江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初1652号原告：张东梅，女，1979年11月21日生，汉族，住邳州市。原告：颜军舰，男，1976年12月18日生，汉族，住邳州市。以上两原告共同委托诉讼代理人：于元元，江苏景来（云龙）律师事务所律师。被告：邳州市金侨置业有限公司。住所地邳州市炮车镇香港东路南侧。法定代表人：宋恒树，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志增，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩鹏飞，江苏大运河律师事务所实习律师。原告张东梅、颜军舰与被告邳州市金侨置业有限公司（以下简称金侨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东梅、颜军舰委托诉讼代理人于元元、被告金侨公司的委托诉讼代理人朱志增到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东梅、颜军舰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以395978元为基数，按每日万分之一，自2018年6月1日起计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金（以395978元为基数，按年利率6%计算，自2019年6月1日起至产权证实际办结之日止）；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年2月11日，原告与被告签订了合同编号为PZ103749号商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于邳州市炮车镇香港东路南侧金侨城市花园二期商住楼17幢1单元102室房屋一套，总价款395978元，首付款125978元，余款270000元办理银行按揭货款。原告于当日向被告交付了125978元首付款，并办理了银行按揭。合同第十一条约定，被告应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告。第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，如被告未在第十一条约定的期限内交付房屋，应自最后交付期限届满之次曰起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后至今，被告未按合同约定履行交房义务，亦未能办理产权登记。原告认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务，原告如约履行了自己的付款义务，可被告至今未履行其按期交房、办证的义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告金侨公司辩称：1、被告开发的涉案房产目前已经竣工，已具备基本的上房条件，且已有业主上房使用，但由于验收手续不全，暂时没有进行综合验收；2、涉案房产延期上房因政府政策导致及中高考导致。近两年来政府部门为了应对大气污染，减少扬尘，徐州市政府、邳州市政府陆续发布约20份行政强制性命令要求包括建筑工地在内的施工全部停止，并由相关部门进行监督检查,因此对于原告所购买的房屋逾期上房是政府政策导致，被告应免责；3、原告诉请的逾期办证违约金没有事实和法律依据，合同约定交付时间应为实际交付时间，徐州市中级人民法院对类似纠纷已作出生效判决确认。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2017年2月11日，原告张东梅、颜军舰与被告金侨公司签订了合同编号为PZ103749号《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于邳州市炮车镇香港东路南侧金侨城市花园二期商住楼17幢1单元102室房屋一套，总价款395978元，首付款125978元，余款270000元办理银行按揭货款。该合同第十一条约定，被告应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告。合同第九条、第十条约定了交付房屋应满足的具体条件。第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，如被告未在第十一条约定的期限内交付房屋，应自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人不解除合同，由出卖人向买受人支付全部房价款的万分之一违约金。合同签订后，原告按照约定向被告交付了125978元首付款，后办理了银行按揭贷款。但因为种种原因，被告金侨公司至今未能按照约定交付涉案商品房及办理相应商品房的所有权证书。另查明，2017年9月12日，徐州市政府发布了徐政发[2017]53号《徐州市2017-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案》文件，其中“管控时间为2017年9月15日-2018年3月31日，管控措施…（一）加大扬尘污染控制力度。…一是加强工地扬尘处理…当风力达到五级以上、出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，除市政重点工程及应急抢险工程外，对易产生扬尘的建筑企业、拆迁工地一律停止施工…（三）加大工业污染控制…当出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，对钢铁、水泥熟料生产企业进行限产…”。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、徐政发[2017]53号《徐州市2017-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案》文件等证据及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告张东梅、颜军舰与被告金侨公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否应支付逾期交房违约金的问题。本案中，原告已经履行了交付房款义务，被告应当按照约定在2018年5月31日前向原告交付符合约定交付条件的商品房，否则即为违约，应当按照约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告认为因政府环境污染防治管控，导致延期交房，并主张免责。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”，本案中政府管控行为确实具有不可抗力因素，一定程度上会影响工程进度导致延迟交房。但根据政府文件，该管控行为并非持续进行，仅仅是在污染达到一定程度才会对企业进行停工管控，且实施管控行为时已经临近上房期限，故本院根据本案具体情况酌定交房时间可以顺延一个月，免除被告部分延期交房违约责任。被告应当自2018年7月1日起以395978元为基数，按每日万分之一计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止向原告支付逾期交房违约金。关于被告是否应支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人向买受人支付全部价款万分之一违约金。该条中“商品房交付之日”应理解为商品房实际交付之日，而非涉案合同中约定的交房之日。因涉案商品房尚未实际交付，故原告主张支付逾期办证违约金无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邳州市金侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张东梅、颜军舰支付逾期交房违约金（自2018年7月1日起以395978元为基数，按每日万分之一计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止）。二、驳回原告张东梅、颜军舰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取460元，保全费720元，合计1180元，由被告邳州市金侨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  许晴二〇二〇年七月一日书记员  王惠