江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初4310号原告：程琴华，女，1963年8月5日生，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：马庆圣，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：关彦珍，女，1993年4月6日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：关长胜（系关彦珍哥哥），男，1987年5月10日生，汉族，住河南省兰考县。第三人：王朝，男，1988年9月16日生，住无锡市经济开发区。第三人：闻锴，男，1991年7月5日生，住无锡市滨湖区。原告程琴华与被告关彦珍与第三人王朝、闻锴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告程琴华及其委托诉讼代理人马庆圣，被告关彦珍的委托诉讼代理人关长胜,第三人王朝、闻锴到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告程琴华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租房协议书》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付房屋返还前的租金（占有使用费），按每天137元，从5月15日起实际返还之日。4、判令被告支付使用承租房屋产生的水电、燃气费等，总计2078元。5、判令第三人闻锴协助被告返还房屋。事实与理由：2017年5月15日，被告因店铺经营需要与原告签订《租房协议书》，合同约定：原告将其位于滨湖区房屋出租给被告，租期为2017年5月15日至2021年5月15日止，该房屋年租金为人民币48000元,2019年5月15日起，租金每年5万。合同特别约定，被告在租赁期间不得转租，否则无条件搬走。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯等费用由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内无故将该房屋租给第三人王朝、闻锴，构成根本性违约，其有权要求解除合同，由被告返还房屋并支付欠付的租金、水电费等。因涉案房屋的钥匙在第三人闻锴处，闻锴应当承担协助返还房屋义务。被告关彦珍辩称：同意解除合同，包括门头广告牌和房屋里面的柜子是其装修的，其要求拆走。解除合同是原告原因引起的，故其不承担租金费用。关于水电费已票据为准。第三人王朝述称：其承租部分房屋后就将房屋转租给闻锴，现在房屋里无其任何物品了。第三人闻锴述称：其已将物品撤出，归还房屋，但房屋里面的装修其有处置权。经审理查明：2017年5月15日，程琴华（甲方）与关彦珍（乙方）签订租房协议书一份，约定：1、乙方租用甲方滨湖区房屋，租赁期为4年，从2017年5月15日至2021年5月15日。2、乙方向甲方缴纳租赁费为48000元／年，乙方一次付清，乙方在签订协议后先付半年24000元整，明年租金为年付，2019年5月15日起，租金每年5万元整。3、乙方不得擅自破坏甲方室内外的一切结构及室内如一切物品，如果改变结构，需经甲方同意，否则一切后果自负。4、在租赁期间，水、电、煤、有线、电话费均由乙方负担。5、乙方在租赁期内不得擅自将所租房屋转租他人，如有违规，甲方有权终止协议，乙方应无条件搬走。6、租金付款：每年需提前一个月，如超出过期，甲方有权终止协议，甲方不需要给乙方任何形式违约金，乙方应无条件搬走。7、乙方在租住地不得从事违法乱纪的事情，一旦产生法律及经济纠纷，均由乙方负全部责任。8、在合同期内，如果一方要终止合同，需要提前一个月通知对方，否则应向对方赔偿一个月的违约金，在终止合同同时，乙方不能拆除或损坏室内外的任何装潢固定设施，交接手续须经甲方验收同意后终止。10、水电押金为2000元。协议签订后，关彦珍支付了2017年5月15日至2019年5月15日期间的租金和2000元押金，并在涉案房屋开了奶茶店和麻辣烫店。关彦珍陈述，2018年2月其把麻辣烫店转给了王朝，合同是其合伙人谢阳与王朝妻子邵亚琼签的。2018年9月王朝又将麻辣烫店转给了闻锴。2019年年前奶茶店就一直关门歇业，2019年4月中旬，其与程琴华协商退租奶茶店部分，但是程琴华只让拿走设备，说装修归程琴华，其不同意，双方产生纠纷。程琴华陈述，其与2019年4月8日才知道的麻辣烫店转给王朝和闻锴，4月16日关彦珍找其说要退租，但是谢阳的老公来说不要退租，要将房屋转让找下家拿转让费，其没有同意，所以双方就没有协商成功。闻锴陈述，因为原被告之间一直有纠纷，对其造成影响，其经营麻辣烫店到2019年6月15日就将店内可移动的物品全部移走了。关于水电费，程琴华主张2019年7月水费67元，6月电费496元，5月电费981元、滞纳金3元，4月13日-6月13日燃气费531元，合计2078元，并提供票据，其同意2000元押金予以抵扣。关彦珍对票据无异议，但是水电煤气系第三人使用，应由第三人承担。以上事实，由租房协议书、水电费票据及当事人陈述予以证实。本院认为，程琴华和关彦珍签订的租房协议书系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。该协议明确约定“乙方在租赁期内不得擅自将所租房屋转租他人，如有违规，甲方有权终止协议，乙方应无条件搬走”，现关彦珍无证据证明其转租行为得到程琴华同意，构成严重违约。另外，协议约定“在合同期内，如果一方要终止合同，需要提前一个月通知对方，否则应向对方赔偿一个月的违约金，在终止合同同时，乙方不能拆除或损坏室内外的任何装潢固定设施”，关彦珍在2019年4月提出终止合同时，程琴华要求关彦珍不得拆除装潢固定设施具有合同依据，双方没有合意解除的过错方在于关彦珍。综上，程琴华有权要求解除合同。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。租赁合同解除后，承租人关彦珍和次承租人闻锴应当返还租赁房屋。关于损失，程琴华主张从5月15日起实际返还之日的租金损失。根据法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。在闻锴2019年6月15日搬离后，涉案房屋已经完全空置，本院支持程琴华的租金损失为7个月，参照双方5万元每年的租金标准，计算为29167元。水电费抵扣押金后，关彦珍尚需支付78元。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、2017年5月15日程琴华与关彦珍签订的《租房协议书》自本判决生效之日起解除，关彦珍、闻锴于本判决生效之日起十日内返还租赁的位于无锡市滨湖区房屋；二、关彦珍于本判决生效之日三日内向程琴华租金损失29167元和水电费78元；三、驳回程琴华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由关彦珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  崔晓平人民陪审员  肖锦芳二〇二〇年七月一日法官 助理  杨 牧书 记 员  蒋 龄本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。