北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初1245号原告（反诉被告）：陈建晓，男，汉族，1964年2月23日出生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：贾少英，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨晓军，男，蒙古族，1968年12月4日出生，住北京市大兴区。原告（反诉被告）陈建晓与被告（反诉原告）杨晓军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建晓的委托诉讼代理人贾少英，被告杨晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建晓向本院提出诉讼请求：1.杨晓军给付陈建晓经营损失费、搬迁费、加建房屋补偿等800000元；2.本案诉讼费、保全费由杨晓军负担。事实与理由：2015年9月20日，陈建晓与杨晓军签订《厂房租赁协议》，双方约定陈建晓租赁杨晓军位于北京市大兴区垡上路东工业园区39号院房屋，租赁期限为13年，自2015年10月20日至2028年10月19日止。租赁期间，如遇国家或政府征用，政府所赔偿的经营损失、搬迁费及跟经营有关的赔偿费全部归陈建晓所有；租赁院内陈建晓建房全部归陈建晓所有。2018年房屋拆迁至今，杨晓军与北京青云宏展置业有限公司签订了拆除腾退补偿协议，陈建晓多次要求杨晓军支付搬迁费及经营损失等费用，杨晓军不予理睬，为维护陈建晓的利益，特诉至法院。杨晓军辩称，不同意陈建晓的诉讼请求，理由如下：首先，杨晓军的厂房面积为2182平方米，陈建晓实际租赁面积为900平方米，杨晓军的院落共计分为两个院落；第二，经营损失费是以我的营业执照办理的，与陈建晓无关；第三，合同中明确约定不允许陈建晓对房屋进行转租，但承租后陈建晓把大部分房屋都出租了；第四，合同约定为上交租金，陈建晓应当于2017年8月20日交纳下一年度房租，但他一直没有交纳，属于单方违约；第五，陈建晓所述加建房屋处原来就有房子，陈建晓属于修缮。杨晓军向本院提出反诉请求：1.陈建晓支付杨晓军违约金135000元；2.陈建晓支付杨晓军租金19663元（自2017年10月20日至2017年12月12日）；3.诉讼费由陈建晓负担。事实与理由：2015年9月20日，陈建晓与杨晓军签订《厂房租赁协议》，双方约定陈建晓租赁杨晓军位于北京市大兴区垡上路东工业园区39号院房屋，租赁期限为13年，自2015年10月20日至2028年10月19日止。租赁期间，陈建晓应当于2017年8月20日交纳2017年10月20日至2018年10月20日的租金135000元，但杨晓军未按照合同约定履行，故其应当按照合同约定支付一年租金作为违约金，同时其应当支付2017年10月20日至2017年12月12日期间的租金19663元。陈建晓辩称，不同意杨晓军的诉讼请求，我方于2017年11月20日搬走，不拖欠杨晓军租金，也不存在违约问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月20日，杨晓军（甲方）与陈建晓（乙方）签订《厂房租赁协议书》，协议书约定杨晓军将其位于北京市大兴区垡上路东工业园区39号厂房出租给陈建晓，租赁期限为13年，自2015年10月20日至2028年10月19日止；其中2015年10月20日至2021年10月20租金为135000元。《厂房租赁协议书》第五条第（2）款约定，租赁期间内，如遇国家或政府征用，致使本协议无法履行时，本协议自然终止。双方不负违约责任，地上物赔偿金归甲方所有。政府所赔偿的经营损失费、搬迁费以及跟经营有关的赔偿费全归乙方所有，甲方必须协助乙方办理相关手续。如果政府没有赔偿，甲方不承担任何经济赔偿责任，乙方没有正当的理由，必须配合政府拆迁工作。补充协议约定：本院房后现有空地，乙方后盖的厂房赔偿金归乙方所有。合同签订后，杨晓军按照合同约定交纳了2015年10月20日至2017年10月20日的租金。`2019年1月11日，杨晓军与北京青云宏展置业有限公司签订《拆除腾退补偿协议》，协议中载明杨晓军腾退范围内有建筑面积为2182.02平方米，腾退补偿款总计4810762元，其中房屋重置成新价为1583604元、房屋拆除费82510元、房屋腾退费为96661元；装修、设备及附属物补偿费为914711元、一次性停产停业综合补助费为933165元、搬迁补助费为109101元、工程配合奖为1091010元。经本院询问，双方均认可拆迁档案院落及房屋平面示意图中的2、9、10、11四个标号的厂房属于陈建晓承租房屋部分，关于示意图中2号房屋，双方均认可沿着图中4和9中间直线东侧部分面积承租给了陈建晓，具体面积数陈建晓称为387.30平方米，杨晓军称不清楚。根据拆迁档案中杨晓军用地平面图记载数据该线为整个厂房中间线，故其承租2号厂房面积为387.80平方米。关于双方争议的8号库房151.05平方米，杨晓军的意见为8号房屋属于公用房屋，属于两个村之间的过道，不属于杨晓军面积之内；陈建晓的意见为8号房屋即双方按照《厂房租赁协议书》补充协议部分（补充协议：本院房后现有空地，乙方后盖的厂房赔偿金归乙方所有。）约定所建之房屋。根据调取的拆迁档案估价结果通知单记载8号房屋建设时间为09年至17年，面积为151.05平方米，房屋重置成新价估计金额为94724元，即北京青云宏展置业有限公司已经将8号房屋腾退补偿款计入杨晓军腾退补偿款中。根据上述认定，结合杨晓军用地平面图中的数据，陈建晓承租房屋面积为1036.18平方米。经本院询问，陈建晓所出租厂房未取得建设工程规划许可证或相关审批手续。根据领款确认单及本院向北京青云宏展置业有限公司查询的结果，迄今杨晓军仅取得20%的拆迁补偿款，即962152.40元。关于陈建晓从承租房屋中腾退时间，陈建晓称为2017年11月20日左右，杨晓军称为2017年12月12日，双方均未提交证据证明具体搬离日期。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中杨晓军自建出租的房屋并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续，故其与陈建晓之间签订的租赁合同无效。同时又由于实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间的拆迁利益分配，故本案中根据双方在租赁合同补充协议部分的约定，陈建晓承租房屋面积内的经营损失费、搬迁费及跟经营有关的赔偿费归陈建晓所有，此外陈建晓所建房屋赔偿款应当归陈建晓所有。根据上述原则，按照陈建晓承租房屋面积所占比例计算，其应得经营损失费（停产停业损失）443133.84元、搬迁费51809元和房屋赔偿金94724元，共计589666.84元，考虑到杨晓军迄今仅取得总补偿款20%，故先由杨晓军给付陈建晓20%，剩余80%待补偿款全部发放完毕后再行给付。对于陈建晓主张工程配合奖的意见，因工程配合奖性质上属于拆除腾退的“奖励”，一般以出租人（从村委会直接承租的一方）是否签订拆迁补偿安置协议作为发放标准，承租人后期是否配合了拆迁腾退工作对工程配合奖的发放影响不大，工程配合奖原则上应由出租人获得，故对于陈建晓的该项诉求，本院不予支持。对于杨晓军主张违约金135000元的诉讼请求，因合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持；对于杨晓军主张2017年10月20日至2017年12月12日租金19663元的诉讼请求，根据双方述称的搬离时间，结合承租厂房被纳入拆迁范围的时间及陈建晓的实际使用情况，本院酌定陈建晓给付给付杨晓军房屋占有使用费16875元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨晓军给付陈建晓加建房屋补偿（房屋腾退费）、经营损失（停产停业损失）和搬迁费共计589666.84元（于本判决生效后十日内给付117933.36元，于全部拆迁补偿款领取条件成就后十日内给付471733.47元）；二、陈建晓给付杨晓军房屋占有使用费16875元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回陈建晓的其他诉讼请求；四、驳回杨晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由陈建晓负担2840元（已交纳），由杨晓军负担7960元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3393元，由杨晓军负担2969元（已交纳），由陈建晓负担424元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二〇年七月一日法官助理 李利冉书 记 员 张国倩