四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9624号 上诉人（原审被告）：成都佳州房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区金履四路112号1层。 法定代表人：何尔仁，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗扬，四川道达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁晓华，四川道达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈秀华，女，1961年11月11日出生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：陈宏奇，四川合泰律师事务所律师。 上诉人成都佳州房地产开发有限公司（以下简称佳州公司）因与被上诉人陈秀华房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 佳州公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回陈秀华的全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈秀华承担。 事实及理由：一审法院认定事实错误，佳州公司不应向陈秀华赔偿损失30万元。一、陈秀华对于佳州公司的诉求已过诉讼时效，陈秀华的诉讼请求应予以驳回；陈秀华未按合同约定及法律规定在质量保修期内要求佳州公司承担维修责任，案涉房屋的质量保修期已过，佳州公司无保修义务，2015年7月案外人罗斌蓉便已告知陈秀华案涉房屋渗水情况，陈秀华此时知道或者应当知道其权利被侵害，但其并未在两年诉讼时效期间内向佳州公司主张权利，因此陈秀华的诉求已过诉讼时效。另，双方合同约定外墙防渗漏保修期为自建设工程竣工验收合格之日起5年，案涉房屋于2012年3月竣工验收，按照合同约定，陈秀华应于2017年3月之前要求佳州公司维修。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，佳州公司只在保修期内承担修复责任，只有佳州公司拒绝维修或者拖延维修，才对由此造成的其他损失承担责任，而本案中陈秀华并未按照合同约定及法律规定在保修期内要求佳州公司维修，佳州公司对于涉案房屋的防水、防渗防漏等质量问题不再承担保修义务。二、另案中形成的鉴定结论不能当然适用于本案，案涉房屋是否存在质量问题应当在本案中进行鉴定才能确定。三、佳州公司并未违反合同约定，一审判决也未能明确佳州公司违反合同哪一条，一审法院判决佳州公司向陈秀华赔偿损失无事实及法律依据。 陈秀华辩称，1.一审诉讼请求并未超过诉讼时效，虽然2015年7月案涉房屋就出现漏水情况，但是根据（2018）川01民终3042号生效判决书载明的内容及本案一审所查明的事实，当时案涉房屋漏水的原因一直未能找到，无法确定责任人，所以引发了陈秀华与案外人租赁合同的诉讼，经案外人申请武侯区人民法院才委托鉴定中心进行鉴定，在2015年4月对渗水、漏水的原因进行了初步判断，该份鉴定报告后经一审法院、二审法院多次开庭质证并询问鉴定人等程序，最终在2018年9月4日由（2018）川01民终3042号生效判决书确认，同时确认了陈秀华在该案中应当承担的责任，此时陈秀华意识到房屋渗水、漏水的原因系佳州公司所致，同时因房屋质量问题带来损失，在陈秀华得知上述情况后就向一审法院提起了诉讼，故陈秀华的起诉并未超过法律规定的诉讼时效；2.案涉房屋在2015年就出现渗水、漏水等情况，根据佳州公司陈述2012年3月竣工验收，2015年是在5年保修期范围内，之所以本案在2018年才提起诉讼，是由于本案涉及到陈秀华与案外人的租赁合同纠纷，故是等到租赁合同纠纷由法院判决后才提起本案诉讼，也就是说，佳州公司房屋出现问题的事实发生在保修期范围内，其应当履行保修义务，应当承担赔偿责任；3.佳州公司一审中就生效判决书查明的事实再次申请鉴定是对司法资源的浪费，并且无法律依据，一审法院不予准许并无不当，佳州公司要求对案涉房屋的质量进行鉴定，根据（2018）川01民终3042号民事判决书第六页第二段及第十页第三段，已对案涉房屋出现的问题进行了认定，佳州公司对此事实是清楚的，其申请鉴定不具有事实基础，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，已由生效判决书确定的事实无需再鉴定，一审法院认定鉴定结论已涵盖了佳州公司所主张的上述问题，所以没有准许并无不当；4.佳州公司对案涉房屋质量问题并未积极有效地履行约定的维修义务，其违约行为与陈秀华损失具有因果关系，应当予以赔偿。 陈秀华一审起诉请求：判令佳州公司赔偿因房屋质量问题给陈秀华造成的损失共计351792.20元（反诉费732元、二审诉讼费4243元、鉴定费30000元、赔偿罗斌蓉的损失30万元、租金损失16817.20元），并承担本案的诉讼费。 一审法院查明：2011年10月11日，陈秀华（买受人）与佳州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，约定：陈秀华购买位于成都市武侯区商业，建筑面积840.86平方米。《商品房质量保证书》约定，自建设工程竣工验收合格之日起，建筑防水工程、卫生间、外墙防渗漏的保修期为5年。涉案房屋于2012年3月22日取得竣工验收报告，后佳州公司向陈秀华交付所购房屋。 2012年7月24日，陈秀华与案外人罗斌蓉签订《玲珑郡（商）7栋2楼1号商铺租赁合同》，将商铺以清水房状态出租给罗斌蓉。罗斌蓉装修为“艾菲咖啡”经营使用后，商铺出现漏水情况，双方多次沟通未果。后陈秀华向一审法院提起诉讼，请求罗斌蓉支付欠付租金，罗斌蓉提出反诉，请求陈秀华赔偿因房屋漏水所致营业减少、停业及装修损失。（2018）川01民终3042号民事判决书认定：2015年7月18日，罗斌蓉向涉案房屋所在的北京有彬物业成都分公司玲珑郡客服中心（以下简称物业公司）反映商铺存在漏水情况，并于同年7月向陈秀华告知房屋渗水情况，但陈秀华认为系房屋装修不当所致。后经物业公司查看，认为商铺渗水系楼上住户未处理好防水造成，但楼上住户不配合处理。2016年4月24日，物业公司出具情况说明，载明：经2016年3月挖开案涉商铺包间卫生间排水管道，未发现排水管出现渗漏，未查找到漏水原因。案件一审过程中，法院对房屋渗水、漏水原因进行鉴定，鉴定报告载明：根据规范要求，伸缩缝应填塞沥青石膏等材料，该房屋伸缩缝施工时未填塞沥青石膏等材料，导致雨水及屋面排水易进入室内。鉴定项目负责人出庭陈述称：艾菲咖啡厅渗水有房屋伸缩缝和窗下外墙进入两个途径，渗水、漏水原因系因主体施工导致，经营者的装修是符合规范的。2016年8月17日，物业公司开始对案涉房屋进行维修，至2016年8月26日结束，期间租金为16817.20元（50451.6元/月÷30天×10天）。该判决书于2018年9月7日生效，判令陈秀华向罗斌蓉赔偿因房屋渗水、漏水造成的损失30万元，承担鉴定费3万元、一审反诉费732元和二审案件受理费4243元，并扣减罗斌蓉在房屋维修期间的租金16817.20元。 一审法院另查明，双方认可物业公司曾组织各方协调维修事宜，陈秀华出现过缺席的情况。 一审法院认为，陈秀华与佳州公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的外墙防渗漏保修期为自建设工程竣工验收合格之日起5年，涉案房屋于2012年3月取得竣工验收报告，承租人于2015年7月向物业公司和陈秀华反映存在渗水、漏水现象，即该现象出现在保修期内。经鉴定，渗水、漏水的原因为房屋伸缩缝施工时未填塞沥青石膏等材料，导致雨水及屋面排水易进入室内，故佳州公司构成违约，应向陈秀华赔偿损失。 关于赔偿金额。首先，陈秀华在（2018）川01民终3042号民事判决书中承担的金额共计351792.20元，但该金额为陈秀华与罗斌蓉在房屋租赁合同纠纷中承担的费用，与本案不属于同一法律关系。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”的规定，陈秀华作为出租人，在从房屋出现渗水、漏水现象至物业公司进行维修持续一年多的时间，并无证据证明积极履行了房屋维修的义务，亦认可曾缺席过维修房屋的协调会，即自己对损失的发生亦存在过错。第三，陈秀华主张的损失中包含诉讼费用，但该费用与陈秀华与罗斌蓉在该案件中的请求相关。综上所述，佳州公司因房屋质量问题确给陈秀华造成损失，根据公平和诚实信用原则，综合合同履行情况和本案事实，一审法院酌定佳州公司向陈秀华赔偿损失30万元。 佳州公司请求对涉案房屋的伸缩缝施工是否符合建筑规范要求、是否填塞沥青等材料进行鉴定，在陈秀华与罗斌蓉的房屋租赁合同案件审理中，经法院委托，鉴定机构对房屋渗水、漏水原因进行了鉴定，该鉴定结论已涵盖上述问题，鉴定人亦出庭作证，佳州公司无证据对鉴定结论予以反驳，故一审法院未予准许。佳州公司辩称本案已过诉讼时效，（2018）川01民终3042号民事判决书于2018年9月7日生效，案件根据鉴定结论确认房屋渗水、漏水系因伸缩缝未填塞沥青石膏等材料所致，本案于2019年1月16日立案，陈秀华的主张并未过诉讼时效期间，故对该主张一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、佳州公司于判决生效之日起三日内向陈秀华赔偿损失30万元；二、驳回陈秀华其他诉讼请求。案件受理费6577元，由陈秀华负担968.3元，佳州公司负担5608.7元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，本院作出的（2018）川01民终3042号载明“一审法院认定事实：陈秀华于2011年10月11日与佳州公司签订《商品房买卖合同》，购买位于成都市武侯区，面积840.86平方米。2012年7月24日，陈秀华与罗斌蓉签订《玲珑郡（商）7栋2楼1号商铺租赁合同》，将案涉商铺以清水房状态出租给罗斌蓉经营咖啡、茶座、西餐，除商铺面积840.86平方米以外，还赠送廊檐面积约160平方米。合同还约定：1.租赁期限自2012年7月25日起至2022年7月26日止，其中从2012年7月25日至2013年1月20日为免租期；2.商铺前三年租金标准为每月55元／平方米，第四、五年租金标准为每月60元／平方米，第六至十年的租金标准分别为每月65元／平方米、75元／平方米、80元／平方米、85元／平方米、90元／平方米，租金按季度支付，罗斌蓉还应支付保证金5万元。陈秀华向罗斌蓉交付案涉商铺后，罗斌蓉将商铺装修为“艾菲咖啡”进行经营使用，并将赠送的檐廊改建装修为包间使用。双方确认，罗斌蓉已经支付了截止2015年8月20日的租金。罗斌蓉于2015年7月18日向案涉房屋所在的物业公司反映案涉商铺存在漏水情况。同年7月，罗斌蓉向陈秀华告知案涉房屋渗水情况，陈秀华认为房屋渗水系罗斌蓉装修房屋不当所致。2015年9月22日，物业公司作出《关于7-201商铺漏水情况的告知函》，载明：物业公司经查看，认为案涉商铺渗水系楼上住户未处理好防水造成，但经多次协调楼上住户不同意整改。2015年9月7日，陈秀华向罗斌蓉发出《关于支付所欠租金等的催告函》，要求罗斌蓉在2015年9月26日前支付欠付租金92487元。罗斌蓉于2015年10月26日向陈秀华回函，表示因案涉商铺自2014年5月以来开始出现漏水、渗水现象，并愈加严重，要求陈秀华履行维修义务或支付维修费用，否则拒绝支付租金。此后双方对案涉商铺出现漏水、渗水发生纠纷。2016年4月24日，物业公司作出《关于艾菲咖啡商铺整改情况说明》，载明：经2016年3月挖开案涉商铺包间卫生间排水管道，未发现排水管出现渗漏，未查找到漏水原因。在原一审诉讼过程中，经申请，一审法院委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对艾菲咖啡厅渗水、漏水原因进行鉴定。该鉴定中心2016年7月10日出具的鉴定结论为，经现场检查检测，艾菲咖啡厅存在渗水、返潮的原因是：雨水及部分屋面排水通过伸缩缝，进入房间，由于隔墙石膏板及炉渣层都具有较强吸水性，水分通过伸缩缝的隔墙渗入炉渣层，使炉渣层中积水；各个包间的隔墙石膏板从炉渣层中吸取水分，使墙面返潮。根据规范要求，伸缩缝应填塞沥青石膏等材料；该房屋伸缩缝施工时未塞沥青石膏等材料，导致雨水及屋面排水易进入室内。窗下墙墙面存在渗水、返潮的原因是：雨水通过外墙渗入室内，导致窗下墙墙面存在渗水、返潮痕迹。原二审中，本次鉴定项目负责人杜振勇出庭陈述称，艾菲咖啡厅渗水有房屋伸缩缝和窗下外墙进入两个途径，渗水、漏水原因系主体施工导致，经营者的装修是符合规范的，现场勘验时室内的装修墙纸均出现了大面积霉斑，并散发异味。2016年8月17日，物业公司开始对案涉商铺进行维修。2016年8月26日施工单位维修整改完成可以使用。2016年9月开始罗斌蓉对案涉商铺进行再次装修，并已经支付装修费用844000元。据罗斌蓉陈述，装修后案涉商铺于2016年12月开始进行正常经营使用。罗斌蓉还举示如下证据：1.2012年8月5日罗斌蓉签字确认的《艾菲咖啡室内装饰预算表》，拟证明出现渗水、漏水的中厅过道、卡座区、1-12号包间、游戏厅及其他装饰装修五部分共计产生基础装修费用321128.93元；2.2014年6月-2015年11月期间艾菲咖啡厅收银系统流水账，显示在2014年6月-2015年5月期间每月收款总金额为30多万，在2015年6月-2015年11月期间每月收款总金额不到10万元，拟证明因房屋渗水、漏水原因致使商铺经营受到影响，收入减少，每月按营业损失5万元标准，2015年6月-11月期间营业损失达30万元，2015年12月-2016年12月期间按每月停业损失10万元标准，共造成停业损失120万元。陈秀华经质证认为，罗斌蓉的流水账系单方制作，不能证明其经营损失，且即使罗斌蓉有经营下滑，也不排除市场因素影响，不能证明是陈秀华的原因所致；罗斌蓉主张的停业损失和装修损失均系其单方估算，并非陈秀华原因所致，故均不予认可。一审法院认为，陈秀华、罗斌蓉双方形成的租赁合同法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方应当按照约定全面履行自己的义务。罗斌蓉自2015年8月起开始拖欠租金，即使因案涉房屋存在渗水、漏水等情况，双方发生争执未支付租金，但此后罗斌蓉在对房屋进行重新装修并再次正常使用后，其仍然一直未按照合同约定支付租金，且在陈秀华经过催告后仍未支付，故其已构成违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”罗斌蓉拖欠支付租金，经陈秀华多次催告后仍未支付，故陈秀华主张解除合同并返还房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。对陈秀华提出的自2015年8月21日至2017年1月16日的租金共计828510.9元，并继续支付至房屋腾退交付之日止的诉请，一审法院认为，虽罗斌蓉抗辩称房屋存在渗水、漏水情况，房屋不能正常使用，但其一直占有房屋，并也有进行经营，应该依约向出租人支付租金，对房屋渗水、漏水情况，罗斌蓉亦通过提出反诉的方式主张了损失，故再以此对抗租金支付情况缺乏依据，故一审法院对陈秀华主张的2015年8月21日至2017年1月16日的租金828510.9元，2017年1月17日起按约定租金标准每月60元／平方米的标准，即每月50451.6元继续支付至房屋腾退交付之日止的诉请予以支持。对罗斌蓉主张的各项损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据审查房屋自2015年7月开始存在渗水、漏水的情况，并经鉴定结论认定及鉴定人员出庭陈述，房屋出现渗漏水的原因系房屋主体施工时房屋伸缩缝未填塞沥青石膏等材料所致，而房屋装修符合规范。陈秀华作为出租人在房屋质量出现问题，致使房屋使用受到影响的情况下，应当承担由此给承租人罗斌蓉造成的损失。对其中的营业减少损失和停业损失部分，根据房屋照片、鉴定人员陈述在现场勘察时房屋出现霉斑，存在异味的现状，可见案涉商铺因渗水、漏水造成部分房屋确实无法正常使用，但罗斌蓉举示的收银系统流水系其自行制作，且营业收入变化受多种因素影响，不能证明其收入减少与房屋渗水、漏水存在直接因果关系，故罗斌蓉主张的营业损失依据不足，一审法院不予支持。对罗斌蓉主张的装修费用损失，因房屋渗水漏水的情况致使第一次装修的部分受损，罗斌蓉因此对案涉商铺进行了第二次装修，陈秀华应承担由此造成的损失。但两次装修费用，第一次是罗斌蓉接收房屋后进行的正常装修，第二次系因房屋受损而进行的，即是因房屋损坏而支付的直接费用，不应对装修费用进行重复主张，故一审法院对罗斌蓉进行的第二次装修费用予以支持，第二次装修费用系基础装修产生的费用，基础装修均系已形成附合的内容，故一审法院对其主张的844000元予以支持。故对罗斌蓉主张的第一次装修费用321128.93元，一审法院不再予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈秀华与罗斌蓉于2012年7月24日签订的《商铺租赁合同》；二、罗斌蓉于判决生效之日起十五日内向陈秀华腾退并返还位于成都市武侯区；三、罗斌蓉于判决生效之日起十日内向陈秀华支付截止2017年1月16日的租金828510.9元，并自2017年1月17日起按每月50451.6元的标准继续支付至房屋腾退之日止；四、陈秀华于判决生效之日起十日内向罗斌蓉赔偿装修损失844000元；五、驳回陈秀华的其他诉讼请求；六、驳回罗斌蓉的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12087元，由罗斌蓉负担，反诉案件受理费6505元，由陈秀华负担2060元，罗斌蓉负担4445元。二审中，罗斌蓉向本院提交了鉴定费票据一张、收支明细表一份，拟证明罗斌蓉主张的鉴定费30000元应在本案中一并处理，及案涉商铺收入减少损失及停业损失的计算依据。陈秀华质证对票据三性均无异议，认为收支明细表系罗斌蓉单方提交，且没有提交相关的完税凭证相佐证，对此证据不予认可。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，1.陈秀华、罗斌蓉均认可2017年11月13日罗斌蓉已将案涉房屋腾退给陈秀华。2.罗斌蓉已预交鉴定费30000元。本院认为，陈秀华与罗斌蓉签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均对解除案涉租赁合同无异议，且已实际腾退案涉房屋，对此本院予以确认。本案二审的争议焦点有两个，现分别评述如下：一、关于罗斌蓉是否应向陈秀华支付2015年8月21日至2017年1月16日的租金问题。罗斌蓉对于支付2017年1月17日至实际交房期间的租金无异议，但认为2015年8月21日至2017年1月16日期间案涉房屋完全不能正常使用，不应承担此期间的租金。对此，本院认为，案涉房屋虽部分存在渗水、漏水情况，但罗斌蓉一直占有、使用案涉房屋，并无证据证明此期间案涉房屋不能正常使用，因此，罗斌蓉应根据合同约定支付此期间的相应租金。且罗斌蓉对房屋渗水、漏水造成的损失提出诉讼请求，再以此主张不支付租金不应予以支持。但同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，物业公司对案涉房屋进行维修期间（2016年8月17日至2016年8月26日共10天）的租金不应予以计算。鉴于案涉房屋已实际腾退，因此，罗斌蓉实际应支付的租金为2015年8月21日至2017年1月16日828510.9元减去2016年8月17日至2016年8月26日10天租金16817.2元（50451.6元／月÷30天×10天）再加上2017年1月17日至2017年11月13日租金501152.56元（50451.6元／月×9个月＋50451.6元／月÷30天×28天），合计为1312846.26元。二、关于罗斌蓉主张的营业减少损失、停业损失、装修损失能否成立的问题。1.对于营业减少损失问题。案涉房屋渗水、漏水事实上会对罗斌蓉的经营造成影响，而根据本案查明的情况，案涉房屋出现渗水、漏水的原因系房屋主体施工时房屋伸缩缝未填塞沥青石膏等材料所致，陈秀华作为出租人，负有保证租赁物具备正常使用功能的义务，在租赁物本身存在质量瑕疵的情况下，应由出租人承担对承租人造成的相应损失。但罗斌蓉的经营收入受诸多因素影响，其提交的证据不能证明因房屋渗水、漏水造成的具体营业收入减少损失。2.对于停业损失问题。罗斌蓉并无证据证明停业事实的存在，其主张的停业损失不能成立。3.对于装修损失问题。案涉房屋第一次装修系罗斌蓉为了经营、使用房屋而进行，其产生的费用不应由陈秀华赔偿；因房屋渗水、漏水产生第二次装修，但应限于房屋受损范围，且应已实际产生。现罗斌蓉提交的证据不足以证明其第二次装修的范围，而罗斌蓉也未对房屋受损情况进行确认固定，应承担举证不能的后果；且罗斌蓉仅提交第二次装修的收据，也不足以证明装修费用实际产生。综上所述，罗斌蓉因案涉房屋渗水、漏水产生损失的事实虽然存在，但其提交的证据不足以证明其具体损失，综合考虑本案实际情况及公平原则，本院酌情确定陈秀华赔偿罗斌蓉损失30万元。另外，罗斌蓉已预交鉴定费30000元，而根据本案查明的情况，案涉房屋出现渗水、漏水的责任在于陈秀华，因此，鉴定费应由陈秀华负担。综上所述，上诉人陈秀华、罗斌蓉的上诉请求部分成立。鉴于案涉房屋已实际腾退并返还陈秀华，陈秀华请求腾退并返还房屋已无实际意义，本院不再处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初216号民事判决第一项，即“解除陈秀华与罗斌蓉于2012年7月24日签订的《商铺租赁合同》”；二、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初216号民事判决第二、三、四、五、六项，即“罗斌蓉于判决生效之日起十五日内向陈秀华腾退并返还位于成都市武侯区“罗斌蓉于判决生效之日起十日内向陈秀华支付截止2017年1月16日的租金828510.9元，并自2017年1月17日起按每月50451.6元的标准继续支付至房屋腾退之日止”、“陈秀华于判决生效之日起十日内向罗斌蓉赔偿装修损失844000元”、“驳回陈秀华的其他诉讼请求”、“驳回罗斌蓉的其他反诉请求”；三、罗斌蓉于判决生效之日起十日内向陈秀华支付租金1312846.26元；四、陈秀华于判决生效之日起十日内向罗斌蓉赔偿损失300000元；五、驳回陈秀华的其他诉讼请求；六、驳回罗斌蓉的其他反诉请求。上述第三项、第四项品迭后，罗斌蓉还应支付陈秀华的款项为1012846.26元。一审本诉案件受理费12087元，由罗斌蓉负担；一审反诉案件受理费6505元，由陈秀华负担732元，罗斌蓉负担5773元；鉴定费30000元，由陈秀华负担。二审案件受理费14634元，由陈秀华负担4243元，罗斌蓉负担10391元。” 本院认为，陈秀华与佳州公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。陈秀华主张因案涉房屋在质保期内出现质量问题造成其损失，故请求佳州公司承担赔偿责任，佳州公司从其未违反合同约定、陈秀华的主张超过诉讼时效以及一审程序不当等几方面提出抗辩，对此，本院评述如下： 一、关于佳州公司主张本案应当对房屋质量问题进行鉴定的问题。 本院认为，本案所涉的位于成都市武侯区房屋，根据本院已生效的（2018）川01民终3042号民事判决书所载明内容，渗漏水的原因系房屋主体施工时房屋伸缩缝未填塞沥青石膏等材料所致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无需举证证明；......（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”以及该条第二款“前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，该事实已经由生效判决确认，佳州公司未提交相反证据推翻生效判决的认定事实，一审法院对其申请鉴定不予准许并无不当。 二、关于佳州公司是否应当承担赔偿责任的问题。 本院认为，《商品房买卖合同》十五条第（二）项第3条约定“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应付与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：......（3）出卖人根据《房屋质量保证书》的约定予以保修并承担维修费用，除此之外，出卖人无需向买受人承担任何其他责任及费用，买受人也不得因此拒绝接房”、第（三）项约定“出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检查机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务”，《“玲珑郡”商品房质量保证书》第三条第2项约定“建筑防水工程、卫生间、外墙防渗防漏为5年”，房屋2012年交付陈秀华，而漏水发生于2015年，此时尚处于质保期内。2015年7月18日，房屋的租赁人罗斌蓉向物业公司反映商铺存在漏水情况，经物业公司查看认为商铺渗水系楼上住户未处理好防水造成。本院认为，案涉房屋的漏水发生在质保期内，漏水情况发生后，房屋实际使用人随即向物业公司反映相关情况，根据《临时管理规约》第九条“在业主大会设立前，由开发建设单位成都佳州房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘的北京有彬物业管理有限公司成都分公司，依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务......”约定可认定，物业公司系佳州公司依据《临时管理规约》聘用，代佳州公司提供前期物业服务，购房人以及房屋使用人在发现房屋质量问题之时选择向物业公司反映情况，由物业公司与佳州公司衔接维修事宜符合一般生活常识，在此情况下可以视为其向佳州公司反映了房屋存在的质量问题。但佳州公司并未履行维修义务，导致陈秀华因此承担赔偿责任造成损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，佳州公司对陈秀华的损失应当承担赔偿责任。一审法院根据公平和诚实信用原则，综合合同履行情况和本案事实，酌定佳州公司向陈秀华赔偿损失300000元并无不当，本院依法予以维持。 三、关于本案的诉讼时效问题。 佳州公司抗辩2015年7月案外人罗斌蓉便已告知陈秀华案涉房屋渗水情况，陈秀华此时知道或者应当知道其权利被侵害，但其并未在两年诉讼时效期间内向佳州公司主张权利，因此陈秀华的诉求已过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。案涉房屋2015年7月18日出现漏水之后，直至2018年9月7日本院作出（2018）川01民终3042号生效判决之日起，陈秀华才知晓案涉房屋漏水系房屋质量原因所致，故陈秀华2019年1月16日向一审法院起诉，并未超过诉讼时效。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6577元，由成都佳州房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年七月二十八日 法官助理  胡晓红 书 记 员  杨珍梅