湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂09民终743号上诉人（原审被告）：刘惠明，男，1965年6月7日出生，汉族，住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：李宗毅，湖北锡爱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗文龙，男，1990年7月21日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：王国祥，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖北丽群房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路213号。法定代表人：李超群，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭霆，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孝感市捷诚房地产代理有限责任公司。住所地：湖北省孝感市长征路理丝小区特1号。法定代表人：陈艳荣，该公司经理。委托诉讼代理人：杨德润，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司。住所地：湖北省孝感市北京一路福星城公寓G1-138捷诚地产。负责人：杨德润，该分公司经理。原审被告：刘振（系上诉人刘惠明之子），男，1994年12月19日出生，汉族，住湖北省孝感市。上诉人刘惠明因与被上诉人罗文龙、湖北丽群房地产开发有限公司（以下简称丽群公司）、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司（以下简称捷诚公司）、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司（以下简称捷诚乾坤大道分公司）、原审被告刘振房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘惠明上诉请求：一、请求二审改判丽群公司承担返还购房款义务；二、请求二审对上诉人支付佣金5000元依法处理；三、本案一审、二审案件诉讼费由罗文龙、丽群公司承担。事实和理由：一、罗文龙与丽群公司签订的《商品房买卖合同》应为有效合同，一审认定无效缺乏法律依据。1.罗文龙与丽群公司签订《商品房买卖合同》时，已经知晓该商品房现状，上诉人与捷诚公司不存在恶意串通。2.罗文龙与丽群公司签订《商品房买卖合同》不属于损害国家利益的无效情形。二、上诉人已经履行《存量房买卖合同》义务，罗文龙支付购房款645000元的用途是代替丽群公司支付上诉人材料款，上诉人无返还义务。1.《存量房买卖合同》已经履行完毕，上诉人已经全面履行合同义务，造成商品房迟延办理不动产证的原因在于丽群公司。2.罗文龙依据《存量房买卖合同》支付购房款的用途实质是丽群公司支付上诉人的债权，上诉人无返还义务。3.该商品房所有权归丽群公司所有，即使不能办理权属登记，罗文龙只能依据《商品房买卖合同》的约定追究丽群公司的违约责任。三、一审法院漏判上诉人支付中介费5000元的处理。罗文龙辩称，一、刘惠明上诉的陈述与客观事实不符，其上诉请求缺乏事实和法律依据，不能得到支持。1.上诉人称答辩人只能按照《商品房买卖合同》的约定追究丽群公司的违约责任的主张本末倒置。答辩人与刘惠明发生的《存量房买卖合同》法律关系，不是丽群公司；罗文龙与刘振签订的《房屋转让协议》、罗文龙与丽群公司签订的《商品房买卖合同》目的是为了制造“一手房”交易假象，规避国家税收。答辩人与丽群公司不存在真实的《商品房买卖合同》法律关系。2、刘惠明在签订、履行《存量房买卖合同》过程中，隐瞒了案涉房屋多项权利瑕疵，未履行约定义务是本案纠纷发生的根本原因。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。丽群公司辩称，一、案涉房屋是我公司用于抵债房屋；二、我公司为了协助罗文龙与刘惠明之间的交易，提供相关手续，我公司没有与罗文龙发生任何买卖关系。捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司共同辩称，一、答辩人已经告知各方当事人房屋的各项情况，不存在隐瞒；二、答辩人向罗文龙、刘惠明告知了买卖房屋的所有事项；三、答辩人已经提供了买卖房屋中介服务；四、答辩人已经履行了中介服务合同义务，造成本案纠纷原因不在答辩人。请求人民法院依法裁判。罗文龙向一审法院起诉请求：1.依法解除2018年7月12日罗文龙与刘惠明、捷诚公司签订的《存量房买卖合同》，2018年7月24日与刘振签订的《房屋转让协议书》，与丽群公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令刘惠明双倍返还购房定金100000元，返还购房款595000元，支付违约金119000元（购房款595000元×违约比例25%），合计814000元（开庭后变更的诉请）；3.判令捷诚乾坤大道分公司返还中介费6450元；4.本案诉讼费、诉讼代理费、保全费等其他费用全部由刘惠明、捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司、刘振、丽群公司承担。一审法院认定：2017年12月19日，丽群公司以抵债的方式，将其开发的孝感市城南××号商品房一套抵偿给刘惠明，该房屋以刘惠明之子刘振名义在丽群公司登记，但没有进行备案和网签，房屋仍然登记在丽群公司名下。后刘惠明通过中介捷诚乾坤大道分公司将该套房进行销售，2018年7月5日，罗文龙与刘惠明、捷诚乾坤大道分公司达成购房意向，并于2018年7月5日、7月10日、7月11日以微信、银行转账方式，分5次先后向杨德润转款购房定金50000元，杨德润以捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司名义向罗文龙出具了收款收据。杨德润又将该款汇至刘惠明名下。2018年7月12日，罗文龙与刘惠明、捷诚公司签订《存量房买卖合同》。合同约定由刘惠明将位于孝感市城南××楼××号商品房出售给罗文龙，捷诚公司居间中介。合同与本案有关联的条款如下：成交价为645000元，捷诚公司收取罗文龙佣金6450元。三方签订房屋买卖合同后，罗文龙向刘惠明支付定金50000元，罗文龙在签订合同后7日内支付给刘惠明300000元首付款（含定金50000元），购房余款在罗文龙与刘惠明、丽群公司三方正常办理改签一手购房预售合同后，通过捷诚公司一次性付清。刘惠明保证房屋权属无争议，若发生与刘惠明有关的权属纠纷或债务纠纷，由刘惠明负责解决并承担一切后果及违约责任，违约金为房屋实际成交价的25%。为了完成罗文龙与被告丽群公司签订第一手商品房买卖合同，2018年7月24日，罗文龙分别与刘振、丽群公司分别签订了《房屋转让协议》和《商品房买卖合同》，并向刘惠明支付全部的购房款。刘惠明共计收取罗文龙购房款共计645000元（含杨德润转账），捷诚乾坤大道分公司收取罗文龙中介费6450元。同时，罗文龙还向小区物业孝感市华志学物业管理有限责任公司支付2018年8月3日至2019年8月2日一年的物业费1566元。由于案涉房屋被武汉市江岸区人民法院查封，罗文龙不能取得房屋的所有权，以致成讼。另认定，案涉房屋于2016年10月9日被武汉市江岸区人民法院查封，查封期间自2016年10月9日至2019年10月8日止。2019年9月26日，武汉市江岸区人民法院续查封了案涉房屋，查封期间自2019年10月8日至2022年10月7日止。一审法院认为，本案系房屋买卖合同和居间合同纠纷。罗文龙与刘惠明、捷诚公司签订的《存量房买卖合同》，是罗文龙与刘惠明在捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司居间下，由罗文龙购买刘惠明的房屋，上述合同系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效。罗文龙与刘振签订的《房屋转让协议》、罗文龙与丽群公司签订的《商品房买卖合同》是为实现案涉房屋改签第一手合同，规避国家税收而签订的合同，由于该合同系恶意串通，损害国家的利益，当属无效合同。《存量房买卖合同》签订后，罗文龙按合同的约定，全面履行了支付购房款和支付居间费用的义务。由于案涉房屋被法院查封，不能实际合同目的（房屋交付并办理房屋登记手续），故罗文龙请求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，依法予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，刘惠明应退还罗文龙购房款645000元，捷诚乾坤大道分公司应退还罗文龙中介费6450元。关于违约责任及赔偿损失的问题。由于《存量房买卖合同》不能履行的原因在于案涉房屋被法院查封。该事件不能归责于合同各方原因，故各被告不能按合同的约定承担违约责任。但刘惠明收取了罗文龙购房款，给罗文龙造成了利息损失应予以赔偿，该利息损失的赔偿标准应以购房款645000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年7月24日起至该款还清之日止。罗文龙主张的诉讼代理费、保函的费用没有证据及法律规定，对该项诉讼主张依法不予支持。刘振经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，遂判决：一、解除2018年7月12日罗文龙与刘惠明、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司签订的《存量房买卖合同》；二、刘惠明于判决生效后三日内向罗文龙返还购房款645000元并赔偿利息损失（利息损失的计算标准：以645000元为基数，自2018年7月24日起至该款全部付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司于判决生效后三日内向罗文龙返还中介费6450元；四、驳回罗文龙的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12005元，保全费4620元，两项合计16625元，由刘惠明负担14625元，由罗文龙负担2000元。二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，罗文龙与丽群公司签订的《商品房买卖合同》是当事人为实现案涉房屋改签第一手合同，规避国家税收而签订的合同。该合同损害国家的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，应属于无效合同情形。刘惠明上诉称该合同合法有效没有法律依据，依法不予支持。罗文龙与刘惠明、捷诚公司签订的《存量房买卖合同》，是系合同当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，属于合法有效合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同约定全面履行合同约定的义务。涉案的《存量房买卖合同》签订后，由于案涉房屋被人民法院依法查封，致使双方签订的涉案《存量房买卖合同》目的不能实现，应当依法予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，刘惠明收取了罗文龙购房款645000元应当予以返还，并赔偿相关经济损失。刘惠明称收取罗文龙购房款的用途实质是丽群公司支付上诉人的债权，上诉人无返还义务的理由没有法律依据，依法不予支持。刘惠明与丽群公司之间以房抵债协议是另一法律关系，刘惠明要求罗文龙按照该协议向丽群公司主张权利没有法律依据，依法不予支持。刘惠明在一审诉讼中没有主张中介费，二审不予处理，其应当另行主张权利。综上所述，刘惠明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12005元，由上诉人刘惠明负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王 政审判员 蒋家鹏二〇二〇年七月三十一日书记员 李 晨