终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初3650号原告：广东弘诚集团有限公司，住所地：佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会德胜中路5号万科天傲湾花园9号楼801之二。法定代表人：蔡伟斌，执行董事。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蔚，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。原告广东弘诚集团有限公司与被告广州金辉洋房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，适用普通程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人高蔚到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广东弘诚集团有限公司向本院起诉请求：1.判决确认原告与被告于2010年10月23日就广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A301号、A601号2套房产签订的《挂名房产转让协议》为有效合同；2.判令被告为原告办理上述《挂名房产转让协议》项下广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A301号、A601号2套房产的过户登记手续；3.判令被告承担本案受理费等与诉讼相关的全部费用。事实和理由：2010年10月23日，原告与被告签署《挂名房产转让协议》，约定被告将其在2001年挂名登记在原职工名下的总面积为1276平方米的2套住宅房产，即广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A301号、A601号房，按照5000元/平方米的价格转让给原告，转让总价为638万元。《挂名房产转让协议》第五条约定，被告应在协议生效之日起30天内将以上房产交付给原告，并应负责在120天内将以上房产过户至原告或原告指定的第三人名下，并在365天内取得房地产权属证书。就前述2套房产，被告在2001年为骗取银行按揭款，与原职工李剑峰（A301房）、陈剑庚（A601房）均签订有虚假的《商品房买卖合同》，并拟与原职工共同与贷款银行签订按揭贷款合同以骗取银行按揭款。《商品房买卖合同》签订后，案涉房屋均以挂名买受人的名义办理了合同备案登记。就该两份《商品房买卖合同》，原告已通过诉讼途径确认属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同。《挂名房产转让协议》签订后，原告于2019年4月15日代被告缴纳规划罚款8012992.8元，经被告确认该款项中的638万元用于支付《挂名房产转让协议》项下购房款。而被告除迟至2017年12月31日才将案涉两套挂名房产交付给原告实际使用之外，至今未依《挂名房产转让协议》第五条的约定为原告办理该两套房产的过户登记手续。被告与上述A301号、A601号房挂名买受人之间买卖相应房屋的《商品房买卖合同》已经依法被确认为无效，自然发生合同无效后恢复原状的法律后果。而原告与被告就上述房屋签订的《挂名房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因而系有效合同，原告已提前履行全部购房款支付义务，被告理应依约为原告办理房产过户手续。被告广州金辉洋房地产有限公司未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，原告（甲方、受让方）和被告（乙方、转让方）于2010年10月23日签订《挂名房产转让协议》，约定：乙方系位于广州市黄沙大道189-201号辉洋苑小区商品房项目的开发商，为偿还税款、规划罚款和盘活项目，完善后续工作，尽快通过规划和消防验收，解决办证难的问题，缓解矛盾，促进和谐社会，将两套挂名登记在原职工名下的毛坯房产转让给甲方，甲方愿意受让，支付相应价款。乙方原法定代表人杨广辉在2001年将辉洋苑辉洋阁A栋301、601（以下分别简称301房、601房）总建筑面积为1276平方米的两套住宅房产（毛坯）挂名登记在原职工名下，其中301房建筑面积728平方米，挂名人李剑峰；601房建筑面积548平方米，挂名人陈剑庚；乙方同意将上述挂名房产转让给甲方，甲方已知悉相关情况，考察了现场，同意受让。转让价款鉴于转让房产目前仅为框架结构、无任何装修装饰、水、电、消防、电梯均未配置并且闲置将近10年的现状和每套户型特大不适合销售的缺陷，以及目前仍挂名备案登记在原职工名下过户到甲方所存在的巨大风险，参照广东华昆房地产与土地估价有限公司粤华评字第20101022F号《房地产估价报告》的评估价格，本着按质论价、风险与收益对等原则，乙方同意以每平方米5000元的价格转让给甲方，转让总价款为638万元。自房产过户至甲方名下之日起30天内付50%；剩余50%待甲方取得房地产可能性证书之日起30天内付清。鉴于乙方目前负债累累的现状，乙方同意上述款项优先用于偿还税款、规划罚款及水电、消防设施工程款和法院执行款；乙方应在本协议生效之日起30天内将转让房产交付甲方，负责在120天内将转让房产过户至甲方或甲方指定的第三人名下，并在365天内取得房地产权属证书等。2017年12月31日，原被告签订《房屋交接确认书》，约定自2018年1月1日起，被告将包括301房、601房在内的23套转让房屋交付给原告使用。2019年3月，原被告签订《规划罚款代付协议》，约定：原告同意向被告提供8012992.8元用于支付辉洋苑规划罚款；该款由原告或指定的第三方直接汇入规划执法单位收款账户；上述8012992.8元用于提前支付《挂名房产转让协议》项下房款；因《挂名房产转让协议》项下房款为638万元，多出的1632992.8元视为借款；规划罚款付清后，被告应尽快理顺产权关系，将辉洋阁A栋301、601房及时过户登记到原告名下。2019年4月2日，原告委托案外人广州琨鹏投资有限公司向广州市荔湾区综合行政执法局支付被告“规划罚款”8012992.80元。2019年4月15日，广州琨鹏投资有限公司以被告为缴款人向广州市荔湾区综合行政执法局昌华街综合行政执法队支付了城管执法城乡规划管理罚款8012992.8元。2019年，原告就被告与案外人于2001年签订的301房、601房两房屋买卖合同分别向本院提起诉讼，请求确认被告与案外人李剑峰之间就301房签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000076282）、与案外人陈剑庚之间就601房签订的《房屋买卖合同》（编号：穗房合字2000076294）无效。本院分别于2019年10月26日、12月31日作出（2019）粤0103民初4746号、（2019）粤0103民初8337号民事判决，确认被告与李剑峰之间就301房、与陈剑庚之间就601房签订的《商品房买卖合同》无效。前述两民事判决均已生效。2020年6月19日，广州市不动产登记中心出具《依申请信息公开答复书》〔（2020）查询00459号〕，显示：301房预售合同号00076282，预售人被告，预购人李剑峰，预售备案时间2001年4月6日，无退房或注销登记，无办理合同抵押、在建工程抵押情况；本院以（2018）粤0103执5276号之一号协执文书查封301房，查封期限至2021年12月19日止。601房预售合同号00076294，预售人被告，预购人陈剑庚，预售备案时间2001年4月6日，无退房或注销登记，无办理合同抵押、在建工程抵押情况，无有效查封信息。本案诉讼中，原告撤回关于被告为原告办理301房的过户登记手续的诉讼请求。原告为证明其接收301房、601房后进行了施工，向本院提交了《施工通知函》、《建筑装饰工程施工合同》、施工现场照片、工程款付款回单、增值税专用发票等证据。另，原告还提交了《关于协调推进荔湾区“辉洋苑”项目规划、消防验收和不动产登记有关工作的会议纪要》、广州琨鹏投资有限公司出具关于301房、601房消防整改的《情况说明》，拟证明301房、601房已可启动产权证办理工作。本院认为，被告作为房屋开发商与原告所签《挂名房产转让协议》，就前述两套房屋所达成的转让合同为双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；且生效的民事判决已经确认在《挂名房产转让协议》签订之前，被告与案外人就301房、601房所签订的商品房买卖合同无效。因此，原被告之间的《挂名房产转让协议》属于有效合同。原告请求确认《挂名房产转让协议》有效，理据充分，本院予以支持。关于办理房屋产权过户登记手续问题。原告已按《挂名房产转让协议》约定向被告履行支付了301房、601房屋转让款，而被告未给原告办理房屋产权过户手续，并已超过合同约定的履行期限，其应承担继续履行前述办理房屋产权过户手续的责任。广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》显示，601房不存在抵押和查封情况，且亦无其它证据显示该房屋存在产权过户的障碍，故原告要求被告为其办理601房的过户登记手续，依据充分，本院予以支持。原告在本案诉讼中撤回关于办理301房的过户登记手续的诉讼请求，属于其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应属，本院依法做缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条的规定，判决如下：一、确认原告广东弘诚集团有限公司与被告广州金辉洋房地产有限公司于2010年10月23日就广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A301号、A601号2套房产签订的《挂名房产转让协议》有效；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州金辉洋房地产有限公司协助原告广东弘诚集团有限公司办理广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A栋601房过户到原告广东弘诚集团有限公司名下的手续。本案受理费56460元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  姚冬湖人民陪审员  李文姬二〇二〇年七月二十八日书 记 员  管军军黄辉燕