湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初494号原告：余璐，男，1982年12月20日出生，汉族，河南省信阳市潢川县人，住宜都市。委托诉讼代理人：王小芹，系余璐妻子。原告：王小芹，女，1987年8月29日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告余璐、王小芹诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告王小芹、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余璐、王小芹向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计4662元。2.被告退回交付房屋之前违规收取物业管理费1411元。3.被告按照合同约定的交房期从2015年12月30日至2017年8月30日截止给业主合格交房后，交房延期期间看房车马费1000元。4.被告支付交房延期期间的违约期间误工费1000元。5.被告支付交房延期期间的违约期间精神损失费1000元。6.被告向原告支付该商品房所有权登记延迟的违约金共计5958元。7.本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2015年2月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告九州丽景苑6－1003号房屋一套，房屋总价款383432元人民币，原告依约交付了房款，被告应于2015年12月30日前交付房屋，但被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程验收证明书》，符合交房条件，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金、逾期办证违约金和车马费、误工费等一些费用。其中逾期交房时间为608天，逾期办证时间为518天。被告九州方园公司辩称：1.答辩人与原告于2015年2月13日签订《商品房买卖合同》将其开发的九州丽景苑6-1003室出售给原告，约定2015年12月30日向其交房，实际于2016年3月10日向原告交付了案涉房屋6-1003室。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，通知交房方式为报刊公告的方式，答辩人已于2015年11月26日通过三峡商报登载了交房公告通知于2015年11月28日开始办理交房手续。3.原告应当于交房公告之日起，根据双方签订的合同第九、十一条约定的交付条件查验收房，“……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所商品房质量有明显缺陷的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。”只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋有上述问题并拒绝交接，答辩人承担延期交房的责任。这充分说明，原告与答辩人交接，并因发现问题并拒绝交接是条件，只有满足这一条件，答辩人才承担责任，原告自交房公告至实际收房期间从未查验收房，也未因不符合交房条件而拒绝收房，不符合答辩人承担逾期交房违约责任的条件，其要求承担交房公告之日至取得竣工备案证时间2017年8月30日的逾期交房违约金不能成立。4.由于原告于实际收房之日2016年3月10就已明知答辩人未取得竣工备案证而未达到交房条件，自该日起算至原告起诉之日2020年4月30日期间为4年有余，已经超过了法定的诉讼时效3年，其胜诉权消灭，人民法院应当不予支持。5.答辩人已2017年8月30日取得竣工备案证明，符合办理不动产权证转移登记的全部条件，但因原告主观上怠于行使办理不动产转移登记的权利，并未及时向答辩人及登记部门提出申请，一直到2019年8月26日才完成不动产转移登记，显然是原告自身原因迟迟不办理不动产转移登记手续的。6.原告于2016年3月10日收房时是对照合同约定查验收房的，于当日就已明知被告尚未取得备案证；同时在实际收房之日起90日（2016年6月9日）就是办理产权转移登记的截止时间，已明知被告于该截止不能办理产权转移登记，至向人民法院起诉主张权利的时间，早已超过法定的3年诉讼时效，其胜诉权已消灭，因此不管最终查明的事实如何，人民法院均应按时效制度驳回其全部诉讼请求。综上，原告因在答辩人公告通知交房后由于自身原因没有在合理时间办理交房手续，不存在查验房屋，更没有因未达到交房条件而拒绝收房的情形，且距起诉时已超过了法定诉讼时效，因上述两项诉请不能成立，其他诉请更不能成立，请法院依法予以驳回全部诉请。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告余璐、王小芹与被告九州方园公司于2015年2月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告余璐、王小芹购买被告九州方园公司九州丽景苑6－1003号房屋一套，房屋总价款383432元人民币。原告余璐、王小芹已在合同约定的时间内付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》）……；第十条约定逾期交付责任，逾期超过90日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金；第十一条约定，商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量等核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理；第十五条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，出卖人只负责按约定期限提供符合办理房地产权属登记的资料，因买受人自身原因造成在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人不承担责任。另查明,原告余璐、王小芹与被告九州方园公司于2016年3月10日办理九州丽景苑6－1003号房屋交付使用手续。原告余璐、王小芹于2019年8月26日取得产权证。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑6号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告余璐、王小芹与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2015年12月30日前，在2015年12月31日原告余璐、王小芹就应该知道自己的合格收房的权利是否受到损害。合同约定，因被告九州方园公司的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，被告九州方园公司应该承担相应责任，原被告双方于2016年3月10日办理了交房手续，原告余璐、王小芹应该在2016年6月10就应当知道自己办理房屋登记的权利是否受到损害。原告余璐、王小芹在2020年5月才向本院起诉，已过了三年的诉讼时效期间，原告余璐、王小芹也未向本院举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长情形。因此，原告余璐、王小芹要求追究被告九州方园公司逾期交房、逾期办证的违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于原告余璐、王小芹要求退还物业费的问题，因与本案不属于同一法律关系，而且诉讼主体不适格，本院不予支持。关于原告余璐、王小芹要求被告承担因延期交房的损失如租房费、车马费、精神损失费、误工费等均未提供证据证明，也没有合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告余璐、王小芹的诉讼请求。案件受理费176元，因适用简易程序减半收取88元，由原告余璐、王小芹负担。本判决为终审判决。审判员  徐**二〇二〇年七月二十五日书记员  邹 清