山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终4345号 上诉人（原审原告）：于庆柱，男，1969年10月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：左亮，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东北城河湾置业有限公司，住所地济南高新区。 法定代表人：李昌宇，执行董事。 委托诉讼代理人：许翔，山东康桥律师事务所律师。 原审第三人：山东国鲁集团有限公司，住所地济南高新区。 法定代表人：李洪梅。 上诉人于庆柱因与被上诉人山东北城河湾置业有限公司（以下简称北城置业）及原审第三人山东国鲁集团有限公司（以下简称国鲁集团）案外人执行异议之诉一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初4081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于庆柱上诉请求：1.一审判决认定事实有误，适用法律错误，请求依法撤销，将本案发回重审或依法改判于庆柱享有足以排除执行的民事权益，解除对济南市高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的查封，并停止对济南市高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的拍卖执行。2.判令北城置业承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉案件的审理需要同时审查两方面内容，一是审查案外人是否对执行标的享有民事权益，二是审查案外人对执行标的享有的民事权益能否阻却强制执行，一审判决在审查上述两方面内容时认定事实错误，适用法律错误。一、国鲁集团对涉案房产享有民事权益，于庆柱通过合法有效的合同关系受让，对涉案房产享有与国鲁集团相同的民事权益。一审适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，认定于庆柱不享有民事权益，属于适用法律错误。1.对民事权益的审查应适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》来综合认定，不应该仅仅适用《中华人民共和国物权法》的规定。我国物权法规定的不动产物权转移采取“债权合意加登记”的方式确定，并以登记作为不动产物权转移的生效要件，涉案房产具有特殊性，其并未登记在被执行人国鲁集团名下，国鲁集团按照物权法规定并不享有涉案房产的物权，但是国鲁集团与济南高新控股集团有限公司签订的《“知识经济总部B5楼座”建设项目委托建设合同》（以下简称“委托建设合同”），确定了双方关于涉案房产的债权合意，因此，该债权合意成为了北城置业提出查封申请及一审法院对涉案房产进行强制执行的依据，两者均认为被执行人国鲁集团对涉案房产享有合法的民事权益，而该合法民事权益则完全是依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定来综合认定的。同样，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，案外人的“民事权益”的确定也应该适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等的相关规定来综合认定，而不应当仅仅适用《中华人民共和国物权法》的规定。于庆柱的“民事权益”与北城置业及一审法院认定的被执行人国鲁集团享有的可执行“民事权益”，法律依据相同，法律后果亦应当一致，既然是合法的民事权益，在法律没有效力性强制性规定不得转让的情况下，于庆柱当然也可以依法获得。本案一审法院仅仅适用《中华人民共和国物权法》的规定，采取了不同的审查认定法律，属于适用法律错误。2.于庆柱与被执行人国鲁集团于2018年2月13日签订的《合同权利义务转让协议书》、于2018年5月1日签订的《房屋买卖协议》，均为当事人的真实意思表示，两份合同均符合《中华人民共和国合同法》的规定，是依法成立的合同，虽然两份合同名称不同，但双方的真实意思表示均为：被执行人国鲁集团向于庆柱转让其享有的与济南高新控股集团有限公司签订的《委托建设合同》中的民事权益，于庆柱同意受让被执行人国鲁集团与济南高新控股集团有限公司签订的《委托建设合同》中的民事权益，于庆柱与被执行人国鲁集团在两份合同中的合同目的殊途同归，而区别仅仅在于两份合同成立生效的法律依据不同，《合同权利义务转让协议书》需要济南高新控股集团有限公司同意后生效，而《房屋买卖协议》于庆柱与被执行人国鲁公司盖章签字后生效，两份合同的合法性毋庸置疑，并且两份合同并不冲突，反而证实了双方关于涉案房产民事权益转移的真实性。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，属于管理性强制性规定，不适用本案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，其中第（六）项不符合最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(2019年)第30条中关于【强制性规定的识别】的表述：“下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易”，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第1款的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”；《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条的规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，于庆柱与被执行人国鲁集团对于无证房屋的买卖合同，为有效合同，所以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定不应适用本案，于庆柱通过合法的合同关系对涉案房产取得的民事权益是依法享有的，是不容侵犯的，是应当得到法律保护的。二、于庆柱对涉案房产享有的民事权益，可以阻却一审人民法院的强制执行。本案中，由于涉案房产无证，未登记在被执行人国鲁集团名下，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但是具有高度的相似性，一审人民法院可遵循《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法精神，参照第二十八条规定进行审查，但不应当机械地套用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行救济的一项措施，即为了保证执行的顺利，又为了避免在执行工作中出现偏差，侵犯申请执行人或案外人的合法民事权益。第二十八条规定的现实立法基础是从四个方面审查案外人对购买的被执行人所有的不动产的民事权利是否优先于申请执行人对被执行人债权的排他执行权，如案外人权利优先，必须同时满足以下四条：第一，案外人合法权利在强制执行前已存在，即案外人权利形成在先原则；第二，不动产在强制执行前已交付案外人，即不动产已交付原则；第三，不动产价款已按照合同约定履行完或按合同约定尚未履行的用于偿还申请执行人的债权，既不影响被执行人偿债能力原则；第四，对于未办理不动产过户，案外人没有过错，即未转移所有权案外人无过错原则。本案中于庆柱的情形完全符合该四项立法精神，享有优先于申请执行人债权的权益，可以阻却强制执行的进行，理由是：（一）于庆柱与被执行人国鲁集团2018年5月1日签订的《房屋买卖协议》，早于一审法院于2018年7月12日实施的查封强制措施。满足案外人权利形成在先原则。（二）于庆柱在2018年5月9日向被执行人国鲁集团支付完《房屋买卖协议》约定的600万元购房款后，被执行人国鲁集团向于庆柱移交了涉案房产的《委托建设合同》原件及向济南高新控股集团有限公司支付款项的收款收据原件，转移资料本身就是一种交付行为；另，于庆柱将房屋整体出租给庄乾敏的民事法律行为，也进一步表示已与被执行人国鲁集团完成了涉案房产的交付；此外，庄乾敏2018年7月2日将转租的涉案房屋转租移交给了冯浩，完全证实了，涉案房产已脱离了被执行人国鲁集团的控制，从而证实于庆柱与被执行人国鲁集团已实际完成了对涉案房产的交接，并且早于一审法院于2018年7月12日实施的查封强制措施。符合不动产已交付原则。一审人民法院对于上述事实行为不认定为已交付涉案房屋，属于认定事实错误。于庆柱与被执行人国鲁集团在2018年5月，对涉案房产确实未履行书面的交接手续，但是，于庆柱本着实事求是的原则，如实向一审法院反映了事实情况，却没想到是这样一个结果。未履行书面交接手续，并不意味着没有交付。试想一下，如果于庆柱与被执行人国鲁集团现在就涉案房屋补办书面交接手续，注明实际交付时间，难道就违反法律规定了吗？再退一步讲，假使当初于庆柱让被执行人国鲁集团免费使用涉案房产，已交付的事实终究是无法改变的。（三）关于不动产价款的交付，一审法院以支付凭证记载内容瑕疵，认定于庆柱已履行合同价款的证据不足，属于认定事实错误，完全混淆了合同履行瑕疵与合同未履行的事实。一审法院的认定逻辑类似于：张三向商家网购了一个手机，但是，商家在发货时的送货单中填写的送货物品为平板电脑，张三收到了手机，但法院却认定商家因为送货单填写错误，没有向张三履行合同义务。本案中，于庆柱是一个不具备专业法律知识的普通公民，在支付款项时没有在汇款凭证中注明用途或注明用途与实际不符，因此，一审法院否定了于庆柱与被执行人国鲁集团之间关于转让涉案房产的法律关系性质。这种认定标准，太过于形式化、太过于严苛，对于庆柱太不公平。一审法院关于房租支付的认定，也犯了同样的错误。本条关于支付价款，立法本意是要审查是否影响了被执行人的偿债能力，如果没有支付价款，不动产的转移占有，确实降低了被执行人的偿债能力，如果已经支付了价款，被执行人的偿债能力在理论上讲是没有变化的，不会侵害到申请执行人的权益。本案中，于庆柱在2018年5月9日就已向被执行人国鲁集团支付了600万元现金，如果申请执行人在此时对被执行人银行账号进行财产保全，完全可以实现600万元的债权，于庆柱支付600万元价款根本没有降低被执行人国鲁集团的偿还能力。假设申请执行人此时同时查封了涉案房产和被执行人的银行账号中的600万元款项，于庆柱该怎么办呢？于庆柱是对600万元款项提执行异议之诉还是对涉案房产提执行异议之诉？按照一审法院的裁判逻辑，恐怕都要败诉，但是，那样对于庆柱是非常不公平。（四）关于未办理物权变更登记，于庆柱没有任何过错，一审人民法院认定于庆柱有过错属于适用法律错误。本条立法精神是要追究案外人能办理物权变更登记而不去办理的过错责任。本案中被执行人尚没有不动产产权登记证，于庆柱更不可能取得，因此不适用本条规定。并且，在案外人执行异议之诉中，关于案外人能办而未办理物权变更登记的考察，主要还是出于判断案外人与被执行人是否有串通转移财产的情形。 综上分析，于庆柱对涉案房产享有的民事权益，从民事权益的形成的时间上来看，早于一审法院的强制执行措施时间；从民事权益对被执行人偿债能力影响来看，并未降低被执行人的偿债能力；从民事权益包括的内容来看，符合准物权的界定，因此，于庆柱享有的民事权益足以排除一审法院的查封、拍卖等强制执行措施。 三、一审判决关于于庆柱与庄欠涛、庄乾敏、李洪梅等之间的关联关系认定，采取了夸大解释，导致本案认定事实错误，应予纠正。案外人执行异议之诉中人民法院另一个重要审查内容是案外人是否与被执行人串通转移财产，而串通转移财产的表现形式是通过关联关系、关联交易，转移被执行人的财产或虚构交易转移财产。本案中，于庆柱与被执行人国鲁集团不构成关联方，没有任何关联关系和关联交易，并且没有虚假交易，所以不存在与被执行人串通转移财产的情形。于庆柱与被执行人国鲁集团之间不符合《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定的关于“关联关系”的定义。于庆柱与被执行人国鲁集团之间不构成《企业会计准则第36号－－关联方披露》第五条规定的关联方。本案中，于庆柱与被执行人国鲁集团的实际控制人庄欠涛、法定代表人李洪梅（庄欠涛的配偶）是多年的朋友，但是，于庆柱与国鲁集团的经营业务没有任何关系，在涉案房产的转让中，于庆柱支付的价款是其自有资金，与庄欠涛、李洪梅本人及国鲁集团没有任何关联，一审法院在法庭调查中也详细进行了询问和考证，所以不存在与国鲁集团串通转移财产的事实。至于庄欠涛、庄乾敏、庄会伟等之间的老乡关系、亲属关系等，更构不成与被执行人国鲁集团的关联关系，即使有关联关系，也与于庆柱无关，与本案无关，因为于庆柱已履行了付款义务，并且款项已证实是自有的，与国鲁集团没有任何关系。一审人民法院不仅在关联关系中作了夸大解释和认定，而且在审查于庆柱与被执行人国鲁集团是否串通转移财产方面的审查逻辑使用错误。一审法院在审查时不是抱着合理怀疑的态度来认定，而是在已认定于庆柱与被执行人国鲁集团串通转移财产的前提下进行的审查，其审查逻辑是“双方已串通，未证实没串通，所以串通”，于庆柱认为一审法院应该采取的审查逻辑是“双方是否串通，未证实串通，所以未串通”。从上述法律、法规的规定及本案调查的事实来看，于庆柱与被执行人国鲁集团之间不存在串通转移被执行人财产的情形。 四、一审判决存在明显错误。一审中国鲁集团明确表明：其与于庆柱签订《写字楼买卖合同》系真实意思表示，且该合同已履行完毕，国鲁集团已收到出卖房屋的款项。但一审判决书第9页却载明“国鲁集团表示对本案不作陈述”。该错误显然不能以笔误进行解释。 五、一审判决认定国鲁集团与于庆柱签订的《写字楼买卖合同》并非物权期待权转让合同，是错误的。生效法律文书（2018）鲁01民终4188号判决书认定：因“政府政策发生变化导致济南高新控股集团有限公司的涉案房屋无法办理分割产权转移登记，该政策变化系不可归责于双方当事人的原因造成”，本案涉案房屋在上述地块及建设项目内，于2012年7月竣工交付国鲁集团使用，但至今因政策原因无法办理房产证，这是众所周知的事实。在此情况下，国鲁集团与于庆柱虽达成了转让房屋的合意，但因政策原因无法在国鲁集团办理房产证后再转让给于庆柱，故国鲁集团与于庆柱签订了《合同权利义务转让协议书》，约定在济南高新控股集团有限公司同意的情况下将涉案房屋的权利义务转让给于庆柱。后济南高新控股集团有限公司未予配合，为了交易方便，国鲁集团与于庆柱又签订了《写字楼买卖合同》，《写字楼买卖合同》系国鲁集团与于庆柱的真实意思表示，不违反法律规定，应依法认定有效，且已履行完毕。《合同权利义务转让协议书》及《写字楼买卖合同》名称虽不同，但意思表示是相同的，均为国鲁集团将涉案房屋的物权期待权转让给于庆柱，一审判决只认定《合同权利义务转让协议书》系未生效的转让物权期待权的合同，错误认定《写字楼买卖合同》并非物权期待权转让合同，导致错误认定于庆柱不具有物权期待权。 六、一审判决认定于庆柱对涉案房产未办理过户登记存在过错，是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的未办理过户登记的过错指的是在房屋能够办理房产过户登记的情况下，买受人怠于办理的过错。而根据生效法律文书（2018）鲁01民终4188号判决书的认定，本案涉案房产系因政策原因至今都无法办理房产证，而并非是于庆柱怠于办理，故于庆柱对涉案房屋未办理在自己名下，没有过错。 七、现有证据能够证明于庆柱已按照合同支付了所有购房款项。于庆柱与国鲁集团之间没有借款关系，对此国鲁集团也予以证实。于庆柱在2018年5月3日通过网上银行向国鲁集团两次汇款各100万元，未注明用途，系统自动生成为“跨行汇款”；在2018年5月4日通过银行网点内的柜台两次汇款各100万元，汇款时根据银行要求随意填写了“借款”；在2018年5月9日通过手机银行汇款一笔80万元，未注明用途，系统自动生成为“跨行汇款”；在2018年5月9日通过银行网点的柜台汇款一笔120万元，汇款时根据银行要求随意填写了“借款”。从上述汇款时间、金额、顺序可以看出：1.于庆柱在短时间内多次汇款，总额600万元与合同约定的购房款一致；2.于庆柱与国鲁集团无任何其他业务，不会预料到产生本案纠纷，且其并非法律专业人士，更不可能预料到汇款用途对本案产生的影响，故其在通过银行网点进行的所有三次汇款中，均一致得随意选择了汇款用途，但该瑕疵并不能改变于庆柱系支付购房款的事实。 八、一审判决认定于庆柱未占有涉案房屋错误。根据生效法律文书（2019）鲁0103执异294号执行裁定书查明的事实，2018年6月庄乾敏与冯浩签订租赁合同，于2018年7月交接涉案房屋；后双方签订补充协议变更承租人为山东信在知识产权代理有限公司，租赁合同正在履行当中。庄乾敏之所以能够对外出租涉案房屋，是因为其与于庆柱于2018年5月签订租赁合同并交接了涉案房屋。从而能够证实，于庆柱与国鲁集团签订的《写字楼买卖合同》已履行完毕，于庆柱已实际占有了涉案房屋。 综上，于庆柱提出的执行异议，应当予以支持。 北城置业辩称，一、一审判决认定于庆柱对涉案房屋不享有物权，认定事实清楚，适用法律正确。于庆柱所称依据《民法总则》的精神综合考虑等方法，不应对抗本案适用《物权法》明确规定的情形。二、排除查封需同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，而本案不满足其中任一情形。（一）于庆柱提交的与国鲁集团签订的所谓《写字楼买卖合同》并非在查封前签署。首先，于庆柱与被执行人国鲁集团存在关联关系，根据第二次庭审时国鲁集团法定代表人的自认，国鲁集团的实际控制人为庄欠涛，于庆柱和庄欠涛是朋友关系，于庆柱现任监事的两家公司的母公司法人庄会庆，为国鲁集团实际控制人庄欠涛的父亲，且该母公司的原法人庄乾亮现任国鲁集团监事，亦是庄欠涛的弟弟，可见于庆柱与国鲁集团控制人庄欠涛一家具有利益关系，存在合同造假的基础。其次，北城置业对涉案房屋提起执行后，于庆柱与被执行人国鲁集团法定代表人李洪梅于2019年6、7月曾多次持一份《合同权利义务转让协议书》前往高新法院执行庭，称根据《合同权利义务转让协议书》的约定，执行标的房屋在查封前已转让给于庆柱，经执行法官马涛向其释明根据该《合同权利义务转让协议书》的约定，该协议未生效后，二人称《合同权利义务转让协议书》系在律师指导下作出，并不清楚其效力存在障碍，仍坚持涉案房屋依据《合同权利义务转让协议书》已完成买卖，并在6、7月多次前往高新法院以《合同权利义务转让协议书》为唯一依据对此问题予以争辩，对于上述情况高新法院执行法官已制作笔录，于庆柱与李洪梅在笔录中从未提及所谓2018年5月1日签订的《写字楼买卖合同》的存在。上述事实，亦经一审法院庭审查明。根据正常逻辑，如果于庆柱与被执行人国鲁集团在2018年5月1日即签署所谓《写字楼买卖合同》，且其称签订该合同就是由于《合同权利义务转让协议书》未生效，则执行法官向其明确表示《合同权利义务转让协议书》未生效时，于庆柱与李洪梅没有理由仅就未生效的《合同权利义务转让协议书》向执行法官坚持争论如此长的时间，而应当会直接出示该《写字楼买卖合同》。北城置业认为，该《写字楼买卖合同》应系于庆柱与被执行人国鲁集团在本案执行阶段发现《合同权利义务转让协议书》效力存在障碍，将日期倒签至2018年5月1日。对于该明显有悖常理的问题，一审在第二次庭审时询问了国鲁集团出庭人员李洪梅，并明示李洪梅伪造证据的法律后果，在此情况下，李洪梅对《写字楼买卖合同》签订过程，以及执行阶段为何不提交该合同均闪烁其词，甚至作出了“马涛法官说第一份合同无效，然后我才觉得第一份合同不牢靠。当时我们不知道第一份合同不能用，才签署的2018年5月合同。”的表述。（二）于庆柱未占有涉案房屋。一审法院认定于庆柱未占有涉案房屋，并非仅因于庆柱所称的未办理书面交接，而是基于以下如下事实：1.没有任何能够证明国鲁集团与于庆柱交接房屋的证据。2.所谓的承租人庄乾敏、于庆柱、国鲁集团具有关联关系。3.所谓的支付租金回单备注为还款，与于庆柱所谓“购房款”标注为借款形成闭环。4.国鲁集团、于庆柱关于房屋交付的表述严重矛盾。于庆柱第一次庭审时明确表示房屋交付时间为2018年5月9日，第二天就将房屋整体交付其他人进行出租。而第二次庭审时国鲁集团则称付款（5月付款）后一个月才搬出，面对法官对时间陈述不一致的质疑，国鲁集团又表示时间记不清。（三）于庆柱未支付全部价款。于庆柱对其提交的所谓交易记录记载款项用途大部分为“借款”，其余为“跨行汇款”这一问题，给出的解释为“于庆柱是一个不具备专业法律知识的普通公民”，该说法荒谬。“跨行汇款”系于庆柱未注意还有一定可能性，但该金额尚不足所谓购房款的一半，完全不满足该法条规定的支付全部购房价款的明确规定。而于庆柱将所谓大部分“购房款”明确填写为“借款”，于庆柱代理人在一审中称写为借款系“银行工作人员要求”，据北城置业了解没有任何一家银行工作人员会要求储户填写与实际用途不符的备注，即使是一名不具备法律知识的普通公民，亦应当根据自己的常识做出合理的注意。况且，于庆柱自述2018年2月在律师指导下签署《权利义务转让协议》、称2018年5月1日担心《权利义务转让协议》效力又签署《写字楼买卖合同》，而5月4日就将“购房款”写为借款，一个人在3天内就从关心合同效力、知道找律师的人，变为“随意”将“购房款”填写为借款的普通公民，前后行为矛盾，明显不符合逻辑。（四）于庆柱明知房屋无法办理过户，对该结果应自行承担责任。综上，一审法院认定于庆柱对涉案房屋不享有物权，认定事实清楚，适用法律正确，本案完全不满足足以排除查封的法定情形，请查明事实，依法维持原判。 国鲁集团述称，同意于庆柱的上诉意见。 于庆柱向一审法院起诉请求：1.判令解除对济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的查封，并停止对济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的拍卖执行；2.确认于庆柱享有济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的所有权；3.判令北城置业承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年1月19日，国鲁集团的前身原济南东鲁商贸有限公司（委托方）与高新控股（受托方）签订编号为ZBJD-B5-021《委托建设合同》一份，双方约定：建设项目位于济南高新区“知识经济总部基地D5楼座”地块，土地使用权性质为出让，使用年限为50年；委托人委托建设的房屋为该建设项目的第6层A3区，建筑面积约930平方米，地下车位6个；2012年7月1日交付房屋；委托建设费标准为每平方米3920元，地下车位每个80000元，委托建设费总额为4125600元（以产权登记面积实际拥有的车位及是否享受优惠价款据实调整）；2012年7月1日开始办理交付手续；在委托建设房屋通过竣工验收并备案之日起十八个月内受托人将办理权属登记需由受托人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知委托人向房管部门申请办理房屋所有权证；委托人只享有停车位的使用权。同时，双方就装饰、装修标准、物业管理、违约责任等进行了约定。合同签订后，国鲁集团分别于2010年1月20日向高新控股支付委托建设费1856520元；于2010年6月17日支付委托建设费618840元；于2010年12月17日支付委托建设费410000元；于2011年8月11日支付委托建设费415120元；于2011年12月21日支付委托建设费412560元；于2013年8月5日支付委托建设费206280元，共计支付3919320元。房屋建成后，高新控股进行了交付，但该房屋至今未办理房屋权属登记。 于庆柱（乙方）与国鲁集团（甲方）曾签订《合同权利义务转让协议书》一份，载明签订时间为2018年2月13日，合同载明：甲方因生产经营需要，拟将转让协议（即《委托建设合同》及其他附属协议）项下权利义务出让给乙方，乙方同意受让；甲方同意将转让协议中甲方项下全部的权利义务作价600万元转让给乙方，由乙方作为转让协议的一方享有权利，并履行义务；乙方同意受让转让协议中甲方的权利义务，继续作为转让协议的一方与高新控股共同遵守并履行转让协议的各项约定；协议生效后三十日内，乙方向甲方支付协议约定的转让对价；本协议自双方签字或盖章之日起成立，自取得高新控股同意转让的书面材料之日起生效。双方在该协议书上签字捺印，但未取得高新控股书面同意材料。 于庆柱（乙方）与国鲁集团（甲方）签订《写字楼买卖合同》一份，签约时间载明为2018年5月1日，合同载明：乙方对甲方编号为ZBJD-B5-021《委托建设合同》的房地产状况已充分了解，甲乙双方经协商一致，同意上述转让成交价款为600万元，此价款包括房产所有配套及装修；付款方式为分段付款；本房屋相关手续未完善，后期费用由乙方承担，甲方有义务协助办理相关手续直至完善；因此房产归属国鲁集团与高新控股签订，本着对卖方负责以房屋买卖形式出让，房屋全权由卖方自由处置；在房屋实际交接之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括物业费、水、电、通讯费等）由甲方负责缴付，甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关；同时房屋交接当日对物业、水、电、通讯费；签订本合同后，甲乙双方再签订的用于贷款、过户的买卖契约等如与本合同有冲突的地方，以本合同为准。双方在该合同上签字捺印。 于庆柱分别于2018年5月3日向国鲁集团转账汇款两笔，共计200万元，用途均为“跨行汇款”；于2018年5月4日向国鲁集团转账汇款两笔，共计200万元，摘要均为“借款”；于2018年5月9日向国鲁集团转账汇款80万元，用途为“跨行汇款”；于2018年5月9日向国鲁集团转账汇款120万元，摘要为“借款”，上述共计600万元。 于庆柱提交其与庄乾敏签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明其将涉案房屋出租给庄乾敏，租期十年（2018年5月10日至2028年5月9日），年租金60万元，每次支付租金6万元，全年按10次付清；保证金6万元；庄乾敏在承租期内有权进行分租及整租。于庆柱主张庄乾敏及庄会伟自2018年8月20日起每月向其支付租金6万元，但其提交的部分转账回单备注为“还款”。 于庆柱提交庄乾敏与冯浩签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明庄乾敏将涉案房屋及车位8个转租给冯浩使用，租赁期限为自2018年8月6日起至2021年8月5日止，共计36个月；租金为半年一付，56575元/月，每年租金为678900元。 2018年7月3日，北城置业因代国鲁集团偿还其欠付齐商银行济南分行借款后追偿无果，将国鲁集团、临沂慧隆物流有限公司、山东国鲁物流有限公司、庄欠涛、李洪梅诉至一审法院。在该案审理过程中，北城置业申请财产保全，一审法院作出（2018）鲁0191民初1301号民事裁定，查封、冻结被申请人国鲁集团、临沂慧隆物流有限公司、山东国鲁物流有限公司、庄欠涛、李洪梅价值1980万元的银行存款或同等价值的财产。其中，一审法院于2018年7月12日向高新控股送达协助执行通知书一份，要求其协助查封被申请人国鲁集团购买的济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼6层A3区的房产，查封期限为三年，自2018年7月12日至2021年7月11日止。一审法院于2018年12月10日作出（2018）鲁0191民初1301号民事判决，北城置业于2019年4月16日申请强制执行。2019年7月20日，于庆柱就涉案房产向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年8月13日作出（2019）鲁0191执异18号执行裁定驳回了于庆柱的异议请求。于庆柱遂向一审法院提起本次案外人执行异议之诉。 另查明，涉案房产存在多次查封，分别为一审法院（2018）鲁0191民初1301号民事裁定，申请人为北城置业，查封期限为自2018年7月12日起至2021年7月11日止；一审法院（2018）鲁0191民初1617号民事裁定，申请人为山东银丰汽车销售服务有限公司，查封期限为自2018年8月20日起至2021年8月19日止；济南市市中区人民法院（2019）鲁0103执2237号执行裁定，申请人为大连齐鲁投资有限公司，查封期限为自2019年8月21日起至2022年8月20日止；济南铁路运输法院（2018）鲁7101执保61号执行裁定，申请人为华夏银行股份有限公司济南开发区支行，查封期限为自2018年9月4日起至2021年9月3日止；济南铁路运输法院（2018）鲁7101执保62号执行裁定，申请人为华夏银行股份有限公司济南开发区支行，查封期限为自2018年9月4日起至2021年9月3日止。 2019年9月6日，国鲁集团出具情况说明一份，载明：因国鲁公司急需经营资金，于2018年5月1日与于庆柱签订《写字间买卖合同》，将涉案房产转让给于庆柱，于庆柱向其支付600万元，国鲁集团收到购房款后将委托建设合同、收据及涉案房产交付给了于庆柱。 诉讼中，李洪梅认可其与庄欠涛系夫妻关系，国鲁集团由庄欠涛实际经营，李洪梅未参与实际经营；庄欠涛、李洪梅与于庆柱系朋友，庄欠涛与庄乾敏、庄会伟系老乡，庄乾亮系庄欠涛的父亲，庄会庆系庄欠涛的弟弟。 再查明，2019年5月14日，山东共世实业有限公司（原山东国鲁建筑劳务有限公司）的股东由李洪梅、王桂香变更为庄乾敏、陈健，法定代表人由李洪梅变更为庄乾敏。庄会庆作为法定代表人及大股东的山东鲁冠企业管理咨询有限公司，与山东信玉商贸有限公司共同投资设立济南驰翔建筑材料有限公司。于庆柱系济南驰翔建筑材料有限公司的监事。 一审法院认为，本案的焦点问题为于庆柱对人民法院查封的涉案房产是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。 一、关于于庆柱对涉案房产是否享有所有权的问题。于庆柱主张其系从国鲁集团处因买卖而受让物权。所有权作为物权的一种,其取得的方式分为继受取得和原始取得,买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言,买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权,如欲取得具有排他效力的物权,将物权人从出卖人变更为买受人,应当履行法定的公示方式。也就是说,要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”；第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,依据前述法律规定,不动产所有权的继受取得,除了法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载之后,包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，国鲁集团并未办理涉案房产的权属登记，即国鲁集团尚未取得涉案房产的所有权。也就是说，即便国鲁集团与于庆柱之间房屋买卖合同关系真实存在，国鲁集团将未取得所有权的房屋转让，涉案房产亦不具备办理过户的条件，受让人于庆柱亦不能成为物权法所指的房屋所有权人。故其要求确认对涉案房屋享有所有权之诉求,依法不能支持，且于庆柱亦不享有足以排除执行的物权。 二、关于于庆柱对涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定的法理基础是房屋买受人的物权期待权优于申请执行人的普通金钱债权。法律之所以要对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护,概其原因在于,物权期待权从性质上虽仍属债权范畴,但该债权不同于一般的债权,案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务,预期物权将确定无疑地变动到其名下,在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时,法律选择了优先保护案外人的物权期待权。依照前述规定以及司法实践掌握的标准,案外人亦即受让人,在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力,应当符合以下要件:(一)和被执行人即登记名义人,签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；(二)已经履行买卖合同的全部价款支付义务；(三)对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；(四)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备,缺一不可。本案中,首先，涉案房产尚未登记在国鲁集团名下，国鲁集团系基于其与高新控股签订的《委托建设合同》取得相应的债权，而非所有权。即便该债权包括物权期待权且可以让与，那么让与的标的就应当是“物权期待权”，而不是标的房屋。但本案中于庆柱与国鲁集团签订的《合同权利义务转让协议书》因未达到合同约定的生效条件尚未生效，于庆柱与国鲁集团签订的《写字楼买卖合同》并非物权期待权转让合同，于庆柱并不享有该物权期待权。其次,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，于庆柱在被执行人国鲁集团尚未取得房屋不动产证书的情况下与国鲁集团签订房屋买卖合同，这是标的房屋在法院查封前不能办理过户手续的重要原因，且根据于庆柱与国鲁集团签订合同的情况可知，于庆柱对涉案房产不能办理过户手续的情况系明知的，因此，于庆柱购买尚未登记在被执行人国鲁集团名下的房屋，其亦知道涉案房屋暂无法办理权属登记及过户手续，涉案房屋被查封，应当认定于庆柱对涉案房产未办理过户登记主观上存在明显的过错。再次，于庆柱支付的600万元中有320万元注明为“借款”，其余280万元注明为“跨行汇款”，不足以证明于庆柱已经履行了买卖合同的全部价款支付义务。最后，于庆柱与国鲁集团均未提交房屋如何交付的相应证据，其提交的与庄乾敏之间的房屋租赁合同及转账情况，因庄乾敏、于庆柱以及李洪梅等人之间存在关联关系，其主张的租金中部分转账回单备注为“还款”，不能认定于庆柱已占有涉案房屋。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无法认定于庆柱对涉案房产享有足以排除执行的物权期待权。 综上，于庆柱并非涉案房产的房屋所有权人，其要求确认对涉案房产享有所有权的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持；于庆柱对涉案房产亦不享有足以排除执行的实体权利，故于庆柱要求解除对涉案房产的查封及停止执行涉案房产，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决:驳回原告于庆柱的诉讼请求。案件受理费100元，由原告于庆柱负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 于庆柱提交以下证据： 证据1.济南市市中区人民法院（2019）鲁0103执异294号执行裁定书，该裁定书查明：2018年6月，庄乾敏将涉案房屋出租给了山东信在知识产权代理有限公司，租赁期限自2018年8月6日至2020年8月5日，双方于2018年7月进行了交接。 拟证明：2018年5月9日支付完购房款后，将涉案房屋整体转租给庄乾敏，而庄乾敏在2018年6月将涉案房屋出租给了山东信在知识产权代理有限公司，从而能够证实于庆柱已经与国鲁集团办理了房屋交接。该裁定书已经生效，但没有生效证明。 北城置业质证称，对该执行裁定书的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。一、北城置业不是该案的当事人，不了解该案的具体审理情况，对山东信在知识产权代理有限公司与庄乾敏签订的房屋租赁合同不能证明于庆柱向庄乾敏交付房屋，基于本案一审认定的庄乾敏与国鲁集团的关联关系，以及国鲁集团第二次庭审时称付款后一个月即2018年6月才搬出涉案房屋的事实，即使山东信在和庄乾敏的租赁关系是真实的，也应当是国鲁集团以庄乾敏的名义将房屋出租给山东信在知识产权代理有限公司。 国鲁集团质证称，对该执行裁定书没有异议。 证据2.济南市中级人民法院（2018）鲁01民终4188号民事判决书网上打印件。拟证明：涉案房屋无法办理房产证，系由于政策原因，于庆柱无过错。 北城置业、国鲁集团对该判决书均无异议。 对上述法院裁判文书各方当事人均无异议，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。国鲁集团和于庆柱均未提交证据证明涉案《合同权利义务转让协议书》已经高新控股同意，根据法律规定和该转让协议书的约定，该转让协议书不发生法律效力。于庆柱与国鲁集团签订《写字楼买卖合同》时，国鲁集团未取得涉案房屋的房产证，国鲁集团将自己未依法登记领取权属证书的房产转让给于庆柱，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，经查，国鲁集团至今仍未取得涉案房产的房产证。即使国鲁集团与于庆柱签订的《写字楼买卖合同》有效，国鲁集团将未取得所有权的房屋转让，涉案房产亦不具备办理过户的条件，受让人于庆柱亦不能成为涉案房屋的所有权人，于庆柱在签订房屋买卖合同时就应当预见到国鲁集团向其办理房产过户登记存在障碍，其对涉案房产未能办理过户登记存在过错。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，本案的争议焦点是于庆柱对涉案房屋是否享有所有权及于庆柱是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。以上两个焦点问题亦是一审审理的焦点问题，一审判决对该两个焦点问题进行了详细的分析和阐述，并无不当，本院予以认定，不再进行赘述。 综上，于庆柱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人于庆柱负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘彦亭 审判员  郭维敬 审判员  赵 雯 二〇二〇年七月十四日 书记员  韩 雪