四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4830号 原告：四川华熙龙禧投资有限公司。住所地：成都市锦江区喜树街820号1层。 法定代表人：郭波，四川华熙龙禧投资有限公司董事长。 委托诉讼代理人：赵兴中，男，四川华熙龙禧投资有限公司员工。 委托诉讼代理人：杨磊，男，四川华熙龙禧投资有限公司员工。 被告：钟锐，男，1988年10月9日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告四川华熙龙禧投资有限公司（以下简称华熙龙禧公司）与被告钟锐租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告华熙龙禧公司的委托诉讼代理人赵兴中、杨磊到庭参加诉讼，被告钟锐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 华熙龙禧公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华熙龙禧公司与钟锐签订的《华熙Live528之商铺租赁合同》，无需返还已收取的履约保证金65,771.2元；2.判令钟锐于《华熙Live528之商铺租赁合同》解除之日起五日内腾退商铺，将商铺恢复至交付时清水状态后返还华熙龙禧公司；3.判令钟锐按照月租金17,937.6元标准，向华熙龙禧公司支付2019年10月1日至《华熙Live528之商铺租赁合同》解除之日止的商铺租金，并承担逾期支付租金的违约金，以欠付租金为基数，按照每日万分之五的标准，从2020年3月31日起至租金付清之日止；4.判令钟锐向华熙龙禧公司支付商铺占用费，以月租金17,937.6元标准，从合同解除之日起至被告腾退商铺恢复清水返还华熙龙禧公司之日止；5.判令钟锐向华熙龙禧公司支付承租商铺2019年10月1日至2020年3月31日期间推广服务费17,937.6元；6.判令钟锐承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2017年12月28日，成都华熙国际文化商业运营管理有限公司（以下简称华熙商管公司）与张凤签订《华熙Ｌｉｖｅ·528商铺租赁合同》，约定张凤承租成都市锦江区进行木槿自助烤肉经营，租赁面积为298.96平方米。合同签订后，张凤于2017年10月26日向华熙商管公司交纳履约保证金32885.6元，2018年1月26日再次向华熙商管公司交纳履约保证金32885.6元。后张凤委托钟锐处理《租赁合同》项下事务。2018年8月3日，华熙商管公司将商铺交付给钟锐。2018年9月28日，钟锐向商场物业管理公司（华熙鑫安成都物业服务有限公司）提出装修申请，开始对商铺进行装修。2018年11月7日，华熙商管公司、张凤及钟锐三方签订《＜商铺租赁合同＞主体变更协议书》将《租赁合同》中承租方主体由张凤变更为钟锐，约定由钟锐承担《租赁合同》中承租方的全部权利并承担承租方的全部义务，张凤因履行《租赁合同》产生的债权债务由钟锐承担。同日，华熙商管公司、华熙龙禧公司及钟锐签订《＜商铺租赁合同＞主体变更协议书》，将《租赁合同》中出租方主体变更为华熙龙禧公司，约定由华熙龙禧公司承担《租赁合同》中出租方的全部权利并承担出租方的全部义务，成都华熙商管公司因履行《租赁合同》产生的债权债务由华熙龙禧公司承担。2019年5月29日，华熙龙禧公司向钟锐发送《开业通知书》通知钟锐于2019年6月30日开业。2019年9月26日，华熙龙禧公司、钟锐双方再次签订《商铺租赁合同补充协议书》约定从2019年9月1日开始计收租金，并减免钟锐一个月基本租金。2019年9月28日，钟锐委托王川向华熙龙禧公司转款32885.6元支付其2019年10月份基本租金。华熙龙禧公司交付案涉房屋时房屋处清水状态。依据《租赁合同》第十六条第7项约定，钟锐累计欠费已超过30日，华熙龙禧公司有权提前终止《租赁合同》；《租赁合同》第十六条第2项：因钟锐违约导致华熙龙禧公司解除或终止合同，华熙龙禧公司不退还履约保证金，并按解除或终止时当月租金标准三倍赔偿损失。 钟锐未作答辩。 本院经审理查明事实如下：2017年12月28日，华熙商管公司（出租方、甲方）与张凤（承租方、乙方）签订《华熙Live·528商铺租赁合同》，主要内容为双方就乙方承租成都市锦江区雨树巷27号华熙LIVE·528L3层104号的承租物业事宜，协商一致，达成以下条款。履约保证金指作为乙方履行本合同的保证，由乙方另行交付甲方，并由甲方持有，合同期满或终止并达到一定条件再无息退还乙方的款项。如乙方违约，甲方可视违约情节扣减或收缴该保证金。履约保证金的交付不视为预付租金、物业管理费或其他费用，仅作为乙方重视履行约定义务的保证。租赁商铺为物业第L3层的第104号商铺。最终开业日期以甲方提前六十日向乙方发出的《开业通知书》内容为准。日租金标准为（月租金×12）/365。物业管理费及市场推广费的支付时间、支付方式与租金相同。乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除合或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金，且乙方另案合同解除或终止时当月租金标准的三倍向甲方赔偿损失。乙方连续迟延支付任何一项或不同项费用三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用迟延天数累计超过30日，甲方有权提前终止本合同。租赁期限届满或本合同解除或提前终止后，乙方应自行清理租赁商铺，将租赁商铺以甲方交付给乙方时的状态交还甲方。租赁商铺品牌木槿，商铺号L3-104号，面积298.96平方米，经营自助烤肉。租赁期63个月，自甲方《租赁商铺交付通知书》中指定的商铺交付日起计算。装修免租期3个月，自甲方《租赁商铺交付通知书》中指定的商铺交付日起计算。开业日最终以甲方出具的书面《开业通知书》通知的开业日对外开始营业。经营期共60个月，自甲方《开业通知书》通知的开业日起计算。2018年5月28日至2019年5月31日，月租金17,937.6元；2019年6月1日至2020年5月31日，月租金20,927.2元；2020年6月1日至2021年5月31日，月租金23,916.8元。月付租金、推广费。市场推广费为每月每平方米10元。履约保证金65,771.2元。乙方应于甲方通知的开业日前15日向甲方足额支付经营期第一年1个月的租金及相应的物业管理费和推广费，共计32,885.6元。因乙方违约行为导致甲方解除或终止合同的，甲方不退还乙方履约保证金。乙方迟延支付租金等，每迟延一日，按应支付金额的5‰向甲方支付违约金（该违约金计算至乙方实际支付之日止），迟延天数累计超过30日，甲方有权提前终止合同。租赁期限届满或合同提前解除或终止后，乙方应自行清理商铺，将商铺以甲方交付给乙方时的状态交还甲方。送达书面文件的送达之日为另一方法定代表人或致电联系人或书面授权委托人签收之日，以特快专递的方式送达，无论受送达人是否签收或特快专递是否退回，特快专递邮寄后第4日视为送达之日。 2018年8月3日，钟锐签署《收铺通知书》，确认收到L3-104号店铺。2018年9月28日，钟锐签署《装修申请表》。 2018年11月7日，华熙商管公司（甲方）、张凤（乙方）、钟锐（丙方）签订《＜商铺租赁合同＞主体变更协议书》，主要内容为因乙方承租甲方成都市锦江区雨树巷28号Ｌ3层104号物业于2017年12月28日签订《商铺租赁合同》，因乙方主体发生变更，经甲、乙、丙三方协商，达成一致意见。三方同意原合同中乙方主体由张凤变为钟锐，原合同主体变更后，丙方行使原合同中乙方的全部权利并承担乙方全部义务，处合同主体变更外，原合同约定的所有条款内容不变。同日，华熙商管公司（甲方）、钟锐、华熙龙禧公司（丙方）签订《＜商铺租赁合同＞主体变更协议书》，主要内容为甲方与张凤就承租成都市锦江区雨树巷28号Ｌ3层104号物业于2017年12月28日签订《商铺租赁合同》，因原合同乙方缔约主体发生变更，甲方、乙方与张凤签订了《＜商铺租赁合同＞主体变更协议书》。现原合同甲方主体发生变更，针对原合同相关事项，经甲、乙、丙三方协商达成一致意见。原合同中甲方主体由华熙商管公司变更为华熙龙禧公司。原合同主体变更后，丙方行使原合同中甲方的全部权利并承担甲方的全部义务。除主体变更外，原合同约定的所有条款内容不变。钟锐在该协议确定的常住地址为四川省富顺县。 2019年5月15日，华熙龙禧公司向钟锐出具《华熙成都LIVE·528开业通知书》，主要内容为通知钟锐于2019年6月29日对外开业。2019年5月29日，华熙龙禧公司向钟锐常住地址通过EMS邮寄送达了《开业通知书》，该邮件于2019年5月31日被签收。 2019年9月26日，华熙龙禧公司与钟锐签订《商铺租赁合同补充协议书》，主要内容为双方确认将原合同计租时间调整为2019年9月1日，原合同约定的经营期相应的顺延，钟锐应按月合同约定支付租金等其他各项费用。华熙龙禧公司同意给予钟锐减免相当于租赁期第一年1个月的基本租金。 2020年1月17日，恒和信律师事务所受华熙龙禧公司委托，向钟锐自留的四川省富顺县地址邮寄《律师函》，主要内容为因钟锐拖欠租金、物业管理费及市场推广费，华熙龙禧公司将于2020年1月15日解除租赁合同，请钟锐于2020年1月23日之前将租赁商铺恢复至交付状态归还，请钟锐于收到本函之日起5个工作日内补交欠款。次日，华熙龙禧公司向钟锐常住地址通过ＥＭＳ邮寄送达《律师函》。 2020年3月22日，钟锐出具情况说明，主要内容为确认其为成都华熙LIVE·528项目L3层104号木槿自助烤肉承租人，因经营不善，无力继续承租。但因股东无法达成一致意见，与华熙龙禧公司、华熙鑫安成都物业管理有限公司的账务问题自行协商或以法律诉讼的形式解决。因店内存放酒水数量较大，现申请搬运共计50箱过期酒水，由此产生的一切问题，由本人及本人承租品牌自行承担。特此说明。 庭审中华熙龙禧公司陈述，已收取钟锐履约保证金65,771.2元。2020年1月6日、7日发现钟锐承租的商铺未正常经营，即与钟锐进行沟通，并于2020年农历春节前向钟锐邮寄了函件，要求解除合同。 以上事实的认定有华熙龙禧公司提交的营业执照、当事人身份证复印件、《华熙Live·528商铺租赁合同》、《＜商铺租赁合同＞主体变更协议书》、《收铺通知书》、《装修申请表》、《华熙成都LIVE·528开业通知书》、《商铺租赁合同补充协议书》、《律师函》、EMS邮寄信息、情况说明及华熙龙禧公司的当庭陈述在案为证。 本院认为，《华熙Live·528商铺租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。钟锐签订协议承继了该租赁合同，应为合同相对方，本院予以确认。合同履行过程中，钟锐未按约定支付租金超过30日，华熙龙禧公司有权按照双方约定解除合同。本案中，华熙龙禧公司在钟锐未按约支付租金时，于2020年1月17日向钟锐自留的地址邮寄《律师函》，表明解除合同意愿，根据双方约定，邮寄第4日视为送达，故本院确认双方签订的《华熙Live·528商铺租赁合同》已于2020年1月21日解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，钟锐应腾退房屋、恢复原状。根据查明的事实，钟锐对案涉房屋有装修情况，并于庭审终结时已实际搬离，故本院确认钟锐应将案涉房屋恢复原状。如前所述，在合同解除前，钟锐应按约定支付租金和推广服务费。庭审中，华熙龙禧公司陈述钟锐支付有款项32,885.6元，根据双方约定，该款应视为钟锐支付的一个月的租金、推广服务费及物业费，华熙龙禧公司主张按照月租金17,937.6元标准,系对自身权利的处分，亦不违反合同约定，故本院确认钟锐应向华熙龙禧公司支付2019年11月1日至2020年1月21日的租金47,833.6元、2019年11月1日至2020年1月21日的推广服务费7,972.27元，对华熙龙禧公司多主张部分，本院不予支持。华熙龙禧公司另主张的逾期支付租金违约金、商铺占用费，均系要求赔偿因违约造成的损失。我国违约赔偿以弥补实际损失为主要功能，兼具惩罚性。本案中，华熙龙禧公司的违约损失主要表现为因钟锐违约导致合同提前解除，造成华熙龙禧公司二次招商运营的费用以及空租期的租金损失。对于因钟锐违约导致的具体损失数额，华熙龙禧公司未提交任何证据证明。本案中，钟锐支付有履约保证金65,771.2元，合同约定，若钟锐存在违约，则可扣减或收缴，其表明履约保证金具有弥补违约损失的功能。考虑到华熙龙禧公司早在2020年1月即已表明了解除合同意愿，且在2020年3月也明确知晓钟锐不再承租商铺，而任由商铺闲置至今，未采取适当措施防止损失扩大，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，华熙龙禧公司不得就扩大的损失要求赔偿。故本院酌定华熙龙禧公司因违约造成的损失为65,771.2元，并用钟锐已支付的履约保证金予以抵扣，华熙龙禧公司不再退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定（法律条文全文附后），判决如下： 一、确认原告四川华熙龙禧投资有限公司与被告钟锐签订的《华熙Live528商铺租赁合同》已于2020年1月21日解除； 二、被告钟锐应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区恢复原状； 三、被告钟锐应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川华熙龙禧投资有限公司支付2019年11月1日至2020年1月21日的租金47,833.6元、2019年11月1日至2020年1月21日的推广服务费7,972.27元，两项合计55,805.87元； 四、被告钟锐应向原告四川华熙龙禧投资有限公司赔偿损失65,771.2元，该款用被告钟锐已支付的履约保证金65,771.2元予以抵扣，原告四川华熙龙禧投资有限公司不再退还； 五、驳回原告四川华熙龙禧投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6,384元，由被告钟锐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年七月二十八日 书记员 刘素莲 附：本判决书法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。