四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2525号 原告：华蓥新源物业管理有限公司，住所地四川华蓥市华山广场B区一楼。 法定代表人：谢加财，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建华，男，汉族，生于1964年10月13日，住四川省华蓥市，特别授权。 委托诉讼代理人：罗透平，女，汉族，生于1956年3月26日，住华蓥市，特别授权。 被告：宋海林，男，汉族，生于1982年1月18日，住广安区。 原告华蓥新源物业管理有限公司（以下简称“新源公司”）与被告宋海林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新源公司的委托诉讼代理人罗透平、陈建华，被告宋海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华蓥新源物业管理有限公司（以下简称“新源公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告公共物业服务费5401.86元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将违约金明确为3629.6元。事实和理由：原告于2009年开始为广安区玉兔路社区上甲山水小区业主提供物业管理服务。被告违反原、被告之间的合同约定，至2019年3月31日止共拖欠原告公共物业服务费5401.86元及违约金。经原告多次催收无果，现诉请你院支持原告之上列诉讼请求。 被告宋海林辩称，原告公司主张的物业服务费不应当缴纳。理由是：他没有和原告公司签订物业服务合同，且原告公司履职不到位，小区曾发生火灾，因原告公司未妥善安置消防通道，导致消防救火不及时，且小区时有偷盗事件发生，对业主下水道堵塞的处理不及时。2012年及2013年他均有交物业费，2018年他到原告公司缴纳物业费，要求物业“改善物管水平，包括消防绿化门禁”，但未有结果。另向原告公司缴纳了收取广电数字初装盒、机顶盒费780元，要求其退还。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，2008年6月6日，四川上甲房地产开发有限公司（甲方）与华蓥新源服务管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》。合同主要约定：1.甲方将上甲山水小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同，委托管理服务事项为共用设施、设备维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压汞房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商；2.委托期限暂定于2008年6月10日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；3.物业管理服务费为住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方缴纳，非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方缴纳，本物业管理费用每月缴纳一次，每次缴纳时间为每月20-30日。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理服务费的万分之五缴纳滞纳金。 2012年11月12日，委托方上甲山水业主委员会（甲方）与受托方华蓥新源物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2.委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼道、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，公共环境卫生，包括公共场所、房屋通用部位的情节卫生、垃圾的收集和清运等；3.委托管理期限为3年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止；4.物业管理服务费用为电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取。从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。2014年3月3日该物业合同在广安市城市管理行政执法局备案，编号为广物备[2014]047号。 2016年1月20日上甲山水小区业主委员会向华蓥新源物业管理有限公司发出了关于上甲山水小区《物业服务合同》延期的函，要求新源物业公司在2015年12月31日物业服务合同到期后延期至2016年3月31日。 合同期满后，委托方广安市广安区上甲山水业主委员会（甲方）与受托方华蓥新源物业管理有限公司（乙方）又于2016年4月20日签订了《物业服务合同》，主要约定：1.甲方将位于广安市广安区物业委托乙方管理，委托服务事项包括房屋建筑公共部位（包括：公共天台、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室）的维修、维护和管理，公共环境清洁、交通与车辆停放的管理、维护公共秩序等方面的管理；2.委托管理期限叁年，即自2016年4月1日至2019年3月31日止；3.物业采取包干制方式收取物业服务管理费，即电梯住宅0.82元／月·㎡、商业物业0.96元／月·㎡、湖西二路露天停车场90元／月·车、小区内露天停车位60元／月·车等；4.违约责任约定甲方违反合同约定，致使乙方未完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。任何一方违约，违约方应赔偿守约方伍仟元的违约金，造成经济损失的，还应给予经济赔偿。 经查明，新源物业公司于2002年9月13日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、家政服务。被告宋海林系上甲山水小区3栋业主，房屋建筑面积98.18㎡，自2013年10月1日起至今，被告未继续向原告缴纳物业服务费，原告多次催收均无果。 另查明，四川上甲房地产开发有限责任公司委托原告方代为收取广电数字初装盒、机顶盒费780元。 上述事实，有不动产登记信息查询结果证明、营业执照、《物业管理合同》、《前期物业管理合同》、广安市物业服务合同备案证明、关于上甲山水小区《物业服务合同》延期的函、催收通知单照片、欠费明细、照片、委托书、收据，以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与四川上甲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、与广安市广安区上甲山水业主委员会两次签订的《物业管理合同》系合同各方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。被告宋海林系广安区上甲山水小区业主，前述合同对其亦具有约束力，故原、被告均应按合同约定履行自己的义务。本案查明的事实表明，原告基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，服务中虽存在一定暇疵，但该暇疵不能构成被告不缴纳物业管理费的免责事由。被告应当承担向华蓥新源物业管理有限公司缴纳物业服务费的义务。《前期物业管理服务合同》与之后两次签订的《物业管理服务合同》中对物业管理费的收费标准约定不一致，应按照合同各自的约定计收，即自2013年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费为0.85元×30月×98.18㎡=2503.59元，自2016年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费为0.82元×36月×98.18㎡=2898.27元。因此，自2013年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费合计为5401.86元。从被告方出示的证据来看，原告在履行《物业服务合同》过程中确存在暇疵，本院将物业管理费作适当调整，物业管理费按合计应支付款项的80%标准收取，即4321元。 同时，至于违约金，被告反映的原告在履行合同过程中确实存在各种问题，且未得到妥善解决，因此对原告主张的违约金本院不予支持。被告辩称原告收取广电数字初装盒、机顶盒费780元，但其未向法庭出示其向原告公司缴纳了该款的证据，且该事项不属于本案审理范围，被告可另行主张其权利，故本案中对此不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告宋海林于本判决生效后五日内向原告华蓥新源物业管理有限公司支付自2013年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4321元； 二、驳回原告华蓥新源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告华蓥新源物业管理有限公司负担5元，被告宋海林负担20元，并分别向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇二〇年七月一日 书记员  张睿智 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。