四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初6343号 原告：简友，男，1976年2月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨菊，女，住四川省西昌市，简友之妻。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，成都中强实业有限公司员工。 被告：安信信托股份有限公司。住所地：上海市控江路1553号-1555号。 法定代表人：王少钦，安信信托股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王阳一，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝韵旖，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 被告：四川信托有限公司。住所地：四川省成都市锦江区人民南路2段18号川信红照壁大厦。 法定代表人：牟跃，四川信托有限公司董事长。 委托诉讼代理人：刘林，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温勇，泰和泰律师事务所律师。 原告简友与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）、安信信托股份有限公司（简称安信信托公司）、四川信托有限公司（简称四川信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告简友，被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨，被告安信信托公司的委托诉讼代理人王阳一，被告四川信托公司的委托诉讼代理人温勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 简友向本院提出诉讼请求：1．判令中强公司向简友赔偿逾期交房违约金，分段计算为：从2018年7月31日起至2018年12月31日按照已付房款每日万分之一计算为8,690元，从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算为20,427元，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算为10,495元，从2019年9月1日起至交房之日止按照已付房款每日万分之四计算，截止至起诉（11月25日）暂计19,411元；2．判令中强公司继续履行合同约定的及时备案义务，安信信托公司、四川信托公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中《同意函》的内容协助简友办理备案和预告登记，中强公司、安信信托公司、四川信托公司在十日内配合备案；3．本案诉讼费等合理费用由中强公司、安信信托公司、四川信托公司承担。 事实和理由：2017年4月10日，中强公司与简友签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于成都市锦江区2元价格出售给简友，地产项目简称星汇广场项目。合同约定交房时间2018年6月30日。合同签订后，简友在2017年4月10日按照合同约定支付首期价款564282元。然而，2018年7月4日，星汇广场出现了停工。中强公司经简友多次催告，提出完成备案申请和预告登记以保障物权，中强公司均以走流程为由拖延办理，简友已穷尽了申请义务。至2018年12月11日，星汇广场项目处于停工状态确定项目逾期交付，中强公司仍未按《关于对星汇广场业主诉求的承诺》约定为简友办理备案。至2019年6月30日开发商通知的逾期交付时间，因停工原因简友再次提出申请。至今，简友一直没有备案。根据合同第24条约定：“出卖人自合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30后可向房地产管理部门查询本合同登记备案信息”，因安信信托公司怠于履行协助办理义务，中强公司未在合同约定的时间内办理备案。2018年7月30日，简友和多位业主与中强公司达成谈判，中强公司出具法定代表人蒲昭奎签字的《关于对星汇广场业主诉求的承诺》，就备案问题承诺于2018年10月20日前完成，但由于中强公司、安信信托公司过错，至今仍未备案。按照《关于对星汇广场业主诉求的承诺》及《告星汇项目业主书》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》违约金从2018年7月31日起至2018年12月31日按照已付房款每日万分之一计算，从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算，从2019年9月1日起直至交房为止按照已付房款每日万分之四计算。经简友多次催告，中强公司至今仍未履行房屋买卖合同中的交房及合同备案义务。中强公司的行为已经严重侵害简友权益。简友为维护其合法权益，特提起诉讼。 中强公司辩称，简友未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不应当承担违约责任。简友已经提起诉讼，双方已丧失协商的基础，中强公司发出的告业主书不适用于本案，也就是说双方没有就违约金的标准达成书面协议。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第24.3条的约定，简友在未办理完毕贷款手续前，中强公司有权不予办理合同备案手续，中强公司享有不安抗辩权或同时履行抗辩权。即使法院认定需要支付违约金，违约金应按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第19条的约定即每逾期一日按已付款万分之一的标准计算。 安信信托公司辩称，简友仅支付了部分房款，未按约支付购房尾款，也未向预告合同中约定的监管账户付款。双方对预告登记期限并无明确约定，且简友亦未提出备案及办理预告登记的申请。根据合同约定，安信信托公司仅负有配合义务，安信信托公司已解除了房屋的抵押，但简友在合同签订后，长时间未办理备案手续。现安信信托公司采取的查封措施，对简友并未产生影响。 四川信托公司辩称，四川信托公司不是商品房买卖合同的相对方，不应当在本案承担任何费用。案涉房屋并非四川信托公司的抵押物，也没有进行任何查封，不存在协助备案义务。 本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，简友与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：简友向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积86.01平方米，总价款为1874282元；简友采取商业贷款方式支付房款，于2017年4月10日前支付首期房价款564282元，余款申请贷款支付；中强公司应在2018年6月30日前向简友交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向简友支付全部房价款万分之一的违约金；第二十四条预售合同登记备案约定，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，简友在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定……；双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。合同签订后，简友支付了购房首付款，未支付尾款。后中强公司未按约定交房，陆续向简友等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。合同签订后，简友支付了购房首付款564282元，未支付尾款。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 以上事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、专用收据、《致歉信》、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，简友与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。简友向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约于2018年6月30日前向简友交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，应以已支付房款为基数计算。具体违约金标准，从2018年7月31日至2018年12月31日期间的违约金，按《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的每日万分之一的标准计算；中强公司在2019年4月15日出具的《告星汇项目业主书》中对原商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准进行了上调，简友对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议，即自2019年1月1日起至2019年6月30日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定的每日万分之二的标准计算；自2019年7月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定的每日万分之三的标准计算；2019年9月1日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为按每日万分之三计算。截止本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金简友可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为简友办理商品房预售合同备案手续。《四川省商品房买卖合同（预售）》合同第二十四条第一款约定：“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”。结合该款约定后一句“简友在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”理解，并参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”之规定，前述合同中关于备案的约定应解释为中强公司自合同签订后30日内办理商品房预售合同备案手续。并且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款、交付房屋、办理产权证等为前提条件。且安信信托公司出具《同意函》明确表示，其作为抵押权人同意中强公司销售案涉房屋并办理转移登记。安信信托公司对所有权转移登记这一影响实体权利的事项已同意，对于就售房合同进行登记备案这一不影响实体权利的事项，更能说明安信信托公司不会持有异议。简友的购房款进入资金监管账户系基于合同约定的履行方式，是否进入资金监管账户不影响办理合同备案手续，对安信信托公司的该项辩称意见，本院不予采纳。上述《四川省商品房买卖合同（预售）》系简友与中强公司签订，安信信托公司、四川信托公司并非合同相对方，不应承担合同备案的协助义务。综上，简友主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于简友主张中强公司办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，简友与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，故本院对简友此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告简友支付2018年7月31日至判决生效之日止的逾期交房违约金（均以已付购房款564,282元为基数，从2018年7月31日至2018年12月31日按每日万分之一的标准计算；自2019年1月1日起至2019年6月30日按每日万分之二的标准计算；自2019年7月1日起至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告简友于2017年4月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告简友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,276元，减半收取638元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年七月十日 书记员  陈 婷