山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民初769号 原告：济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会，住所地山东省济南市。 法定代表人：赵汝新，主任。 委托诉讼代理人：李奇，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王长峰，男，1977年3月17日出生，汉族，住济南市。系该居委会工作人员。 原告：济南标山（集团）有限责任公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：肖传奇，经理。 委托诉讼代理人：李奇，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辛恭，男，1957年3月19日出生，汉族，住济南市。系该公司员工。 被告：浙**油化工燃料有限公司，住所地杭州市。 法定代表人：朱某某，职务不详。 被告：济南之江商城有限公司，住所地济南市。 法定代表人：朱某某，总经理。 委托诉讼代理人：支传浩，山东浩尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淑华，山东睿扬律师事务所律师。 原告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会（以下简称标山居委会）、济南标山（集团）有限责任公司（以下简称标山集团）与被告浙**油化工燃料有限公司（以下简称浙江燃料公司）、济南之江商城有限公司（以下简称之江公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告标山居委会委托诉讼代理人李奇、王长峰，原告标山集团委托诉讼代理人李奇、刘辛恭，被告之江公司委托诉讼代理人支传浩、王淑华到庭参加诉讼。被告浙江燃料公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 标山居委会、标山集团向本院提出诉讼请求：1.确认标山居委会、标山集团2019年12月16日解除与浙江燃料公司、之江公司的租赁关系程序合法；2.判令浙江燃料公司、之江公司支付标山居委会、标山集团欠交租金及违约赔偿金2106.65万元，并支付自2019年12月16日起至浙江燃料公司、之江公司实际移交所承租土地之日止的占有使用费（按年租金430万元除365计算日占有使用费）；3.判令浙江燃料公司、之江公司拆除其在租赁合同所涉地块上加盖的地上附着物（东至济南铁路分局天桥区河道管理处，南至小清河北路，西至香磨李居委会济南鹏发石油城山东三建房地产开发有限公司，北至济南铁路分局）并办理相关交接手续。4.判令如浙江燃料公司、之江公司不能主动履行诉讼请求3，标山居委会、标山集团有权拆除浙江燃料公司、之江公司在租赁合同所涉地块上加盖的地上附着物并由浙江燃料公司、之江公司承担合理费用。5.案件受理费、财产保全费由浙江燃料公司、之江公司承担。事实和理由： 标山居委会、标山集团与浙江燃料公司、之江公司于2004年6月30日签订《租赁合同》，于2010年7月1日签订《补充协议》,但浙江燃料公司、之江公司未按合同约定支付租赁费。截止到2019年12月3日，浙江燃料公司、之江公司共计欠缴租金共计415万元。 二、标山居委会、标山集团于2019年12与3日致函浙江燃料公司、之江公司，要求支付所欠租金，但其未履行支付租赁费的义务，已构成根本性违约。标山居委会、标山集团于2019年12与16日致函两公司正式解除租赁关系，并要求支付所欠租金415万元及违约金1691.65万元，拆除其在涉案土地上加盖的地上附着物，办理相关交接手续等事宜，但未果。请求判为所请。 之江公司辩称：标山居委会、标山集团通知解除租赁关系的行为无效，租赁协议有效，应继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下： 一、涉案租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力。标山居委会享有涉案出租土地的国有土地使用证，双方租赁合同为真实意思表示。2004年6月30日，标山集团与浙江燃料公司签订租赁合同，后浙江燃料公司将《租赁合同》项下的权利义务转让给了之江公司，2010年之江公司与标山集团、标山居委会共同签订补充协议，将涉案土地的承租人变更为之江公司，之江公司因此成为案涉土地使用权的承租人。租赁合同签订后，双方一直在履行中，之江公司完成了合同约定的土地使用费缴纳义务，不存在解除租赁合同的事由。 二、之江公司不存在拖欠土地使用费等违约行为，标山居委会、标山集团不享有合同解除权。之江公司实际缴纳的土地使用费共计1520万元，超出合同约定250万元，不存在拖欠土地使用费的违约行为。标山居委会、标山集团所称的欠费应指未足额缴纳赞助费，但双方协议并未约定未足额支付赞助费可以解除合同。“赞助费”的实质是赠与，并非合同主要债务。根据第三条约定的“增进居民增收”，该赠与不具有救灾扶贫等公益性质，属于可撤销范畴。之江商城系因经济困难，无力足额支付赞助费。不支付赞助费，不影响标山居委会收取土地使用费即租金的合同目的，其不享有合同解除权。之江公司收到解除通知后，已于2019年12月18日向标山居委会代理人发出《解除通知异议函》，不同意解除租赁合同。另外，涉案土地上的建筑物经营收益管理权争议正处于另案诉讼中，占有涉案标的的使用人还有案外人之江针织品有限公司，标山居委会亦无权提出解除与之江公司的租赁合同。 三、之江公司无需拆除租赁合同所涉地块上加盖的地上附作物。首先，租赁合同第二条明确约定“出租给乙方依法自主投资建设”，第3.1条约定“将该宗土地出租给乙方投资建设”。可见，之江公司投资建造地上建筑物获得了标山居委会、标山集团的合法授权。特别是，之江公司投资建设的之江商城项目作为天桥区重点招商引资项目，获得了当地政府相关部门的认可，之江公司被认定为之江商城的主办单位，取得了《市场登记证》等合法运营主体资格。其次，之江公司合法占有使用地上建筑物及附属物。原租赁合同第4.1条明确约定标山集团将一期160套商铺交由之江公司收购，之江公司也已经支付完毕收购款，应当享有一期商铺160套商铺的所有权。之江公司后来进行了一期改造，享有改造后地上建筑物及其附属设施的事实上的所有权。最后，租赁合同约定的之江公司使用期限为四十年，现在期限尚未届满，标山居委会、标山集团也不具有合同解除权，无权单方解除租赁合同、拆除地上建筑物。 四、案件受理费、财产保全费由标山居委会、标山集团承担。本案系标山居委会、标山集团拟索要赞助费而挑起的租赁合同纠纷，无合法性依据，应自行承担诉讼费和保全费。 浙江燃料公司未到庭，未陈述意见。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对《国有土地使用证》、《土地登记卡》、《租赁合同》、《补充协议》、标山居委会、标山集团身份及股权情况的《证明》的真实性无异议，对之江公司自2015年下半年至2019年实交土地使用费为1520万元无异议，本院对此予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据、争议内容及本院认定情况如下： 标山居委会、标山集团提交证据三组： 第一组：证据1－1《保证书》1份，内容为：“本人朱某某身份证……保证向标山居委会所作的之江商城，以及王聪和合同、有关事实陈述，均是客观正真不作虚假陈述。” 证据1－2《证明》1份，《证明》内容为：“济南天桥区济南标山社区以济南之江商城有限（原浙**油化工燃料有限公司）所签定合作合同及补充协议经是我的真实意思表示补充协议中第三条约定的赞助费指的是租金，双方同意，每年在合作合同基础上，增加壹佰伍拾万元租金（原补充协议中第三项的约定。）” 上述证据拟证明双方就租金变更等事宜重新约定。 之江公司对该组证据的真实性和证明内容都有异议，认为保证书不确定是朱某某所写，且属于事后对原租赁合同的表述，非客观证据，之江商城的证据可证明该保证书内容虚假；假设为朱某某本人书写，也是受到标山居委会委托律师的诱惑而出具，不具有证明力。 经审查，该组证据性质属于证人证言，证人未出庭作证，且无其他证据相佐证，之江商城对该证据的真实性也不予认可，本院对该证据不予采信。 第二组：证据2－1《律师函》2份、2－2《租金上交情况说明》1份、2－3《快递回执》1份，拟证明标山居委会、标山集团就补交租金及解除租赁合同等事宜依法向浙江燃料公司、之江公司履行了告知义务，解除租赁合同关系的程序合法有效。 之江公司对《律师函》的真实性无异议，但认为标山居委会不具有法定或约定解除权，其出具通知书不产生合同解除效力。对《租金上交情况说明》的实交金额没有异议，但其所载的尚欠金额与违约金数额与事实不符。 经审查，双方对上述证据的真实性无异议，本院对此予以确认。 第三组：证据3－1《协议书》1份、3－2《付款明细》1份，拟证明双方就5号楼的相关事项达成书面的协议书，并就相应的账款作出的结算。双方不存在相互欠款行为。 之江公司对该证据的真实性及证明内容均有异议，认为协议载明的时间段2012年11月12日，正是之江公司被案外人赵茹美控制期间（该案正在公安立案侦查受理中）；协议载明内容也与本案的租赁合同无关，涉及的是市场升级改造的有关问题；该协议书乙方签字人既不是之江公司的员工，也未经之江公司的授权，对该签字及是否双方签署均不认可。 之江公司对该证据的真实性及证明内容均有异议，且与本案无关联性，本院对该证据不予采信。 之江公司提交以下八组证据： 第一组：证据1.《基本建设项目登记备案证明》1份，拟证明涉案土地经过济南天桥区经济发展计划局批准，予以登记备案，可用于建设开发。 标山居委会、标山集团对该证据的真实性无异议，认为该证据表明标山居委会、标山集团就该地块的商业开发完成了相应的备案手续。 双方当事人对该证据的真实性无异议，本院对此予以确认。 第二组：证据2－1.李奇律师的《承诺书》1份，内容为：“李奇律师承诺于2019年11月28日前来长湖监狱会见朱某某，并保证处理30万元罚金及生活费问题。” 2－2朱某某陈述的《事情经过》1份，内容为：“就与李奇律师发生的事情经过摘要如下：李奇律师在2019年10月-11月期间，先后三次到长湖监狱与我会见，具体时间我已经记不清，长湖监狱会见中心会有会见的登记记录。第一次会见交谈内容：他说之江商城已经拖欠标山集团的赞助费，如果之江商城能把欠款全付清给标山集团，他就帮我打赢与王聪的官司。当时我是口头上同意，没谈及实质事项他就回去了。第二次会见交谈内容：他说标山村委会要求，如果之江商城的官司能达到想要的结果，就要将整个之江商城的经营权给标山村委会管理。每年会支付双方约定的管理费。因有很多的细节事项没谈好，最终没达成协议；第三次会见交谈内容：他说之江商城所支付给标山集团的壹佰伍拾万元（150万元）是租金而不是赞助费。我说是赞助费，当时有合同签订的，叫他去向原村委老书记了解此事。他说原老书记已经过身了。最后他说：我现在帮你，你一定要配合我的工作，因为你现在马上就可以上报减刑。我先把你的罚金全部交纳，并每月给你家人5万元的生活费。但是你要把与村委签订合同中的赞助费变更为租金。因为当时我急着为了能减刑，就同意他的所谓帮忙。他先将变更的内容写好后，叫我根据他的意思照着抄一份并签名，他说你将这纸条给我后，我过几天就会为你交纳罚金，以及支付5万元给你家人生活费用。在我把纸条给他后，他也写了一份承诺书给我。 以上是与李奇律师的事情经过，详细等会见律师后再说。个人建议：在你收到信后，尽快通过什么途径与监狱有关部门沟通，将我与李奇会见的日期以及视频、谈话记录保留，这是我的有利证据。整个事情的经过说的就是给他设圈套住我了，还有原先支付的150万元有记录是赞助费而不是租金。” 该两份证据拟证明标山居委会、标山集团涉嫌妨碍当事人作证，其提供的2019年11月22日《保证书》及《证明》为无效证据，且证明《补充协议》约定的赞助费并不是土地使用费。 标山居委会、标山集团上述证据2－1《承诺书》的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为李奇律师会见朱某某后，朱某某明确表示愿意同标山居委会合作，并希望标山居委会解决其与王聪之间的股权纠纷，并对李奇律师进行了相应授权，不存在任何非法承诺和引诱。标山居委会、标山集团认为上述证据2－2《事情经过》的真实性无法确定，其表述的内容与事实不符。李奇律师受之江公司的委托，去长湖监狱会见朱某某，程序合法有效。 经审查，双方当事人对上述《承诺书》的真实性无异议，本院对此予以确认。上述《事情经过》与标山居委会、标山集团提交的《保证书》及《证明》中的内容相矛盾，标山居委会、标山集团又均不认可真实性，本院对《事情经过》不予采信。 第三组：证据3－1《发票》、3－2《收据》、发票和收据共64份、3－3《土地租金交纳表格》1份，拟证明之江公司交纳的款项为土地使用费，并非赞助费；之江公司实际交费情况与标山居委会与标山集团提交表格中的实际缴费情况一致。 标山居委会及标山集团对该证据的真实性无异议，认可其是标山居委会向之江公司提供，认为发票的内容为土地使用费，也恰恰说明了之江公司所交纳的150万元为土地使用费，无异议。截至到本案开庭前，标山居委会向之江公司出具的所有发票均将此款项标注为土地使用费，之江公司从未提起异议。 经审查，双方对该证据的真实性无异议，本院对此予以确认。 第四组：证据4－1《标山5号楼售楼明细表》1份、4－2《济南·标山国际轻纺城租赁合同》1份，拟证明标山居委会在无任何合法依据情况下，将之江公司所有的标山5#楼（标山国际轻纺城）以标山居委会的名义出售、出租，出售、出租款项并没有归还之江公司，该款项可以折抵之江公司应支付的租金。 标山居委会、标山集团对该证据的真实性及证明目的均有异议，关于之江商城5号楼，标山居委会、标山集团与浙江燃料公司、之江公司之间另有协议书作出明确具体约定。此协议书对双方权利义务及相应的租金方面均作出调整，后因双方重新协商，此协议不予履行。双方对此协议中的相应事项已经作出结算，并不存在相应的欠款行为。如果之江公司认可其所述5号楼的销售情况，其应当向标山居委会、标山集团支付的违约金数额和租金数额将远超标山居委会、标山集团所主张的数额。 经审查，上述证据本案不具有关联性，本院对其不予采信。 第五组：证据5-1《关于变更济南之江商城主办单位的决定》（济标总【2004】第1号）1份、5－2《关于济南之江商城变更市场主办单位的批复》1份、5－3《证明》1份、5－4《市场登记证》1份、5－5《税务登记证》1份，拟证明之江公司是之江商城的投资建设单位和政府部门认可的市场经营主体，其承租权获得了官方的许可。2004年11月23日，标山集团的股东之一济南市标山实业总公司（由标山居委会100%持股）于向天桥区商贸局，就变更济南之江商城主办单位提出申请。内容为：自2004年6月30日其以土地租赁的形式与浙江燃料公司建立正式的合作关系，开发建设济南之江商城项目，主营针织轻纺，并由新注册的之江公司投资建设；经公司总经理办公会议研究决定，将济南之江商城的主办单位变更为之江公司，市场负责人变更为朱某某。2004年11月27日，天桥区商务局向之江公司作出《关于济南之江商城变更市场主办单位的批复》，同意之江公司为济南之江商城的主办单位，望抓紧办理相关手续。之江公司于2004年12月28日向济南市工商行政管理局办理了《市场登记证》，2006年11月30日向天桥区国税局和地税局办理了《税务登记证》，均确认了之江公司是济南之江商城的主办单位。 标山居委会、标山集团对上述证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议。《关于变更济南之江商城主办单位的决定》、《关于济南之江商城变更市场主办单位的批复》及《证明》均不能证明浙江燃料公司与之江公司之间有合法有效的承继关系。浙江燃料公司与之江公司均是独立主体，是独立核算、独立经营。《批复》不能证明之江公司所主张的证明目的。《市场登记证》、《税务登记证》皆不能说明浙江燃料公司与之江公司之间就相关权益已作出了相应约定并实际履行。浙江燃料公司与之江公司的法定代表人朱某某对之江公司的股权及管理权均有异议，其已向相关主管机关作出了书面说明。 经审查，双方对上述证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。第六组：证据6《解除通知异议函》1份，拟证明标山居委会、 标山集团的解除通知不成立，合同应继续履行。 标山居委会、标山集团对该证据的真实性无异议，但认为内容与事实不符，且之江公司与第三方之间的诉争与本案无关。 双方对该证据的真实性无异议，本院对此予以确认。 第七组：证据7-1《被告投资建设合同》一份、7-2《付款凭证》1份，拟证明之江公司承租期间花费数千万建立之江商城，如标山居委会、标山集团任意解除合同将严重损害之江公司及第三人的合法权益。 标山居委会、标山集团对该证据的真实性有异议，认为之江公司建设之江商城有花费，但具体花费多少不清楚，也无从核实。 双方对该证据的真实性无异议，本院对此予以确认。 第八组：证据8－1《山东省高级人民法院的裁定书》1份、8－2《起诉状》1份，拟证明浙江燃料公司、之江公司和之江针织品公司返还原物诉讼正在重审中，部分租赁土地被案外人非法占用，本案应以另案审理完毕为前提，应中止。 标山居委会、标山集团对该证据的真实性无异议，但认为内容与事实不符，且其与第三方之间诉争与本案无关。 经审查，证据8-1、8-2与本案皆无关联性，本院对其不予采信。 根据本院审查确认的证据和当事人的陈述和，本院认定事实如下： 一、关于租赁合同纠纷涉案土地情况 《国有土地使用证》（天桥国用2004第0400702号）及《土地登记卡》载明，发证日期是2004年10月25日；土地使用权人是标山委员会；权属性质是国有土地使用权；使用权类型是划拨；土地使用权面积是67156.4平米；地类（用途）是耕地。“记事”部分载明“根据山东省人民政府（85）鲁政函147号文，系农转非而获得国有土地使用权，据1990年土地详查结果，该宗地用途以耕地为主，部分为独立工矿用地，如需改变用途，须经县级以上人民政府批准”。 《基本建设项目登记备案证明》（济天经计投资登【2003】6号）信息显示：标山集团于2003年3月7日将涉案土地在济南市天桥区经济发展计划局申请了登记备案，登记备案时涉案土地上的项目是山东宏运物流中心，该项目符合《山东省基本建设项目登记备案暂行办法》的有关要求。建设规模是占地53490平方米。标山居委会及标山集团确认该登记备案土地与涉案土地基本一致。 涉案土地上建设项目名称原为“济南泺口针织轻纺城”，现为“济南之江商城”，是2004年天桥区重点招商引资项目。 二、涉案土地的租赁情况 2004年6月30日，标山集团与浙江燃料公司于签订《租赁合同》，标山集团将涉案土地（《国有土地使用证》项下宗地图范围内的所有土地）出租给浙江燃料公司投资建设济南泺口针织轻纺城。第一条约定：标山集团在依法缴纳土地使用费获得土地使用权后，租赁用地100亩；第二条约定“出租给乙方依法自主投资建设”；第三条约定：土地使用年限40年，自2004年6月30日至2044年7月30日止。土地使用费按年度（12个月）缴纳，每年分两次付清，每年的1月、7月各付6个月土地使用费。土地使用费逐渐增加，具体为：第一年免使用费；第二年至第五年，每年180万元；第六年至第十年，每年200万元；第十一年至第十五年，每年280万元；第十六年至第二十年，每年300万元；第二十一年至第二十四年，每年450万元；第二十五年至第四十年，每年500万元；第四条约定：标山集团投资建设的第一期交易区160套（建筑面积16434平方米）自由式商铺由浙江燃料公司统盘收购；在付清收购款后，租赁期内地上建筑物及附属设施的一切所有权完全归浙江燃料公司所有。第五条约定：在租赁期内，乙方完全拥有土地使用权（包括第一期工程使用土地在内）和地面建筑物及其一切附属设施的所有权；在使用期内，乙方完全拥有（包括第一期工程使用土地在内）该宗土地、土地地面，以及地面上的所有建筑物及其附属设施的管理权、经营权、收益权，一切经营收益完全归乙方所有；第八条约定，在土地使用期内，甲方不得以任何理由或任何借口提高土地使用费价格，确保土地使用费四十年不变；第九条约定，任何一方违反本合同约定，违约方须按该项目实际投资向对方支付5‰的违约金。 2010年，标山居委会（标山集团）与之江公司(原浙江燃料公司)签订《补充协议》，对2004年6月30日签订的《租赁合同》部分条款进行补充变更：一、本协议是2004年6月30日甲乙双方签订的用地租赁合同的补充协议，与主合同具有同等法律效力。若本协议条款与主合同条款有冲突的皆以本协议条款为准。二、原浙江燃料公司的权利义务由之江公司承继；三、自2010年7月1日起，每年度由之江公司支付给标山居委会赞助费壹佰伍拾万元，直至2044年7月30日止。该赞助费每年度分两次支付，即每年的一月、七月各支付六个月赞助费（75万元）。首次赞助费75万元于2010年11月30日前付清。其后每次赞助费随主合同收费时间同时支付。 济南标山集团的股东为济南市标山实业总公司、济南市标山化工厂、济南市标山宾馆，三个股东均为集体所有制企业，均为济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民100%持股。浙江燃料公司于2004年5月27日成立，根据标山居委会、标山集团提交的2020年2月24日通过天眼查查询信息显示，经营状态是吊销。之江公司于2004年2月11日成立。浙江燃料公司与之江公司的法定代表人皆为朱某某。 三、涉案土地使用费缴纳情况 根据《租赁合同》约定，自2015年下半年至2019年，之江公司应交纳土地使用费总额为1260万元，实际缴纳的土地使用费总额为1520万元。具体交纳情况如下表： 双方对之江公司实际交纳土地使用费的时间和金额无异议。按照2004年6月30日签订的《租赁合同》的约定，不计算《补充协议》中约定的赞助费，之江公司已经足额缴纳了土地使用费，并且超额缴纳。 本院认为，本案争议的焦点问题是浙江燃料公司、之江公司是否欠缴租金。 标山居委会、标山集团与浙江燃料公司签订《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人自愿协商下签订，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，为合法有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。《补充协议》签订后，之江公司实际履行了租赁合同，标山居委会、标山集团接受了之江公司交纳的租金，租赁合同的主体实际变更为标山居委会、标山集团与之江公司。根据上述合同约定，自2015年下半年至2019年，之江公司应交纳土地使用费总额为1260万元，之江公司实际交纳1520万元，足额交纳了土地使用费，履行了合同约定的交纳租金的义务，故标山居委会与标山集团主张之江公司未足额交纳土地使用费不能成立。 标山居委会、标山集团提交之江公司法定代表人朱某某书写的《保证书》及《证明》，主张赞助费属于租金一部分，但朱某某正处于刑事羁押期间，是否认可赞助费属于租金对其自身刑事案件有利害关系，且其在《保证书》及《证明》中的陈述与其之后本人书写的《事情经过》中陈述内容相矛盾，故《保证书》及《证明》不能证明标山居委会、标山集团上述关于赞助费变更为租金的主张。 标山居委会、标山集团与之江公司于2010年签订的《补充协议》中未有不交纳该赞助费可解除合同的约定，未足额交纳赞助费也不属于法定解除租赁合同的情形。因此标山居委会及标山集团诉请解除租赁合同、拆除地上建筑物，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条规定，判决如下： 驳回济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费147133元，由济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  赵 雯 人民陪审员  陈建春 人民陪审员  许 楷 二〇二〇年七月一日 法官 助理  刘丹丹 书 记 员  韩 笑