广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3518号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：钟敬文，男，1969年4月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘传杭，男，1971年9月2日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈庆东，广东君辩律师事务所律师。再审申请人钟敬文因与被申请人刘传杭房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终13966号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。钟敬文申请再审称:1.一、二审判决认定合同效力有误。一、二审法院经审理，至今仍未有合法有效的《建设工程规划许可证》或有文件可以证明案涉物业是按照规划许可证的规定进行建设。相反，目前的证据恰恰足以证明案涉物业未有合法报建手续及建设文件，更无工程竣工验收合格的证明，刘传杭明知案涉物业是违法建筑仍刻意隐瞒并出租给钟敬文，案涉租赁合同及补充协议均属无效合同。案涉物业5－9层均是刘传杭加建、扩建的，一、二审法院仅凭已失效的1997年《建设工程规划许可证》等认同该物业取得合法报建手续。假设该《建设工程规划许可证》可以使用，刘传杭也没有按许可证核准的建筑面积建设。刘传杭应举证说明案涉建筑物是合法建筑，而不是由钟敬文负责证明该建筑物是违法建筑。一、二审法院根据刘传杭提供的消防备案表认定其通过一次消防验收不正确。租赁合同无效是客观事实，合同的效力问题应由法院依职权查明，并不能通过当事人的自认行为予以推翻。2.二审法院根据广州市花都区人民政府新华街道办事处（以下简称新华街道办）、广州市城市管理综合执行局花都分局（以下简称广州城管局花都分局）及广州市规划和自然资源局花都区分局（以下简称广州规划和自然局花都分局）的不实复函得出错误认定及判决，请求法院依法纠正。新华街道办事处的复函称“房屋是完好房，在正常情况下可作商业用途安全使用”没有依据，该大厦是否已消除安全隐患，没有证据证明。二审法院以广州规划和自然局花都分局的复函认定“钟敬文无证据证明物业违法，所以，合同有效”，二审法院的逻辑明显违背常理，且对钟敬文的举证义务过于苛刻。城管部门复函陈述的内容断章取义，违反法律规定，内容不实。3.一、二审法院错误适用合同解除及合同解除后的损失赔偿等相关规定，本案应在认定合同无效的情况下，适用合同无效的损失赔偿及过错认定规则进行裁判。合同无效，钟敬文的损失实际上是信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。一、二审法院对“员工、宣传、器材设备、会员费属于商业经营性支出”不予支持，只对装修装饰的损失进行审查认定，缺乏理据。钟敬文遭受的损失是由刘传杭隐瞒违法建筑等行为造成的，刘传杭应赔偿钟敬文的损失3815128.56元，一、二审认定钟敬文承担70%的主要责任，刘传杭承担30%的次要责任，缺乏理据和显失公正。综上，请求撤销一、二审判决，改判确认案涉《租赁协议》及《合同补充协议》无效，刘传杭赔偿钟敬文损失3815128.56元。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人钟敬文主张的再审事由进行审查。关于合同的效力问题。钟敬文申请再审以案涉租赁物违法扩建及未按《建设工程规定许可证》建设为由，主张案涉租赁物是违法建筑，案涉《租赁协议》及《合同补充协议》应认定为无效合同。一审法院查明，案涉租赁物为位于广州市花都区云山路50号东南酒店的9、10楼，东南酒店的建设单位是广州市花都区新华街田美村东南经济合作社（以下简称东南经济社），东南经济社于1997年3月取得《建设工程规划许可证》，建设规模：大型（7308平方米），层数9层。二审法院查明，广州市城市管理和综合执行局于2019年9月29日出具的《关于（2019）粤01民终13966号调查函的复函》称，广州市花都区云山路50号建筑物已取得建设工程规划许可证，并按照规划许可内容进行建设，该建筑物第九层楼顶于2017年9月建筑蓄水池，涉嫌违建，由该局立案查处，由新华街组织对该蓄水池进行了拆除，目前，尚未发现该建筑物有新生违法建筑行为。广州规划和自然局花都分局出具的《关于广东省广州市中级人民法院调查函（2019）粤01民终13966号的复函》称，建字970017号《建设工程规划许可证》所指工程的具体其位置为花都区云山大道50号，该工程为经规划许可的建筑工程。上述查明事实表明，案涉租赁物已取得《建设工程规划许可证》，并按照规划许可内容进行建设，建设层数为9层。钟敬文主张案涉租赁物5－9层是刘传杭加建、扩建，以及未按《建设工程规划许可证》核准面积进行建设与上述查明事实不符。钟敬文还主张案涉租赁物未通过一次消防验收合格。对此，刘传杭在一审诉讼期间已提交了案涉租赁物相关消防备案手续的依据，且房屋是否经过消防验收合格并不必然导致合同无效。钟敬文主张案涉两份合同无效的理由依据不足，一、二审判决不予支持其该主张，并认定案涉《租赁协议》及《合同补充协议》合法有效，并无不当。关于政府相关部门出具的复函应否采纳的问题。经查明，新华街道办向一审法院出具复函载明：刘传杭向新华街提交一份《房屋安全鉴定报告》，证明刘传杭在2019年1月4日曾委托了广东胜力检测鉴定有限公司对东南大厦建筑物进行了安全性检测。检测评定该房屋为‘完好房’，在正常情况下可做商业用途安全使用。该复函记载的上述内容属于新华街道办客观引述的内容，钟敬文主张该复函没有依据的理由不能成立。因案涉租赁物已取得《建设工程规划许可证》，结合政府相关部门出具的复函，二审法院不予支持钟敬文关于案涉租赁物属于违法建筑的主张，并无不当。钟敬文申请再审主张政府相关部门的复函内容不实的理由，缺乏充分依据，本院不予支持。一、二审判决关于案涉《租赁合同》及《合同补充协议》解除的责任认定是否有误的问题。钟敬文申请再审主张本案应适用合同无效的规则进行裁判，一、二审判决关于本案双方当事人的责任认定不当。如前所述，案涉《租赁协议》及《合同补充协议》属有效合同。一审法院查明，案涉《租赁合同》约定，刘传杭保证租赁物主体交付钟敬文时结构安全，签订本合同时，钟敬文亦现场确认出租物现有状况符合其使用。案涉《合同补充协议》约定，刘传杭出租涉租赁物10楼面积500平方米的场地给钟敬文经营游泳池使用。合同签订后，钟敬文对租赁物9楼进行装修、在10楼加建了游泳池，并于2017年7、8月开始试业经营。2017年10月19日，广州市花都区安全生产监督管理局作出《责令限期整改指令书》，场地被责令限期整改的原因是存在玻璃幕墙未安装安全护栏、安全设备未配备、未指定安全应急预案并备案共3项隐患问题。广州城管局花都分局于2017年10月18、11月20日出具《责令限期改正通知书》，告知因在顶楼擅自加建游泳池设施，责令立即停止违约行为。游泳池于2017年12月14日被拆除。钟敬文与刘传杭双方于2019年1月31日办理了案涉租赁物交接手续。合同对租赁物顶楼加建报建主体未作约定。一、二审因此认定案涉租赁物的9楼及顶楼楼面是整体承租经营，游泳池因违建被责令拆除，对整个租赁合同的继续履行确实具有重大影响，双方当事人对于租赁合同关系解除均存在一定过错，并结合双方过错程度、合同履行情况及装饰装修物的可利用程度，认定刘传杭和钟敬文对案涉租赁物的装饰装修损失按30%、70%比例承担责任，并无不当。钟敬文主张一、二审判决关于本案责任认定不当的理由，缺乏充分依据，本院不予采纳。关于钟敬文主张刘传杭赔偿损失3815128.56元应否支持的问题。经审查，一审法院根据钟敬文的申请依法委托广州市安衡价格事务所有限公司对案涉租赁物9楼的装饰装修残值进行评估。经评估，案涉租赁物9楼物业的装饰装修残值为1425649元，其中未形成附合的装饰装修评估价格为54413.44元，已形成附合的装饰装修物评估价格为1371235.56元。钟敬文自行委托评估公司对案涉10楼泳池建设及配套资产进行评估的价值为1172101元，一审法院认定其中未形成附合的装饰装修物价值为27528元。根据上述查明事实，一、二审法院认定未形成附合的装饰装修物，可由钟敬文自行拆除搬走，而已形成附合的装饰装修残值，按前述两份评估报告的结果及本案认定的承责比例判决由刘传杭承担案涉租赁物装饰装修损失，并无不当。至于钟敬文主张的广告宣传费用、员工工资费用、9楼的健身器材残值损失，因其在二审庭审中表示对一审不予支持其该项主张没有异议。钟敬文申请再审再次主张刘传杭赔偿3815128.56元，缺乏充分依据，二审判决不予支持，并无不当。综上所述，钟敬文的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回钟敬文的再审申请。审判长  陈小丽审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇二〇年七月十日法官助理黄健军书记员王晓微