贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4838号 原告：周书孝，男，1984年2月7日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告：李芳，女，1985年2月6日出生，汉族，住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人：王定才（特别授权）、吴前辙（一般授权），贵州圣谋律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权）、秦忠俊（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 原告周书孝、李芳与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周书孝、李芳的委托诉讼代理人王定才，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦忠俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周书孝、李芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计20000元(以393338元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2015年8月11日起至被告具备办理初始登记条件，将办理产权登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）；2.判令被告立即为原告申请办理房屋(具体为：毕节市百里杜鹃路逸景私享家园B栋2单元20层3号)不动产权证书；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：2014年4月原告到被告开发建设的位于毕节市七星关区，以预定的方式与被告约定：由原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区（房号为：Ｂ-2-2003），建筑面积为119.92平方米，套内建筑面积为102.13平方米，房屋总价款为393338元，原告分别于2014年4月14日、6月6日、8月16日分三次向被告支付了首期房款118338元，购房余款275000元原告于2016年3月16日以银行公积金按揭贷款的方式通过直接划拨被告账户支付。2014年12月3日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺于×前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2.约定日期起×日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第×项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。原告认为，原告已于2016年3月16日通过公积金按揭贷款的方式履行了全部付款义务，被告至今未为原告申请办理不动产权证，虽合同未约定违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告请求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，法院应予支持。综上，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至法院提出诉求如前，尽请依法支持原告的诉讼请求。 被告贵州省毕节市房地产开发有限公司答辩称：针对原告起诉提出的事实和理由，被告认为原告购房余款275000元是2016年3月16日通过公积金划拨的，交齐购房款的时间应是2016年3月16日。原告应缴纳的维修基金没有交齐，办理转移登记达不到应缴纳完毕有关税费的条件。原、被告是在2014年签订的购房合同，原告起诉要求支付违约金已超过诉讼时效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，原告周书孝、李芳作为买受人，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，房号为Ｂ-2-2003，建筑面积119.92平方米，套内建筑面积102.13平方米。该商品房为预售商品房，总价款为393338元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118338元，余款275000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。出卖人承诺于×前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起×日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的承担违约责任；2、约定日期起×日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。”附件十二《补充协议》，关于房屋登记的约定：7.2、出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，原告依约支付了购房款393338元。2014年12月31日，被告向原告交付涉案房屋。2019年12月12日，毕节市不动产登记中心出具了《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》载明，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月21日，被告通知原告提交办证所需资料。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期办证违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书时间，也未约定逾期交付办理商品房转移登记买受人不退房的违约责任。同时双方在《补充协议》中约定：“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”该约定表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办产权证的关系。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，买受人购买的涉案商品房为预售商品房，出卖人应当在2014年12月31日交付商品房后的90日内（即2015年3月31日前）取得房屋权属证书，而被告具备办理转移登记条件后于2020年1月21日通知原告提交办证所需资料。此时被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定被告应承担违约责任。关于违约金计算标准的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定逾期交付办理商品房转移登记买受人不退房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，违约金计算标准应为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于违约金计算的起止时间问题。原则上违约金应从2015年4月1日起开始计算，但是被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月16日）往前倒推三年（即2017年4月16日）以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。计算违约金的起止时间为2017年4月16日至2020年1月21日。综上所述，原告诉请的违约金以原告已付购房款393338元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月16日起计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年1月21日止。根据补充协议约定，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于原告周书孝、李芳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告周书孝、李芳办理位于毕节市七星关区的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周书孝、李芳支付逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款393338元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月16日起计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年1月21日止）； 三、驳回原告周书孝、李芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月十四日 书记员  胡晨