浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初3178号 原告（反诉被告）：林一心，男，1964年9月22日出生汉族，住福建省厦门市湖里区；法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区百丈东路650号2楼。 委托诉讼代理人：葛亮，浙江亮明法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛超，浙江亮明法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张翼，男，1986年10月25日出生汉族，住浙江省龙游县；法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区四明广场天港禧悦二楼会所。 委托诉讼代理人：张永奇，上海金永成德律师事务所律师。 原告林一心与被告张翼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员陈雯雯适用简易程序审理，并于同年6月12日、7月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛亮，被告张翼均到庭参加诉讼，原告林一心、被告委托诉讼代理人张永奇参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告林一心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退房屋,并承担从租期到期日（2020年4月7日）至实际腾退房屋日止原告的租金损失（按906元每日计算，即330000元÷365天)；2.判令被告承担拖欠的物业管理费及水费暂计7641.7元(暂计至2020年4月5日，要求付至腾退日止)；3.判令被告立即支付所欠的租金175750元、违约金50000元及律师费8500元。后原告将第1项诉讼请求变更为45180元，租金按一、二层面积折算后按502元每天计算，自2020年4月7日计算至同年7月7日；将第2项诉讼请求金额变更为9633.4元；增加1项诉讼请求：判令被告支付维修费1260元。事实和理由：2015年3月6日,原、被告签订《租房合同》，约定将宁波市鄞州区彩虹南路253号、255号房屋租赁给被告,租期为五年。合同约定前三年租金为300000元每年,第四年租金为315000元,第五年租金为330750元；租金半年一付,承租方若逾期未支付租金,将支付违约金50000元整；并且违约方需支付守约方实际损失租金,包括追讨的诉讼费及律师费。合同签订后被告屡次拖欠租金。合同到期后被告共计拖欠到期租金175750元。原告多次催讨租金未果。第二次庭审，原告又补充事实：2020年7月8日，被告已腾退。被告违约，除了欠付租金，还有转租未经原告许可。 被告张翼答辩并反诉称，1.2020年4月5日左右，被告在《租房合同》到期前约原告商谈续租事宜，后来原告本人没来，原告妹妹来的。原告要求年租金380000元，被告同意260000元，双方未谈妥，但被告也未拖欠房租。至2020年初，原告从未向被告提过拖欠房租，每次支付房租时，原告都通知被告按260000元支付，被告也一直按原告通知的每年260000元支付租金。双方对合同约定的年租金进行过变更，主要原因有四个：一是店铺门口的马路隔离栏原来没有封死，进出方便，后来封死了，马路对面的顾客过不来；二是店铺门口原来车辆可以停靠，可以进出，但后来不能停靠和进出了；三是门口下雨时积水严重，足有10公分深，导致被告不能正常营业，该问题一直未解决，隔壁所有店铺的房东都不同程度地给予租客租金减免；四是2017年4月1日下午，物业进行消防作业放水，把被告的消防龙头冲断，导致楼上楼下泡水10公分以上和电路不通，被告为此进行重装，约两三个月不能营业，花费十五六万；该赔偿问题一直未解决，2020年1月，被告与物业公司诉讼，在鄞州法院审理，被告获赔59000元；此事房东也有责任。2.被告未及时腾退，因为双方一直在谈续租的事情，当时原告并没有明确拒绝续租。后来谈不拢，被告4月7日去腾退，但原告不让搬。有原告出具给一楼水果店租户的《授权书》为凭。《授权书》写明“不能继续续约，自2020年4月6日起收回该房屋租用，张翼先生不能搬迁该房屋任何设备财产”等。被告认为，如腾退，空调、设备、棋牌桌等可移动的东西都应当可以搬走。当时被告去搬了，但原告方阻拦，为此双方还报了警。原告既不出面解决问题，也不同意被告续租，又不同意被告搬离。被告认为原告4月6日通知被告不能进去、不能搬迁之日，即说明原告已把房屋当成自己的，应视为被告已腾退。故原告第1项诉讼请求不应支持。3.被告在原告处还有50000元押金，应退还被告。4.涉案房屋为三层，总面积330平方；第二、三层，实际只能按一层计算，因为三层是隔出来的。2020年4月6日租期到期前，三层都由被告承租。到期后，原告自行出租了一层，到期后该部分租金不应主张。原告的第1项诉讼请求的租金即便支持，日租金也应按260000÷365÷2计算。5.物业费、水电费认可未付，同意支付，但应截至4月5日，金额为7641.7元。6.律师费的金额不清楚。后补充称原告部分租金超出诉讼时效。故反诉要求（经变更）：1.原告返还被告押金50000元；2.原告赔偿原告财产损失10000元；3.原告赔偿被告律师费损失20000元。 原告林一心就被告的反诉答辩称，押金并不是不还，被告腾退、水电费和违约金等相关费用结算后同意归还。财产损失10000元同意支付，已谈妥。律师费以违约来定，违约方才要支付律师费。原告并未阻止被告腾退。故应驳回反诉诉讼请求。 本院查明事实如下：原告林一心系宁波市鄞州区彩虹南路253号、255号房屋的所有权人，两处房屋均为两层结构，面积分别为172.85平方米、157.45平方米，一层和二层面积相同。2015年3月6日，原告林一心的妹妹林碧清代表原告林一心（甲方）与被告张翼（乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将座落在宁波市鄞州区彩虹南路253号、255号房屋出租给乙方使用，建筑面积330平米，房屋用途商业，租赁期限五年，自2015年4月7日至2020年4月6日止；签约日起至2015年4月6日为甲方送给乙方的装修期；如有续租，在同等条件下乙方优先；租金由甲方直接向乙方收取，每月租金25000元，六个月付一次，先付后用，其中第一次乙方付150000元给甲方，在2015年3月15日交房日付清；从第二次开始，每次提前30天交纳，三年内租金不变；第四年租金为315000元，第五年租金为330750元；租房押金50000元，到期各项费用结算后多退少补；租赁期间，水电及物业管理费、租赁所产生的税费等由乙方承担；乙方因故意或过失造成房屋配套设施、设备的毁损，应负修复责任；乙方不按时交付租金，水电费等应付费用，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；任何一方违约，支付守约方50000元违约金，承担守约方包括追讨的诉讼费、律师等实际损失；如乙方租期内转让，需跟甲方协商，甲方同意方可转让，并由甲方直接签订租赁合同等。后租金催缴等事宜亦均由原告妹妹林碧清负责，原告在庭审中认可其妹妹就涉案房屋租赁的事情可以替原告作主，但认为减少租金林碧清并未取得其同意。 合同签订后，被告向原告支付押金50000元。2016年3月25日，被告向原告支付租金150000元；此前亦均按300000元每年支付。2016年9月22日，林碧清向被告短信催缴2016年10月6日至2017年4月5日的房租费150000元，并指定原告的光大银行账户；同月29日，林碧清告知被告“张先生，店租费今天务必付至林一心光大账号来，我已经和我哥哥说了你生意状况，那从2017年4月6日起按一年28万元”。2016年10月1日，被告向原告支付租金140000元；原告称比短信内容少10000元是因为双方通过电话又进行了变更。2017年3月20日，林碧清向被告短信催缴2017年4月6日至2017年10月5日的房租费140000元，并指定原告的光大银行账户；次日，林碧清要求“星期五前付我大哥账户”，被告说“今年26万了吧”，林碧清回复“28万元”；同月23日，林碧清称“我跟我哥说了你的情况，他也同意一年26万，你明天先付5万，下周三再付8万”；被告回复“好的”。2017年3月24日，被告向原告支付50000元，同月29日支付40000元，4月1日支付40000元。2017年9月22日，林碧清向被告短信催缴2017年10月6日至2018年4月5日的房租费130000元，并指定原告的光大银行账户；双方对付款日期进行了协商。2017年10月7日，被告向原告支付130000元。2018年4月3日，被告向原告支付房租99998元，同月7日支付30000元。2018年9月30日，原告林一心通过微信向被告催缴房租，并指定林碧清账户。被告于2018年9月30日支付50000元，于同年10月10日支付80000元。2019年4月4日，被告向原告支付房租50000元，同月9日支付80000元，并均在当日截图给原告林一心，原告均回复收到。2019年9月30日，被告向原告支付房租130000元；原告微信回复“收到店租13万”。 2019年9月，原、被告开始磋商续租事宜。9月25日，被告在微信上说“你价格肯定在26万基础上考虑的”，原告回复“26万是不可能，物价每年都在涨，刚刚说写字楼租金都比店铺高了”“按合同租金，我们都给你优惠多少年。不应该说这点”；被告再次要求“在26万元基础上可以谈”，原告表示“26万是不可能”。2020年2月23日，被告提出因疫情减免房租，原告不同意。3月18日，原告通知被告：“张总，关于彩虹南路253号255号二间店面租期即将到期，根据合同约定请在2020年4月5日前，在不破坏原装修的情况下，请您把可移动的物品搬离店面……”期间被告多次要求见面聊，原告以疫情为由拒绝碰面。3月31日，原告将物业催缴截至2020年3月22日的物业费和水费共7515.5元的信息发送被告。2020年4月5日，被告与林碧清见面；被告第一次庭审时称是谈续租，第二次庭审时称谈腾退。当日，原告林一心将《关于宁波彩虹南路253号和255号店所欠房租催收函》发送被告，内容载明“请你在2020年4月6日付清175750元后，于2020年4月7日一天内搬走店里物品（不得损坏店内和店外固定装修）。在你没有付清所欠房租，你不得搬动店里任何设备财产”等，并附被告已付和欠付租金情况；又将《授权书》发送一楼租户蒋某，载明：“1.……自2020年4月6日起收回该房屋租用，张翼先生不能搬迁该房屋任何设备财产。2.现授权委托蒋某保护店里和店外装修和内部的所有设备财产，任何人不得破坏。如果需要搬迁设备和拆除固定装修必须得到林一心同意，否则蒋某有权阻止，若有人破坏装修请立即报案阻止，如张翼先生付清欠款才可以搬迁。……”2020年4月7日，原告、被告、蒋某因租房发生纠纷，蒋某报警。被告称当晚是去向蒋某收回房屋、向原告退押金、腾退，但被告本人未在场。被告的股东张某作为证人出庭作证，称是去收回房屋、向原告退押金。蒋某作为证人出庭出证称被告向其来收回房子。根据宁波市公安局鄞州分局白鹤派出所的执法记录视频，当天在场的人有蒋某、被告方股东和原告妹妹林碧清，三方主要在谈一楼房屋的事情。4月9日，原告微信通知被告“在2020年4月15日之前腾退二楼和三楼棋牌室房屋，但不能拆空调和所有灯具，不得破坏所有户内外固定装修并要求不得拆除和搬动一楼任何物品以保证一楼正常经营，否则赔偿我一楼店面租金损失（每天528元）”等。4月13日，原告又微信通知被告去搬。被告回复“我去搬肯定拆掉属于我的东西，押金你过来退给我”“包括空调”“所有属于我的东西全部拆完，格局不动”“你同意我明天就去拆”。原告要求“空调不能搬，拆下来会损坏装修”。被告回复“不可能送你”。原告要求按4月9日的腾退通知处理。4月14日，原告又微信通知被告腾退，并要求“一楼到三楼不可破坏和拆除固定在墙面、顶部、地面的所有装修物，必须保持原有装修，一楼到三楼的所有空调和门窗不得拆除和破坏，所有照明灯和电器开关不得拆除，二楼三楼包厢里的地板墙面墙纸和固定的橱柜不得拆除和破坏，所有卫生间里的固定马桶洗脸盆橱柜水龙头不得拆除”等。 根据证人蒋某的陈述和原、被告对证人证言的质证意见，证人蒋某和原告林一心在2019年9月30日第一次碰面，原告说了不同意转租。因房屋租不租、怎么租的问题，当日原告林一心、被告蒋晨和一名股东、蒋某四人聊到凌晨，被告向原告支付了房租130000元。 另查明，2020年4月3日，宁波中建物业管理有限公司彩虹公寓管理处向原告林一心催缴2019年9月1日至2020年4月5日的综合服务费4260.6元、房屋共有部分和共用设施日常维修费394.2元、水费2986.9元（1872-1370=502吨×5.95元/吨），合计7641.7元。2020年7月8日，宁波中建物业管理有限公司彩虹公寓管理处向原告林一心催缴2019年9月1日至2020年7月7日的综合服务费6083.7元、房屋共有部分和共用设施日常维修费562.8元、水费2986.9元（截至4月5日），合计9633.4元。原告称2020年5月27日，因楼下水管疏通支付维修费1260元，并提交宁波鄞州宁东甬民家政服务部出具的收据一份；被告称下水道的问题无人与其沟通过，4月5日双方协商续租时没说，之后也没说过，其不认可。原告为提起本案诉讼支出律师费8500元，被告为本案诉讼支出律师费20000元。押金50000元双方均同意在本案中多退少补。 本院在审理期间组织原、被告腾退。7月2日，被告去腾退，原告通过物业公司不让被告拆空调，在微法院上也明确表示原告只能将除空调外的其他东西搬走，腾退未果。后双方协商一致，原告同意支付被告空调折价款10000元。7月6日，本院与双方确认方案。7月7日，被告搬走除空调外的其他物品。 以上事实由原告提供的《租房合同》及房产证、《关于宁波彩虹南路253号和255号店所欠房租催收函》、微信聊天记录、物业公司《催缴通知书》、《聘请律师合同》及发票、支付凭证等证据，被告提供的短信记录、微信聊天记录、《授权书》、房租支付流水、《民事诉讼代理合同》及发票、支付凭证等证据，证人蒋某、张某的证人证言，本院调取的接警单详情及执行记录视频，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，原、被告之间的《租房合同》有原告授权的林碧清和被告张翼双方签字，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按约履行。关于租金问题，原告提供适租房屋后，被告应按约支付租金及其他费用。根据被告张翼和原告妹妹林碧清的短信记录，及被告的房租支付情况，本院认为原、被告在合同履行过程中，已将2016年10月6日至2017年4月5日的房租变更为140000元，将2017年4月6日起的房租变更为每年260000元。原告林一心虽辩称林碧清变更租金未取得其同意，但又承认林碧清在涉案房屋租赁事务中可以代表其；且其在2020年4月5日发函催缴欠付租金前，对已收的每期被告按每年260000元支付的租金均未提出过异议，故本院对原告未变更过租金的主张不予采纳。原告要求被告支付拖欠租金175750元的诉讼请求，不符合事实，本院不予支持。关于腾退问题，被告称其4月5日、4月7日均去腾退过，但没有充分的证据支持，本院不予采纳，本院认为涉案房屋的实际腾退时间为2020年7月7日。被告称原告对腾退进行阻拦，但无充分的证据支持；现有证据只能表明原告在4月5日通知被告“不得搬动店里任何设备财产”，但4月9日及之后，原告都是让被告不能拆除空调，其他都应腾退。就是否留下空调、空调的折价款问题，双方一直未能协商一致，直到7月初。故本院认为，被告未能在租赁到期后及时腾退，原、被告均存在过错，本院结合双方变更后的租金标准、被告实际占有使用的面积、双方的过错程度等，确认被告应当支付原告房屋占有使用费16250元。关于物业管理费及水电费，被告对4月5日之前的7641.7元没有异议，本院予以支持。之后至7月7日的物业管理费等，本院结合4月5日前的支付标准、被告实际占有使用的面积、双方的过错程度等，酌定500元。故被告应向原告支付物业管理费及水电费共计8141.7元。关于维修费1260元，原告并无充分的证据证明系被告使用期间损坏，本院不予支持。关于违约金，原告主张被告违约的两个理由是欠付房租和转租。如前述，本院对被告欠付房租的事实不予认定。转租问题，根据证人蒋某的证言和原告的质证意见，原告在2019年9月30日已经知晓被告转租事宜；但原告在本案开庭审理时才明确提出被告转租是违约事由，超过了六个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之精神，本院认为被告转租获得了原告的追认，不构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，根据《租房合同》约定应由违约方负担。原、被告均无明显的违约行为，但对于租期结束后的事宜双方未能妥善处理，均存在过错，本院对于原、被告要求对方承担律师费的诉讼请求均不予支持。被告主张的财产损失，即空调折价款10000元，由双方协商一致，本院予以支持。被告主张的押金，扣除被告应支付原告的费用后，原告应返还25608.3元（50000-16250-8141.7）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张翼向原告（反诉被告）林一心支付房屋占有使用费16250元、物业费及水电费8141.7元；原告（反诉被告）林一心退还被告（反诉原告）张翼押金50000元；两项折抵后，原告（反诉被告）林一心还需退还被告（反诉原告）张翼押金25608.3元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、原告（反诉被告）林一心支付被告（反诉原告）张翼空调折价款10000元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告（反诉被告）林一心的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张翼的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉受理费5655元，减半收取2827.5元，由原告林一心负担2590元，由被告张翼负担237.5元；反诉案件受理费（减半）900元，由原告林一心负担675元，由被告张翼负担225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈雯雯 二〇二〇年七月二十日 代书记员 朱梦艺