苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6513号原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司。法定代表人：王强。委托诉讼代理人：陈燕明。被告：何月琴。被告：吴江市纳鑫纺织有限公司。法定代表人：朱豪华。被告：朱豪华。原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）诉被告何月琴、被告吴江市纳鑫纺织有限公司（以下简称纳鑫公司）、被告朱豪华返还原物纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理，依法由审判员张蕾适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞霖公司的委托诉讼代理人陈燕明、被告何月琴、被告纳鑫公司的法定代表人暨被告朱豪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞霖公司提出诉讼请求：1、判令被告何月琴和被告纳鑫公司立即返还非法占用的由原告所有的；2、被告何月琴和被告纳鑫公司立即支付非法占用房屋的占有使用费28683元。计算的标准是按照同地段租赁市场评估结论价格是K4，它的年租金是28683元，K4和K7面积相同，地段相同，都是一侧临街，所以直接参照使用。时间是从2019年6月21日法院裁定过户之日起暂时计算到2020年6月21日止，且以后按此标准计算到被告实际交还房屋之日止；3、判令被告朱豪华对被告纳鑫公司的上述给付义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年5月18日，原告通过法院司法拍卖在淘宝网上竞得位于苏州市吴江区西侧(林桑场内)吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产(含无证房产)和土地使用权，并在2019年6月17日付清全部拍卖款。自2019年6月18日起此吴江市盛泽盛利织物整理厂此处的房地产物权归属原告，原告也取得相应的租赁收益权。原告在处理涉租房屋时，发现其中的K7处房屋由被告何月琴和被告纳鑫公司正共同使用。原告与被告何月琴和被告纳鑫公司取得联系要求其立即搬离清场返还房屋，但被明确拒绝。并且被告何月琴和被告纳鑫公司也拒不交纳非法占用期间的占有使用费。原告认为，在原告竞得本案涉诉房屋所有权后，依法取得了相应房屋的占有使用收益处分等权利。在原盛利织物厂管理人未确认原租赁合同本身的真实性、原租赁合同是否实际履行的真实性、也未确认继续履行原租赁合同的情况下，被告何月琴和被告纳鑫公司的对房屋的占用行为不存在合法性，应当立即返还房屋并支付占有使用费。另查明，被告纳鑫公司为被告朱豪华作为一人股东所设立的自然人独资有限公司，在被告朱豪华不能证明被告纳鑫公司财产独立于被告朱豪华自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告何月琴、纳鑫公司、朱豪华共同辩称：一、被告何月琴对盛泽镇西环路西侧（林桑场内）原盛利商区K7号房屋（下称“该房产”）为合法租赁使用，租赁权不因拍卖而消灭。1、被告何月琴对该房产为合法租赁使用。被告何月琴对案涉房屋是通过合法租赁方式从原房东豪江市盛泽盛利织物整理厂处取得，且有《房屋租赁合同》一份，租期为十年，自2014年9月26日至2024年9月25日，被告何月琴己经支付了20万元的租金及1万元的保证金，吴江市盛泽盛利织物整理厂也开具了相应收据，具有法律效力。2、基于该房产的拍卖公告，可以确认该房产为“带租拍卖”。原告声称，其通过法院司法拍卖在淘宝网上竞得位于苏州市吴江区西侧（林桑场内）吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产（含无证房产）和土地使用权。根据竞买公告中的《竞买须知》，租赁情况请详细阅读附件“租赁情况表”，但需注意，租赁状态一直呈动态，且有部分租赁情况并未查明，故以现场状况为准，竞买人应自行调查了解。《竞买须知》中提及的附件“租赁情况表”已准确表明K7由被告何月琴合法租赁使用，租赁期自2014年9月26日起至2024年9月25日止。且在《竞买须知》中也明确指出，除租户提出退租外，竞买人应保证交费期内该租户对租赁物的正常使用；对于其他并未向管理人交付租金或租赁合同己解除的租户等等，按现状交付，管理人及法院均不负责清场。根据上述理由，以及竞买须知第八条“竞买人一旦作出竞买决定，即表明己完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”，因此原告的竞买决定已表明接受该房产的租赁现状。根据上述事实，以及《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，原告应该遵循原租赁合同并继续履行完毕该合同。根据上述所列事实以灰法律依据，被告何月琴为合法租赁，并非被告声称的“非法占用房屋”，所以被告基于“非法占有”所提出的诉讼请求均不成立，并且本案诉讼费以及三被告的律师费应由原告承担。三、在被告合法租赁该房屋期间，原告以“非法占有”为理由多次采取断水、断电、锁门等非法手段，影响被告正常的生产经营，根据上述事实以及《中华人民共和国合同法》第60条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告并未按照合同约定全面履行自己的义务，应该承担相应的违约责任并依法赔偿被告的经济损失。综上所述，被告何月琴合法租赁本案房产，且被告己经将租金全部付清，并非原告所宣称的“非法占用”，因此被告认为原告的诉讼请求无一成立，望驳回原告的诉讼请求。同时，原告应该依法承担全部法律责任，并承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：2014年9月24日，吴江市盛泽盛利织物整理厂与何月琴签订房屋租赁合同，约定何月琴租赁盛利商区K幢7号房屋，建筑面积约100㎡，租期为2014年9月26日起至2024年9月25日止，租金为200000元。2017年7月10日，本院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，本院出具民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有。原盛利商区K幢7号房屋为上下两层，每层50㎡，由何月琴、纳鑫公司占用至今。另查明：纳鑫公司系自然人独资的有限责任公司，股东系朱豪华。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同复印件、民事裁定书二份、协助执行通知书、淘宝网拍卖公示及竞买须知打印件、决定书、拍卖成交确认书、照片、工商登记信息及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院受理吴江市盛泽盛利织物整理厂破产清算案后，破产管理人未通知何月琴继续履行合同。2020年5月20日，本院委托的苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司出具评估报告，就盛利商区K2号、K4号2019年6月21日的租赁价值作出估价，其中K2号（53.10㎡）二面临路，北临商区主要出入道路，西临商区内部道路，系转角店面为48879元/年，K4号（51.85㎡）一面临路，西临商区内部道路，系普通店面，为28683元/年。本案所涉店面各方面条件与K4相当。原告要求参照K4租赁价值按100㎡计算占有使用费。以上事实，有原告提交的短信截图、管理人情况说明、评估报告及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：本院于2017年7月10日出具民事裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，根据破产法第十八条的规定，吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告何月琴之间关于涉案房屋的租赁合同于破产申请受理之日起二个月后解除，故本院认定吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告何月琴之间的租赁合同于2017年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现何月琴与纳鑫公司占用涉诉房屋无法律依据，何月琴与纳鑫公司理应及时腾空并搬离涉案房屋，并支付自解除之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本案中，破产管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告，原告取得了涉案房产的所有权，被告无权占用房屋，原告有权要求被告返还涉案房屋，并支付自原告取得房产所有权之日至实际搬离之日是止的房屋占有使用费。原告主张占有使用费自2019年6月21日起按K4租赁价值标准计算。因K7与K4各方面条件相当，本院确认以K4租赁价值按100㎡计算本案涉诉房产的占有使用费，标准为27660元/年。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告朱豪华系一人公司纳鑫公司的股东，现被告朱豪华未提供证据证明纳鑫公司的财产独立于朱豪华自己的财产，故应当对纳鑫公司的债务承担连带责任。被告何月琴提交的租赁情况表中明确记载何月琴未与管理人签订合同，也未将租金支付给管理人。在竞买须知中明确说明对于已经向管理人交付租金但未到期的租户的交接工作，由管理人、租户、竞买人三方共同办理租赁关系转移及费用结算，除租户提出退租外，竞买人应保证交费期内该租户对租赁物的正常使用；对于其他未向管理人交付租金或租赁合同已解除的租户等等，按现状交付，管理人及法院均不负责清偿。显然何月琴属于后者，虽在破产案件中管理人及法院不负责清偿，但不影响买受人依法主张权利。故被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告认为原告影响其合法经营，应承担赔偿责任，与本案非同一法律关系，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告何月琴、吴江市纳鑫纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司所有的坐落于苏州市吴江区的房屋。二、被告何月琴、吴江市纳鑫纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费27660元，并继续以27660元/年标准计算自2020年6月21日至实际搬离之日止（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。三、被告朱豪华对被告吴江市纳鑫纺织有限公司上述付款义务承担连带清偿责任（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取335元，由被告何月琴、吴江市纳鑫纺织有限公司、朱豪华负担246元，由原告自行负担89元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65），原告已预交的诉讼费用中的246元，本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 张 蕾二〇二〇年七月二十九日书记员 沈建春附：相关的法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十四条【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。法信超链：国家法律1篇案例28篇裁判33838篇期刊26篇×