湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1221民初361号 原告：湖南晋源物业服务有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人:符晋源，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾益，女，1992年5月13日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：田燕霞，女，1988年7月16日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系该公司员工。 被告：郭佩鑫，女，1978年3月5日，汉族，户籍所在地湖南省洪江市。 原告湖南晋源物业服务有限公司与被告郭佩鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南晋源物业服务有限公司委托诉讼代理人田燕霞，被告郭佩鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南晋源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付自2014年8月1日起至2018年10月31日的物业费4180元，并向原告支付按照以每年交费一次的每月2％计算所欠物业费的违约金至付清时止(截止到2019年11月20日止违约金为2681)，合计6861元(详见欠费明细表)；2.本案所有诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年10月16日，原告与开发商湖南武陵城(集团)房地产开发有限公司衡山坊项目部签订了《锦绣中方・衡山坊前期物业服务合同》，为锦绣中方・衡山坊小区提供物业服务，约定物业费收费标准住宅为0.5元每平方米每月，商业物业为1元每平方米每月。依据合同第六条第一项第2目约定:物业费价格可以根据通货膨胀指数和行业指导标每年进行审核及调整。因物价上涨，依据《锦绣中方・衡山坊前期物业服务合同》第六条第一项第2目、《前期物业服务管理协议》第五条第九项约定，原告向中方县物价局申请上调收费标准。2014年5月23日，中方县物价局批准物业费收费标准住宅为0.66元每平方米每月。2014年7月6日，原告在小区内公示了调整后的价格，确定自2014年10月1日起按照批准后价格的物业费收费标准住宅为0.66元每平方米每月进行收费。2017年8月1日，原告与锦绣中方・衡山坊小区业主委员会签订《锦绣中方・衡山坊物业服务合同》，约定由原告继续为小区服务，物业费价格为住宅0.66元每平方米每月，商业物业1.2元每平方米每月。经与业委会协商，双方同意自2018年10月31日终止《锦绣中方・衡山坊物业服务合同》。 2018年11月1日，原告退出小区停止服务。在服务期间，原告对该小区提供了公共区域的物业服务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，使该小区能够正常有序运转。被告作为锦绣中方・衡山坊小区3栋2单元103号房的业主，享受了由原告提供的小区公共物业服务，有义务及时支付物业服务费。经原告多次催缴，被告未交清所欠的物业服务费。无奈起诉至贵院，望支持原告的诉求为盼。 被告郭佩鑫辩称：原告主张的物业费缺乏依据，合同无效，被告与有关之间不存在物业服务合同关系，也不存在欠物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，所提交来源合法、客观真实、与本案有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院确认如下案件事实： 原告湖南晋源物业服务有限公司系经批准具备房地产物业服务资质的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对锦绣中方・衡山坊小区从事物业管理服务收费。2011年10月16日，原告湖南晋源物业服务有限公司与锦绣中方・衡山坊小区的开发商湖南武陵城(集团)房地产开发有限公司签订了《锦绣中方・衡山坊前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均做了约定。由原告为锦绣中方・衡山坊小区提供物业服务，约定物业费收费标准住宅为0.5元每平方米每月，商业物业为1元每平方米每月。依据合同第六条第一项第2目约定:物业费价格可以根据通货膨胀指数和行业指导标每年进行审核及调整。因物价上涨，依据《锦绣中方・衡山坊前期物业服务合同》第六条第一项第2目、《前期物业服务管理协议》第五条第九项约定，原告向中方县物价局申请上调收费标准。2014年5月23日，中方县物价局批准物业费收费标准住宅为0.66元每平方米每月。2014年7月6日，原告在小区内公示了调整后的价格，确定自2014年10月1日起按照批准后价格的物业费收费标准住宅为0.66元每平方米每月进行收费。2017年8月1日，原告与锦绣中方・衡山坊小区业主委员会签订《锦绣中方・衡山坊物业服务合同》，约定由原告继续为小区服务，物业费价格为住宅0.66元每平方米每月，商业物业1.2元每平方米每月。经与业委会协商，双方同意自2018年10月31日终止《锦绣中方・衡山坊物业服务合同》。2018年11月1日，原告退出小区停止服务。 另查明，被告郭佩鑫自2014年8月1日起至2018年10月31日止，共拖欠物业费4180元未交纳；在原告管理被告物业所在住宅小区期间，因原告管理欠完善，致使被告房屋被他人堆放垃圾、杂物。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告湖南晋源物业服务有限公司与锦绣中方・衡山坊小区开发商湖南武陵城(集团)房地产开发有限公司签订的《锦绣中方・衡山坊前期物业服务合同》及原告与锦绣中方・衡山坊小区业主委员会签订《锦绣中方・衡山坊物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告郭佩鑫在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告依约为包括被告郭佩鑫在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同的约定和法律的规定，被告郭佩鑫作为业主，在接受和享受了原告提供的服务内容后，理应负有按照合同约定向原告及时履行交纳物业服务费的义务。对原告要求被告交纳2014年8月1日起至2018年10月31日期间物业费4180元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告因拖欠物业费支付违约金的诉讼请求，因原告的物业服务存在一定瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决如下： 一、限被告郭佩鑫在本判决生效之日起10日内支付原告湖南晋源物业服务有限公司自2014年8月1日起至2018年10月31日期间的物业费4180元； 二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭佩鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  陈方全 二〇二〇年七月八日 书记员  唐珍珍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。