云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2924民初943号原告：中国农业银行股份有限公司宾川县支行，统一社会信用代码：91532924218751325E，地址：宾川县金牛镇侨乡路202号，负责人：李传雄，行长。委托诉讼代理人：杨林彬，男，1971年3月24日生，白族，云南省宾川县人，该银行营业室主任，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：金国庆，男，1966年8月1日生，汉族，云南省宾川县人，该银行工作人员，代理权限为特别授权代理。被告：王跃宏，男，1978年1月30日生，汉族，云南省宾川县人，初中文化，住宾川县。被告：邓丽鲜，女，1979年4月16日生，汉族，云南省宾川县人，中专文化，住宾川县。被告：大理春光房地产开发有限公司，住址：宾川县金牛镇桑园小区丹霞路57号，法定代表人：杨永光，系执行董事兼总经理。原告中国农业银行股份有限公司宾川县支行（以下简称农行宾川县支行）与被告王跃宏、邓丽鲜、大理春光房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告农行宾川县支行的委托诉讼代理人金国庆，被告王跃宏、邓丽鲜均到庭参加诉讼，被告大理春光房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行宾川县支行的诉讼请求：一、解除王跃宏、邓丽鲜、大理春光房地产开发有限公司与我行签订的个人购房担保借款合同；二、判令王跃宏、邓丽鲜立即归还借款本金302159.09元，以及截止2020年5月18日的利息、罚息、复利共5344.96元，合计307504.05元，利息、罚息、复利自2020年5月18日起按合同约定的利率计算至全部款项清偿之日止；三、判令大理春光房地产开发有限公司对王跃宏所欠我行债务及由此产生的费用承担保证担保责任；四、请求人民法院依法处置我行与被告王跃宏签订的借款合同的抵押物，我行享有优先受偿权。事实和理由：2014年4月24日，被告王跃宏向原告申请37万元个人住房贷款，期限20年，以所购房地产作抵押和大理春光房地产开发有限公司作担保。2014年5月4日原告与被告王跃宏签订《个人购房担保借款合同》。我行按照合同约定，于2014年5月4日向被告发放37万元个人住房贷款，还款日为每个月的20日，期限20年，还款方式为按月等额本息递减还款。从2019年12月20日起至今，被告未足额履行还款义务。《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”）。第11.1条约定借款人、担保人的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3条对应付未付利息约定，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）借款期内产生的应付未付利息，在借款期内产生的应付未付利息，按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4条，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。11.8条因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第九条约定的借款担保：本合同项下债权的担保方式见第三十一条（本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人大理春光房地产开发有限公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保），9.1.1保证：保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3条，保证期间为借款到期日起二年。借款人、保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布借款合同提前到期的，解除借款合同，提前收回已发放的借款，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。被告王跃宏、邓丽鲜辩称，我方对原告方诉称事实及理由无异议，但不同意解除合同，我方愿意尽快偿还拖欠的欠款本息，此后仍愿意按合同约定的还款方式和标准偿还欠款本息。如需要拍卖抵押房屋清偿债务，则需先扣除我方已支付的欠款本息和房屋首付款后，才能用余款支付本案所欠的款项。被告大理春光房地产开发有限公司未到庭应诉，也未提交答辩状。在诉讼中，农行宾川县支行提交以下证据：1、营业执照、金融许可证、姓名为李传雄的身份证复印件一份；2、法定代表人身份证明书原件一份；3、姓名为王跃宏、邓丽鲜的身份证复印件各一份；4、借款申请、推荐书、个人购房担保借款合同、共同还款承诺书、借款凭证复印件各一份；5、保证担保承诺书复印件一份；6、同意抵押承诺书、房地产抵押清单复印件各一份；7、贷款交易明细及王跃宏截止2020年5月18日欠款明细复印件各一份。本院组织当事人对证据进行了质证，大理春光房地产开发有限公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。本院审核认为，上述证据均来源合法、内容客观、与本案具有关联性，依法确认为有效证据，对证据间能相互印证的部分，依法确认为认定案件事实的依据。本院经审理认定事实如下：2014年4月24日，王跃宏和邓丽鲜为购买商品房向农行宾川县支行提交借款申请书，邓丽鲜同时出具共同还款承诺书，承诺为王跃宏的贷款承担共同还款责任，大理春光房地产开发有限公司也向农行宾川县支行出具保证担保承诺书，承诺：愿意为王跃宏的贷款提供保证担保，承担一切连带责任到借款人办妥房屋、土地产权证，办理完正式房地产抵押登记手续，并将房屋、土地抵押他项权证交给农行后担保责任自动解除。2017年5月4日，王跃宏为借款人（抵押人）与农行宾川县支行为贷款人（抵押权人）、大理春光房地产开发有限公司为保证人，签订了编号为53020120140032359的《个人购房担保借款合同》，合同约定：王跃宏因购买大理春光房地产开发有限公司位于宾川县向农行宾川县支行借款370000.00元，借款期限为240个月，到期日期为2034年5月3日，借款利率采用基准利率方式：借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日；借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，阶段性保证人为大理春光房地产开发有限公司，保证方式为连带责任保证，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定出借人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。抵押物为位于宾川县。贷款人按照法律规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，贷款人有权要求保证人承担保证责任、有权行使抵押权。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者其他费用。贷款人可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得的价款不足以清偿所担保的全部债权，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。借款合同还对违约责任进行了约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息的约定为：贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款合同还约定借款人未按约定按期足额偿还借款，停止发放借款、提高贷款执行利率等事项。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。《个人购房担保借款合同》签订后，农行宾川县支行依约将贷款370000.00元转入大理春光房地产开发有限公司账户用于支付购房款。此后，王跃宏按约偿还借款本息至2019年12月20日，后农行宾川县支行多次向被告王跃宏、邓丽鲜催要，王跃宏支付贷款本息未果起诉到本院。截止到2020年5月18日，王跃宏尚欠农行宾川县支行借款本金302159.09元及利息5200.27元、罚息71.63元和复利73.06元。另查明，王跃宏所购买的商品房未办理房屋、土地产权登记及抵押登记手续。本院认为，农行宾川县支行与王跃宏、大理春光房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系合法、有效的合同。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。《个人购房担保借款合同》中已约定借款到期日为2034年5月3日，但王跃宏自2019年12月起，多次未按期、足额偿还借款本息，其行为已构成违约，农行宾川县支行要求解除《个人购房担保借款合同》并提前偿还尚欠借款本息的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。因邓丽鲜承诺为涉案贷款承担共同还款责任，故农行宾川县支行要求邓丽鲜与王跃宏共同偿还尚欠借款本息的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。对大理春光房地产开发有限公司是否应当承担连带清偿责任的问题。根据《个人购房担保借款合同》约定：大理春光房地产开发有限公司保证担保期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，并约定了保证担保范围。因截止法庭辩论终结时，王跃宏所购买的商品房仍未办理抵押登记，大理春光房地产开发有限公司承担连带保证责任尚在保证期内，故农行宾川县支行要求大理春光房地产开发有限公司对尚欠的借款本息承担连带清偿责任的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。大理春光房地产开发有限公司承担连带保证责任后，依法有权向王跃宏、邓丽鲜追偿。因王跃宏购买的商品房尚未办理抵押登记，抵押权未成立，农行宾川县支行要求依法处置抵押物，并对抵押物享有优先受偿权的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。大理春光房地产开发有限公司未到庭应诉，依法视为其对自己诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司宾川县支行与被告王跃宏、被告大理春光房地产开发有限公司于2014年5月4日签订的合同编号为53020120140032359的《个人购房担保借款合同》；二、由被告王跃宏、邓丽鲜于本判决生效后二个月内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司宾川县支行借款本金302159.09元并支付截止到2020年5月18日的及利息5200.27元、罚息71.63元和复利73.06元，以及借款本金302159.09元自2019年5月19日起至借款清偿之日止按合同编号为53020120140032359的《个人购房担保借款合同》约定的计算标准分别计算的利息、罚息、复利。由被告大理春光房地产开发有限公司对前述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宾川县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2956.00元，由被告王跃宏、邓丽鲜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  何道斌二〇二〇年七月二日书记员  李 杨