湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终262号上诉人（原审原告）：胡长安，男，1958年8月21日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。上诉人（原审原告）：王汉兰，女，1959年3月29日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：张正平，鄂州市葛店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：肖继明，女，1958年9月8日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。被上诉人（原审被告）：陈跃进，男，1958年1月14日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：程时州，鄂州市樊口法律服务所法律工作者。原审第三人：王红斌，男，1971年5月4日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。上诉人胡长安、王汉兰因与被上诉人肖继明、陈跃进及原审第三人王红斌案外人执行异议之诉一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡长安、王汉兰及其共同委托诉讼代理人张正平、被上诉人肖继明及其与陈跃进的共同委托诉讼代理人程时州到庭参加诉讼。原审第三人王红斌经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡长安、王汉兰上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、确认鄂州市金桥名邸小区3号楼独单元201室房屋的权利人为胡长安、王汉兰；三、撤销（2019）鄂0704执异41号执行裁定书；四、撤销（2018）鄂0704执391号执行裁定书。事实和理由：一、涉案房屋的公积金贷款为胡长安所交（有银行流水为证），原审法院没有认定。二、原审认定涉案房屋胡长安、王汉兰没有长期居住，属于认定事实错误，对于如何认定合法占有涉案房屋，对此要件并不能要求太苛刻，只要是房子在买房人的管控之下即可。涉案房屋是胡长安、王汉兰在鄂州市××唯一住房。原审认定涉案房屋低价转让有悖常理，无任何法律依据。王红斌购房时是43万元，而胡长安、王汉兰与王红斌转让涉案房屋是40万元，按当时鄂州市场价格是公平合理的。房屋装修承包人曹卫峰已出庭作证，2015年3月份涉案房屋是其装修，2015年之后涉案房屋的物业费、天然气费均由胡长安缴纳。原审认定涉案房屋登记在王红斌名下，据此否定胡长安、王汉兰为涉案房屋的权利人无法律依据。商品房网签登记并不具有物权变动性质，预告登记制度的立法目的就是防止房屋卖售人（尤其是开发商）一房多卖，保护房屋买受人（尤其是商品房买受人）的合法权益，而这一重点保护的前提当然是房屋买卖双方已经签订了合法有效的买卖合同，且涉案房屋抵押登记在鄂州市住房公积金管理中心，因无法解除抵押导致不能办理过户，并非胡长安、王汉兰的过错。三、胡长安、王汉兰符合排除执行异议的几个要件：一是胡长安、王汉兰与王红斌的转让合同在肖继明、陈跃进向法院申请执行查封之前已签订。二是书面转让合同合法有效。三是没办理过户手续，胡长安、王汉兰无过错。四是胡长安、王汉兰己合法占有涉案房屋达4年之久。根据法理居住权大于申请执行人的普通债权。四、胡长安、王汉兰权利真实合法，应当优先于申请执行人对被执行人的债权等权利受到保护，从立法目的来看，《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对案外人物权期待权的保护。一审法院不能将执行异议一律驳回。肖继明、陈跃进辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，胡长安、王汉兰上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。胡长安、王汉兰向一审法院起诉请求：一、确认鄂州市金桥名邸小区3号楼独单元201室房屋权利人为胡长安、王汉兰所有；二、撤销（2019）鄂0704执异41号执行裁定书；三、撤销（2018）鄂0704执异391号执行裁定书并解除金桥名邸小区3号楼独单元201室房屋的查封。一审法院认定事实：2013年6月4日，王红斌、王小芬购买位于鄂州市金桥××小区××单元××层××住房××套（面积约124.01平方米），总价为43万元。首付13万元，余款30万元办理公积金按揭贷款。该房屋于2013年6月21日预告登记在王红斌、王小芬名下，并办理了预告抵押登记，抵押权人为鄂州住房公积金管理中心，抵押金额为30万元。2013年11月15日，王红斌向王汉兰借款32万元，并出具借条一张。2015年3月22日，王红斌、王小芬与胡长安、王汉兰签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方（王红斌、王小芬）同意将位于鄂州市金桥××小区××单元××层××号按揭住房一套（面积约124.01平方米）转让给乙方（胡长安、王汉兰）。甲乙双方签字当日，甲方按房产实物全部移交给乙方。移交前甲方如有欠缴物业费、水费、电费及其他应由甲方支付的关于该房产的费用全部由甲方承担。甲方转让给乙方的上述房产，因甲方在鄂州市住房公积金管理中心办理了公积金贷款，贷款未到期，暂未办理房产证和土地使用权证。待甲方贷款到期还清后，甲乙双方应在三十个工作日内办理完该房屋的房产证和土地使用权证的过户手续。甲方负责每月向银行还贷，甲方承诺每月按期还清，不得拖延，直至按揭贷款全部还清。甲方如到期违约，甲方必须在一个月内将所欠乙方的肆拾万元加乙方房屋的装修款壹拾陆万元和所欠肆拾万元按银行十年贷款利息的四倍的利息总和减去乙方使用该房屋十年的租金总和（即捌万肆千元）后的资金一次性支付给乙方。2019年1月7日，因王红斌逾期28期未还贷款，鄂州市住房公积金管理中心向其发出贷款逾期催收函。2017年6月21日，因肖继明、陈跃进向该院起诉王红斌借款合同纠纷一案，该院于2017年11月30日作出（2017）鄂0704民初1502号民事判决书，判决王红斌于判决生效之日起十五日内偿还肖继明、陈跃进借款100万元，利息62.4万元（按月息两分计算至2017年6月20日，之后据实结算），合计162.4万元。判决生效后，因王红斌未履行判决书确定的义务，肖继明、陈跃进于2018年3月26日向该院申请强制执行。2018年6月29日，该院依据肖继明、陈跃进的申请，作出（2018）鄂0704执391号之一执行裁定书，查封王红斌与案外人王小芬所有的位于鄂州新型光源厂东侧金桥名邸3号楼独单元2层01号房屋。胡长安、王汉兰对上述查封的房产提出书面异议。经该院审查，于2019年9月2日作出（2019）鄂0704执异41号民事裁定书，裁定驳回胡长安、王汉兰异议。另查明：王汉兰与王红斌系姐弟关系。一审法院认为，虽然胡长安、王汉兰与王红斌因借款到期未还而签订有《房屋转让合同》，但涉案房屋尚未办理过户登记手续，仍在王红斌名下，且该房屋办理了抵押登记，抵押人为鄂州住房公积金管理中心。同时，王红斌将涉案房屋低价转让给胡长安、王汉兰亦有悖常理。因此，依据物权法相关规定，胡长安、王汉兰对涉案房屋尚未取得所有权，其只享有要求王红斌办理过户或要求王红斌偿还借款及租金的债权，该权利不能排除已生效判决的执行，故对胡长安、王汉兰的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回胡长安、王汉兰的诉讼请求。案件受理费5800元，由胡长安、王汉兰负担。本院二审期间，各方均没有提交新证据。经审理查明，一审法院除认定“2013年11月15日，王红斌向王汉兰借款32万元，并出具借条一张”有误以外，查明的其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，2013年11月15日，王红斌向王汉兰出具32万元借条一张，未约定借款利息。2013年11月21日和22日，6228481631266201418账号向徐红俊账户分别转账20万元、15万元。本院认为，首先，胡长安、王汉兰主张因王红斌欠王汉兰32万元，双方达成以房抵债的协议。以房抵债成立的前提是双方成立真实的借贷关系。为证明借贷关系成立，胡长安、王汉兰向法院提交借条和银行流水各一份，银行流水显示6228481631266201418账号于2013年11月21日、22日分两笔共向徐红俊账户转账35万元，王红斌称为了便于计息其向徐红俊转账30万元，但借条又记载王红斌借王汉兰32万元。以上证据和陈述所指向的金额，均不能建立一一对应的关系，且相互之间存在矛盾。其次，王红斌、王小芬与胡长安、王汉兰签订的《房屋转让合同》约定以房抵债，却又在违约责任中约定若王红斌到期违约须将所欠40万元和装修款、利息减去十年租金一次性支付给胡长安、王汉兰。以房抵债的债务金额为40万元，与***的购房价格、借条金额、向徐红俊转账金额均不一致，胡长安、王汉兰对金额的不一致解释为借款利息，但王红斌向王汉兰出具的借条显示双方未约定借款利息。本案审理中胡长安、王汉兰与王红斌所陈述的利率不一致，对于本息计算方法和结算过程也未明确说明。以上可见，双方对以房抵债的约定较为随意，真实意思表示也不清楚。再次，王汉兰所称向王红斌支付借款的方式很特殊，不是直接转账或交现金，而是将银行卡交与王红斌，密码告知王红斌，其付款方式明显与日常交易习惯不符。且对于王红斌持有王汉兰的银行卡，王红斌对银行卡内资金进行控制，除双方陈述外无其他证据予以证明，对该事实本院不予认可。最后，王红斌主张徐红俊认可王汉兰向徐红俊转账的35万元，作为其向徐红俊出借的借款，并出具了30万元整的借条，但王红斌并未向法院提交该借条。肖继明、陈跃进诉王红斌民间借贷纠纷一案中法院认定的事实显示，王红斌为徐红俊向陈跃进、肖继明借款100万元担保。鉴于王红斌与徐红俊之间存在的担保关系，以及王红斌与王汉兰之间的近亲属关系，在借条缺失的情况下，对王红斌主张的该事实，本院不予认定。胡长安、王汉兰无证据证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第三款规定的条件，胡长安、王汉兰的权利不能够排除执行，故胡长安、王汉兰要求确认涉案房屋归其所有、解除查封、撤销（2019）鄂0704执异41号和（2018）鄂0704执391号执行裁定书的诉讼请求不予支持。综上所述，胡长安、王汉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由胡长安、王汉兰负担。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员**军审判员郭玥彤二〇二〇年七月二十七日法官助理李思书记员尹瑞