湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6240号上诉人（原审被告）：喻力，女，1987年6月7日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：曾凡胜，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣，湖南高新律师事务所律师。上诉人（原审原告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人（原审原告）：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙市高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人喻力因与上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3941号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人喻力及其委托诉讼代理人曾凡胜，上诉人东怡公司、湘邮公司的共同委托诉讼代理人张友友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喻力上诉请求：1、撤销（2019）湘0103民初3941号民事判决，依法改判支持喻力的全部反诉请求、驳回东怡公司和湘邮公司全部本诉请求；2、一、二审诉讼费用由东怡公司和湘邮公司承担。事实和理由：1、喻力与东怡公司和湘邮公司签订的《租赁合同》因东怡公司和湘邮公司严重违法和诸多违约行为导致解除，应当由东怡公司和湘邮公司承担合同解除后全部法律责任和后果。东怡公司和湘邮公司未依法取得“二次消防”安全检查和验收合格，将不具备经营条件和未经消防验收合格的商铺出租给喻力，导致合同目的无法实现，违反了法律、行政法规的强制性规定，喻力因此对《租赁合同》享有法定解除权；东怡公司和湘邮公司存在隐瞒事实真相、虚假招租、逾期开业及未能提供适格的租赁物、配套设施、物业管理服务等诸多违约行为；喻力解除合同既有法律依据，又符合合同约定，所以喻力也有权要求东怡公司和湘邮公司双倍退还保证金、赔偿全部装饰装修损失和造成的经济损失（含加盟费）。2、东怡公司和湘邮公司作为先履行合同义务的一方，在其未全面履行合同义务前，喻力依法享有先履行抗辩权，并有权拒绝支付租金和物业管理费，而且不构成违约。3、一审判决酌情认定喻力承担70%责任，东怡公司和湘邮公司承担30%责任，不仅责任比例分摊严重失当，而且违背了公平公正的司法原则。综上，一审法院在认定事实和适用法律上均存在严重错误，请求依法判如所请。东怡公司和湘邮公司辩称：商铺经营业绩不好，主要是由品牌选择、经营方式不当导致的，我方交付的房屋是合格的，对一审法院的责任划分我方无异议；没有因二次消防影响正常使用的情况；先履行抗辩权在本案中不适用，本案是合同纠纷，双方都有违约。东怡公司和湘邮公司的上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3941号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院酌情认定的装饰装修费用严重偏高，极其不公平，东怡公司和湘邮公司没有任何过错，不应承担喻力的装修损失。沙发茶几、收银系统、衣架模特及《报价文件》中的铁艺货架、麻绳挂衣支架等物品未与房屋形成附着，喻力可以收回，不应认定为损失；依据《租赁合同》第12条约定和一般商业租赁“来装去丢”原则，合同到期或者终止后，其装修成本对于出租方而言毫无价值；租赁期限为3年，喻力已实际使用了20个月，装修的价值应当按照使用年限逐年下降，因此不应按照装修时的费用81000元计算；涉案《商铺租赁合同》是因为喻力的根本违约而导致的解除，喻力从2018年1月起就未支付任何费用，违反了合同的主要义务，已构成根本违约，应由其自行承担损失。2、喻力的物业管理费不应按照双方过错比例分摊，应当足额支付。3、滞纳金在本案中应视为违约金，既然喻力拒不支付租金物业管理费构成根本违约，那么就应当承担违约责任。综上，请求依法支持东怡公司和湘邮公司的上诉请求。喻力辩称：1、关于喻力主张的装饰装修费用损失94476元，已提供具体详细的损失清单，每一笔费用都有相应证据证明；2、湘邮公司、东怡公司存在严重违法和诸多违约行为，喻力有权依法解除合同，并要求湘邮公司、东怡公司承担装饰装修损失、经营损失、双倍返还保证金等；3、喻力提交的证据可以证明由于湘邮公司、东怡公司的原因，涉案店铺长时间处于停业状态；4、湘邮公司、东怡公司作为先履行合同义务的一方，在其未全面履行合同义务前，喻力依法享有先履行抗辩权，并有权拒绝支付租金和管理费而不构成违约。东怡公司、湘邮公司的一审诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、判令喻力支付拖欠的租金80632.53元、物业管理费23576.01元、滞纳金68913.50元，合计173122.04元；3、判令由喻力承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，东怡公司、湘邮公司将第二项诉讼请求变更为：判令喻力支付拖欠的租金91188.31元、物业费29788.86元、滞纳金122585.43元，合计243562.6元；并增加如下诉讼请求：判令喻力向东怡公司、湘邮公司支付自合同解除以后至喻力实际将商铺返还期间的占有使用费（以双方签订的租赁合同中关于租金的约定为标准）。喻力的一审反诉请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令出租人双倍返还承租人的保证金34494元；3、判令出租人赔偿承租人的装饰装修损失81690元；4、判令出租人因逾期开业和擅自封铺给承租人造成的经营损失50000元；5、责令出租人向承租人提供租赁房屋所在商场的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、二次消防验收合格和符合二次消防安全要求的证明（含建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书）、《建设工程规划许可证》和审批单（含附件附图如设计图纸、红线图、各基础平面、各层平立剖面的施工图纸）等资质合格资料；6、判令出租人承担本诉及反诉的全部诉讼费用。在审理过程中，喻力将诉讼请求变更为：1、请求将反诉请求第四项变更为请求法院判令东怡公司和湘邮公司赔偿喻力的装饰装修损失94476元；将第五项变更为请求法院判令原告逾期开业、擅自封铺等违约行为给喻力造成的经济损失70000元(其中包含加盟费50000元)。一审法院认定事实如下：长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦（又称“南湖一号”）由东怡公司、湘邮公司共同开发建设，已通过长沙市公安局消防支队建设工程消防验收并经长沙市城乡规划局发放《建设工程规划竣工验收合格证》，其在对外销售独立产权商铺时印发广告宣传册，宣称东怡大厦将被打造为“外国生活馆”购物商场，商场内装设大型景观水幕结合声光电技术制造丰富视觉效果，结合投影技术打造繁星天幕为商业空间增加梦幻色彩，商场临近地铁1、3号线且GF层与地铁4号线无缝连接等。2017年8月24日，东怡公司、湘邮公司（甲方）与喻力（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：甲方将位于长沙市天心区（可出租面积为31.94平方米）出租给乙方，乙方保证该房屋用作儿童服饰、配饰之用途，在对外开业前取得经营活动所需的所有行政许可或证照，乙方同意在甲方公布的购物中心营业时间全年每日持续营业；合同租赁期为3年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日（起租日）起计，自起租日起乙方可享有三十天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费、实际发生的水电费燃气通讯费超时空调费（指购物中心正常营业时间以外的空调费）及使用房屋发生的一切费用；租赁期内租金计算为第一年月租金4311.90元，第二年月租金4743.09元，第三年月租金为5217.34元，租赁内乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按45元／平方米／月支付当月的物业管理费，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用时每逾期一日应按逾期支付欠缴总额的0.30%向甲方支付滞纳金；乙方应在合同生效后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额共计17247.60元作为保证金以保证其履行本合同的所有条款，乙方在该房屋交付后若需对房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行；合同还就双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，喻力交纳了保证金17247.60元，东怡公司、湘邮公司于2017年11月4日交付了房屋。2018年3月1日，喻力正式搬进商场试营业，由于试营业期间商场未组织整体开业客流量低无法盈利遂将商铺停止营业，此后又以东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺在公共区域配设的水幕装饰墙、繁星天幕顶及与地铁4号线无缝对接等均未实现，同时商场存在漏水情况、部分公共区域仍处于施工状态、已完工的公共和消防等配套设施规划设计不合理等情形且商场未申报二次消防安全检查，遂未再行营业，并拒付自2017年12月至2019年6月的固定租金及的物业管理费。2019年7月1日，喻力搬离了涉案商铺，并通知东怡公司、湘邮公司及时查验房屋与办理房屋交接手续。另查明，长沙市公安消防支队于2010年12月24日出具的《建设工程消防设计审核意见书》，认为报送的南湖一号ＡＢＣ栋建设工程消防设计图纸资料（该项目位于长沙市天心区角，地上30层，地下2层，建筑高度99.90米，地上建筑面积95648.43平方米，地下建筑面积16680.07平方米，使用功能为综合楼，其中地上一、二层为汽车库、设备用房，地下一层局部为商业，地上1-6层为商业，办公及管理用房，Ａ栋7-21层、25-29层为公寓，Ａ栋22-24层为会所，Ａ栋30层为高级公寓，Ｂ栋Ｃ栋7-30层为公寓）的工程消防设计审核合格，该工程竣工后，消防验收合格方可投入使用。2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，认为综合评定该工程消防验收合格。现已有部分商户取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东怡公司、湘邮公司与喻力签订的《租赁合同》，属于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，东怡公司、湘邮公司应依约提供符合条件的房屋，喻力则应依约履行支付租金的义务,同时双方当事人均应按照诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务。本案中，东怡公司、湘邮公司于2017年11月4日已向喻力交付房屋，根据《租赁合同》的约定，合同租赁期为3年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有三十天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费及实际发生的水电费等使用房屋发生的一切费用，因此，喻力应自2018年1月1日起支付租金，且需自2017年11月4日起交纳物业管理费，其实际占用商铺却拒不交付租金的行为已构成违约。东怡公司、湘邮公司交付的房屋本身虽符合合同约定的交房标准，但喻力承租的铺位并非独立商铺，而是与商场整体购物环境密切相关，东怡公司、湘邮公司作为商场运营方应履行好其就整个商场配套设施的承诺并积极为商场开展商业宣传活动以提供客流量等，但其至今就“外国生活馆”购物广场宣传资料中所作的与地铁四号线无缝对接及配备水幕装饰墙、繁星天幕顶等内容作出的承诺仍未实现，亦未通过开展大型开业活动进行商业宣传，部分公共区域仍存在施工等配套服务不完备的情形，一定程度上影响了客流量，增加了承租人租用商铺进行经营的商业风险，有悖于双方签订租赁合同的目的，其行为亦构成违约。现东怡公司、湘邮公司与喻力均主张要求解除合同，一审法院予以准许，该《租赁合同》应予以解除，且双方根据各自违约情况承担相应的责任，鉴于喻力逾期支付租金违反的是主合同义务，东怡公司、湘邮公司违反的是非主合同义务，结合本案的实际情况，酌情考虑喻力应承担70%的责任，东怡公司、湘邮公司共同承担30%的责任。关于租金的问题，喻力应向东怡公司、湘邮公司支付自2018年1月起至2019年6月产生的租金，即4311.90元／月×18个月＝77614.20元；关于物业管理费的问题，喻力应向东怡公司、湘邮公司支付自2017年11月至2019年6月的物业管理费，即45元/平方米/月×31.94平方米×20个月＝28746元。前述租金及物业管理费按照双方各自过错比例分担后，喻力应向东怡公司、湘邮公司支付的租金、物业管理费分别为54329.94元、20122.20元。关于滞纳金的问题，根据合同约定，滞纳金按照欠缴总额的每日0.30%计算，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，出租人要求承租人支付滞纳金缺乏法律依据，一审法院不予支持。喻力主张东怡公司、湘邮公司赔偿装修费用94476元，结合其提交的证据，一审法院酌情考虑装修费用为81000元，根据上述责任承担比例，由东怡公司、湘邮公司承担24300元；对于喻力主张东怡公司、湘邮公司逾期开业、擅自封铺给其造成的经营损失70000元（其中包含加盟费50000元），喻力与东怡公司、湘邮公司之间的行为并不当然影响其加盟的效力，其可另行租赁销售加盟商品，关于购置的设备并未与房屋装修形成附合，可以自行收回，不应认定为损失，对于其余的经济损失未提供相应的证据予以证明，应不予支持；对于双倍返还保证金34494元，根据喻力提交的证据，缴纳的保证金为17247.60元，由于双方均存在违约行为，不符合双倍返还保证金的情形，但在合同解除后应予退还17247.60元保证金。关于合同解除后商铺实际交付前的占有使用费问题，2019年7月1日，喻力搬离了涉案商铺，并通知东怡公司、湘邮公司及时查验房屋与办理相关手续，但东怡公司、湘邮公司怠于行使其权利与义务，导致涉案房屋仍未办理交接手续，东怡公司、湘邮公司要求喻力支付合同解除后的商铺占有使用费缺乏事实依据与法律依据，应不予支持。关于出租人要求承租人提供租赁房屋所在商场的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、二次消防验收合格和符合二次消防安全要求的证明（含建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书）、《建设工程规划许可证》和审批单（含附件附图如设计图纸、红线图、各基础平面、各层平立剖面的施工图纸）等资质合格资料的问题，由于双方均同意解除合同，是否提供前述资料于本案已无必要，对该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、解除东怡公司、湘邮公司与喻力于2017年8月24日签订的《租赁合同》；二、喻力于本判决生效之日起10日内向东怡公司、湘邮公司支付租金54329.94元、物业管理费20122.20元；三、东怡公司、湘邮公司于本判决生效之日起10日内向喻力退还保证金17247.60元、赔偿装修损失费24300元；四、驳回东怡公司、湘邮公司的其他诉讼请求；五、驳回喻力的其他诉讼请求。案件受理费4954元，减半收取2477元，反诉费1812元，合计4289元，由被告（反诉原告）喻力负担3000元，由原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同负担1289元。本院二审期间，喻力向本院提交了两组证据，证据一：商场照片打印件，拟证明东怡公司、湘邮公司存在隐瞒事实、虚假招租的情形且租赁房屋存在重大瑕疵；证据二：天心区法院（2019）湘0103民初4433号庭审笔录，拟证明东怡公司、湘邮公司在一审中承认2018年上半年商场楼道、电梯等公共区域处于施工状态，不具备经营条件，不应收取租金和物业管理费。因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性与证明目的，本院将结合案件的其他事实予以综合评判。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：根据双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、合同双方是否存在违约行为；二、一审法院对违约责任的认定是否适当。一、关于合同双方是否存在违约行为的问题《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，喻力与东怡公司、湘邮公司签订的租赁合同系各方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，各方均应按照该合同约定履行各自的义务。东怡公司、湘邮公司作为出租人应当保证租赁物在租赁期间符合约定的使用价值，并对租赁物的瑕疵承担责任，而喻力作为承租人亦应依约支付租金，现东怡公司、湘邮公司并未就案涉商场室内装修后的消防验收以及开业前的消防安全检查进行申报就开业经营，亦未进行开业推广活动以及实现与地铁4号线无缝对接的承诺，且案涉商场部分公共区域仍处于施工状态，东怡公司、湘邮公司的行为客观上影响了案涉商场的客流量，增加了喻力的经营风险，致使喻力的经营行为处于持续违法状态，虽然并未因此受到行政处罚，但该行为系法律、行政法规所禁止，一旦被查处，必然影响案涉商铺的正常使用，而东怡公司、湘邮公司在合同履行期间内仍未解决该问题，故东怡公司、湘邮公司的行为已违反合同主要义务，构成违约。喻力在签订租赁合同后，其仅支付了保证金17247.60元，并未支付租金，即使东怡公司、湘邮公司未就案涉商场室内装修后的消防验收、开业前的消防安全检查进行申报以及未实现其公司作出的承诺，喻力亦应及时通知东怡公司、湘邮公司在合理期限内进行整改，但其并未及时采取有效措施解决纠纷，以拖延支付租金的方式解决纠纷亦违反合同主要义务，构成违约。现喻力与东怡公司、湘邮公司在合同履行过程中均违反约定，且双方均要求解除合同，一审法院以双方对解除合同达成合意为由，解除双方签订的案涉租赁合同并无不当，依法予以维持。二、一审法院对违约责任的认定是否适当《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉租赁合同的解除系因喻力与东怡公司、湘邮公司违反合同约定导致，而东怡公司、湘邮公司的行为违反的是合同主要义务，故本院根据合同履行情况、损失的具体情况以及各方的过错程度等因素，认定由东怡公司、湘邮公司承当60%的责任，喻力自身承担40%的责任，一审法院对各方应承担的责任划分不当，依法予以纠正。关于东怡公司、湘邮公司主张一审法院认定的装饰装修费用严重偏高、其不应承担装饰装修费用的上诉理由。本案中，喻力对涉案商铺进行装修，该部分确系解除合同所产生的损失，根据喻力提交的装修合同、转账凭证、收据、购买记录等，一审法院酌情认定装饰装修费用为81000元，由双方根据责任比例承担装修损失亦无不当。对东怡公司、湘邮公司主张装饰装修费用偏高、不承担装饰装修费用的诉请，本院不予支持。关于东怡公司、湘邮公司主张喻力的物业管理费不应按照双方过错比例分摊，应当足额支付的上诉理由。本院认为，因东怡公司、湘邮公司部分承诺未达成，公共区域仍处于施工状态等问题确已影响到涉案商场的客流量，增加了商铺经营风险，相应物业服务也未达到合同订立时预期的服务质量标准，故一审认定按照双方过错比例分摊该项费用，并无不当，本院予以支持。关于东怡公司、湘邮公司主张滞纳金属于违约金性质，喻力应承担的上诉理由。经查，双方约定在喻力逾期支付租金、物业管理费的情况下，应当按逾期天数支付滞纳金。本院认为，该滞纳金实为逾期付款违约金，一审法院认定滞纳金系行政强制执行中的执行罚不妥，本院予以纠正。因东怡公司、湘邮公司在合同履行过程中存在违约行为，该违约行为对喻力商铺经营造成了一定影响，增加了其商业风险，故一审法院应认定喻力无需向东怡公司、湘邮公司支付滞纳金，并无不当，本院予以支持。故根据各方应承担的责任比例，喻力应向东怡公司、湘邮公司支付租金31045.68元，物业管理费11498.4元；东怡公司、湘邮公司向喻力退还保证金17247.60元，赔偿装饰装修损失48600元。综上所述，上诉人喻力的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。上诉人东怡公司、湘邮公司的上诉请求不成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3941号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3941号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、喻力于本判决生效之日起10日内向湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付租金31045.68元，物业管理费11498.4元；四、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内向喻力退还保证金17247.60元，赔偿装饰装修损失48600元；五、驳回喻力的其他诉讼请求；六、驳回湖南湘邮置业有限公司、湖南东怡置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4289元，二审案件受理费9908元，共计14197元，由喻力负担5679元，由湖南湘邮置业有限公司、湖南东怡置业投资有限公司负担8518元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年七月二十三日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。