广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2306号 上诉人（原审被告）：韦能果，男，1980年2月4日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦竣杰，男，1976年2月3日出生，壮族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：白法正，男，1944年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。 法定代表人：昌荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎光连，广西春良律师事务所律师。 上诉人韦能果因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦能果的委托诉讼代理人韦竣杰、白法正，被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人黎光连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人韦能果上诉请求：1、撤销一审判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：2014年8月23日，上诉人与桂林帝豪房地产开发有限公司签订了购买桂林市临桂区西城南路1号“花样年·花样城”33-2706号房屋的《商品房屋买卖合同》，同年8月29日，被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司与上诉人签订了《前期物业管理服务协议》。2015年2月11日，上诉人向帝豪公司交清上述案涉房的购房款。上述主合同第八条约定：帝豪公司于2015年12月21日前交房给上诉人。彩生活公司的物业管理工作发生于“花样年·花样城”的不动产，是为其持有人或业主服务的。上述“物管协议”所指的“前期”是指花样年·花样城业主委员会成立并与新的物业管理公司签订新的物业管理协议之前的时间。上述物管协议第四条约定乙方（即上诉人）“从开发商（即帝豪公司）通知的业主入伙之日起，开始向甲方（即被上诉人）交纳管理费”所以,针对案涉房花样年·花样城33-2706号房屋而言，在其没有被售出，其物管费应由帝豪公司承担；从其已经被售与上诉人之日起（即案涉房交接之后），彩生活公司是为帝豪公司守房、服务，其物管费应由帝豪公司承担。因此，帝豪公司应该先按主合同第十一条完成案涉房的交接手续，然后才能发出入伙通知让彩生活公司按上述物管协议为上诉人服务，并向上诉人收取物管费。2015年12月21日，上诉人按约前往准备接收案涉房。根据主合同第十一条的明确约定，该“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（即该商品房经建设工程竣工验收合格），并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”帝豪公司没能出示、提供案涉房的上述三件验收合格证、质量保证书和使用说明书,上诉人还发现案涉房有浸水、墙空，质量存在安全隐患等问题，上诉人当即提出质问，要求整改，按照主合同第十一条的上述约定并没有签署案涉房的房屋交接单。但是，与主合同同日另签的、字数远远更多更详的、故意放在附图及次要内容之后的“附件五：合同补充协议”，“对买卖合同（指主合同）与本补充协议约定有冲突之处，以本补充协议的约定为准”，并且其中第六点进而变成“对买卖合同（指主合同）第十一条的修改与补充约定”，显失公平，违反公平原则，不能成立。根据上述物管协议第四条的约定，必须明确上诉人应该缴纳物管费的起始时间。在一审中，被上诉人拿不出开发商“通知的业主入伙之日”的有效凭证，更拿不出来自开发商帝豪公司对案涉房的交接手续凭证，仅仅提供一个并未载明时间的顺丰速运的单据，怎能证明开发商按主合同办清手续把案涉房交给了上诉人？上诉人确实于2016年3月28日曾去接收案涉房，但是，去接收不等于接收了。开发商帝豪公司至今都尚未对上诉人出示、提供案涉房的上述验收合格证、质量保证书和使用说明书，双方没有签署案涉房的房屋交接单。上诉人其后多次主动找帝豪公司催问交涉，但一直均未能看见案涉房的验收合格证、质量保证书和使用说明书等必需文件，不知案涉房的修改情况和结果，也未获得房屋交接手续，所以一直既不能入住，也不敢出租。直至今年2020年3月13日，上诉人才从帝豪公司得到案涉房的桂（2018）临桂区不动产权第0020443号不动产权证，应从2020年3月13日起按上述物管协议向被上诉人缴纳物管费。 被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。 被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7340.74元，违约金1468.15元，总计8808.89元（计算时段从2015年12月至2019年2月）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月23日，被告韦能果与桂林帝豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买花样年·花样城第33幢1单元27层06号房屋，房屋建筑面积为126.71㎡，并约定出卖人桂林帝豪房地产开发有限公司在2015年12月21日前将经建设工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人韦能果使用。2014年8月29日，原告彩生活物业公司（甲方）与被告韦能果（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在小区提供前期物业服务，并约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止的物业管理，房屋坐落位置33-2706，建筑面积127.55平方米。合同第二条约定，物业管理服务内容主要有，（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（三）环境卫生；（四）保安；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理。合同第四条约定了物业管理服务费用：一、乙方交纳费用的时间：从开发商通知的业主入伙之日起，开始向甲方缴纳管理费。二、管理费依据市物价局等政府物业主管部门最新文件规定收取：1、住宅按建筑面积每月每平方米￥1.50元；2、非住宅按建筑面积每月每平方米￥1.70元；3、商业用房按建筑面积每月每平方米￥2.45元……合同第十条约定了违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止。合同还对双方的权利义务、物业管理服务质量、其他有偿服务、代收代缴收费服务等事项作了约定。原告称桂林帝豪房地产开发有限公司曾通知过被告于2015年12月进行收房，并提供顺丰速运的单据，但该单据上并未载明时间。被告在庭审中自认曾于2016年3月28日接到通知去接收房屋，2016年5月被告接收了案涉房屋后一直未向原告交纳过物业管理服务费用。原告经催告无果后，于2020年1月6日诉至一审法院，请求判令被告支付物业管理服务费及违约金。 另查明，案涉房屋已办理不动产权登记，不动产权证号为桂（2018）临桂区不动产权第0020443号，建筑面积为130.2平方米。 再查明，花样年·花样城小区现尚未成立业主委员会。 一审法院认为，原告彩生活物业公司与被告韦能果签订的《前期物业服务合同》，是双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，应受法律的保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告进驻花样年·花样城小区实施物业管理，为小区业主、用户提供了服务，原告作为业主应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。至于被告应当交纳多少物业费的问题。本案中，原告称桂林帝豪房地产开发有限公司曾通知过被告于2015年12月进行收房，其虽提供顺丰速运的单据，但该单据上并未载明时间，无法确定何时将交房通知书邮寄给被告的。被告辩称由于房屋质量问题其于2016年3月未收房，且其至今尚未入住案涉房屋，不应当交纳物业管理服务费，由于被告并未提供证据证明该质量问题是否构成开发商根本违约，导致其不能接收案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告仅以其并未入住来抗辩不交纳物业管理服务费，不符合法律规定，故对被告的上述辩称意见，一审法院不予支持。被告在庭审中自认曾于2016年3月28日接到通知去接收房屋，根据原、被告双方合同约定，物业管理服务费自开发商通知的业主入伙之日起交纳，故自2016年4月1日起，被告应当向原告交纳物业管理服务费。被告购买的物业单位为花样年·花样城第33幢1单元27层06号房屋，建筑面积130.2平方米。按照原、被告双方签订的合同，约定物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.50元计算，因此，对于2016年4月1日至2019年2月28日被告应交而未交的物业管理服务费为130.2㎡×1.50元×35个月=6835.50元，该款被告应当支付给原告，原告主张过高部分，与双方合同约定相悖，一审法院不予支持。对于原告要求被告支付违约金1468.15元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，原、被告约定了逾期不交纳物业管理费的违约金计算方法，原告主张被告支付1468.15元的违约金（自2016年4月1日计算至2019年2月28日），符合双方合同的约定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告韦能果支付物业管理服务费6835.50元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司；二、被告韦能果支付违约金1468.15元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告韦能果承担。 本院二审期间，被上诉人提交花样年地产·花样城二期33#楼房屋建筑工程质量保修书一本，证实涉案建筑于2015年12月20日通过五方验收，符合房屋交付条件的证据。上诉人对被上诉人提供的《施工单位工程竣工报告》及其“汇总表”等材料只能证明该栋楼房的建筑“报告竣工”和“同意竣工”，并没有达到《商品房买卖合同》中第八条“竣工验收合格”的交房条件。本院对上述证据的真实性、合法性、与本案关联性予以认可。 双方当事人对一审认定的事实均无异议。一审查明的相关事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。前期物业服务合同约定被上诉人为涉案小区提供物业服务，交纳物业费的期限从开发商通知的业主入伙之日起算。上述合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对合同当事人具有法律约束力。被上诉人在二审提交的证据证明涉案商品房已于2015年12月21日前经建设工程竣工验收合格，符合合同约定的商品房交付条件。而上诉人主张2016年3月去收房，但因房屋存在质量问题未收房，但未提交充分证据证明涉案房屋质量问题构成开发商根本违约。依据上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议约定，买受人应当在《入伙通知书》约定的期限内对商品房进行验收，如有异议，应在验收期满前以书面形式提出，逾期不提，视为同意验收商品房。上诉人也未提交证据证明对其异议已以书面形式提出，依据合同约定视为同意验收商品房。被上诉人持续在涉案小区提供物业服务，履行合同义务，而且也以张贴催费通知的形式向上诉人书面催收物业费，故上诉人主张被上诉人未进行催收依据不足，本院亦不予采信。上诉人经被上诉人催收，未按约定交纳物业费，应承担交纳物业费及违约金的责任。故一审判决上诉人支付被上诉人2016年4月1日至2019年2月28日的物业费及违约金，依据充分，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人韦能果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韦能果负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年七月十日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉