安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1380号 原告（反诉被告）：合肥滨湖投资控股集团有限公司，住所地合肥市包河区徽州大道1388号。 法定代表人：黄广勇，董事长。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马赛，女，1984年7月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：陈乔，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远思，安徽徽商律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥滨湖投资控股集团有限公司（下称滨湖投资公司）与被告（反诉原告）马赛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭对本诉、反诉一并进行了审理。滨湖投资公司委托诉讼代理人王远征、牛火平，马赛委托诉讼代理人陈乔、陈远思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨湖投资公司诉称：2015年2月6日，滨湖投资公司与马赛签订《房屋租赁合同》，约定马赛承租坐落于合肥市蒙城北路原建设局办公楼，建筑面积为2720.47平方米。该房屋的用途为：宾馆及配套，房屋租赁期自2015年2月10日至2021年2月9日，共计6年。第一、第二租约年租金标准为914078元，每年递增，即第三、第四年月租金为79981.82元，年租金959782元；第五、第六年月租金83980.92元，年租金1007771元。租金每三个月支付一次，先付租金后使用。马赛应在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前15日付清后3个月租金。马赛首次租赁时，须向滨湖投资公司一次性支付履约保证金220000元。双方对合同的解除、违约责任和争议解决方式等进行了约定。合同签订后，滨湖投资公司即按约交付了房屋。2019年8月22日因马赛拖欠房屋租金，滨湖投资公司委托律师向马赛发送《律师函》，要求其在收到律师函后,立即支付拖欠的租金。根据中国邮政的快递记录,《律师函》于2019年8月26日由马赛本人签收，但一直未按期足额支付房屋租金。依据《房屋租赁合同》第九条，马赛不按照约定期限支付租金已远超过20日，滨湖投资公司有权解除合同，收回房屋。依据《房屋租赁合同》第十一条第一款，马赛不按照约定期限支付租金的，除应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按照日租金的10%支付违约金。现滨湖投资公司诉至法院，请求判令：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，马赛搬离合肥市蒙城北路原建设局办公楼并交还房屋；2.判令马赛支付房屋租金283886元（租金暂计算至2020年2月9日，之后租金和房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算至房屋交还之日止）；3.判令马赛支付违约金85120元（违约金暂计算至2020年2月9日，之后顺延计算至款清之日止）；4.马赛承担本案全部诉讼费用。 马赛辩称：一、《房屋租赁合同》解除的时间应为2019年8月1日，解除原因是房屋存在的质量问题导致马赛不能实现合同目的。涉案房屋存在严重的漏水及外墙瓷砖脱落问题，马赛自2017年底就与滨湖投资公司联系维修事项，但直到2019年1月才开始维修屋面漏水，2019年10月才开始维修外墙，且外墙维修工程直今没有完成，现场残破不堪。马赛一直无法使用房屋，滨湖投资公司的违约行为已经致使合同目的已经无法实现。为此，马赛在多次口头沟通解决无果后，于2020年1月18日向滨湖投资公司发送函件，提出自2019年8月1日起解除合同。因此《房屋租赁合同》解除的时间及解除原因应当参考房屋实际情况，与滨湖投资公司所称的租金支付并无关系。二、马赛无需支付房屋租金及违约金，之前多付的租金应当予以退还。1.根据滨湖投资公司发送的函件，《房屋租赁合同》自2019年8月1日起解除，解除后的租金马赛无需支付；2.更何况，马赛为配合维修，于2019年9月拆除了全部空调外机并正式停业。自此，《房屋租赁合同》已经不再正常履行。直至开庭之日，涉诉房屋现场存留大量建筑垃圾且大堂顶棚严重损坏，房屋不仅无法使用还存在巨大的安全隐患。马赛支付房租的义务应当与其使用房屋的权利相匹配，在房屋可以正常使用之前的房租，马赛不应支付。3.租金并非马赛一直单方拖延支付，而是自维修时起马赛就多次与滨湖投资公司沟通免租事项，双方一直未能就此事达成一致，直至马赛突然收到诉讼文书。4.滨湖投资公司提供的房屋不能保证正常使用，甚至因为外墙瓷砖的脱落时刻处于不安全状态，但滨湖投资公司一则没有及时履行维修义务，二则维修时间远远超出正常期限，三则维修后漏水问题依然存在、房屋仍然无法使用，因此在履约过程中，滨湖投资公司存在多处违约情况，应当向马赛赔偿损失。三、滨湖投资公司应当向马赛退还合同约定的履约保证金。根据《房屋租赁合同》第四条第一款：“乙方首次租赁时，须向甲方一次性交纳履约保证金人民币220000元。与首期租金一并支付。《房屋租赁合同》终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。”《房屋租赁合同》解除后，马赛并无其他应当承担的费用，所以滨湖投资公司应当退还合同约定的履约保证金220000元。综上，房屋本身存在漏水、瓷砖脱落等质量问题，是由于滨湖投资公司未能保证房屋的正常使用，致使马赛不能实现合同目的。而维修后的房屋依旧在漏水，因维修瓷砖而造成的房体破坏也没有恢复原样，至今也无法投入正常的经营使用。也就是说自9月16日起，马赛再没使用房屋，合同实际上已经不在履行，也无法履行。马赛始终积极履行应当承担的合同义务，当涉案房屋不符合安全适用的标准且不能实际经营时及时与滨湖投资公司沟通协商，并在合同不适宜继续履行后与滨湖投资公司当面或发函商讨相关事宜。如果让马赛继续支付租金，实际上是让马赛为一份并未履行的合同买单，而无法履行的原因是滨湖投资公司造成的，这显然违背了《合同法》第五条的公平原则，请法院依法驳回滨湖投资公司的诉讼请求。 马赛同时诉称：滨湖投资公司与马赛于2015年2月6日签订《房屋租赁合同》，约定马赛承租位于合肥市蒙城北路的原建设局办公楼，租赁期自2015年2月10日至2021年2月9日，共计6年。但从2018年底开始，该房屋因年久失修造成房屋漏水、渗水问题严重，导致房屋因漏收无法经营使用，且外墙瓷砖大量脱落造成了严重的安全隐患。马赛为保护双方的合同利益一直与滨湖投资公司积极沟通协商，但滨湖投资公司维修不到位，导致房屋一直存在影响经营使用的质量问题。2019年9月起，马赛为配合滨湖投资公司的维修工程正式停业。但时至今日，由于施工未完成且建筑垃圾清理不到位等问题，该房屋依旧无法正常使用，给马赛造成了重大损失。故诉至法院请求判令：1.判令滨湖投资公司退还履行保证金220000元；2.判令滨湖投资公司支付因房屋质量问题维修期间的水、电费共计13158.68元；3.判令滨湖投资公司支付因房屋质量造成停业期间的损失共计114259.74元（从2019年9月16日起暂计算至2020年3月16日），2020年3月17日起的损失按照每平方米每月7元的标准计算至租赁合同解除之日止；4.判令滨湖投资公司支付剩余租赁期内装饰装修残值损失共计366592元；5.判决诉讼费由被告承担。 针对马赛的诉称，滨湖投资公司辩称：一、滨湖投资公司在起诉时，已将马赛合同签订时缴纳的履约保证金从应支付租金总额中扣除。马赛拖欠2019年8月10日至2020年2月9日期间的租金是503886元，滨湖投资公司起诉时一并要求解除房屋租赁合同，履约保证金22万元已经扣除，房屋租金扣除履约保证金后是283886元，马赛请求退还保证金，无事实依据。马赛当庭答辩案涉房屋租赁合同已于2019年8月1日解除，无事实依据，涉案房屋控制在马赛处未归还。马赛要求赔偿自2019年9月16日至2020年3月16日停业损失，更能充分证实，其从未向滨湖投资公司要求解除合同，也未向滨湖投资公司返还案涉房屋。 二、马赛请求支付因房屋质量问题造成的停业损失和维修期间的水、电费无事实和法律依据。第一，涉案房屋屋顶漏水是马赛导致，并非是房屋本身建设质量出现问题，马赛无权向滨湖投资公司主张其遭受的损失。马赛在移除设备时，使楼面的防水保护层发生损坏致使其租赁的房屋顶层渗漏。滨湖投资公司得知屋顶渗漏后，立即派专人前往现场查看，并积极组织施工人员制定维修方案。但因马赛一直拒不将房顶设施搬离导致不能正常进行维修施工。在马赛将屋顶设施搬理后，滨湖投资公司已经进行了维修，且屋顶维修亦未给马赛造成任何损失。第二，涉案房屋外墙质量没有问题，是马赛为了外墙美观、便于招揽顾客主动向滨湖投资公司申请外墙维修，滨湖投资公司本着有利于马赛经营的原则才安排了外墙维修事宜。第三，依据《房屋租赁合同》第七条，房屋主体结构是由滨湖投资公司负责维修，其他的由马赛负责维修并承担全部维修费用。房屋及其设施、设备的日常维护、安全管理均由马赛负责，以此产生的费用亦由马赛承担。本案中，滨湖投资公司在交付房屋时，马赛并未提任何异议，且合同已履行四年多，说明房屋在交付时处于安全的适用状态。依据《合同法》第二百二十条的规定，因合同对房屋的维修已做明确的约定，马赛没有权利要求滨湖投资公司维修外墙。合同履行期间，滨湖投资公司对房屋进行外墙维修一方面是应由马赛的要求，另一方面也是为了提升租赁房屋的品质，且滨湖投资公司已经承担了维修费用。第四，因马赛未尽注意义务导致屋顶渗水和为了经营需要而对外墙维修，滨湖投资公司在并无任何过错的情况下，本着有利于承租人经营的原则，积极帮助马赛维修房屋。马赛要求滨湖投资公司承担水电费、停业损失没有事实依据，同时马赛计算的停业期间与每日损失也无证据支持。 三、马赛主张剩余租赁期内装饰装修残值损失无事实和法律依据。首先，《房屋租赁合同》第八条约定，未经滨湖投资公司同意，马赛不得以任何形式转租、分租，出借承租房屋。本案中，在未经滨湖投资公司同意的情况下，马赛擅自转租房屋，已严重违反合同的约定。马赛将涉案房屋转租后，均是由实际承租人装修、使用及经营，且涉案房屋内部装修此前均已被人为拆除。马赛无权向滨湖投资公司主张装修残值。其次，依据《房屋租赁合同》第九条约定，马赛未按时支付租金超过20日，或擅自转租、或擅自装修、装饰，滨湖投资公司有权解除合同。解除合同后，马赛在租赁房屋内添置的装修装饰资产无偿归属滨湖投资公司。在合同履行期间马赛多次违约，严重违反了合同的约定，滨湖投资公司有权解除合同，无需赔偿滨湖投资公司装修装饰损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定和合同约定，滨湖投资公司赔偿剩余租赁期的装修损失无事实与法律依据，同时马赛亦未提供有效证据证明装修损失。 本院经审理查明的事实如下：2015年2月6日，滨湖投资公司与马赛签订《房屋租赁合同》，约定马赛承租位于合肥市蒙城北路原建设局办公楼，建筑面积为2720.47平方米，房屋用途为宾馆及配套。租赁期限共6年，自2015年2月10日起至2021年2月9日。第一、第二年租金为914078元/年，第三、第四年租金959782元/年，第五、第六年租金1007771元/月。租金每三个月支付一次，先付租金后使用。马赛应在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前15日付清后3个月租金。马赛首次租赁时，须向滨湖投资公司一次性支付履约保证金220000元。房屋主体结构由滨湖投资公司负责维修，其他由乙方负责维修并承担全部维修费用。如马赛出现未按约定期限支付租金达20日的，滨湖投资公司有权单方面解除合同，收回房屋，且马赛在租赁房屋内添置的装饰装修资产无偿归滨湖投资公司所有。马赛未按约定支付租金的，每逾期一天，应按日租金的10%向滨湖投资公司支付违约金。合同签订后，滨湖投资公司交付了房屋，马赛依约支付了履约保证金220000元，并将部分房屋面积转用于经营智生堂足道，滨湖公司未提出异议。案涉房屋经营的店面实际负责人为李甲。 2019年1月，马赛方人员向滨湖投资公司工作人员提出对顶层渗水处进行维修，费用方面请求滨湖投资公司帮其支付。2019年5月，马赛向滨湖投资公司提出其他也有漏水点。 2019年6月，因外墙的瓷砖年限较长，双方同意由滨湖投资公司对外墙瓷砖进行铲除和维修。2019年7月，马赛与滨湖投资公司协商一致由马赛将空调外机自行拆除以便维修外墙。2019年9月16日，马赛停业开始拆除空调外机。2019年10月9日，外墙空调设备基本移除，具备施工条件，工人开始进场。2019年11月，马赛向滨湖投资公司反映施工过程中有玻璃被损坏，有部分房间被施工人员擅自破坏门锁后居住。2019年12月，马赛向滨湖投资公司反映大堂顶棚、吊顶在施工中被砸坏，楼层房间施工垃圾堆积、设施破损，不具备营业条件。2020年1月20日，维修工程竣工，并验收合格。 另查明，自2019年8月10日起的租金，马赛未再支付。2019年8月26日，滨湖投资公司向马赛发出《律师函》，要求其支付拖欠的租金。2020年1月21日，滨湖投资公司收到马赛寄出的联系函，马赛要求自2019年8月1日起解除租赁合同，退还履约保证金、退还自2015年2月10日至今的水损、退还2018年1月1日至2019年8月1日期间受漏水渗水影响区域的租金、赔偿装修及经营损失。之后滨湖投资公司回复按双方签订的合同履行。马赛缴纳水费至2019年12月11日，缴纳电费至2020年2月12日。 2020年6月12日，本院工作人员现场勘察案涉房屋和询问双方当事人和具体负责人，查明情况如下：案涉房屋未正常营业，大楼主体外墙已施工改造完毕；入口处顶棚玻璃因施工造成破碎和坍塌，室内施工垃圾堆积，玻璃碎片、瓷砖碎片均未清理；宾馆、足浴的内部设施、天花板均为马赛方自行拆除；老码头火锅店位置不属于本案合同中的房屋范围内；屋顶存在漏水渗水现象，原因暂不明确，屋顶有前承租人即酒店负责人李甲的父亲自行加装的宾馆所需设备。 以上事实有双方当事人的陈述及滨湖投资公司提交的《房屋租赁合同》、房产证、律师函、快递记录、原告部门经理王文斗与被告工作人员刘健微信聊天记录、原告部门经理刘茂安与李甲短信聊天记录、刘健微信聊天记录涉案房屋所在地现场照片、安徽智生堂健康产业有限公司企业信息查询资料、施工日志五页、工程竣工验收报告、水电通知单两份，马赛提交的照片、承租房屋的外立面照片、微信聊天记录、停业公告、监控视频（2020.5.26）、维修期间水电费的缴纳单据等证据以及本院现勘察的照片和谈话笔录予以证实。 滨湖投资公司提交的欠付租金明细，马赛提交的函件、快递签收单、水电分表明细，三性均有异议，本院不予采信。滨湖投资公司提交的胡孝飞与安徽汉骐老码头酒店管理有限公司合同纠纷一审（2019)皖0103民初8376号民事判决书、安徽汉骐老码头酒店管理有限公司企业信息查询资料，马赛提交的徽商银行电子回单、合肥华烨装饰工程有限公司企业信用信息、装修合同、房屋租赁合同（佳安俊杰公司）、银行电子回单与本案审理无关，本院不予采信。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 本案争议焦点为合同解除的原因。滨湖投资公司认为合同解除系因马赛方逾期支付房租导致的，经查明，自2019年8月10日起的租金，马赛未再支付，符合合同解除的条件。马赛认为合同已经已于2019年8月1日解除，解除原因系房屋漏水而滨湖投资公司一直未维修好，导致不能正常营业。根据马赛方工作人员与滨湖投资公司工作人员的短信和微信聊天记录可以看出，2019年1月双方就楼顶漏水一事进行过沟通，滨湖投资公司承诺进行维修，但认为漏水原因系马赛自行添加设施设备导致的，马赛要求施工时不要移动相关设备，之后双方一直协商外墙维修、催要房租事宜，马赛并未提及解除合同。直到2020年1月21日马赛向滨湖投资公司发出的联系函中才提及合同已于2019年8月1日解除。马赛认为合同已经解除且解除原因系房屋漏水，无相关证据证明，本院不予采信。 关于合同解除。《房屋租赁合同》第九条中约定了合同解除的情形，但马赛并未提供相关证据证明符合合同解除的条件，故其主张合同已于2019年8月1日解除，本院不予认定。现滨湖投资公司诉请要求解除合同，本院予以支持。 关于搬离并交还房屋。马赛认为其将房屋自外墙瓷砖维修起就交给了滨湖投资公司，滨湖投资公司维修完毕后一直未将房屋交还给马赛，故无需再返还房屋。但根据双方证据显示，维修外墙仅需暂停营业、拆除空调外机，并不需要将房屋交给滨湖投资公司，外墙维修结束后也不存在房屋交接的事宜，房屋内仍有马赛的物品存留，马赛也一直未正式将房屋交还给滨湖投资公司，故滨湖投资公司要求马赛搬离并交还房屋的诉请，本院予以支持。 关于租金、违约金和履约保证金。根据合同约定，自2019年2月10日起至2021年2月9日，月租金为83980.92元，年租金为1007771元。自2019年8月10日起的租金，马赛未再支付。外墙维修起始时间为2019年10月9日至2020年1月20日，该期间租金应予以免除。根据现场勘验及谈话笔录可以看出，维修后，案涉房屋存在玻璃破损、维修垃圾堆积、大堂顶棚坍塌等情况，滨湖投资公司一直未予处理，不具备正常使用和营业条件，故2020年1月20日之后的租金，不应由马赛承担。综上，马赛欠付的租金为2019年8月10日至2019年10月9日期间的租金，数额为167961.84元。滨湖投资公司诉请中超出的部分，本院不予支持。按合同约定，马赛应于2019年7月26日支付2019年8月10日至2019年10月9日期间的租金167961.84元，未按约定支付租金的，每逾期一天，应按日租金的10%向滨湖投资公司支付违约金，计算出违约金约为280元/天。故马赛应在支付自2019年7月27日暂计算至2020年2月9日的违约金55160元（280元/天×197天），之后以280元/天顺延计算至款清时止。滨湖投资公司诉请中超出的部分，本院不予支持。按照合同第十一条，滨湖投资公司有权自履约保证金中扣除未付租金、违约金等，马赛欠付的租金为167961.84元，暂计算至2020年2月9日的违约金55160元，合计223121.84元，履约保证金数额为220000元，抵扣之后马赛仍欠付违约金3121.84元。综上，马赛还应支付违约金3121.84元，并自2020年2月10日起以280元/天顺延计算至款清时止。 关于维修期间的水电费。马赛缴纳水费至2019年12月11日，缴纳电费至2020年2月12日，但并未提供证据证明维修期间案涉房屋的水电费具体数额，其提交的分表明细为单方制作，真实性有异议，且无其他证据佐证，本院不予认可。滨湖投资公司同意按照外墙工程维修造价的千分之七承担水电费用，数额为4479.77元。故本院认定滨湖投资公司应支付马赛维修期间的水电费4479.77元。 关于停业期间损失。马赛于2019年9月16日停业系为维修外墙所做的准备，维修系双方协商一致的决定，且其在维修期间就自行拆除了部分营业所需但维修无需拆除的设施设备，未能正常营业的原因并非滨湖投资公司一方导致，且未提交证据证明损失的实际产生和具体数额。故马赛要求滨湖投资公司按拆迁补偿及临时安置标准支付因房屋质量造成停业期间的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于剩余装修残值。根据合同第九条，因马赛逾期支付租金达20日而导致合同解除的，马赛在租赁房屋内添置的装饰装修资产无偿归属甲方所有。故马赛要求滨湖投资公司支付剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除合肥滨湖投资控股集团有限公司与马赛于2015年2月6日签订的《房屋租赁合同》； 二、马赛于本判决生效之日起十日内搬离并交还案涉房屋给合肥滨湖投资控股集团有限公司； 三、马赛于本判决生效之日起十日内支付合肥滨湖投资控股集团有限公司违约金3121.84元，并自2020年2月10日起以280元/天顺延计算至款清时止； 四、合肥滨湖投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付马赛维修期间的水电费4479.77元； 五、驳回合肥滨湖投资控股集团有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回马赛的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为3458元，由合肥滨湖投资控股集团有限公司负担，反诉案件受理费减半收取为5470元，由马赛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 许欣竹 二〇二〇年七月三日 法官助理 王为丽 书 记 员 许东伟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。