重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初65号原告：重庆市光华物业管理有限公司一分公司，住所地重庆市江北区华新村96号3幢1-13，统一社会信用代码91500105MA5U5M8J7E。代表人：陈永钦，总经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：重庆华生园食品股份有限公司，住所地重庆市大渡口区凤祥路123号，统一社会信用代码915001046220703881。法定代表人：刘崇华，董事长。委托诉讼代理人：蔡忠林，男，1956年5月1日出生，汉族，系该司员工，户籍所在地湖北省仙桃市。原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司(以下简称光华物管公司一分公司)与被告重庆华生园食品股份有限公司（以下简称华生园食品公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李元兵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物管公司一分公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告华生园食品公司的委托诉讼代理人蔡忠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华物管公司一分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2017年6月13日签订的《商业设备设施使用维护管理协议》；2、请求法院判令被告支付原告合同解除前的设施设备使用维护管理费（从2019年2月20日起计算至合同解除之日止）以及逾期付款违约金（以所欠的设施设备使用维护管理费为基数，从2019年2月20日起计算至付清之日止，按年利率24%计算）；3、请求法院判令被告从合同解除之日起五日内向原告返还设施设备，逾期返还的，按三倍日使用维护费即26500元/月为标准，从合同解除的第6日起计算至实际返还之日止的逾期返还使用维护费；4、请求法院判令被告支付解除合同违约金26500元。事实和理由：2017年6月13日，我司与华生园食品公司签订《商业设备设施使用维护管理协议》，约定我司将位于重庆市江北区华新村X号附X幢X层X号房屋(以下简称涉案房屋)内的水、电、中央空调末端设施设备提供给华生园食品公司使用并收取维护管理费，该房屋的建筑面积为102.35平方米，设施设备使用管理期限为5年，从2017年6月20日起至2022年6月19日止，双方约定了使用维护管理费的支付标准，该费用为按季度缴纳，如果逾期支付应每日以逾期款项的百分之五支付违约金，逾期15日以上的，我司有权单方解除合同，华生园食品公司还应承担相当于合同剩余履行期限的设施设备使用维护管理费30%的违约金，如果根据此方法计算的违约金不足3个月设施设备使用维护管理费的，则按三个月的费用计收违约金。合同终止后，华生园食品公司应当在5日内向我司返还上述设施设备，逾期返还的，华生园食品公司每日应向我司支付3倍日设备设施使用维护管理费直至实际返还为止。合同签订后，我司按约向华生园食品公司交付了上述设施设备，但华生园食品公司仅向我司支付了部分费用，已构成违约，且合同约定的解除条件已成就，我司有权单方解除该合同并要求其承担相应的违约责任。请求法院依法判决。被告华生园食品公司辩称，由于光华物管公司一分公司属于分公司，并不具备独立的法人资格，故该协议应属无效。我司向案外人重庆光耀物业发展有限公司（以下简称光耀公司）租赁了涉案房屋，光华物管公司一分公司所述的商业设施设备实际是该房屋本身自带的水、电、气、空调等，光华物管公司一分公司对该设施设备既无所有权也无处分权，但其签订协议时故意隐瞒该真实情况诱使我司作出错误的缔约意思表示，光华物管公司一分公司存在合同欺诈行为，其并非本案适格的权利主体，该协议应属无效。我司因长期亏损无法继续经营已于2019年5月20日单方解除了该合同，不存在赔偿设施设备的后续使用费问题，光华物管公司一分公司签订合同后也没有向我司提供其所述的设施设备，不存在设施设备的返还问题，光华物管公司一分公司主张的违约金过高。由于今年发生了新冠肺炎疫情，属于不可抗力，要求扣除2020年1月1日至2020年3月31日期间的设施设备使用维护管理费。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，光华物管公司一分公司（出租方，甲方）与华生园食品公司（使用人，乙方）签订《商业设备设施使用维护管理协议》，光华物管公司一分公司向华生园食品公司提供涉案房屋（建筑面积为102.35平方米）内的水、电设施设备用于其在该房屋经营华生园食品店使用，华生园食品公司向光华物管公司一分公司支付设施设备使用维护管理费。设施设备使用管理期限为5年（从2017年6月20日起至2022年6月19日止），使用维护管理费按房屋建筑面积计算，每月71元/平方米，第2年起每年递增5%，各年使用维护管理费如下：从2017年6月20日至2017年10月19日首期租金为21801元；从2017年10月20日至2018年6月19日，标准为71元/平方米/月，季度费用为21801元；从2018年6月20日至2019年6月19日，标准为74.55元/平方米/月，季度费用为22891元；从2019年6月20日至2020年6月19日，标准为78.28元/平方米/月，季度费用为24036元；从2020年6月20日至2021年6月19日，标准为82.19元/平方米/月，季度费用为25236元；从2021年6月20日至2022年6月19日，标准为86.3元/平方米/月，季度费用为26500元。乙方按季缴纳第一期费用，由乙方于协议签订之日支付给甲方，以后每期使用维护管理费乙方在上期费用到期前10个工作日内支付给甲方。乙方逾期交纳设施设备使用维护管理费，应每日以逾期金额的5%向甲方支付违约金。在本协议期内，乙方有下列行为之一的，应承担相当于剩余使用管理期内设施设备使用维护管理费30%的违约金，如果根据此方法计算的违约金不足3个月设施设备使用维护管理费的，违约金按3个月的设施设备使用维护管理费计收，同时甲方有权单方提前解除此协议且不承担任何法律责任和损失：（1）……;（2）拖欠商业设备设施使用维护管理费或其他费用逾期15日以上的；……。本合同终止，乙方应在5日内将租赁房屋内设施设备返还甲方，超过5日的，甲方有权收回租赁物并要求乙方每日向甲方支付三倍日商业设备设施使用维护管理费的违约金。本协议所发生的纠纷，由租赁物业所在地人民法院管辖。华生园食品公司表示涉案房屋系其从光耀公司租赁，光华物管公司一分公司表示该房屋内的水管、电线以及中央空调末端系光耀公司所有，光耀公司为了免去维修的麻烦而授权其对外签订合同将该设施设备出租。合同签订后，光华物管公司一分公司于2017年7月14日与华生园食品公司的区域经理熊荣莹签订的《房屋验收表》载明：1、本物业房屋、设施已验收完毕，除以下需整改外，本物业其余设施验收均完好，需整改的项目无；2、本房屋水表底数：38吨；电表底数：182度；气表底数：13立方米。华生园食品公司于2017年7月14日出具的授权委托书载明：我司委托公司区域经理熊荣莹办理位于重庆市江北区华新街X号附X幢X层X号门面的全部装修事宜，全权负责处理有关装修事项。华生园食品公司表示其已于2019年5月20日以长期亏损无法继续经营为由单方解除了上述协议，光华物管公司一分公司不予认可，华生园食品公司对此举示的微信聊天记录无法看出聊天人的身份信息，聊天信息中也没有提及合同解除的问题。关于设施设备使用维护管理费的支付情况，华生园食品公司表示其已将合同签订后至2019年5月20日合同解除之日的设施设备使用维护管理费全部付清，该费用均系支付给光华物管公司一分公司指定的收款人光耀公司，其举示的建设银行交易明细和支付宝转账记录均系其与光耀公司之间的交易记录。光华物管公司一分公司表示华生园食品公司付清了从合同签订后至2019年2月19日期间的设施设备使用维护管理费，2019年2月19日之后仅支付8720.80元后便未再支付，这些款项系光耀公司收到华生园食品公司支付的款项后我司再找光耀公司要其再转给我司的，但否认指定光耀公司作为收款人。光华物管公司一分公司在本案起诉前未通过发函的方式通知华生园食品公司解除合同，本案起诉状副本于2020年3月9日送达华生园食品公司。2020年1月，我国发生新冠肺炎疫情，重庆市人民政府于2020年1月24日发布消息，根据《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。经重庆市新冠肺炎疫情防控工作领导小组研究决定，自2020年3月10日24时起，将重庆市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；从3月24日24时起，将重庆市突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。以上事实，有《商业设备设施使用维护管理协议》、房屋验收表、委托书、微信聊天记录、支付宝转账截图、建设银行个人交易明细以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。华生园食品公司为在涉案房屋经营华生园食品店与光华物管公司一分公司签订《商业设备设施使用维护管理协议》，有偿使用涉案房屋内由光华物管公司一分公司提供的水、电设施设备并按约定向该司支付设施设备使用维护管理费，关于华生园食品公司提出的光华物管公司一分公司不具有独立的法人资格，该司在签订合同时隐瞒其不具备对案涉设施设备的所有权和处分权的事实构成合同欺诈而认为该合同系无效的抗辩意见，本院认为，由于光华物管公司一分公司系重庆市光华物业管理有限公司依法设立并领取了营业执照的分支机构，其虽不具备独立的法人资格，但其具备一定的组织机构和财产，仍能对外以自己的名义从事民事活动并签订经济合同，也具有民事诉讼主体资格。案涉设施设备虽系光耀公司所有，但光华物管公司一分公司表示其系经过该司的授权与华生园食品公司签订的该合同，即便光华物管公司一分公司未获得该司授权而构成无权处分行为，但这也并不影响双方签订的上述合同的效力，只不过在权利人光耀公司对该合同不予追认的情况下不能发生案涉设施设备交付的效力，事实上双方在合同履行过程中，也从未发生过因光耀公司主张权利而导致华生园食品公司不能使用该设施设备的情况，华生园食品公司也未举示证据证明光华物管公司一分公司在签订合同时存在欺诈行为，且光华物管公司一分公司对案涉设施设备有无处分权的问题也并未对华生园食品公司行使合同权利造成任何妨碍和不利影响，故本院认为双方签订的上述协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律拘束力，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。关于双方争议的合同签订后光华物管公司一分公司是否向华生园食品公司交付了案涉设施设备的问题，根据光华物管公司一分公司与华生园食品公司的区域经理熊荣莹于2017年7月14共同签署的房屋验收表可知，光华物管公司一分公司按照合同约定向熊荣莹交付了涉案房屋内的水、电设施，但并不包括中央空调末端，并且中央空调末端也不属于合同约定的设施设备范围，华生园食品公司后又向光华物管公司一分公司支付了设施设备使用维护管理费，足以说明华生园食品公司对熊荣莹代表其接受光华物管公司一分公司对水、电设施的交付予以认可，应认定光华物管公司一分公司按照合同约定向华生园食品公司交付了涉案房屋内的水、电设施。华生园食品公司则应当按照合同约定向光华物管公司一分公司支付设施设备使用维护管理费，光华物管公司一分公司自认华生园食品公司付清了合同签订后至2019年2月19日期间的设施设备使用维护管理费，2019年2月19日之后仅支付8720.80元后未再支付，华生园食品公司虽然辩称已付清从合同签订之后至2019年5月20日期间的设施设备使用维护管理费，但其举示的支付宝转账凭证以及银行交易明细等证据均系其与光耀公司之间的交易记录，而其与该司之间本身又存在涉案房屋的租赁关系，其也没有举示证据证明光华物管公司一分公司指定光耀公司作为收款人，故本院认为华生园食品公司举示的现有证据并不足以证明其支付租金的情况，本院对光华物管公司一分公司陈述的租金支付情况予以采信。双方约定如果华生园食品公司拖欠设备设施使用维护管理费15天以上，光华物管公司一分公司有权单方解除该合同，双方约定设施设备使用维护管理费系按季度支付，2018年6月20日至2019年6月19日期间每季度的费用为22891元，华生园食品公司从2019年2月19日起至今仅支付了8720.80元后未再支付，合同约定的解除条件已成就，光华物管公司一分公司有权依据该约定单方解除合同。华生园食品公司辩称其已于2019年5月20日以长期亏损无法继续经营为由单方解除了该合同，光华物管公司一分公司对此不予认可，华生园食品公司举示的微信聊天记录无法看出聊天人的身份信息，聊天信息中也没有提及合同解除问题，而且华生园食品公司作为违约方要求解除合同，也没有举示证据证明其不存在恶意违约行为，且继续履行合同对其显失公平，故本院认为华生园食品公司举示的现有证据并不能证明其已于2019年5月20日单方解除了该合同。由于光华物管公司一分公司在本案起诉前并未通过发函的方式通知华生园食品公司解除合同，故本院确定双方签订的《商业设备设施使用维护管理协议》于本案起诉状副本送达华生园食品公司之日即2020年3月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于光华物管公司一分公司提出的各项诉讼请求，本院分别评述如下：合同解除后，光华物管公司一分公司有权要求华生园食品公司返还涉案房屋内的水、电设施设备，故本院对光华物管公司一分公司要求华生园食品公司返还水、电设施设备的诉讼请求予以支持。关于逾期未返还设施设备的占用使用费问题，双方约定华生园食品公司应当在合同解除后的5日内向光华物管公司一分公司返还设施设备，逾期未返还应当按照三倍日商业设施设备使用维护管理费为标准向光华物管公司一分公司支付违约金，本院认为该约定标准过高予以调整，本院确定华生园食品公司应当从合同解除后第6日即2019年3月15日起至设施设备实际返还之日止，按照2019年3月15日当天的设施设备使用维护管理费的130%即331元/天（22891元/季÷90天×130%）为标准向光华物管公司一分公司支付逾期未返还设施设备的占用使用费。关于拖欠的设施设备使用维护管理费问题，华生园食品公司应当向光华物管公司一分公司支付2019年2月20日至合同解除之日即2020年3月9日期间的设施设备使用维护管理费101026元【2019年2月20日-2019年6月19日期间的费用为30520.77元（74.55元/平方米/月×102.35平方米×4月）+2019年6月20日-2020年3月9日期间的费用为70505.23元（78.28元/平方米/月×102.35平方米÷30天×264天）】，但在该期间我国发生了新冠肺炎疫情，属于不可抗力事件，由于华生园食品公司租赁涉案房屋及设施设备系为了经营华生园食品店，疫情防控对食品经营行业产生了较为严重的影响，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。华生园食品公司虽未举示证据证明其将受新冠肺炎疫情影响不能履行合同的事实通知光华物管公司一分公司，但新冠肺炎疫情防控应系社会众所周知的事实，即使华生园食品公司未尽到该通知义务，光华物管公司一分公司对此也应当知情。根据新冠肺炎疫情防控对重庆市食品经营行业的影响，本院确定在重庆市启动一级响应即2020年1月24日至启动二级响应即2020年3月10日的前一日即2020年3月9日（合同解除时间点）共计46天的设施设备使用维护管理费12285元（78.28元/平方米/月×102.35平方米÷30天×46天）由原、被告各承担50%，即减免华生园食品公司该期间50%的费用即6142.50元（12285元×50%）。综上，扣除华生园食品公司2019年2月19日之后支付的8720.80元以及减免的6142.50元，华生园食品公司还应当向光华物管公司一分公司支付设施设备使用维护管理费86162.70元（101026元-8720.80元-6142.50元）。关于逾期付款违约金问题，双方在合同中约定每日按逾期金额的百分之五支付违约金过高，本院调整为2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%和从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%作为逾期付款违约金的计算标准。双方约定设施设备使用维护管理费系按季度支付，从第二期开始以后每期费用的支付时间为上期费用到期前的10个工作日之内，即支付下期费用的最迟时间不能超过上期的最后一天。每期费用的逾期付款违约金分别计算如下：1、2019年2月20日至2019年5月19日期间欠付的费用为14170.20元（22891元-2019年2月19日之后支付的8720.80元），该笔费用的逾期付款违约金为以14170.20元为基数，从2019年2月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算；从2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。2、2019年5月20日至2019年8月19日期间欠付的费用为23654元（22891元/季÷3+24036元/季÷3×2），该笔费用的逾期付款违约金为以23654元为基数，从2019年5月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算；从2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。3、2019年8月20日至2019年11月19日期间欠付的费用为24036元，该笔费用的逾期付款违约金为以24036元为基数，从2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。4、2019年11月20日至2020年2月19日期间欠付的费用为20431元【24036元-减免的2020年1月24日至2月19日新冠肺炎疫情防控期间产生费用的50%即3605元（78.28元/平方米/月×102.35平方米÷30天×27天×50%）】，该笔费用的逾期付款违约金为以20431元为基数，从2019年11月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。5、2020年2月20日起至2020年3月9日期间欠付的费用为2537元（78.28元/平方米/月×102.35平方米÷30天×19天×50%），该笔费用的逾期付款违约金为以2537元为基数，从2020年2月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于提前解除合同的违约金问题，双方在合同中约定如果因华生园食品公司拖欠费用导致合同解除，华生园食品公司应当承担相当于合同剩余履行期限计算的设施设备使用维护管理费30%的违约金，如果根据此方法计算的违约金不足3个月设施设备使用维护管理费则按3个月的费用计收，由于本案系因华生园食品公司的单方违约行为导致合同解除，华生园食品公司还应当向光华物管公司一分公司支付解除合同产生的违约金。由于在合同履行期内中途解除合同会加大案涉设施设备再次出租的难度，必然会影响光华物管公司一分公司的合同预期利益，华生园食品公司在订立合同时对此应有充分的预见，本院酌情认定光华物管公司一分公司在合同解除后将案涉设施设备再次出租的合理期限为3个月（从合同解除的次日即2020年3月10日计算至2020年6月9日），该3个月其损失的设施设备使用维护管理费为24570元（78.28元/平方米/月×102.35平方米÷30天×92天）。本院以光华物管公司一分公司因合同解除所遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将解除合同违约金调整为24570元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司与被告重庆华生园食品股份有限公司于2017年6月13日签订的《商业设备设施使用维护管理协议》于2020年3月9日解除；二、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司返还位于重庆市江北区华新村X号附X幢X层X号房屋内的水、电设施设备；三、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司支付逾期未返还设施设备的占用使用费（从2019年3月15日起至设施设备实际返还之日止，按331元/天计算）；四、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司支付设施设备使用维护管理费86162.70元，五、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司支付逾期付款违约金（1、以14170.20元为基数，从2019年2月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算；从2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。2、以23654元为基数，从2019年5月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算；从2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。3、以24036元为基数，从2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。4、以20431元为基数，从2019年11月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。5、以2537元为基数，从2020年2月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；六、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司支付解除合同违约金24570元；七、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司一分公司的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2401.88元，减半收取计1200.94元，由被告重庆华生园食品股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李元兵二〇二〇年七月七日书记员  陈佳佳