四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0792民初32号 原告：何天斌，男，1967年5月12日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：任永林，四川弘风律师事务所律师。 被告：绵阳市海卿房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳高新区普明北路东段7-3-5-2号。统一社会信用代码：91510706579625447N。 法定代表人：左丽卿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贵洪，四川真道（九寨沟）律师事务所律师。 原告何天斌于2019年4月23日以绵阳市海卿房地产开发有限公司（以下简称海卿公司）为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日作出（2019）川0792民初638号民事判决。被告海卿公司不服，向四川省绵阳市中级人民法院提起上诉。该院于2019年11月25日作出（2019）川07民终2987号民事裁定，裁定撤销本院（2019）川0792民初638号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何天斌的委托诉讼代理人任永林，被告海卿公司的委托诉讼代理人贵洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何天斌向本院提出诉讼请求：判决被告退还原告购房款539028元以及代收款29998元，赔偿原告房价上涨差价损失515592元，前述费用共计1084618元，并自判决给付之日起按照每日万分之三的标准向原告支付违约金。诉讼过程中，原告何天斌变更诉讼请求为：判决被告退还原告购房款35万元以及代收款29998元，赔偿原告房价上涨差价损失553927元。事实和理由：2014年5月8日，原告与被告签订《半山126幢房屋买卖合同》，对原告所购买被告房屋的有关信息作了约定，其中约定“有关建设行政许可正在办理中”。2014年6月3日，原告所购买的被告房屋经相关职能部门认定为违章建筑。但被告依然对该房屋进行公开销售，并于2015年2月13日向原告收取了维修基金、契税等费用共计29998元。2018年7月17日，被告以该房屋未取得相关证照为由诉至人民法院，要求确认案涉《半山126幢房屋买卖合同》无效。2018年10月10日，人民法院作出（2018）川0792民初1467号民事判决书，判决确认案涉《半山126幢房屋买卖合同》为无效合同。由于合同被确认无效，原告不能取得该房屋所有权，导致原告遭受重大损失。从2014年5月至今，该合同所涉及的同地段房屋价格上涨近100%，据此原告的相关损失依法应由被告赔偿。故原告诉至人民法院，请求支持所提诉讼请求。 被告海卿公司辩称，被告并未实际收到原告诉请的购房款。原告所提按照每日万分之三的标准计算违约金不能成立。原告在签订案涉《半山126幢房屋买卖合同》时应当知晓该房屋没有商品房预售许可证明，且合同亦载明了土地使用权不在被告名下，因此原告未尽到必要的注意义务，自身存在过错，依法应承担相应的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案原一审诉讼过程中，根据原告何天斌申请，本院依法委托四川立信房地产土地评估有限公司对案涉房屋从2014年5月8日（即双方当事人签订合同之日）起至2019年4月23日（即原告何天斌原一审起诉之日）止，参照同期同地段房屋市场交易价格的上涨（或下跌）差价损失进行评估。该鉴定机构在实地查看并广泛收集有关市场信息和估价对象信息后，经过测算于2019年7月29日出具川立房评［2019］字第0659号《房地产估价报告》，确定案涉房屋（即位于绵阳高新区的房屋）在2019年4月23日的市场价值为903927元，并明确该估价报告自2019年7月29日起1年内有效。经质证，被告海卿公司对该评估报告持有异议，但未能提供相应的证据加以反驳。本院经审查认为该鉴定机构所作出的估价报告，程序公正，方法科学，内容客观，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 海卿公司经工商管理机关核准登记的经营范围为房地产开发、经营等。案涉“半山126幢”项目由海卿公司开发并于2012年5月完成主体工程的建设。2014年5月4日，何飞（系何天斌之子，买方、甲方）与何章亮（卖方、乙方）以及四川积金房地产投资咨询有限公司（经纪方、丙方）共同签订了《二手房买卖经纪合同》（合同编号1800154），主要约定：乙方自愿将位于绵阳高新区的房屋产权及该房屋所占范围内的土地使用权出售给甲方，产权面积117.18平方米，其它情况为权证正在办理中；总成交价35万元；（定金办法）签订本合同时甲方向乙方支付购房定金人民币1万元，定金在第1次支付房款时全部冲抵成购房款；（房款的支付办法）签订本合同起4日（即2014年5月8日）内甲方向乙方支付房款35万元（含定金）；该房以合同更名作为产权过户。合同还对其他事项作出了约定。2014年5月8日，何天斌（乙方）针对该房屋又与海卿公司（甲方）签订了《半山126幢房屋买卖合同》，主要约定：该土地使用权人为绵阳腾飞信鸽俱乐部，依法与具有房地产开发资质的甲方进行联合开发，有关建设行政许可证正在办理中；乙方购置房屋为坐落于绵阳高新区“半山126幢”1单元4层2号的房屋，建筑面积117.18平方米，单价4600元／平方米，总金额为539028元；乙方于合同签订当日一次性向甲方支付全部购房款539028元；甲方应于2014年9月30日前将符合合同约定的房屋交付乙方使用；（房屋权属证件办理）双方充分考虑到办理《房屋产权证》和《土地使用权证》的复杂性和长期性，双方同意在乙方接受房屋后三年内，由乙方委托甲方具体办理；如因甲方的责任，乙方不能在约定期限内取得房地产要（权）属证书的，乙方有权提出退还房款。该合同还对其他事项作出了约定。同日，海卿公司向何天斌出具了加盖有该公司财务专用章的《收据》一份，载明何天斌交来案涉房屋购房款539028元，收款方式为何章亮转售。2014年5月9日，何天斌先后向何章亮银行转账12万元、14万元，何章亮亦于同日向何天斌出具《收条》一张，载明内容为：“今收到何天斌购半山126幢1-402号住房房款350000.00（叁拾伍万元整）（含前期定金）共计叁拾伍万元整，此房款已付清。2014.5.9收款人：何章亮”（庭审中，何天斌明确除其转账支付的26万元外，其另行向何章亮支付定金2万元及以现金方式支付购房款7万元）。2015年2月13日，何天斌又以现金方式向海卿公司支付了维修基金（8788元）和税款（21210元）共计29998元，海卿公司为此向何天斌出具了加盖该公司财务专用章以及法人章的《收据》一份。2017年6月，海卿公司将案涉房屋钥匙交给何天斌，何天斌将部分家具搬入该房屋。庭审中，海卿公司称何天斌并未向其支付购房价款539028元，但认可其与何章亮存在债权债务关系而将案涉房屋抵偿给何章亮，何章亮则作价35万元将案涉房屋转售给何天斌，何天斌亦实际向何章亮支付了房屋价款35万元，海卿公司认可何章亮的转售行为并与何天斌签订了案涉《半山126幢房屋买卖合同》，且实际按照该合同履行相应义务；何天斌对海卿公司所作陈述不持异议。 由于海卿公司在开发建设案涉“半山126幢”项目时未经当地政府相关部门审批立项，未取得规划、建设等合法手续，该项目被绵阳市城乡规划局城西规划分局、绵阳高新区城建房管环保分局等行政部门认定属违法建设，并被要求停止建设、销售，相关行政机关亦未对该项目办理《商品房预售许可证》、《房屋所有权证》等证照。该项目主体完工后，至今无法组织竣工验收,不具备交纳相关契税和配套费的条件，无法进行合法交房，水电气等相关部门未对小区提供服务。2018年7月17日，海卿公司向本院起诉请求确认其与何天斌签订的案涉《半山126幢房屋买卖合同》无效。本院经审理后于同年10月10日作出（2018）川0792民初1467号民事判决书，以海卿公司未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证或经主管部门批准的建设许可手续，其开发建设行为违反国家法律法规的强制性规定为由，认定双方当事人于2014年5月8日签订的《半山126幢房屋买卖合同》无效。何天斌不服该判决，向四川省绵阳市中级人民法院提出上诉，其后申请撤回上诉。四川省绵阳市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）川07民终3286号民事裁定书，裁定准许何天斌撤回上诉。何天斌遂诉至本院，提出如前诉讼请求。 本院认为，案涉《半山126幢房屋买卖合同》已经本院发生法律效力的（2018）川0792民初1467号民事判决确认无效，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告何天斌应将案涉房屋返还给被告海卿公司，海卿公司应返还何天斌所交纳购房款35万元及代收的房屋维修基金和税款等费用29998元。至于赔偿损失的问题，首先需对于导致合同无效的过错责任问题作出分析判断。海卿公司作为案涉房屋的开发商，本身负有办理商品房预售许可证明的义务，但其违反诚实信用原则，并未积极履行该义务，在与何天斌之间签订案涉《半山126幢房屋买卖合同》后长达数年时间未能办理约定的商品房预售许可证明，最终导致合同无效，海卿公司对合同无效负有主要过错，应承担65%的责任；何天斌在与海卿公司签订案涉《半山126幢房屋买卖合同》时，未能尽到谨慎审查的注意义务，存在一定的缔约过失，应承担过错责任。其次，何天斌因合同无效所致的损失认定问题。严格意义上而言，无效合同不存在可信赖利益和期待利益的问题；但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉《半山126幢房屋买卖合同》实质上是属于效力待定的合同；如海卿公司在约定的时间内甚至在诉讼前取得了商品房预售许可证明，合同都是有效的，即本案合同无效的情形与因违反法律强制性规定而必然无效的合同完全不同。如前所述，造成本案合同无效的主要责任和原因在于海卿公司，何天斌因本案合同无效致使其所丧失的不仅仅是合同约定的案涉房屋，还丧失了利用同等交易机会购置其他相应房产的机会。故本案可以参照有效合同的信赖利益和可期待利益计算原则，以该房屋的实际价差（即因信赖合同有效可获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额部分的损失）作为何天斌的经济损失，确定海卿公司按照其过错比例给予何天斌损失赔偿，此亦符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的立法精神。根据鉴定机构四川立信房地产土地评估有限公司对案涉房屋从2014年5月8日（即双方当事人签订合同之日）起至2019年4月23日（即何天斌原一审起诉之日）止参照同期同地段房屋市场交易价格的上涨幅度所作出的评估报告，本院确定经济损失为553927元。据此，海卿公司应按该经济损失总额的65%承担过错赔偿责任，即其应向何天斌赔偿的经济损失金额为360052.55元。 海卿公司辩称，鉴定机构作出的《房地产估价报告》对于案涉房屋的市场评估价格应当扣除应补缴的土地出让金和应缴未缴的税费。本院认为，案涉《半山126幢房屋买卖合同》明确约定海卿公司应为何天斌办理土地使用权等证书，并未约定何天斌应另行缴纳土地出让金，故缴纳土地出让金属于海卿公司作为房地产开发商应尽的义务；而房地产相关税费是在达成房地产交易后由交易双方依法缴纳，房地产市场交易价格通常不包括交易双方各自应依法缴纳的税费；其次，鉴定机构对何天斌因房价上涨所受损失作出的评估结论，系参照同期同地段商品房上涨幅度测算，与海卿公司所主张前述费用是否扣除无关。故海卿公司该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告绵阳市海卿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告何天斌所支付的购房款35万元及房屋维修基金和税款29998元； 二、被告绵阳市海卿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告何天斌因案涉《半山126幢房屋买卖合同》无效而遭受的房价上涨差价损失360052.55元； 三、驳回原告何天斌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7280元，由原告何天斌负担2313元，由被告绵阳市海卿房地产开发有限公司负担4967元；鉴定费13559元，由被告绵阳市海卿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李美俊 人民陪审员  勾晓明 人民陪审员  王志立 二〇二〇年七月一日 书 记 员  李 琳