重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3809号上诉人(原审被告）：范露支，女，汉族，1987年7月23日出生。委托诉讼代理人：赵迪，汉族，1966年2月27日出生，系范露支母亲。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：朱华，女，汉族，1974年11月1日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人：李茜，女，汉族，1968年12月6日出生，公司工作人员。上诉人范露支与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。范露支上诉请求：撤销原判，审核争议合同是否有效，发回重审或依法改判驳回晋愉物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由晋愉物业公司承担。事实和理由：晋愉物业公司没有为小区提供物业服务，实际为小区提供物业服务的是重庆晋愉林畔物业服务有限公司，小区物业对外宣传的公告、与业委会及有关部门的往来函件，以及业主缴费后的收据、发票、银行进账单等均加盖重庆晋愉林畔物业服务有限公司印章。小区物业管理服务合同系开发商与重庆晋愉物业管理有限公司签订，早已到期，开发商没有和本案被上诉人晋愉物业公司续签合同，晋愉物业公司没有收取物业服务费的正当理由。一审判决提及的双方另一案件系范露支在不知情而没有参与的情况下作出，范露支不得已履行了该判决确定的义务，不能作为本案依据。晋愉物业公司辩称，晋愉物业公司系由前期物业服务合同中的重庆晋愉物业管理有限公司更名而来，虽然前期物业合同已到期，但晋愉物业公司一直为小区提供了物业服务。晋愉物业公司与重庆晋愉林畔物业服务有限公司系同一法定代表人，由于管理不规范，员工在加盖公章时误以为同一老板就是一家公司，因此使用了其他公司印章。晋愉物业公司为本小区提供物业服务的事实已经过多份生效判决确认。一审判决正确，要求维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币14252.04元：从2016年8月1日起至2019年4月30日33个月物业服务费，每月物业服务费为人民币431.88元，（建面196.31平方米×2.2元/平方米·月），公摊电费435.37元，违约金350元，欠费总额合计人民币15037.41元；2、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产（集团）股份开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉林畔神韵；物业类型：商业住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（花园洋房）2.2元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；5、物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；6、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；7、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；8、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司更名为重庆晋愉物业服务有限公司。被告范露支系位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡神韵某房屋的业主，该房屋建筑面积为196.31平方米。被告范露支未按时缴纳前述房屋的物业费，原告于2016年11月4日向重庆市九龙坡区人民法院起诉被告，要求其缴纳2014年3月至2016年7月期间物业服务费及公摊水电费。重庆市九龙坡区人民法院于2017年7月13日作出（2016）渝0107民初21430号民事判决书判决，被告范露支支付原告2014年3月至2016年7月期间物业服务费12524.58元、公摊水电费531.88元、违约金100元。判决生效后，被告已缴清前述费用。此后，被告未按时缴纳2016年8月以后的物业服务费，原告曾通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向被告催缴物业服务费未果。晋愉林畔一期、二期(东岸)和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。被告对原告主张物业服务费的期间无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：原告晋愉物业公司是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，原告晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，被告称涉案小区物业公司系重庆晋愉林畔物业服务有限公司。从原被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆晋愉林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由原告晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受原告晋愉物业公司的委派，故一审法院认定原告晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，原告晋愉物业公司有权向被告收取物管费。本案争议焦点之二为：涉案小区物业费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉·林畔神韵前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。根据其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅类：2.2元/平方米，被告每月应缴的物管费应为431.88元（196.31平方米×2.2元/平方米），从2016年8月1日至2019年4月30日物业服务费应为431.88元/月×33个月=14252.04元。为督促物管企业更好履职，对原告主张被告应付的物业服务费标准酌情调减5%，支持14252.04元×95%=13539.44元。公摊电费435.37元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、范露支于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2016年8月1日至2019年4月30日的物业服务费13539.44元、公摊电费435.37元，共计13974.81元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告范露支未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费176元，减半收取88元，由范露支承担。”经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案小区开发商与晋愉物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对小区全体业主具有约束力，虽然该合同已到期，但在小区未依法选聘新的物业服务企业的情况下，晋愉物业公司继续为小区提供了物业服务，有权向小区业主主张物业服务费等费用。晋愉物业公司与重庆晋愉林畔物业服务有限公司因具有关联关系，在为本案小区提供物业服务时有混同，但重庆晋愉林畔物业服务有限公司在本案中出具的书面证明明确表示本案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为本案小区提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托，故本案中可以认定晋愉物业公司是物业服务合同的相对方。综上所述，范露支的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人范露支负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇二〇年七月十四日（院印）书记员 余文韬