四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3585号 上诉人（原审被告）：成都联利置业有限公司，住所地：成都市新都区大丰南丰大道658号。 法定代表人：刘志烨。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄松青，男，1963年8月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈龙忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜冬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜翠君，女，1964年12月22日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈龙忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜冬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人成都联利置业有限公司（以下简称联利公司）因与被上诉人黄松青、杜翠君商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联利公司上诉请求：撤销新都区人民法院（2019）川0114民初8899号民事判决，发回重审或改判驳回黄松青、杜翠君的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定黄松青、杜翠君已经支付完购房款，系事实认定错误。本案除了联利公司出具的《收据》外，无其他证据可证明其支付完购房款，且黄松青、杜翠君认可联利公司在出具收据时，其未履行付款义务，黄松青、杜翠君应对其履行了付款义务承担举证责任，其向王华转账与本案不具有关联性。剩余款项支付用现金方式不符合逻辑。同时，双方当事人已经协商将付款方式由一次性变更为分期付款。黄松青、杜翠君至今尚未支付完全部购房款。2.一审法院以出具收据并进行备案的行为推定黄松青、杜翠君已履行完付款义务具有高度可能性，无事实及逻辑上的依据。完成备案与完成付款没有法律意义上的逻辑关系，黄松青、杜翠君办理备案的依据系联利公司出具的收据，且付款方式系分期，联利公司仅能在黄松青、杜翠君未付款并行使解除权后才能要求解除备案。 黄松青、杜翠君辩称，1.一审法院对证据进行了严格审查，并当庭电话询问黄松青具体付款情况，认定黄松青、杜翠君付清了购房款、联利公司认可以银行转账方式支付的22.40753万元，而部分剩余款98.3万元系2015年12月15日及2016年1月12日分两次转到时任联利公司法人代表王华工行账户，联利公司亦认可了王华的身份，且在一审中对两次转账的转款凭证表示无异议。黄松青、杜翠君一审中也提交了王华签署的《关于成都联利置业有限公司收到黄松青购房款的说明》及签署时的照片可佐证。2.部分剩余款60.06415万元系通过现金当场清点方式支付给联利公司，联利公司在清点并确认房款付清的情况下，将收据出具给黄松青、杜翠君。该现金支付的方式符合黄松青的当时的身份和付款时间特点。黄松青当时是四川勤博劳务有限公司的股东和法定代表人，从事建设工程施工承包，而在2015年时段现金支付农民工工资是普遍情况。黄松青陈述系当时因在贵阳承包建设工程，领取了建设单位交付的200余万元现金用以支付农民工工资，这一事实与2016年1月18日恰逢春节时段，在春节前大量支付农民工工资与客观情况吻合。而这些细节一审法院均在庭审中当庭电话询问黄松青本人得以确认。3.联利公司的行为多次确认了黄松青、杜翠君付清了全部购房款。联利公司开具交付全款收据本身，就是确认收取完房款行为。且联利公司在交付收据后案涉合同自行备案登记为一次性付款，备案登记信息需要经登记机关审查的真实登记，并经公示，再次确认了付清全款事实。其次，联利公司在一审中提交的案涉房屋装修时的收款收据，按常理，如果未付清全款，联利公司是不会同意对案涉房屋进行装修施工的。4.联利公司并未举证证明黄松青、杜翠君未付清购房款，也没有足以推翻其出具《收据》确认付清房款的证据。黄松青、杜翠君未认可“出具收据时没有完成付款义务”的说法，出具收据的具体时间系联利公司单方决定，黄松青、杜翠君确认的系2016年1月18日付清全款后才收到收据，该主张得到王华的确认，双方当事人也从未协商过变更付款方式。5.黄松青、杜翠君与联利公司一共签订了6份合同，同时起诉的5套房屋的纠纷已在法院已调解方式结案。足以证明黄松青、杜翠君有诚意有实力支付购房款，并无任何理由和必要逃避本案案涉房款的支付。6.从联利公司出具《收据》确认付清房款之日近4年期间，联利公司从未要求过补交房款，也未主张过权利，符合房款已付清后的合同履行状态。联利公司开发的案涉小区至今未竣工验收，导致其发生了长达数年、多达百起的诉讼纠纷。黄松青、杜翠君多次与联利公司沟通办理房屋权证的过程中，联利公司从未主张过未付清房款。联利公司在4年后突然发函要求补交房款和发出解除通知书的行为，早已超过请求权主张的诉讼时效和行使解除权的除斥期间。如上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄松青、杜翠君向一审法院起诉请求：1.判令联利公司向黄松青、杜翠君支付逾期交房的违约金（以1807715元为基数，按照每日万分之二的标准从2016年4月1日起计算至实际交房之日止）；2.判令联利公司为黄松青、杜翠君办理不动产权证；3.判令联利公司向黄松青、杜翠君支付逾期办理不动产权证的违约金（以1807715元为基数，按照每日万分之一的标准从2017年10月1日起计算至实际办证之日止）；4.确认联利公司发出的《合同解除通知函》不具有解除合同的效力；5.本案的诉讼费由联利公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月9日，黄松青、杜翠君与联利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）及补充协议，约定联利公司将其开发的位于成都市新都区商业房出售给黄松青、杜翠君，总价为1807715元。合同第九条第（二）款约定：“买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人在2015年12月9日前支付该商品房全部价款”；第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书”；第十八条第（一）款约定：“出卖人在2016年3月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条第（一）款约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间……（2）逾期在90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”；第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定的交付使用之日起548日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起548日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修基金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证”；第二十八条第（一）款约定：“房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起548日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。补充协议第六条约定：“……出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后548日内协助买受人办理分户国有土地使用证。如因出卖人原因导致买受人未在前述期限内取得分户国有土地使用证的，出卖人按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金”。后联利公司于2015年12月9日出具《收据》，载明联利公司收到黄松青、杜翠君商业2-1-11房款1807715元，该收据加盖有“成都联利置业有限公司财务专用章”。2016年3月3日，案涉房屋办理网签备案（备案号307193），将合同备案至黄松青、杜翠君名下。黄松青、杜翠君于2019年8月14日实际占有该房屋。案涉楼盘截止一审法庭辩论终结时未竣工验收、规划验收。 一审另查明，2019年8月30日，联利公司向黄松青、杜翠君发出《合同解除通知函》，载明“1.你方向我方购买的位于新都区房屋（以下简称‘标的房屋’）购房款中，欠款1583721.5元，根据我司账目查找及财务梳理，确未足额妥收该笔款项。2.基于上述第一条，截至本函出具之日我司未收到标的房屋全部购房款，因此在前期沟通中你方要求我司承担的违约责任及相应违约金，无法律依据，我司不予认可。3.兹正式通知你方，现我司决定解除与你方签订标的房屋《商品房买卖合同》，请你方接受本函后30日内到我司办理退房退款手续，否则我司将采取法律手段合法维权”。 一审再查明，2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》（新都府发[2016]41号），决定自2016年10月25日9:00起，启用不动产登记簿证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。自2016年10月18日至2016年10月24日，新都区国土局、区房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。 一审庭审中，联利公司陈述虽然联利公司向黄松青、杜翠君出具了《收据》，但公司仅收到黄松青、杜翠君转账支付的案涉房屋购房款224073.5元，未收到剩余购房款1583641.5元。黄松青、杜翠君陈述，在剩余购房款1583641.5元中，二人应联利公司时任法定代表人王华的要求分别于2015年12月15日、2016年1月12日将500000元、483000元转账支付给王华，剩余600641.5元于2016年1月18日以现金方式交给了售楼部的公司财务，后联利公司才将开具日期为2015年12月9日的收据交给了黄松青、杜翠君。关于现金的来源，黄松青陈述建筑单位将2000000元现金交给黄松青，让其在贵阳工地上给工人发工资后剩余的钱，其将60余万元用大旅行袋装了6捆带到售楼部办公室。联利公司认可在黄松青、杜翠君交完办证税费、办证资料的情况下有办证义务。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄松青、杜翠君与联利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.黄松青、杜翠君是否支付完购房款的问题；2.逾期交房违约金问题；3.案涉房屋是否能够办理不动产权证、逾期办证的违约金问题。一审法院将焦点分述如下： 关于黄松青、杜翠君是否支付完购房款的问题。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，黄松青、杜翠君陈述其购房款分三次支付，第一次是转账支付224073.5元，该次付款联利公司予以认可；第二次是黄松青向时任法定代表人王华分两次转账支付共计983000元；第三次是黄松青、杜翠君陈述剩余60余万元系现金支付。对于该二款项，联利公司不予认可。一审法院认为，首先王华作为联利公司当时的法定代表人，所作出的行为均能代表联利公司，其要求黄松青将购房款转入其个人账户的行为就黄松青本人来看具有合理性。其次，黄松青在一审开庭过程中向法庭陈述剩余60余万元系用现金方式支付虽未提交证据证明，但结合联利公司为其出具的收据、进行备案的行为来看，黄松青、杜翠君已履行完付款义务具有高度可能性。故一审法院对黄松青、杜翠君的相关主张予以支持，联利公司无权解除合同。 关于逾期交房的违约金问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均明确规定，未经竣工验收的商品房不得交付使用。由此可见，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程，必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。黄松青、杜翠君于2019年8月14日事实上收房不符合上述法律规定、也不符合合同第十五条的约定。双方均存在过错。故一审法院确认实际交房前违约金标准按照合同约定的日万分之二计算，实际交房后违约金标准调整为日万分之一。 案涉房屋是否能够办理不动产权证、逾期办证的违约金问题。新都区从2017年10月17日停止受理办理房屋所有权证书、10月25日开始实施“二证合一”之后，开发商已不能办理房屋所有权证。且“二证合一”系将房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证，故办理不动产权证时间应当以国有土地使用权证办证期限为准。但本案中，按照合同第二十七条、补充协议第六条的约定，联利公司在一审庭审上认可其具有办证义务来看，联利公司应于交付使用之日起548日内办理房屋所有权证，在办理房屋所有权证之日起548日内办理国有土地使用权证，即联利公司应当于2019年4月1日前办理案涉房屋不动产权证。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，案涉房屋所在的建筑工程并未经过竣工验收、规划验收等，从事实上讲不能办理不动产权证。故一审法院对黄松青、杜翠君要求办理不动产权证的诉请不予支持。另黄松青、杜翠君也未将办证税费、办证资料提交联利公司，黄松青、杜翠君主张办理不动产权证的违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第二百七十九条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、联利公司于2019年8月30日发出的《合同解除通知函》不具有解除合同的法律效力；二、联利公司于判决发生法律效力之日起七日内向黄松青、杜翠君支付逾期交房的违约金（以购房款1807715元为基数，按照日万分之二的标准从2016年4月1日起计算至2019年8月14日止，金额为444697.89元。以1807715元为基数，按照日万分之一的标准从2019年8月15日起计算到竣工验收之日止）；三、驳回黄松青、杜翠君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5100元，由黄松青、杜翠君负担1100元，成都联利置业有限公司负担4000元。 二审中，联利公司向本院提交如下证据：1.2015年12月11日工商银行电子回单，拟证明根据交易习惯，黄松青支付款项是可以通过转账支付到联利公司账户，且备注是购买商业房。2.2016年1月11日工商银行业务回单，拟证明根据回单上的附言“借支”可知，王华与黄松青、杜翠君有其他法律关系，或用房屋进行让与担保。 黄松青、杜翠君质证认为，对联利公司提交证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，上述证据是另案支付凭证，联利公司也确认该款项系支付给联利公司账户，并出具相应另案房屋的购房款收据。 黄松青、杜翠君向本院提交如下证据：1.四川勤博劳务有限公司的登记信息，拟证明黄松青、杜翠君从事的建筑工程行业，黄松青在春节前持有现金给付房款符合其工作身份特点。2.新都区人民法院（2019）川0114民初8895、8896、8897、8898、8900号民事调解书，拟证明黄松青有足够能力购买数套房屋，没有理由单一逃避本案购房款支付。且根据一审联利公司提交装修押金，也可佐证黄松青是在支付完购房款后，联利公司才同意黄松青对房屋进行装修的。 联利公司质证认为，对黄松青、杜翠君提供的上述证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不能达到其证明目的，联利公司认为王华与黄松青、杜翠君之间有利害关系，王华作为联利公司前法人代表不能证明与联利公司不利的事实，王华的情况说明不能采信。 本院经审查认为，对银行回单、公司登记信息、民事调解书的真实性、合法性予以确认，对上述证据的关联性和证明力将结合本案案件事实及其他证据在本院认为部分予以阐述。 本院二审审理查明事实与一审法院审理查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，联利公司与黄松青、杜翠君签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应当依照合同约定全面履行自己的义务。根据联利公司的上诉请求及黄松青、杜翠君的答辩意见，本院将本案二审的主要争议焦点分述如下： 关于联利公司主张黄松青、杜翠君并未支付全部购房款主张是否成立的问题。首先，加盖财务专用章的收据系经济活动中收付款项的凭证。联利公司作为房地产开发企业对于开具的购房款收据的法律后果是明知的，黄松青、杜翠君持有的联利公司开具案涉房屋购房款系联利公司收到购房款的凭证。其次，联利公司主张黄松青、杜翠君尚未支付完全部购房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任”，第一百零八条关于“对有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，根据本案查明事实，联利公司向黄松青、杜翠君出具了全额购房收据并在交付收据后才将案涉合同备案登记为“一次性付款”。联利公司在案涉合同约定付款期限届满、交付收据后才3年多时间才主张案涉房屋房款尚未付清，与一般商品房交易惯例及社会常理不相符合。联利公司认可双方当事买卖案涉房屋的真实合意，又以另案其已经确认收款的商品房买卖交易凭证主张本案可能存在房屋让与担保，显然属于相互矛盾的主张并缺乏相应的证据，故本院对联利公司二审举示的银行回单不能达到其证明目的不予采信，对该上诉理由不予采纳。同时，结合联利公司与黄松青、杜翠君同一时间另行订立的五套商品房买卖合同的实际付款、交付收据等关联履行情况而言，一审法院认定黄松青、杜翠君已经履行完毕付款义务并无不当，本院依法予以维持。本院对黄松青、杜翠君二审举示的公司登记信息、民事调解书依法予以采信。 关于联利公司于2019年8月30日发出《合同解除通知函》效力问题。联利公司与黄松青、杜翠君以订立合同、出具收据、备案等实际行动表明双方订立《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示。如前所述，本案中黄松青、杜翠君已经履行完毕付款义务，联利公司以黄松青、杜翠君未付款为由发函解除合同缺乏相应的事实基础，且联利公司本案中发函解除合同行使解除权亦超过了合同约定的付款期限一年以上，故一审法院对认定案涉《合同解除通知函》不发生效力，并无不当，本院依法予以维持。 关于逾期交付房屋违约金认定的问题。据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”之规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格。联利公司应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。根据合同约定，联利公司应于2016年3月31日前向黄松青、杜翠君交付符合交付条件的房屋。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，联利公司逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本案二审中，联利公司仅系以未支付完房款来主张不承担逾期交房责任。联利公司与黄松青、杜翠君均当庭认可一审判决中关于逾期交房违约金的计算方式及标准，且双方当事人另案形成的生效的民事调解书也以相同计算方式对逾期交房违约金进行了确认，为减少当事人诉累，本院对一审法院关于逾期交房违约金的认定予以维持。 综上所述，成都联利置业有限公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10200元，由上诉人成都联利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年七月二十七日 书记员 何佳林