江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7756号原告：徐某乙。法定监护人暨原告：徐某甲，男，1990年12月28日出生，汉族，住南京市六合区。二原告委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：徐朝鹏，江苏臻德律师事务所律师。被告：陶丹，女，1993年10月9日出生，汉族，住南京市六合区。被告：南京众晓置业顾问有限公司，住所地南京市六合区雄州街道园林东路40-2号。法定代表人：韦强。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。第三人：蔡小剑，男，1993年9月20日出生，汉族，住南京市六合区。第三人：项萱萱，女，1989年4月12日出生，汉族，住南京市六合区。原告徐某乙、徐某甲与被告陶丹、南京众晓置业顾问有限公司（以下简称众晓公司）、第三人蔡小剑、项萱萱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某乙的法定监护人暨原告徐某甲及其委托诉讼代理人郑文亮、徐朝鹏，被告陶丹、众晓公司的委托诉讼代理人刘远林，第三人蔡小剑、项萱萱到庭参加诉讼。第三人项萱萱经传票传唤无正当理由未到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告徐某乙、徐某甲向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付所欠房款380000元；2、判令两被告连带支付原告违约金19000元；3、判令两被告支付自2017年7月1日起至实际履行完毕之日起的罚息（起按照房屋成交价的万分之一计算）。事实与理由：2017年原告为了改善居住环境，想将老房子出售，重新在六合区南门购置一套大居室，于2017年5月10日通过众晓公司将位于南京市六合区XX街道XX庙XX湾佳苑X幢X单元XX室的房产以95万元的价格卖给陶丹。在合同履行过程中陶丹按照合同支付定金2万元、首付55万元，原告也按合同约定办理了房屋过户手续将房屋交付，在合同约定的期限内履行了义务。但是后来陶丹贷款无法办理，导致在合同的规定期限内无法支付尾款38万元，原告多次讨要无果。后得知陶丹在贷款无法下来的时候是先通过私人途径找银行做抵押贷款，后又将该房产卖给他人，但是尾款一直未支付给原告。因陶丹未支付尾款，导致原告当初更换房屋计划搁置，在六合城区房价缓步上涨的情况下，已给原告造成了很大的经济损失，故诉至法院，请求依法裁判。被告陶丹辩称，当时蔡小剑给陶丹电话说要买房子，去了众晓公司才发现蔡小剑的个人征信有问题，无法贷款。陶丹与蔡小剑办理了离婚手续，由陶丹来购买这套房子。付款的时候是陶丹、徐某甲、蔡小剑、项萱萱、还有银行的人一起去的。钱是众晓置业的老板打到陶丹银行卡里的，让陶丹去转的，用来还贷款。房子解押后证办在陶丹名下，办理贷款时徐某甲一直没回来，资料不全没有办下来。通过抵押贷款还钱给别人，因为抵押贷款利息太高，就把房子卖掉了，把抵押贷款的钱还了，卖房子的钱只够还抵押贷款。合同的事陶丹不太清楚，就负责签字。还有尾款没有付完，中间给了项萱萱5万元，徐某甲和项萱萱都在要钱。项萱萱找到了一个买家，买家付了5万元定金，直接给了项萱萱。后定金双倍退给买家，尾款应该扣10万元。因为徐某甲没有配合贷款，也要承担部分责任。被告众晓公司辩称，原告诉求要求众晓公司支付房款，没有事实依据。合同没有约定中介方为买方支付尾款承担责任，整个买卖过程，众晓公司履行了中介服务，至今没有收到中介费。原告要求的违约金和违约损失同时主张，与法律规定相违背。整个房屋买卖过程中，原告未全面履行买卖合同中约定的义务。被告徐某甲办理贷款，原告第一次到场签字，后因银行原因，需要徐某甲二次到场签字，陶丹和众晓公司通知徐某甲到场，徐某甲以工作忙未到场。后因徐某甲未到场，陶丹无法贷款，导致无法支付尾款。请求法院驳回原告全部诉请。第三人蔡小剑述称，项萱萱弟弟找蔡小剑借钱，说项萱萱有房子要拍卖，借钱解押，说房子可以便宜卖给蔡小剑，是90万元。因蔡小剑名下有其他贷款，就和陶丹离婚，买了这个房子，然后做贷款。第一次徐某甲去了签字，后来银行让徐某甲补签，徐某甲没来，后来一直联系不到徐某甲。徐某甲不回来导致房子无法贷款，房子解押的钱是蔡小剑借的，一个月利息还1万元。后来没钱，就让陶丹把房子卖了。徐某甲和项萱萱都要房子尾款，徐某甲说房子名字是他，说愿意赔偿损失，后来项萱萱说找人买房子，有人付了5万元定金给项萱萱。后房子没有买，蔡小剑抵押车子还了5万元给买房子的人。买这个房子的损失超过了38万元，可能还不止，还给项萱萱打15万元欠条。第三人项萱萱述称，这个房子是项萱萱和徐某甲婚后买的房子，后都不还贷款，项萱萱弟弟帮忙找人买这个房子。项萱萱不认识蔡小剑，准备借钱买房子。蔡小剑和项萱萱弟弟打电话说买这个房子，韦某说可以不用借钱给他，找人估价一百零几万，最终谈了95万元。当时蔡小剑没有钱，后又回了众晓公司，韦某说肯定能贷款下来，不用预审，95万元肯定值。项萱萱和徐某甲就沟通把房子处理，徐某甲就回来签字。后来蔡小剑个人征信问题不能贷款，他和陶丹离婚，都是蔡小剑在处理，徐某甲就是签了几个字。项萱萱收到了57万元，还有一些其他的钱，法院后来就处理了这个事情。众晓公司说的是贷款一个月下来，后来韦某说肯定能下来，说两个月之内必须要徐某甲回来签字。后来了解到他们做高了房价，徐某甲说不会签了，这是诈骗，说不要找陶丹。后来蔡小剑说配合一下把房子卖了。当时蔡小剑给项萱萱打了15万元的条子，开庭没带，在金宁广场写的，之后就不接电话不回信息了。本院经审理查明后认定事实如下：2017年5月10日，徐某甲、徐某乙（委托人，出售人，甲方）与陶丹（委托人，买受方，乙方）、众晓公司（受托人，中介方，丙方）签订《房地产买卖中介合同》，将甲方名下位于六合区XX街道XX庙X号XX湾佳苑X幢X单元XX室，面积84.54㎡，房屋售价95万元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。违约金为标的额的20%，计19万元。付款方式：1、2017年5月10日，乙方付甲方购房定金2万元，2017年5月15日前，乙方支付甲方购房款首付55万元，且当日甲乙双方共同前往房产交易中心办理产权过户手续，当日乙方办理贷款手续，贷款金额为38万元。乙方承诺个人信用记录良好，能够提供银行贷款所需材料，且真实有效。丙方承诺银行贷款自2017年5月10日起35个工作日下达甲方账户。合同签订后，陶丹支付了2万元定金，55万元首付款，后因徐某甲未能配合办理银行贷款，陶丹自筹资金解押后将涉案房屋转卖给案外人。在寻找买家过程中，项萱萱收取案外人购房定金5万元，后未磋商成功，由陶丹返还案外人10万元。此后，双方因房屋尾款给付事宜未成达一致，徐某甲诉至法院，要求判如所请。另查明，徐某甲为购买涉案房屋向江苏紫金农村商业银行股份有限公司六合支行（以下简称紫金银行六合支行）借款44万元，项萱萱出具《借款人配偶共同还款承诺书》，承诺对上述借款承担共同还款义务。此后因二人未还款，紫金银行六合支行诉至本院，本院作出（2015）六商初字第723号民事判决书，判决徐某甲归还借款437496.35元及利息，项萱萱承担共同还款责任。此后，因徐某甲、项萱萱未履行还款义务，紫金银行六合支行向本院申请执行。在执行过程中，项萱萱于2017年2月6日在执行笔录中称愿以65万元购买涉案房屋。再查明，涉案房屋于2013年7月18日登记在徐某甲、徐某乙名下，后登记至陶丹名下，现已登记在案外人名下。徐某甲与项萱萱原系夫妻关系，共育一女徐某乙，后于2015年4月17日登记离婚，并约定涉案房屋出售后由徐某甲给付项萱萱15万元。陶丹与蔡小剑原系夫妻关系，于2017年5月10日登记离婚。以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同、（2015）六商初字第723号判决书、(2016)苏0116执3167号执行笔录等证据予以证实。本院认为，徐某甲、徐某乙与陶丹、众晓公司签订的房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效。合同签订后，各方应按合同履行各自义务。陶丹按合同约定给付了定金和首付款后，因徐某甲未至银行办理贷款手续导致陶丹未能办理贷款，徐某甲的该行为视为违约，应承担相应民事责任，酌定由徐某甲支付给陶丹违约金5万元。徐某甲要求陶丹给付违约金及罚息的诉请，本院不予支持。关于下欠的购房款，陶丹主张扣除其已支付案外人的10万元，因案外人所交定金5万元由项萱萱收取，其当庭对此确认，且徐某甲应从购房款中给项萱萱15万元，故对陶丹的该主张，本院予以采纳。陶丹还应支付下欠购房款23万元（38万元-5万元-10万元）。蔡小剑主张曾与项萱萱就剩余购房款进行结算，出具了15万元的欠条，因蔡小剑与项萱萱不是涉案房屋买卖合同的相对人，故对该主张，本院不予采纳。徐某乙、徐某甲要求众晓公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陶丹于本判决生效之日起五日内给付原告徐某乙、徐某甲下欠购房款23万元；二、驳回原告徐某乙、徐某甲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由原告徐某乙、徐某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  赵 文人民陪审员  伦金美人民陪审员  梅秀珍二〇二〇年七月十四日书 记 员  姚萍萍自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。