新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书     (2020)兵06民终203号   上诉人(原审原告)：乌鲁木齐华源物业服务有限公司五家渠分公司，住所地：五家渠市人民北路951号华源·贝鸟逸轩67栋2层商铺204。   负责人：刘新胜，分公司经理。   委托诉讼代理人：王爱凤，公司员工。   委托诉讼代理人:周丽，新疆函育律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：薛军，男，汉族，1969年1月6日出生，五家渠城市建设管理局质检员，住五家渠市。   委托诉讼代理人：成冬梅，女，汉族，1975年12月18日出生，新疆青格达华盛市政园林工程有限公司财务部长，住五家渠市，系薛军妻子。   委托诉讼代理人：李东晓，新疆塞北律师事务所律师。   上诉人乌鲁木齐华源物业服务有限公司五家渠分公司（以下简称华源物业公司）与上诉人薛军因物业服务合同纠纷一案，均不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人华源物业公司的委托诉讼代理人王爱凤、周丽，上诉人薛军的委托诉讼代理人成冬梅、李东晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   华源物业公司上诉请求：撤销(2019)兵0601民初2355号民事判决，改判支持华源物业公司的一审全部诉讼请求。事实及理由：一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。1、2013年8月26日，薛军入住小区。2014年1月，薛军向华源物业公司反映下水管道堵塞导致室内返水。华源物业公司当天派工作人员帮助打扫清理室内积水，并向新疆华源实业（集团）有限公司（以下简称华源实业集团）技术部门进行反映。因下水管道在保修期内，故华源实业集团承诺为薛军维修，但遭到拒绝。为此，薛军拖欠2014年至2018年期间的物业费。2、一审法院未查明本案薛军提出的下水道堵塞的原因，片面地认为是华源物业公司对下水管道未尽到管理义务造成。华源物业公司为小区正式提供服务至薛军反映下水道堵塞，仅隔几个月的时间，所以，下水管道的堵塞并不是华源物业公司长时间不定期管理造成的，不应承担本案的赔偿责任。   薛军辩称，华源物业公司的上诉请求不能成立。华源物业公司存在违法收费的情形。其获得收费批文是2014年4月1日起按批文收费，但其于2013年6月起就向小区业主进行了收费；华源物业公司对因水管冻坏造成薛军损失的事实认可，但未对损失进行赔偿也未就损坏进行维修，由于双方对维修方案不能达成一致而至今未进行维修；华源物业公司提供的物业服务合同明确约定要对公共设施进行维修，但出现状况后未维护，未尽责。且薛军并未拒交全部物业费，2018年向华源物业交费时产生纠纷而未交。   薛军上诉请求：撤销(2019)兵0601民初2355号民事判决，改判驳回华源物业公司的一审诉讼请求，由华源物业公司赔偿薛军经济损失2 280元。事实及理由：1、一审判决违反法定程序。薛军在一审法庭开庭前向审判人员递交了要求华源物业公司赔偿其违约造成的损失12 000元的反诉状，法官说在开庭时提交，而2019年10月23日开庭时却又不受理，要求薛军另行起诉施工方。一审法院的做法严重损害了薛军的诉讼权利。2、一审判决认定事实不清。尽管一审已查明华源物业公司在服务过程中存在瑕疵，但由于一审法院未受理薛军的反诉，致使薛军无法对造成的损失申请鉴定，也不能固定损失的金额。   华源物业公司辩称，造成薛军房屋损失的并非华源物业公司的原因，是由于冰冻造成下水管道堵塞导致室内返水，这属于设计问题，故薛军所述损失应当向华源实业集团主张。请求二审法院驳回薛军的上诉请求。   华源物业公司向一审法院起诉请求： 1.判令薛军立即支付截止2018年12月31日的物业费9 719.6元（124.61m²×1.3元/m²×12个月×5年，物业费从2014年1月1日计算至2018年12月31日）；2.判令薛军支付滞纳金28 383.18元（2014年9 937.32元、2015年7 808.73元、2016年5 674.3元、2017年3 545.71元、2018年1 417.12元）；3.由薛军承担本案的诉讼费用。   一审法院认定事实：华源实业集团在五家渠市开发的“五家渠华源·贝鸟逸轩”小区完工后，小区业主陆续入住。2013年6月22日，华源物业公司与华源实业集团签订了《前期物业服务合同》，约定由华源物业公司为华源·贝鸟逸轩小区提供物业服务，服务范围包括：物业公共部位的维修、养护和管理；物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化的养护和管理、冬季道路的积雪清除；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等内容。合同还约定，物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的四级物业服务质量标准，高层住宅收费为1.5元/㎡/月......。该合同自2013年7月1日至2018年6月30日止。 2014年3月19日，华源物业公司向五家渠市发改委、五家渠市房产局提出申请，请求按照一级物业服务质量提供服务和收费，收费标准为高层住宅1.3元/㎡/月......。五家渠市发改委、五家渠市房产局经审查，批准了华源物业公司的申请，从2014年4月1日起执行。薛军购买了该小区高层住宅，房屋建筑面积为124.61平方米。2013年8月26日，薛军办理了入住手续，并与华源物业公司签订一份《物业服务协议》，该协议的物业服务内容与《前期物业服务合同》基本一致，明确约定了物业公司提供物业共用设施设备及其运行的维护和管理服务，其中公共设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、供热线路等。华源物业公司自进驻华源·贝鸟逸轩小区后，为小区提供了物业服务，安排人员进行卫生清扫、草坪绿化、小区巡逻等工作。2014年1月、3月，薛军所在房屋旁的共用落水管结冰、导致下水堵塞。薛军房屋位于一楼，污水分别从卫生间、厨房地漏上翻，浸泡了屋内设施。双方多次协商赔偿事宜未果。薛军拒绝缴纳物业费，引发本讼。   一审法院认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、《前期物业管理综合服务等级申请表》、交房证明、情况说明、照片以及庭审笔录。   一审法院认为，物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序（安全、交通、消防等）服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按约定或规定向业主（使用人）收取的费用。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由市价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。华源物业公司给小区业主提供了一定的物业服务，业主接受了物业公司的服务，物业公司应当收取相应的物业服务费。本案中，双方签订的《物业服务协议》中明确约定了物业服务的范围包括落水管的维护和管理。鉴于本地区气候环境的特殊性，在冬季，华源物业公司理应按约管理和维护好下水设施，避免带来不必要的财产损失。2014年1月、3月，薛军所在的楼房的共用落水井被冻，导致薛军家两次流入污水。华源物业公司在提供物业管理上存在一定瑕疵，酌定当年薛军应缴纳的物业费数额为1 360元（124.61㎡×1.3/㎡/月×12个月×70%），2015年、2016年、2017年、2018年四年，华源物业公司提供了适当的物业服务，薛军应当按期缴纳相应物业费。以上，薛军应缴纳2014年-2018年的物业费数额为9 135元（1 360元+124.61㎡×1.3/㎡/月×12个月×4年），对华源物业公司主张超出部分，不予支持。因华源物业公司在提供物业服务中确有服务不到位的情形，对其主张的滞纳金，不予支持。华源物业公司提供的物业服务不到位，已酌情减免相应物业费，对薛军以此辩称可以拒交物业费的辩解理由，不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条之规定判决：一、薛军于本判决生效后五日内支付华源物业公司物业费9135元；二、驳回华源物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费376元（已减半收取）、邮寄送达费60元，合计436元（已预交），由华源物业公司负担332元，由薛军负担104元。   二审期间，上诉人华源物业公司提交了其他业主的《新建住宅质量保证书》，欲证明造成薛军财产损害的水管发生事故时在华源实业集团的保修期内，维修责任应由华源实业集团承担。上诉人薛军对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本案对华源物业公司提交的证据的真实性予以确认，对其与本案的关联性不予认定。   上诉人薛军未提交新证据。   除一审法院查明的事实外，本院另查明：2014年1月，因下水堵塞浸泡薛军屋内设施后，华源物业公司联系华源实业集团对浸泡的损害部位进行了维修；2014年3月再次发生损害后，华源实业集团与薛军之间就维修方案未能达成一致，至今未进行维修；一审期间，薛军提交了房屋损坏的照片、委托他人对损坏部分进行维修所需花费制作的明细表，明细表反映的维修费用为12 040元。   本院认为，物业服务合同为持续性的实践性合同，接受服务的业主对物业服务企业提供的服务支付对价，才符合民事活动应当遵循的公平和等价有偿原则。本案中，华源物业公司作为华源·贝鸟逸轩小区提供物业管理服务的物业公司，应按照合同约定履行其物业服务义务；薛军作为华源·贝鸟逸轩小区的业主，享受了华源物业公司提供的物业管理服务，即有义务按时足额交纳物业服务费。2013年7月1日，华源物业公司根据与华源实业集团签订的《前期物业服务合同》，成为华源·贝鸟逸轩小区的物业服务企业，并开始为华源·贝鸟逸轩小区业主提供物业服务。虽然，华源物业公司获取收费标准的文件指明从2014年4月1日起执行，但此时间之前所付的服务，亦有收取物业服务费的权利，且已交纳物业服务费的业主并未在交费时提出异议。故对薛军称华源物业公司存在违法收费的意见，本院不予采信。一审法院结合2014年度华源物业公司提供服务期间，因下水管道堵塞造成薛军家室内返水后的处理情况，适当减少华源物业公司2014年度提供物业服务时的物业服务收费金额，符合本案实际。对上诉人华源物业公司以造成损害的责任应由华源实业集团负担而要求全额支付物业费的主张，本院不予支持。对薛军以2014年度华源物业公司服务不到位，而拒交包括2014年在内的其他年度物业服务费的做法，本院不予支持。鉴于华源物业公司至今未能与华源实业集团协调处理业主薛军屋内2014年造成的损害，对其要求薛军交纳滞纳金的请求，本院不予支持。   作为民事纠纷的另一方，被告有权以原告为被告提起反诉。反诉，是指在本诉的诉讼程序中，本诉的被告以本诉的原告为被告，提起的与本诉相关的诉。反诉应与本诉的诉讼标的、诉讼请求或者案件方面存在法律上的牵连关系。本案中，上诉人华源物业公司提供物业服务，因上诉人薛军欠付物业服务费，而提起物业服务合同纠纷；薛军拒交物业费，其要求对物业费进行折抵的，是其因财产受到损害而要求赔偿损失的纠纷。两个纠纷不具有法律上的牵连关系；物业费的金额根据物业服务合同可准确计算，而损害赔偿的金额双方尚存在争议；损害赔偿的责任主体还可能涉及案外人华源实业集团；因此，一审法院未受理薛军的反诉，符合法律规定。薛军以自己委托他人核算的维修费要求折抵欠付的物业费的主张，本院不予支持。   综上所述，上诉人华源物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人薛军的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   乌鲁木齐华源物业服务有限公司五家渠分公司交纳二审案件受理费524元，邮寄送达费60元，合计584元，由上诉人乌鲁木齐华源物业服务有限公司五家渠分公司负担；薛军预交二审案件受理费50元，邮寄送达费30元，合计80元，由上诉人薛军负担。   本判决为终审判决。         审判长  李霞   审判员  赵群   审判员  慕新伟       二○二○年七月十日     书记员  杨颜惠