北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初11450号原告（反诉被告）：李理，男，1966年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈建新、王铮，北京市檀州律师事务所律师。被告（反诉原告）：张小波，男，1979年7月17日出生，汉族，住北京市密云区。身份证号码：110228197907170011。委托诉讼代理人：李扬(张小波之妻)，住北京市密云区。原告（反诉被告）李理与被告（反诉原告）张小波房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李理的委托诉讼代理人陈建新、王铮，被告（反诉原告）张小波及其委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李理提出诉讼请求如下：1.请求判令解除我与张小波签订的房屋租赁合同；2.请求判令张小波向我退还已付房租13万元及保证金3万元及利息（以16万元为基数，自2019年4月15日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令张小波赔偿我因解除合同造成的装修损失754147.57元及利息（以754147.57元为基数，自2019年5月31日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案鉴定费40300元由张小波承担；5.本案的诉讼费用由张小波承担。事实及理由：2019年4月15日，我与张小波签订房屋租赁合同，约定我承租北京市密云区小X街X号院X房屋，用于经营饭店和超市，年租金26万元。合同签订当日，张小波承诺向我提供涉案房屋的房屋产权证明用于办理营业执照。我于2019年4月开始装修，5月底装修完毕，一层为超市，二层为餐饮。2019年5月5日我完成了超市和饭店的注册名称核准，之后屡次催促张小波提供房屋产权证明办理营业执照，张小波迟迟未予提供。因张小波没有提供产权证明，我承租的房屋至今无法正常营业。为维护我的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。张小波答辩称：不同意李理的诉讼请求。我们一直给他办执照，他不办。房子是我从富泰革基布有限公司租过来，这块地有拆迁的可能，公司要求他们签一个手续，他们不签。所以才未给他提供。如果李理非要解除合同，应视为李理违约。基于此，张小波向本院提出反诉请求如下：1.判令李理支付2019年11月30日至实际返还房屋之日止的租金，按照年租金26万元计算；并按合同约定日2‰支付违约金；2.判令李理支付2019年11月15日至2020年3月15日的取暖费共计17461.44元；3.判令李理支付承租日起至2020年5月21日电费共计9289.8元；4.反诉费由李理负担。李理就反诉请求答辩称：不同意张小波的反诉请求。张小波明确知道我们要将涉案房屋用作经营用房，却拒不提供办理营业执照的产权证明，张小波违约在先。我方为了防止损失的扩大，已经后续暂停了装修，故张小波主张的相关租金不应该支付。1月23日又发生了疫情，基于我们没有合理使用租赁房屋以及发生的不可抗力因素，我们认为不能支持张小波的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月15日，张小波（甲方）与李理（乙方）签订房屋租赁合同，约定：张小波将位于北京市密云区X街X号院X号房屋出租给李理使用，使用面积为面宽7.2米纵深56.4米。租赁期限五年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止，每年租金金额26万元。房屋使用押金为3万元，此款置换最后一次房租款。双方还约定本合同结束后乙方继续使用该租赁物直至拆迁，如拆迁单位对此标的物给予补偿，乙方享有同等权益（补偿款八万甲方享有，其余补偿归乙方）。装修免租期为本合同签订之日起至2019年5月31日。装修免租期内，乙方无需交纳租金，但是除租金以外的其它费用（包括但不限于水电费、物业费、装修管理费、公用设施费用等），仍由乙方承担。乙方应在装修免租期内完成对租赁物业的装修，装修免租期不得延长。装修免租期届满日次日为租金起算日，即2019年6月1日。合同并就租金支付方式、交付及装修、维修及养护、合同的解除及违约责任等进行了约定。签订合同当日，李理向合同约定的张小波的收款账户（即李桂英的账户）转账支付16万元。2019年4月23日，张小波的爱人李扬为李理出具收据2份，一份为租金（2019年6月1日至2019年11月30日）收据，金额为13万元；一份为押金收据，金额为3万元。合同签订后，李理对租赁标的物进行了装修，具体施工工作承包给黄治训进行。2019年5月，为了办理营业执照，李理委托张敏办理了企业名称核准事宜。另查明，涉案房屋坐落于北京市密云区X街X号院，该院内共有房屋22幢，总面积11819.64平方米，登记所有权人为北京富泰革基布股份有限公司（以下简称富泰公司）。2017年7月19日，富泰公司将包括涉案房屋在内共计2300平方米的房屋出租给郭亚利和池举明。2019年12月29日，池举明将其承租范围内的1000平方米房屋即北京市密云区X街X号院X幢出租给李桂英（张小波之母）。2019年4月15日，张小波将X幢-X号房屋出租给李理。在合同履行过程中，李理还委托张敏与张小波接洽合同履行相关事宜。关于办理营业执照，双方曾经协商由张小波协调有营业执照的公司通过股权转让等方式使李理及其经营团队获得营业执照，但是，在具体细节方面双方没有谈妥，最终放弃了该种取得营业执照的方式。2019年7月31日，张敏发送微信给张小波，要求张小波提供房屋产权证明和房屋所有权人的身份证明，用以办理营业执照。2019年8月12日，李理向本院提起诉讼，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同、退还已付租金，并要求张小波赔偿损失。本院于2019年8月13日向张小波送达了起诉状副本。张小波在收到起诉状副本后，于2019年8月中旬持《承诺书》一份找到李理，表示按照房屋产权人富泰公司的要求，只有在签署《承诺书》后，富泰公司才能出具产权证明。李理认为该承诺书的内容变更了与张小波签订合同的条款，拒绝签署。《承诺书》内容如下：致北京富泰革基布股份有限公司：承诺方需租用贵公司合法拥有的坐落于北京市密云区X街X号院内的房屋及场地进行经营活动，承诺方现已知悉贵公司的租赁物即将被密云区国土资源主管部门、国土收储中心收购储备或面临政府或第三方征占，为了将来不给贵公司造成损失和麻烦，我方现郑重作出以下承诺，以供遵守，永不反悔。一、我方承诺守法经营并合法使用贵公司的房屋和场地；二、我方承诺贵公司的房屋和场地在收储、政府及第三方征占时需要腾退房屋及场地时，我方在接到贵公司要求腾退通知后60日内，无条件腾退完毕并自愿放弃一切拆迁补偿及因拆迁所造成的损失；三、因我方不按承诺履行，自愿承担因此给贵公司造成的一切损失；四、本承诺书自我方签字或盖章，作出之日起，即产生法律效力；五、以上承诺系我方自愿签署，我方会自觉遵守。在本院审理过程中，李理提出鉴定申请，请求对其装修工程进行造价鉴定。本院依法委托北京恒乐工程管理有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定。2019年12月27日，鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定意见为：确定性工程造价鉴定金额552928.88元；选择性工程造价鉴定金额为200248.69元；其中，租赁区：确定性工程造价鉴定金额435474.74元；选择性工程造价鉴定金额为159643.24元；其中，免租区：确定性工程造价鉴定金额117454.14元；选择性工程造价鉴定金额为40605.45元。该鉴定意见书，经本院送达后，双方均提出异议。2020年2月17日，鉴定机构出具回复意见，调整了免租区工程造价，调整后，免租区工程造价金额：确定性工程造价鉴定金额118170.91元；选择性工程造价鉴定金额为40858.68元；调整后，工程造价鉴定金额：确定性工程造价鉴定金额553645.65元；选择性工程造价鉴定金额为200501.92元。李理对调整后的工程造价金额表示认可。张小波依然不认可，认为鉴定造价过高，但没有提供证据予以证明。李理交纳鉴定费40300元。2020年4月，李理向本院提出申请，要求与张小波进行房屋交接。本院于2020年4月27日组织双方谈话，张小波表示不同意接收房屋。2020年5月，经本院主持调解，张小波同意收回房屋。5月31日，双方办理房屋交接手续。双方一致认可，李理在使用涉案房屋期间，共计用电6193.2度。李理未交纳过电费。张小波主张其已向富泰公司交纳所有电费，但就交纳数额、交纳标准未提供证据予以证明。张小波要求李理承担2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费，亦未提供证据证明其已实际交纳。在本院审理过程中，本院向富泰公司核实电费及供暖费的收取情况，该公司工作人员称未收取过张小波或其母李桂英交纳的电费、供暖费。上述事实，有双方当事人陈述，租赁合同、房屋产权证书、租金、押金收据及转账记录、微信记录、鉴定报告、鉴定费收据、装修往来材料及款项收据、记录等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张小波与李理签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。作为经营性房屋租赁，出租人有义务为承租人提供办理营业执照所需的房屋产权证明等相应材料，协助承租人办理营业执照。张小波作为出租人，未履行该义务，因其行为导致了双方之间的合同从根本上不能履行，故李理依照法律规定取得了合同解除权。李理以提起诉讼的方式行使合同解除权，符合法律规定，本院予以确认，故双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年8月13日解除。本案中，虽然在李理提起诉讼后，诉前调解过程中，张小波为履行该义务做了进一步的努力，与房屋产权人进行了协调，但结果是附条件的履行义务，且所附条件为要求承租人放弃依据合同可以期待的拆迁利益，就该条件双方未达成一致意见，其违约行为未得到修正，双方亦未就继续履行合同达成新的意见，故该行为不影响双方合同已经解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施；并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，张小波依据合同收取的押金已无继续占有的依据，故对李理要求张小波返还押金3万元的请求，本院予以支持。关于李理要求返还租金的请求，在合同解除前的租金，李理理应支付，故对其要求返还合同解除前租金的请求，本院不予支持；关于合同解除至张小波收回房屋期间发生的房屋使用费，本院根据房屋由李理占有的情况、房屋具备使用条件但不具备经营条件的情况，综合评估鉴定情况、当事人的过错程度以及疫情影响等因素，酌情确定参照合同约定的租金标准，李理承担此期间40%的占有使用费；李理要求退还合同解除后全部租金的请求，本院不予支持；张小波要求李理支付2019年11月30日至收回房屋之日止的房屋占用费，对40%之内的，本院予以支持，超出40%的部分，本院不予支持。李理已付的租金，不足以支付其占用房屋期间应当交纳的租金及占有使用费，故对其要求张小波支付租金利息的请求，本院不予支持；本案中，合同解除系李理行使单方解除权的结果，双方对此存在争议，李理要求张小波支付争议解决期间应退还押金的利息，无依据，本院不予支持。双方签订的房屋租赁合同已于2019年8月13日解除，张小波要求李理按照合同约定支付未付租金的违约金，无依据，本院不予支持。因本案属于出租人张小波违约导致的合同解除，故对李理要求张小波赔偿装修损失的请求，本院予以支持，具体数额参照鉴定意见书予以确定。关于鉴定意见书中所列的企业管理费、利润、规费、税金等项目，因李理提供的证据不足以证明其装修系由专业的装修企业实施，故对该部分损失本院不予支持。李理的装修损失以鉴定意见书所确定的确定性工程造价鉴定金额为准。李理要求张小波赔偿鉴定费损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。张小波反诉要求李理支付占用期间的取暖费及电费，其所述该费用已交至产权人富泰公司，经本院核实，该陈述并不属实；且张小波未提供证据证明取暖费及电费损失的具体数额、交纳给谁，故本院对该请求不予支持，张小波可待实际损失确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李理与被告（反诉原告）张小波于二〇一九年四月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年八月十三日解除；二、被告（反诉原告）张小波于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李理押金三万元；三、被告（反诉原告）张小波于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）李理装修损失五十五万三千六百四十五元六角五分，支付鉴定费损失四万零三百元；四、原告（反诉被告）李理于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张小波房屋占用费六千七百八十九元；五、驳回原告（反诉被告）李理的其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张小波的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千六百七十三元，由原告（反诉被告）李理负担一千六百五十三元（已交纳），由被告（反诉原告）张小波负担五千零二十元，限本判决生效之日起十日内交纳。反诉费二千一百一十三元，由被告（反诉原告）张小波负担二千零八十八元（已交纳），由原告（反诉被告）李理负担二十五元，限本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年七月二十日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖