四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2974号 上诉人（原审被告）：任泽娟，女，1964年9月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：赵晓莉，女，1971年5月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李云秋，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。 上诉人任泽娟因与被上诉人赵晓莉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任泽娟上诉请求：一、请求撤销（2019）川0105民初14863号民事判决第一、二项，驳回赵晓莉解除合同和返还房屋的诉讼请求；二、请求撤销（2019）川0105民初14863号民事判决第三项中关于利息的判决，改判支付利息74352.48元（且仅在合同期限内承担）；三、请求撤销（2019）川0105民初14863号民事判决第四项；四、本案诉讼费由赵晓莉承担。事实和理由：一、案涉租赁合同既未达到约定解除条件，也不符合法定解除条件。一审判决解除案涉合同及补充协议属认定事实和适用法律错误。根据《补充协议》，自2019年4月12日起任泽娟每半年支付一次租金，且房租可以不超过3个月支付。故任泽娟在2020年1月12日之前支付房租都是符合合同约定的，赵晓莉在这之前单方面要求解除合同是不符合合同约定的，其无权单方面要求解除合同。二、任泽娟与赵晓莉之所以约定未付房租按照2%计算利息，系因赵晓莉承诺按照合同约定一直将房屋租给任泽娟长达15年。一审法院一方面判决解除合同，另外一方面判决支付利息，与约定不符，也与事实不符。另外，在合同不解除的情况下，一审法院所判决的利息亦超过了约定的利息，开庭的时候任泽娟说要以实际核算为准。截止2018年6月29日任泽娟已经把房租支付到了2018年10月25日。剩余的唯一应该计算利息的租金实际是从2018年10月25日至2019年4月的租金人民币306443.88元。因为租金已经支付到了2018年10月25日，所以对应的利息最早从2018年10月25日起算，算到2019年10月29日。利息为74352.48元。自2019年4月12日起，房租上浮5%，同时每半年支付一次，则在2019年10月12日之前不应当计算利息。到2019年10月29日，计算利息的期限也仅仅为17天。所有的应付利息仅为74352.48＋3873.20=78225.68元，且仅仅承担合同期限内的利息，解除合同后不应该按照2%承担利息。而非一审人民法院所计算的147332.87元。 赵晓莉辩称，一、任泽娟应当于2019年4月12日支付下半年租金，以及2019年5月内支付拖欠租金306443.88元，但从2018年9月16日直至现在任泽娟仍未支付赵晓莉任何租金，根据合同约定，赵晓莉有权解除《房屋租赁合同》。一、根据《房屋租赁合同》第三条租金支付方式：“签订合同后整年支付，以后提前壹个月支付”，该条款应当理解为签订合同后即支付1年租金，以后每一年租金为合同到期前1个月内支付，任泽娟签订合同最初是按此履行，任泽娟当庭认可的余额对账单也确认双方是按此方式履行，且在任泽娟未按期支付租金时也是按合同签订时间4月12日计算支付租金利息。后双方于2019年3月21日签订的《补充协议》第1点约定“至2019年起租金不再提前一个月支付，按当初实际承租月份4月12日”，第3点约定“乙方至2019年4月起不在整年支付，即每半年支付一次，（乙方根据情况也可整年支付）”以上两条条款是对《房屋租赁合网》第三条租金支付方式的变更，即2019年4月12日支付下半年租金，2019年4月12日是支付时间，下半年是支付期间，《补充协议》条款应结合《房屋租赁合同》第三条租金支付方式来理解，任泽娟认为“每半年支付一次，应理解为在半年内任意时间支付都可以，是故意割裂合同条款。二、从租赁市场交易习惯来看，租金支付应当是有一个固定时间，且一般是先缴纳租金才能租赁房屋，任泽娟对合同条款的解读完全不符合交易规则。另外，任泽娟当庭对租金及利息均没有异议，其实际上对租金支付时间显然非常明确。三、赵晓莉提供的证据《说明》中，任泽娟承诺于2019年5月内支付拖欠的租金306443.88元及下半年租金，任泽娟当庭辩解此《说明》签订时间与《补充协议》签订时间一致，不能确定先后，但是需要说明的是《补充协议》中并没有对拖欠的租金306443.88元进行约定，其仍应当在5月内支付，因此，仅以拖欠的租金306443.88元，任泽娟仍然已经违反合同约定，达到《房屋租赁合同》解除条件。三、房屋租赁合同解除后对于合同已经履行的租赁期间的部分，任泽娟应当按合同约定支付房租及利息。四、针对任泽娟主张306443.88元租金的利息起算时间应从2018年10月25日算，赵晓莉认为306443.88元租金应当是在2018年3月12日支付，任泽娟没有在此时间内支付此租金应从欠付之日起计算利息。五、针对任泽娟认为2019年10月12日之前不应计算利息，任泽娟认为其房屋2019年半年的房租支付时间是2019年4月12日，那么在任泽娟没有按时支付租金起应按照合同约定支付利息，一审法院对本案租金及利息的计算是完全正确的，请求驳回任泽娟的全部上诉请求。 赵晓莉向一审法院起诉请求：1．解除赵晓莉与任泽娟签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求任泽娟立即搬离租赁房屋；2．任泽娟支付拖欠赵晓莉的租金652943.88元、利息135094.12元，并从起诉时起按月息2%计算租金的资金占用利息直至租金实际付清时止；3．任泽娟向支付赵晓莉从起诉时至2019年10月31日的房屋租金37972.6元、利息5027.5元（租金及利息暂计算至2019年10月31日，实际支付至任泽娟实际搬离租赁房屋时止），共计43000.1元；4．本案诉讼费由任泽娟承担。 一审认定事实：1.2016年4月13日，赵晓莉（甲方）、任泽娟（乙方）与成都五乐四方茶府有限责任公司（丙方）签订《房屋租赁三方协议》约定，丙方承租甲方位于成都市的房屋，丙方已经向甲方支付租金至2016年10月26日，现因丙方自身经营原因向甲方退租，乙方自愿承接丙方退租的房屋。从2016年4月15日起房屋由乙方租用，具体租赁合同由甲、乙双方另行签订；同意乙方将2016年4月15日至2016年10月26日期间的房租支付给丙方，金额为310000元，甲方不再向乙方收取在此期间的房屋租金。 2.2016年4月12日，赵晓莉（甲方）与任泽娟（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于成都市，面积共计约1104.87平方米的房屋租赁给乙方作为经营办公场地，租赁期限15年，自2016年4月12日至2031年4月11日止，年租金660000元，签订合同后整年支付，以后提前一个月支付。租赁期间的物业管理费、水、电、气及有线电视收费等相关费用由乙方自行负责缴纳。合同签订时乙方向甲方支付租房保证金50000元，合同期满后或双方协商同意终止租赁关系时，甲方全额退还乙方。租赁期间，未经甲方允许，乙方不得将房屋转租给第三方使用。房屋租赁前三年，按计定金额支付甲方租赁费用，以后每三年租赁费用可按基数增浮3%-5%（按当时周边地区房价租赁行情的增减，双方友好协商做相应调整）。乙方不得擅自拆除或改造房屋，如要修缮房屋必须征得甲方同意，按期按规定缴纳房租及相关费用，租赁期间，如乙方因特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知甲方解除合同，并付给甲方违约金，以剩余租赁期内应交租金及费用总额的5%计算。乙方拖欠、拒付房屋租金，不按时缴纳电费达30天的，甲方有权单方面终止合同并没收乙方交纳的租房保证金不予退还。同日，赵晓莉与任泽娟签订《补充协议》约定，赵晓莉出具正规发票给任泽娟，任泽娟承担开票税金费用。合同签订后，任泽娟于2016年4月20日按照合同约定向赵晓莉支付了第一年租金及保证金共计400000元。 2.2017年6月6日，赵晓莉与任泽娟签订《茶楼租约》载明，茶楼剩房租费390000元，按月息2分付利息。已付房租到期为9月份，如不租要提前2个月告知房主，如不提前告知，将不退还押金。2018年9月16日，任泽娟向赵晓莉向确认，截止2018年6月29日的利息为47080元，剩余未付租金扣除利息后已经支付的房租为353556.12元，应付房租扣除已付房租后，任泽娟尚欠房租306443.88元。 3.2019年3月21日，赵晓莉与任泽娟签订《补充协议》约定，至2019年起租金不在提前一个月支付，按当初实际承租月份4月12日。任泽娟至2019年4月12日起按主合同的第七条执行，即租金在基数上增浮5%。任泽娟至2019年4月起不在整年支付租金，即每半年支付一次（乙方根据情况也可整年支付）。落款处载明“备注：①每三年调整一次房租，按乙方效益增浮，如效益好按5%-8%，如效益一般即按主合同上的3%-5%约定；②如房租超时支付，期内超出的时间按2%计息；③房租超时不超过三个月支付”。同日，任泽娟出具《说明》载明，定于五月以内将剩余租金306443.88元以及利息支付给赵晓莉，利息按2%，2019年房租也在五月内支付上半年租金。 4.2019年10月28日，赵晓莉向任泽娟发送了《解除房屋租赁合同通知书》，载明任泽娟从2018年开始拖欠房屋租金及利息共计788038元，根据合同约定要求任泽娟于2019年10月30日前搬离成都市租赁房屋。任泽娟于2019年10月29日收到该通知书。 一审另查明，1．赵晓莉系成都市青羊区房屋的所有权人。 2．任泽娟因未履行生效法律文书确认的义务，已经被纳入失信被执行人名单以及对其采取限制消费措施。 一审审理中，任泽娟提交了银行流水明细、设备采购方案、微信聊天记录，用于证明任泽娟按约向赵晓莉支付了租金，同时也支付了部分利息，同时在签订合同后任泽娟也对租赁房屋投入了大量的精力和投资，赵晓莉要求解除合同会给任泽娟造成巨大损失，并且因为赵晓莉要强行收回房屋，双方一直没有协商好，故租金暂时没有支付。赵晓莉对该组证据中银行流水明细、微信聊天记录的真实性予以认可，但对银行流水明细中向他人转账的用途不清楚，也无法核实是否是用于对租赁房屋的投入。对设备采购方案的真实性不予认可，且该证据是打印件。同时赵晓莉认为从双方的聊天记录可知，赵晓莉一直在向任泽娟催缴租金，任泽娟也一直承诺会尽快支付，但并未提出半年支付宽限期的问题。 一审法院认为，赵晓莉与任泽娟签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。 根据赵晓莉与任泽娟签订的《房屋租赁合同》、补充协议以及任泽娟向赵晓莉出具的《说明》，任泽娟尚欠赵晓莉2018年的房屋租金306443.88元未支付，同时任泽娟承诺在2019年5月31日前向赵晓莉支付2018年的剩余租金及2019年上半年的租金，虽然任泽娟抗辩双方已经就支付房屋租金达成了延期约定，但任泽娟并未提交证据证明双方就延期支付达成了合意，在结合2019年3月21日双方签订的《补充协议》中的约定，房租超时不超过三个月支付，即任泽娟最晚应当于2019年8月31日前向赵晓莉支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，现任泽娟未按约定向赵晓莉支付租金，在经双方协商后，其仍未在约定期限内支付，其行为已经构成了违约，同时任泽娟已经被纳入失信被执行人名单和被限制消费，赵晓莉有合理理由相信任泽娟已经不具备履行能力。赵晓莉于2019年10月28日向任泽娟发送了要求解除合同的通知，任泽娟抗辩表示其于2019年10月29日收到该通知并回函表示不同意解除合同，并提交了《设备采购方案》及《施工合同》予以证明其已经对租赁房屋进行了大量投资，且赵晓莉的主张也未达到解除合同的条件。一审法院认为，《设备采购方案》系打印件，对该证据不予审查，对于《施工合同》系任泽娟对租赁房屋用途的自行处置和安排，与本案没有关联性，一审法院不予采纳。故任泽娟未提交证据证明其尚具备继续履行合同的能力，故对于赵晓莉主张解除合同及返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。 任泽娟对赵晓莉主张支付的租金及利息标准均予以认可，故一审法院对赵晓莉的该项诉讼请求予以支持，故任泽娟应当向赵晓莉支付截止2019年4月11日的租金306443.88元；根据双方合同及补充协议的约定，租金从2019年4月12日起在基数上增浮5%，即年租金为693000元/年［660000元/年×（1＋5%）］，2019年4月12日至合同解除之日（即2019年10月29日）期间的租金为378169.35元（693000元/年÷12个月×6个月＋57750元/月÷31天×17天）。同时根据双方的约定，任泽娟已经向赵晓莉支付了截止2018年6月29日的租金利息，故现任泽娟应当支付从2018年6月30日至2019年10月29日期间的租金利息为97666.63元（306443.88元×2%×15个月＋306443.88元×2%÷31天×29天）；2019年4月12日至2019年10月29日期间的利息为49666.24元（378169.35元×2%×6个月＋378169.35元×2%÷30天×17天）。综上，任泽娟应当向赵晓莉支付的租金为684613.23元（306443.88元＋378169.35元），利息为147332.87元（97666.63元＋49666.24元）。 根据赵晓莉与任泽娟提交的证据，能够确认任泽娟在合同解除后仍在继续使用房屋，因此任泽娟应当向赵晓莉支付从2019年10月29日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，结合双方对房屋租金的约定，房屋占有使用费应当按照693000元/年计算。对于赵晓莉主张任泽娟支付至实际返还房屋时止的房屋租金利息，因双方对此并未约定，同时双方的合同已经于2019年10月29日解除，故对于该主张，一审法院不予支持。 综上，对赵晓莉的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、赵晓莉与任泽娟签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年10月29日解除；二、任泽娟于判决发生法律效力之日起十日内向赵晓莉返还位于成都市青羊区房屋；三、任泽娟于判决发生法律效力之日起十日内向赵晓莉支付截止2019年10月29日所欠的租金684613.23元、利息147332.87元；四、任泽娟于判决发生法律效力之日起十日内向赵晓莉支付房屋占有使用费（以693000元／年为标准，从2019年10月29日起计算至判决确定的给付之日，若未按判决确定之日支付，则计算至实际返还房屋之日止）；五、驳回赵晓莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12110元，减半收取6055元，由任泽娟承担。 本院二审审理过程中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，赵晓莉与任泽娟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否符合解除要件；二、任泽娟欠付租金及利息数额的认定；三、任泽娟是否应当支付房屋占有使用费。 关于案涉《房屋租赁合同》是否符合解除要件的问题。本院认为，根据案涉租赁合同第十一条第一款第二项约定“有下列两种情形之一时，甲方有权单方面终止合同并没收乙方交纳的租房保证金不予退还。（2）乙方拖欠、拒付房屋租金，不按时交纳电费达30天”，根据上述约定，任泽娟出现拖欠、拒付房屋租金达30天，赵晓莉即享有案涉合同解除权。本案中，任泽娟于2019年3月21日出具《说明》，承诺在当年五月之内将剩余租金306443.88元以及利息支付给赵晓莉，同时在五月内支付上半年租金。根据双方签订《补充协议》，“房租超时不超过三个月支付”，任泽娟最迟应当在2019年8月31日前向赵晓莉支付上述款项，然任泽娟二审认可其在2019年3月21日至今未向赵晓莉支付该款项。赵晓莉于2019年10月28日向任泽娟发送解除合同的通知主张解除案涉租赁合同有事实及法律依据，一审基于此认定案涉租赁合同及补充协议于任泽娟收到解除通知之日即2019年10月29日解除并无不当，本院予以维持。 关于任泽娟欠付租金及利息数额的认定问题。根据案涉租赁合同及补充协议约定，2019年4月12日起，年租金在660000元的基数上增浮5%，即年租金为693000元，2019年4月12日至合同解除之日即2019年10月29日期间的租金为378169.35元。对利息数额的认定，根据补充协议约定，如房租超时支付，期内超出的时间按2%计息。因任泽娟已向赵晓莉支付2018年6月29日之前的租金利息，故其应当支付2018年6月30日至2019年10月29日期间的利息147332.87元。综上，一审认定任泽娟应当性赵晓莉支付租金684613.23元，利息147332.87元并无不当，本院予以维持。 关于任泽娟是否应当支付房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，合同解除后，任泽娟应当及时腾退案涉房屋返还给赵晓莉。其未腾退应当基于对案涉房屋的占有支付相应对价，一审基于此认定任泽娟按照693000元/年的标准向赵晓莉支付至腾退之日的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人任泽娟的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12110元，由任泽娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年七月二十日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹