江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初5713号 原告：常州市市政工程管理中心，住所地常州市关河西路31号。 法定代表人：王鸣军，该中心主任。 委托诉讼代理人：沈克平，江苏华东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏文新，江苏华东律师事务所律师。 被告：常州市天宁城市建设开发有限公司，住所地常州市天宁区延陵中路578-1号312号。 法定代表人：冯金海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨军，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈琳，江苏苏正律师事务所律师。 原告常州市市政工程管理中心（以下简称市政管理中心）诉被告常州市天宁城市建设开发有限公司（以下简称天宁开发公司）合同纠纷一案，本案依法由审判员项易君适用简易程序公开开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序进行了审理。原告市政管理中心的委托诉讼代理人沈克平、夏文新，被告天宁开发公司的委托诉讼代理人杨军、陈琳到庭参加诉讼。 原告市政管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令天宁开发公司向市政管理中心支付拆迁补偿款暂计400000元（最终金额参照常州市天宁区评估价计算）；2、本案诉讼费由天宁开发公司承担。审理中，市政管理中心变更第一项诉讼请求为：判令天宁开发公司向市政管理中心赔偿682000元。 事实和理由：1992年，经常建委（92）第288号文件批复，常州市天宁城市建设开发公司（以下简称天宁公司，后更名为天宁开发公司）。因开发商品住宅，需要占用属于常州市市政工程养护管理处（1993年2月变更为常州市市政工程管理处，2017年又整合为市政管理中心）的机具站。12月8日，市政管理中心与天宁开发公司订立协议书，约定天宁开发公司对机具站地块进行开发，作为补偿，天宁开发公司在所开发的住宅小区内给市政管理中心建筑面积3650平方米住宅房屋，产权归市政管理中心所有。 1994年至1996年，上述开发建设的竹林新村小区房屋陆续建成，登记在天宁开发公司名下。1999年11月8日，由天宁开发公司补偿给市政管理中心的竹林新村房屋47套（含涉案的常州市）共3150.38平方米，以及朝阳四村房屋3套共165.69平方米，合计3316.07平方米，列具了房源清单，转给了市政管理中心。此后，根据当时的职工优惠购房政策，市政管理中心陆续将上述房屋出售给了市政管理中心职工。其中，1999年11月10日，市政管理中心办理竹林新村5幢丁单元302、402、502、602室房屋所有权登记。2000年5月，市政管理中心将其中的502室房屋出售给了职工，2004年3月，又将其中的602室房屋出售给了职工。至2004年3月，编号为00133708的房屋所有权证上，属于市政管理中心的房屋为两套：竹林新村5幢丁单元302室、402室。此后，市政管理中心未对该两套房屋进行处置。2018年5月25日，市政管理中心通过向常州市不动产登记交易中心查询，结果显示402室房屋确实登记在市政管理中心名下，但据市政管理中心实地调查发现，居民胡加祥长期居住在房屋。为此，市政管理中心以胡加祥为被告在常州市天宁区人民法院提起诉讼，要求确认上述房屋的所有权归市政管理中心。常州市天宁区人民法院在2019年8月19日作出（2018）苏0402民初3102号判决书，认定1999年11月8日天宁开发公司将房屋补偿给市政管理中心，作为履行协议书约定的义务，但在此之前房屋已被天宁开发公司作为拆迁安置使用，天宁开发公司对房屋已不具有处分权。虽然市政管理中心申领取得包括在内房屋的所有权证，但天宁开发公司并未向市政管理中心交付房屋，市政管理中心也并未实际占用该房屋，并未获得上述房屋的权益。由于天宁开发公司未实际向市政管理中心交付房屋，且客观上市政管理中心无法再获得房屋的所有权，故市政管理中心要求天宁开发公司参照房屋的评估价暂计400000元，作为对市政管理中心的拆迁补偿，市政管理中心故诉至法院。 被告天宁开发公司辩称，1、市政管理中心要求天宁开发公司赔偿损失没有事实、法律依据。市政管理中心目前讼争的情况是天宁开发公司改制前的情况，天宁开发公司在2004年改制，企业的性质发生了根本性变化，市政管理中心即使起诉，应当诉改制前的天宁公司。2、天宁开发公司在庭审中提供在2009年12月23日由市政管理中心盖章确认讼争房屋5幢丁单元402室归改制前公司即天宁公司所有的证据，且已经市政管理中心确认。1999年9月8日房源清单上合计建筑面积3709.84平方米，已经超过了双方约定的建筑面积3650平方米，所以双方才会在1999年12月23日将讼争房屋建筑面积63.12平方米房屋确认归属为天宁开发公司所有，这样减去63.12平方米后与3650平方米只差3平方米。当时是出于遵守协议中的建筑面积双方才会确认讼争房屋归天宁开发公司所有的。这与协议的约定相符合。3、对房地产估价报告的程序和实体都有异议。 本院经审理认定事实如下： 1992年12月8日，常州市市政工程养护管理处与天宁公司签订一份协议书，协议约定常州市市政工程养护管理处（简称甲方），天宁公司（简称乙方）。根据常建委（92）第288号批复和市规划局92-详-98的规划方案，其中需搬迁市政工程养护管理处机具站，经双方协商，达成如下协议：一、甲方同意按照市统一规划，搬迁机具站，由乙方对该地区实施开发商品住宅房，提供乙方办理土地变更使用手续的全部资料，变更土地使用手续中的一切费用均由乙方承担。二、乙方同意在该住宅小区内补偿给甲方建设好的住宅房屋，建筑面积计3650㎡，产权均归甲方所有。三、乙方同意甲方拆除机具站内的机械、地下油库、电话等设备，但必须保留建筑物原貌以及围墙、水、电等设施，并由乙方负责拆除，乙方并一次性补偿甲方自来水、供电设施费贰万元。四、为确保住宅小区早日建成，甲方同意在无特殊情况的前提下于一九九三年九月三十日前搬迁完毕。五、甲方同意乙方在机具站未搬迁完毕前在该站内进行钻探等准备工作，并提供方便。六、乙方补偿给甲方的3650㎡住宅房的排污费用，由甲方负责申请减免。七、乙方考虑到甲方建设新的机具站需要，同意借给甲方不计息的款项60万元（一九九三年一月底前先借给30万元，一九九三年六月底前再借给30万元）。还款时间，补偿住宅建成前，或以住宅面积抵借款。八、本协议签字、益章后生效，双方必须共同遵守执行。本协议壹式六份，甲、乙双方各执贰份，各级主管部门壹份。 1993年2月18日，经常州市编制委员会批准，常州市市政工程养护管理处更名为常州市市政工程管理处。 天宁公司已完成上述协议书中开发商品住宅房的建造（即竹林新村商品房）。1996年1月9日，常州市房产管理局对天宁公司建设的竹林新村1幢—6幢房屋进行登记。1997年8月11日，常州市房产管理局对天宁公司建设的竹林新村8幢、10幢、11幢房屋进行登记。 为履行1992年12月8日的协议，补偿常州市市政工程管理处应得的住宅房屋，1999年11月8日，天宁公司提供盖章的市政管理处房源清单，载明竹林新村：3幢101—601、102—602；4幢402—602、203—603；5幢丁单元302—602、己单元301、401、601；6幢甲单元202；8幢丁单元601；10幢甲单元101—501、601、102—502、602、103—503、603；朝阳四村148幢乙单元302；朝阳四村151幢丙单元202、502。合计3316.07㎡。 1999年11月10日，常州市市政工程管理处凭天宁公司提供盖章的市政管理处房源清单等材料办理竹林新村5幢丁单元302、402、502、602等房屋所有权登记。其中2000年5月，常州市市政工程管理处将其中的竹林新村5幢丁单元502室房屋出售给其职工，2004年3月，又将其中的竹林新村5幢丁单元602室房屋出售给其职工，到2004年3月17日，编号为00133708的房屋所有权证上权利人系常州市政工程管理处，房屋为竹林新村5幢丁单元302室、402室，产别为国有（自管产），无其他共有人登记。 另查明，1996年12月12日，刘琴娣、天宁公司签订一份常州市城市房屋拆迁协议书，协议约定安置房，补偿形式部分产权，刘琴娣应付天宁公司费用13314.40元，该房屋总价93200.80元。1996年12月12日，刘琴娣取得房屋的使用证，并取得占用房屋。1998年5月18日，刘琴娣支付拆迁购房款13314.40元，天宁公司向刘琴娣出具收款收据。 1998年5月27日，刘琴娣向常州市房产管理局申请房屋所有权登记。原房屋产权人姓名为天宁公司，取得方式拆迁购置，他项权权利人为市房管局，权利种类部分。1998年6月3日，常州市房产登记发证工作领导小组同意确权，发证。1998年6月9日，刘琴娣取得房屋的所有权证（常房发字第××号）。1999年11月3日，刘琴娣按常房改办［1999］4号等文件，办理房屋接轨手续。 1999年11月9日，刘琴娣、胡加祥签订一份房地产买卖契约，契约约定刘琴娣自愿将房屋出售胡加祥，双方议定该房屋成交价格80000元，胡加祥于1999年11月1日一次性付清。胡加祥已取得占用该房屋到至今。 1999年12月14日，胡加祥取得房屋的所有权证（常房发字第××号），无其他共有人登记。 还查明，2004年3月31日，天宁公司因改制变更为天宁开发公司，天宁公司的债权债务由天宁开发公司承担。 2017年2月，经常州市编制委员会批准，常州市市政工程管理处又与其他单位整合设立市政管理中心。 2018年6月20日，本院受理市政管理中心诉胡加祥所有权确认纠纷一案，之后追加天宁开发公司为该案的第三人参加诉讼（（2018）苏0402民初3102号），市政管理中心提出的诉讼请求为：1、确认常州市房屋属于市政管理中心所有。 天宁开发公司在该案审理过程中未提供证据，本院对该（2018）苏0402民初3102号一案经审理后认为，市政管理中心提出的确权，是针对不动产物权的归属，属于民事法律关系产生争议，此争议实质上存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，故应当通过民事诉讼程序加以解决。根据市政管理中心、胡加祥各自提供的房产档案，可以证明天宁公司与市政管理中心之间、天宁公司与刘琴娣之间存在两个不同的法律关系。 天宁公司先将常州市房屋作为拆迁安置使用，将该房屋交付刘琴娣，刘琴娣实际占用该房屋，刘琴娣于1998年6月9日取得房屋的所有权证（常房发字第××号），刘琴娣在此过程中无过错。之后刘琴娣、胡加祥签订房地产买卖契约时，刘琴娣持有房屋所有权证，胡加祥支付了房屋对价，实际占用该房屋，也取得房屋的所有权证，胡加祥也无过错。 在常州市房屋已被天宁公司作为拆迁安置使用后，天宁公司对常州市房屋已不具有处分权，1999年11月8日，天宁公司将常州市房屋补偿给市政管理中心，作为履行协议书约定的义务。市政管理中心依据协议书，以及提供市政管理处房源清单（包括常州市房屋），申领取得包括常州市在内房屋的所有权证。虽然市政管理中心取得常州市房屋的所有权证，但是天宁公司并未向市政管理中心交付常州市房屋，市政管理中心也并未实际占用该房屋。而且取得房屋所有权证在刘琴娣1998年6月9日取得房屋所有权证之后。因此，市政管理中心要求确认常州市房屋属于市政管理中心所有无法律依据。 2019年8月19日，本院作出（2018）苏0402民初3102号民事判决，判决内容：“驳回市政管理中心的诉讼请求。”该民事判决已发生法律效力。 再查明，2019年10月10日，市政管理中心又向本院提起本案的诉讼。在本案审理中，天宁开发公司提供一份落款时间1999年9月8日“盖章的提供市政管理处房源清单（系复印件）”，载明竹林新村：3幢101—601、102—602；4幢402—602、203—603；5幢丁单元302—602、己单元301—601、302—602；6幢甲单元202；8幢丁单元601；10幢甲单元101—501、601、102—502、602、103—503、603；朝阳四村148幢乙单元302；朝阳四村151幢丙单元202、502；朝阳四村153幢乙单元303。合计3709.84㎡。在该提供市政管理处房源清单（系复印件）的左下方有一段话（系复印件），内容：“以上房源为实收房源，合计建筑面积3709.84㎡。其中竹林新村5幢己单元501室、己单元302—602，计伍套划归市城改办，朝阳四村153幢乙单元303室分配给我处职工顾学云。99.11.10”在该提供市政管理处房源清单（系复印件）落款处下方有一段话（系复印件），内容：“11月10日上午在赵书记办公室，赵书记、于军协商同意，下午请严处长过目。99.11.10记录” 在该提供市政管理处房源清单（系复印件）左边中间的有一段话，内容：“5幢丁单元402室产权归天宁城市建设开发公司所有。99.12.23”并在该内容上加盖常州市市政工程管理处印章（系原件），该份证据系天宁开发公司在本案中提供，之前在（2018）苏0402民初3102号一案中未提供。市政管理中心认可加盖的常州市市政工程管理处印章，表示上述记载的意思不能被认为市政管理中心已经将该房屋无条件归于天宁开发公司。 市政管理中心向本院提出对常州市房屋价值进行评估的申请，本院委托常州永申房地产评估有限公司进行评估。2020年4月13日，常州永申房地产评估有限公司作出房地产估价报告，估价意见为常州市房屋在价值时点（2020年3月29日）的市场价值为682600元。市政管理中心支出评估费5818元。 上述事实，有协议书、商品房屋登记注册证、提供市政管理处房源清单、房屋所有权证、常州市城市房屋拆迁协议书、房屋拆迁产权调换经费结算表、房屋使用证、房地产买卖契约、不动产登记簿查询证明、本院（2018）苏0402民初3102号民事判决书、工商档案、房地产估价报告及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 2018年6月20日市政管理中心向本院提起对胡加祥所有权确认纠纷一案，市政管理中心实际在主张其诉讼权利，该案审理中追加天宁开发公司为该案的第三人参加诉讼。虽然市政管理中心在该案提出的诉讼请求未得到法院支持，但是市政管理中心向本院提起该案诉讼，反映市政管理中心对常州市房屋事宜主张权利，属于其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。从本院（2018）苏0402民初3102号民事判决之日起计算诉讼时效，2019年10月10日市政管理中心又向本院提起本案的诉讼。 本案中天宁开发公司提供一份落款时间1999年9月8日“盖章的提供市政管理处房源清单（系复印件）”左边中间有一段话内容：“5幢丁单元402室产权归天宁城市建设开发公司所有。99.12.23”，该行为发生在1999年12月23日，之后双方并未明确5幢丁单元402室产权归天宁城市建设开发公司所有后的后续事宜如何处理，也就是没有具体明确解决后续事宜的时间期限。自1999年12月24日起至2019年10月10日，没有超过二十年，因此，本案不超过诉讼时效。 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 虽然1992年12月8日的协议书约定天宁开发公司同意在该住宅小区内补偿给市政管理中心建设好的住宅房屋，建筑面积计3650㎡，产权均归市政管理中心所有，但是该约定建筑面积计3650㎡这是大概房屋建筑面积数据，实际还要考虑房屋层次，价值，否则既不符合情理、也不符合交易的基本常识。 现有依据可以证明提供市政管理处房源清单是双方补偿给市政管理中心建设好的住宅房屋，履行协议书约定义务的依据，是双方对补偿房屋具体内容的交易方式。从双方实际补偿给市政管理中心建设好的住宅房屋清单分析，既有合作开发住宅小区即竹林新村房屋、又存在不是合作开发住宅小区即朝阳四村房屋。况且都是先由天宁开发公司提供已盖章的市政管理处房源清单，载明竹林新村、朝阳四村房屋的具体地址、建筑面积数据。如果补偿给甲方市政管理中心建设好的住宅房屋只考虑建筑面积计3650㎡，那么就不会出现由天宁开发公司两次提供已盖章的市政管理处房源清单，两次房源清单中合计建筑面积均不是3650㎡，而是一次是1999年9月8日3709.84㎡，一次是1999年11月8日3316.07㎡，均与3650㎡存在差异，这种房屋建筑面积数据差异反映在房屋价值数据是较大的。上述1999年9月8日、1999年11月8日提供已盖章的市政管理处房源清单，既考虑房屋建筑面积数据，又考虑房屋层次，价值数据，还考虑不是合作开发住宅小区的房屋，这些均由天宁开发公司提出并盖章。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 落款时间1999年9月8日“盖章的提供市政管理处房源清单（系复印件）”系天宁开发公司在本案中提供，在（2018）苏0402民初3102号一案中未提供。天宁开发公司提供该清单的左下方有一段话（系复印件），以及落款处下方有一段话（系复印件），划归的伍套房屋均系原1999年9月8日盖章的提供市政管理处房源清单中的房屋，伍套房屋合计建筑面积数据正好是1999年9月8日与1999年11月8日提供已盖章的市政管理处房源清单房屋建筑面积数据之差。虽然上述左下方一段话、落款处下方一段话的落款时间是1999年11月10日，但是天宁开发公司提供给市政管理处1999年11月8日盖章的市政管理处房源清单的落款时间是1999年11月8日，这可以证明天宁开发公司两次补偿给市政管理中心房屋建筑面积数据实际是一致的，原因是将伍套房屋划归其他单位，故1999年11月8日提供已盖章的市政管理处房源清单建筑面积为3316.07㎡。争议的房屋仍然是列入上述1999年9月8日、1999年11月8日提供已盖章的市政管理处房源清单中。 天宁开发公司主张1999年9月8日房源清单上合计建筑面积3709.84平方米，已经超过了双方约定的建筑面积3650平方米，所以双方才会在1999年12月23日将讼争房屋建筑面积63.12平方米房屋确认归属为天宁开发公司所有，这样减去63.12平方米后与3650平方米只差3平方米。当时是出于遵守协议中的建筑面积双方才会确认讼争房屋归天宁开发公司所有的。天宁开发公司提供落款时间1999年9月8日“盖章的提供市政管理处房源清单（系复印件）不能证明补偿市政管理中心房源中不再需交付有争议的房屋。如不再需交付有争议的房屋，按常理也会再出具新的不包含有争议房屋的清单，或者明确交付扣除有争议房屋的数据。天宁开发公司该主张没有事实依据，为何只在“盖章的提供市政管理处房源清单（系复印件）”左边中间单独载明争议的房屋归天宁开发公司所有，而不是载明与争议房屋建筑面积数相同的其他房屋，原因双方当时并未明确。 根据已经生效的（2018）苏0402民初3102号民事判决查明的事实，1996年12月12日刘琴娣、天宁开发公司签订常州市城市房屋拆迁协议书，协议约定天宁开发公司安置刘琴娣，1996年12月12日刘琴娣取得房屋的使用证，并取得占用房屋。刘琴娣1998年6月9日取得房屋所有权证。因而1999年12月23日市政管理中心、天宁公司明确5幢丁单元402室产权归天宁开发公司所有，是有事实依据证明，更不是减少补偿争议的该套房屋。1999年9月8日、1999年11月8日两次提供市政管理处房源清单是提供并加盖其公司印章，两次提供市政管理处房源清单均包括常州市房屋。市政管理中心提供的证据可以证明天宁开发公司少交付有争议的房屋。 本案常州永申房地产评估有限公司进行房屋估价的程序是合法的，常州永申房地产评估有限公司作出常州市房屋在价值时点（2020年3月29日）的市场价值为682600元的估价意见，符合房屋市场行情。天宁开发公司对此提出的异议，以及要求常州永申房地产评估有限公司出庭作证，本院不予采纳。 天宁公司改制变更为天宁开发公司后，天宁公司的债权债务由天宁开发公司承担。天宁公司以及天宁开发公司至今未补偿市政管理中心该套房屋价值，故应赔偿市政管理中心损失。在确定损害赔偿损失时，应根据当事人的过错程度合理确定责任，本案市政管理中心同样存在过错。鉴于1999年12月23日双方明确产权归天宁开发公司所有，因此，本院参照1999年11月9日刘琴娣、胡加祥签订的房地产买卖契约约定房屋成交价80000元标准，以80000元及自1999年12月24日起至本判决之日止的利息，作为本案损失的金额。考虑中国人民银行同期贷款利率以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的变动情况，本院综合确定按年利率6%计算利息为98866.67元，有天宁开发公司赔偿市政管理中心损失178866.67元。 综上，天宁开发公司辩称无事实依据，本院不予采纳，市政管理中心诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下： 常州市天宁城市建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给常州市市政工程管理中心178866.67元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费10627元，评估费5818元，合计16445元。由常州市市政工程管理中心负担10748元，常州市天宁城市建设开发有限公司负担5697元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  项易君 人民陪审员  马小燕 人民陪审员  薛玉蓉 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  夏 艳