吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初992号原告：孔令斗，男，1963年2月18日出生，汉族，住吉林省珲春市。原告：刘畅（系孔令斗妻子），女，1964年7月14日出生，汉族，住吉林省珲春市。共同委托诉讼代理人：朴英花，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。被告：王录，男，1963年1月23日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：邹金花（系王录妻子），女，1966年2月24日出生，汉族，住吉林省珲春市。原告孔令斗、刘畅与被告王录、邹金花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孔令斗、刘畅的委托诉讼代理人朴英花，被告王录、邹金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔令斗、刘畅向本院提出诉讼请求：请求法院依法解除邹金花、王录与孔令斗、刘畅之间的房屋买卖合同，返还购房款77万元。事实和理由：2011年9月23日，邹金花、王录与孔令斗、刘畅订立房屋买卖合同，约定孔令斗、刘畅以77万元的价格购买面积为125平方米，位于通达物流西侧北面第二个一楼门市房。孔令斗、刘畅于2011年10月30日前支付完77万元。后发现该房屋由王录、邹金花的前手王永胜抵押给他人，致使孔令斗、刘畅无法实现合同目的，故诉至法院。王录、邹金花辩称，2010年末，我们在王永胜处购买了案涉房屋，每平方米7500元，当时没有签订房屋买卖合同，2011年1月份王永胜给我们出具了82余万元的收据。王永胜是开发商总向我们借钱，我们将一个丰田霸道车抵顶40万元房款，加上王永胜之前欠我们的42万余元。我们买完房屋就直接把房子租出去了，因为9月份需要用钱，就贴了出卖房屋的广告，刘畅通过广告打电话找到我，刘畅和我们商议房屋价格78万元，因为我将房屋租出去了，所以就将我收取的租金退了1万元，房款77万元。卖房子之前我就告诉刘畅他们该房屋没有房照，签合同之前我们与刘畅他们一起找了好几次开发商，当时开发商向孔令斗、刘畅保证过由开发商办理房照，而且刘畅、孔令斗和开发商业签合同了，我们与开发商签的合同也是刘畅给起草的，起草完刘畅找我们一起签合同了，当时我们与刘畅、孔令斗说你们办理房照就找开发商，不用来找我们了。期间因为没有房照不好租房子，刘畅也找过开发商，还有一年王永胜给刘畅补过3万元，这个都是我听刘畅说的。大概2015年的时候，王永胜将该房屋抵押出去了，邹维利和李世民拿钱把房照赎回来了，这个时候刘畅、孔令斗应该找我，但是他们没有找我，后来王永胜又把房照抵押出去了。2018年，刘畅找过我说李世民和邹维利因房屋抵押的事情提出执行异议被驳回了，想要起诉，刘畅看见李世民和邹维利要起诉，就找到我说让我拿一半起诉费，然后刘畅告诉我案子已经到公安局了，不需要起诉了。后来听说王永胜死了，刘畅就给我个地址让我去找，结果没有找到，后从王永胜妹妹那知道他确实死亡了。现在我们不同意解除合同，我因为该房屋还想起诉了王永胜和小额贷款公司，也不同意返还购房款，等我们起诉后的案件有结果再协商现在的事情，我的案子还是刘畅给我找的律师去办理的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孔令斗、刘畅系夫妻关系，王录、邹金花系夫妻关系。2010年年末，王录、邹金花在案外人王永胜处购买案涉房屋。2011年9月23日，卖方王录（甲方）与买方孔令斗（乙方）签订《房屋购买合同》，主要内容为：第一条，基本情况，本房屋座落在通达物流西侧北面第二个一楼的位置,该房屋为珲春市建设局待办房产的门市房，现甲方转售给乙方,并经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，根据相关法律、法规之规定，就该门市房相关事宜达成一致意见，并签订本合同。第二条，门市房建筑面积约为125平方米，准确面积待办理房产证时认定，其认定后的建筑面积多或少，乙方都要无偿接受。第三条，甲方必须保证房屋待办产权的真实性,不得有因甲方原因所产生的任何麻烦和纠纷，否则乙方的一切经济损失由甲方负责。第四条，甲方负责与建设单位(开发商)等相关部门或个人共同办理房产证、土地证等手续(见附件:甲方与开发商签订的相关合同)其合法的一切手续费由乙方负责。第五条，乙方购买甲方门市房的交易总额为￥:77万元整。第六条，付款时间与办法，本合同签订之日后，乙方向甲方首付人民币三十万元整；余款￥47万元在2011年10月30日前付清。交易款付清后，该门市房即为乙方的实际占有房。第七条，违约责任处理，乙方不能及时向甲方交付购房款，甲方有权收回该门市房。第八条，争议解决，本房屋购买合同发生的争议，由各方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向当地有管辖权的人民法院提起诉讼。第九条，本合同自甲、乙双方签字后生效。第十条，本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。见附件：甲方与开发商签订的相关合同。甲方处邹金花、王录签字，乙方处孔令斗、刘畅签字。案涉房屋未办理房屋所有权变更登记，同日，王录、邹金花将房屋钥匙交付给孔令斗、刘畅，孔令斗、刘畅占有使用案涉房屋至今。孔令斗、刘畅分别于2011年9月19日、9月23日、10月8日、10月19日、10月30日向王录、邹金花支付1万元、30万元、10万元、6万元、30万元。另查明，2015年9月15日，王永胜以其名下的两处房产作抵押向李成亮借款300万元，并办理了抵押登记，房屋他项权证号分别为：珲房他证珲字第0021327号，珲房他证珲字第0021328号。2016年8月2日，李成亮将王永胜诉至法院，本院于2017年5月25日作出（2016）吉2404民初1536号民事判决，判决王永胜于判决生效后偿还李成亮借款本金300万元及利息（自2016年3月15日起按月利率2%计算至还清时止）；王永胜不履行上述债务时，李成亮对王永胜所有的房屋（产权证号：0XXXX号、0XXXX号）的折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿。2018年6月1日，本院作出（2017）吉2404执1098号执行裁定，查封被执行人王永胜名下房屋。2019年7月15日，本院作出（2017）吉2404执1098号网拍时间告知书，对王永胜名下房产进行公开拍卖。现案涉房屋已经被拍卖。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王录、邹金花将案涉房屋出卖给孔令斗、刘畅，王录、邹金花系合同相对人，应向孔令斗、刘畅履行出卖房屋的相关义务。现案涉房屋已经被拍卖，案涉房屋所有权无法变更登记至孔令斗、刘畅名下，孔令斗、刘畅购买案涉房屋的合同目的不能实现，在此情形下，孔令斗、刘畅要求解除与王录、邹金花签订的房屋买卖合同的主张，于法有据，本院予以支持。本院确认起诉状副本送达至王录、邹金花之日即2020年5月12日为解除之日。关于孔令斗、刘畅要求王录、邹金花返还77万元购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉合同已经解除，王录、邹金花因该合同取得的财产应返还给孔令斗、刘畅，故孔令斗、刘畅要求返还购房款77万元的主张，符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认孔令斗、刘畅与王录、邹金花之间的《房屋购买合同》于2020年5月12日解除；二、王录、邹金花于本判决发生法律效力之日返还给孔令斗、刘畅购房款77万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元，减半收取计5750元，保全费4520元，共计10270元，由王录、邹金花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 李围围 二〇二〇年七月十六日书记员 刘振龙