四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初329号 原告（执行案外人）：陈凤，女，汉族，1988年11月18日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：高曾，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都银行股份有限公司锦江支行。住所地：四川省成都市锦江区书院西街1-33号。 主要负责人：钟鹏，行长。 委托诉讼代理人：李雷，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺璇，四川时代经纬律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司。住所地：四川省成都市青羊区白丝街56号。 法定代表人：陈林，董事长兼总经理。 第三人（被执行人）：四川华乘万青置地发展有限公司。住所地：四川省成都市温江区万春镇天乡路一段花乡民居商业街六号楼三层。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都长锦建筑工程有限公司。住所地：四川省成都市武侯区置信路57号。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 原告陈凤与被告成都银行股份有限公司锦江支行（以下简称成都银行锦江支行）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗担保公司）、四川华乘万青置地发展有限公司（以下简称华乘万青置地公司）、第三人成都长锦建筑工程有限公司（以下简称长锦建筑公司）、李忠萍、赵兴民案外人执行异议之诉一案，本院2020年1月14日受理后，依法组成合议庭于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈凤的委托诉讼代理人高曾，被告成都银行锦江支行的委托诉讼代理人李雷，第三人华乘万青置地公司、长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民共同的委托诉讼代理人虞信尧到庭参加诉讼，被告金穗担保公司因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理，公告期间依法不计入本案审限。本案现已缺席审理终结。 陈凤向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于成都市温江区X镇X庄园X栋X单元2号房屋（以下简称2号房）；2.确认原告为2号房的买受人，享有该房屋的民事权益，判令该房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告通过商品房买卖依法取得2号房，原告对2号房享有民事权益，足以排除执行。陈凤以合同方式合法取得2号房，按合同约定支付了全部对价，在人民法院查封前已经占有2号房，陈凤才是真正的权利人。2号房未能办理过户登记是被告开发公司未办妥争议房屋的楼幢总产权，陈凤对此无过错；二、金穗担保公司未购买争议房屋，并非所有权人，人民法院对争议房屋的查封裁定错误。根据华乘万青置地公司与金穗担保公司签订并经公证的《反担保抵押合同》，该房屋的商品房买卖合同签约备案到金穗担保公司名下，但双方并无商品房买卖的意思表示；三、执行法院对争议房屋采取执行措施，驳回原告的执行异议，有违客观事实和法律规定。 成都银行锦江支行辩称，原告的情形并不符合物权期待权的规定，依法不能排除对争议房产的执行，对原告的诉讼请求依法应当驳回。 华乘万青置地公司、长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民共同述称，对原告陈述的事实予以认可，对其诉讼请求支持。 金穗担保公司未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的执行裁定书、民事裁定书、民事判决书、住房登记信息、商品房买卖合同及补充协议、交易信息查询流水，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对陈凤提交的华乘万青置地公司出具的收据，因无相应金额的银行流水予以印证，不能证实其已经支付了相应购房款，本院不予采信；陈凤提交的物业公司出具的收据、入住证明以及交接单，从前述证据看，签订买卖合同当天即办理房屋交接，但物业费收据出具的时间为2017年3月22日，交纳日期系从2016年12月29日起，在本院已经作出查封裁定之后，也即在人民法院查封2号房后，陈凤以补交物业费的方式形成占有使用房屋的凭证，合法性和真实性均严重欠缺，前述证据本院不予采信。 根据采信的证据和当事人一致的陈述，本院认定以下事实：2号房是华乘万青置地公司开发建设的商品房。 2014年3月19日，陈凤分四笔共计向华乘万青置地公司转账10000000元。2014年12月18日，华乘万青置地公司与陈凤签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，合同约定2号房建筑面积为150.88平方米，总价为1254620元。 因长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款，金穗担保公司提供了担保，2013年6月14日，2号房以华乘万青置地公司与金穗担保公司之间的商品房买卖关系办理商品房买卖合同备案。长锦建筑公司和其保证人未清偿在成都银行锦江支行的借款，成都银行锦江支行申请保全，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）于2015年4月16日作出（2015）成民保字第699号民事裁定，将2号房作为金穗担保公司的财产进行查封。（2015）成民初字第1743号借款合同纠纷案经成都中院判决后，成都银行锦江支行申请强制执行。成都中院在执行过程中于2017年3月27日作出（2016）川01执1282号执行裁定，对2号房续行查封，查封时间从2017年4月15日起至2020年4月14日止。2017年6月6日，成都中院公告对2号房进行处置。陈凤提出执行异议，成都中院审理后，于2019年11月25日作出（2019）川01执异2076号执行裁定，以2号房已经备案登记在金穗担保公司名下，陈凤订立房屋买卖合同时未尽到合理的注意义务为由，驳回其异议请求。陈凤不服裁定提起诉讼。 本院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在我国不动产物权变动采用债权契约加登记模式下，物权期待权成立的前提双方存在真实有效的以设立、变更、转让不动产物权的债权契约。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”合同是以要约承诺意思表示一致成立的民事法律行为。在依法成立并生效的买卖合同中，出卖人的主要义务是转移标的物所有权给买受人，买受人的主要义务是按合同约定向出卖人支付价款。支付价款是合同义务，双方之间的商品房买卖合同订立于2014年12月18日，但付款10000000元是双方订立商品房买卖合同之前，间隔长达9个月，且金额无法对应。陈凤在诉讼中对总共付款10000000元解释为基于团购优惠的目的。房地产市场上确实存在团购等优惠方式和规避预售许可证要求而采取预约、预购、预订等购房方式，但至庭审辩论终结前，陈凤也没有提交与他人合意团购房屋和付款前已经选定拟购房屋的证据，相反在房屋没有选定的情况下，其所主张的“团购价款”和事后签署的商品房买卖合同价款刚好吻合。没有合同、没有标的物，但提前精确履行了尚不存在的“合同付款义务”，如此“事实”难以让人相信。因此，在法律上难以认定转款时的效果意思是购买房屋，且房屋在人民法院查封前已经交付使用的证据也存在严重瑕疵，不能认定房屋已经交付。陈凤以对2号房享有物权期待权为由提出排除强制执行的理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。 因陈凤排除执行的请求不能支持，对其提出的确认2号房权属归属的请求，亦无法支持。关于陈凤提出的本院执行行为违法的问题，不是执行异议之诉的审理内容。 综上，陈凤的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回陈凤的诉讼请求。 案件受理费16091元，由陈凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  牛玉洲 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  陶 英 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  杨春容