天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1970号上诉人（一审被告）：天津市永濠科技发展有限公司，住所地天津市南开区长江道65号。法定代表人：刘维威，经理。委托诉讼代理人：王一然，天津德度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双宝，天津德度律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：肖巧玲，女，1962年11月9日出生，汉族，个体工商户，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李德忠（同事关系），男，天津市红桥区。上诉人天津市永濠科技发展有限公司因与被上诉人肖巧玲房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初11152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市永濠科技发展有限公司的委托诉讼代理人王一然、李双宝，被上诉人肖巧玲的委托诉讼代理人李德忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市永濠科技发展有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误，上诉人不存在任何主观违约行为，鞋城停电是因包括被上诉人在内的租户逾期交纳租金导致的。二、原审法院事实查明不清，原审法院未查明被上诉人是否存在损失以及即使被上诉人存在损失，该损失是否与上诉人具有因果关系。被上诉人一直使用鞋城商铺至今，不应存在任何损失。即使被上诉人存在损失，该损失与上诉人之间无任何因果关系，如被上诉人主张该损失与上诉人具有关联性，应由其承担举证责任证明。三、原审法院程序错误，根据“不告不理”原则，原审法院应依照被上诉人的主张进行判决，而原审法院却错误地判决了被上诉人未主张的违约金，主观上扩大上诉人的责任。四、原审法院适用法律不当，不应参照出租房提前解除租赁合同的违约责任，且原审法院酌情认定的违约金过高。综上，原审法院事实认定不清、诉讼程序违法、法律适用不当，请求贵院依照法定程序，在查明案件事实和正确适用法律的基础上，依法支持上诉人的请求。肖巧玲辩称，请求维持原判，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。肖巧玲向一审法院起诉请求：1.确认被告违反合同约定的行为属违约；2.判令被告赔偿因违约给原告造成的货品损失及仓储费损失500000元；3.判令被告退还原告租赁保证金5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将其所有的位于天津市南开区××道××号房××号××号××号××共计40平方米的商铺租赁给原告用于经营使用；租赁期限自2009年4月15日至2019年4月14日；月租金5400元，首年租金64800元于合同签订之日一次性支付，自第二年起，每季度（三个月）交纳一次，交付日期为每季度首月的前10日。逾期，原告承担违约金，违约金按日3%的比例由被告收取。逾期交付租金30日，视为原告违约，被告有权单方解除合同，收回商铺及库房，并不承担违约责任，押金不予退还；原告需向被告交付抵押金5000元作为销售质量保证金及服务质量保证金，该抵押金在双方合同终止、原告结清经营期间产生的各项费用及双方无纠纷时，被告退还原告。合同中就被告提前解除合同应承担的违约责任未进行约定。合同第七条免责条件中约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而影响本合同履行的，被告负责选址重建。合同签订后，被告将商铺交付原告使用。原告如约交付被告保证金（即抵押金）5000元并将租金交付至2015年9月14日。被告于2015年6月30日给原告开具了2015年6月15日至9月14日的租金结算单。2015年10月9日，被告张贴通知，内容为：“因鞋城没有资金支付电费，自2015年10月16日起电力公司停止对鞋城供电。”此后，鞋城停水停电，原告无法继续经营。鞋城的其他商户也曾向天津电视台都市报道节目反映过该情况。后被告又在鞋城外安装围挡。2018年9月12日，被告张贴通知，告知商户因对鞋城进行拆除施工，要求商户自行搬清所有物品腾空房屋。因原告肖巧玲拒绝腾交商铺，被告遂于2019年7月10日诉至一审法院要求肖巧玲腾房并交付占用商铺期间的租金及使用费248400元。一审法院作出（2019）津0104民初9471号民事判决书，判决支持天津市永濠科技发展有限公司要求肖巧玲腾交商铺的诉讼请求，但以因天津市永濠科技发展有限公司的原因导致肖巧玲自2015年10月鞋城停电时起即无法继续经营为由，驳回其要求肖巧玲交付租金及使用费的诉请。肖巧玲对判决不服提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2019）津01民终6599号民事判决书判令驳回上诉，维持原判。被告当庭陈述如下内容：1.2015年7、8月间，政府已经通知被告鞋城的土地要进行规划；2.原告在2015年10月10日前应交纳当年第四季度的租金，但原告未交纳；3.2015年10月初，因商场要进行拆迁，被告催告原告立即搬离。原告对被告的陈述不予认可。原告称，2015年10月停电后，被告未要求原告腾空商铺且通知原告等待继续招商。被告在2018年9月12日前从未通知原告商场即将拆迁的情况。庭审中，原告主张因被告造成其如下经济损失：库存鞋价值787314元（共2500余双），存放库存鞋产生的存储费200000元，总计损失987314元，原告按50%比例取整主张被告赔偿500000元。诉讼中，原告曾就其货物损失的价值申请鉴定。因原告无法提供鉴定涉及的皮鞋的质量检验报告，该鉴定未能完成。经现场查勘，原告在案涉租赁商铺内尚有大量货物存放。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方争议焦点为被告是否存在违约行为。原、被告签订的合同约定租赁期限为十年，2015年10月合同租赁期内，被告的鞋城即因停水、停电无法经营，原告租赁的商铺也因此无法正常使用，被告未保证租赁场所正常使用的情况构成违约，应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。被告关于原告未按时交纳租金违约在前的抗辩主张，按照被告的陈述，原告应于2015年10月10日前交纳第四季度租金，但被告已在此前一天张贴商场停电通知，其商场停电并非是因原告逾期交纳租金所致，故其该项抗辩事由不成立。被告关于在2015年10月因政府拆迁已通知原告腾交商铺，不应承担违约责任的抗辩主张，未提交证据证明，其通知行为有证据证明发生在2018年9月12日，故其该项抗辩主张，一审法院不予采信。关于原告主张的经济损失，按照其陈述库存鞋的数量和价值计算，每双鞋的价格接近315元，与其经营地点相应的商品档次不符，且其提交的证据不足以证明其主张的损失数额，一审法院对此不予认定。原告提交租赁合同及收据主张的仓储费损失200000元，其案涉经营地点仅40平方米，租赁仓库面积却是600平方米，无法证明是因经营案涉商铺所租赁，原告该项损失主张，一审法院不予认定。因原告主张的损失无法认定，综合考虑被告商场停业给原告经营造成的影响、原告的存货数量、经营地点通常的货物价格、原告未及时采取有效措施防止损失扩大的部分责任，参照通常状况下出租方提前解除租赁合同应承担的违约责任计算方式，酌情认定被告以承担赔偿原告6个月租金计32400元的违约责任为宜。关于原告主张返还保证金一节，按照合同约定，双方无纠纷时被告予以返还，因双方目前涉及返还商铺的判决执行事宜，故本案中不予处理。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津市永濠科技发展有限公司给付原告肖巧玲32400元；二、驳回原告肖巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告肖巧玲负担4095元、被告天津市永濠科技发展有限公司负担305元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否违约，是否承担违约；二、一审法院认定的被上诉人损失是否依据充足。关于焦点一、依据一审法院审理查明的事实，上诉人出租的房屋在租赁期限内因停水停电造成被上诉人无法正常经营，构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张系因被上诉人未正常缴纳租金造成停水停电，但被上诉人实际缴纳租金至2015年9月14日，而上诉人2015年10月9日张贴通知因无力支付电费，涉案房屋将停止供电，因此，上诉人的抗辩理由不能成立，对其主张，本院不予支持。关于焦点二，本案中，一审法院综合考虑上诉人商场停业给被上诉人经营造成的影响、被上诉人的存货数量、经营地点通常的货物价格、被上诉人未及时采取有效措施防止损失扩大的部分责任，参照通常状况下出租方提前解除租赁合同应承担的违约责任计算方式，酌情认定上诉人以承担赔偿被上诉人6个月租金计32400元的违约责任，事实和法律依据充足，本院不持异议。上诉人主张一审法院认定被上诉人的损失错误，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天津市永濠科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由天津市永濠科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年七月二十日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……