重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初708号原告：重庆光耀物业发展有限公司，住所地重庆市江北区华新村96号一层，统一社会信用代码91500105203106598。法定代表人：罗远安，董事长。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：重庆华生园食品股份有限公司，住所地重庆市大渡口区凤祥路123号，统一社会信用代码915001046220703881。法定代表人：刘崇华，董事长。委托诉讼代理人：刘庆庆，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何巧，女，该公司工作人员。原告重庆光耀物业发展有限公司（以下简称光耀公司）与被告重庆华生园食品股份有限公司（以下简称华生园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光耀公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告华生园公司的委托诉讼代理人刘庆庆、何巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光耀公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除光耀公司与华生园公司签订的《租赁合同》；2.华生园公司支付合同解除前的租金及逾期付款违约金（以所欠租金为基数，从2019年2月20日起至付清租金之日止，按年利率24%的标准计算）；3.华生园公司自合同解除之日起五日内腾空返还租赁商铺；4.华生园公司支付合同解除后的占有使用费（以26500元/月计算，自判决解除合同的第六日起，计算至腾空返还房屋时止）；5.华生园公司支付提前解除合同违约金26500元。事实和理由：2017年6月13日，光耀公司与华生园公司签订《租赁合同》，约定光耀公司将位于重庆市江北区华新村96号附3栋1层12号的房屋出租给华生园公司使用，租赁期五年，其中2018年6月20日至2019年6月19日、2019年6月20日止2020年6月19日、2020年6月20日至2021年6月19日、2021年6月20日至2022年6月19日期间，季度费用分别为22891元、24036元、25236元、26500元。每期租金应在上期租金到期前10个工作日内缴纳，华生园公司逾期支付租金的，应每日以逾期款项的百分之五向光耀公司支付违约金；拖欠租金或其他费用逾期15日以上的，光耀公司有权单方面提前终止合同，且有权要求华生园公司承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（违约金不足三个月租金的，按三个月租金计收）。合同终止后，华生园公司应在五日内将房屋腾空返还原告，逾期应按逾期天数，每日向光耀公司支付三倍日租金。合同签订后，光耀公司按约向华生园公司交付了租赁物，但华生园公司并未按约向光耀公司支付租金，也未腾空返还租赁商铺。被告华生园公司辩称，我公司于2019年4月15日支付了2818元，2019年4月23日支付了15260.6元，加上租赁保证金43061元，未拖欠光耀公司房租，华生园公司没有违约行为。合同履行过程中，光耀公司对出租房屋加锁，此后费用不应由华生园公司承担。诉讼中，我公司于2020年4月8日收到光耀公司寄出的解除合同通知书，但此文件与起诉状前后相互矛盾。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，光耀公司（甲方）与华生园公司（乙方）签订《光耀公司租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆市江北区华新村96号附3栋1层12号的房屋出租给乙方，计租建筑面积102.35平方米。租赁期限为五年，自2017年6月20日起至2022年6月19日止；房屋交付时间预计2017年6月20日前，以甲方交付通知书为准，并以交付通知书为起租日。租金标准按建筑面积计算，每月71元/平方米；租金从第二年起每年递增计算租金，租金递增率为5%。租赁期限内，各年费用如下：从2017年6月20日起至2017年10月19日，首期租金为21801元；从2017年10月20日至2018年6月19日季度费用为21801元；从2018年6月20日至2019年6月19日季度费用为22891元；从2019年6月20日止2020年6月19日，季度费用为24036元；从2020年6月20日至2021年6月19日，季度费用为25236元；从2021年6月20日至2022年6月19日，季度费用为26500元。租金按季支付，乙方在签订本合同当日即向甲方缴纳第一期租金，以后每期租金在上期租金到期前10个工作日内乙方缴纳给甲方。非因甲方原因或不可抗力，乙方违反本条约定逾期一日不支付或不足额支付租金、商业设备设施使用维护管理费和物业管理费，乙方须按当期应付租金、商业设备设施使用维护管理费和物业管理费总额的5%/天向甲方支付违约金，逾期15日不支付或不足额支付租金和物业管理费，甲方有权单方面解除本合同。乙方于合同订立时向甲方交纳保证金43601元，在履行合同过程中，租赁保证金不得用以冲抵乙方拖欠的租金、商业设备设施使用维护管理费、物业管理费和违约金等其他由乙方承担的费用；租赁合同终止时，乙方交还房屋并办理好相关手续后20个工作日内，甲方无息退还租赁保证金。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金和其他应由乙方承担的费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等）的，应以每日逾期款项的百分之五向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或其他费用逾期15日以上，应承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（如根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收），且甲方有权解除合同。合同终止，乙方应在5内将房屋腾空交还给甲方，逾期应按逾期天数每日向甲方支付三倍日租金。2017年7月14日，华生园公司出具《委托书》，委托其区域经理熊荣莹办理位于案涉房屋门面的全部装修事宜。2017年7月14日，熊荣莹对案涉房屋进行验收，签署了《房屋验收表》。庭审中双方明确实际交房时间以该时间为准。2017年6月20日，华生园公司向光耀公司支付65402元，向案外人重庆市光华物业管理有限公司一分公司支付21801元，2017年10月16日，华生园公司向光耀公司支付43602元,其中一半费用为租金。2018年1月12日，华生园公司向案外人重庆市光华物业管理有限公司一分公司支付21801元，2018年5月9日，华生园公司向光耀公司支付43602元，其中一半费用为租金，2018年6月27日，华生园公司向光耀公司支付726元，2018年9月27日，华生园公司向光耀公司支付45782元，2019年4月15日，华生园公司向光耀公司支付2181元，其中一半费用为租金，2019年4月23日，华生园公司向光耀公司支付15260.6元，其中一半费用为租金。庭审中光耀公司称自2018年10月20日起华生园公司将案外人重庆市光华物业管理有限公司一分公司款项合并支付给原告，认可华生园公司支付租金至2019年2月19日，此后华生园公司支付了8720.8元房租，并称华生园公司支付了保证金43601元。华生园公司在庭审中举示了两段视频，视频中门面加有两把锁，并举示微信聊天记录4页，含华生园公司片区主管赵琴对门店情况的汇报、华生园公司门店管理人员与备注为“翁经理观府国际”的聊天记录，拟证明光耀公司于2019年5月20日将案涉房屋上锁，致华生园公司此后未再使用案涉房屋。但除微信聊天记录外，华生园公司不能举示前述证据之原始载体。光耀公司质证对无原始载体的真实性不予认可，与“翁经理观府国际”的聊天记录认为不能证明“翁经理”的身份。另查明，华生园公司于2020年1月17日收到本案起诉状副本，后光耀公司向华生园公司发出《解除合同的通知函》，载明华生园公司拖欠案涉房屋2019年2月20日至2019年7月19日的租金及其他费用共计38533元，并通知华生园公司于2020年4月2日解除双方的租赁合同，华生园公司于2020年4月8日向光耀公司发出《关于解除合同的通知函的回函》，载明其于2020年4月8日收到《解除合同的通知函》。以上事实，有《光耀公司租赁合同》、《委托书》、《房屋验收表》、银行交易明细及付款凭证、微信聊天记录、《解除合同通知书》、《关于解除合同的通知函的回函》、送达起诉状副本的专递投递单、视频光盘，以及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证。本院认为，光耀公司与华生园公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点一在于合同所约定的解除条件是否已经成就；争议焦点二在于光耀公司是否存在对案涉房屋加锁的行为，及该行为的性质与后果。对于争议焦点一，合同约定，非因甲方原因或不可抗力，乙方逾期15日不支付或不足额支付租金和物业管理费，甲方有权解除合同。光耀公司认可华生园公司支付租金至2019年2月19日，后支付8720.8元房租，付款凭证所能证实的华生园公司自2017年6月20日至2018年9月27日向光耀公司支付的租金总额低于至2019年2月19日华生园公司应支付的租金总额，且从2019年2月20日起，华生园公司仍未足额支付租金。此外，合同约定，租赁保证金在合同履行期间不得冲抵租金，华生园公司以其已付款加上租赁保证金，未欠付租金的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采纳，故合同约定的解除条件已经成就，光耀公司享有合同约定解除权。对于争议焦点二，华生园公司不能举示视频的原始载体，其真实性难以确认；华生园公司门店管理人员与备注为“翁经理观府国际”的聊天记录，没有证明“翁经理”的身份，本院对该证据不予采信；华生园公司片区主管赵琴对门店情况的汇报系其公司内部人员之间的沟通记录，证明力较低，又无其他证据佐证，无法达到高度盖然性的标准，故本院对华生园公司主张的光耀公司于2019年5月20日将案涉房屋上锁的情况不予采信，华生园公司应当向光耀公司腾空返还案涉房屋，并应承担租金或房屋占有使用费。对于光耀公司要求判决解除租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，本案起诉状副本送达之日（即2020年1月17日）为光耀公司解除合同的通知到达华生园公司之日，故本院确认《光耀公司租赁合同》于2020年1月17日解除。对于光耀公司要求华生园公司支付合同解除前的租金及逾期付款违约金的诉讼请求，自2019年2月20日起华生园公司开始欠付租金，至2020年1月17日共计欠付租金77367.63元（2019年2月20日至2019年3月19日租金7630.33元＋2019年3月20日至2019年6月19日租金22891元＋2019年6月20日至2019年9月19日租金24036元＋2019年9月20日至2019年12月19日租金24036元＋2019年12月20日至2020年1月17日租金7495.1元－2019年4月15日支付的租金1090.5元－2019年4月23日支付的租金7630.3元）。根据合同关于华生园公司逾期支付租金，应按每日5%的标准支付违约金的约定，华生园公司应当承担违约责任。虽然光耀公司已经将违约金标准降至年利率24%，但仍属过高，且华生园公司抗辩不应承担违约金，调减违约金标准亦包含其中，故违约金从2019年2月20日起至2019年8月19日止，本案调减为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。对于光耀公司要求华生园公司支付合同解除后的占有使用费的诉讼请求，因华生园公司未交还房屋，故应当支付房屋占有使用费，但光耀公司要求按原租金的三倍标准进行计算过高，同理调减至合同解除的第六日（即2020年1月22日）起至腾空返还房屋时止，以24036元/季度的130%计算的房屋占有使用费（如2020年6月20日尚未腾空返还房屋，自2020年6月20日起按照25236元/季度的130%计算房屋占有使用费，如2021年6月20日尚未腾空返还房屋，自2021年6月20日起按照26500元/季度的130%计算房屋占有使用费）。对光耀公司要求华生园公司支付提前解除合同违约金的诉讼请求，合同约定华生园公司拖欠租金或其他费用逾期15日以上，应承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（如据此计算的违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收），且光耀公司有权解除合同，此款性质属光耀公司另行寻租的空置损失，现光耀公司要求按低于剩余租期租金总额30%的三个月租金支付违约金，本院予以支持，但标准按合同解除时三个月租金标准予以确定，金额为24036元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：确认原告重庆光耀物业发展有限公司与被告重庆华生园食品股份有限公司签订的《重庆光耀物业发展有限公司租赁合同》于2020年1月17日解除；二、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效后五日内给付原告重庆光耀物业发展有限公司租金77367.63元，并支付以当期所欠租金为基数，从2019年2月20日起至付清租金之日止，2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金；三、被告重庆华生园食品股份有限公司本判决生效后五日内向原告重庆光耀物业发展有限公司腾空返还重庆市江北区华新村96号附3栋1层12号房屋；四、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效后五日内给付原告重庆光耀物业发展有限公司自2020年1月22日起至腾空返还房屋时止，以24036元/季度的130%计算的房屋占有使用费（如2020年6月20日尚未腾空返还房屋，自2020年6月20日起按照25236元/季度的130%计算，如2021年6月20日尚未腾空返还房屋，自2021年6月20日起按照26500元/季度的130%计算）；五、被告重庆华生园食品股份有限公司于本判决生效后五日内给付原告重庆光耀物业发展有限公司解约违约金24036元；六、驳回原告重庆光耀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200.94元，由被告重庆华生园食品股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年七月三十日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇