四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1302民初1947号 原告：南充发展投资（控股）有限责任公司，住所地： 南充市顺庆区西河南路190号。 法定代表人：杜钧，总经理。 委托诉讼代理人：董尚太，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾金凤，四川首力律师事务所律师。 被告：南充市顺庆区人民政府西城街道办事处，住所地四川省南充市顺庆区解放街46号。 法定代表人：田黎，任主任职务。 委托诉讼代理人:罗一恒，四川川乾律师事务所律师。 原告南充发展投资（控股）有限责任公司（以下简称南充发展投资公司）与南充市顺庆区人民政府西城街道办事处（以下简称西城街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告南充发展投资公司的委托诉讼代理人贾金凤，被告西城街道办的委托诉讼代理人罗一恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南充发展投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠2018年3月27日至2020年3月26日期间的房屋租金473550元；2.判令被告支付违约金47355元。3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为：2018年3月27日至2021年3月27日租金728227元，违约金72822元。事实与理由：原、被告于2017年3月28日签订《房屋租赁合同》，被告承租位于顺庆区富民路就业局办公楼2-6楼的房屋。现被告拖欠2018年3月27日至2020年3月26日期间的房屋租金473550元。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，被告未按期支付房屋租金的，应按照合同约定的当年年租金的10%向原告支付违约金。原告与被告多次协商未果，诉至本院，恳请法院依法判决。 被告西城街道办辩称：一、原告向被告主张租金过高。（一）原告交付的房屋漏水严重，房屋内部损毁严重，无法满足基本办公条件，且根据《消防法》第十五条的规定，交付的房屋无消防设施设备，存在严重的安全隐患。经多次通知原告维修无果后，被告执行组织了维修，客观事实上造成了被告在维修整改过程中无法正常使用房屋。（二）案涉房屋约定的租金严重超过市场实际租金价值，案涉房屋闲置近3年之久未能对外出租。同时房屋严重的质量问题，漏水严重，房屋内部损毁严重，客观上无法满足基本办公条件。案涉房屋同地段临街商业性房屋租金与案涉房屋租金相近。（三）案涉房屋租赁合同的签订系迫于无奈，被告急于为西城街道西门社区委员会、西门社区居民委员会寻求办公场所。同时被告无经营性收入，单位运转依赖于上级财政拨款。被告辖区居民上访严重。二、原告向被告主张的违约金过分高于实际损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金的规定设置侧重对一方当事人的保护，是补偿性条款。《合同法》针对违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点，审判司法实践中，违约金基本按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算资金占用损失，而案涉违约金已有10%之多。故，请求减免相应违约金。对原告当庭增加诉讼请求部分，当时处于疫情期间，根本没有使用房屋，所以要求减免疫情期间的租金。 经审理查明：2014年2月18日，南充市就业服务管理局将位于顺庆区富民路7号就业局2-6楼房屋作为行政事业单位经营性国有资产移交南充发展投资公司经营管理。2017年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方（原告南充发展投资公司）将位于顺庆区富民路就业局办公楼2、3、4、5、6楼的房屋出租给乙方（以下简称该房屋），建筑面积约1858.79平方米。该房屋的租赁期自2017年3月27日起至2022年3月26日止，共计5年。租金标准：第一年租金为220000元，以后每年租金按上一年度租金的基础上递增5%合同租金总额为1215638.00元。租金分次支付，2017年3月27日前支付2017年3月27日至2018年3月26日租金220000元；2018年3月1日前支付2018年3月27日至2019年3月27日租金231000元；2019年3月1日前支付2019年3月27日至2020年3月27日租金242550元；2020年3月1日前支付2020年3月27日至2021年3月27日租金254677元；2021年3月1日前2021年3月27日至2022年3月27日租金267411元。在签订本合同时，乙方一次性向甲方缴纳保证金22000元，租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数（不计息）返还乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内返还房屋及其附属设施，并结清相关费用，乙方装饰、装修、添附、改造的部分，无偿归甲方所有。前述期限届满后，若乙方未返还该房屋及其附属设施，甲方有权依法予以收回；若乙方未将其私有物品、设备等搬出该房屋，视为乙方放弃对其私有物品、设备的所有权，甲方有权自行处置，无需给予乙方任何补偿。乙方有逾期支付租金超过30日等违约情形的，应按当年年租金的10%向甲方支付违约金，且甲方有权单方随时解除本合同及不退还乙方已支付的履约保证金和剩余房租。该合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告将案涉房屋及房屋附属设施、设备交给被告后，被告在支付完第一年租金220000元后，未再按照约定支付租金。2018年1月和2019年3月，被告先后对案涉房屋5、6楼和2楼重新进行了装修并使用。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告南充发展投资公司与被告西城街道办就案涉房屋签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应遵照合同约定履行自己的义务，原告将案涉房屋交付给被告使用后，被告应当按照合同约定支付租金。合同约定从2018年起每年3月1日前支付当年3月27日至次年3月27日的租金，而被告在支付完第一年度租金后，从2018年3月1日起未再支付租金，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告起诉被告按照合同约定支付2018年3月27日至2021年3月27日的租金728227元并按10%承担违约金72822元的诉讼请求，既符合合同约定，亦具有法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告主张租金、违约金过高。根据本案查明的事实，原告系按照合同约定的租金及违约金主张权利，在合同继续有效，且被告未举证证明双方对租金及违约金予以了调整、变更的前提下，本院对被告的抗辩不予支持。此外，被告辩称原告交付的房屋存在严重质量问题无法满足基本办公条件，但被告未举证证明在房屋交付时其对当时房屋状况提出了异议，亦未举证证明其因原告交付的房屋无法使用而请求维修或要求解除合同等，反而在房屋交付一年并支付一年租金后对案涉房屋予以重新装修并使用，由此可以推断被告在交付房屋时对房屋当时的状况予以了确认和认可。因此，被告以上述理由请求减免和降低房屋租金的理由不成立，本院不予支持。关于被告辩称租金严重超过市场实际租金价值以及签订合同系迫于无奈等事实，因其未提供相应证据予以证实，本院不予确认。关于被告请求减免疫情期间租金的问题，由于被告租赁案涉房屋系用于社区办公，并非用于生产经营，故不存在经营损失等问题，其请求减免租金缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告南充市顺庆区人民政府西城街道办事处于本判决生效之日起十日内支付其租赁原告南充发展投资（控股）有限责任公司2018年3月27日至2021年3月27日期间的房屋租金728227元； 二、被告南充市顺庆区人民政府西城街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告南充发展投资（控股）有限责任公司违约金72822元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4505元，由被告南充市顺庆区人民政府西城街道办事处负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  彭艳 二〇二〇年七月六日 书记员  王茜