广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2359号 上诉人（原审被告）：韦任，男，1985年2月5日出生，壮族，住。 被上诉人（原审原告）：广西益勤商贸有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区育才路15号广西师范大学，统一社会信用代码：91450300588638813M。 法定代表人：陈建光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏劲松，广西淳盈律师事务所律师。 上诉人韦任因与被上诉人广西益勤商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2020）桂0311民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦任，被上诉人广西益勤商贸有限公司的委托诉讼代理人苏劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人韦任上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决错误，依法应该改判。被上诉人是否有资格起诉一审都没有查清。上诉人与被上诉人益勤公司于2016年5月1日签订了一份租赁合同，租赁期限从2016年5月1日起至2019年4月3日止。合同主要内容是上诉人租赁广西师范大学雁山校区三期学生公寓2号店面经营通讯服务，租赁期满，双方进行友好协商洽谈，在同等的条件下，上诉人享有优先权。请注意被上诉人是出租本案实际当事人广西师范大学的门面。可是在合同未到期的情况下，本案实际当事人广西师范大学于2018年1月8日向上诉人送达了一份《广西师范大学雁山校区三四期商业门面原租赁合同变更通知书》，内容为“益勤公司原运营管理的雁山校区三四期商业门面全部归学校统一管理，原签订的合同由于甲方的变更，须重新签订；原合同自然延长半年，延长期价格按原租赁合同租赁价格执行。”按此，从2018年1月8日起被上诉人就已经没有合同主体资格，当然也就没有本案诉权。二、假若认定上诉人有资格起诉，但其诉请没有依据，不应支持。上诉人的合同延长半年就到了2019年10月31日。广西师范大学在上诉人合同没有到期的情况下，于2019年3月份发出停水停电通知公然违约，导致上诉人有7个月时间无法经营，本案应该是广西师范大学或者被上诉人违约，应赔偿上诉人损失，因广西师范大学停水停电导致上诉人合同未到期就无法经营，即使按与被上诉人签订的合同，也有一个多月才到期，一审查明上诉人是交齐了房租的，一审法院反而判决上诉人支付违约金给被上诉人，完全是适用法律错误。上诉人的租金没有按时交是经过被上诉人一方收租金人员商量好的，否则被上诉人一方也不会等到现在才起诉要求上诉人支付。支付占用费更是没有任何依据，依照广西师范大学的通知，合同自动延长半年，涉案合同应延长到2019年10月31日，而广西师范大学在2019年3月就对涉案门面采取了停水停电措施，导致上诉人无法经营，上诉人为寻求说法才不得不继续占用门面。一审判决上诉人支付占用费是错误的。因此一审法院认定事实错误，导致判决错误。综上所述，本案上诉人占用门面是合法占有，因被上诉人及广西师范大学的原因导致上诉人租赁门面目的无法实现，不应该支付占用费。希望二审法院依法查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人广西益勤商贸有限公司辩称，—审判决认定事实清楚，证据充分，判决得当。 被上诉人广西益勤商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金16000元及违约金（违约金以拖欠的租金16000元为基数，从2018年5月1日起按每月2％的标准计算至被告清偿时拖欠的租金及违约金时止。暂计至2020年1月14日止违约金为6575.34元）；2、判决被告向原告支付逾期腾房期间的占用使用费2667元（门面占用使用费从2018年5月1日起，参照租金每年16000元的标准，暂计至2019年6月30日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号A20160001），合同约定：原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）三期学生公寓2号门面出租给被告使用，租赁期限从2016年5月1日起至2019年4月30日止，租金每年16000元，每半年缴纳一次，具体上交金额及时间见附件（《门面租金上缴表》）。还约定，合同履约保证金的收取金额，如不按时缴纳房租，逾期按200元/天计算违约金等内容。合同签订后，原告依约将2号门面交付被告使用，并于2017年9月27日收取被告2号门面押金3200元。合同履行过程中，被告拖欠原告从2018年5月1日至2019年4月30日租金16000元。因2017年发生水灾，原告同意减免被告一个月租金。2019年6月28日，被告向原告补交租金14400元，庭审中，原告认可被告所欠2号门面租金已全部交清。合同到期后，被告未移交租赁的2号门面，占用该门面至2019年7月。 一审法院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告广西益勤商贸有限公司与被告韦任于2015年2月21日签订的《房屋租赁合同》（合同编号A20160001），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同中约定，被告租赁的门面租赁期限从2016年5月1日到2019年4月30日止，租金每年为16000元，按每半年缴纳一次，并约定每次缴纳租金的具体截止日期。但在合同履行过程中，被告韦任未按合同约定按时缴纳租金，依约应在2018年4月15日前和2018年10月15日前分别缴纳的租金各8000元，被告拖欠到2019年6月28日才缴纳，因此，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。被告拖欠租金确实给原告造成资金占用的损失，但原告未能举证证明其实际损失情况，又因合同约定的违约金以及原告主张的违约金计算标准明显过高，因此，原告主张违约金按每月2％标准计算，一审法院不予支持。被告韦任辩称自己未违约，但未提供证据证实，原告要求被告支付违约金的请求，一审法院予以支持。因此一审法院确认被告应支付原告违约金752元（以14400元为基数，从2018年4月16日起至2019年6月28日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。庭审中，原告同意减免其中一个月的租金并确认被告已交清合同期间的2号门面租金，原告不再主张被告欠租金。原告确认收取被告门面押金3200元，但认为该笔押金就是履约保证金，被告违约，依约应予没收、不予退还的请求，一审法院不予支持。被告韦任辩称还向原告缴纳水电押金5000元，但未提供证据证实，原告也不认可。因此，一审法院确认原告收取被告2号门面押金金额应为3200元，该笔押金应冲抵或退还。 合同期满后，被告应腾空租赁的2号门面并移交给原告，但从2019年5月1日起至2019年6月30日止，被告占用该门面两个月，原告诉请被告支付门面占用费2667元，并参照原双方签订合同中的租金标准收取占用费，事实清楚、证据充分，符合法律规定，原告的该项诉请一审法院予以支持。被告辩称，原、被告双方签订的租赁合同中，并未约定合同期满后，门面占用费的缴纳问题，认为原告的该项诉请没有法律依据，不同意支付2号门面占用费2667元，被告对其反驳未提供证据证明，被告辩驳一审法院不予采信。综上，被告应支付原告门面占用使用费2667元，违约金752元，共计3419元。原告应退还被告门面押金3200元，两项冲抵，被告应支付原告门面租金、门面占用使用费、违约金共计219元（3419元-3200元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告韦任支付原告广西益勤商贸有限公司门面租金、门面占用使用费、违约金共计219元；二、驳回原告广西益勤商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费431元，减半收取计216元，由原告广西益勤商贸有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一，桂0311民初417号民事判决书一份，证明合同到期之后，该房屋已经不再出租，该房屋已经不存在商业用房行为，合同已终止以及被上诉人于2018年1月8日已经将管理权归还广西师范大学，被上诉人没有诉权；证据二，通知一份，证明合同期内2019年1月31日起被停水停电，各种干预阻扰，暴力强势收回门面；证据三，答复函一份，学校各部门对商户反映的问题相互推脱，不协商，不处理；证据四，录音视频，证明提出占用费问题并非是被上诉人，而是资产管理处，并且两个部门相互推脱不处理商家关于合同到期如何处理等问题，资产管理处张磊带人违法搬走商家私人财产，贴封条，割锁，在商家不在的情况下进入商铺处理私人财产。 被上诉人对上诉人提交的证据质证如下：对证据一的真实性以及合法性没有异议，但是对证据的关联性有异议，合同到期之后，被上诉人和广西师范大学已经明确不再出租，是因为上诉人拒不退还门面才导致的占用费，上诉人说被上诉人没有诉权没有事实，租赁合同是上诉人和被上诉人签订的，下达变更主体的通知后，如果愿意变更租赁合同的主体可以同意延长半年租赁期限并需要重新签订租赁合同，但是上诉人没有同意也没有重新签订租赁合同，并且广西师范大学也写了一个说明，说明被上诉人有管理权，广西师范大学也不再另行主张权利；对证据二的证明内容不认可，真实性以及合法性没有异议，广西师范大学的水电是预充费用然后再使用的，如果承租人的预充没有用完可以一直使用的，2019年3月18日才发出通知说停止充值的；对证据三真实性以及合法性没有异议，但是关联性有异议，广西师范大学已经多次给了上诉人答复，不存在推脱的问题；证据四，录音和视频是协商延长租期的事情，与本案的占用费没有关联，涉案门面于2019年7月8日下午上了锁，但是涉案门面内的东西是上诉人自己拉走的。 对上诉人提供的证据，本院作如下认定：被上诉人对上述证据的真实性、合法性予以认可，本院亦予以确认；对证据一的关联性不予认可，因为广西师范大学以书面形式授权了被上诉人对涉案门面具有诉讼主体资格；对证据二，只能证明上诉人欠付租金以及被上诉人明确表示合同到期后不再续签的事实，不能证明上诉人的证明目的；证据三与本案没有关联性；证据四与本案没有关联性。 综上，一审查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。虽然广西师范大学曾向上诉人发出变更涉案租赁合同主体、重新签订租赁合同及延长租赁期限的通知，但是双方当事人并未重新签订租赁合同，仍是履行原租赁合同。涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人无正当理由未按租赁合同约定支付房租构成违约，一审法院依据合同约定及法律规定判决上诉人支付被上诉人欠付的租金及违约金，依据充分，本院予以维持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋租赁合同到期后，上诉人继续占用使用租赁物直至被上诉人清场，故被上诉人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的依据充分，一审法院予以支持，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律准确，实体判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韦任负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年七月三十日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉