山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5086号上诉人（原审被告）：贾玉翠，女，1980年2月27日出生，汉族，住山东省博兴县。上诉人（原审被告）：高明，男，1980年9月8日出生，汉族，住山东省博兴县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵海斌，山东周全律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王浩，山东周全律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：魏刚毅，董事长。委托诉讼代理人：汪涌，山东天齐律师事务所律师。上诉人贾玉翠、高明因与被上诉人济南长箭房地产开发有限公司（以下简称长箭房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾玉翠、高明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回长箭房地产的诉讼请求或者将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用及与诉讼相关的费用由长箭房地产承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院判决解除涉案合同错误。合同签订后，长箭房地产直到起诉之日都未向贾玉翠、高明交付房屋，而贾玉翠、高明已经交付了首付款并办理了银行按揭，并一直还着房贷。在此情况下，贾玉翠、高明的权益已经被严重侵犯。贾玉翠、高明之后得知，涉案房屋已被出租，在此情况下，贾玉翠、高明不得已停止了贷款的偿还。长箭房地产违约在先，无权解除合同。一审法院没有查明案件事实，置长箭房地产违约于不顾，反而判决解除房屋买卖合同，已经严重侵害贾玉翠、高明合法权益。2.一审法院认定贾玉翠、高明未支付涉案房屋首付款错误。根据中国工商银行股份有限公司济南长清支行办理银行按揭条件，在购房人贾玉翠、高明未支付本案购房首付款的条件下，是无法办理银行按揭的。在实际履行《济南市商品房买卖合同》的过程中，已经支付了购房首付款。贾玉翠、高明在去办理银行按揭时，是拿着长箭房地产盖章的首付款支付凭证办理的，银行在对该收据核对后无误后才办理的按揭。该收据在银行处，一审法院在未对该事实未查实的情况下即认定贾玉翠、高明没有支付购房首付款，属事实认定错误。二、贾玉翠、高明通过案外中介机构富国置业居间，向案外人席鹏购买的涉案房产，该房屋是长箭房地产给包工头席鹏的顶账房。长箭房地产提交的借条是贾玉翠、高明向席鹏出具，并由席鹏向长箭房地产支付涉案房屋首付款。后贾玉翠、高明向席鹏陆续偿还该笔借款。因此，既不存在贾玉翠、高明拖欠首付款也不存在贾玉翠、高明向长箭房地产借款的事实。退一步说，即使该借条为贾玉翠、高明向长箭房地产出具，该借款与商品房买卖也是不同的法律关系，与本案没有直接法律关系。依照银行有关规定，办理银行按揭贷款需要在购房首付款已支付的情况下才能办理。贾玉翠、高明已经办理银行按揭，并还款数月就可以证明长箭房地产向银行出具了首付款支付凭证。三、贾玉翠、高明停止支付银行贷款不是一种违约行为，是对长箭房地产不履约交房行为的合理抗辩，是为减少自身损失采取的合法手段。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条，延期交房责任由出卖人承担。长箭房地产未按合同约定按时交房违约在先，贾玉翠、高明无法接收房屋，且长箭房地产将涉案房屋交由案外人席鹏对外出租，严重损害贾玉翠、高明的合法权益。长箭房地产在拒不交付房屋的情况下，要求解除商品房买卖合同违反合同约定，违背诚实信用原则。四、一审判决应就解除合同所产生的法律后果一并处理，判令长箭房地产返还贾玉翠、高明已支付的购房款，包括银行贷款支付的部分，避免浪费司法资源，增加当事人的诉累。一审判决没有就解除合同所产生的法律后果一并处理属于程序违法。贾玉翠、高明同时也保留追究长箭房地产迟延交房房屋期间的可得利益损失以及延期交房违约金的责任。长箭房地产辩称，一、贾玉翠、高明违约的事实。1.贾玉翠、高明至今未支付购房首付款。2015年8月7日贾玉翠、高明与长箭房地产签订《商品房买卖合同》，按合同约定房屋总价款为774180元，首付款为234180元。购房时贾玉翠、高明以资金紧张为由对30%购房首付款234180元向长箭房地产借款，贾玉翠、高明至今对暂借的首付款234180元至今未能归还。2.房屋总价款774180元，其银行按揭贷款540000元，贾玉翠、高明只归还2015年11月20日至2018年11月30日的银行贷款总计6万左右。在2018年11月30日之后贾玉翠、高明便拒绝归还银行按揭贷款至今已经逾期18个月，造成贾玉翠、高明的银行贷款及违约金从长箭房地产在工商银行长清支行的贷款保证金中扣划。二、从贾玉翠、高明的违约行为来看，1.贾玉翠、高明其根本不具备履行合同的能力。对价款774180元的房屋，贾玉翠、高明仅支付约6万元的按揭贷款及利息，对余款根本没有支付能力。2.贾玉翠、高明根本没有履行合同的意愿。贾玉翠、高明根本不在购房地居住、工作和生活,其与长箭房地产签订购房合同的目的，是以购房合同作为资产的证明去办理银行信用卡，以便透支银行资金。三、本案房屋买卖合同符合约定的和法定的解除条件。《商品房买卖合同》第七条第2项：买受人逾期支付购房款超过90日的出卖人有权解除合同。合同附件五《合同补充协议》第二条第3款第6项：出卖人代为清偿按揭贷款超过3个月的，买受人仍未向出卖人支付代为清偿款项的，出卖人有权解除合同。根据上述合同约定及法律规定，本案商品房买卖合同应当依法予以解除。四、贾玉翠、高明主张已交付首付款，没有任何事实依据。在一审中贾玉翠、高明对其没有支付首付款且出具借条的行为是认可的。贾玉翠、高明主张将钱支付给了席鹏或富国公司，均为案外人，与本案无关。五、关于银行贷款问题还涉及案外人，与本案合同解除问题无关。请求依法驳回上诉，维持原判。长箭房地产向一审法院起诉请求：1.依法解除长箭房地产与贾玉翠、高明签订的《商品房买卖合同》；2.判令贾玉翠、高明支付合同违约金46836元；3.本案一切诉讼费用由贾玉翠、高明负担。一审法院认定事实：2015年8月7日，长箭房地产与贾玉翠、高明签订《济南市商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：销售（字）201518324352和销售（字）201518325571。贾玉翠、高明购买长箭房地产开发的银箭宜居佳苑2号楼2单元10层02号房屋和2号楼2单元-2层214号储藏室，总价款774180元。贾玉翠、高明按合同约定，应支付首期房款234180元，剩余房款540000元，采用银行按揭方式付款。两份购房合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“…1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。…”附件五《合同补充协议》第二条第3款第（6）项约定：“出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项…”。高明因当时资金紧张，于2015年8月11日向长箭房地产借款234180元，用于支付首期房款，并向长箭房地产出具了借款借据一份，高明在借据签名处摁有手印。2015年11月20日，贾玉翠、高明，长箭房地产，中国工商银行股份有限公司济南长清支行（下称工行）三方签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贾玉翠、高明向工行借款金额为人民币540000元，长箭房地产对该借款提供阶段性连带责任保证；保证责任的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2018年11月30日前，贾玉翠、高明一直按照合同的约定偿还贷款。自2018年11月30日起，因贾玉翠、高明未能按时还贷，工行从长箭房地产的保证金账户开始扣款，截止2019年8月30日，长箭房地产为贾玉翠、高明代偿借款本息共计27727.60元。长箭房地产为贾玉翠、高明代偿上述按揭贷款的本息后，依据双方的合同约定诉来一审法院，请求解除与贾玉翠、高明签订的两份《济南市商品房买卖合同》，并由其二人承担违约金46836元及本案诉讼费用。诉讼过程中，长箭房地产对其主张的违约金46836元的计算依据和标准，进行了明确：依据涉案购房合同第七条，按234180元的20%支付违约金；对其代为偿还的银行贷款亦按20%计算违约金，但本次诉讼中并未主张。诉讼过程中，高明向一审法院提交了转账凭证复印件四份及收据复印件一份，上述证据载明其向案外人席鹏支付了共计190000元，用以证明其已经支付了部分房款；对上述证据，因系复印件，长箭房地产对其真实性不予认可，并认为该组证据与本案并无关联性，上述款项也并未支付给长箭房地产，席鹏并非长箭房地产的工作人员，涉案购房合同系长箭房地产与贾玉翠、高明签订，根据合同法相对性原则，合同只在合同当事人之间产生效力，贾玉翠、高明与案外人之间所产生的关系，与本案无关。此外，高明称其委托案外人、名为“山东富国置业有限公司”的房屋中介公司全权代理其购房事宜，并委托该公司支付房款，但对此并未提供任何证据予以证明。高明自认涉案房产已卖予他人。一审法院认为，2015年8月7日，长箭房地产与贾玉翠、高明签订的两份《济南市商品房买卖合同》，以及长箭房地产，贾玉翠、高明与工行三方签订的《个人购房借款/担保合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，合法有效，一审法院予以确认。工行依据《个人购房借款/担保合同》的约定，贷款后在出现贾玉翠、高明未按约还款的情况下，从长箭房地产保证金账户内扣划款项，截止2019年8月31日，长箭房地产为贾玉翠、高明代偿了未按时足额偿还的贷款本息27727.60元，事实清楚，证据充分，一审法院予以采信。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案《济南市商品房买卖合同》第七条、附件五第二条第3款第（6）项明确约定了合同解除的条件。贾玉翠、高明已将涉案房产卖予他人，仍长期拖欠长箭房地产首期房款，长箭房地产为贾玉翠、高明代偿借款本息后，依据合同约定要求解除与二人签订的《济南市商品房买卖合同》，合理合法，一审法院予以支持。本案因贾玉翠、高明未完全《济南市商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》义务，导致长箭房地产承担《个人购房借款/担保合同》的保证责任，亦导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》的解除，贾玉翠、高明理应承担违约责任，用以赔偿长箭房地产的损失。本案中长箭房地产共计代偿本息27727.60元，按照涉案购房合同的约定，贾玉翠、高明应按代偿款的20%支付违约金，但长箭房地产在本次诉讼中并未主张该部分违约金，仅要求贾玉翠、高明支付从长箭房地产借取的、并未实际交付的首期房款234080元产生的，按照涉案购房合同约定的20%计算的违约金，系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。高明主张其委托房产中介代其支付房款，但并未举证证明，空口无凭，一审法院不予采信；高明称其将房款支付给了席鹏，但对于席鹏与长箭房地产的关系并未举证证明，仅提交了其向席鹏支付款项的凭证、收据复印件予以证明，但该组证据均系复印件，并无其他相关证据相互印证，对于高明的该项主张，一审法院不予采信。因贾玉翠经一审法院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，也致本案无法组织其质证与调解，因此产生的对自己不利的法律后果，应自行承担。综上所述，判决：一、解除长箭房地产与贾玉翠、高明于2015年8月7日签订的、合同编号为“销售（字）201518324352”和“销售（字）201518325571”的《济南市商品房买卖合同》；二、贾玉翠、高明于判决生效之日，向济南长箭房地产开发有限公司支付违约金46836元（234180元*20%）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费971元，保全费1520元，由贾玉翠、高明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾玉翠、高明提交：证据一、贾玉翠还贷款银行流水，证明履行还款义务；证据二、山东富国置业有限公司出具的证明，证明通过付姗姗向席鹏转款15万元，系支付涉案房屋的首付款；证据三、转款交易明细4张及席鹏出具的收到条，收到条载明收到贾玉翠涉案房屋的首付款5万元。长箭房地产质证称，对证据一，2018年11月30日之后至今其没有归还过银行贷款，至于其之前归还的一部分长箭房地产是认可的；对证据二，其向长箭房地产支付过款项，那么应系长箭房地产为其提供收据，其向案外人付款不能证明是履行本案的合同，付姗姗是什么身份也不清楚；对证据三，与本案无关，可向席鹏主张返还，与席鹏之间的经济往来与本案无关。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、贾玉翠、高明是否实际支付首付款；二、涉案商品房买卖合同应否解除。关于焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，贾玉翠、高明主张应由席鹏向长箭房地产支付首付款，未提交证据予以证实，本院不予采信。贾玉翠、高明主张支付了首付款并付清，但其向长箭房地产出具了借首付款234080元的借据，且其提交案外人之间的转账明细及案外人出具的说明也未能证实与本案购房款的关联，故一审判决认定贾玉翠、高明未实际支付首期房款，并无不当。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《济南市商品房买卖合同》第七条、附件五第二条第3款第（6）项约定，如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同。本案中，自2018年11月30日起贾玉翠、高明即不再归还房屋按揭贷款，长箭房地产代偿还其未按时支付的贷款本息27727.60元。长箭房地产为贾玉翠、高明代偿借款本息且未获清偿后，要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》，符合上述法律规定和双方合同约定，故一审法院判决解除涉案合同及贾玉翠、高明支付相应违约金并无不当，本院予以维持。另外，贾玉翠、高明主张一审法院应判决返还其支付的银行贷款，但中国工商银行股份有限公司济南长清支行未作为本案当事人参与诉讼，故贾玉翠、高明可另行主张权利，其主张一审程序违法，本院不予采信。综上所述，上诉人贾玉翠、高明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费971元，由上诉人贾玉翠、高明负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年七月二十八日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳