山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7656号上诉人（原审被告）：山东融汇文创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张晓程，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴鹏，男，1990年8月7日出生，汉族，住济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。原审被告：山东融汇置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张晓程，国浩（济南）律师事务所律师。上诉人山东融汇文创置业有限公司（以下简称融汇文创公司）因与被上诉人吴鹏及原审被告山东融汇置业有限公司（以下简称融汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁01民初3023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。融汇文创公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案上诉费及一审诉讼费由被上诉人吴鹏承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予以纠正。一、一审判决认定的事实错误，应予以纠正。1、一审庭审过程中，被上诉人在其提交的录音证据中明确承认在签订《商品房买卖合同》时符合银行贷款条件，并已通过银行的面核程序。法院认定“合同签订后，贷款办不下来”的事实也与被上诉人自认相违背，与事实严重不符。另外，对于一审判决认定“贷款办不下来既有出卖人案涉地块出问题的原因，也有贷款政策的原因”的事实，融汇文创公司与被上诉人均未提及，一审法院认定该项事实无事实依据。2、融汇文创公司在一审中已举证被上诉人已缴纳了大部分购房款（约购房款的60%），且被上诉人至今仍符合银行贷款条件，能够办理贷款。一审判决在未查明被上诉人的实际履行能力的情况下直接认定被上诉人无力付清剩余房款，属于事实认定错误。3、被上诉人作为成年人且购房前已参加过工作，对于《商品房买卖合同》及签订《商品房买卖合同》的法律后果应当明知。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，对于贷款条件、资质等原因导致贷款无法办理的，应由购房者承担相应的不利后果，被上诉人无权据此要求解除合同。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，融汇文创公司与被上诉人已于2018年9月16日签订了《商品房买卖合同》及其附属条款，被上诉人已经充分了解了合同内容并在合同文本上进行了签名捺印。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思的表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，且被上诉人已缴纳绝大部分购房款，合同已实际履行。被上诉人称未收到过该合同文本与事实不符，也与常理相悖。一审以合同文本未交付认定合同对被上诉人不产生效力，违反了《合同法》对于合同生效条款的法律规定，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，理应予以纠正。吴鹏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。融汇公司述称，同意上诉人的上诉请求和上诉理由，融汇公司不应承担连带责任。吴鹏向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与融汇文创公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令融汇文创公司向原告返还已付购房款861998元；3、判令融汇文创公司向原告支付利息（以861998元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自原告起诉之日计算利息，直至融汇文创公司完全返还购房款）；4、判令融汇公司对第二、三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月16日，被告融汇文创公司（出卖人、甲方）与原告吴鹏（买受人、乙方）签订编号为XXXX的《融汇城商品房认购协议》,载明：1.1乙方认购B地块XXXX号房屋（以下简称“该商品房”），建筑面积约112.67平方米（含公共分摊面积）.1.2该商品房屋编号以政府主管部门最终确定为准，本认购书约定商品房建筑面与实测面积有差异的，处理方式由双方在《商品房买卖合同》及补充协议中明确。2.1乙方认购商品房单价为12999元/平方米，总金额为人民币壹佰肆拾陆万壹仟玖佰玖拾捌元整（￥1461998元）。2.2乙方在签订本认购协议的同时向甲方支付认购定金人民币贰万元整（￥20000元）。3.1乙方选择抵押担保贷款付款方式，并根据情况享受相应优惠：乙方须于本协议签订之日起3日内与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议并完成网签备案……。原告吴鹏、被告融汇文创公司及被告销售代表杨婷均在合同尾部盖章、捺印、签名，原告吴鹏在该协议末尾处手写“本人已知晓限购政策，本人符合购房条件，本人及家人无不良征信记录。”同日，原告吴鹏向被告融汇文创公司支付购房定金20000元，被告融汇文创公司向原告吴鹏出具了融汇地产房屋销售专用收据。2018年9月30日，被告融汇文创公司作为出卖人与原告吴鹏作为买受人签订《济南市商品房买卖合同》，内容为：原告吴鹏购买被告建设的XXXX室商品房，建筑面积为112.47平方米，总价款1461998元；买受人以抵押担保贷款方式付款，买受人应于2018年9月30日前，向出卖人支付不低于总房款30%的首付款（买受人已付认购定金转为首付款）计人民币（大写）：捌拾陆万壹仟玖佰玖拾捌元整（￥861998）；剩余房款人民币（大写）：陆拾万元整（￥600000）由买受人向出卖人指定的银行申请抵押担保贷款，由银行将全部贷款支付给出卖人；买受人如未按本合同规定的时间付款，按补充协议第二条执行；出卖人应当在2020-4-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件五“合同补充协议”第二条中约定有：买受人承诺在签订合同及本补充协议时，已经明确知道并充分理解个人房屋抵押贷款的办理程序、条件、贷款额度及需要交纳的全部费用，买受人确认其信用状况、偿还能力、提交资料足以达到出卖人指定的贷款银行或住房公积金管理部门的要求；买受人既未在约定期限内完成贷款手续又未按约定付清全部房款的，视为买受人逾期付款；在买受人申请抵押担保贷款期间，出卖人应提供必要协助，但相关责任及费用由买受人承担。合同第二十二条载明：本合同一式伍份……出卖人贰份，买受人壹份，但被告融汇文创公司并没有将一份合同给原告吴鹏。2018年9月30日即合同签订当日，原告吴鹏又向被告融汇文创公司支付了首付款841998元，被告融汇文创公司向原告吴鹏出具了融汇地产房屋销售专用收据。原告为证明其主张的事实与理由，提供了通话录音文字整理稿八份，其中被告销售代表杨婷与原告吴鹏录音载明：“吴：我也是按照你们指定的银行我去办理贷款，因为我最初没有隐瞒我的个人情况，包括我在读书，包括我父母的情况。杨：对对对，银行说能办的呀。吴：然后你说让我把首付交高了，贷款贷少了，你说比较容易审批。杨：对呀，这样的话唯一出了的问题我们就是房子出了问题。吴：房子出了问题，然后呢贷款，比如说招行，反正我联系招行他说是不给办。吴：如果招行不行，咱们是不是没有银行了？杨：到时候招行不行的话，合作银行还有农行。吴：农行你昨天不是给我说不行了嘛。杨：每个开发商都会指定合作银行。吴：对，指定合作银行，那你现在指定一个银行，我去对接行不行。杨：咱不是工行不符合嘛，现在的话就唯一符合的话现在就只有工商银行能办，咱现在不是你的条件工商银行达不到嘛。吴：就是你现在给我指定的银行只有工商银行。杨：目前不是说给你指定的，现在只有工商银行能办贷款。吴：那不等于就是你们现在只能指定工商银行来帮我贷款。杨：不提供流水，三口还50%的以内的这个贷款，有银行确实有这个政策，之前农行就是。吴：是，那之前招行还能给我办呢，但现在政策没有了。杨：招行的也可能是因为这个地块的问题……”。原告吴鹏与招行客户经理马天云亭录音载明：“马：在我们这再做够呛了，因为融汇城二期他出问题了。吴：就不太好做了，是吧。马：是的，反正我们行是不好做了……”。融汇文创公司、融汇公司为证明其均为独立法人、财产独立，向一审法院提交了被告融汇文创公司2017、2018年度资产负债表、利润表，被告融汇公司2017、2018年度资产负债表、利润表。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告吴鹏与被告融汇文创公司之间签订的商品房认购协议、商品房买卖合同、附件五合同补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，原告吴鹏按约向被告融汇文创公司支付了首付款，并按约向银行申请贷款，但贷款办不下来，办不下来既有出卖人案涉地块出问题的原因，也有贷款政策的原因，由于贷款银行均系出卖人指定，故原告吴鹏作为买受人对此不负主要责任。附件五合同补充协议中虽约定如原告未获得贷款应付清全部房款，但被告融汇文创公司并没有将一份合同（含合同补充协议）交付给原告吴鹏，原告并没有充足的时间阅读到并理解该条约定，现原告无力付清全部剩余房款，合同无法继续履行，且涉案房屋并未交付原告，故原告吴鹏要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》并退还其支付的购房款861998元，合理合法，一审法院予以支持。原告吴鹏作为成年人，应当对自己的学生身份和贷款资信有一个基本的判断，而不能盲信别人认为自己能够申请到贷款，现贷款办不下来，原告自身也有一定责任，故对于原告吴鹏要求被告融汇文创公司支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。被告融汇公司并非涉案房屋买卖合同的当事人，且根据被告提供的资产负债表、利润表，两被告财产独立，未发现法人人格混同，故对于原告吴鹏要求被告融汇公司承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、原告吴鹏与被告山东融汇文创置业有限公司2018年9月30日签订的《济南市商品房买卖合同》于判决生效之日解除。二、被告山东融汇文创置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告吴鹏购房款861998元。三、驳回原告吴鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17960元，减半收取8980元，由被告山东融汇文创置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴鹏提交：证据一、2020年5月22日被上诉人吴鹏与钟鹏录音及整理笔录；证据二、2020年5月22日被上诉人与赵洪春录音及整理笔录；证据三、钟鹏、赵洪春、马天云亭手机拍照形象照；证据四、集体户口常住人口登记卡。其中证据一至证据三证明被上诉人在一审开庭后至银行询问贷款事宜，被银行告知无法办理。证据四证明被上诉人户籍是2018年12月迁入，因上诉人发生垮塌事件导致银行贷款业务停滞。融汇文创公司、融汇公司质证认为，对证据一至证据三的真实性不予认可，对其证明目的不予认可。首先被上诉人提交的录音证据内容嘈杂，可辨识能力差，无法确认录音时的时间、地点以及人物，而且证据三的手机形象也无法与录音中的人物相对应，对其真实性无法确认，我方不予认可。针对证据一钟鹏的录音内容，我方认为该录音无法确认钟鹏的身份、职务以及其是否为某家银行的贷款负责人的身份，所谓的对话也无法确认能代表银行作为无法贷款的承诺，并且所谓的钟鹏在该对话中也提出了贷款的解决方案，即因该合同没有网签，可以把主借款人变成负借款人，然后申请贷款，便可以顺利办理贷款，故与被上诉人的主张相违背。针对证据二，没有证据证明是开发商向被上诉人去联系赵洪春提交相关材料，该说法为被上诉人伪造，目的是诱导对话对象作出对其有利的陈述，理应不予采信其真实性。赵洪春的情况以及赵洪春的职务也无法核实，不能通过该对话来证明银行不能办理贷款的事实。综上，上述对话均发生在2020年5月份，而本次争议的买房合同签订于2018年，在一审被上诉人提交的录音证据中被上诉人已经自认在合同签订时银行可以办贷款，在长达一整年的时间内被上诉人并未找银行核实贷款的情况，后来即使无法办理贷款也是因为被上诉人的原因导致的，根据双方签订的商品房买卖合同及其附属条款，因被上诉人原因导致贷款无法办理的，责任由被上诉人承担，上诉人有权要求其一次性支付剩余贷款。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，通过该证据可以看出2018年被上诉人已经将户口迁入济南市，符合房屋买卖的条件以及办理贷款的条件，不受限购政策的影响，进一步论证了被上诉人在录音中自认的能够办理贷款的事实，其所谓的因上诉人坍塌事件导致银行不能办理的贷款说法无任何事实依据，也与事实不符，更与其5月22日与钟鹏的录音相违背，即截止到本案诉讼时被上诉人仍具有办理贷款能力，并且依据双方签订的买卖合同上诉人有权要求被上诉人支付剩余贷款。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：融汇文创公司是否应对吴鹏未能办理涉案房产银行贷款承担责任，吴鹏要求解除购房合同是否具有事实和法律依据。涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定积极履行义务。涉案商品房购房合同附件五补充协议载明，如吴鹏未获得贷款应付清全部房款……本合同出卖人贰份，买受人壹份。吴鹏主张因融汇文创公司并未将合同交付，也未告知合同内容及风险，现融汇文创公司指定的银行无法为其办理银行贷款导致无法继续履行合同。融汇文创公司对此并不认可，双方就此产生争议。本院认为，吴鹏作为全日制在校学生，无稳定工作及收入，对自身是否符合银行贷款条件，应有基本判断。双方虽对是否向吴鹏交付涉案商品房买卖合同产生争议，但吴鹏作为完全民事行为能力人，在签订商品房买卖合同时应对合同内容及合同风险充分理解。尤其是在吴鹏无稳定工作和收入情况下，更应对房款支付条款谨慎注意。另一方面，吴鹏在签订购房合同时，已向融汇文创公司告知其职业等身份信息。融汇文创公司作为专业房地产开发公司，对吴鹏是否具备购房资格、是否符合银行贷款条件、是否具备房款支付能力亦负有审查和注意义务，且贷款银行均系融汇文创公司指定，融汇文创公司应更明确其指定贷款银行的贷款政策和条件。通过一审中吴鹏提交的证据可知，融汇文创公司的销售人员在明知吴鹏身份的情况下，仍告知吴鹏在缴纳较高首付款后，可能可以办理贷款，致使吴鹏在无力支付全额购房款的情况下，仍与融汇文创公司就涉案商品房签订买卖合同。综上，双方对于吴鹏未能办理银行贷款均负有责任。现吴鹏不能办理银行贷款，且无力支付全额购房款，无法继续履行合同，一审法院支持其关于解除涉案购房合同、返还已付购房款的主张，并无不当。综上所述，山东融汇文创置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17960元，由上诉人山东融汇文创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年七月二十七日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗