湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终416号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：湖南省地质矿产勘查开发局四0五队，住所地湖南省吉首市人民南路4号。法定代表人：刘伟，队长。委托诉讼代理人：汤云海，湖南金垣律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王宇，男，1968年11月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张家界晶悦大酒店管理有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处教场居委会紫午路392号。法定代表人：王宇，执行董事。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：肖洪艳，湖南新川律师事务所律师。上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四0五队（以下简称四0五队）与上诉人王宇、上诉人张家界晶悦大酒店管理有限责任公司（以下简称晶悦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人四0五队、王宇、晶悦酒店不服湖南省张家界市永定区人民法院作出的（2019）湘0802民初4093号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，2020年6月12日对本案进行了询问。上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四0五队的委托诉讼代理人汤云海，上诉人王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司的共同委托诉讼代理人肖洪艳等到庭参加询问。经过阅卷、调查和询问当事人，本院决定对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人四0五队上诉请求：一、撤销（2019）湘0802民初4093号民事判决书第四项判决内容；二、请二审法院支持并改判如下：1．判令解除上诉人与被上诉人王宇于2007年2月7日签订的《云台大酒店租赁合同》；2.判令两被上诉人将其租赁及经营的位于张家界市永定区永定办事处教场居委会紫午路392号晶悦大酒店腾空搬迁并按该合同约定将该酒店除可撤除移动的财产外的全部设施物品无偿转为上诉人所有；3.判令由两被上诉人承担人民币50万元违约金和30万元经济损失赔偿责任；三、判令将由上诉人支付的壹万伍仟元诉讼保全保险担保费确定为诉讼费范围并由两被上诉人承担；四、判令两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人没有任何违约或者过错行为，一审判决相互矛盾、逻辑混乱。承租人王宇与晶悦酒店实质上主体同一，两被上诉人均应按照合同约定支付租金。根据双方合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，两被上诉人在2008年至2018年之间均未按约定付清租金，按一审法院判决确定截至2018年8月30日已拖欠租金高达2505155.4元，属于以自己的行为表明不履行主要债务，违法违约在先，现双方已无法实现签订合同时的真实意愿和目的。上诉人在2012年至2015年间每年都向王宇送达了《欠交租赁费催收通知书》，通知书上按租赁合同约定的租金标准进行计算，应当视为上诉人以实际行动于2012年就通知被上诉人支付租金并拒绝被上诉人降低租金的请求，一审法院以上诉人对被上诉人回复120万元暂缓后议为由认定被上诉人可以不交租金不符合常理。上诉人收回31间房屋和凤凰楼不是两被上诉人不交房租的理由。上诉人工作人员对已收回的房屋仍然签单消费是被上诉人管理失误胡乱填写所致，不是上诉人的过错，被上诉人无权对上诉人已收回的房屋对外营业。根据双方合同的约定或者根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，被上诉人拖欠租金给上诉人造成的损失已高达百万以上，上诉人已根据实际情况降低了索赔数额，请求二审法院依法支持。二、上诉人申请诉讼保全时已向人民法院提供了保险公司出具的担保函及发票原件，保险公司收取费用后才能为上诉人提供保全担保，二审法院应依法将此费用列为诉讼费用并判令由两被上诉人承担。综上所述，请求二审法院秉持公平公正的原则，支持上诉人的上诉请求。上诉人王宇、晶悦酒店共同辩称，1.关于欠付租金问题，是双方对具体金额与抵扣金额不明确造成的，四0五队也有过错，在租金金额不确定的情况下，王宇、晶悦酒店有权暂时不予支付，四0五队的催缴行为不能视为答复；2.王宇、晶悦酒店在四0五队收回房间后一直在为四0五队的房间提供水电，从管理情况来看是返租；3.双方在履行合同过程中均存在过错，一审不予支持违约金是符合法律规定的；4.诉讼保全保险担保费是四0五队应该承担的费用，在保全中提供担保是法律义务，上诉人四0五队的上诉请求没有法律依据。上诉人王宇、晶悦酒店上诉请求：1.撤销（2019）湘0802民初4093号民事判决书第一项，依法改判上诉人王宇支付被上诉人至2018年8月30日的租金共计5299815元；2.撤销（2019）湘0802民初4093号民事判决书第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付至2018年8月30日拖欠的酒店住宿费、多功能厅及旧楼（凤凰楼）使用费共计697.55万元；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对谁先违约的事实认定不清，对上诉人主张免交延迟开业10个月期间租金的请求不予支持错误。消防工程验收与装修同步进行，消防工程验收合格后才能进行装修扫尾工程，上诉人根据合同约定接受租赁标的物不存在过错。四0五队延迟完成消防施工和验收，导致晶悦酒店延迟10个月开业，该10个月的租金应当免交，故至2018年8月30日止，上诉人王宇应当支付的租金共计5299815元。二、一审法院认定四0五队占有使用房屋是收回错误。上诉人在承租房屋时与被上诉人进行了财产交接手续，移交清单并不能证明是房屋收回。四0五队在晶悦酒店签订的《国内宾客住宿登记表》和《团体入住登记表》都有其授权人的签字，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，即使无权代理人签字在先，但被代理人事后授权就构成被代理人的追认，代理人的代理行为具有法律效力，四0五队对杨辉在2016年5月4日授权之前的签单也是认可的。一审同意被上诉人对酒店入住价格进行评估没有法律依据，四0五队应当按照签单价格支付房费。四0五队签订的《国内宾客住宿登记表》和《团体入住登记表》具备合同成立的要件，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效或者可撤销的情形，对各方当事人都具有法律效力，据此四0五队应当支付的住宿费共计697.55万元。《评估报告》超出了《房地产估价规范》的适用范围，违反了《房地产估价规范》的规定，存在重大遗漏，不应当作为证据采信。综上所述，原审判决认定事实不清，判决结果有失公允，望二审法院公正裁判。上诉人四0五队辩称，四0五队并不存在违约行为，四0五队按照约定向王宇交付了租赁房屋，王宇已认同并进行了接收和保管使用。租赁房屋的消防工程只需安装喷淋灭火系统，并非整个消防工程，四0五队在接到王宇通知后立即报建施工并交付给王宇，且喷水灭火安装发生于2007年，本案的一审起诉时间是在2018年，已过法律规定的诉讼时效。四0五队作为出租人依法享有收取租金的权利，自2012年开始每年都向承租人王宇送达租赁费催收通知书，已经尽到了催收和提醒义务。截至2015年7月王宇已拖欠租金高达327万元，已严重违约，四0五队迫于无奈才收回31间客房和凤凰楼作为办公之用。人民法院依法委托作出的估价鉴定对本案当事人均具有约束力。上诉人王宇主张按照每间房488元计算租金与事实不符，缺乏证据和法律依据支持。向一审法院提交的酒店住宿发票证明酒店不打折的客房价格是每天125元。关于诉讼保全保险费，最高人民法院的相关案例认为该笔费用应当作为败诉方应当承担的诉讼费之一，故应当由违约方承担。根据估价报告四0五队每年能收取的租金为100万，但四0五队就收回的31间客房和凤凰楼每年需向王宇支付127万租金，这是国有资产的损失。被上诉人在承租的12年期间没有一年按约定付清租金，人民法院不应当保护这种违约违法行为并让其继续经营。四0五队向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2007年2月7日签订的《云台大酒店租赁合同》；2.判令王宇、晶悦酒店支付四0五队租金5831361元；3.判令王宇、晶悦酒店从其租赁经营的位于张家界市永定区的晶悦酒店内搬迁并将该酒店除不动产之外的全部房产及物品移交给四0五队；4.判令由王宇、晶悦酒店承担本案的全部诉讼、鉴定、差旅费用。四0五队一审庭前多次变更诉讼请求，于2018年9月21日一审庭审过程中固定诉讼请求为：1.判令解除双方于2007年2月7日签订的《云台大酒店租赁合同》；2.判令王宇支付四0五队租金6215538元（计算至2018年8月30日止），并由晶悦酒店承担连带偿还责任；3.判令王宇支付四0五队违约金500000元及损失赔偿金300000元；4.判令王宇、晶悦酒店从其租赁经营的位于张家界市永定区的晶悦酒店内搬迁并将该酒店除不动产之外的全部房产及物品移交给四0五队；5.判令由王宇、晶悦酒店承担本案的全部诉讼、保全、估价鉴定、保全保险费用、先予执行保险费用。王宇、晶悦酒店共同向一审法院反诉请求：1.请求法院判令四0五队继续履行双方于2007年2月7日签订的《云台大酒店租赁合同》；2.请求法院判令四0五队赔偿因其违约致反诉人遭受的损失3320000元；3.请求法院判令四0五队支付其拖欠王宇、晶悦酒店的酒店住宿费、多功能厅及旧楼使用费等，共计7619900元；4.请求法院判令四0五队承担本诉及反诉的所有诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1.2007年2月7日，四0五队（甲方）与王宇（乙方）在吉首市份《云台大酒店租赁合同》。合同约定，甲方将坐落在张家界市子午中路的云台大酒店，包括其有形资产及经营权出租给乙方从事酒店经营,主要包括建筑面积约7242.8平方米的六层酒店大楼、建筑面积为688.06平方米的二层旧食堂1栋、员工宿舍1栋、消防栓系统、消防自动报警系统等，乙方承租该酒店后可以更改名称进行经营。租赁期15年零7个月，共187个月,自2007年3月1日至2022年9月30日。甲方一次性给予乙方7个月的装修和启动期，即自2007年3月1日至2007年9月30日止，在此期间甲方不计收乙方的租金和其他费用。租金给付，2007年10月1日至2010年2月28日每月租金6.67万元，每年租金80万元，2010年3月1日至2013年2月28日每月租金7.5万元，每年租金90万元，2013年3月1日至2016年2月29日每月租金10万元，每年租金120万元，2016年3月1日至2019年2月28日每月租金9.17万元，每年租金110万元，2019年3月1日至2022年9月30日每月租金8.33万元，每年租金100万元。乙方在本合同签订之日后5天内一次性向甲方交纳押金38万元，其中8万元在乙方开业后转为乙方第一个租赁月的租金，其余30万元在租赁期满后若乙方无违约行为，甲方如数退还乙方，但不计息。租金及其他费用的交付方式：按月支付。由乙方在每一个租赁月的前5日内付清该租赁月的租金及其他费用给甲方。但本合同租赁期的最后5个月租金及其他费用由乙方一次性交清（即2022年5月1日前一次性交清2022年5月1日至9月30日的租金及其他费用416700元）。乙方必须以现金或者转账方式支付。乙方逾期五个月未付清租金及其他费用，或合同最后一年中逾期贰个月未付清租金及其他费用的，甲方可以终止合同，并收回租赁的全部房屋、设备设施及场地，没收押金，乙方须承担违约责任并赔偿给甲方造成的全部损失。本合同租赁期满终止，或者乙方违约而导致合同解除，则租赁范围内的所有固定设施（包括建筑物的装饰装修物、中央空调、消防自动报警系统、消防喷淋系统、供电系统、供水系统等）的所有权无偿归甲方所有。乙方逾期壹个月未交清租金及其他费用，除应补交欠款外，还须向甲方交付滞纳金，滞纳金每日按所欠金额的5‰计算。甲方需保证酒店大楼主体质量合格并由消防、质监部门验收合格。本合同约定违约责任违约金为50万元。合同还对其他事项进行了约定。《云台大酒店租赁合同》附表一《云台大酒店移交情况表》载明：“消防自动报警系统管道已预埋，待承租方内部装修后甲方完工，消防自动喷淋系统在承租方酒店装修报建时如确系消防要求之必须甲方负责安装，消防照明（指示灯）管道已预埋，待承租方内部装修后甲方完工”。合同签订后，双方于2007年4月30日至5月1日办理了财产交接手续，并签订了《湖南省地勘局四0五队云台宾馆固定资产移交表》。2.2007年6月25日，张家界市公安消防支队给王宇送达了《张家界云台大酒店是否需要安装自动喷水灭火系统的复函》，该复函称“云台大酒店应安装自动喷水灭火系统，云台大酒店室内装修消防设计应经我队审核合格方可施工，工程竣工后应经我队消防验收合格才能投入使用。”2007年11月26日，四0五队与湖南润华公共安全工程有限公司签订《消防工程安装合同》。2008年4月23日，张家界市公安消防支队作出（张）公消建验字［2008］第016号《建筑工程消防验收意见书》，该意见书载明：“张家界晶悦大酒店管理有限责任公司，你单位建造在紫舞路原云台大酒店改扩建工程消防验收申请及有关资料已收悉，经现场验收，该建筑工程基本符合国家消防规范，验收合格。”3.2008年12月25日，晶悦酒店向四0五队提交了《关于请求减免晶悦酒店租赁费用的报告》，该报告称“晶悦酒店于2008年5月试营业，就遇上5.12大地震，请求免去晶悦酒店2008年度的场地租赁费用。”2009年5月8日，晶悦酒店再次向四0五队提交了《关于请求降低晶悦酒店租赁费用的报告》，该报告称“晶悦酒店自创业一年多来，就遇上全球金融危机，深受其害，本酒店租金高于本地同类酒店，请求降低一半租金。”2009年5月18日，四0五队给晶悦酒店回复，称“晶悦酒店中标后，对如此大的投资经营项目不是盲目的。2007年7月至12月、2008年一个年度未交租赁费，我队同意18个月的租赁费共计120万元暂缓后议，也同意晶悦酒店所提按月履行租赁费交纳的要求。”4.2012年4月26日、2013年4月9日、2014年6月16日、和2015年7月26日,四0五队先后共计四次向王宇送达了《欠交租赁费催收通知书》。2015年7月26日的《欠交租赁费催收通知书》载明,“自2007年10月1日至2015年2月28日，共计7年零4个月，累计应上交租赁费676.68万元，截至2015年2月28日，已上交租赁费349.66万元，尚欠租赁费327.02万元。为不影响所签租赁合同的正常履行，请接此通知后积极筹款，将所欠租赁费尽早交清。”5.2015年10月1日，晶悦酒店将酒店大楼第一层的13间客房和“凤凰楼”（旧食堂）一栋两层移交给四0五队。2015年12月11日，双方代表在《客房物品移交清单》上签字确认。2018年3月19日，晶悦酒店将酒店大楼第二层的18间客房移交给四0五队，双方代表在《客房物品移交清单》上签字确认。6.2016年3月10日，四0五队张家界技术服务中心给晶悦酒店书面通知，载明“现委托单位办公室主任董洪均，为在晶悦酒店办理住宿登记、签单人员，单位负责人杨辉签字”。2016年5月4日，四0五队向晶悦酒店出示《关于指定签单消费人员的函》，明确因工作需要，在晶悦酒店签单的人员为杨辉、隋志恒。7.至2018年8月30日止，王宇和晶悦酒店共向四0五队交纳租金4949985元，仍下欠租金5966815元未交纳。8.2018年9月26日，一审法院依据四0五队的申请，依法委托中联资产评估集团湖南华信有限公司对31间客房及凤凰楼租金进行评估。2019年4月9日，中联资产评估集团湖南华信有限公司作出中联湘价评报字［2019］第26号价格评估报告。价格评估结论为，31间客房长期租金每月为2286元／间，短期租金每月为3810元／间；凤凰楼商业用途每月租金为54元／㎡，办公用途每月租金为29元／㎡。四0五队预付鉴定费20000元。9.依据四0五队的申请，一审法院于2018年8月6日作出（2018）湘0802民初2414号民事裁定，裁定查封被申请人王宇所有的位于深圳市福田区房屋，查封期限为三年；或者冻结被申请人王宇个人银行账户中500万元的存款，冻结期限为一年。二、双方当事人有争议的事实。1.关于四0五队占有使用晶悦酒店部分房间的问题。四0五队认为是收回，提交了客房物品移交清单予以证实；王宇和晶悦酒店认为是返租，未提交证据予以证实。一审法院认为，移交清单是指一方将其占有或者使用的财产交付给另一方时所办理的财产交接手续，本案的客房物品移交清单应是晶悦酒店将酒店客房交付给四0五队时办理的财产交接手续，而酒店本来就属四0五队所有，只是由晶悦酒店租赁经营。因此，客房物品移交清单是四0五队收回酒店部分客房时与晶悦酒店办理的财产交接手续，而不是返租时办理的手续。2.如何计算客房租金的问题。四0五队于2015年10月1日和2018年4月30日先后两次收回晶悦酒店31间客房和凤凰楼（一栋食堂），均未与晶悦酒店、王宇签订书面协议，就收回客房和凤凰楼如何计算租金双方现在也没有达成协议。四0五队认为按长期出租计算租金，王宇和晶悦酒店认为短期出租计算租金。一审法院认为，首先，四0五队对上述客房和凤凰楼是收回。其次，2015年10月1日收回的房间至今已达三年多，2018年4月30日收回的房间也有一年多。故收回房间及凤凰楼应按长期出租计算租金。至2018年8月30日止，一楼13间客房已收回35个月，产生的租金为1040130元（2286元／间×13间×35），二楼18间客房已收回4个月，产生的租金为164592元（2286元／间×18间×4），租金共计1204722元。3.关于凤凰楼的用途问题。四0五队认为是办公用房，王宇和晶悦酒店认为是商业用房。一审法院认为，凤凰楼在四0五队收回前是晶悦酒店的食堂，是晶悦酒店重要组成部分，故其用途为商业用房。同时，四0五队也没有提交证据证实在收回凤凰楼时该楼是办公用房。至2018年8月30日止，已收回35个月，产生租金为1300433.4元（54元／㎡×688.06㎡×35）。4.关于王宇和晶悦酒店要求按签单计算房价的问题。王宇和晶悦酒店提交了由杨辉签名确认的“房号为101至8888共计12间房，房价为488元，时间为2015年12月1日至2016年11月30日”的《国内宾客住宿登记表》，并要求对四0五队收回的酒店一楼客房按该住宿登记表计算房价。四0五队认为杨辉签字时还没有得到四0五队的授权。一审法院认为，首先，四0五队于2016年5月4日才授权杨辉可在晶悦酒店签单消费。其次，即使杨辉得到了四0五队的授权，杨辉签单消费的范围应当是晶悦酒店的经营范围内。第三，2015年10月1日，四0五队已从晶悦酒店处收回了酒店一楼13间客房，那么该13间客房不再属晶悦酒店的经营范围。综上所述，杨辉签名确认的上述住宿登记表不能代表四0五队。故王宇和晶悦酒店要求按该住宿登记表计算房价的理由不正当，不予支持。同理，2018年4月30日，四0五队已从晶悦酒店收回了酒店二楼18间客房，那么该18间客房不再属晶悦酒店的经营范围，故董洪均2018年4月30日之后还晶悦酒店对二楼客房签单消费的行为，已经超越了四0五队授权，王宇和晶悦酒店要求按董洪均的签单计算房价的理由不正当，不予支持。一审法院认为，四0五队与王宇于2007年2月7日签订的《云台大酒店租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应按照合同要求全面履行合同义务。本案争议焦点为，一、双方当事人履行合同情况；二、合同是否应当解除的问题。一、双方当事人履行合同情况；1.根据双方合同约定，四0五队须保证酒店大楼主体质量合格并由消防、质监部门验收合格，但对验收时间合同没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”四0五队作为出租人，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”之规定，向承租人王宇交付租赁物，且应当在合同约定的7个月装修和启动期内保证酒店大楼消防验收合格，即2007年9月30日前消防应当验收合格，酒店大楼的消防实际上是2008年4月23日才验收合格，王宇和晶悦酒店在酒店大楼的消防没有验收合格的情况下，接受承租标的物并进行装修和运营，双方均有过错，均应承担相应责任。2.四0五队收到晶悦酒店请求降低租赁费的报告后，同意晶悦酒店对2007年7月至2008年12月共计18个月120万元租赁费暂缓后议，至今为止，四0五队没有提交证据证实该120万元租赁费已与王宇和晶悦酒店协商解决，导致王宇和晶悦酒店没有按约交付租赁费，四0五队具有一定过错，应承担相应的责任。四0五队在收回酒店部分客房和凤凰楼时，没有充分与王宇和晶悦酒店协商讨论，没有讨论王宇和晶悦酒店下欠租赁费如何交付，没有讨论收回客房的租赁费如何计算。同时，四0五队收回部分客房后，没再书面向王宇和晶悦酒店催收租赁费，致使王宇和晶悦酒店产生歧义，造成王宇和晶悦酒店没有按合同约定交付租赁费，四0五队具有一定过错，应承担相应的责任。还有，四0五队收回部分客房后，其具备签单权限的工作人员仍在与晶悦酒店对已收回的客房进行签单，四0五队具有一定过错，应承担相应的责任。综上，四0五队在履行合同过程中具有一定过错，应承担相应违约责任。3.交付租金是承租人应尽的义务，从承租之日起至2018年8月30日止，王宇和晶悦酒店共向四0五队交纳租金4949985元，仍下欠租金5966815元未交纳，王宇和晶悦酒店具有过错，也应承担相应的违约责任。二、合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本案双方在履行《云台大酒店租赁合同》中均不具备上述合同约定解除和法定解除的情形。2018年4月30日，四0五队再次收回酒店部分客房后，未按《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定要求王宇和晶悦酒店在合理期限内支付租金。且双方合同约定的租赁期限是自2007年3月1日起至2022年9月30日止，合同期限为15年零7个月，目前该合同已经履行了12年多。综上，合同继续履行对双方均有利，故《云台大酒店租赁合同》不应解除。综上所述，四0五队要求解除双方于2007年2月7日签订的《云台大酒店租赁合同》的诉讼请求理由不充分，不予支持。四0五队要求王宇支付至2018年8月30日止的租金的诉讼请求理由正当，予以支持。四0五队要求晶悦酒店承担连带偿还责任的诉讼请求理由正当，予以支持。因四0五队在履行合同过程中具有违约行为，故四0五队要求王宇支付违约金500000元的诉讼请求理由不正当，不予支持。四0五队要求王宇支付损失赔偿金300000元无证据证实，其理由不充分，不予支持。因双方签订的《云台大酒店租赁合同》没有解除，故四0五队要求王宇从晶悦酒店内搬迁并将该酒店除不动产之外的全部房产及物品移交给四0五队的诉讼请求理由不成立，不予支持。四0五队要求王宇承担保全保险费用无证据证实，其理由不充分，不予支持。王宇和晶悦酒店要求继续履行双方于2007年2月7日签订的《云台大酒店租赁合同》的反诉请求理由正当，予以支持。王宇和晶悦酒店要求四0五队支付至2018年8月30日止收回客房和凤凰楼（旧食堂）的租金即使用费的反诉请求理由正当，予以支持。王宇和晶悦酒店要求四0五队支付酒店住宿费的反诉请求理由不充分，不予支持。王宇和晶悦酒店要求四0五队赔偿因四0五队违约致王宇和晶悦酒店遭受的损失3320000元的反诉请求证据不足，理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、王宇于本判决生效后十日内向湖南省地质矿产勘查开发局四0五队支付至2018年8月30日止拖欠的租金共计5966815元；二、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司对王宇上述第一项给付义务承担连带偿还责任；三、湖南省地质矿产勘查开发局四0五队于本判决生效后十日内向王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司支付至2018年8月30日止收回客房和凤凰楼租金2505155.4元；四、驳回湖南省地质矿产勘查开发局四0五队的其他诉讼请求；五、驳回王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司的其他反诉请求。鉴定费20000元，由湖南省地质矿产勘查开发局四0五队与王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司各负担10000元。案件受理费60900元，财产保全费5000元，共计65900元，由湖南省地质矿产勘查开发局四0五队负担5972元，由王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司负担59928元。反诉案件受理费减半收取43120元，由湖南省地质矿产勘查开发局四0五队负担13420元，由王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司负担29700元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人王宇、晶悦酒店对一审认定的双方无争议的第5点事实有异议，其认为第5点的表述不正确，双方并没有就客房本身进行移交，客房是正常的租赁。本院认为，移交是指把人或事物转移给有关方面，是对人或事物状态变化的形容，并非法律专业用语，即使是上诉人王宇、晶悦酒店所主张的客房租赁也可以用移交来形容。上诉人王宇、晶悦酒店的上述异议不成立。经审理查明，一审认定的事实清楚，证据确实充分，二审予以确认。本院认为，本案二审主要的争议焦点有：一、双方在履行租赁合同过程中是否存在违约行为以及是否应当承担相应违约责任的问题；二、案涉租赁合同是否应当解除的问题；三、酒店大楼第一层的13间客房和“凤凰楼”（旧食堂）一栋两层、酒店大楼第二层的18间客房是收回还是返租及其费用的问题；四、上诉人四0五队支付的诉讼保全保险担保费用是否应当确定为诉讼费的问题。一、双方在履行租赁合同过程中是否存在违约行为以及是否应当承担相应违约责任的问题。按照双方当事人签订的合同约定，王宇作为承租人应当按时按约向出租人四0五队支付租金，四0五队曾于2012年4月26日、2013年4月9日、2014年6月16日、和2015年7月26日先后四次向王宇送达了《欠交租赁费催收通知书》，但截至2018年8月30日，王宇与晶悦酒店仅向四0五队支付租金4949985元，尚欠租金5966815元，王宇和晶悦酒店未按照合同约定按时支付租金属于违约行为。另，2007年6月25日，张家界市公安消防支队给王宇送达了《张家界云台大酒店是否需要安装自动喷水灭火系统的复函》并要求：“云台大酒店应安装自动喷水灭火系统，云台大酒店室内装修消防设计应经我队审核合格方可施工，工程竣工后应经我队消防验收合格才能投入使用。”因四0五队与王宇在案涉合同中约定四0五队须保证酒店主体质量合格并由消防、质监部门验收合格。即应当由四0五队负责消防验收合格。当时正值晶悦酒店装修期间，消防验收是否合格对晶悦酒店投入使用有一定的影响。上诉人四0五队在二审询问中称王宇在2007年6月25日之后（具体时间不能确定）将张家界市公安消防支队作出的复函寄给四0五队，四0五队无人签收。故四0五队对此存在一定的过失，并因为该过失使得自动喷水灭火系统未尽早施工，从而对酒店消防的验收合格产生一定影响。关于上诉人四0五队主张上诉人王宇、晶悦酒店提出的消防问题已过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。关乎权利人的具体权利是否会得到法院支持，与权利人曾经是否拥有该具体权利并不冲突。即在本案中，探讨四0五队在完成约定的消防工程过程中是否存在违约行为与对诉讼时效的考量并不冲突。综上，双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，双方的违约行为均对对方的违约行为产生了一定的影响，且双方的违约行为给对方带来的损失也并不明确，故双方互不承担违约责任。二、案涉租赁合同是否解除的问题。双方当事人在合同中约定王宇逾期五个月未付清租金及其他费用，或合同最后一年中逾期贰个月未付清租金及其他费用的，四0五队可以终止合同，并收回租赁的全部房屋、设备设施及场地，没收押金，王宇须承担违约责任并赔偿给甲方造成的全部损失。四0五队于2012年4月16日向王宇出具的欠交租赁费催收通知书上载明：截至二〇一二年四月二十六日，已上交租赁费合计173.16万元，尚欠交租赁费193.52万元。结合双方在合同中约定：2007年10月1日至2010年2月28日每月租金6.67万元、2010年3月1日至2013年2月28日每月租金7.5万元。即截至2012年4月16日，出租人四0五队已知晓承租人王宇存在逾期五个月未付清租金及其他费用的情况，但四0五队一直怠于行使约定的解除权，现已临近双方合同约定的租赁期限截止日2022年9月30日，且四0五队应得的租金有法院的强制执行力作为保障。本院考虑到目前正值遭受疫情重创的经济恢复期间，为维护合同交易的稳定性、推进复工复产，本院认为不解除双方签订的《云台大酒店租赁合同》对双方更有利。三、酒店大楼第一层的13间客房和“凤凰楼”（旧食堂）一栋两层、酒店大楼第二层的18间客房是收回还是返租及其费用的问题。因双方当事人在移交过程中仅签字确认两份《客房物品移交清单》，未就移交性质情况进行协商，也并未商定租金等租赁合同主要条款的具体内容，结合酒店所在房屋所有权本就属于四0五队的事实，本院认为酒店大楼第一层的13间客房和“凤凰楼”（旧食堂）一栋两层、酒店大楼第二层的18间客房应当属于收回性质。在四0五队收回酒店大楼第一层的13间客房和“凤凰楼”（旧食堂）一栋两层、酒店大楼第二层的18间客房后，王宇和晶悦酒店便不能将31间客房和两层凤凰楼对外经营。因中联资产评估集团湖南华信有限公司作出的中联湘价评报字[2019]第26号价格评估报告合法合理，可以作为计算相关费用的依据。杨辉签订的《国内宾客住宿登记表》并未就31间客房和两层凤凰楼所有房间的价格进行约定，并未明确登记表上的房价即双方当事人对收回房间价格的约定，且四0五队对杨辉签单的授权在杨辉首次签单之后，授权范围为在晶悦酒店签单消费，并非授权杨辉代表四0五队就31间客房及凤凰楼的价格或者费用与王宇、晶悦酒店进行协商并签字确认。故在已对31间客房及凤凰楼租金进行专业评估的情况下，一审法院以中联资产评估集团湖南华信有限公司作出的中联湘价评报字[2019]第26号价格评估报告中的数据作为计算依据并无不当。四、上诉人四0五队支付的诉讼保全保险担保费用是否应当确定为诉讼费的问题。本案中，四0五队以防止王宇在案件审理期间转移财产、便于案件审结后的执行为由申请保全，为此预交了申请费。同时基于诉讼风险的不确定性而为自己购买了财产保全责任保险，支付了保险担保费用。可见，法院收取的申请费与上诉人四0五队为此支付的保险担保费用属于两项不同的支出。同时《诉讼费用交纳办法》第六条规定当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。因在保全过程中已明确了上诉人四0五队申请此次保全措施的申请费为5000元，故本院认为根据法律规定应当作为诉讼费用的仅包括申请保全措施的申请费，没有明确的法律规定或者当事人的合同约定保险担保费用属于申请费，且上诉人四0五队支付的保险担保费用并未向人民法院交纳。故本院认为上诉人四0五队支付的保险担保费不属于《诉讼费用交纳办法》第六条规定的当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用。综上所述，上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四0五队、上诉人王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31751元，由上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四0五队负担11800元，上诉人王宇、张家界晶悦大酒店管理有限责任公司负担19951元。本判决为终审判决。审判长 陈 燕审判员 钟以祥审判员 黄勇芳二〇二〇年七月三十日法官助理田慧书记员覃琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。