河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初547号原告：马冠洲，男，1951年11月14日生，汉族，退休职工，住封丘县。被告：张普玲，女，1968年7月21日生，汉族，城镇居民，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴春莹，河南简同律师事务所律师。被告：郭东峰，男，1970年5月2日生，汉族，住封丘县。原告马冠洲与被告张普玲、郭东峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马冠洲、被告张普玲的委托诉讼代理人吴春莹到庭参加诉讼，被告郭东峰经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告马冠洲向本院提出诉讼请求：1、请求解除对封丘县工业路43号房屋的查封，停止对该房产的执行并确认该房产归原告所有；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告马冠洲于2012年购买位于封丘县工业路43号的房产一套，房屋价款在购买时已全部结清。被告张普玲与被告郭东峰的债务纠纷发生在2014年。此时，原告早已购买该房屋，并实际占有居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告张普玲申请法院所查封的房屋虽登记在被告郭东峰名下，但该房屋已经在2012年被原告马冠洲购买，虽然该房产办理有房产证，但该房屋所占用地属于集体用地，原告马冠洲不属于该村集体成员，无法办理过户登记手续，且原告已经实际支付价款，并自2012年居住至今，原告马冠洲的购房行为发生在二被告债务纠纷之前。综上，为维护原告的合法权益，望依法公判。被告张普玲辩称：1、案涉房屋一直登记在郭东峰名下，根据物权法的规定，不动产的产权以登记为准，郭东峰才是案涉房产的房屋所有人。2、案涉房屋系小产权房，根据法律规定，小产权房屋是禁止入市交易的，只能在村集体成员内部流转，即便原告马冠洲与郭东峰之间存在房屋买卖行为，该买卖行为也是无效的，案涉房屋系不能办理房屋变更登记手续，并非是能办理而未办理，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，综上，应当依法驳回原告马冠洲的诉讼请求。被告郭东峰未答辩。根据原被告的诉辩意见，本院归纳以下争议焦点：原告是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的实体权利，应否停止执行该涉案房屋。针对争议焦点，原告向本院提供的证据材料有：1、房产证、土地证各1份，证明原告购买了郭东峰的房屋，郭东峰将二证交给了原告。但二个证件是假的，现在我没有办法办理过户手续；2、（2018）豫0727民初字2194号判决书1份，证明郭东峰与郭普玲的债务发生在2014年，原告购买房屋是在2012年；3、录音材料（当庭播放），证明郭东峰对购买事实无异议；4、证人证言，证明购买该房屋是通过证人高某介绍，转交房款，转交房产证、土地证的事实；5、证人赵某的证言，证明原告已购买该房屋八年，且实际居住至今；6、郭场村的村委会证明1份。被告张普玲、郭东峰未提供证据材料。本院依职权调取的证据材料有：1、封丘县国土资源局证明1份；2、封丘县政府的通知2份；3、封丘县编委的通知1份；4、房屋所有权证的底册资料1份。经庭审质证，被告对原告证据的质证意见是：证据6无异议，因为当初也怀疑这个证据是造假。其他证据不能证明郭东峰与原告存在真实的房屋买卖交易，没有书面买卖合同，不能证明原告支付了全额的价款，就是该房屋买卖是违法的。本院认为，原告六组证据能够相互印证，符合证据的三性特征，予以采信。对本院调取的证据原告马冠洲、被告张普玲均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述、举证及庭审，本院确认以下案件事实：2012年5月份原告马冠洲与案外人高某达成协议，原告以45.3万元价格购得案涉房产。购房款交付后，高某将案涉房产的土地使用证、房权证及钥匙交付原告，该案涉房产的土地使用证登记的所有者、房权证登记的所有权人均为被告郭东峰，自此原告实际占有该房屋并居住生活至今。自2014年始，被告郭东峰以需要生意周转资金为由，多次向被告张普玲借款。2018年6月2日，经双方结算，被告郭东峰累计向张普玲借款5800000元，并为张普玲出具借条一份。2018年7月11日，被告张普玲向本院提起诉讼，本院于2018年9月4日作出（2018）豫0727民初2194号民事判决书，判令被告郭东峰于判决生效后十日内偿还被告张普玲借款5800000元。判决生效后，被告郭东峰未履行生效判决确定的义务，原告张普玲于2019年1月31日向本院申请强制执行。执行期间，本院依法查封了被告郭东峰名下的案涉房产（房权证封私登字第××号），该房产登记地址为封丘县城关镇郭场村，登记的土地性质为集体土地。案外人原告马冠洲于执行程序终结前向本院提出书面异议，本院于2019年4月17日作出（2019）豫0727执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人马冠洲的异议。原告马冠洲收到裁定书后，于2019年4月28日向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，案涉房产的土地使用证上登记的地址不属实，并非于封丘县城关镇郭场村、使用者郭东峰亦非登记的封丘县城关镇郭场村村民，该证在封丘县国土资源局亦未登记在册。案涉房权证经查在册，真实存在。本院认为,案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原被告双方虽未签订书面买卖合同，但原告马冠洲在本院查封涉案房产之前早已与案外人高某达成了房屋买卖合意，并交纳了全部购房款，且实际占有居住至今。因案外人高某交付的土地使用证不真实不符合法律规定未能办理过户登记，非因自身原因而无法办理房屋所有权登记。且原告马冠洲与案外人高某之间的房屋买卖行为发生在被告张普玲与被告郭东峰的债务纠纷之前，原告马冠洲与高某之间的房屋买卖行为并不存在恶意串通逃避债务的问题。故原告马冠洲对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。关于原告马冠洲要求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告马冠洲虽与高某就案涉房屋达成买卖协议，并已履行完毕，但是，案涉房屋所在土地性质不明，无法办理过户登记手续，故对原告马冠洲的该项诉请，本院不予支持。关于被告张普玲辩称原告马冠洲与被告郭东峰之间的房屋买卖行为无效问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,原告马冠洲于2012年即与高某就涉案房屋达成买卖协议，并付清全部购房款，该房屋买卖合同合法有效。虽然涉案房屋尚未办理产权过户手续,仍登记在被告郭东峰名下,但并不影响买卖合同效力。故被告张普玲的辩解理由不成立，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,经审委会讨论决定，判决如下:一、不得执行被告郭东峰名下位于封丘县城关镇工业路43的房产（房产证号：房权证封私登字第××号）。二、驳回原告马冠洲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张普玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  刘长军陪审员  李文行陪审员  邢红平二〇二〇年七月九日书记员  马 静