重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8154号 原告：李清怀，女，汉族，1967年12月27日生，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：凌忠实，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈天元，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。 被告：杨艾家，男，汉族，1980年11月27日生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地：重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。 负责人：李涛，行长。 委托诉讼代理人：何继兴，系该行员工。 原告李清怀与被告杨艾家，第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌忠实、陈天元，被告的委托诉讼代理人张秋静到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，向本院提交了书面答辩状，但未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李清怀的诉讼请求为：1、判决确认原被告之间订立的《房屋买卖合同》有效；2、判决原告代被告向第三人一次性偿还房屋的按揭贷款（具体金额以第三人核定为准），第三人在该房屋的按揭贷款清偿完毕后协助原告办理该房屋的抵押权登记注销手续；3、被告在房屋抵押权登记注销后立即协助原告办理房屋过户登记手续，将房屋过户至原告名下；4、判决本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年4月22日，原被告口头约定将由被告名义认购但尚未交房的经济适用房一套，建筑面积86.79平方米，以373000元的价格（包括173000元的银行按揭贷款）转让给原告，由原告享受该经济适用房产权项下所有权利，银行按揭贷款月供由原告承担。之后，原告支付了被告200000元房款，还支付了2011年12月至2012年5月期间的银行按揭贷款月供共计7000元给被告，之后的银行按揭贷款月供一直由原告承担，由原告将按揭月供款存入到以被告名义办理的按揭贷款月供账户上。2012年12月底开发商交房，被告办理完接房手续后将该房交付给了原告，2013年6月原告对房屋进行装修并居住至今，其间被告也履行了对该套房屋以其名义与开发商签订《商品房买卖合同》，与贷款银行签订了《抵押合同》，并以被告名义办理了该房屋《不动产登记证书》等手续。2018年9月20日，原被告双方补签了《房屋买卖合同》，约定该房屋的实际所有权人为原告，对原告已支付给被告的购房款进行了确认。现双方发生纠纷，原告愿意代被告一次性偿还第三人的银行按揭贷款并请求第三人对该房屋进行解押。原告认为，双方订立的合同是真实意思表示，合法有效，原告支付了购买房款的对价款，房屋虽登记在被告名下，但原告系涉案房屋的真实权利人，被告应当协助办理过户手续，遂起诉。 被告杨艾家辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1、案涉房屋是经济适用房，根据规定五年内不能上市交易，故案涉合同违反法律强制性规定，属于无效合同；2、若法院认定合同有效，双方签订合同后，原告没有按约履行支付月供的主要义务，被告享有法定解除权，现被告当庭向原告表达解除合同的意思表示，解除通知送达原告时案涉合同已经解除；3、案涉房屋因特殊性质，在五年内无法过户，即便出具裁判文书，也可能无法强制执行导致法律文书不具有强制执行力。 第三人建行重庆市分行述称，杨艾家于2011年9月向重庆市住房公积金管理中心以及我行辖属分支机构中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行申请了个人住房贷款、并与我行签订了住房按揭借款合同，贷款本金人民币173000元，且以案涉房屋作为抵押物，为该笔贷款提供了抵押担保；截至2020年5月8日，该笔贷款尚欠本金120627.23元，贷款已连续逾期6期。关于本案原被告双方的房屋买卖，我行并不清楚相关事实及法律行为效力、亦不作同意或者不同意的意思表示。如果上述房屋需要转让的，或者该房屋买卖合同须继续履行的，那么，在房屋所有权变更登记之前，应当先行到我行渝中支行归还、结清该贷款的全部欠款（包括因逾期还款产生的罚息、复利等欠款；实际欠款金额按照借款合同约定执行、具体以结清当天建设银行与重庆市住房公积金管理中心系统计算为准），然后持我行或渝中支行出具的贷款结清证明和同意注销抵押登记证明，自行前往房屋登记中心办理抵押权注销登记。我行充分知晓并理解物权法第一百九十一条第二款关于房屋买受人涤除权的规定，敬请贵院依法裁判。 经审理查明：2010年10月26日，被告杨艾家与案外人重庆渝铁房地产开发有限责任公司（以下简称渝铁公司）签订了成都铁路局经济适用住房认购书，约定，渝铁公司根据杨艾家提供的《经济适用住房准予购买通知书》及成都铁路职工住房建设领导小组办公室的审批意见，将住房一套销售给杨艾家，总价款247352元；采用公积金贷款：首付74352元，余款173000元，按相关规定办理公积金贷款，申请办理了公积金贷款的必须按月还清贷款，对不按月还清贷款的，路局有权无条件收回所购房屋另行处置。第八条，所购该房屋为政策性住房，再交易时应按国家及重庆市相关规定办理。同日，杨艾家支付了房款74352元。 2011年7月30日，杨艾家为借款人（甲方）、建行重庆市分行为贷款人（乙方）、渝铁公司为保证人（丙方）签订重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同，约定，甲方为购买上述房屋借款173000元，均为政策性贷款，贷款期限自2011年9月20日至2031年9月19日止；采用月均等额本息还款法偿还，月还本息（金）总额为1132.19元。当日，三方还签订了重庆市住房公积金个人住房贷款权益抵押书，其中载明甲方向丙方购买住房壹套，购房价款人民币247352元，并已签订购房文件原本（签订日期：20110730），约定甲方以购房文件所拥有的权益与乙方协商设定抵押权，已事先告知丙方，并经丙方确认。另外，还向中国太平洋财产保险股份有限公司重庆分公司投保了个人抵押贷款房屋综合保险。 2012年4月22日，杨艾家出具收条一份，载明：今收到李清怀购买杨艾家房款壹拾伍万元整。又于2012年4月26日出具收条，写明今收到李清怀购买杨艾家房款伍万元整。2013年6月26日，杨艾家再次出具收条，内容为：今收到乙方：李清怀（支付）给甲方：杨艾家2011.12-2012.5月月供款共计人民币柒仟元整。甲方杨艾家与乙方李清怀的按揭房款月供说明显示内容为：从2012年5月起每月按揭月供由乙方支付，每月壹仟贰佰元整，使用甲方杨艾家中国建设银行卡，尾部经受人处有杨艾家的签字捺印。 2016年5月27日，坐落于重庆市北部新区××大道××号××幢××的案涉房屋转移登记至杨艾家名下，不动产权证书附记载明：本证记载的房屋性质属经济适用住房，发证之日起五年内不得上市交易。 2016年5月30日，案涉房屋办理了土地房屋抵押权登记，权利人为建行重庆市分行。 2018年9月20日，以李清怀为买受人（乙方）与杨艾家为出卖人（甲方）签订房屋买卖合同，约定，第一条，（一）房屋坐落：重庆市北部新区××大道××号××幢1××；（六）该房屋占用范围内的国有土地使用权以划拨方式取得。第二条，（二）该房屋已设定抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行，债权金额为173000元，甲方应于乙方付清房屋按揭贷款后五日内办理抵押注销手续。第三条，（一）该房屋总成交金额为373000元；（二）已支付款项：1、第一期150000元，乙方已于2012年4月22日支付给甲方；2、第二期50000元，乙方已于2012年4月26日支付给甲方；（三）按揭付款：1、乙方已于2013年6月26日支付给甲方房屋月供款7000.00元，该笔月供款项对应时间为2011年12月至2012年5月；2、自2012年5月起，每月按揭月供款由乙方支付，金额为1200.00元，乙方每月月底前转账至甲方开立贷款账户上。第四条，双方同意，房屋在办证满五年之日起三十日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，甲方应无条件予以配合。 审理中，李清怀举示了甲乙双方为渝铁公司和杨艾家、落款日期为2016年3月8日的重庆市商品房买卖合同，其中约定房屋坐落为重庆市北部新区××大道××号××幢××，但尾部渝铁公司未加盖印章，拟证明杨艾家与开发商在2016年3月8日签订合同用于办证。还举示了渝铁公司开具的购房款发票、税收完税证明、物业专项维修资金专用收据、物管费和公摊水电费收据，拟证明其实际以杨艾家名义缴纳了相关费用。杨艾家对上述证据的真实性予以认可，但认为恰好证明原告陈述其为产权人不符合事实、法律规定。 另查明，杨艾家名下的中国建设银行账户个人活期明细显示：2012年5月8日、2012年6月14日、2012年7月16日、2012年8月16日、2012年9月10日、2012年12月10日、2013年4月22日、2013年5月20日分别通过ATM存款或现金存入1200元、1200元、900元、1200元、4800元、4800元、1200元、4800元。其名下另一张卡号为6217003760128444197的客户交易明细清单显示：2018年2月14日、2018年4月30日、2018年12月2日、2019年2月22日、2019年2月22日、2019年5月23日、2019年8月22日、2019年9月26日分别通过ATM存款6000元、3000元、3200元、2900元、100元、3000元、3100元、5000元。李清怀称上述两张银行卡一直由其持有；杨艾家亦认可现在确由李清怀持有，但是诉讼前骗取的，除7000元外，其余按揭月供是杨艾家自己用公积金账户支付的。 庭审中，双方均认可案涉房屋从2012年12月底至今一直由李清怀占有使用。 上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖合同、收条、转账凭证、月供说明、银行卡复印件、个人活期明细、客户交易明细、认购书、收款凭证、个人住房贷款借款合同、抵押书、保险单、收据、发票、重庆市商品房买卖合同、抵押合同、不动产权证书、不动产登记证明、购房款发票、税收完税证明、收据等证据在卷佐证。 本院认为：原被告双方签订的房屋买卖合同标的物坐落于重庆市北部新区××大道××号××幢××，属于经济适用房，系政策性住房。根据《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。由此可知，经济适用房在满足一定条件后可以上市交易，该条款规定系是对政策性住房的行政管理性规范，不影响经济适用房买卖合同的合同效力。同时，原被告双方签订的房屋买卖合同中明确约定房屋在办证满五年之日起三十日内办理权属转移登记手续，该约定亦未违反《经济适用住房管理办法》的规定。综上，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。 关于被告是否享有法定解除权。房屋买卖合同中未约定合同解除条件，根据合同内容以及实际履行情况，被告认可原告已支付200000元购房款以及2011年12月至2012年5月期间月供款的事实。2012年5月至2013年5月20日期间以及2018年2月14日至2019年9月26日期间，被告名下的两张中国建设银行银行卡内多次产生ATM存款或现金存入交易，原告陈述系其支付的案涉房屋月供款，对此本院评析如下：原告为上述两张银行卡的实际持有人，且交易金额与双方约定的月供款具有较大关联性，被告辩称除2011年12月至2012年5月期间的7000元月供款外，其余均由其本人支付，但自2012年6月至今，被告从未催告原告支付月供，又与原告于2018年9月20日正式签订合同，不符合常理，故本院采信原告陈述的真实性，认定原告主张的相关款项系其支付的案涉房屋月供款。另，原告诉至本院，要求代被告向第三人建行重庆市分行一次性偿还按揭贷款，说明原告自愿履行房屋买卖合同的主要义务，被告签订该合同收取出售房屋对价款的合同目的并非不能实现，因此，被告不享有法定解除权。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋于2016年5月30日办理了土地房屋抵押权登记，抵押权人为第三人建行重庆市分行，现原告作为房屋买受人自愿代被告向第三人建行重庆市分行偿还按揭贷款余额，且第三人明确表示同意，故原告代为清偿后，第三人建行重庆市分行应协助原告办理案涉房屋的抵押权登记注销手续，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于被告是否应协助原告过户。因双方签订的房屋买卖合同明确约定房屋在办证满五年之日起三十日内办理权属转移登记手续，而被告实际于2016年5月27日取得案涉房屋的不动产权证书，无论按照法律法规规定或是双方约定，案涉房屋的过户条件尚未成就，对原告要求协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告李清怀与被告杨艾家于2018年9月20日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、原告李清怀于本判决生效后十日内代被告杨艾家向第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行偿还位于重庆市北部新区××大道××号××幢××房屋在第三人处的按揭贷款（具体金额以第三人核定为准），第三人在上述房屋按揭贷款清偿完毕后十日内协助原告李清怀办理上述房屋的抵押权登记注销手续； 三、驳回原告李清怀的其他诉讼请求。 案件受理费6900元，因适用简易程序减半收取3450元，由被告杨艾家负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇二〇年七月十日 书记员  马瑞