福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终2246号 上诉人（原审被告）：卢清江，男，1969年3月10日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：龚延禄，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄一岱，男，1972年1月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：李圣纲，福建泉明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李如，福建泉明律师事务所律师。 原审第三人：卢明世，男，1984年12月27日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人：石狮市永宁镇沙美村民委员会，住所地福建省石狮市永宁镇沙美村沙美中路东区115号。 法定代表人：卢联环，该村委会主任。 上诉人卢清江因与被上诉人黄一岱及原审第三人卢明世、石狮市永宁镇沙美村民委员会（以下简称沙美村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院(2019)闽0581民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢清江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄一岱的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、案涉《合作建房合同书》的法律性质属于合作建房合同，不应认定为房屋买卖合同。首先，黄一岱、卢清江均是完全民事行为能力人，对所签订的合同是属于买卖合同还是合作建房合同是完全知晓的，签订合同时，黄一岱也并未提出任何异议，可见黄一岱是认可双方之间所达成的合作建房协议。其次，双方签订的合作建房合同是卢清江将自己的安置补偿权益与黄一岱达成合作协议，由黄一岱出资与卢清江共同建设案涉房屋。鉴于双方是合作建房，故不存在所谓的解除合同的说法。二、退一步讲，即使将案涉《合作建房合同书》认定为房屋买卖关系，也无法全部解除。黄一岱一审中明确表示案涉房屋尚未竣工验收，且其与卢明世之间其他合作建房的房屋也是部分刚刚交付，其余的尚未交付，故可以看出，案涉房屋尚未竣工验收，且事实上本案有一套房屋是可以进行交付的，故本案不可以全部解除。 黄一岱辩称，根据《合作建房合同书》约定的内容足以认定本案是房屋买卖合同。卢清江在合同履行中存在未能如期交房和案涉房产客观上已交他人进行装修使用的情形，卢清江的违约行为已致使合同目的不能实现，故一审判决正确。 卢明世、沙美村委会均未作陈述。 黄一岱向一审法院起诉请求：解除黄一岱与卢清江签订的《合作建房合同书》，并责令卢清江立即退还黄一岱购房款790,000元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用期间利息（其中700,000元自2014年8月14日起计算至实际返还之日止；50,000元自2014年9月7日起计算至实际返还之日止；20,000元自2015年6月28起计算至实际返还之日止；20,000元自2015年8月21日起计算至实际返还之日止）。 一审法院认定事实：2014年8月14日，黄一岱作为乙方与卢清江作为甲方签订《合同建房合同书》一份，该合同主要内容为：乙方出资与甲方合建的房屋位于14楼Ａ2-14室，建筑面积约150.97平方米；15楼Ａ2-15室，建筑面积约150.97平方米。按建筑面积（301.94平方米）计算，该房屋造价为每平方米2700元人民币，总金额为人民币815238元整（大写捌拾壹万伍仟贰佰叁拾捌元整）。据双方计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积为合同约定面积发生差异在2%之内的双方均不做补偿处理；产权登记面积与合同约定面积产生差异2%以上，超出2%的面积补偿部分按照本合同购房价格根据产权登记面积多退少补。甲方应在2015年12月15日前将房屋交付乙方，并符合本合同约定的交付标准。如遇合理原因的工期延误或无法预计、无法抗拒的意外事件和自然灾害，乙方应当允许甲方合理延期交房。乙方应在甲方通知交付日期内前来办理房屋移交手续，逾期15日后，则视乙方已办理房屋移交手续等等。合同签订后，黄一岱于2014年8月14日支付卢清江700000元，于2014年9月7日支付卢清江50000元，于2015年6月28日支付卢清江20000元，于2015年8月21日支付卢清江20000元。另查，原告卢明世与被告卢清江、第三人石狮市永宁镇沙美村民委员会合同纠纷一案，卢明世向一审法院提出诉讼请求，要求确认卢明世与卢清江于2013年11月5日签订的《合作建房协议书》无效。一审法院经审查认为，卢明世与卢清江之间的合作建房合同关系，有当事人双方签订的《合作建房协议书》为凭，且已部分实际履行，主体适格，意思表示真实，未违反效力性强制性法律规定，应认定合法有效，并于2019年7月30日作出（2019）闽0581民初3583号民事判决，判决驳回卢明世的诉讼请求。卢明世不服该判决，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）闽05民终4934号民事裁定，裁定：准许卢明世撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。根据（2019）闽0581民初3583号生效民事判决，可确认如下事实：2008年8月5日，石狮市永宁镇人民政府向石狮市人民政府提交《关于解决卢建兴若干遗留土地的报告》，请求对2007年7月31日卢建兴因建筑工地被刺身亡后遗留的土地问题作为特殊事例给予特殊办理，其中，“2006年至2007年卢建兴任沙美村委会主任”“拆除了大量危旧房屋用于建设道路及休闲绿地，并自出资金购买位于永宁镇自来水西则的原宽仁艾迪斯制衣厂申请建设用地（该地经狮政地［1993］115号批准，闲置至今），面积4000平方米，并承诺将被拆迁村民安置在该地，相关补偿事项也已兑现完毕”，“该宗用地位于黄金大道北、永宁水厂东，权属永宁镇沙美村，面积4000平方米，1993年2月16日，石狮市人民政府《关于石狮宽仁艾迪斯制衣厂基建厂房用地的批复》（狮政［1993］地115号）批准行政划拨为工业用地，1998年后艾迪斯制衣厂企业营业执照就未再年检，营业执照注销；该宗土地闲置至今未开发建设。2006年8月30日石狮宽仁艾迪斯制衣厂将该宗地转让卢建兴，因2006年-2007年沙美村拆旧建新，拆迁危旧民房用地道路和绿地建设，卢建兴承诺用于安置拆迁户。现报请市政府收回该宗闲置土地，划拨提供沙美村作为拆迁安置用地，今后建设时临黄金大道建筑物应按48米红线退让”。2008年9月3日，原石狮市规划建设局颁发选字第350581200800117号建设项目选址意见书，确定建设单位为沙美村委会、建设项目为沙美村集体安置地（永集2008-03）、拟选址位置为黄金大道北、永宁水厂东（地块5）、拟用地面积2903平方米。2008年9月5日，原石狮市规划建设局向沙美村委会颁发地字第350581200800097号建设用地规划许可证。2008年11月28日，石狮市人民政府发布狮政［2008］125号《石狮市人民政府关于提供石狮市集体安置用地的批复》，同意划拨方式提供沙美村集体土地2903平方米作为沙美村2008-03号安置用地，土地用途住宅。2011年4月26日，原石狮市规划建设局向沙美村委会颁发建字第350581201100061（并）号建设工程规划许可证。2013年11月5日，卢明世作为甲方，卢清江作为乙方，在公证人（见证人）施某的见证下，签订《合作建房协议书》，约定：鉴于甲方已取得相关建设批文，现甲、乙方经友好协商，本着自愿、公平、等价有偿和诚实守信的原则，双方就双方合作建房的有关事项，特订立本协议，以资共同遵守；甲、乙双方同意在上述开发建设项目的基础上，乙方以其拥有的址于石狮市永宁镇沙美村深沪沟（永宁自来水厂东侧），东至永前建材厂、西至永宁镇自来水厂、南至48米黄金大道、北至小山头，面积1.2亩的土地使用权及由此衍生的一切权益与甲方合作建房。项目所需政府审批手续、建设资金及规划、设计、开发建设和管理等均由甲方自行负责，乙方仅限于提供上述土地，其他概不负责和参与；甲方无条件提供上述开发建设项目下之店面一幢（规格为宽12ｍ×深16.5ｍ×3层，自永宁镇自来水厂东侧起）、套房5套［其中Ａ1户型（面积153.77㎡）的15楼一套，Ａ2户型（面积150.97㎡）的14、15楼各一套，Ａ3户型（面积193.09㎡）的15、16楼各一套］、标准地下停车位2个以及相应的分摊的土地使用权，作为乙方提供上述土地与甲方开发项目合作建房的应有回报，归乙方永久所有。店面、套房及地下室停车位的位置、楼层和面积以甲方提供的设计图纸为准，由双方共同签字确认，作为本协议的附件；上述店面、套房和停车位的交付标准（建筑装修标准）必须与其开发建设项目的整体建筑装修标准相一致，于2015年11月3日前交付给甲方（注：此处应为乙方），并由甲方负责为乙方办理相关房屋产权手续，在交房后24个月内交给乙方；等内容。2019年6月5日，卢明世诉至一审法院。诉讼过程中，当事人双方共同确认建设批准的2903平方米用地中包含卢清江主张的1.2亩土地使用权在内；卢明世承认另与两村民同样签订《合作建房协议书》的事实；卢清江承认卢明世已向其交付店面1幢、套房4套、标准地下停车位2个。 一审法院认为，关于本案《合作建房合同书》是房屋买卖合同还是合资合作建房合同的问题。合同性质的认定应当从合同当事人权利、义务内容等方面进行认定，而不能仅凭合同标题进行判断。综合考察案涉《合作建房合同书》的合同标的、履行方式等基本权利义务条款，该合同的本质是卢清江以每平方米2700元的价格、按建筑面积301.94平方米进行计价的方式，将位于石狮市转让给黄一岱，双方在合同中约定了面积差的处理方式、交付的时间等。而合资合作建房合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作建房为基本内容的合同。案涉《合作建房合同书》更符合房屋买卖合同的特征，而不具备合资合作建房合同的基本特征，故应认定为房屋买卖合同。黄一岱与卢清江签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方当事人理应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。黄一岱于2015年8月21日前已向卢清江支付了购房款790000元，卢清江应按合同约定于2015年12月15日前向黄一岱交付房屋。但直至黄一岱提起本案诉讼，卢清江仍未将房屋交付给黄一岱，卢清江也未举证证明其已通知黄一岱交房而黄一岱拒不接收房屋，且双方均认可有一套房屋已被他人占有使用。卢清江逾期向黄一岱交付房屋，已长达四年之久，黄一岱据此请求解除其与卢清江之间的房屋买卖合同，于法有据，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。黄一岱请求卢清江返还购房款790000元并支付资金占用期间的利息损失，应予支持。利息损失确定为以700000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2014年8月14日起至2019年8月19日止；以50000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2014年9月7日起至2019年8月19日止；以20000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2015年6月28日起至2019年8月19日止；20000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2015年8月21日起至2019年8月19日止；以790000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际付款之日止。关于本案的诉讼时效问题。合同解除权属于形成权，其行使期限的性质属于除斥期间，不适用诉讼时效的规定。卢清江抗辩黄一岱行使解除权超诉讼时效，缺乏依据，不予采纳。综上，黄一岱请求解除其与卢清江于2014年8月14日签订的房屋买卖合同，并要求卢清江退还购房款790000元及支付资金占用利息损失，于法有据，应予支持。卢清江的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。卢明世、沙美村委会经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条、第二百四十条规定，判决：一、解除黄一岱与卢清江于2014年8月14日签订的《合作建房合同书》；二、卢清江应于判决生效之日起十日内退还黄一岱购房款790000元，并以700000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付自2014年8月14日起至2019年8月19日止的利息；以50000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付自2014年9月7日起至2019年8月19日止的利息；以20000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付自2015年6月28日起至2019年8月19日止的利息；20000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付自2015年8月21日起至2019年8月19日止的利息；以790000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2019年8月20日起至实际付款之日止的利息。案件受理费13732元，由卢清江负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。另根据本院二审向石狮市城建档案馆调取的石狮市规划局狮规认〔2011〕17号《石狮市永宁镇沙美村2008-03号安置楼方案设计认可意见》上载明的内容“……你村2008-03号安置楼用地批文为狮政地〔2008〕125号文，土地用途为集体建设用地，用地面积2903平方米……”，结合该地块的《建设用地规划许可证》上载明的“该用地……系由石狮市永宁镇沙美村村民委员会申请建设沙美村集体安置地（永集2008-03），该用地为安置楼建设用地，用地面积2903平方米”，可认定案涉地块为石狮市永宁镇沙美村集体建设用地。 本院认为，关于案涉《合作建房合同书》是房屋买卖合同还是合资合作建房合同的问题。经审查，卢清江在一审庭审中明确陈述案涉《合作建房合同书》中的两套房产来源于卢清江与卢明世合作建房中归属于卢清江的房屋，其在本案上诉状中也自认案涉合同实际是卢清江将自己的安置补偿权益与黄一岱达成合作协议，结合案涉合同约定的内容，一审判决认定案涉《合作建房合同书》是房屋买卖合同并无不当。因案涉房屋系基于沙美村集体建设用地××安置房，卢清江将案涉房屋转让给非本集体经济组织成员黄一岱，违反了土地管理法的相关规定，故案涉《合作建房合同书》应认定为无效，黄一岱请求解除案涉合同，缺乏依据，应予驳回。一审判决对此认定错误，予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效后，因购房款是黄一岱基于合同约定而支付给卢清江的，应当予以返还，购房款的法定孳息应当随购房款一起返还给黄一岱，故卢清江应当返还黄一岱已付购房款790000元并支付至实际返还款项之日按中国人民银行同期同类存款基准利率计算的利息（其中以700000元为基数自2014年8月14日起计算至实际付款之日止；以50000元为基数自2014年9月7日起计算至实际付款之日止；以20000元为基数自2015年6月28日起计算至实际付款之日止；以20000元为基数自2015年8月21日起计算至实际付款之日止。），卢清江的上诉请求部份予以支持。因双方对案涉合同无效均有过错，应各自承担相应的责任，故对黄一岱关于超出前述法定孳息外的资金占用损失的请求不予支持。 综上所述，卢清江的上诉请求部分成立，予以部分采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院(2019)闽0581民初913号民事判决； 二、卢清江应于本判决生效之日起十日内退还黄一岱购房款790,000元及相应的利息（其中以700,000元为基数按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计算自2014年8月14日起至实际付款之日止；以50,000元为基数按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计算自2014年9月7日起至实际付款之日止；以20,000元为基数按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计算自2015年6月28日起至实际付款之日止；以20,000元为基数按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计算自2015年8月21日起至实际付款之日止）； 三、驳回黄一岱一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13,732元，由卢清江负担12,000元，黄一岱负担1732元。二审案件受理费13,732元，由卢清江负担12,000元(多预交的1732元予以退还)，黄一岱负担1732元。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年七月一日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。