四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3142号 上诉人（原审原告）：伍德秀，女，1981年9月12日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张丽，女，1985年6月13日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 上诉人伍德秀因与被上诉人张丽房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 伍德秀上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张丽向伍德秀支付违约赔偿金950000元，并由张丽承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决张丽向伍德秀支付违约金100000元，侵犯“当事人意思自治”基本原则，属于滥用自由裁量权。1.双方在2018年7月21日签订的第一份房屋买卖合同第5条“违约责任”条款第1项、第5项明确约定，逾期超过15日，伍德秀有权单方解除合同，张丽应按合同成交价百分之三十支付违约金，伍德秀将张丽支付的购房款扣除违约金后退还给张丽。2.双方在签订案涉合同时，对双方支付房款的金额及时间节点已经约定清楚，也对违约责任进行了约定，但张丽在本案合同履行过程中多次违约，不遵守诚实信用原则，属于恶意违约。3.双方房屋买卖合同约定的房屋成交价为2600000元，依照双方对违约金的约定，张丽应当支付给伍德秀780000元。4.双方在2019年3月4日因张丽未按双方签订的购房合同支付房款，经协商一致再次签订了《补充协议书》，对张丽未按期支付购房款的事实进行了确认，且张丽认可未按期支付购房款的事实，自愿承担赔偿伍德秀450000元违约金作为对伍德秀造成经济损失，同时还约定张丽如未按补充协议约定支付购房款，还应承担500000元的违约金。二、一审法院在本案中对处理双方就逾期支付违约金和赔偿金额的争议上，适用法律不当。1.一审法院在本案双方已经明确违约责任的情况下，无视双方约定直接适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，并仅以伍德秀未提交其遭受损失的相关证据为由，更改双方约定的违约条款，属于法律适用不当。2.张丽主张伍德秀按双方合同的约定主张违约金的请求过高，承担举证责任的应当是张丽，一审法院对双方就违约金主张的举证责任及证据认定上也系证据规则适用错误。 张丽辩称，合同违反了成都市人民政府关于房屋限购限售政策中三年之后才能交易的规定系无效，应根据无效合同的法律关系承担相应的法律责任，张丽对高于100000元的违约金部分不予认可。案涉房屋的产权证书上，对房屋何时可以出售有明确的时间载明，该时间与成都市限购政策一致，伍德秀明知案涉房屋限制出售的情况下出售，案涉房屋至今无法办理产权。一审法院在判决中并未将该事实载明。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 伍德秀一审起诉请求：1.判令解除双方于2018年7月21日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张丽向伍德秀支付违约赔偿金950000元；3.判令张丽承担本案诉讼费。 一审法院查明：位于成都市新都区房屋属于伍德秀所有。2018年7月21日，伍德秀（甲方）与张丽（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定伍德秀将该房屋以总价2600000元出售给张丽。合同第二条第2款具体付款方式：“（1）第一次付款（定金）：甲乙双方就乙方购买甲方位于新都区住房一事已达成合同约定，双方约定2018年7月21日乙方支付甲方购买房屋定金200000元，该定金待甲乙双方签订房屋买卖合同后自动转为购房款……（2）第二次付款（签订合同）：甲、乙双方约定2018年9月1日支付第二次购房款1500000元用于还甲方用该方在农商银行的一笔抵押贷，如乙方不能按时支付甲方150万购房款则甲方在银行的这笔贷款费用由乙方从2018年9月份开始支付，每月向甲方支付1500000元月利息10000元……（3）第三次付款：乙方应当在2018年10月30日前向甲方支付第三次购房款人民币600000元；4.第四次付款：双方约定2019年1月31日前完成过户手续，乙方在过户当日将尾款人民币300000元直接支付给甲方”。合同第五条第1款约定：“1、逾期付款违约责任，乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过15日的，甲方有权单方面书面解除合同。乙方应按照合同成交价的30%向甲方支付违约金……”。同日，张丽向伍德秀支付定金200000元，伍德秀向张丽交付案涉房屋。后张丽陆续以银行转账、微信转账方式向伍德秀支付部分购房款。 2019年3月，伍德秀（甲方）与张丽（乙方）签订《补充协议书》，载明张丽截止2019年3月3日共计支付购房款650000元，尚欠1950000元。因张丽违约达成以下协议：“一、乙方因其自身的原因违反双方于2018年7月21日所签订的《房屋买卖合同》的第二条的第（2）、（3）、（4）的约定，未按约定足额支付甲方的购房款，给甲方造成了经济损失。因此，乙方除按以上合同的约定支付甲方就该房款的抵押借款1950000元外，再另行向甲方支付450000元违约金作为对甲方经济损失的补偿。乙方共计应当支付给甲方的2400000元购房款，现按以下方式付清：1、在2019年3月30日前，向甲方支付200000元；2、在2019年4月30日前，向甲方支付250000元；3、在2019年5月30日前，向甲方支付200000元；4、在2019年6月30日前，向甲方支付250000元；5、乙方在2019年6月30日前付清以上900000元款项后，并由乙方再支付1500000元到甲方就该房屋的抵押贷款银行解押。……五、双方如果有一方违反以上约定条款，将对守约方承担500000元的违约责任，并同时承担给守约方造成的其他经济损失。六、以上协议作为双方于2018年7月21日签订的《房屋买卖合同》的补充协议，与主协议有同等的法律效力，与主协议约定不一致的，以本协议为准”。截止一审辩论终结前，张丽共计向伍德秀支付购房款833000元。 一审庭审中，伍德秀代理人陈述其主张违约金950000元系依据《补充协议书》第一条和第五条的约定。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.《房屋买卖合同》、《补充协议书》效力问题；2.关于伍德秀合同解除权是否成立以及违约金的问题。 关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，该条规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。故《房屋买卖合同》、《补充协议书》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于解除权及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张丽应当按照合同约定的时间向伍德秀支付购房款。后双方在其逾期之后双方达成补充协议，张丽亦应当按照补充协议按时支付，但张丽在法庭辩论终结前仅支付了833000元，故张丽违约。张丽辩称其行使不安抗辩权无事实和法律依据，伍德秀根据合同约定行使解除权成立，一审法院予以支持。但在合同解除后，伍德秀应当将收取的购房款退还给张丽、张丽亦应当向伍德秀退还案涉房屋。关于违约金的问题。双方签订的《补充协议书》第一条约定了违约金450000元，第五条又约定了500000元。一审法院认为，该违约金均指向张丽未按时支付购房款这一违约行为，故两条文系重复约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认为，我国合同法中规定的违约金性质系填补损害为主、惩罚为辅的原则，且庭审中伍德秀未向法庭提交其遭受损失的相关证据，一审法院酌定违约金为100000元。另本案系张丽违约产生，故一审法院确定诉讼费由张丽负担。 综上所述，一审法院对伍德秀提出的诉请中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第六十条第一款、第九十三条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除伍德秀与张丽签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》；二、张丽于本判决发生法律效力之日起七日内向伍德秀支付违约金100000元；三、驳回伍德秀的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6750元，由张丽负担。 二审中，伍德秀为证明其主张，提交伍德秀与张丽之间的微信聊天记录，拟证明张丽认可支付833000元中包括了1500000元银行的贷款，也认可签了补充协议没有按期付款计算的利息为32000元，张丽的配偶明确了张丽愿意承担450000元的违约金。 张丽质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据的聊天记录不是与张丽的聊天记录，是与案外人的聊天记录，案外人与张丽之间不存任何关系，张丽并无配偶，张丽对该聊天记录及载明的事实均不认可。 本院经审查认为，该聊天记录系伍德秀与案外人之间的对话内容，伍德秀并未举证证明该聊天记录中相对方的身份及有权代表张丽做出相关事项确认，张丽当庭陈述其并无配偶，否认了该案外人身份，本院无法核实聊天记录真实性及案外人的身份，故对该证据本院不予采信。 本院二审对一审法院查明事实予以确认。 另查明：案涉房屋的不动产权证书的附记载明：根据相关限购政策，该房屋自取得不动产权证书之日起满三年后方可上市交易。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案中，张丽未提起上诉，视为其对一审判决的认可。根据伍德秀的上诉请求和张丽的答辩意见，双方当事人对解除案涉合同均无异议，本院二审争议焦点为：伍德秀主张张丽承担违约金950000元的诉讼请求是否能够成立的问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，伍德秀与张丽签订的补充协议第一条和第五条均有违约金之约定，但从该合同条款可看出，双方在补充协议第一条中所约定的违约金系因张丽未能按照《房屋买卖合同》支付购房款，由张丽在合同继续履行的前提下应向伍德秀支付的违约金，而第五条关于双方如果有一方违反以上约定条款，对守约方承担违约责任之约定才系本案中关于解除合同后违约责任承担情形。故伍德秀主张违约金系两项约定违约金的叠加的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，从案涉合同的约定和履行情况来看，结合案涉房屋不动产权证上载明的内容及双方当事人陈述，双方当事人均明知案涉房屋尚不符合房屋限购限售政策规定的上市交易时间仍签订案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，以及适当惩戒违约方的立法目的，在张丽请求调整违约金的情况下，酌情调整违约金并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，伍德秀的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由伍德秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林