湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0781民初370号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。 法定代表人：张治华,该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：罗国荣，男，1972年11月25日出生，汉族,津市家居建材广场经营商户，住湖南省澧县。 原告津市智博商业管理有限公司与被告罗国荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员李平章适用简易程序公开开庭进行审理，书记员周幸蓉担任记录。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告罗国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除智博公司与罗国荣的商铺租赁合同，并由罗国荣将商铺腾退交还给智博公司；2.罗国荣支付拖欠的租金、市场管理费与违约金等39922元（计算至2020年4月30日止）；3.2020年5月1日起租金及市场管理费由罗国荣承担至搬离商铺之日止。事实与理由：2016年3月4日智博公司与罗国荣签订一份商铺租赁合同，约定：罗国荣租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下建材广场）的4栋一层101、120号商铺，面积87.36平方米，租期5年，租金共计73865元，每年一付。智博公司与罗国荣另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积87.36平方米，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，罗国荣仅交纳2019年之前的租金及市场管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 罗国荣辩称：1.智博公司承诺的建材广场公交车一直没有开通，致使该建材广场没有做起来，罗国荣自2019年以来基本上没有开门做生意，故没有交纳租金；2.建材广场大部分商户没有开门，智博公司没有进行管理要求其开门；3.2020年由于疫情的影响，出租方按照国家政策应当减免租金。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 3.商铺租赁合同，拟证明智博公司与罗国荣签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实； 4.建材广场物业管理合同、消防责任书即治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与罗国荣签订物业管理合同的事实； 5.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细。 罗国荣除庭审陈述外，未向本院提交其他证据。 上述智博公司提交的证据，罗国荣只对证据2提出了与其无关的异议，对其他质证无异议，经本院审查，证据2系智博公司与房屋业主签订的经营管理协议，证明智博公司对建材广场商铺房屋具有管理、出租的权利。以上证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 本案诉讼过程中，本院依法调取津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书及常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书，上述判决书系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 智博公司分别与彭国民等18名业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，其中约定智博公司取得建材广场11栋一层101、102号商铺的出租权。 2016年4月4日智博公司与罗国荣签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：罗国荣承租建材广场4栋一层101、120号商铺，面积87.36平方米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计73865元，每年一付。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年4520元，第二年10123元，第三年17463元，第四年19741元，第五年22018元。同日，智博公司与罗国荣签订一份建材广场物业管理合同，主要约定罗国荣承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，每年1048元，共计5240元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对罗国荣交付，罗国荣承租经营。经营期间，交纳了第一、二年的租金及第一、二、三年物业管理费，之后的租金及物业管理费均拖欠至今。 另查明，智博公司主张的市场管理费即前述物业管理费。 还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。罗国荣与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案罗国荣、智博公司之间的租赁事实基本类同。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实系基本类同的情况，故本院在本案中亦予以认定罗国荣未及时交纳租金与物业管理费系存在智博公司违约在先的行为，且亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成罗国荣拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求罗国荣因未及时交纳租金与物业管理费而承担违约金及承担被解除合同的违约责任，故对智博公司要求罗国荣支付违约金、解除双方商铺租赁合同及罗国荣将商铺腾退交还的诉讼请求，本院依法不予支持。 罗国荣提出2020年因疫情影响，要求减免租金的抗辩，因本案所涉商铺疫情未影响罗国荣实际占有房屋，仅因疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响，故不宜减免罗国荣的租金给付义务。 罗国荣与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，罗国荣应履行交纳租金与物业管理费的合同义务，故对智博公司要求罗国荣支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持。智博公司与罗国荣约定租金为一年一付，未约定具体日期，故智博公司主张交纳当年租金后，罗国荣即应在合理准备期后进行支付，物业管理费按照合同约定时间支付，亦即罗国荣尚欠智博公司第三年与第四年的租金37204元、物业管理费2096元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、罗国荣尚欠津市智博商业管理有限公司租金37204元、物业管理费2096元，共计39300元，于判决生效之日起三日内一次性偿清； 二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果罗国荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费976元，减半收取488元，由智博公司负担80元，罗国荣负担408元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  李平章 二〇二〇年七月二十日 法官助理王茜茜 书记员周幸蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。