江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初935号原告：抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区孝岗镇大富大道168号，统一社会信用代码：91361029683487793A。法定代表人：姜岭高，总经理。委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡帆，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗雪梅，女，1982年08月04日出生，汉族，江西省人，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：何海程，男，1984年04月05日出生，汉族，江西省人，住江西省抚州市东乡区孝岗镇坪里村坪里小组59号，现住抚州市，系原告罗雪梅丈夫，特别授权代理。原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司（以下简称腾辉公司）与被告罗雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年05月07日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾辉公司委托诉讼代理人胡帆、被告罗雪梅委托诉讼代理人何海程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾辉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付余欠2019年12月前物业管理费合计人民币4053元，并承担逾期支付的违约责任金250元，以上合计4303元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是属被告居住的“仕博园”小区的物业管理公司，被告于2016年5月开始入住该小区内3栋1单元702室，房屋面积为130.76平方米。依据《物业服务合同》约定物业费每半年交纳。被告自2017年6月开始至2019年12月共计三年期间共计余欠物业管理费总计4053元，其中2017年余欠7个月计915元，每年计1569元（130.76㎡×1.00元/㎡×12）。以每次逾期交纳违约金50元计算，三年计收违约金为50×5次=250元；原告经连续多次催缴，被告均置之不理。无奈，原告只好依法提起诉讼。被告罗雪梅辩称：2016年交了一年的物业费，2017年开发商帮我交了一年的物业费，原告没有帮我减掉2017年的物业费，在开发商那里有证据，只有2018年和2019年两年的物业费没有交；房屋质量有问题，房屋墙面有开裂，楼下的入户门是坏的，两年多都没有用过，楼道太脏，消防通道不知道是谁在卖沙、卖砖，车子放入地下车库后车子被盗。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于被告辩称，2017年开发商给其交了一年物业费，应当予以减掉。本院认为，被告对于其辩称并未提供证据证明2017年开发商给其交了一年物业费的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告应承担不利后果，故对被告的辩称不予采信。对于被告提供房屋墙面开裂、楼下入户门有问题、楼道电梯太脏、消防通道卖沙的照片，原告认为，房屋质量问题，按法律规定应由开发商维修，环境、卫生方面的问题，原告物业公司在积极改善，消防通道堆放沙石，是业主装修堆放，物业公司已对相关业主进行了劝告，其相关业主不听。本院认为，根据《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，腾辉公司一直为案涉小区提供物业服务，虽然在物业服务过程中存在服务质量瑕疵，小区业主可以要求腾辉公司及时加以整改、完善，如因其瑕疵服务行为造成业主财产损害的，业主也可以另行主张权利，但该物业服务中存在的瑕疵问题却不是免除业主交纳物业服务费义务的抗辩事由，业主不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。经庭审审核当事人提交的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年05月10日，原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司（原东乡县腾辉物业管理有限公司）与抚州市振兴房地产开发有限公司东乡分公司签订《仕博園物业前期管理服务员合同》，约定合同期限自2016年06月01日至2021年05月31日止，电梯房住宅高层物业服务费用标准为1元/月/平方米。2016年05月30日，被告罗雪梅入住仕博园小区3栋1单元702室，房屋面积为130.76㎡。同日，被告罗雪梅作为乙方与作为甲方的原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》。该协议约定：“一、双方的权利和义务……业主在装修前须缴纳保证金1000元。装修垃圾清理费按国家规定标准收取，并一次性缴纳12个月的物业服务费。装修完工试用叁个月后，经物业、业主、楼下业主三方验收确认无问题可退回1000元保证金。……四、物业管理服务费用……（二）缴费标准（按建筑面积计算）：……电梯房1元/月平方米……七、违约责任……（四）、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用，将按2元/天的标准收取滞纳金，逾期三个月拒绝交纳的，甲方有权根据约定采取催缴及停水、停电等措施，直至向人民法院提起诉讼。……”。2016年5月10日，原告接管仕博园小区物业管理后，被告罗雪梅仅支付了2016年6月1日至2017年5月31日的物业费，而2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费被告一直没有交纳，被告尚欠原告物业管理费4053.56元【2017年6月1日至2017年12月31日计915.32元（130.76m2*1元/m2*7个月）；2018年、2019年计3138.24元（130.76m2*1元/m2*12个月*2）。另查明，因东乡县撤县设区，2017年5月9日，东乡县腾辉物业管理有限公司经抚州市东乡区市场和质量监督管理局变更登记，更名为抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司。本院认为，原告腾辉公司与被告罗雪梅签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效，对业主具有约束力。原告提供相应物业服务后，被告罗雪梅作为业主应按约定交纳物业服务费，现被告罗雪梅拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担继续履行的民事责任。即被告罗雪梅应支付自2017年6月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费4053.56元（1元/平方米/月×130.76平方米×31个月），现原告要求被告支付4053元的物业费，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故本院对于物业费4053元的请求予以支持。虽然被告与原告签订的物业服务协议，约定业主未按协议交纳物业费，将按2元/天的标准收取滞纳金，但是对于罗雪梅反映的物业管理问题未能得到有效处理，亦能说明腾辉公司对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，存在物业服务瑕疵。故对原告腾辉公司主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定,判决如下：一、被告罗雪梅于本判决书生效之日起十五日内向原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司支付从2017年6月1日至2019年12月31日的物业费4053元；二、驳回原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗雪梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  嵇玉琴二〇二〇年七月三十日书记员  于 丽