广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15752号上诉人（原审被告）：曾胜利，男，汉族，1992年10月23日出生，住所广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：吴群峰，广东深泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市中维安科技实业有限公司，住所深圳市福田保税区绒花路帝港海湾豪园-城市3米6公寓1623房，统一社会信用代码91440300708466965C。法定代表人：杨树贵，总经理。原审被告：蒲祖云，男，苗族，1972年12月24日出生，住所广东省深圳市福田区，上诉人曾胜利因与被上诉人深圳市中维安科技实业有限公司（以下简称“中维安公司”）、原审被告蒲祖云返还原物纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初31155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾胜利上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法驳回中维安公司全部诉讼请求。二、本案诉讼费由中维安公司承担。事实和理由：原审法院认定曾胜利与蒲祖云签署《二手房买卖合同》主观恶意明显，完全属于认定事实错误。曾胜利在购买涉案房产时完全没有与蒲祖云恶意串通。一、基于蒲祖云名下持有深圳市福田区保税区桂花路帝港海港豪园-城市3米6公寓1625房（建筑面积73.95平方米，价值300万左右），仅欠银行20多万元贷款的事实之信赖，曾胜利向蒲祖云出借人民币二百多万元，截止2018年1月蒲祖云尚欠曾胜利217.2万元。蒲祖云借款之时，向曾胜利表示涉案房产价值300万左右，仅欠银行贷款不到三十万，如果他还不上，还有房子作担保，借款是没有风险的。如果曾胜利明知涉案房产产权存在争议，曾胜利怎么可能向蒲祖云出借二百余万元。二、曾胜利与蒲祖云签署《二手房买卖合同》不存在恶意串通，曾胜利纯属无奈才签署该合同。蒲祖云向曾胜利借款后，不能及时偿还本息，又无其他办法筹措资金，便提出将涉案房产出售后偿还借款。因房地产行情不景气，蒲祖云又不愿意明显低于市价出售，导致房产一、二个月都无法出售。在这种情况下，蒲祖云主动提出按市价300万转让给曾胜利，曾胜利当时是不同意该方案的（房地产不景气不好出售，占用资金）。后经双方反复沟通，为确保曾胜利的资金安全，曾胜利才无奈接盘涉案房产，且双方确定的价格290万元加税费4万多元并不低于市价。三、原审法院认为曾胜利没有实地看房，没有实际支付购房款，该认定存在严重错误。这本身是就不是平常的二手房交易，是收不回借款的无奈之举，抵偿借款就是付款方式。虽然曾胜利本人没有去看过房产，但确有安排朋友去现场看房，最重要的是曾胜利相信房产证登记是合法有效的。至于未付清房屋尾款366500元（曾胜利已代为偿还银行贷款），是因为办理过户之后蒲祖云尚未实际交付房产，双方同意交付时付清。如果说我们要恶意串通，无需如实陈述还有部分尾款没有支付。四、中维安公司不是涉案房产的实际所有人。2018年8月3日，深圳市发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定暂停企业购买本市商品住房。本案涉案房产为住宅，即使中维安公司与蒲祖云存在代持房产的约定，按法律及限购政策的规定，涉案房产所有权人也不是中维安公司，涉案房产无法过户至中维安公司名下，中维安公司的出资只能认定为对蒲祖云普通债权。在普通债权未被法院认定且无法执行的情况下，转让房产的行为并未损害中维安公司的利益。综上所述，曾胜利系善意购买人，成交价格为市场合理价格，交易时对涉案房产产权争议完全不知情，在整个房产买卖过程中没有过错。退一万步讲，即使涉案房屋系中维安公司出资且约定由蒲祖云代持，根据法律及限购政策的规定，中维安公司的出资依法只能认定为债权，不是房屋实际所有权人，交易时涉案房产的所有权人仍为蒲祖云，其享有完全的处分权。请求二审法院依法改判，驳回中维安公司对曾胜利的全部诉讼请求。中维安公司辩称：一、曾胜利作为专业的金融担保行业的经营者，不仅《借款合同》签的极不规范，放款及担保也杂乱无章，不符合逻辑。既然是在“蒲祖云向曾胜利借款后，不能及时偿还本息，又无其它办法筹措资金，便提出将涉案房产出售后偿还借款。”则应按银行及金融担保公司的惯例；一是将其列入重点监控名单；二是对其提供的所有担保物查验更加严格，而不是仅仅安排朋友去现场看房。就算是安排朋友到现场看的房，连房门被封死，并指示从前面玻璃门进入，进门后即是三间房子打通一整体办公室很直观的情况可以看到。而且办公室内还有人员在办公，面对如此状况连打听了解的警觉都没有，有悖于生活常识，显然恶意。二、没有任何证据证明房屋买卖合同的购房款系债权债务转化而来。三、无论购房款是否欠款转化，最终都属于房屋买卖合同关系，曾胜利对于涉案房屋应该进行最基本的查验。曾胜利行为明显不符合善意取得的构成要件，买卖行为应为无效。四、关于曾胜利理由四中认为中维安公司不是涉案房产的实际所有人。根据《情况说明》及《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，产权登记中心承诺如法院判决房屋归中维安公司所有或要求曾胜利办理过户登记的，产权登记中心能办理相关过户登记手续。只不过后来因曾胜利快速将涉案房产抵押给了建设银行，使涉案房产成了抵押物，而根据最高法院司法解释；抵押的不动产不能过户，才导致目前的状况。综上，请求驳回曾胜利的上诉。蒲祖云未到庭参加二审调查，亦未作答辩。中维安公司向一审法院起诉请求：1.确认中维安公司享有涉案房产的所有权，房产价值320万元；2.曾胜利、蒲祖云签订的涉案房产买卖合同无效；3.确认蒲祖云将涉案房产过户至曾胜利名下的行为无效；4.曾胜利、蒲祖云返还涉案房产并将涉案房产变更登记至中维安公司名下。一审法院认定事实：1998年11月，中维安公司注册成立，股东、法定代表人杨树贵占股90%、案外人刘党新占股10%。2004年11月18日，中维安公司法定代表人杨树贵、时任财务经理蒲祖云、运输部经理刘党新与中维安公司签署《备忘录》：中维安公司以杨树贵名义购买1622房（面积73.66平方米）、以刘党新名义购买1623房（面积73.85平方米）、以蒲祖云名义购买涉案房产（面积74.76平方米），所购房款由中维安公司支付；上述三人均无实际出资，因此上述三套房的所有权均属中维安公司所有；中维安公司将在适当时候办理上述3套房的过户手续，上述三人均同意无条件配合。时任办公室主任熊怀煜作为见证人在上述《备忘录》上签名。后，中维安公司向开发商东港实业发展（深圳）有限公司支付了上述3套房产的首付款共12万元。2004年11月26日，蒲祖云与开发商东港实业发展（深圳）有限公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定蒲祖云购买涉案房产，建筑面积74.76平方米；购房款单价7888元/平方米，总金额589692元。2004年12月2日，蒲祖云与上海浦东发展银行深圳分行红荔路支行签署《个人购房抵押借款合同》，约定蒲祖云贷款47.1万元用于购买涉案房产；贷款期限20年，每月归还本息3189.61元。2004年12月15日，中维安公司时任办公室主任熊怀煜领取了涉案房产钥匙并办理入伙手续。2010年6月，中维安公司股东变更登记为杨树贵（占股50%）、案外人房伟（占股50%）。2012年，蒲祖云从中维安公司处离职。中维安公司称，因蒲祖云在职期间系中维安公司财务经理，上述三套房产2005年至2012年期间的月供款均由其从中维安公司处支取后，存入还款账户。蒲祖云不予确认，主张2005年至2012年期间涉案房产的月供由其用现金支付，但未提交任何证据证明。2012年后，涉案房产的月供款由杨树贵账户支付至蒲祖云还款账户。2018年1月，蒲祖云与曾胜利签署《二手房买卖合同》，约定蒲祖云将涉案房产出售给曾胜利；转让价290万元；定金60万元；备注栏中还写明：蒲祖云拖欠曾胜利借款217.2万元，首期款60万元于借款中抵销，抵销首期款60万元后还欠借款157.2万元，经双方抵销后，曾胜利还需支付给蒲祖云72.8万元。2018年4月26日，涉案房产登记至曾胜利名下。同年6月26日，曾胜利将涉案房产抵押给案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，被担保最高债权数额215万元。另查明，2015年中维安公司法定代表人杨树贵与案外人陈宝明签署《房屋租赁合约》，将已打通的1622房、1623房及涉案房产出租给其办公，租期自2015年3月1日至2018年2月28日。2018年2月，杨树贵与案外人朱美华签署《房屋租赁合同》，将1622房、1623房及涉案房产出租给其办公，租期自2018年3月1日至2019年4月19日。审理中，曾胜利当庭自认购买涉案房产用于自住；但购买涉案房产前未看房，知晓1622房、1623房及涉案房产是打通一起使用状态。截止一审庭审日，涉案房产为抵押状态。法庭向中维安公司释明：因涉案房产设定的抵押权未消灭，可将第4项诉讼请求“将涉案房产转移登记至中维安公司名下”变更为代为清偿债务、消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记。中维安公司未予变更。以上事实有《备忘录》，《深圳市房地产买卖合同（预售）》，《个人购房抵押借款合同》，《房屋租赁合约》、《房屋租赁合同》，蒲祖云与曾胜利《二手房买卖合同》，银行账户交易明细，不动产权资料电脑查询结果表及当事人陈述予以证实。一审法院认为，蒲祖云确认代中维安公司持有涉案房产。曾胜利、蒲祖云签署《二手房买卖合同》主观恶意明显。1.蒲祖云代中维安公司持有涉案房产，未经中维安公司同意擅自出售涉案房产，并用出售涉案房产的价款抵销对曾胜利的欠款；2.曾胜利自认购买涉案房产用于居住，但明知涉案房产与1622房、1623房打通为整体使用的情况，仍未实地看房，有违正常的二手房交易习惯，且未实际支付购房款项。曾胜利、蒲祖云交易涉案房产客观上损害了中维安公司的合法权益，违反了《合同法》第52条第2项的规定，该行为在法律上应予否定，曾胜利、蒲祖云签订的涉案房产《二手房买卖合同》应认定为无效，中维安公司的该项诉求一审法院予以支持。曾胜利辩称系善意购买涉案房产，但从查证的事实来看，善意取得的证据不充分，一审法院不予采信。关于中维安公司请求曾胜利、蒲祖云将涉案房产返还并变更登记至中维安公司名下。涉案房产已被曾胜利抵押给案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，并办理了抵押登记手续，故需涤除抵押权后才能办理过户手续。经法庭向中维安公司释明，中维安公司不愿代为清偿债务消灭抵押权，故中维安公司的该项请求，一审法院无法支持。关于中维安公司请求确认中维安公司享有涉案房产所有权，内涵与请求曾胜利、蒲祖云将涉案房产返还并变更登记至中维安公司名下相同，无法支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、蒲祖云与曾胜利签署的福田保税区桂花路帝港海湾豪园-城市3米6公寓1625房的房屋买卖合同无效；二、驳回中维安公司的其余诉讼请求。一审案件受理费32400元、保全费5000元（中维安公司均已预交），合计37400元，由蒲祖云、曾胜利连带负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：（一）曾胜利在一审提交的其与蒲祖云签订的《借款合同》在合同首页出借人处为空白，仅在合同尾部出借人处有曾胜利的签字捺印，借款期限、借款发放、账户、本息归还方式、借款担保等重要条款处均为空白，合同落款时间处亦为空白。曾胜利在一审庭审中确认该《借款合同》为后补，并称之前另外有合同，但未向法院提交。（二）曾胜利主张其向蒲祖云出借的款项分别为其本人账户及委托案外人刘朝阳、杨雄生账户向蒲祖云转账，并提交了刘朝阳、杨雄生出具的《委托转账声明书》。本院认为，涉案房产确系蒲祖云代中维安公司持有。蒲祖云未经中维安公司同意擅自向曾胜利出售涉案房产以抵销对曾胜利的欠款，但正如二审查明的事实，曾胜利与蒲祖云签订的书面借款合同存在过多空白条款，且缔约时间不明，与常理不符；而案外人刘朝阳、杨雄生出具的《委托转账声明书》实为证人证言性质，但证人并未到庭作证，其证言真伪不明。故蒲祖云与曾胜利之间的借款关系存在重大疑点。曾胜利自认购买涉案房产用于居住，但未实地看房，即使如其所称曾委托朋友代为看房，亦应知晓涉案房产已与1622房、1623房打通为整体使用且已有租客占用，不可能满足居住目的，但其仍与蒲祖云进行交易，且未实际支付购房款项，并在涉案房产过户后随即向银行抵押贷款。曾胜利的交易行为与日常经验法则相悖。故本院认定曾胜利、蒲祖云系恶意串通交易涉案房产，客观上损害了中维安公司对涉案房产享有的合法权益，涉案《二手房买卖合同》应当认定为无效。曾胜利主张善意取得涉案房产理据不足，本院不予采信。综上所述，曾胜利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32400元，由上诉人曾胜利负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年七月十五日书记员 陈颖(兼)