四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初872号 原告：田仕群，女，1954年8月12日出生，汉族，达州市通川区人，住所地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：郑益明，四川弘旺律师事务所律师。 原告：张丽，女，1980年12月27日出生，汉族，达州市通川区人，住所地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：郑益明，四川弘旺律师事务所律师。 原告：张久瑞，男，1933年2月19日出生，汉族，达州市通川区人，住所地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：郑益明，四川弘旺律师事务所律师。 被告：达州市通川区凤北街道肖公庙社区居民委员会，地址达州市通川区肖公庙路157号。 法定代表人：张三军，主任。 统一社会信用代码：555117026735371606。 委托诉讼代理人：吴朝勇，四川渝达律师事务所律师。 被告：张华，男，1979年2月7日出生，汉族，达州市通川区人，住所地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：陈才俊，达州市通川区魏兴法律服务所法律工作者。 被告：唐亚梅，女，1976年10月25日出生，汉族，达州市通川区人，住所地达州市通川区。 委托诉讼代理人：吴橙，达州市通川区朝阳法律服务所法律工作者。 被告：郭凡平，男，1967年4月2日出生，汉族，达州市通川区人，住所地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：王于丁，达州市通川区北外法律服务所法律工作者。 原告田仕群、张丽、张久瑞与被告达州市通川区凤北街道肖公庙社区居民委员会（以下简称肖公庙社区）、张华、唐亚梅、郭凡平合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田仕群及田仕群、张丽、张久瑞的共同委托诉讼代理人郑益明，被告肖公庙社区的委托诉讼代理人吴朝勇，被告张华及其委托诉讼代理人陈才俊，被告唐亚梅及其委托诉讼代理人吴橙，被告郭凡平及其委托诉讼代理人王于丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田仕群、张丽、张久瑞向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告肖公庙社区与被告张华签订的《联建协议》无效；2.依法确认位于达州市通川区肖公庙路168号7幢1单元15号房屋的拆迁安置补偿款943866元归原告方所有；3.本案的诉讼费由被告方承担。事实及理由：原告田仕群之夫张文学于2019年1月12日因病去世，张丽系田仕群与张文学之女，张久瑞系张文学之父。在被告张华和唐亚梅结婚之前，张文学于2007年3月13日与被告郭凡平签订《房地产买卖契约》，约定：郭凡平将位于达州市通川区北外镇肖公庙村社区安置房1单元5楼4号（建筑面积113.205平方米）以130186元的价格出售给张文学所有，郭凡平为张文学代办房产证、土地使用权证，在其契约签订后张文学按约向郭凡平支付了所有的购房款，可是被告肖公庙社区在原告田仕群夫妇完全不知情的情况下，错误的将张文学在被告郭凡平手中购买的以上房屋作为被告张华的联建房，并与被告张华签订联建协议，被告郭凡平便利用联建协议在产权登记部门为被告张华和唐亚梅办理了房产证和土地证使用权证。2019年，张文学购买的上述房屋被拆迁，被告张华和唐亚梅夫妇与政府签订拆迁安置补偿协议，政府将其房屋的拆迁安置补偿款943866元支付到了肖公庙社区，后因被告唐亚梅在起诉与张华离婚时申请财产保全，该款已被人民法院冻结。原告对此完全不知情，直到被告唐亚梅于2019年6月28日起诉并要求分割以上房屋的拆迁安置补偿款时，才得知被告张华、唐亚梅与郭凡平恶意串通，在原告方完全不知情的情况下签订联建协议，同时被告郭凡平采取欺骗的手段，将原告亲属张文学在张华与唐亚梅结婚前购买的以上房屋产权登记在张华与唐亚梅的名下，被告方的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，被告郭凡平将以上房屋作价130186元自愿出售给原告亲属张文学，并与张文学签订了书面的《房地产买卖契约》，而张文学也按约向郭凡平支付了全部购房款，其《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政性法规的强制性规定，应当合法有效，故其房屋应当依法归原告方所有。可是，被告郭凡平在将以上房屋出售给原告亲属张文学之后，在原告方完全不知情的情况下，被告肖公庙社区又与张华签订联建协议，被告郭凡平便利用其联建协议帮被告张华和唐亚梅骗取了产权登记，其行为不仅严重侵犯原告方的合法权益，而且被告肖公庙社区与被告张华签订的联建协议无效，故原告亲属张文学购买的以上房屋的拆迁安置补偿款943866元，应当依法归原告方所有。为此，原告诉讼来院，请求判如所请。 被告肖公庙社区辩称，1.张文学与郭凡平于2007年3月13日签订的房地产买卖协议属实，因房产无法办理产权证，所以就以社区联建房的名义办理了房屋产权证，三原告的亲属张文学对此知情，并要求社区直接与张华签订联建协议，因此社区以联建房的名义与张华签订联建协议无过错；2.本案诉争房屋的产权办理时间是2012年，张文学去世时间是2019年，办证时间与张文学去世的时间跨度长达7年之久，在此期间三原告及张文学并未对房屋产权提出任何异议，因此张文学及三原告对办证的事实是清楚的；3.张华与肖公庙社区之间签订的联建协议共4条约定，没有违反法律规定，协议有效，故原告请求联建协议无效无法律依据；4.原告除请求确认联建协议无效外，并没有要求赔偿，对原告的第二项诉讼请求，被告肖公庙社区不应承担责任。 被告张华辩称，张文学与郭凡平于2007年3月13日签订的房地产买卖协议属实，购房款也是由张文学支付。 被告唐亚梅辩称，1.认可肖公庙社区的答辩意见；2.房屋登记信息显示产权人是张华和唐亚梅，物权优于债权，故张华和唐亚梅取得了该房屋的产权；2.房屋产权证的办理时间是2012年1月12日，房屋买卖契约的签订时间是2007年，张文学已于2018年12月10日去世，张文学生前并未向郭凡平主张权利，三原告不是合同相对人，现三原告的请求已经超过诉讼时效。 被告郭凡平辩称，张文学为给其子张华购买结婚住房，2017年3月13日，张文学与郭凡平签订《房地产买卖契约》，约定张文学购买位于达州市通川区肖公庙社区一组肖公庙农贸市场后面1单元5楼4号房屋，建筑面积113.205平方米，价款130186元。张华、唐亚梅婚后在该房内居住生活，张文学生前把该套房屋登记在张华、唐亚梅夫妇名下，并办理了房权证和土地证。2018年达州市通川区老城区棚户区改造一期（四〇四片区）项目，张华、唐亚梅夫妇与征拆办办理了房屋征收补偿费用结算清单，获得补偿款943866元。综上，郭凡平与张文学签订、履行《房地产买卖契约》过程中，郭凡平没有违约行为，不应承担民事责任，请求法院依法判决驳回三原告对郭凡平的诉讼请求。 当事人围绕诉请请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告田仕群与张文学系夫妻关系，二人育有一子一女，即被告张华和原告张丽。原告张久瑞系张文学之父。被告张华与被告唐亚梅系夫妻关系，二人于2009年1月5日登记结婚。2019年1月12日，张文学因病去世。 2007年3月13日，张文学（乙方）与被告郭凡平（甲方）签订《房地产买卖契约》及附件，主要约定：1.甲方自愿将座落在北郊市场后的通川区北外镇肖公庙村社区安置房1单元5楼4号房屋，建筑面积为113.205㎡，土地使用面积待摊，出售给乙方；2.甲乙双方议定上述房地产成交价格为130186元，乙方预付购房定金60000元；3.双方同意于2008年2月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；4.本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；5.甲方为乙方代办房产证件、土地所有权证，双方税费自负。契约同时还约定了违约责任等其他条款。契约签订后，张文学向被告郭凡平付清了购房款。前述房屋的水、电、气均以张文学的名义上户。 被告肖公庙社区为解决前述案涉房屋办理产权证的问题，于2007年7月16日与被告张华以肖公庙村对窝梁滑坡治理联建房名义就案涉房屋签订《联建协议》。依据前述《联建协议》，被告张华向房屋管理部门申请将案涉房屋登记在被告张华与被告唐亚梅名下，并将相关手续资料交由被告郭凡平代为办理。房屋管理部门受理后，于2012年1月11日，将案涉房屋登记为被告张华与被告唐亚梅共同所有，并颁发了房产证和土地证（房产证号分别为：达州市房权证私权字第××号、第××号；土地证号为：达州市国用（2012）第05841号）。因达州市通川区老城区棚户区改造，案涉房屋被纳入征收之列，2018年12月21日，被告张华、唐亚梅与达州市通川区征地拆迁办公室签订《达州市通川区老城区棚户区改造一期（四〇四片区）项目房屋征收补偿安置协议书》（2018征补货字第ＨＡ126号），依据该征收补偿安置协议，被告张华、唐亚梅因房屋征收获得补助共计人民币943866元。2019年7月25日，因唐亚梅与张华离婚纠纷一案，唐亚梅申请对征收补款款进行保全，本院作出（2019）川1702民初3267号民事裁定书，对前述款项予以冻结，冻结期限一年。唐亚梅与张华离婚纠纷一案现已审结。 诉讼中，被告肖公庙社区、郭凡平称，与被告张华签订《联建协议》，并将案涉房屋的产权登记在张华、唐亚梅名下系经过张文学口头同意，但未能提供相关证据。 本院认为，被告张华、唐亚梅依据张华与被告肖公庙社区于2007年7月16日签订的《联建协议》，向房屋管理部门申请获得了案涉房屋的产权证书。但根据本案审理查明的事实，《联建协议》中涉及的房屋实际来源于张文学通过与被告郭凡平于2007年3月13日签订的《房地产买卖契约》购买所得，购房款亦由张文学付清，房屋的水电气等亦以张文学为户主进行登记，而张文学购房于与原告田仕群的夫妻关系存续期间，故案涉房屋应属田仕群与张文学的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故处分案涉房屋应经过田仕群和张文学共同同意。虽然被告肖公庙社区、郭凡平均称签订《联建协议》和向房屋管理部门申请办理房屋产权登记时经过张文学口头同意，但其未能提供相应证据，且处分案涉房屋需经过田仕群和张文学共同同意。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告张华与肖公庙社区签订《联建协议》和向房屋管理部门申请办理房屋产权登记的行为属于无处分权的人处分他人财产，事后亦没有得到权利人追认，故被告张华与被告肖公庙社区于2007年7月16日签订的《联建协议》应为无效。三原告作为张文学的法定继承人，请求确认2007年7月16日被告张华与被告肖公庙社区签订的《联建协议》无效的主张成立，本院予以支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，四被告明知被告张华不是案涉房屋的权利人，被告肖公庙社区却仍与其《联建协议》，而被告郭凡平又在代办房屋登记手续时将案涉房屋产权登记在被告张华、唐亚梅名下，故四被告对《联建协议》均有过错，其行为客观上损害了三原告的利益，故本案案件受理费应有四被告承担。 请求确认合同无效，属于形成权，不适用诉讼时效的限制，对被告唐亚梅辩称三原告主张权利超过诉讼时效的辩称意见，本院不予支持。因房屋权利人张文学已经去世，其遗产如何分配问题，涉及遗产继承纠纷，属另一民事法律关系调整的范围，本案中不宜处理，故对三原告请求拆迁安置补偿款归原告方所有，本院不予支持，原告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告张华与被告达州市通川区凤北街道肖公庙社区居民委员会于2007年7月16日签订的《联建协议》无效； 二、驳回原告田仕群、张丽、张久瑞的其他诉讼请求。 案件受理费13239元，减半收取6619.5元，由被告达州市通川区凤北街道肖公庙社区居民委员会、张华、唐亚梅、郭凡平各负担1654.88元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈宇 二〇二〇年七月七日 书记员  王婷