江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初572号原告（反诉被告）：王君明，男，1983年2月1日生，汉族，住无锡市惠山区。原告（反诉被告）：王承毅，女，1985年10月28日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：方业树，北京市京师(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹志杰，北京市京师(无锡)律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：袁婷，女，1987年11月29日生，汉族，住无锡巿梁溪区。委托诉讼代理人：袁柯阳，北京德恒(无锡)律师事务所律师。原告（反诉被告）王君明、王承毅与被告（反诉原告）袁婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王君明、王承毅及其委托诉讼代理人方业树、詹志杰、被告（反诉原告）袁婷及其委托诉讼代理人袁柯阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王君明、王承毅向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令袁婷支付违约金55万元(275万元*20%=55万元)。事实及理由:2019年8月11日，王君明、王承毅与袁婷签订《房屋买卖合同》，约定袁婷购买王君明、王承毅名下无锡市玉兰西花园85号1002室房屋，面积89.25平方米，总房款为275万元，袁婷应在2019年9月2日前支付首付款105万元，但袁婷在2019年9月2日仅支付了57.8万元首付款，后未再支付首付款。袁婷未按约支付首付款，已构成根本性违约，故要求解除合同并要求袁婷按照合同约定支付违约金。袁婷辩称，1.在签订涉案合同时双方已经对合同第二条的付款方式进行了变更。当时房屋中介明确告知双方部分银行办理房贷时首付款需要进行资金监管，购房者需要将部分首付款打入资金监管账户，所以中介告诉买卖双方首付款要分两笔支付，一笔交付给卖方办理房屋按揭贷款注销手续，第二笔视情况再支付。涉案合同第六条也约定买卖双方按照《资金监管办法》履行合同，后续双方又签订《资金监管提示函》，由此可证明双方对合同第二条的付款方式进行了变更。2.袁婷于9月2日支付57.8万元给王君明、王承毅，为其解除房屋抵押，且当时袁婷及其父亲账户中已备足105万元（且该笔资金一直存在账上随时准备支付），表明袁婷一直具有履行意愿及履行能力。3.即使双方未达成口头变更协议，因涉案合同前后矛盾，应当以后面的约定为准。从涉案合同第六条第四款及双方签订的《资金监管提示函》可看出双方已达成一致意见：若银行贷款需要首付款走资金监管的，首付款的支付时间自然需要等待银行贷款明了后另行约定。购房合同第二条约定在合同签订后20多天内支付全部首付款与前述约定相互矛盾，属于约定不明的情形，基于当事人意思表示最新最近原则，应以双方后续签订的《资金监管提示函》为准。又根据《合同法》第六十二条，履行方式不明时应当按照最有利于合同目的实现方式履行，履行期限不明时债权人应当给予债务人必要准备时间。本案中，袁婷在贷款事宜明了后再与王君明、王承毅约定剩余首付款方式及支付时间，是最有利于合同目的实现的履约方式，也未超过必要准备时间，综上，袁婷并无违约行为。袁婷于2019年12月2日向本院提出反诉诉讼请求：1、判令王君明、王承毅继续履行合同；2、判令王君明、王承毅支付逾期办理手续产生的违约金（以已付款62.8万元为基数，自2019年11月1日起至实际履行之日止按日利率万分之三计算）。袁婷于2020年5月11日变更诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》。2、判令王君明、王承毅支付违约金55万元。袁婷于2020年6月5日再次变更诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》。2、判令王君明、王承毅返还已付购房款62.8万元。3、判令王君明、王承毅支付违约金55万元。事实及理由：2019年8月11日，双方签订《房屋买卖合同》，约定将无锡市玉兰西花园85号1002室房产以275万元的价格出售给袁婷，并签订《存量房屋交易资金监管提示函》，约定如后期银行贷款需要，双方同意第二笔首付款通过资金监管方式支付。袁婷按约支付定金后，于2019年9月2日向王君明、王承毅支付57.8万元房款用于归还涉案房屋上的银行按揭贷款、解除抵押，剩余款项拟汇入资金监管账户。当日，袁婷及其父亲已备足资金用于支付第二笔款项47.2万元，但王君明、王承毅未配合办理房屋买卖合同网签手续，导致资金监管账户无法设立，袁婷无法支付剩余款项。在双方协商未果的情况下，中介机构工作人员于2019年10月30日短信通知王君明、王承毅办理网签手续，但王君明、王承毅仍未配合，该行为已构成违约。王君明、王承毅辩称，其同意解除合同，但是其仅收到61.8万元购房款，另外1万元留存在中介处。其不存在违约行为，违约方为袁婷，其同意返还61.8万元购房款扣除袁婷应支付的违约金后剩余的款项。经审理查明：无锡市玉兰西花园85号1002室房屋产权人为王君明、王承毅。2019年8月11日，王君明与袁婷签订《房屋买卖合同》，约定袁婷购买王君明、王承毅名下无锡市玉兰西花园85号1002室房屋，房屋总价款为275万元，2019年8月11日前支付定金5万元，2019年9月2日前支付房款105万元，剩余165万元房款袁婷委托中介公司办理商业贷款。王君明于2019年9月2日支付房款1万元交于中介公司，作为物业交割保证金。袁婷已知晓该房屋内有70万元按揭贷款尚未还清，同意王君明在2019年9月2日当天偿还贷款并完成抵押注销手续，不足部分由王君明自行承担。袁婷应在签订合同15个工作日内到银行办理按揭相关手续，否则贷款延期责任由袁婷承担，办理贷款的相关费用由袁婷自行负担。双方在15个工作日内将权属过户所需资料交于中介公司，并委托中介公司在中介公司指定的备案机构办理存量房网签备案手续，中介公司在资料齐全后3日内开始办理该房屋的评估、贷款手续，待银行按揭审批通过后7个工作日内办理过户手续。如袁婷未按约定时间付款，每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15个工作日则视为违约。本合同经双方签字后，任意一方违约，违约方应按房屋转让总价的20%支付违约金。在该合同其他约定事项中双方约定，袁婷承诺符合无锡市购房资格并符合贷款资格，双方同意按照《无锡市存量房交易资金监管办法（试行）》执行并履行该合同。王君明承诺出售房屋已取得房屋共有权人王承毅的同意。合同签订后，双方又签订了《存量房屋交易免资金监管申明》及《存量房屋交易资金监管提示函》，双方约定，视银行办理房屋贷款要求决定首付款是否资金监管及资金监管的数额。当日袁婷交付定金5万元。2019年9月2日，袁婷向王君明、王承毅支付房款57.8万元，其中1万元留存在中介公司。2019年9月29日、10月9日、10月17日，王君明多次微信联系中介刘元庆，询问涉案房屋首付款的问题，刘元庆答复需要等贷款审核通过再支付首付款。2019年10月2日，王君明与刘元庆的通话录音中，刘元庆告知王君明袁婷方需要等10月15日贷款审核通过后再支付剩余首付款，王君明认为袁婷已经逾期付款，需要按照合同约定支付逾期损失，并要求与袁婷进行协商，刘元庆告知王君明，袁婷在贷款审核下来前拒绝协商，王君明要求刘元庆转告袁婷方10月15日前双方可以协商沟通，10月15日之后，其将直接追究袁婷违约责任。2019年10月26日，王君明与袁婷丈夫的通话记录中，袁婷丈夫表示银行贷款是委托中介公司办理的，江苏银行的贷款没有审批通过，10月9日找了另外一家银行，并表示银行贷款审批通过了，就交付剩余首付款，其不敢在银行贷款审批通过前先交付剩余首付款。2019年10月27日，王君明、王承毅与袁婷及其丈夫、中介公司三方协商，袁婷方要求双方办理涉案房屋买卖网签手续，网签办完后其再办理房屋按揭贷款，但王君明、王承毅认为无论是将首付款直接给付其还是付至资金监管账户，袁婷均应在9月2日前付清首付款105万元，袁婷未按约支付首付款已经构成违约。王君明方要求袁婷按照合同约定支付逾期付款的损失后再进行网签。袁婷则认为剩余首付款需要待银行贷款确定后才能支付，当时双方约定如果银行不需要资金监管，则剩余首付款支付给王君明方，如果银行需要资金监管，则应将相应的款项放入资金监管账户，如果无法办理银行贷款，则双方将解除合同，故袁婷认为其不存在违约行为，拒绝赔偿损失，要求王君明方继续履行合同。后因协商未果，双方未办理涉案房屋网签手续。关于涉案房屋的按揭贷款，中介刘元庆陈述江苏银行贷款材料是9月2日送至银行的，10月8日江苏银行将材料退还，后向第二家银行申请贷款。袁婷方自述，江苏银行贷款没有审批通过第一是因为袁婷银行账户资金流水不够，第二是年底江苏银行没有放贷额度。上述事实，有《房屋买卖合同》、通话录音等证据予以证实，并由当事人陈述等在卷佐证,本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，袁婷应在合同签订后15个工作日内到银行办理按揭相关手续，否则袁婷需承担贷款延期责任，并在9月2日前支付首付款105万元，根据原、被告双方及中介工作人员的电话录音、会面协商录音，袁婷办理银行贷款的材料是在2019年9月2日送至江苏银行，江苏银行因袁婷银行流水问题及贷款额度未审核通过袁婷的贷款申请，10月9日袁婷找其他银行办理贷款，直至10月27日三方会面协商，银行贷款仍然未审批通过，由此可见，在办理按揭贷款的过程中，袁婷向江苏银行提交申请贷款的资料已经超过合同约定期限，后江苏银行未审核通过其贷款申请也存在袁婷自身的原因，直至10月27日袁婷方仍然无法确定银行贷款是否能够审核通过，袁婷对银行贷款延期应承担责任。而根据涉案合同，无论首付款是直接支付给王君明方，还是按照银行贷款办理需要部分放入资金监管账户，袁婷均应在9月2日前付清105万元首付款，也就是说袁婷在9月2日前应该完成银行贷款的审批，但在该日袁婷仅支付57.8万元首付款，其中1万元留存在中介公司，袁婷已逾期支付首付款，袁婷应对银行贷款延期进而未按约支付首付款承担责任，其行为已经构成违约。但该违约行为并未导致合同根本无法履行，且袁婷之后甚至在王君明、王承毅起诉后仍然积极要求履行合同，故该违约行为并非根本性违约。但鉴于袁婷于2020年5月11日变更其反诉诉讼请求，要求解除合同，双方对解除合同形成合意，故涉案合同自2020年5月11日起解除。王君明应将已经收取的房款62.8万元返还袁婷，因其中1万元留存在中介公司处，故该1万元由中介公司直接退还袁婷，王君明向袁婷返还61.8万元。关于违约金，结合涉案合同对付款的约定、袁婷的违约情节及因违约给王君明、王承毅造成的损失，本院酌定违约金5万元。关于袁婷反诉主张王君明、王承毅违约，王君明、王承毅系因袁婷未按约支付首付款，故拒绝继续履行合同，王君明、王承毅不存在违约行为，故该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：一、王君明、王承毅与袁婷于2019年8月11日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月11日解除。二、王君明、王承毅于本判决发生法律效力后10日内向袁婷返还购房款61.8万元。三、袁婷于本判决发生法律效力后10日内向王君明、王承毅支付违约金5万元。四、驳回王君明、王承毅的其他本诉诉讼请求。五、驳回袁婷的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费9300元，由王君明、王承毅负担8455元、袁婷负担845元，反诉案件受理费4650元，由袁婷负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  石凤君人民陪审员  周 颖二〇二〇年七月六日法官 助理  郑远园书 记 员  曹 蕾本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。