贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初2461号原告：贵州茅台古镇文化创意园有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市茅台镇河滨社区。法定代表人：吴贻武，总经理。委托诉讼代理人：戴学萍、曾援，、实习律师。被告：莫应才，男，1982年1月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：胡卫东，贵州黔鹰律师事务所律师。原告贵州茅台古镇文化创意园有限公司（以下简称茅台文创园）与被告莫应才合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅台文创园向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的合同编号为ZL——0011号、ZL——0012号、ZL——0023号、ZL——0024号《租赁合同》，即解除原、被告之间的租赁关系；2.判决被告立即交付原告位于仁怀市茅台镇1915广场旁会客厅的租赁店铺第114、115、116、117、118、119、104、104A、105、105A、106、106A、107A号（共计面积为937.84平方米）；3.判决被告支付原告租赁费（以店铺516.65平方米计算从2020年1月11日起至交付门面之日止按照每月82.5元/平方米两倍计算），并以欠付租赁费为基数按照每日3‰计付违约金；4.判决被告支付原告租赁费（以店铺421.19平方米计算从2020年3月1日起至交付门面之日止按照每月99.75元/平方米两倍计算），并以欠付租赁费为基数按照每日3‰计付违约金；5.判决被告支付原告物业费（以店铺516.65平方米计算从2020年4月11日起至交付门面之日止按照每月2.5元/平方米计算），并以欠付物业费为基数按照每日3‰计付违约金；6.判决被告支付原告物业费（以店铺421.19平方米计算从2020年3月1日起至交付门面之日止按照每月2.5元/平方米计算），并以欠付物业费为基数按照每日3‰计付违约金；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告分别于2018年9月13日、10月10日，2019年3月1日签订四份《租赁合同》。原告将位于仁怀市茅台镇1915广场旁会客厅的第114、115、116、117、118、119、104、104A、105、105A、106、106A、107A号（共计面积为937.84平方米）店铺出租给被告使用。租赁期限为8年。其中合同约定：以店铺516.65平方米（即114、115、116、117、118、119号）租金按照每月82.5元/平方米计付租金，租金从2019年4月11日至2019年10月10日按一次性支付，从2019年10月11日起按3个月缴纳，应提前15天缴纳下一期应付的租金。以店铺421.19平方米（即104、104A、105、105A、106、106A、107A号）租金按照每月99.75元/平方米计付租金。租金前三年不变，从第四年起开始递增，以后每两年递增一次，递增率为6%。在租赁期间被告应承担水电费和物业费。物业费按照2.5元/平方米计算。合同签订后原告将店铺交付给被告使用。被告按照合同约定交付了2018年10月11日起至2020年1月10日止的租金。但从2020年1月11日起的租金和物业费迟迟不予交付，经原告多次电话联系、书面发放催收通知书等多种方式向被告主张支付租金及物业费，被告均以各种理由拒不支付。被告的行为严重损害了原告的合法权益，已构成违约。根据原、被告签订的《租赁合同》约定，原告有权解除《租赁合同》，故此，原告遂诉来法院，请求支持原告的诉讼请求。被告莫应才辩称，本案是因疫情引发的纠纷，属于不可抗力因素。在此期间的房租、物业费应该全部免除。同时，原告应该扣除私自给被告断水断电，封锁大门期间的租金和物业费。因此原告应该减免两个月房租及物业费。同时，被告在原告起诉后，已经支付了326871.2元的租金等费用，被告已经实际缴纳了至8月30日的租金及运营费，且原告已经接受，双方默认合同继续履行，因此原告主张解除合同不成立。本院经审理认定事实如下：2018年9月13日、10月10日，甲方茅台文创园与乙方莫应才签订合同编号ZL-0012号、ZL-0012号《租赁合同》，约定：甲方将会客厅的114、116、118、115、117、119号铺位租给乙方经营使用，租赁面积251平方米、278平方米，租赁期限自2018年10月11日起至2026年10月10日止；租金标准每月82.50元/㎡，前三年不变，从第四年起开始按6%递增，每2年递增一次，实行先付租金后使用原则；从2019年10月11日起，租金按3个月缴纳，乙方应提前15天缴纳下一期应付的租金；租赁期间，租赁房屋每月每平方米物业管理费为2.5元，乙方应按6个月缴纳物业管理费，首期物业管理费应于房屋交付当日一次性向甲方委托的物业管理公司支付；有下列情形之一，甲方有权选择解除本合同，乙方所交租金、履约保证金及其他款项一律不予退还，同时甲方有权追究乙方的违约责任：乙方逾期支付租金及其他本合同约定由乙方承担的费用超过15天或5000元时；乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取欠缴租金及相关费用3‰的违约金。2019年2月20日，甲方茅台文创园与乙方莫应才签订合同编号ZL-0023号、ZL-0024号《租赁合同》，约定：甲方将会客厅的104、105、104A、105A、106、106A、107A号铺位租给乙方经营使用，租赁面积122平方米、294平方米，租赁期限自2019年3月1日起至2027年2月28日止；租金标准每月99.75元/㎡，前三年不变，从第四年起开始按6%递增，每2年递增一次，实行先付租金后使用原则；从2020年3月1日起，租金按3个月缴纳，乙方应提前15天缴纳下一期应付的租金；租赁期间，租赁房屋每月每平方米物业管理费为2.5元，乙方应按6个月缴纳物业管理费，首期物业管理费应于房屋交付当日一次性向甲方委托的物业管理公司支付；有下列情形之一，甲方有权选择解除本合同，乙方所交租金、履约保证金及其他款项一律不予退还，同时甲方有权追究乙方的违约责任：乙方逾期支付租金及其他本合同约定由乙方承担的费用超过15天或5000元时；乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取欠缴租金及相关费用3‰的违约金。2018年9月13日，甲方深圳市联裕商业经营管理有限公司茅台镇分公司与乙方莫应才签订合同编号为YY-0011号、YY-0012号《运营管理服务合同》，约定：本合同管理服务区域为会客厅商铺115、117、119，114、116、118号商铺，商业管理服务期限为8年，自2018年9月21日起至2026年9月20日止，月服务费标准为27.5元/㎡，前三年不变，从第四年起开始递增，以后每2年递增一次，递增率为6%，实际先付商业管理服务费后使用原则；从2019年10月11日、2019年9月21日起乙方按3个月支付服务费，乙方应提前15天向甲方支付下一期的服务费；甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，除应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，本合同赔偿守约方损失的赔偿范围包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费心以及差旅费等；若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金，乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未交纳的，甲方有权采取停电、停水、或采取其他必要措施中止乙方营业。2019年2月20日，甲方深圳市联裕商业经营管理有限公司茅台镇分公司与乙方莫应才签订合同编号为YY-0023号、YY-0024号《运营管理服务合同》，约定：本合同管理服务区域为会客厅商铺104、105、104A、105A、106、106A、107A商铺，商业管理服务期限为8年，自2019年3月1日起至2027年2月28日止，月服务费标准为33.25元/㎡，前三年不变，从第四年起开始递增，以后每2年递增一次，递增率为6%，实际先付商业管理服务费后使用原则；从2020年3月1日起乙方按3个月支付服务费，乙方应提前15天向甲方支付下一期的服务费；甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，除应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，本合同赔偿守约方损失的赔偿范围包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费心以及差旅费等；若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金，乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未交纳的，甲方有权采取停电、停水、或采取其他必要措施中止乙方营业。合同签订后，茅台文创园依约定交付上述商铺给莫应才，莫应才将其装修用于酒类销售经营。2020年4月2日，茅台文创园制作《关于104-106商铺租金缴纳的告知函》，载明莫应才应于2020年2月14日前支付2020年3月1日至5月31日租金126041.11元、运营服务费42013.70元、2020年3月1日至2020年8月31日6个月物业服务费6317.85元，合计168054.81元，和之前按实际测绘面积应补缴租金3106.22元、运营服务费1035.4元、物业服务费155.7元，由于春节假期疫情影响，导致无法按之前通知日期缴纳，现特通知于2020年4月10日前缴清上述所有应缴款项。2020年4月13日，茅台文创园制作《关于114-119商铺租金缴纳的告知函》，载明莫应才截止发函日差欠2020年1月11日至4月10日租金127870.88元、运营服务费42623.63元，2020年4月11日至2020年7月10日租金及运营服务费170494.50元，合计340989元，通知于2020年4月15日17时前缴清上述所有应缴款项，否则，茅台文创园有权按合同约定追究违约责任。2020年4月26日，茅台文创园制作并向莫应才发送《关于104-106解除合同的告知函》、《关于114-119解除合同的告知函》，告知莫应才因逾期支付租金等费用，至函件发出之日，解除双方签订的上述《租赁合同》，同时终止提供运营服务和物业服务。2020年4月26日至2020年4月30日，茅台文创园采取将莫应才租赁门面开设的世纪台酱酒文化体验馆大门用木板封锁、断电断水、扣押货物等方式维权，经当地派出所、社区组织调解未果，茅台文创园于2020年4月30日诉来法院。另，因疫情影响，2020年4月12日，莫应才等租赁户联合向茅台文创园申请减免三个月房租。经双方核实确认：2020年4月17日，莫应才方的工作人员与茅台文创园工作人员沟通并缴纳房租5万元，2020年4月30日缴纳房租5万元，2020年5月1日缴纳房租226871.2元，2020年5月31日缴纳房租运营费1608054.81元。即至2020年7月1日，莫应才方已经缴纳114-119号商铺2020年1月11日至2020年7月10日房租（其中半月21311.82元未缴纳）、2020年1月11日至2020年7月10日运营费、2020年4月11日至2020年10月10日物业费；104-106号商铺2020年3月1日至2020年5月31日租金（其中半月21524.56元未缴纳）、2020年3月1日-2020年5月31日运营费、2020年3月1日至2020年8月31日物业费。对于未缴纳的半月租金，双方均认可因疫情原因茅台文创园减免租金为半月，但茅台文创园认为已经按合同约定按时缴纳租金才予以减免，莫应才认为疫情期间属于不可抗力，不因未按时缴纳房租不予减免。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合同合法有效,双方均应按约履行。本案中,原告以被告未按约支付2020年1月和2020年3月起计算的租金违反约定构成违约为由主张解除合同,根据原告提供的《关于104-106商铺租金缴纳的告知函》可知，因疫情影响，导致无法按之前通知日期缴纳商铺租金，原告对此知情并同意延期，虽然被告仍未在原告自愿延长期限内缴纳租金，但其一方面积极与茅台文创园工作人员沟通并支付部分租金，一方面向茅台文创园申请减免疫情期间房租，至本案开庭之前，被告已经分次缴纳了相应租金，说明并未恶意欠租，故出租人茅台文创园仅因承租人莫应才短期迟延交付租金等事由而请求解除合同，本院不予支持。至于原告诉请要求的租金、物业费和违约金。1.租金、物业费，在原告向本院起诉前后，被告扣除半月租金后已在短期内如数支付相应期间的租金、物业费，对于被告未支付的半月租金，双方对因疫情减免的金额均无异议，本院予以照准，但疫情期间为不可抗力情形，不能因被告未及时支付租金就不予以减免疫情期间的部分租金，故现在被告已经缴纳了相应的租金和物业费，因为原告是基于解除租赁合同基础提出的支付租金截止日期，现双方租赁合同未解除，之后的租金和物业费双方可根据租赁合同约定的履行;2.违约金，被告因疫情原因未能及时支付租金,并非故意欠租。原告以租赁合同为依据要求被告支付逾期支付租金、物业费的违约金的诉讼请求,依据不足,本院不予支持,依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贵州茅台古镇文化创意园有限公司的诉讼请求。案件受理费4571元（已减半），由原告贵州茅台古镇文化创意园有限公司负担2159元，被告莫应才负担2412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  任劲松二〇二〇年七月六日书记员  王龙巧