河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3761号 上诉人（原审被告）：胡世某，男，1981年8月26日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：方骏，河北世纪联合（赞皇）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北锦臻物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区建设南大街269号师大科技园A座511室。 法定代表人：王智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武利，河北恩为律师事务所律师。 原审被告：河北鲲山商贸有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区南二环东路20号河北师大科技园商业座东区层108室。 法定代表人：王晓某。 原审被告：王晓某，男，1989年7月13日出生，汉族，住河北省石家庄市元氏县。 上诉人胡世某因与被上诉人河北锦臻物业服务有限公司、河北鲲山商贸有限公司、王晓某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡世某上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院作出的（2019)冀0108民初4211号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或回重审;2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，案涉小木屋为违法建筑，故与之相关的租赁合同无效。案涉物业楼及小木屋为河北师大科技园的临建建筑物，为未取得任何资质的违法建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉小木屋自始至终均未取得任何有效资质，故上诉人与常某、梁素某、张晶某三人针对违建小木屋签订的租赁合同无效，被上诉人依据无效的租赁合同要求上诉人支付小木屋的租金，违反了法律的相关规定，贵院应予改判。二、判决认定上诉人支付租金金额存在错误。2018年1月1日前，上诉人向科汇公司缴纳租赁押金3万元，故在后续的租赁过程中应当折抵部分租金。但一审法院并未认定该金额，也未提及该租赁押金，故一审判决认定租金金额错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，应依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。 河北锦臻物业服务有限公司答辩称，胡世某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、合同是否有效并不影响上诉人支付租金。答辩人从未与常某、梁素某、张晶某签订过租赁合同。答辩人虽未与上诉人胡世某签署过关于小木屋的租赁合同，但上诉人胡世某实际承租了小木屋，并将小木屋转租给王晓某等人收取了租金，故上诉人胡世某实际占有、使用了小木屋并从中获取了可观的收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即使房屋租赁合同无效，上诉人仍应当依据约定支付房屋占有使用费。但上诉人仅向答辩人支付了三个月租金，并未支付剩余的大部分租金，不符合双方的约定、法律规定，有违诚信。二、一审认定租金金额正确。关于租赁押金3万元，上诉人在一审中并未提起过。答辩人与之前的科汇物业交接时，并未交接上诉人缴纳3万元押金的事。经答辩人与之前的科汇物业相关人员核实，租赁押金3万元并未收取。只是写在了合同里，但因上诉人当时系科汇物业的总公司河北仕联科技投资有限公司的员工，且与仕联公司的领导是亲戚关系，故当时并未收取该3万元押金。上诉人也无证据证明其缴纳了3万元押金，上诉人并未提供其缴纳3万元押金的刷卡票据和科汇物业出具的收据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人无理拖延诉讼,拒不支付租金，请求二审法院依法维持原判。 河北鲲山商贸有限公司及王晓某未出庭答辩。 河北锦臻物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求三被告共同支付原告拖欠的租金及水电费共计466605.4元。2、诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：河北师大科技园归河北仕联科技投资有限公司管理，河北仕联科技投资有限公司最初将师大科技园物业楼交由石家庄科汇物业有限公司使用。2014年8月27日，石家庄科汇物业服务有限公司与被告胡世某签订一份《承包经营合同》，石家庄科汇物业服务有限公司将师大科技园物业楼一楼交由被告胡世某租赁经营，胡世某每月缴纳25000元，期限为2014年12月1日至2019年11月30日。同时被告胡世某还从石家庄科汇物业服务有限公司处承租了师大科技园的临建小木屋。2017年12月，原告与河北仕联科技投资有限公司签订了《物业服务合同》，约定河北仕联科技投资有限公司将河北师大科技园的物业相关事务交由原告管理，期限自2018年1月1日至2020年12月31日，物业楼小二楼由原告使用，临建部分（小木屋）交给原告自主经营、自负盈亏（合同第十二条第三项）；在此基础上，石家庄科汇物业服务有限公司与原告也在2017年12月签订了一份《交接协议》，将石家庄科汇物业服务有限公司享有的对师大科技园物业楼一层出租给胡世某的出租权转移给原告。之后，被告胡世某开始向原告缴纳租金，2018年1月4日被告胡世某向原告缴纳了物业楼一层2018年1月份的租金25000元，2018年3月8日胡世某向原告缴纳了物业楼二、三月份的租金50000元，原告同时向被告胡世某开具了收据；在原告与石家庄科汇物业服务有限公司2017年12月签订的《交接协议》中双方还约定，将石家庄科汇物业服务有限公司享有的对临建小木屋出租给胡世某的出租权也转移给了原告。之后，被告胡世某开始向原告缴纳租金，于2018年1月4日交纳了小木屋2018年1月1日至2018年3月31日的租金共计64363.5元，原告并给被告胡世某开具了收据；其后，被告胡世某就没有按期缴纳物业楼一层和小木屋的租金。物业楼一层从2018年4月1日至2019年9月30日被告胡世某应缴纳租金为每月25000元，共计45万元；小木屋从2018年4月1日至2019年2月28日被告胡世某应缴纳租金为每月21454.5元，共计235999.5元；两项合计685999.5元；涉案小木屋于2019年3月4日灭失，原告请求的为截止到2019年2月28日的租赁费，物业楼一楼被告实际使用至2019年10月30日，原告请求的为截止到2019年9月30日的租金。被告胡世某于2019年3月1日通过支付宝缴纳3.8万元，于2019年4月30日通过银行向原告缴纳10万元，于2019年5月20日通过银行向原告缴纳6.7万元，于2019年7月2日缴纳3.3万元，共计缴纳238000元；现尚欠原告租金447999.5元。庭审中，被告胡世某提交了其前妻印秋某的三张银行转账记录，分别是2018年7月3日3万元，2018年8月8日4万元，2018年8月28日2万元，称该9万元也是被告向原告缴纳的租金；原告对此不予认可，称印秋某也租赁师大科技园的房屋开办练歌房，属于原告物业管理的商业范围，该9万元是印秋某缴纳的物业、水、电、暖、空调等费用（租赁面积达1999.56平方米），并提交了印秋某承租房屋的《房屋租赁合同》、原告分别给印秋某开具的共计9万元的收据；在诉讼过程中，本院通知被告胡世某让印秋某开庭时到庭对该9万元说明情况，但印秋某并没有到庭。另查明，印秋某与被告胡世某原来为夫妻关系，二人于2019年6月19日已离婚；关于原告起诉时要求的水电费18605.9元，原告在庭审后，撤回了对该部分的诉讼请求。 一审法院认为，依据原告与河北仕联科技投资有限公司签订的《物业服务合同》及原告与石家庄科汇物业服务有限公司签订的《交接协议》，原告取得了对物业楼及小木屋的管理及出租权，河北仕联科技投资有限公司、石家庄科汇物业服务有限公司也已经将物业楼一楼及小木屋对被告胡世某的出租权转移给了原告，被告胡世某应向原告履行缴纳租金的义务，且被告已经缴纳了物业楼一层2018年1至3月份的租金75000元，缴纳了小木屋2018年1至3月份的租金64363.5元。从2018年4月1日至2019年9月30日物业楼一层租金每月25000元，共计45万元；从2018年4月1日至2019年2月28日小木屋每月租金21454.5元，共计235999.5元，两项租金合计685999.5元；期间被告胡世某断断续续又缴纳租金238000元，现尚欠原告租金447999.5元（685999.5元-235999.5元）；关于2018年7月3日、2018年8月8日、2018年8月28日印秋某共计向原告转款9万元，原告不认可是代被告胡世某缴纳的租金，并提交了印秋某所签订的《房屋租赁合同》及原告给印秋某开具的9万元的收据，证明了印秋某缴纳的9万元是自己开办练歌房所租赁房屋的费用，且在庭审中印秋某本人并未到庭对被告的主张予以证明，因此对胡世某所称该9万元是印秋某代替自己所缴纳租金的主张，本院不予支持；原告要求被告河北鲲山商贸有限公司和被告王晓某承担租金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、被告胡世某于本判决生效后十日内向原告河北锦臻物业服务有限公司支付租金447999.5元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4150元，被告胡世某负担3985元，原告负担165元。 本院二审期间，上诉人提交了缴纳押金30000元的收据，经查证，被上诉人予以认可。上诉人还提交了小木屋保证金11000元的收据，被上诉人予以认可。其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，依据被上诉人与河北仕联科技投资有限公司签订的《物业服务合同》及与石家庄科汇物业服务有限公司签订的《交接协议》，被上诉人取得了对物业楼及小木屋的管理及出租权，河北仕联科技投资有限公司、石家庄科汇物业服务有限公司也已经将物业楼一楼及小木屋对胡世某的出租权转移给了被上诉人，胡世某应向被上诉人履行缴纳租金的义务，一审查明胡世某尚欠河北锦臻物业服务有限公司支付租金447999.5元，依据二审中双方均认可胡世某尚有41000元押金未退还，应当在租金中予以抵扣，447999.5元-41000元=406999.5元。 综上所述，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4211号民事判决第一项； 二、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4211号民事判决第二项； 三、胡世某于本判决生效后十日内向河北锦臻物业服务有限公司支付租金406999.5元。 一审案件受理费4150元，胡世某负担3985元，河北锦臻物业服务有限公司负担165元。二审案件受理费8,300.0元，胡世某负担5000元，河北锦臻物业服务有限公司负担3300元。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年七月二十四日 书记员  崔娇娇 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 ——