盘锦市大洼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1104执异34号 异议人(案外人)：毕淑蕊，女，1957年10月28日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 申请执行人：王文翠，女，1980年1月25日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 申请执行人：孙东山，男，1979年9月26日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 被执行人：盘锦辽滨恒瑶房屋置业有限公司，住所地辽宁省盘锦辽东湾新区。 法定代表人：于建章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于海洋，男，1964年2月27出生，蒙古族，系该公司第一分公司负责人，住吉林省吉林市船营区。 本院在执行王文翠、孙东山与盘锦辽滨恒瑶房屋置业有限公司（以下简称盘锦恒瑶公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人毕淑蕊对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人毕淑蕊提出异议请求：请求贵院立即中止（2018）辽1104执1345号案件的执行，解除对恒瑶.水韵城52号商网房产的查封拍卖。事实和理由：一、被执行财产并非被执行人盘锦恒瑶公司所有，而系异议人的个人合法财产，据以执行的（2018）辽1104执1345号执行裁定书不具有强制处分异议人财产的法律效力。2017年，盘锦恒瑶公司第一分公司因欠异议人2297142元工程款无力偿还，遂将位于盘锦××新区恒瑶.水韵城52商网一处房产抵给异议人。异议人与盘锦恒瑶公司第一分公司签订《商品房买卖协议》，但因盘锦恒瑶公司第一分公司原因，至今未能办理不动产权属登记。异议人已实际占有房屋多年。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人才是房屋的实际所有人，在已经支付全部购房款并实际占有该房产的情况下，涉案房产不应作为被执行人的财产被查封。二、案涉房屋自2019年10月22日起一直处于租赁状态，现由案外人刘婷婷承租，租期至2024年10月22日。根据“买卖不破租赁”原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同效力。因此承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。综上，贵院将异议人的财产作为被执行人的财产予以执行，显然不符合法律规定。为避免引发不必要的诉讼及异议人财产权利的重大损失，特请贵院查明事实后再依法执行。 案外人为证明其主张事实成立，向本院提供了以下证据材料：证据一、（2018）辽1104民初2032号民事调解书；证据二、（2018）辽1104执1345号执行裁定书两份及（2019）辽1104执676号之一执行裁定书；证据三、《商品房买卖协议书》及专用收款收据、代收费收据；证据四、《房屋租赁合同》及收据存根两份；证据五、营业执照副本、物业费收据及进户收据、水费收据三份、电费收据三份、辽宁大洼农商银行业务凭证（代收取暖费）；证据六、水韵城小区商铺销售明细表。 申请执行人王文翠、孙东山辩称：一、被答辩人对被执行房屋（盘锦恒瑶公司所有的坐落于辽滨水韵城小区13号楼105商网，建筑面积225.21平方米）所提出的主张，缺乏事实和法律依据。（2018）辽1104执1345号执行裁定书所查封的房屋系被执行人盘锦恒瑶公司的财产，并不是盘锦恒瑶公司第一分公司的。盘锦恒瑶公司和盘锦恒瑶公司第一分公司是完全独立的两个法人单位，二者不存在任何法律关系。盘锦恒瑶公司第一分公司对此房屋不具有处分权。二、该案涉房屋被依法查封时间为2018年12月25日，被执行人盘锦恒瑶公司收到执行裁定书，房屋被查封至今，从未提出对该查封房屋的任何异议。三、被依法查封的该房屋在不动产处仍然显示为盘锦恒瑶公司的财产。被答辩人显然是在法院执行裁定查封后签订《商品房买卖协议书》。综上，被答辩人对执行异议标的物的执行异议没有事实和法律依据，请法院依法驳回异议请求。 被执行人盘锦恒瑶公司辩称：2014年12月15日，答辩人下属第一分公司因建筑施工合同与毕淑蕊等人结算工程款4521399元，其中毕淑蕊工程款2297142元。2017年5月30日，经双方协商，答辩人同意将涉案查封房屋恒瑶.水韵城52号商网出售给毕淑蕊，房屋价款2297142元，以工程款抵付。双方签订合同后涉案房屋已实际交付毕淑蕊。因该房屋未经综合验收，未能及时给毕淑蕊办理产权登记手续。在王文翠、孙东山对答辩人申请人民法院强制执行过程中，第一分公司工作人员于海峰未经答辩人授权许可，以分公司名义与王文翠、孙东山达成执行和解协议，将涉案房屋52号商网作为执行担保，导致52号商网被人民法院查封执行。因答辩人与2017年5月30日已将涉案房屋出售给毕淑蕊，毕淑蕊也已支付涉案房屋价款。人民法院对涉案房屋强制执行将造成毕淑蕊重大经济损失。综上，涉案房屋在人民法院查封之前已实际出售给毕淑蕊，人民法院对涉案房屋强制执行不当，请人民法院停止对涉案房屋的强制执行。 被执行人为证明其主张事实成立，向本院提供了以下证据材料：证据一、决算书及水韵城小区零散工程结算单；证据二、《商品房买卖协议书》及专用收款收据。 本院审查查明，2018年8月13日，本院作出（2018）辽1104民初2032号民事调解书，调解主文内容：一、被告盘锦辽滨恒瑶房屋置业有限公司于2018年9月13日之前给付原告房款30万元；于2018年10月30日前给付原告房款10万元；余款204315元于2018年12月31日前付清。二、如果被告盘锦辽滨恒瑶房屋置业有限公司未按上述协议约定的期间给付房款，则被告盘锦辽滨恒瑶房屋置业有限公司从逾期之日起至付清之日止给付原告王文翠、孙东山利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付。案件受理费4921.50元(已预交)，由被告盘锦恒瑶公司负担。法律文书生效后，被告未履行生效法律文书确定义务，原告向本院申请强制执行。本院分别于2018年11月27日、2019年7月10日立案执行，执行案号：（2018）辽1104执1345号、（2019）辽1104执676号。在执行过程中，本院于2018年12月25日作出（2018）辽1104执1345号执行裁定书，查封了被执行人盘锦恒瑶公司所有的坐落于辽滨水韵城小区13号楼105商网（面积225.21平方米，即恒瑶.水韵城52号商网）。因（2018）辽1104执1345号和（2019）辽1104执676号执行案件是同一民事案件款项的执行关联案件，故本院在（2019）辽1104执676号执行案件中对查封的案涉房屋进行了司法拍卖。案涉房屋经第二次拍卖流拍，申请执行人同意以第二次流拍价格接受该房屋抵偿相应案款，本院依据相关法律规定，于2020年5月28日作出（2019）辽1104执676号之一执行裁定书，裁定：坐落于辽滨水韵城小区13号楼105，面积为225.21平方米的房屋归申请执行人王文翠、孙东山所有。该房屋所有权自本裁定送达申请执行人王文翠、孙东山时起转移；解除对上述房屋的查封，上述房屋查封、轮候查封依法自动消失。该执行案件现已执行完毕。 本院认为，本案争议焦点：案外人是否拥有排除执行的权利。本案中，案涉房屋为被执行人盘锦恒瑶公司所有，本院依法查封、拍卖被执行人的财产是法律赋予的司法执行权，案外人无权阻却。因此，案外人要求中止对（2018）辽1104执1345号案件执行的异议请求，本院不予支持。关于案外人要求解除对恒瑶.水韵城52号商网房产的查封、拍卖的异议请求，首先，本院于2018年12月25日查封了被执行人所有的案涉房屋，并在关联案件（2019）辽1104执676号中依法进行司法拍卖，第二次流拍后申请执行人同意以第二次流拍价格接受该房屋抵偿相应案款，于2020年5月28日作出（2019）辽1104执676号之一执行裁定书，对案涉房屋进行了确权，该确权裁定书已经发生法律效力，该执行案件已经执行完毕。该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案案外人提供的《商品房买卖协议书》及专用收款收据、代收费收据的时间部分均为手写，不能确认其客观真实性，不能证明该协议书的签订及收款时间在本院查封案涉房屋之前形成的，因此其不能证明其于本院查封之前购买的案涉房屋。而案外人提供的房屋租赁合同及相关收款收据等均为本院查封案涉房屋之后作出的，不具有排除执行的效力。因此，案外人未提供证据证明其为案涉房屋权利人，其所提出异议不足以排除执行，本院不予支持。关于案外人提出的租赁问题，因该问题不应案外人主张权利，且其不属于执行异议的审查范围，故本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人毕淑蕊的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  佟会权 人民陪审员  李正玉 人民陪审员  潘辰辰 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  李 琳 【本裁判适用的法律条文】 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条第二款案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。