湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8249号上诉人（原审被告）:何垣季委托诉讼代理人：文琪，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁滔，湖南纲维律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：长沙市公共交通总公司法定代表人：席超波。委托诉讼代理人：侯庆展，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒友上诉人何垣季因与被上诉人长沙市公共交通总公司（以下简称公交公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何垣季上诉请求：撤销（2020）湘0102民初2799号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院未能全面、客观审查双方证据，导致本案事实认定错误。湘行物业公司作为公交公司持有面门的管理方，于5月27日组织租赁户开会。会上，湘行物业公司管理人员刘富疆在场电话请示熊文革总经理，熊总经理回复可以按333元／㎡的价格续租两年，租期从2019年8月1日至2021年7月31日。公交公司认可熊总经理的意见，同意按333元／㎡的价格续租，并要求尽快签订书面合同。至此，双方在会上已达成按评估价格续签两年的口头协议。庭审中，上诉人提交了《会议记录》等证据，证人杨某也出庭对上述事实作出证言，但一审法院未依据证据对上述事实进行审查，导致本案事实认定错误。二、一审法院程序违法，侵害被上诉人权益。第一，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十一条规定:“开庭时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。”但在审庭审中，审判长并未归纳双方争议焦点，致使上诉人不能就事关案件胜败的关键事实充分发表辩论意见，侵害了上诉人的辩论权利。第二，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十二条规定了适用简易程序审理的民事案件，人民法院在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化的5种情形，但是本案显然不属于上述5中情形，而且本案当事人对是否达成续租两年的口头约定这一事实争议巨大。但是在一审判决书中，根本没有对上诉人提出的抗辩是否有效，以及双方是否达成续租的口头约定进行分析说理，严重违反了上述法律规定。三、一审法院适用法律错误，判决结果不当。其一，一审判决书第三页法院认为部分写到“本案中原告虽向被告送达了解除合同的书面通知，但被告仍向原告交纳了租金，原告亦予以接受，双方均履行了租赁合同的主要义务，应视为双方达成了继续租赁的合意。”既然法院认为双方已经达成继续租赁的合意，而且租金和交租方式也是按5月27日双方达成的口头约定的内容履行，则双方关于续租的口头约定已经依法成立，公交公司无权要求解除合同。其二，一审判决书认为本案应适用《合同法》第二百十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，并酌定双方合同于2020年7月31日解除。但在判决书第三页事实认定部分却写到“原告分别于2019年7月18日、9月5日、11月4日向被告送达《门面回收通知书》《律师函》《门面到期腾空门面的函》”。从法院认定的事实来看，公交公司早就于2019年7月18日就对上诉人继续使用门面持有异议，则本案根本没有适用《合同法》第二百三十六条的条件，一审判决适用法律存在明显错误。公交公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求应予驳回。公交公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令公交公司、何垣季之间的租赁关系已于2019年7月16日解除；2.判令何垣季及时将房屋交还公交公司；3.判令由何垣季承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年4月20日，公交公司（甲方）与何垣季（乙方）签订《门面租赁联营协议》，约定公交公司将其所辖的位于长沙市肆间门面（建筑面积136平方米，以下简称涉案门面）出租给何垣季，租赁期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止；门面每月使用费24960元，每月管理费16640元，合计41600元／月；何垣季共使用24个月，共计应交998400元，分四期支付，第一期于本协议签订之时付清，计249600元。2019年4月30日《门面租赁联营协议》到期，双方未签订续签合同，但涉案门面继续由何垣季使用并支付了至2020年7月31日止的租金。公交公司分别于2019年7月18日、9月5日、11月4日向何垣季送达《门面回收通知书》、《律师函》、《门面到期腾空门面的函》，称合同已于2019年4月30日到期，要求何垣季腾空门面。一审法院认为：公交公司、何垣季签订的《门面租赁联营协议》是当事人双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。该合同于2019年4月30日期满后，公交公司准许何垣季继续使用涉案门面，何垣季也向公交公司支付了截至2020年7月31日的房租。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁关系中，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，公交公司虽向何垣季送达了解除合同的书面通知，但何垣季仍向公交公司交纳了租金，公交公司亦予以接受，双方均履行了租赁合同的主要义务，应视为双方达成了继续租赁的合意。现公交公司仍起诉要求解除合同，为维护租赁市场及交易的稳定，本院确定原何垣季之间租赁关系于2020年7月31日解除。公交公司要求何垣季及时交还涉案门面，本院酌定何垣季于合同解除之日（2020年7月31日）起三日内向公交公司交还涉案门面。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，何垣季和公交公司签订的《门面租赁联营协议》于2019年4月30日到期，到期后虽未再续签租赁合同，但鉴于公交公司对何垣季继续使用门面并交纳租金没有提出异议，双方自此成立不定期租赁合同关系，继续履行前述协议。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。公交公司于2019年7月18日向何垣季发出《门面收回通知书》，要求何垣季限期搬离门面，即明确提出解除合同的意思表示。因此，双方的不定期租赁合同应于何垣季收到《门面收回通知书》当日即告解除。一审法院以何垣季已支付的门面占用费到期日作为双方不定期租赁合同解除时间的认定系适用法律有误，本院予以纠正。根据合同法规定，合同解除导致合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行。据此，何垣季不再享有继续使用门面的权利，应当在合理期限内向公交公司交还。现实际情况为合同解除后何垣季持续占有使用门面至今，且其向公交公司支付了至2020年7月31日止的门面占用费，一审法院判决其于2020年8月3日前向公交公司交还门面的处理结果并无不当。对于何垣季所称双方在《门面租赁联营协议》到期后已重新达成口头协议，约定门面租期为2019年7月30日至2021年7月30日的事实主张，一方面与公交公司在2019年7月18日至2019年11月4日期间陆续向何垣季发送书面的《门面收回通知书》《律师函》《门面到期腾空门面的函》，明确要求解除合同、返还门面的客观事实明显不符，另一方面，亦与合同法第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的租赁合同形式要求不符，故本院对该事实主张不予支持。综上所述，何垣季的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对除《门面租赁联营协议》解除时间以外的其他问题适用法律正确，且不存在违反法定程序应发回重审的情形，本院在纠正前述部分适用法律不当的基础上对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人何垣季负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年七月二十八日书记员  胡 妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。