浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3901号 上诉人（原审原告）杭州弼信实业有限公司（原名杭州弼信房地产营销策划有限公司），住所地杭州市余杭区良渚街道通运街279-1号。 法定代表人孙书燕，总经理。 委托代理人徐明威，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）孙振华，男，1987年7月2日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人徐礼华，男，汉族，1979年7月26日出生，杭州市余杭区，系被上诉人同事。 上诉人杭州弼信实业有限公司（以下简称弼信公司）因与被上诉人孙振华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人弼信公司委托代理人徐明威，被上诉人孙振华的委托代理人徐礼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年12月20日，孙振华为承租弼信公司位于杭州市余杭区××街道××路××号××㎡建筑面积的房屋而与弼信公司签订《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》，主要约定：（1）孙振华承租房屋用于经营，租期自2017年10月9日起至2022年12月24日止，其中2017年10月9日至12月24日为房屋装修期，修期内免租金；（2）租金，孙振华于签订租赁合同当日支付2017年12月25日至2018年6月24日租金合计233229元，于2018年5月25日支付2018年6月25日至2018年12月24日租金合计233229元；（3）孙振华于签订合同当日交付租房保证金，合计金额69968元，在合同到期后，该保证金在扣除相关费用及可能产生的赔偿或违约责任后，无息全额退还；（4）孙振华在签订租赁合同时，与弼信公司委托的园区运营管理公司或物业公司签订《物业入住公约》，因租赁房屋而产生的物业管理、水电、网络、空调等费用由孙振华直接向园区运营管理公司或物业公司缴纳，具体收费标准及支付时间，以《物业入住公约》约定为准；（5）孙振华逾期支付租金或其他费用，迟延7日以上的，除应付的租金和费用之外，每迟延1日，需支付未付金额0.1%的延期违约金，而未足额支付任何一期租金及物业管理费或其他费用，且在弼信公司发出的催款函超过10日仍未支付的，弼信公司有权单方解除合同，解除合同的书面通知送达之日为合同解除日，且在本情形发生5日后，弼信公司有权直接进入租赁房，并视孙振华留存在租赁房内的任何物品为废弃物而由弼信公司处置，而孙振华同意不向弼信公司索赔；弼信公司依约行使合同解除权的，孙振华应于合同解除之日起5日内结清所有应付款项，同时弼信公司有权要求孙振华支付相当于6个月的租金及物业费的，违约金不足以弥补弼信公司损失的，弼信公司仍有权要求赔偿。与此同时，本案双方签订《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》之前，所涉杭州市余杭区良渚街道金昌路2005-115、116号房屋原先由案外人申庆华承租，后经本案双方及申庆华三方协商确定，申庆华退出前述房屋租赁而转由孙振华向弼信公司租赁，同时三方签订《协议书》约定，弼信公司给予孙振华30日免租装修期即2018年12月18日至2019年1月16日止。前述《协议书》及《商铺租赁合同》、《房屋租赁综合服务协议》签订之后，孙振华仅于2018年12月28日向弼信公司支付2019年1月17日至6月24日期间的租金205114元、于2019年1月7日交付租赁保证金的69968元，而应于2019年5月25日支付的2019年6月25日至12月24日期间的租金233229元，孙振华却拖延不付。为此，弼信公司于2019年10月诉至原审法院，要求判令：1、与孙振华解除《商铺租赁合同》及《房屋租赁综合服务协议》；2、孙振华立即腾空位于杭州市余杭区××街道××路××号房屋并恢复原状后返还给弼信公司；3、孙振华支付2018年12月16日至2019年1月16日期间装修免租期间的租金27210.05元、2019年6月25日至2019年9月24日止的租金116614.5元{（租金按38871.5元／月的标准暂计算至2019年9月24日止，实际应计算至合同解除之日止，此后的房屋占用费按38871.5元／月计算至房屋腾退交还之日止）}，合计143824.55元；4、孙振华承担合同解除违约金233229元以及逾期支付租金的违约金13993.74元（以233229元按每日万分之五自2019年5月25日暂计算至2019年9月24日，实际应计算至支付之日止），合计266961元；5、孙振华注销或变更以租赁房办理的工商登记；6、孙振华支付水电费44878.25元（暂计算至2019.11.25日止，实际应计算至房屋腾退交还之日止）、物业费及能耗费20867.64元（暂计算至2019年12月31日止，实际应计算至房屋腾退交还之日止），共计65745.89元；7、孙振华承担本案诉讼费用。本案经2019年12月16日开庭审理，在庭审中，弼信公司要求解除合同，孙振华明确同意，为此双方亦确认租赁合同于2019年12月16日解除，但就合同解除的责任，双方意见分歧，调解也无效；而庭审后，孙振华于2019年12月26日实施了租赁房的腾退，但与弼信公司未办理交接手续，为此双方一致同意合同解除后的房屋占用费自2019年12月16日起计算至2020年1月31日止，以此视为房屋交接完毕。 原审法院认为，本案双方签订的《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》共同组成本案双方之间的租赁合同关系，本案双方应依约履行。（1）在合同履行中，因孙振华未按约于2019年5月25日支付约定租金233229元，且时续至弼信公司提起诉讼，远超约定支付期限，存在根本性违约，符合合同约定解除情形，而孙振华辩称已足额支付租金，这与事实不符，因其交付的379471元中104389元是代申庆华支付租金，孙振华的辩称不成立，因而弼信公司要求解除租赁合同，有理有据，而事实上，但在诉讼中，双方确认合同已于2019年12月16日解除且房屋亦已腾退完毕，因而弼信公司再要求判令解除合同以及腾退交房已无事实依据，其相应的解除合同、腾房诉讼请求，依法不予支持。（2）合同解除后，孙振华应予以付清租金和支付房屋占用费，并依约将租赁保证金69968元进行抵扣，其中租金，2019年6月25日至12月16日期间的租金计215089元（38871.5元/月×5月＋38871.5元/月÷30日×16日），扣除租赁保证金后，余额为145121元，至于弼信公司主张的房屋占有使用费，双方一致同意合同解除后的房屋占用费自2019年12月16日起计算至2020年1月31日止，予以参照38871.5元/月标准计59603元（38871.5元/月÷30日×46日）。（3）合同解除，虽然是弼信公司请求，孙振华同意，但该解除系孙振华逾期交付租金违约所致，依约应由孙振华承担合同被解除的违约责任，具体依据合同约定：应付未付租金承担逾期未付金额日0.1%的延期违约金，而弼信公司主张按日0.05%标准计算，即为233229元×0.05%/日×205日（2019.5.25-12.16）计23905.97元；而合同解除应承担合同解除违约金为支付相当于6个月的租金即233229元，但孙振华提出异议，认为违约金过高，因而基于合同解除主要是出租方招租空置期经济损失，故酌情予以调低为2个月租金金额即233229元/6月×2月计77743元。（4）弼信公司主张装修期间的租金，因合同约定是未满租赁期限，孙振华要求终止合同，弼信公司不予免租，而现在情形是因孙振华违约被弼信公司提请解除合同并被追究违约责任，与约定的装修期不予免租的情形不相符，因而弼信公司主张装修期租金，依法不予支持。（5）关于弼信公司要求孙振华注销或变更以租赁房办理的工商登记，因该事项不属民事诉讼审理范畴，应另行处理。（6）弼信公司诉请的水电费、物业费及能耗费，因租赁合同明确约定，由孙振华与园区运营管理公司或物业公司签订《物业入住公约》并交费，弼信公司无权直接向被告收取，而且在诉讼中，也并无证据证明弼信公司已实施了垫付，因而弼信公司的前述各项费用，依法不予支持。综上，弼信公司的诉讼请求，其合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、孙振华支付杭州弼信实业有限公司租金215089元，扣除已交付押金69969元，余款145121元于本判决生效之日起十五日内付清；二、孙振华支付杭州弼信实业有限公司房屋占有使用费59603元，于判决生效之日起十五日内付清；三、孙振华支付杭州弼信实业有限公司租期内租金迟延交付违约金23905.97元，于判决生效之日起十五日内付清；四、孙振华支付杭州弼信实业有限公司合同解除违约金77743元，于判决生效之日起十五日内付清；五、孙振华支付杭州弼信实业有限公司因本次诉讼而支出的财产保全申请费1591元，于判决生效之日起十五日内付清；六、驳回杭州弼信实业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4224元，由杭州弼信实业有限公司负担1508元、孙振华负担2716元。杭州弼信实业有限公司应于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；孙振华应于判决生效之日起七日内向原审法院交付应负担的诉讼费。 宣判后，弼信公司不服，向本院提起上诉称：一、一审直接将押金抵扣租金违背合同约定和法律规定。根据合同约定，被上诉人提前中止合同的，保证金不予退回，上诉人有权依约在保证金中扣除相关费用及可能产生的赔偿金或违约责任，现被上诉人在租赁期间的水电费、物业费及能耗费未缴纳，上诉人必然会因此被物业公司追究责任，故上诉人有权扣留保证金，根据合同法第九十九条的规定，当事人主张抵销的，应通知对方，但被上诉人在庭审中并未主张用保证金抵销拖欠租金。二、一审支持上诉人2个月租金的违约金不当。根据合同约定，被上诉人应承担6个月租金的违约金，虽然其认为该约定过高，但并未举证，而被上诉人实际交付房屋是2020年3月20日，也未结清水电物业费，上诉人有权坚持交房时间为该日期或以不符合合同约定的交付条件而拒收，该房屋也会因为临近春节使得空置期增长，但上诉人在一审法院调解下作出让步同意接收房屋。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错方损失的效果。上诉人于2020年3月20日庭审中还告知法官因春节房屋尚未出租的事实，事实上房屋至今仍未出租，上诉人的损失已经高于3个月租金了，故2个月的租金损失不足以弥补上诉人的损失。三、被上诉人应支付装修期间的租金。根据合同约定，被上诉人只要未达到租期而终止合同，不论何种原因，免租装修期间不免租金。根据文义解释，被上诉人通过不缴纳租金的行为表示解除合同，双方一审也就合同解除达成一致；根据目的解释，上诉人因被上诉人承租4年才同意免除租金作为装修期，如果预知合同仅履行1年，上诉人不可能同意免除27210.05元的装修期。因被上诉人原因导致合同解除而要求上诉人承担该损失也有违公平原则。四、被上诉人应支付装修期租金。根据合同约定，被上诉人向上诉人承诺会结清租赁期间产生的水费、物业费、能耗费等，否则上诉人有权主张相当于6个月租金及物业管理费作为违约金，即上诉人有权扣除已经产生的水电物业费。综上，上诉人弼信公司请求二审法院维持原审判决第二、三、五项，改判第一、四、六项为：判令孙振华支付其租金215089元，于本判决生效之日起十五日内付清；判令孙振华支付其合同解除违约金233229元，于本判决生效之日起十五日内付清；判令孙振华支付其装修期间的租金27210.05元，于本判决生效之日起十五日内付清；判令孙振华支付其水电费、物业费、能耗费共计69859.88元，于本判决生效之日起十五日内付清，一、二审诉讼费由被上诉人孙振华负担。二审庭审中，弼信公司调整水电费、物业费、能耗费部分的上诉请求为66841.03元。 被上诉人孙振华答辩称：一、被土诉人缴纳的保证金，应当抵如房屋租金。合同第4页，第八条中约定：上诉人有权在被上诉人违反本合同约定时，以该保证金抵偿上诉人所遭受的一切损失（包括但不限于拖欠的租金、物业管理费及其他费用）。并且被上诉人在一审庭审中，明确向法院表示，被上诉人还有75555元保证金在上诉人处，可以抵扣房租。二、被上诉人不应当支付装修期间的租金。首先在一审庭审时，被上诉人多次向上诉人表示，被上诉人装修店铺，以及购买各种餐饮设施投入很大，因此要求继续履行房屋租赁合同，但上诉人明确表示不愿意继续履行，要求解除合同，因此被上诉人同意解除与上诉人的合同。根据合同第二条约定，如被上诉人未到上述租赁期限即要求终止合同，免租装修期间不免租金。但是实际情况是，上诉人提出要求解除合同，因此被上诉人无需承担免租装修期间的租金。其次，支付免租装修期间的租金从本质上来讲，也是违约金，不应重复计算违约金。三、一审法院支持两个月的租金作为违约金符合法律规定。一审判决中，被上诉人支付的违约金包括两部分，一部分是延迟支付租金的费用，另一部分是解除合同的违约金。上诉人在上诉状中提到案涉房屋至今未出租，是由于疫情的原因，是上诉人承租房屋后转租的商业风险，不应由被上诉人承担。四、上诉人要求被上诉人支付水费、电费以及物业费没有法律或者合同依据。首先，合同第六条约定，物业费、水、电、网络、煤气、电话、卫生、空调等因被上诉人使用本租赁房屋而产生的公共事业费用由被上诉人直接向运营管理公司或委托的物业公司缴纳。因此，上述费用应当由被上诉人直接缴纳给物业公司而并非上诉人。其次，被上诉人已经缴清了2019年度全年的物业费，水费、电费，被上诉人也正在与物业公司协商缴纳。虽然在庭审中，上诉人表示已经为被上诉人代缴了上述费用，但是上诉人是在2020年6月12日才缴纳上述费用，并且未通知被上诉人，不构成无因管理。后续被上诉人会与物业公司沟通协商解决相关费用。上诉人无权要求被上诉人支付上述费用。综上所述，被上诉人认为：一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉请求。 上诉人弼信公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、盛德国际商铺老哥门费用明细复印件一份，拟证明被上诉人承租涉案商铺期间所产生的水、电、物业、能耗费供计66841.83元的事实；2、银联POS签购单、中奥物业收款收据复印件一组，均拟证明上诉人已经代被上诉人缴纳水、电、物业、能耗费共计66841.83元。 被上诉人孙振华在二审期间向本院提交以下证据材料：被上诉人与物业公司在工商部门见证下签订的调解书照片一张，拟证明双方当时已经达成协议，物业公司退多收的电费后，业主才缴纳新的费用。 对上诉人弼信公司二审提交的证据材料，被上诉人孙振华认为，对上诉人缴纳的电费标准有异议，现在缴纳的电费单价为0.73元不到，而上诉人交给物业公司的电费单价为1.08元，远高于市场价，被上诉人也在跟物业公司沟通电费标准问题，对水费无异议；被上诉人的商铺号是3-2005-1-15、16，证据2收据中的是3幢-2005不知道是谁的商铺；能耗费不合理，电费中已经包括了能耗费，又单独列能耗费，存在重复收费；对缴费的三张POS记录真实性无异议，但是对交易节点是有异议的，上诉人为被上诉人垫付款项应在一审之前，被上诉人和上诉人之间没有签署代缴代付协议的，上诉人为被上诉人垫付，但被上诉人对数字有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 对被上诉人孙振华二审提交的证据材料，上诉人弼信公司认为，对证据三性均有异议，签约主体不是孙振华，也没有物业公司的盖章，退的差额金额是多少也没有具体明细，该证据上诉人从未见过也不清楚，上诉人与被上诉人解除合同，被上诉人应及时与物业公司清算或诉讼，而不能苛责上诉人代缴，将这种不稳定情况状态持续。本院认为，该证据涉及案外人，真实性无法确认，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明；1、案涉《房屋租赁合同》第二条约定，如孙振华未达到上述租期即要求终止合同，不管是何种原因，免租装修期内不免租金，租金须按照本合同约定的第一年房租标准计算和支付。2、本案一审判决后，上诉人弼信公司根据广东中奥物业管理有限公司余杭分公司的费用名明细，就案涉商铺向广东中奥物业管理有限公司余杭分公司支付了2018年11月26日至2020年1月13日的电费41112.18元、2018年11月26日至2019年12月25日的水费3484元、2018年10月9日至2020年1月31日的物业服务费18405.73元和公共能耗分摊费3839.12元，广东中奥物业管理有限公司余杭分公司相应开具了收款收据。被上诉人孙振华对水费、物业费数额无异议，但认为电费的收费标准过高、能耗费不应收取。 本院认为，本案双方签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁综合服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。因孙振华未依约缴纳租金，弼信公司依约有权行使合同解除权，合同解除后，孙振华应当支付租金、房屋占有使用费，并承担合同解除的违约责任。弼信公司对一审判决确定的租金、占有使用费及逾期支付租金的违约金无异议，本院予以确认，对于合同解除后的违约金，虽然合同约定为6个月的租金，但孙振华抗辩过高，且合同解除的违约金主要系出租方招租空置期经济损失，故一审酌情调低为2个月租金作为合同解除的违约金并无不当，双方在一审中已经就房屋交接达成一致，弼信公司收回房屋后应自行处理避免损失扩大。对于保证金，系为保证租赁合同的履行而缴纳，租赁合同亦约定孙振华违约时保证金抵偿弼信公司遭受的损失（包括但不限于拖欠的租金、物业管理费及其他费用），故一审在双方确认合同解除时将保证金折抵租金并无不当。对于免租期租金，因合同约定的支付条件系孙振华未达到上述租期即要求终止合同，与本案弼信公司要求终止合同情形不尽一致，故一审不予支持正确。对于物业费、能耗费、水费、电费，因租赁期间上述费用的缴纳义务主体系孙振华，在一审双方就合同解除以及房屋交接达成一致的情况下，孙振华仍未缴纳，弼信公司作为房屋所有权人为消除因欠费对房屋使用可能造成的不安问题，在一审判决后根据物业公司的费用明细予以支付并无不当，且该费用名细所确定的缴费标准孙振华二审中也确认与之前的缴费标准一致，故弼信公司有权要求孙振华负担，孙振华对其中的水费、物业费予以认可，对电费、能耗费所持异议，可另行主张。综上，弼信公司的上诉请求合理部分本院予以支持，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，因发生新事实及弼信公司二审提交新证据所导致的改判不属于一审错判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18368号民事判决第一、二、三、四、五项； 二、撤销浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18368号民事判决第六项； 三、孙振华支付杭州弼信实业有限公司水费、电费、物业费及能耗费66841.03元； 四、驳回杭州弼信实业有限公司的其他诉讼请求。 一审审案件受理费4224元，由杭州弼信实业有限公司负担1508元、孙振华负担2716元。二审案件受理费5684元，由杭州弼信实业有限公司负担4384元并于本判决生效之日起十日内向本院办理退费，由孙振华负担1300元并于本判决生效之日起十五日内向本院缴纳诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年七月十五日 书记员 万丹丹 ??? ?*MERGEFORMAT?1?