湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1804号原告：杨华春，男，苗族，1970年7月27日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈文，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李方圆，湖南人和律师事务所实习律师。被告：湖南上城投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学士路5号综合服务楼6012房。法定代表人：刘湘，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，汉族，1992年2月3日出生，住湖南省华容县，系公司员工。委托诉讼代理人：李畅，女，汉族，1992年3月4日出生，住湖南省益阳市赫山区，系公司员工。第三人：湖南弘裕物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学士路5号综合服务楼6011房。法定代表人：龙术，总经理。委托诉讼代理人：邓良，男，汉族，1975年12月18日出生，住长沙市雨花区，系公司员工。原告杨华春诉被告湖南上城投资发展有限公司（以下简称“上城公司”）、第三人湖南弘裕物业管理有限公司（以下简称“弘裕公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨华春的委托诉讼代理人陈文、李方圆，被告上城公司的委托诉讼代理人李春燕、李畅，第三人弘裕公司的委托诉讼代理人邓良到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告杨华春向本院提出如下诉讼请求:1、被告赔偿原告多分摊的公摊面积金额8607.38元（0.83595725平方米*10296.43元/平方米）；2、被告返还代收的抵押费用550元；3、判令变更《商品房买卖合同》中第二十条第二款物业收费标准为2.5元/月/每平方米；4、被告对原告房屋内消防管道及其喷头和厕所排污管进行整改，房间内消防管道及其喷头的整改费用500元由被告承担；5、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加两项诉讼请求为判令被告退还原告房屋产权登记费550元，以及判令被告与原告签订的《商品房买卖合同》第二十条及附件六补充协议第五条、第六条无效，并依法变更为物业费标准为2.5元/月/平方米；对第四项诉讼请求中的整改费用变更为550元以及删除对厕所排污管进行整改的要求。事实与理由:2018年7月5日，原、被告双方签订长沙市商品房买卖合同（合同编号:XX170230721，以下简称“合同”)，合同第三条约定房屋建筑面积42.26平方米，套内建筑面积26.55平方米，公摊面积15.71平方米。合同第四条约定商品房单价为10296.43元／平方米，房屋总价款435127元。实际上房屋套内面积都非常小,公摊面积较大,与样板房完全不符，与被告的宣传和承诺内容完全不符。合同第二十条第二款约定:“出卖人以招标方式选聘湖南弘裕物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。”该合同是2018年5月1日签订,而弘裕公司是2019年3月14日才通过招标方式被选聘为该房屋的物业管理公司,因此合同在签订时存在欺诈,物业收费标准明显不合理且违反法律规定,请求参照同小区17栋商品房物业费标准2.5元/月/每平方米收取物业费,厕所排污管设计不合理,房屋消防管道及喷头未依法律规定及设计图施工,严重影响原告使用,并增加了原告的装修成本,被告必须依法依图纸进行整改。此外,原告根据住建部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及被告的公摊面积计算方案,重新对合理公摊面积、公摊系数进行计算,得出原告多分摊的面积为0.83595725平方米，根据合同约定的房价被告应该补偿给原告多分摊面积的费用为8607.38元。买房时被告向原告收取抵押代收费550元，根据《国家发改委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》第八条之规定，请求被告返还收取的不合理费用。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告上城公司辩称：一、涉诉房屋的面积应以长沙市房地产测绘队的实测面积为准，面积差异应按照原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》之约定处理。二、原、被告所签订的合同不属于合同无效的情形，该合同合法有效。物业费的收费标准合同已明确约定，原告要求变更没有事实及法律依据。三、涉诉房屋工程及消防均已验收合格，不存在整改问题，原告因个人需求支出的费用应由原告自行承担。四、被告所代收的产权登记费及抵押登记费及抵押登记费是为原告办理产权登记的费用，产权费用是为原告办理产权登记的费用，不应返还。第三人弘裕公司答辩称，物业费收费标准问题，在原告签订的长沙市商品房买卖合同和业主签约文件中均已做了明确约定，两份合同均合法有效，原告要求变更物业费收费标准没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年7月5日，原告杨华春与被告上城公司分别签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:XX170230721（以下简称“合同”）及附件，由原告购买被告坐落于福天洋湖时代苑第18栋7层721号房。合同约定：…第三条约定房屋建筑面积42.26平方米，套内建筑面积26.55平方米，公摊面积15.71平方米。第四条约定商品房单价为10296.43元/㎡，房屋总价款435127元。合同第八条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：…2．双方自行约定：如果竣工实测面积与预售面积存在差异，双方同意据实结算房价款，即房价补差款=(竣工实测面积-预售面积)*（商品房销售价款/预售面积）。当竣工实测面积大于预售面积时，由买受人向出卖人补交上述“房价补差款”，当竣工实测面积小于预售面积时，由出卖人将上述“房价补差款”返还买受人。第十条约定，出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经责任主体单位验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准…第十九条关于产权登记的约定，除法律法规、政府、政策规定以及买受人原因外，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日，将办理首次登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。首次登记后365个工作日办妥买受人的不动产登记证。第二十条第二款约定，出卖人以招标方式选聘湖南弘裕物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。合同期限自2019年5月1日起至小区成立业主委员会，并签订新的物业服务合同时，根据物业实际情况及相关法律、法规规定，本物业的收费标准为：3.9元／月/㎡；收费的起始时间为自物业交付买受人之日起至物业委托合同终止之日终。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。附件六补充协议第三条约定，买受人验收房屋时如有异议，应于验收当日向出卖人书面提出，并经出卖人认可，否则视为无异议。第四条约定…买受人应在出卖人通知的时间内提交办理房地产权属证书所需的全部证件和资料，并保证所提交资料和证件的齐全、合法、准确有效，还必须积极配合出卖人，按照相关部门要求和出卖人通知的时间、地点办理各项手续，否则，由此引起的损失与责任由买受人自行承担。第五条约定，出卖人对除买受人专有部分和进入分摊的公共部位与公用房屋的建筑面积之外的部分单独享有完全的所有权和全部权益，包括但不限于：地下车库或地下停车位、储物间等建筑物、构筑物及附属建筑物、构筑物。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放车辆的车位、物业服务用房归本小区物业服务企业统一管理和使用，由物业服务企业按照《临时管理规约》和《前期物业服务合同》执行…第六条约定，出卖人通过招标选聘湖南弘裕物业管理有限公司作为小区的前期物业服务企业，买受人自愿接受其服务、管理，承诺对小区内各项物业管理制度予以严格遵守，并按政府物价部门核定的标准交纳物业服务等相关的费用。水、电、物业服务、有线电视、电话、网络等使用费用由物业服务企业代取（代收）或由相关部门直接收取，买受人应该服从管理，按时缴费。合同及附件签订后，原告依约完成了交付房款的义务。2018年7月5日，被告上城公司确认收到原告18栋721号房屋的代理产权费550元、抵押登记费550元并向原告开具了收据。2018年12月29日，被告上城公司将上述两项代理产权费交予长沙市不动产登记中心。2019年3月22日，第三人弘裕公司通过招标方式被选聘为被告上城公司所开发项目“福天洋湖时代苑（二期）”的物业管理公司，中标通知书显示公寓为3.9元/㎡每月，商业6元/㎡每月。长沙市房地产测绘队于2019年4月20日出具的《房地产测绘成果报告》显示，案涉18栋721号房实测建筑面积42.23㎡，其中套内面积为26.55㎡，分摊面积为15.68㎡。案涉18栋721号房间《不动产登记情况表》显示，其产权面积为42.23㎡，分摊面积为15.68㎡，产权人为原告。2019年3月29日《工程竣工验收备案表》显示，坐落于福天洋湖时代苑（二期）酒店（建设单位为被告上城公司）已经五方验收合格。2019年3月7日，长沙市公安消防支队出具长公消验字[2019]第W0089号《建设工程消防验收意见书》，确定对被告上城公司申报的福天洋湖时代苑二期酒店新建工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。2019年4月27日，原告对案涉18栋721号房屋签署第三人弘裕公司《业主签约文件》并接收了该房屋，其中第三条物业管理服务费用均约定，1.乙方交纳物业服务费用时间：按季度缴纳，每季度末预交下一季度的物业服务费。2.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业服务费为3.9元/㎡每月…。为查清案情，本院于2020年3月31日向长沙市岳麓区消防支队去函询证。2020年4月21日，长沙市消防救援支队作出长沙市消防救援支队长消函[2020]3号《关于福天洋湖时代苑（二期）第18栋酒店消防喷淋设置是否符合消防规范和消防设计调查咨询的函》，回复如下：1、该小区第18栋酒店的消防喷淋设置，在未吊顶场所采用直立型喷头符合原消防设计和《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001第6.1.3规定要求；2、该小区第18栋酒店的厕所未设置喷头不符合原设计的要求。上述事实，有当事人的当庭陈述及经庭审举证、质证后的商品房买卖合同、购房款收据、代收费收据、湖南弘裕物业管理有限公司中标通知书及其备案证明、房屋质量咨询表、房地产测绘成果报告及其附件、原告洋湖时代苑18栋721室不动产登记情况表，工程验收竣工备案表、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书、非住宅登记费发票（即产权登记费发票）、第三人向本院提交的业主签约文件、授权委托书、《关于福天洋湖时代苑（二期）第18栋酒店消防喷淋设置是否符合消防规范和消防设计调查咨询的函》等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点在以下四个方面,分述如下：一、关于原告要求被告赔偿原告多分摊的公摊面积及建筑面积差异款的问题。案涉18栋721号房间《不动产登记情况表》显示，其产权面积为42.23㎡，分摊面积为15.68㎡，而案涉合同约定的建筑面积为42.26㎡，其中分摊面积为15.71㎡，分摊面积实测比合同约定少0.03㎡，导致产权登记面积小于合同登记面积0.03㎡，面积误差比绝对值在3%以内。按照案涉合同第八条的约定，应当由出卖人(被告)将差额部分的房价款返还买受人(原告)。在庭审中，被告当庭表示，对于案涉房屋的面积差异，其同意据实结算房价款，同意向原告退还相应的差额款项。故被告应当按照合同约定的商品房单价，退还原告面积差异款308.89元(0.03×10296.43元/㎡)。对于原告主张退还公摊面积金额问题，本院认为建筑面积（含公摊面积）系经具有合法资质的测绘机构测绘，测绘结果经相关智能部门备案确认后予以权属登记且原告亦未提供成分证据证明公摊面积确实存在结算错误或者不符合相关政策规定，故原告该主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于原告要求判令当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条及附件六补充协议第五条、第六条无效，并依法变更为物业费标准为2.5元/月/平方米的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同,对业主具有约束力…”案涉合同及附件约定，案涉物业的收费标准为：3.9元／月/㎡。2019年3月22日，第三人弘裕公司通过招标方式被选聘为被告上城公司所开发项目“福天洋湖时代苑（二期）”的物业管理公司。2019年4月27日，原告与第三人弘裕公司签署《业主签约文件》并接收了案涉房屋，同时对前述的物业费的收费标准进行了再次确认。杨华春在购买案涉房屋时是知晓并认可案涉合同约定的物业费收费标准的。案涉合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，当事人双方均在案涉合同上签字，案涉的物业收费标准亦未超过本地区物业服务收费政府指导价。原告称被告与第三人有恶意串通损害其利益的行为，但并未提供充分证据予以证实，其要求判令当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条及附件六补充协议第五条、第六条无效，并依法变更为物业费标准为2.5元/月/平方米，没有事实与法律依据，本院依法不予支持。三、关于原告要求判令被告赔偿原告房屋内消防管道及其喷头改装费550元的问题。2019年3月29日《工程竣工验收备案表》显示，案涉18栋房屋已经五方验收合格。2019年3月7日，长沙市公安消防支队出具长公消验字[2019]第W0089号《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉18栋房屋工程消防验收合格。长沙市消防救援支队出具的《关于福天洋湖时代苑（二期）第18栋酒店消防喷淋设置是否符合消防规范和消防设计调查咨询的函》明确表示：该小区第18栋酒店的消防喷淋设置，在未吊顶场所采用直立型喷头符合原消防设计和《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001第6.1.3规定要求。2019年4月27日，原告接收了案涉房屋，且并未在验收时提出异议。现原告要求判令被告赔偿原告房屋内消防管道及其喷头改装费550元,缺乏事实和法律依据,本院依法不予支持。四、关于原告主张被告退还房屋产权登记费550元和抵押登记费550元的问题。《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规［2016］2559号）第五条登记费缴纳的规定：不动产登记费由登记申请人缴纳，按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳。按照上述规定，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳，本案应由原告自行缴纳不动产登记费，被告上城公司代收并代缴的行为，并未损害原告利益，该费用也非上城公司非法收取。原告要求被告上城公司退还房屋产权登记费550元的主张没有事实与法律依据，本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于抵押登记费550元，因湖南星沙农村商业银行南托支行已退还该费用，杨华春无异议，故本院对此部分不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南上城投资发展有限公司在本判决生效后十日内向原告杨华春退还308.89元；二、驳回原告杨华春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的上述期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元,由原告杨华春负担20元，由被告湖南上城投资发展有限公司负担5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二〇年七月二十一日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。