河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初751号 原告：荣华涿州房地产开发有限公司，住所涿州市开发区腾飞南街111号，统一社会信用代码91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告：樊明珠，男，1972年9月18日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告荣华涿州房地产开发有限公司与被告樊明珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告荣华涿州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴小伟、卢伟伟、被告樊明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣华涿州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，于7日内向原告支付剩余购房款1770000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1770000元为基数，按照日万分之贰标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止，暂计算至2019年12月30日为129210元）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月10日原被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方约定被告在原告处购买原告开发的位于涿州市房屋，购房总价款共2220380元。付款方式为，被告2016年10月25日一次性向原告支付购房首付款450380元，余款1770000元以银行按揭贷款方式支付给原告。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款450380元。余款1770000元经原告多次催收，被告一直未向原告支付。基于以上事实，原告故依《民事诉讼法》、《合同法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告樊明珠辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方签订的合同中违约条款应为无效，双方签订的合同系原告提供，在合同中所有的违约条款均没有醒目的字体标注，没有采取合理的方式提示我方注意，也没有向我方进行详细说明，原告所提供的合同中由多达八处的加重我方责任的条款，而涉及到原告的违约责任只有一处，该违约条款系格式合同，明显加重我方的责任，免除原告方责任，明显显失公平。依据《合同法》第三十九条的规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。因此原被告双方签订的合同中关于违约条款应为无效。2.合同约定违约金过高，应当调整，即使如原告所述情况，依据合同履行情况来看，只是有177万没有支付，而合同中约定违约金为合同总价款的每日万分之二，原告的损失只有这177万的银行同期利息的损失，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条同样也规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，为了维护我方的合法权益，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，原告向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同、补充协议及合同审批单各一份，证明被告购买我方开发的华融现代城小区商品房面积、价格等相关事实；2.商品房预售备案登记表，证明案涉房屋买卖合同已在房管局依法办理备案；3.商品房预售许可证，证明我司已取得案涉房屋的预售许可证，原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效；4.银行卡刷卡记录复印件、河北增值税普通发票，证明被告仅向我司支付了购房首付款，尚有余款未支付；5.律师函及顺丰快递单，证明我司在2019年7月5日根据被告留存的联系地址，向被告发送律师函，要求被告补足购房余款。对于原告提交的证据，被告提出，证据1是我方所签，但是签合同时只让我方签字没有让看合同；对于证据2、3、4、5无异议。当事人对证据2、3、4、5无异议，本院予以确认并在卷佐证。对证据1，被告认可该商品房买卖合同及补充协议系其本人所签，故对该证据予以确认。 被告樊明珠未向法庭提交证据。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告经相关部门批准在涿州市预售许可证。2016年12月10日，原告荣华涿州房地产开发有限公司（出卖人）与被告樊明珠（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号16050775），约定被告购买华融现代城第3幢1单元1101号房，建筑面积142.60平方米，单价每平方米15570.69元，总金额2220380元，付款方式详见补充协议。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定：“（一）付款方式：买受人采用贷款方式付款：…3、贷款方式：买受人应付购房款共计2220380元，其中：（1）买受人在2016年10月25日一次性将首付款人民币450380元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金50000元）。（2）余款1770000元整，买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准）…（三）买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：1、买受人承诺在签订买卖合同时，已经充分了解按揭贷款银行或公积金管理中心有关个人住房贷款的政策、办理贷款的全部条件，并承诺其申请贷款的金额和自身的资信条件符合发放贷款的要求。2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。3、买受人申请贷款的具体金额和期限是否获得银行或公积金管理中心的批准，由银行或公积金管理中心根据买受人的资信状态最终审核确定，出卖人不承担买受人的贷款申请必然获得批准的保证。在买卖合同签订前买受人已对自身资信及审贷、放贷流程与标准有了充分的认识，买受人申请贷款不成功的不利后果（包括但不限于向出卖人承担违约责任）概由买受人承担。4、若买受人的申请经银行或公积金管理中心审核要求补充完善资料，买受人应在接到通知之日起5日内补充提交完毕。5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获得批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1770000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清。（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。”双方在签订上述合同前，被告于2016年9月22日向原告支付认购金50000元，于2016年10月25日向原告支付购房首付款400380元，共计支付购房首付款450380元。 同时查明，被告到原告指定银行办理购房按揭贷款，因被告未能按照银行要求补足首付比例，未能办理贷款。2019年7月，原告以顺丰快递方式向被告寄送律师函，要求被告在收到律师函后15日内向原告支付剩余房款1770000元，但至今被告未交纳剩余房款，亦未办理银行贷款。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，于出卖人而言合同目的在于获得买受人支付的价款，于买受人而言是获得标的房屋所有权。本案中，原告要求被告继续履行双方签订的商品房买卖合同、支付剩余价款1770000元的诉讼请求能否得到支持，应当充分考虑双方当事人合同履行的实际情况、履行能力及合同目的能否实现等多重因素。关于本案诉争合同的履行，本院认为，原、被告签订合同后到银行办理面签，不久即均已知悉被告不符合贷款要求及银行贷款的具体要求。被告在2016年10月25日向原告支付房屋首付款450380元后至今已三年之久，期间双方均未采取有效措施促使涉案商品房买卖合同继续履行，剩余房款1770000元一直未能办理银行按揭贷款，被告在知悉贷款未获审批后亦未一次性付清尾款，且未付尾款已近房款总价的80%，占到了合同金额的绝大部分，结合庭审中被告明确表示其无能力支付剩余房款的陈述，足见被告不履行主要债务，况涉案房屋亦未交付，合同目的至今未能实现。考虑到诉争《商品房买卖合同》及补充协议签订至今已三年有余，涿州房地产市场发生重大变化，为衡平双方当事人利益，原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议支付剩余购房款1770000元及逾期购房款违约金的诉讼请求本院不予支持。关于合同未能履行引发的双方当事人权利义务，当事人可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费20730元，由原告荣华涿州房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 人民陪审员  郑 伟 人民陪审员  王丽莎 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  李 同