江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初266号原告：徐州医科大学附属第三医院，住所地徐州市复兴南路388号。法定代表人：滕大才，该院院长。委托诉讼代理人：孙念军，男，1971年8月13日生，汉族，该院职工，住徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：陈倩，江苏苏旭律师事务所律师。被告：赵银凤，女，1964年9月30日出生，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵阳，江苏彭淮律师事务所律师。原告徐州医科大学附属第三医院与被告赵银凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日受理后，依法作出（2018）苏0302民初6026号民事判决书，徐州医科大学附属第三医院不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终6715号民事裁定书：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初6026民事判决书；本案发回本徐州市鼓楼区人民法院重审。本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州医科大学附属第三医院的委托诉讼代理人孙念军、陈倩，被告赵银凤及委托诉讼代理人赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州医科大学附属第三医院向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋占有费60万元（2016年至2018年，每年租金20万元）、违约金1万元、利息（计算至2018年12月31日为72000元及计算至实际交付涉案房屋之日止按照同期银行贷款利率6%计算利息。2、判令被告给付收水费22956.75元（计算至2017年12月26日）；3、判令被告立即搬出涉案房屋，完整交还给原告。事实和理由：2009年8月15日，原、被告签订房屋租赁合同,租期5年，年租金10万元。期满后原告提出从2015年起年租金上涨至20万元，但被告只缴纳2015年度租金，2016年起至今拖欠。2017年5月起，原告多次向被告催要租金，但被告拒交，故原告诉至法院。赵银凤辩称，赵银凤系徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓的法定代表人，其签订合同系职务行为，且涉案房屋一直由该老年公寓租赁使用，据此原告起诉赵银凤无事实和法律依据。原告与老年公寓签订的合同租金为每年10万元，原告所称上涨每年租金为20万元没有法律依据，老年公寓在2016年8月26日已向原告交付了2015年、2016年两年的租金及水电费共计238254元。由于2017年所租赁的房屋消防设施不过关，必须加装消防设施，老年公寓与原告前任领导商定由老年公寓自行加装，所花费用折抵租赁费用，加装消防设施达50余万元，因此老年公寓没有拖欠租金，加装的消防设施费用还没有充抵租金完毕。请求人民法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据无争议的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2009年8月15日，原告（时名徐州医学院附属第三医院，2016年8月16日更名）与被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于本市二九宿舍分院部分闲置病房楼房间100间（建筑面积约为2600平方米）及部分场地约3000平方，租给被告开办老年公寓，水、电等费用由被告承担并自行到有关部门办理相关手续，被告签订合同当日交纳2万元押金及第一年租金10万元，租赁期限为5年，从2010年1月1日至2014年12月31日，租金为每年10万元，每年12月25日前交下年度房屋租金，另约定合同到期后30天内搬出，以及自签订合同后双方都要按照合同各项条款执行，如有一方违反条款之一，应支付违约金10000元，造成损失的还应负责赔偿，合同还约定对房屋改造及增设消防设备要符合消防部门的要求，其费用由被告自理。该租赁合同租赁期间届满后，被告继续使用涉案租赁物，此后双方没有签订租赁协议。2016年8月26日被告向原告支付238254.48元，原告出具“缴款单”，载明缴款内容“2015年-2016年两年租金，2015年度水电费”。2017年以来，原告向被告催要租金时，被告主张其增设消防费用与原告有关领导商定折抵租赁费用，至原告起诉时被告未再向原告支付租金。另查明，原告工作人员与被告“聊天记录”显示原告要求被告交纳2017年、2018年上半年房租及水费、水费交到首创水务以及要求被告搬离；原告总务处“情况说明”载明：2016年前（含2016年）租金及相关费用按照原合同延续已经缴纳，……并且2017年度、2018年度租金以及水费未缴纳。……于2018年6月30日前搬迁。2018年8月20日，原告邮寄的“终止函”也载明“……租金缴至2016年12月31日”，对上述记录，被告称没有收到。还查明，2005年12月21日，徐州市人民政府与徐州医学院签订移交徐州铁路医院协议书，约定铁路医院的现有资产，包括土地、房产、设备、办公设施等无偿移交给徐州医学院，2020年5月26日徐州医科大学出具情况说明：自2005年12月21日徐州医科大学附属第三医院（原徐州铁路医院）的资产包括徐州下淀路铁路二九宿舍原徐州铁路医院二九分院的土地、房产、设备、办公设施由徐州市政府全部无偿交给徐州医科大学。徐州医科大学附属第三医院对其及二九分院所占用的土地、房屋自移交后仍有使用处分权，有权进行出租行为。又查明，涉案房屋现为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓使用，赵银凤为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓法定代表人。庭审中，被告认可涉案房屋2016年至2018年没有缴纳租金，但认为自己是使用房屋的徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓的法定代表人，对涉案房屋租赁合同不应承担责任，且双方租金并没有增至每年20万元，双方各执己见，经本院调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。原告与被告赵银凤签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。双方在合同中约定该出租房屋用于开办老年公寓。作为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓法定代表人与原告签署租赁合同目的为了经营徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓，原告在签署租赁合同时应当明知，因此作为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓法定代表人赵银凤签署租赁合同的目的是为筹备徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓，根据赵银凤签订的合同义务可由徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓履行。但该合同系赵银凤以自己的名字与原告签订的，即使其系设立公司的发起人，合同相对人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》，仍有权选择由合同上载明的赵银凤承担责任，该选择符合法律规定，本院应予支持。赵银凤应按双方合同约定履行合同义务，故原告主张要求被告赵银凤支付租赁费.有事实及法律依据本院应予支持，关于原告主张2016年以后，双方租赁费用按照每年20万元收取，原告关于拖欠占用费的主张，实际应为租金，原告虽主张双方租赁费用由原来的每年调至每年20万元，但从根据双方的证据，不能证实双方在履行合同过程中对租金调整存在协商一致的过程，故对原告主张双方租赁合同关于租赁的条款进行了变更的事实本院不予采信。故原告主张2016年-2018年每年20万元的诉求，本院依法不予支持，被告拖欠2017年、2018年两年租金，该租金标准仍应为年租金10万元计算；关于原告主张的违约金的问题，被告长期占有原告房屋，没有按照约定履行支付租金义务，存在违约，按照双方租赁合同约定应支付违约金10000元，被告虽在合同履行过程中双方约定用部分维修费用费用折抵事宜，但未向法庭提供相关证据。且就该费用相互抵消的主张被告也没有提出反诉，因此不能确定被告实际履行支付租金的义务，故对原告要求被告承担违约金10000元的主张本院予以支持。关于原告主张被告因未支付租金应承担的利息问题，双方在《房屋租赁合同》对一方不能按照约定履行义务约定了违约金，该违约金的约定是对守约一方遭受损失的救济，同时兼顾惩罚性。但被告长期未向原告支付租金给原告造成经济损失，该经济损失的计算应按实际占有原告租金的利息损失进行计算，该利息损失已超过该违约金的数额，故对原告主张被告支付超出违约金部分的利息请求符合法律规定，本院予以支持。该利息损失的计算应给具备高实际占有原告租金期限按照相应的同期银行贷款基准利率计算，即以100000元为本金自2017年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算，以100000元为本金，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算，以200000元为本金自2019年8月20日起实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于水费问题，原告的证据不能证实被告实际所应缴纳水费期间及数额，故对原告该部分请求本院不予支持。关于原告主张被告立即搬离房屋的问题，租赁期间届满后，徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓仍然占有涉案房屋，双方形成不定期房屋租赁合同关系，原租赁合同继续有效，不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，但应通知承租人，原告向法庭提供了《关于徐医大附三院与赵银凤终止租赁合同的函》、徐州医科大学附属第三医院工作人员与赵银凤手机短信记录及徐州医科大学附属第三医院举证的有检查单，电话记录，相互印证，证明了徐州医科大学附属三院已于2018年8月通知被告赵银凤解除双方租赁合同，该通知已到达被告，因此双方租赁合同已通知解除，在此情况下，原告要求被告搬出涉案房屋交还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以予支持。考虑到实际租房人的经营情况，应当给与合理的搬出时间，本院酌定60天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告赵银凤一次性支付给原告徐州医科大学附属第三医院租金200000元，同时支付违约金10000元及利息（以100000元为本金自2017年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算，以100000元为本金，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算，以200000元为本金自2019年8月20日起实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，利息中应扣除10000元）；二、于本判决生效后六十日内被告赵银凤从租赁徐州医科大学附属第三医院的位于本市二九宿舍分院部分闲置病房楼房间100间（建筑面积约为2600平方米）及部分场地（约3000平方）中搬离，同时将租赁房屋交付徐州医科大学附属第三医院。三、驳回徐州医科大学附属第三医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元（原告预付），由原告负担7880元，被告负担3120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陶 铭审 判 员  张向阳人民陪审员  朱随荣二〇二〇年七月二十二日法官 助理  翟 苗书 记 员  郭思晨