四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初889号 原告：四川齐力商业管理服务有限责任公司。住所地：宜宾市南溪区罗龙街道石马村一、二、三社（地标国际1号楼第1层1-6号）。 法定代表人：何道君，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，宜宾市南溪区罗龙法律服务所法律工作者。 被告：包裕霞，女，汉族，1985年11月26日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：宛孝林，北京市中银(成都)律师事务所律师。 原告四川齐力商业管理服务有限责任公司（以下简称齐力公司）与被告包裕霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐力公司的委托诉讼代理人李敏，被告包裕霞及其委托诉讼代理人宛孝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐力公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告解除房屋租赁合同有效，责令被告立即腾空房屋，按原状交付原告。并支付2019年6月1日至2019年11月30日欠缴金额一倍的租金65845.8元；2.判决被告支付原告房屋占用费，按合同约定的每月23777.6元（租金和物业费的二倍），自2019年12月26日起至被告交付房屋之日止，扣除被告已经支付的部分；3.判决被告交纳的履约保证金32922.9元转为违约金，原告不予退还；4.判决被告支付原告律师费4938元；5.判决被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告与被告于2017年9月18日签订租赁合同，双方约定被告租赁原告管理的位于四川省宜宾市南溪区，合计建筑面积为365.81平方米，租金为每月30元每平方米，按季度交付。租期为2017年9月18日至2020年9月18日止。并且在合同第六条第四款约定租金交纳方式为预交，还约定了原告可单方解除合同的情形和违约责任。合同签订后，双方一直保持友好合作关系，物业费也是原告先帮被告垫交，收租金时再向被告一并收取。但被告自合同签订后就多次拖延支付租金，垫付物业费也不支付给原告。经原告长期催收，被告才在2019年11月19日支付了2019年6月至11月的租金。因被告多次违约，2019年12月17日，原告邮寄告知被告按照合同约定解除合同，要求被告限期搬离。被告拒不搬离，并将租金打至原告公开账户后继续占用房屋。此后原告多次要求被告搬离并交纳物业费，被告仍不予理会。为维护原告的合法权益，请求判决支持原告的全部诉讼请求。 被告包裕霞辩称，本案租赁合同是真实的，被告在合同签订后多次向原告公司员工微信转账交纳了房屋租金，原告员工收取租金的行为形成了表见代理。但被告即时交纳租金后，原告却未马上开具收据，因此被告的行为并未逾期，不构成违约。 原、被告围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。 本院认定事实如下：2017年9月18日，甲方齐力公司与乙方包裕霞签订《租赁合同书》，约定：乙方租赁x号商铺，建筑面积365.81平方米，从事汽车行业；租赁期限从2017年9月18日起至2020年9月18日止；每月租金为30元每平米，即月租金10974.3元。租金每季度交纳一次，每次交纳3个月的租金总额。双方签订租赁合同书起三日内，乙方须预交一个季度的租金，在免租期结束后，该季度租金作为正式起租的第一季度租金；租金由乙方直接以现金或转账的方式交纳至甲方以下账户：四川齐力商业管理服务有限责任公司2xxx3；乙方须在签订本合同之日起三日内向甲方缴纳履约定金，金额为人民币32922.9元，履约定金在本合同履行期内不得折抵租金；乙方承担承租场所内自用水电费用、公共能耗分摊费、物业管理费。详见乙方与成都世高物业管理有限公司（以下简称世高公司）签署的《地标国际商业项目管理协议》。 同时，合同约定：乙方有下列条款中情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁场所，且不承担违约责任：…（2）不缴纳或不足额缴纳租金、物业管理费、公共能耗费、履约定金或其它费中任何一项超过三十日的；甲方因前述情形行使单方解除合同权利时，乙方应承担违约责任，即乙方所缴纳的履约定金转为违约金，甲方不予退还。如前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；乙方如不按约定期限缴纳租金、市场服务费或其他应缴费用，每延迟一日应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过三十日的，乙方应按欠缴金额的一倍向甲方支付违约金；乙方应于本合同终止后七日内迁出甲方本项目。如因乙方未能及时迁出导致该租赁场所无法另行经营，则视同乙方仍占用该租赁场所，乙方应按合同终止时租金、市场服务费、物业管理费等收费两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；任何一方违反本合同约定的，守约方追究违约方的违约责任产生的损失及费用（包括但不限于违约金、利息、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费、公告费及其他相关费用）由违约方承担；甲方以邮递方式送达文件资料时，按本合同所列的乙方地址，以邮寄之日后的第三日视为收悉日，无论邮件是否被退回。原告齐力公司在合同落款页加盖印章，被告包裕霞亦签字、加盖指印，但未注明其收件地址。 合同签订后，原告同意给予包裕霞五个月免租期，包裕霞向齐力公司交纳了履约保证金、一个季度房屋租金共65845元，齐力公司向被告开具了收据，被告首次交纳租金至2018年5月18日。 原告另向本院提交了一份《物业服务合同》，该合同约定由世高公司向包裕霞地标国际2幢1层24-29号，建筑面积365.81平方米的商铺提供物业服务，物业服务费2.5元/平方米/月，计每月914.5元。包裕霞应按照年度向世高公司交纳当年的管理费用，首年度物业费收取日期为2018年3月1日至2019年5月31日。世高公司在该合同落款处加盖印章，包裕霞未在合同落款处签字，该合同也未载明签订日期。包裕霞在庭审中认可与世高公司事实上建立了物业服务关系。 被告承租涉案商铺后，陆续向原告交纳了房屋租金，情况分别如下：被告于2018年12月3日通过微信向“南溪地标国际赵权”的用户转账32922元，注明系2018年12月1日至2019年3月1日的房租；2019年3月8日至2019年3月11日，被告再次向该微信用户转款32922元，注明系2019年3月1日至2019年6月1日的房租；2019年6月1日，被告通过其母侯万琼银行卡（侯万琼提交书面说明表示该银行卡资金所有人及日常持卡人均为包裕霞）向齐力公司前法定代表人张冉账户转账32922元，应系2019年6月1日8月31日的房租；2019年8月28日至2019年8月31日，被告向“南溪地标国际赵权”的微信用户转款32922元，应系2019年9月1日至2019年11月30日房租。原告于2019年11月19日为被告开具收据，备注2019年6月30日至2019年11月30日房租；2019年12月21日，被告通过其母侯万琼银行卡向齐力公司账户转账32922元，应系2019年12月1日至2020年2月29日的租金；2020年3月23日，被告通过其母侯万琼银行卡向齐力公司账户转账32922元，应系2020年3月1日至2020年5月31日房租；2020年6月1日，被告通过其母侯万琼银行卡向齐力公司账户转账32922元，应系2020年6月1日至2020年8月31日租金。 包裕霞承租涉案商铺后，向物业服务公司交纳了物业费，具体情况如下：2019年4月23日，被告交纳了2018年3月1日至2019年5月31日的物业费13718元；2020年1月16日，世高公司开具收据，被告向其交纳了2019年5月30日至2020年1月31日的物业费7316元；2020年3月2日，世高公司开具收据，被告交纳了2020年2月1日至2020年7月31日的物业费5487元。 2019年12月17日，齐力公司以包裕霞未如期交纳2019年下半年的租金和物业费，已构成违约为由，向被告包裕霞有效身份证地址“xx号”邮寄《告知书》，内容如下：包裕霞，您于2017年9月18日与我司签订“地标国际”xx号的租赁合同。截止目前贵方未按合同履行且仍占用我方场地经营，此举严重影响到双方合作关系。按《租赁合同》约定，您已严重违约。我方将根据合同约定解除《租赁合同》，且收回该场地并不予退还履约定金，同时贵方还应支付实际占用我方场地期间产生的租金、物管费、违约金等。请您务必于2019年12月20日之前来我司办理相关撤场手续并完清全部费用，若逾期未办理，由此产生的一切法律后果及经济损失均由您自行负责。物流信息显示本人未签收，庭审中包裕霞也陈述未收到该告知书。 2020年4月21日，齐力公司与宜宾市南溪区罗龙法律服务所订立《委托代理合同》，由该所为齐力公司诉包裕霞一案提供代理服务，代理费4938元，且有相应的增值税发票。 本院认为，原、被告书面签订的《租赁合同书》，系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，且已实际履行，该合同合法有效。合同成立后，原、被告应当遵循诚实信用原则依照约定全面履行合同义务，即合同履行原则为严格履行原则。 本案主要争议焦点是包裕霞是否逾期交纳了合同约定的租金和物业费，是否构成违约。对于房屋租金，根据《租赁合同书》条款文义理解，包裕霞在交纳首次一季度租金后，应当在该季度后继续交纳下一季度租金。结合民间交易习惯看，房屋租赁市场也通常为预交租金后再使用房屋。再根据本案租赁合同第十三条看，包裕霞每次交纳租金的时间并未超过三十日，故就交纳租金而言，包裕霞未构成违约。关于包裕霞未以合同约定的方式向齐力公司对公账户交纳租金的问题，从被告提交的证据看，包裕霞主观上完全能相信“南溪地标国际赵权”的微信用户系受齐力公司委托向其催收租金，包裕霞向其交纳租金的行为视为向齐力公司交纳租金，本院对齐力公司诉称包裕霞逾期交租金的主张不予采纳。 虽然原告提交的包裕霞与世高公司之间的物业服务合同系瑕疵合同，但庭审中包裕霞自认已与世高公司建立物业服务关系，且也实际交纳了物业费，本院对此予以确认。从被告提供的世高公司开具的收据看，被告在2020年1月交纳2019年5月至2020年1月的物业费，已体现出拖欠行为，亦超出《租赁合同书》第十三条约定的三十日。根据该条款约定，原告作为享有约定解除权的一方，有权通知违约方解除租赁合同，收回租赁房屋。原告依合同约定行使解除权，向被告邮寄了解除租赁合同的《告知书》，但被告本人并未收到该告知书，在本院向被告送达起诉状副本后，被告应当已知晓原告解除合同的意思。现被告逾期交纳物业费的行为也符合合同约定的解除情形，故本院认定本案《租赁合同书》于本案庭审之日2020年6月29日予以解除。合同解除后包裕霞应将其承租的涉案商铺腾退给齐力公司。 被告向原告账户打入的款项按租金的数额算已支付至2020年8月31日，应抵扣其自本案合同解除后占有使用房屋的费用。原告主张按照合同约定即租金和物业费的二倍计算房屋占用费，该标准过高且原告未举出其实际损失，本院对此不予支持，可比照同期房屋租金予以确认。故房屋使用费每月为10974.3元。如被告即时履行腾退义务，其多交纳的租金，原告应当予以返还。 关于包裕霞交纳的履约保证金32922.9元，在本案中逾期交纳物业费，但未构成根本性违约。租赁合同解除后，原告应当返还予被告，如被告逾期使用案涉租赁房屋，原告可就履约保证金予以抵扣。 对于原告主张的律师费4938元，双方签订的《租赁合同书》中并未明确约定违约方要承担律师费，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告四川齐力商业管理服务有限责任公司与被告包裕霞于2017年9月18日签订的《租赁合同书》已于2020年6月29日解除； 二、被告包裕霞于本判决生效之日起五日内将其承租的位于四川省宜宾市南溪区xx号商铺腾空退还给原告四川齐力商业管理服务有限责任公司； 三、被告包裕霞于本判决生效之日起五日内向原告四川齐力商业管理服务有限责任公司支付合同解除后的房屋占用费（从2020年6月30日起至实际腾退房屋之日止，按每月10974.3元计算。被告包裕霞的房屋租金已交至2020年8月31日，对实际产生的房屋占用费多退少补）； 四、驳回原告四川齐力商业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2850元，减半收取计1425元，由原告四川齐力商业管理服务有限责任公司负担712元，被告包裕霞负担713元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  韩 松 二〇二〇年七月十六日 法官助理  刘怡梅 书 记 员  郑帮琴