湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6305号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南长沙三湘南湖大市场汽配城，住所地长沙市芙蓉区远大路109号。负责人：何文杰，总经理。委托诉讼代理人：曾峥，湖南楚仁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵灿，男，1986年8月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。湖南长沙三湘南湖大市场汽配城（以下简称三湘汽配城）与赵灿房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人三湘汽配城的委托诉讼代理人曾峥及上诉人赵灿到庭参加诉讼。现已审理终结。三湘汽配城上诉请求：1、请求维持长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初13号民事判决书第一项、第二项，撤销判决书第三项、第四项，对本案予以改判；2、请求判令被上诉人支付门面占用费25295.478元（门面占用费用按原租金标准的1.3倍计算至被上诉人实际搬离日2020年3月23日）；3、请求判令被上诉人支付恢复门店原状的费用5000元；4、请求判令被上诉人支付律师费代理费9500元；5、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。三湘汽配城在二审庭审中申请撤回上诉请求第四项。事实与理由：1、原审法院认定三湘汽配城应当退还房屋租赁履行保证金及先行赔付保证金15000元，属于事实认定错误，赵灿严重违反合同约定，要求三湘汽配城退还保证金没有事实依据，应不予退还。赵灿在租赁期间，擅自改变经营范围，私自在门店设摊点贩卖槟榔、香烟和茶水，影响三湘汽配城的市场形象，且擅自改变门店内部结构设施，将门店内部改造出厨房和卫生间，并用木头搭建二楼阁楼，严重违反了合同约定及消防安全相关法规，存在重大消防安全隐患，三湘汽配城多次要求其整改，赵灿拒不配合。依据《三湘南湖大市场汽配城门店租赁合同》第6条违约责任第3款及第7条保证金管理办法第3款约定，赵灿存在严重违约，保证金应不予退还，不应抵扣赵灿应支付的房屋占用费。2、赵灿实际搬离日为2020年3月23日，门面占用费用按原租金标准计算应为25295.478元。赵灿在2020年3月23日向三湘汽配城代理律师发送的微信消息内容表明其在2020年3月23日才彻底清退出场，归还门面店门钥匙；赵灿在2019年12月1日至2020年3月23日期间一直用货物非法占有使用门面，侵犯了三湘汽配城的合法权益，应当支付使用费；原审法院将合同约定的双倍租金标准的使用费调整为一倍违反了法律规定，应当支持三湘汽配城主张的按原租金的1.3倍标准支付占用费；一审法院判决双方合同在2019年11月30日终止，那么之后赵灿占用门面的行为就属于侵权行为，赵灿应当恢复原状的费用5000元。综上所述，请求法院依法支持三湘汽配城的上诉请求。赵灿辩称：1.对三湘汽配城要求支付门面占用费不认可，一方面因为疫情原因，另一方面也因为三湘汽配城在2019年12月19日锁门之后一直未进行营业，等三湘汽配城在疫情后重新撤开路障，我就在第一时间撤走了先前被锁住的货物。因此，我愿意承担2019年11月31日至2019年12月19日的租金。2.我用店铺内遗留的有价值的铁架、木材作为报酬请市场内负责卫生清理的工作人员加班对店铺进行了清理。3.要求我方承担上诉费用没有依据。赵灿上诉请求：1、请求判决撤销一审判决中驳回赵灿要求返还过户费10000元的诉求；2、请求判决撤销一审判决中驳回赵灿要求赔偿损失，即损失优先承租权所承载的商业价值65000元的诉求；3、请求修改一审判决中关于门面占用费用计算日期的错误起始时间；4、请求判决撤销一审判决中驳回赵灿要求赔偿停业损失的诉求，应支持一审中提出的反诉请求营业损失3183元；5、请求判决三湘汽配城承担一审、二审费用。事实与理由：1、赵灿支付给三湘汽配城的10000元过户费实际是三湘汽配城收取的居中服务费即中介费，以确保赵灿能获得门面的优先续租权，现三湘汽配城未能保障赵灿的优先续租权，依法应当退还该笔过户费。2、三湘汽配城对赵灿在合同到期前30日内提出的书面续约申请未回复，也未提前一个月通知赵灿解除合同，而是采取欺骗手段声称需要在门面处修建电梯，故不续租合同，并同意补偿35000元给赵灿，但实际上却将门面另外租给了他人。三湘汽配城的行为侵犯了赵灿的优先续租权，应当赔偿违约损失。3、2019年12月19日，三湘汽配城锁住门面大门并派保安把守致使赵灿于次日起不能正常营业，有照片和视频为证，故原审判决按2019年12月1日至2020年1月8日计算房租是错误的。4、由于三湘汽配城的违约行为致使赵灿无法继续经营，损失惨重，其中有湖北统力润滑油厂润滑油一批130件因返厂损失运费、包装费等5000元，另有一批润滑脂、防冻液432件，因低价处理给郴州市美嘉润贸易有限公司损失10281.5元。上述损失应由三湘汽配城承担。综上所述，三湘汽配城存在明显违约的过错行为，极大损害了赵灿的合法权益，请求法院依法改判。三湘汽配城辩称：1.赵灿主张的门面转让费与三湘汽配城无关，该笔门面转让费并非三湘汽配城收取，并且门面转让已经过去了接近八年的时间，赵灿一直在经营门面，门面转让的价值早已赚到，赵灿更加没有理由要求退还。2.赵灿要求三湘汽配城退还1万元过户费用的主张无事实与法律依据，在一审中赵灿提供的《三湘汽车用品城外包装项目投资合作意向书》第五条第二款第三项约定，租赁期18个月内可允许门面转租，三湘汽配城按标准收取过户费用，因此过户费用是双方约定交纳，也并未约定可退还；3.一审判决中关于门面占用费的时间少算了，应计算至2020年3月23日，赵灿实际搬离之日止；4.赵灿要求停业损失的请求于法无据，赵灿的损失完全是由于自己未与房东续签租赁合同且违规占用门面的情况下产生的。三湘汽配城向一审法院提出诉讼请求：1．判决确认三湘汽配城与赵灿的门面租赁合同关系于2019年11月30日终止；2．判令赵灿立即腾空并搬离三湘汽配城用品区三湘西路008号门面；3．判令赵灿支付门面占用费用5200元（暂计算至2019年12月15日，后续按原合同租金双倍标准计算至赵灿实际搬离之日止）；4．判令赵灿支付恢复门店原状费用5000元；5．本案诉讼费、公告费等费用由赵灿承担。赵灿向一审法院提出反诉请求：1．判令三湘汽配城赔偿门面转让费（即优先承租权所承载的商业价值）65000元；2．判令三湘汽配城退还过户费10000元；3．判令三湘汽配城退还履约保证金10000元、先行赔付保证金5000元，合计15000元；4．判令三湘汽配城退还强制收取的装修费30000元（招牌玻璃门）；5．判令三湘汽配城返还扣押的案涉房屋内物品，并承担2019年12月19日至返还物品时的营业损失3813元（以每日租金173.33元为标准计算，暂计算至2020年1月10日）。一审法院认定事实：芙蓉区三湘南湖大市场汽配城8号栋的所有权人为湖南省三湘南湖大市场实业总公司，该公司自开业以来一直授权三湘汽配城管理并收取租金。三湘南湖大市场汽配城8号栋三湘西路008号门面原承租人系郑谭平。2012年，原承租人郑谭平将案涉房屋转租给赵灿，为此，赵灿支付郑谭平门面转让费65000元，支付三湘汽配城过户费10000元。2013年5月，市场为提质改造，三湘汽配城与赵灿签订《三湘汽车用品城外包装项目投资合作意向书》，约定：由赵灿投资承租门面外包装部分，约计30000元/间，自意向书签订三个工作日内预付30000元；投资资金到位，合同到期，赵灿可优先续签门面租赁合同，租赁期限二年，租赁期18个月内可允许进行门面转租，三湘汽配城按标准收取过户费用。2018年1月19日，三湘汽配城（甲方）与赵灿（乙方）续签《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》，约定赵灿承租用品区三湘西路008号门面作为经营润滑油使用，租赁面积52平米，租赁期限从2017年12月1日至2019年11月30日止，经营场地租金为5200元/月；履约保证金10000元和先行赔付保证金5000元，从合同签订之日起一次性交纳。保证金不计息、不抵租，不提前退还。门面合同到期，乙方不再续租，按甲方要求完善退租手续后，保证金退还。如出现下列情形之一保证金不予退还：（1）合同未到期；（2）乙方出现质量或债务纠纷；（3）乙方未履行合同条款；门面装修遵循“来修去丢”的原则，不得破坏门面主体结构；乙方可优先续签合同，在规定的租赁期届满前30天，经协商后双方重新签订合同。如乙方不再续签，必须提前30天以书面形式告知甲方，否则甲方将视同乙方放弃优先权；合同期满终止，乙方须在合同终止日前十天内撤离所有商品与物品，逾期撤离的，甲方将对乙方在甲方场内的所有商品及财物进行封存，所需场地占用费、保管费按租金标准根据逾期天数的两倍计算，由乙方承担。合同签订后，赵灿除依约交纳了租金外，还交纳了履约保证金、先行赔付保证金15000元。2019年11月23日，赵灿向三湘汽配城申请续租案涉房屋。因三湘汽配城需收回门面，双方未能达成续租协议。房屋租赁合同到期，赵灿亦未依合同约定撤离所有商品及物品。2020年1月8日，三湘汽配城对赵灿所租赁的门面予以封锁。次日，赵灿向三湘汽配城寄送通知书，表明因三湘汽配城采取封锁门店的方式造成赵灿无法搬离店内季节性物品，以致损失，希望三湘汽配城采取行动降低损失。以上事实有双方当事人的陈述，三湘汽配城提交的不动产登记情况表、产权证、证明、《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》，赵灿提交的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》、收款联4张、《商铺续租申请书》及快递单、情况说明及建设银行流水、《三湘汽车用品城外包装项目投资合作意向书》、通知书及快递单等证据在案佐证。一审法院认为，三湘汽配城与赵灿签订的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应严格遵照履行。合同约定案涉房屋租赁期限从2017年12月1日至2019年11月30日止，现合同期限已至，且双方未续签租赁合同，故双方订立的合同自然终止，双方的租赁合同于期限届满时，即2019年11月30日终止。租赁合同到期后，赵灿负有及时腾退承租房屋，并返还给三湘汽配城之义务，故对三湘汽配城要求赵灿腾空并搬离案涉房屋的诉讼请求，应予以支持。赵灿主张其享有案涉房屋优先承租的权利，但未举证证明三湘汽配城有侵犯其优先承租权利之情形，故不予采纳。赵灿未按期返还租赁房屋，损害了三湘汽配城的合法权益，应向三湘汽配城支付房屋占有使用费。虽双方约定场地占用费按租金标准根据逾期天数的两倍计算，但三湘汽配城在此期间的主要损失系租金损失，故一审法院酌定按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。关于房屋占有使用费计算的起止时间的问题。赵灿认为未及时搬离店内物品是因为双方仍在协商续租事宜以及三湘汽配城于2019年12月19日将案涉门面封锁造成。协商续租不能成为拒绝搬离店内物品之事由，同时赵灿未能提交充足的证据证明三湘汽配城于2019年12月19日采取了封锁门面致使其不能搬离物品的行为。根据谁主张谁举证的原则，赵灿负有到期已腾退房屋的举证责任，现赵灿未能提供证据予以证实，故一审法院采信三湘汽配城确认的2020年1月8日对案涉门面进行了封锁的日期为计算房屋占有使用费的截止日期。故赵灿应支付三湘汽配城2019年12月1日至2020年1月8日期间的房屋占有使用费6760元（5200元/月÷30天×39天）。关于三湘汽配城诉请恢复原状的问题，因三湘汽配城未提交充足证据证明赵灿在经营过程中对案涉房屋进行了内部结构设施改造，故对该项诉讼请求，应不予支持。关于保证金的问题。租赁合同约定门面合同到期，承租方不再续租，按出租方要求完善退租手续后，保证金退还。现租赁合同已到期，赵灿已交纳的房屋租赁履约保证金及先行赔付保证金15000元，三湘汽配城应予退还，但可抵扣赵灿应支付的房屋占用费6760元，为此三湘汽配城还应向赵灿退还8240元。关于赵灿要求三湘汽配城赔偿门面转让费，退还过户费、装修费的问题。本案中，赵灿为承租门面向原承租人支付门面转让费65000元，向三湘汽配城支付过户费10000元，均系自愿交纳，其要求退还无事实及法律依据，应不予支持。租赁合同明确约定门面装修遵循“来修去丢”原则，且该装饰装修系双方均同意对市场进行提质改造，故赵灿要求三湘汽配城退还装修费30000元，亦不予支持。关于赵灿要求三湘汽配城返还物品并承担营业损失的问题。赵灿已从案涉房屋搬离部分物品，尚有少量物品未搬离。现租赁合同已到期，赵灿应将剩余物品搬离，三湘汽配城应予协助配合。租赁期限届满后，赵灿作为承租人无权继续占用案涉房屋进行经营，其要求支付营业损失无事实和法律依据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审法院判决如下：一、三湘汽配城与赵灿于2018年1月19日签订的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》于2019年11月30日终止；二、赵灿于本判决生效之日起三日内腾退位于长沙市芙蓉区门面并将物品搬离；三、三湘汽配城于本判决生效之日起三日内向赵灿退还8240元；四、驳回三湘汽配城的其他诉讼请求；五、驳回赵灿的其他反诉请求。本诉案件受理费55元，减半收取计27.5元，由三湘汽配城负担；反诉案件受理费1388元，减半收取计694元，由赵灿负担。二审中，三湘汽配城向本院提交了四组证据，证据一：微信聊天记录，拟证明赵灿直到2020年3月23日才搬离门面（收到一审判决书以后）。从2019年12月1日至2020年3月23日一直故意占用着三湘汽配城的门面，且未支付任何租金。证据二：短信聊天记录，拟证明三湘汽配城工作人员于2020年1月13日发短信告知赵灿将物品搬离，而赵灿拒不搬离。证据三：委托代理合同、发票、银行收款回单。（该证据已撤回）。证据四：收条，拟证明：为拆除门面内的添置物，三湘汽配城花费了5000元。证据一和证据二因双方对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以认可，对其是否能达到证明目的，本院将依据具体案情综合分析认定。证据四因未能提交其他证据予以佐证，其真实性存疑，本院不予采纳。赵灿向本院提交了九组证据，证据一：过户费收据，转让费证明。拟证明：三湘汽配城收取过户费1万元，赵灿取得门面时花费65000元；证据二：门面租赁合同及相应收据。拟证明：双方签订门面租赁合同的相关约定，向三湘汽配城支付保证金合计人民币15000元；证据三：何文杰与赵灿协商录音。拟证明：三湘汽配城欺骗赵灿以夺取优先续租权，并承诺赔偿35000元；证据四：商铺续约申请书。拟证明：赵灿按照双方签订的门面租赁合同的约定，向三湘汽配城申请续签租赁合同；证据五：门面锁住照片及视频。拟证明：2019年12月19日，三湘汽配城对案涉房屋进行锁门；证据六：三湘汽配城门面转让合同。拟证明：同时期同市场同地段的门面价值；证据七：润滑油厂和经销商证明。拟证明：赵灿由于门面被锁后无法经营的损失；证据八：门面新承租人与赵灿的聊天记录及新租户经营照片。拟证明：门面并未安装电梯，门面已租给他人，并取得相应利益；证据九：录音和视频光盘。本院认证认为：证据一至证据四由于赵灿已在一审期间提交，不属于新的证据，本院不再另行认证；证据五至证据七无法达到证据的证明目的，本院不予采纳；证据八因未能提交其他证据证明新承租人的真实身份，其真实性存疑，本院不予采纳。证据九光盘中记载内容为证据三和证据五，本院不再重复认证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.合同到期后赵灿实际占用涉案门店的占有使用费的支付标准及计算的起止时间；2.赵灿是否根据合同约定行使了优先续租权、三湘汽配城是否应赔偿赵灿优先承租权的商业价值共计65000元；3.赵灿是否应承担恢复门店原状的费用；4.三湘汽配城是否应向赵灿退还保证金15000元；5.三湘汽配城是否应赔偿赵灿的过户费10000元。一、关于争议焦点一本案中，三湘汽配城与赵灿签订的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》于2019年11月30日到期，合同到期后双方未达成续租协议，赵灿应返还租赁房屋，其继续占用涉案房屋的行为损害了三湘汽配城的合法权益，应向三湘汽配城支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的支付标准问题，虽然双方在合同中约定了场地占用费按租金标准根据逾期天数的两倍计算，但考虑到三湘汽配城在此期间的主要损失系租金损失，且三湘汽配城应当按照交易习惯给予赵灿合理期限返还租赁房屋，故一审法院酌定按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。关于房屋占有使用费计算的起止时间的问题。三湘汽配城提出赵灿实际搬离日为2020年3月23日，房屋占用费应当支付至2020年3月23日。本院认为，经三湘汽配城确认，2020年1月8日其对案涉门面进行了封锁，且赵灿确实受到了疫情期间封路的影响导致不能及时搬离全部物品，故不应将占用费计算至2020年3月23日，对三湘汽配城的该项上诉请求本院不予认可。而赵灿认为其仅应支付2019年11月31日至2019年12月19日三湘汽配城锁门之前的占用费。因赵灿未能提交充足的证据证明三湘汽配城于2019年12月19日采取了封锁门面致使其不能搬离物品。故一审法院判决赵灿应支付三湘汽配城2019年12月1日至2020年1月8日期间的房屋占有使用费6760元并无不当，本院予以维持。二、关于争议焦点二三湘汽配城与赵灿签订的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》中约定：赵灿可优先续签合同，在规定的租赁期届满前30天，经协商后双方重新签订合同。如乙方不再续签，必须提前30天以书面形式告知三湘汽配城，否则将视同赵灿放弃优先权。“期满前30天”的约定虽存在歧义，但“必须提前30天以书面形式告知三湘汽配城，否则将视同赵灿放弃优先权”的约定明确了赵灿应在合同到期30日前提出续租申请，未提出的，视为放弃优先权。赵灿于2019年11月23日才向三湘汽配城申请续租案涉房屋，根据合同约定应视为放弃优先续租权。因此，三湘汽配城有权在合同到期后将涉案门面租赁给他人，并未违约，因此也不应承担相应的违约责任，关于赵灿提出的三湘汽配城应赔偿其优先承租权的商业价值共计65000元上诉请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。三、关于争议焦点三三湘汽配城提供的证据仅能证明涉案房屋的内部结构布局，而不能证明赵灿在经营过程中对案涉房屋进行了内部结构设施的改造，且三湘汽配城仅提供了5000元拆阁楼、垃圾外运等费用的收条，因该证据系其单方提供且没有转账凭证、施工照片等证据予以佐证，对其真实性本院不予认可，故对于三湘汽配城的该项上诉理由，本院不予支持。四、关于争议焦点四根据双方签订的门面租赁合同第七条第二款约定：门面合同到期，承租方不再续租，按出租方要求完善退租手续后，保证金退还。因租赁合同到期，双方未签订续租合同，故三湘汽配城依据合同约定应当退还赵灿已交纳的房屋租赁履约保证金及先行赔付保证金15000元，一审判决三湘汽配城退还保证金并无不当，本院予以维持。关于三湘汽配城提出赵灿在租赁期间擅自改变经营范围和门店内部结构设施，严重违反了合同约定及消防安全相关法规，故保证金应不予退还的上诉理由，本院认为，赵灿其在商铺门口设摊点贩卖槟榔、香烟和茶水的行为不属于擅自改变经营范围，事实上，在租赁合同期间涉案店铺一直经营润滑油生意，并未违反合同约定的租赁用途，且三湘汽配城提供的证据不足以证明涉案店铺存在严重的消防安全隐患，故对于三湘汽配城的该项上诉理由，本院不予认可。关于争议焦点五2012年，原承租人郑谭平将案涉房屋转租给赵灿，为此，赵灿支付郑谭平门面转让费65000元，支付三湘汽配城过户费10000元。赵灿并未提供证据证明该一万元过户费是确保赵灿能获得门面的优先续租权的中介费，该费用是其为从原承租人处转租涉案房屋而自愿向三湘汽配城支付的费用，且该转租协议早已履行完毕，与本案三湘汽配城和赵灿因《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》产生的争议无关，故对于赵灿的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人三湘汽配城和赵灿的上诉请求均不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1443元，由赵灿承担1388元，湖南长沙三湘南湖大市场汽配城承担55元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 闵俊伟审判员 谢 晋二〇二〇年七月二十二日法官助理刘思明书记员杨丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。