辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初30号原告（申请执行人）：阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司，住所地：阜新市海州区中华路98-2。法定代表人：赵健淞，系董事长委托诉讼代理人：方晓霞，女，1964年1月12日出生，汉族，现住阜新市海州区，该公司经理。被告（案外人）：金鹏，男，1971年7月8日出生，汉族，阜矿集团物资有限公司工人，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：闫冬，女，1972年12月4日生，汉族，阜新市第四人民医院职员，现住同上，与金鹏系夫妻关系。被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经济开发区迎宾大街364号。法定人代表：胡宝全，系该公司董事长。原告阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司（以下简称福鑫公司）与被告金鹏、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福鑫公司的委托诉讼代理人方晓霞，被告金鹏的委托诉讼代理人闫冬，被告海罗公司法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鑫公司向本院提出诉讼请求：2020年1月7日阜新市中级人民法院（2017)辽09执2号之二十五《执行裁定书》对阜新市细河区房屋予以查封。2020年5月6日，金鹏对执行标的提出书面异议。阜新市中级人民法院于2020年5月18日做出（2020)辽09执异14号《执行裁定书》，裁定中止对阜新市细河区房屋的执行。我方请求法院查明事实，依法判决，支持（2017)辽09执2号之二十五《执行裁定书》对阜新市细河区迎宾大街158-4-211号房屋查封裁定。事实和理由：一.金鹏提供的证据《认购协议》不具有合同效力，不具备合法性。1.《认购协议》第七条已明确“本协议不具有买卖合同的性质”。2.《认购协议》购房户号有更改，更正章与签订协议加盖的印章不一致。3.被告称2019年交齐余款，却在2016年入住，存在逻辑错误，《认购协议》真实性、合法性有待进一步核实。二.所诉房产是我公司于2014年8月26日以签订商品房买卖合同的方式抵押给我公司，并在阜新市房地产信息中心登记备案，说明该房产并未出售。三.海罗公司无权擅自出售和使用该户房产售房资金。而原告称房款是2019年5月16日交付余款的，房款应偿还我公司后方能对所诉房产给予解封。综上所述，请求法院查明事实，依法判决支持我方诉求。被告金鹏辩称：原告主张不成立，细河区法院的判决书详细说明了房号更改与印章不一致的问题，已判决认定认购协议有效。2016年交纳余款，2019年开具的房票，也领取了钥匙办理了入住。房屋抵押给原告公司与我没有关系，我签订认购协议时并没有办理合同网签的手续，对此我不知情，当时是开发商没有出具，错误不在被告。被告海罗公司辩称：对金鹏的认购协议书真假应与我公司原档案核对，如果是真实的应得到支持，如果与我公司原有的协议不符是具有欺诈行为的。经审理查明：2011年10月6日，被告金鹏与被告海罗公司签订了《认购协议》，购买了位于阜新市细河区商品房，合同价款226524元，同日金鹏交纳首付款20万元。2019年5月16日交付剩余房款并开具房屋大票，2016年12月5日交付了物业配套费并领取了钥匙。阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。另查明，我院于2020年1月7日作出（2017）辽09执2号之二十五执行裁定，查封了阜新市细河区商品房。上述事实有双方当事人的陈述、《认购协议书》、收款收据、缴纳物业费收据、《辽宁增值税普通发票》、（2016）辽0911民初1471号民事判决书、福鑫公司与海罗公司的签订的房屋买卖合同、收据及房屋买卖网上备案表、（2017）辽09执2号之二十五号民事裁定书、（2020）辽09执异14号民事裁定书等证据在案佐证，并经庭审质证，符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，本案系申请执行人福鑫公司针对案外人金鹏提出的执行异议之诉，其请求本院恢复对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区商品房的执行。故本案的争议焦点：福鑫公司要求恢复执行的诉讼请求是否应予支持。金鹏与海罗公司签订了认购协议，并于当天支付了首付款20万元，于2019年5月16日交付了剩余房款，海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故金鹏与海罗公司之间成立商品房买卖合同关系。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，金鹏即与海罗公司签订了认购协议并支付大部分价款，该认购协议应是合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。金鹏基于信赖所签订认购协议的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订协议在先，福鑫公司诉讼保全在后，故金鹏对诉争房屋所享有的权利优于福鑫公司的一般金钱债权，金鹏对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行，福鑫公司要求恢复执行没有事实和法律依据。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  李淑杰审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二〇年七月二十二日书记员  杨 冰附法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。第二出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内这查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。