广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33735号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛耀先，男，1939年12月11日出生，汉族，住所地广东省兴宁市，上诉人（原审原告、反诉被告）：薛基荣，男，1967年12月2日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，上诉人（原审原告、反诉被告）：薛林峰，男，1969年5月14日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区，上诉人（原审原告、反诉被告）：薛伟荣，男，1972年11月21日出生，汉族，住所地广东省惠州市惠城区，上诉人（原审原告、反诉被告）：薛伟英，女，1970年3月18日出生，汉族，住所地广东省深圳市盐田区，以上五上诉人共同委托诉讼代理人：赵广群，广东微众（盐田）律师事务所律师。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：黄泽达，广东微众（盐田）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市锦峰城房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区大中华交易广场34楼，统一社会信用代码914403007938984705。法定代表人：李晋扬，董事长。委托诉讼代理人：于雄健，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佩民，广东深信律师事务所律师。上诉人薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英因与上诉人深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称锦峰城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英上诉请求：1.撤销原审民事判决书第一项、第三项；2.改判锦峰城公司向薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英支付从2017年1月20日至2018年7月9日止的逾期交房违约金人民币520万元（以下货币均为人民币，其中自2017年1月20日至2017年2月18日每日5000元共30日，计15万元；自2017年2月19日至2018年7月9日每日10000元共505天，计505万元，）；3.改判锦峰城公司向薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英支付逾期付款违约金（以22705200元为基数，按每日千分之一的标准，从2018年7月10日计至付清款项之日止，一审请求暂计至2019年2月22日共计5154080元）；4.判令锦峰城公司承担本案一审、二审的诉讼费用。锦峰城公司上诉请求：1.撤销原审民事判决第一项、第四项；2.改判锦峰城公司向薛耀先、薛基荣、薛林、薛伟荣、薛伟英支付1000万元；3.判令锦峰城公司承担一审、二审全部诉讼费用。针对薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英的上诉，锦峰城公司辩称：1.因案涉商铺无法按约继续履行，合同目的已无法实现，锦峰城公司也提出反诉，请求按协议约定支付1000万元以替代履行，且薛耀先等五人在诉讼过程中也变更了“诉讼请求”，要求锦峰城公司赔偿损失而不再要求交付商铺，故《拆迁安置补偿协议》应予解除，一审判决解除协议符合法律规定，薛耀先等五人抗辩不能解除协议不能成立。另外，最高人民法院公报案例以及民九会议纪要均认可违约方在特定情形下享有合同解除权。2.因无法交付案涉商铺导致变成货币补偿，故基于以交付商铺为目的所设定的逾期交房违约金已经丧失适用的意义，即交付商铺的义务已不存在，针对该义务约定的违约金条款不能适用，最高法院案例对此早有认定。另外，双方在协议中预设的替代方式即支付1000万元就已经涵盖了薛耀先等五人的全部损失，该1000万元损失是锦峰城公司在签署协议时所能预见到的最高赔偿金额，可预见性赔偿规则在本案中应予适用。薛耀先等五人主张支付逾期交房违约金没有事实与法律依据。3.双方均不同意以评估报告确定的金额作为赔偿金额，且双方更没有就评估金额的支付时间进行约定，因此，薛耀先等五人主张逾期付款违约金没有事实与法律依据。4.《拆迁安置补偿协议》对于替代履行即何时支付该1000万元以及逾期支付该1000万元的违约金计算标准，都没有做出明确约定。5.薛耀先等五人在本案中具有重大过错，应自行承担因此造成的损失，即自行承担协议预先设定的1000万元与评估价格22705200元之间的差额损失12705200元。因为薛耀先等五人在多次接到选房通知后不选房，在接到要求选择替代方案的书面通知后也不选择替代方案，明显具有重大过错。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，以及《拆迁安置补偿协议》第八条第6项的约定，薛耀先等五人在2016年8月31日收到图纸后，就应明知锦峰城公司无法交付涉案商铺。此时，薛耀先等五人应按协议的约定，要求锦峰城公司支付1000万元以替代履行，最迟也应该在2017年5月24日接到要求选择替代方案的书面通知后，在2017年6月3日到爱联大厦1301室就1000万元补偿款签订《补偿协议》。因为薛耀先等五人必须遵循“诚实信用原则”行使权利，而不得违反“诚实信用原则”滥用权利或者以不作为的方式怠于行使权利损害锦峰城公司的利益。而前述的差额损失12705200元，是因为薛耀先等五人既不选房，也不选择替代履行所致，因此，薛耀先等五人以“故意不作为的方式”未采取“协议约定的措施”防止损失扩大的，就扩大的损失12705200元无权向锦峰城公司主张权利。6.即使二审法院认定双方对该扩大的损失12705200元都有过错，薛耀先等五人也至少要承担一半以上的过错责任，而不得将全部责任强加给锦峰城公司。针对锦峰城公司的上诉，薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英辩称：一审判决对锦峰城公司违约的事实调查清楚，锦峰城公司的上诉理由不成立，请求驳回锦峰城公司的上诉请求。薛耀先等五人向一审法院起诉请求：1.锦峰城公司向薛耀先等五人支付《拆迁安置补偿协议》中约定的回迁商铺同等价值的现金补偿22705200元及逾期付款违约金（22705200元为基数，按每日千分之一的标准，从2018年7月10日计付至付清款项之日止，暂记至2019年2月22日共计5154080元）；2.锦峰城公司向薛耀先等五人支付逾期交房的违约金，自2017年1月20日至2017年2月18日每日5000元共计30日，计150000元；自2017年2月19日起至2018年7月9日按每日10000元共505天，计5050000元；3.锦峰城公司承担本案的诉讼费用。锦峰城公司向一审法院反诉请求：1.解除锦峰城公司与薛耀先等五人于2014年1月20日签订的《深圳市龙岗区龙城街道爱联社区A区改造拆迁安置补偿协议（126#）》；2.薛耀先等五人受领锦峰城公司向其赔偿损失（货币补偿）1000万元以替代履行《深圳市龙岗区龙城街道爱联社区A区改造拆迁安置补偿协议（126#）》项下交付产权置换商铺的义务和责任；3.薛耀先等五人承担全部反诉费用。法院认定事实：2014年1月20日，薛耀先等五人与锦峰城公司签订《拆迁安置补偿协议》（锦丰城拆字第01号［2014］），约定针对薛耀先等五人所有的位于深圳市龙岗区爱联街道的房屋进行拆迁补偿（房屋基地面积103平方米，建筑面积800平方米），其中协议进行产权置换的建筑物面积为206平方米，协议进行货币补偿的面积为594平方米，协议产权置换部分面积置换为商业套内面积192平方米（其中地面首层临街商业套内面积96平方米，二层商业套内面积96平方米，安置的商铺位置在原址附近本项目四号地块内，具体详见置换物业位置图附件2，如有变动必须经薛耀先等五人书面同意）。货币补偿面积共计594平方米，补偿7425000元。在项目开发建设期间，薛耀先等五人自行安排过渡房，锦峰城公司以协议产权置换的面积为标准，支付过渡期安置补偿费，过渡期为三年（36个月），若锦峰城公司未在协议生效后三年内交付安置房，则三年期满后过渡期补助费按月双倍计算；协议约定置换商业建筑面积206平方米，按每月补助金15450元计算，在每月20日支付。地面首层商铺的门面宽度不得低于6米，高度不得低于5.5米，锦峰城公司保证置换给薛耀先等五人的商业套内面积控制在±3%左右以内（含3%，下同），如最终置换的面积超出±3%以内，薛耀先等五人无需补偿价，如面积少于±3%以内的，则锦峰城公司按单价40000元／平方米补给薛耀先等五人，如最终置换的面积超出±10%以内的，锦峰城公司或薛耀先等五人都按单价40000元／平方米补给对方，如最终置换的面积超出±10%以上的，则薛耀先等五人有权选择其他位置的商铺或选择按40000元／平方米货币补偿，如最终置换的面积超出±10%以上的，则薛耀先等五人有权选择其他位置的商铺或选择按单价40000元／平方米货币补偿（货币补偿按建筑面积计算）；产权置换的商业，锦峰城公司必须提供不低于1000万元的担保函，为此，锦峰城公司已由其母公司出具《担保函》，薛耀先等五人同意并确认《担保函》内容。关于双方责任，产权置换给薛耀先等五人的商铺完成报建取得施工许可证之日起七天内，锦峰城公司应提供图纸给薛耀先等五人（薛耀先等五人收到图之后须提供收图收据给锦峰城公司为准），以供薛耀先等五人了解和决策；锦峰城公司应在本协议生效后3年内交付经验收及合格并符合法定交房条件的安置商铺。双方在违约责任中约定：如锦峰城公司未按本协议约定的时间向薛耀先等五人提供图纸，每逾期一日，锦峰城公司须向薛耀先等五人支付5000元的违约金；逾期三十日以上，每天支付10000元违约金；6、锦峰城公司向薛耀先等五人提供图纸后（或薛耀先等五人取得证明），薛耀先等五人发现安置商铺的位置，或地面首层商铺门面宽度和高度不符合本协议约定的，薛耀先等五人即时有权拒绝接受产权置换并且有权要求锦峰城公司一次性支付货币补偿1000万元（逾期违约金另外计付）；如甲方逾期未能在本协议签订生效后3年内交付商铺，除按本协议约定加倍支付过渡期安置补助费，每逾期一日，还应向薛耀先等五人支付5000元的违约金，逾期三十日以上，每天支付10000元的违约金，逾期超过180日的，薛耀先等五人有权选择要求锦峰城公司一次性支付货币补偿1000万元（逾期违约金另外支付）……。同同日，薛耀先等五人与锦峰城公司签订《补充协议》，约定锦峰城公司向薛耀先等五人支付包括清理租户费用、装修损失费、奖励金、搬迁费共计5199000元，薛耀先等五人承诺拥有126#物业确认不存在任何遗漏未补的项目及任何费用，薛耀先等五人保证不再向锦峰城公司提出任何补偿要求。2016年5月26日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具《深圳市建设工程方案设计核查意见书》，其中明确商业建筑首层及二层的高度不能高于5.1米，锦峰城公司称该意见书直接确定了薛耀先等五人、锦峰城公司约定的置换商铺的地理位置、门面高度、宽度不符合协议约定，且该意见书不可更改。2016年8月26日，锦峰城公司取得涉案项目的建筑工程施工许可证。2016年8月31日，锦峰城公司依约向薛耀先等五人提供图纸，薛耀先等五人薛基荣签收。审理中，薛耀先等五人对该签收行为不予确认，锦峰城公司申请进行了笔迹鉴定。一审法院委托广东南天司法鉴定所鉴定，该机构出具鉴定意见为2016年8月31日收图收据上的“薛基荣”签名字迹与取样字迹为同一人所写。2017年2月12日、2017年3月10日、2017年3月31日锦峰城公司分别三次向薛耀先等五人寄送选房通知书，要求薛耀先等五人在指定时间内进行选房。2017年5月23日，锦峰城公司向薛耀先等五人出具《通知书》，内容为涉案改造项目A区回迁房已具备选房条件，锦峰城公司按照选房顺序已于2016年11月1日向薛耀先等五人送达了《选房通知书》，于2017年2月12日再次向薛耀先等五人送达了《选房通知书》，并与薛耀先等五人与2016年11月1日、2017年1月17日、2017年2月17日、2017年4月29日在爱联大厦1303室进行查看图纸及回迁方案谈判、2017年3月24日在中粮祥云咨询中心沟通协商，通过多次协商，锦峰城公司提供多种回迁方案，并按协议约定，将薛耀先等五人回迁物业安排在原址附近本项目四号地块内，地面首层临街，回迁物业安排符合《补偿安置协议》位置约定，但薛耀先等五人仍以未完全按照协议约定位置示意图表明的位置进行回迁为由，多次明确表示拒绝多种回迁方案，鉴于上述情况，按照协议约定，锦峰城公司通知薛耀先等五人于2017年6月3日到爱联大厦1301室就货币补偿签订《补偿协议》，逾期锦峰城公司不承担任何赔偿或补偿责任。经查，上述三份《选房通知书》及一份《通知书》由锦峰城公司通过EMS快件邮寄予薛耀先等五人薛基荣，邮件记录均为妥投E栈收，邮件填写地址为深圳市龙岗区欧景城21单元401房，电话138××××2985，该电话实际为薛耀先等五人薛伟荣电话。薛耀先等五人不认可收到上述邮件。锦峰城公司则认为其已尽到了告知义务，薛耀先等五人应当配合锦峰城公司尽快选房或主张货币补偿。而薛耀先等五人拒不履行，造成了损失扩大的部分，不应由锦峰城公司承担。鉴于项目建成后实际建成商业商铺与原协议约定的回迁商业商铺位置不一致，为平衡利益，经双方协商一致，薛耀先等五人与锦峰城公司分别于2018年4月16日以及2018年5月28日签署两份《委托评估确认函》，双方明确锦峰城公司应当向薛耀先等五人置换回迁房为首层及二层商铺套内面积合计192平方米（根据目前回迁商业所在项目地块商业套内面积与建筑面积比例计算，一楼建筑面积为124.34平方米，二楼建筑面积为165.59平方米），双方共同委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司按照协议约定的回迁商铺位置进行市场价格评估。2018年7月10日，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司出具评估报告，评定估价对象名称为深圳市龙岗区龙城街道爱联社区A区首层临街商铺及二楼临街商铺中建筑面积289.93平方米（首层124.34平方米、二层165.59平方米），套内192平方米（首层96平方米、二层96平方米）的房屋，评估时点为2018年4月16日，在满足估价报告假设和限制条件下的评估值为22705200元。庭审中，锦峰城公司称其认可评估价格，但其认为，该评估是在双方协商解决争议中进行的，并未明确由锦峰城公司以该评估价格为赔偿薛耀先等五人的依据。一审法院认为，薛耀先等五人与锦峰城公司签订的《拆迁安置补偿协议》为双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。薛耀先等五人、锦峰城公司双方应当遵照合同约定履行权利义务。合同签订后，锦峰城公司经规划审批无法向薛耀先等五人交付符合协议约定的房屋，即首层临街商业套内面积96平方米，二层商业套内面积96平方米，位置在原址附近本项目四号地块内的房屋，锦峰城公司已构成违约，拆迁安置补偿协议已无法继续履行，锦峰城公司请求解除合同，一审法院予以支持。薛耀先等五人在签订该协议时所预期利益为锦峰城公司交付的房屋，虽锦峰城公司举证称其在2017年后多次向薛耀先等五人提供回迁方案，薛耀先等五人拒绝协商回迁方案，但协议明确约定在锦峰城公司无法交付置换房屋的情况下，薛耀先等五人有权选择货币补偿的方式解决争议，而在2015年至2017年期间深圳房地产价格大幅上升的背景下，原协议中约定薛耀先等五人选择1000万元的补偿金额明显低于置换房屋的市场价值。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。薛耀先等五人、锦峰城公司双方发生争议后，共同协商确定委托评估涉案房屋的市场价值，该评估价值22705200元，该金额双方均予以认可，因此，锦峰城公司应当以该金额作为向薛耀先等五人赔偿的依据，向其支付不能按期交付房屋的货币补偿22705200元。故对锦峰城公司的反诉请求按协议1000万元的金额进行补偿，一审法院不予支持。关于锦峰城公司认为薛耀先等五人未及时止损的问题，一审法院认为，锦峰城公司因不能向薛耀先等五人交付房屋的问题，双方应在相应的期限内进行协商，而房屋价格随市场行情波动，并不存在因薛耀先等五人原因导致房价上升损失扩大的情况，锦峰城公司在2018年4月16日起与薛耀先等五人共同委托对房屋进行评估，以其实际行动表明其认可评估房屋价值的这种形式，因此，对锦峰城公司的该项主张，一审法院不予采纳。关于薛耀先等五人主张锦峰城公司支付其逾期付款违约金，一审法院认为，双方虽共同委托评估，且对该评估金额予以确认，但并未协商确定该款项的支付期限，因此，不存在逾期付款的问题，故对薛耀先等五人的该项主张，一审法院不予支持。薛耀先等五人主张锦峰城公司还应支付其逾期交付房屋的违约金，一审法院认为，原协议约定违约金是为制约锦峰城公司按期交付房屋，而现实中锦峰城公司已无法交付该房屋，且上述货币补偿已包含了薛耀先等五人因锦峰城公司无法交付房屋造成的全部损失，因此，一审法院对薛耀先等五人的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英与锦峰城公司签订的《拆迁安置补偿协议》；二、锦峰城公司于判决生效之日起五日内向薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英支付22705200元；三、驳回薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英的其他诉讼请求；四、驳回锦峰城公司的其他反诉请求。本案一审受理费181326元（薛耀先等五人已预缴244996.4元，一审法院多收取63670.4元予以退回），保全费5000元，反诉费40900元，由薛耀先等五人负担26000元，由锦峰城公司负担201226元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，薛耀先等五人与锦峰城公司签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。但由于建设工程方案设计审核原因，实际建成置换商铺中不存在与《拆迁安置补偿协议》约定交付标准相符的商铺，根据合同全面履行原则，锦峰城公司作为房屋交付方构成违约。锦峰城公司作为违约方，除合同陷入僵局等特定情况，一般不享有合同解除权，本案薛耀先等五人虽未将解除合同作为独立诉讼请求提出，但其诉请支付《拆迁安置补偿协议》中约定的回迁商铺同等价值的现金补偿及逾期付款违约金的前提本就包含法院对合同是否应当解除予以审理，因此双方不存在合同僵局，本案锦峰城公司不享有合同解除权，一审法院认为锦峰城公司有合同解除权，适用法律错误，本院予以纠正。但因涉案合同客观不能履行，且薛耀先等五人诉请已包含合同是否解除的诉请，一审法院适用法律虽有瑕疵，但确认合同解除并无不妥，本院予以维持。关于损失问题。锦峰城公司在2016年5月26日深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具《深圳市建设工程方案设计核查意见书》时就应该知道无法交付合同约定的房屋，虽然锦峰城公司主张2016年8月31日向薛耀先等五人提供图纸时薛耀先等五人薛基荣应知道设计变更事宜，但根据日常生活经验，普通人或是具备专业知识或通过专业人员的指导才能够理解图纸内容，锦峰城公司主张薛耀先等五人收到图纸后就应当知道商铺地理位置、本面高度、宽度不符合协议约定不符合常理，缺乏事实依据，本院不予采信。此后，锦峰城公司虽多次向薛耀先等五人送达选房通知，但均未明确说明无法按合同约定交付房屋，锦峰城公司主张2016年8月31日薛耀先等五人收到图纸后的损失为扩大损失并由薛耀先等五人承担，没有事实依据，本院予以驳回。根据现有证据，直至2018年4月16日双方签署《委托评估确认函》时，薛耀先等五人才明确知道锦峰城公司无法按约定交付商铺，一审法院以2018年4月16日为时间点，确定薛耀先等五人的损失，处理正确，本院予以维持。至于逾期交房违约金。逾期交房违约金的前提是合同能够继续履行，本案合同因客观不能履行已解除，薛耀先等五人再主张逾期交房违约金没有法律依据。且违约金的目的是为了弥补守约方的损失，双方已就截止2018年4月16日房屋价值进行了评估，并以该价值作为损失，此损失已经是合同履行后薛耀先等五人能获得的全部利益，薛耀先等五人超出损失范围再主张逾期交房违约金，没有法律依据。综上，薛耀先等五人主张逾期交房违约金，没有事实和法律依据，一审认定正确，本院予以维持。关于逾期付款违约金，因双方并未确定该款项的支付期限，不存在逾期付款的问题，故一审法院对薛耀先等五人的该项主张不予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英和锦峰城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181955.68元，由薛耀先、薛基荣、薛林峰、薛伟荣、薛伟英负担83924.48元，由锦峰城公司负担98031.2元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年七月二日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。