山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6211号上诉人（原审被告）：山东鑫泽投资有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：孙博文，执行董事。委托诉讼代理人：裴魁武，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：王允霞，女，1963年9月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑艳飞，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立泓，男，1987年4月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：王耀东，男，1959年3月3日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：张玲，女，1963年8月11日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：王旭东，男，1953年1月18日出生，汉族，住济南市。上诉人山东鑫泽投资有限公司（以下简称鑫泽公司）因与被上诉人王允霞、王立泓、王耀东、张玲、王旭东房屋买卖合同一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫泽公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二项；2.本案一、二审诉讼费用由王允霞、王立泓、王耀东、张玲、王旭东承担。事实与理由：（一）一审法院认定鑫泽公司与王允霞签订的《销售协议》、《解除房屋买卖合同协议》效力有问题。鑫泽公司与王允霞于2006年3月1日签订《销售协议》，约定王允霞购买鑫泽公司开发的位于阳光舜城中城2组团的一层东南第一跨内的房屋一套，房价共计274400元；2013年12月23日鑫泽公司与王允霞签订《解除房屋买卖合同协议》；一审法院在庭审中未查明位于阳光舜城中城2组团的一层东南第一跨内的房屋属谁开发、鑫泽公司是否有处置权就认定《销售协议》、《解除房屋买卖合同协议》合法有效属于依据不足。（二）一审法院判决数额不对。根据一审法院查明，王允霞向鑫泽公司交付了25万元的购房款，鑫泽公司已经退还给王允霞6.5万元，而判决鑫泽公司支付王允霞返还购房款23.5万元显然不对。（三）一审判决自本案立案之日起即2019年10月10日起至鑫泽公司实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失过高。鑫泽公司与王允霞从未约定过利息的标准，法律对延期付款的利息有明确规定，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失没有依据。（四）一审法院判决王立泓对第一项判决内容承担连带清偿责任证据不足。一审中王立泓并未到庭，王允霞所举证据均是打印的材料，王立泓未到庭参加质证，上诉人也无更多的证据证明王立泓参与过此纠纷，根据谁主张谁举证的原则，王允霞需要提供充足的证据证明王立泓愿意担保此业务，法院才能判决王立泓承担连带清偿责任，一审法院在王允霞举证不足的情况下所做判决王立泓承担连带清偿责任，实属证据不足。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法撤销一审判决第一、二项并改判，以维护鑫泽公司的合法权益。王允霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。（一）双方签订的房屋买卖销售协议已经解除，即使合同无效双方也形成了新的欠款关系，鑫泽公司应当支付本息。况且王允霞购房时已经尽到合理的注意义务，审查了鑫泽公司与开发商签订的购房合同，双方签订的销售协议、解除房屋买卖合同协议合法有效。（二）一审判决认定鑫泽公司应当返还购房款23.5万元，原因是鑫泽公司欠王允霞本金25万元利息5万元，鑫泽公司仅偿还了6.5万元，因此剩余23.5万元本金数额非常明确。（三）一审认定的利息完全符合法律规定。（四）一审依据还款承诺书、短信、微信聊天记录认定王立泓承担连带责任合法有据，综上，一审判决应当依法维持。王立泓、王耀东、张玲、王旭东未作答辩。王允霞向一审法院起诉请求：1.判令鑫泽公司偿还王允霞款项235000元及逾期利息80280元（暂计算至2019年9月9日），此后的逾期利息以235000元为基数自2019年9月10日起至实际还清之日止，按年利率6%另行计付；王立泓对上述债务承担连带清偿责任；2.判令王耀东、张玲、王旭东在未足额出资范围对上述第一、二项诉讼请求承担补充赔偿责任；3.本案诉讼费由鑫泽公司、王立泓、王耀东、张玲、王旭东共同承担。放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：2006年3月1日，鑫泽公司（甲方）与王允霞（乙方）签订《销售协议》一份，约定乙方购买甲方开发的位于阳光舜城中城2组团的一层东南第一跨内的房屋一套，房屋价款共计274400元。2006年3月1日至2006年7月11日共向鑫泽公司付款25万元。2013年12月23日，鑫泽公司（甲方）与王允霞（乙方）签订《解除协议》一份，约定甲乙双方同意解除2006年3月1日签订的《销售协议》，甲方同意于2013年12月23日一次性退还乙方已经向甲方支付购房款25万元，并支付乙方利息5万元。2015年1月6日，王立泓向王允霞出具《退换购房款承诺书》，载明鑫泽公司“截止至2015年1月6日尚有购房款28万元未退还，现本人王立泓自愿作为山东鑫泽投资有限公司的担保人对该退还放款事宜承担无限连带担保责任，承诺于2015年2月19日之前向王允霞退还购房款10-15万元，于2015年5月1日之前将剩余未退的购房款全部退还给王允霞，否则，自愿按照法律规定承担房款利息、违约金等赔偿责任。”2017年4月20日，王立泓向王允霞出具《还款承诺书》，载明鑫泽公司“截止至2017年4月20日尚有购房款24.5万元未退还，现本人王立泓自愿作为山东鑫泽投资有限公司的担保人对该退还放款事宜承担无限连带担保责任，承诺于2017年6月30日之前将剩余未退的购房款全部退还给王允霞，否则，自愿按照法律规定承担房款利息、违约金等赔偿责任。”鑫泽公司于2014年4月30日通过银行转账的形式向王允霞偿还1万元，于2014年5月31日通过银行转账的形式向王允霞偿还1万元，于2015年2月13日通过银行转账的形式向王允霞偿还2万元、于2015年10月30日通过银行转账的形式向王允霞偿还5000元、于2016年1月29日通过银行转账的形式向王允霞偿还1万元、于2018年2月12日通过银行转账的形式向王允霞偿还1万元，以上共计偿还6.5万元，上述款项均是通过他人账户分别转入王允霞及其配偶名下账户中，其中2015年10月30日还款备注为“代王耀东还款”、2016年1月29日还款备注为“156****”、2018年2月12日还款备注为“代王立泓还款”。另查明，鑫泽公司股东分别为王耀东、张玲、王旭东。王允霞提交其与王立泓的短信聊天记录、微信聊天记录一组，拟证明自《解除协议》签订后至本案起诉前，王允霞一直通过短信以及微信的方式向鑫泽公司追索欠款，王立泓同意为鑫泽公司还款但至今未完全履行还款义务；短信及微信内容与银行卡账户交易明细还款账号、还款时间相印证。鑫泽公司辩称对上述证据的真实性不清楚。王允霞提交网络下载的企业信用信息公示报告一份，拟证明王耀东、张玲、王旭东为鑫泽公司股东，股东出资方式为认缴，根据公司法的规定，其应当在未足额出资范围内对公司债务承担补充赔偿责任。鑫泽公司辩称上述证据不能证明股东对公司出资不到位。鑫泽公司提交网络下载的工商登记一份，拟证明王耀东、张玲、王旭东已完成实际出资。一审法院认为，鑫泽公司与王允霞签订的《销售协议》、《解除协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，上述合同均合法成立并有效。双方签订的《解除协议》约定，鑫泽公司除向王允霞返还25万元购房款外，还向王允霞支付5万元利息，该5万元利息实际即是王允霞的利息损失，王允霞不得就该损失重复主张利息，至王允霞起诉时止，该损失已全部支付完毕，故一审法院对鑫泽公司尚有23.5万元本金未向王允霞支付的事实予以确认。王允霞未提交证据证明其向鑫泽公司主张债权，亦未提交证据证明其产生的实际损失，故一审法院对王允霞主张的以23.5万元为基数，自本案立案之日即2019年10月10日起至鑫泽公司实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失予以支持，对多出部分予以驳回。王立泓向王允霞出具承诺中明确表示其对上述债务承担连带保证责任，故一审法院对王允霞要求王立泓对上述债务承担连带保证责任的诉求予以支持。关于王允霞要求王耀东、张玲、王旭东承担补充赔偿责任的诉求，王允霞对此应当承担初步的举证责任，王允霞仅以网络下载的工商登记为依据即主张王耀东、张玲、王旭东承担补充赔偿责任不能证据王允霞的主张，故王允霞的该项诉求证据不足，一审法院予以驳回。王允霞在案件审理过程中自愿撤回要求支付违约金的诉求，系对其权利的自愿处分，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、山东鑫泽投资有限公司于判决生效之日起十日内向王允霞返还购房款23.5万元，并支付利息损失，以23.5万元为基数，自本案立案之日即2019年10月10日起至鑫泽公司实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；二、王立泓对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；三、驳回王允霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5730元，由山东鑫泽投资有限公司、王立泓负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王允霞二审中提交证据：合同复印件、发票联复印件，是开发商山东三联城市建设有限责任公司与鑫泽公司签订的销售协议，拟证明涉案房屋是由山东三联城市建设有限责任公司开发，鑫泽公司购买后有转售权，鑫泽公司与王允霞签订的销售协议合法有效。鑫泽公司质证称，对真实性不确定，在合同最后一页年月日均是空白，不知这个合同是否生效。因发票也是复印件无法确认。据鑫泽公司所知现在房子产权还在三联公司名下。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王允霞与鑫泽公司所签订的《销售协议》及《解除协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行相应的义务。双方在《解除协议》约定，鑫泽公司向王允霞返还25万元购房款并支付5万元利息，截至王允霞起诉之日止，鑫泽公司向王允霞共计偿还6.5万元。因双方并未约定该笔款项偿还顺序，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”该笔款项应先抵充利息，剩余部分再抵充本金，故一审认定鑫泽公司尚欠王允霞23.5万元本金未支付，并无不当，本院予以维持。关于利息问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方未约定逾期利息，王允霞亦未提交证据证明其实际损失，故根据上述法律规定，一审按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算利息损失，并无不当，应予维持。关于王立泓的担保责任。王立泓向王允霞出具的《退换购房款承诺书》、《还款承诺书》中均明确表示其对涉案债务承担连带保证责任，且一审时王立泓未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利，故一审认定王立泓承担连带保证责任，并无不当，应予维持。关于效力问题。一审时鑫泽公司并未就《销售协议》及《解除协议》的效力问题提出抗辩意见，且一审法院认定上述协议效力并无不当，本院予以确认。综上所述，鑫泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5730元，由上诉人山东鑫泽投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年七月三十日法官助理 张 睿书 记 员 丁 爽