四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7352号 上诉人（原审被告）：杜永南，女，1927年9月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴英（杜永南的女儿），住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴宜蓉（杜永南的女儿），住成都市锦江区。 被上诉人（原审原告）：四川非亚实业有限公司，住所地成都市书院西街一号亚太大厦17楼。 法定代表人：易国孝，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘晓英，四川自优律师事务所律师。 上诉人杜永南因与被上诉人四川非亚实业有限公司（以下简称非亚公司）返还原物纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初10038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜永南上诉请求：1.撤销（2018）川0104民初10038号民事判决第一项，不腾退案涉房屋；2.同意支付房屋占用使用费，但对房屋占用使用费的标准有异议。事实和理由：一、杜永南的配偶吴燊自四川省轻工业厅援外办公室（以下简称援外办）成立便在该处工作，位于成都市锦江区XX街X号X栋X单元X层1号房屋（以下简称案涉房屋）是援外办分配给吴燊的福利房。1986年援外办新宿舍建成，全体职工通过打分、排序分得住房，案涉房屋由此分给吴燊，杜永南因此住进案涉房屋，并于1987年将户籍迁入案涉房屋。1988年吴燊去世后，杜永南一直居住在案涉房屋。20世纪90年代后期，国家实行城镇住房制度改革（以下简称房改）期间，援外办未就案涉房屋给杜永南办理房改手续。而杜永南虽为国家工作人员（成都市青羊区教育系统），但杜永南因其居住在案涉房屋而未参与杜永南所在单位的分房及房改。二、2017年签订《房屋租赁合同》时，杜永南已经90岁，眼睛视力和耳朵的听力已经存在严重障碍，签订过程没有其家人在场，因此一审判决所依据的《房屋租赁合同》系杜永南在被胁迫以及不清楚合同主要条款的情况下受欺骗签订的，该合同是无效合同，应予撤销。三、在2017年签订《房屋租赁合同》之前，案涉房屋在杜永南居住的30余年期间房屋性质上未发生过变化，一直为公租房。2017年非亚公司以欺骗手段与杜永南签订《房屋租赁合同》，将变案涉房屋性质改变为短期房屋租赁，并要求杜永南搬出案涉房屋，侵害了杜永南的居住权。四、一审判决回避杜永南合法居住在案涉房屋33年的事实和国家住房保障及房改的方针政策，依据《房屋租赁合同》以及在该合同基础上产生《关于停止租房的通知》、杜永南有无续约等说法，上述依据均不能成立，一审判决错误。五、杜永南自1986年入住案涉房屋后，开始向援外办交纳租金；之后援外办变更为四川轻工经济技术合作公司（以下简称轻工公司），又向轻工公司交纳租金；轻工公司改制为非亚公司后，杜永南向非亚公司交纳租金。案涉房屋租金从最初的2元上涨至600余元，杜永南对其与非亚公司之间的租赁关系无异议，但对2017年签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准及租赁期限有异议，因为该合同签订时非亚公司未向杜永南说明清楚合同约定的主要内容。 非亚公司辩称，1.案涉房屋是援外办自行修建。1993年援外办注册了轻工公司。2000年，轻工公司39名正式职工购买了包括案涉房屋在内的原公司全部国有资产，援外办和轻工公司整体改制为非亚公司。2001年4月27日，非亚公司取得案涉房屋的所有权。2013年10月29日进行了更正所有权登记并办理了单独所有权证书。无论援外办时期案涉房屋处于怎样的状态，非亚公司从合法渠道、善意取得了案涉房屋并支付了合理对价，办理了所有权登记，系案涉房屋的所有权人。2.杜永南对案涉房屋既无所有权，又无使用权，属于非法占有他人之物。吴燊从内江地区轻化工局（以下简称内江轻化工局）退休后于1983年开始临时聘用在援外办工作。案涉房屋是援外办自行修建的房屋，为方便通勤自1987年借用给临聘人员吴燊居住。吴燊去世后，因其他临聘人员还在援外办工作，援外办出于好心继续让吴燊的家属杜永南借住案涉房屋，案涉房屋并非实物分配，也不是设定居住权，而是借住。1997年开始实行房改，援外办正式职工按照房改规定和要求购买了住房并办理了产权证，杜永南并非援外办正式职工，无权参与援外办的房改。援外办和轻工公司该改制为非亚公司后，非亚公司并未立即要求杜永南搬离案涉房屋，而是从2010年开始与杜永南每年签订《房屋租赁合同》。2017年，经非亚公司股东会决议收回案涉房屋，非亚公司按照合同约定提前通知杜永南将不再续租。2018年4月租赁期届满，杜永南对案涉房屋不再享有合法使用权，应腾退给非亚公司。三、（2018）川0104民初10040号、（2018）川0104民初10039号案件所涉房屋与本案情形完全一致，如本案改判，将打乱前述两案已稳定的秩序。非亚公司现有股东32名，均为自然人股东且年龄多为60岁至70岁，非亚公司为妥善安排员工及股东，股东会决定清理资产、解散公司，才因此停止出租案涉房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。 非亚公司于2018年8月31日向一审法院起诉请求：1.杜永南腾空案涉房屋并返还给非亚公司；2.杜永南按照案涉房屋市场租金标准向非亚公司支付自2018年5月1日起至实际搬离案涉房屋之日止的房屋占用使用费（按1800元/月的租金标准计算）；3.诉讼费用由杜永南承担。 一审法院认定事实：2013年10月29日，案涉房屋的产权登记在非亚公司名下，房屋建筑面积为66.32平方米。杜永南的户籍从1987年4月11日起迁入案涉房屋。现案涉房屋由杜永南实际占有使用至今。 2017年5月1日，非亚公司与杜永南签订一份《房屋租赁合同》，约定非亚公司将案涉房屋出租给杜永南，出租房屋面积为66.32平方米，租赁期限为12个月，自2017年5月1日至2018年4月30日止；租赁期满，非亚公司有权如期收回出租房屋，杜永南如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知非亚公司，经非亚公司同意后，重新签订租赁合同；房屋租金为每平方米10元，每月租金为663.2元，在签订本合同当日杜永南向非亚公司支付三个月的租金，以后每季度支付一次；租赁期满合同自然终止。杜永南认可该合同系其本人所签及捺印。 2018年4月26日，非亚公司向杜永南发出一份《终止房屋租赁合同的再次通知》，主要内容为非亚公司与杜永南签订的《房屋租赁合同》即将于2018年4月30日到期，非亚公司在2017年12月29日通过中国邮政以挂号信方式给杜永南送达了《关于停止租房的通知》，提前告知非亚公司将到期终止与杜永南签订的案涉房屋的《房屋租赁合同》，请做好搬迁准备。一审庭审中，杜永南陈述其未收到过该份书面通知，非亚公司的工作人员曾于2018年告知过杜永南终止租赁关系，杜永南对此提出过异议。 一审庭审中，非亚公司陈述援外办变更为轻工公司，1999年轻工公司改制为非亚公司。非亚公司与杜永南确认租赁关系存继期间杜永南按每平方米10元的租金标准向非亚公司交纳租金至2018年4月。 一审法院认定上述事实采信了非亚公司营业执照、杜永南人口信息（户籍）证明、《房屋租赁合同》、案涉房屋所有权证书等证据。 一审法院认为，根据非亚公司提出的诉讼请求，本案属于返还原物纠纷。返还原物纠纷是指物权权利人请求无权占有不动产或者动产的实际占有人返还该物的纠纷。根据庭审查明的事实，非亚公司将登记在其名下的房屋出租给杜永南占有使用，非亚公司系该出租房屋的物权权利人，杜永南仅在租赁期限内享有占有使用的权利。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2018年4月30日届满，租赁期满合同自然终止，杜永南如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知非亚公司，经非亚公司同意后，重新签订租赁合同。本案中，杜永南在租赁期限届满前并未向非亚公司提出续租申请，非亚公司在租赁期限届满前向租户杜永南发出了不再续租的通知书。虽然杜永南否认收到该通知书，但杜永南认可非亚公司的工作人员曾于2018年向其告知终止租赁关系，而直至本案庭审前，杜永南未在法律规定的异议期内对解除租赁合同提出异议，故案涉《房屋租赁合同》于非亚公司的工作人员向杜永南告知解除租赁合同之日已解除。租赁期限届满且租赁合同已解除后杜永南未向非亚公司腾退案涉房屋，其也未举证证明双方已经形成了不定期租赁合同，而非亚公司已诉至法院要求其腾退房屋即不同意其继续占有使用该承租的房屋。综上，杜永南继续占用使用案涉房屋无合法根据，属于无权占有，根据《中国人民共和国物权法》第三十四条的规定，非亚公司作为案涉房屋的物权权利人要求杜永南停止占有使用并腾退案涉房屋的诉讼请求，应依法予以支持。关于案涉房屋是否应办理房改手续，不属于本案审理范围，对此一审法院不予处理。 关于非亚公司主张的房屋占有使用费。如前所述，杜永南在租赁合同期限届满后至今仍占有、使用案涉房屋，导致非亚公司无法对房屋行使占有、使用等权利，给非亚公司造成了一定的损失，其应向非亚公司支付相应的房屋占有使用费。现非亚公司主张案涉房屋的占用费标准按照1800元/月计算，缺乏相应的事实依据，且明显高于合同约定的租金标准，一审法院不予支持。因案涉《房屋租赁合同》约定租赁期间为2017年5月1日至2018年4月30日，与当前间隔时间较短，市场价格浮动较小，双方约定的租金标准具有一定的参考价值，故基于公平原则，一审法院酌定案涉房屋的占用费计算标准参照《房屋租赁合同》约定的租金标准663.2元/月计算。故杜永南应按照663.2元/月的标准向非亚公司支付从2018年5月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，判决：一、杜永南应于本判决发生法律效力之日起十日内停止占有、使用案涉房屋并腾退给非亚公司；二、杜永南应于本判决发生法律效力之日起十日内向非亚公司支付占有使用费（按663.2元/月的标准，从2018年5月1日起计算至上述房屋实际腾退之日止）；三、驳回非亚公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由杜永南负担。 二审中，非亚公司新提交了案涉房屋的房屋信息查询记录、非亚公司改制资料、股东会决议、2010年至2016年期间的《房屋租赁合同》7份、援外办工资表、川轻援秘（1985）字第38号函件等证据，双方当事人质证后对真实性均无异议，本院认定以下事实：1.吴燊从内江轻化工局退休后，1983年援外办临时聘用吴燊在援外办工作。1988年前，援外办将案涉房屋提供给吴燊及其家属居住。1988年吴燊去世后，杜永南作为吴燊的家属继续居住在案涉房屋中。2.2010年4月至2017年5月期间，非亚公司与杜永南每年就案涉房屋签订一份《房屋租赁合同》，每份合同均约定租赁期为一年，8份合同约定的案涉房屋租金从每月每平方米4元逐步涨至每月每平方米10元。杜永南入住案涉房屋后开始向援外办、轻工公司及非亚公司支付房屋租金至2018年4月。本院查明的其他事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案中非亚公司主张与杜永南就案涉房屋建立了合同法中规定的租赁合同关系，并举出2010年至2017年期间签订的8份《房屋租赁合同》为证；杜永南反驳案涉房屋系援外办分配给吴燊的福利房、双方就案涉房屋之间的租赁关系是单位与职工之间的公房租赁，杜永南应对其反驳所依据的事实提供证据加以证明，但其未进行举证。在本案审理过程中，双方对案涉房屋系援外办自建所有，之后所有权登记在改制后的非亚公司名下的事实不持异议，且双方均确认吴燊从内江轻化工局退休后受援外办临时聘用到援外办工作。因此吴燊不是援外办的正式在编职工，吴燊与援外办既无人事关系也无劳动关系，故不论吴燊因何原因入住案涉房屋，案涉房屋既不属于援外办对吴燊的实物分房，也不属于援外办出租给吴燊的单位公房，杜永南关于案涉房屋系单位公房出租给其占有使用，进而享有居住权的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于杜永南提出的2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》是其在被胁迫以及不清楚合同主要条款的情况下受欺骗签订的，合同应被撤销确认无效的上诉理由。一方面，杜永南对其主张受到被胁迫签订合同的事实未进行举证证明。另一方面，非亚公司与杜永南自2010年4月起连续8年每年都签订有一份《房屋租赁合同》，租赁期均为一年且租金逐步上涨，杜永南持续支付了合同所约定的房屋租金且未提出异议。因此杜永南在签订2017年5月1日的《房屋租赁合同》时应当能够注意到房屋租金标准和租赁期的约定，故杜永南以其在被胁迫以及不清楚合同主要条款的情况下受欺骗签订合同为由主张合同应被撤销或无效，缺乏事实和法律依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。现2017年5月1日《房屋租赁合同》约定的租赁期已届满，杜永南未依约提前要求续租，非亚公司工作人员亦于2018年向杜永南告知终止租赁关系，因此2017年5月1日的《房屋租赁合同》已于非亚公司工作人员向杜永南告知终止租赁关系之日解除。《房屋租赁合同》解除后，杜永南继续占有案涉房屋缺乏合法依据，非亚公司作为案涉房屋的物权权利人，要求不具有合法占有权利的杜永南停止占有使用并腾退案涉房屋符合法律规定，应予以支持。 关于案涉房屋的占有使用费问题。杜永南在二审审理中明确表示愿意支付房屋占用使用费，但对房屋占用使用费的计算标准有异议。对此，本院认为，如前所述杜永南在支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金时一直未提出异议，其不清楚2017年5月1日《房屋租赁合同》主要条款的理由也不成立，一审判决考虑房屋占用使用费支付期间与2017年5月1日《房屋租赁合同》约定的租期相近、市场价格浮动等因素，基于公平原则酌定参照2017年5月1日《房屋租赁合同》约定的租金标准663.2元/月计算房屋占用使用费并无不当，杜永南对房屋占用使用费计算标准有异议的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，杜永南的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杜永南负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 孙 睿 审判员 郭 静 二〇二〇年七月二十二日 书记员 曾龙海