广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13125号上诉人（原审被告）：深圳前海宏裕资产管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300088499773R。法定代表人：王江霞，总经理。委托诉讼代理人：张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓佳，广东众诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市汇尚厦投资发展有限公司，住所地：深圳市宝安区石岩街道上下屋社区上屋大道4号8楼，统一社会信用代码：91440300061414530F。法定代表人：丁文芳，执行董事。委托诉讼代理人：刘堂水，广东法方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄云，广东法方律师事务所律师。上诉人深圳前海宏裕资产管理有限公司（以下简称前海宏裕公司）因与被上诉人深圳市汇尚厦投资发展有限公司（以下简称汇尚厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。前海宏裕公司的上诉请求：一、撤销一审判决，驳回汇尚厦公司全部诉讼请求；二、判令汇尚厦公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违反法定程序，一审法院应当中止审理。根据民事诉讼法第一百五十条第六款规定，存在其他应当中止诉讼的情形的，中止诉讼。本案存在应当中止诉讼的情形，1.汇尚厦公司曾起诉到深圳市宝安区人民法院，要求前海宏裕公司给付关于涉案房产2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日的租金，该案最终结果由深圳市中级人民法院经审理后作出(2018)粤03民终20574号民事判决。因前海宏裕公司不服(2018)粤03民终20574号民事判决书，已经向深圳市人民检察院申请民事监督，该院决定抗诉并提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院于2019年11月4日决定予以受理。根据上述事实和法律依据，前海宏裕公司在一审阶段申请本案中止审理，但一审法院没有决定中止审理错误。2.涉案房产现处于没收的行政处罚执行程序中。2012年3月15日，深圳市规划土地监察局对涉案房产已经作出宝规罚字(2012)0001390号行政处罚决定书，决定“没收违法建筑”，该行政处罚决定已生效。2019年4月26日，深圳市人民检察院作出深检行公[2019]44030000010号检察建议书，该检察建议书认为深圳市规划土地监察局作出的“没收违法建筑”的行政处罚决定并未实际执行，存在国有资产未受保护、致使国家利益受到侵害的情况，并建议深圳市规划土地监察局严格落实没收行政处罚执行程序，对涉案违法建筑依法作出实际执行。涉案房产现处于没收的行政处罚执行程序中，一审法院应中止审理，待涉案房产没收程序执行完毕后，再恢复审理。二、一审判决适用法律错误，应当予以纠正。对于涉案房产，深圳市规划土地监察局对涉案房产已经作出宝规罚字（2012）0001390号行政处罚决定书，决定“没收违法建筑”，该行政处罚决定已生效，汇尚厦公司已不再对涉案租赁房屋享有任何的物权及债权权益。现涉案房产的权利人系深圳市石岩街道办事处或相关国有资产管理单位，而非原业主，石岩街道办事处已召开会议决定有关涉此建筑物纠纷的当事人退回收取的租金、押金等相关费用。而一审法院基于合同相对性认定汇尚厦公司有权收取涉案房产的占有使用费，要求前海宏裕公司给予汇尚厦公司该租金费用，违背现有的事实，侵害国有资产权益，且适用法律错误。综上所述，一审判决违反法定程序，适用法律错误。为维护前海宏裕公司的合法权益及国家利益，特上诉至二审法院，请求二审法院支持前海宏裕公司的上诉请求。前海宏裕公司二审庭审补充上诉称，前海宏裕公司在一审辩论终结前提出反诉，反诉主张5楼至12楼的装修损失，但是一审法院未予以受理，侵犯了前海宏裕公司的合法权益。前海宏裕公司主张的装修损失是否与原（2018）粤03民终20574号案件一致，也应在受理后通过审理、调查进行处理，而不是不予受理，该处理方式违反了法定程序。汇尚厦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，应予以维持。一、深圳市人民检察院与广东省人民检察院受理前海宏裕公司对（2018）粤03民终20574号民事判决提出的监督申请不属于中止诉讼的法定情形。二、涉案房产出于没收的行政处罚执行程序，亦不属于中止诉讼的法定情形，并不影响汇尚厦公司依据双方约定和法律规定请求前海宏裕公司返还房屋并支付占有使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求二审法院依法驳回前海宏裕公司的全部上诉请求。针对装修，前海宏裕公司其实在（2018）粤0306民初23858号案件中已经提出反诉并作出了评估，汇尚厦公司认为一审法院处理正确，如果前海宏裕公司认为与原主张不一致，可以进行另诉。汇尚厦公司向一审法院起诉请求：1.前海宏裕公司支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费3059500.50元；2.前海宏裕公司以每月509916.75元的标准支付自2017年3月16日至实际返还涉案租赁房屋之日期间的房屋占用使用费（暂计至2018年12月15日为10708251.75元）；3.本案诉讼费由前海宏裕公司全部承担。一审法院认定事实：2014年4月14日，汇尚厦公司与前海宏裕公司签订《房屋租赁合同》，约定汇尚厦公司将位于深圳市宝安区××号的房屋（总面积约31000平方米）出租给前海宏裕公司使用，双方同意按建筑图计算的实际面积计算租金；租赁期限为19年，自2014年1月1日至2032年12月31日，汇尚厦公司给予前海宏裕公司12个月的免租期，免租期从2014年1月1日至2014年12月31日，前五年租金不变，第六年起每五年递增10%，其中2014年1月1日至2018年12月31日每月租金为1085000元（含管理费），前海宏裕公司应于每月5号前将本月租金存入汇尚厦公司指定银行账户，迟延支付租金的，每迟延一日，按拖欠金额的日千分之三计收滞纳金；免租期内，汇尚厦公司需办理大厦主体一次消防合格意见书，承担所有费用，如果在一年免租期内，未能办理好消防合格意见书，则汇尚厦公司应当协助前海宏裕公司办理并在验收三个月内拿到二次消防验收合格证，但前海宏裕公司和第三方应当配合汇尚厦公司和消防部门的装修要求，所发生费用由前海宏裕公司承担，汇尚厦公司承诺前海宏裕公司和第三方的装修完毕三个月后，二次消防合格证仍然没有办妥的，从第四个月起汇尚厦公司按前海宏裕公司与第三方的租金标准赔付给前海宏裕公司，直至汇尚厦公司将二次消防验收合格证办理完毕；合同签订五个工作日内前海宏裕公司向汇尚厦公司缴纳500万元作为押金，合同约定的免租期满后，汇尚厦公司有权在定金中逐月扣抵前海宏裕公司需缴纳的租金及各项费用，扣抵至剩余款项相当于租约最后两月的租金时，剩余款项自动全部转为合同的租赁定金，不再抵扣租金；租赁期满，前海宏裕公司在结清租赁物业的租金、水电费及其他费用后七天内，汇尚厦公司将保证金无息退还给前海宏裕公司。合同签订后，汇尚厦公司向前海宏裕公司交付了租赁房屋，前海宏裕公司也向汇尚厦公司支付了500万押金。汇尚厦公司、前海宏裕公司双方确认，合同签订后，涉案租赁房屋的实测面积为29138.10平方米。在双方约定的免租期满后，汇尚厦公司、前海宏裕公司在2015年1月至2月期间就租金的支付问题发生争议。2015年3月30日，关于租赁房屋的主体消防和二次消防验收合格证办理及办证期间的租金调整事宜，汇尚厦公司、前海宏裕公司又签订了一份《补充协议》，约定汇尚厦公司继续按原合同内容履行办理商业大楼的主体消防合格证，前海宏裕公司负责该商业大楼及义乌小商品城二次消防验收合格证的办理，如果因政府政策原因导致汇尚厦公司、前海宏裕公司不能办理上述合格证的，则双方仍按2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》的约定履行合同；办理上述消防验收合格证的期限为八个月，从合同签订之日起算；在八个月的办证期限内，无论是汇尚厦公司的主体消防验收合格证，还是前海宏裕公司的二次消防验收合格证办下之前，按原租金标准的50%交租，从2015年1月1日起算，前海宏裕公司须按约定向汇尚厦公司缴清租金。2015年7月，汇尚厦公司因涉案房屋租赁纠纷将前海宏裕公司诉至一审法院，主张前海宏裕公司立即返还承租的房屋并给付2015年1月1日至2016年4月30日的租金2869412元和2016年11月至2017年3月15日的租金5425000元、滞纳金422210.44元及利息428775.62元。前海宏裕公司反诉主张汇尚厦公司继续履行房屋租赁合同、返还多收取的租金70万元、合同补偿金140万元、押金500万元、电梯风险保证金50万元并支付2015年4月份的赔偿款1019833元、赔偿损失54339496.36元。2016年6月7日，一审法院作出（2015）深宝法龙民初字第998号民事判决，判决结果为：1.确认汇尚厦公司与前海宏裕公司于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效，2.前海宏裕公司向汇尚厦公司返还承租的涉案租赁房屋，3.前海宏裕公司向汇尚厦公司支付2015年1月1日至2016年4月30日期间的占有使用费2458668元，4.驳回汇尚厦公司其他诉讼请求，5.驳回前海宏裕公司反诉请求。该案上诉至深圳市中级人民法院后被发回重审，一审法院于2018年6月26日作出（2016）粤0306民初23858号民事判决，判决结果为：1.确认汇尚厦公司与前海宏裕公司于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效，2.前海宏裕公司向汇尚厦公司返还承租的涉案租赁房屋，3.前海宏裕公司向汇尚厦公司支付2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日期间的占有使用费9753293.38元，4.汇尚厦公司向前海宏裕公司返还押金5000000元，5.汇尚厦公司向前海宏裕公司返还电梯风险保证金500000元，6.汇尚厦公司向前海宏裕公司赔偿装修损失17920996.20元，7.汇尚厦公司向前海宏裕公司返还合同补偿金1092982.46元，8.驳回汇尚厦公司其他诉讼请求，9.驳回前海宏裕公司其他反诉请求。后汇尚厦公司、前海宏裕公司均不服判决而上诉，2018年12月17日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03终20574号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决书中认定涉案租赁房屋未经消防主体验收合格，前海宏裕公司应按照协议约定按原租金标准的50%即509916.75元/月向汇尚厦公司支付相应房屋占有使用费。涉案租赁房屋未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证。另，在（2018）粤03终20574号案件中，前海宏裕公司在其上诉意见中提出，依据深圳市规划土地监察大队2012年3月15日作出的《行政处罚决定书》（宝规罚字[2012]第0001390号），涉案租赁房屋因违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定被没收，宝安区石岩街道办执法队于2012年3月6日进行立案查处，作出了没收的行政处罚决定，并明确要求移交街道集体资产管理办，因此，涉案物业现在的权利人应为深圳市石岩街道办事处，汇尚厦公司自《行政处罚决定书》作出之日起，已不再对涉案租赁房屋享有任何的物权及债权权益。对此，（2018）粤03终20574号民事判决书认定汇尚厦公司与涉案租赁房屋接收主体深圳市石岩街道办事处的关系属于另外的法律关系，与该案件无关，根据合同相对性，汇尚厦公司有权收取占有使用费。2019年7月8日，深圳市土地规划监察局在涉案租赁房屋贴出查封公告，内容为依据《深圳经济特区规划土地监察条例》和《中华人民共和国行政强制法》规定，于当日查封涉案租赁物内的场所，查封期间，未经许可，不得擅自进入被查封场所。另，前海宏裕公司在本案中曾提出反诉要求汇尚厦公司赔偿装修损失1300万元。由于前海宏裕公司未提交证据证明该部分装修损失与其在（2016）粤0306民初23858号反诉主张的装修损失并非一致，故一审法院在本案中对汇尚厦公司的反诉并未合并审理。一审法院认为，业已生效的（2018）粤03终20574号民事判决书中已经认定，汇尚厦公司与前海宏裕公司于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效，前海宏裕公司应当按原租金标准的50%即509916.75元/月向汇尚厦公司支付占有使用费。该案已经对汇尚厦公司主张的2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日期间的占有使用费作出处理，汇尚厦公司在本案中主张2016年5月1日至10月31日及2017年3月15日之后占有使用费，一审法院予以支持。由于2019年7月8日涉案租赁房屋已被深圳市土地规划监察局查封，前海宏裕公司已无法实际使用涉案租赁房屋，故占用使用费应计至2019年7月8日，共计17235186.15元（509916.75元/月×6个月+509916.75元/月×27个月+509916.75元/月÷30天×24天）。汇尚厦公司主张的超出部分，一审法院不予支持。关于前海宏裕公司提出的中止审理抗辩，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、前海宏裕公司于判决生效之日起十日内向汇尚厦公司支付2016年5月1日至2016年10月31日及2017年3月15日至2019年7月8日期间的占有使用费17235186.15元；二、驳回汇尚厦公司的其他诉讼请求。案件受理费104407元，由前海宏裕公司负担。本院查明，汇尚厦公司主张2019年7月8日涉案租赁房屋已被查封后，前海宏裕公司仍使用涉案房屋。前海宏裕公司于二审庭审中认可部分使用。故本院确认2019年7月8日后前海宏裕公司仍部分使用涉案房屋。原审认定2019年7月8日后前海宏裕公司无法实际使用涉案房屋，事实查明不清，本院予以纠正。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据前海宏裕公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：前海宏裕公司是否应向汇尚厦公司支付2016年5月1日至2016年10月31日及2017年3月15日至2019年7月8日期间的占有使用费。已生效的（2018）粤03终20574号民事判决书中已经认定，汇尚厦公司与前海宏裕公司于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效，前海宏裕公司应当按原租金标准的50%即509916.75元/月向汇尚厦公司支付占有使用费。该案已经对汇尚厦公司主张的2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日期间的占有使用费作出处理，汇尚厦公司在本案中主张2016年5月1日至10月31日及2017年3月15日之后占有使用费，应予支持。由于2019年7月8日涉案租赁房屋已被深圳市土地规划监察局查封，一审认定占用使用费应计至2019年7月8日。虽然前海宏裕公司在2019年7月8日后仍部分使用涉案房屋，但由于汇尚厦公司未对一审判决确认占用使用费计至2019年7月8日提起上诉，本院对一审判决的结果予以维持。另外，前海宏裕公司称在一审提出反诉，请求汇尚厦公司赔偿涉案房屋5至12楼装修损失，但一审法院未予受理，违反了法定程序。对此，本院认为，虽然一审法院在判决中明确由于前海宏裕公司未提交证据证明该部分装修损失与其在（2016）粤0306民初23858号反诉主张的装修损失并非一致，故在本案一审中对汇尚厦公司的反诉并未合并审理。但一审法院对前海宏裕公司的反诉请求既未作实体审理，亦未作出裁定驳回起诉，存在程序不当。若前海宏裕公司坚持认为其有主张涉案房屋5至12楼装修损失赔偿的权利，可另循法律途径解决。综上所述，前海宏裕公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果无误，对判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125211元，由深圳前海宏裕资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年七月二十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。