内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终833号上诉人（一审被告）：广州市星荟力健身有限公司。法定代表人:宋某。委托诉讼代理人：周某，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司。法定代表人:杨某。委托诉讼代理人：袁某，该公司法律顾问。上诉人广州市星荟力健身有限公司（以下简称星荟力公司）因与被上诉人乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司（恒大公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星荟力公司的委托诉讼代理人周某、被上诉人恒大公司的委托诉讼代理人袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星荟力公司上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初1557号民事判决，驳回恒大公司的诉讼请求；二、诉讼费由恒大公司承担。事实和理由：根据星荟力公司提交的《承包经营合同》约定，涉案租赁物业一直是兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司经营、管理，兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司是该租赁物业的实际经营人，费用应由其缴纳；兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司的注册地及办公地址均在恒大绿洲楼盘运动中心，恒大公司对此是明知的；星荟力公司未同恒大公司发生实际的租赁物业使用关系；诉讼费应由恒大公司承担。综上，请二审法院撤销一审判决。恒大公司辩称，不同意星荟力公司的上诉请求，请求维持一审判决。恒大公司向一审法院起诉请求：一、请求判令星荟力公司支付恒大公司自2018年7月1日起至2019年6月30日期间租金800000元。二、请求判令星荟力公司按照日利率千分之三支付自逾期支付租金之日起至租金付清时的违约金,暂计至2019年1月16日违约金为284400元。三、请求人民法院判令星荟力公司向恒大公司支付其欠付的物业管理费(自2016年7月1日起至2019年1月31日期间)为1976003元、电费(自2016年7月1日至2018年12月15日期间)为1930757.93元、采暖费(2016年度)为1343104元、二次加压费(自2016年7月1日至2019年1月31日期间)为76489.40元,合计5326354.33元。一、二、三项金额合计6410754.33元。四、本案诉讼费由星荟力公司承担。一审法院认定事实如下：恒大公司与星荟力公司分别于2015年6月24日签订了《会所租赁合同》、2016年5月10日签订了《补充二》第3条中约定“租金按半年度结算,乙方（星荟力公司）应在每半年最后一个月20日(即每年12月20日、6月20日)前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方（恒大公司）缴付下一半年度租金,甲方需向乙方提供相应的租金发票。”及《会所租赁合同》第三条第4款“乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的,每逾期一日,乙方须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金。”,星荟力公司应于2018年6月20日前向恒大公司缴纳2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金400000元、应于2018年12月20日前向恒大公司缴纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金400000元,共计800000元，经恒大公司多次催告,星荟力公司至今仍未支付。恒大公司、星荟力公司双方在《会所租赁合同》第三条第7款中约定“乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费,物业管理费为(人民币)￥3.00元/月/平方米(按建筑面积计算),在签订本合同同时,乙方应与物业管理公司签订相应的物业管理合同。星荟力公司自承租以来,未向恒大公司委托的物业管理公司支付物业管理费。第五条第4款中约定“乙方负责自接收该房屋之日起所产生的水费、电费、煤气费、暖气费、中央空调费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽带网使用费、电路损耗费及其他所有费用。使用前乙方应与甲方委托的物业管理公司签订物业服务协议,就物业管理和服务的有关事项进行约定,并配合物业管理公司的物业管理工作”，第六条第2款中约定“乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用,否则,每逾期一日,乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金;如逾期30天不交的,甲方除有权向乙方追索本金及违约金外,还有权解除本租赁合同,且不予退回租赁保证金,并有权向乙方要求赔偿损失。”在星荟力公司租赁期间，恒大公司为其垫付2016年7月1日-2018年12月15日间电费1930757.93元，2016年采暖费1343104.00元。另查明，2016年7月2日星荟力公司与兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司签订一份《承包经营合同》，将星荟力公司承租的运动中心承包给兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司，期限为三年。诉讼过程中，星荟力公司申请追加乌兰浩特市星汇力健身有限公司与兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司为本案第三人。一审法院认为，恒大公司、星荟力公司之间签订的《会所租赁合同》及补充协议（一）、（二），系双方当时真实意思表示，应认定合法、有效。星荟力公司应当在双方约定的期限内向恒大公司缴纳租赁费，星荟力公司未在约定的时间内给付恒大公司租赁费，应当按照双方的约定承担违约金，双方约定的违约金过高，本院按照年利率24%予以维护。在租赁期内，恒大公司为星荟力公司垫付的电费1930757.93元、采暖费1343104元，根据双方的约定，应由星荟力公司负责向相关部门缴纳，恒大公司垫付后，星荟力公司应当给付恒大公司该两项费用。关于星荟力公司申请追加乌兰浩特市星汇力健身有限公司、兴安盟汇祥传媒有限公司为第三人，该院认为根据合同的相对性，非法律规定必须追加的第三人，双方的租赁关系系另一法律关系，应另案处理。关于物业管理费，根据双方的约定，星荟力公司应向恒大公司委托的物业管理公司支付物业费，恒大公司主张星荟力公司向其支付物业费，该院认为恒大公司不具备收取物业费的主体资格，应由恒大公司委托的物业公司提起诉讼，该项诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告广州市星荟力健身有限公司给付原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司租金800000元；二、被告广州市星荟力健身有限公司给付原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司租金违约金，计算方式为：自2018年6月21日起，以400000元为基数，至2018年12月20日止；自2018年12月20日起，以800000元为基数，至付清时止；三、被告广州市星荟力健身有限公司给付原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司为其垫付的采暖费1343104.00元，电费1930757.93元；四、驳回原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56675元，由被告广州市星荟力健身有限公司承担41666元，原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司自行承担15009元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：星荟力公司应否承担支付租金、违约金、采暖费、电费的责任。星荟力公司与恒大公司签订的《会所租赁合同》及补充协议（一）、（二），系双方当时真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法、有效。星荟力公司主张本案涉案场地实际经营者系兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司，故租赁合同的权利义务也应转移给兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司，恒大公司对此不予认可，星荟力公司未提交充足证据证明其已经将该合同的权利义务转移给了兴安盟汇祥文化传媒有限责任公司且其将该权利义务转移事项明确告知恒大公司，故星荟力公司的上诉理由证据不足，本院不予支持,且根据合同相对性原则，对星荟力公司要求追加乌兰浩特市星汇力健身有限公司、兴安盟汇祥传媒有限公司为第三人的请求不予准许。根据星荟力公司与恒大公司签订的合同约定，星荟力公司应当在双方约定的期限内向恒大公司缴纳租赁费、采暖费、电费，因星荟力公司未在约定的时间内给付恒大公司租赁费，应当按照约定承担违约金。综上所述，广州市星荟力健身有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56676元，由上诉人广州市星荟力健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白宏楠审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇二〇年七月二十三日书记员 金 龙