广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初29003号原告（反诉被告）：广东玻璃厂，住所地广州市天河区员村四横路，统一社会信用代码91440101190648093B。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：李琦、谭志毅，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘成飞，男，1978年10月25日出生，汉族，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：陈壮新，广东彰晨律师事务所律师。第三人：广州市天河区员村安然纳米汗蒸馆，地址广州市天河区员村四横路2号大院25、26、26号之1号首层107号，统一社会信用代码92440101MA59WPWP5X。经营者：刘成飞。委托诉讼代理人：陈壮新，广东彰晨律师事务所律师。原告（反诉被告）广东玻璃厂与被告（反诉原告）刘成飞、第三人广州市天河区员村安然纳米汗蒸馆（以下简称安然汗蒸馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）广东玻璃厂的委托诉讼代理人李琦、谭志毅，被告（反诉原告）兼第三人安然汗蒸馆的经营者刘成飞以及被告与第三人的共同委托诉讼代理人陈壮新到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广东玻璃厂向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人立即腾空迁出广州市天河区XX路XX号大院XX号107房号的房屋，并将前述房屋完好交还给原告（后撤回）；2.判令被告向原告支付自2019年4月1日起至5月31日止的租金12789元及逾期支付前述租金的违约金（违约金分别以各月拖欠的租金为本金，当月租金逾期支付违约金自当月11日起均计至实际支付日之日止，每逾期一日，按照1%每日的标准计算）；3.判令被告及第三人按照房管部门公布的涉案房屋所在地员村四横路地段商业用房租金参考价（2018年度为132元/平方米/月）的标准向原告支付自2019年6月1日起至2019年10月15日止的场地占用费及逾期支付前述场地占用费的利息（利息分别以各月拖欠的场地占用费为本金，自2019年10月16日至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；4.判令被告向原告支付2019年2月1日至2019年10月15日的水电费6931元[电费(226150-219961）×1元/度=6189元，水费（367-227）×5.3元/度=742元]及逾期付款利息（利息以拖欠的水电费6931元为本金，从2019年10月16日起计至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；5.判令被告交付的租赁保证金11600元由原告没收，归原告所有；6.判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元；7.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2016年5月21日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，双方约定，原告将广州市天河区XX路XX号大院XX号107房号的房屋出租给被告作商业用途使用，租赁面积为89平方米，租金为5800元/月，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月30日止，租金从第二年起每年递增5%，合同期间，被告拖欠原告2019年4月、5月的租金12789元，拖欠2019年2月、3月、4月、5月的水电费5028.5元。现双方租赁合同期间届满，原告多次要求被告腾空并交换房屋，但被告至今仍未将案涉房屋腾空交换原告。被告拒不交还房屋的行为已经严重违反合同约定，严重损害了原告的合法权益。按照双方《补充租赁合同》约定原告有权没收租赁保证金等，第三人作为次承租人，其负有腾房义务，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，第三人应该与被告共同支付逾期腾房期间占有使用费给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）刘成飞、第三人安然汗蒸馆共同辩称：一、原告所述与客观事实不符。1.关于2019年4月1日至2019年5月31日期间租金及违约金的问题。我方一直都按合同约定交租金，从未拖欠。租金问题的起因是原告方未与我方协商擅自施工围蔽店面的行为，造成无法正常营业，损失巨大。租金损失属于原告方的行为直接造成，应当由原告方承担。2.关于原告要求腾空迁出租赁房屋的问题。我方在被原告施工围蔽期间无法正常继续经营，已向原告提出不再续租，原告方也同意，但对水电费问题和店面围蔽期间租金和经营损失以及退还租赁保证金的问题一直在交涉。我方经营的是汗蒸馆，大部分的财产都在装修上。双方租赁合同第八条第二款约定：“租赁期届满或提前解除合同的，一切安装在房屋结构上或墙体的设施加装修，乙方一律不得拆走，甲方不予以补偿”。根据该约定，我方直接退场就已经完成交接。我方在店面被施工围蔽期间就表示不做了，所有东西按合同约定不拆除不要了。原告方一直拖延不处理，甚至等到租赁合同到期后也没有向外实际招租的行为，房屋空置期间的损失是原告方怠于行出租权产生的扩大损失，不应当由我方承担。3.关于原告要求没收租赁保证金的问题。房屋租赁合同第四条约定，出租方应当在租赁期满或解除合同之日将保证金退回承租方。原告要求没收租赁保证金的请求毫无依据，恳请法庭予以驳回。4.关于原告要求支付水电费的问题。我方认为2019年2月、3月份的水电费用属于合理要求，这部分水电费用我方没有异议。但2019年4月以后的水电费用（金额非常小，与店面被围蔽前有重大落差，由此也可以间接看出我方经营受损的事实）属于原告方擅自施工围蔽我方店面后所产生。因汗蒸房以前因房屋漏水的原因进过水，设备需要保证一定的温度来保养，在关电闸的情况下会发霉会坏。我方店面使用的是空气能热水器，水位低会启动抽水，温度低会自动烧水，因此在不营业的情况下会产生一定的损耗。这部分水电损失，因原告方的过错导致不能正常经营，属于营业损失的范围，理应由原告方承担。5.关于原告方要求支付律师费的问题。房屋租赁合同属于双方签订，在合同中并未约定有关律师费的承担问题。且本案纠纷是原告方的过错引起，原告属于过错方。恳请法庭驳回原告该项请求。6.关于本案诉讼费的问题。因为本案纠纷都是因原告方的过错导致，所有诉讼费都应当由原告方承担。二、我方承租的店铺为107，从2019年4月1日围蔽之后，施工把我方的店铺全部前门全部围蔽，人员无法通过，只能从后门出入，因此，我方从该时间起就没有缴纳租金，水电费从2019年2月1日起没有缴纳。解除围蔽的时间是2019年7月25日，完全清场是在8月1日或者是2日左右。因为围蔽之后无法经营，所以在5月底把可以搬走的东西搬走，不再经营。我方和原告沟通解决问题，但是原告不肯提供律师联系方式给我方。我方希望原告退还押金给我方，我方缴纳水电费。我方有聊天记录可以证明我方和原告协商过我方需要退场，聊天的对方是原告的负责人小朱，我方4月就开始通知原告来收铺，但是原告一直没来，一直说找其律师。被告（反诉原告）刘成飞向本院提出反诉请求：1.判令广东玻璃厂退还租赁保证金11600元；2.判令广东玻璃厂赔偿经营损失20845.2元；3.判令广东玻璃厂承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月21日，刘成飞与广东玻璃厂签订《广州市房屋租赁合同》，双方约定，广东玻璃厂将广州市天河区XX路XX号大院XX号107房号的房屋出租给刘成飞作商业用途使用，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月30日止，租金为5800元每月，租金从第二年起每年递增5%。承租方向出租方交纳租赁保证金11600元。合同期间，2019年4月1日起广东玻璃厂未经刘成飞同意，擅自将刘成飞经营店面前面围住施工，导致顾客无法正常进入店面消费，严重影响了正常经营，造成了重大损失，为维护刘成飞合法权益，故提起反诉。原告（反诉被告）广东玻璃厂针对反诉辩称：广东玻璃厂已经依约交付了租赁物，履行了出租人义务；刘成飞主张因加装电梯造成其损失，但广东玻璃厂并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，刘成飞主张系广东玻璃厂加装电梯及影响其经营与事实不符，刘成飞主张免除租金及赔偿损失的请求缺乏事实以及法律依据，应予驳回。（一）广东玻璃厂并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，刘成飞诉请我方承担责任缺乏事实与法律依据涉案大院加装电梯的申请人及建设单位系何国荣、潘艮根、陈亚玲等二楼以上的业主，施工单位是广州市白沙田建筑工程有限公司。而刘成飞的房屋位一楼，广东玻璃厂并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位。刘成飞主张系我方擅自加装电梯显然与事实不符，刘成飞诉请错误，广东玻璃厂非适格被告，刘成飞诉请广东玻璃厂承担责任缺乏事实与法律依据。（二）没有证据显示施工单位存在违规施工等情形，而涉案大院“加装电梯工程”已经获得建设工程规划许可并依法办理了有关施工手续，任何人不得阻挠、破坏施工。就刘成飞提出的问题，广东玻璃厂知悉后已经多次协助刘成飞与施工单位进行沟通，履行了出租人的义务。但没有证据显示施工单位存在违规施工等情形。（三）在“加装电梯工程”规划批前公示阶段，刘成飞并未提出任何异议或要求组织协商、调解，刘成飞在规划通过后才提出异议，其应当自行承担不利后果。二、刘成飞以广东玻璃厂擅自加装电梯“侵权”为由提起反诉，该反诉与本的法律关系不同，应驳回刘成飞的反诉。三、刘成飞主张经营损失缺乏事实依据，其应当对合同终止后仍恶意占用涉案房屋所造成的一切损失承担不利后果。四、广东玻璃厂与刘成飞并不存在合同惯例，且根据平等自愿原则，刘成飞要求续签合同的请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。五、合同到期后，承租人依约及时交换房屋是承租人的义务，现承租人还没有退还房屋，从刘成飞提供的聊天记录里可以看出，广东玻璃厂多次要求刘成飞返还房屋，但是刘成飞并没有返还。经审理查明：坐落于天河区XX路XX号大院XX,XX,XX号之1号首层的权属人为广东玻璃厂。2016年5月21日，广东玻璃厂（出租人/甲方）与刘成飞（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区XX路XX号大院XX号107房号（以下简称107房）房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积89平方米；租赁期限自2016年6月1日至2019年5月30日，租金为5800元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳11600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金11600元（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期间水电、卫生、治安等费用，按有关部门规定价由乙方负责支付，租金从第二年起（即2017年6月1日）每年递增5%；租赁期届满或提前解除合同的，一切安装在房屋结构上或墙体的设施和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予以补偿等。2018年12月19日、2019年1月16日、2019年4月17日、2019年5月17日，广州市奥宝物业管理有限公司（以下简称奥宝公司）分别向刘成飞发出《催租函》，载明刘成飞欠缴2019年4月1日至2019年4月30日租金6394.5元、2019年5月1日至2019年5月31日租金6394.5元。2019年4月1日，奥宝公司向刘成飞发出《关于依约收回出租房屋的函》，载明贵方承租我厂位于广州市天河区XX路XX号大院XX号107房物业的租赁期限2019年5月30日止，届时双方的租赁合同关系依法终止，请贵方在2019年5月30日如期交还上述出租房屋，并办理移交手续。刘成飞确认收到上述函件，但认为该函件未提供具体的负责人员及联系地址，也没有律师的联系方式，导致其无法交付房屋。奥宝公司出具《证明》载明：广东玻璃厂委托我公司代理广州市天河区XX路XX号大院XX，XX,XX号之1号首层房屋出租管理事宜，因广州市天河区XX路XX号大院XX,XX,XX号之1号首层房屋租赁合同纠纷事宜皆由我公司代为处理，因相关纠纷支出的律师代理费用均由我公司先行支付，广东玻璃厂再统一向我公司支付综合服务费。委托律师代理民事案件合同书载明委托人为奥宝公司，受托人为北京市盈科（广州）律师事务所。银行回单显示，2019年7月12日，奥宝公司向北京市盈科（广州）律师事务所支付律师费8000元。刘成飞称双方之间的租赁合同没有约定律师费承担，故应驳回广东玻璃厂该项诉讼请求。广东玻璃厂提交住宅楼增设电梯工程“受理公示”（网页截图）、既有住宅增设电梯批前公示（现场照片）、广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书、现场照片等证据拟证明其非电梯加装建设单位，刘成飞未对电梯加装事宜提出异议。广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书载明：工程名称：住宅楼增设电梯工程，计划工期180天。刘成飞认为广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书按规定应该在批示之前已提交给规划部门，这是事后补充的，其认为不符合程序；对其他证据的真实性予以认可。刘成飞提交图片、经营账册、微信交谈记录等证据拟证明案涉商铺因电梯加装工程施工被围蔽及其因此产生的损失。广东玻璃厂对上述证据不予认可。经广东玻璃厂、刘成飞确认真实性的微信聊天记录载明：（广东玻璃厂员工细杰2019年5月22日）“你好，刘先生，你四五月份租金还没有转”。（刘成飞）“这边档口你们封住，看看怎么赔偿……已经两个月，全部封住”。（细杰）“这个你也可以跟施工单位反映一下，我们这边也有跟施工单位商量，叫他们尽量避免影响你使用”……（细杰2019年5月31日）“刘先生，你好，你租期今天到了”。（刘成飞）“你们看怎么解决，押金我是要的”。2019年10月15日，本院至天河区XX路XX号大院XX,XX,XX号之1号首层现场勘查。经查，107房没有上锁，商铺内遗留有刘成飞的物品（大前桌、货架两个、按摩床一张）。经询问，商铺内的阁楼中遗留有柜子、茶几、床板、手提包、衣服、秤等物品，刘成飞称包、秤、衣服非其所有，其他如床、柜子等物品均为此前其为员工添置。经本院询问，刘成飞称2019年3月底时跟朱少杰提过合同到期后若广东玻璃厂不再续租就不租了，2019年4月、5月时有向朱少杰提出交还场地。奥宝公司员工朱少杰称其未跟刘成飞说不续租，鉴于小区在加装电梯可能会对店铺经营有影响，可以跟广东玻璃厂反馈提前解除合同并交还场地，其未收到刘成飞提出的交还场地的意思表示，刘成飞只是向其反应因施工围蔽，导致商铺被封闭，电梯施工时有给107房留有出入通道。2019年10月15日，刘成飞将案涉商铺交还广东玻璃厂。截至该日，案涉商铺电表读数为226150，水表读数为367，经广东玻璃厂与刘成飞现场核算确认，案涉商铺2019年2月1日至2019年10月15日期间水电费欠缴金额为6924元。刘成飞、安然汗蒸馆称广东玻璃厂主张的违约金标准过高，应按每日千分之二的标准计算，总数不超过欠付租金额的30%。经本院询问，广东玻璃厂主张“XX号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2017年10月13日，“XX号之一住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2018年11月26日，施工时间约自2018年12月底至2019年7月底，“26号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2019年3月18日，施工时间约自2019年4月初至2019年7月底。另查明：广东玻璃厂于2019年7月26日分别向本院起诉广州明舜文化用品有限公司、樊启明、广州灵宽网络科技有限公司、等，请求判令被告交还案涉商铺、支付租金及占用费等。庭审中，樊启明称案涉商铺因加装电梯施工工程被围蔽，围蔽时间自2018年12月15日至2019年7月25日。广州灵宽网络科技有限公司称东梯2018年12月25日开始围蔽，先施工，中梯2019年4月1日开始围蔽。本院认为：广东玻璃厂当庭撤回第一项诉请，未违反法律规定，系其对自身权利的处分，本院在此予以准许。广东玻璃厂与刘成飞签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于租金及违约金。首先，关于租金。广东玻璃厂称“26号住宅楼加装电梯工程”施工时间约自2019年4月初到2019年7月底，与刘成飞及关联案被告主张的围蔽施工期相符，故本院认定“26号住宅楼加装电梯工程”围蔽施工期自2019年4月1日至2019年7月25日。据常理，加装电梯围蔽施工会对案涉商铺的通行、采光、通风等产生影响，广东玻璃厂虽非加装电梯工程施工方，但其作为案涉商铺的出租人，负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，根据刘成飞提交的证据及另案被告的陈述足以证明加装电梯围蔽施工的位置位于案涉商铺门口，广东玻璃厂提供的租赁物存在瑕疵，足以对刘成飞的通行、经营等产生较为严重的影响，致使租赁物在被围蔽期间的使用价值明显降低，综合考虑围蔽的情况及刘成飞经营的性质，本院酌定加装电梯围蔽施工期间租金标准为3197.25元/月（6394.5×50%），故刘成飞应向广东玻璃厂支付2019年4月1日至2019年5月31日期间租金6394.5元（3197.25×2）。其次，关于违约金，鉴于案涉房屋门前自2019年4月1日被电梯施工围蔽，广东玻璃厂就合同履行存在过错，而刘成飞就此向广东玻璃厂提出异议以及赔偿损失的请求，但广东玻璃厂未作答复亦未作任何处理，存在明显过错，故刘成飞拒交此期间的租金存在合理性，因此，对于广东玻璃厂主张逾期支付租金的违约金，本院不予支持。关于占用费。根据双方确认的微信聊天记录可知，合同租赁期限届满时广东玻璃厂已明确要求刘成飞交还案涉商铺。经本院现场勘查，案涉商铺内仍遗留刘成飞的家具、物品。刘成飞虽辩称其于2019年4月、2019年5月份多次向广东玻璃厂沟通交还房屋事宜，但其所举证据不足以证明其主张，亦无证据显示刘成飞向广东玻璃厂明示其放弃案涉房屋内物品所有权，故刘成飞应自行承担不利后果。其次，刘成飞虽主张其一直和广东玻璃厂沟通赔偿损失事宜而未得到答复，但损失赔偿的沟通并不影响租赁期满后房屋的腾退。鉴上，本院认定合同约定期限届满后，刘成飞未将案涉商铺腾空交还广东玻璃厂，故应支付相应的占用费。2019年6月1日至2019年7月25日期间属电梯围蔽施工期，故占用费参照2019年4月1日至2019年5月31日期间的租金3197.25元为标准计算为5775.68元（3197.25＋3197.25÷31×25），2019年7月26日至2019年10月15日期间的占用费参照原租金6394.5元/月为标准计算为10726.26元（6394.5＋6394.5÷31×21），以上共计16501.94元。至于利息，广东玻璃厂主张自2019年10月16日开始起算符合理据，故占用费利息应以16501.94元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年10月16日计至实际支付之日止。关于水电费。广东玻璃厂、刘成飞确认2019年2月1日至2019年10月15日期间水电费欠缴金额为6924元，故刘成飞应向广东玻璃厂支付水电费6924元。至于水电费利息，考虑到租赁保证金并未及时退还刘成飞，故基于公平原则，本院对水电费利息不予支持。关于律师费。广东玻璃厂提交的委托代理合同、银行回单载明的委托人、付款人均为奥宝公司，但奥宝公司并非本案当事人，而广东玻璃厂虽提交奥宝公司出具的证明拟证明奥宝公司系受其委托聘请委托诉讼代理人，但无其他证据佐证，上述证据无法证实广东玻璃厂因聘请律师而支付费用，且刘成飞对此不予认可，故本院对广东玻璃厂该项诉请不予支持。关于保证金。案涉租赁合同并未就何种情况下广东玻璃厂有权没收刘成飞缴纳的保证金进行明确约定，且如前所述，案涉电梯加装工程围蔽施工给刘成飞的经营等造成不利影响，广东玻璃厂作为出租人，其向承租人提供的租赁物存在瑕疵，存在过错，故本院对广东玻璃厂该项诉讼请求不予支持，其应向刘成飞返还保证金11600元。关于刘成飞因电梯施工造成的损失。刘成飞所举证据仅为其自行制作的经营账册等，无其他证据佐证，且刘成飞所主张的损失并非由广东玻璃厂直接导致，且本院已经对加建电梯期间的租金进行了减半处理，故刘成飞的该项诉请缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘成飞向广东玻璃厂支付位于天河区XX路XX号大院XX号107房自2019年4月1日至2019年5月31日期间租金6394.5元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘成飞向广东玻璃厂支付上述房屋2019年6月1日至2019年10月15日期间的占用费16501.94元及利息（利息应以16501.94元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月16日计至实际支付之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘成飞向广东玻璃厂支付2019年2月1日至2019年10月15日期间的水电费6924元；四、自本判决发生法律效力之日起5日内，广东玻璃厂向刘成飞返还租赁保证金11600元；五、驳回广东玻璃厂的其他诉讼请求；六、驳回刘成飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2100元，由广东玻璃厂负担1420元，刘成飞负担680元；反诉受理费310元，由广东玻璃厂负担110元，刘成飞负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  罗汉强人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年七月二十七日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚