广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初42375号原告：金锁英，女，1968年10月25日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘华，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏梓劲，广东启源律师事务所实习律师。被告：黄术昌（曾用名黄大山），男，1985年10月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告金锁英诉被告黄术昌房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告金锁英及其委托诉讼代理人刘华、苏梓劲到庭参加了诉讼；被告黄术昌经本院合法传唤逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告金锁英向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（二手房）》合法有效；2、被告黄术昌协助原告金锁英办理广州市天河区和美街19号403房产权转移登记手续；3、被告黄术昌承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年10月27日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（二手房）》，约定被告黄术昌向原告金锁英出售广州市天河区和美街19号403房产。合同签订后，原告金锁英依约付清了购房款及相关税费、物业费，被告黄术昌也依约履行了交付房屋、协助办理水电交费手续及物业管理交接手续的义务，原告金锁英现已对房屋进行装修并实际使用，且涉案房屋已满足过户条件，但被告黄术昌怠于履行过户义务，为维护原告金锁英的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求判如所请。被告黄术昌未作答辩，亦未在举证期限内提交证据。经审理查明：2016年10月26日，被告黄术昌为购买中国石化销售股份有限公司华南分公司福利房，签订了《广州阳华国花苑商品房认购书》，自愿订购案外人广州阳华置业有限公司（以下简称“阳华置业公司”）开发的“阳华国花苑”广州市天河区和美街19号403房（以下简称涉案房屋），并于同日一次性交纳购房款和专项维修基金共585575元。次日，金锁英（买方）、黄术昌（卖方）签订《广州市商品房买卖合同（二手房）》，约定：卖方拟将涉案房屋转让给买方，转让总价款为1290324.57元，其中包括：一次性购房款590324.57元（包括购房款577700元、房屋维修基金7875元、2014年1月至2016年10月的物业管理费4749.57元）以及转让金700000元；卖方承诺对出售的涉案房屋享有完全的处分权；待卖方拿到房产证且达到卖方所属公司可以交易要求后，需在10日内配合买方办理过户手续，不得以任何借口拖延办理；在公司将房屋交付使用后，该房产使用权归买方所有，卖方拿到该房产钥匙后，需在当日交付至买方，此后产生的物业管理费由买方支付；经双方协商约定，房屋最终转让价款不受时间和房屋价格波动的影响，以本协议为准等。上述协议签订后，原告金锁英分别通过银行转账方式于2016年10月20日支付了100000元、于2016年10月26日支付了590324.57元、于2016年11月5日支付了180000元、于2016年11月27日支付了102872.33元、于2017年4月11日支付了300000元、于2017年4月11日支付了8000元、于2019年4月5日支付了12000元，相应的银行转账凭证均注明支付涉讼房屋的房款。2019年8月27日，被告黄术昌（乙方、买方）与广州阳华置业有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》【合同编号：201908228661】（该合同在广州市规划和自然资源局档案馆备案），约定：乙方向甲方购买位于广州市天河区和美街19号403房产，建筑面积75.3936平方米，出售总价为580531元；甲方应当自交付自本合同签订之日起_日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方等内容。另查明：据广州市房地产档案馆2019年11月21日查册表显示，被告黄术昌为位于广州市天河区和美街19号403房（以下简称“涉案房屋”）的权属人，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房。原告金锁英于本案起诉前，向本院提出诉前财产保全申请，本院依法于2019年11月25日作出（2019）粤0106财保294号民事裁定，裁定冻结被告黄术昌银行存款2000000元或查封、扣押其等值财产。本院在执行该裁定过程中，实际查封了涉案房屋。原告金锁英表示其于2016年11月入住涉案房屋，为证明其实际使用房屋，为此提交《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》以及多份发生在2017至2018年期间的物业管理费、水费、排污费发票原件。本院于2020年6月23日到涉案房屋进行现场勘查，由原告金锁英打开涉案房屋门锁，会同本院工作人员入内勘查拍照。本院当日现场张贴权利申报公告，至今并无相关权利人向本院提出权利申报。关于购房资格，原告金锁英提交广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示截至2020年4月14日，原告金锁英具备本市住房限购区域内住房购买资格。就涉案房屋是否具备交易条件问题，本院向广州市规划和自然资源局发函调查，调查内容为：涉案房屋的过户手续是否受“居民家庭新购买的住房须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续”规定的限制？涉案房屋是否存在办理过户手续的障碍？2020年5月14日该局函复称：涉案房屋以2019登记1493006号登记在黄术昌名下，规划用途为住宅，暂无抵押登记信息；你院以（2019）粤0106财保294号协执文书查封该业，期限至2022年12月1日止；经查档案资料，黄术昌与阳华置业公司于2019年11月12日持《不动产登记申请表》《广州市商品房买卖合同》、完税凭证等资料申请来函房产的转移登记，市登记中心于11月15日核准登记，并根据限售政策要求在不动产权证上增加限售注记；根据2017年3月30日《的解读》中有关执行时点的要求“3月30日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行；3月30日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。”如黄术昌能够按上述要求补充提供相关证明材料的，可视为政策调整前购房，本次转让可不受“须取得不动产权证满2年后方可转让或办理析产手续”的规定限制；若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规以及我市限购、限售政策规定，在提交资料齐全的情况下，买卖双方可持资料办理转移登记等。本院认为：原告金锁英与被告黄术昌签订的《广州市商品房买卖合同（二手房）》并不违背法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应依约履行。关于涉案房屋过户手续办理是否受交易政策限制的问题。本案中被告黄术昌与阳华置业公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》购买涉案房屋，该房屋为被告黄术昌所属工作单位的福利房，虽然被告黄术昌于2019年才取得涉案房屋的不动产权证，但其为购买涉案房屋早已于2016年10月26日签订《广州市阳华国花苑商品房认购书》，并于当日一次性付清房款，可见，涉案房屋的交易实际发生于2016年，结合本院的调查情况，被告黄术昌的购房行为实际发生在限购政策调整前，涉案房屋过户不受交易时限政策限制。就原告金锁英与被告黄术昌的房屋买卖关系，原告金锁英作为房屋买受人已付清全部购房款且涉案房屋亦已交付给原告金锁英使用，被告黄术昌作为房屋出卖人负有协助办理产权过户和房地产登记手续的义务。双方约定，被告黄术昌拿到房产证且达到被告黄术昌所属公司可以交易要求后，需在10日内配合买方办理过户手续；现被告黄术昌已取得涉案房屋的权属、涉案房屋的交易不存在障碍，原告金锁英已具备购房资格，被告黄术昌至今未协助原告金锁英办理过户手续显属违约，故原告金锁英要求被告黄术昌协助办理涉案房屋的产权过户手续合法有据，本院予以支持。被告黄术昌经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，判决如下：一、确认原告金锁英与被告黄术昌于2016年10月27日签订的《广州市商品房买卖合同（二手房）》合法有效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄术昌协助原告金锁英办理广州市天河区和美街19号403房产权过户手续，将上述房屋过户登记至原告金锁英名下。案件受理费16413元、财产保全费5000元，均由被告黄术昌负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 植二〇二〇年七月九日书记员 周泽纯