江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏08执异27号案外人：金巧生，男，1971年9月18日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。申请执行人：歌山建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市。法定代表人：何向全，该公司董事长。被执行人：江苏奥泰建设发展有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区。法定代表人：林延香，该公司总经理。本院立案执行的歌山建设集团有限公司（以下简称歌山公司）与江苏奥泰建设发展有限公司（以下简称奥泰公司）建设工程施工合同纠纷一案，于2019年1月21日查封奥泰公司位于淮安市淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋，案外人提出书面异议。本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金巧生提出异议称：请求贵院停止对淮安市淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋的执行。事实与理由：贵院在执行歌山公司申请执行奥泰公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年3月8日作出（2018)苏08执391号执行裁定书、协助执行通知书，查封奥泰公司位于淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋。异议人于2013年11月23日与奥泰公司签订淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋的《商品房买卖合同》，此合同具有合法效力，合同对房屋价款、付款方式、交房时间等进行了约定，并于2013年11月23日交付首付款，余款通过银行按揭支付。异议人认为贵院执行淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋将对异议人的合法财产权益造成严重侵害。恳请贵院停止对淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋的执行。申请执行人歌山公司未提交答辩意见。被执行人奥泰公司于2020年7月21日答辩称：1.我公司对案外人金巧生提交的购房合同、房款发票、契税发票、交房通知书等材料的真实性予以认可。2.我公司在贵院查封涉案房屋之前，已于2013年11月23日与金巧生签订了正式购房合同，并于2014年12月1日办理了相关交房手续。综上，我公司认为案外人金巧生提出的异议理由成立。本院查明，歌山公司诉江苏玫苑房地产开发有限公司、奥泰公司、林延香、严华建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月13日作出(2017)苏08民初104号民事判决书，判决：一、奥泰公司于本判决生效后十日内给付歌山公司工程款4188万元，并以4488万元为本金按月利率1%计付2018年2月2日起到2018年4月27日止的利息，以4188万元为本金按月利率1%计付2018年4月28日起至实际付清之日止的利息；二、歌山公司在4188万元工程款范围内就涉案工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回歌山公司的其他诉讼请求。因奥泰公司未按上述生效判决确定的内容履行义务，歌山公司申请强制执行，本院于2018年11月8日立案，执行案号为（2018）苏08执391号。2019年1月21日，本院裁定查封奥泰公司位于淮安市淮阴区奥体国际星城A12幢410室，A26幢105室、404室、601室及A2幢702室共五套房屋。另查封奥泰公司位于淮安市淮阴区九江路北侧、淮阴区淮河路南侧、淮海路东侧两块土地，并于同日向淮阴区不动产登记中心送达了执行裁定书和协助执行通知书，要求该单位办理查封手续，查封期限自2019年1月21日起至2022年1月20日止。2019年5月8日，本院作出（2019）苏08执监92号执行裁定：本院(2017)苏08民初104号民事判决由淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴区法院）执行。淮阴区法院应在收到本裁定书后通知相关当事人。同年5月23日，本院分别向歌山公司、奥泰公司邮寄《执行结案通知书》。2020年1月9日，淮阴区法院立案执行歌山公司与奥泰公司建设工程施工合同纠纷案，案号为（2020）苏0804执91号。另查明，2013年11月23日，异议人金巧生与奥泰公司签订《商品房买卖合同》一份，金巧生购买奥泰公司开发的奥体国际星城A26幢105室房屋，该房屋用途为住宅，建筑面积为95.24平方米，总房价为46.30万元，约定金巧生于签订本合同时支付首期房款14.30万元，余款32万元由买受人于2013年11月30日前向银行申请按揭贷款。同日，奥泰公司向异议人出具发票一张，发票显示收到金巧生房屋首付款14.30万元。2013年11月25日，金巧生缴纳契税6945元。税务部门出具的现金完税证备注栏显示：“家庭唯一住房，淮阴区”。2014年10月30日，奥泰公司向异议人出具《交房通知书》，该通知书显示交房时间为2014年10月30日。2014年12月1日，奥泰公司向异议人出具发票一张，发票显示收到金巧生购买涉案房屋房款46.30万元。同日，金巧生交纳涉案房屋一年的物业管理费686元。淮安市自然资源和规划局于2020年7月6日出具的《不动产登记簿信息查询结果》显示奥体国际星城A26幢105室房屋权利人为金巧生、周立花，已办理了预告登记，不动产权证号为预告证明B201338960号。查封登记情况为：查封法院及查封文书案号为淮安市中级人民法院（2018）苏08执391号，查封登记时间为2019年1月21日，查封开始时间为2019年3月8日，结束时间为2022年3月6日。淮安市淮阴区不动产登记中心于2019年1月21日出具的《不动产登记簿信息查询结果》显示奥体国际星城A26幢105室房屋权利人为“江苏奥泰建设发展有限公司”，不动产权证号为B201614187号。本院认为，本案争议焦点为：案外人金巧生对淮安市淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋是否享有足以排除强制执行的权益。关于案外人金巧生所提异议应由哪个法院审查问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”本案中，本院查封淮安市淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋后将该案指令淮阴区法院执行，虽然案外人金巧生提出异议时该案由淮阴区法院执行，因金巧生对本院查封的房屋提出异议，且本院为执行法院的上级法院，故案外人对本院查封的房屋提出异议的，应由本院进行审查处理。关于案外人金巧生对奥体国际星城A26幢105室房屋能否排除执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，本院查封的淮安市淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋，案外人金巧生在本院查封前已依法办理了受让物权预告登记，且涉案房屋已办理的不动产权证书，符合物权登记的条件，故本院对金巧生要求排除执行的异议请求予以支持。综上，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对淮安市淮阴区奥体国际星城A26幢105室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  黄春丽审判员  孙亚平二〇二〇年七月二十四日书记员  程 莹