山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民再40号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郎咸辉，男，1951年8月18日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：曹辉海，山东文济律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：莱州市朱桥镇大郎家村村民委员会，住所地：山东省莱州市朱桥镇大郎家村。法定代表人：郎丰武，村委主任。委托诉讼代理人：曲相杰，莱州文昌法律服务所法律工作者。再审申请人郎咸辉因与被申请人莱州市朱桥镇大郎家村村民委员会（以下简称大郎家村委会）占有物返还纠纷一案，不服本院（2019）鲁06民终3113号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年2月21日作出（2020）鲁民申599号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郎咸辉及其委托诉讼代理人曹辉海，被申请人大郎家村委会法定代表人郎丰武及其委托诉讼代理人曲相杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郎咸辉申请再审称，（一）有新的证据足以推翻原判决。其提供四份证明,以证明房屋的真正权利人在得知莱州市朱桥镇政府私自出售房屋后，不同意出售房屋,故涉案《房产转让协议》无效，大郎家村委会不能取得房产的所有权。一、二审法院对协议按有效处理，判决错误。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。涉案标的物原是一所学校,由附近六个相邻村之间通过土地微调给大郎家村，并共同出资，在大郎家村所建的,所以，学校现所占土地、地上物应归周围六个自然村共有。在2008年左右学校被撤销，校舍和院落闲置后，其个人想引进一个包粉丝的业务,需用房屋和场地，找到当时的朱桥镇党委书记，以村委的名义和镇政府签订合同买下了房子，房款18万元及买下后修房花9万余元,均是其个人出的，这一事实说明了是其以村委会的名义自己购房,而不是村委会购房。一、二审法院认定合同在村委会和镇政府之间成立,因缺乏村委会的意思表示,证据不足,认定事实错误。案件中的房屋占有使用费的评诂年使用费评诂为2.7万元,高达购房价格的15%,也不符合实际。（三）原判决适用法律确有错误。1.莱州市人民政府作为协议的一方,出售该房地产没有征求其它村的意见，属于无权处分。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,本案《房产转让协议》在订立时效力待定,大郎家村委会不能依据该《房产转让协议》取得房屋权利。本案的《房产转让协议》在没有得到权利人的追认之前,不发生效力,大郎家村委会并不能依据协议对房屋享有权利。一、二审法院认定《房产转让协议》已成立并生效,是适用法律错误。2.涉案的房产既没有房产证,也没有土地使用权证,出售这种情况的房屋,没有法律依据,《房产转让协议》也是无效的。原审法院对涉案《房产转让协议》按有效处理,也是适用法律错误。正确处理意见应当是其用了镇政府交付给的房子,镇政府也用了其18万元现金,双方是等价交换,互不相欠。合同不生效,处理结果应当是双方互相返还,其把房子退回，镇政府退还其购房款18万元，并对其维修房屋的花费给予补偿。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销本院（2019）鲁06民终3113号民事判决及莱州市人民法院（2018）鲁0683民初4983号民事判决，改判驳回大郎家村委会的诉讼请求或发回重审。大郎家村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令郎咸辉交回私自占用的集体房产、院落并清除地上附着物（价值180000元）；2.判令郎咸辉给付至起诉前大郎家村委会占用房屋、院落使用费232500元，自起诉之日起至郎咸辉实际交回房屋、院落之日止按每年50000元标准给付大郎家村委会使用费；3.诉讼费由郎咸辉承担。诉讼过程中，大郎家村委会撤回要求郎咸辉清除地上附着物的请求。事实和理由：郎咸辉原系大郎家村委会法定代表人。2010年5月18日郎咸辉以大郎家村委会名义与莱州市人民政府签订房产转让协议一份，协议约定：莱州市人民政府以180000元的价格将坐落于莱州市大郎家村内大郎家完小房产有偿转让给大郎家村委会。后因大郎家村委会资金不足，郎咸辉个人出资垫付了180000元，并将款项交付至莱州市人民政府财政所。此后，郎咸辉一直将转让协议与交款收据存放在自己手中，没有交给大郎家村委会，并一直占有上述房产使用至今。2018年5月9日大郎家村委会在莱州市朱桥镇政府包村干部主持下召开了村两委会议，经研究决定限郎咸辉于2018年5月31日前搬离上述房产，并将上述结果通知郎咸辉，郎咸辉至今未将涉案房产交回。郎咸辉辩称，涉案房产是我个人出资向莱州市人民政府购买的，我是涉案房产的实际所有权人，不需要返还给大郎家村委会并向大郎家村委会交付使用费；若涉案房屋归大郎家村委会所有，大郎家村委会应按年利率10%向我支付我交付的180000元的利息，并给付我对涉案房屋进行的修缮所花费的费用。一审法院认定事实：2010年5月18日大郎家村委会与莱州市人民政府签订房产转让协议，约定莱州市人民政府将莱州市大郎家村村内（原朱桥镇大郎家完小）房产，以180000元价格转让给大郎家村委会。签订协议时，郎咸辉为大郎家村委会法定代表人，签订协议当日郎咸辉个人出资180000元交付购房款。涉案房产无产权登记。2018年6月15日莱州市委员会因郎咸辉购买并私自使用涉案房产一事，给予郎咸辉党内严重警告处分。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：诉讼过程中，大郎家村委会提交其与莱州市人民政府签订的就涉案房产的房产转让协议及山东省行政事业单位资金往来结算收据复印件各一份，载明受让人与交款单位均为大郎家村委会。郎咸辉的质证意见为：对真实性无异议，与其手中持有的原件一致，但结算收据中虽载明交款单位为大郎家村委会，实际购房款180000元系郎咸辉个人出资，因大郎家村委会未能将180000元给付郎咸辉，故相关手续一直在郎咸辉处。大郎家村委会认可180000元系郎咸辉个人出资，并同意在本案中从郎咸辉应支付的涉案房产使用费中予以扣除。一审法院对大郎家村委会提交上述证据予以确认。大郎家村委会提交2017年11月5日郎咸辉主持召开的莱州市大郎家村村民代表会议记录复印件一份，主要内容为：涉案房产并非郎咸辉所有，郎咸辉占有使用应缴纳租金；2018年5月9日包村干部胡进科、刘智杰参加召开的两委会议记录复印件一份，主要内容为：要求郎咸辉在2018年5月31日交回涉案房产。胡进科、刘智杰出具的证明一份，载明：“……2018年5月8日在两委会议，就该村村民郎咸辉使用原大郎家小学事宜进行研究，入会人员进行表决，表决结果是郎咸辉应于2018年5月31日前搬离学校，并将学校交给村委会，逾期不搬离，村委将按法律程序办理。会后，包村干部将村委表决结果传达给了郎咸辉”。郎咸辉的质证意见为：复印件真实性无法核实；胡进科、刘智杰应到庭作证，对其真实性亦无法确认。诉讼过程中，根据大郎家村委会申请，一审法院至莱州市人民政府调取相关会议记录原件，大郎家村委会无异议，郎咸辉的质证意见为：2017年11月5日的会议是郎咸辉召集的，但会议记录的内容与当时会议的实际内容不一致，当时会议没有研究出结果就散会了，且从会议记录来看，没有郎咸辉本人及会议记录人的签字，且出席会议的村民代表未超过三分之二以上；2018年5月9日的两委会议记录郎咸辉没有参加真实性无法确认。郎咸辉虽不认可，但未能提供反驳证据，经核对，大郎家村委会提交的会议记录复印件与法院调取原件一致，胡进科与刘智杰出具证明亦与会议记录内容相符，故对大郎家村委会提交上述证据的真实性予以确认。根据大郎家村委会申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房产2010年至今的占有使用费进行评估，评估结果为：涉案房产2010年至2018年年平均使用费为27000元。大郎家村委会无异议。郎咸辉的质证意见为：郎咸辉仅占有使用涉案房产的部分房屋，未全部使用，因郎咸辉在涉案房产院落范围内存放物品，担心遗失，故将涉案房产原始的院落大门锁上，故使用费不应按照每年27000元计算。且郎咸辉自2011年初开始对涉案房产进行维修，自2011年底实际开始占有使用涉案房产，计算使用费的时间应自2011年底计算，莱州市委员会作出的处分决定中，亦记载郎咸辉自2011年底开始使用涉案房产。一审法院认为，无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，大郎家村委会提交的房产转让协议、村委结算单据，载明的受让方及交款方均为大郎家村委会，由此应认定涉案房产属大郎家村委会所有，郎咸辉使用应支付使用费。现郎咸辉仅以购房款180000元由其支付为由，主张涉案房产系其个人所有，理由不当，不予支持。郎咸辉虽主张仅占有使用涉案房产的部分房屋，但根据郎咸辉陈述，其将涉案房产院落大门锁上，涉案房产均在郎咸辉控制范围内，故应认定涉案房产均由郎咸辉占有使用。郎咸辉主张其自2011年底开始使用涉案房产，中共莱州市委员会处分决定中亦载明郎咸辉自2011年底开始使用涉案房产，故使用费应从2011年底开始计算。但郎咸辉陈述自2011年初开始对涉案房产进行维修，2011年底开始占有使用涉案房产。故使用费应当从2011年初开始计算。经计算，自2011年1月1日起至2018年12月份的使用费为216000元（27000元/年×8年），扣除郎咸辉已付的180000元，郎咸辉还应给付大郎家村委会使用费36000元。郎咸辉主张的垫付180000元的利息以及维修费用，可以另案告诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郎咸辉于判决生效后十日内从涉案房产及院落中腾迁出来；二、郎咸辉于判决生效后十日内给付大郎家村委会使用费36000元；三、若郎咸辉逾期未腾迁，则还应给付大郎家村委会自2019年1月1日起至实际腾迁之日止按每年27000元计算的使用费。案件受理费7487元，减半收取计3743.5元，由郎咸辉负担。郎咸辉不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并改判驳回大郎家村委会的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、涉案房产及院落，由郎咸辉个人出资购买。因当时郎咸辉担任大郎家村委会村委主任怕影响不好，镇政府要求郎咸辉借用村委名义与朱桥镇人民政府签订房产转让协议，所以协议和收款收据在郎咸辉手中保存，涉案房屋由郎咸辉出资修缮和使用，当时村委会并不知情，没有召开会议也没有在村委下账。郎咸辉是实际购买人和所有权人，占有并使用涉案房屋及院落有合法依据。二、涉案房屋及院落原归六个村共有，没有办理产权登记，朱桥镇政府无权将其转让，其与大郎家村委会签订转让行为及内容应当认定无效，大郎家村委会无权要求郎咸辉返还，更无权要求占用费。三、根据物权法245条规定，大郎家村委会已丧失返还原物请求权，同时，大郎家村委会的起诉也超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回其起诉。四、一审法院判决郎咸辉支付使用费错误。1.没有证据证实郎咸辉占用涉案房屋是有偿使用。大郎家村委会提供2017年11月的会议记录，召开不符合法定人数和程序，没有会议表决结果，不能证实是研究讨论涉案房产使用费的事实。2018年5月的会议记录也不能证实是有偿使用，且村委与郎咸辉之间没有签订任何协议证明是有偿使用。2.一审法院委托鉴定机构所做鉴定报告结论不能作为定案依据。大郎家村委会主张的是年使用费，鉴定报告结论鉴定的是年租金价格，二者是不同法律概念，没有证据证实双方是租赁关系，郎咸辉不可能同意以27000元每年的价格使用该房产。3.一审判决计算使用年限有误。郎咸辉2011年底开始真正使用涉案房产，修缮期间不应作为使用期间计算在内。4.上诉人只使用涉案的部分房产，并非全部。应以郎咸辉实际使用的房产计算使用费。五、一审法院对郎咸辉主张的购房款的利息及维修费不予审理是错误的。1.涉案房屋已弃用多年，无法正常使用，郎咸辉出资约8万进行维修，如果认定涉案房屋为大郎家村委会所有，其作为受益方，应对郎咸辉进行赔偿。2.根据公平原则，大郎家村委会借用郎咸辉购房款应按照以往村委支付给村民的通常借款年利息10%计算或按法律规定的利率进行计算。大郎家村委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，郎咸辉的上诉请求及上诉理由与法相悖，且无证据相佐。1.涉案房产及院落的实际所有者为大郎家村委会，郎咸辉的主张无任何事实依据和法律依据。大郎家村委会一审提交的房产转让协议、收据、莱州市纪律检查委员会文件、村民代表会议等证据均证实了涉案房产、院落的实际所有者为大郎家村委会，且大郎家村委会一审提交的郎咸辉同志违纪事实材料中也明确记载了涉案房产、院落朱桥镇政府是以18万元的价格卖给了大郎家村委会，而不是卖给郎咸辉个人。2.大郎家村委会的诉讼并没有灭失请求权，也未超过诉讼时效。返还原物请求权不适用除斥期间，只要权利人对自己原物的支配权一直受到伤害，其都有向对方主张返还原物的请求权。同时，返还原物请求权属于物权请求权，根据《民法总则》196条规定不适用诉讼时效。3.大郎家村委会主张的房屋、院落使用费与租金性质相同，没有区别，一审判决并无不当。因双方没有签订租赁合同，没有对涉案房产及院落的具体租赁期限、租赁费用、交纳期限等进行明确约定，所以大郎家村委会不能主张租赁费，只能要求郎咸辉根据实际占有时间给付使用费。一审法院依据鉴定机构的鉴定结论所做出的判决于法有据。二审法院审理中，郎咸辉提交12张收款证明条、两张收款收据及出具证明的个人的12张身份证复印件，证明收取的维修费款项是收取的郎咸辉个人的，共支出维修费用95525元。经质证，大郎家村委会对上述证据不予认可，从上述单据看收条的纸张基本是同一份纸张，应是郎咸辉为了应诉临时书写，且证人均未出庭证实，无法证明上述证据的真实性。二审查明的其他案件事实与一审一致。二审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定,莱州市人民政府与大郎家村委会签订的房产转让协议成立。涉案房产的购房款虽由郎咸辉出资，但郎咸辉与大郎家村委会并没有书面约定是大郎家村委会代郎咸辉购买房屋,房产转让协议是在莱州市人民政府与大郎家村委会之间产生，郎咸辉以其系实际出资人主张房产归其个人所有，于法无据，依法不予支持。郎咸辉占有、使用大郎家村委会房产没有合法依据，大郎家村委会有权要求郎咸辉返还涉案房产。对郎咸辉提出的诉讼时效抗辩,因为大郎家村委会行使物权返还请求权,不适用诉讼时效。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定:“侵占物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任”。本案中,大郎家村委会主张郎咸辉应当支付其占用期间的使用费,并未违反法律规定,结合鉴定机构对涉案房产占有使用费的评估结果，一审判令郎咸辉按每年27000元支付使用费并无不当，予以维持。根据一审查明事实，郎咸辉自2011年初开始修缮涉案房产，修缮的目的是为了占有、使用该房产，一审法院判令从2011年初开始计算使用费并无不当，依法予以维持,郎咸辉主张从2011年底开始占有的理由不成立，依法不予支持。对于涉案房产的占有范围，虽郎咸辉主张部分占有，但其将院落大门落锁的行为事实上达到控制全部房屋及院落的效果，故郎咸辉此项主张无事实和法律依据，依法不予支持。另，因大郎家村委会不同意二审一并处理上诉人购房款利息及维修费，依法不予审理，郎咸辉可另行主张权利。综上所述，郎咸辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7487元，由郎咸辉负担。本院再审审理查明，郎咸辉提交朱桥镇孟家村民委员会、耿家村民委员会、灵山杨家村民委员会、小郭家村民委员会出具的证明各一份，证实原大郎家完小是6个村（除该4个村、大郎家村之外，还有小于家村）共同出资出地兴建，所有权为6个村共有，村委不同意朱桥镇政府出卖。上述证明载明：大郎家完小由我们6个村共同合建，是6个村的共同财产，经两委研究不能出卖，如果出卖该由6各村共同研究。申请人并申请耿智军、徐洪良、耿新军、郭洪广出庭作证，上述证人均证实大郎家完小系6个村根据村落大小和人口数按比例出资出力建设，耿智军与徐洪良还证实小于家也出了地。大郎家村委会对上述证明的真实性没有异议，对证人证言有异议，主张大郎家完小占用的是大郎家村的农村集体土地，由包括大郎家村在内的6个村根据村落大小和人口数按比例出资出力建设，当时的梁郭乡公社也出了一部分资金，且大郎完小的学校领导每年都是由梁郭镇人民政府直接任命的，大郎完小为镇办小学。大郎家村委会针对其上述主张提交了从莱州市档案馆查询复印的1987年11月4日原掖县人民政府给烟台市人民政府的“关于掖县梁郭镇大郎完小使用土地的呈请”文件一份、1987年12月2日烟台市土地管理局给原掖县人民政府的“对掖县梁郭镇大郎完小使用土地请示报告的批复”文件一份、1987年12月22日原掖县人民政府“关于对掖县梁郭镇大郎完小使用土地的批复”文件一份、1987年9月4日原掖县教育局“关于金城镇等五乡镇新建学校征地申请的批复”文件一份，以及1987年9月20日原梁郭镇大郎完小申请用地的“国家建设申请用地报告书”一份；原梁郭镇人民政府梁政发[1997]第17号、梁政发[1998]第22号、梁政发[1999]13号《关于公布梁郭镇学校领导班子成员职务的通知》文件，上述文件显示，梁郭镇大郎完小（镇办）是由原梁郭镇人民政府决定、提交镇人代会讨论通过，并经过上级行政主管部门批准同意后进行投资建设的；总投资金额为13.4万元，建校资金来源为镇筹资金；建校时使用了大郎家村的耕地12.71亩、小于家村的耕地3亩，对于所使用的耕地，政府均给予了土地补偿和安置补助；1997-1999年大郎完小的学校领导由原梁郭镇人民政府任命。郎咸辉质证称，大郎完小的实际建设与文件不相符，上述文件只是为了应付上面的检查，对证据的内容不予认可；镇政府任命学校领导并不能证明学校的土地房屋归镇政府。郎咸辉针对其主张的村里建校支出，又向本院提交了付款记账凭证（复印件）9张，大郎家村委会对上述记账凭证的真实性不予认可，且主张该证据不能改变大郎完小镇办小学的性质。大郎家村委会另提交从莱州市档案馆查询复印的2010年6月26日的朱桥镇人民政府“党委扩大会”会议记录一份，证实案涉的大郎家小学的资产，朱桥镇政府是以18万的价格卖给了大郎家村，并不是卖给了郎咸辉个人。该会议记录载明参会人员一致同意将大郎家小学的资产以18万元价格卖给大郎家村。本院再审审理查明的其他事实与原审查明事实一致。本院认为，大郎家村委会提交的1987年11月4日原掖县人民政府给烟台市人民政府的“关于掖县梁郭镇大郎完小使用土地的呈请”等文件足以证实大郎完小由原梁郭镇人民政府决定筹建、资金由原梁郭镇人民政府筹集、学校领导也由原梁郭镇人民政府任命，原掖县人民政府给烟台市人民政府的“关于掖县梁郭镇大郎完小使用土地的呈请”中也明确该学校为镇办学校，故大郎家村委会关于大郎完小属于镇办小学的主张成立，本院予以支持。根据《山东省中小学校舍设施维护管理暂行办法》第四条规定，乡镇举办的中小学校舍产权属乡镇，故大郎完小的校舍产权属莱州市朱桥镇政府，莱州市朱桥镇政府有权处置涉案小学房产。莱州市朱桥镇政府与大郎家村委会签订的房产转让协议依法成立并有效。涉案房产转让协议载明的合同主体为莱州市朱桥镇政府及大郎家村委会，并加盖莱州市朱桥镇政府及大郎家村委会的印章，应认定该合同系双方真实意思表示，且根据2010年6月26日的朱桥镇人民政府“党委扩大会”会议记录，莱州市朱桥镇政府是将大郎家小学的资产以18万元价格卖给大郎家村委会，而不是卖给郎咸辉个人，因此应认定大郎家村委会系涉案房产的买受人。购房款由郎咸辉交纳并不能改变合同的主体，郎咸辉主张系以大郎家村委会的名义自己购房，证据不足，本院对其主张不予支持。原一、二审法院在认定涉案房产属大郎家村委会所有的前提下，依据鉴定机构的评估结果判决郎咸辉腾迁房产、支付使用费，认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，郎咸辉的再审请求不能成立，本院依法不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院(2019)鲁06民终3113号民事判决。本判决为终审判决审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年七月一日书记员  于嘉源