四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8055号 上诉人（原审被告）：刘元华，女，1976年7月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：黄宗琴，四川经实文远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都金科骏丰房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区武侯新城管委会武青南路33号。 法定代表人：**平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张艺洁，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都蓉投房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区龙腾中路3号1栋1层29号。 法定代表人：刘志。 委托诉讼代理人：唐轶，男，系公司员工。 上诉人刘元华因与被上诉人成都金科骏丰房地产开发有限公司（以下简称金科骏丰公司）、成都蓉投房地产经纪有限公司（以下简称蓉投经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘元华上诉请求：撤销原审判决第一项，改判刘元华向金科骏丰公司支付购房款1149801元。 事实及理由：1.一审法院认定2018年3月30日刘元华签字的承诺书是刘元华真实意思表示，合法有效是错误的。刘元华签承诺书时并不存在承诺书上载明的任何供应商的存在，蓝途公司也是以金科骏丰公司销售人员的身份与刘元华对接，且是在金科骏丰公司的售楼部出现，而且此前刘元华已经在销售人员的带领下从金科骏丰公司购买了一套住房，故刘元华相信销售人员能够代表金科骏丰公司，对其身份没有任何异议。2.在一审第二次庭前刘元华也不知晓蓉投经纪公司的存在，蓉投经纪公司也未为刘元华提供任何的服务，刘元华也没有任何理由向其付款。3.在一审审理过程中，蓉投经纪公司明确其收取790985元是根据其与金科骏丰公司签订的团购协议中约定的溢价部分蓉投经纪公司以房源转让的方式单独向客户收取，即该部分的费用并非承诺书上载明的供应商服务款。实际上是蓉投经纪公司根据团购协议中约定收取的溢价部分，但这是蓉投经纪公司与金科骏丰公司之间的约定，与刘元华无关，蓉投经纪公司无权向刘元华收取任何费用，更谈不上所谓的供应商服务款。且本案自始至终刘元华均不知晓蓉投经纪公司的存在。从消费者的角度而言，刘元华一直是在与金科骏丰公司进行交易，与蓝途公司及蓉投经纪公司之间不存在交易关系。4.一审中金科骏丰公司以及蓉投经纪公司一致认可案涉商铺系蓉投经纪公司向金科骏丰公司购买，然后再由蓉投经纪公司对外委托蓝途公司来销售，若该情况属实，与刘元华成立交易关系的应当是蓉投经纪公司而非金科骏丰公司，但最终为什么商品房预售合同是金科骏丰公司与刘元华签订，且系由金科骏丰公司起诉刘元华，一审判决对于这个问题没有任何提及。5.承诺书中载明刘元华放弃所谓的开具发票，但在商品房买卖合同中开具发票是硬性要求，刘元华不可能不要求提供发票，且承诺书是金科骏丰公司单方提供的，故该部分条款属于无效条款。承诺书就是为了规避房管部门的限价销售设定的圈套，不应当被采信。6.刘元华不存在违约事项，不应当承担违约金。 金科骏丰公司辩称，1.金科骏丰公司与蓉投经纪公司存在包销关系，与蓝途公司没有任何关系，也没有任何合同，故金科骏丰公司与蓉投经纪公司、蓝途公司不存在表见代理的情况。2.刘元华向蓉投经纪公司支付的790985元服务费与金科骏丰公司无关，并非本案案涉商铺的房款，而是向蓉投经纪公司支付的服务费。3.刘元华向蓝途公司支付的990985元，蓝途公司向其开具790985元的票据，另外有200000元是金科骏丰公司出具的定金依据，如果金科骏丰公司不是以事实为依据可以不认这200000元。 蓉投经纪公司辩称，1.蓉投经纪公司对于金科骏丰公司的答辩意见予以认可。2.刘元华所述蓉投经纪公司、蓝途公司以及金科骏丰公司之间存在串通设定圈套的行为，但并未提供证据证明，且从一审查明的事实来看，认购书、承诺书、商品房买卖合同等证据结合法院查明事实，可以证明刘元华对于整个交易的方式、价款等均知晓，不存在受骗或意思表示不真实的情形。3.本案焦点790985元系刘元华支付的服务款项，在蓝途公司2018年4月29日出具的收据中的足以体现，且刘元华对其知晓。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回刘元华的请求，维持一审判决。 金科骏丰公司一审起诉请求：1.判令刘元华继续履行双方签订的商品房买卖合同及补充协议，向金科骏丰公司支付剩余购房款1940786元；2.判令刘元华向金科骏丰公司支付违约金（按照日万分之二的标准，分别以230786元为基数，从2018年6月30日起计算至实际付清之日止；以1040000元为基数，从2018年8月30日起计算至实际付清之日止；以670000元为基数，从2018年9月30日起计算至实际付清之日止）；3.判令刘元华承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：2017年12月5日，金科骏丰公司与蓉投经纪公司签订《金科双楠天都项目商铺团购合作协议》约定，蓉投经纪公司团购销售金科骏丰公司开发的“双楠天都”项目商铺产品（共61套，建筑面积共计3009.81平方米，总金额100563631元，团购房屋的房号、价格、分户面积及分户平面图详见合同附件）；团购期限自2017年12月5日至2018年4月30日；双方确认此次团购房源的价格明细，溢价部分由蓉投经纪公司以房源转让的形式单独向客户收取；蓉投经纪公司于2017年12月5日前以转账方式支付金科骏丰公司700万元作为定金（其中一楼商铺定金为20万元/套）；销售过程中，蓉投经纪公司直接从购房者收取定金，视为金科骏丰公司已将相应房源的定金退给蓉投经纪公司，且金科骏丰公司将应退蓉投经纪公司定金直接转为购房者房款。本案案涉房屋3号楼1层101号商铺（建筑面积44.1平方米，包销执行价3449800元）系上述61套商铺之一。同日，蓉投经纪公司出具《购房承诺书》，承诺自购房合同签订之日起至2018年6月30日前蓉投经纪公司购买的每一套物业，均享有一次免费更名；蓉投经纪公司购买的全部物业可自行组建或销售团队对所购买的物业进行销售，并自行制定价格策略。 2018年3月30日，刘元华与蓝途公司签订《定购书》载明：刘元华以4240785元的价格定购商铺，定金50万元，刘元华于2018年4月30日前携带《定购书》、定金收款凭证以及身份证明原件到开发商指定地点按照约定缴纳购房余款并签署《商品房买卖合同》。同日，刘元华出具《承诺书》载明：刘元华于2018年3月30日购买金科双楠站3栋101号商铺，房款3449800元，供应商款790985元，承诺认购之后供应商款项不退不还，不开发票。2018年4月30日前交齐首付220万，2018年9月30日前交齐余款2040785元，每个月付408157元。 2018年4月29日，金科骏丰公司与刘元华签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定刘元华购买金科骏丰公司开发的位于成都市武侯区，预测建筑面积44.1平方米，其中套内建筑面积32.89平方米，房屋总价款为3449801元；付款方式为分期付款，买受人在2018年9月29日前分四期支付该商品房全部价款，其中，买受人于2018年4月29日前首期支付总价款的20.29%，699801元，于2018年6月29日前第二期支付总价款的30.15%，1040000元，于2018年8月29日前第三期支付总价款的30.15%，1040000元，于2018年9月29日前第四期支付总价款的19.41%，670000元；除不可抗力外，买受人未按合同约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后且出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 一审法院另查明：1.刘元华向蓝途公司付款情况如下：2018年3月30日付款两笔，金额分别为20万元和30万元，4月29日向蓝途公司付款四笔，金额分别为88000元、47000元、38000元和317985元，共计990985元，蓝途公司于2018年4月29日出具《收据》一张，确认收到刘元华服务费790985元；2.刘元华向金科骏丰公司付款情况如下：2018年4月29日向金科骏丰公司付款两笔，金额分别为99万元和219015元，2018年8月31日向金科骏丰公司付款两笔，金额均为50000元，共计1309015元。金科骏丰公司于2018年4月29日出具三张《售房款专用收据》，金额分别为20万元、99万元和219015元，其中金额为20万元的收据备注为“定金”，另外两张收据备注为“房款”，金科骏丰公司于2018年8月31日出具《房屋销售专用收据》一张，金额为10万元，款项名称“三期10万元”；3.金科骏丰公司于2018年7月4日通过中通快递向刘元华发出《已到期应付款通知书》，要求刘元华支付房屋分期款项；4.蓝途公司已于2018年8月20日作出解散公司的股东会决议，目前该公司为注销状态。 以上事实有当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《金科双楠天都项目商铺团购合作协议》《购房承诺书》《定购书》《承诺书》《收据》一张、《售房款专用收据》三张、《房屋销售专用收据》一张、《已到期应付款通知书》、银行刷卡POS单及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。 一审法院认为，金科骏丰公司与刘元华签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点是刘元华向金科骏丰公司支付购房款的金额。一审庭审中，刘元华辩称其已向金科骏丰公司支付购房款230万元，而金科骏丰公司则主张收到刘元华购房款金额为1509015元。根据一审法院查明的事实，蓝途公司向刘元华出具了金额为790985元的《收据》，双方争议的焦点就在于该笔金额为790985元的款项是否系刘元华向金科骏丰公司支付的购房款。对此，一审法院作如下评析： 首先，金额为790985元的该笔款项系刘元华直接向蓝途公司支付，而且蓝途公司已向刘元华出具了《收据》，并备注该笔费用的性质系“服务费”。刘元华并未将该笔款项支付给案涉商铺的出卖人即金科骏丰公司，其也未提交证据证明该笔款项系根据金科骏丰公司的指示支付给蓝途公司。 其次，刘元华支付的2300000元中，990985元系支付给蓝途公司，1309015元系支付给金科骏丰公司，但蓝途公司出具收据的金额为790985元，而金科骏丰公司出具收据的金额为1509015元。对此，蓉投经纪公司述称，根据其与金科骏丰公司的团购合作协议，蓉投经纪公司已按照约定向金科骏丰公司支付定金，其中一楼商铺定金为200000元/套。根据团购协议约定，销售过程中，蓉投经纪公司直接从购房者收取定金，视为金科骏丰公司已将相应房源的定金退给蓉投经纪公司，且金科骏丰公司将应退蓉投经纪公司定金直接转为购房者房款，故本案中刘元华向蓝途公司支付的990985元有200000元已经转为购房款。这也解释了金科骏丰公司只收到刘元华转款1309015元，却出具了金额为1509015元的收据。 再次，从刘元华签名捺印的《定购书》和《承诺书》以及《四川省商品房买卖合同（预售）》可以看出，刘元华在购买案涉商铺时已经知晓并认可供应商收取790985元费用一事。 综上，刘元华向蓝途公司支付的790985元不应认定为向金科骏丰公司支付的购房款。根据查明的事实，案涉商铺总价款为3449801元，刘元华共计向金科骏丰公司支付购房款1509015元，尚欠1940786元，现合同约定的付款期限早已届满，故一审法院对金科骏丰公司要求刘元华支付剩余购房款1940786元的诉讼请求予以支持。刘元华未按期付款已构成违约，金科骏丰公司要求刘元华支付违约金（按照日万分之二的标准，分别以230786元为基数，从2018年6月30日起计算至实际付清之日止；以1040000元为基数，从2018年8月30日起计算至实际付清之日止；以670000元为基数，从2018年9月30日起计算至实际付清之日止）的诉请符合合同约定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：刘元华于判决生效之日起十日内支付成都金科骏丰房地产开发有限公司剩余购房款1940786元及违约金，违约金的计算方法为：按照日万分之二的标准，分别以230786元为基数，从2018年6月30日起计算至实际付清之日止；以1040000元为基数，从2018年8月30日起计算至实际付清之日止；以670000元为基数，从2018年9月30日起计算至实际付清之日止。案件受理费22468元，由刘元华负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，刘元华认可未按期支付购房款。金科骏丰公司于2018年7月4日通过中通快递向刘元华发出《已到期应付款通知书》中载明：根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议约定，案涉房屋的总价为3449801元，截止2018年6月30日，刘元华已经支付1409015元，由于刘元华未按合同约定支付分期二期款项，特此通知，刘元华应于本通知发出后15日内支付欠款共计330786元，逾期将承担违约责任。 本院认为，金科骏丰公司起诉请求刘元华支付剩余购房款并支付违约金，而刘元华明确对其未按期支付购房款之事实并无异议，对此本院予以确认。本案的焦点在于刘元华向蓝途公司支付的服务费790985元是否系刘元华支付的购房款。本院认为，刘元华与蓝途公司签订的《定购书》中载明刘元华以4240785元的价格定购案涉商铺，而同日，刘元华出具《承诺书》又明确载明：刘元华于所购买的案涉商铺，房款为3449800元，供应商款790985元，承诺认购之后供应商款项不退不还，不开发票。之后刘元华在与金科骏丰公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中也明确约定案涉房屋的房屋总价款为3449801元，刘元华陈述其在签订合同时对购房款的金额和供应商款提出过异议，但无证据予以证明。对此本院认为，一、根据刘元华的陈述可以确定，刘元华对于承诺书中载明的内容明确知晓，虽其陈述提出过异议，但刘元华仍然签署了《承诺书》并与金科骏丰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的行为，是其以行为明确表示对上述内容的接受，且在签订上述文件后，刘元华也实际向蓝途公司支付了该790985元服务费，并由蓝途公司向刘元华出具了同等金额的收据。二、金科骏丰公司于2018年7月4日通过中通快递向刘元华发出《已到期应付款通知书》，载明了合同总价、刘元华的已付款和未付款，而刘元华在收到该通知后，于2018年8月31日向金科骏丰公司付款100000元的行为，说明刘元华对上述通知内容清楚亦无异议。这些行为表明，在合同履行过程中，刘元华已经认可向蓝途公司支付的790985元为服务费而不属于其向金科骏丰公司支付的购房款。若刘元华认为金科骏丰公司在营销案涉房屋中有违规行为，其可向相关行政管理部门反映处理。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11710元，由刘元华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅