四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2400号 原告：董文，男，1967年9月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：甘恬，四川贯一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾广红，四川贯一律师事务所律师。 被告：成都市河湖保护和智慧水务中心，住所地：成都市青羊横街18号。 法定代表人：杜庆波，主任。 委托诉讼代理人：林楠，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪小军，四川蜀缘律师事务所律师。 原告董文诉被告成都市河湖保护和智慧水务中心（简称府南河管理处）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告董文及其委托诉讼代理人甘恬，被告府南河管理处的委托诉讼代理人林楠、倪小军到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告董文向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告已交付的房屋租金508332元，并从2015年9月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告实际返还之日止；2、请求判令被告赔偿原告因《房屋租赁合同》的履行及无效遭受的损失共计1211793.81元（网络电话费用26××8.8元、员工工资1531675元、税费43069.91元、卫生检查费2412元、终止劳动关系经济补偿金152200元、搬家费35000元、装修残值200000元，其中网络电话费及员工工资按50%主张）；3、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2015年9月，原告参加了被告就位于华星路5号、建筑面积为285平方米原为活水茶楼的房屋（以下简称标的房屋）的公开竞租程序，并成功取得了标的房屋的承租权。2015年9月14日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将标的房屋出租给原告作为茶楼使用，租赁期限5年，并约定被告为原告提供办理营业执照所需的房屋权证等资料。合同签订后，原告履行了支付租金及保证金的义务，被告将标的房屋交付给原告，原告按照《房屋租赁合同》约定的用途对标的的房屋进行使用，将其作为茶楼经营，同时进行了相应的装修、设备及人员投入。然而，被告交付原告使用的房屋属于未办理建设工程规划许可证、施工许可证、未经消防验收的违法建筑，租赁物本身存在重大缺陷，严重影响了原告对租赁物的正常使用以及原告的正常经营；同时，合同履行期间，因市政工程及被告多次打围施工给茶楼的正常经营造成了严重影响，原告在相当长时间内无法正常使用标的房屋，遭受了巨大损失。原被告签订的《房屋租赁合同》经成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初12646号民事判决书及成都市中级人民法院（2019）川01民终15446号民事判决书认定为无效合同。《房屋租赁合同》被认定为无效后，原告茶楼无法继续经营，原告对标的房屋所做的各项投入均无法收回，员工只能遣散，原告再次遭受了巨大的损失。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此被告应当返还原告已支付的房屋租金；同时，在原被告《房屋租赁合同》签订及履行过程中，被告作为具有公信力的承担了部分公共事务管理的事业单位，就标的房屋组织了公开的招租程序，原告依法参加并取得租赁权，对租赁合同的签订及履行并无任何过错，相反，因租赁标的物不符合强制规定，原告在租赁合同的履行中以及租赁合同被认定为无效后均遭受了巨大损失，被告应依法对原告的损失予以全部赔偿。综上所述，原被告之间的《房屋租赁合同》已被生效判决确认为无效合同，原告在《房屋租赁合同》签订及履行过程中均无任何过错，对《房屋租赁合同》无效不负有任何责任。《房屋租赁合同》无效后，被告应当返还因该合同已取得的财产即返还原告已交付的租金，同时对于原告在《房屋租赁合同》履行过程中以及因《房屋租赁合同》无效而遭受的损失，被告作为过错方，应当全额予以赔偿。原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起本案诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告府南河管理处辩称，对第一项诉讼请求，因为已被两级法院生效判决书认定，故我方认为该项诉讼请求依法应不予以支持；关于第二项诉讼请求，原告要求赔偿租赁合同因履行无效造成的损失，我方认为该合同无效是因为原告在履行合同期间出现严重拖欠租金费用，导致被告在前一案件中以拖欠租金费用为由诉请到法院，在整个诉讼过程中，查明该合同不具备效力所导致，就因果关系而言，被告对该合同最终被法院确认为无效合同，引发本案纠纷的原因，被告没有任何责任，故原告的第二项诉讼请求不应当得到支持。关于第三项诉讼请求本案诉讼费用应当由原告承担。 经审理查明，2015年9月14日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将其位于华星路5号、建筑面积约为285平方米的原名为活水茶楼房屋出租给乙方作为茶楼使用。乙方在签订本合同时，已对租赁房屋的现状进行了实地查看及充分了解，自愿按租赁房屋现状承租；乙方自行办理营业执照、甲方为乙方提供办理营业执照需要的有关房屋权证资料。组织机构代码证等材料复印件备存。乙方为自然人的，提供居民身份证；本合同租赁期限为5年，自甲方向乙方交付租赁房屋之日起计算；租赁期满、合同终止、解除后，甲方有权收回租赁房屋。乙方有意继续承租的，应在下轮招租中继续竞租，同等条件（指租金金额的同等及租金支付条件的同等）下乙方有优先承租权；采用先付租金后使用的原则，自本合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方以转账方式全额支付第1年的租金，共计人民币338887.8元。其后以每年为一个支付周期，承租方应在上个支付周期届满前10个工作日内向出租方支付下一个周期的租金，以此类推；乙方租赁房屋的租金自第四年起逐年递增3%，即第四年房租=第一年房租+（第一年房租×3%），第五年房租=第四年房租+（第四年房租×3%）；乙方应在本合同签订之日起5个工作日内，向甲方以转账方式提交中选出租标的物年租金的25%作为履约保证金。共计84722元履约保证金，作为乙方全面履行本合同约定义务（包括但不限于：按时交纳租金、物业管理费、水电气费、光纤使用费、垃圾清运费等费用及其他因使用租赁房屋所产生的费用）及乙方对租赁房屋及其附属设施设备的损害赔偿和其他基于本合同而对甲方产生的债务的担保。乙方拖欠租金、物业管理费、水电气费、光纤使用费、垃圾清运费等各项费用的，甲方可从履约保证金中直接扣除，并告知乙方，乙方应在甲方发出扣除通知后7日内补足履约保证金，否则每逾期一日，应支付应补足金额0.5%的违约金；甲方按本合同约定扣除乙方履约保证金后，乙方在协议约定时间未予以补足导致履约保证金余额不足以支付乙方已拖欠的相关费用的，乙方认可甲方有权采取相应的对抗措施，包括但不限于停止向乙方供水、供电、供气等措施，由此造成的损失和责任由乙方自行承担；租赁房屋具备交付条件后，甲方即书面通知乙方办理房屋交接手续，房屋交接手续办理完毕之日，即为租赁房屋的交付日并开始计算租赁期限；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，已收取的租金及履约保证金不予退还并可要求乙方向甲方支付违约行为发生当年执行的租金总额10%违约金；欠缴水电气等其他各项应使用租赁房屋而产生的费用达15000元的；因乙方违约应向甲方支付的违约金及赔偿金，甲方均有权从乙方履约保证金中直接扣除。 合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用。原告向被告支付履约保证金84722元，房屋租金508331.7元。原告从2017年3月14日起未向被告支付房屋租金。 另查明，被告未取得涉案房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证。 四川省锦江区人民法院于2019年3月18日作出（2018）川0104民初12646号民事判决书，判决：一、被告董文应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告成都市府南河管理处腾退位于成都市锦江区华星路5号的房屋（腾退标准：搬空涉案房屋内的物品）；二、被告董文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市府南河管理处支付房屋占用使用费（房屋占用使用费的计算方式：以每年338887.80元，从2019年起逐年递增3%的租金标准，从2017年3月15日起计算至实际腾退之日止），此款与履约保证金84722元进行品迭计算。董文不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初12646号民事判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）川01民终15446号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2020年3月11日，锦江区新活水茶楼与雷力均签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月14日，原告通过银行转账方式向雷力均支付解散费20000元；2020年3月11日，锦江区新活水茶楼与方代禄签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月14日，原告通过银行转账方式向方代禄支付解散费10400元；2020年3月13日，锦江区新活水茶楼与陈文蓉签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月16日，原告通过银行转账方式向陈文蓉支付解散费10000元；2020年3月13日，锦江区新活水茶楼与刘旭玲签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月16日，原告通过银行转账方式向刘旭玲支付解散费10400元；2020年3月13日，锦江区新活水茶楼与刘静容签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月16日，原告通过银行转账方式向刘静容支付解散费10400元；2020年3月14日，锦江区新活水茶楼与何小蓉签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月17日，原告通过银行转账方式向何小蓉支付解散费15000元；2020年3月14日，锦江区新活水茶楼与周冒成签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月17日，原告通过银行转账方式向周冒成支付解散费20000元；2020年3月14日，锦江区新活水茶楼与彭秀珍签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月17日，原告通过银行转账方式向彭秀珍支付解散费13000元；2020年3月15日，锦江区新活水茶楼与曹胜利签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月18日，原告通过银行转账方式向曹胜利支付解散费12500元；2020年3月15日，锦江区新活水茶楼与刘啟兰签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月18日，原告通过银行转账方式向刘啟兰支付解散费13000元；2020年3月15日，锦江区新活水茶楼与曹璐签订《终止劳动关系协议书》，2020年3月18日，原告通过银行转账方式向曹璐支付解散费17500元。 2020年4月9日，原告与成都同城搬家服务有限公司签订《成都同城搬家搬迁合同》，约定将涉案房屋内的物品搬迁至都江堰，搬运费35000元。2020年4月16日，成都同城搬家服务有限公司出具相应金额的增值税普通发票。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：营业执照、成都市府南河管理处资产招租方案、房屋使用安全责任书、挂网的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、租赁费、保证金转账凭证、被告向原告发送的整改通知、打围施工相关照片、原被告工作人员微信聊天记录、活水公园工资表（在本案中我方按50％比例主张）、电信服务费发票（网络、通讯费，在本案中我方按50％比例主张）、借记卡账户历史明细清单（原告在经营过程中按核定金额缴纳的税费，在本案中全额主张）、公共场所卫生检测报告及相关费用单据（在本案中全额主张）、（2018）川0104民初12646号《民事判决书》、（2019）川01民终15446号《民事判决书》、劳动合同11份、终止劳动关系协议书11份、转账凭证11份、成都同城搬家搬迁合同书、搬家费发票4份（35000元）、光盘。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告是否向原告返还房屋租金及利息；二、被告是否向原告赔偿因合同无效遭受的损失。 一、被告是否向原告返还房屋租金及利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告向被告支付2015年9月14日至2017年3月14日的租金508332元，该期间原告占有使用涉案房屋，应按照租金标准向被告支付房屋占有期间的使用费，故被告不应向原告返还房屋租金及利息。 二、被告是否向原告赔偿因合同无效遭受的损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告将未取得涉案房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证的房屋出租给原告，应当对合同无效的后果及损失承担主要责任，原告在签订合同时未尽到相应的审查义务，对于合同无效的后果及损失亦应承担部分责任。根据双方的过错程度，本院酌情认定被告对合同无效的后果及损失承担80%的赔偿责任。关于原告主张的具体损害赔偿项目及金额是否成立，本院作如下认定：1、关于网络电话费用26××8.8元、员工工资1531675元、税费43069.91元、卫生检查费2412元。该主张属于原告营业期间的正常开支，不属于损害赔偿的范畴，故对原告主张被告支付网络电话费用26××8.8元、员工工资1531675元、税费43069.91元、卫生检查费2412元的诉讼请求，本院不予支持。2、关于终止劳动关系经济补偿金152200元、搬家费35000元。因租赁合同无效原告无法继续经营，需终止劳动合同及搬离涉案房屋内的物品，该主张属于损失赔偿的范畴，确定由被告承担80%的赔偿责任149760元。3、关于装修残值200000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，原告未提供证据证明装修损失，故对原告主要被告支付装修残值200000元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都市府南河管理处应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董文支付损失赔偿金149760元； 二、驳回原告董文的其他诉讼请求。 如果被告成都市府南河管理处未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21609元，由原告董文负担19727.65元，由被告成都市府南河管理处负担1881.35元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  李仁英 人民陪审员  费福来 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  廖 蕾