福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初1154号 原告：南平市武夷新区建设发展有限公司，住所地福建省南平市建阳区嘉禾大道（崇阳溪大桥旁）。统一社会信用代码91350784553240290L。 法定代表人：杨庭恒，董事长。 委托诉讼代理人：吴香云，福建九越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜许华，福建九越律师事务所律师。 被告：海祥房地产（建阳）有限公司，住所地福建省南平市建阳区和顺景园26幢1层14号。统一社会信用代码91350784579297121D。 法定代表人：郭翰斯，执行董事。 委托诉讼代理人：吴晓珊，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康国俊，福建新世通律师事务所律师。 原告南平市武夷新区建设发展有限公司（以下简称武夷新区建设公司）与被告海祥房地产（建阳）有限公司（以下简称海祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告武夷新区建设公司的委托诉讼代理人吴香云到庭，被告海祥公司的委托诉讼代理人吴晓珊、康国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武夷新区建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令海祥公司向武夷新区建设公司支付逾期交房违约金11828633.56元（自2014年7月1日起至2015年12月26日止每月按购房款总额43491316.63元的2%计算）；2.判令海祥公司赔偿武夷新区建设公司临时安置补助费损失908218.4元（总面积8456.41平方米×6元/月×17.9个月）。事实和理由：因南平市武夷新区开发项目建设所需，武夷新区建设公司向海祥公司购买海祥·奥体花园14号楼商品房80套商品房住宅，用于武夷新区被拆迁户的安置。经协商，双方于2014年3月25日签订《海祥·奥体花园商品房购买协议》，协议约定：一、武夷新区建设公司购买海祥公司开发建设的海祥·奥体花园80套商品房住宅，其中88.56平方米住宅38套，123.46平方米的住宅38套，84.78平方米的住宅2套，115.15平方米的住宅2套，产权建筑面积8456.41平方米。具体产权面积以房管部门审定的面积为准，面积误差多退少补。80套商品房住宅的具体产权面积、房号、户型见附表。二、武夷新区建设公司按均价5143元/平方米购买海祥公司开发建设的海祥·奥体花园80套商品房住宅，产权建筑8456.41平方米，共计人民币43491316.63元；三、武夷新区建设公司应于签订本协议后20日内向海祥公司支付购买14号楼80套商品房住宅总价的50%价款，共计人民币21745658.32元。海祥公司应于2014年6月30日前将14号楼80套商品房住宅交付给武夷新区建设公司，武夷新区建设公司在海祥公司交房之日起20个工作日内向海祥公司支付14号楼80套商品房住宅总价的45%价款，共计19571092.48元。武夷新区建设公司在海祥公司办理好海祥·奥体花园14号楼的房地产权证的20个工作日内（以武夷新区建设公司提供海祥·奥体花园14号楼各套房产证复印件时间为准）向海祥公司支付海祥·奥体花园14号楼全部商品房住宅总价的剩余5%价款，共计人民币2174565.83元。四、武夷新区建设公司在付清首批房屋总价的50%价款后，海祥公司根据武夷新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》以备案名作为项目名称签订，应注明商品房住宅的购房款由武夷新区建设公司统一支付，武夷新区建设公司应提供80套商品房住宅所对应被拆迁户的相关信息与相关资料，签署的《商品房买卖合同》以武夷新区建设公司提供的资料为准。五、海祥公司于2014年6月30日前将武夷新区建设公司购买的80套商品房住宅交付签订《商品房买卖合同》的对应被拆迁户。如海祥公司未按本协议约定日期交房，延期超过二个月的，违约金按每延期一日，向武夷新区建设公司支付本协议购房款总额1‰。违约金由武夷新区建设公司从未支付给海祥公司50%的购房款中直接扣回。此外，双方还就其他事项作了约定。协议签订后，武夷新区建设公司按约于2014年4月21日向海祥公司支付了50%的购房款人民币21745658.32元，但海祥公司于2015年12月26日才通知交房，期间，海祥公司曾报告武夷新区建设公司，因其逾期交房，同意从应付购房款中直接扣除违约金356628元，扣除海祥公司同意扣减的违约金356628元，武夷新区建设公司于2015年2月16日再次向海祥公司支付购房款人民币17917417.88元。海祥公司逾期支付房产，已构成违约。根据协议第五条约定，延期超过二个月的，自逾期之日起，海祥公司每日应向武夷新区建设公司支付购房总款1‰的违约金，违约金武夷新区建设公司有权从未支付的50%的购房款中直接扣除。据此，武夷新区建设公司剩余的购房款人民币3471612.43元作为违约金扣回。海祥公司剩余的购房款已不足以抵扣违约金，武夷新区建设公司主动降低违约金按每月2%计算，海祥公司还向武夷新区建设公司支付逾期交房违约金人民币按15656873.99元-356628元-3471612.43元=11828633.56元。另，因海祥公司逾期交付房产，造成武夷新区建设公司临时安置补助费损失人民币908218.4元。对于该损失，海祥公司应当予以赔偿。为维护武夷新区建设公司的合法权益，现根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼。 海祥公司辩称，一、武夷新区建设公司的诉请已经超过诉讼时效，不应得到支持。武夷新区建设公司在本案中向海祥公司主张自2014年7月1日起至2015年12月26日止的逾期交房违约金和临时安置补助费损失，然，武夷新区建设公司并未提交任何诉讼时效中断的证明材料，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”和《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的,适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的,诉讼时效从约定之次日起算;无约定的,一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算”的规定，武夷新区建设公司的诉请均已超过诉讼时效，不应得到支持。二、退一步说，武夷新区建设公司与海祥公司已就逾期交房的违约期间和违约金数额达成合意并已实际履行，武夷新区建设公司提起本案诉讼有违诚实信用原则，海祥公司在《关于申请支付购买海祥•奥体花园项目14#楼购房款的报告》中载明“依双方签订的《海祥•奥体花园商品房购买协议》（以下简称“协议”）约定，海祥公司应于2014年6月30日前将海祥•奥体花园14号楼80套商品房交付贵司，武夷新区建设公司于交付之日起20个工作日内向海祥公司支付购房款总价的45%价款，共19571092.48元。现海祥公司于2014年9月3日单体竣工验收可以交房，较协议约定交房日期延长2个月零2天。根据协议第五条，海祥公司应缴违约金为356628元，在本期武夷新区建设公司应付购房款中直接扣除。综上，本期武夷新区建设公司应支付购房款计19214464.48元，请给予办理，特此申请”。海祥公司系通过该《报告》向武夷新区建设公司发出交房、支付45%购房款、购房款中扣除2个月零2天的356628元逾期交房违约金的申请。武夷新区建设公司收到该《报告》后以支付17917417.88元购房款的方式同意了海祥公司的申请，自该款项支付至海祥公司的银行账户之日（2015年2月16日），双方已达成交房条件于2014年9月3日成就，武夷新区建设公司支付45%购房款的条件已成就，海祥公司逾期交房2个月零2天，海祥公司应支付356628元逾期交房违约金，武夷新区建设公司在应付海祥公司购房款中直接扣除356628元逾期交房违约金的合意。武夷新区建设公司提交的《南平市武夷新区建设发展有限公司用款审批单》《南平市武夷新区建设发展有限公司专项经费使用审批单》载明的内容亦可进一步印证武夷新区建设公司同意了海祥公司的申请，武夷新区建设公司系以海祥公司仅提供77套住宅的发票为由未全额支付海祥公司申请的19214464.48元款项。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第12条“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失”的规定，武夷新区建设公司在双方已就交房条件、逾期交房期间（2014年7月1日至2014年9月3日）、逾期交房违约金数额（356628元）达成合意的情况下径行提起本案诉讼没有法律依据，且有违诚实信用原则。与此同时，鉴于案涉80套房屋系作为拆迁安置房由拆迁户作为购房者与海祥公司另行签订《商品房买卖合同》，是以武夷新区建设公司与海祥公司在合同实际履行中以单体竣工验收作为房产交付和付款条件成就的事由并不会损害他人和社会的利益，应为有效。三、再退一步说，武夷新区建设公司同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失属于重复主张，且武夷新区建设公司主张的逾期交房违约金数额过高应予以调整（鉴于武夷新区建设公司存在过错，违约金数额应以实际损失为限）。一方面，武夷新区建设公司并未证明实际损失高于约定违约金的情况下，主张违约金与损失赔偿并行，于法无据，不应得到支持。另一方面，武夷新区建设公司主张因海祥公司逾期交房造成的实际损失为临时安置补助费损失，因此《海祥•奥体花园商品房购买协议》约定的逾期交房违约金明显过高，且武夷新区建设公司在合同签订时（2014年3月25日）明知海祥公司在2014年6月30日不可能完成综合验收、取得竣工验收备案表，海祥公司在履行合同过程中不再存在恶意违约的主观意图，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，请求将逾期交房违约金调整至以实际损失（即临时安置补助费损失）为限。四、如前所述，即使认定海祥公司应承担违约责任，鉴于海祥公司对武夷新区建设公司享有3828240.43元到期购房款债权，应依约予以抵销。根据《海祥•奥体花园商品房购买协议》第三条关于付款方式的约定，鉴于案涉80套房屋已于2020年6月5日全部取得不动产权证，武夷新区建设公司支付剩余5%购房款的条件已成就，鉴于武夷新区建设公司已支付购房款39663076.2元（21745658.32元+17917417.88元），所以海祥公司对武夷新区建设公司享有3828240.43元（43491316.63元-39663076.2元）购房款到期债权。根据该协议第五条“……违约金由乙方从未支付给甲方50%的购房款中直接扣回”的约定，即使认定海祥公司应承担违约责任，违约金应与到期购房款债权进行抵销。综上所述，武夷新区建设公司的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：武夷新区建设公司所举证据1.《海祥·奥体花园商品房购买协议》，2.《用款审批单》《收款收据》《进账单》，3.《报告》，4.《申请报告》，5.《建阳市人民政府关于印发武夷新区童游组团房屋征收补偿安置方案的通知》（潭政综{2012}264号）和《临时安置补助费损失凭证》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。海祥公司所举证据1.《不动产权证书》，2.《山水锦城14#楼业主资料领取表》，真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年10月24日，南平市建阳区（原建阳市）人民政府印发潭政综（2012）264号《建阳市人民政府关于印发武夷新区童游组团房屋征收补偿安置方案的通知》，该通知载明，为加快武夷新区建设，决定对武夷新区童游组团项目用地范围内国有和集体土地上的房屋实施征收，征收人为南平市建阳区人民政府，征收实施单位为南平市建阳区童游街道办事处；私有房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换或两者相结合的方式进行；选择产权调换方式回迁住宅的过渡期限最长不超过36个月，过渡期限自搬迁腾空房屋之日起计算，过渡期限内临时安置补助标准为每月每平方米6元，直到安置房交付止；因征收人的原因延长过渡期限的，征收人应当自逾期之日起每月支付被征收人双倍的临时安置补助费。 为安置本项目征收中选择以产权调换方式接受补偿的被拆迁户，武夷新区建设公司与海祥公司于2014年3月25日签订《海祥·奥体花园商品房购买协议》（以下简称购买协议）一份，约定：一、武夷新区建设发展公司购买海祥公司开发建设的海祥·奥体花园14号楼80套商品房住宅：其中88.56平方住宅38套，123.46平方米住宅38套，84.78平方米住宅2套，115.15平方米住宅2套，产权建筑面积8456.41平方米。80套商品房住宅的具体产权面积、房号、户型见附表；二、武夷新区建设公司按均价5143元/平方米购买海祥公司开发建设的海祥·奥体花园14号楼80套商品房住宅，产权建筑面积8456.41平方米，共计43491316.63元；三、武夷新区建设公司应于签订本协议后20日内向海祥公司支付购买14号楼80套商品房住宅总价的50%价款，共计21745658.32元。海祥公司应于2014年6月30日前将14号楼80套商品房住宅交付给武夷新区建设公司，武夷新区建设公司在海祥公司交付之日起20个工作日内向海祥公司支付14号楼80套商品房住宅总价的45%，共计19571092.48元。武夷新区建设公司在海祥公司办理好海祥·奥体花园14号楼初始登记，并取得海祥·奥体花园14号楼的房地产权证的20个工作日内向海祥公司支付海祥·奥体花园14号楼全部商品房住宅总价的剩余5%价款，共计2174565.83元。四、武夷新区建设公司在付清首批房屋总价的50%价款后，海祥公司根据武夷新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订《商品房买卖合同》，武夷新区建设公司应提供80套商品房住宅所对应拆迁户的相关信息与相关资料，签署的《商品房买卖合同》以武夷新区建设公司提供的资料为准；五、海祥公司于2014年6月30日前将武夷新区建设公司购买的80套商品房住宅交付签订《商品房买卖合同》的拆迁安置户。如海祥公司未按本协议约定日期交房，延期二个月内交房，违约金按每延期一日，向武夷新区建设公司支付本协议购房款总额1?，延期超过二个月的，违约金按每延期一日，向乙方支付本协议购房款总额1‰，违约金由武夷新区建设公司从未支付给海祥公司50%的购房款中直接扣回等内容。 合同签订后，2014年4月21日，武夷新区建设公司向海祥公司支付购房款21745658.32元，2015年2月16日，武夷新区建设公司向海祥公司支付购房款17917417.88元，共计支付39663076.2元。 2014年9月4日，海祥公司向武夷新区建设公司发出《关于申请支付购买海祥·奥体花园项目14#楼购房款的报告》，主要内容为：海祥公司应于2014年6月30日前将海祥·奥体花园14号楼80套商品房交付武夷新区建设公司，武夷新区建设公司于交付之日起20个工作日内向海祥公司支付45%的购房款为19571092.48元。现海祥公司于2014年9月3日单体竣工验收可以交房，较协议约定交房日期延期2个月零2天，根据协议第五条，海祥公司应缴违约金为356628元，在本期武夷新区建设公司应付购房款中直接扣除，综上，本期武夷新区建设公司应支付购房款计19214464.48元。2015年12月21日，海祥·奥体花园14号楼通过竣工验收备案。2015年12月26日，海祥公司向武夷新区建设公司发出《申请报告》，主要内容为：武夷新区建设公司购买的山水锦城部分房源80套，现已全面验收合格并取得竣工验收备案表，初始登记工作也正在进行中，现申请武夷新区建设公司可以开始办理交房手续。2016年1月6日，武夷新区建设公司在《申请报告》左下角载明“海祥公司已于2015年12月26日收到贵公司送来的山水锦城14号楼80套商品房的法定验收手续（《福建省房屋工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）请建阳征迁指挥部按程序办理交房手续”，并加盖其印章。 2020年5月1日，南平市建阳区童游街道办事处出具《关于临时安置费的情况说明》，载明自2014年7月1日起至2015年12月26日止，累计向80户被拆迁户支付临时安置补助费908218.4元。 2020年6月5日，案涉80套房屋已经取得不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，武夷新区建设公司与海祥公司均具有完全民事行为能力，双方于2014年3月25日签订的《海祥·奥体花园商品房购买协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法、有效。双方应当按照合同约定全面履行自身义务。《购买协议》明确约定，海祥公司应当于2014年6月30日前将14号楼案涉商品房交付给武夷新区建设公司，但双方对房屋交付条件未作约定，故应依照法律、法规的规定确定房屋交付的条件。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”从上述规定可知，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的法定条件。本案中，案涉14号楼80套房屋于2015年12月21日取得竣工验收备案表，说明，案涉14号楼80套房屋于2015年12月21日符合交付条件。武夷新区建设公司于2015年12月26日收到《申请报告》，并表示同意接收，视为海祥公司于2015年12月26日履行完案涉14号楼80套房屋的交付义务。故海祥公司已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。本案中，武夷新区建设公司同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失。对此，海祥公司辩解如认定其构成违约，武夷新区建设公司主张的违约金数额过高，且同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失，属重复主张。本院认为，海祥公司、武夷新区建设公司对逾期交房违约金有明确约定，武夷新区建设公司如认为双方约定的违约金过分低于违约造成的损失，可以请求人民法院予以增加，但其在未能证明实际损失高于约定违约金的情况下，主张违约金与损失赔偿并行，于法无据，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，武夷新区建设公司主张因海祥公司逾期交房造成的实际损失为临时安置补助费损失，由此可见，《购买协议》约定的逾期交房违约金明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此，武夷新区建设公司主张违约金应以其实际损失即临时安置补助费的130%为限。经查明逾期交房期间武夷新区建设公司实际支付的临时安置补助费为908218.4元。故海祥公司应支付武夷新区建设公司逾期交房违约金为1180683.92元（908218.4元×130%）。对武夷新区建设公司主张超出部分的违约金不予支持，对武夷新区建设公司主张临时安置补助费908218.4元，不予支持。因案涉80套房屋已于2020年6月5日全部取得不动产权证，武夷新区建设公司支付剩余5%购房款的条件已成就，鉴于武夷新区建设公司已支付购房款39663076.2元（21745658.32元+17917417.88元），尚欠3828240.43元（43491316.63元-39663076.2元）未支付。根据《购买协议》第五条的约定：违约金由武夷新区建设公司从未支付给海祥公司50%的购房款中直接扣回，故海祥公司应支付武夷新区建设公司的违约金1180683.92元，从武夷新区建设公司未支付的购房款3828240.43元中扣减。扣减后，武夷新区建设公司尚欠海峡公司购房价款2647556.51元，该部分购房价款支付条件已成就，海祥公司未提出反诉，双方可另行自行协商处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回南平市武夷新区建设发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费98221元，减半收取计49110.5元，由南平市武夷新区建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  戴琳丰 二〇二〇年七月三十一日 书记员  谢翔苑 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。