河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初657号 原告(反诉被告)：荣华涿州房地产开发有限公司，住所涿州市开发区腾飞南街111号,统一社会信用代码91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王秀清，女，1960年12月2日出生，汉族，住山西省大同市城区。 委托诉讼代理人：王鹏，河北博典律师事务所律师。 原告（反诉被告）荣华涿州房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人吴小伟、卢伟伟、被告（反诉原告）王秀清及其委托诉讼代理人王鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣华涿州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，于7日内向原告支付剩余购房款1480000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1480000元为基数，按照日万分之贰标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止，暂计算至2019年12月30日为108040元）;3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月31日原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，双方约定被告在原告处购买原告开发的位于涿州市房屋，购房总价款共2282657元。付款方式为被告2017年3月29日一次性向原告支付购房首付款802657元，余款1480000元以银行按揭贷款方式支付给原告。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款802657元，余款1480000元经原告催收，被告一直未向原告支付。基于以上事实，原告故依《民事诉讼法》、《合同法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。诉讼过程中，原告荣华涿州房地产开发有限公司变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议；2.判令被告向原告支付违约金342398.55元（以购房总价款2282657元×15%计算得出）；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告王秀清辩称，原告销售人员采用欺诈手段诱导被告与原告签订商品房买卖合同及相应的附属协议，因原告的欺诈行为，导致被告对协议中的付款方式存在重大误解，现合同因被告不具备实际履行能力而无法继续履行，因此被告同意与原告解除房屋买卖合同及补充协议，鉴于原告合同的签订及履行过程中存在重大过错，因此原告无权要求被告承担任何违约责任；被告与原告于2019年初就商品房买卖合同及相关补充协议的解除达成合意，合同已协议解除，因此原告要求被告承担违约责任没有事实及法律依据。 反诉原告王秀清向本院提出诉反诉请求：1.判决解除原、被告于2017年3月31日签署的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判决反诉被告向反诉原告退还购房首付款802657元；3.判决反诉被告向反诉原告支付自2018年3月30日（银行拒贷之日）至退清之日的利息；4.判决反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年3月反诉原告看了反诉被告建设的位于涿州市，因每套房屋的总价较高，反诉原告并无购买能力，且楼盘所在城市并非与反诉原告是同一城市，故反诉原告并无购买意愿。之后，反诉被告的工作人员张某多次向反诉原告推荐楼盘，并多次承诺，反诉原告仅需支付30%首付款即可，剩余房款可以帮助反诉原告申请银行贷款，反诉原告仅需提供户口本、个人身份证、离婚证、银行卡，其他所有申请贷款的工作都由反诉被告工作人员完成。反诉被告的工作人员同时承诺如贷款不成功，则反诉被告退还购房款。基于对反诉被告工作人员的信任，反诉原告同意购买房屋。之后所有的购房手续都是由反诉被告工作人员完成，反诉原告在反诉被告工作人员安排下签署了合同，反诉原告不知晓补充协议中约定了贷款不成功时，反诉原告需要支付相应款项，因合同内容反诉被告的工作人员并未让反诉原告阅读。2018年3月30日反诉原告按反诉被告工作人员安排去银行签署贷款资料，拒绝放贷。因银行不放贷，反诉原告无购买房屋的能力，无法继续履行《房屋买卖合同》，故反诉原告多次与反诉被告工作人员协商解约退款，反诉被告的工作人员也同意退款。但反诉被告却违背其工作人员退款的承诺，反而起诉反诉原告。反诉原告对签署的合同并非恶意违约，在贷款不成功时，无履约能力，只能按反诉被告工作人员当时的承诺要求退房款。综上合同目的已无法实现，反诉原告亦无履约能力，合同应解除，且反诉原告不应承担违约责任。 反诉被告荣华涿州房地产开发有限公司辩称，反诉原告要求反诉被告支付房款利息无法律依据，依照商品房买卖合同及补充协议，反诉原告需向反诉被告支付违约金。双方签订的商品房买卖合同及补充协议内容合法有效，反诉原告因个人原因未能办理购房按揭贷款，也未一次性向我公司支付购房余款，造成合同无法继续履行，反诉原告应承担相应的违约责任；反诉原告购房时正值涿州市房价上涨，购房单价为19630.69元，双方签订合同后已在涿州市住建局备案，现涿州房屋限价10288元/平米，反诉原告因个人原因造成购房合同解除，给反诉被告造成巨大损失，故反诉原告应依约支付违约金；反诉原告反诉状所陈述与事实不符，反诉原告所述内容反诉被告均没有承诺过，具体约定内容应以合同为准，合同上有反诉原告本人的签字及捺印，故反诉原告称对合同不知情不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16050911）及《商品房买卖合同》补充协议，拟证明被告购房事实及合同约定情况；2.商品房预售备案登记表，拟证明案涉房屋买卖合同已经依法办理备案；3.涿州市商品房预售许可证（副本），拟证明案涉房屋已经取得预售证，双方签订的买卖合同及补充协议合法有效；4.POS机签购单两张，拟证明被告向原告支付了购房首付款802657元；5.律师函及顺丰快递单，拟证明原告在2019年7月5日向被告发送律师函，要求被告补足购房余款。被告对上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1.2018年11月26日、2019年1月8日被告与诉争楼盘销售主管雷灵（音译）的通话录音，拟证明原告公司负责人雷灵已代表原告就房屋买卖合同及补充协议的解除与被告达成合意，因此双方签订的合同在起诉前就已经解除；2.被告名下交通银行保定涿州支行账户交易明细（卡号：62×××04）及原告为被告出具的收据两张，拟证明被告向原告支付房屋首付款802657元；3.2018年3月30日被告与销售人员李某的通话录音，拟证明原告明知被告不符合贷款条件，为获取剩余房款，为被告伪造贷款资料，要求被告采取欺骗手段获取银行贷款，原告在合同履行过程中具有重大过错；4.颜某名下中信银行涿州支行银行卡交易明细、诉争房屋合同审批单复印件、照片及颜某与公司的邮件往来、张某接待客户及与公司人员照片、张某获得原告公司销售奖杯照片、李某与原告公司人员及接待客户照片、诉争楼盘微信群的聊天记录、与原告公司邮件往来，拟证明证人颜某、李某、张某身份的真实性。原告对被告出具的证据1不予认可，本院认为，原告对录音对象的真实姓名无法准确描述，亦未提交其他证据佐证，本院无法核实，不宜直接认定；原告对证据2真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据3原告认为录音真实性无法核实，且与原告公司无关。本院认为，录音中李某出庭，对原告出示的录音予以认可，故本院对该证据予以认定并在卷佐证；证据4，原告认为该组证据与本案不具有关联性，三人均非原告员工，原告并未设销售人员，所有销售外包给中介公司。本院认为，证人颜某、李某、张某均到庭接受质询，其陈述与原告提交的上述证据能够相互佐证，且原告委托销售诉争楼盘的公司中包含了李某、张某当时任职的北京华阳房地产营销策划有限公司，故本院对原告主张的购买诉争房屋期间三名证人系诉争楼盘销售人员的身份予以确认。 根据双方当事人陈述及上述有效证据，本院认定事实如下：原告经相关部门批准在涿州市项目，取得商品房预售许可证，并委托多家公司销售该楼盘房屋，其中包含北京华阳房地产营销策划有限公司。2017年，被告在华融现代城售楼处经销售人员张某、李某（系北京华阳房地产营销策划有限公司员工）介绍，购买华融现代城小区房屋。2017年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16050911）及《商品房买卖合同》补充协议，《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发建设的华融现代城小区第8幢1单元601号房，房屋建筑面积116.28平方米，单价为每平方米19630.69元，房屋总价款2282657元。付款方式：详见补充协议。《商品房买卖合同》补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定付款方式采用贷款方式：买受人应付购房款共计人民币2282657元，买受人在2017年3月29日一次性将首付款802657元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金50000元），余款1480000元买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准，买受人未能在约定的时间内付清全部房款，视为逾期付款，买受人应按买卖合同第七条的约定承担违约责任。补充协议第三条第三款同时约定买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：1、买受人承诺在签订买卖合同时，已经充分了解按揭贷款银行或公积金管理中心有关个人住房贷款的政策、办理贷款的全部条件，并承诺其申请贷款的金额和自身的资信条件符合发放贷款的要求；2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。……5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应当在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获的批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1480000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款的15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。上述合同签订前，原告于2017年3月20日向原告支付认购金50000元，于2017年3月29日向原告支付房屋首付款752657元，共计支付房屋首付款802657元。 同时查明，2017年3月29日，被告在销售员李某的陪同下至原告指定位于涿州市银行办理面签。因被告对贷款资料不认可，贷款未能办理成功，至2018年4月河北银行退件。2019年7月，原告以特快专递的方式向被告邮寄律师函，要求被告在收到律师函后15日内向原告支付剩余房款1480000元，但至今被告未缴纳剩余房款，亦未能办理银行贷款。 庭审中，证人张某证明：原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议时，证人张某在场，合同签订时被告要求看合同具体内容，张某和在场客服没有允许，并告知原告合同均系制式合同，不能更改，让被告直接签字，被告即在合同上签字捺印。证人李某证实：办理贷款的资料系案外人庾信涛用档案袋包装好后交给李某，由李某携带贷款资料陪同被告到河北银行办理贷款，后被告王秀清打电话告知李某称内附资料不真实。 本院认为，本案原、被告双方均主张解除双方于2017年3月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，系对自己权利的处分，本院不持异议，故对双方主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议的诉讼请求均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故反诉原告要求反诉被告退还已支付购房首付款802657元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告主张的利息，因合同解除前，原、被告签订的《商品房买卖合同》尚在履行过程中，反诉原告负有支付房款的义务，故对反诉原告主张的利息，本院不予支持。 关于原告主张被告以购房总价款的15%支付违约金，即要求被告支付违约金342398.55元的诉讼请求，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主。本案原告未提供证据证明被告逾期付款给原告造成的实际损失数额，且在双方签订《房屋买卖合同》之后长达三年之久的时间内，双方均未采取有效沟通及合理措施促使商品房买卖合同继续履行，双方均怠于行使合同权利、履行合同义务，在合同履行过程中均存在瑕疵。2019年7月5日，原告以律师函的方式通知被告于收到律师函后15日内支付剩余房款1480000元，即被告应于2019年7月20日前支付剩余房款，但被告在收到律师函后既未交纳房款，亦未采取合理措施，消极处置，确有违约。故原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，关于违约金的计付标准，结合双方合同履行、被告迟延付款可能给原告带来的损失等因素，本着公平和诚实信用的原则，本院酌定以被告逾期未付款项1480000元为基数，按6%计付违约金，即88800元，对原告主张过高部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）荣华涿州房地产开发有限公司与被告王秀清（反诉原告）于2017年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16050911）及《商品房买卖合同》补充协议。 二、被告王秀清于本判决生效之日起十日内支付原告荣华涿州房地产开发有限公司违约金人民币88800元。 三、反诉被告荣华涿州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告王秀清已付购房款802657元。 四、驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告王秀清的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6436元，由原告荣华涿州房地产开发有限公司负担4766元、被告王秀清负担1670元；反诉费5913元，由反诉被告荣华涿州房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 审 判 员  杨爱净 人民陪审员  郑 伟 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  李 同