福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民再14号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭秀环，女，1975年3月9日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：叶波，上海市白玉兰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄双华，男，1990年10月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：林团容，女，1969年9月10日出生，住福建省宁德市蕉城区，系黄双华母亲。 委托诉讼代理人：陈言辉，福建惠尔律师事务所律师。 原审第三人：宁德市乐成置业有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路44号一层。 法定代表人：林雅春，该公司执行董事。 诉讼代理人：林浩，男，汉族，1982年9月28日出生，住宁德市蕉城区，系公司业务经理。 再审申请人郭秀环因与被申请人黄双华、原审第三人宁德市乐成置业有限公司（以下简称乐成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019)闽09民终304号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年4月13日作出（2020)闽民申262号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭秀环的委托代理人叶波，被申请人黄双华及其委托代理人陈言辉、林团容、原审第三人乐成置业公司的委托代理人林浩到庭参加诉讼。现已审理终结。 郭秀环申请再审称，请求依法撤销原二审判决，改判被申请人向申请人支付另一倍定金50000元。事实与理由如下： 1.有新的证据足以推翻原判决。被申请人代理人原二审期间提交的三份代理词及原二审询问笔录，可以证实各方对涉案合同约定的定金条款理解没有异议，即定金系双方买卖合同的担保，定金罚则适用的是合同根本违约的情形；申请人提交的两份EMS快递面单、两张快递单号查询网络截图、解除合同通知短信可以证实被申请人确有收到两份《通知函》的事实，以及被申请人收到《通知函》和解除合同通知的确切时间。2.原二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。3.原二审判决适用法律错误，主要有：对定金条款的适用法律错误；对当事人自认的适用法律错误；对虚假陈述的适用法律错误；对两份《通知函》及解除通知送达时间的适用法律错误；对被申请人不履行合同的行为适用法律错误；4.原二审判决超出诉讼请求。原告诉请判令被告双倍返还定金，而二审判决依据迟延履行金判决，系属判非所诉。综上，原二审判决认定事实和适用法律均有错误，请求再审纠正。 黄双华辩称，原判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求予以维持。一、黄双华未违约，造成本次房屋买卖不能交易的责任在于乐成置业公司与郭秀环方。第一，黄双华卖房的原因决定了黄双华是诚意履约方，因为黄双华是困难家庭，家里有4个低保户，他出售房屋，是为了变现。所以说，他是诚意的履约方。第二，黄双华在房屋交易过程中并没有违约。之所以第三次未与郭秀环去办理银行贷款，是因为中介方与郭秀环方违约，忽然要求黄双华支付银行高额的违约金和利息而造成的。第三，第三次签订的补充协议，并不是黄双华本人签署该协议，未经黄双华追认所以协议无效。第四，补充协议也并未约定黄双华与郭秀环何时去办理贷款，中介方在发函中通知三日去办理，应当视为当事人一方就合同内容变更发出的单方面意思表示，在对方当事人未明确认定时，不认定合同变更的法律效果。二、合同履行过程中介方存在严重过错，导致合同无法完成交易，中介方应承担赔偿责任。三、该房屋买卖仅存在逾期交易问题而不存在黄双华违约的情形，准确的说是中介方重新要价，导致了合同逾期履行双方未协商一致的情况下，郭秀环无权强行要求黄双华履行合同附属义务。所以郭秀环单方解约是系违约行为。四、买卖合同的约定对双方不同的违约情形、违约责任都进行了明确的约定，逾期违约适用于第三章第二十条，而定金约定适用于第六章定金罚则。因此本案中介方增加要价约定，造成逾期不存在黄双华违约情形。退而言之，本合同的逾期也属于逾期责任，而不适用于定金罚则。综上，请求驳回申请人的再审请求，维持原判。 原审第三人乐成置业公司述称，请求维持一审判决。 郭秀环向一审法院提出诉讼请求：判令被告向原告双倍返还定金50000元（双倍返还定金50000元为100000元，其中由第三人代收的50000元已返还原告）。 一审法院认定事实：1.2018年6月9日，原、被告通过第三人居间介绍，签订《房产买卖合同》，约定被告将自己名下坐落于宁德市蕉城区房产转让给原告，总价款1000000元。2.《房产买卖合同》第十一条交易方式、房屋权属转移过户约定，以个人住房商业贷款方式交易。如原告需办理银行按揭贷款，原、被告双方同意自被告不动产权证出证后7个工作日内，双方共同到商业银行办理原告贷款申请手续；第十二条定金约定，签订合同时，原、被告双方约定原告支付定金50000元，此笔定金暂由第三人保管，待被告不动产权证出证后，双方前往不动产中心查完不动产权状态正常情况下，由第三人划转给被告30000元作该房屋解压款部分款项，预留20000元由第三人代为监管作为房屋各项保证金；第二十、二十一条约定，原、被告及第三人签订合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，除另有书面约定外，到期不履行义务的属不按时履约行为。自不按时履约行为发生之日起不按时履约方按成交价款每日万分之三向守约方支付不按时履约金。自不按时履约行为发生之日起超过10日，第三人即向不按时履约方发出挂号信促其履约，发信即日起超过15日仍未履约的属于违法行为，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。3.2018年6月20日，案涉房屋不动产权证办出。2018年8月20日及8月24日，第三人两次向被告发出《通知函》，通知被告于三日内配合原告办理贷款申请手续，否则视为不继续履行合同。2018年9月5日，原告向被告及第三人发出解除《房产买卖合同》通知，通知于2018年9月5日解除《房产买卖合同》。在庭审过程中，被告及第三人对解除《房产买卖合同》表示认可。 一审法院判决：被告黄双华应于本判决生效之日起十日内支付原告郭秀环另一倍定金50000元。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告黄双华负担。 黄双华不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭秀环的诉讼请求。一、二审案件受理费由郭秀环负担。 二审法院认定事实：除了乐成置业公司两次向黄双华发出《通知函》和2018年9月5日向黄双华发出解除《房产买卖合同》通知的事实，上诉人黄双华有异议外，其余事实有相关证据予以佐证，且各方均无异议，予以确认。 二审法院认为，首先，本案双方签订的《补充协议》约定，“合同签订当天开始若乙方此次建行贷款金额低于60万元或15个工作日内未完成审批，则甲、乙、丙三方解除房产买卖合同……”可见在《补充协议》签订后，黄双华仍应积极配合郭秀环申请建行贷款。乐成置业公司分别于2018年8月20日及8月24日向黄双华居住的宁德市蕉城区邮寄了要求配合办理按揭贷款申请手续的《通知书》，并于当日送达该处所。依据本案《房产买卖合同》第二十五条约定，“甲、乙、丙三方就本协议给对方的任何通知，均按本协议所记载的住所、联系人等、以书面（包括但不限于电报、信函、邮件、电子信息等书面文件）送达对方。……若为邮政信函（含邮政特快专递），于付邮之日起五日视为已送达对方”。因此，乐成置业公司向黄双华邮寄的《通知书》，即使黄双华认为并非本人签收，本人不知情，亦视为分别于2018年8月25日、2018年8月29日送达。黄双华认为其未收到《通知书》而主张不存在违约的理由，依据不足。因《通知书》中已要求黄双华于收到通知书之日起三日内配合办理贷款申请手续，而黄双华未能提供证据证明其在乐成置业公司催告后有积极履行配合义务的行为，应认定黄双华存在违约。其次，《房产买卖合同》第三章违约责任第十六条约定，“甲方保证上述房产产权清楚，若合同期内发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，由此而造成乙方的经济损失由甲方负责赔偿，赔偿金额依据本协议第三十三条执行。”第二十条约定，“甲、乙、丙三方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务；除另有书面约定外，到期不履行义务的属不按时履约行为。自不按时履约行为发生之日起不按时履约方按成交价款每日万分之三向守约方支付不按时履约金。”第六章附则第三十三条补充条款第1点约定，“甲、乙双方同意在甲方未收到全部售房款期间一切权属材料由丙方监管，甲方承诺：上述房产已征得产权人同意，并代表产权人真实意愿签订本合同。同时本人保证除上述人员外，无其他共有权人，及不得对本合同提出任何异议。因有其他共有权人主张权利或产权人提出异议造成本合同无效或撤销，乙方有权直接撤销本合同。甲方应返还乙方定金人民币五万元整，并赔偿定金数额三倍作为违约金，如乙方违约，甲方有权不归还定金。……”结合上述条款的内容及上下文之间的联系，应认定各方针对不同的违约情形约定了不同的违约责任。在第三章违约责任中，针对一般的逾期履行合同义务的违约行为，约定适用迟延履行金的违约责任。针对隐瞒产权、债务纠纷造成合同无效或撤销的情形，另行依照第六章附则中的约定适用定金罚则，而不适用第三章违约责任中关于逾期违约金的约定。本案黄双华的违约行为属于迟延履行，应当适用《房产买卖合同》第二十条的约定，承担赔偿迟延履行金的违约责任。郭秀环主张本案违约行为适用定金罚则要求黄双华赔偿一倍定金损失，与合同约定不符。乐成置业公司分别于2018年8月20日及8月24日发出催促黄双华履行义务的《通知书》，最后一次催告视为于8月29日送达，逾期履行违约金自9月2日起计算。郭秀环于2018年9月5日向黄双华发出解除《房产买卖合同》通知，视为于2018年9月10日送达，《房产买卖合同》于2018年9月10日解除。迟延履行的违约金共计2700元（1000000元×0.03％×9日）。因此，黄双华应支付2700元的违约金。 二审法院判决：一、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4805号民事判决第一项为“黄双华应于本判决生效之日起十日内支付郭秀环2700元”；二、驳回被上诉人郭秀环的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由上诉人黄双华负担25元，被上诉人郭秀环负担500元。二审案件受理费1050元，由上诉人黄双华负担50元，被上诉人郭秀环负担1000元。 再审期间，再审申请人郭秀环提供新的证据如下：1.两份ems快递面单，证明申请人已经向被申请人寄出了两份《通知函》；2.两份快递信息查询截图，证明被申请人已经签收了两份《通知函》；3.解除合同通知短信，证明申请人以短信形式通知被申请人合同解除。 被申请人质证认为，1.对证据一两份快递单没有异议；2.对证据二的真实性没有异议，但是关联性有问题，快递签收人是黄双新，他是××患者的，黄双华本人并没有签收到；3.证据三的短信是有发，但是对证明内容有异议，里面内容：“对方违约”是不认可的，通过短信内容可以清楚确定郭秀环方是知道我方为什么没有去配合办理贷款，原因是中介方突然要求我方支付银行违约金和利息，不能视为我方违约。 第三人对再审申请人提供的证据没有异议。 本院经审查认为，各方对证据一均无异议，予以采纳，证明申请人已经向被申请人邮寄两份《通知函》；证据二的真实性、关联性各方没有异议，可予采纳。虽然签收人为黄双新，但系按照合同约定的住所地发送通知函，可以证明被申请人已收到《通知函》；证据三的真实性、合法性各方均无异议，可予以采纳。证明再审申请人已通过短信通知被申请人解除合同。 双方当事人对原二审认定的事实无异议，本院予以确认。 根据当事人的诉辩意见，本案再审争议焦点是：被申请人黄双华应否向再审申请人郭秀环赔偿一倍定金的违约责任。对此，予以查明、分析并认定如下： 本院再审认为，1.案涉房产买卖合同第十二条约定了定金条款，内容包括定金金额、保管人、支付和转化的条件等，双方当事人对定金性质未作特别约定，应认定为违约定金。案涉房产买卖合同第二十条、第二十一条分别约定了合同方一般迟延履行和严重迟延履行时的违约责任，并于合同第二十一条约定了合同解除条件。案涉房产买卖合同第十六条、第三十三条第1点的约定，主要针对涉案房屋的权利瑕疵设定的违约责任，且约定的“赔偿定金数额三倍（含定金）作为违约金”，虽以定金金额为计算标准，但实际上仍是就违约金的约定，而非适用定金罚则。因此，案涉房产买卖合同并未对定金罚则与迟延履行违约金适用情形进行区分，迟延履行并非仅适用逾期违约金。2.案涉房产买卖合同中约定的定金和违约金都具有担保合同履行的作用和作为违约责任形式的作用。在当事人一方违约时，另一方当事人可根据定金罚则或违约金获得补偿，或惩罚违约方。定金与违约金竞合，守约方可择一适用。定金罚则属依法适用，除非当事人明确约定特定情形下排除定金罚则的适用，且该排除约定未违反法律法规的强制性规定。本案中，案涉房产买卖合同第二十条、第二十一条中约定的迟延履行的违约责任条款中，并未就定金罚则的适用作出排除性约定，故在被申请人违约情况下，再审申请人作为守约方可选择适用定金罚则。综上，再审申请人郭秀环主张被申请人黄双华双倍返还定金，依法有据，应于支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭秀环与黄双华签订的《房产买卖合同》，系双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。郭秀环依约支付了定金50000元，履行了合同约定的义务，但黄双华却未配合郭秀环办理案涉房屋贷款申请手续，导致郭秀环购买房屋的合同目的无法实现，应承担违约责任。郭秀环请求黄双华支付另一倍定金50000元，应予支持。原二审认定事实和适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019)闽09民终304号民事判决； 二、维持宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4805号民事判决。 一审案件受理费1050元，减半收取525元，二审案件受理费1050元，均由黄双华负担。 本判决为终审判决。 审判长  钟相坤 审判员  田小成 审判员  崔龙生 二〇二〇年七月十五日 书记员  林 燕 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二、《中华人民共和国担保法》 第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： … （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； … 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。