广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异271、272、273、274号 异议人（271号案）：郭允仓，男，1975年1月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。 委托代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。 异议人（272号案）：郭允健，男，1989年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。 委托代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。 异议人（274号案）：李敏仪，女，1979年6月6日出生，汉族，住所地：广东省佛山市南海区。 委托代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。 委托代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。 异议人（273号案）：钱静安，男，1943年4月4日出生，汉族，住江苏省新沂市新安镇。 委托代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。 被执行人：陆锐佳，男，1964年2月22日出生，汉族，住所地：广州市荔湾区。 被执行人：陆国坚，男，1991年6月25日出生，汉族，住所地：广东省广州市荔湾区。 被执行人：杨艳芬，女，1970年2月16日出生，汉族，住所地：广东省广州市荔湾区。 被执行人：佛山市南海区金沙东联协胜彩印厂，住所地：佛山市南海区。 投资人：陆锐佳。 第三人：郭镜明，男，1983年2月20日出生，汉族，住所地：广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：赖柱君，广东理然律师事务所律师。 本院在执行（2020）粤0605执2193号案（以下简称“2193”号案），即申请执行人黎家祥与被执行人陆锐佳、杨艳芬民间借贷纠纷一案的过程中，拟带租约拍卖被执行人陆锐佳投资兴建的坐落于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区(土名“墩脚”)的厂房上盖建筑物（未办理房产证）及其向佛山市南海区丹灶镇东联向南股份经济合作社租赁的1389.15平方米土地使用权。另案的申请执行人郭允仓、郭允健、李敏仪、钱静安对此提出执行异议，本院于2020年6月28日分案受理[案号分别为（2020）粤0605执异271、272、273、274号]后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。因四异议人均是针对本院拟带租约拍卖的行为提出异议且请求事项相同，本院将该四案合并裁决。 异议人郭允仓、郭允健、李敏仪称，请求法院不带租约拍卖、变卖被执行人陆锐佳位于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区“土名墩脚”的厂房。事实与理由：一、异议人不承认郭镜明与陆锐佳签署的租赁合同。1、该份租赁合同签署的时间为2018年3月25日，约定租赁保证金为10万元，每月租金28000元。郭镜明未提供收取租赁保证金的银行收款记录或者收据，并且其提供的银行流水只显示支付2019年10月之后的缴纳租金记录，2018年3月至2019年10月的租金支付记录第三人并未提供银行流水证明。2、租赁合同的期限为35年，明显违反法律规定。该租金28000元一个月明显不符和市场标准。3、案涉建筑物不符合报建手续，属于违章建筑，即使合同内容真实有效，但是该租赁合同是无效的。 异议人钱静安称，请求法院不带租约对被执行人所有的位于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区（土名）“墩脚”的厂房进行拍卖。事实与理由：郭镜明承租案涉标的物明显属于其与陆锐佳恶意串通行为，法院不应认可其承租权。首先，《厂房租赁合同》约定的租赁期限长达35年，既违反了合同法关于20年最长租赁期限的规定，也不符合房屋租赁的常理；其次，租赁合同约定的租金标准为每月4元／平方米，远低于市场租金标准；再次，郭镜明并未提供证据证明其在签订合同后向陆锐佳支付厂房押金、租金的证明材料；最后，案涉租赁物并未办理规划批准或验收手续，就该租赁物所签订的租赁合同应当为无效合同。由此，郭镜明与陆锐佳于2018年3月25日签订《厂房租赁合同》明显属于为逃避执行、转移财产的恶意串通行为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”规定，法院应当不予支持郭镜明关于带租约拍卖案涉标的物的请求。 第三人郭镜明答辩称，我于2018年3月25日与陆锐佳签订《厂房租赁合同》，约定租金为每月28000元，租金是现金支付给陆锐佳。2018年4月3日我在恒敦弹簧厂以现金的形式将押金10万元支付给陆锐佳的。2018年5月，陆锐佳将厂房交付给我，每月的租金均是现金支付。后来有部分租金是我以微信形式转账给陆锐佳的。每月交租金的时间、地点不固定。我以微信转账支付租金时没有备注，也不是每次转账都是28000元这个整数。我从2018年9月开始转租刘建芬。我转租后，刘建芬将租金交给我，我再交租给陆锐佳。厂房实际上是刘建芬使用的。2019年9月，我第一次将2019年8月、9月的租金交给禅城区法院。2019年8月之前的租金我都是以现金方式交给陆锐佳。刘建芬目前仍有实际经营使用，目前她也有按时交租金。关于异议人提到的问题，每月租金28000元是2019年7月之前以现金形式支付给陆锐佳，其中有几笔是微信支付。当时陆锐佳以微信不方便收取为由，要求我方支付现金。2019年8月后至今的租金，我方已按禅城法院的要求向禅城法院的账户每月交纳租金。租赁的合同期限是双方自愿约定的期限，退一步讲也是超过部分无效。每月租金28000元的定价对于当时厂房的情况来说也是合理的，因为郭镜明在租赁厂房后，花了一部分钱对厂房进行装修再能转租更高价格。涉案的厂房并非违章建筑。当地的村委会的厂房均是这样建设的，如果是违章建筑，政府会要求拆除，但政府没有要求拆除，因此是认可这种厂房建筑的。 被执行人陆锐佳、陆国坚、杨艳芬、佛山市南海区金沙东联协胜彩印厂没有提交答辩意见。 本院查明，本院在执行2193号案，即申请执行人黎家祥与被执行人陆锐佳、杨艳芬民间借贷纠纷一案过程中，于2020年4月7日查封了被执行人陆锐佳投资兴建的位于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区(土名“墩脚”)的厂房上盖建筑物（未办理房产证）及土地使用权（陆锐佳于2008年1月1日与佛山市南海区丹灶镇东联向南股份经济合作社签订的土地使用权租赁合同项下的1389.15平方米土地），查封期限为三年。同日，佛山市南海区丹灶镇东联经济联合社在调查谈话中表示：同意本院对上述厂房及土地使用权拍卖处理，买受人可与佛山市南海区丹灶镇东联向南股份经济合作社签订变更承租方的土地使用权租赁合同书，买受人没有条件限制。2020年5月9日，本院组织被执行人为陆锐佳的多件执行案件的申请执行人及第三人郭镜明进行谈话，告知各方当事人：本院拟评估拍卖被执行人陆锐佳投资兴建的坐落于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区(土名“墩脚”)的厂房上盖建筑物（未办理房产证）机器向佛山市南海区丹灶镇东联向南股份经济合作社租赁的1389.15平方米土地使用权。谈话中，郭镜明主张其与陆锐佳签订的厂房租赁合同，请求本院对上述厂房及土地使用权带租拍卖，同时提交了《厂房租赁合同》。本院经审查同意了郭镜明的带租拍卖申请。另案申请执行人郭允仓、郭允健、李敏仪、钱静安对此提出本案异议。 在异议审查过程中，第三人郭镜明向本院提交如下证据： 1.落款日期为2008年1月1日的《土地使用权租赁合同书》，内容显示：出租方（甲方）佛山市南海区丹灶镇东联向南股份经济合作社与承租方（乙方）陆锐佳约定甲方出租位于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区（土名“墩脚”）的土地使用权给乙方使用。租赁期限为50年，从2008年1月1日起至2058年1月1日止。乙方已缴纳投地费1094650元。乙方租用甲方的土地租金，在租赁期内分50个周期进行计缴，每一年为一个周期，租金每五年为一个上升周期，在每个上升周期的基础上递增5%。即第一个上升周期的年租金为每平方米4元，第二个上升周期的年租金为每平方米4.2元如此类推。租金实行先缴交后使用的原则，乙方在签订本合同时付清第一年的租金予乙方，第二年其每年的租金在当年12月30日前一次性付清予甲方。乙方租赁甲方的土地，未经甲方书面同意不得将土地转租、转让或抵押给第三人。否则，甲方有权解除合同。 2.落款日期为2018年3月25日的《厂房租赁合同》，内容显示：出租方（甲方）陆锐佳与承租方（乙方）郭镜明约定甲方租赁给乙方的厂房座落在丹灶镇联开发区（土名“墩脚”）的土地使用权，厂房结构为楼层结构，厂房租赁（包括生产车间以及宿舍）总面积为7000平方米。租赁期自2018年3月25日起至2053年3月25日止，租赁期35年，租赁的厂房每月租金4元/平方米，每月租金28000元，厂房租金每5年递增一次，递增比例为在原租金基础上升5%。双方签订合同后三天内向甲方支付100000元，并以乙方先交租后使用原则，在每月25号前向甲方以现金或者转账形式向甲方缴纳当月租金及水电等相关使用款项。租赁期间，乙方可将该厂房转租，具体事宜由乙方自行处理。 3.落款日期为2019年12月2日的《不良贷款债权转让合同》、转账截图及企业信息查询结果，内容显示：转让方（甲方）广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行与受让方（乙方）郭镜明约定甲方向乙方转让甲方对债务人佛山市南海区金沙东联协胜彩印厂的债权，总金额为955056.84元。其中本金730000元、截至2019年10月20日的利息203223.31元、诉讼费21833.53元。乙方应于2019年12月4日前一次性向甲方付清全部转让价款751900元。转账截图显示付款账户为62×××71向收款人为上海联合产权（佛山）中小企业产权交易……转账80000元和671900元，合计751900元。企业信息查询结果显示佛山市南海区金沙东联协胜彩印厂是陆锐佳的个人独资企业，于2001年7月2日经工商部门登记成立，于2018年11月2日登记注销。 4.（2018）粤0604执11708号执行裁定书、限期履行通知书、协助执行通知书，内容显示：佛山市禅城区人民法院在执行申请执行人佛山市禅城区陆氏纸业购销部与被执行人佛山市南海区金沙东联协胜彩印厂、陆锐佳、杨艳芬买卖合同纠纷一案的过程中国，于2019年9月23日向陆锐佳发出书面通知，责令其于2019年9月30日前将其在佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区（土明“墩脚”）土地使用权等租金汇入该院账户。 5.微信截图，内容显示郭镜明与微信账户名备注为刘伟坤法官的使用人就（2018）粤0604执11708号案中涉及的租金支付问题进行沟通的情况。 6.照片，内容显示厂房内状况。 另查，案外人刘建芬在本案执行过程中，向本院提交了书面的说明及其与郭镜明于2018年9月1日签订的《厂房租赁合同》。其在说明中陈述：2018年9月，其在朋友的介绍下，得知郭镜明的舅父陆锐佳在东联陆州有厂房出租，后经协商，刘建芬与郭镜明于2018年9月11日签订《厂房租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）郭镜明将位于丹灶镇联开发区的土地使用权（土名“墩脚”）陆州商业城2号厂房出租给承租方（乙方）刘建芬。租赁期10年，从2018年9月1日起至2028年11月1日止，每月租金7.5元/平方米，乙方每月交付给甲方的租金为52500元，双方签订合同后10天内乙方向甲方支付厂房押金100000元，并以乙方先交租后使用原则，在每月25号前向甲方以现金或者转账形式向甲方缴纳当月租金及水电等相关使用款项。租赁期间，乙方可将厂房转租，具体事宜由乙方自行处理。后刘建芬于2018年9月12日向郭镜明转账支付100000元定金。达成租赁合同后，关于厂房租金、水电等问题均由刘建芬直接与郭镜明联系。2020年7月15日，郭镜明在调查谈话中确认上述《厂房租赁合同》的真实性。 又查，郭允仓、郭允健、李敏仪、钱静安分别向本院起诉陆锐佳等人，本院作出（2018）粤0605民初5331、14240、14411、14413号民事判决书，判决陆锐佳等人应向郭允仓、郭允健、李敏仪、钱静安履行付款义务。上述民事判决书均已发生法律效力。因被执行人没有按生效判决履行义务，郭允仓、郭允健、李敏仪、钱静安向本院申请执行。本院立（2019）粤0605执371、4417、6044、6099号案执行，该四案均以终结本次执行程序方式结案。 再查，本院在审理原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行与被告佛山市南海区金沙东联协胜彩印厂、陆锐佳、杨艳芬、陆国坚金融借款合同纠纷一案【案号为（2018）粤0605民初14550号】的过程中，根据原告的申请，于2018年9月5日以（2018）粤0605执保3526号案查封了陆锐佳投资兴建的位于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区（土名“墩脚”）上的所有上盖建筑物（未办理不动产权证），查封期限为三年。 本院认为，本案虽为郭允仓、郭允健、李敏仪、钱静安作为异议人对本院拟带租拍卖的执行行为提出的异议，但实质上是审查第三人郭镜明是否享有足以排除本院对涉案不动产权进行强制交付的实体权益，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本案中，第三人郭镜明就其主张的租赁权提交了相关证据，对此分析如下：一、郭镜明虽提交了《厂房租赁合同》以证明其与陆锐佳之间的租赁合同关系，但其没有提供任何支付定金、缴纳租金、缴纳水电费的凭证，无法佐证《厂房租赁合同》的真实性。郭镜明称其是通过现金交付的方式支付10万元定金及缴纳每月租金，但均没有提供相关的收款收据予以佐证，其称有时会以微信转账方式缴纳租金，但没有提供相关的微信转账凭证。在双方存在长期租赁关系的情况下，承租方无法提供任何金钱支付凭证，不符合一般交易习惯，故本院对郭镜明关于其向陆锐佳缴纳定金、支付租金的陈述不予采信。二、郭镜明提交的《土地使用权租赁合同书》显示，陆锐佳将土地转租他人需经佛山市南海区丹灶镇东联向南股份经济合作社书面同意，但现有证据无法证明该情况。三、根据第三人郭镜明与案外人刘建芬的陈述及举证，两人均确认郭镜明于2018年9月将厂房转租给刘建芬，租金为每月52500元；而郭镜明主张其与被执行人陆锐佳签订《厂房租赁合同》的时间为2018年3月25日，租金为每月28000元，租期长达35年，异议人据此对被执行人陆锐佳与第三人郭镜明之间所签订《土地使用权租赁合同书》真实性提出的质疑合理。对此，在陆锐佳与郭镜明的租赁关系真实性无法确认的情况下，即使郭镜明从2019年8月起将每月28000元租金交给佛山市禅城区人民法院，仍不能排除郭镜明与陆锐佳恶意串通，从中赚取转租差价每月24500元（52500元-28000元）的可能性，以损害申请执行人的利益。退一步说，即使《厂房租赁合同》真实，但该合同约定的租赁期间较长，而且约定的每平方米的租金低于《土地使用权租赁合同书》约定的每平方米的租金，如带租约拍卖意味着买受人无任何经济利益。综上，第三人郭镜明要求带租拍卖的主张理据不足，本院对异议人不带租拍卖涉案厂房的请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（四）项、第三十一条第二款的规定，裁定如下： 异议人郭允仓、郭允健、李敏仪、钱静安的异议成立，对被执行人陆锐佳投资兴建的位于佛山市南海区丹灶镇樵丹路东联开发区(土名“墩脚”)的厂房上盖建筑物（未办理房产证）及其向佛山市南海区丹灶镇东联向南股份经济合作社租赁的1389.15平方米土地的土地使用权进行不带租约拍卖、变卖。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  何 键 二〇二〇年七月二十日 书记员  刘玎琰 书记员  郑妙霞