山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初6279号原告：马拥军，女，1966年7月5日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告马拥军与被告绿地集团济南西河置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马拥军的委托诉讼代理人刘彪及被告法定代表人黄平的委托诉讼代理人付俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马拥军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金98432.46元（房屋自2018年4月1日，车位自2018年1月1日，至2019年12月31日）。2.请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金（自2020年1月1日至本判决生效之日止）。3.判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实与理由:2015年7月16日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的房屋一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款。根据合同约定，被告应于2017年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给原告使用，但被告至今未按照合同的约定履行有效交房的义务。被告自知其行为已构成违约，已向原告支付了因延期交付商品房的违约金至2018年3月31日，此后即停止支付违约金，延迟交付车位的违约金一直未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。被告绿地集团济南西河置业有限公司辩称，自被告向原告通知办理房屋交接手续之日，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定且具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，原告因自身原因未能办理房屋交付手续的，被告不应承担逾期交房的违约责任。涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在被告向原告交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，被告亦无需向原告支付违约金。退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。被告认为原告在接收房屋之后未产生任何实际损失，被告不应向原告支付交房之日以后的违约金。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对证据进行了审查。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月16日，马拥军作为买受人与作为出卖人的被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买被告开发的位于济南市市中区；商品房的用途为住宅，建筑面积139.22平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款1380601元；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等)、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。马拥军与被告签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知己方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年7月16日，马拥军作为乙方与作为甲方的被告签订《绿地新都会C1地块车位购买协议》一份，约定乙方因自行泊车需要资源向被告申请购买其建设的绿地新都会广场项目C1地块1-1216号车位一个，该车位总价款为138000元，该车位交付时间为2017年12月31日。被告在该车位达到交付条件后向乙方发出车位交付通知（通知形式包括但不限于电话、短信、传真、信函、报纸公告），乙方应在车位交付通知明确的交付日期到被告指定地点办理车位交接手续。因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为被告已支付；如因被告原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，被告向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。上述合同及协议签订后，马拥军依约支付住宅房屋购房款1380601元、车位款138000元。但被告未按约交付符合合同约定的商品房（住宅房屋）及车位。2018年5月9日，被告向马拥军发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C1地块2号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入，小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，被告于2015年5月20日取得涉案2号楼的商品房预售许可证；涉案2号楼建筑工程于2017年11月29日经过五大主体验收合格。2018年4月4日，济南市城建档案馆接收了被告移交的涉案2号楼建设工程档案。涉案2号楼于2017年8月14日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程峻工验收备案。再查明，2018年3月31日前的住宅房屋的逾期交房违约金，被告已支付给马拥军。本院认为，马拥军与被告签订的商品房买卖合同（住宅房屋）及车位购买协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。在履行合同过程中，双方当事人并未协商变更住宅房屋的商品房交付条件，被告关于《城市房地产开发经营管理条例》修订后、关于住宅房屋及地下室的商品房买卖合同中约定的商品房交付条件的条款不再适用的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告主张涉案住宅房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。根据被告发给马拥军的收房通知书可以看出，涉案房屋未取分期综合验收备案的原因是多方面的，即使存在被告所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，但也包括未进行供电验收的原因，被告关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同（住宅房屋），出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，被告建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。在涉案住宅房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，马拥军有权拒绝办理住宅房屋的收房手续，故被告向马拥军通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。被告未按约交付涉案住宅房屋应承担相应的逾期责任。因被告已将涉案住宅房屋的逾期交房违约金向马拥军支付至2018年3月31日，且考虑到实现正常交房需要出卖人和买受人双方行为才能完成，实际收房之日亦存在其他不确定性，故本案中被告应承担的住宅房屋的逾期交房违约金为以1380601元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年4月1日暂时计算至2019年12月31日，640天共88358.46元。2020年1月1日之后的违约金每日按购房款1380601元（住宅）的万分之一的标准支付至本判决生效之日止。原、被告双方关于1-1216号车位交付时间约定为2017年12月31日，但因被告通知马拥军办理车位交付手续的时间涉案车位已具备交付条件，故本案中被告应承担的车位的逾期交房违约金为自2018年1月1日起，每日按购房款138000元的万分之一的标准支付至2018年5月17日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马拥军逾期交房（住宅房屋）违约金88358.46元（2018年4月1日起暂时计算至2019年12月31日），自2020年1月1日之后的违约金每日按购房款1380601元的万分之一的标准，支付至本判决生效之日）；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马拥军逾期交房（1-1216号车位）违约金（自2018年1月1日起，每日按购房款138000元的万分之一的标准，支付至2018年5月17日）；三、驳回原告马拥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，减半收1130元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 亓 蕾二〇二〇年七月二十三日书记员 修维超