面签手续及未按规定时间签订网签版《商品房买卖合同》，原告于2019年1月21日通过ＥＭＳ邮件向二被告发出催办通知书，二被告于2019年1月22日收取该通知书。二被告则认为因原告原因未能及时与其签订网签版《商品房买卖合同》，于2019年1月31日通过ＥＭＳ邮件向原告发出解除合同告知函，原告于2019年2月1日收取该告知函。后原告以二被告未及时与其签订网上登记备案合同及办理银行按揭贷款手续支付剩余房款为由，于2019年4月5日通过ＥＭＳ邮件向二被告发出解约告知函，二被告于2019年4月6日收取该告知函。 另，被告洪科、朱俊华为与原告嘉兴融创置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，被告洪科、朱俊华关于因原告违约在先、未能在约定时间内网签备案合同以及原告故意隐瞒周边存在重大污染的事由不能履行合同为由等要求解除合同的主张，不符合合同解除的法定要件，其无权要求原告解除合同。但因原告嘉兴融创置业有限公司也同意解除，故本院于2020年2月3日作出（2019）浙0482民初2747号民事判决，对双方于2018年6月17日签订的《浙江省商品房买卖合同》予以解除。 本院认为，原告与被告洪科、朱俊华签订的《商品房认购协议》、《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实按照合同约定履行各自义务。二被告关于“因原告违约在先、未能在约定时间内网签备案合同”的说法，双方在《商品房认购协议》中约定“买受人已知悉近期政府职能部门对楼市调控趋紧，可能存在因政府原因导致该商品房买卖合同无法按规定进行网上登记备案的情况。如在第2.2条约定时间（2018年5月25日）内遇上限制网上登记备案的情形，买受人仍按第2.2条约定的时间地点与出卖人签订未网上登记备案版《商品房买卖合同》、补充协议二（以下称“线下合同”）及其他合同文件，届时双方无需再进行磋商。线下合同签订后，买受人同意出卖人根据网上登记系统地实时状况，随时提交网上备案并在出卖人通知3日内，换签《商品房买卖合同》（网上登记备案版）以及补充协议二”，可以看出，原告已明确告知二被告可能存在因政府原因导致该商品房买卖合同无法按约定时间进行网上登记备案的情况。原告于2019年1月21日通过EMS邮件向二被告发出的催办通知书中，明确通知二被告在接到通知书3日内，及时办理银行面签手续及签订网签备案合同。二被告逾期未支付剩余房款1050000元，其行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同第八条的约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，故其要求原告支付房屋总价10%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2020年2月3日解除，原告诉请主张的违约金175654.90元，系涉案房屋总价款1756549元的10%，鉴于被告洪科、朱俊华主张违约金约定过高，要求法院依法调整，本院认为虽然该违约金标准系合同约定，但该违约金标准明显高于原告的实际损失，为此本院认为原告主张涉案房屋总价款10%的违约金较高，本院酌情调整违约金为涉案房屋总价款的5%即为87827.45元（1756549*5%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告洪科、朱俊华于本判决生效后十日内支付原告嘉兴融创置业有限公司违约金87827.45元； 二、驳回原告原告嘉兴融创置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3814元，减半收取1907元，由原告嘉兴融创置业有限公司负担909元，由被告洪科、朱俊华负担998元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  吴斐斐 二〇二〇年七月二十四日 书记员  黄春波