河北省南和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0527民初647号 原告（执行案外人）：孔德卫，男，1975年1月4日出生，汉族，农民，住河北省邢台市沙河市。 委托代理人：陈国芳，河北守敬律师事务所律师。 被告（申请执行人）：樊红的，男，1955年11月19日出生，汉族，农民，住河北省邢台市沙河市。 委托代理人：王建国，沙河市众城法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：王志海，男，1970年12月22日出生，汉族，农民，住河北省邢台市沙河市。 第三人（被执行人）：宋红梅，女，1971年8月25日出生，汉族，农民，住河北省邢台市沙河市。 原告孔德卫与被告樊红的第三人宋红梅、王志海执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告孔德卫及其委托代理人陈国芳、被告樊红的及其委托代理人王建国、第三人宋红梅均到庭参加诉讼，第三人王志海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 孔德卫向本院提出诉讼请求：1、不得执行第三人宋红梅名下位于沙河市产；2、判令被告承担本案的诉讼费。被告与第三人为建筑合同纠纷一案，经邢台市中级人民法院审理做出（2018）冀05民再58号民事判决书，现该判决业已生效，申请执行人依据该判决提出了执行申请。贵院依据申请执行人申请作出（2019）冀0527执71号之一执行裁定书查封了原告所有的位于沙河市产。原告认为该执行裁定书是错误的，故向贵院提出执行异议，贵院随后作出（2020）冀0527执异12号执行裁定书，驳回原告异议。原告认为贵院执行第三人宋红梅名下位于沙河市产并准备拍卖是错误的。理由如下：原告与第三人宋红梅、王志海于2016年12月1日通过见证人姚某签订了《二手房协议》，协议约定宋红梅、王志海将沙河市产以42万元卖给了原告。原告早已支付了全部购房款并合法占有了该房产，是该房产的实际所有人，因此法院不应查封异议人的房产。之所以没有办理产权转让登记是因为该房产的产权证颁发滞后，该小区尚未开始办理不动产登记手续，非因原告自身原因未办理过户登记。综上所述，被告与第三人之间的纠纷与原告没有任何关系，法院在执行程序中没有考虑到原告的合法权益，就将原告购买第三人宋红梅名下位于沙河市产查封并拍卖是错误的。现向法院起诉，请贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。 樊红的辩称，原告诉求缺乏事实根据和法律依据，应依法予以驳回。首先原告并不能证实其已经支付全部购房款；其次原告无证据证明对未能办理过户手续其自身不存在过错；再次原告与第三人宋红梅签订的二手房买卖协议系发生在其起诉第三人王志海之后，况且本案第三人宋红梅与本案原告孔德卫的妻子系亲姊妹关系，所以宋红梅与孔德卫之间的二手房买卖协议存有恶意转移财产已达逃避法律责任的目的；最后根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，被执行人需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的人民法院可以查封、扣押、冻结。综上所述原告根本不具有足以排除强制执行的民事权益，法院查封本案房屋合情合理合法。 宋红梅述称，原告说的都是事实。其跟原告之间的购房合同是在其与樊红的纠纷之前就已经签订了。 王志海未进行陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：樊红的与宋红梅、王志海建设工程施工合同纠纷一案,我院作出（2018）冀0527民再1号《民事判决书》，判决宋红梅、王志海于判决生效之日起十日内向樊红的支付工程款418700.05元。该判决生效后，宋红梅、王志海未履行上述还款义务，樊红的向我院申请执行。我院于2019年11月19日作出（2019）冀0527执71号之一《执行裁定书》，裁定：“查封被执行人宋红梅名下位于沙河市的房产，查封期限为三年”。 另查明，孔德卫与宋红梅、王志海于2016年12月1日签订《二手房协议》，约定孔德卫以420000元价款购买案涉房屋，并一次性支付购房款，由于宋红梅系以按揭方式购买案涉房产，故剩余房贷由宋红梅、王志海按期支付。后孔德卫以分期多次及抵顶债权的方式给付宋红梅、王志海购房款共计420000元，具体支付方式及金额为：孔德卫从邢台银行存折分五次取现金共计80000元，孔德卫向姚某、孔德欧分别借款50000元，孔延奎向孔德卫偿还到期债务50000元，孔德卫对宋红梅享有的到期债权本息共计185000元，孔德卫家中自有现金5000元，以上共计420000元给付宋红梅后，宋红梅为孔德卫出具了收到购房款420000元的收据。 宋月梅与孔德卫系夫妻关系。2018年11月27日，孔德卫持《二手房协议》及宋红梅原《购房合同》与物业办理了案涉房产的交付手续，并缴纳了物业费、垃圾清运费等各项相关费用。同日，宋月梅与沙河市居嘉物业服务有限公司签订了加州小镇物业服务协议书，并签署了业主公约。2020年3月21日，孔德卫与沙河市中至信全屋定制店签订室内装修合同，对案涉房产进行装修。2020年4月1日，孔德卫向物业公司申请对案涉房产进行装修，并签署了装修承诺书。以上相关缴费票据及合同原件均由孔德卫持有。案涉房产现尚未开始办理不动产登记手续。 本院认为，原告孔德卫提交的二手房买卖协议、支付购房款的系列凭证及相关证言、缴纳物业费等相关票据及物业公司出具的证明等证据，结合证据原件的持有状态，能够形成完整的证据链，证实原告孔德卫与宋红梅、王志海之间的二手房买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，且原告已经支付了全部购房款。原告孔德卫于2018年11月27日持二手房买卖协议及原购房合同，对案涉房产办理交付手续，并缴纳了相关物业费等，其已在法院查封前对涉案房产进行了实际占有，其与宋红梅之间的书面买卖协议亦签订于法院作出查封措施之前，合法有效。本案案涉房产现尚未开始办理不动产登记，故未办理过户并非原告孔德卫自身原因。被告樊红的对宋红梅、王志海享有的是普通债权，而原告孔德卫对于涉案房产进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告孔德卫对案涉房产享有的权利，足以排除强制执行。 关于樊红的辩称原告孔德卫与宋红梅、王志海系亲属关系，双方存在恶意串通、逃避执行的主张，由于其未提交相关证据予以证实，且法律并不禁止亲属间的买卖行为，故对樊红的的该主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 不得执行位于沙河市产。 案件受理费7,600元，由被告樊红的负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 本院（2019）冀0527执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王贵花 人民陪审员  赵 芳 人民陪审员  郭志红 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  国 天