太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初4644号原告：太原园和物业管理有限公司，住所地太原市杏花岭区新民中街28号1幢2层201室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵焕新，总经理。委托诉讼代理人：马博峰，山西华炬律师事务所律师。被告：太原上善美居装饰有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区长治路226号高新动力港3层301室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：韩登武，执行董事兼总经理。被告：韩登武，男，1987年5月11日出生，汉族，太原上善美居装饰有限公司法定代表人。被告：郑书建，男，1975年6月19日出生，汉族，太原上善美居装饰有限公司股东，现住太原市。原告太原园和物业管理有限公司与被告太原上善美居装饰有限公司（以下简称上善美居公司）、韩登武、郑书建合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原园和物业管理有限公司委托诉讼代理人马博峰，被告上善美居公司法定代表人即被告韩登武，被告郑书建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原园和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除与被告上善美居公司签订的《关于解决高新动力港(上善美居)物业服务费遗留问题的协议》；2、判令被告上善美居公司支付拖欠原告的物业费用（含物业费、电梯费、空调费、采暖费）共计432483元；3、判令被告韩登武、郑书建对上述被告上善美居公司拖欠的物业费用承担连带保证责任；4、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：2015年4月2日，太原乐豪斯装饰工程有限公司(以下简称乐豪斯公司，该公司为被告韩登武、郑书建经营，现已注销)与山西汇科数码科技有限公司签订《房屋租赁合同》,承租高新动力港大厦三层，面积共计1750平米，租赁期限为10年，自2015年8月10日至2025年8月9日止。后因被告经营需要，2018年2月10日，乐豪斯公司将原租赁合同拆分为两部分，总租赁范围(1750平米)不变，其中350平米(三层301室)由被告上善美居公司来承租，剩余1400平米（三层302室)由乐豪斯公司继续承租，被告上善美居公司及乐豪斯公司就新的租赁形式分别与山西汇科数码科技有限公司重新签订了《房屋租赁合同》，租期自2018年2月10日至2025年8月9日止。2017年6月30日，乐豪斯公司与原告签订了《物业服务合同》，合同期限自2017年6月1日至2019年5月31日。合同约定物业服务费用按承租面积1750平米收取，费用标准为物业服务费：5.7元/月/平方米；空调制冷费：8.00元/月/平方米，制冷期3个月；采暖费9.58元/月/平方米，采暖期5个月；电梯费：1.20元/月/平方米。自2018年4月1日起，乐豪斯公司及被告上善美居公司均未向原告缴纳过任何物业服务费用。2019年3月29日，被告上善美居公司向原告出具《承诺书》，承诺将乐豪斯公司所租赁的动力港三层的1400平米合并至被告上善美居公司名下，乐豪斯过去和今后产生的所有物业费由被告上善美居公司承担。就此原告多次催缴物业费，但被告上善美居公司一直未予支付。2019年8月1日，被告上善美居公司向原告及山西汇科数码科技有限公司出具《还款计划及说明》，承诺对动力港楼体进行亮化工作，并对被告上善美居公司退出的场地协助物业进行分割后的拆除与装修，以工程费用抵顶相应金额的房租和物业费。2020年1月3日，被告上善美居公司与原告签订了《关于解决高新动力港(上善美居）物业服务费用遗留问题的协议》，经双方结算，被告上善美居公司共欠付物业费432483元，愿以其原三层样板间的全部家具及办公用品做抵押，确保在2020年2月28日前完成装修改造工程后，协商欠付物业费的解决方案，被告韩登武、郑书建均作为保证人在协议中签字。然被告上善美居公司至今无力履行承诺，经多次催缴仍不予支付，为维护原告的合法权益不受侵害，原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告上善美居公司辩称，对原告主张的物业费的金额有异议。我公司于2019年7月31日向原告提出过退租事宜，双方口头协商一致原告仅保留400-500平米使用，其余部分退租，但没有签订书面的协议。我公司也为原告进行了重新规划区域的设计，因原告一直未能确定规划方案，故一直未进行拆除等后续工作，最终没有确定我公司使用哪一个部分。我公司认为从2019年8月份起，应该按400-500平米计算物业费。此外，办公用品和家具还在抵押状态，我公司愿意以抵押的办公家具等拍卖、评估后冲抵所欠物业费。被告韩登武、郑书建辩称，我们是担保人，但我们是为办公用品作为抵押物进行担保，不是要承担连带担保责任。我们是公司的法定代表人、股东，作为担保人是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于太原市长治路226号高新动力港大厦三层的房屋所有权人是山西汇科数码科技有限公司，原告为高新动力港大厦的物业管理服务者。2015年4月2日，山西汇科数码科技有限公司作为出租方（甲方）与乐豪斯公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的高新动力港大厦三层，面积共计1750平米，租赁期限为10年，自2015年8月10日至2025年8月9日止。2017年6月30日，乐豪斯公司与原告签订了《物业服务合同》，合同期限自2017年6月1日至2019年5月31日。合同约定物业服务费用按承租面积1750平米收取，费用标准为物业服务费：5.7元/月/平方米；空调制冷费：8.00元/月/平方米，制冷期3个月；采暖费9.58元/月/平方米，采暖期5个月；电梯费：1.20元/月/平方米。2018年2月10日，乐豪斯公司与被告上善美居公司就上述1750平方米的租赁面积进行了拆分，并与山西汇科数码科技有限公司分别签订了租赁合同，其中被告上善美居公司承租了301室，面积350平方米，乐豪斯公司承租了302室，面积1400平方米，租期均为2018年2月10日至2025年8月9日。自2018年4月1日起，乐豪斯公司及被告上善美居公司均未向原告缴纳过任何物业服务费用。后被告上善美居公司于2019年3月29日向原告出具一份《承诺书》，承诺将乐豪斯公司所租赁的动力港三层的1400平米合并为被告上善美居公司名下租赁，同时承担乐豪斯公司过去和今后所有的物业费用。2020年1月3日，被告上善美居公司与原告签订了《关于解决高新动力港(上善美居）物业服务费用遗留问题的协议》，双方确认被告上善美居公司自2018年4月1日至2019年12月20日期间共欠物业费、电梯费、空调费、采暖费共计432483元，被告上善美居公司愿以其原三层样板间的全部家具及办公用品为抵押物，确保在2020年2月28日前完成装修改造工程后，协商欠付物业相关费用的解决方案。被告韩登武、郑书建在该协议担保人处签字捺印。双方在签订该协议时并未明确抵押物的名称、数量等具体内容。上述协议签订后，被告上善美居公司一直未支付所欠物业费。以上事实有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《承诺书》、《关于解决高新动力港(上善美居）物业服务费用遗留问题的协议》、缴费通知单及庭审笔录等在案佐证且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定支付原告物业费。关于原告要求被告支付拖欠的物业费用432483元（包括物业费、电梯费、空调费、采暖费）的诉讼请求，因双方在2020年1月3日已经对2018年4月1日至2019年12月20日期间的上述物业费用进行了结算，确认所欠金额为432483元，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告认为其与原告达成口头协议自2019年8月1日起承租面积仅保留400-500平方米，故自2019年8月1日起应当按照400-500平方米计算物业费的意见，因其未提供证据佐证，本院不予采纳。关于原告要求被告韩登武、郑书建就被告上善美居公司支付物业费承担连带责任的诉讼请求，被告韩登武、郑书建作为担保人在协议上签字捺印即表明其有为被告上善美居公司偿还债务提供保证的意思表示，因协议没有约定保证方式，故被告韩登武、郑书建应当承担连带保证责任，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告所述以其抵押的全部家具和办公用品冲抵物业费的意见，原被告在签订协议时虽约定了以被告原三层样板间的全部家具及办公用品为抵押物，但是双方并未约定抵押物的名称、数量、状况等具体内容，故抵押物不确定，被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原上善美居装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告太原园和物业管理有限公司包括物业费、电梯费、空调费、采暖费在内的物业费用共计432483元；二、被告韩登武、郑书建对上述第一项内容承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3944元（原告已预交），由被告太原上善美居装饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 杨俊生 二○二○年七月三十一日法官助理 杜兴荣书 记 员 尹慧丽