福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1645号 原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街A2幢13-18号、69-75号店面。统一社会信用代码：91350526856428047K。 负责人：张旭禹，该支行行长。 委托诉讼代理人：庄可堪，该行员工。 委托诉讼代理人：林星彪，该行员工。 被告：黄明捷，男，1989年12月24日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：赖美仁，女，1988年3月12日出生，汉族，住址同上。 被告：德化华骏房地产开发有限公司，住所地：德化县浔中镇富东街5号楼，统一社会信用代码：91350526077408637L。 法定代表人：吴为益，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林晓燕，福建志立律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称：农行德化支行)与被告黄明捷、赖美仁、德化华骏房地产开发有限公司（以下简称：华骏房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行德化支行的委托诉讼代理人庄可堪，被告华骏房地产公司的委托诉讼代理人林晓燕到庭参加诉讼。被告黄明捷、赖美仁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行德化支行向本院提出诉讼请求：一、判令黄明捷、赖美仁偿还借款本金人民币512229.76元及自2020年1月1日起计至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；二、依法判令黄明捷、赖美仁提供的位于德化县抵押物的折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、判令华骏房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：黄明捷因向华骏房地产公司购买位于德化县的房产，于2017年4月14日向农行德化支行借款人民币560000元，到期日2037年4月13日，采用等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每月20日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；由所购的房地产作抵押担保，并由华骏房地产公司提供连带责任保证担保。该笔贷款从2017年5月至2019年12月累计归还本金47770.24元，现尚欠本金512229.76元及自2020年1月1日起计至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息、复利，已构成违约。借款人黄明捷债务逾期后，经农行德化支方多次向借款人、保证人催讨，借款人及保证人拒不履行还款义务，现特向法院提出上述诉讼请求。 黄明捷未作答辩，也没有提供相关证据材料。 赖美仁未作答辩，也没有提供相关证据材料。 华骏房地产公司辩称，一、对于农行德化支行的第一项诉讼请求，因答辩人不是相关方，对于黄明捷与赖美仁尚欠的款项金额由法院查清后依法予以认定。且答辩人已代黄明捷、赖美仁偿还39211.4元，其中10649.78元已经（2019）闽0526民初2763号民事判决书确认，另还代偿28561.62元，就以上代偿金额我方保留向黄明捷、赖美仁追偿的权利；二、对于农行德化支行第二项诉讼请求，答辩人认为没有法律依据，根据法律规定，农行德化支行享有的是抵押权预告登记，而非抵押权的本抵押，不具有优先受偿的效力，且华骏公司已与黄明捷、赖美仁解除房屋买卖合同，不存在对该房屋进行拍卖、变卖的事实，因此农行德化支行的第二项诉求依法不能成立；三、对于农行德化支行的第三项诉求没有事实和法律依据，答辩人与黄明捷、赖美仁签订的房屋买卖合同已经解除，且答辩人已将黄明捷、赖美仁支付的全部购房款提存到法院，在此情况下，农行德化支行可以通过执行该购房款实现其债权，这种情况下要求答辩人承担连带责任显失公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农行德化支行为证明自己的主张，当庭提供下列证据：1.《营业执照》、《金融许可证》各一份，欲证明诉讼主体资格；2.黄明捷、赖美仁身份证、结婚证、华骏房地产公司的营业执照各一份，欲证明黄明捷、赖美仁、华骏房地产公司的诉讼主体资格；3.《个人购房担保借款合同》，《商品房买卖合同》各一份，欲证明借款合同法律关系依法成立的事实；4.《借款凭证》一份，欲证明农行德化支行已履行合同义务，依约发放贷款的事实；5.闽（2017）德化县不动产证明第0004491号《不动产登记证明》一份，欲证明农行德化支行已办理合法有效抵押登记手续；6.《同意房产抵押承诺书》、《共同还款承诺书》各一份，欲证明借款合同法律关系依法成立的事实；7.系统截屏一份，证明截至2020年6月20日黄明捷、赖美仁尚欠借款本金512229.76元，利息、复息、罚息11499.41元的事实。 上述证据经庭审质证，华骏房地产公司对其真实性均没有异议。 华骏房地产公司为证明自己的主张，当庭提供1.（2019）闽0526民初2763号民事判决书、受理案件通知书、企业电子回单各一份，共同证明华骏房地产公司已与赖美仁、黄明捷解除购房合同，并已将赖美仁、黄明捷所支付的购房款全部提存到德化县法院的账户的事实；2.保证金支付通知书、业务凭证各一份，共同证明除（2019）闽0526民初2763号民事判决书判决所确认的10649.78元外，华骏房地产公司还代黄明捷、赖美仁支付了银行按揭款人民币28561.62元的事实。 上述证据经庭审质证，农行德化支行对其真实性没有异议。 对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。黄明捷、赖美仁既未提交书面答辩状，又拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩等权利。综上，本院经审理认定事实如下： 以黄明捷、赖美仁作为买受人，华骏房地产公司作为出卖人，双方于2017年1月1日就黄明捷向华骏房地产公司以700000元价款购买址在德化县，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。 黄明捷、赖美仁于2012年4月23日办理登记结婚，系夫妻关系。2017年4月14日，以农行德化支行作为贷款人，黄明捷作为借款人，黄明捷、赖美仁作为抵押人，华骏房地产公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》1份，该合同约定：借款金额为560000元；借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定；还款方式采用等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人华骏房地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押人以所购位于德化县提供抵押担保，抵押人应配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按时按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等条款。 2017年4月14日，农行德化支行作为预告登记权利人，黄明捷、赖美仁作为预告登记义务人，双方就黄明捷向华骏房地产公司购买址在德化县向德化县国土资源局办理不动产预告登记。但农行德化支行与黄明捷、赖美仁至今未办妥房产抵押登记手续。 2017年3月31日，赖美仁向农行德化支行出具《共同还款承诺书》一份，承诺黄明捷向该行办理个人住房按揭贷款额度人民币伍拾陆万元，贷款期限20年，愿为合同项下的所有贷款承担共同还款责任，直到借款本息还清为止。 2017年4月14日，农行德化支行向黄明捷发放贷款560000元，到期日期为2037年4月13日，还款日为20日，一个还款周期为一个月，还款方式为等额本息还款。借款后，黄明捷未能按合同约定按期向农行德化支行偿还借款本息。黄明捷、赖美仁因连续三个月未归还按揭贷款本息，2019年7月31日，华骏房地产公司根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件约定，向本院请求解除《商品房买卖合同》及其他相关附件，并要求黄明捷、赖美仁协助华骏房地产公司办理注销该预售商品房合同备案登记和权属预告登记等手续、支付华骏房地产公司违约金人民币140000元、赔偿税费损失人民币33333.34元、支付华骏房地产公司代偿按揭款人民币10649.78元、支付为主张权利而支付的律师代理费25000元等诉讼请求。本院于2019年12月16日作出（2019）闽0526民初2763号民事判决，判决：解除华骏房地产公司与黄明捷、赖美仁签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件；黄明捷、赖美仁应于本判决生效之日起十日内协助华骏房地产公司办理注销该预售商品房合同备案登记和权属预告登记等手续、支付华骏房地产公司违约金人民币140000元、赔偿华骏房地产公司税费损失人民币33333.34元、支付华骏房地产公司代偿按揭款人民币10649.78元、支付华骏房地产公司为主张权利而支付的律师代理费25000元。该案生效后，华骏房地产公司向本院申请执行，华骏房地产公司将黄明捷、赖美仁所交购房款700000元汇入本院账号内。华骏房地产公司又于2019年11月28日、12月31日二次代黄明捷、赖美仁偿还自2019年5月15日起至2019年12月31日止的本息25039.47元、3522.15元，合计28561.62元。 本院认为，农行德化支行与黄明捷、华骏房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同条款没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，各方应按合同约定履行。黄明捷在合同履行过程未能按合同约定向农行德化支行按期足额偿还到期借款本息，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，农行德化支行有权宣布本案贷款提前到期并收回。现农行德化支行主张提前收回贷款，要求黄明捷偿还借款本金512229.76元及自2020年1月1日起至实际还清借款本息之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。该笔借款发生于黄明捷、赖美仁关系存续期间，属于夫妻共同债务，赖美仁亦出具《共同还款承诺书》，同意共同承担还款责任，故赖美仁应共同偿还。 根据《个人购房担保借款合同》的约定，阶段性保证人即华骏房地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现黄明捷尚未取得涉案房产的权属证书，亦未“办妥抵押登记”，故农行德化支行在保证期间内要求阶段性保证人即华骏房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。华骏房地产公司承担保证责任后，有权向黄明捷追偿。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然农行德化支行与黄明捷、赖美仁双方就抵押物办理了抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，房地产权尚未登记至黄明捷的名下，故抵押登记的条件尚不具备，抵押权未设立，农行德化支行仅仅只是抵押权预告登记的权利人，尚不能享有抵押权。因此，对农行德化支行请求就黄明捷、赖美仁提供的抵押房产享受优先受偿权，证据不足，本院不予支持。 综上所述，农行德化支行的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄明捷、赖美仁应于本判决生效后十五日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金人民币512229.76元及自2020年1月1日起至实际还清借款本息之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、德化华骏房地产开发有限公司对黄明捷、赖美仁的上述借款本息承担连带清偿责任。德化华骏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向黄明捷、赖美仁追偿； 三、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9016.3元，减半收取4508.15元，由黄明捷、赖美仁、德化华骏房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  颜鸣宙 二〇二〇年七月十七日 书记员  孙志培 附：一、本案适用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 6.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方