河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初4172号原告：周纪妹，女，1979年5月25日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：付小林，河南奉献律师事务所律师。被告：河南万创地产集团有限公司，住所地河南自贸试验区。法定代表人：叶四合，总经理。委托诉讼代理人：曹梦娇、靳继栋，系被告公司员工。原告周纪妹诉被告河南万创地产集团有限公司（以下简称万创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周纪妹及其委托诉讼代理人付小林、被告代理人靳继栋到院参加诉讼。本案现已审理终结。原告周纪妹向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《万创-学区1号项目团购协议书》；2.请求被告返还原告购买万创学区2号2010号住房的预约金719680元；3.请求被告支付原告资金占用期间的利息按照年利率6%计算自起诉之日起至清偿之日止；4.请求被告支付因恶意违约向原告承担已付房款一倍即71.9万元的赔偿责任；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告开发的位于郑州市××区××路与××交叉口北200米“万创-学区1号”项目原告有意购买，并于2016年11月19日就以团购形式缴纳预约金20000元，后原告与被告于2016年11月27日签订《万创-学区1号项目团购协议书》，双方约定主要内容为原告选择购房源位于2号楼2010号房，建筑面积99.14平方米，并支付60%预约金，原告于签订当日向被告转款699680元，被告分别开具有收据两张。原告在一次偶然中发现被告与原告签订的涉案房屋2号楼2010号房源已经与别人签订有团购协议，被告又将该涉案房屋卖给原告，致使该《团购协议书》无法履行是由于被告主观恶意欺诈存在而导致的。综上，原告认为被告故意隐瞒所售房屋已经严重违反了双方的合同约定并违反了商品房买卖合同相关的强制性法律规定，原告为维护其合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望判如所请。被告万创公司辩称：一、应当先解除《万创-学区一号项目团购协议书》,然后处理返还购房款问题。答辩人和被答辩人于2016年11月签订《万创-学区一号项目团购协议书》,协议书签订之后,空气环境污染日益严重,政府愈加重视大气污染防治,政府很多文件都明确指出要建立监测预警应急体系,妥善应对污染天气。为了预警、监测、控制雾霾污染空气,为广大人民群众提供健康舒适的生活环境,经常因大气防尘治理、空气污染等原因要求施工单位停止施工,造成工期延长,建设成本增大,复工难等问题。客观行为导致了延期向被答辩人交付涉案房屋,因无法预见的客观情况使得建设成本远远超出和被答辩人签订合同之初时工程预算金额,使得答辩人不能按合同约定继续履行义务,属于客观行为履行不能。根据我国《合同法解释二》第二十六条合同成立以后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。因情势变更,继续履行合同,对答辩人不公平,因此,答辩人同意解除双方签订的《万创-学区一号项目团购协议书》,但因整体经济下滑,公司流动资金匮乏,企业濒临倒闭,无力一次性支付所欠款项,希望通过分期支付的方式来解决。二、答辩人要求支付的利息和赔偿无事实、合同及法律依据,答辩人不应承担违约责任。因空气环境污染日益严重,政府愈加重视大气污染防治要出现雾霾天气,施工单位要无条件停止一切施工,使得建设成本远远超出最初的工程预算金额,对建设单位造成了实质影响,客观上无法按期完成合同约定任务。因此造成房屋无法按约按期交付,是情势变更所致,不应承担违约责任。况且,答辩人与被答辩人双方签订的《万创-学区一号项目团购协议书》并非正式的商品房买卖合同,仅为被答辩人拟购买涉案房屋的预约合同,况且根据该协议书中明确约定有被答辩人退房的,答辩人全额无息返还预约金即可,因此被答辩人要求支付的利息无任何事实合同及法律依据。至于被答辩人所述涉案房屋存在一房二卖的情形,系因答辩人项目管理混乱,人员更替频繁,对涉案楼盘的销售存在漏记、错记的情况,且涉案项目代理公司在撤场时与答辩人交接失误造成,并非答辩人有意为之,实属答辩人在不知情的情况下非主观原因造成的无心之举,更何况答辩人目前正在积极处理上述问题,肯定不存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的情形,因此答辩人要求的赔偿无事实、合同及法律依据。综上所述,答辩人同意解除双方签订的《万创-学区一号项目团购协议书》,但被答辩人的其他诉讼请求无事实依据,请求法院驳回被答辩人诉讼请求,维护答辩人合法权益。经本院审理查明：被告万创公司系房地产开发与经营企业。2016年11月19日，原告周纪妹欲购买被告万创公司开发房屋，预交购房款20000元，被告万创公司向原告出具收据一份，载明：“收据，交款方：周纪妹，收款方式：现金，收款内容：预约金2#-2010，收款金额20000元”。2016年11月27日，原告与被告万创公司签订了《万创-学区1号项目团购协议书》，协议书主要约定原告购买被告开发的位于郑州市××区××路与××交叉口北200米“万创-学区1号”项目2号楼2010号房屋，建筑面积约99.14平米，总房价1189680元，原告选择按照60%部分支付预约金方式支付房款，开盘后原告按照被告通知时间签订《商品房买卖合同》的，已支付的预约金直接转为购房款。签订协议当天，原告向被告支付了预约金691680元，被告向原告出具了收据，载明“收据，交款方：周纪妹，收款方式：现金，收款内容：预约金2#-2010，收款金额691680元”。2019年11月份，原告发现其所购被告开发的“万创-学区1号”项目2号楼2010号房屋在2015年11月5日就由被告以991400元的总价售卖给案外人宋慧敏，并也签订有《万创-学区1号项目团购协议书》。故原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《万创-学区1号项目团购协议书》已就房屋座落位置、价款、支付方式等主要内容进行了约定，且被告万创公司已经收受了双方约定的前期购房款，故双方之间的团购协议书应认定为商品房买卖合同。同时，双方签订的协议未违反相关法律、法规规定，应认定为有效合同，双方均应遵守。现原告发现被告万创公司在与原告签订协议时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，并据此主张解除合同，且被告万创公司亦同意解除合同，故对原告该诉请，本院予以支持。根据有关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告诉请被告万创公司返还已付预约金719680元，并支付自起诉之日起至清偿之日止按照年利率6%计算的资金占用利息，本院予以支持。原告诉请被告万创公司承担已付房款一倍即71.9万元的赔偿责任，结合本案案情，本院酌定被告应赔偿原告359840元为宜。被告万创公司辩称其公司房产销售存在漏记、错记等情形，但在原告主张退还房款后至今未予退还，且被告万创公司未提供证据予以证明其不存在故意隐瞒房屋已经销售给他人的证据，故对其该辩称意见本院不予支持。被告其他辩证意见无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告周纪妹、被告河南万创地产集团有限公司签订的《万创-学区1号项目团购协议书》；被告河南万创地产集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告周纪妹购房预约金719680元，并从2020年1月10日起开始按照年利率6%支付利息至预约金全部返还之日止；被告河南万创地产集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周纪妹359840元；四、驳回原告周纪妹其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8874元，原告周纪妹负担2218元，被告河南万创地产集团有限公司负担6656元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  井柏年二〇二〇年七月二十日书记员  王文文