山西省泽州县人民法院民事判决书（2020）晋0525民初620号原告：晋城市四季花城物业管理有限公司，住所地：山西省晋城市城区统一社会信用代码：×××。法定代表人：靳光明，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王路滢、李青，山西赛林律师事务所律师。被告：晋城市易和通路桥建筑有限公司，住所地：山西省晋城市城区。统一社会信用代码：×××。法定代表人：段小晋，任公司总经理。委托诉讼代理人：李统帅，山西昌和律师事务所律师。原告晋城市四季花城物业管理有限公司（以下简称四季花城物业公司）与被告晋城市易和通路桥建筑有限公司（以下简称易和通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告四季花城物业公司委托诉讼代理人王路滢、李青，被告易和通公司委托诉讼代理人李统帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四季花城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付物业费112560元(2018年11月1日-2019年10月31日)及违约金6975元（暂计算至2020年4月19日），2020年4月20日之后的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日；2.请求法院依法判令被告向原告支付物业费112560元(2019年11月1日一2020年10月31日)及违约金2143元（暂计算至2020年4月19日），2020年4月20日之后的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止，以上两项合计234238元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月24日，被告易和通公司购买了位于晋城市四季花城小区G7整栋商业房屋，其中1-5层楼房建筑面积为3680.71平方米，地下室和顶层的建筑面积合计为682.98平方米。2016年10月24日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，其中合同第7条约定：“商业物业按照2.4元/平方米/月，交纳费用的时间为：按照年度交纳物业管理服务费，每年度第一个月1-5日交纳”，第18条约定“易和通公司违反本合同，未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，四季花城物业公司有权要求易和通公司补交，并从逾期之日起按日向四季花城物业公司支付未交额的0.3%的违约金”。合同签订后，原告严格按照合同约定提供了物业服务。另，2016年7月19日，晋城市亿泰房地产开发有限公司（涉案房屋销售方）书面通知原告，要求免除被告两年物业费(2016.11.01-2018.10.31)。因此，按照合同约定，被告交纳物业费的起始时间为2018年11月1日，并应当于每年11月1-5日交纳下一年度的物业费112560元，但被告拒不履行合同义务。期间原告曾多次以书面、电话、短信等方式向被告催要，未果。截止目前为止，被告共拖欠物业费(2018.11.1-2020.10.31)共计225120元。综上，被告拒不交纳物业费的行为，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权利，现特向贵院提起诉讼，恳请贵院在事实和法律的基础上支持原告的全部诉讼请求。被告易和通公司辩称：1.原告提供的物业服务严重不符合合同约定，被告依法行使先履行抗辩权，拒绝交纳物业费。物业公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理的职责，因原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，未履行对道路、台阶、屋顶、户外墙面等共用部分的维修义务，构成严重违约，所以被告有权拒绝交费。2.原告收费标准过高，存在显失公平的情形。3.本案是物业服务合同，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而原告未提交证据，应当承担举证不能的败诉风险。4.业主拒交物业费是由于物业公司违约造成的，被告系行使正当的抗辩权，因此被告不应承担违约责任。综上，原告未履行合同约定义务，被告依法行使先履行抗辩权，拒交物业费合理合法，请求法院依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2015年6月24日，被告易和通公司与案外人晋城市亿泰房地产开发有限公司签订六份《商品房买卖合同》，用于购买位于四季花城小区G7整栋商业用房，其中1-5层建筑面积共3680.71平方米，地下一层和顶层的建筑面积共682.98平方米。2016年10月24日，被告易和通公司与原告四季花城物业公司分别就四季花城小区G7整栋商业用房和地下室签订《前期物业服务合同》二份，约定“由原告四季花城物业公司提供前期物业服务，物业服务费用标准为商业物业2.4元/平方米/月，地下室0.8元/平方米/月，按年度交纳，每年度第一个月1-5日交纳”。违约责任约定如下：“1.原告四季花城物业公司违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，被告易和通公司有权要求原告四季花城物业公司限期改正，逾期未改正给被告易和通公司造成损失的，原告四季花城物业公司承担相应的法律责任；2.……；3.……；4.被告易和通公司违反合同，未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告四季花城物业公司有权要求被告易和通公司补交，并从逾期之日起按日向原告四季花城物业公司支付未交额的0.3%的滞纳金；……”2016年7月19日，晋城市亿泰房地产开发有限公司给原告四季花城物业公司出具《通知函》，决定给予被告易和通公司两年物业费免交的优惠。2019年10月24日，原告四季花城物业公司给被告易和通公司出具《催交物业费通知》，要求被告及时交纳2018年10月25日至2019年10月24日的物业费及违约金共计175932.79元。以上事实有原、被告当庭陈述及原告向本院提交的《商品房买卖合同》六份、《四季花城小区前期物业管理委托协议书》一份、《营业执照》、《授权委托书》、受托人李晋锋身份证复印件、《前期物业服务合同》二份、《准许办理入住确认单》、《房屋交接流程表》、晋城市亿泰房地产开发有限公司《通知函》、《催交物业费通知》证实，足以认定。本院认为，原告四季花城物业公司与被告易和通公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告四季花城物业公司作为物业服务方，应当依据合同约定为被告提供物业管理服务，享有收取物业费的权利，被告易和通公司作为业主，已实际接受物业管理服务，负有及时向原告交纳物业费的义务。本案中双方约定物业费按年度交纳，被告易和通公司享有两年物业费免交的优惠，按照合同约定物业费标准商业物业2.4元/平方米/月，地下室0.8元/平方米/月计算，本案所涉房屋每年物业费为112561.056元（3680.71平方米×2.4元/平方米/月×12个月＋682.98平方米×0.8元/平方米/月×12个月=112561.056元）。现原告四季花城物业公司主张被告易和通公司支付2018年11月1日至2020年10月31日两年的物业费225120元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题。《前期物业服务合同》中约定“被告易和通公司违反合同，未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告四季花城物业公司有权要求被告易和通公司补交，并从逾期之日起按日向原告四季花城物业公司支付未交额的0.3%的滞纳金”。鉴于合同约定的违约金过高，庭审中原告四季花城物业公司主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，暂计算至2020年4月19日，违约金共计9118元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告易和通公司拒交物业费的行为是否系行使先履行抗辩权的问题。庭审中，被告易和通公司提出涉案房屋道路、台阶、户外墙面损坏、屋顶漏水等问题属于物业服务范围，原告未达到服务质量约定的目标，不符合法律规定和合同约定，原告构成违约，致使被告拒绝交纳物业费。本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》中约定“原告四季花城物业公司违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，被告易和通公司有权要求原告四季花城物业公司限期改正，逾期未改正给被告易和通公司造成损失的，原告四季花城物业公司将承担相应的法律责任”，但被告易和通公司未举证证明其已通知原告并要求原告限期改正，也未提交证据证明其因此造成的损失，被告以原告提供的服务未达标为由拒交物业费，不属于行使先履行抗辩权，对被告的该项抗辩理由本院不予采信。庭审中原告认为被告所主张的涉案房屋道路、台阶、户外墙面损坏、屋顶漏水等问题属于房屋质量问题，被告应当向房屋出卖方晋城市亿泰房地产开发有限公司主张，对于双方争议的该问题，可另行起诉，本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：被告晋城市易和通路桥建筑有限公司于本判决生效后二十日内支付原告晋城市四季花城物业管理有限公司2018年11月1日至2020年10月31日的物业费225120元及2018年11月1日至2020年4月19日的违约金9118元，共计234238元（2020年4月20日之后的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。案件受理费4814元，原告已预交，本院减半收取2407元，由被告晋城市易和通路桥建筑有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判员 张丽芳 二○二○年七月十七日书记员 郭 京