湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初799号原告：长沙橘韵投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心4/5号楼14层。法定代表人：许智来,董事长。委托诉讼代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周纯，湖南秉言律师事务所律师。被告：湖南未失餐饮品牌管理有限公司，住所地长沙市开福区新河街道湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼1903号房。法定代表人：易晓芳。原告长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）与被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司（以下简称未失餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理,后因该案案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王玉萌、周纯到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告橘韵公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金881819.56元、物业管理费55268.26元、电费65259.2元，以上费用合计1002347.02元；2、判令被告向原告支付合同解除违约金189318.8元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年5月9日，原告与被告就长沙市天心区华远华中心6栋商业项目一层101、102号商铺和二层202、203、205、206号商铺签订《华远·华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》。合同约定：被告承租华远华中心6栋上述商铺（套内建筑面积为278.41平方米）用于经营“未失”餐饮（茶饮）店，租赁期限自2017年2月1日起至2022年4月30日止。2019年2月20日，原、被告双方同意于2019年3月1日终止上述租赁合同，并签订《终止协议》，协议明确了被告仍欠付原告租金881819.56元、物业管理费55268.26元、空调延时费51374.4元及外立面广告灯箱电费13884.8元。协议签订后，被告未依约支付欠付的上述款项。原告经多次催缴，被告仍未予以支付，原告遂诉至法院。被告未失餐饮公司既未答辩，也未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未出庭质证，亦未提出书面异议，对当事人无异议的证据，经本院审查，予以确认并在卷佐证。根据已认定的证据，结合原告委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2017年1月23日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《华远·华中心6栋“ＦａｃｅＭｏｒｅ”商业租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的商铺座落在湖南省长沙市华远·华中心6栋商业项目（以下简称本项目或商场）一层101、102号商铺二层202、203、205、206号商铺（以下简称该商铺），该商铺套内建筑面积为278.41平方米；租赁期限从2017年2月1日起至2022年4月30日止，共计5年零3个月；租赁标的交接日期为2017年2月1日；租赁费用以人民币形式支付，租赁期内租金单价：2017年2月1日至2018年4月30日租金为168元／月／平方米，2018年5月1日至2019年4月30日租金为280元／月／平方米，2019年5月1日至2021年4月30日租金为296.8元／月／平方米，2021年5月1日至2022年4月30日租金为314.6元／月／平方米；物业费自2017年5月1日交纳至2022年4月30日，单价为60元／月／平方米，按每个季度50113.8元收取；租金及物业费按三月一付（季前支付），乙方需在每期支付期限到期日（即每季度起始日）之前10个工作日分别向甲方和甲方指定的物业管理公司缴纳租金和物业费。第一期租金及物业费（其中租金140318.64元，物业费50113.8元），乙方应于合同签订后5个工作日内交付；乙方应按照物业管理公司制定的标准及指定的交付时间和方式，向物业管理公司缴付水费、电费、燃气费等能源费。本合同签订时，水费为5.6元／吨，电费为1.35元／度，物业管理公司可依照政府部门制定的收费标准及实际情况进行调整；乙方应在签订本合同之日起5日内向甲方交纳履约保证金人民币80000元，本合同解除或终止后，乙方将该商铺如约交还给甲方并在30日内将所有以商铺为注册地址的名项证照注销，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任、款项清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方无息退还剩余履约保证金；在合同有效期内，乙方无权要求甲方接受以履约保证金支付或抵充乙方应付的任何款项。乙方未按本合同的约定支付相关款项的，或者支付违约金、赔偿金、物业管理费、能源费的，甲方有权在履约保证金中直接扣除。合同有效期内，履约保证金不足本合同约定金额的，乙方应在三日内补足，否则每延期一日，乙方应按每日按欠款金额的千分之一的累计金额向甲方支付违约金；乙方应按照《装修管理手册》的规定缴纳装修押金、装修管理费等各项费用和押金；若乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除合同：乙方未根据本合同约定或甲方书面通知的进场装修交付日前来办理商铺交付手续，逾期超过十五日；逾期支付租金、履约保证金、物业管理费或其他费用累计超过十五日；未经甲方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照本项目正常营业时间营业累计达5日以上；若乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用，除应如数在5个工作日内补交，每逾期一日，由甲方按应付租金、物业管理费及其他费用金额的千分之三向乙方加收违约金。上述合同签订后，原告按合同约定向被告交付案涉商铺。被告向原告支付装修押金13920.5元、履约保证金80000元。2019年2月20日，原、被告双方经协商一致，同意终止上述租赁合同，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《终止协议》，协议约定，乙方应在本协议签署之日起30日内完成租金、物业管理费、空调延时费、外立面广告灯箱电费的结清，履约保证金和装修押金收据的退还、以租赁店铺为注册地址的营业执照的注销工作，同时乙方应按照租赁合同、本协议及甲方要求撤铺，经甲方验收后将房屋交付甲方；乙方应交未交租金为881819.56元，应交未交物业管理费为55268.26元，应交未交空调延时费为51374.4元，应交未交外立面广告灯箱电费为13884.8元。如乙方未在本合同签署之日起30日内履行本合同第二条约定的义务，乙方同意放弃租赁房屋内所有的设备设施及物品的所有权，甲方有权以任何方式处置101、102、202、203、205、206店铺租赁区内的物品以充抵乙方应付未付的费用（包括但不限于处置物品所产生的费用、公证费、乙方欠付的租金、管理费、空调延时费、外立面广告灯箱电费、公用事业费、撤铺及复原房屋的费用、违约金等），同时，乙方应按照租赁合同的约定支付违约金189318.8元，且已交履约保证金80000元不予退还。该终止协议签订后，被告未按协议约定履行付款义务。双方遂酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，2019年11月1日，北京嘉华利远商业管理有限公司长沙分公司（甲方）与原告（乙方）签订《债权转让协议》，协议约定甲方自愿将被告所欠物业管理费55268.26元、电费65259.2元债权转让给乙方。北京嘉华利远商业管理有限公司长沙分公司于2019年12月20日通过特快专递的方式将《债权转让通知书》送达给被告。本案在审理过程中，原告自愿将被告所支付的装修押金13920.5元用以抵扣被告应付的电费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《华远·华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》、《终止协议》系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行义务。原、被告双方经协商一致，签订《终止协议》，同意解除《华远·华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》，并对所欠租金、物业管理费、电费（空调延时费、广告灯箱电费）、违约金等相关费用的支付金额及时间均进行了约定，但被告未按《终止协议》的约定履行义务，其行为已构成违约。现原告要求被告支付欠付的租金881819.56元、物业管理费55268.26元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告自愿将被告所支付的装修押金13920.5元用以抵扣被告应付的电费，故被告仍需向原告支付电费为51338.7元（65259.2元-13920.5元=51338.7元）。关于原告要求被告支付合同解除违约金189318.8元的诉讼请求，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，因原、被告双方在《终止协议》中对违约金的支付金额进行了约定，且未违反法律规定，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙橘韵投资有限公司支付租金881819.56元、物业管理费55268.26元、电费51338.7元；二、被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙橘韵投资有限公司支付合同解除违约金189318.8元。如果被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5644元，公告费560元，共计6204元，由被告湖南未失餐饮品牌管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王利华人民陪审员  喻雪梅人民陪审员  葛自力二〇二〇年七月一日书 记 员  刘 建附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。