青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1404号上诉人(原审被告)：西宁福济医养结合医院，统一社会信用代码52630100MJY27503X8，住所地西宁市城东区昆仑东路49号。法定代表人：尚林，院长。委托诉讼代理人：赵小娟，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广清，青海延辉律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）青海泰乐餐饮有限公司，统一社会信用代码91632900074570508Y，住所地西宁经济技术开发区乐家湾村2号楼2楼。法定代表人：李永连，董事长。委托诉讼代理人：高海银、黄烨楠，青海竞帆律师事务所律师。上诉人西宁福济医养结合医院（以下简称福济医院）与被上诉人青海泰乐餐饮有限公司（以下简称泰乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，泰乐公司于2020年3月16日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令解除福济医院签订的房屋租赁合同、福济医院支付租金2477160元、物业费94368元、暖气费422473.74元，支付滞纳金3715740元。西宁市城东区人民法院于2020年4月24日作出（2020）青0102民初834号民事判决，福济医院不服提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福济医院上诉请求：改判驳回泰乐公司的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋属于必须进行消防验收的人群密集场所，由于泰乐公司原因涉案房屋迟迟未通过消防验收备案,导致福济医院不能依约进行装修使用,致使房屋空置至今。泰乐公司在2020年1月14日申请消防验收,2020年1月19日通过消防验收备案。租赁合同约定免租期从2018年9月12日至2019年9月11日,消防验收手续须在免租期满之前办理且验收完毕,否则免租期顺延，所以免租期应顺延至2020年1月19日。涉案房屋进行消防验收备案是装修使用的前置程序,泰乐公司迟迟不办理消防验收,未按照约定履行先履行义务，福济医院也就无法进行装修和实际使用，房屋空置的损失应该由泰乐公司承担。福济医院与泰乐公司并未办理房屋交接手续,涉案房屋一直由泰乐公司实际控制，福济医院没有理由承担房屋的租金。2020年2月25日，泰乐公司与福济医院见面协商,都同意解除合同，因此解除合同的时间应该从2020年2月25日起算。福济医院和泰乐公司对物业费和暖气费未达成一致意见。租赁合同并未约定物业费等其他各项费用金额，因此让福济医院承担物业费和暖气费无理无据。从租赁合同第十一条可知,泰乐公司与物业公司分属于两个不同单位，泰乐公司无权收取物业费。根据物业管理条例的规定，房屋租赁合同约定承租人负责交纳物业服务费用的,物业公司可以向承租人收取费用，如果租赁合同没有相关条款,或者没有签订房屋租赁合同,那么仍然由业主,即房屋产权人(房屋出租人)交纳物业费用。泰乐公司对自己主张的物业费、暖气费的收费标准、收费金额、收费单位等没有提供任何证据，应当承担举证不利的法律后果。一审法院认为福济医院应当支付物业费、暖气费没有依据的。泰乐公司辩称，租赁合同明确约定房屋于2019年3月12日前交付，同时约定福济医院应于约定交付时间到泰乐公司办理交接手续，逾期未办理视为已交付，根据约定房屋已实际交付。合同明确约定自房屋交付之日起福济医院持房屋租赁合同办理营业手续，泰乐公司提供房屋相关资料，如房屋构架图、工程进度等。2019年3月20日福济医院法定代表人尚林从泰乐公司拿走5**面图打有收条，也可以印证福济医院已实际接收房屋，所以福济医院说房屋没有交付不能成立。一审法院房屋租金的计算实际是袒护福济医院，损害了泰乐公司的利益。消防验收是否通过对于福济医院装修没有产生实质影响。如果因为消防因素造成损失，泰乐公司应当承担。但除了福济医院，包括地下一楼的所有的铺面，泰乐公司都在2019年3月进行了交付，没有受到消防的影响。计算房屋租金的应当以合同约定的时间开始计算，也就是2019年3月就应当开始计算。本案一审在4月份开庭、5月7号判决，确认合同解除，房屋租金应当计算到2020年的5月7日，所以福济医院上诉请求不能成立。泰乐公司营业执照中明确有物业管理的经营范围，整个楼的物业服务全部是由泰乐公司提供，租赁合同也明确约定由泰乐公司收取物业费用。同一幢楼的所有住户都是按照每平方米1.2元来计收物业费，收取物业费用不仅有合同依据，也有事实依据。房屋在2019年已经交付，这个时间段内产生的暖气费用由房屋使用人承担。暖气费收费标准青海省的相关规定对暖气费收费标准规定非常清楚，收取暖气费用有法律依据的。按照青海省的标准供暖期是半年，一审法院少算一个月。一审法院对于泰乐公司主张对方违约责任请求没有支持，但福济医院存在严重的逾期付款行为，应当承担违约责任，一审判决损害了泰乐公司的利益。一审法院认定事实：2018年9月12日，泰乐公司与福济医院就出租西宁经济技术开发区东川工业园区八一东路17号泰乐大厦3-6层以及1层大厅、楼梯间等共计9830㎡的毛坯房订立《房屋租赁合同》，约定租期为10年，自2019年9月12日起至2029年9月11日止，租赁房屋用途为福济医院经营使用；房屋租金第一年每月按21元／平方米计算，年租金为2477160元，租金支付方式为先支付后使用、年租金每年分两次支付、第一次支付年租金在免租期到期前一个月，即2019年8月11日支付年租金的50％，以后的租金每半年支付一次，福济医院应在租金到期前一个月支付，如未按合同付款方式支付租金，泰乐公司有权收取滞纳金；泰乐公司给予福济医院一年免租期，作为前期优惠条件与装修期，免租期一年，即2018年9月12日至2019年9月11日；自签订合同之日，福济医院需一次性支付履约保证金300000元。关于房屋交付，该份合同约定“甲、乙双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2019年3月12日前将该房屋交付乙方使用……该房屋交付使用时，甲、乙双方依该房屋及相关配套设施的清单，乙方应于约定的交付时间到甲方处办理交接手续，逾期未办理的，视为房屋已交付乙方”。关于物业管理，该份合同约定“乙方接受该房屋所属青海泰乐餐饮有限公司的物业管理，并按规定或约定缴纳物业费，并履行其他义务。物业费等各项其他费用，经甲乙双方参考市场价格并协商一致后，另行签订补充协议”；在双方的权利义务一项中，约定“甲方需要提供有关部门核准的水、电、暖、消设施。…甲方承诺免租期为一年，即2018年9月12日至2019年9月11日。甲方的消防验收手续须在免租期满之前办理且验收完毕，否则免租期顺延。但是乙方在合同签订后，一个月内必须开工装修，否则按违约处理，处理办法为甲方从乙方缴纳的保证金里扣除保证金的10％作为补偿”；在违约责任一项中，约定“乙方逾期交纳房屋租金及水、电等能源费用和本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1％向甲方支付滞纳金，逾期超过30日，甲方可停止该房屋的水、电供应和控制该房屋的物品，逾期超过180日，甲方有权解除本合同，没收乙方履约保证金，追收逾期租金及滞纳金”等内容。后福济医院依约交纳履约保证金300000元，但该房屋空置至今。2020年1月19日，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局向泰乐公司下发《建设工程消防备案凭证》，将泰乐公司提交的消防验收材料予以备案、核发备案凭证。一审法院认为，泰乐公司与福济医院订立的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。现泰乐公司以福济医院未按约给付租金为由要求解除该房屋租赁合同，福济医院表示同意，结合该房屋空置至今的客观实际，予以准许。关于支付第一年租金2477160元的主张，双方在合同中虽约定了第一年第一笔租金的给付时间节点，即免租期一年到期前一个月的2019年8月11日支付年租金的50％，但同时也约定了“甲方的消防验收手续须在免租期满之前办理且验收完毕，否则免租期顺延”，为此福济医院提交《建设工程消防备案凭证》，认可至2020年1月19日该房屋通过消防验收的事实，依据上述约定，该房屋免租期应顺延至福济医院认可的2020年1月19日，交纳第一笔租金的时间应是2019年12月19日。但结合双方均认可的截止目前该房屋一直处于空置状态的事实，以及双方均同意解除上述房屋租赁合同的意见，考虑到福济医院未依约履行合同及时装修的违约行为给泰乐公司造成客观的空置损失，自2019年12月19日至2020年3月18日立案之日期间的租金619290元（年租金2477160元÷12个月×3个月）应由福济医院支付。关于给付自2019年8月12日至2020年4月12日间物业费94368元的主张，鉴于泰乐公司、福济医院对于该房屋至今空置未使用的情形均不持异议，依据相关法律规定，酌情支付70％的物业费66057.6元为宜。关于给付2019年10月15日至2020年4月15日暖气费422473.74元一节，应以冬季供暖期为准核算至2020年3月15日较合适，故暖气费数额为352061.5元（房屋面积9830㎡×每月每平方米7.163元×5个月）。福济医院所持该房屋至今未交付的辩解意见，因双方合同对房屋交付亦有明确约定，即福济医院应于约定的交付时间2019年3月12日前到泰乐公司处办理交接手续，逾期未办理的，视为房屋已交付，故对此辩解意见，不予采纳。福济医院所持免租期顺延后因疫情影响不予支付相关费用的辩解意见，因在核算相关费用时，亦依约进行核减，对此不予采纳。泰乐公司主张支付逾期支付租金滞纳金，因双方合同中对消防验收事项亦有明确约定，并据此为由顺延了免租期，加之作为房屋的出租人，并未尽到合理的注意管理义务，房屋长期空置、放任损失扩大，对滞纳金不予支持，遂判决：1.解除泰乐公司与福济医院于2018年9月12日订立的《房屋租赁合同》；2.福济医院于判决书生效后十日内支付泰乐公司租金619290元、物业费66057.6元、暖气费352061.5元，合计1037409元；3.驳回泰乐公司的其他诉讼请求。本案二审期间，福济医院、泰乐公司对一审法院查明的基本事实经过无异议，双方的争议就是租赁房屋是否交付、福济医院应否承担租金、物业费及暖气费，以及应承担的起止时间。本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，虽然一、二审中福济医院均以租赁的房屋未完成消防验收，不具备交付条件为由抗辩2020年1月19日之前泰乐公司未交付房屋，但根据双方租赁合同约定的内容，福济医院对租赁房屋的状况进行了详细了解，不但约定了在免租期满之前办理完毕消防验收的手续即可，也约定了未办理完毕消防验收则顺延免租期，所以福济医院在签订合同时对自己承租的房屋未完成消防验收的事实是明知的。在此种情况下，福济医院与泰乐公司不但约定了房屋的交付日期，而且约定合同签订后一个月内福济医院必须开始装修，否则福济医院构成违约，所以福济医院与泰乐公司并未将完成消防验收作为交付房屋的前提条件。福济医院自己愿意承租未完成消防验收的房屋，也愿意承租后一个月即进行装修，现又以消防验收未完成、不具备交付条件辩称房屋未交付与合同约定不符。同时，福济医院与泰乐公司约定福济医院应于约定的时间到泰乐公司办理交接手续，未办理视为房屋已交付，所以不管是否办理交接手续，应认定租赁的房屋已实际交付，福济医院所说房屋未实际交付的上诉理由不予采信。既然租赁的房屋已交付承租人，必然涉及福济医院负担租金等费用的问题，福济医院也应该依照约定支付相关费用。从租赁合同约定的租赁期限及较长时间的免租期，而且可以顺延免租期，以及合同签订后一个月内必须进行装修的内容看，泰乐公司希望能有一个长期稳定的租户出租房屋，实际结果是从房屋交付至主张解除合同，福济医院非但未支付租金，而且连装修都未开始。房屋长期空置，泰乐公司出租房屋的目的无法实现。一审法院综合考虑诸多因素，确定福济医院负担自2019年12月19日至2020年3月18日立案之日期间的租金合理。二审中福济医院提出2020年2月25日曾与泰乐公司共同协商确定解除租赁合同，并以一审时泰乐公司提交的2020年2月28日的通知作为自己的证据，欲证明双方已于2月25日解除合同，租金应计算至2月25日。但是泰乐公司否认2月25日协商之事，而福济医院对此无证据证明，一审时其又否认收到泰乐公司的通知，所以对福济医院的此项说法无法采信，一审判决的租金数额准确，应予维持。泰乐公司确实与福济医院未签订有关物业服务的补充协议，但在福济医院未按约定进行装修的情况下，不能要求泰乐公司强行与福济医院签订物业服务合同，但租赁合同约定福济医院接受泰乐公司所属物业服务并交纳费用，在泰乐公司未设立独立的物业服务企业之前，泰乐公司有权向福济医院收取物业费用。泰乐公司收取物业费的标准符合目前西宁市的市场价格，泰乐公司按此标准收取可以采信。因物业需要向业主、使用人整体提供服务，而非单独向福济医院一家服务，不能因福济医院空置房屋就取消停止物业服务，对福济医院的上诉理由不予采信。一审法院考虑福济医院空置房屋的实际，判决福济医院支付70%的物业费用正确，应予维持。福济医院认可其他出租户已经正常经营，又对其所说泰乐公司未供暖一说未提交任何证据。考虑西宁市冬天的实际情况，其他商户正常经营，泰乐公司应该已供应了暖气，一审法院判决福济医院支付至起诉之时的暖气费用也无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14136元，由西宁福济医养结合医院负担。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 陈志秀审判员 左志萍 二○二○年七月十七日（法官助理 岳文伟书记员 潘 弘 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。