湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1174号上诉人(原审原告)：徐伟，女，1978年11月13日出生，汉族，户籍所在地黄石市黄石港区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐天放，男，1975年10月3日出生，汉族，系徐伟之兄，住湖北省黄石市黄石港区，代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司，住所地黄冈市浠水县散花镇散花大道黄石大桥北。统一社会信用代码91421125068438594T。负责人：常仁松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀娟，公司物业服务中心部门负责人。代理权限为特别授权。上诉人徐伟因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司（以下简称碧桂园物业浠水公司）合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟上诉请求：一、撤销原审判决。二、支持上诉人各项损失45240元。三、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认为上诉人违反房屋买卖合同及补充协议在绿地范围内建造围栏及阳光房违法是认定事实不清。根据双方商品房买卖合同及补充协议中的约定，上诉人对所购买房屋观澜苑05街02座101号房及周边相邻的约127平米绿地花园享有所有权及使用权。依据物权规定上述二年在自己的房屋及绿地进行施工装修属于合法行为，且上诉人小区其他业主所有的花园围栏丝毫无损，只有上诉人围栏被拆。2、上诉人没有履行告知与协助解决的义务。上诉人于2018年8月3日向被上诉人缴纳3000元花园装修押金及进场施工费100元并办理了装修施工进场证，施工期限为2018年8月3日至2018年9月3日，后花园建成后执法局向上诉人下大了限期拆除决定书。被上诉人作为物业公司不但不主动告知执法决定，不主动协商解决问题，上诉人找被上诉人协商时，被上诉人置之不理百般推诿。依据侵权责任法上的“因果关系”说，被上诉人没有履行告知与协助解决的义务与上诉人花园围栏被强拆存在因果关系，应当承担赔偿责任。碧桂园物业浠水公司答辩称，答辩人不应当承担对方花园护栏被拆除的损失。答辩人仅对上诉人装修进行形式审查，其建造行为应经过政府相关部门的审批，答辩人已经明确告知其不能改变用途，现上诉人自行建造，造成被城管部门拆除的后果，上诉人应当自行承担责任。请求二审法院驳回上诉、维持原判。徐伟向一审法院起诉请求：徐伟在2015年6月28日与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同（合同编号201430261），购买浠水县散花镇散花大道与长江大堤之间观澜苑05街02座101号房，并就该商品房周边相邻的绿地即花园（暂测面积127平方米）的使用权签订协议。2018年8月3日徐伟向碧桂园物业浠水公司缴纳3000元的花园装修按金及进场施工费100元后，碧桂园物业浠水公司出示碧桂园物业统一收据，徐伟基于碧桂园物业浠水公司的许可、收费行为后就购买水泥、砂、钢筋、石子及木材等建筑材料对自己门前的花园进行装修施工，共花费材料款四万多元，花园建成后的2018年8月30日浠水散花跨江合作示范区执法局向徐伟下达了限期拆除决定书（2018第3053号），要求徐伟三天之内拆除该花园护栏及阳光房。徐伟找到碧桂园物业浠水公司要求协商解决问题，碧桂园物业浠水公司置之不理，后徐伟的花园护栏被强制拆除，给徐伟造成直接损失共计几万元。令徐伟无法接受的是小区内所有的花园围栏只有徐伟家的花园围栏被拆除毁损严重。碧桂园物业浠水公司方的违约行为给徐伟造成损失，徐伟特依法提起诉讼，请求判令：一、碧桂园物业浠水公司赔偿徐伟的各项损失共计45240元（1、建筑款11500元、铁门款29440元，2、保证金3100元，3、交通费1200元，合计45240元）；二、要求碧桂园物业浠水公司承担本案的各种费用。一审法院认定事实：2015年6月28日，徐伟与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了浠水县散花镇散花大道与长江大堤之间，碧桂园江湾城（三期）观澜苑05街02座101号房。合同约定了双方的权利义务。同时，该合同补充协议第三条（三），针对本案争议的商品房（一楼）毗邻的绿地即花园的使用约定如下：“除可建筑经出卖人批准的绿化工程外，不得再建造建筑物、构筑物或挪作其他用途……”。同日，双方单独针对花园使用签订协议书，该协议书第二条约定：“该花园仅限于绿化，买受人不得在该花园内建造建筑物、构筑物，不得打桩、钻井等……”。第六条约定：“…买受人使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后，增加买受人根据买卖合同所拥有的商品房的景观效果…”。2018年8月3日，徐伟向碧桂园物业浠水公司缴纳3000元的花园装修按金及进场施工证按金100元后，碧桂园物业浠水公司出具了碧桂园物业统一收据，同时发放了装饰装修施工进场证，该进场证载明：施工项目为庭院装修，围栏（水泥、沙、钢筋、石子、木板），期限一个月，同时载明：本证的签发并非代替任何政府部门的审批行为，如有需要，业主及施工单位仍应向有关政府部门进行报批。此后，徐伟遂购买水泥、砂、钢筋、石子及木材等建筑材料对自己门前的花园进行围栏封闭装修施工。徐伟当庭提供购买施工材料票据两张（2019年3月7日非金属矿物制品水泥11500元、2月27日铁艺栏杆及铁艺门29440元）。在施工过程中，2018年8月13日，碧桂园物业浠水公司向徐伟送达了违规行为整改告知书，内容为：“5街2座101号：贵户在使用装饰装修过程中有下列行为：一楼花园占用公共绿地（同碧桂园一、二、三期已完工入住所有一楼业主已建花园权益），违反了物业管理的有关规定，请立即停止上述违规行为，并于7日内进行整改”。徐伟在该告知书左下角签字。2018年8月30日，浠水散花跨江合作示范区执法局向徐伟下达了浠示执拆决字2018第3053号限期拆除决定书，要求徐伟三日内自行拆除该新建花园护栏及阳光房。2019年1月，徐伟的花园护栏被浠水散花跨江合作示范区执法局强制拆除。徐伟遂以碧桂园物业浠水公司未履行相应的告知义务，收取装修按金并发放施工许可证，其行为构成违约，导致徐伟建成的围栏等建筑物被强制拆除，提起本案诉讼要求碧桂园物业浠水公司赔偿损失。一审法院认为，徐伟与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同及补充协议，购买碧桂园江湾城（三期）观澜苑05街02座101号房。该合同系双方当事人真实意思表示，且办理了相关备案登记及取得商品房预售许可，该合同依法成立并生效。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，徐伟在支付合同约定的相应价款后依法取得所购买商品房所有权，及该房屋毗邻绿地（花园）的相应使用权。根据协议约定，该绿地（花园）使用权仅限于绿化和增加买受人根据买卖合同所拥有的商品房的景观效果，除可建筑经出卖人批准的绿化工程外，不得在该绿地（花园）内建造建筑物、构筑物。徐伟在约定之外进行绿地圈围，建造围栏及阳光房，依法应当履行相应行政审批程序。而本案碧桂园物业浠水公司作为物业公司，显然不具有该项行政审批职能及权限。导致本案建筑物被执法部门依法强制拆除，根本原因在于徐伟未依法办理并取得相应行政审批手续，与本案碧桂园物业浠水公司的行为之间并无法律上直接必然的因果关系。故徐伟的诉求，于法无据，一审法院不予支持。碧桂园物业浠水公司收取徐伟的3000元花园装修按金及100元施工证按金，应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，遂判决如下：一、碧桂园物业浠水公司限于判决生效后三日内退还徐伟装修及许可证按金3100元。二、驳回徐伟的其他诉讼请求。（款汇：收款人浠水县人民法院；开户行工商银行浠水支行营业部；账号18×××70；备注：汇款时请在汇款凭证上注明法院义务款）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费380元，由碧桂园物业浠水公司负担，亦限于上述期限内一并履行。本院二审期间，徐伟向本院提交一份证据：浠水县政府给浠水县委宣传部的《关于拆除碧桂园违法建设有关情况的报告》一份。该报告第四页第3点记载：“至于广东碧桂园……”。证明：碧桂园管理不善，没有明确告知上诉人不能做，碧桂园既然同意上诉人做护栏，发放批准证书，收取了费用，给上诉人造成损失的事实。造成现在状况应当承担赔偿我们损失。经法庭出示，碧桂园物业浠水公司发表质证意见如下：该证据没有政府盖章，对真实性、合法性、关联性三性均有异议。本院认为，因该份证据没有盖章，无法确定其是否真实，故，本院不予采信。二审经审理查明，原审查明事实属实。另查明：案涉装饰装修施工进场证记载施工期限为：从2018年8月3日至2018年9月3日。装饰装修注意事项第七项用加粗字体记载：“注：请装饰装修单位自觉遵守相关规定，严禁改建、加建和扩建等一切违规装饰装修行为，否则承担由此造成的一切责任。”徐伟陈述其在商品房相邻的绿地做了围栏，其陈述围栏是建筑物。碧桂园物业浠水公司于2018年8月9日向徐伟送达违规行为整改告知书，告知其一楼花园占用公共绿地，并要求其立即停止，于七日内进行整改。本院认为，徐伟上诉称被上诉人碧桂园物业浠水公司违反了《湖北省物业服务和管理条例》第56条未履行告知当事人的义务。双方签订的协议明确约定花园不得建造建筑物，徐伟自认其所修建的围栏是建筑物，且上诉人8月3日开始施工，被上诉人8月9日下达整改通知书，故被上诉人履行了告知义务，上诉人上诉请求无事实证据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费931元，由徐伟负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳武审判员  朱 卫审判员  郑 蕾二〇二〇年七月二十二日法官助理刘延超书记员周娟