江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0116民初1517号 原告：叶伟，男，1976年11月19日生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：周玉琴（系叶伟妻子），女，1979年7月3日生，汉族，住南京市六合区。 被告：叶怀培，男，1990年10月28日生，汉族，住南京市六合区。 原告叶伟与被告叶怀培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法由审判员宋路军适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告叶伟及其委托诉讼代理人周玉琴、被告叶怀培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶伟向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的门面房租赁合同（解除时间为2020年3月20日）；2.判令被告支付逾期租金31666元；3.判令被告支付逾期租金的滞纳金97850元（自2020年1月20日至2020年4月1日止按日5‰计算），不退还被告20000元合同保证金；4.判令被告支付逾期的物业管理费、垃圾费和水电气等及其滞纳金约10000元；5.判令被告赔付违约金47500元；6.本案诉讼费、保全费等由被告承担。在庭审中，原告对于上述第1项诉讼请求中解除时间变更为2020年5月5日。事实和理由：原、被告于2019年3月8日签订位于XX花园XX、XX#的门面房租赁合同，合同期限自2019年3月16日至2024年1月20日止。根据合同，被告应于2019年12月20日前支付下一年度租金。2019年12月9日始，原告多次提醒被告缴纳租金，被告置之不理，被告于2019年12月23日提出不租意向，但被告拒不与原告协商处理，且威胁原告不得对外招租。2020年1月19日，被告通知原告收房子，原告接到通知后，及时回复并要求被告尽快缴纳逾期费用并协商处理解除合同事宜。2020年1月20日，被告告知原告走法律程序，自此被告电话不接，信息不回，不交还钥匙不交接房屋。至2020年3月18日，原告再次通知被告交还钥匙并交接房屋，被告至今不理不睬。为减少因被告违约而导致原告经济损失进一步扩大，方便招租，原告于2020年3月20日将门面房钥匙更换，发现门面房内被告已经将其物品转移。被告违反合同约定，存在提前终止合同、逾期支付租金、逾期支付物业管理费、垃圾房和水电费等违约行为，给原告造成重大经济损失，故诉至法院，请求判如所请。 被告叶怀培辩称：1.同意解除双方签订的房屋租赁合同，也愿意支付2020年1月20日至2020年3月19日逾期两个月的租金31666元；2.租赁期间的物业管理费、垃圾房、水电费等被告会自行向有关部门缴纳；3.合同约定房租到期未给房租应付滞纳金，被告有提前一个月要求解除合同，被告没有逾期，故不应当支付滞纳金，且原告应当返还保证金；4.2020年3月20日房屋到期，原告收回了房屋，之后房屋未能出租是疫情所致，而不是被告的原因，故不应该支付违约金；5.诉讼费、保全费在合同中没有约定，不应由被告承担。 本院经审理认定事实如下：原告叶伟与南京市六合区人民政府程桥街道办事处签订《程桥街道经济薄弱村（欠发达村）门面房租赁合同》，约定将位于南京市六合区XX街道XX花园XX路XX#、XX#、XX#、XX#、XX#计五间门面房租赁给原告使用，租赁期自2019年1月21日起至2024年1月20日止，后同意原告在正常履约期间对外转租。2019年3月8日，原告叶伟作为甲方，被告叶怀培作为乙方，签订《门面房租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于南京市六合区XX街道XX花园XX#、XX#计两间门面房租赁给乙方使用，房屋建筑面积以房产证为准；2.租赁期自2019年3月16日起至2024年1月20日止；3.租金标准，第一期自2019年3月16日起至2020年1月19日止的租金为161000元，第二年自2020年1月20日起至2021年1月19日止的租金为190000元，第三年开始逐年递增5%；4.付款方式，签订合同时支付第一个年度房租，第二个年度房租在2019年12月20日前支付，第三个年底房租在2020年12月20日前支付，第四个年度房租在2021年12月20日前支付，第五个年度房租在2022年12月20日前支付；5.签订合同时乙方应交纳履约保证金20000元，合同期满，经甲方验收房屋合格及无违约情况后不计利息全额退还；6.在承租期内，甲、乙双方如需提前终止协议，需提前三个月通知对方，并赔偿对方相应损失后方可提前解除协议（不可抗拒的因素提前终止协议除外）；7.乙方应及时缴纳房租，逾期不交房租，每日按年租金的5%支付给甲方滞纳金，逾期满一个月的，甲方可单方解除合同，保证金不再退还；8.乙方在经营期间产生的费用，如物业管理费、垃圾费、水电气费等，均由乙方承担，乙方须按时交纳以上费用；9.租赁期满，本合同终止，乙方必须在两日内将其所有物件全部搬出，若仍留有余物，视为乙方放弃所有权，任由甲方处理。合同签订当日，被告向原告支付了定金20000元，又于2020年3月16日支付了第一期房租剩余款141000元和20000元保证金。后原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告在该处经营“XX”餐馆。2019年12月中旬，原告以微信聊天的方式多次提醒被告一方人员根据合同约定应在12月20日前支付下一年度房租，被告一方人员在2019年12月23日通过微信提出不租意向，但双方未能就解除合同协商一致。2020年1月19日，被告一方人员再次通过微信通知原告于同年1月20日前来接收房屋，原告以被告违约且未缴清电费、物业费为由未前往接收房屋。2020年3月18日，原告通知被告一方交还钥匙，有人需要看房，被告未能交还钥匙。2020年3月20日，原告前往涉案门面房自行更换了门锁，房屋内物品均已清空。2020年4月2日，南京XX物业管理有限公司XX花园管理处发出催收通知，涉案XX路XX#、XX#门面房尚欠2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费4092元、生活垃圾费409元，共计4501元。 另查，原告叶伟缴纳了涉案门面房2019年11月、12月、2020年1月的电费，共计2272元。2020年4月27日，原告叶伟与冯某签订了《门面房租赁合同》，约定原告将涉案XX路XX#、XX#门面房租赁给冯某用于电动车销售、维修等经营，租赁期自2020年4月28日起至2024年1月19日止，其中2020年4月28日至2020年5月7日为免租期，第一、二年租金均为175000元，第三年租金为180000元，第四年租金为125500元； 以上事实，有原告叶伟、被告叶怀培的陈述、《门面房租赁合同》、租房租金给付说明、《程桥街道经济薄弱村（欠发达村）门面房租赁合同》、南京市六合区人民政府程桥街道办事处出具的说明、微信聊天记录、短信聊天记录、催收通知、收费凭证、照片等证据在卷为证，本院予以认定。 在本案审理期间，本院依原告叶伟申请，于2020年4月8日裁定查封、冻结被告叶怀培名下价值207016元财产。 本案双方的争议焦点为：1.原、被告对于《门面房租赁合同》协议解除时间的确定；2.滞纳金、违约金是否应当支付，保证金是否应当返还；3.物业管理费、垃圾费和水电费是否应由被告向原告支付。 关于第1项争议焦点。原告叶伟在起诉状中主张，其于2020年3月20日更换门面房钥匙，双方的租赁合同应于当日解除；在庭审中原告又主张，涉案房屋于2020年5月6日重新租赁给他人，与被告的租赁合同应于2020年5月5日解除。被告叶怀培抗辩，其提前一个月向原告提出要求解除合同，且将涉案房屋清空后于2020年1月19日通知原告次日前往接收房屋，原告未能收回房屋是因其没有按时前往接收，故双方的租赁合同应于2020年1月20日解除。本院认定如下：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告主张其曾于2019年12月23日微信通知原告要求解除合同，并于2020年1月19日要求原告次日前来接收房屋，但双方租赁合同中约定“需提前三个月通知对方，并赔偿对方相应损失后方可提前解除协议”，故被告此时并不享有合同约定的解除权，而原告没有收到房屋钥匙也没有前往接收房屋，即对解除合同没有协商一致。同时，被告提出解除合同之意时，非系受新型冠状病毒疫情防控影响，本案不符合因不可抗力致使不能实现合同目的等被告享有合同法定解除的条件。因此，2020年1月20日并不能被视为合同解除之日期。2020年3月20日，原告自行更换涉案房屋钥匙，系以其实际行为作出了解除合同、收回租赁物的意思表示，原、被告双方此时就解除合同的意思表示一致，此时应视为双方协商一致约定解除租赁合同之日期。故对被告有关与此的抗辩意见，原告关于双方于2020年5月5日解除了合同的意见，均不予采纳。 关于第2项争议焦点。被告叶怀培抗辩合同约定房租到期未给房租应付滞纳金，被告有提前一个月要求解除合同，故被告没有逾期，不应当支付滞纳金，原告应当返还保证金；2020年3月20日原告收回了房屋，后房屋未能出租是疫情所致，被告不应支付违约金。对此，原告叶伟认为，双方租赁合同中约定“乙方应及时缴纳房租，逾期不交房租，每日按年租金的5%支付给甲方滞纳金，逾期满一个月的，甲方可单方解除合同，保证金不再退还”，现被告未能在2019年12月20日前缴纳下一年度的房租，亦未就解除合同事项与原告达成一致，属擅自终止合同，已构成违约，被告理应承担合同约定的滞纳金，赔偿原告门面房闲置损失，没收缴纳的履约保证金。本院认定如下：原、被告签订的租赁合同自2020年3月20日解除，但合同的解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利。本案中，原告在合同解除后以合理方式向社会发布招租信息，至2020年4月27日寻找到新的承租人。对于2020年3月21日至原告房屋再行租赁他人期间的空置损失，应在被告合理预见的范围之内，对此空置期的租金损失，被告应予以赔偿。此外，原、被告在租赁合同中约定承租人逾期缴纳房租的，每日按年租金的5%支付滞纳金，且逾期满一个月的，保证金不再退还。滞纳金和履约保证金实际上是约定被告违约时应当承担的违约责任，均属违约金性质。且因双方约定的滞纳金标准为每日付年租金的5%，已过分高于造成的损失，本院综合考虑双方于2020年3月20日解除合同后原告因涉案房屋空置所造成的损失，以及涉案房屋再行租赁时因疫情影响等因素租金降低导致原告可获得利益的损失、被告逾期支付租金损失、被告的过错程度等因素，将被告应承担的违约金数额调整为三个月房租，即47500元（190000元/12*3个月），被告缴纳的履约保证金20000元从中予以抵扣，不再返还。综上，对被告关于不应支付滞纳金、违约金，返回保证金的抗辩意见，不予采纳；对原告要求被告支付违约金、不退还保证金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金数额应予以调整。 关于第3项争议焦点。原告主张要求被告给付物业管理费、垃圾费、水电气费及滞纳金合计10000元，但仅提供了国网江苏省电力有限公司南京供电分公司收费凭证6张，证实其代为缴纳了承租期内应由被告缴纳的电费2272元，未能提供其他证据证实原告代缴了其他费用，故本院对原告要求支付电费的诉讼请求，予以支持，被告应向原告支付代为垫付的电费2272元；对支付物业管理费、垃圾费、水气费的诉讼请求，不予支持。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告叶怀培承租原告叶伟享有租赁权的房屋，但未能按约给付租金，应承担相应的民事责任。双方签订的租赁合同于2020年3月20日解除，故被告应给付原告自2020年1月20日起至2020年3月19日止的租金31666元。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告叶伟与被告叶怀培于2019年3月8日签订的《门面房租赁合同》于2020年3月20日予以解除； 二、被告叶怀培于本判决生效之日起十日内向原告叶伟支付租金31666元及违约金47500元; 三、被告叶怀培签订《门面房租赁合同》时缴纳的履约保证金20000元，用于抵扣本判决第二项中的违约金; 四、被告叶怀培于本判决生效之日起十日内向原告叶伟支付垫付电费2272元； 五、驳回原告叶伟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理4405元，减半收取计2202.5元，保全费1555元，合计3757.5元，由原告叶伟负担2279.34元，由被告叶怀培负担1478.16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 宋路军 二〇二〇年七月二日 法官助理 胡元川 书 记 员 吴殿梅