广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初468号 原告：柳州市远道房地产开发有限公司，住所地广西柳州市白沙路6号之一香颂春天3栋2-1，统一社会信用代码9145020067770603XM。 法定代表人：刘建发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周庆，广西柳晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱牧原，广西柳晟律师事务所律师。 被告：文芳，女，1985年10月12日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告柳州市远道房地产开发有限公司诉被告文芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市远道房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周庆、朱牧原到庭参加诉讼。被告文芳经本院合法传唤后无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市远道房地产开发有限公司（以下简称远道房开公司）向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告远道房开公司与被告文芳于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》；2、请求被告文芳支付原告远道房开公司违约金72508.6元。另，解除合同后，原告远道房开公司同意将已收取的房屋首付款90907元退回被告文芳，已收取浦东发展银行发放的贷款181000元扣除代偿银行的163710.62元剩余17289.38元亦退回被告文芳，所退款项可与违约金进行核减。事实和理由：2015年10月29日，被告文芳向原告远道房开公司购买了位于柳州市香颂公馆6栋8-1号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同的附件四《合同补充协议》中约定：被告文芳以银行按揭付款方式支付房款，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、原告远道房开公司担任被告文芳贷款担保人期间，被告文芳不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告远道房开公司承担担保责任的，原告有权解除本合同。且买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用等。2015年10月29日，上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行（以下简称浦东发展银行）与被告文芳、原告远道房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：浦东发展银行向被告文芳提供贷款，原告远道房开公司是贷款的连带责任保证人。在履行贷款合同的过程中，浦东发展银行依约放贷，但被告文芳累计4期以上没有按时还款。浦东发展银行遂将原告远道房开公司、被告文芳作为共同被告起诉至柳州市城中区人民法院。城中区人民法院经审理后判决原告远道房开公司对被告文芳的债务承担连带清偿责任。2018年3月30日至2019年6月12日，原告远道房开公司依照柳州市城中区人民法院的判决书向浦东发展银行偿还了贷款本金和利息共计163710.62元。故原告远道房开公司诉至法院，要求如上所请。 被告文芳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告文芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。综合全案证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告远道房开公司将位于柳州市香颂公馆6栋8-1号房屋出售给被告文芳，该商品房总价362543元，被告文芳在签订合同当日付清合同首期房款含定金181543元，剩余181000元由被告文芳向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。该合同附件四第五条第3点第2项约定：被告须在签订该合同当时日付清50%合同总价款作为首期房款，计181543元；剩余50%房款计181000元，由被告文芳向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。第五条第3点第7项约定：如被告文芳向银行申请按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、原告远道房开公司担任被告文芳贷款担保人期间，如被告文芳不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告远道房开公司承担担保责任的，原告远道房开公司有权解除合同；同时被告文芳须按本合同约定的总价款的20%向原告远道房开公司支付违约金，并向原告远道房开公司支付因履行担保责任所产生的各项费用。签订该《商品房买卖合同》前，被告文芳已于2015年9月期间共支付了原告远道房开公司首付款90907元（其中2015年9月4日支付了10000元，2015年9月24日原告开具80907元的收据）。剩余首付款90636元至今未支付。2015年10月29日，被告文芳与案外人浦东发展银行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告文芳向浦东发展银行借款181000元用于购买位于柳州市香颂公馆6栋8-1号房屋，贷款期限为10年，从2015年10月29日至2025年10月29日止，贷款支付至原告远道房开公司在浦东发展银行账号为55×××62的账户中。被告文芳以位于柳州市香颂公馆6栋8-1号房屋作为借款抵押，原告远道房开公司作为该合同借款保证人，对被告文芳的该笔借款承担保证责任。浦东发展银行依约于2015年10月30日向被告文芳指定的原告账户发放了贷款181000元。以上，被告文芳共计支付原告道房开公司购房款271907元（90907元+181000元=271907元）。此后，浦东发展银行以文芳从2017年8月15日开始至2017年11月29日累计4期未按时偿还贷款为由，于2018年1月5日诉至柳州市城中区人民法院，要求解除与被告文芳签订的《个人购房担保借款合同》，要求文芳偿还浦东发展银行借款本息（含罚息）合计151984.99元、支付律师代理费7339.32元，并由远道房开公司对文芳的上述债务承担连带责任等。对此，柳州市城中区人民法院作出（2018）桂0202民初298号民事判决书，判决解除浦东发展银行与文芳、柳州市远道房地产开发有限公司于2015年10月29日签订的《个人购房担保借款合同》，文芳向浦东发展银行归还贷款本金149325.07元、支付利息（含罚息）2659.92元，支付律师代理费7339.32元；柳州市远道房地产开发有限公司对文芳上述债务承担连带清偿责任，且承担连带清偿责任后有权向文芳追偿；案件受理费3486元、保全费1320元、公告费560元、合计5366元，由被告文芳、柳州市远道房地产开发有限公司承担。根据原告远道房开公司向本院提供的文芳“个人贷款还款通知单（代回单）”及原告的代偿凭证可知，文芳已还贷本息共计47077.21元，其中本金31674.93元，利息（含罚息）15402.28元。柳州市远道房地产开发有限公司于2018年3月30日、2018年7月24日、2018年11月26日、2019年3月20日、2019年6月11日、2019年6月12日向浦东发展银行分别支付了17610.27元、8561.74元、8457.68元、8333.39元、4118.84元、116628.7元，共计代偿163710.62元。2019年6月21日，浦东发展银行作出一份《结清证明》，言明文芳的贷款本息及相关诉讼费用（含律师代理费）已全部结清。故原告远道房开公司诉至本院，要求如上请求。另，原告远道房开公司陈述案涉房屋尚未交付被告文芳。原告远道房开公司曾向柳州市城中区人民法院提起诉讼向文芳追偿，又于2020年2月20日撤回起诉。柳州市城中区人民法院于2020年2月27日作出（2019）桂0202民初4173号民事裁定书，准许原告远道房开公司撤回起诉。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在平等、自愿的基础上所达成的柳州市香颂公馆6栋8-1号房屋《商品房买卖合同》没有违反法律禁止性规定，受法律保护。双方的合同已经成立并生效，双方均应遵循履行。该合同附件四第五条第（7）项约定：如被告文芳不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告柳州市远道房地产开发有限公司承担担保责任的，原告柳州市远道房地产开发有限公司有权解除合同。现被告文芳未能如期偿还银行贷款本息，导致原告远道房开公司向浦东发展银行代偿了163710.62元。原告远道房开公司诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告远道房开公司诉请的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，合同附件四第五条第（7）项约定如被告文芳不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告远道房开公司承担担保责任的，被告文芳须按本合同约定的总价款的20%向原告远道房开公司支付违约金，并向原告远道房开公司支付因履行担保责任所产生的各项费用。该合同购房总价为362543元，20%为72508.6元。原告远道房开公司诉请被告文芳支付违约金72508.6元，符合合同约定。被告文芳经本院合法传唤后无正当理由未到庭，视为其放弃答辩的权利。因此，本院对原告远道房开公司诉请的违约金予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案合同解除后，原告远道房开公司应返还被告文芳已支付的购房款271907元及利息。另，原告远道房开公司向浦东发展银代偿的163710.62元，原告远道房开公司主张从其返回给文芳的款项中扣除。原、被告签订的商品买卖合同约定，如被告文芳不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告柳州市远道房地产开发有限公司承担担保责任的，被告文芳须按本合同约定的总价款的20%向原告柳州市远道房地产开发有限公司支付违约金，并向原告柳州市远道房地产开发有限公司支付因履行担保责任所产生的各项费用。原告远道房开公司主张扣除163710.62元符合合同约定，现被告文芳未作答辩。故对原告远道房开公司主张退还文芳的款项一并扣除163710.62元，本院予以支持。 对上述款项进行核减时，购房款利息暂计算至原告远道房开公司主张解除合同之日（本案立案之日2020年1月17日）。虽然在先原告远道房开公司已经代偿的款项中有借款本金149325.07元，但是这是借贷关系中担保责任的承担，不直接与房屋买卖的购房款进行混同，故仍计算全部已付购房款271907元的利息。从原告远道房开公司收取271907元之日起（其中10000元从2015年9月4日起计算、80907元从2015年9月24日起计算、剩余181000元从2015年10月30日起计算）按同期银行存款利率（年利率0.35%）计算利息至2020年1月17日为4104.82元。（271907元+4104.82元）-（163710.62元+72508.6元）=39792.6元。因此，原、被告双方应支付给对方的款项相互抵扣后，原告远道房开公司还需向文芳退还购房款款项39792.6元及利息（利息以39792.6元为基数从2020年1月18日计算至原告付清被告该款时止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市远道房地产开发有限公司与被告文芳于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》； 二、原告柳州市远道房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内返还被告文芳购房款39792.6元及利息（利息以本金39792.6元为基数从2020年1月18日按银行同期存款利率计付至原告柳州市远道房地产开发有限公司付清该款时止）； 三、驳回原告柳州市远道房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7826元（原告已预交），由被告文芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃思斯 人民陪审员  戴双桃 人民陪审员  邱 玲 二〇二〇年七月一日 法官 助理  冒永丽 书 记 员  孔令飞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。