江苏省无锡市滨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0211执异45号异议人：杨超超，男，1994年4月24日生，汉族，住浙江省松阳县。委托诉讼代理人：陈胜百，江苏恒大天仪律师事务所律师。申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市滨湖区太湖新城嘉业财富中心２、３-1601-3-1606。负责人：徐开明，该行行长。委托诉讼代理人：王科，江苏君金律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈薇，江苏君金律师事务所律师。被执行人：无锡东商新型建材有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉四路以北。法定代表人：赵田英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张天力，江苏文方律师事务所律师。被执行人：无锡木集工坊木业有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇梅泾村。法定代表人：吴凤，该公司执行董事。被执行人：无锡华成轩明清家具有限公司，住所地无锡市江海西路民丰桥西。法定代表人：吴国洪，该公司执行董事。被执行人：吴国洪，男，1966年10月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。被执行人：张小莉，女，1976年4月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行（以下简称常熟农商行无锡分行）与无锡东商新型建材有限公司（以下简称东商公司）、无锡木集工坊木业有限公司（以下简称木集工坊公司）、无锡华成轩明清家具有限公司（以下简称华成轩公司）、吴国洪、张小莉金融借款合同纠纷执行一案中，案外人杨超超对本院未带租拍卖无锡市锡山区芙蓉西四路28号（以下简称）房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年6月28日进行了公开听证，案外人杨超超委托诉讼代理人陈胜百、申请执行人常熟农商行无锡分行委托诉讼代理人沈薇、被执行人东商公司委托诉讼代理人张天力参加了听证，被执行人木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉经本院传唤，未参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，原告常熟农商行无锡分行与被告东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月19日作出（2018）苏0211民初7771号民事判决书，该民事判决书确认：一、被告东商公司于本判决发生法律效力之日起10日内归还常熟农商行无锡分行借款本金2610万元、期内利息143165.74元、逾期罚息（自2018年11月21日起至实际给付之日止，以2610万元为基数，按月利率5.308333‰上浮50%计算）、复利（自2018年11月21日起至实际给付之日止，以143165.74为基数，按月利率5.308333‰上浮50%计算）及律师费用700163.31元。二、被告木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉对东商公司上述判决义务承担连带清偿责任。被告木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉履行上述保证义务后有权向东商公司追偿。三、如东商公司未能履行上述判决义务，常熟农商行无锡分行有权就东商公司提供抵押的房屋（锡开国用（2010）第0052号、锡房权证字第××号、锡房权证字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额5961.75万元的范围内优先受偿上述债权及诉讼费用。东商公司不服，提起上诉。无锡市中级人民法院立案受理，案号为（2019）苏02民终3609号。2019年9月19日，无锡市中级人民法院做出（2019）苏02民终3609号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院判决已生效。常熟农商行无锡分行于2018年11月30日提出诉讼保全申请，本院审查后作出（2018）苏0211民初7771号裁定，立即冻结东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉银行存款2630万元或查封其相应价值财产。同年12月12日，本院立（2018）苏0211执保1182号案件执行，同日，出具（2018）苏0211执保1182号执行裁定书、协助执行通知书，查封土地及房产，查封时间三年。本次查封为首查封。因东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉未履行自身付款义务，常熟农商行无锡分行申请强制执行。本院于2019年9月29日立案执行，案号为（2019）苏0211执2990号。执行过程中，本院于同年10月22日，继续查封土地及房产。11月6日，作出（2019）苏0211执2990号执行裁定书，拍卖被执行人东商公司所有的不动产权及土地。神洲公司对本院未带租拍卖房屋不服，提出书面异议。案外人杨超超针对上述执行行为提出异议称，2016年12月，其与东商公司签订房屋租赁合同，承租房屋一号楼一、二、三层和六号楼整幢及相关附属空地。后其对租赁房屋进行装修、整修，对房屋周边道路进行了铺设，已实际占有使用该房屋。双方合同为一年一签，中间存在房屋承租面积变更的情况。房屋租金有提前缴纳，也有拖延几个月或半年才缴纳的情况。2018年5月15日，其与东商公司续签房屋租赁合同并已实际缴纳五年租金。该房屋一号楼一、二、三层和六号楼整幢为其生产经营住所，其签订租赁合同时间早于法院查封时间，亦早于常熟农商行无锡分行与东商公司借款时间及该房屋上设立抵押时间，现该租赁合同尚未到期，法院拍卖房屋严重影响其合法权益，请求依法带租拍卖，在拍卖后其继续享有对该房屋一号楼一、二、三层和六号楼整幢及相关附属空地的承租权，租期届满前不向受让人移交该房屋。申请执行人常熟农商行无锡分行发表答辩意见称，房屋租赁合同签订的日期为2018年5月15日，晚于抵押设立的时间。故该租赁关系对抵押权没有对抗效力。请求法院依法裁判。被执行人东商公司发表答辩意见称，对2018年5月15日租赁协议形式真实性予以认可，如租赁协议真实有效，本案租赁合同独立于杨超超与东商公司之前所签租赁合同，不能对抗该房屋抵押权利。东商公司总经理吴国洪因挪用房屋租金已被刑事立案侦查，涉及租赁合同的效力问题，请求中止审查。被执行人木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉未作答辩。案外人杨超超为证明其主张，向本院提交如下证据：1.2018年5月15日，其（乙方）与东商公司（甲方）租赁合同一份，约定其承租的一号楼一、二、三层和六号楼整幢及相关附属空地，租赁期限自2018年5月15日起至2033年5月14日止，年租金25万元。合同签订后九十日内一次性缴纳一年的租金即125万元。合同乙方签字处，杨超超签字捺印并加盖无锡市妃珊电子商务有限公司公章。证明其与东商公司续签租赁合同，合同尚未到期。2.2018年8月3日中国银行网银转账凭证一份及东商公司收据一张，证明其于2018年8月3日支付东商公司房屋四号楼一层五年的租金50万元。3.2017年5月12日东商公司收据一张，证明其于当日支付东商公司9万元，内容为2017年下半年房租11万元，扣除电梯费用2万元，实际缴纳9万元房租。4.2017年11月2日东商公司收据一张，证明其缴纳租金7万元。申请执行人常熟农商行无锡分行未发表质证意见，请求法院依法认定。被执行人东商公司对于证据形式真实性予以认可。另查明，常熟农商行无锡分行于2017年11月22日在房屋上分别设立一般抵押和最高额抵押。以上事实，由无锡市不动产（房屋）登记簿证明、本院执行材料、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：案外人请求带租拍卖标的物，需要考察租赁设立时间是否早于抵押权设立时间、法院查封时间。本案抵押权设立时间为2017年11月22日，查封时间为2018年12月22日，抵押时间早于查封时间，故本案的争议焦点为杨超超与东商公司之间的租赁合同能否对抗抵押权人权利。本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人主张带租拍卖，应就租赁设立时间早于抵押权设立时间进行举证。本案中，杨超超称与东商公司于2016年12月签订租赁合同，且合同系一年一签，但杨超超未提交书面合同，无法证实其与东商公司之间实际租赁情况，不能达到其租赁关系设立时间早于抵押时间的证明目的。杨超超与东商公司2018年5月15日签订的租赁合同晚于2017年11月22日抵押权设立时间，该租赁关系并不能对抗抵押权人权利。杨超超的异议请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人杨超超的异议请求如对本裁定不服,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  陈 燕人民陪审员  施秋珍人民陪审员  丁霞静二〇二〇年七月一日法官 助理  徐 璐书 记 员  胡小丹本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。