安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初6116号 原告:李玥玥,女,1995年7月13日出生,汉族,住安徽省安庆市潜山县。 委托诉讼代理人：董渡新，安徽今点律师事务所律师。 被告:郑晓辉,男,1987年1月14日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：吴小刚，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告李玥玥与被告郑晓辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玥玥及其委托诉讼代理人董渡新、被告郑晓辉及其委托诉讼代理人吴小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玥玥向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》;2、依法判决被告返还占用的房屋并将房屋恢复原状;3、依法判决被告向原告支付违约金211600元(合同总价款*20%);4、依法判决被告向原告支付占用房屋期间的使用费16000元(2000元/月*8个月,暂计算至2020年3月);5、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:被告通过安徽中墅房地产经纪有限公司绿都嘉园分公司意欲购买原告持有的坐落于安徽省合肥市庐阳区房屋(权属证号:第××号),2019年8月30日,原告（甲方）、被告（乙方）就案涉房屋签订了《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》,协议约定:第二条存量房转让价款为人民币1058000元;第三条双方同意,甲方于款清交房;第八条乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的,甲乙双方同意按下列方式处理。二、逾期超过十日后,乙方未支付转让存量房价款给甲方的,甲方有权单方解除合同,乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金。另,根据原被告双方签订的《房地产买卖合同之补充协议》约定:第二条第2款:乙方于2019年9月15日将第一笔购房款人民币458000元整以房管资金托管的方式支付甲方;第四条第3款:乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(三)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的。合同签订后,被告仅支付了房屋定金3万元,定金交付后经原告多次催促,被告均拒绝按照合同约定支付购房款。且被告搬入案涉房屋居住,原告告知被告搬离后,被告拒绝搬离。导致原告持有房屋无法出售及租赁,造成原告损失。后经查询被告购房期间隐瞒了其具有涉诉及被执行情况。原被告就案涉房屋达成买卖合意后,被告理应按照合同支付购房款,被告无视合同约定拒绝支付款项的同时还恶意占用房屋。无奈,特根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起诉讼,请法院查明事实、判如所诉。 被告郑晓辉辩称：一、被告与原告签订合同时，由于原告隐瞒交易房屋的实际建筑年限，将交易房屋的实际建筑年限1989年说成是1998年，导致被交易房屋无法向银行申请贷款，因此原告存在欺诈行为，该行为是导致合同无法履行的根本原因。二、被告在合同签订后按合同要求履行了资金托管义务，不存在违约行为。三、合同签订后，原告自愿将房屋交给被告，并让被告先行装修使用，因此不存在违约占用房屋的事实，并且被告因此也承担了房屋装修损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年8月30日,原告即甲方与被告即乙方签订了《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》,约定:购买甲方持有的坐落于安徽省合肥市庐阳区房屋(权属证号:第××号),第二条存量房转让价款为人民币1058000元;第三条双方同意,甲方于款清交房;第八条乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的,甲乙双方同意按下列方式处理。二、逾期超过十日后,乙方未支付转让存量房价款给甲方的,甲方有权单方解除合同,乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金。另,根据原被告双方签订的《房地产买卖合同之补充协议》,协议第二条第2款:乙方于2019年9月15日将第一笔购房款人民币458000元整以房管资金托管的方式支付甲方;第四条第3款:乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(三)逾期履行本协补充协议第二条约定的义务超过十日的。乙方应在违约行为发生之日起十日内以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。乙方承诺贷款事项由乙方自己去办，以过户当天结算三个月为期，过期乙方全款补齐。 合同签订后,被告支付了房屋定金3万元，且签订合同当日原告将房屋交给被告，被告随后搬入案涉房屋居住,并进行了装潢，经双方当庭确认，被告的装潢价值折价为二万元。定金交付后被告未能按约支付第一笔购房款458000元。亦未能办理贷款事宜。2019年10月29日原告向被告发出短信，称被告迟迟办不下来贷款，已属于根本性违约，通知被告立即解除合同，同时限被告在2019年11月1日搬出房屋，原告催促被告支付购房款及要求被告搬离未果，现诉至法院。 以上事实由双方当事人陈述以及原告提供的身份证、被告身份证、房产证、《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、短信截图等相关证据证实。 本院认为，原、被告双方存在房屋买卖合同关系，此有双方签订的存量房买卖合同及补充协议为证，本院予以确认。双方均应履行各自权利义务。本案中由于被告未能如约支付第一笔购房款及办理按揭贷款，已构成违约，故其应承担相应的违约责任。被告辩称，原告未能告知其房屋真实建造年代导致其办不下来贷款，因未举证证明，本院不予采信。 原告各项诉讼请求：1、依法判决解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》，由于被告构成违约，依约原告有权解除双方合同，故本院予以支持。 2、依法判决被告返还占用的房屋并将房屋恢复原状;由于合同解除，被告应返还占用的房屋，将可移动物品搬离。被告装潢部分双方同意折价二万元可抵扣。 3、依法判决被告向原告支付违约金211600元(合同总价款*20%);根据原告违约情况，本院酌定支持42320元（211600/5）。 4、依法判决被告向原告支付占用房屋期间的使用费16000元(2000元/月*8个月,暂计算至2020年3月);本院可予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告李玥玥与被告郑晓辉双方签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》； 二、被告郑晓辉于本判决生效之日起十日内将安徽省合肥市庐阳区房屋恢复原状并返还原告李玥玥; 三、被告郑晓辉向原告李玥玥支付违约金42320元(合同总价款*4%); 四、被告郑晓辉向原告李玥玥支付占用房屋期间的使用费16000元; 以上三四项合计58320元，扣除被告郑晓辉交付原告李玥玥的定金30000元及装潢折价款20000元，剩余款项8320元于本判决生效之日起十日内一次性支付。 五、驳回原告李玥玥其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2357元，由原告李玥玥负担1753元，被告郑晓辉负担604元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年七月二十三日 书记员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。