广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初573号原告:何灶金，男，1983年1月4日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：潘英航，广东海厚律师事务所律师。被告：钟健文，男，1994年10月16日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。第三人：广州市安家地产中介代理服务有限公司,住所地广州市增城区荔城街开园路E区一幢之三首层南房。法定代表人：蒋柏杭。原告何灶金诉被告钟健文、第三人广州市安家地产中介代理服务有限公司（以下简称安家地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员卢艳晖独任审理，并公开开庭进行了审理。原告何灶金的委托诉讼代理人潘英航到庭参加诉讼，被告钟健文、第三人安家地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何灶金向本院提出诉讼请求，一、判令依法解除何灶金、钟健文、广州市安家地产中介代理服务有限公司于2018年11月25日签订的《房地产买卖合同》中何灶金与钟健文的房屋买卖关系；二、判令钟健文向何灶金支付的定金20万元归何灶金所有；三、判令钟健文向何灶金支付违约金20万元；四、判令钟健文向何灶金支付律师费40000元；五、判令钟健文向何灶金支付中介费9999元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月20日，何灶金与增城市威华中纤板制造有限公司签订了《商品房预售合同》，何灶金购买位于增城区朱村街××大道××房。何灶金购买上述房屋向中信银行股份有限公司广州增城支行申请按揭贷款，并签订了《中信银行个人购房借款合同》。2018年11月25日，何灶金（卖方）与钟健文（买方）、安家地产（居间方）就何灶金上述房产的买卖签订了《房地产买卖合同》（编号：LC20181124），该合同约定原告将位于增城市朱村街××大道××房出售给被告，出售总价为158万元；该合同还约定因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如不配合提交交易所需资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续的，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务的，逾期超过7个工作日的，守约方有权要求违约方向守约方提出解除合同并赔偿定金金额以及支付居间服务费；守约方为追究违约责任而发生的所有费用包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费等均由违约方承担。买卖双方应配合中介方办理房屋按揭、递交按揭资料、若超出一个月未办理、买方赔偿卖方l万元整，若超出第2个月未办理，买方再赔偿卖方1万元整，若超出第三个月未办理，买卖双方可协商处理，卖方有权解除合同，并没收20万元定金。合同签订后，钟健文按约向何灶金支付定金20万元。2019年3月6日，何灶金取得了案涉房屋的《不动产权证》，不动产权证号：粤(2019)广州市不动产权第10021521号。同日，何灶金向钟健文发出催告函要求按合同约定办理房屋按揭手续。2019年3月10日，何灶金向贷款银行申请提前还贷（涂销抵押）。2019年4月21日何灶金向安家地产提交了房屋按揭所需的资料。2019年7月3日，贷款银行同意何灶金提前还贷，何灶金于当日向贷款银行还清了本息。2019年7月31日，何灶金取得了案涉房屋的不动产产权证，案涉房屋处于无权利限制可交易的状态。2019年6月，钟健文以何灶金不配合办理按揭手续为由向法院提起诉讼，要求解除合同以及支付违约金等。经一审法院审判，何灶金不存在任何违约行为，驳回钟健文的全部诉讼请求。一审法院判决后，何灶金要求钟健文继续履行合同，办理按揭手续，但钟健文均拒绝办理。何灶金认为，签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违规我国法律法规的规定，该合同合法有效，双方应根据诚实信用的原则履行合同规定的相关义务。房地产买卖合同签订后，何灶金按合同的约定履行了义务，但钟健文均以各种理由拒绝履行办理房屋按揭手续的义务，导致交易无法进行，根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，钟健文的行为已经构成严重违约，何灶金可以解除合同，并追究钟健文的违约责任。现何灶金依据民事诉讼法的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持何灶金的诉讼请求。被告钟健文未答辩。第三人安家地产未发表意见。经审理查明，2016年10月20日，增城市威华中纤板制造有限公司与何灶金签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定何灶金向增城市威华中纤板制造有限公司购买位于增城市朱村街××大道东××（自××＃）1703房，房价为915212元。何灶金购买上述房屋向中信银行股份有限公司广州增城支行申请按揭贷款64万元，并签订《中信银行个人购房款借款合同》。2018年11月25日，何灶金（卖方）与钟健文（买方）、安家地产（居间方）共同签署《房地产买卖合同》，约定以下内容：“……买卖双方就买卖位于增城市朱村街××大道东××（自××＃）1703房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积101.23平方米（以广州市商品房买卖合同编号：201610255691为准，该物业是以现状按套为单位售予买方……2、卖方合法持有广州市商品房买卖合同，号码为201610255691。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权，如存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失。3、买方知悉该物业产权人何灶金……二、成交价格1.买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰伍拾捌万元整（￥1580000元）……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义代理按揭手续并过户到其名下）。三、物业交付1、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……四、交易方式买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序详见合同附件。……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期超过7个工作日的，守约方有权要求违约方向守约方提出解除合同并赔偿定金金额以及支付居间方服务费；2、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。3、买卖双方在签署合同起房价无论升跌都由买方自行承担。……三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定：①购房定金为人民币贰拾万元整（￥200000）签合同当天托管伍万元整（￥50000元）在中介方，待卖方提供个人征信报告和房屋产权查册、显示卖方个人征信良好、不涉及小额贷款、逾期、产权清晰、不涉及外债、二押、查封后，买方一并将贰拾万元整（￥200000）定金交付卖方，卖方提供个人收款账号（何灶金），广州农商银行账号：62×××00，定金以实际银行到账为准。②卖方办理并收到房产证后1个月内，买卖双方应配合中介方办理房屋按揭，递交按揭资料，若超出1个月未进行办理，买方赔偿卖方1万元整，若超出第2个月未办理，买方再赔偿卖方1万元整，若超出第三个月未办理，买卖双方可协商处理，卖方有权解除合同并没收贰拾万元的定金。附件1付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币贰拾万元整（￥200000元）作为定金。……3、剩余楼价款人民币约壹佰叁拾捌万元整（￥1380000元）为按揭付款……4、买方向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记，以及书面通知买方及居间方。6、买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收件回执原件由居间方保管……”。同日，何灶金（卖方）与钟健生（买方）还签署了《买卖合同补充协议》，约定以下内容：“l、若买方因自身需要，要求在办理房贷时尽贷的方式以达到同时办理装修目的，卖方不同意也不协助办理的；买方均有权单方提出解除合同，解除合同后买方有权向卖方追索违约责任。2、如本补充合同与原合同有冲突的，以本补充合同为准。……注：若卖方已配合买方办理房贷时尽贷，因买方原因不能尽贷，买方无权向卖方追索违约责任。”2018年11月28日，安家地产的法定代表人蒋柏杭将钟健文购买案涉房屋的定金20万元通过转账方式汇入何灶金的银行账号中。2018年11月28日，安家地产开具金额为9999元的中介服务费发票给何灶金收执。2019年3月6日，广州市国土资源和规划委员会核发《不动产权证书》，载明坐落于广州市增城区朱村街朱村大道东178号10幢1703房的权利人为何灶金，不动产权证号为粤（2019）广州市不动产权第10021521号。2019年3月6日，何灶金向钟健文发出《催告函》，内容为：告知钟健文，案涉房屋在2019年3月6日取得不动产权证，要求钟健文在2019年4月6日配合居间方完成房屋按揭、递交按揭资料并取得同意贷款证明书，以顺利完成本次交易等。2019年3月10日，何灶金向中信银行股份有限公司广州增城支行提交《个人贷款提前还款申请书》，申请一次性全部归还《中信银行个人购房借款合同》的借款本金。2019年4月18日，钟健文向何灶金发出《催告函》，内容为：要求何灶金在收到《催告函》三日内联系钟健文，并按照合同约定的内容履行，最迟于2019年4月21日前向钟健文提供房屋产权证明等办理按揭相关资料，配合办理按揭手续等。2019年4月21日，安家地产出具《收据》给何灶金收执，确认收到案涉房屋业主何灶金交来银行卡、身份证、户口本、结婚证、房产证复印件等按揭资料2019年5月11日，钟健文向何灶金发出《催告函》，内容为：在按揭手续文件中，含有需要何灶金承诺办理按揭的房屋无抵押情形条款，按照上述合同附件一第二条第5项的约定，何灶金应当依约办理房屋解除抵押手续，但是何灶金以损害自己利益为由，公然违反合同约定，拒绝签写银行出具的相应按揭手续文件等内容。2019年7月3日，中信银行股份有限公司广州增城支行出具《个人贷款结清证明》给何灶金收执，载明借款人何灶金已于2019年7月3日全部还清本息，归还贷款本金总计64万元，贷款利息总计为69405.42元。2019年8月5日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具的案涉房屋的《产权情况表》，显示涉案房屋的产权人为何灶金，登记字号为19登记12453493，无抵押，无他项权利信息。2019年6月19日，钟健文就案涉房屋的买卖纠纷起诉何灶金，本案受理案号（2019）粤0118民初5138号，安家地产为该案第三人，钟健文诉讼请求为：一、解除其与何灶金于2018年11月25日签订的《房屋买卖合同》；二、何灶金向钟健文双倍返还定金400000元；三、何灶金向钟健文支付中介费40000元；等。本院经审理后，于2019年11月12日作出民事判决，认定在何灶金不存在违约的情况下，钟健文以何灶金违约为由要求解除合同并要求何灶金承担违约责任的请求，显然前提依据不当，其请求于法无据，于理不合；且何灶金作为非违约方也表态愿意继续履行合同，从维护合法有效合同及交易的稳定性考虑，钟健文在本案的请求，均不能得到支持；判决驳回钟健文的全部诉讼请求。钟健文不服判决，提出上诉，广州市中级人民法院受理后经审查，于2020年5月20日作出（2020）粤01民终9428号民事判决，认定钟健文虽上诉称何灶金未按照涉案房屋买卖合同附件1第二条按揭付款第5点约定，在合同签订后七个工作日内向银行申请提前还贷，构成违约；但依据涉案房屋买卖合同补充约定手写部分内容第2点“卖方（何灶金）办理并收到房产证后1个月内，买卖双方应配合中介方办理房屋按揭，递交按揭资料”的约定内容可知，双方已经通过协商一致的方式对涉案房屋买卖合同附件1第二条第5点关于按揭申请办理时间的约定予以变更，现钟健文依据已经变更的合同条款主张何灶金违约，理由不成立；何灶金在2019年3月6日取得涉案房屋的产权证后，当月10日已经向中信银行广州分行增城支行申请提前还贷，并将已经取得涉案房屋产权证的情况告知了钟健文，履行了告知义务，符合合同约定；在涉案房屋原抵押贷款本息未结清前，钟健文发函催告何灶金在其申请银行按揭资料上签名，且须保证涉案房屋没有按揭贷款及抵押存在，不符合当时的客观事实，何灶金拒绝签名并无不当；综上，何灶金不存在违约情形，钟健文以何灶金违约为由要求解除合同并要求何灶金承担违约责任，依据不成立。二审判决驳回上诉，维持原判。2020年1月8日，何灶金与广东海厚律师事务所签署《民事委托代理合同》，约定何灶金因与钟健文、安家地产房屋买卖合同纠纷一案，委托广东海厚律师事务所律师代理，律师代理费用为40000元。庭审中，何灶金称只支付了10000元律师费，剩余30000元律师费未支付。庭审中，何灶金申请撤回第三项要求判令钟健文支付违约金20万元的诉讼请求，同时明确第二项诉讼请求是依据《房地产买卖合同》补充约定的第2点约定主张没收钟健文的定金20万元。何灶金主张钟健文逾期申请贷款手续的行为违反《房地产买卖合同》第六条第一款、《买卖合同补充协议》第二条约定，已构成违约。何灶金陈述在（2019）粤0118民初5138号案判决后，何灶金有向钟健文发函催告继续履行合同，但钟健文拒收。本院认为，何灶金与钟健文签署的《房地产买卖合同》的效力，业经（2019）粤0118民初5138号民事判决和（2020）粤01民终9428号民事判决进行认定，且上述两份民事判决中对于何灶金在履约过程中不存在违约行为也进行了认定，本案对此不再赘述。关于钟健文是否存在违约的问题。《房地产买卖合同》补充约定手写部分内容第2点约定：“卖方（何灶金）办理并收到房产证后1个月内，买卖双方应配合中介方办理房屋按揭，递交按揭资料，若超出1个月未进行办理，买方赔偿卖方1万元整，若超出第2个月未办理，买方再赔偿卖方1万元整，若超出第三个月未办理，买卖双方可协商处理，卖方有权解除合同并没收贰拾万元的定金。”根据查明的事实，何灶金在2019年3月6日取得案涉房屋的产权证书，于2019年4月21日向安家地产提交了按揭资料。通过（2019）粤0118民初5138号民事判决和（2020）粤01民终9428号民事判决的认定可知，何灶金在签订合同后已履约了合同约定的义务，并不存在违约。通过各方当事人在本案中以及上述两案中提供的现有证据显示，在何灶金取得案涉房屋产权证书后，钟健文没有在3个月内递交按揭资料办理房屋按揭贷款申请并取得银行的同贷书，故钟健文的行为违反合同约定，并已达到合同解除的条件。此外，在何灶金没有违约的情况下，钟健文先行起诉了何灶金，要求解除双方房屋买卖合同关系，表明钟健文已无意继续履行合同。因此，何灶金主张解除其与钟健文的房屋买卖合同关系以及主张不予退还钟建文定金20万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于何灶金主张的中介费问题，《房地产买卖合同》第五条第3款约定：任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费；第六条第1款约定：守约方有权要求违约方支付居间方服务费。何灶金已向安家地产支付了9999元中介费，何灶金与钟健文的房屋买卖合同关系因钟健文违约导致解除，何灶金作为守约方有权依据合同上述约定要求钟健文赔偿中介费，故何灶金主张钟健文赔偿支付中介费9999元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于何灶金主张的律师费问题，《房地产买卖合同》第六条第2款约定：“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。”虽然合同约定的守约方为追究违约方违约责任而发生的律师费由违约方承担，但何灶金并未提供证据证明其已支付了律师费40000元，故在何灶金主张钟健文赔偿律师费40000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。何灶金在庭审中申请撤回第三项要求判令钟健文支付违约金20万元的诉讼请求，是对其权利的自行处分，并不违反相关法律法规的规定，本院予以准许。钟健文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告何灶金与被告钟健文签订《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系。二、原告何灶金已收的定金200000元不予退还给被告钟健文。三、被告钟健文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何灶金赔偿中介费9999元。四、驳回原告何灶金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19470元，由原告何灶金负担478元，被告钟健文负担18992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年七月三日书记员  陈雪冰蔡小明