中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初6415号原告：金立贤，英文名：JINLIXIAN，女，1957年7月15日出生，英国国籍，国内居住地：浙江省宁波市鄞州区泰康东路宁波诺丁汉大学行政楼427室。委托诉讼代理人：向乐，广东纳德（武汉）律师事务所律师。被告：方波，男，1983年5月12日出生，住武汉市江汉区。原告金立贤与被告方波房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告金立贤的委托诉讼代理人向乐，被告方波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金立贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除金立贤与方波的房屋出租合同，自解除日起三日内将租赁房屋退给金立贤；2、判令方波支付拖欠金立贤房租13650元〈房租以房屋出租合同约定暂计算至2019年7月2日，实际租金计算至实际腾退日止〉，方波支付金立贤滞纳罚金27300元（滞纳罚金以房屋出租合同约定暂计算至2019年7月2日，实际滞纳罚金计算至实际腾退日止〉，以上共计人民币40950元；3、判令方波承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月12日，金立贤、方波双方签订《房屋出租合同》，约定金立贤将自己位于武汉市江汉区泰兴里11号1楼的房屋租赁给方波，合同有效期自2016年4月16日至2021年4月15日止,2016年每月租金是4000元，租金按每年10%递增，即第二年每月租金为4400元，第二年开始房租按全年支付，同时合同第八条第3款约定：方波如不按合同规定的时间和数量交付租金，金立贤有权收回房房产，并收取违约金和双倍日租金的滞纳金。2019年4月5日，方波没有按照合同约定时间支付房租，金立贤给予了一周宽限，方波依旧没有支付房租，经过多次协商未果，请判如所请。庭审中，金立贤陈述第二项诉请的房租13650元及滞纳金的计算方式为：至起诉之日的欠付款项为：从2019年4月15日计算到2019年7月2日，以每天175元计算，共78天，为13650元。滞纳金175×78×2为27300元。如果计算到今天开庭之日欠付租金为39200元，滞纳罚金为78400元。2016年月租金为4000元，全年48000元。2017年月租金4400，全年52800元。2018年月租金4840，年租金58080元。2019年月租金5324元，全年63888元。方波欠付租金是2019年4月15日起算到今天开庭之日为224天，每天175元，计算得出39200元。滞纳金是按照合同第八条第三款，双倍日租金交付滞纳罚金。即175×2×224天为78400元。被告方波辩称：我方并没有单方面违约，不同意解除合同，不同意腾退。我方不欠付租金，房租已经支付到2020年4月15日。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。经审理查明，金立贤与方波于2016年4月12日签订《房屋出租合同》，约定金立贤将位于武汉市江汉区泰兴里11号1楼房产租赁给方波；租赁期限为2016年4月16日至2021年4月15日止；租金数额：方波按每4000元先付后租，第一年按每半年一付，每半年应付租金及押金为人民币30000元；方波逾期未交付房租，按双倍日租金交纳滞纳金。除房租外金立贤另收方波住房保证金20元每天，保证金将在合约期满方波结清所有费用后退回，押金6000元整；金立贤随房提供家具、电器等用品(清单附后)，方波不得遗失和损坏，如有损失，从住房保证金中照价扣赔；租赁房产维修保养：租赁期间，房产及物品维修保养由方波负责，如损坏及其他费用方波承担，水、电、气和物业费均由合租人按人数均摊；金立贤与方波的违约责任：金立贤违约责任：房产出租期间，一方若因故需提前终止合约，违约金为20%租金，在房屋出租期间，方波不得将使用权转移给第三方,否则，金立贤有权终止合同。金立贤的违约责任：金立贤如未按本合同规定的质量向方波提供房产，应负责赔偿由此而给方波造成的损失。方波的违约责任：1、方波在租赁期内，由于使用保管或维修保养不当，造成租用房产损坏、灭失的，应负责修复或赔偿。2、方波未经金立贤同意，擅自将租赁的房产转租或进行非法活动，除自己负责任外，金立贤有权解除合同，收回出租房产。3、方波如不按合同规定的时间和数量交付租金，除应向金立贤按银行延迟付款的规定偿负违约金外，金立贤有权收回房产:方波如逾期不交还租用房产，除应向金立贤补足租金外，还应按双倍月租金交付滞纳罚金。4、方波未经允许对不能房屋装修改造，如有违背，应赔偿金立贤因此所造成的损失；租金按每年10%递增，即第二年租金为4400元，以此类推，合同到期后，双方同意合同续租5年，第二年开始房租按全年支付，起租首日支付。上述合同签订后，金立贤依约向方波出租了房屋。金立贤与方波均认可方波已支付6000元的押金，已付清2019年4月15日的租金。因合同约定先付后租，方波于2019年4月19日通过微信转账的方式向金立贤支付了租金20600元。金立贤认为2019年4月15日至2020年4月14日的租金应为63888元，方波欠付租金43288元。方波认为房屋存在质量问题，就漏水问题与金立贤进行沟通，维修费用应从房屋租金中抵扣，认为2019年4月15日至2020年4月14日的租金只应支付20600元。双方由此产生争议，金立贤诉至本院。本院认为，金立贤与方波签订的《房屋出租合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效。各方当事人应依合同的约定进行履行。签订合同后，金立贤将房屋出租给方波使用，金立贤与方波均认可方波交纳的6000元押金，至今未退还，方波已支付2019年4月15日之前的租金，方波于2019年4月19日通过微信向金立贤支付租金20600元。方波提出其并未欠付租金，不存在违约行为，不同意解除合同的答辩意见。经查，依《房屋出租合同》的约定，租赁期为2016年4月16日至2021年4月15日止，2016年的月租金为4000元，租金按每年10%递增，先付后租。由此计算，2016年的月租金为4000元，年租金为48000元；2017年的月租金为4400元，年租金52800元；2018年的月租金为4840元，年租金58080元；2019年的月租金5324元，年租金63888元，2019年的日租金应为175元（计算方式：63888元/365天）。即方波应于2019年4月16日支付2019年4月16日至2020年4月15日的年租金63888元，但方波仅于2019年4月19日支付20600元，金立贤有权依据《房屋出租合同》的约定解除合同、收回房产。方波应向金立贤支付2019年4月16日至开庭日2019年11月25日止的租金12600元（175元×224天-已付租金20600元-押金6000元），以及自2019年11月26日起算至实际腾退之日止按日175元支付的租金，如逾期支付，应以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向金立贤支付资金占用损失。关于金立贤提出方波应按租金的双倍支付滞纳金的诉请，虽方波未按约定进行足额提前支付年租金，但其已于2019年4月19日支付租金20600元，如按日计算，租金已支付至2019年8月，而金立贤于2019年7月8日提起本案诉讼，即金立贤起诉之日，方波仅仅是未按合同约定提前支付后期租金，截止起诉之日的租金已付清，并不存在合同约定“如逾期不交还租用房产”的情形，对于金立贤提出方波按双倍月租金支付滞纳金的诉请，本院不予支持。对于方波提出维修房屋费用应抵扣租金的抗辩意见，因未提交相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告金立贤与被告方波于2016年4月12日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告方波于本判决生效后十日内向原告金立贤腾退位于武汉市江汉区泰兴里11号1楼房产。三、被告方波于本判决生效后十日内向金立贤支付欠付租金12600元，以及自2019年11月26日起算至实际腾退之日止按日175元支付的租金，如逾期支付，应以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向金立贤支付资金占用损失。四、驳回原告金立贤其他诉讼请求。本案的案件受理费824.75元，由原告金立贤负担659.75元，被告方波负担165元。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 刘 隽审判员 蹇鹏飞审判员 李 娜二〇二〇年七月二十三日书记员 徐 刚