湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0991民初232号原告：益阳市大通湖区自然资源局，统一社会信用代码11430904MB1831172W，住所地大通湖大道168号。法定代表人：李松华，局长。委托诉讼代理人：李海鸿，男，汉族，1980年4月20日出生，住湖南省南县，该局工作人员，委托权限为一般诉讼代理。委托诉讼代理人：江云辉，湖南万维律师事务所律师，委托权限为一般诉讼代理。被告：益阳美嘉房地产开发有限公司。法定代表人：陈丽，董事长。委托诉讼代理人:吴佑明，男，汉族，1970年12月30日出生，住湖南省南县。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解和上诉等。被告：吴佑明，男，汉族，1970年12月30日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：张正德，湖南九方律师事务所律师，委托权限为一般诉讼代理。原告益阳市大通湖区自然资源局（以下简称“大通湖自然资源局”）与被告益阳美嘉房地产开发有限公司（以下简称“益阳美嘉房地产公司”）、吴佑明不当得利纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大通湖自然资源局委托诉讼代理人李海鸿、江云辉，被告益阳美嘉房地产公司委托诉讼代理人吴佑明，被告吴佑明及其委托诉讼代理人张正德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大通湖自然资源局向本院提出诉讼请求：判令两被告共同支付超面积占用4223.86平方米国有土地的出让金4,969,094元。事实和理由：原告(原益阳市大通湖区国土国资局)于2005年与湖南省天麒置业开发有限公司签订《国有土地使用出让合同》，约定将大通湖河坝镇步行街南侧、消防通道以南、友谊路以西、幸福路以北、御湖路以东的土地面积为51323.92平方米(含道路占地面积在内)，以单价为131.93元/平方米的出让价出让给湖南省天麒置业开发有限公司，用于开发建设棉麻大市场。2005年11月，原告在湖南省天麒置业开发有限公司未缴足土地出让金的情况下，先给湖南省天麒置业开发有限公司颁发了[大通湖区国用(2005)字第HG0286号]《国有土地使用证》，证载面积为42002.10平方米。因湖南省天麒置业开发有限公司经营不善，负债累累，经大通湖管理区人民法院决定，对其拥有权证的42002.10平方米土地拍卖还债。被告益阳美嘉房地产公司以每平方米145元的价格竞得该宗土地，大通湖管理区人民法院于2015年2月向原告发出《协助执行通知书》[(2009)大法执字第12号]，要求原告将[大通湖区国用(2005)字第HG0286号]《国有土地使用证》变更登记到益阳美嘉房地产公司名下。益阳美嘉房地产公司受让该宗土地后，实际交由欧建良挂靠开发，并由欧建良实际承担全部民事责任，并将项目改为金泰大市场。欧建良因病去世后，由被告吴佑明承接项目并承担责任。经原告重新勘测，被告益阳美嘉房地产公司开发的金泰大市场实际占地46223.93平方米，比[大通湖区国用(2005)字第HG0286号《国有土地使用证》上登记的面积多出4223.83平方米。因实际用地面积超出已发证面积，且两被告又不同意按现行地价补缴多占土地的出让金，致使原告至今不能合法地将46223.93平方米的《土地使用证权证》变更登记至被告益阳美嘉房地产公司名下。经原告委托湖南益阳万源评估咨询有限公司评估，该宗土地超用面积4223.83平方米，应补缴土地出让金4,969,094元。被告益阳美嘉房地产公司辩称：一、本案是由于历史遗留问题造成的。大通湖河坝镇步行街南侧，消防通道以南、友谊路以西、幸福路以北、御湖路以东的面积为51323.92平方米(含道路占地面积在内)的土地，原由湖南省天麒置业开发有限公司用于开发建设棉麻大市场。因湖南省天麒置业开发有限公司经营不善，负债累累，引发数件民事诉讼案件，所有案件经贵院判决后，在执行过程中，贵院对其拥有的开发土地及地上建筑物(一直未见土地使用权证)拍卖还债，经贵院许可，被告益阳美嘉房地产公司以660万元(单纯土地每平方米145元)的价格从原买受人大通湖生态水产股份有限公司原价取得该宗土地使用权及地上建筑物。贵院于2015年2月向原告大通湖自然资源局发出《协助执行通知书》[(2009)大法执字第12号]，要求原告将[大通湖区国用(2005)字第HG0286号]《国有土地使用证》变更登记到益阳美嘉房地产公司名下。原告在办理变更登记时，查明湖南省天麒置业开发有限公司持有的[大通湖区国用(2005)字第HG0286号]《国有土地使用证》上登记的使用面积为42002.10平方米，而湖南省天麒置业开发有限公司实际占地面积为46223.93平米。因此至今未将《国有土地使用证》变更登记到被告益阳美嘉房地产公司名下。二、本案产生的民事责任应当由吴佑明承担。该宗土地实际由欧建良挂靠益阳美嘉房地产公司开发，并由欧建良实际承担全部民事责任。欧建良因病去世后，由吴佑明承接项目并承担责任。因此，被告益阳美嘉房地产公司在破产清算时，未将本案争讼项目纳入破产财产清算。三、本案诉争的土地应补缴土地出让金金额为612,460元。按照人民法院拍卖成交价(每平方米约145元)计算，被告益阳美嘉房地产公司超出《国有土地使用证》多占用的4223.83平方米国有土地，应补缴土地出让金612,460元。综上所述，被告益阳美嘉房地产公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第4条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，被告益阳美嘉房地产公司以拍卖成交价取得46223.93平方米的国有土地使用权的行为合法有效。虽实际用地面积与已发证面积存在差异，对此被告并无过错和过失，应当由被告按照原拍卖成交价补缴土地出让金。原告提出按2020年的基准地价计算补缴土地出让金的请求，没有尊重历史事实，亦有违诚实信用原则。被告吴佑明辩称：当时益阳美嘉房地产公司在开发土地使用土地时，原告参与土地放样，开发的所有土地面积原告是知情的。虽然原被告之间没有合同关系，但是实际上形成了土地占用事实，被告愿意按拍卖竞得均价支付土地出让金。当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，原被告一方对对方提供的证据经质证无异议，本院认为双方所提供的证据皆符合证据的三性特征，予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。经审理查明如下事实：2005年12月8日，原告(原益阳市大通湖区国土国资局)与湖南省天麒置业开发有限公司签订《国有土地使用出让合同》，合同对下列事项进行了约定：1、原告将大通湖河坝镇步行街南侧、消防通道以南、友谊路以西、幸福路以北、御湖路以东的土地面积为51323.92平方米(含道路占地面积在内)，出让给湖南省天麒置业开发有限公司；2、土地用途：用于建设棉麻纺织品大市场。3、土地使用权出让金：每平方米131.93元，总金额为6,771,164.70元。在双方签订合同之前2005年11月10日，原告办理了《大通湖区国用(2005)字第HG0286号》，将上述合同范围内的土地使用面积42002.10平方米出让给湖南省天麒置业开发有限公司，用途为商服用地，使用终止日期为2045年11月10日。因湖南省天麒置业开发有限公司不能按合同约定向原告支付土地使用出让金，本院依法对登记在湖南省天麒置业开发有限公司名下的位于大通湖区权证号为大通湖区国用（2005）字第ＨＧ0286号土地出让使用权及地上基础工程组织了评估拍卖，经评估，地块总价格为1176万元，地上基础工程价格为102万元；在资产处置过程中，大通湖生态水产公司以660万元竞得上述资产，土地均价经折算后每平方米约为145元。原告在上述资产处置后受偿177万元。2015年2月被告益阳美嘉房地产公司以660万元从大通湖生态水产公司取得该宗土地使用权和地上资产所有权。被告益阳美嘉房地产公司受让该宗土地后，实际交由欧建良个人挂靠开发，并由欧建良实际承担全部民事责任，欧建良因病去世后，由被告吴佑明承接项目并承担责任。被告开发建设项目金泰花园小区已全部竣工。原告在接收人民法院要求其办理变更登记的协助执行通知书时，发现被告实际占地面积与权证登记面积不符，至今未办理变更登记。2020年5月9日，受原告委托，益阳万源评估咨询有限公司出具《土地估价报告》，对诉争土地超出使用权面积4221.83平方米评估总地价为4,969,094元。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，原告虽与湖南省天麒置业开发有限公司有出让51323.92平方米土地使用面积的合同约定，但登记面积仅为42002.10平方米，对超出面积4223.83平方米湖南省天麒置业开发有限公司并不能行使物权的权利，其物权权利仍归原告所有。被告没有法律根据，占有使用原告国有土地，依法应当予以返还，但客观上存在实物返还不能，原告要求被告支付国有土地出让金符合法律规定。故对原告要求两被告支付国有土地出让金的诉讼请求，本院予以支持。综合本案已查明的事实可得知，被告占有使用原告国有土地不具有主观恶意，造成被告不当得利的原因诸多，以拍卖后被告受让时的土地出让金价格计算补缴土地出让金本金数额亦符合化解社会矛盾，解决房地产办证历史遗留问题的要求。故对被告辩称的多占用的4223.83平方米国有土地，应补缴土地出让金612,460元（4223.83平方米*145元/平方米）的意见，本院认为作为缴纳本金，可予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，判决如下：被告益阳美嘉房地产开发有限公司、吴佑明于本判决生效后十日内向原告益阳市大通湖区自然资源局补缴土地出让金612,460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46553元,由二被告负担5738元、原告负担40815元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 黄 彬人民陪审员 万 明人民陪审员 浣中于二〇二〇年七月十四日法官助理李瑛书记员温文琴附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。