文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初7734号原告：杨学武，男，1981年10月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，公民身份号码。委托诉讼代理人：李富华，重庆军航律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区房地产开发总公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪70号附1号、附25号，统一社会信用代码91500106203098095J。法定代表人：左杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石煜,北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告杨学武与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（以下简称开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学武的委托诉讼代理人李富华，被告开发公司的委托诉讼代理人石煜、谭双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学武向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令，原被告双方签订的ZC201912-20号《房屋临时租赁合同》已于2020年4月25日解除；2.由被告退还原告已交付的租赁保证金144000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月26日，原被告双方签订ZC201912-20号《房屋临时租赁合同》，约定被告将位于沙坪坝区门面出租给原告经营使用，租赁期间为1年（2020年1月1日至2020年12月31日），月租金为48000元，租金支付方式按季度支付，截止起诉日，原告已实际支付被告房屋租金144000元，保证金144000元。案涉门面招租起拍是基于磁器口旅游市场最旺盛、最活跃的经济背景评估形成，加之众商家十分看好磁器口旅游市场预期，竞拍竞争异常激烈，最终成交溢价154.9%。然而，租赁合同仅履行23天后，因突发新冠疫情，重庆市政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取关闭所有公共文化场所、停止群众文化活动、暂停所有A级景区的经营、对社区实行封闭式管理等系列抗击疫情措施，并发布了《重庆市企业复工复产有关工作的通知》，要求严把复工复产关、严防人员流动加剧疫情的扩散。受疫情和防控措施影响，案涉门面尚未完成装饰装修即进入停业状态，至今难以恢复正常经营，且在今后较长一段时间内，该门面的经营状况还将受到本次疫情和防控政策的深度、潜在和全面的影响，无法恢复到租赁合同签订时的市场环境和经营预期。原告认为，此次疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，且事发突然，对磁器口旅游市场影响深远，已导致租赁合同签订时市场背景和预期发生巨大变化，继续履行约定，必然导致原告损失日渐扩大，显然是对原告极大不公平！鉴于此，原告特依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》、《合同法》等相关法律规定，提出上述诉求，请人民法院依法查明事实真相，判如所请，以维护原告合法权益。被告开发公司辩称：1、原被告之间的房屋租赁合同合法有效，对双方具备约束力，应继续履行合同约定的权利、义务，原告主张的诉讼请求无相应的事实与法律依据，应予驳回。原告依据的是合同法以及租赁合同第7条第6款、第10条第1款以不可抗力为由，提出解除合同，但合同法规定及租赁合同约定均是以不可抗力导致合同目的不能实现为要件，根据原被告签订的房屋租赁合同第3条第3款约定可知该合同目的是原告租赁房屋作为具有重庆历史文化特色的工艺品店使用，磁器口景区商铺已恢复正常经营三月有余，可知合同目的并未因不可抗力而不可实现，原告无权解除合同。2、虽然本次新冠疫情构成不可抗力，使得案涉商铺在一定时间内不能正常营业，但是2020年3月9日，重庆市突发公共卫生事件已调整为二级响应，2020年3月24日调整为三级响应，2020年3月26日，磁器口恢复对外开放，商铺已经可以正常营业，影响商铺经营的事由已经消除，故新冠疫情并未导致合同目的不能实现，原告解除合同的理由不成立。3、被告按照国务院、重庆市人民政府的相关规定，免除了原告2020年1月24日至2020年4月23日共计3个月的房屋租金，原告实际上只有两个月的时间不能使用案涉房屋，但被告在自身也受疫情严重影响的情况下，仍然完全免除了原告3个月的租金，原告因不可抗力产生的租金损失已经全部由被告超额补偿，因此本次新冠疫情并未导致本案合同目的不能实现，原告请求解除合同的理由不成立，其不享有合同单方解除权，合同仍需继续履行。经审理查明，位于重庆市沙坪坝区磁器口正街241号房屋原为王倔策所有的房屋，后经重庆市人民政府渝府地（2009）323号《重庆市人民政府关于重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》而进行了拆迁。重庆市沙坪坝区人民政府批复重庆市沙坪坝区东部城市改造开发服务中心沙东改（2018）84号《关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告》，根据业主单位重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司对该地块的报告，同意由被告开发公司对该地块进行后续管理。2019年12月26日，原告杨学武作为乙方、被告开发公司作为甲方签订了《房屋临时租赁合同》。该合同主要约定：房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于沙坪坝区。2、出租房屋建筑面积为一层27.67平方米，二层27.67平方米，合计55.34平方米。3、出租房屋性质：该房屋属磁器口拆迁改造范围暂保留房屋，系国有资产临时出租，乙方自愿临时租赁。4、该房屋现状出租。房屋交付日期、租赁期限、用途：1、甲方于2020年1月1日将房屋交给乙方使用。2、该房屋租赁期暂定为12个月，自2020年1月1日起至2021年12月31日止。3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为具有重庆历史文化特色的工艺品店使用，保证合法经营。4、该房屋出租性质为临时出租，租赁期间，若遇政府政策要求搬离拆除或改造房屋，乙方须无条件立即搬离，不得有任何推诿。由此所产生的一切费用，由乙方自行负责。5、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。保证金和租金：（一）租赁保证金：1、房屋租赁保证金标准：本合同租赁保证金标准为合同期限届满前最后一个季度租金，金额144000元。2、支付方式：乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁保证金，甲方同时开具房屋租赁保证金收据。3、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭房屋租赁保证金收款收据无息归还乙方。如因乙方无故退租，则保证金不退还。（二）房屋租金：1、月租金48000元／月；2、支付方式：按季度缴纳，每季度租金为144000元:首笔租金乙方与本合同签订之日向甲方支付，乙方应于每季度最后一个月10日（即20日-31日）前向甲方支付下一季度房屋租金。甲方收款后应向乙方开具真实、合法、有效的增值税普通发票。合同变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。甲、乙双方违约责任及处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应返回乙方已交付的保证金。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，甲方不退还乙方保证金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租给他人使用；（5）拖欠房租累计一个月（含一个月）以上的；4、在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方不退还保证金。若保证金不足弥补甲方损失的，不足部分应由乙方另行支付。免责条件：1、因不可抗力原因导致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、该房屋为临时出租，如遇政府政策需要拆除或改造以租赁的房屋，甲方因书面通知乙方，乙方收到该通知后十日内需无条件搬离，由此所造成的房屋装修已经停产停业等一切经济损失，由乙方自行承担。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该合同还对租赁期间相关费用及税金的承担、房屋修缮与使用、房屋交付及收回的验收、甲乙双方违约责任及处理规定等内容进行了约定。该合同签订后，原告杨学武于2019年12月31日向被告开发公司支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金144000元。被告开发公司于2020年1月1日将涉案房屋交付给原告杨学武。原告杨学武于2020年1月6日向被告开发公司支付租赁保证金144000元。原被告双方在履行租赁合同期间，2020年1月24日涉案房屋所在地的重庆磁器口古镇管理委员会发布《关于重庆磁器口古镇景区暂停对外接待游客的公告》。该公告载明：“据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，重庆磁器口古镇景区积极响应重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应有关精神要求，为切实做好疫情防控工作，避免人员聚集引起交叉感染，充分保障您的健康和安全，接上级通知，重庆磁器口古镇景区从2020年1月25日零时起暂停对外接待游客，恢复时间另行通知”。2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，自2020年3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，从2020年3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。2020年3月26日，在严格落实疫情防控的前提下，磁器口古镇景区有序恢复开放，并严格管控商家进出货时间。2020年5月14日，被告开发公司向原告杨学武发送《关于解除房屋临时租赁合同通知的复函》，该函载明：“我司已于2020年5月13日收到你发来的《关于解除房屋临时租赁合同的通知》。现就函件中提出的事宜函复如下：1、沙坪坝区政府已出台的关于在新冠肺炎疫情影响期间门面租金减免的相关文件，我司认真核实后已开始执行。2、就你提出的退还房屋租赁保证金之诉求，根据《房屋临时租赁合同》第四条第一款规定如乙方无故退租，则保证金不退还。为此我司不同意解除合同，若你单方解除合同，我司将严格按照合同条款执行……”还查明，2020年2月28日、2020年3月31日重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发了《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》。两份通知明确：根据重庆市政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》和市财政局、市国资委《关于贯彻落实疫情期间减免租金有关事宜的通知》（渝财资产[2020]4号），为帮助和支持中小微企业和个体商户渡过难关，经区第十八届人民政府第98次常务会议研究决定，对疫情期间承租区属国有资产经营类用房的中小微企业及个体工商户予以适度减免租金。对疫情期间承租我区行政事业单位、区级国有企业国有资产类经营用房的商贸服务业经营主体，减免期限由原“自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止”调整为3个月租金，即从1月24日起至4月24日止。对承租区属国有重点企业国有资产类经营用房的中小微企业及个体工商户采用“先收再返”的方式，即按租赁合同收取租金，再予以尽快返还。被告开发公司按照上述文件的要求，应当减免原告从2020年1月24日至2020年4月23日的租金，并实际将2020年1月24日至2020年3月31日期间原告杨学武应缴的租金107604.4元予以了减免，已于2020年6月5日将此款支付给原告杨学武。审理中，原告杨学武认为租赁案涉房屋的目的是在磁器口景区正常的营商环境下承租房屋实施经营活动，因新型冠状病毒肺炎疫情对磁器口旅游市场影响深远，已导致涉案租赁合同签订时市场背景和预期发生巨大变化，涉案门面从承租至今尚未完成装修和经营前公示程序即进入歇业状态，继续履行合同，必然导致原告杨学武损失日渐扩大，显然是对原告杨学武极大不公平。为此，原告杨学武举示了重庆市人民政府渝肺炎组办发（2020）117号《关于认真做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的通知》、疫情前后磁器口客流量对比照片、涉案门面及附件门面2020年招租公告、招租结果公示等证据材料。原告杨学武起诉来院，要求判如所请。本院认为，案外人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因土地储备进行征收而取得涉案房屋的所有权，后其同意被告开发公司对该地块进行后续管理，被告开发公司享有出租涉案房屋的权利。原告杨学武、被告开发公司签订《房屋临时租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。现对本案的争议焦点评析如下：一、原告杨学武是否有权解除《房屋临时租赁合同》。第一，依照约定原告杨学武应于每季度最后一个月10日前向被告支付下一个季度房屋租金，但原告杨学武在2019年12月31日支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金后，再未向被告交纳租金，存在违约情形。第二，新型冠状病毒肺炎疫情确实导致原告杨学武于2020年1月24日至3月25日无法正常营业，但自2020年3月26日起原告杨学武已经可以正常营业，影响原告杨学武租赁房屋经营的事由已消除，原被告双方之间的租赁合同可以继续履行。第三，被告开发公司已根据重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发的《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》的精神，将依法减免原告杨学武自从2020年1月24日至2020年4月23日的租金，并已实际减免了原告杨学武自2020年1月24日至2020年3月31日期间的租金107604.4元。虽然新冠肺炎疫情常态化防控工作对原告杨学武的经营活动存在一定的影响，但被告开发公司已按照相关政策承担了因新冠肺炎疫情期间的主要影响和损失，没有证据证明原告杨学武无法在正常的营商环境下承租房屋实施经营活动，在经营中是否获利则属于商业风险，不能把此风险分摊给出租方。综上，原告杨学武无权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。结合本案的实际情况，虽然原告杨学武无权单方解除合同，但案涉房屋租赁合同租赁期限较短，且继续要求其履行合同所需的财力、物力超过双方基于合同履行所获得的利益，该合同已不具备继续履行的条件，故本院认为判决解除原被告之间签订的《房屋临时租赁合同》较为公平合理。二、租赁保证金是否退还。根据《房屋临时租赁合同》的约定，原告杨学武逾期支付租金，擅自退租，系违约，被告开发公司有权不退还租赁保证金。因此，即使本院判决解除原被告签订的《房屋临时租赁合同》，原告杨学武也无权主张退还租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告杨学武与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司签订的《房屋临时租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告杨学武的其他诉讼请求。案件受理费5620元，减半收取计2810元（原告已预交），由原告杨学武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇二〇年七月二十四日书记员  卢静