广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3563号上诉人（原审被告）：江俊锋，男，1978年9月5日出生，汉族，住湖北省红安县*********，公民身份号码422************818，现羁押于广东省清远监狱。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********区城市广场C座A区三楼，统一社会信用代码914***********664H。法定代表人：孙旭光，该公司董事长。委托诉讼代理人：何绮文，该公司员工。上诉人江俊锋因与被上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江俊锋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回城市广场诉讼请求。事实和理由：一、江俊锋于2017年12月11日至2019年11月13日一直被羁押在看守所，于2019年11月14日到清远监狱服刑，于2019年12月25日才知道被起诉，于2020年1月20日收到本案判决书。二、江俊锋主观上并非故意拖欠租金，系因客观原因导致其无法按时履约，且在2017年12月前的租金均是足额支付的。三、《城市广场租赁合同》并非江俊锋真实的意思表示。关于没收押金、3%违约金、当杂物处理办公设备等条款存在显失公平的情形。四、涉案E-303、E-304商铺是江俊锋代公司承租的，且江俊锋为公司垫付装修费、办公设备等约30多万元费用，其本人也是受害方。江俊锋同事江慧明、袁文凤同城市广场达成口头协议约定待公司成立后将承租方变更为公司。后江俊锋原单位涉嫌犯罪被查处，江俊锋被认定为从犯判刑五年。五、江俊锋交纳的E303商铺保证金39000元、E304商铺保证金36000元和空调设备费50000元，合计125000元相当于五个月的两商铺的租金，足以弥补城市广场的损失。另涉案商铺的办公物品可由城市广场自由处理。故江俊锋无需向城市广场支付其他任何费用。城市广场辩称，2017年4月初，江俊锋向城市广场提出租赁涉案商铺的要约。双方就租期、租金及免租期等合同事宜进行多次协商，于2017年4月25日签订《城市广场租赁合同》，该租赁合同是双方自愿平等、协商一致的真实意思表示，合法有效。租赁合同约定：在租赁期内除本合同有明确约定外，双方未达成书面协议，任何一方不得单方面变更任何合同约定；如因江俊锋单方原因致使合同无法履行的，除应该支付相当于陆个月租金的违约给城市广场外，还应一次性补回在合同期内给予江俊锋的任何形式优惠金额包括但不限于装修免租期、租金优惠等。租赁合同签订后，城市广场将涉案商铺交给江俊锋使用并给予江俊锋30天的免租装修期的优惠。但江俊锋自2017年12月起拖欠商铺的租金，且不按合同约定开门营业。江俊锋享受了履约情况下的优惠，却拖欠租金且不按商场规定时间营业单方违约。城市广场在多次催促无果，于2018年7月提起诉讼。江俊锋因自身原因的违约行为已使城市广场经济严重受损。根据合同约定，除应支付违约金外，其所缴纳的租赁保证金应不予退回。城市广场向一审法院提出诉讼请求：1.江俊锋向城市广场支付2017年12月到2018年6月共七个月租金欠费92300元、电费580元、水费94元及逾期付款违约金（违约金计算至实际履行之日止，暂计至2018年7月4日为10540.73元）；2.江俊锋向城市广场支付违约金81900元；3.江俊锋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月25日，城市广场、江俊锋签订《城市广场租赁合同》，约定：江俊锋向城市广场承租涉案商铺；商铺面积为465平方米；经营范围为商贸、旅游；租赁期限为2017年4月25日至2020年4月24日；城市广场给予江俊锋30天的免租装修期，即从2017年5月25日起计收租金，装修费用由江俊锋承担；2017年4月25日至2018年4月24日期间的租金为13000元/月，2018年4月25日至2019年4月24日期间的租金为13650元/月，2019年4月25日至2020年4月24日期间的租金为14333元/月；江俊锋在签约时向城市广场支付39000元租赁保证金作为履约保证；江俊锋在租赁期内必须于每月十日前一次性交清当月租金；租赁期内，江俊锋不得将租赁保证金抵缴租金；江俊锋违反合同约定，未按时向城市广场足额支付租金，每逾期一日，江俊锋必须支付相当于应付租金百分之三的逾期付款违约金给城市广场，江俊锋拖欠租金超过当月二十日的，属江俊锋违约，城市广场有权提前解约，并由江俊锋承担违约责任；因江俊锋单方原因提出终止合同的，江俊锋应支付相当于六个月租金（按违约时租金标准计算）金额的赔偿金给城市广场；租赁期内江俊锋未经城市广场书面同意，连续三天或累计十五天不开门营业的，属江俊锋违约，应承担违约责任；当江俊锋有违约行为、应当承担违约责任时，城市广场有权即时采取停电停水及限制货物出入等措施，有权单方提前终止合同，江俊锋所交纳的租赁保证金不予退还，同时城市广场有权向江俊锋追偿一切欠费和要求江俊锋赔偿一切损失，江俊锋必须在城市广场规定期限内无条件将商铺交还城市广场，否则视为江俊锋同意城市广场将商铺内留置物品作为杂物处理，同时城市广场有权采取任何措施进驻商铺，且不承担任何责任，一切责任由江俊锋承担。2018年1月5日，佛山市南海区美城物业管理有限公司城市广场管理处向江俊锋邮寄《关于城市广场E303-E304铺商户违约的通知》，邮寄地址为佛山市禅城区***********，该通知主张江俊锋承租的商铺从2017年12月29日至今已连续七天以上未营业，已属违约，要求江俊锋自该通知发出之日起七日内交纳相应欠费。该邮件于2018年1月10日退件。2018年1月15日，佛山市南海区美城物业管理有限公司城市广场管理处向江俊锋邮寄《关于城市广场E303-E304铺商户存在违约行为的通知》，邮寄地址为佛山市禅城区***********，该通知主张江俊锋承租的商铺从2017年12月29日至今已连续15天未营业，已属违约，且江俊锋未交纳2017年12月至2018年1月的租金各25000元、2017年11月份电费122元、2017年12月份电费429元、水费94元，要求江俊锋自该通知发出之日起五日内交纳相应欠费并安排开门营业。该邮件于2018年1月19日退件。同年5月31日，城市广场向江俊锋邮寄《关于城市广场E303-E304铺商户违约的通知》，邮寄地址为佛山市禅城区***********，该通知主张江俊锋承租的商铺从2017年12月29日至今一直未营业，已属违约，且江俊锋未交纳2017年12月至2018年5月的租金及水电费，共150645元，要求江俊锋自该通知发出之日起七日内交纳相应欠费。该邮件于2018年6月4日退件。2018年7月6日，城市广场提起本案诉讼。诉讼中，城市广场陈述其已于2018年8月18日前收回涉案商铺并重新出租；双方确认：江俊锋就涉案商铺已交履约保证金39000元，江俊锋已交纳至2017年11月30日止的租金，2017年12月1日之后的租金未付；江俊锋同意支付城市广场主张的电费580元、水费94元。另针对江俊锋答辩意见，城市广场明确其要求没收江俊锋交纳的租赁保证金，未收取江俊锋所述的空调设备费用50000元；因涉案商铺和另案E304号商铺是连通的两个商铺，只有一个用电子锁控制的门口出入，故城市广场通过切断电源的方式手动开门收回商铺；城市广场称其收回商铺时，该商铺内并没有电子类的办公设备，只有几张椅子，现存放于城市广场仓库中。另查明，江俊锋因涉及刑事犯罪，于2017年11月被公安机关抓获，后羁押至今。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。城市广场、江俊锋签订的《城市广场租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。现江俊锋因自身原因从2017年12月开始欠付租金，并欠付电费580元、水费94元，城市广场主张江俊锋构成根本违约有事实依据，一审法院予以采纳。因江俊锋被刑事羁押，城市广场客观上无法向江俊锋送达解约通知，故一审法院结合城市广场自认其已于2018年8月18日收回涉案商铺的事实，确认双方签订的《城市广场租赁合同》于城市广场实际收回涉案商铺之时（2018年8月18日）解除，并根据双方的履约情况进行解约清算。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，城市广场主张江俊锋欠付电费580元、水费94元，对此江俊锋没有异议，故一审法院予以确认，并判令江俊锋支付电费580元、水费94元予城市广场。但因电费、水费应交金额应以城市广场统计及通知为准，考虑本案江俊锋在城市广场统计得出上述水、电费金额时已被羁押，相关交费通知客观上无法直接送达予江俊锋，故一审法院酌情判令江俊锋应以上述电费580元、水费94元为本金，从2018年8月18日起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予城市广场，城市广场诉请超出以上核定的，一审法院不予支持。江俊锋承租涉案商铺，从2017年12月1日开始欠租，城市广场诉请江俊锋从2017年12月1日开始计付欠付租金理据充分，江俊锋也没有异议，一审法院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据以上规定及《城市广场租赁合同》的相关约定，城市广场在江俊锋失联欠费的情况下，应采取适当措施止损，但本案城市广场却主张其在江俊锋欠费达九个多月的情况下才收回商铺并重新出租，该主张反映城市广场并未履行适当的止损义务，故就扩大的损失，城市广场无权再向江俊锋主张。据此，一审法院结合江俊锋的答辩意见，酌情确定江俊锋应向城市广场支付2017年12月至2018年2月的租金共39000元，此后的租金属于城市广场未履行适当的止损义务所致，城市广场无权再向江俊锋主张。江俊锋因自身原因逾期支付租金构成违约，依约应计付逾期付款的违约金予城市广场。但鉴于《城市广场租赁合同》约定的违约金标准过高，一审法院根据公平原则，酌情将该标准调整为日万分之五，故判令江俊锋应计付截至2018年7月4日止的逾期付款违约金3412.5元（详见下表）予城市广场，并从2018年7月5日起至实际清偿之日止，继续以欠付的租金39000元为本金，按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予城市广场，城市广场诉请超出以上核定的，一审法院不予支持。期间租金金额应交日逾期起算日逾期截止日天数违约金2017.12130002017.12.102017.12.112018.7.420613392018.1130002018.1.102018.1.112018.7.41751137.52018.2130002018.2.102018.2.112018.7.4144936合计3412.5《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《城市广场租赁合同》因江俊锋根本违约而解除，江俊锋依约应计付解除合同的违约金予城市广场。因《城市广场租赁合同》关于解除合同的违约金，既约定城市广场可以没收江俊锋支付的租赁保证金，又约定江俊锋应向城市广场支付相当于六个月租金金额的赔偿金，结合涉案租赁合同的履行情况及涉案商铺的实际情况，该约定的解除合同的违约金明显过高，故一审法院根据公平原则，认定城市广场通过没收江俊锋交纳的租赁保证金39000元已足以弥补江俊锋根本违约给其造成的解约损失，故城市广场在没收江俊锋交纳的租赁保证金的基础上，无权再要求江俊锋支付相当于六个月租金金额的赔偿金，一审法院对城市广场诉请江俊锋支付违约金81900元的诉请不予支持。江俊锋辩称其在涉案商铺中存放了办公设备，对商铺进行了装饰装修，还支付了空调设备款50000元等，但城市广场对此有异议，考虑城市广场已收回商铺另行出租，江俊锋现在监狱服刑，且未在本案提出反诉，故对江俊锋的该些主张一审法院在本案中不作处理，双方可另行清算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江俊锋应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月至2018年2月的租金39000元及逾期支付上述租金截至2018年7月4日止的违约金3412.5元予城市广场，并应以上述欠付的租金39000元为本金，从2018年7月5日起至实际付清该租金之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予城市广场；二、江俊锋应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费580元、水费94元及以该欠付的水电费674元为本金，从2018年8月18日起至实际付清该水电费之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予城市广场；三、驳回城市广场的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4008.3元（城市广场已预交），由城市广场负担3131.14元，由江俊锋负担877.16元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。城市广场多预交的诉讼费877.16元，在判决发生法律效力后经城市广场书面申请，一审法院予以退还。二审期间，江俊锋、城市广场未向本院提交新证据。江俊锋亦未提出新的事实和理由，并同意本案以不开庭方式审理，城市广场未对此提出异议，故本案采用不开庭方式审理。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：江俊锋应否向城市广场支付租金39000元及逾期付款违约金。其一，《城市广场租赁合同》是城市广场、江俊锋真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。江俊锋长期拖欠租金、水电费构成根本违约，城市广场有权解除租赁合同。江俊锋被刑事羁押导致城市广场客观上无法向江俊锋送达解约通知，一审法院结合城市广场自认其已于2018年8月18日收回涉案商铺的事实，确认双方签订的《城市广场租赁合同》于城市广场实际收回涉案商铺之时（2018年8月18日）解除合法正确，本院予以维持。其二，江俊锋自2017年12月1日开始欠租，故城市广场主张应从2017年12月1日开始计付欠付租金有事实和合同依据。城市广场在江俊锋长期失联欠费的情况下，应采取适当措施止损，但城市广场未履行适当的止损义务，故就扩大的损失，一审认定城市广场无权再向江俊锋主张，并确定江俊锋应向城市广场支付2017年12月至2018年2月的租金共39000元，此后的租金属于城市广场未履行适当的止损义务所致，城市广场无权再向江俊锋主张并无不当，本院予以维持。对于违约金，一审法院根据公平原则，酌情将逾期付款违约金的标准调整为日万分之五亦无不当，本院予以维持。综上，上诉人江俊锋上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费877.16元，由上诉人江俊锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年七月十七日法官助理  闫 洁书 记 员  许佩珊