湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终7719号上诉人（原审原告）：湖南乐弘商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园人民东路与京珠高速交汇处隆平水稻博物馆东侧二楼10号房。法定代表人：唐妮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡家生，男，1984年10月22日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：吴鹏鹏，湖南高天律师事务所律师。上诉人湖南乐弘商业管理有限公司（以下简称乐弘公司）因与被上诉人蔡家生合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乐弘公司上诉请求：1、撤销(2020)湘0102民初919号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由蔡家生承担。事实与理由：1、双方于2018年10月25日签订《五一广场“五一里”地铁商业项目运营管理合同》(以下简称运营管理合同)，2018年12月7日装修结束正式开始营业。合同第二条明确约定，运营管理费以两个月为单位，除第一期运营管理费应当在合同签订后5日内支付，以后每期费用应提前10日缴纳。物业管理费等由蔡家生另行交纳，未包含在运营管理费中。第三条约定履约保证金为7412元。因此，根据约定，蔡家生应于2018年10月30日缴纳2018年11月7日-2019年1月6日运营管理费14824元。同时上诉人与蔡家生在合同履行过程中，明确约定物业管理费按65元/平方米/月交纳(即4940元/月)。2018年12月18日，蔡家生为了方便将2018年12月7日-2019年2月6日的运营管理费14824元、履约保证金7412元、物业费押金4940元、物业管理费9880元共计37056元一次性支付给上诉人，上诉人于2019年3月8日向蔡家生出具收据并明确载明各项目金额，蔡家生从未对此提出任何异议。一审法院对于物业押金、物业管理费不予认定属认定事实错误。2、一审庭审中，蔡家生表明其对于运营管理费的金额没有异议，即蔡家生认可尚欠上诉人运营管理费74120元。另从双方合同约定和蔡家生缴纳费用的时间也可推测，蔡家生于2018年12月18日向乐弘公司支付37056元客观上不应全部是运营管理费。蔡家生于2018年12月18日向乐弘公司缴纳的当期运营管理费金额仅需14824元，此时尚未到下一期运营管理费缴纳时间，其多余部分要么是乐弘公司主张的物业押金、物业管理费，要么是迟延支付的违约金，要么是双方之间的其他资金往来，唯独不可能是多缴纳的运营管理费，蔡家生一审庭审过程中亦未承认或者反驳是多缴纳的运营管理费，一审法院作此认定实属欠妥。3、在合同明确约定违约金标准，且蔡家生并未举证证明应当对违约金进行调整的情况下，一审法院径行按蔡家生欠缴运营管理费的20%计算违约金，属适用法律错误。蔡家生答辩称：一审判决符合相关法律规范，请求维持。乐弘公司向一审法院提出诉讼请求：1、蔡家生向乐弘公司支付运营管理费74120（按每月7412元的标准，从2019年2月7日起计算至2019年12月6日止）；2、蔡家生向乐弘公司支付逾期付款违约金12051.91元（按照日千分之一的标准，分别从违约之日起暂计算至2019年11月6日），后续按此标准计算至实际清偿之日止；3、蔡家生向乐弘公司支付2019年1月26日至2019年11月25日止的物业管理费49400元；4、由蔡家生承担该案的诉讼费、财产保全费等其他费用。一审法院经审理查明：2018年10月25日，乐弘公司（甲方）与蔡家生（乙方）签订《五一广场“五一里”地铁商业项目运营管理合同》（合同编号：第20181025-01号），约定：鉴于乙方受让了五一里项目S108商铺（面积为76㎡）的经营权，为了做好项目的商业推广服务，促进商铺的良好经营，提升商铺价值及效益，乙方同意甲方对本项目及乙方承租的商铺进行运营管理。一、乙方同意遵守甲方对装修、质量、保险、经营管理的运营管理要求；二、运营管理费：1、乙方需向甲方支付运营管理费。自《经营权转让合同》约定的装修期满次日起，第一年（12个月）运营管理费为7412元/月，第二年（12个月）运营管理费为7412元/月，之后第三年在第一年运营管理费基础上递增6%。2、运营管理费支付方式：乙方以二个月为单位向甲方支付运营管理费。乙方应当在本合同签订后五日内支付第一期运营管理费14824元。以后每期的运营管理费采用预缴付形式，乙方应提前十日支付下期运营管理费。乙方逾期支付的，每天按欠款金额的千分之一向甲方支付违约金。3、物业管理费、中央空调费、水电天然气费由乙方另行交纳，未包含在运营管理费中。三、履约保证金；1、乙方应在签订本合同之日起三日内向甲方交纳履约保证金7412元。2、本合同解除或终止后，乙方将该商铺如约交还给甲方并将所有以商铺为注册地址的各项证照注销，且双方就该商铺而产生的一切权利、义务、责任、款项清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方无息退还剩余履约保证金。3、乙方迟延支付履约保证金的，每天按欠款金额的千分之一向甲方支付违约金。4、乙方未按合同或《经营权转让合同》的约定支付相关款项的，或者支付违约金、赔偿金的，甲方有权在履行保证金中直接扣除。合同有效期内，履约保证金不足本合同约定金额的，乙方应在三日内补足，否则每延期一日，应向甲方按欠款金额的千分之一支付违约金。四、无论甲方提供何种管理和服务，乙方同意放弃以甲方提供的管理和服务缺失或缺陷为由要求减免运营管理费的权利。五、本合同与《经营权转让合同》具有同等法律效力，有效期与《经营权转让合同》一致。如本合同解除，则《经营权转让合同》一并解除。六、乙方迟延支付运营管理费、履约保证金累计超过十五日的，甲方有权解除本合同，且乙方应按合同解除时所在年度每月运营管理费的六倍支付违约金，且履约保证金不予退还。七、如因乙方违反《经营权转让合同》的约定而导致《经营权转让合同》解除的，则本合同一并解除，且乙方应按合同解除时所在年度每月运营管理费的六倍支付违约金，且履约保证金不予退还。八、本合同一式四份，双方各两执，自双方签字盖章生效。乐弘公司在合同甲方栏加盖印章，蔡家生的授权代理人龚圆在合同乙方栏签名并捺手印。另查明，合同签订后，乐弘公司于2018年11月16日向蔡家生送达一份《“五一里”商户进场营业通知函》，内容为：“尊敬的商户蔡家生先生/女士：您经营的铺位号：S108品牌：Fashion指标，已经于2018年10月25日与我司签订了，为了保障贵店铺的顺利开业，维护好我商场与贵铺的共同信誉及良好形象，请您于2018年12月1日前将所经营的铺位装修完毕并开始营业，请您知悉；届时无论您是否开始营业，我司也将在2018年12月1日开始计算您铺位的运营管理费，所以请您尽快安排进场装修，以免耽误您开业。”乐弘公司在通知函上加盖公章。再查明，蔡家生于2018年12月18日向乐弘公司转账缴费37056元（含履约保证金7412元）。乐弘公司收到蔡家生的转账缴款后于2019年3月8日分别给蔡家生开具内容为“今收到S108Fashion76㎡运营管理费（2018.12.7—2019.2.6）14824元；物业管理费（2018.11.27—2019.1.26）9880元”“今收到S108Fashion76㎡运营押金7412元；物业押金4940元”两张收据。还查明，2019年3月18日，乐弘公司向蔡家生邮寄发出书面《催款通知》，告知其未支付2019年2月7日至2019年4月6日运营管理费14824元、2019年1月27日至2019年3月27日物业管理费9880元，并缴纳逾期产生的滞纳金。以上款项应在收到通知后两天内向乐弘公司支付，2019年3月19日蔡家生同事代为签收。2019年8月1日，乐弘公司再次向蔡家生邮寄发出书面《催款通知》，告知其已逾期支付2019年6月7日至2019年9月6日运营管理费22236元、2019年5月28日至2019年9月27日物业管理费14820元，2019年8月7日蔡家生本人签收。2019年11月11日，乐弘公司第三次向蔡家生邮寄发出书面《催款通知》，告知其已逾期支付2019年9月7日至2019年12月6日运营管理费22236元、2019年9月28日至2019年12月27日物业管理费14820元，2019年11月14日吴忠玉代蔡家生签收。蔡家生收到上述《催款通知》后，未履行缴款义务。一审法院认为：乐弘公司与蔡家生签订《五一广场“五一里”地铁商业项目运营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应严格依约履行。乐弘公司按合同约定向蔡家生提供了商铺运营管理义务，蔡家生未按合同约定支付运营管理费，已构成违约，应当承担违约责任。由于合同未将物业管理费包含在运营管理费中，而是约定由蔡家生另行交纳，物业管理费的交纳标准及收款单位合同中没有明确，也没有约定由乐弘公司收取物业押金。且乐弘公司提供的证据不足以证明蔡家生应向乐弘公司交纳物业管理费和物业押金，故对乐弘公司提出要蔡家生支付物业管理费的诉讼请求，该院不予支持。乐弘公司收到蔡家生2018年12月18日通过转账缴纳的运营管理费37056元后，在给蔡家生出具的收据中除按合同约定可收取履约保证金7412元外，自行将收款分写成物业管理费9880元和物业押金4940元，没有合同依据，该院不予认可，该部分费用应冲抵蔡家生后期缴纳的运营管理费即蔡家生的运营管理费已实际交到了2019年4月6日，之后未缴纳。故乐弘公司提出要蔡家生支付运营管理费合理部分的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。超出合理部分的诉讼请求，该院不予支持。因蔡家生未提前十日即在2019年3月28日支付下期（2019年4月7日至6月6日）运营管理费，应向乐弘公司支付违约金。结合双方履行合同的情况以及蔡家生提出的调减违约金的请求，该院酌情按蔡家生欠缴运营管理费的20%计算应支付的违约金。故乐弘公司提出要蔡家生支付逾期付款违约金合理部分的诉讼请求，该院予以支持。超出合理部分的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、蔡家生在判决生效之日起五日内向湖南乐弘商业管理有限公司支付运营管理费59296元；二、蔡家生在判决生效之日起五日内向湖南乐弘商业管理有限公司支付逾期付款违约金11859.20元；三、驳回湖南乐弘商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费3011元，因适用简易程序减半收取1505.50元，由湖南乐弘商业管理有限公司负担715.50元，蔡家生负担790元。二审中，上诉人提交物业消杀、安保等服务记录作为新证据，拟证明乐弘公司已对蔡家生经营的店铺提供了物业服务，其应该缴纳物业服务费。被上诉人质证表示，对该证据的真实性有异议，该证据是乐弘公司内部管理的材料，是否真实无法确认。本院认为该证据并无当事人蔡文生的签字确认，不能认确认其真实性，故不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：该案系合同纠纷，乐弘公司与蔡家生签订的《运营管理合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，蔡家生应按照7412元/月的标准向乐弘公司支付运营管理费，其未按合同约定支付运营管理费，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院判令蔡家生向乐弘公司支付欠缴的运营管理费与相应违约金，本院予以确认。其中，一审法院结合履约情况与蔡家生在庭审中提出的调减违约金的请求，酌情按欠缴运营管理费的20%计算违约金，于法有据，本院亦予以确认。另外，经本院查明，根据《运营管理合同》的约定，物业管理费由蔡家生另行交纳，未包含在运营管理费中，双方并未在合同中对物业管理费的交纳标准及收款单位进行明确约定，乐弘公司主张物业管理费并无合同依据，其提供的证据亦不足以证明蔡家生应向其交纳物业管理费49400元。因此，一审法院对于乐弘公司该项诉讼请求不予支持是正确的，本院予以确认。综上所述，乐弘公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3011元，由湖南乐弘商业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  孟庚秋审判员  邓 安二〇二〇年七月三十日法官助理谢莉莎书记员李雪青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。