贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2159号上诉人（原审被告）：姜华，男，汉族，1969年11月13日生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵州民天物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区富水南路232号中山大厦B座7层，统一社会信用代码：915201007613709547。法定代表人：温家明，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪元华，系该公司项目经理。上诉人姜华因与被上诉人贵州民天物业发展有限公司（以下简称“民天物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜华上诉请求：1、请求撤销原判，驳回被上诉人所有诉求；2、本案诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、5634.63元的物业服务费是被上诉人自行定价按照1.5/平方米/月市场价计算得来的，因橙堡小区没有业委会是不能执行市场价，根据《贵州省物业服务收费管理办法》第十二条电梯房一类企业最高为0.8元/一平米/每月，故物业费也应当按照0.8元/一平米计算，共计为3005.1元（91.62平米*41个月*0.8元/平方米/月）。二、被上诉人自己都未履行和业主签订的协议，故无权要求上诉人履行合同。三、被上诉人没有执行《贵州省物业条例》第八十五条将业主共有收益用于支付物业费、公共维修基金，被上诉人收取的广告费、路面摊面费等费用应当用于支付物业费及专项维修基金，故上诉人并不拖欠被上诉人物业费。四、被上诉人应将房开退还给被上诉人的三通费1300元予以扣除。五、被上诉人将房开退还给上诉人差平方的钱扣除了但是未计算。六、被上诉人违反合同包干制，违反《贵州省物业服务收费管理规定》第二十五条，设立名目《装修管理费》强制收取上诉人每平米7元的装修管理费637元。七、被上诉人是通过违法的招标程序进入的橙堡小区，被上诉人的物业行为是违法获得，不应得到法律的保护。民天物业公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持原审判决。民天物业公司向一审法院起诉请求：一、被告支付拖欠的物业管理服务费5634.63元；二、被告支付物业管理服务费延期支付违约金15317.19元；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：1、被上诉人收取的服务费标准不符合国家法律规定，一审法院认定事实：2012年10月15日，原告民天物业公司作为乙方与案外人贵州宇通房地产开发有限责任公司作为甲方签订《“宇通——雅江园”小区前期物业管理服务协议》一份，主要约定由原告为“宇通——雅江园”（“橙堡”）小区提供物业管理服务，具体收费标准为高层住宅1号楼-3号楼为1.5元/月/平方米。被告房屋建筑面积91.62平方米。自2016年4月1日至2019年8月30日未支付物业服务费。原告因此诉至一审法院，提出如前诉请。庭审中，被告称原告的物业服务存在诸多问题：如被告的车辆被宇通房开的挡土墙砸到，因为原告是宇通房开指定的物业机构，所以物业应该赔偿相应款项；业主被困电梯；小区存在违章建筑；原告对业主公共设施擅自更改；原告一直未对公共收益进行结算；原告进入小区是为了侵吞国有资产等。一审法院认为，原告为小区提供物业管理服务，被告作为业主，应当按照协议约定支付物业管理服务费，被告自2016年4月1日至2019年8月31日期间未缴纳物业管理服务费，共计5634.63元（91.62平方米×41个月×1.5元/平方米/月），原告主张于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，因被告2016年就拖欠物业服务费，原告现主张权利，系怠于行使权利产生的费用，且因双方在物业管理服务中约定的标准不完全明确具体，导致双方对物业服务存在争议，被告并非无故拖欠物业服务费，同时物业服务仍需不断改进提高，物业服务企业应服务业主、满意业主，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。关于被告提出的辩解意见，若被告认为其车辆被宇通房开的挡土墙砸到，被告可向宇通房开主张权利。同时，被告主张原告提供的物业服务不达标，但被告没有提供证据证明原告在物业服务过程中存在瑕疵时被告可以不交或少交物业管理费。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，被告可按相关法律规定行使其相应权利，故对被告的辩解意见，一审法院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告姜华于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵州民天物业发展有限公司支付物业服务费5634.63元；二、驳回原告贵州民天物业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，减半收取162元，由原告自行负担137元，被告姜华负担25元。本院二审期间，上诉人向本院提交了十一张照片、退还三通费的公告复印件，工作联系函复印件，证明复印件、情况说明复印件，微信通信记录两张。拟证明负一层和地下停车场通风系统全部垮塌，物业公司从2015年进入我们小区没有按照合同履行对小区进行维护。微信聊天是物业和物业公司员工进行谈判，我们小区业主多次反映房屋窗户全部开裂，但是服务公司直到现在也没有进行维护。民天物业公司质证称，窗户问题：窗户是房屋的质量问题，物业服务按照物业合同的约定是对公共区域进行维修养护；门禁问题：门禁现在确实很多都坏了，原因是因为我们所在的小区进场停电，停电会导致电路烧坏，修理的话要用维修基金，但是业主不同意，所以到现在也没有修；地下停车场问题：地下停车场问题确实在2020-4发现通风管道塌，停下停车场是因为消防设施的问题导致通话管道垮塌，我们也一直找消防在处理，对于用材我方也在找到提供方要石材检验报告。经质证，因被上诉人未对上诉人二审提交的证据的真实性予以否认，本院对上诉人提交的证据的真实性予以认定。经审理查明，贵州宇通房地产开发有限责任公司于2019年9月24日作出《关于橙堡小区退还“三通费”的公告》，载明“......未缴清2019年全年物业服务费的业主，已交纳‘三通费’用于抵扣欠缴的物业管理服务费，并由物业服务企业开具收据。”其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，涉案《“宇通——雅江园”小区前期物业管理服务协议》对上诉人具有约束力。且被上诉人为涉案小区提供了物业管理服务，上诉人应当按照涉案《“宇通——雅江园”小区前期物业管理服务协议》约定交纳物业管理服务费。关于上诉人提出拒绝支付物业服务费是因为其认为被上诉人未提供物业服务违约，本院认为物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。首先，由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了的物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。并且，涉案合同也未约定在被上诉人提供服务存在瑕疵时，上诉人可拒付物业管理费，上诉人无约定的抗辩权可行使。同时，因上诉人与被上诉人的合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故上诉人的理由不能构成对物业管理请求权的抗辩。关于上诉人所持其他理由，上诉人主张的0.8元/平方米收费价格系根据已失效的地方政府规章，即无法律依据。上诉人主张被上诉人将小区公共收益占为己有问题，与本案不属于同一法律关系，上诉人应厘清法律关系依法主张权利。关于“三通费”1300元是否抵扣，因《关于橙堡小区退还“三通费”的公告》系贵州宇通房地产开发有限责任公司作出，且其中承诺的抵扣条件是“未缴清2019年全年物业服务费”，现被上诉人诉请的欠缴物业费期间为2016年4月1日至2019年8月31日，故该公告承诺的抵扣条件未成就，上诉人应依法另行主张权利。关于上诉人主张应将房开退还的面积差费用抵扣、应将被上诉人收取的装修管理费抵扣等问题，与本案亦不属于同一法律关系，上诉人应厘清法律关系依法主张权利。关于被上诉人是否违反招标程序问题，上诉人主张被上诉人违反了《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条第一款“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标”之规定，虽然被上诉人系小区建设单位贵州宇通房地产开发有限责任公司持股100%的全资子公司，但上诉人应举证证实被上诉人参加招投标中出现了影响招标公正性的事实，上诉人未能举证证实该事实，应承担举证不能的不利后果。故，上诉人所持以上理由均不成立，本院均不予采纳。综上所述，姜华的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由姜华负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月十八日书记员 罗 艳