山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6685号上诉人（原审被告）：山东联邦恒升医药有限公司，住所地济南市。法定代表人：李中军，总经理。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省六一农场有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：陈友庆，董事长。委托诉讼代理人：**，山东睿扬律师事务所律师。上诉人山东联邦恒升医药有限公司（以下简称恒升公司）因与被上诉人山东省六一农场有限责任公司（以下简称六一农场）租赁合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院作出的（2019）鲁0125民初160号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒升公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0125民初160号民事判决书，依法改判驳回六一农场的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由恒升公司承担。事实与理由：一、一审法院未向六一农场和恒升公司释明合同无效的后果及双方各自的权利，属于程序严重错误。1.一审法院在查明涉诉土地系划拨的国有土地使用权后，并未查明在涉案土地和厂房租赁时，六一农场没有经过人民政府审批的原因，对于双方责任认定不清。2.一审法院径行认定涉案厂房租赁合同无效，并判令恒升公司无条件承担返还责任，忽视了恒升公司的基本权益。二、一审法院不应该简单直接认定涉案租赁合同无效，为交易的稳定性，应当责令六一农场及时补签审批手续。全国法院第九次民商事审判工作会议纪要中明确阐述了对于此类需要报批的合同，有别于无效合同，涉案合同可以通过办理批准手续而趋于有效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或将案件发回重审。六一农场辩称，一、恒升公司的上诉不应受理。恒升公司提交的上诉状所载明的时间为2020年5月23日，已经超出法律规定的上诉期限，且经向一审法院核实，恒升公司未在法律规定的期限内缴纳上诉费，未按照规定在立案系统中进行立案，因此，二审法院对恒升公司的上诉不应受理。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回恒升公司的上诉请求。本案中，涉案土地系划拨取得的国有土地使用权，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，涉案土地的出租应当经过县级人民政府土地管理部门的批准，办理土地使用权抵押转让手续，因六一农场与恒升公司签订租赁合同后，未办理使用权抵押登记手续，违反行政法规的强制性规定，因此涉案租赁合同无效。根据我国《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，因此，一审判决恒升公司返还六一农场所租赁的厂房及土地符合法律规定，应当依法驳回恒升公司的上诉请求。综上，请求二审法院对恒升公司的上诉不予受理或依法驳回恒升公司的上诉请求。六一农场上诉请求：1.撤销(2019)鲁0125民初160号民事判决书，并依法改判；2.一、二审诉讼费由恒升公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。六一农场与恒升公司签订厂房租赁合同，合同约定租金每两年支付一次，第一期租金自合同生效之日起五日内支付，以后每期租金支付时间为上期终结日期前180日。因恒升公司未按照合同约定期限支付租金，六一农场于2018年8月5日函告恒升公司解除了厂房租赁合同。2018年9月，恒升公司未告知六一农场的情况下，向六一农场的账户中打入40000元，且恒升公司未对该款项的用途进行说明，一审法院不应认定该款项为恒升公司支付的2018年4月15日至2019年4月16日的租金，因此，一审法院将该款项认定为租金系认定事实错误。二、一审判决遗漏了六一农场的诉讼请求。六一农场起诉时，第二项诉讼请求为：“请求判令恒升公司向六一农场支付第二、三期未支付的定期增长租金24800元，并支付2018年4月16日起至恒升公司实际腾退之日的租金及滞纳金”，2019年6月29日，六一农场撤回了第二项诉讼请求中的定期增长租金和滞纳金，但并未撤回2018年4月16日起至恒升公司实际腾退之日的租金的诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实错误，遗漏诉讼请求，请求二审法院依法改判或将本案发回重审。六一农场向一审法院起诉请求：1.确认六一农场与恒升公司之间签订的厂房租赁合同已经解除，并判令恒升公司将租赁的厂房及土地腾退后交由六一农场；２.判令恒升公司向六一农场支付第二、三期未支付的定期增长租金24800元，并支付2018年4月16日起至恒升公司实际腾退之日的租金及滞纳金（租金及滞纳金暂按46471.95计算）；３.诉讼费由恒升公司承担。2019年6月29日，六一农场撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年4月13日，六一农场（甲方）与恒升公司（乙方）签订了厂房租赁合同，合同载明：“甲方租赁给乙方的厂房及土地座落在山东省六一农场二分场，租赁面积为20亩，其中厂房26间。租期自2012年4月16日起至2032年4月15日止。……三、租金、支付时间支付方式：１.该厂房初始两年土地租赁每亩租金为2000元。年租金为40000元。以后每两年根据当年物价上涨指数租赁价格相应增长，大约年增10%。２.支付时间及支付方式：该房屋土地每两年支付一次，每一期租金自本合同生效之日起五日内支付。以后每期租金支付时间为上一期终结日期提前180日……。六、违约责任：……３.乙方按期向甲方缴纳租金，不能按时缴纳的，按租金的0.5%／日缴纳滞纳金。逾期不能缴纳的，本合同自动解除。”双方均在合同上签字并盖章确认。合同签订后，六一农场将房屋土地交付给恒升公司，恒升公司购置了机械设备，用于生产销售纸箱。并对原有的房屋土地进行了改造、美化。2012年4月26日，恒升公司交付六一农场租赁费80000元，2014年6月3日交付80000元，2017年1月10日交付40000元，4月18日交付40000元，2018年9月交付了自2018年4月15日起至2019年4月16日止的租金。2018年8月5日，六一农场向恒升公司发出终止厂房租赁合同函，提出终止与恒升公司签订的厂房租赁合同。2019年4月18日，一审法院对涉诉土地进行勘验，双方确认涉诉土地东至道路，西至池塘西沿土堆，北至院落北墙，南至高速网，北侧26间红砖厂房为六一农场资产。另查明，涉诉土地使用权人在齐河县不动产登记中心登记为山东省六一农场，其权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨。2009年山东省六一农场进行改制，将原山东省六一农场改建为山东省齐州监狱领导下的山东省六一农场有限责任公司。一审法院认为，涉诉土地系划拨取得的国有土地使用权，具有无偿性、无期限性、其转让、出租、抵押等需经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续等特点。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定以及《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》，涉诉地块的租赁应当经过县级人民政府土地管理部门批准，办理土地使用权抵押登记手续。六一农场与恒升公司签订了涉诉地块的房地产租赁协议，但未履行上述审批手续或进行抵押登记，损害了社会公共利益，违反了行政法规的强制性规定，故六一农场与恒升公司签订厂房租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”恒升公司应当返还盐业公司的土地，其已经在涉诉土地修建厂房等建筑物，并购置设备进行生产经营，损失可另案主张。六一农场于庭后撤回了定期租金增长损失及滞纳金损失的主张，系对自己权利的处分，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东联邦恒升医药有限公司于本判决生效之日起三十日内返还山东省六一农场有限公司所租赁的26间厂房及土地一宗（土地东至道路，西至池塘西沿土堆，北至院落北墙，南至高速网）；二、驳回山东省六一农场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1580元，山东省六一农场有限公司负担790元，山东联邦恒升医药有限公司负担790元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实除六一农场撤回的诉讼请求有误外，其他认定事实属实，本院依法予以确认。另查明，一审期间，六一农场撤回诉讼请求的内容为：诉讼请求第二项中的第二、三期定期增长租金和2018年4月16日起至恒升公司实际腾退之日滞纳金。二审期间，六一农场自愿申请撤回上诉。本院认为,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”本案中，六一农场对涉案土地的权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨。依照上述规定，六一农场与恒升公司虽签订了涉案地块租赁协议，但未办理审批手续，违反了行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形。根据法律规定，涉案租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院根据法律法规的相关规定判决涉案租赁合同无效，并判令恒升公司应当向六一农场返还涉案房屋，并无不当。关于六一农场与恒升公司对合同无效的过错责任承担以及恒升公司在涉诉土地修建厂房并购置设备进行生产经营而产生的损失，恒升公司可另案主张。另，二审期间，六一农场自愿申请撤回上诉。经审查，该撤诉申请系六一农场的自愿行为，不违反法律法规的规定，本院对此予以准许。综上，山东联邦恒升医药有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，其中，山东省六一农场有限责任公司预交的二审案件受理费1580元，减半收取790元，由山东省六一农场有限责任公司负担；山东联邦恒升医药有限公司预交的二审案件受理费1580元，由山东联邦恒升医药有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年七月十七日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖