四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初1441号 原告：四川爱家居商业管理有限公司，住所地：成都市高新区双柏路68号。 法定代表人：陈敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周慕岐，男，1983年2月19日出生，汉族，住四川省成都市郫都区，该公司员工，一般授权代理人。 被告：赵冬，男，1983年10月4日出生，汉族，住河北省晋州市。 原告四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）与被告赵冬服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员王静独任审理。本案于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告爱家居公司的委托诉讼代理人周慕岐，被告赵冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱家居公司向本院提出诉讼请求（最终明确的诉请）：1、赵冬向爱家居公司支付欠缴的运营管理费230053.16元、物业管理费16971.20元；2、爱家居公司收回与赵冬约定的优惠期4个月，赵冬支付运营管理费49410.64元；3、判令赵冬支付违约金49404.88元（欠缴金额20％）。事实及理由：2016年7月2日，赵冬与爱家居公司就位于成都市高新区房屋（以下简称案渉房屋）物业服务之事宜签订了《物业综合管理服务协议》（协议编号：1Ｂ22－201607）。物业服务期限为36个月，自2016年7月22日起至2019年7月21日止。爱家居公司按照案渉合同约定，履行了物业服务义务，但赵冬自2017年7月起开始拖欠运营管理费及物业费。至2019年8月21日撤场时，赵冬仍未交齐所欠运营管理费及物业费，其行为已构成严重违约。爱家居公司认为，赵冬的欠费行为已经严重损害了爱家居公司的合法权益。为维护自身合法权益，故爱家居公司诉至本院，请求判如所请。 赵冬辩称：1、赵冬对于爱家居公司主张的欠缴运营管理费230053.16元及物业管理费16971.20元无异议；2、对于爱家居公司主张的收回4个月的运营管理费优惠期不予认可，运营管理费优惠期是合同约定的，不应收回，故赵冬不应补交爱家居公司主张的49410.64元运营管理费；3、赵冬认可存在欠缴运营管理费和物业服务费的事实，但不存在违约。赵冬按时缴纳了第一年的运营管理费及物业管理费，希望爱家居公司减免违约金；4、爱家居公司综合管理服务不到位，导致商家无法正常运营，且爱家居公司没有及时向赵冬催缴欠缴费用，而是通过断电后交费充电的方式来催收，对赵冬的经营造成很大的损失；5、爱家居公司主张的违约金过高，若法院最终经审查认为赵冬存在违约行为，应当承担违约金，申请法院按照银行同期贷款利率进行调整。 爱家居公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月2日，案外人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉汽车公司）作为甲方、赵冬作为乙方，双方签订了《物业租赁合同》，其中与本案有关的约定如下：“……第一条：承租物业1、甲方同意将其投资建设的位于成都市高新西区晨明·爱家居总部港第2号楼1层1Ｂ22号物业（以下简称该物业）出租给乙方使用（详细位置见附件一平面图）、该物业建筑面积：325.07平方米（含公摊面积）。……第二条：租赁期限1、乙方承租该物业的有效期限为36个月，即从2016年07月22日起至2019年7月21日止……2、租赁期自双方签订合同开始日期计租，同时双方约定合同期内的总免租期为拾贰个月，其中第一年免租期为：捌月；第二年免租期为：肆月，第三年免租期为：零月（含装修期在内）……第四条：租金的收取和支付合同期内，乙方须按如下约定向甲方支付物业租金：……2、租金支付方式租金支付方式：Ｂ……Ｂ.按半年（6个月）分期支付……4、分期（半年）支付租金的支付时间第一年租金支付时间为：乙方在签订本合同当日内一次性向甲方交纳本合同期内上半年租金，即2016年07月22日至2017年1月21日的租金，共计人民币为：24705.32元；大写贰万肆仟柒佰零伍元叁角贰分。后半年租金，乙方须于2017年01月22日到期前15天内按时向甲方一次性交纳。第二年租金分期支付：（1）乙方于2017年07月22日到期15日前向甲方支付租金价款人民币49410.64元（大写：肆万玖仟肆佰壹拾元零陆角肆分）（除免租租金）。（2）乙方于2018年01月22日到期15日前向甲方支付租金价款人民币49410.64元（大写：肆万玖仟肆佰壹拾元零陆角肆分）（除免租租金）。第三年租金分期支付：（1）乙方于2018年07月22日到期15日前向甲方支付租金价款人民币115.96元（大写：柒万肆仟壹佰壹拾伍元玖角陆分）（除免租租金）。（2）乙方于2019年01月22日到期15日前向甲方支付租金价款人民币115.96元（大写：柒万肆仟壹佰壹拾伍元玖角陆分）（除免租租金）……第十条合同变更合同终止……3、本合同签订后，乙方出现下列情形之一，甲方有权解除本合同，并不退还乙方已支付租金及合同履约保证金，给甲方造成损害的，乙方应承担全部赔偿责任：（1）乙方逾期支付租金（包括不足额支付）累计或连续超过三十日的；……（4）未按约定交纳运营管理服务费及其他应付费用（包含但不限于：水费、电费、垃圾处理费等）……4、若甲方依据本条第3款之约定解除合同的，或者乙方在租赁期内擅自解除或终止本合同的，乙方除应承担本条第3款之违约责任外，还应向甲方补足‘免租期’的租金，免租期的租金标准按当年度标准记取。……” 同日，爱家居公司作为甲方、赵冬作为乙方，双方签订了案渉合同，其中与本案有关的约定如下：“……为保障晨明·爱家居总部港项目（即晨明·西区商瑞总部基地，以下简称为西区商瑞项目）物业持有人及所有使用人的共同权益，维护并保障项目整体的经营秩序，经过友好协商，就位于成都市高新西区晨明·爱家居总部港项目2号楼1层1Ｂ22号物业（以下简称为该物业）所需综合管理服务等内容，甲乙双方达成一致，并自愿签订本《物业综合管理服务协议》（以下简称为本协议），以供双方遵守执行。第一条立约前置条件……1-2双方签订本协议时，甲方已委托四川诚臣物业服务有限公司（以下简称为诚臣物业公司）为晨明·爱家居总部港（西区商瑞项目）提供各项物业基础管理服务（见附件二：物业服务委托书），且已获得诚臣物业公司的授权，甲方有权对入驻晨明·爱家居总部港（西区商瑞项目）的所有租户使用人代收物业服务费及水电费用等；入驻晨明·爱家居总部港（西区商瑞项目）的全体租户及其雇员均须服从甲方及诚臣物业公司的各项运营管理工作或管控举措，同时须按本协议约定交纳相关管理及服务费用。1-3双方签订本协议时，乙方已与成都晨辉汽车有限公司正式签订《物业租赁合同》（以下简称租赁合同）编号为1Ｂ22-201607，双方应以该租赁合同的正式生效作为订立本协议的前置条件。第二条乙方承租物业的基本情况2-1乙方承租物业坐落于成都市高新西区晨明·爱家居总部港（西区商瑞项目）2号楼1层1Ｂ22号，该物业承租面积为325.07平方米（含公摊面积）。……第三条有效期限3-1本协议的有效期限与乙方和成都晨辉汽车有限公司签订的《物业租赁合同》的约定合同有效期一致，有效期总计为叁年，即从2016年07月22日起至2019年07月21日止。但最终以与晨辉公司双方签订的《物业租赁合同》租期起算日期为准……第五条运营管理费、物业服务费及其他费用的收取5-1运营管理费：乙方需向甲方交纳标准为38元／月／平方米的运营管理费；甲方按乙方承租物业面积325.07平米进行计费，共计乙方须向甲方每月支付12352.66元／月，……年物业运营管理费总计148231.92元，……。双方约定运营管理费付款方式，按照乙方和晨辉公司所签订的《物业租赁合同》中租金的支付方式约定执行。5-2物业服务费：双方约定，乙方同意合同期按照5元／月／平米的标准向甲方支付物业服务费；按乙方承租物业面积325.07平米进行计费，合计乙方每月应交纳1625.35元；……；双方约定，该费用的交纳方式为按照乙方和晨辉公司所签订的物业租赁合同中租金的交纳方式支付，但物业费没有免租期……第十二条违约责任……12-4本协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议，均视为违约，违约方向守约方支付违约金，违约金按本协议的合约费用总额的20%计算及收取。12-5乙方逾期五天以上未交纳综合管理费或物业服务费即为违约，每逾期一天按逾期应交纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金；若逾期30天（含30天）以上未交纳的，甲方有权终止本协议。……”后附晨辉汽车公司向爱家居公司出具的资产运营管理委托书和爱家居公司向诚臣物业公司出具的物业服务委托书分别作为附件一和附件二。 另查明，爱家居公司于庭审中赵冬从2017年7月22日始（即《物业租赁合同》和《物业综合管理服务协议》约定的合同期的第二年始）开始拖欠运营管理费，赵冬从2017年7月21日始（即《物业租赁合同》和《物业综合管理服务协议》约定合同期的第三年始）开始拖欠物业服务费，累计拖欠运营管理费。2016年7月22日至2019年7月21日（即《物业租赁合同》和《物业综合管理服务协议》约定的合同期内），赵冬累计拖欠运营管理费230053.16元、物业服务费16971.20元，爱家居公司提供了单方制作的《赵冬交费欠费情况》予以佐证说明，赵冬对此无异议且认可爱家居公司在起诉前向其催缴过运营管理费和物业服务费。 又，爱家居公司主张依据《物业综合管理服务协议》第五条约定，原、被告双方约定的运营管理费付款方式，按照赵冬和晨辉公司所签订的《物业租赁合同》中租金的支付方式约定执行。故，爱家居公司认为，参照《物业租赁合同》第十条第3款第（4）项和第4款约定，在赵冬未按约交纳运营管理费的情况下，应参照《物业租赁合同》的约定承担违约责任，即除付清尚欠运营管理费以外还应补足合同期第二年的四个月优惠期（对应免租期）的运营管理费，赵冬对此不予认可。 以上事实，有原、被告双方的当庭陈述以及爱家居公司提交的《物业综合管理服务协议》《物业租赁合同》等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性，本院均予以采信。 本院认为，爱家居公司和赵冬于2016年7月2日签订的《物业综合管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。 关于爱家居公司主张赵冬向其支付欠缴的运营管理费230053.16元、物业管理费16971.20元的诉请，本院认为，赵冬未按约向爱家居公司支付双方无争议的《物业综合管理服务协议》合同期内的欠缴运营管理费230053.16元及物业服务费16971.20元，构成违约。鉴于赵冬并未提交其拒交上述运营管理费及物业服务费正当、适法之证据，故本院对于赵冬的辩称意见不予采信并认定赵冬应承担举证不能的法律后果。故，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，爱家居公司有权要求赵冬支付运营管理费230053.16元及物业服务费16971.20元，故本院对爱家居公司的第一项诉讼请求予以支持。 关于爱家居公司主张赵冬补交四个月优惠期的运营管理费49410.64元的诉请，本院认为，首先，按照《物业综合管理服务协议》第五条的约定：爱家居公司和赵冬约定运营管理费付款方式，按照赵冬和晨辉汽车公司所签订的《物业租赁合同》中租金的支付方式约定执行。而根据审理查明事实，《物业租赁合同》第四条有专门针对“租金的收取和支付”的约定，该条款并不包括逾期支付租金的违约责任条款，故爱家居公司认为依据《物业综合管理服务协议》第五条的约定应参照适用《物业租赁合同》第十条第4款关于违约责任的约定缺乏明确依据；其次，即使依爱家居公司主张，应参照适用《物业租赁合同》第十条第4款约定，即若晨辉汽车公司依据本条第3款之约定解除本合同的，或者赵冬在租赁期内擅自解除或终止本合同的，赵冬除应承担本条第3款之违约责任外，还应向晨辉汽车公司补足‘免租期’的租金，免租期的租金标准按当年度标准记取，但在本案中，并无证据显示晨辉汽车公司解除了《物业租赁合同》或赵冬在租赁期内擅自解除或终止《物业租赁合同》。根据审理查明事实，爱家居公司亦未解除《物业综合管理服务协议》，赵冬也并未在租赁期内擅自解除或终止《物业综合管理服务协议》，故爱家居公司主张参照适用上述《物业租赁合同》第十条第4款关于补足‘免租期’租金的违约条款，进而要求赵冬补足四个月优惠期的运营管理费的条件并不成就；再次，本院认为，在《物业综合管理服务协议》的合同期满，且爱家居公司已主张赵冬在合同期内的所有尚欠运营管理费和物业服务费并另行主张违约金的情况下，应允许赵冬参照租金支付方式享有对应免租期内的运营管理费优惠，否则有失公允。因此，本院认为爱家居公司要求赵冬补交四个月优惠期的运营管理费49410.64元缺乏事实及法律依据。故，本院对于爱家居公司的第二项诉讼请求不予支持。 关于爱家居公司主张赵冬支付违约金49404.88元（欠缴金额20％）的诉请，本院认为，鉴于赵冬存在合同期内长期拖欠运营管理费和物业服务费的事实，故依据《物业综合管理服务协议》第十二条第12-5款的约定，赵冬应从逾期之日起，每日按欠缴运营管理费和物业服务费用的3‰支付滞纳金（实为违约金），本院认为依据该违约金计算标准计算的违约金数额明显过高。于本案中，爱家居公司并未举证证明其实际损失，但其实际参照《物业综合管理服务协议》第12-4条的约定自愿将违约金调整为赵冬欠缴总金额的20%，考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。又，考虑到赵冬逾期交纳运营管理费和物业服务费必然造成爱家居公司资金占用利息损失，因此本院以爱家居公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，赵冬的过错以及爱家居公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认为爱家居公司主张的违约金计算方式较为合理，但经核算违约金金额（四舍五入后）应为49404.87元，而非49404.88元。故，本院对于爱家居公司的第三项诉讼请求中的合理部分予以支持。 综上，本院对于爱家居公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵冬于本判决生效之日起十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费230053.16元，物业管理费16971.20，合计247024.36元； 二、被告赵冬于本判决生效之日起十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付违约金49404.87元； 三、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3244元，公告费260元，共计3504元，由原告四川爱家居商业管理有限公司负担500元，由被告赵冬负担3004元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王静 二〇二〇年七月十五日 法官助理 金龙 书 记 员 陈鑫