江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初340号原告：甘保侠，女，1990年6月6日生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市五河县，现住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：胡学飞，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋珂瑜，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。被告：沈建章，男，1960年2月28日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：李红，女，1964年1月20日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：沈建文，男，1956年6月1日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：吴蔚兰，女，1956年5月7日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告甘保侠与被告沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告甘保侠及其委托诉讼代理人胡学飞和蒋珂瑜，被告沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘保侠向本院提出诉讼请求：1、判令沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰协助配合甘保侠办理无锡市惠山区堰新家园47号301室房屋的产权过户手续；2、沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰赔偿甘保侠土地出让金差额损失5997元；3、诉讼费、保全费由沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰负担。事实和理由：原被告于2016年10月31日签订《住房有偿转让协议书》一份，约定由四被告将其合法拥有的无锡市惠山区堰新家园47号301室房屋出卖给原告，房屋总价255000元。协议书中同时约定，国家政策允许该房产上市买卖时，被告应无条件配合原告办理过户手续。《住房有偿转让协议书》签订当日，原告向被告履行了全部付款义务。案涉房产于2018年9月11日登记在沈建章、沈建文名下，原告向四被告提出要求其协助配合办理产权变更手续，四被告迟迟不予配合。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告沈建章、李红、吴蔚兰共同辩称：案涉房屋出售时尚未办证，《房屋作价、拆迁、安置认定书》和《拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表》中载明房屋面积为105平方米，原告对此也是明知的，现产权证上载明的面积为107.09平方米，在原告按市场价向被告补足2.09平方米的差价后，其才同意协助配合原告办理产权过户手续。被告沈建文辩称：1、《住房有偿转让协议书》中转让的是安置房，违反国家法律和政策，属无效协议；2、不同意无偿协助配合原告办理产权过户手续。经审理本院认定如下事实：2016年10月31日，甘保侠与沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰签订《住房有偿转让协议书》，甲方为沈建章、李红、沈建文、吴蔚，乙方为甘保侠，该协议书内容为：一、甲方将堰新家园47号301室3人房转让给乙方，总价金额为255000元正；二、甲方向乙方交付转让房的钥匙和所需要的证明等手续时，乙方一次性支付清转让房款；三、自本协议签订之日起房屋所有权归乙方所有。甲方须保证转让后该房无产权纠纷，并保证乙方有处理该房的转让权；四、今后有关房屋办证的事宜，甲方应向乙方出示并提供相关的一切证明手续，无条件为乙方办证与过户提供方便，乙方必须承担该房的全部税收及过户办证的各种费用，一切与甲方无关；五、本协议甲、乙双方必须认真执行，不论今后房价上浮或下降，不得违约反悔，任何一方反悔，必须赔偿守约方每天万分之十的违约金。如甲方违约还需赔偿乙方装饰损失，如乙方违约则放弃装饰损失。本协议是双方真实意思表示，一式三份，签字生效，即具有法律效力（擅自添加无效）。陈某在见证人处签字，无锡市鑫鸿信息服务部在见证人处盖章。同日，甘保侠向沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰支付了购房款255000元，向无锡市鑫鸿信息服务部支付了10000元中介费，沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰、无锡市鑫鸿信息服务部向甘保侠出具了265000元的《收据》，沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰在《收据》上签名，无锡市鑫鸿信息服务部在《收据》上盖章。2016年10月31日，被告向原告交付了堰新家园47号301室房屋。另查明：2006年12月6日，无锡市惠山区长安街道拆迁安置办公室与沈建章签订《房屋作价、拆迁、安置认定书》，被拆迁人为沈锡良（沈建章），拆除的房屋为无锡市惠山区堰桥尤泾村尤泾头135-1，认定房屋建筑面积129.52平方米，核定安置人口2人，核定安置面积70平方米，以成本价购买35平方米，最终核定户型为三人户一套。2017年1月15日，无锡市惠山区长安街道拆迁安置办公室与沈建章签订《拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表》，载明实际安置面积为105平方米。2018年9月11日，堰新家园47号301室房屋不动产权证登记至沈建章、沈建文名下。2019年12月，双方至无锡市鑫鸿信息服务部商谈房屋过户事宜。沈建章、李红、吴蔚兰陈述：我方的意见是由原告出一些协商费，然后配合原告过户，原告的婆婆认为原告不应该出额外的费用，命令我们直接过户，后来没有谈成。之后因吴蔚兰生病治疗，该事就拖下来了。四被告陈述：堰新家园47号301室房屋系沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰共同共有，沈建章、沈建文代表李红、吴蔚兰进行登记。沈建文与沈建章系兄弟关系，沈锡良系沈建文、沈建章的父亲，沈锡良于2012年去世，陈玉英系沈建文、沈建章的母亲，陈玉英于2011年去世。沈建章与李红系夫妻关系，于1986年8月登记结婚，沈建文与吴蔚兰系夫妻关系，于1982年登记结婚。甘保侠提交江苏省居住证、无锡市个人参加社会保险证明，证明其在无锡已办理居住证，在无锡缴纳社保已超过一年，符合房屋产权变更至其名下的政策要求。经质证，四被告认为该证据与其无关。甘保侠提交其与沈建章的短信聊天记录，证明其于2019年12月5日通知被告，要求被告在2019年12月5日前协助配合原告办理产权过户手续，但被告一直未履行该义务。经质证，四被告对该证据的真实性无异议。甘保侠提交无锡市住房和城乡建设局发布的拆迁安置房上市交易缴纳土地收益费用标准的通知，证明案涉房屋2019年1月1日至2020年4月30日须缴纳土地出让金的标准为1154元/平方米，案涉房屋自2020年5月1日起须缴纳土地出让金的标准为1210元/平方米，由于四被告未及时协助配合办理过户手续，给原告造成损失56元/平方米×107.09平方米＝5997元。经质证，四被告对证据的真实性无异议。审理中，甘保侠表示：过户费由其承担，过户时的土地出让金亦由其负责缴纳，但本案中四被告须赔偿其土地出让金差额损失5997元。以上事实，有上述所列各项证据、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。甘保侠与沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰签订的《住房有偿转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对沈建文关于协议书无效的抗辩意见不予采信。该协议书中约定“今后有关房屋办证的事宜，甲方应向乙方出示并提供相关的一切证明手续，无条件为乙方办证与过户提供方便”，现案涉房屋已办理登记手续，登记在沈建章、沈建文名下，被告应按照《住房有偿转让协议书》的约定协助配合原告办理产权过户手续。关于沈建章、李红、吴蔚兰辩称“在原告按市场价向被告补足2.09平方米的差价后，其才同意协助配合办理产权过户手续”的意见。《住房有偿转让协议书》中约定“被告将堰新家园47号301室3人房转让给原告，总价金额255000元正”，《住房有偿转让协议书》中约定的是整套房屋的转让价格，整套房屋的转让价格就是255000元。双方在协议书中也没有约定房屋的具体面积。即使协议书中约定了房屋面积，该约定面积与后来登记的房屋面积如果差异不大，若双方在协议书中未就交易时预定面积与实际登记房产面积不同时如何处理有特殊约定，那购房款仍然应以协议书中确定的价格为准。故对该项抗辩意见不予采信。案涉房屋登记在沈建章、沈建文名下，四被告陈述该房屋为其四人共同共有，沈建章与李红系夫妻关系，沈建文与吴蔚兰系夫妻关系，沈建章、沈建文代表李红、吴蔚兰进行登记，故沈建章、沈建文、李红、吴蔚兰均有义务协助配合原告办理案涉房屋的产权过户手续，过户费、过户时须缴纳的土地出让金均由原告负责缴纳。因四被告怠于履行协助配合过户的义务，致使案涉房屋延迟过户。原告办理产权过户手续时，原可按1154元/平方米的标准缴纳土地出让金，但现在须按1210元/平方米的标准缴纳土地出让金，四被告怠于履行自身义务的行为给原告造成了土地出让金差额损失5997元（56元/平方米×107.09平方米），该损失系四被告违约造成，且确定会发生，故四被告应向原告赔偿该损失。综上，对甘保侠的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰于本判决生效之日起十日内协助配合甘保侠办理无锡市惠山区堰新家园47号301室房屋的产权过户手续；二、沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰于本判决生效之日起十日内赔偿甘保侠土地出让金差额损失5997元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5215元、财产保全费1795元，合计7010元（已由甘保侠预交），由沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰负担。沈建章、李红、沈建文、吴蔚兰于本判决生效之日起十日内将7010元迳付甘保侠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  尤锦毅人民陪审员  胡志新二〇二〇年七月十三日书 记 员  邹迪凡