四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初558号 原告：赵毅，男，1987年6月22日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：罗荣，四川悟德律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街49号。 法定代表人：杨珩，董事长 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告赵毅与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵毅的委托诉讼代理人罗荣，被告东城置业公司的委托诉讼代理人刘欣均庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵毅向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告立即退还原告购房款首付款333,743.00元及利息（自2019年12月5日起以被告未退还首付款为基数，按照年利率6%计算利息至被告退还全部款项之日止）；3．判令被告承担本案诉讼费、保全费等原告实现债权的费用。事实和理由：原告与被告于2017年12月2日签订了《商品房买卖合同》，因被告原因（土地、在建工程存在抵押）一直办理不下来按揭贷款，被告也未将合同交付原告。直至2019年11月30日，被告向原告寄送了《关于解除及补充协议的通知》。因被告因自身原因解除合同，应退还原告全部首付款及资金占用费用。因原告购买被告位于高坪区的房屋（南充高坪恒大．悦龙台项目），遂向合同履行地人民法院起诉。经南充市高坪区人民法院先行调解，被告一直不与原告调解，原告遂起诉请求人民法院判令被告退还原告购房款项及利息。 被告东城置业公司辩称，原告无解除合同权，原告解除合同不符合合同约定情形，也不符合法定解除情形。东城置业公司认为原告存在违约，被告无需支付原告利息。案涉合同已经在原告起诉前被我方解除。原告没有按照合同的约定办理按揭，原告违约，所以，东城置业公司在扣除原告总房款10%违约金后将剩余款项可以返还。本案诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月11日，原告赵毅向被告东城置业公司缴纳定金30,000.00元订购东城置业公司开发的南充恒大悦龙台楼盘Ｄ地块1幢1单元302号房屋。2017年12月1日，原告赵毅、被告东城置业公司签订了《南充恒大悦龙台认购书》，约定赵毅认购的东城置业公司开发的南充恒大悦龙台楼盘Ｄ地块1幢1单元302号建筑面积129.21平方米、套内面积106.17平方米的预售商品房，总房款1,193,743元，认购人于2017年12月3日前支付首期购房款333,743元（不含定金）并签订买卖合同，余款830,000,00元采取银行按揭贷款方式支付并在2017年12月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，银行批准按揭贷款额不足认购人申请金额的差额，由认购人在银行最终审批之日起10日内付清，同意完全按东城置业公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，不再变更、增加或减少任何条款。 2017年12月2日，原告赵毅作为买受人、被告东城置业公司作为出卖人签订了合同编号为20171202947145的《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》显示：本合同文本是四川省建设厅与四川省工商行政管理局共同制订的示范文本。合同首部前的说明载明，买卖双方可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据买卖房屋的具体情况签订补充协议，在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件。合同第四条载明，与该商品房有关的土地使用权的抵押权人为浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记日期为2017年10月25日，抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三，但附件三并无抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。合同第六条的付款方式及期限约定买受人首期支付房价款363,473.00元（含定金），余款830,000.00元向指定银行或住房公积金机构款支付，未约定余款支付期限。2018年1月5日，南充市房地产管理局对合同编号为20171202947145的《商品房买卖合同》予以备案登记。 2017年12月2日，原、被告签订了《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第二条对《商品房买卖合同》第六条予以补充，买受人须在《认购书》约定日期办理完毕银行、公积金的按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金所需的全部真实资料。如逾期办理或逾提供相关资料，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应当向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应当向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。第十七条约定买卖合同内容与补充协议内容不一致的，以补充协议为准。 2017年12月2日，东城置业公司要求赵毅签署《承诺函》。承诺函的内容为：“本人以商业按揭付款方式购买了贵司开发的南充商品房，本人承诺按照《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间支付办理完毕按揭手续，若逾期支付超过10天仍未办理完毕的，贵司有权单方解除合同，且没收本人总房款的10%作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。＂2017年12月2日，赵毅交纳了南充恒大悦龙台Ｄ地块1-1-302号房屋首付款303743.00元（不含定金），东城置业公司未将《商品房买卖合同（预售）》、《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》等合同资料交与赵毅。 2017年12月2日，原告赵毅以按揭贷款方式购买了南充恒大悦龙台D地块1-1-301号房屋，原告赵毅作为买受人、被告东城置业公司作为出卖人签订了合同编号为20171202947147的《商品房买卖合同》。2017年12月7日，原告赵毅在被告东城置业公司的协助下，与中国银行股份有限公司南充分行签订了《个人一手住房贷款合同》，中国银行股份有限公司南充分行就原告赵毅购买的恒大悦龙台D地块1-1-301号房屋发放贷款830,000.00元。中国银行股份有限公司南充分行表示该行仅能发放一套住房的贷款。被告东城置业公司、原告赵毅就购买南充恒大悦龙台D地块1-1-302号房屋未向其他银行递交贷款申请手续。 2019年11月30日，东城置业公司经邮政快递向赵毅发出《关于解除〈商品房买卖合同〉及补充协议的通知》：“您购买南充恒大悦龙台一期D地块1号楼1-302号商品房，并与南充市东城置业有限公司于2017年12月02日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，根据《商品房买卖合同补充协议》第二（二）1条约定，买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%为违约金。由于您未按照合同约定时间办理完毕按揭手续，按照合同约定，截止2019年11月30日，你已约逾期16日，且我司于2019年11月28日委托四川致高律师事务所致函催促您及时办理按揭贷款手续，迄今为止，您仍未按合同履行您的相关义务。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今致函贵方：自本通知到达贵方，贵我双方于2017年12月2月所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售南充恒大悦龙台一期D地块1号楼1-302号商品房，您需向我司支付该商品房总价款的10%作为违约金，请你收本通知书后5日内来我司办理解除善后事宜。” 2017年10月19日，东城置业公司因贷款将恒大悦龙台Ad-1地块的土地使用权于抵押给浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。2019年10月15日，东城置业公司清偿抵押贷款本息后，该土地使用权的抵押权已予注销。 本院认为，关于《商品房买卖合同》及补充协议解除问题。原、被告双方于2017年12月2日签订了合同编号为20171202947145的《商品房买卖合同》及补充协议，被告东城置业公司于2019年11月30日向买受人赵毅发出了解除合同通知，原告赵毅在收到该解除通知书，亦以起诉的方式要求解除合同，表明双方当事人均同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。 二、关于买受人是否应按总房款10%向出卖人承担违约责任的问题。原告赵毅同一时间在被告东城置业公司以按揭贷款方式购买了2套房屋，中国银行股份有限公司南充支行仅对赵毅购买的南充恒大阅龙台D地块1-1-301号房屋发放贷款，而对赵毅购买的南充恒大阅龙台D地块1-1-302号房屋不同意发放贷款，在目前我国银行的贷款政策未禁止二套房不能贷款，不能据此而认定其他银行不同意向赵毅发放贷款。通常的房屋贷款办理流程为先签订商品房买卖合同，在商品房买卖合同备案登记后，买受人持备案商品房买卖合同、发票、身份证、户口簿、个人征信记录等备要资料到银行申请贷款，本案出售人东城置业公司并未将贷款必备的备案商品房买卖合同交付给本案买受人赵毅，且案涉土地使用权于2017年10月19日至2019年12月14日抵押于他人，东城置业公司为赵毅向其他银行申请贷款设置了障碍，故本案不能认定买受人赵毅违约，买受人不应按总房款10%向出卖人承担违约责任。 三、关于出卖人是否应向买受人退还房款及利息损失的问题因原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，且合同已履行了部分，根据法律规定，对于出售人东城置业公司已收取的房款应当予以返还。如前所述，被告东城置业公司为赵毅贷款设置了障碍，故买受人主张出卖人从2019年12月5日起至清偿之日止支付已付购房款的资金占用利息，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”规定，本院应予支持。 综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 一、解除原告赵毅与被告南充市东城置业有限公司于2017年12月2日签订的合同编号为20171202947145的《商品房买卖合同》、《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》； 二、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵毅退还购房款333,743.00元及利息（利息以333,743.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月5日计付至购房款退还之日止）； 三、驳回原告赵毅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,678.00元，由被告南充市东城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何凤军 人民陪审员  文红梅 人民陪审员  庞 颖 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  何佳蔓