新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初565号 原告：杨雪峰，男，1971年10月9日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：马俪芮，新疆航迪律师事务所律师。被告：李红，女，1979年11月4日出生，汉族，个体餐饮服务，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。原告杨雪峰与被告李红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告杨雪峰的委托诉讼代理人马俪芮，被告李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雪峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告双方签订的《租房协议书》（庭审中原告变更诉讼请求，对该项诉请主张为要求被告返还位于××县面房）；2.要求被告给付房屋租金及物业费、采暖费89502.5元（租金2019年7月-11月：170000元/12个月×5个月=70835元；物业费2019年7月-11月：1.3元×655平米×5个月=4257.5元；采暖费22元×655平米=14410元）；3、要求被告立即支付违约金26850.75元（89502.5元×30%）合计116353.25元；4、要求被告自2019年12月1日起按每月14167元承担房租直至房屋交付原告为止；5、要求被告自2019年12月1日起按每月1.3元/平米承担房屋物业费直至房屋交付原告为止。事实和理由：2019年7月1日，原、被告双方经过充分协商，在平等自愿的基础上达成协议，签订《租房协议书》，由被告承租原告位于××区门面房，房屋面积652平方米。双方约定租赁期为5年，即2019年7月1日至2024年6月30日止，前三年房屋租金为每年170000元，合同签订后一次性付清第一年租金后合同生效。原告出于对被告的信任，将房屋交付被告使用，但被告未按照合同约定支付租金，且该房屋至今闲置。原告已垫付了该房屋2019年7月-11月的物业费及2019年-2020年全年采暖费，后与被告多次协商均未果。综上所述，原告认为其与被告的房屋租赁合同应当受到法律保护，被告逾期支付房租的行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。李红辩称，房屋确实是被告李红租了，但是被告李红一天也没有用房屋，水电也没有用，被告李红确实有过错，但是根据情况，希望给原告一点赔偿，现在就只有被告李红丈夫在工作，经济负担比较重。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据质证。对于双方当事人无异议的证据：原告提交的租房协议书1份、收款收据1份，本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月28日，原告杨雪峰（甲方、出租方）与被告李红（乙方、承租方）签订《租房协议书》，约定：一、甲方将自己有经营权位于12-1号沿街门面房租赁给乙方使用，房屋面积为652平米；二、租赁期为五年，从2019年7月1日起至2024年6月30日止，协议到期前三个月甲、乙双方须书面表明是否续租，乙方在同等条件下享有优先承租权，并协商另行签订协议，并付清下年度租金；三、租金为第一至三年，每年170000元整，三年满后，每年在原租金基数上随行就市，交纳租金形式为合同签订后一次付清第一年租金，若延期每日2‰收取滞纳金；四、该出租屋在租赁期间发生的水、电、暖费、债务及其它费用均由乙方承担，水、电、卫生费、暖气费、物业管理费等各项费用乙方按月向相关收费部门缴纳，甲方不承担垫付义务；五、乙方需负责向地税部门交纳土地使用税及房屋租赁税；六、乙方接到相关收费部门催交水、电、暖和其他费用的通知后，须及时徽纳，如有任何相关处罚均有乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任；七、租赁期间乙方在不影响出租屋主体结构，不影响安全使用的前提下方可对房屋进行装修。对房屋进行装修，改造装修费用由乙方承担，租赁期满后乙方未继续租用时，除大型可拆卸装修物由乙方拆除外，其余的无偿归甲方所有。房屋租赁押金5000元，合同到期后，乙方各种费用交清后一次返还；八、双方的权利和义务，1.甲方有权按年收取乙方租金的权利，乙方有极向甲方按年支付租金的义务，有按时缴纳各种费用的义务；2.甲方有监督乙方正确使用出租屋，不让其人为破坏的权利，乙方有正确使用、维护房屋的义务；3.甲方有在租赁期满乙方未能线租时收回租赁房的权利，乙方有在租赁期满未续租如实交回租赁物的义务；九、损坏赔偿违约的责任：1.乙方在租赁期内不得破坏出租房的附属设施，如有损坏其费用由乙方承担；2.在租赁期内甲方不得单方面终止合同或增加租金，乙方在租赁期内不得单方面终止本协议的执行，不经甲方同意不得转租或转让；3.任何一方违反本协议上述条款都应向对方支付本协议总价款50%的违约金，若损伤大于违约金时，还应如实承担赔偿损失；十一、本协议未尽事宜，双方可另行协商，所形成的补充协议与本协议有同等效力；十二、租赁期内若遇政府政策调整及不可抗拒因素致使双方签定的协议无法正常履行，双方可协商提前解除本协议，甲方应当退还剩余租赁期的租金，乙方交纳已经产生的约定费用，本协议终止；十三、本协议一式叁份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章后乙方付清第一年租金后生效。合同签订后，被告交付押金5000元，原告将案涉商铺交付被告，被告一直未付租金。庭审中，双方当事人认可2019年9月左右原告取回一把钥匙，案涉房屋面积为655平方米。本案审理过程中，本院于2020年5月26日组织双方当事人（原告代理律师马俪芮、被告丈夫王鲜朝）前往案涉房屋现场进行查看，现场留存有被告购买的10件包厢门，协商由被告拉走，电卡当场移交，水卡未移交，查看现场后，由原告代理律师马俪芮换了新锁重新锁上门。另查明，案涉商铺2019年-2020年采暖期采暖费为22元/平方米。本院认为，本案争议的焦点为：被告应承担的租金、物业费、采暖费数额如何认定？本院认为，原、被告双方于2019年5月28日签订了《租房协议书》，该协议书第十三条约定：“本协议一式叁份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章后乙方付清第一年租金后生效。”按照该约定，对于协议的附了生效条件，本案中，被告未按该协议约定支付第一年租金，所附生效条件没有达成，该协议未生效，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，原告向被告交付房屋，被告未按照合同约定支付房租，导致协议未生效并一直占用案涉房屋至退房，给原告造成损失的，应当承担相应的损害赔偿责任。对于原告主张的第一项诉讼请求要求被告返还位于××县面房，因案涉房屋经本院组织双方当事人现场查看后已经交付原告，故对于该项诉讼请求本院不再处理。对于原告第二项诉讼请求给付房屋租金及物业费、采暖费89502.5元（租金2019年7月-11月：170000元/12个月×5个月=70835元；物业费2019年7月-11月：1.3元×655平米×5个月=4257.5元；采暖费22元×655平米=14410元）、第四项诉讼请求要求被告自2019年12月1日起按每月14167元承担房租直至房屋交付原告为止和第五项诉讼请求要求被告自2019年12月1日起按每月1.3元/平米承担房屋物业费直至房屋交付原告为止。本案中，被告占用原告房屋至2020年5月26日退房，原告主张自2019年7月1日至退房期间租金损失，应当予以支持，对于租金的损失可以参照《租房协议书》确定，本院支持为153699元（170000元÷365日×330日）。对于被告支付的押金5000元，现案涉商铺已交付原告，则押金应当自租金损失中扣除，则被告应承担剩余租金损失为148699元（153699元-5000元）。对于采暖费，产生于被告实际占用期间，原告主张14410元，实际缴纳9990元，本院支持为9990元，对于物业费，原告主张为1.3元/平方米/月，被告提出不清楚交费标准，原告亦未提交证据予以证实，且原告未实际缴纳，本院不予确认，原告应待实际缴纳后再予主张。对于原告第三项诉讼请求要求被告立即支付违约金26850.75元（89502.5元×30%），本院认为，本案中，《租房协议书》未生效，原告主张的违约金基于该未生效协议，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第四十五条规定，判决如下：一、被告李红于本判决生效后十日内给付原告杨雪峰租金损失148699元，采暖费9990元，合计158689元；二、驳回原告杨雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298.77元，减半收取计2149.39元，由杨雪峰负担443.44元，李红负担1705.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   石志亮二 ○ 二 ○ 年 七 月 二 十 四 日书  记  员   沈 媛