江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异36号异议人（案外人）：郭塘伦，男，1953年5月13日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：郭建辉，男，1976年8月9日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，系郭塘伦儿子。一般代理。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，公司执行董事。委托诉讼代理人：戴芬，女，1989年11月20日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，系公司职员。一般代理。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号。本院在执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称：红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称：遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称：江西富景公司）、王满生、林秋莲民间借贷纠纷一案过程中，案外人郭塘伦申请解除遂川县的房产的查封，并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郭塘伦称，请求解除遂川县的房产的查封。事实和理由：2014年3月2日，案外人通过银行转账方式全款购买了位于遂川县的房产，购房款为758000元。案外人将总购房款转给了王满生，因考虑到当时没有拿到预售许可证，遂未签订合同。2015年3月2日，遂川富景公司已经取得商品房预售许可证，案外人与遂川富景公司签订了两份《商品房认购协议》。因遂川富景公司工作失误，导致案外人购买的房产长达5年未办理房屋登记备案、办证，并被法院查封。案涉房产系案外人在案涉执行案件的借款合同发生纠纷前全款购买，属于案外人所有。根据相关法律规定，本案的《商品房认购协议》具有商品房买卖合同性质，案外人的异议理由符合相关法律规定排除执行的情形，案外人的权利能够排除执行。申请执行人红岭创投公司称，郭塘伦所提异议不应支持，郭塘伦与遂川富景公司之间不存在真实的房产买卖合同关系。事实和理由：1、郭塘伦提供的证据中，银行转账凭证出具人公章不清晰，无法辨认是哪个银行。即便是银行出具的，转账日期为2014年3月2日，当时该房屋属于在建工程尚未建成。然而，《商品房认购协议》签订时间是在2015年3月2日，是转账一年以后才签订的，转账是转给王满生个人银行账户，并非按照相关法律规定转入房地产开发公司的监管账户内，这些情况均不符合一般交易习惯。2、郭塘伦并未与遂川富景公司签订正式的商品房买卖合同，只是签订了认购协议，该认购协议是依照转账的金额除以房产面积，倒推来确定的房产单价，该认购协议第七条还有“在签订本协议时遂川富景公司已向郭塘伦提供《吉安市商品房买卖合同》样本（含附件），出示销售许可相关证件，告知该房屋是否抵押、查封等限制事实”的约定，可见当时案涉房产已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，但郭塘伦未与遂川富景公司签订正式商品房买卖合同，结合其他不符合交易习惯的情况，不排除郭塘伦出借款项给被执行人王满生后以房抵债的可能。3、郭塘伦所提交的遂川县泉江镇小溪村村委会及遂川富景公司的证明不具有证明力。遂川富景公司称，案涉房产交房时间大约是2018年，案外人所提异议属实，同意案外人的异议请求。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投公司对拍卖、变卖遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投公司承担连带清偿责任。江西富景公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景公司追偿；四、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。同时，判决载明第00000026号的《在建工程抵押登记证明》，系遂川县房地产管理局于2015年7月1日出具。该案审理期间，本院作出（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，于2016年6月13日查封遂川富景公司名下位于遂川县林秋莲名下位于遂川县1处，以上房产（其中地王财富广场房产变更为84套）于2019年6月4日起续封三年。案外人郭塘伦异议指向的8栋2-902室、13栋1-901室房产系抵押物及查封房产。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请执行人申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉州区人民法院首封，查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置。2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年6月2日，本院发布拍卖公告，拟分期分批公开拍卖查封的668套房产。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县，含案涉13栋1-901室。另查明，2015年3月2日，案外人郭塘伦与被执行人遂川富景公司签订了二份《商品房认购协议》，约定郭塘伦认购遂川富景公司位于遂川县，分别是栋号13＃，房号1-901，建筑面积135.48㎡，单价为2797.461元／㎡，总价379000元；栋号8＃，房号2-902，建筑面积136.45㎡，单价为2777.58元／㎡，总价379000元，付款方式均为一次性，但均未约定或说明付款日期。《商品房认购协议》第七条约定，在签订本协议时遂川富景公司已向郭塘伦提供《吉安市商品房买卖合同》样本（含附件），出示销售许可相关证件，告知该房屋是否抵押、查封等限制事实。郭塘伦已阅读并完全认可本协议内容和《吉安市商品房买卖合同》样本（含附件）中的全部条款。根据遂川县农村信用合作联社转款凭复印件显示，2014年3月2日，郭塘伦向郭建辉转款758000元，同日，郭建辉向王满生转款758000元，郭塘伦、郭建辉、遂川富景公司均认可该款项是代付案涉购房款。2015年3月2日，遂川富景公司出具二份收据载明：分别载明郭塘伦交款379000元，收款方式为转账，收款事由分别是8栋2-902室、13栋1-901室的购房款。2015年7月1日，遂川富景公司取得富景新天地8号楼、13号楼的商品房预售许可证。2018年10月25日，遂川县泉江镇小溪村村民委员会出具一份证明，载明：兹证明遂川富景公司开发的富景新天地项目土地为政府征地后留给小溪村民的反拨地（经济预留地），当时遂川富景公司与我村协议，我村村民享有购房价格优惠政策。其中郭塘伦以我村村民身份购买遂川富景新天地8栋2-902室、13栋1-901室商品房，其购房款转款账户是遂川富景公司预留在我处的。该村民已一次性付清该商品房全部购房款。2018年12月6日，遂川富景公司出具情况说明，称其开发的富景新天地项目中的8栋2-1002房、3栋4-501房、8栋2-1102房、13栋1-1501房、15栋1-304房、8栋2-1202房、3栋4-301房、13栋1-901房、8栋2-902房已出售，但因故未能及时签订商品房买卖合同，未办理房产备案登记，之后在办理贷款抵押登记手续时将该9处房产一并抵押登记给了广东南粤银行股份有限公司深圳分行。郭塘伦与廖年香系配偶关系。2020年6月28日，遂川县不动产登记中心档案股出具查询证明，郭塘伦、廖年香自2016年1月1日不动产统一登记开始，截止至2020年6月28日在该中心无不动产登记信息。本院认为，本案的争议焦点为案外人郭塘伦提出的异议理由能否阻却本案对富景新天地小区8栋2-902室、13栋1-901室的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郭塘伦通过其子郭建辉转款给王满生，一年之后郭塘伦与遂川富景公司才签订《商品房认购协议》，其中约定的房产单价系由转账款项除以案涉房产建筑面积计算而来，且在案涉房产取得预售许可证后，没有及时签订正式的《商品房买卖合同》并办理登记或预告登记，双方交易方式不符合普通商品房买受人的交易习惯。故导致案涉房产办理了在建工程抵押，郭塘伦亦存在过错。且郭塘伦占有案涉房产发生在法院查封之后。故郭塘伦主张对案涉房产阻却执行的异议理由不符合无过错不动产买受人或商品房买受人物权期待权的保护条件，不足以排除本案对案涉房产的执行，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回郭塘伦的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月九日书记员  陈 婕