湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4519号上诉人（原审原告）：湖南合能房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区洋湖街道湖境雅苑1栋33楼。法定代表人：范国才，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐阳秋，男，1978年9月16日出生，汉族，住湖南省邵东县。被上诉人（原审被告）：肖双华，女，1981年1月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人湖南合能房地产开发有限公司（以下简称合能公司）因与被上诉人唐阳秋、肖双华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。合能公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持合能公司的全部诉讼请求；2、判令唐阳秋、肖双华承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为《商品房买卖合同》的附件九《补充协议》中相关条款属于无效条款错误，双方约定的合同解除权属于当事人意思自治范畴，不应做过多干涉，合能公司要求解除合同并撤销预售备案登记手续符合法定解除权的情形，并未加重对方责任和排除对方主要权利；二、一审法院行使自由裁量权降，降低违约金标准没有法律依据，违约金标准过低，应依法予以调高。唐阳秋、肖双华未到庭未予答辩。合能公司向一审法院起诉请求：1、判令解除合能公司与唐阳秋、肖双华签订的《长沙市商品房买卖合同》，责令唐阳秋、肖双华配合合能公司办理合同备案撤销手续；2、判令唐阳秋、肖双华支付因唐阳秋、肖双华原因导致合同解除的30%违约金268605元；3、判令唐阳秋、肖双华向合能公司支付因维权产生的律师费20000元；4、判令本案诉讼费由唐阳秋、肖双华承担。一审法院认定事实：2013年4月27日，合能公司（出卖人）与唐阳秋（买受人）、肖双华（共有人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件。《长沙市商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区房屋，房屋建筑面积131.17平方米，总房价895350元。付款方式为银行按揭，买受人于合同签订之日支付首付款（含定金）275350元，余款620000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2014年10月31日前交付房屋。合同还对其他事项进行了约定。附件九《补充协议》约定：在出卖人担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金，若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金；买受人应当在合同解除后5个工作日到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记及预告登记手续，买受人不办理的，出卖人可单方申请，并有权向买受人收取房款总额30%的违约金，并由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等实现债务的费用。补充协议还对其他事项作了约定。2013年5月16日，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东风路支行（贷款人）与唐阳秋（借款人、抵押人）、肖双华（抵押人）、合能公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人向贷款人借款620000元用于购买案涉房屋，贷款期限自2013年5月16日至2023年5月16日；抵押人为上述借款向贷款人提供抵押物作为担保；合能公司为上述借款向贷款人提供连带责任保证。合同还约定了其他条款。上述合同签订后，唐阳秋、肖双华依约向合能公司支付了首付款275350元，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东风路支行向被告唐阳秋、肖双华发放了贷款620000元，并划付至了合能公司的账户。2019年1月16日，合能公司向唐阳秋、肖双华出具《关于解除雨花公馆项目6-2602号房屋之及附属协议的通知》，载明合能公司解除双方签订的《商品房买卖合同》及附属协议，并收取总房款30%的违约金268605元，在已付房款中扣除，并要求唐阳秋、肖双华接函后三日内配合办理《商品房买卖合同》备案登记和预抵押的登记解除手续。合能公司向唐阳秋、肖双华邮寄了上述通知，邮件查询单显示为投递至丰巢快递柜签收。2016年3月29日，合能公司向户名为不良贷款回款专户、开户行为中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省长沙市分行的账户转账支付了507839.23元，附言为雨花6栋2602唐阳秋肖双华房屋回购。2019年7月3日，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行出具一份《个人贷款结清证明》，证明唐阳秋与该行签订的借款合同约定的本金和利息已于2016年3月29日结清。合能公司与湖南森力律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案，并向该所支付了律师费20000元。一审法院认为，根据唐阳秋、肖双华与合能公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，唐阳秋、肖双华的主要合同义务是按约支付购房款，合能公司的主要合同义务是交付房屋及按期办理房屋产权登记。上述购房合同签订后，唐阳秋、肖双华依约向合能公司支付了购房首付款275350元，并就剩余房款620000元办理了银行按揭贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东风路支行亦按约定将唐阳秋、肖双华购房所需全部贷款支付给了合能公司，唐阳秋、肖双华已将案涉商品房买卖合同的主要义务履行完毕。由于唐阳秋、肖双华未及时归还银行按揭贷款，在中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东风路支行要求下，合能公司承担保证责任代唐阳秋、肖双华偿还了银行按揭款507839.23元。在此情形下，合能公司依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九《补充协议》的有关条款，要求解除案涉商品房买卖合同，并要求唐阳秋、肖双华配合办理合同备案撤销手续、支付总房款30%的违约金268605元。尽管双方签订的《补充协议》约定唐阳秋、肖双华逾期归还银行按揭贷款，导致合能公司承担保证责任的，合能公司有权解除案涉商品房买卖合同，并要求唐阳秋、肖双华办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续、支付违约金，但该条款属于格式条款，并且该格式条款明显有损交易安全和秩序；同时，该格式条款中关于合能公司可以在仅承担按揭贷款保证责任的情况下即解除案涉商品房买卖合同的约定，明显加重了唐阳秋、肖双华因其违约行为所应负的责任，使得双方的权利、义务和责任明显失衡。在唐阳秋、肖双华已支付全部购房款的情形下，该格式条款也排除了唐阳秋、肖双华得以占有使用房屋的主要权利，条款内容显失公平。由于上述格式条款存在加重唐阳秋、肖双华合同责任，排除唐阳秋、肖双华合同主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款中关于唐阳秋、肖双华逾期归还银行按揭贷款，导致合能公司承担保证责任的，合能公司有权解除案涉商品房买卖合同，并要求唐阳秋、肖双华办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续的约定无效。合能公司据此约定要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，并要求唐阳秋、肖双华配合办理合同备案撤销手续的主张，没有法律依据，不予支持。由于唐阳秋、肖双华未及时归还银行按揭贷款，导致合能公司承担保证责任代唐阳秋、肖双华偿还了银行按揭款507839.23元，对于合能公司代为偿还的上述银行按揭款，唐阳秋、肖双华应予返还。因合能公司在本案中未主张唐阳秋、肖双华返还该款项，由双方另行解决。此外，鉴于唐阳秋、肖双华在本案中存在主要过错，双方在《补充协议》中也约定了违约金，根据公平原则，唐阳秋、肖双华应向合能公司支付一定的违约金。因《补充协议》约定的违约金标准过高，酌情判令唐阳秋、肖双华按合能公司代为偿还的银行按揭款的10%支付违约金，即507839.23元×10%=50783.92元。合能公司主张唐阳秋、肖双华支付律师费20000元，有合同约定且不违反法律规定，予以支持。唐阳秋、肖双华经合法传唤拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担相应的不利法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、唐阳秋、肖双华于判决生效之日起七日内向合能公司支付违约金50783.92元；二、唐阳秋、肖双华于判决生效之日起七日内向合能公司支付律师费20000元；三、驳回合能公司的其他诉讼请求。本案受理费5629元，公告费560元，合计6189元，由合能负担4671元，唐阳秋、肖双华负担1518元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一、合能公司与唐阳秋、肖双华签订的《长沙市商品房买卖合同》是否应予解除；二、唐阳秋、肖双华是否应支付合能公司违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，合能公司与唐阳秋、肖双华之间存在商品房买卖合同关系以及两者与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东风路支行之间存在的银行贷款担保合同关系。在商品房买卖合同中，合能公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权登记至购房人名下，唐阳秋、肖双华作为购房人的合同义务是支付购房款。唐阳秋、肖双华在本案中亦依约支付了全部购房款，合能公司作为出卖方的合同目的已经实现，合能公司亦已将案涉房屋实际交付唐阳秋、肖双华多年，双方商品房买卖合同项下的权利义务已基本完成，唐阳秋、肖双华未按期偿还银行贷款致使合同公司承担担保责任，这属于合能公司本应预知的合同风险，其享有作为保证人承担责任后依法向债务人唐阳秋、肖双华进行追偿的权利，合能公司以唐阳秋、肖双华违反合同约定为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持合能公司该项诉讼请求并无不当，依法予以维持。同时，合能公司诉请唐阳秋、肖双华支付因唐阳秋、肖双华的原因导致合同解除的违约金，但其公司对案涉合同未予解除的情况下唐阳秋、肖双华是否应承担违约责任并未提出诉讼请求，一审法院未支持合能公司要求解除案涉合同的诉讼请求，但判决唐阳秋、肖双华支付合同公司违约金不当，依法予以纠正。合能公司就未予解除案涉合同后唐阳秋、肖双华应承担的违约责任可另案主张权利。综上所述，上诉人合能公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1677号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1677号民事判决第一项、第三项；三、驳回湖南合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5629元，公告费560元，共计6189元，由湖南合能房地产开发有限公司负担4671元，唐阳秋、肖双华负担1518元；二审案件受理费5629元，由湖南合能房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年七月十七日书记员  叶慧灵