贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4119号 原告：叶欣，男，1990年6月10日生，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：赵元，贵州年成律师事务所律师。 被告：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草办笔山路100号（金洲世家会所），统一社会信用代码：91522301666987948H。 法定代表人：胡柏树，系该公司执行董事。 原告叶欣与被告兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告叶欣的委托诉讼代理人赵元到庭参加了诉讼，被告汇鑫房开经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告叶欣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在三十日内完成金洲世家XX幢XX单元XX层XXX号商品房的初始登记，并将相关资料交付给原告，双方共同完成转移登记；2、请求判令被告以房屋总价款360689元为基数，并按照年利率6%支付从2014年3月1日算至2020年3月17日逾期办证的违约金130914元；3、请求贵院判令被告以房屋总价款360689元为基数，并按照日万分之0.5支付从2014年8月31日算至2020年3月17日逾期交房的违约金36519元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2014年2月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于兴义市，房屋总价款为360689元，首付108686元，余下的252000元以按揭贷款方式支付完毕。合同约定，被告应在2014年8月31日前向原告交付该商品房且需符合相关规定，如果逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告应按交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，现原告自愿按照日万分之日0.5计算违约金，从原告全部支付购房款之日起即2014年8月31日至2020年3月17日已经产生违约金36519元（360689元×（0.5÷10000）×2025天）。同时，合同约定被告应当在2014年3月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告:如被告不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期起30日后，仍不能交付的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。但因该条款系格式条款且加重原告的责任，无法赔偿原告因此造成的损失，应按照年利率6%支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的利息给原告，从2014年3月1日至2020年3月17日己产生逾期违约金130914元（360689元×6%÷365日×2208天）。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告未按照合同约定履行相应义务已构成根本性违约，应当承担违约责任，故提起诉讼。 被告兴义市汇鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、契税发票复印件等证据，根据原告提交的证据，本院认定如下法律事实：2014年2月22日，叶欣作为买受人与汇鑫房开签订《商品房买卖合同》，购买汇鑫房开开发并取得预售许可的兴义市金洲世家第XX幢XX单元XX层XXX号房，房屋建筑面积110.64平方米，总价款360686元，付款方式为首付108686元，银行按揭支付252000元。合同第一条约定：出卖人以【出让】方式取得位于兴义市编号为20XXXX1的地块的建设用地使用权，且土地价款已【全部】付清。第十一条约定：出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。第二十二条约定：二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因相关部门的原因造成出卖人不能在商品房交付使用之日起90日内申请办理商品房所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任；三、出卖人承诺于2014年3月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房……；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款×的违约金；其他相关事项约定如下：关于第二十二条第三项转移登记的补充约定，如因相关部门的原因造成出卖人不能在2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订当日，叶欣按照约定交付首付款108686元，2014年3月19日，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行将按揭贷款252000元支付至汇鑫房开的账户。叶欣于2014年9月1日接收涉案房屋。 另查明，汇鑫房开涉案楼盘至今未取得《建筑工程竣工验收备案表（证）》。2015年12月24日至今，中国人民银行公布的贷款基准利率为年利率4.75%。 本院认为，汇鑫房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证、质证及答辩的权利，同时应承担相应不利的法律后果。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。汇鑫房开在取得商品房预售许可后，与叶欣签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。叶欣按照合同约定向汇鑫房开全额支付购房款后，汇鑫房开未按照合同约定的交付条件和法定的交付条件向叶欣交付涉案商品房及向叶欣交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约，依法应向叶欣承担相应的违约责任。 关于叶欣诉请的办理转移登记问题，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，房开公司取得涉案楼盘竣工验收备案及大产权初始登记系买受人办理房屋权属证书的必经前提，此系出卖人的单方合同义务，且办理涉案房屋的产权证是房产登记机关的职务行为，需要叶欣积极配合提供相关个人资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，现涉案房屋未取得《建筑工程竣工验收备案表（证）》，不具备办理权属登记的法定要件，何时能够办理叶欣之房屋权属证书，系不确定因素，故对叶欣关于要求汇鑫房开在三十日内将完成的涉案商品房初始登记资料交给叶欣，双方共同完成转移登记的诉请，本院不予支持。 关于叶欣诉请的逾期交房违约金的问题。叶欣、汇鑫房开双方签订的《商品房买卖合同》签订时间为2014年2月22日，叶欣于2014年9月1日接收涉案房屋，《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2014年8月31日前，双方在合同中明确约定房屋交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。汇鑫房开至今未取得《建筑工程竣工验收备案表（证）》，其交付的房屋不符合法定和约定交付条件，构成违约，违约行为至今仍在继续，故汇鑫房开应承担由此产生的违约责任。双方在《合同》中第十三条逾期交房责任中约定：“逾期超过30日......，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金......”，叶欣实际接收房屋钥匙日期为2014年9月1日，现叶欣诉请汇鑫房开支付违约金的时间自2014年8月31日起至2020年3月17日，符合法律规定，叶欣主动将违约金支付比例调整为日万分之0.5，系对其自身权利的处分，本院以叶欣已实际支付的房款总额360686元为基数，以日万分之0.5计算，支付自2014年8月31日起至叶欣诉请的2020年3月17日止的逾期交房违约金，违约金计算方式为：360686元×0.005%×2025天=36519元。 关于叶欣诉请的逾期办证违约金问题。申请涉案楼盘商品房大产权初始登记系汇鑫房开的单方合同义务，办理转移登记系双方合同义务，因有行政办理程序的限制，根据双方在《合同》第二十二条第二项约定的“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，故以双方约定交房日起往后推90日即为汇鑫房开应该完成申请涉案楼盘商品房大产权初始登记之合同义务的最后期限。因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，叶欣已支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形。汇鑫房开至今未完成申请办理大产权初始登记的合同义务，已构成合同违约，故应从双方约定交付房屋之日起，往后推90日之次日起算汇鑫房开逾期办证违约金至其申请大产权初始登记之日止，双方在合同中约定的时间为2014年3月1日前，叶欣诉请从2014年3月1日起以房屋总价款计算逾期办证违约金，但叶欣付清房屋全款的时间为2014年3月19日，本院以付清全款之日即2014年3月19日起算至2020年3月17日止。逾期办证违约金计算方式，双方在合同中对逾期办证违约金的支付方式约定不明，考虑到叶欣的实际损失为已付房款的利息损失，本院以中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算支付逾期办证违约金。违约金计算方式为：360686元×4.75%×（2190天÷365天）=102795元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由兴义市汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付叶欣自2014年8月31日起至2020年3月17日止的逾期交房违约金36519元； 二、由兴义市汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付叶欣自2014年3月19日起至2020年3月17日止的逾期办证违约金102795元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3648元，减半收取1824元，由兴义市汇鑫房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 吴 涛 二〇二〇年七月二十三日 书记员 何丽娟