文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2366号上诉人（原审被告）：贵阳高科建设投资（集团）有限公司，住所地贵州省贵阳市国家高新技术产业开发区高科一号A栋29楼。法定代表人：郑进。委托诉讼代理人：王丽梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈亚南，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：贵州畅想房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路199号成筑大厦17楼1704号。法定代表人：刘可。委托诉讼代理人：孟欣，贵州铭和律师事务所律师。上诉人贵阳高科建设投资（集团）有限公司（以下简称高科投资公司）因与被上诉人贵州畅想房地产顾问有限公司（以下简称畅想房地产）服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高科投资公司上诉请求：1．撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2514号民事判决，并依法改判；2．—审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院忽视双方合同内容的履行属于事实不清。本案中，原判决只认定了双方的合同约定，而回避了合同的履行情况，关于合同期限、约定任务的完成及佣金的扣除是本案的核心事实，《招商代理服务合同》第四条第2款约定甲方留存招商佣金20%作为考核依据，若乙方在开业时完成上述指标，则留存20%佣金一次性支付乙方，若未完成上述招商要求，则将该20%佣金扣除。上诉人是在2017年10月国庆节期间开业的，被上诉人在一审时也承认未按时完成约定的招商任务。原审法院认为《招商代理服务合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，却不尊重合同约定及未完成招商任务这一客观事实，在判决中未扣除20%的佣金，损害了上诉人的合法权益。二、原审法院对不在合同期限内并非被上诉人完成的招商任务予以认定，严重违背了合同的约定，合同履行期限是2017年5月7日至2017年12月6日，被上诉人在原审起诉状中清楚表明是在签订合同后开始招商代理服务工作，则签订合同之前及合同期满后与上诉人签订合同入驻的商家，不应计算至被上诉人的招商工作中。原审法院认定在新合同有效期内，不再收取服务费，仅按实际招商面积结算佣金，且在无任何证据证明的情况下认定该事实，违背公平原则。合同期满后，双方合同终止，被上诉人什么时候申请续签2018年度的服务合同不得而知，即便确有申请续签，上诉人也未同意续签合同，仅是被上诉人单方的意思表示，被上诉人也无证据证明其在期满后仍在为上诉人招商，故原审法院认定的在新合同有效期内没有任何依据，上诉人只认可在合同有效期被上诉人完成的招商任务。综上，原审法院认定事实不清，导致原审判决不公正。被上诉人畅想房地产辩称，1、被上诉人在合同正式签订之前已经为上诉人进行招商服务，在庭审过程中上诉人也认可涉案商铺只有被上诉人为上诉人提供招商代理服务，并未有其他招商公司为其招商，在合同期届满后，被上诉人仍然为上诉人提供招商代理服务，合同中明确约定在招商期限内，如被上诉人无法完成招商服务，上诉人有权清除被上诉人，但是双方合同一直在履行状态，上诉人也没有说过要解除合同，合同期满后上诉人也向被上诉人发函要求续签服务合同，并且承诺在新合同期不收取服务费，仅按照实际招商收取佣金，上诉人并未否认合同期满后被上诉人仍然继续提供服务，合同期满后被上诉人替上诉人完成的招商仍应当计算佣金。2、在2017年5月7日合同签订前上诉人的项目负责人为黄鹤、法定代表人为王建文，2017年7月14日被上诉人向上诉人对5月20日前完成的招商工作进行付款，上诉人是认可的，进一步证明合同签订之前的4家商户系被上诉人招商完成，在资金申请表上有黄鹤和王建文签字认可。3、虽然上诉人在合同约定的期限内没有完成百分之百的招商任务，但双方在合同过程中已经对合同条款进行了变更，在一审过程中被上诉人主张上诉人按合同支付逾期未付款的违约金，一审法院以上诉人与被上诉人都有违约行为，即上诉人未按时付款，被上诉人未按时完成招商任务，双方均违约，基于合同公平原则对双方的抗辩均没有支持。综上，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。畅想房地产向一审法院起诉请求：1．判令高科投资公司支付畅想房地产招商服务管理费100000元，招商佣金375541.51元，合计475541.51元；2．判令高科投资公司支付畅想房地产违约金21007元（计算至2018年12月31日）；3．判令高科投资公司从2019年1月1日起，以475541.51元为准，每日按万分之五支付畅想房地产违约金至前述款项付清之日止；4．诉讼费用由高科投资公司承担。一审法院认定事实，2017年4月27日，招标人贵州聚成置业有限公司（以下简称聚成置业公司）、招标代理机构贵州公明建设投资咨询有限公司向畅想房地产发送成交通知书，通知畅想房地产于2017年4月21日所递交的黎阳大厦（高科一号）裙楼招商代理投标文件已被我方接受，被确定为中标人，月费报价为50000元，佣金为月租金×2，接到本通知书到贵州聚成置业有限公司（指定地点）与其签订合同。2017年5月7日，聚成置业公司（甲方/委托方）与畅想房地产（乙方/受托方）签订《招商代理服务合同》，约定甲方委托乙方为其位于高新区高科一号项目的裙楼商业部分提供招商管理代理服务，服务时间自2017年5月7日起至2017年12月6日止，共计7个月。招商服务管理费用为每月人民币50000元，合同期内7个月的服务费总计为人民币350000元。项目开业前，招商管理服务费用于每月25日按月进行支付（遇节假日顺延）。有保底租金的租户，服务佣金相当于合同第一年保底租赁价格的2个月租金作为乙方每笔成交的招商代理费；无保底租金的租户，将按甲、乙双方协商的合同第一年租赁价格的2个月租金作为乙方招商代理费（须由甲、乙方共同以书面形式进行确认）。招商代理佣金于甲方与承租户签署租赁合同且甲方收到租赁合同金后，由甲方连同招商管理服务月费统一进行支付，支付节点为每月25日（遇节假日顺延）。在本合约签署后，甲乙双方共同确认招商签约流程，乙方经甲方同意后开展工作，开业时（开业时间暂定为2017年9月20日）招商签约率应达到90%（约10000方），具体阶段目标如下5月20日前，需完成招商总面积30%的招商工作（约3300方），6月20日前，需完成招商总面积50%的招商工作（约5500方），7月20日前，需完成招商总面积70%的招商工作（约7700方），8月20日前，需完成招商总面积85%的招商工作（约9350方），9月20日前，需完成招商总面积90%的招商工作（约10000方）；如乙方无法在相应时间节点完成上述各阶段约定的招商任务，甲方有权单方面解除合同，对乙方进行清退。甲方留存招商佣金20%作为考核依据，若乙方在开业时完成上述指标，则留存20%佣金一次性支付乙方，若未完成上述招商要求，则将20%佣金扣除；如因甲方工程延误、消防验收因素影响交房时间与条件，从而无法完成最终签约，因而影响开业（试营业）时间，则20%的留存佣金应于开业（试营业）时一次性支付乙方。合同期间双方权利与义务……2．甲方应按约定的时间及方式足额支付乙方服务费用……15．本协议签订时间起，乙方每7天进行一次招商分析会，对该物业目前的招商情况、措施、计划进度、策划书进行分析和研讨，并提前通知甲方相关负责人参会，必要时可由甲方临时召集，并由乙方做好会议记录，而后形成该周工作进度汇报与甲方……。甲方无故未按时付款应视为违约，违约方须按逾期天数向对方支付违约金，每逾期一天的违约金为当期应付金额的万分之一计算；若甲方延期支付应付款超过30天的，则乙方应书面要求甲方在合理期限内支付，若甲方在合理期限内仍不能支付的，乙方有权解除合同；若因乙方原因而未按本合同规定的时间安排完成规定的服务内容，每逾期一天的违约金为总服务费用金额的万分之一计算。畅想房地产代表聚成置业公司分别于2017年4月27日与贵阳金阳鱼百味食府，于2017年4月28日与重庆闽奥商贸有限公司、老友记便利店（0’Friends）连锁企业管理有限公司、贵州坤耀商贸有限公司，于2017年6月14日与贵阳市高新区财门壹号北京烤鸭店，于2017年6月21日与SEVENNOTESCOFFEE，于2017年7月26日与去哪儿网、刘厨餐厅、苗丁解牛签订《贵阳国家高新区黎阳大厦B座负一层部分场地租赁协议》，畅想房地产代表高科投资公司于2017年7月28日与湘印天下，于2017年8月16日与胡娅捷，于2017年10月26日与林少龙，于2017年12月12日与黄承扬，于2017年12月15日与代小东签订《贵阳国家高新区黎阳大厦B座负一层部分场地租赁协议》。2018年2月7日，畅想房地产向高科投资公司发出《关于结算贵州畅想顾问公司招商佣金的函》（以下简称函）及高科一号项目佣金结算表，函载明贵州畅想房地产顾问有限公司“高科一号”项目组自2017年3月份进场以来，截止目前已成功招商14户，招商面积达到7125.58平方米。贵司与我方签订的《招商代理服务合同》已于2017年12月6日到期，根据《招商代理服务合同》中关于招商面积的约定，部分商家因修改开店方案、报店流程过于繁长或变更开店计算等原因，尚剩余2874.42平方米未完成。我方前期洽谈的麦当劳、欧乐亲子游泳俱乐部、黔菜等品牌商户现阶段仍在积极沟通跟进中，争取在2018年6月30日前完成剩余面积的招商，故向贵司申请续签2018年度的服务合同。新合同有效期内，我方将不再收取服务费，按实际招商面积结算佣金。贵司于2017年9月与我司结算了部分佣金，尚余佣金人民币375541.51元，两个月的服务费合计人民币100000元，共计人民币475541.51元的应付费用未曾结算。现已近年关，望贵司于2018年2月10日前支付佣金人民币300000元，以便我司发放项目组员工的工资及提成，剩余未付的佣金和服务费待麦当劳正式签约后贵司一次性支付给我司。聚成置业公司于2017年6月2日支付畅想房地产50000元，于2017年7月6日支付50000元，于2017年7月10日支付200000元，于2017年8月8日支付50000元，于2017年9月11日支付50000元，于2017年9月14日支付116637.60元，高科投资公司于2017年10月19日支付50000元。上述费用合计566637.6元，其中招商代理服务费为250000元，招商佣金为316637.6元。2018年9月13日，畅想房地产又向高科投资公司发出《关于结算贵州畅想顾问公司招商佣金的函》（以下简称函）及高科一号项目佣金结算表，函载明贵州畅想房地产顾问有限公司“高科一号”项目组自2017年3月份进场以来，截止目前已成功招商14户，招商面积达到7125.58平方米。贵司与我方签订的《招商代理服务合同》已于2017年12月6日到期，根据《招商代理服务合同》中关于招商面积的约定，部分商家因修改开店方案、报店流程过于繁长或变更开店计算等原因，尚有少量面积未完成。我方已协助完成“欧乐亲子游泳俱乐部”租赁合同的签订工作（此商户不计佣金），前期洽谈的“麦当劳”也已进入租赁合同谈判阶段，商待高科集团确认合同条款后即可签约。故向贵司申请按实际招商面积结算我方佣金。贵司于2017年9月与我司结算了部分佣金，尚余佣金人民币375541.51元，2017年11月至12月的服务费合计人民币100000元，共计人民币475541.51元的应付费用迟延至今半年多的时间，一直未曾付清，但我方秉承着长期合作的精神，仍旧认真负责地提供招商服务，继续跟进意向商家，故望贵司于2018年9月25日前支付佣金及服务费人民币475541.51元，以便我司发放项目组员工的工资及提成。另查明，聚成置业公司于2017年9月21日更名为高科投资公司。畅想房地产以未收到剩余服务费及佣金，诉至法院，提出如前诉请。一审法院认为，畅想房地产与高科投资公司签订的《招商代理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于高科投资公司提出不认可合同签订前及合同期届满后的六份合同的抗辩意见，对此，一审法院分析如下：首先，对于合同签订前的四份合同，2017年4月27日，招标人聚成置业公司、招标代理机构贵州公明建设投资咨询有限公司向畅想房地产发送成交通知书，确定畅想房地产为中标人，畅想房地产虽在开展招商工作时未与高科投资公司签订书面《招商代理服务合同》，但其已被确定为中标人，其开展招商工作具有期待可能性；其次，庭审中，高科投资公司认可除了畅想房地产公司为其招商外无其他公司为其招商。对于合同期届满后的两份合同，高科投资公司与畅想房地产签订的《招商代理服务合同》虽约定“如乙方无法在相应时间节点完成上述各阶段约定的招商任务，甲方有权单方面解除合同，对乙方进行清退。”，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。”的规定，在畅想房地产未按照合同约定完成阶段任务时，高科投资公司享有单方解除权，但高科投资公司并未举证证明其已通知畅想房地产解除合同，故合同仍处于有效状态，再结合畅想房地产于2018年2月7日向高科投资公司发送《关于结算贵州畅想房地产顾问公司招商佣金的函》中载明的内容，畅想房地产公司承诺争取在2018年6月30日前完成剩余面积的招商，且申请续签2018年度的服务合同，在新合同有效期内，不再收取服务费，仅按实际招商面积结算佣金，畅想房地产在合同期满后仍在为高科投资公司招商。综上，对高科投资公司的该抗辩意见不予采信；对畅想房地产主张招商服务管理费100000元及招商佣金375541.51元，有14份租赁协议予以佐证，予以支持。对于畅想房地产主张21007元（计算至2018年12月31日）违约金的请求及从2019年1月1日起，以475541.51元为准，每日按万分之五支付原告违约金至付清之日止的请求。首先，违约金兼具补偿性和惩罚性的双重属性，其一方面填补违约方对于守约方造成的实际损失，另一方面对于违约方进行惩罚；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方在《招商代理服务合同》第六条违约责任中约定为“甲方无故未按时付款应视为违约。违约方须按逾期天数向对方支付违约金，每逾期一天的违约金为当期应付金额的万分之一计算；若甲方延期支付应付款超过30天的，则乙方应书面要求甲方在合理期限内支付，若甲方在合理期限内仍不能支付的，乙方有权解除合同；若因乙方原因而未按本合同规定的时间安排完成规定的服务内容，每逾期一天的违约金为总服务费用金额的万分之一计算。”畅想房地产截止至2017年12月25日仅招租面积为7125.58平方米，尚未达到约定的（开业时间暂定为2017年9月20日）招商签约率应达到90%（约10000方），属于违约；招商管理服务费及招商代理佣金支付节点均为每月25日，高科投资公司并未按照约定时间支付相关费用，亦属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，鉴于双方均有违约情形，故对畅想房地产的该项请求不予支持。对于高科投资公司提出先履行抗辩权的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，可见先履行抗辩权的构成要件为：（1）须双方当事人互负债务；（2）依合同约定或法律规定，两个债务须有先后履行顺序；（3）先履行一方未履行或其履行不符合债的本旨。而本案中，畅想房地产的义务为向高科投资公司招商服务，高科投资公司的义务为向畅想房地产支付费用，双方并非互负债务，也并未约定履行顺序，故对高科投资公司的该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，原审判决：一、被告贵阳高科建设投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州畅想房地产顾问有限公司招商服务管理费100000元及招商佣金375541.51元，合计475541.51元；二、驳回原告贵州畅想房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4374元（原告已预交），原告贵州畅想房地产顾问有限公司负担185元，被告贵阳高科建设投资（集团）有限公司负担4189元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：畅想房地产向本院提交了《资金申请表》（复印件）1份及附件3页（鱼百味、坤耀商贸、老友记），微信记录（含人鱼崛起、饭爷的诱惑、林少虎、黔派）及银行回单各一页，欲证明《资金申请表》上有黄鹤和王建文签字认可，合同签订之前的4份招商合同均是畅想房地产为本案高科投资公司完成的招商，高科投资公司在上诉状称的与其无关，与客观事实不符。在合同签订期满以后，畅想房地产仍为高科投资公司提供招商服务。经质证，高科投资公司对于证据真实性认可，但是没有完成招商任务是要扣除20％佣金的，《资金申请表》上的金额，高科投资公司扣除20％后已经付清了的，高科投资公司不认可畅想房地产称的合同期满后继续服务，合同期满后是高科投资公司自己招商。经本院审理查明，《资金申请表》的申请单位为畅想房地产，本期申请金额为395797元，在该《资金申请表》上载明投资策划部审批意见“根据高科一号项目招商代理服务合同中约定，5月20日前需完成招商总面积30%的招商工作（约3300㎡），任务完成后按合同将第一年第一个月租金的两倍作为佣金支付给招商公司。截止至5月20日已签订高科一号商业中心租赁面积4859㎡。其中坤耀商贸340㎡、闽奥商贸266㎡、鱼百味854㎡、老友记145㎡、金钰坊2521㎡（请示附后），为招商公司引进商家，总计4126㎡，其余为我部门引进的商家。按照招商任务完成情况，已完成第一阶段招商任务，需支付招商佣金共计395797元。妥否，请领导批示。”综合计划部审批意见“拟建议按合同条款扣除20%佣金作为考核，即本次建议按316637.60元支付，请示领导。”财务部审批意见“拟同意按招商佣金的80%支付，即本次支付316637.60元，余20%佣金待完成工作任务后按合同约定支付，请领导示。”等内容。二审中，高科投资公司与畅想房地产共同确认该《资金申请表》上的申请金额395797元扣除20%后，已全部付清。对于双方争议的尚未支付的佣金，根据一审中畅想房地产举证的《高科一号佣金结算表》，分别如下：            序号              商家名称              应收佣金              已收佣金              未收佣金                  1              金钰坊北京烤鸭              30600.00              0.00              30600.00                  2              SEVENNOTES  COFFEE              28512.00              0.00              28512.00                  3              去哪儿网              18080.00              0.00              18080.00                  4              苗丁解牛              50050.00              0.00              50050.00                  5              刘厨餐厅              16848.00              0.00              16848.00                  6              湘印天下              23214.00              0.00              23214.00                  7              JJ舞蹈（胡娅捷）              24048.00              0.00              24048.00                  8              人鱼崛起健身餐（林少龙）              14832.00              0.00              14832.00                  9              黔派（黄承扬）              60630.00              0.00              60630.00                  10              饭爷的诱惑（代小东）              29568.00              0.00              29568.00      另查明，14份招商签合同分别如下：贵阳金阳鱼百味食府、胡娅捷的合同名称均是《贵阳国家高新区黎阳大厦B座三层部分场地租赁协议》，SEVENNOTESCOFFEE签订的合同名称是《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层部分场地租赁协议》，贵阳市高新区财门壹号北京烤鸭店签订的合同名称是《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层、二层、三层部分场地租赁协议》，且《协议》约定“四、补充条款一、甲方与乙方于2017年6月14号签约《贵阳国家高新区黎阳大厦D座一层、二层、三层部分场地租赁协议》，现乙方要求增加使用面积，补充约定如下：甲方同意将违约贵阳市国家高新区高科一号商业裙楼D座一层24号，建筑面积为204.17平方米，装修状况为无的经营场地提供给乙方”，该补充条款的面积不包含在《资金申请表》上载明的“金钰坊2521㎡”范围内,该补充协议约定的租金为75元/㎡/月。黄承扬签订的合同名称是《贵阳国家高新区黎阳大厦B座二层部分场地租赁协议》。重庆闽奥商贸有限公司的两份合同、代小东的一份合同名称均为《贵阳国家高新区黎阳大厦B座负一层部分场地租赁协议》，其余老友记便利店（0’Friends）连锁企业管理有限公司、去哪儿网、刘厨餐厅、苗丁解牛、湘印天下、林少龙签订的合同名称均为《贵阳国家高新区黎阳大厦B座负一层部分场地租赁协议》。再查明，2017年10月26日畅想房地产代表聚成置业公司与林少龙签订《贵阳国家高新区黎阳大厦B座负一层部分场地租赁协议》后，林少虎通过中国建设银行手机银行向聚成置业公司分别转账支付第一年租金44496元、租赁押金7416元以及装修保证金7416元，以上3笔款项的金额与林少龙签订的《贵阳国家高新区黎阳大厦B座负一层部分场地租赁协议》所载明的金额一致。高科投资公司二审中称对于林少虎支付的3笔款项，因为付款人与合同相对人林少龙的名字不符，已经全部足额退还，高科投资公司主张未收到林少龙的租金，不应向畅想房地产支付该招商合同对应的佣金，畅想房地产则称其已经按照合同履行了义务，高科投资公司自己退回租金等款项与其无关。同时，畅想房地产还主张，在高科投资公司开业后的招商佣金，不应再扣除20%。另，二审中，对欠付招商服务管理费100000元，高科投资公司表示没有异议。《招商代理服务合同》中关于招商管理服务费的付款方式和招商代理服务佣金的支付方式，约定分别如下：招商管理服务费用付款方式为“项目开业前，招商管理服务费用于没有25日按约进行支付（遇节假日顺延）。乙方应提前5个工作日向甲方提交符合国家相应规定增值税专用发票（税率6%）便于甲方进行付款，因乙方发票提供原因导致的付款时间推延，由乙方自行承担相应的责任。”招商代理服务佣金支付方式为“招商代理佣金于甲方与承租户签署租赁合同且甲方收到租赁合同金后，由甲方连同招商管理服务费统一进行支付，支付节点为每月25日（节假日顺延）。”除此之外，经本院二审审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，二审程序应围绕上诉人的上诉请求进行审理，故本案的争议焦点为高科投资公司应付畅想房地产的招商佣金，是否扣除20%的佣金？本案中，依法成立的合同，对双方均有法律约束力，各方均应恪守和按约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，本案中，畅想房地产与高科投资公司于2017年5月7日签订的《招商代理服务合同》，在合同签订前，畅想房地产已为高科投资公司（原聚成置业公司）进行招商服务，有畅想房地产提交的《资金申请表》予以佐证，且畅想房地产与高科投资公司共同确认《资金申请表》上涉及的坤耀商贸340㎡、闽奥商贸266㎡、鱼百味854㎡、老友记145㎡、金钰坊2521㎡的招商佣金扣除20%后，已经全部付清，对此双方不存在争议。对于有争议的招商佣金，本院分述如下：合同约定服务期间（2017年5月7日起至2017年12月6日止）内，畅想房地产为高科投资公司的招商的商家：金钰坊北京烤鸭（补充协议部分）、SEVENNOTESCOFFEE、去哪儿网、苗丁解牛、刘厨餐厅、湘印天下、JJ舞蹈（胡娅捷），对该6户商家的佣金，高科投资公司予以认可，但是认为根据《招商代理服务合同》第四条第2款约定，畅想房地产未按约完成招商任务，应当扣除20%的佣金后再予以支付，对此，有《招商代理服务合同》明确约定和2018年2月7日、2018年9月3日畅想房地产向高科投资公司发出2份《关于结算贵州畅想顾问公司招商佣金的函》载明的招商面积7125.58平方米为证，本院对高科投资公司的上诉主张予以采纳。对于人鱼崛起健身餐（林少龙）的招商佣金，根据本案查明的事实，林少虎支付的3笔款项金额与招商合同约定的金额一致，高科投资公司因付款人林少虎与合同当事人林少龙名字不一样，自行将已收到的租金退还，而后辩称未收到林少龙的租金，故不应支付该商户的招商佣金，对此辩解，本院不予采信，畅想房地产已经完成了人鱼崛起健身餐（林少龙）的招商任务，高科投资公司扣除20%的佣金后，亦应当支付该商家的招商佣金。对于《招商代理服务合同》约定的招商服务时间届满后，畅想房地产主张是其招商的黔派（黄承扬）、饭爷的诱惑（代小东）两个商户，并提交了饭爷的诱惑、黔派的微信聊天记录和对应的银行回单予以佐证。高科投资公司不认可畅想房地产所称的合同期满后继续服务，主张合同期满后是高科投资公司自己招商，但是未提交证据予以证明，且合同期满后，高科投资公司也未与他人建立了新的招商服务关系。在无证据证明饭爷的诱惑、黔派是高科投资公司自行招商或者通过畅想房地产以外的其他人招商的情况下，故本院采信饭爷的诱惑、黔派也是畅想房地产完成招商的商户，两商户的招商佣金，亦应参照《招商代理服务合同》的约定处理。综上，对金钰坊北京烤鸭（补充协议部分）、SEVENNOTESCOFFEE、去哪儿网、苗丁解牛、刘厨餐厅、湘印天下、JJ舞蹈（胡娅捷）、人鱼崛起健身餐（林少龙）、饭爷的诱惑、黔派等10户的招商佣金，根据畅想房地产提交的《高科一号佣金结算表》计算，扣除20%的佣金后，高科投资公司应当向畅想房地产支付招商佣金237105.6元。对于高科投资公司欠付畅想房地产的招商服务管理费100000元，亦应一并支付。一审法院未结合《招商代理服务合同》的约定，也未查明双方是否进行结算的情况下，仅根据2018年2月7日、2018年9月3日畅想房地产向高科投资公司单方制作的2份《关于结算贵州畅想顾问公司招商佣金的函》载明的金额，对案涉欠付的招商佣金和招商服务管理费予以认有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人贵阳高科建设投资（集团）有限公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十三条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2514号民事判决的第二项，即驳回原告贵州畅想房地产顾问有限公司的其他诉讼请求；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2514号民事判决的第一项为：贵阳高科建设投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州畅想房地产顾问有限公司招商服务管理费100000元及招商佣金237105.6元；三、驳回贵州畅想房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用4374元，由上诉人贵阳高科建设投资（集团）有限公司负担2318元，由被上诉人贵州畅想房地产顾问有限公司负担2056元。二审案件受理费用8748元，由上诉人贵阳高科建设投资（集团）有限公司负担4636元，由被上诉人贵州畅想房地产顾问有限公司负担4112元。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月三十日法官助理盛美书记员王珊珊