河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2050号原告：靳文哲，男，1982年7月30日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告：赵静，女，1983年6月28日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：靳文哲，男，1982年7月30日出生，汉族，现住焦作市解放区。靳文哲与赵静系夫妻关系。被告：焦作睿诚置业有限公司，住所地：焦作市解放区人民路中段475号。法定代表人：何小影，总经理。委托诉讼代理人：赵璐锟，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。原告靳文哲、赵静与被告焦作睿诚置业有限公司（以下简称睿诚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告靳文哲及赵静的委托诉讼代理人靳文哲，被告睿诚置业公司的委托诉讼代理人赵璐锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告靳文哲、赵静向本院提出诉讼请求：1.判令被告在十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理XX小区X号楼X单元XX层2××号房产权属登记手续；2.请求判令被告向原告支付违约金4929.79元；3.因被告不能向相关部门提供办理权属登记所需资料，造成原告办理不了不动产权证（房产证），造成房子没有价值，再次交易买卖不成。当时原告向被告支付了有实际价值的货币，而被告向原告提供了没有价值和没有合法手续的房子，请求判令被告向原告赔偿损失（交房之日至被告实际备案之日的损失以492979元为基数按照年利率0.6％计算）;4.被告向原告交付的房屋防水有问题，造成装修过后的墙面阴水脱皮，被告维修楼顶从新做防水时造成原告外露台裝修铺设地板砖和外墙面喷的真石漆被防水材料覆盖，请求判令被告向原告赔偿损失五千元或恢复原告最初装修模样；5.被告承担全部诉讼费用。庭审过程中，被告当庭明确将诉讼请求第四项变更为要求被告恢复原状。事实与理由:2015年2月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。原告出资492979元购买了被告开发的XX小区X号楼X单元XX层2××号房屋。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但截止原告起诉之日，被告未履行上述义务，导致原告至今无法办理房产权属登记手续，给原告带来巨大损失。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任;损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告睿诚置业公司辩称，1.权属登记需要由登记机关办理，被告按照登记机关要求正在积极办理，在具备办理条件时进行办理，原告要求十日内办理完毕没有事实和法律依据，也无法执行。2.原告的违约金赔偿请求权已经超过法律规定的诉讼时效。2015年2月26日双方签订了《商品房买卖合同》，于2015年8月30日通知被答辩人交房，依据合同15条约定：在商品房交付使用后365个工作日内办理登记备案。因此交付使用房屋后365个工作日届满之日起至原告提起诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效，不应当支持。3.原告主张损失没有事实和法律依据。被告已经将房屋交付给原告使用三年之久，房屋属于商品，其价值在于使用价值，原告已经在享受了商品房的使用价值，不存在损失。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据当事人的起诉和答辩理由，本庭归纳本案的争议焦点是：1.案涉房产是否办理产权登记手续，被告在办理产权登记手续过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任；2.原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据，应否支持。原告靳文哲、赵静为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.商品房买卖合同，证明被告没有给原告办理房产证，逾期应向买受人按照已付购房款的1%支付违约金。2.2016年5月26日物业费缴费票据一张，证明被告已于2016年交房。3.2015年1月11日补充协议、2015年5月30日补充协议，证明被告卖给原告的案涉房产阁楼比宣传的小，后期原告要退房，被告出具的施工改造承诺书，里面包含施工方案及改造方案。4.图片12张，证明被告给原告的房子的防水做的有问题，给原告造成的损失情况。被告睿诚置业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，该合同能够证明原、被告存在合同买卖关系，同时合同中约定出卖人在商品房交付后365个工作日内将进行权属登记备案，被告未能备案，原告应当在违约之日起3年内提起诉讼，原告已超过诉讼时效，不应当予以支持违约金的赔偿。对证据2真实性无异议并且能够证明被告已经将房屋交付原告使用。对证据3真实性无异议，但证明目的有异议，补充协议及承诺书时间均在交房之前，是双方对交付房屋的重新达成合意与损失无关，并且已经在2016年将房屋交付原告验收使用，同时所做承诺也已履行。对证据4真实性及证明目的均有异议，该组照片未能显示拍摄时间及地点，同时也不能证明所造成的损失数额及原状。对于原告所述防水问题，被告已经进行维修。被告睿诚置业公司在庭审过程中未提交证据。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据1、2、3，被告对其真实性均无异议，经审查上述证据能够证明原、被告之间房屋买卖的相关情况，本院对其真实性予以认定；对于证据4，该组照片不显示拍摄时间、地点，不能证明原告的证据指向，本院对其该组证据不予认定。本院对本案事实认定如下：2015年2月26日，原告靳文哲、赵静与被告睿诚置业公司签订了商品房买卖合同（编号：GF-2000-0××1），合同约定：原告购买被告开发的位于焦作市解放区×××××小区××楼××单元××房，建筑面积104.8平方米，单价4704元/平方米，总金额492979元；被告应当于2015年6月30日前将符合约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。2016年5月26日，被告向原告交付案涉房产。2017年8月24日，被告向原告出具购房款492979元的收据。庭审过程中被告也当庭认可已收到原告购房款492979元。原告因案涉房产至今未能办理房屋权属登记手续，故向本院提起本案诉讼。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》主体合格，意思表示真实，行为内容合法，应当依法认定为有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按合同约定交付购房款，被告将房屋交付给原告使用，但被告却未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未履行协助原告办理房屋权属登记手续的义务，其行为已经构成违约，故原告要求被告协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求符合当事人合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期取得不动产权属登记证书的违约金，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了违约金的计算方法为已付房价款的1%，该约定不违反法律规定，本院予以确认。原告已支付购房款492979元，违约金应为4929.79元，故原告主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于被告主张本案违约金的起诉已超出诉讼时效，合同明确约定“被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告于2016年5月26日向原告交付案涉房产，则本案商品房交付使用365个工作日之后为2017年10月份（“工作日”并非“自然日”）。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据该规定，原告于2020年6月向本院提起诉讼并未超过法定三年的诉讼时效。故被告主张原告关于违约金的诉讼请求超过诉讼时效没有事实及法律依据，本院不予采信。关于原告第三项要求被告赔偿损失的诉讼请求，因无相关证据证明且缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于第四项诉讼请求，原告当庭明确要求被告恢复原状，但原告并未提供有效证据证明案涉房屋受损的原因、状况以及房屋原状的具体形态，其诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦作睿诚置业有限公司于本判决生效后十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告靳文哲、赵静办理焦作市解放区新华北街XXX号XX小区X号楼X单元XX层2××号房产的权属登记手续；二、被告焦作睿诚置业有限公司于本判决生效后十日内向原告靳文哲、赵静支付逾期办证违约金4929.79元；三、驳回原告靳文哲、赵静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告焦作睿诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年七月二十日书记员  张 艳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。