广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21397号原告：深圳市淯源实业有限公司，住所地深圳市宝安区宝城40区安乐园9栋1楼，统一社会信用代码914403007310973369。法定代表人：黄佳欣。委托诉讼代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。被告：深圳聚电智能科技股份有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道福园一路94号淯源工业园A栋1-5层、B栋1-3层，统一社会信用代码91440300770311833W。法定代表人：肖彤。原告深圳市淯源实业有限公司（以下简称淯源公司）与被告深圳聚电智能科技股份有限公司（以下简称聚电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人庄灶群到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2016年7月26日签订有《厂房、宿舍租赁合同书》，合同签订后，原告根据合同内容交付了房屋，自2019年4月起，被告开始拖欠房屋租金、电梯费、卫生费及管理费，截止至起诉之日至为止，被告仍未支付。2019年6月30日原告依照合同约定向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除双方租赁合同关系以及要求被告于收到通知书后三日内搬离，但截止目前，被告仍未搬离。被告行为已构成严重违约，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告2016年7月26日签署的《厂房、宿舍租赁合同书》已于2019年6月30日解除；2、被告向原告支付2019年4月至6月的租金人民币1509731.5元（569910.5元／月*2月+369910.5元）、2019年4月至6月卫生费人民币7200元（2400元／月*3月）、2019年4月至6月电梯费人民币4500元以及2019年4月至6月管理费人民币195397.86元（65132.62元／月*3月），本项合计1716829.36元；3、被告向原告支付违约金（暂计至2019年7月8日为189307.98元，实计至款项还清之日止）；4、被告向原告支付房屋占用费人民币151976.13元（按日租569910.5元／月÷30日=18997.01元，自2019年7月1日起算至实际搬离之日止，现暂时计算至2019年7月8日）以及管理费、电梯费和卫生费合计人民币18408.70元（其中每日电梯费按1500元÷30=50元，卫生费按2400÷30=80元，管理费按65132.62÷30=2171.09元，自2019年7月1日起算至实际搬离之日止，现暂时计算至2019年7月8日）；5、确认原告享有被告抵押的价值200万元设备在上述范围内的优先受偿权；6、被告支付位于深圳市宝安区同富裕高新区淯源工业园A栋、B栋及C栋房屋2019年6月1日至7月1日期间的电费及2019年7月1日至8月1日期间位于深圳市宝安区同富裕高新区淯源工业园C栋的电费，上述电费合计97362.86元；7、本案诉讼费、保全费及担保费由被告承担。被告未到庭答辩亦未提交书面答辩状。经审理查明以下事实：一、2016年7月20日，原、被告签订《厂房、宿舍租赁合同书》，合同约定：甲方（淯源公司）将位于深圳市宝安区福永街道福园一路94号淯源工业园内A、B栋及C栋2、3、4层厂房及D栋第四层27间及5、6、7层宿舍租赁给乙方（聚电公司）使用，厂房面积按建筑面积计算为29605.74平方米，租赁期限为4年，从2016年8月1日起至2020年7月31日止，厂房租金为每月17.5元/平方米，29605.74平方米合计518100.45元，乙方应于每月10号前向甲方支付当月租金，自2018年8月1日起租金递增10%，为569910.5元/月；合同租赁保证金为2000000元，乙方另提供价值2000000元设备给甲方作为乙方履行抵押物，乙方将设备发票原件交给甲方；甲方提供3台电梯给乙方使用，乙方支付电梯使用费及相关费用，C栋按每层500元每月支付给甲方；甲方负责小区卫生，乙方按2400元每月支付卫生费；乙方承担消防设施第三方维护费用为32000元/年；管理费按2元每平方米计算，合计为59211.48元每月，2018年8月1日起管理费递增10%，合计为65132.62元每月；乙方延期支付租金或者物业及其他费用，每日按拖欠金额的2‰向甲方支付违约金，延期超过30天的，甲方有权单方解除本租赁合同，没收租赁保证金，如保证金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应负责赔偿。二、本案涉案厂房已取得有效房产证，权利人为原告淯源公司。三、被告2019年4月起拖欠租金。2019年6月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知书载明被告拖欠淯源工业园厂房租金达三个月，合计约213万元，已严重违约，现声明解除与被告的租赁协议，并按协议规定没收押金，要求被告三日内清场腾还厂房。被告当日收到该份通知书，并在通知书上盖章确认。四、被告向原告出具了《履约抵押设备清单》的附件，确认以自有的四台型号SM471的三星高速贴片机（机器编号分别为C8-0170-C3，C8-0171-C3，C8-0556-D5，C8-0555-D5）作为双方在《厂房、宿舍租赁合同书》约定的抵押物，被告并向原告交付了相应的发票。五、原告提交中国南方电网的电费单四张，证明被告2019年6月1日至8月1日期间的电费为97362.86元，被告在电费单上注明本期电费我司无法支付，由淯源公司代为支付，后期归还淯源公司。电费单上有被告的签字盖章。上述事实，有房产证、《厂房、宿舍租赁合同书》、《履约抵押设备清单》、《解除合同通知书》、电费单、增值税发票等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告签订的《厂房、宿舍租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于原告要求解除涉案租赁合同。涉案租赁合同约定“乙方延期支付租金或者物业及其他费用，每日按拖欠金额的2‰向甲方支付违约金，延期超过30天的，甲方有权单方解除本租赁合同”，被告自2019年4月开始拖欠租金至今未付，已经构成违约，原告要求解除双方签订的《厂房、宿舍租赁合同书》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告于2019年6月30日收到原告发出的《解除合同通知书》，故本院判定《厂房、宿舍租赁合同书》的解除时间为2019年6月30日。关于原告要求被告支付2019年4月至2019年6月的租金、管理费、卫生费、电梯费合计1716829.36元。被告自2019年4月开始拖欠租金，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。故原告要求被告按租赁合同约定的价格支付租金、管理费、卫生费、电梯费的诉请合理合法，本院予以支持。另，根据双方签订的《厂房、宿舍租赁合同书》及《履约抵押设备清单》，被告以自有的四台型号SM471的三星高速贴片机（机器编号分别为C8-0170-C3，C8-0171-C3，C8-0556-D5，C8-0555-D5）作为约定的抵押物，该抵押行为合法有效，原告要求对上述抵押的设备享有优先受偿权合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金。原、被告签订的《厂房、宿舍租赁合同书》约定“乙方延期支付租金或者物业及其他费用，每日按拖欠金额的2‰向甲方支付违约金”。原告要求被告支付违约金有事实及法律依据，鉴于双方合同约定2‰的标准过高，本院主动调整为每日1‰，暂计至2019年7月8日金额为94653.99元，之后的违约金以1716829.36为本金，按此标准计算至款项付清之日止。关于原告要求被告支付房屋占用费。本院判定原、被告签订的《厂房、宿舍租赁合同书》于2019年6月30日解除，合同解除后被告仍实际占有使用涉案房屋，故原告要求其按租赁合同的标准支付相应的占有使用费合理合法，本院予以支持。原合同约定租金为569910.5元/月，管理费为65132.62元/月，卫生费为2400元/月，电梯费为1500元/月，故被告应自2019年7月1日起按每月638943.12元向原告支付房屋占用使用费，直至实际搬离之日止。关于原告要求被告支付2019年6月1日至8月1日期间的电费。被告在电费单中确认电费由原告代为支付，后期归还原告。因此原告要求被告支付代缴的电费97362.86元合法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告深圳市淯源实业有限公司与被告深圳聚电智能科技股份有限公司签订的《厂房、宿舍租赁合同书》于2019年6月30日解除；二、被告深圳聚电智能科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市淯源实业有限公司支付2019年4月至2019年6月的租金、管理费、卫生费、电梯费合计1716829.36元及违约金（暂计至2019年7月8日金额为94653.99元，之后的违约金以1716829.36为本金，按每日1‰的标准计算至款项付清之日止）；三、原告深圳市淯源实业有限公司对被告深圳聚电智能科技股份有限公司所有的四台型号SM471三星高速贴片机（机器编号分别为C8-0170-C3，C8-0171-C3，C8-0556-D5，C8-0555-D5）在上述第二项判项中的金额范围内享有优先受偿权；四、被告深圳聚电智能科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市淯源实业有限公司支付房屋占用使用费（按每月638943.12元的标准，自2019年7月1日起计至实际搬离之日止）；五、被告深圳聚电智能科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市淯源实业有限公司支付电费97362.86元；六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费人民币25646元，由原告承担1282元，被告承担24364元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张  朝  军人民陪审员 马  嘉  华人民陪审员 陈    慧二〇二〇年七月二十二日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 黄文轩（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。