陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0725民初914号 原告：尤明生，男，生于1968年7月27日，汉族，不识字,农民，住勉县长沟河镇汪家河村一组003号。 委托诉讼代理人：赵安同，勉县148法律服务所法律服务工作者赵安同，勉县148法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：邓力，勉县148法律服务所法律服务工作者邓力，勉县148法律服务所法律服务工作者。 被告：刘新成，男，生于1955年5月17日，汉族，初中文化，农民，住勉县武侯镇武侯村一组051号。 被告：刘利红，女，生于1981年5月7日，汉族，初中文化，农民，住勉县勉阳街道办事处高潮社区三组045号。 原告尤明生与被告刘新成、刘利红因农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理，依法由审判员傅勉忠适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告尤明生及其委托诉讼代理人赵安同、邓力、被告刘新成、刘利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2019年2月，我通过邻居得知在“58同城”网站上有人发布勉县高潮社区九组一处两层XX社区XX组XX层半房产欲出售，我通过网页预留电话联系被告刘新成协商购房事宜，2019年3月15日，我与妻子在高潮社区九组看完房XX社区XX组XX房后，被告刘新成告知我若是诚心买房就先交两万元定金，我与妻子随被告刘新成来到其女儿刘利红家，将两万元现金交给被告刘利红，并当场出具收条一份，同年3月19日，我与被告共同协商出售房屋价款共计40万元人民币，我当日与被告刘新成签订《售房合同》一份，并将20万元购房款通过现金及银行转账方式交给被告刘新成，约定剩余18万元房款于2020年8月31日前一次付清。同年7月29日，我与被告刘新成共同到勉县不动产登记服务中心办理过户手续，由于被告向不动产登记服务中心提供的房屋证照与登记信息不符，被不动产登记服务中心工作人员收回，通过该服务中心鉴定确定为假证，该中心工作人员还告知我和被告，不是同村组村民，农村自建房屋不能办理房屋过户手续，由于不能过户及实现合同目的，加之被告提供了虚假证照，我与被告当即协商退款事宜，被告要求我签订“反回合同”，否则不予退款，无奈签订合同后被告却一直不履行退款义务，我多次向二被告催要，后经高潮社区村委会及贾旗路派出所调解，被告刘新成才将20万元退还给我，剩余2万元定金至今未退，我多次催要无果。现诉至法院，请求：1、撤销我与被告刘新成签订的“反回合同”。2、二被告立即返还我购房定订金人民币2万元。3、案件受理费由二被告承担。 被告刘新成辩称：当时售房是因为我们欠别人钱，2019年2月份我儿子刘飞刘某某将我的卖房信息在58同城上面发布后，原告就来看房，因为要房子的人比较多，原告就给我说他先交2万元订金，让我把房子给他留着，如果谁反悔，就要给对方20000元的损失，我就答应了。几天后原告说他的钱不够，给我打个18万元的欠条，约定一年后补清欠款，我就把房客都清走，房子、钥匙也交给了原告，我就去黑龙江打工。过了一段时间，2019年7月份原告跟我联系说他有钱了，让我本人回来，帮他办理过户手续，我就回到勉县协助他办理。但是因为工作人员说政策问题，暂时不能过户，原告就说房子他不要了，让我退款。我就和原告协商让他先住，等有钱了再给我付钱，但原告坚决不要这个房子了。因为我把卖房的钱都给别人还了，我就找我打工的老板借了钱，还给原告。我不同意原告的诉讼请求，我们的合同是国家法律保护的，房子是被告自愿购买的，房子及钥匙交给原告半年，原告通知我回来说不要房子，要求我退款。我表示剩余房款可以缓交，原告可以先使用房子，但原告坚持要求不要房子，让我退款。我也给原告告知了，如果原告坚持不要房子，他就要损失2万元订金。我给原告退20万元时，原告也亲口说不要2万元订金的。所以我不同意给他退2万元订金，并要求原告给我支付半年的房租损失15000元以及我从外地到勉县往返的误工费、车费。 被告刘利红辩称：当时售房约定2万元订金，哪一方反悔就要给对方2万元的损失，2万元是交给我父亲的，我只在收条上签了个名字。原告耽误了我们半年时间后又说不要房子了，给我们也造成了损失，我们也给原告退还了20万元购房款。退钱时原告亲口答应不要2万元的订金，只给他退20万元房款。我们当时要求他将2万元收条交给我们收回，原告说他们没带，但亲口说让我们放心，他们不会要这两万块钱。我不同意原告的诉讼请求，当时2万元不是我收的，是我父亲收的，原告不应当起诉我。 经审理查明：2019年2月，被告刘新成儿子刘飞刘某某在“58同城”网站上发布售房信息，欲出售登记在被告刘新成名下位于勉县勉阳街道办事处高潮社区XX街道办事处XX社区（原勉阳镇高潮村XX镇XX村）九组2层砖混结构房屋，原告尤明生在上述网站发现被告刘新成的售房信息后，即联系被告，预购上述房屋。2019年3月15日，原告实地查看了被告刘新成欲出售的房屋，双方协商后，原告向被告刘新成交购房订金2万元，被告给原告出具收条一份。同月19日，原告以乙方名义与被告刘新成以甲方名义签订一份售房合同，售房合同约定，“一、经双方协商一次性售房一套两层半，共计人民币40万元。二、若哪方反悔，赔偿损失两万元。三、乙方负责给甲方付清款项后，甲方把房产证交给乙方。四、后续欠款18万元，需2020年8月31日前一次性付清，如果拖延，赔偿损失2万元。”上述售房合同为打印件。后刘新成在自己保留的上述售房合同上手写：“五、甲方同意房产全给乙方以后于甲方没关系。6、乙方现金全给甲方付清，2019.7.28日，现房交乙方入住。”2019年7月28日，原告（乙方）与被告刘新成（甲方）再次签订售房合同一份，合同约定：“一、将双方协商，一次性售房一套两层半。二、乙方负责给甲方付清款项后，甲方把房产证交给乙方。三、甲方同意房产权给乙方，以后与甲方无任何关系。四、乙方现金全给甲方付清，现房由乙方入住。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。”该合同落款处乙方尤明生签名为其妻代签。当日，原告到勉县不动产登记交易服务中心办理房屋过户登记时被告知无法办理。同年7月29日，原告尤明生以乙方名义与被告刘新成以甲方名义签订一份“反回合同”，反回合同约定：“尤明生现付22万，现付贰拾万后房产证还给甲方。双方不能反回。现将乙方压房产证，房产证给甲方和，甲方给付20000元，贰拾万。”后原告以被告所有房屋不能过户，被告提交虚假房产证书为由，放弃购买被告房屋，要求被告退还其已交购房款，经勉县高潮社区调解委员会及勉县公安局贾旗路派出所调解后，2019年9月18日，被告刘新成退还给原告所交购房款20万元。2020年4月21日，勉县不动产登记交易服务中心出具编号为[2020]L0009号不动产查询证明，证实被告刘新成坐落于勉县勉阳镇高潮村九组XX镇XX村XX组的房屋已办理了登记，房屋所有权证号：11704。2019年8月13日，刘新成提供的房屋所有权证，证号：勉县房权证勉阳镇字第0011070号XX镇XX号，该权利证实记载内容与不动产登记表信息不符，经鉴定，该证书为假证，由勉县不动产登记交易服务中心收回并作废。原告遂诉至本院，诉请如前。 另查明，原告在与被告刘新成达成房屋买卖协议后，被告将原所租房屋收回，与房屋钥匙、房产证两本一并交给原告。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份证复印件，收条、售房合同、反回合同、农业银行汇款凭证、勉县不动产登记交易中心查询证明、证人袁广成袁某某证言等证据在卷为证，经当庭质证、认证，证据确实，足以认定。 本院认为，我国《土地管理法》明确规定，宅基地属于农民集体所有，即村民集体所有，村民集体所有的土地，可依法确定给单位和个人使用，但只能限于本村集体组织或个人。本案被告在勉县勉阳镇高潮社区XX镇XX社区取得宅基地自建房屋，并取得房屋管理部门登记认可，其将使用村集体的宅基地建造的房屋出售给勉县长沟河镇汪家河村一组XX沟XX镇XX村XX组村民，即本案原告尤明生，不符合法律规定，双方签订的房屋买卖合同因违法上述强制性法律规定而无效。同时，双方因无效的购房行为而签订的“反回合同”即当然无效，双方相应合同权利不受法律保护。故对原告要求撤销其与被告刘新成签订的“反回合同”的诉请本院不予支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告刘新成收取原告尤明生购房订金2万元应依法返还给尤明生，对原告的该项请求本院予以支持。本案原、被告双方均明知国家法律禁止农村集体土地对外转让，双方签订售房合同明显违法，因此对双方履行合同所造成的损失均应承担相应的法律责任。考虑到本案被告刘新成所有的房屋空闲时出租能产生一定收益，刘新成为履行双方的合同，亦产生一定的交通、误工等损失，本院酌定被告刘新成上述损失为1万元，应由原告尤明生与被告刘新成各自承担5千元。因本案原告交付被告的购房订金2万元系被告刘新成收取，故原告要求刘利红与刘新成共同返还其购房订金不符合事实和法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告刘新成返还原告尤明生购房订金人民币2万元。 二、原告尤明生赔偿被告刘新成房屋租金、交通费、误工等损失人民币5千元。被告刘新成其余损失由其自负。 三、驳回原告尤明生的其他诉讼请求。 上述给付义务，限判决生效后十日内履行清结。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元减半收取150元，由原告尤明生负担75元，被告刘新成负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费发票提交本院。 审 判 员 傅勉忠 二〇二〇年七月十五日 法官助理 文英强 书 记 员 马萌臻