重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4158号上诉人（原审被告）：徐小莉，女，1985年6月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：谢健，男，1987年1月21日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：文超，男，1967年3月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：**友，重庆中升律师事务所律师。上诉人徐小莉因与被上诉人文超房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2020)渝0117民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人徐小莉的委托诉讼代理人谢健，被上诉人文超的委托诉讼代理人**友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐小莉上诉请求：1、撤销一审判决并改判上诉人不支付违约金和房屋占有使用费；2、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人明知案涉房屋产权人已经变更，隐瞒事实真相与上诉人签订合同，应属于无效合同；2、被上诉人不符合收取滞纳金的主体，不应收取滞纳金，合同约定的违约金条款不明，应视为没有约定；3、上诉人没有缴纳租金的原因系被上诉人与重庆众安实业有限公司没有协商好谁收取租金，上诉人为了自身缴纳租金的安全性等待争议明确，不属于违约，不应承担违约责任；4、被上诉人自身的原因没有收回商铺，一审分配举证责任错误。文超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼。案涉租赁合同合法有效，违约金约定明确，上诉人存在违约行为，应支付违约金，上诉人未交还商铺。文超向一审法院起诉请求：1、判令徐小莉立即支付文超2015年7月18日至2016年12月31日期间房屋租金、房屋占用费共计219606元，并以219606元为基数从2016年9月25日开始按年利率24%支付违约金至实际付清为止；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月8日，重庆驰华实业有限公司(甲方〉与文超〈乙方〉签订了《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:"甲方出租的营业房坐落地址于:合川区合阳办较场坝华宇1街1号1幢1-12号，2幢1号、6号，建筑面积共3324.33平方米(最终租赁面积以房屋产权证面积为准)”，并约定了租金价格及租赁期限（自2012年8月25日起至2022年8月24日止，因甲方原因逾期交房的租期相应顺延)。并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”等。文超（甲方）与徐小莉（乙方）于2013年10月18日签订了《商铺租赁合同》，约定文超将重庆市合川区合阳办较场坝街100号、102号营业房出租给徐小莉，建筑面积345平方米，并约定单价为：从2013年1月18日起至2015年1月17日止每月租金为32元/㎡；从2015年1月18日起至2016年1月17日止每月租金为34.56元/㎡；从2016年1月18日起至2017年1月17日止每月租金为37.32元/㎡；从2017年1月18日起至2018年1月17日止每月租金为40.31元/㎡；从2018年1月18日起至2019年1月17日止每月租金为43.53元/㎡；从2019年1月18日起至2020年1月17日止每月租金为47.01元/㎡；从2020年1月18日起至2021年1月17日止每月租金为50.77元/㎡；从2021年1月18日起至2022年1月17日止每月租金为54.83元/㎡；从2022年1月18日起至2022年8月25日止每月租金为59.22元/㎡……。同时又约定租赁期限共9年零7个月，自2013年1月18日起至2022年8月25日止，并约定：第一、二年每月租金为人民币11040元，从第三年起，每月租金比上一年度递增8%，即第三年每月为11923元，第四年每月为12875元，第五年每月为13907元，第六年每月为15018元，第七年每月为16218元，第八年每月为17516元，第九年每月为18916元，第十年每月为20431元；租金每年按季度支付，支付时间每季度前5日，交付第一季度租金时，少付一个月租金为装修免租期；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金……。同时合同第六条第2项约定:"……如甲方将该商业用房部分或者全部产权转让给第三方的，对于已转让的商业用房乙方同意由受让后的第三方作为出租人按照本协议约定的权利义务继续履行(具体开始履行时间以甲方通知为准)，并由受让后的第三方就甲方出售部分与乙方重新签订《商业用房租赁合同>)(续签租赁合同的内容除业主提前终止租赁合同违约金按剩余租期的租金计算外，其他条款不变，仅变更出租方的主体)，甲、乙双方签订《商业用房租赁合同补充协议》相应调整租赁面积。”。订立合同后，文超将约定的商铺交付给了徐小莉，徐小莉用于经营，并支付租金至2015年7月17日止。2014年8月20日，重庆驰华实业有限公司与文超签订了《商铺租赁补充协议》，该协议第一条主要内容为:“在原合同的基础上‘从2014年8月25日起至2015年8月24日止每月租金为32.10元/㎡’现调整为：从2014年8月25日起至2015年8月24日第一年每月租金为25.00元/㎡，每月租金83108元；从2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金为26.75元/㎡，每月租金88926元；从2016年8月25日起至2017年8月24日每月租金为28.62元/㎡，每月租金95142元；从2017年8月25日起至2018年8月24日每月租金为30.62元/㎡，每月租金101791元；从2018年8月25日起至2019年8月24日每月租金为32.76元/㎡，每月租金108905元；从2019年8月25日起至2020年8月24日每月租金为35.05元/㎡，每月租金116518元；从2020年8月25日起至2021年8月24日每月租金为37.50元/㎡，每月租金124662元。”，该协议第二条主要内容为：“以上条款仅限于对租金的调整，文超同除租金遵照本协议执行外，其他条款仍遵照原合同执行”。另查明，2015年3月，重庆众安实业有限公司从重庆驰华实业有限公司处购得了位于合川区（产权证号:204房地证2015字第××号，建筑面积1479.56㎡）的房产，该房产包含了徐小莉所租赁的商铺。因原重庆驰华实业有限公司所有的被文超承租的商铺产权变更为了重庆众安实业有限公司，后三方就租金缴纳进行了协商，但未达成共识。2015年4月30日，重庆众安实业有限公司向承租人及次承租人发出了书面的产权变更告知书，其主要内容记载为:“你方承租的位于合川市〈原产权证号为:204房地证2005字第××号〉房产已于2015年3月6日已过户登记到我司名下，产权证号:204房地证2015字第××号，即该房所有权人于2015年3月6日变更为我司。从2015年3月6日起，我司依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。因你方为该房产的承租人，为保障我司与你方的各项权利和义务，现告知你方并请配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同。特此告知。重庆众安实业有限公司。2015年4月30日”，后重庆众安实业有限公司公司人员又电话告知部分次承租人暂不要将房租交于文超，从2015年7月18日后徐小莉未再向文超缴纳租金。再查明，文超于2016年1月6日向徐小莉发出了解除《商铺租赁合同》的书面告知函，徐小莉收到该告知函后未提出异议。审理中，徐小莉认为在2015年11月就解除了合同，因损失未协商好，就暂时未搬离。还查明，重庆众安实业有限公司于2015年向一审法院提起诉讼，请求解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》等……，后一审法院判决驳回重庆众安实业有限公司的该项诉讼请求，重庆众安实业有限公司不服提起上诉，后重庆市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。2017年2月8日，重庆众安实业有限公司向一审法院起诉文超、第三人徐小莉等人房屋租赁合同纠纷一案，请求解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》等……，2019年2月28日，一审法院作出判决：一、解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》；二、由文超于本判决生效后10日内支付给重庆众安实业有限公司从2015年11月25日起至2017年2月16日止的房屋租金610274.11元；三、驳回重庆众安实业有限公司的其他诉讼请求。文超不服，提起上诉，2019年11月22日，经重庆市第一中级人民法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、重庆众安实业有限公司和文超同意文超与重庆驰华实业有限公司2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》和2014年8月20日签订的《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除；二、文超在本调解协议签订后一月之内给付重庆众安实业有限公司2015年11月25日起至2016年12月31日止的租金546756元；三、重庆众安实业有限公司不再追究因租赁合同所产生的其他民事责任；……。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.文超、徐小莉签订的《商铺租赁合同》的效力；2.《商铺租赁合同》是否已解除；3.徐小莉是否应当支付文超2015年7月18日至2016年12月31日期间的房屋租金及房屋占用费；4.徐小莉是否应当支付违约金。1.关于文超、徐小莉签订的《商铺租赁合同》的效力问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。文超、徐小莉自愿签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定；合同中明确约定文超将其管理的门市租赁给徐小莉经营，双方之间的租赁合同虽系转租，但文超与重庆驰华实业有限公司签订的合同中均约定允许转租，重庆驰华实业有限公司对原告租赁商铺给被告也未提出异议，故《商铺租赁合同》合法有效，受法律保护。2.关于文超、徐小莉签订的《商铺租赁合同》是否已解除的问题。一审法院认为，文超、徐小莉签订的《商铺租赁合同》虽约定于2022年8月25日到期，但因徐小莉拖欠租金，文超便于2016年1月6日向徐小莉发出了解除《商铺租赁合同》的书面告知函，徐小莉收到该告知函后未提出异议，故一审法院认定双方于2013年10月18日签订的《商铺租赁合同》已于2016年1月6日解除。关于徐小莉在审理中提出在2015年11月就解除了租赁合同，未再使用该商铺的辩解意见，因徐小莉未提供证据证实，且文超也否认，故一审法院不予采信。3.关于徐小莉是否应当支付2015年7月18日至2016年12月31日期间的房屋租金及房屋占用费的问题。一审法院认为，因文超、徐小莉签订的《商铺租赁合同》已于2016年1月6日解除，故徐小莉应当支付合同解除前拖欠的房屋租金，即从2015年7月18日起至2016年1月5日期间的房屋租金68360元﹝（34.56元/平方米/月÷30天）×345平方米×172天﹞。文超、徐小莉签订的《商铺租赁合同》解除后，徐小莉未将租赁房屋交还给文超，占用了房屋，应当支付房屋占用费，并参照合同解除时的租金标准34.56元/平方米/月计算；因重庆众安实业有限公司与文超签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除，故徐小莉向文超支付房屋占用费的截止时间应为2016年12月31日；因此，徐小莉应向文超支付2016年1月6日起至2016年12月31日期间的房屋占用费143476元﹝（34.56元/平方米/月÷30天）×345平方米×361天﹞。4.关于徐小莉是否应当支付违约金的问题。一审法院认为，按照合同约定,租期自2013年1月18开始，租金每年按季度支付，支付时间每季度前5日……；如无故拖欠，给予承租方5天的宽限期，从第6天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，即从每季度租期开始时计算违约金。徐小莉未按时交纳租金，应按合同约定支付相应的违约金。同时合同中约定的滞纳金即违约金标准明显过高，文超自愿请求按年利率24%的标准计算，符合法律规定；本案中，徐小莉应从2015年7月18日开始支付租金至合同解除时止，违约金也应从2015年7月18日开始计算，但原告自愿请求从2016年9月25日开始计算违约金至租金付清时，予以尊重；合同解除后，徐小莉不再支付违约金。因此，徐小莉应从2016年9月25日开始以所欠房屋租金68360元为基数按年利率24%的标准计算违约金至租金付清时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告徐小莉于本判决生效后十五日内向原告文超支付2015年7月18日至2016年1月5日期间的房屋租金68360元及2016年1月6日至2016年12月31日期间的房屋占用费143476元；并支付从2016年9月25日起，以被告徐小莉所欠房屋租金68360元为基数按年利率24%的标准计算违约金至租金付清时止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告文超的其他诉讼请求。案件受理费4594.08元，减半收取计2297.04元，由原告文超负担59.04元，被告徐小莉负担2238元。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：一、文超与徐小莉签订的《商铺租赁合同》是否系无效合同；二、徐小莉是否应当支付租金、房屋占有使用费及违约金。针对上述争议焦点，本院评议如下：关于案涉房屋租赁合同的效力问题。徐小莉上诉认为文超隐瞒租赁房屋产权变更的事实，所签订租赁合同应属无效。本院认为，文超与徐小莉于2013年10月18日签订案涉房屋租赁合同，而重庆众安实业有限公司购买案涉房屋系2015年3月，即在签订案涉《商铺租赁合同》时，重庆众安实业有限公司尚未购买案涉房屋，故文超不存在隐瞒房屋权属变更的事实，徐小莉关于文超存在欺诈行为、租赁合同应属无效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。案涉《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应属有效，一审法院认定正确，本院予以确认。关于争议焦点二，徐小莉上诉认为因文超与重庆众安实业有限公司未协商一致导致其未及时支付租金，其不构成违约。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行权利义务。在合同履行过程中，徐小莉未按约定支付租金，其行为已经构成违约，而文超与重庆众安实业有限公司间是否协商一致并不影响案涉租赁合同的履行，徐小莉主张的事项不属于行使抗辩权的情形，不能以此为由拒不交纳房屋租金，对该项上诉理由，本院不予采信。同时，在一、二审审理中，上诉人徐小莉并未举示充分证据证明其已实际撤离租赁场地且依法履行了房屋交接手续，故其应按合同约定支付租金并依法承担房屋占有使用费。另外，案涉租赁合同明确约定上诉人逾期支付租金时应支付滞纳金，该内容实质是双方关于逾期付款违约责任的约定，因此，一审判决上诉人支付违约金并无不当，本院予以维持，综上所述，徐小莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4594.08元，由上诉人徐小莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年七月二十八日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微