四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终1853号 上诉人（原审原告）：绵阳佳其物业服务有限公司，住所:江油市诗城路中段文丰苑1幢1-4号，统一社会信用代码:915107817847050913。 法定代表人：程金华，公司总经理。 委托诉讼代理人：万刚，四川良序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高军，公司副经理。 被上诉人（原审被告）：向定富，男，汉族，生于1966年4月13日，住江油市。 原审原告绵阳佳其物业服务有限公司（以下简称：佳其物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院于2020年6月24日作出的(2020)川0781民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人佳其物业公司的委托诉讼代理人万刚、高军,被上诉人向定富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳其物业公司向本院提出上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：对于门禁系统无法使用、超市开后门的事实是在提供物业服务前都已存在，而门禁系统经维修后还是无法恢复，超市是该小区业主自己的门面，已通报相关部门包括业委会；对于一楼饭馆排烟管道，上诉人已经找经营者协调后进行了改进，不存在对业主提出的问题不理、不管。并且对物业公司是否履行合同义务，也应当由合同相对方小区业主委员会提出并主张权利，而不是个别或少数业主来主张权利，个别业主是可以向业主委员会提出建议，监督业主委员会履职，并由业主委员会来主张权利。根据《物业管理条例》规定业主的基本义务就是缴纳物管费，而并没有规定可以拒缴，所以，业主不论在什么情况下，都无权拒缴物管费。然而一审引用合同法第六十七条的规定判处业主可以不缴物管费，属适用法律不当，由于向定富长期享受了物业服务，其就应当支付相应的物业服务费。原判认定事实不清，适用法律不当，请二审支持上诉请求。 向定富答辩称,上诉人从来没有主动来找我来收费,只是打过电话，自己提出了小区出现了很多安全隐患,要求上诉人维修、整改而没有进行处理，只要上诉人承诺解决安全隐患后自己再支付物业服务费。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 佳其物业公司向一审法院诉请：被告缴纳所欠物业服务管理费9855.2元、垫付的垃圾清运费480元，合计10335.2元；2、本案诉讼费、律师代理费2000元由被告承担。 一审查明:原告佳其物业公司是依法成立的物业服务公司，2013年8月27日，原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同期满后，双方于2019年5月29日续签《物业服务合同》，合同显示：原告系三级物业服务资质等级，服务期间从2019年5月29日起至2024年4月30日止，物业费收取标准多层住宅每平米0.9元，物业公司的服务内容：包括日常的维护、保养、维修及大修，受有关部门委托，代收代缴收费服务，对业主和物业使用人违反业主公约的行为采取劝阻、制止等措施；每年向全体业主、物业使用人公布一次物业维修资金使用情况，合同附件五：物业服务事项和标准（三级服务）：管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，按照合同规定规范使用住房专项维修资金，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全...检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业委会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。被告向定富购买上海城名人苑小区14栋36单元9楼1号住房一套，建筑面积136.88平方米，从2013年10月1日起被告未交纳物业费、垃圾清运费，至2020年5月30日共下欠物业服务费9855.2元，根据江油市人民政府文件，垃圾清运费每月收取6元，原告垫付被告垃圾清运费共计480元。 庭审后，经现场查看，被告陈述的门禁系统无法使用、超市开设便道进出小区无人盘查、单元门门锁损害未维修均属实。原告对上述存在的问题不予否认，但认为门禁系统需要更换，更换系统不是物业的责任，超市开便道如果造成业主损失，业主可以起诉，一楼饭馆排烟的问题，可以向有关部门反映，不是本案需要解决的问题，维修基金的问题，物业公司没有义务通知业主。 上述事实，有原告营业执照、被告身份证复印件、《物业服务合同》《房地产权登记信息》，及原、被告当庭陈述等证据佐证，足以认定。 一审认为,江油市上海城名人苑小区业委会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，该合同符合法律规定，合法有效，对原告及全体业主具有约束力；《物业服务合同》明确了原告提供服务的内容及被告的义务，原告在履行合同时，未严格按照合同约定履行维修、养护、报告的义务，对被告提出的改进意见不予采纳，依据法律规定，被告有权拒绝履行付款义务，因此，对于被告拒付物业费的抗辩意见予以采纳，待原告采取补救措施，履行合同约定的义务后,就被告下欠的物业费可另行提起诉讼；对于原告垫付的垃圾清运费，被告应当向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、限被告向定富于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付垫付的2020年5月30日前的垃圾清运费480元； 二、驳回原告绵阳佳其物业服务有限公司其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费54元，由被告向定富承担。 二审中,佳其物业公司提供以下四组新的证据：1、照片2张,证明：烟囱已经进行了整改；2、小区告知书、温馨提示,证明：物业公司找过业委会和超市进行过协调，物业公司已尽到履职义务；3、门禁系统照片,证明：门禁系统无法修正后有部分业主自己出资更改了门禁系统；4、小区满意度调查,证明：小区大多数业主对物业公司的服务是认可的。向定富质证称：本小区建立的有微信群，满意度调查明显作假；门禁系统的照片是一期房屋的，我们是二期；关于超市门，在疫情期间每天在学生放学时关了一个小时，其他时间均是畅通无阻；关于烟囱改造自己没有看到。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明事实予以确认。 本院认为,本案二审的争议焦点为佳其物业公司主张的物管费、律师代理费是否应当支持？具体分析如下： 由于江油市上海城名人苑小区业委会代表全体业主与佳其物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，其对该小区全体业主均具有约束力。在佳其物业公司按照合同约定履行了相应的物业服务义务后，向定富作为该小区的业主，就应按照合同约定按时缴纳物业服务费，由于向定富在审理中也认可其从2013年10月1日起至2020年5月30日未缴纳相应物业服务费，故佳其物业公司所提向定富在该期间下欠的物业服务费9855.2元的诉讼请求,本院予以支持。因该小区业委会与佳其物业公司签订的《物业服务合同》第十六条第六项约定了由违约方承担律师代理费，为此，向定富还应当承担律师代理费2000元。对向定富在一、二审中所称：小区门禁系统无法使用、超市开设便道进出小区无人盘查、单元门门锁损害未维修等问题，可另行依法主张权利。原判以佳其物业公司在履行合同时，未严格按照合同约定履行维修、养护、报告的义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判处业主向定富有权拒绝履行物业服务费的付款义务，属于适用法律不当，本院予以纠正。 综上，佳其物业公司的上诉理由成立，原判虽然认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院（2020）川0781民初1700号民事判决第二项，即“驳回原告绵阳佳其物业服务有限公司其他诉讼请求”； 二、维持四川省江油市人民法院（2020）川0781民初1700号民事判决第一项，即“限被告向定富于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付垫付的2020年5月30日前的垃圾清运费480元”； 三、由向定富于本判决书送达后十日内向绵阳佳其物业服务有限公司支付物业服务费9855.2元、律师代理费2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费54元（佳其物业服务公司已预交）；二审案件受理50元（佳其物业服务公司已预交）；合计104元，均由被上诉人向定富负担。 本判决为终审判决。 审判长  兰大波 审判员  赵 志 审判员  陈兴旺 二〇二〇年七月二十九日 书记员  杨 薇