山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6861号上诉人（原审被告）：济南市历城区鸿博商务中心，住所地济南市。经营者：王鸿波。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省食品发酵工业研究设计院，住所地济南市。法定代表人：刘建军，院长。委托诉讼代理人：来芙汀，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昌龙，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人济南市历城区鸿博商务中心（以下简称鸿博商务中心）因与被上诉人山东省食品发酵工业研究设计院（以下简称食品研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初7259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鸿博商务中心上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判驳回食品研究院的诉讼请求或发回重审；二、一、二审的诉讼费用由食品研究院承担。事实与理由：食品研究院诉鸿博商务中心“房屋租赁合同纠纷”一案，经济南市历下区人民法院审理，作出了济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初7259号《民事判决书》，判决部分支持了食品研究院的诉讼请求。鸿博商务中心认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判，理由如下：一、原审查明事实不清，认定事实明显与实际情况不符。1.涉案房屋2017年4月6日失火致损，根据证据就近原则的举证原则，失火原因食品研究院负有不可推卸的责任。鸿博商务中心在一审中已经明确说明失火的原因是济南市政府在拆除食品研究院违法设置的广告牌过程中所导致的，食品研究院对此没有任何说明，原审法院对此没有任何调查，明显事实查明不清。2.涉案房屋2017年4月6日失火后，鸿博商务中心即丧失了占有使用该房屋的基础，而且失火后是食品研究院安装了涉案房屋的房屋门口卷帘门，也没有将卷帘门钥匙交给鸿博商务中心，致使鸿博商务中心丧失了对涉案房屋的任何控制权。对于失火后的涉案房屋现状，原审法院没有进行任何调查，实际上只要现场查勘一下就能够十分明确的查明房屋的现状。原审法院对案件关键事实进行了简单机械认定，导致利益严重失衡，严重损害了鸿博商务中心的基本利益。二、原审法院认定了鸿博商务中心有权要求减少租金或不支付租金,但却迳行支持了食品研究院的诉讼请求，明显自相矛盾，依法应该纠正。1.食品研究院向鸿博商务中心主张涉案房屋租金，起码应该证明在2017年4月6日失火后，鸿博商务中心始终在占有使用该房屋，在其并没有举证证实鸿博商务中心始终在占有使用该房屋的情形下，让鸿博商务中心承担无法使用期间的租金没有任何事实和法律依据。2.原审法院明确认定食品研究院对涉案房屋负有修缮义务，在其没有任何证据证实已经对涉案房屋进行修缮并达到使用条件的情况下，要求鸿博商务中心承担涉案房屋租金，显然没有任何道理。综上，原审判决查明事实不清，适用法律错误，应该依法改判或者发回原审法院重审。食品研究院辩称，一、一审法院认定事实清楚，鸿博商务中心的上诉请求无事实依据，应依法驳回。1.鸿博商务中心主张失火原因是济南市市政府在拆除食品研究院违规设置的广告牌过程中发生的，食品研究院对失火原因系济南市市政府拆违过程中操作不当引起的并无异议；但鸿博商务中心主张拆除的系食品研究院违规设置的广告牌，食品研究院在一审中已明确提出异议，一审法院在庭审中也予以调查，鸿博商务中心针对此主张未提供任何证据；一审法院认定失火原因系案外人导致，事实清楚。2.鸿博商务中心主张火灾发生后其丧失对房屋的占有基础，与事实严重不符。2017年4月6日火灾发生后，鸿博商务中心并未向食品研究院提出失火造成涉案房屋存在使用障碍，也未要求中止合同让食品研究院对房屋进行修葺或者维修，而是继续占有使用涉案房屋，并在火灾发生后，仍按照合同约定正常履约，并陆续向食品研究院支付了6个多月的租金至履约完毕。二、原审法院认定鸿博商务中心有权要求减少租金或不支付租金，与支持食品研究院的部分诉讼请求并不矛盾，理由如下：1.原审法院根据《合同法》的二百二十条、二百二十一条、二百三十一条，认定食品研究院作为出租人有维修义务；但鸿博商务中心要求减少租金、延长租期或不支付租金，应在鸿博商务中心要求食品研究院履行维修义务而不履行或租赁物部分损毁或者灭失时主张；鸿博商务中心在2017年4月6日火灾发生后，鸿博商务中心并未向食品研究院提出失火造成涉案房屋存在使用障碍，要求食品研究院对房屋进行修葺或者维修，也未要求延长租期、减少租金或不支付租金，并在火灾发生后，仍按照合同约定正常履约，并陆续向食品研究院支付了6个多月的租金至履约完毕；若鸿博商务中心认为火灾造成涉案房屋不能正常使用的话，应积极向食品研究院提出中止合同，修葺房屋的需求，或自行修葺后，再由责任方承担相关费用，但鸿博商务中心自火灾发生后长达6个多月合同履约完成之日，未向食品研究院提出过任何维修要求，并正常支付了租金。鸿博商务中心也未在一审中向法院提供房屋致损的证据，原审法院也已明确，鸿博商务中心对于其该部分权益可另行主张，与本案无关。2.鸿博商务中心于2018年1月29日再次与食品研究院签订了《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，该合同第七条也明确约定双方同意房屋以现状出租，双方均无异议，鸿博商务中心支付了部分租金后，2019年7月份以2017年发生的火灾为由拒绝支付租金，不符合合同约定，原审法院根据合同约定支持食品研究院诉请的2018年以后的租金于法有据。综上，鸿博商务中心的上诉请求于法无据，请法院依法驳回鸿博商务中心的上诉。食品研究院向一审法院起诉请求：1.确认食品研究院与鸿博商务中心房屋租赁关系于2019年7月12日解除；2.判令鸿博商务中心支付2017年10月23日至2017年12月31日期间的租金60216元、2018年4月1日至2019年7月12日期间的租金510237元；3.判令鸿博商务中心自2017年11月11日起至实际支付之日，以应付的2017年10月23日至2017年12月31日的租金79633元为基数，按合同约定的万分之五/日支付滞纳金；自2018年4月11日起至实际支付之日，以应付的2018年4月1日至2019年7月12日每三个月应付租金99645元为基数（详见滞纳金计算表），按合同约定的万分之五/日支付滞纳金；以上滞纳金暂计算至2019年7月12日，合计为90396元；4.判令鸿博商务中心承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月18日，食品研究院（甲方）与鸿博商务中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于解放路41号临街开发楼一层房屋，面积157㎡，日租金2.8元/㎡，年租金160454元；租赁临街开发楼二层房屋，面积176.6㎡，日租金1.5元/㎡，年租金96688.5元；租赁车库一间，面积40㎡，日租金1元/㎡，年租金14600元；租赁平方一间，面积110㎡，日租金1元/㎡，年租金40150元。上述金额合计318535.5元，租赁期自2016年10月23日至2017年10月22日。房租每3个月交纳一次，第1个月月初10日内付清，金额为79633.875元，逾期按万分之五/日收取滞纳金。拖欠房租在3个月以上者，视为自动解除合同。合同第九条约定：甲方负责楼内水、电、暖和其他建筑设施的安全使用和维护，如出现使用者人为的损坏，甲方在收取必要的费用的前提下也应及时予以修复，保障乙方正常的使用，在非外界故障的情况下，甲方要确保对乙方水、电、暖的正常供应，否则造成乙方损失将有甲方承担。2018年1月29日，双方续签《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方一层房屋日租金4元/㎡、年租金229220元，二层房屋日租金2元/㎡、年租金136510元，三层房屋一间日租金1.5元/㎡、年租金10950元，车库日租金1.2元/㎡、年租金21900元，合计金额398580元，租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日。房租每3个月交纳一次，第1个月月初10日内付清，金额为99645元，逾期按万分之五/日收取滞纳金。拖欠房租在3个月以上者，视为自动解除合同。合同第七条约定：甲乙双方同意房屋以现状出租，双方均无异议。合同其他条款与2016年合同条款基本一致。鸿博商务中心依约向食品研究院交纳了2016年10月23日至2017年10月22日期间的租金、2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金。2019年6月27日，食品研究院向鸿博商务中心作出《交回租赁房屋及清偿租金通知》，内容为：双方之间的房屋租赁合同已于2018年12月31日到期，但鸿博商务中心一直未交还房屋；鸿博商务中心尚欠其2017年10月23日至2017年12月31日、2018年4月1日至今的租金；食品研究院要求鸿博商务中心在10日内交回承租房屋并清偿拖欠的租金。鸿博商务中心回函称：2017年4月6日因济南市城管执法局在清理拆除食品研究院违法广告牌过程中引发承租方发生重大火灾损害，导致其无法正常使用房屋，但其一直按合同约定交纳租金。若食品研究院同意继续履行合同，则应尽快对房屋恢复至失火前状态，且应按已交付的租金相应顺延租期；若不同意继续履行合同，则应按月利率2%的标准返还鸿博商务中心在失火后支付的租金本息并赔偿因此造成的所有损失。食品研究院2019年7月8日回函称：2017年4月6日的失火与其无关，食品研究院没有义务将租赁房屋恢复至失火前的状态；鸿博商务中心至今占用租赁房产，无论使用状态如何，均应按合同约定支付租金。2019年7月12日，食品研究院出具《收回房屋通知》，以鸿博商务中心未交回租赁房产、清偿租金为由，已于2019年7月12日自行收回了租赁房产，租赁房产内的物品已妥善存放，可随时取走。一审法院认为，食品研究院与鸿博商务中心签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。本案中，涉案房屋2017年4月6日因案外人原因失火致损，且合同亦约定了食品研究院应负的维护义务，其以失火与其无关为由推脱修缮义务，于法无据，亦不符合合同约定，鸿博商务中心有权要求减少租金或不支付租金。但食品研究院与鸿博商务中心均未明确房屋失火致损面积及因此导致鸿博商务中心无法正常使用房屋的范围，鸿博商务中心因此致损的数额亦无法确定，其可待补充相关证据后另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。食品研究院与鸿博商务中心之间的《房屋租赁合同》于2018年12月31日期满之后，双方未再续签书面合同，涉案房屋由鸿博商务中心继续占有使用，食品研究院未提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间自2019年1月1日建立不定期租赁合同关系。食品研究院于2019年7月12日收回房屋，解除合同，双方2019年1月1日至2019年7月12日期间内存在房屋租赁合同关系。关于2018年4月1日至2019年7月12日期间的房屋租金。鸿博商务中心仍应按2018年约定的租金标准向食品研究院支付房租510237元（398580元÷12个月×15个月+398580元÷365天×11天）。此外，鸿博商务中心还应向食品研究院支付逾期支付租金的滞纳金。关于2017年10月23日至2017年12月31日期间的房屋租金。食品研究院与鸿博商务中心2018年1月29日续签合同时未对2017年10月23日至2017年12月31日期间房屋使用状态进行处理，食品研究院对涉案房屋在上述期间内是否由鸿博商务中心使用及若由鸿博商务中心使用具体的使用范围均未能举证明确，故对食品研究院要求鸿博商务中心按合同约定全额支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持，其可待补充相关证据后另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认山东省食品发酵工业研究设计院与济南市历城区鸿博商务中心之间房屋租赁关系于2019年7月12日解除；二、济南市历城区鸿博商务中心于判决生效之日起十日内支付山东省食品发酵工业研究设计院2018年4月1日至2019年7月12日期间的租金510237元；三、济南市历城区鸿博商务中心于判决生效之日起十日内支付山东省食品发酵工业研究设计院滞纳金（以99645元为基数自2018年4月11日起至实际给付之日，以99645元为基数自2018年7月11日起至实际给付之日，以99645元为基数自2018年10月11日起至实际给付之日，以99645元为基数自2019年1月11日起至实际给付之日，以99645元为基数自2019年4月11日起至实际给付之日，以12012元为基数自2019年7月11日起至实际给付之日，均以每日万分之五为标准计算）；四、驳回山东省食品发酵工业研究设计院其他诉讼请求。如未能按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10410元，由山东省食品发酵工业研究设计院负担1410元，济南市历城区鸿博商务中心负担9000元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,鸿博商务中心主张2017年4月6日涉案房屋失火后其丧失了对涉案房屋的占有，但其并未提供相应证据予以证实，且在失火后鸿博商务中心仍向食品研究院支付了6个月租金。2018年1月29日鸿博商务中心再次与食品研究院签订的《房屋租赁合同》第七条亦明确约定双方同意房屋以现状出租，鸿博商务中心并未对涉案房屋现状提出异议。根据现有证据无法证实鸿博商务中心对涉案房屋丧失占有，鸿博商务中心应按合同约定支付租金，故一审法院判决鸿博商务中心支付租赁期间的租金及滞纳金并无不当。综上，鸿博商务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10410元，由鸿博商务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年七月三十日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖