西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10690号原告：史卓琦，女，汉族，1978年2月6日出生，住陕西省兴平市。委托诉讼代理人：胡清迎，北京市盈科（西安）律师事务所。被告：翼凤茹，女，汉族，1974年8月17日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王雅莉，陕西法智律师事务所律师。第三人：西安荣光房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区南侧（曲江宾馆南对面）紫薇永和坊第21幢1单元1层1018号房。法定代表人：李康，男,汉族,1982年XX月XX日出生,住陕西省咸阳市乾县XX镇XX村XX组。原告史卓琦诉被告翼凤茹、第三人西安荣光房地产营销策划有限公司（以下简称荣光地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史卓琦委托诉讼代理人胡清迎,被告翼凤茹委托诉讼代理人王雅莉，第三人荣光地产公司委托代理人李康到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告史卓琦诉称，2019年7月13日，原、被告通过西安荣光房地产营销策划有限公司签订《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称“《购房合同》”），约定被告购买原告位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋一套，该房屋产权登记面积共154.22平米，房产证号为112XXXXXXX-55-1-70303～1。双方约定，该房屋交易总价款为200万元（不含税），被告应于2019年7月13日向原告支付第一笔购房定金30万元，于2019年10月31日前支付购房款100万元（不包含前期支付全部定金），剩余房款被告拟采用抵押贷款方式申请商业贷款，双方在购房合同网签后五个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，后期按照西安市二手交易相关流程要求支付给原告。双方本次房屋交易涉及的全部税费由被告承担。原、被告双方任何一方逾期履行购房合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告逾期履行购房合同约定的义务超过十五日的，被告即构成根本违约，原告有权通知被告解除购房合同，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。购房合同第十五条特别约定，由于被告目前名下“青年家园”未出售，需出售后才能购买原告“曲江会展国际”房产，协商在签订采合同之日起3个月内，若被告房产未及时出售，双方再进行协商顺延周期或双方和平解约，原告全额退还被告所缴定金。购房合同签订当日，被告向原告支付了30万元定金。原告也抱着善良的意愿等待被告在三个月内将其名下“青年家园”房产出售、具备购房资格后与其履行购房合同的消息，但截至2019年10月13日双方约定的三个月等待期届满，被告即未与原告联系告知其名下“青年家园”房产是否出售的信息，也未在三个月届满后主动与原告联系协商双方之间的购房合同等待期限是否顺延或者解除购房合同。截至2019年10月31日前，被告也未向原告支付第一笔购房款100万元。原告向第三人多方了解被告是否取得购房资格等情况，也无从得知，致使原告在损失房屋租金、物业费、暖气费以及再次交易机会的情况下被动等待被告的信息，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，双方签订的购房合同合法有效，双方均应遵照诚实信用的原则严格履行各自的合同义务，原告作为善意履约人，在自身承受房屋空置损失的情况下积极履行合同义务，而被告却拒不履行告知、协商等合同义务，应当依约承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至贵院。请求依法判令：1.请求贵院依法判令解除原、被告双方前签订的西安市存量房买卖合同；2.请求贵院依法判令被告向原告承担违约金40万元；3.请求贵院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。被告冀凤茹辩称，一、依据冀凤茹、史卓琦双方签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，因冀凤茹“青年家园”房产未在合同签订之日起3个月内售出，不具备西安市购房资格，无法与史卓琦进行房产交易。冀凤茹、史卓琦已于2019年11月11日解除涉案房屋买卖合同，按照合同约定，史卓琦应当全额退还冀凤茹30万元购房定金。二、冀凤茹、史卓琦签订的房屋买卖合同为附生效条件的合同，因条件未能成就，本合同并未生效，合同目的也无法实现。三、该房屋买卖合同中生效条件的成就受到诸多因素影响，史卓琦应当对合同生效条件不能成就有充分的心理预期，并在交易过程中尽到更多的注意义务。四、史卓琦辩称冀凤茹未按照合同第五条的约定将100万元购房款划转至西安市住房保障和房屋管理局资金监管账户并逾期履行该合同约定义务超过15天构成根本违约的抗辩理由不能成立。房屋买卖合同第五条第三款第三项中约定：“就上述以房管局监管账户划转的资金，甲乙双方协商一致，于网签通过后5个工作日内共同向西安市住房保障和房屋管理局（以下简称“房管局”）申请开通资金监管账户……”第六条：甲乙双方授权居间方于购房资质审核通过后5个工作日内，开始办理网上签约手续。依据第六条合同约定，房产交易是要有房管局先审核购房资质，之后才能网签、开共管账户及后续一系列的交易行为，原告现不满足购房条件属于被告签订合同之前就已经知悉，并且原、被告签订购房合同后，双方没有共同向房管局共同申请开通资金监管账户，资金监管账户并未建立，买方客观上就不能履行约定义务。最后，冀凤茹、史卓琦于2019年11月11日经第三人沟通已经解除房屋买卖合同，解除合同的行为在2019年10月31日的15天期限之内，不存在史卓琦所认为的逾期超过15天。五、原告要求支付违约金过分高于造成的损失，应当予以减少。六、关于前期支付定金及售卖“青年家园”房产均为使生效条件成就而作出的准备，并非实际履行房屋买卖合同的实际内容。第三人荣光地产公司述称，被告应付给原告40万违约金。经审理查明，2019年7月13日，原告史卓琦（甲方、出卖人）、被告翼凤茹（乙方、买受人）在第三人荣光地产公司居间下签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：由翼凤茹出售其所有的坐落于西安市雁塔区XX路XX号楼XX幢XX单元XX室；产权证所载建筑面积154.22平方米；成交价格200万元整；乙方于2019年7月13日将第一笔定金30万元自行划转支付给甲方；乙方于2019年10月31日前（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款/首付款100万元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付甲方；第十五条其他约定载明：经甲乙双方友好协商：由于乙方目前名下“青年家园”未出售，需出售后才能购买甲方“曲江会展国际”房产，协商在签订此合同之日起3个月内，若乙方房产未及时出售；甲乙双方在进行协商顺延周期或双方和平解约，甲方全额退还乙方所缴定金。合同签订之后，翼凤茹向史卓琦共计支付30万元定金。2019年7月13日，史卓琦出具了《收据》。此后原、被告之间并无直接沟通，双方均称自己和中介有沟通。直到2019年11月11日，根据微信记录显示：中介工作人员问翼凤茹：冀女士，曲江会展国际3楼的房子怎么处理？您给个回复，不能一直拖着啊。翼凤茹回复：那就走退款程序吧。2019年11与24日到11月26日，根据原、被告的微信沟通记录显示：翼凤茹称“我们约定的是协商解决，我一直都没有说不买你的房子啊，我也一直都在卖我的房子啊。至今天止，我都给房屋中介在说卖房的事情。我们彼此都有联系方式，有什么变化你可以直接联系到我啊。房子的行情是这样，我也很难过。”、“你可以有情绪，我理解。就像我青年家园1207房子，同时挂了五个房屋中介推，都没有成交。这是行情造成的。我们协商不成解除合同是正常的，你应该返还我的订金”；史卓琦称：“我的房子在此前一直出租价格这些年每月4500元，现在一拖就是几个月，物业费、取暖费都要我承担，还影响二次销售”、“……你不承担任何责任所以就无所谓，随意拖延也不打声某某，已经招时一个多月，不沟通不交流……”。2019年12月10日，翼凤茹微信称“……我青年家园的没有卖出去，没有购房资格，买不成你的房子我表歉意。我要求你返还我的押金30万元。你如果有什么要求，你可以微信给我，我们协商解决。……”。史卓琦回复：“1、解除合同我们已达成解除共识；2、押金30万我不能返还，因你造成的违约责任你需要承担；3、后期要在此次卖售是后面的事情了，等前面的事情彻底处理清楚了再说”。翼凤茹在确认的房屋无法出卖后提出希望退还30万元定金并提出可以适当补偿或购买至亲戚名下，但原告并未答应。第三人称翼凤茹切实提到过上述方案但因丧失信任基础，史卓琦并未同意。2019年12月13日，史卓琦委托律师给翼凤茹发函，载明：……要求解除其与原告签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，解除通知自本律师函送达于原告之日起生效。同时被告要求承担违约责任，向其支付房屋总价款的20%即人民币40万元的违约金。2020年3月11日，翼凤茹委托律师给史卓琦发律师函，要求收到律师函15日内退还30万元定金。根据2020年4月3日的《西安市住房情况查询申请表》显示，原告翼凤茹名下共有两套房产，其中包括西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室。2017年9月13日，西安市人民政府发布市政发【2017】51号《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》：第三条规定：将住房限购政策调整为：在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政区管理区及高新区……等开发区规划区域范围内，暂停向已拥有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房，下同）的本市户籍居民家庭（包括夫妻及未成年子女，下同）、拥有1套及以上住房的非本市XX房；在上述区域……。上述事实，有西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、收据、微信记录、函、西安市住房情况查询申请表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。原、被告在签订合同是在合同的第十五条其他处约定：经甲乙双方友好协商：由于乙方目前名下“青年家园”未出售，需出售后才能购买甲方“曲江会展国际”房产，协商在签订此合同之日起3个月内，若乙方房产未及时出售；甲乙双方在进行协商顺延周期或双方和平解约，甲方全额退还乙方所缴定金。签订合同当时，原、被告应知晓翼凤茹继续购买涉案房屋需要将其“青年家园”出售，如未出售双方应当继续协商。2019年11月11日中介自翼凤茹处得知要求退款。2019年11月24日双方沟通未果。2019年12月10日双方就合同解除达成一致，唯对定金和违约金商议未果。本院认为，因原、被告就涉案房屋的买卖合同解除在2019年12月13日已经达成一致意见，故关于合同解除本院依法予以确认。关于违约金，史卓琦认为翼凤茹并未告知房屋无法出售的情况以及并未在合同约定的2019年10月31日前将第一笔购房款/首付款100万元支付。本院认为，原、被告在第十五条其他处约定，双方均应知晓合同继续履行的前提为翼凤茹的房产已经出售，如果未出售应当按照双方的约定即双方继续商议后续如何履行或和平解约。故史卓琦在翼凤茹的房屋未及时出售，后续双方亦未协商的情况下，不能直接适用涉案合同关于付款的约定。但翼凤茹确实未在2019年10月31日前将房屋无法出售的情况及时告知并与对方协商，根据证据显示最早确认也在2019年11月11日，现原、被告已经丧失信任基础合同无法继续履行，翼凤茹应负一定的责任。结合涉案合同的实际履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定翼凤茹支付史卓琦40000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告史卓琦与被告翼凤茹在2019年7月13日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》在2019年12月13日解除。二、被告翼凤茹于本判决生效之日起十日内支付原告史卓琦40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告史卓琦的其余诉讼请求。本案案件受理费22800元，由被告翼凤茹承担20000元，原告史卓琦承担2800元。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  井黎明人民陪审员  胡革胜二〇二〇年七月二十三日书 记 员  田梦茹打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1