四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初480号 原告：马良，男，1970年9月19日出生，汉族，住四川省广汉市。 被告：成都市广聚源投资有限公司，住所地：成都市青白江区石家碾中路4号26栋268号。 法定代表人：王伶辉，董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，系成都市广聚源投资有限公司员工。 原告马良与被告成都市广聚源投资有限公司（以下简称“广聚源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，后因案件情况复杂，转为普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告马良，被告成都市广聚源投资有限公司的委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马良提出诉讼请求：1.请求法院判决被告按建设规划许可要求在原址补建地下1层房屋配套设施，办理竣工验收合格证明，按法律规定办理原告购买位于大同规划验收合格证，并向原告出示，履行交房义务。2.请求法院判决被告向原告支付从2013年12月30日至起诉之日2020年1月22日止，逾期2212日逾期交房违约金人民币67587.66元，并按30.55元／日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。3.请求法院判决被告向原告支付房屋租赁费用21600元。4、请求法院判决本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月27日原告与被告成都市广聚源投资有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定:1.原告以305550元购买位于恒大雅苑4栋1单元23层2302号房屋;2.该商品房所在楼栋的主体建筑结构为:框剪，建筑层数为:33层，其中地上32层，地下1层;3.出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房;4.交付该商品房交付，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、该商品房已取得规划验收合格证;5.出卖人应当按规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更;6.出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应补偿；7.逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限届满之次目起至实际交付之日此，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；2018年9月27日原告与被告签订《商品买卖合同》，合同签订后原告于2012年9月27日向被告支付95550元首付款，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2012年11月23日将210000元按揭贷款全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。2013年12月30日被告通知原告接房，原告到达交房现场，被告未按合同约定提供所买房屋规划验收合格证，原告通过对房屋进行查验，被告提供的房屋未按规划许可建设地下1层，严重侵害原告权益。为此，原告拒绝接房，并要求原告依照合同约定履行相关义务，原告同意依照合同继续履行义务，同意按照台同约定方式承担违约责任。2013年至2018年期间，经多次与被告工作人员沟通，原告要求被告履行合同义务，承担违约责任赔偿原告损失。被告同意承担违约责任履行合同义务，关于违约金赔偿支付需原告接房后90日内再履行赔偿违约金支付义务。原告通过了解，被告交付房屋未取得规划验收合格证，且交付房屋地下1层未补建，为此原告不同意接房。2018年3月原告收到被告关于地下1层停车场缓建、异地改建的意见征询函，原告在征询函内明确注明不同意意见，要求被告按原规划设计要求补建，并要求被告承担违约责任，赔偿原告损失，并在规定期限内向被告提交不同意意见书。2018年9月原告向成都市青白江区信访局提出信访事项:1.被告未取得规划验收合格证，被告未按合同约定履行义务，赔偿原告违约金及损失，原告对被告提出缓建、异地改建的方案提出不同意意见，政府相关部门就相关合格证颁发给开发商，侵害业主权益，要求政府部门解决。2018年10月26日青白江房管局、规划管理局正式受理。房管局、规划管理局明确表示:政府主要解决业主诉求办理房屋产权证，对于被告未按规划许可要求建设，政府主管部门已做出违法处理，未向被告出具规划验收合格证。关于原告要求被告承担违约责任赔偿损失，需原告与被告协商解决。经房管局、规划建设管理局提议，原告与被告再次关于违约责任和赔偿事宜进行沟通协商，未达成一致意见。青自江区规划管理局信访回复:经调查，成都广聚源投资有限公司于2018年4月3日向我局提交的申请材料“截止目前已取得全体858户业主100%同意缓建车位及异地补件车位的意见”同时在成都晚报进行公示。相关部门《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》（成国土［2017］124号）文件要求，于2018年6月28日为恒大雅苑（4-13号楼）项目办理不动产初始登记。被告向原告交付房屋未取得规划验收合格证，不符合合同约定交付条件，交付使用行为违反国家相关法律规定。被告交付房屋未建地下1层，被告向政府部门提供取得100%业主同意缓建、异地改建的征询函，严重侵害原告权益。原告认为，被告违约事项，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事中，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《商品房买卖合同》第七条、第十二条之约定，支持原告的全部诉讼请求。 广聚源公司辩称，1、房屋早已达到交付条件，原告已于2018年8月28日的大产权证，亦能办理分户产权证，因此，政府机关已认定案涉房可以达到交付标准，因为原告自身原因而不愿意交付房屋；2、双方约定2013年12月30日为交付时间点，因此，以该时间计算违约金的诉讼时效已经超过，请求法院驳回原告的诉请，即使原告的诉请未超过诉讼时效，因未能完成交付的原因在于原告，不能以原告写的时间点计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、企业信息、商品房买卖合同、银行转账凭证、《不予受理告知书》、《信访事项处理意见书》、不动产权证书、《关于恒大雅苑业主不动产权办理相关事宜的告知函》及邮寄投递记录等证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月27日，马良与广聚源公司签订《商品房买卖合同》，约定由马良以房屋总价305550元购买广聚源公司开发的成都市青白江区房屋一套。买受人信息处载明马良的通讯地址为“成都市营通巷2号”。关于房屋结构的约定，商品房买卖合同第三条约定：“……该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框剪，建筑层数为33层，其中地上32层，地下1层……”。关于规划变更的约定，第七条约定：“出卖人应当按规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应补偿”。关于交房条件的约定，第十条第一项约定：“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十条第二项约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收合格证……”。关于逾期交房责任，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”马良按约以按揭贷款方式支付了房款。 2018年6月28日，广聚源公司取得不动产权证书（业务件号：2018062813Ｆ90111），包括位于青白江区。 2018年9月30日，成都市青白江区房产管理局向马良出具《不予受理告知书》，告知书载明：“我局于2018年9月25日协调恒大雅苑项目开发企业与您搭建沟通平台并进行协商，您与开发企业协商未达成一致，您提出的信访事项（信访件编号：CD201800017621）属于合同纠纷，请您向有管辖权的法院提出。” 2018年10月26日，成都市青白江区规划管理局向马良出具《信访事项处理意见书》，意见书载明：“您于2018年9月29日反映‘开发商未按规划修建停车位,也未征求业主意见，政府相关部门就把相关合格证办法给开发商，要求解决’问题。我们于2018年9月30日受理，并发出受理告知书。经调查，成都广聚源投资有限公司于2018年4月3日向我局提交的申请材料‘截止目前已取得全体858户业主100%同意缓建车位及异地补建车位的意见’，同时，成都广聚源公司于2018年1月31日就相关情况在成都晚报进行了公示。相关部门按照《关于解决我市不动产登记遗留问题的事实意见》（成国土资发[2017]124号）文件要求，于2018年6月28日恒大雅苑（4-13号楼）项目办理了不动产初始登记。” 2019年11月21日，广聚源公司向马良所在的成都市营通巷2号的通讯地址邮寄了《关于恒大雅苑业主不动产权办理相关事宜的告知函》。 庭审中，马良、广聚源公司均陈述，在合同约定的2013年12月30日，案涉商品房楼栋未取得规划验收合格证。 本院认为，关于原告请求被告按建设规划许可要求在原址补建地下一层房屋配套设施、办理案涉房屋竣工验收合格证明、规划验收合格证向原告出示，履行交房义务的诉讼请求。本院认为，广聚源公司是否办理相应验收合格证明，属于相应行政主管部门的认定和处理范围，不属于人民法院民事案件的处理范围。关于原告要求在原址补建地下一层房屋配套设施的诉讼请求，修建地下一层系非金钱债务，目前案涉楼栋已修建完成，被告取得了楼栋不动产权证，且案涉楼栋中已交房的住户已经入住；虽被告违约在先，但在目前情形下对此义务已属履行不能，故本院不予支持。庭审中，原告请求在广聚源公司出示验收合格证明并补建地下一层房屋配套设施后交付房屋的诉请，广聚源公司已明确表示其未能出示验收合格证明，也无法补建地下一层房屋配套设施，马良经法院释明后仍坚持其诉请。本院认为，马良在知晓案涉房屋已具备办理不动产权证的情况下，仍拒绝接收房屋，应视为收到交房通知并在合理期限后视为房屋已交付，综上，对马良的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期交付房屋违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。原、被告签订《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2013年12月30日，商品房交付条件包括案涉商品房已取得规划验收合格证。此时并未满足合同约定的交房条件，被告构成违约，应当承担违约责任。 关于本案诉讼时效和逾期交付房屋违约金计算的起止时间，因原告认为案涉房屋尚未达到交房条件，原告至本案法庭辩论结束前尚未收房。被告在庭审中自述其项目至今未取得规划验收合格证。广聚源公司已于2018年6月28日取得案涉房屋的所在楼栋初始产权登记，青白江区规划管理部门于2018年10月26日向马良出具的《信访事项处理意见书》中告知案涉楼栋已办理不动产初始登记。至此，原告已得知在履行相应手续后即可取得房屋不动产权，可以达到签订购房合同之目的。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，马良自其购买的房屋应当满足交付条件而发现未满足时，即合同约定的交房时间2013年12月30日起，知道或应当知道自己的合同权利受到损害，诉讼时效应从2013年12月30日起算。因双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即广聚源公司每逾期一日，则每日产生违约金，按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。马良于2020年2月20日向本院提起诉讼，故本院支持2017年2月20日至2018年10月26日即马良从《信访事项处理意见书》中得知案涉房屋可办理不动产权的日期的逾期交房违约金，共计613天。违约金计算标准按双方当事人合同约定，按已支付房价的每日万分之一计算，即305550元*0.0001*613天=18730.22元。 关于原告主张被告给付房屋租金的诉讼请求，在庭审中，马良陈述其在户籍地广汉有住处，在广安工作时居住在广安，在青白江租赁的房屋系其家人居住。原告提交的房屋租赁合同的租赁期限为2019年3月30日至2021年3月30日，而青白江区规划管理部门已于2018年10月26日向马良出具《信访事项处理意见书》，原告应自此已知晓案涉楼栋已办理不动产初始登记的情况，本院认为，原告要求被告另支付房屋租金的诉请，因其提交的证据未能证明其系必要支出，故对此诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告成都广聚源投资有限公司于本判决生效之日起十五内向原告马良支付逾期交房违约金18730.22元； 二、驳回原告马良的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2170元，由被告成都广聚源投资有限公司负担1085元，由原告马良负担1085元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 佳 人民陪审员 杨 莉 人民陪审员 王京玲 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员 黄祎婷