海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1184号 上诉人(原审原告)：海南珠江格瑞物业管理有限公司，住所地海南省海口市世贸西路6号诚田国际商务大厦22层BC座。 法定代表人：万某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，国浩律师（海南）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，国浩律师（海南）事务所律师。 上诉人(原审被告)：海南盈滨岛置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区盈滨半岛二横路。 法定代表人：强某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，该公司法务。 委托诉讼代理人：万某2，海南方圆律师事务所律师。 上诉人海南珠江格瑞物业管理有限公司（以下简称珠江格瑞公司）因与上诉人海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 珠江格瑞公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销海南省澄迈县人民法院(2019)琼9023民初1346号民事判决第二项，并依法改判被上诉人支付逾期支付物业管理费的违约金；2.请求判令被上诉人依法承担一审、二审全部诉讼费。事实理由：1.请求贵院依法撤销海南省澄迈县人民法院(2019)琼9023民初1342号民事判决第二项，并依法改判被上诉人支付逾期支付物业管理费的违约金;2.请求判令被上诉人依法承担一、二审全部诉讼费。事实理由：本案中，一审法院已就以下事实查明确认：第一，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，上诉人与鲁能海蓝福源东一区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对被上诉人具有约束力。第二，上诉人自2017年6月1日起为涉案小区提供物业管理服务。第三，被上诉人作为涉案小区业主拒绝支付2017年6月1日至2018年12月31日的物业管理费的行为已构成违约。一、基于前述事实，一审法院判决被上诉人不承担违约责任，没有法律依据。首先，根据《物业服务委托合同》第7.3条约定“业主或物业使用人应按时缴纳物业费，应在每年的12月30日前结清当年的物业费。逾期缴纳的，从逾期之日起按每天2‰交纳逾期违约金。”据此，被上诉人违反合同约定，应承担相应的违约责任，即向上诉人支付逾期支付物业费的违约金。其次，被上诉人以鲁能海蓝福源东一区业主委员会设立程序、条件不合法和没有进行书面催缴为由拒绝支付物业费存在主观上的恶意。理由有二：第一，2018年4月10日，海南省第一中级人民法院作出(2018)琼96行终8号行政裁定书，已确认鲁能海蓝福源东一区业主委员会设立程序、条件合法有效,但被上诉人知晓该结果后仍未向上诉人支付物业管理费。第二，从一审上诉人提供的证据来看，2018年至今，上诉人已通过送达《物业管理费催收函》及发送催费短信要求被上诉人支付物业管理费，但被上诉人在接收到以上信息后仍拒绝支付物业管理费,且在本案一审中仍以上述理由拒绝支付物业管理费，其行为存在主观上的恶意。上诉人认为，无论被上诉人的违约行为是否存在主观上的恶意，均应按合同约定承担违约责任，该责任并不因被上诉人的主观意志而发生改变。再次，根据一审提供的《客户满意度调查表》显示，上诉人一直按合同约定提供服务，满意度达到了大部分业主的要求。《物业服务委托合同》中赋予了被上诉人检查、监督、考核及协助被上诉人做好物业服务工作的权利和义务，被上诉人可定期或不定期对上诉人的服务进行检查、监督。且上诉人会不定期进行客户满意度调查，如被上诉人对上诉人提供服务有意见或建议，应向上诉人提出并要求上诉人改进和完善，而非直接拒绝支付物业管理费。同时，对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求，被上诉人也仅是提出约定的违约金过高，应予以调整的抗辩，而非免除，一审判决直接免除被上诉人的违约金没有法律依据。二、基于前述事实，一审法院判决被上诉人不承担违约责任，损害了上诉人的合法权益。同时，此类判决会使公民认为不按时缴纳物业费并不承担违约责任，在影响法律的公正性的同时也最终将损害社会公众利益。本案中，因被上诉人逾期支付物业管理服务费不仅了造成上诉人资金占用损失(例如：利息等)，还增加了上诉人的维权成本(例如：诉讼费、律师费等)。一审判决被上诉人仅支付物业管理费，不仅没有维护、弥补上诉人的损失，反而增加了上诉人的损失，现被上诉人不仅没有为其违约行为承担起相应的责任，反而获得利息收益。该审判结果违背了自愿、公平及诚信的基本原则。现一审判决结果已在业主群传阅，会错误的引导其他业主逾期支付物业费并不需要支付违约金。综上所述，一审法院在被上诉人存在违约行为的基础上，判决被上诉人仅补交物业费而不支付违约金，损害了上诉人的合法权益，致使被上诉人获得利息收益。为维护上诉人的合法权益，维护法律的公正，请二审法院依法支持上诉人上诉请求。 盈滨岛置业公司答辩称，一、一审判决答辩人海南盈滨岛置业有限公司不承担违约责任事实清楚、适用法律正确，一审判决认定被答辩人在服务中存在一定的瑕疵，答辩人并非有意拖欠物业管理费，因此被答辩人的上诉请求一“改判被上诉人支付逾期支付物业管理费的违约金”无事实和法律依据。1、根据一审认定的事实，被答辩人与业委会签订的物业管理合同内容的真实性无法判定，条款前后矛盾。合同中第7条物业服务相关费用之7.3条如果逾期缴纳物业管理费按照每日千分之二缴纳逾期违约金，而在合同第9条违约责任之9.6条约定逾期缴纳物业管理费按照每月千分之二缴纳逾期违约金，同一合同在此重大、关键的问题上存在如此大的差异，前后矛盾，联系被答辩人与业委会所签合同形式要件的瑕疵，无法判定哪一条为其违约责任条款，因此，此两项条款应认定为无效条款，本合同应视为对违约责任没有约定，在没有新的有效合同补正前，本合同期间内不应追究被告所谓逾期缴纳物业管理费的违约责任。2、该合同以及被答辩人收取费用的标准，未就其专项事宜在小区业主能见范围内公告，其合同及收费标准失去了公示效力，对业主不具有约束力。且在上诉人提交的2017年6月16日的《公告》中，仅公告了独栋、联排别墅的收费标准，对答辩人会所的标准并未公告。3、答辩人的会所仅在建筑名称上称之为会所，但一直空置未用，且被答辩人自身在会所享受答辩人提供的免费办公场地，被答辩人以每平米5.8元收取物业管理费没有依据支持。4、按照被答辩人提交的《物业管理协议》的规定，每年的物业管理费应在当年的12月31日前交清，被答辩人要求答辩人2019年1月1日起至付清之日止，按逾期付款金额2‰支付违约金的诉请完全违背了合同的约定，最后交款日都未到，何谈违约？5、即使收违约金，合同中约定的每日千分之二高达年利率72%，每月千分之二也高达24%，明显高于所造成的损失，如此计收于法无据。根据合同法的规定，逾期付款所造成的损失也就是利息损失而已。二、在没有出具业主委员会对小区会所、商业物业费收取的授权委托书的情况下，被答辩人无权向答辩人收取物业管理费。物业合同7物业服务相关费用之7.4.12约定，小区会所、商业物业费的收取，由业主委员会授权给物业服务企业向使用人收取。这是对小区会所、商业等收取物业费专门约定，因此，对答辩人收取物业管理费应有专门的授权委托书。综上，请根据一审认定的事实和法律驳回上诉人的上诉请求，维持一审该项判决。 盈滨岛置业公司上诉请求：1.请求依法撤销海南省澄迈县人民法院作出的(2019)琼9023民初1344号民事判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院基本事实认识不清，一审判决依法应当撤销。(一)被上诉人并没有为涉案小区提供了持续的物业管理服务。被上诉人事实上于2018年5月20日才正式接管涉案小区，且接管后未依法提供物业服务。庭审过程中，上诉人已向一审法院提供证据证实：被上诉人2018年5月20日才与前物业公司海南鲁能物业服务有限公司完成交接手续，正式为涉案小区提供物业服务，并且在2018年5月之前均系鲁能公司为涉案小区提供保洁、绿化养护、安保秩序、四害消杀等物业服务，因此被上诉人无权向上诉人主张2018年5月1日之前的物业管理费。一审法院在被上诉人未能提供相应证据的情况下，仅凭《物业服务委托合同》中的期限约定就片面的认定被上诉人自2017年6月1日起持续的提供了物业管理服务，并判决上诉人承担2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费。一审判决的认定及判决没有任何事实、证据依据，应当依法撤销。(二)被上诉人没有依照《物业服务委托合同》约定提供物业管理服务，直接导致上诉人在内的众多业主最基本的日常居家生活无法得到保障，其程度已达到需核减物业管理费的程度。被上诉人证实接管涉案小区后，小区公共部位的绿化植被、树木出现大范围的枯萎、凋零死亡，杂草丛生；公共道路、花园内垃圾堆积如山；小区泳池至今未曾开放使用、水池水质差、散发阵阵恶臭，并且涉案小区因为被上诉人的维修、维护、管理不力，出现经常性停水停电等情况。综上，被上诉人系专门从事物业服务的企业，并且涉案小区为高档别墅小区，物业管理费标准较高，但是因被上诉人没有按照合同约定向上诉人及全体业主提供基本的物业服务，直接导致涉案全体业主无法正常生活，就连最基本的生活用水、用电都得不到保障，因此被上诉人主张按照合同约定的3.8元每月支付物业管理费，不应得到支持。在此情况下，上诉人要求一审法院根据实际情况对本案物业管理费标准进行核减，但一审法院错误的认为经常性的停水、停电、蚊虫滋生、垃圾堆积成山等严重影响到全体业主日常生活的情况尚未达到核减物业管理费的程度，故对核减物业管理费的请求不予支持。一审法院的认定及判决严重脱离了合理性原则，严重偏离了日常法则，应当依法撤销。二、一审法院法律适用错误，应当依法予以撤销。《物业服务委托合同》签订程序、约定内容均违反法律、法规规定，对作为业主的上诉人没有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。选聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会仅是根据业主大会选聘的结果与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，被上诉人与业委会在没有依法召开业主大会的情况下，私自、越权签署《物业服务委托合同》，且该合同未经公示、未经备案。该合同的签订不符合《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，因此该合同对包括上诉人在内的涉案小区业主没有任何法律约束力。一审法院认为该协议对上诉人有约束力是片面的、错误的，实属法律适用错误。综上所述，一审法院存在基本事实认定错误、遗漏影响判决的关键性事实认定以及适用法律错误的情形，依照《民事诉讼法》第一百七十二条之规定，应当依法撤销。故，上诉人依法提起上诉，望贵院依法审理，撤销一审判决并驳回被上诉人全部诉讼请求。 珠江格瑞公司答辩称，一、签订《物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。鲁能海蓝福源东一区第一届业主委员会在2017年1月27日获得澄迈县住房保障与房产管理局备案后，随后开展小区物业服务公司的选聘程序,2017年3月29日在《海口日报》发布了《招标公告》,2017年5月6日开展了物业服务公司的邀标开标工作，经评标委员会评标，最终原告中标，2017年5月15日鲁能海蓝福源东一区第一届业主委员会小区与原告签订了《物业服务委托合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对海蓝福源东一区小区全体业主均具有约束力。原审就该部分事实已查清，被答辩人主张无任何事实依据，也未提供任何证据加以证明，纯属缠讼。二、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，并无不当。首先，答辩人于2017年6月1日进场提供物业服务与答辩人于2018年5月20日与鲁能物业公司进行交接并不是同一事项，并不矛盾。合同签订后，答辩人便于2017年6月1日起为被答辩人提供物业服务，仅是因鲁能物业在竞标过程中落选后不愿退场，才导致与其工作交接推迟到2018年5月10日至2018年5月20日。且从被答辩人一审答辩状中可以看出，答辩人在2017年6月1日至2018年5月20日期间，一直在海蓝福源东一区驻场为业主提供物业服务。其次，被答辩人要求核减物业费没有任何依据。理由有三：第一，法律没有规定、合同没有约定被答辩人可以要求核减物业费的情形和权利。第二，根据《客户满意度调查表》显示，答辩人提供的服务达到大部分业主满意的要求，不存在被答辩人诉称的影响全体业主日常生活的情形。第三，合同中赋予了被答辩人检查、监督、考核及协助答辩人做好物业服务工作的权利和义务，被答辩人可定期或不定期对答辩人的服务进行检查、监督。且答辩人会不定期进行客户满意度调查，如被答辩人对答辩人提供服务有意见或建议，应向答辩人提出并要求答辩人改进和完善。甚至可以要求答辩人承担违约责任，但无权要求核减物业费。再次，支付物业费是被答辩人主要义务，其无权拒绝支付，否则即构成违约。在《物业服务委托合同》未约定被答辩人可以服务存在瑕疵而拒绝支付物业费的权利，现被答辩人拒绝支付已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。且服务质量与本案无关，如被答辩人认为答辩人存在违约行为，可通过向业主委员会反应或另行起诉的方式进行处理。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，被答辩人主张没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回其上诉请求。 珠江格瑞公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年6月1日至2018年12月31日的物业管理费323326.8元；2.判令被告支付截止2018年12月31日的逾期支付物业管理费的违约金125110.45元；3.判令被告自2019年1月1日起至付清之日止，按逾期付款金额每日千分之二支付违约金；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告系位于涉案小区不动产权号为琼（2017）澄迈县不动产权第XXXX号房屋的权利人，于2017年8月11日取得不动产权证，该房屋建筑面积2676.43平方米。2017年5月15日，澄迈县老城镇鲁能海蓝福源东一区业主委员会（委托方，甲方）与原告珠江格瑞公司（受托方，乙方）签订《物业服务委托合同》，约定由原告珠江格瑞公司为涉案房屋所在小区提供物业服务工作。合同第1.2.3条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。合同第2.1条约定委托服务期限：自2017年5月28日起至2020年12月28日止。但在本委托期限内，业主委员会换届，本合同自动终止。合同第7.2条约定：本物业的管理服务费，由乙方按下面标准按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取。独栋别墅每月每平方米3.8元；联排别墅每月每平方米3.0元；会所、商业每月每平方米5.8元。合同第7.3条约定：业主或物业使用人应按时缴纳物业费，应在每年的12月30日前结清当年物业费。逾期缴纳的，从逾期之日起按每天2‰交纳逾期违约金。合同第7.4.12条约定：小区会所、商业物业费的收取，由业主委员会授权给物业服务企业向使用人收取。合同第9.6条约定：业主和物业使用人逾期支付物业服务费的，应就逾期部分向乙方按每月2‰缴纳逾期违约金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告自2017年6月1日起为涉案小区提供物业服务。另查，案外人谢杨芳、江锡梅不服澄迈县住房保障和房产管理局对澄迈县老城镇鲁能海蓝福源东一区业主委员会备案的行政行为，于2017年6月26日向一审法院提起行政诉讼。该院于2017年10月30日作出（2017）琼9023行初69号行政判决书判决：撤销澄迈县住房保障和房产管理局于2017年1月27日对澄迈县老城镇鲁能海蓝福源东一区业主委员会备案的行政行为。澄迈县老城镇鲁能海蓝福源东一区业主委员会不服该判决提出上诉，海南省第一中级人民法院于2018年4月10日作出（2018）琼96行终8号行政裁定书裁定：一、撤销澄迈县人民法院于2017年10月30日作出的（2017）琼9023行初69号行政判决；二、驳回谢杨芳和江锡梅的起诉。根据被告提交的视频显示，原告在提供服务过程中，存在垃圾未能及时清运、卫生清扫不到位、树木维护不到位的情形。以上事实，有原告提供的《物业服务委托合同》、照片、养老保险历年实际缴费基数清单、考勤表（2018）琼96行终8号行政裁定书、客户满意度调查表、外来人员登记表、资金往来专用凭证，被告提供的《物业服务委托合同》、不动产权证书、（2017）琼9023行初69号行政判决书、光盘等证据材料，以及当事人陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。鲁能海蓝福源东一区业主委员会与物业服务企业即本案的原告珠江格瑞公司订立的《物业服务委托合同》是合同双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据法律规定，该合同对包括被告在内的所有本小区业主均具有约束力。 关于原告诉请被告支付物业服务费的问题。原告提供的《物业服务委托合同》、养老保险历年实际缴费基数清单、考勤表、客户满意度调查表、外来人员登记表、值班记录本、资金往来专用凭证等证据，可综合证实原告按照《物业服务委托合同》的约定自2017年6月1日起对涉案小区持续提供了服务，被告作为业主之一理应按约向原告支付物业服务费。被告拒交物业费的行为已构成违约，故原告主张被告按照《物业服务委托合同》约定的会所物业费收费标准5.8元/㎡·月支付自2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费合法有据，予以支持。涉案房屋面积为2676.43平方米，被告应向原告支付的物业服务费为294942.59元（5.8元/㎡·月×2676.43平方米×19个月），对原告主张多出的物业服务费部分，不予支持。 关于原告诉请被告支付逾期付款违约金的问题，考虑到被告并非恶意拖欠，结合原告在服务中亦存有一定的瑕疵，对原告要求被告支付违约金的该项诉请，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下:一、被告海南盈滨岛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告海南珠江格瑞物业管理有限公司物业服务费294942.59元；二、驳回原告海南珠江格瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8026元（原告已预交），由原告海南珠江格瑞物业管理有限公司负担2747元，由被告海南盈滨岛置业有限公司负担5279元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点是1.盈滨岛置业公司是否应向珠江格瑞公司支付物业管理费294942.59元；2.盈滨岛置业公司是否应向珠江格瑞公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金。 一、关于盈滨岛置业公司是否应向珠江格瑞公司支付物业管理费294942.59元。上诉人盈滨岛置业公司提出鲁能海蓝福源东一区业主委员会成立不合法，导致业主委员会与珠江格瑞公司2017年5月15日签订的《物业服务委托合同》无效。并主张珠江格瑞公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱、经常停水停电等情形，因珠江格瑞公司未依据合同提供服务，因此应核减物业管理费。本院认为，案涉小区业主委员会成立的合法性问题，非本案处理范围，可另行主张权利。案涉业主委员会与珠江格瑞公司签订的《物业服务委托合同》是合同双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对作为案涉物业的业主盈滨岛置业公司具有约束力。珠江格瑞公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，盈滨岛置业公司应依该合同约定按3.8元/㎡﹒月交纳2017年6月1日至2018年12月31日的物业管理费。对于珠江格瑞公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵的问题，盈滨岛置业公司等业主可以根据《物业服务委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。一审法院认定盈滨岛置业公司应向珠江格瑞公司支付物业管理费294942.59元正确，本院予以维持。 二、关于盈滨岛置业公司是否应向珠江格瑞公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金的问题。鉴于珠江格瑞公司作为物业公司在对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，且盈滨岛置业公司并非恶意拖欠物业费,一审法院对珠江格瑞公司主张违约金的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人珠江格瑞公司、盈滨岛置业公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7949元，由上诉人海南珠江格瑞物业管理有限公司负担5724元，由上诉人海南盈滨岛置业有限公司负担2225元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  林 珍 审 判 员  白玉琳 二〇二〇年七月十七日 法官助理  顾悦希 书 记 员  吴 灿 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。