湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2705号 原告：怀化众合物业服务有限公司。 法定代表人：尹勇。 委托诉讼代理人：陈有福（特别授权），男，汉族，1975年2月15日出生，系该公司副总经理。 被告：阳烜，男，汉族，1985年8月4日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈思思，女，苗族，1987年1月1日出生，系被告阳烜的妻子。 原告怀化众合物业服务有限公司与被告阳烜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告怀化众合物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈有福、被告阳烜的委托诉讼代理人陈思思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化众合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年6月11日至2020年4月30日所拖欠的物业服务费：柒仟伍佰零肆点零零(7504.00）元整；2、支付滞纳金，以物业服务费7504.00元为基数，从2020年4月27日起按每日千分之一的标准计算至物业费付清之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月15日原告与怀化凯通领御小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对凯通领御小区进行物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，约定小区住宅按其所拥有的建筑面积1.2元每月、每平方米的标准收取物业服务费；约定小区的物业服务费从2016年3月10起开始收(2016.3.10-2016.9.15由业委会成员在该小区服务)，约定物业服务费实行按季度交纳制度；同时约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按逾期之日每日千分之一的标准收取滞纳金。原告从2016年9月15日起完全履行了合同约定的义务和相关法律法规规定的义务，而身为该小区1栋（其建筑面积为134平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，经原告多次催促被告按时缴纳物业服务费，被告均以房屋质量问题、不需要物业、未直接与原告签订物业服务合同等诸多理由，拒绝交纳物业服务费。物业服务费是物业公司为了维护小区的公共设备、设施、公共区域所产生的物业服务成本，应当由全体业主按其所拥有的建筑面积共同承担。物业服务合同对全体业主都具有约束力，被告拒交物业服务费的理由均不能成立。被告自2016年6月11日至2020年4月30日共拖欠46个月零19天的物业服务费：7504.00元整。期间原告多次催要，被告均予拒绝交纳。截至原告诉讼之时，被告仍未支付其所欠的物业服务费。现原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判决。 被告阳烜辩称：起诉状所述“期间原告多次催要，被告均予拒绝缴纳物业服务费”是因为被答辩人没有按约履行合同以及未按相关物业管理条例等法律法规的要求对凯通领御小区业主提供服务，已造成违约。起诉状所述“原告从2016年9月15日起完全履行了合同约定的义务和相关法律法规规定的义务”完全失实。根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被答辩人在起诉状中阐述“原告从2016年9月15日起完全履行了合同约定的义务和相关法律法规规定的义务”完全失实。被答辩人从进驻凯通领御小区进行物业服务至今，小区业主反映的楼层漏水、小区进出没有登记、小区安全隐患、小区绿化带杂草清理修剪、归属小区业主公摊面积的广告等收入数量、去向及用途公示等很多问题得不到解决处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时缴纳物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因，以及如何解决业主反映的问题，只是一味地要求业主缴纳物业费，被答辩人没有从物业服务的角度去解决问题，出现不缴物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、法院诉讼。综上所述，答辩人延迟缴纳物业费是因被答辩人没有提供合同约定的物业服务，事实上明显未提供符合行业标准的服务，故答辩人有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。在被答辩人收集小区业主的其他问题反馈，并按合同、《物业管理条例》法律法规和业主大会的要求整改所列问题后，答辩人再根据被答辩人前期提供的物业服务质量缴纳依法核减后的前期物业费。为了弘扬社会正义，切实维护答辩人等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。请贵院根据答辩人提供的相关证据、证言，也请贵院深入凯通领御小区调查取证，对被答辩人前期的物业服务质量情况，准确认定事实，在此基础上支持答辩人主张，要求被答辩人收集凯通领御小区其他业主的前期物业服务问题反馈，前期物业服务有问题的方面责令被答辩人限期整改，并依法核减答辩人的物业费，取消违规收取的滞纳金，由被答辩人承担此次诉讼费。 经审理查明：被告阳烜系怀化市鹤城区湖天南路凯通领御小区1栋的业主，该房屋建筑面积为133.94㎡,房屋类型为高层住宅。2016年9月15日，怀化凯通领御小区业主委员会(甲方)与原告怀化众合物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由原告怀化众合物业服务有限公司对怀化凯通领御小区实行物业服务管理，双方对物业服务内容、管理服务期限、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业服务费实行按季度交纳制度，高层住宅按其拥有建筑面积计算，标准为1.2元/月/平方米向原告交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按逾期之日每日千分之一的标准收取滞纳金；合同期限从2016年9月10日起至2021年9月9日止。合同签订后，原告即对怀化凯通领御小区进行物业服务管理。被告阳烜自2016年6月11日起未交纳物业费，原告通过邮寄方式向被告发出催缴物业费的通知，但被告以原告服务不到位、服务质量不达标为由拒不交纳物业服务费，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。在庭审中，原告怀化众合物业服务有限公司向本院提出自愿将滞纳金由日千分之一降低为日万分之一计算。 上述事实,经原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认,有物业服务合同、欠费明细表、中通快递订单号、不动产房地产权证情况说明及庭审笔录予以证实。 本院认为：怀化凯通领御小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当遵守执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案《物业管理服务合同》系怀化凯通领御小区业主委员会签订的，对怀化凯通领御小区的每一位业主包括被告阳烜在内均具有约束力。原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费，被告未按时缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告自2016年9月15日进场提供服务，故物业费欠费起算应从该日开始，截至2020年4月30日，被告应付的物业费为：133.94平方米×43.5（月）×1.2元/月·平方米=6991.67元。关于滞纳金，《物业管理服务合同》约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按逾期之日每日千分之一的标准收取滞纳金，在庭审中原告自行主张将滞纳金标准降低为按日万分之一计算，本院照准。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告阳烜于本判决生效之日起10日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付自2016年9月15日起至2020年4月30日止的物业服务费6991.67元； 二、被告阳烜于本判决生效之日起10日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付自2020年4月27日起的滞纳金（以未支付的物业服务费为基数，按照每日万分之一付至物业服务费付清之日止）； 三、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告阳烜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 燕 二〇二〇年七月二十三日 代理书记员  何晶晶 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。