贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初1891号原告：王永富，男，1966年8月13日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省湄潭县。原告：江东霞，女，1967年6月6日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。二原告共同委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。被告：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道中山西路06号楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐书霞。委托诉讼代理人：熊鹏，贵州上善律师事务所律师。原告王永富、江东霞与被告贵州御江南房地产开发有限公司（以下简称御江南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告王永富、江东霞共同委托的诉讼代理人杨秀军、被告御江南公司的委托诉讼代理人唐书霞、熊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永富、江东霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付从2018年12月31日至2020年4月24日期间逾期交房违约金22393.30元，并从2020年4月25日起以466517.00元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交房时止；2、判令被告向二原告支付从2017年12月31日至2020年4月24日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金52014.52元，并从2020年4月25日起以466517.00元为基数，按年利率为4.75%的标准继续支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止；3、判令被告向二原告支付从2018年12月31日至2020年4月24日期间逾期交付车位违约金4224.00元，并从2020年4月25日起以88000为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交付车位时止；4、诉讼费由被告御江南公司承担。事实和理由：2017年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告共同向被告购买位于贵州省湄潭县湄江街道办事处（原湄江镇）兰江村水韵兰亭第13号楼2单元8层2-8-1号房屋，建筑面积98.49㎡，总价款466517元，交房时间为2018年12月30日之前。根据合同约定，逾期交房超过30日的，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。同时合同约定被告应于2017年12月30日前取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。2018年1月28日，原告与被告签订了《车位认购协议书》，且支付了88000元的车位认购金。现约定的交房时间和被告承诺的办理商品房转移登记有关文书的期限早已逾期，严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，特依据相关法律规定提起民事诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告御江南公司辩称，1、被答辩人的行为有违诚实信用原则，请求人民法院驳回其主张答辩人支付逾期交房违约金的诉讼请求。2020年3月19日，答辩人与被答辩人达成协议，被答辩人承诺自该日起接收涉案房屋，放弃追究答辩人超期交房的违约责任。被答辩人当日向答辩人出具了《承诺书》。作为条件，答辩人免除其2020年3月20日至2021年3月19日期间的物业费，并由被答辩人设立的物业公司为被答辩人出具了《收条》。显然，被答辩人的行为系出尔反尔，有违诚实信用原则，其主张不应该得到支持，应予驳回。2、答辩人与被答辩人之间并没有签订被答辩人所称的《车位认购协议书》，双方不存在关于认购车位的合同关系，针对被答辩人的该项诉讼请求，请求人民法院予以驳回。综上，答辩人认为，被答辩人的行为有违诚实信用原则，出尔反尔，其主张不应该得到支持。同时，答辩人与被答辩人之间不存在关于车位的买卖合同关系，因此，答辩人不是适格的被告，请求人民法院在查清事实的基础上，裁定驳回。本院经审理认定事实如下：被告御江南公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2015年，被告御江南公司以出让方式取得湄潭县湄江街道办事处水韵兰亭的土地使用权，并进行商品房开发建设，建设工程规划许可证号为520000201622793，建设用地规划许可证号为地字第520000201624331号，建筑工程施工许可证号为5203281701060117-SX-001，预售许可证号为遵市商房预证湄潭字（2017年）第17007号，建筑工程施工合同约定的开工日期为2015年8月31日，约定竣工日期为2017年12月29日。2017年6月23日，两原告共同与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201702874。合同约定由两原告以公积金贷款方式购买水韵兰亭13号楼2单元8层2-8-1号房屋，建筑面积98.49㎡，购房总价款为466517元，首付房款96517.00元，银行公积金贷款370000.00元。被告御江南公司自认本案购房款已全部到账。该合同第十一条“交付时间和条件”约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条“房屋登记”第三项“转移登记”约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方当事人同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金”。原、被告合同的附件十二中又签订了《补充协议》。《补充协议》第三条“关于《合同》第四章商品房交付使用条件及期限的补充”约定：“如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担相应的违约责任及赔偿责任：1、买受人未付清本合同约约定之全部应付款项、政府部门规定费用（含房款、买受人委托出卖人代交的专项维修基金、银行按揭（月供）欠款、面积误差补款等），出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止，且由此产生的费用由买受人自行承担。2、法律、法规、规章规定的其他情形。3、商品房在约定交付期前具备交付条件的，出卖人不再另行通知，买受人应在约定交房期限届满时前来办理交接手续，逾期未办理的，交付期限届满第二日即视为已经交付，该商品房的保修期一本《合同》约定交付之日起计算；商品房在约定交付期限后具备交付条件的，出卖人应当在具备交付条件后通知买受人，买受人在通知送达后7日内前来办理交接手续，逾期未办理的，视为已经交付。买受人确认〈合同〉上所填联系电话号码，联系地址内容的真实性与准确性，出卖人以直接送达、电话通知、书面去函和报纸公示等法律规定的方式及程序告知买受人交房日期，以书面通知期限截止之日起，出卖人已履行通知、告知义务，视为出卖人已经按合同约定完成通知义务。如出卖人根据买受人所提供的个人资料寄出书面通知，买受人未能收到并未能办理交接房的相关手续，相应责任由买受人承担。4、若买受人无正当理由的情况下拒绝收房的，视为出卖人自通知交房期届满之次日起已依约完成通知义务，出卖人不承担逾期交房的违约责任”。《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：“1、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延误，出卖人不承担违约责任。2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积差补款、专项维修基金），出卖人均有权拒绝为买受人提供办理产权转移登记的相关手续，由此产生的相应责任均由买受人承担，由出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担相应违约责任”。2018年1月28日，两原告之子王一成向被告认购了B-043号车位，车位款88000.00元，于2018年1月31日交清了该款。该认购协议书主要对车位位置、面积、款项以及应当签订《商品房买卖合同》进行了约定，未约定车位交付时间、产权证办理时间等。关于两原告购买房屋的交付问题，原告委托的诉讼代理人在庭审中自认房屋已经由原告方装修入住。被告御江南公司出示了一份2020年3月19日物业费收据，收据载明交款人“王永富”，金额2127元，摘要中注明“13号栋2-8-1号房（2020年3月20日至2021年3月19日）”，收款方式下的方框内又注明“违约金冲抵”；被告御江南公司出示的一份“江东霞”于2020年3月19日的承诺书，承诺书载明“户主江东霞自愿从即日起接收贵公司出售的商品房13栋2-8-1号，其所涉及的超期交房违约责任，本人不予以追究，并认可该房屋的建筑结构，在装修过程中保证不改变外观颜色及外观结构”。本院认为，双方就被告开发并取得预售许可的房屋订立《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同第十一条第二款约定，被告交付房屋时间为2018年12月30日，交付房屋应当符合“1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”等条件，被告御江南公司虽然逾期交房已构成违约，但从其出示的物业费收据以及承诺书来看，双方已就逾期交房的违约责任问题达成了协议，被告御江南公司应当承担的违约金在折抵一部分物业费后，原告自愿放弃追究被告逾期交房违约责任的权利。原告在双方已就交房违约责任达成协议的情况下，又根据原合同的约定主张违约金，违反了诚信与禁反言原则，其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，与双方约定不符，不应得到支持。但原告放弃的仅仅是要求被告承担逾期交房违约责任的权利，并未放弃要求被告承担逾期办证违约责任的权利。从合同的约定以及原告作出承诺的时间上来看，被告应于2020年6月20日转移商品登记的有关文书，但其至今未办理并交付产权登记相关文书，其行为已构成逾期办证违约。但鉴于2020年6月20日至2020年7月7日止，共计17日，该违约行为对原告造成的损失轻微，原告起诉之目的也不在于仅仅追究其17天的违约责任，加之被告办理、交付房屋产权证尚存在诸多不确定因素，故对于被告逾期办证的违约责任，原告可待被告办理并交付相关产权证书后再行主张。对于车位问题，虽然王一成与两原告同属家庭成员，但王一成是具有完全民事行为能力人，按照合同的相对性原则，两原告的主体资格不适格。同时，王一成与被告签订的是认购协议书，且认购协议书也没有约定车位交付时间以及办理产权证的时间，故在实体上，即便王一成主张被告违约，被告违约的事实也不成立。综上，两原告要求被告支付车位违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，两原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王永富、江东霞的诉讼请求。案件受理费1766.00元，减半收取计883.00元，由原告王永富、江东霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，且自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  潘应康二〇二〇年七月十四日书记员  田茂娟