山西省襄垣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0423民初443号 原告：李某，男，1990年5月13日出生，汉族，住襄垣县。 委托诉讼代理人：刘俊，男，襄垣县古韩镇法律服务所工作者，代理权限为特别授权。 被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地长治市太行西街162号。 法定代表人：魏某，董事长。 委托诉讼代理人：王艺蓉，女，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李某诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人刘俊，被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王艺蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告之间签订的《时代广场购房协议》。二、依法判令被告返还原告购买商铺款318057元。三、案件受理费由被告负担。事实与理由如下：原被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年7月10日在襄垣县时代名居接待中心签订《时代广场购房协议》，约定原告购买被告开发的时代广场A区3层0322——0325号商铺，面积55.12平方米，单价为5770.26元/平方米，总价款318057元，被告于2013年7月10日向原告出具款项收据凭证。购房协议对原被告之间的权利义务进行了详细的约定，原告依约履行了买受人的义务。根据该协议第七条约定，交付期限及出卖人逾期交房的违约责任：出卖人应当在2013年12月31日前交房。逾期超过180日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人按累计已付房款的万分之二向买受人支付违约金。第十条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应通知买受人办理交付手续。双方进行交接时出卖人应提供房屋的综合验收合格证明资料，并请买受人认真检查该商品房有关质量问题后，签署房屋交接单。第十二条，出卖人在该商品房交付使用后1年内将办理产权证所需要手续送交相关单位。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。协议签订后被告未履行交房义务，也未与原告办理交接手续，更未办理有关产权证的相关事宜，其行为严重地违反了《时代广场购房协议》的约定。原告多年来找被告协商未果，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，依法提起诉讼。 被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。 一、由于本案中房屋买卖合同中已经明确约定，出卖人在商品房交付1年内开始将办理房产证所需手续送交相关单位，同时，房屋尚未交付还无法引起办证的后果，两个法律行为是递进序列关系，而非并列关系，不能同时主张，原告应当对其诉请予以明确，这将直接影响举证目的和诉请之间的关联性，同时也影响法律适用的问题。 二、被告已按时交付使用，不存在逾期交房的情形。1.按照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。2.对于房屋的交付条件，该解释第六条也有明确规定，即有约定从约定，但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。3.未按约定出示相应资料的，不违反法律规定，因此被告已经按照约定履行主要交付义务，原告接受，视为协商一致对合同的变更。 三、本案被告的行为属延期办证，而非无法办证，就逾期办证而言，原告不享有法定解除权，原因有三：1.逾期办证的原因不可归责于被告，系政策变动及行政部门的过失。2.逾期办证行为没有给原告的权利带来实质性影响，不影响合同目的的实现。3.原告的法定解除权已过法定的除斥期限，权利已灭失。 原告为证实其诉讼主张成立，向法庭出示如下证据： 1、时代广场购房协议，证明协议对原被告之间的权利义务进行了详细的约定。根据协议，交房时被告应提供房屋综合验收合格资料，签署房屋交接单；在商品房交付1年内将办理产权证相关手续送交相关单位是被告的义务。 2、长治市华日泰房地产开发有限公司出具的收据一支，证明原告已经按照协议约定履行了支付房款的义务。 被告的质证意见为：1、合同的真实性认可。对于原告想要证明逾期交房的证明目的不认可：本案被告未出示证明文件的行为不违反法定交付条件。合同第十条已明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。即使被告逾期交房，按照最高院关于商品房买卖合同司法解释第15条规定，原告的解除权已超过除斥期，解除权已丧失；对于原告想要证明逾期办证的证明目的不认可：逾期办证的原因不应归责于被告。合同对于逾期办证的违约责任约定不明，原告不享有约定解除权。2、收据的真实性认可。 被告向法庭提交证据如下： 1、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份：这5证属于办理房产证的前提条件，证明本案属于逾期办证，而非原告所述的无法办证的情形。 2、襄垣县住建局规划设计条件书、山西省施工图审查合格书、建设项目人民防空审查批准表、襄垣县人民防空办公室与长治市华日泰房地产开发有限公司行政征收非诉执行审查行政裁定书：证明备案程序全部经过了许可，被告的施工图纸是没有问题的。 3、时代广场商铺委托经营管理协议书：证明被告将商铺交付的同时，原告将其商铺交付给长治隆顺元商贸进行委托经营管理，原告购买房屋的目的是投资收益，而非二次处分。 原告的质证意见为： 1、第一组证据的5证的真实性认可，但这并非是办理房产证的全部手续，不能证明被告具备办理房产证的全部条件。办理房产证需要提供竣工验收合格证明以及房屋移交证明的材料，被告没有举证购房发票等材料，也没有办理房屋的初始登记，没有具备以上资料是不能办理房产证的，本案属于无法办证。另外，在案件事实方面，被告认可本案不仅是存在人防工程未建的问题，也存在违建的事实，之前案件中被告也认可被告是没有进行初始登记的，这也是不能办理房产证的原因，违建也是不能办证的原因。并非被告所述仅是人防工程的原因。 2、对于第二组证据：第一，行政裁定书及住建局规划设计条件书：真实性认可，被告没有做人防工程也认可，因为其没有做人防而逾期办证我们不认可，不涉及到办理房产证的内容。被告的人防工程至今没有竣工，裁定书中规定缴纳的费用，被告也没有缴纳，应归责与被告，并非政策性因素；第二，山西省施工图审查合格书：人防工程在2012年时是包含在审查项目之内的，是被告没有建设人防工程，而不是当时没有规划。山西省人民防空工程建设条例中明确规定了应当建设人防工程，条例在2008年7月1日就已经施行，被告明知应进行建设，却未按照条例规定进行人防建设，属于被告原因；第三，建设项目人民防空审查批准书：批准书仅是同意被告建设人防工程；批准书的时间是2013年，至今已过去六、七年，被告的人防工程仍未完工，被告没有对产生的问题进行补救，存在明显过错。 3、时代广场商铺委托经营管理协议书：和本案的主体不一致，也不是同一法律关系；即使原告收取租金，也不能免除被告应当办理房产证的义务，不能办理房产证对于原告而言失去了房屋所有的价值，客观上对原告造成损失。 原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 依据经审理确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2013年7月10日，原、被告签订《时代广场购房协议》，协议约定原告购买被告位于襄垣县开元西街与长兴路交汇处东南角时代广场A区3层0322--0325号商铺，建筑面积55.12㎡，单价为5770.26元/平方米，总房款为318057元。协议签订后，原告向被告支付了全部购房款。后原告作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将时代广场大厦三层A3-0322--0325号商铺委托给长治市隆顺源商贸有限公司经营管理，长治市隆顺源商贸有限公司每年向原告支付固定租金，租金分两次支付，每年的6月初、12月初十日内提前支付半年租金。之后，长治市隆顺源商贸有限公司支付了原告部分房屋托管租金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李某与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。根据原、被告签订的《时代广场购房协议》第十一条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续，根据2008年7月1日起实施的《山西省人民防空工程建设条例》第十一条之规定，在城市、县人民政府所在地的镇以及开发区、工业园区、教育园区和重要经济目标区新建民用建筑的，建设单位应当按照相关规定同步修建防空地下室，被告作为房地产开发企业，应当按照规定建设人防工程，其辩称五证齐全未取得房产证的原因系人防工程建设受阻，是受政策变动影响而非自身过错的理由不能成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告要求解除与被告之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应将被告开发的时代广场A区3层0322--0325号房返还被告，被告返还原告购房款318057元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李某与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的编号为HRTS-107的《时代广场购房协议》； 二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李某购房款318057元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6070元，由被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审 判 长  秦建斌 人民陪审员  路国华 人民陪审员  闫玉琴 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  段亚军