广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8702号原告：冯秀明，女，汉族，住广东省广宁县***********，公民身份号码441************126。被告：佛山市京世房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码91440604MA525P0E83。负责人：梁勃。原告冯秀明诉被告佛山市京世房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判。原告以及被告负责人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告归还原告租赁押金5100元，预付水电费3000元，预交房租10天850元，合计8950元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年10月10日，被告将位于佛山市禅城区**************物业租赁给原告，合同期为3个月，期满至2020年1月1日，原告向被告交纳租赁押金5100元，水电费预存3000元，为了以后方便结算，多交10天的房租850元，合计8950元，合同期满后双方未重新签订新的租赁合同，原告继续租住，且按月向被告交付当月房租（2020年1月、2月两个月的房租），由于受到新型冠状病毒的影响，原告没有了工作，没有经济来源，无法继续租住该物业，3月9日前向被告提出不再租住该物业，请求商议结算、退房。被告以合同期未满以及各种理由，拒绝结算和归还押金，以及预存费用，现特起诉至法院。被告辩称：不同意向原告返还租赁押金、预存水电费、预交的房租。根据原、被告签订的《租赁合同》第十一条规定，“合同期满，乙方未按时退还房屋，甲方有权不退还押金”，该合同是在2020年1月1日到期，原告在合同到期后没有搬离涉案房屋，原告当时曾提出继续承租涉案房屋，但不想与被告重新签订合同，被告要求与原告重新签订一年的租赁合同，原告不同意，且没有搬离涉案房屋。在协商过程中，被告同意再与原告签订一年的租赁合同后，原告可以转租或者介绍新的租客给被告重新签订租赁合同，但原告不同意，直到2020年3月初，原告突然告知被告不再承租且要求搬离涉案房屋，被告在2020年3月9日出具放行条给原告搬离涉案房屋。原告已向被告交纳至2020年3月10日的租金。原告5个月的租赁期间产生的水费12.27元、物业管理费1200元、电费212元、公摊垃圾费240元（每月48元计算）、卫生费100元，合计1764.30元。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告身份证复印件、被告工商信息资料。证明原、被告诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》、房屋确认表。证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。3.收款收据（编号：0003882、0003886）、支付宝转账记录。证明被告收取原告房屋押金及租金。4.微信聊天记录。证明2019年12月21日，被告的员工联系原告问合同到期后是否续租涉案房屋，原告当时已表明对涉案房屋不满意，不再续租涉案房屋。直到2019年12月26日，被告的员工再次联系原告是否继续签订租赁合同，原告表示不再续签合同，并表示在合同期内会搬走。后来，原告与被告商议，让被告为原告再找一个新房子，2019年12月29日，被告为原告找到一个新房子。次日，原告经现场查看，对该房子表示满意，但双方就租金价格等未能达成一致意见。直到2020年1月5日，原告表示愿意搬到被告为原告找的新房子，但被告没有回复。到2020年1月11日，被告就要求原告支付涉案房屋的租金，原告问被告为何不让原告承租新房子，被告表示业主不愿意将房子转租给原告。后原告支付了涉案房屋的2020年1-2月份的租金给被告，在2020年3月因原告经济困难，向被告表示不再承租涉案房屋，要求被告对涉案房屋进行清点并退还租金押金等费用，但被告收回房屋后并未退还押金等费用给原告。诉讼中，被告提供以下证据：1、放行条。证明原告于2020年3月9日搬离涉案房屋。2、微信聊天记录。证明在合同到期即2020年1月1日前，被告曾询问原告是否续签租赁合同，并表示续租就需签订一年的租赁合同，但双方未能谈妥。经庭审质证，本院认证如下：原、被告对对方的证据的真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年10月10日，被告（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：第一条甲方将位于佛山市禅城区**************出租给乙方使用。房屋建筑面积40平方米。房屋用途为商住。第二条每月租金为3150元。向甲方委托代理人交付租金，用户名梁勃，开户行支付宝……第三条乙方租赁期限从2019年10月10日起至2020年1月1日止。第四条签订本合同时，乙方需向甲方委托代理人交纳租赁押金5100元……第十一条合同期满，乙方未按时搬离出租房屋或擅自与业主订立租赁合同，甲方有权不退还乙方押金。……第十五条甲乙双方协商一致，该物业租金每月定为3150元，其中600元为该物业的水电费、物业管理费、公摊费、垃圾费，预交费用，合同到期多退少补。2019年10月7日，原告向“小龙”支付宝转账500元；2019年10月8日，原告向“小龙”支付宝转账800元，扫码向john分别付款2750元、5000元。2019年10月10日，被告出具收款收据两张，确认收到原告租金3150元，押金5100元。2019年11月8日，原告通过微信告知被告员工：前几天我跟他说，老是跳闸，我叫了电工过来维修，修了电线150元。2019年11月14日，原告向被告员工微信转款1400元、1600元，原告陈述，还有150元给了维修的。2019年12月25日，被告员工通过微信向原告询问，1月1日到期，你想下还要租多久，如果我能接受就租，不能接受就到合同为止。2019年12月26日，被告员工告知原告，公司要求签合同，合同到期要交还房屋，房子租期一年。原告回复暂时不签，找到合适的房子就搬走。2019年12月30日，原告提出租赁1704房，但双方就租赁价格未达成一致意见。2020年1月5日，被告员工通过微信向原告询问，我之前说的，考虑得怎么样。原告提出租赁1704房。2020年1月11日被告答复原告租客不转租1704房。被告询问原告是否继续承租1719房，原告同日向被告支付租金。2020年3月9日，原告向被告员工发微信告知退房。2020年3月9日，原告办理涉案房屋退房手续。原、被告共同确认：原告承租的期间从2019年10月10日至2020年3月9日。原告支付的每月3150元已包含预付600元的水电费及物业管理费，实际上每月租金为2550元。涉案房屋的物业管理费为238.10元/月。原告在5个月的租赁期间，产生水费12.27元、电费212元、公摊垃圾费240元（每月48元计算）、卫生费100元。原告陈述：2019年10月7日、8日，2019年11月8日合计转款是包含了租赁押金和首月租金，其余的费用为中介费。2019年11月的租金原告分两笔支付，从2019年11月14日的聊天记录可显示，第一笔转账1400元，第二笔1600元，另外的150元，由于涉案房屋漏电，原告让物管进行维修，相关的费用为150元，原告与被告确认该150元费用由原告垫付，再从租金折抵。被告陈述：被告没有收到原告第一个月的水电费、物业管理费600元，2019年11月仅收取了其中水电费、物业管理费350元，原告少交了水电费、物业管理费850元。关于维修费，被告当时提出要有维修费150元的单据或记录才能报销，但原告并未将相关单据或记录提供给被告。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请退还租赁押金。《房屋租赁合同》第十一条约定：“合同期满，乙方未按时搬离出租房屋或擅自与业主订立租赁合同，甲方有权不退还乙方押金”。本案中，租赁期已于2020年1月1日届满，原告未及时退还房屋已构成违约。《房屋租赁合同》约定，房屋租金为2550元，租期为3个月。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。没收租赁押金属于原告承担违约责任的方式，应当以因原告违约导致被告损失为限，但被告未提供证据证明其实际损失，结合合同约定的租期、租金情况以及原告的违约程度，本院酌定被告没收原告租金押金中的2550元，余款2550元应当退还原告。原告诉请超出部分，本院不予支持。原告抗辩认为因受新冠肺炎疫情的影响导致其无经济来源继续租赁房屋，因原告未提供有效证据足以认定二者存在因果关系，故对原告的该项主张不予采纳。关于原告诉请退还预存水电费。原、被告一致确认，原告在租赁期间，产生水费12.27元、电费212元、公摊垃圾费240元、卫生费100元，根据被告提供单据显示，涉案房屋的物业管理费为238.10元/月。上述费用合计为1754.77元。被告已预收3000元（600元/月×5个月），故被告应向原告退还1245.23元。原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩认为原告少预存水电费，但未提供有效的证据予以反驳，故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请退还房屋租金。原告实际承租房屋的期间自2019年10月10日至2020年3月9日。原告无提供有效证据证明有多支付租金，故原告诉请退还10天房屋租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张因房屋漏电，被告同意由原告代垫付维修费，故2019年11月租金少付150元。庭审中被告确认同意报销维修费用，但认为原告未提供相应单据或付款记录，结合通常维修项目交易习惯，该数额合理，故本院对原告的该项主张予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市京世房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯秀明退还租赁押金2550元；二、被告佛山市京世房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯秀明退还预存水电费1245.23元；三、驳回原告冯秀明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费25元，由原告冯秀明负担14元，被告佛山市京世房地产代理有限公司负担11元。本判决为终审判决。审判员  罗婉文二〇二〇年六月三十日书记员  梁丽仪附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。