广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8366号原告：广州市盛誉房地产代理有限公司。住所地：广州番禺区市桥光明北路295号。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：邓见平，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小庆，广东诺臣律师事务所律师。被告：清远市冠盈物业代理有限公司。住所地：清远市新城东三号区***********自编号309A。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗妍，广东朝纲律师事务所律师。被告：清远市领域市*服务有限公司。住所地：清远市*************。法定代表人：麦文勇，经理。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。原告广州市盛誉房地产代理有限公司（以下简称盛誉房地产公司）与被告清远市冠盈物业代理有限公司（以下简称冠盈物业代理公司）、清远市领域市*服务有限公司（以下简称领域市场服务公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市盛誉房地产代理有限公司的法定代表人文某1、委托诉讼代理人邓见平、周小庆，被告冠盈物业代理公司的委托诉讼代理人朱素娴、罗妍，被告领域市场服务公司的委托诉讼代理人郭庭佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛誉房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告冠盈物业代理公司于2017年9月22日签订的《项目销售代理合同》；2、两被告立即返还原告已支付的保证金6000000元；3、两被告立即向原告支付所拖欠的咨询策划服务费2668847元（暂计至2019年9月12日，实计至付清时止），及逾期支付咨询策划服务费的违约金396796.36元（暂计至2019年10月12日，以未支付的咨询策划服务费为基础，按每逾期一日万分之五的标准计算，实计至付清之日止）；4、两被告共同承担本案受理费及保全费。庭审中，原告增加第三项诉讼请求的咨询策划服务费为2957328元。事实和理由：原告与被告冠盈物业代理公司于2017年9月22日签订《销售代理合同》，约定被告冠盈物业代理公司已取得被告领域市场服务公司清远市清城区东城街道古城社区******绿茵华府项目的授权，现委托原告独家包定价代理销售绿茵华府项目所有住宅单位，并约定在合同有效代理期内，不得再指定其他人销售。同时，合同约定，甲方应向乙方支付咨询策划服务费，并在合同第四条明确约定了服务费的支付时间及支付方式。另，合同第7.1条约定“甲方若逾期支付乙方策划咨询服务费除乙方原因外，就未付金额每逾期一日应按万分之五的标准向乙方支付违约金直至付清为止，如逾期超过10日甲方仍未付清策划咨询服务费，乙方可单方解除合同。”上述合同签订前，原告已应被告冠盈物业代理公司要求，分次支付了部分保证金，上述合同签订后，原告又应被告冠盈物业代理公司、被告领域市场服务公司要求及合同约定分次支付了部分保证金，原告共计向被告冠盈物业代理公司、被告领域市场服务公司指定的账户支付保证金6000000元，依约履行了合同约定的支付保证金义务。合同签订后，原告完全按照合同约定履行了自身销售代理任务，在短短两个多月的时间内即基本完成销售目标。但被告冠盈物业代理公司却严重违反合同约定义务，一方面严重拖欠咨询策划服务费，截至2019年9月12日，已共计拖欠原告咨询策划服务费人民币2668847元；另一方面，被告冠盈物业代理公司在原告仅入场两个多月后的合同履行期内，就明确违约要求原告撤场，并安排其他销售代理公司进场销售，致使原告被迫离场，无法继续履行合同，给原告造成了重大损失。原告认为，原告已依约履行合同义务，但被告冠盈物业代理公司却严重违反合同约定义务，强行迫使原告在合同履行期内撤场，并严重逾期支付原告应得的咨询策划服务费，导致原告巨大损失。原告有依据合同约定及法律规定请求解除双方签订的合同，并要求被告冠盈物业代理公司返还已收取的保证金，继续支付未付的咨询策划服务费及违约金。被告领域市场服务公司是绿茵华府项目的开发商，原告向其指定账户支付了保证金，且被告领域市场服务公司是原告实际提供服务的对象，又收取了全部房款，故应与被告冠盈物业代理公司共同承担返还保证金及支付咨询策划服务费、违约金的责任。恳请人民法院查明事实，维护原告合法权益。被告冠盈物业代理公司书面答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《销售代理合同》已经解除，且答辩人有权没收被答辩人支付的4800000元项目保证金。答辩人与被答辩人于2017年9月22日签订《项目销售代理合同》约定将答辩人享有代理销售权限的绿茵华府项目住宅单位交由被答辩人进行代理销售。同时，根据合同第2.5条约定，被答辩人需要向答辩人支付人民币6000000元作为项目的保证金，在合同签订之日支付200000元，签订合同之日起10日内支付1800000元，余下4000000元保证金在开发商取得预售许可证10日内支付完毕。若被答辩人逾期支付或者未足额支付保证金的，答辩人有权向被答辩人发出书面通知解除合同，书面通知发出之日视为合同已经解除，答辩人收取的保证金不予退回。2017年9月25日，答辩人与被答辩人签订《补充协议》，对余下4000000元保证金的具体交付时间进行变更，在开发商取得预售许可证后被答辩人迟迟未履行支付余下4000000元保证金的义务，答辩人委托广东朝纲律师事务所发出《律师函》，对被答辩人进行催告。后双方达成一致，于2018年3月24日签订《确认书》，确认被答辩人于2018年3月24日成立专门策划小组进驻绿茵华府项目，合同约定的合作期限由2018年3月24日起算；被答辩人承诺余下4000000元保证金在双方签订《确认书》之日起分4期支付，第一期为2018年4月7日前支付1000000元，之后3期每12日1期，每期1000000元。截至2018年5月28日，答辩人仅收到被答辩人支付的4800000元项目保证金，2018年6月19日，答辩人委托广东朝纲律师事务所发出《律师函》，要求被答辩人在三日内将剩余1200000元保证金足额支付，但被答辩人未能履行，2018年7月18日，答辩人向被答辩人发出《解除合同通知书》，解除双方签订的《销售代理合同》，没收全部保证金，并保留追究被答辩人因违约造成相应损失的权利。综上，被答辩人未能按合同约定及时、足额支付项目保证金，答辩人有权解除合同，并且不退回被答辩人已经支付的4800000元保证金。二、答辩人已经向被答辩人足额且超额支付咨询策划服务费，无需再向被答辩人支付任何款项，反而是被答辩人应当返还答辩人多付的咨询策划服务费。根据被答辩人提交的证据资料，在被答辩人代理销售期间，被答辩人实际代理完成销售的房屋共计51套，应付的咨询策划服务费为5163847元，但答辩人已经向被答辩人支付了5388013元，多支付了224166元，被答辩人应当返还答辩人多支付的款项。答辩人已经足额并且超额支付了应当支付的咨询策划服务费，不存在任何违约行为，无需向被答辩人支付任何款项。反而是被答辩人没有履行合同义务，应当承担违约责任，一是被答辩人未能及时、足额支付项目保证金，二是被答辩人实际代理销售的单位仅有51套，未能按合同2.6条约定完成销售指标，根据合同第7.2条，答辩人有权终止合同，没收被答辩人所交的项目保证金。因此，答辩人已经超额向被答辩人支付咨询策划服务费，被答辩人无权要求答辩人再支付任何费用，答辩人不存在违约行为，无需支付违约金。综上所述，被答辩人未能按合同约定及时、足额支付项目保证金，未能完成合同约定的销售指标，存在严重的违约行为，答辩人有权解除合同并且没收其已经支付的4800000元保证金，且答辩人已经超额支付咨询策划服务费，无需再向被答辩人支付任何费用。被答辩人自身存在严重违约，却恶人先告状，歪曲事实，希望法院依法查明案件事实，驳回被答辩人全部的诉讼请求。被告领域市场服务公司书面答辩称：一、本案案由为商品房委托代理销售合同纠纷，而本案中事实上存在两个相互独立的合同关系，分别为被答辩人与冠盈物业代理公司之间的《销售代理合同》以及答辩人与冠盈物业代理公司之间的《销售代理合同》，而答辩人与被答辩人之间是不存在任何的合同关系。因此，根据合同相对性原则，被答辩人只能向冠盈物业代理公司主张合同权利。二、如上所述，既然本案主体之间分别存在合同关系，因此应按照各自之间的合同约定结算费用，现被答辩人依据其与冠盈物业代理公司之间的《销售代理合同》约定向答辩人主张服务费及违约金显然是无事实和法律依据。三、本案纠纷实际是被答辩人与冠盈物业代理公司之间发生，相关的款项往来及合同履行过程中出现的问题也是其双方清楚，理应由其双方自行解决。就此而言，答辩人非本案纠纷的适格被告，实体上是不应对答辩人作出处理。综上，请法院依法作出判决。本院经审理认定事实如下：被告领域市场服务公司是位于清远市清城区东城街道古城社区******绿茵项目的建设单位。2017年，被告领域市场服务公司作为甲方与被告冠盈物业代理公司作为乙方签订《项目销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家包干定价代理销售绿茵华府项目住宅单位共192套。本合同期间内,乙方有权可将上述第一条所述住宅单位全部或部分销售转委托其他房地产经纪公司、房地产顾问公司、房地产代理公司等其他与乙方同类行业、同类性质的公司，如乙方转委托的合同期限、合同条件等超过本合同约定范围，超出的部分甲方不承担任何法律责任和义务、乙方如果转委托的，乙方承担本合同的义务，不发生转移。乙方承诺将利用各类渠道资源，最大化地为甲方的合作项目导入潜在客户。合同还约定了合作期限及相应指标、代理价格、双方的权利与义务、违约责任等内容。2017年9月22日，被告冠盈物业代理公司作为甲方与原告盛誉房地产公司作为乙方签订《项目销售代理合同》，约定：第一条关于委托代理销售范围。1.1条：由领域市场服务公司负责开发建设位于清远市清城区东城街道古城社区******绿茵项目，甲方已经完全取得开发商授权，委托乙方独家包定价代理销售所有住宅单位（具体以甲方提供的《房源清单》为准）。1.2条:合作期间，乙方应自主承担主要的销售代理工作。第二条关于合作期限及相应指标。2.1条：本合作期限共4个月，自乙方成立的专门策划小组进驻该项目之日起计算，具体销售期间，由甲乙双方书面确认为准。合作期限届满增加三个月用于提供售后服务及签约。2.2条：乙方在2017年11月5日入场，熟悉场地。开发商应保证在2017年11月5日前可满足乙方进场条件的（包括但不限于项目预售证等相关证明文件、销售大堂、临时样板间、看房通道的软硬装修等）。2.3条：在本合同有效代理期内，甲方不得再指定其他人销售。2.5条：乙方向甲方支付项目保证金6000000元，分期支付。第一期2000000元在2017年10月2日前转账支付到甲方指定的账户（2000000元保证金如下方式支付：签订本合同当日乙方转账支付200000元整到甲方指定账户，签订合同10日内转账支付1800000元到甲方指定账户）。余下保证金在开发商取得预售许可证10日内，乙方应将余下4000000元保证金支付到甲方指定账户。如乙方逾期支付或未足额支付保证金的，甲方有权向乙方发出书面通知解除合同，书面通知发出之日视为合同已经解除，甲方已收取的保证金不予退回，并要求乙方在三天内移交有关材料退场，否则造成甲方经济损失的责任由乙方承担。销售期间届满，乙方未完成销售总指标的，甲方有权没收全部项目保证金。2.6条：住宅销售量在合作期内需达到销售范围90%的成交量，销售总指标以客户交齐定金并签署《认购书》为准。2.61条分期销售指标：四个月的销售期内，从销售期首日开始，第一个月需完成销售总指标的40%、第二个月需完成销售总指标的30%、第三个月需完成销售总指标的20%，销售指标以客户交齐定金为任务标注，2.62条：如客户违约挞定等违约行为，视为乙方未成功代理不计入销售总指标范围，客户所挞定金额甲乙双方各占50%，如乙方已收到预支服务费的应扣除预支服务费。第三条关于代理价格。3.1条：本合同期内，双方约定本项目为毛坯销售，甲方实收销售底价如下：商品房住宅均价7500元/平方米（各单元实收底价以合同附表房源清单为准），乙方对外销售封顶价为11000元/平方米（含）（甲方保证物业出售时，物价局备案平均单价不低于9500元/平方米）。乙方实际销售单价与甲方实收销售单价的差额部分归乙方所有（1、如带装修出售，则由乙方自行选定专业公司负责设计和施工，由此产生的费用和责任均由乙方负责。2、对外销售价格超过封顶价11000/平方米以上部分在扣除相应税金后，甲方占70%的收益，乙方占30%的收益）。3.2条：乙方咨询策划服务费计算公式如下（按每平方米计）：咨询策划费=（乙方实际销售单价-甲方销售底价）×房屋建筑面积-溢价产生税费。3.3条：服务费结算标准：指客户缴清首期款并成功签署商品房买卖合同。第四条关于咨询策划服务费支付和保证金退回。4.1条：甲方向乙方支付的咨询策划服务费按本合同第三条标准结算。预支服务费：购房客户交纳定金后，甲方同意在收取购房定金50000元前提下次日预支10000元服务费给乙方，该预支款项在应付乙方剩余服务费中扣除。前期服务费：按揭付款客户的成交客户在与开发商签订《商品房买卖合同》且向开发商付清首期楼款，在甲方收取开发商的服务费7日内统一按以下计算公式支付乙方前期服务费：（客户签约的合同单价-甲方销售底价）×建筑面积×50%（支付一半前期服务费）。一次性付款的客户已向开发商交齐100%楼款7日内向甲方一次性支付全部服务费。剩余服务费：按揭付款客户交齐银行按揭资料并取得银行同意贷款的通知及银行放款后7日内，甲方向乙方支付剩余服务费。乙方在每月3日前向甲方提交结算清单核对，甲方在收到清单2日内完成核对，并于双方确认后的10个工作日内向乙方支付咨询策划服务费。实际销售单价在7500元/平方米（不计本数）以上的部分销售差额所产生的税费由乙方承担，乙方收取咨询策划费应向甲方出具有效的收据，通过转账方式向乙方指定账号支付费用。4.2条关于保证金退回。4.21条：乙方在合作期内完成第二条销售总指标的，甲方在乙方完成销售总指标的次日起计十个工作日内向乙方6000000元保证金的90%（即5400000元）无息退回给乙方指定的账户，其余待增加售后服务及签约时间而设的三个月期限到期后相关工作交接完毕，剩余全部无息退回给乙方指定的账户（即剩余600000元）。4.22条：乙方如期完成任务总指标的80%及以上的。甲方在开发商同意乙方所交的保证金总额按建筑面积7500元/平方米计算，在房源清单中抵扣房屋首期款。该批房源由乙方与开发商签订《认购书》。甲方及开发商需同意给予该批房源乙方认购每个房源一次转名机会并不收取转名费。第五条关于乙方的权利义务。5.12条：乙方委托谢旭红对接甲方。第六条关于甲方的权利义务。6.6条：甲方委托朱建丰对乙方提供的资料及文件签名确认，经甲方书面确认后的宣传资料与文件方可对外使用。第七条关于违约责任。7.1条：甲方若逾期支付乙方策划咨询服务费（除乙方原因外），就未付金额每逾期一日应按万分之五的标准向乙方支付违约金直到付清未止，如逾期超过10日甲方未付清需付策划咨询服务费，乙方可单方解除合同。7.2条：乙方违反本合同之约定或未按本合同约定履行相应义务的，甲方可想乙方发出书面整改通知，如乙方在书面通知中所要求的期限内无整改，导致本合同无法继续履行的，则甲方有权以书面通知的行使终止本合同，乙方所交的保证金按本合同2.5第二款的内容执行。7.3条：甲方保证在本合同期间内合作范围内只能委托乙方进行独家代理，不能自行或委托他人。2017年9月25日，被告冠盈物业代理公司作为甲方与原告作为乙方签订《绿茵华府销售代理合同补充条款》，约定：甲方同意余下保证金在开发商取得预售证后，乙方保证于2017年12月26日前支付保证金4000000元到领域市场服务公司指定公章账户。本条只变更原合同第二条中2.5条关于余下4000000元的具体交付时间，除此变更外其他约定仍按原条款执行。签订上述合同后，原告进驻绿茵华府项目开始销售代理工作。2018年3月24日，被告冠盈物业代理公司作为甲方与原告作为乙方签订《关于绿茵华府项目销售代理合同的确认书》，主要内容：1、乙方确认已于2018年3月24日成立专门策划小组进驻绿茵华府项目，《销售代理合同》第二条第一款约定合作期从该期起算，甲乙双方均认可。2、乙方认可并确认已于2018年3月24日入场和熟悉场地，乙方对入场时间无异议。3、乙方承诺余下4000000元保证金在双方签订确认书之日计分4期（第一期为2018年4月7日前支付1000000元，之后其余3期，每十二日1期，每期1000000元），支付到甲方指定账户。并承诺乙方在保证金未支付完毕，乙方未达到分期销售指标的，甲方有权终止执行合同第四条（咨询策划服务费支付和保证金退回）相关内容；预售许可证登记备案的价格最终以物价局批复为准。关于原告支付涉案项目保证金的情况。根据原告提交的银行转账凭证，显示谢旭红向被告冠盈物业代理公司账户转账记录如下：1、2017年8月26日转账100000元；2、2017年8月28日转账100000元；3、2017年9月12日转账1000000元；4、2017年9月21日转账400000元；5、2017年10月17日转账200000元；6、2017年12月12日转账100000元；7、2017年12月13日转账100000元；8、2018年4月16日转账300000元；9、2018年4月23日转账300000元；10、2018年4月27日转账300000元；11、2018年5月1日转账300000元；12、2018年5月7日转账300000元；13、2018年5月14日转账200000元；14、2018年5月22日转账400000元；15、2018年5月29日转账600000元。另外，谢旭红向案外人账户的转账记录如下：16、2017年9月21日，转账给杜明杰100000元，备注为“绿茵华府服务费”；17、2017年9月22日，转账给朱琳洁100000元；18、2017年10月24日，转账给朱琳洁20000元；19、2017年11月3日，转账给朱琳洁20000元；20、2017年11月5日，转账给朱琳洁60000元；21、2018年3月4日，转账给朱琳洁10000元，备注“借款”。22、2018年3月26日，转账给朱琳洁150000元；23、2018年4月6日，转账给朱琳洁100000元；24、2018年4月9日，转账给朱琳洁50000元；25、2018年4月11日，转账给朱琳洁200000元，备注“绿茵华府项目保证金”；26、2018年4月12日，转账给朱琳洁200000元，备注“绿茵华府项目保证金”；27、2018年5月8日，转账给朱荣100000元；28、2018年6月12日，转账给朱建丰20000元，备注“借款”。29、2018年6月16日，转账给杜明杰160000元，以上转账记录的数额合计5990000元。其中，朱荣系被告冠盈物业代理公司的前法定代表人（2020年4月2日法定代表人变更为朱某1），朱琳洁系朱荣的女儿，朱建丰系朱荣的儿子，杜明杰系被告领域市场服务公司的员工。庭审中，被告冠盈物业代理公司对原告转账给被告冠盈物业代理公司账户以及朱荣账户的款项合计4800000元予以确认，认为原告只支付了项目保证金4800000元，并抗辩认为原告转账到杜明杰及朱琳洁账户的款项并非项目保证金，是原告与杜明杰及朱琳洁的其他法律关系。杜明杰在接受本院询问时陈述称，原告向其转账的款项与涉案项目保证金无关，因其个人向原告介绍了绿茵华府的销售项目，故原告向其支付居间服务费。朱琳洁在接受本院询问时陈述称，原告向其转账的款项与涉案项目保证金无关。因原告想取得其绿茵华府的销售项目,朱琳洁向原告的法定代表人介绍了朱荣，原告取得了该销售项目后向朱琳洁支付居间服务费。朱建丰在接受本院询问时陈述称，原告向其转账的20000元并非涉案合同的保证金，而是其向原告法定代表人文某1的借款。关于原告何时退出绿茵华府销售场地的情况。原告提出，被告冠盈物业代理公司于2018年6月初驱赶原告离开销售前台，要求原告的销售团队到后台的小区域工作，原告于2019年下半年正式退场，因被告冠盈物业代理公司的前述行为导致原告无法完成销售指标。原告为证明其主张，申请了证人陈俊清出庭作证。证人陈俊清陈述称，其于2018年受雇于原告在绿茵华府项目进行销售工作，2018年6月被告冠盈物业代理公司要求原告的销售团队退出销售前台及洽谈区，退到后台的办公区域。被告冠盈物业代理公司对此不予认可，并抗辩提出，因原告未足额按时支付项目保证金，存在违约行为，故保证金4800000元应予没收。被告冠盈物业代理公司表示，其于2018年7月18向原告邮寄了《解除〈销售代理合同〉通知书》，内容为：因原告仅支付了4800000元保证金，剩余1200000元保证金没有按期足额支付，且未在被告冠盈物业代理公司限定的三日内履行付款义务，故提出于2018年7月19日解除《销售代理合同》并没收全部保证金。但被告冠盈物业代理公司提交的邮单未能显示物流情况，原告否认收到前述《解除〈销售代理合同〉通知书》。关于原告应收取的咨询策划服务费的数额。原告与被告冠盈物业代理公司均确认原告已销售51套房屋合计咨询策划服务费5163847元。另外，原告主张前述款项中只计算了客户王威的咨询策划服务费94330元的50%，故被告冠盈物业代理公司仍需支付94330元的50%即47165元，以及客户魏俊宏、陶桂香购买3栋1802房的咨询策划服务费150014元、客户赵静购买3栋2002房的咨询策划服务费150992元，合计348171元，并提供了《认购书》、《收款收据》及《商品房买卖合同》予以证明。被告冠盈物业代理公司抗辩认为客户王威、魏俊宏、陶桂香以及赵静签订《商品房买卖合同》的时间分别为2018年12月7日、2019年11月8日、2019年11月14日，签订时间均在被告冠盈物业代理公司与原告解除涉案合同的时间即2018年7月19日之后，故被告冠盈物业代理公司不应向原告支付前述348171元。关于被告冠盈物业代理公司已向原告支付的销售服务费的情况。原告确认被告冠盈物业代理公司已支付咨询策划服务费2615000元，被告冠盈物业代理公司抗辩认为另外还支付了2773013元，并提供了24张《收据》予以证明。《收据》中有原告的法定代表人的签名，载明收到了朱荣支付的款项数额，并备注了每笔款项对应的房屋房号、业主名字及退款的数额。庭审中，被告冠盈物业代理公司确认并未实际向原告支付2773013元咨询策划服务费，上述《收据》中载明的数额为被告领域市场服务公司向客户退还的定金或首期款。被告冠盈物业代理公司表示，因原告在销售房屋时向客户承诺，若约定的期间届满后客户不想购买房屋，可以向客户退款，但根据原告与被告冠盈物业代理公司签订的《委托代理销售合同》的约定，在前述情况下，被告领域市场服务公司可没收客户支付的款项，故前述《收据》中载明的向客户退还的款项应算入被告冠盈物业代理公司向原告支付的咨询策划服务费。原告对此不予认可，确认未收到2773013元。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告冠盈物业代理公司签订的《项目销售代理合同》、《绿茵华府销售代理合同补充条款》及《关于绿茵华府项目销售代理合同的确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。本案的争议焦点是：1、原告与被告冠盈物业代理公司签订的《项目销售代理合同》应否解除；2、原告向被告冠盈物业代理公司支付的项目保证金数额应为多少以及两被告应否向原告退还项目保证金；3、被告冠盈物业代理公司是否拖欠原告咨询策划服务费以及被告领域市场服务公司应否对咨询策划服务费应否承担责任。关于第一个争议焦点。原告要求解除涉案《项目销售代理合同》，并确认已于2019年下半年正式退出绿茵华府销售场地。被告冠盈物业代理公司在诉讼中亦抗辩提出其向原告主张过解除涉案《项目销售代理合同》，故原告与被告冠盈物业代理公司均无继续履行《项目销售代理合同》的意思表示，涉案《项目销售代理合同》应予解除。另外，被告冠盈物业代理公司抗辩提出其于2018年7月18向原告邮寄《解除〈销售代理合同〉通知书》，故《销售代理合同》已于2018年7月19日解除，但被告冠盈物业代理公司未提供相应的证据证明原告实际收到了前述通知书，故对被告冠盈物业代理公司的前述抗辩主张，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。被告冠盈物业代理公司确认原告已支付了保证金4800000元，对原告支付给案外人杜明杰、朱建丰、朱琳洁账户合计1190000元的款项，本院分析如下：首某1，2017年9月21日转账给杜明杰的100000元，原告在转账时明确性质为“绿茵华府服务费”；2018年3月4日转账给朱琳洁的10000元，原告在转账时明确性质为“借款”；2018年6月12日转账给朱建丰的20000元，原告在转账时明确性质为“借款”，上述三笔款项，本院均不予认定为涉案项目保证金。其次，根据原告与被告冠盈物业代理公司于2018年3月24日签订的《关于绿茵华府项目销售代理合同的确认书》中显示：“乙方承诺余下4000000元保证金在双方签订确认书之日计分4期…”的内容，可知原告于2018年3月24日前支付了2000000元保证金（6000000元-4000000元）。又根据原告于2018年3月24日前向被告冠盈物业代理公司账户支付保证金的情况：2017年8月26日转账100000元；2017年8月28日转账100000元；2017年9月12日转账1000000元；2017年9月21日转账400000元；2017年10月17日转账200000元；2017年12月12日转账100000元；2017年12月13日，转账100000元，上述合计正是2000000元，可印证原告于2018年3月24日前向案外人朱琳洁账户转账的如下款项：2017年9月22日转账的100000元、2017年10月24日转账的20000元、2017年11月3日转账的20000元、2017年11月5日转账的60000元，均不是用于支付涉案项目的保证金。至于2018年3月26日至2018年5月8日期间转账到案外人朱琳洁的款项，鉴于案外人朱琳洁与被告冠盈物业代理公司的前法定代表人朱荣的特殊关系，被告冠盈物业代理公司相对原告而言，具有更重的举证责任，证明2018年3月26日转账的150000元、2018年4月6日转账的100000元、2018年4月9日转账的50000元、2018年4月11日转账的200000元以及2018年4月12日转账的200000元，合计700000元并非用于支付涉案保证金。现被告冠盈物业代理公司未提供相应的证据证明原告向案外人朱琳洁转账的上述款项性质为居间服务费，故本院依法认定原告转账的上述款项合计700000元用于支付涉案保证金。另外，关于原告于2018年6月16日向杜明杰转账的160000元，杜明杰是被告领域市场服务公司的员工，在案外人杜明杰确认该款项并非支付涉案保证金且原告没有提供相应的证据证明其根据被告冠盈物业代理公司的指示将涉案保证金支付到杜明杰账户的情况下，本院认定该笔款项并非用于支付涉案保证金。综上，原告共向被告冠盈物业代理公司支付了涉案合同保证金合计5500000元。关于两被告应否退还5500000元项目保证金的问题。被告冠盈物业代理公司抗辩认为原告未按时足额支付保证金以及未完成销售指标，故原告支付的5500000元项目保证金应予没收。对此，本院认为，首某1，如前所述，原告仅支付了5500000元项目保证金，根据双方签订的《项目销售代理合同》第二条第2.5条的约定，被告冠盈物业代理公司收取的项目保证金不予退还。退一步讲，即使按照原告主张的时间及数额认定原告支付项目保证金的情况，按照原告与被告冠盈物业代理公司与2018年3月24日签订的《关于绿茵华府项目销售代理合同的确认书》中：“乙方承诺余下4000000元保证金在双方签订确认书之日计分4期（第一期为2018年4月7日前支付1000000元，之后其余3期，每十二日1期，每期1000000元）”的内容，原告亦未按前述约定足额支付涉案保证金，已构成违约。其次，原告主张因被告冠盈物业代理公司于2018年6月要求原告的销售团队退出销售前台及洽谈区，退到后台的办公区域进行销售等违约行为，导致原告未完成销售指标，但原告的该项主张仅有证人证言而无其他证据佐证，故对原告提出因被告冠盈物业代理公司的前述违约行为导致其没有完成销售指标的主张不予采信。根据双方签订的《项目销售代理合同》第二条第2.5条的约定，销售期限届满，原告未完成销售总指标的，被告冠盈物业代理公司有权没收原告支付的项目保证金。综上，对原告要求被告冠盈物业代理公司退还项目保证金的诉讼请求，本院不予支持。另外，因被告领域市场服务公司并非原告的合同相对方，原告要求被告领域市场服务公司退还项目保证金的诉讼请求没有事实及法律的依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。首某1，关于原告应收取的咨询策划服务费的数额。原告与被告冠盈物业代理公司均认可原告已销售51套房屋合计咨询策划服务费5163847元，故对该部分数额，本院予以确认。对被告冠盈物业代理公司有争议的348171元，包括客户王威购买房屋的咨询策划服务费94330元的50%、客户魏俊宏、陶桂香购买房屋的咨询策划服务费150014元、客户赵静购买房屋的咨询策划服务费150992元，原告提供了《认购书》、《收款收据》及《商品房买卖合同》等证明实际销售了前述房屋，故被告冠盈物业代理公司应支付前述房屋的咨询策划服务费348171元。被告冠盈物业代理公司对该笔咨询策划服务费的数额未提出异议，仅以前述房屋的《商品房买卖合同》签订的时间在2018年7月19日之后为由，抗辩提出不应支付该笔咨询策划服务费的主张，本院不予采纳。综上，被告冠盈物业代理公司应向原告支付的咨询策划服务费合计5512018元（5163847元＋348171元）。关于被告冠盈物业代理公司已向原告支付的咨询策划服务费的数额。原告认可被告冠盈物业代理公司已支付咨询策划服务费2615000元，故对该部分数额，本院予以确认。另外，被告冠盈物业代理公司抗辩认为其还支付了2773013元，并提供了24张《收据》予以证明。但被告冠盈物业代理公司已确认《收据》中记载的款项并未实际向原告支付，且被告冠盈物业代理公司未提供相应的证据证明原告在销售房屋时向客户承诺，若约定的期间届满后客户不想购买房屋，可以向客户退款，故对被告冠盈物业代理公司抗辩提出前述《收据》中载明的2773013元应算入被告冠盈物业代理公司向原告支付的咨询策划服务费的主张，本院不予采纳。综上，被告冠盈物业代理公司拖欠原告咨询策划服务费合计2897018元（5512018元-2615000元）。关于原告主张的逾期支付咨询策划服务费的违约金，原告与被告冠盈物业代理公司与2018年3月24日签订的《关于绿茵华府项目销售代理合同的确认书》中约定：“乙方在保证金未支付完毕，乙方未达到分期销售指标的，甲方有权终止执行合同第四条（咨询策划服务费支付和保证金退回）相关规定”，故在原告未足额支付保证金及未达到分期销售指标的情况下，双方当事人不再履行涉案《项目销售代理合同》第四条中关于咨询策划服务费的支付时间的约定，故对原告主张的逾期支付咨询策划服务费的违约金，本院不予支持，但被告冠盈物业代理公司应以拖欠的咨询策划服务费2897018元为基数，从原告起诉之日即2019年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。另外，因被告领域市场服务公司并非原告的合同相对方，原告要求被告领域市场服务公司支付委咨询策划服务费的诉讼请求没有事实及法律的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州市盛誉房地产代理有限公司与被告清远市冠盈物业代理有限公司于2017年9月22日签订的《项目销售代理合同》；二、被告清远市冠盈物业代理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广州市盛誉房地产代理有限公司支付咨询策划服务费2897018元及利息（利息以2897018元为基数，从2019年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项付清之日止）；三、驳回原告广州市盛誉房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75260元，财产保全费5000元，合计80260元，由被告清远市冠盈物业代理有限公司负担31967元，原告广州市盛誉房地产代理有限公司负担48293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄焯坤审 判 员  黄洁怡人民陪审员  罗超阳二〇二〇年七月二十三日书 记 员  赖嘉烨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。