重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初7717号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区风临路8号1栋，统一社会信用代码9150010859368390XU。法定代表人：金梅，重庆分公司负责人。委托代理人：曹蓉（特别授权），女，汉族，1978年出生，住重庆市南岸区。委托代理人：张红（特别授权），女，汉族，1976年出生，住重庆市南岸区。被告：李扬，男，汉族，1981年出生，重庆市南岸区。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“金辉锦江重庆分公司”）诉被告李扬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕金伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金辉锦江物业的委托代理人曹蓉、张红、被告李扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金辉锦江重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年4月1日至2019年3月31日的物业服务费5611.8元、违约金2777.84元；2．判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系被告所购买房屋所在小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告为被告提供物业管理服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公告场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。而被告却单方面违约不交物业管理费，经催告无果，故诉至本院。被告李扬辩称：1、原、被告签订的前期物业服务合同，甲方为融侨锦江房地产有限公司，乙方为重庆融侨锦江物业管理有限公司，原告既不是甲方也不是乙方，根据合同相对性，原告不具有诉讼主体资格。2、原告存在怠于履行物业管理职责的问题，被告相邻住户在2018年开始违章挖建，被告向物业公司进行了反映，且要求物业对其施工进行制止，但原告公司置之不理。3、被告入住装修前向原告公司缴纳了2000元的装修保证金，至今未退还，请求在本案中抵扣相应的物业费用。4、原告公司未履行物业服务中对公共部分的维修、维护，致使雨水从公共部分渗入被告家中，被告自费对公共部分进行了维修，花费3000元，被告要求在本案物业费中抵扣。对于原告主张的违约金，被告不同意。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了工商变更登记表、前期物业服务合同、物业收费备案表、违法建筑报告单、智能物业示范小区、装修告知表、收据、联系函、临时管理规约等证据以及当事人陈述，经庭审质证审查后，本院认定事实如下：2009年，融侨长江（重庆）房地产有限公司（甲方）与北京金辉锦江物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：选聘乙方对融侨城实施前期物业管理物业的事宜；乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；共用绿化景观、建筑小品等的养护与维护；公共场所、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理等；本物业服务区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费按月收取，其标准按建筑面积计算（不含公摊水电费）为高层2元/月/平方米、联排别墅3.5元/月/平方米、花园洋房2.4元/月/平方米；合同期限为3年，自2009年10月11日起至2012年10月10日止。合同期未满，未成立业主大会或业主委员会的，本合同继续履行，直至成立业主委员会后，业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他的权利和义务。2010年11月10日，重庆市物价局备案《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》中电梯洋房物业服务费收费标准2.2元/平方米/月（含电梯费、公摊费）。被告系位于重庆市南岸区铜元局街道风临路3号25幢1单元1-3号房屋的业主。被告欠付原告2019年8月至2020年3月期间的物业费5611.8元。原告曾通过中国邮政快递包裹向被告邮寄催款函催收物业服务费、公摊费等费用。另查明，2011年3月，原重庆融侨锦江物业管理有限公司变更名称为重庆金辉锦江物业服务有限公司，后又于2011年12月27日再次变更名称为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年3月27日，北京金辉锦江物业服务有限公司经工商登记设立金辉锦江重庆分公司。2012年6月30日，北京金辉锦江物业服务有限公司授权金辉分公司对位于重庆地区的“融侨城”等项目履行物业服务职能。北京金辉锦江物业服务有限公司系具有壹级资质的物业服务企业。2013年8月1日北京金辉锦江物业服务有限公司出具情况说明，授权金辉锦江重庆分公司以分公司名义直接处理在重庆范围内业务开展活动中发生的纠纷，并以重庆分公司的名义直接进行法律诉讼和仲裁，并享有诉讼及仲裁中的实体权利。又查明，2015年12月13日被告李扬向原告缴纳装修保证金2000元。庭审中，原告同意在其应付的物业费中抵扣。本院认为，融侨长江（重庆）房地产有限公司与北京金辉锦江物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为涉案小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定履行缴纳物业服务费的义务。故原告请求被告支付2019年8月至2020年3月拖欠的物业服务费5611.8元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称其未履行物业服务合同，未对违章搭建行为进行制止，但根据原告举示的证据，对于被告反映的违章搭建情况原告已经向政府相关部门进行了反映，已经尽到了管理服务的义务。对于被告主张装修保证金2000元抵扣应付租金问题，原告公司予以同意，为减少当事人诉累，本案同意抵扣，抵扣后被告尚欠原告租金为3611.8元。关于违约金，原告主张按照所欠金额为基数，按每日千分之三为基数，该标准过高，本院依法予以调整，结合被告尚欠租金金额、过错大小等因素，本院酌定违约金为400元。被告辩称原告不具有诉讼主体资格，原告公司当庭举示了相关工商变更登记信息，被告李扬并无异议，本院依法予以确认。原告为涉案小区提供了物业服务，有资格向被告请求支付所欠费用，故对被告的该抗辩意见不予采信。对于被告辩称其为原告物业公司公共部分进行了维修、维护，且支付了相关费用，在原告不认可的情况下，不属于本案审理范围，被告李扬可另行向原告起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李扬于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2019年8月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费3611.8元、违约金400元，合计4011.8元；二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李扬承担（原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司已垫付，被告李扬在履行上述支付义务时迳付原告）。如被告不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  吕金伟二〇二〇年七月十三日书记员  王寅萍