广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6539号原告：范启跃，男，汉族，1984年10月22日出生，住址为广东省高州市*********2*，公民身份号码为440************01X。委托代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所律师助理。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市********。法定代表人：任兆楼，总经理。委托代理人：周妙云，系被告东莞市常平房地产开发实业公司的员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，总经理。委托代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。原告范启跃诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告范启跃的委托代理人赖声平，被告常平房地产公司的委托代理人周妙云，被告东田公司的委托代理人路娇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范启跃向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付原告逾期办证违约金，以购房款325274元为本金，从2019年4月9日起按照年利率6%计算至2019年7月8日止为4888.87元（6%×325274元÷365天×90天）；2、两被告连带向原告支付迟延交楼违约金，以购房款325274元为本金，从2016年12月31日起按照日利率万分之二计算至2017年4月8日止为6375.37元（0.0002×325274元÷365天×98天）；上述两项违约金共计11264.24元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年5月30日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买两被告位于东莞市************9******，楼价款共计325274元，双方约定以分期付款方式支付购房款，首期款98274元于2015年5月30日付清，余额227000元向银行申请按揭贷款支付，两被告应于2016年12月30日前交楼。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。但是两被告于2019年7月8日才向有关部门提交办理不动产权属登记材料。原告发现两被告提供的格式主合同没有约定办证期限，其合同后面的格式条款附件十一补充协议第四条霸王条款，将办证时间约定交楼之日起730天内，但未约定逾期协助办证、买受人不解除合同情况下的违约金，仅约定了：如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。原告现根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律规定，主张在不解除合同的情况下，以总房价为基准，按年利率6%向原告支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2019年7月8日被告向有关部门提交办理不动产权属登记材料之日止。又，根据合同第四章第十一条约定：被告应于2016年12月30日前交楼交付案涉房屋给原告使用，而被告却迟至2017年4月8日才交楼。合同第四章第十二条的第二点约定，逾期交楼超过90日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金，故两被告应当以总房价为基准，按照日万分之二支付迟延交楼的违约金直到实际交楼之日。两被告虽然于2016年12月30日前通知原告收楼，原告也于12月30日前往收楼，但在收楼时，因为案涉房屋存在18处的质量问题（详见东田山畔华庭入住验房表照片），故两被告承诺整改，直至2017年4月9日才将整改后的房屋交给原告，故迟延交房是两被告的责任而非原告责任。综上所述，两被告的商品房买卖合同及补充协议为格式合同，充斥着霸王条款，两被告在合同履行过程中严重违约，毫无诚信可言，严重损害了原告的合法权益。原告范启跃对其上述主张提供的证据有：商品房买卖合同，楼宇交接书，按揭登记证明书，购房款发票，契税发票，维修基金收据，办证证明，入住验房表（照片打印件）。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告常平房地产公司未提供证据。被告东田公司辩称，案涉合同对于逾期办证的责任约定明确，原告的诉讼请求没有合同依据，请求驳回原告对被告东田公司的不当诉求。一、本案与另一案所涉房屋事实上已经合并为一套，属于一房两证的情形。2015年5月30日，原告与被告东田公司签订案涉商品房买卖合同，申请将案涉房屋9栋703号房与另外一套（704号）房合并为一套住房，被告东田公司亦同意，双方同时签署了补充协议。二、案涉房屋由于原告自身原因迟延收楼，导致比合同约定交楼时间推迟，并非被告东田公司违约交房。案涉房屋根据合同约定应于2016年12月30日前交楼，被告东田公司于2016年12月18日通过邮政快递向原告发出收楼通知，要求原告于2016年12月30日前交房，原告已签收。但是，原告因自身原因推迟到2017年4月8日才到场收楼。尽管《楼宇交接书》显示案涉两房的交楼时间是2017年4月8日，但这是由于原告自身延误收楼所致，与被告东田公司无关。结合系列案件其他同单元物业收楼的情况，也可以进一步证实，相同楼盘都是在约定的时间内交楼，不可能出现原告购买的房屋单独延迟交楼的情形。三、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素导致，并非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记。2016年8月，国家层面的操作规范——国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》国土资规（20160809）才出台，到达地方上落实需要一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发（2019）8号（20190226）2019年的有关通知，也充分说明不动产权证办证过程中确实存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在被告东田公司的懈怠情形，相反，被告东田公司已经积极为原告开具《办证证明》。四、合同条款明确约定逾期办证违约金的计算方式，可以参照适用。案涉《商品房买卖合同》第二十条、附件十一《补充协议》第4条第二款约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。《补充协议》中针对逾期办证的情形作了约定，表明逾期办理超过180天的，可以解除合同，退还购房款及承担已付房款万分之五的违约金。该条款从文义上理解，即是对于承担违约金的明确约定，是可以参照适用在逾期办证的情形中。五、案涉房屋无法办证期间，并未影响原告的使用、收益、处分之权利，原告并未因逾期办证遭受任何损失。相反，与原告购房时价格比较，按照目前的市场价格原告已经获利一倍有余。案涉合同第九条已明确约定商品房的交付条件，案涉物业就是达到了合同约定的交付条件之后向全部9栋的业主发出了交楼通知，其他业主均已收楼，原告所称的质量问题即使属实，也并非不收楼的约定原因。综上，案涉房屋不存在逾期交楼情形，逾期办证也并非是被告东田公司故意或过错所致，原告并未提供有关损失的任何证据，被告东田公司愿意按照已付购房款万分之五计算违约金，即使不参照合同，也应综合被告东田公司是否具有过错及原告是否因此受损等因素综合认定，原告要求大幅提高违约金缺乏事实依据，请求驳回原告对被告东田公司的不当诉讼请求。被告东田公司对其上述主张提供的证据有：商品房交付使用通知书及快递单、楼宇交接书（复印件）。本院经审理认定事实如下：2015年5月30日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买东莞市******************，房屋总价款为325274元；两被告应当在2016年12月30日前将符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的该商品房给原告；除不可抗力外，两被告未按约定时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，两被告按日向原告计付全部房价款万分之二的违约金；两被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告，如因原告原因导致合同未在上述期限内办理登记备案给两被告造成损失的，原告应承担赔偿责任；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因两被告原因，原告未能在约定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按本合同附件十一补充协议第四条的约定处理。合同附件十一补充协议第二条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准，交付时应当符合的条件为该商品房经验收合格，原告自愿放弃取得该商品房测绘报告作为必要交付条件之一；原告查验该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，两被告应负责修复，修复后方可交付该商品房给原告，两被告应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；原告查验该商品房存在除地基基础和主体结构导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，原告有权要求保修，两被告应负责保修，并承担保修费用，原告因此拒绝收楼的，不视为两被告逾期交楼。合同附件十一补充协议第四条第二款及第三款约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担；两被告将商品房权属登记所需自身提供的资料递交给房管办证部门后，办理权属证书时间以房管部门工作时间为准。2016年12月18日，被告东田公司通过邮政快递方式向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于12月30日前到东田山畔华庭住户服务中心查验房屋、办理收楼手续。原告确认收到该通知并在指定期限内前往查验房屋以办理收楼手续，但原告会同销售部员工陈敏一起验房时，发现案涉房屋存在18处质量问题，其中几处还是重大问题，如阳台护栏松动、次卧防护栏松动、次卧厕所窗无法打开、小房防护栏松动、次卧窗边变形及小阳台防护栏松动等，该些问题严重威胁居住安全存在重大隐患，陈敏在入住验房表上记录下该些质量问题并经双方确认协商同意由被告东田公司整改，待整改完毕后再收楼，陈敏担心承担责任而未签名，原告则因陈敏没有签名而未签名，只将入住验房表拍照留存，照片显示表上有案涉商品房编号的钥匙一串。被告东田公司不认可该入住验房表的照片打印件，但主张即使存在该些问题都属于合同附件补充协议约定的保修情形，并不适用导致逾期交楼的情形。2017年4月8日，两被告对案涉商品房整改完毕后向原告交付使用，双方办理了交接确认手续，证明原告确认案涉商品房符合双方约定的交楼标准、单元内设备完好，自该日起由原告接收该商品房。2019年7月8日，两被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2020年4月21日，原告以两被告逾期交楼及逾期办证为由提起本案诉讼，请求判如所请。庭审中，双方均明确表示，对本案适用简易程序中的小额诉讼程序审理实行一审终审无异议。上述事实，有前述原告及被告东田公司提供的证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。关于是否逾期交楼的问题。虽然，被告东田公司虽举证证明，其已于2016年12月18日书面通知原告于12月30日前到场查验房屋办理收楼手续，原告亦确认有收到通知并在指定期限内前往查验房屋以办理收楼手续。但是，原告主张，双方现场查验时发现案涉商品房存在18处质量问题，其中几处还是严重威胁居住安全存在重大隐患的质量问题，为此提供了拍照留存的入住验房表拟以证实。虽然该表原告只拍照留存，且表上无原告及被告东田公司经办人的签名，但从照片上附有案涉商品房编号的钥匙，“业主验收意见”处显示的18处质量问题为手写记录，结合被告东田公司未否认案涉商品房存在该表上列明的质量问题，且案涉商品房实际于2017年4月8日才完成交接确认手续的事实，本院认定案涉商品房在原约定交楼期限届满时确实存在多处质量问题，后经被告东田公司整改后才实际完成交付使用。而从该表上所列多达18处质量问题来看，其中阳台护栏松动、次卧防护栏松动、次卧厕所窗无法打开、小房防护栏松动、次卧窗边变形及小阳台防护栏松动等问题，均为实际影响正常居住和安全使用的重大质量问题，据此原告有权根据合同附件补充协议的约定，要求两被告完成修复后方可交付，并要求两被告承担修复导致逾期交楼98天的违约责任。故对原告诉请两被告支付迟延交楼违约金6375.37元（325274元×万分之二×98天），本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议第四条第二款的约定，案涉房屋于2017年4月8日交付给原告，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2019年4月8日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但两被告于2019年7月8日才向房管部门提交相关资料，存在逾期90天协助办证的情形。被告东田公司虽抗辩逾期办证是因政策因素导致，但是并未提供相关证据予以佐证，故本院不予采信并认定两被告已构成逾期办证的违约情形。原、被告在合同中未明确约定逾期办证的违约责任，仅注明详见附件十一补充协议第四条的约定，但合同附件十一补充协议第四条第二款仅约定逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同并要求两被告返还购房款及支付违约金，即合同正文及附件十一补充协议第四条中均未明确约定逾期办理未超过180天情形下的违约责任及逾期超过180天但不解除合同情形下的违约责任。现两被告逾期办证，原告明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理。据此核算，两被告应共同支付原告逾期办证违约金为325274元×6%÷365天×90天=4812.27元。对原告诉请违约金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告范启跃支付逾期交楼违约金6375.37元及逾期办证违约金4812.27元，合计11187.64元；二、驳回原告范启跃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费41元（原告已预交），由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 汤文锋二〇二〇年七月十三日法官助理 黄文倩书 记 员 张政荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。