四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1881号 上诉人（原审原告）：南部县荣川房地产开发有限责任公司，住所地四川省南部县南隆镇白鹤湾4号。 法定代表人：雍毅，经理。 委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者，系特别授权。 被上诉人（原审被告）：冯淑华，女，1969年4月13日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审被告）：杨盛利，男，1959年12月29日出生，汉族，住四川省南部县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘泉，南部县陵江法律服务所法律工作者，系特别授权。 上诉人南部县荣川房地产开发有限责任公司（以下简称荣川公司）因与被上诉人冯淑华、杨盛利房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2017）川1321民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日作出（2017）川13民终2585号民事裁定，裁定生效后，荣川公司不服向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年9月6日作出（2018）川民申3435号民事裁定提审本案，并于2020年3月24日作出（2019）川民再237号民事裁定书，撤销本院（2017）川13民终2585号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣川公司的委托诉讼代理人龚秀华、被上诉人冯淑华、杨盛利及其委托诉讼代理人刘泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣川公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持荣川公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由冯淑华、杨盛利承担。事实和理由：一、还房面积应为153㎡，而非253㎡，案涉拆迁协议中第六条约定明确，案外人席立成在丈量记录上的批注明显是事后补填，并未得到上诉人的追认，对上诉人没有约束力，且丈量记录上也没有案外人雍和平的签字，尽管雍和平对还房进行了三次批注，但中心都是按原拆迁还房合同执行，即超过153㎡的部分应补差价；二、市场成本价应该为2850元/㎡，而非800元/㎡，案涉房屋最初设计为多层，其成本价800元符合实际，但后面实际修建为电梯公寓，被上诉人提供的案外人冯坤林一户的批注人是案外人郑小平，且当时是修建的多层非电梯公寓，故对该证据应不采信；三、按照交易习惯，应当先交清房款才能办理房产证和土地证。 冯淑华、杨盛利辩称，上诉人的上诉请求不成立，一审判决正确应予维持。案涉房屋面积第一次确认是153㎡，第二次的时候变更为223㎡，后来荣川公司的法定代表人雍和平批注认定还房两套共计253㎡。按照最后确定的还房面积荣川公司还差我们20多平米未还，且所还房屋并没有办到房产证，我们没有所有权仅有使用权。所以应当是我们主张补偿房屋面积价差而不是荣川公司主张还房面积价差。 荣川公司向一审法院起诉请求：判令冯淑华、杨盛利支付拆迁还房价差款203,062.50元及利息；诉讼费用由冯淑华、杨盛利承担。 一审法院认定事实：冯淑华、杨盛利系夫妻关系。 2007年1月10日，冯淑华、杨盛利（甲方）与雍和平、席立成（乙方）签订《拆迁改造房屋的协议》，约定：甲方提供拆迁房屋的宅基地和空地，乙方出资改造。房屋修建好后，由乙方按照双方认定的拆迁面积进行还房，如有优惠除外。双方认定甲方房屋拆迁面积150平方米，乙方优惠甲方共计叁个平方米。如甲方所选房屋面积与拆迁面积不相符时，超过拆迁面积按市场成本价补偿给乙方，若低于拆迁面积时，乙方按市场成本价补偿给甲方。还房时间为自修建之日起一年内等内容。同日下午，案外人席立成在2006年12月18日形成的被拆迁房屋《拆迁丈量记录》上批注“鉴于甲方现有情况的特殊情况，乙方同意联建还房为贰套玖拾至壹佰壹拾平方米之间房屋。楼层为肆楼一套和顶楼一套。甲方补乙方超面积款共壹万元。”锦江公司在该丈量记录上加盖了公章。合同签订后，案涉拆迁房屋由荣川公司开发修建并负责还房。2011年3月19日，雍和平在前述《拆迁改造房屋的协议》“双方认定甲方房屋拆迁面积150平方米”处批注“还房两套，面积约125左右”，荣川公司在批注内容上加盖了印章。之后，雍和平又向冯淑华、杨盛利出具《承诺书》一份，内容为：“原拆迁合同订还房为两套，其中四楼一套，其中若修八层在本单元还七楼一套，若修七楼在本单元还六楼一套。其它按拆迁合同执行”，荣川公司在承诺人处加盖了印章。2013年10月28日，荣川公司将修建的“白鹤新居”1幢2单元1楼1号房屋（预测面积127.92平方米）还与冯淑华、杨盛利。2015年2月17日，雍和平在上述《承诺书》复印件上批注“按合同执行，二套房子顶楼”。针对第二套还房，双方产生纷争，冯淑华、杨盛利于2015年3月向一审法院提起诉讼，要求荣川公司还房。同年8月，一审法院作出（2015）南民初字第1712号民事判决，认定应当由荣川公司还冯淑华、杨盛利两套房屋，每套面积125平方米左右，荣川公司已还给冯淑华、杨盛利“白鹤新居”1幢2单元1楼1号房，由于荣川公司只剩顶楼房屋一套（预测面积为96.33平方米），因此，判决荣川公司将该房屋交付给冯淑华、杨盛利，该案已经一审法院执行完毕。 还查明，锦江公司于2006年设立，2010年3月22日注销。公司股东有郑小平，席立成，席立成为监事。荣川公司于2010年3月24日设立。案涉房屋拆迁工作前期是由锦江公司进行，因此，在与拆迁户签订拆迁还房协议时，有的由席立成签字，有的加盖了该公司印章。后因建设房屋由多层改为高层房屋，遂由荣川公司承继开发。因此，双方之后对原拆迁合同进行变更，是由雍和平签署意见，荣川公司加盖公司印章予以确认。 一审法院认为，案涉《拆迁改造房屋的协议》、雍和平出具的《承诺书》和其在《承诺书》复印件上签注的意见均合法有效，对双方当事人具有约束力。 本案争议的焦点之一，《拆迁丈量记录》中席立成签署的内容对荣川公司是否具有约束力。一审法院认为，各方对《拆迁丈量记录》的真实性均无异议，锦江公司对席立成签署的意见签章确认，冯淑华、杨盛利也认可，因此，该约定对锦江公司及冯淑华、杨盛利具有约束力。2007年1月10日上午，双方签订拆迁协议，约定还房面积为150平方米优惠3平方米。当天下午，席立成在拆迁丈量记录上签署意见，将还房明确为两套，每套面积为90至110平方米。2011年3月19日，荣川公司在拆迁协议上签署意见“还房两套，面积约125左右”。从上述过程可以看到，还房数量及面积是经过双方商议逐渐增加的过程，符合常理，也符合本县的市场行情。综上，《拆迁丈量记录》是案涉拆迁协议的重要组成部分，《拆迁丈量记录》上约定的内容对荣川公司具有约束力。 本案争议的焦点之二，荣川公司还给杨盛利、冯淑华的两套房屋的面积已超过了153平方米，超过面积应否补差。案涉拆迁协议约定，如所还房屋面积与拆迁房屋面积不相符，双方需进行多退少补。后双方鉴于案涉拆迁还房是等面积还房，遂变更合同，即按两套还房，由冯淑华、杨盛利补超面积款共1万元。一审法院认为，首先，应当确定计算超面积的基数，后双方当事人对还房面积及超面积款变更约定为由荣川公司还房两套，杨盛利、冯淑华补超面积款共计1万元。按照该约定，如所还两套房屋总面积未超220平方米，冯淑华、杨盛利就只应当补超面积款1万元。虽之后双方再次对还房面积进行了增加，但并未对原约定进行变更。故对超过220平方米的房屋再另行计算超面积，符合双方当事人的约定，依法予以认定。其次，就超过220平方米的房屋应否按市场成本价补差。双方对此未约定，但按照权利义务一致的原则，现荣川公司已交付了两套房屋，总面积预测为224.25平方米，故冯淑华、杨盛利不仅要支付约定的差价款1万元，还应当就超220平方米面积按约定计价标准支付补差价款。 关于“市场成本价”如何认定的问题。双方未明确约定“市场成本价”的具体金额，荣川公司提供了自己编制的一份市场成本价统计表，以证明市场成本价为2850元每平方米。杨盛利、冯淑华对此不予认可，并提交了2007年1月7日锦江公司与冯坤林签订的《拆迁改造房屋的协议》一份，锦江公司的法定代表人郑小平在该协议上签署“说明：成本价按800元/㎡（捌佰元每平方）”以证明市场成本价为800元每平方米。一审法院认为，荣川公司提交的统计表是自己编制且对方又不予认可，因此不予采信。杨盛利、冯淑华提交的锦江公司与冯坤林签订的《拆迁改造房屋的协议》上加盖了荣川公司印章，故应当认定荣川公司认可郑小平签署的关于市场成本价的意见。该协议虽系锦江公司与冯坤林签订，但冯坤林也是被拆迁户，其拆迁房屋与冯淑华、杨盛利的拆迁房屋在同一区域，均是由荣川公司拆迁并负责还房。因此，按照800元每平方米确定案涉房屋市场成本价不仅合理也合法，一审法院予以确认。 本案争议焦点之三，冯淑华、杨盛利以荣川公司履行合同义务不符合约定为由，拒绝支付房屋超面积款，其理由是否成立。首先，案涉拆迁协议未约定交房和支付超面积款的先后顺序，故应当认定双方需同时履行其合同义务。其二、案涉拆迁还房合同的主要目的是拆迁和还房，冯淑华、杨盛利虽占有了该房屋，但至今未取得产权证，办理产权证是房产交易中非常重要的附随义务，故荣川公司应及时为冯淑华、杨盛利办理所还房屋的产权证。其三，由于荣川公司未提交案涉房屋已竣工验收的相关证据，因此该还房是否合格尚不能确定。综上，杨盛利、冯淑华有权拒绝支付已还房屋超面积款。 关于冯淑华、杨盛利抗辩该案已过诉讼时效的问题，由于荣川公司还第二套房的时间为2016年，而荣川公司起诉是2017年5月，未超过二年，故荣川公司的起诉未超过诉讼时效期间。综上判决：驳回荣川公司的诉讼请求。案件受理费2173元，由荣川公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明，2015年3月，冯淑华、杨盛利向一审法院起诉荣川公司（2015）南民初字第1712号房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该案已生效且执行完毕。该案的争议标的为荣川公司对冯淑华、杨盛利的应还房面积，冯淑华、杨盛利在该案中的诉讼请求为：判令荣川公司按约定还第二套房屋面积约125平方米。该案生效判决认定雍和平在案涉《拆迁改造房屋的协议》“双方认定甲方房屋拆迁面积150平方米”处签具“还房两套，面积约125左右”应视为对合同内容的变更，荣川公司应向冯淑华、杨盛利还房两套，每套125㎡左右，并据此判令荣川公司将仅剩的“白鹤新居”顶楼房屋一套（约96.33㎡）交付给冯淑华、杨盛利。 本院二审审理查明的其他事实与原一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：冯淑华、杨盛利是否应向荣川公司支付拆迁还房价差款及利息。根据冯淑华、杨盛利向一审法院起诉荣川公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案（（2015）南民初字第1712号），该案认定案外人雍和平在案涉《拆迁改造房屋的协议》第六条“双方认定甲方房屋拆迁面积150平方米”处签具“还房两套，面积约125左右”应视为对合同内容的变更，荣川公司应向冯淑华、杨盛利还房两套各125平米。据此，在荣川公司已向冯淑华、杨盛利还房127.92平米房屋一套的情况下，判决荣川公司将其仅剩的一套房屋96.33平米交付冯淑华、杨盛利，该判决生效后已经执行完毕。 案涉《拆迁改造房屋的协议》第六条中约定荣川公司按照双方认定的拆迁面积进行还房，因案外人雍和平于2011年3月19日对双方认定的房屋拆迁面积进行了最终变更，按照该协议约定及一审法院（2015）南民初字第1712号生效裁判确认的事实，现荣川公司还房面积仍不足双方约定的还房面积，且荣川公司并无相反证据足以推翻该生效判决认定的事实，其上诉请求判令冯淑华、杨盛利向其支付拆迁还房价差款203062.5元及利息无事实和法律依据。 综上所述，荣川公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实有误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4434元，由南部县荣川房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任勇旗 审判员  赵建华 审判员  杨若朗 二〇二〇年七月十四日 书记员  冯 婷