广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27892号上诉人（原审原告）：陈华泽，男，1961年2月25日出生，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：文迪波，广东深君联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何开文，男，1957年1月6日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：何曼珍，广东水贝律师事务所律师。上诉人陈华泽与上诉人何开文因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈华泽上诉请求：1.变更广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初2172号民事判决第一项为：何开文返还陈华泽多支付的租金68169元、租赁押金15000元；赔偿陈华泽装修损失248531元、食材损失26000元、电器及家具损失60703元、停产停业损失262454元、评估鉴定费4000元，合计：684857元。上诉金额为516785元（684857-168072=516785元），请以此计算上诉费；2.本案一审案件受理费、二审上诉费由何开文承担。事实和理由：一、一审判决中关于陈华泽实际上多支付租金的事实认定部分严重错误。1.一审判决关于陈华泽2015年10月24日支付租金现金20000元不予认定明显错误。在1696号案件中出庭作证的人员并非陈华泽员工，而是来陈华泽经营之餐馆的食客，其并非与陈华泽具有法律上的利害关系，一审判决错误认定其系陈华泽员工，出具的证人证言不予认定，明显错误。2.一审判决认定关于2015年5月24日支付的27000元超过诉讼时效明显不当。陈华泽虽然是在2018年10月18日起诉，但是在2016年1696号案件中，陈华泽已表明在另案中主张权利，并提出已多支付了租金的抗辩。二、一审判决中关于陈华泽要求返还租赁押金的事实部分认定严重错误。1.双方在《屋租赁合同》中第五条明确约定了乙方（承租人）在租约期间内应向甲方（出租人）预交押金三个月（15000元)。2.根据房屋租赁行业的交易惯例，在签订租赁合同时约定租一押三是行业惯例。根据一般的日常生活经验法则结合房屋租赁行业的管理，陈华泽缴纳租赁押金符合惯例，已达高度盖然性证明标准。三、一审判决不支持陈华泽关于赔偿装修损失的属于适用法律根本错误。1.所有的房屋租赁用于餐饮行业，定期进行装修时行业惯例，且何开文交付租赁标的物时是毛坯状态，不予装修根本就不符合合同的适用目的，如果不装修根本就不能用于餐馆营业，并且陈华泽人在租赁房屋以后长达十几年里的时间几次装修，均由告知过何开文，何开文同意，且每个月过来收租时均知悉房屋被装修用于经营餐馆。2.双方在2003年8月1日签订的《租赁合同》中并未约定不得装修改造房屋的条款。且2006年备案的《租赁合同》第十五条仅约定的是“本合同有效期内，对房屋进行装修改建必须另行签订书面协议。”该合同的有效期是2006年3月15日止2007年3月15日，陈华泽装修的时间为2011年、2015年，并不在上述合同有效期内；其次，该合同仅约定双方须另行签订书面协议，双方虽未另行签订书面协议，但并不代表陈华泽装修之前未告知何开文，或何开文明确的提出反对或异议。3.2006年用于房屋租赁管理所备案的《租赁合同》不属于双方真实意思表示。4.双方之间的租赁关系的解除是因何开文的过错及根本违约导致，因其根本违约行为导致陈华泽的装修损失，该结果与何开文的行为存在因果关系，何开文理应赔偿陈华泽的合理装修装饰损失。四、一审判决仅支持陈华泽一个月期间的停产停业损失明显不当。无论是从陈华泽提供的证据来看，还是在1696号民事判决书及庭审笔录来看，足以证实2016年1月6日何开文实施了锁门、停水停电行为，直至2016年5月27日将陈华泽所有的家具等强行搬出租赁房屋，该期间内，陈华泽无法正常经营，因此何开文理应承担引起根本违约导致的停产停业损失，一审法院酌定赔偿一个月损失缺乏事实及法律依据。何开文针对陈华泽上诉辩称，一、何开文没有多收陈华泽的租金。2015年10月24日何开文未收到陈华泽支付的20000元租金。陈华泽所主张的多收租金已经过了诉讼时效。二、何开文从来未收到陈华泽支付押金，陈华泽也没有提供其支付该款项的相关证据。一审法院对此部分事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。三、陈华泽未经何开文同意对租赁房屋进行装修，由此造成的损失应当由陈华泽自行承担。四、关于食材损失及电器家具损失部分。陈华泽自行委托的第三方机构进行鉴定评估，不符合法定司法鉴定委托程序，也不属于法定的证据形式，不能作为证据使用。五、关于停产停业的损失。陈华泽在法院责令其提交已支付的依据的情况下仍无法提交，陈华泽实际未产生该部分损失。一审法院已经确认陈华泽在2016年1月丧失对租赁房屋的使用权，且陈华泽也未缴纳自2016年1月以后的租金，陈华泽对2016年1月之后产生的损失应当采取措施防止其损失的扩大，由此产生的损失应当由其自行承担。何开文上诉请求：1.撤销广东省深圳市盐田区人民法院作出的(2018)粤0308民初2172号民事判决的第一项；2.依法对本案改判；3.判令本案的一、二审诉讼费均由陈华泽承担。事实和理由：一、关于食材及电器、家具等损失。一审法院认定何开文未通知陈华泽解除合同及搬离的情况下直接锁门的事实认定错误，何开文于2015年5月24日委托律师向陈华泽发送了《律师函》，通知陈华泽解除合同，且在1696号判决书亦确认了该事实。二、一审法院依据评估报告确定食材及电器、家电的数额的事实认定错误，评估报告出具的依据是陈华泽自行拍摄的照片和制作的清单，且仅选取其中几日的点菜单通过推断等方式来评估，餐厅经营具有不稳定，该数额认定过高。1.鉴定评估的食材损失依据均是陈华泽自行提供的照片、清单和视频，鉴定人仅选取2015年10月1日至4日的部分点菜结算单的平均额确定营业额，按照毛利润45%及市场调查的日常备货量估算得出损失。餐厅经营具有不稳定性，且该毛利润及市场调查的日常备货量亦不可等同于陈华泽的实际情况，该鉴定结论出具的依据明显不足。2.鉴定评估的家具损失评估基准日即2017年12月27日核算，该评估基准日既不是物品的确定损失之日，亦不是陈华泽、何开文双方认可的基准日；其次，家具的购买时间、购买价格均没有原始依据，该价值的确定依据明显不足。三、关于停产停业损失。一审法院依据评估报告确定陈华泽的一个月的停产停业损失的数额的事实认定错误，评估报告出具的依据是陈华泽自行制作的工资表和与案外人签订的承包合同，无法核实其真实性，并且，陈华泽在法院责令其提交已支付的依据的情况下仍无法提交，陈华泽实际未产生该部分损失。首先，该评估报告确定停产停业损失的依据是陈华泽提供的陈华泽与案外人朱东洋、彭水清、蔡组芳签订的合同以及陈华泽自行制作的工资表，该承包合同和工资表的真实性无法核实，其鉴定评估的停产停业损失依据是假定陈华泽提供的材料均具有真实性、合法性的前提下鉴定的，鉴定结论出具的依据明显不足。其次，陈华泽在法院责令其提交已支付的依据的情况下仍无法提供其已向案外人支付的承包费和工资的证据，该费用陈华泽实际并未支付，即陈华泽未产生任何停产停业的损失。陈华泽针对何开文上诉辩称，一、何开文的第一点上诉意见无事实依据，依法应予驳回。二、何开文的第二点上诉意见，没有任何证据证明，不应采信。何开文虽然提出种种的怀疑，但仅仅属于主观臆测毫无根据的揣测，并未提交任何实质性的证据。三、鉴定机构就陈华泽停产停业期间的月均损失进行的评估是客观、公正的，一审法院采纳并无不当，何开文并未提供相反证据。陈华泽向一审法院起诉请求：1.何开文返还陈华泽多支付的租金人民币（下同）33700元；2.何开文赔偿陈华泽装修损失298,000元、食材损失26,000元、电器及家具损失60,703元、停产停业损失262,454元、评估鉴定费4000元；3.案件诉讼费由何开文负担；合计684,857元。陈华泽在一审庭审中变更诉讼请求为：1.原第一项诉讼请求变更为何开文返还陈华泽多支付的租金和水电费68,169元；2.原第二项诉讼请求中装修损失变更至248,531元；3.增加一项诉讼请求即返还陈华泽缴纳的租赁押金1.5万；其他要求赔偿项目和诉讼请求总金额不变。一审法院认定，2003年8月1日，陈华泽（乙方）与何开文（甲方）签订了一份合同，合同约定：甲方出租“车田豆腐坊”给乙方经营（第一条）；有效期从2003年8月1日起至2005年8月30日止（第二条）；乙方在租约期间应向甲方预交押金三个月（即15000元）（第三条）。合同中并无关于租赁物装修的约定。2006年3月20日，陈华泽（乙方）和何开文（甲方）签订了《深圳市房地产租赁合同书》，并到房屋租赁备案机关进行了备案。该合同约定：甲方将位于深圳市盐田区东海大道003927号房地产出租给乙方使用（第一条）；月租金每月2500元（第二条）；房屋租赁期限为2006年3月15日至2007年3月15日止（第五条）；合同有效期内，甲方或乙方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，甲乙双方应另行签订书面协议（第十五条）。2016年5月27日，何开文将陈华泽存放在涉案商铺内的餐桌及家具搬至涉案商铺外，致使淋雨受损。2016年12月20日，何开文就涉案房屋租赁关系向一审法院提起1696号案，要求：1.解除何开文与陈华泽房屋租赁关系；2.陈华泽支付何开文拖欠的房屋租金、电费173,057元；3.陈华泽支付何开文逾期付款损失167,100元；4.陈华泽承担本案的全部诉讼费用。2017年7月4日，一审法院就该案作出判决认定：陈华泽于2016年1月7日由于何开文的锁门行为丧失对涉案租赁物的使用权；并且根据何开文在该案提交的收取现金的收据明细及银行转账明细，计算陈华泽在2015年5月26日至2016年1月7日期间，支付房屋租金及相关费用167,250元，超过了陈华泽根据合同应付的租金及相关费用164,080.9元。判决书还认定，何开文于2016年5月24日向陈华泽发出律师函，要求陈华泽支付拖欠的租金及解除租赁关系，陈华泽于2016年5月25日收到该律师函。该案判决解除了何开文与陈华泽之间的房屋租赁关系，驳回了何开文的其他诉讼请求。2017年12月16日，陈华泽委托深圳市华联价格事务所有限公司就其被赶出涉案商铺的损失进行价格评估，2018年6月8日，该评估机构根据陈华泽提交的照片，评估损失如下：1.储存在冰柜及商铺内食材损失为26,000元；2.安装及存放在商铺内的冰箱、冰柜、空调、厨房、电器及设备、麻将机、餐桌、家具等损失为60,703元；3.2016年1月7日至5月27日期间停产停业损失262,454元。何开文提交的工商登记查询信息资料显示2016年3月30日在深圳市盐田区盐田街道××龙腾公寓××了一家“深圳市盐田区老车田豆腐坊”的个体户，经营者为陈俊灵。在1696号案件庭审中，何开文确认2015年12月10日其儿子何逸峰收取了房屋租金2.1万元，但未确认证人所称的2015年10月24日现金交付的房租。陈华泽在庭审中明确其主张何开文返还陈华泽多支付的租金及费用包括：2015年5月24日支付的27,000元，2015年10月24日现金支付的20,000元，2015年12月10日何逸峰收取的21,000元；加上1696号判决认定的169元（167,250元-164,081元）。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。1696号案判决已经认定双方在屋租赁合同到期后未续签合同，形成不定期租赁关系。何开文在2016年1月7日将涉案商铺上锁之前并未通知陈华泽解除双方的租赁合同关系，未给予陈华泽合理的时间搬离，构成根本违约；对造成陈华泽的损失应予以赔偿。关于陈华泽损失数额，一审法院认定如下：关于陈华泽主张的退回多收的租金及费用问题。何开文在1696号案件的庭审中确认其儿子于2015年12月20日收取了21,000元的租金，但该笔租金并未进列入1696号判决所认定的2016年5月26日至2016年1月7日期间陈华泽已支付的租金，陈华泽主张返还，一审法院予以支持。陈华泽主张的2015年10月24日现金支付的20,000元租金，何开文在1696号案中并未确认，且陈华泽仅提供了与其有利害关系的员工证言，其该项主张证据不足，一审法院不予采信。陈华泽请求返还2015年5月24日支付的27,000元，因不在上述期间范围之内且已经超过了诉讼时效，对其该项主张一审法院不予支持。故何开文应返还陈华泽多付的租金及其他费用为21,169元（21,000元+169元）。关于陈华泽主张的装修损失问题。在双方2003年签订的合同中并无关于装修的约定，但双方2006年为备案而签订的租赁合同中明确约定的一方装修须征得对方同意。陈华泽并未提交证据证明其装修征得了何开文的同意，故陈华泽主张装修损失一审法院不予支持。陈华泽主张2006年的合同仅是为了备案，但一审法院认为即使该份合同签署的目的是为了进行备案，但在2003年合同未作相关约定的情况下，可以采用双方共同签字确认的合同条款对2003年合同中未明确的内容进行解释；而且通常情况下，承租人对租赁物进行装修亦应征得出租人的同意。故对陈华泽主张其装修无需征得何开文同意的主张，一审法院不予支持。关于陈华泽主张的押金问题。陈华泽并未提交证据证明其已经实际支付押金，何开文对此亦不予确认，故对陈华泽主张的押金损失，证据不足，一审法院不予支持。关于陈华泽主张的食材及电器、家具等损失问题。何开文在未通知陈华泽解除合同及搬离的情况下直接锁门，以及将陈华泽家具等扔到门外淋湿导致损失，应予以赔偿。由于何开文的上述行为并未给予陈华泽清点及搬离的机会且何开文自身亦未制作清单，故陈华泽在无其他办法的情况下，通过拍摄的现场照片委托评估机构进行鉴定评估，造成该结果的原因在于何开文，应由何开文承担不利的后果；鉴于受损物品均已处理完毕无法委托鉴定，一审法院对该鉴定报告予以采信。故对陈华泽依据评估报告主张的食材损失26,000元、电器家具损失60,703元及评估鉴定费4000元，一审法院予以支持。关于陈华泽主张的停产停业损失。虽然何开文未给予陈华泽合理的时间搬离，但何开文将涉案租赁房屋上锁的行为表明了何开文解除双方不定期租赁关系的意图，陈华泽应采取相应措施防止损失的扩大。且何开文提交的证据也显示，2016年3月份在涉案商铺附近已经设立了“老车田豆腐坊”。故一审法院仅支持陈华泽主张的一个月的停业损失，根据评估报告陈华泽一个月的停业损失为56,200元；对陈华泽超过的部分，一审法院不予支持。综上，何开文应赔偿陈华泽的损失数额为168,072元（21,169元+26,000元+60,703元+4000元+56,200元），对陈华泽超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、何开文应于本案判决生效之日起十日内支付陈华泽损失人民币168,072元；二、驳回陈华泽的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5324.29元，由陈华泽负担3993元，何开文负担1331.29元。何开文应将应负之数迳付陈华泽。二审中，当事人未提交新的证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。何开文于2016年1月将涉案商铺上锁，于2016年5月向陈华泽发律师函。何开文在未提出解除合同并给予陈华泽合理搬迁期限前直接将涉案商铺上锁属于违约行为，应对陈华泽由此产生的损失承担赔偿责任。陈华泽主张食材、电器家具及停产停业损失，并提交评估报告为证。何开文未能提交足以推翻该评估报告的证据，且客观上相关损失已无再行评估的可能，故一审法院综合本案案情及评估报告认定陈华泽食材损失26,000元、电器家具损失60,703元及停业损失56,200元并无不当，本院予以确认。陈华泽未能提交押金凭证及何开文同意装修的证据，故陈华泽主张何开文返还押金及赔偿装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。陈华泽主张2015年10月24日支付租金20000元的证据不足，在何开文不予确认的情况下，陈华泽应承担举证不能的法律后果。陈华泽请求何开文返还2015年5月24日支付的租金27000元，该诉求已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，陈华泽、何开文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12629.29元，由上诉人陈华泽负担8967.85元，上诉人何开文负担3661.44元。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年七月一日书记员  胡谈盛