广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3282号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：冯永佳，男，1980年12月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：江健勋，北京大成（广州）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：冯锡荣，男，1955年10月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：江健勋，北京大成（广州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：广州市金御物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区大龙街傍江西村清河路段138号。法定代表人：劳成佳，执行董事。再审申请人冯永佳、冯锡荣因与被申请人广州市金御物业管理有限公司（以下简称金御公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终21510号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。冯永佳、冯锡荣申请再审称:1.金御公司和傍江西村签订的《土地租赁合同》，以及金御公司和冯锡荣、冯永佳签订的租赁合同均无效，因为其没有经过村民会议同意和政府批准，或者因为没有取得土地承包经营权证，一、二审认定合同有效，属于适用法律错误。2.即便合同有效，金御公司违约在先，冯永佳、冯锡荣基于先履行抗辩权而停付租金合法合理，但一、二审判决两申请人支付租金，属于适用法律错误。金御公司无权要求交租，金御公司存在没有修复严重受损的租赁场地、租赁物的房产证被注销导致无法办理经营证照等严重违约行为，导致冯永佳、冯锡荣无法正常使用租赁物业，金御公司应当承担相应的违约责任。3.一、二审判决以地面下沉是“不可抗力”为由免除金御公司修复物业的责任错误。租赁物业的地面下沉是由于金御公司的施工存在质量问题以及附近的永业大厦和金海岸小区开挖基坑造成的，一、二审错误认为地面下沉是不可抗力，属于“基本事实缺乏证据证明”。4.一、二审没有追加永业大厦和金海岸小区的建设方作为当事人，属于“遗漏当事人”。即使地面下沉是不可抗力，但金御公司继续收取租金，则应当履行修复租赁物业的义务。一、二审法院认为办理营业执照等不需要房产证的观点错误。一、二审判决一方面根据鉴定报告认定本案租赁物业不具有合同约定的使用价值，但另一方面却判决冯永佳、冯锡荣对其中3千平方米按合同足额交租，对其余的约2.1万平方米按合同约定租金的70%交租错误。5.一、二审驳回冯锡荣、冯永佳要求金御公司赔偿加建面积损失的诉讼请求错误。6.一、二审判决的判项中没有明确“冯锡荣、冯永佳可拆除没有形成附合的设施设备”错误。综上，请求依法再审本案。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人冯永佳、冯锡荣主张的再审事由进行审查。关于合同的效力问题。本案中，冯永佳、冯锡荣以A、B、C座房屋《房地产权证》被撤销为由，主张案涉《金御坊商业城租赁合同》及《〈金御坊商业城租赁合同〉补充协议》无效。一、二审法院查明，案涉租赁物A、B、C座房屋原均已取得《房地产权证》，A、B、C座房屋的《房地产权证》虽然后来被广州市人民政府撤销，但A、B、C座房屋的《建设工程规划许可证》未被注销或作废。且从另案行政诉讼申请撤销A、B、C座房屋的房地产权证的原因来看，并不涉及该三座房屋主体建筑的规划报建问题。一、二审判决认定前述两份合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，并无不当。冯永佳、冯锡荣申请再审还提出案涉两份合同未经村民会议同意、政府批准及没有取得土地承包经营权证等合同无效事由。但经查，案涉物业的建设已取得《建设工程规划许可证》，冯永佳、冯锡荣对上述主张亦未充分举证予以证明，因此，其主张租赁合同违反法律强制性规定，理由不能成立，本院不予采纳。关于地面下沉的原因问题。冯永佳、冯锡荣申请再审主张一审认定地面下沉属不可抗力错误。经查明，一审法院依法委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司（下称合正公司）作出的鉴定结论为：1.案涉物业目前出现的下沉主要是地面下沉，房屋原主体结构并未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显沉降引起的裂缝，地面下沉对房屋主体结构并未产生明显影响；2.出现问题的建筑主要是后期加建部分墙体局部出现斜向裂缝、附属房墙体的交接处出现竖向贯穿裂缝；3.案涉物业室内外地面均出现明显沉降，破坏了首层室内地面的平整度，部分区域地面沉陷，影响了该房屋地面部分的正常使用。主要原因是由于地下水位的波动、流失，且土质原本比较松散、脱空、空洞和不密实，与使用荷载（包括行人、堆放货物荷载、车辆行使等）共同作用造成。结合金御公司提交的案涉物业《建设工程规划许可证》、《岩土勘察报告》等证据，证明案涉房屋在建设时是符合相关施工要求并经竣工验收合格。一、二审法院因此认定案涉物业下沉的原因不可归责于双方当事人，属于不可抗力，并无不当。关于案涉物业的维修义务问题。冯永佳、冯锡荣申请再审主张金御公司继续收取租金，则应履行修复租赁物业的义务。一审法院查明，双方于2010年1月20日签订的《〈金御坊商业城租赁合同〉补充协议》约定，租金起点单价由每平方米25元降为22元，2010年1月20日之前该商业城地基下沉所造成的大理石、地板破裂、下水管折断以及电房和发电机房地面下沉等所造成的损失和维修责任由冯永佳、冯锡荣承担。合正公司于2016年12月1日作出的《房屋损害纠纷鉴定报告》认为：地面下降主要原因是地下水位的波动、流失，土质比较松散、脱空、空洞、不密实，与使用荷载共同作用造成，出现墙体裂缝的是后期加建的部分墙体。据《补充协议》显示：到2010年1月20日之前该商业城地基下沉所造成的大理石、地板破裂、下水管折断及电房和发电机房地面下沉，故商业城地面的下沉早在2010年1月20日之前已经出现。冯永佳、冯锡荣申请再审主张金御公司承担案涉物业因首层地面沉降、墙体裂缝等而产生的维修费用，与双方签订的《〈金御坊商业城租赁合同〉补充协议》约定不符，本院不予支持。二审判决认定冯永佳、冯锡荣应予支付的租金是否有误的问题。冯永佳、冯锡荣申请再审主张其停付租金是行使先履行抗辩权，一、二审判决其按合同约定及按合同约定的70%标准向金御公司分别支付已使用及未使用的租赁物的租金错误。经审查，一审诉讼期间，冯锡荣、冯永佳自认有三四千平方米的面积经营使用至今，故对该部分物业，一、二审判决认定应按《〈金御坊商业城租赁合同〉补充协议》约定的租金标准计付租金。对于其余冯锡荣、冯永佳称未使用的物业，一审法院多次征求冯锡荣、冯永佳的意见能否就案涉物业进行交接或就未使用的房屋部分先行交接，但冯锡荣、冯永佳均不予接纳，且拒绝交付，并且结合案涉部分房屋次承租人于2016年12月27日办理了广州市番禺区大龙国忻泰药店办理营业执照登记等事实，冯永佳、冯锡荣主张案涉租赁物首层地面沉降导致其完全不能使用租赁物，并不属实。冯锡荣、冯永佳主张因房地产权证被注销无法办理营业执照的理由，亦与查明的事实不符。故一、二审法院判决冯锡荣、冯永佳按70%的比例向金御公司支付该部分物业的租金，并无不当。关于扩建费用的赔偿问题。冯锡荣、冯永佳申请再审主张金御公司应赔偿其加建建筑物部分的损失。因冯锡荣、冯永佳加建的建筑物未按规定办理合法建设手续，且合正公司的鉴定报告认定加建的房屋已出现倾斜、裂缝等安全隐患，后续可能会被政府相关部门拆除。因此，一、二审判决对冯锡荣、冯永佳主张的扩建费用，不予支持，并无不当。关于设施设备的处理问题。冯永佳、冯锡荣申请再审主张可由其拆除处理的设施设备没有在判项中明确。经审查，因该部分设施设备不属于已形成于建筑物的附和装饰装修，该部分设施设备可由冯锡荣、冯永佳自行拆除处理，对此一、二审判决已在评述部分作出认定，且冯锡荣、冯永佳亦未对此提出明确的诉讼请求。冯锡荣、冯永佳主张装修中未附合部分可自行拆除的内容应在判项中予以明确，依据不足，本院不予采纳。关于一、二审判决有无遗漏当事人的问题。冯锡荣、冯永佳申请再审主张一、二审未追加永业大厦和金海岸小区的建设方作为当事人，属于遗漏当事人的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”。经查，永业大厦和金海岸小区的建设方与冯锡荣、冯永佳没有合同关系，不属于必须共同进行诉讼的当事人，冯锡荣、冯永佳该主张理由不成立，且不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的申请再审的事由，本院不予采纳。综上所述，冯永佳、冯锡荣的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回冯永佳、冯锡荣的再审申请。审判长  陈小丽审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇二〇年七月九日法官助理黄健军书记员王晓微