山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6090号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛爱一派餐饮管理有限公司，住所地：青岛市城阳区文阳路269号城阳宝龙城市广场508、1001号。 法定代表人：李振明，总经理。 委托诉讼代理人：张旺，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封代臣，山东诚功律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛正阳商务区置业有限公司，住所地：青岛市城阳区和阳路309号。 法定代表人：田志新，总经理。 委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琳然，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人青岛爱一派餐饮管理有限公司（以下简称爱一派公司)因与被上诉人青岛正阳商务区置业有限公司（以下简称正阳置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初949号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 爱一派公司上诉请求：1、请求撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2018)鲁0214民初949号民事判决书第三项、第四项，改判上诉人无需支付被上诉人房屋占有使用费414829.16元和物业费54263.34元，被上诉人应向上诉人返还租赁保证金及物业保证金129258.88元，支付违约金113952元(以上合计712303.38元)，依法改判或发回重审；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费和物业费属于认定事实错误，判决上诉人支付房屋占有使用费和物业费没有合同依据，且上诉人对未及时腾退房屋没有过错；二、一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人返还租赁保证金、承担违约金的诉讼请求认定事实不清且适用法律错误，被上诉人应当依法返还上诉人租赁保证金，被上诉人应当依法向上诉人支付违约金；三、一审判决没有查清本案重要事实，使用虚假证据作为定案依据，被上诉人并不能证明上诉人收到了其于2016年3月7日发函》的真实性，并认定上诉人在可以试营业的情况下而不试营业存在过错，需要承担没有防止损失扩大的责任，上诉人不能防止损失扩大的原因是由被上诉人造成的出的“统一开街时间”告知函；四、一审法院认定2017年12月4日双方合同解除合同错误，上诉人从未违约，被上诉人无权依据《租赁合同》第13.3条的规定单方解除合同，一审法院不应认定被上诉人单方解除合同的行为有效，上诉人更不应承担违约责任。一审法院认定2017年12月4日双方合同解除合同，等于默认被上诉人有权解除合同，本案合同的解除时间应认定为2019年6月17日，也就是评估结束，涉案商铺交接之日；五、《租赁合同》与《补充协议》约定不一致的，应当以《补充协议》为准。 被上诉人正阳置业公司辩称：一、双方的租赁合同合法有效，被上诉人交付房屋后，支付房屋租金、物业费及占有使用费是上诉人最基本的合同义务及法定义务；二、租赁补充协议约定被上诉人同意上诉人与大型超市同时开业，但并未约定是“配套”超市必然进驻水悦城商区，也未约定大型超市不进驻上诉人就可以不开业，更未约定若大型超市未进驻被上诉人即构成违约；三、系上诉人根本违约且系其故意不履行合同导致自身及被上诉人无法实现合同目的，其无权要求被上诉人返还保证金、赔偿经济损失及承担违约金；四、对于上诉人称没有收到开业通知以及未开通天然气均与事实不符，在审中被上诉人已充分说明，且上诉人为统一运营，同期收到开业通知并已开业的还有其他餐饮业户，被上诉人不可能单不给上诉人开通燃气。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法全部驳回。 爱一派公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.正阳置业公司返还租赁保证金及物业保证金129258.88元；3、正阳置业公司赔偿经济损失1260600元；4、正阳置业公司承担违约金113952元；5、诉讼费用由正阳置业公司承担。事实与理由：爱一派公司与正阳置业公司于2014年10月16日签订租赁合同及补充协议，约定，正阳置业公司将其位于城阳区水悦城项目36号楼一层的编号为15#、16#、17#、18-1#、18-2#的商铺共5间出租给爱一派公司做餐饮经营使用，租期5年，超市开业日为租金计算日或2015年5月1日，以上哪个日期在后以哪个为准，即爱一派公司租赁商铺的目的是以大型超市开业为前提，依托大型超市的客流量从事餐饮经营，合同签订后，正阳置业公司收取爱一派公司租赁保证金及物业保证金129258.88元，爱一派公司按照合同约定对租赁商铺进行装修、采购并安装厨房设备及其他配套设备，爱一派公司为此已投入大量人力、物力、财力，但项目配套大型超市至今未开业，现正阳商务公司告知爱一派公司已经无法入住，租赁合同也无法继续履行。 正阳置业公司于一审中辩称，租赁合同已经解除，但系爱一派公司根本违约，正阳置业公司没有任何违约行为且不存在任何过错，爱一派公司应自行承担装修损失。1、同意解除合同的诉讼请求，因爱一派公司根本违约即拒不开业经营、拒不交纳租赁费、物业费等，正阳置业公司实际已于2017年11月30日通知解除租赁合同，但爱一派公司至今未予以腾房；根据租赁合同4.7条和9.7条约定了爱一派公司交纳租金、物业费和开业经营的义务及相应的违约责任，合同第13.3条明确约定爱一派公司逾期支付租金30日、延迟开业超过30天的均为根本违约，正阳置业公司有权解除合同。正阳置业公司一再催告爱一派公司开业、交纳租金、物业费，但爱一派公司自2014年10月16日占用房屋至今近四年始终拒不开业且分文未付租金（场地占有使用费），其行为已经构成根本违约，正阳置业公司根据相关约定于2017年11月30日向爱一派公司送达了合同解除通知，租赁合同已经解除。2、正阳置业公司不存在违约行为。租赁补充协议仅是约定正阳置业公司同意爱一派公司与大型超市同时开业，但并未约定所谓大型超市的规模等具体状况以及是否必然开业，也未约定爱一派公司开业以大型超市开业为前提，更未约定若大型超市未开业正阳置业公司即构成根本违约。补充协议中约定“乙方计算租金的确切时间超市开业日为租金计算日或2015年5月1日，以上哪个日期在后以哪个为准”，该约定指向的是爱一派公司开始交纳租金的时间，而并非如爱一派公司诉状中所称的指超市开业日从而指向爱一派公司的开业日，爱一派公司的表述完全是断章取义。因此，正阳置业公司并不存在违约行为。3、系爱一派公司根本违约且系其故意不履行合同导致自身及正阳置业公司无法实现合同目的，其无权要求正阳置业公司返还保证金、赔偿经济损失及承担违约金。如前所述，开业经营及交纳合同约定的租金、物业费等费用是爱一派公司的根本合同义务。因对所谓大型超市的约定是模糊、不明确的，应以租赁合同3.5条及补充协议均约定的2015年5月1日或正阳置业公司调整的开业日为爱一派公司开业日和租赁费计租日，另根据租赁合同4.2.1的约定，爱一派公司也应于以上时间交纳物业费。但爱一派公司自进场至今也未开业且分文未付租赁费和物业费，其行为均构成根本违约，很显然，爱一派公司拒不开业自然无法实现其从事餐饮经营的合同目的，因此对其自身违约导致的装修损失其应自行承担，也无权要求正阳置业公司返还保证金及支付违约金。爱一派公司应支付的租金及物业费，正阳置业公司将另案主张。综上所述，爱一派公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 正阳置业公司向一审法院提出反诉请求：1、判令爱一派公司腾退房屋、恢复原状；2、判令爱一派公司支付自合同解除之日起至2018年7月4日的租金和物业费412893.14元，以及自2018年7月5日至实际腾退之日期间的占有使用费、物业费；3、本诉和反诉诉讼费用均由爱一派公司承担。事实与理由：爱一派公司与正阳置业公司于2014年10月16日签订三份《租赁合同》及补充协议，约定正阳置业公司将位于城阳区水悦城项目36号楼一层编号为15#、16#、17#、18-1#、18-2#商铺租赁给爱一派公司经营餐饮，合同约定爱一派公司须按约定开业、交纳租赁费即物业费，正阳置业公司根据合同约定向爱一派公司发出解除合同通知书，爱一派公司于2017年12月25日起诉至贵院同意解除合同，但其至今占有使用以上商铺拒不腾退。 爱一派公司于一审中对反诉辩称：正阳置业公司在反诉状中陈述不属实，根据双方在补充协议第四条约定，在爱一派公司正式开业之前爱一派公司可以试营业，正阳置业公司不收取爱一派公司试营业期间的费用，因此，正阳置业公司在反诉状中向爱一派公司主张租金及物业费的请求没有依据，也违背了双方在补充协议的约定。另根据补充协议第四条约定，正阳置业公司向爱一派公司收取租金的时间应当为超市开业日或2015年5月1日，以上哪个日期在后哪个为准，因大型超市至今未开业，因此，本案正阳置业公司为违约方，大型超市迟迟未开业已经给爱一派公司造成经济损失。根据双方在补充协议第二条约定，正阳置业公司应当保证爱一派公司所具备基本餐饮条件（水、电、排污、排油烟、天然气管道等都进户并满足使用要求），但天然气管道至今未进户。 一审法院认定事实： 一、2014年10月16日，爱一派公司（承租人，乙方）与正阳置业公司（出租人，甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于城阳区水悦城项目一区36号楼一层编号为15#、16#、17#的商铺出租给乙方，建筑面积为146.2平方米，乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮，品牌爱e派；租赁期限：3.1甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算；3.2双方约定的租赁场所交付日为2014年12月31日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，交付时，按交付时租赁场所的现状交付；3.3甲方（或经营管理公司）与乙方在约定交付日之前签署《租赁场所交付确认书》并办理租赁场所交接手续（及签订水悦城商户管理规约），乙方应于租赁场所交接手续办理之日后5日内进场装修。3.5乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该项目一区（期）统一开业日（该统一开业日暂定为2015年5月1日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日，如甲方或经营管理公司另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前三个月书面通知乙方）。第四条租金、综合物业服务费和其他费用：租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：装修期免租2个月，合约第一年租金3.18元/㎡/天，年租金169694.30元；合约第二年租金3.2元/㎡/天，年租金170761.60元；合约第三年租金3.2元/㎡/天，年租金170761.60元；合约第四年租金3.8元/㎡/天，年租金202779.40元；合约第五年租金3.8元/㎡/天，年租金202779.40元，合计916776.30元。综合物业服务费和其他费用：乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米9元/月，如乙方进驻项目时，项目已对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自乙方进场日起计，如乙方进驻项目时，项目尚未对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自项目整体开业日或乙方租赁场所开业日中两者较早之日起计。甲乙双方经协商，同意本合同项下五个租赁年度的租金均按租赁季度交纳，第一租赁年每租赁季度应交纳的租金为42423.59元，第二租赁年每租赁季度应交纳的租金为42690.40元，第三租赁年每租赁季度应交纳的租金为42690.40元，第四租赁年每租赁季度应交纳的租金为50694.85元，第五租赁年每租赁季度应交纳的租金为50694.85元；乙方应于本合同租赁起始日前十五日内，向甲方预付相当于第一个租赁年度三个完整月的租金即42426.59元，甲方收到该租金后，先开具收款收据给乙方，待乙方租赁场所开业后十五个工作日内，乙方凭此收据换取租赁房屋的正式发票；乙方支付的预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕，预付租金抵减完毕后，乙方应按照甲方的付款通知要求补足应付租金，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票；乙方应于本合同租赁起始日前十五日内，向甲方或经营管理公司预付第一个租赁年度三个完整月的综合物业服务费3947.40元，该预付管理费逐笔递减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕；乙方应按照自然季度支付综合物业服务费，乙方应于每个自然季度末的5日或之前向经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费；根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第一个租赁年度的2个月的租金及2个月综合物业服务费的款项30914元作为履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第十二条退还租赁场所：无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修），乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。 二、双方同日签订《租赁合同》，约定甲方将其位于城阳区水悦城项目一区36号楼一层编号为18-1#的商铺出租给乙方，建筑面积为354.14平方米，租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：装修期免租2个月，合约第一年租金2元/㎡/天，年租金258522.20元；合约第二年租金2.05元/㎡/天，年租金264985.255元；合约第三年租金2.05元/㎡/天，年租金264985.255元；合约第四年租金2.05元/㎡/天，年租金264985.255元；合约第五年租金2.05元/㎡/天，年租金264985.255元，合计1318463.22元。甲乙双方经协商，同意本合同项下五个租赁年度的租金均按租赁季度交纳，第一租赁年每租赁季度应交纳的租金为64630.55元，第二租赁年每租赁季度应交纳的租金为66246.31元，第三租赁年每租赁季度应交纳的租金为66246.31元，第四租赁年每租赁季度应交纳的租金为66246.31元，第五租赁年每租赁季度应交纳的租金为66246.31元；乙方应于本合同租赁起始日前十五日内，向甲方预付相当于第一个租赁年度三个完整月的租金即64630.55元；乙方应于本合同租赁起始日前十五日内，向甲方或经营管理公司预付第一个租赁年度三个完整月的综合物业服务费9561.78元；乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第一个租赁年度的2个月的租金及2个月综合物业服务费的款项49461.55元作为履约保证金。其他内容同上述《租赁合同》约定。 三、双方同日签订《租赁合同》，约定甲方将其位于城阳区水悦城项目一区36号楼一层编号为18-2#的商铺出租给乙方，建筑面积为350平方米，租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：装修期免租2个月，合约第一年租金2元/㎡/天，年租金255500元；合约第二年租金2.05元/㎡/天，年租金261887.50元；合约第三年租金2.05元/㎡/天，年租金261887.50元；合约第四年租金2.05元/㎡/天，年租金261887.50元；合约第五年租金2.05元/㎡/天，年租金261887.50元，合计1303050元。甲乙双方经协商，同意本合同项下五个租赁年度的租金均按租赁季度交纳，第一租赁年每租赁季度应交纳的租金为63875元，第二租赁年每租赁季度应交纳的租金为65471.875元，第三租赁年每租赁季度应交纳的租金为65471.875元，第四租赁年每租赁季度应交纳的租金为65471.875元，第五租赁年每租赁季度应交纳的租金为65471.875元；乙方应于本合同租赁起始日前十五日内，向甲方预付相当于第一个租赁年度三个完整月的租金即63875元；乙方应于本合同租赁起始日前十五日内，向甲方或经营管理公司预付第一个租赁年度三个完整月的综合物业服务费9450元；乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第一个租赁年度的2个月的租金及2个月综合物业服务费的款项48883.33元作为履约保证金。其他内容同上述《租赁合同》约定。 四、双方同日签订《补充协议》，约定甲方将其位于城阳区水悦城项目一区36号楼一层编号为15#、16#、17#、18-1#、18-2#的商铺出租给乙方，甲方同意给予乙方自房屋交付之日起装修期两个月，甲方保证乙方租赁商铺需具备基本餐饮条件（水、电、排污、排油烟、大燃气管道等都进户并满足乙方使用要求）；甲方同意乙方与大型超市共同开业，乙方计算租金的确切时间超市开业日为租金计算日或2015年5月1日，以上哪个日期在后以哪个为准，在乙方正式开业日之前，乙方可以试营业，甲方不收取乙方试营业期间的房租与物业费；甲方同意乙方租用的5年时间内，经营管理公司的综合物业服务费不超过每平方米每月9元。 五、2014年11月7日，爱一派公司支付涉案15#、16#、17#租赁保证金28282.40元，物业保证金2631.60元；18-1#租赁保证金43187.03元，物业保证金6374.52元；18-2#租赁保证金42183.33元，物业保证金6300元。上述合同及协议签订后，正阳置业公司按照约定将商铺交付给爱一派公司，爱一派公司进行了装修。2016年3月7日，正阳置业公司发出告知函，内容为：水悦城项目一期统一开街时间为2016年3月26日，爱一派公司处孙秀娟签字确认。2017年11月30日，正阳置业公司通过EMS快递向爱一派公司发出《解除合同通知函》，载明：经正阳置业公司一再通知，爱一派公司始终分文未付租金及物业费，其拒绝履行付款义务的行为已构成根本违约，导致正阳置业公司无法实现合同目的，正阳置业公司有权解除《租赁合同》并没收履约保证金；综上，爱一派公司的违约行为不仅使正阳置业公司无法实现合同目的，且给正阳置业公司造成巨大损失，为避免损失继续扩大，特此函告：1、解除2014年10月16日签订的《租赁合同》；2、爱一派公司在三日内交齐拖欠的应付租金、物业费及违约金；3、爱一派公司根据合同约定在7日内迁出租赁场所。2017年12月4日，爱一派公司签收该快件。 六、根据爱一派公司的申请，一审法院依法委托青岛海德资产评估事务所对涉案房屋的装修价值和设施设备的价值进行鉴定（设施设备应区分是否可以移动），该所于2019年6月19日出具《资产评估报告书》，载明价值类型为市场价值；评估基准日：涉案房屋装修和设施设备安装期间；评估方法：市场法；评估结论：涉案房屋的装修以及设施设备价值为760098元。同时该报告书载明：现场勘查时清点评估的设备设施是为该房屋功能量身定做的，如拆移到别处基本无法使用，故按不可拆移考虑，能移动的设施设备现场未发现，该评估未包括。 七、一审法院于2019年6月17日组织双方对涉案商铺进行了交接。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。2014年10月16日，爱一派公司与正阳置业公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行。正阳置业公司于2014年12月31日向爱一派公司交付了涉案房屋，爱一派公司于2015年5月1日前装修完毕，但爱一派公司一直未正式开业或进行试营业，也未向正阳置业公司支付租金和物业管理费，涉案商铺一直闲置，正阳置业公司因此于2017年11月30日向爱一派公司发出《解除合同通知函》，要求解除合同，并要求爱一派公司于7日内腾出涉案商铺，爱一派公司于2017年12月4日签收该函件，一审法院认为，因该水悦城项目一直未引进大型超市项目，因此大型超市的开业并非正阳置业公司所能控制，其通知爱一派公司解除合同的行为可以减轻爱一派公司的损失，爱一派公司在收到该函件后亦应采取相应的措施防止损失扩大，双方对解除合同均无异议，因此本院认定双方签订的上述《租赁合同》及《补充协议》于2017年12月4日解除，爱一派公司应于2017年12月11日腾出涉案商铺，但爱一派公司未及时腾出，本院于2019年6月17日组织双方对涉案商铺进行了交接，故对正阳置业公司要求爱一派公司腾退房屋、恢复原状的诉讼请求一审法院不再处理，对正阳置业公司要求爱一派公司按照第二个租赁年度的标准支付自合同解除之日至实际腾退之日期间的占有使用费及物业费的主张一审法院予以部分支持，但因双方未对合同解除后爱一派公司已进行的装修及安装的设施设备的处理达成一致意见，因此双方对爱一派公司未及时腾退房屋均负有过错，根据公平原则，该期间的占有使用费及物业费应由双方均担，经依法核算，该期间的占有使用费1056963.84元[（170761.60元+3.2元/平方米/天×146.2平方米×188天）+(264985.26元+2.05元/平方米/天×354.14平方米×188天)+(261887.50元+2.05元/平方米/天×350平方米×188天）]，物业费139138.92元[9元/平方米/月×（146.2平方米+354.14平方米+350平方米）×12个月+9元/平方米/月×（146.2平方米+354.14平方米+350平方米）×12个月÷365天×188天]，爱一派公司应支付正阳置业公司占有使用费528481.92元（1056963.84元÷2）及物业费69569.46元（139138.92元÷2），因爱一派公司已支付租赁保证金113652.76元及物业保证金15306.12元，该部分款项应予以折抵，即爱一派公司还应支付正阳置业公司2017年12月12日至2019年6月17日期间的占有使用费414829.16元、物业费54263.34元。爱一派公司为正常使用涉案房屋，对涉案房屋进行了装修，经本院依法委托鉴定，涉案房屋的装修及设施设备价值为760098元，爱一派公司支出鉴定费40000元，爱一派公司一直未进行正式开业，系双约定的大型超市开业条件未成就，导致合同无法履行，因此该装修损失及鉴定费应由正阳置业公司承担。关于爱一派公司要求正阳置业公司承担违约金113952元，一审法院认为，在双方签订的《补充协议》中约定，爱一派公司可以试营业，正阳置业公司不收取租金和物业费，因此爱一派公司可以进行试营业以防止损失的扩大；同时，该水悦城项目一直未引进大型超市项目，并非正阳置业公司所能控制，且正阳置业公司一直未收取爱一派公司的租金，大型超市未开业并非合同约定违约责任，因此，对爱一派公司要求正阳置业公司承担违约金113952元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、于2014年10月16日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2017年12月4日解除。二、正阳置业公司于判决生效后十日内支付正阳置业公司装修及设施设备价值760098元、鉴定费40000元。三、爱一派公司于判决生效后十日内支付正阳置业公司2017年12月12日至2019年6月17日期间的房屋占有使用费414829.16元、物业费54263.34元。四、驳回爱一派公司要求正阳置业公司返还租赁保证金及物业保证金129258.88元、承担违约金113952元的诉讼请求。五、驳回正阳置业公司要求爱一派公司腾退房屋并恢复原状的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35106元，由爱一派公司负担23305元，由正阳置业公司负担11801元。反诉案件受理费3747元，由爱一派公司负担。 二审中，上诉人爱一派公司向法庭交证据材料为：证人孙某的证言、孙某流亭派出所的暂住证、孙某在上诉人爱一派公司的工资表、报销凭证的签字，证明一审中被上诉人正阳置业公司提交的证据告知函中“孙秀娟”的签字并非其本人所签，其也从未收到过告知函。 经庭审质证，被上诉人正阳置业公司对上诉人爱一派公司提交的证据材料的真实性均有异议，因被上诉人正阳置业公司除提交了由上诉人爱一派公司员工孙某“签字确认”的签收表及《告知函》以外，还提交有《解除合同通知函》及其快递单等其他证据，因此本院将结合本案其他证据予以综合认定。 二审中，被上诉人正阳置业公司未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案各方争议的焦点问题是：一是合同的解除时间以及违约责任的承担；二是爱一派公司是否应支付房屋占有使用费及物业费；三是被上诉人正阳置业公司是否应返还租赁保证金并支付违约金。首先，2014年涉案双方便签订案涉租赁合同，2015年5月1日即装修完毕，因合同约定的大型超市未引进，不符合正式开业的条件，故上诉人未交纳租金或者占有使用。上诉人虽辩称其未收到2016年3月7日的统一营业告知函，但其在其收到解除合同通知之前长达两年多的时间完全可以通过试营业的方式降低损失。因未引进大型超市项目并非被上诉人单方所能控制，在此种情形下，双方订立合同的目的已经不能实现，为及时止损并减少社会资源的浪费，被上诉人于2017年11月30日向爱一派公司发送解除合同通知并不违反法律规定，亦不存在违约情形，故一审法院认定涉案合同于2017年12月4日解除并无不当。至于上诉人主张的未开通天然气影响其试营业的问题，因涉案小区已经开通了基本的外部天然气管道，其完全可以接通入户或者采用使用电力的方式开展试营业，且爱一派公司未提交证据证明曾经为此向出租人主张过权利，故爱一派公司的该项上诉主张，本院亦不予以支持。其次，爱一派公司在收到解除通知后，未采取适当的措施防止损失进一步扩大，一审法院认为双方对未及时腾退房屋均有过错，判令双方均担该期间的占有使用费和物业费，符合公平原则。第三，关于租赁保证金及违约金。上诉人爱一派公司已支付的租赁保证金已部分抵扣了其须承担房屋占用使用费，故其关于返还租赁保证金的上诉请求，本院不予支持。而关于上诉人主张的违约金，被上诉人正阳置业公司未引进大型超市项目，并未构成上诉人爱一派公司主张的合同违约，故一审法院未予支持并无不当。 综上，上诉人青岛爱一派餐饮管理有限公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35106元，由上诉人青岛爱一派餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨