山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0285民初1396号原告（反诉被告）：青岛美鑫绿化工程有限公司，住所地莱西市沽河街道办事处北栾家寨村。统一社会信用代码：913702857667442578。法定代表人：王耀栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：史卫东，山东福泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛艾尔精酿啤酒有限公司，住所地莱西市沽河街道办事处广顺街99号。法定代表人：王笃场，该公司总经理。统一社会信用代码：91370282MA3PX1MX8E。委托诉讼代理人：杜渤海，山东齐征律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，山东齐征律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛美鑫绿化工程有限公司（以下简称美鑫公司）与被告（反诉原告）青岛艾尔精酿啤酒有限公司（以下简称艾尔公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美鑫公司的委托诉讼代理人史卫东、被告艾尔公司的法定代表人王笃场及其委托诉讼代理人杜渤海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美鑫公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除双方签订的建筑物及场地租赁合同；2.要求艾尔公司支付租赁费122997.75元并赔偿损失380000元，共计502997.75元；3.诉讼费用由艾尔公司承担。事实和理由：2019年9月26日，美鑫公司、艾尔公司经友好协商，自愿签订建筑物及场地租赁合同一份，约定艾尔公司租赁美鑫公司位于莱西市沽河街道办事处前庄扶雀巢公司北建筑物及场地。美鑫公司为艾尔公司新建厂房1800平方米，建成后租赁给艾尔公司。另外，尚有三层办公楼1301平方米也一并租赁给艾尔公司，租赁期限从2019年12月31日至2034年12月30日，艾尔公司先付130万，抵顶房租。现美鑫公司根据合同约定1800平方米的新建厂房已封顶，艾尔公司却违约未按合同约定在双方合同签订生效后先付130万抵顶房租。美鑫公司如继续履行合同，既达不到出租建筑物及场地以取得租赁费的目的又继续扩大其损失，双方协商解除合同并赔偿损失未果。艾尔公司辩称，艾尔公司在履行合同中没有违约行为。《租赁合同》第二条第二款约定的“乙方先付130万”是指在租赁合同正式履行之前先付130万，具体支付时间书面合同没有约定。而在合同商谈过程中，口头商定合同签订后付50万元，新建厂房房顶起来后再付50万，最后完工后支付30万，按照5：5：3的方式支付。美鑫公司没有按照合同约定建设新厂房，而是一直深挖地底沙子，深达8米，并将沙子出售获得暴利。后经艾尔公司再三催促，美鑫公司用建筑垃圾填进深坑，开始建设厂房，且地基厚度远远不够25厘米，艾尔公司要求整改，却置之不理。美鑫公司的行为造成地基不稳，厂房不符合生产承重要求，不符合合同质量约定，已构成违约，导致合同无法继续履行。美鑫公司建设新厂房的行为进度，没有达到第二次付款条件，因已经违约在先，艾尔公司有权进行抗辩，同意解除合同，但美鑫公司违约行为给艾尔公司造成的损失，应予以赔偿。综上应驳回美鑫公司的请求。艾尔公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令美鑫公司返还蒸汽接通费（蒸汽配套费）150000元，并赔偿损失450000元，共计600000元；2.诉讼费、反诉费、律师费等由美鑫公司承担。事实和理由：艾尔公司与美鑫公司于2019年9月26日签订租赁合同，约定场地坐落于莱西市沽河街道办事处前庄扶雀巢公司北，占地约20亩，现有厂房3348平方米，新建厂房1800平方米，三层办公楼1301平方米，新建厂房混凝土地基厚度要符合艾尔公司正常生产承重要求，厚度不得低于25厘米。合同签订后，艾尔公司依约付给美鑫公司65万元，但美鑫公司未按照合同约定建立新厂房，而是一直深挖地底沙子，深达8米，并将沙子出售获得暴利。后经艾尔公司再三催促，美鑫公司用建筑垃圾填进深坑，开始建设厂房，且地基厚度远远不够25厘米，艾尔公司要求整改，美鑫公司却置之不理。美鑫公司的行为造成地基不稳，厂房不符合生产承重要求，导致合同无法继续履行，严重侵犯了艾尔公司的合法权益。后美鑫公司已经返还租金50万元，尚有15万元蒸汽开通费（蒸汽配套费）未返还。美鑫公司的行为已经造成艾尔公司重大损失，因此美鑫公司应赔偿其经济损失。美鑫公司对艾尔公司的反诉辩称，艾尔公司要求美鑫公司返还蒸汽开通费150000元及赔偿损失450000元，没有事实和法律依据，应予以驳回。另，美鑫公司并未深挖地基沙子也并未将垃圾填入深坑，艾尔公司的反诉无事实依据。本院经审理认定事实如下：2019年9月26日，美鑫公司（甲方，出租方）与艾尔公司（乙方，承租方）签订《合同》，约定第一条建筑物及场地的租赁：一、1.场地坐落于莱西市沽河街道办事处前庄扶雀巢公司北，总占地约20亩，其中现有厂房3348平方米，新建厂房1800平方米（30米×60米，减去360平米不计价），三层办公楼1301平方米，共计6449平方米……3.新建厂房要求：长60米，宽30米，高8米，混凝土地基厚度要符合乙方正常生产承重要求，厚度不得低于25cm。墙面、门窗及厂房内设施必须符合双方协商要求，如发现设施不达标，乙方有权要求甲方立即修改，甲方也必须在3天内拿出整改计划并实施。否则算甲方违约。二、租赁期限从2019年12月31日至2034年12月30日，租赁期限共15年。第二条租赁费：1.厂房及办公楼的租赁费是491991元/年（80.8/平计算），房租每伍年递增3%，具体租金方案为2019年至2024年的房租金额为491991元、2024年至2029年的房租金额为506750元、2029年至2034年的房租金额为521953元。2.租赁费的支付：乙方先付130万，抵顶房租，租金用完起，每年提前壹个月付租金，逾期壹个月视为自动放弃租赁……第三条场地及建筑物租赁的基本条件：1.有1800平厂房需新建加高，厂房维修期限2个月，甲方预估新建车间及加高费用约144万元。2.乙方在生产需要时，可以扩建、改建所租赁的建筑物，但必须征得甲方同意，且不能破坏建筑物的结构，其扩建、改建的费用由乙方自负。3.甲方协助乙方正常开工、施工，同时协助招工事宜。4.乙方租赁期间，院内空地由租方使用。5.蒸汽管道由甲方接入厂区内，开通价格有甲方协调，保证低于国家价格的50%,15万接通费有乙方付（10月1号之前付清）。6.500的变压器，甲方开通，并正常使用。7.甲方负责通水、通电。甲方负责打井，打出水来能正常使用，费用由乙方出……第六条违反合同及其解决办法：1.损失之赔偿：甲乙双方应严格履行本合同，因任何一方违约均需向守约方赔偿损失……4.乙方应按合同规定付给甲方租赁费，若乙方未按规定交纳租赁费，甲方有权终止其场地使用。第七条其他条款：1.租赁期间，如因产权证、土地证等问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。2.租赁期间，如因产权证、土地证等问题而导致乙方无法顺利办下环评，由甲方负一切责任并退还全部租金。2019年9月27日，艾尔公司支付美鑫公司租赁费500000元。2019年9月29日，艾尔公司支付美鑫公司蒸汽配套费150000元。2019年9月30日，美鑫公司（甲方，建设方）与青岛荣航金钢构复合板有限公司（乙方，承建方）签订合同，约定第一条建筑项目：美鑫公司厂房建设工程，第二条建设地点：前庄扶（格瑞恩）院内，第三条承建方式及施工准备：1.甲方将其厂房工程以包工的方式承包给乙方承建。2.乙方自带建筑所需的一切工具及设施设备。2019年10月16日，青岛格瑞恩能源有限公司（甲方，以下简称格瑞恩公司）与美鑫公司（乙方）签订《楼房建筑物及场地租赁合同书》，约定格瑞恩公司将建筑物及场地（坐落于莱西市沽河街道办事处前庄扶村西，总面积二十五亩，其中车间5277平方米，办公楼1301平方米，传达室和其它两个小房约计40平方米。房屋共计约6618平方米，房屋占地面积约6000平方米）以现状向美鑫公司交付租赁物，租赁时间从2019年6月26日至2029年6月25日，租赁期限共10年。2019年11月22日，美鑫公司（甲方，出租方）、艾尔公司（乙方、承租方）、格瑞恩公司（丙方、产权方）签订《同意部分转租三方协议》，约定鉴于甲方与丙方于2019年10月16日签订了租赁合同，丙方将位于莱西市沽河街道办事处前庄扶雀巢公司北格瑞恩公司厂房租赁给甲方使用，甲方拟将该厂房中的部分转租给乙方。丙方同意甲方将莱西市沽河街道办事处前庄扶雀巢公司北格瑞恩公司厂房约二十亩租赁于乙方。2019年12月11日，艾尔公司向美鑫公司发送《整改通知》载明“……合同要求打混凝土厚度不低于25公分，实际尺寸不足。要求出租方三天内必须拿出整改计划及实施方案进行整改实施，否则视为出租方违约。在9月26日签订合同，第二天9月27日将第一期租金50万转给承租方。约定2个月新厂房建成完工及旧厂房的维修改造完工。而到交付工期日11月26并未完成交付，已超期违约，致使承租方原计划打乱，明年春季糖酒会不能参加，给我公司造成巨大损失。希望贵公司认真对待。”因美鑫公司与艾尔公司针对租赁厂房问题产生纠纷，2019年12月上旬，艾尔公司向沽河街道反映，新厂房建设质量不高，建设进度不快，要求美鑫公司停止建设，并重新签订4700平的原有厂房改造协议。经沽河街道多次协调，双方最终未能达成一致，项目建设暂时停滞，艾尔公司要求美鑫公司退还其租金500000元，蒸汽接入费150000元，环评费50000元。经沽河街道多次协调，美鑫公司于12月底退还艾尔公司租金500000元，并承诺2020年1月中旬返还艾尔公司蒸汽接入费150000元。经实地勘察，涉案租赁场地的新建厂房混凝土的地基现状，现尚未达到25cm。庭审时，艾尔公司提供收据，证明于2019年9月28日、2020年1月9日支付给第三人评估费54000元、54000元。本院认为，美鑫公司与艾尔公司签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。鉴于双方当事人均要求解除合同，考虑双方当事人意愿和本案实际情况,同意双方解除其签订的租赁合同。美鑫公司与艾尔公司之间的合同解除后,应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定主张权利。关于美鑫公司诉请的支付租赁费及赔偿损失。美鑫公司与艾尔公司于2019年9月26日签订的合同约定“租赁时间从2019年12月31日至2034年12月30日……新建厂房要求：长60米，宽30米，高8米，混凝土地基厚度要符合乙方正常生产承重要求，厚度不得低于25cm。墙面、门窗及厂房内设施必须符合双方协商要求，如发现设施不达标，乙方有权要求甲方立即修改，甲方也必须在3天内拿出整改计划并实施。否则算甲方违约。”合同签订后，艾尔公司支付租金50万，期间因厂房混凝土的地基一直未达到艾尔公司要求的25cm,致使厂房一直未交付艾尔公司使用，2019年12月底，经协商美鑫公司将艾尔公司支付的50万租金予以退回。美鑫公司作为出租人，未能在约定时间内交付厂房，致使艾尔公司一直无法租赁使用，应认定美鑫公司存在违约情形,而后美鑫公司又将艾尔公司支付的50万租金全部退回，现其主张支付租赁费及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于艾尔公司诉请的返还蒸汽接通费。合同约定“蒸汽管道由甲方接入厂区内，开通价格有甲方协调，保证低于国家价格的50%，15万接通费有乙方付（10月1号之前付清）。”艾尔公司按照约定支付蒸汽接通费后，因美鑫公司未按约定交付厂房，双方均同意解除合同，无需继续履行接入管道的合同义务，美鑫公司也未提交证据证明该费用已经实际发生，应将艾尔公司预交的蒸汽接通费予以返还，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于艾尔公司诉请的赔偿损失。艾尔公司辩称双方“口头商定合同签订后付50万元，新建厂房房顶起来后再付50万，最后完工后支付30万，按照5：5：3的方式支付”，但美鑫公司不予认可；而双方签订的合同约定:“乙方先付130万，抵顶房租，租金用完起，每年提前壹个月付租金，逾期壹个月视为自动放弃租赁”、“乙方应按合同规定付给甲方租赁费，若乙方未按规定交纳租赁费，甲方有权终止其场地使用”，故艾尔公司在没有书面证据证明其主张的情况下，双方应严格按照合同的约定履行自己的义务，艾尔公司应全额支付合同约定的130万元，艾尔公司未按合同约定履行自己的义务，也存在违约情形。故艾尔公司主张赔偿损失，本院不予支持。综上，美鑫公司、艾尔公司均存在违约行为，故应各自承担自己的损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）青岛美鑫绿化工程有限公司与被告（反诉原告）青岛艾尔精酿啤酒有限公司于2019年9月26日签订的《合同》；二、原告（反诉被告）青岛美鑫绿化工程有限公司返还被告（反诉原告）青岛艾尔精酿啤酒有限公司蒸汽接通费150000元，于本判决生效之日起10日内执行；三、驳回原告（反诉被告）青岛美鑫绿化工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）青岛艾尔精酿啤酒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4415元，反诉案件受理费4900元，合计9315元，由原告（反诉被告）青岛美鑫绿化工程有限公司负担6065元，由被告（反诉原告）青岛艾尔精酿啤酒有限公司负担3250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王云林二〇二〇年七月二十日法官助理吴晶晶书记员吴楠