四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0180执异81号 案外人：余天云，女，1958年9月17日生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：马文清，简阳市石盘法律服务所法律工作者。 申请人：四川金地城房地产开发有限公司，住所地四川省成都市简阳市金财街117号，统一社会信用代码91512081345726712H。 法定代表人：张勇，经理。 委托诉讼代理人：李霞，四川简兴律师事务所律师。 被申请人：曾孝彬，男，1967年04月25日生，汉族，住四川省简阳市。 被告：重庆坤田房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路3号32-5号，统一社会信用代码91500108671007414D。 法定代表人：曾孝彬，总经理。 本院在办理申请人四川金地城房地产开发有限公司（以下简称金地城房地产公司）与被申请人曾孝彬、重庆坤田房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人余天云对本院作出（2020）川0180民初233号之一民事裁定书中“二、对被申请人曾孝彬所有的位于……简阳市东城新区住宅一套（面积88.6平方米，备案号：5XXX1）予以查封，查封期限为三年”（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年7月13日举行了听证。案外人余天云，申请人金地城房地产公司委托诉讼代理人李霞，被申请人曾孝彬（同为被告重庆坤田房地产开发有限公司法定代表人）到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人余天云称，请求事项：请求法院依法解除川0180民初233号之一民事裁定书中第二条：对“简阳市东城新区住宅一套（面积88.6平方米，备案号：5XXX1）”的查封。事实及理由：案外人于2016年9月19日与曾孝彬签订《转让协议》，曾孝彬将案涉房屋卖给案外人，9月20日案外人将房款358,000元交与曾孝彬，2017年4月11日将购房尾款52,990元交与曾孝彬，2018年6月27日曾孝彬将该房屋交与案外人，案外人于2018年7月12日用自己的银行卡向四川省成都市地方税务局交税11,697.69元，于2019年1月29日用自己的银行卡向房地产管理部门交维修基金3,544元。之后案外人装修入住至今，其物业费均系案外人缴纳，故而该房屋属于案外人所有。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人已经交付了全部房款，并实际占有了该房屋，且对房屋过户登记手续没有过错，对案涉房屋具有排除执行的权利。请求人民法院依法支持异议请求。 申请人金地城房地产公司称，案外人提交的证据不能证明其已经全部支付房屋价款并实际占有，请求人民法院驳回案外人的执行异议请求。 被申请人曾孝彬、被告重庆坤田房地产开发有限公司法定代表人曾孝彬称，案外人所述属实，请求人民法院支持案外人的异议请求。 本院查明，2020年1月13日，本院受理原告金地城房地产公司与被告重庆坤田房地产开发有限公司、曾孝彬民间借贷纠纷一案。诉讼中，原告金地城房地产公司于2020年3月9日向本院申请财产保全，经审查本院依法予以准许。2020年3月9日，本院作出（2020）川0180民初233号之一民事裁定书，裁定：“……二、对被申请人曾孝彬所有的位于简阳市XX镇XX中路X号X栋X楼商业用房一套（面积50.16平方米，证号：监证0XXX21号）、简阳市XX镇XX中路X号X栋XX楼商业用房一套（面积46.8平方米，证号：监证0XXX9号）、简阳市XX镇XX中路X号X栋X楼商业用房一套（面积50.16平方米，证号：监证0XXX5号）、简阳市XX镇XX街X号X楼X号商业用房一套（面积42.7平方米，证号：监证201XXX12）、简阳市XX镇XX街X号X层X楼X号商业用房一套（面积85.4平方米，证号：监证2013XXX2）、简阳市XX街道办事处XX路X号附X幢X单元X楼X号住宅一套（面积169.54平方米，证号：监证2015XXX1）、简阳市东城新区住宅一套（面积88.6平方米，备案号：5XXX1）予以查封，查封期限为三年……”2020年3月19日，简阳市人民法院以（2020）川0180执保22号之一向简阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助查封上述事项，简阳市不动产登记中心回复：监证00XXX1号、0XXX19号、00XXX25号、201XXX12、201XXX91为轮候查封，除备案号51XXX91以外，其余房屋均有抵押。 2020年3月26日，原告金地城房地产公司与被告重庆坤田房地产开发有限公司、曾孝彬民间借贷纠纷一案，本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告重庆坤田房地产开发有限公司、曾孝彬欠原告四川金地城房地产开发有限公司借款300万元及利息，定于2020年12月30日前偿还借款本金300万元，2021年4月30日前偿还借款利息（利息以本金300万元为基数，按月息2%计算，从2017年12月15日起计算至付清借款本金之日止）；二、如果被告重庆坤田房地产开发有限公司、曾孝彬未按期履行还款义务，视为借款本息一并于2020年12月30日到期，原告四川金地城房地产开发有限公司有权就剩余借款本息向法院申请强制执行；三、原告四川金地城房地产开发有限公司自愿放弃其他诉讼请求；四、本案案件受理费30,800元，减半收取计15,400元，保全费5,000元，由原告四川金地城房地产开发有限公司负担5,000元，被告重庆坤田房地产开发有限公司、曾孝彬共同负担15,400元（此款原告已垫付，二被告于2020年12月30日前支付给原告）。 另查明，2016年9月19日，曾孝彬作为甲方，与作为乙方的余天云就案涉房屋签订《转让协议》。协议载明，“……甲方曾孝彬（黄胜）在XX城邦排号认购一套住房，X幢X号，面积88.94㎡，单价4,620元／平米，预交3,500元(认购书编号00XXX6，签订时间2016年9月4日)，经多次找开发商协商更改认购书名，开发商都不同意。经甲、乙双方协商，甲方将认购书及购房资格转让给余天云认购此套房产，为此双方达成如下协议：1、余天云认购XX城邦X幢X号住房，面积88.94㎡。单价按开发商售价4,620元/㎡，余天云以曾孝彬名代交纳房款。2、并退甲方先前交纳的定购金3,500元。3、在开发商签订网签合同后，一切税费按规定缴纳。4、双方协商，因此房认购书户名是曾孝彬（黄胜〉，在简阳移交成都市后不能改名。双方同意在开发商办理产权后，在另行办理过户，过户所有税费由乙方承担。”段焰德与余天云系夫妻关系，2016年9月20日曾孝彬出具收条，内容为“今收到段焰德交来购XX城帮X号楼X房款358,000元（大写叁拾伍万捌仟元）”。2017年4月11日曾孝彬出具收条，内容为“今收到余天云交来购XX城邦购房余款52,990元。（大写伍万贰仟玖佰玖拾元整）”，同日，曾孝彬作出书面承诺，内容为“XX房款已全部收齐，（在6月30日前把剩余房款全都抵齐，）如没完善，所有责任由曾孝彬、黄胜承担。承诺人：曾孝彬，2017.4.11”。2016年12月21日，余天云作为甲方与作为乙方的曾孝彬（兵）签订《购房及移交过户协议》，载明，“……因开发商要求不能由曾孝兵（黄胜）的定购名改为余天云。由此出现一些问题，通过甲、乙双方协商后达成如下协议：一、该房（XX城帮X号楼X号房）在开发商售楼部签订购房合同时，用曾孝兵的名字4,620元/平方米以内全款一次性购买签订合同，收据上曾孝兵签字说明房款是由余天云全额出资。购房时按规定首套房应缴税费由余天云支付，房屋的所有权属余天云。合同签订后—切手续由余天云保管，在国家有关规定最短时间内曾孝兵户名过给余天云，过户过程中产生的一切税费均由曾孝兵支付。二、余天云交给曾孝兵的购房款叁拾伍万捌仟元以外的余款，在签订正式的购房合同后，购房余款由余天云一次性支付给曾孝兵，曾孝兵出据收据。此房过户给余天云之前，乙方不能以任何理由和名义用此房进行有损甲方利益的行为。三、此协议双方共同遵守，按约行事，均具同等法律效力，如有违约，加倍赔偿对方损失。四、如乙方需购回此房，按2016年12月的现行价格执行，当月内支付，或按所占用甲方资金10%计算月息退款给甲方。……” 2017年1月2日，出卖人四川德源房地产开发有限公司与买受人曾孝彬签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同网签备案号5XX1。该商品房单价为单价4,620.98元／平米，面积88.94㎡，总价款为人民币410,990元。买受人选择的是分期付款，在2017年6月30日前分2次支付该商品房的全部价款：其中于2016年12月31日前首期支付该商品房全部价款的47.08%及193,500元，于2017年6月31日前第二期支付该商品房全部价款的52.92%，计217,490元。之后出卖人和买受人签订《商品房买卖合同》补充协议。出卖人收取购房款的票据均是曾孝彬作为交款人。 2018年6月27日曾孝彬将该房屋交与案外人，案外人于2018年7月12日用自己的银行卡向四川省成都市地方税务局交税11,697.69元，于2019年1月29日用自己的银行卡向房地产管理部门交维修基金3,544元，但相关部门出具的交款票据中交款人均为曾孝彬。之后案外人装修于2019年元月入住至今，物业费、管理服务费、装修保证金等费用均系案外人缴纳。所有证据材料原件均在案外人处。案涉房屋尚未办理不动产登记证。 以上事实，有案外人提交的身份证复印件、四川省商品房买卖合同（预售）、《商品房买卖合同》补充协议、转让协议、购房及移交过户协议、收条、承诺、成都市住宅专项维修资金交款凭证、专业收据、交款截图、房号面积确认书、长城物业集团股份有限公司收据，本院作出的(2020)川0180民初233号之一民事裁定书、民事调解书等证据材料在卷予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人余天云购买的备案登记在被申请人曾孝彬名下的位于简阳市东城新区住宅一套（面积88.6平方米，备案号：51XXX1）房屋，是在本院2020年3月9日查封前就案涉房屋签订的转让协议，案外人出具的收条、承诺能够证明案外人已经支付全部的购房款，案外人余天云实际占有该房屋，未办理过户登记非买受人余天云自身原因导致，故案外人请求中止对案涉房屋的执行的执异理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对登记在被申请人曾孝彬名下的位于简阳市东城新区房屋（面积88.6平方米，备案号5XXX1）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长  **英 人民陪审员  张 静 人民陪审员  孙琼玉 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  杨 楠