山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4491号 上诉人（原审原告）：青岛屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地青岛市市北区龙城路31号卓越世纪中心2号楼11层1107-1109室。 法定代表人：倪文玲，董事长。 委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖兆明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：仝一民，男，汉族，1970年1月22日出生，住青岛市市北区。 上诉人（原审被告）：王平，男，汉族，1965年10月30日出生，住青岛市崂山区。 上诉人（原审被告）：戴柱业，男，汉族，1965年2月7日出生，住青岛市崂山区。 上诉人（原审被告）：原武，男，汉族，1964年6月27日出生，住青岛市市南区。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：仉飞宇，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：王天飞，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被上诉人：青岛和美家物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路22号（大麦岛综合办公楼）。 法定代表人：原武。 上诉人青岛屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）、仝一民、王平、戴柱业、原武与被上诉人青岛和美家物业管理有限公司（以下简称和美家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 屈臣氏公司向本院提起上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、改判仝一民、王平、戴柱业、原武向其支付自2018年7月11日起至2018年9月20日期间的损失518950.98元(自2018年9月21日起至实际恢复供电之日止按照每日7309.17元的标准向其赔偿损失)；三、改判仝一民、王平、戴柱业、原武向其支付2018年7月10日至2018年9月10日期间实际损失8599元；四、改判和美家公司对仝一民、王平、戴柱业、原武应承担的第二项、第三项义务向其承担连带责任；五、一二审诉讼费用、保全费用全部由仝一民、王平、戴柱业、原武及和美家公司承担。事实与理由：一、屈臣氏公司对涉案店铺进行重新装修属于出租人可以合理预见事项，并且上诉人已经合法通知并不违反合同约定。二、一审法院认定出租人存在对涉案店铺停电、锁门的严重违约行为，但却未判决出租人按照租赁合同约定承担违约责任和损失赔偿责任，是完全错误的。三、和美家公司是仝一民、王平、戴柱业、原武之代理人。负责收取电费，直接控制案涉店铺供电，应承担连带责任。 仝一民、王平、戴柱业、原武于二审中辩称：一、屈臣氏公司擅自装修，侵害其收取租金的核心利益；二、其未实施停电、锁门行为；三、屈臣氏公司所谓的损失不成立；四、和美家公司不是租赁合同主体，未实施任何侵权行为，不应担责。 仝一民、王平、戴柱业、原武向本院提起上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判解除2011年5月签订的《场地租赁合同》；二、一二审诉讼费、保全费由屈臣氏公司承担。事实与理由：一审判决认定其应恢复对屈臣氏公司的供电，未恢复供电违反双方约定的合同义务，致使被上诉人无法正常营业，构成违约，属事实不清、证据不足；二、《场地租赁合同》应予解除，屈臣氏公司的违约行为已经达到解除合同的条件，从实际履行状况上看，合同已经无法实际履行。 屈臣氏公司于二审中辩称：一、出租人擅自停电导致其营业店铺停业，无法完成升级装修，严重违约，事实清楚；二、出租人主张解除合同依据不足，其不存在违约行为且店铺装修已经完工90%，解除合同有违诚实信用原则。 屈臣氏公司向一审提出诉讼请求：1.仝一民、王平、戴柱业、原武继续履行2011年5月签订的《场地租赁合同》至合同期满，恢复向租赁场地即位于青岛市崂山区户建筑物一层供电；2.仝一民、王平、戴柱业、原武支付自2018年7月11日起至2018年9月20日期间的损失518950.98元；3.仝一民、王平、戴柱业、原武自2018年9月21日起至实际恢复供电之日止按照每日7309.17元的标准向原告赔偿损失；4.和美家公司承担连带责任；5.赔偿屈臣氏公司自2018年7月10日至2018年9月10日实际损失8599元；6、诉讼费由仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司承担。事实与理由：屈臣氏公司与仝一民、王平、戴柱业、原武于2011年5月签订《场地租赁合同》，约定仝一民、王平、戴柱业、原武将位于青岛市崂山区户建筑物一层约290平方米的场地租赁给其使用。合同第五章第11条明确约定：屈臣氏公司商店开业后，不论因任何事情发生意见或纠纷，仝一民、王平、戴柱业、原武都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰其商店的正常营业，否则应赔偿其损失。在履行合同过程中，2015年12月底，和美家公司受仝一民、王平、戴柱业、原武的委托，为屈臣氏公司承租场地提供物业管理服务，并实际收取租金、物业管理费、电费，仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司于2018年7月11日擅自停止向屈臣氏公司租赁场地供电，导致其商店无法经营，且经多次催告仍拒绝恢复供电，给屈臣氏公司造成了极大的经济损失。 仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司于一审中辩称：根据《场地租赁合同》第九章第3.1条的约定，乙方逾期60天未支付租金，甲方有权终止合同。屈臣氏公司自2018年7月至今长达8个多月未支付租金，已经达到合同终止条件。自2018年10月9日起诉之日也已经长达6个月之久，所以屈臣氏公司存在严重违约；其没有对屈臣氏公司进行擅自停电，其不仅不应支付所谓的损失，反而是屈臣氏公司应当因未履行按时缴纳租金义务，赔偿其一切损失；单从屈臣氏公司损失金额的数据上看，也不应以营业额计算。屈臣氏公司即使存在所谓的损失，也只能是营业额减掉所有支出和费用后的纯利润，利润额与营业额相差10倍。按照屈臣氏公司的计算标准，其一年要赔偿给屈臣氏公司267万元，而屈臣氏公司一年的租金也只有十几万元，赔偿依据畸高、不合理。7月20日，屈臣氏公司将大部分货物搬出，其营业额与利润额也必然大幅下降；屈臣氏公司未经书面通知前提下，擅自进行装修，违反合同约定。而租金的计算方式与营业额挂钩（营业额的5%），装修必然会影响营业额，所以必然损害出租人利益；合同期限为2011年至2021年，共计10年，被告一直依约履行合同7年，原告现擅自装修，且拒绝按时缴纳租金，实际是给被告带来了损失；根据合同相对性，该案与和美家公司无关，和美家公司只是租金的代收方，并不是租赁合同的主体，不应承担任何权利、义务。 一审经审理查明，2009年仝一民、王平、原武、戴柱业与案外人青岛宝利华大酒店有限公司签订《房屋及酒店设备租赁合同》，约定案外人将涉案房屋即青岛市崂山区香港东路x号x户和x号x户房屋租赁给仝一民、王平、戴柱业、原武使用，租期至2026年12月31日。2011年4月11日，戴柱业、王平、原武授权仝一民全权代理对涉案房屋进行出租、经营和管理。仝一民即合同甲方与屈臣氏公司即合同乙方签订《场地租赁合同》，约定甲方将青岛市崂山区户的建筑物一层的一部分出租给乙方使用,面积290平方米。场地租赁期为10年，租金支付方式为乙方按照商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金,比例为5-8%，分阶段计费。乙方在每月结束后的下个月份的15日提供上个月份的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户。承租人交付履约保证金5万元，如承租人交付租金超过15日，出租人可以从履约保证金中抵扣，抵扣后20日内承租人补足。在租赁期间内，乙方在提前15个工作日书面通知甲方的情况下有权对租赁场地进行重新装修。甲方无任何违约，乙方接到甲方书面交费通知后逾期60天仍未足额支付租金及其他费用的情况下，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。乙方商店开业后，甲乙双方不论因任何事情发生意见或纠纷，甲方都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰乙方商店的正常营业。如乙方商店发生任何停电、停水、停空调（政府正常的限电限水或有书面的通知检修除外）等，则乙方可参照商店上月每天平均营业额，从支付给甲方的租金中扣除相应的损失。甲方应保证场地于合同期内供乙方依约依法使用。倘若因甲方违约或过失而造成本租赁合同提前终止，甲方应于收回场地后七天内退还乙方履约保证金及预先缴付之费用，并支付乙方因此而造成的迁移费和其他费用，以及赔偿乙方损失。《场地租赁合同》中关于“文书送达”的约定为，本租赁合同之任何一方如需向他方将文书送达时，应以书面向下列地址送达，地址如有变更，应立即以书面通知对方，否则视为以合法送达。甲方：仝一民，地址：青岛市吉林支路7号，电话：139××××9008。屈臣氏公司提供其与仝一民的微信聊天截图四张。其中，第1张截图显示微信号的注册手机号与租赁合同第十章约定的约定电话号码一致，微信为仝一民使用；第2张截图和第3张截图内容为屈臣氏公司就装修事宜及装修方案最早于2018年6月6日向仝一民报备，于2018年7月4日才开始正式边经营边局部改造装修；第四张截图为仝一民的另一个微信号码，微信昵称一致。以上微信截图证明事项：屈臣氏公司已经按照租赁合同约定提前15天将店铺局部改造装修事宜和装修方案通知、报备了仝一民，不存在任何违约行为。屈臣氏公司进行局部装修时，边施工边经营，并不存在停止经营情况，被告所称的屈臣氏擅自装修并停止经营的事实根本不存在。仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司质证称，因屈臣氏公司提供的是微信截图的打印件，对真实性无法确认。对证明事项有异议：根据合同第六章第11条的约定“在租赁期内，乙方在提前15个工作日书面通知甲方的情况下有权对租赁场地进行装修”，而屈臣氏公司只是通过微信告知，且微信内容中并没有任何回复。装修必然影响仝一民、王平、戴柱业、原武的租金收益，因此屈臣氏公司的确存在擅自装修的违约行为。屈臣氏公司提供其发给仝一民、王平、戴柱业、原武的函件、附件照片及快递底单一宗（共计四份）、视频一宗。包括2018年7月12日屈臣氏公司发给仝一民的《关于要求阁下恢复屈臣氏店铺正常供电及温度的沟通函》（附件包括停电照片及电表读数照片）；2018年7月28日屈臣氏公司委托律师发给仝一民的《要求立即恢复供电并赔偿损失的律师函》；2018年8月31日屈臣氏公司发给和美家公司的《关于要求贵司协助恢复屈臣氏店铺正常供电的沟通函》及电表读数照片、2018年7月12日函件；2018年9月6日屈臣氏公司发送给仝一民、原武、戴柱业、和美家公司的《关于要求立即将场地归还我司的通知函》（附件包括店铺从里面被上锁的照片、2018年7月12日函件2018年8月31日函件）。证明：2018年7月12日和2018年7月28日的函有两个地址发送，其中吉林支路7号地址退回，另一个地址送达；2018年8月31日发送的函已送达。2018年7月初至今，被告给其他店铺供电，但却违约停止向屈臣氏租赁场所供电并从店铺里面将店铺大门加锁，导致屈臣氏无法继续完成装修和正常开门营业。仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司质证称，对函件真实性无法确认；对证明事项有异议：函件及内容均为单方制作，与案件事实不符且被告没有收到。对照片和视频的真实性无法确认；对证明事项有异议：屈臣氏公司能够进入商店内部拍照恰恰证明其没有对涉案商店上锁。电表读数不能直接说明停电的事实，屈臣氏公司自认自2018年7月4日开始装修，但至今仍然未完成装修，且在这期间一直未营业，不产生用电属正常。 屈臣氏公司提供其于2018年7月13日支付给仝一民、王平、戴柱业、原武的2018年6月租金10963.75元、屈臣氏公司2018年6月的货物销售明细表、2017年7月至2018年6月税前利润和税后利润、2018年6月销售毛利润其他专项审计报告。证明：2018年6月屈臣氏公司的涉案店铺的营业额为219275.06元，按照租赁合同约定2018年6月应支付租金（含物业费）10963.75元；屈臣氏公司已经向支付了2018年6月租金10963.75元（按照合同约定，其中1万元列为物业管理费，963.75元列为租金）；自2018年7月起屈臣氏公司的每日营业损失标准为7309.17元（以2018年6月的日均营业额7309.17元计算）。和美家公司质证称，销售明细表系单方制作，对真实性有异议。审计报告系单方委托第三方出具，对真实性无法确认。从内容上看，单方制作的销售明细表数据与第三方审计报告有出入。即《Watson’sSalesReport》中2018年6月的销售总额259729.26元与《青岛屈臣氏个人用品商店有限公司香港东路分店2018年6月销售毛利润分析表》中主营业务收入252671.94元不符，根据主营业务收入252671.94元×5%计算得出12633.59元，而屈臣氏公司实际只缴纳了10963.75元租金。屈臣氏公司未按合同约定缴纳营业额×5%的租金，屈臣氏公司在缴纳房租中有违诚实信用。屈臣氏公司提供其2018年7月10日至2018年9月10日期间因看护涉案店铺所产生的费用，包括购买LED灯、拍摄视频、订餐、快递、交通等发票一宗，金额计8599元。证明：屈臣氏公司因无故停电及对涉案店铺加锁而产生的额外费用8599元，该笔费用应由仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司承担。仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司质证称，真实性无法确认，无法证明屈臣氏公司主张的事实。从票据上无法看出系屈臣氏公司看护房屋所发生的费用。屈臣氏公司主张的是从2018年7月10日至2018年9月10日发生的费用，发票中有很多是发生在2018年9月10日之后的，因此不能证明屈臣氏的主张。有一宗餐饮的发票，地点是在火车站附近，与涉案的地点相距甚远，吃饭是必然费用不是损失。且屈臣氏主张看护店铺，说明其主张的被告锁门的事实是不存在的，屈臣氏是可以进入店铺的。关于用电问题，仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司称，涉案房屋后面有电闸，拉开就有电，其不控制供电。屈臣氏公司有单独电表，具体电费由屈臣氏跟物业公司沟通。屈臣氏公司称，对方停电的事情其曾报过警，实际上电源总闸由对方控制，其只有一个分闸，仝一民、王平、戴柱业、原武、和美家公司通过总闸控制用电。一审法院于2019年11月29日组织当事人到案涉房屋处进行现场勘验，勘验时屈臣氏公司可以打开涉案房屋门锁，房屋里面尚存有一部分货物，其余货物已运出。 一审法院认为，根据《场地租赁合同》关于文书送达的约定、结合屈臣氏公司发送函件中的送达地址可以认定屈臣氏知晓仝一民、王平、戴柱业、原武的送达地址。根据双方签订的《场地租赁合同》约定，在租赁期内，屈臣氏公司在提前15个工作日书面通知仝一民、王平、戴柱业、原武的情况下有权对租赁场地进行装修。屈臣氏公司称其最早于2018年6月6日通过微信聊天的方式将“涉案店面装修改造”一事的消息发送至“微信注册手机号与租赁合同约定的电话号码一致、微信名称为仝一民”的微信号名下，屈臣氏公司亦称其于2018年7月4日开始正式对涉案房屋改造、装修，而仝一民、王平、戴柱业、原武称该微信聊天内容中并没有任何回复。据此，可以认定屈臣氏公司未将“涉案店面装修、改造”一事有效送达。且屈臣氏公司对涉案店面的装修、改造势必影响其经营、盈利，从而对仝一民、王平、戴柱业、原武收取租金造成一定影响，故屈臣氏公司在未有效通知情况下对涉案店面进行的装修、改造与双方合同约定的权利义务不相符。根据屈臣氏公司提供的视频显示涉案店面自2018年7月长期处于停电状态，屈臣氏公司称只有仝一民、王平、戴柱业、原武或案外人物业管理公司能够进行停电操作，电源总闸由被告方控制，屈臣氏公司只有一个分闸，仝一民、王平、戴柱业、原武通过总闸控制屈臣氏的用电，仝一民、王平、戴柱业、原武对此予以否认。2018年7月12日，屈臣氏公司向仝一民发送两份关于要求恢复涉案店面供电及温度的沟通函，其中一份的送达地址为青岛市吉林支路7号即《场地租赁合同》中约定的送达地址。涉案店面停电后屈臣氏公司即向仝一民、王平、戴柱业、原武要求恢复供电，因双方签订的《场地租赁合同》对送达地址及送达的方式有明确约定，屈臣氏公司按照约定地址向被告方邮寄送达的关于要求恢复涉案店面供电及温度的沟通函应视为有效送达，一审法院予以认定。仝一民、王平、戴柱业、原武应当恢复对屈臣氏公司的供电而未予以恢复，违反了双方约定及《合同法》规定的协助义务，致使屈臣氏公司无法正常营业，构成违约。关于屈臣氏公司停业期间的损失问题，屈臣氏公司主张以2018年6月的日均营业额计算。根据屈臣氏公司所述，营业额=不含税销售额-不含税折扣。而营业损失应当与期间的盈利额相一致，屈臣氏公司在计算停业期间的损失时未将期间的各项成本予以扣除，致使主张的损失过高，不符合常理。且，屈臣氏公司在停业期间亦将部分货物转移，不影响其销售；剩余货物也在屈臣氏可控范围内，屈臣氏公司本可以随时转移、销售以避免损失扩大。对于屈臣氏公司主张的自2018年7月10日至2018年9月10日实际损失8599元，其提交的交通费、转货快递费证据没有路程区间标记，无法证明是因涉案店面产生的费用，餐饮费等相关证据亦无法证明系其停业期间发生的必要费用。综上，《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行该合同。屈臣氏公司在未有效通知的情况下对涉案店面进行的装修、改造，虽与双方合同约定的权利义务不相符，但未达到直接导致合同解除的程度。根据《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故对于屈臣氏公司所提被告仝一民、王平、戴柱业、原武继续履行《场地租赁合同》的诉讼请求，应予支持，而恢复向租赁场地即位于青岛市崂山区户建筑物一层供电的请求亦应包含在履行合同的范围之中。屈臣氏公司主张的自2018年7月11日起至2018年9月20日期间的损失518950.98元及自2018年9月21日起至实际恢复供电之日止按照每日7309.17元的标准向屈臣氏公司赔偿损失因计算方式不合理，缺少依据，一审法院均不予支持。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，和美家公司不属于本案合同相对方，故对于屈臣氏公司主张的承担连带责任的诉讼请求，不予支持。对屈臣氏公司主张的自2018年7月10日至2018年9月10日实际损失8599元，因其提交的证据不能证明以上费用系因涉案店面停业所直接产生，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、仝一民、王平、戴柱业、原武继续履行与屈臣氏公司于2011年5月签订的《场地租赁合同》；二、驳回屈臣氏公司对和美家公司的诉讼请求；三、驳回屈臣氏公司的其他诉讼请求。案件受理费9075元，保全费3520元，共计12595元，由屈臣氏公司负担6297.5元，被告仝一民、王平、戴柱业、原武负担6297.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的其他事实与一审法院一致,本院依法予以确认。 本院认为，一、根据两上诉人之间租赁合同的约定，上诉人屈臣氏公司对租赁店铺重新装修，应当以书面通知送达上诉人仝一民、王平、戴柱业、原武，但上诉人屈臣氏公司以微信方式进行通知，不符合双方合同的约定，应视为履行义务方式不恰当，但未构成根本性违约，不足以达到合同解除的条件。一审法院衡量双方违约的程度及租赁合同即将届满，判决驳回上诉人仝一民、王平、戴柱业、原武要求解除合同的诉讼请求合法，本院予以维持。二、双方约定的租金计取方式是与上诉人营业额为基础，按档支付，系双方真实意思一致的表示，上诉人屈臣氏公司营业收入减少，相对应上诉人仝一民、王平、戴柱业、原武租金也减少，对双方利益都是损失。上诉人主张的损失应当是纯收入的减少，一审法院认为上诉人屈臣氏公司在计算营业期停业期间的损失过高不符合常理，计算方式不合理，缺少依据的认定合法，本院予以维持。三、和美佳物业公司是独立的物业服务机构，不是合同的相对方，对两上诉人履行合同期间不存在违约的事实，一审判决驳回上诉人屈臣氏公司要求该公司承担连带责任正确，应予维持。综上，两上诉人的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9076元由青岛屈臣氏个人用品商店有限公司负担；另100元由上诉人仝一民、王平、戴柱业、原武负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 张晓华 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨