北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15440号原告（反诉被告）：杨辉，男，1975年2月3日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢才周，男，1955年9月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卢景飞（系卢才周之子），男，1986年7月18日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）杨辉与被告（反诉原告）卢才周租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨辉及其委托诉讼代理人刘淑杰，卢才周及其委托诉讼代理人卢景飞、李国路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨辉与被告（反诉原告）卢才周租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨辉及其委托诉讼代理人刘淑杰，卢才周及其委托诉讼代理人卢景飞、李国路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令卢才周赔偿位于北京市房山区城关街道前朱各庄村漫水桥西侧杨辉投资房屋、厂房、硬化路面、改造租赁范围内老旧房屋设施及上下水等工程造价款总计621571元；2.本案鉴定费13500元由卢才周承担；3.本案诉讼费由卢才周负担。事实与理由：杨辉、卢才周曾于2016年10月1日签订《土地租赁合同》，约定卢才周将其承租的位于北京市房山区城关街道前朱各庄村漫水桥西侧一片场地租赁给杨辉使用，租赁期限为2016年10月1日至2032年10月1日，共16年；租赁期限内，杨辉享受自主建设权，自主经营权，卢才周不得以任何理由干涉；由杨辉、卢才周双方到村委会在本合同文本上加盖村委会公章加以确认；合同履行期间，杨辉出现需要村委会盖章的情况，卢才周必须配合杨辉到村委会加盖村委会公章。作为家庭成员，卢才周的妻子曹桂芬、儿子卢景飞也在合同上签字确认。合同签订后，卢才周向杨辉交付了租赁土地使用权，杨辉按约定支付了房租后开始在租赁土地上投资建设，其中：改造老旧房设施，硬化路面、重整上下水路，花费人民币14万元；建设房屋90平米，厂房730平米，花费人民币80万元。在杨辉从事投资建设期间，多次向卢才周提出要求共同去村委会在合同上盖章确认，但卢才周始终不予配合。特别是杨辉为了充分发挥租赁场地的经济效益，拟以租赁场地上的房屋为住所设立公司，但在办理公司设立登记手续时，需要土地产权人在有关材料上盖章，为此，杨辉多次要求卢才周配合找村委会盖章，但卢才周不予配合，不履行合同义务。鉴于上述情况，在2018年10月1日续交年度租金时，杨辉向卢才周提出先交三个月的租金，卢才周应配合杨辉找村委会盖章，卢才周同意。杨辉遂向卢才周指定银行账户支付了三个月租金共3万元，但卢才周仍然不配合盖章。2018年11月17日，杨辉在无奈之下，独自前往前朱各庄村委会，请求村委会在工商局要求的公司登记材料上盖章，但村委会接待人员告知杨辉盖不了章，杨辉遂与卢才周及其子卢景飞联系，卢景飞给杨辉回消息说“按之前合同的要求终止了之前的合同，没有必要再帮你了”。也就是说卢才周已经擅自解除了与杨辉的合同关系。合同签订后，卢才周始终未能履行配合杨辉找村委会盖章的义务，特别是杨辉计划设立公司从事经营活动后，卢才周仍然不履行配合盖章的义务，给杨辉的经营活动造成的很大的负面影响。特别是没有经过任何协商的情况下，卢才周方直接解除了合同，杨辉认为卢才周行为给杨辉造成了巨大损失。除此前杨辉投资建设的损失外，剩余13年11个月租期内的可得利益损失也是巨大的，按房屋、厂房租赁行情计算，在扣除杨辉应付土地租赁成本和其他运营成本后，保守估计损失额为195万元。在卢才周通知解除合同之前，卢才周曾多次骚扰驱赶在杨辉建设房屋内的租客。2018年11月1日后，卢才周采取断水断电、房门换锁等方式，导致杨辉的租客不能继续租住在房屋内正常生活，被迫与杨辉解除了房屋租赁合同，导致杨辉直接经济损失5000元。在与卢才周协商本次纠纷无望情况下，杨辉诉至法院。卢才周答辩并提起反诉：不同意杨辉诉讼请求，杨辉所诉的事实及理由不成立。本案因杨辉没有按照双方所签订的租赁合同第十二条的规定来履行，那么造成卢才周对外出租形成很大的损失，并且杨辉在没有征得卢才周同意的情况下擅自拆除卢才周所出租的房屋，在承租的场地上违法建设库房，造成自来水公司对卢才周实施处罚，并且在杨辉履行合同期间没有尽到保护卢才周财产的义务，使卢才周的财产丢失。公安局调解杨辉应赔偿卢才周五万元损失，但仅支付了3万元，2018年10月20日赔偿的，还差2万元。因杨辉没有按照约定交纳租金超过了一个月，卢才周被迫才将场地收回，所以卢才周不存在违约，而是严重违约。基于以上，我方提起反诉：1.解除卢才周与杨辉于2016年10月1日签订的土地租赁合同；2.判令杨辉给付一个月租金8333元；3.判令杨辉赔偿卢才周丢失物损失2万元；4.判令杨辉赔偿卢才周房屋174.8平方米或按照评估折价赔偿（暂估为20万元）；5.请求杨辉赔偿卢才周水费89883元；6.反诉费由杨辉承担。杨辉针对卢才周的反诉辩称：一、杨辉、卢才周之间的租赁合同已经于2018年11月17日解除；二、关于租金我们不认可，2018年需要续交租金的时候，我们于10月11日缴纳了3个月的租金，因为杨辉2016年到2018年厂房盖好后，一直要求卢才周履行协助杨辉办理营业执照的手续。在此期间，交纳二次租金前一直没有结果，我们交纳了3个月的租金后，村委会很明确跟我们说，公司登记材料上的章村委会办法给盖，于是我们2018年11月17日给卢景飞打电话，卢景飞表达了解除合同的意思。故杨辉要求返还租金的事实不存在，我们已经交纳了3个月的租金；三、对卢才周提出的损失，盗窃和派出所调解的事实均不认可，派出所从来没有调解过，派出所调解的事情与杨辉没有关系；四、房屋平米数的事实我们不认可，我们要在场地盖厂房建公司是经过卢才周同意才拆除的卢才周的房屋，包括旧房改造，所以我们对这项诉讼请求不认可。五、不认可水费8万元的事实，这与杨辉没有关系。经本院审理查明，杨辉（乙方）与卢才周（甲方）于2016年10月1日签订《土地租赁合同》，约定甲方将其自北京市房山区前朱各庄村委会承租的位于北京市房山区城关街道前朱各庄村漫水桥西侧一片场地出租给乙方使用，乙方在该租赁的土地上为甲方留有20平方米至30平方米的房屋，归甲方储存杂物使用。租赁期限为2016年10月1日至2032年10月1日止，共计16年，租金为每年10万元人民币，每年10月1日乙方向甲方支付租金，甲方向乙方出具收到租金的收据。本合同签订之日起五年内（含五年）乙方每年向甲方支付租金10万元人民币。土地租赁合同签订后乙方向甲方支付押金2万元人民币，甲方向乙方出具收到押金的收据。租赁期满或者合同解除后，甲方退还乙方收取的租金2万元。甲方不得以任何理由在租赁期间解除合同，否则甲方应赔偿乙方在该土地上的投资损失和乙方自行建造的房屋及厂房和附属设施按拆迁补偿价格向乙方赔偿价款。乙方有下列情形的，甲方可解除合同：1、乙方利用租赁的土地进行非法活动的（如乙方制毒贩毒等）；2、乙方拖欠租金一个月的。由双方到村委会在本合同文本上加盖村委会盖章的情况下，甲方必须配合乙方到村委会加盖村委会公章。协议还就其他事项进行了约定。后杨辉交纳了租金，卢才周交付涉案场地。后杨辉在涉案场地内对原有房屋进行改造、建设房屋及厂房、硬化路面、重整上下水路等。关于该部分工程造价价值，杨辉申请评估并交纳鉴定费13500元。经评估，首信（北京）国际资产评估有限公司作出首信涉评报字（2019）第1109号资产评估报告，其中：双方无争议部分评估价值为306865元，有争议部分杨辉主张为314706元、卢才周主张为40681元。关于争议项目部分，杨辉主张评估报告附件三中所载工程系己方所建，但未提交证据予以证明，卢才周仅认可评估报告附件四中所载工程系杨辉所建。卢才周主张杨辉在租赁期间拆除了租赁场地内房屋174.8平方米，杨辉不认可卢才周主张拆除房屋面积，且称拆除房屋系经过卢才周同意。杨辉在租赁合同存续期间将部分租赁房屋转租给案外人刘勇，卢才周称上述转租行为未经其同意，属违约。经询，卢才周、杨辉均认可建造涉案场地内所有房屋建设均未经相关部门审批。关于双方之间租赁合同解除问题。2018年11月17日杨辉和卢才周之子卢景飞短信联系，卢景飞在短信中称双方之间的租赁合同已经终止。卢才周在庭审中亦认可己方于2018年11月4日收回涉案场地。杨辉亦认可双方之间的合同已经于2018年11月17日解除。审理中，卢才周主张杨辉赔偿水费89883元，杨辉对此不予认可，卢才周自认其尚未向相关部门交纳上述水费89883元。关于双方有争议的事实，本院认定如下：2018年10月16日，杨辉通过银行转账向卢才周支付30000元，关于该30000元的性质，杨辉主张系因卢才周未配合其去村委会盖章因此只预付三个月的租金并提交其与卢才周之子卢景飞的电话录音，卢才周主张上述30000元系因杨辉保管不善造成财产丢失而支付的赔偿款，但并未提交证据予以支持。本院结合杨辉提交的证据及双方陈述，认定上述30000元性质为涉案场地的租金。经查，涉案场地系卢才周自房山区城关街道前朱各庄村村民委会（以下简称前朱各庄村委会）承租所得。2019年5月28日，前朱各庄村委会出具证明：我村于2004年4月17日将大约2500平方米土地出租给卢才周使用，在租赁期间，卢才周有合法转租权，卢才周分别于2016年12月份、2017年5月底两次联系我村为租户办理相关盖章手续，租户杨辉一直未来我村办理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，杨辉在租赁期间内未经卢才周同意将涉案房屋转租给案外人刘勇，故卢才周有权解除双方之间的租赁合同，故对卢才周要求解除合同诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，卢才周于2018年11月4日收回涉案场地，杨辉称其2018年11月17日知悉卢才周解除合同的并主张2018年11月17日为解除合同时间，对此，本院认定双方之间租赁合同解除时间为2018年11月17日。关于杨辉要求卢才周赔偿其对原有房屋改造、建设房屋及厂房、硬化路面、重整上下水等的工程造价价值，因杨辉所建上述房屋及相关设施工程未经相关部门审批，有可能涉嫌违法建筑，故对其要求卢才周赔偿相关损失的诉讼请求，本院不予支持。杨辉已经交纳2018年10月1日至2018年12月31日之间的租金，故卢才周要求杨辉支付一个月租金的诉讼请求，本院不予支持。卢才周要求杨辉赔偿丢失物损失2万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。卢才周要求杨辉赔偿水费89883元，因卢才周尚未交纳上述水费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于卢才周要求杨辉赔偿拆除174.8平方米房屋的诉讼请求，证据不足，本院亦不予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、杨辉与卢才周于2016年10月1日签订的《土地租赁合同》于2018年11月17日解除；二、驳回杨辉的诉讼请求；三、驳回卢才周的其他反诉请求。本诉案件受理费5008元，由杨辉负担（已交纳）。反诉案件受理费2825元，由杨辉负担35元（于本判决生效后七日内交纳），由卢才周负担2790元（已交纳）。评估费13500元，由杨辉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇二〇年七月九日书记员  于童蕊