成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7202号 原告：李晓华，女，汉族，1965年5月1日出生，住成都市青羊区。 原告：梁泽，女，汉族，1971年6月26日出生，住成都市青羊区。 被告：青羊区成都花园业主大会，住所地：成都市青羊区青羊大道8号。 负责人：郑家瑶。 委托诉讼代理人：余帆，四川精伦律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川海帆律师事务所律师。一般授权。 原告李晓华、梁泽诉被告青羊区成都花园业主大会（以下简称）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓华、梁泽，被告成都花园业主大会的委托诉讼代理人余帆、刘吉云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李晓华、梁泽向本院提出诉讼请求：1.撤销成都花园业主大会于2018年10月20日通过的7个决议，包括三大规约、增选成都花园业主委员会委员和候补委员、上调物业费、收支预算、工作计划、金科物业服务工作计划、小区改建项目工程；2.本案诉讼费由成都花园业主大会承担。事实和理由：李晓华、梁泽系“成都花园”小区业主。2018年9月3日，青羊区成都花园首届业主委员会（以下简称业主委员会）发布《关于召开2018年度定期业主大会的公告》。2018年10月20日，业主委员会组织召开业主大会，就修改三大管理规约、上调物业费、小区改造工程等事项进行开箱、验票、唱票、计票，并于2018年10月21日就表决事项获得通过的结果发布公告。但该次业主大会召开前后，业主委员会存在多项违规操作和不公开透明的行为，如上涨物业费无依据，未达到70%的业主满意度的前置条件；投票公告期未达到15日；投票期间票箱没有第三方监督封箱，不排除为主委员会对票箱内的表决票进行调换的可能；开箱计票时不能确定是原始投票箱；唱票、计票时，绝大多数业主无法进入会场参与；唱票时未将每一户的房号、面积进行公示等。因而投票结果不能保证真实公证及合法，不能代表全体业主的真实意思表示，侵害了李晓华、梁泽作为业主的合法权益。 成都花园业主大会辩称，一、2018年9月3日公告后即安排了投票点，自当天至2018年10月20日止，均可投票；开箱、唱票、统计全程由公证处和街道办事处进行监督；每个业主的票有姓名和编号，每张票上都加盖了光华街道花园社区的印章，没有必要唱票时依次念出房号、面积；满意度调查的真实性可根据投票情况进行验证。故决议过程是合法的。二、成都花园的物业费标准与周边小区相比偏低，物业费上调幅度是合理的。三、关于将小石板路改造为跑道的工程，是基于老人、小孩行走方便的考虑。综上，李晓华、梁泽主张撤销成都花园业主大会决议的理由没有事实和法律依据，应予驳回。 李晓华、梁泽向本院提交业主建议、业主满意度调查表（自发调查）、关于消费价格涨幅的手机截图、树木照片、保安照片、公告照片、票箱照片。成都花园业主大会表示收到业主建议并认真考虑和采纳了合法合理的建议，不认可该证据证明目的；对业主满意度调查表（自发调查）的三性不予认可；对手机截图的关联性不予认可；对票箱照片的证明力不予认可，认为每张票都有社区的印章，唱票结束后在街道办事处的指导下进行了封箱和检验，而李晓华、梁泽并无司法统计结论等相反证据证明封箱存在问题；对其余照片的证明力不予认可。成都花园业主大会提交《业主大会议事规则》、小区业主清单、《关于召开2018年度定期业主大会暨会议议案的公示》文档及照片、《关于召开2018年度定期业主大会的公告》文档及照片、票箱实物及封箱照片、业主大会召开现场照片、《公证书》《关于成都花园2018年业主大会临时会议表决结果的公告》及粘贴公告栏照片、工作微信号朋友圈截图、《物业服务合同》。李晓华、梁泽对证据的证明目的均不予认可，认为上述证据不能证明计票现场的票是原始票，不能证明投票过程和统计结果是真实的；应当公布每户的房号面积和投票结果；物业费的上涨及业主满意度情况均不符合《物业服务合同》的约定。本院对证据评判如下：业主建议与本案待证事实即成都花园业主大会决议是否违法应予撤销不具有关联性，不予采信；业主满意度调查表（自发调查）的受调查人身份及调查程序均不明确，真实性存疑且无其他证据予以佐证，不予采信；树木等照片能够反映某一特定时期小区环境，但仅凭该证据不能达到其关于成都花园业主大会决议违法上调物业费的证明目的，应以其他证据予以佐证；当事人对其余证据真实性未提出异议，予以采信，证据证明力应综合认定。据此本院确认以下事实： 李晓华、梁泽系“成都花园”小区业主。 成都花园业主大会成立于2017年1月22日。该小区首届业主大会会议表决通过《业主大会议事规则》并选举产生业主委员会。《业主大会议事规则》载明，业主大会议事内容包括制定和修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则，决定选聘及解聘物业服务企业或其他管理人，决定物业服务合同的主要内容，决定物业服务费用的调整，决定建筑物及其附属设施维修资金使用和续筹方案并监督实施，选举、更换、罢免业主委员会委员，决定业主委员会的工作权限和工作经费，审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的工作，改建、重建建筑物及其附属设施等；业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部门占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；召开业主大会的程序包括会议筹备、发布公告（业主大会会议召开前15日，由业主委员会或换届选举筹备组将会议形式、时间地点、提交审议事项等主要事项以书面形式向建筑区划内全体业主公告）、投票表决或征询意见、回收统计一件（投票结束后采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，核对和计算票数，当场公布投票统计结果）、通报业主大会议事决定（在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告业主大会决定）。 2018年8月16日，业主委员会对拟提交业主大会研究讨论的修改《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会指导规则》、选举成都花园业主委员会委员及候补委员、物业费调价、2019年度成都花园业主大会收支预算方案、2019年度成都花园首届业主委员会工作计划、金科物业2019年度物业工作计划、成都花园小区改造项目七个事项进行公示并书面征求业主意见。2018年9月3日，成都花园首届业主委员会对上述事项征求意见的情况及召开2018年度定期业主大会的时间地点、表决事项、表决方式等在小区内进行公示。公告载明的“表决意见方式”包括回收表决票、电子方式回复意见、到业主委员会办公室投票点填写表决票、书面委托他人行使表决权，并载明“表决意见征求截止时间为2018年10月19日20:00，请各位业主踊跃参与投票，积极履行合法权利”。 2018年10月20日，业主委员会组织召开2018年度定期业主大会，对成都花园业主委员会委员及候补委员进行选举，对前述其余六个事项进行表决。表决统计结果于次日以小区公告栏张贴和工作微信号朋友圈发布的方式进行公示。 2018年11月9日，四川省成都市武侯公证处作出（2018）川成武证内民字第1978号《公证书》，载明，申请人青羊区成都花园首届业主委员会主任委员，郑家瑶于2018年9月29日下午申请对成都花园《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会指引规则（修订版）》、选举增选的成都花园业主委员会委员和候补委员、决议成都花园物业费调价等共七项事宜表决票的统计过程进行保全证据，并提交了青羊区业主大会设立事项备案记录、居民身份证、介绍信及关于召开2018年度定期业主大会的公告等相关资料。2018年10月20日10时许，在成都市青羊区，在本公证员和某公证工作人员现场监督下，由廖勇、张建勇等九名工作人员从密封的票箱中取出所有表决票，并对有效表决票就“事项一：《管理规约》（修订版）、《业主大会议事规则》（修订版）、《业主委员会工作规则》（修订版）”、“事项二：增选成都花园业主委员会委员和候补委员”、“事项三：成都花园物业调价事宜”、“事项四：2019年度业主大会收支预算”、“事项五：2019年度业主委员会工作计划”、“事项六：2019年度金科物业在成都花园物业服务工作计划”、“事项七：小区水景改造方案、无障碍通道建设方案、小区沿河边石板路改造方案”进行分组统计，并将统计接货进行汇总，现场填写、绘制上述表决事项一至七的表决情况汇总表，参与计票的工作人员廖勇、张建勇等人确认后分别在七项汇总表上签名，本公证员对签名后的汇总表进行了复印。上述表决票的统计活动于2018年10月20日19时许结束。与本公证书相粘连的七份表决情况汇总表的复印件与原件相符，原件由申请人保管。附件《表决事项一：表决情况汇总表》载明，根据成都花园《议事规则》计票要求，表决结果为，《管理规约》修订稿的同意人数和占比为1468人、84.13%，对应房屋面积和占比为246062.42平方米、79.52%；《业主大会议事规则》修订稿的同意人数和占比为1460人、83.67%，对应房屋面积和占比为244783.69平方米、79.11%；《业主委员会工作规则》修订稿的同意人数和占比为1462人、83.78%，对应房屋面积和占比为244941.01平方米、79.16%；《表决票（二）：增选成都花园业委会委员和候补委员》载明张智清等11人的同意票、反对票、弃权票、废票人数数量及对应面积；《表决事项三：“成都花园物业调价事宜”表决情况汇总表》载明，根据成都花园《议事规则》计票要求，同意人数和占比为1285人、73.64%，对应房屋面积和占比为215376.61平方米、69.6%；并备注“成都花园物业调价事宜：多层住宅1.6元／平方米／月，高层住宅2.0元／平方米／月，别墅及复式住宅2.4元／平方米／月，商业用房4.0元／平方米／月”；《表决事项四：“2019年业主大会收支预算”表决情况汇总表》载明，根据成都花园《议事规则》计票要求，同意人数和占比为1444人、82.75%，对应专有部分面积和占比为241845.28平方米、78.16%；《表决事项五：“2019年度业主委员会工作计划”表决情况汇总表》载明，根据成都花园《议事规则》计票要求，同意人数和占比为1465人、83.95%，对应专有部分面积和占比为245853.5平方米、79.45%；《表决事项六：“2019年度金科物业在成都花园物业服务工作计划”表决情况汇总表》载明，根据成都花园《议事规则》计票要求，同意人数和占比为1461人、83.72%，对应专有部分面积和占比为244755.5平方米、79.1%；《表决事项七：“小区改造方案”表决情况汇总表》载明，根据成都花园《议事规则》计票要求，小区水景改造的同意人数和占比为1452人、83.21%，对应专有部分面积和占比为242961.04平方米、78.52%；无障碍通道改造的同意人数和占比为1497人、85.79%，对应专有部分面积和占比为260540.84平方米、80.97%；小区沿河边围栏石板路改造的同意人数和占比为1477人、84.64%，对应专有部分面积和占比为247541.09平方米、80%。 另查明，《成都花园小区物业服务合同》第九条约定“乙方（金科物业服务集团有限公司）提供物业服务满一年前60天内，由甲方（青羊区成都花园首届业主委员会）组织开展业主满意度随机抽查。被调查业主平均满意度超过70%时，由甲方确定物业服务费上调标准，经业主大会通过后，乙方自2018年10月1日起调整物业服务费收费标准，合同期内不得高于以下标准：多层住宅用房1.6元/月·平方米，高层住宅用房2.0元/月·平方米，别墅及复式住宅用房2.4元/月·平方米，商业用房4元/月·平方米”，第二十二条约定“本合同期限3年，自2017年9月15日24:00时起至2020年9月14日24:00时止”。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序的，可以行使撤销权。业主委员会委员及候补委员的选举结果不属于“业主大会或者业主委员会作出的决定”，李晓华、梁泽关于撤销选举结果的主张，不属于人民法院民事案件受理范围，本案不予处理。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；制定和修改业主大会议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《表决事项七：“小区改造方案”表决情况汇总表》载明小区水景改造、无障碍通道改造、小区沿河边围栏石板路改造三个项目的表决结果，同意人数比例及对应专有部分面积比例均超过了三分之二；其余五个表决事项的表决结果显示同意人数比例及对应专有部分面积比例均超过了二分之一。从程序上看，业主委员会在组织投票及召开业主大会前，将表决事项、投票方式及截止时间、开会的时间地点在小区内进行了公示；公告时间及决议事项内容符合《业主大会议事规则》的规定；唱票、计票监票均在公证处的监督下进行。李晓华、梁泽未举证证明业主委员会在会议筹备、发放表决票、召开业主大会形成决议的过程中存在违法违规、弄虚作假等情形。对于业主满意度的问题，其一，《成都花园物业服务合同》所约定的满意度比例是针对“服务费上调标准”的确定，现业主大会的投票表决结果显示超过70%的业主对上调后的标准表示同意；其二，《成都花园物业服务合同》约定了上调物业费的前置条件是“经业主大会通过”，现投票结果显示同意率在人数和面积上均超过三分之二，且上调后的标准未超过合同约定的标准上限，故成都花园业主大会根据表决结果决定上调物业费并无不当。对于李晓华、梁泽所提唱票时应依次念出房号、面积，该主张并无相应的依据，本院不予采纳。 综上，成都花园业主大会作出决定的程序合法，未侵害李晓华、梁泽的合法权益。李晓华、梁泽关于撤销涉案业主大会决定的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李晓华、梁泽的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由李晓华、梁泽共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭翌超 人民陪审员  侯 波 人民陪审员  李 祥 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  曾 洁 书 记 员  李 星