广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10286号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区云山大道31号A区1001房，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰。委托诉讼代理人：邹惠娟，该公司职员。委托诉讼代理人：廖剑锋，该公司职员。被告：林杰雄，男，1980年2月11日出生，汉族，户籍住址广东省广州市花都区。被告：凌琼花，女，1979年10月14日出生，汉族，户籍住址广东省遂溪县。原告广州市骏逸物业管理有限公司与被告林杰雄、凌琼花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告广州市骏逸物业管理有限公司的法定代表人马峻峰及委托诉讼代理人邹惠娟、廖剑锋，被告林杰雄、凌琼花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。案件事实双方有争议的事项为第九项、第十二项、第十三项，其他事项双方无争议。一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭。二、物业公司与业主签订物业服务合同的时间：2005年11月13日。三、物业服务合同约定的服务期限：自房屋交付被告使用之日起至本小区业主委员会成立并与新聘请物业管理公司签订的“物业管理服务协议”生效时止。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：按建筑面积计收。1、前二年：二、三楼0.45元/平方米/月，四楼（含）以上0.9元/平方米/月，商铺2.00元/平方米/月；2、从第三年开始，视实际情况适当递增。五、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：应于每月15日前支付。六、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起每天按缴欠费总额的千分之二缴付滞纳金。七、被告房产的位置：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭X栋XXX房。八、被告房产的建筑面积(原告主张)：104.74平方米。九、被告每月应交纳物业服务费的数额：2016年11月30日前47元/月（按合同约定计算）；2016年12月1日以后105元/月（原告主张按1元/每平方米计算）。十、被告拖欠物业服务费的起、止期间：自2016年5月1日起至今。十一、被告拖欠物业服务费的数额：4634元（计至2020年4月30日止）。十二、被告拖欠其他费用的数额（原告主张）：水费5535.20元（2016年3月1日起至2020年2月29日止）；加压泵电费分摊费586.50元（2016年3月1日起至2020年2月29日止）；绿化清洁水费分摊155元（2016年3月1日起至2020年2月29日止），路灯电费分摊费152元（2016年3月1日起至2020年2月29日止），垃圾费192元（2016年5月1日起至2020年4月30日止，每月4元）。被告除对加压泵电费分摊费的分摊方法有异议外，对其余的无异议。十三、其他需要说明的事项：两被告辩称拖欠物业管理(服务）费的原因是原告没有按照物业管理服务协议提供最基本的服务，特别是X栋楼梯、一楼大堂处长期滴水、渗水，原告至今不予以处理，严重影响其正常出入，故滞纳金不应收取。原告对此认为涉及房屋整体问题，不属于物管公司负责和费用开支范围。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷，庭审中，原告对其主张已提交相关证据予以证明，两被告对原告主张的上述拖欠物业管理费的计算方式、期间、数额并无异议，本院予以确认。双方的争议焦点为，原告为涉案小区提供物业服务过程中是否存在不到位、存在瑕疵和被告能否以此为由拒交物业服务管理费及滞纳金。根据被告提交的证据和原告的质证意见，原告为涉案小区提供的物业服务确实存在瑕疵，特别是被告抗辩其所在的X栋楼梯因滴水影响其出入，原告亦确认此问题存在，只是认为涉及房屋整体问题，不属于物管公司负责和费用开支范围。根据《钻石豪园物业管理服务协议》第二十三条约定，原告应对房屋公共部位进行日常管理和维修养护，检查房屋公用部分的使用状况，需要维修时按规定进行。原告作为物业服务企业应对上述问题予以重视，积极回应业主的诉求。因被告所反映的问题涉及房屋的公共部分，且两被告未有证据证明造成楼梯滴水等的原因以及应否由原告承责，亦未提出反诉，本案对此不作处理。两被告作为业主，若认为物业服务企业提供的物业服务违法或者严重违约，造成其损失，可向有关职能部门反映或另循法律途径解决，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。原告骏逸公司要求被告支付自2016年5月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计4634元（2016年5月1日至2016年11月30日期间,按每月47元计算，物业管理费为47元/每月×7个月=329元；2016年12月1日至2020年4月30日期间按1元/平方米计算，物业管理费为104.74平方米×1元×41个月=4305元，合计4634元），符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于滞纳金。由于原告在物业服务方面存在瑕疵，两被告拖延支付物业管理费事出有因，并非无故拖欠，因此被告认为不需要支付滞纳金的抗辩理由成立，本院予以采纳，对原告该诉求不予支持。关于水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费及垃圾费。因两被告对原告提交的计算方式、期间、数额均无异议，对于加压泵电费分摊费的分摊方法虽有异议但原告亦已作合理解释，并已提交了有关的证据予以证明，本院对此予以采信，对原告主张自2016年3月1日起至2020年2月29日期间的水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费共计6428.70元；2016年5月1日起至2020年4月30日期间的垃圾费共计192元，以上合计6620.70元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条之规定，判决如下：一、被告林杰雄、凌琼花在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2016年5月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计4634元；二、被告林杰雄、凌琼花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费、垃圾费合计6620.70元；三、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元，由被告林杰雄、凌琼花负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年七月二十四日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。