四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初2471号 原告：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地四川省江油市南河花园2号楼16号门面，统一社会信用代码915107817469075148。 法定代表人：董芝智，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所律师。 被告：文小娅，女，汉族，生于1982年2月10日，住四川省江油市。 被告：刘波，男，汉族，生于1978年2月4日，住四川省江油市，现羁押于江油市看守所。 原告江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称“凤鸣物业公司”）诉被告文小娅、刘波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，2020年6月28日本案依法由审判员邹艾岑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凤鸣物业公司的委托诉讼代理人吴鸿瑞、胡璠、被告刘波到庭参加了诉讼，被告文小娅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告凤鸣物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付2017年9月30日至2020年12月31日的物业服务费、生活垃圾处理费、公摊能源费、车位服务费4380.00元；2.判令二被告向原告支付违约金876.00元；3.判令二被告向原告支付律师服务费1051.20元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告自2007年起为二被告所在的位于江油市城区提供物业服务,二被告于2014年5月成为该小区业主?原告自进驻该小区以来,恪尽职守,积极履行合同义务,提供物业服务,但二被告自2017年9月以来便拒绝支付物业服务费?生活垃圾处理费?公摊能源费?车位服务费?原告多次催告,二被告仍不支付,甚至拒绝出面沟通?二被告的行为,严重损害原告利益?为维护原告合法权益,特提起诉讼? 被告刘波辩称，本案案涉房屋最初是案外人姚海林的，因姚海林欠刘波的钱，大概在2011年就将该房屋抵给刘波用于抵债，刘波还交纳了30多万的按揭款。房屋现在是刘波和文小娅所有，但该房屋一直是姚海林在居住，双方也约定租金每年按照3万每年计算，后来姚海林经济困难，刘波就没有让其交纳房屋租金。去年物业公司电话通知刘波欠物业费，刘波也将欠物业费的情况告知了姚海林，并让姚海林去交纳物业费。 被告文小娅未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状和证据材料。 经审理查明：原告原名称为“江油市华丽物业服务有限责任公司”，2016年6月登记变更为“江油市凤鸣物业服务有限公司”。 2015年1月12日，原告（受托方，乙方）与江油市博文怡康苑小区业主委员会（委托方，甲方）签订了《物业服务合同》，由原告对江油市博文怡康苑小区提供物业服务;委托服务期限为3年，自2015年1月1日起到2017年12月31日止；乙方按江油市物业管理服务标准叁级资质提供物业服务；物业服务费：多层住宅0.30元/月/平方米（建筑面积），商业用房0.50元/月/平方米（建筑面积），自2016年1月1日起同步分别上调0.05元/月/平方米（建筑面积），卫生费为6.00元/月/户（代收），路灯费为2.00元/月/户；收费方法：年度预收制，收费时间为当年首月一次性预收当年全部费用（详见收费通知约定的时间期限）；车位使用费标准：轿车：30.00元/月/辆；业主违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求业主补交，同时亦有权要求业主从逾期之日起，以最终清算时的欠费总额为计算基数，按当前商业银行贷款利率的4倍/天加收违约金；业主在规定期限不缴纳物业服务相关费用的，如无法定正当理由不予缴纳，乙方以催告费用《通知书》送交业委会或在小区门口、公告栏内张贴《公告》视为催告《通知书》的送达，乙方向人民法院提起诉讼时，业主除承担物业服务相关费用外，还应承担物业公司因追偿的律师代理费等损失；甲、乙双方若无正当理由提前终止履行本合同，造成对方经济损失，违约方应向对方支付本物业服务委托合同期内总物业服务相关费20%的违约金，违约方造成的其他经济损失还应予以赔偿；本合同期满前30天，甲乙双方即协商合同续签与否的相关事宜，若均未提出重大异议，本合同不需续签而自然延续继续有效等。双方还对其他相关条款进行了约定。 2018年12月25日，原告（受托方，乙方）与江油市博文怡康苑小区业主委员会（委托方，甲方）签订《物业服务合同》，约定：由原告对江油市博文怡康苑小区提供物业服务;委托服务期限为3年，自2018年1月1日起到2020年12月31日止；物业服务费：多层住宅0.35元/月/平方米（建筑面积），商业用房0.55元/月/平方米（建筑面积），自2019年1月1日起同步分别上调0.05元/月/平方米（建筑面积）；卫生费为6.00元/月/户（代收），路灯费为2.00元/月/户；其他相关事项与前述《物业服务合同》一致。 江油市城区祥和路35号博文怡康苑案涉的房屋登记所有权人为被告刘波、文小娅，该房屋建筑面积为212.3㎡。2017年9月30日至2020年12月31日期间，二被告未向原告缴纳过物业服务费、生活垃圾处理费、公摊能源费，原告向被告进行过催收，但至今未付。 2019年6月28日，被告凤鸣物业公司与四川本明律师事务所签订《年度委托代理合同》，四川本明律师事务所指派吴鸿瑞律师处理具体事宜。并约定了收费方式，标的额在3,000.00元以下的，每件代理费600.00元，标的额3,000.00元以上的，按判决、调解、和解确认标的金额的20%收取。被告凤鸣物业因本次诉讼支付律师代理费1,051.20元。 原告向本院表示：被告刘波陈述案涉房屋出租给案外人姚海林，并无证据证明，不追加姚海林为本案被告。 上述事实，有原告营业执照、被告身份信息资料、房地产权登记信息、《物业服务合同》、《年度委托代理合同》、增值税发票以及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，《物业服务合同》系原告与案涉博文怡康苑小区的主委员会签订的，对本案原、被告均具有约束力。原告凤鸣物业公司作为物业服务企业应当按照合同约定提供相应的服务，被告文小娅、刘波应当根据合同约定交纳物业服务相关费用。 被告刘波对于原告凤鸣物业公司要求二被告支付的2017年9月30日至2020年12月31日的物业服务费、生活垃圾处理费、公摊能源费无异议，对于物业服务费：212.3㎡×0.35元×39个月=2,897.90元；生活垃圾处理费：6.00元×39个月=234.00元；公摊能源费2.00元×39个月=78.00元；合计3,209.90元，本院予以确认。 原告主张的车位服务费，并未提交相关证据予以证明该费用实际产生，本院不予支持。 由于被告未按约支付物业服务相关费用，按照《物业服务合同》的约定，被告应当按约向原告支付违约期间产生的违约金。因《物业服务合同》约定的违约金为按照当期商业银行贷款利率的4倍/天计算过高，原告主动进行调整按欠缴金额的20%收取（即3,209.90元×20%=641.98元），本院予以认可。 原告因主张权利委托代理人进行本案诉讼，必然产生委托代理费，根据委托合同约定，按照判决确认的金额20%收取，即3,851.88元（3,209.90元+641.98元）×20%，为770.38元，被告应当向原告支付。其余部分本院不予支持。 被告刘波辩称该部分费用应当由案外人姚海林支付的抗辩，房屋系出租给姚海林，未提供依据，原告予以了否认；二被告是案涉房屋的业主，应当承担本案的责任。被告的该辩解理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告文小娅、刘波在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司2017年9月30日至2020年12月31日期间的物业服务费2,897.90元、生活垃圾处理费234.00元、公摊能源费78.00元，合计3,209.90元； 二、被告文小娅、刘波在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司违约金641.98元； 三、被告文小娅、刘波在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司律师委托代理服务费770.38元； 四、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告文小娅、刘波承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2．《物业管理条例》 第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；” 第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；” 3.《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。” 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持” 4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”