广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初292号 原告（反诉被告）：广西北海金杜投资有限公司，住所地：广西北海市体育路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxC。 法定代表人：陈祖银，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟华，广西盛力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李某某，女，汉族，1975年1月20日出生，住辽宁省沈阳市和平区。 第三人：广西众鼎房地产代理有限公司，住所地：广西北海市四川路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：蔡庆。 原告（反诉被告）广西北海金杜投资有限公司（以下简称“金杜公司”）诉被告（反诉原告）李某某、第三人广西众鼎房地产代理有限公司（以下简称“众鼎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序分别于2020年5月9日、2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金杜公司的委托诉讼代理人陈伟华、被告（反诉原告）李某某到庭参加诉讼，第三人众鼎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。原告（反诉被告）金杜公司于2020年5月19日向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2020）桂0502民初292号之一民事裁定书，裁定查封被告（反诉原告）李某某名下位于北海市体育路6号祥龙大厦05018号不动产。本案现已审理终结。 原告金杜公司向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告履行过户手续，将北海市房屋[所有权证号：桂（2018）北海市不动产权第xxxxxxxx号]过户至原告名下，所有费用由被告承担；3、被告支付原告违约金人民币12446.58元；4、被告赔偿原告经济损失7000元；5、如判决不准予解除该《商品房买卖合同》，被告需一次性向原告支付剩余90%的购房款。事实与理由：2017年12月4日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于北海市房屋，该房屋面积44.28平方米，每平方米4880元，总价款为216086元。买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款66086元，占全部价款的30%，余款150000元占全部房款的70%向中国工商银行申请贷款支付。如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。2018年3月29日，原被告签订《北海市二手房买卖合同》，约定被告向原告购买位于北海市房屋，该房屋面积44.28平方米，总价款为123984元。买受人应于2018年3月29日向出卖人支付房屋首付款37984元，剩余价款86000元由买受人向中国工商银行申请抵押贷款。买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。上述合同签订后，被告自筹支付10%首付款22029元后向中国工商银行北海分行申请贷款150000元未获通过。原告于2018年6月21日将涉案房屋过户至被告名下，并于2018年8月28日将案涉房屋交付被告居住。原告已按合同约定履行了全部义务，但截至目前被告尚未能付完房款。根据合同约定，被告向银行所申请的贷款未获审批通过的，被告同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。原告就此多次与被告协商，并于2019年1月17日向被告发出《关于房产证过户办证的通知》，要求被告履行交付房款，但被告拒不履行。被告拒不支付房款的行为视为被告逾期付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。同时根据《合同法》第九十七条的规定，由于被告不履行合同中主要债务造成合同不能履行，合同解除后，原告有权要求恢复原状，即将案涉房屋过户至原告名下，并承担所有过户费用。另，根据合同约定，原告解除合同的，被告应按照累计应付款的2%向原告支付违约金。根据《合同法》第一百一十三条的规定，原告可向被告主张赔偿损失。原告于2018年8月28日将房屋交付给被告使用，被告在居住期间，没有向原告支付过任何租金，造成原告的经济损失，故被告应按照市场租金价格每月500元的标准向原告支付2018年8月28日起至2019年10月31日止的租金损失7000元。 原告金杜公司对其本诉主张向本院提交的证据有：1、身份证，证明被告的身份信息等内容；2、《北海市二手房买卖合同》，证明原被告签订合同的相关内容；3、李某某贷款申请表，证明被告向工商银行北海分行贷款15万元；4、房屋交易管理、不动产登记业务受理凭证，证明原告将北海市房屋过户给被告受理的相关内容；5、不动产所有权证，证明原告将北海市房屋过户给被告，所有权证号：桂（2018）北海市不动产权第xxxxxxxx号；6、关于房产证过户办证的通知，证明2019年1月17日原告向被告发送《关于房产证过户办证的通知》，要求被告履行交付余款；7、祥龙大厦已销售18户应付余款清单，证明被告在18户之列；8、说明，证明《关于房产证过户办证的通知》及《祥龙大厦已销售18户应付余款清单》已通知到被告；9、提前交房申请，证明原告已于2018年8月28日向被告交房;10、《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同补充协议》（仅有复印件，无原件），证明该两份合同是金杜公司与被告在买卖北海市体育路6号祥龙大厦房屋时向工商银行北海分行申请贷款所签订的协议，付款方式：贷款方式付款，首期支付购房款总价款30%，其余通过银行按揭方式贷款支付；11、《项目销售代理协议》、《承诺》，证明金杜公司与吴显雷所签订的房屋代理销售协议，证实吴显雷及李东彬是中介，根据金杜公司与中介吴显雷的口头约定，因银行按揭要求购房者先交30%购房款后才能申请办理，由于购房者没有筹集到所交款项给银行，中介为促成该项交易，在购房者只交10%首付给中介后，吴显雷要求购房者提供其本人银行卡，吴显雷把30%首付款以现金形式存入购房者的银行卡，再从购房者的银行卡上转账至金杜公司的工行账户里，30%首付款到了金杜公司账户后，在银行审核后，金杜公司就如数转还给吴显雷、李东彬。吴显雷另从其他公司转10%首付给金杜公司；12、《中国工商银行客户存款对账单》、《广西北海金杜投资有限公司收款审核单》、《退款明细》、《退款协议书》、《业务回单》，证明吴显雷、李东彬收到购房者首付款后，以被告的名义将30%的购房首付款转入金杜公司，在银行审核后，金杜公司如数退回给中介吴显雷、李东彬，整个过程是由二中介操作的，金杜公司并没与购房者有直接联系。 被告李某某辩称，原告的各项诉讼请求没有任何事实与法律依据。1、商品房买卖合同上被告的名字确实是被告所签，但合同上的日期不是被告所签，至于是谁签的被告不清楚，且被告对合同的内容并不清楚，之所以签字是因为中介让我签我就签了。双方签订的《商品房买卖合同》并不是我的真实意思表示，二手房买卖合同才是双方真实签订的，故我不同意解除合同；2、不同意原告的第二项诉讼请求，过户手续是在北海交易大厅办理的，是合法有效的，不应再过户给原告；3、不同意原告的第三项诉讼请求，被告并没有违约，银行对贷款的审核标准是贷款人的征信，被告的征信是没有问题的，贷款下不来是由于金杜公司违法销售抵押房子，与被告没有关系，故银行按揭贷款未办理成功并非被告原因，而是原告原因，被告未支付剩余房款并非恶意，故被告不应当向原告支付违约金；4、不同意原告的第四项诉讼请求，房子已办理至我名下，我对该房屋享有处置权，我住我的房子无须向原告支付租金。5、被告不同意解除合同及一次性支付剩余购房款的诉讼请求，被告坚持要履行《二手房买卖合同》并要求原告协助办理涉案房屋的银行按揭贷款手续，如不能办理银行按揭贷款手续确要解除该《二手房买卖合同》，被告要求原告双倍返还已付购房款，并按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。综上，原告的各项诉讼请求没有任何事实与法律依据，恳请法院予以驳回。 被告李某某针对本诉提交的证据有：1、关于北海市海城区人民法院协助调查函，证明银行贷款下不来与被告李某某没有关系，是祥龙大厦项目潜在风险问题；2、裁判文书，证明祥龙大厦84家房屋出于抵押状态，包括被告李某某的；3、收据，证明被告缴付了评估费、保险费、抵押登记费，合计2650元；4、收据，证明被告已经缴付了物业费、电梯费、维修基金、垃圾费；5、税收缴款书，证明被告已交契税1498.1元；6、房屋交易与产权档案查询证明，证明案涉房屋权利人受让方为被告李某某；7、不动产权证，证明被告已经取得涉案房屋的产权证；8、个人活期账户交易明细，证明被告向原告支付购房款66086元；9、提前交房申请，证明被告已收房入住;10、登机牌，证明被告因本案所产生的交通费用；11、超级柜台客户回执，证明被告在农业银行转账的反诉费用；12、海城区人民法院传票，证明被告于2020年4月13日接到传票后已经一个月了；13、名片，证明被告的职业及因本案所产生的误工费；14、关于房地产过户办证通知，证明金杜公司与翔隆物业是一家的；15、说明，证明金杜公司与翔隆物业是一家的；16、机票订单，证明被告从北海到沈阳的机票费用；17、机票订单，证明从沈阳到北海机票的费用；18、收入月账单，证明被告每月的收入。 反诉原告李某某向本院提出反诉请求，判令：1、反诉原被告继续履行双方签订的《北海市二手房买卖合同》，反诉被告代反诉原告申请银行贷款按揭手续，反诉原告予以配合；2、反诉被告退还涉案房屋产权证给反诉原告；3、反诉被告承担本案的诉讼费；4、反诉被告支付租金、机票、反诉费、误工费、精神损害费合计120756.84元；5、如法院判决解除该《二手房买卖合同》，反诉被告须双倍返还已付购房款，并按日向买受人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。事实与理由：反诉原被告于2018年3月29日签订《北海市二手房买卖合同》，约定由反诉原告出资购买反诉被告位于北海市房屋，转让总价款为123984元，并约定由反诉原告支付30%的首付款37984元，其余86000元由反诉被告向银行申请按揭贷款。反诉原告于2017年12月4日以转账的方式向反诉被告支付了购房款66086元，于2018年7月10日、8月28日交纳了契税、维修资金、物业费、电梯费及垃圾费等费用。反诉原告亦依约向中国工商银行递交了贷款申请，并交付了评估费、保险费及抵押登记费，且已经过银行审批通过。但因涉案楼盘存在查封并被反诉被告出售，导致该楼盘被银行认定为风险楼盘，导致商业贷款未能办理，已违反双方签订的《北海市二手房买卖合同》并以贷款方式交付余款的初衷。现涉案房屋已交付使用并过户至反诉原告名下，反诉原告要求按照《北海市二手房买卖合同》的约定，继续以贷款方式交付剩余房款，为此，反诉原告提起本案反诉。 反诉原告李某某针对反诉提交的证据与本诉提交的证据一致。 反诉被告金杜公司辩称，不认可反诉原告的第一项诉讼请求，该请求没有事实及法律依据，反诉被告已经将案涉房产交付并过户至反诉原告名下，履行了合同的全部义务；办理按揭贷款是反诉原告跟银行之间的贷款合同关系，与反诉被告无关，反诉被告没有义务也没有在合同中约定有义务帮其办理贷款合同；对于反诉原告的第二项诉讼请求，涉案房屋的不动产权证确实现由反诉被告保管，反诉被告也愿意把该原件返还给反诉被告；对于第三项诉讼请求，由法院依法判决；对于反诉原告诉请要求反诉被告支付租金的诉请是反诉原告与第三方之间的关系，与反诉被告无关；反诉原告的其他诉请的费用与本案无关，也无相应证据证实该些费用的实际发生，故反诉被告不应认可。 反诉被告金杜公司针对反诉无证据提交。 经开庭审理质证，李某某对金杜公司提交的证据1、2、4、5、9的三性均无异议；对证据3的三性均无异议，但对贷款数额因时间长已经记不清楚了；对证据6的三性均有异议，且被告没有收到该份通知；对证据7、8的三性均有异议；对证据10的三性、证明内容均有异议，签字是本人所签，但是原告让我签的，被告对合同内容并不知情；对证据11、12的三性、证明内容均有异议。金杜公司对李某某提交的证据1、2的三性均有异议；对证据3的三性均有异议，收据上并没有写明谁是收款人；对证据4的真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议，与本案无关；对证据5的三性均无异议；对证据6、7的三性均无异议；对证据8的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，原告确实收到那么多钱，但已转账该款项的三分之二给中介公司；对证据9的三性均无异议，需要补充的是该提前交房申请是对前两份合同做出的新的承诺；对证据10、11、12的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关；对证据13的三性均有异议；对证据14、15的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明内容有异议，并不能证明翔隆物业部与金杜公司是同一个主体或经过金杜公司的授权；对证据16、17、18的真实性、合法性、关联性均有异议。 第三人众鼎公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 本院依职权向北海市公安局经济犯罪侦查支队调取了如下证据：1、工商银行北海市分行云南路支行关于对北海市公安局经济犯罪侦查支队函的答复；2、北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的情况说明；3、广西方正房地产土地资产评估有限公司出具的情况说明；4、蔡庆、陈霄潇询问笔录；5、张军报案材料、置业计划表、房屋认购单、收据；6、客户缴款明细；7、借款协议。金杜公司对证据1、2、3、4的三性均无异议；对证据5、6、7的三性均无异议，认为恰好可以证实李某某只支付10%购房款的事实；李某某对证据1-6，认为与被告无关，故不予质证；对证据7中有李某某签名的借款协议认为是被告与众鼎公司之间的经济纠纷，与本案无关。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方提出异议的证据，因这些证据与双方抗辩事由具有一定关联性，可结合本案实际作为定案依据或参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2017年12月4日，（出卖人）金杜公司与（买受人）李某某签订《商品房买卖合同》一份，约定：李某某向金杜公司购买位于北海市房屋，该房屋面积44.28平方米，每平方米4880元，总价款为216086元。买受人采取贷款方式付款：首付款66086元，占全部价款的30%，应于《商品房买卖合同》签订之日支付，余款150000元，占全部价款的70%，向中国工商银行申请贷款支付。出卖人应在2018年向买受人交付该商品房；如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房款。合同签订当日，李某某便通过银行转账的方式向金杜公司的账户转款66086元。合同签订后，李某某亦就购买涉案房屋向中国工商银行北海分行申请贷款150000元，但最终未获通过。中国工商银行北海分行答复未获通过的原因是“祥龙大厦”项目已抵押北海市兴业银行及农信社，且金杜公司存在法律纠纷，故中国工商银行北海分行发现潜在风险时，第一时间停止对项目合作关系。 2018年3月29日，金杜公司（甲方、出卖人）与李某某（乙方、买受人）签订《北海市二手房买卖合同》一份，约定：李某某向金杜公司购买位于北海市房屋，该房屋面积44.28平方米，总价款为123984元。买受人应于2018年3月29日向出卖人支付房屋首付款37984元，剩余价款86000元买受人向中国工商银行申请抵押贷款。买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。2018年6月21日，涉案房屋办理转移登记，转让方为金杜公司，受让方为李某某。目前涉案房屋的不动产权证原件已由金杜公司从不动产登记中心领取并持有至今。金杜公司于2018年8月28日将涉案房屋交付李某某使用。 另查明，第三人众鼎公司的法定代表人蔡庆在公安处接受询问时陈述其代理销售祥龙大厦房产的过程为：金杜公司与案外人广西居贰家房地产营销策划有限责任公司（以下简称居贰家公司）是一级代理销售关系，居贰家公司与第三人众鼎公司是二级代理销售关系。因祥龙大厦的房产被金杜公司先期抵押给了兴业银行，金杜公司要与买受人签订购房合同，必须要求买受人先交纳购房款给金杜公司到兴业银行进行解押。金杜公司给一级代理居贰家公司的销售保底价格是每平方米3900元，而众鼎公司的销售价格是每平方米4900元至5100元间。为快速销售房产，众鼎公司对外宣称买受人只要交纳10%的购房定金就可预购，剩余20%的预付款由开发商即金杜公司进行无息垫付。对于资金有限的低收入人群来说，确实有很大吸引力。在买受人交纳10%购房定金后（也有少部分交清全款），众鼎公司先期将部分购房款交给居贰家公司，居贰家公司在留存部分资金后将剩余购房款交付给金杜公司，金杜公司将该批资金在兴业银行将部分房产解押后，按照居贰家公司提供的名单与购房者签订了购房合同并办理了过户手续。部分买受人见在合同约定的期限内金杜公司并没有与其签订购房合同，便找到金杜公司与居贰家公司、众鼎公司了解情况。在买受人了解到他们的购房款已交给金杜公司，但金杜公司已解押的房产又不过户至其名下的时候，便共同来到工商银行集中反映情况。工商银行一是迫于群众压力，二是该房产存在法律风险的情况下，停止了对祥龙大厦房产的按揭贷款审批。按照居贰家、众鼎公司的设想，是想通过部分购房资金对房产的解押、贷款、再解押、再贷款循环使用来获得利益，工商银行停止贷款直接导致后续解押资金的断裂。 本院认为：综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》与《北海市二手房买卖合同》是否合法有效，双方实际履行的是哪一份合同的问题；二、双方签订的房屋买卖合同能否继续履行、应否解除的问题。 关于第一个争议焦点，即涉案《商品房买卖合同》与《北海市二手房买卖合同》是否合法有效，双方实际履行的是哪一份合同的问题。本院认为，金杜公司与李某某于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》及2018年3月29日签订的《北海市二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。虽然该两份合同出售的均是涉案房屋，但两份合同约定的价款、付款方式有所区别，前合同即《商品房买卖合同》约定的房屋单价为4880元/㎡，总房价款为216086元，付款方式：于《商品房买卖合同》签订之日交纳全部房价款的30%计66086元作为首期款，余款占全部房款的70%计150000元以银行按揭的方式向中国工商银行申请贷款支付。后合同即《北海市二手房买卖合同》约定的房屋单价为2800元/㎡（123984元÷44.28㎡=2800元/㎡），总房价款为123984元，支付方式：首付款37984元，剩余价款86000元向中国工商银行申请抵押贷款。双方对实际履行了哪一份合同各执一词，按一般的常理，如果前后签订了两份性质一样的合同，应认定后签订的合同即《北海市二手房买卖合同》是对前合同即《商品房买卖合同》的覆盖和解除，否则主张履行前合同的当事人应负举证责任。本案中，李某某主张履行的是后合同，而金杜公司主张履行的是前合同。对于金杜公司的该主张能否成立，本院认为，首先，李某某虽因金杜公司无法提交《商品房买卖合同》原件及其对该合同内容不知情为由而否认该合同的真实性、合法性，但根据中国工商银行北海分行向我院出具的书面答复可知金杜公司与李某某确有向银行提交涉案《商品房买卖合同》的事实，但由于按揭贷款并未办理成功，银行已将该《商品房买卖合同》退还双方。作为该合同的相对方，金杜公司与李某某均有义务向本院提交《商品房买卖合同》原件，但金杜公司与李某某均未向本院提交。结合李某某认可其在该合同上签字捺印的事实，故本院予以确认该《商品房买卖合同》的真实性、合法性。其次，涉案《商品房买卖合同》签订后，李某某便按照《商品房买卖合同》的约定向金杜公司转账支付了66086元首付款，并向银行申请了数额为150000元的按揭贷款，进一步证明双方实际履行的是《商品房买卖合同》；最后，根据本院受理的金杜公司涉诉的同类型系列案件提交的《祥龙大厦置业计划表》及《房屋认购单》可知，涉案祥龙大厦面积相近房屋的售价为4950元/㎡至5180元/㎡期间，本案《商品房买卖合同》约定的单价为4880元/㎡与该价格期间差距不大，《北海市二手房买卖合同》约定的单价2800元/㎡与该价格期间相差太大。金杜公司主张《北海市二手房买卖合同》系双方为前往不动产登记部门办理产权过户少交税而签订的合同，李某某则主张其是基于价格便宜且能办理按揭贷款才决定购买涉案房屋并与金杜公司签订涉案《北海市二手房买卖合同》。对于李某某的该项主张，结合工商银行北海市分行云南路支行向北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的书面答复及北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的情况说明可知，工商银行北海市分行云南路支行确有委托评估公司对涉案房产进行评估，且评估价格为每平方米4500元至5000元的事实，《商品房买卖合同》约定的总价款216086元（每平方米4880元）符合当时的同类房屋市场交易价格，《北海市二手房买卖合同》约定的总价款123984元（每平方米2800元）明显低于同类房屋市场交易价格，该交易行为明显与常理不符。李某某虽不认可金杜公司关于《北海市二手房买卖合同》系双方为前往不动产登记部门办理产权过户少交税而签订的合同，但却又未提交除《北海市二手房买卖合同》以外的证据予以推翻金杜公司的该项主张，故本院对李某某的主张难以采信，而对金杜公司的主张予以支持，认可双方实际履行的是《商品房买卖合同》。 综上，本院认为，从合同签订的背景及履行情况分析，金杜公司所举证据及本院依职权调取的证据已经形成一个证据链条，足以证实金杜公司与李某某签订的《商品房买卖合同》是当事人实际履行的合同。 关于第二个争议焦点，即双方签订的房屋买卖合同能否继续履行、应否解除的问题。根据李某某提交的证据显示，李某某已于2017年12月4日通过银行转账的方式向金杜公司的账户转账支付66086元。对于该笔转款，金杜公司主张其实际只收取了李某某总房款的10%，另20%已退还给众鼎公司。对于金杜公司的该项主张，本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，审理的法律关系是房屋买卖关系。涉案66086元系通过李某某银行账户进入到金杜公司银行账户的，且李某某所转出的资金与《商品房买卖合同》约定的首付款数额一致。因现无证据表明李某某向金杜公司转账支付的66086元来源具有非法性，按照金钱属于种类物的特性，只要该笔金额是从李某某账户进入金杜公司的账户，即应视为于洪艳所交购房款，故本院予以认定于洪艳已按照《商品房买卖合同》的约定按时足额支付了首付款66086元。因庭审中李某某并不认可其向众鼎公司借款的事实，如金杜公司认为其已将收取李某某总房款的20%退还众鼎公司导致李某某实际未按《商品房买卖合同》约定支付总房款30%的，属金杜公司与众鼎公司之间的纠纷，应另行与众鼎公司协商或另案诉讼解决。 同时根据原被告于2018年3月29日签订的《北海市二手房买卖合同》“买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金”及2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》“如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房款”的约定来看，原被告已经在《北海市二手房买卖合同》中对《商品房买卖合同》中关于逾期付款的情形及违约责任进行了相应变更，本院予以确认。现涉案房屋的银行按揭贷款未能顺利到达金杜公司指定账户并非李某某原因所致，而是金杜公司的过错，金杜公司亦无证据证实双方在按揭贷款办理未获通过的时候就剩余房款的支付进行协商并达成一致意见，此时金杜公司既无约定亦无法定解除权，故金杜公司以李某某逾期付款存在违约为由起诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。但庭审中，本院就涉案《商品房买卖合同》剩余购房款的支付问题征询李某某的意见，李某某拒绝采取自行筹集资金或分期付款的方式支付剩余购房款，坚持要求金杜公司协助办理涉案房屋的银行按揭贷款手续以支付剩余购房款。对此，本院认为，合同并未对因金杜公司原因导致银行按揭贷款未能顺利办理、剩余购房款如何支付的问题进行约定，现由于非李某某原因导致购房款未支付到位，此时李某某与金杜公司应及时进行协商并将未支付到位的购房款支付给金杜公司，以保证《商品房买卖合同》的继续履行，但直至本案法庭辩论终结前，金杜公司仍坚持要求李某某一次性支付剩余购房款，李某某则要求金杜公司协助办理涉案房屋的按揭贷款手续以支付剩余购房款，双方对此并未达成一致意见。本院认为，金杜公司已于2018年6月21日将涉案房屋办理过户至李某某名下，此时李某某可自行向银行申请按揭贷款以支付尚欠金杜公司的剩余购房款，但李某某至今未申请，亦未通过其他方式向金杜公司支付剩余房款，且李某某未支付的购房款占比房屋总价款高达70%，金杜公司出售房屋以期获利的合同目的未获根本实现，基于公平原则，金杜公司诉请要求解除该商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，亦合理妥适，本院予以支持。合同解除后，金杜公司应将其收取李某某的购房款66086元返还给李某某，李某某亦应协助金杜公司将涉案房屋过户至金杜公司名下。 关于金杜公司诉请要求李某某承担过户费用、支付违约金及赔偿经济损失的诉讼请求，因李某某向银行所申请的贷款未获审批通过的原因是涉案“祥龙大厦”项目存在权利瑕疵、金杜公司存在法律纠纷，属金杜公司的过错，李某某本人对此并无过错，故金杜公司的该项诉讼请求没有任何事实与法律依据，本院不予支持。 关于李某某要求金杜公司双倍返还已付购房款并支付违约金的诉讼请求，虽李某某向银行所申请的贷款未获审批通过的过错在金杜公司，但金杜公司已于2018年8月28日将涉案房屋交付李某某使用至今，李某某的损失已获得相应补偿，故对于李某某的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于李某某要求金杜公司支付2017年12月4日起至2018年8月28日期间租金合计7192元的诉讼请求，因原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定交房的时间为2018年，并未明确约定具体的月、日。而结合本院查明的事实，金杜公司已于2018年8月28日向李某某交付了涉案房屋，已依约履行了合同约定的交房义务，现李某某要求金杜公司向其支付首付款支付之日起至交房之日止期间的租金，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于李某某要求金杜公司赔偿机票、误工费、精神损失费等合计112175元的诉讼请求，因原被告双方并未对该些费用的负担进行明确约定，金杜公司也不予认可，李某某亦未提交充分证据予以证实该费用的实际发生与本案有关联，故对于李某某的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西北海金杜投资有限公司与被告李某某签订的《商品房买卖合同》； 二、被告李某某应将位于北海市房屋过户至原告广西北海金杜投资有限公司名下[不动产证号：桂（2018）北海市不动产权第xxxxxxxx号]； 三、反诉被告广西北海金杜投资有限公司应将已收取的购房款66086元返还给反诉原告李某某； 四、驳回原告广西北海金杜投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李某某的其他反诉请求。 本诉案件受理费4832元，反诉案件受理费2699.31元，诉讼保全保费1520元，合计9051.31元，由原告广西北海金杜投资有限公司负担6034.31元，被告李某某负担3017元（本诉案件受理费、诉讼保全费原告均已向本院预交，反诉案件受理费反诉原告已向本院预交，被告负担部分应在本案判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7531.31元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 审 判 员  谭小凤 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李秋丽