福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初833号 原告：林海燕，女，1987年11月6日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢琴琴，福建闽中律师事务所律师。 被告：钟生琼，女，1976年1月7日出生，汉族，住贵州省。 委托诉讼代理人：罗道律，福建国富律师事务所律师。 原告林海燕与被告钟生琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林海燕及其共同委托诉讼代理人叶素华及谢琴琴，被告钟生琼的委托诉讼代理人罗道律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林海燕向本院提出诉讼请求：1.解除林海燕与钟生琼于2019年12月4日签订的《存量房买卖合同》；2.钟生琼向林海燕返还购房定金100000元；3.钟生琼向林海燕支付违约金100000元；4.钟生琼向林海燕支付中介费8000元、律师代理费10000元。事实与理由:2019年12月4日，林海燕与钟生琼签订《存量房买卖合同》，约定：林海燕通过三明世纪同创房地产经纪服务有限公司居间服务，向钟生琼购买位于三明市梅列区房屋（以下简称案涉房屋），产权证号11002202，土地证证号明国用（2011）第3905号。经双方协商一致:案涉房屋及其配套设施的总价款为800000元，双方应于2020年3月9日前到三明市房地产交易管理部门签订存量房买卖合同并办理产权过户手续;本合同签订时，林海燕应向钟生琼支付第一笔定金20000元；在合同签订之日起6日内，林海燕应向钟生琼支付第二笔定金80000元，林海燕应共计向钟生琼支付定金100000元；钟生琼保证案涉房屋产权清晰，在不动产权属转移登记前，若发生与钟生琼有关的产权纠纷或债务纠纷概由其负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向居间方支付中介费。守约方已支付的中介费不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；双方还对其他权利义务内容进行了约定。合同签订后，林海燕依约向钟生琼支付定金100000元，并由钟生琼出具收条一份。2020年1月21日，因钟生琼的其他民事纠纷，案涉房屋被三明市梅列区人民法院查封，钟生琼至今未能履行过户义务。钟生琼的行为已构成根本违约，导致房屋买卖合同目的无法实现，林海燕有权要求解除合同并要求钟生琼承担相应的违约责任。 钟生琼辩称，1.林海燕无权解除《存量房买卖合同》。2.即使林海燕有权解除《存量房买卖合同》，林海燕主张的违约金100000元过高，法院应予以调整。3.林海燕要求钟生琼支付中介费、律师代理费的主张不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 林海燕是否有权解除《存量房买卖合同》的问题 林海燕认为，因钟生琼的其他民事纠纷，案涉房屋于2020年1月21日被三明市梅列区人民法院查封，造成合同履行障碍，已违反合同约定，林海燕有权依据《存量房买卖合同》第十一条第一款第一项的规定解除《存量房买卖合同》。另外，钟生琼的该违约行为致使案涉房屋无法过户，合同目的已不能实现，林海燕也有权依据法律规定解除《存量房买卖合同》。并提供微信聊天记录一份予以佐证。 钟生琼认为，对林海燕提供的微信聊天记录的真实性没有异议，但双方经协商变更了案涉房屋过户的时间。钟生琼在知晓案涉房屋被法院查封后立即通知了林海燕，双方达成新的约定：案涉房屋降价20000元，案涉房屋解封后双方再办理过户手续。现案涉房屋并非解封，故钟生琼并未违反合同约定，林海燕无权解除《存量房买卖合同》。即使钟生琼违约，林海燕也未按照合同约定向其发送信件催促履约，故林海燕解除《存量房买卖合同》的条件不成就。 本院认为，林海燕提供的微信聊天记录显示其于2020年3月9日要求钟生琼依据《存量房买卖合同》的约定于2020年3月9日前办理案涉房屋的过户手续，钟生琼亦未提供证据证明双方变更了案涉房屋的价款及过户时间，故钟生琼关于双方达成待案涉房屋解封后再办理过户的约定的抗辩理由，不能成立，不予采信。钟生琼因其与他人的纠纷导致案涉房屋被法院查封，造成合同履行障碍，依据《存量房买卖合同》第四条第二款的规定，构成违约。案涉房屋被法院查封导致案涉房屋无法过户，林海燕在签订合同后依约取得案涉房屋的所有权的合同目的已不能实现，故林海燕有权解除双方签订的《存量房买卖合同》。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2019年12月4日，钟生琼与林海燕、三明世纪同创房地产经纪服务有限公司签订合同编号为0002544号的《存量房买卖合同》，三方约定：钟生琼将其所有的案涉房屋（建筑面积82.88平方米）以800000元的价格转让给林海燕；双方应于2020年3月9日前到三明市房地产交易管理部门签订存量房买卖合同并办理产权过户手续;本合同签订时，林海燕应向钟生琼支付第一笔定金20000元；在本合同签订之日起6日内，林海燕应向钟生琼支付第二笔定金80000元，林海燕应向共计钟生琼支付定金100000元，购房定金将在最后一次付款时冲抵购房款；林海燕应于2020年3月9日前向钟生琼支付购房款300000元，实际支付日期以双方办理产权过户日为准；林海燕应于2020年5月8日前向钟生琼支付购房款390000元，实际支付日期以贷款银行放款日为准；双方办理完毕交房手续之日，林海燕向钟生琼支付购房余款10000元；钟生琼保证案涉房屋产权清晰，在不动产权属转移登记前，若发生与钟生琼有关的产权纠纷或债务纠纷概由其负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同；任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向居间方支付中介费，守约方已支付的中介费不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同签订后，林海燕向三明世纪同创房地产经纪服务有限公司支付中介费8000元，向钟生琼支付定金共计100000元。 2.因他人起诉钟生琼，案涉房屋被三明市梅列区人民法院查封，导致案涉房屋至今无法办理过户手续。为此，林海燕于2020年3月11日聘请律师提起本案诉讼，花费律师代理费10000元。 本院认为，《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，各方应按照合同约定履行各自的义务。钟生琼因其与他人的纠纷导致案涉房屋被法院查封，造成合同履行障碍，违反合同约定，构成违约。现林海燕按照合同约定取得案涉房屋所有权的合同目的已不能实现，故林海燕有权解除双方签订的《存量房买卖合同》。林海燕要求解除双方签订的《存量房买卖合同》、钟生琼向林海燕返还购房定金100000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。钟生琼违约致林海燕解除《存量房买卖合同》，依据合同的约定，钟生琼应向林海燕支付违约金100000元。结合本案中合同的履行情况、双方的过错程度以及钟生琼的预期利益等综合因素，100000元的违约金数额并未过高，故林海燕要求钟生琼支付违约金100000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依据合同约定，违约方应承担守约方的律师代理费、已支付的中介费，故林海燕要求钟生琼支付中介费8000元、律师代理费10000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除林海燕与钟生琼于2019年12月4日签订的编号为0002544号的《存量房买卖合同》； 二、钟生琼应于本判决生效之日起七日内向林海燕返还购房定金100000元； 三、钟生琼应于本判决生效之日起七日内向林海燕支付违约金100000元； 四、钟生琼应于本判决生效之日起七日内向林海燕支付中介费8000元、律师代理费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，减半收取计5900元，由钟生琼负担，该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇二〇年七月九日 书记员  罗明凤 附： 一、判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。