上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初12875号原告：上海绿安物业管理发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张耀，职务董事长。委托诉讼代理人：颜敏芳。被告：薛重德，男，1960年8月2日出生。委托诉讼代理人：蔡雯(薛重德之妻子)，住上海市长宁区。原告上海绿安物业管理发展有限公司(以下简称“绿安物业公司”)与被告薛重德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告绿安物业公司的委托诉讼代理人颜敏芳、被告薛重德及其委托诉讼代理人蔡雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令薛重德给付上海市长宁区协和路XXX弄XXX号XXX室房屋2010年1月1日至2019年6月30日期间欠付的物业管理费计8,852.40元；2、判令薛重德支付滞纳金5,000元。事实与理由：其公司系上海市长宁区协和路68弄协和苑的物业管理服务单位，薛重德则为协和苑XXX号XXX室房屋业主，薛重德未向其公司支付2010年1月1日至2019年6月30日的物业管理费计8,852.40元。薛重德拖欠物业管理费的行为构成违约，按照《物业管理服务合同》的约定应当承担违约责任，即同时支付滞纳金。薛重德辩称，对绿安物业公司所述其未支付2007年1月1日至2019年6月30日的物业管理费之事实无异议，其未付系因绿安物业公司未能提供业主相应的物业服务,即管理混乱、环境脏乱差、保安设备保安措施不到位，导致包括其在内的多户业主家中被盗窃，经济损失严重。盗窃发生后，其要求调取监控录像遭绿安物业公司拒绝，公安部门调取时绿安物业公司又称监控已经损坏，不能提供事发当天的录像，致使盗窃案至今未破。此外，绿安物业公司主张的物业管理费中部分已经超过追索时效，法院不应支持。综上，不同意绿安物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：绿安物业公司自1999年至2019年6月30日期间对协和苑进行物业管理服务，2009年7月12日前为前期物业管理，2009年7月13日后先后与上海市长宁区协和苑业主大会(以下简称“协和苑业主大会”)签订了五份《物业管理服务合同》实施物业管理服务。前期物业管理的物业管理费单价为0.60元/平方米建筑面积/月,2009年7月13日至2011年7月12日的物业管理费单价约定为0.80元/平方米建筑面积/月，实收为0.60元/平方米建筑面积/月,2011年7月13日至2019年6月30日的物业管理费单价为1元/平方米建筑面积/月。五份《物业管理服务合同》均约定，物业管理费按季度交纳，逾期交纳的，逾期之日起以日千分之三支付滞纳金。薛重德系协和苑XXX号XXX室房屋业主。16号101室房屋权证上注明的建筑面积为91.06平方米。薛重德未支付2010年1月1日至2019年6月30日的物业管理费。2009年12月，16号101室遭盗窃，薛重德之妻蔡雯报警，警方向绿安物业公司调取协和苑监控录像，绿安物业公司表示监控设备已损坏，无法提供事发当天的录像。上述事实，有绿安物业公司提供的《房屋状况及产权人信息》、《物业管理服务合同》及附件、协和苑业主大会和上海市长宁区新泾镇绿园新村第十一居民委员会出具的情况说明和薛重德提供的上海市公安局案(事)件接报回执单以及当事人的陈述等证据为证。审理中，绿安物业公司针对薛重德的时效抗辩，提出其公司于2019年3月10日通过邮寄方式向薛重德催讨过物业管理费，认为本次诉讼主张的物业管理费并未超过时效，并提供了催缴通知书复印件份国内挂号信函收据复印件。催缴通知书复印件的主要内容为要求薛重德缴纳所欠物业管理费，落款时间为2019年3月10日。国内挂号信函收据复印件注明的收件人为薛重德，邮寄时间为2020年3月26日。薛重德表示落款时间为2019年3月10日的催缴通知书实际收到的日期为2020年3月26日，并提供了催缴通知书原件。催缴通知书原件系打印件，注明打印的日期为2020年3月10日,绿安物业公司对此无异议。薛重德对绿安物业公司管理混乱、环境脏乱差、保安设备保安措施不到位等事实，提供了八人签名的“小区业主无安全感”情况证明。情况证明主要内容为，在绿安物业公司物业管理服务期间保安工作不到位，协和苑入室盗窃经常发生。绿安物业公司对情况证明的真实性持有异议，不予认可。因绿安物业公司与薛重德各持己见，致本案调解不成。本院认为，原告与开发商的《前期物业管理服务合同》及与协和苑业主大会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对作为协和苑业主的被告具有约束力。原告按照《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》履行了管理服务义务，被告则应当支付物业管理费。被告以其遭盗窃为由拒绝支付物业管理费的抗辩，因盗窃系刑事案件，属于意外事件,即使原告在监控设备管理上有瑕疵,也不能成为其拒付物业管理费的抗辩理由,故不能成立。被告以原告物业管理混乱,保安工作不到位，业主无安全感等为由拒绝支付物业管理费的抗辩，因其提供的情况证明，签名的八人未能出庭质证，真实性无法确认；纵然原告物业管理服务中存在瑕疵，也不足于构成拒付物业管理费的抗辩，故亦不能成立。而被告提出的部分物业管理费超过诉讼时效的抗辩，根据原告提供的证据，即催缴通知书复印件份国内挂号信函收据复印件，能够证明原告于2020年3月26日向被告邮寄过物业管理费催缴通知书，且被告于2020年3月26日收到了落款时间为2019年3月10日的物业管理费催缴通知书；依照法律规定，应当确认原告于2020年3月26日向被告提出履行物业管理费请求，时效中断，根据诉讼时效三年的法律规定，且按照物业管理费按月计算交易习惯，原告主张的2017年2月28日之前的物业管理费欠费已经超过诉讼时效，故抗辩成立。被告应当支付原告自2017年3月1日至2019年6月30日物业管理费欠费2,549.68元(1元/平方米建筑面积/月*91.06平方米建筑面积*28个月)。至于原告主张的滞纳金，鉴于《物业管理服务合同》仅约定了物业管理费按季支付而无确切的支付期限，故滞纳金的计算缺乏必要要件，属于约定不明，本院不予支持。综上所述，被告应当给付原告所欠物业管理费2,549.68元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款第一项，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告薛重德应于本判决生效之日起五日内给付原告上海绿安物业管理发展有限公司上海市长宁区协和路XXX弄XXX号XXX室房屋物业管理费2,549.68元。二、驳回原告上海绿安物业管理发展有限公司其余诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费人民币10元，由被告薛重德负担。本判决为终审判决。审判员  蒋良明二〇二〇年七月二十日书记员  施 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。