四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8043号 上诉人（原审原告）：易淑英，女，1965年2月22日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：重庆康发物业发展有限公司，住所地：重庆市渝中区民生路283号12-D＃。 法定代表人：张士奚。 被上诉人（原审被告）：重庆康发物业发展有限公司成都分公司，营业场所：四川省成都市武侯区玉林中路13号。 负责人：张士奚。 被上诉人（原审被告）：冯维，男，1964年12月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：张莉，女，1979年1月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人易淑英因与被上诉人重庆康发物业发展有限公司（以下简称康发公司）、重庆康发物业发展有限公司成都分公司（以下简称康发成都分公司）、冯维、张莉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 易淑英上诉请求：1.判令康发公司、康发成都分公司、冯维、张莉于10日内履行并完成将易淑英购买并始终占有和持有的房屋的购买登记人变更到易淑英名下；2.判令康发公司、康发成都分公司、冯维、张莉支付并赔偿易淑英因诉讼发生的损失和费用5000元；3.撤销一审判决，并判决所诉纠纷购买合同中的权利人为易淑英。审理中易淑英明确其上诉请求为：将易淑英与康发成都分公司签的《商品房买卖合同》以及易淑英与冯维签订的《房屋买卖合同》备案至易淑英名下。事实及理由：易淑英在2016年1月12日及2018年10月24日与冯维签订《房屋买卖合同》，同时向冯维完成了一次性全款支付，签订协议之后完成了房屋的移交并补缴了前期所有费用，合同交接履行完成，但康发成都分公司、冯维始终怠于履行对购买登记人的变更，一审法院无视己经生效的仲裁决定将物权登记改换成债权纠纷，将易淑英与冯维、康发成都分公司合法签订且没有争议的《房屋买卖合同》暗示为还需要法院裁定，适用法律不当、程序错误。 康发公司、康发成都分公司、冯维、张莉二审中均未发表答辩意见。 易淑英一审起诉请求：1.判决冯维和康发成都分公司限期将成都市（合同备案号：2XXX）房屋产权登记变更到易淑英名下，康发公司履行协助与督促义务；2.判决冯维承担因诉讼发生的一切费用（包含保全费、诉讼费、公告费、邮寄费、打字复印费、车费，因冯维原因使产权证耽误办理登记给易淑英造成的损失费等）；3.判决冯维与康发成都分公司将2005年3月18日所签《商品房买卖合同》中的乙方由冯维变更为易淑英，合同中约定的权利和责任及赔偿、索赔等权利均全部归易淑英所有，康发公司履行协助与督促义务。 一审法院查明：2012年10月22日，冯维与康发成都分公司签订《协议书》，其中载明：1.双方曾于2005年3月18日签订《商品房买卖合同》，冯维以一次性付款方式购买康发成都分公司开发位于成都市号房屋，合同生效后，冯维支付了全部购房款；2.因历史遗留问题，康发成都分公司在之前已将房屋卖与了张瑞琪，此后又销售给冯维；为解决重复销售的错误，双方协商签订协议如下：一、康发成都分公司愿意将冯维所购染靛街一号“房屋调换为房屋，冯维同意该调换方案，相关调换手续由康发成都分公司负责办理；二、康发成都分公司承诺“芝华室”22-Ａ号房屋尚备案在他人名下，但该人除未解除备案外，康发成都分公司已经退还了全部购房首付款且该人多年未主张任何权益，今后22-Ａ号房屋原购发生任何经济或权属纠纷，均由康发成都分公司负责解决，与冯维无关；......四、康发成都分公司应负责协调解除22-Ａ号原购房者的备案号，并将该房屋备案给冯维。 易淑英提交的《网签合同信息查询记录》显示，位于成都市房屋现在还备案在张莉名下，而且该房屋于2014年7月8日被武侯区人民法院作出的（2008）武侯执字第395号执行裁定查封。该执行案件申请执行人是中国银行股份有限公司成都人民南路支行，被执行人是张莉和康发成都分公司，执行标的是张莉未归还的购房按揭贷款。 一审庭审中，康发成都分公司、康发公司表示，案涉房屋所在楼盘开发超过15年，但还没有完成竣工验收，没有办理产权，还相当于是一个建筑工地，这是成都市房地产开发市场遗留的一个问题。 2016年1月12日，易淑英（买方、乙方）与冯维（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方所有位于成都市房屋，面积56.05平方米；交易价格250000元，以现金方式支付；甲方承诺出售的房屋能办理产权转移过户手续，并于合同签订后360日内将房屋过户至乙方名下；甲方应当在乙方支付购房款后三日内将该房产交付乙方；买方无条件同意卖方在此合同生效之日起一年内以250000元回购该房屋。同日，冯维出具《收条》《情况说明》各一份，其中《收条》载明：今收到易淑英交来购房款250000元（详见购房合同），大写人民币贰拾伍万元整。其中《情况说明》载明：因该房屋的产权证未办理，现只有购房合同和购房发票（原件），上述两样资料由冯维在2016年1月31日前会同此房一并交付给易淑英，在此期间该房屋由冯维保管使用（此房地址：位于成都市）。 2018年10月24日，易淑英与康发成都分公司签订《商品房买卖合同》，约定易淑英向康发成都分公司购买位于成都市房屋，建筑面积56.05平方米。该合同对付款方式及期限约定为“与冯唯（维）债务抵押，合同更名易淑英，此合同以法院裁决为准”，对合同其他主要内容，双方未作约定。 一审法院认为，房屋买卖合同的标的应当是明确具体、没有权属争议的房屋。本案中，易淑英与冯维签订房屋买卖合同所交易的房屋位于成都市,在《网签合同信息查询记录》中显示该房屋现在还备案在张莉名下，并非备案在出卖人冯维名下。而冯维与康发成都分公司签订《商品房买卖合同》所购买的房屋在成都市。尽管冯维与康发成都分公司在2012年10月22日签订《协议书》曾约定康发成都分公司愿意将冯维所购13楼Ｃ1号房屋调换为22楼Ａ号房屋，但22楼Ａ号房屋现在还备案在张莉名下，且张莉因未清偿完购房按揭贷款尚处于一审法院强制执行中，22楼Ａ号房屋也因此还被一审法院查封。故冯维与康发成都分公司签订的《协议书》关于房屋调换的约定并未得到履行。即，现在冯维都还不是22楼Ａ号房屋的权利人。因此在现有情况下，易淑英请求判决将成都市商住楼中的芝华室22-Ａ（2205）（合同备案号：2XXX）房屋产权登记变更到易淑英名下，康发公司履行协助与督促义务，一审法院不予支持。 案涉13楼C1号或22楼A号房屋所在的“思培居”商住楼项目开发十余年仍未竣工验收，实际上已经变成“烂尾楼”，并不具备交付和使用的条件，将来如何办理产权登记都是问题。现易淑英请求判决冯维与康发成都分公司将2005年3月18日所签《商品房买卖合同》中的乙方由冯维变更为易淑英，合同中约定的权利和责任及赔偿、索赔等权利均全部归易淑英所有，康发公司履行协助与督促义务。该项诉讼请求实际上涉及合同权利义务概括转移的法律问题，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”而本案中，没有证据证明张莉知道或同意将自己与康发成都分公司签订的《商品房买卖合同》的权利转让给冯维，也没有证据证明冯维曾通知康发成都分公司将自己与康发成都分公司签订的《商品房买卖合同》的权利转让给易淑英。故一审法院对该项诉讼请求不予支持。 易淑英请求判决冯维承担因诉讼发生邮寄费、打字复印费、车费以及因冯维原因使产权证耽误办理登记给易淑英造成的损失费等，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回易淑英的诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费1770元，公告费300元，共计2170元，由易淑英负担1085元，冯维负担1085元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，易淑英在二审中明确其上诉请求为要求康发公司、康发成都分公司、冯维、张莉为其办理案涉房屋买卖合同的备案手续，该上诉请求内容并未在一审提出，系易淑英在二审中提出的新的诉讼请求，因康发公司、康发成都分公司、张莉、冯维均未到庭，该诉讼请求无法调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院二审不能直接处理。同时，因房屋买卖合同是否可以备案属相关行政管理部门行政审查的问题，并非人民法院民事案件审理范围，本院不予审查。 关于易淑英主张协助房屋产权登记变更、产权证耽误办理登记造成的损失费的问题，因易淑英所举证据无法证明案涉房屋已经具备转移登记的条件，一审法院驳回其请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由易淑英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年七月二十一日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅