湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异94号异议人（案外人）：长沙旭辉物业管理有限公司，住所地长沙市开福区福城路108号海岸家园（顺天黄金海岸）9栋2701房。法定代表人：许果。委托代理人：王碧兮，湖南云天律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，营业场所长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人：文爱华，行长。委托代理人：龚蕾，湖南芙蓉律师事务所律师。被执行人：曹凯，男，1979年4月20日出生，汉族，住湖南省澧县。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）与被执行人曹凯金融借款合同纠纷一案中，利害关系人长沙旭辉物业管理有限公司（以下简称旭辉物业公司）对本院依据（2019）湘0102执102号之一《执行裁定书》拍卖、变卖被执行人曹凯名下位于长沙市开福区（权证号为716086093，以下简称2519号房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。旭辉物业公司提出异议称：2016年3月14日，旭辉物业公司与曹凯签订了《委托租赁协议书》，曹凯委托旭辉物业公司将2519号房屋进行租赁，租赁期限为72个月，自2016年9月14日至2022年9月13日止，租金为35元每平方米每月，即145606元。2016年3月23日，旭辉物业公司将租金一次性转账支付至曹凯指定账户。现租赁期限未到期，法院张贴腾房公告，要求2519号房屋居住使用人迁出房屋。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人要求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。旭辉物业公司在法院查封之前就已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用至今，现金租赁期限未满，异议人有权请求法院停止执行该房屋，并在剩余租赁期内阻止向受让人移交占有该房屋。故请求法院保护旭辉物业公司的合法租赁权，停止对2519号房屋的执行，并在租期内阻止向受让人移交占有该房屋。建行湖南省分行、曹凯均未进行答辩。本院经审理查明，建行湖南省分行与曹凯金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月5日作出（2017）湘0102民初8628号《民事判决书》，判决：一、解除建行湖南省分行与曹凯于2016年4月12日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、曹凯向建行湖南省分行偿还未到期借款本金438184.23元、逾期本金3026.56元、利息及罚息5730.87元（利息及罚息已计算至2017年9月1日，自2017年9月2日起的利息按合同约定的逾期借款利率，计算至实际清偿之日止）；三、曹凯向建行湖南省分行支付为实现债权花费的律师代理费22347元；四、如未履行上述金钱给付义务，建行湖南省分行有权行使抵押权，对2519号房屋的处置，在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。判决生效后，曹凯未履行判决书所确定的义务，建行湖南省分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年1月23日作出（2019）湘0102执102号《执行裁定书》，裁定：冻结、划拨、提取曹凯银行存款或收入485260.66元（未计算迟延履行期间的利息），或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。同年3月19日，本院发出（2019）湘0102执102号《查封公告》和《腾房公告》，告知曹凯及房屋居住使用人2519号房屋已经查封，查封期限为三年，即2019年1月25日至2022年1月24日，责令曹凯及房屋居住使用人在公告张贴之日起三日内迁出2519号房屋。同年5月20日，本院作出（2019）湘0102执102号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖2519号房屋。另查明，2016年3月14日，曹凯与湖南广升房地产开发有限公司（以下简称广升房地产公司）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定曹凯以606690元的价格购买2519号房屋，于合同签订之日支付首付款156690元，剩余房款450000元采取银行按揭方式支付；房屋的交付期限为2016年9月14日。同日，旭辉物业公司与曹凯签订了《委托租赁协议书》，约定曹凯委托旭辉物业公司将2519号房屋进行租赁，租赁期限为72个月，自2016年9月14日至2022年9月13日止，租金为35元每平方米每月，即145606元；协议经双方签字盖章，且曹凯与广升房地产公司签订《商品房买卖合同》后生效。同时曹凯向旭辉物业公司出具了《委托收房授权书》、《委托付款授权书》，委托旭辉物业公司代为行使验房、收房义务，并委托旭辉物业公司将租金145606元一次性支付至广升房地产公司账户。曹凯出具了《收款确认书》，落款时间为2016年3月14日。同年3月23日，旭辉物业公司向广升房地产公司转账支付156690元。还查明，曹凯与建行湖南省分行于2016年4月12日签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行湖南省分行向曹凯提供贷款45万元用于曹凯购买2519号房屋，曹凯将所购买的2519号房屋为履行该借款合同提供抵押担保，双方于2016年4月14日在长沙市房地产交易管理所办理了抵押登记手续。本院认为，曹凯与广升房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付使用的期限为2016年9月14日。曹凯与旭辉物业公司签订的《委托租赁协议书》中亦明确约定租赁期限为2016年9月14日至2022年9月13日。虽然曹凯与旭辉物业于2016年3月14日签订了《委托租赁协议书》，但2016年3月14日至2016年9月13日期间，房地产开发商并未将房屋交付给曹凯使用，旭辉物业在此期间也未实际租赁使用2519号房屋，因此，曹凯与旭辉物业之间租赁关系的起始时间应为2016年9月14日。而2519号房屋上设立了抵押权的时间为2016年4月14日，故本案2519号房屋设定抵押权在前，出租在后。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，曹凯与旭辉物业公司签订的租赁合同对抵押权的实现不具有约束力，不能对抗已经登记的抵押权。故旭辉物业公司的异议不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，裁定如下：驳回长沙旭辉物业管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘超臣人民陪审员  康 毅人民陪审员  柳满希二〇二〇年七月十三日法官助理吉江艳书记员王萍《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。