广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9097号原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李智华，董事长。委托诉讼代理人：何淑桢，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东高木律师事务所实习律师。被告：许嗣轮，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告许嗣轮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2016年9月1日起至2020年4月30日拖欠的住宅管理费9973.92元及违约金4404.64元（从欠费的2016年9月1日起计算，暂计至2020年4月30日），共计14378.56元（日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；2、被告支付自2016年6月1日起至2020年3月31日共同拖欠的公摊电费606.36元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：佛山市汇银物业开发有限公司与被告于2015年5月7日就位于佛山市禅城区****************签订了一份《广东省商品房买卖合同》，被告依法取得上述涉案房屋的所有权。2015年5月7日，原告与被告签订一份《前期物业管理协议》，其中约定于2015年10月31日起开始征收物业管理费用，房屋的计费面积为90.67平方米，物业管理费每月每平方米2.50元，即每月物业管理费226.68元；逾期缴纳物业管理费的，按每日千分之一累计计算违约金。上述收费标准已备案。原告依约为被告提供物业管理服务至今，而被告自2016年9月1日后未再缴纳住宅管理费及自2016年6月1日起未再缴纳住宅公摊电费，原告曾多次催讨涉案欠费，按时发送催收短信，并于2018年1月4日向被告寄出律师函，于2019年7月5日在其住宅门口张贴缴费通知书，均未果。被告的上述行为显然构成违约，为了维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称：一、被告购买涉案房屋时，销售人员多次带被告去26、27座看样板房，承诺业主可以参照装修，10座的样板房也是这样装修的，然而言而无信，反口说被告违建，籍以扣掉被告装修押金2000元。二、前期物业管理合同于2018年11月到期，但现在还在执行，原告未提供等值的物业服务，佛山市住建部门去年通报批评涉案小区物业管理达不到一级收费的标准，令业主反感。令业主最恐惧的是原告人员横行霸道、胡作非为、妹子大过主人婆，经常与业主发生争吵、打架等事件。涉案小区尚未成立业主委员会，是原告在作梗。三、原告存在重复收费及乱收费现象，如每月收取物管费外另加收8元每户每月垃圾费，物管用的水电计入业主公摊。四、小区管理杂乱无章，垃圾随处可见，车库经常灰蒙蒙、保安素质参差不齐，小区及电梯广告扰民，小区经常设各种卖场，电梯广告收入及物业收入去向不明。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人佛山市恒银华泰房地产开发有限公司与被告于2015年5月7日就位于佛山市禅城区****************签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定交房期限为2015年10月31日前。同日，原告与被告签订一份《前期物业管理协议》，其中约定于2015年10月31日起开始征收物业服务费，房屋的计费面积为90.67平方米，物业服务费每月每平方米2.50元，交纳费用时间为每月5日前；物业服务费不含路面、楼梯、电梯公共电费、二次供水电费、消防水费等公共水电费（公共水、电费用按建筑面积分摊）；逾期缴费从逾期之日起每日按逾期应付款1‰交纳违约金。上述收费标准已备案。原告依约为被告提供物业管理服务至今，而被告自2016年9月1日后未再缴纳住宅管理费及自2016年6月1日起未再缴纳住宅公摊电费，原告曾多次催讨涉案欠费未果。另查明，根据佛山市自然资源局出具的查询结果，佛山市禅城区****************的权利人为被告，房屋建筑面积为90.36平方米。以上事实有《前期物业管理协议》、发票等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订《前期物业管理协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费。原告在签订《前期物业管理协议》后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。被告应向原告支付2016年9月-2020年4月的物业管理费9939.60元（90.36平方米×2.5元/平方米/月×44个月），本院对原告诉请的物业管理费中的9939.60元予以支持，诉请超出部分不予支持。关于原告主张的违约金的问题。《前期物业管理协议》约定逾期缴费从逾期之日起每日按逾期应付款1‰交纳违约金。被告存在逾期缴费，构成违约，应向原告支付违约金。原告在本案主张按日0.65‰计算违约金，未超过合同约定，本院予以支持。关于公摊电费的问题。《前期物业管理协议》约定公摊电费不包含在物业管理费中，由全体业主分摊。原告主张的2016年6月1日-2020年3月31日的公摊电费606.36元合理合法，本院予以支持。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据被告举证的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告许嗣轮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付佛山市禅城区****************2016年9月-2020年4月的物业管理费9939.60元及违约金（以每月应付物业管理费225.90元为本金，按日0.65‰从每月6日分段累计至实际清偿之日止）；二、被告许嗣轮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付佛山市禅城区****************2016年6月1日-2020年3月31日的公摊电费606.36元；三、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费收取66元，由原告佛山市汇银物业管理有限公司负担16元，被告许嗣轮负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月二日书记员 梁丽仪