甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2210号上诉人（原审被告）：甘肃省科学院磁性器件研究所，住所地甘肃省兰州市城关区科技街37号。法定代表人：赵克中，该所所长。委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。委托诉讼代理人：段武全，男，汉族，1970年9月5日出生，该研究所副所长，住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）:徐建国，男，汉族，1963年11月18日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：俞友钧，甘肃律华律师事务所律师。原审第三人：绍兴蓝德磁力科技有限公司，住所地浙江省绍兴县平水镇会稽村工业集聚区。法定代表人：肖宁，该公司执行董事兼总经理。上诉人甘肃省科学院磁性器件研究所（以下简称磁研所）因与被上诉人徐建国及原审第三人绍兴蓝德磁力科技有限公司（以下简称蓝德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初6697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。磁研所上诉请求：一、依法撤销（2017）甘0102民初6697号民事判决第一、二项，将本案发回重审或改判驳回徐建国的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由徐建国承担。事实与理由：一审判决认定磁研所与蓝德公司之间为委托代理关系，却以“本案徐建国与磁研所签订的《房屋买卖合同》虽然明确约定了楼房的房屋所有权证号及土地使用权证号，但该约定不足以证明徐建国签订合同时知晓蓝德公司委托磁研所售房的情况”为由，认定徐建国签约时不知晓蓝德公司与磁研所的委托代理关系，这一事实认定错误。理由如下:1.《房屋买卖合同》第一条涉及的绍房权证平水字第××号房权证和绍兴县国用（2009）第2-192号土地使用权证，证载权利人（房屋所有权人和土地使用权人）均为蓝德公司而非磁研所。该证据足以证明，《房屋买卖合同》标的物的所有权人是蓝德公司而非磁研所。2.蓝德公司蓝德［2010］009号文件《关于有偿解决蓝德公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》，该文件清楚地表明售房的主体就是蓝德公司。3.蓝德公司在2010年8月21日所作的一份《公司决定》中称“经公司研究决定:由磁研所代收的蓝德公司宿舍楼房款打到绍兴圣华电子有限公司的账户（浦发银行绍兴城东支行85×××16）”。该文件进一步证明磁研所与蓝德公司签订《房屋买卖合同》的行为就是一种委托代理行为，即磁研所代理蓝德公司与徐建国签订了房屋买卖合同。4.与徐建国一样，2010年7月至10月间与磁研所签订《房屋买卖合同》的人共有26人，其中的绝大多数（18人）于2011年1月前后重新与蓝德公司直接签订了《房屋买卖合同》，这一事实进一步证明徐建国在签订《房屋买卖合同》时是知晓磁研所与蓝德公司的委托代理关系的。5.谢永东和柴文晓二人（本批同类案件的当事人）则在其民事起诉状中直接承认其知晓磁研所是在代理蓝德公司出售房屋的情况。6.包括徐建国在内的26个购房人不是将购房款交到磁研所，而是全部将购房款打入经办人窦淑萍个人的银行卡，再由窦淑萍按照蓝德公司的要求，直接悉数转入蓝德公司及其认可的银行账户，从侧面印证了徐建国知晓磁研所与蓝德公司之间系委托代理关系的事实。7.包括徐建国在内的大多数购房人在签订合同前都去了浙江绍兴，就房屋买卖相关事宜同蓝德公司进行了直接接触，且实地查看有关情况，其不可能对蓝德公司是实际售房人的事实不知情。8.从相关事情的发展过程也能证明徐建国不知情的说法不能成立。房屋不能过户发生后包括徐建国在内的绝大多数购房者一开始找的就是窦淑萍个人，包括在窦淑萍住院的病房及其住所;再后来就是找蓝德公司要求解决问题;直到最后看到找窦淑萍个人和蓝德公司还不能保障其权益的情况下才提起了对磁研所的不当诉讼。9.包括徐建国在内的20余人曾就涉案房屋向浙江省绍兴市越城区人民法院申请过执行异议，在执行异议申请书中，有“2014年，绍兴市越城区人民法院就原告绍兴银行股份有限公司与蓝德公司金融借款合同纠纷一案作出（2014）绍越商初字第13号民事判决书后，其等人才知道蓝德公司将房屋销售给其等人后又于2013年将房屋抵押给绍兴银行股份有限公司”的陈述。该陈述直接承认蓝德公司和徐建国就是房屋买卖合同的双方当事人。不仅如此，徐建国等20余人还在执行异议案举证时提供了相关的《房屋买卖合同》，其证明目的恰恰就是徐建国购入蓝德公司名下的房屋。这足以构成徐建国对知晓蓝德公司和磁研所是代理关系这一事实的自认。综上，即便一审判决“《房屋买卖合同》虽然明确约定了楼房的房屋所有权证号及土地使用权证号，但该约定不足以证明徐建国签订合同时知晓蓝德公司委托磁研所售房的情况”的说法勉强成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关司法解释有关证据优势原则和高度盖然性的证明标准之规定，结合磁研所提供的上述大量证据，显然应该得出相反的结论，即徐建国签订合同时对磁研所与蓝德公司的委托代理关系是知晓的。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定的是，受托人不公开代理关系而订立合同的效力归属及责任承担问题，与本案的事实完全不同。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案中徐建国根本没有证据证明《房屋买卖合同》只约束磁研所和徐建国，更不存在所谓的“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”的情形。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果显失公正。请二审人民法院依法予以纠正，以维护国家法律的尊严，保障国有企业的正当合法权益。徐建国辩称，一、与磁研所签订《房屋买卖合同》时事先并不知道蓝德公司委托磁研所售房事实。《房屋买卖合同》虽载明了产权证号和土地使用权证号，但合同中并没有显示该房屋的所有权人和房屋占用范围内的土地使用权人是蓝德公司，故徐建国买房时根本不知道磁研所在出售蓝德公司的房屋。绍兴越城区法院强制执行涉案房屋时，徐建国才得知其在购买涉案房屋之前，蓝德公司为了融资就已经将涉案房屋及土地抵押给了绍兴银行。如果在签约时从合同中载明的二证上获悉了磁研所出售的房屋及土地早已设定了抵押，就不会购买。二、徐建国与磁研所签订《房屋买卖合同》，磁研所并未向其出示过蓝德公司《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》（蓝德[2010]009号文件）和蓝德公司2010年8月21日的《公司决定》。这两份文件系蓝德公司内部文件，无证据证明徐建国在签合同时事先知道文件内容。因此，这两份文件不具有证明力。三、磁研所是以自己名义向兰州市民出售其声称在绍兴的房屋。购房市民是各自购房并分别与磁研所签订《房屋买卖合同》，购房户向磁研所的工作人员窦淑萍支付购房款后，磁研所向各购房户开具了加盖有磁研所财务专用章的收据。由于磁研所属国有企业，国企财务管理制度严格规范，能加盖上磁研所财务专用章，就使得购房户深信不疑地认为磁研所是在出售自己的房屋，怎么可能会想到磁研所是在代售他人房屋，磁研所自2010年三季度开始便以自己的名义陆续出售房屋，窦淑萍是在2011年1月份通知购房户换购房合同，说是售房主体由磁研所变更为蓝德公司。徐建国对蓝德公司状况根本不了解，是基于信任磁研所属国企才选择购买了涉案房屋，因此坚决不同意变更合同主体。但有一部分购房户同意将售房主体变更为蓝德公司，徐建国并不认识这些购房户，变更与否是他们对自己权利的处分，但并不能以此推断徐建国在签合同时事先知道磁研所是代售蓝德公司的房屋。四、购房时磁研所工作人员窦淑萍要求将购房款打到其个人账户，徐建国提出了质疑，认为购房款应该打到磁研所单位账户才合适。窦淑萍回应说单位账户因涉及诉讼被法院冻结了，只能打到个人账户上。并说单位财务部门会开具收据，是单位售房，不会有风险。合同上加盖了磁研所的印章和法定代表人印章，财务部门能出具收据，徐建国完全有理由相信是磁研所在售房。因此给窦淑萍个人打购房款并不能证明事先知道房子系代售，相反，证明了磁研所是在销售自己的房子。五、徐建国获悉绍兴越城区法院执行涉案房屋后，向越城区法院提出了执行异议，执行申请人绍兴银行在听证会上举证，徐建国方知在购房之前的2009年9月和12月，蓝德公司就已经将涉案房屋及土地抵押给了绍兴银行。根据本案证据证实，蓝德公司和磁研所明知涉案房屋及土地已抵押给绍兴银行，且在抵押房屋出售之前，蓝德公司并未告知抵押权人绍兴银行。按照相关法律规定，磁研所与徐建国签订的《房屋买卖合同》应属无效。其有理由认为磁研所和蓝德公司是在故意串通损害其利益，磁研所应就其违法行为承担法律责任。综上，由于本案没有充足的证据证明徐建国在签约时知晓磁研所是在代售蓝德公司房屋，故一审法院依据查明的事实，适用相关法律判决磁研所承担责任完全正确。请二审法院驳回上诉，维持一审判决。蓝德公司未到庭，也未提交书面答辩意见。徐建国向一审法院提出诉讼请求：一、判决解除徐建国与磁研所签订的《房屋买卖合同》；二、判令磁研所返还购房款280723元；三、判令磁研所赔偿损失113148元；四、本案诉讼费由磁研所承担。一审法院认定事实如下：2007年2月8日，第三人蓝德公司由圣华公司、磁研所和许文章（台湾）出资设立，其中圣华公司和许文章以货币方式出资，磁研所以专利技术出资。2009年9月21日，第三人蓝德公司取得了位于浙江省绍兴市的所有权证，证载面积总计5073.62平方米，2010年6月28日，第三人蓝德公司为企业发展留住人才，决定有偿解决公司技术骨干和生产人员及其对公司发展有重要作用人员的住房问题，专门作出蓝德［2010］009号有偿解决住房问题的办法，决定将现有房源向符合条件的职工出售，房屋基本售价每平方米2000元，系数按附表标记为准，车库每平方米1000元。2010年10月11日，徐建国作为乙方，在磁研所（甲方）提供的房屋买卖合同上签字，该合同约定，甲方楼房和车库位于浙江省绍兴市，楼房建筑面积114.965平方米，车库建筑面积27平方米，该楼房及车库平面图见合同附件，房权证号：绍房权证平水字第××号，土地使用权证号：绍兴县国用（2009）第21-192号；以房产证登记建筑面积为准，楼房每平米2200元，车库每平米1000元，全封闭防盗门每扇800元；合同签订当日，乙方须一次性向甲方缴纳楼房款252923元，车库款27000元，防盗门款800元，以上合计280723元。该合同还约定了产权过户登记条款：甲方应当自本合同签订之日起5年至7年内为乙方或乙方指定的第三方办理好房屋所有权证，如果5年至7年内甲方不能将房屋过户登记在乙方名下或乙方指定第三方名下，乙方或乙方指定的第三方有权委托权威部门对其所购楼房及车库根据市场价格进行评估，评估后甲方须在30日内以评估价为基准如数退还乙方或乙方指定的第三方全额款项。如果乙方或乙方指定的第三方要求继续占有使用从甲方购买的楼房及车库，甲乙双方应另约定办理房屋所有权证的有关事宜。徐建国在签订该合同的次日，通过转账向磁研所负责经办售房事宜的职工窦淑萍账户内转款280723元,2010年10月13日，磁研所给徐建国出具收据一份，载明交款单位徐建国，人民币贰拾捌万零柒佰贰拾叁元，交款事由公寓集资，加盖了磁研所财务专用章。此后徐建国领取了房屋钥匙并接收了房屋，磁研所则于2010年10月26日在该合同上加盖了磁研所及其法定代表人的印章。涉案建筑物4幢内住宅房屋通过窦淑萍经办售出总计二十余套，购房款均系窦淑萍个人收取，窦淑萍陆续累计向第三人蓝德公司以银行转账方式支付购房款6600000元。又查明:涉案房屋因被第三人蓝德公司抵押给债权人绍兴银行，浙江省绍兴市越城区人民法院强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，徐建国及部分购房人就涉案房屋被强制执行向越城区法院提出执行异议，越城区法院以其在购房时未尽到合理审慎的注意义务等理由驳回异议请求，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案争议焦点为:一、磁研所与第三人蓝德公司之间是否属于房屋买卖委托代理关系；二、如果磁研所与第三人之间的委托代理关系成立，徐建国在签订合同时是否知晓该委托代理关系，其是否有权向磁研所主张权利；三、本案的《房屋买卖合同》是否具备解除条件，徐建国的各项诉讼请求有无事实及法律依据。一、关于磁研所与第三人蓝德公司之间是否属于房屋买卖委托代理关系的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其特征是双方当事人基于相互间的信任，受托人或有偿或无偿地按委托人指示处理委托人事务。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定的物之交付或一定行为的完成为要件，故委托合同是诺成合同、不要式合同。如委托事务是法律行为，则委托人基于委托合同的约定而授予受托人代理权，受托人以委托人名义或自己名义，对外与他人签订合同从而处理委托事务。本案徐建国与磁研所虽然签订了房屋买卖合同，但磁研所提供的房屋所有权证、国有土地使用权证以及蓝德公司[2010]009号售房办法能够证明房屋所有权人为第三人蓝德公司，《房屋买卖合同》的订立与第三人蓝德公司有关。蓝德公司为吸引磁研所专业技术人员以及在兰与蓝德公司业务有关联的专业人员前往绍兴为蓝德公司服务而出售涉案房屋，在此背景下在兰州售房的事宜由其股东即磁研所完成，磁研所与徐建国签订了房屋买卖合同。此为本案房屋买卖合同的形成原因。此外，徐建国与磁研所签订合同之前，蓝德公司即以公司决定方式指示磁研所将房款付至圣华公司账户，房屋买卖合同履行时，窦淑萍作为磁研所售房事宜经办人直接收取了徐建国等购房人的购房款，并陆续分别汇入圣华公司账户和蓝德公司账户，磁研所并未实际收取购房款。上述事实均能够说明磁研所与徐建国订立房屋买卖合同及转付购房款的行为系磁研所完成委托事务的行为，其与徐建国签订的《房屋买卖合同》实际是磁研所受蓝德公司委托，以自己名义与徐建国签订的合同。二、关于徐建国签订合同时是否知晓磁研所与蓝德公司之间委托代理关系，其有无权利向磁研所主张权利的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条第一、第二款规定：第三人订立合同时不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案徐建国与磁研所签订的《房屋买卖合同》虽然明确约定了楼房的房屋所有权证号及土地使用权证号，但该约定不足以证明徐建国签订合同时知晓蓝德公司委托磁研所售房的情况。根据上述法律规定，徐建国在订立合同时不知道磁研所与蓝德公司之间的代理关系，其可以选择磁研所或者蓝德公司作为相对人主张权利。现徐建国在庭审中明确要求磁研所承担责任，而不要求第三人蓝德公司承担责任，符合法律规定，应当予以保护。三、关于徐建国的各项诉讼请求能否得到支持的问题。首先，徐建国因未能在合同约定期限内取得房屋所有权证故而要求解除与磁研所之间的房屋买卖合同。双方所签房屋买卖合同约定，磁研所或蓝德公司应当在合同签订后5-7年为徐建国办理房屋产权过户手续，如不能办理，则磁研所应当按市场评估价格退款。该退款约定实际属于双方对于房屋买卖合同解除及解除后的返还及赔偿责任的约定。根据一审查明的事实，徐建国自2010年签订房屋买卖合同至今仍未取得房屋产权手续，而所购房屋亦因第三人蓝德公司与银行的债权债务纠纷进入法院强制执行程序，徐建国要求取得房屋所有权的目的客观上已无法实现，解除合同的条件已成就，故其要求解除合同符合合同约定及法律规定，一审法院对此予以支持。其次，关于徐建国要求磁研所返还房款并赔偿损失的主张。我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，徐建国可以要求磁研所返还其已付房款280723元，一审法院对于徐建国该项诉讼请求予以支持。至于磁研所辩称购房款已由窦淑萍支付给第三人蓝德公司及指定的圣华公司，其并未收取购房款的主张，因磁研所与蓝德公司属于隐名代理法律关系，磁研所与蓝德公司之间房款的收取与支付系受托人与委托人之间的内部关系，不能对抗买受人退还房款的权利，故一审法院对磁研所的该项辩称不予采信，磁研所与第三人蓝德公司之间的债权债务关系可另行主张。至于徐建国要求磁研所承担已付购房款并赔偿损失的主张。徐建国作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同之前，应当对房屋的产权状况及实际情况尽到谨慎的审查义务，但其却在未确定房屋的实际产权人、未核实房产规划为工业用途且已作抵押等相关信息的情况下就签订房屋买卖合同并支付购房款给个人账户，徐建国对于各项损失的产生也负有过错责任，该损失依法应当由其自行承担。故一审法院对徐建国主张的上述损失不予支持。综上所述，徐建国与磁研所签订的房屋买卖合同属于磁研所受蓝德公司委托以其名义与徐建国签订的合同。徐建国在签订合同时不知晓磁研所与第三人之间的代理关系，其选择磁研所主张解除合同并返还房款符合合同约定及法律规定，应予支持。但是徐建国要求磁研所承担房款及房屋损失缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。对徐建国诉讼请求中未受法律保护部分的诉讼费用由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条、第四百零三条第一款、第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除徐建国与甘肃省科学院磁性器件研究所于2010年10月26日订立的房屋买卖合同；二、甘肃省科学院磁性器件研究所于本判决生效后十日内向徐建国返还购房款280723元；三、驳回徐建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7208元，由徐建国负担2071元，甘肃省科学院磁性器件研究所负担5137元；保全费2520元，由甘肃省科学院磁性器件研究所负担（于本判决生效后十日内支付徐建国）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。磁研所主张以自己的名义与徐建国签订售房合同系受蓝德公司委托的代理行为，对此未能在一、二审中提交证据证实其就代理情况向徐建国进行了说明，且其提交的证据亦不足以证实其主张的代理行为。磁研所认为徐建国在签订合同时知晓蓝德公司与磁研所为委托代理关系的上诉意见缺乏证据支持，本院不予采信。结合双方签订的《房屋买卖合同》内容，该合同系磁研所与徐建国双方“在平等、自愿、协商一致的基础上就徐建国购买磁研所下列楼房或车库达成”的协议，并且合同载明的卖方（甲方）为磁研所，合同条款中对房屋地理位置基本情况描述时均载明为“甲方房屋”。即签订该合同时磁研所以自己的名义与徐建国所签，该合同约定的权利义务对磁研所与徐建国具有法律约束力。虽然磁研所提出徐建国“不是将购房款交到磁研所，而是全部将购房款打入经办人窦淑萍个人的银行卡，再由窦淑萍按照蓝德公司的要求，直接悉数转入蓝德公司及其认可的银行账户，从侧面印证了徐建国知晓磁研所与蓝德公司之间系委托代理关系事实”等意见，并以此为由认为磁研所仅在此买卖合同行为中属于代理蓝德公司从事代理行为，但徐建国履行合同义务支付房款不论由谁收取，均是其履行该合同义务的行为，且徐建国履行合同义务交付房款后，磁研所于2010年10月11日向徐建国出具了收据，经办人是窦淑萍的行为并不能改变该合同主体应当享有的权利和负有的义务。因此，磁研所认为其是代理蓝德公司从事案涉买卖合同行为的意见缺乏事实依据，本院不予采信。至于磁研所主张购房款最终未进入其所有的账户，应属磁研所与蓝德公司之间内部后续事宜，该理由并不能约束其负有的合同义务。关于磁研所提出案涉房屋的房屋产权证以及土地使用权证系合同附件，以此证明徐建国知晓房屋权利人是蓝德公司而非磁研所的意见。徐建国对此不予认可，而双方当事人在本案一审审理中作为证据提交的合同文本中均无附件，且合同内容亦未反映上述权利证书为合同附件的事实，故磁研所认为徐建国在签订合同时明确知道房屋权利人为蓝德公司的上诉意见与事实不符，本院不予采信。基于上述事实和理由，磁研所虽提出多种理由认为其签订案涉买卖合同的行为是从事委托人蓝德公司的行为，但结合在卷证据及查明的案件的事实，案涉合同主体缔约时的行为在本案中并不能约束蓝德公司，在卷证据仅能够确切证明案涉《房屋买卖合同》约束磁研所和徐建国。一审判决对本案事实认定清楚，适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定符合本案案情，并无不当。鉴于案涉房屋客观上已经不具备办理产权证的条件，一审判决据此认定合同解除条件已经成就，依法判决解除合同，并由磁研所向徐建国返还已付购房款的事实和法律依据充分，本院予以确认。综上所述，磁研所的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5137元，由甘肃省科学院磁性器件研究所负担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇二〇年七月二十日书记员  达 君