河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2901号 上诉人（原审被告）：张庆福，男，1960年1月25日出生，汉族，易县，村民。 委托诉讼代理人：薛凯，易县方正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张某1，男，1958年8月8日出生，汉族，易县，村民。 委托诉讼代理人：邢立新，易县立新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张明武，男，1954年8月22日出生，汉族，易县，村民。 上诉人张庆福因与被上诉人张某1、张明武物权保护纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2019）冀0633民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 张庆福上诉请求：一、撤销河北省易县人民法院（2019）冀0633民初1632号民事判决书的一审不当判决，依法改判。二、本案一、二审费讼费均由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人张某1所诉没有任何事实依据。上诉人与被上诉人张明武、案外人张仲祥及张仲祥的女儿张树辉于2016年2月21日在该村村委会干部张某2、张某3的见证下签订的宅基地有偿转让协议真实合法有效，一审判决无效适用法律错误，理由如下: 一、该宅基地有偿转让协议书实为宅基地地上附着物、房屋使用权的转让。上诉人属于该村集体中一员，符合相关法律规定及相关政策的标准。该宅基地及房屋的登记所有人属于张仲祥所有。上诉人与张仲祥、张明武、张树辉签订该协议后，当场以现金的方式把购置款项已经交付给了张仲祥，故于2016年2月21日上诉人已经取得了涉案宅基地房屋的所有权、使用权，已经对该宅院房屋进行了翻新建筑，并且管理居住至今。 二、根据物权法第六条规定:不动产物权的设立、变更、转让、和消灭应当依照法律规定登记，当权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产公式原则，善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人签订的买卖合同应依法认定有效。并且张仲祥自始至终跟随被上诉人张明武一起生活，张仲祥的已故妻子李秀花生前直至病故均是被上诉人张明武负责赡养并安葬，故作为买受人上诉人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。 三、根据最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释第三条第一款规定，即使出卖人缔约时对标的物没有所有权或者完全处分权，但同买受人即张仲祥父女三人所签订的该宅院买卖协议依然有效。我方有理由相信该协议属于上诉人与张仲祥的真实意思所表示，理由系上诉人已经将购置款项全额交付给了张仲祥，被上诉人张某1不同意或不知道为由不能对抗善意购买该宅院的第三人。况且张仲祥年事已高，体弱多病，为生活所需将登记在自己名下的宅基地房屋委托自己的子女张明武、张树辉代为转让给上诉人张庆福并无不妥，张仲祥具有该宅院的处分权。 综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决错误。请二审法院依法撤销一审法院的不当判决，判如所请。 张某1辩称，一、2016年2月21日张明武与张庆福签订的宅基地有偿转让协议不合法；二、被答辩人签订协议时未尽到谨慎义务，不构成善意取得；三、被答辩人并未对房屋进行翻建；四、张仲祥并未在转让协议上签字。故此，被答辩人的上诉理由不足，应予驳回。一审认定事实清楚，适法律正确，应予维持。 张明武辩称，认可上诉人的上诉理由。 张某1向一审法院起诉请求：1、依法确认三被告签订的房屋买卖协议无效，并将座落在张仲祥名下证号0025411宅基地证上的宅院一处返还给原告。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告张仲祥与妻子李秀花（已故）育有二子一女，其中有本案原告张某1、被告张明武。1977年被告张明武过继给李德玉。被告张仲祥名下有两处宅基地，其中一块面积0.22亩、另一块0.37亩，均登记在其名下。1986年原告张某1与被告张仲祥订立分家单各过。1991年12月由原告张某1妻子张兰芝交纳宅基地使用费65.3元。2006年5月23日因被告张仲祥订立遗嘱，将上述两处宅院和房产赠与了张明武和张树辉，为此，易县公证处出具（2006）易证民字第91号公证文书。2019年7月23日易县公证处出具（2019）冀保易证撤字第1号，决定撤销2006年5月23日出具的（2006）易证民字第91号公证书。 2016年2月21日张明武、张庆福在中证人张某2、张某3的见证下订立转让协议书，其中约定将张仲祥名下面积0.37亩的宅院以33000元价格转让给张庆福。 庭审过程中，原告张某1主动撤回对被告张仲祥的起诉。 上述事实有宅基地清理登记表、分家赡养协议、收费通知、收费收据、公证文书、撤销公证书的决定书、宅基地有偿转让协议书及庭审笔录证实在卷。 对原告提交的与其妻子的结婚证复印件、2019年1月10日张明武代收赡养费条据以及被告提交的（1993）易民初字第1号、（2016）冀0633民初1792号民事调解书均与本案无关，一审法院不予采信。 一审法院认为，根据物权法定原则，现被告张仲祥两处宅基院均依法登记在其名下，对此，应受法律保护。原告张某1称分家时已将面积为0.37亩的宅院分配给其使用，据分家单记载，对此宅院并未作出处理，庭审中原告张某1、被告人张明武均陈述其涉案房产为其所建造，对此双方各持一词，且原告张某1未提供相关证据予以证实，一审法院不予采纳。被告张明武与张庆福签订转让协议，将登记在张仲祥名下的财产予以处分，属无权处分，因此该转让协议无效，但张庆福在交易过程中，已经尽到合理注意义务，属善意取得。协议无效后，取得的财产应予返还，但因该财产并非登记在原告张某1名下，对此一审法院不予支持。 庭审中还查明，2016年2月21日宅基地有偿转让协议书无被告张忠祥签字，且原告张某1当庭认可并撤回对被告张忠祥的起诉，因此对原告张某1的诉求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张明武、张庆福签订的房屋买卖协议无效。 二、驳回原告张某1要求返还座落在张仲祥名下证号0025411宅基地证上的宅院一处的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张某1负担。 二审中，上诉人提交“收款条”一张及照片三张，用以证明其已将案涉宅基地转让款交给出卖人张仲祥及自己已对房屋进行整理翻建。被上诉人张某1以张仲祥曾经为一审被告，与本案有利害关系，三张照片不属于新证据为由不予认可。被上诉人张庆福对上诉人提交的证据认可。本院所查明的其他案件事实同一审无异。 本院认为，（一）关于案涉转让协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。本案中，就案涉宅院被上诉人张明武、张庆福在中证人张某2、张某3的见证下订立转让协议书是基于双方真实意思表示所达成，合同依法成立。具体到合同效力，应依《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条作为判断依据。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，上诉人张庆福与被上诉人张明武之间的转让协议是在中证人在场见证的情况下基于真实意思表示达成，无关社会公共利益，也不违反法律、行政法规定的强制性规定。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，出卖人对出卖的标的物是否具有处分权或完全的处分权并不是决定合同效力的因素。一审法院以被上诉人张明武对案涉宅院无处分权为由认定案涉转让协议无效于法无据。（二）关于被上诉人张某1对案涉宅院是否享有物权并因此而受物权保护的问题。《中华人民共和国物权法》第二条规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依上述法律规定，当事人若想受到物权保护，其应当是物权人。关于张明房启是否为案涉房地产物权人，首先，本案中，被上诉人张某1主张称案涉房屋由其和父母于1976年所建，但并未提交证据予以证实，其父并也不认可，且当时其不满18周岁，按常理不可能有建房能力；其次，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案所涉宅基不仅初始登记在张仲祥名下，1987年在宅基地清理时同样登记在张仲祥名下。张某1妻子张兰芝虽交纳宅基地使用费65.3元，但不能证实其为宅基地使用权人；第三，被上诉人张某1主张其结婚时父母明确告知案涉宅院归其所有，但也未提交证据证实。不仅1986年张某1与张仲祥订立分家单对此未记载，且从张仲祥订立遗嘱，将上述两处宅院和房产赠与张明武和张树辉的事实来看，说明张某1的父母并没有将诉争房产归其所有的表示。《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第108条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在……”本案中，张某1所举证据来说，不足以使本院确信其关于是案涉宅院所有权人的待证事实的真实存在具有高度可能性的程度。 综上所述，上诉人张庆福的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省易县人民法院（2019）冀0633民初1632号民事判决第二项； 二、撤销河北省易县人民法院（2019）冀0633民初1632号民事判决第一项。 一审案件受理费80元，二审案件受理80元，共计160元，由被上诉人张某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  常金星 审判员  陈道忠 审判员  张 力 二〇二〇年七月二日 书记员  刘 金