广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2925号原告：广东粤林电气科技股份有限公司，住所为东莞市清溪镇三中金龙工业区。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：莫敏如，广东莞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁柏荣，广东莞泰律师事务所律师助理。被告：东莞市铭振实业投资有限公司，住所为东莞市***************办公楼*楼。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：刘立明，广东深誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林芷晴，女，汉族，1980年4月29日出生，住所为广东省东莞市********1*卧龙山花园依山区4幢803号，公民身份号码为441************044，系被告公司员工。原告广东粤林电气科技股份有限公司诉被告东莞市铭振实业投资有限公司建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫敏如、袁柏荣，被告的委托诉讼代理人刘立明、林芷晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东粤林电气科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告付清土地转让款余款人民币1101500.2元及逾期付款违约金（以土地转让款1101500.2元为计算基数，自2018年11月21日起按每日万分之五计至清偿之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2017年5月24日签订《转让协议书》，约定原告将位于东莞市******富士山工业区62800平方米（其中有用地指标的面积为57227.3平方米）的集体标的物使用权转让给被告，标的物现状为空地，地上没有任何建筑物或构筑物，转让价为1350元/平方米，按实际办证面积计算转让款，协议对转让款的支付方式、过户手续办理、税费承担、违约责任等均予以明确约定，2018年4月16日，原被告双方与东莞市清溪镇九乡股份经济合作社合同签署《补充合同书》，合同确认原告将位于东莞市******富士山工业区的标的物使用权移交给被告，实际移交面积为58000平方米。2018年10月19日，东莞市清溪镇九乡股份经济联合社出具了《结清证明》，原被告双方交易的标的物面积经实际测量为58000平方米，原告已结清涉及该标的物的所有购地款及土地管理费等全部款项。依据原被告双方签订的《转让协议书》之约定，被告应向原告支付转让款为78，300，000.00元（58000平方米×1350元/平方米），截止到2018年10月22日，被告共支付的转让款为人民币77，198，499.80元，尚欠原告转让款1101500.20元，按照转让价折算为标的物面积为815.92平方米的标的物款，上述欠款经原告多次催收，被告一直未予支付，被告的行为已构成严重违约。根据原告与被告等签订的《转让协议书》、《转让协议书之补充协议》、《补充合同书》约定，原告向被告交付的土地面积按58000平方米计算，转让价格为1350元/平方米，也即，被告应向原告支付土地转让款总金额为78300000元。然至今，被告累计仅向原告支付了77198499.8元土地转让款，尚欠原告土地转让款1101500.2元。该案原告起诉时主张要求被告返还未支付的土地转让款相应之土地使用权，现原告考虑到该主张不便于操作，故根据《转让协议书之补充协议》第2.2.6条、《补充合同书》第一条约定将原《民事起诉状》第一项诉讼请求变更为：请求判令被告立即向原告付清土地转让款余款1101500.2元及逾期付款违约金。鉴于以上事实及理由，被告的行为已严重违反我国《合同法》之相关约定，为此，根据民诉法之规定，特向法院提起诉讼。被告东莞市铭振实业投资有限公司辩称，原告的诉讼请求不符合民事诉讼法规定的起诉条件。原告与被告签订的《转让协议书》转让的土地面积为68200平方米，其中有用地指标的面积为57227.3平方米。根据《转让协议书》第二条及《补充协议》的约定，被告支付价款的最终依据是被告为使用权人的集体土地使用证所确认的土地面积。目前，原告仅依据案外人东莞市清溪镇九乡股份经济联合社出具的《结清证明》中所确认的面积计算被告应支付的价款，缺乏事实依据，因案外人并非办理集体土地使用权证的有权机关。经审理查明，2017年5月24日，原告作为甲方、被告作为乙方共同签订《转让协议书》，约定：1、甲方与东莞市清溪镇九乡股份经济联合社于2012年9月22日签订《土地转让合同书》，取得位于东莞市******富士山工业区62800平方米（有用地指标的的面积为57227.3平方米）的集体土地（以下简称标的物）使用权，土地性质为集体工业用地，土地使用期限50年，自2012年9月22日至2062年9月21日（土地使用期限以日后办理的集体土地流转出让证上记载的为准）。甲方拟将标的物使用权转让给乙方。2、标的物面积与土地性质以国土、规划部门的测量、核定为准，土地面积和土地性质的变动不影响本协议的履行。标的物尚未取得集体土地使用证。3、双方一致同意，乙方应向甲方支付的总价款的计算公式为（实际办证面积X1350元/平方米），总价款目前暂定为57227.3平方米X1350元/平方米=77256855元。最终按照实际办证面积为准，实际交付面积和办证面积之差的部分视为赠送面积。4、价值具体支付方式为，第一笔款项自本协议签订且双方与东莞市清溪镇九乡股份经济联合社签订《三方协议》之日起7日内由乙方向甲方支付暂定总价款的60%即46354113元。甲方收到第一笔款项后7日内，应当向乙方移交和标的物相关的所有资料复印件并将标的物交由乙方实际管理和使用。同时，2.2.2条至2.3条对其他款项的支付时间、支付方式进行了具体约定。其后，双方协商一致，同意对《转让协议书》中2.2.2条至2.3条约定的内容进行变更，为此签订《＜转让协议书＞之补充协议》，内容为：2.2.2第二笔款项在《三方协议》签订后，甲方应当配合乙方办理完成标的物在地税的过户登记手续，并将税票交给乙方。自办理完成标的物在地税的过户登记手续之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付本协议暂定总价款的30%作为第二笔款项即23177056.5元。2.2.3自标的物所在地国土分局确定标的物的实际可办证面积之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付本协议暂定总价款的5%作为第三笔款项即3862842.75元。2.2.4自标的物办理完成使用权人为乙方的集体土地使用证之日起7日内（如集体土地使用证在第二笔款项付清之日起一年内未办理完成，则为自第二笔款项付清之日起一年内），乙方向甲方指定账户支付本协议暂定总价款的5%作为第四笔款项即3862842.75元。2.2.5若实际办证面积X1350元/平方米小于乙方支付的前四笔款项之和的，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起7日内，将乙方多支付的部分返还至乙方指定账户，逾期返还的，须向乙方承担逾期返还金额每日万分之五的资金占用费。2.2.6若实际办证面积X1350元/平方米大于乙方支付的前四笔款项之和的，乙方应当在收到甲方的书面通知之日起7日内，将乙方少支付的部分支付至甲方指定账户，逾期支付的，须向甲方承担逾期支付金额每日万分之五的逾期违约金。同时，双方在第三条明确约定《转让协议书》的其他内容不变。前述《转让协议书》、《＜转让协议书＞之补充协议》签订后，被告共向原告支付转让款77198499.8元。2018年11月13日，原告向被告发送《请款函》，要求被告按照58000平方米的土地面积支付剩余土地转让款。庭审中，双方确认尚未办理土地使用权证。另查明，基于原、被告及东莞市清溪镇九乡股份经济联合社同意将位于东莞市******富士山工业区62800平方米土地转让给被告使用的事实，在原告与东莞市清溪镇九乡股份经济联合社于2012年9月22日签订的《土地转让合同书》及2017年5月24日签订的《三方协议》基础上，原告作为甲方、被告作为乙方、东莞市清溪镇九乡婆岭股份经济合作社作为丙方、东莞市清溪镇九乡股份经济联合社作为见证方共同签署了《补充合同书》一份，约定，1、土地位于丙方婆岭村民小组上角，东莞市清溪镇九乡股份经济联合社于2017年6月5日向甲方移交了土地，实际移交土地面积为58000平方米。甲方应将前述土地移交给乙方。2、乙方土地使用期限从2012年9月22日至2062年9月21日止，为期50年。3、丙方和见证方协助乙方办理用地及报建手续，所涉及费用由乙方自行承担，与丙方和见证方无关。4、乙方在土地使用期限内有使用、出租和转让的权利，但土地使用权的转让须经丙方同意。2018年10月19日，东莞市清溪镇九乡股份经济联合社、东莞市清溪镇九乡婆岭股份经济合作社共同出具《结算证明》，证明东莞市清溪镇九乡婆岭股份经济合作社与广东粤林电气科技股份有限公司、东莞市铭振实业投资有限公司于2018年4月16日三方签订的工业用地《补充合同书》，经实际测量并经东莞市清溪镇九乡股份经济联合社、广东粤林电气科技股份有限公司、东莞市清溪镇九乡婆岭股份经济合作社三方及东莞市铭振实业投资有限公司确认该地块面积为58000平方米。现广东粤林电气科技股份有限公司已结清与东莞市清溪镇九乡股份经济联合社、东莞市清溪镇九乡婆岭股份经济合作社的购地款及土地管理费等全部款项。以上事实，有《转让协议书》、《＜转让协议书＞之补充协议》、补充合同书、结算证明、微信聊天记录及附件请款函、粤林红线图、支付价款回单、《付款通知书》及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《转让协议书》、《＜转让协议书＞之补充协议》属双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定及时、全面履行各自义务。本案争议的主要焦点为：1、土地转让款按照何种土地面积计算。2、剩余土地转让款是否已达支付条件。关于第一个焦点，根据《转让协议书》中“乙方应向甲方支付的总价款的计算公式为（实际办证面积X1350元/平方米）”和《＜转让协议书＞之补充协议》中“乙方应向甲方支付的总价款的计算公式为（实际办证面积X1350元/平方米）”、“自标的物所在地国土分局确定标的物的实际可办证面积之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付本协议暂定总价款的5%作为第三笔款项”、“自标的物办理完成使用权人为乙方的集体土地使用证之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付本协议暂定总价款的5%作为第四笔款项”、“若实际办证面积X1350元/平方米小于乙方支付的前四笔款项之和的，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起7日内，将乙方多支付的部分返还至乙方指定账户”以及“若实际办证面积X1350元/平方米大于乙方支付的前四笔款项之和的，乙方应当在收到甲方的书面通知之日起7日内，将乙方少支付的部分支付至甲方指定账户”的约定可知，土地转让款最终是按照土地使用权证书上所确定的面积为准予以核算，而土地使用权证书是由自然资源管理部门依职权颁发。原告作为甲方、被告作为乙方、东莞市清溪镇九乡婆岭股份经济合作社作为丙方、东莞市清溪镇九乡股份经济联合社作为见证方共同签署的《补充合同书》以及《结算证明》虽明确实际移交给被告的土地面积为58000平方米，但最终能否全部取得土地使用权证书尚处于未知状态，因此，不应将该58000平方米土地作为核算土地转让款的直接依据。关于第二个焦点，根据《转让协议书》及《＜转让协议书＞之补充协议》的约定，土地转让款由被告分四期支付，第一期和第二期需支付总价款的90%，第三期和第四期分别支付5%，其中，第三期自标的物所在地国土分局确定标的物的实际可办证面积之日起7日内支付，第四期自标的物办理完成使用权人为乙方的集体土地使用证之日起7日内（如集体土地使用证在第二笔款项付清之日起一年内未办理完成，则为自第二笔款项付清之日起一年内）支付。本案中，无证据证明国土分局或自然资源管理部门已确定标的物的实际可办证面积，也即被告向原告支付第三笔转让款的条件尚不成就。根据《转让协议书》约定，土地转让款目前暂定为57227.3平方米X1350元/平方米=77256855元，被告已支付77198499.8元，实际支付的转让款超过了第一笔和第二笔及第四笔约定应支付的款项之和，现第三笔转让款支付条件尚不成就，原告要求支付剩余转让款，本院不予支持。本案需要说明的其他问题，原告要求被告支付剩余土地转让款的条件现在虽不成就，待支付条件成就后，如被告拒不支付剩余土地转让款，原告可另寻法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广东粤林电气科技股份有限公司的全部诉讼请求。本案受理费14714元，由原告广东粤林电气科技股份有限公司负担。前述受理费，原告起诉时已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  朱红奎人民陪审员  尹见群人民陪审员  张福贤二〇二〇年六月二十一日书 记 员  蔡明欢