黑龙江省桦南县人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0822执异9号案外人：曲志清，女，1954年4月7日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区。申请执行人：王东华，男，1976年9月20日出生，汉族，现住桦南县鹏程小区。被执行人：宋晓龙，男，1980年2月14日出生，汉族，原住鹤岗市南山区（现去向不明）。本院在办理申请执行人王东华与被执行人宋晓龙民间借贷纠纷一案过程中，案外人曲志清于2020年6月22日对本院作出的（2016）黑0822执1883号执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。在审查过程中无法通知被执行人宋晓龙。现已审查终结。案外人曲志清称：请求解除案外人曲志清所有的位于桦南县学府路与西环路交汇处曙光农场8号楼01、02别墅房产的查封。事实及理由：案外人曲志清的爱人于化丰于2011年7月18日与王彬（该别墅的开发商之一）签订了“由于化丰建筑曙光会馆，建筑面积1460平方米，别墅440平方米，建设完工后验收合格一次性付款”的《协议书》。工程竣工后，王彬给于化丰出具了“首先付给于化丰建会馆和别墅工程款750000元”的保证承诺协议书，但没有实际给付。2015年5月6日，于化丰与王彬依据事实对帐，经双方协商达成了由于“王彬欠于化丰工程款966000元，王彬同意将8号楼（1号222平方米）和（2号222平方米）顶给于化丰作工程款，此楼房由于化丰自行处理”的协议。鉴于开发商曙光农场早已将该别墅房屋交付给了案外人曲志清的实际情况，2016年4月28日，案外人曲志清向桦南县地方税务局分别缴纳8号楼01、02别墅房屋税款，共计46454元。案外人在办理房照时，由于开发商手续不全的原因至今没有正式办理完产权证照，为此，曙光农场别墅开发办给案外人出具了证明。从2013年起案外人曲志清一直占有该别墅房屋至今。2018年3月7日，桦南县人民法院对8号楼01、02别墅的房屋实施查封。对此，异议人提出执行异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。早在人民法院查封之前，案外人曲志清的爱人于化丰与开发商签订了合法有效的顶账协议；在2018年人民法院查封之前，案外人以合法占有该不动产；案外人曲志清已支付了该别墅房屋的全部价款，并缴纳了该房屋税款；未办理过户登记，并非案外人自身原因，案外人曲志清完全符合上述法律规定，案外人系该争议房屋的权利人，具有足以排除执行的民事权益。本案申请执行人王东华与被执行人宋晓龙债权债务纠纷与案外人曲志清的房产没有直接因果关系，因此，案外人提出执行异议申请，请求贵院将查封的涉案房产予以解封。案外人曲志清为证明其主张，向本院提供了婚姻关系证明一份，鹤岗市北方房地产开发有限公司证明一份、建筑承包协议一份、曙光别墅开发办说明一份、8号楼别墅抵债协议（2013年）一份、销售不动产统一发票两张及中华人民共和国税收缴款书一份等复印件。申请执行人王东华辩称：1、桦南县人民法院执行查封房屋的行为是法院执行行为的合法体现，没有违反任何法律规定，本案桦南县人民法院（2016）黑0822执1883号裁定书查封房屋的行为，是人民法院在执行生效法律文书（2016）黑0822民初2842号民事调解书的过程，是维护申请执行人王东华的合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。2、王东华认为案外人曲志清对本案被执行标的位于曙光农场福裕嘉园小区8号楼01、02号别墅的房屋，不享有所有权，不享有足以排除强制执行的民事权益。案外人曲志清诉称其丈夫于化丰与王彬顶账工程款取得涉案房屋所有权，显然与事实不符。（1）本案涉案房屋位于曙光农场福裕嘉园小区8号楼01、02号别墅，在2015年5月18日，王彬已经将涉案房屋顶账给被执行人宋晓龙标段内垫付的资金，该房屋的所有权已经属于被执行人宋晓龙所有，王彬无权进行处理该房屋。（2）在人民法院查封之前，案外人曲志清未签订合法有效的书面房屋买卖合同。曲志清诉称也是以物抵债，以物抵债的合同不享有所有权，只享有债权，不能排除法院的强制执行。（3）在人民法院查封之前，曲志清未合法占有该房产，该房屋一直由王东华实际占有。本案被执行标的房屋的附属设施水、电、暖至今没有建设完工，没有通水、通电、通暖气，至今仍未经过竣工验收合格，根据《建筑法》第六十一条之规定，不得交付使用，曲志清诉称已经合法占有房屋，显然与事实不符。王东华申请法院对涉案房屋执行查封时房屋根本没有人居住，申请执行人王东华用被执行人宋晓龙交付的房屋钥匙打开房门，法院执行人员进入房中查看没有任何装修，也不具备居住条件，有录像照片为证。曲志清没有合法占有。（4）曲志清也未支付房屋价款，其诉称也是所欠于化丰的工程款的债权抵账房屋价款，并且，房屋价款每平方米1000元，连建筑成本都不够，明显低于市场价格，也不是真实的房屋买卖合同关系，也不是真实的支付购房款。（5）本案涉案执行标的房屋案外人也未办理物权过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条法律规定，案外人曲志清对执行财产享有排除强制执行民事权益必须同时满足以四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上法律规定，王东华认为案外人曲志清提出的执行异议，其对本案被执行标的位于曙光农场福裕嘉园小区8号楼01、02号别墅的房屋不享有所有权、不享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院应当对本案查封的房屋进行评估、拍卖并予以继续执行。被执行人宋晓龙未予以答辩。本院经审查查明，2016年11月15日，本院作出的（2016）黑0822民初2824号民事调解书，其主要内容是被告宋晓龙于2016年11月20日前一次性给付原告王东华借款本金6986504元及利息（利息自2016年5月28日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）。该民事调解书生效后被告宋晓龙未履行民事调解书所确定的义务，申请执行人王东华向本院申请强制执行。本院于2016年11月25日作出（2016）黑0822执1883号执行裁定查封了被执行人宋晓龙所有的，座落在黑龙江省桦南县曙光农场福裕别墅小区8号楼，案外人曲志清对本院（2016）黑0822执1883号执行裁定提出异议，要求解除对涉案楼房的查封。另查明，案外人曲志清与于化丰系夫妻关系。2011年7月18日，于化丰与王彬签订协议，协议约定由于化丰建筑曙光农场会馆和别墅各一栋，（会馆建筑面积1460平方米，别墅440平方米），建设完工验收合格后一次性付款。2013年4月17日，经于化丰和王彬协商签订协议一份，协议约定王彬欠于化丰工程款966000元，王彬同意将8号楼（1号222平方米，2号222平方米）顶给于化丰作为工程欠款，此楼房由于化丰自行处理，且此顶账协议经曙光农场别墅开发办同意。2016年4月28日，案外人完税后由黑龙江省红兴隆农垦曙光农场开具的销售不动产统一发票，由于开发商的原因涉案楼房（8号楼）不能正式办理产权证。2015年5月18日，王彬与宋晓龙签订一份协议：协议内容为王彬与宋晓龙双方在2012年由四人合资建设曙光农场福裕嘉园别墅小区项目，建设期间由于王彬资金短缺，其中部分别墅建设资金由宋晓龙垫资。2012年至今由于王彬未能销售别墅回笼资金，所以欠宋晓龙的资金未能给付，经过今日对账，王彬共欠宋晓龙4000000元，经双方协商达成一致意见，宋晓龙同意王彬用7号、8号、22号、30号共四栋别墅作价，每栋1000000元归宋晓龙标段内顶替垫付资金，以后此四栋别墅由宋晓龙销售，此物权与王彬无关。本院认为，本院作出的（2016）黑0822执1883号执行裁定关于查封被执行人宋晓龙所有的座落在黑龙江省桦南县曙光农场福裕别墅小区8号楼房证据不足，因为该涉案的8号楼房没有产权登记和预告登记，无法确认产权是宋晓龙的。另外2013年4月17日涉案8号楼由开发商的王彬抵债给了案外人丈夫于化丰，并签订抵债协议，该抵债协议经曙光农场别墅开发办同意。案外人曲志清于2016年4月28日完税后由黑龙江省红兴隆农垦曙光农场开具了不动产统一发票，由于开发商的原因导致无法办理产权登记，因此，该涉案8号楼房的所有权属于曲志清所有。虽然王东华举证王彬与宋晓龙于2015年5月18日有一份抵债协议，即王彬将涉案8号楼抵债给宋晓龙，但是该协议是无效的，因为，王彬对已经抵债出去的涉案8号楼无处分权。因此，案外人曲志清享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止本院（2016）黑0822执1883号执行裁定中，关于查封被执行人宋晓龙所有的，座落在黑龙江省桦南县曙光农场福裕别墅小区8号楼的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。审 判 长  孙云广审 判 员  刘 洋人民陪审员  张晓冬二〇二〇年七月二日书 记 员  李 伟