湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终280号上诉人（原审原告）：郑君，女，1964年6月6日出生，汉族，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：张钟匀，湖北楚晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊，湖北文赤壁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柯海林，男，1980年12月19日出生，汉族，住鄂州市梁子湖区。委托诉讼代理人：夏学农，湖北民福律师事务所律师。原审第三人：湖北浩伦置业有限公司，住所地鄂州市梁子湖区太和镇太和大道68号。法定代表人：徐正冬，该公司总经理。上诉人郑君因与被上诉人柯海林、原审第三人湖北浩伦置业有限公司（以下简称浩伦公司）案外人执行异议之诉一案，不服鄂州市梁子湖区人民法院（2019）鄂0702民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑君及其委托诉讼代理人张钟匀、陈俊，被上诉人柯海林委托诉讼代理人夏学农到庭参加诉讼。原审第三人浩伦公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑君上诉请求：一、请求依法撤销一审判决；二、请求立即停止对我购买的位于太和新城路步行街C2C3栋1层4、5号门面的强制执行；三、依法确认我于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》有效，并确认位于太和新城路步行街C2C3栋1层4、5号门面为我所有。事实和理由：一、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，当被执行人是房地产企业时，两者在适用情形上存在交叉，此时只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院片面的判决我的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，驳回了我的诉讼请求，存在适用法律错误，依法应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形进行判决。根据该规定，我与浩伦公司的合同签订在法院查封前且已被认定合法有效，我在法院查封前己合法占有该不动产，我已经交付了全部价款，我非因自身原因未办理过户登记。故原审法院应排除执行，并协助将该房屋登记在我名下。二、认定“合法占有”，应以买受人实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或使用不是对该房屋合法占有的必要条件。我因浩伦公司原法定代表人徐先法突然死亡，导致公司经营混乱，后由其父亲徐正冬担任法定代表人，徐正冬年纪大且长期居住外地，对于公司事务一直处于放任状态，而无法及时办理不动产过户登记手续，在我再三请求下，浩伦公司于2018年11月16日为我办理登记备案手续，我于2018年11月29日缴纳了房屋维修基金，该基金将用于公共设施的维修表明我将对该两套门面进行管理和使用且我已经为该房屋缴纳了契税和印花税，虽然该两套门面还是毛坯，但我已经实际控制了该房屋，具备排除他人的权利。柯海林辩称，请求驳回上诉，维持原判。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回郑君的诉讼请求是正确的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，符合四个条件可以排除强制执行，本案中至少有两条是不符合的。查封前是没有合法占有的，已支付全部价款的证据是欠缺的，一审中的收据没有经手人签名且没有给付款项的转账记录及取款记录。票据的金额与合同金额不相符，合同中C2C3栋1层4、5号总共金额是155676元，收据开具的金额是定金2万元和后面的202000元。郑君向一审法院起诉请求：一、请求立即停止对我购买的位于太和新城路步行街C2C3栋1层4、5号门面的强制执行；二、依法确认我于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》有效，并确认位于太和新城路步行街C2C3栋1层4、5号门面为我所有。一审法院认定事实：2016年5月10日，郑君与浩伦公司原法定代表人徐仙法分别签订了二份《商品房买卖合同》，合同分别约定郑君以1251元/㎡的价格购买浩伦公司位于太和新城路步行街C2C3栋1层4、5号门面，合同签订当天，郑君支付了2万元定金，并于2016年5月12日支付全部购房款，浩伦公司给郑君开具了收款收据但未提供完税发票。因浩伦公司原法定代表人徐仙法死亡，其父徐正冬任法定代表人。2018年11月16日，郑君与浩伦公司重新签订新的《购房合同》，将该两间门面登记备案到郑君名下，同日该合同在鄂州市房产管理局备案。2018年11月29日，郑君缴纳了两间门面的印花税和契税及房屋维修基金。2019年1月16日，一审法院依据已发生法律效力的（2018）鄂0702执28号执行裁定，对位于太和镇新城路步行街C2C3栋1层4、5号房屋进行了查封。郑君作为案外人提出异议，认为被查封的房产属其所有。该院对执行异议审查后认为，郑君提出的执行异议理由不成立，于2019年4月18日作出（2019）鄂0702执异3号执行裁定，驳回郑君的异议申请。郑君在法定期限内提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋为商品房（门面房），规划用途为商业。在鄂州市梁子湖区人民法院查封之前仍是毛坯房，至今未安装门、窗等，亦无人居住或使用。一审法院认为，郑君与浩伦公司签订了房屋买卖合同，进行了备案，具备债权效力。由于房屋产权未过户到其名下，不享有房屋所有权，也不因合同备案产生优先、排他的物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由于涉案房产仍然登记在房地产开发企业浩伦公司名下，且是门面房，用途为商业，而不是用于居住，故不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决：驳回郑君的诉讼请求。本案受理费3413元，由郑君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑君提交浩伦公司证明一份，证明2016年5月12日将C2C3栋1层4、5号房子交付郑君管控和使用。柯海林的质证意见是对证据真实性、合法性、关联性均有异议，浩伦公司补的说明达不到证明房屋是否实际合法占有的目的。对该证据，本院认证认为，浩伦公司作为本案当事人，其出具的该证明实际系当事人陈述。浩伦公司无正当理由未到庭参加诉讼，该陈述非当庭作出，本院不予采信。经审理查明，本院认定事实如下：2016年5月10日，郑君与浩伦公司分别签订了二份《商品房买卖合同》，合同分别约定郑君以1251元/㎡的价格购买浩伦公司位于太和新城路步行街C2C3栋1层4、5号门面，合同签订当天，浩伦公司向郑君出具了2万元购房定金的收款收据，2016年5月12日，浩伦公司向郑君出具了202000元购房款的收款收据，均未提供完税发票。因浩伦公司原法定代表人徐仙法死亡，其父徐正冬任法定代表人。《商品房合同备案证明》显示，2018年11月16日太和新城路步行街C2C3栋1层4号门面备案到郑君名下。2018年11月29日，郑君缴纳了涉案两间门面的房屋维修基金。2018年12月17日，郑君缴纳了涉案两间门面的印花税和契税。2019年1月16日，一审法院依据已发生法律效力的（2018）鄂0702执28号执行裁定，对涉案两间门面进行了查封。郑君作为案外人提出异议，认为被查封的房产属其所有。该院对执行异议审查后认为，郑君提出的执行异议理由不成立，于2019年4月18日作出（2019）鄂0702执异3号执行裁定，驳回郑君的异议申请。郑君在法定期限内提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋为商品房（门面房），规划用途为商业。在鄂州市梁子湖区人民法院查封之前仍是毛坯房，未安装门、窗等，亦无人居住或使用。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：郑君就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，第二十九条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的”，《执行异议规定》第二十八条属于普适性的条款，第二十九条属于特别条款，虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥第二十八条，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。涉案房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，郑君可依据《执行异议规定》第二十八条、第二十九条主张排除强制执行。一审法院仅依据《执行异议规定》第二十九条规定判决驳回郑君诉讼请求，适用法律有瑕疵，本院予以纠正。郑君主张其已向浩伦公司支付全部购房款。首先，浩伦公司作为房地产开发企业，郑君理应提供浩伦公司开具的案涉房屋的不动产发票，不能提供不动产发票的，至少提交的其他证据应足以证明其已经支付全部价款。但郑君仅提供浩伦公司收款收据予以证实。该收据仅加盖浩伦公司财务专用章，“财务主管、记账、出纳、审核、经办”处均为空白。其次，郑君主张房款全部是以现金方式支付，对现金来源解释为部分自己的现金及部分亲戚朋友处借来的现金。对其该解释，郑君未提供证据予以证实，法院亦无法溯源查证。故在郑君未能提供任何银行汇款凭证或购房现金来源等证据的情况下，仅凭浩伦公司出具的收款收据，不足以认定郑君已经支付全部购房款。故郑君依据《执行异议规定》第二十八条规定上诉主张其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，郑君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3413元，由郑君负担。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员**军审判员郭玥彤二〇二〇年七月十三日法官助理李思书记员尹瑞