文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终362号上诉人（原审原告）：彭耀，男，1971年5月25日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：杨杰，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铭，湖北新理念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施州亿利达实业有限公司，住所地湖北省恩施市舞阳坝街道办事处耿家坪村金龙大道。法定代表人：毛燕琳，执行董事。委托诉讼代理人：陈克权，男，恩施州亿利达实业有限公司项目负责人。委托诉讼代理人：邹湘萼，湖北夷水（利川）律师事务所律师。上诉人彭耀因与被上诉人恩施州亿利达实业有限公司（以下简称亿利达公司）商品房预售合同纠纷一案,不服湖北省恩施市人民法院(2019)鄂2801民初5407号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理，上诉人彭耀及其委托诉讼代理人杨杰、被上诉人亿利达公司法定代表人毛燕琳及其委托诉讼代理人陈克权、邹湘萼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭耀上诉请求：1.撤销(2019)鄂2801民初5407号民事判决，改判支持彭耀的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由亿利达公司承担。事实及理由：一、一审判决确定案由及记载开庭时间有误，且实体裁判缺项。1.涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》性质为预售商品房买卖合同，且该房屋属在建状态，本案案由应为商品房预售合同纠纷；2.本案一审庭审时间为2019年8月27日，一审判决记载为2019年8月16日错误；3.一审判决未对彭耀发出的解除合同通知书是否发生法律效力作出评判，径行判决驳回彭耀的诉讼请求错误。二、一审判决采信证据不当，导致认定事实错误。1.一审判决认定“彭耀提交的东方名都宣传资料不属于合同内容，不能作为解除合同的依据”属证据采信不当；2.一审判决认定“东方名都二期项目规划指标（包括修建两栋高楼）不在《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条约定的范围内，不能作为解除合同的依据”属事实认定错误；3.一审判决认定“出卖人履行通知义务仅限于涉及该商品房自身的规划许可变更内容……否则不利于维护交易稳定”属缩小解释合同条款文义；4.一审判决认定“东方名都一期项目规划指标确有部分调整是客观事实……从上述情况来看，东方名都的规划调整应该还是得以优化，如果因为优化而认定亿利达公司违约……显然不符合立法精神和合同本意”属主管臆断。三、彭耀主张解除涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》是因亿利达公司变更规划却没有履行合同约定的书面告知义务，是基于知情权和选择权被剥夺而被迫行使的约定解除权，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，而一审判决适用第九十四条法定解除的规定，属适用法律错误。亿利达公司辩称：涉案《商品房买卖合同》并未解除，彭耀无权单方面决定解除该合同，本案缺少当事人且诉讼请求不明。亿利达公司没有任何违约行为，彭耀无权行使解除权，如果解除合同将会给亿利达公司造成巨大的经济损失。彭耀的诉求不能成立，请求依法予以驳回。一、本案缺少了当事人，彭耀无权单方决定解除《房屋买卖合同》。2017年11月29日，亿利达公司与彭耀、孙蓬二人签订涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，彭耀与孙蓬是夫妻关系，该东方名都一期别墅701号房屋产权属于彭耀与孙蓬共同共有，彭耀无权单方处分该房屋。二、亿利达公司与彭耀、孙蓬之间签订的《商品房买卖合同》尚未解除，彭耀的诉讼请求不明，彭耀在一审没有提出解除合同的诉讼请求，在二审期间也没有增加该诉讼请求。三、亿利达公司在东方名都二期建两栋高层住宅，是经过规划部门批准按照合法程序办理的，且恩施州规划局在其门户网站上进行了公示，在公示期间，彭耀没有提出任何异议。亿利达公司也以书面形式告知了购买一期商品房的业主。四、亿利达公司无任何过错，不存在违约情形，没有给彭耀造成任何影响和损失。彭耀起诉的是“该小区规划”有变更，并非系彭耀购买的一期别墅701号商品房有变更，不符合合同约定的变更通知和违约条款。亿利达公司为了优化整个项目的环境，将原计划建在一期的养老用房、物业等调整到了二期项目中，该位置调整的目的系为了小区的环境更好，更合理的使用一期和二期的房屋，该调整不属于彭耀购买的701号房屋的调整，也没有损害701号房屋的任何权益。同时，根据《商品房买卖合同》第34页第六条第2款的约定，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传片及网络媒体等形式发布的广告、宣传资料、数据、说明等凡未列入本合同、附件以及补充协议的，仅作为购房参考之用，对买卖双方均没有约束力；出卖人的销售现场展示的楼盘模型、户型模型不作为买卖双方验收本商品房的标准，交房标准以本合同及附件、补充协议约定为准。五、彭耀购买的是东方名都一期别墅701号房屋，而不是购买的整个东方名都小区房屋。六、亿利达公司为销售该别墅701号商品房已经花费了近100万元的税收、广告费、销售公司提成、管理费用等成本开支。彭耀向一审法院起诉请求：1.判令亿利达公司立即返还彭耀房屋首付款267万元，并向彭耀支付自2017年11月29日起的利息及资金占用费；2.判令亿利达公司立即返还彭耀银行按揭款399万元，并赔偿彭耀支付给中国工商银行股份有限公司临江支行的利息损失及因提前还款导致的银行罚息等损失；3.判令亿利达公司向彭耀支付违约金，因合同约定的违约金和利息低于给彭耀造成的损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定判令亿利达公司向彭耀增加赔偿违约金，按照年利率24%赔付首付款付款之日起的资金占用损失；4.判令亿利达公司承担本案诉讼费、保全费、律师费。一审法院认定事实：2017年11月29日，彭耀及案外人孙蓬（买受人）与亿利达公司（出卖人）签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》，其中载明：第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于恩施市××街道办事处××、××村××大道地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为恩市国用2014第××，土地使用权面积为34927.4平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住综合用地。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为东方名都一期，建设工程规划许可证号为建字第2017-0001、建字第2017-0068，建筑工程施工许可证号为422801201706080101。第二条预售依据该商品房已由恩施市房地产管理局批准预售，预售许可证号为20170056。第三条商品房基本情况该商品房的规划用途为住宅，主体结构为框剪，建筑总层数为4层（其中地上3层，地下1层），该商品房为第一条规定项目中的“F0007幢-1层，1层，2层，3层101附属，半算门廊，101，101附属”，房屋预测建筑面积共计624.13平方米（其中套内建筑面积607.7平方米，分摊共用建筑面积16.43平方米），层高为3米，有2个阳台（非封闭式）。第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10670.854元，总价为666万元。第七条付款方式及期限买受人应当于2017年11月28日前支付首期房款267万元，余款399万元向中国工商银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得商品房交付使用批准文件；4.该商品房经验收合格且买受人已付清全部购房款及相关税费，如买受人未能付清购房款和相关税费的，出卖人有权迟延交房或者拒绝交房。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备（包括供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，内容略）。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）小区绿地率、小区内非市政道路、规划的车位和车库、物业服务用房均需在2019年6月30日前达到使用标准。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十四条规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。合同附件十一《补充协议》第六条中约定：“2.在签署本合同前，买受人已对所有商品房及其朝向、位置、大小、结构以及周边环境及附属设施等完全了解。买卖双方均同意以合同、本补充协议及其他附件所约定之条款为界定双方权利、义务的最终有效依据。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络媒体等形式发布的公告、宣传资料、数据、说明等凡未列入本合同、附件以及补充协议的，仅作为购房参考之用，对买卖双方均没有约束力；出卖人销售的现场展示的楼盘模型、户型模型不作为买卖双方验收本商品房的标准，交房标准以本合同及附件、补充协议约定为准……3.因政府规划不确定因素，周边道路具体建设地点、区域规划方案及正式投入使用的时间以政府最终的相关文件内容为准。”彭耀（抵押人、借款人）、案外人孙蓬（抵押物共有人、共同借款人）、亿利达公司（保证人）与案外人中国工商银行股份有限公司恩施分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：因借款人购买上述《恩施州商品房买卖合同（预售）》所涉房屋，贷款人向借款人发放个人购置住房贷款399万元，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人同意贷款人将贷款一次性划入亿利达公司的账户，还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）；借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交申请并经贷款人审批同意，借款向贷款人一次性支付提前还款补偿金（提前还款补偿金＝提前还款金额×贷款执行月利率×1个月），提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。该合同未载明签订日期。本案买受人按照合同约定支付了全部购房款，并偿还了部分按揭贷款本息。2018年5月31日，恩施州规划局召开2018年第十三次业务办公会议，其会议纪要载明（摘录）：“6.亿利达·东方名都一期规划建筑方案（优化）及二期规划建筑方案会议同意一期优化方案、二期（11#、12#楼、配电房、门房）规划建筑方案及外观效果方案，一期优化如下：①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（调整后配套用房在二期整体平衡）；②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业（调整后配套用房在二期整体平衡）；③增加门房建筑面积24.5平方米，占地面积31.58平方米；④增加配电房（建筑面积96平方米），并相应调整了停车位和垃圾收集站。亿利达·东方名都二期（11#、12#楼、配电房、门房）规划指标：建筑面积2950.05平方米，总建筑面积56726.42平方米，计容建筑面积42459.14平方米（其中住宅42043.76平方米、配电房96平方米、物业管理用房300.38平方米、门房19平方米），不计容建筑面积14267.28平方米（其中地下室13801.9平方米、社区服务用房233.75平方米、居家养老用房101.36平方米、体育健身用房62.71平方米、地下室人行出入口67.56平方米），体育健身场地493.85平方米，户数284户，停车位425个（地面66个、地下359个）。东方名都总体规划指标：用地面积43167.4平方米，建筑占地面积11029.69平方米（其中商业21775.46平方米、住宅66340.65平方米、住宅辅助用房2123.26平方米，垃圾收集站75.65平方米、公厕176.18平方米44个蹲位、消防控制室37.41平方米、配电房192平方米、物业管理用房300.38平方米、门房43.5平方米），不计容建筑面积24527.69平方米（其中地下室24062.31平方米、社区服务用房233.75平方米、居家养老用房101.36平方米、体育健身用房62.71平方米、地下室人行出入口67.56平方米），体育健身场地493.85平方米，户数,468户，建筑密度25.55%，容积率2.11，绿地率30.89%，停车位823个（地面208个、地下615个）。同时，会议要求就二期规划方案对一期23套住房日照影响情况明确告知业主，并在房屋销售合同中载明。”2018年6月25日，恩施土家族苗族自治州城乡规划管理局（以下简称恩施州规划局）加盖印章确认的《恩施州规划局规划（建筑）方案审查意见单》载明：建设单位为亿利达公司，项目名称为“亿利达·东方名都二期（11#楼、12#楼、配电房、门房）及一期配套用房调整”；二期总户数284户，停车位425个（地下359个，地面66个）；一期配套用房调整，①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（增加计容面积218.92平方米），②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业（计容面积未变），③二期配建的配套用房满足该项目总体配建要求；办证面积说明，一期办证总建筑面积58745.26平方米未发生变化（因配套用房调整计容面积增加218.92平方米计入二期办证面积，不计容建筑面积减少218.92平方米在二期办证面积中相应核减），本次办证总建筑面积56846.92平方米，其中计容建筑面积42798.56平方米（含一期2#楼配套用房调整为商业面积218.92平方米），不计容建筑面积14048.36平方米（相应调减一期2#楼配套用房调整为商业面积218.92平方米）；单体建设功能说明，①11#楼1F为社区服务用房、体育健身用房、住宅，2F-18F为住宅，②12#楼1F为物业管理用房、居家养老用房、住宅，2F-18F为住宅，③地下部分均为地下车库和设备用房；业主报送规划建筑方案图纸齐全，建筑功能明确，道路、竖向、管线、绿地等专项设计合理，建筑间距、建筑高度符合规划要求。恩施州规划局加盖印章确认的《建筑工程规划许可证审批单》载明的基本内容同上。2018年7月2日，恩施州规划局给亿利达公司颁发的《建设工程规划许可证》载明：建设项目为“亿利达·东方名都二期（11#楼、12#楼、配电房、门房）及一期配套房调整”，建设位置为恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村、耿家坪村，建设规模为56846.92平方米（不含计容部分14048.36平方米）。同日，恩施州规划局加盖印章确认的建筑红线图中载明项目名称为“亿利达·东方名都二期（11#楼、12#楼、配电房、门房）及一期配套用房调整”，并备注：“一期配套用房调整①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（218.92平方米）；②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业；③增加配电房相应调整了停车位和平移垃圾收集站位置。”2019年3月24日，亿利达公司收到彭耀发出的《解除合同通知书》，其中载明：“2017年11月29日，我方与贵公司签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》……贵公司向我方预售由其开发的东方名都一期项目中的F0007幢商品房（别墅）……我方通过其他途径知晓东方名都小区原规划设计的十四幢（一、二期各七幢）二十八席法式别墅群被变更为二期修建两幢高层建筑，小区住户由原规划的184户增加至468户，与贵公司原告知我方的涉及该小区的总体规划、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容均发生改变，且贵公司至今未将变更事宜书面告知我方。因目前该小区实际情况与预售房屋时已发生变更而产生诸多不一致，致使该预售合同无法继续履行。根据《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：‘（一）双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（三）买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。’贵公司的行为已构成违约。我方与贵公司签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。双方应当严格按照合同的约定履行自己的义务。因贵公司违约，现我方郑重通知如下：一、自本通知书到达贵公司时，即解除双方签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655）。二、贵公司应在收到本通知书之日起15日内，退还我方已付全部房款（含已付贷款部分）666万元并支付利息或资金占用费，退还方式及计算标准如下：1.贵公司应退还我方已付房屋首付款267万元，并以267万元为基数，按照月利率1%支付自2017年11月29日起至付清之日止的资金占用费。2.我方偿还银行的按揭贷款本金、利息、罚息以及违约金，由贵公司一次性向我方支付。贵公司应以399万元为基数，按照年利率1%向我方支付自2018年3月1日至付清之日止的资金占用费，并据实给付我方因提前还贷将支付给银行的罚息。3.截至通知书发出当日，我方已偿还银行房屋按揭款共计609800.51元，贵公司应当向我方一次性支付该款项并以609800.51元为基数，按年利率1%支付自2018年4月1日起至付清之日止的资金占用费。四、贵公司应在收到本通知书之日起15日内，向我方支付违约金3.33万元。五、若贵公司未在上述期限内履行相关义务，我方将依法主张权利，届时贵公司将承担我方因实现债权产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等）并赔偿因贵公司怠于履行相关义务给我方造成的全部损失。”同日，亿利达公司的项目负责人卢成（本案被告亿利达公司的委托诉讼代理人）在彭耀持有的《解除合同通知书》中注明“已收到，不同意解除合同通知书的内容。卢成2019.3.24”。此后，亿利达公司向彭耀发出分户验收通知，彭耀于2019年6月25日作出《关于分户验收通知书的回函》，以“贵司单方变更小区规划，将原归还的别墅区变更为两栋高层住宅楼，严重损害回函人彭耀的利益，且贵公司至今未按合同约定将变更事宜书面告知回函人，贵司的行为严重违反《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655）第六章第十四条的约定”为由，拒绝进行分户验收。一审另查明，彭耀提交的东方名都宣传资料印制有“东方名都鸟瞰效果图”，并标注有“28席法式大别墅，28场名宅盛宴亿利达·东方名都的别墅区，仅设计了28席585-756㎡的超级大宅”“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准”等字样。亿利达公司认为该宣传资料对双方当事人没有约束力。2019年9月5日，孙蓬提交了《声明》，其内容为：“2017年11月29日，彭耀与恩施州亿利达实业有限公司签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655），声明人孙蓬（公民身份号码）为彭耀购买的恩施州亿利达实业有限公司的F0007号别墅的共有人，因声明人与彭耀系夫妻关系，且彭耀所作的处置决定，都是声明人与彭耀协商一致后所作出的，所以声明人自愿放弃《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655）项下的实体权利和诉讼权利，该合同项下所有权利由彭耀概括承受。”一审诉讼过程中，亿利达公司表示：“双方签订合同时，二期土地尚未拿到，有些配套设施设置在一期，二期土地拿到之后将该配套用房设计在二期，该配套用房仍然存在，对彭耀的生活质量没有任何影响；建二期时，配套用房面积大大高于一期的配套用房，高于国家规定，对彭耀的701号别墅没有任何影响；一期和二期之间没有隔断，是通的。”彭耀表示：“就是因为环境改变了我才提出解除合同，我们去看了沙盘整个小区是14栋28套别墅，现在变成了7栋14套别墅和2栋高层，小区环境发生了翻天覆地的变化，买这个房子就是买的品质，如果按照原来的规划设计修建，我们现在就在装修房子了。”一审法院认为，案涉《恩施州商品房买卖合同（预售）》系亿利达公司、彭耀双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号）规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释（二）》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释（二）》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定。”因此，认定解除合同通知的效力，要看合同解除的要件是否具备，既要符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款、第九十四条规定的实质要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件，二者缺一不可。依照前述规定，虽然彭耀向亿利达公司发了解除合同通知，亿利达公司在收到通知后三个月内以并未提起诉讼，但是不能当然认定合同已经解除，而仍然要审查是否符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的实质要件。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”彭耀系以亿利达公司违反《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定而主张解除合同。第一，彭耀提交的东方名都宣传资料不属于合同内容，不能作为解除合同的依据。合同附件十一《补充协议》第六条中明确约定“2.出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络媒体等形式发布的公告、宣传资料、数据、说明等凡未列入本合同、附件以及补充协议的，仅作为购房参考之用，对买卖双方均没有约束力；出卖人销售的现场展示的楼盘模型、户型模型不作为买卖双方验收本商品房的标准，交房标准以本合同及附件、补充协议约定为准……3.因政府规划不确定因素，周边道路具体建设地点、区域规划方案及正式投入使用的时间以政府最终的相关文件内容为准”，宣传资料亦明确记载“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准”等字样。第二，东方名都二期项目规划指标（包括修建两栋高楼）不在《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条约定的范围内，不能作为解除合同的依据。《恩施州商品房买卖合同（预售）》第一条载明“该地块国用土地使用证号为恩市国用2014第××，土地使用权面积为34927.4平方米……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为东方名都一期”，第三条载明“该商品房为第一条规定项目中的F0007幢”，第十四条也明确指向是“该商品房”，合同所有条款未约定东方名都二期项目，当时亿利达公司未取得二期项目土地使用权，也就是说当时二期项目不存在，当然不能因二期项目规划指标问题行使合同解除权。第三，合同第十四条所谓“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未按照约定书面通知买受人的，买受人有权解除合同”，从文义上理解，出卖人的通知义务应限于“涉及该商品房”自身的规划许可变更内容，并非整个东方名都一期、二期项目有任何规划调整都必须由出卖人履行通知义务，否则不利于维护交易稳定。第四，东方名都一期项目规划指标确有部分调整是客观事实，包括“一期配套用房调整①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（218.92平方米）；②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业；③增加配电房相应调整了停车位和平移垃圾收集站位置”，一期办证总建筑面积58745.26平方米未发生变化（因配套用房调整计容面积增加218.92平方米计入二期办证面积，不计容建筑面积减少218.92平方米在二期办证面积中相应核减）。但是，恩施州规划局会议纪要载明批准“亿利达·东方名都一期规划建筑方案（优化）及二期规划建筑方案”，已经明确是对东方名都项目一期建筑方案进行优化；建筑红线图显示东方名都二期项目中11#楼1F有社区服务用房、体育健身用房，12#楼1F有物业管理用房、居家养老用房；亿利达公司明确表示“有些配套设施设置在一期，二期土地拿到之后将该配套用房设计在二期，该配套用房仍然存在，对彭耀的生活质量没有任何影响；建二期时，配套用房面积大大高于一期的配套用房，高于国家规定，对彭耀的701号别墅没有任何影响；一期和二期之间没有隔断，是通的”。从上述情况来看，东方名都的规划调整应该还是得以优化，如果是因为优化而认定亿利达公司违约，由亿利达公司承担返还购房款及赔偿损失，显然不符合立法精神和合同本意。东方名都项目规划调整是否足以对“该商品房”的质量和实际使用功能造成影响致使不能实现合同目的，缺乏充分证据加以证明。综上所述，彭耀主张解除合同的证据不充分，不足以证明本案符合解除合同的实质要件，因此对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回彭耀的诉讼请求。案件受理费58420元，减半交纳29210元，保全申请费5000元，合计34210元，由彭耀负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：彭耀提交的恩施土家族苗族自治州自然资源和规划局出具的《关于亿利达、东方名都项目规划的情况说明》系国家行政机关出具的书证，且与本案具有关联性，本院予以采信；彭耀提交的恩施州房地产市场管理平台官方网站查询信息截屏两页及建筑红线图一张均系涉案东方名都一期、二期项目规划的基本情况，与本案具有关联性，本院予以采信；彭耀提交的《建设工程规划许可审批表》、“恩州亿司发〔2018〕2号”关于办理东方名都二期11#、12#楼及一期配套用房调整项目工程规划许可证的申请、“〔2018〕13号”州规划局业务办公会议纪要、“〔2018〕4号”州城规划建设管理委员会2018年第四次主任办公会议纪要、亿利达公司《关于东方名都二期日照影响的情况说明》、《国有建设用地使用权出让合同》、“恩州规函〔2017〕99号”关于出具金龙大道东侧、东方名都南侧宗地规划条件的复函、建设用地规划条件（民用建筑类）、规划条件附件图、建筑红线图，均复印于恩施土家族苗族自治州自然资源和规划局，对证据的真实性予以采信，对彭耀预证明的目的本院结合当事人在庭审中的质证意见、陈述综合予以评判；彭耀提交的亿利达公司《关于东方名都规划调整涉及别墅701号地下车库出入口方向的通知》及恩施土家族苗族自治州自然资源和规划局《关于亿利达东方名都项目调整的回复》、现场照片两张及分层平面图，亿利达公司质证认为对涉案房屋车库出入口进行设计变更已按《恩施州商品房买卖合同（预售）》的约定向彭耀履行了通知义务，对该组证据本院予以采信；彭耀提交的调查笔录及申请书各两份与本案不具有关联性，本院不予采信；彭耀提交的照片打印件五张不能显示是涉案房屋，且照片中显示的房屋层高系彭耀单方测量，对该组证据本院不予采信；彭耀提交的中国工商银行股份有限公司恩施分行出具的《关于彭耀、孙蓬在我行办理个人住房按揭贷款情况的说明》及盖有中国工商银行股份有限公司恩施分行彭印章的《彭耀（422801197105250658）还款计划表》，亿利达公司对该组证据的真实性无异议，该组能反映彭耀购买涉案房屋向中国工商银行股份有限公司恩施分行贷款后的还款情况，对该组证据本院予以采信。二审经审理查明：彭耀、孙蓬与亿利达公司签订涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》后，于2017年11月29日支付首期房款267万元，余款399万元向中国工商银行股份有限公司恩施分行申请贷款于2018年3月1日支付至亿利达公司指定账户，贷款利率为年利率5.537%，截止2020年6月1日，已偿还贷款本金897750元，已还贷款利息443233.39元。根据合同约定，自2020年7月1日起至2028年3月1日止，彭耀还需向中国工商银行股份有限公司恩施分行偿还贷款本金3092250元，偿还利息670603.38元。亿利达公司开发的亿利达·东方名都一期容积率最初规划为1.34，后经规划调整，亿利达·东方名都一、二期总体容积率变为2.11。亿利达公司与彭耀、孙蓬所签涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》中所附“调整后建筑红线图”载明亿利达·东方名都一期总户数184户，一期、二期分别为7栋14套别墅。“调整后建筑红线图”中所载明的别墅套数与亿利达公司售楼处沙盘显示的别墅套数及亿利达公司对外发放的东方名都宣传资料一致。原恩施州规划局作出《恩施州规划局规划（建筑）方案审查意见单》及《建筑工程规划许可证审批单》，对亿利达·东方名都二期（11#楼、12#楼、配电房、门房）及一期配套用房规划进行调整，并于2018年7月2日为亿利达公司颁发了《建设工程规划许可证》（建字第2018-0044号），亿利达·东方名都一、二期总体技术经济指标变为：用地面积43167.4平方米，建筑占地面积11029.69平方米，总建筑面积115592.18平方米（其中计容建筑面积91064.49平方米，不计容建筑面积24527.69平方米），户数468户，建筑密度25.55%，容积率2.11，绿地率30.89%，停车位823个（地面208个、地下615个）。亿利达·东方名都一期容积率及配套用房等公共服务设施进行调整后，亿利达公司未在变更确立之日起10内书面通知彭耀或孙蓬。亿利达公司将涉案房屋地下车库出入口的方向由原来的朝东调整为朝北方向后，按照双方所签《恩施州商品房买卖合同（预售）》的约定书面通知了彭耀、孙蓬，彭耀、孙蓬未在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，亿利达公司与彭耀签订的涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表述，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，严格按合同约定全面履行各自的权利和义务。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条“规划变更”第一款约定：“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”根据一、二审查明的事实，涉案房屋所在亿利达·东方名都一期容积率由1.34调整为2.11，一期配套用房2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（增加计容面积218.92平方米），3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业（计容面积未变）。即涉及涉案房屋的容积率及配套用房等公共服务设施等规划许可内容进行了调整。而对前述调整，亿利达公司未按合同约定在变更确立之日起10内书面通知彭耀或孙蓬，亿利达公司构成违约，根据涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人亿利达公司未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人彭耀与孙蓬系夫妻关系，夫妻之间有权相互代理处理日常事务，且根据孙蓬在一审中提交的《声明》，彭耀对涉案房屋的处置决定是孙蓬与彭耀协商一致后作出的，孙蓬已声明放弃涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》项下的实体权利和诉讼权利，由彭耀概括承受。故彭耀有权解除涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》，亿利达公司称本案缺少当事人的理由不能成立。合同法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据前述法律规定及合同约定，彭耀主张解除合同的，应当书面通知亿利达公司，合同自通知到达亿利达公司时解除，本院以2019年3月24日亿利达公司收到彭耀发出的《解除合同通知书》作为涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》解除日。亿利达公司将亿利达·东方名都一期的容积率及配套用房等公共服务设施进行规划调整，客观上会对一期小区业主的居住、生活环境产生影响，即使该调整对小区业主没有影响，亿利达公司也应该严守合同约定，履行对合同相对方的通知义务，否则就剥夺了合同相对方的知情权和选择权。亿利达公司称东方名都的规划调整得以优化，对彭耀的生活质量没有任何影响，彭耀不能因此主张解除合同的理由不能成立，不予支持。另外，虽然东方名都二期项目规划指标（包括修建两栋高楼）不在《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条约定的范围内，不能作为解除合同的依据。但作为涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》组成部分的附件“调整后建筑红线图”明确载明亿利达·东方名都一期、二期分别为7栋14套别墅，这与亿利达公司售楼处沙盘显示的情况及亿利达公司对外发放的东方名都宣传资料一致，虽然根据合同《补充协议》的约定，出卖人发布的广告、宣传资料及出卖人销售现场展示的楼盘模型，户型模式对合同双方没有约束力，但亿利达公司涉嫌虚假宣传，亦是不诚信行为，且该不诚信行为侵害了合同相对方的合理信赖利益，直接导致本案纠纷的产生，任何人都不能因自己的过错行为而获益。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条“规划变更”第三款约定：“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。”根据前述法律规定及合同约定，涉案《恩施州商品房买卖合同（预售）》解除后，亿利达公司应返还彭耀已付房款666万元，支付以267万元为本金按年利率4.9%自2017年11月29日起至付清之日止计算的利息及支付违约金3.33万元（666万元×0.5%）。另外，根据前述合同约定，亿利达公司向彭耀支付利息的标准不低于年利率4.9%，彭耀向中国工商银行股份有限公司恩施分行贷款支付给亿利达公司的399万元的利率为年利率5.537%，即彭耀的损失高于合同约定的利率，对于该399万元房款的利息应以彭耀的实际损失为准。故亿利达公司应向彭耀支付的该部分利息为以399万元为本金按年利率5.537%自2018年3月1日起至付清之日止计算的利息。彭耀主张合同中约定的违约金和利息低于亿利达公司违约给其造成的损失，但未对超过前述本院认定的部分提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故彭耀主张按照年利率24%赔付资金占用损失并按总房款的20%支付违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。彭耀在一审庭审中放弃主张律师费的诉讼请求，是对其权利的处分，并不违反法律规定。另外，民事案件的案由应按照双方存在争议的法律关系来定性，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，原审判决确定本案系房屋买卖合同纠纷属确定案由不准确，本院予以纠正。综上所述，彭耀的上诉请求部分成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5407号民事判决；二、恩施州亿利达实业有限公司于本判决生效后10日内返还彭耀已付房款666万元并支付利息，利息包括：以267万元为本金按年利率4.9%自2017年11月29日起至付清之日止计算的利息及以399万元为本金按年利率5.537%自2018年3月1日起至付清之日止计算的利息；三、恩施州亿利达实业有限公司向彭耀支付违约金3.33万元；四、驳回彭耀的其他诉讼请求。一审案件受理费29210元（已减半），保全申请费5000元，二审案件受理费58420元，均由恩施州亿利达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张辅军审判员  杨 芳审判员  侯著韬            本件与原件核对无异      二〇二〇年七月一日书记员  汪蜀建