浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2262号 上诉人（原审原告）：宁波市鄞州下应洁美旅馆。住所地：宁波市鄞州区下应街道王家弄村。 经营者：陈长全。 委托诉讼代理人：赖卫星,北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许卫娟，女，1969年12月2日出生，汉族，住浙江省，系陈长全妻子。 被上诉人（原审被告）：翁联华，女，1952年11月10日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：董亚红,浙江正清和律师事务所律师。 上诉人宁波市鄞州下应洁美旅馆因与被上诉人翁联华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初18289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 宁波市鄞州下应洁美旅馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.翁联华存在违约行为，涉案租赁合同约定租赁到期日为2019年12月31日，但翁联华违反该约定，采取断水断电方式，要求宁波市鄞州下应洁美旅馆提前腾退房屋。况且，政府收购行为不属于“国家拆迁”，翁联华以此为据要求解除合同，构成违约。2.宁波市鄞州下应洁美旅馆有权享有装修补偿费、停产停业损失费、搬迁费和临时安置费、重大设施搬迁损失补偿费。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条及《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十三条确认了征收补偿中生产经营者的利益。收购补偿协议在租赁期限内签订，宁波市鄞州下应洁美旅馆为实际经营人，故停产停业损失费、搬迁费和临时安置费、重大设施搬迁损失补偿费应归其所有。涉案房屋交付时是白坯房，宁波市鄞州下应洁美旅馆租赁后对房屋进行了必要的装修、实施了添附行为，被征收房屋的价值评估必然包含添附所产生的增值部分。在租赁合同未就装修补偿进行约定的情况下，装修补偿应归属宁波市鄞州下应洁美旅馆。3.《租赁合同》第9条约定的“房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方任何损失”属于对特定情况下租赁合同终止、甲方不承担违约责任的约定，并非对政府补偿款项归属的约定。本案中，合同双方对装修、停产停业、搬迁等政府补偿款的归属并无约定，同时该条款属于格式条款，系翁联华提供，免除了翁联华的责任，排除了宁波市鄞州下应洁美旅馆的主要权利，且翁联华未对该条款采取合理措施提请宁波市鄞州下应洁美旅馆注意，未履行说明义务，应属无效。 翁联华辩称，宁波市鄞州下应洁美旅馆一直承认双方签订的租赁合同是2019年12月31日到期，翁联华也多次通知宁波市鄞州下应洁美旅馆终止租赁合同不再出租，但其一直占有涉案房屋至今，已影响到政府拆迁工作，影响恶劣。潘火街道拆迁办是潘火街道的一个办公室，签订《收购协议》只是房屋拆迁补偿的一种货币安置方式，如宁波市鄞州下应洁美旅馆有异议也应举证证明。2011年8月29日其曾出具承诺书一份，承诺搬迁日期由房主决定，保证在拆迁规定期限前一个月内搬迁，绝不与房东发生纠纷，此时其已经知道涉案房屋纳入拆迁范围，因其经济困难，才允许其再经营一段时间。故，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 宁波市鄞州下应洁美旅馆向一审法院起诉,请求判决：翁联华支付装修补偿费708576元、重大设施搬迁损失补偿款41330元、停产停业损失补偿费199433元、一次性搬迁和临时安置费138314元，合计1087653元。 一审法院认定事实如下：宁波市鄞州三星针织厂成立于1993年3月24日，住所地为宁波市鄞州区××镇××弄村，法定代表人为全百年，后该厂被宁波江东百宁物资有限公司收购，并于2002年5月18日注销登记；宁波江东百宁物资有限公司成立于2001年8月10日，2016年12月8日公司名称变更为宁波鄞州百宁物资有限公司，法定代表人由叶沪军变更为翁联华，于2019年7月9日注销登记。宁波市鄞州下应洁美旅馆注册日期为2002年9月12日，经营场所为下应街道王家弄村，经营者为陈长全，许卫娟系其妻子。 2001年8月18日，全百年代表宁波市鄞州三星针织厂（甲方）与陈长全代表的“洁美浴室”（乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方因经营需要向甲方租用坐落于××镇××弄村的厂房4间半，建筑面积约150㎡；租期5年，自2001年8月18日至2006年8月17日止，如市政建设需要，该租用房屋拆迁，本协议终止；租金23000元／年，第一年3个月一付，第二年开始6个月付一次；等。 2005年5月20日，翁联华代表宁波市鄞州三星针织厂与陈长全代表的“洁美浴室”就上述租赁物再行签订《房屋租赁协议》一份，约定的租赁时间为2005年5月20日至2008年5月20日，租金半年一付，其他内容基本相同。 同日，全百年代表宁波市鄞州三星针织厂（甲方）与许卫娟代表的“洁美旅馆”（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：乙方租用甲方××镇××弄村三星针织厂办公综合楼二楼全部用房，作为营业用房，租期3年，自2005年5月20日-2008年5月20日，租赁费42000元／年；如宁波市城市扩建需要改造拆建时，政府部门如有补偿乙方营业损失一块归乙方所有，其他政府的一切补偿归甲方所有；等。 2008年3月28日，翁联华代表宁波市鄞州三星针织厂与许卫娟代表的“洁美浴室”“洁美旅馆”就一楼4间半房屋、二楼房屋再行签订《房屋租赁协议》二份，约定的租赁时间均为2008年5月20日至2011年5月20日，租金半年一付，如遇市政建设需要扩迁，本协议终止；其他内容基本同上。 2011年8月29日,宁波市鄞州下应洁美旅馆出具《承诺书》一份，载明：宁波市鄞州下应洁美旅馆承租宁波江东百宁物资公司座落在××弄村××房××室旅馆之用，目前租赁期已到，房主不愿意续租，因本人经济条件困难，想在房东的房屋未拆迁前再经营一段时间，增加点经济收入，请求房主单位给予照顾，在房屋未拆迁前继续给予租用，本人承诺，如果王家弄拆迁办对租用房屋拆迁日期确定，具体搬迁时间由房主决定，保证在拆迁规定期限前一个月内搬迁，绝不与房东发生纠纷，若违反本承诺书，由此造成的一切后果由本人负全部责任。 2018年2月20日，翁联华代表宁波江东百宁物资有限公司（甲方）与陈长全代表的“洁美浴室”“洁美旅馆”（乙方）就一楼、二楼房屋签订《房屋租赁合同》二份，约定的租期均为2018年2月20日至2019年12月31日，付款方式为3个月一付；房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方的任何损失。 2019年1月8日，宁波市鄞州百宁物资有限公司向宁波市鄞州下应洁美旅馆等人送达《通知》，载明：根据潘火街道办事处及潘火派出所等部门对工业厂房改建公寓楼住人所要求的治安、消防等标准，对照租户目前的居住情况，均不达到政府的要求。为此，各租户如果还需要继续出租住人，我公司希望你们按照附件里的内容进行整改，达到标准后方可住人。 2019年2月19日，宁波市鄞州下应洁美旅馆与宁波中房建筑设计研究有限公司签订《技术服务合同》，委托该司对洁美宾馆进行结构评估，约定评估费8000元。2019年3月4日，宁波市鄞州下应洁美旅馆与宁波甬安安全科技有限公司签订《消防安全评估合同》，委托该司对洁美公寓进行消防安全评估，约定评估费5000元。 2019年4月15日，翁联华代表宁波江东百宁物资有限公司（甲方）与陈长全代表的“洁美旅馆”（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方建造的王家弄三楼宿舍，租期自2019年4月20日至2019年12月31日，月租金3500元，按季度支付；租赁期满时，乙方须将房屋设施或结构恢复原状，如未能恢复原状，那么乙方应向甲方赔偿因恢复原状而产生的费用，除非甲方同意接受该租房的装修状态；租赁期间房屋如遇政府拆迁等，均由甲方出面与政府谈判房屋赔偿事宜，赔偿款全部由甲方享受，乙方不得干涉；等。 2019年7月10日，宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室（甲方）与被告（乙方）签订《工业用房（收购）补偿协议书》，载明：乙方被收购土地及建筑物位于鄞州区××街道××弄村（原宁波江东百宁物资有限公司）。被收购土地使用权面积2026.80平方米，用途均为工业，被收购有证房屋建筑面积为3295.21平方米，被收购未经登记房屋建筑面积96.51平方米；乙方选择的补偿方式为货币收购；被收购土地评估金额为6256732元，被收购有证房屋评估金额为6736264元，有证房屋装修评估金额为2410124元，附属物评估金额为278699元，未经登记房屋评估金额38604元，未经登记装修评估金额3040元，重大设施搬迁损失评估金额140578元，货币补偿补助费3136364元，一次性搬迁及临时安置费470455元，停产停业损失补偿费678344元，按时签约按时搬迁奖励费784091元，乙方合计可得补偿金额20933295元。 2019年10月14日，宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室向百宁物资各租赁户发布《通告》，载明：百宁物资已与潘火街道拆迁办公室签订收购补偿协议，约定2019年10月25日前搬迁腾空，届时街道将对该房屋进行清退、拆除。请你户及时与房东处理好租赁关系，自行搬离。如不按时搬离所引起的一切损失后果自负。 宁波市鄞州下应洁美旅馆按约支付了2019年8月31日前的房屋租金，并于2019年12月19日向翁联华支付2019年9月、10月和11月的租金合计27000元，但翁联华于当日将租金退还宁波市鄞州下应洁美旅馆。庭审中，翁联华对宁波市鄞州下应洁美旅馆自2001年8月18日起承租王家弄村一楼四间半房屋用于经营浴室、自2005年5月20日起承租二楼房屋用于住宿、自2019年4月15日承租三楼房屋用于住宿的事实没有异议，并同意以个人名义应诉和承担责任。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，故房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。本案中，翁联华系案涉房屋被拆迁的补偿对象，宁波市鄞州下应洁美旅馆作为房屋承租人并非补偿对象，而仅仅是基于租赁合同享有相关权利。双方在2018年2月20日和2019年4月15日就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》明确约定“房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方任何损失”，故宁波市鄞州下应洁美旅馆无权基于租赁合同关系主张征收人支付给翁联华的装修装潢费、停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失。宁波市鄞州下应洁美旅馆以案涉租赁合同系翁联华制作的格式条款为由主张其中免除翁联华责任的条款无效，于法无据、证据不足，对其该项主张该院不予采信。综上，宁波市鄞州下应洁美旅馆没有证据证明翁联华有违约行为，也无证据证明宁波市鄞州下应洁美旅馆有权获得政府补偿给房屋所有权人的各项费用，对其各项诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回宁波市鄞州下应洁美旅馆的诉讼请求。案件受理费14588元，减半收取7294元，由宁波市鄞州下应洁美旅馆负担。 二审中，翁联华提交宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室出具的《证明》一份，拟证明在租赁合同到期后宁波市鄞州下应洁美旅馆仍未搬离，导致拆迁费迟迟未支付的情况。宁波市鄞州下应洁美旅馆经质证后认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，《工业用房（收购）补偿协议书》中的金额与《证明》中的金额不符。至今仍未搬离是因为翁联华违约在先且不支付任何补偿。本院经审查认为，该证据与本案缺乏关联性，也不属二审新的证据，本院对该证据不予认定。 宁波市鄞州下应洁美旅馆未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点为翁联华是否应向宁波市鄞州下应洁美旅馆支付装修装潢补偿费、停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失补偿费等。 首先，合同相对性是处理合同纠纷的基本原则。宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室与翁联华签订的《工业用房（收购）补偿协议书》，补偿的对象是房屋所有权人翁联华，而非承租人。宁波市鄞州下应洁美旅馆与翁联华之间系租赁合同关系，其只能依据租赁关系向翁联华主张权利。双方租赁合同现已履行届满，宁波市鄞州下应洁美旅馆向翁联华主张装修装潢补偿费等拆迁补偿利益，明显缺乏依据。其次，双方在2018年2月20日和2019年4月15日就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》明确约定，“房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方任何损失”。2011年8月29日宁波市鄞州下应洁美旅馆曾就房屋拆迁问题出具过《承诺书》，保证在拆迁规定期限前一个月内搬迁，绝不与房东发生纠纷。也就是说，双方明知存在的拆迁补偿问题并在租赁合同中对此也明确约定，各方当事人均应恪守该约定。现宁波市鄞州下应洁美旅馆主张本案不属于“国家拆迁”、“任何损失”不包括拆迁补偿利益的辩解，有悖通常的社会认知，本院不予支持。再次，租赁合同与征收、收购合同属不同的法律关系，征收、收购的政府规定中考虑房屋的现状、经营使用情况，并非是将该部分利益补偿给房屋所有权人之外的承租人，而是交由房屋所有权人，由房屋所有权人按照合同约定处理与承租人的纠纷。故，宁波市鄞州下应洁美旅馆主张拆迁补偿利益理应归其所有，缺乏依据。 综上所述，宁波市鄞州下应洁美旅馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14589元，由上诉人宁波市鄞州下应洁美旅馆负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 孙长虎 二〇二〇年七月二十八日 代书记员 项凌燕