北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初17962号原告：美伦艺佳（北京）商贸有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张路路，总经理。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被告：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，1982年9月25日出生，满族，该公司员工。原告美伦艺佳（北京）商贸有限公司（以下简称：美伦公司）与被告北京物美超市有限公司（以下简称：物美超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。美伦公司的委托诉讼代理人陈珺，物美超市的委托诉讼代理人郎爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。美伦公司向本院提出诉讼请求：判决原、被告之间的租赁合同解除；判决物美超市赔偿美伦公司损失共计608988元及相应利息；本案诉讼费由物美超市承担。事实和理由：美伦公司因物美超市位于物美大卖场庞各庄店的店铺招标，于2017年11月11日与其招标成功并支付了定金，11月初进场开始装修，11月25日前装修完毕，物美超市告知美伦公司应于2017年11月28日开业，并要求美伦公司进入待开业状态，美伦公司安排人员进场，并准备了开业所需物料，但直到2018年4月下旬仍未开业，物美超市方告知美伦公司需自行将过期物料处理掉。直至2018年8月2日，物美超市通知无法办理营业执照，并确定美伦公司无法开业，原告多次与物美超市协商退款问题，但其一直没有回复，诉至贵院。物美超市辩称，请求驳回美伦公司的诉讼请求，其提出的相关损失并非我方违约导致，根据合同约定，美伦公司租赁场地后应当独立自主经营，办理经营所需相关证照，在原、被告签署合同后，由于大兴区内曾发生严重火灾事故，因此对办理执照相关政策进行调整，导致美伦公司无法办理相关证照，属于不可抗力情况，政策调整书面文件目前没有了解到。本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，物美超市（甲方）与美伦公司（乙方）签订《专柜租赁合同》，合同约定：由乙方租赁甲方位于北京市大兴区庞各庄店B1层，客户编号为1691-B1-B001的商铺，经营范围为中式快餐，租赁期限自2018年2月1日至2020年1月31日，月租金为12400元，乙方在签订合同同时须缴纳履约保证金50610元。双方签订租赁合同后订金转入履约保证金之中。2017年11月11日，穆俊峰通过银行转账的方式向物美超市转账50000元，2018年1月17日和27日，穆俊峰通过银行转账的方式向物美超市转账10500元，2018年1月24日，穆俊峰通过银行转账的方式向物美超市转账9700元。美伦公司主张上述50000元系履约保证金，10500元系预交的电费，9700元系执照办理费用，物美超市认可收到上述50000元，辩称是租金，认可剩余电费9364元，否认收到9700元，不认可用于代办营业执照。庭审中，美伦公司提供了包括租赁物美超市涉案场地众多商户与物美超市员工建立的微信群聊天记录，记录时间集中在2017年11月至2018年6月间，微信主要内容显示：各方为商铺装修、试营业、政府盖章、证照办理、损失赔偿、联营等情况沟通过程。美伦公司以此主张因物美超市无法协助办理营业执照，其未能在涉诉商铺正常经营；物美超市认可微信聊天中的参与者魏亚军系其公司员工，但不认可上述聊天记录的真实性。美伦公司主张其承租涉案商铺后对铺面进行装修，其提交装修合同并申请鉴定，经本院委托，北京中源正信资产评估有限公司于2019年8月22日出具《司法鉴定项目评估报告》，评估对象系位于北京市大兴区庞各庄店B1层王婆大虾店内的装饰装修及附属物的造价，评估基准日2019年5月5日，评估价值为108399元。美伦公司为此支付鉴定费6500元。物美超市认可上述评估金额，但认为不应由物美超市负担。美伦公司主张涉案商铺准备经营而发生其他损失，提交了：证据一、《豫缘王婆大虾店加盟连锁合同》，载明美伦公司在涉案商铺以加盟王婆大虾品牌的方式进行经营，期限为2017年10月8日起至2020年10月7日止，特许经营加盟费为98000元；证据二、微信转账截图，主张宽带费1488元；证据三、穆俊峰的中国光大银行对账单、王婆大虾品牌方出具的金额为21000元的酱料款收据，主张给周根生、鲁可可转账产生的经济损失、酱料费分别为237000元、51000元；证据四、防火窗及防火玻璃门产品供货安装协议书，主张防火窗、防火门安装费用17289元；证据五、账单详情截图、装修公司出具的设备、装修清单，主张桌椅设备13500元、厨房设备31300元、装修项目136000元；证据六、美伦公司制作的工资表，房屋租赁合同等，主张产生工资损失168000元、员工宿舍租金损失21700元；证据七、2018年收益预算表、盈亏预算表、支出预算表，主张预期利润损失70037元。物美超市对上述证据的质证意见为：对证据一，真实性不认可，没有付款发票，关联性、证明目的不认可；对证据二，真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据三，真实性、关联性，证明目的均不认可；对证据四，没有公章，真实性、关联性、证明目的不认可；对证据五，没有公章、付款发票，真实性、关联性、证明目的不认可；对证据六，工资表是美伦公司单方制作，房屋租赁合同没有公章，没有发票，不能证明是员工宿舍，真实性、关联性、合法性不予认可；对证据七，预算是美伦公司单方制作，收益预算是预期的，真实性、关联性、合法性不予认可。本院认为，涉案《专柜租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，依法成立的合同，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，在具体履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案《专柜租赁合同》租赁的商铺约定经营中式快餐，其合法经营前提是在租赁商铺取得相应餐饮企业的营业执照，虽然合同中未约定物美超市负有办理营业执照的义务，但物美超市作为涉案场地出租方，其有义务协助承租方获得与涉案场地有关、且办理营业执照所需的前置审批手续。根据庭审查明事实，物美超市不能获得上述审批手续，导致美伦公司无法在此办理营业执照，因此美伦公司租赁涉案商铺的合同目的无法实现，美伦公司主张解除合同，并要求物美超市承担违约赔偿责任，应予支持。现因合同已经到期，本院对于美伦公司要求解除合同的诉讼请求，不再处理。美伦公司因承租涉案商铺经营所需，对承租商铺进行了装修，对于已与租赁场地形成附合的装修费用，物美超市应当赔偿，具体数额以司法鉴定报告评估价值108399元为准，并承担美伦公司为此支付的鉴定费用6500元。美伦公司、物美超市对50000元系履约保证金还是租金产生争议，本院认为上述50000元转账给付时间早于《专柜租赁合同》签订时间，故应系订金转入履约保证金，因合同已经到期，同时考虑到物美超市未协助美伦公司办理营业执照，美伦公司未在租赁商铺内正式对外营业，故物美超市应当退还该履约保证金50000元，双方一致认可剩余电费9364元，本院不持异议，关于办理执照费用9700元，美伦公司提交了与上述电费等转账人和收款人相同主体的转账记录，证明物美超市确已收到该费用，物美超市辩称未收到，本院不予采纳，综上，对美伦公司要求物美超市退还50000元、剩余电费9364元、证照办理费9700元的诉讼请求，本院予以支持。关于美伦公司主张的桌椅板凳及物料费、厨房设备、宽带安装费、员工工资及住宿支出、自采辅料的损失问题。本院认为，虽然美伦公司承租店面尚未正式经营，但根据一般经营运作规律，其必然存在前期投入雇佣员工、采购餐饮物料等费用，且物美超市亦曾告知入住商户进行试营业，但最终未能营业，故，美伦公司的损失客观存在，关于损失的具体数额，本院参考租赁合同约定的一个半月的租金即18600元，酌定由物美超市予以赔偿；美伦公司主张的上述其他损失，包括了未与租赁场地形成附合的购置财物费用，以及美伦公司作为经营者，在尚未取得营业执照获得合法经营资格前，本应有合理判断、防控经营风险和止损的义务，故对于美伦公司上述损失过高部分诉讼请求，本院不予支持。关于美伦公司主张的加盟费损失98000元，其未提交付款发票佐证，无法证实已支付的加盟费数额，故对其主张的加盟费损失数额不予采纳，但考虑到美伦公司确实以加盟品牌的方式在案涉商铺进行装修并准备营业，本院酌情支持加盟费损失5444.44元。关于美伦公司主张的预期利润损失，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为餐饮经营受市场、客户、区位等因素影响较大，美伦公司单方制作的收益、支出、盈亏预算表无法完整、客观、确定的证实预期利润，也不能据此作为可得利益进行主张，故对美伦公司关于预期利润损失70037元的请求，本院不予支持。王纯关于各项赔偿涉及的利息，因无合同约定，本院确定自其向本院主张权利时起算，利率标准依法予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京物美超市有限公司于本判决生效后十日内退还美伦艺佳（北京）商贸有限公司履约保证金、电费、证照办理费共计69064元；二、北京物美超市有限公司于本判决生效后七日内赔偿美伦艺佳（北京）商贸有限公司装修损失108399元及司法鉴定费6500元；三、北京物美超市有限公司于本判决生效后七日内赔偿美伦艺佳（北京）商贸有限公司前期投入损失18600元；四、北京物美超市有限公司于本判决生效后七日内赔偿美伦艺佳（北京）商贸有限公司加盟费损失5444.44元；五、本判决书生效后十日内，北京物美超市有限公司给付美伦艺佳（北京）商贸有限公司利息损失（以208007.44元为基数，自2019年9月5日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；六、驳回美伦艺佳（北京）商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9890元，由美伦艺佳（北京）商贸有限公司负担6512元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担3378元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  张立海人民陪审员  张彦春二〇二〇年七月八日书 记 员  李 美