广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35225号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市百年康健实业发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区月亮湾大道诺德假日花园4号楼，统一社会信用代码914403007663964328。法定代表人：黄卫军，总经理。委托诉讼代理人：戴晓军，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑丽，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市红太阳工贸有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路上步工业区鹏基上步工业厂房201栋5楼506室，统一社会信用代码91440300279480346B。法定代表人：李妍，总经理。委托诉讼代理人：刘集雄，广东深锐律师事务所律师。上诉人深圳市百年康健实业发展有限公司（以下简称百年康健公司）因与被上诉人深圳市红太阳工贸有限公司（以下简称红太阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百年康健公司上诉请求：1.撤销原审民事判决第一项、第二项、第三项判决，依法改判为驳回红太阳公司的全部一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由红太阳公司承担。被上诉人红太阳公司辩称：1.本案租赁合同纠纷因百年康健公司违约，依据双方合同约定红太阳公司有权不退还租赁保证金。2.一审法院对滞纳金的标准根据红太阳公司的请求有进行调整，已经考虑到百年康健公司的违约情形以及给红太阳公司造成的损失、双方合同约定的违约金标准等综合因素。3.百年康健公司应向红太阳公司支付租赁合同到期以后搬离涉案房屋的赔偿金人民币72000余元（以下货币均为人民币），红太阳公司主张按照双方合同约定是要双倍支付该期间的赔偿金，但是一审法院根据案件的实际情况，酌情参照租金标准，调整了赔偿金，该赔偿金是一个偏低的数额，百年康健公司的全部上诉请求没有事实依据及法律依据，请求二审法院予以驳回。红太阳公司向一审法院起诉请求：1.红太阳公司不予退还百年康健公司租赁保证金237612元，租赁保证金归红太阳公司所有；2.百年康健公司向红太阳公司支付自2018年5月1日起至2018年10月31日止期间的未付租金523932元及滞纳金（从每个月租金逾期之日起以拖欠租金总额为基数按千分之一每日计至全部款项付清之日止），暂计至2018年11月15日的滞纳金为61474.69元；3.百年康健公司向红太阳公司支付逾期搬离涉案房屋期间（2018年11月1日至2018年11月30日）的双倍租金赔偿金174644元；4.本案诉讼费用由百年康健公司承担。百年康健公司向一审法院反诉请求：1.红太阳公司向百年康健公司开具的发票为2017年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租赁租金发票（按月租金87322元的标准开具，据实主张为实际判令应支付的租金对应的发票）；2.本案诉讼费全部由红太阳公司承担。一审法院认定事实：2016年9月1日，红太阳公司（出租方、甲方）与百年康健公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市××XX路XXXX大厦××层北侧的房屋（涉案房产）出租给乙方使用；建筑面积为976.91平方米；月租金为87322元；乙方应于2016年9月1日前交付首期租金；乙方应于每月5日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租赁期限自2016年9月1日起至2018年10月31日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即261966元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据（已交押金237612.70元，2017年10月前交清剩余押金24353.3元，押金金额以收据为准）；甲方向乙方返还租赁保证金的条件是乙方履行合同各项条款且缴清乙方所应缴纳的各项费用，返还的时间是乙方缴清所有房租及各项费用；甲方可不予返还保证金的情形：未履行合同各项条款、为缴清乙方所应交纳的各项费用、乙方提出提前解除合同；当乙方拖欠租金达30天、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上，甲方可要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依照上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案);本合同终止后，乙方应于3日内搬离并返还租赁房屋，乙方逾期不搬离或不返还租赁房屋的，甲方有权依照法律规定或依合同约定收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；乙方按时缴纳房租，拖欠房租及相关费用每天按百分之一加收滞纳金；以及其他内容。为证明百年康健公司一直延迟支付租金的事实，红太阳公司向法庭提交了短信记录予以证实。百年康健公司对该短信不予认可，无法确认聊天主体身份。为证明百年康健公司一直未按约定交齐房租，且未经红太阳公司同意将涉案房屋转租给其他公司，有其他公司向红太阳公司支付的事实，红太阳公司向法庭提交了收款回单予以证实。百年康健公司对该证据三性予以确认，但认为由第三方为其支付的行为系代付的性质。为证明因百年康健公司严重违约，红太阳公司向其发出《清场通知书》，百年康健公司拒不理会的事实，红太阳公司向法庭提交了《清场通知书》、快递单、快递查询信息予以证实。《清场通知书》载明“因贵司未按时缴纳租金逾期超六个月，在我司多次催缴后，仍拒绝缴纳鉴上，现该合同的租赁期限已到期。正式函告贵司：租赁保证金不予退还，作为违约金予以没收；请贵司在本通知书送达之日起5日内清场，并将该房屋恢复原状交还我司；若贵司本通知书送达之日起5日内未清场的，视为贵司放弃该房屋内所有器材、设备、装修等财产的所有权，我司可自行处理；以及其他内容”。快递查询信息显示上述通知书于2018年10月31日送达至百年康健公司。百年康健公司对通知书及快递单均不予认可，认为其在房屋租赁期满前已实际搬离房屋，红太阳公司已收回房屋并上锁。为证明百年康健公司在房屋租赁期满前已实际搬离房屋，红太阳公司已收回房屋并上锁，百年康健公司向法庭提交了照片予以证实，照片中显示房屋已上锁。红太阳公司对该照片不予认可，认为不能证明拍摄的时间及所处状况，以及从红太阳公司的清场通知书及短信记录可见，在租期届满前百年康健公司一直在正常使用房屋，系经营不善提前歇业，没有使用涉案房屋也拒绝向红太阳公司支付租金。一审庭审中，红太阳公司、百年康健公司一致确认百年康健公司支付的租赁保证金为237612元；百年康健公司确认从2018年5月开始未支付租金；红太阳公司确认从2017年5月1日起未向百年康健公司开具发票；百年康健公司主张其已于2018年8、9月份撤场，但没有办理交接，还有杂物留在涉案房屋，百年康健公司已于2018年10月份上锁。一审庭审中，红太阳公司认可深圳乐活颐康美健康产业有限公司为百年康健公司代付租金的事实。一审法院认为，红太阳公司、百年康健公司签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系，应依约履行义务。百年康健公司从2018年5月起未向红太阳公司支付租金，根据合同约定，逾期支付租金超过一个月的，红太阳公司有权不予退还租赁保证金，故红太阳公司要求不予退还百年康健公司租赁保证金237612元，该保证金归红太阳公司所有的诉讼请求一审法院予以支持。关于红太阳公司要求百年康健公司支付自2018年5月1日至2018年10月31日的租金523932元及滞纳金的诉讼请求。首先，虽百年康健公司主张其已于2018年8、9月自行撤场，但百年康健公司系单方撤场，未经得红太阳公司同意，且未与红太阳公司进行交接，红太阳公司与百年康健公司之间的租赁关系并未解除。其次，百年康健公司自2018年5月1日起未向红太阳公司支付租金，根据合同约定，逾期支付租金超过30天的，红太阳公司有权解除合同，红太阳公司于2018年10月30日向百年康健公司发出《清场通知书》中明确载明“现该合同的租赁期限已到期”，系其行使合同解除权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知对方时解除，由于该通知书于2018年10月31日送达至百年康健公司，涉案合同于2018年10月31日解除。因此，百年康健公司应向红太阳公司支付自2018年5月1日起至2018年10月31日的租金共计523932元（87322元×6个月）。红太阳公司主张按日千分之一计算滞纳金标准过高，一审法院酌定调整至按日万分之五计算，故滞纳金应以每月租金87322元为基数，按每日万分之五的标准，自每个月逾期之日起依次计算。关于红太阳公司要求百年康健公司支付逾期搬离涉案房屋期间（2018年11月1日至2018年11月30日）的双倍租金赔偿金174644元的诉讼请求。一审法院认为，百年康健公司虽主张其已于2018年8、9月自行撤场，但其并未提供相关证据予以证实，且其未与红太阳公司进行交接，并自认仍有物品存留于涉案房屋，故百年康健公司关于其已于2018年8、9月搬离涉案房屋的抗辩主张没有事实依据，一审法院不予采纳，其应向红太阳公司支付逾期未腾退房屋的费用。虽合同约定逾期未腾房的，应按双倍租金标准支付赔偿金，但红太阳公司并未提交证据证明其已发生的损失，且百年康健公司支付的保证金已足以弥补红太阳公司损失，一审法院酌情判令百年康健公司参照租金标准向红太阳公司支付逾期未腾退房屋的赔偿金。由于《清场通知书》载明百年康健公司需于收到该通知书5日内搬离，故逾期搬离的时间应从2018年11月6日起计算，故百年康健公司应向红太阳公司支付逾期搬离涉案房屋期间的赔偿金72768.33元（87322元÷30天×25天）。关于百年康健公司要求红太阳公司向其开具从2017年5月1日起至2018年4月30日期间的房屋租赁发票（据实主张为实际判令应支付的租金对应的发票）的诉讼请求。一审法院认为，由于红太阳公司确认其从2017年5月其未向百年康健公司开具发票，且认可深圳乐活颐康美健康产业有限公司为百年康健公司代付租金的事实，根据合同约定，红太阳公司收取租金时应向百年康健公司开具税务发票，故百年康健公司的上述诉讼请求有合同依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、红太阳公司不予退还百年康健公司租赁保证金237612元，该保证金归红太阳公司所有；二、百年康健公司于判决生效之日起十日内向红太阳公司支付2018年5月1日起至2018年10月31日止的租金523932元及滞纳金（以每月租金87322元为基数，按每日万分之五的标准，自欠租当月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；三、百年康健公司于判决生效之日起十日内向红太阳公司支付逾期搬离涉案房屋期间的赔偿金72768.33元；四、红太阳公司向百年康健公司提供2017年5月1日至2018年10月31日的房租租赁发票；五、驳回红太阳公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费6888.31元，由百年康健公司负担6000元，由红太阳公司负担888.31元；反诉案件受理费25元，由红太阳公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，红太阳公司与百年康健公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于开具发票的问题。在房屋租赁合同法律关系中，出租人的主要合同义务是按约定交付房屋，承租人的主要合同义务是按约定支付房租，开具租金发票并非出租人的主要合同义务，百年康健公司不能以出租人未履行合同次要义务对抗其支付租金的合同主要义务，百年康健公司主张红太阳公司未开具发票故其有权不予支付租金的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。百年康健公司从2018年5月起未向红太阳公司支付租金，构成根本违约，其应当承担违约责任，红太阳公司有权依据合同约定没收租赁保证金和要求百年康健公司支付违约金，一审法院处理正确，本院予以维持。至于一审法院酌定的违约金金额，百年康健公司并没有提交证据证明该金额过高或故超出损失的百分之三十，一审法院根据合同履行情况及违约事实酌定的违约金金额，并无不妥，本院予以维持。综上所述，百年康健公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12143.12元，由百年康健公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年七月十七日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。