广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2524号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张格，女，1967年6月1日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:秦卉，女，1980年3月12日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：杨崴，广西晟朗律师事务所律师。 原审第三人：桂林桂房房产代理有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路192号二楼，统一社会信用代码：91450322559427910R。 法定代表人：胡轶，该公司经理。 上诉人张格因与被上诉人秦卉、原审第三人桂林桂房房产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张格上诉请求：一、撤销桂林市七星区人民法院(2020)桂0305民初673号民事判决第—、二项；二、改判被上诉人退还租房押金5200元；三、改判被上诉人向上诉人给付装修损失12560元、迟延开业支付员工工资损失5699元、鉴定费4000元，共计22259元；四、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人的装修行为未经被上诉人同意，构成违约的认定不符合客观事实。1、租赁合同的用途为“商用”，合同上已注明。2、商用的经营范围是美发、养发，因上诉人原店租赁合同将于2018年12月31日到期，急需寻找新址搬迁，上诉人已告知被上诉人，微信文字可以证实。3、被上诉人的“解除房屋租赁合同通知书”寄达到上诉人的原店的行为，可证明被上诉人完全知晓上诉人租房的用途。4、2018年12月15日签订合同当天，被上诉人便将案涉房屋交上诉人装修，并给予上诉人装修期16天。以上足以证明上诉人与被上诉人在租赁合同内外针对装修事项达成了一致合意。二、一审判决依据《房产租赁合同》第七条“未经出租人同意，不得对房产进行扩、加、改建，如因使用需要对该房产内外部进行装修，须征得出租人同意”的约定，认定上诉人违约是不符合客观事实依据的。该合同并没注明“书面”同意二字，说明被上诉人口头同意应当与本合同同等有效，被上诉人给予上诉人装修期16天足以证明被上诉人同意上诉人装修的事实。三、如依一审的判决，则案涉合同是—份显失公平的合同。显失公平的合同是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。上诉人的老店租赁合同将于2018年12月31日到期，搬迁新址事宜迫在眉睫。被上诉人同意将案涉房产租予上诉人经营美发，却不同意上诉人安装洗头床、接水管，上诉人租房就没有意义，并且被上诉人在上诉人交付了5200元押金和投资装修完毕后才单方面终止合同。依据《中华人民共和国合同法》第54条规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；《中华人民共和国民法通则》第59条规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。四、导致本合同无法履行的真正原因：“未经同意装修”理由是假，被上诉人向上诉人索取利益无果是真。2018年12月22日已装修完毕，被上诉人电话告知上诉人，以上诉人安装洗头床的水管打的洞，担心合同到期后不帮恢复洞口为由，对上诉人提出不合理的要求：补交3000元押金作为恢复洞口的保证金；重新签订合同；原租期三年改为一年；原按月交租方式改为按年一次性交付；如上诉方有任何一项不同意，被上诉方就终止合同，以上事实可从上诉人与被上诉人的微信文字对话中证实。 被上诉人秦卉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人张格向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告租房押金5200元；2.判决被告赔偿原告装修损失12560元及原告迟延10天经营的经济损失5699元，共计18259元；3.本案诉讼费由被告承担。 被上诉人秦卉向一审法院反诉请求：1.判决原告按合同的约定将房屋押金5200元作为违约金赔偿给被告；2.判决原告赔偿被告原复合地板费用7000元，重新装修的费用14637元，共计21637元；3.判决原告赔偿恢复房屋原状期间导致被告的房屋未能出租的租金损失费5200元；4.本案诉讼费及反诉费用由原告承担。 一审法院认定事实：案涉位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3号楼3-4-1号房系被告秦卉（反诉原告、出租人）与其丈夫王西屏共同共有。2018年12月15日，原告张格（反诉被告、承租人）与被告秦卉签订《房产租赁合同》一份，约定：出租人将建筑面积132平方米、坐落于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3号楼401（3-4-1号）房出租给承租人作商业使用。租赁期：从2019年1月1日起至2021年12月31日止，共36个月。月租金：第一年度每月租金人民币2600元整。以后年度如有变化见第十二条其他约定。押金：承租人自愿在签订本合同时向出租人缴纳押金人民币5200元作为该房产租赁期间的保证金。在租赁期满时，承租人缴清租赁房产的一切税费后，出租人将押金不计利息退还承租人，本押金不得用于租赁期满前抵付租金。第七条：承租人责任：1.按本合同约定按时缴纳租金及应承担的各项税费，每逾期一日按月租金的1%向出租人支付违约金，超过15日视为承租人单方擅自解除本合同。2.未经出租人同意，不得对房产进行扩、加、改建，如因使用需要对该房产内外部进行装修，须征得出租人同意……。第八条：租赁双方违约责任：1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金赔偿，如仍不足弥补因此造成的直接经济损失，违约方仍应向守约方赔偿，赔偿应以实际损失为准。2.在租赁期内任何一方均不得擅自解除合同，如一方确因特殊情况要求解除的，应提前30天提出并征得对方同意，双方协商后订立解除约定；如出租方违约，应赔偿承租人等额之押金，如该房产有商业经营活动造成损失双方另行约定。如承租方违约，无权要求返还押金，并应结清租赁期内租金及本合同第四条约定的所有税费……。《房产租赁合同》签订后，原告向被告交纳房屋押金人民币5200元、一个月租金人民币2600元，被告出具收条一张，注明收到案涉房屋租房押金5200元，租期未满，押金不退等，并将房屋交付给原告进行装修。装修过程中，被告发现原告未经其同意擅自在房屋客厅地板上打穿6个洞用于安装进、排水管（进水管3个、出水管3个），经原、被告双方对此多次协商均未果，被告将案涉房屋的门锁换掉，并于2018年12月30日向原告送达《解除房产租赁合同通知书》，该《通知书》载明：“我是位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3号楼401单元房屋的房东，你于2018年12月15号与我签订《房产租赁合同》约定你租赁我的上述房屋，租期为3年，从2019年1月1日至2021年12月31日，租金每月￥：2600元。在签订合同免租期内让你进场装修期间，你在未经我的同意，私自在房屋客厅地面打穿6个洞安装进、排水管，给房屋造成了严重的安全隐患，已违反《房产租赁合同》第七条，第2小条规定，经多次和你沟通协商，要求将房屋恢复原状，你始终拒绝无法达成一致。根据《房产租赁合同》第八条，第1小条以及我国合同法相关规定，出租人有权解除我们之前签订的《房产租赁合同》并将房屋押金作为违约金补偿。因此，我现依照合同规定通知你解除房产租赁合同，自本通知发出之日起，你我之间签订的《房产租赁合同》解除。”合同解除后，被告将原告已交的案涉房屋租金人民币2600元退还给了原告。原告以被告单方毁约为由，诉至一审法院，提出前述诉讼请求。被告亦向一审法院提起反诉。案件在原一审审理过程中，根据原告的申请，一审法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对案涉位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3-4-1号房范围内装修价值进行鉴定，2019年7月6日，该公司作出《价格评估报告书》【国宏信桂林（价）字[2019]第045号】，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为￥12560元。另外双方有争议的价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为￥18元（即阳台水龙头一个），为此，原告支付鉴定费4000元。案件审理过程中，被告依据其提交的《装修合同书》、房屋改造结算单、装修收据、发票、照片2张等证据，欲证明案涉房屋重新装修费用是14637元，原告对此不予认可。 一审法院认为，《房产租赁合同》系原、被告真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告应当依约履行各自的义务。据本案查明的事实，被告并未同意原告在案涉房屋客厅地板上打孔，被告发现后双方对此协商不成导致合同解除，也即原告未经被告同意，擅自在其承租的案涉房屋客厅地板上打孔，违反原、被告双方签订的《房产租赁合同》第七条“未经出租人同意，不得对房产进行扩、加、改建，如因使用需要对该房产内外部进行装修，须征得出租人同意”的约定，构成违约，应承担违约责任，对其造成的损失，由其自行承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。故对原告要求被告赔偿其装修损失12560元，不予支持。案涉《房产租赁合同》第八条约定，如承租方违约，无权要求返还押金，本案原告违约，故对原告要求被告返还租房押金5200元的诉请，不予支持。本案原告依据其提交的《租赁合同》、《劳动合同》欲证明被告的违约行为造成其迟延开业的经济损失，事实和法律依据均不足，故对原告要求被告赔偿迟延10天的经济损失5699元，亦不予支持。原、被告双方签订的《房产租赁合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，被告可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案被告称其为修复受损房屋重新装修花费人民币14637元，但该费用是否实际需要并实际支付证据不足，故对被告该项反诉请求，不予支持。《房产租赁合同》第八条规定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金赔偿，如仍不足弥补因此造成的直接经济损失，违约方仍应向守约方赔偿，赔偿应以实际损失为准。原告的违约行为确给被告造成了一定的经济损失，据此，原告交给被告的租房押金5200元应作为违约金赔偿给被告而不予返还。被告要求原告赔偿其恢复房屋原状期间未出租的房屋租金损失费5200元及原复合地板费用7000元没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、二百四十条规定，判决：一、驳回原告张格的诉讼请求；二、反诉被告张格交给反诉原告秦卉的房屋押金人民币5200元不予返还；三、驳回反诉原告秦卉的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费452元（原告已预付一审法院），反诉案件受理费25元（被告已预付一审法院），合计477元，由原告张格负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人对一审查明的事实有异议，但未提交证据佐证，故对其异议本院不予采信。综上，一审查明的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人在涉案租赁房屋地板上打孔是否违反合同约定，被上诉人因此解除涉案租赁合同应否赔偿上诉人装修损失、经济损失、返还押金。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格恪守合同全面履行各自义务。上诉人作为承租方，依法应按照约定或租赁物的性质改造、使用租赁物，不能改变房屋的主体结构，危及房屋安全。双方当事人在合同中约定了房屋的用途为商用以及上诉人可以装修，并且给予上诉人一定装修时间，因此，上诉人可以按合同约定对涉案租赁房屋进行符合房屋性质的装修，但是上诉人打穿地板的装修行为显然已经破坏了房屋主体结构，并可能给房屋带来安全隐患，被上诉人知悉后立即制止并与上诉人协商，双方协商不成被上诉人要求解除合同依据充分。上诉人主张被上诉人知道其装修情况而未提出异议，但是从双方当事人的微信聊天记录以及上诉人发出解除合同通知书来看，被上诉人以自己的行动表达了其不同意上诉人打穿地板的装修行为，故上诉人的行为违反了租赁合同约定的装修应当取得被上诉人同意的条款，构成根本违约，被上诉人解除租赁合同，符合合同约定。依据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。又依据双方签订的租赁合同约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金赔偿，故涉案租赁房屋押金具有违约金性质，而上诉人的装修行为给涉案房屋造成了损害，违反合同约定，上诉人应以房屋押金作为违约金赔偿被上诉人因其违约行为造成的损失。故上诉人起诉要求被上诉人退还房屋押金以及赔偿损失没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人张格的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费511元，由上诉人张格负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年七月三十日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉