重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4157号上诉人（原审被告）：卢春玲，女，1985年3月7日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：邱成文，重庆长弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁琪，重庆长弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文超，男，1967年3月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：**友，重庆中升律师事务所律师。上诉人卢春玲因与被上诉人文超房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2020)渝0117民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人卢春玲的委托诉讼代理人邱成文，被上诉人文超的委托诉讼代理人**友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢春玲上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、关于诉讼时效，一审法院认定被上诉人主张房屋租金或占有使用费请求没有超过诉讼时效与客观事实不符，理由不成立。被上诉人明知与重庆众安实业有限公司未解除租赁合同关系的前提下，并未丧失向上诉人收取租金或占有使用费的权利，但未在诉讼时效内向上诉人提起诉讼；2、关于占有使用费，一审举证责任分配不合理。文超自认案涉合同已经于2015年11月25日解除，因此其一审诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。由于文超的过错导致上诉人无法正常使用案涉房屋，房屋没有正式办理交接的责任不在上诉人，责任应由文超承担。文超辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。文超向一审法院起诉请求：1、判令卢春玲立即支付2015年11月15日至2016年12月31日期间房屋租金、房屋占用费共计361547元，并以361547元为基数从2016年9月25日开始按年利率24%支付违约金至实际付清为止；二、诉讼费用由卢春玲承担。一审法院认定事实：2012年3月8日，重庆驰华实业有限公司(甲方〉与文超〈乙方〉签订了《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:"甲方出租的营业房坐落地址于:合川区合阳办较场坝华宇1街1号1幢1-12号，2幢1号、6号，建筑面积共3324.33平方米(最终租赁面积以房屋产权证面积为准)”，并约定了租金价格及租赁期限（自2012年8月25日起至2022年8月24日止，因甲方原因逾期交房的租期相应顺延)。并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”等。2012年10月10日，林忠秀（甲方）与文超（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:"甲方出租的营业房坐落地址于:合川区合阳办较场坝华字1街A3幢1号门市，建筑面积共57.4平方米，并约定了租金价格，租赁期限为九年半，并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”等。文超（甲方）与卢春玲（乙方）于2012年10月12日签订了《商铺租赁合同》，约定文超将重庆市合川区合阳办较场坝华宇1街1号A3幢第一驻至第四驻营业房出租给卢春玲，建筑面积601平方米，附红线图为准，该部分商铺即文超从林忠秀处租赁的商铺和部分从重庆驰华实业有限公司处租赁的商铺组成。并约定单价为：从2012年10月10日起至2014年10月9日止每月租金为39元/㎡；从2014年10月10日起至2015年10月9日止每月租金为42.12元/㎡；从2015年10月10日起至2016年10月9日止每月租金为45.49元/㎡……。同时又约定租赁期限共计约10年，自2013年7月15日起至2022年8月24日止，并约定：第一、二年每月租金为23439元……，第三年起每月比上一年度增加8%，即第三年每月为25314元……；租金每年按季度支付，支付时间每季度前5日，交付第一季度租金时，少付一个月租金为装修免租期；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金……。同时合同第六条第2项约定:"……如甲方将该商业用房部分或者全部产权转让给第三方的，对于已转让的商业用房乙方同意由受让后的第三方作为出租人按照本协议约定的权利义务继续履行(具体开始履行时间以甲方通知为准)，并由受让后的第三方就甲方出售部分与乙方重新签订《商业用房租赁合同>)(续签租赁合同的内容除业主提前终止租赁合同违约金按剩余租期的租金计算外，其他条款不变，仅变更出租方的主体)，甲、乙双方签订《商业用房租赁合同补充协议》相应调整租赁面积。”。订立合同后，文超将约定的商铺交付给了卢春玲，卢春玲用于经营餐饮，并支付租金。2014年8月20日，重庆驰华实业有限公司与文超签订了《商铺租赁补充协议》，该协议第一条主要内容为:“在原合同的基础上‘从2014年8月25日起至2015年8月24日止每月租金为32.10元/㎡’现调整为：从2014年8月25日起至2015年8月24日第一年每月租金为25.00元/㎡，每月租金83108元；从2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金为26.75元/㎡，每月租金88926元；从2016年8月25日起至2017年8月24日每月租金为28.62元/㎡，每月租金95142元；从2017年8月25日起至2018年8月24日每月租金为30.62元/㎡，每月租金101791元；从2018年8月25日起至2019年8月24日每月租金为32.76元/㎡，每月租金108905元；从2019年8月25日起至2020年8月24日每月租金为35.05元/㎡，每月租金116518元；从2020年8月25日起至2021年8月24日每月租金为37.50元/㎡，每月租金124662元。”，该协议第二条主要内容为：“以上条款仅限于对租金的调整，原合同除租金遵照本协议执行外，其他条款仍遵照原合同执行”。另查明，2015年3月，重庆众安实业有限公司从重庆驰华实业有限公司处购得了位于合川区（产权证号:204房地证2015字第××号，建筑面积1479.56㎡）的房产，该房产包含了卢春玲租赁的一部分商铺。因原重庆驰华实业有限公司所有的被文超承租的商铺产权变更为了重庆众安实业有限公司，后三方就租金缴纳进行了协商，但未达成共识。2015年4月30日，重庆众安实业有限公司向承租人及次承租人发出了书面的产权变更告知书，其主要内容记载为:“你方承租的位于合川市〈原产权证号为:204房地证2005字第××号〉房产已于2015年3月6日已过户登记到我司名下，产权证号:204房地证2015字第××号，即该房所有权人于2015年3月6日变更为我司。从2015年3月6日起，我司依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。因你方为该房产的承租人，为保障我司与你方的各项权利和义务，现告知你方并请配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同。特此告知。重庆众安实业有限公司。2015年4月30日”，后重庆众安实业有限公司公司人员又电话告知部分次承租人暂不要将房租交于文超，后卢春玲未向文超缴纳租金，文超遂于2015年9月18日向本院提起诉讼，要求卢春玲支付2015年4月15日至2015年11月14日房屋租金及违约金。在该案审理中，因文超租赁给卢春玲的商铺系由林忠秀租赁给文超的商铺和重庆驰华实业有限公司租赁给文超商铺的一部分组成，而重庆驰华实业有限公司的该部分商铺并无单独产权手续注明面积，虽在之前的合同履行过程中双方均未提出异议，但由于卢春玲认为实际面积即红线内面积与合同中注明的面积不符，而应当对实际租赁的面积进行确定，鉴于双方对租赁商铺交付情况及文超提交的红线图中的位置和范围均无异议，仅对实际面积产生争议，故卢春玲申请对租赁商铺面积进行测绘计算，经现场指认，重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心现场测绘，作出渝地房司鉴中心（2017）房鉴第018号司法鉴定报告书，鉴定意见为：指定界限范围内房屋共1个区域，套内面积为563.92平方米，建筑面积为588.73平方米。2018年7月25日，一审法院作出判决：一、被告卢春玲于本判决生效后15日内向原告文超支付2015年4月15日至2015年11月14日的房屋租金119834.33元（已折抵免租期租金）；并按24%／年的标准计算违约金（其中45442.41元从2015年4月15日起，74391.92元从2015年7月15日起）至被告卢春玲租金付清时为止；二、驳回原告文超的其他诉讼请求。同时，判决还认定了从2015年7月15日之后的租金标准为42.12元／平方米／月（即1.404元／平方米／天）。卢春玲不服提起上诉。2018年11月16日，重庆市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。再查明，文超于2016年1月6日向卢春玲发出了解除《商铺租赁合同》的书面告知函，卢春玲收到该告知函后未提出异议。审理中，卢春玲认可该解除时间，但提出在此前早就搬离并腾退了租赁商铺，未占用该商铺。还查明，重庆众安实业有限公司于2015年向一审法院提起诉讼，请求解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》等……，后一审法院判决驳回重庆众安实业有限公司的该项诉讼请求，重庆众安实业有限公司不服提起上诉，后重庆市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。2017年2月8日，重庆众安实业有限公司又向一审法院起诉文超、第三人卢春玲等人房屋租赁合同纠纷一案，请求解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》等……，2019年2月28日，一审法院作出判决：一、解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》；二、由文超于本判决生效后10日内支付给重庆众安实业有限公司从2015年11月25日起至2017年2月16日止的房屋租金610274.11元；三、驳回重庆众安实业有限公司的其他诉讼请求。文超不服，提起上诉，2019年11月22日，经重庆市第一中级人民法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、重庆众安实业有限公司和文超同意文超与重庆驰华实业有限公司2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》和2014年8月20日签订的《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除；二、文超在本调解协议签订后一月之内给付重庆众安实业有限公司2015年11月25日起至2016年12月31日止的租金546756元；三、重庆众安实业有限公司不再追究因租赁合同所产生的其他民事责任；……。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.文超、卢春玲签订的《商铺租赁合同》的效力；2.《商铺租赁合同》是否已解除；3.卢春玲是否应当支付文超2015年11月15日至2016年12月31日期间的房屋租金及房屋占用费；4.卢春玲是否应当支付违约金；5.文超的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。1.关于文超、卢春玲签订的《商铺租赁合同》的效力问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。文超、卢春玲自愿签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定；合同中明确约定文超将其管理的门市租赁给卢春玲经营，双方之间的租赁合同虽系转租，但文超与重庆驰华实业有限公司及林忠秀签订的合同中均约定允许转租，重庆驰华实业有限公司及林忠秀对文超租赁商铺给卢春玲也未提出异议，故《商铺租赁合同》合法有效，受法律保护。2.关于文超、卢春玲签订的《商铺租赁合同》是否已解除的问题。一审法院认为，文超、卢春玲签订的《商铺租赁合同》虽约定于2022年8月24日到期，但因卢春玲拖欠租金，文超便于2016年1月6日向卢春玲发出了解除《商铺租赁合同》的书面告知函，卢春玲收到该告知函后未提出异议，且在本案审理中卢春玲认可该解除时间，故一审法院认定双方于2012年10月12日签订的《商铺租赁合同》已于2016年1月6日解除。3.关于卢春玲是否应当支付文超2015年11月15日至2016年12月31日期间的房屋租金及房屋占用费的问题。一审法院认为，因文超、卢春玲签订的《商铺租赁合同》已于2016年1月6日解除，故卢春玲应当支付合同解除前拖欠的房屋租金，即从2015年11月15日起至2016年1月5日期间的房屋租金42982元（1.404元/平方米/天×588.73平方米×52天）。文超、卢春玲签订的《商铺租赁合同》解除后，卢春玲未将租赁房屋交还给文超，占用了房屋，应当支付房屋占用费，并参照合同解除时的租金标准42.12元/平方米/月（即1.404元/平方米/天）计算；因重庆众安实业有限公司与文超签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除，故卢春玲向文超支付房屋占用费的截止时间应为2016年12月31日；因此，卢春玲应支付文超2016年1月6日起至2016年12月31日期间的房屋占用费298394元（1.404元/平方米/天×588.73平方米×361天）。关于卢春玲提出在2016年1月6日前就早已搬离并腾退了租赁商铺，并未占用该商铺的辩解意见，因卢春玲未提供证据证实，故一审法院不予采信。4.关于卢春玲是否应当支付违约金的问题。一审法院认为，按照合同约定,租期自2013年7月15日开始，租金每年按季度支付，支付时间每季度前5日……；如无故拖欠，给予承租方5天的宽限期，从第6天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，即从每季度租期开始时计算违约金。卢春玲未按时交纳租金，应按合同约定支付相应的违约金。同时合同中约定的滞纳金即违约金标准明显过高，文超自愿请求按年利率24%的标准计算，符合法律规定；本案中，卢春玲应从2015年11月15日开始支付租金至合同解除时止，违约金也应从2015年11月15日开始计算，但文超自愿请求从2016年9月25日开始计算违约金至租金付清时，一审法院予以尊重；合同解除后，卢春玲不再支付违约金。因此，卢春玲应从2016年9月25日开始以所欠房屋租金42982元为基数按年利率24%的标准计算违约金至租金付清时止。5.关于文超的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。一审法院认为，文超就与卢春玲之间的房屋租赁合同纠纷从2015年起就开始通过诉讼等方式一直向卢春玲主张权利，直至2019年11月，在卢春玲的参与下，文超与重庆众安实业有限公司达成解除租赁合同时，文超才知道从2016年12月31日以后不能再对卢春玲享有涉案商铺的收益权，诉讼时效期间已中断，而文超于2020年1月9日起诉，没有超过法律规定的诉讼时效期间。故对卢春玲提出文超的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的辩解意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告卢春玲于本判决生效后十五日内向原告文超支付2015年11月15日至2016年1月5日期间的房屋租金42982元及2016年1月6日至2016年12月31日期间的房屋占用费298394元；并支付从2016年9月25日起，以被告卢春玲所欠房屋租金42982元为基数按年利率24%的标准计算违约金至租金付清时止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告文超的其他诉讼请求。案件受理费6723.20元，减半收取计3361.60元，由原告文超负担151.60元，被告卢春玲负担3210元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人卢春玲提交录音资料、执行裁定、笔录，拟证明上诉人一直想交房，系文超不办理交接手续。文超质证认为，达不到证明目的，案涉房屋没有实际办理交接手续，交接事实不存在。本院认为，上述证据并不能证明案涉合同已经于2015年11月解除，亦不能证明当时双方就案涉房屋已经办理交接手续，达不到证明目的，本院不予采信。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同解除时间的认定以及卢春玲是否应当支付房屋占有使用费；二、文超的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题，针对上述焦点，本院评议如下：关于争议焦点一，卢春玲上诉认为文超在另案中已自认案涉租赁合同实际已经在2015年11月25日解除，故该合同解除时间应为2015年11月25日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，当事人行使解除权解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。本案中，因上诉人卢春玲未按约履行支付租金义务，文超于2016年1月6日向其发出解除租赁合同的书面告知函，卢春玲在一审中也认可该解除时间，故一审判决认定案涉合同于2016年1月6日解除并无不当。卢春玲虽主张案涉合同于2015年11月25日解除，但并未举证证明双方就解除租赁合同形成合意或文超于当日将解除合同的意思表示向其送达，其上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于占有使用费问题，由于卢春玲在一、二审审理中均没有举示充分证据证明其在合同解除后实际撤离租赁场地或依法履行了房屋交接手续，故其应依法承担案涉房屋占有使用费，一审法院以重庆众安实业有限公司与文超签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》解除时间即2016年12月31日为截止时间，判决卢春玲支付房屋占有使用费并无不当。关于争议焦点二，文超的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效的抗辩权，人民法院不再予以保护。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；…（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；…”。本案中，文超从2015年9月起就案涉房屋通过诉讼方式向上诉人卢春玲主张权利，主张权利期间诉讼时效中断，至2019年11月，文超与重庆众安有限责任公司在本院主持下达成解除租赁合同协议时，其才明确知道合同解除后其不再对卢春玲享有案涉房屋的相关权利，故文超于2020年1月9日起诉主张权利并未超过诉讼时效期间。综上所述，卢春玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6723.2元，由上诉人卢春玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年七月二十八日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微