海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9030民初650号 原告：钟某，男，1988年11月5日出生，汉族。 被告：姜某，男，1984年9月1日出生，汉族，现住海南省琼中县。 原告钟某与被告姜某合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告钟某、被告姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付与原告签订的《房租转租协议》款项10000元及违约金10000元,合计20000元。2.由被告承担本案的诉讼费用。变更后的诉讼请求为：1.依法判令被告立即支付与原告签订《房租转租协议》的转让费5000元和房租押金5000元，以及违约金10000元,合计20000元。2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告将现有租赁的店铺转租给被告,原、被告签订了《房屋转租协议》,根据协议约定,原、被告签订合同后3天内支付原告已预付的9000元房租,2020年5月1日前支付本协议约定的5000元押金及5000元转让费。现原告已收到被告支付的9000元预付房租,剩余10000元被告仍未支付。以上均有原、被告签订的协议,原告多次要求被告支付上诉款项,但均未果。原告认为，原、被告之间签订的协议系平等、自愿、公平和诚信的基础上,应受法律保护。被告拒不履行合约的行为不仅违背诚信、构成违约,也侵犯了原告的合法权益。综上,为维护原告的合法权益,特具状诉至贵院,诚望判如所请。 被告姜某辩称，原告变更诉讼请求应该在法定的期限内变更。原、被告于2020年1月5日签订《房屋转租协议》，协议第五条约定，原告保证已依法对房屋相关权益人履行交费、告知义务，原告应在合同签订后一个月内向被告提交转租房屋的房产权属证书、使用证明等权属人无异议的相关文件。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意”。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”根据前述协议约定及法律规定，原告应当在合同签订后一个月内向被告出具房东同意转租店铺的书面证明文件。如原告不能提供，应向被告支付转让费及押金共计10000元。根据法律规定及协议约定，原告未能按约定向房东如实告知转租事宜，未经房东同意转租，未能在一个月内提供房东房屋转租的书面文件，未能提供其已经缴纳押金的相关证据，其违约而不是被告违约，故被告不应支付其5000元转手费及押金5000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即《房租转让协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告向本院提交微信聊天记录，拟证明双方所签订的转租协议中的所有条款都是被告提出草拟的，原告此次起诉的目的只是想让双方继续履行协议。经当庭举证、质证，被告对该证据的真实性、客观性予以认可，关联性不予认可，属于双方在签订协议前协商的内容，不是最终确定的协议内容，协议的内容在签订时是可以变更的。本院认为，被告对该证据的真实性、客观性予以认可，故本院予以采信。 2.原告向本院提交收据，拟证明原告与原房东之间存在承租的关系。经当庭举证、质证，被告对该证据真实性、合法性都不予认可，已经超过了举证期限，是作为单一的证据，应当由双方出具的收款条据作为佐证，无法完成有效的证明原告已经履行缴纳押金的义务。本院认为，被告对该证据真实性、合法性都不予认可，其原告亦无其他证据予以佐证该证据与本案待证的事实具有关联性，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2020年1月15日签订《房屋转租协议》，由原告将其与房东承租位于××县的房屋转租给被告，双方约定的主要内容为：原告于2019年12月15日向被告交付该房屋，转租期自2019年12月15日起至2023年4月31日止。双方签订该合同后3日内，被告支付原告已付给房东自2019年12月15日至2020年4月31日的租金9000元。被告签订合同起至2023年4月31日止，每年4月25日和10月25日分别交付半年房租13800元租金给原告，用于支付给房东。原告将此房屋租赁使用权交付被告，被告需支付原告转让费5000元和原告已交付房东的押金5000元，两项合计10000元，由被告于2020年5月1日前全额支付给原告。原告与房东的押金5000元归被告所有。该协议还约定，原告保证转租房屋的合法合规，保证房屋不存在法律权益纠纷，保证已依法对接房屋相关权益人履行相关交费、告知义务，保证被告合法使用不会受到干扰。原告在该合同签订后一个月内向被告提交该房屋的房产权属证书，以及使用证明等权属人无异议的相关文件。同时，双方还约定了违约责任，即，一、原告未依法履行转租义务及违反该协议约定，则原告违约，原告同意被告解除合同，同意退还被告押金及转让费10000元，同意支付被告违约金10000元；二、被告应严格履行合同约定的费用支付义务和其他约定，如有被告违约，被告同意原告解除合同，放弃已支付的押金和转让费，支付原告违约金10000元。 该协议签订后，原告于2019年12月15日将涉案房屋转移给被告使用，被告向原告支付了自2019年12月15日至2020年4月31日的租金9000元。被告承租后至2020年4、5月左右，房东发现房屋被转租后不再同意被告承租，被告于2020年5月11日搬出该承租房屋。2020年5月1日前，被告没有支付本协议约定的押金5000元及转让费5000元，为此，原告于2020年5月20日向法院提起民事诉讼，遂引起本案纷争。 另查明，原告与被告签订转租协议后，其没有向房东如实告知涉案房屋已转租的事实。 本院认为，本案的争议焦点：一是原、被告签订的《房屋转租协议》的效力的问题以及被告是否构成违约；二是原告主张被告支付其转让费5000元和房租押金5000元，以及违约金10000元是否有事实和法律依据。 租房合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同是转移财产使用，收益权利的合同，是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的，仅转移标的物的使用收益权，不转移物的所有权，且房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。因而承租人是否经出租人同意转租，不影响转租合同的效力。本案中，原、被告签订的《房屋转租协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告应当按协议履行各自的义务。 在《房屋转租协议》中，原、被告双方约定，原告要保证已依法对接房屋相关权益人履行相关交费、告知义务。原告在该合同签订后一个月内向被告提交该房屋的房产权属证书，以及使用证明等权属人无异议的相关文件。在庭审中，原、被告一致认可双方在签订协议后，原告确实向被告提供了涉案房屋的产权证书，以及原告和房东签订的房屋出租合同，但原告没有依约向房东告知涉案房屋已转租给被告的事实。因此，原告在履行该协议过程中违约。另，该协议还约定，原告将此房屋租赁使用权交付被告，被告需支付原告转让费5000元和原告已交付房东的押金5000元，两项合计10000元，由被告于2020年5月1日前全额支付给原告。庭审中，被告认可其未向原告支付押金和转让费，称其承租后至2020年4、5月左右，房东发现房屋被转租后不再同意被告承租，被告于2020年5月11日搬出该承租房屋，且原告未向房东履行告知义务，不应向原告支付押金和转让费。同时，被告也自认房东已经单方解除与其签订的出租合同，并已将涉案房屋转租给他人的事实。从上述事实看，根据双方的协议，被告应在原告将此房屋租赁使用权交付被告时，被告需支付原告转让费5000元和原告已交付房东的押金5000元，并且要于2020年5月1日前全额支付给原告，而被告没有按约定履行义务，属于违约。又根据双方的协议约定，如原告违约，原告同意被告解除合同，同意退还被告押金及转让费10000元，同意支付被告违约金10000元。如被告违约，被告同意原告解除合同，放弃已支付的押金和转让费，支付原告违约金10000元。综合本案事实，本院认为，被告因房东不同意承租，已于2020年5月11日搬出，原、被告的协议在客观上已不能履行，双方在履行合同过程中均存在违约行为，且被告在涉案房屋中实际仅承租5个月，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定以及结合公平原则，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告钟某的诉讼请求。 案件受理费150元（原告已预交），由原告钟某负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 谭丽丹 二〇二〇年七月十六日 法官助理 王泽剑 书 记 员 韦 冰 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。