湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0525民初362号原告：远安县付余物业管理有限责任公司，住所地远安县鸣凤镇航天花园9栋3单元1001室第二间，统一社会信用代码：91420525MA498T283H。法定代表人：付正云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梅清宇，湖北沮城律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘丹，女，1987年1月13日出生，汉族，湖北省远安县人，住远安县，委托诉讼代理人：刘金如，男，1963年6月23日出生，汉族，湖北省远安县人，住远安县，系刘丹父亲，特别授权代理。被告：远安县鸣凤镇嫘祖社区居民委员会，住所地远安县鸣凤镇北门街1号，统一社会信用代码：5542052566769619XL。法定代表人：付戎，系该居委会主任。委托诉讼代理人：曾凡楚，远安县诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告远安县付余物业管理有限责任公司（以下简称“付余物业”）与被告刘丹、远安县鸣凤镇嫘祖社区居民委员会（以下简称“嫘祖居委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告付余物业的委托诉讼代理人梅清宇、被告刘丹的委托诉讼代理人刘金如、被告嫘祖居委会的委托诉讼代理人曾凡楚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付余物业向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告刘丹给付原告2019年4月1日至2019年12月31日的物业管理费、生活垃圾清运费共计516.09元；2.判令被告远安县鸣凤镇嫘祖社区居民委员会协助原告收取物业费；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告从2019年4月1日起至2019年12月31日对远安县银杏华庭小区提供物业管理和服务工作，并与被告嫘祖居委会签订了《银杏华庭小区物业管理合同》，合同中约定由原告对银杏华庭小区实施管理和服务，并根据物价部门核定的标准向业主收取物业费，被告嫘祖居委会协助原告进行物业管理和物业费收取。在原告管理和服务期间，物业服务费按照（1）住宅物业服务费收费标准：0.45元/月/平方米；（2）生活垃圾清运费标准：60元/年/户收取。被告刘丹住宅面积116.32㎡，截止到2019年12月31日，差欠物业管理费471.09元，生活垃圾清运费45元，共计516.09元。从2019年12月31日起，被告刘丹一直拖欠原告物业管理费，原告多次催要未果，故诉至法院。被告刘丹辩称：原告起诉被告刘丹无法律依据。刘丹与原告没有签订物业服务合同，也没有口头协议，刘丹不清楚原告何时到该小区提供了什么服务，原告起诉主体错误，请法院驳回原告诉请。原告与嫘祖社区签订的合同，刘丹也是在原告起诉之后法院送达时才知晓，刘丹一直认为是前期的银杏物业搬离该小区之后社区请的义工为银杏华庭小区做事，而且也只是隔三差五看到有人在小区提供服务。被告嫘祖居委会辩称：1.社区居委会按协议约定有协助的义务：原告与社区居委会于2019年4月28日签订了银杏华庭小区物业管理合同，合同第十二条第九款约定，原告根据物价部门核定的标准向业主收取物业费，社区居委会协助原告或者原告聘请的物业公司进行物业管理和物业费收取；2.有法可依：湖北物业管理条例第七条，业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用；3.合情合理，原告收费系按照国家标准收取；4.公平公正：该小区绝大多数业主都按时按标准将应交的物业费全部交齐；5.社区居委会一直非常重视，一直围绕原告在给业主做工作，随叫随到。综上，社区居委会不存在不支持、不配合、不协助，请法院驳回原告对嫘祖居委会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告付余物业于2019年4月18日登记设立，被告刘丹系远安县鸣凤镇银杏华庭小区业主。2019年4月1日之前，银杏华庭小区由远安银杏物业管理有限公司进行物业管理服务，服务价格为物业费0.45元/月/㎡，垃圾处置费60元/年，远安银杏物业管理有限公司于2019年3月31日退出银杏华庭小区。远安银杏物业管理有限公司退出该小区时，嫘祖居委会曾要求银杏华庭小区业主委员会与远安银杏物业管理有限公司办理物业资料及物业设施移交并协商小区后续物业服务事宜，但银杏华庭小区业主委员会未与前物业公司办理交接，也未聘请新的物业公司来对该小区进行物业管理。为了小区环境及社会管理，嫘祖居委会自2019年4月1日起对该小区的物业管理服务工作实行代管，并依法选聘了原告对该小区进行物业管理，嫘祖居委会同时于2019年5月23日向该小区全体业主发出公告，其中公告内容包含自2019年4月1日起的物业服务等费用，由付余物业负责收缴，银杏华庭小区业主委员会亦于2019年5月24日向嫘祖居委会提交“请求督促银杏物业管理有限公司移交资料的申请”，申请中载明“拟聘付余物业管理有限公司为小区物业服务，申请督促银杏物业管理有限公司移交资料及设施”。原告于2019年4月28日与被告嫘祖居委会签订了《银杏华庭小区物业管理合同》，约定由原告对银杏华庭小区实行物业管理并根据物价部门核定的标准向银杏华庭小区全体业主收取物业费，嫘祖居委会应予以协助。原告于2019年5月4日正式进驻银杏华庭小区，对该小区进行物业管理服务直至2019年12月31日。2019年4月1日至2019年5月3日期间，银杏华庭小区的物业管理服务工作暂由嫘祖居委会代管，产生的代管费用（清洁工工资、垃圾清运费等费用）均系原告进驻该小区后予以支付。被告刘丹购买的银杏华庭小区的房屋住宅面积为116.32㎡，刘丹认为其未与原告签订物业管理合同，故拒不缴纳原告进行物业服务管理期间的物业服务费、垃圾清运费。被告嫘祖居委会曾召开银杏华庭小区业主委员会成员会议，要求全体业主委员会成员带头缴纳物业管理费，原告也认可被告嫘祖居委会已经尽到了协助原告收取物业费的义务。原告通过电话催缴、张贴催收函、催收公告等方式进行多次催缴，被告仍拒不缴纳物业管理费，故原告诉至法院。本院认为：原告付余物业系依法成立的物业服务企业，原告虽与被告刘丹未签订物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，原告对银杏华庭小区提供了物业服务，被告刘丹作为银杏华庭小区业主亦享受了服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，刘丹理应向原告缴纳物业服务费用，原告虽于2019年5月进驻银杏华庭小区，但2019年4月份产生的物业服务费用依然系原告支付，故原告要求被告刘丹缴纳自2019年4月1日起至2019年12月31日的物业服务费用的主张，理由充分，本院予以支持。对于具体收费标准，原、被告虽未对物业管理费的收费标准进行明确约定，结合本地市场实际情况，之前银杏物业在进行物业管理时的收费标准是物业服务费0.45元/㎡/月、垃圾清运费60元/年，现原告诉请继续按照该标准收取费用亦符合物价部门核定的标准，故本院酌情予以支持。综上，被告刘丹应向原告支付物业服务费471.09元（0.45元/㎡/月×116.32㎡×9个月）、垃圾清运费45元（5元/月×9个月），合计516.09元。关于原告诉请要求被告嫘祖居委会协助其收取物业费，原告当庭认可嫘祖居委会已经尽到了协助义务，故对原告的该项请求本院不予支持。本案经本院主持调解，双方未能达成调解。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘丹于本判决生效后3日内向原告远安县付余物业管理有限责任公司支付物业服务费、生活垃圾清运费共计516.09元；驳回原告远安县付余物业管理有限责任公司其他诉讼请求。本院执行账户名：远安县人民法院；开户行：中国银行股份有限公司远安支行；账号：55×××88）被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘丹负担。原告远安县付余物业管理有限责任公司已经预交，被告刘丹在履行义务时一并支付给原告远安县付余物业管理有限责任公司。本判决为终审判决。审判员  林桂玲二〇二〇年七月二十九日书记员  刘丽俐