广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终799号 上诉人（原审被告）：梧州市龙圩区合天下饭店，住所地梧州市龙圩区龙圩镇城西大道8号。统一社会信用代码：92450406MA5LBWIGXGl-1。 经营者：潘一文，男，2000年3月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：潘小敏（潘一文父亲），男，1960年10月8日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:聂静，女，1990年3月19日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：吴承钟，广西顺景律事务所律师。 上诉人梧州市龙圩区合天下饭店因与被上诉人聂静房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梧州市龙圩区合天下饭店上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院没有将开庭传票送达上诉人经营者潘一文，而是将开庭传票送达给饭员工签收，不符合送达的法定要求；2.聂静既非出租房屋的所有权人也不是房屋土地使用者，根本不是房屋的合法出租人，其原告主体资格不符合法律规定；3.出租房屋的土地是苍梧县政府已征收的土地，土地上的建筑物也不是聂静的，一审认定出租的房屋权属是聂静错误；4.上诉人于2018年10月已停业并搬离，也通知聂静来处理善后工作，但其不配合，责任应由其自行承担；5.被上诉人在一审所交诉讼费对应的请求是租金182000元和利息6825元，但一审随意扩大了其诉讼请求，并且不用其补交诉讼费，明显违法。综上，一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律不当，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 聂静答辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求。 聂静向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付从2018年10月起至搬出承租房屋之日止的租金，并以所欠租金为基数按年率6%计付逾期利息；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月22日，被告合天下饭店的经营者潘一文与原告聂静签订了《餐馆房屋租赁合同》，合同约定：聂静将位于梧州市龙圩区房屋出租给潘一文经营餐饮业，出租房屋面积830㎡，已安装有独立水、电表供潘一文使用，电表户名为冯木林，经营期间产生的费用由潘一文承担，租期为四年，从2017年8月1日起至2021年8月31日止，每月租金13000元，潘一文在每月1日前直接转账至聂静在深圳农村商业银行62×××45账户，逾期10天，聂静有权取消本合同；在合同签订之日，聂静向潘一文收取二个月的租金作为押金，聂静同意潘一文自本合同签订之日起即可进场装修，装修费用由潘一文支付，自2017年9月1日起开始计收租金，合同期满，如果双方不再续约，潘一文在缴清租金和水电费后，聂静将所收的押金退回给潘一文，潘一文除可以将没固定的可移动的物品带走外，不能把固定的地面、墙面及天花的装修材料拆走，聂静原有餐饮业的设备、设施在租约期满时，潘一文应交还聂静，并以能正常使用为交回准则；在本合同签订之日，聂静需将一切能够证明其为该出租房屋权属人的证明文件给潘一文核实，核实无误后复印一份复印件交给潘一文保存用于办理工商营业执照等相关手续，并从合同签订之日起，聂静或原快活林饭店的一切债权债务皆与潘一文无关，潘一文接手之日起，以合法经营餐饮业为准则，所产生的经营费用与聂静无关，若有第三方追讨聂静或原快活林饭店的债权债务，一律由聂静负责解决；在本合同有效期内，潘一文如无违约行为，如遇政府拆迁补偿费用由双方各占百分之五十，本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字（盖章）之日起即具备法律效力，附原快活林饭店原有设备清单等内容。被告在交纳押金26000元给聂静后，即进场装修，并购置物品、材料及招聘相关人员；2017年8月20日，林水村委会出具证明（两张）交给被告用于办理工商执照等营业证件，证实位于梧州市龙圩区龙圩镇城西大道8号住所（营业场所）属于聂静所有（合法占有），拟在该住所地申请设立梧州市龙圩区合天下饭店。同年8月29日，潘一文向梧州市龙圩区工商局在梧州市龙圩区龙圩镇城西大道8号设立梧州市龙圩区合天下饭店获得批准并领取了营业执照，潘一文为该饭店的实际经营者。被告按合同约定向原告聂静缴纳了从2017年9月1日起至2018年9月30日止共13个月的租金169000元。2018年9月30日，因被告接到梧州市苍海项目龙圩区指挥部的公告，公告载明“城南大道延长线建设需要龙圩区工商局路口至道路用地范围内进行清场，坐落在该段道路用地范围内的厂房、建筑物及机械设备等物品，请权属人在2018年10月20日前，自行搬迁清场完毕，否则，因施工造成的损失，自行负责”。被告应通知到龙圩区政府拆迁工作组开会后，认为原告聂静出租给其经营合天下饭店的土地，是在2010年已经征收的苍海项目留用地块，土地权属归龙圩区人民政府所有，原告聂静无权把该土地出租给被告，双方签订的租赁合同违反法律规定，合同无效。由于梧州市苍海项目龙圩区指挥部要收回被告合天下饭店的用地，致使其无法继续经营而造成经济损失，被告合天下饭店遂于2018年11月，向梧州市龙圩区人民法院起诉聂静要求赔偿其因房屋被征收而导致各项损失。该案经梧州市龙圩区人民法院及梧州市中级人民法院分别作出(2018)桂0406民初1307号和(2019)桂04民终734号民事判决。终审判决原告与被告签订的《餐馆房屋租赁合同》无效，聂静向梧州市龙圩区合天下饭店返还租赁押金26000元。之后，本案被告合天下饭店一直占用承租的房屋经营餐馆至今仍未搬出。 一审法院认为，原告聂静与被告梧州市龙圩区合天下饭店签订的《餐馆房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，虽然该合同经梧州市中级人民法院作出的(2019)桂04民终734号民事判决确认无效合同，但被告仍然占用承租的房屋经营餐馆，未将承租的房屋归还给原告，也未向原告支付房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”故原告请求被告从2018年10月1日起至搬出承租房屋之日止，参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，并以所欠租金为基数按年率6%计付逾期利息的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：被告梧州市龙圩区合天下饭店在本判决生效之日起十日内向原告聂静支付从2018年10月1日起至搬出承租房屋之日止的房屋占用费及逾期利息(房屋占用费按每月13000元计算，逾期息利按年利率6%计算)。 本院经审理查明，1.在本院生效的（2019）桂04民终734号民事判决中上诉人梧州市龙圩区合天下饭店承认当时饭店处于半经营状态，并没有结束营业；2.涉案房屋2018年10月至2019年度发生的电费每月为4000多元、3000多元到2000多元不等；3.至聂静起诉至龙圩区法院当月，梧州市龙圩区合天下饭店共欠其租金182000元和逾期利息6825元；4.上诉人与被上诉人均确认在本院审理本案期间梧州市龙圩区合天下饭店已停止在涉案房屋营业。本院其他查明事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，虽然上诉人梧州市龙圩区合天下饭店与被上诉人聂静签订的《餐馆房屋租赁合同》经本院（2019）桂04民终734号民事判决确认为无效合同，但由于涉案房屋从2017年8月起一直出租给潘一文经营梧州市龙圩区合天下饭店，至双方因租金问题聂静起诉至龙圩区法院期间，上诉人仍然占用承租的房屋经营饭店。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定梧州市龙圩区合天下饭店应参照《餐馆房屋租赁合同》约定的租金标准支付占用期间的房屋占用费给聂静并无不当。另外，由于在梧州市龙圩区合天下饭店与聂静都明确知晓2018年9月30日梧州市苍海项目龙圩区指挥部的公告后，特别是在生效的法律文书判决涉案合同无效后，梧州市龙圩区合天下饭店还继续在涉案房屋进行营业，没有办理相关交接手续，双方当事人均存在过错，故本院对聂静诉请的超出182000元的租金及利息不予支持。一审法院支持聂静的全部诉讼请求欠妥，本院对此予以纠正。上诉人梧州市龙圩区合天下饭店上诉主张一审法院程序违法、聂静不是本案适格原告、上诉人于2018年10月已停业并搬离，均与本案查明事实不符，故本院对上诉人梧州市龙圩区合天下饭店的上诉主张不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初158号民事判决； 二、梧州市龙圩区合天下饭店应向聂静支付房屋占用费182000元和逾期利息6825元； 三、驳回聂静的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费2038元，二审案件受理费4076元，合计6114元，由梧州市龙圩区合天下饭店负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 超 审判员 刘创祥 审判员 林 远 二〇二〇年七月十三日 书记员 黄诗媚