新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2722民初48号 原告：王心洪，男，1968年1月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县，电话：135XXXXXXXX委托诉讼代理人：刘新钢，精河县大河沿子镇法律服务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：精河县八家户农场小学，住所地：精河县八家户农场农四队，组织机构代码：72695XXXX。法定代表人：石秀丽，该校校长。原告王心洪与被告精河县八家户农场小学租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）新2722民初1242号民事判决书，原告王心洪和被告精河县八家户农场小学均不服向博州中级人民法院上诉，博州中级人民法院作出（2016）新27民终514号民事裁定书，撤销（2018）新2722民初1242号民事判决书，发回精河县人民法院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王心洪的委托诉讼代理人刘新刚，被告精河县八家户农场小学法定代表人石秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王心洪诉称，2011年4月15日原被告双方签订了一份《校园租赁合同》，被告将精河县八家户农场原一中校舍校园整体租给原告使用，期限5年，从2011年4月15日起至2016年4月14日止，年租金20000元。合同中还约定合同期满后原告投资的不动产及种植的林木按市场评估后价格给予补偿，合同签订后，原告按合同的约定履行自己的义务，被告没有按合同的约定将精河县八家户农场原一中的校园校舍整体交付给原告，为此原告多次找被告协商此事，被告总是一拖再拖。被告的过错给原告造成一定的经济损失，时至今日被告还是没有诚心解决此事，现该合同已到期，原告为维护自身的合法权益，根据法律规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求:1、依法判令被告赔偿原告各项经济损失591327元（原审为1089343元）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈述称其主张的591327元元包含内容为：中天房地产土地评估鉴定价值115100元，地坪4972平米（每平方米65元，连工带料是323180元），水泥墙费用45288元（水泥墙长94.35米，高2米宽50厘米，94.35立方米，连工带料480元/立方），果树款16800元（果树84颗，已是旺盛挂果期200元/颗）,杨树款64700元(杨树2588颗，每颗25元)，水泥、纸浆灰款1432元，人工和沙子、麦草、土的原料款10027元。被告精河县八家户农场小学辩称，精河县八家户农场小学不应该赔偿原告各项经济损失591327元，原告的要求缺乏事实和法律依据：1、2011年4月15日，我校与王心洪双方签订了一份《校园租赁合同》，合同签订后，我校忠实的履行了合同义务，及时的将精河县八家户农场原一中校舍校园交付给被告使用，但是原告严重违约，除2011年4月15日签订合同时交了20000元租金外，拒绝交2012年4月至2016年4月四年租金80000元，租赁期满后强占租赁物3年，侵犯了我校的合法权利。同时，违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；2、我校在2011年签订合同之时履行了交付租赁物的义务，王心洪实际使用了原一中大部分房屋及院落，并将我校院落转租出去，因被告退休职工赵洪池占据校园东北角，经过评估，我校将每年20000元的租金降为17000元，赵洪池在校园一角不影响王心洪的正常使用；3、王心洪所谓损失与我校无关。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二十七条、第二百三十五条规定，原告在修围墙、造桥、种树等大修缮过程中未见学校书面同意书，原告所谓损失与答辩人无关。反而原告应该支付我校拖欠四年租金和占用三年租赁物的租金。综上，答辩人请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年4月15日，被告精河县八家户农场小学作为甲方与原告王心洪作为乙方签订《校园租赁合同》一份，该租赁合同中约定：“本着平等、诚信原则，甲乙双方就乙方租赁甲方原精河县八家户农场小学原一中校舍校园相关事宜达成以下协议，望相互监督、制约。一、甲方将精河县八家户农场小学原一中校舍校园整体租给乙方使用，乙方对其校舍校园不得进行国家规定的各种违法经营。二、租赁期限为五年，自2011年4月15日起至2016年4月14日止（协议所说时间为公历）。三、房租为每年贰万元整，订立协议时乙方需交本年租金贰万元给甲方。2011年4月15日交贰万元整租金。从2012年起每年8月1日前交清本年房租，逾期不交甲方有权终止协议并追缴尚欠租金，所交租金以甲方开具的收据为准。四、乙方经营引起的税费、电费、水费等各种费用由乙方自行缴纳。五、在不损坏校园外树木的情况下，可使用校园外的林带。合同期满后，在原租金不变，乙方以外的承租者支付给乙方不动产经济补偿。不动产及乙方在院内种植的经济林按当时的市场评估价格给予补偿。六、签约人必须是双方的法人代表或直接经营者，允许乙方分片出租，出租期限不得超过与本合同签订人所签订的期限。如发现乙方法人代表或直接经营者变更，甲方有权无条件收回租赁的校舍且终止协议。七、乙方自负经营引起的民事、法律责任；甲方保证出租房无任何争议，以利乙方顺利租用。八、本合同一式五份，甲乙双方各执一份、精河县八家户农场教育办备案一份、精河县教育局备案一份、精河县财政局备案一份，经双方签字盖章后生效。”合同最后有被告的签字和盖章，有原告的签字。2011年5月4日，原告向被告交纳了第一年的租金20000元，被告将精河县八家户农场原一中的校园和校舍交付给原告，但该校园东北角一直由该校退休职工赵洪池居住，其房屋和院落占地面积为3.27亩，在原被告签订租赁合同前就长期居住于此，双方对此都明知，但在租赁合同中未对此进行约定。协议签订后，原告王心洪为将租赁的校园改造成养殖场地，于2011年5月9日申请精河县公证处对其租赁的精河县八家户原一中校园、校舍的原貌，做证据保全公证，精河县公证处为此作出（2011）新精证字000640号公证书，公证书还对原告拟建围墙进行了记录。后原告于2011年5月20日，原告经精河县八家户农场小学同意，将校园转租给了G30乌赛项目第二合同段，该项目部在校园内增设了地坪和其他设施，到2013年12月合同到期后项目部将地坪无偿交给了原告。原告在2019年4月1日才将自己的物品全部搬出其租赁被告的校园。截止庭审前，精河县八家户原一中校园、校舍种植的树木已几乎全部枯死，仅剩引水渠边几棵存活。另查明，2015年10月9日，精河县八家户农场小学因王心洪欠付租赁费将王心洪诉至法院，原告抗辩由于被告未将校园全部交付于他，2017年4月5日精河县人民法院作出（2015）精民二初字第357号民事判决书载明：被告王心洪向原告精河县八家户农场小学返还原精河县八家户农场一中校舍校园并给付被告精河县八家户农场小学租金68000元。此判决书中考虑被告交付给原告校园中东北角有赵洪池居住，故酌情将每年租赁费降为17000元。王心洪不服上诉，博州中级人民法院作出（2018）新27终135号民事判决，驳回原告的上诉，维持原判。再查明，原审庭审过程中，原告王心洪申请对其租赁期间添附物进行评估，本院委托中天房地产土地评估有限公司评估结果为：大门价值4600元、门垛价值3800元、砖混围墙价值66800元、土混围墙价值34000元和桥梁板价值5900元，评估价值合计为115100元。为此原告支付评估费用3000元。上述事实，有原告王心洪提供的校园租赁合同、结算票据、精河县公证处（2011）新精证字000640号公证书、中天房地产土地评估有限公司新疆中天房[2019]估价字第021号房地产估价报告及收据、（2015）精民二初字第357号民事判决书和（2018）新27民终135号民事判决书，及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，首先，原、被告于2011年4月15日签订的《校园租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据《校园租赁合同》第四条和第五条的约定，王心洪应承担其养殖过程中自行管理、自行经营、自负盈亏的责任，合同期满后，如被告将该案校舍出租给第三人的情况下，由第三人按市场评估价补偿原告租赁期间添附的不动产和种植树木的价值。原被告双方因租赁场地交付问题和租金给付的问题产生纠纷，在租赁期满后，由于双方因纠纷和诉讼等各种原因，原告直至2019年4月才从本案的租赁校园搬离，被告至今也未将本案租赁的校园再次租赁出去，故实际上没有再次承租的第三人，按照合同约定补偿原告租赁期间添附的不动产和种植树木。原告对校园的改善和增设行为是其生产经营而投入和改善的成本，不应由未受原告经营而受益的被告承担原告投入的价值。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，原告王心洪对租赁的校园进行改善和增设他物时，没有征得出租人精河县八家户农场小学的明确同意，被告在庭审中也明确表示，原告在租赁物上改善和增设是未取得其同意，事后也未就被告改善增设行为进行追认。原告仅凭其租赁前向主管部门单方递交的申请报告，推断被告应当知道和同意其租赁校园作为养殖场地，从而要进行场地的改善和增设的理由不成立。再次，原告要求赔偿案外人建设的4972平方米水泥地坪费用的问题。原告经被告同意将租赁的校园部分转租给G30乌赛合同段项目部，租赁期间项目部为生产需要，在租赁校园部分建设了4972平方米水泥地坪和相关设施，租赁期满后G30乌赛合同段项目部无偿将地坪和租赁校园交给原告，双方也未在租赁协议中约定补偿增设设施的费用，也未经被告精河县八家户农场小学明确同意增设他物。故原告要求被告赔偿4972平方米水泥地坪费用本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王心洪要求被告精河县八家户农场小学赔偿各项经济损失591327元的诉讼请求。案件受理费14604元，由原告王心洪负担9713元，退还原告王心洪4891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审  判  长   王  德  福审  判  员   伊玛木·巴吾东人民 陪 审员   赵  克  峰二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 四 日书  记  员   张     欢