重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初2646号原告：曾富碧，女，1963年4月10日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：张荣军，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝莉，女，1985年2月12日出生，汉族，住重庆市璧山区，系原告之女。被告：重庆世盈商业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附3号5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，总经理。委托诉讼代理人：游晓雪，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。原告曾富碧与被告重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员谢晓静担任审判长，与人民陪审员龙贻全、蔡晓东组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾富碧的委托诉讼代理人张荣军、蓝莉，被告世盈公司的委托诉讼代理人游晓雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾富碧向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告商业管理费91186元（2018年4月22日至2020年4月21日）；2、解除原被告于2017年10月18日签订的《租赁合同》第三条中关于商业管理费的约定内容；3、被告免除原告6个月的租赁费用；4、原告将2020年4月22日以后的租金依次延期6个月缴纳。事实及理由：原被告于2017年10月18日签订《租赁合同》一份，约定原告从被告处承租位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号俊豪·中央大街7号楼商业第1层的第x号商铺，被告向原告收取租金、商业管理费及物业管理费，2018年4月21日原告租赁的商铺正式开始运营，从此时起原告亦按约缴纳了租金及商业管理费等费用。原被告双方在签订《租赁合同》时只对商业管理费的费用标准进行了约定，但却未约定商业管理的内容及方式，且系被告利用其强势地位强加了商业管理的收费项目，但却并未对原告所承租的商铺进行过实质的管理行为，由此导致了原告方关于商业管理事项的合同目的不能实现。另，因受疫情影响原告的营业状况恶化，收入减少，故希望能免除六个月的租赁费用及延期缴纳租金等。故现原告特诉至本院，请求法院判令如上请求事项。被告世盈公司辩称，原告系完全民事行为能力人，涉案的租赁合同内容合法，双方是在平等自愿互利的原则下所签订，该合同已在2017年10月18日生效，故合同的权利义务对双方均有约束力，且案涉合同的3.1、3.3中明确约定了商业管理费的单价及收取方式，原告也曾按合同约定向被告支付了相应费用。另，现原告的各项主张主要是基于疫情造成的经营困难，但这并不是我方的原因，我司不应承担全部的责任。综上，原告的请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，位于璧山区璧泉街道红宇大道23号附x号房屋的权利人为案外人周渤。2017年5月25日，以周渤为甲方，世盈公司为乙方，重庆俊豪置业有限公司为丙方，三方签订了《委托经营合同》，且该合同中约定甲方将前述房产委托给乙方进行经营管理，在委托管理经营管理期限内，乙方以自己的名义与第三人签订租赁合同，将委托经营房屋对外进行出租或自用，甲方委托乙方向第三方收取该物业之租金，且委托经营管理期限从2017年10月1日起至2023年2月28日止等。还查明，2017年10月18日，被告世盈公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告曾富碧签订了《租赁合同》，合同尾部乙方落款处由原告曾富碧签字确认，而甲方落款处则加盖有“重庆世盈商业管理有限公司”字样的印章。该合同约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号俊豪·中央大街7号楼商业第1层的第x号商铺，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理；还约定租赁商铺的建筑面积约为32.07平方米，租赁期限共36个月，且租赁期限起算时间按该合同第4.1条执行；约定该合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金¥24000元（大写：贰万肆仟元整），以保证本合同项下乙方义务的履行，且在租期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其已付的履约保证金中抵扣其应向甲方缴纳的租金、商业管理费及物业管理费用等费用；约定租赁费用及其他费用为第一租赁年度：第一年度按建筑面积计租金单价为63元/月/㎡，按建筑面积计商业管理费单价为187元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。第二租赁年度：第二年度按建筑面积计租金单价为63元/月/㎡，按建筑面积计商业管理费单价为199.5元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。第三租赁年度：第三年度按建筑面积计租金单价为63元/月/㎡，按建筑面积计商业管理费单价为212.63元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。剩余租期不满一个月的，按照月租金、月商业管理费、月物业管理费及其他各项费用的标准按日折算进行缴纳。且，租金、商业管理费、物业管理费采取“按季支付”、“先付后用”的原则，即乙方须于接收商铺前以转账的方式预缴3个月租金6061.23元，预缴3个月商业管理费17991.27元，预缴5个月物业管理费1603.5元。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费及物业管理费等。同日，双方又签订了一份《补充协议》，主要约定“在租赁期内，甲方给予乙方如下免租优惠：第一租赁年底内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（不满一个季度的，不享受免租优惠）；第二租赁年度内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收）；第三租赁年度内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收）；剩余租期不满一个季度的，按照该剩余租期总租金、商业管理费金额的1/3免收”等。另查明，原告曾富碧已按约向被告世盈公司支付了从2018年4月21日起至2020年4月20日的租金和商业管理费。其中，从2020年1月21日起至2020年4月20日止的租金和商业管理费分别为3535.73元、11933.35元。还查明，受“新冠肺炎”疫情的影响，涉案商铺所在商场因政府疫情防控的需要于2020年1月27日起停业，后于2020年3月1日被通知可重新营业。上述事实，有原被告的陈述、房地产权证、《租赁合同》、《补充协议》、《委托经营合同》、收据以及中国工商银行境内汇款电子回单等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。本案中，涉案《租赁合同》中关于“商业管理费”的约定，系双方意思自治的结果，且该约定也不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效，故对原告曾富碧关于解除该约定之主张本院不予支持。关于原告曾富碧要求退还商业管理费及免除6个月租赁费用的请求，本院认为，自2020年1月开始出现的“新冠肺炎”疫情，给人民群众的生命健康、生产生活都带来了巨大的影响。因疫情防控的需要，商场停止营业，这应属于不可归责于双方的不可抗力。鉴于双方均无过错，故本院根据公平原则，酌情确定受“新冠疫情”影响停业期间的租金和商业管理费，由原告曾富碧和被告世盈公司各承担一半，且因涉案商场于2020年1月27日停业，于2020年3月1日通知营业，故本院确认停业期间为2020年1月27日至2020年3月1日，共计35天。又因涉案商铺按月计算租金，并按季度支付，本院酌情确定每季度按90天计算即双方各自承担的涉案商铺疫情停业期间的租金应为3535.73元÷90天×35天÷2≈687.5元，商铺管理费则为11933.35元÷90天×35天÷2≈2320.37元，并因上述费用原告曾富碧已缴纳，因此被告世盈公司应予以退还。至于原告曾富碧提出的将2020年4月22日后的租金依次延期6个月缴纳之主张，因缺乏充分的依据，再者本院业已酌情减免疫情期间的租金及商业管理费，故对原告方的该项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第六十条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆世盈商业管理有限公司于本判决生效后五日内向原告曾富碧退还租金687.5元及商业管理费2320.37元，以上合计3007.87元；二、驳回原告曾富碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2079.65元，由原告曾富碧承担2010.65元，由被告重庆世盈商业管理有限公司承担69元（此款已由原告交纳，限被告随案款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  谢晓静人民陪审员  龙贻全人民陪审员  蔡晓东二〇二〇年七月二十三日法官 助理  黄同楠书 记 员  柯建华