沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初8053号原告：侯月，女，1982年3月15日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：沈阳匠寓科技有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262-3号2013室,统一社会信用代码91210103MA0UFQ234T。法定代表人：罗琼，系该公司总经理。委托代理人：邵雨竹，女，1991年4月5日出生，汉族，住辽宁省绥中县。原告侯月与被告沈阳匠寓科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告侯月诉称，原、被告于2017年12月26日签订《沈阳市房屋出租委托代理合同》，约定被告代理原告对其所有的位于沈阳市和平区的房屋对外出租；委托期限为2018年1月27日至2021年1月27日止，共计三年；房屋月租金为1371元，每年免租期45天，并按季度支付租金，由被告向原告支付租金。原告依约向被告交付了房屋，被告也在前期向原告支付了合同内的部分租金，从2019年11月至2020年4月，被告未能再行支付任何的租金，并于2020年4月18日将房屋交还给原告。根据双方合同6.2条约定代理期间甲方或乙方单方终止合同的，需支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。现被告无故终止合同，已构成违约,故应支付违约金。因双方就合同赔偿未能达成一致，故原告来院起诉，望法院依法支持原告的诉请。诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的沈阳市房屋出租委托代理合同；2、请求判令被告支付2020年1月27日至2020年4月18日租金3274.52元（按照每年14400元计算）；3、请求判令被告支付因违约应支付的免租期租金5326元（每年的免租期是45天，三年共计135天，按照每年14400元计算）；4、请求判令被告支付水费399元；5、请求判令被告支付剩余租期租金12339元（自2020年4月18日至2021年1月27日）；6、诉讼费用由被告承担。被告沈阳匠寓科技有限公司辩称，第一，关于原告要求解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》并支付占用房屋的租金6000元（2019年11月18日至2020年4月17日）及剩余租期租金12339元诉请；被告同意解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》，实际上双方已于2020年4月18日完成交房，双方已用事实行为确认合同解除，且原告诉状中也认可被告已于2020年4月18日将房屋交还给原告，因此双方间的租赁合同关系已于该日解除，被告仅有义务将租金支付至2020年4月18日，且实际上被告已支付完毕截至2020年1月26日的租金（有付款凭证证明）。另，双方租赁合同第四条1明确约定每年的1月27日至3月2日为免租期，免租期于每年首次付款中扣除，因此被告只须支付其2020年3月3日至2020年4月18日的租金共计2103元；请法庭驳回其该项诉请中的无理部分。第二，关于免租期租金2056元（1.5个月的租金）的诉请，如前所述，原告要求支付无法律与事实的依据。根据双方合同约定，出租人每年给承租人留出45天作为免租期，为承租人装修及招租（接洽承租）的必要时间，每年首次付款中直接扣除该期间租金。现双方已依约履行合同2年的时间，原告因被告2020年疫情期间延迟支付租金就要求被告支付2018年或2019年的免租期间的租金没有法律和事实依据，请法庭不予支持。第三，关于违约金的诉请，因违约金金额过分高于实际损失，法院应予以调整降低。理由如下：被告诉状认可2020年4月18日双方完成交房，证明双方合同关系已于2020年4月18日解除，原告也认可该事实，双方合同关系即已于该日解除。但原告主张完全按合同规定，即合同期内总金额14400元/年×3年×15%计算得出6480元,这样计算下来的违约金相当于近5个月房租，属于违约金过分高于实际损失。考虑到原告房屋再出租的时间成本，正常出租周期两个月左右也已足够，因而原告的实际损失至多2个月的另行出租的时间成本，换算成2个月租金即2742元。而原告主张的6千多元违约金远高于2个月租金的30%，属过分高于损失；根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第29条，法院应以被被告的实际损失为基础，依法对其诉请的违约金金额予以降低。另，根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第26条，2020年1至5月正处于新冠疫情期间，属于合同履行过程中发生的客观情况的重大变化，被告生产经营受到重创继续按原情况履行对被告明显不公；因此按法律规定，被告请求法院对合同违约责任条款予以变更，对违约金金额予以降低。第四，关于水费的诉请，被告不欠付水费且原告未提供任何证据证明被告欠付水费，因此法院对该诉请应予以驳回。综上，原告诉状中认可双方已于2020年4月18日完成交房，证明双方合同关系已于该日解除，被告无义务支付解除日之后的租金（原第一项诉请中的6174元没有扣除2020年免租期的租金）；关于免租期租金，若原告要求支付2018年或2019年的免租期租金，其诉请无法律和事实依据，双方间合同已履行完毕2年被告无义无返还其2018年或2019年的免租期租金，法庭应予以驳回；原告主张的违约金过分高于实际损失，疫情期间应适用情势变更规定，法院应依法调整降低违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第26、27、29条，请法院依法支持被告上述答辩意见，依法驳回原告诉请中的无理部分。经审理查明，诉争房屋位于沈阳市和平区，建筑面积44.84平方米，房屋所有人为侯月。2017年12月26日，原告侯月（甲方、委托人）与被告沈阳匠寓科技有限公司（乙方、受托人）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：“第二条委托事项：1.甲方就坐落于沈阳市和平区面积约为48平方米之房屋委托乙方对外出租。2.甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条委托出租期限1.委托期自2018年1月27日至2021年1月27日止共计叁年。第四条房屋、佣金及付款方式：1.甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除，免租期后从2017年3月2日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年拾个月零拾伍天的房租。无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上。2.甲方同意每年在免租期内如产生租金收入，作为乙方报酬。3.房屋租金为1371元/月，按季度交付租金，共计每年14400元。第六条违约：1.如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同中途终止一致。2.出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金……”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。庭审中，原、被告均同意解除双方签订的房屋出租委托代理合同，并认可于2020年4月18日办理了房屋交接手续，同时被告对于欠付水费399元予以认可。上述事实，有当事人提供的房屋出租委托合同、银行流水、招商银行转账汇款电子回单等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告侯月与被告沈阳匠寓科技有限公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求解除合同的诉请，因双方已经实际解除合同并且办理了房屋交接，故本院予以支持。被告在合同履行期内提前终止合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，原告主张按照合同约定，而被告认为该违约金过高，依照合同法一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定以二个月租金2400元（年租金14400元÷12个月×2个月）作为违约金为宜。关于原告主张的2020年1月27日至2020年4月18日租金，虽合同中约定了每年45天免租期，但该年度被告并未完全履行合同，故不应享受该免租期，该期间被告占有使用房屋，应依照合同约定支付租金，即被告应向原告支付该期间租金3235.06元（年租金14400元÷365天×82天）。关于原告主张的2020年4月18日至2021年1月27日租金，被告该期间并未占有使用房屋，原告该项诉请无事实依据，不予支持。关于原告主张的要求被告给付免租期租金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的水费399元，被告予以认可，予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告侯月与被告沈阳匠寓科技有限公司签订的《房屋出租委托合同》；二、被告沈阳匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告侯月2020年1月27日至2020年4月18日房屋租金3235.06元；三、被告沈阳匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告侯月房屋违约金2400元；四、被告沈阳匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告侯月水费399元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费243元（已减半收取），由被告沈阳匠寓科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郝志杰二〇二〇年七月二十一日书记员  王俊恫本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。