北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初21690号原告（反诉被告）：孙文摘，女，1967年8月19日出生。委托诉讼代理人：吕海涛，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘洁，女，1982年6月1日出生。委托诉讼代理人：靳迎欣，男，1980年2月14日出生。委托诉讼代理人：张益先，北京市弘嘉律师事务所律师。原告孙文摘与被告刘洁租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙文摘的委托诉讼代理人吕海涛，被告刘洁及其委托诉讼代理靳迎欣、张益先参加了诉讼。本案现已审理终结。孙文摘向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告签订的商铺租赁合同并且被告于合同解除之日起3日内将房屋腾退交还原告；2.判令被告向原告支付从2019年7月15日起至将房屋腾退之日的租金并且以35000元为基数按每日万分之五的标准支付滞纳金；3.判令被告向原告支付违约金17500元；4.诉讼费由被告负担。诉讼中，孙文摘增加诉讼请求：判令被告对原告的房屋恢复原状并承担相应的费用（如申请人自行恢复原状由被告承担相应的费用）。事实和理由：2019年1月14日，孙文摘与刘洁签订了商铺租赁合同，刘洁承租孙文摘所有的位于北京市房山区饶乐府新村A168号房屋，约定每年的租金70000元整，每半年支付一次租金。但是2019年7月刘洁未按时缴纳下半年租金，严重违反了合同约定，给我方造成了巨大损失。按照双方签订的租赁合同第八条第二款约定：乙方逾期支付租金超15日，甲方有权要求解除合同收回该房屋。因此我方申请法院解除原被告双方签订的商铺租赁合同，判令被告支付拖欠的租金并承担合同约定的违约责任。综上，为维护原告合法权益，诉至法院请求依法裁判。刘洁辩称：不同意孙文摘的诉讼请求。第一，我方不存在任何违约情况，所以孙文摘要求判令合同解除并腾退的诉讼请求，无法律和事实依据。我方已经足额支付了房租，无违约事项。第二，合同约定孙文摘应配合办理营业执照，若办理不成，则从2019年1月15日起被告半价支付房租费用。现因孙文摘拒不配合办理营业执照，所以2019年的房租费用35000元，刘洁已经足额支付，不存在拖欠。第三，因孙文摘房屋曾有违法活动，被处罚导致涉案房屋营业执照无法办理，无法从事经营活动，且我方对房屋进行了装修，产生了损失。故我方不同意原告请求，并提出反诉。反诉请求：1.请求判令孙文摘支付刘洁违约金20000元并赔偿经济损失42000元；2.请求判令孙文摘退还房屋押金5000元；3.由孙文摘承担反诉案件受理费。孙文摘针对反诉辩称：不同意支付违约金及装修损失。合同并未对租赁用途进行约定，办理营业执照仅系我方的配合义务，能否办成与我方无关，且合同解除系刘洁过错造成，我方并无过错。另装修并未经过我方同意，系自行装修，损失应由刘洁自担，刘洁装修与否与我方无关。对于评估报告亦不认可，因我方并未看到评估报告中签字的资产评估专业人员具有评估鉴定资格。申请评估人员出庭接受质询，并要求出具评估资格证明。另外评估的装修数额也不认可，评估报告中将梳妆台、床头等动产列入装修评估范围，且评估报告并未考虑折旧问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年1月14日，孙文摘（甲方）与刘洁（乙方）签订商铺租赁合同，约定“甲方将位于饶乐府新村A168商铺租给乙方。租赁期限自2019年2月5日至2024年2月5日止，共计60个月。房租半年付，到期之日前半个月交付下半年租金。租金按照商铺建筑面积计算，半年租金合计人民币35000元。此价格包含物业费、取暖费、年租金70000元，并约定此商铺房主配合乙方办理营业执照，若办理不成功自2019年1月15日起算房租，半价付给甲方房屋使用费作为补偿……”且合同对其他事项进行了约定。合同签订后，刘洁依约支付了房屋租金35000元，押金5000元。孙文摘于2019年1月15日交付房屋，刘洁欲从事足疗服务，并对房屋进行装修。2019年5月，北京市公安局房山分局城关派出所民警告知刘洁承租房屋因曾有违法行为，不能再经营有关足疗、洗浴等关联行业。期间，刘洁未能申请办理营业执照。2019年8月4日，孙文摘通过微信向刘洁催要租金，刘洁回复称营业执照办不下来，其自3月起就向孙文摘要求退房、退租金，双方未能达成一致意见。现孙文摘诉至法院，要求解除合同支付租金。诉讼中，刘洁提起反诉，要求孙文摘支付违约金、装修损失并退还押金，自述装修花费3万多元，并申请对房屋装修价值进行鉴定。本院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对涉案装修价值进行价值评估。2020年5月22日，中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具中鸿评报字[2020]第100012号资产评估报告，认定评估基准日北京市房山区饶乐府新村A168号房屋装饰装修评估原价值为35300元，评估成新率97%，现净值34300元（其中定制梳妆台2140元、床头1300元、床1230元、牌匾发光字500元）。刘洁交纳评估费8000元。诉讼中，孙文摘、刘洁均同意解除合同，双方于2020年6月15日办理完租赁房屋交接事宜。对有争议的事实，本院认定如下：刘洁提交商铺租赁合同及与城关派出所民警录音、微信记录，自述租赁房屋未能办理营业执照系因租赁房屋承租前有违法行为，导致不能经营与足疗洗浴相关联行业，致使其无法办理营业执照，合同目的无法实现，系孙文摘违约，其应承担责任。孙文摘不予认可，称营业执照未能办理成功系刘洁自身原因，涉案房屋具备办理营业执照条件，其已尽到配合义务，并提交同类房屋办理营业执照信息证明出租房屋可以办理营业执照。本院应刘洁申请与房山分局城关派出所民警核实，民警答复2019年5月7日向双方履行告知义务，告知双方涉案房屋不能从事足疗、洗浴等关联行业。孙文摘对鉴定报告不予认可，认为鉴定人员并无相应资质，并申请鉴定人员出庭接受质询。后评估公司梁晴（评估人员）、梁辰（现场勘查人员）到庭接受质询。经询问，梁晴等自认该报告中评估人员并未拥有资产评估师职业资格证书，但称依据《中华人民共和国资产评估法》第八条规定，其系其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，具备签署评估报告资格。对于鉴定结果梁晴答复虽然刘洁未能提交装修合同、票据，但评估公司依据现场勘查、申请人申请作出鉴定意见。关于折旧率（成新率），梁晴答复行业标准装饰装修使用年限8—10年或依据租赁合同期限确定，本案中刘洁未实际使用承租房屋，故折旧率确定97%，而评估报告综合成新率公式为综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）。孙文摘对评估公司答复不认可。本院认为：本案争议焦点系双方房屋租赁合同不能履行的原因系承租人所致，还是出租人所致；哪方构成违约，应承担违约责任。因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。孙文摘、刘洁签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定应属有效。孙文摘作为出租人应保障刘洁合理使用租赁物，租赁物符合合同约定的用途。租赁合同虽未明确约定用途，但通过商铺租赁合同第十条的约定、录音证据、微信记录，可以证实刘洁租赁房屋用于经营。孙文摘具有配合刘洁办理营业执照的义务，刘洁无法实际经营，系因涉案房屋曾有违法行为，致使租赁房屋在使用上存在行政管理限制，进而无法办理相关营业执照，而微信记录也能证实刘洁主动要求与孙文摘退还承租房屋、退还租金。故对于房屋租赁合同不能履行，租赁合同目的无法实现，孙文摘应承担主要责任。刘洁在租赁合同目的无法实现的情况下，亦应通过合法途径主张权利，其再与孙文摘就解除合同未达成一致意见情况下，怠于行使权力，继续占有承租房屋，亦应承担一定责任。现孙文摘、刘洁均同意解除合同，且办理完毕房屋交接事宜，本院不持异议。双方于2020年6月15日办理房屋交接事宜，本院以该日作为双方所签合同解除之日。刘洁自2020年1月15日至2020年6月15日止占有、使用房屋，应支付孙文摘租金，租金按租赁合同第十条约定按每年35000元支付租金，孙文摘要求刘洁按每年70000元标准支付租金，无事实和法律依据，本院难以支持。刘洁应支付孙文摘2019年1月15日至2020年6月15日租金49583元，扣除刘洁已支付押金5000元、租金35000元，刘洁应给付孙文摘9583元。孙文摘未能保障租赁房屋符合租赁合同约定用途，其要求刘洁支付违约金，无法律依据，本院不予支持。双方租赁合同约定刘洁可对租赁房屋进行装修，孙文摘理应知晓刘洁装修情况，其未明确表示反对，视为认可刘洁对房屋的装修、改造，现租赁房屋已交付，孙文摘要求刘洁对房屋恢复原状或承担恢复费用，无事实依据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方因租赁合同不能履行，导致合同解除，孙文摘存在主要过错，故刘洁反诉要求赔偿装修损失、支付违约金的请求，理由正当，应予支持。关于装修赔偿数额，因鉴定报告结论认定净值34300元所依据的原价值35300元、成新率97%均不符合实际情况且与评估标准确定的综合成新率相悖，评估报告确定装修现值、综合成新率，本院酌情考虑。结合双方自述、刘洁装修房屋实际价值、装修综合成新率、孙文摘过错程度、装修形成附合等情况，本院酌情确定孙文摘赔付刘洁装修损失15000元。刘洁反诉要求的违约金，本院酌情确定。刘洁反诉请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、孙文摘与刘洁于2019年1月14日签订的商铺租赁合同于2020年6月15日解除。二、刘洁于本判决生效后十日内支付孙文摘房屋租金9583元。三、孙文摘于本判决生效后十日内赔偿刘洁装修损失15000元。四、孙文摘于本判决生效后十日内支付刘洁违约金5000元。五、驳回孙文摘的其他诉讼请求。六、驳回刘洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费8000元，由刘洁负担3000元（已交纳），由孙文摘负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费119元，由孙文摘负担69元（已交纳），由刘洁负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费650元，由刘洁负担600元（已交纳），由孙文摘负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年七月十六日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜