山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6498号上诉人（原审原告）：张玲，女，1987年3月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：李云开，男，1985年8月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王野，男，该公司工作人员。上诉人张玲、李云开因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初4136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员李静独任审理。本案现已审理终结。张玲、李云开上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案事实认定有误。涉案合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支违约金。此约定的违约金计算比率明显偏低，显失公平，不足以弥补二上诉人在遭受违约期间所受到的损失。帝华公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。帝华公司于2014年7月9日将涉案房屋交付张玲、李云开，但因该房屋未竣工验收备案，应以2016年6月3日竣工验收备案日为交房日期。根据合同约定，扣除360个工作日后，帝华公司应当于2017年11月13日（已扣除公休日及法定节假日）之前将办理权属登记需由帝华公司提供的资料报产权登记机关备案，现帝华公司未在该日期之前履行合同约定的将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。帝华公司2018年7月份才通知上诉人办证，期间由于房屋销售政策有变，涉案房屋在两年之内无法交易，本城区房价下滑了2000多元每平方米，总共造成了20多万元的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第八条的规定，合同约定的违约金数额明显低于给上诉人造成的损失，一审判决侵害了上诉人的合法权益。被上诉人帝华公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。张玲、李云开向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金75537.64元；2.诉讼费由被告承担。审理过程中，张玲、李云开申请将第一项诉讼请求变更为判令被告支付逾期办证违约金7162.5元（按购房款的2%计算）。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人张玲、李云开。二、合同签订时间：2013年3月19日。三、商品房信息及价款：XXXX号房屋及储藏室，共计358,125元。四、买受人付款情况：已全额支付所有房款。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2014年3月20日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。七、帝华公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间：2017年11月13日前（自2016年6月3日起计算360个工作日，已扣除公休日及法定节假日168天）。八、帝华公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间是否超出约定时间：是。以上事项中，双方有争议的事项为第八项，其他事项双方无争议。一审法院认为，张玲、李云开主张将逾期办证违约金按照购房款的2%予以调高，并提交（2019）鲁01民终916号民事判决书予以佐证，但该判决结果是综合考虑逾期办证对原告造成的损失后予以调高，本案中张玲、李云开未提交相应证据证明合同约定赔付的逾期办证违约金低于因逾期办证而实际造成的损失，故一审法院对于张玲、李云开将逾期办证违约金调高至购房款2%的诉讼请求不予支持，应按照约定优先的原则按照购房款的1%计算违约金。涉案房屋交房时间为2016年6月3日，帝华公司未提供证据证明在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故对张玲、李云开关于逾期办证违约金的主张，一审法院依法予以支持，其违约金总额应依法确定为3581.25元（358,125元x1%）。判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张玲、李云开逾期办证违约金3581.25元；二、驳回原告张玲、李云开的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，张玲、李云开主张的涉案商品房逾期办证违约金的标准如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，张玲、李云开主张帝华公司逾期办理房屋产权登记，应当承担逾期办证违约金，并主张合同约定的逾期办证违约金即购房款的1%过低，主张按照购房款2%计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，合同约定的逾期办证违约金低于因逾期办证给张玲、李云开造成的损失的，张玲、李云开可以请求增加违约金。关于逾期办证给张玲、李云开造成的损失数额问题。根据合同约定，帝华公司应于2017年11月13日前将办理权属登记登记需由其提交的资料报备案，即逾期办证违约金应从2017年11月14日开始计算。关于逾期办证截止时间，帝华公司主张其于2018年6月25日取得涉案项目的综合验收备案证明后即提交备案，并通知张玲、李云开办理涉案商品房的权属登记，张玲、李云开对该日期不予认可。即使按照帝华公司自行主张的2018年6月25日为计算逾期办证违约金的截止时间，因涉案商品房买卖合同未明确约定逾期办证违约金的计算方式，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条的规定，应以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3-1.5倍计算，中国人民银行2017年公布的一年以下基准利率为4.35%，故涉案商品房逾期办证给张玲、李云开造成的损失应以购房款358125元为基数，中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3-1.5倍计算。即使按照4.35%的1.3倍计算，涉案商品房逾期办证违约金数额为12477.67元。根据合同约定，逾期办证违约金为购房款的1%即3581.25元，过分低于逾期办证给张玲、李云开造成的损失12477.67元，故张玲、李云开主张调整违约金，符合法律规定，本院予以支持。张玲、李云开主张按照购房款2%计算逾期办证违约金即7162.5元（358125元*2%），并不超过逾期办证给张玲、李云开造成的损失12477.67元，故张玲、李云开要求帝华公司按照购房款2%支付逾期办证违约金的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，张玲、李云开的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初4136号民事判决；二、被上诉人济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张玲、李云开逾期办证违约金7162.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由济南帝华房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元，由济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年七月十日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗