西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初21634号原告：西安通泰置业有限公司。住所地：西安曲江新区。法定代表人：韩志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩钦连，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈紫蕊，女，汉族，1982年7月31日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。被告：樊喜梅，女，汉族，1977年9月8日出生，住陕西省宜川县。原告西安通泰置业有限公司与被告樊喜梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安通泰置业有限公司的委托诉讼代理人韩钦连、沈紫蕊，被告樊喜梅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西安通泰置业有限公司诉称，原、被告在2018年3月14日签订“通泰·曲江左岸”认购协议，合同就房屋位置、质量、价格、付款方式等有明确约定：第1栋，房号为10710，建筑面积94.03平方米，总价款1196000元。原被告又于2018年4月4日在未改变其他条款的情况下，签订补充协议书，对付款方式做了约定，第一次付款：2018年5月1日至2018年12月31日，按期付款在此期间内不计息，支付本金240000元；第二次付款：2019年1月1日至2019年6月30日，支付本金230000元，并支付利息13524元。双方签约后，应被告申请，原告于2019年4月9日将房屋交付。原告多次催促被告按约定付款，但被告总是推脱拒绝付款，构成根本性违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行“通泰.曲江左岸”认购协议、商品房买卖合同（预售）及2018年4月4日协议书；2、被告支付原告购房款483524元及自2019年1月1日起至被告给付之日止的每日总房款万分之五的违约利息；3、本案律师费及相关诉讼费由被告承担。被告樊喜梅辩称，被告同意原告的诉讼请求一，可以继续履行“通泰·曲江左岸”认购协议、商品房买卖合同（预售）及2018年4月4日协议书。被告同意支付尾款，但被告属于限购人群，无法进行网签，原告曾答应被告将涉案房屋过户到被告儿子名下，如果涉案房屋过户到被告儿子名下，被告可以立即支付尾款。被告不同意支付违约金和利息，被告没有违约，付款义务和网签义务应该是同时进行的，网签没有下来，被告没有必要支付尾款。根据原被告签订的协议，剩余房款可以按揭支付，被告要求按揭支付尾款。经审理查明，2018年3月13日，原告（甲方、出卖方）与被告（乙方、认购方）签订“通泰·曲江左岸”认购协议，协议约定，乙方自愿认购甲方开发的位于曲江XX路与翠华路十字东北角（通泰·曲江左岸）第1栋10710号房，建筑面积为94.03平方米。乙方认购的房屋原单价为14633元/平方米，优惠后实际成交单价为12719.35元/平方米，优惠后总房款为1196000元。本项目预售证预售证号为201XXXX。乙方自愿在签订本协议时预交定金50000元，并在签订本协议之日起7日内到通泰·曲江左岸销售中心签订正式的《商品房买卖合同》并交纳剩余房款，即1146000元。协议还对双方责任、特别约定、其他做了约定。协议签订后，被告向原告转账支付400000元，原告向被告出具了收款收据。2018年3月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：5077393），约定原告将曲江新区XX路北侧、翠华南路东侧的通泰·曲江左岸第16幢1单元10710号房屋出售给被告，房屋建筑面积为94.03平方米，房屋总价款为1196000元，买受人应当于2018年3月26日前支付首期房价款726000元，余款470000元向长安银行西安灞桥区支行申请贷款支付。合同还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更等进行了约定。该《商品房买卖合同（预售）》未进行网签备案。合同签订后，被告向原告转账支付326000元，原告向被告出具了收款收据。2018年4月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定，1、乙方于2018年3月26日自愿购买甲方开发的位于曲江新区XX路与翠华路十字东北角《通泰·曲江左岸》项目第16栋，房号为10710号房，建筑面积为94.03平方米，总房款为1196000元；2、乙方支付甲方房款726000元占总房款的60%，剩余房款进行分期，利息按年利率5.88%计息，从2018年5月1日开始计息，分期如下：第一期付款，2018年5月1日至2018年12月31日，乙方按期付款在此期间内不计息，支付甲方本金240000元；第二次付款，2019年1月1日至2019年6月30日，支付甲方本金230000元，支付甲方利息13524元；3、若乙方原因不能按期支付房款的，按逾期天数收取利息，利息按总房款的日万分之五计息。4、若在分期年限内，可以进行网签备案和银行按揭，乙方剩余房款可办理银行按揭或者全款进行支付。2018年4月9日，原告将涉案房屋交付给被告。庭审中，被告主张原告与其签订认购协议、商品房买卖合同、协议书时知道其属于限购人群，原告诱导被告购买涉案房屋，为证明其主张，被告向法庭提交微信聊天记录、录音资料予以证明。原告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，认为购房合同具有相对性，是否办理网签与合同付款没有必然关系，合同是原被告自愿协商签订，XX房XX道其系限购人群，仍选择签约并付款应视为被告认识到相关风险。另查，2017年9月13日西安市人民政府发布《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，该通知中规定，将住房限购政策调整为：在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地，国际港务、沣东新城等开发区规划区域范围内。暂停向已拥有2套及以上的住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、拥有1套及以上住房的非本市XX房。经查，樊喜梅与梁某某系夫妻关系，梁某某名下登记有两套商品房。上述事实，有“通泰·曲江左岸”认购协议、商品房买卖合同（预售）、协议书、付款凭证、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方都可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。2017年9月13日西安市人民政府发布的《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中对西安市住房限购地区、限购人群进行了明确规定，而被告在购买涉案房屋时其丈夫名下已经拥有两套住房，属于西安市人民政府发布的通知中的限购人群，原告主张要求被告按照双方签订的“通泰·曲江左岸”认购协议、商品房买卖合同（预售）及2018年4月4日协议书继续履行，虽被告也同意履行，但因原告不符合购房资格，现上述协议从事实上无法继续履行，故对原告要求被告履行“通泰.曲江左岸”认购协议、商品房买卖合同（预售）及2018年4月4日协议书、支付剩余房款的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因被告在购买涉案房屋时属于限购人群，原告虽称其对此不清楚，但根据被告提供的微信聊天记录，在原告员工与被告的微信聊天记录中，可以看出原告对被告属于限购人群是知晓的，原、被告对双方签订的协议无法继续履行均存在过错，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。对原告主张的律师费，因无证据证明，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告西安通泰置业有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费9871元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  王红丽人民陪审员  王德峰二〇二〇年七月二十八日书 记 员  王雪冰打印：相丽华校对：王婉柔2020年月日送达1