贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终4075号上诉人（原审被告）：李兴华，男，汉族，1964年10月25日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人(原审原告)：贵州铭赢投资管理有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区丁字口百货大楼12楼，统一社会信用代码：915203020944949280。法定代表人：张译尹，执行董事。委托诉讼代理人：韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨新煜，贵州义遵律师事务所律师。上诉人李兴华因与被上诉人贵州铭赢投资管理有限公司（以下简称铭赢投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。李兴华上诉请求：撤销原判，查清事实后依法改判，并由被上诉人铭赢投资公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、原判认定事实错误。被上诉人擅自打掉一楼多根房屋承重柱，造成严重安全隐患和担忧，经上诉人多次催告后，被上诉人至今仍未修复，导致租赁房屋已不符合租赁条件，根据《合同法》第233条之规定，上诉人可以随时解除合同。并且上诉人已于2018年12月明确告知了被上诉人须尽快整改房屋，租金从每半年支付一次改为每月支付一次，如不尽快修复则解除合同。被上诉人同意按月支付租金，为减少损失并同意上诉人可以对外转租房屋。因此，上诉人是因房屋安全隐患危及员工安全才遣散了部分员工，并非原判所认定的因上诉人经营困难而拖欠租金关闭房屋。被上诉人于2019年7月2日将涉案房屋上锁而实际控制了房屋，此后上诉人根本无法进入涉案房屋，无法将上诉人的资产、材料、员工物品等取出，并非原判所认定的被上诉人于2019年10月20日才收回房屋。2、原审程序违法。上诉人在一审中提出了租赁房屋的主体承重结构被被上诉人擅自破坏，造成严重安全隐患的事实依据，但原审法院未予司法评价不当。且原审未对上诉人与被上诉人在一审中所举证据进行司法评价，显属不当。3、原判适用法律错误。上诉人于2019年7月2日将涉案房屋强行上锁后已实际占有了房屋，应视为对之前上诉人提出解除合同的认可，故应认定双方已于2019年7月2日解除租赁合同，上诉人只应支付租金至2019年7月1日，对2019年7月2日至10月19日的租金不应支持。同时，上诉人未及时支付2019年5月20日至7月1日的租金是对被上诉人未将房屋进行修复的抵制行为，并非违约行为，相反应是被上诉人因拆除承重柱导致合同无法继续履行，而应承担违约责任，故原审认定上诉人承担违约金于法无据。铭赢投资公司二审答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。铭赢投资公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除铭赢投资公司、李兴华双方签订的《租赁合同》；2.判令李兴华支付房屋租金212487元；3.判令李兴华支付2019年10月19日之前违约金9413.16元；判令李兴华支付自2019年10月20日起至付清之日止的违约金（以212487元为基数，自2019年10月20日起，按照日利率万分之五计算，暂计算至起诉之日止为318703元）；4.判令李兴华支付铭赢投资公司水电费等其他费用9791.85元；5.诉讼费用由李兴华承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，铭赢投资公司与李兴华签订《租赁合同》，约定铭赢投资公司将其使用的位于遵义市南部新区，建筑面积约1240.8平方米的房屋出租给李兴华进行经营使用，租赁期为2018年9月19日至2021年8月18日。租金及物管费每半年一付，提前30天支付下半年租金及物管费。起始租金标准按每平方米每月34.25元（其中33元为租金、1.25元为物管费），第二年租金标准按每平方米每月34元，第三年租金标准按每平方米每月35元。起始每半年租金为254984.4元。合同还约定“乙方拖延支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金额的0.5%每天支付违约金给甲方，超期达到十天以上的，甲方有权切断乙方水电供给，终止合同收回物业，且不承担任何由此造成的乙方任何经济损失和法律责任。”在合同签订后，铭赢投资公司将租赁物交给李兴华使用。李兴华支付租金至2019年5月19日。2019年6月底，因经营困难，拖欠租金，李兴华与铭赢投资公司协商欲对外转租租赁物，得到铭赢投资公司同意。李兴华遂在2019年7月2日关闭房屋、遣散员工，将房屋钥匙交给铭赢投资公司，便于有意承租的人员查看。因一直未能转租，租金没有交纳，铭赢投资公司在2019年10月20日将房屋收回，并将李兴华存放在房屋里的物资封存。另查，至2019年7月2日，李兴华尚欠水电费9791.85元。一审法院认为：铭赢投资公司与李兴华2018年5月28日签订的《租赁合同》不具无效情形，合法有效。李兴华承租房屋后，从2019年5月19日起就没有支付租金，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，铭赢投资公司有权解除合同，收回租赁物。李兴华称，铭赢投资公司在2019年7月即将房屋收回，事实上解除了合同，李兴华主张的事实与查明的事实不符。事实上是李兴华因经营困难歇业，要求铭赢投资公司协助将租赁物转租，便于他人看房而将钥匙交给铭赢投资公司，租赁物的占有人没有改变，仍然是李兴华，铭赢投资公司仅仅是占有辅助。因此，李兴华关于解除合同的时间主张，没有事实依据，不予认定。关于李兴华所欠的租金，从2019年5月20日至2019年10月19日（10月20日已收回租赁物）共5个月，按照每平方米每月34.25元（其中33元为租金、1.25元为物管费）计算为212487元。铭赢投资公司主张逾期付款违约金，予以支持。关于违约金比例，铭赢投资公司自愿降低约定标准，予以尊重并按此确定，即日利率0.05%。铭赢投资公司主张2019年10月19日之前的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及第二百二十七条的规定，判决：一、解除贵州铭赢投资管理有限公司与李兴华在2018年5月28日签订的《租赁合同》（已于2019年10月20日实际解除）；二、李兴华在本判决生效后30内支付贵州铭赢投资管理有限公司租金212487元，并支付该款从2019年10月20日起至付清之日止按照日利率0.05%计算的违约金；三、李兴华在本判决生效后30内支付贵州铭赢投资管理有限公司水电费9791.85元；四、驳回贵州铭赢投资管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2410元（已减半收取），由李兴华承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人李兴华是否应向铭赢投资公司支付2019年7月2日至2019年10月19日的房屋租金及是否应支付违约金。本案中，李兴华与铭赢投资公司于2018年5月28日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同约定的租赁期限自2018年9月19日至2021年8月18日止。铭赢投资公司主张双方已于2019年10月20日解除租赁关系，提供了租金催缴单、短信及其于2019年10月20日将涉案租赁房屋内物品搬离的录像，对此，李兴华不予认可，主张因铭赢投资公司于2019年7月2日对涉案租赁房屋的大门上锁，故双方的租赁关系已于2019年7月2日解除，提供了其公司员工证人证言及涉案房屋大门照片，但根据本案证据及双方当事人陈述，并结合证人证言，仅能证明涉案租赁房屋于2019年7月2日已上锁，李兴华因经营困难歇业，与铭赢投资公司协商欲将房屋转租，为便于他人看房而将钥匙交给铭赢投资公司，房屋的占有人仍是李兴华，后铭赢投资公司于2019年10月20日将李兴华放置在房屋内的物品搬离。因此，李兴华所举证据不能证明2019年7月2日双方已达成解除租赁合同的合意，一审认定双方解除租赁关系的时间为2019年10月19日（10月20日已收回租赁物），并无不当。同时，对于李兴华所持其公司歇业系因涉案租赁房屋存在安全隐患，故铭赢投资公司应对其予以赔偿的上诉主张，由于其提供的证据并不足以证明该主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应承担举证不利的法律后果，故本院对该主张不予采纳。由于李兴华承租后，从2019年5月19日起就未再支付租金，违反了合同关于“租金及物管费交付按半年一次的方式预付，提前30天支付下半年租金及物管费；拖延支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金额的0.5%每天支付违约金，超期达到十天以上的，铭赢投资公司有权切断水电供给，终止合同收回物业……”之约定，故应承担相应违约责任，铭赢投资公司亦有权解除合同，收回涉案租赁房屋。因此，一审认定李兴华所欠的租金应从2019年5月20日计至2019年10月19日，并从2019年10月20日起按日利率0.05%计算违约金，符合本案事实及法律规定，本院予以确认。综上，李兴华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4820元，由上诉人李兴华负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年七月二十四日法官助理毛丹书记员余飞