山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2558号上诉人（原审原告）：杨卫国，男，1973年9月14日出生，汉族，住济南高新区。委托诉讼代理人：尹德存，山东德存律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永强，山东德存律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李兰，女，1968年12月1日出生，汉族，户籍地山东省章丘市。委托诉讼代理人：杜芳洲，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清华，山东睿扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于承东，男，1968年1月27日出生，汉族，户籍地山东省章丘市。上诉人杨卫国因与被上诉人李兰、于承东房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨卫国上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持杨卫国的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李兰、于承东承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、对于涉案房屋的实际面积，一审法院认定为750平方米，系严重错误，与事实不符。涉案房屋的实际面积经由具备山东省甲级测绘资质的山东正维勘察测绘有限公司测绘并出具测绘结果为608.35平方米，足以证明涉案房屋实际面积，且李兰、于承东未提供证据证明其实际向杨卫国交付了750平方米的房屋。一审法院未查清事实，主观臆断认定涉案房屋实际面积为750平方米系认定事实严重错误。二、李兰、于承东在签订履行合同过程中存在明显的欺诈行为，其明知出租房屋的实际面积远远不足750平方米，故意隐瞒该事实与杨卫国签订合同，给杨卫国造成了重大经济损失，也足以证明李兰、于承东存在明显的欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。因李兰、于承东在签订履行合同过程中存在明显的欺诈行为，杨卫国有权要求法院对房屋租金进行调整，一审诉讼请求理应得到支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销，请求二审法院在查明事实基础上予以改判。李兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在漏判错判的问题，请求驳回上诉，维持原判。于承东未作答辩。杨卫国向一审法院起诉请求：一、判令杨卫国与李兰、于承东签订的房屋租赁合同中前两年每年租金调整为770577元，第三年租金递增的上年度房租计算基础调整为770577元；二、李兰、于承东退回杨卫国履行合同多交的前两年租金358846元；三、李兰、于承东承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月13日，于承东向李兰出具委托书，委托李兰代其办理高新区会展西路商铺对外出租，签订房屋租赁合同及收取租金等相关事宜。2017年11月6日，李兰与杨卫国签订编号为201712《房屋租赁合同》，该合同载明“出租方（甲方）李兰（签名按捺手印），承租方（乙方）杨卫国（签名按捺手印）。甲方将坐落于济南市高新区新宇路以西、会展中心以北济南新生活家园112号楼3-101号房屋一层出租给乙方使用。该建筑面积为750平方米。房屋租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止。该房屋首年度租金为人民币95万元整。房屋租金前两年不变，自第叁年（即2019年12月1日）起每年在上年度房租总金额基础上递增7%至合同终止。租金支付方式为：合同签订当日，乙方向甲方缴纳5万元整作为履约保证金。房屋先交费后使用，租金按年度支付，需提前壹个月缴纳，分别于每年11月1日前支付。此租金不含税价格，甲方应向乙方提供合法有效的收据，如乙方需税务局开制的房屋租赁发票，甲方可为其代开，相关税费均由乙方缴纳。甲方应于合同签订且租金到账当日将房屋按约定条件交付给乙方，若甲方迟延交付房屋，则乙方的起租期相应顺延。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。双方可以协商变更或终止本合同，但双方未协商一致的情况下，不得变更和终止本合同。甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力”。合同签订后，杨卫国实际向李兰、于承东交纳了房屋租金95万（2017年11月6日至2018年11月6日）。庭审中，杨卫国认可其与李兰在签订涉案房屋租赁合同时并未对房屋租赁面积进行确认。另外，杨卫国主张在房屋交付使用后曾向李兰、于承东提出过面积的异议，但无证据支持。一审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务，行使合同权利。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。综上可知，可变更的合同只能包括以下几类：(1)当事人协商一致的;(2)因重大误解订立的;(3)在订立合同时显失公平的;(4)一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方向人民法院或者仲裁机构请求变更的。具体到本案，双方就涉案房屋已签订了《房屋租赁合同》，对房屋租赁的各项具体条款均进行了约定，该合同对双方均有约束力。而杨卫国向一审法院请求变更该合同的条款，并未向法院提供符合以上法定的可以变更合同的法律事实的相关证据，即没有可以请求变更合同的法定理由。并且双方对该合同均已经履行，杨卫国亦未举证履行中就面积而向李兰、于承东提出过异议。综上，杨卫国要求变更双方合同租金以及退回超付租金的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。于承东经一审法院公告送达开庭传票，无正当理由，而未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，应承担相应的法律责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回杨卫国的诉讼请求。案件受理费6683元，由杨卫国负担。二审期间，杨卫国提交如下证据：证据一、2017年11月6日杨卫国与李兰双方签订的编号为[2017]12房屋租赁合同中的附件一，证明租的房子的平面图是四四方方的，后来李兰将四方的房屋强行割出去一个角，自己另行出租了，租金还是要求按四四方方的房子来收，导致本案诉讼。证据二、合同签订时房屋照片两张、房屋现状照片一张、实际使用房屋平面图一份，证明李兰不履行合同义务，擅自将出租给杨卫国的房屋强行割出一部分，见照片中中天名饮与烟台烧烤铁锅炖部分出租给他人使用，李兰从中获利，杨卫国实际使用房屋平面图与合同附件一中房屋的平面图对照也足以看出李兰擅自将房屋东南角割出，证明李兰未按合同约定向杨卫国履行交付房屋的义务，在履行合同中存在欺诈。杨卫国租房是用于饭店经营，房屋租金的成本大约占到经营成本的30%，一共才750平米的房屋李兰就割出了141平米，给杨卫国造成的损失可想而知，非常巨大。证据三、2018年11月22日山东正维勘查测绘有限公司出具的小龙坎老火锅房产测绘报告，证明杨卫国实际使用的建筑面积为608.35平米与合同约定的750平米相差141.65平米。证据四、济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初2954号协助执行通知书、（2018）鲁0191执之二873号履行到期债务通知书及杨卫国交纳的票号为201010305075、201010298883执行案款票据两张，证明于承东为失信被执行人，法院强制杨卫国支付租金合计142.5万元（分别为2018年11月28日支付95万元，2019年10月22日支付475000元）以偿还于承东所欠债务，并不是杨卫国心甘情愿的按照原合同租金履行，而是法院要求杨卫国将租金交到法院，杨卫国也能按照法院要求将租金交到法院，如果再不变更合同租金价格，杨卫国的损失将会越来越大。综合以上证据，足以证明李兰、于承东没有按照合同将一层750平米的房屋交付给杨卫国，既然李兰、于承东将一层的东南角割出去另行出租，再要求杨卫国承担这部分租金，显失公平。经营饭店首先是选址，而选址的最重要的一个因素就是租金价格，房屋面积各不相同，衡量一个地段租金价格的高低，只能是依据每平米的单价进行比较，按照平米计算单价的话，750平米计算单价是每平3.47元，按照608.35平米计算单价的话，就变成了4.27元，差距是23%，等于是租金上涨23%，基本吞噬了饭店的全部利润，让杨卫国如何经营。一审法院的判决对如此明显事实于不故，等于变向支持李兰、于承东的欺诈和恶意违约，严重损害了杨卫国利益。不管从李兰、于承东的欺诈角度还是显失公平角度，杨卫国要求变更合同条款的请求完全符合合同法第54条的规定，请求二审法院依法改判。李兰质证称，杨卫国提交的上述证据并非法律规定的新证据，杨卫国怠于举证要承担相应后果，请二审法院对上述证据不予采纳。其次，上述证据无法证明杨卫国所要证明的租赁面积及李兰将房屋强行割出的情况。第三，在一审庭审中杨卫国本人出庭，一审法官当庭询问杨卫国在合同签订时是否明确约定了租赁面积，杨卫国回答说没有，由此双方的租赁关系并非是按照房屋面积确定的房租。第四，杨卫国租赁房屋后，立刻对房屋进行了装修，杨卫国不可能在装修过程中没有发现多达一百多平的误差，由此双方租金的确定并非是以建筑面积为准。二审期间，本院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘查，杨卫国的委托诉讼代理人尹德存、李兰及其委托诉讼代理人杜芳洲到场，李兰将涉案房屋的二层承租人陈克明约到现场，陈克明称其承租二层房屋后，为建造下楼的楼梯，与李兰、杨卫国协商一致，在涉案房屋割出一部分，为此陈克明通过微信向杨卫国转账10800元，由杨卫国负责砌墙，后陈克明提供微信转账记录。李兰将陈克明向杨卫国的该笔款项转账记录提交法庭，本院经询问杨卫国，杨卫国称该笔款项系陈克明装修时向杨卫国拿料所支付的费用，但其未提交相应的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。杨卫国主张李兰、于承东在履行合同过程中擅自将涉案房屋的东南角割出另行出租他人，属于欺诈行为，侵犯了杨卫国的合法利益，要求调整租金数额，但杨卫国提供的证据难以证实李兰、于承东存在合同欺诈行为。二审期间，涉案房屋二层的承租人陈克明称，当时与李兰、杨卫国经过三方协商后确定割出的位置，由陈克明向杨卫国通过微信支付10800元，由杨卫国负责砌墙。杨卫国对此不予认可，但未提供充分的证据予以推翻。另，涉案合同于2017年11月签订，杨卫国称其自2018年1月左右开始装修，同年5月开始营业。杨卫国主张李兰交付的房屋不符合合同约定，但未提交双方就调整房租事宜进行协商的证据，不符合交易习惯。综合本案已查明的事实，一审法院对杨卫国的主张未予支持，并无不当。综上，杨卫国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6683元，由上诉人杨卫国负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年七月十四日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖