新疆生产建设兵团第六师中级人民法院     民 事 判 决 书     （2020）兵06民终126号   上诉人（原审被告）：新疆君豪置业房地产开发有限公司，住所地新疆五家渠市青经开南区上海路。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：谢君，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：范道生，男，1934年9月4日出生，汉族，离休干部，住乌鲁木齐市沙依巴克区长江路。   被上诉人（原审原告）：陈天先，女，1962年6月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区长江路。系范道生之妻。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：范道明，男，1947年8月6日出生，汉族，阿克苏地区库车县第二中学退休教师，住乌鲁木齐。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：葛波，新疆天地合律师事务所律师。   原审被告：喻元翔，男，1987年3月11日出生，汉族，新疆君豪置业房地产开发有限公司销售经理，住新疆海宁皮革城。   上诉人新疆君豪置业房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）因与被上诉人范道生、陈天先，原审被告喻元翔商品房销售合同纠纷一案，新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院于2018年12月25日作出（2018）兵0601民初1266号民事判决，范道生、陈天先不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日作出（2019）兵06民终138号民事裁定，将本案发回重审。新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院于2019年11月20日作出（2019）兵0601民初1723号民事判决，陈天先、范道生及君豪公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人谢君，被上诉人范道生、陈天先的委托诉讼代理人范道明、葛波，原审被告喻元翔到庭参加了诉讼。庭审结束后，陈天先、范道生申请撤回上诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。   君豪公司上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院 (2019)兵0601民初1723号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、本案上诉人君豪公司与被上诉人范道生、陈天先签订的《认购协议》以及《商品房买卖合同》均系双方在自愿平等、协商一致的情况下签订，不存在因重大误解撤销合同的情形，也不存在欺诈、胁迫的情形。范道生虽年事已高，且患有多种疾病，但其在看房、买房的过程中思维清晰，其所患的疾病也并非是影响意识及判断力的疾病。在签订合同及看房前后，范道生、陈天先多次来现场看房，确认后才签订的合同。范道生、陈天先自2017年看房至2018年3月付款完成以及签订协议并非一次性完成，在长达五个月的时间内，范道生、陈天先完全知晓、明确购买商铺的行为的意义，其购房意向清楚、明确。合同签订后，契税维修基金的交纳以及房屋备案登记手续的办理均是范道生、陈天先亲自完成。上诉人君豪公司在销售商铺的过程中，不存在隐瞒、欺诈的情形。范道生、陈天先称对于商铺位置、价款等不清楚存在重大误解提起诉讼，与本案的事实不符，也有悖常理。2、一审法院错误、任意适用了合同的撤销权，严重侵害了上诉人君豪公司的合法权益，违背了公平、诚信的民事交易原则。商品房买卖合同不同于一般的动产，对于合同的解除，撤销应当慎重。本案很显然是范道生、陈天先在购房后因商铺投资行情变差、房价波动大进而想要退房，在其完成了全部购房手续及支付购房款后反悔，在《认购协议》以及《商品房买卖合同》已经履行完毕的情况下恶意提起诉讼，是极不诚信的。范道生、陈天先在一审中的陈述与主张与事实行为以及一般常理相悖。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决。   范道生、陈天先辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   喻元翔述称，其的答辩意见与上诉人君豪公司的上诉意见一致。   范道生、陈天先向一审法院起诉请求：一、请求依法撤销范道生与君豪公司签订的下列九份《小金铺、小鲜铺认购协议》1、2018年2月5日签订的A6内铺A6-5-002号；2、2018年2月5日签订的A6内铺A6-5-004号；3、2018年2月5日签订的A6内铺A6-5-006号；4、2018年2月5日签订的A6内铺A6-5-103号；5、2018年2月6日签订的A6内铺A6-5-112号；6、2018年2月6日签订的A6内铺A6-5-015号；7、2018年3月4日签订的A6内铺A6-3-247号；8、2018年3月4日签订的A5内铺A5-2-179号；9、2018年3月4日签订的A5内铺A5-2-082号；二、请求依法撤销范道生、陈天先2018年3月5日与君豪公司签订的下列九份《商品房买卖合同》1、编号为3101144，有关A6内铺A6-5-002号价格为142750元、面积为28.55平方米；2.、编号为3101147，有关A6内铺A6-5-004号价格为139800元、面积为27.96平方米；3、编号为3101148，有关A6内铺A6-5-006号价格为130850元、面积为26.17平方米；4、编号为3101151，有关A6内铺A6-5-103号价格为130950元、面积为26.19平方米；5、编号为3101149，有关A6内铺A6-5-112号价格为180250元、面积为36.05平方米；6、编号为3101152，有关A6内铺A6-5-015号价格为180250元、面积为36.05平方米；7、编号为3101142，有关A6内铺A6-3-247号价格为1212642元、面积为14.3平方米；8、编号为3101132，有关A5内铺A5-2-082号价格为138168元、面积为13.68平方米；9. 编号为3101140，有关A5内铺A5-2-179号价格为140592元、面积为13.92平方米；三、请求依法撤销范道生、陈天先和君豪公司2018年3月8日签订的《新疆君豪轻纺织城买卖合同》补充协议；四、请求君豪公司立即返还范道生交付的2415630元商铺预购款本金；五、由君豪公司、喻元翔承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：范道生与陈天先系夫妻关系，二人于2015年11月30日登记结婚。2017年10月，范道生在《都市消费晨报》上看到君豪公司刊登的商品房销售广告，便产生购买该商品房的意愿。范道生按照销售广告上面所登载的联系电话与喻元翔取得联系，喻元翔系君豪公司的销售人员。后喻元翔将范道生、陈天先接到位于五家渠义务小商品、皮革城看房，同时喻元翔向范道生、陈天先宣传了返租等购房优惠条件。2017年11月27日，范道生与君豪公司签订了三份《小金铺、小鲜铺认购协议》，同日，范道生支付房款1200370元。2018年2月5日, 范道生与君豪公司签订了四份《小金铺、小鲜铺认购协议》，将1100030元转到君豪公司的账户内。2018年2月6日，范道生又与君豪公司签订了两份《小金铺、小鲜铺认购协议》，向君豪公司支付了房款400000元。2018年3月4日，范道生又与君豪公司签订了三份《小金铺、小鲜铺认购协议》，并支付了房款400000元。2018年3月7日，范道生再次给君豪公司支付房款440000元。至此范道生与君豪公司签订了《小金铺、小鲜铺认购协议》共计12份，范道生共计向君豪公司支付房款3540400元。庭审中，范道生、陈天先对2017年11月27日签订的三份《小金铺、小鲜铺认购协议》认可，未予起诉。因范道生、陈天先认为在与君豪公司、喻元翔协商买房时要求购买的是现房临街商铺，但范道生与君豪公司于2018年2月5日、2月6日、3月4日共签订的九份《小金铺、小鲜铺认购协议》及2018年3月5日签订的九份《商品房买卖合同》均载明是期房。范道生与君豪公司签订认购协议及合同时，对购买商铺的地段、房号没有正确的认知，故在重大误解的情况下，签订的上述认购协议及合同，要求予以撤销，并要求君豪公司返还已缴纳的房款及契税、维修基金共计2415630元。另查明，2018年2月22日至2月28日，范道生因病在新疆中医院住院，经中医诊断为：胸痹、痰淤胡阻；经西医诊断为：冠状动脉性心脏病、陈旧性前壁心肌梗死等疾病。范道生签订合同时已满83岁。范道生在与君豪公司签订合同时，君豪公司、喻元翔未将合同内容进行宣读，范道生、陈天先在《商品房买卖合同》的签字也不是同时签订，陈天先在合同上签字是在其住处附近的“百富汉堡”，且陈天先也是在不明知的情况下，应喻元翔的要求在合同上签字。2018年3月19日、4月9日在本案诉争房屋未竣工的情况，喻元翔要求范道生缴纳了契税、维修基金，该付款行为系喻元翔现行垫付，后范道生向喻元翔的卡中支付契税43600元（实际数额为39800元）、维修基金32000元（实际数额31000元），庭审中，喻元翔陈述多收取的钱系范道生给其的辛苦钱，范道生予以否认。范道生无法独立完成支付房款事宜，本案所涉部分房款均系在喻元翔的帮助下完成。   一审法院认定上述事实的证据有：范道生、陈天先提交的《晨报》两份、宣传单一份、录音两份、《小金铺、小鲜铺认购协议》交费发票三份、海宁义务沿街外铺情况说明一份、平面图一份、现场示意图一份、新疆中医院出院证一份、住院病案首页一份、拆迁协议一份、结婚证一份，光碟一份，现场查看照片三组、证明一份、认购协议一份、收据一份、情况说明一份、银行单据一份、收据五份、契税小票九张、维修基金小票一张；君豪公司提交的《认购协议》九份、《收款收据》九份、认购登记卡一份、光盘一份、微信聊天记录一份及双方当事人的当庭陈述。   一审法院认为，该案的争议焦点为：一、范道生与君豪公司签订的九份《小金铺、小鲜铺认购协议》、范道生、陈天先与君豪公司签订的九份《商品房买卖合同》及2018年3月8日签订的《新疆君豪轻纺织城买卖合同》补充协议应否予以撤销？二、君豪公司是否应向范道生返还房款、契税、维修基金2415630元。   针对争议焦点一，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，范道生要求购买的是现房临街商铺，但范道生与君豪公司签订的九份《小金铺、小鲜铺认购协议》及范道生、陈天先与君豪公司签订的九份《商品房买卖合同》中载明的均是期房，且房屋位置与范道生、陈天先所预期购买房屋的地段均不一致。范道生签订合同时已满83岁，且患有重大疾病，对自己购买房屋的事宜缺乏正确的判决，庭审中，范道生与喻元翔均认可，范道生已经不能独立给君豪公司支付房款，需要喻元翔的帮助，充分说明，范道生已经不具备独立完成购房事宜的事实。同时，九份《商品房买卖合同》中，范道生先签字，后陈天先应喻元翔的要求在九份合同上签字，范道生、陈天先签字不在同一天，且陈天先在距离家门口的“百富汉堡”店签字，签订合同时，喻元翔没有将合同内容详细告知陈天先，陈天先对合同内容亦不明知，双方在公司以外的其他地点签字的行为，与自愿、有序的市场交易规则相悖。喻元翔在房屋没有竣工的情况下，要求范道生缴纳房屋契税、维修基金等各项费用，与房屋买卖交易习惯不符，庭审中，经法庭多次询问，喻元翔均未向法院提交契税、维修基金的相关票据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”。据此，本案中，范道生、陈天先系重大误解后与君豪公司签订了认购协议及合同，故范道生与君豪公司签订的九份《小金铺、小鲜铺认购协议》、范道生、陈天先与君豪公司签订的九份《商品房买卖合同》均予以撤销。对于2018年3月8日签订的《新疆君豪轻纺织城买卖合同》补充协议，因上述九份《小金铺、小鲜铺认购协议》，九份《商品房买卖合同》依法予以撤销，故对于双方签订的《新疆君豪轻纺织城买卖合同》补充协议，因无法继续履行，故一并予以撤销。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，因范道生与君豪公司签订的九份《小金铺、小鲜铺认购协议》，范道生、陈天先与君豪公司签订的九份《商品房买卖合同》依法予以撤销，故范道生君豪公司支付的房款2340030元及契税43600元、维维修基金32000元，合计2415630元，应由君豪公司向范道生予以返还。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，喻元翔系君豪公司的销售人员，其销售房屋过程中的行为系履行职务行为，故喻元翔不承担本案民事责任。对于君豪公司、喻元翔的答辩意见，因与本案查明的事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条；《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销范道生与君豪公司于2018年2月5日签订的四份《小金铺、小鲜铺认购协议》，于2018年2月6日签订的两份《小金铺、小鲜铺认购协议》，于2018年3月4日签订的三份《小金铺、小鲜铺认购协议》；二、撤销范道生、陈天先与君豪公司于2018年3月5日签订的九份《商品房买卖合同》；三、撤销范道生、陈天先与君豪公司于2018年3月8日签订的《新疆君豪轻纺织城买卖合同》补充协议；四、君豪公司于本判决生效之日起十日内返还范道生购房款、契税、维修基金共计2415630元；五、喻元翔不承担本案民事责任。本案受理费14399元，邮寄送达费248.80元，合计14647.80元（范道生、陈天先已预交），由君豪公司负担。   二审期间，上诉人君豪公司围绕其上诉请求向本院提交新证据即 ：1、契税、维修基金票据各9张；2、视频资料1份，欲证实陈天先、范道生购买的9套房屋意思表示真实，君豪公司只是协助其缴纳，契税及维修基金的票据是君豪公司替范道生、陈天先拿回来的。经质证，被上诉人范道生、陈天先对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，但并不能证实上诉人君豪公司所主张的事实。   被上诉人范道生、陈天先向本院提交新证据即：范道生的住院病历5页，欲证实君豪公司出卖房屋的欺诈行为给范道生造成了严重的身心伤害。经质证，君豪公司认为该证据与本案无关，不予认可。经审查，本院认为上述证据与本案无关联。   原审被告喻元翔未提交新证据。   本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:范道生、陈天先与君豪公司签订的九份《认购协议》、九份《商品房买卖合同》，及一份《商品房买卖合同补充协议》是否存在不真实的意思表示和重大误解，应否予以撤销。范道生、陈天先主张撤销上述合同的主要理由是上述合同是在喻元翔错误引导和欺骗的情况下签订的，合同内容不是其真实意思表示。从双方签订合同的内容来看，范道生、陈天先在一审提交的《海宁义务沿街外铺情况说明》显示，范道生要求购买的商品房是现房，但双方签订的九份《认购协议》及九份《商品房买卖合同》中载明的商品房均是期房，而且房屋地段与范道生、陈天先所预期购买房屋地段均不一致。从双方签订合同的过程来看，购买房屋涉及大额财产的处理，一般消费者在购买房屋时，会对房屋的户型、地段、价格、面积等众多因素会做谨慎细致的考量，而范道生、陈天先在购买房屋的过程中，经喻元翔介绍也仅是对房屋的面积，价格、地段情况作了大致的了解，没有认真核对其所预期购的房屋与合同载明的房屋是否一致就签订了合同，与一般消费者购买商品房的过程存在很大差异，不符合一般的交易习惯。双方就涉案房屋的交易欠缺真实的意思表示，存在重大误解。一审法院以此为由，撤销上述九份《认购协议》、九份《商品房买卖合同》，及一份《商品房买卖合同补充协议》，并无不当。综上,君豪公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:   驳回上诉,维持原判。   二审案件受理费26125元,由上诉人新疆君豪置业房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。           审判长  王宏   审判员  慕新伟   审判员  孙杰     二○二○年六月三十日     书记员  黄洁茹   1