文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初2241号原告（反诉被告）：耒阳市乐荟商业营运管理有限公司，住所地：耒阳市蔡子池街道办事处西关居委会金山城负一楼，统一社会信用代码：91430481MA4PD98J9J。法定代表人：王艺竹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹乐，女。委托诉讼代理人：李杰，湖南肃天律师事务所律师。原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司（以下简称乐荟营运公司）与被告曹乐房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月6日向本院提起诉讼。2020年6月1日，反诉原告曹乐为与反诉被告乐荟营运公司房屋租赁合同纠纷一案向本院提起反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法由审判员朱田生适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告乐荟营运公司的法定代表人王艺竹及其委托诉讼代理人卜时彪、被告暨反诉原告曹乐的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐荟营运公司向本院提起诉讼请求，请求判令：1、依法解除原告与被告签订的金山城商铺-1060号及金山城商铺-1061号的《金山城minima11商铺租赁合同》，并由被告向原告腾退金山城-1060号、-1061号商铺；2、被告向原告支付拖欠的租金56325元[其中：金山城商铺-1060号的租金27352元（包括2019年1月1日到2019年12月31日免租期的），金山城商铺-1061号的租金30992元（包括2019年1月1日到2019年12月31日免租期的）]及后期租金（按约定租金标准从2020年5月1日起计算到商铺腾退之日止），并承担逾期付款的违约金；3、被告向原告支付拖欠的物业管理费8749元（金山城商铺-1060物业管理费为3978元，-1061号的物业管理费4771）及后期物业管理费（按约定物业管理费标准从2020年5月1日起计算到商铺腾退之日止）并承担逾期付款的违约金；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告就租赁原告经营管理的耒阳市金山城-1060号及-1061号商铺用于经营时尚童装，原告与被告于2018年9月26日分别签订了《金山城minima11商铺租赁合同》，合同约定：第一章乙方（被告）的经营范围为：童装；第二章经营地点，租赁面积、租赁期。其中金山城-1060号商铺的建筑面积为19.13平方米，套内面积：9.43平方米；金山城-1061号商铺的建筑面积为22.92平方米，套内面积：11.30平方米。租赁期限均为：2019年1月1日至2021年12月31日；第三章税费及物业管理费：二、物业管理费包括：保安费、管理费、绿化清洁、物业维修维护费、中央空调使用费等，以建筑面积计算，每月每平方米16元，租金按季度缴纳，乙方应当提前10日缴纳下一季度物业管理费，其中金山城-1060号商铺的物业管理费为每月306元，金山城-1061号商铺的物业管理费为每月367元；第四章履约保证金、租金：1、租金收取方式：2019年1月1日起至2019年12月31日止，金山城-1060号商铺每平方米每月租金110元，金山城-1061号商铺每平方米每月租金104元（甲方承诺：给予乙方12个月经营免租期，免租期为本租赁年度的第1-12月），其中-1060号商铺每月租金2104元，全年为25248元；-1061号商铺每月租金2384元，全年为28608元。2020年1月1日起至2021年12月31日止，-1060每平方米每月租金为110元，-1061每平方米每月租金为104元；2、本协议签订后，乙方当日支付-1060履约保证金6312元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金6312元，支付-1061履约保证金7152元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金7152元；3、履约保证金若租赁期内乙方违反本协议，甲方不予退还，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应当据实赔偿损失；4、租金按季缴纳，乙方应当提前10天缴纳下季度租金，乙方拖欠租金、物业管理费及相关费用每日应当按照到期应付而未付款额的1％计算逾期付款违约金。同时甲方有权停止相关的服务，直至解除合同，收回出租的铺位；第五章铺位管理：本合同提前终止、解除、或届满时，甲方应按乙方正常营业使用时的房屋实际状态收回出租商铺。乙方应当在本合同到期终止（或提前解除）之日起10日内拆除及清退完毕乙方在装修中自行添置，且不可在不破坏房屋结构的前提下可以拆卸的设施设备及全部物品。逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，由甲方进行处置；乙方必须执行甲方制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）；第八章违约责任：1、如乙方未能按本合同约定付清租金或任何管理费用的，每逾期一日，乙方应当按到期应付金额的百分之一向甲方支付滞纳金，租金逾期30日未付清或其他应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，不退还乙方已支付的履约保证金，同时追究乙方违约责任和赔偿损失责任，乙方应当在接到甲方提出解除合同通知之日起10日内无条件退场，腾退商铺由此引起的一切损失概由乙方自行承担，逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，甲方有权进行处置；2、若乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，履约保证金不予退还；3、乙方违反下列任何一项约定，甲方有权单方解除合同，乙方不得要去甲方退还乙方缴纳的保证金并需缴清所有应缴费用：乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）；乙方所拖欠各种应缴款项合计相当于一个月租金的金额；未经甲方同意，擅自改变合同约定的承租房的用途。……乙方未经甲方同意单月内连续停业5天，或当月累计停业达7天以上（含7天），甲方有权单方解除合同；乙方不服从甲方对商场商品布局进行调整的；第十章其他约定，开业时间为：2019年1月1日。合同签订后，原告按照约定将金山城-1060号、-1061号商铺交给被告经营管理（被告将其店面命名为:萤火虫童装），被告经营的萤火虫商铺在2019年1月1日正式开业。然而被告在2019年10月14日开始擅自停业，此后原告多次催促被告按照约定正常营业，否则将承担违约责任并赔偿原告的损失，被告对原告的催促毫不理会。时至今日，被告擅自停业已近7个月之久，被告也没有按照合同约定缴纳租金和物业管理费。根据合同约定，被告的行为已经构成根本违约，导致合同目的不能实现。原告享有单方的合同解除权，并收回金山城-1060号、-1061号商铺，追缴被告应当缴纳的租金（包括2019年1月1日起至2019年12月31日止免租期的租金）及物业管理费。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告曹乐辩称：原告与被告签订房屋租赁合同情况属实，但被告并没有违约，而是由于原告没有履行消防安全义务，没有通过消防安全检测，被市委、市政府下令暂停营业，且原告无法保障市场秩序稳定，导致被告无法正常营业，无法切实履行合同，原告事后也没有履行通知义务，是原告违约在先。因此，按照合同的约定，被告曹乐无需向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日商铺租赁费。由于原告违约，没有能够履行消防安全保障义务，也没有保障金山市场的正常秩序，导致被告自始至终不能在金山城正常营业，也没有获得任何益处，并且遭受了巨大的损失。因此，被告应当返还被告曹乐保证金及2020年1月至3月31日物业费和租金，并且赔偿被告的其他损失。反诉原告曹乐提起反诉，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告保证金、租金共计28947元；2、反诉被告返还反诉原告其他损失2万元，3、解除反诉原、被告签订的《门面租赁合同》，4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月份，反诉原告与反诉被告签订了《门面租赁合同》，并约定同年9月至11月前中期为装修时间，同年11月底与12月份为试营业期。2018年11月29日，由于金山城规划需要整改，又未通过消防验收和综合验收，耒阳市委、市政府通过公告暂停营业。根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。金山城作为公众聚集场所，反诉被告作为使用单位，将商铺出租给了反诉原告应当保证消防安全，反诉被告不能保障金山城商铺消防安全，导致反诉原告不能正常营业，已经构成了违约。2020年2月10日后（春节法定节假日后），金山城依然没有恢复正常营业，由于反诉原告前期投入了近5万元（含装修费、租金、保障金），家庭经济困难，而反诉被告也没有给出具体能够恢复正常营业的时间，于是反诉原告与老公前往中山打工挣钱，缓解家庭经济危机，反诉原告去中山后，反诉被告也一直没有通知反诉原告金山城是否正常恢复的情况，反诉被告已经构成了根本违约。因此，反诉被告应当返还保证金与租金28947元。除此之外，反诉原告前期对商铺进行装修花费2万元左右，该项损失是因反诉被告的违约而导致的，反诉被告应当承担赔偿责任。为了维护反诉原告的合法权益，提起以上反诉。经审理查明：原告乐荟营运公司经耒阳市市场监督管理局注册登记为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围:商业综合体管理服务；房地产中介服务；贸易代理；服装销售；物业管理；卫生保洁服务；机械设备、电子设备销售及维修服务；水电费代收代缴服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。耒阳市金山路金山城一楼商业用房登记为耒阳市深发房地产开发有限公司所有（房屋所有权证证号：湘（2020）耒阳市不动产权第0006221号，宗地面积为10663.5平方米，房屋建筑面积为46400.74平方米），耒阳市深发房地产开发有限公司因欠韦江发部分工程款，将金山城负一楼商业用房抵偿给韦江发。韦江发与原告乐荟营运公司于2018年6月8日签订《金山城商铺委托经营管理合同》，将金山城金山城负一楼所有商铺全权委托原告乐荟营运公司经营管理。被告租赁原告乐荟营运公司管理的耒阳市金山城-1060号及-1061号商铺用于经营童装，原告（即甲方）与被告（即乙方）于2018年9月26日分别签订了《金山城minima11商铺租赁合同》，该二份合同约定：第一章乙方的经营范围为：童装；第二章经营地点，租赁面积、租赁期。其中金山城-1060号商铺的建筑面积为19.13平方米，套内面积：9.43平方米；金山城-1061号商铺的建筑面积为22.92平方米，套内面积：11.30平方米。租赁期限均为：2019年1月1日至2021年12月31日；第三章税费及物业管理费：二、物业管理费包括：保安费、管理费、绿化清洁、物业维修维护费、中央空调使用费等，以建筑面积计算，每月每平方米16元，租金按季度缴纳，乙方应当提前10日缴纳下一季度物业管理费，其中金山城-1060号商铺的物业管理费为每月306元，金山城-1061号商铺的物业管理费为每月367元；第四章履约保证金、租金：1、租金收取方式：2019年1月1日起至2019年12月31日止，金山城-1060号商铺每平方米每月租金110元，金山城-1061号商铺每平方米每月租金104元（甲方承诺：给予乙方12个月经营免租期，免租期为本租赁年度的第1-12月），其中-1060号商铺每月租金2104元，全年为25248元；-1061号商铺每月租金2384元，全年为28608元。2020年1月1日起至2021年12月31日止，-1060每平方米每月租金为110元，-1061每平方米每月租金为104元；2、本协议签订后，乙方当日支付-1060履约保证金6312元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金6312元，支付-1061履约保证金7152元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金7152元；3、履约保证金若租赁期内乙方违反本协议，甲方不予退还，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应当据实赔偿损失；4、租金按季缴纳，乙方应当提前10天缴纳下季度租金，乙方拖欠租金、物业管理费及相关费用每日应当按照到期应付而未付款额的1％计算逾期付款违约金。同时甲方有权停止相关的服务，直至解除合同，收回出租的铺位；第五章铺位管理：本合同提前终止、解除、或届满时，甲方应按乙方正常营业使用时的房屋实际状态收回出租商铺。乙方应当在本合同到期终止（或提前解除）之日起10日内拆除及清退完毕乙方在装修中自行添置，且不可在不破坏房屋结构的前提下可以拆卸的设施设备及全部物品。逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，由甲方进行处置；乙方必须执行甲方制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）；第八章违约责任：1、如乙方未能按本合同约定付清租金或任何管理费用的，每逾期一日，乙方应当按到期应付金额的百分之一向甲方支付滞纳金，租金逾期30日未付清或其他应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，不退还乙方已支付的履约保证金，同时追究乙方违约责任和赔偿损失责任，乙方应当在接到甲方提出解除合同通知之日起10日内无条件退场，腾退商铺由此引起的一切损失概由乙方自行承担，逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，甲方有权进行处置；2、若乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，履约保证金不予退还；3、乙方违反下列任何一项约定，甲方有权单方解除合同，乙方不得要去甲方退还乙方缴纳的保证金并需缴清所有应缴费用：乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）；乙方所拖欠各种应缴款项合计相当于一个月租金的金额；未经甲方同意，擅自改变合同约定的承租房的用途。……乙方未经甲方同意单月内连续停业5天，或当月累计停业达7天以上（含7天），甲方有权单方解除合同；乙方不服从甲方对商场商品布局进行调整的；第十章其他约定，开业时间为：2019年1月1日。合同签订后，原告按约定将金山城-1060号商铺及-1061号商铺交由被告经营萤火虫童装。被告一次性向原告支付了履约保证金及预付租金（一个季度）共计28947元，随后被告对租赁商铺进行装修，包括被告经营的店铺在内的金山城于2019年1月1日正式开业。2019年2月份春节过后，被告因店铺生意不景气，处于亏损状态，便关闭店铺前往广东省中山打工，期间被告未与原告协商解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁商铺退还给被告，从而引起纠纷。上述事实，有原、被告签订的金山城商铺-1060号及金山城商铺-1061号的《金山城minima11商铺租赁合同》、湘（2020）耒阳市不动产权第0006221号不动产权证、调查笔录等证据佐证，经庭质证核实，足以认定。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的营业执照、被告身份证复印件、《金山城minima11商铺租赁合同》、合同签订审核表、被告缴纳费用的票据、韦江发与耒阳市深发房地产开发有限公司签订的《耒阳市金山市场二期改造项目工程款结算及负一楼商铺买卖合同》、韦江发出具的承诺书、原告与韦江发签订的《金山城商铺委托经营管理合同》、金山场二期改造项目竣工验收认定意见表、金山市场二期改造项目工程竣工验收备案表、《关于金山市场改造（二期）项目有关消防问题情况的函》、2019年1月1日的开业图片、被告自2019年11月18日至今没有营业的图片、服务行业正常营业的通知、衡阳市2020年3月20日下发的疫情期间《关于进一步推动全市企事业复工复产的通知》、韦江辉的调查笔录、郑萍萍的调查笔录、被告经营商铺2020年以来的没有营业的视频光盘、追缴金山城负一楼租户拖欠费用明细表等证据佐证，经本院核实，均予以认定。被告提供的照片，其证据形式不符合法律规定，不予认定。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告乐荟营运公司与被告曹乐签订的《金山城minima11商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，应当恪守履行。涉案租赁合同签订后，原告已按合同约定向被告交付了涉案租赁房屋。该合同约定：“乙方（被告）必须执行甲方（原告）制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）”，本案中因被告曹乐中途擅自停业，期间被告曹乐未与原告解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁商铺退还给原告，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方对合同的解除均不持异议，予以照准，应予解除。根据本案实际情况，双方均表示有解除合同的意向，本院酌情确定以2020年5月1日作为合同解除之日。造成合同解除的原因在于被告，依照双方的约定，被告因此丧失了原告给予的租金优惠待遇，即被告应补交2019年度免租期的租金，故合同解除时，被告应向原告支付租金58344元[（12个月+1个月）×(2104元/月+2384元)]、物业管理费8749元[（12个月+1个月）×(306元/月+367元/月)]，共计67093元。在此之后，被告与原告未能办理租赁房屋移交手续，对租赁房屋实际仍在被告控制中，被告应仍以上述交纳房屋租金和物业管理费的标准向原告支付房屋占有使用费，故原告要求被告支付拖欠的租金58344元、物业管理费8749元及后期到解除涉案租赁合同后商铺腾退之日止的占有使用费、物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告已交纳了履行保证金13464元（6312元+7152元），应抵偿被告欠付的租金。被告主张原告没有履行消防安全义务，没有通过消防安全检测，构成违约的抗辩理由，与查明的事实不符，不予采纳。反诉原告要求反诉被告返还保证金与租金28947元的反诉请求,因反诉原告在合同履行中已构成违约，且反诉原告对租赁房屋实际占有使用，应向反诉被告支付房屋租赁费，故该反诉请求,不符合法律规定，不予支持。反诉原告要求反诉被告返还保证金的反诉请求,因反诉原告在本诉中需承担违约责任，以履约保证金抵偿租金，故该项请求不符合法律规定，不予支持。反诉原告曹乐要求反诉被告赔偿其装修损失2万元的反诉请求,因反诉原告对承租后的房屋进行装修，是基于租赁合同的约定，也是其经营生意的需要，故对反诉原告的该项反诉请求不予支持。反诉原告要求解除与反诉被告签订的租赁合同，因与反诉被告在本诉中的诉讼请求一致，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告暨反诉被告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司与被告暨反诉原告曹乐于2018年9月26日签订的《金山城minima11商铺租赁合同》；二、被告曹乐向原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司腾退金山城-1060号商铺及金山城-1061号商铺；三、被告曹乐给付原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司2020年5月1日之前租金58344元、物业管理费8749元，共计67093元（已付13464元），并自2020年5月2日起以4488元/月和673元/月的标准向原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司支付后期房屋占有使用费及物业管理费至金山城-1060号商铺及金山城-1061号商铺腾退之日止；四、驳回原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曹乐的其他反诉诉讼请求。上述第二、三项，限在本判决发生法律效力之日起十天内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费1426元，减半收取713元，反诉案件受理费1023元，共计1736元，由被告负担，原告已垫付713元，被告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  朱田生二〇二〇年七月二十四日代理书记员  刘李琼                校对责任人：朱田生           打印责任人：刘李琼