山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终7224号上诉人（原审原告）：山东腾鹏经贸有限公司，住所地山东省蓬莱市。法定代表人：朱典帅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：程显奎，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南大陆机电股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：荆书典，董事长。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓娜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东腾鹏经贸有限公司（以下简称腾鹏经贸公司）因与被上诉人济南大陆机电股份有限公司（以下简称大陆机电公司）委托代建合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。腾鹏经贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用、保全费由大陆机电公司承担。事实与理由：一、一审认定“涉案房屋不能办理产权变更的原因系政府政策发生变化，不可归责于双方当事人的原因造成，大陆机电公司主观上并无过错”，认定错误。1.法不溯及既往，颁布的法律法规仅适用于生效以后的事件和行为。双方于2011年4月11日签订合同，2012年12月1日办理房屋交付，2014年12月1日前大陆机电公司应当为腾鹏经贸公司办理完毕涉案房屋所有权证书。一审依据的《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》（济政发[2016]23号）2016年8月18日实施，实施时间发生在大陆机电公司应为腾鹏经贸公司办理完毕涉案房屋所有权证书行为2年之后，其作为规范性文件也没有溯及力，显然并不适用于本案。2.在《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》施行之前并不禁止工业用地房屋房产证的办理。大陆机电公司未按合同约定时间交付房屋，并怠于为腾鹏经贸公司办理涉案房屋所有权证书，构成违约，明显具有重大过错，应承担违约责任，而一审法院却未查明认定该事实。二、一审直接引用济南市国土资源局对济南市中级人民法院在审理（2016）鲁01民再96号案件中的复函意见作为裁判说理的依据，而复函中所依据的《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》已于2018年8月17日失效。一审依据已失效的规范性文件进行事实认定和说理，显然依据不足，严重错误。三、大陆机电公司未按合同约定及时申请办理涉案房屋产权转让登记，应当承担违约责任。1.大陆机电公司应当支付2014年12月1至2016年8月18日期间的逾期办证违约金。2.大陆机电公司应当支付2016年8月18日至2018年8月17日期间的逾期办证违约金。2016年8月18日《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》（济政发[2016]23号）的施行，在一定程度上影响了办证，但该规范性文件也并未明确禁止工业用地上房屋不能办理产权分割。如大陆机电公司在2016年8月18日前办理完毕，则不会受到该文件的影响。3.大陆机电公司应当支付自2018年8月18日至二审判决生效期间的逾期办证违约金。2018年8月17日《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》失效，2019年4月18日《济南市人民政府办公厅关于加快工业标准厂房建设的实施意见》出台，该意见第二条第（五）款第2项规定“符合城市规划的自有工业用地，土地使用权人可向市工业和信息化部门提出申请，转为标准厂房项目。经审核同意的，应按照自持比例补缴土地差价，调整为工业标准厂房用地”；第三条第（二）款第2项“标准厂房可以分割转让。在符合消防技术规范要求的前提下，先由自然资源和规划部门按基本单元办理不动产登记，再分割办理不动产权证书。单层标准厂房可分幢、分跨转让，最小单位不小于1000平方米；多层标准厂房可以分幢、分层、分跨转让，最小单元不小于300平方米。标准厂房产权分割应有固定界限，可独立使用建筑空间”。根据上述规定，涉案房屋具备分割转让条件，但大陆机电公司怠于办理，应当支付逾期办证违约金。综上所述，一审认定事实错误，引用规范性文件作为裁判说理依据错误，在未向办证主管机关发函询问能否办证的情况下，直接引用失效的规范性文件及案例进行判决，损害了腾鹏经贸公司的合法权益，请发回重审或依法改判支持腾鹏经贸公司的诉讼请求。大陆机电公司辩称，一、涉案房屋不能办理过户系政策变化导致，不能办证的原因在于该房屋属工业用地，并非大陆机电公司不配合，属不能归责于双方当事人的原因。2013年6月26日，济南市人民政府办公厅印发第28次《济南市人民政府常务会议纪要》，明确一般生产性工业项目5年内不予转让，5年后达到规定投资比例的可以整体转让，但不予分割转让。大陆机电公司在取得涉案工业用地房屋所有权证后即前往房管局配合联建方办理分割产权手续，因上述政策原因，产权分割手续办理遇到障碍。二、大陆机电公司不存在逾期办证行为，不存在主观故意，一审认定事实正确。大陆机电公司取得涉案工业过程控制及信息管理系统项目所在地块的房屋所有权证后，于2013年11月22日通过股东会决议，为联建方之一济南鑫富源实业有限责任公司办理分割产权办理转移登记手续，大陆机电公司始终积极配合腾鹏经贸公司等联建方办理产权转移登记手续，不存在故意拖延办证行为。逾期办理不动产所有权转移登记，应当是在能够办理的前提下，涉案房屋至今未能办理不动产所有权转移登记手续的原因在于该房屋属于工业用地，并非大陆机电公司不配合。腾鹏经贸公司向一审法院起诉请求：1.判令大陆机电公司协助其将坐落于济南市高新区新泺大街786号生产装配车间1-901、1-902、1-903、1-904、1-905、1-906房屋的不动产权变更登记至腾鹏经贸公司名下；2.判令大陆机电公司支付逾期办证违约金暂计算为4168981.03元（以7531669元为基数，自2014年12月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；3.本案诉讼费、保全费由大陆机电公司承担。诉讼中，腾鹏经贸公司变更第二项诉讼请求为：判令大陆机电公司支付逾期办证违约金暂计算为3961348.55元（以7160789.4元为基数，自2014年12月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）。一审法院认定事实：2011年4月11日，腾鹏经贸公司（甲方）与大陆机电公司（乙方）签订《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》一份，双方约定：一、甲方委托建设的房屋位于济南高新技术产业开发区(地号010202012工业用地使用权)项目的第9层，建筑面积约为1462.44平方米。二、建设期限为2010年10月1日开工，2012年11月1日竣工。三、房屋交付时间为2012年11月1日交房。四、以乙方名义办理建设项目的全部手续；以乙方名义签订建设项目的合同(包括但不限于以乙方名义签订建设工程勘察、设计、咨询、施工、监理、材料供应商、项目管理公司等签署的所有合同)，承担相应权利、义务。五、委托建设费：按照建筑面积计算每平方米4896.4元，委托建设费总额为7160691.2元；合同生效3日内交付投资款合计4326000元；主体竣工验收3日内交付投资款合计2163000元；2012年12月30日前交房付清投资款余额合计671691.2元；委托建设项目竣工验收合格之后，甲方委托建设的房屋实际面积由房屋产权登记部门确定，委托建设费以产权登记面积数为准多退少补(以本合同约定的单价为准)；甲方按本合同向乙方支付的委托建设费为一次性包干的建设费用，包括：(1)办理所有建设手续应支付的费用；(2)建设项目的工程勘察、设计、监理、咨询、施工等应当支付的费用；(3)乙方将通过竣工验收以后的房屋交与甲方以前的所有费用(不包括办理房屋产权证书过程中的税费)。六、房地产权属证书的办理：1.项目建设完成，房屋交接完毕24个月内，乙方应为甲方办理完毕房屋所有权证。乙方逾期为甲方办理房屋所有权证，应当向甲方支付违约金，逾期一日，违约金按照己付款额的日万分之三标准计算；2.在办理房产权属证书的过程中，甲方应根据产权登记部门的要求，及时签署必要的合同或其他文件，以及出具必要的书面材料，积极配合、协助乙方办理委托建设房屋的产权登记工作；若甲方不及时、妥善履行协助义务，造成不能按期取得房产权属证书的，由甲方自行承担责任；3.在办理权属登记时，甲方若未按本合同约定期限付清相应委托建设费，乙方有权延期办理产权登记；4.办理产权登记过程中发生的各种税费，甲乙双方各承担应由各自承担的部分。双方合同中还对装饰装修标准、质量标准、房屋交付、违约责任等进行了约定。合同签订后，腾鹏经贸公司陆续向大陆机电公司支付委托建设费7160789.14元。腾鹏经贸公司分别于2012年11月1日、2017年12月21日与大陆机电公司签订《房屋回租协议》将涉案房屋出租给大陆机电公司使用。后双方多次就分割办理产权登记事宜沟通未果，涉案房产至今仍未分割登记至腾鹏经贸公司名下，引起本案诉讼。另查明，2002年1月17日，济南高新区管委会作出济高管发[2002]22号关于大陆机电公司工业过程控制及信息管理系统进区实施的批复，同意大陆机电公司该项目进高新区实施。2002年3月14日，大陆机电公司与济南高新区管委会签订《国有土地使用权出让合同》，大陆机电公司获得涉案工业用地使用权，主体建筑物为工业厂房及办公楼。2002年4月27日，大陆机电公司取得涉案工业用地的建设用地规划许可证，项目名称为生产基地。2008年6月5日，大陆机电公司就涉案工业用地取得高新国用（2008）第0100035号国有土地使用证，地号为010202012，地类为工业用地，使用权类型为协议出让。2010年7月5日，大陆机电公司就涉案工业用地上生产装配车间项目取得建字第370101201000134号建设工程规划许可证。2011年5月6日，大陆机电公司取得建设工程施工许可证。2013年9月6日，大陆机电公司就济南高新区新泺大街786号1-9层生产装配车间取得济房权证高字第057596号房屋所有权证书，房屋所有权人为大陆机电公司。一审法院认为，腾鹏经贸公司与大陆机电公司签订的《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》，虽然名为委托建设合同，但双方当事人最终目的是由腾鹏经贸公司向大陆机电公司支付购房款，大陆机电公司向腾鹏经贸公司交付预定的涉案房屋。该交易行为中的双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，上述合同名为委托建设合同，实为房屋买卖合同。该合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，双方涉案争议焦点问题为涉案房屋是否已经具备办理产权变更登记的条件及大陆机电公司应否支付违约金。腾鹏经贸公司主张，依据双方签订的《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》第九条约定，大陆机电公司应在房屋交接完毕24个月内为腾鹏经贸公司办理完毕房屋所有权证书，涉案房屋已于2012年12月1日进行了房产移交结算，大陆机电公司至今未履行办证合同义务，故大陆机电公司应按照合同约定向腾鹏经贸公司支付违约金。大陆机电公司对于涉案房屋已移交无异议，但主张系由于政策原因导致涉案房屋无法分割过户，大陆机电公司并无违约行为。一审法院认为，在涉案合同签订后，为进一步规范工业用地使用权的管理，《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》规定：“受让人应按照土地出让合同约定进行开发建设，未达到转让条件的不得转让；工业项目用地出让5年后，经评估达到规定投资额的，可整体转让”，进一步明确工业用地在满足一定条件下可以整体转让，不得进行分割转让。上述政府政策发生变化导致大陆机电公司建设的涉案房屋无法办理分割产权转移登记，该政策变化系不可归责于双方当事人的原因造成，大陆机电公司主观上并无过错。其次，构成逾期办理不动产所有权转移登记，应当是在能够办理的前提下，履行期已过而债务人未履行办理的义务。根据山东省和济南市的有关规定，以及济南市国土资源局对济南市中级人民法院在审理（2016）鲁01民再96号案件中的复函意见，一般生产性工业项目5年内不予转让，5年后达到规定投资比例的可整体转让，但不予分割转让。故涉案房屋至今未能办理不动产所有权转移登记手续的原因在于该房屋属于工业用地房屋故无法分割转让，属于因法律的原因而导致的履行不能，并非因大陆机电公司怠于履行协助义务。经一审法院释明，腾鹏经贸公司不同意解除合同，仍坚持要求大陆机电公司协助办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求。综上，涉案房屋因不具备办理不动产所有权转移登记的条件，故腾鹏经贸公司要求对涉案房屋办理产权变更登记的诉讼请求，一审法院不予支持；腾鹏经贸公司要求大陆机电公司承担逾期办证违约金，该主张无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回山东腾鹏经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取20076元，财产保全费5000元，由山东腾鹏经贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大陆机电公司提交证据编号为（2013）第28次济南市人民政府常务会议纪要复印件一份，拟证明在2013年济南市已经不允许涉案工业项目分割转让。腾鹏经贸公司质证称，该会议纪要系复印件，难以确认其真实性，其后文载明抄送市委办公厅、市人大常委会办公厅、市政协办公厅、济南警备区，无法确定该会议纪要是否公开可查询；对证据来源是否合法也难以确认，该会议纪要是依据济政发(2013)12号文第八款，该政策性文件只是对工业用地的转让做出了一定的限制性规定，并未明确禁止工业用地所建房屋不能转让。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：大陆机电公司是否构成违约，应否支付逾期办证违约金。大陆机电公司、腾鹏经贸公司2011年4月11日签订《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》后，济南市人民政府为进一步规范工业用地使用权的管理，先后出台制定《关于工业建设项目尽快节约集约利用土地的实施意见（试行）》（济政发【2013】12号）、《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》等，规定一般生产性工业项目5年内不予转让，5年后达到规定投资比例的可以整体转让，但不予分割转让，明确了工业用地在满足一定条件下可以整体转让，不得进行分割转让。上述政府政策发生变化导致大陆机电公司建设的涉案房屋无法办理分割产权转移登记，该政策变化系不可归责于双方当事人的原因造成，一审法院据此认定大陆机电公司主观上无过错，并无不当。同时，构成逾期办理不动产所有权转移登记，应当是在能够办理的前提下，履行期已过而债务人未履行办理的义务。根据济南市人民政府的上述有关规定，涉案房屋至今未能办理不动产所有权转移登记手续的原因在于该房屋属于工业用地房屋故无法分割转让，属于因政策原因而导致的履行不能，并非因大陆机电公司怠于履行协助义务。腾鹏经贸公司经一审法院释明后不同意解除合同，涉案房屋因不具备办理不动产所有权转移登记的条件，一审法院判决驳回其要求大陆机电公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，腾鹏经贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40152元，由上诉人山东腾鹏经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年七月二十五日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜