湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初4399号原告：十堰启森房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市。法定代表人：朱启武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：魏国辉，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，签收法律文书等。被告：方雅妮，女，1990年7月6日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。第三人：中国农业银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市茅箭区。负责人：彭前进，该行行长。委托诉讼代理人：李娜，女，系中国农业银行股份有限公司十堰人民路支行副行长。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：穆春波，男，系中国农业银行股份有限公司十堰人民路支行客户经理。代理权限：一般代理。原告十堰启森房地产开发有限公司（以下简称启森公司）与被告方雅妮、第三人中国农业银行股份有限公司十堰分行（以下简称农行十堰分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告启森公司的委托诉讼代理人陈建、第三人农行十堰分行的委托诉讼代理人李娜和穆春波到庭参加诉讼。被告方雅妮经本院依法适用公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启森公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告签订的《商品房预售合同》(购房合同编号：YS0099315)，被告向原告返还位于十堰市××箭区××路××xx小区××楼××单元××室房屋；2.解除原告、被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》，原告代被告将剩余购房借款本息提前一次性偿还给第三人，第三人配合办理注销预购商品房抵押权预告登记（十堰房预茅箭区字第××号）手续；3.被告向原告支付逾期偿还借款本息的违约金（违约金以原告为被告向第三人代偿的金额为基数，自被第三人扣款之日起至原告收回所有代偿款之日止，按年利率24%计算，其中截止2019年8月1日为34484.14元）；4.被告向原告支付解除《商品房预售合同》的违约金41700元；5.被告向原告偿还因为其开具购房发票向税务部门缴纳税款产生的经济损失32570.46元；6.原告将被告已支付的购房款417000元（其中自付首付款127000元、向第三人借款支付290000元），在扣减原告已经代被告偿还第三人的借款本息（其中截止2019年8月1日为71900.12元）、原告代被告提前一次性偿还给第三人的剩余购房借款本息、被告应支付的逾期偿还借款本息的违约金、解除《商品房预售合同》的违约金及原告因开具购房发票而缴税产生的经济损失后，余款支付给被告；7.被告配合办理注销《商品房预售合同》(购房合同编号：YS0099315)的备案登记、银行解押手续；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2013年12月13日签订《商品房预售合同》(购房合同编号：YS0099315)，其中约定:原告将其开发的位于十堰市××箭区××路××xx小区××楼××单元××室的房屋出售给被告；房屋总价款417000元，首付款127000元，余款290000元被告在银行办理按揭贷款；买受人逾期支付按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，买受人除向出卖人归还垫付款项外，另自出卖人实际垫付款发生之日起，每一日向出卖人支付垫付款款项2%违约金，买受人逾期支付按揭90日后，出卖人有权解除合同；买受人单方面解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起10日内，按原房价款的10%（即41700元）向出卖人支付违约金。原被告与第三人于2013年12月20日签订《个人购房担保借款合同》，其中约定：被告向第三人借款29万元用以支付购房款，且不可撤销地申请并授权第三人直接支付给原告，借款期限为360个月，采用等额本息还款法按月还本付息；被告以所购房屋为借款提供抵押担保，原告提供阶段性连带责任保证。被告于2013年12月13日向原告支付首付款127000元。2014年1月3日，被告与第三人办理预购商品房抵押权预告登记（十堰房预茅箭区字第××号）。2014年2月9日，第三人将被告的购房借款29万元直接支付给原告，后原告为其开具金额为417831元的购房发票，并如约通知被告接收房屋。因被告未按约偿还第三人借款本息，自2015年6月30日起，第三人从原告保证金账户扣划应由被告偿还的借款本息、罚息及复利，截止2019年8月1日，共计扣款71900.12元。期间，原告曾先后多次通过电话联系、邮政快递等各种方式通知被告办理接收房屋手续，催促按约履行还款义务，被告均置之不理，拒接电话，拒收邮件。综上所述，原告认为被告拒收房屋至今，且逾期偿还第三人购房借款本息已四年有余，其以自身行为明确表示不再履行合同义务，直接导致《商品房预售合同》解除，《个人购房担保借款合同》的合同目的无法实现。第三人农行十堰分行述称：当启森公司把方雅妮在农行十堰分行的贷款本息还清后，农行十堰分行才能配合解除方雅妮所购买的房屋在该行的抵押。被告方雅妮未向本院提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，启森公司与方雅妮签订《商品房预售合同》(合同编号YS0099315)。该《商品房预售合同》约定：方雅妮购买启森公司开发的位于××箭区××街办××路××天城××单元××号房屋，该商品房建筑面积预测85.39平方米，单价每平方米4883.48元，总金额为417000元；方雅妮首付127000元，余款29万元在银行办理按揭贷款；方雅妮逾期付款超过60日后，启森公司有权解除合同，方雅妮愿意继续履行合同的，经启森公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，方雅妮须按日向启森公司支付逾期应付款万分之三的违约金；方雅妮逾期支付按揭款导致启森公司承担担保责任的，方雅妮除向启森公司归还垫付款项外，另自启森公司实际垫付款发生之日起，每一日向启森公司支付垫付款款项2%违约金，方雅妮逾期支付按揭90日后，启森公司有权解除合同；启森公司应当在2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付方雅妮使用;方雅妮单方面解除合同的，应当书面通知启森公司，方雅妮应在启森公司收到书面通知之日起10日内，按原房价款的10%向启森公司支付违约金，启森公司将方雅妮已支付的房价款全额退还方雅妮等。2013年12月13日，方雅妮向启森公司支付了购房首付款127000元。2013年12月20日，方雅妮与农行十堰分行、启森公司签订《个人购房担保借款合同》。该合同约定：方雅妮向农行十堰分行借款29万元用于支付涉案房屋购房款，借款期限为360个月；方雅妮不可撤销地申请并授权农行十堰分行将全部借款直接划入启森公司银行账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；启森公司为上述借款提供阶段性保证担保，方雅妮以所购涉案房屋为上述借款提供抵押担保等。2013年12月26日，涉案房屋被预告登记至方雅妮名下【产权号（证明号）：十堰房预茅箭区字第××号，登记的不动产坐落为十堰市××箭区××街办××路××1-6-1】。2014年1月3日，涉案房屋被设立抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为农行十堰分行（登记证明号：十堰房预茅箭区字第××号），债权数额29万元，债务履行期限为2013年12月20日至2043年12月19日。2014年2月9日，农行十堰分行将方雅妮的购房按揭贷款29万元直接支付给了启森公司。启森公司为方雅妮开具了涉案房屋购房款发票。后方雅妮失去联系，其一直未到启森公司办理涉案房屋的交接手续。启森公司向方雅妮邮寄书面通知，通知方雅妮办理涉案房屋交接手续，并提醒其履行购房贷款还款义务，亦未获回应。因方雅妮未按约偿还农行十堰分行借款本息，自2015年6月30日起至2019年6月30日，农行十堰分行从启森公司保证金账户累计扣划71900.12元,用于偿还方雅妮在该行所欠的住房按揭贷款本息。本院认为：启森公司和方雅妮签订的《商品房预售合同》，以及方雅妮、农行十堰分行、启森公司签订的《个人购房担保借款合同》，均属于当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。方雅妮逾期未支付按揭贷款，导致启森公司承担担保责任，且逾期超过90日，启森公司主张解除《商品房预售合同》应予支持。《个人购房担保借款合同》是启森公司和方雅妮为履行《商品房预售合同》而与农行十堰分行签订的，《商品房预售合同》解除后，启森公司的合同目的不能实现。启森公司主张解除《个人购房担保借款合同》应予支持。《个人购房担保借款合同》已经部分履行，合同解除后，启森公司应以判决生效之日为基准日，代方雅妮偿还农行十堰分行的借款本息。根据《商品房预售合同》约定，方雅妮逾期支付按揭贷款导致启森公司承担担保责任的，除应归还垫付款外，另自启森公司实际垫付款发生之日起，每日向启森公司支付垫付款项2%的违约金。该违约责任过分高于给启森公司造成的损失，可参照合同中关于逾期付款的违约责任支持启森公司的违约金，即以启森公司代方雅妮垫付给农行十堰分行的借款本息为基数，自实际垫付款发生之日（2015年6月30日）起，每日向启森公司支付万分之三的违约金，至判决生效之日止。本案中，方雅妮虽有违约行为，但不属于单方面解除合同。启森公司主张方雅妮按照房价款的10%支付解除合同违约金41700元，缺乏事实依据，本院不予支持。启森公司主张方雅妮偿还因为其开具购房发票向税务部分缴纳税款而产生的经济损失32570.46元，但该公司并未提交向税务部门缴纳税款的凭据，其该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。启森公司代方雅妮向农行十堰分行还清借款本息后，农行十堰分行和方雅妮应协助启森公司办理注销涉案房屋抵押权预告登记手续。从方雅妮已付购房款417000元（其中方雅妮支付首付款127000元，方雅妮向农行十堰分行按揭贷款支付290000元）中扣减启森公司已经代方雅妮偿还的借款本息71900.12元（截止2019年6月30日）、启森公司代方雅妮提前一次性偿还给农行十堰分行的剩余购房借款本息，以及方雅妮应承担的违约金后，启森公司应将余款支付给方雅妮。启森公司主张方雅妮配合办理注销《商品房预售合同》(合同编号YS0099315)的备案登记手续，应予支持。方雅妮尚未与启森公司办理涉案房屋的交接手续，涉案房屋并不由方雅妮占有使用。启森公司主张方雅妮返还涉案房屋，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告十堰启森房地产开发有限公司和被告方雅妮签订的《商品房预售合同》(合同编号xxxx)；二、解除原告十堰启森房地产开发有限公司、被告方雅妮、第三人中国农业银行股份有限公司十堰分行签订的《个人购房担保借款合同》；原告十堰启森房地产开发有限公司以判决生效之日为基准日，代被告方雅妮将剩余购房借款本息提前一次性偿还给第三人中国农业银行股份有限公司十堰分行后，第三人中国农业银行股份有限公司十堰分行、被告方雅妮协助原告十堰启森房地产开发有限公司办理注销位于十堰市茅箭区xx街办xx路x号xx幢xx房屋的抵押权预告登记手续；三、被告方雅妮向原告十堰启森房地产开发有限公司支付违约金（违约金以原告十堰启森房地产开发有限公司代被告方雅妮垫付给第三人中国农业银行股份有限公司十堰分行的借款本息为基数，自2015年6月30日起计算至判决生效之日止，按照日利率万分之三计算）；四、原告十堰启森房地产开发有限公司将被告方雅妮已支付的购房款417000元，在扣减原告十堰启森房地产开发有限公司已经代被告方雅妮偿还的借款本息71900.12元（截止2019年6月30日）、原告十堰启森房地产开发有限公司代被告方雅妮提前一次性偿还给第三人中国农业银行股份有限公司十堰分行的剩余购房借款本息、被告方雅妮应向原告十堰启森房地产开发有限公司支付的上述第三项违约金后，余款支付给被告方雅妮；五、被告方雅妮协助原告十堰启森房地产开发有限公司办理注销《商品房预售合同》(合同编号xxxx)的备案登记手续；六、驳回原告十堰启森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2475元，由被告方雅妮负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈 双人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年七月二十四日书 记 员  陈方芳