河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3915号 上诉人（原审被告）：河北天山汇诚房地产开发有限公司，住所地：石家庄市藁城区南营镇顺中村南200米，统一社会信用代码：91130182MA07QEEQ5G。 法定代表人：杨昭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾志辉，男，1986年1月1日出生，住河北省石家庄市无极县建设路城建生活区。 委托诉讼代理人：高延，男，1987年1月27日出生，住河北省石家庄市井陉矿区。 被上诉人（原审原告）：马永平，女，1986年11月23日生，汉族，住灵寿县。 委托诉讼代理人：崔会玲，河北尅志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王卫国，河北尅志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北中迈房地产经纪有限公司，住所地：石家庄市新华区康乐街8号尚德国际商务中心1908，统一社会信用代码：91130102MA08W2NHX0。 法定代表人：马海龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭苏方，女，1986年5月29日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 上诉人河北天山汇诚房地产开发有限公司（以下简称天山公司）因与被上诉人马永平、河北中迈房地产经纪有限公司（以下简称中迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初5508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北天山汇诚房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销石家庄市新华区人民法院作出的（2019）冀0105民初5508号民事判决书第一项，并依法改判或发回重审；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在合同相对性原则的适用上采用“双重标准”明显不当。上诉人与中迈公司签订委托销售服务合同，中迈公司以自己的名义为上诉人提供销售房产服务。在委托销售房产过程中，中迈公司直接以自己的名义与马永平订立购房优惠定金合同，马永平直接将30000元优惠定金打给了中迈公司（二者之间直接建立了债权债务关系），上诉人与中迈公司在销售服务合同中就服务报酬方面也做了明确约定。中迈公司作为行纪人，以自己的名义，为上诉人提供代为销售房产的服务，与马永平直接发生债权债务关系，其行为完全符合行纪行为的构成要件。因此，上诉人与二被上诉人中的中迈公司属于行纪合同法律关系。依据合同相对性原则，行纪人与第三人订立买卖合同中，行纪人是合同的当事人，就必须自己直接对合同享有权利和承担义务，由于委托人与第三人之间不产生直接的法律关系，第三人不得直接对委托人主张债权。本案中，上诉人与中迈公司签订《藁城天山熙湖2期渠道服务合同》，依据合同相对性原则，一审法院认定“此协议效力不能对抗原告主张的权利”并无不当。但是，中迈公司与马永平订立购房优惠定金合同，马永平直接支付给中迈公司的优惠定金由上诉人向马永平承担清偿责任，与合同相对性原则相违背。二、上诉人与马永平之间无任何纠纷，上诉人不应对中迈公司债务承担连带清偿责任。马永平向上诉人提交了《退房申请》，明确表示是由于个人原因申请退房，且不与上诉人发生任何纠纷。此申请系被上诉人马永平单方自愿对其应有权利的处分，马永平作为完全民事行为能力人，在对社会及他人无不利影响的情况下，自愿处分自己的权利，其承诺是合法有效的。然，一审法院要求上诉人承担偿还马永平30000元优惠定金的连带责任，明显与马永平对上诉人的承诺背道而驰。上诉人与马永平之间本已无任何纠纷，却被法院强制创设纠纷，一审判决不仅背离了定纷止争、案结事了的法律效果和社会效果，还严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人不应对中迈公司债务承担连带清偿责任。 马永平答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。马永平与上诉人系房屋买卖合同关系，马永平通过中迈公司购买上诉人开发的位于藁城天山熙湖二期住宅楼10-302室房屋一套，并将购房优惠金交给中迈公司，依据相关法律规定，双方应就购房优惠金承担连带赔偿责任。二、上诉人称“一审法院在合同相对性原则的适用上采用双重标准，及上诉人与马永平无任何纠纷”系一家之言，无任何事实和法律依据。一审中，上诉人认可其与中迈公司签订的《藁城天山熙湖2期渠道合同》，该合同系上诉人与中迈公司就房产销售签订的内部协议，与马永平无关。马永平交付给中迈公司的款项系购房优惠定金，而非中介费，故上诉人与中迈公司之间的内部约定，不能对抗马永平。在马永平与上诉人解除房屋买卖合同后，中迈公司依法应当返还马永平购房优惠定金，而在本案中上诉人与马永平系房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，上诉人作为合同相对人在解除购房合同后，应对其委托销售单位收取的购房优惠定金承担连带返还义务。 河北中迈房地产经纪有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，退还购房优惠定金的义务应由上诉人承担。我司作为上诉人的代理分销商，是基于上诉人的授权进行渠道推广，我司按照上诉人的授权向马永平收取购房优惠定金，该定金在后期签订认购协议时已经转换为购房款，并且被上诉人也已经享受了3万抵5万的优惠政策，我司并未与马永平达成任何购房服务合同，案涉费用的法律定性应为购房款，返还义务主体应为上诉人。我司按照与上诉人之间的代理合同作为上诉人的代理分销商，我司收取的费用也已经按照代理合同的约定全部用于办理房地产项目的渠道推广和销售推广，本案是由于上诉人迟迟不能交房导致马永平退房，故案涉费用的退还义务也应由上诉人承担。 马永平向一审法院起诉请求：依法请求二被告连带退还原告购房优惠金30000元。 一审法院认定事实：原告与被告天山公司系房屋买卖合同关系，被告天山公司与被告中迈公司签订《藁城天山熙湖2期渠道服务合同》，约定由被告中迈公司为被告天山公司提供渠道服务。2017年11月22日，原告向被告中迈公司交付了30000元的购房优惠定金，交付该费用后原告可以自被告天山公司处享受购买天山公司开发的位于藁城天山熙湖2期住宅楼3万抵5万的活动，被告中迈公司于当日为原告出具了加盖有河北中迈房地产经纪有限公司财务专用章的《收据》，写明收到马永平交付藁城天山熙湖2期优惠定金30000元。2017年11月22日及11月29日，原告分三笔向被告天山公司支付了共计222420元的购房款。2018年10月31日，原告马永平向被告天山公司提交《退房申请》，写明马永平于2017年11月22日同贵方签订合同，截止2018年10月31日已付款222420元（大写计：贰拾贰万贰仟肆佰贰拾元整），现由于个人原因，申请退房。已交款共计222420元在本人交回购房协议及购房收据后，待相关手续批复完毕后退至个人账户，且本人保证不保留任何复印件，不与河北天山汇诚房地产开发有限公司发生任何纠纷。被告天山公司已退还原告上述款项。另查，被告天山公司（甲方）与被告中迈公司（乙方）签订的《藁城天山熙湖2期渠道服务合同》约定：“第2.4条，合作期间，由乙方安排工作人员进驻项目现场，按照本合同规定的标准，统一向客户收取服务费用，在客户与甲方最终签署《认购协议书》后，会员费即全部作为乙方渠道服务总收益”；“第6.7条，无论因为何种原因，如乙方客户最终未与甲方签订《认购协议书》，则乙方有义务等额退还该笔服务费用，且甲方有义务协助乙方办理项目后续退款事宜，在客户提出书面退款申请15日内，乙方完成退款”。以上事实有原、被告提交的《收据》、刷卡凭证、《退房申请》、《藁城天山熙湖2期渠道服务合同》及当事人陈述予以证实。 一审法院认为，原告与被告天山公司系房屋买卖合同关系，被告中迈公司收取原告的优惠定金为原告提供服务。现原告提交了退房申请，解除了与被告天山公司的房屋买卖合同，原告与天山公司的房屋买卖关系已消灭，购房目的不能实现，原告申请被告退还30000元的优惠定金即服务费，符合法律规定，予以支持。根据原、被告提交的证据显示，30000元的收款方为被告中迈公司，因此中迈公司应当退还该笔款项。另，二被告虽签订了协议约定由被告中迈公司退还服务费用，但依据合同相对性原则，该协议仅是二被告之间针对各自权利义务作出的约定，此协议效力不能对抗原告主张的权利，故原告主张被告天山公司对上述债务承担连带责任，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决：一、被告河北中迈房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马永平购房优惠定金30000元；被告河北天山汇诚房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。二、驳回原告马永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告河北中迈房地产经纪有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实同原审查明一致。 本院认为，本案争议焦点为天山公司应否承担中迈公司返还马永平购房优惠定金30000元的连带责任。马永平所缴纳的30000元优惠定金是由中迈公司收取，并以中迈公司名义开具收据，中迈公司承认该款项未交付天山公司，天山公司与中迈公司双方签订的《藁城·天山熙湖2期渠道服务合同》亦明确约定应由中迈公司返还上述款项。另马永平于2018年10月31日向天山公司提交的《退房申请》中亦载明“不与天山公司发生任何纠纷”，本案其又因相关事宜提起诉讼违背诚实信用原则，马永平虽辩称该申请系天山公司提供的格式申请，但未提供证据证实亦未申请撤销该《退房申请》。故综合考虑本案实际，为减少当事人诉累，马永平主张的购房优惠定金30000元应由中迈公司退还，天山公司不应就该款项承担连带赔偿责任。 综上所述，河北天山汇诚房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院作出的（2019）冀0105民初5508号民事判决第一项； 二、河北中迈房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还马永平购房优惠定金30000元； 三、驳回马永平其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，减半收取计275元，二审案件受理费550元，共计825元，由河北中迈房地产经纪有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  常晓丰 审判员  李 祥 二〇二〇年七月二十八日 书记员  崔娇娇