上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6070号上诉人(原审原告)：傅超，男，1992年10月26日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：钱备，男，1969年1月21日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵冬维，男，1978年3月16日生，汉族，户籍地安徽省。被上诉人(原审被告)：靳传美，女，1978年3月6日生，汉族，户籍地安徽省。以上二被上诉人委托诉讼代理人：杜俊杰，上海蓼源律师事务所律师。以上二被上诉人委托诉讼代理人：张小雨，上海蓼源律师事务所律师。上诉人傅超因与被上诉人钱备、赵冬维、靳传美房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初17930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人傅超上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持傅超一审诉请。事实与理由：一、钱备与赵冬维、靳传美签订的上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)约定的售价明显过低。二、赵冬维、靳传美不构成善意取得，二人并未实际看房，价格过低，不符合交易惯例。三、系争房屋是傅超借钱备的名义购买的，钱备无权处分系争房屋。从傅超提供的证据可知，购买系争房屋的大部分钱款是傅超出资的。被上诉人钱备辩称：同意一审判决，请求予以维持。被上诉人赵冬维、靳传美共同辩称：系争房屋登记在钱备名下，赵冬维、靳传美通过中介公司签订居间合同和房屋买卖合同，赵冬维、靳传美支付了全部、合理的房价并办理了不动产登记转移手续。故赵冬维、靳传美系善意第三人，要求维持一审判决。傅超向一审法院起诉，要求判令：1、请求确认钱备与赵冬维、靳传美就上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令钱备及赵冬维、靳传美将上述房屋产权恢复登记至钱备名下。一审法院认定事实如下：2016年1月6日，钱备(乙方)与案外人徐某1、龚某某、徐某2(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方名下系争房屋，购房款118万元。同日，双方签订《房地产买卖合同补充协议》，约定系争房屋网签合同价格为118万元，该款未包含室内固定装潢、厨卫及附属设施等，乙方就该房屋的室内固定装潢、厨卫及附属设施等向甲方支付补偿款60万元。上述合同签订后，钱备(甲方)与上海市公积金管理中心(乙方)及上海农商银行宝山支行(丙方)签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，主要约定，借款金额58.9万元，甲方借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋。2016年3月25日，钱备经核准登记为系争房屋产权人。2018年12月20日，赵冬维与钱备就系争房屋签订《上海至尊至尚房地产买卖居间合同》，约定总房价224万元。2019年1月27日，钱备(甲方)与赵冬维、靳传美(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方名下系争房屋，房地产转让价款224万元；甲方于2019年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2019年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述合同签订后，赵冬维、靳传美分别于2019年1月27日支付钱备购房款20万元，2019年2月28日支付购房款60万元，剩余购房款144万元由赵冬维、靳传美以贷款方式支付，贷款于2019年4月19日放款至钱备账户。2019年4月16日，赵冬维、靳传美经核准登记为系争房屋产权人。一审法院另查明，2019年7月1日，赵冬维、靳传美向法院提起排除妨害纠纷诉讼，要求陆雁、**妹搬离系争房屋，案号为(2019)沪0113民初13242号。该案目前仍在审理中。一审法院审理中，法院根据傅超的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋2019年1月27日的市场价值进行评估。评估公司于2019年12月3日出具估价报告，载明，估价时点为2019年1月27日，评估总价为2,311,000元，折合单价为22,215元/平方米。钱备及赵冬维、靳传美均对评估报告予以认可，并表示双方就系争房屋的成交价并没有低于市场价。傅超对评估报告不予认可，认为评估价格明显低于同小区其他房屋的市场价。鉴定单位表示，系争房屋所在楼栋位于小区角落，紧靠蕰川路，房屋所在位置对房屋价格的影响和权重较大，且系争房屋为14层，楼层因素也会对房屋价格产生一定影响。鉴定费用7,400元由傅超支付。一审法院庭审中，关于购房款178万元的来源，傅超表示，2016年至2017年期间，其银行卡确实由母亲陆雁控制和使用。购房款178万元中除了贷款58.9万元，其他房款均由其支付，资金转账过程是其同意陆雁操作的。钱备以其自有资金冲还了贷款296,404元，其他贷款均由陆雁转账给钱备用于还款。以钱备的名义购房是因为要用他的名义贷款，且当时钱备与陆雁是恋爱关系，为了解决婚后居住问题，且考虑到结婚后房屋也视为陆雁与钱备的共同财产。钱备表示，购房款中58.9万元系其自己的公积金贷款，剩余房款由陆雁资助。关于贷款，陆雁最多偿还了30,000元，其余贷款均由钱备偿还。关于系争房屋的居住情况，傅超表示，房屋购买后一直由陆雁、**妹及钱备居住。2019年4月前后，钱备搬离系争房屋，目前房屋由陆雁及**妹居住。钱备表示，此前房屋一直由陆雁、**妹及钱备三人居住，后来因为房屋出售事宜与陆雁、**妹发生争执，钱备于2019年3月份搬离系争房屋。一审法院认为，根据相关法律规定，当事人对自己主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。傅超主张就系争房屋与钱备之间存在借名买房关系，钱备对此不予认可。傅超仅提供了其名下银行卡账户转账给钱备的相关证据为证。庭审中，傅超也自认该银行卡由其母亲陆雁实际控制并使用。而根据庭审查明的事实，为购买系争房屋，钱备以自己名义申请了公积金贷款，且实际偿还了部分贷款，房屋购买后亦由钱备、陆雁及**妹共同居住。傅超庭审中亦表示，出资购买系争房屋是为陆雁及钱备共同居住考虑，婚后该房屋也视为陆雁及钱备的共同财产。综上分析，法院认为，傅超提供的现有证据尚不足以证明其与钱备之间存在借名买房的事实，故法院对于傅超的该主张不予采信。此外，根据赵冬维、靳传美提供的证据，其系通过中介公司居间与钱备签订居间协议及房屋买卖合同，随后签订网签合同并按约付清房款，买卖过程正常合理，符合一般房屋买卖的交易流程，而鉴定报告也证明钱备与赵冬维、靳传美之间约定的转让价为合理价格，并不存在明显低于市场价的情形，因此，可以认定赵冬维、靳传美系善意购房人。现赵冬维、靳传美已经付清合理对价，并登记为系争房屋的权利人，即便钱备与傅超、陆雁等就系争房屋权属存在争议，根据相关法律规定，赵冬维、靳传美对系争房屋产权也构成善意取得。傅超主张钱备与赵冬维、靳传美之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效并要求将房屋产权恢复登记至钱备名下，相关诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。一审法院判决：驳回傅超要求确认钱备与赵冬维、靳传美就上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效等全部诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，傅超以其在购买系争房屋时有出资主张其与钱备之间是借名买房关系，但未能提供证据予以证明，而钱备对此亦未予承认。傅超对此的举证系在购房系争房屋时其进行了出资。但出资存在多种性质，不一定都能指向系借名买房关系，对此，傅超应进一步提供证据予以证明。现傅超未能提供证据，就其主张存在借名买房的事实未能达到高度盖然性的证明标准，因此，一审法院所作认定并无不当。因傅超未能证明双方之间系借名买房关系，钱备作为系争房屋的所有权人，有权对系争房屋作出处分。对于系争房屋出售价值，是否低于市场价并非本案审理范围。至于傅超所支付的钱款，可另行主张。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,720元，由上诉人傅超负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二〇年七月三十日法官助理  高 勇书 记 员  吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……