黑龙江省桦南县人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0822执异10号案外人：纪娟，女，1974年4月21日出生，汉族，现住桦南县。申请执行人：桦南县农村信用合作联社，住所地桦南县新兴路42号。法定代表人：宫秀英，系理事长。被执行人：靳海霞，女，1974年2月12日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区。本院在办理申请执行人桦南县农村信用合作联社与被执行人靳海霞金融借款合同纠纷一案过程中，案外人纪娟于2020年7月1日对本院作出的（2018）黑0822执673号执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人纪娟称：请求解除对座落在桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门一、二层房屋的查封，并停止评估、拍卖的执行。事实及理由：2012年9月17日，案外人与桦南县鑫隆房地产开发有限公司（实际开发人**挂靠公司）签订了“商品房买卖合同”，案外人纪娟以278060元的价款购买了桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门一、二层房屋（以下简称涉案房屋）购买后案外人纪娟实际入住使用至今，对涉案房屋具有所有权，没有办理房屋产权登记的原因系开发商欠税所导致。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“未办理产权登记不影响商品房买卖合同的效力”。因实际开发人**与靳海霞的特殊关系，**为贷款利用靳海霞办理对涉案房屋产权证，并办理借款抵押登记，但靳海霞对涉案房屋仍不具有所有权，因为涉案房屋在靳海霞办理产权登记之前就已经出售给案外人纪娟了，并且案外人一直依法占有使用至今，靳海霞不是该涉案房屋的真实物权人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“人民法院不得查封、评估、拍卖房屋”。因此，人民法院应当停止对涉案房屋的执行，保护案外人对涉案房屋的所有权。案外人纪娟为证明其主张，向本院提供了商品房买卖合同复印件一份、收据复印件一份、物业费收据复印件7张、电费收据复印件一张、水费收据复印件一张、房屋租赁合同复印件两份及在逃人员登记信息表复印件一份。申请执行人桦南县农村信用合作联社辩称：借款人靳海霞2013年7月1日在我社申请三年循环类贷款，到期日期2016年7月1日，借款金额300000元，抵押物位于桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门1-2层，一层房产证号为桦房权证桦字第2013000584号，面积44.28平方米，二层房产证号为桦房权证桦字第2013000570号，面积94.75平方米。2013年7月1日在我社办理贷款，同时也在桦南县房地产管理局作了抵押登记，一楼他项权利证号为桦房他证他字第20130931号，二楼他项权利证号为桦房他证他字第20130932号。所以我社不认可异议人提出的异议申请。被执行人靳海霞辩称：1、2012年9月正是房屋销售最好时期，**没有在2012年9月17日与纪娟签订任何买卖合同，我怀疑合同和收据的真实性。2、2012年9月售楼处商铺的对外销售价格5000元至5500元平方米，2011年6月开盘促销价格也是3900元起，所以纪娟提出的这个价格卖给她，明显不符合市场价格规律，也是不可能的。3、对异议书中提出的因没钱交税就没办理产权证的说法也是不认同的。**欠税是在2014年开始的，2012年至2014年两年，**正常交税并办理了近20家的产权证，我这个房子就是那个时候办理的。如果**跟纪娟关系好卖他便宜，那**为什么不第一时间给纪娟办证？4、我和**关系好，我把大连的房子卖了，把钱投资在这个项目上，**为了还我钱把这个商铺（涉案房屋）抵给我，我手续合法并在国家机关办理了产权证，合理合法。我去银行抵押贷款手续齐全，钱我用了在佳木斯买的房子。纪娟说因为我和**关系好为了贷款用我的名不符合事实，从法律角度讲我对该房屋拥有所有权。该涉案房屋抵押给银行后我不想出租，用链条锁锁上房门，我平时在佳木斯不在桦南，就没有关注涉案房屋，纪娟说她一直占用涉案房屋，我将因为纪娟的非法占用进行法律诉讼。5、2014年我听**说“在纪娟老公刘顺海那借了高利贷，因为刘顺海在**那上班，所以前期没有抵押手续只有借条，后期刘顺海看**资金链断了，后补一些手续。现在国家对高利贷不认可是非法的，我现在怀疑纪娟这个手续是高利贷，我会让**他们报案处理。6、我自己的房子手续真实，产权清晰，国家机关验证发的产权证，抵押给银行审核通过，没有还贷至今限高，如果这样都不认可，我将去省纪委，省巡视组上访讨说法。本院经审查查明，2017年7月24日，本院作出的（2017）黑0822民初1091号民事调解书，其主要内容是：1、被告靳海霞于2017年8月15日前偿还原告桦南县农村信用合作联社借款本金300000元及利息、罚息、复利（截止2017年3月20日之前利息、罚息、复利69745.94元，2017年3月21日以后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算到实际清偿之日）。2、被告不履行上述条款确定的还款义务，依法拍卖、变卖被告所有并抵押的位于桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门（二层）房屋所有权证号为2013000570，房屋他项权证号为20130932和位于桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门（一层）房屋所有权证号为2013000584，房屋他项权证号为20130931的房屋所得的价款原告有优受偿权。该民事调解书生效后，被告靳海霞未履行民事调解书所确定的义务，申请执行人桦南县农村信用合作联社向本院申请强制执行。本院作出了（2018）黑0822执673号执行裁定，查封并评估、拍卖被执行人靳海霞所有的位于桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门（二层），（所有权证号为2013000570、他项权证号为20130932）和位于桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门（一层），（所有权证号为2013000584、他项权证号为20130931）的房屋，案外人纪娟对本院（2018）黑0822执673号执行裁定提出异议，要求解除对涉案房屋的查封，停止执行。另查明，2012年9月17日，案外人纪娟与桦南县鑫隆房产开发有限责任公司**签订购房合同，纪娟以每平方米2000元的价格总价款278060元购买C号楼21号房壹代贰层商服楼（系春天花园三期3号楼南侧西数21门1-2层商服楼）并于当时交付全部价款。2012年10月1日案外人纪娟接受涉案房屋并装修后居住。该涉案房屋分别于2017年4月2日至2018年4月2日租赁给康淑霞，2018年9月3日至2019年9月3日租赁给管瑜会，现在由纪娟本人居住。另外2015年11月26日在逃人员登记信息表证实，2011年6月，**挂靠桦南县鑫隆房产开发有限责任公司，使用该公司资质开发春天花园三期工程，**为该工程的纳税义务人，发生纳税后，未如实向税务机关申报纳税，经税务机关依法下达追缴通知后，不补缴纳税款，涉嫌逃税人民币3555646.34元。由于**欠税导致纪娟所购买的涉案房屋在当时的情况下不能办理产权登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人纪娟的异议理由完全符合该法律规定，因此，纪娟享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止本院（2018）黑0822执673号执行裁定查封、评估、拍卖位于桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门（二层）（所有权证号为2013000570、他项权证号为20130932）和位于桦南县春天花园三期3号楼南侧西数21门（一层）（所有权证号为2013000584、他项权证号为20130931）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。审 判 长  孙云广审 判 员  孙庆才人民陪审员  张晓冬二〇二〇年七月十日书 记 员  李 伟