湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终135号上诉人（原审原告）：陈翠娥，女，1965年8月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。被上诉人（原审被告）：王照梅，女，1973年11月12日出生，汉族，住湖北省安陆市。被上诉人（原审被告）：陈前进（曾用名：陈凌云），男，1966年3月9日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：陈小双，女，1961年7月9日出生，汉族，住湖北省云梦县。系陈前进之姐。上诉人陈翠娥因与被上诉人陈前进、被上诉人王照梅买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，因疫情的影响，延长审限120天。2020年6月23日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈翠娥、被上诉人王照梅、被上诉人陈前进的委托诉讼代理人陈小双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈翠娥上诉请求：撤销（2019）鄂0982民初1921号判决，并改判支持陈翠娥一审诉求：一、确定王照梅、陈前进于2009年3月27日签订的关于安陆市南城陈沟西村5组二处5间2层360平方米房产买卖协议［内容包括宅基地和后附小屋（约35平方米）及3亩承包耕地］无效。二、由此产生的一切诉讼费用由王照梅、陈前进承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。陈前进与王照梅于2009年3月27日签订房屋买卖协议，此时陈翠娥与陈前进在法院诉讼离婚，两人分住，陈翠娥对于陈前进签署卖房协议的行为不知情。陈前进与王照梅的买卖协议显失公平，侵害了陈翠娥的财产权利。一审法院推定陈前进与王照梅的房屋买卖已与陈翠娥协商，不合逻辑。此时，王照梅的户口仍在湖北省，尚未迁来湖北省安陆市××办事处陈沟西村，并不具有购买房屋及土地的资格。二、一审判决法律适用错误，判决结果违背当事人意志。陈前进与王照梅的房屋协议违反《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条及国家相关政策。一审判决结果违背了陈翠娥、王照梅、陈前进的意愿，制造矛盾，违反司法职能。王照梅辩称：王照梅于2009年由竹溪县迁至安陆市南城陈沟西村，经人介绍购买陈前进的房屋，土地随之流转给王照梅。经双方协商同意，陈前进以四万五千元的价格把房屋出售给王照梅。后因陈前进与邻居后院的纷争，实际支付四万二千元。王照梅与陈前进签约时，王照梅要求陈前进妻子到场，陈前进表示他与妻子已经离婚，后果由他本人承担。王照梅与陈前进签订了房屋买卖合同，合同条款中包括“违约造成损失，由违约方负责”。房屋交付后王照梅进行了房屋改造，共花去二十余万元。王照梅一家的户口由陈前进牵头迁入，王照梅承担了村级户口户籍管理费等所有费用。村委会进行相应公证，双方签字后房屋过户，南城办事处办理了相关土地流转手续。陈前进辩称，该协议中内容所描述的房屋及承包的耕地原本属于陈前进、陈翠娥及儿子陈浩共同共有。陈前进于2009年3月27日将上述房产及部分耕地以4.5万元协议转让给王照梅。房屋买卖协议期间陈前进与陈翠娥诉讼离婚一事，王照梅知情。陈前进的协议行为违反了国家相关法律法规和政策规定，有失公平，亦违背陈翠娥的意愿、侵害了陈翠娥权益。该房产王照梅也不能转移登记，该房屋王照梅仅作了些简单修缮后，一直空置至今，王照梅本人也不想要此房屋。一审判决适用法律错误，亦违背了当事人的意愿，不利于矛盾的化解。陈前进请求法院依法确定该协议无效，王照梅损失依法应另案起诉主张，陈前进愿意承担该协议无效相应的法律责任。陈翠娥向一审法院起诉请求：确定王照梅、陈前进于2009年3月27日签订的一份位于安陆市××××层360平方米房产售房买卖协议无效。一审法院认定事实：2009年4月，陈翠娥、陈前进系夫妻关系，是安陆市××办事处陈沟西村居民；王照梅系湖北省人，2009年4月26日，安陆市××办事处陈沟西村村民委员会同意王照梅户口迁入该村，并于2009年7月10日在公安机关办理户口迁入登记手续。2009年3月27日，陈前进与王照梅签订《售房协议》，陈前进为甲方，王照梅为乙方，协议载明：“1.在甲乙双方协商的情况下，甲方现将安陆市南城陈沟西村5组一处五间二层楼，360平方米，附加后面小房子、厕所出售给乙方，前5米后6米。2.售价肆万伍仟元整，另甲方给乙方叁亩田地。3.甲方负责乙方办理迁入户口，及帮助乙方搞好周边接交关系，费用乙方自理。4.乙方为甲方预付贰万元订金款。5.单方违约给对方造成损失，由违约方负责。6.本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。甲方：陈前进，乙方：王照梅，2009年3月27日。”协议签订后，陈前进将协议项下房屋及房屋所有权证书和建设用地批准通知书交付给王照梅（房产证号：安房产字第××号，建设用地批准通知书号为NO0013777），王照梅对房屋进行了维修和装饰。另查明，2009年3月24日，本院（2009）安民初字第128号民事判决书判决驳回陈前进要求与陈翠娥离婚的诉讼请求。同时查明，协议项下的位于安陆市××办事处陈沟西村房产证号Ｄ0××24号房屋权利人登记为陈前进。一审法院认为：合同是双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”陈前进与王照梅签订的购房合同是双方的真实意思表示，双方是诉争房屋所在村集体经济组织成员，合同并不违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定双方签订的购房合同是有效合同，当事人应按照约定全面履行各自的合同义务。在陈前进与王照梅签订案涉售房协议后的长达十年时间内，陈翠娥以其不知道陈前进出卖夫妻共同财产，并以此为理由抗辩案涉售房协议效力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。王照梅有理由相信陈前进签订案涉售房协议是经过陈翠娥同意。故应当推定，陈翠娥在陈前进出卖宅基地房屋时应当知道该事实。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：驳回陈翠娥的诉讼请求。案件受理费925元，由陈翠娥负担。本院二审期间，王照梅向本院提交了新证据，陈翠娥、陈前进未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王照梅为证明自己的主张向本院提交了王照梅、周世双全家户口本原件。拟证明：为了履行售房协议，王照梅一家自2009年7月10日由湖北省新洲乡新法茶厂二组迁至湖北省安陆市。陈翠娥质证认为：陈翠娥认可王照梅提交的户口本原件的真实性，根据户口本上记录的内容：王照梅一家2009年由湖北省迁至湖北省安陆市，而土地在2005年左右已分给了陈翠娥本人。陈前进质证认为：陈前进认可王照梅提交的户口本原件的真实性，但王照梅买房子时户口还在竹溪县，按照当时的政策王照梅无法购买安陆市的房屋。本院认证认为：王照梅二审提交的“户口本”，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可，对其证明目的亦予以认可。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2009年3月27日，陈前进与王照梅签订《售房协议》后，陈前进、陈翠娥一家的户籍迁至湖北省安陆市××办事处××村；陈前进、陈翠娥一家的户籍迁出后王照梅一家于2009年7月10日由湖北省新洲乡新发茶场2组迁入湖北省安陆市××办事处陈沟西村。自王照梅一家迁至陈沟西村后，村民委员会已经办理了土地承包的相关流程。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：集体土地房屋买卖合同的效力认定。一、根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少，不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民居住用地由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和限制住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”《中华人民共和国土地管理法》并未在法律层面明确禁止农村房屋转让，只是规定农民一户一宅，农村村民居住用地需由乡（镇）人民政府审核批注，且在出卖之后不可再申请宅基地。通过立法分析，《中华人民共和国土地管理法》对非集体经济组织之间房屋及宅基地的买卖限制是防止本村宅基地流转至非本集体经济组织成员名下，对本集体经济组织利益造成损害。经查明，陈前进的户口已于房屋买卖时搬离南城办事处陈沟西村，后王照梅及其家人迁入；同时村委会已经为王照梅及其家人办理了相关土地流转手续，并未违反《中华人民共和国土地管理法》设立的根本目的，符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。同时，2018年2月4日，国务院颁发《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，该《意见》中明确“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地”，将宅基地转让的相关政策适度放活，保障集体和个人的相关利益，禁止违规违法买卖宅基地。陈前进与王照梅签订《售房协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。农村房屋买卖主要是指以农村房屋为标的物进行的交易活动。农村房屋买卖是需要具备一定条件的，除了满足国家规定的基本条件外，房屋买卖的双方也必须具备相应的身份标准，同一集体经济组织内部成员之间的房屋买卖协议有效。双方当事人为保证合同的正确履行，陈前进、陈翠娥一家的户籍迁至湖北省安陆市××办事处××村；王照梅一家于2009年7月10日由湖北省新洲乡新发茶场2组迁入湖北省安陆市××办事处陈沟西村。自王照梅一家户口迁至陈沟西村后，村民委员会已经办理了土地承包的相关流程。因此，陈前进对于宅基地的处置、村委会对土地不被荒废和合理使用的保障措施，符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定。陈翠娥“一审判决适用法律错误”的上诉理由不成立，本院不予采信。二、经调查核实，合同的签订是在双方平等自愿协商的基础上签订，且王照梅已交付合同约定价款并对该房屋占有长达十年，合同已经实际履行，系双方真实的意思表示。即使陈翠娥主张其对于此买卖协议不知情，是陈前进单方处置夫妻共同财产，也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的五种情形中的任意一种情形。一审适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条的规定“推定陈翠娥在陈前进出卖房屋时应当知道该事实”是正确的，本院予以确认。陈翠娥“一审判决认定事实错误”的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，陈翠娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费925元，由上诉人陈翠娥承担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年七月十九日书记员  刘心怡