南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0118民初141号原告:中国农业银行股份有限公司南京高淳支行,统一社会信用代码913201188358398166，住所地南京市高淳区淳溪街道宝塔路02号。法定代表人：褚立宇，该行行长。委托诉讼代理人：周云巧，江苏奋发律师事务所律师。被告:蔡桂平，男，1988年9月11日生，汉族，南京市高淳区人，住南京市高淳区。被告：陈珍珍，女，1986年10月24日生，汉族，南京市江宁区人，住南京市江宁区。被告：南京万家置业发展有限公司，统一社会信用代码91320118053251954W，住所地南京市高淳区淳溪镇学山路107号1幢。法定代表人：魏泉铭。委托诉讼代理人：宋彦元，北京市中伦（南京）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行（以下简称农业银行高淳支行）与被告蔡桂平、陈珍珍、南京万家置业发展有限公司（以下简称万家公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员赵跃辉独任审理。原告农业银行高淳支行的委托诉讼代理人周云巧、被告陈珍珍、被告万家公司的委托诉讼代理人宋彦元到庭参加诉讼，被告蔡桂平经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行高淳支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告蔡桂平立即归还借款本金385276.06元及利息5730.94元（暂算至2019年12月24日，此后按合同约定计算至实际还清之日止）；2.依法判令被告蔡桂平给付原告为实现债权支付的律师费25000元；3.判令原告对被告蔡桂平名下位于南京市高淳区处置所得款，在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权；4.判令被告陈珍珍、万家公司对上述1、2项承担连带清偿责任。事实与理由：2017年2月9日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》各一份，合同约定：被告蔡桂平向原告借款440000元用于购买房产，借款年利率为4.41%，借款期限自2017年2月17日至2032年2月16日，被告蔡桂平、陈珍珍将所购的位于南京市高淳区房屋作为抵押物以担保原告债权的实现，并在高淳区不动产登记中心办理了预告抵押登记，同时被告陈珍珍作为保证人，对该笔借款承担连带保证责任，被告万家公司同意在被告蔡桂平、陈珍珍取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之前对此笔借款承担连带保证责任。合同对双方的权利义务均进行了约定。上述合同签订后，原告按约发放了此笔贷款，但是被告未按照合同约定还本付息，也没有办理相应的抵押登记手续，现原告按照合同约定提前收回全部借款本金余额385276.06元及相应利息。被告蔡桂平未作答辩，亦未提供相应证据。被告陈珍珍辩称，房子是被告蔡桂平、陈珍珍共同购买的，2018年9月3日被告陈珍珍、蔡桂平登记离婚，离婚时约定房子归两被告女儿所有，房贷由被告蔡桂平负担。原告主张的律师费较高，需要有相应的支付凭证。综上，被告陈珍珍认为其不应承担还款责任。被告万家公司辩称，现阶段其不应承担连带担保责任，根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定，重整计划执行期间内债权人不得行使权利。万家公司的重整计划执行期是自管理人与投资人进行交割后两年，目前还没有交割完成，所以还在执行期间内。案件事实部分万家公司不太清楚，请求法院依法查明。原告农业银行高淳支行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《南京市房地产抵押合同》、划款扣款授权书、个人住房贷款还款清单、身份证复印件、结婚证复印件、房他证、委托代理合同、发票等作为证据。被告陈珍珍为证明其主张提交了离婚证复印件、离婚协议复印件。被告万家公司为证明其主张提交了南京市高淳区人民法院（2018）苏0118破2号之五裁定书、南京万家置业发展有限公司重整计划草案。经审查，本院对原、被告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月9日，原告农业银行高淳支行（贷款人、抵押权人）与被告蔡桂平（借款人、抵押人）、万家公司（保证人）、陈珍珍（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同对贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款进行了约定。其中：蔡桂平购买的房屋位于南京市高淳区，贷款金额440000元，贷款期限180个月，贷款利率为年利率4.41%，逾期利息按照年利率6.615%计算；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，蔡桂平委托农业银行高淳支行在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至万家公司账户；蔡桂平选择等额本息还款法，本息按期支付，还款日为放款日的对应日；万家公司为本合同项下贷款提供阶段性连带保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用；陈珍珍为本合同项下贷款提供连带保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用；本合同项下的抵押物即为蔡桂平所购买的房屋；抵押担保的范围为贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费等实现债权及抵押权的费用；蔡桂平应按合同约定的时间、金额偿还贷款本金并支付利息，未按约还款的，农业银行高淳支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求蔡桂平立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；蔡桂平未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，农业银行高淳支行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；农业银行高淳支行依本合同约定宣布贷款全部提前到期时，有权处理抵押物。当天，原告农业银行高淳支行（乙方、抵押权人）与被告蔡桂平（甲方、抵押人）、万家公司（丙方、担保人）签订《南京市高淳区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），合同约定所对应担保的主合同是《个人购房担保借款合同》，借款金额440000元；房屋位于南京市高淳区，甲方将该商品房屋抵押给乙方，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利证书之日止；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。甲方连续3个月或累计6个月未能按约定归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保。甲方连续3月或累计6月未能按约归还以上借款的，乙方有权处分上述甲方所购商品房，并可要求提前清偿以上借款。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2017年2月9日，南京市高淳区房地产管理所在合同登记机关处加盖抵押登记专用章。2017年2月17日，原告农业银行高淳支行向被告蔡桂平发放贷款440000元。被告蔡桂平归还利息至2019年8月18日，归还借款本金100459.84元。原告为主张本案债权，与江苏奋发律师事务所签订委托代理合同，应支付代理费用25000元。另查明，被告蔡桂平与被告陈珍珍于2018年9月3日登记离婚。再查明，2019年10月27日，本院作出（2018）苏0118破2号之五裁定书，裁定批准南京万家置业发展有限公司重整计划草案，终止重整程序。现该重整计划执行期限为24个月，目前重整计划仍在执行期限内。本院认为，原告农业银行高淳支行与被告蔡桂平、陈珍珍、万家公司签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市高淳区房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告蔡桂平未按约定履行还本付息的义务，应负引起纠纷的责任。被告万家公司、陈珍珍作为连带责任保证人，在被告蔡桂平未履行合同义务的情况下，应当依照约定承担连带担保责任，保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。但根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第一款“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均具有约束力。债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。”本院作出的（2018）苏0118破2号之五号民事裁定书，已裁定批准被告万家公司的重整计划，并终止重整程序。现被告万家公司在重整计划的执行期间，故原告不得向其主张连带担保责任，原告可在重整计划执行完毕后，按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。故原告对被告万家公司的诉讼请求，本院依法不予支持。关于案涉房产的抵押问题：《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。被告蔡桂平以其位于南京市高淳区为其与原告农业银行高淳支行的住房借款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权。被告蔡桂平与原告农业银行高淳支行、被告万家公司签订的南京市高淳区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）办理了抵押预告登记。在被告蔡桂平未能依约履行还本付息的义务时，原告农业银行高淳支行有权处分被抵押的房产优先清偿其贷款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡桂平应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行归还借款本金385276.06元及相应利息5730.94元（暂算至2019年12月24日，此后按合同约定利率、逾期利率计算至实际给付之日止），并支付律师代理费25000元；二、如被告蔡桂平不能偿还上述判决主文第一项所涉款项时，原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行有权对被告蔡桂平的抵押物南京市高淳区房产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告陈珍珍对判决主文第一项款项承担连带清偿责任，被告陈珍珍在承担保证责任后有权向被告蔡桂平追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行对被告南京万家置业发展有限公司的诉讼请求，原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行可在被告南京万家置业发展有限公司重整计划执行完毕后，按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7540元、保全费用2920元、公告费600元，合计11060元,由被告蔡桂平、陈珍珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  赵跃辉二〇二〇年七月二十三日法官助理杨欣然书记员陈秋萍