贵州省黄平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2622民初916号 原告：潘忠祥，男，1963年12月29日生，苗族，贵州省黄平县居民，住该县。 原告：杨苇，女，1965年1月14日生，苗族，贵州省黄平县居民，住址同上。 委托诉讼代理人：雷斌，北京大成律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 被告：向朝富，男，1944年3月21日生，汉族，贵州省黄平县居民，住该县。 委托诉讼代理人：张先军，贵州贵信律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 原告潘忠祥、杨苇与被告向朝富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘忠祥、杨苇的委托诉讼代理人雷斌、被告向朝富及其委托诉讼代理人张先军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘忠祥、杨苇向本院提出诉讼请求:1、判决确认原告与被告2019年9月5日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判决被告向原告支付费用84671元，并自2019年9月21日起（即领取产权证10日后），以84671元为本金按银行一年期贷款利息向原告支付违约金，直至付清该本金为止（计算至2020年6月30日利息为2802.22元）；3、判决诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月8日，黄平县人民政府作出黄府函（2018）29号文件《关于同意协议出让王伟等12宗国有土地建设用地使用权的批复》，其中包括同意原告等五户共同宗地通过划拨方式取得土地使用权转为协议方式取得，宗地面积398.7平方米，按市场价需补交土地使用权面积出让金91.7万元，即每平方米补交2300元。2018年3月14日，二原告通过朋友吴佩红账户向黄平县财政局先行支付了整栋楼房的出让金共计91.7万元。2018年11月27日，原告二人通过公证委托杨光付以二原告名义出售和办理二原告位于黄平县房屋所有权转移手续，杨光付所签署的一切相关文件，二原告均予以承认，由此所产生的一切法律责任由二原告承担。2019年9月5日，杨光付代理二原告与被告向朝富签订了《房屋买卖协议》。该协议约定，甲方潘忠祥、杨苇将其名下位于黄平县新州镇北门街住宅楼不动产权证号为黔（2018）黄平县不动产权第××号的203号房出卖给被告向朝富，房屋售价为每平方米2100元，面积为151.22平方米，房屋价格为317562元；办理该套房屋不动产证产生的各种税费和过户费全部由乙方负责，土地出让金由国土部门统一征收，该房屋的土地出让金按国土部门分割得的土地实际面积付款，费用由乙方负责，甲方只是协助办理和提供过户所需要的资料。该合同签订前，被告于2017年预付了22万元。2019年9月11日，黄平县自然资源局为被告办妥了《不动产权证》，被告也按约定支付了相关税费，并于2019年9月支付了房款70000元。但被告至今故意拖延和拒绝支付原告为被告先行垫付的土地出让金57109元及房款27562元，共计84671元。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。该协议约定的房屋销售单价由于尚未将土地出让金成本计算在内，双方在《房屋买卖协议》中另行约定按国土部门分割的土地实际面积付款，由被告承担。按被告购买涉案房屋的面积分割为24.83平方米，依照黄平县人民政府黄府函（2018）29号文件规定的补缴出让金地价每平方米2300元，被告应当承担57109元。原告已为被告先行垫付，被告应当将该费用支付给原告。被告现在拒绝支付，已明显违约，应当自2019年9月21日起按银行同期贷款利息支付违约金。为了维护原告的财产合法权益，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告主张的诉讼请求。 被告向朝富辩称：1、双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，是有效的合同；2、针对原告的诉请被告尚欠原告房款为27562元无异议，但对土地出让金的计算方式和与金额有异议。首先原告所主张对土地出让金与购买土地的价款相混淆，将土地价款转嫁给被告等购房户显然是不合理的。其次2017年被告在购买该房屋的时候该土地为原轻工业局宿舍用地，其土地性质应该是国有划拨，原告在购买该土地后将国有划拨地转为国有出让地，当时原告给被告承诺过被告只需承担几千元的土地出让金。再次，从原告提供的证据来看，原告所缴纳的土地出让金为91700元，则被告仅需承担的土地出让金为5710.8元。3、原告主张的违约金没有事实与法律依据，被告不支付剩余尾款是因原告未向被告交付购房发票及不动产权证，依照合同法的规定被告有权拒绝其付款要求。 原告为支持其主张，向法庭提交了如下证据： 1.原告身份证、户口登记薄、结婚登记卡（复印件各一份，共6页），用以证明二原告的身份信息及主体资格。被告质证无异议。 2、被告的身份证（复印件一份，1页），用以证明被告的身份情况。被告对该证据无异议。 3、黄平县政府黄府函（2018）29号文件（复印件一份，7页），用以证明黄平县人民政府于2018年2月8日作出批复，同意原告等五户共同宗地通过划拨方式取得土地使用权转为协议方式取得，宗地面积398.7平方米，按市场价需交土地使用权出让金91.7万元，即每平方米需补交土地出让金2300元。被告质证提出：该证据是复印件，证据的真实性由法院核实，如果由法院核实是真实的，说明从批文答复可以看出宗地缴纳的土地出让金额为91.7万元，并不是指需补交的土地出让金是91.7万元，另外说明这块地原是国有划拨地。 4、黄平县财政局出具的《一般缴款书》及黄平农商银行《转账凭证》（原件三份，3页），用以证明原告通过朋友吴佩红的账户给黄平县财政局账户分级缴款共计91.7万元。被告质证提出：91.7万元并不全是土地出让金额。集资房补交的土地出让金是91700元。土地出让金实际只占地价的10%，其他的是地价款等费用。原告出售的这套房屋所坐落的土地是轻工业局宿舍用地，属于国有划拨土地性质，要转为国有出让用地，所以才增加这些收费。原告购地费用不应当由被告承担，原告只承担地价款10%的土地出让金，至于地价款包含在房屋价款之内不应当由被告承担。 5、《委托书》及《公证书》（复印件，3页），用以证明2018年10月27日，二原告出具《委托书》经黄平县公证处公证后，委托杨光付将二原告房屋转让给他人，并负责办理相关转让过户手续，其中包括转让给被告的203号房屋。被告对该证据无异议。 6、《房屋买卖协议》（复印件一份，1页），用以证明2019年9月5日，原告委托杨光付与被告向朝富签订了《房屋买卖协议》，约定原告将涉案房屋转让给被告，房屋售价每平方米2100元，面积151.22平方米，共计317562元；约定过户各种税费由被告承担；土地出让金由国土部门统一征收，按国土部门分割的土地实际面积付款，费用由被告负责。被告对该证据的真实性表示无异议。 7、黔（2019）黄平县不动产权第××号《不动产权证》（复印件一份，4页），用以证明涉案房屋不动产登记信息，黄平县不动产局已将房屋过户登记到被告名下。被告对该证据无异议。 8、房屋买卖协议书（复印件一份，1页），用以证明涉案房屋首先在2017年8月23日出卖给被告的女婿杨再武，合同内容与二原告与被告签订的房屋买卖协议内容一致，该房屋于2019年9月5日转让给被告，协议签订初期黄平县政府还没有办理土地出让手续，但被告及其女婿均知道要承担该套房屋的土地出让金，被告陈述原告欺骗被告只要交几千元出让金，明显与事实不符。被告质证意见为：对该证据的真实性无异议，对原告的证明目的不予认可。提出，2017年该块土地是原轻工业局国有划拨土地，每户所补交的土地出让金应当就是几千元，符合当时的政策和市场价格。若是按照原告的解释需缴纳土地出让金，房价显然超过2400元每平方的市场均价。 被告在举证期限内未向法庭提交证据。 本院调取的证据：黄平县自然资源局“关于黄府函（2018）29号文件及土地出让金性质情况说明”一份，证明原告提供的黄府函［2018］29号文件与该单位存档的文件原件一致，并对土地出让金缴款书分类情况等作了说明，证明原告提供的三份《一般缴款书》（收据）均系缴纳的土地出让金，原、被告对该证据均表示无异议。 上述证据经庭审质证本院审查，对于当事人各方没有争议的证据，即原告提供的1、2、5、6、7号及本院调取的证据，符合证据的形式要件，本院予以确认。 对有争议的证据分析认定如下：3号证据，即黄平县政府黄府函（2018）29号文件《关于同意协议出让王伟等12宗国有建设用地所有权的批复》，该证据经本院核实，与原件一致，符合证据的形式要件，证明黄平县人民政府作出批复前按照程序经过会议确定，同意原告等五户共同宗地通过划拨方式取得土地使用权转为协议方式，该房屋建设宗地面积为398.7平方米，政府会议确定每平方米需补交土地出让金2300元，需补交土地使用权出让金总计为91.7万元，该证据符合证据形式要件，本院予以采信作定案依据。 4号证据：《一般缴款书》及《转账凭证》，本院认为，该书证经与原件核对一致，能够证明三份缴款书记录的金额共计91.7万元，系原告委托他人代为缴纳，由黄平县国土局按照不同款项代为黄平县财政局收取后，按不同预算级次上缴国库，虽款项名称不同，但款项性质均属于土地出让金。《转账凭证》能够证明原告委托他人代为缴纳了上述款项，故该组证据本院予以确认为认定本案事实的依据。 8号证据：即2017年8月23日签订的《房屋买卖协议书》，本院认为，该份能够证明原告两次与不同的买受人签订的买卖协议均约定办理该套房屋不动产证产生的各种税费和过户费全部由乙方负责，土地出让金由国土部门统一征收，土地出让金按国土部门分割得的土地实际面积付款，费用由乙方负责的事实，即房屋售价每平方米2100元，协议书条款内容系买卖双方真实意思表示，未违反法律或法规禁止性规定，且符合证据的形式要件，本院予以确认为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述、举证，本案原告与被告有争议的事实为：被告是否应当按照《房屋买卖协议》第二条约定向原告支付该套房屋办理不动产证应分摊的24.83平方米的土地出让金。 依据本案有效证据和当事人陈述，本院确认如下案件事实：原告潘忠祥、杨苇等五户居民原为黄平县轻工业局（现名黄平县经贸局）宿舍楼住户，该楼居民协商将该栋房屋交由杨光付拆旧建新，房屋建设期间，原告委托杨光付将其名下房屋出卖给被告的女婿杨再武，杨再武与杨光付于2017年8月23日签订了一份《房屋买卖协议》，但杨再武按协议向原告支付了22万元房款后，未办理该房屋产权证在其名下。2018年2月8日，黄平县人民政府作出《关于同意协议出让王伟等12宗国有土地建设用地使用权的批复》（黄府函（2018）29号文件），其中包括同意原告等五户共同宗地通过划拨方式取得土地使用权转为协议方式取得，宗地面积398.7平方米，按市场价需补交土地使用权面积出让金91.7万元，即每平方米补交2300元。2018年3月14日，二原告通过朋友吴佩红账户向黄平县财政局先行支付了整栋楼房的出让金共计91.7万元。 之后经被告家人协商，杨再武将该套房屋转让给被告向朝富，前期杨再武已支付的房款继续有效。为此原告于2019年9月5日委托杨光付与被告向朝富重新签订一份《房屋买卖协议》。买卖协议中甲方为潘忠祥、杨苇，乙方为向朝富。《房屋买卖协议》内容为：“甲方将其名下座落在黄平县新州镇北门街潘忠祥等人住宅楼203，不动产权证号为2018-0002090的房屋出卖给被告向朝富。”双方在《房屋买卖协议》约定：“一、该套房屋为新房，甲方负责主体普通粉刷和单层铝合金窗，普通进户防盗门一个，房屋售价为每平方米2100元，面积为151.22平方米，房屋价格为317562元；二、办理该套房屋不动产证产生的各种税费和过户费全部由乙方负责，土地出让金由国土部门统一征收，该房屋的土地出让金按国土部门分割得的土地实际面积付款，费用由乙方负责，甲方只是协助办理和提供过户所需要的资料。在办证期间，乙方要积极配合甲方办理，不得故意拖延。三、……。”。2019年9月，被告按约定支付了房款70000元和相关税费后，原告委托杨光付于2019年9月11日在黄平县自然资源局为被告房屋办理《不动产权证》（不动产证号为：黔（2019）黄平县不动产权第××号）。被告所购房屋按照黄平县人民政府黄府函（2018）29号文件批复应分摊的土地出让金面积为24.83平方米。因被告至今未支付剩余27562元房款和57109元土地出让金，双方协商未果后原告诉至本院。 本院认为，被告向朝富与原告双方在平等、自愿、协商的条件下就房屋买卖达成一致，签订的《房屋买卖协议》不违反法律及行政法规的规定，《房屋买卖协议》合法有效，应受法律保护，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告缴纳了相关税费，原告按照合同约定将房屋的所有权登记在被告名下并为被告办理不动产权证，因此被告应按照《房屋买卖协议》约定向原告支付剩余27562元房款。另一方面，从原、被告双方签订的《房屋买卖协议》内容看，第一条仅是对房屋单价和附属设施进行明确，并未包括其它费用。从原告与杨再武以及原告与被告向朝富签订的两份协议内容看，第二条均有明确说明所购房屋有土地出让金需缴纳，因土地出让金具体数额未确定，为此原告与被告在《房屋买卖协议》第二条继续对土地出让金缴纳的依据和数额进行了约定，待缴纳依据、数额待县人民政府批复确定后按规定缴纳。因此，被告辩解“当时原告给被告承诺过被告只需承担几千元的土地出让金。……”与事实不符，也未提供证据予以证明，对该辩解本院不予支持。 关于被告提出“从原告提供的证据来看，原告所缴纳的土地出让金为91700元，则被告仅需承担的土地出让金为5710.8元”的辩解，本院认为，91700元土地出让金系黄平县国土资源局按照财政机关对房屋土地出让金不同预算级次收取上缴各级财政，虽款项名称不同，用途不同，但款项性质均属于土地出让金，91700元为其中一笔土地出让金。而原告为办理该栋房屋所有权证缴纳的土地出让金三笔共计91.7万元，被告所购房屋按照黄平县人民政府黄府函（2018）29号文件批复应分摊的土地出让金面积为24.83平方米，每平方米需补交单位地价2300元，该费用按照原、被告的协议约定，在应由被告按照实际分摊面积和单位地价确定承担，金额共计57109元。因该费用原告垫付，被告应按约定支付给原告。 关于原告提出要求被告以84671元为本金按银行一年期贷款利息向原告支付2802.22元违约金的诉讼请求，双方在协议中并无约定，也于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告支付剩余房款和承担原告垫付的土地出让金的请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告潘忠祥、杨苇与被告向朝富2019年9月5日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 二、被告向朝富于本判决生效后十日内向原告潘忠祥、杨苇支付剩余房款二万七千五百六十二元（小写：27562元），土地出让金五万七千一百零九元（小写：57109元），共计八万四千六百七十一元（小写：84671元）。 三、驳回原告潘忠祥、杨苇其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1986.00元，减半收取993.00元，由被告向朝富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件上诉费1986元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员 吴 彤 二〇二〇年七月二十日 书记员 张福英