湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初7424号原告：浏阳利通居民服务有限公司，住所地：浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人：朱志光。委托诉讼代理人：赵维珍，男，1976年1月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系。委托诉讼代理人：余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告：谭仕丁，男，1987年1月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳利通居民服务有限公司（以下简称利通服务公司）与被告谭仕丁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利通服务公司的委托诉讼代理人赵维珍、余继红，被告谭仕丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利通服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2017年8月11日至2019年12月30日的物业管理服务费5289元、二次供水加压电费236元、垃圾清运费224元及违约金1000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告谭仕丁辩称：1、原告工商登记的名称为居民服务有限公司，并非物业管理公司，被告认为原告没有提供证据证实其具有物业管理资质。2、原告与业委会签订的合同未依法公示，选聘该物业公司也未经法定程序，原告没有提供2017年至今的物业服务合同，因此原告向被告收取2017年以后的物业费无法律依据。3、原告未按照合同约定履行物业管理服务职责。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告谭仕丁系浏阳市水岸山城小区XX栋XX号房业主，其房屋建筑面积为131.76㎡。原告利通服务公司是一家经营家庭服务、水电安装、建筑物清洁服务、物业管理等的企业，该公司原名称为浏阳市利通物业管理有限公司（以下简称利通物业公司），2020年2月11日变更名称为浏阳利通居民服务有限公司。2013年9月20日，利通物业公司作为甲方与被告谭仕丁作为乙方签订了《前期物业服务协议》，由利通物业公司承担浏阳市利通·水岸山城二期小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：乙方缴费时间：交付时预交一年的物业服务费用，次年的物业服务费按每年度收取一次，业主应于每年度的头一个月的10号之前交纳物业服务费用。物业费收费标准为住宅、高层1.4元/月/㎡，办公物业1.8元/月/㎡，商业物业2.2元/月/㎡；二次供水加压电费按0.6元/吨之相关规定收取。已售地下车位管理服务费30元/月/个。乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，物业公司可以依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是乙方应交纳额的千分之三。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，利通物业公司按约为被告谭仕丁所居住的小区提供物业服务。现因被告谭仕丁拖欠原告2017年8月11日起至2019年12月30日止的物业服务费、二次供水加压电费、垃圾清运费，经原告书面催缴，被告仍未交纳，为此，原告诉至本院。另查明：1、根据原告利通服务公司提供的统计表显示，被告谭仕丁在2017年8月11日至2019年12月30日期间使用自来水共计1794吨，被告谭仕丁已交纳1400吨二次加压电费，故其拖欠二次供水加压电费为236元（394吨×0.6元/吨）。2、2018年9月29日，利通物业公司与浏阳市水岸山城二期业主委员会签订《利通·水岸山城二期小区物业服务合同》，合同中关于物业费、二次供水加压电费及违约金等的约定与《前期物业服务协议》一致。以上事实，有原、被告的陈述、前期物业服务协议、业主临时管理规约、不动产登记信息表、催费通知单、内资企业登记基本情况表、利通·水岸山城二期小区物业服务合同等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告利通服务公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与被告谭仕丁签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对物业公司及被告谭仕丁均具有约束力。原告为浏阳市利通·水岸山城二期小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付二次供水加压电费，《前期物业服务协议》中对该费用有明确约定，故本院对该主张予以支持。原告主张被告支付环卫费，因原告已向本院提交证据证明其代收该费用之合法性，故本院对该主张亦予以支持。关于被告谭仕丁提出的本案原告的主体资格问题，与被告签订前期物业服务协议的虽然是利通物业公司，但该公司通过审批变更为利通服务公司，且利通服务公司的经营范围包含物业管理，故利通服务公司具备本案的主体资格，对被告谭仕丁的该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告谭仕丁提出的原告与业委会签订的合同未依法公示，原告向被告收取2017年以后的物业费无法律依据的意见，原告向本院提交了与业委会签订的物业服务合同，该合同具有法律效力，被告的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。关于违约金问题，被告谭仕丁未按照约定交纳物业服务费已构成违约，其辩称原告物业服务不到位，亦未提交相应证据证实，故其应当依照合同约定向原告支付违约金，但原告要求被告支付违约金1000元的诉讼请求过高，本院依据原告的损失情况，酌情支持违约金529元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、谭仕丁于本判决生效之日起十日内支付浏阳利通居民服务有限公司2017年8月11日起至2019年12月30日止的物业管理费5289元、二次供水加压电费236元、垃圾清运费224元及违约金529元。二、驳回浏阳利通居民服务有限公司的其他诉讼请求。如果谭仕丁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由谭仕丁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年七月十六日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。