四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初79号 原告（反诉被告）:伏霞，女，汉族，1996年9月29日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充凯瑞置业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路113号坤隆花园1号楼1层101号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗青松，男，汉族，1980年2月22日出生，住浙江省安吉县，系公司法务。 原告伏霞与被告南充凯瑞置业有限公司（简称凯瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，凯瑞公司于2020年4月3日向本院提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伏霞的特别授权委托诉讼代理人钟琴，被告（反诉原告）凯瑞公司特别授权委托诉讼代理人罗青松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伏霞向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议；二、依法判令被告向原告立即返还购房款本金255601元，并按年利率6%支付利息9244元（自2019年4月10日开始计算，计算至实际返还费用为止，本次暂计至2019年11月13日），以上两项共计264845元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与其男友在2018年4月认购了被告开发的“南充恒大城”×幢×单元×层×号的商品房，房屋总价为825601元，约定房款在一年内分期付完。原告在支付了部分房款后，因为资金问题，与被告协商将分期付款改为按揭付款，因原告男友的征信有问题，遂决定减去其男友的名字，被告对此也表示同意，被告告知原告等被告通知再去办理换发票、按揭等手续，在等通知期间原告与其男友在2019年4月23日办理了结婚登记手续。2019年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》并换取了发票，随后办理按揭贷款时，银行要求必须以原告及其丈夫的名义共同贷款，但因为原告丈夫的征信有问题，银行拒绝贷款。原告丈夫愿意签署放弃产权以及共同还贷的承诺书，但仍然受到银行拒贷。原告认为，被告没有尽到提前告知义务，也未及时通知原告前去换发票、办理按揭等手续，被告对原告受银行拒贷的情况存在过错，被告的过错行为是导致商品房买卖合同无法继续履行的全部原因，被告应当对此承担相应的法律责任。 被告凯瑞公司辩称：同意解除合同，该项与我司的反诉请求一致；对于利息问题，我司认为不存在利息，是因为原告违约导致合同不能履行；返还房款需要按合同扣除违约金；同时房屋已经在原告的名下，需要返还房屋后才符合退款条件，退款也不应有利息，原告的诉状也说明是原告自己的原因不能支付，而不是我公司的的问题。 凯瑞公司（被告，反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告于2019年6月7日签订的《四川省商品房买卖合同》（合同编号：2019060775233）及补充协议；2、判令被告立即协助原告前往房地产管理部门办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续（房屋唯一编号：827698，楼栋编号：408708，2栋）；3、判令被告支付原告违约金82560.1元（可直接从原告应当退还被告的房款中抵扣）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2019年6月7日签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议（以下移简称合同），被告购买原告开发的南充恒大城×栋。房屋总价825601元，约定被告支付首付255601元，余款570000元被告在10天内通过申请银行按揭贷款支付。逾期仍未办理完毕的，原告有权单方解除合同，没收总房款的10%作为违约金。合同签订后，原告按约为被告进行了网签备案，被告却未按照合同约定办理按揭贷款手续，亦未另行付清尾款。原告通知解除合同后，被告亦不配合原告办理网签合同备案注销手续。 伏霞辩称：反诉的第1、2项诉讼请求我方同意；要求我方支付违约金的诉讼请求不同意，因为是凯瑞公司迟迟未将收据给我方，才导致需要一系列贷款材料，对于无法签订贷款合同，公司是存在过错的，我方没有任何违约行为，我方提交了贷款资料，是符合房贷资格的，是因为凯瑞公司收据出具的时间晚了导致原告的老公需要提交资料，王某不是商品房买卖主体，银行无权要求王某提交资料，王某是否满足房贷要求和本案房贷无关，公司因收据出晚了存在过错，被告主张的违约金和主合同相矛盾，合同第十条内容有相关规定。有矛盾的应以主合同为准，我方不应承担任何违约金。即使我违约，违约金也过高，应按主合同约定的1%计算。 结合认定的证据和当事人的陈述、庭审笔录，本院确认如下事实：2019年6月7日，伏霞（买受人）与凯瑞公司（出卖人）签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019060775233），约定买受人购买出卖人以出让方式取得坐落于嘉陵区交汇外（现为嘉南路五段×号）的南充恒大城商品房，该商品房为预售许可证20170216号下第×幢，该商品房的预测建筑面积共101.4平方米，其中套内建筑面积73.55平方米，分摊的共有建筑面积27.85平方米；计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11225.03元，总价款为825601元；付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付255601元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取贷款方式付款：买受人于2019年6月7日前支付首期房价款255601元，占全部房价款30.96%；余款570000元向指定银行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。2、（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的。出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。 伏霞与凯瑞公司签订了恒大城商品房买卖合同补充协议》，约定：出卖人在签订合同之前已经向买受人明示了《商品房买卖合同》（含附件一至附件十二）及本补充协议的全部内容，买受人对上述内容已明确知晓并没有任何异议。……二、双方同意本合同第九条补充如下：3、按揭付款买受人采用银行按揭付款或公积金贷款方式购房，须在合同签订当日付清首付款255601元。首付款付清当日内由买受人向指定银行（以下简称按揭银行）申请按揭贷款人民币570000元；（二）关于银行、公积金按揭付款方式的约定：1、买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。……等内容。 2019年6月7日，伏霞签署了一份《承诺函》，内容为“本人以商业按揭付款方式购买了贵司开发的南充恒大城项目×栋×楼×号商品房，本人承诺按照《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间前往银行办理完毕按揭手续。若逾期10天仍未办理完毕的，贵司有权单方解除合同，且没收本人总房款的10%作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全款付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，本承诺自承诺人签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管”。原告分别于2018年4月12日、4月某日、5月18日、12月25日、2019年4月10日分别向被告转款10000元、72560元、40471元、83369元、49201元。2019年6月7日，凯瑞公司向伏霞出具两张收据，金额分别为49201元（收据上备注：减名换票）、124362元；另一张收据没有时间，金额为82560元（收据上备注：减名换票）。庭审中双方均认可应退的购房款金额为255601元。 2019年7月23日，凯瑞公司向伏霞发出了《关于解除商品房买卖合同》的通知，称因伏霞的原因导致未按合同约定时间办理完毕贷款手续，已经违约，双方所签的《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，并支付该商品房总价款的10%作为违约金并办理合同解除善后事宜。 另查明，原告伏霞与王涛于2019年4月23日登记结婚。后因王涛的征信问题，银行拒贷，伏霞未交纳余下房款。伏霞向本院提出上述诉讼请求，凯瑞公司向本院提出上述反诉请求。 本院认为：（一）关于解除案涉合同及补充协议的问题。伏霞与凯瑞公司分别提起本、反诉均要求解除合同，对该项诉讼请求本院予以支持。（二）关于伏霞是否违约，违约金应如何计算，是否退还房款及利息的问题。伏霞称是因为凯瑞公司开收据的时间晚了而导致其结婚后因老公的征信问题被银行拒贷，但收据上有两张备注有减名换票，伏霞也未提交证据证实银行拒贷是因为该项原因，故该项抗辩本院不予支持。伏霞未能在银行办理按揭手续，也未以其他方式交清房款的行为已属违约。按照《恒大城商品房买卖合同补充协议》以及伏霞所签署的《承诺函》约定，伏霞的违约须支付总价款的10%作为违约金，伏霞称该项约定过高，结合本案的房屋总价款、违约过错的大小，以及房地产市场的成交价款等综合因素，本院酌定调整为按房屋总价款的5%计付违约金41280元（即825601元*5%）。合同解除后，伏霞所交房款凯瑞公司应予以退还，因伏霞违约而导致合同解除，伏霞要求计算利息的诉讼请求本院不予支持。凯瑞公司要求伏霞协助办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，为了结纠纷，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼讼》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除伏霞与南充凯瑞置业有限公司于2019年6月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019060775233）及《四川公司南充恒大城商品房买卖合同补充协议》； 二、伏霞于本判决生效后十日内协助南充凯瑞置业有限公司办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续； 三、南充凯瑞置业有限公司于本判决生效后十日内向伏霞退还购房款255601元； 四、伏霞于本判决生效后十日内向南充凯瑞置业有限公司支付违约金41280元（可从上述第三项款项中扣减）； 五、驳回伏霞的其他诉讼请求； 六、驳回南充凯瑞置业有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5372元，反诉案件受理费3728元，共计9100元，由伏霞承担1738.1元，南充凯瑞置业有限公司承担7361.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  邱 媛 审 判 员  胡浪涛 人民陪审员  张恒国 二〇二〇年七月一日 书 记 员  张欣怡