山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5085号上诉人（原审被告）：吕圣雷，男，1978年6月29日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：方光丰，女，1980年9月24日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘欣，山东元邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：魏刚毅，董事长。委托诉讼代理人：汪涌，山东天齐律师事务所律师。上诉人吕圣雷、方光丰因与被上诉人济南长箭房地产开发有限公司（以下简称长箭房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕圣雷、方光丰上诉请求：1.撤销济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2867号民事判决；2.依法驳回长箭房地产的全部诉讼请求；3,本案诉讼费、保全费、上诉费用由长箭房地产承担。事实和理由：一、一审法院认定吕圣雷、方广丰未缴纳首期房款系事实认定错误。吕圣雷、方广丰既然已办理了相关贷款业务，那么吕圣雷、方广丰系符合法规规定的合格借款人，具备全部贷款条件，不存在未缴纳首付款的情形。一审中吕圣雷、方广丰向法院申请调取委托席鹏垫付首付款的原始财务凭证及银行交易凭证，用以证明吕圣雷、方广丰按期足额缴纳首付款。但一审法院于2019年12月17日，于长箭房地产仅调取了财务记账凭证，财务凭证系长箭房地产单方制作无法如实反映付款情况。而一审法院在未调取查明全部证据的情况下，认定吕圣雷、方广丰未缴纳首付款显然事实认定不清。综上所述，吕圣雷、方广丰已支付了全部购房款，不存在任何违约的行为。一审法院认定吕圣雷、方广丰未支付首付款系事实认定不清。二、长箭房地产关于涉案首付款支付情况的陈述自相矛盾，存在虚假诉讼的可能。首先，根据长箭房地产起诉状载明：“但合同签订时吕圣雷、方广丰以资金紧张为名未向长箭房地产交纳首付款，后经长箭房地产催要迟迟不予支付。”而一审法院认定的事实却为：“吕圣雷、方广丰因当时资金紧张向长箭房地产借款239921元用于支付首期房款，并向长箭房地产出具了制式借款借据一份，吕圣雷、方广丰在借据上签名并摁手印。”显然长箭房地产起诉状中关于首付款支付情况的陈述与其提交证据的证明目的相互矛盾，长箭房地产刻意隐瞒案件真实情况、虚假陈述，存在虚假诉讼的可能。三、吕圣雷、方广丰未违反合同约定，不符合合同解除条件，一审法院判决解决合同及支付违约金系适用法律错误。吕圣雷、方广丰不存在拖欠首付款的情形，不存在任何违约行为。长箭房地产辩称，吕圣雷、方广丰在与长箭房地产签订《商品房买卖合同》后，在合同期间严重违约，造成本案商品房买卖合同作为出卖人的长箭房地产出卖房屋并获得合同价款的目的无法实现。一、涉案房屋总价款为779921元，首付款为239921元。购房时吕圣雷、方广丰以资金紧张为名对30％购房首付款239921元向长箭房地产借款，至今对暂借的首付款239921元尚未归还。二、该房屋总价款779921元，其银行按揭贷款540000元，吕圣雷、方广丰只归还2015年12月14日至2018年12月29日的银行贷款总额6万左右。在2018年12月29日之后吕圣雷、方广丰便拒绝归还银行按揭贷款，已经逾期15个月分文未还，造成银行贷款及违约金从长箭房地产在工商银行长清支行的贷款保证金中扣划。三、吕圣雷、方广丰对价款779921元的房屋仅支付约6万元，对余款根本没有支付能力。四、吕圣雷、方广丰根本没有履行合同的意图，吕圣雷、方广丰根本不在购房地居住，工作和生活。根据合同约定及法律规定，本案商品房买卖合同应依法予以解除。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。长箭房地产向一审法院起诉请求：1.依法解除长箭房地产与吕圣雷、方光丰签订的《商品房买卖合同》；2.判令吕圣雷、方光丰支付合同违约金47984.20元；3.本案一切诉讼费用由吕圣雷、方光丰负担。一审法院认定事实：2015年8月19日，长箭房地产与吕圣雷、方光丰签订《济南市商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：销售（字）201518667046和销售（字）201518667106。吕圣雷、方光丰购买长箭房地产开发的银箭宜居佳苑2号楼X单元X层X号房屋和X号楼X单元X层X号储藏室，总价款779921元。吕圣雷、方光丰按合同约定，应支付首期房款239921元，剩余房款540000元，采用银行按揭方式付款。两份购房合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“…1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。…”附件五《合同补充协议》第二条第3款第（6）项约定：“出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项…”。吕圣雷、方光丰因当时资金紧张，于2015年8月19日向长箭房地产借款239921元，用于支付首期房款，并向长箭房地产出具了制式借款借据一份，吕圣雷、方光丰在借据上签名并摁手印。2015年12月14日，吕圣雷、方光丰，长箭房地产与中国工商银行股份有限公司济南长清支行（下称工行）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定吕圣雷、方光丰向工行借款金额为人民币540000元，长箭房地产对该借款提供阶段性连带责任保证；保证责任的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2018年12月29日前，吕圣雷、方光丰一直按照合同的约定偿还贷款。自2018年12月29日起，因吕圣雷、方光丰未能按时还贷，工行从长箭房地产的保证金账户开始扣款，截止2019年8月30日，长箭房地产为吕圣雷、方光丰代偿借款本息共计24620.78元。长箭房地产为吕圣雷、方光丰代偿上述按揭贷款的本息后，依据双方的合同约定诉来一审法院，请求解除与吕圣雷、方光丰签订的两份《济南市商品房买卖合同》，并由其二人承担违约金47984.20元及本案诉讼费用。诉讼过程中，长箭房地产对其主张的违约金47984.20元的计算依据和标准，进行了明确：依据涉案购房合同第七条，按239921元的20%支付违约金。诉讼过程中，吕圣雷、方光丰向一审法院提交了收据复印件一份，该收据载明其向案外人席鹏支付了50000元，用以证明其已经支付了部分房款。因收据系复印件，长箭房地产对其真实性不予认可，并认为该证据与本案并无关联性，上述款项也并未支付给长箭房地产，席鹏并非长箭房地产的工作人员。此外，吕圣雷、方光丰称其是通过案外人、名为“山东富国置业有限公司”的房屋中介公司购买了涉案房产，其向席鹏出具的收据原件，也在房屋中介手中，但对此并未提供任何证据予以证明。吕圣雷、方光丰向一审法院提出申请，请求调取席鹏帮助其垫付首付款的证据，一审法院于2019年12月17日，于长箭房地产调取了财务记账凭证，其中2015年12月31日的转账凭证中载明“吕圣雷欠交首付款239921元”。诉讼过程中，吕圣雷、方光丰曾承诺，庭审后保证十五日内，将银行扣除长箭房地产的保证金偿还长箭房地产，同时保证按时偿还按揭贷款。长箭房地产至今未收到吕圣雷、方光丰承诺的款项。一审法院认为，2015年8月19日，长箭房地产与吕圣雷、方光丰签订的两份《济南市商品房买卖合同》，以及2015年12月14日，长箭房地产、吕圣雷、方光丰与工行签订的《个人购房借款/担保合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，合法有效，一审法院予以确认。工行依据《个人购房借款/担保合同》的约定，贷款后在吕圣雷、方光丰出现未按约还款的情况下，从长箭房地产保证金账户内扣划款项，截止2019年8月30日，长箭房地产为吕圣雷、方光丰代偿了未按时足额偿还的贷款本息24620.78元，事实清楚，证据充分，一审法院予以采信。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案《济南市商品房买卖合同》第七条、附件五第二条第3款第（6）项明确约定了合同解除的条件。吕圣雷、方光丰长期拖欠长箭房地产首期房款，长箭房地产为吕圣雷、方光丰代偿借款本息后，依据合同约定要求解除与二人签订的《济南市商品房买卖合同》，合理合法，一审法院予以支持。本案因吕圣雷、方光丰未完全履行《济南市商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》义务，导致长箭房地产承担《个人购房借款/担保合同》的保证责任，亦导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》的解除，吕圣雷、方光丰理应承担违约责任，用以赔偿长箭房地产的损失。长箭房地产要求吕圣雷、方光丰支付从长箭房地产借取的、并未实际交付的首期房款239921元产生的，按照涉案购房合同约定的20%计算的违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。吕圣雷、方光丰称其将部分房款支付给了案外人席鹏，席鹏代其垫付了首期房款，但对于席鹏与长箭房地产的关系并未举证证明。提交的席鹏出具的收据复印件，不能印证向长箭房地产缴款的事实。经吕圣雷、方光丰申请，一审法院调取的长箭房地产的财务记账凭证，亦未能证明吕圣雷、方光丰的主张，对其上述主张，一审法院不予采信。综上所述，判决：一、解除长箭房地产与吕圣雷、方光丰，于2015年8月19日签订的、合同编号为“销售（字）201518667046”和“销售（字）201518667106”的《济南市商品房买卖合同》；二、吕圣雷、方光丰于判决生效之日，向长箭房地产支付违约金47984.20元（239921元*20%）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，保全费1670元，由吕圣雷、方光丰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、吕圣雷、方光丰是否实际支付首付款；二、涉案商品房买卖合同应否解除。关于焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，吕圣雷、方光丰主张支付了首付款并付清，但其向长箭房地产出具了借首付款239921元的借据，且其提交的案外人收到5万元的收据也未能证实与本案购房款的关联，故一审判决认定吕圣雷、方光丰未实际支付首期房款，并无不当。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《济南市商品房买卖合同》第七条、附件五第二条第3款第（6）项约定，如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同。本案中，自2018年12月29日起吕圣雷、方光丰即不再归还房屋按揭贷款，长箭房地产代偿还其未按时支付的贷款本息24620.78元。长箭房地产为吕盛雷、方光丰代偿借款本息且未获清偿后，要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》，符合上述法律规定和双方合同约定，故一审法院判决解除涉案合同及吕盛雷、方光丰支付相应违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人吕圣雷、方光丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人吕圣雷、方光丰负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年七月二十八日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳