重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0233民初846号 原告：谭少文，男，1974年9月20日出生，土家族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：陶翠琼，系谭少文妻子。 原告：陶翠琼，女，1977年4月17日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告：陈光荣，男，1958年10月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：刘兰芳，女，1961年4月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。 原告谭少文、陶翠琼诉被告陈光荣、刘兰芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，因疫情原因，2020年4月22日被告陈光荣、刘兰芳向本院申请延期开庭审理，本院于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告陶翠琼（同时系谭少文的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告陈光荣、刘兰芳经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告谭少文、陶翠琼向本院提出的诉讼请求：1.判令陈光荣、刘兰芳将位于重庆市忠县xx镇xx小区xx大厦x栋xx号的房屋产权归原告所有；2.判令诉讼费由陈光荣、刘兰芳承担。事实和理由：二原告长期在外务工，于2010年5月25日委托阮抗（姐夫）购买被告位于重庆市忠县xx镇xx小区xx大厦x栋xx号的房屋一套，由于此房是集资建房，当时房屋产权证还未办理下来，阮抗在2010年6月6日就以委托代理人身份在重庆钢运置业代理有限公司（以下简称钢运公司）与被告陈光荣、刘兰芳签了房屋买卖合同，约定总房款为21万元整。阮抗在2010年5月22日已先付了2万元的定金给被告陈光荣、刘兰芳的儿子陈舰，钢运公司出具了收据。2010年6月6日签订购房合同时阮抗代原告支付给被告17万元。余款2万元在阮抗与钢运公司签订房地产买卖及经纪合同中约定该款存入经纪方监管银行账户或者经纪方指定银行监管账户代为托管，待房屋的《产地产权证》过户手续办理完毕，买方领取到本人名下，由经纪方或者监管费支付给卖方。后房屋产权办下来后，原告多次电联被告要求配合办理房屋过户手续，并支付剩余2万元购房款，被告一直不予配合。为维护原告合法权益，现诉至本院，请求判如所请。 被告陈光荣、刘兰芳向本院提交书面答辩意见辩称，陈光荣、刘兰芳委托侄儿陈舰出售位于xx镇xx路x号住宅，经钢运公司达成代理协议与购房人阮抗签订《房屋买卖合同》，并非与谭少文、陶翠琼签订《房屋买卖合同》，因此谭少文、陶翠琼不具备主体资格，故应驳回谭少文、陶翠琼的起诉。 经审理查明，2010年5月22日，阮抗（甲方）与钢运公司忠县分公司（乙方）签订《委托购房合同》，合同约定：1、甲方委托乙方购买的物业位于重庆市忠县xx镇xx小区xx大厦x户型x楼，套内面积97.46平方米，建筑面积112.56平方米；2、甲方以人民币21万元整委托乙方代为购买该物业，甲方另须支付过户税费；3、乙方接受委托后，甲方应即时支付人民币2万元整给乙方作为购买该物业之保证金，甲方同意乙方将此保证金转交给该物业产权人或合法权利人作为购买该物业之定金；4、甲方委托乙方的期限为2010年5月22日至2010年6月3日；5、房款为一次性支付，除保证金外，剩余房款19万元整，甲方须在与该物业产权人签署《重庆市房地产买卖合同》之前一次性存入乙方银行监管账户或乙方指定银行监管账户托管。合同还就服务佣金等内容进行了约定。同日，阮抗向钢运公司忠县分公司缴纳了2万元，交款事由为“代阮抗转给陈舰购房诚意金”。 2010年6月22日，陈光荣、刘兰芳（卖方）与阮抗（买方）及经纪方钢运公司签订《房地产买卖及经纪合同》，合同约定：1、买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市忠县xx镇xx小区xx大厦x栋xx号房屋，套内面积97.46平方米，建筑面积112.56平方米；2、该物业转让成交价为21万元；3、定金人民币2万元为第一部分房款，剩余19万元为第二部分房款采取分期支付（首付房款人民币17万元，剩余房款2万元买方须于买卖双方签署《重庆市房地产买卖合同》之前，存入经纪方监管银行账户或经纪方指定银行监管账户代为托管，待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕，买方领取到本人名下之《房地产权证》时，由经纪方或监管方支付给卖方）；4、双方补充条款约定因该物业房产证未办理完毕，卖方同意购房尾款贰万元不交由经纪方托管，买方同意该物业过户之前直接支付给卖方。合同还对其他事项进行约定。同日，阮抗向钢运公司忠县分公司分别交纳了17万元购房款及2100元佣金，钢运公司忠县分公司向阮抗出具收据。 2010年5月25日，谭少文、陶翠琼向阮抗出具《房屋购买委托书》，该委托书显示谭少文，男，39岁；陶翠琼，女，36岁；委托内容为今委托人谭少文、陶翠琼（夫妇）委托被委托人阮抗（委托人的姐夫）帮其购买重庆钢运置业代理有限公司忠县分公司位于xx小区xx大厦x栋xx号楼住房一套，并负责购买房屋的一切相关手续，全权委托。 2013年5月17日，忠县xx镇xx居委xx业主委员会出具《证明》，内容为“兹有xx大厦业主谭少文、陶翠琼夫妇，属我xx大厦x栋xx号业主，由于他夫妇买房后，至今卖房户在外一直没有回来把房产证办理过户手续，现本户买房后一直在xx小区xx大厦x栋xx号楼住宿。属我业委的房主。” 2014年5月12日，石柱土家族自治县xx镇人民政府出具《证明》，内容为“据调查，兹有我重庆市石柱土家族自治县xx镇政府干部阮抗与石柱土家族自治县xx乡xx村农村居民谭少文二人连襟关系属实。2010年，因谭少文外出打工，委托阮抗代为购买忠县xx镇xx大厦房屋一套，该房系谭少文独资购买，产权归谭少文所有，现由谭少文一家长期居住于该房屋”。 以上事实，有原告的当庭陈述及原告提交的房地产买卖及经纪合同、收据三张、委托书、石柱土家族自治县xx镇人民政府的证明、xx大厦业委会出具的证明等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为阮抗以自己的名义与被告签订购房合同时其与原告之间是否存在委托代理关系。一、从签订合同的主体来看。《房地产买卖及经纪合同》系阮抗与被告陈光荣、刘兰芳签订的。阮抗与钢运公司忠县分公司签订《委托购房合同》及阮抗与被告及钢运公司钢运公司签订《房地产买卖及经纪合同》时均是以自己名义签订，原告也未提交证据证明阮抗在签订合同及交纳房款过程中向第三人披露原告的存在。二、从支付房款来看。根据原告提供的收据显示，阮抗均是以自己名义支付了90%以上的购房款，原告方也未提供其向阮抗转款支付房款的相关证据。三、从委托书的出具情况看。原告向阮抗出具的《房屋购买委托书》，落款时间为2010年，委托书上写明谭少文年龄39岁，陶翠琼年龄36岁。经核查原告的出生年月，2010年时谭少文应36岁，陶翠琼应33岁。原告出具的委托书具有重大瑕疵，有事后补充之嫌，本院无法核实其真实性，故对该委托书不予认可。四、关于xx镇政府及xx镇xx居委xx业主委员会出具的《证明》。本院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，xx镇政府出具的证明不属于物权登记，不能产生案涉房屋权属的法律效力，故对xx镇政府出具的证明，本院不予采信。xx镇xx居委xx业主委员会出具的《证明》，仅能证明原告在案涉房屋居住，并不能证明系原告委托阮抗购买房屋的事实。综上，本院认为阮抗在与二被告签订房屋买卖合同时与二原告达成委托购房合意的证据不足，本院不予认可。另根据合同具有相对性，其约束的系合同签订双方，合同一方在没有法定或约定的情况下没有义务向除合同相对方之外的人履行合同义务。本院认为案涉房屋的买卖合同关系发生于阮抗与二被告之间，不认可二原告与阮抗之间存在委托代理购买诉争房屋的关系，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告陈光荣、刘兰芳经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，应承担未到庭举证、质证的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告谭少文、陶翠琼的诉讼请求。 案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告谭少文、陶翠琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 荀春丽 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 王俊力 书 记 员 徐 力