湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5862号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙燕菊，女，1985年11月6日出生，汉族，住广西横县。委托诉讼代理人：曾凡胜，湖南高新律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙市高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。龙燕菊与湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）、湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下称一审法院）(2019)湘0103民初3951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。龙燕菊的委托诉讼代理人曾凡胜及湘邮公司、东怡公司的共同委托诉讼代理人张友友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙燕菊上诉请求：一、请求撤销长沙市天心区人民法院作出的(2019)湘0103民初3951号民事判决，依法改判支持龙燕菊全部反诉请求、驳回湘邮公司、东怡公司全部本诉请求。二、请求判令湘邮公司、东怡公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、龙燕菊与湘邮公司、东怡公司签订的《租赁合同》是因湘邮公司、东怡公司严重违约而导致解除的，其未依法取得“二次消防”安全检查和验收合格，隐瞒真相、虚假招租、逾期开业及未提供适格的租赁物、配套设施、物业管理服务，湘邮公司、东怡公司理应承担法律责任。二、湘邮公司、东怡公司作为先履行合同义务的一方，在其未全面履行合同义务前，龙燕菊依法享有先履行抗辩权，并有权拒绝支付租金、物业管理费，不构成违约。三、一审判决酌情认定龙燕菊承担70%责任、湘邮公司、东怡公司承担30%，责任比例分摊严重失当，违反了公平公正的原则。湘邮公司、东怡公司答辩称：一、根据消防管理办法规定，其已经提供了一消消防认可合格证，二消的申请主体理应是业主，在业主没有提供图纸和申请的情况下，其无法协助其申请；二、是否申请二消也不影响商铺的实际经营，商铺也没有因此受到行政处罚。一审法院已经认定了违约责任的划分，湘邮公司、东怡公司是认可的。湘邮公司、东怡公司上诉请求：一、请求二审法院撤销长沙市天心区人民法院作出的(2019)湘0103民初3951号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由龙燕菊承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定的装饰装修费用严重偏高，极不公平；2、龙燕菊与湘邮公司、东怡公司签订的《租赁合同》是因龙燕菊严重违约而导致解除的，湘邮公司、东怡公司不应承担龙燕菊的装修损失；3、龙燕菊的物业管理费不应当按照双方过错比例分摊，应当足额支付；4、滞纳金在本案中应当视为违约金，既然龙燕菊拒不支付租金、物业管理费构成根本违约，就应当承担违约责任。龙燕菊答辩称：一、关于龙燕菊主张的装饰装修费用损失351199.5元，龙燕菊提供的证据足以证明上述损失是客观存在的；二、湘邮公司、东怡公司存在诸多违约行为，龙燕菊有权解除合同，要求湘邮公司、东怡公司承担装饰装修损失、经营损失、双倍返还保证金；三、龙燕菊提交的证据可以证明由于湘邮公司、东怡公司的原因，涉案店铺长时间处于停业状态；四、湘邮公司、东怡公司作为先履行合同义务的一方，在其未全面履行合同义务前，龙燕菊依法享有先履行抗辩权，并有权拒绝支付租金和管理费而不构成违约。湘邮公司、东怡公司向一审法院提出如下本诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、判令龙燕菊支付拖欠的租金145684元、物业管理费66189.48元、滞纳金156225.39元，以上合计368098.87元；3、判令由龙燕菊承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，东怡公司、湘邮公司将第二项诉讼请求变更为：判令龙燕菊支付拖欠的租金196387.04元、物业费84590.71元、滞纳金281180.55元，以上合计562128.3元；并增加如下诉讼请求：判令龙燕菊向原告支付自合同解除以后至龙燕菊实际将商铺返还期间的占有使用费（以双方签订的租赁合同中关于租金的约定为标准）。龙燕菊向一审法院提出如下反诉请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令东怡公司、湘邮公司双倍返还龙燕菊的保证金82302元；3、判令东怡公司、湘邮公司返还龙燕菊装修和办证押金5150元；4、判令东怡公司、湘邮公司赔偿龙燕菊的装饰装修损失328382.60元；5、判令东怡公司、湘邮公司因逾期开业和擅自封铺给龙燕菊造成的经营损失80000元；6、判令东怡公司、湘邮公司退还龙燕菊被封商铺中的设施设备等；7、责令东怡公司、湘邮公司向龙燕菊提供租赁房屋所在商场的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、二次消防验收合格和符合二次消防安全要求的证明（含建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书）、《建设工程规划许可证》和审批单（含附件附图如设计图纸、红线图、各基础平面、各层平立剖面的施工图纸）等资质合格资料；8、判令东怡公司、湘邮公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用。在审理过程中，龙燕菊将反诉请求第四项变更为请求法院判令东怡公司、湘邮公司赔偿龙燕菊的装饰装修损失351199.50元；将第五项变更为请求法院判令东怡公司、湘邮公司逾期开业、擅自封铺、擅自断水断电等违约行为给龙燕菊造成的经济损失80000元。一审法院认定事实：长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦（又称“南湖一号”）由东怡公司、湘邮公司共同开发建设，已通过长沙市公安局消防支队建设工程消防验收并经长沙市城乡规划局发放《建设工程规划竣工验收合格证》，其在对外销售独立产权商铺时印发广告宣传册，宣称东怡大厦将被打造为“外国生活馆”购物商场，商场内装设大型景观水幕结合声光电技术制造丰富视觉效果，结合投影技术打造繁星天幕为商业空间增加梦幻色彩，商场临近地铁1、3号线且GF层与地铁4号线无缝连接等。2017年8月11日，东怡公司、湘邮公司（甲方）与龙燕菊（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：甲方将位于长沙市天心区（可出租面积为94.60平方米）出租给乙方，乙方保证该房屋用于经营美发之用途，在对外开业前取得经营活动所需的所有行政许可或证照，乙方同意在甲方公布的购物中心营业时间全年每日持续营业；合同租赁期为3年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日（起租日）起计，自起租日起乙方可享有三十天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费、实际发生的水电费燃气通讯费超时空调费（指购物中心正常营业时间以外的空调费）及使用房屋发生的一切费用；租赁期内租金计算为第一年月租金9460元，第二年月租金10406元，第三年月租金为11446.60元，租赁内乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按4257元／月，支付当月的物业管理费，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用时每逾期一日应按逾期支付欠缴总额的0.30%向甲方支付滞纳金；乙方应在合同生效后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额共计41151元作为保证金以保证其履行本合同的所有条款，乙方在该房屋交付后若需对房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行；合同还就双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，龙燕菊交纳了保证金41151元，装修押金5150元，装修期间物管费2128.50元，东怡公司、湘邮公司于2017年11月15日交付了房屋。2017年12月29日，龙燕菊应商场要求试营业，由于试营业期间商场未组织整体开业客流量低无法盈利遂将商铺停止营业，此后又以东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺在公共区域配设的水幕装饰墙、繁星天幕顶及与地铁4号线无缝对接等均未实现，同时商场存在漏水情况、部分公共区域仍处于施工状态、已完工的公共和消防等配套设施规划设计不合理等情形且商场未申报二次消防安全检查，龙燕菊拒付自2017年12月至2019年6月的固定租金及物业管理费。另查明，长沙市公安消防支队于2010年12月24日出具的《建设工程消防设计审核意见书》，认为报送的南湖一号ＡＢＣ栋建设工程消防设计图纸资料（该项目位于长沙市天心区角，地上30层，地下2层，建筑高度99.90米，地上建筑面积95648.43平方米，地下建筑面积16680.07平方米，使用功能为综合楼，其中地上一、二层为汽车库、设备用房，地下一层局部为商业，地上1-6层为商业，办公及管理用房，Ａ栋7-21层、25-29层为公寓，Ａ栋22-24层为会所，Ａ栋30层为高级公寓，Ｂ栋Ｃ栋7-30层为公寓）的工程消防设计审核合格，该工程竣工后，消防验收合格方可投入使用。2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，认为综合评定该工程消防验收合格。现已有部分商户取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东怡公司、湘邮公司与龙燕菊签订的《租赁合同》，属于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，东怡公司、湘邮公司应依约提供符合条件的房屋，龙燕菊则应依约履行支付租金的义务,同时双方当事人均应按照诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务。本案中，东怡公司、湘邮公司于2017年11月15日已向龙燕菊交付房屋，根据《租赁合同》的约定，合同租赁期为3年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有三十天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费及实际发生的水电费等使用房屋发生的一切费用，因此，龙燕菊应自2018年1月1日起支付租金，且需自2017年11月15日起交纳物业管理费，其实际占用商铺却拒不交付租金的行为已构成违约。东怡公司、湘邮公司交付的房屋本身虽符合合同约定的交房标准，但龙燕菊承租的铺位并非独立商铺，而是与商场整体购物环境密切相关，东怡公司、湘邮公司作为商场运营方应履行好其就整个商场配套设施的承诺并积极为商场开展商业宣传活动以提供客流量等，但其至今就“外国生活馆”购物广场宣传资料中所作的与地铁四号线无缝对接及配备水幕装饰墙、繁星天幕顶等内容作出的承诺仍未实现，亦未通过开展大型开业活动进行商业宣传，部分公共区域仍存在施工等配套服务不完备的情形，一定程度上影响了客流量，增加了承租人租用商铺进行经营的商业风险，有悖于双方签订租赁合同的目的，其行为亦构成违约。现东怡公司、湘邮公司与龙燕菊均主张要求解除合同，一审法院予以准许，该《租赁合同》应予以解除，且双方根据各自违约情况承担相应的责任，鉴于龙燕菊逾期支付租金违反的是主合同义务，东怡公司、湘邮公司违反的是非主合同义务，结合本案的实际情况，一审法院酌情考虑龙燕菊应承担70%的责任，东怡公司、湘邮公司共同承担30%的责任。关于租金的问题，龙燕菊应向东怡公司、湘邮公司支付自2018年1月起至2019年4月产生的租金，即9460元／月×16个月＝151360元；关于物业管理费的问题，龙燕菊应支付自2017年11月至2019年4月的物业管理费，即45元/平方米/月×94.60平方米×18个月＝76626元。前述租金及物业管理费按照双方各自过错比例分担后，龙燕菊应向东怡公司、湘邮公司支付的租金为105952元、物业管理费为53638.20元。关于滞纳金的问题，根据合同约定，滞纳金按照欠缴总额的每日0.30%计算，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，出租人要求承租人支付滞纳金缺乏法律依据，一审法院不予支持。龙燕菊主张东怡公司、湘邮公司赔偿装修费用351199.50元，结合其提交的证据，一审法院酌情考虑装修费用为300000元，根据上述责任承担比例，由东怡公司、湘邮公司承担90000元；对于龙燕菊主张东怡公司、湘邮公司逾期开业、擅自封铺等违约行为给其造成的经营损失80000元，龙燕菊并未提交相应的证据予以佐证，一审法院不予支持；对于双倍返还保证金82302元，根据龙燕菊提交的证据，缴纳的保证金为41151元，由于双方均存在违约行为，不符合双倍返还保证金的情形，但在合同解除后应予退还41151元保证金。关于合同解除后商铺实际交付前的占有使用费问题，2019年3月至2019年4月，东怡公司、湘邮公司对涉案商铺进行了断水断电；2019年5月5日，东怡公司、湘邮公司强行关闭了涉案商铺，涉案商铺并非由龙燕菊实际占有，因此，东怡公司、湘邮公司要求龙燕菊支付合同解除后的商铺占有使用费缺乏事实依据与法律依据，一审法院不予支持。关于装修押金的退还问题，东怡公司、湘邮公司向龙燕菊收取了装修押金5150元，该费用应予以退还。关于涉案商铺中的设施设备退还的问题，由于龙燕菊并未提交相应的证据证明涉案商铺中存在哪些设施设备，本案中无法进行处理，龙燕菊可另行主张权利。关于龙燕菊要求东怡公司、湘邮公司提供租赁房屋所在商场的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、二次消防验收合格和符合二次消防安全要求的证明（含建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书）、《建设工程规划许可证》和审批单（含附件附图如设计图纸、红线图、各基础平面、各层平立剖面的施工图纸）等资质合格资料的问题，由于双方均同意解除合同，是否提供前述资料于本案已无必要，对该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决:一、解除湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司与龙燕菊于2017年8月24日签订的《租赁合同》；二、龙燕菊于本判决生效之日起10日内向湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付租金105952元、物业管理费53638.20元；三、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内向龙燕菊退还保证金41151元、赔偿装修损失费90000元；四、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内向龙燕菊退还装修押金5150元；五、驳回湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回龙燕菊的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，2017年8月11日，东怡公司、湘邮公司（甲方）与龙燕菊（乙方）签订《租赁合同》第4.3条约定：乙方在装修期间，装修期间物业管理费为人民币：2128.5元（大写：贰仟壹佰贰拾捌圆五角）。第6.2条约定：若乙方欠缴租金、物业管理费或其他费用达一个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担。龙燕菊一审提交的收据（编号：0524157）显示，“入账日期：2017年12月5日，交款单位：L201固诚缘美发，人民币（大写）：贰仟壹佰贰拾捌圆五角，收款事由：2017.11.28-2017.12.28装修期间物管费”。收据上有财会主管签字及东怡公司盖章确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本案二审争议焦点为：一、合同双方是否存在违约行为；二、一审法院对违约责任的认定是否适当。本案中，涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案诉争商铺自2019年5月5日后即未能正常使用且双方均起诉请求解除合同，一审法院予以解除并无不当。一、关于合同双方是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁合同中，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的基本义务为按照约定的方法使用租赁物，按照约定的期限支付租金。本案中，龙燕菊上诉主张东怡公司、湘邮公司存在虚假招租、逾期开业、未提供适格的租赁房屋及配套措施、未取得二次消防安全检查验收等诸多违约行为，未全面履行合同义务，故龙燕菊享有先履行抗辩权，有权拒绝支付租金、管理费。经查，租赁合同并未对地铁四号线无缝对接及配备水幕装饰墙和繁星天幕顶、开业时间、二次消防申报等内容进行明确约定。本院认为，合同主体的合同义务以合同内容为限，龙燕菊主张东怡公司、湘邮公司虚假招租、逾期开业、不履行二次消防义务构成违约，没有合同依据。东怡公司、湘邮公司已经按合同约定交付了涉案商铺，履行了合同主要义务，故龙燕菊主张先履行抗辩权，拒绝支付租金、物业管理费，没有法律依据，本院不予支持。龙燕菊的行为构成违约，应当承担支付实际经营期间尚欠租金、管理费的责任。龙燕菊还主张因东怡公司、湘邮公司强行断水断电、封铺造成的损失，但并未提交证据证明，故对该主张本院不予支持。关于东怡公司、湘邮公司的违约行为。根据一审法院查明的事实，东怡公司、湘邮公司在“外国生活馆”购物广场宣传资料中关于地铁四号线无缝对接及配备水幕装饰墙、繁星天幕顶等内容作出的承诺未能实现，亦未通过开展大型开业活动进行商业宣传，商场存在漏水情况、部分公共区域仍处于施工状态、已完工的公共和消防等配套设施规划设计不合理。本院认为，案涉商铺作为商场的一部分，商场的装修、宣传、配套设施等均会对商铺经营造成影响，而现有证据证明商场经营与商铺并未同步，在此情形下，应当认定东怡公司、湘邮公司存在违约行为，理应承担违约责任。龙燕菊上诉主张东怡公司和湘邮公司未依法取得“二次消防”安全检查和验收合格，涉案商铺未经消防验收合格，不具备经营条件，导致合同目的无法实现。本院认为，二次消防是指商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般指对室内装修设计的消防审核，二次消防申报一般由商业建筑的使用者负责。本案中，根据长沙市公安消防支队2014年4月18日出具的《建设工程消防验收意见书》，涉案商场的消防验收合格，因此在一消验收合格，二消的申报主体无明确约定为出租方的情况下，承租人作为商业建筑中装修行为主体，应自行承担二次消防申报义务，故对于龙燕菊该项上诉理由，本院不予支持。二、一审法院对违约责任的认定是否适当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方对于合同的解除均存在过错，龙燕菊拒付租金违反了合同的主要义务，东怡公司和湘邮公司亦存在对其招租时的承诺履行不到位的问题。本院认为，关于各自违约责任承担问题，应依据合同的约定，综合考量各方的过错程度、各方损失，平衡双方利益，酌情认定相互间应承担的违约责任。关于东怡公司、湘邮公司主张滞纳金属于违约金的问题。经查，双方约定在龙燕菊逾期支付租金、物业管理费的情况下，应当按逾期天数支付滞纳金。本院认为，该滞纳金实为逾期付款违约金。一审法院认定滞纳金系行政强制执行中的执行罚不妥，本院予以纠正。鉴于东怡公司、湘邮公司有一定违约行为，对于其要求龙燕菊承担违约金的诉请，本院不予支持。对于一审判决对该项诉请的处理结果，本院予以维持。本院认为，在未认定滞纳金的情况下，酌定由龙燕菊承担70％的损失、东怡公司、湘邮公司共同承担30％的损失，已经综合考量双方利益与损失，并无不当，对违约责任比例的划分，本院予以维持。关于东怡公司、湘邮公司主张装饰装修费用偏高、不承担装饰装修费用的上诉请求。本案中，龙燕菊对涉案商铺进行装修，该部分确系解除合同所产生的损失，根据龙燕菊提交的装修合同、转账凭证、收据、购买记录等，一审法院酌情认定装饰装修费用为300000元，由双方根据责任比例承担装修损失亦无不当。对该项主张，本院不予支持。关于物业管理费的问题。龙燕菊主张一审物业管理费计算有误。经查，龙燕菊于2017年12月5日缴纳了2017年11月28日至2017年12月28日装修期间物管费2128.5元，故龙燕菊应当承担2018年1月至2019年4月的物业管理费，即45元/平方米/月×94.60平方米×16个月＝68112元。依据过错比例分担后，龙燕菊应当承担2018年1月至2019年4月的物业管理费47678.4元，一审法院认定有误，本院予以纠正。东怡公司、湘邮公司主张物业管理费不应当按照双方过错比例分担，本院认为，结合本案事实，东怡公司、湘邮公司提供的物业服务确有瑕疵，一审法院判决双方根据责任比例承担并无不当。综上所述，上诉人龙燕菊的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院(2019)湘0103民初3951号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院(2019)湘0103民初3951号民事判决第二项；三、上诉人龙燕菊于本判决生效之日起10日内向上诉人湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付租金105952元、物业管理费47678.40元；四、驳回上诉人龙燕菊的其他上诉请求；五、驳回上诉人湖南湘邮置业有限公司、湖南东怡置业投资有限公司的全部上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9204元，二审案件受理费18844元，共计28048元，由龙燕菊负担14422元，由湖南湘邮置业有限公司、湖南东怡置业投资有限公司负担13626元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年七月十三日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。