内蒙古兴和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0924民初606号 原告：陈共霞，住兴和县。 身份证号：×××。 委托代理人：温一起，汉族，1973年11月23日生，住兴和县。（特别授权） 身份证号：××× 被告：杨生旺，男，住兴和县。 身份证号：×××。 被告：靳爱连，住址同上。（未到庭） 身份证号：×××。 原告陈共霞与被告杨生旺、靳爱连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。经合法传唤，原告陈共霞及其委托代理人温一起、被告杨生旺均到庭参加诉讼，被告靳爱连经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。 原告诉请：1、请求解除双方的合同；2、请求被告返还购房款33万元，并承担20%的违约金；3、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年原告与二被告签订《个人房屋买卖合同》，购买二被告所有的的位××县东户的毛坯房，约定房屋价款为33万元整。原告分三次将购房款转到被告靳爱连帐户，二被告没有按约办理过户手续，根据约定，交易时该房屋有产权纠纷或妨碍交易登记的其他事项，由出卖方承担总价款20%的违约责任。为此，原告提起诉讼，望人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告杨生旺答辩称：不是我不给他办房本，而是没有土地证，房管局不给过户。2019年冬天签协议的时候，原告早已经把33万的房款交于我，我不识字，原告打了个协议让我签字，原告说钱已经给了必须得打个协议，然后我就在协议上签字，协议我看了，但是有好多字我不认识。这个协议不是2019年4月25日签，而是在原告2019年7、8月份，给清我33万元的房款后，又等了俩三个月（好像是2019年11月份左右），陈共霞拿来协议让我和我老婆签的字。 我准备给他过户，估计得俩三个月吧，我的房本是一处院子，产权图上有六间正房，六间南方，七间东房，我想给她过户，但是房管局要求我提供土地证才能择出其中卖给陈共霞的三间正房，三间南房，俩间西房。还有就是因为李鑫（联社的）于2018年用了我的这个房本，向信用社贷款了，这个房本已经做了抵押登记，据我了解，李鑫现已经被公安机关采取了强制措施，被限制了人身自由，我已经联系了他老婆，他还有二十天左右出来，等他出来了我让他从银行把房本拿出来，我再想办法给原告办理过户，要是过不了户就只能公证，我也没有办法了。但是我不同意解除合同、返还房款，我也不承担违约金。 经审理查明，2019年的农历十一月到农历十二月左右的时间，原告陈共霞与被告杨生旺、靳爱连签订了一份《个人房屋买卖合同》，合同约定：“二被告将自有的的坐落××县东户（具体为三间正房，三间南房，俩间西房）的毛坯房卖给原告，房屋总价款为33万元，二被告在收到全部房款后给原告办理过户手续，二被告在交易时，该房屋有产权纠纷或妨碍交易登记的其他事项的，由二被告承担房屋总价款的20%的违约责任”。在该合同签订时原告陈共霞已经将33万元的房款分期给付二被告，合同的落款的时间书写在了第一次付款的时间即2019年4月25日。目前被告因为没有土地证，且房本抵押在银行，所以未履行过户义务。 上述事实有双方当事人的陈述及原告向法庭提交的个人房屋买卖合同一份、收条一份、及转款记录等证据予以佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《个人房屋买卖合同》虽然是后补的，实际签订日期晚于落款日期，但该合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均在该协议上签字、按手印，且不违反法律规定，因此该合同是有效的。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告杨生旺辩称其并不清楚合同内容，但被告认可合同上的签字是他们夫妻二人本人所签，被告作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，因此被告的该项辩解本院不予支持。根据合同的约定，原告已经支付全部房款，二被告应当负责办理过户手续。经庭审查明被告目前未办理过户手续的原因是：第一，房屋由被告杨生旺交由他人贷款抵押，已做他项权登记，房本目前在银行；第二，该房屋没有土地证，不能办理择房的过户手续。关于被告杨生旺庭审中辩称因为房管局要求土地证，所以办不了择房的过户手续，该责任不应当由被告承担。但根据双方签订的合同第三条的约定：“二被告在收到全部房款后给原告办理过户手续。”因此被告杨生旺的该项辩解理由并不能免除其负责办理房本的责任。综上，导致合同不能继续履行，以及合同目的无法实现的责任在于二被告，所以原告要求解除合同及退还房款的请求符合事实理由以及相关法律的规定，本院应予以准许。关于原告要求依据合同第五条的规定（交易时该房屋有产权纠纷或妨碍交易登记的其他事项，由出卖方承担总价款20%的违约责任），主张二被告承担违约金的请求，本院认为，违约金制度以补偿性为主，惩罚性为辅，主要目的在于填补守约方一方的损失。关于合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故根据前述法律规定，合同解除导致合同权利义务关系归于消灭，法律责任主要表现为恢复原状、赔偿损失等，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，在涉案《协议》已确认解除的前提下，陈共霞并未举证证明杨生旺、靳爱连的违约行为给其造成了多少损失，同时从本案实际情况来看，双方实际签署合同的时间到原告起诉的时间相隔不久，二被告的违约行为实质上并未对原告造成多少损失，因此原告要求二被告承担违约金的请求，不符合事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告陈共霞与被告杨生旺、靳爱连签订的《个人房屋买卖合同》； 二、被告杨生旺、靳爱连在本判决生效后的十日内返还原告陈共霞购房款共计330000元； 三、驳回原告陈共霞的其他诉讼请求。 上述款项在本判决生效后给付，如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。款汇至开户名兴和县人民法院【附言注明：（2020）606号案件赔款】，开户行名称：中国农业银行兴和县支行，行号：103203832617帐号：×××。 案件受理费6250元，减半收取3125元，由被告杨生旺、靳爱连负担，与前款一并执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。 审判员  郭咏梅 二〇二〇年七月二日 书记员  张 磊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》第九十四条 规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。