广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异147号 异议人（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行，住所地广东省深圳市龙岗区中心城新亚洲花园10区商业街商铺一、三、四层，统一社会信用代码91440300G34813743A。 负责人：杨多平，行长。 委托代理人：任广帅，广东嘉得信律师事务所律师。 委托代理人：代鑫宏，广东嘉得信律师事务所实习律师。 被执行人：范立功，男，汉族，1987年2月2日出生，身份证住址河南省平舆县。 案外人（利害关系人）：毛贵云，男，汉族，1979年8月3日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 关于申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下或简称工行龙岗支行）与被执行人范立功金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）粤0307执1279号通知书，拟在拍卖被执行人范立功名下位于深圳市龙岗区龙岗镇南联村运河蓝湾家园B座xx房产【不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第xxx号】（以下或简称涉案房产）时披露租赁信息，申请执行人工行龙岗支行以应依法去除租赁合同后拍卖涉案房产为由向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人工行龙岗支行提出异议称：其与被执行人范立功金融借款合同纠纷一案，案号为（2020）粤0307执1279号。法院于2020年4月14日裁定拍卖、变卖被执行人范立功名下涉案房产以清偿债务时，利害关系人毛贵云向法院提交了租赁合同等材料主张租赁权，称其于2019年3月11日与被执行人范立功签订了租赁合同，租赁期限自2019年3月11日至2030年1月10日。并由异议人出具《同意出租证明》从而办理了房屋租赁备案登记（登记备案号：深房租龙岗2019002273),备案租赁期限为2019年1月22日至2027年1月19日，且已向被执行人一次性支付十年的租金11万元（人民币，下同）。后利害关系人将涉案房产转租给案外人冯健生（身份证号码),租赁期限自2019年3月20日至2020年3月20日，租赁期限1年，租赁期限届满后自动续延一年，每月租金3000元。法院于2020年5月11日向异议人寄送了通知书，称将在拍卖涉案房产时对上述出租信息进行披露。异议人对于该执行行为不服，特提出异议。理由如下： 一、利害关系人与被执行人的租赁合同签订于2019年3月11日，涉案房产上的抵押权设立时间为2017年11月23日.异议人的抵押权设立在涉案租赁合同之前，依据物权法第一百九十条、担保法解释第六十六条第一款规定，涉案租赁合同签订时间晚于抵押权设立的时间，因此不能对抗异议人的抵押权。 二、涉案租赁合同及《同意出租证明》存疑。1.该租赁合同期限长达11年，且双方约定的一次性付清十年租金的方式不符合生活实践中所广泛认知的交易习惯，租赁关系存疑。2.涉案租赁合同约定的租金为110000/(10*12)=916.66元，以该房产87.1平米的建筑面积来看，租金明显低于同期市场价。《最高人民院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。3.异议人的《同意出租证明》为行内格式文本，至多只能够同意抵押人出租三年。然而本案中，涉案租赁合同竟备案长达8年之久。对此，异议人有充足理由怀疑抵押人藉以备案的《同意出租证明》是抵押人伪造的。 三、出具《同意出租证明》并不意味着放弃了抵押权的实现。1.异议人同意出租抵押物并非是放弃抵押权的实现。同意被执行人出租涉案房产更有利于实现抵押物的使用价值，是异议人对范立功释放善意的表现，不能因之而成为实现抵押权的限制。2.《同意出租证明》是被执行人租赁房屋时出于行政管理的需要，由异议人出具给租赁备案登记主管部门的，系异议人对被执行人使用涉案房产收益的意见，并不能够证明异议人对于抵押权的部分放弃或限制。 四、应当除去租约拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，如果附带租约进行拍卖，按照涉案租赁合同的约定，利害关系人至2029年3月31日之后才需开始支付涉案房产的租金，如通过拍卖取得涉案房屋的买受人应受该合同约束的话，需在2029年3月31日后才能收取租金。故附带租约拍卖的行为显然对于异议人抵押权的实现有较大的影响，应当予以修改。综合以上，恳请法院支持异议人的请求，依法去除涉案房产上的租约进行拍卖，维护异议人的合法权益！ 异议人工行龙岗支行提交如下证据材料（均为复印件）：执行异议申请书、（2020）粤0307执1279号拍卖通知书、邮寄拍卖通知书EMS、涉案房产不动产权资料电脑查询结果表（查询时间：2019年8月7日）、涉案房产租赁合同及房屋租赁备案凭证、抵押房产出租申请、异议人行内《抵押房产出租证明》格式文本。 本院经审查查明，涉案房产现登记于被执行人范立功名下，房屋用途为住宅，建筑面积87.1平方米；且涉案房产于2017年11月23日办理抵押登记，抵押权人为异议人工行龙岗支行，抵押编号：DY-06D17044468。 申请执行人工行龙岗支行与被执行人范立功金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院于2019年9月16日作出（2019）深国仲裁3970号裁决书，裁决范立功应偿还工行龙岗支行贷款本息合计2602551.93元、律师费36825元、保全费5000元等，并确认工行龙岗支行对涉案房产享有抵押权，就处置涉案房产所得价款优先偿还工行龙岗支行签署贷款本息等。在该案仲裁过程中，本院于2019年8月26日以（2019）粤0307财保1450号民事裁定书查封了范立功名下涉案房产，查封期限自2019年8月26日至2022年8月25日。因范立功未履行前述生效裁决所确定的义务，申请执行人向广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）申请强制执行，该院立案号为（2019）粤03执4419号，原财产保全查封在案件进入执行程序后，自动转为执行查封。2019年12月12日，深圳中院作出（2019）粤03执4419号之一执行裁定书指定本院执行。故本院立案号为（2020）粤0307执1279号。 在执行过程中，本院于2020年4月14日作出（2020）粤0307执1279号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人范立功名下涉案房产以清偿本案债务；并于同日作出确定财产处置参考价通知书，该通知书显示，经本院于2020年4月13日向深圳市房地产评估发展中心网站的“房地产评估价格查询系统”查询，涉案房产的市场总价为1505610.6元。 2019年4月26日，利害关系人毛贵云向本院执行部门提交声明、租赁合同、招商银行转账汇款电子回单打印件3张等，主张其于2019年3月11日与被执行人范立功就涉案房产签订租赁合同且已于2019年3月11日分3笔向范立功一次性支付十年的租金11万元，租赁期限自2019年3月11日至2030年1月10日止，并办理了房屋租赁备案登记（登记备案号：深房租龙岗2019002273，初始发证日期：2019年1月28日），备案租赁期限为2019年1月22日至2027年1月19日止；其同时声明就涉案房产放弃优先购买权。后毛贵云将涉案房产转租给案外人冯健生，租赁期限自2019年3月20日至2020年3月20日，每月租金3000元。经本院执行部门于2020年4月21日现场调查，涉案房产目前由冯健生居住。 2020年5月7日，本院执行部门作出（2020）粤0307执1279号通知书，决定在涉案房产拍卖时对前述出租信息进行披露。异议人工行龙岗支行认为该租赁合同成立于抵押权设立之后，且该租赁权的存在影响抵押权的实现，故请求法院去除租约拍卖。 另查，经本院调取登记备案号为深房租龙岗2019002273的房屋租赁备案登记档案，包括深圳市房屋租赁登记备案登记表、抵押房产出租证明、不动产权证、不动产登记证明、个人购房借款/担保合同、深圳市房屋租赁合同书（住宅）及相关人员身份信息。其中：1.编号：2017-1550抵押房产出租证明显示“在抵押人（出租人）和承租人双方签订的相关房产租赁合同（含补充协议，下同）不影响我行权益的前提下，我行同意抵押人（出租人）将上述房产出租给承租人，租赁合同期限自2019年1月21日至2027年1月20日，不得以租代买，一次性收取全部租金”，并盖有“中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行个人信贷业务合同专用章（2）”字样印章；2.深圳市房屋租赁合同书（住宅）显示，合同约定利害关系人毛贵云向被执行人范立功承租涉案房产的租赁期限自2019年1月22日至2027年1月19日，租金为每月3000元。 利害关系人毛贵云在本案调查时表示:前述抵押房产出租证明由涉案房产业主范立功提供，备案的租赁合同中“毛贵云”的签字为办理租赁凭证的中介代签，该合同是因街道租赁管理部门对租金的最低指导价原因而签署。异议人工行龙岗支行对前述抵押房产出租证明的真实性不予认可：1.该证明存在多处错别字，与银行使用的范本不一致；2.证明中的银行与异议人的印章存在多处不一致；3.异议人留存的被执行人范立功于2019年1月21日签署的抵押房产出租申请上载明租赁期限为2019年1月21日至2022年1月20日，异议人不可能超过客户的申请期限出具长达八年的证明。 本院认为，本案的争议焦点是异议人工行龙岗支行要求去除租约拍卖涉案房产的异议请求是否合法有据，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中，涉案房产于2017年11月办理抵押登记，本案系实现抵押权的执行案件，申请执行人对涉案房产享有抵押权。利害关系人毛贵云向本院提交的租赁合同，以及办理租赁备案的租赁合同、转租合同的落款时间均为2019年，均晚于抵押权登记，故依照前述规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，对处分抵押物后的受让人亦不具有约束力；利害关系人毛贵云主张之租赁关系租期长、租金一次性支付且明显低于市场价格，带租拍卖涉案房产，无疑将影响拍卖的成交率及成交价。另一方面，抵押房产出租证明是抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意思表达，并不是对抵押权的部分放弃或限制，故该证明无论是否是本案异议人出具，均不会对异议审查结果产生影响。综上，异议人中行龙岗支行关于去除租赁关系拍卖涉案房产的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 撤销本院于2020年5月7日作出（2020）粤0307执1279号通知书。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年七月六日 书记员  钟志洋