四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1163号 原告：薛良全，男，1952年12月28日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王贤斌，四川智凯律师事务所律师。 被告：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，住所地四川省峨眉山市峨山镇万坎村三组，统一社会信用代码915111816991785140。 法定代表人：奚国鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王朕重，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏源，四川商信律师事务所律师。 被告：四川熊猫王子酒店投资管理有限公司，住所地成都武侯区长益路11号1栋3层22号，统一社会信用代码91510107582605359Y。 法定代表人：陈勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：何荣，四川迪扬律师事务所律师。 被告：峨眉山市佳益酒店管理有限公司，住峨眉山市秀湖大道山湖南路6号峨秀湖国际度假区假日半岛142栋第一单元3层142-3-1号，统一社会信用代码91511181337738975M。 法定代表人：何云霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：蒋永文，该公司员工，职务财务总监。 原告薛良全与被告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）、被告四川熊猫王子酒店投资管理有限公司（以下简称熊猫王子公司）、被告峨眉山市佳益酒店管理有限公司（以下简称佳益公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛良全及其委托诉讼代理人王贤斌、被告蓝光公司委托诉讼代理人王朕重、被告熊猫王子公司委托诉讼代理人何荣、被告佳益公司委托诉讼代理人蒋永文到庭参加全部诉讼活动。本案现已审理终结。 原告薛良全向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告支付逾期办证违约金7070元；2、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；3、判令被告支付房租9539.45元；4、判令被告支付违约金35422.9元，并以精装公寓酒店的标准将房屋及室内设置交付给原告，判令各被告支付2020年3月31日前的物业费4685.92元；5、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，经法庭向原告释明，其第一项诉讼请求涉及商品房销售合同纠纷，应另案处理，原告同意另案处理第一项诉讼请求。原告在听取各被告答辩意见后，当庭申请撤回第二项诉讼请求，将第三项诉讼请求变更为请求被告支付欠付房租9539.45元，并按每日千分之三支付违约金，暂计至2020年5月28日违约金为4426.4元；第四项诉讼请求变更为请求被告支付截止2020年3月31日，原告应缴纳的案涉房屋的物业服务费4685.92元。事实和理由：第一被告以售后包租方式销售酒店式公寓，并承诺20年后基本可以收回房款。2013年12月28日，原告与第一被告签订了《商品房买卖合同》，以总价354229元的价格购买了峨眉山市峨秀湖片区间，房号为143-318号（建筑面积为38.56ｍ2）。原告在第一被告的安排下与第二被告签订了《房屋租赁协议》，后第二被告将原告的房屋交由第三被告实际承租经营，原告对此完全不知情。在《房屋租赁合同》中，双方约定第二被告以25元／ｍ2／月的价格承租原告的房屋，租期为20年，从第二年开始至第10年租金每年递增4%，租赁期间房屋的物业费、水电费等费用均由第二被告承担；若原、被告中途退租应支付购房总价10%作为违约金。上述合同签订后，原告按约履行了义务，但第二被告不仅擅自将房屋交由第三被告经营，而且租金从未递增，且在2020年1月8日通知原告终止双方的租赁合同，且至今欠付巨额物业费用。第一、二被告构成违约，应承担相应的违约责任。原告多次找到被告协商均无果，根据相关法律规定和双方合同约定，原告特诉至法院，望法院判如所请。 被告蓝光公司辩称，我公司不是租赁合同的相对方，不应承担支付租金和违约金，原告与我公司存在商品房买卖合同关系，我公司不应成为租赁合同的被告，请求驳回原告对我公司的诉求。针对原告变更后的诉讼请求，我公司跟原告无租赁关系，原告应自行缴纳物业服务费，不应由我公司负责。 被告熊猫王子公司辩称，我公司不是本案适格的被告，不应承担责任，原告对我公司的诉求无事实和法律根据：1、案涉佳益酒店系我公司与众多购房者共同投资，并设立的佳益公司作为酒店的法人主体，案涉租赁房屋实际并非由我公司占用和使用，房屋的实际承租人和使用人是佳益公司，且房租一直都是佳益公司支付给原告，原告对此完全知情，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告明知佳益公司系实际承租人且已将其列为本案的被告，那么原告系明知佳益公司才是租赁合同的相对方；2、从我公司与原告签订《房屋租赁协议》来看，名为租赁协议，实为委托经营协议，是原告委托我公司经营案涉房屋所签订的协议，双方形成并未租赁合同关系，而是委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，我公司受原告委托经营房屋，进而将房屋交由佳益公司承租，即便因房屋租赁出现争议，我公司向原告承担的是披露佳益公司作为实际承租人的责任，而原告对佳益公司的存在也完全知晓；3、我公司从未向原告提出过解除合同，而从原告的诉求来看，其要求解除合同，足以证实系原告主动提出解除合同，因此无论原告与我公司是何种合同关系，我公司无须承担因解除合同产生的违约责任，因系原告提出解约，我方表示同意，但如造成我方损失，我方保留按合同法第四百一十条的规定，向原告追偿的权利。综上所诉，我公司受托将房屋交由佳益公司承租，对于二者之间的租赁关系，佳益公司也并未提出过解约，而是原告提出解约，因此，本案应按合同协商解除终止，不存在违约解除的问题，原告主张违约金无事实和法律依据；另外，违约金的根本原则系填补损失，即便有所谓的违约行为，但原告并未有损失，其所主张的违约金也不应得到支持，况且其要求的违约金过高，依法应进行调减，故要针对我公司的各项诉求请求法院依法予以驳回。针对原告变更后的诉讼请求，原告所有房屋的实际承租人是佳益公司，之前的租金也是佳益公司在支付，原告与我公司之间仅存在委托关系，对于原告与佳益公司之间关于租金、违约金的纠纷，应当由他们来解决，我公司不应承担责任。对于原告现在请求我公司支付按合同递增的租金，双方是有口头协议不递增的，2014-2019年期间都没有按递增金额支付，原告也从未提出异议，另外，从诉讼时效上看，递增部分有些超过诉讼时效了。现原告已实际收回了房屋，从收回房屋起就不应产生租金，物业费也应由原告自行负担。 被告佳益公司辩称，1、我公司从未与原告签订任何租赁协议；2、我公司是事实的房屋使用人；3、由于酒店生意不好，受疫情影响，出现暂时关门停业情况，停业期间，我们还在寻求新的机遇，现在原告起诉我公司终止合同，我公司从未要求解除合同，只是通知他来领取钥匙；4、既然原告起诉要求解除合同，我们没有主动要求解除合同，事实上原告也收回了钥匙，那么要判决解除合同，就应是协商解除合同，不是我方恶意解除合同；5、对于租房违约金，是按要和熊猫王子公司的租赁协议算出的数额，该数额过大，违背了签订合同的本意，我们也没有终止合同，不存在赔偿违约金的问题，请法院依法不予支持；6、对于物管费，在我们发给原告的短信里提出我方负责物管费的时间为2020年1月31日前，2月1日后的由业主自己负担，意思是我公司在经营期间的物管费由我方负责，后续物管费由原告代缴，就本案而言，原告现在仍未提交其已缴纳物业费的依据，故请求驳回原告的该项诉请；7、对于房屋内的设施设备问题，原告是没有出装修费的，是我们酒店统一出钱装修的，合同约定我们交房时的相关设施返还给原告，现在由于我们酒店经营不善，很多房屋并没有布置家居家电，有些房屋作为办公用房或员工用房，若原告认为自己房屋应有什么设施设备，那么需提供租赁期间该房屋屋内有的设施设备的证据。针对原告变更后的诉讼请求，涉及租金一事，原告是和熊猫王子公司签订合同，约定20年租期，没和我公司签约，但我公司确实也是实际使用该房屋的主体，我公司经营困难，不能再租赁该房屋，钥匙也还给了原告，应视为原告同意我公司不租赁的事实，不租房屋了就应协商解决，如要终止合同就请法院判令终止，钥匙都由交还给原告，我公司不应在支付后续租金，而2020年1月的租金我公司在12月底已支付给了原告，就算要判决计算支付租金的时间也应由2月1日起计算。而关于物业费，应是谁使用谁支付，我公司告知了原告1月的物业费由我公司支付，2月1日后物业费应由谁使用谁负责。原告收房的时间应为3月25日，因原告系3月25日来领取钥匙的。关于房租递增部分租金，按原告与熊猫王子公司书面合同里有约定，但我公司从来没有递增过租金，原告在知晓要递增租金而未递增租金的时候就应知道自己权益受损，今天才提出房屋租金递增的问题，是否超过诉讼时效，请法院裁决。在第一次应递增而未递增的时，原告领取租金未反对应视为同意。很多人的租金是我的卡在支付，而有人也给我打过电话问过为什么没有支付递增租金，我都一一回复过。关于今后房屋租金问题，我们支付了1月的租金，从2月1日起的到原告于3月25领取钥匙期间租金如何计算由法院裁决，我公司认为自3月25日后，原告领回了钥匙就视为房屋不由我公司租赁，不应当再支付原告租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，原告薛良全与被告蓝光公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告蓝光公司开发的位于峨眉山市［不动产权证号：川（2018）峨眉山市不动产权第××号］房屋。2013年12月20日，原告薛良全（甲方）与被告熊猫王子公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定以下内容：1、甲方将其所有的位于峨眉山市房屋交由乙方作为酒店经营管理，租赁期间（委托经营期限）为20年，从2014年6月1日起至2034年5月31日止，其中免租期为6个月；2、房租：甲方按25元／平方米／月收取乙方租金，由此产生的相关税费由甲乙双方按国家法规各自承担，协议期内，委托收益年度递增方式为：第2至10年每年递增4%，第11至20年每年递增5%；乙方按月支付甲方房租，支付时间为每月最后一个工作日前支付次月的房租；乙方在接收甲方交付物业后，即预付甲方第一个月的房租，免租期满后，按上述第2条约定支付；3、委托经营期间，该物业的物业管理费、水电气费、电视收视费由乙方承担；4、违约责任：如乙方未按期支付甲方委托收益，逾期30个工作日之内，每天应按应付款的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30个工作日（含30个工作日）时，每天应按应付款的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过三个月时，甲方有权解除本协议，如乙方要求继续履行本协议，乙方每天应按应付款的千分之三向甲方支付违约金，本协议继续执行。 2016年1月29日，被告熊猫王子公司与被告佳益公司签订《熊猫王子连锁酒店特许经营合同》，原告所有的房屋实际上由被告佳益公司在实际经营管理。 2015年1月4日至2018年4月30日期间，原告共收到租金54202元（1322元/月×41个月）；2018年5月1日至2019年12月31日期间，原告共收到租金25118元（1255.9元/月×20个月）。 2020年3月10日，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司向原告发出《物业服务费缴纳提示函》，提示其尚欠物业费截止2020年3月31日共计4685.92元。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁协议》、《不动产权证书》、《假日半岛户型鉴赏酒店式公寓》、《物业服务费缴纳提示函》、三网站网页截图、借记卡账户历史明细清单、微信截图、《租金收益测算表》及熊猫王子酒店峨秀湖项目“股东+房东”模式收益预测表，被告提交的《熊猫王子连锁酒店特许经营合同》、（2017）川1181民初1981号民事判决书、业主收房取钥匙记录表等及本案庭审笔录予以证明。 本院认为，原告与被告熊猫王子公司之间的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按约履行相应义务。原告将房屋交予被告委托经营管理实为房屋租赁，双方约定的委托经营收益实为房屋租金，原告履行了交付出租房屋的义务，被告也应按约履行给付租金的义务。根据原告的诉讼请求分析如下： 一、原告请求三被告共同支付租金，应由谁来支付租金的问题。《房屋租赁协议》系原告与被告熊猫王子公司所签订，那么原告与被告熊猫王子公司基于该合同建立了租赁法律关系，被告熊猫王子公司应承担支付租金的责任。 二、关于欠付租金、租金差额、诉讼时效问题。根据《房屋租赁协议》及原告提供的银行流水清单查明，被告支付的租金截止于2019年12月31日，自2015年1月4日起至2019年12月31日期间，原告实际收取租金为（61个月）79320元（1322元/月×41个月+1255.9元/月×20个月），原告尚未收取2020年1月1日后的租金。另外，原告称被告长期未按时足额支付租金，自2015年1月1日至2019年12月31日期间，被告应支付原告租金为89251元（1322元/月×6个月+1374.88元/月×12个月+1429.87元/月×12个月+1487.06元/月×12个月+1546.54元/月×12个月+1608.4元/月×7个月），而被告实际上只向原告支付了租金79320元，其中差额为9931元。针对被告熊猫王子公司、佳益公司提出诉讼时效抗辩，本院认为，根据《房屋租赁协议》约定：被告应按月支付甲方房租，支付时间为每月最后一个工作日前支付次月的房租，而本案的立案时间为2020年4月14日，原告未提交其他证据予以证实其曾向被告追讨递增租金的差额部分，那么，针对2017年4月之前的房屋租金支付时间应为2017年3月的最后一个工作日，那么，本院认为原告请求被告支付2017年4月之前的房屋租金递增部分本院不予支持，而针对2017年5月后的租金递增部分，被告尚无证据证实原告曾同意放弃房屋租金的递增部分，故本院对原告主张被告应支付拖欠的租金及未足额支付租金的事实部分予以认可。 另外，被告佳益公司提出原告已收回钥匙，视为原告收回房屋不再租赁给佳益公司，被告熊猫王子公司也提出应按原告收回钥匙的时间截止租金的支付，本院认为，原告与被告熊猫王子的《房屋租赁协议》尚未解除，双方应根据合同约定继续履行合同的权利和义务，佳益公司作为房屋的实际使用人，其与原告无任何合同约定，其向原告交付钥匙的行为和原告收回钥匙的行为，不能认定为原告与被告熊猫王子公司之间租赁法律关系的解除，故被告熊猫王子公司应向原告履行继续支付租金的义务。关于被告提出因新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响造成酒店经营困难而停业无法正常经营使用，本院从公平角度出发，将被告熊猫王子应自支付的自2020年1月至3月的租金标准调整为原告主张的月租金标准的一半，即2020年1月-3月租金为：2412.6元（1608.4元×3个月÷2）。根据上述事实的认定，被告熊猫王子公司截止2020年5月31日共计应向原告支付租金为13739.27元[（2020年1月-5月租金为：5629.4）+（2017年5月-2019年12月31日租金递增部分：8109.87元）]。 三、关于原告诉请的违约金。原告请求按《房屋租赁协议》约定，被告应向原告支付违约金，计算方式是每天应按应付款的千分之三支付，本院认为，因被告拖欠租金给原告造成的损失实为资金占用利息损失，现结合本案的实际情况，本院酌定截止2020年5月31日产生的违约金为300元，自2020年6月1日起至款清之日止，以尚欠的租金13739.27元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。 四、关于原告要求物业服务费的诉讼请求。原告要求被告负担案涉房屋拖欠物管公司的物业服务费，但原告暂未垫付以上费用，故原告对此并不享有请求权，若原告在今后产生上述费用，则可另案处理，现对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分符合法律的规定，本院对符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川熊猫王子酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛良全截止2020年5月31日的房屋租金13739.27元及违约金（截止2020年5月31日产生的违约金为300元；自2020年6月1日以13739.27元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告薛良全其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，依法减半收取133元，由被告四川熊猫王子酒店投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年七月七日 书记员  师考 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。