湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5674号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋916房。法定代表人：卢毅斌，董事长。委托诉讼代理人：余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐倪，湖南言顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周纯，湖南秉言律师事务所律师。原审第三人：农工商房地产集团湖南投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银衫路1号301室。法定代表人：王峥，董事长。委托诉讼代理人：李晗飞，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称道顿公司）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）及第三人农工商房地产集团湖南投资置业有限公司（以下简称农工商公司）物业服务合同纠纷一案,不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）(2019)湘0104民初9686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人道顿公司的委托诉讼代理人余齐凯、唐倪及被上诉人彩生活公司的委托诉讼代理人王玉萌、周纯，第三人的委托诉讼代理人李晗飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人道顿公司上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区法院(2019)湘0104民初9686号民事判决，并依法改判上诉人只需支付2019年1月至2019年8月的物业费257390.7元（约定标准的50%），车位费47040元；解除《农工商“光明E城”项目物业管理三份协议》；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未按三方协议约定的标准履行维修、养护、管理和维护义务，物业服务存在严重瑕疵，对渗水问题的处理不及时、不到位仅是物业服务瑕疵很小的一个方面，还存在停电跳闸、消防设施隐患、电梯运行故障、监控设备覆盖率低、下水道堵塞缺盖、路灯长期损坏、卫生脏乱差等，一审未全面查明物业服务瑕疵的内容，认定被上诉人的违约情节不严重，属于事实认定不清；上诉人认为三方协议是前期物业服务协议的补充，被上诉人的服务未达到合同标准，导致合同目的无法实现，严重影响光明E城对外招商，物业费应当按照50%标准支付。二、因被上诉人服务存在种种问题，经多次催告仍未整改到位，根据合同法第九十四条，上诉人于2019年8月13日向其发送《合同解除通知》，上诉人于2019年8月14日收到，故《农工商“光明E城”项目物业管理三份协议》已于2019年8月14日解除，上诉人无需支付在此之后的物业服务费、车位费。被上诉人彩生活公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人违约并不严重，上诉人无权主张物业服务费按照50%支付。被上诉人违约未达到法定解除的程度，上诉人不享有合同解除权。第三人述称：彩生活公司提供的物业服务确实与合同存在差距，是否减免服务费由人民法院审查。彩生活公司向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令道顿公司按《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》约定标准向彩生活公司支付拖欠的物业管理费。（暂自2019年1月计算至2019年10月为688023.29元，计算至2019年11月为772421.08元）;2.判令道顿公司按《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》约定标准向彩生活公司支付拖欠的车位管理服务费。（暂自2019年3月计算至2019年10月为62720元，计算至2019年11月为70560元）;3.请求判令道顿公司按《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》约定标准支付违约金（以每月拖欠费用为基数，自拖欠之日起按3‰/天暂计算至2019年12月6日为280187.19元，实际应计算至道顿公司付清所欠费用之日止）;4.请求判令道顿公司承担本案所有诉讼费用。道顿公司向一审法院提出如下反诉请求：1、判令解除《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》；2、彩生活公司赔偿因物业服务不到位造成道顿公司的损失228511元：3、本案反诉费用由彩生活公司承担。一审法院认定事实：第三人农工商公司系光明伊晨苑的开发商，该项目推广名为农房·观沙E城，后更名为光明E城，2015年12月10日，彩生活公司和第三人农工商公司签订《光明伊晨苑前期物业管理服务合同》（以下简称“前期物业合同”），约定由彩生活公司对光明伊晨苑提供前期物业管理服务，服务范围包括高层住宅、写字楼和商业部分。2015年2月12日，道顿公司和第三人农工商公司签订《商业顾问及委托经营管理合同》（以下简称“委托经营合同”），约定农房·观沙E城E1栋一层101、102号商铺、二、三层整体、E2-E8栋全部商业部分，含地上和地下停车位，不包括E8栋的LED电子屏，该部分物业法律规定能够买卖的部分合作期内由道顿公司经营管理并按本协议条款缴纳租金，该部分物业法律规定属于公共部分不能买卖的部分交由道顿公司经营管理，但无需向第三人农工商公司及物业公司缴纳租金，物业费用及与经营相关的费用由道顿公司承担。2016年5月10日，彩生活公司（甲方）、道顿公司（乙方）和第三人农工商公司（丙方）又签订《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》（以下简称“三方协议”），约定道顿公司按照其和第三人农工商公司签订的委托经营合同约定的范围内可销售商铺的建筑面积（以国家核发的房屋产权证为准）作为向彩生活公司缴纳相关物业管理费用的核算基数。在受托经营期间，已招商交付使用的商铺，道顿公司同意按5元/平方米向彩生活公司交纳物业费，已入伙未招商（或空置）的商铺，按3.5元/平方米交纳物业费，以2016年10月1日为整体开业时间节点暂定为物业费起始交付时间，在彩生活公司开具物业管理专用发票后，道顿公司应当在每月10日前向彩生活公司支付受托区域的物业管理费。合同第1.3.3条约定：“丙方提供并移交甲方管理的物业及系统设备、设施（如供配电系统、供排水系统、电扶梯、景观、亮化、网络、监控、停车场、公共区域装饰装修等）达到乙方具备商业整体管理、运营的正常物业条件和满足甲方正常管理条件。”合同第1.4条约定:“甲方须向乙方出具乙方缴纳的物业管理费用所涵盖的甲方工作内容及工作标准，经乙方确认后作为本协议附件二及乙方对甲方服务品质监控、考核和费用支付的依据。”合同第1.4.2条约定：“甲方服务达到物业管理费用所涵盖的工作内容及工作标准，乙方逾期未支付甲方物管费用应按照未支付管理费的3‰/天支付违约金。”但此后，彩生活公司并没有向道顿公司出具物业管理费用所涵盖的工作内容及工作标准。在彩生活公司提供物业服务期间，有多位商业街入驻的商户反映存在渗水问题，彩生活公司多次向开发商第三人农工商公司致函反映渗水问题，要求第三人农工商公司协调项目总承包单位、防水施工单位等解除渗水问题，彩生活公司也多次致函防水施工单位要求解决渗水问题。2019年6月28日，彩生活公司和道顿公司、第三人农工商公司共同签署了《2019年商户漏水情况一览表》，就14家店铺存在的问题、责任归属方、维修费用、修复节点、会议结论进行了三方共同的确认，其中责任归属方列为物业的有以纯1家，归属方不明的有趣乐音乐培训一家，其它渗水问题的责任归属方分别为道顿公司、开发商总包单位或商户。2019年8月11日，彩生活公司和道顿公司就物业服务范围内商业街存在的外墙渗水部位及需进行的室内修复工作进行了共同的确认，确认商业街内15处渗水部位的修复情况。2019年9月10日，道顿公司致函第三人农工商公司，反映10家商铺存在漏水问题，当日彩生活公司和道顿公司对渗水部位进行了确认，确认彩生活公司经沟通开发商和总包单位，对道顿公司所提交的外墙渗水处进行了修复，并列明了修复的时间点，道顿公司在列表中签字确认。2019年9月10日，彩生活公司还和项目总承包单位就渗水问题、电梯基坑底墙渗水问题进行了整改维修的确认。在彩生活公司提供物业服务期间，存在处理业主报修问题不及时等不足之处。自2019年1月计算至2019年11月，按照三方协议约定的物业费交纳标准，道顿公司欠付的物业费金额为772421.08元，车位费为70560元。一审法院认为：彩生活公司、道顿公司和第三人农工商公司签订三方协议后，彩生活公司实际为道顿公司受托经营区域提供了物业服务，道顿公司应当支付物业管理费及车位费。彩生活公司在提供物业服务的过程中，虽存在没有向道顿公司出具物业管理费用所涵盖的工作内容及工作标准以及处理业主报修问题不及时的情况，但对道顿公司生产经营产生较严重影响的渗水问题，并非系彩生活公司提供的物业服务不足所致，彩生活公司的违约情节并不严重，同时，道顿公司亦存在没有及时按照三方协议约定的时间支付物业管理费和车位费的违约行为，因双方均存在违约行为，一审法院结合双方的违约情况，认定道顿公司仍应按三方协议约定的标准物业管理费及车位费，但对违约金一审法院不予支持。自2019年1月计算至2019年11月，按照三方协议约定的物业费交纳标准，道顿公司欠付的物业费金额为772421.08元，车位费为70560元，应当予以支付。因根据三方协议的约定，空置商铺和已入驻商铺的物业费交费标准不同，但商铺的入驻情况处于不断的变化之中，对于此后的物业费和车位费，彩生活公司可在金额明确后和道顿公司协商缴纳，协商不成可另案主张。对于道顿公司主张解除三方协议的诉讼请求，一审法院认为，由于彩生活公司的违约行为并不构成根本违约，同样作为合同当事人的第三人农工商公司也没有明确表示同意解除三方协议，道顿公司主张解除三方协议依据不足，一审法院不予支持。对于道顿公司要求赔偿损失的诉讼请求，经查，彩生活公司和道顿公司、第三人农工商公司在2019年6月28日的会议中，对渗水问题的责任主体进行了共同划定，道顿公司没有提交充分证据证明其损失系因彩生活公司提供的物业服务不到位所致，对其要求赔偿损失的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决:一、限湖南道顿商业资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付深圳市彩生活物业管理有限公司自2019年1月计算至2019年11月的物业费772421.08元，车位费为70560元；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回湖南道顿商业资产管理有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，2016年5月10日，彩生活公司（甲方）、道顿公司（乙方）和第三人农工商公司（丙方）签订《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》（以下简称“三方协议”）,该协议第三部分“关于系统设备设施运行和维护及管理责任接口”约定：一、供配电系统。1、甲方负责商业配电间系统设备及配电间低压屏出线至各楼栋强电竖井楼层配电箱主控开关之间所有设备、开关、电缆的运行、检测、维护，保障乙方商业经营的正常用电需要及安全。2、如遇供配电线路故障（非外供电线路跳闸或供电部门计划性停电），甲方应确保在15分钟内恢复正常供电。二、消防系统。1、甲方负责乙方经营管理区域所有消防系统设备、设施的管理、运行和维修维护。四、给排水系统。1、乙方受托区域之商铺内，因乙方经营需要而自行铺设、连接的排（废）水、排污管道（甩口位置以后的自连接部分）由乙方负责维修、维护；2、乙方受托区域之本建筑建设时所有安装、铺设的排水、排污管网；室外排水、排污井；隔油池；化粪池等排（废）水、排污系统的设施均由甲方负责清掏、疏通和维修维护。五、电梯、扶梯设备。1、甲方负责受托区域内所有电（扶）梯设备的运行、维护、保养，承担设备运行能耗和设备年检的相关事宜，确保电（扶）梯设备具备安全运行之所有必备条件。满足乙方经营需求。六、公共照明、亮化、泛光照明系统。1、甲方根据乙方经营管理的需要，提供室内、外公共区域/公共通道之公共照明系统的管理、运行和维修、维护，承担系统设备的运行能耗。七、弱电系统。3、乙方受托区域内安装的安防智能监控系统、停车管理系统均由甲方负责管理、运行、维护。第四部分“关于物业交付和后期运营管理”。一、关于物业交付。3、对乙方在商铺接收时发现或存在的工程质量问题，甲方有责任反馈和督促丙方予以迅速处置。处理结果须经乙方予以确认。五、关于设备设施管理、维护的及时性。2、对于乙方向甲方反馈的设备、设施问题甲方有责任快速处理（包括但不限于协调维保单位、甲方自行处理等），确保不对乙方经营造成损失或扩大经营损失程度。三方协议中并未对合同解除权进行约定。彩生活公司一审提交的致道顿公司的工作联系函彩长物函【2018】001-0051，落款时间2018年9月11日，该函显示，彩生活公司对污水管道堵塞问题已经督促总包于2018年9月9日整改到位；商业街扶梯问题已经协助电梯维保单位于2018年9月10日全部修复；商业街的排水系统已于2018年9月11日前进行了全面疏通。落款处有道顿公司工作人员李哲签字确认。道顿公司于2019年8月13日向彩生活公司发送了《合同解除通知》，彩生活公司于2019年8月14日收到。彩生活公司于2019年8月25日回函，明确表示不同意解除三方协议，2019年8月30日道顿公司收到回函。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本案二审争议焦点为：一、彩生活公司的违约行为是否构成根本违约，道顿公司要求按照50%的标准支付物业服务费、车位费的诉求应否支持；二、涉案三方协议是否于2019年8月14日解除。本案中，道顿公司主张彩生活公司提供的物业服务有严重瑕疵，构成根本违约，物业费车位费应当减半支付，一审法院遗漏该部分事实，属于事实认定不清。彩生活公司主张其违约行为并不严重，不构成根本违约。本院认为，三方协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行各自的义务。道顿公司拒不支付物业费、车位费的行为构成违约，应当承担违约责任。道顿公司主张彩生活公司构成根本违约的理由主要有：渗水问题、经营区域频繁停电跳闸、存在消防设施隐患、电梯运行故障、监控设备覆盖率低、下水道堵塞缺盖、路灯长期损坏、卫生脏乱差等问题。经查，三方协议第三部分“关于系统设备设施运行和维护及管理责任接口”的约定，彩生活公司对供配电系统、消防系统、给排水系统、电梯扶梯设备、公共照明系统、弱电系统主要负维修、维护义务。结合彩生活公司一审中出示的工作联系函、工程质量维修通知书等证据，可以证明彩生活公司履行了相关维修、维护义务，即使彩生活公司在履行合同中有瑕疵，也未构成根本违约。一审法院已综合考虑双方的违约情节，对彩生活公司主张的逾期付款的违约金不予支持。故道顿公司主张彩生活公司存在根本违约，物业费车位费应当减半支付的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。道顿公司还主张三方协议已经于2019年8月14日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查，道顿公司于2019年8月13日向彩生活公司发送了《合同解除通知》，以彩生活公司存在诸多违约行为，合同目的无法实现为由，要求解除合同。彩生活公司于2019年8月25日回函，以其理由不成立为由不同意解除合同，要求继续履行。本院认为，双方并未对合同解除达成一致。道顿公司提交的证据也不足以证明涉案合同有符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。故道顿公司以《解除合同通知》通知彩生活公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。道顿公司以涉案合同于2019年8月14日解除为由，不支付2019年8月之后的物业费、车位费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9185.5元，由上诉人湖南道顿商业资产管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年七月十三日法官助理何叶书记员刘妙附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。