河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1701号原告(案外人)：王凤，女，1978年6月21日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：刘艳军，河南元瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：范洋洋，河南元瑞律师事务所律师。被告（申请执行人）：平顶山市展业投资担保有限公司，住所地：平顶山市湛河区新华路南段（锦绣花园12#楼东单元1、2层0501001号）。法定代表人：冯晓红，董事长。委托诉讼代理人：程国强，男，1970年12月16日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：王彩纳，河南物华律师事务所律师。第三人（被执行人）：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地：舞钢市温州路北段。法定代表人：范保坤，经理。委托诉讼代理人：金琦，河南煜瑭律师事务所律师。第三人（被执行人）：崔正强，男，1952年12月17日出生，汉族，住平顶山市卫东区。原告王凤与被告平顶山市展业投资担保有限公司（简称展业担保公司）、第三人舞钢市飞达房地产开发有限公司（简称飞达房地产公司）、崔正强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤及其委托诉讼代理人刘艳军，被告展业担保公司的委托诉讼代理人程国强、王彩纳，第三人飞达房地产公司的委托诉讼代理人金琦到庭参加诉讼，第三人崔正强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤向本院提出如下诉讼请求:1.依法判令停止对“舞钢市垭口温州路南段西侧（粮店综合楼）南楼405号”房产的强制执行并解除查封；2.依法确认上述房产归王凤所有，并判令飞达房地产公司为王凤办理产权手续；3.诉讼费用由展业担保公司负担。事实与理由：展业担保公司起诉飞达房地产公司、崔正强追偿权纠纷一案，由贵院进行强制执行。执行过程中，贵院查封了王凤所有的位于舞钢市垭口温州路南段西侧（粮店综合楼）南楼405号房产。王凤得知自己所有的房屋被查封后，对贵院作出的执行裁定书提出书面异议，贵院于2020年5月22日作出（2020）豫0411执异36号裁定书，裁定驳回王凤的异议请求。舞钢市垭口温州路南段粮店综合楼系郭海彬、范国彩、赵某合伙以飞达房地产公司的名义进行开发。2011年6月17日，王凤与飞达房地产公司签订商品房买卖合同，双方约定：王凤购买飞达房地产公司第南幢东单元四层西户号房（即位于舞钢市垭口温州路南段西侧粮店综合楼南楼405号房）房款总金额为贰拾万元整。合同签订后，王凤将全额购房款交给该楼盘合伙人之一赵某。2012年8月，飞达房地产公司向王凤交付房屋，王凤随即进行装修，并自2014年2月入住至今。在房屋交付后，王凤多次催促要求办理产权证，但因赵某三合伙人内部矛盾，导致产权证书无法办理。综上，王凤于2011年6月17日与飞达房地产公司签订房屋买卖合同，并缴清全部房款。且王凤自2012年8月份已实际占有使用该房至今，王凤应当为案涉房屋的实际所有权人。鉴于此，王凤对执行人标的享有足以排除强制执行的权益，本院裁定驳回王凤的异议申请显然损害了王凤的合法权益，为维护王凤的合法权益，故诉至法院。展业担保公司辩称，王凤起诉要求停止执行对涉案房屋的强制执行及解除查封没有法律及事实依据。2015年，贵院在舞钢市不动产登记中心对案涉房屋查询时，该房屋登记在飞达房地产公司名下，该房屋权属为飞达房地产公司，故法院对该房屋的查封并无任何不当。法院早在2015年对上述房屋进行了查封且张贴了查封公告。如果王凤当时在此房屋内居住理应知道该房屋早就查封，也应当早在几年前提出执行异议，而不是在法院准备司法拍卖时提出执行异议。根据我国物权法第9条的规定，案涉房屋所有权并未经过变更登记仍然属于飞达房地产公司。另根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，该条文明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，法院应支持的条件。本案中王凤提出的异议理由不符合上述法律的有关规定，本案中王凤虽然提供有书面的房屋买卖合同，但该合同不真实，不符合合法有效的条件，虽有公司盖章，但是没有公司法人或委托代理人的签名及盖章，未经公司确认，不符合合同成立的要件。且王凤未提供交款证明及交付房款的完税发票。因此本案的查封并无任何不当，应当驳回王凤的诉讼请求。飞达房地产公司述称，贵院作出的（2020）豫0411执异36号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，本案仍应驳回王凤的诉讼请求。飞达房地产公司自始至终未对该房屋进行销售，王凤称房屋从赵某手中购买不实。范国彩系飞达房地产公司的实际控制人，房屋的所有销售均应通过飞达房地产公司进行，赵某无权销售飞达房地产公司的房屋，故王凤所称的购房行为自始无效。本案系案外人执行异议之诉，应当严格依照《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的相关规定，王凤目前不满足上述规定第二十九条的全部要求，故不符合解除查封的条件，依法应予驳回。王凤在诉状中的陈述与其提供的所谓房屋买卖合同自相矛盾且不符合事实。首先，王凤在诉状中称：其购房价款为200000元，但其提供的房屋买卖合同的价款则为278100元，前后矛盾；其次，对如此大额的交易，王凤既不能提供转账凭证也不能提供收据，即使以现金形式交付，王凤也应该提供该200000元的取款凭证或者其他资金来源的证据，且即使存在收据也不符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的要求。王凤提供的房屋买卖合同上明确写明了飞达房地产公司的法定代表人系范国彩的女儿范潇雅，但合同却没有法定代表人的签字，且该合同尾部加盖的是飞达房地产公司的行政印章，未使用合同章，可以印证该合同飞达房地产公司并不知情，系他人冒用飞达房地产公司行政印章的行为，该房屋买卖合同飞达房地产公司不予认可，自始无效。王凤亦应当对其名下无其他住房的事实进行举证，王凤未进行举证应承担举证不能的责任。综上，应依法驳回王凤的诉讼请求。崔正强未到庭，无答辩。王凤围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.裁定书一份，拟证明王凤提起本案诉讼的依据；证据2.判决书一份，拟证明该生效判决书确认了本案所涉房屋的实际开发商系赵某、范xx、郭xx三人，而非本案飞达房地产公司，从而证实执行局将涉案房屋作为执行标的是错误的，王凤从赵某（实际开发商）处购买房产系合法取得；证据3.1.房屋买卖合同一份，拟证明王凤于2011年6月17日依法购买了涉案房屋（实际价款为200000元）；3.2.结婚证、证明各一份，拟证明王凤夫妻开办养猪场，家中长期存放现金，并用现金支付本案购房款的事实；证据4.用水明细两页、用电信息及缴费凭证九页，拟证明用电的开户时间为2012年8月份、用水开始的时间为2014年2月份，该证据也证实了王凤购买涉案房屋后，赵某向王凤交付了房屋，王凤自2014年入住至今；证据5.郭xx、赵某、范xx、谢xx、张xx询问笔录各一份，合作开发协议书一份，该证据来源于舞钢市公安局档案室卷宗材料，证明1、本案所涉房屋系郭xx、赵某、范xx合伙开发，仅是使用飞达房地产公司名义所进行；2、本案所涉房屋出卖给他人的价格也为200000元左右，并且在郭xx、赵某、范xx的询问笔录中均体现本案所涉房屋当时的价格在200000元左右。王凤所购房屋支付了正常的价格,并不存在展业担保公司所说的价格过低的情况。展业担保公司对证据1真实性及证明问题均无异议；对证据2认为该判决书没有原件，且该判决书内容与本案无关，公司现在负责人已向法院提供证据证明赵某非本案第三人飞达房地产公司员工或合伙人；对证据3真实性及证明目的均有异议，该合同仅有飞达房地产公司的印章并无法人或者委托代理人的签名。该合同不符合合同成立的要求，并未经飞达房地产公司的最终确认，对结婚证的真实性无异议，但是与本案无关。对证明有异议，该证明无村委会负责人签名，且该证明与本案无关；对证据4根据现公司实际控制人范xx提供的情况说明，涉案房屋并未实际出售，王凤系抢占其公司房产，公司一直认为是空房。该用水明细起止日期为2011年4月份，在该时间内根据王凤提供的房屋买卖合同王凤并未购买该房屋，且在2011年至2015年之间用水量不符合实际入住的具体情况。在未购买房屋时即以王凤丈夫的名义缴纳水费与客观事实不符，该水费明细复印件不排除是为了本次诉讼私自伪造的。用电信息系电脑拍摄且系复印件，对其真实性及证明问题均有异议，电费收据显示用电均为2019年及2020年，在2019年之前是没有用电记录的，该证据也充分证明王凤是为了阻止展业担保公司执行而制作的虚假证据；证据5该证据提交时间超过举证期限，证据非法；范xx笔录中陈述飞达房地产公司的法定代表人是其父亲范xx，证明范xx对公司具有实际控制权，王凤证明该房屋价格为200000元证据效力不足，房屋为一房一价，该房屋约定的价格为278100元，王凤并未完成付款。根据范xx笔录可以看出垭口粮店综合楼项目的开发是有其父亲投入大部分款项且相关手续也是由其父亲办理。房屋大部分有赵某私自对外出售，款项由赵某个人进行消费，未向公司缴纳相关房款，另外谢xx、张xx等询问笔录也印证了其从赵某手中购买房屋，房款均交于赵某个人，根据以上询问笔录即使如王凤所述三人存在合伙关系，既然约定以飞达房地产公司名义进行各项活动，那么对外也应当以飞达房地产公司进行，不能以合伙人个人名义，以个人名义进行的活动不能代表飞达房地产公司。本案是飞达房地产公司在开发房地产过程中向展业担保公司所借的款项，展业担保公司申请法院查封飞达房地产公司名下房产并无不当，至于各合伙人之间的约定或利益分配不能对抗其他债权人。对赵某证人证言有异议，该证人与展业担保公司存在利害关系，展业担保公司在本院已起诉赵某借款纠纷，因此证人证言可信度不高。王凤在诉状中称，房款总价为200000元，在原执行异议裁定书中称房款一次性交付，但证人称房款180000元，且具体房款缴给财务还是个人前后陈述矛盾，王凤对证人发问存在诱导，在证人作证中明确称其个人收到该款后用于支付工人收麦工钱，并非用于该工程，且证人称合同是谁写的其不知道，可能存在与王凤伪造合同的嫌疑，证人自认章是其加盖。且房屋价款在买卖时约定278100元，如果后续优惠应当在合同中标明或变更新的合同，否则公司无法走账及备案。故综合以上两组证据能够证明赵某是以个人行为对外出售房屋、收取款项，供自己支配，款项并未交付飞达房地产公司，与飞达房地产公司无关，法院查封并无不当。飞达房地产公司对证据1认为该裁定书认定事实清楚，使用法律正确，判决公正合法本案应驳回王凤诉请。同时王凤未提交该执行裁定书的生效证明，请法庭核实王凤的起诉是否在法定期限内；对证据2，该判决书中认定赵某在合伙中负责的项目是现场施工，赵某不能代替飞达房地产公司出售房屋；对证据3的真实性不予认可，首先王凤在诉状中称购房价格为200000元，但王凤提供的合同约定价款为278100元，其陈述前后矛盾；其次对于如此大额交易王凤不能提供转账等相关凭证又不能提供收据，以现金支付王凤也应提供该200000元的取款凭证或现金来源证明，即使王凤存在收据也应当加盖飞达房地产公司财务章，该合同内容首页写明飞达房地产公司的法定代表人为范xx，但是该合同没有法定代表人的签章。公司印章也并非合同章，不是飞达房地产公司出具，落款时间部分没有签署。结婚证及证明与本案无关；对证据4真实性不予认可，王凤在诉状中称涉案房屋自2012年8月交付随即开始装修，自2014年2月份入住，但根据王凤提供的水费明细该水费自2011年4月至2011年10月份即开始计费，中间缺少2015年1月份的记录，且水费消费不符合入住的用量，不能证明王凤装修入住。电费单据的起止日期为2019年至2020年，不能证明王凤自法院查封前就已经入住；证据5该证据提交时间超过举证期限，证据非法，范xx笔录中陈述公司的法定代表人是父亲范xx证明范xx对公司具有实际控制权，王凤证明该房屋价格为200000元证据效力不足，房屋为一房一价，该房屋约定的价格为278100元，王凤并未完成付款，且飞达房地产公司未收到该款，其他意见同证据2质证意见。对赵某证人证言的意见同展业担保公司的质证意见。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：展业担保公司与飞达房地产公司、崔正强追偿权纠纷一案，本院经审理于2015年9月8日作出（2015）湛民初字第337号民事判决书，判决：一、飞达房地产公司于判决生效之日起三日内偿还展业担保公司300万元本金及利息；二、崔正强依法对上述债务向展业担保公司承担连带清偿责任。判决生效后，飞达房地产公司、崔正强拒不履行判决书确定的法律义务，展业担保公司申请法院强制执行。执行过程中，2019年1月31日本院作出（2017）豫0411执1740号之四执行裁定书，裁定：即日起将被执行人飞达房地产公司名下位于舞钢市垭口温州路南段西侧（粮店综合楼）南楼302号房、405号房予以查封……。并于同日送达给舞钢市不动产登记中心。案外人王凤以405号房系飞达房地产公司已于2011年出卖予王凤，且其已居住九年之久提出书面异议，要求依法撤销（2017）豫0411执1740号执行裁定书，解除对案涉405号房的查封。2020年5月22日，本院作出（2020）豫0411执异36号执行裁定书，裁定驳回王凤的异议请求。为此引发本案诉争。另查明，诉讼过程中，王凤提供的其在2011年6月17日与飞达房地产公司签订的买卖合同，载明其以每平方米2700元的价格购买舞钢市垭口温州路南段西侧（粮店综合楼）南幢东单元四层西号面积103平方米的住宅，总价为278100元，付款方式为一次性付款。但该合同显示飞达房地产公司仅盖有公章，无法定代表人签名及时间。诉讼过程中，王凤未提供其付房款的证明。飞达房地产公司否认将该房出卖给王凤，并称未收到王凤所缴纳的购房款。王凤在查封前在案涉房屋中居住至今。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。故本案的关键在于王凤对案涉房屋是否享有具有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，飞达房地产公司否认出卖给王凤房屋，并否认与王凤签订商品房买卖合同及收到王凤的房款，王凤亦未提供相关的付款证明，仅申请证人赵某出庭，但诉讼过程中，赵某称其收到王凤购房款现金180000元，且向王凤出具的有便条，王凤称该便条找不到了。关于购房款数额，王凤在诉状中称交给赵某200000元，但赵某称收到180000元，但在王凤所提交的房屋买卖合同中载明的房屋价款为278100元，故王凤与赵某所述相互矛盾，且赵某与王凤所述亦无其他证据相印证，故王凤提出异议申请要求排除执行的证据不足，不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：驳回王凤的诉讼请求。案件受理费4300元，由王凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王 磊审 判 员  焦俊艳人民陪审员  朱花荣二〇二〇年七月二十三日书 记 员  赵许洛附：《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；