广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9447号原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李智华，董事长。委托诉讼代理人：何淑桢，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东高木律师事务所实习律师。被告：王春梅，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：石志坚，系被告配偶。原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告王春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2016年7月1日起至2020年4月30日拖欠的住宅管理费11903.65元及违约金5198.81元（从欠费的2016年8月1日起计算，暂计至2020年4月30日），共计17102.46元（日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠款项为止）；2、被告支付自2016年5月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费1774.79元及违约金788.26元（从欠费的2016年8月1日起计算，暂计至2020年4月30日），共计2563.05元（日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠款项为止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：佛山市汇银物业开发有限公司与被告于2004年5月11日就位于佛山市禅城区*************签订了一份《商品房买卖合同》，被告依法取得上述涉案房屋的所有权。2004年5月11日，佛山市韦柏物业管理有限公司与被告签订一份《汇银·帝景湾物业管理服务协议》。后佛山市韦柏物业管理有限公司于2007年6月25日经核准变更为佛山市汇银物业管理有限公司，即原告。前述协议约定物业管理费按房屋面积156.83平方米计费，收费标准高层住宅（带电梯）为每月每平方米1.20元，被告应按协议规定缴纳物业管理费、公共水电费，每迟延一天，按拖欠额的千分之一支付滞纳金。后经批准备案，从2012年4月1日开始物业管理费按每月每平方米1.50元计算。原告于2017年申请调整物业管理服务费，经批准备案后按每月每平方米1.80元计算，于2017年12月开始执行。原告依约为被告提供物业管理服务至今，被告却不按约向原告支付上述相关费用，且原告曾多次以各种方式催讨涉案欠费，如按时发送催收短信，并于2017年11月17日、2018年12月13日向被告寄出了律师函，另于2019年7月12日在其住宅门口张贴缴费通知书，均未果。被告的上述行为显然构成违约，为了维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称：一、被告拒交物管费的原因。被告家中财产被盗，直接损失10多万元，损失巨大。原告对赔偿损失事宜，先骗后哄再拖，最后说上级不同意，诚信尽失。1、2015年1月31日晚上约8时，被告家里被盗贼从窗户入屋，盗走了苹果电脑、足金项链、现金等10多万元财物，并损坏了保险柜、衣柜抽屉等。第二天早上凌晨两点，有两个刑警过来勘查，并了解情况。早上八时，被告到禅城区公安局报案，如实反映家中财产、现金被盗以及损失情况。2、被告家中遭受如此巨大的损失，完全是物业管理失当造成的。财产被盗后不久，被告找到原告主管梁经理，商谈赔偿事宜，梁经理答应私下解决，并说从维修费中截留一部分补偿被告。因当时考虑到原告有诚意赔偿，彼此关系可以，被告提出最少免交五年的物业管理费。梁经理说数额大、做不了主，需与上级主管商量，此后一直未果。3、2016年7月，被告多次向原告了解赔偿情况，仍然得不到原告的明确答复，加上受物业公司百般阻扰、自2005年4月30日交楼入住以来已有十五年之久始终无法成立业主委员会，业主很多权益都无法维护、被告的合理要求长时间得不到解决，于是从2016年7月开始拒交物业管理费，以示抗议。二、被告家被盗，原告应承担全部责任。1、原告没有对外来人员出入小区进行登记管理，家中财产被盗，原告无法提供外来人员出入登记表和其他有效信息，无法为破案人员提供重要线索。2、原告没有安排人员对小区每天进行定点定时巡逻。3、门禁设置不合理，存在巨大安全漏洞。业主进入小区凭业主门禁卡自动进入，出门时按门口开锁键，这样就会造成外来人员轻而易举尾随业主进入小区。小区是按照封闭式管理收费的，总共有四个出入口，其中有两个是在被告家被盗后才安装的摄像头。其中一个出入口靠近亚艺公园、离亚艺公园南门公交站最近，出入人员众多，但未设置保安岗亭。4、原告安排的保安人员没有上岗证和健康证。三、被告与原告没有签订物业服务合同，且最近几年，被告由于身体原因，每年最少四到五个月左右时间不在小区居住，没有享受到物业服务。另，本案调解不成的原因在于原告隐瞒事实，缺乏诚信。综上，由于原告没有诚信，加上对业主的服务态度意识差，所以被告提出等财产盗窃案结案后再与拒交的物业管理费一并处理或减免五年的物业管理费。本院确认以下案件事实：案外人佛山市汇银物业开发有限公司与被告于2004年5月11日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，被告购买佛山市汇银物业开发有限公司开发的佛山市禅城区*************。同日，被告与案外人佛山市汇银物业开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2009年1月1日，案外人佛山市汇银地产开发有限公司（委托方，甲方）与原告（受委托房，乙方）签订《汇银·帝景湾物业管理服务合同》，合同约定主要内容：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将绿景路33号一至十五座商住楼委托给乙方实行物业管理，订立本合同；物业基本情况，名称汇银·帝景湾，座落位置佛山市禅城区*******；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担；物业服务费高层1.20元每平方米每月，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之一的滞纳金；共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。2011年6月16日，上述合同办理了备案。2012年3月19日，原告将涉案小区高层住宅的物业服务费备案标准调整至1.50元每平方米每月，执行时间2012年4月1日，该收费标准在佛山市禅城区发展规划和统计局已备案。2017年11月24日，原告将涉案小区高层住宅的物业服务费备案标准调整至1.80元每平方米每月，执行时间2017年12月，该收费标准在佛山市禅城区发展规划和统计局已备案。2015年1月31日晚上，被告居住的佛山市禅城区*************被人进入盗窃。另查明，根据佛山市自然资源局出具的查询结果，佛山市禅城区*************的权利人为被告，房屋建筑面积为156.87平方米。以上事实有《汇银·帝景湾物业管理服务合同》、发票、照片等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人佛山市汇银地产开发有限公司与原告于2009年1月1日签订的《汇银·帝景湾物业管理服务合同》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费及公摊电费的问题。原告在签订《汇银·帝景湾物业管理服务合同》后，已实际为汇银·帝景湾小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。本院对原告诉请的2016年7月1日-2020年4月30日的物业管理费11903.65元、2016年5月1日-2020年2月29日的公摊电费1774.79元予以支持。关于原告诉请的违约金问题。涉案《汇银·帝景湾物业管理服务合同》并未明确物业管理费及公摊电费的交纳期限，故不存在逾期的问题，且被告未缴纳物业管理费及公摊电费事出有因，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王春梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付佛山市禅城区*************2016年7月1日-2020年4月30日的物业管理费11903.65元、2016年5月1日-2020年2月29日的公摊电费1774.79元；二、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取136元，由原告佛山市汇银物业管理有限公司负担43元，被告王春梅负担93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月二日书记员 梁丽仪