江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初5929号原告：朱胜刚，男，1977年8月30日生，汉族，户籍地无锡市惠山区。原告：黄钊宇，男，1995年7月6日生，汉族，户籍地无锡市惠山区。原告：姜春桥，男，1961年11月23日生，汉族，户籍地无锡市锡山区。委托诉讼代理人：钱韫（受朱胜刚、黄钊宇、姜春桥共同授权委托），江苏智和律师事务所律师。被告：绿地世纪城一二期物业管理委员会，住所地无锡市惠山区绿地世纪城871号102室。负责人：朱敏强。委托诉讼代理人：王玲炎，江苏万仕邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦卿，江苏万仕邦律师事务所律师。原告朱胜刚、黄钊宇、姜春桥与被告绿地世纪城一二期物业管理委员会（以下简称绿地物管会）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱胜刚、黄钊宇、姜春桥共同委托诉讼代理人钱韫、被告绿地物管会的委托诉讼代理人王玲炎、张彦卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱胜刚、黄钊宇、姜春桥向本院提出诉讼请求：要求依法撤销绿地物管会于2019年4月2日发布的《公告》中首次业主大会前两项议案表决通过的内容。事实与理由：其三人均为绿地世纪城一二期业主；2018年12月24日，绿地物管会发布召开首次业主大会的通知；2019年4月2日，绿地物管会发布公告，内容为首次业主大会通过了业主大会议事规则、管理规约等四项议案；经三原告了解，绿地物管会对议案的表决票及表决结果弄虚作假，前两项议案均未达到双过半的要求，后三项工程的真实同意票数以及同意面积也未达到双过三分之二的要求；绿地物管会召开首次业主大会未成立筹备组，以物管会代行业委会职责不符合法律规定，未将选票送达每一位业主侵犯业主权益；现诉至法院，望判如所请。被告绿地物管会辩称：首次业主大会的召开并未违反法律规定，程序合法；公告的表决票明细系之前物业公司提供的数据；经过重新统计，其中第一项、第二项议案均符合双过半比例要求；后两项工程未达到比例，但该两项工程实际并未动工也未实施，以后如施工会依法另行投票；请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：朱胜刚、黄钊宇、姜春桥为绿地世纪城一二期业主。2017年5月27日、2018年8月15日，无锡市惠山区长安街道惠南社区居民委员会与绿地世纪城小区一、二期首次业主大会筹备组发布公告，表示因业主代表报名人数过少、业主委员会候选人报名人数未达到要求等原因，无法继续进行业主大会、业主委员会选举程序，故组建业主委员会工作到此结束。2018年11月13日，绿地世纪城一二期小区成立绿地物管会，并于2019年4月8日向无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。2018年12月24日，绿地物管会发出《关于召开首次业主大会的通知》，张贴在小区公告栏位置，并在小区公众号发布相应消息。该通知载明：会议时间为2019年1月8日至2019年2月28日；地点在绿地世纪城一、二期内；会议形式采取书面征求意见形式；会议内容审议表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、安防监控数字网络化改造工程、大门门禁暨车辆智能化管理改造工程、中心广场工程；不能出席的业主请提前写好《业主委托书》，受委托人参加大会时需出示委托书。该次业主大会由绿地物管会成员及部分热心业主通过上门以及在小区公共区域摆设投票点等方式进行投票。相应表决票抬头为“绿地世纪城一二期首次业主大会表决票”，表决内容为《业主大会议事规则》、《管理规约》、安防监控数字网络化改造工程、大门门禁暨车辆智能化管理改造工程、中心广场工程，备注说明：1、以上表决事项已公示在小区内；2、本表请用黑色或蓝色水笔填写，请在各表决内容后方的表决栏内您认可的选项中划圈“○”…5、业主委托非家庭成员的其他人投票的，应出具业主书面授权委托书、房产证等有关书面证明；6、选票应经业主本人签字或受托人签字。2019年4月2日，绿地物管会发布公告，表示绿地世纪城一二期业主总户数2248户，对应建筑面积249514.91㎡，通过采取书面征求意见方式，首次业主大会表决通过《业主大会议事规则（草案）》（同意票数1329）、《管理规约》（同意票数1337）、安防监控数字网络改造工程、大门门禁暨车辆智能化管理改造工程，未通过中心广场改造工程。《业主大会议事规则（草案）》中载明：第四条：业主大会名称为无锡市惠山区绿地世纪城小区一、二期业主大会；第十条：首次业主大会由物管会筹备组组织，物管会成立后，业主大会会议由物管会组织；第十一条：会议召集人应做好开会前的准备工作，包括草拟议案，制定征询意见表或选票、核实业主身份等，并推选表决票、选举票的发放人、计票人和监票人各若干人；第十四条：业主委托代理人参加业主大会的…委托家庭成员以外的人参加会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限…受托人应将委托人书交由会议召集人，与表决票（选举票）一并存放；实际投票权数超过小区总投票权数的半数，且同意票超过实际投票数的半数，则未参与表决且未委托他人的业主，在规定时间内不反馈或不书面提出反对意见的已送达的选票，视为同意；等内容。绿地物管会在审理过程中明确，经过重新核实统计，首次业主大会第一项业主大会议事规则，同意票数为1260票，面积数150396.7㎡，第二项管理规约，同意票数1267票，面积数151247.51㎡，均符合双过半要求，后面两项工程未超过三分之二，不再进行具体施工，如果需要进行会按照法律规定通过业主大会投票决定。双方对公告中载明的户数2248户，总面积249514.91㎡并无异议。绿地物管会向法庭提供了首次业主大会表决票共计1458张，双方确认其中1、1033张票显示为同意票也有相应业主签名；2、251张票不计入同意票；3、17张票业主仅在表决票票根上签名；4、30张票反对、弃权或者没有签名；5、27张票绿地物管会工作人员代签（绿地物管会陈述系业主电话、微信或短信委托）；6、24张票委托书中业主签名与表决票上签名相似；7、76张票为非业主签名没有委托手续。对于上述第5项27张选票，经过现场随机抽取8位对应业主电话联系，业主均表示不认识该二位工作人员也没有具体委托，部分业主表示在业主微信群里知道业主大会的事情；对于上述第6项24张选票，经电话联系结合短信辨认选票，其中1张为弃权票，1位业主明确表示并非本人及代理人签名，6张选票记载电话无人接听或者空号，16张选票为业主家属代签委托手续及选票；对于上述第7项76张选票，随机抽取15张选票，1张为弃权票，1张签名既非业主也没有写明具体房屋信息，1张选票投同意票数后又进行了涂改，1张系物管会工作人员代签，经过电话联系结合短信辨认，其余11张选票，4张选票载明的业主回复既非本人也非家属签名，其余7张回复亲属代签或者不记得了。上述事实，由《关于召开首次业主大会的通知》、公告、《业主大会议事规则》、《管理规约》、住建局备案存根、表决票、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该合法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部分。物管会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举业主委员会。鉴于安防监控数字网络改造工程以及大门门禁暨车辆智能化管理改造工程未实际施工，绿地物管会亦表态如需施工会依法定程序重新投票决定，三原告亦表态对该两项不再要求，故本院对此不予理涉。绿地世纪城一二期小区成立绿地物管会，代行业委会和业主大会职责。首次业主大会召开前应做好业主委员会委员候选人产生办法的制定、业主委员会委员候选人名单的确定以及业主委员会选举办法等筹备工作。本案中，双方争议的“首次业主大会”表决内容中仅涉及业主大会议事规则、管理规约以及其他具体施工事项，并未对成立业主委员会的内容有所涉及。绿地物管会于2018年12月24日发布公告，自行通知召开首次业主大会，公告中亦未明确首次业主大会会议表决规则等内容，于法不符。另外，根据绿地物管会发布的召开首次业主大会的通知以及使用的表决票载明的说明事项，业主委托非家庭成员的其他人投票的，应出具业主书面授权委托书、房产证等有关书面证明，选票应经业主本人签字或受托人签字。故而，业主在表决票票根上签名的不应计入有效同意票数，没有书面委托手续委托物管会工作人员代签以及非业主家庭成员代签的票数，投票同意后又进行涂改以及既非业主也无法明确具体房屋信息的表决票均不应计入有效同意票数。该首次业主大会并未确定业主投票权数，根据双方确认的业主总户数以及绿地物管会发布公告中相应通过票数的计算方式，有效同意票数已不足总户数50%比例。据此，绿地物管会自行召开首次业主大会，会议召开过程以及表决票数确定等方面均存在程序不合法的地方，表决票数亦未超出相应比例。三原告现要求撤销表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》的决议的诉讼请求，本院予以支持。绿地物管会维护大多数业主利益的出发点，以及在召开会议过程中物管会成员以及部分热心业主付出的努力是值得肯定的，但物业管理委员会应当依法履行职责。小区首次业主大会的召开，业主大会议事规则、管理规约的表决通过，业主委员会选举工作的开展，直接影响到全体业主在物业管理活动中的合法权利的行使及维护，理应严格遵循法律法规进行，否则，不受程序约束和监督的业主自治管理活动，必然会实质上损害业主的利益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条、《江苏省物业管理条例》第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：撤销2019年4月2日绿地世纪城一二期物业管理委员会发布的《公告》中关于表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》的决议。案件受理费80元，由朱胜刚、黄钊宇、姜春桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张茹婷人民陪审员  朱蓉菊人民陪审员  石栋一二〇二〇年七月二十四日书 记 员  许 姣