广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8238号原告：李彦平，男，1976年6月25日出生，汉族，住湖北省监利县。原告：徐海燕，女，1978年8月18日出生，汉族，住湖北省团风县。上列两原告的共同委托代理人：赵丹、卢立晃，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：全宏峰，男，1976年1月30日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：雷爱平，女，1983年8月12日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托代理人：全宏峰，系被告雷爱平的丈夫。第三人：广州市金房房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇太平洋海鲜城大楼北侧1号铺。法定代表人：陈剑清。委托代理人：戴木森，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广东省广州市荔湾区西华路531号。负责人：陈涛。第三人：保利增城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东街道居委会沿江大道18号101房。法定代表人：袁俊。委托诉讼代理人：谭子毅、罗震，广东四方三和律师事务所律师。原告李彦平、徐海燕诉被告全宏峰、雷爱平、第三人广州市金房房地产代理有限公司（以下简称金房公司）、中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称工行西华路支行）、保利增城房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，2019年3月4日，本院作出（2018）粤0118民初4020号民事判决书。李彦平、徐海燕不服上述民事判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年9月9日作出（2019）粤01民终8276号民事裁定书，裁定撤销广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4020号民事判决书；发回广州市增城区人民法院重审。本院于2019年10月6日立案受理，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李彦平、徐海燕的共同委托诉讼代理人赵丹，被告全宏峰，第三人金房公司的委托诉讼代理人戴木森以及保利公司的委托诉讼代理人谭子毅到庭参加诉讼，被告雷爱平以及第三人工行西华路支行经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李彦平、徐海燕向本院提出诉讼请求：一、全宏峰、雷爱平继续履行2016年10月10日签订的《房地产买卖合同》，包括：1、全宏峰、雷爱平办理位于增城区××首府环府××房××一手证，金房公司予以协助；2、李彦平、徐海燕向全宏峰、雷爱平应付的房屋价款中扣除代全宏峰、雷爱平向合致公司支付的部分执行款项70万元；3、全宏峰、雷爱平立即向工行西华路支行清偿本案房屋的抵押贷款，若全宏峰、雷爱平未履行该义务的，可由李彦平、徐海燕代为清偿；4、若李彦平、徐海燕向工行西华路支行偿还了抵押贷款的，代付款金额应在房屋价款中予以抵扣；5、全宏峰、雷爱平于贷款清偿完毕后三日内办理本案房屋注销抵押登记，工行西华路支行应予协助；6、全宏峰、雷爱平将涉案房屋产权过户至李彦平、徐海燕名下。二、本案诉讼费用、保全费用由雷爱平、全宏峰负担。事实和理由：2016年10月10日，李彦平、徐海燕与全宏峰、雷爱平、金房公司签订《房地产买卖合同》，约定李彦平、徐海燕向全宏峰、雷爱平购买位于增城区××首府环府××房，总价为2228000元。李彦平、徐海燕支付定金30万元，后全宏峰、雷爱平以资金紧张为由要求李彦平、徐海燕提前支付购房款，徐海燕在2017年3月15日支付20万元，后全宏峰、雷爱平以银行供款需要李彦平、徐海燕帮助为由要求李彦平、徐海燕再支付购房款，李彦平、徐海燕于2017年6月24日支付7.8万元。涉案房屋于2015年6月12日抵押给工行西华路支行，依据合同约定，全宏峰、雷爱平应在2016年12月10日之前办理提前还贷手续以涂销抵押，但直至2018年5月22日查询涉案房屋信息，银行对涉案房屋的抵押权仍未消除，说明全宏峰、雷爱平至今未履行赎楼义务，应承担违约责任。全宏峰、雷爱平于2016年10月10日将房屋钥匙交给李彦平、徐海燕，李彦平、徐海燕接收房屋后进行了装修并于2017年2月搬入涉案房屋居住，然而全宏峰、雷爱平迟迟不配合办理赎楼及过户手续。故为维护李彦平、徐海燕的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持。被告全宏峰辩称：同意继续履行合同，2018年3月，买卖双方及金房公司已经达成协议，买方自愿补偿卖方银行贷款利息15万元，需要李彦平、徐海燕继续履行协议，也就是说李彦平、徐海燕除了需按照合同约定向全宏峰、雷爱平支付房款余款以外，另需支付15万元。被告雷爱平提交《书面情况说明》，内容为同意全宏峰的意见。第三人金房公司述称：李彦平、徐海燕、全宏峰、雷爱平及金房公司进行过协商，协商内容为由李彦平、徐海燕额外支付15万元贷款利息。第三人工行西华路支行未到庭陈述意见，但提交书面答辩状如下：借款人雷爱平就涉案房屋（抵押物保利东江首府自编号A10栋环府北路12号3703房）向工行西华路支行申请个人一手房住房贷款，在办理了合法的预告抵押登记手续的前提下发放贷款121万元。贷款手续合法合规，工行西华路支行的债权、抵押权合法有效，应受法律保护，因此工行西华路支行依法享有涉案房屋的优先受偿权。雷爱平、全宏峰与工行西华路支行签订《个人购房借款/担保合同》，双方存在法律上的借贷关系，且《个人购房借款/担保合同》约定了“提前还贷须为合同的借款人”、“注销登记的前提为借款人、抵押人按照合同约定履行完毕各项义务后”以及“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方”等。根据合同相对性原理，工行西华路支行处理提前还贷，出涂销抵押证明、签收涂销证明等手续均只能接受由被告雷爱平、全宏峰亲自办理申请及相关交接手续，在这种情况下，李彦平、徐海燕也只能与雷爱平、全宏峰协商办理以上手续。关于李彦平、徐海燕和雷爱平、全宏峰签订的《房地产买卖合同》中对于涉案房屋的约定，工行西华路支行并不知情。因涉案房屋所对应的债务尚未到期，其所涉及的合同权利义务尚未履行完毕，工行西华路支行对涉案房屋依法享有担保物权，担保物权具有排他性，可以有效对抗普通债权人。因此李彦平、徐海燕对涉案房屋不具备优先于工行西华路支行的债权。由于从判决至全额还款的过程中，存在大量的无法确定的因素，李彦平、徐海燕的诉求并不能够确保工行西华路支行债权和抵押权得到合法有效保护。李彦平、徐海燕和雷爱平、全宏峰的纠纷不应损害工行西华路支行的合法权益，因此，工行西华路支行不同意李彦平、徐海燕的诉讼请求。第三人保利公司述称：保利公司不清楚李彦平、徐海燕、全宏峰、雷爱平与其他涉案当事人的关系，保利公司仅就涉案房屋与全宏峰、雷爱平存在商品房买卖合同关系。涉案房屋已办理大确权，保利公司亦在合同约定的期限内通知全宏峰、雷爱平办理产权登记手续，该房屋也是预告登记于全宏峰、雷爱平名下。预告登记时涉案房屋已存在司法查封，因而暂无法办理过户手续。同时希望法院考量在房管部门登记是保利公司与全宏峰、雷爱平之间的商品房买卖合同，是否能直接通过判决或司法调解的方式径直将该房屋登记到他人名下，保利公司并不知情。关于房屋过户到全宏峰、雷爱平名下，保利公司是同意配合的，且购房款已经付清。经审理查明：2016年10月10日，李彦平、徐海燕（买方）与雷爱平、全宏峰（卖方）以金房公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方就购买广州市增城区××首府环府××房达成一致，总价为2228000元。合同附件约定，付款方式为一次性付款，定金30万元在2016年10月11日支付，卖方应在签订本合同后60天向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起5天内一次性还清贷款，卖方承担贷款的一切手续费用；首期楼款50万元，过户时直接支付卖方；楼价余款140万元应于出新房产证当天之日付清；同日，雷爱平、全宏峰开具《收款收据》，确认收取徐海燕交来承购涉案房屋的定金30万元。2017年3月15日、2017年6月24日，雷爱平、全宏峰分别开具《收款收据》，确认收取徐海燕交来承购涉案房屋的首期款20万元、7.8万元。2018年10月8日，李彦平、徐海燕与广州市合致印务有限公司（以下简称合致公司）签订《和解协议》，载明因合致公司与广州讯猫汽车销售公司、全宏峰买卖合同纠纷二案中，合致公司查封了全宏峰名下的涉案房屋，上述案件合致公司已经申请执行，现李彦平、徐海燕作为案外人参与执行和解，自愿代全宏峰支付执行款项共计70万元，以解除上述房产的查封，合致公司收到款项后解除查封，不再对涉案房屋采取执行措施。2018年10月9日、16日，徐海燕分别向合致公司法定代表人蒋锦钊转账支付35万元、35万元，合致公司于2018年10月9日、17日分别开具收条给李彦平、徐海燕收执。2020年2月28日以及2020年3月2日，李彦平、徐海燕通过徐海龙帐户向雷爱平帐户分别支付购房款1万以及83万元。2020年3月25日，广州市增城区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明李彦平、徐海燕具备增城区住房购买资格。2020年3月25日，工行西华路支行向雷爱平出具《个人贷款结清证明》以及《注销证明》。2020年7月14日，由广州市规划和自然资源局出具的涉案房屋的产权情况表显示，涉案房屋产权人为雷爱平、全宏峰。合同状态为预告登记，缮证情况为尚未缮证。抵押状态为未抵押。查封情况为案号（2018）粤0118民初4020号，有效查封；案号（2018）粤0106执25238号，轮候查封。在本案审理过程中，一、2020年6月2日，李彦平、徐海燕提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为，1、保利公司协助全宏峰、雷爱平办理涉案房屋登记在全宏峰、雷爱平名下；2、涉案房屋登记在全宏峰、雷爱平之日起五日内，全宏峰、雷爱平协助李彦平、徐海燕办理涉案房屋过户至李彦平、徐海燕名下；3、上述两项产权变更登记手续的全部税费及其他一切费用均由李彦平、徐海燕承担。全宏峰、雷爱平对此答辩表示没有意见。金房公司对此述称表示没有意见。保利公司对此答辩表示不同意李彦平、徐海燕的诉讼请求，原因是保利公司不是本案房屋买卖合同相对方，不受合同的权利义务约束，且涉案房屋存在其他查封情形，其无法配合雷爱平、全宏峰办理房屋过户手续。工行西华路支行未到庭发表答辩意见，但提交了书面答辩意见如下，2020年3月4日，借款人雷爱平向工行西华路支行申请了提前还贷，归还并结清了涉案房屋在该行的全部贷款本息。2020年5月28日，借款人雷爱平和抵押共有人全宏峰共同到该行领取了涂销证明、还清证明以及房地产预告登记证明，工行西华路支行作为该笔贷款的贷款方，对双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定的义务已履行完毕。二、李彦平、徐海燕和全宏峰确认以下，双方合同约定涉案购房款为2228000元，李彦平、徐海燕已支付2118000元（含代为向合致公司支付70万元），尚欠11万元未付。三、李彦平、徐海燕陈述以下，其同意向全宏峰、雷爱平在约定的购房款2228000元以外增加支付购房款15万元，即其同意向全宏峰、雷爱平支付未付购房款26万元，并请求由法院判决加判李彦平、徐海燕向全宏峰、雷爱平支付购房款26万元。涉案诉讼费用由李彦平、徐海燕负担。四、保利公司陈述以下，涉案房屋除了相应的查封情况外，不存在过户至雷爱平、全宏峰的其他障碍，雷爱平、全宏峰已经付清涉案房屋的购房款。本院认为：李彦平、徐海燕与雷爱平、全宏峰以及金房公司于2016年10月10日签订《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。李彦平、徐海燕作为购买方，要求雷爱平、全宏峰按双方合同约定协助办理房屋过户至李彦平、徐海燕名下的手续，理据充分。又因现涉案房屋预告登记在雷爱平、全宏峰名下，尚未办理缮证在雷爱平、全宏峰名下的手续，且雷爱平、全宏峰已经付清房屋购房款，因此李彦平、徐海燕要求保利公司协助办理房屋过户至雷爱平、全宏峰名下的诉讼请求，有据可依，本院予以支持。涉案房屋已办理完成提前还贷以及涂销抵押手续，雷爱平、全宏峰亦对房屋过户不持异议，且涉案房屋尚未发现存在不宜办理过户登记到李彦平、徐海燕名下的情况，因此，李彦平、徐海燕要求雷爱平、全宏峰协助办理涉案房屋过户至李彦平、徐海燕名下的所有权转移登记手续的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。至于保利公司所提出涉案房屋存在查封这一房屋过户障碍的问题。涉案房屋虽存在多个查封，但其中的首封是本案的原审案件（2018）粤0118民初4020号的查封，故该查封并不构成对李彦平、徐海燕在本案中主张房屋过户的诉讼请求的履行障碍。至于其他查封为轮候查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”的规定，以及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》（法函[2007]100号)的精神，轮候查封自在先的查封解除时自动生效，人民法院对已查封的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封的效力，即轮侯查封并不具有查封效力，只有等待首封解除才可转为正式查封，发生查封效力，故此，涉案房屋的轮候查封目前不构成阻却房屋过户的情形。李彦平、徐海燕请求加判其向雷爱平、全宏峰支付购房款余款26万元，符合双方约定，本院对此予以支持。李彦平、徐海燕自愿承担房屋过户所产生的一切税费及其他费用以及承担本案诉讼费用，不违反相关法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人保利增城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内协助被告雷爱平、全宏峰办理位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路12号3703房过户登记至被告雷爱平、全宏峰名下的手续，必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料；二、被告雷爱平、全宏峰在位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路12号3703房登记至被告雷爱平、全宏峰名下之日起五日内协助原告李彦平、徐海燕办理位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路12号3703房过户登记至原告李彦平、徐海燕名下的手续，必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料；三、原告李彦平、徐海燕在位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路12号3703房登记至被告雷爱平、全宏峰名下之日起五日内向被告雷爱平、全宏峰支付购房款26万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24624元，由原告李彦平、徐海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  黄建华人民陪审员  郭家骏二〇二〇年七月二十二日书 记 员  赵洁玲