贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终4071号上诉人（原审被告）：宋志华，男，1972年4月13日出生，汉族，贵州省正安县人，住正安县。被上诉人(原审原告)：贵州省遵义公路管理局，住所地：遵义市汇川区大连路夏家湾，统一社会信用代码：125200004293808517。法定代表人：黄吉国。委托诉讼代理人：钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。上诉人宋志华因与被上诉人贵州省遵义公路管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院(2020)黔0303民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。宋志华上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人贵州省遵义公路管理局的诉讼请求，并驳回一审对房屋占有使用费的判定标准。事实和理由：2019年7月17日贵州省遵义公路管理局向宋志华送达腾房通知书，后又告知宋志华可向贵州省遵义公路管理局提交书面诉求，随后宋志华就提交了书面诉求但无果，后贵州省遵义公路管理局就指使工作人员对涉案门面实施暴力行为，给宋志华造成很大经济和精神损失。由于受新冠疫情的影响，其他租户都得到了不同程度的租金减免优惠，宋志华也应该同样享有该权利。涉案门面卷帘门更换、水表的安装费用均由宋志华垫资，该费用应由贵州省遵义公路管理局支付给宋志华。由于宋志华于2008年6月13日转让取得涉案门面时共花费82000元，故应由贵州省遵义公路管理局对宋志华予以补偿。贵州省遵义公路管理局二审答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。贵州省遵义公路管理局向一审法院起诉请求：1、判决宋志华立即将位于遵义市汇川区的房屋返还给贵州省遵义公路管理局；2、判决宋志华按126.25元／日的标准支付贵州省遵义公路管理局从2018年12月2日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费；3、本案诉讼费用由宋志华承担。一审法院认定事实：2017年12月3日，贵州省遵义公路管理局与宋志华签订了《房屋租赁协议》，该协议约定宋志华承租贵州省遵义公路管理局位于遵义市门面，租赁期限为2017年12月3日至2018年12月2日。租赁费46080.00元／年，协议签订后一月内一次性付清。并向贵州省遵义公路管理局交纳履约保证金10000.00元，如宋志华无违约，协议期满后从贵州省遵义公路管理局处退回保证金（不计息）。协议签订后，双方按约履行了该协议。2018年11月5日贵州省遵义公路管理局向宋志华送达了一份《终止房屋租赁协议通知书》，该通知书载明“宋志华：我单位位于遵义市门面的房屋，于2017年12月3日与您签订的《房屋租赁协议》，租赁期限将于2018年12月2日到期。现通知您，请于2018年12月2日前搬离。”租赁期届满后，宋志华一直未搬离涉案房屋。一审法院认为：贵州省遵义公路管理局与宋志华双方签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认，各方当事人应恪守合同义务。合同期限届满后，双方没有重新签订租赁合同，贵州省遵义公路管理局要求宋志华返还其租赁的门面，符合法律规定，依法应予支持。关于房屋占有使用费的问题，宋志华占有贵州省遵义公路管理局商业用房客观上给贵州省遵义公路管理局造成一定的损失，贵州省遵义公路管理局请求参照租金标准从2018年12月2日起支付房屋占有使用费应予支持。宋志华向贵州省遵义公路管理局交纳的履约保证金10000.00元应予扣除。至于对宋志华主张贵州省遵义公路管理局将其门撬坏所产生的损失，可另行向贵州省遵义公路管理局进行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、宋志华于判决生效之日起三十日内将其占有的坐落于遵义市商业用房返还给贵州省遵义公路管理局。二、宋志华于本判决生效之日起十日内支付贵州省遵义公路管理局房屋占有使用费（按126.25元／日的标准，从2018年12月2日起支付至实际搬离之日止，扣除宋志华已交纳的保证金10000.00元）。案件受理费30.00元（已减半收取），由宋志华承担。二审期间，宋志华向本院提交了通知、收条各1张及发票2张，拟证明宋志华租赁涉案房屋期间，替贵州省遵义公路管理局垫付了3200元水表安装费，该费用应由贵州省遵义公路管理局退还给宋志华。经质证，贵州省遵义公路管理局对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，同意该3200元在本案中予以扣除。二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：贵州省遵义公路管理局是否有权解除与宋志华之间的租赁合同关系及一审判决的房屋占有使用费是否恰当。本案中，贵州省遵义公路管理局与宋志华于2017年12月2日签订书面《房屋租赁协议》，约定租赁期限为一年（即自2017年12月3日至2018年12月2日），该合同约定的租期届满后，双方未再续签书面合同，宋志华亦未再向贵州省遵义公路管理局交纳租金，且贵州省遵义公路管理局于2018年11月5日向宋志华送达了《终止房屋租赁协议通知书》，要求宋志华于2018年12月2日前搬离涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，宋志华应当按要求向贵州省遵义公路管理局返还涉案房屋。因此，对于宋志华主张贵州省遵义公路管理局要求解除与其维持多年的租赁合同关系不合理及贵州省遵义公路管理局应对其予以补偿的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。由于宋志华未按租赁合同约定的终止期限及贵州省遵义公路管理局给予的合理期限搬离涉案房屋，且一直持续使用涉案房屋进行经营，故一审根据《房屋租赁协议》约定的租金标准计算涉案房屋的占有使用费，符合本案事实和法律规定，亦在情理之中，本院予以确认，但占有使用费的起算时间应从2018年12月3日开始。同时，鉴于今年全国范围爆发的新型冠状病毒肺炎疫情对各行业造成一定影响，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条关于“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”之规定，可对宋志华在疫情期间发生的占有使用费予以全部免除或者部分免除。对此，应结合双方当事人的过错以及本案纠纷产生的原因综合考量，本案系因宋志华在合同期满后仍占用房屋且未支付费用的过错行为引起，故本院确定宋志华可免交两个月租金。因宋志华至今尚未返还租赁房屋，为便于计算本案房屋占有使用费，对于从2018年12月3日起至宋志华搬离涉案租赁房屋的占有使用费，免除宋志华两个月的计租期，即从2019年2月3日起才开始计算占有使用费，直至宋志华搬离涉案租赁房屋为止。因二审中，双方均认可宋志华为贵州省遵义公路管理局垫付了涉案房屋的水表安装费3200元，且贵州省遵义公路管理局愿意在本案中予以抵扣，故该3200元可在本案宋志华应支付的费用中予以抵扣。综上所述，一审判决认定事实清楚，但因二审出现新证据，故本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1317号民事判决第一项，即维持：“一、宋志华于本判决生效之日起三十日内将其占有的坐落于遵义市商业用房返还给贵州省遵义公路管理局”；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1317号民事判决第二项，即撤销：“二、宋志华于本判决生效之日起十日内支付贵州省遵义公路管理局房屋占有使用费（按126.25元/日的标准，从2018年12月2日起支付至实际搬离之日止，扣除宋志华已交纳的保证金10,000.00元）”；三、宋志华于本判决生效之日起十日内支付贵州省遵义公路管理局房屋占有使用费（按126.25元/日的标准，从2019年2月3日起支付至实际搬离之日止，扣除宋志华已交纳的保证金10000元及垫付的水表安装费3200元）；四、驳回贵州省遵义公路管理局的其余诉讼请求；五、驳回宋志华的其余上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30元（已减半收取），由宋志华负担；二审案件受理费60元，由宋志华负担40元，由贵州省遵义公路管理局负担20元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年七月十五日法官助理毛丹书记员余飞