河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4048号原告陈超，男，汉族，1984年12月18日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人贺之晨，上海华诚（郑州）律师事务所律师。委托代理人李北京，河南欣成律师事务所律师。被告张敬杰，男，汉族，1978年11月9日出生，住郑州市金水区。被告曹新爱，女，回族，1962年12月31日出生，住郑州市管城回族区。被告沙淑惠，女，回族，1966年10月15日出生，住郑州市管城回族区。被告海文芳，女，回族，1964年2月4日出生，住郑州市管城回族区。被告姚军，男，回族，1971年4月24日出生，住郑州市管城回族区。四被告委托代理人李筱静，河南金色阳光律师事务律师。四被告委托代理人贺婉婷，河南金色阳光律师事务律师。原告陈超诉被告曹新爱、张敬杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院作出（2019）豫0105民初14173号民事判决书，原告陈超不服提出上诉，河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终24043号民事裁定：撤销原判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。诉讼过程中，本院依法追加沙淑惠、海文芳、姚军作为被告参加诉讼，并于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈超及其委托代理人贺之晨、李北京到庭，四被告曹新爱、沙淑惠、海文芳、姚军及其委托代理人李筱静、贺婉婷到庭参加诉讼，被告张敬杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销(2019)豫0105执9398号执行裁定书以及(2019)豫0105执异144号执行裁定书，停止对位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求依法确认2017年3月2日原告陈超与被告张敬杰签订的房屋买卖协议合法有效，并确认位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房归原告所有；3、请求判令被告张敬杰协助配合原告陈超办理产权过户登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，原告陈超与被告张敬杰签订《房屋买卖协议》,协议约定房屋位于郑州市金水区××与××交叉口（××朱庄安置小区),产权性质住宅用房，此次购买房屋的楼号及单元层说具体以选房时选中的房屋位置为准；购买房屋单价为每平方米7000元，该房屋在办理产权证书中所涉及的土地出让金包含在此价款内；协议签订后，原告支付贰拾万元人民币的定金，领取选定的房屋钥匙后支付购房全款的90%，取得房屋产权证书后三日内支付剩余10%的房款。协议签订后，原告向被告张敬杰支付20万元定金，2017年8月8日原告与被告张敬杰抓阄选定黑朱庄安置小区1号楼3单元909号房，房屋面积98.8平方米，房屋总价款以每平7000元计算共计691600元。2017年9月21日，被告张敬杰领取钥匙并将房屋交付给原告，原告依据协议约定向被告张敬杰支付房款622440元，即总房款的90%，现原告已向被告张敬杰支付房款65万元。自被告张敬杰向原告支付房屋后，原告占有、使用涉案房屋至今。2018年11月8日，郑州市金水区人民法院(2019)豫0105执9398号案作出执行裁定书，并于2018年12月21日分别向郑州市金水区黑朱庄居民委员会、未来滨河小区物业服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行裁定书，查封了涉案房屋。原告知情后向郑州市金水区人民法院书面提交执行与议，郑州市金水区人民法院于2019年3月14日作出(2019)豫0105执异144号执行裁定书，认为原告的实体权利主张应当通过诉讼程序解决。原告无奈，诉至本院。被告曹新爱答辩如下：一、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告认为原告的诉请不符合上述规定，应当依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：（一）原告对于案涉房屋没有办理过户手续，存在明显过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》（下称最高院执行异议司法解释）第二十八条第四款之规定，原告的诉请不能排除法院执行，依法应当予以驳回。根据原告与张敬杰签订的《房屋买卖合同》第二款约定：“房屋价格：购买房屋单价为每平米即人民币：七千元，该房屋在办理产权证中涉及的土地出让金包含在此价款内…”即签署该合同时，原告明知案涉房屋是城中村改造安置房，未交纳土地出让金，根据我国《城市房地产管理法》第八、九条之规定，案涉房屋所在土地原为村集体用地，经由国家征收后，可有偿对外转让给土地使用者，土地使用者只有在支付了土地出让金的前提下，才能获得该地块土地使用权，进而地上房屋才可对外转让。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第一款之规定，未足额支付土地出让金亦未取得土地使用权证的土地所涉房产，不得转让。原告在与被告张敬杰签署房屋买卖合同时，明知案涉房屋没有支付土地出让金，不能对外转让，更不能办理房屋产权登记手续，对于案涉房屋无法办理过户登记，原告有明显过错。即签署该合同时，原告明知案涉房屋不具备过户条件，仍自愿交易，原告对于案涉房屋存在因政策限制等原因而无法办理权属登记是明确知晓的，对于目前案涉房屋无法办理过户登记，原告存在有明显过错，由此造成的案涉房屋未过户完全是原告预见到的结果，应视为因“买受人自身原因未办理过户登记”，原告明知不能过户，仍进行房屋买卖，现在原告主张排除法院的执行，明显不符合执行异议司法解释二十八条第四项之规定，故原告的主张不能排除执行。（二）截止目前，原告并未全额支付房款。依据最高院执行异议司法解释第二十八条之规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。二、原告提交的其与张敬杰签订于2017年3月2日的《房屋买卖合同》系无效合同，原告不能据此排除人民法院的执行。根据我国《土地管理法》第八条第二款之规定，宅基地使用权属于农村集体所有，非该村集体经济组织成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。案涉房屋是因黑朱庄村集体成员的宅基地使用权被征收而产生的针对该村集体成员的拆迁安置补偿，具有专属性，依法不能向村集体以外的成员转让。原告并非是黑朱庄村集体成员，张敬杰与其签订的房屋买卖合同违反了我国《土地管理法》的强制性规定，属于《合同法》第五十二条规定的无效合同，故原告与张敬杰因该合同所取得的财产应当予以返还。原告基于该无效合同，无法取得案涉房屋的所有权。综上，原告在明知案涉房屋不具备办理房屋过户登记条件，仍自愿与张敬杰达成房屋交易，对于案涉房屋无法办理权属登记，存在明显的故意，属于因“买受人自身原因未办理过户登记”的情形；并且，原告与张敬杰签订的房屋买卖合同不属于合法有效的书面买卖合同；原告对于案涉房屋的占有属于非法占有，综上，原告的诉请不能排除人民法院的执行，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，应当驳回原告的诉讼请求。补充：原告诉请案涉房屋归其所有没有事实和法律依据，原告的该项诉讼请求属实确权之诉，基于本案案涉房屋是城中村改造拆迁安置房，出卖人张敬杰目前尚没有取得案涉房屋的所有权，原告直接主张确权，没有事实和法律依据。对该项请求应当依法驳回。被告沙淑惠答辩如下：一、被告沙淑慧不是本案适格被告，本案为案外人执行异议之诉，沙淑慧不是案外人执行异议之诉的共同被告，追加沙淑慧为本案共同被告，程序违法。原告针对沙淑慧的执行异议之诉早已超过了《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”中规定的诉讼时效，依法应当驳回原告对被告沙淑慧的起诉。根据《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起15日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”贵院在2018年11月8日作出（2018）豫0105执9402号执行裁定书，该裁定系根据申请执行人沙淑慧的执行申请，对张敬杰名下的房屋（即本案案涉房屋）进行了查封。针对该裁定书，原告在2019年已经向贵院提出书面执行异议，贵院于2019年3月14日作出（2019）豫0105执异150号执行裁定书，裁定：“驳回案外人陈超的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，…可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”上述文书2019年3月已经向原告送达，原告作为案外人，对上述裁定不服的，应在送达之日起十五日之内向人民法院提起诉讼。原告在收到驳回其异议申请裁定的十五日内，没有提起执行异议之诉，（2019）豫0105执异150号执行裁定书已经发生法律效力。被告沙淑慧不是本案适格被告，追加沙淑慧为本案共同被告，程序违法。二、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告认为原告的诉请不符合上述规定，应当依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：（一）原告对于案涉房屋没有办理过户手续，存在明显过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》（下称最高院执行异议司法解释）第二十八条第四款之规定，原告的诉请不能排除法院执行，依法应当予以驳回。根据原告与张敬杰签订的《房屋买卖合同》第二款约定：“房屋价格：购买房屋单价为每平米即人民币：七千元，该房屋在办理产权证中涉及的土地出让金包含在此价款内…”即签署该合同时，原告明知案涉房屋是城中村改造安置房，未交纳土地出让金，根据我国《城市房地产管理法》第8、9条之规定，案涉房屋所在土地原为村集体用地，经由国家征收后，可有偿对外转让给土地使用者，土地使用者只有在支付了土地出让金的前提下，才能获得该地块土地使用权，进而地上房屋才可对外转让。根据我国《城市房地产管理法》第38条第一款之规定，未足额支付土地出让金亦未取得土地使用权证的土地所涉房产，不得转让。原告在与被告张敬杰签署房屋买卖合同时，明知案涉房屋没有支付土地出让金，不能对外转让，更不能办理房屋产权登记手续，对于案涉房屋无法办理过户登记，原告有明显过错。即签署该合同时，原告明知案涉房屋不具备过户条件，仍自愿交易，原告对于案涉房屋存在因政策限制等原因而无法办理权属登记是明确知晓的，对于目前案涉房屋无法办理过户登记，原告存在有明显过错，由此造成的案涉房屋未过户完全是原告预见到的结果，应视为因“买受人自身原因未办理过户登记”，原告明知不能过户，仍进行房屋买卖，现在原告主张排除法院的执行，明显不符合执行异议司法解释二十八条第四项之规定，故原告的主张不能排除执行。（二）截止目前，原告并未全额支付房款。依据最高院执行异议司法解释第二十八条之规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。三、原告提交的其与张敬杰签订于2017年3月2日的《房屋买卖合同》系无效合同，原告不能据此排除人民法院的执行。根据我国《土地管理法》第八条第二款之规定，宅基地使用权属于农村集体所有，非该村集体经济组织成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。案涉房屋是因黑朱庄村集体成员的宅基地使用权被征收而产生的针对该村集体成员的拆迁安置补偿，具有专属性，依法不能向村集体以外的成员转让。原告并非是黑朱庄村集体成员，张敬杰与其签订的房屋买卖合同违反了我国《土地管理法》的强制性规定，属于《合同法》第五十二条规定的无效合同，故原告与张敬杰因该合同所取得的财产应当予以返还。原告基于该无效合同，无法取得案涉房屋的所有权。综上，原告在收到驳回其异议裁定之日起十五日内没有提起执行异议之诉，其早已丧失针对被告沙淑慧提起案外人执行异议之诉的诉权，沙淑慧不是本案适合被告。同时，原告在明知案涉房屋不具备办理房屋过户登记条件，仍自愿与张敬杰达成房屋交易，对于案涉房屋无法办理权属登记，存在明显的故意，属于因“买受人自身原因未办理过户登记”的情形；并且，原告与张敬杰签订的房屋买卖合同不属于合法有效的书面买卖合同；原告对于案涉房屋的占有属于非法占有，综上，原告的诉请不能排除人民法院的执行，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告海文芳答辩如下：一、被告海文芳不是本案适格被告，本案为案外人执行异议之诉，海文芳不是案外人执行异议之诉的共同被告，追加海文芳为本案共同被告，程序违法。原告针对海文芳的执行异议之诉早已超过了《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”中规定的诉讼时效，依法应当驳回原告对被告海文芳的起诉。根据《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起15日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”原告在2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394号执行裁定书，该裁定系根据申请执行人海文芳的执行申请，对张敬杰名下的房屋（即本案案涉房屋）进行了查封。针对该裁定书，原告在2019年已经向贵院提出书面执行异议，贵院于2019年3月14日作出（2019）豫0105执异148号执行裁定书，裁定：“驳回案外人陈超的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，…可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”上述文书2019年3月已经向原告送达，原告作为案外人，对上述裁定不服的，应在送达之日起十五日之内向人民法院提起诉讼。原告在收到驳回其异议申请裁定的十五日内，没有提起执行异议之诉，（2019）豫0105执异148号执行裁定书已经发生法律效力。海文芳不是本案适格被告，追加海文芳为本案共同被告，程序违法。二、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告认为原告的诉请不符合上述规定，应当依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：（一）原告对于案涉房屋没有办理过户手续，存在明显过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》（下称最高院执行异议司法解释）第二十八条第四款之规定，原告的诉请不能排除法院执行，依法应当予以驳回。根据原告与张敬杰签订的《房屋买卖合同》第二款约定：“房屋价格：购买房屋单价为每平米即人民币：七千元，该房屋在办理产权证中涉及的土地出让金包含在此价款内…”即签署该合同时，原告明知案涉房屋是城中村改造安置房，未交纳土地出让金，根据我国《城市房地产管理法》第八、九条之规定，案涉房屋所在土地原为村集体用地，经由国家征收后，可有偿对外转让给土地使用者，土地使用者只有在支付了土地出让金的前提下，才能获得该地块土地使用权，进而地上房屋才可对外转让。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第一款之规定，未足额支付土地出让金亦未取得土地使用权证的土地所涉房产，不得转让。原告在与被告张敬杰签署房屋买卖合同时，明知案涉房屋没有支付土地出让金，不能对外转让，更不能办理房屋产权登记手续，对于案涉房屋无法办理过户登记，原告有明显过错。即签署该合同时，原告明知案涉房屋不具备过户条件，仍自愿交易，原告对于案涉房屋存在因政策限制等原因而无法办理权属登记是明确知晓的，对于目前案涉房屋无法办理过户登记，原告存在有明显过错，由此造成的案涉房屋未过户完全是原告预见到的结果，应视为因“买受人自身原因未办理过户登记”，原告明知不能过户，仍进行房屋买卖，现在原告主张排除法院的执行，明显不符合执行异议司法解释二十八条第四项之规定，故原告的主张不能排除执行。（二）截止目前，原告并未全额支付房款。依据最高院执行异议司法解释第二十八条之规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。三、原告提交的其与张敬杰签订于2017年3月2日的《房屋买卖合同》系无效合同，原告不能据此排除人民法院的执行。根据我国《土地管理法》第八条第二款之规定，宅基地使用权属于农村集体所有，非该村集体经济组织成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。案涉房屋是因黑朱庄村集体成员的宅基地使用权被征收而产生的针对该村集体成员的拆迁安置补偿，具有专属性，依法不能向村集体以外的成员转让。原告并非是黑朱庄村集体成员，张敬杰与其签订的房屋买卖合同违反了我国《土地管理法》的强制性规定，属于《合同法》第五十二条规定的无效合同，故原告与张敬杰因该合同所取得的财产应当予以返还。原告基于该无效合同，无法取得案涉房屋的所有权。综上，原告在收到驳回其异议裁定之日起十五日内没有提起执行异议之诉，其早已丧失针对被告海文芳提起案外人执行异议之诉的诉权，海文芳不是本案适合被告。同时，原告在明知案涉房屋不具备办理房屋过户登记条件，仍自愿与张敬杰达成房屋交易，对于案涉房屋无法办理权属登记，存在明显的故意，属于因“买受人自身原因未办理过户登记”的情形；并且，原告与张敬杰签订的房屋买卖合同不属于合法有效的书面买卖合同；原告对于案涉房屋的占有属于非法占有，综上，原告的诉请不能排除人民法院的执行，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告姚军答辩如下：一、被告姚军不是本案适格被告，本案为案外人执行异议之诉，姚军不是案外人执行异议之诉的共同被告，追加姚军为本案共同被告，程序违法。原告针对姚军的执行异议之诉早已超过了《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”中规定的诉讼时效，依法应当驳回原告对被告姚军的起诉。根据《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起15日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”贵院在2018年11月8日作出（2018）豫0105执9403号执行裁定书，该裁定系根据申请执行人姚军的执行申请，对张敬杰名下的房屋（即本案案涉房屋）进行了查封。针对该裁定书，原告在2019年已经向贵院提出书面执行异议，贵院于2019年3月14日作出（2019）豫0105执异147号执行裁定书，裁定：“驳回案外人陈超的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，…可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”上述文书2019年3月已经向原告送达，原告作为案外人，对上述裁定不服的，应在送达之日起十五日之内向人民法院提起诉讼。原告在收到驳回其异议申请裁定的十五日内，没有提起执行异议之诉，（2019）豫0105执异147号执行裁定书已经发生法律效力。被告姚军不是本案适格被告，追加姚军为本案共同被告，程序违法。二、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告认为原告的诉请不符合上述规定，应当依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：（一）原告对于案涉房屋没有办理过户手续，存在明显过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》（下称最高院执行异议司法解释）第二十八条第四款之规定，原告的诉请不能排除法院执行，依法应当予以驳回。根据原告与张敬杰签订的《房屋买卖合同》第二款约定：“房屋价格：购买房屋单价为每平米即人民币：七千元，该房屋在办理产权证中涉及的土地出让金包含在此价款内…”即签署该合同时，原告明知案涉房屋是城中村改造安置房，未交纳土地出让金，根据我国《城市房地产管理法》第八、九条之规定，案涉房屋所在土地原为村集体用地，经由国家征收后，可有偿对外转让给土地使用者，土地使用者只有在支付了土地出让金的前提下，才能获得该地块土地使用权，进而地上房屋才可对外转让。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第一款之规定，未足额支付土地出让金亦未取得土地使用权证的土地所涉房产，不得转让。原告在与被告张敬杰签署房屋买卖合同时，明知案涉房屋没有支付土地出让金，不能对外转让，更不能办理房屋产权登记手续，对于案涉房屋无法办理过户登记，原告有明显过错。即签署该合同时，原告明知案涉房屋不具备过户条件，仍自愿交易，原告对于案涉房屋存在因政策限制等原因而无法办理权属登记是明确知晓的，对于目前案涉房屋无法办理过户登记，原告存在有明显过错，由此造成的案涉房屋未过户完全是原告预见到的结果，应视为因“买受人自身原因未办理过户登记”，原告明知不能过户，仍进行房屋买卖，现在原告主张排除法院的执行，明显不符合执行异议司法解释二十八条第四项之规定，故原告的主张不能排除执行。（二）截止目前，原告并未全额支付房款。依据最高院执行异议司法解释第二十八条之规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。三、原告提交的其与张敬杰签订于2017年3月2日的《房屋买卖合同》系无效合同，原告不能据此排除人民法院的执行。根据我国《土地管理法》第八条第二款之规定，宅基地使用权属于农村集体所有，非该村集体经济组织成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。案涉房屋是因黑朱庄村集体成员的宅基地使用权被征收而产生的针对该村集体成员的拆迁安置补偿，具有专属性，依法不能向村集体以外的成员转让。原告并非是黑朱庄村集体成员，张敬杰与其签订的房屋买卖合同违反了我国《土地管理法》的强制性规定，属于《合同法》第五十二条规定的无效合同，故原告与张敬杰因该合同所取得的财产应当予以返还。原告基于该无效合同，无法取得案涉房屋的所有权。综上，原告在收到驳回其异议裁定之日起十五日内没有提起执行异议之诉，其早已丧失针对被告姚军提起案外人执行异议之诉的诉权，姚军不是本案适合被告。同时，原告在明知案涉房屋不具备办理房屋过户登记条件，仍自愿与张敬杰达成房屋交易，对于案涉房屋无法办理权属登记，存在明显的故意，属于因“买受人自身原因未办理过户登记”的情形；并且，原告与张敬杰签订的房屋买卖合同不属于合法有效的书面买卖合同；原告对于案涉房屋的占有属于非法占有，综上，原告的诉请不能排除人民法院的执行，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告张敬杰未答辩亦未举证。根据原、被告的诉辩意见，举证、质证及庭审情况，本院查明以下事实：1、海文芳、曹新爱、沙淑惠、姚军四人分别起诉被告张敬杰房屋买卖合同六案，本院分别作出（2018）豫0105民初10860、10890、10854、10868、10859、10857六份民事调解书。上述六份调解书生效后，被告张敬杰未按照调解书确定的内容履行义务，海文芳、曹新爱、沙淑惠、姚军分别向本院申请强制执行，执行案号分别为（2018）豫0105执9394号（申请执行人海文芳）、（2018）豫0105执9398号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9397号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9402号（申请执行人沙淑惠）、（2018）豫0105执9396号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9403号（申请执行人姚军）。上述六案在执行过程中，本院于2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书一份，将被告张敬杰位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区4号楼2单元2701号、1号楼3单元909号、10号楼2单元1002号、8号楼3单元209号、8号楼3单元1607号、8号楼3单元1507号、8号楼3单元1809号共七套房屋予以查封，并于2018年11月30日向郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部送达了该执行裁定书以及协助执行通知书。2、原告因对前述（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书持异议，分别向本院提交了六份案外人执行异议申请，本院分六个案件予以立案，案号分别为：（2019）豫0105执异148号（海文芳）、（2019）豫0105执异144号（曹新爱）、（2019）豫0105执异146号（曹新爱）、（2019）豫0105执异149号（曹新爱）、（2019）豫0105执异150号（沙淑惠）、（2019）豫0105执异147号（姚军）。上述六个执行异议案件本院分别作出六份执行裁定书，均驳回异议人陈超的异议申请。陈超仅对（2019）豫0105执异144号执行裁定提起案外人执行异议之诉，以至本诉。对146、149、148、147、150号执行裁定书，原告并未提起案外人执行异议之诉。3、原告与被告张敬杰于2017年3月2日签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定，原告购买被告张敬杰位于金水区××与××交叉口××朱庄安置小区的安置房屋，具体楼号、单元及楼层以选房确定的位置为准。房屋价格为每平方米7000元。2017年8月8日，黑朱庄村民安置房抓阄房号登记表显示，原告所购房屋位于该小区1号楼3单元9层09号。4、2017年3月2日，原告向被告张敬杰转账199950元，被告张敬杰向原告出具一张20万元的收条，载明为“购房定金”。2017年8月26日，原告向被告转账250000元，被告张敬杰向原告出具收条一张。2017年9月22日，原告向被告张敬杰转账150000元，被告张敬杰向原告出具收条一份。2018年6月15日，原告向被告转账20000元，被告张敬杰出具收到条一份。2019年11月15日，被告张敬杰向原告出具《收到房款确认书》一份，载明：“本人张敬杰……陈超与本人签署《房屋买卖协议》，约定购买本人所有的位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房。本人于2017年3月2日收到陈超购房款转账20万元；2017年8月26日收到陈超购房款现金25万元；2017年9月22日收到陈超购房款现金2万元、转账15万元；2018年6月15日收到陈超购房款转账2万元及现金1万元；以上合计65万元。特此确认，如有虚假，愿意承担法律责任。”5、另查明，原告于2017年11月与河南怡乐物业管理有限公司签订《物业服务协议》。涉案房屋的《居民用户供用气合同》系原告签订，涉案房屋的物业费均由原告交纳。6、诉讼过程中，原告承诺愿意将剩余未支付的购房款交付执行，并已将购房款41600元转入本院指定账户。本院认为，本案的争议焦点包括程序及实体两方面的问题。在程序方面，本院于2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书一份，将包括原告主张房屋在内的七套房屋予以查封，该六案在一份裁定中对七套房屋查封，且查封顺序不分先后，应当认定该六个执行案件对七套房屋的查封均系首封。原告所提执行异议，虽然分为六个案号，但实际上针对的一个执行行为。故原告在六个执行异议案件被驳回后，择其中一个案件提起执行异议之诉，并无不当。但鉴于对六个执行案件对七套房屋的查封均系首封，本案的审理结果与姚军、海文芳、沙淑惠存在利害关系，故本院依法追加姚军、海文芳、沙淑惠为本案被告程序合法，且能在最大程度上保护各被告的程序权利。关于本案的实体问题，首先，原告与被告张敬杰签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议应当认定为有效合同。其次，原告作为涉案房屋的买受人，通过其提交的《物业服务合同》及燃气费、物业费缴纳凭证可以认定原告已经在涉案房屋被查封前实际合法占有该房屋。再次，通过原告提交的被告张敬杰出具的多份收到条以及转账凭证可以看出，原告已通过银行转账方式向被告张敬杰支付购房款619950元。原告主张其向被告张敬杰已支付65万元，有该619950元为证，剩余款项因金额较小，现金给付具有较大可能性，且有被告张敬杰出具的总收条为证。故本院对原告已向被告张敬杰支付购房款65万元予以认定。对于剩余房款41600元，原告承诺交付执行，且已交至本院指定账户。最后，因涉案房屋为城中村回迁安置房屋，办理过户登记所需手续较为复杂，并非因原告原因导致房屋产权证尚未办理。综上，原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对涉案房屋的权利足以排除执行。故原告要求停止对郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房屋的强制执行，于法有据，本院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋归其所有，并要求办理产权过户登记的诉讼请求，因涉案房屋尚未办理初始登记，目前暂不具备确权及办理过户登记的条件，原告可在其具备条件后另行主张，本案不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房屋，解除本院（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定对该房屋的查封措施；二、确认原告陈超与被告张敬杰于2017年3月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效；三、驳回原告陈超的其他诉讼请求。案件受理费10716元，由被告张敬杰负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李世达人民陪审员  刘爱国人民陪审员  郭 英二〇二〇年七月二十日书 记 员  郑 璐