广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10807号上诉人（原审被告）：深圳市新世界房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道益田路6009号新世界商务中心5303室，统一社会信用代码91440300279380118G。法定代表人：黄伟，董事长。上诉人（原审被告）：深圳市西岭股份合作公司，住所地广东省深圳市罗湖区莲塘西岭新村综合办公楼三楼，统一社会信用代码91440300192310512U。法定代表人：魏锦锋，董事长。被上诉人（原审原告）：龙玥，女，汉族，1995年11月4日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）、深圳市西岭股份合作公司（以下简称西岭公司）因与被上诉人龙玥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初25387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人新世界公司上诉请求：改判新世界公司无需向龙玥支付迟延办证违约金269050元，一审、二审全部诉讼费用由龙玥承担。上诉人西岭公司上诉请求：改判西岭公司无需向龙玥支付迟延办证违约金269050元，一审、二审全部诉讼费用由龙玥承担。被上诉人龙玥辩称：本案系上诉人原因造成房地产初始登记延迟，龙玥未在约定期限内取得房地产证，上诉人应承担违约责任。迟延办证的诉讼时效应自龙玥2017年12月收到深圳市中级人民法院二审判决时间开始计算。龙玥向一审法院起诉请求判令：1.新世界公司、西岭公司向龙玥支付逾期办理房地产权利凭证的违约金266949元(计算标准：按约定应在2015年8月17日前办出房地产权利凭证，实际出证日期为2016年1月13日，迟延天数为127天，违约金即购房总价款5254892×万分之四×127日=266949元）；2.新世界公司、西岭公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：新世界公司、西岭公司是位于深圳市罗湖区XX街道办事处XX路XXX园的开发建设单位。2013年11月29日，西岭公司（委托方）与新世界公司（受托方）签订《委托书》，约定西岭公司委托新世界公司办理“XXX园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2013年11月8日，龙玥（买受人）与新世界公司、西岭公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定龙玥向新世界公司、西岭公司购位深圳市罗湖区XX街道办事处XX路XXX园第X座XX层XXXX号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积133.82平方米，转让成交价为人民币5254892元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执)》。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第二种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间迗到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，龙玥依约向新世界公司、西岭公司付清购房款。2014年11月25日，XXX园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年10月20日新世界公司、西岭公司办理了“XXX园”的初始登记。2015年10月22日新世界公司向龙玥发出办理房地产证的通知，通知龙玥到新世界公司处领取资料办理不动产权证书。龙玥于2015年12月22日取得了涉案房产的不动产权利证书。本案龙玥于2016年诉至一审法院，请求判令本案新世界公司、西岭公司支付逾期交房的以及延期办证的违约金[(2016)粵0303民初1064号案]，后龙玥变更诉讼请求为判令新世界公司、西岭公司支付逾期交房的违约金。(2016)粵0303民初1064号案民事判决书认定2014年12月20日为案涉房产的交付日期，该判决已经于2016年12月20日生效。一审法院认为，龙玥与新世界公司、西岭公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.新世界公司、西岭公司是否构成延期办证？是否需要支付延期办证违约金？2.新世界公司、西岭公司的诉讼时效抗辩是否成立？对于第一个争议焦点，龙玥和新世界公司、西岭公司确认新世界公司、西岭公司于2014年12月20日向龙玥交付了涉案房产。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，新世界公司、西岭公司在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。据此新世界公司、西岭公司应当在最迟2015年8月17日前为龙玥办理房地产证。关于迟延办证的原因，首先，涉案房产所在项目已于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第一款约定，新世界公司、西岭公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产项目的房地产初始登记，即最晚应于2015年6月17日完成房地产初始登记。而涉案房产所在项目实际上系在2015年10月20日才办理初始登记，开始具备房屋产权转移登记的条件，故新世界公司、西岭公司已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务。其次，龙玥已举证证明涉案房屋未在合同约定的期限办理并取得房地产证，且并非其原因或不可抗力，此时应由新世界公司、西岭公司举证证明其是否存在免责事由。新世界公司、西岭公司虽主张系因黄某归房屋拆迁和深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成延迟办证而非出卖人的原因，但未能提交充分有效的证据予以证明。且深圳市交通运输委员会的复函明确指出新世界公司、西岭公司未按照交委[2011]XXXX号函要求建设项目配套的公交场站等设施，公交场站及配套设施不满足移交要求，因此应认定造成验收迟延的责任在于新世界公司、西岭公司，即本案系由于新世界公司、西岭公司的原因造成房地产初始登记迟延，新世界公司、西岭公司亦未在约定期限内取得房地产证，故新世界公司、西岭公司应承担相应的违约责任。关于违约金的起算日，新世界公司、西岭公司已于2014年12月20日将涉案房产交付给龙玥，其最迟应于2015年8月17日前为龙玥办理房地产证，故延迟办证违约金的起算日应为2015年8月17日。关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至龙玥实际取得房地产证之日止。一审法院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在龙玥积极配合办证的情况下，房地产证应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计至新世界公司、西岭公司通知办证之日起的合理期限止，即2015年10月24日，再加上60个自然日的合理期限，故迟延办证违约金的截止日为2015年12月23日。对于第二个争议焦点，龙玥主张在2016年起诉时诉请主张新世界公司、西岭公司支付迟延交付的违约金，以及迟延办证的违约金。因在庭审过程中龙玥通过调取证据发现新世界公司、西岭公司在2015年的6月才取得相应的竣工验收备案表，因此龙玥方在此过程中变更诉讼请求，主张支付迟延交付违约金，而迟延交付房产后8个月才有办证的违约金，迟延办证是2016年2月，大部分业主的办证时间是2016年1月，因此没有办法计算迟延办证的违约金。一审法院认为，根据（2016)粵0303民初1064号民事判决书认定的事实，2014年12月20日被确认为新世界公司、西岭公司向龙玥交房的时间，故龙玥在收到（2016)粵0303民初1064号民事判决书后才知悉因新世界公司、西岭公司存在迟延办证的情形而自身权利受到侵害，因此龙玥主张新世界公司、西岭公司支付迟延办证违约金的诉，诉讼时效应当从（2016)粵0303民初1064号民事判决书生效之日开始起算，据此龙玥于2019年7月因本案诉至一审法院并主张新世界公司、西岭公司支付迟延办证的违约金并未超过民法总则规定的诉讼时效。新世界公司、西岭公司抗辩称龙玥的起诉已经超过诉讼时效无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据一审法院上述认定，新世界公司、西岭公司支付违约金的起算日应为2015年8月17日，即此时龙玥可以向新世界公司、西岭公司主张违约金，迟延办证违约金的截止日为2015年12月23日。关于违约金的计算标准，依照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，对于延期办证时间未迖到120日的按日万分之三计算；对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。新世界公司、西岭公司延期办证达到了128日，故本案应当适用日万分之四的标准。因此，新世界公司、西岭公司应向龙玥支付迟延办证违约金269050元（以房产总价款5254892元为基数，按日万分之四的标准，自2015年8月17日起计至2015年12月23日止共128日）。龙玥在诉讼请求中主张违约金为266949元系对其自身权利的处分，一审法院予以认可。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、新世界公司、西岭公司应于判决生效之日起七日内向龙玥支付迟延办证违约金人民币266949元。二、驳回龙玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2652元，由龙玥负担人民币352元，由新世界公司、西岭公司负担人民币2300元。上述费用龙玥已经预交，新世界公司、西岭公司应自判决生效之日起将其应负担部分迳付龙玥。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、新世界公司、西岭公司是否对延期办证事实存在过错责任；二、龙玥关于违约金的主张是否已过诉讼时效。对于无争议事项，本院予以确认。关于第一个争议焦点，本院认为，新世界公司、西岭公司于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，新世界公司、西岭公司应当最迟分别于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内、240日内完成房地产初始登记、办理房地产证，即于2015年6月17日前完成房地产初始登记，2015年8月17日前为龙玥办理房地产证，而实际上新世界公司、西岭公司在2015年10月20日才为涉案房产办理初始登记，其行为已构成迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务。新世界公司、西岭公司主张系因黄某归房屋拆迁和深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成，而非其过错导致涉案房产迟延办证，但并未提交充分有效的证据予以证实，亦未提交证据证明其未在合同约定期限内办理并取得房地产证系龙玥或不可抗力造成，一审法院有关造成验收迟延的责任在于新世界公司、西岭公司的认定无误，本院予以维持。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，本案中，（2016）粤0303民初1064号民事判决确认了交房时间，故只有待该判决在2016年12月20日生效后，方可明确西岭公司、新世界公司是否迟延办证及迟延办证的具体开始时间，以及迟延办证导致龙玥权利受到侵害的具体情形。因当时《中华人民共和国民法通则》尚未废止，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才开始施行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案适用三年的诉讼时效规定，在2019年12月才超过诉讼时效，故龙玥于2019年7月主张本案权利并未超过三年的诉讼时效。新世界公司、西岭公司关于违约金请求已过诉讼时效的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据本案查明的事实可知，本案应在2015年8月17日前办出房地产权利凭证，但实际出证日期为2015年12月22日，迟延天数为127天。经核对，一审认定违约金数额无误，本院予以维持。综上，上诉人新世界公司、西岭公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计10608元，由深圳市新世界房地产开发有限公司负担5304元（已预交）、由深圳市西岭股份合作公司负担5304元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年七月十三日书记员 付红萍（兼）