陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终6884号 上诉人（原审原告）：樊改良，男，1962年12月11日出生，汉族，洛南县计划生育服务站医生，住陕西省商洛市洛南县。委托诉讼代理人：樊会益，男，1965年11月2日出生，汉族，干部，住陕西省商洛市洛南县。上诉人（原审被告）：惠亚芳，女，1972年2月1日出生，汉族，采油三厂职工，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：赵博，陕西天迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：边祈华，陕西天迈律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈华，男，1970年12月3日出生，汉族，服务公司职员，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：赵博，陕西天迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：边祈华，陕西天迈律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：西安福邦房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省。法定代表人：刘鹏，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：董会玲，女，1967年12月11日出生，汉族，陕西省商洛市洛南县村民，。上诉人樊改良因与上诉人惠亚芳、上诉人陈华，原审第三人西安福邦房地产营销策划有限公司（以下简称福邦公司）、原审第三人董会玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年4月1日，樊改良（乙方）与惠亚芳、陈华（甲方）在福邦公司的居间下签订《西安市存量房买卖合同》，约定甲方将位于西安市经开区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室的房屋出售给乙方，面积90.26平方米，价款70万元；《商品房买卖合同》登记号Y13077149，编号3634775；乙方于当日支付定金2万元，并于产权变更前将首期款68万元进行资金监管，款清交房；本合同签署后，若甲、乙任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同履行则视为违约，违约方须赔偿违约金14万元，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费和通讯费等。双方在合同第七条手写条款约定“1、甲方确认房屋产权清晰无任何法律纠纷，产权人及共有权人均同意出售此套房产。2、乙方以全款方式购买此房承诺有购房资格，乙方有权购买到指定人名下。3、甲方为净拿价，税费及中介费由买方承担”。同日，樊改良（乙方）及惠亚芳、陈华（甲方）、福邦公司（丙方）签订《西安市XX居间合同》，约定丙方受甲、乙双方委托就涉案房产买卖事宜向买卖双方提供居间服务，房屋成交价为70万元；丙方在本次交易的服务过程中有下列情形之一的视为丙方违约，丙方需按照合同约定的房地产成交价的3%赔偿甲方或乙方违约金，甲方或乙方并可追究居间其他相关损失的权利。2018年4月1日，樊改良向福邦公司支付中介费2.1万元和过户费54193元；同日，樊改良的配偶董会玲向惠亚芳支付房屋定金2万元。2018年7月12日，董会玲将剩余房款68万元存入与惠亚芳、陈华的银行联名账户中（交通银行，XXXXXXXXXXXXXXX2801）。本案所涉房屋目前尚未取得房屋所有权证，樊改良称福邦公司承诺可以办理合同更名，但福邦公司在2019年7月又表示不能办理更名过户，故其与惠亚芳、陈华签订的买卖合同无法继续履行；惠亚芳、陈华称福邦公司称房屋可以办理更名，但现在无法办理，故买卖合同无法继续履行；福邦公司称开发商原来可以办理合同更名，合同签订时买卖双方均知晓涉案房屋尚未取得房产证，其收取的过户费54193元即为更名费，但目前不能再办理更名。樊改良另提交借条及证言等证据证明其为买房向他人借款的情况。庭审中，樊改良表示不愿继续履行合同并要求解除合同。樊改良起诉至西安市未央区人民法院提出诉讼请求：1、判令惠亚芳、陈华退还樊改良购房款及定金，支付樊改良违约金14万元，赔偿樊改良贷款利息4万元，赔偿樊改良因房屋涨价差价损失2.7万元，赔偿交通费、住宿费、律师代理费及其他合理支出费用1.5万元；2、判令福邦公司退还樊改良居间服务费及过户费，支付违约金2.1万元，赔偿樊改良贷款利息4万元，赔偿樊改良因房屋涨价差价损失2.7万元；赔偿交通费、住宿费、律师代理费及其他合理支出费用1.5万元；3、本案诉讼费由惠亚芳、陈华及福邦公司、董会玲承担。事实与理由：2018年4月1日，樊改良与惠亚芳、陈华在福邦公司的居间下签订《西安市存量房买卖合同》，约定惠亚芳、陈华将位于西安市经开区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室的房屋出售给樊改良，面积为90.26平方米，价款70万元。樊改良当日支付定金2万元，后于2018年7月12日支付剩余房款68万元。合同约定惠亚芳、陈华承诺涉案房屋产权清晰，福邦公司办理产权转移登记手续。樊改良向福邦公司支付2.1万元居间费和54193元过户费。后樊改良多次要求惠亚芳、陈华及福邦公司办理过户手续并交付房屋，但惠亚芳、陈华及福邦公司均以各种理由推脱。2019年6月17日，福邦公司告知樊改良房屋不能过户，愿意退还服务费和过户费，但樊改良所交款项均系贷款得来，以及樊改良每次到西安的交通、住宿等均为损失。至此，樊改良的购房目的不能实现，其巨额损失均应由惠亚芳、陈华和福邦公司赔偿。陈华、惠亚芳辩称，三方合同系附条件合同，但福邦公司至今未进行过户登记，故该买卖合同所附条件不成立，该合同不生效。本案实质为樊改良与福邦公司之间的居间合同纠纷，樊改良对惠亚芳、陈华的诉讼请求无事实和法律依据。福邦公司述称，其作为中介公司已完成居间义务，其不存在违约行为，故不应当承担违约责任。董会玲述称，其同意樊改良的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为合同是否成立生效，以及惠亚芳、陈华是否应当承担违约责任。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人对合同的效力可以约定附条件。《西安市存量房买卖合同》系樊改良与惠亚芳、陈华真实意思表示，依法自各方当事人签字时成立并生效。惠亚芳、陈华抗辩是否取得房产证系上述合同的“成立”条件，与法律规定不符，且合同中义务附条件的条款，故惠亚芳、陈华的抗辩，一审法院不予采信。其次，2017年7月4日西安市住房保障和房屋管理局印发的市房发[2017]77号《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，规定在我市未央区等区域内购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。现涉案房屋仍未取得所有权证，不具备过户条件，樊改良要求解除合同，一审法院予以支持。惠亚芳、陈华在出售涉案房屋时，明知其网签备案尚未满5年且未取得房屋产权证书，仍与樊改良签订房屋买卖合同，该行为存在过错，应当承担违约责任。根据合同签订时的西安市XX房交易政策，“合同更名”已不符合政策规定，综合考虑本案情况及樊改良履行合同的情况，一审法院确认由惠亚芳、陈华承担总房款15%的违约金即10.5万元。樊改良提交借条及证言证明其贷款利息损失，但证人未出庭，且不能明确证明其借款及支付利息的事实，一审法院不予采信；樊改良主张的房屋差价损失及交通费、住宿费、律师费等无证据予以证明，一审法院不予采信。樊改良要求惠亚芳、陈华退还房款、定金并赔偿违约金等主张系基于双方签订的房屋买卖合同，而要求福邦公司退还居间费、过户费并赔偿损失的主张则是基于三方签订的居间合同，合同当事人不同且不属同一法律关系，经一审法院释明，樊改良要求本案就房屋买卖合同关系予以处理，故樊改良要求福邦公司退还居间费、过户费并支付违约金、赔偿损失等诉讼请求本案不予处理。综上，樊改良与惠亚芳、陈华的《西安市存量房屋买卖合同》解除，惠亚芳、陈华应当向樊改良赔偿违约金10.5万元并配合退还房款等。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、樊改良与陈华、惠亚芳于2018年4月1日签订的《西安市存量房屋买卖合同》解除。二、陈华、惠亚芳于本判决生效之日起十日内配合董会玲取出交通银行账户（账号XXXXXXXXXXXXXXX2801）内全部款项，该款项由樊改良及董会玲所有。三、陈华、惠亚芳于本判决生效之日起二十日内向樊改良赔偿违约金10.5万元。四、驳回樊改良要求陈华、惠亚芳赔偿贷款利息及其他损失、费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6175元（樊改良已预交），现由惠亚芳、陈华负担，惠亚芳、陈华于履行上述给付义务时一并给付樊改良。宣判后，樊改良与惠亚芳、陈华均不服，分别向本院提起上诉。樊改良上诉请求：1、将一审判决第三项“赔偿违约金10.5万元”改判为14万元；判决惠亚芳、陈华赔偿樊改良贷款利息4万元，房屋涨价差价损失2.7万元，因诉讼支出的交通费、住宿费及其他合理支出费用1.5万元；2、判决惠亚芳、陈华返还樊改良所交2万元订金；3、诉讼费由惠亚芳、陈华承担。事实和理由：一、一审判决对违约金及惠亚芳、陈华给樊改良造成的实际损失认定不清。惠亚芳、陈华在出售涉案房屋时明知网签备案尚未满5年且未取得房屋产权证，却隐瞒真实情况，与樊改良签订房屋买卖合同，致樊改良付清70万元房款后无法实现买房目的。惠亚芳、陈华的行为既构成违约，又给樊改良造成了实际损失，按照合同第五条约定，应赔偿樊改良违约金14万元，一审判决只认定了10.5万元，显然不合理。樊改良主张的贷款利息损失，已经提供了借条及证言，樊改良也想让证人出庭，但因为洛南到西安路途遥远，两个证人也没有时间，一审判决以证人未出庭而不予采信，不合情也不合理。樊改良主张的房屋涨价差价损失及因诉讼支出的交通费、住宿费等，一审判决也以无证据予以证明不予采信。涉案房屋每平米上涨2000多元是客观事实，一审判决不予支持不合理。因诉讼支出的费用一审判决不予支持不贴合实际。另外，樊改良给付惠亚芳、陈华的70万元购房款中，包括2018年4月1日支付的2万元定金，一审判决在事实认定部分已经确认，但在判决时遗漏，二审应判决惠亚芳、陈华返还。惠亚芳、陈华共同辩称，樊改良的上诉无事实及法律依据，应当全部予以驳回。一、各方在涉案房屋签订买卖合同时对尚未取得房产证这一事实均知情。在本案一审2019年8月22日庭审笔录第5页，樊改良的代理人称福邦公司承诺可以办理更名和过户，但福邦公司不能办理，福邦公司称涉案房屋房产证还没有办理下来，各方对涉案房屋没有房产证是知情的，原来可以由开发商办理更名，但现在不能办理更名，樊改良作为买受人，肯定对该情况进行核实，对暂时无法办理网签，没有见到房产证这些情况肯定是知情的，这一点在买卖合同第一条第1.3款第2行，房屋所有权证书编号为空可以得到印证。同时，由樊改良一审提交的买卖斡旋金协议可知福邦公司作为居间方，是樊改良一方找的，表明樊改良对福邦公司是信任的，而福邦公司称各方对涉案房屋没有产证这一情况是知情的。由此可知，陈华、惠亚芳在签订买卖合同时，已将房屋情况向福邦公司如实进行陈述；二、樊改良对这一情况确实知情。根据一审2019年8月22日庭审笔录第8页，福邦公司告知樊改良可以办理过户，所以才某某办理联名账户，因此樊改良即便认为其有损失，应当是福邦公司造成，应当向福邦公司主张权利。三、陈华、惠亚芳不存在违约行为，因此不存在违约金。法律上的产权清晰并非指有产权证，而是指没有法律纠纷。樊改良及福邦公司也无任何证据证明涉案房屋存在法律纠纷，对于交房的约定，陈华、惠亚芳也不存在违约行为。在福邦公司通知陈华、惠亚芳办理联名账户时，说好过户交款，交房后福邦公司告知无法过户，所以樊改良无法交款，陈华、惠亚芳因而无法交房；四、樊改良所述并无任何证据证明。董会玲述称，同意樊改良的上诉请求。福邦公司述称，福邦公司作为居间方是提供居间服务，积极促成买卖双方合同成立。买卖合同均是双方真实意思表示，居间方订立合同时已经告知房屋全部情况，双方对此表示认可。其公司并非合同主体，不应承担责任。惠亚芳、陈华共同上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、诉讼费用由樊改良、董会玲、福邦公司承担。事实和理由：一、惠亚芳、陈华一直在积极履行合同，不存在违约行为。在签订买卖合同后，惠亚芳、陈华向福邦公司提交了所需材料，一直在积极配合，也一直督促福邦公司尽快办理过户。因涉案房屋没能过户，惠亚芳、陈华也遭受了严重损失。二、涉案房屋不能过户的原因是多方面的，和惠亚芳、陈华无关。首先，福邦公司作为居间方，没有对买卖双方的情况进行审查和核实，没有明确告知可能的风险，还给买卖双方提供了不符合规定的交易方案，致使买卖双方都蒙受了较大的经济损失。这是造成涉案房屋不能过户的重要原因。其次，樊改良、董会玲均不具备购房资格，再次，政策原因是造成不能过户的原因之一。三、惠亚芳、陈华没有过错。首先，惠亚芳、陈华作为普通群众，对于房屋买卖和相关政策了解有限属于正常。其次，惠亚芳、陈华如实向福邦公司提供了涉案房屋的情况，按照福邦公司提供的方案进行交易，惠亚芳、陈华没有过错。再次，涉案房屋暂时无法过户这一情况系福邦公司在签订居间服务合同时应当预见到的，三方均知情。四、在购房合同履行过程中，福邦公司的过错导致买卖双方合同目的不能实现，福邦公司虽不是购房合同当事人，但其存在过错，应当承担责任。五、惠亚芳、陈华不存在违约行为，不应承担违约责任。六、樊改良如认为自己有损失，应向福邦公司主张赔偿。首先，樊改良的损失是福邦公司不专业或恶意操作造成的，和惠亚芳、陈华不存在因果关系。其次，樊改良、福邦公司对涉案房屋的情况是知情的。惠亚芳、陈华对樊改良的损失没有过错。再次，一审判决将简单问题复杂化，势必造成樊改良、惠亚芳、陈华和福邦公司之间循环追偿的局面，增加了当事人的诉累，也严重浪费了司法资源。樊改良辩称，惠亚芳、陈华存在过错，其明知房屋不能上市交易，但樊改良对该情况并不清楚。因房屋不能上市交易，导致合同目的不能实现，给樊改良造成直接经济损失，惠亚芳、陈华应当承担责任。董会玲述称，同意樊改良的答辩意见。福邦公司述称，无意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。陈华、惠亚芳与樊改良签订的《西安市存量房买卖合同》第一条1.3项中，写明了商品房买卖合同登记号和编号，而房屋所有权证编号为空白，没有填写；第三条3.1项关于甲、乙双方办理产权转移登记的约定全部划掉，没有具体时间。樊改良的委托人董会玲与福邦公司签订的《买卖斡旋金协议》第一条约定，买方对该房已做现场看房了解无任何异议。惠亚芳收取2万元定金后未存入联名账户。本院认为，陈华、惠亚芳与樊改良签订的《西安市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点之一是，樊改良在签订买卖合同时是否知晓涉案房屋没有取得房屋产权证，是以“更名”方式过户。樊改良与陈华、惠亚芳签订的《存量房买卖合同》中只填写了涉案房屋商品房买卖合同的备案登记号和编号，房屋所有权证编号为空白；关于产权转移登记的日期约定也为空白。而樊改良的委托人董会玲与福邦公司签订的《斡旋金协议》中也写明，买方已经实地看房并了解全部情况。而在签订《存量房买卖合同》后的履行过程中，樊改良与陈华、惠亚芳即未网签备案，也未签订资金监管协议，而是由樊改良直接支付给中介54193元过户费，并建立联名账户，由董会玲将68万元购房款存入联名账户。这一交易方式明显与西安市XX房交易流程相违背。综合上述表现，本院认为樊改良在签订《存量房买卖合同》时对涉案房屋没有取得房产证、以“更名”方式过户是知情的。陈华、惠亚芳和樊改良及福邦公司在签订《存量房买卖合同》时，明知涉案房屋不符合西安市XX房交易政策，仍然签订合同。现《存量房买卖合同》因无法继续履行而被解除，三方均存在过错。故一审判决惠亚芳、陈华支付违约金10.5万元不妥，本院酌情调整为5万元。樊改良委托董会玲向惠亚芳、陈华支付的2万元定金，因《存量房买卖合同》已经解除，惠亚芳、陈华应向樊改良返还。樊改良上诉主张贷款利息损失，但提交的证据不足以证明，故不予采信。樊改良上诉主张的房屋差价损失及交通费、住宿费、律师费等其他损失没有证据证明，不予采信。综上，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12569号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12569号民事判决第四项；三、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12569号民事判决第三项为：陈华、惠亚芳于本判决生效之日起二十日内向樊改良赔偿违约金5万元；四、陈华、惠亚芳于本判决生效之日起二十日内返还樊改良定金2万元；五、驳回樊改良要求陈华、惠亚芳赔偿贷款利息及其他损失、费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理6175元，樊改良已预交，由樊改良负担175元，陈华、惠亚芳负担6000元。二审案件受理费，樊改良预交的2640元，由樊改良负担；陈华、惠亚芳预交的2400元，由樊改良负担400元，陈华、惠亚芳负担2000元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年七月十七日 书 记 员  刘 燕 子 1