上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初10076号原告(反诉被告)：宋伟国，男，1952年8月6日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱泉松，上海宝申理律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈禕，男，1982年10月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘赤军，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼旎旖，上海融力天闻律师事务所律师。原告宋伟国与被告沈禕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭审理了本案。原告宋伟国的委托诉讼代理人朱泉松、被告沈禕及其委托诉讼代理人刘赤军、楼旎旖到庭参加诉讼。审理中，被告沈禕提出反诉，本院予以受理，于2020年7月22日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)宋伟国的委托诉讼代理人朱泉松、被告(反诉原告，以下简称被告)沈禕的委托诉讼代理人刘赤军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋伟国向本院提出本诉诉讼请求：被告支付逾期迁出户口的违约金884,000元(以6,500,000元为本金，自2019年9月20日起至2020年6月18日止，按每日0.5‰计算)。事实和理由：原、被告于2019年5月10日签订《上海市房地产买卖合同》，被告将其所有的上海市中山西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)转让给原告，转让款6,500,000元。被告承诺自上述房地产权利转移之日起的0日内，向房地产所在地派出所办理户口迁出手续，被告未能及时迁出户口的，每逾期一日，应向原告支付已收款的0.5‰，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。原告依约支付购房款，原、被告于2019年9月20日办理涉讼房屋过户手续。此后，原告发现涉讼房屋内至今仍有户口未迁出，被告构成违约，应向原告支付违约金。因原告购买涉讼房屋是用于过渡，准备将该房屋另行出售，而户口问题影响了房屋的流通及价值，故原告主张的违约金符合市场标准，并不过高，应予支持。被告沈禕本诉辩称及反诉诉称，涉讼房屋系被告通过拍卖取得，被告当时注意的是房屋的位置、价格，忽视了户口问题。在取得涉讼房屋后，被告未将户口迁入涉讼房屋，也没有去派出所核实过房屋内有无案外人的某某。《上海市房地产买卖合同》第十一条约定，被告承诺自涉讼房屋权利转移之日起的0日内向房屋所在地派出所办理户口迁出手续。被告未能及时迁出户口的，每逾期一日，应向原告支付已收款万分之五的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。被告逾期超过30日未迁出户口的，被告同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪的产权房或本市社区公共户。2019年9月20日，原、被告办理过户交接手续，合同履行完毕。2020年3月25日，原告通知被告，涉讼房屋内有原产权人徐某某的某某尚未迁出。经被告多方奔走，得知应由现产权人向公安机关提出申请，由公安机关强制迁移滞留户口。被告在签订房屋买卖合同时错误认为关于户口迁移的条款涉及的是本人在涉讼房屋内的某某，疏忽大意未认识到涉讼房屋内存在案外人的某某，且不了解案外人户口迁移需要经过当时产权人的申请等法律规定，超出过户后己方的能力所及，在存在重大误解的情况下约定该条款，设定了高额违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，该条款应予撤销，故不同意原告的本诉诉讼请求。如果法院认定被告确实因逾期迁离户口构成违约、需支付违约金的，应按照上海市平均月收入的标准即每日150元计算，自2020年3月25日(原告发现涉讼房屋内有案外人户口之日)起至2020年4月15日(被告明确告知原告由原告至派出所申请办理户口迁移手续之日)止。被告另向本院提出反诉诉讼请求：撤销原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》第十一条之约定。原告宋伟国反诉辩称，《上海市房地产买卖合同》第十一条系原、被告的真实意思表示，符合交易习惯，合法有效。被告是通过拍卖取得涉讼房屋，可以通过各种途径了解房屋情况。同时，被告作为出售方，对房屋的真实状况负有审慎审查的义务，对房屋存在的瑕疵应承担相应责任。被告的反诉请求缺乏依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《上海市房地产买卖合同》、不动产权证、常口现实库信息资料、微信记录、电话记录、(2015)长执字第4470号执行裁定书、协助执行通知书、上海市公安局长宁分局周家桥派出所出具的说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋权利人原为案外人徐某某，其户口亦在涉讼房屋内。本院曾依据已经发生法律效力的(2015)长民三(民)初字第1566号民事判决，于2015年11月26日向被执行人徐某某发出执行通知书，责令其向申请执行人曾健履行支付义务。因徐某某未履行生效法律文书确定的义务，本院依法拍卖涉讼房屋，由被告买受取得。2016年7月8日，本院作出(2015)长执字第4470号执行裁定书、协助执行通知书，解除对徐某某名下涉讼房屋的查封，将涉讼房屋过户至被告名下。据此，被告成为涉讼房屋的权利人，但徐某某的某某并未迁出涉讼房屋。2019年5月10日，原告(买受人)与被告(卖售人)通过上海顺合房地产经纪事务所公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，由原告受让被告自有的涉讼房屋，该房屋建筑面积124.42平方米，转让价款共计6,500,000元。被告于2019年9月15日前腾出涉讼房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。双方确认，在2019年9月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以长宁区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准……。合同第十一条约定，被告承诺自上述房地产权利转移之日起的0日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。被告未能及时迁出户口的，承担以下责任：(一)每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。(二)被告逾期超过30日未迁出户口的，被告同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。第十二条约定，经原、被告双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)约定：根据本合同第十二条之规定，经双方友好协商，达成如下补充条款：……3、被告承诺自该房地产权利转移之日前，向房屋所在地的公安派出所办妥原有户口(若有)的迁出手续。若因被告未在上述期限内迁出户口的，则每逾期一日，被告应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。此后，原告向被告支付购房款，被告向原告交付涉讼房屋。2019年9月20日，原告成为涉讼房屋的权利人。2020年3月25日，原告欲将案外人宋某的某某迁入涉讼房屋，在至上海市公安局长宁分局周家桥派出所办理手续时得知案外人徐某某的某某仍在涉讼房屋内，原告随即将该信息通知被告。此后，被告向中介人员、上海市公安局长宁分局周家桥派出所工作人员等了解情况、进行沟通，并告知原告，需原告作为产权人提出申请，将徐某某的某某迁出涉讼房屋，被告愿意协助原告解决问题；即使徐某某的某某不迁出，原告也可将户口迁入。原告则要求被告就此承担违约责任，因双方意见不一，产生争议。2020年4月6日，案外人宋某的某某迁入涉讼房屋。2020年6月5日，上海市公安局长宁分局周家桥派出所出具说明，内容为：本所辖区内长宁区中山西路XXX弄XXX号XXX室存在滞留户口徐某某(身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，所有权人为宋伟国。根据《上海市常住户口管理条例》第三十二条之规定，若房屋所有权人宋伟国申请将房屋内原有户口迁出，本所将依法办理。即，通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，根据相关程序履行相关手续后，可将其户口强制迁入我辖区公共户。至今，徐某某的某某仍未迁出涉讼房屋。审理中，被告确认，其在竞拍涉讼房屋时，不了解房屋内的某某情况；在签订《上海市房地产买卖合同》时，原告曾向被告了解过房屋内的某某情况，被告告知原告该房屋内没有户口。本院认为，被告通过拍卖取得涉讼房屋，应对涉讼房屋的状况进行全面了解，包括该房屋内有无户口等。但被告在取得涉讼房屋前后未对户口情况进行了解，还在将涉讼房屋出售给被告时告知被告该房屋内没有户口，故被告未尽到审慎义务，存在过错。《上海市房地产买卖合同》系原、被告经协商自愿达成，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同第十一条对被告逾期迁出户口的违约责任作出约定，此外，合同补充条款(一)第三条对被告逾期迁出户口应承担的赔偿金作出约定。上述约定文义清楚，指向明确，并未将涉讼房屋内遗留户口限定于被告本人户口并将案外人遗留户口排除在违约情形之外，被告作为出售方，对上述约定均应明知。而被告自签订《上海市房地产买卖合同》、将涉讼房屋过户至原告名下起，至其知晓徐某某的某某未迁出涉讼房屋期间，从未对上述约定提出异议。综上，被告在原、被告产生争议后再以重大误解为由主张撤销《上海市房地产买卖合同》第十一条约定缺乏依据，其反诉请求本院不予支持。《上海市房地产买卖合同》约定，原、被告达成的补充条款为买卖合同不可分割的一部分，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。因合同第十一条与补充条款(一)第三条就被告逾期迁出户口应承担的违约责任所作约定并无差异，故原告要求被告依据合同第十一条约定支付违约金的诉讼请求合法有据，本院予以准许。被告对违约金的金额提出异议，要求进行调整。本院认为，被告并非明知涉讼房屋内有徐某某的某某却故意隐瞒原告，且在纠纷产生后，被告曾多次与相关单位及人员联系、沟通，了解政策，并主动表示愿意协助原告办理相关手续，故被告并非恶意违约。虽然徐某某的某某至今未能迁出涉讼房屋，但上海市公安局长宁分局周家桥派出所也确认，根据《上海市常住户口管理条例》第三十二条之规定履行相关手续后，可将徐某某的某某强制迁入其辖区公共户。此外，案外人宋某的某某于2020年4月6日迁入涉讼房屋，说明原告或其家人等户口迁入涉讼房屋不会因徐某某遗留的某某而受到影响。此外，原告主张因徐某某遗留户口致涉讼房屋价值受损亦缺乏相应证据。综上，原告主张的违约金884,000确实过高，本院酌情确定被告向原告支付违约金50,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)沈禕应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)宋伟国支付违约金50,000元；二、驳回原告(反诉被告)宋伟国的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)沈禕的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,320元,由原告(反诉被告)宋伟国负担5,795元，被告(反诉原告)沈禕负担525元。反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)沈禕负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年七月三十一日书记员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。