广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初13496号原告：马桂香，女，1983年12月6日出生，汉族，住山东省汶上县***********，公民身份号码370************727。委托诉讼代理人：徐英鹏，广东亚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉怡，广东亚泰律师事务所实习律师。被告：朱敏，女，1995年2月25日出生，汉族，住四川省荣县************，公民身份号码510************403。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市南海区********************、第三十二层，统一社会信用代码914***********791W。负责人：张英豪。委托诉讼代理人：黄德通，男，1977年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，系公司员工。原告马桂香诉被告朱敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。为查明案件事实，本院依职权追加上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行作为第三人参加诉讼。本案于2020年7月2日公开开庭审理。原告与第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行《佛山市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告注销涉案房屋抵押权并协助原告办理房屋过户手续；二、被告向原告支付违约金（以500000元为本金，按日万分之五的标准，自2020年1月11日起计付至被告实际注销抵押权之日止）；三、被告向原告赔偿居间服务费4500元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第二项诉请。事实和理由：2020年1月9日，原告与被告在广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司（以下简称“链家公司”）的居间见证下签订《佛山市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告购买被告位于佛山市禅城区***************屋，产权证号为粤（2019）佛禅不动产权第0034127号，建筑面积54.01㎡，被告以房屋现状转让原告，成交价500000元，房屋设有第三人抵押权，双方对付款方式、首付款、权属转移登记及违约责任等进行详细约定。合同签订后，原告依约于2020年1月9日向被告支付定金25000元、购房款165000元、户口迁出保证金8000元及物业交割保证金2000元，合计200000元。被告应于2020年1月10日前向第三人提交一次性付清剩余贷款的申请、还清贷款并办理抵押权注销手续，但被告在原告及链家公司的多次催促下仍拒绝解押，拒绝配合原告办理房屋过户手续，其行为构成违约。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人述称：第三人于2017年4月18日向被告发放房屋贷款，期限为10年，金额为280000元，以涉案房屋作抵押，现该房贷出现逾期还款情况。截至2020年6月23日，被告尚欠贷款213876.39元，逾期利息2971.36元，逾期罚息85.13元。因被告连续逾期三个月，后续第三人拟委托律师对其提起诉讼。第三人不清楚原、被告之间的纠纷，请法院保障第三人的优先受偿权。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体适格。2、《房屋买卖业务签订文件合订本》、《补充协议》。拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系，双方对付款方式、首付款、权属转移登记及违约责任等进行详细约定，该房屋尚设有第三人抵押权。3、收款证明、广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司专用收据。拟证明原告于合同签订之日向被告支付定金、购房款、户口保证金及物业交割保证金共计200000元。原告根据《居间服务合同》约定，向链家公司支付居间代理费4500元。佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明涉案房屋目前仍登记在被告名下，抵押权人是第三人。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，第三人提交以下证据：1、不动产登记证明。拟证明第三人是涉案房屋的抵押权人。2、个人贷款借据、《个人购房担保借款合同》。拟证明被告向第三人贷款280000元，并以涉案房屋抵押权向第三人提供担保。本院认证认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告提交的证据均为原件或者与原件核对无异的复印件，且与本案存在关联，故本院予以采信。第三人提交的证据，均有原件核对，且与佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果相印证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年1月9日，被告（甲方）、原告（乙方）与案外人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司（丙方）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，内含《佛山市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同（出卖人）》、《居间服务合同（买受人）》、《房屋交易保障服务合同》、《收据》等。《佛山市存量房屋买卖合同》约定：“第一条、房屋基本情况。（一）甲方所售房屋为楼房，坐落为佛山市禅城区**************……第二条、房屋权属情况。（一）甲方合法持有《房屋所有权证/不动产权证》，证号为第0034127号……（四）该房屋已经设定抵押，欠款金额为210000元，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行。该房屋已经设定抵押，甲方应于2020年1月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，在原抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。在原抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解除抵押的资金来源为自行筹集……第三条、成交方式。甲乙双方通过广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司居间介绍成交……第五条、房屋成交价格。该房屋以现状按套转让，成交价共计500000元……第六条、付款方式。乙方的付款方式为全款：房屋转让价=定金+购房款+户口迁出保证金+物业交割保证金。（一）定金：双方约定定金为25000元……（二）购房款/首付款。乙方应在房管部门受理房产递件当天将购房款/首付款165000元以自行支付的方式支付给甲方。剩余房款300000元整乙方应于出具房屋产权证明后1个工作日内支付给甲方……（四）户口迁出保证金。甲乙双方协商一致同意，乙方从本合同约定的购房款中留存8000元作为户口迁出保证金，该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行支付至甲方……（五）物业交割保证金：甲方双方应当在甲方收齐全部购房款1个工作日内办理物业交割手续，居间方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本合同约定的购房款中留存2000元作为物业交割保证金……甲乙双方办理完毕物业交割当日，签署物业交割确认书后由乙方自行支付甲方……第八条、权属转移登记。甲乙双方应于甲方完成涂销抵押手续后3个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准……第九条、房屋的交付。（一）……甲乙双方递件过户后且甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金）后1个工作日内将房屋交付给乙方……第十一条、违约责任。（一）甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交价款万分之五的违约金……”《居间服务合同（出卖人）》约定，被告应向居间方支付居间代理费4500元。《居间服务合同（买受人）》约定，原告应向居间方支付居间代理费4500元。《房屋交易保障服务合同》约定：“……第四条、违约责任。（一）甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用……第六条、其他……（三）其他链家服务承诺不成功交易，所收的服务费全退。”同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》约定：“买卖双方经自行协商一致，就履行《房屋买卖业务签订文件合订本》合同编号：100004937948达成以下补充协议：一、第六条付款方式（二）购房款/首付款，首付款165000元和上户口保证金8000元和物业保证金2000元（合共175000元）。更改为2020年1月10日前支付给出卖人，剩余房款300000元变更为房管部门受理房产递件当天支付；二、第七条税、费约定（二）双方约定本次交易所产生的费用（含契税、工本费）双方各承担50%。但在过户过程中产生了（增值税、个人所得税、土地增值税）超出部分，双方进行协商。协商不成，不能达成买卖双方一致的情况下，双方取消交易终止合同；三、出卖人收到银行通知后马上办理注销抵押，不能在2020年3月10日完成注销时双方取消交易终止合同。并且退还买受人所有的首期楼款和定金（合共200000元），另外出卖人需支付25000元作为买受人的违约金。双方协商一致并无异议。”同日，原告向被告支付定金、首付款、户口保证金及物业保证金合计200000元，向链家公司支付居间服务费4500元。另查明：被告系佛山市禅城区**************房屋的产权人，不动产权证号为粤（2019）佛禅不动产权第0034127号；2019年4月28日，被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定合同贷款金额为280000元，贷款用途为购买涉案房屋，抵押财产为涉案房屋，债务履行期限至2027年4月18日。原告与被三人均称：同意原告代被告清偿第三人债务后消灭抵押权。原告在诉讼中称：原告主张的居间服务费依据为《房屋交易保障服务合同》第四条第（一）项的约定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告与案外人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》，原、被告签订的《补充协议》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。原告在诉讼中撤回第二项诉请，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告诉请被告注销房屋抵押权并协助原告办理房屋过户。涉案《佛山市存量房屋买卖合同》约定，被告应于2020年1月10日前向第三人提交一次性还清剩余贷款的申请，在第三人发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户用于还清贷款。涉案《补充协议》约定，原告于2020年1月10日前向被告支付首付款、上户口保证金、物业保证金合共175000元，剩余房款300000元在房管部门受理房产递件当天支付。经查，原告已如期向被告支付定金、首付款、上户口保证金及物业保证金合共200000元，被告应依约办理房屋抵押权注销手续后再协助原告办理房屋过户，现原告同意代被告清偿债务消灭抵押权后办理房屋过户手续，第三人无异议，本院予以确认。关于原告诉请居间服务费。如上所述，涉案房屋买卖合同仍需继续履行，涉案居间服务费系原、被告履行房屋合同的交易成本，而非损失，原告该项诉请无事实与合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告马桂香应于本判决发生法律效力之日起十日内，代为清偿佛山市禅城区**************房屋项下被告朱敏所欠第三人上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行的贷款本息费用；二、被告朱敏、第三人上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行应于上述第一项履行完毕之日起十日内，协助原告马桂香办理佛山市禅城区**************房屋登记设立的抵押权注销手续；三、被告朱敏应于上述第二项履行完毕之日起十日内，协助原告马桂香将佛山市禅城区**************房屋所有权转移登记至原告马桂香名下[不动产权证号：粤（2019）佛禅不动产权第0034127号]；四、驳回原告马桂香的其他诉讼请求。如被告朱敏未按本判决指定的期间履行协助过户义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4400元，财产保全费3020元，合计7420元，由被告朱敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年七月十日书记员 余柔敏