湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初641号原告：李玲，女，1982年8月30日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。原告：蔡春海，男，1982年2月10日出生，汉族，湖北省安陆市人，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李磊，湖北浩法律师事务所律师。委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。被告：湖北涢德商业管理有限公司，住所地安陆市太白大道56号。法定代表人：秦忠奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘维涛，该公司职员。委托诉讼代理人：陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。原告李玲、蔡海春与被告湖北涢德商业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李玲、蔡海春委托诉讼代理人李磊、董陆茜，被告湖北涢德商业管理有限公司法定代表人秦忠奎及其委托诉讼代理人刘维涛、陈鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲、蔡海春向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原告与被告签订的《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》；2、判决被告向原告返还自2018年10月1日至2019年12月31日承租人支付的铺位租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是东大时代广场商业1栋3层3176、3175号商铺业主，铺位建筑面积合计61.65平方米。原告于2018年1月7日与被告签订《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》，由被告对原告名下商铺进行租赁管理，被告分别按第一年1479元（2元∕平方米∕月）、第二年2220元（3元∕平方米∕月）、第三年2959元（4元∕平方米∕月）向原告支付租金。随后被告以16元∕平方米∕月租给承租人，于2018年10月1日起计租金。原告知悉上述情况后，多次要求被告按实际租金支付原告，均遭到拒绝。鉴于《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》约定的租金严重低于市场价格，违反合同法公平原则。原告为保护自己的合法权益不再继续遭受侵害，请求法院公正裁决，判如诉请。诉讼过程中，原告自愿撤回其第二项诉讼请求。原告李玲、蔡海春为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息；证据二：被告企业信用信息公示报告复印件，拟证明被告诉讼主体资格；证据三：商品房购房合同、发票复印件，拟证明原告的业主身份；证据四：《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》复印件，拟证明涉案事实及合同显失公平。被告湖北涢德商业管理有限公司辩称，一、原、被告签订的《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》是原告对东大时代广场市场前期开发培育，对东大时代广场整体运营管理模式有充分了解的前提下，自愿购买商铺并在平等基础上达成的协议，此是双方真实意思表示，合同内容及形式均符合法律规定，应受法律保护。二、原告诉称约定租金严重低于市场价格、违反合同法公平原则，显然与事实不符。原告商铺位于综合商业体二楼，不是单门单户，不便于单独出租，被告进行前期开发、培育，包括招商、广告宣传、基础设施、公共电梯、中央空调、公用空间装修等投入和日常维修维护，截至去年底，被告应收租金、物业管理费及其他投入资金，合计亏损34.07元∕平米∕月，被告为了市场长期发展，为了业主的长远利益，起初在做亏本生意，故认为合同显失公平显然是片面的，法律要件也不构成。三、原告不符合行使撤销权的法定情形。显失公平是民事法律行为成立时存在重大误解、欺诈、胁迫或一方利用对方处于困境、缺乏判断能力等情形，而在签订案涉合同时，原告并不处于困境，也不缺乏判断能力。而且，法律规定，行使撤销权应当在一年内行使，原、被告于2018年1月签订委托租赁管理合同，原告于2020年5月起诉撤销，已过撤销权行使期限。四、原告要求撤销商铺委托租赁管理合同将会破坏东大时代广场统一招商、统一经营、统一管理的市场运营格局，同时影响东大时代广场其他300多间商铺的正常运营，将会造成东大时代广场市场巨大经济损失和社会不稳定因素。请求法院依法查明事实，不支持原告诉请，以体现司法公正，维护市场繁荣发展大局和社会稳定。被告湖北涢德商业管理有限公司为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：营业执照复印件、法定代表人身份证明，拟证明被告诉讼主体资格；证据二：《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》、原告收取租金凭证复印件，拟证明合同合法有效，原告实际收取租金并表示无异议的事实；证据三：被告收取租金的财务账目复印件，拟证明被告对整个商户租金收取入账情况；证据四：东大时代广场综合商业体的招商、广告宣传、公共设施、中央空调、公共空间装修、装饰等投入及日常维修、维护、运营管理费用等财务支出账目明细，拟证明被告运营东大时代广场支出大于租费收入的相关情况；证据五：被告收取相关租户租金的商铺租赁合同及2019年应收取租费明细表，拟证明被告出租商铺与相关租户达成免租期及租费欠费的事实；证据六：原告和关联业主商铺平面图复印件，拟证明原告如撤销合同将会对关联业主和商户造成直接影响，造成整个东大时代广场关联业主经营亏损。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交证据三、四有异议，认为证据三的账目是被告单位内部使用账目，不能作为证据使用，应当以被告与实际租赁户签订的租赁合同为准，认为证据四与本案没有关联。本院认为，被告提交证据三、四是被告对东大时代广场租户应收租金明细和对东大时代广场运营的投入费用，上述是被告自身经营过程中产生的相关费用，与案涉合同是否可以撤销不具关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月7日，原告购买位于安陆市东大时代广场商业1栋3层3175、3176号商铺。同年同日，原告为委托方（甲方）与被告为受托方（乙方）签订东大时代广场商铺委托租赁管理合同书，该合同书主要内容为：1、甲方同意将其购买的“东大时代广场”项目商业1栋3层3175号商铺铺位（建筑面积37.13平方米）（简称商铺）、3176号商铺铺位（建筑面积24.52平方米）委托乙方统一租赁管理，3175号、3176号商铺委托租赁管理期限共计7年，自2019年1月1日起至2025年12月31日止）。2、乙方有权以甲方名义或以乙方名义将该商铺单独出租或组合出租并收取租金，乙方或乙方授权他人对该商铺进行改造等事宜。甲方保证不干涉乙方就该商铺对外租赁和经营的一切事务，服从市场统一管理。鉴于甲方所购买商铺为单一商铺，乙方为统一管理将该商铺出租给承租商户的单位面积租金可能会与同层相邻的商铺单位面积租金有差异，甲方对此不持异议。3、委托租赁管理期间，3175号商铺第1—3年，甲乙双方共同商定，乙方分三笔向甲方支付象征性租金收益：于2019年12月31日前支付完第一笔租金891元（租金标准2元∕每平方∕月），于2020年12月31日前支付完第二笔租金1337元（租金标准3元∕每平方∕月），于2021年12月31日前支付完第三笔租金1782元（租金标准4元∕每平方∕月），以上基本租金收益每笔按年支付。委托租赁管理期间，第4—7年乙方分四笔16次向甲方支付基本租金收益：于2022年12月31日前支付完第一笔租金35450元，于2023年12月31日前支付完第二笔租金35450元，于2024年12月31日前支付完第三笔租金35450元，于2025年12月31日前支付完第四笔租金35450元，以上基本租金支付收益按季度支付；3176号商铺第1—3年，甲乙双方共同商定，乙方分三笔向甲方支付象征性租金收益：于2019年12月31日前支付完第一笔租金588元（租金标准2元∕每平方∕月），于2020年12月31日前支付完第二笔租金883元（租金标准3元∕每平方∕月），于2021年12月31日前支付完第三笔租金1177元（租金标准4元∕每平方∕月），以上基本租金收益每笔按年支付。委托租赁管理期间，第4—7年乙方分四笔16次向甲方支付基本租金收益：于2022年12月31日前支付完第一笔租金21090元，于2023年12月31日前支付完第二笔租金21090元，于2024年12月31日前支付完第三笔租金21090元，于2025年12月31日前支付完第四笔租金21090元，以上基本租金支付收益按季度支付。4、本合同所有收益均为税前收益，税费由乙方按要求代扣代缴，甲方对此不持异议。5、甲方有权查阅乙方与承租人签订的商铺租赁合同，仅限于查阅甲方自己购买的商铺。6、乙方应按合同约定向甲方支付租金收益，逾期应按照当期应付租金总额的日万分之五承担违约责任，逾期达六个月，甲方有权解除合同，同时还应支付本合同租金收益总额的10%违约金。因甲方原因单方面解除本合同，应按基本租金收益总额10%向乙方支付违约金，因乙方原因单方面解除本合同，应向甲方支付本合同基本租金收益总额10%的违约金。合同书还对合同终止、商铺返还、争议解决等事宜进行了约定。2018年1月，被告将案涉商铺出租给他人经营使用，租期为7年90天。商铺租金、物业管理费及统一经营管理服务费：第一个租赁年度（2018年10月1日至2019年9月30日）的租金为每月每平方米11元，第二个租金年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金为每月每平方米11元，第三个年度租金（2020年10月1日至2021年9月30日）的租金为每月每平方米11元，第四个年度租金（2021年10月1日至2022年9月30日）的租金为每月每平方米12.25元…。同时查明，被告已向原告支付2018年1月至12月一年租金1291元。本院认为，本案的焦点是，1、当事人之间民事法律关系定性；2、案涉合同是否具备可撤销的法定情形。关于第一点。原、被告签订《东大时代广场商铺委托租赁管理书》，依据该合同书第一条“甲方同意将其购买的‘东大时代广场’项目商业1栋3层3175、3176号铺位（建筑面积61.65平方米）委托乙方进行租赁管理。”和第四条4.2的“（1）以甲方名义或以乙方的名义将该商铺单独出租或组合出租并收取租金；4.3的“甲方保证不干涉乙方就该商铺对外租赁和经营管理的一切事务，甲方保证服市场统一管理的所有制度。”以及第五条“委托租赁管理期间的基本租金收益及支付方式”的相关内容，该内容所表达的意思为：原告将其商铺委托给被告进行统一租赁管理，由被告以自身名义或以原告名义对外出租，原告不干涉被告对外租赁事务，被告给予原告相应租金收益。当事人之间的这种约定模式，从法律意义上讲，即为原、被告约定，原告作为委托人和被告作为受托人协商，由被告处理原告商铺租赁事务，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”因此，原、被告签订《东大时代广场商铺委托租赁管理书》的实质内容满足前述法律条文的构成要件，从而在原、被告之间形成委托合同关系。该合同由原、被告自愿签订，应为当事人真实意思表示，合同所反映的内容并不违反法律强制性规定，应当合法有效。关于第二点。原告向本院提出诉讼请求，要求撤销原告与被告签订的《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》，其申请撤销的法律事由是，被告向其支付的租金明显低于被告向他人出租收取的租金，从而认为原、被告之间的合同书显失公平。对于显失公平认定问题，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民或者仲裁机构予以撤销。”结合本案，本院作如下评析：一、事实层面上，原、被告对《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》真实性无异议，原告在合同书上签名并对其将商铺委托给乙方租赁管理的事实不持异议，作为完全民事行为能力人，原告应当对其自身行为可能产生的后果负责，即应对签订案涉合同书可能产生的风险负责。同时在其未举证证明签订合同时存在意思表示不真实等情形，应当认为该合同书对其具有法律上的约束力。二、法律层面上，法律规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民或者仲裁机构予以撤销。司法实践中，考察合同是否构成显失公平，不仅要考察结果是否构成显失公平，还应查明造成显失公平的原因，即要从法律条文中列举的“处于危困状态、缺乏判断能力等”予以判定。本案中，无任何证据证明原告在签订合同书时处于危困状态，也无任何事实或理由证明原告在订立合同书时缺乏判断能力，因此，原告请求的显失公平事由在法律构成的主、客观要件上不具备。三、利益层面上，《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》第四条4.2：“为了本合同的全面履行，满足市场培育和经营的需要，甲方自本合同签订之日起在本合同存续期内授权乙方：（1）以甲方名义或以乙方名义将该商铺单独出租或组合出租并收取租金；授权乙方及乙方可授权他人对该商铺进行改造等…。”以上条款说明，原告将商铺委托给被告租赁管理是其自愿将自身商铺租赁事务融入东大时代广场市场统一经营管理之中，这是一种投资行为，也是一种商业行为。在市场经济条件下，投资做生意肯定会有赚有赔，必然要承担相应的商业风险，这种商业风险对于当事人来说，在作出投资决策之前和签订合同之初就应当有所预见，而显失公平制度并不免除当事人应承担的正常商业风险。同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，正常商业风险不是当事人以显失公平为由申请变更或撤销合同的法定事由，因此，原告将商铺委托给被告租赁管理是一种商业行为，应当由其自担商业风险。四、社会效果层面上，东大时代广场项目是当地政府打造的以统一招商、统一经营、统一管理为一体的重点项目，会集沃尔玛、高德影院、麦当劳、屈臣氏等主力商家，为当地人民群众提供了温馨、舒适的商业性综合体购物、消费等场所，因此，将东大时代广场所有商铺出租事宜进行统一规划，集中管理，从而形成一个整体性商业综合体，可以最大限度发挥东大时代广场整体性品牌效应，进而可以给各家商铺业主带来显著的利益效果。经过前期的市场开发、培育，东大时代广场在当地已经形成相当规模的利益集合体和良好的社会经济秩序。本着对经济利益的有效利用，依据诚实守约原则，维持东大时代广场每一个商铺业主的委托租赁管理合同有益于更好地维护东大时代广场现有的良好秩序。如若撤销案涉合同势必造成东大时代广场市场波动、整体利益失衡，给当地社会利益带来巨大损失，因此，从社会效果角度讲，原告申请撤销案涉合同不合理，故对原告行使任意撤销权不予支持。综上，原告诉讼撤销原、被告之间的《东大时代广场商铺委托租赁管理合同书》理由不充分，其诉讼请求不应予以支持。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求是其自身诉讼权能处分，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李玲、蔡海春的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李玲、蔡海春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  胡柏松审 判 员  胡学鹏人民陪审员  邱亚辉二〇二〇年七月二十一日书 记 员  谈宏亮附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。