广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2142号 原告：董秀珍，男，汉族，住河北省张家口市，现住北海市海城区。 被告：黄仁，男，汉族，1996年12月21日出生，住湖南省临湘市。 委托诉讼代理人：李彩红，女，汉族，住湖南省临湘市，现住北海市，与被告系母子关系。 原告董秀珍与被告黄仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董秀珍、被告黄仁的委托诉讼代理人李彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董秀珍向本院提出诉讼请求：判令被告黄仁赔偿原告经济损失：退还租金16000元、装修费1500元、设备费用3700元、材料费4927元。 事实和理由：被告黄仁于2020年1月1日未经房东苏丹同意与原告签订书面合同，原告询问被告是否问过房东，被告答不用问，房东会同意。原告遂与被告签订了合同，租期自2020年1月1日至2022年4月30日，签订后原告向被告支付了4个月租金16000元。原告遂开始装修共付1500元，并上了设备二手冰激凌机1700元、冷饮机2000元，被告均知情。原告又上有甘蔗、椰子、冰淇淋原料、冷饮原料等共计4927元。原告没怎么经营疫情就开始了，2020年1月25日老城管理人员通知所有商户不能再营业，被告就关门了。至2020年3月28日被告没来开过门，因被告只是把铺面的一部分租给原告，被告不来开门，原告就不能营业。因此导致原告的原料全部坏完，被告亦知情。被告曾询问原告是否继续承租，当时房东告知原告合同约定不能转租，通知原告搬走。原告搬走时，被告也在搬走。原告要求被告退租金，被告不同意退押金。报警后亦未能解决问题。原告遂向法院起诉，提出以上诉请。 被告黄仁辩称，原告的起诉不符合客观事实，于法无据。1、原被告签订合同时得到出租人苏丹的口头同意，苏丹居住在铺面楼上，对被告与原告合租一事很早就知情，并非2020年4月13日才知道。原合同承租人黄正垂系被告父亲，其全权委托授权被告在此经营，原告签订的合同系有效的，即使出租人未在合租合同上签字，根据合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但法律并未规定承租人和次承租人之间的租赁合同无效。再一个如果承租人转租的期限在其租期内，而合同约定不得转租，出租人可向承租人要求承担违约责任，出租人不得对抗善意第三人。涉案出租人写给原告的通告是无效的。出租人写的通告是原告起诉时要求出租人补写的，出租人至今未书面通告被告不许转租。2、原被告签订合同后，被告交付给原告门面钥匙，原告可随时营业或搬走货物，合同也未规定被告开门原告才可开门，原告从2020年1月1日到2020年1月25日是正常营业的，1月25日起疫情原因全街封闭才使原告货物损坏，原告的货物损坏不应由被告赔偿。3、因疫情原因和合同规定提前一个月交租金续约（没有收到任何押金），被告的母亲询问原告如要续租，原告出3000元一月至街道解封，原告不同意，合同约定提前一个月交房租续租，故被告只能认定原告不愿续租。后原告合约在2020年5月1日租期满后，被告母亲通知搬离。4、关于报警一事，是被告报的警，被告报警请警方协调，但也未能解决与原告的租赁问题。 经审理查明，2019年5月1日，案外人北海市海城区盛合商行、苏丹作为出租方、甲方与黄正垂（承租方、乙方）签订一份《商铺房屋租赁合同》，约定甲方将位于北海市海城区商铺租给乙方使用，使用期限三年（自2019年5月1日起至2022年5月1日止），租金为每月7000元，承租期内乙方不得擅自转租转让他人，如需转租转让须告知甲方，三方到场当面签订转租转让合同方可转租他人。 被告黄仁和黄正垂系父子关系。2019年12月，被告黄仁与原告董秀珍签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于北海市海城区半面积租给原告，租金4000元每月，合同签订之日起租金每半年交纳一次，每次提前一个月续租；租赁期限自2020年1月1日至2022年4月30日，原告继续承租应提前30日向被告提出续租或不再续租要求，协商一致后双方重新签订租赁合同。该《房屋租赁合同》还约定了其他内容。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告支付了2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金16000元。被告于2020年1月1日交付铺面给原告。原告向本院出具了收条、收款收据，欲证实其租赁涉案商铺投入经营支出了商铺装修费1500元、购买二手冰淇淋机、冷饮机支出3700元、购买冰淇淋筒、冰淇淋粉、椰浆粉、椰子、甘蔗等共计支出4927元。 另查明，根据新冠××疫情防控工作需要，涉案商铺所在街道从2020年1月25日起处于封闭状态，截至2020年3月6日开始对外开放。 庭审时，原告称租赁商铺后装修期二十多天，因疫情原因关闭铺面，直至可以对外营业，原告仅经营使用商铺两三天，后原出租人因与被告产生诉讼纠纷于2020年4月13日要求原告搬离，原告于4月15日搬离完毕。被告对于原告上述所称搬离涉案商铺的原因不予认可，认为原告系因不愿继续承租商铺而主动搬离。 再查明，涉案铺面所有权人为苏丹。2020年4月13日，北海市海城区盛合商行经营者苏丹发出通告声明，宣布董秀珍与黄仁签署的转让合同无效，通知董秀珍立即离场。 还查明，黄正垂因与北海市海城区盛合商行、苏丹租赁合同纠纷，于2020年4月22日向本院起诉，提出解除双方于2019年5月1日签订的《商铺房屋租赁合同》等诉求。 本院认为，原告董秀珍与被告黄仁签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形，应认定是有效合同。原告关于其与被告的商铺租赁行为无效的主张于法无据，依法不予支持。 对于原告主张的赔偿请求。因租赁合同不能履行的损失，应依法以致合同不能履行的过错大小分担。《合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，原告提供的北海市海城区盛合商行的经营者苏丹出具的通告声明可以证实，原告董秀珍不能对租赁物行使租赁权的原因，是由于被告黄仁未经出租人同意擅自出租商铺引起，故依法应由其对原告董秀珍的损失承担主要过失责任。被告抗辩主张苏丹出具的声明不真实，其出租商铺的行为已经出租人认可，但提供的证据无法证实其主张，本院不予采纳该抗辩意见。而承租人董秀珍在未确认被告实际取得商铺出租权的情况下，即与被告订立《房屋租赁合同》，并积极付诸履行，也是促成其房屋租赁合同不能履行的另一原因，也具有过失，依法应对合同不能履行承担次要过失责任。综合原、被告双方致合同不能履行的过失大小，应由黄仁对扣除董秀珍实际占有、使用商铺期间相对应的费用后向董秀珍承担80%的返还和赔偿责任，其余损失由原告董秀珍自行承担。 关于应退还租金的金额问题。出租人于2020年4月13日要求原告立即搬离，结合原告庭审陈述于2020年4月15日搬离完毕，以及被告自述于2020年4月18日到商铺看到主要物品已搬离的情况，应认定原告使用涉案铺面至2020年4月15日。原告已向被告支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金16000元，而实际使用商铺的时间为2020年1月1日至2020年4月15日。据此，被告应向原告退还2020年4月16日至2020年4月30日期间80%的租金1600元。另，根据新冠××疫情防控工作需要，原告租赁的商铺所在街道从2020年1月25日起封闭，截至2020年3月6日对外开放，原告经营的铺面因受疫情影响而导致收入锐减，从公平的角度出发，可以适当减少租金，本院据此酌情支持原告要求退还2020年1月25日至2020年4月15日期间50%的租金5400元，对于原告主张的超过部分，本院不予支持。综上，被告应向原告退还租金共计7000元。 关于原告主张的装修费1500元。原告庭审时称因定做货架产生装修费1500元，上述货架为专门定制拆后无法再次使用，故而主张赔偿装修费。被告庭审中对被告安装定做货架的事实认可，但以费用收条真伪不明以及原告系主动退租为由拒绝赔付装修费。本院认为，原告因经营需要定制安装货架产生装修费1500元，该费用合理有据，且综合被告庭审时陈述可知，被告在原告经营使用商铺期间未对其定制安装货架的行为提出异议，应视为被告同意原告的装修行为。因该货架为专门定制，分拆后无法再次使用，故被告应对原告因此产生的装修费损失承担80%的赔偿责任，即被告应赔偿原告装修费损失1200元。 关于原告主张的设备费用3700元和材料费4927元。原告为经营所需购买的冰淇淋机、冷饮机设备，并不因搬离涉案商铺而无法使用，原告据此主张存在设备费用损失3700元，缺乏事实依据，本院不予支持。原告系于2020年1月20日、21日分别采购冰淇淋粉、冰淇淋筒、椰浆粉、椰子、甘蔗等原材料，产生材料费4927元，但原告系于2020年4月13日被告知搬离商铺，该期间未能正常经营商铺系因疫情防控措施所致，上述原材料的损坏与致使租赁合同不能履行的过失行为不具有因果关系，故原告主张被告赔偿该部分损失，缺乏依据，本院亦不予支持。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄仁退还租金7000元并赔偿装修费损失1200元给原告董秀珍； 二、驳回原告董秀珍的其他诉讼请求。 案件受理费453元，减半收取226.5元，由被告黄仁承担（上述费用原告已向本院预交，被告黄仁在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费453元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈晓峰