河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3760号 上诉人（原审被告）：河北江凯房地产开发有限公司，住所地，石家庄市裕华东路106-1号金领大厦2号酒店式公寓2单元1102室。 法定代表人：刘超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张继红，该公司员工。 委托诉讼代理人：贾彦路，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵志鹏，男，1987年11月3日生，汉族，住河北省平山县。 委托诉讼代理人：韩文杰，河北英汇律师事务所律师。 原审第三人：祖春杰，男，1972年7月20日生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 原审第三人：祖浠恩，男，1963年3月14日生，汉族，住河北省衡水市景县。 上诉人河北江凯房地产开发有限公司（以下简称“江凯公司”）因与被上诉人赵志鹏、原审第三人祖春杰、祖浠恩确认合同效力纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江凯公司的委托代理人张继红、贾彦路，被上诉人赵志鹏的委托代理人韩文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 河北江凯房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不是被上诉人与第三人祖春杰、祖浠恩之间合同纠纷的合同当事人，被上诉人将上诉人列为确认合同效力的被告，属主体错误，上诉人不是该纠纷适格的被告。本案，被上诉人与原审第三人祖春杰、祖浠恩存在房屋买卖合同关系，如被上诉人与祖春杰、祖浠恩之间就房屋买卖发生纠纷，其应以祖春杰、祖浠恩为被告，与上诉人没有任何关系。合同是否有效应以双方存在合同关系为前提，既然上诉人与被诉人之间不存在合同，当然不能作为合同效力纠纷的被告。二、上诉人与被上诉人之间不存在任何合同关系，涉案房产现登记在第三人祖浠恩名下，被上诉人并没有取得涉案房产的物权，因此一审法院依据合同法、物权法之相关规定，判决上诉人承担办理水、电、电梯卡属适用法律错误，应依法予以纠正。首先，因上诉人与被上诉人之间不存在任何协议，因此根据《合同法》第二条之规定，上诉人与被上诉人之间不属于《合同法》的调整范畴，一审法院不能依据合同法的相关规定，判决上诉人向被上诉人承担任何合同义务。其次，被上诉人并没有取得涉案房产的物权，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。被上诉人并不能提供物权登记的凭证，况且其在诉讼中也承认，该房屋没有办理不动产登记手续，因此被上诉人目前为止，并不享有涉案房产的物权。因此，一审法院不能依据物权法保护被上诉人的任何权利。综上，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 赵志鹏答辩称，1．被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同，并没有违反法律的禁止性规定，且双方已经履行完毕，被上诉人将价款交给第三人，第三人将房屋也交给了被上诉人，现被上诉人已装修入住，因此一审法院认定合同有效是正确的。2．上诉人作为被上诉人所购房屋小区的前期物业，在被上诉人入住后有义务保证水电暖的正常供应，在上诉人不履行义务的情况下，被上诉人提起一审诉讼，一审法院判决上诉人履行该义务是正确的。综上一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 祖浠恩提交书面答辩意见，一、本案《房屋买卖合同》是交易双方真实意思表示，且无违反法律禁止性规定，应依法认定该合同合法有效。1、祖浠恩通过司法程序取得该诉争房屋的所有权，因此，祖浠恩对该房屋依法拥有占有、使用、收益、处分的权利。对此，有河北省景县人民法院（2014）景民二初字第52号一审判决，河北省衡水市中级人民法院（2014）衡民二终字第414号二审判决，以及平山乡房屋管理部门的房屋备案情况为证。2、依据相关法律规定可知，房屋产权证书属于房屋产权的合法凭证，没有办理房屋产权凭证，仅不发生该房屋权属转移的法律效力，但并不影响对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。因此，本案房屋买卖合同为交易双方的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应依法有效。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定的内容，列举了房地产不得转让的法定情形。该规定中的房地产，指的是房地产项目，并非房屋，二者概念与性质不同，不可断章取义、混为一谈。故本案不适用该法律规定。二、上诉人作为开发商，对业主提供相应的前期物业服务，是其应尽的责任与义务。故，购房业主对上诉人的诉求并无不当。至于上诉人所谓的补交电梯、水电等方面的费用，其不仅缺乏相应的事实与证据，而且，其主张与本诉无关，不适用抗辩与反诉，应依法另案主张。故，本案一审程序并无不当。三、上诉人辩称其与第三人祖浠恩的房屋买卖合同纠纷，属于名为买卖、实为借贷的虚假诉讼。其性质属于否认与否定河北省景县人民法院（2014）景民二初字第52号一审判决，河北省衡水市中级人民法院（2014）衡民二终字第414号二审判决，以及河北省高级人民法院（2015）冀民申字第2168号民事裁定书的行为，其应依法按照审判监督程序主张权利，本案二审程序无权解决这个问题。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，审理程序合法，望二审法院驳回上诉，维持原判。 祖春杰未到庭陈述。 赵志鹏向一审法院起诉请求：一、依法确认原告赵志鹏与第三人祖春杰、祖浠恩于2019年5月26日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、判决被告立即为原告所有的位于平山县城西山华庭1号楼3单元1704室房屋办理水、电及电梯卡并保证正常使用；三、判决被告为原告办理平山县城西山华庭1号楼3单元1704室房屋不动产权利证书。 一审法院认定事实：2012年10月6日，祖春杰和江凯房地产开发有限公司签订《西山华庭商品房认购协议》：乙方（祖春杰）自愿订购甲方（江凯公司）开发的位于平山县，房号1-3-1604，建筑面积约127.69平方米（最终以实际测量面积为准）。该房屋为框剪结构，毛坯房，设计用途：住宅，建筑层数为地上十九层，待甲方通知乙方，乙方持该认购协议，到甲方售楼处将此协议变更为《平山县商品房买卖合同》。房款总价格167912元，一次性付款。因祖浠恩等与江凯公司之间的纠纷，2014年10月24日，衡水市中级人民法院做出了（2014）衡民二终字第414号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原判即指（2014）景民二初字第52号民事判决书。一审判决为：“一、被告河北江凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案并将25套房屋（其中包括西山华庭小区1号楼3单元1704室）交付予祖浠恩”。2019年5月26日，祖浠恩、祖春杰和赵志鹏签订《房屋转让协议》，约定祖浠恩将西山华庭小区1号楼3单元1704室转让给赵志鹏，转让价格为413300元整，祖浠恩、祖春杰、赵志鹏、中间人闫正军均签字摁印。同日，赵志鹏转账方式向祖春杰账户转账413300元，祖春杰为赵志鹏出具收到条：“收条今收到赵志鹏（130131198711034211）购买平山县款肆拾壹万叁仟叁佰元整413300元收款人祖春杰祖浠恩2019、5、26日祖浠恩已将该房屋交付赵志鹏。 一审法院认为，景县人民法院和衡水市中级人民法院已经作出判决，认定江凯公司和祖春杰签订《西山华庭商品房认购协议》有效，判决河北江凯房地产开发有限公司将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案并将25套房屋（其中包括西山华庭小区1号楼3单元1704室）交付予祖浠恩。该判决已经发生法律效力。因此，祖浠恩有权将该套房屋转让给赵志鹏。祖浠恩、祖春杰和赵志鹏签订《房屋转让协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不损害任何一方合法利益，故协议合法有效。祖春杰缴纳房款应该认定为该房屋的全部价款，包括电梯、电等属于房屋的必要配套设施，江凯公司要求赵志鹏补交电梯、电一系列的后期投入的配套费，本院不予支持。祖浠恩、祖春杰与赵志鹏签订转让协议后，赵志鹏取得该套房屋的相关权利。虽产权没有登记，但不影响协议的效力。西山华庭小区已具备入住条件，已有部分业主入住。江凯公司应为赵志鹏办理西山华庭1号楼3单元1704室房屋水、电及电梯卡并保证正常使用。江凯公司以和赵志鹏不存在房屋买卖关系进行抗辩，本院不予支持。对于办理不动产权证书，因该套房屋存在两次买卖关系，江凯公司应协助将不动产证登记祖浠恩名下，后再由祖浠恩协助赵志鹏办理不动产登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，一审法院判决如下：一、赵志鹏和祖浠恩、祖春杰于2019年5月26日签订的《房屋转让协议》合法有效。二、河北江凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为赵志鹏办理西山华庭1号楼3单元1704室房屋的水、电及电梯卡。三、驳回赵志鹏的其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计120元，由赵志鹏负担40元（已交纳），河北江凯房地产开发有限公司负担80元，于判决生效后五日缴纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、祖浠恩、祖春杰与赵志鹏之间《房屋转让协议》的效力问题、祖浠恩对该本案涉及房产是否有权出售的问题及原审判决是否违反合同相对性的问题；2、祖浠恩在景县法院生效判决所涉及的25套房产是否涉及虚假诉讼，本案应否等待相关案件的审理结果；3、上诉人所称的后期投入的电梯、电力等费用及税费的问题应否在本案中一并认定解决问题。对于以上焦点问题，分别核实分析如下： 1、上诉人对焦点问题1提出意见称，涉案房屋至今没有办理房屋转移登记手续，根据物权法规定，第三人至今没有取得物权，因此本案被上诉人与第三人的《房屋转让协议》无效，其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》强制性、禁止性的规定，是无效合同，该法第38条规定，未依法登记、领取权属登记证书的房地产不得转让；第39条规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；第60条规定，实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。另一方面，上诉人主张，祖浠恩所售房屋单价明显低于市场价，每平米低于市场价约2232元，该《房屋转让协议》违反《城市房地产管理法》交易规定，必定不受法律保护。 对此经过审理认为，通过景县人民法院对生效判决的执行，上诉人已依据该生效判决将涉案房屋交付第三人祖浠恩，并在产权登记机关备案，故依据生效判决及房产备案的情况，应认定上诉人已经将该房屋的所有权转移至第三人祖浠恩名下，尚未办理过户手续并不影响祖浠恩对其已经取得所有权的涉案房屋依法享有的占有、使用、收益、处分的权利，且上诉人称自己对该生效判决的再审申请已经被河北省高级人民法院驳回，故在此基础上，祖浠恩就自己已经取得所有权的房屋与被上诉人签订《房屋转让协议》，将该房屋出售给被上诉人，是协议双方真实意思表示，原审法院认定该《房屋转让协议》合法有效较为合理。对于上诉人提出的合同无效的法律依据问题，虽《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条、60条规定了房屋转让的相关情形，但具体到本案，第三人对房产的权利虽没有房产证，但依据生效判决及后续的强制执行、备案情况，本院无法推翻祖浠恩对涉案房产依法享有的所有权，故不能直接认定祖浠恩对自己享有合法财产权利的房产进行处分的行为无效，进而不能认定祖浠恩、祖春杰与赵志鹏之间《房屋转让协议》无效；另一方面，对于赵志鹏要求上诉人江凯房地产为其办理房产证的请求，该事宜应当属于房管部门的行政管理事宜，且，即便是办理房产证，鉴于上诉人与赵志鹏之间并无直接的房屋买卖合同，原审法院对其该诉请予以驳回并无不当，基此也不能认定一审判决违反了合同相对性原则。 2、对于焦点问题2，现上诉人主张上诉人与祖浠恩之间的诉讼系真借款假买卖，但该陈述只是上诉人的一方陈述，本院虽经详细了解，但始终未得到本案涉及虚假诉讼的充分证据，故仅依据现有证据难以认定本案诉讼存在涉及虚假诉讼的情形，对上诉人该主张难以支持。上诉人若仍主张其与祖浠恩之间的诉讼系真借款假买卖，应通过审判监督程序在该生效判决所涉案件中进行解决。 3、对于焦点问题3，被上诉人赵志鹏基于祖浠恩的实际交付已经合法占有涉案房屋，对房屋有权居住使用。上诉人称，因涉及到一些后期投入的电梯、电力等费用及税费的问题，因此没有给被上诉人办理相关水、电及电梯卡，并称上诉人并非买卖合同相对人，不是适格被告。本院认为，上诉人所称费用问题与被上诉人的主张并非同一法律关系，上诉人据此不给被上诉人办理水、电及电梯卡理据并不充分，且已影响到被上诉人对房屋的合法使用，故原审法院判由上诉人限期为被上诉人办理相关业务并无不当。关于祖浠恩所缴纳的房款应否认定为该房屋的全部价款问题及上诉人要求赵志鹏补交电梯、电一系列的后期投入的配套费问题，上诉人在原审中并未就此提出反诉，且与本案不是同一个法律关系，原审法院在本院认为部分对此部分的认定及表述超过了原告的诉讼请求，应予纠正，上诉人就此部分诉求可向相关权利义务人另行主张权利。 综上所述，河北江凯房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费240.0元，由上诉人河北江凯房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年七月二十七日 书记员 崔娇娇 ——