湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6667号上诉人（原审被告）:张红霞，女，1985年3月12日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：朱庆，男，1983年8月23日出生，汉族，住长沙市天心区，系张红霞之夫。被上诉人（原审原告）：益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区暮云街道芙蓉南路1129号（幸福庄园会所二楼）。法定代表人：倪阳宇。委托诉讼代理人：任建辉，湖南南燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灿，湖南南燕律师事务所实习律师。上诉人张红霞与被上诉人益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司（以下简称益阳福中福公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。张红霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决被上诉人违约，应当减半收取物业费，驳回其违约金主张，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人未能按照物业服务合同约定提供物业服务，在房屋及公共建筑维修、设备保养、门禁系统、治安保卫、清洁卫生以及园林绿化等方面均存在诸多问题，存在严重违约；2、被上诉人严重违反《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》，且拒绝整改；3、上诉人依据合同履行抗辩权有权拒绝交纳物业费用或按物业服务合同实际履行程度要求被上诉人减免收取物业费用；4、一审判决严重违背事实和法律依据，物业管理费应当结合被上诉人的违约情况给予减免，同时由于被上诉人违约在先，其主张违约金的诉求应当依法不予支持。益阳福中福公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当依法予以维持。被上诉人提供了优质的物业服务，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付物业管理费及逾期违约金。益阳福中福公司向一审法院起诉请求：一、张红霞支付物业管理费12060元，违约金3618元（多余部分的违约金益阳福中福公司自愿放弃），总计15678元；二、张红霞承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：张红霞系长沙市天心区暮云镇芙蓉南路幸福庄园福园2栋902号房业主，购房合同载明该房屋建筑面积125.71平方米。2013年9月30日，案外人湖南旺福投资有限公司将该房屋交付给张红霞。同日，益阳福中福公司（甲方）与张红霞（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），对双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。其中第一条甲方的主要权利义务包括对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，乙方的权利义务包括监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见与建议，依据本协议向甲方交纳相关费用等。第二条、第三条对甲方提供的物业服务内容和质量予以明确。第四条约定住宅按建筑面积每月每平方米高层1.6元的标准计算，交楼时预收半年的管理费，自第七个月起，每季度的管理费合缴一次，管理费缴交止期限为该季度第一月的15日前。第九条主要约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。因张红霞未按时足额交纳物业费，益阳福中福公司2019年5月31日向张红霞发出《律师函》进行催款。截至2018年12月31日，张红霞共欠物业管理费12060元。双方就物业服务费交纳事宜不能协商一致，益阳福中福公司遂诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张红霞与益阳福中福公司签订物业协议，系双方真实意思表示，一审法院确认合法有效。益阳福中福公司向小区业主提供物业服务，小区业主应按约履行交费义务。张红霞未按约交纳物业费，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。故益阳福中福公司要求张红霞支付自2014年1月1日至2018年12月31日止欠缴的60个月物业管理费12060元，一审法院予以支持。依据物业协议约定，应按日千分之一的标准计算违约金，益阳福中福公司自愿调整为按欠款金额30%的标准计算，因该违约金过分高于实际损失，一审法院酌情调整为按应付款项5%的标准计算，即张红霞应向益阳福中福公司支付违约金603元（物业服务费12060元×5%）。张红霞辩称益阳福中福公司的物业服务存在违约行为，物业服务不到位，要求驳回益阳福中福公司关于违约金的诉求，因证据不足以证明益阳福中福公司物业服务长期有瑕疵，且业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式主张权利，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式，故对张红霞以物业服务不到位、拒绝整改为由拒交物业费的答辩意见，一审法院不予采纳。据此判决：一、限张红霞在该判决生效之日起十日内支付益阳福中福公司物业服务费12060元；二、限张红霞在该判决生效之日起十日内支付益阳福中福公司违约金603元；三、驳回益阳福中福公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。益阳福中福公司提交的幸福庄园小区2016-2019年物业服务收支公示表，拟证明物业收支情况每年予以公示，真实、合法，与案件事实相关，本院予以采信。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，益阳福中福公司与张红霞签订的《前期物业管理服务协议》系当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。益阳福中福公司向张红霞提供物业服务后，张红霞依约应当支付物业服务费。现经书面催告后，张红霞仍未支付物业服务费，构成违约。一审法院据此判令张红霞向益阳福中福公司支付物业服务费12060元、违约金603元，符合法律规定，本院予以确认。张红霞上诉称益阳福中福公司的物业服务存在严重瑕疵，物业费应当减半收取，但现有证据不足以证明益阳福中福公司存在违反《前期物业管理服务协议》的行为。且若张红霞认为益阳福中福公司提供的物业服务不符合合同约定，可以要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但没有理由拒绝缴纳物业费。综上所述，张红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由张红霞负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年七月二十三日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。