辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初1430号 原告：丹东市某某经纪有限公司。 法定代表人：毕某某。 委托代理人：刘某某。 被告：杨某某。 被告：李某某。 原告丹东市某某经纪有限公司诉被告杨某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法由审判员崔云龙适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丹东市某某经纪有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告给付中介费12500元。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求为：要求被告向原告给付中介费25000元，并向原告赔礼道歉。事实和理由：2019年3月2日，张旭经原告介绍，与被告签订了关于丹东市振兴区兴七路某小区X号X单元X楼X室，被告杨某某所有产权的房屋买卖合同书（合同编号：X)。根据该合同约定，被告需支付原告中介费人民币12500元。2019年4月19日上午，被告杨某某的代理人李某某告知某某经纪有限公司业务员刘某某由于被告杨某某的代理人李某某发生车祸身体不便和开发商老板不在国内等种种原因推迟更名，刘某某在2019年4月至2019年12月期间多次向被告询问更名事宜，但被告杨某某的代理人李某某屡次以各种理由推脱迟迟未能履行合同。直到2019年12月9日某小区办理入户时，原告得知已有新房主购买此房并且入户。综上所述。因被告杨某某和代理人李某某一房两卖无法按合同规定达成协议，为维护合法权益，原告根据我国法律相关规定，向贵院提起诉讼。恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告杨某某、李某某辩称，不同意原告的诉讼请求。根据法律规定，未完成房屋买卖不应支付中介费，因为报酬是居间人服务成果的对价，中介必须完成房屋交接，才能收取中介费。开发商不同意更名，合同是无效的，没有法律约束力，双方实际是通过更名进行的债权转让合同，主合同无效，从合同也无效，故被告不应承担违约责任，不应支付中介费。 经审理查明，两名被告是夫妻关系。2018年12月5日，以被告杨某某为买受人，以丹东某某置业有限公司为出卖人，双方签订了《“某某”小区房屋认购协议书》，主要内容为：1、买受人自愿购买由出卖人开发的“某小区”兴七路X号X号楼X单元X室商品房，建筑面积约99.85平方米（最终面积以政府房产测绘部门测绘为准，房款多退少补），该房屋协议价为人民币10429.2元/平方米（建筑面积），总价为人民币1041356元；4、双方签订本认购协议且买受人付清全部按揭首付款或全款后，买受人应在出卖人通知的期限内到“某某销售中心”与出卖人就本次购买的房屋签订正式的商品房买卖合同及相关文件，此后启动房屋备案及银行按揭手续的办理程序，买受人逾期签订商品房买卖合同的，即视为买受人单方解除本认购协议，不再购买该房屋，在此情形下，出卖人有权将该房屋另行出售，且已交纳的认购款不予返还；6、买受人应以其名义与出卖人签订商品房买卖合同及相关文件，同时应携带本认购协议、首付款或全款交款凭证的原件及买受人的身份证件、材料等证件，且不得将买受人变更为第三方，不得增加第三人为共同买受人，亦不得变更本认购协议约定的该房屋，否则视为买受人对出卖人根本违约，出卖人有权单方解除本认购协议，买受人已交纳的款项不予返还，该房屋有权另行出售。2019年3月2日，被告杨某某（被告李某某作为其代理人）为出卖方（甲方）、案外人张某作为买受方（乙方）、原告丹东市某某经纪有限公司为居间方（丙方），三方共同签订了《房屋买卖合同书》，主要内容为：“一、房产情况：交易房产坐落于丹东市振兴区兴七路XX路（街）X号X单元X楼X室，该房屋用途为：住宅，建筑面积为：99.85平方米(房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准)。四、房屋交易价格及交易税费的约定：1、双方约定上述房屋售价合计为人民币壹佰贰拾伍万零仟零佰元整(小写：1250000元)。2、房产交易涉及的税费由：甲方全部承担(注：法律规定的买受方应付主要税费类别有：契税、交易费；出卖方有：增值税、个人所得税)。七、关于中介费的约定：1、甲乙双方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。丙方的中介服务内容为：提供中介信息服务、促成甲乙双成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。2、在签订本合同当日，甲乙双方各应即时支付丙方中介费人民币壹万贰仟伍佰元整(小写：12500元)。3、本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。在履行合同过程中如乙方违约中介费不予返还，如甲方违约，由乙方自行向甲方追偿。八、违约贵任：4、如果乙方未按照约定支付中介费，逾期视为违约，乙方每日按照应交中介费的1%向丙方支付逾期违约金。逾期超过10天，应按照中介费的2%支付违约金，直至丙方全额收到中介费为止，并且丙方保留诉讼权利。十、其他约定：甲方负责更名到乙方，一切费用均由甲方承担，如因更名无法进行双方免责。”同日，案外人张旭向被告交付定金5万元，同时被告杨某某（李某某代）向张旭出具收条，内容为：“今收到丹东市某某经纪有限公司购买位于丹东市振兴区兴七路X的购房定金人民币伍万元整。”后经三方同意，该5万元定金由原告丹东市某某经纪有限公司代为保管，并由原告出具购房定金保管收据，内容为：“今出卖人杨某某收到买受人丹东市某某经纪有限公司的购房定金人民币伍万元整。为保证定金安全，买方和卖方一致同意定金由某某地产暂代为保管，待双方正式办理交易时，交给卖方算作房款。如果甲乙双方因为履行合同发生争议，则待双方协商后，根据双方解决的结果，或者法院裁决后的结果，交给其中一方。”2019年3月21日，被告与案外人邹某某签订购房买卖协议，将上述房屋出售给邹斯林某某，同日，被告收取了52万元房款。后双方办理了房屋更名手续。 本院所确认的上述事实，有“某某”小区房屋认购协议书、房屋买卖合同书、购房定金收条、购房定金保管收据、购房买卖协议、交易明细及原、被告陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。可见本案被告是否应当支付中介费的关键是案涉房屋买卖合同是否成立，而非如被告抗辩所述是否完成房屋交接。本案原告、被告、案外人张某三方签订的房屋买卖合同，系基于当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他使合同无效的情形，已经依法成立并生效。该合同已经明确约定，“在签订本合同当日，甲乙双方各应即时支付丙方中介费12500元，本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。在履行合同过程中如乙方违约中介费不予返还，如甲方违约，由乙方自行向甲方追偿。”故被告应按约定向原告支付中介费12500元，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持，对原告诉讼请求中要求被告支付的另一半中介费，不应由被告支付，故本院不予支持。两名被告是夫妻关系，与原告订立的房屋买卖合同是李某某作为杨某某的代理人在合同上签字，该合同系基于两名被告共同的意思表示，故上述给付义务应认定为夫妻共同债务。关于原告要求被告赔礼道歉的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。 关于被告提出的抗辩意见。首先，被告在与原告、案外人张某签订房屋买卖合同后，违反约定，将涉案房屋另行售予他人，被告的行为显属违约，应承担相应的违约责任，被告不能以自己的违约作为原告未协助双方办理过户、未完成房屋交接，从而不应支付中介费的理由。其次，被告与丹东某某置业有限公司签订的房屋认购协议书，虽然约定了不得将买受人变更为第三方的条款，但依据合同的相对性原则，该条款不能对原告发生效力，原、被告签订的房屋买卖合同也不会因此成为无效合同。而且，被告明知其与开发公司签订有限制转让的条款，就应当预见到将房屋再行出售可能引发的法律风险，但其又与原告订立房屋买卖合同，后又违反合同约定，与案外人另立买卖合同，将涉案房屋售予案外人，其行为即违反合同约定，又违背诚信原则，其明知的限制转让条款更不能成为其免责抗辩的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨某某、李某某于本判决生效后十日内共同向原告丹东市某某经纪有限公司支付中介费12500元； 二、驳回原告丹东市某某经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  崔云龙 二〇二〇年七月九日 书记员  刘 旭