贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4382号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：阮大双，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张远碧，女，汉族，1969年1月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：罗正江，男，汉族，1958年10月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：杨儒静，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：孙照燃，系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司因与被上诉人张远碧、罗正江商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1..根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行）》第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间”的规定，一审判决将违约金计算至个人不动产证办理完毕止与该规定相悖。2.被上诉人没有举证证明其损失，且按照一审判决计算违约金相当于房款的四分之一到三分之一，不合常理，请求适当调低违约金。被上诉人张远碧、罗正江答辩称：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，上诉人没有按照合同约定履行办证义务，应当承担违约责任。一审原告张远碧、罗正江提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理位于百里杜鹃路毕节的不动产权证书并交付原告；2.被告支付原告逾期办证违约金暂计20000.00元（违约金以413724.00元为基数，从2017年1月5日起参照中国人民银行同期同类贷款利息上浮30%的标准计算至被告将不动产权证书交付给原告之日止）；3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院查明事实：2014年12月3日，原告作为买受人与被告毕节市房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，房号为2-10-3；建筑面积119.92平方米，套内建筑面积102.13平方米；总价款为413724.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124724.00元，余款289000.00元以银行贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。附件十二补充协议关于房屋登记的约定：7.2、出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2014年8月16日向被告缴纳了相关税费及维修基金。被告依约向原告交付了涉案房屋。另查明，2019年12月12日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月21日，被告按照原告在《商品房买卖合同》确定的联系方式，以短信方式告知其提供办证所需资料办理不动产权证书，但原告截止庭审结束仍未向被告提交相关资料。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同就协助办证义务作了明确约定，即被告应在房屋交付之日后360日内登记完毕商品房所有权。原告已经依约履行了支付购房款的义务，故被告亦应依约履行其协助办证的义务。现涉案商品房已经具备办证条件，故对原告主张被告办理并涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由买受人提交的部分）作为前提。本案中，原、被告提供的证据均不足以证明涉案房屋的实际交付时间，基于双方均认可该房屋是在合同约定交付时间2014年12月31日之前交付的，按照合同约定被告最迟应在2015年12月26日前协助原告办理房权证，但被告并未按期履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现被告已经为原告办理了涉案商品房的不动产权证书，应当及时向原告进行交付，故对原告要求被告交付涉案商品房不动产权证书的诉讼请求，予以支持。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》之约定，原则上被告应当从2015年12月27日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月7日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。依据毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园B幢项目首次登记审查意见》，涉案商品房于2019年12月12日已经具备办理商品房转移登记的条件，被告提供的证据能够证明在2020年1月21日已经通知过原告提交办证所需资料（应由买受人提交的相关资料）办理不动产权证书，但原告在接到被告通知后一直未提交办证资料，对至今未办妥房屋权属证书也存在一定过失，故以2020年1月21日作为原告诉请违约金的截止时间。综上，原告主张的违约金支持从2017年1月7日至2020年1月21日止。关于违约金的计算标准。《商品房买卖合同》中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月21日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。关于被告主张因为城市规划的调整和政府机构改革，导致迟延办证，因此不应当完全归责于被告的抗辩主张。被告提供的证据并不足以证明其抗辩理由，其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便确实存在被告主张的客观原因，第三人因素仍不能免除被告应承担的违约责任，故对被告提出的该项抗辩主张，不予采纳。另外，2014年8月16日原告即向被告缴纳了相关税费及维修基金，被告也向原告出具了相应的票据予以确认，现被告以原告未缴足相应税费故不应归责于被告的抗辩主张明显有悖于客观常理，故对其该项抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于原告张远碧、罗正江交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告张远碧、罗正江办理并交付毕节市七星关区屋的不动产权证书；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张远碧、罗正江支付逾期办证违约金，该违约金以413724.00元为基数，2017年1月7日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至2020年1月21日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告张远碧、罗正江的其他诉讼请求。案件受理费150.00元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款中，就商品房权属登记权利义务的表述为：“……房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”，据此，上诉人的义务是限期办理完成商品房所有权的转移登记，而非在该期限内办理取得初始登记。上诉人主张违约金应计算至其取得初始登记之日与合同约定不符，本院不予采纳。本案合同双方没有约定违约金计算标准，一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。上诉人主张调减违约金无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人贵州省毕节市房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年七月二十九日书记员 赵 莉