贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终539号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号天港大厦1幢1单元4楼。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：陆发英，女，1978年4月29日出生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区民主路4号楼五楼。法定代表人：何波。上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“长城公司贵州分公司”）因与被上诉人陆发英、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称“利安房开公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长城公司贵州分公司上诉请求：1.撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019)黔04民初163号民事判决书，发回原审人民法院重审，或改判驳回陆发英的一审诉讼请求；2.一审和二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：（一）陆发英提供的证据不能证明其已经支付房款，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。首先，对于利安房开公司出具的《情况说明》所称“陆发英将房款存入利安房开员工许银工行卡上，金额为35万元”之事实，陆发英并未提供相关银行凭证予以佐证。同时，对于案涉人员“许银”的身份，陆发英并未提供任何证据（例如许银的劳动合同、社保缴纳证明等证据）证明其系利安房开公司的工作人员，并且陆发英将如此大额款项支付给一个“普通员工”的行为严重不符合常理，因此利安房开公司出具的上述《情况说明》真实性存疑。其次，利安房开公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与陆发英、上诉人均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其单方面出具的房款收据及《情况说明》证明力较低，在无其他证据（例如银行转账凭证、发票等）补强、形成可靠证据链条的情况下，仅凭利安房开公司单方面出具的收据及《情况说明》不足以认定陆发英已支付超过合同约定总价款50%的事实。一审法院在陆发英未提供相应银行凭证予以佐证，且利安房开公司与本案处理结果有直接利害关系的情况下，仅凭利安房开公司单方面出具的收据及《情况说明》即认定陆发英已支付全部购房款，违背了最高人民法院相关指导案例的精神，亦严重损害了上诉人的合法权益。（二）陆发英所购商品房并非其名下唯一住房，不符合排除执行条件。陆发英自认其所购商品房并非其名下唯一住房，其在安顺市西秀区另有一套房产，陆发英自称该房屋现由其前夫父母居住，但并未提供相应证据予以佐证，故不能因为其“自称”就否认涉案房屋非其名下唯一住房之事实。并且，陆发英未提供不动产登记信息证明其名下房产情况，不能证明其所购商品房为其名下唯一住房，不符合排除执行条件。（三）陆发英未在法院查封之前合法占有涉案房屋，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。据陆发英提供的交房条、接受楼宇领取钥匙书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、中环商业广场A楼临时管理规约、前期物业管理服务协议等均显示其交房时间在法院查封时间（2016年3月28日）之后，不符合法定排除执行异议的条件。综上所述，上诉人对该涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，陆发英提供的资料不足以阻却人民法院继续对此房屋强制执行，贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019)黔04民初163号民事判决书错误，侵犯了上诉人的合法权益。上诉人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定向贵院提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人陆发英辩称：（一）在案涉房屋查封前，答辩人与利安房开公司签订了《商品房买卖合同》，许银系利安房开公司员工，负责对接房屋销售等事项，答辩人将房款转给利安房开公司员工许银合乎情理，且长城公司贵州分公司对许银身份是知情的，因此答辩人在签订了《商品房买卖合同》并支付合理对价，合法占有，对于案涉房屋享有合法物权，应受法律保护。（二）案涉房屋系答辩人唯一住房。2016年9月26日利安房开公司实际交付房屋给陆发英，答辩人实际居住并交付物业管理费用、水费、电费等，且对于答辩人而言，名下并无其他用于居住的房屋，在庭审中也提供了离婚证、情况说明等加以证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，若合议庭支持上诉人的诉请，答辩人将面临无家可归的窘境。（三）依据事实与法律应优先保护购房人的权利，排除对案涉房屋的执行。案涉房屋在被查封前，利安房开公司与答辩人的房屋买卖合同关系就已经形成，答辩人已经实际占有和使用案涉房屋至今。答辩人对涉案房屋的物权期待权在顺位上优先于长城公司贵州分公司对利安房开公司的债权。因此，答辩人基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除涉案房屋的执行。综上所述，答辩人对该案涉房屋享有合法物权，足以排除上诉人的强制执行，请求人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求，保护答辩人的合法权益，以达到司法公正，维护社会稳定的目的。被上诉人利安房开公司未提交书面答辩状。陆发英向一审法院起诉请求：1.请求中止对贵州省安顺市西秀区房屋的执行并确认该房屋为陆发英所有；2.判决长城公司贵州分公司与利安房开公司协助陆发英办理涉案房屋的产权登记；3.本案的诉讼费用由长城公司贵州分公司与利安房开公司承担。一审法院认定事实：2015年3月18日，陆发英与利安房开公司签订《商品房买卖合同》，约定利安房开公司将其开发的中环商业广场A幢2单元5层1号商品房出售陆发英，房屋面积101.09平方米，约定购房总价为404360元，陆发英需于签订合同当日前一次性支付房款。当日，利安房开公司向陆发英出具《收款收据》，载明收到陆发英交付的购房款404360元。2016年9月26日，利安房开公司向陆发英交付房屋，房屋编号为中环商业广场A幢2-5-1号，陆发英已实际使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，一审法院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开公司偿还长城公司贵州分公司债务10000万元并赔偿损失，同时长城公司贵州分公司对利安房开公司开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。同时查明，2013年12月12日、16日对中环商业广场项目土地使用权、在建工程及其分摊的国有土地使用权分别办理了权证号为安他项（2013）第032号权证及安市房建西秀字第J130051号在建工程抵押登记证明。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。一审法院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。陆发英提出执行异议，一审法院作出（2019）黔04执异113号执行裁定书，驳回陆发英的异议请求。陆发英遂向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，一般情况下，陆发英作为商品房消费者在执行标的上满足上述三个条件就享有足以排除强制执行的民事权益。经查，本案中陆发英与利安房开公司于2015年4月22日已经就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付了涉案房屋的全部价款。根据现有证据能证实陆发英在安顺市经济开发区名下无其他房产，其在西秀区虽有一处房产，但陆发英提供的离婚证、情况说明、其前夫金彬的交易转账记录，证实该房产系其前夫父母居住，陆发英未居住在该房屋处。且陆发英购买的涉案房屋在面积上仍属于满足基本居住需要，系在满足生存权的合理消费范畴之内。综合上述情况，一审法院认定陆发英基于对涉案房屋享有的物权期待利益能够排除强制执行。关于陆发英要求确认涉案房屋归其所有并要求长城公司贵州分公司、利安房开公司协助其办理产权登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。依据上述法律规定,案涉房产在没有依法办理不动产变更登记前,仍属于房地产开发企业即利安房开公司，陆发英仅享有对案涉房产所有权的物权期待权,不享有特权。故一审法院对陆发英的该项诉讼请求不予支持。综上所述，陆发英要求排除执行的诉讼请求成立。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场第A幢2单元5层1号（房号为2-5-1）房屋。二、驳回陆发英的其他诉讼请求。案件受理费7366元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆发英提交了两组证据：1.许银的社保证明；2.许银工商银行《借记卡账户历史明细清单》。拟证明购房款存入利安房开公司员工（销售部负责人）许银账户。长城公司贵州分公司质证意见为：（一）对陆发英提交的许银社保证明的证据三性及证明目的均不予认可。未见该证据原件，对证据三性不予认可；该社保证明仅载明许银为利安房开公司员工，并未明确其身份，陆发英主张的其将如此大额的购房款支付给一个“普通员工”的行为严重不符合常理，故对该证据的证明目的不予认可。（二）对许银工商银行《借记卡账户历史明细清单》的证据三性及证明目的均不予认可。具体理由如下：1.未见该证据原件，证据真实性、合法性存疑；2.陆发英主张其于2015年1月20日向利安房开公司员工许银支付购房款353,000元，提供的明细清单显示，许银的银行账户在2015年1月20日收入353,000元，但清单显示为柜面卡存而非银行转账，不能证明存款人为陆发英，亦不能证明该款项为购房款。另外，房屋买受人将如此大额购房款支付到普通员工账户本就不合常理，而根据该明细清单，许银在收到353,000元的同一天便将相关款项分别支付给了不同的人，而并未打入公司监管账户，以上极其不符合常理的行为不能证明购房款真实支付。3.《商品房买卖合同》的签订时间为2015年3月18日，但陆发英主张353,000元购房款的支付时间为2015年1月20日，提前两个月向普通员工支付大额购房款的行为与常理不符，且合同购房款总额为404,360元，在未见剩余购房款的银行凭证、利安房开公司单方出具的4040,360元收据真实性存疑，同时考虑到利安房开公司存在大量民间借贷的情况下，以上证据无法证明购房款的真实支付，不能达到证明目的。利安房开公司认可陆发英提交的证据系其提供给陆发英。本院经与许银本人核对，其认可陆发英提交的社保证明及工商银行《借记卡账户历史明细清单》均为许银本人提供给陆发英，本院对许银的社保证明真实性予以确认。对于许银工商银行《借记卡账户历史明细清单》，为银行直接打印，本院对其真实性予以确认。至于证明目的，本院结合全案事实予以认定。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审另查明：许银工商银行《借记卡账户历史明细清单》显示,许银的银行账户在2015年1月20日通过柜面卡存收入353,000元。许银为利安房开公司员工。本院认为，本案二审的争议焦点为：陆发英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，上诉人主张陆发英提供的证据不能证明其已经支付房款。本院认为，陆发英与利安房开公司于2015年3月18日签订了《商品房买卖合同》，合同对双方当事人名称、房屋地址、房号、建筑面积、成交总价、款项支付时间和房屋交付时间等均有明确约定，该合同符合房屋买卖合同的形式要件，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法成立并生效。该合同约定，买受人应当在2015年3月18日前支付全部房价款。签订合同当日，利安房开公司向陆发英出具了《收款收据》，载明收到陆发英的购房款404360元。利安房开公司出具的情况说明中载明，其同意陆发英将购房款353000元存入公司员工许银工行卡上，陆发英提交的许银工商银行《借记卡账户历史明细清单》记载了许银的银行账户在2015年1月20日通过柜面卡存收入353,000元，两个事实相吻合。利安房开公司向陆发英出具收款收据，符合常理。其次，上诉人主张陆发英所购商品房并非其名下唯一住房。一审法院已充分阐明，根据现有证据能证实陆发英在安顺市经济开发区名下无其他房产，其在西秀区虽有一处房产，但陆发英提供的离婚证、情况说明、其前夫金彬的交易转账记录，证实该房产系其前夫父母居住，陆发英未居住在该房屋处。且陆发英购买的涉案房屋在面积上仍属于满足基本居住需要，系在满足生存权的合理消费范畴之内。本院不再赘述，陆发英购买案涉房屋系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。最后，上诉人主张陆发英未在法院查封之前合法占有涉案房屋，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，并未要求买受人在查封之前合法占有涉案房屋。综上，陆发英在人民法院查封之前已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部的购房款，且在安顺市经济开发区其名下无其他用于居住的住房，虽在安顺市西秀区有一处房产，但并非本人居住，且在面积上在面积上仍属于满足基本居住需要，陆发英就本案案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决不得执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场第A幢2单元5层1号（房号为2-5-1）房屋正确，本院予以维持。综上所述，长城公司贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7366元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾鸿雁审判员  雷 苑审判员  张 玮二〇二〇年七月九日法官助理敖丽丹书记员陈佳俊