贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初3412号 原告（反诉被告）：重庆国实投资管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道同盛路99号2幢1层。 法定代表人：任兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李怡，贵州泳清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李敏慧，女，1970年6月12日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区，现住贵州省兴义市。 被告（反诉原告）：罗大举，男，1978年12月19日出生，布依族，住贵州省兴义市。 原告（反诉被告）重庆国实投资管理有限公司(以下简称国实公司)与被告（反诉原告）罗大举租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法于2020年6月4日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)国实公司委托诉讼代理人李敏慧、李怡，被告（反诉原告）罗大举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国实公司向本院提出诉讼请求：1、判令罗大举立即将兴义市大佛洞古镇A区1号小木屋腾空后交还给国实公司；2、判令罗大举按每日42.74元向国实公司支付2020年3月10日起至小木屋交还之日止的赔偿金（截止2020年4月16日为1624.12元）；3、案件受理费由罗大举承担。事实及理由：2018年3月9日，国实公司与罗大举签订《小木屋经营协议》一份，约定由国实公司将兴义市大佛洞古镇A区1号小木屋出租给罗大举经营，经营期限从2018年3月10日至2020年3月9日止；罗大举向国实公司缴纳管理费31200元（含商业管理费、物业管理费、卫生管理费）。合同签订之日，国实公司就将已经建好的小木屋出租给罗大举经营管理。合同期满以后，罗大举未向国实公司申请继续租赁，也没有将小木屋移交给国实公司，反而将其经营物品等置于小木屋内并将门锁上，经国实公司无法收回租赁物。国实公司为维护自己的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定向法院提出前述诉讼请求，请法院依法裁判。 被告罗大举辩称:小木屋的地理位置发生变化，罗大举等商户多次找管理人员返还保证金、租金，国实公司没有处理完保证金的部分，2017年7月份就将小木屋的水电强制切断。2020年4月份国实公司将小木屋推至巷道内，只要国实公司退还罗大举保证金，罗大举就返还小木屋。2020年3月10日起的赔偿金只能按照每年3600元标准来计算每天是多少的赔偿金。 反诉原告罗大举向本院提出反诉请求：1.判决国实公司向罗大举返还租金25400元；2、判决国实公司承担违约金6240元；3、判决本案的全部诉讼费用由国实公司承担。事实与理由：罗大举与国实公司于2018年3月9日签订《小木屋经营协议》时，小木屋位于大佛洞古镇广场，因小木屋处于繁华地理方位，利于罗大举开展小吃经营活动，罗大举愿承担租金31200元。2018年4月16日，国实公司通知罗大举为应付相关检查，要求停止营业。2018年4月21日，国实公司将涉案小木屋推进广场旁边的巷道之中，巷道内人迹罕至，罗大举无法像签订协议之时开展经营活动，罗大举与其他经营者要求国实公司向经营者退还租金，国实公司承诺小木屋过几日就可以推回广场原位，几日后，国实公司的承诺并未实现。国实公司向公众打出广告主张：“小木屋免租金，一年一个小木屋只收取3600元的管理费”。国实公司曾多次口头承诺，会向罗大举退回租金，至今未实际履行。2019年7月，国实公司强制针对罗大举承租小木屋进行断水，罗大举彻底无法开展经营活动，事后，国实公司在罗大举不知情的情况下强行推走小木屋，导致罗大举部分物品遭到损毁。综上所述，现罗大举为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起反诉，望人民法院依法裁判，恳请判如诉请。 原告（反诉被告）国实公司辩称，1、合同序言部分倒数第二项明确约定，经营期间政府需要或者搬出小木屋时，罗大举应当无条件服从，小木屋地理位置移动的原因是基于城管部分的管理要求进行的移动，属于合同约定范围，罗大举应当无条件同意的事项；2、合同第五条约定，罗大举自费安装水电设备，罗大举自承租小木屋以来一直没有向国实公司申请安装水电设备，国实公司在2019年7月锁断水龙头系国实公司管理范围内供水实施，并非国实公司自己安装或国实公司独家使用的水龙头；3、国实公司做出免租金只收取年管理费的经营决策系在与罗大举签订协议半年后，根据市场经营情况所调整的经营决策，该经营决策对国实公司并不适用，综上，请求判决驳回罗大举所提的反诉请求。 国实公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 第一组证据:国实公司营业执照、法定代表人身份证明书各1份。拟证明:国实公司的基本身份情况。 第二组证据:《大佛洞古镇小木屋经营协议》复印件一份。拟证明：1、租赁合同的期限和管理费，日租金折合42.74元整，国实公司以此标准主张赔偿；2、合同序言倒数第二项约定经营期间政府需拆除搬离小木屋时，罗大举无条件同意；3、合同第五条约定，罗大举自费安装水电设备，罗大举没有履行该项义务，断水水龙头不是罗大举自费安装的供水设施。 第三组证据：《照片》4张打印件。拟证明：合同期满以后，罗大举将其经营物品等置于小木屋内并将门锁上，导致国实公司无法收回租赁物。 第四组证据：兴义市综执局兴综执责改（2018）第11号《责令（限期）改正通知书》复印件一份。拟证明：1、罗大举租赁的小木屋被移动位置的原因在于兴义市综执局的行政执法行为；2、双方签订的《大佛洞古镇小木屋经营协议》的首部注明“经营期间政府需要拆除或搬移小木屋时，罗大举应当无条件同意”。协议第八条第1款约定“罗大举经营小木屋期间，应当服从国实公司及政府相关部门的统一管理”。所以，小木屋位置移动不属于国实公司的违约行为所致，属于双方在协议中约定的特定事项出现导致，罗大举应当承担该特定事项出现后所带来的商业风险。 第五组证据：罗大举提出反诉时提交的《照片》两张打印件。拟证明：移动小木屋人员的着装系兴义市综执局工作制服，证明小木屋时兴义市综执局工作人员移动的，不是国实公司擅自移动的位置。 第六组证据：兴义市人民政府会议纪要、物业托管协议复印件各一份。拟证明：国实公司对小木屋区域享有管理权，对相关建筑物有招租、招商的权利。 罗大举为证明自己的反诉主张，向本院提交了以下证据： 第一组证据：罗大举身份证复印件一份。拟证明：罗大举的基本情况和诉讼主体资格。 第二组证据：国实公司在公共区域所打出的免租金广告照片打印件一张。拟证明：由于小木屋地理位置发生重大改变的原因，国实公司向经营者与社会公众承诺“小木屋免租金，一年一个小木屋只收取3600元的管理费”。 第三组证据：国实公司出具给王群华的管理费收据、经营保证金的收据照片打印件。拟证明：王群华承租国实公司的小木屋，因国实公司向公众承诺小木屋只收取3600元的管理费，王群华便找到国实公司要求退还除3600元管理费的余下租金。国实公司向王群华出具了3600元的管理费收据和17733元的保证金收据，承诺租期到期后退还王群华保证金。国实公司曾有退还租金的行为，理应将罗大举多余缴纳的管理费退还。 第四组证据：国实公司相关工作人员的录音。拟证明：反诉国实公司工作人员向经营者表示，小木屋免租金，一年一个小木屋只收取3600元的管理费，之前多缴纳的租金以保证金方式退回。 第五组证据：小木屋断水的照片打印件、水电工对小木屋断水的视频。拟证明：1、2019年7月，国实公司强制针对罗大举承租的小木屋进行断水罗大举彻底无法开展经营活动；2、2019年7月，国实公司指派水电工强制针对罗大举承租的小木屋进行断水。 第六组证据：国实公司应向罗大举返还租金计算标准。拟证明：罗大举所主张要求国实公司退还租金25400元，是依据相应标准予以计算。 第七组证据：周震的证人证言，证实：小木屋位置首先是放置大佛洞古镇A区1号处，租赁小木屋的人除了罗大举、周震外还有其他人，部分人员一起去找国实公司，多数商铺向国实公司反映退还管理费及租金，国实公司告知有几个方案，因出租给我们的小木屋是临时推进来几天后，应付检查后，推回原来的位置，之后检查后没有推回，但是罗大举、有个姓王、一个卖臭豆腐的、一个叫赵忠华的这五家没有推回原来的位置，管理费3600元。当时国实公司工作人员马琳负责此项工作，告诉反映问题的商户，愿意继续使用的按照管理费每年3600元的标准进行收取，如不继续使用的，退回管理费。罗大举找过国实公司退管理费，但是具体时间周震记不清楚。王老师口头跟周震说过因为自己身体不好，国实公司已退管理费给王老师家。赵忠华家的管理费没有退回。国实公司对商户所租赁的小木屋进行了断水断电。因罗大举、赵忠华、王老师等这几家没有安装水表，这几家是离公厕较近，这五家共用一个水表，每家每月收取水费6元，2019年7月份国实公司断水，断水后就一直没有用，因王敏单独交了300元，自己单独安装了一个水表。 经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据：国实公司提交的第一组、第二组、第四组、第五组、第六组证据，以及罗大举提交的第一组证据，依法予以确认。 对于双方有异议的证据本院分别认证如下： 1、对国实公司提交的第三组证据，罗大举图片上显示有“盘州小吃”这张照片的真实性无异议，且认可自己锁上，故对该张照片的三性予以认定，对其余照片无法核实其真实性，故不予认定。 2、对罗大举提交的第二、三、四、五组证据的真实性、合法性予以认定，但与本案无关，不予认定；第六组不符合证据的法定形式，不予认定；对于第七组证据，国实公司有异议，且不能与其他证据相互印证，故不予认定。 本院经审理认定事实如下：国实公司制作了一批小木屋，用于兴义市大佛洞古镇出租给经营商户使用。2018年3月9日，罗大举与国实公司签订《小木屋经营协议》一份，主要约定：1.在国实公司统一管理的情况下，罗大举申请并得到政府相关部门及国实公司同意的小木屋交由罗大举独立经营，且经营期间政府需要撤除或搬移小木屋时，罗大举应当无条件同意；2.国实公司将位于贵州省兴义市小木屋交由罗大举经营，面积为8平方米；3.经营期限为二年，从2018年3月10日至2020年3月9日止，经营期满，在政府相关部门允许，且罗大举无违约等情况下，则国实公司与罗大举续签小木屋经营协议。在同等条件下，罗大举享有优先经营权，若第二年罗大举继续经营国实公司承诺第二年年管理费增幅不大于15%；3.罗大举经营小木屋的年管理费（含商业管理费、物业管理费、卫生管理费）为31200元，如果因政府原因需要撤除该小木屋，罗大举无条件撤除，国实公司在扣除水电费等相关费用和未到期的年管理费国实公司无息退还罗大举，罗大举承诺不要求任何补偿，如果在合同期内政府或国实公司要求暂停经营，则合同期顺延；4.罗大举所经营小木屋由罗大举独立经营，自负盈亏；罗大举自行负责办理和缴纳该小木屋经营所需的工商营业执照和税务登记证及费用，如经营所需从业人员资格证等，其手续费用均由罗大举自行负责；5.罗大举自费安装水电设备，每月按国实公司物业公司抄表人员提交的数据支付所经营小木屋的水费、电费，逾期不缴者，国实公司有权停止供应水电直至终止协议，并追加罗大举应缴费用的30%作为违约金…协议签订之日，国实公司向罗大举交付案涉小木屋，罗大举向国实公司缴纳了二年管理费31200元。租赁期限届满后，一直占用案涉小木屋，未归还国实公司，国实公司向本院提起诉讼。 另查明，在诉讼中，于2020年6月4日罗大举将案涉租赁物返还给国实公司，国实公司于2020年6月5日向本院准许放弃罗大举返还案涉租赁物的诉讼请求。于2020年7月14日国实公司向本院申请放弃罗大举赔偿自2020年3月10日起至2020年6月4日期间赔偿金的诉讼请求。 本院认为，综合双方当事人的诉辩理由，本院概括本案的争议焦点为：一、国实公司是否违约；二、国实公司应否返还罗大举租金25400元；三、国实公司应否承担违约金6240元。 罗大举与国实公司签订的《小木屋经营协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。 关于国实公司的本诉问题，国实公司向本院明确表示放弃要求罗大举返还案涉小木屋、支付赔偿金的诉讼请求，是其自愿对实体权利的处分，不违反法律法规的规定，不损害他人的合法权益，本院予以准许。鉴于案涉小木屋已实际返还国实公司，国实公司放弃全部本诉请求，因此本诉没有实体需要审理的问题。 关于国实公司是否违约，应否向罗大举返还租金、支付违约金的问题，国实公司不构成违约，不应当返还租金、不支付违约金，理由如下：首先，双方签订协议后，国实公司已经按约按时将符合使用用途的小木屋交付罗大举使用，依法履行了房屋出租人的义务，罗大举所称为应付检查国实公司移动案涉小木屋至巷道之中，导致其无法经营，在协议中有明确约定罗大举无条件同意，不能由国实公司担责，同时协议中约定水电设备罗大举自费安装，也没有证据证明国实公司停止供水电的事实；其次，双方当事人签订协议后，未对小木屋协议的主要条款进行变更，或者重新达成协议；再次，租赁期限届满，合同权利义务终止，合同目的已经实现，综上三点所述，罗大举反诉国实公司违约、要求返还租金、支付违约金的诉讼主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，为了保护当事人的合法权益，及时化解纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回罗大举的反诉请求。 本诉案件受理费150元，减半收取计75元，反诉案件受理费296元，共计371元，由重庆国实投资管理有限公司承担75元，罗大举承担296元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年七月十四日 书记员  曾光翠