北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13067号原告：雍首成，男，1971年8月6日出生。委托诉讼代理人：张浩，男，北京首成国际投资管理有限公司推荐。委托诉讼代理人：刘刚，男，北京首成国际投资管理有限公司推荐。被告：北京立兆宏科技发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-5317室。法定代表人：何斌，经理。委托诉讼代理人：李昭胤，北京立兆宏科技发展有限公司员工。原告雍首成与被告北京立兆宏科技发展有限公司（以下简称立兆宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告雍首成的委托诉讼代理人张浩、刘刚，被告立兆宏公司的委托诉讼代理人李昭胤通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。雍首成向本院提出诉讼请求：1.判令立兆宏公司支付我自2020年1月16日至2020年7月15日期间的房屋租金184493元；2.判令立兆宏公司赔偿我因延迟支付房屋租金所产生的滞纳金22877元，以年租金368986元为基数，按年租金千分之二的标准，计算31天；3.判令立兆宏公司支付我违约金73797.2元；4.判令立兆宏公司承担本案诉讼费。事实和理由：我与立兆宏公司于2019年6月26日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：立兆宏公司租赁我坐落于北京市丰台区西四环南路46号23层2701室、2710号两套房屋（以下简称2701、2710号房屋），月租金30749元，年租金368986元，合同签订后三个工作日内，立兆宏公司应将三个月租金和一个月押金一次性付清，之后每满三个月提前30日一次性支付下三个月租金，如逾期交纳，每逾期一日按年租金的2‰给付我滞纳金，如拖欠租金累计达一个月以上的，立兆宏公司另行支付我年租金的20%作为违约金。如中途退租，需提前三个月书面告知我，并承担违约责任，除已交的押金、剩余的房租不退还之外，还需向我支付三个月的租金作为违约金。按合同约定，立兆宏公司应于2019年12月15日前缴纳后三个月的租金，但立兆宏公司未按时交纳，也未按照合同约定以书面形式通知我不再租赁，在未通知我的情况下准备私自搬离，后在大厦物业索要物品出门条时，我才得知其欲强行搬离物品离开。至今该租赁房屋立兆宏公司依然上锁，我无法对外出租而导致损失扩大，故起诉至法院。立兆宏公司辩称，我公司不认可雍首成陈述的事实和理由以及诉讼请求，雍首成的主张缺乏事实和法律依据，且混淆实际损失、滞纳金、违约金的概念，请求法院驳回雍首成不合理的诉求。1、我公司于2019年12月电话联系雍首成，表示希望妥善解决房屋租赁一事，但双方就此事并未达成一致意见，因公司资金困难，未能提前一个月给付2020年1月16日至2020年4月15日的租金，但雍首成处尚有我公司之前交纳的1个月租金的押金。2020年1月16日，我公司雇佣搬家公司想将室内办公用品搬离租赁场所，大厦物业以没有出门条为由不让搬走，物业联系雍首成，雍首成到后，表示必须让我公司老板过来亲自来谈解决方案，遂将自己带过来的链条锁将门锁住。1月17日，我们想分批次搬走电脑等贵重物品发现被换锁不能进门。1月21日，我公司负责人再次联系雍首成商量解决方案，双方并未谈妥。2、雍首成到租赁场地将租赁房屋控制及上锁，违反出租人应当向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，致使合同目的不能实现，其行为构成根本违约。房屋租赁合同自雍首成上锁日起即2020年1月16日已解除，故雍首成主张租金没有法律依据。3.雍首成所述租赁房屋由我公司上锁系虚假陈述。雍首成起诉后认识到自己上锁行为对自己诉讼的不利后果，再主张租金已无法律根据，称是我公司上锁，并在租赁场所门口张贴通告，通告是其起诉后，变更诉讼请求前张贴，目的是撇清锁不是他自己上的，其陈述不符合常理。我公司想要提前解除合同，欲搬离物品离开大厦，又怎么会自己给租赁房屋上锁。4.关于滞纳金、违约金，《房屋租赁合同》中所载双方权利义务显失公平，对双方的违约责任明显苛重乙方责任，违约金约定明显过高，远远超出了民间借贷关于年利率24%的规定，应属无效。我公司的违约行为仅体现在2020年1月16日至4月15日租金问题上存在迟延给付行为，同意按照银行同期贷款利率，以下一季度房租为基数，计算自2019年12月16日至2020年1月15日期间内迟延履行违约金。雍首成控制上锁后，租赁目的不能实现，合同已于2020年1月16日解除，雍首成处尚有我公司交纳的押金，在押金范围内扣迟延给付违约金，多出的部分应该退还我公司。5、疫情影响，公司运营困难，半年没开张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月26日，雍首成（出租方、甲方）与立兆宏公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方坐落于北京市丰台区西四环南路46号23层2701室、2710室两套房屋协商如下：该租赁房屋建筑面积2701室为173.69平方米、2710室为79.04平方米，乙方向甲方承诺该租赁房屋仅作为乙方办公之用；租赁期限2019年7月16日至2020年7月15日止；甲方确认乙方保证金及租金到账后，甲方将合同约定的租赁房屋交付给乙方，乙方按照甲方通知的交付日与甲方和物业公司办理入住手续；租赁期满，乙方应如期交还租赁房屋。如乙方要求续租，则必须在租赁期满前的三个月内向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优先续租权。经甲方同意后，甲、乙双方重新签订租赁合同。租金、付款：日租金标准为每日4元/平方米，月租金30749元，年租金368986元，若实租时间不足月者，按日租金标准与实际天数计算；房屋付款按“押一月付三月”方式，租金按三个月为支付期。押金为30749元，租金支付时间为合同签订后的三个工作日内，乙方将三个月租金和一个月押金一次性付清。之后满三个月提前30日一次性支付下三个月租金，以此类推。履约保证：在本合同签订之日，乙方向甲方支付30749元，作为乙方履行本合同义务责任的保证金，待首期租金交齐后此保证金自动转为该租赁房屋押金；如乙方违反本合同规定的义务和责任，甲方可从押金中予以抵扣，抵扣不足时，乙方另行补付；租赁期满，在乙方没有任何违约，并按本合同规定按时交还租赁房屋、付清所有租金及其他应付费用的前提下，甲方正式收回该租赁房屋的次日将房屋押金退还乙方，该押金不计利息。滞纳金：乙方应按照合同规定按期足额支付应付的房屋租金及其他应付甲方的款项，如逾期交纳，乙方则依据逾期付款部分款项及逾期付款时间，每逾期一日按年租金的千分之二支付给甲方滞纳金，同时须将逾期支付款项补足。若逾期时间累积超过一个月（含一个月）仍未交纳上述款项的，乙方构成违约，甲方有权单方解除本合同，并由乙方赔偿相关损失。甲方的权利义务：…本合同约定租赁期间，如遇特殊情况甲方无法继续出租租赁房屋，须提前两个月书面告知乙方，并承担违约责任，除须按本合同约定退还押金及乙方已交的剩余房租外，还须向乙方支付一个月租金作为违约金。遇不可抗力则不在此限。乙方的权利义务：按照合同约定及具体付款明细向甲方交纳租金、履约保证金等各项费用；租赁期满或中途退租，按照合同约定退还该租赁房屋，办理退租手续，及时办理以该房屋为注册地址的变更手续；租赁期满时乙方应将租赁房屋内的改动部分恢复原状，并将乙方所属的可移动从该租赁房屋中搬出，否则视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理；在本合同约定租赁期间，乙方未按本合同约定中途退租的，须提前三个月书面告知甲方，并承担违约责任，除乙方已缴的押金、剩余房租不退乙方外，还须向甲方支付三个月租金作为违约金，遇不可抗力则不在此限。违约责任：乙方未按照合同约定支付日交纳足额租金，则每延误一天，甲方按照年租金千分之二收取违约金；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，同时乙方向甲方支付的押金和租金不予退还外，乙方另行支付甲方年租金的20%作为违约金：擅自改变本合同规定的租赁使用用途；拖延租金等费用累计达一个月以上（含一个月）的；…。雍首成提交其与立兆宏公司负责人的手机通话记录、其于2020年3月3日张贴在涉诉房屋大门上的《通告》及照片，欲证明立兆宏公司未能按照合同约定交纳租金，构成违约；《通告》载明：北京立兆宏科技发展有限公司：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》押一付三条款的约定，贵司应于2019年12月16日交付下三个月的租金，可贵司已逾期近三个月未予以交付，且电话、短信、微信、视频均失联，已构成严重违约行为，望贵司立即停止违约行为并补交租金及违约金。否则，我方将报警见证换锁另行出租该房屋。经质证，立兆宏公司不认可上述证据的证明目的，认为《通告》是后张贴上的，并主张大门上的锁是雍首成于2020年1月16日上的，自此房屋在雍首成控制下，导致租赁目的不能实现，合同已于2020年1月16日解除。对此主张，雍首成不予认可，并提交国润商务大厦物业部出具的《证明》，载明：我国润商务大厦业主雍首成先生将其名下2701、2710号房屋出租给他方使用。2020年1月16日下午有人欲将房屋内办公用品、办公家具搬离大厦，大厦保安依据物业管理规定，要求其出示由业主签字的出门条，但无法出示。物业办公室随即将该情况通知业主，业主告知该租户租赁合同未到期且租户未按期缴纳租金，尚欠房租，且对于搬家之事不知情，不同意出具出门条。因没有出门条，物业无法对所搬物品予以放行。随即，来人将物品搬回2701、2710房屋后将大门锁好离开，截止今日未见有人再进入该房屋办公。截至目前，该房屋大门依旧保持当时锁门状态，业主方未在上面加装其他锁具。经质证，立兆宏公司对该《证明》真实性无异议，但不认可对锁门一事的陈述。庭审中，双方均同意押金可优先折抵违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雍首成与立兆宏公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。结合双方当事人的陈述及本案的证据，可以认定立兆宏公司未按照合同约定交纳房屋租金，现雍首成主张立兆宏公司交纳租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。立兆宏公司辩称雍首成于2020年1月16日将房屋上锁导致其租赁房屋的合同目的无法实现，合同于当日即解除；对此，首先，双方在此前并未对合同解除一事达成一致意见，立兆宏公司于当日欲私自搬离的行为，构成违约；其次，立兆宏公司并未提交充分的证据予以证明雍首成于当日将涉诉房屋上锁，且雍首成对此不予认可，故本院对立兆宏公司主张合同于2020年1月16日解除的辩称意见不予采信。关于租金，立兆宏公司辩称受疫情影响，公司运营困难，对该辩称意见，因双方合同约定的租金交付方式为季付，立兆宏公司理应在2019年12月16日前交付下一季度的租金，现立兆宏公司未按照合同约定支付2020年1月16日至2020年4月15日期间租金的事实发生在疫情之前，故对此期间的租金，立兆宏公司应全额支付；2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金，本院综合考虑公平原则及房屋所在辖区疫情防控措施、疫情形势、公司经营情况及双方沟通协商情况等因素，酌定立兆宏公司应支付租金61498元，对雍首成主张超出部分本院不予支持。关于违约金，立兆宏公司未按合同约定履行义务，构成违约，理应按照合同约定支付违约金，但合同中有多处约定未及时缴纳租金所产生的违约金、滞纳金，属于重复约定，故本院对雍首成主张滞纳金的诉讼请求不予支持；另，合同约定的违约金过高，本院综合租赁合同的交易情况、履行情况、立兆宏公司的违约情形及雍首成的实际损失酌情将违约金调整为一个月租金30749元。双方均同意押金折抵违约金，本院不持异议，因折抵后违约金已结清，故立兆宏公司不需再向雍首成支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、北京立兆宏科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付雍首成二〇二〇年一月十六日至二〇二〇年七月十五日期间的房屋租金153745元；二、驳回雍首成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2759元，由雍首成负担1250元（已交纳），由北京立兆宏科技发展有限公司负担1509元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二〇年七月十五日书记员  王跃佳