广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初584号原告：珠海城建资产经营管理有限公司，住所地：珠海市香洲区***********，统一社会信用代码：914***********938L。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：戴明，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀鹏，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海市嘉德房地产代理有限公司，住所地：珠海市香洲区********工商大厦1505室，统一社会信用代码：914************688。法定代表人：郭某1。原告珠海城建资产经营管理有限公司与被告珠海市嘉德房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海城建资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人戴明、王耀鹏到庭参加诉讼，被告珠海市嘉德房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告珠海城建资产经营管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠租金793778.25元；2.请求判令被告支付自2019年7月1日起至租金本金清偿日止的滞纳金，暂计至2019年12月15日的滞纳金为128592.08元；3.请求判令原告无需返还被告保证金10万元；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2004年10月27日，被告与珠海市工商行政管理局（现珠海市市*监督管理局）签订租赁合同，租赁珠海市香洲区*******************共七层毛坯房，租赁期限自2004年11月1日至2019年10月31日止。经珠海市政府批准，珠海市财政局、珠海市机关事务管理局将该案涉物业委托原告经营管理。据此，珠海市市*监督管理局和原告于2019年4月22日向被告发出《合同主体变更通知》。2019年6月起，被告拖欠租金。原告先后于2019年7月25日、2019年8月23日、2019年9月3日发出催收租金通知，并于2019年10月23日发出律师函，解除租赁合同，责令被告限期支付拖欠租金、滞纳金。被告至今未予履行。为维护原告合法权益，故此提起诉讼，请求法院判如所请。原告提供了如下证据：1.房地产权证；2.珠海市****写字楼租赁合同；3.珠财报〔2018〕261号文件；4.珠海市政府办公室PX20183465号批复；5.珠财〔2019〕88号文件；6.物业委托管理协议书；7.合同主体变更通知；8.关于催收的通知；9.律师函；10.合同主体变更签收件；11.网上银行电子回单。被告珠海市嘉德房地产代理有限公司没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明,珠海市工商行政管理局（甲方）与被告（乙方）于2004年10月27日签订《珠海市****写字楼租赁合同》，约定：乙方承租珠海市香洲区*******************共七层毛坯房，租赁面积10242.3平方米，租赁期限为15年，自2004年11月1日至2019年10月31日止；租赁费每月每平方米15.5元，包括租金、公用部分的物业管理、水电、保洁、标的物建设面积内的中央空调及一楼大堂保安费用，其中租金10元每月每平方米，水电、空调费等5.5元每月每平方米，除上述租赁费外，乙方承租期间产生的其他费用由乙方负担，其中租户自用的电费由甲方代收；乙方应在每月*日前向甲方指定银行账号交纳当月租赁费，乙方拖欠租赁费的，应当按天支付滞纳金（逾期一天按逾期租赁费金额的1.5‰计算，以此类推），甲方在收到租赁费后，三天内给乙方开具有效票据；乙方应于签订租赁合同后20个工作日内向甲方交付租赁保证金10万元，合同期满，甲方从乙方保证金中扣抵乙方欠款后在15天内将乙方所余保证金不计利息返还乙方；乙方拖欠租赁费两个月以上且无书面限期清还欠款保证的，甲方有权解除合同，收回租赁物，因此造成的损失和责任由乙方负责；甲方解除合同时，应当书面通知乙方，收回租赁物，没收乙方所交纳的保证金，并要求乙方支付违约金。上述租赁合同签订后，被告依约向珠海市工商行政管理局交纳了租赁保证金10万元并支付租赁费至2018年12月份。案涉租赁房屋为广东省珠海市工商行政管理局所有，2018年9月25日，珠海市财政局、珠海市机关事务管理局向珠海市人民政府请示拟将案涉房屋委托珠海城市建设集团有限公司代管，该请示获得了批准。2019年1月，珠海市市*监督管理局整合珠海市工商行政管理局等部门职能组建成立。2019年4月3日，珠海市财政局向珠海市市*监督管理局等部门发出《关于将各单位保留的物业管理权委托市城资公司管理的通知》，载明市财政局和市机关事务局报市政府批准后与原告珠海城建资产经营管理有限公司签订物业委托管理协议，委托原告管理各单位保留的储备办公用房。2019年4月22日，珠海市市*监督管理局与原告共同向被告发出《合同主体变更通知》，载明案涉租赁合同自2019年1月1日起由原告承继，原合同甲方主体变更为原告，甲方的权利义务自2019年1月1日由原告承继，合同主体变更前合同应缴未缴款项及后期产生的应缴款项由原告承继。被告收到上述通知后，向原告交纳了2019年1月份至5月份共计五个月的租赁费。2019年8月23日，原告向被告发出《关于催收租金的通知》，称被告欠交2019年6月至8月共计三个月的租金，现通知被告在收到通知后三个工作日内向原告支付欠交租金476266.95元，逾期原告将按合同约定解除合同并收回租赁物业。2019年9月3日，原告再次向被告发出催收租金的通知，内容与2019年8月23日的《关于催收租金的通知》一致。2019年10月23日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告自2019年6月起拖延交纳租金，至今欠付五个月租金793778.25元，律师经原告授权，通知被告案涉租赁合同于律师函送达之日提前解除，请被告于收到律师函后五日内付清租金793778.25元及滞纳金，并于2019年10月31日前将租赁物腾退交回原告，被告于2019年10月25日签收了该律师函。原告称，被告承租后将案涉租赁房屋分租给其他人，被告约于2019年11月份搬走，双方没有办理交接手续，之后，分租的租户陆陆续续搬走，原告于2019年12月3日收回案涉租赁房屋。本院认为，珠海市工商行政管理局与被告签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。珠海市工商行政管理局与原告共同通知被告由原告承继原珠海市工商行政管理局与被告签订的房屋租赁合同，被告收到通知后继续租赁案涉房屋并按照通知要求向原告交纳租金，被告以实际行为同意案涉租赁合同的出租人由珠海市工商行政管理局变更为原告，原告与被告之间的租赁合同成立并生效，原、被告双方均应按照原案涉租赁合同的约定切实履行。被告未依约向原告支付自2019年6月1日起的租赁费，构成违约，原告按照租赁合同的约定有权解除案涉租赁合同并不予返还租赁保证金，案涉租赁合同自被告收到解除合同的通知之日即2019年10月25日解除。被告腾退案涉租赁房屋时未与原告办理交接手续，应承担相应的不利法律后果，本院采信原告称其于2019年12月3日收回案涉租赁房屋的说法，被告应向原告支付拖欠的自2019年6月1日至2019年10月25日期间的租赁费及自2019年10月26日至2019年12月3日期间的以租赁费为标准的房屋占有使用费。现原告主张自2019年6月1日至2019年10月31日期间的共计五个月的租赁费793778.25元，是原告对自身权利的处分，本院予以支持。关于原告主张的租赁费的滞纳金，租赁合同中约定的滞纳金标准过高，本院予以调整，按照每日万分之五计算至清偿之日止。因案涉租赁合同已于2019年10月25日解除，故原告主张2019年10月26日至2019年10月31日期间产生的房屋占有使用费30798.6元的滞纳金没有合同依据，本院不予支持。案涉租赁合同约定每月租赁费在当月5日前交纳，原告现主张自次月1日开始计算滞纳金，是原告对于自身权利的处分，本院予以支持。经计算，截止至2019年10月31日，产生滞纳金24369.05元，自2019年11月1日起的滞纳金，应以拖欠的租赁费762979.65元为基数，按照每日万分之五计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告珠海市嘉德房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海城建资产经营管理有限公司支付拖欠的租赁费及房屋占有使用费共计人民币793778.25元；二、被告珠海市嘉德房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海城建资产经营管理有限公司支付拖欠租赁费的滞纳金（计算至2019年10月31日为人民币24369.05元，其余滞纳金以欠交租赁费人民币762979.65元为基数，按照每日万分之五，自2019年11月1日计算至实际清偿之日止）；三、确认原告珠海城建资产经营管理有限公司可不予向被告珠海市嘉德房地产代理有限公司返还租赁保证金人民币100000元；四、驳回原告珠海城建资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币14002元，由原告珠海城建资产经营管理有限公司负担人民币1428元，由被告珠海市嘉德房地产代理有限公司负担人民币12574元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  曾祥云人民陪审员  林秀梅二〇二〇年七月二日书 记 员  卢燕婷