黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1162号上诉人（原审原告）：孙豹，男，1987年12月19日出生，汉族，齐齐哈尔第二机床产售后服务部科员，住齐齐哈尔市龙沙区。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔欣豪置业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区文化街林青委169组。法定代表人：郭玉杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张春艳，该公司法律顾问。上诉人孙豹因与被上诉人齐齐哈尔欣豪置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙豹上诉请求：1.判令齐齐哈尔市欣豪置业有限公司赔偿孙豹因逾期办理房屋所有权证的损失12,000.00元；2.涉诉一二审费用全部由齐齐哈尔市欣豪置业有限公司承担。事实和理由：一、齐齐哈尔市欣豪置业有限公司应承担违约责任。由于齐齐哈尔欣豪置业有限公司迟延办理产权证的事实存在，应承担违约责任。孙豹与齐齐哈尔市欣豪置业有限公司签订房屋买卖合同，合同约定齐齐哈尔市欣豪置业有限公司将欣豪王府B区5号楼2单元401室房屋出售给孙豹，齐齐哈尔市欣豪置业有限公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《商品房预售管理办法》有关规定执行。齐齐哈尔市欣豪置业有限公司于2015年3月30日向孙豹交付房屋，直到2018年12月11日孙豹才办理了不动产证，在此期间齐齐哈尔市欣豪置业有限公司于2018年7月31日公告告知孙豹可以办理房产证，但实际上不能领取相关手续。孙豹2018年9月25日在网上看到不动产中心发布办理不动产公告，但实际上也不能领取相关手续，齐齐哈尔市欣豪置业有限公司违约长达两年零十个月。孙豹于2019年2月24日将上述房屋出售，不动产登记部门税率规定房证取得时间不超过2年且90平方米以下的，卖方税率6.3％，房证取得时间2年至5年且90平方米以下卖方税率1％，由于房证取得时间不超过2年，孙豹承担6.3％的大税，造成孙豹卖房产生经济损失12，000.00元。齐齐哈尔市欣豪置业有限公司未能按房屋买卖合同规定时限办理房屋产权证，且未采取补救措施，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，及双方签订的房屋买卖合同及《商品房预售管理办法》，由齐齐哈尔市欣豪置业有限公司承担违约责任、赔偿损失。二、一审判决适用法律不当。齐齐哈尔市欣豪置业有限公司辩称其违约系无法预见、无法控制的因素，一审法院认为适用《中华人民共和国合同法》第一百一七十条不可抗力条款，但结合齐齐哈尔市欣豪置业有限公司的陈述及提供的证据，齐齐哈尔市欣豪置业有限公司提出的“因众多回迁户在办理入住后不按规定拆扒房屋和装修，私自改变房屋主体结构，损坏和偷盗大量公共设施及消防设施，对各种管理规定及告知内容置之不理，导致房屋无法通过质量监督等部门验收等原因导致办证延误，属于无法预见、无法控制的因素。”如上述情况属实，不属于《合同法》规定的不可抗力要件，应属于第三人原因造成被上诉方违约，依据合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。齐齐哈尔市欣豪置业有限公司辩称因回迁户等第三人原因导致的合同无法履行，齐齐哈尔市欣豪置业有限公司应当承担违约责任。齐齐哈尔市欣豪置业有限公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，齐齐哈尔市欣豪置业有限公司作为房地产开发企业，对于房地产开发过程中的土地开发政策、办证程序等因素应有预期，并预留合理的时间予以应对，故其并不能构成属于不可抗力的情形。三、一审法院未履行法定义务。一审法院依据政府及相关部门出具的《情况说明》即判定延退办理产权证书非齐齐哈尔市欣豪置业有限公司原因导致，未对其真实性、合法性以及待证事实的关联性进行充分判断，缺乏事实及法律依据，不能反映本案的客观真实情况，不应当作为人民法院认定案件事实的依据。一审法院仅根据相关部门出具的证明，判定迟延办理产权证书并非齐齐哈尔市欣豪置业有限公司原因导致，因此齐齐哈尔市欣豪置业有限公司不应承担违约责任，属于事实认定不清，是明显错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，未履行法定义务，请求二审法院依法查明事实，为孙豹主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护孙豹的合法权益，还法律以公正、公平，还孙豹以公道。齐齐哈尔市欣豪置业有限公司答辩称，一、孙豹交纳的二手房契税不是孙豹的必然损失，齐齐哈尔市欣豪置业有限公司不应承担违约责任。应由孙豹自行承担。1、根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定:对于个人购买普通住房，且该住房用于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收契税。首先是契税，契税是由买方支付的。根据法律规定，房屋买卖交易要向国家缴纳契税，无论是商品房还是二手房买卖都要缴纳。二手房买卖契税的缴纳一般由买方进行缴纳或交易双方进行约定，同时结合购房者的购房面积、是否第一次购房等因素来确定。由此可见，二手房交易契税的产生因素众多，孙豹交易契税产生不是必然经济损失。2、根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定:一、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发(2005)26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发(2005)89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发(2005)172号)的有关规定执行。综上，根据上述法规规定，如何缴纳税款是依据购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，还要结合二手房买受人购房面积，是否系唯一房产等相关信息来确定契税如何缴纳，与齐齐哈尔市欣豪置业有限公司毫无关联，孙豹的主张于法无据。二、一审法院认定事实清楚，判决正确。一审法院认定:2018年12月12日，齐齐哈尔市建华区人民政府办公室出具《情况说明》、建华区棚户区改造领导小组办公室出具《情况说明》，证实齐齐哈尔市欣豪置业有限公司逾期为孙豹办理房屋产权证书并非被告过错，而是由于建华区人民政府解决重大民生问题过程中遭遇不可预见及无法排除的阻力所致。该证据客观真实还原了当时的真实情况，当时建华区主导该项目的主体工程，即:解决黑龙江省最大的棚户区改造的重大民生工程。孙豹购买的商品房就是系与这个棚户区系同一地块，同一宗地号。故一审法院认定事实清楚，判决并无不当。三、逾期办理产权证系不可抗力。根据《情况说明》证实:1、棚改工作情况复杂、难度大、边回迁、边办理相关手续。2、回迁、拆迁工作困难，拖延了项目进度，给企业办理各种手续留下了困难。3、众多业主在办理入住后，不按规定拆扒房屋进行装修，改变房屋主体结构，对各种管理规定及告知置之不理。以及整体凤凰王府A、B、C、D区大量小区公共设施及消防设施丢失、人为损坏等，导致房屋质量监督等部门多次对欣豪王府棚改小区无法进行整体验收。上述事实客观真实反映当时的建设及办理手续的情况。原审法院判决正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。孙豹向一审法院起诉请求：1.判令齐齐哈尔欣豪置业有限公司赔偿孙豹延迟办理房照违约金16,000.00元；2.请求法院判令齐齐哈尔欣豪置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，孙豹变更诉讼请求为：1.判令齐齐哈尔欣豪置业有限公司赔偿孙豹因逾期办理房屋所有权证的损失12,000.00元；2.本案诉讼费用由齐齐哈尔欣豪置业有限公司承担。一审法院认定事实：孙豹、齐齐哈尔欣豪置业有限公司于2014年6月21日签订《商品房买卖合同》，孙豹从齐齐哈尔欣豪置业有限公司处购买了欣豪王府棚改小区B区3号楼2单元020401号住宅房屋，2015年3月齐齐哈尔欣豪置业有限公司交付了房屋。合同对办理产权登记作出约定：齐齐哈尔欣豪置业有限公司应当在商品房交付使用后365日内办理登记备案，如因齐齐哈尔欣豪置业有限公司责任致使孙豹不能在规定期限内取得房屋权属证书，双方同意按照《商品房预售管理办法》有关规定执行。合同履行过程中，由于孙豹所购房屋受到该小区回迁户办照等多重因素影响，直至2018年，孙豹才办理产权证照。2018年12月12日，齐齐哈尔市建华区人民政府办公室出具《情况说明》，2019年1月25日齐齐哈尔市建华区棚户区改造领导小组办公室出具《情况说明》，证实齐齐哈尔欣豪置业有限公司逾期为孙豹办理房屋产权证书并非齐齐哈尔欣豪置业有限公司过错，而是由于建华区人民政府解决重大民生问题过程中遭遇不可预见及无法排除的阻力所致。一审法院认为，齐齐哈尔欣豪置业有限公司迟延办理产权证的事实存在，但根据相关部门出具的证明，可知迟延办理产权证书并非齐齐哈尔欣豪置业有限公司原因导致，属于双方签订合同时齐齐哈尔欣豪置业有限公司无法预见、合同履行过程中齐齐哈尔欣豪置业有限公司无法控制无法避免的特殊情况，因此齐齐哈尔欣豪置业有限公司不应承担违约责任。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决：驳回孙豹的诉讼请求。案件受理费100.00元，由孙豹负担（多交纳的100.00元退还孙豹）。本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，孙豹在齐齐哈尔市欣豪置业有限公司购买了欣豪王府棚改小区B区3号楼2单元020401号住宅，双方签订了《商品房买卖合同》。齐齐哈尔市欣豪置业有限公司已将房屋交付孙豹，虽然未在约定时间为孙豹办理房屋产权证书，但根据齐齐哈尔市建华区人民政府办公室出具《情况说明》、齐齐哈尔市建华区棚户区改造领导小区办公室出具的《情况说明》可知，齐齐哈尔市欣豪置业有限公司为孙豹延期办理房屋产权证书并非齐齐哈尔市欣豪置业有限公司主观过错，是建华区政府解决重大民生问题所遇到的阻力所致，是齐齐哈尔市欣豪置业有限公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，故不可归责于齐齐哈尔市欣豪置业有限公司违约。另外，关于孙豹主张出售案涉房时契税高造成其损失的问题，因孙豹在出售案涉房屋时，该房的契税是由买方支付的，因此在交易税上，看不出孙豹有损失。孙豹提出房屋出售时房价减少了，因房价是随着市场行情波动而变化，孙豹亦未提供证据证实其所出售的房屋因存在契税高的问题而降低房价总额，故孙豹要求齐齐哈尔市欣豪置业有限公司赔偿其损失的证据不足，无法支持。原审判决并无不当。综上所述，孙豹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由孙豹负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇二〇年七月十七日书记员 栾晓彤