江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初1669号原告：南京水平方投资有限公司（统一社会信用代码91320104682514403H），住所地江苏省南京市秦淮区建康路3号。法定代表人：刘成刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张琳玲，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。被告：唐良梅，女，1955年9月14日生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：胡志丹，江苏锦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐良梅。原告南京水平方投资有限公司（以下简称水平方公司）与被告唐良梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告水平方公司的委托诉讼代理人张琳玲，被告唐良梅的委托诉讼代理人胡志丹、丁云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水平方公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与南京黔味府餐饮管理有限公司之间的《南京水平方租赁合同》、《南京水平方仓储服务管理协议》于2020年1月20日解除；2.判令南京黔味府餐饮管理有限公司所交纳的保证金71136元不予退还，判令被告唐良梅再行支付原告违约金71136元;3.判令被告唐良梅支付原告自2019年8月起至2020年6月2日的租金、房屋占有使用费162295.46元、物管费81147.74元、厨余费800.4元、促销费14040元、仓储费15067.5元、电费27924.98元、水费1306.2元、原状恢复费15524元、围挡费4332元等费用（可扣除南京黔味府餐饮管理有限公司已缴纳的电表押金2000元、水表押金500元、装修押金5200元）4.判令被告向原告支付律师费18000元；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月16日，原告与南京黔味府餐饮管理有限公司（以下简称黔味府公司）签订《南京水平方租赁合同》一份，约定由黔味府公司承租原告开发的南京水平方商场B2-01号商铺）（以下简称诉争商铺），承租期为2019年6月1日至2020年5月31日。双方在合同中对合同的解除条件及违约责任作出了明确约定。双方在合同第13条第2款约定，黔味府公司擅自休业、停业3天（含3天）以上的，自然灾害等不可抗力情况除外，则原告有权不经催告而即刻解除合同。如出现本款所述的情况，原告有权出于对本设施的商誉以及美观上的考虑，而立即封闭开店铺位。在解除合同后，原告可将开店铺位内的商品和其他物品搬到合适的场所进行保管，黔味府公司应在3日内至原告处取回，否则视为抛弃物，原告有权进行任意处分。双方在合同第13条第3款约定，出现本条第1款、第2款的情形时，原告有权通过向黔味府公司在本合同第44条所提供的地址寄送解约通知函的形式解除本合同。解约通知函送达之日，即为本合同解除之时。如果因黔味府公司拒不签收、无人签收或地址变更未及时通知原告等原因导致无法投递送达的，本合同于解约通知函发出日后的第3日起，即视为解约通知函已送达，本合同解除。关于合同的违约责任，双方在合同第29条第2款约定，因为被告违反本合同第13条第2款的规定使得原告解除合同的，被告应当向原告支付相当于3个月的租金及物业管理费（根据过去1年的平均月租金及物业管理费算定）并且被告根据本合同第22条所交付的保证金全额不予退还。另外，应当支付原状恢复费及围挡费用（具体金额由原告算定）和赔偿原告因维持本设施的整体形象和统一管理而蒙受的损失（具体金额由原告算定）。关于店铺的返还，双方在合同第17条第5款约定，黔味府公司同意，如果黔味府公司在合同解除或期间届满之日未能搬出所有物品，则黔味府公司的残留物品（商品、设备等）将视为抛弃物。原告可以对之进行任意处分。在这种情况下，原告进行处分所产生的费用由黔味府公司承担。且在未按期返还的情况下，每逾期一日，按照去年一年间平均日租金的标准向原告支付房屋占用费。原告处分完毕之日，视为返还结束之日。双方在合同第41条第2款约定，若因黔味府公司原因致使原告提起诉讼或仲裁的，黔味府公司应承担原告因追索本合同产生的所有费用，包括但不限于：诉讼费（或仲裁费）、保全费、律师费、交通费等。合同签订后，双方即按约履行。然而黔味府公司于2020年1月16日起擅自休业、停业3天以上，原告于2020年1月19日向其发出《黔味咕噜酸汤店铺解约通知函》通知被告：1、双方签订的《南京水平方租赁合同》自本通知函送达之日解除。2、要求黔味府公司于接函后3个工作日内缴清全部欠款240832.74元。3、要求黔味府公司于2020年1月21日前将店铺中全部物品搬出，按期返还开店铺位。黔味府公司签收该函后，未能向原告结清欠款。黔味府公司作为一人有限责任公司，被告唐良梅作为股东，在未与原告结算债务的情况下擅自注销了黔味府公司，被告唐良梅理应承担相应的赔偿责任，望法院判如所请。被告唐良梅辩称，首先，被告同意双方合同于2020年1月20日解除，但是被告不认可合同解除的理由。被告认为，原告主张的三天未经营就可以解除合同和承担违约责任的条款是格式条款，且2020年1月24日是除夕，当时就是疫情爆发的时间，即便合同没有解除，此后合同也无法继续履行。其次，被告认为保证金是作为租金、物业管理费支付的一个保障，按照合同约定也只是不予返还，而不是予以没收，因此应当抵扣之前欠付的物业管理费、水电费等费用。再次，原告在2020年1月19日就发函限期三天搬离物品，否则按照废弃物处理，之后再没有就搬离物品给被告发送任何函件，根据双方的租赁合同也明确约定物品不予搬离当做废弃物处理，而在合同解除后，处于疫情管控期间，此时未能搬离物品的责任不在原、被告任何一方，但在疫情管控放松后，原告立即与两家工程公司签订了施工合同，原告并没有督促合同履行，而是不断扩大房屋空置的时间，这是原告自己的责任，因此被告无需承担2020年1月20日之后的房屋占有使用费。综上，对于原告要求被告承担责任，被告同意依法承担，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，水平方公司（甲方）与黔味府公司（乙方）签订《南京水平方租赁合同》，约定甲方将诉争商铺出租给乙方，合同期限自2019年6月1日至2020年5月31日；诉争商铺面积104平方米，经营用途为餐饮，店铺名称为黔味咕噜酸汤；乙方擅自休业、停业3天（含3天）以上的，自然灾害等不可抗力除外，甲方有权不经催告而即刻解除本合同；出现上述情况的，甲方有权出于对本设施商誉及美观上的考虑，而立即封闭乙方的开店铺位；在解除合同后，甲方可将开店铺位内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所进行保管，乙方应在3日内至甲方取回，否则视为抛弃物，甲方有权进行任意处分；当本合同终结时，乙方应当在甲方规定期限内（没有规定的情况下，以7日为限）将其在店铺中的所有物全部搬出，费用自付，开店铺位内经过加工、改建的部位，按照附件中所表明施工区分状况予以恢复原状，为了恢复原状所进行的施工活动，由甲方来指定施工者，所需费用由甲方算定，乙方承担；因为解约、期限届满等原因本合同终止之日，店铺须完成原状恢复工作，原始状态交付甲方，如乙方逾期未完成交付，按照原合同过去一年平均月租金标准向甲方支付房屋占用费；乙方同意，如果乙方在合同解除或期限届满之日未能搬出所有物品，则乙方的残留物品（商品、设备等）将被视为乙方抛弃物，甲方可以对之进行任意处分，在这种情形下，甲方进行处分所产生的费用，由乙方承担，且在未按期返还的情况下，每逾期一日，按照过去一年平均月租金标准向甲方支付房屋占用费，甲方处分完毕之日，视为返还结束之日；乙方应于2019年6月1日前预付3个月保底租金和3个月物业管理，合计71136元的保证金；未经甲方同意，保证金不能用来冲抵应付的租金或者冲抵所欠的甲方的其他债务；月最低保证租金按照5元/日/平方米×104平方米×30.4日计算，租金支付3个月为一个支付周期，首期租金为47424元，于2019年6月1日前支付给甲方，逐次租金应于每个支付周期开始前的15日内支付；月管理费按照2.5元/日/平方米×104平方米×30.4日计算，首期管理费23712元，支付方式同租金；促销费15元/平方米/月，店庆赞助费3000元/年，按自然年收取，不满六个月按六个月计算，六个月以上不满一年按一年计算，首期于2019年6月1日前支付，后期费用以年度为周期循环支付；乙方迟延支付租金、管理费、其他费用以及保证金等费用，每逾期一天，应按未缴纳部分，每天加付0.5%的滞纳金；营业开始后，乙方要求解约的，或者因为乙方违约，使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于三个月的租金及物业管理费，并且乙方所交付的保证金不予返还，另外应当支付原状恢复及围挡费用（具体金额由甲方算定）和赔偿甲方应维持本设施的整体形象和统一管理而蒙受的损失；本合同解除或终止时，如果甲方拥有对乙方的债权，甲方有权直接从乙方交付的保证金及押金中扣除相应款项，如果保证金不足以抵消甲方债权的，乙方应按照甲方要求，在规定时间内补齐不足部分；若因乙方原因致使甲方提起诉讼或仲裁的，乙方应承担甲方因追索本合同产生的所有费用，包括但不限于诉讼费（或仲裁费）、保全费、律师费、交通费等。上述合同附件还就黔味府公司应当支付的押金、原状恢复费用标准等进行了约定。2019年7月29日，水平方公司（甲方）与黔味府公司（乙方）签订《南京水平方仓储服务管理协议》，约定甲方提供给乙方的仓库位于南京市京水平方项目Ｂ2层后场，仓库使用面积为15平方米；如在签订仓储协议后，乙方需要提前解除本合同，除了交纳本月实际使用天数的仓库费用外，还需赔偿甲方一个月仓库费用作为提前解约的赔偿费用，赔偿费用以下一个自然月的实际天数计算；仓库使用期限自2019年8月1日起至2020年7月31日止；甲、乙双方约定该仓库每日每平方米使用费为3.5元，使用期费用总额以每月实际天数计算；乙方返还仓库，应经甲方验收认可，并以实际向甲方返还仓库，日为最终结算日期；协议届满前，双方提前30天洽谈续签事项，若不再续签，则甲方必须在使用期届满前将所有物品搬离并恢复原状；若逾期三个工作日未清理，视同乙方放弃仓库内所有物品的所有权，甲方有权作出任何处理；本协议为甲、乙双方签订的南京水平方租赁合同的附属协议，若租赁合同终止，本协议随之自然终止。上述合同签订后，水平方公司依约将诉争商铺、仓库交付黔味府公司使用，黔味府公司缴纳保证金71136元、电表押金2000元、水表押金500元、装修押金5200元，并向水平方公司支付租金、物业管理费至2019年8月22日。2020年1月16日起，黔味府公司持续停业达三日。2020年1月19日，水平方公司向黔味府公司发出《黔味咕噜酸汤店铺解约通知函》，载明：因黔味府公司擅自休业、停业3天（含3天）以上，已构成根本违约，故双方合同自通知函送达之日解除双方的水平方租赁合同；根据双方合同约定，黔味府公司须赔偿水平方公司违约金71136元，且保证金71136元不予退还，同时黔味府公司须承担应退店产生的原状恢复费15000元，截止至2020年1月21日前店铺产生的租金、电费及其他费用共计162396.74元，黔味府公司应在接函后三个工作日内缴清上述款项；黔味府公司应于2020年1月21日前将店铺内全部物品搬出，若黔味府公司不能按时完成店铺的返还，水平方公司将依据合同约定对店铺内残留物品自行处分，且处分费用由黔味府公司承担。黔味府公司于2020年1月20日收到上述函件。但此后黔味府公司既未结清欠费，亦未腾空返还诉争商铺。2020年3月，水平方公司与江苏美林建设工程有限公司（以下简称美林公司）签订《建筑装饰施工合同》，约定由美林公司就诉争商铺进行围挡施工。2020年3月24日，美林公司向水平方公司出具金额为4332元的工程款发票一张。2020年3月，水平方公司与南京玥瑶装饰工程有限公司（以下简称玥瑶公司）签订《建筑装饰施工合同》，约定由玥瑶公司就诉争商铺进行原状恢复施工。2020年3月25日，玥瑶公司向水平方公司出具金额为15524元的工程款发票一张。2020年3月16日，水平方公司与江苏法德东恒律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托江苏法德东恒律师事务所代理本案诉讼，水平方公司为此支付律师代理费18000元。另查明，黔味府公司系自然人独资企业，唐良梅为自然人股东。2020年4月15日，黔味府公司经工商部门核准注销，黔味府公司注销前未通知水平方公司。案件审理过程中，原、被告一致确认，黔味府公司共计欠付水费1306.2元、电费27924.98元。被告于2020年5月14日明确表示诉争店铺及仓库内物品其均做抛弃物处理，同时不同意自行恢复诉争店铺原状。后原告于当日收回仓库，并于2020年6月2日将诉争商铺恢复原状。原告明确要求被告支付2019年10月1日至2020年1月15日厨余费800.4元，支付2019年10月1日至2020年6月2日期间促销费14040元，支付2019年8月1日至2020年5月14日期间仓储费15067.5元。被告对上述欠费的起算时间均不持异议。另，原告同意在本案中抵扣黔味府公司缴纳的电表押金2000元、水表押金500元、装修押金5200元。被告申请就合同约定的违约金标准予以酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求确认其与黔味府公司签订的《南京水平方租赁合同》、《南京水平方仓储服务管理协议》于2020年1月20日解除的诉讼请求，本院认为，双方合同明确约定黔味府公司若擅自闭店3日（含3日）以上，水平方公司有权解除合同，后水平方公司发函解除合同，黔味府公司亦于2020年1月20日收到解约函件，故双方合同已于2020年1月20日解除。关于原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求，本院认为，黔味府公司系自然人独资企业，被告系自然人股东，但黔味府公司在未通知已知债权人水平方公司的情况下即申请注销公司，被告理应承担相应赔偿责任。关于原告主张的自2019年8月23日至2020年6月2日期间房屋租金、占有使用费、物管费及2019年8月1日至2020年5月14日期间仓储费，本院认为，黔味府公司承租诉争商铺及仓库，理应支付相应租金及仓储费，故被告应支付2019年8月23日至2020年1月20日期间的房屋租金78020元（15808元/月×4个月+15808元/月÷31天×29天）、物管费39010元（7904元/月×4个月+7904元/月÷31天×29天）及2019年8月1日至2020年1月20日期间的仓储费9082.5元（3.5元/平方米/天×15平方米×173天）。关于合同解除后的物管费用，因合同已经解除，黔味府公司已无需被告提供物业管理服务，故对于该部分费用，本院不予支持。关于合同解除后的房屋占有使用费及仓库使用费，本院认为，租赁合同及仓储合同中均明确约定，合同终止后黔味府公司应当及时搬离，若逾期搬离则水平方公司可以自行处置相关遗留物品，在合同解除后，水平方公司发函催告黔味府公司搬离，并告知将自行处分遗留物品，但此后水平方公司始终未作任何处理，存在损失扩大，考虑到合同解除后即为新冠肺炎疫情爆发期间，故本院综合考虑疫情情况、恢复原状所需时间、损失扩大等因素，酌定被告支付两个月的房屋占有使用费31616元、仓库使用费3150元。关于原告主张的2019年10月1日至2020年1月15日期间的厨余费，因双方租赁合同中未约定厨余费，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的2019年10月1日至2020年6月2日期间的促销费，本院认为，原告主张2019年10月1日至2020年1月20日期间的促销费并无不当，故被告应当支付此期间促销费5686元（15元/月/平方米×104平方米×3个月+15元/月/平方米×104平方米÷31天×20天），但合同解除后原告已无权主张促销费，故对于原告主张的2020年1月20日至2020年6月2日期间的促销费，本院不予支持。关于原告主张的水、电费用，被告对上述金额不持异议，本院对此予以确认，故被告应当支付电费27924.98元、水费1306.2元。关于原告主张的原状恢复费15524元、围挡费4332元，本院认为，双方租赁合同明确约定了黔味府公司应将诉争店铺恢复原状，相关费用由黔味府公司负担，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的律师费18000元，本院认为，双方合同中明确约定若因黔味府公司原因致使水平方公司提起诉讼的，黔味府公司应当承担相应律师费用，本案诉讼系因黔味府公司违约所致，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求不予退还黔味府公司缴纳的保证金并赔偿违约金的诉讼请求，本院认为，双方合同约定若因黔味府公司原因致使合同解除的，保证金不予退还同时还需赔偿三个月租金、物业费金额的违约金，上述条款系对违约金进行的约定，被告申请就违约金标准予以酌减，本院综合考虑合同履行情况、被告过错程度、剩余租期等因素，酌定被告赔偿违约金10000元为宜。另，原告同意在本案中抵扣黔味府公司缴纳的电表押金2000元、水表押金500元、装修押金5200元，本院对此予以确认，同时黔味府公司缴纳的保证金71136元亦应予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京水平方投资有限公司与南京黔味府餐饮管理有限公司签订的《南京水平方租赁合同》、《南京水平方仓储服务管理协议》于2020年1月20日解除；二、被告唐良梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京水平方投资有限公司租金78020元、房屋占有使用费31616元、物管费39010元、仓储费9082.5元、仓库使用费3150元、促销费5686元、电费27924.98元、水费1306.2元、原状恢复费15524元、围挡费4332元、律师费18000元、违约金10000元，合计243651.68元（给付时应抵扣保证金71136元、电表押金2000元、水表押金500元、装修押金5200元）；三、驳回南京水平方投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，减半收取为4212.5元，由原告南京水平方投资有限公司负担2064.5元，被告唐良梅负担2148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年七月二十日见习书记员  朱秋萍