河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5257号 上诉人（原审原告）：河北九德文化传播有限公司，住所地石家庄市桥西区平安南大街77号院内面向休门街方向的9号生活服务中心楼1-6层北半部。 法定代表人：冯小枫,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：樊现矿，河北冀石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所，住所地石家庄市桥西区平安南大街77号。 法定代表人：卢伯林，该所所长。 委托诉讼代理人：李宏伟，河北瀛冀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晶泉，河北瀛冀律师事务所律师。 上诉人河北九德文化传播有限公司（以下简称九德公司）因与被上诉人中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所（以下简称干休所）财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初8848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九德公司的委托诉讼代理人樊现矿，被上诉人干休所的委托诉讼代理人李宏伟、胡晶泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九德公司上诉请求：一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初8848号民事判决书，依法判令被上诉人赔偿上诉人房屋使用费损失220万元、漏水造成损失100万元、租赁收益损失100万元等，损失共计420万元；二、案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案件基本事实为：2011年8月21日，双方签订《军队房地产租赁合同》，上诉人租赁被上诉人位于石家庄市生活服务中心楼1-6层北半部房屋，租赁期自2011年9月30日至2021年11月30日。因案涉房产未能取得建设工程规划许可证，《军队房地产租赁合同》被石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5214号民事判决书确认为无效合同，该判决书业已生效。上诉人2011年8月对承租房屋进行装修，实际投资367万元。2011年9月、2013年3月，上诉人分别与案外人签订房屋租赁合同，将案涉租赁房屋的一、二、三、六层进行了转租。2012年5月5日，被上诉人出具《证明》，同意上诉人将承租房屋进行转租。2012年5月9日，中国人民解放军河北省军区后勤部营房处为广安支行出具《证明》，同意上诉人将部分房屋转租给广安支行。2016年1月底，上诉人承租的房屋发生供热管道损坏的漏水事故，造成承租房屋第四、五、六层被淹，财产受损。2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。考虑到本案案涉租赁房屋租期长达十年，上诉人投资高达700万元的实际情况，被上诉人向上级汇报，本案所涉双方租赁合同采用“委托经营”的方式处理。2016年4月，因“产权方要求停止对外租赁”的原因，租赁二层、三层的租户提前解除了租赁合同关系，造成上诉人租金损失60万元。2016年6月7日，石家庄朴食天下饮食有限责任公司向上诉人发出《房屋租赁合同终止通知书》，主张“现因暖气跑水后无法使用，特提出终止合同并向贵公司提出赔偿，赔偿金额为一百四十万元。”2018年5月23日，中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行向上诉人发出《房屋租赁合同终止说明》，因“产权方要求停止对外租赁，经请示上级行要求我支行槐中分理处停业迁址。”提前解除了《房屋租赁合同》，造成上诉人租金损失160万元。二、一审判决认定基本事实错误，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十五条的规定。1.双方签订的《军队房地产租赁合同》，已被生效的法律文书确定为无效合同，合同中有关上诉人自行维护水、电、暖管线的约定亦自始无效。双方之间关于管线维护责任的界定，应以合同法第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定为准，即被上诉人是暖气管道损坏漏水的责任主体，应对所造成的损失承担赔偿责任。2.对于上诉人的转租行为，被上诉人明知、同意，并有其自行出具及其上级房屋主管部门出具的同意转租的证明，一审认定上诉人转租未经被上诉人同意的事实错误。3.自中央发布“停偿”文件的2016年3月26日至双方签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的2018年8月1日，被上诉人通过诉讼方式主张了全部租金，《军队房地产租赁合同》一直在正常履行，被上诉人也以“委托管理项目”的方式上报。上诉人认为，被上诉人不应在此正常履行期间，做出“产权方要求停止对外租赁”的行为，该行为直接导致上诉人与承租人之间的合同提前解除，事关租赁纠纷，直接导致合约期内无人敢租，被上诉人应当承担赔偿责任。上述一审法院对双方民事权利义务关系事实的错误认定，属于对判决结果有实质性、直接影响的基本事实，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十五条的规定。三、一审判决程序严重错误。1.本案时间跨度长、案情事实复杂、权利义务关系交叉、双方争议巨大，不应适用简易程序。2.对于装修损失，上诉人申请法院委托有关有资质单位进行司法鉴定，但法院未准许，导致损失数额无法确定，程序违法。综上，一审判决认定事实错误、程序违法，依法应予撤销。上诉人的诉讼请求事实清楚、证据确凿，依法应予支持。 中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序适当，依法应予维持。首先，上诉人无任何充分、有效的证据证明其租赁的房屋存在漏水的事实，更无法证明漏水的原因、责任、损失数额等具体内容，对于漏水的事实及可归责于被上诉人的情形，被上诉人从未给予认可，上诉人要求被上诉人承担责任的前提和基础事实均不明确，上诉人举证不利的后果应由其自行承担；其次，涉案房屋一直由上诉人占有、使用，被上诉人对房屋的实际情况并不了解，因此双方在合同中约定由上诉人负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，自行维护水、电、暖等管线。该约定是双方在综合考虑实际情况的基础上达成的一致意见，合法、有效。上诉人提交的与融通地产签订的《房地产租赁合同》第九条第（一）项仍延续上述约定，因此，不管是基于现实需要亦或是合同约定，上诉人均应履行水、电、暖等管线的维修、养护义务，现上诉人主张案涉房屋存在漏水的事实，但无法证明漏水的原因是上诉人使用不当等人为原因或是设备损害等客观原因，不管基于何种原因，其均无权要求被上诉人承担赔偿责任；最后，关于上诉人主张的租赁收益损失，根据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅联合发布的《进一步深化停止军队全面停止有偿服务活动的通知》及中国共产党中央军事委员会《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的规定要求，停止军队和武警部队一切有偿服务活动，该政策系国家和军队政策的重大调整，属于必须执行的国家大政方针，并且合同中亦明确约定上诉人转租须经被上诉人同意，被上诉人据此要求上诉人停止对外转租有充分的合同及法律依据，在客观形势及政策方针等合同履行基础已经丧失、被上诉人明确禁止上诉人对外转租的情况下，上诉人无权再向我方主张租金收益损失。 河北九德文化传播有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋使用费损失220万元、装修损失100万元、租赁收益损失100万元等，损失共计420万元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月21日，双方签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：京冀[2011]032019号），约定被告将坐落在平安南大街77号院内面向休门街方向的9号生活服务中心楼1-6层北半部的房屋出租给原告使用，该房屋建筑面积2948.835平方米，场地600平方米，租赁期限自2011年9月30日起至2021年11月30日止，共计10年，租赁用途为办公（含书画院、装潢部、金融服务、茶社），年租金为110万元，租金按半年结算，原告应于每半年的前十日交付被告；后根据军队全部停止有偿服务政策，双方于2018年6月1日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，根据该协议约定，被告实测出租面积3134.98平方米，场地面积600平方米，租赁期限自2018年6月1日至2021年11月30日，租金调整为年租金155万元，其余条款不变。 一审法院认为，原、被告签订《军队房地产租赁合同》合同后，被告履行了房屋交付义务，原告应当依约使用并进行维修。本案中，原告主张被告承担漏水致损的赔偿责任，应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 首先，就跑水的具体原因而言，原告须证明跑水的具体时间及可归责于被告的情形。诉讼中，原告所举示的照片证据无法证明跑水的时间，且没有提供就此与被告进行交涉的相关证据。关于原告提供的王曙光的书面证言，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，王曙光作为证人应当依法履行出庭作证义务，但截至一审法庭辩论终结前其本人未到庭。另外，原告也未提供其与王曙光任职公司签订的租赁合同，双方是否存在租赁关系无据可查，故此，王曙光证言的真实性无法认定。 其次，就原告主张的损失而言，其损失构成由三部分组成。一是房屋空置费220万元、二是装修损失100万元、三是收益损失100万元。关于空置费的金额确定问题，原告主张因水管崩裂从2016年至2018年两年未使用承租房屋，按照年租金110万元计算而来。对此，本院认为，空置的时限取决于维修的时间，除了必要的维修时间，其余空置期不具有合理性。对于维修时间问题，原告没有证据证明，故对于该项本院无法支持。关于装修损失，原告仅提供了装饰工程施工合同，未提供费用结算凭证，无法证明实际支出情况。关于转租收益损失，原告未提供证据证明其向农行广安支行、朴实天下餐饮公司转租房屋取得被告的审核同意，违背双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第14项的约定，对该项损失本院不予支持。判决：驳回河北九德文化传播有限公司的诉讼请求。案件受理费40400元，减半收取20200元，由河北九德文化传播有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。1、中国人民解放军河北省军区石家庄离职干部休养所于2012年5月5日出具的《证明》一份，证明被上诉人同意上诉人转租所承租的全部房产的事实。2、中国人民解放军河北省军区后勤部营房处于2012年5月9日出具的《证明》一份，证明被上诉人同意上诉人将案涉租赁房屋一层北半部转租给中国农业银行股份有限公司石家庄槐中路分理处金融营业场所使用。证据1、2共同证明一审认定被上诉人不同意转租，进而认定转租行为无效，转租的收益损失不予支持是错误的，也证明被上诉人作为军事机关在一审作出了虚假陈述。3、中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行在2018年5月23日向上诉人九德公司出具的《房屋租赁合同终止说明》一份，用于证明上诉人与农行之间的租赁合同未到期，但由于该房产是军产，产权方要求停止对外租赁，限期搬离。4、石家庄朴食天下餐饮管理有限公司向九德公司出具的《房屋租赁合同终止通知书》一份，证明承租方因暖气跑水无法使用，终止合同并向九德公司主张赔偿140万元的事实。5、收据（交款单位：九德公司，入账时间：2017年8月9日，款项金额：一百万元）一张，证明上诉人与石家庄朴食天下餐饮管理有限公司协商，上诉人以古玩字画向石家庄朴食天下餐饮管理有限公司抵顶100万赔偿款的事实。6、2016年3月27日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。7、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的指导意见》。证据6、7共同证明双方租赁合同可以继续履行并委托管理，实际上也是这么执行的。但被上诉人在同意上诉人转租并且向上诉人收取租赁费期间，绕过上诉人擅自与农业银行终止了合同，给上诉人造成损失。8、录音光盘及书面整理材料一份，证明从停产以后被上诉人也是按照委托经营的方式在处理的。9、上诉人与负责接受案涉军产的融通地产（北京）有限责任公司于2019年9月1日签订的《房地产租赁合同》一份，证明由上诉人继续租赁案涉的房屋，使用期限至2021年11月30日，这也是案涉房产采用中央军委所规定的委托管理方式的具体体现。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证意见为：对证据1、2真实性不予认可，该两份证明与本案不具有关联性，且两份证明显示的出具时间为2012年5月5日及2012年5月9日，即使被上诉人当时同意上诉人对外转租，但2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据该通知的要求，停止军队和武警部队一切对外有偿服务活动。被上诉人也多次要求上诉人对外停止转租行为，因此不管是基于法律规定或者是合同约定，上诉人均无权再对外租赁。证据3、4不属于新证据，上诉人已在一审提交过，质证意见同一审。对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，该收据上并没有收款单位的印章或其他有效的签字，不能证明上诉人因此遭受的损失数额，该证据也不属于二审新证据的范围。对于证据6、7的真实性没有异议，被上诉人也是依据该政策的要求和规定，要求上诉人停止对外租赁，上诉人无权向被上诉人再主张损失。上诉人提交的证据7出具时间应为2018年，在2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》至2018年期间全部军产均按照停止对外一切有偿服务活动的原则来进行，不存在上诉人主张的委托管理的情形。证据8对上诉人的证明目的不予认可。证据9真实性无异议，但是根据相关政策，委托管理是2018年6月份以后才出台的。2018年6月份以前统一按照停止一切对外有偿服务活动的原则来进行。另外根据上诉人提交的该《房地产租赁合同》第九条乙方义务第一项约定，也是由上诉人来负责所承租房地产及附属设施、设备的看管维护。因此不管是基于实际需要还是合同约定，均应由上诉人承担水、电、暖等管线设备的维护管理。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，上诉人要求被上诉人赔偿其主张的各项损失的主要理由为2016年1月被上诉人擅自加大供暖压力，造成案涉租赁房屋内暖气管崩裂跑水，导致其装修损失及无法使用房屋产生房屋使用费及租赁收益损失的后果，但其对自己主张的暖气管崩裂跑水系被上诉人过错导致的事实未提供充分证据予以证实，另外，上诉人主张的暖气管跑水的事实发生在2016年，截止到上诉人原审提起诉讼请求，已近四年之久，且案涉租赁的房屋为公共场所，现场已不具备进行鉴定的条件。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人现提供证据不足以证明被上诉人对上诉人主张的损失存在过错，其以暖气漏水所产生的损失应由被上诉人承担的上诉理由，不予支持。根据2016年3月27日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，被上诉人应停止一切有偿服务活动，上诉人虽提供了2012年度被上诉人出具的证明，证实被上诉人同意上诉人对外转租的事实，但根据上述通知的规定，客观形势及政策方针已发生变化，上诉人对外转租的权利随之发生变化，原审法院根据租赁合同约定及相关政策规定，对上诉人主张的转租收益损失不予支持，并无不当。 综上所述，河北九德文化传播有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40400元，由上诉人河北九德文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年七月二十八日 书记员 张童童 ——