湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初1515号原告：龙闯，男，1984年4月15日出生，汉族，户籍地为娄底市娄星区，现住邵东市。原告：杨婷，女，1986年10月1日出生，汉族，户籍地为邵东市，现住邵东市。委托代理人：赵建群，湖南白泉律师事务所律师。被告：邵阳市恒业房地产开发有限公司，住所地为邵东市大禾塘街道文体路98号。法定代表人：张寿庚，系该公司总经理。委托代理人：李邵路，湖南白泉律师事务所律师。原告龙闯、杨婷与被告邵阳市恒业房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“恒业房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法由审判员谢军健适用简易程序于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告龙闯及原告龙闯、杨婷的委托代理人赵建群，被告恒业房地产公司的委托代理人李邵路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙闯、杨婷向本院提出诉讼请求：1.被告依约向两原告交付邵东市昭阳大道Ｄ108号地块上“恒众广场”第1幢11层1106号房屋；2.被告向两原告支付逾期交房违约金（以购房款461305元为基数按日万分之一的标准从2016年6月30日暂计算至2020年3月31日为63198.8元，其后照计至房屋实际交付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻。2014年10月30日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为201400821106），购买被告开发的位于邵东市，合同约定房屋建筑面积为150.36平方米，单价为每平方米3068元，购房款总金额为461305元，交房截止日期为2016年6月30日，被告如逾期交房，应自逾期交房之日起按购房款日万分之一的比例向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部款项，但被告至今未按合同约定向原告履行交房义务，被告应当承担违约责任。被告恒业房地产公司辩称：1、被告虽存在逾期交房，但业主基本情况登记表显示，被告已于2017年1月20日将房屋交付给了原告。被告于2017年5月与物业公司签订合同后，物业公司进驻小区，被告将房屋钥匙交付给了物业公司，再由物业公司与业主交接。原告于2017年5月份开始装修房屋，现早已入住房屋。故被告已交付房屋，逾期交房违约金应计算到2017年1月20日；2、原告起诉已经超过了诉讼时效。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告龙闯、杨婷是夫妻。2014年10月30日，原告龙闯、杨婷与被告恒业房地产公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》第一条至第五条约定：原告向被告购买由被告开发的“恒众广场”第1幢11层1106号商品房，该房建筑面积为150.36平方米，总价款为461305元。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对该商品房的交付条件、期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经相关单位工程验收合格，取得工程竣工验收备案表，并符合本合同约定条件即在交付时水、电、电梯（不包括无电梯房）达到使用条件，通往该楼梯的主要道路基本畅通的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；买受人不能按约定时间付清房款或未能按时办理房屋交接的；因市政工程建设和政府因素造成的重大问题，确实影响到交房手续的办理，但须取得政府有关部门的证明且在发生之日起30日内告知买受人。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对出卖人逾期交房的违约责任约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90个工作日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对房屋交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按合同约定付清了上述房屋的全部购房款461305元，但被告未按合同约定的时间交付该房屋。2017年5月5日，原告杨婷与被告聘请的“恒众广场”小区物业管理公司签订了《委托物业管理服务合同书》、《恒众广场消防安全责任书》、《装修管理协议》并接收了该房屋钥匙，随后原告对该房屋进行装修后入住。原告就被告违约事宜与被告协商未果，遂于2020年4月8日向本院提起本案诉讼。以上事实，有原告提供的原被告身份资料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、银行卡交易明细清单，被告提供的《委托物业管理服务合同书》、《恒众广场消防安全责任书》、《装修管理协议》、《承诺书》，及原被告的陈述在卷予以证实，可以认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是原被告的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原被告均具有法律拘束力，原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：涉案房屋是否已交付，如已交付则交付时间如何确定；原告起诉是否已超过诉讼时效。一、关于涉案房屋的交付问题。被告依据其提供的《业主基本情况登记表》上登记的交付日期主张涉案房屋于2017年1月20日交付给原告。但原告方提出该《业主基本情况登记表》上的“杨婷”和杨婷的身份证号码、联系电话是物业管理公司于今年疫情期间摸底时原告杨婷本人书写，其余部分包括交付时间在内的内容均不是原告书写。本院审查认为《业主基本情况登记表》上登记的交付日期明显不是原告杨婷本人所填写，且与被告提交的其他证据和原被告均认可的物业管理公司于2017年5月将涉案房屋钥匙交给原告的事实不符。故本院对《业主基本情况登记表》不予采信，对被告主张的交房时间不予采纳，认定被告已于2017年5月5日向原告交付了房屋。二、关于诉讼时效问题。被告逾期交房后，原告与被告进行过协商，且从2017年5月5日原告实际接收房屋之日至2020年4月8日原告起诉时未超过三年，故原告起诉未超过诉讼时效。综上所述，本案原告按合同约定付清了购房款，而被告没有严格按合同约定的条件和期限交付房屋，且被告逾期交房不具有不可抗力或者合同约定的其他可以延期的特殊原因，被告已构成违约，应承担相应违约责任。因原告已于2017年5月5日实际接收了房屋，本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求不予支持。被告逾期交付房屋时间为2016年7月1日至2017年5月5日原告实际接收房屋之日，共计309天，按约被告应向原告支付违约金14254.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告邵阳市恒业房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付给原告龙闯、杨婷逾期交房的违约金14254.32元；二、驳回原告龙闯、杨婷的其他诉讼请求。本案案件受理费690元（已减半收取），由原告负担515元，被告邵阳市恒业房地产开发有限公司负担175元。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 员  谢军健二〇二〇年七月一日法官助理蒋飞翔代理书记员  张凯元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。