四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7575号 上诉人（原审被告）：廖秋月，女，1992年9月22日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审原告）：黄玙，女，1986年7月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭路，四川蜀天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。 原审第三人：古秋菊，女，1992年8月29日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人廖秋月因与被上诉人黄玙、原审第三人古秋菊房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人古秋菊经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 廖秋月上诉请求：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1733号民事判决，改判驳回黄玙的第二项、第三项诉讼请求；二、本案一审、二审全部诉讼费由黄玙承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误，廖秋月不应向黄玙支付2019年2月1日至2019年2月28日的租金。根据廖秋月与黄玙2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任第三项约定：“因乙方违约导致甲方解除本合同的，若乙方仍拒不支付拖欠的费用或违约金的，甲方有权在履约保证金汇总抵扣。” 该《房屋租赁合同》并未约定廖秋月擅自转租房屋的违约金，即便廖秋月擅自转租了房屋导致黄玙解除租赁合同，因廖秋月已经向黄玙支付了7000元的履约保证金，该金额与2019年2月的租金金额一致，黄玙已将履约保证金与2019年2月的租金进行了抵扣，不应重复再向廖秋月主张。一审法院并未查实黄玙收取了廖秋月7000元履约保证金并以此抵扣了2019年2月房屋租金的事实，系事实认定错误；二、原判决适用法律错误，廖秋月不应向黄玙支付8000元律师代理费。一审法院判决廖秋月承担黄玙律师代理费，判决的落款日期是2019年5月10日，引用的依据是《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》，而依据早已于2018年2月12日就被四川省律师协会废止。因此，一审法院根据已经被明令废止的依据作为判令支持律师代理费的法律依据，系适用法律错误。综上所述，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误。为维护廖秋月的合法权益，特提起上诉。 黄玙辩称，一、《房屋租赁合同》第七条第七款约定，当廖秋月逾期支付租金时则履约保证金不予退还，故廖秋月不能再以履约保证金抵扣租金；二、黄屿诉请的律师费系根据《房屋租赁合同》而主张，且黄屿在一审中提交了委托代理合同、转账记录以及律师费发票，廖秋月应全额支付律师费26000元，一审不应适用《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》的相关规定予以调整。请求二审法院驳回廖秋月的上诉请求。 古秋菊未到庭参加诉讼，也未提交书面的陈述意见。 黄玙向一审法院起诉请求：一、解除黄玙与廖秋月签订的《房屋租赁合同》；二、廖秋月支付黄玙2019年2月1日至2019年2月28日期间的租金7000元；三、廖秋月支付黄玙律师费26000元；四、由廖秋月承担本案诉讼费。 一审法院经审理认定事实：2018年3月15日，黄玙（甲方）与廖秋月（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于成都市高新区方，用于花店经营，期限从2018年5月1日至2023年4月30日，共计5年。房屋月租金为7000元。合同签订时，乙方缴纳首期（2018年5月1日-2018年7月31日）租金21000元，以后乙方按季度为一期，乙方于每期届满前15日，向甲方支付下一期租金。合同还约定，合同签订当日，乙方向甲方支付7000元作为租赁房屋使用期间的履约保证金。在合同正常终止时，甲方完整收回房屋和相关附属设施后，在10个工作日内将该履约保证金无息退还乙方。甲方出租给乙方的房屋，在合同期内未经甲方书面同意，乙方不得私下进行转租、转让给第三方，或与本合同无关的第三方联营；未经甲方同意，乙方与任何第三方所签订的转让、转租、联营或承包协议无效。因乙方违约导致甲方解除合同的，若乙方仍拒不支付拖欠的费用或违约金的，甲方有权用乙方的履约保证金进行抵扣，不足抵扣的可以将乙方在出租房屋内的物品暂做质押，并将处理所得作为乙方支付甲方的相关费用或违约金，如仍不足冲抵相关费用或违约金，甲方有权继续追偿。任何一方违约而导致另一方为追索权利而产生的公证、律师代理费等费用，均由违约方根据实际发生额进行承担，但违约方有充分的证据证明上述费用明显过高的，可以由仲裁委员会或人民法院根据合同原则进行适当裁减。上述租赁合同签订后，黄玙依约将房屋交付给廖秋月使用。 2018年7月31日，廖秋月在未经黄玙书面同意的情况下，擅自将房屋转租给第三人古秋菊，并与古秋菊签订了《店铺转让协议》，约定廖秋月将位于成都市高新区以170000元的价格转让给古秋菊，期限为2018年8月1日至2021年8月1日，月租金7000元。 2018年11月23日，黄玙通过邮政快递向廖秋月、古秋菊发出《解除房屋租赁合同通知书》及《腾退商铺通知书》，该两份通知书的主要内容是：因廖秋月擅自将房屋转租给第三人古秋菊，其行为已严重违约，现通知廖秋月，依法解除黄玙与廖秋月之间签订的《房屋租赁合同》，并于合同解除后3日内将所租赁房屋返还原告。另，黄玙要求第三人古秋菊在收到《腾退商铺通知书》之日起3日内腾空商铺，并返回给黄玙。如廖秋月及古秋菊未在规定期限内处理好相关事宜，黄玙将通过法律途径解决此事，并要求廖秋月及古秋菊赔偿相应损失。 一审另查明，黄玙租赁给廖秋月的房屋实际坐落于成都高新区，2019年2月底，第三人古秋菊将商铺归还黄玙。 一审法院认为，黄玙、廖秋月签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。双方应当按照租赁合同约定履行各自义务。廖秋月未经黄玙书面同意即将房屋擅自转租给第三人，其行为已经构成违约，现黄玙请求解除与廖秋月签订的《房屋租赁合同》的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于黄玙对廖秋月支付2019年2月1日至2019年2月28日期间租金7000元的主张，廖秋月对此不予认可，一审法院认为，根据合同相对性原理，廖秋月系《房屋租赁合同》的相对方及合同的违约方，因此廖秋月应当承担租赁期限内的租金，对廖秋月辩称应当由第三人支付2019年2月租金的意见不予采纳。关于黄玙主张律师费26000元的主张，廖秋月认为过高，一审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，“任何一方违约而导致另一方为追索权利而产生的公证、律师代理费等费用，均由违约方根据实际发生额进行承担，但违约方有充分的证据证明上述费用明显过高的，可以由仲裁委员会或人民法院根据合同原则进行适当裁减。”本案中，虽然黄玙提供了其与律师事务所之前签订的《委托代理协议》、相关发票等证据，但根据现行《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》的相关规定，黄玙主张的律师费明显过高，应予调整，结合案情，一审法院酌定律师费为8000元。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除黄玙与廖秋月签订的《房屋租赁合同》；二、廖秋月于判决生效之日起十五日内向黄玙支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的房屋租金7000元；三、廖秋月于判决生效之日起十五日内向黄玙支付律师费8000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费313元，由廖秋月负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。 另查明：1.廖秋月向黄屿交纳了履约保证金7000元；2.廖秋月在二审中又主张，黄屿已实际收取了2019年2月的租金，该笔租金“是黄屿和古秋菊自行商量，用古秋菊的押金冲抵了2月份的租金，我和古秋菊已经达成了和解协议，包括赔付的1万元补偿金和转让费返还112750元，所以黄屿没有理由二次收取2月份的租金”；3.古秋菊在一审中陈述“第三人（古秋菊）已经向被告（廖秋月）……支付一个月押金，第三人与原告（黄屿）经派出所调解，承租至2019年2月28日，租金用已经支付的押金抵扣，因此第三人不应当承担2月份租金”、“押金是交给被告（廖秋月）”。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、廖秋月是否应当向黄屿支付2019年2月的房屋租金7000元；二、一审判令廖秋月承担律师费是否有相应的依据。本院分别评判如下： 一、关于廖秋月是否应当向黄屿支付2019年2月租金的问题，廖秋月辩称2019年2月1日至2019年2月28日的租金已经由黄屿用古秋菊的押金进行抵扣，本院认为，根据一审庭审笔录，虽然第三人古秋菊称其与黄屿协商以押金抵扣2019年2份的租金，但古秋菊同时陈述押金系支付给廖秋月而非黄屿，故黄屿不可能直接以押金抵扣租金，因廖秋月并未提供充分的证据证明其将古秋菊的押金支付给了黄屿，故廖秋月关于黄屿已收取2019年2月租金的上诉理由证据不足，本院不予支持。廖秋月又主张可以以其履约保证金抵付租金，黄屿认为根据《房屋租赁合同》第七条第七款的约定，当廖秋月逾期支付租金时则履约保证金不予退还，故廖秋月不能再以履约保证金抵扣租金。本院认为，虽然《房屋租赁合同》第七条第（七）款约定“乙方逾期支付租金超过10日（含本数）的，甲方还有权解除合同，并同时要求乙方按照本合同约定租金总额的10%向甲方支付解除合同的违约金，房屋租赁履约保证金不予退还”，但从黄屿所发的解除通知来看，黄屿是以廖秋月转租作为解除合同的理由，并未涉及廖秋月欠付租金的问题，另外，即使廖秋月欠付租金超过10日，《房屋租赁合同》第七条第（三）款亦约定“因乙方违约导致甲方解除本合同的，若乙方仍拒不支付拖欠的费用或违约金的，甲方有权用乙方的履约保证金进行抵扣……”，结合该款和合同第七条第（七）款的约定来看，合同第七条第（七）款约定的房屋租赁履约保证金不予退还，实际是指以该履约保证金与廖秋月拖欠的费用或违约金进行抵扣，故廖秋月关于以履约保证金7000元抵付相应租金的主张符合合同约定，本院予以支持，并据此驳回黄屿关于租金7000元的诉请。 二、关于一审判令廖秋月承担律师费是否有相应的依据。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，“任何一方违约而导致另一方为追索权利而产生的公证、律师代理费等费用，均由违约方根据实际发生额进行承担，但违约方有充分的证据证明上述费用明显过高的，可以由仲裁委员会或人民法院根据合同原则进行适当裁减。”，廖秋月存在未经黄屿书面同意即将房屋转租的违约行为，故一审根据合同约定判决其承担律师费并无不当。《四川省律师法律服务收费行业指导标准》仅是一审调整减少律师费的考虑因素，并非廖秋月承担律师费的依据，无论其是否被废止，均不能成为廖秋月免予承担律师费的依据。廖秋月关于其不应承担律师费的上诉理由依据不足，本院不予支持。 综上，廖秋月的上诉请求部分成立。虽然本案系二审改判，但改判原因为廖秋月在二审中主张以履约保证金抵付租金，而廖秋月在一审中并未明确主张抵付，故本院确定二审案件受理费由廖秋月承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1733号民事判决第一、三项，即“解除黄玙与廖秋月签订的《房屋租赁合同》”、“廖秋月于本判决生效之日起十五日内向黄玙支付律师费8000元”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1733号民事判决第二项，即“廖秋月于本判决生效之日起十五日内向黄玙支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的房屋租金7000元”； 三、驳回黄屿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费313元，二审案件受理费626元，由廖秋月负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年七月二十日 书记员  罗菲