四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6830号 上诉人（原审被告）：四川宜道品牌营销策划有限公司，住所地：成都市武侯区武侯祠大街11号附10号。 法定代表人：罗再英。 委托诉讼代理人：张罗，四川炬衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市锦里小学，住所地：成都市武侯祠大街9号。 法定代表人：颜军，校长。 委托诉讼代理人：王琳，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程庞枫，四川公生明律师事务所律师。 上诉人四川宜道品牌营销策划有限公司（以下简称“宜道公司”）因与被上诉人成都市锦里小学（以下简称“锦里小学”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宜道公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审法院并未查明双方租赁合同关系的真实意思表示。当事人双方均明知酒店经营周期至少为八年以上，双方为了合同签订的便利性，沿用了成都神仙豆花庄餐饮有限公司与锦里小学签订的合同，该合同的剩余期限只有四年，不是双方的真实意思表示。宜道公司投资是基于长期的租赁考量，若宜道公司明知合同到期后不续签，将不会承租案涉房屋。2.一审法院认定租赁合同第九条第一款有效并据此认定房屋占有使用费是错误的。该条款约定的逾期房屋占用费高达每天8500元，超出了商业行业的费用，且该条款为格式文本，并非双方真实意思表示，也违背了民法最基本的公平原则，应当认定为无效。不应当按照该条款计算房屋占有使用费。此外，宜道公司不存在故意拖欠房租的恶意，不应适用任何惩罚性规定。3.宜道公司欠付租金不构成违约。4.双方合同终止的时间应为2019年12月31日。在2019年年底房屋已经没有使用，宜道公司也向锦里小学进行了通报，且之后并未实际经营，不存在后续产生占有使用费的问题。5.双方已于2020年6月10日签订了《房屋腾退及交房协议书》，对房屋腾退进行了约定，完成了房屋的清理和交接。 锦里小学辩称，一审判决对租金、违约金及房租占用费的认定合法有效，应该维持。双方已经就房屋腾退并返还，达成协议，但房屋尚未实际返还，法院可以依据该协议进行判定，返还的截止时期由法院依法认定。 锦里小学向一审法院提出诉讼请求：1.判令宜道公司立即向锦里小学腾退位于成都市武侯区武侯祠大街11号附10号房屋；2.判令宜道公司支付自2019年1月10日起至逾期腾房的占有使用费（按10元/日/平方米计算），暂计算至2019年3月1日为416500元；3.判令宜道公司向锦里小学支付拖欠租金512506元，支付逾期付款违约金25625.3元（按拖欠租金的5%计算）。 一审法院认定事实如下：一、成都市凉水井街小学享有成都市武侯祠大街11号房屋的所有权。2007年8月，成都市凉水井街小学更名为成都市锦里小学。二、2015年12月2日，锦里小学（甲方，出租方）与宜道公司（乙方，承租方）签订《成都市锦里小学房屋租赁合同》，将武侯区武侯祠大街11号附10号，建筑面积850平方米，共计四层的房屋出租给乙方转向作为酒店经营使用；租赁期限从2011年1月1日至2018年12月31日；2011年1月1日至2014年12月31日，年租金从33万元起每年在上一年基础上上浮5%，由承租方成都神仙豆花庄餐饮有限公司承担，从2015年1月1日起至2018年12月31日每年租金410000元，按月支付，由承租方宜道公司承担；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后的十日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/日/平方米向甲方支付房屋占有使用费；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当月租金的5%支付违约金。合同的十四条补充说明：成都市神仙豆花庄餐饮有限公司因为经营困难申请转向为酒店，学校同意该房屋租赁项目转向为酒店，合同承租方由成都神仙豆花庄餐饮有限公司调整为宜道公司。三、一审庭审中，宜道公司陈述收到过锦里小学发出的律师函，告知不会续签租赁合同，故开始未再支付租金，现仍在继续使用案涉租赁房屋。锦里小学陈述，2018年12月15日收到了宜道公司支付的截止2017年9月的租金，之后的租金未再收到过。双方确认没有续签新的租赁合同。 一审法院认为：锦里小学与宜道公司建立的租赁合同均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，双方均应遵照履行。宜道公司租赁并使用案涉房屋，应当依约向锦里小学支付租金。截止租赁期限届满时，宜道公司尚欠租金512506元，故一审法院对该部分欠付租金512506元予以支持。合同约定逾期交付租金，因承担当月租金5%的违约金，故一审法院对锦里小学主张的违约金亦予以支持。 双方租赁合同约定的租赁期限于2018年12月31日届满，双方未再续签合同，因此宜道公司应当向出租方锦里小学腾退并返还租赁房屋。根据合同约定，在租期届满后的十日内应返还该房屋，逾期返还的，每逾期一日，应按照10元/日/平方米的标准支付房屋占有使用费。现宜道公司存在逾期退房的情形，故应当按照约定标准支付房屋占有使用费，对锦里小学主张从2019年1月10日起，暂计算至2019年3月1日为416500元的房屋占有使用费予以支持，并继续计算至房屋腾退之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宜道公司于判决生效之日起十日内向锦里小学支付租金512506元、违约金25625.3元；二、宜道公司于判决生效之日起十五日内向锦里小学腾退并返还位于成都市武侯区武侯祠大街11号附10号的房屋；三、宜道公司于判决生效之日起十五日内向锦里小学支付房屋占有使用费416500元（暂计算至2019年3月1日，从2019年3月2日起，按照每日8500元标准继续计算至房屋腾退返还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费13346元，由宜道公司负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 宜道公司提交锦里小学与宜道公司于2020年6月10日签订的《房屋腾退及交还协议书》，拟证明双方对房屋腾退已经达成一致；锦里小学对该证据的三性均无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院二审经审理查明的其余事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。 对案涉的争议焦点问题，本院评判如下： 宜道公司是否构成违约以及是否应当支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，锦里小学作为出租人依约履行了向承租人宜道公司交付案涉房屋的义务，宜道公司作为承租人亦应当按照合同约定向锦里小学支付租金。鉴于宜道公司并未按合同约定给付2017年10月至租赁期届满的房租，故其已构成违约，应当依照合同约定支付违约金。宜道公司主张其在承租前已告知锦里小学案涉房屋用途为经营酒店，需长期租赁，故其在2017年收到锦里小学发出的不再续租的律师函后未支付租金不构成违约，于法无据，本院不予采纳，一审法院对该项认定正确，本院予以维持。 宜道公司是否应当腾退案涉房屋。因双方《房屋租赁合同》期限已于2018年12月31日届满，且双方并未续租，故宜道公司占用案涉房屋已经没有合法依据，其理应向锦里小学腾退案涉房屋。另，尽管宜道公司于本案中提交了《房屋腾退及交还协议书》，但经本院核实，宜道公司并未于该协议书中约定的时间腾空返还房屋，且锦里小学亦未明确表示放弃该腾空返还房屋的诉请，故宜道公司仍负有腾空返还房屋的义务。对一审依锦里小学的诉请作出的腾空返还之判决，本院予以维持。 案涉房屋的占有使用费应当如何计算。因案涉房屋租赁合同解除之后，宜道公司并未腾退返还案涉房屋，故其应当向锦里小学支付房屋占有使用费。宜道公司认为其于2019年12月31日之后就并未使用案涉房屋，主张房租占有使用费应该计算至该时间，本院认为，虽宜道公司称2019年12月31日之后并未使用案涉房屋，且已经通知锦里小学，但该通知并不能发生法律意义上的交付效果，且宜道公司也没有证据证明其就该案涉房屋向锦里小学进行了返还，案涉房屋仍在宜道公司实际管控之下，故，该房屋占有使用费应当支付至宜道公司实际交付案涉房屋之日。对于宜道公司认为一审法院参照双方房屋租赁合同第九条第一款的约定确定的房屋占有使用费数额过高，请求调整的主张，本院认为，双方租赁合同约定的房屋占有使用费为每日8500元，该标准远远高于案涉房屋的租金，且明显具有惩罚性质，但鉴于锦里小学并未提交证据证明因宜道公司逾期未腾退案涉房屋而造成除租金外的其他损失，故本院结合双方合同履行情况、宜道公司的过错程度等因素依法酌情调整为按照月租金的1.3倍支付，即按每月44417元的标准从2019年1月10日起支付逾期返还房屋的占有使用费。 综上，宜道公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9964号民事判决第一项“四川宜道品牌营销策划有限公司于判决生效之日起十日内向成都市锦里小学支付租金512506元、违约金25625.3元”、第二项“四川宜道品牌营销策划有限公司于判决生效之日起十五日内向成都市锦里小学腾退并返还位于成都市武侯区武侯祠大街11号附10号的房屋”； 二、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9964号民事判决第三项“四川宜道品牌营销策划有限公司于判决生效之日起十五日内向成都市锦里小学支付房屋占有使用费416500元（暂计算至2019年3月1日，从2019年3月2日起，按照每日8500元标准继续计算至房屋腾退返还之日止）”为“四川宜道品牌营销策划有限公司于判决生效之日起十五日内向成都市锦里小学支付房屋占有使用费（按照每月44417元每月的标准，从2019年1月10日起计算至案涉房屋腾退返还之日止）”； 三、驳回四川宜道品牌营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行，二审案件受理费13346元，由四川宜道品牌营销策划有限公司负担8346元，由成都市锦里小学负担5000元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月二十一日 书记员  崔金枝