成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初4453号 原告：四川鸿宇英联华物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区科华北路2号7层7号。 法定代表人：何芳，执行董事。 委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬（双流）律师事务所律师。 被告：成都市冠腾进出口贸易有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林南路12号。 法定代表人：刘舒佩，执行董事。 委托诉讼代理人：周成飞，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 原告四川鸿宇英联华物业服务有限公司（以下简称鸿宇物业公司）与被告成都市冠腾进出口贸易有限公司（以下简称冠腾贸易公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告鸿宇物业公司的委托诉讼代理人郭开友、被告冠腾贸易公司的委托诉讼代理人周成飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令冠腾贸易公司支付2018年4月1日至2019年7月31日的物业费13531.04元、2016年10月20日至2019年7月31日的车位管理费120220元并各自按照每年30%计算违约金至付清之日止；2.判令冠腾贸易公司支付2019年5月7日至2019年7月8日的电费4153.87元及垃圾处理费120元。事实与理由：鸿宇物业公司原名四川曲氏英联华物业服务有限公司，于2016年9月23日与武侯区风华苑第四届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由鸿宇物业公司对冠腾贸易公司所在小区进行物业管理，但冠腾贸易公司逾期交纳物业费，鸿宇物业公司多次催收无果。虽然冠腾贸易公司商业用房面积合计是704.07平方米，但因该公司系开发商的关联企业，给物业公司报送的面积是563.79平方米，所以物业公司一直按照此面积收取的物业费，单价也未按照约定而是以1.5元/月?平方米标准收取，车位物业费则一直按90个收取，并且新物管公司进场后对冠腾贸易公司收取电费的起始读数与《物业退场移交三方确认书》中共同确认的三表读数一致。为此，特诉至法院，请求依法支持鸿宇物业公司的诉讼请求。 冠腾贸易公司辩称，鸿宇物业公司起诉的垃圾处理费已全部结清，电费已交纳给新入驻的物业公司。该公司强行进入风华苑小区进行服务管理，其签订的《物业服务合同》无效，其损失应当由其自行承担。商业用房1楼和2楼有458.46平方米面积是幼儿园和工商银行在使用，鸿宇物业公司已向其收取了物业费，冠腾贸易公司只使用了3楼287.15平方米，之所以报563.79平方米并按照此面积交费，是因为物业公司管不过来而没有计算车位管理费。实际情况是，位于一期地下车位数为90余个，其中半数是其他业主的车位，如果按90个车位计算，每月管理费仅3600元，管理成本高且收费困难（每月管理成本及水电费成本就达8000余元），物业公司不愿管理，事实上也没有管理，所以冠腾贸易公司不得不承担起管理责任和义务且双方约定除水电费、物业费之外，鸿宇物业公司不再收取其他费用。由于鸿宇物业公司没有对地下停车场进行过任何物业服务，反而是冠腾公司每月贴几万元对地下停车场的照明、线路等进行维护及清洁，承担了额外责任，所以其主张的地下停车场的物业费没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 经审理本院认定，鸿宇物业公司原名四川曲氏英联华物业服务有限公司（以下简称曲氏英联华公司），冠腾贸易公司系开发商的关联企业，同时也系成都市武侯区新光路7号风华苑小区业主，拥有该小区位于成都市武侯区平方米（其中1楼2号房屋432.92平方米、3楼2号房屋271.15平方米）、位于新光路7号13栋1-2层车位1396.13平方米。 2016年8月，武侯区风华苑第四届业主委员会（以下简称第四届业主委员会）委托四川德鑫招标代理有限公司负责风华苑小区物业服务企业的招投标工作。同年9月7日，四川德鑫招标代理有限公司向曲氏英联华公司发放《中标通知书》，确定其为该项目中标供应商。2016年9月23日，第四届业主委员会与曲氏英联华公司签订《风华苑物业服务合同》，约定由曲氏英联华公司为风华苑小区提供物业服务；物业费多层住宅为0.8元/月?平方米，高层住宅1.2元/月?平方米，商业用房3元/月?平方米，业主按季度交纳，逾期交纳物业费的违约金从逾期之日起按每天应交物业费的3‰计算；机动车停车场（库）车位使用权或使用权由业主购置，车位使用人按40元/个?月标准交纳车位物业费；合同期限自2016年9月23日起至2017年9月22日止。合同签订后，曲氏英联华公司按约于2016年10月8日进驻风华苑小区。曲氏英联华公司后将名称变更为鸿宇物业公司。 2017年10月9日，龙彩虹、郭祖华等11人向本院对武侯区风华苑业主大会提起业主撤销权诉讼。本院经审理后于2018年1月18日作出（2017）川0107民初10683号民事判决，以决议违反法律程序为由，判决撤销武侯区风华苑业主大会作出的聘请曲氏英联华公司为新的物业服务企业的决议。该判决现已发生法律效力。2019年7月19日，鸿宇物业公司通过律师事务所以邮政特快专递形式向冠腾贸易公司寄发《律师函》，要求冠腾贸易公司交纳2018年4月1日至2019年6月30日的物业费12685.35元、垃圾处理费120元、2019年5月7日至7月8日的电费4153.87元、以90个车位计算的2016年10月20日至2019年6月30日的车位服务费116620.27元，但邮政速递物流单显示该信件于7月20日由物业签收。2019年8月10日，鸿宇物业公司在风华苑第五届业主委员会见证下，将风华苑小区物业管理权、资料、进驻小区后接收的设施设备、物业管理用房及人员移交成都智乐物业服务有限公司，三方签署了《物业退场移交三方确认书》。 另查明，冠腾贸易公司自2016年10月20日起的车位服务费、2018年4月1日起的商业用房物业费、2019年5月7日起的电费未向鸿宇物业公司交纳。 以上事实，有成都市不动产登记信息摘要、《中标通知书》《风华苑物业服务合同》、（2017）川0107民初10683号民事判决书、《律师函》、邮政特快专递寄送单和递送物流单、《物业退场移交三方确认书》及双方当事人的陈述记录在案佐证。 本案在审理过程中，原告鸿宇物业公司对被告冠腾贸易公司已结清垃圾处理费不持异议，同时为支持自己的主张向法庭提交了2019年7月31日打印的缴费通知单、成都智乐物业服务有限公司2019年8月29日出具的收费票据、冠腾贸易公司2017年9月15日交纳商铺物业费的收据、2017年12月9日交纳商铺服务费和水电费、2018年6月27日、7月27日、2019年3月28日交纳水电费的收据。上述证据显示：1.商铺物业费以面积563.79平方米、单价1.5元/平方米收取；2.收取缴费通知单载明了冠腾贸易公司所欠的商铺物业费、综合管理费（车位服务费）金额和电费拖欠期间、读表底数，其中用电抄表起数与冠腾贸易公司2019年3月28日交纳水电费收据中的抄表底数存在数据连续性，止数与成都智乐物业服务有限公司收费票据上载明的抄表起数一致。 针对上述证据，被告冠腾贸易公司质证后对证据真实性均不持异议，但认为上述证据不具有关联性，同时为支持自己的主张向法庭提交了地下停车场员工工资发放表和鸿宇物业公司历次发出的缴费通知单及银行转账凭证。其中缴费通知单催收的费用包括以商业用房563.79平方米计算的物业服务费及车位和商业用房的水电费。 针对上述证据，原告鸿宇物业公司质证后证据真实性不持异议，认可车位系由被告冠腾贸易公司负责出租运营的事实，但认为所有业主均收取了40元/个车位管理费。 本院认为，物业费是物业企业按物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。小区业主享受了物业服务企业提供的物业服务，自应当按照合同履行相应的交费义务。本案中，武侯区风华苑业主大会作出的聘请鸿宇物业公司进驻小区从事物业服务的决议被本院生效的民事判决予以撤销，其与第四届业主委员会与鸿宇物业公司签订的《风华苑物业服务合同》无效，对包括冠腾贸易公司在内的小区业主没有约束力，加之鸿宇物业公司寄发的《律师函》由物业自己签收，不能证明其就欠费向冠腾贸易公司进行过书面催收，故鸿宇物业公司要求冠腾贸易公司承担逾期交纳物业费的违约责任，理由不能成立，本院不予支持，对鸿宇物业公司已提供的物业服务，冠腾贸易公司则应当参照合同约定履行物业费支付义务。根据已查明的事实，冠腾贸易公司因系开发商的关联企业，鸿宇物业公司从进驻案涉小区时起就以563.79平方米面积按1.5元/平方米标准收取其商业用房物业费并一直未收取过车位管理费，双方实际上是以事实履行行为变更了物业服务合同的相应约定，且鸿宇物业公司亦无证据证明其对地下停车位提供过物业管理服务，故鸿宇物业公司要求按照上述标准收取拖欠的商业用房物业费，符合双方当事人的交易习惯，本院予以支持；其主张车位管理费的理由不能成立，本院不予采纳。由于鸿宇物业公司提交的收取缴费通知单载明的用电抄表起数与冠腾贸易公司最后一次交费收据中的抄表底数存在数据连续性且止数与成都智乐物业服务有限公司收费票据上载明的抄表起数一致，冠腾贸易公司亦无相反证据推翻，故对鸿宇物业公司要求冠腾贸易公司支付电费的主张，本院应予支持。鸿宇物业公司对冠腾贸易公已结清垃圾处理费不持异议，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第二款、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、被告成都市冠腾进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川鸿宇英联华物业服务有限公司物业费13531.04元、电费4153.87元； 二、驳回原告四川鸿宇英联华物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4774元，因适用简易程序，减半收取2387元，由原告四川鸿宇英联华物业服务有限公司负担720元，被告成都市冠腾进出口贸易有限公司负担1667元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵光强 二〇二〇年七月七日 书记员  史雅莉