重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2430号上诉人（原审原告）：重庆鲁能英大置业有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道1号，统一社会信用代码91500108781581589T。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：王敬民，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏俊书，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆南岸华仁护理院，住所地重庆市南岸区天文大道17号附30号、附31号、附32号鲁能领秀城S7商铺，统一社会信用代码52500108MJP558658E。法定代表人：李小杨，总经理。委托诉讼代理人：叶琴，国浩（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浪，国浩（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆国福医院管理有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道17号附30号、附31号、附32号，统一社会信用代码91500108320374028R。法定代表人：李小杨，总经理。委托诉讼代理人：叶琴，国浩（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浪，国浩（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆鲁能英大置业有限公司（以下简称鲁能公司）与被上诉人重庆国福医院管理有限公司（以下简称国福公司）、重庆南岸华仁护理院（以下简称华仁护理院）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初4844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鲁能公司的委托诉讼代理人王敬民、魏俊书，被上诉人国福公司和华仁护理院的委托诉讼代理人叶琴、陈浪到庭参加诉讼。二审诉讼中，鲁能公司于2020年5月27日向本院申请撤回本案起诉，华仁护理院和国福公司均不同意，本院依法不允许其撤回起诉。本案现已审理终结。鲁能公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定事实错误，案涉房屋质量问题属于上诉人责任部分，上诉人已整改完毕。2、被上诉人逾期交纳租金，上诉人约定的解除权早已成就，在被上诉人支付租金后，上诉人明确表示不放弃解除合同的权利。且合同约定被上诉人违约终止合同则不享有免租期。3、被上诉人不享有延迟支付租金的权利，应支付违约金。4、一审案件受理费分配错误。国福公司和华仁护理院共同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。1、被上诉人国福医院已经在2018年3月19日将商铺租赁合同的全部权利义务转让给重庆南岸慈恩护理院，国福医院不是本案的当事人，应当驳回上诉人对国福医院的上诉请求。由于上诉人交付的租赁物存在质量瑕疵，经被上诉人接收房屋开始，多次通知其整改，至今未整改完毕，租赁物不符合合同约定的租赁状态，被上诉人华仁护理院暂缓支付租金，同时履行抗辩权，不构成违约。上诉人无权解除合同，解除合同导致的法律后果不应当由被上诉人承担。2、上诉人在上诉状中多次认可对涉案房屋进行了整改，另一方面又说未收到被上诉人对其发出的整改通知，上诉人的上诉理由与客观事实严重不符。3、上诉人与华仁护理院、慈恩护理院于2019年12月13日签订的租赁合同主体变更协议，该协议系一审判决作出后签订，说明上诉人也认可租赁合同正在履行，未解除。鲁能公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告国福公司签订的《商铺租赁合同》及原告与被告慈恩护理院签订的《商铺租赁合同》补充协议；2、判决被告返还原告租赁房屋；3、判决被告支付原告2018年5月1日至合同解除之日的租金，租金按27元/月/平方米×2205.19平方米计算；4、判决被告补交装修免租期（2016年2月1日至2017年1月31日）租金396934.2元（15元/月/平方米×2205.19平方米×12个月）；5、判决被告支付原告合同解除之日后的房屋占用损失，该损失以118900.26元/月（27元/月/平方米×2205.19平方米×2个月）计算；6、判决被告支付原告逾期付款违约金，违约金以欠付金额为基数，从欠付之日起，按日万分之三的标准计算至付清之日止；7、判决被告支付原告违约金178620.39元（27元/月/平方米×2205.19平方米×3个月）；8、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，原告与被告国福公司签订《商铺租赁合同》，原告将位于重庆市南岸区天文大道17号附30号鲁能领秀城3#地骏廷商铺出租给被告。租赁面积面积2205.19平方米。租赁期限自2016年2月1日至2026年5月31日，装修免租期自2016年2月1日至2017年1月31日。《租赁合同》4-4.2约定：第一个租约年为免租期；第二个租约年每月每平方米人民币15元，即每月租金33077.85元；第三、四租约年每月每平方米27元，即每月租金59540.13元；从第五个租约年起（第五个租约年为递增年），按双方商定的租金价格（27元/平方米/月）每两年每月每平方米租金价格，在上年度的每月每平方米租金价格基础上递增8%的租金。《租赁合同》4-4.3约定：第4.2条下租金按以下方式支付：以三个月为一个缴租期，乙方应在租金支付日当月的15日前支付下期租金及物业管理费。乙方应当在每年的3、6、9、12月的15日前向甲方一次性足额支付下个支付期租金。如最后一个季度不是整季度，则租金按实际天数计算。2018年3月19日，原告与被告慈恩护理院签订《商铺租赁合同》补充协议，约定将《商铺租赁合同》的乙方“国福公司”变更为“慈恩护理院”，原合同权利义务由变更后的主体承担。诉讼中，于2019年8月22日，慈恩护理院变更为华仁护理院。合同签订后，原告按合同约定，结清租金至2018年4月30日。因2018年5月1日以后的租金未按期缴纳，2018年5月15日，原告向被告慈恩护理院发出《租金催缴通知书》，要求被告在接到通知起15日内缴纳所欠2018年5月至2018年7月的租金178620.39元。因租赁房屋及设施存在质量问题，被告分别于2016年3月、2016年4月、2016年7月、2017年9月、2018年6月向原告提出要求整改未落实，被告提出缓交租金。双方达不成一致，原告于2019年1月25日诉来一审法院。诉讼中，被告于2019年9月23日向原告支付租金1071722.34元。2019年9月27日，原告向被告发律师函称原告收到款项并非继续履行合同的意思表示，原告从未放弃解除合同的权利。一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议均系合同双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效的民事合同，合同双方当依合同的约定全面履行。《商铺租赁合同》承租人变更为慈恩护理院，《商铺租赁合同》的权利义务应由慈恩护理院承受，慈恩护理院现变更为华仁护理院，《商铺租赁合同》的权利义务应由华仁护理院承受。因被告欠付2018年5月至2018年7月租金，原告发函催收，被告仍未按期缴纳，构成逾期违约。但因租赁物及设施在承租人使用过程中，存在质量瑕疵，经承租人催告一直未得到原告的维修整改，原告逾期交纳租金事出有因，且被告在诉讼中已缴齐了2018年5月1日至2019年10月31日期间（18个月）的租金（1071722.34元÷59540.13元/月=18个月），被告已履行至原告起诉之日止的合同主要义务，被告违约行为显著轻微，不影响实现合同目的。原告要求解除合同，不符合我国合同法第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除合同，一审法院不予支持。因此原告主张支付免租期租金的诉讼请求也不当成立。因租赁物及设施在承租人使用过程中，存在质量瑕疵，经承租人催告一直未得到原告的维修整改。根据我国合同法第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因原告未依法履行维修义务，同样构成违约，被告继而逾期交纳租金，事出有因。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，一审法院亦当不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：“驳回原告重庆鲁能英大置业有限公司的诉讼请求。案件受理费15331元，减半收取7665.5元，由原告自行承担。”本院二审期间，上诉人提交了以下新证据：1、被上诉人于2020年2月1日出具的《关于请求减免房屋租赁费用的函》，拟证明被上诉人从2019年11月1日至今有六个月租金未支付。2、案涉房屋面积测算报告书，拟证明上诉人向被上诉人交付的房屋是清水房。被上诉人华仁护理院对上述证据的真实性予以认可，但认为上述证据与本案无关联性。被上诉人华仁护理院提交了当事人双方及重庆南岸慈恩护理院于2019年12月13日签订的《租赁合同主体变更协议》，拟证明商铺租赁协议并未解除，正在继续履行，同时该变更协议表明上诉人放弃了收取违约金的权利。上诉人对该证据的真实性予以认可，但不认可被上诉人的证明目的，认为该协议产生于双方一审作出判决前，双方均未作为新证据在一审中举示，上诉人有权行使约定解除权并主张违约金。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，根据被上诉人一审提交的证据能够证明案涉租赁房屋存在地面结构下沉,墙面开裂等质量瑕疵，上诉人认为其已经整改完毕，但并未举示证据予以证明。一审认定案涉房屋存在质量瑕疵，经承租人催告一直未得到上诉人的维修整改，承租人逾期交纳租金事出有因，且在诉讼中已履行至鲁能公司起诉之日止的合同主要义务，违约行为显著轻微，不影响实现合同目的。对鲁能公司要求解除合同、主张支付免租期租金和违约金的诉讼请求未予支持并无不当，本院依法予以维持。因鲁能公司的诉讼请求未获支持，一审法院确定案件受理费由其自行承担并无不当。综上所述，鲁能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15331元，由上诉人重庆鲁能英大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  周 舟审 判 员  夏兴芸二〇二〇年七月二十日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静