浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2006号 上诉人（原审被告、申请执行人）：东阳市汇峰文创小额贷款有限公司，住所地东阳市横店镇明清宫街37号。 法定代表人：葛富民，董事长。 委托诉讼代理人：黄娉娉，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：厉宇杨，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：吕君珍，女，1973年12月5日出生，汉族，住东阳市。现住东阳市。 委托诉讼代理人：袁金成，浙江一片红律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：东阳市鹏宏置业有限公司，住所地东阳市白云街道歌山路北466号。 法定代表人：吕月珍。 委托诉讼代理人：周潮涌，男，系公司员工。 上诉人东阳市汇峰文创小额贷款有限公司（以下简称汇峰公司）因与被上诉人吕君珍、原审第三人东阳市鹏宏置业有限公司（以下简称鹏宏公司）案外人执行异议之诉一案，不服东阳市人民法院（2019）浙0783民初10886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇峰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由吕君珍承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。现有证据证明吕君珍除案涉房产外，名下还与其丈夫张彬阳拥有位于东阳市××镇××号××幢××室××，另吕君珍在其户籍所在地东阳市××镇八里××村××坊也有三间三层自建房，故吕君珍并不满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。一审认定事实不清，适用法律错误。 吕君珍辩称，1.一审中汇峰公司无证据证明吕君珍有其他居住的房屋，一审认定事实没有错误。2.汇峰公司二审中提出新证据的理由不成立，吕君珍在东阳横店的这套房产是吕君珍女儿的嫁妆，套内面积不到四十个平方，是公寓楼不是商品房，在东阳市××镇××房产也不是吕君珍的房产。根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，以及九民会议纪要第125条、126条的规定，汇峰公司的上诉理由不能成立。3.即便吕君珍另外有相应的房产，根据执行异议复议规定第二十八条的规定，汇峰公司的上诉理由也不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 鹏宏公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吕君珍向一审法院起诉请求：1.停止对坐落于东阳市吴宁街道东岘雅苑3幢301室房产（以下简称案涉房屋）的执行；2.判决案涉房屋归吕君珍所有。 一审法院认定事实：案涉房屋由鹏宏公司开发建设。2014年1月9日，鹏宏公司以案涉房屋为浙江超硬磨具有限公司自2014年1月9日起至2017年1月8日止在汇峰公司办理的融资业务在最高融资限额100万元范围内提供最高额抵押担保。经办理抵押登记，汇峰公司于2014年1月13日取得了东房他证吴宁字第093358号房屋他项权证。2014年10月6日，吕君珍与鹏宏公司签订《浙江省商品房买卖合同》购买案涉房产，约定房屋总价为110万元，买受人于2016年1月31日前一次性付清购房款，出卖人在2016年3月31日前将房屋交付买受人使用。后吕君珍陆续向鹏宏公司指定账户支付了全部购房款110万元，具体为：2015年10月8日，向案外人吴广胜账户存入35万元；2015年10月10日，通过案外人张彬阳账户转入案外人吴香君账户15万元；2016年1月29日、1月31日，吕君珍向案外人吴香君账户分别汇入30万元、30万元。上述款项，鹏宏公司均向吕君珍出具了注明为“购房款”的收款收据并加盖了鹏宏公司财务专用章。后吕君珍对案涉房屋进行了装修并入住。该院在执行申请执行人汇峰公司与被执行人浙江超硬磨具有限公司、鹏宏公司、孙黔阳、吴香君、吕月珍借款合同一案中，于2018年4月19日作出（2018）浙0783执2272号之一执行裁定书，裁定查封案涉房屋，并于2019年8月14日作出（2018）浙0783执2272号之二号执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。吕君珍以其已购买并居住使用案涉房屋为由提出执行异议，该院经审查，于2019年9月17日作出（2019）浙0783执异92号执行裁定书，裁定驳回吕君珍的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点是吕君珍对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释〔2002〕16号]第一条、第二条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，用数学符号表示该司法解释中权利保护的递序关系就是A＞B＞C，在逻辑上呈现出典型的传递法律关系。因此抵押权的行使不能对抗购房的消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于购房消费者排除执行的要件作出了具体规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。吕君珍与鹏宏公司于2014年10月6日签订商品房买卖合同，早于该院查封案涉房产的时间；吕君珍已对案涉房屋进行装修并入住使用，且无证据证明吕君珍名下有其他用于居住的房屋；吕君珍已向鹏宏公司支付了全部购房款。据此，吕君珍对案涉房屋享有的权利能够排除汇峰文创公司基于抵押权对案涉房屋申请的强制执行。三、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吕君珍基于商品房买卖合同而享有要求鹏宏公司配合办理案涉房屋变更登记的请求权，但其对案涉房屋的物权期待权本质上仍属于债权，而非物权。并且案涉房屋上存在成立在先的抵押权，吕君珍办理案涉房屋的变更登记手续仍存在法律上的障碍。因此，吕君珍并未取得案涉房屋的所有权。吕君珍主张停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，理由充分，予以支持；吕君珍主张确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、停止对讼争标的物东阳市吴宁街道东岘雅苑3幢301室房产的执行。二、驳回原告吕君珍的其他诉讼请求。本案受理费14700元，由东阳市汇峰文创小额贷款有限公司负担。 二审期间，上诉人汇峰公司提交不动产查询单一份，证明吕君珍名下在东阳市××镇××幢××室有一套房产。 吕君珍质证认为，对该不动产查询单的真实性、合法性无异议，但该套房产不是商品房，只是个单身公寓。根据九民会议纪要第125条规定，商品房消费者名下有一套房屋，但是购买的房屋在面积上仍然满足居住需要的，也可以理解为符合规定。因此，对证明目的有异议。 鹏宏公司质证认为，虽然该房屋在吕君珍名下，但实际是吕君珍女儿女婿的住房，并不是吕君珍自己的住房。 不动产查询单系东阳市自然资源和规划局出具，本院对吕君珍名下在东阳市××镇××幢××室××房××的事实予以确认；对一审认定的其余事实亦予以确认。 本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条系分别针对无过错买受人物权期待权、商品房消费者物权期待权进行的保护性条款，因对商品房消费者基于生存权这一更高价值的维护，相比较而言，第二十九条的条件更为宽泛。从第二十八条、第二十九条规定的要件严格程度看，第二十八条在占有、价款交付、未办理过户登记等要件上，较第二十九条更为严格。现吕君珍主张以第二十八条来作为审查依据，应予以准许。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据查明的事实，吕君珍因购买案涉房屋在2014年10月6日与鹏宏公司签订《浙江省商品房买卖合同》，于2015年10月8日、10月10日、2016年1月29日、1月31日分四次向鹏宏公司指定账户支付了全部购房款110万元，并在2018年4月19日法院查封案涉房屋前装修入住。因鹏宏公司以案涉房屋为浙江超硬磨具有限公司在汇峰公司办理融资业务提供抵押担保，汇峰公司已于2014年1月13日取得案涉房屋的他项权证，显然案涉房屋在抵押的他项权证注销之前，事实上已无法办理过户登记，现无证据证明吕君珍与鹏宏公司签订购房合同时对案涉房屋已被抵押的事实明知，因此案涉房屋未办理过户登记非吕君珍自身原因。综上，吕君珍所提执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费人民币14700元，由东阳市汇峰文创小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 诸葛美龙 审 判 员 梁  立 审 判 员 马 美 华 二〇二〇年七月八日 代书记员 张 超 越