江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初2005号原告：中国工商银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省盐城市射阳县人民西路6号。负责人：崔新华，该支行行长。委托诉讼代理人：程启清，该支行员工。委托诉讼代理人：戚自力，该支行员工。被告：孙忠成，男，1970年6月1日出生，汉族，住江苏省盐城市射阳县。被告：孙洪梅，女，1973年4月17日出生，汉族，住江苏省盐城市射阳县。被告：盐城宏业置业有限公司，住所地江苏省盐城市射阳县振阳街18号楼6-7楼。法定代表人：彭燕霜。原告中国工商银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“工行射阳支行”）与被告孙忠成、孙洪梅、盐城宏业置业有限公司（以下至判决主文前简称“盐城宏业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告工行射阳支行的委托诉讼代理人程启清、戚自力，被告孙忠成、孙洪梅到庭参加诉讼，被告盐城宏业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行射阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令孙忠成、孙洪梅立即归还贷款本金171415.92元、利息1467.22元（计算至2020年6月15日），合计172883.14元，并自2020年6月16日起至实际给付之日止，按年利率4.459%计算利息；2、判令盐城宏业公司承担连带保证责任；3、判令被告期限办妥不动产抵押权证交我行，确保我行对抵押房产享有优先受偿权；4、诉讼费被告承担。事实与理由：2008年9月，我行与借款人孙忠成、孙洪梅签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人用其名下射阳县文某城10-601室房产作为抵押物，开发商盐城宏业公司提供阶段性连带保证，向我行借款32.6万元，期限20年，按月等额本息还款。2008年9月27日办理房屋抵押预告登记。我行按照合同约定于2008年9月27日向孙忠成、孙洪梅发放了32.6万元贷款。我行与盐城宏业公司于2007年11月23日签订了按揭贷款业务合作协议，约定在房屋他项权证办理之前，盐城宏业公司同意为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在我行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金。孙忠成、孙洪梅自2014年4月15日开始违约，经电话催收，孙忠成、孙洪梅仍未还款。我行多次向孙忠成、孙洪梅催收并催告办妥房屋他项权证，孙忠成、孙洪梅一直未能履行还款义务，亦未能办理他项权证书。我行按照合同约定发出宣布贷款提前到期函，至诉讼之日孙忠成、孙洪梅已连续违约，累计违约62期。截止2019年11月15日，孙忠成、孙洪梅差欠我行借款本金171415.92元、利息1467.22元，合计172883.14元。盐城宏业公司亦未履行保证责任，故我行诉至法院，请求判如所请。孙忠成、孙洪梅辩称，文某城10号楼601室房屋是以我的名义购买的，在工行射阳支行处做的按揭贷款，后来我将房屋转让给朋友孙某，我与孙某协议约定贷款由孙某归还，我认为工行射阳支行的贷款与我无关。盐城宏业公司未做答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2007年11月23日，工行射阳支行（合同中称“甲方”）与盐城宏业公司（合同中称“乙方”）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的后羿传说项目的按揭贷款达成协议，在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带连责任保证，并在甲方指定帐户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。2008年9月22日，工行射阳支行（合同中称“贷款人”）与孙洪梅、孙忠成（合同中称“借款人”、“抵押人”）、盐城宏业公司（“保证人”）签订了《个人购房借款/担保合同》1份，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款32.6万元，贷款用于购买坐落于文某城10-601室房屋，贷款期限为20年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为6.579%，抵押物清单中抵押物地址为文某城10-601室房屋，建筑面积192.91平方米，抵押物价值466842元。合同主要内容有：1.贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。2.经协商一致，借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息。3.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定。4.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。5.抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……6.保证人承担保证责任的范围，阶段性连带责任保证的保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同下方，孙洪梅、孙忠成在共同借款人及抵押人处签字，盐城宏业公司在保证人处盖章。2008年9月22日，工行射阳支行按照合同约定向孙洪梅、孙忠成发放了贷款32.6万元，孙洪梅、孙忠成出具借款借据，载明：执行年利率6.579%，借款期限20年等。后孙洪梅、孙忠成未按约还款，截止2020年6月15日，尚欠借款本金171415.92元、利息1467.22元，合计172883.14元，保证人盐城宏业公司亦未履行保证责任。工行射阳支行索款无果，诉至法院。另查明，案涉房屋迄今未办理不动产权证书。以上事实，有个人购房借款/担保合同复印件、工行射阳支行个人借款凭证复印件、客户页明细复印件、工行射阳支行的承诺书原件、按揭贷款业务合作协议复印件等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为,1.工行射阳支行与被告孙洪梅、孙忠成、盐城宏业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。工行射阳支行已按约发放借款，孙洪梅、孙忠成理应按约偿还借款本息，但其偿还部分本息后，剩余借款本金及利息拖欠不还，已构成违约，应依约承担偿还剩余全部借款本息的民事责任。孙忠成、孙洪梅提出房屋已转让，案涉贷款与其无关的辩解，于法无据，本院不予采信。2.保证人盐城宏业公司自愿为被告孙洪梅、孙忠成的该笔借款提供阶段性连带责任保证，因案涉房屋迄今未能办理抵押登记，故工行射阳支行主张盐城宏业公司对孙洪梅、孙忠成的上述还款义务承担连带清偿责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。盐城宏业公司承担保证责任后，有权向孙洪梅、孙忠成追偿。3.工行射阳支行主张要求被告限期办妥不动产抵押权证交原告，确保原告对抵押房产享有优先受偿权，本院认为案涉房屋至今并未办理不动产权证，办理他项权条件未成就，就原告该项诉讼请求本院不予支持，原告可待条件成就时与被告协商处理或另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙忠成、孙洪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行偿还剩余借款本金171415.92元、利息1467.22元，合计172883.14元，并自2020年6月16日至实际给付之日，以171415.92元为基数，按年利率4.459%支付利息；二、被告盐城宏业置业有限公司对被告孙忠成、孙洪梅的上述还款义务承担连带清偿责任；三、被告盐城宏业置业有限公司承担保证责任后，有权向被告孙忠成、孙洪梅追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司射阳支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3882元，减半收取1941元，由被告孙忠成、孙洪梅、盐城宏业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张晓剑二〇二〇年七月二十日法官助理 秦来娣书 记 员 项笑男附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。