陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终6881号 上诉人（原审原告、反诉被告）：彭若波，男，1988年11月4日出生，汉族，西安纳图智能科技有限公司经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：卢斌，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小萍，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：葛伟，女，1965年11月3日出生，汉族，陕西新华出版传媒集团有限公司职员，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，陕西一元律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：李炎，女，1962年4月6日出生，汉族，西安圣特瑞一投资咨询有限公司法定代表人，住西安市雁塔区曲江新区。委托诉讼代理人：卢斌，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小萍，泰和泰（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安恒居置业有限公司。住所地：西安市。法定代表人：曾宪忠，总经理。上诉人彭若波、上诉人葛伟因与被上诉人李炎，原审第三人西安恒居置业有限公司（以下简称恒居置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年4月28日，李炎作为彭若波的代理人与葛伟、恒居置业公司签订《房产买卖契约》，约定葛伟购买彭若波名下位于西安市东湖路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，房屋总价款357万元；彭若波承担交房前的物业费和暖气费，葛伟承担过户中产生的所有税费；涉案房屋上存在银行抵押，彭若波应当在取得房产证之后30个工作日内积极配合葛伟办理房屋过户手续，将涉案房屋过户至葛伟或者葛伟指定人名下；合同签订当日葛伟应当向彭若波支付定金5万元，2018年5月20日之前葛伟向彭若波支付173万元，2018年6月30日彭若波给葛伟做房屋公证，公证当天葛伟向彭若波支付房屋107万元，剩余房款72万元于双方办理产权过户手续当日由葛伟支付于彭若波。上述契约就违约责任约定“乙方（即葛伟）中途违约，甲方（彭若波）有权拒绝退还全额定金及扣除总房款20%作为违约金；甲方中途出现将上述房产出售给其他人或将上述房产进行抵押等违约行为，甲方应在三日内将实际收到的购房款全额退还给乙方，另付给乙方相当于定金同等数额的违约金及支付总房款20%作为违约金”。2018年4月28日，葛伟向李炎支付定金5万元、向恒居置业公司支付中介费6.5万元。2018年5月7日，恒居置业公司向彭若波出具《收条》，载明“今收到彭若波大修基金、契税副票各一张，个人私章一个”。2018年5月20日，葛伟向李炎支付房款173万元；同日，葛伟向李炎出具《收条》，载明“今收到李炎转交彭若波……房屋钥匙五把，装修钥匙贰把，花园门钥匙贰把，水卡壹张，电卡壹张，门禁卡贰把”。2018年8月底，涉案房屋上的抵押权注销。2019年5月24日，彭若波通过四川泰益律师事务所向葛伟发出《关于敦促履行〈房屋买卖契约〉的律师函》；葛伟于6月5日向彭若波回复，认为该律师函无律师执业信息和委托信息，故不予理会。2019年6月13日，彭若波再次向葛伟邮寄《关于解除〈房屋买卖契约〉的通知》，要求解除合同并由葛伟返还房屋钥匙等物品、承担违约责任，但EMS快递回执显示“拒收退回”。庭审中，葛伟提交2019年3月26日的网签备案合同一份（备案号为C19010125，约定房屋价款为240万元，支付方式为全额支付）证明三方已经进行了网签备案；恒居置业公司对此予以认可，但彭若波认为其未在上述网签合同上签名确认。结合彭若波提交的与恒居置业公司代理人刘某某的微信聊天记录（2019年5月6日左右），能够确认签订上述网签备案合同时，葛伟和恒居置业公司的工作人员刘某某在场，而刘某某通过电话向李炎告知网签内容“当时签网签的时候，我专门给您打个电话说的”，李炎在微信聊天对此予以否认“你没有给我说网签”“而且网签，你当时也没有说让我儿子签字哈”。彭若波起诉至西安市未央区人民法院提出以下诉讼请求：1、确认彭若波、李炎与葛伟于2018年4月28日签订的《房产买卖契约》已于2019年6月17日解除；2、判令葛伟向彭若波支付违约金共计76.4万元；3、判令葛伟立即结清涉案房屋水、电、气、物业等所有费用后按原状返还给彭若波；4、本案诉讼费用由葛伟承担。事实与理由：2018年4月28日，李炎代彭若波与葛伟、恒居置业公司签订《房屋买卖契约》，约定彭若波将位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给葛伟，价格357万元；葛伟应当在签约当天支付定金5万元，同年5月20日支付173万元、次月30日之前向彭若波支付107万元；剩余72万元购房款，葛伟应当于办理过户手续当天支付彭若波；若葛伟违约，彭若波有权拒绝退还全额定金并扣除房款20%作为违约金。合同签订后，彭若波结清了水、电、气、物业等所有费用，并将房屋交付于葛伟使用，但葛伟至今仍未支付两笔房款179万元及配合办理过户手续等义务。后彭若波向葛伟发出解除合同通知，葛伟拒不签收，葛伟的行为已构成违约，故彭若波诉至法院，请求判如所请。葛伟辩称，1、2018年4月28日签订的房产买卖契约已于2019年6月17日解除；2、葛伟在房产买卖契约签订后，一直按照契约的约定履行义务，不存在任何违约行为，彭若波要求葛伟支付违约金的诉请无事实及法律依据，不应得到支持；3、彭若波要求葛伟结清涉案房屋水、电、气、物业等所有费用后按原状返还给彭若波，该项诉请与事实不符，不应得到支持；4、2018年3月开始，西安市二手房房价持续上涨，到2018年7月份，房价持续涨高，彭若波不予积极配合办理相关手续已构成恶意违约。李炎述称，彭若波诉请合法合理，其陈述的事实及理由均属实，请求人民法院支持彭若波诉请。葛伟向一审法院提出反诉请求：1、解除葛伟与彭若波之间签订的《房产买卖契约》；2、判令彭若波向葛伟返还购房款178万元及支付违约金71.4万元（违约金：总房款357万元×20%=71.4万元）；3、判令彭若波向葛伟支付中介费6.5万元；4、判令李炎承担连带责任；5、判令彭若波承担本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：2018年4月28日，三方当事人签订《房屋买卖契约》，约定葛伟购买彭若波名下位于西安市未央区东湖路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，价格357万元。葛伟于该契约签订当日支付定金5万元、于2018年5月20日支付房款173万元，但彭若波一直拒绝收取房款且未按照契约约定办理协议公证。故彭若波的行为已构成违约，应当承担退还房款及支付违约金的责任。彭若波辩称，1、根据西安市购房新政，现已无必要办理协议公证，同时根据双方在后续的交易行为即葛伟已联系李炎支付第二笔购房款的事宜及双方做购房资格审查事宜，葛伟单方签署网签购房合同等行为可以视为双方已经达成一致，不再办理协议公证，因此葛伟陈述的彭若波未办理协议公证存在违约不应予以采信；2、彭若波从未作出过拒收第二笔购房款的表示，葛伟所陈述的拒收第二笔购房款与事实及常理严重不符；3、葛伟称彭若波没有在取得产权证的30个工作日内配合葛伟办理产权过户手续与事实严重不符。故彭若波同意解除双方之间签订的《房屋买卖契约》，在扣除葛伟承担的违约责任后彭若波依法返还多余款项并驳回葛伟其余反诉请求。李炎述称，同彭若波的答辩意见。恒居置业针对本诉和反诉述称，其已经依约完成了居间义务，对解除合同都没有意见；但其不应当退还中介服务费。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。2017年7月4日西安市住房保障和房屋管理局印发的市房发[2017]77号《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》规定“自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易”。本案当事人签订《房屋买卖契约》时，彭若波名下的该房屋网签备案上未满五年，三方签订该契约于当时本市二手房交易政策相悖，但因该政策并非法律法规强制性规定，且系彭若波、葛伟和恒居置业公司的真实意思表示，故该合同已成立并生效。彭若波要求确认该合同已经于2019年6月17日解除，葛伟对此无异议，一审法院予以确认。本案争议的焦点在于买卖双方在履行合同中是否存在违约行为。首先，彭若波未于2018年6月30日办理公证的行为是否构成违约。三方在签订《房屋买卖契约》时，涉案房屋尚不具备行政部门规定的交易条件，故买卖双方约定进行公证，但2018年6月24日西安市政府颁布《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》，将二手房交易的条件变更为“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产证书》”，在彭若波取得房屋所有权证书后涉案房屋已达到交易条件，故彭若波虽未与葛伟办理“公证”，但已不影响合同的继续履行，故该行为不构成根本违约。其次，葛伟未支付107万元房款的行为是否构成违约。《房屋买卖契约》中约定葛伟应在“公证当日”向彭若波支付107万元，但因合同公证已并非合同履行的必要条件且双方提交的微信聊天记录中均无关于协商公证的事宜，可以认定三方已经不再将公证视为支付107万元房款的前提条件，但三方未对该107万元的支付时间协商一致。且西安市早已在2015年1月1日起就城六区二手房交易实行资金监管制度，故葛伟未支付107万元的行为亦不构成根本违约。三方合同明显违背上述资金监管制度及当时的限购政策，三方对该契约未能履行均应负有相应责任，现彭若波和葛伟要求对方支付违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院均不予支持。葛伟要求彭若波支付中介费6.5万元的诉讼请求，亦无事实依据，一审法院不予支持。另，2018年5月20日，彭若波将涉案房屋钥匙和水电卡等均交付于葛伟，应当视为彭若波已将涉案房屋交付于葛伟，故合同解除后，葛伟应当将房屋返还于彭若波。彭若波要求葛伟支付房屋占用期间的水电和物业费等，合理合法，但彭若波就该期间的物业、水电等费用标准及实际支出情况未提交相关证据，故该项诉讼请求无证据证明，一审法院不予支持。彭若波要求葛伟返还涉案房屋，符合法律规定，但其对房屋原状未提交相关证据，结合葛伟向李炎出具的《收条》，一审法院确认由葛伟向彭若波返还涉案房屋并退还房屋钥匙五把、装修钥匙二把、花园门钥匙二把、水卡一张、电卡一张、门禁卡二把。综上，三方签订的《房屋买卖契约》解除，彭若波和葛伟的其余诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭若波与葛伟、西安恒居置业有限公司于2018年4月28日签订的《房产买卖契约》于2019年6月17日解除。二、葛伟于本判决生效之日起二十日内向彭若波返还位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室房屋[即西安市浐灞生态区XX大道XX幢XX室，陕（2018）西安市不动产权第1186172号]，并返还该房屋钥匙五把、装修钥匙二把、花园门钥匙二把、水卡一张、电卡一张、门禁卡二把。三、彭若波于本判决生效之日起二十日内向葛伟返还购房款178万元；四、驳回彭若波的其余诉讼请求。五、驳回葛伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11440元（彭若波已预交）、反诉受理费13636元（葛伟已预交），现由彭若波、葛伟各自负担。宣判后，彭若波与葛伟均不服，分别向本院提起上诉。彭若波的上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判葛伟向彭若波支付违约金76.4万元；2、改判葛伟结清占用房屋期间的水、电、气、物业费等相关费用19414.49元；3、一审、二审诉讼费用由葛伟承担。事实和理由：一、一审判决遗漏主要事实和重要时间节点，遗漏葛伟的违约行为，属查明事实错误。1、彭若波已于2018年6月7日办理涉案房屋权属证书，并于2018年8月办理了撤押手续并取得权属证书，房屋过户已无障碍。但一审判决遗漏该事实。2、一审判决遗漏了葛伟占有彭若波房屋两年之久，给彭若波造成巨大损失的事实。3、一审遗漏了彭若波多次催促葛伟支付房屋价款的事实。4、一审判决遗漏了葛伟多次违约要求变更合同主体及付款方式、网签合同价款等内容。二、葛伟拒绝支付购房款、多次变更签约主体、付款方式及网签合同价款的行为均构成根本违约。一审判决认定葛伟不构成违约错误。三、葛伟违反合同约定，并强行占有彭若波房屋，严重违反合同约定，给彭若波造成巨大损失，且彭若波损失与葛伟违约存在直接因果关系。葛伟应按照合同约定支付违约金。葛伟针对彭若波的上诉辩称，一、彭若波取得房屋所有权证书的方式是非常重要的，涉案房屋存在抵押情况，如果要出售该房屋就要撤销抵押，彭若波在与葛伟签订购房协议后，收取178万元购房款后才向银行缴清贷款取得房屋的权属登记证书，如果没有葛伟向其支付的购房款，那么该房屋可能至今存在抵押。所以这一点也印证了葛伟上诉理由中彭若波对178万元购房款长达两年的资金占用费。如果该合同解除，那么该笔资金占用费也该由彭若波、李炎承担。二、涉案房屋自从交付给葛伟之后，由于彭若波迟迟不愿办理房屋过户登记手续，所以葛伟也没有对该房屋进行装饰装修。房屋一直维持原状至今，现状为毛坯房。所以未产生任何水电燃气等费用，更何况导致合同不能继续履行的原因在彭若波，要求损失也只能是给葛伟造成巨大损失，由于房屋不能按时过户，不能及时取得房产权属证书，因合同被迫解除，导致葛伟缴纳的170万房款被彭若波非法占用至今，因合同被迫解除后，西安二手房市场价格持续涨高，导致葛伟不能在同地段以同等价格购买同户型的房产，因此由于彭若波的恶意违约，应该赔偿葛伟不能购置房产的溢价损失，加之彭若波非法占用葛伟缴纳的房款至今，导致葛伟不能使用其缴纳的178万元。三、彭若波所述多次催促葛伟支付价款的事实不存在。恰恰是葛伟在一直积极主动催促彭若波接受葛伟支付的房款。根据合同约定，2018年6月30日，应该由双方做协议公证，公证当天葛伟支付剩余房款一百零七万元。根据一审提交的证据，葛伟在积极履行付款义务。所以导致在6月30日之前葛伟不能将剩余房款支付给彭若波，彭若波一直在找各种理由推脱接收房款，彭若波在收取葛伟178万元房款之后拒绝收取葛伟的剩余购房款，已经构成根本违约。再加之当时二手房市场的持续涨高，彭若波不愿意将涉案房产出售给葛伟，构成恶意违约。四、葛伟在合同履行过程中要求变更主体也是按照合同约定正常履行的权利。但是彭若波以各种理由推脱。彭若波取得涉案房屋权属登记证书的时间是2018年8月。双方签订的房产买卖契约中第五条明确约定，葛伟要求变更合同主体并没有违反合同约定，是由彭若波的违约行为造成了该合同无法履行。按照合同约定，应由彭若波承担违约责任。李炎针对彭若波的上诉述称，同意彭若波上诉意见。一、从一审提交的李炎与刘某某的微信记录内容看，李炎多次要求葛伟支付房屋价款，2018年10月17日李炎要求葛伟返还房屋遭拒。葛伟提出上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判彭若波向葛伟支付违约金71.4万元及中介费65000元，李炎承担连带赔偿责任；2、一审、二审诉讼费用由彭若波、李炎承担。事实和理由：一、一审判决认定彭若波不予办理公证的行为不属于违约属事实错误。1、本案中，办理公证是全案的关键点，是葛伟支付剩余房款的前提条件。彭若波未办理公证的行为已构成违约。2、葛伟在2018年6月30日这一公证时间节点前，积极主动要求向彭若波支付剩余房款，但彭若波不予配合，并以各种理由推脱，构成违约。3、协议公证的时间2018年6月是房价最高的时候，彭若波不办理公证的行为属于恶意违约。2018年6月30日办理公证需要彭若波本人在场，但当时彭若波人在日本，这一行为已明确表明要违约，不按照约定时间办理公证。4、在西安市房产新政出台后，双方并未明确表示由于政策变更而协商不需要办理公证。协议公证一事单独作为一条就是为了确保交易安全和资金安全，不是因为二手房交易政策的原因。因此办理协议公证一直是葛伟支付剩余款项的前提条件。事后不说，不表明此条作废。二、由于彭若波的违约行为，给葛伟造成了巨大损失，按照合同约定和法律规定，彭若波应当支付违约金。1、彭若波使用葛伟支付的购房款办理撤押手续，又恶意占有葛伟支付的178万元购房款长达两年之久，应按照同期人民银行贷款利率支付资金占用费。2、西安房价上涨，由于彭若波的违约导致葛伟无法按照当时的价格再购买同地段、同户型、同面积的房屋，这部分差价损失应由彭若波承担。3、彭若波违约应按照约定支付于定金同等水平违约金及支付总房款20%作为违约金。三、按照合同第八条第8项约定，李炎应承担连带责任。四、葛伟支付的中介费应由彭若波承担。彭若波针对葛伟的上诉辩称，一、公证并非房屋买卖合同必须要履行之条款，且在合同履行过程中，西安市政府颁布新规，公证已无履行必要。三方已就履行方式变更达成一致，在合同履行过程中，葛伟从未提出异议。二、案涉合同解除的根本原因是葛伟恶意违约，其要求支付违约金的上诉理由没有事实和法律依据。三、葛伟要求李炎承担连带责任及要求彭若波承担中介费的上诉请求亦无事实和法律依据。请求驳回上诉请求。李炎的答辩意见与彭若波的答辩意见一致。恒居置业公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，彭若波缴纳涉案房屋2018年度、2019年度采暖费共计2717.74元，涉案房屋物业管理单位向彭若波出具欠费催缴函一份，载明涉案房屋2018年6月1日—2020年6月30日，欠缴物业费15619.25元、生活垃圾费150元、公摊电费927.5元，合计16696.75元，因逾期缴纳，须缴纳物业费滞纳金46.86元，共计需支付费用合计16743.61元。一审判决认定事实属实。本院认为，彭若波、葛伟与恒居置业公司签订的房产买卖契约是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在合同签订后，葛伟按照合同约定向彭若波支付了定金和第一笔购房款，彭若波也向葛伟交付了涉案房屋。按照西安市房屋买卖政策相关规定，在西安市进行二手房买卖，应该进行网签备案，并建立资金监管账户，所有购房款都必须通过资金监管账户进行转移支付。但是在彭若波与葛伟签订房产买卖契约时，因受西安市房屋买卖政策影响，涉案房屋尚不具备进行过户交易的条件，故双方未在合同中约定网签备案和建立资金监管账户的时间，而是约定了2018年6月30日进行公证，并由葛伟在公证时将107万元购房款支付给彭若波。约定进行公证的目的，也是为了保障交易双方的权利。但是西安市政府在2018年6月24日出台了关于房屋买卖的新政策。按照新政策，涉案房屋符合交易条件，可以进行网签备案。故彭若波没有与葛伟进行公证，不影响合同的继续履行，该行为不构成根本违约。按照西安市二手房交易政策，所有购房款都应通过资金监管账户进行，故在涉案房屋可以网签备案、建立资金监管账户后，因资金监管账户未建立，葛伟未支付剩余107万元购房款，不构成违约。按照西安市二手房交易政策，二手房买卖必须进行网签备案和建立资金监管账户，只有这样才可以进行过户交易。因为房产买卖契约就网签备案、建立资金监管账户的时间并未约定，故在涉案房屋可以进行网签备案后，彭若波和葛伟应当协商确定时间进行网签备案，并建立资金监管账户，以便进行合同的后续履行。但通观双方与中介的微信聊天记录，双方就网签备案和建立资金监管账户并未达成一致意见，合同不能继续履行双方均有过错。故彭若波、葛伟要求对方支付违约金的上诉请求，没有依据，不予支持。一审判决驳回彭若波、葛伟要求对方支付违约金的诉讼请求，有事实依据，应予维持。葛伟要求彭若波支付中介费的上诉请求，亦无依据，不予支持。葛伟占用涉案房屋系根据双方买卖契约约定，现买卖契约因双方过错而解除，故对葛伟占用涉案房屋期间产生的相关费用，应由葛伟、彭若波各承担50%。现彭若波代缴了涉案房屋2018年度和2019年度的暖气费共计2717.74元，葛伟应支付给彭若波1358.87元。涉案房屋在2018年6月1日—2020年6月30日还欠缴：物业费15619.25元、生活垃圾费150元、公摊电费927.5元，合计16696.75元，并因逾期缴纳，须缴纳物业费滞纳金46.86元。上述费用均是葛伟占用涉案房屋期间产生的，虽然彭若波尚未实际向物业服务公司支付，但是上述费用是必然要支付的，故应由葛伟向彭若波支付8371.81元。综上，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11667号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11667号民事判决第四项；三、葛伟于本判决生效后二十日内向彭若波支付彭若波代缴的位于西安市浐灞半岛小区32幢1单元位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室房屋[即西安市浐灞生态区XX大道XX幢XX室，陕（2018）西安市不动产权第1186172号]2018年度、2019年度采暖费合计1358.87元；四、葛伟于本判决生效后二十日内向彭若波支付位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室房屋[即西安市浐灞生态区XX大道XX幢XX室，陕（2018）西安市不动产权第1186172号]房屋2018年6月1日至2020年6月30日的物业费、生活垃圾费、公摊电费、物业费滞纳金等共计8371.81元；五、驳回彭若波其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费，彭若波预交的11440元，由彭若波负担；葛伟预交的11550元，由葛伟负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年七月七日 书 记 员  刘 燕 子 1