贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3587号上诉人（原审原告）：彭烨，男，汉族，1985年10月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈百明，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地贵州毕节市七星关区学院路“新宇大厦”一楼，统一社会信用代码：915205025806504474。法定代表人：聂浩祥，该公司执行董事兼总经理。上诉人彭烨因与被上诉人毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭烨上诉请求：1、请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案上诉人与被上诉人是签订了《商品房预售合同》的，只是该合同被被上诉人收走了，未退还给上诉人，上诉人之所以这样做，是企图为后来的一房二卖创造条件，并且《商品房预售合同》仅仅是一种表现形式，从被上诉人出具的收据、通知、承诺书以及房屋调整表等都是商品房预售合同组成部分，能够认定双方建立商品房预售关系，同样可以登记备案；2、备案登记只是房屋管理部门的一种管理方式，出现一房二买时，房开商未给前面购买的房主办理登记备案，反而给后面购买的房主办理登记备案，并不影响前面买房者商品房预售的效力，也不能以备案来决定是否可以优先取得，房屋所有权证书才是取得物权的凭证；3被上诉人建房的土地是水文局的所有的，上诉人是水文局的职工，有优先购房的权利，上诉人交认购金时间，应视为双方预售合同成立时间，无需经谁同意，才是案外人张素也未出现，不存在未经预告登记权利人同意的情形。本案上诉人早已从物业管理处拿到钥匙，应视为涉案房屋已交付给上诉人，上诉人优先取得物权；4、涉案房屋备案登记的案外人张素，经上诉人调查，在被上诉人处备案登记的房屋超过四套，说明双方商品房预售合同关系可能性很小，同时张素也一直未主动要求参加诉讼，不排除双方恶意串通，记性虚假登记的可能性，请二审法院依法审查，支持上诉人的上诉请求。被上诉人亿翔公司二审未作答辩。原审原告彭烨向一审法院起诉请求：1、请求判决被告亿翔公司与原告补签《商品房买卖合同》，向原告交付位于毕节市七星关区房屋，并为原告办理备案登记、银行按揭、房屋产权证书等相关手续。2、判决二被告向原告连带支付以预购房屋总价为基数，按每日千分之三计算从2015年6月1日起至交付房屋之日止的迟延交房违约金。3、由二被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月6日，贵州省毕节地区水文水资源局将位于毕节市七星关区流仓桥办事处环东路边的基地后方边沿部分土地转让给夏选锋等36名职工，由职工自行筹资修建住房，转让价格为212元／平方米，出让面积约1400平方米（实际面积为1393.80平方米），总价为296800.00元。夏选锋等36（户）人委托高如星、张伟作为代理人，代表36人办理前述土地转让事宜及与之有关的一切事务。2011年9月27日，张伟、高如星代表36户职工与被告亿翔公司签订《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》，协议约定:夏选锋等36名职工将其享有使用权的前述土地与被告亿翔公司合作开发，在被告开发完成的商品房住宅中，夏选锋等36名职工可以在50-65套住房的范围内优先认购。被告负责该项目的设计、报建，办理规划、建设等施工手续及缴纳相关费用，负责该工程的开发建设，确保在签署商品房购买合同后，按时交房及办理产权证等手续。认购住宅均价为1828元／平方米，房屋楼层差价为10元／平方米，地下车位为5万元／个。2013年4月28日，毕节市七星关区规划局向被告发出《关于毕节市地块规划设计条件的通知》（七星规通〔2013〕27号通知），要求被告按照七星关区规划局批准的规划设计进行开发。2013年9月30日，毕节市七星关区人民政府批复同意被告公司御水湾建设项目规划设计方案（七星府复（2013）178号）。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺书载明：被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付原告等人。2013年7月16日，原告向被告缴纳Ｂ幢20层1号房认购金2万元，后房号更改为Ｂ幢21层3号房，总价款为258117.78元。2014年1月17日，原告再次向被告缴纳购房款58118.00元。原告向被告交付前述款项后，被告未按照其承诺于2015年5月底前将涉案房屋交付原告，也未向原告支付逾期交房违约金及办理涉案房屋商品房买卖合同备案登记。另查明，被告开发的“御水湾”房屋开发项目已经取得商品房预售许可，预售许可证为2014210，涉案商品房未通过综合验收。2018年5月4日，原告将涉案房屋的门锁进行更换。涉案商品房房号为2栋B单元21-3号，该房的建筑面积为136.65平方米，被告亿翔公司就该房已经在毕节市住房和城乡建设局办理了预告登记备案，预告登记权利人是案外人张素。一审法院认为：结合原被告双方的陈述及其提交的证据，本案争执的焦点为：原告要求被告办理涉案房屋备案登记、银行按揭贷款、产权证书能否得到支持；被告是否应当向原告支付逾期交房违约金？经查，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及《房屋登记办法》第七十条：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”之规定，申请预告登记应当提交已经登记备案的商品房预售合同，本案中，原告未向本院提交已经房屋登记机关备案的《商品房预售合同》，且涉案的商品房已经预告登记备案给了案外人，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，原告主张被告亿翔公司交付涉案商品房、办理预告登记、办理按揭贷款、办理产权证、支付迟延交房违约金的诉请，属法律上和事实上不能履行，故本院不予支持。对于原告请求判决被告与其补签《商品房买卖合同》的诉请，因签订合系双方当事人的自愿行为，根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，法院不能进行强制干预，应由原、被告双方自行处理。故对该诉请，本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告彭烨的诉讼请求。案件受理费人民币213.00元，由被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明：上诉人已对涉案房屋进行装修入住，其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人彭烨请求判决被上诉人亿翔公司与其补签《商品房买卖合同》的诉请是否应当支持；2、上诉人要求被上诉人为其办理涉案房屋备案登记、银行按揭、产权证书以及支付逾期交房违约金的主张是否成立。关于上诉人彭烨请求判决被上诉人亿翔公司与其补签《商品房买卖合同》的诉请是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。关于本案双方当事人之间补签《房屋买卖合同》的事宜，应由双方当事人自行协商处理。故上诉人该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人为其办理涉案房屋备案登记、银行按揭、产权证书以及支付逾期交房违约金的主张是否成立的问题。经查，本案中上诉人主张办理的涉案房屋备案登记，应当是主张对涉案房屋商品房预售合同进行备案登记，商品房预售合同备案登记属于行政管理制度，仅适用于商品房预售活动，是针对开发商的单方强制制度，只要开发商与买受人签订了《商品房预售合同》，就应当办理备案登记。房屋预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。而本案中，上诉人并不能提交双方签订的《商品房预售合同》，同时，经查涉案房屋已经备案登记在案外人张素名下。故上诉人彭烨主张被上诉人亿翔公司为其办理涉案房屋备案登记、银行按揭、产权证书以及支付逾期交房违约金的主张属于法律或事实上不能履行的情形，其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认为,申请预告登记应当提交已经登记备案的《商品房预售合同》，因上诉人不能提交已经房屋登记机关备案的《商品房预售合同》，故其诉请预告登记的条件不成就，对其诉讼请求不予支持。一审判决显然是错误理解了商品房预售合同备案登记与房屋预告登记的概念，本院二审予以纠正。但一审法院判决结果并无不当,本院予以确认。综上所述，上诉人彭烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人彭烨负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月十七日法官助理  王 跃书 记 员  陈 鑫