西安市莲湖区人民法院  民事判决书 （2020）陕0104民初3367号原告：郭程骏，男，1990年6月6日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：路舒帆，陕西合恒律师事务所律师。被告：陕西万强置业有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：邱兰香，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚一楠，陕西知本律师事务所律师。第三人：任斌，男，1974年11月13日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告郭程骏与被告陕西万强置业有限责任公司（以下简称“万强公司”）、第三人任斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人及第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭程骏向本院提出诉讼请求：1、依法确认2007年4月3日被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；2、依法确认2008年5月7日原、被告签订的商品房买卖合同有效；3、依法判令被告及第三人立即协助原告办理上述房屋的不动产权证书；4、依法判令被告支付原告违约金4013元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2008年5月7日与被告签订了商品房买卖合同，购买了位于西安市莲湖区XX环XX段XX号XX幢XX号房屋，建筑面积89.21平方米。合同签订后原告按约定全额支付了购房款，被告亦将房屋交付原告居住使用至今，且原告分别于2012年12月28日缴纳了契税11561元、2013年6月8日缴纳了西安市房屋专项维修资金12040.29元，并于2013年6月13日提交了分户产权证书资料，已履行了全部合同义务，但被告至今未能协助原告办理不动产权证书。此后经查，被告于2007年4月3日与第三人签订了商品房买卖合同，该合同系被告与第三人恶意串通为套取银行贷款而签订的，并未实际履行，第三人未缴纳首付款，银行按揭贷款也是由被告偿还，故该合同是以合法形式掩盖非法目的，应自始无效。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告万强公司辩称，一、2008年5月7日原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力请法院依法予以认定。该合同系双方真实意思表示，原告购买涉案房屋，并在签订合同后向被告支付了购房款，被告也按约定向原告交付房屋，原告装修并居住使用至今。二、被告与第三人及中国建设银行股份有限公司陕西分行签订的一系列进行抵押贷款的相关协议，是各方进行贷款的真实意思表示，并不存在恶意串通套取银行贷款，更不存在以合法形式掩盖非法目的。被告与第三人及建设银行股份有限公司陕西分行订立一系列合同的时间是在原告与被告签订商品房买卖合同之前，并不存在侵犯原告合法权益的情况，银行实际发放了贷款24万元，涉案房屋也办理了预售商品房抵押登记备案，上述事实都是真实存在的，涉案房屋的抵押贷款亦经西安市碑林区人民法院判决书予以确认，故被告与第三人从建设银行贷款的行为，不存在恶意串通套取银行贷款，更不存在以合法形式掩盖非法目的。三、根据西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初2793号判决书、（2018）陕0103执异41号执行异议裁定书，涉案房屋已被碑林法院查封，在涉案房屋解封之前，被告无法履行与原告所签订的商品房买卖合同，原告要求被告履行合同不具备履行条件。四、原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证书的请求，涉及对查封的涉案房屋的实体权利的主张，具有明确排除对执行标的物的强制执行效力，原告应在执行异议之诉中进行解决，不应在本案中解决。五、因被告无法履行与原告所签订的商品房买卖合同，系法院查封所致，并非被告原因导致，故无需向原告支付违约金。综上，原告起诉存在各种问题，望法院查明案件事实，正确适用法律，依法作出裁判。第三人任斌述称，其与被告签订商品房买卖合同的时间在原告与被告签订商品房买卖合同之前，且经（2016）陕0103民初2793号民事判决书认定，涉案房屋在其名下，故不同意原告的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，查明事实如下：2008年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以401343元价格购买位于西安市莲湖区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，另约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告出具收据，并于2008年6月向原告交付涉案房屋，原告居住使用至今。随后，原告向税务部门缴纳了涉案房屋的契税、向中国银行西大街支行缴纳了西安市房屋专项维修资金。另查， 2007年前后，被告因资金周转需要，与包括第三人在内的数名员工、亲属签订《商品房买卖合同》，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金。其中被告与第三人于2007年4月3日签订《商品房买卖合同》约定，第三人以按揭贷款方式购买涉案房屋，但第三人并未向被告支付首付款。2007年6月15日，第三人与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订了借款合同，约定建设银行向第三人出借24万元用于购买涉案房屋，被告为该笔贷款提供连带责任保证。建设银行还在涉案房屋上设立了以第三人为抵押人的预售商品房抵押登记。庭审中，被告及第三人均认可建设银行实际放款后，一直由万强公司每月偿还按揭款，第三人从未还款。后建设银行因未按期收到按揭贷款，于2016年将任斌、范咏莉（系任斌妻子）、万强公司以金融借款合同纠纷为由诉至西安市碑林区人民法院，该院审理后判决任斌、范咏莉偿付建设银行借款本息，万强公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，建设银行向西安市碑林区人民法院申请执行，该院于2017年8月23日查封了涉案房屋，查封期限三年。本院认为，1、关于被告万强公司与第三人任斌所签订《商品房买卖合同》效力问题。所谓“套贷”是指虚构交易套取银行贷款，常表现为开发商为获取银行贷款，假借他人名义与自己订立虚假的房屋买卖合同，借买受人名义向银行进行贷款，从而获得贷款供自己使用。本案中，被告与第三人签订商品房买卖合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，双方无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷亦是由被告以第三人名义实施，故从合同订立及履行情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。故，被告与第三人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，应为无效。2、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》效力问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，原告具有购买涉案房屋的真实意愿并全额支付了购房款，被告亦具有出售该房屋的真实意思并交付房屋，且交易价格与当时市场行情相符，因此该合同应为合法有效。因涉案房屋在起诉前已被西安市碑林区人民法院依法查封，现原告要求被告及第三人协助办理房产证的诉讼请求，涉及了对查封房屋实体权利的主张，具有明确的排除对执行标的物的强制执行效力，其可待房屋解封后，另行主张权利，本案不予处理，但房屋查封系因被告未及时向银行清偿按揭贷款导致，被告应承担逾期办理房产证的违约责任，原告按合同约定主张违约金，符合法律规定，依法应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（三）款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告陕西万强置业有限责任公司与第三人任斌于2007年4月3日签订的合同登记号为070022325的《商品房买卖合同》无效；二、原告郭程骏与被告陕西万强置业有限责任公司于2008年5月7日签订的编号为万强（2004）361号的《商品房买卖合同》有效；三、本判决书生效后十日内，被告陕西万强置业有限责任公司向原告郭程骏支付逾期办理房产证的违约金4013元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12005元（原告已预交），由被告陕西万强置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审     判     员      郭富丽 二Ｏ二Ｏ年七月二十八日 书      记    员      焦莉萍  1