浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2697号 上诉人（原审被告）：杭州卓成办公家具有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路888永和大厦A座406室，统一社会信用代码：91330104731997908A。 法定代表人：包建国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙勇，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州中澳装饰家私有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路1179号-8。统一社会信用代码：91330104609161218C。 法定代表人：莫云仙，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈玉华、孙江周，公司员工。 上诉人杭州卓成办公家具有限公司（以下简称卓成公司）因与被上诉人杭州中澳装饰家私有限公司（以下简称中澳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初4898号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人卓成公司的法定代表人包建国及其委托诉讼代理人孙勇、被上诉人中澳公司的委托诉讼代理人陈玉华、孙江周到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2012年12月1日，中澳公司（甲方）与卓成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于××路××号××大厦××楼××整层出租给乙方使用，租赁面积以现场实际面积为准共计2700平方米左右，租赁期限自2012年12月1日起至2032年11月30日止，租金标准以乙方对外转租的租金为准（空置、甲方及第三方暂借使用的房屋不计租金），租金已包括物业管理费、电梯费及公共能耗费等，乙方租赁区域内的水、电、电话、网络等费用由乙方向相关公共服务部门交纳。同日，双方又签订《补充合同》一份，约定：鉴于乙方已经及将要为甲方向杭州联合银行九堡支行贷款提供担保，乙方为甲方向杭州联合银行九堡支行贷款提供了最高额650万元的担保，甲方为孙江周向殷国娟借款150万元提供了保证担保，为落实《房屋租赁合同》未尽事宜，就相关事项补充如下，如乙方向杭州联合银行九堡支行承担了担保责任或孙江周（或甲方）未归还殷国娟全部借款的，租金优先抵偿孙江周欠殷国娟的借款，再抵偿乙方的代偿款，直至全部冲抵完毕为止。抵偿后乙方继续租用房屋的则按年向甲方支付租金。因甲方之前已将位于二层房屋出租给了齐约雷、位于三层的240平方米房屋出租给了朱方邀、位于三层的125平方米房屋出租给了沈彩虹、位于八层的200平方米房屋出租给了薛勤彬、位于八层的300平方米房屋出租给了杜斯明，甲方应保证五承租人分别与乙方另订租房协议，由乙方将相应房屋分别转租给齐约雷、朱方邀、沈彩虹、薛勤彬、杜斯明，自2012年12月1日后的租金归乙方收取（如甲方收取了超出2012年12月1日后的租金的，甲乙方的租金相应扣减）。 根据双方签订的《补充合同》，2012年12月1日中澳公司（甲方）、卓成公司（乙方）、与案外人薛勤彬（丙方）、朱方邀（丙方）、沈彩虹（丙方）、杜斯明（丙方）、齐约雷（丙方）分别签订《三方协议》，约定甲方与丙方签订的《租房协议》中权利义务转让给乙方，自2012年12月1日起由乙方与丙方履行租房协议，丙方已付的房租或押金等由甲乙方自行结算，对甲方已收取的房租或押金乙方不得从（重）新要求丙方支付。 原审法院另查明：2010年7月28日，案外人齐约雷与中澳公司签订《租房协议》，约定租用位于中澳大厦二层房屋五年，第一年租金38万元、第二、三年每年递增5%，第四、五年每年递增10%，第二年租金399000元，第三年租金418950元，第四年租金460845元，第五年租金506929元；租赁期自2010年8月23日至2015年8月22日，租金一年一付，先付后租，合同签订日付清第一年租金38万元，其余租金于每年7月20日付清当年租金。2012年8月23日-2013年8月22日的租金庭审中卓成公司陈述已由中澳公司收取，中澳公司认可仅收取了2012年11月30日前的租金，《三方协议》签订后即2012年12月1日之后的租金由卓成公司收取。 2011年8月11日，中澳公司与案外人朱方邀签订《租房协议》，约定朱方邀租用位于中澳大厦三层面积240平方米房屋，租期三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，第一年租金115200元，第二年租金递增5%为120960元，第三年租金递增10%为133056元。租金一年一付，先付后租，合同签订日付清第一年租金，2012年7月1日及2013年7月1日付清当年租金。合同签订后，中澳公司收取了前两年的租金，第三年租金由卓成公司收取。 2012年11月30日，案外人薛勤彬与中澳公司签订《租房协议》，约定薛勤彬租用位于中澳大厦八层面积250平方米房屋，第一年租金15万元，第二年递增5%；租期自2012年12月10日起至2014年12月9日，先付后租，合同签订日付清当年租金15万元。庭审中，中澳公司陈述记不清是否已收取第一年租金，卓成公司亦陈述未收取第一年租金，第二年薛勤彬退租。 2013年7月1日，卓成公司作为中澳公司因中澳大厦八层（面积为410平方米）租户杜斯明在《三方协议》签订后未向卓成公司支付2013年5月1日至2014年4月30日的租金为诉求，以房屋租赁合同纠纷一案向杭州市江干区人民法院起诉。2013年10月8日，杭州市江干区人民法院作出（2013）杭江九民初字第136号民事判决书，认定：“2012年5月1日，杜斯明与中澳公司签订租房协议一份，约定其租用位于××路××号××大厦××楼××平方米的房屋，租用期为2年，从2012年5月1日起至2014年4月30日止，租金共计221400元。同日中澳公司出具收款收据一份，确认收到2012年5月1日起至2014年4月30日止的房屋租金221400元”；“杜斯明已支付的租金卓成公司不能重复收取”。判决驳回卓成公司的诉讼请求。该案审理过程中，双方确认杜斯明承租的中澳大厦八楼实际面积为300平方米。 2013年7月1日，卓成公司作为中澳公司因中澳大厦三层（面积为125平方米）租户沈彩虹在《三方协议》签订后未向卓成公司支付2013年3月20日至2014年3月19日的租金为诉求，以房屋租赁合同纠纷一案向杭州市江干区人民法院起诉。2013年10月8日，杭州市江干区人民法院出具（2013）杭江九民初字第137号民事判决书，认定：“2012年9月19日，中澳公司出具收款收据一份，确认收到2012年9月20日起至2013年9月19日止的房屋租金64575元”，“中澳公司已经收取的房租或押金，中澳公司不得重新要求卓成公司支付。因此2013年3月20日至2013年9月19日止的半年租金中澳公司不得再向卓成公司主张。但2013年9月20日至2014年3月19日止的半年租金33075元，卓成公司应向中澳公司支付”，据此判决沈彩虹支付卓成公司2013年9月20日至2014年3月19日止的房屋租金33075元。中澳公司与沈彩虹在2012年3月13日签订的《租房协议》中约定第一年租金63000元，第二年租金66150元，第三年租金72765元。 卓成公司自认自2012年12月1日至2017年12月31日期间收取租金3434067.09元，该金额中包含沈彩虹2013年9月20日至2015年3月19日期间的租金16600元；齐约雷2013年8月23日至2015年8月22日租金767774元；朱方邀2013年8月1日至2014年7月31日租金95000元。2018年1月1日至2018年6月30日卓成公司自认实际收取房租425668.65元。 原审法院又查明：2011年4月9日，中澳公司与案外人博大纺织签订《租房协议》，约定博大纺织租用中澳大厦八层总面积63.93平方米房屋，租用期为八年，从2011年5月10日至2019年5月9日，合同签订日一次性支付八年租金共计282183元。 原审法院还查明：2014年4月18日，杭州联合农村商业银行股份有限公司九堡支行出具代偿证明，内容为：兹有中澳公司在我行贷款发生逾期，由浙**瑞工艺品有限公司受卓成公司委托在2013年12月24日为中澳公司代偿本金2185541.60元、2200000元、2100000元；由卓成公司在2013年12月31日代偿利息61973.36元、62148.08元、59098.29元，合计代偿6668761.33元。 该案在审理过程中，中澳公司于2018年11月20日向该院申请对××路××号××大厦××楼××层在2013年-2018年的租金进行评估。该院于2018年12月3日委托桐庐盛强价格评估有限公司对租金价格进行评估。2019年4月8日桐庐盛强价格评估有限公司出具了桐盛估〔2019〕估字第Ｆ01号房地产估价报告。庭审中，因估价人员未能就该房地产估价报告中认定的租金价格作出合理说明，该房地产估价报告不能作为定案依据。该院于2019年7月8日再次委托杭州诚正价格评估咨询有限公司（2019年11月4日更名为浙江诚正价格评估有限公司）对租金价格进行评估。2019年10月29日，该公司出具价格评估报告（杭诚价【2019】评字Ｇ第099号），评估结论：中澳大厦二、三、八层房屋在评估基准日（期）2013年的租赁价格为人民币1.34元／天？平方米，第二年起按2013年租赁单价每年递增5%至2018年止。中澳公司于2019年12月19日向该所支付评估费42700元。 卓成公司于2018年11月20日向该院申请对××路××号××大厦××楼××整层的面积进行测绘。该院委托杭州市房地产测绘公司进行测绘。测绘过程中因需提供整幢房屋的建筑平面图，而中澳公司不能提供，2019年5月13日，杭州市房地产测绘公司退回测绘。 原审法院再查明：杭海路1179号中澳大厦于1997年9月取得国有土地使用证，编号：杭江出国用（97）字第14号；土地用途：工业用地；使用年限：1997年9月16日-2047年9月15日；土地面积：3363.3平方米，土地使用者：杭州中澳装饰家私有限公司。截至开庭日该宗土地上建房屋未取得房屋产权证书、亦无建筑规划许可证。2012年12月1日，双方在签订《房屋租赁合同》时，卓成公司要求中澳公司提供房屋相关权属证书，中澳公司向卓成公司出示了土地规划许可证及土地证复印件。现中澳公司起诉至原审法院，请求：1、双方于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》无效；2、卓成公司向中澳公司支付房屋占有使用费894960元（从2012年12月1日起暂算至2018年1月31日止为9170820元，该款与孙江周欠殷国娟的借款，卓成公司为中澳公司提供担保的代偿款相互抵销后，还应支付170820元；2018年2月1日起暂计算至2018年6月30日的房屋占有使用费为724140元，两项合计894960元，中澳公司保留自2018年7月1日起至房屋腾退完毕止主张房屋占有使用费的权利）；3、卓成公司立即将位于××路××号××大厦××层××层，总面积2700平方米房屋返还中澳公司；4、该案诉讼费、保全费、评估费由卓成公司承担。 原审法院认为，案涉出租房屋××路××号××大厦××楼××层截至开庭日未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故案涉《房屋租赁合同》应属无效。《补充合同》系《房屋租赁合同》的从合同，主合同无效，从合同亦无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故卓成公司应将案涉房屋返还给中澳公司。《房屋租赁合同》无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该案中，双方签订的《房屋租赁合同》中对租金的收取约定为：“租金标准以乙方（卓成公司）对外转租的租金为准”。双方在签订《房屋租赁合同》时，存在中澳公司已将部分房屋出租给案外人薛勤彬、齐约雷、沈彩虹、杜斯明、朱方邀的情形，且与该五户租户签订过《租房协议》，《租房协议》中对租金有明确约定，双方及五户租户就2012年12月1日后该五户租户的租金由卓成公司收取的事实，分别签订过《三方协议》，说明双方对该五户租户的租金标准均是明知、认可的，故卓成公司应向中澳公司承担的涉及该五户租户在《租房协议》约定的租赁期内的房屋使用费应以《租房协议》约定的租金为准。 卓成公司自认自2012年12月1日至2018年6月30日期间实际收取的中澳大厦二、三、八层房屋租金为3859735.74元，该金额中包含沈彩虹2013年9月20日至2015年3月19日期间的租金16600元；齐约雷2013年8月23日至2015年8月22日租金767774元；朱方邀2013年8月1日至2014年7月31日租金95000元，合计879374元。该三笔租金与上述三租户签订的《租房协议》中约定的金额不一致，应以《租房协议》中约定的金额为准。根据《租房协议》约定及（2013）杭江九民初字第137号民事判决书的认定，卓成公司收取的沈彩虹在2013年9月20日至2015年3月19日期间的租金为105840元；齐约雷在2013年8月23日至2015年8月22日的租金967770元；朱方邀在2013年8月1日至2014年7月31日的租金133056元，合计1206666元。故在2012年12月1日-2018年6月30日期间卓成公司实际收取的房屋占用使用费应为1206666+（3859735.74-879374）=4187027.74元。 中澳公司庭审中否认收取过齐约雷交付的2012年8月23日-2013年8月22日的租金，仅认可收取了2012年11月30日前的租金，并认为在《三方协议》签订后即2012年12月1日之后的租金由卓成公司收取，但根据中澳公司与齐约雷签订的《租房协议》中对租金的支付时间约定为：租金一年一付，先付后租，合同签订日付清第一年租金38万元，其余租金于每年7月20日付清当年租金。说明齐约雷在2012年8月23日-2013年8月22日期间的租金应于2012年7月20日支付中澳公司。而《三方协议》签订于2012年12月1日，晚于租金交付时间，中澳公司未举证证明2012年12月1日后的租金卓成公司已收取，该院依《租房协议》约定付款时间认定中澳公司收取了齐约雷2012年8月23日-2013年8月22日的租金418950元。 对于中澳公司是否收取了案外人薛勤彬第一年租金问题，根据中澳公司与薛勤彬签订的《租房协议》约定：第一年租金15万元，第二年递增5%；租期自2012年12月10起至2014年12月9日，先付后租，合同签订日付清当年租金15万元。庭审中，中澳公司陈述记不清是否已收取第一年租金，卓成公司亦陈述未收取第一年租金。中澳公司与薛勤彬的《租房协议》签订时间为2012年11月30日，而《三方协议》签订于2012年12月1日，晚于《租房协议》约定的租金交付时间，中澳公司未举证证明第一年的租金卓成公司已收取，该院依《租房协议》约定付款时间认定中澳公司收取了薛勤彬第一年的租金。 关于双方争议的中澳大厦三、八层部分交付的问题，卓成公司提供了中澳公司与案外人博大纺织签订的《租房协议》，协议约定博大纺织租用中澳大厦八层总面积63.93平方米房屋，租用期从2011年5月10日至2019年5月9日，合同签订日一次性支付八年租金共计282183元。中澳公司虽未认可收到过该笔租金，但该协议系中澳公司与博大纺织签订，发生于双方签订《房屋租赁合同》之前，在无《三方协议》约定或有证据表明卓成公司实际收取租金的情况下，不能视为中澳公司向卓成公司交付了该部分房屋，其房屋使用费亦应相应扣除。对于卓成公司提出的中澳公司还向罗荣华出租了八层250平方米房屋，向杭州幻影娱乐有限公司出租了三层约300平方米的房屋以及三楼棋牌房亦未交付给卓成公司的意见，无有效证据证明，该院不予采信。 对于卓成公司对租赁房屋使用面积2700平方米提出的异议，因杭州市房地产测绘公司退回测绘，准确的使用面积无法认定，但卓成公司在与中澳公司签订《房屋租赁合同》时要求过中澳公司提供相应权属材料，而中澳公司除了出示土地规划许可证及土地证复印件外，未能提供其他材料，故卓成公司对案涉房屋的实际情况是明知的，在此情况下，仍在《房屋租赁合同》中约定面积为2700平方米，该院现以合同的约定认定租赁面积为2700平方米。故卓成公司向中澳公司返还的房屋面积应为2636.07平方米。 对于卓成公司提出的杭州诚正价格评估咨询有限公司出具的评估价格剔除了小面积的房屋租金，故评估价格不合理的意见，该院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的是二、三、八层整层面积出租，每层均有约900平方米，评估公司按大面积作为参照标准，无不合理因素，该院予以采信。 中澳大厦二、三、八层房屋租金除卓成公司自认收取2012年12月1日至2018年6月30日期间的租金3859735.74元扣减其自认收取的沈彩虹、齐约雷、朱方邀的租金879374元后为2980361.74元外，还应加上卓成公司按《租房协议》约定向沈彩虹、齐约雷、朱方邀收取的租金1206666元，该两笔金额与该院核算的中澳大厦二、三、八层按评估价格计算2012年12月1日-2018年6月30日期间的房屋占有使用费6079640.01元（已扣减中澳公司与案外人博大纺织签订的《租房协议》中租用中澳大厦八层面积63.93平方米及签订过《三方协议》的五户租户承租期间的面积）存在差额，该差额即为房屋使用费损失。该案中，双方对于《房屋租赁合同》中涉及的出租房屋无房屋权属登记证书、未取得建设工程规划许可证的情形是明知的，《房屋租赁合同》无效，双方均有过错，故房屋使用费损失应由原、卓成公司各半分摊6079640.01元-2980361.74=3099278.27元/2=1549639.14元，再加上卓成公司自认收取的2980361.74元及该院认定的卓成公司按《租房协议》约定收取的沈彩虹，齐约雷，朱方邀租金1206666元,卓成公司应支付中澳公司2012年12月1日-2018年6月30日期间房屋使用费为5736666.88元。 对于卓成公司收取的租金应否冲抵卓成公司向杭州联合银行九堡支行代偿款及孙江周欠殷国娟的借款一节，涉及其他的合同关系，在该案中不宜一并处理，但中澳公司自愿从租金中先抵扣上述债务，不违反法律禁止性规定，予以准许。该案中卓成公司应支付中澳公司的房屋使用费5736666.88元,而卓成公司为中澳公司代付的杭州联合农村商业银行股份有限公司九堡支行借款本息一项金额就已达到6668761.33元,房屋使用费不足以充抵债务，故该院对中澳公司诉请要求卓成公司支付房屋使用费894960元的请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月30日判决：一、确认中澳公司与卓成公司于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》无效；二、卓成公司于判决生效后十日内将位于××路××号××大厦××层××层，总面积约2636.07平方米房屋返还中澳公司；三、卓成公司于判决生效后十日内支付中澳公司评估费42700元的50%计21350元；四、驳回中澳公司的其他诉讼请求。按规定减半收取案件受理费6588.5元，财产保全申请费4995元，合计11583.5元，由中澳公司负担5791.75元，卓成公司负担5791.75元。 宣判后，卓成公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉合同纠纷名为房屋租赁合同，其实质是以中澳公司对其房屋的实际收益作为对卓成公司债权的保障并进行抵偿的合同安排，原审法院将本案案由确定为房屋租赁纠纷并进而确认《房屋租赁合同》及《补充合同》无效错误。2012年12月1日，因卓成公司为中澳公司提供担保及殷国娟（卓成公司法定代表人包建国之妻）对中澳公司实际控制人孙江周借款等形成的债权，为保障债权（含追偿权）实现，双方同时签订《房屋租赁合同》、《补充合同》，作出了由中澳公司将房屋的实际收益权作为保障并予以抵偿的合同安排，其中《补充合同》真实反映了合同产生的原因及双方的真实意思并非以房屋租赁为目的。1、《补充合同》中明确是为降低卓成公司的担保风险及保障殷国娟债权得到落实而签订。其中第一条将担保责任的解除、借款归还等作为租金支付条件，并且对卓成公司承担了担保责任的追偿权、殷国娟债权的实现方式等进行了约定，进一步印证上述合同目的。2、《补充合同》第二条针对三年内未发生担保风险以及中澳公司的担保责任得以解除的情形作出的特别约定，尤其是“双方均可以提出租赁合同提前到期”的约定；进一步证明双方并非以房屋租赁为目的。3、《房屋租赁合同》中“租金标准以乙方（即卓成公司）对外转租的租金总额为准（空置、甲方及第三方暂借使用的房屋不计租金）；以及《补充合同》第三条约定的“如乙方在租赁合同期限内房屋出现部分或全部未实际使用的，则未实际使用期间的租金甲方（即中澳公司〉予以免除，租期顺延”，显然不符合租赁合同的特征，而更能体现中澳公司以房屋的实际的收益抵偿卓成公司债权的实质。4、《补充合同》第五条对现有租房协议所作出的安排，是中澳公司就其所享有的收益权交由卓成公司行使，亦不违反法律规定。综上，卓成公司认为，对于本案的案由以及合同性质的认定，应当以穿透式审判思维，查明真实意思，探求真实的法律关系。很显然，本案的争议焦点并不是卓成公司与中澳公司之间的租赁合同是否无效，而是中澳公司以其对房屋的收益权为卓成公司的债权提供保障或者进行抵偿是否违反强制性法律规定。很显然，中澳公司对案涉房屋享有收益权，并不会也不应因该房屋未办理建设工程规划许可证或产权证而丧失，而该等出租收益权用于清偿其对卓成公司的债务并不违反法律规定。二、退言之，即便《房屋租赁合同》具有租赁合同的特征而被认定为无效，《补充合同》也不能认定为无效。《补充合同》虽然约定与《房屋租赁合同》效力相同，但明确“如有出入以本补充合同为准”，由此，《补充合同》具有独立性和优先效力，可以而且应当作出独立的评价，而不是依附于《房屋租赁合同》的从合同。基于前述对其内容合法性的分析，卓成公司认为《补充合同》亦不能认定为无效。三、原审法院判决《房屋租赁合同》、《补充合同》无效，不仅违背双方真实意思，而且为中澳公司因合同无效而获益，原审法院适用法律明显错误。《房屋租赁合同》第四条租金标准的约定，《补充合同》第三条的特别约定均以房屋的实际使用为标准，空置、第三方使用及部分或全部未实际使用的，均不计算租金，这充分体现以实际使用的收益权为卓成公司债权实现的保障的实质，而且明确了权利义务边界。原审法院将三层2700平方米按照评估价计算的占有使用费作出评价有悖于当事人的约定，而且导致中澳公司因合同无效而获益，有悖于法律规定。从判决的法律效果和社会效果来看，该判决不仅与先前的生效判决相冲突，而且造成中澳大厦大量的租赁合同关系及交易不稳定，不符合当前的司法政策精神。四、退一步，即便房屋租赁合同无效，原审法院对于占有使用费及损失的认定亦存在错误。1、原审法院认定卓成公司承租了2636.07平方米（2700平方米扣除博大纺织63.93平方米）明显错误。其一，原审法院委托测绘机构对案涉房屋面积进行测绘，但无故终止；其二，合同明确了空置、中澳公司及第三方暂借使用及未实际使用期间的房屋不计算租金；其三，除卓成公司自认实际使用的房屋外，中澳公司未举证证明其余房屋交付给卓成公司的事实，应由其承担不利后果；其四、合同无效也应参照合同中明确的实际使用面积及实际使用期间计算租金的原则，未使用部分的房屋面积及未实际使用期间亦不应计算在内。2、杭诚价【2019】评字G第099号《价格评估结论书》的依据不合理，所作出的评估结论尤其是每年递增5%的结论与市场实际不符，卓成公司恳请重新评估。3、中澳大厦主楼三层棋牌房（约285平方米〉系《房屋租赁合同》中约定的甲方自用的房屋，该房屋的租金857419元按照原审法院的计算标准计算）应予扣除。原审中，中澳公司就该祺牌房是否交付作出前后矛盾的陈述，在中澳公司没有交付房屋证据的情况下，原审法院将约285平方米的祺牌房的租金作为6079640.01元房屋占有使用费的组成部分明显错误。4、中澳大厦主楼三层约250平方米房屋，系由中澳公司于2013年2月1日出租给杭州幻影娱乐有限公司，后由中澳公司租赁给朱宏，该房屋的租金815760元（按照原审法院计算标准计算）应予扣除。卓成公司在原审中提交的杭州幻影娱乐有限公司房屋租赁备案证及在市场监督管理局备案的《租房协议》等与作为复印件提交的《租房协议》充分证明中澳公司出租中澳大厦主楼三楼部分房屋的事实，原审法院以无有效证据证明不予采信明显错误。5、中澳大厦主楼八房约250平方米房屋，系由中澳公司出租给罗荣华，该房屋自2012年12月1日至2015年12月10日期间的租金约247772.5元（按照原审法院计算标准计算）应予扣除。卓成公司提交的《租房协议》应予确认，卓成公司将进一步提供证据予以补强。6、原审法院对中澳公司收取中澳大厦主楼二层租户齐约雷2013年8月20日之后的租金20万元不予认定错误。此外，原出租给齐约雷二层房屋后，由齐约雷与**各半承租，因中澳公司原因（强行拆除及楼道不能进出等）房屋不能使用，导致**于2017年9月退租，齐约雷已报案，因此二层房屋应计算至2017年9月而不能计算至2018年6月30日。7、原承租人沈彩虹在签订三方协议后于2014年3月19日提前退租，卓成公司于2014年7月5日将该房屋出租给陈小伟，陈小伟租金已计算在3859735.74元实际收取租金内，原审法院仍将沈彩虹2014年3月20日至2015年3月19日的租金72765元计算在内，属于重复计算，该72765元应予扣除。五、原审法院没有针对案涉房屋由于历史的原因，审批手续不完善而未登记的实际情况，仅仅以本案所涉的房屋未取得建设工程规划许可证，按法定其合法性是错误的。中澳公司是1996年4月取得建设用地规划许可证，当时办理规划许可的附图就确定了建筑物结构符合城市规划建设的要求。后来中澳公司在1997年7月取得国有土地使用权证，在自1999年以来的历次拆违清理行动当中，因属于历史原因，手续不完善，未登记有被列入违法建筑。同时，由于中澳公司涉及到大量的债务未履行而被强制执行，有逃避债务的嫌疑。中澳公司没有去取得涉案房屋的合法的产权证明，怠于行使权利。因此，恳请法庭依法能够查明中澳大厦建设的合法性，进而依法作出裁决。综上，请求：1、依法撤销（2018）浙0104民初4898号民事判决书；2、驳回中澳公司原审诉讼请求；3、本案诉讼费用、评估费、财产保全等费用全部由中澳公司承担。 针对卓成公司的上诉，中澳公司答辩称：一、一审法院认定中澳公司与卓成公司之间存在房屋租赁关系是正确的。2012年12月1日，中澳公司与卓成公司签订房屋租赁合同一份，约定中澳公司将位于航海路1179号中澳大厦主楼238整层出租给卓成公司使用，房屋用途为商场办公用房，租赁面积以现场实际面积为准，共计2700平方米左右。因中澳公司2012年12月1日之前已将位于二层的房屋出租给了案外人，中澳公司保证承租人分别与卓成公司另订租房协议由卓成公司将相应房间分别转租给案外人，自2012年12月1日后的租金归卓成公司收取。租房合同签订后，中澳公司依约向卓成公司交付了租赁的房屋，其中上述部分房屋签订三方协议，上述2700平方米房屋，自2012年12月1日起，至今已将近8年由卓成公司收取租金，也就是房屋占有使用费。而卓成公司在将房屋转租给他人时从来不将房屋租赁情况告知中澳公司，中澳公司曾多次与卓成公司沟通要了解租赁情况，不但无果，而且将中澳公司的人打伤。卓成公司当时专门聘请了社会上的闲杂人员，负责出租房屋。租金多少、租期多长、房屋控制等相当随意，租金以抵偿多少借款、代偿款，中澳公司一无所知。卓成公司通过这种转租方式，以达到无限制的长期使用中澳公司房屋的目的，严重地损害了中澳公司的利益。因长时间不能收回房屋及收取资金，也就是房屋占有使用费。中澳公司不得不通过诉讼来保护自己。合同中，双方均同意该房屋占用使用费，按顺序先抵偿孙江周欠殷国娟的借款，在抵偿卓成公司未中澳公司银行借款的代偿款。一审法院未在本案中进行抵扣应属不妥，之后可能造成其他纠纷。二、因案涉房屋在建造时，并未便办理建设工程规划许可证。房屋建成后，由于不能办理产权，中澳公司曾多次向政府部门反映，要求解决。政府部门也曾协调过，故案涉房屋未办理房屋建设工程规划许可证，未能办出房产房屋产权证属历史遗留问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人签订的租赁合同无效，因租赁合同无效，故合同中，约定的租金标准，以乙方对外转租的租金总额为准。涉及到空置，甲方及第三方转接使用的房屋，不计租金等不能作为认定双方权利义务的依据，故一审法院认定房屋租赁合同及补充合同无效是正确的。三、卓成公司曾向中澳大厦其他承租人朱宏发出通知函，以作为证据。一审法院提供通知内容为杭州中澳装饰家私有限公司已将航海路1179号中澳大厦第二、第三、第八层整层租给我单位即卓成公司使用，租期是2012年12月1日至2032年11月30日。卓成公司的自认行为也充分证实其的确已于2012年12月1日收到位于航海路1179号中澳大厦第二三八整层承租房共计2700平方米，同时也证明了双方之间存在房屋租赁关系。卓成公司实际已使用中澳公司2700平方米的房屋，至今理应按2700平方米向中澳公司支付房屋占用使用费，并按2700平方米向中澳公司返还房屋。首先，中澳公司不去评论房屋租赁合同是否显示公平，在合同条款均倾向卓成公司的情况下，对至关重要的租赁面积。卓成公司不可能不作出详细的了解，双方在合同中约定租赁面积以现场实际面积为准，共计2700平方米左右。故卓成公司对每层为900平方米，其中包括相应公摊面积。应是认可的，从卓成公司一审中提供的证据来看，其也是按约定面积分割出租房进行转租的。卓成公司在实际转租过程中，计算了部分公摊面积，是损人不利己的，损害的是中澳公司的利益。据此，双方对租赁面积有明确约定卓成公司认为未对面积进行鉴定。中澳公司认为实无必要。四、根据第二次估价结果确定涉案房屋在评估基准日。2013年的租赁价格为人民币每平方米1.34元，第二年且按2013年租赁单价每年递增5%，至2018年止遂于中澳公司诉请中澳大厦香令楼宇房屋租金标准平均1.8元/平方米有较大差距。但本着尽快解决纠纷的目的，中澳公司尊重法院委托评估机构所出具的报告。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，卓成公司向本院提交：证据1、建设用地规范许可证附图。拟证明：中澳大厦符合城市规划要求。证据2、租房协议。拟证明：杭州中澳纺机有限公司将案涉房屋出租给杭州幻影娱乐有限公司。中澳公司未向本院提交新的证据。 针对卓成公司的上诉，中澳公司认为，对证据1真实性认可，但是该证据是土地规划，不是建设工程的规划。对证据2租房协议真实性认可，但是不是租赁案涉房屋，而是附楼。本院认为，中澳公司对证据1、2的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”现本院就围绕卓成公司的上诉请求及有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，现有证据无法证明案涉房屋具备建设工程规划许可证，而卓成公司主张双方之间并非租赁合同关系没有事实和法律依据，故原审法院判令《房屋租赁合同》及《补充合同》无效并无不当。因案涉合同无效，故原审法院判令腾退案涉房屋并无不妥。关于评估费用，原审法院根据本案事实予以各半分担，尚在合理范围内，本院予以确认。关于占有使用费，一审法院驳回了中澳公司的该项请求，而中澳公司亦未提起上诉，故本院对该判项予以维持。关于调查取证申请，根据卓成公司要求调查的内容与理由，该调查内容与本案最终处理没有直接关联性，且卓成公司未在一审及二审开庭前提交该申请，故本院对该申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费334元，由杭州卓成办公家具有限公司负担。（杭州卓成办公家具有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年七月十四日 书记员 刘婧函