河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终446号 上诉人（原审原告）：张宝峰，男，1968年9月16日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：王玉芳，河北乾翔（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳凤山，河北乾翔（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊市祥泰房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市安次区光明西道115号。 诉讼代表人：廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕伟，清算组组长。 委托诉讼代理人：王德辉，河北若石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利薇，河北若石律师事务所律师。 上诉人张宝峰因与被上诉人廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）破产债权确认纠纷一案，不服河北省廊坊市中级人民法院（2019）冀10民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人张宝峰的委托诉讼代理人王玉芳、靳凤山，被上诉人祥泰公司的委托诉讼代理人王德辉、张利薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宝峰上诉请求：1.依法撤销一审判决，判令祥泰公司履行《房屋定购协议》约定的义务，即张宝峰享有物权请求权，有权按照祥泰公司债权人会议通过的《祥泰公司管理人关于债务人财产的处置预案》内容，完成续建并办理预售许可证明后，向张宝峰给付臻丽家园三期项目3号楼2单元1002室、1003室、1203室、1205室房屋；2.一审、二审诉讼费用由祥泰公司承担。事实和理由：签署《房屋定购协议》的过程为，双方经协商终止原借款合同关系，同时将借款本金及利息对账清算确定数额后转化为已付购房款，将臻丽家园三期项目3号楼2单元1002室、1003室、1203室、1205室房屋销售给张宝峰，祥泰公司向张宝峰开具相应金额的购房收据。一、本案中关于张宝峰是否为真实购房人的问题。张宝峰与祥泰公司在签署《房屋定购协议》之前确认与祥泰公司之间存在借款合同关系，后经双方协商，对账清算后，才另行签署《房屋定购协议》。原借款合同结算后金额为2649709元人民币，本次张宝峰购买上述四套房屋（1825864元）及朱宪林、张宝珍各一套房屋（583852元*2）总价为2993564元人民币，房款与借款本息结算数额差价为343859元。上述房屋总价款张宝峰于2013年10月29日（即《房屋定购协议》签署日）已通过向祥泰公司书写收条的方式结束原借款合同关系，同日张宝峰向祥泰公司提交剩余房款未缴纳的欠条，祥泰公司向张宝峰开具相应金额的购房收据。因此，张宝峰与祥泰公司签署《房屋定购协议》，为买卖双方建立商品房买卖合同关系的行为，并非双方之间为借款合同履行提供的担保，也并非增加清偿债务的履行方式。因为原借款关系已经结束，本次合同签署是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。因此，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。因此，张宝峰为真实购房人，享有物权请求权。祥泰公司应按照债权人会议通过的《祥泰公司管理人关于债务人财产的处置预案》内容，完成续建并办理预售许可证明后，向上诉人给付上述房产。（注：最高法院指导案例72号，关于前期有借款关系，但对账清算后，另行签署商品房买卖合同的，认定为有效合同。）二、关于《房屋定购协议》性质及效力问题。张宝峰与祥泰公司签署的《房屋定购协议》规定了买受双方的姓名、房屋价款、房屋位置、房屋房号、每平米单价、房屋总面积、总价款、房屋支付方式、交付日期等信息，符合《商品房销售管理办法》中对商品房买卖合同内容的约定，应认定该合同有效。而一审法院仅因《房屋定购协议》第六条双方签订正式商品房买卖合同后，本认购协议即自行失效，以及协议中关于乙方为公司内部员工或亲属关系的表述，认定《房屋定购协议》属于预约合同，属于事实认定错误，该协议为主合同及本合同，且具备可履行性。即使张宝峰为祥泰公司员工或亲属，那么法律也未规定员工和近亲属不可以购买公司销售的房屋，且祥泰公司臻丽家园项目的房屋是向公众公开销售的房屋，符合购买条件的买受人均可以购买上述房屋。《房屋定购协议》中并未规定如果不签署正式商品房买卖合同祥泰公司应该承担的违约责任。显然不符合预约合同的性质，预约合同的签署在于对未来本约合同签署的规定，而本《房屋定购协议》中，未有对未来合同签署的日期、内容以及违约条款的规定，因此不应认定为预约合同。三、关于《房屋定购协议》的履行及上述房屋产权交付的问题。张宝峰与祥泰公司签署的《房屋定购协议》系双方真实意思表示，协议真实有效，张宝峰为真实购房人。但经祥泰公司在一审庭审中自行表述确认，祥泰公司虽处于破产清算程序中，目前虽无生产经营能力，但根据债权人会议表决，同意对臻丽家园三期项目进行续建，且通过的《祥泰公司管理人关于债务人财产的处置预案》内容，如果完成续建并办理预售许可证明后，则祥泰公司与真实购房人签订的购房协议有效。那么本案中案涉协议的履行，一审法院不能简单认定为不能履行，据此判令张宝峰涉案协议内容为普通债权，剥夺张宝峰享有可期待的物权请求权的权利。综上，张宝峰在签署《房屋定购协议》时已经对之间借款本息进行结算，合法转化为本次购房款。原有借款债权债务关系已经灭失。且《房屋定购协议》真实有效，合同内容符合《商品房销售管理办法》关于商品房销售合同的约定。因此张宝峰在本次祥泰公司债权清理程序中应为真实的购房人、合法的物权请求权人。请求二审法院依法判令撤销一审法院判决，支持张宝峰合法诉求，维护张宝峰合法权益。 张宝峰当庭增加上诉请求：1.如果不能完成续建手续，张宝峰的债权应优先于普通债权；2.本案一、二审诉讼费用由祥泰公司承担。事实和理由：一、关于祥泰公司管理人就祥泰公司破产清算债权确认事项对同案中与张宝峰相同的其他债权人认定结果不同，管理人将刘宁与张宝峰等合并审理的26个案件其他一审原告方的购房款认定为优先于普通债权。经查，刘宁等一审原告以及其他许多案外人的《房屋定购协议》与张宝峰的《房屋定购协议》为同版本，除金额、房号、平米不同外，无其他区别。而一审法院却以该《房屋定购协议》为预约合同为由，不予认定该债权具有优先性，本次案件为系列案件，一审法院的判决造成了管理人对同类债权人的债权认定的不同标准，且即使如一审判决所述，祥泰公司无经营生产能力，不具备履行《房屋定购协议》的能力，解除该合同，也不能因此判定张宝峰的债权不具备优先性。二、请法庭审查一审证据材料中张宝峰及朱宪林已于2009年与祥泰公司签署借款协议，2013年10月29日与祥泰公司进行结算，有一审的两张收条、报销单、售房缴款通知书等证据证明。结算总金额已经达到总房款的88.5%，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，应认定为合格买受人，债权具有优先性。 祥泰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一、祥泰公司进入破产程序时，臻丽家园三期项目仍处于初建状态，房屋并未建成，张宝峰主张交付或确认其为相关房屋的所有权人的房屋并不存在。二、张宝峰虽然以购房者名义申报权利，但经管理人审查，存在以房抵债情形，因此，应按基础法律关系的性质认定债权，管理人已经按照借贷法律关系确认了债权。 张宝峰向一审法院起诉请求：因祥泰公司管理人确认《房屋定购协议》系以房抵债，应确认为债权。张宝峰认为该认定错误，应当认定为房屋买卖合同，应当确认为物权。一审庭审时，张宝峰将诉讼请求变更为：1.请求判令祥泰公司继续履行与其签订的《房屋定购协议》约定的义务，将验收合格的臻丽家园三期项目3号楼2单元1002室、1003室、1203室、1205室房屋交付给张宝峰，并将该房产产权转移到张宝峰名下；2.如果完不成续建，请求判令张宝峰的购房款1825863元优先于普通债权；3.本案诉讼费用由祥泰公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月29日，张宝峰与祥泰公司签订四份《房屋定购协议》，约定张宝峰购买祥泰公司开发的臻丽家园项目四套房屋，房屋基本信息：3号楼2单元1002号房屋，建筑面积82.80075平方米，房屋总价414004元；3号楼2单元1003号房屋，建筑面积82.80075平方米，房屋总价414004元；3号楼2单元1203号房屋，建筑面积82.80075平方米，房屋总价414004元；3号楼2单元1205号房屋，建筑面积116.7703平方米，房屋总价583852元。四份《房屋定购协议》除第一条房号、面积、总价略有不同，其他条款内容基本一致。其中《房屋定购协议》约定，鉴于乙方（张宝峰）为公司内部员工或者亲属关系并自愿订定购甲方（祥泰公司）所开发的臻丽家园项目的房屋，特签订本房屋定购协议。协议第三条甲方责任，……2．甲方保证最迟于2015年5月31日将上述房屋交付乙方，否则乙方有权退房，乙方退房的，甲方按乙方付款总额的银行同期活期存款利率向乙方支付违约金，乙方不退房且逾期超过三个月的，甲方按乙方交付房款总额的日万分之一向乙方支付违约金，由于政府及相关职能部门行为或不可抗力因素导致甲方逾期交房的则甲方免责。第六条，甲乙双方签订正式商品房买卖合同后，本定购协议即自行失效。2013年10月29日的四张《收据》记载张宝峰的交款数额分别为414004元、414004元、414004元和583852元。 2018年5月25日，一审法院作出（2018）冀10民破申3号民事裁定书，受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并于2018年5月30日作出（2018）冀10民破4号决定书，指定祥泰公司清算组为管理人。 2018年7月3日、4日，张宝峰向祥泰公司管理人进行申报，填写了四份《购房人登记表》，并提交四份《房屋定购协议》和《收据》。 经祥泰公司管理人调取祥泰公司账目，记账凭证记账，张宝峰用借款抵六套房款尚欠343859元。张宝峰于2013年10月29日出具欠房款343859元的欠条。祥泰公司管理人于2019年6月21日向张宝峰出具了祥泰破管审（房）字第062号《审查意见书》，经审查，张宝峰与祥泰公司签订的《房屋定购协议》系以房抵债，应按基础法律关系的性质认定债权，向张宝峰出具审查意见如下：1.不确认祥泰公司负有向张宝峰交付房屋的义务。2.确认张宝峰对祥泰公司享有债权，本金1825863元，利息461281元。如对债权表记载的债权有异议，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。 涉案臻丽家园项目三期并未取得相关商品房预售等相关手续。 一审法院认为，本案争议焦点为，张宝峰的诉讼请求应否支持。首先，关于本案案由的问题。一审法院受理了申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并指定祥泰公司清算组为管理人。在人民法院受理破产案件后，债权人必须向管理人申报债权才可以在破产程序中受偿，张宝峰向祥泰公司破产管理人进行申报后，管理人对其申报进行审查并作出审查意见书，但张宝峰对于祥泰公司管理人出具的审查意见有异议，向一审法院提起诉讼。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，张宝峰提起的请求为确认债权的民事诉讼案件。故本案案由应为破产债权确认纠纷。 其次，关于本案《房屋定购协议》的性质问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。判断商品房买卖中的认购、定购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或者名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或者单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。预约成立之后，当事人负有履行预约所规定的订立本约的义务，只要本约未订立，就是预约没有履行。预约权利人只能请求对方履行订立本约的义务，而不得直接依预定的本约内容请求履行。本案中，《房屋定购协议》第六条明确约定，甲乙双方签订正式商品房买卖合同后，本定购协议即自行失效。《房屋定购协议》第一条、第二条仅约定了单价、面积及总价等条款；并结合《房屋定购协议》第三条、第四条、第五条甲乙方责任、其他条款的约定，应当认定双方当事人签订的《房屋定购协议》的性质为商品房预约合同。另外，从《房屋定购协议》中抬头部分“鉴于乙方为公司内部员工或亲属关系并自愿定购甲方所开发的臻丽家园项目的房屋”，结合第三条第二项的约定，可以看出，购房主体是特定的，其有权选择退款支付违约金，亦不符合商品房买卖合同面向社会不特定对象出售的特征。 第三，关于涉案《房屋定购协议》应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行：……”根据本案查明事实，申请人江苏天宇建设集团有限公司申请祥泰公司破产清算一案，一审法院已于2018年5月25日裁定受理。目前祥泰公司处于破产清算程序之中，已无生产经营能力，相关事务已由一审法院指定的管理人接管，法律上其已不能依照《房屋定购协议》约定签订本约合同，事实上亦不能继续履行合同义务，故张宝峰请求继续履行《房屋定购协议》的主张，不应支持。 第四，关于应否转移涉案臻丽家园三期项目3号楼2单元1002室、1003室、1203室、1205室房产产权并交付的问题。该问题应当结合合同法、破产法相关规定及案件事实进行综合判断。从合同法角度看，如上所述，涉案《房屋定购协议》为预约合同，预约合同的目的在于约束当事人订立本约合同，当事人一方可以依照预约合同约定请求另一方履行订立本约合同的义务，或者主张另一方不履行订立本约合同义务的违约责任及损害赔偿责任，但不能依照预约合同请求另一方履行预订的本约合同的内容（即商品房买卖合同）。本案中，张宝峰请求依据《房屋定购协议》约定，将涉案房产产权转移到其名下并交付，是基于预约合同主张履行预定的本约合同内容，无法律依据，不应支持。从破产法角度看，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”截至一审法院受理祥泰公司破产清算一案之时，涉案房产仍处于在建过程中，就其现有财产价值，张宝峰并不享有法定的别除权利，因此属于债务人财产，如若将涉案上述房产交付张宝峰并转移产权，则属于个别清偿行为，将损害其他债权人的利益，亦与《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定相违背，故张宝峰主张不应支持。从案件事实看，依据祥泰公司账目记载和当事人当庭陈述，张宝峰与祥泰公司在签订《房屋定购协议》之前存在民间借贷法律关系，双方为了结清之前的债务签订了《房屋定购协议》。一审法院认为，在所欠张宝峰的债务到期未偿还的情况下，祥泰公司将所欠张宝峰的借款转为购房款并与张宝峰签订《房屋定购协议》，双方并未约定原有的债务消灭。上述约定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，祥泰公司所欠张宝峰的债务并非消灭。张宝峰与祥泰公司虽然签订了《房屋定购协议》，并将借款转为购房款，双方的真实意思表示为以房抵偿借款即以房抵债。张宝峰并不享有《房屋定购协议》中约定的房屋可期待的物权请求权。因此，张宝峰与祥泰公司之间基础法律关系应当为民间借贷法律关系。祥泰公司管理人将张宝峰与祥泰公司签订的《房屋定购协议》认定为以房抵债，按基础法律关系的性质认定债权并无不当。故，张宝峰要求祥泰公司将验收合格的涉案房产产权转移到张宝峰名下并交付的诉讼请求，不应支持。 第五，关于1825863元是否优先于普通债权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。如前所述，张宝峰与祥泰公司签订的《房屋定购协议》是为了清偿债务达成的以房抵债协议，不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征，故张宝峰不是消费性购房人，其债权不应在破产程序中获得优先保护。张宝峰该项主张，亦不应支持。 综上所述，张宝峰的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第五十八条第三款、第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张宝峰的诉讼请求。案件受理费100元，由张宝峰负担。 本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的案件事实予以认定。 本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：上诉人张宝峰与被上诉人祥泰公司之间所涉法律关系的性质、效力，上诉人关于判令祥泰公司继续履行《房屋定购协议》，向其交付案涉房屋，如不能完成续建手续，请求确认张宝峰的债权应优先于普通债权受偿的请求是否具有事实和法律依据。 按照《中华人民共和国合同法》第二条、第七十七条关于“合同为平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人协商一致，可以变更合同”的规定，民事主体均可依法设立、变更或者终止合同关系。而合同双方当事人之间所拟设立、变更的合同关系的性质应当以双方一致的意思表示或依据其所签订的合同内容审查确定。本案中，双方对签订《房屋定购协议》之前为民间借贷法律关系以及债权数额等事实均未持异议，此后，双方均未签订以物抵债协议，从所签《房屋定购协议》的内容分析，双方均未作出以房抵债的意思表示，而是约定了房屋买卖合同权利义务关系，并由祥泰公司向张宝峰出具已收到现金的《收据》。由此可见，民间借贷合同双方当事人经协商一致，终止借贷合同关系，欲建立商品房买卖合同关系。故，一审法院认定，在祥泰公司所欠张宝峰的债务到期未偿还的情况下，祥泰公司将所欠张宝峰的借款转为购房款并与张宝峰签订《房屋定购协议》，双方的真实意思表示为以房抵债，张宝峰与祥泰公司之间基础法律关系应当为民间借贷法律关系，该种推定并无当事人意思表示等事实作为依据。 关于《房屋定购协议》的性质问题，商品房买卖合同是《中华人民共和国合同法》第九章规定的买卖合同的一种特殊形式，按照该法第十二条规定的合同应当具备的一般条款以及《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本案《房屋定购协议》约定了双方当事人的姓名和名称、房屋位置及房号、房屋总面积及总价款、单价、房款支付方式、房屋交付日期以及违约责任等条款，已经具备合同成立的必备条款，而预约合同是约定当事人在将来一定期限内订立的合同，故《房屋定购协议》应为本约，并非预约合同。故，一审法院认定《房屋定购协议》为预约合同不当。 关于《房屋定购协议》的效力以及张宝峰的上诉请求应否支持问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，一审法院已经查明，涉案臻丽家园项目三期并未取得商品房预售等相关手续，双方当事人对此亦未提出异议或提交推翻该事实的证据，故本案双方当事人之间签订的《房屋定购协议》无效，不能按照合同当事人约定的内容发生法律效力。本案《房屋定购协议》标的物房产仍属于祥泰公司破产财产。故，张宝峰关于其为消费购房人以及其享有物权请求权、其债权1825863元应优先于普通债权受偿的请求，均不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的商品房买卖应为合法交易的前提条件。因此，一审法院认定张宝峰不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征，张宝峰不是消费购房人，其债权不应在破产程序中获得优先保护的结果并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人张宝峰的上诉请求不能成立，原审判决虽部分理由欠当，但认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张宝峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  苗文全 审判员  赵国栋 审判员  王 倩 二〇二〇年七月三日 书记员  张 苏