湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0781民初387号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：张和平，男，1972年6月25日出生，汉族，津市家居建材广场经营商户，住所地澧县。 原告津市智博商业管理有限公司与被告张和平租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员周业平适用简易程序公开开庭进行审理，书记员周幸蓉担任记录。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告张和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除智博公司与张和平的商铺租赁合同，并由张和平将商铺腾退交还给智博公司；2.张和平支付与赔偿拖欠的租金、市场管理费与违约金等37335元（计算至2020年4月30日止）；3.2020年5月1日起租金及市场管理费由张和平承担至搬离商铺之日止。事实与理由：2016年5月12日智博公司与张和平签订一份商铺租赁合同，约定：张和平租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下建材广场）的3栋1层113、114号商铺，面积84.34平方米，租期5年，租金共计79955元，每年一付。智博公司与张和平另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积84.34平方米，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，张和平仅交纳2019年之前的租金及2020年之前的市场管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 张和平辩称：1.张和平以前在澧县湘北市场经营家具生意，经津市博联置业有限公司（下简称博联公司）的招商人员游说，张和平被骗至建材广场从事经营。博联公司承诺10万平方米市场规模、每年几十万经费的推广活动、东大门与南大门电子显示屏及道路畅通等等均没有落实；2.博联公司与智博公司实际系同一家公司；3.双方租赁合同约定是2016年10月计算租金，但是当时道路未畅通，且张和平开业时间是2017年5月28号，张和平正就相关纠纷进行诉讼；4.张和平的商铺早已关闭，计划疫情后重新营业，但是智博公司未顾及国家抗疫出台的优惠政策，申请法院冻结张和平银行账户，为难张和平的经营活动，张和平准备就相关损失起诉博联公司与智博公司。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 3.商铺租赁合同，拟证明智博公司与张和平签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实； 4.建材广场物业管理合同、消防责任书即治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与张和平签订物业管理合同的事实； 5.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细。 张和平除庭审陈述外，未向本院提交其他证据。 智博公司提交证据之2、3、4，张和平质证表示其租赁商铺实际面积仅为60平方米，但租赁合同与物业合同记载面积为84.34平方米，且商铺委托经营协议载明的面积也只有72.84平方米。经本院审查，租赁合同与物业合同系张和平与智博公司签订，双方应对记载面积均认可，商铺委托经营协议载明72.84平方米的面积仅为预测面积，不是商铺真实实测面积，不足以否定上述合同的面积记载，张和平主张其租赁商铺实际面积小于合同载明面积未有充足证据予以证实，本院依法不予采信。前述智博公司提交的全部证据，经本院审查，其证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 本案诉讼过程中，本院依法调取津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书及常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书，上述判决书系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 韩先朗与朱萍分别系建材广场3栋的1层113、2层213与1层114、2层214号的商铺业主。智博公司分别与韩先朗、朱萍各签订一份建材广场商铺委托经营管理协议，约定智博公司取得建材广场上述商铺的出租权。 2016年5月12日智博公司与张和平签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：张和平承租建材广场3栋1层113、114号商铺，建筑面积84.34平方米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计79955元，每年一付。合同所附招商算价单明确113号商铺每年租金金额为：第一年2530元，第二年5566元，第三年9488元，第四年10627元，第五年11765元。114号商铺每年租金金额113号商铺相同。2016年9月8日智博公司与张和平签订一份建材广场物业管理合同，主要约定张和平承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，建筑面积84.34平方米，每年1012元，共计5060元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对张和平交付，张和平承租经营。经营期间，张和平交纳了第一、二年租金16192元及第一、二、三年物业管理费3036元，之后的租金及物业管理费均拖欠至今。 另查明，智博公司主张的市场管理费即为前述的物业管理费。 还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。张和平与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案张和平、智博公司之间的租赁事实基本类同。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。虽然张和平在本案中主张的智博公司未能实现的有关承诺未包含建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的事宜，但是属于对智博公司存在违约在先行为的抗辩，且基于本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实基本类同的情况，本院对人民法院在原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案中，所作生效判决认定的智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务的认定，在本案中亦予以概括性认定，即张和平未及时交纳租金与物业管理费亦存在智博公司违约在先的行为前提，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成张和平拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求张和平因未及时交纳租金与物业管理费而承担违约金及承担被解除合同的违约责任，对智博公司要求张和平支付违约金、解除双方商铺租赁合同及张和平将商铺腾退交还的诉讼请求，本院依法不予支持。 张和平与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，张和平应履行交纳租金与物业管理费的合同义务，故对智博公司要求张和平支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持。智博公司与张和平约定租金为一年一付，未约定具体日期，故智博公司主张交纳当年租金后，张和平即应在合理准备期后进行支付，物业管理费按照合同约定时间支付，亦即张和平尚欠智博公司第三年与第四年的租金40230元、第四年物业管理费1012元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、张和平尚欠津市智博商业管理有限公司租金40230元、物业管理费1012元，共计41242元，于判决生效之日起三日内一次性偿清； 二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果津市智博商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1010元，减半收取505元，由智博公司负担75元，张和平负担430元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周业平 二〇二〇年七月二十日 法官助理王茜茜 书记员周幸蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。