云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初6277号原告：陈亚平，女，白族，1983年5月31日出生，云南省昆明市人，身份证住址云南省昆明市五华区。委托代理人：余清清，云南联云律师事务所律师，特别授权代理。被告：李一，女，汉族，1989年3月13日出生，身份证住址云南省曲靖市麒麟区。原告陈亚平诉被告李一租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告陈亚平（以下简称“原告”）及委托代理人余清清到庭参加诉讼，被告李一（以下简称“被告”）经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判决被告立即支付原告所欠房租18,000元、物管费4,895.8元、水费82元；2、判决被告支付原告违约金7,200元（违约金按合同总金额的20%计算，因如按合同约定的违约金为所拖欠租金的一倍计或以每日150元计算过高)；3、判决被告立即腾房；4、判决被告支付逾期腾房占有使用费至其实际腾房日止，按房屋租赁合同租金3,000元每月计算。截止提起本诉讼日逾期腾房占有使用费金额为8,400元（自2020年1月15日至2020年4月8日期间共计84天）；5、判决被告赔偿原告因被告空号失联后报警打开房门的撬锁和换锁费用350元；6、判决被告承担原告支付的律师费5,000元；7、判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年1月10日签订房屋租赁合同，将原告位于新亚洲星体花园13幢3单元802号住宅租给乙方，每月租金3,000元，租赁期限自2018年1月15日至2019年1月14日。此合同租期届满后，被告表示还要续租一年，于2019年1月22日微信转账支付给原告部分房租10,000元，但一直拖延续签合同的时间。经原告催促双方于2019年5月14日补签了房屋租赁合同，租赁期自2019年1月15日起至2020年1月14日止。按照合同约定，剩余租金26,000元被告须在2019年5月14日、6月30日和10月30日分三次支付给原告。然而之后被告数次承诺付款时间却数次违背承诺一再拖延，经原告数次催告，至租赁合同到期之日被告仅支付租金8,000元，共拖欠房租18,000元，拖欠自2018年2月起未支付的物管费4,895.8元。租赁合同到期后，原告数次要求被告腾房和支付房租，被告屡次以各种理由拖延。后因被告电话空号、微信不回复原告，原告无法联系被告数日，2020年3月11日，原告与其丈夫许守东向昆明市官渡区星耀派出所报警，与民警、物业一起叫来开锁公司撬锁开门查看，发现被告不在房内，但其物品仍在房内。当天原告通过微信告知被告腾房，但被告仍以各种理由拖延，拒不腾房和支付所拖欠租金和物管费。被告未依照房屋租赁合同的约定履行其义务，被告应承担违约责任支付违约金，同时需要结清房租、支付物管费、腾房。合同到期后被告拒不腾房的行为需向原告按照合同约定的租金支付逾期腾房占有使用费，承担在此期间未缴清的水电费，承担撬锁换锁费用。按照房屋租赁合同附加条款（三）的约定，被告须承担原告因其违约行为提起诉讼支付的律师费5,000元。被告未到庭发表答辩意见。针对本案，原告向本院提交了身份证两份、房屋租赁合同两份、不动产权证、微信收款记录、微信聊天记录、物管费收费通知书、接处警登记表、开锁专用登记表、水费催交通知单、水费缴费凭据、律师费发票，以上证据欲证实原、被告主体资格合法，双方签订了租赁合同，租期自2018年1月15日至2020年1月14日，租金为每月3,000元，原告为房屋的所有权人，被告拖欠房租、物管费、水费，被告拒绝腾房，原告报警开锁支出开锁费等事实。被告未到庭发表质证意见，也未提交证据。本院认为，以上证据符合证据的形式要件，本院予以采信。经本院审理查明并确定如下法律事实：原、被告于2018年1月10日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将新亚洲星体花园13幢3单元802室房屋出租给被告使用，租期自2018年1月15日至2019年1月14日止，月租金为3,000元，押金为3,000元，租期内该房的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由被告自己承担。合同签订后，被告已经支付了该年度的租金。在该份合同到期后，双方又于2019年5月4日签订《房屋租赁合同》，约定：被告继续租赁原告的上述房屋，租期自2019年1月15日至2020年1月14日止，每月租金为3,000元，被告拖欠租金超过一个星期的，应按所拖欠租金向原告支付一倍的违约金，租期内该房的水、电及相关费用由被告自己承担，被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向原告支付违约金，因一方违约行为导致本合同另一方需要就租房合同进行起诉的，相关律师费由违约方承担。原告为所租赁房屋新亚洲星体花园13幢3单元802室的权利人。在该份续租合同签订后，被告仅支付了租金18,000元，且欠付2018年2月1日至2020年3月31日的物管费4,895.8元，并欠付水费82元。因被告一直未腾房，也未支付相关费用，原告于2020年3月11日进行了报警，星耀路派出所进行了处警，原告当天还请了物管、开锁公司一并到现场并由开锁公司进行了开锁，现在原告已收回该房屋。现原告诉至本院主张其权利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，在原、被告之间成立租赁合同关系，被告未按约定足额支付2019年1月15日至2020年1月14日的租金，故对于欠付的租金18,000元应当予以支付；对于物管费、水费，根据约定应当由被告进行支付，故被告应当支付所欠的物管费4,895.8元、水费82元；对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，双方在《房屋租赁合同》中进行了约定，但合同约定过高，本院酌情支持3,600元；因双方的合同已到期，且未进行续租，被告负有腾房义务，但原告已于2020年3月11日收回了房屋，故本院对原告主张的腾房主张不再予以支持；对于房屋占用费，因被告在租期期限到期后，未向原告交付房屋，其继续占有房屋无事实及法律依据，故被告应当向原告支付自2020年1月15日起至2020年3月11日止的房屋占有使用费5,200元，共计52天，以月租金3,000元计；对于换锁费用，系原告实际产生的损失，本院予以支持；对于律师费5,000元，双方在《房屋租赁合同》中进行过书面约定，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李一自本判决生效之日起十日内向原告陈亚平支付租金18,000元、物管费4,895.8元、水费82元；二、由被告李一自本判决生效之日起十日内向原告陈亚平违约金3,600元；三、由被告李一自本判决生效之日起十日内向原告陈亚平支付2020年1月15日起至2020年3月11日的房屋占用费5,200元；四、由被告李一自本判决生效之日起十日内向原告陈亚平支付开锁费350元、律师费5,000元；五、驳回原告陈亚平的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取449元，由被告李一承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为本判决生效后二年内。审判员  付宜禾二〇二〇年七月二十九日书记员  杨玉池