贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2444号原告：杨枝文，男，1986年2月2日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师，执业证号：15201201710733596，特别代理。委托诉讼代理人：张瑞鉴，贵州文福律师事务所律师，执业证号：15201201610458234，特别代理。被告：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代理人：黄士冯。委托诉讼代理人：范进丹，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201210109711，一般代理。委托诉讼代理人：王丽，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201411977767，一般代理。原告杨枝文与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称“贵安碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，被告贵安碧桂园公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其对管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨平，被告贵安碧桂园公司诉讼代理人范进丹、王丽到庭参加诉讼。本案因管辖异议处理及疫情等原因，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告杨枝文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金（违约金从2018年10月1日起以已付购房款720722元为基数，按每日万分之二计算至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付原告之日止；违约金暂计算至2019年1月4日为13837.86元）；2、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵安新区，建筑面积为137.63㎡，套内建筑面积为113.85㎡的预售商品房以720722元出售给原告。根据《商品房买卖合同》的第二十一条约定，被告应当在2018年9月30日前将房屋交付给原告，同时，该合同第十三条以及合同附件十二《补充协议》对逾期交房的违约金计算方式也做了明确约定。但时至今日，被告出售于原告的该商品房一直未经验收合格、不符合合同约定的交付条件，被告至今未履行商品房的交付义务，被告应根据双方约定和相关法律的规定承担逾期交房的违约责任。据此，现为了维护原告的合法权益，提出如上诉请，望法院支持。被告贵安碧桂园公司辩称，1.合同约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院按照周边房屋租金的标准予以调减，目前花溪区同地段租金的指导价为每平方每月6-14元，请求取中间值进行调整；2.对于已经收房的业主，逾期交房违约金应计算至其实际收房之日止；3.部分原告按揭款未按照合同约定支付给被告，根据合同补充协议的规定，我公司交房时间可以相应顺延，即在合同约定的交房之日起依法扣除原告逾期付款的天数后再计算逾期交房违约金；4.房屋已经竣工验收，可以交付使用，具备居住条件，只是单项的消防验收没有通过。原告为其主张得到支持，向本院提供以下证据：第一组证据：原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息。第二组证据：《商品房买卖合同》、合同附件十二《补充协议》，拟证明：1、2016年9月14日被告将位于贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园.贵安1号项目（ZE-05-04地块13#至36#楼）第13-36栋（33）1-7-2号预售商品房以720722元出售给原告并签订了《商品房买卖合同》。2、合同第十一条第（一）款约定被告应当于2018年9月30日前将房屋交付于原告。3、合同第十三条合同附件十二《补充协议》第六条约定被告逾期交房的责任以及违约金计算方式、计算标准。第三组证据：碧桂园集体通用机打收款收据、《贵安新区住房公积金借款合同》、住房公积金贷款委托支付凭证。拟证明原告已经按照合同约定按时通过银行转账将首付款150722元（含定金）以及通过银行按揭贷款方式将剩余购房款支付给了被告，原告完全履行了支付购房款的义务。被告对原告提交的以上证据的质证意见为：1、对原告提交的所有证据三性均认可；2、对第二组证据万分之二的违约金计算过高。被告为其主张得到支持，向本院提供以下证据：第一组证据：被告营业执照、法定代表身份证明、法定代表人身份证，拟证明被告主体适格。第二组证据：房开资质证书，商品房预售许可证，拟证明被告具有房地产开发资质，具备了房屋预售的相关条件，与原告签订的《商品房买卖合同》合法、有效。第三组证据：《商品房买卖合同》，拟证明：1、原被告签订的商品房买卖合同约定原告应在2016年12月14日交付房款，但其实际交付房款日期为2018年2月9日，超出合同约定的付款日期422天，按照合同约定应当支付逾期付款违约金，并且交房日期应当顺延《补充协议第五条第7点的约定》。2、原被告之间的购房款为720722元，月违约金为4324元，同地段的月租金为10元/平方米（取中间值）（花溪区租金指导价为6-14元）/平方米，按照其房屋面积137.63，租金每月为1370元，合同约定的违约金过高，请依法调减。第四组证据：入住登记、碧桂园贵安1号售楼费用确认表、物业费收据，拟证明被告已经交房，原告于2019年3月7日已经收房，逾期交房违约金应该从交房之日截止。超出该日的违约金应该依法驳回。第五组证据：竣工验收备案表，拟证明原告所收的房屋已经经过竣工验收备案，质量合格。原告对几组证据的质证意见为：1、对第二组证据三性没有异议；2、对第三组证据真实性合法性没有异议，对关联性有异议，第一个证明目的因合同有约定，在原告方接到被告方通知后将办理公积金贷款资料提交到银行，原告方按照合法约定将相关资料提交到银行，是因为银行的原因导致房贷迟延，根据合同约定，原告方不承担责任；本案是主张逾期交付的违约金，合同中没有约定，非因原告方原因逾期支付剩余购房款要顺延被告方逾期交房的违约金，所以不应当把两者违约金一并处理，如果被告要主张的话可以另案主张。对第二个证明目的有异议，因为合同补充协议已经明确约定逾期交房计算违约金的标准，案涉房屋在贵安新区而被宣告主张按照花溪区租金指导价来计算没有相应的法律依据；3、对于第四组证据真实性有异议，因为签字不是杨枝文本人所签；4、对第四组证据三性均有异议；5、对第五组证据真实性、合法性认可，对于关联性不认可，贵安新区规建局在该备案表上签字只是作为主管部门在履行责任的时候进行的一种确认，只能说明被告具备了交房的条件，不能说明其完全履行了交房使用条件。本院经审理查明认定事实如下：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司公司于2015年11月3日成立，注册资金为2000万人民币，主要经营房地产开发建设及经营管理，自有房屋出租、出售，酒店项目投资；营业期限为长期。被告于2016年8月8日取得了《商品房预售许可证》，取得了对贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园贵安1号项目（ZE-05-04地块13号至36号楼）的预售许可。2016年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（（合同编号：ＢＧＹＧＡ-ＴＹＹ-33Ｈ-1-702）约定原告购买位于贵安新区房屋［房号为（33）1-7-2］，该商品房建筑面积为137.63平方米，套内建筑面积113.85平方米，单价每平方米5236.66元，总价款人民币720722.00元，首付款150722.00元，余款570000.00元以公积金贷款方式支付，双方对于其他的合同权利进行了约定。合同第十一条约定交房时间为：2018年9月30日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3向所列条件：1、该商品房以取得建筑工程竣工合格证明文书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定为：1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信、6.有线电视、7.宽带网络交付时线路敷设到户；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付20元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日内之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件十二补充协议第五条约定，关于该商品房交付条件与交接手续。1.该商品房的交付条件以本条约定为准。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。2.该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。7、如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修基金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。补充协议第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项：逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。原告于2016年9月11日和14日向被告贵安碧桂园物业公司支付了首付款150722元（含定金），并与贵安新区住房公积金和社会保障服务中心（委托人乙方）、工商银行贵安支行（受托人丙方）签订《贵安新区住房公积金借款合同》由工商银行贵安支行贷款57万元支付给被告。现原告以被告未履行交付义务为由诉至本院，诉请如前。审理中，被告提交了贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表（有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，贵安新区管理委员会规划建设管理局收讫验证文件盖章）、碧桂园物业及资料移交书、入住登记表、售楼费用确认表、物业费收据拟证实案涉房屋于2018年12月24日已经验收合格，原告于2019年3月7日收房，逾期交房违约金应截至原告收房之日。原告质证称被告通知其收房存在欺诈，案涉房屋并未达到交付条件和居住条件。上述事实，有当事人陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、竣工验收备案表、入住登记表、碧桂园物业及资料移交属、碧桂园贵安1号收楼费用确认表等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定被告应在2018年9月30日向原告交付案涉房屋，但案涉项目在2018年12月24日才取得工程竣工验收备案表，被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2018年10月1日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告存在违约行为，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但未提供证据证实其主张，故该辩称本院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，被告认可计算到实际收房之日，本院从其自愿。原告反驳称虽然实际收房，但房屋并未达到交房和居住条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告已实际接受房屋，视为房屋已经交付使用，买受人不能再以该房屋不符合交付条件为由主张自实际交付之日后的逾期交房违约金。被告也自愿支付逾期交付违约金至实际交付之日，所以逾期交房违约金应计算至2019年3月7日。关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告辩称合同约定的违约金计算标准较高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准未超出损失的合理范围，故被告的该项辩称意见本院不予采信。综上所述，被告应支付原告的逾期交付违约金为720722元×2?/日×158日=22774.82元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条规定，判决如下：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨枝文逾期交房违约金22774.82元；二、驳回原告杨枝文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  康志刚二〇二〇年七月二十日书记员  张晓燕