广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1670号 上诉人(原审被告)：陈文，男，1987年8月23日生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：吴军华，广西桂强律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：广西永恒投资有限公司，住所地南宁市良庆区宋厢路21号永恒智慧广场B座15楼。 法定代表人：黄虹，董事长。 委托诉讼代理人：王建群，广西沃诚律师事务所律师。 上诉人陈文因与被上诉人广西永恒投资有限公司（以下简称永恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人陈文上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，并依法判决驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、案件受理费及财产保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。一、上诉人与广西贵港市圆美富业投资有限公司签订的《商铺租赁合同》对被上诉人具有法律约束力。2015年6月3日上诉人与广西贵港市圆美富业投资有限公司签订的《商铺租赁合同》约定了11万元的租赁保证金，合同签订后上诉人于当日将11万元保证金转入指定账户，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，本案涉案商铺权属系被上诉人通过司法拍卖形式取得，其应当继受原来的《商铺租赁合同》中的权利与义务。《商铺租赁合同》第二条第4项保证金条款属于《商铺租赁合同》不可分割的一部分，被上诉人明确表态对此条款不予认可，对租赁合同作出选择性的履行，没有法律依据。二、被上诉人请求支付2019年1月至3月的租金118612.74元没有事实依据。上诉人按照《商铺租赁合同》第二条第四项的保证金条款支付了110000元，但是该款至今未退还给上诉人。按照《商铺租赁合同》约定的租金计算标准，自2019年1月1日至2019年3月17日，商铺租金未超过110000元的租赁保证金，因此，上诉人无需再支付2019年1月至3月的商铺租金。被上诉人系通过竞买方式取得本案涉案标的物，竞拍之前贵港市港北区人民法院作为拍卖方理应告知了涉案标的物存在租赁及租赁内容的相应情况，被上诉人对此理应是知晓的，其参与竞拍并最终竞买成功，本身就表明其已经接受了上诉人与广西贵港市圆美富业投资有限公司签订的《商铺租赁合同》的全部权利与义务。三、上诉人在履行《商铺租赁合同》过程中不存在违约，被上诉人诉请要求支付租金滞纳金与事实不符。被上诉人取得商铺权属之后，上诉人已经支付了2018年9月至12月的租金，但是在此期间，被上诉人多次表明不认可《商铺租赁合同》第二条第4项的保证金条款，上诉人也就保证金问题咨询贵港市港北区人民法院，并与被上诉人沟通，但是都没有得到解决，在被上诉人先行违约的前提下，上诉人没有支付2019年1月至3月的租金，主观上不存在恶意不履行合同的故意，被上诉人拒绝认可租赁合同条款内容，已构成根本违约。 被上诉人永恒公司答辩称：一、上诉人认为我方违约在先没有事实与合同依据。我方通过司法拍卖善意取得涉案房产，在产权移交过程中，执行法院没有将本案合同保证金提交给我方，要求将租赁保证金提交给我方是合同的权利，是否将保证金返还给上诉人要依据上诉人履行合同的情况而定，在合同到期后，如上诉人完全履行合同义务，其有权向收取租赁保证金方返还，如上诉人有违约行为，依据上诉人与广西贵港市圆美公司的租赁合同第二条第四款及第十三条约定该保证金有出租方没收作为违约责任承担。上诉人要求退还保证金没有事实与合同依据，且至今我方没有获得所移交的租赁保证金，即使合同履行终结后我方也没有义务返还该保证金。二、上诉人没有依据合同第二条第三款约定，在2019年1月-3月期间交付的涉案房产的租金，已经构成违约，上诉人因自身经营问题向提前解除合同，在没有按照合同约定支付租金的情况下，要求用保证金抵扣租金没有合同依据。上诉人违约事实清楚，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该全部驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 永恒公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2019年1月至3月止3个月所欠缴的租金118612.74元；2.判令被告支付2019年1月至3月期间所欠租金的滞纳金至实际支付全部租金之日止，暂计至2019年6月30日为78284.41元（按《贵族公子诉讼标的明细表》所载的计算方法自2019年1月1日起计算。其余欠缴租金按日2‰计算）；3.判令被告支付2019年1月至3月使用商铺期间的物业管理费、空调费、卫生费等相关费用4304.1元（参照常规每月10元/㎡，按143.47平方米计算）；4.判令被告承担本案全部的诉讼费、保全费1520元、执行费（如有）等全部相关的法院诉讼费用。 一审法院认定事实，2015年6月3日，被告（乙方）与广西贵港市圆美富业投资有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵港市建设路中段北侧港福时代广场（梦之岛港福时代港福店）第一层1013号商铺出租给乙方使用，租期自2015年6月5日起至2020年6月4日止，租金标准为按建筑面积260元/月/㎡，前两年租约年免租递增，自第三个租约年起租金每年递增6%；租金按月支付，在下一个租赁周期开始前，须提前5日支付；双方签订本协议时，乙方须缴纳11万元作为租赁保证金，合同期满后，甲方无息退还乙方；该商铺的建筑面积为143.47平方米（以产权面积或房产测绘面积为准），以建筑面积作为计租面积，物业管理费按建筑面积计算，物业费、垃圾处理费等收费标准具体以商场商业运营管理公司公布为准；乙方逾期缴纳租金，甲方每天按年租金的3%收取违约滞纳金等内容。同日，被告向上述合同约定的账户转账147302元（包括保证金11万元及一个月租金37302元）。因不履行生效判决确定的义务，法院裁定拍卖广西贵港市圆美富业投资有限公司所有位于贵港市港北区建设中路182号1－2幢1009、1011、1012、1013等10套房产，2018年8月18日原告于竞买过程中以最高价胜出。2018年8月20日，法院作出（2017）桂0802执2472号之二执行裁定书，裁定位于贵港市港北区建设中路182号1－2幢1009、1011、1012、1013等4套房产的所有权人归买受人广西永恒投资有限公司所有。该房产的所有权自本裁定送达买受人广西永恒投资有限公司时起转移。2019年2月14日，原告取得上述4套房产的不动产权证，其中，涉案1013号房屋不动产权证载明建筑面积为143.47平方米。2018年9月25日，原告向被告发出《商铺租金缴纳通知》，要求陈文按原《商铺租赁合同》约定向其支付2019年9月5日至同年10月5日的租金，此后租金按合同约定向原告指定的账户支付。此后，被告向原告支付租金。2018年9月30日、同年10月31日、2019年1月4日，原告分别向被告出具收据，确认收到涉案商铺2018年9月、10月租金共79075.16元、11月租金39537.58元、12月租金39537.6元。此后租金被告未向原告支付。2019年3月12日，原告向被告发出《告知函》，告知被告就押金问题应与原业主处理，并要求被告按原合同约定向其支付2019年前3月的租金合计118612.39元及告知其逾期不交应承担包括解除合同的后果，该函注明原告的联系人为苏先生及电话。此后，被告仍未向原告支付租金。至2019年3月15日，被告仍在正常经营。同年3月28日，被告的工作人员向原告发出的《告知函》中的联系人苏先生发出短信，告知苏经理：涉案商铺已于当月17号撤出，其今天受托将钥匙带过去，由时时间仓促，其把钥匙放在港福物业处。另查明，贵港市港北区港福时代广场贵族公子服装店于2016年3月3日成立，2016年5月23日注销，经营者为陈文。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，原告通过司法拍卖程序竞买取得包括涉案商铺在内的所有权，根据上述法律规定，原告自拍卖成交裁定送达原告之日起涉案房屋的所有权发生转移。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告即使取得涉案商铺的所有权，但不影响原租赁合同的效力。贵港市港北区港福时代广场贵族公子服装店已注销，存续期间的债务应由经营者陈文承担。原告竞拍后已通知被告向其支付租金，被告已向原告支付2018年9月至12月的租金，自2019年1月1日起的租金未付，构成违约，原告有权请求其支付尚欠的租金。关于被告搬离的时间，原告主张被告于2019年3月底搬离，被告辩称其于2019年3月17日搬离，已于2019年3月28日发送短信告知原告的联系人，被告的工作人员于2019年3月28日通过短信告知原告的联系人，并将钥匙放在物业处，当天应认定为被告搬离之日，因此，被告应按租赁合同约定的租金标准向原告支付2019年1月1日至当日的租金115976.9元（39537.58元×2+39537.58元÷30×28天），原告请求被告支付占用费即租金，支持其中的115976.9元，超过部分不予支持。根据租赁合同约定，陈文应于下一个租赁周期开始前，提前5日支付租金，逾期应自次日起支付违约金，合同约定出租人有权每天按年租金的3%收取违约滞纳金计算，根据合同履行、原告损失情况、被告违约程度，法院认为该约定过高，依法调整为按月利率2%计算，因此，根据原告的诉请，被告应支付的违约金为：以39537.58元为基数，自2019年1月1日；以39537.58元为基数，自2019年2月1日；以39537.58元为基数，自2019年3月1日，均按月利率2%计算至租金付清之日止，原告请求的违约金，以法院认定的为准，超过部分，不予支持。关于原告请求的物业费，在处理该商城其他同类案件[（2019）桂0802民初2462.2464等案]，查明该商城按10元/平方米收取物业费，涉案商铺建筑面积为143.47平方米，因此，被告每月应付物业费为1434.7元，其应向原告支付2019年1月1日至2019年3月28日期间的物业费4208.5元（1434.7元×2+1434.7元÷30×28天），原告请求被告支付的物业费，支持4208.5元，超过部分，不予支持。被告辩称以其已支付的保证金相应抵扣，因保证金系原出租方收取，原告竞买涉案标的物后，没有证据证明原出租方已将保证金移交给原告，即原告并未实际收取陈文交付的保证金，被告主张保证金抵扣其应付费用，没有依据，不予采信。判决如下：一、被告陈文向原告广西永恒投资有限公司支付租金115976.9元；二、被告陈文向原告广西永恒投资有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算：以39537.58元为基数，自2019年1月1日；以39537.58元为基数，自2019年2月1日；以39537.58元为基数，自2019年3月1日，均按月利率2%计算至租金付清之日止）；三、被告陈文向原告广西永恒投资有限公司支付物业费4208.5元；四、驳回原告广西永恒投资有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4341元，财产保全费1520元，合计5861元，由原告广西永恒投资有限公司负担2041元，被告陈文负担3820元。 二审中，永恒公司提交了以下证据：1.民事起诉状（2019年6月26日），拟证明被上诉人曾于2019年6月25日将圆美公司列为第三人提起一审诉讼，要求上诉人及第三人承担连带责任，向被上诉人移交保证金，被上诉人行使保证金没收权；2.（2019）桂0802民初2463号举证通知书及预交案件诉讼费通知，拟证实港北区法院受理被上诉人在2019年6月26日提起的诉讼，同意将圆美公司列为第三人；3.民事起诉状（2019年7月26日），拟证实案件受理后，经主审法官释明，认为向圆美公司主张要求移交保证金属于另外法律关系，被上诉人调整诉讼请求；4.竞买公告及竞买须知，拟证实被上诉人作为司法拍卖的善意竞买人，通过竞买公告了解信息，对标的产权被拍卖转移前涉案商铺租赁合同履行情况不知情。对上述证据，上诉人质证意见如下：对于证据1，上诉人陈文收到贵港市港北区人民法院送达的该份起诉状；对于证据2，对该证据的真实性合法性和关联性予以认可；对于证据3，对该份证据的真实性合法性予以认可，被上诉人在诉讼过程中变更起诉状及诉讼请求和事实理由，系其对自身诉讼权利的合法处分，不损害他方利益。被上诉人认可应当向贵港市圆美富业投资有限公司主张移交保证金，其实质就是认可被上诉人享有保证金的权利，在此情况下，上诉人陈文当然有权以保证金与欠付租金的费用做相应的抵扣；对证据4的真实性合法性没有异议，被上诉人作为竞买人，应当自行承担竞买风险，其以不知商铺租赁合同的履行情况作为抗辩理由，系其自身风控不足的原因，与本案无关联性。对上述证据，本院将综合全案证据进行认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，永恒公司就本案于2019年6月26日向一审法院起诉时曾请求圆美公司连带移交11万元租赁保证金。 本院认为，二审中，上诉人对尚欠被上诉人租金115976.9元的事实没有异议，对此本院予以确认。按照本案《商铺租赁合同》第二条第四款之约定，本案租赁保证金系对租赁合同项下承租人义务的担保。被上诉人通过竞拍获得涉案商铺的所有权，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被上诉人应当概括继受原出租人圆美公司在《商铺租赁合同》中的权利义务，其中就包括对本案11万元租赁保证金的继受，而且被上诉人在起诉时亦曾向圆美公司主张移交保证金，因此上诉人依照合同相对性原则，在合同解除后有权向被上诉人主张返还租赁保证金11万元，上诉人主张尚欠租金应抵扣掉11万元租赁保证金理由成立，本院予以支持。故上诉人还应支付被上诉人租金5976.9元（115976.9元-110000元），尚欠部分租金违约金应自合同约定应付租金之日即2019年3月1日起按月利率2%计算至付清之日止。关于物业费问题，上诉人主张不应支付，但是其没能提供证据证实其支付了2019年1月1日至2019年3月28日期间的物业费，故对其该项主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈文的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2463号民事判决第三、四项； 二、变更贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2463号民事判决第一项为：上诉人陈文向被上诉人广西永恒投资有限公司支付租金5976.9元； 三、变更贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2463号民事判决第二项为：上诉人陈文向被上诉人广西永恒投资有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算：以5976.9元为基数，自2019年3月1日起，按月利率2%计算至租金付清之日止）。 一审案件受理费4341元，财产保全费1520元，合计5861元，由上诉人陈文负担586元，被上诉人广西永恒投资有限公司负担5275元；二审案件受理费2933元，由上诉人陈文负担293元，被上诉人永恒投资有限公司负担2640元。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹