广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初10400号原告：刘灿江，男。原告：单旭明，女。委托诉讼代理人：林巾莉，广东明揆律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛德明，广东明揆律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。法定代表人：彭某1。原告刘灿江、单旭明与被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人林巾莉、薛德明到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年12月24日就佛山市禅城区加德公馆项目第4栋813房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；2.被告向原告退还已支付的款项244500元，并自2018年12月24日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，利息暂计至起诉日为13212元；3.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2018年12月24日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0356）。合同主要约定：被告是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权，同意将该项目第4栋813房的使用权转让给原告使用；该物业建筑面积为38.54平方米；物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年；该物业使用权转让款为总金额206500元，原告于本合同签订（即2018年12月24日内）向被告支付205500元（包含定金），剩余转让款1000元于本合同物业使用权期限届满前一个月内付清；原告应遵守本合同第二条关于物业使用权期限的约定，按时向被告交还该物业；被告应于2020年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格的物业交付原告。2018年12月24日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0356）。合同主要约定：被告是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权，同意将该项目第4栋813房的使用权转让给原告使用；该物业建筑面积为38.54平方米；物业使用权期限自双方于2018年12月24日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0356）期限届满次日起至2056年9月30日止；土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）无偿收回，届时，原物业使用权人可提前与弼唐经联社协商续租事宜；该物业使用权转让款为总金额40000元，原告于本合同签订（即2018年12月24日内）向被告支付39000元（包含定金），剩余转让款1000元于2056年9月30日前付清。2018年12月24日，原告通过转账方式向被告支付款项合计244500元，其中，合同编号为2018-0356的《物业使用权转让合同》已支付的款项为205500元，合同编号为2038-0356的《物业使用权转让合同》已支付的款项为39000元。被告并向原告出具《收款收据》五份，确认收到原告支付的涉案房屋定金和租赁款合计244500元。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具（2019）02号《关于政府信息公开的答复》记载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧；地块一已核发《建设工程规划许可证》，建筑物功能：商业、酒店；地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局就涉案项目地块向佛山市禅城区人民法院作出《复函》如下：雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证，因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证；项目地块一有酒店1栋、酒店2栋，项目地块二有酒店1栋至6栋。涉案项目地块一包括7栋、8栋，地块二包括1栋至6栋。涉案房屋为4栋，位于地块二。根据相同系列案当事人提供的照片反映，涉案项目地块仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。基于以上事实，原告认为：1、《物业使用权转让合同》约定，被告向原告提供房屋的使用权，由原告向被告支付相应的租赁款，使用期限届满后原告将房屋交还被告。该合同实已具备《中华人民共和国合同法》第212条、第213条所规定的租赁合同的构成要件，依法应认定为房屋租赁合同。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。涉案项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。涉案房屋位于地块二，被告未就地块二取得《建设工程规划许可证》，也未经有关主管部门批准建设，故双方签订的两份《物业使用权转让合同》依法应认定为无效。3、根据《中华人民共和国合同法》第58条，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案项目地块的地上建筑物尚未兴建，被告未向原告交付房屋，故被告应将原告已支付的全部款项244500元退还给原告。4、被告作为出租人，收取了原告支付的款项，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，被告应赔偿原告因此造成的损失。原告现主张自付款之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息，合法合理，应予支持。综上，原告提起诉讼，请求法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。两原告在诉讼中举证：1.两原告身份证、被告企业机读信息，证明原、被告主体资格。2.《物业使用权转让合同》2份（编号：2018-0356、2038-0356），证明双方的房屋租赁合同关系及有关约定。3.银行转账回单、收款收据，证明原告于2018年12月24日向被告支付244500元。4.其他相同系列案民事判决书，证明涉案房屋所在地块没有取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，现场仍是空地状态，没有土地上建筑物。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月24日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0356）,合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容。……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第4栋813房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为38.54平方米。……第二条物业使用权期限物业使用期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额206500元。……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”同日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0356）,合同主要内容为：“……第一条转让物业及前提条件1、甲方同意将该项目第4栋813房的使用权转让给乙方使用。……4、转让前提：甲、乙双方于2018年12月24日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0356）已履行完毕，乙方无任何违约行为及欠款行为。第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自甲、乙双方于2018年12月24日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0356）期限届满次日至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额40000元。……第七条乙方的权利和义务……8、乙方必须遵守本合同第二条款约定，到期无条件向甲方交还该物业……”根据原告提供的付款凭证可知，原告于2018年12月24日共计向被告支付租赁款244500元。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗西路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6。”另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《＜弼唐村集体土地合作开发协议书＞补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：6440604002003JS10007）,使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由两原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后两原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故两原告与被告于2018年12月24日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。对两原告的该项诉请，本院依法予以支持。关于两原告诉请返还物业使用权转让款。两原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向两原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给两原告。根据两原告举证的付款凭证，两原告已支付物业使用权转让款244500元，被告应予返还。至于利息。被告为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给两原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。两原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定两原告损失为被告占用款项的利息损失，以244500元为本金，从原告支付租金之日即2018年12月24日起计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心，于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告刘灿江、单旭明于2018年12月24日就佛山加德公馆第4栋813房签订的两份《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0356、2038-0356）无效；被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘灿江、单旭明返还物业使用权转让款244500元及利息（利息以244500元为本金，从2018年12月24日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告佛山市明福市*运营发展有限公司返还物业使用权转让款之日止）。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2583元，由被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年六月二十日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。