重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初5059号 原告（反诉被告）：秦小华，女，1982年2月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：蒋寿庆，重庆乐君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周琳英，重庆乐君律师事务所律师。 被告（反诉原告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告（反诉被告）秦小华与被告（反诉原告）保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦小华及其委托诉讼代理人蒋寿庆、周琳英，被告（反诉原告）保利公司的委托诉讼代理人肖松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）秦小华向本院提出诉讼请求：1、确认被告作出的《解除合同通知书》无效；2、被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》，要求被告协助原告办理房屋网签手续（秦小华在庭审中撤回要求保利公司协助办理商品房买卖合同备案登记的诉请，增加诉请要求保利公司协助办理房屋网签手续，庭后在代理词中撤回要求保利公司协助其办理房屋银行按揭手续的诉讼请求）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，秦小华与保利公司签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，购买保利公司房屋（房地产权证号103房地证2012字第XXXXX号）一套；合同约定房屋总价款为5550000元，采用按揭付款的方式，秦小华分三期向保利公司支付房屋首付款，剩余房款388.5万元由秦小华向银行申请按揭贷款，经银行同意后由银行直接划给保利公司作为秦小华应付的剩余房款；同时对办理按揭违约责任、解除合同等内容作了相关约定。嗣后，秦小华按约履行完首付款义务并在2019年1月10日向兴业银行提交了办理按揭所需的资料待银行进行贷款审批。2019年8月5日，兴业银行告知秦小华因贷款政策发生变化，必须最低首付四成才能办理按揭手续并向秦小华出具书面《商业按揭贷款办理基础资料提供及预审意见》，秦小华收到该通知后因联系不上保利公司的销售人员特委托重庆泰和泰律师事务所向保利公司发送《律师函》告知保利公司前述贷款政策变化情况且希望与保利公司一起协商房屋尾款支付事宜，保利公司却于2019年8月13日向秦小华发送《解除合同通知书》通知解除与秦小华的购房合同，同时要求秦小华按照总房款的20%支付违约金并有权将案涉房屋另行出售。秦小华认为，保利公司不具有解除权，保利公司单方解除合同的行为，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告（反诉原告）保利公司辩称：原被告双方的商品房买卖合同已经于2019年8月13日解除，理由在于被告享有合同约定的解除权，且解除权条件已经成就，被告按照合同约定发出了解除通知，因此双方的合同已经解除。 被告（反诉原告）保利公司向本院提出反诉请求：1、秦小华向保利公司支付自2019年1月17日起至付清时止，以3885000元为基数，按照每日万分之五为标准计算的违约金；2、秦小华向保利公司支付律师代理费20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，保利公司与秦小华就商品房签署《重庆市商品房买卖合同》。按照合同第五条约定，房屋总成交金额5550000元，秦小华选择按揭付款方式向保利公司支付房款。根据合同约定，秦小华应于2018年11月15日内交付总房款的百分之三十即1665000元；剩余3885000元申请银行按揭贷款。同时，双方还签署了附件五及《商品房买卖合同补充协议1》。根据附件五第五条第八款约定，秦小华应当于按揭合同签署后60日内，委托按揭银行将贷款388.5万元支付给保利公司。根据《补充协议1》第一条的约定，将反诉被告应付首付款项予以分期支付，第二条约定逾期支付首付款超过3日的，保利公司有权解除合同。且双方约定首付款付清之前暂不办理网签手续等。秦小华未按照约定付清首付款和在首付款付清后及时办理按揭手续。保利公司已于2019年8月13日通知解除双方商品房买卖合同关系。保利公司认为，若法院确认解除行为无效，且判令保利公司继续履行双方签署的《重庆市商品房买卖合同》。则秦小华应当按照合同约定向保利公司支付逾期支付首付款及逾期办理按揭手续导致保利公司不能及时收回房价款388.5万元的违约金。若法院认为双方签订的商品房买卖合同已经解除，则请驳回该项反诉诉请。 原告（反诉被告）秦小华辩称：1、我方并未违约，被告无权解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，也无权要求原告支付违约金。2、因我方不存在违约，双方对律师费费用承担并未约定，我方不应当支付律师费及违约金，且反诉诉讼费也应当由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对秦小华举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议1、收款收据、微信聊天记录截图、收条、个人信用报告、身份证复印件、户口、结婚证、营业执照、银行流水、行驶证、收据、银联商务单据、结清证明、照片、签订按揭合同的光盘、《商业按揭贷款办理基础资料提供及预审意见》、律师函、ems物流单、物流详情、《解除合同通知书》、EMS物流单、物流详情和保利公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议1、承诺书、解除合同通知书、邮寄单、商业贷款办理基础资料提供、关于购买保利江上明珠房屋的说明及附件、法律事务委托合同和发票，因秦小华和保利公司对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月15日，以保利公司为甲方（卖方），秦小华为乙方（买方），双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同第二条约定：甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。《房地产权证》号：103房地证2012字第XXXXX号。该合同第三条乙方所购买的商品房的基本情况约定：（一）本商品房座落为：重庆市XX区XX路XX号X幢X-X。该合同第四条购房价款约定：（一）本商品房为清水房，总成交金额为5550000元整，建筑面积单价为16323元/平方米，套内建筑面积单价为17148元/平方米。该合同第五条付款方式及期限约定：……3、按揭付款：本商品房成交金额5550000元整。（1）：乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即555000元，大写：伍拾伍万伍仟元整；于2018年2月15日内缴纳总房款的百分之十即555000元，大写：伍拾伍万伍仟元整；于2018年11月15日内交付总房款的百分之十即555000元，大写：伍拾伍万伍仟元整，作为首付款。向银行申请388.5万元20年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分；（2）：乙方应于签订合同当日付清首付款（乙方已付定金转为本期购房首付款），并缴清由甲方代收的相关税费（包括但不限制于契税、印花税、权证工本费等）；（3）：乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任；（三）办理按揭贷款违约责任的约定：……2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期间不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。……。该合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于第九条第1款（1）中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第1项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付购房款。甲方不解除合同的，合同解除履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。……。 合同附件五的补充协议第五条“关于按揭付款”的约定：（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料。……（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同前或签署合同时，因甲方的故意导致乙方购买房屋所在的项目（楼盘）无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理购房按揭贷款。（四）合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或未全额批准乙方的按揭贷款申请的。（五）乙方应于签订合同当日付清首付款，并缴清由甲方代收的相关税费……甲乙双方知悉，因国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由”。（六）乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。乙方逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署按揭合同及完善相关手续，乙方应每日按照总房款的万分之五向甲方支付违约金。如乙方逾期10日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署按揭合同及完善相关手续，甲方有权在未经催告的情况下直接通知解除合同，该解除通知发出后双方的合同关系立即解除，并按照合同第十条承担违约责任。（七）乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订合同前已经对现行房贷政策作了充分的了解。虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化，（包括但不限于与银行签订借款合同后银行通知乙方需上浮银行利率或者提高首付款比例或者增加提供贷款所需的资料等）而拒绝批准乙方的全额或部分贷款申请时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分。否则甲方有权在未经催告的情况下直接通知解除合同，该解除通知发出后双方的合同关系立即解除，乙方应当按照合同第十条约定承担违约责任。经甲方同意，乙方也可自行变更按揭银行另行签订按揭合同；乙方变更按揭银行以一次为限，若新的按揭银行仍然拒绝批准乙方的全额或部分贷款申请时，则甲方有权在未经催告的情况下直接通知解除合同，乙方应当按照合同第十条约定承担违约责任。（八）乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款。第二十五条中约定：双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下：（一）乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。（二）若因乙方逾期支付款项，导致甲方解除合同的，则乙方应当按照总房价的20%向甲方支付违约金……。 2017年5月15日，以保利公司为甲方，秦小华为乙方，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议1》（针对按揭首付分期客户），该协议第一条约定：乙方确认应付甲方的房屋首付款总额为协议所载明房款总额的30%，即1665000元，具体付款期限为：2017年5月15日前支付555000元；2、2018年2月15日前支付555000元；3、2018年11月15日前支付555000元。该协议第二条约定：如乙方未按本补充协议约定的时间付款，乙方构成违约，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：（一）逾期在3日（含此日）之内，自本补充协议约定的应付款到期日之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。（二）逾期超过3日后，甲方有权解除合同。乙方按房款总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除合同产生的所有相关损失。该协议第四条约定：在乙方本协议约定付清首付款前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关事宜。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间，甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付款当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策等以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款预审批相关手续。五、若因乙方原因（包括但不限于征信问题），导致银行贷款审核未通过或甲方未收到按揭贷款，乙方应于付清首付款后30日内，以现金方式向甲方一次性付清除首付款之外的剩余尾款。逾期在3日（含此日）之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过3日后，甲方有权解除合同。乙方按房款总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除合同产生的所有相关损失。……第九条约定：本协议相关条款的约定与合同约定不一致的，以本协议约定内容为准。 2017年5月15日，秦小华出具《承诺书》一份，主要内容为：一、本人承诺并保证在贵公司通知之日起4天内前往贵公司指定的银行办理按揭贷款。二、由于借款人及参贷人自身原因（包括但不限于按揭资料完整性、真实性、个人征信不符合贷款银行要求等原因）不符合贷款条件，不能在贵公司指定的银行办理按揭贷款，本人承诺并保证在贵公司通知不能办理按揭贷款之日起15日，将付款方式更改为全款或更换其他银行办理，本人未按承诺书中承诺时间履行完毕补交尾款或配合改签其他银行按揭贷款手续，本人自愿按照与贵公司签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五《商品房买卖合同补充协议》中关于付款的相关约定承担违约责任，同时贵公司有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人且无需另行通知本人。 2017年5月15日，保利公司向秦小华出具收款收据一张，上载明：今收到秦小华交来定金首期555000元。 2018年3月2日，保利公司向秦小华出具收款收据一张，上载明：今收到秦小华交来首期265000元。 2018年3月5日，保利公司向秦小华出具收款收据一张，上载明：今收到秦小华交来首期190000元。 2018年3月20日，保利公司向秦小华出具收款收据一张，上载明：今收到秦小华交来首期100000元。 2018年12月18日，保利公司向秦小华出具收款收据一张，上载明：今收到秦小华交来首期100000元。 2019年1月2日，保利公司向秦小华出具收款收据一张，上载明：今收到秦小华交来首期455000元。 另秦小华分别于2018年3月5日、2018年3月20日、2018年12月18日、2019年1月2日向保利公司支付滞纳金3698元、695元、1650元、10920元，保利公司出具收款收据。 庭审中，秦小华举示微信聊天记录截图、收条、个人信用报告、户口、结婚证、营业执照、银行流水、行驶证、结清证明、征信报告、签订按揭合同的光盘、照片等证据一组，拟证明其在付清案涉房屋的首付款后，在2019年1月10日及时按保利公司及按揭银行的要求提供了完整按揭所需资料。其中2019年1月10日的收条显示，**在2019年1月10日收到了上述资料并出具收条。 秦小华举示的2019年8月5日的《商业按揭贷款办理基础资料提供及预审意见》上显示：秦小华已经向按揭贷款银行提供了齐全的按揭贷款所需资料，办理完毕按揭预审手续，按揭银行：兴业银行商贷，最低首付：4成（至少），上证人：1人上证（秦小华），贷款年限：30年。该单据下方银行确认人处：**签字。 2019年8月8日，秦小华按保利公司在《重庆市商品房买卖合同》预留的地址向保利公司邮寄《律师函》一份，主要载明：受秦小华女士的委托，泰和泰律师事务所指派本所杨璐律师，就贵公司与委托人签订的商品房买卖合同履行事宜，依据相关事实及我国有关法律法规的规定，特向贵公司致函如下：一、委托人陈述事实如下：2017年5月15日，我方与贵公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买房屋，……。截止至2019年1月，委托人已将该三期首付款支付完毕（最后一期有逾期行为，已缴清滞纳金）。付清全部首付款后，兴业银行于2019年1月10日将受理了办理按揭手续所需材料。至2019年8月5日，银行经过审批后通知我方：由于贷款政策的变化，我方的贷款额度有所调整，最低首付由三成变化为四成，贷款年限30年。委托人随即将此情况知会贵司，并主动要求就支付第四成房款事宜与贵司工作人员进行协商，但贵司工作人员以贷款周期过长为由，要求我方先行支付违约金七十余万元，再支付第四成房款。二、基于委托人陈述，律师认为：1.按照《合同》对购房款的三成首付款分期支付的约定，委托人已于2019年1月付清合同约定的全部首付款。2.由于银行贷款政策的变化，导致我方需要在《合同》约定的三成首付款外再多支付一成房款，依据合同中第6页第五条（三）3、“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方”之约定，现，我方欲就该“获得贷款少于申请贷款数额”的部分支付问题，与贵司进行协商，希望协商一致后签订补充协议，是积极履行合同的行为。3、贵司工作人员告知我方应先缴纳七十余万违约金，再付第四成房款的主张，没有法定根据和约定依据。三、律师受委托郑重函告如下：1、请贵公司在接到本函的十五日内安排相关人员与我方秦小华女士协商付第四成房款事宜，以便协商一致后双方签订补充协议及继续履行合同。2、若贵公司未履行上述合同义务，则我方有权解除合同。同时保留委托律师向贵公司提起诉讼，及追究贵公司违约行为责任的权利。保利公司于2018年8月12日收到该《律师函》。 2019年8月13日，保利公司向秦小华邮寄一份《解除合同通知书》，主要载明：秦小华女士：您与我司就位于保利江上明珠-A-1组团11-别墅-104号商品房于2017年5月15日签订《重庆市商品房买卖合同》及附件五、《商品房买卖合同补充协议》。……根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第五条、第二十五条的约定，您逾期10日未将办理按揭贷款所需的资料提供给我司并与银行签署按揭合同及完善相关手续，我司有权在未经催告的情况下直接通知解除合同，并按照总房价的20%向我司支付违约金，我司有权从您已付款项中予以扣除。鉴于以上情况，我司依据合同约定和法律规定郑重通知您：解除贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五、《商品房买卖合同补充协议》，违约金将按总房价的20%从您已付款项中予以扣除，您所认购的该房屋我司另行销售。秦小华庭审中称其于2019年8月14日收到该《解除合同通知书》。 庭审中，保利公司还举示秦小华出具的一份《关于购买保利江上明珠房屋的情况说明》（以下简称《情况说明》），拟证明秦小华自认因自身原因导致按揭贷款未能在约定期限内支付给被告。该《情况说明》系秦小华出具，上主要载明：尊敬的保利公司领导：……我于2019年1月付完首付最后一期后，并于一周内向保利指定的兴业银行提交了所有办理房屋按揭的资料。当时已临近春节，银行工作人员告知会在春节后再办理我的按揭贷款，春节后本人也临近预产期，由于我的置业顾问早已离职，我也在家养胎，所以导致按揭贷款双方都没有进一步跟进进度。直到2019年8月左右，保利工作人员打电话问我房子按揭情况，我于8月5日去找办理按揭的银行，银行才给我出了一张需要我加一成首付的预审书面意见；因为当时没有保利的工作人员和我对接，我去过保利签约中心，也去了保利江上明珠销售部想找人沟通加成首付的事，最后都没有人关注我的事情……。为了诚意解决这个事情，我愿意按照银行贷款利息向保利支付一定补偿：需办按揭部分的金额是388.5万，从2019年8月应该办理按揭到现在一共8个月，由于过程中大家都有点误会，所以本人希望支付4个月的贷款利息作为贵司补偿，然后继续履行合同，办理按揭贷款，也恳请保利领导体谅我们老百姓购房不易，同意我的上述请求为感。对该《情况说明》，秦小华陈述，该说明是在开庭前原、被告就案涉房屋预达成调解就案件情况的说明，我方并没有自认对案涉争议存在过错或违约，只是双方预达成调解目的做的陈述。 庭审中，秦小华陈述，我方从银行了解到，若保利公司不配合办理房屋网签手续，我方则无法办理按揭手续。银行告告知需要首付四成，我立即告知置业顾问，但是置业顾问已经辞职，我也多次找保利公司财务和工作人员，想要商量如何支付第四成首付以及继续办理按揭的事宜，但是没有人对接该事情。所以我才向保利公司发函告知该情况并希望商量如何支付第四成首付以及继续办理按揭的事宜，但是在8月14日就收到了保利公司解除合同的函。 另查明，2019年4月24日，保利公司与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定由北京大成（重庆）律师事务所在本案中为保利公司提供法律服务和担任代理人，律师服务费为2万元。2020年4月26日，保利公司向北京大成（重庆）律师事务所支付诉讼代理费20000元。 本院认为，秦小华与保利公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、《商品房买卖合同补充协议1》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。 关于案涉商品房买卖合同及其补充协议是否已于2019年8月13日解除。在案涉《重庆市商品房买卖合同》的履行中，保利公司于2019年8月13日向秦小华邮寄《解除合同通知书》，以秦小华未在签订合同当日签订按揭合同、按银行要求提供所需的全部资料导致其公司未收到剩余房款为由，认为根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第五条、第二十五条的约定，秦小华逾期10日未将办理按揭贷款所需的资料提供给保利公司并与银行签署按揭合同及完善手续，其有权在未经催告的情况下直接通知解除合同。对此，本院认为，第一，秦小华与保利公司在2017年5月15日签订的《商品房买卖合同补充协议1》中补充约定，秦小华分期向保利公司支付首付款，最后一期首付款的支付时间为2018年11月15日，且双方特别约定“在乙方本协议约定付清首付款前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关事宜。……乙方付清首付款当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续”，即秦小华在付清首付款后才开始按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料并办理按揭手续。该补充约定已对《重庆市商品房买卖合同》附件五第五条中“乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料”的约定内容进行了变更约定，相关的权利义务应以《商品房买卖合同补充协议1》中的特别约定为准。第二，从查明的事实看，虽然秦小华存在未按《商品房买卖合同补充协议1》约定期限支付首付款的情形，但其嗣后在补交首付款时向保利公司支付了滞纳金，保利公司也予以接收，收取了滞纳金并开具收款收据，且配合秦小华办理案涉房屋的按揭贷款。故保利公司以秦小华逾期支付首付款为由主张其享有合同解除权并不能成立。第三，秦小华在2019年1月2日付清首付款后，从其举示的证据看，其至迟在2019年1月10日已按照按揭银行要求提供了齐全的相关签约资料，办理了按揭手续，且从2019年8月5日的《商业按揭贷款办理基础资料提供及预审意见》中也可以看出秦小华向按揭贷款银行提供了齐全的按揭贷款所需资料，办理完毕按揭预审手续。故保利公司在《解除合同通知书》中主张的“秦小华逾期10日未将办理按揭贷款所需的资料提供给保利公司并与银行签署按揭合同及完善手续”并无事实依据，保利公司对该事实也未举示相应的证据证明。第四，2019年8月5日银行告知秦小华最低首付4成后，秦小华及时告知了保利公司，并通过《律师函》要求协商第四成房款的支付事宜，这表明秦小华在积极履行合同义务。秦小华在2019年1月10日向按揭贷款银行提供了齐全的按揭贷款资料后至2019年8月5日银行告知秦小华最低首付由三成变化为四成期间，从现有证据看，此期间银行并未通知秦小华其贷款审批是否通过，保利公司也未告知秦小华其按揭贷款办理情况或是否审批通过，秦小华也不知晓其银行按揭贷款是否通过，故在2019年1月10日至2019年8月5日期间系秦小华等待银行贷款审批是否通过的时间，不能视为秦小华违约。秦小华的第四成首付款的金额、如何支付需保利公司协助才能完成，故秦小华的贷款在2019年1月10日至2019年8月5日期间未发放到保利公司也并非是秦小华的原因造成的。第五，被告保利公司辩称，秦小华未按《重庆市商品房买卖合同》附件五第五条第八项“乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款”的约定，在60天内委托贷款银行将按揭贷款支付，且期限届满之后，也未能一次性支付剩余房款，故其基于合同享有解除权。对此，本院认为，重庆市商品房买卖合同》附件五第五条第八项约定指的是买方在签订合同当日办理完毕按揭贷款手续的情况，而本案中双方特别约定在秦小华的首付款付清后才开始办理按揭手续，故本案的情况并不适用该条约定，否则，按揭贷款尚未开始办理时合同约定的60日的委托银行放款的期限就已经届满。综上，保利公司在2019年8月13日向秦小华发送《解除合同通知书》时并不享有合同约定的解除权和法定解除权，该《解除合同通知书》并不产生解除双方间商品房买卖合同关系的法律后果，故保利公司辩称案涉《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议已于2019年8月13日解除的意见不能成立，本院不予采纳。秦小华诉请要求确认保利公司于2019年8月13日作出的《解除合同通知书》无效，本院予以支持。 因秦小胡与保利公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议并未解除，双方应继续履行合同。秦小华撤回要求保利公司协助办理商品房买卖合同备案登记的诉请、撤回要求保利公司协助其办理房屋银行按揭手续的诉讼请求，本院予以准许。庭审中，秦小华表示，因案涉房屋的按揭贷款银行系保利公司指定，而据其了解保利公司与指定银行合作已经到期，若继续履行案涉合同需保利公司为其办理案涉房屋的网签手续。保利公司对秦小华主张的案涉房屋未办理网签并未予以否认，且未举示相应证据证明，而根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议1》中“在乙方本协议约定付清首付款前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关事宜”的约定，保利公司负有协助办理房屋网签手续的义务，故秦小华要求保利公司继续履行《重庆市商品房买卖合同》，协助其办理案涉房屋的网签手续，符合合同约定，本院予以支持。 关于保利公司反诉的违约金。首先，如前所述，《重庆市商品房买卖合同》附件五第五条第八项“乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款”的约定指的是买方在签订合同当日办理完毕按揭贷款手续的情况，而本案中双方约定系分期支付首付款，且特别约定在秦小华的首付款付清后才开始办理按揭手续，故本案的情况并不适用该条约定，否则，按揭贷款尚未开始办理时合同约定的60日的委托银行放款的期限就已经届满。其次，秦小华与保利公司签订的商品房买卖合同中并未约定在分期支付首付款的情形下，秦小华应在首付款支付期限届满后的60日内委托银行将按揭贷款支付给保利公司，保利公司主张秦小华应当在2019年1月17日前付清全部房款系其单方推定，并不符合双方的合同约定。最后，秦小华在付清首付款后于2019年1月10日向按揭贷款银行提供了齐全的按揭贷款资料后，履行了办理按揭贷款手续的义务。如前所述，在2019年1月10日至2019年8月5日期间系秦小华等待银行贷款审批是否通过的时间，秦小华无法决定银行贷款的审批进程，不能视为秦小华违约。在2019年8月5日银行告知秦小华最低首付4成后，秦小华及时告知了保利公司，并通过《律师函》要求与保利公司协商第四成房款的支付事宜，在积极履行合同义务，保利公司收到律师函后于2019年8月13日发送《解除合同通知书》，通知秦小华解除合同。故秦小华并不存在逾期支付购房款388.5万元的情形。综上，保利公司反诉要求秦小华支付自2019年1月17日起至付清时止，以3885000元为基数，按照每日万分之五为标准计算的违约金无事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于律师费。保利公司并未举示有效证据证明秦小华存在逾期支付购房款388.5万元的事实，且双方合同中亦未对律师费的承担进行约定，其反诉要求秦小华向其支付律师费2万元无法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）保利（重庆）投资实业有限公司于2019年8月13日向原告（反诉被告）秦小华作出的《解除合同通知书》无效； 二、被告（反诉原告）保利（重庆）投资实业有限公司继续履行与原告（反诉被告）秦小华于2017年5月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》，在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）秦小华办理房屋的网签手续； 三、驳回原告（反诉被告）秦小华的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）保利（重庆）投资实业有限公司的反诉请求。 案件受理费37880元，依法减半收取18940元，由被告（反诉原告）保利（重庆）投资实业有限公司负担。反诉案件受理费6229.25元，由被告（反诉原告）保利（重庆）投资实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年七月十七日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩