湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1283号上诉人（原审被告）邵阳市中雅置业有限公司（曾用名邵阳市中雅房地产开发有限责任公司），住所地湖南省邵阳市大祥区双拥路19号金穗花苑，统一社会信用代码：91430500755824040J。法定代表人徐雅泉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）刘亮，湖南湘华源律师事务所律师。委托诉讼代理人文小宇，湖南湘华源律师事务所律师。被上诉人（原告原告）刘小平，女，汉族，1982年12月2日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）翟贵凤，女，汉族，1968年6月19日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）汤美清，女，汉族，1975年1月12日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）徐莲珍，女，侗族，1952年7月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）梁静，女，汉族，1978年3月29日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）唐永爱，女，汉族，1964年7月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）李萍，女，汉族，1968年8月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）龙俐如，女，侗族，1992年8月7日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原告原告）杨春艳，女，侗族，1980年12月28日出生，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原告原告）唐端，女，汉族，1972年8月25日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）周小林，男，汉族，1960年9月5日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）米文俐，女，汉族，1977年11月8日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）陶喆，女，瑶族，1987年6月17日出生，住四川省成都市温江区。被上诉人（原告原告）贺佰全，男，汉族，1962年4月7日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）糜莲花，女，汉族，1964年5月20日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）:张萱，女，土家族，1984年9月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原告原告）周玉兰，女，汉族，1972年3月20日出生，住湖南省怀化市鹤城区，（未到）被上诉人（原告原告）伍艳，女，汉族，1980年6月26日出生，住湖南省怀化市鹤城区，（未到）被上诉人（原告原告）杨云，男，汉族，1976年5月7日出生，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原告原告）:段淑萍，女，1977年4月16日出生，住湖南省洪江市。上述被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）王建辉，湖南淮新律师事务所律师。原审被告鹤城区国贸大酒店，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路233号（奥体商都综合楼），注册号：431202600491990。经营者杨艳珍。委托代理人潘黎明（特别授权），男，汉族，1954年8月22日出生，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人邵阳市中雅置业有限公司（以下简称中雅公司）因与被上诉人刘小平、翟贵凤、汤美清、徐莲珍、梁静、唐永爱、李萍、龙俐如、杨春艳、唐端、周小林、米文俐、陶喆、贺佰全、糜莲花、张萱、周玉兰、伍艳、杨云、段淑萍及原审被告鹤城区国贸大酒店（以下简称国贸酒店）排除妨害纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中雅公司上诉请求为：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担排除妨害的责任；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实与理由：上诉人与被上诉人之间的权利义务已经履行完毕，也不存在其他法律关系，不是本案的适格被告。国贸酒店现在使用的部分通道，不属于被上诉人的专属通道，被上诉人无权要求上诉人及国贸酒店对该处的建筑物进行拆除。一审事实不清，判决不当，故特提起上诉。刘小平、翟贵凤、汤美清、徐莲珍、梁静、唐永爱、李萍、龙俐如、杨春艳、唐端、周小林、米文俐、陶喆、贺佰全、糜莲花、张萱、周玉兰、伍艳、杨云、段淑萍一方二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。刘小平、翟贵凤、汤美清、徐莲珍、梁静、唐永爱、李萍、龙俐如、杨春艳、唐端、周小林、米文俐、陶喆、贺佰全、糜莲花、张萱、周玉兰、伍艳、杨云、段淑萍向一审法院所提诉讼请求为：1、判令两被告停止侵权，对占用的公共通道部分予以拆除并恢复原状；2、判令两被告赔偿原告全部经济损失（经济损失分为两部分：第一部分为两被告占用一楼公共通道造成的直接经济损失，暂以被告邵阳市中雅置业有限公司所获租金收益计算，损失暂从2014年6月18日计算至2019年11月17日为403845元；第二部分为两被告占用一楼公共通道造成建筑物一楼业主专有部分无法出租的可得利益损失，损失暂从2018年1月计算至2019年9月为342446元。上述损失总额暂定为746291元）；3、判令两被告对上述全部损失承担连带赔偿责任；4、本案全部诉讼费用由二被告承担。一审诉讼过程中，刘小平、翟贵凤、汤美清、徐莲珍、梁静、唐永爱、李萍、龙俐如、杨春艳、唐端、周小林、米文俐、陶喆、贺佰全、糜莲花、张萱、周玉兰、伍艳、杨云、段淑萍撤销第二、三项诉讼请求。一审法院认定事实：被告中雅公司开发位于怀化市鹤城区奥体商都项目，原告刘小平、翟贵凤等20人均购买了奥体商都4栋－1层的部分房屋，办理了房屋所有权证和国有土地使用证，其中：1、原告刘小平所购房屋为奥体商都4栋-1层-174号，产权证号为怀房权证鹤字第××号、奥体商都4栋-1层-175号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；2、原告翟贵凤所购房屋为奥体商都4栋-1层-156号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；3、原告汤美清所购房屋为奥体商都4栋-1层-153号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；4、原告徐莲珍所购房屋为奥体商都4栋-1层-127号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；5、原告梁静所购房屋为奥体商都4栋-1层-148号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；6、原告唐永爱所购房屋为奥体商都4栋-1层-141号，产权证号为怀房权证鹤字第××号、奥体商都4栋-1层-154号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；7、原告李萍、龙俐如所购共有房屋为奥体商都4栋-1层-171号，产权证号为怀房权证鹤城字第××号；8、原告杨春艳所购房屋为奥体商都4栋-1层-140号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；9、原告唐端所购房屋为奥体商都4栋-1层-180号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；10、原告周小林所购房屋为奥体商都4栋-1层-152号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；11、原告米文俐所购房屋为奥体商都4栋-1层-142号，产权证号为怀房权证鹤字第××号、奥体商都4栋-1层-155号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；12、原告陶喆所购房屋为奥体商都4栋-1层-139号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；13、原告贺佰全所购房屋为奥体商都4栋-1层-122号，产权证号为怀房权证鹤城字第××号；14、原告糜莲花所购房屋为奥体商都4栋-1层-146号，产权证号为怀房权证鹤字第××号、奥体商都4栋-1层-159号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；15、原告张萱所购房屋为奥体商都4栋-1层-147号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；16、原告周玉兰所购房屋为奥体商都4栋-1层-145号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；17、原告伍艳所购房屋为奥体商都4栋-1层-158号，产权证号为怀房权证鹤字第××号；18、原告杨云所购房屋为奥体商都4栋-1层-123号，产权证号为710012293号；19、原告段淑萍所购房屋为奥体商都4栋-1层-168号，产权证号为怀房权证鹤字第××号。奥体商都4栋负一层与迎丰中路处于同一水平线上，上述20位原告的房屋所有权证所附房屋分户平面图均显示4栋负一层临迎丰中路的有1－14号共计14间商铺及宽度为10.70米的公共通道。2014年6月18日，被告中雅公司将奥体商都4栋负一层临迎丰中路的部分公共通道出租给鹤城区紫东顺天大酒店，约定租赁期限为2014年6月18日至2024年6月17日，使用面积124.26平方米，按100平方米计算租金，年租金为74556元/年，租赁费按月支付，直接转入中雅公司指定的银行账号。另查明，涉案公共通道合同签订方虽为鹤城区紫东顺天大酒店，但为国贸酒店作为大厅经营使用至今。一审法院认为，原告刘小平、翟贵凤等20人均购买了被告中雅公司开发的奥体商都4栋负一层的房屋，原告刘小平、翟贵凤等20人的房屋所有权证所附房屋分户平面图均显示奥体商都4栋负一层临迎丰中路的有1－14号共计14间商铺及宽度为10.70米的公共通道。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）……通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”，被告中雅公司未能提供证据证明出租给鹤城区紫东顺天大酒店的奥体商都负一层的房屋为其所有，结合房屋所有权证所附房屋分户平面图，可知被告国贸酒店大厅所在位置应为业主共有的10.70米的公共通道一部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，原告刘小平、翟贵凤等20人对该公共通道享有共有和共同管理的权利，开发商及除业主以外的任意第三人对公共通道不享有任何所有、处分和收益的权利，被告中雅公司将其不享有所有权的部分公共通道出租给鹤城区紫东顺天大酒店，事后亦未得到权利人的追认，该出租行为违反了规划部门核定的房屋用途，系无权处分的侵权行为，该租赁合同无效。被告国贸酒店基于鹤城区紫东顺天大酒店与中雅公司签订的无效租赁合同占有、使用该公共通道也构成无权占有的侵权行为，两被告应立即停止侵权行为，对占有的部分公共通道予以拆除，并恢复原状。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第十四条第一款之规定，判决如下：被告邵阳市中雅置业有限公司、鹤城区国贸大酒店于本判决生效之日起十日内对占用的公共通道予以拆除，并恢复原状。案件受理费80元，减半收取40元，由被告邵阳市中雅置业有限公司、鹤城区国贸大酒店共同负担。二审期间，中雅公司提供如下证据材料：情况说明、平面图，证明：1、奥体商都一楼商铺的专属通道为7.4米，负一楼的迎丰路的通道为3.3米的事实；2、鹤城区国贸大酒店使用的通道部分，是属于一楼业主，不属于被上诉人，被上诉人无权要求上诉人及国贸酒店承担恢复原状责任的事实。刘小平等20名被上诉人发表质证意见:一、该证据不属于二审新证据；二、该证据一审时上诉人已作为情况说明提交，虽没有作为证据提交，但有关本案通道的说明是自己的陈述意见，包括图纸也是自己画的，该份证据正好证明上诉人占用通道。国贸酒店发表质证意见：通道的事我方不清楚。本院认为，对中雅公司二审提交的上述证据材料，并不能证明没有占用通道，不能达到证明的目的，故不予采信。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：刘小平、翟贵凤等20人均购买了中雅公司开发的奥体商都4栋负一层的房屋，刘小平、翟贵凤等20人的房屋所有权证所附房屋分户平面图均显示奥体商都4栋负一层临迎丰中路的有1－14号共计14间商铺及宽度为10.70米的公共通道，中雅公司未能提供证据证明出租给鹤城区紫东顺天大酒店的奥体商都负一层的房屋为其所有，结合房屋所有权证所附房屋分户平面图，可知国贸酒店大厅所在位置应为业主共有的10.70米的公共通道一部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，刘小平、翟贵凤等20人对该公共通道享有共有和共同管理的权利，开发商及除业主以外的任意第三人对公共通道不享有任何所有、处分和收益的权利，中雅公司将其不享有所有权的部分公共通道出租给鹤城区紫东顺天大酒店，事后亦未得到权利人的追认，该出租行为违反了规划部门核定的房屋用途，系无权处分的侵权行为，国贸酒店基于鹤城区紫东顺天大酒店与中雅公司签订租赁合同而占有、使用该公共通道也构成无权占有的民事侵权，侵害了刘小平、翟贵凤等20人的权利，刘小平、翟贵凤等20人作为享有共有和共同管理权的业主有权要求国贸酒店与中雅公司承担侵权的民事责任。因中雅公司是本案的责任承担主体之一，即是本案一审适格的被告。一审认定国贸酒店与中雅公司对刘小平、翟贵凤等20人构成民事侵权并承担相应的民事侵权责任并无不当。中雅公司所提起不是本案适格被告，刘小平、翟贵凤等20人无权要求国贸酒店与中雅公司拆除本案所涉建筑物的上诉主张及理由不能成立。综上，中雅公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邵阳市中雅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年七月二十七日书记员  戴蚁玲