浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4694号 原告（案外人）：苏志伟，男，1981年12月3日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：张盈盈，浙江瑞大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王作洲，男，1990年1月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告（被执行人）：苏上将，男，1984年1月4日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告苏志伟与被告王作洲、苏上将案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告苏志伟及其委托诉讼代理人张盈盈、被告王作洲均到庭参加诉讼，被告苏上将经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告苏志伟向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于瑞安市××街道××村的房屋，并解除对该房屋的查封措施；2、依法确认原告对坐落于瑞安市××街道××村的房屋享有所有权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：诉争房屋坐落于瑞安市××街道××村，其房屋所有权人原为被告苏上将。2010年1月26日，被告苏上将将该诉争房屋出卖给了原告，双方签订一份房屋买卖协议书，约定被告苏上将将上述房屋出卖给原告，房屋成交价格为人民币221800元。双方约定付款方式为双方签字一次性付清，并约定被告苏上将于2010年2月1日将上述房屋交付给原告。之后，原告于2010年3月份居住上述房屋内至今。因受原告与被告苏上将系非同一农村集体经济组织的村民等政策限制，原告至今未能办理房屋产权过户登记手续。2020年3月25日，原告发现诉争房屋因被告王作洲与被告苏上将刑事附带民事赔偿纠纷执行一案被瑞安市人民法院查封。2020年5月8日，原告苏志伟对坐落于瑞安市××街道××村的房屋提出书面执行异议。瑞安市人民法院于2020年5月14日作出（2020）浙0381执异73号执行裁定书，驳回原告苏志伟的执行异议。 被告王作洲答辩称：房子是不是原告的我无所谓，我只要求被告苏上将偿还我两万多款项，房产证是苏上将的，但是又和原告签订了买卖协议，真假我不清楚。这应该有法律规定。 被告苏上将未发表答辩意见。 为主张自己的诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：1、身份证，证明原告身份情况；2、户籍证明，证明两被告的身份情况；3、房屋买卖协议书、证明、浙江省农村集体经济组织统一收据，证明原告购买诉争房屋并已按约支付购房款的事实；4、用水情况查询清单、水费绑定银行扣款事实、户口簿、历月电费明细、电费绑定银行扣款，证明诉争房屋水电在原告购买后已过户至原告名下与原告在购得诉争房屋后已实际居住使用多年的事实；5、房屋所有权证、土地使用权证，证明诉争房屋现登在被告苏上将名下的事实；6、（2020）浙0381执异73号执行裁定书及送达回证，证明诉争房屋被法院查封，原告提起执行异议被法院驳回及原告收到执行裁定书的时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的房屋买卖协议书、证明、浙江省农村集体经济组织统一收据，拟证明原告购买诉争房屋并以按约支付购房款的事实。被告王作洲对该组证据真实性不予认可。 2.原告提供的用水情况查询清单、水费绑定银行扣款事实、户口簿、历月电费明细、电费绑定银行扣款，拟证明诉争房屋水电在原告购买后已过户至原告名下与原告在购得诉争房屋后已实际居住使用多年的事实。被告王作洲认为不能证明房屋是原告在使用，据其了解房屋一直是被告苏上将和他母亲在居住。 3.原告申请证人刘某、吴某、朱某出庭作证，拟证明原告房屋买卖情况、款项交付情况及使用情况。证人刘某到庭陈述，其是原告的邻居，2010年因为他买在我隔壁所以认识。自己比原告买来早两三年，原告大概是10年3月份搬过来的。原告的爸爸住在里面，原告在外面做生意，过年的时候会回来住。证人吴某到庭陈述，原告是其房东，其住在涉案房屋后面的轩房。2016年2月25日开始租给我的，到现在还住着，没有书面租赁协议，租金是证人老婆转账给原告的，老婆叫杨秋婷。证人住进来到现在前面的房子都是原告爸爸和原告一家人住在里面。证人朱某到庭陈述，其是原告的妹夫，也因为陪同原告看房子而认识被告苏上将。原告于10年1月26日交付款项，在村委会二楼交付，现场有村里的两三个人在，具体是谁记不清了，原告的姑姑和姑父等人也在。当天写协议之前已经交了五万定金，是现金交付。剩下的17万元多是各处凑的，都是现金，装在原告老婆包里带过去。因为和证人开某的时间比较接近，所以记得比较清楚。 原告对证人证言没有意见，认可以证明其待证事实。被告王作洲认为证人刘某只能证明和原告认识，证人吴某不能提供租金转账记录，证人朱某不能证明款项交付情况。 本院综合认证认为，原告提供的证据能够相互印证，能够证明原告与被告苏上将签订协议、交付款项并占有使用的事实，均予以采信。 经审理查明：涉案房屋位于瑞安市××街道××村。2010年1月26日，原告苏志伟与被告苏上将签订一份《房屋买卖协议书》，约定将被告苏上将名下的涉案房屋出卖给原告，房屋价格22.18万元。协议签订前，原告向被告苏上将现金支付定金5万元。协议签订当天，原告向被告苏上将现金支付17.18万元。后被告苏上将将房产证和土地证均交给原告。原告于2010年3月份搬入涉案房屋并一直居住使用至今。涉案房屋权利人（房产证号：瑞安市房权证仙降镇江溪字第0××7号）为苏上将，登记时间2010年1月14日；集体土地建设使用权人［证号：瑞集用（2009）第13-718号］为苏上将，登记时间为2009年11月10日。因原告系文成县巨屿镇双尖村人，非涉案房屋所在地村民，受政策限制，过户手续一直不能办理。 另查明，本院在执行（2020）浙0381执1392号申请执行人王作洲与被执行人苏上将赔偿纠纷一案中，于2020年3月25日查封了涉案房屋。原告于2020年5月8日向本院提起执行异议，本院于2020年5月14日裁定驳回。原告于2020年5月29日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋买卖协议书，系相关当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案原告苏志伟在本院对涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已占有涉案房屋，已支付全部款项，且未能过户的原因系涉案房屋用地属农村集体土地，非本村村民不能过户，不属于原告自身原因。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。被告王作洲认为房屋买卖不真实的答辩意见不足以反驳原告此项主张，本院不予采纳。房屋买卖协议书有效，但在尚未办理过户手续之前，原告享有的是请求办理过户手续的合同债权和对涉案房屋的物权期待权，并不享有物权，原告要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告苏志伟与被告苏上将于2010年1月26日签订的《房屋买卖协议书》有效； 二、不得执行坐落于瑞安市××街道××村房屋（房产证号：瑞安市房权证仙降镇江溪字第0××7号）； 三、驳回原告苏志伟的其他诉讼请求。 案件受理费464元，由原告苏志伟自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2002）浙0381执异73号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审  判  长  张 勉 人民 陪 审员  李 明 人民 陪 审员  蔡永林 二〇二〇年七月三十日 （代）书记员  万顺顺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。