青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终946号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈玉超，男，汉族，公民身份号码×××,1973年12月11日出生，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：张文龙，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告，反诉原告）：耿传兴，男，汉族，公民身份号码×××,1972年4月2日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：曹建民，青海恩泽律师事务所律师。上诉人陈玉超因与被上诉人耿传兴物权保护纠纷一案，不服青海省湟中县人民法院（2019）青0122民初3486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉超上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈玉超的一审诉讼请求，驳回耿传兴的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由耿传兴承担。事实与理由:第一，一审判决认定案涉土地系双方共同购买，与本案案由土地使用权转让合同纠纷相矛盾。第二，一审判决对案涉土地款是否付清的基本事实未予审查，仅依据《土地转让协议》中“因乙方各种购地款已付清,所以甲方不再向乙方索取购地款”的表述，就认定付款事实,忽略了协议第九条“乙方购地款已付清,由甲方向乙方出具书面材料为凭”的约定。基于此,一审法院驳回陈玉超关于解除合同的诉求，证据不足。审理过程中，陈玉超变更诉求，要求耿传兴返还拥有使用权的土地3.5亩、代管地1.38亩。耿传兴辩称，第一，双方签订的《土地转让协议》第一条约定“本宗土地实为甲乙双方合伙购买，乙方所占面积为4亩带有土地证的土地和与国道之间的1.6亩代管地。”由此充分证明了案涉宗地由双方共同出资购买。一审法院以该协议作为认定事实的依据，体现了当事人意思自治原则，也不违反法律规定。一审法院依据转让协议及双方提交的证据，审查了土地使用权转让的事实，没有超出案件审理范围，更不存在事实认定和案由相矛盾的问题。第二，根据《土地转让协议》第二条“因乙方各种购地款已付清，所以甲方不再向乙方索取购地款”的约定，可以证明耿传兴已经付清了购地款。就客观事实来讲，案涉土地系由耿传兴先租赁、后立项，再挂牌出让，三人共同出资受让，并非陈玉超独自出资受让。耿传兴在2009年10月从21户村民处租赁了案涉土地，租赁期限30年，并且一次性支付了5年的租金。后申请立项修建大型修理厂，经逐级申请批准，案涉土地作为商业用地挂牌出让，并与政府签订了协议，预交了保证金。后因耿传兴资金有限，才与陈玉超、李善英协商后，共同出资取得土地使用权。基于此，耿传兴与陈玉超在2012年6月13日签订了《合作协议》，约定了双方所占土地的比例。在2012年8月12日签订出让合同时，湟中县国土资源局工作人员要求从共同出资人中选一名代表揭牌并签订合同，当时考虑到陈玉超实际出资大，便由其作为代表签订了出让合同。签订出让合同后，为了各自办理土地使用权证，耿传兴与陈玉超又签订了《土地转让协议》。签订之前，双方对各自之前的出资数额进行了对账确认，同时根据耿传兴在前期为土地变更性质等投入的资金和为取得该地办理相关手续所做的付出，双方重新分配了土地，并约定了分证时间。陈玉超以《土地转让协议》第九条“乙方购地款已付清，由甲方向乙方出具书面材料为凭”的约定为依据，认为耿传兴未提交书面材料，从而主张耿传兴未付清购地款，没有道理且与《土地转让协议》第二条“因乙方各种购地款已付清，所以甲方不再向乙方索取购地款”的约定相矛盾。另外，可以认为《土地转让协议》的第二条约定就是陈玉超主张的书面材料，一审据此约定认定事实有法有据。最后，耿传兴将0.5亩土地转让给李善英时，陈玉超作为见证人签名同意，且未追要转让费，甚至在耿传兴于案涉土地上建设施工三年期间也未索要过转让费，由此可见耿传兴并不拖欠陈玉超土地转让费。现耿传兴要求陈玉超配合办理产权证，陈玉超方才起诉要求解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈玉超向一审法院起诉请求：1.解除陈玉超与耿传兴于2013年7月11日签订的《土地转让协议》；2.判令耿传兴返还5.6亩土地（包含1.6亩代管地）；3.耿传兴承担本案诉讼费。耿传兴反诉请求：1.判令陈玉超配合办理3.5亩土地使用权证和1.38亩代管土地的相关手续;2.本案反诉费由陈玉超承担。一审法院认定事实：2012年8月11日,在湟中县国土资源局举办的国有土地使用权拍卖出让活动中,陈玉超以每平米595.38元,总价9430862元竞得坐落于××县、编号为2012-G13号地块的国有土地使用权,并于2012年8月12日签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2013年7月11日,陈玉超与耿传兴签订《土地转让协议》,陈玉超将拥有合法土地使用权的土地中的4亩转让给耿传兴,同时将4亩地前与109国道之间的1.6亩代管地划分给耿传兴。《土地转让协议》第一条约定：“甲方拥有位于西宁市××县的23.76亩国有土地的合法使用权，并享有相邻的位于国道之间的6.2亩空地的占有权。本宗土地实为甲乙双方合伙购买，乙方所占面积为4亩带有土地证的土地和与国道之间的1.6亩代管地。”第二条约定：“现甲方自愿将23.76亩中的4亩划分给乙方名下，同时将4亩前与109国道之间的1.6亩代管地所有权划分给乙方名下，因乙方各种购地款已付清，所以甲方不再向乙方索取购地款。”第三条约定：“自合同生效之日起乙方将合法拥有4亩带有土地证的土地和国道之间的1.6亩代管地，使用年限为国家商业用地规定的年限。”第八条约定：“甲方划分给乙方4亩土地的位置及相邻情况：东临李善英土地的西边界，西临陈玉超土地的东边界，南临109国道以北21米红线，北临青海金诃藏药资源研究所围墙。”第十条约定：“甲方在符合国家政策具备土地过户手续时的15天内及时协助乙方将本协议下的4亩土地的使用权过户到乙方名下，使乙方及时取得土地使用权证书，过户费用平均分摊到23.76亩中去，按比例进行承担。”第十三条约定：“未按本协议约定将土地过户到乙方名下，应在本协议约定的土地所有权不变的情况下，由违约方向守约方承担经济损失，损失数额由评估机构估算。”第十五条约定：“本协议自双方签名画押后生效，至乙方对本协议下的4亩土地取得使用权证时终止。”上述事实，有陈玉超与耿传兴的陈述、双方签订的《土地转让协议书》、耿传兴收款收据在案佐证，并经庭审认证，足以认定。一审法院认为，陈玉超与耿传兴签订的国有土地转让合同，是合同双方对案涉土地买卖中所涉及的权利义务的真实意思，对相关事项进行了约定，且涉及的内容符合法律规定，并已履行五年，据此，该《土地转让协议》合法有效。陈玉超的诉称及辩论意见，因无法律依据和事实根据，不予采纳。上述协议在履行过程中，根据第十条“甲方在符合国家政策具备土地过户手续时的15天内及时协助乙方将本协议下的4亩土地的使用权过户到乙方名下，使乙方及时取得土地使用权证书，过户费用平均分摊到23.76亩中去，按比例进行承担”的约定，陈玉超有义务配合耿传兴办理土地过户及双方签署相关产权转让文书。鉴于造成合同不能及时履行的原因在于陈玉超，针对耿传兴的反诉请求，一审法院认为：因陈玉超不能及时办理土地过户及双方签署相关产权转让文书，造成合同的不能履行，属违约行为，应承担履行义务责任。根据约定，应当支持反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第四十四条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，判决：一、驳回陈玉超的诉讼请求；二、陈玉超在判决生效之日起六十日内协助耿传兴办理3.5亩土地使用权证和1.38亩代管土地的相关手续。案件受理费100元，反诉费100元，共计200元，由陈玉超负担。二审中，陈玉超和耿传兴均未提交新证据。对一审判决认定的事实，双方均无异议。陈玉超另提出一审判决据以认定事实的依据之一即收款收据显示金额仅为410000元，且其中部分款项系《土地转让协议》签订以后支付；一审法院对土地征收补偿金的支付主体、土地出让价款未予查明。对双方无异议的事实，本院依法予以确认。二审经审理查明，一、2012年6月13日，耿传兴与陈玉超签订《合作协议》，约定耿传兴占案涉土地总面积的34%，陈玉超占66%；陈玉超先行支付征地款项，其为耿传兴垫付的征地款及费用余额由耿传兴利用土地收益偿还；土地证办为双方共用或分别办理在各自名下。2012年6月26日，陈玉超书写证明一份，内容为“截止2012年6月13日前的费用各花费为：耿传兴花费749011元，陈玉超花费74238元。”此后，陈玉超与耿传兴于2013年7月11日签订《土地转让协议》，除了一审判决认定的内容以外，该协议未对转让价款作出约定，但在开篇写明“为了明确双方的权利和义务，各自名下的土地面积，投资金额，土地划分等问题，经双方自愿协商一致达成下列协议……”。另，协议第九条载明：“乙方（耿传兴）的购地款项已付清，由甲方（陈玉超）向乙方出具书面材料为凭。”审理过程中，陈玉超与耿传兴均认可双方起初商定合伙出资受让案涉宗地，后签订的《土地转让协议》对之前《合作协议》约定的双方土地面积占比、土地使用权证办理事宜等内容作出变更。另，陈玉超认可耿传兴承担了案涉宗地受让的多数前期工作，还支付了土地使用权转让款710000元。二、2013年8月29日，耿传兴与李善英签订《协议》，约定耿传兴将其从陈玉超处受让的带证地0.5亩、代管地0.22亩转让给李善英。2013年9月22日，李善英、耿传兴作为同意人，陈玉超作为见证人，针对李善英从耿传兴处受让上述土地并支付价款的事实共同签署了《同意书》。2018年5月28日，陈玉超作为甲方与乙方李善英、袁淑芹、权计升签订《土地转让协议》，约定陈玉超将案涉宗地中的3亩土地使用权及该宗地与109国道之间的代管地1.42亩使用权按单价595.38元/㎡、总价1190760.6元划分至乙方名下。协议另约定了土地转让款付款时间和方式。后经耿传兴申请，李善英、袁淑芹、权计升办理了共用面积2000㎡（即3亩）宗地的不动产权证，权利类型为国有建设用地使用权。陈玉超陈述，转让给李善英等人的3亩土地使用权中，包含耿传兴向李善英转让的0.5亩，李善英等人仅向陈玉超支付了2.5亩土地使用权转让价款。三、案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定出让单价为595.38元/㎡。2015年12月28日，湟中县人民政府针对案涉宗地颁发湟国用（2015）第1239号国有土地使用权证，载明土地使用权人为陈玉超。现该宗地已具备办理土地使用权人变更登记的条件。另，上述合同载明陈玉超受让的宗地编号为2012-G14。本院认为，本案争议焦点为耿传兴是否欠付陈玉超土地转让款。根据已查明且双方均认可的事实，起初陈玉超与耿传兴就受让案涉土地使用权事宜有合伙约定，也有合伙事实，耿传兴承担了多数前期工作，并支付了前期款项749011元。后，耿传兴又陆续支付土地转让款710000元。2013年7月11日，陈玉超与耿传兴签订《土地转让协议》，将之前《合作协议》约定的合伙关系变更约定为土地使用权转让关系，对《合作协议》约定的耿传兴受让土地的面积、土地使用权证的办理事宜等均作出变更约定，但未约定转让价款，反而在协议第一条明确说明“本宗土地实为甲乙双方合伙购买的，乙方所占面积为4市亩带有土地证的土地和与国道之间的1.6亩的代管地。”在第二条又载明“因乙方各种购地款已付清，所以甲方不再向乙方索取购地款。”在第九条再次说明“乙方的购地款项已付清，由甲方向乙方出具书面材料为凭。”又，陈玉超陈述其系按单价595.38元/㎡向耿传兴出让土地使用权。据此计算，耿传兴受让4亩带证地应付价款为595.38×2666.67（4亩=2666.67㎡）=1587682元。综上，结合耿传兴与陈玉超合伙办理受让案涉土地使用权相关事宜、耿传兴负担多数前期工作并投入前期资金749011元、后又支付土地受让款710000元的事实及二人之间《土地转让协议》的内容，加之耿传兴的实际支出1459011元与其应付价款1587682元相差128671元，耿传兴所主张的因其前期付出较多，遂双方商定给予其一定优惠，以其前期投资749011元及后期付款710000元合计1459011元作为土地使用权转让价款，将《土地转让协议》约定的4亩带证地和1.6亩代管地划分至其名下的事实，具有存在的高度盖然性，应当依法予以确认。针对土地转让款的支付情况，陈玉超主张耿传兴前期支付的款项749011元不应计入土地转让款，耿传兴也未能提供《土地转让协议》第九条约定的由陈玉超出具的书面凭证。本院认为，基于双方合伙办理受让案涉土地使用权相关事项的事实，陈玉超取得土地使用权是双方共同努力的结果，耿传兴所付出的努力当中就包括前期费用749011元。若耿传兴不能依据该笔款项的支出而取得相应的土地权利，需要另行支付对价，则无异于耿传兴的前期付出毫无回报，这对耿传兴显然有失公平。更何况，《土地转让协议》中已反复载明耿传兴已付清购地价款。而协议第九条关于“由甲方向乙方出具书面材料为凭”的约定，不足以推翻协议对耿传兴已付清购地价款之事实的确认。综合上述分析，一审判决认为陈玉超要求解除《土地转让协议》并由耿传兴返还土地的诉求缺乏依据，耿传兴要求陈玉超配合办理3.5亩土地使用权证及1.38亩代管土地相关手续的反诉请求应予支持，并无不当。综上，陈玉超的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由陈玉超负担。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 左志萍审判员 张 薇 二〇二〇年七月十日（法官助理 岳文伟书记员 王维兵 附：审理本案适用的法律《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；