山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终6288号 上诉人（原审被告）：济南康瑞生物科技有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李慧，总经理。 委托诉讼代理人：公为东，山东国孚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。 原审第三人：山东东旭珀盛物资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：胡珀，经理。 原审第三人：山东水泥厂有限公司，住所地济南市。 法定代表人：杨德胜，经理。 原审第三人：胡珀，男，1975年4月25日出生，汉族，住济南市。 原审第三人：**，女，1978年11月2日出生，汉族，住济南市。 上诉人济南康瑞生物科技有限公司(以下简称康瑞生物科技公司)因与被上诉人济南中海地产投资有限公司(以下简称中海地产公司)、原审第三人胡珀、**、山东东旭珀盛物资有限公司(以下简称东旭珀盛物资公司)、山东水泥厂有限公司(以下简称水泥厂公司)案外人执行异议之诉一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康瑞生物科技公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回中海地产公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由中海地产公司承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房产的查封是合法有效的，应继续对该房产进行执行，中海地产公司以涉案房产被查封后作出的另案生效判决要求停止执行没有事实及法律依据。涉案房产系**从中海地产公司处购买，且该房产已进行了预告登记，因借款合同纠纷，济南市槐荫区人民法院于2016年2月1日对涉案房产进行了预查封，并依法办理了继续查封的手续，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封，法院对涉案房产进行预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封具有排他的法律效力。本案中中海地产公司依据的生效判决系由济南市市中区人民法院于2018年3月9日针对其他案件做出的，从时间上看，本案查封在前，另案生效判决在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。因此，中海地产公司依据本案查封后作出的另案生效法律文书不能作为排除执行的依据。二、中海地产公司在涉案房产被查封后通过另案诉讼的方式解除了其与**的《商品房买卖合同》，从而变更了查封物的权属，妨碍执行，严重违反了法律规定，不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条规定在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当由执行法院受理。同时该意见第11条规定，案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，并取得生效裁判文书将已被执行法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人，执行法院认为该生效裁判文书系恶意串通规避执行损害执行债权人利益的，可以向作出该裁判文书的人民法院或者其上级人民法院提出书面建议，有关法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》和有关司法解释的规定决定再审。因此在涉案房产被查封后，任何人不得对查封物进行处置，本案中，中海地产公司通过另案诉讼方式变相处置查封物严重违反法律规定，不应得到法律的保护与支持。三、如果法院解除对涉案房产的预查封措施，预查封的标的应从涉案房屋转化为合同解除后被执行人对开发商享有的债权，因此康瑞生物科技公司对**因支付购房款而形成的对中海地产公司的债权享有优先受偿权。（一）涉案房产预查封期间，被执行人**与中海地产公司房屋买卖合同如正常履行，所购房屋登记到**名下，**享有的合同权利则转为对所购房屋的所有权，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六的规定，预查封登记自动转为对所购房屋的查封登记，反之，如房屋买卖合同出现了诸如本案被解除的情形，**享有的合同权利则转为要求中海地产公司返还购房款的特定到期债权，涉案房产预查封措施的效力应及于该到期债权，因此**对中海地产公司享有的到期债权应成为被查封的财产。（二）中海地产公司因解除合同而产生的对被执行人**享有的代偿款、违约金及损失等是在预查封措施之后产生的，属于在后债权、普通债权，上诉人享有的是预查封债权，预查封债权较普通债权而言具有优先受偿权，另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款也已明确规定人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此，康瑞生物科技公司应当对被执行人**因支付购房款而形成的对中海地产公司的债权享有优先受偿权。综上，一审法院认定事实及适用法律存在错误。 中海地产公司辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求依法维持。中海地产公司提起执行异议之诉理由基于两点：1.物权登记在中海地产公司名下；2.预查封查封的基础合同关系已经解除。一、根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，涉案房产始终登记在中海地产公司名下，并未办理产权过户登记，所有权并未发生转移，中海地产公司对涉案房屋享有物权，根据物权优先于债权的原则。中海地产公司享有的物权优于康瑞生物科技公司的债权。其次，查封法院对标的物查封时，仅是依据网签备案的行政行为进行查封，而**从始至终都未获得查封标的物权，仅是基于合同债权有将来可能取得物权的期待利益，其将来是否获得物权具有不确定性，但因为**的违约导致合同解除，法院基于网签备案查封不再具有权利基础，所以中海地产公司基于行使物权排除网签备案预查封于法有据。虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但该上述通知十六、十七条同时又规定了预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记，且预查封具有期限。而目前法律仅规定被查封房产不得再行转让，并未限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。槐荫区法院对涉案房屋采取预查封保全措施系基于中海地产公司与**签订的商品房买卖合同及补充协议，但在合同履行过程中，涉案房屋未办理相应的产权变更登记手续，且**存在合同解除的情形，中海地产公司行使合法正当的合同解除权，并不违反法律规定。市中区法院解除判决具有法律效力，该判决已确认涉案合同解除，在涉案合同被合法解除后，涉案房屋本身不再是预查封的对象。二、中海地产公司与**之间纠纷是商品房销售合同纠纷，并非变动产权，中海地产公司是在具备合同解除条件后行使解除权，并未发生产权变动，也没有上诉人所谓恶意串通的行为。三、康瑞生物科技公司主张在执行涉案房屋同时又主张对首付款享有优先受偿属于自相矛盾。二审审理应当基于一审判决内容，康瑞生物科技公司一审中并未提出该主张，在二审中提出没有依据；其次康瑞生物科技公司在上诉状中即要求执行涉案房屋又要求对首付款优先受偿，本身自相矛盾；康瑞生物科技公司对首付款从未进行查封，也没有任何法定优先受偿依据，且中海地产公司与**之间生效判决中包含违约金判决内容并早已申请执行。综上康瑞生物科技公司上诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法维持一审判决。 中海地产公司向一审法院起诉请求：依法撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104执异8号执行裁定书，停止对中海国际社区A4地块125号楼101室商品房（2017）鲁0104执字第114号执行程序。 一审法院认定事实：2011年6月9日，中海地产公司与**签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定**购买原告开发的位于济南市市中区中海国际社区A4地块125号楼101室房屋，建筑面积353.69平方米，合同总价款6,312,921元。**采用抵押担保贷款方式支付房款。协议同时约定，买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。**于2011年4月25日向中海地产公司支付房屋首付款1,902,921元（含定金），剩余4,410,000元购房款于2011年8月25日在北京银行股份有限公司济南分行办理按揭贷款，并由中海地产公司为其提供阶段性连带责任保证。2012年10月30日，**办理完毕涉案房屋收房手续。因**未按时偿还银行贷款，中海地产公司履行了担保义务，于2016年9月13日代为向北京银行股份有限公司济南分行还款121,052.69元，其中本金34,650.86元，利息及罚息86,401.83元；于2017年1月23日还款96,750.43元，其中本金28,245.5元，利息67,150.66元，罚息1354.27元，两项共计217,803.12元。原告偿还银行贷款后，**并未返还该款项。因该纠纷，2017年7月10日，中海地产公司以本案第三人**为被告，诉至济南市市中区人民法院，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等。济南市市中区人民法院于2018年3月9日作出（2017）鲁0103民初5112号《民事判决书》，判决解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等。另，齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行诉山东东旭珀盛物资有限公司、山东水泥厂有限公司、胡珀、**借款合同纠纷一案，向一审法院申请财产保全。2016年1月28日，一审法院作出（2016）鲁0104民初585-1号民事裁定，裁定冻结山东东旭珀盛物资有限公司、山东水泥厂有限公司、胡珀、**的银行存款550万元或查封其相应价值的财产。2016年2月1日，一审法院向济南市国土资源局送达协助执行通知书，预查封**购买的济南中海地产投资有限公司所有的位于济南市市中区九曲庄路65号中海国际社区四区125号楼101室的房产，查封期限自2016年2月1日至2019年2月1日。2016年11月9日，一审法院作出（2016）鲁0104民初585号民事判决，判令解除齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行与山东东旭珀盛物资有限公司签订的2015年10071法授字第003号的《齐鲁银行综合授信合同》及其项下《齐鲁银行借款合同》；山东东旭珀盛物资有限公司于本判决生效之日起十日内向齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行偿付借款本金4,961,623.83元及自2016年1月22日至本息全部归还之日按合同约定利率计算的利息；胡珀、**对山东东旭珀盛物资有限公司的上述付款在担保的最高债权额650万元范围内承担连带清偿责任；山东水泥厂有限公司对山东东旭珀盛物资有限公司的上述付款承担连带清偿责任。后该案立案执行，执行案号为（2017）鲁0104执114号。康瑞生物科技公司购买齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行该笔债权，向一审法院申请变更为该案申请执行人。2017年4月10日，一审法院作出（2017）鲁0104执异16号执行裁定，裁定变更康瑞生物科技公司为本案的申请执行人。因对一审法院的查封、执行有异议，中海地产公司作为案外人向一审法院提起执行异议，一审法院经审查，于2019年1月10日作出（2019）鲁0104执异8号执行裁定书，裁定驳回案外人中海地产公司的异议请求。因对该裁定不服，中海地产公司向我院提起执行异议之诉，要求处理。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，**虽与中海地产公司签订了《商品房买卖合同》取得了涉案房屋的占有、使用权，但从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看，此时，**尚不能取得所购买房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”在上述法条的规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。**虽采用贷款的方式购买了涉案房屋，但因**未按约偿还借款，致使中海地产公司承担了担保责任，代其偿还了借款。在此情况下，不能视为**已经全部支付完毕合同价款，中海地产公司与**签订购房合同的目的也未能全部实现，故中海地产公司依据合同约定和相关法律规定，有权起诉要求解除与**签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉案房屋系由中海地产公司开发建设，现产权仍登记在中海地产公司名下，虽然**与中海地产公司签订了涉案房屋的买卖合同，但至今未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，应认定涉案房屋的所有权人为中海地产公司。在已有生效法律文书解除了中海地产公司与**之间签订的商品房买卖合同的情况下，**已经丧失了要求办理涉案房屋产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。因齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行与**等的债权债务纠纷，在审理期间预查封了涉案房屋，但在未办理产权过户登记的情况下，所有权不能认定为归**所有，故在此情况下，不能对登记在中海地产公司名下的涉案房屋进行强制执行措施。在中海地产公司已与**解除了买卖合同的情况下，应当解除对涉案房屋的查封措施。对于康瑞生物科技公司主张应在债权范围内优先受偿，因该不属于本案审理范围，一审法院不予处理。 综上所述，根据现有法律规定，涉案房屋的所有权应归中海地产公司所有，其所提出的异议成立，应停止对涉案房屋的强制执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定判决：不得执行位于济南市市中区中海国际社区A4地块125号楼101室商品房。案件受理费61,317元，由济南康瑞生物科技有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定:国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。本案中，康瑞生物科技公司主张对涉案房屋的预查封具有排他的法律效力，中海地产公司依据本案查封后作出的另案生效法律文书不能作为排除执行的依据。经审查，涉案房屋一直登记在中海地产公司名下，并未变更至被执行人**名下，所有权不能认定为归**所有，故根据上述法律规定，在涉案房屋未变更至被执行人名下时的预查封因标的归属尚未明确，不宜认定效力等同于正式查封，不能对登记在中海地产公司名下的涉案房屋进行强制执行措施。且，已生效的（2017）鲁0103民初5112号民事判决书，判决解除中海地产公司与**签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等，**已无再继续履行涉案房屋买卖合同的可能，一审法院据此认定在中海地产公司已与**解除了买卖合同的情况下，应当解除对涉案房屋的查封措施并无不当。本案系案外人执行异议之诉，**与案外人中海地产公司之间应支付违约金的生效判决，中海地产公司已另案申请执行，康瑞生物科技公司在本案中主张应在债权范围内优先受偿，不属于本案审理范围，一审法院不予处理亦无不当。 综上所述，济南康瑞生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61317元，由上诉人济南康瑞生物科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘继英 审 判 员 刘彦亭 审 判 员 赵 雯 二〇二〇年七月十四日 法官助理 万振驰 书 记 员 李姗姗