湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初4057号原告：恩施宏城物业管理有限公司，住所地：恩施市土司路114号，统一社会信用代码91422801747696130K。法定代表人：宋昌文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：秦欢，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：秦小娟，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：詹厚培。原告恩施宏城物业管理有限公司（以下简称宏城物业公司）与被告詹厚培物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日与原告宏城物业公司诉被告黄兴平等四案合并公开开庭进行了审理。原告宏城物业公司的委托诉讼代理人秦欢、秦小娟及被告詹厚培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏城物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年12月1日至2018年10月31日累计拖欠的物业管理费共计3148.70元，并支付自违约之日起每日按应缴纳物业管理费1%的标准计算的违约金（以实际支付物业费时确定具体数额）；二、判令被告承担本案诉讼费、公告费。诉讼中，原告宏城物业公司将第1项诉讼请求为要求被告支付自2016年12月1日至2020年7月1日的物业管理费5885.50元，并以所欠物业费5885.50元为基数支付自2020年7月1日起至实际清偿之日止按月利率2%计算的违约金，且撤回了第二项诉讼请求中的公告费请求。事实与理由：2016年12月1日，恩施宏城房地产开发有限公司与黔龙一号小区业主委员会签订了《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，被告是黔龙1号小区一期12幢1单元304号房的业主，原告按照物业服务合同约定提供物业管理服务。被告自2016年12月1日至2018年10月31日已累计拖欠原告物业管理费3148.70元（114.06㎡×1.2元/㎡×23个月）。原告多次催缴，被告仍一直未予缴纳，已构成违约，致原告宏城物业公司具状诉至法院。被告詹厚培辩称，我不同意换物业公司的，但是换了原告服务后，物业服务更差，安保没保障、门禁形同虚设；13栋的电梯停滞半年以上没人修；打扫卫生工作人员服务不到位，上班时间干私活；小区监控形同虚设；原告起诉我的法律依据不足，原告应该提供更详细的合同细则；同一小区，同样服务不应该收取不同价格的物业费，这样显失公平，侵犯我的权利；原告依据的物业合同，没有召开业主大会签订的，对我们没有约束力；物业费我应该交，但是合同期限内的应该交，超过期限的不应该交。5、物业公司没有履行合同约定的管理、养护等职责。我家房屋内墙面发霉，开裂、卫生间公用下水管道漏水，跟原告反映后，原告没有回复，且漏水导致我家具损坏。我们一直追问，原告说跟开发商联系，但开发商一直不来。违约金的依据是什么，月利率2%超过银行同期利率，没有法律依据。我2016年12月1日至今没有交物业费属实，原因就是上面所述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告詹厚培系恩施市航空大道2巷218号黔龙一号小区12幢1单元304室的业主，其房屋建筑面积为114㎡，约定交房时间为2014年12月30日前，但实际办理入住手续为2015年1月2日，该房屋的性质为高层建筑。2016年11月8日，原告宏城物业公司（乙方）与被告詹厚培所在的黔龙一号小区业主委员会（甲方）签订了《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，约定由原告宏城物业公司为该小区提供物业管理服务，服务期限为2016年12月1日起至2019年11月30日止，内容包括：“第二条……8、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。以上条款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行……第四条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：1、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，在黔龙小区公开招标的活动中，此次中标物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）花园洋房：1.50元/月．平方米；（2）高层建筑：1.20元/月．平方米；（3）商业用房：3.00元/月．平方米；（4）业主地下车库除车位外的专有面积按所属物业形态的50%收取……第五条业主应于每月十五日前交纳物业服务费用。…….第九条甲方应履行的义务1、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：（1）物业管理区域内道路平整，表示系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化、监控系统、电梯运行整体完好……第二十条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续……第二十五条业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用1%的标准加收违约金……”。该合同签订后，原告宏城物业公司依约自2016年12月1日起为该小区提供物业管理服务，且该小区业委会在2019年12月26日向原告宏城物业公司发出了《关于黔龙1号（一期）物业服务继续顺延的函告》要求原告宏城物业公司继续提供物业管理服务，故原告宏城物业公司在上述合同到期后仍提供服务至今，但被告詹厚培自2016年12月1日至2020年7月1日一直未交纳物业管理费，致原告诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，原告宏城物业公司与黔龙一号小区业主委员会签订的《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，系业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构以全体业主的名义与物业公司签订的服务合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对全体业主具有约束力。本案原告依约为包括被告詹厚培在内的恩施市黔龙一号小区的业主提供了物业管理服务，被告詹厚培理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。关于被告詹厚培认为其房屋内墙面发霉、开裂，且卫生间公用下水管道漏水等与房屋质量相关的问题而未交物业管理费之辩解意见，因为此类质量问题并非系原告宏城物业公司引起亦非该公司能够解决，故其以此为由不交物业管理费无事实与法律依据，故对该辩解意见，本院不予采纳。综上，对于原告宏城物业公司要求被告詹厚培交纳自2016年12月1日至2020年7月1日的物业管理费5882.40元（1.20元/月/平方米×114㎡×43个月）的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于违约金，合同双方约定的逾期交纳物业管理费系以实际下欠的物业管理费金额按每日1%支付违约金过高，原告宏城物业公司自愿要求按月利率2%予以调整，不违反法律法规的强制性规定，故对原告宏城物业公司要求被告桑吉红以下欠的物业管理费5882.40元为基数按月利率2%支付自2020年7月1日起至该费用付清之日止的违约金，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告詹厚培于本判决生效之日起五日内支付原告恩施宏城物业管理有限公司自2016年12月1日至2020年7月1日期间的物业管理费5882.40元，并按月利率2%支付自2020年7月1日起至该费用付清之日止的违约金。二、驳回原告恩施宏城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告詹厚培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 区  海  玲二〇二〇年七月三十一日书记员 杨佳丽（代）