广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初10571号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************之四，统一社会信用代码914********629426L。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：陈泽鑫，男，1995年7月5日出生，汉族，住广东省普宁市***************，系该司员工。被告：李松坚，男，1964年7月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************535。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司诉被告李松坚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员吴思萌适用小额诉讼程序独任审判，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的委托诉讼代理人陈泽鑫，被告李松坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付以每个月421元为计算标准的物业服务费8420元（从2016年8月至2016年12月、2018年7月至2018年9月、2018年7月1日至2020年3月3日止），违约金817元（按物业服务费每日欠费总额的千分之一计算为标准从2016年8月至2016年12月、2018年7月至2018年9月、2018年7月1日至2020年3月3日止），共计为9237元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受托为上僚雅居乐新城湾畔（以下称“该小区”）提供物业管理服务，被告系该小区4座2302房的业主。该单元建筑面积为120.39平方米，被告于2017年3月9日办理入住登记手续，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，该小区高层洋房物业服务费的收费标准为3.5元／平方米／月，即被告每月需向原告支付物业服务费421元。从2016年8月至2016年12月、2018年7月至2018年9月、2018年7月1日至2020年3月3止，被告无故拖欠原告物业服务费19个月，拖欠物业服务费共计为8420元。期间，原告多次要求被告尽快支付物业服务费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之五向原告支付逾期付款违约金，违约金原告己自愿调整为每日按欠费总额的千分之一计算。至2020年3月3日，逾期付款违约金为817元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼，请依法做出判决。被告李松坚的答辩意见：请求事项：1.原告收取被告的物业管理费的起始日期应由2017年4月1日起；2.原告赔付被告赔偿金额共6413元。由此强行扣费事件可能引起的包括但不限于被告个人征信等等方面的损失，被告保留追究原告的法律责任的权利；3.原告自2020年1月1日至电梯修复完成期间，不应收取物业管理费；4.驳回原告提出的拖欠物业服务费8420元和违约金817元的主张；5.驳回原告请求诉讼费用由被告承担的主张。事实和理由：一、本纠纷的起因是：被告（以下称本人）就外墙漏水浸透内墙的事项向被原告（以下称物管）提出的维修要求，物管未履行物业服务协议，未及时进行合理的维护修缮，从而造成本人的财物损失。对本人据此提出的1200元的赔偿要求，物管一直拖延不作答复，无奈之下本人只好暂缓交纳物业管理费，待协商处理完毕再行交纳。物管后来又未经本人同意下，欺骗银行，违法从本人银行账户强行扣费，据此本人又对此提出扣费金额3倍的赔偿要求，物管亦一直拖延不作答复。由此而引起本次纠纷。下面按时间线列出与本案相关的事实。1．本人于2015年1月1日，签订合同购买以雅居乐品牌作宣传推广的位于顺德区北滘镇华阳南路l号雅居乐国际花园4座2302室。购房合同甲方（出卖人）为：佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司。合同第十七条，甲方强行指定雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司负责前期物业管理。另外，购房后本人成功推荐一人购买本楼盘一套房屋，按约定，合同甲方应付本人6000元奖励。2.2016年6月30日前，本人收到雅居乐方面的收楼通知书。有部分已收楼的业主在小区业主微信群爆出有建设质量问题，例如阳台地面挖出酒瓶，塑料管等等。又有业主指出小区煤气由临时供气设施提供，并未实现有煤气公司管道直接通气。后来（2017年间）物管提出基于煤气未按时正式通气的问题，将物业费收费以2017年1月为收费起始日期计，并叫业主前往物业管理处交费。当时有包括本人在内的十几个业主排队办手续，但当本人听到物管人员声称物业费2016年部分仅作冻结而非减掉不计后，本人及其他业主不同意这种冻结处理方法，大家都无办交费手续。3.2017年3月9日，本人在物业管理处签收《收楼手续书》，并交付3个月物管费1263元（本人按合同每月需交物业服务费为421元）。物管亦说明前述6000元奖励作为物业费扣收，本人无异议。该部分相当于6000/421=14.25个月。本人指出内墙有些裂缝，阳台门不能关紧等等问题，物管修复后，本人于3月下旬确认收楼并办理装修的有关手续。4．在办理相关手续后，本人房屋开始装修。5，6月间，在因台风引起暴雨天气后，装修师傅发现书房圆角位置内墙壁出现发霉斑点，原因是外墙有几块墙砖贴得不紧有破洞，导致浸水进内墙。本人即时通知物管处理，包括明确告知外墙有破洞的情况。但物管仅作补回内墙墙面原用墙漆，并未修复外墙破洞。本人反复多次同物管人员交涉，指出外墙的破洞一定会造成内墙再次浸水，但物管一直无做外墙修复。后来又因暴雨，内墙又出现两次浸水，本人同物管反复交涉要求修复外墙，物管仅仅重复补内墙两次。无奈之下，本人只好对浸水部位下面的窗台，将原装修方案的木板改为石板，以应对浸水极可能反复出现最终损坏木板的情况。期间物管的推托一是“我们只是打工的，要上头批复”，二是修复是建筑公司的责任，与物管无关。这个争执，一直到9月份，即本人初次告知物管浸水后起码过了100天，经过多次据理力争后，物管才终于找人修补了外墙破洞。以上几次修补，物管或购房合同甲方皆无提出过要本人支付任何费用，也就是说，他们自知按合同约定，修复外墙是他们的责任，只是一直拖着不处理。5．基于第4点的事实，根据购房合同第十八条保修责任，《住宅质量保证书》所列的保修责任，《顺德区（前期）物业服务协议书》第一条的第一点第1小点，物管有对房屋外墙部分维护修缮的责任。由于物管拖延甚至可能不修复外墙的过错，造成本人被迫修改装修材料而产生财物损失，本人向物管提出赔偿要求。赔偿金额的计算依据如下：为统一装修风格，本人不得己也将主卧房窗台由木板改为同款石板。两石板尺寸为书房1.8米长，主卧房3.5米长，宽度皆为0.6米，总费用为2562元，书房部分为870元，加上被迫修改的原来装修方案的木板部分，按共1200元赔偿给本人。物管经理的答复是：“我只是打工的，要上面批复。”自物管公司开始运作以来，三年多就换了4，5个经理，平均约半年换一个。对每一个新经理，本人都要重提一次赔偿要求，新的经理都是表示上一任无交代，不知道这回事，本人又重新复述一次来龙去脉，亦曾经写过详细说明交给某任物管经理。每次本人得到的都是标准答案“我是打工的，要上面批复”。简单总结就是每任物管经理对这事都是拖延而不作具体答复，甚至可能连其所说的向上面报告都没有做，对这件事一直没有处理意见，没有任何同意或商讨或拒绝赔偿的答复。6.2019年3月18日，物管的一个主管找本人，声称有心处理这件事情，要求本人先补交物业费。本人出于对其信任，以为可以解决这件事，马上交纳了6个月物业费2526元，并要求其发票写明收费期间为2018/10/1至2019/3/31，这足以证明本人并非无故不交物业费，而是一直想同物业协商好解决方法。但本人交费后，这个所谓有心处理这件事的物业主管，就再无联系过本人。7.2019年4月，本人收到供电或供水之类企业的通知，告知银行扣费账号余额不足。本人查证后发现账号于3月25日被扣了1262.99元，经向银行投诉，银行答复扣费账户为深圳某雅居乐公司。也就是说，物管欺骗本人要解决赔偿事件，强行从本人银行账户扣了3个月物管费。本人绝对确定从来没有跟物管或其任何关联公司签订过委托银行扣费的协议。在本人向银行投诉后，时任物管经理约本人到其经理办公室商讨解决方案。在其办公室，该经理承认无签过扣费协议的情况下扣费是其工作失误，物管是通过本人收楼时提供的作为办理供电手续的银行卡复印件获得本人的银行账号来进行扣费的，而银行卡复印件上己写明“仅供办理供电业务用”的文字。本人基于这个事实向其提出按扣费金额三倍赔偿的要求。该经理只是向本人反复认错，说帮小弟一把否则工作都会不保等等，但并无对赔偿的答复。经两小时无效商讨后，本人离开。后来经本人查账，发现在本人投诉后，物管在明知不合法的情况下，于2019年4月15日，仍然从本人账户于又扣了一笔421元。2019年4月29日，物管退回一笔1683.99元款项，对方户名为雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司。由其退款行为可见，物管已承认这两笔扣款是不合法的。此后物管再无联系本人商讨解决方案。8.2020年1月17日，物管某主管打电话给本人，说过年后一起解决物管费的问题。但过完年至今，与其一贯的处理方式一样，物管亦再无同本人联系。9.2020年4月7日，本人到物管前台交物管费，但提出发票要写当前交费期，但物管人员说要按欠费日期，因此本人无交费，在对方允许下拍下日期离开。由以上l至9点可见，本人已交3+14+6共23个月物管费，而到目前为止，本人一直向物管追讨赔偿，只是物管一直拖延不办理。因此，物管提出的拖欠物业服务费和违约金的主张是不合理的。10.2019年12月底，物管拆除小区全部9栋楼的电梯保护木板，将全部电梯的原金属面大面积刮花，在业主的强烈谴责下，答应过完年修复。但是，同样地，到今年5月底，也是无任何修复行动。新楼盘在交楼装修的前一两年期间，都会用木板封住电梯的金属面作保护，在适当时候再拆除。雅居乐作为建造了一定数量楼盘的公司，不可能不知道拆除的方法。但是，物管并无遵守物业服务协议对物业进行维护和管理，反而在拆除木板时，粗暴地毫无负责感地搞到电梯金属面面目全非，而对其自身的错误，一如既往地不作补救处理。因此，根据《顺德区（前期）物业服务协议》第一条的第一点第1小点，本人主张：物管应尽快完成由电梯生产企业修复损坏的金属面的工作。为安全计，此项工作只能由电梯生产企业或由其书面指定的相关企业完成。物管不应收取自2020年1月1日起，到电梯修复日期止的物业管理费，电梯修复完成日期以电梯生产企业出具相关文书为准。物管应将修复完成日期，不收物管费的起止日期，张贴于物业管理处和小区共9栋楼的大门，以及每一个电梯内。二、综上所述，本纠纷因物管未尽责任而起，后更违法从银行扣款，责任完全在物管方面，物管理应向本人做出赔偿。本纠纷期间，本人亦多次交纳部分物业管理费，同时反复同物管商讨赔偿问题，而物管一直置之不理。因此，本人向法庭提出如下主张请求：1．因雅新房地产开发有限公司及原告（物管），在交付房屋时，未按购房合同约定按时提供合规合格的供气服务，并隐瞒实情向本人交付房屋，本人在不知情下签署交房的相关手续。另外物管交楼时，房屋亦有裂缝，关门不紧等问题需要修复。因此，物管收取物业管理费的开始日期，应由物管交楼并收复房屋问题后的2017年4月l日起。2．物管应赔偿本人6413元；2-1.物管应赔偿：因拖延修复外墙所造成本人财物损失1200元，以及自2018年1月1日至2020年5月31日按2年期利率2.25计共65.25元，合计1265.25元；2-2.物管应赔偿：因未经本人同意，欺骗银行，违反强行从本人账户扣款1683.99元的3倍共5051.97元，以及自2019年5月1日至2020年5月31日按1年期利率1.75计共95.78元，合计5147.75元。以上两项合计共6413元。3．物管自2020年1月1日至电梯修复完成期间不应收取物业管理费。并将此项张贴于物业管理处和小区共9栋楼的大门，以及每一个电梯内。4．驳回物管提出的拖欠物业服务费8420元和违约金817元的主张。5．驳回被物管请求诉讼费用由本人承担的主张。最后陈述本答辩状仅以雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司为主体的依据：1．本楼盘销售期间，一直以雅居乐品牌做宣传，本人直到签合同时才知道合同甲方为佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司。2．本人收楼时是在物管前台办理手续，协助办理手续的是物管方面的工作人员。3．收楼手续书上面盖有雅新和物管两个公章。由此可见，物管和雅新皆是雅居乐名下两个分公司，只有业务分工不同。本人无可能也无需考究具体哪一项属于哪一个分公司的责任。物管理应根据合同承担雅新及物管两方的相关责任。因此，本答辩状仅以雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司为主体是合理的。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，被告为购买雅居乐国际花园4座2302单元（建筑面积为120.38平方米），与佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司签订合同编号为Y216324的《商品房买卖合同》。后雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司作为“甲方（物业服务企业）”与李松坚作为“乙方（业主）”签订了一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由甲方为乙方提供自业主收留之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用按照每月缴纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前，甲方在首次收取乙方物业服务费时，可预收三个月，乙方转让物业或物业服务合同终止时，如乙方不欠甲方物业服务费，甲方应在一个月内将预收的物业服务费本金退回给乙方；乙方不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金……后原告向被告发出《雅居乐国际花园收楼通知书》，告知被告可以于2016年6月30日至2016年7月31日前来物业管理公司办理收楼手续，如未能于上述期限内前来收楼，请知会相关人员及时合理调整收楼时间，否则视为被告已收楼，相关事宜按《商品房买卖合同》约定执行，被告正式成为雅居乐国际花园的业主，物业管理费将于2016年8月1日开始计收。2017年3月9日，被告签署《收楼手续书》，并交纳了三个月的物业管理费1263元，《收楼手续书》“物业公司财务部”下框空白处手写部分为“120.38×3.5=421，120.38×3.5×3=1263（4、5、6）”。诉讼中，双方确认被告已缴纳24个月的物业费。经查，2017年9月19日，雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司的企业名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人已签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，原告作为案涉小区的物业管理公司，为案涉小区提供物业服务，被告应按照《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定按期缴纳物业服务费。被告的抗辩意见及提交的证据并不足以体现原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括公用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，被告以部分服务的不完善作为其拒交物业费的理由并不成立。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和和维护业务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。被告认为原告的物业服务对其造成损失，可另案主张权利，被告在本案要求原告赔偿损失的请求，本院不作处理。关于被告应从何时向原告缴纳物业服务费的问题。被告是在2017年3月9日收楼的，虽然原告向被告发出过收楼通知书，但原告并无证据证明其发出时间，原告主张视为被告在2016年7月31日前已收楼并从2016年8月1日起计收物业服务费依据不足，本院不予支持。且从《顺德区（前期）物业服务协议书》关于“甲方在首次收取乙方物业服务费时，可预收三个月”的约定及《收楼手续书》中备注预收的为4、5、6月的物业服务费，可推定当时原告将2017年4月的物业服务费作为其首次收取的物业服务费，故本院确定被告应从2017年4月开始向原告缴纳物业服务费。双方当事人均确认被告已缴纳24个月的物业服务费，即被告2019年4月至2020年3月合计12个月的物业服务费尚未缴纳，合计为5052元。关于违约金，《顺德区（前期）物业服务协议书》约定每月5日前缴纳当月物业费，逾期按日5‰支付约金，原告虽将违约金调整至日1‰，但原告主张的违约金仍过高，本院调整为按年利率24%计收违约金。从2019年4月5日开始分段计收违约金至2020年3月3日，计得违约金为555.72元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李松坚应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付2019年4月至2020年3月的物业服务费5052元及计算至2020年3月3日的违约金555.72元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司已预交），由被告李松坚负担。本判决为终审判决。审判员  吴思萌二〇二〇年七月二十日书记员  何卓峻