江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1891号上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刁珊珊，女，1988年3月26日生，汉族，住江苏省东海县。上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）因与被上诉人刁珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人滨河置业上诉请求：一、撤销（2020）苏0706民初815号民事判决，支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定违约金明显过高，依法应当予以调低。根据相关法律规定及司法实践，违约金的作用应当是“弥补损失为主，惩罚为辅”，换句话说，计算违约金应当以守约方产生的实际损失为参考基础。本案中，刁珊珊从始至终未举证证明因滨河置业逾期交房而导致其产生任何实际损失，人民法院调整之后的违约金也明显过高，应当依法再行予以调低，请求二审法院依法支持滨河置业的上诉请求。刁珊珊向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业支付逾期交房违约金39322元（从2019年3月13日计算至2020年3月23日，以后至交房时止）；2.判令滨河置业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月7日，刁珊珊（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定滨河置业将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西樱花社区一期11号楼2单元2-502室出卖给刁珊珊，总价款为478920元，自签定合同之日买受人支付房款98920元，余款380000元为银行按揭贷款。同日，涉案双方签订《商品房买卖合同》约定，将其开发的坐落于本市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西樱花社区一期11号楼无单元119室房屋（用途为车库）出卖给刁珊珊，总价款为45385元。两合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2违约金。上述合同签订后，刁珊珊依约向滨河置业交付了11号楼2单元2-502室房屋首付款98920元以及11号楼无单元119室房屋的购房款45385元，后刁珊珊于2018年1月12日向滨河置业付清剩余的全部购房款。后滨河置业未如约将上述房屋交付给刁珊珊，亦未将办理权属登记资料提交产权登记机构备案。刁珊珊于2019年3月13日向一审法院提起诉讼，要求滨河置业支付逾期交房违约金，一审法院经审理后于2019年6月10日作出（2019）苏0706民初2197号民事判决：滨河置业给付刁珊珊逾期交房违约金45677元（计算至2019年3月12日）。滨河置业不服提起上诉，因未预交案件受理费，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07民终3963号民事裁定：本案按滨河置业自动撤回上诉处理。现涉案房屋及车库仍未验收合格，至今未交付，故刁珊珊再次提起诉讼，要求滨河置业支付2019年3月13日之后的逾期交房违约金。一审法院认为，涉案双方签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任，按照双方合同约定，应向刁珊珊支付相应的违约金。刁珊珊曾起诉至一审法院要求滨河置业支付逾期交房违约金，一审法院已判决滨河置业支付刁珊珊自逾期交房之日起至2019年3月12日期间的违约金共计45677元。现刁珊珊主张滨河置业支付自2019年3月13日起至2020年3月13日的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。但滨河置业抗辩合同约定的违约金比例过高，应以实际损失为基础，要求调整。（2019）苏0706民初2197号刁珊珊诉滨河置业房屋买卖合同纠纷一案中，滨河置业未提出对违约金予以调整，故一审法院不宜主动调整违约金，但本案中滨河置业认为违约金过高，要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，一审法院依法调整为日万分之一。关于逾期交房违约金的金额，从2019年3月13日起暂计算至起诉之日即2020年3月23日计375天，为19661.4元（478920元×0.1‰/日×375日+45385元×0.1‰/日×375日）。对于2020年3月23日之后的逾期交房违约金，因滨河置业的房屋验收及实际交房时间尚不确定，本案中暂不予处理，刁珊珊后续可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：滨河置业于判决生效之日起十日内给付刁珊珊逾期交付房屋违约金19661.4元。一审案件受理费783元，由刁珊珊负担391.5元，滨河置业负担391.5元，于给付上述款项时一并给付刁珊珊。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，关于该争议焦点，本院经审查后认为，对于违约金的标准，虽然合同约定：若出卖人逾期交房超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二违约金，但一审期间一审法院已根据滨河置业的申请将违约金予以调整，现滨河置业仍然认为违约金过高，但是未能提供证据予以证明，故本院对滨河置业的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人滨河置业的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费783元（连云港滨河置业有限公司已预交），由上诉人连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年七月十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。