湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终8242号 上诉人（原审被告）：湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦2502房。 法定代表人：王春洁，执行董事。 委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李潇，湖南湘一律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：肖丽，女，1967年11月22日出生，汉族，住湖南省涟源市。 上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）因与被上诉人肖丽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人千江公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回肖丽对千江公司的诉讼请求。2、由肖丽承担一审及二审案件地全部诉讼费。事实与理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，千江公司依法不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。一、千江公司、肖丽双方就商品房买卖的主要条款——价格及支付条款未能达成一致并签订正式合同，商品房买卖合同尚未成立。原审判决依照仅作备案使用的“肖立购房合同”中违约条款计算违约金的行为是错误的。二、即便按仅作备案使用的“肖立购房合同”判断是否违约，根据“肖立购房合同”附件四《合同补充协议》第七条第3款第（11）项，千江公司不应承担逾期交房违约责任，原审判决千江公司承担逾期交房违约责任是错误的。三、根据《合同补充协议》第七条第3款第（10）项之约定，因第三方湖南司法警官职业学院原因导致千江公司无法如期交付房屋，千江公司有权顺延交付日期或顺延履行合同相应的合同义务，且无需承担违约责任。四、就长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号《民事调解书》而言，肖丽如要求按照调解书第一条约定时间交房及办理备案登记行使了权利，则相应地应当履行义务按照调解书第二条约调增购房价格，由于肖丽拒绝调增价格，支付调增购房款。千江公司有权行使同时履行抗辩权，同时，停止、顺延交付房屋与办理登记备案而不构成违约。五、肖丽所称逾期办理合同备案与预告登记不是因千江公司的单方责任，原审判决千江公司支付违约金无事实依据。 被上诉人肖丽辩称，一、肖丽和千江公司之间的房屋买卖合同关系依法成立，应受法律保护。肖丽在确定所购房屋之后，分四次支付了423，160元的购房款，双方虽未签订房屋买卖合同，但千江公司自2010年向肖丽收取购房款，属于“当事人一方履行主要义务，对方接受的情形”，可以确定当双方已建立房屋买卖合同关系。后2017年经长沙市中级人民法院强制执行，肖丽取得了该房屋的所有权。二、肖丽的诉讼请求于法有据、合情合理，应依法得到支持。千江公司未能在合同约定的时间内交房，给肖丽在内的两百多名业主造成了严重的困扰，按照《商品房买卖合同》第十一条的规定，千江公司应向肖丽支付违约金。肖丽按照合同约定和千江公司要求完全充分地履行了购房人地付款义务，根据《商品房买卖合同》第十九条的规定，肖丽要求千江公司支付逾期办理合同备案与预告登记违约金是合理合法的。三、千江公司违约行为严重，且无任何免责事由。“千江锦园”项目自2008年开始，至今已有12年，交房还尚未能完成。以亏损为由2014年在约定2008年约定的价格之上每平方米加价了450元，让购房户承担，在此后还有涨价行为，明显违反公平正义原则。关于调解书第二项协商亏损问题事项，该项不能作为千江公司的免责事由。千江公司有能力履行交房义务却恶意拖欠，《合同补充条款》第七条第3款第（10）项和（11）项属于无效的格式条款，也不能成为免责事由。四、同类案件的二审判决，对千江公司上诉事项已有明确意见和终审裁决。 肖丽向一审法院起诉请求：1、请求法院判令千江公司向肖丽支付延期交房的违约金共计人民币42,442.95元，（以已付购房款423,160元为基数按日万分之一的标准计算，暂从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止。423160×1/10000×1003天＝42,442.95元）；2、请求法院判令千江公司向肖丽支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金共计人民币4,780元，（2016年12月19日起计算至2018年7月10日止。10元×478天＝4,780元）；3、请求法院判令千江公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院审理查明的事实：2008年8月21日，案外人湖南司法警官职业学院（甲方）与湖南千江投资有限公司（乙方）签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警察职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成协议。约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源。供其购房户购买，销售价格为2980元／平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官职业学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。肖丽作为团购户，购买了千江锦园小区2栋1101号的房屋一套，分四次交付购房款共计423160元。前三次都是通过其表哥葛志强进行缴费。2015年3月26日，湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院提出诉讼，要求千江投资公司按照合同约定为购房户签订商品房买卖合同和办理预告登记手续，按照合同约定交付房屋和车位。2017年1月19日，长沙市中级人民法院对此案作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，该调解书确认了如下协议内容：千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户（名单见附件）交房，但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＱＪＪＹ-016）为准。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，肖丽在该民事调解书所附附件名单中，载明其认购“千江?锦园小区”房屋面积141.61平方米，已选房号“2-1101”。后经长沙市中级人民法院强制执行，千江公司于2018年7月10日办理了预售商品房买卖预告登记，证号为湘（2018）长沙市不动产证明第0216674号，该不动产登记证明书上载明权利人为肖丽，房屋坐落于芙蓉区。另查明，2016年1月29日，出卖人千江公司与买受人肖立签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。 一审法院认为：千江公司自2010年开始向肖丽多次收取购房款，该公司同意系争房屋办理且事实上已办理预告登记等手续，属于“当事人一方已经履行主要义务，对方接受的”的情形，可以认定双方已建立了房屋买卖合同关系。本案中，在合同已经成立的情形下，双方对购房单价尚存争议，属于双方对合同价款的计算方式有争议，而不属于缺失购房价款的条款。因此，千江公司对合同价款的异议，不影响房屋买卖合同本身的效力。生效的长沙市中级人民法院民事调解书，系涉及他人权利义务的协议，湖南司法警官职业学院、湖南千江投资有限公司均应严格履行。肖丽对其中关于交房时间、办理合同备案登记手续和预告登记手续条款的接受，可视为双方对房屋买卖合同相关条款的进一步明确，双方都应当接受该调解书相关条款内容的约束。该调解书已确定了交房日期，但涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未通过竣工验收，故交房条件仍未具备，千江公司应为逾期交房承担违约责任。现违约金、损失赔偿数额约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，逾期交房的按同地段同类房屋租金标准确定，逾期未取得房屋权属证书的按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现肖丽要求按已付购房款的日万分之一的标准计算逾期交房违约金或损失，按每日10元支付逾期办理合同备案、预告登记手续的违约金或损失，系参照类似合同的约定，该合计金额并未超过前述司法解释的规定，因此相应诉讼请求均予以支持。本案中，肖丽已付购房款423,160元，千江公司逾期交房时间为2017年7月1日至2020年3月31日，肖丽请求按1003天计算逾期交房的违约金是：423,160元×0.0001/天×1003天=42,442.95元。之后的违约金按上述标准计算至实际交房之日止。逾期办理预告登记手续时间为2017年3月19日至2018年7月10日，共计478天，逾期办证的违约金是：10元/天×478天=4,780元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起五日内向肖丽支付从2017年7月1日至2020年3月31日逾期交房违约金42,442.95元，之后的违约金以423,160元为基数、按日利率万分之一计算至交房日止；二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起五日内向肖丽支付逾期办理合同备案、预告登记手续的违约金4,780元。如湖南千江投资有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费981元，适用简易程序减半收取490.5元，由湖南千江投资有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，千江公司与肖丽签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。肖丽已依约支付了全部购房款，千江公司未履行合同约定的按时交房及其他相关义务，应当承担违约责任。千江公司抗辩称双方在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司并未逾期交房。对此，本院经审查认为，从2008年8月21日警官学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日警官学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月29日肖立与千江公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就，应当视为交房条件已经成就。同时，千江公司在已具备商品房预售合同备案条件的情况下，未积极履行备案义务，甚至在经过人民法院出具调解书后仍未履行备案义务，已构成违约。故一审判决认定千江公司逾期交房及逾期办理预售合同备案，并判令其支付逾期交房及逾期办理预售合同备案违约金，并无不当。关于逾期交房违约金的数额。合同约定的交房时间为2016年12月18日，警官学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，肖丽作为该案当中的团购户之一，该民事调解书确定的内容对本案肖丽、千江公司双方均有法律效力，可视为双方对交房时间达成了新的协议，应以此时间为准，故一审判决本案的逾期交房违约金以已付房款为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止，并无不妥。千江公司主张该案民事调解书对本案双方当事人无法律约束力，系未能正确认识本案房屋买卖合同纠纷的缘由，有意割裂团购与本案房屋买卖合同的关系，缺乏事实与法律依据，故千江公司的该上诉意见本院不予支持。 关于逾期办理合同备案与预告登记违约金的数额。正如上节所述，警官学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的合同备案及预告登记办理时间，对本案双方当事人均具有法律约束力，应视为双方对办理时间达成了新的协议，一审法院据此进行判处较为妥当，应予以维持。千江公司主张肖丽未配合办理备案及预告登记手续，因证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人湖南千江投资有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费981元，由上诉人湖南千江投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳** 审判员  徐 成 审判员  刘 刚 二〇二〇年七月二十九日 书记员  张宜婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。