贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终863号上诉人（原审被告）：贵州屹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处迎宾花园小区。统一社会信用代码：91520421063067042R。法定代表人：戚湘英。上诉人（原审原告）：王某，女，1982年1月27日出生，汉族，贵州省贵阳市人，原住贵州省贵阳市观山湖区金龙国际花园2栋2单元202号，现住贵阳市白云区。上诉人（原审原告）：龙某2，男，1978年10月13日生，汉族，贵州省贵阳市人，原住贵阳市白云区共大路56号附1号，现住贵阳市白云区。上诉人（原审原告）：龙某1，男，2008年11月27日生，汉族，贵州省贵阳市人，原住贵州省贵阳市观山湖区金龙国际花园2栋2单元202号，现住贵阳市白云区。法定代理人：王某、龙某2，系上诉人龙某1父母。上诉人王某、龙某2、龙某1委托诉讼代理人：何丹，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王某、龙某2、龙某1委托诉讼代理人：肖兴琦，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称“屹源公司”）与上诉人王某、龙某2、龙某1商品房预售合同纠纷一案，贵州省安顺市平坝区人民法院作出（2020）黔0403民初71号民事判决后，双方均不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人屹源公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2.诉讼费及因本案产生的其他费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误，本案并不存在将合同尾页签署后又补签合同的事实。原审判决认定该事实错误。庭审中被上诉人并未提交证据证明该事实，仅仅只是向法庭单方陈述，上诉人并未认可。在签订商品房买卖合同时，上诉人是将整本合同交由被上诉人签字，并非只是将签字页交给被上诉人。同时，一审判决已经认定王某、龙某2是具有较高文化程度的完全民事行为能力人，二人在涉及较大金额的交易时不可能如此草率。二、上诉人在本案中并不存在欺诈行为。1.被上诉人在起诉状中认可上诉人的行为不构成欺诈。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定,被上诉人在起诉状中明确陈述上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时发生了重大误解，误以为合同里所载明的房屋就是黄勇介绍给自己的位于贵安迎宾城安顺卿玲精品酒店大厅旁边的临街商铺，使得被上诉人作出了错误的意思表示。上诉人的同一行为不能同时构成“重大误解”及“欺诈”。2.本案中并无证据证明上诉人在主观上具有欺诈被上诉人的故意。根据《最高人民法院印发〈关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行》的通知》第68条规定,本案被上诉人不能举证证明上诉人的销售人员具有在主观上欺骗被上诉人作出错误意思表示的故意。同时，因被上诉人购买的是临街大商铺中隔断销售的小商铺，不是完全独立区分的商铺，故不能排除销售人员在与被上诉人沟通过程中发生误会和歧义，不是销售人员故意欺诈被上诉人。3.原判认定上诉人构成欺诈的理由不符合法律规定，且显失公平，不符合证据规定关于举证责任和优势证据原则的要求。原判认定上诉人的销售人员对原告的询问指东道西、有意回避话题等情形，及结合本院审理的其他两个案件案情，认定被上诉人关于合同签订细节和上诉人在合同签订过程中有欺诈行为。“指东道西”、“回避话题”是较为模糊的日常生活概念，与严谨的法律推论具有天壤之别。从生活角度而言，销售人员不正面回应客户的话题有多种多样的原因，但并不等于在欺诈客户。从法律角度而言，从销售人员的“指东道西”、“回避话题”不能从逻辑上认定上诉人存在欺诈行为。人民法院不能在民事诉讼中使用“品格证据”进行推论，以当事人在某一起交易中存在过错推论出当事人在所有交易中都有过错。这样会导致上诉人陷入“过错原罪”的死循环。三、上诉人的合法权益应当受到法律保护。原告基于重大误解要求行使合同撤销权，但客观上已经超过了重大误解的撤销权行使期间。在无证据证明上诉人有欺诈行为的情况下，人民法院通过依职权调取其他判决的方式来推定上诉人存在欺诈，有违中立、公平的审判原则。上诉人王某、龙某2、龙某1上诉请求：1.维持原判第一、二项。2.撤销原判第三项。3.判令被上诉人向上诉人支付资金占用利息，分别以80460元、44400元、33828.57元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率分别从2017年10月29日、2018年7月29日、2019年6月24日计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至上述款项全部返还之日止，以上利息暂计算至2020年1月6日，合计为12355.88元。4.判令被上诉人赔偿上诉人交通费1800元、误工费915.82元、律师费15000元，共计17715.82元。5.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：上诉人在整个购房过程中已尽到了普通购房者合理审慎的注意义务。原审认定上诉人系较高文化程度的成年人，对签订购房合同的重大事项没有尽到谨慎义务自身存在过错，于理不合。上诉人在购买房屋时，对欲购买房屋基本情况的了解完全依赖于房开公司的宣传及销售人员的介绍。在被告销售人员已经介绍了上诉人欲购买房屋位于安顺卿玲精品酒店大厅旁之后，原告基于信任，已经确信了自己所购买房屋的具体位置，自然认为双方签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋就指向对方所介绍位于安顺卿玲精品酒店大厅旁的房屋。且上诉人欲购买的房屋在当时没有任何门牌标识可以让上诉人与《商品房买卖合同》中载明的房屋坐落进行对比确认，上诉人在签订《商品房买卖合同》时仅看到签字页，并未看到完整的合同。故本案中上诉人已经尽到合理谨慎的义务，不可归责于上诉人。另在本案起诉前，被上诉人已涉及多起由于指错商铺产生的商品房销售合同纠纷，且均已结案。被上诉人在房屋销售过程中，向购房者指错房屋并非偶然事件，而是被上诉人故意隐瞒房屋基本情况导致，被上诉人故意欺诈的行为已经超过了普通购房者能够预见的范畴。上诉人针对本次交易行为并不存在过错。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，案涉《商品房买卖合同》被撤销后，作为有过错一方，被上诉人应当赔偿上诉人由此所受到的损失。上诉人在一审审理中已经举证证明自己因此产生的交通费、误工费、律师费等损失，同时，已经支付的资金势必存在利息损失，故对上诉人主张的上述损失，人民法院应当依法予以支持。原审原告王某、龙某2、龙某1向一审法院起诉请求：1.依法撤销原、被告于2017年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号954）；2.判令被告返还原告已交的购房款148000元及赔偿损失10688.57元，含维修基金2960元、代办费3500元、契税4228.57元；3.判令被告向三原告支付资金占用利息12335.88元；4.判令被告赔偿交通费1800元、误工费915.82元、律师费15000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年10月29日，在被告销售人员黄勇的介绍下，原告看中位于贵安迎宾城安顺卿玲精品酒店大厅旁边的一间临街商铺，后就该商铺的购买与被告签订了《商品房买卖合同》（编号954），合同约定由原告购买被告开发的位于贵安迎宾城御园5号负1层132号商品房，建筑面积16.65平方米，房价148000元，合同签订后原告按约向被告支付了全部房价款，并支付维修基金2960元、代办费3500元、契税4228.57元。2019年7月2日，在被告销售人员黄勇带原告看房的过程中，原告发现合同中载明的房屋坐落并不在安顺卿玲精品酒店大厅旁，合同中所载明的房屋并非被告销售人员当初所介绍的房屋。同年7月13日黄勇向原告主动承认当初是其指错位置，并承诺由自己将该门面出售，若未能出售由本人购买，后黄勇避而不见，被告也未对该事合理解决。原告认为，被告销售人员以被告名义从事房屋销售行为，将负二层的门面错指成负一层的门面，导致原告在与被告签订的《商品房买卖合同》时发生了重大误解，误以为合同里所载明的门面就是被告销售人员指给原告看的门面，使原告基于错误认识作出错误意思表示，严重侵害了原告的合同利益，故应由被告承担相应法律责任，原告向法院诉如所请。庭审中原告补充陈述，2017年10月29日被告销售人员称打印机坏了只能打印出合同签字的尾页，所以签字时没看到合同全本，合同全本是事后黄勇带到贵阳给原告的，本案被告在销售中有欺诈行为。原告提交《商品房买卖合同》、完税证明、发票、收据、录音录像光盘、微信记录截图等支持其主张。原审被告屹源公司一审中答辩称：1.原告起诉以重大误解为由要求撤销合同，根据相关法律规定，已经超出三个月的撤销权期限。2.本案不构成重大误解，被告未向原告介绍错房屋。合同中已经列明商品房的位置为负一层，原告起诉状中指的卿玲酒店旁边的商铺面积有100多平方米，而原告所购买的只有10多平方米。3.原告在2019年已经办理相关手续，原告在购买的时候是现房，原告的起诉未要求撤销不动产登记，仅要求撤销合同已不现实。综上，请求驳回原告的诉讼请求一审法院查明认定的事实：2017年10月29日，原告王某、龙某2在被告销售人员黄勇的介绍下，看中位于贵安迎宾城安顺卿玲精品酒店大厅旁边的一间临街商铺（大商铺隔段出售），后就该商铺的购买与被告签订了《商品房买卖合同》（编号954），合同约定由原告购买被告开发的位于贵安迎宾城御园5号负1层132号商铺，建筑面积16.65平方米，房价148000元，合同签订后原告按约向被告支付了全部房价款，并支付维修基金2960元、代办费3500元、契税4228.57元。2019年7月，原告王某、龙某2在重新看房时，被告销售人员黄勇认可当初带原告看的房并非合同所载明的房号，原、被告就此发生纠纷解决未果。同时查明，王某、龙某2系龙某1的父母。另查明，二原告2017年10月29日签订合同时，并未看到合同全本，仅就合同签字的尾部签字，合同系事后补送。还查明，王某、龙某2系有较高文化的完全民事行为能力人。一审法院认为:本案争议的焦点主要为本案合同是否具有可撤销的法定情形及原告诉讼请求是否合法有据。关于合同可撤销的法定事由，《中华人民共和国民法总则》规定因一方的欺诈或基于重大误解订立的合同为可撤销合同。本案中，原告以其与被告签订案涉《商品房买卖合同》存在重大误解为由主张撤销该合同，庭审中补充陈述该合同签订时被告有欺诈行为，结合原告提交的录像资料和录音材料中销售人员黄勇对原告的询问指东道西、有意回避话题等情形，及结合本院审理的（2018）黔0403民初1249号、1262号案情，本院对原告关于合同签订细节和被告在合同签订过程中有欺诈行为予以采信。故本院认可本案合同因被告有欺诈行为而可撤销，原告行使撤销权未超过一年的期限。原告关于合同撤销后的购房款返还主张，本院依法予以支持；对维护基金、契税、代办费，本院认为应作为损失处理，由被告赔偿；对其余主张，因本案原告基于较高文化程度的成年人，对签订购房合同这样的重大事项却没有尽到谨慎义务，自身存在过错，本院不予支持。被告关于本案的相关抗辩不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十条之规定，判决：一、撤销原告王某、龙某2、龙某1与被告贵州屹源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号954）。二、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性向原告王某、龙某2、龙某1返还购房款148000元，并赔偿损失10688.57元。三、驳回三原告的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2011元，由三原告负担300元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担1711元。限于本判决生效之日交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审确认一审查明的事实。本院认为：据以上诉人屹源公司及上诉人王某、龙某2、龙某1分别支撑其上诉请求所依据的事实和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、上诉人屹源公司是否存在欺诈行为。2、上诉人王某、龙某2、龙某1行使合同撤销权是否已超过重大误解的撤销权行使期间。3、上诉人屹源公司是否应向上诉人王某、龙某2、龙某1支付资金占用利息及赔偿交通费、误工费、律师费。一、关于上诉人屹源公司是否存在欺诈行为的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。关于“重大误解”，应具备以下要件：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人须无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间须具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。其中：要件一、二、三为关于“重大误解”的基本构成要件。要件四、五则为“重大误解”的限制性要件，其意在限制可得构成“重大误解”从而使民事法律行为能够被撤销的情形，以维护交易安全。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。要构成可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。本案中，2017年10月29日，王某、龙某2在屹源公司销售人员黄勇的介绍下，看中位于贵安迎宾城安顺卿玲精品酒店大厅旁边的一间临街商铺（大商铺隔段出售），后就该商铺与屹源公司签订了《商品房买卖合同》（编号954），约定王某、龙某2、龙某1购买屹源公司开发的位于贵安迎宾城御园5号负1层132号商铺。2019年7月，王某、龙某2在重新看房时，屹源公司销售人员黄勇认可当初带王某、龙某2看的房并非合同所载明的房号，当事人双方就此发生纠纷。据以上述《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定及有关构成要件，即便王某、龙某22017年10月29日签订合同时未看到合同全本，仅就合同签字的尾部签字，事后补送合同，也即便“原告提交的录像资料和录音材料中销售人员黄勇对原告的询问指东道西、有意回避话题”，也不能以此就能判断屹源公司销售人员有欺诈行为、欺诈故意，故一审认定合同签订细节和在合同签订过程中屹源公司有欺诈行为，系适用法律错误或不当，应予纠正。据以上述《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定及有关构成要件，王某、龙某2系完全民事行为能力人，结合先看房后签合同、重新看房及屹源公司销售人员黄勇认可当初看的房并非合同所载明的房号等事实，王某、龙某2、龙某1所实施与屹源公司签订案涉《商品房买卖合同》的民事法律行为，更为符合关于“重大误解”的基本构成要件及限制性要件，因此可得构成“重大误解”从而使其民事法律行为能够被撤销。二、关于上诉人王某、龙某2、龙某1行使合同撤销权是否已超过重大误解的撤销权行使期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。”本案中，王某、龙某2在2019年7月重新看房时并不知道或者应当知道撤销事由，且安顺市平坝区市场监督管理局至2019年11月20日还在对屹源公司就其与王某、龙某2签订的相关合同从维护消费者权益的角度进行询间调查，王某、龙某2、龙某1于2020年1月6日提起本案诉讼，并不超过“重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的期间。三、关于上诉人屹源公司是否应向上诉人王某、龙某2、龙某1支付资金占用利息及赔偿交通费、误工费、律师费的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”。第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，王某、龙某2系完全民事行为能力人，实施民事法律行为应当审慎，且其一审中亦陈述“当时我方没有怀疑，我方是特别相信黄勇的，因为他说他是经理”，由可认定王某、龙某2有一定过错，导致合同被撤销屹源公司亦有一定过错。基于被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，一审对上诉人王某、龙某2、龙某1要求屹源公司支付资金占用利息及赔偿交通费、误工费、律师费的诉请未予支持，并无错误或不当。另，屹源公司对一审法院作出的（2018）黔0403民初1249号、1262号民事判决不服，分别向本院提起上诉，本院分别作出（2018）黔04民终1214号、1218号民事判决对一审法院作出的上述民事判决予以维持，本院认为系构成重大误解，一审亦认为系构成重大误解，故一审结合其审理的（2018）黔0403民初1249号、1262号案情，认定合同签订细节和在合同签订过程中屹源公司有欺诈行为，亦系适用法律错误或不当，亦应予纠正。综上所述，虽上诉人屹源公司的上诉理由部分成立，应予部分采纳，但其上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人王某、龙某2、龙某1的上诉理由及请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，虽适用法律部分有瑕疵，但裁判结果正确，应予纠正瑕疵后维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费600元，由上诉人贵州屹源房地产开发有限公司负担300元，由上诉人王某、龙某2、龙某1负担300元。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  刘 熹审判员  黎福伟二〇二〇年七月二十九日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。