成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川0124民初1475号 原告：黄运彬，男，汉族，1973年3月15日出生，住四川省郫县 委托诉讼代理人：李勇，四川中虹律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：黄静，四川中虹律师事务所律师，一般代理。 被告：潘绍荣，男，汉族，1963年7月4日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：熊进，重庆开锦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王执缨，重庆开锦律师事务所律师，一代理。 第三人：李玉柱，男，汉族，1981年6月2日出生，住甘肃省靖远县。 委托诉讼代理人：熊进，重庆开锦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王执缨，重庆开锦律师事务所律师，一代理。 第三人：成都市万脉房产经纪有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇东大街。 法定代表人：王再军。 原告黄运彬与被告潘绍荣、第三人李玉柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理，并于2019年6月12日作出（2018）川0124民初593号民事判决书，被告潘绍荣对判决不服，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）川01民终17884号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭进行了审理，并根据当事人的申请追加第三人成都市万脉房产经纪有限公司（以下简称万脉房产）参加诉讼。原告黄运彬及其委托诉讼代理人李勇、黄静，被告潘绍荣、第三人李玉柱共同委托诉讼代理人熊进、王执缨到庭参加诉讼，第三人万脉房产经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。 原告黄运彬诉请：1、请求判令解除原告与被告之间关于就成都（郫县）蜀都万达广场Ｂ区3栋2单元1206房屋所形成的买卖关系；2、判令被告向原告返还双倍定金4万元；3、判令被告向原告赔偿房屋涨价损失40万元，承担中介费用7000元；4、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告明确第1项诉请为：1、请求判令解除原、被告之间关于成都蜀都万达广场Ｂ区3栋2单元1206号房屋签订的房屋买卖合同；第4项诉请变更为：本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原告与“万脉房产”中介公司签订了《房屋预订委托合同》，约定以总房款为470000元的价格与被告磋商，购买其取得的位于郫县蜀都万达Ｂ区，原告在签订合同后向中介公司支付了20000元的意向金，依照该合同约定意向金将由中介公司作为原告的购房定金支付给房屋出售人（被告）。在被告得知中介为其找到房屋买受人后，被告于2017年4月27日在重庆公证处办理了《委托书》公证，《委托书》中明确了委托李玉柱代理其办理将案涉房屋更名至黄运彬（即原告）名下。后李玉柱持公证文书代理被告在开发商处递交、签署了案涉房屋更名相关资料。原告此时才得知房屋系被告抵扣工程款项而得，但鉴于开发商亦同意为原告办理更名（现已由开发商在办理更名内部审核阶段），原告也只能等待。期间因受客观环境影响，房屋价格大幅攀升，被告意欲反悔而导致开发商将更名事宜搁置。原告认为，被告处置其抵债而取得的房屋是其真实意思表示，原告已依约履行了合同约定的前期义务，而被告却在近一年之时恶意违约，在开发商处为原告更名制造障碍。被告的行为使得原告失去了购买房屋的最佳时期，如今不仅是价格昂贵而且更是一房难求。被告不仅违背了诚实信用原则，还给原告带来了巨大的经济损失，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。被告应当承担原告已支付的中介费用及在此期间房屋上涨的差价。为维护自身合法权益，原告无奈诉至贵院，恳请法院支持原告的诉请。 被告潘绍荣辩称，1、潘绍荣没有与黄运彬签订过任何房屋买卖合同，也未形成过任何房屋买卖合同的合意，其要求潘绍荣解除双方买卖合同关系及要求潘绍荣承担违约责任没有事实及法律依据；2、《房屋预订委托合同》属于典型的居间合同，黄运彬与被告万脉公司之间成立居间委托关系，根据合同相对性，潘绍荣不应当据此承担房屋买卖合同义务；3、潘绍荣与被告万脉公司之间单独成立委托居间关系，该合同效力不及于黄运彬；4、黄运彬知道案涉房屋系工程抵款房，潘绍荣对案涉房屋不享有所有权，黄运彬最终应当与郫县万达公司签订正式的房屋买卖合同，双方自始至终不构成房屋买卖的合意；5、即使认为潘绍荣有权处分案涉房屋，黄运彬与被告潘绍荣的房屋买卖合同也尚处于合同磋商阶段，黄运彬亦不曾履行过任何合同义务，房屋买卖合同未成立，潘绍荣也不应当承担违约责任；6、即使认为房屋买卖合同已经成立，黄运彬从未向潘绍荣支付过任何购房款，潘绍荣撤回更名申请的行为也是在行使不安抗辩权，不应当承担违约责任；7、潘绍荣不曾收受过黄运彬任何定金，不应当向黄运彬双倍返还定金。 第三人李玉柱的陈述意见与被告潘绍荣的意见一致。 第三人成都市万脉房产经纪有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的《房屋预订委托合同》、收据、委托公证书、协议书、弃权声明书、预售合同备案信息表、房地产咨性估价报告、金牛万达公司和西南铝公司及郫县万达公司三方签订的协议书、西南铝公司与潘绍荣签订的协议书、委托书、弃权声明书等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘绍荣委托“万脉房产”公司出售其因工程抵款而取得的位于郫县蜀都万达Ｂ区住宅。2017年3月29日，原告黄运彬与“万脉房产”中介公司签订《房屋预订委托合同》，约定以总价款为470000元购买涉案房屋（该合同备注：更名过程中产生的税费由买家承担）。合同第五条第三款约定：一旦房屋出出售人认可本合同甲方约定的房屋购买条件，则甲方认可乙方将意向金作为甲方的购房定金代甲方支付给房屋出售人，因此产生的定金责任由甲方自行承担。原告在签订合同后于2017年3月29日向万脉房产支付2万元意向金。 2017年4月27日，潘绍荣出具公证委托书，委托李玉柱代理其办理位于郫县蜀都万达Ｂ区住宅房屋业主更名事宜，将合同中潘绍荣的名字更名到黄运彬（身份证号码：5101241973××××××××）名下。2017年5月3日，潘绍荣以个人名义向成都郫县万达广场投资有限公司作出弃权声明书，载明：本公司重庆潘绍荣自愿将已支付人民币471897元弃权给黄运彬（身份证号码：5101241973××××××××），作为购买郫县蜀都万达广场Ｂ区的房款…。 ２０１７年６月２日，原、被告共同向万达售楼处递交、签署了将涉案房屋更名至黄运彬名下的相关手续并且开发商亦审批同意为其涉案房屋办理更名手续。该销售房产更名审批表上显示，在2017年7月11日，财务部签署审批意见后继续报公司营销副总、财务副总及总经理逐级审批，总经理审批后未注明最终的审批时间。２０１７年１１月被告潘绍荣以原告没有筹措足够首付款为由向万达售楼部撤回更名申请。 另查明：1、2014年12月25日，成都金牛万达广场投资有限公司、重庆西南铝装饰工程有限公司、成都郫县万达广场投资有限公司签订三方协议书，该协议书约定将成都蜀都（郫县）万达广场B区3栋2单元1206号房屋抵偿重庆西南铝装饰工程有限公司的质保金，抵偿的购房总价为471897元，该清单上载明的上述房屋的购房人为潘绍荣。同时，重庆西南铝装饰工程有限公司于2014年12月25日出具委托书、弃权声明书，将公司通过债务抵偿方式取得的房屋转给潘绍荣。 2、诉讼中原告申请对涉案房屋于2017年3月29日和2017年11月31日的价值进行评估，博文房估字（2018）第31943号房地产咨询性估价报告载明：2017年3月29日估价结果为：房地产总价值为49.59万元。2017年11月31日的估价结果为：房地产总价值为86.52万元。原告支付鉴定费7000元。 3、本案原审证人李某在2018年3月16日的庭审中作出的证人证言在重审中本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方房屋买卖合同关系是否成立？2、被告是否违约、是否应当承担赔偿违约损失及双倍返还定金的责任？3、原、被告双方与第三人万脉房产之间形成何种法律关系？对于上述争议焦点，本院评议如下： 关于原、被告双方房屋买卖合同关系是否成立的问题。本院认为，原告黄运彬与被告潘绍荣经第三人万脉房产公司居间介绍，达成了购房合意。因案涉房屋系被告潘绍荣通过抵扣工程款而取得，该房屋的不动产登记备案登记人为潘绍荣，成都郫县万达广场投资有限公司同意配合办理主体更名手续。故本案的房屋买卖有别于传统的存量房屋买卖，该买卖采取的交易方式是出卖人配合买受人在房地产开发商处办理主体更名手续，由买受人与房地产开发商重新签订商品房买卖合同而完成交易。在本案中，被告潘绍荣于2017年4月27日出具公证书，委托第三人李玉柱以他的名义全权办理位于成都蜀都（郫县）万达广场Ｂ区3栋2单元1206室购房合同业主更名事宜，将合同中我的名字更名到黄运彬名下。2017年5月3日，潘绍荣向成都郫县万达广场投资有限公司出具弃权声明书，承诺自愿将已支付人民币471897.00元弃权给黄运彬，作为购买郫县蜀都万达广场Ｂ区的房款。2017年6月2日，潘绍荣和黄运彬共同向蜀都万达广场销售部提交销售房产更名审批表，该审批表上载明系工抵更名，万达财务部在2017年7月11日签署审批意见后继续走流程报审批。从上述证据可以看出，原、被告双方就通过更名的方式进行房屋买卖达成合意并履行了相关手续。同时，万脉房产工作人员李某也证实，双方约定交易方式为先支付定金，与万达签订购房合同时候给6成首付，余款办理按揭贷款。万脉房产将收到黄运彬的2万元诚意金通过潘绍荣的同意支付给了上一个买家。原、被告双方虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但双方通过提交更名手续的具体行为，履行了本次房屋买卖中出卖人的主要义务（即提交办理更名手续），应当视为原、被告双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。故对于被告主张黄运彬对案涉房屋不具有处分权，居间合同效力不达于对方，双方系就47万元价格就房屋的债权转让进行磋商，原告未支付房款，房屋买卖合同不成立等答辩意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 关于被告是否违约，是否应当承担赔偿违约损失及双倍返还定金的责任。本院认为，2017年6月2日，潘绍荣和黄运彬共同向蜀都万达广场销售部提交销售房产更名审批表时原、被告双方已构成事实上的房屋买卖关系。原告有理由相信可以通过更名的方式取得案涉房屋，原告一直在等待更名审批手续完成后再与开发商签订商品房买卖合同从而实现购房的目的。被告辩称由于双方对首付款支付未达成一致而放弃此次交易，并于2017年5月前就告知第三人万脉房产取消交易，该答辩意见与查明的提交更名审批表的时间不一致且与证人李某的证言不一致，本院不予采纳。对于被告辩称双方未形成房屋买卖合同关系，而形成的是债权转让关系，本院认为，被告通过以房抵债的方式取得案涉房屋所有权，该房屋已备案登记至被告名下，原、被告之间除达成购房合意外，无证据证明双就形成了债权转让关系，故对被告辩称意见本院不予采纳。从查明事实可以看出，原告于2017年12月知晓被告通知万达房产停止办理更名，证人李某也证实被告系2017年11月表示不愿意继续出售房屋。原、被告双方认可在2017年的7、8月份被告曾提出要求提前支付部分首付款，由于双方约定系原告与开发商签订购房合同时支付首付款，故原告没同意，后双方未就该事项进行进一步的商量。本院认为，如果被告因此取消交易，应当及时通知原告并退还原告支付的诚意金，而不是单方面通知万达房产公司停止更名。被告单方自行向开发撤销更名申请，导致合同无法继续履行，存在违约行为。而2017年成都市房屋价格呈现普通上涨的趋势，从价格鉴定结论可以看出，从2017年3月到11月案涉房屋价格差高达36.93万元，被告的违约行为事实上造成原告可得利益的损失或新的购房成本的增加，本院综合本案合同的履行情况、过错程度、对因房屋价值涨跌而产生损失的预见范围等因素酌情支持原告的合理损失，根据公平和诚实信用原则，酬情认定原告应赔偿给被告的经济损失为258510元。关于双倍返还定金的请求，从审理查明的事实来看，原告黄运彬与第三人万脉房产签订的《房屋预订委托合同》中约定第三人万脉房产在购房条件达成时，可以将黄运彬缴纳的意向金作为购房定金直接支付给出售人。在本案中，被告潘绍荣辩称未收取原告的任何购房款项，该辩称与证人李某的证言不一致，结合潘绍荣出具更名委托公证及提交更名申请等行为，本院对其辩称意见不予采纳。本院认为，第三人万脉房产将黄运彬缴纳的意向金经潘绍荣的同意作为退还前一位买家的定金，但鉴于原、被告之间未签订书面的购房合同，未就意向金就是购房定金进行约定，故不能认定为原告缴纳的款项受定金条款的约束，原告要求双倍返还定金无事实和法律依据，本院不给予支持，被告仅需返还原告缴纳的意向金2万元。关于原告诉请的鉴定费7000元，系原告为实现权利的必要开支，且与被告的违约行为相关，该笔费用应当由被告承担。 关于原、被告双方与第三人万脉房产间的法律关系，本院认为，第三人万脉房产作为房产中介公司，接受原、被告双方的委托提供房屋买卖交易的信息，提供订立合同的媒介服务，双方建立的是居间合同关系，第三人万脉房产并不是本案房屋买卖合同的相对方，不应当在本案中承担义务。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、判令解除原、被告之间达成的关于成都蜀都万达广场B区3栋2单元1206号的房屋买卖合同。 二、被告潘绍荣于本判决生效后十日内返还原告黄运彬购房意向金20000元并赔偿原告黄运彬经济损失258510元。 三、被告潘绍荣于本判决生效后十日内支付原告黄运彬鉴定费7000元。 四、驳回原告黄运彬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12970元，由原告黄运彬承担3891元，被告潘绍荣承担9079元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  易红英 人民陪审员  李德志 人民陪审员  刘孝平 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  王秋月