四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1523民初905号 原告（反诉被告）：何盛凯，男，1971年11月18日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告（反诉被告）：胡孝华，女，1971年8月11日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱才录，四川万盛律师事务所律师。执业证号：×××4895。 被告（反诉原告）：四川江均投资集团有限公司，住所地，四川省江安县江安镇竹都大道东段江安国际B区5幢2-1。统一社会信用代码：91511523MA62A2P5XL。 法定代表人：黄雨，执行董事。 委托诉讼代理人：曹浪，四川君益律师事务所律师。执业证号：15101201610172921。 原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华与被告（反诉原告）四川江均投资集团有限公司（以下简称江均集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理。诉讼期间，被告江均集团提出反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序由审判员曾光星分别于2020年6月1日、6月17日对本反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华的共同委托代理人朱才录和被告（反诉原告）江均集团的委托代理人曹浪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华诉称，2016年5月16日，原告与被告就原告购买被告开发的江安镇南屏大道东段××号的商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款84万。合同第二十八条针对房屋所有权转移登记责任为“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种凡是处理：（1）买手人有权解除合同。……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之3.00的违约金”。合同签订后，原告依约履行了合同义务，原告于2016年5月16日支付了第一期房款40万元，于2016年12月30日结清余款44万元并向被告提供了所有办证的资料及相关费用，被告于2017年1月6日向原告交付了房屋。但原告于2020年3月28日才取得房屋所有权证，被告逾期办证已违反双方合同约定。据此，原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华起诉至本院请求：1判决被告延迟交付房屋所有权证应承担违约责任，并向原告支付违约金172368元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。 被告（反诉原告）江均集团辩称，原告（反诉被告）计算的违约时间不正确，办理房屋所有权证书双方均有相应义务，原告未尽到相关主管部门；双方在原告（反诉被告）于2018年3月28日领取房屋产权证时，就在合同履行过程中双方的违约行为相互予以豁免达成一致，原告（反诉被告）的诉请没有依据。 被告（反诉原告）江均集团反诉称，双方于2016年5月16日就原告购买位于南屏首座××号不动产分别签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《＜商品房买卖合同＞首付款分期付款协议》。上述协议约定，购房总价款为84万元，反诉被告于2016年5月16日前支付第一期购房款40万元，于2016年12月10日前支付第二期购房款44万元。＜商品房买卖合同＞首付款分期付款协议》还约定，若反诉被告未在2016年12月10日前支付第二期购房款44万元，逾期付款在15日内，自协议约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，应按应付款每日千分之三向反诉原告支付违约金。反诉被告未在约定期限内向反诉原告付清第二期购房款44万元。据此，被告（反诉原告）江均集团向本院提出反诉请求：1、被反诉人何盛凯、胡孝华支付逾期付款违约金25080元（以440000元为基数，按照每日千分之三的标准，自2016年12月11日计算至2016年12月30日）；2、反诉费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华辩称，反诉被告支付第二期购房款44万元较合同履行期限有所迟延，但双方就此达成了一致意见；《＜商品房买卖合同＞首付款分期付款协议》约定的按每日千分之三计算违约金标准显然过高，与反诉被告违约后向反诉被告按照每日万分之五计算违约金差异悬殊，不符合诚实信用和公平原则，在计算违约金时，双方均应当以同一标准计算。 经审理查明：2016年5月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）《四川省商品房买卖合同（预售）》、《＜商品房买卖合同＞首付款分期付款协议》，约定：1、原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华以每平方米20838.50元人民币的价格购买被告（反诉原告）开发的位于；2、被告（反诉原告）江均集团应当在2016年12月30日前向原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华交付商品房；3、被告（反诉原告）江均集团逾期交房情形下，逾期在30日之内的，江均集团应当按日计算向原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华支付全部房价款万分之3.00的违约金；逾期在30日以上，原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华有权解除合同。原告（反诉被告）解除合同的，被告（反诉原告）自收到解除合同书面通知之日起15日内退还已付购房款，并自原告（反诉被告）付款之日起按照4.90%支付利息，并按全部房价款支付3.00%的违约金。原告（反诉被告）要求继续的，合同继续履行，被告（反诉原告）按日计算向原告（反诉被告）支付全部房价款万分之3.00的违约金；4、双方同意自商品房交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；5、如因被告（反诉原告）的原因造成原告（反诉被告）未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，有权解除合同。原告（反诉被告）解除合同的，被告（反诉原告）应自收到原告（反诉被告）的书面通知之日起15日内退还已付全部房款，并自付款之日起按照4.9%计付利息。原告（反诉被告）不解除合同的，自应当完成方位所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，由被告（反诉原告）按日计算向原告（反诉被告）支付全部房价款万分之3.00的违约金。除此以外，原、被告双方在合同中还对其他事项等进行了约定；6、原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华应当于2016年12月10日支付第二期购房款440000元。逾期付款在15日内，应当自双方约定的上述付款期限届满次日起至实际付清应付款之日止，按应付款每日千分之三向被告（反诉原告）支付逾期违约金；逾期付款超过15日，被告（反诉原告）有权解除合同，因合同解除产生的一切后果由原告（反诉被告）承担，已付全部购房款作为违约金，不予退还。 在合同签订后，原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华于合同签订当日定向被告（反诉原告）江均集团支付了购房款400000元人民币，于2016年12月30日付清了第二期购房款440000元。同日，被告（反诉原告）江均集团向缴纳了契税、维修基金等相关费用39790.15元。2016年12月30日，原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华验收了所购商品房。 2019年12月16日，原告（反诉被告）何盛凯签署《南屏首座不动产权证申领表》一份，载明其于当日领取川（2019）江安县不动产权第××号房屋产权证。上述申领表签署栏内以加粗字体备注有“房屋不动产权证交付给买房人，所有证件经济手续双方已全部结清，双方均不追究对方违约责任”的内容。申领表经原告（反诉被告）何盛凯签字捺印、被告（反诉原告）江均集团签章确认。庭审中，原告（反诉被告）方主张备注内容系被告（反诉原告）江均集团后来加印上去的，但未提供任何证据予以证明，亦未申请对申领表进行司法鉴定。 以上事实，有原、被告双方在庭审中的一致陈述，原告（反诉被告）提交的原告何盛凯、胡孝华的身份证复印件、被告的营业执照和组织机构代码信息表、《四川省商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、缴纳契税、维修基金等费用的票据、房屋产权证复印件等证据。被告提交的及《＜商品房买卖合同＞首付款分期付款协议》、契税发票二份、《《南屏首座不动产权证申领表》。上述证据经过庭审质证，能够印证本案事实，本院予以采信。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《＜商品房买卖合同＞首付款分期付款协议》、《《南屏首座不动产权证申领表》均系双方真实意思表示，合法有效，双方在购买案涉房屋时虽各自约定了逾期支付房款和逾期办理不动产权证的违约金，但事后又在《《南屏首座不动产权证申领表》加粗加黑注明“房屋不动产权证交付给买房人，所有证件经济手续双方已全部结清，双方均不追究对方违约责任”，并经双方签字盖章确认，本院认为签订双方当事人在合同履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”对原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华主张被告（反诉原告告）江均集团支付违约金172368元的本诉请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）江均集团主张支付逾期付款违约金25080元的反诉请求，本院不予支持。 综上，根据规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）四川江均投资集团有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序进行审理，本诉案件受理费1874元，由原告（反诉被告）何盛凯、胡孝华负担；反诉案件受理费107元，由被告（反诉原告）四川江均投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾光星 二〇二〇年七月三日 书记员  周 鑫