甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0105民初349号 原告：杨保平，男，回族，1976年9月8日出生，住甘肃省张家川县。 原告：梁海英，男，汉族，1977年12月24日，住兰州市红古区。 共同委托诉讼代理人：韩喜军，甘肃韩喜军律师事务所律师。 被告：杨春琴，女，汉族，1980年3月9日，住甘肃省永登县兰州新区。 委托诉讼代理人：张玉勤，甘肃勇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麻英，甘肃勇盛律师事务所律师。 原告杨保平、梁海英与被告杨春琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨保平、梁海英及其共同委托诉讼代理人韩喜军，被告杨春琴的委托诉讼代理人张玉勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨保平、梁海英共同向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺租赁协议》；2、判令被告向原告退化去年房屋押金22000元、转让费202000元及2020年2月至3月两个月租金43920元；3、判令被告赔偿向原告赔偿房屋租金差价损失395280元（每平米40元×274.5平米×3年＝395280元）；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：二原告系朋友关系，2017年二人看准被告对外出租的位于兰州市安宁区间，两原告商量承租后分割使用。2017年2月22日，由原告梁海英同被告签订了《商铺租赁协议》一份，租期十年。协议签订后，两原告向被告支付了第一年度租金263520元、转让费202000元，并交纳了房屋押金22000元。2019年5月期间，原告得知被告有诉讼纠纷，2020年1月，原告收到案外人刘榜的通知，得知案涉房屋被刘榜通过拍卖取得，且刘榜要求原告腾退房屋或者重新签订租赁协议，而若要重新签订房屋租赁协议，则租金必须在原有基础上上浮50%。原告迫于无奈只好重新与刘榜签订了新的房屋租赁协议。被告在出租前就已将案涉房屋抵押给银行，由于被告在出租前未将该事实告知原告，又由于其无法偿还债务致使商铺被他人拍卖取得，致使原告以高于原租金的价格重新承租了商铺，由此给原告造成巨大损失，故原告诉至法院。 被告杨春琴辩称，一、原告所诉事实不属实，原告梁海英和被告签订租赁合同以后将房屋转租给杨保平，杨保平和被告并无直接租赁关系，原告杨保平主体不适格，请求法院驳回杨保平的起诉；二、案涉房屋转让费是被告支付给案外人仲万国的，案涉房屋原是仲万国经营的公司，案涉合同也明确约定转让费为20万元，转让行为已经完成，原告要求返还转让费没有事实及法律依据。三、因案外人取得案涉房屋所有权，因此案涉合同已无法履行，同意原告诉请第一项解除房屋租赁协议；四、原告主张返还两个月的房屋租金，需举证是否向新的出租人缴纳过相应期间的租金；五、原告要求被告承担房屋差价损失的请求没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年2月2日，原告梁海英与被告杨春琴签订《商铺租赁协议》一份，约定：一、被告杨春琴将位于兰州市安宁区租赁给原告梁海英，租赁期限自2017年4月1日至2027日年3月31日止，租金按年支付，每年3月1日前支付，前三年每月租金40元／㎡，全年租金263520元，之后每三年递增5%。二、转让费20万元一次性付清，协议一经签署，原告梁海英即应交纳水电暖及煤气押金22000元。合同签订当天，原告梁海英通过案外人仲万国向被告杨春琴支付了租房定金25000元。2017年3月8日，原告梁海英又向被告杨春琴支付了2017年4月1日至2018年3月31日期间的房屋租金及转让费等费用共计440520元，原告梁海英与原告杨保平开始在案涉房屋中从事经营活动。2019年3月26日，原告梁海英又向被告杨春琴支付了2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租金共计263520元，其中包括2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金43920元。2020年初，二原告得知案涉房屋于承租前已设立抵押，抵押权人兰州银行股份有限公司庆阳路支行，其后抵押权人为实现抵押权与被告产生诉讼纠纷，案涉房屋依据（2018）甘01民初957号民事调解书被强制执行，执行过程中案外人刘榜依据（2019）甘01执222号之三执行裁定书取得该房屋的所有权，二原告应刘榜的要求于2020年1月19日分别与刘榜签订了商铺租赁协议，并重新约定每月租金为120元／㎡，租期自2020年2月1日至2023年1月30日，并自2020年2月1日起就案涉房屋向案外人刘榜支付租金。 另查明，被告杨春琴与案外人仲万国原系夫妻关系，于2016年3月31日登记离婚，被告杨春琴在2017年3月8日收到原告梁海英的租金及转让费后，又向仲万国转款13万元。案外人仲万国经营的兰州弘源餐饮管理有限公司的住所地登记为案涉房屋所在地。 经法庭调查与当事人质证，对原告杨保平、梁海英提交的梁海英与被告签订的《商铺租赁协议》、收据、（2019）甘01执222号之三执行裁定书、二原告与案外人刘榜签订的《商铺租赁协议》及相应收据，以及被告提交的企业信用公示报告、离婚登记审查处理表、银行明细，本院均予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告所诉需解除的《商铺租赁协议》签订方为原告梁海英与被告杨春琴，且双方无其余补充协议或约定对案涉房屋的其他承租人进行追加，也未对转让费的受让人系他人进行约定，依据合同的相对性，该合同约束人为原告梁海英与被告杨春琴，故按照合同约定，不涉及原告杨保平基于该合同向被告主张合同权利，被告辩称的转让费系其代仲万国收取的答辩意见亦不能成立。庭审中，原被告双方均认可案涉房屋所有权已转移，梁海英与杨春琴签订的《商铺租赁协议》自2020年2月1日起已无法继续履行，均同意解除该合同，故对原告梁海英请求解除该合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行部分中止履行，已经履行部分可根据合同性质及履行情况要求予以恢复、返还，原告因已向案涉房屋现有所有权人刘榜支付了2020年2月1日之后的房屋租金，故原告梁海英主张要求被告杨春琴退还押金22000元以及2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金43920元的诉请成立，本院予以支持。关于转让费部分，原告在庭审中称该费用是基于“当时承租时房屋里有餐具等设备，并结合该地址的客源情况约定的转让费”，因此案涉合同约定的转让费性质属于对相应设施用具以及案涉房屋位置环境的购买，带有相应设施用具的房屋交付给原告即意味着转让行为完成，原告在使用案涉房屋两年余后又主张被告返还该转让费，缺少事实及法律依据，本院不予支持。原告梁海英因前期经营已投入大量成本，故在与杨春琴签订的《商铺租赁协议》履行不能时，又自行与案涉房屋现在的所有权人刘榜重新签订了租赁协议，约定了自2020年2月1日起的租赁事宜，重新签订的租赁协议属于原告梁海英与案外人刘榜的真实意思表示，符合意思自治原则,由此产生的房屋租金上涨属于对合同签订双方权利义务的约定产生的后果，因此原告主张要求被告承担租金差价费用，缺少事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、原告梁海英与被告杨春琴于2017年2月22日签订的《商铺租赁协议》于2020年1月31日起予以解除； 二、被告杨春琴于本判决生效之日起十日内向原告梁海英退还押金22000元以及2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金43920元，以上共计65920元； 三、驳回原告梁海英的其他诉讼请求； 四、驳回原告杨保平对被告杨春琴的起诉。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10432元,减半收取5216元，由原告杨保平、梁海英负担3000元，被告杨春英负担2216元，被告杨春英负担部分与上述款项届时一并支付给原告杨保平、梁海英。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 刘惠娟 二〇二〇年七月二十日 法官助理 崔智强 书 记 员 杨建红