湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初811号原告：长沙橘韵投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心4/5号楼14层。法定代表人：许智来。委托诉讼代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周纯，湖南秉言律师事务所律师。被告：湖南马九餐饮管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心5号楼401房。法定代表人：夏德华。原告长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）与被告湖南马九餐饮管理有限公司（以下简称马九餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理,后因该案案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王玉萌、周纯到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告橘韵公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金82622.25元；2、判令被告向原告支付物业管理费47892.4元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年2月24日，原告与被告就长沙市天心区华远华中心6栋商业项目四层401号商铺签订《华远·华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》。合同约定：被告承租华远华中心6栋401号商铺（套内建筑面积为421.23平方米）用于经营“MrNine”餐饮店，租赁期限自2017年3月1日起至2022年4月30日止。2018年1月8日，原、被告同意终止上述租赁合同，并于2018年5月9日签订了《终止协议》，协议就欠付租金及管理费进行了确认。协议签订后被告支付了50000元的租金，之后未支付其他款项，至今仍欠付租金82622.25元、管理费47892.4元。原告经多次催缴，被告仍未予以支付，原告遂诉至法院。被告马九餐饮公司既未答辩，也未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未出庭质证，亦未提出书面异议，对当事人无异议的证据，经本院审查，予以确认并在卷佐证。根据已认定的证据，结合原告委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2017年2月24日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《华远·华中心6栋“ＦａｃｅＭｏｒｅ”商业租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的商铺座落在湖南省长沙市华远·华中心6栋商业项目（以下简称本项目或商场）四层401号商铺（以下简称该商铺），该商铺套内建筑面积为421.23平方米；租赁期限从2017年3月1日起至2022年4月30日止，共计62个月；租赁标的交接日期为2017年3月1日；租赁费用以人民币形式支付，租赁期内租金单价：2017年3月1日至2018年4月30日租金为83.57元／月／平方米，2018年5月1日至2019年4月30日租金为130元／月／平方米，2019年5月1日至2021年4月30日租金为137.8元／月／平方米，2021年5月1日至2022年4月30日租金为146.07元／月／平方米；物业费自2017年5月1日交纳至2022年4月30日，按每个季度75821.4元收取；租金及物业费按三月一付（季前支付），乙方需在每期支付期限到期日（即每季度起始日）之前10个工作日分别向甲方和甲方指定的物业管理公司缴纳租金和物业费。第一期租金及物业费（其中租金105606.57元，物业费75821.4元），乙方应于合同签订后5个工作日内交付；乙方应按照物业管理公司制定的标准及指定的交付时间和方式，向物业管理公司缴付水费、电费等能源费。本合同签订时，水费为5.6元／吨，电费为1.35元／度，物业管理公司可依照政府部门制定的收费标准及实际情况进行调整；乙方应在签订本合同之日起5日内向甲方交纳履约保证金人民币55000元，本合同解除或终止后，乙方将该商铺如约交还给甲方并在30日内将所有以商铺为注册地址的名项证照注销，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任、款项清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方无息退还剩余履约保证金；在合同有效期内，乙方无权要求甲方接受以履约保证金支付或抵充乙方应付的任何款项。乙方未按本合同的约定支付相关款项的，或者支付违约金、赔偿金、物业管理费、能源费的，甲方有权在履约保证金中直接扣除。合同有效期内，履约保证金不足本合同约定金额的，乙方应在三日内补足，否则每延期一日，乙方应按每日按欠款金额的千分之一的累计金额向甲方支付违约金；乙方应按照《装修管理手册》的规定缴纳装修押金、装修管理费等各项费用和押金；若乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除合同：乙方未根据本合同约定或甲方书面通知的进场装修交付日前来办理商铺交付手续，逾期超过十五日；逾期支付租金、履约保证金、物业管理费或其他费用累计超过十五日；未经甲方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照本项目正常营业时间营业累计达5日以上；若乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用，除应如数在5个工作日内补交，每逾期一日，由甲方按应付租金、物业管理费及其他费用金额的千分之三向乙方加收违约金。上述合同签订后，原告按合同约定交付案涉商铺。被告向原告支付装修押金21061.5元、履约保证金75000元。2018年1月8日，原、被告双方同意终止上述租赁合同。2018年5月9日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《终止协议》，协议约定，自本协议签署之日起，乙方应在30日内完成租金、管理费及水电能源费等相关费用的结清，以租赁店铺为注册地址的营业执照的注销并腾空房屋交付甲方。如乙方未按期办理完毕上述手续，将视其为违约，甲方有权要求乙方继续支付应付租金及其他费用，按照租赁合同第11条商铺的返还移交的相关违约条款处理，并甲方有权扣除所有履约保证金；乙方应付租金为277185.05元，已付租金144562.8元，应付未付租金为132622.25元。乙方应付管理费为135784.8元，已支付管理费为87892.4元，应付未付管理费为47892.4元。如乙方未按上述约定在合同签署之日起30日内缴清租金、管理费及水电能源费、注销营业执照并腾空房屋交付甲方，甲方有权以任何方式处置401店铺租赁区内的物品以充抵乙方所欠租金、物业费及其它费用，处置租赁区内的物品所发生的费用由乙方承担。该终止协议签订后，被告于2018年6月11日、25日共计向原告支付租金50000元，至今尚欠付原告租金82622.25元、物业管理费47892.4元。双方遂酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，2019年11月1日，北京嘉华利远商业管理有限公司长沙分公司（甲方）与原告（乙方）签订《债权转让协议》，协议约定甲方自愿将被告所欠物业管理费47892.4元债权转让给乙方。北京嘉华利远商业管理有限公司长沙分公司于2019年12月20日通过特快专递的方式将《债权转让通知书》送达给被告。本案在审理过程中，原告自愿将被告所支付的装修押金21061.5元用以抵扣被告应付的物业管理费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《华远·华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》、《终止协议》系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行义务。原、被告双方经协商一致，签订《终止协议》，同意解除《华远·华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》，并对所欠租金、物业管理费等相关费用的支付时间进行约定，但被告未按《终止协议》的约定履行义务，其行为已构成违约。现原告要求被告支付欠付的租金82622.25元、物业管理费47892.4元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告自愿将被告所支付的装修押金21061.5元用以抵扣被告应付的物业管理费，故被告仍需向原告支付物业管理费为26830.9元（47892.4元-21061.5元=26830.9元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告湖南马九餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙橘韵投资有限公司支付租金82622.25元、物业管理费26830.9元。如果被告湖南马九餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2910元，公告费560元，共计3470元，由被告湖南马九餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王利华人民陪审员  喻雪梅人民陪审员  葛自力二〇二〇年七月一日书 记 员  刘 建附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。