山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0702民初840号原告：潍坊华东房地产开发有限公司。法定代表人：刘季林。委托诉讼代理人：卢绍华。委托诉讼代理人：张利委。被告：李自前。委托诉讼代理人：郑建。委托诉讼代理人：徐芳杰。原告潍坊华东房地产开发有限公司诉被告李自前返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即搬离原告房屋，恢复房屋原状。2.判令被告向原告支付自2013年4月11日起至被告实际搬离之日的房屋租金10万元（具体数额待评估后予以确定）。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月11日，被告占用原告的位于潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城项目的1楼17＃、18＃，2楼202＃房屋，用于经营珠宝店。但是被告既未与原告签订房屋租赁合同、向原告支付租金，也没有其他合法依据占有原告的房屋。原告向被告告知其搬离房屋，被告拒不搬出，特诉至法院。被告辩称，一、原告诉争标的存在错误。被告未占有、使用世纪商城1楼18号房屋，从世纪商城设计图纸以及被告与潍坊中道投资管理有限公司（以下简称中道公司）签订的《租赁合同》可以看出，被告只是根据《租赁合同》租赁、使用了原告起诉状中世纪商城1楼17＃房屋和2楼202＃房屋。二、被告对涉案房屋享有合法租赁权。1、2013年4月，蔺建民、张学军、刘光洲、孙晓明、杨同堂、张文玉分别与中道公司签订《商铺委托管理合同》一份，将潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城的一层、二层商铺（包含原告起诉状中的1楼17＃房屋和2楼202号房屋）委托中道公司代为经营管理，委托管理期限自2013年5月1日至2023年4月30日。合同第二条第1项约定，中道公司对上述房屋拥有完全的使用和管理权，并不受产权人干涉。2、2014年6月7日，中道公司与被告签订《租赁合同》一份，中道公司将世纪商城的一层、二层商铺（包含原告起诉状中的两套房屋）租赁给被告，并于合同签订后办理了房屋交接。合同约定租期20年，自2014年10月1日到2034年9月30日，租赁费为每年10万元，每5年递增5000元。虽然租赁期限20年不在中道公司委托管理期限内，但是房屋产权人蔺建民、张学军、杨同堂、孙晓明等人作为委托人委托中道公司经营管理，其对房屋出租的经营行为应当视为房屋产权人的行为，租赁期限20年的约定合法有效，且目前被告的租期也未超过其约定的委托管理期限。三、被告已支付涉案房屋租金。1、涉案房屋的实际控制人为蔺建民、张学军，因受贷款政策限制，该两人分别以孙晓明、杨同堂等人名义与开发商和工商银行潍坊潍城支行分别签订购房合同和按揭贷款合同，首付款由蔺建民和张学军控制的账户统一支付，这一点有中国银行保险监督管理委员会潍坊监管分局出具的《关于反映工商银行潍坊潍城支行违规放贷等信访事项的答复函》第二项内容可以证实。并且根据蔺建民与开发商于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》关于其购买本案中房屋的事实，和蔺建民、张学军在中道公司与被告签订的《租赁合同》中签字的行为，也能够说明蔺建民和张学军对涉案房屋具有完全的控制权，为房屋的实际购买人。2、2014年8月7日，马燕、中道公司、被告、蔺建民、张学军签订《协议书》一份，确定张学军、蔺建民欠马燕借款542万元（月息2分），各方同意中道公司代张学军、蔺建民偿还借款，被告上述应交的房租直接交付给马燕用于抵顶蔺建民、张学军欠马燕的借款，直至借款抵顶完毕。即各方对涉案租赁房屋的租金问题已作出明确约定，且正在履行。3、关于蔺建民、张学军欠马燕的借款，2016年8月4日，经过潍城区人民法院作出（2016）民初481号判决，蔺建民、张学军偿还马燕借款542万元，并按年利率24%支付借款利息。综上，被告对涉案的三套房屋享有合法的租赁权并已支付租赁费，且租赁合同的成立时间远早于原告通过法院拍卖取得房屋的时间，并正常履行着租赁合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第229条“买卖不破租赁”的法律规定以及《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”的司法解释规定，被告的租赁权依法受到保护，租期直至2034年。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，潍坊市潍城区人民法院作出（2017）鲁0702执恢362号之一执行裁定书，裁定：“一、杨同堂名下的位于潍坊市潍城区胜利街799号世纪商城1号楼17、18、22号房产三套的所有权及相应的其他权利归买受人潍坊华东房地产开发有限公司所有。上述房产的所有权自本裁定送达买受人潍坊华东房地产开发有限公司时起转移。二、买受人潍坊华东房地产开发有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”同日，潍坊市潍城区人民法院作出（2017）鲁0702执恢364号之一执行裁定书，裁定：“一、孙晓明名下的位于潍坊市潍城区胜利街799号世纪商城1号楼202、203号房产两套的所有权及相应的其他权利归买受人潍坊华东房地产开发有限公司所有。上述房产的所有权自本裁定送达买受人潍坊华东房地产开发有限公司时起转移。二、买受人潍坊华东房地产开发有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”被告称对涉案房屋享有合法租赁权，且已支付租金。提供如下证据：一、世纪商城设计图纸复印件一份，证明被告未占用原告18号房屋。二、为证明被告对涉案房屋享有合法租赁权，提供以下证据：1、《商铺委托管理合同》复印件三份，证明：2013年4月10日、4月11日、4月16日，刘光洲、孙晓明、蔺建华分别与潍坊中道投资管理有限公司签订《商铺委托管理合同》，其中孙晓明将世纪商城202#房屋交由中道公司经营管理，双方确立委托管理关系，中道公司有完全的使用和管理权，委托管理期限自2013年5月1日起至2023年4月30日止。需要说明的是，包括杨同堂在内的世纪商城其他的一层、二层商铺登记产权人也与中道公司签订了内容相同的委托管理合同。2、被告与中道公司于2014年6月7日签订的《租赁合同》原件一份。证明：2014年6月7日，中道公司与被告签订《租赁合同》，证明中道公司将世纪商城的一层、二层商铺（包含原告起诉状中的两套房屋）租赁给被告，租期20年，自2014年10月1日到2034年9月30日，租赁费为每年10万元，每5年递增5000元；中道公司在租赁合同出租方处加盖公章，蔺建民、张学军在产权人处签名；该租赁行为发生于中道公司委托管理期限内，且房屋在合同签订后交付被告。三、为证明被告已支付涉案房屋租金，提供以下证据：1、中国银行保险监督管理委员会潍坊监管分局出具的《关于反映工商银行潍坊潍城支行违规放贷等信访事项的答复函》原件一份。证明：涉案房屋的实际控制人为蔺建民和张学军，因受贷款政策限制，该两人分别以孙晓明、杨同堂等人名义与开发商和工商银行潍坊潍城支行分别签订购房合同和按揭贷款合同，首付款由蔺建民和张学军控制的账户统一支付。2、蔺建民与开发商于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》复印件一份。证明：蔺建民购买本案中房屋的事实，结合蔺建民、张学军在《租赁合同》中签字的行为，以及《答复函》共同证明，蔺建民和张学军对涉案房屋具有完全的控制权，为房屋的实际购买人。3、被告与中道公司、马燕、蔺建民、张学军签订的《协议书》原件一份。证明：2014年8月7日，被告与中道公司、马燕、蔺建民、张学军签订《协议书》一份，确定房屋实际产权人张学军、蔺建民欠马燕借款542万元（月息二分），各方同意中道公司代张学军、蔺建民偿还借款，被告上述应交的房租直接交付给马燕用于抵顶房屋实际产权人蔺建民、张学军欠马燕的借款，直至借款抵顶完毕，即各方对涉案租赁房屋的租金问题已作出明确约定，且正在履行。4、潍城区人民法院（2016）鲁0702民初481号民事判决书原件一份。证明：法院判决蔺建民、张学军偿还马燕借款542万元，并按年利率24%支付借款利息，以上债权合法存在。以上证据综合证明被告对涉案房屋享有合法的租赁权，且租金已经支付完毕，且被告取得房屋的时间远远早于原告通过拍卖取得房屋的时间；根据合同法第229条和最高法院关于民事执行中拍卖变卖规定第31条的规定，被告的租赁权应依法受到保护。原告对被告的主张不予认可。本院认为，原告于2018年6月27日通过法院拍卖程序取得涉案房屋的所有权。被告提供证据证明2013年4月蔺建民、张学军、孙晓明等人与中道公司签订《商铺委托管理合同》，将房屋委托中道公司代为经营管理，2014年6月7日中道公司与被告签订《租赁合同》，房屋实际产权人蔺建民、张学军在租赁合同产权人处签名，将房屋租赁给被告，被告因此获得房屋租赁权（租赁期间自2014年10月1日至2034年9月30日）。虽然被告提供的《商铺委托管理合同》是复印件，但结合被告提供的《租赁合同》等证据原件及被告一直占用房屋的事实（原告亦认可被告于2013年4月11日占用了涉案房屋至今），以及被告占用期间直至原告起诉无证据证明有人主张被告非法侵占的事实，能够证明被告占用案涉房屋是基于合法的租赁关系。原告无充分证据证明被告占用案涉房屋属非法，且被告租赁占用房屋的行为发生在原告获得房屋所有权之前。根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，原告要求被告搬离租赁房屋的主张，不符合法律规定，不能成立。关于原告要求被告支付占用期间房屋租赁费的主张，因原、被告均认为房屋的建筑面积应以产权证为准，因涉案房屋至今未办理房屋产权证，所以无法确定房屋的准确面积，从而无法准确计算相应的租赁费。因此原告要求被告支付房屋占用期间租赁费的主张，本案不作处理，待房屋产权证颁发后，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告潍坊华东房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 王桂玲二〇二〇年七月一日代书记员 谭 丛