四川自由贸易试验区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0193民初413号 原告：成都宏宝康利建筑装饰工程有限公司，住所地成都市青白江区工业集中发展区货运大道南侧（成都建工建筑产业园1期A4-1-04号）。 法定代表人：赵常岭。 委托诉讼代理人：黄其盛，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被告：成都雄川实业集团有限公司，住所地成都市武侯区武兴二路17号13栋12层2号。 法定代表人：唐蕾，董事长。 委托诉讼代理人：何欢，女，系成都雄川实业集团有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：张兰，女，系成都雄川实业集团有限公司工作人员。 被告：深圳鑫盛源资产管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区益田路4068号卓越时代广场大厦5101-5109（5101A-35）。 法定代表人：王飞，执行董事。 委托诉讼代理人：彭楸，重庆融策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟，重庆融策律师事务所律师。 原告成都宏宝康利建筑装饰工程有限公司（以下简称“宏宝康利公司”）与被告成都雄川实业集团有限公司（以下简称“雄川公司”）、深圳鑫盛源资产管理有限公司（以下简称“鑫盛源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏宝康利公司的委托诉讼代理人黄其盛、被告雄川公司的委托诉讼代理人何欢、被告鑫盛源公司的委托诉讼代理人彭楸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宏宝康利公司向本院提出诉讼请求：1.判令雄川公司、鑫盛源公司向其支付违约金、补偿金116722.22元，雄川公司、鑫盛源公司对前述款项负连带责任。事实和理由：雄川公司和鑫盛源公司系合作关系，共同建设、销售案涉房屋所在的雄川金融中心项目。2018年4月，宏宝康利公司与雄川公司（名义上与雄川公司，实际为与雄川公司、鑫盛源公司）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《房屋使用说明书》。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条（一）约定：出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同补充协议》第一段载明：宏宝康利公司购买的房屋为雄川公司开发建设的雄川中心项目1栋6层2号房屋；第六条6.1约定：出卖人逾期交房的，若迟延期限在240日内，出卖人应一次性向买受人支付其已付购房款总额千分之一的违约金。若迟延超过240日的，出卖人一次性向买受人支付其已付购房款总额千分之五的违约金。2018年4月11日，宏宝康利公司向鑫盛源公司支付了616612元服务费，实际该款项为购房总款的一部分。2018年4月16日，宏宝康利公司向雄川公司支付了1583388元房款。2019年9月5日，宏宝康利公司就案涉房屋向案外人成都玖州房地产经纪有限公司支付11185元服务费。2019年9月11日，宏宝康利公司法定代表人赵常岭兄长赵常喜代宏宝康利公司向雄川公司支付案涉房屋的维修基金4731.93元。宏宝康利公司合计支付购房款2200000元。2019年9月11日，雄川公司向宏宝康利公司交付了案涉房屋，迟延交房达346天。2018年9月29日，雄川公司与鑫盛源公司向宏宝康利公司口头承诺，二公司共同向宏宝康利公司支付迟延交付房屋的补偿金计算方式为购房总金额回报率5%的年租金收益，至交房日期为止。同时二公司协商由鑫盛源公司向宏宝康利公司出具《关于“雄川金融中心”延期交房说明函》，内容中包含上述计算方式。鑫盛源公司在函件尾部加盖公章。根据前述函件约定，二公司应当向宏宝康利公司支付迟延交付案涉房屋补偿金为2200000×5%/360×346=105722.22元。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，二公司应向宏宝康利公司支付违约金为2200000×0.005=11000元。综上，二公司应当向宏宝康利公司共计支付116722.22元。望判如所请。 雄川公司辩称：宏宝康利公司主张违约金数额过高，根据合同约定，雄川公司逾期交房时间未超过240日，应按宏宝康利公司已付购房款1583388元的千分之一即158.34元向其支付逾期交房违约金。宏宝康利公司主张的补偿金依据是鑫盛源公司向其出具的《关于雄川金融中心延期交房说明函》，并非雄川公司承诺，故宏宝康利公司向雄川公司主张无法律和事实依据。不应当支持。 鑫盛源公司辩称：雄川公司与鑫盛源公司于2017年11月23日签订了《雄川金融中心项目整体销售协议书》，获得了雄川金融中心项目房屋的权利义务。在2018年1月11日与宏宝康利公司签订《雄川金融中心预购房屋协议书》时，也告知了宏宝康利公司房屋的权利义务已经转让。鑫盛源公司收取宏宝康利公司的款项性质为服务费而非购房款，因此鑫盛源公司不承担交房义务，不应就延期交房承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：1.2017年11月23日，雄川公司与鑫盛源公司签订《整体销售协议书》，主要内容有：（1）雄川公司将其开发建设的位于天府二街166号“雄川金融中心”项目内的公寓3栋196套，所在楼层为14-20层，写字楼1栋80套，所在楼层为6-15层，整体销售给鑫盛源公司。（2）在预售许可证办理下来后的一年内，鑫盛源公司有权向雄川公司申请变更公寓物业项下商品房买卖合同的买受人，即：鑫盛源公司可将其基于商品房买卖合同而具有的买受人的权利义务，按每套房屋每个合同为单位，向雄川公司申请逐一概况转移给第三方。（3）雄川公司与该第三人签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议之日起，视为鑫盛源公司基于买受人的权利义务概况转移给该第三方。（4）鑫盛源公司在与第三方通过本条约定的方式转让标的物业时，超过附件二《房源及价格明细表》或雄川公司与该第三方客户的商品房买卖合同约定的价款、费用由鑫盛源公司享有，与雄川公司无关。 2018年1月11日，宏宝康利公司（乙方）、案外人赵常喜（乙方）与鑫盛源公司（甲方）签订《【雄川金融中心】预购房屋协议书》，约定：“一、预购房屋状况及交易方式1、甲方已从四川雄川实业有限公司通过整体购买的方式购买了【雄川金融中心】写字楼，其中包括该项目一期1单元6层602号写字楼。……”2、乙方自愿从甲方处购买上述房屋，甲方自愿将上述房屋通过合同权益转移的方式转让给乙方。双方约定房屋单价以实测建筑面积计价，房屋总价款2200000元。二、预购款及其他购房的支付2、乙方向甲方支付完毕上述预付款后，方可在支付预付款之日起10日内前往售楼部与甲方签订正式的《买受人权利义务概括转移合同书》。乙方确认：本协议书签订前，甲、乙双方已经对将来拟签订的《买受人权利义务概括转移合同书》充分协商，并达成一致意见，且乙方已经充分知晓将来拟与开发商签订的该房屋《商品房买卖合同》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》的约定，表示没有任何异议，故乙方同意在上述期限内前往售楼部直接与甲方签订正式的《买受人权利义务概括转移合同书》，且在甲方安排的时间内与开发商签订该房屋的正式的《商品房买卖合同》及其附件《商品房买卖合同补充协议》，无需再行磋商。”合同尾部乙方处宏宝康利公司未加盖公章。同日，宏宝康利公司向鑫盛源公司支付定金20000元。 同日，鑫盛源公司出具《权利义务概括转移人指定函》，载明：“我司购买的雄川中心项目1栋6层2号房屋，现我司经与成都宏宝康利建筑装饰工程有限公司协商一致且充分披露相关信息后，指定成都宏宝康利建筑装饰工程有限公司作为该房屋买受人的权利义务概括承继人，即由成都宏宝康利建筑装饰工程有限公司与贵司签订该套房屋的商品房买卖合同。贵司与成都宏宝康利建筑装饰工程有限公司签订商品房买卖合同的，并非一房二卖，我司予以认可。” 2018年4月，宏宝康利公司与雄川公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定宏宝康利公司购买雄川开发建设的雄川中心1幢6层2号房屋，总价款为1583388元。 2018年4月16日，宏宝康利公司向雄川公司转账支付1583388元，用途注明为购房款，雄川公司向宏宝康利公司出具收据，金额为1583388元，注明房款；同日宏宝康利公司向鑫盛源公司转账支付596612元，用途注明为服务费，鑫盛源公司向宏宝康利公司出具收据，金额为616612元，注明服务费。 以上事实有原、被告相关身份、工商信息、《雄川金融中心项目整体销售协议书》《【雄川金融中心】预购房屋协议书》《权利义务概括转移人指定函》《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》、转账凭证、收据、本案庭审笔录以及原、被告各方在庭审中的陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，合同之债是特定人与特定人之间发生的给付与受领关系。合同之债的权利主体和义务主体均应当是具体明确的。宏宝康利公司与鑫盛源公司、雄川公司分别存在不同的合同和债权债务关系：张洁与雄川公司之间存在商品房买卖合同关系，宏宝康利公司与鑫盛源公司并未签订正式的商品房买卖合同，系基于债权债务概括转移产生的合同纠纷，该纠纷与商品房买卖合同系不同的法律关系，鑫盛源公司、雄川公司与宏宝康利公司并非同一合同中的相对人。宏宝康利公司在同一诉讼中，针对不同的合同关系和合同主体提出诉讼主张，导致其诉讼请求、事实理由及所依据的法律关系均不明确。诉讼请求所依据的法律关系不明确，则审理和裁判的对象不明确；审理和裁判的对象不明确，则责任基础和责任主体不明确。涉及到商品房买卖合同关系部分的争议，与涉及到债权债务概括转移部分的争议，系不同的法律关系，宏宝康利公司应根据其与鑫盛源公司、雄川公司之间形成的不同合同关系和争议性质，分别提起诉讼，主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告成都宏宝康利建筑装饰工程有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇二〇年七月三十日 法官助理 杜 平 书 记 员 何梦婷