江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6555号原告（反诉被告）：张四锋，男，1986年3月7日生，汉族，住安徽省毫州市谯城区。委托诉讼代理人：王殿俊(特别授权委托)，无锡市梁溪区创友法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邵中平，男，1948年4月12日生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：潘钧（特别授权委托），江苏福庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵红伟（一般授权委托），男，1976年10月16日生，汉族，系邵中平之子，住江苏省无锡市惠山区。原告（反诉被告）张四锋诉被告（反诉原告）邵中平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张四锋的委托诉讼代理人王殿俊、被告（反诉原告）邵中平的委托诉讼代理人潘钧、邵红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张四锋向本院提出诉讼请求：1、判令邵中平继续履行双方于2017年6月8日签订的关于藕乐苑602室房屋的买卖协议；2、判令邵中平协助张四锋办理藕乐苑602室的过户手续；3、判令邵中平承担违约金159000元；4、本案的诉讼费由邵中平承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）张四锋变更第3项诉讼请求为：判令邵中平在2020年7月18日前腾空房屋并交付钥匙。事实及理由：2008年3月2日，邵中平与张旭忠签订购房协议书，向其购买藕乐苑602室。2017年6月7日，张四锋与邵中平签订房屋买卖协议，向其购买上述房屋。张四锋按约支付了首付款，且邵中平已取得上述房屋的产权证，张四锋愿意于2020年7月18日前支付剩余购房款，故诉至本院。被告（反诉原告）邵中平辩称：一、双方间的合同不具备继续履行的可能。1、双方于2017年6月8日签订房屋买卖合同，而无锡市人民政府于2017年5月20日发布的锡政办发【2017】82号文件规定，取得不动产权证两年内不得转让，邵中平于2020年6月16日才取得案涉房屋的不动产权证，无法过户，判令支持过户，则违反上述强制性规定。2、合同约定，张四锋需支付首付款100000元，邵中平至今仅收到85000元首付款，也未收到后续的430000元购房款，邵中平多次催促后，张四锋依然未履行付款义务，是对合同精神的根本违反。3、合同签订至今，涉案房屋的市场价发生巨大变化，若继续履行该合同，对邵中平明显有失公平。二、关于腾空房屋交付钥匙的诉讼请求，应在有生效法律文书的情况下计算时间，而非由张四锋指定时间。因此，被告（反诉原告）邵中平向本院提出反诉请求：1、请求判令解除双方于2017年6月8日签订的《房屋买卖协议》；2、请求判令张四锋承担违约金159000元；3、请求判令张四锋承担因迟延履行所造成的实际损失；4、本案诉讼费用由张四锋承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）邵中平变更反诉请求为：1、请求判令解除双方于2017年6月8日签订的《房屋买卖协议》；2、本案诉讼费用由张四锋承担。针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）张四锋辩称：于2017年6月7日向中介支付购房定金50000元，于2017年6月8日向邵中平支付首付款50000元，合计100000元，已依约支付首付款，不存在违约行为；协议约定，余款430000元以银行贷款形式转至邵中平帐户，由此可以看出，先要张四锋办理银行贷款，再将贷款支付给邵中平，而办理贷款的前提是要有房产证、土地使用权证，所以应先由邵中平办理房屋过户手续，然后张四锋凭房产证、土地使用权证办理银行贷款；解除房屋买卖协议不符合市场规律，也不符合交易的稳定性，不符合诚信原则，不符合契约精神；综上所述，张四锋没有任何违约行为，请求法院驳回邵中平的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2008年3月2日，邵中平与张旭忠签订《购房协议书》,向其购买坐落于惠山区钱桥藕乐苑602号的安居房，房款为252000元，装修由张旭忠提供，价格为116000元。后，邵中平支付房款并实际占有使用上述房屋。2017年6月7日，张四锋与无锡中驰房地产经纪有限公司（以下简称中驰公司）签订《房屋意向金合同》。该合同载明：双方就藕乐苑602号房屋达成购买意向，价格为530000元整；张四锋在此定金合同签定后7日内与卖方签署房屋买卖合同，中驰公司保证保持房屋原状至合同签署，张四锋须支付50000元认购意向金；张四锋于2017年6月7日向中驰公司支付50000元现金认购藕乐苑602号房屋，待原房东确认好时间后签署正式房屋买卖合同。同日，张四锋向中驰公司支付了购房定金50000元。次日，邵中平出具收款收据确认收到购房定金35000元。2017年6月8日，邵中平、张四锋以及中驰公司签订《房屋买卖协议》。各方约定：邵中平的房屋为坐落于无锡市的房屋，双方协商确认该房屋总价为530000元，张四锋于2017年6月8日支付邵中平购房首付款100000元，余款430000元由银行贷款形式一次性打至邵中平账户；邵中平在收到张四锋全额房款后，邵中平将房屋、钥匙及安置房的相关手续交付给张四锋；买卖房屋的产权证、土地使用证办理到邵中平名下的所有费用（营业税、契税、个税、交易费）等均由张四锋承担，办理到邵中平名下后，邵中平应自领取之日起3日内，将领到的产权证书交由张四锋；房屋的房屋产权证、土地使用证办理到邵中平名下后，自张四锋向邵中平提出办理房屋产权过户请求之日起30日内，邵中平须无条件协助张四锋办理房屋产权证、土地证过户手续，所需相关费用（包含双方交易费、营业税、契税、个税等）全部由张四锋承担；邵中平不得擅自解除本协议，若邵中平擅自解除协议，张四锋有权要求邵中平继续履行协议或要求邵中平退还张四锋已付房款，并有权要求邵中平支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求邵中平支付违约金总房款的30%；张四锋不得擅自解除本协议，若张四锋擅自解除协议，邵中平有权要求张四锋继续履行协议或要求张四锋支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求张四锋支付违约金总房款的30%；邵中平如违反本协议的约定拒绝将房屋和产权证书交付给张四锋，则视为邵中平违约，张四锋有权要求邵中平交付房屋和产权证书；如由于国家或政府政策原因不能或不能及时办理房产证过户手续的，邵中平不承担任何责任；张旭忠、邵中平积极配合张四锋办理该房屋的相关手续；邵中平承诺该房屋无经济纠纷；该房屋为邵中平自住，无出租；邵中平于款清当日腾空该房屋并交付于张四锋；邵中平承诺该房屋固定设施（空调除外，餐桌、茶几、洗衣机）全留给张四锋。同日，张四锋向邵中平支付了购房首付款50000元，向中驰公司支付了中介费10000元。另查明：2018年8月1日，张旭忠办理了上述房屋的不动产产权证书。2020年1月21日，邵中平诉至本院要求张旭忠配合办理上述房屋的过户手续并承担违约金等。本院于2020年5月20日出具（2020）苏0206民初421号民事判决书，判决：一、张旭忠于本判决生效后10日内配合邵中平办理坐落于藕乐苑602号房屋的过户手续，过户产生的相应费用由邵中平承担；二、驳回邵中平的其他诉讼请求。后张旭忠将上述房屋过户给邵中平，邵中平于2020年6月16日取得上述房屋的不动产产权证书。为此，邵中平支付了土地出让金131901.9元、住宅专项维修基金7091.5元、不等产登记费80元、契税14132.34元（邵中平）、契税及印花税3397.98元（张旭忠）、个人所得税9421.56元，合计166025.28元。经张四锋申请，本院于2020年6月17日查封上述房屋。再查明：张四锋与邵红伟进行了如下微信聊天：2017年9月28日，张四锋问，安置房产证什么时候下来？邵红伟答，材料交上去，要3月。张四锋答，还要三个月吗？我这边房租要到期了。2017年9月29日，邵红伟答，你房款能付清吗？付清的话我交房子给你，你手续慢慢办也可以。张四锋答，我要做贷款的。邵红伟问，不能借一下吗？贷款房产证下来还要二月左右才能批下来吧。2017年10月10日，邵红伟说，你借点钱，把房款凑齐给我，等贷款下来还掉不就好了。张四锋答，我也想，关键没有。2018年8月22日，张四锋问，他那个房产证是什么情况啊？因为就算下来贷款还要好几个月才能下来。邵红伟答，还没有下来，是的。2018年4月26日，张四锋问，那我如果要剩下的430000元都给你，怎么能证明这套房子是我的呢，就是在先不过户的情况下。邵红伟答：还是房产证下来，过户到你名下稳妥。2019年5月16日，邵红伟说，中介少付15000元，你问了吗？你要把那个钱要给我。张四锋答，什么钱？邵红伟说，你说交了100000元，我只拿到了85000元，合同上写你预付100000元，但是中介只给我85000元。张四锋答，那这个你打电话问问中介。2019年11月12日，中驰公司出具《情况说明》一份。该《情况说明》载明：2017年6月7日，中驰公司收到张四锋支付的50000元购房定金后，立即将该款交给邵中平，但邵中平未出具50000元收据；邵中平于2017年6月8日向中驰公司支付15000元中介费，并于当日补写35000元购房定金收据；张四锋已依约履行100000元首付款，不存在任何违约行为；合同签订时，双方一致认为以房抵押办理银行贷款；中驰公司与邵中平之间的委托代理关系与张四锋无关。庭审中，张四锋陈述：愿意于2020年7月18日前支付剩余购房款430000元，故要求邵中平于2020年7月18日前腾空房屋并交付钥匙。以上事实，由《购房协议书》、《房屋意向金合同》、《房屋买卖协议》、（2020）苏0206民初421号民事判决书、《情况说明》、微信聊天记录、收款收据、税收缴款书、非税收入一般缴款书、住宅专项维修资金专用收据、不动产产权证书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：双方合同约定，张四锋于2017年6月8日支付邵中平首付款100000元，张四锋于2017年6月7日向中驰公司支付购房定金50000元，于2017年6月8日向邵中平支付首付款50000元，合计100000元。至于邵中平提出仅收到85000元首付款的问题，中驰公司出具《情况说明》对此进行了解释，认可张四锋已支付首付款100000元，邵中平将其中的15000元作为中介费支付给了中驰公司。故张四锋已按约支付首付款。邵中平可就15000元另行主张。双方合同约定，余款430000元由银行贷款形式一次性支付给邵中平，结合张四锋与邵红伟的微信聊天内容以及中驰公司出具的《情况说明》可以看出，剩余房款系以购房贷款方式支付，而邵中平至2020年6月16日才取得案涉房屋的不动产产权证，在此之前，张四锋无法办理购房贷款，故本院对邵中平提出的张四锋未按约支付首付款及未剩余购房款，存在违约行为，并据此要求解除双方间房屋买卖合同的主张不予支持。现邵中平已取得案涉房屋的不动产产权证，且本院也查封了上述房屋，故本院对其提出的合同不能履行的主张亦不予支持。现张四锋愿意在2020年7月18日前支付剩余房款430000元，故邵中平应按约在收到全额房款后，将涉案房屋及钥匙交给张四锋。双方约定，邵中平办理案涉房屋不动产产权证所产生的费用以及邵中平将案涉房屋过户给张四锋所产生的契税等费用由张四锋承担，故张四锋应承担邵中平办理案涉房屋所花费的土地出让金等166025.28元及邵中平将房屋过户给张四锋所产生的费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邵中平继续履行其与张四锋于2017年6月8日签订的《房屋买卖协议》；二、张四锋于本判决生效后10内向邵中平支付剩余购房款430000元及邵中平为办理藕乐苑602号房屋不动产产权证所花费的土地出让金等166025.28元，合计596025.28元；三、邵中平于收到上述款项当日将藕乐苑602号房屋腾空并交付给张四锋；四、邵中平在收到上述款项且上述房屋符合过户政策之日起10日内配合张四锋办理藕乐苑602号房屋过户手续，过户产生的费用由张四锋承担；五、驳回张四锋的其他诉讼请求；六、驳回邵中平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，财产保全费1020元，合计10120元，由张四锋负担5060元，由邵中平负担5060元，反诉费减半收取4550元，由邵中平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 张 露人民陪审员 张 靖人民陪审员 章亚娟二〇二〇年七月一日书 记 员 王 旦