济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初331号 原告：济南大南方房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：斯军钢，董事长。 委托诉讼代理人：徐静，山东齐鼎律师事务所律师。 被告：袁东涛，男，1979年7月19日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：袁智芳（袁东涛之父），男，1952年8月28日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 原告济南大南方房地产开发有限公司（以下简称大南方公司）与被告袁东涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了第一次审理。原告大南方公司的委托诉讼代理人徐静，被告袁东涛及委托诉讼代理人袁智芳到庭参加诉讼。因本案与本院原审理的原告张业宏、原告黄金玲与被告大南方公司、第三人济南市槐荫区房屋征收服务中心（以下简称征收服务中心）、第三人袁东涛、第三人刘赞诗房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案【案号为（2019）鲁0104民初2877号】存在关联，该案正在二审过程中，尚未审理终结，本案需要以该案件的审理结果为依据。本院于2020年3月31日作出（2020）鲁0104民初331号民事裁定：本案中止诉讼。后该案审理终结，本案恢复诉讼，于2020年6月16日公开开庭进行了第二次审理。原告大南方公司的委托诉讼代理人徐静，被告袁东涛及委托诉讼代理人袁智芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大南方公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告已将安置房屋东方新天地小区三号楼营业商铺5、6号（图纸中房号为2-106室）一层房屋交付完毕；2.请求判令被告支付给原告房款466300元及利息（以536300元为基准，按银行同期贷款利率计算，自2017年8月18日至清偿之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告袁东涛于2014年8月签订了一份《济南市城房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：原告为实施东方新天地项目，需拆除南大北街143号房屋，建筑面积为51.95平方米，被告应得补偿费219229元，被告选择的安置房屋是东方新天地小区三号楼营业单元5、6号一层，建筑面积约100平方米，经评估该安置房单价为每平方米7256元，总价值为725600元，被拆迁房屋与安置房屋的差价为506371元。经双方结算，被告所选定的房屋面积为136.2平方米，根据所增加后的面积计算，被告应当支付给原告的房款为536300元。双方于2017年8月18日订了一份《交房协议书》，约定：被告应支付给原告房款536300元，由被告分三笔将全部购房款交纳完毕，在被告交纳了第一笔房款后，原告将涉案房屋交付给被告使用。协议签订后，原告及时将涉案房屋交付给了被告，完全履行了协议约定的义务。但是被告却违反了约定，未履行其付款义务。无奈，为了维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求依法判决。 大南方公司在本案第一次庭审中明确利息计算方式为按照每日万分之五计算。 袁东涛在本案第一次庭审中辩称，对于原告明确的利息计算方式我不同意。原告诉讼请求第一项写的5、6不对。选房卡中的5和6对应图纸中的房号为2－105和2－106，这是协议书和选房卡当中的，与拆迁办签订的协议书是一致的。在2017年8月18日签订的交房协议书中，开发商说的是3号楼5－6樘写成了2－106，2－105当时没有交钱，约定2－105在办房产证的时候一起结清。这个交房协议书是由开发商单方制定，我父亲不懂，给我打电话，我回来签了字就走了，对该协议内容也未仔细看，也不懂法律。后来我问开发商这个2－105怎么办，开发商说关于2－105已经说明双方另行签订补充协议。 袁东涛在本案第二次庭审中辩称，我认为与原告签订的交房协议书无效，原告隐瞒事实，未按照协议内容制定合同。当时说的是先把这个房子处理完再处理2－105，这个协议直接写成2－106了。而且赔偿损失我也没有概念，可以从交款条上证明，协商的时候因为资金不足，先处理这一间，等下房产证的时候再处理另一间。协议中直接写成合并成一间的，并不是我的本意，而且违约的处罚我也没有概念。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，大南方公司提交《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》《拆迁补偿安置费报领单》《东方·新天地工程回迁安置选房卡》《房产测绘预测成果报告书》《交房协议书》《东方新天地回迁结算单》、本院（2019）鲁0104民初2877号及山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）（2020）鲁01民终748号《民事判决书》；袁东涛提交《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》《拆迁补偿安置费报领单》《东方·新天地工程回迁安置选房卡》《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》《营业执照》《房屋租赁合同》《交房协议书》《收条》、平面图、门牌号码照片打印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、本案诉讼之前，张业宏、黄金玲作为原告，以大南方公司为被告提起诉讼，本院于2019年4月30日立案受理，案号为（2019）鲁0104民初2877号。该案审理中，先后追加征收服务中心、袁东涛、刘赞诗作为第三人参加诉讼。 张业宏、黄金玲在该案中向本院提出诉讼请求：1.判令大南方公司履行2008年4月17日签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》；2.判令大南方公司将拆迁产权调换协议中双方约定的东方新天地小区三号楼一层第七间营业房（现在编号：经四路661-29号）交付给其，由其依法所有。张业宏、黄金玲陈述的事实和理由为：1.大南方公司为实施东方新天地花园项目，拆除其位于济南市槐荫区宝善一里30号150.11平方独院一套，双方于2008年4月17日签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，协议第一条约定：乙方（张业宏、黄金玲）在甲方（大南方公司）提供的房源中选择的安置房屋东方新天地小区3号楼营业房（单元）第7间。2.2015年开始回迁，由于其选定的安置房位置较好，大南方公司将《房屋拆迁产权调换协议》中，其选定的安置房给了他人。直到2016年10月其才发现自己的安置房被他人占有。便开始找大南方公司交涉并多次上访，大南方公司屡屡不给解决，直到现在。3.现在其要求大南方公司履行房屋拆迁产权调换协议，要求大南方公司将东方新天地小区三号楼一层第七间（现在编号：经四路661-29号）交付给其，由其依法所有。清求查清事实，依法裁判。 大南方公司在该案中辩称，其已按照《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》的约定向张业宏、黄金玲交付房屋，但是张业宏、黄金玲拒不接收，其并未将协议中约定的房屋交付给他人。理由是：因东方新天地花园项目，拆除了宝善一里30号的房屋，该项目系其开发项目，但是具体拆迁事宜系槐荫区拆迁办实施办理，由槐荫区拆迁办作为其的代理人，与张业宏、黄金玲签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：张业宏、黄金玲选择的安置房屋是小区三号楼营业单元第5、6室的楼上、7室的楼下，建筑面积为170平方米，被拆迁房屋与安置房屋的差价为502350.40元。协议签订时，其并不在场，系槐荫区拆迁办根据图纸与张业宏、黄金玲签订的。根据图纸显示张业宏、黄金玲所选定的5、6室为2-106室，一层，建筑面积为136.20平方米、7室为2-105室一层，建筑面积为86.23平方米。如此一来5、6室的二楼加上7室的一楼，建筑总面积为222.43平方米，该面积远远大于了协议书中约定的张业宏、黄金玲安置房屋的建筑面积。其按照该约定将5、6室的二楼、7室的一楼交付给张业宏、黄金玲，但是张业宏、黄金玲却拒不接收。因此．其并未违约，也未将安置房交付给他人，张业宏、黄金玲未按照协议按收安置房屋的行为是违约行为，张业宏、黄金玲的诉讼系虚假诉讼，请求法院驳回其诉讼请求，由此而产生的一切损失应当由张业宏、黄金玲承担。 征收服务中心在该案中述称，其在东方新天地花园项目实施拆迁过程中，系受大南方公司的委托代为签订相关的拆迁安置协议，所有的法律后果应由委托人承担。同时经核实，其未留存张业宏、黄金玲要求的分房图纸及依据。 袁东涛在该案中述称，其分房卡是5、6，图纸和协议都是5、6（6就是2-105），大南方公司原先的胡总也是确认盖章，其不管7号，按最新图纸其认为北西是其的（大南方公司提供图纸的2-105）。之前大南方公司找其让其把房子的6让出来，把张业宏、黄金玲的事情解决了，把4号（就是我的南邻）给其，其没同意。 刘赞诗在该案中述称，张业宏、黄金玲主张的1楼7号安置房其认为是1楼的2-105房屋。 本院在该案中依以上当事人提供的证据并结合当事人的陈述，认定事实如下： 1.大南方公司成立于2004年7月1日，经营范围包括房地产开发等。 2.大南方公司为实施“东方·新天地项目”，作为甲方，委托济南市槐荫区拆迁办公室（后变更为征收服务中心，以下简称槐荫区拆迁办）作为代理人，与被拆迁人签订协议。 （1）2008年4月17日与作为乙方的张业宏签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定拆除乙方位于宝善一里30号房屋，建筑面积150.11平方米。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是小区三号楼营业第5、6、7室，建筑面积约170平方米。协议中对被拆迁房屋的货币补偿金额、被拆迁房屋与安置房屋的差价承担、房屋装修补偿费等进行了约定。 张业宏、黄金玲及大南方公司在该案诉讼中说明该协议中的5、6室为二层房屋，7室为一层房间。 （2）2008年4月16日，与作为乙方的刘赞诗签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定拆除乙方位于南大北街177号房屋，建筑面积85.72平方米。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是东方新天地小区三号楼营业第8室，建筑面积153.36平方米。协议中对被拆迁房屋的货币补偿金额、被拆迁房屋与安置房屋的差价承担、房屋装修补偿费等进行了约定。 （3）2014年8月22日（字迹不清晰），与作为乙方的袁东涛（曾用名袁冬涛）签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定拆除乙方位于南大北街143号房屋，建筑面积51.95平方米。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是东方·新天地小区三号楼营业第5、6室，建筑面积约100平方米。协议中对被拆迁房屋的货币补偿金额、被拆迁房屋与安置房屋的差价承担、房屋装修补偿费等进行了约定。 3.张业宏、黄金玲及大南方公司在该案诉讼中提交《东方新天地工程回迁安置选房卡》，载明被拆迁人为袁冬涛，被拆迁人地址（门牌号）为南大北街143号，选择回迁安置房屋为三号楼营业楼第5、6樘一层，安置房屋建筑面积约100m2。 4.2017年8月18日，大南方公司作为甲方，袁东涛作为乙方，双方签订《交房协议书》，载明拆迁档案号为：149号。内容为：乙方为甲方开发建设的东方·新天地花园拆迁安置户，安置房号为3号楼西商铺5、6樘。因乙方经济困难，不能支付全部房款，甲方考虑到乙方的实际困难，同意分期付款。为此甲、乙双方就交房事宜，达成如下协议：1.济南市房屋拆迁产权调换协议确定被拆迁房屋与安置房屋的差价为506371元。2.经甲方计算，乙方核对后，3号楼西商铺5、6，因房屋面积增加36.2平方米，需交纳房款262667元。3.经甲方计算，乙方核对后，甲方需补偿装修补偿金、拆迁奖励、过渡费等共计：232737元。（过渡费计算至2017年7月）4.计算后乙方应支付房款536300元。乙方因经济困难，无力支付上述全部房款，申请分三次支付房款，甲方同意此申请。第一次在本协议签订时支付70000元给甲方，同时甲方将该房屋交给乙方使用，第二次乙方在2017年9月30日支付320000元给甲方，第三次乙方支付146300元。5.双方约定：如乙方没有在协议规定时间内向甲方支付上述房款，乙方承担每日万分之五的利息，并承担约责任。6.房款未交清前，甲方有权不给予办理该安置房的产权证。7.甲、乙双方如在协议履约过程中发生争议，应协商解决，协商不成可以通过人民法院诉讼解决。8.本协议经甲乙双方签字盖章后生效，未尽事宜，由双方另行签订补充协议，补充协议与本具有同等法律效力。本协议一式两份，双方各执一份。9.甲乙双方对回迁房如有异议，可以通过政府有关部门及法院调解、诉讼。附件：交房结算清单，协议共3页。 袁东涛与大南方公司还出具《东方新天地回迁结算单》，载明档案号149，产权人袁东涛（袁冬涛），房号3号楼营业房5、6樘（实际房号2-106），原选定面积100m2，测绘面积136.2m2，房屋506371元，未支付过渡费132934元+99803元，结算款536300元，备注：面积增加（136.2-100）×7256元/m2＝262667元，结算款：506371+262667－132934－99803＝536300元。 5.2014年12月9日，大南方公司作为甲方，刘赞诗作为乙方、济南市东方新天地3-2-104（原3号楼8号楼营业房）产权人，双方签署《房屋清算协议》，内容为：甲乙双方为清算乙方回迁济南市东方新天地3-2-l04（原3号楼8号）营业房余款事宜，经商定协议如下：一、回迁标的：济南市槐荫区东方新天地3-2-104（原3号楼8号）营业房。二、回迁时间：为2014年12月9日。三、甲乙双方及槐荫区拆迁办，于2008年4月16日签订了“济南市城市房屋拆迁产权调换协议”。协议中载明：乙方回迁至“济南市东方新天地花园小区3-2-104（原3号楼第8号）营业房，建筑面积153.36平方米，被拆迁房屋与安置房屋的差价为：477017.84元。”四、甲方同意一次性补发乙方拆迁过渡费92637.4元。（截止2014年7月31日）。五、双方确定济南市槐荫区东方新天地花园3号楼8号营业房的本次结算为甲乙双方最终结算。双方均不得以其他理由提出异议。六、甲乙双方确定：本协议双方签字生效后，乙方当即结清全部余款，甲方为乙方开出回迁证明等相关手续。后期根据回迁项目统一安排，积极配合乙方办理房产权证的相关事宜。（提供必需的办证资料）。七、本协议双方签字之日起生效，一式两份，双方各执一份，并具有同等法律效力。祭绍义作为乙方刘赞诗的代表人在该《房屋清算协议》中签名。 6.张业宏、黄金玲及大南方公司在该案诉讼中均提交本案所涉3号楼平面图，图纸显示该3号楼最北端西北向房屋编号为2-105，该楼西向自该2-105号由北向南编号分别为2-106、2-107、2-108、2-109（位于2-108内东侧）、2-110、2-111；该楼北向自该2-105由西向东编号分别为2-104、2-103、2-101，另2-102位于2-103正南向。 张业宏、黄金玲主张以上图纸中编号为2-104的房屋即为其选择拆迁安置的7号房屋。 大南方公司主张以上图纸中编号为2-105的房屋为张业宏、黄金玲选择拆迁安置的7号房屋。其另说明袁东涛选择拆迁安置的5、6号房屋为该图纸中的2-106，该房屋在图纸中虽为一个编号，但实际为两间。 7.大南方公司在该案诉讼中提交济南市房产测绘研究院于2010年12月31日出具的《房产测绘预测成果报告书》，载明项目名称为“槐荫区经四路以北、槐村街以东3号楼”。该报告书中载有《房屋分层分户平面图（预测）》及《房屋户（室）面积对照表（预测）》。其中《房屋分层分户平面图（预测）》与张业宏、黄金玲、大南方公司提交图纸载明的房屋坐落、编号均为一致；《房屋户（室）面积对照表（预测）》载明2-104房屋建筑面积为83.13平方米、2-105房屋建筑面积为86.23平方米、2-106房屋建筑面积为136.20平方米。 大南方公司在该案诉讼中另提交济南市房产测绘研究院于2014年6月24日出具的《房产测绘预测成果报告书》（实测绘），载明项目名称为“槐荫区经四路661号东方新天地花园3号楼”。该报告书中载有《房屋分层分户平面图（实测）》及《房屋户（室）面积对照表》。其中《房屋分层分户平面图（实测）》与张业宏、黄金玲、大南方公司提交图纸载明房屋的坐落、编号均为一致。《房屋户（室）面积对照表》载明2-104房屋建筑面积为83.18平方米、2-105房屋建筑面积为85.11平方米、2-106房屋建筑面积为136.29平方米。 8.大南方公司在该案诉讼中申请祭绍义出庭作证。祭绍义于该案第一次开庭审理时到庭。祭绍义陈述其与刘赞诗系夫妻关系，该案涉及房屋的拆迁选房的全过程由其操作。其说明2008年4月18日的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》及《房屋清算协议》由其签订，并说明在2014年已接受清算协议中载明的房屋，使用至今。其确认接收、使用的房屋为图纸中编号为2-104号的房屋，并陈述当时签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》时见过图纸。其还陈述本案所涉的房屋从1至8栋是其陈述的位置，是以现房的结构梁为准，从南向北数。现在的实际情况是5、6号房主应该是2个门，里面有两个梁。祭绍义另说明相对来说面积基本准确，其房屋在图纸上看是166.26平方米，104号房屋包括楼上和楼下。 张业宏、黄金玲在该案诉讼中申请袁智芳作为证人出庭。袁智芳于该案第二次开庭审理时到庭。袁智芳陈述袁东涛系其子。其陈述袁东涛签订的协议中约定的房屋交付了5号一间，面积为136平方米。其陈述当时槐荫区拆迁办说其从南往北数6间屋，让其选两间，签协议的时候没有落款时间，分房卡也没有时间。其陈述该《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》是2008年签订的。该房屋别人都不要，不是靠街的门头房。现在给其交付的5号，136平。按《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》上是5、6间。当时槐荫区拆迁办说图纸上没有平方数，问其要大的吗，1、2号是400多平，其说要这么大的干嘛，5、6间没有2层，其说自己搭建个东西就成两层了。6号没有2层，现在1-6都没有2层，当时给其说的1-4是有2层的。袁智芳并陈述其收房有2年多了，迁入证上没有房号，交完差价了，按136平方米收的。其还主张第6间（图纸中房屋编号为2-105）是原来大南方公司姓胡的副总交付给其，其目前将该房屋对外出租。但是大南方公司在该房屋中贴了个此房有争议的声明。袁智芳并主张当时选房时即2008年有图纸。 张业宏、黄金玲对袁智芳的陈述内容无异议。 大南方公司对袁智芳的陈述内容不予认可。其主张袁智芳并非袁东涛本人，没有作证的资格；袁东涛所安置的5、6号就是图纸中显示的2-106，并非证人所述的张业宏、黄金玲提供并自行标注房间号中的5、6间。2-106分为两层，其中一层的面积就是136平方米，该136平方米由证人证实予以签收，并且拆迁房屋安置是根据安置面积进行安置，并非是根据张业宏、黄金玲自行标注房间号码进行安置，因此袁智芳所述不是事实。 本院在该案诉讼中认为，大南方公司为进行“东方·新天地”项目建设，拆除了张业宏（张业宏、黄金玲）、刘赞诗及袁东涛（袁冬涛）原有房屋，并分别与以上三人签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》。按以上签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》所载明的调换安置房屋，原本并不存在冲突。按以上协议的约定，张业宏（张业宏、黄金玲）选择安置的房屋应为3号楼二层的5、6号及一层的7号，刘赞诗选择安置的房屋应为3号楼8号（包括一层及二层），袁冬涛选择安置的房屋应为3号楼一层的5、6号。但在房屋的实际交付过程中，张业宏、黄金玲与大南方公司产生纠纷。张业宏、黄金玲在该案诉讼中主张大南方公司向其交付协议中的一层7号应为现3号楼图纸中2-104号房屋，大南方公司则主张其应向张业宏、黄金玲交付的一层7号应为现3号楼图纸中2-105号房屋。另本案虽系张业宏、黄金玲与大南方公司之间的纠纷，但因3号楼图纸中的2-104号房屋和2-105号房屋又分别牵涉到了刘赞诗和袁东涛签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》的履行内容。因此，实际上本案纠纷已不仅仅存在于张业宏、黄金玲与大南方公司之间，还涉及到了刘赞诗及袁东涛。 本院在该案中认为，以上各方产生争议或纠纷的主要原因在于各方当事人均提供了签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，却均不能提供出当时各方当事人签订协议时选择安置房屋的原始资料。从常理来说，以上各方当事人在签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》之前，应当先对将要调换安置的房屋（房号）进行选择。而这种选择不应当是凭空进行，应当是有图纸或其他供选择的资料。否则张业宏（张业宏、黄金玲）、刘赞诗及袁东涛均不可能明确将要调换安置的房屋（房号）及相应的坐落位置。张业宏（张业宏、黄金玲）、刘赞诗及袁东涛作为当时的被拆迁人，可能不会保存当时选择调换安置房屋的相应原始资料，大南方公司或征收服务中心（原槐荫区拆迁办）应当予以留存。但无论是大南方公司还是征收服务中心，在本案中均不能提供以上原始资料，导致本案审理存在现实上的困难。 虽然各方当事人（特别是大南方公司及征收服务中心）未在本案诉讼中提供拆迁当时选择调换安置房屋（房号）的原始资料，但依各方当事人在本案诉讼中提供的证据，本院进行审理后认为张业宏、黄金玲的诉讼请求不能得到支持，理由为：一、大南方公司及原槐荫区拆迁办与张业宏（张业宏、黄金玲）、刘赞诗、袁东涛（袁冬涛）签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中所确定的调换安置房屋的房号与现3号楼图纸载明的房号无直接对应关系，只能依据协议中体现的安置房屋的基本情况进行分析确认。首先从房屋序号的排列顺序上分析，以上张业宏（张业宏、黄金玲）、刘赞诗、袁东涛（袁冬涛）三人签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，显示三人选择安置的房屋序号分别为7号（一层）、8号和5、6号，按本案中各方当事人共同确认3号楼房屋序号的排列顺序，3号楼西向自南向北、自西向东排列应当先为袁东涛（袁冬涛）选择的5、6号，然后是张业宏（张业宏、黄金玲）选择的7号，再其后是刘赞诗选择的8号。其次从调换安置房屋的面积上分析，张业宏（张业宏、黄金玲）被拆迁房屋面积为150.11平方米，选择的安置房屋二层5、6及一层的7号，合计为约170平方米；刘赞诗被拆迁房屋面积为85.72平方米，选择的安置房屋面积153.36平方米（包括一层和二层）；袁东涛（袁冬涛）被拆迁房屋面积为51.95平方米，选择的安置房屋5、6号建筑面积约100平方米。按济南市房产测绘研究院于2014年6月25日出具的《房产测绘成果报告书》记载，2-104（一层）建筑面积83.18平方米，2-105（一层）建筑面积85.11平方米，2-106建筑面积136.29平方米。以上房屋面积中与张业宏（张业宏、黄金玲）、刘赞诗签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》载明的建筑面积（一层）相差不大。但按袁东涛（袁冬涛）签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》来说，2-106面积为136.29平方米，与其协议中载明的约100平方米已有较大差别。如按袁东涛的主张，其签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中的5、6号分别对应着3号楼的2-106和2-105（面积为85.11平方米），以上两房屋面积合计为221.40平方米，与袁东涛（袁冬涛）签订协议中约定的约100平方米则存在着二倍以上的面积误差，显然不具有合理性。二、张业宏、黄金玲因与大南方公司之间存在争议，未接收调换安置的房屋。但刘赞诗及袁东涛分别签订了《房屋清算协议》和《交房协议书》，接受了调换安置的房屋。其中刘赞诗与大南方公司签订的《房屋清算协议》，明确了大南方公司向刘赞诗交付的房屋为2-104；袁东涛与大南方公司签订的《交房协议书》明确了大南方公司向袁东涛交付的3号楼西商铺5、6号，房屋面积增加了36.2平方米，表明袁东涛调换安置的5、6号商铺合计面积应为136.2平方米（原协议载明面积为约100平方米），与2-106面积相吻合。说明2-106房屋实际即为袁东涛原签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中的5、6号。该《交房协议书》为袁东涛本人签订，其作为第三人参加该案诉讼，却又置签订的该《交房协议书》于不顾，主张除2-106外，大南方公司还应向其交付2-105，明显与事实不符。三、张业宏、黄金玲要求大南方公司向其交付的7号房屋，指向的是刘赞诗已经接受的2-104号房屋。刘赞诗作为《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》的一方当事人，享有接受房屋的权利。在张业宏、黄金玲没有切实、充分、有效的证据证明的情形下，其不负有向大南方公司腾退该2-104号房屋的义务，且大南方公司在该案诉讼中也明确应当向刘赞诗交付该2-104号房屋而未要求刘赞诗腾退该2-104号房屋。综合以上，张业宏、黄金玲要求大南方公司继续履行《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，向其交付东方新天地小区三号楼一层第七间营业房即现3号楼2-104号房屋的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。本院就该案作出判决，驳回张业宏、黄金玲的诉讼请求。 张业宏、黄金玲不服本院该判决，上诉于济南中院。 济南中院对本院一审判决认定的事实予以确认。该院认为,该案的争议焦点为：张业宏、黄金玲要求大南方公司向其交付东方新天地小区三号楼一层第七间（即本案所涉三号楼2-104号房屋）营业房是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。该案中，大南方公司为实施“东方?新天地项目”，委托征收服务中心作为代理人，于2008年4月17日与张业宏签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，张业宏、黄金玲选择的安置房屋是小区三号楼营业第5、6、7室，5、6室为二层房屋，7室为一层房间。对此，双方均无异议。在通常情况下，张业宏、黄金玲在与大南方公司、征收服务中心在签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》之前，必然会对将要调换安置的房屋（房号）进行选择。而这种选择必然会依据图纸或其他供选择的资料。在张业宏、黄金玲选择完安置的房屋之后，大南方公司也应当对张业宏、黄金玲选择的房号进行标注，并对选择房号过程中所依据的原始资料妥善保管，以便为将来双方拆迁安置过程中各种协议的履行提供事实依据。但无论是大南方公司还是征收服务中心，均不提供以上原始资料。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，大南方公司与征收服务中心无正当理由拒不提供上述证据资料，该院有理由推定张业宏、黄金玲的主张成立。但因大南方公司已就东方新天地小区三号楼一层第七间营业房（即3号楼2-104号涉案房屋）与刘赞诗签订了产权调换协议，收取了刘赞诗缴纳的相关费用并将房屋交付给了刘赞诗。因此，该案已丧失了交付房屋的事实基础，故张业宏、黄金玲的要求大南方公司交付涉案房屋诉讼上诉请求，该院不予支持。虽然张业宏、黄金玲的上诉请求，本院难以支持，但之所以产生这样的结果，是大南方公司的原因造成的。大南方公司对张业宏、黄金玲不能取得房屋负有过错，张业宏、黄金玲有权另案要求大南方公司赔偿其损失。该院作出（2020）鲁01民终748号民事判决，驳回张业宏、黄金玲上诉，维持本院原判。 本案诉讼中，大南方公司提交其在张业宏、黄金玲诉其案件中提交过的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》《拆迁补偿安置费报领单》《东方·新天地工程回迁安置选房卡》《东方新天地回迁结算单》《房产测绘预测成果报告书》《交房协议书》。袁东涛也提交《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》《拆迁补偿安置费报领单》《东方·新天地工程回迁安置选房卡》、平面图。 袁东涛在本案诉讼中还提交：1.《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》，载明大南方公司（甲方）与袁东涛的父亲袁智芳（乙方）签订《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》，约定约定拆除乙方位于南大北街143号私有住宅，房屋建筑面积60.05平方米。甲方向乙方支付拆迁补偿费用。2.《营业执照》复印件一份，显示名称为济南槐荫高压标准件厂，地址济南市槐荫区南大北街143号，负责人袁智芳，经济性质独资企业，经营期限2001年5月18日至（无日期），发照时间2005年12月7日。3.门牌号码照片一张，显示号码分别为“经四路661-31”和“经四路661-30”。 袁东涛另提交2017年8月12日袁智芳（甲方、出租方）与邵莉（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》，载明经双方协商，甲方将位于“东方新天地3号楼5号门头房”出租给乙方使用，租房从2017年8月20日起至2018年7月20日止；付款方式每年7万，以后应提前15天支付下次房租，逾期不交甲方有权收回房屋。其主张大南方公司于2014年将该门头房即105号交给其。大南方公司对袁东涛该主张不予认可，主张袁东涛系强占的该“东方新天地3号楼5号门头房”即105号房。 本院认为，大南方公司为进行“东方·新天地”项目建设，拆除了袁东涛原有房屋，与其签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定袁东涛选择安置的房屋为3号楼一层的5、6号，建筑面积约100平方米。2017年8月18日，大南方公司与袁东涛签订《交房协议书》，双方还签署《东方新天地回迁结算单》。以上《交房协议书》及《东方新天地回迁结算单》中明确乙方（袁东涛）为甲方（大南方公司）开发建设的东方·新天地花园拆迁安置户，安置房号为3号楼西商铺5、6樘，实际房号2-106，并明确了结算款为536300元。因乙方经济困难，不能支付全部房款，甲方考虑到乙方的实际困难，同意分期付款。即乙方分三次支付房款，第一次在该协议签订时支付70000元，同时甲方将该房屋交给乙方使用，第二次乙方在2017年9月30日支付320000元给甲方，第三次乙方支付146300元。由以上《交房协议书》及《东方新天地回迁结算单》，可以明确，一是大南方公司与袁东涛签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中约定袁冬涛选择安置的房屋为3号楼一层的5、6号，二是双方于2017年8月18日签署《交房协议书》及《东方新天地回迁结算单》时将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中约定安置的房屋确定为“实际房号2-106”。袁东涛在本案诉讼中辩称选房卡中的5和6对应图纸中的房号为2－105和2－106，与以上其与大南方公司于2017年8月18日签署的《交房协议书》及《东方新天地回迁结算单》的内容不符，其该主张缺乏依据。袁东涛还辩称大南方公司隐瞒事实，未按照协议内容制定合同，但其并未就该主张提供相应充分、有效的证据。袁东涛在本案诉讼中另提交2017年8月12日签订的《房屋租赁合同》，主张大南方公司于2014年将该门头房即105号交给其。大南方公司对袁东涛的该项主张不予认可，主张袁东涛系强占该房屋。从本案中涉及的2-106房屋交接来说，袁东涛与大南方公司签订有《交房协议书》及《东方新天地回迁结算单》，但袁东涛并未对其所述大南方公司向其交付该105号房屋提供任何证据，因此本院对袁东涛的该主张不予确认。综合以上，大南方公司在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求即确认其与袁东涛已将安置房屋东方新天地小区三号楼营业商铺5、6号(图纸中房号为2-106室)一层房屋交付完毕提供了以上双方签订的《交房协议书》及《东方新天地回迁结算单》，证据充分，本院对大南方公司的该项诉讼请求予以支持。 大南方公司在本案诉讼中提出的第二项诉讼请求为要求判令袁东涛支付房款466300元及利息，其原要求利息是以536300元为基准，按银行同期贷款利率计算，自2017年8月18日至清偿之日止。后其在本案第一次庭审时又明确利息计算方式为按照每日万分之五计算。对其该项诉讼请求，本院认为，大南方公司与袁东涛在交付房屋时签署了《东方新天地回迁结算单》及《交房协议书》，其中《交房协议书》中明确因乙方（袁东涛）经济困难，不能支付全部房款，甲方（大南方公司）考虑到乙方的实际困难，同意分期付款。即袁东涛分三次支付房款，第一次在该协议签订时支付70000元，第二次袁东涛在2017年9月30日支付320000元，第三次袁东涛支付146300元。该协议签订后，袁东涛于2017年8月18日支付了70000元，大南方公司出具《收条》。此后袁东涛未按约定于2017年9月30日支付第二次房款320000元，也未支付第三次房款146300元。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”袁东涛未按约定、未按承诺支付购房款的行为违反了《交房协议书》中的约定，其行为构成违约。需要指出，《交房协议书》中约定了袁东涛支付第二次房款320000元的时间为2017年9月30日，但未约定支付第三次房款146300元的时间。合同法第六十二条第四项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”鉴于《交房协议书》签订（2017年8月18日）至今已长达近三年时间，自大南方公司于2020年1月9日提起本案诉讼也已超过半年时间，因此本院对大南方公司要求袁东涛支付购房款466300元的诉讼请求予以支持。关于袁东涛逾期支付购房款的利息，《交房协议书》中确有明确约定，即“如乙方（袁东涛）没有在协议规定时间内向甲方（大南方公司）支付上述房款，乙方承担每日万分之五的利息，并承担违约责任。”大南方公司在本案第一次庭审时明确要求袁东涛支付的利息即是以该项约定为依据，对此袁东涛提出不同意的意见，认为该约定标准过高。合同法第一百一十四条第一款、第二款分别规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。/当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。大南方公司在本案诉讼中虽按《交房协议书》的约定向袁东涛主张利息，但其并未提交证据证明其存在的实际损失，鉴于袁东涛对该约定标准提出异议。本院以中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率为基数，确定袁东涛向大南方公司支付相应利息。另因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，2019年8月19日之前的利息计算按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，因大南方公司与袁东涛签订的《交房协议书》中未对第三次购房款146300元的支付时间进行确定，本院确定以大南方公司在本案起诉的时间为袁东涛向大南方公司支付此部分购房款利息的时间。大南方公司要求袁东涛支付利息超出本院确定部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认济南大南方房地产开发有限公司与袁东涛已将安置房屋“东方·新天地”小区三号楼营业商铺5、6号（图纸中房号为2-106室）一层房屋交付完毕； 二、袁东涛于本判决生效之日起十日内向济南大南方房地产开发有限公司支付购房款466300元； 三、袁东涛于本判决生效之日起十日内向济南大南方房地产开发有限公司支付以上购房款逾期支付的利息：1.以购房款320000元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至该购房款支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.以购房款146300元为基数，自2020年1月9日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该购房款支付之日止； 四、驳回济南大南方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11284元，减半收取计5642元，由济南大南方房地产开发有限公司负担339元，由袁东涛负担5303元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇二〇年七月六日 书记员  刘 微