广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6856号原告：胡央，女，1988年3月2日出生，汉族，身份证住址：湖南省湘阴县************，公民身份号码：430************023。原告：胡冬晖，男，1976年8月7日出生，汉族，身份证住址：江西省贵溪市****************，公民身份号码：360************014。两原告的共同委托诉讼代理人：马植航，广东常正律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：方舒颜，广东常正律师事务所律师。被告：李云，男，1989年9月15日出生，汉族，身份证住址：陕西省安康市平利县*********，公民身份号码：612************732。委托诉讼代理人：李恒，广东苏曼律师事务所律师。被告：东莞市立尧云电子科技有限公司，住所地：东莞市******土塘第一工业区新围路20号2楼。法定代表人：郑某1。原告胡央、胡冬晖诉被告李云、东莞市立尧云电子科技有限公司（以下简称立尧云公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人方舒颜、被告李云的委托诉讼代理人李恒、被告立尧云公司的法定代表人郑某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告租金人民币92484元及逾期违约金（以60000为本金，从2020年3月16日起按日息0.5%暂计算至起诉之日为人民币为24000元；以32484为本金，从2020年5月1日起按日息0.5%计算还清日止）；2.两被告赔偿原告两个月租金28000元给原告；3.两被告从2020年3月1日起支付原告租金直至被告归还厂房之日止；4.本案诉讼费、诉前保全费由两被告承担。庭审中，原告明确若合同被认定为无效，其请求的租金变更为占有使用费，其他均不变。事实和理由：原告与被告是租赁合同关系，原告与被告于2018年5月1日签订了一份《厂房租赁合同》，由被告租赁原告位于东莞市******土塘第一工业区新围路20号2楼厂房，双方约定，租赁期限从2018年5月1日至2020年5月20租止，每月租金14000元、保安费500元及电梯费200元，租金共14700元/月，每月20号前支付租金。合同签订当天，被告支付原告保证金28000元及首月租金。但后因被告拖欠原告租金，故被告于2020年2月22日与原告签订了一份《欠款协议书》，被告确认截止2020年2月22日共拖欠原告租金92484元，被告并承诺在2020年3月10日至3月15日偿还租金60000元，余款2020年4月底前支付。但后被告并没有履行承诺，没有向原告偿还任何款项，被告的行为已构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告诉至法院，请求判如所请。被告李云口头辩称，胡冬晖不是本案的适格主体，案涉合同无效，本案所欠款项是立尧云公司欠的款项，与李云无关。被告立尧云公司口头辩称，立尧云公司不清楚原告诉请的租金明细，欠款协议书是李云签的。本院经审理查明事实如下：立尧云公司登记成立于2018年3月12日，李云、郑某1为股东。2018年5月1日，原告胡央作为甲方出租方，李云作为乙方承租方，双方签订《厂房租赁合同》（以下简称案涉合同）一份。合同主要约定：一、甲方将位于东莞市常平镇土塘第一工业区20号园区内2楼（不含右边靠厂区门口办公区）的厂房和宿舍（以下简称案涉房屋）出租给乙方；二、厂房装修20天，从2018年5月1日至2018年5月20日免收租费。租赁期从2018年5月21日起至2020年5月20日止；三、月租金14000元，第一年及第二年租金不变，从第三年起递增率为10%，每两年一次递增。乙方应向甲方支付厂房租赁保证金28000元，每月保安费500元、电梯费200元。每月20号前向甲方支付租金；四、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。落款处，承租方有被告立尧云的名称但未有盖章，李云在承租方授权代表人处签名捺印、注明身份号码及电话。双方确认立尧云公司已支付押金28000元，立尧云公司主张若合同无效，押金应退回，两原告主张不同意退回押金、也不同意抵扣。两原告提供签订日期为2020年2月22日的《欠款协议书》，主张李云确认截止协议签订日，尚欠两原告92484元。欠款协议书的甲方为原告胡冬晖，乙方为立尧云公司、李云，内容包括：一、截止2020年2月22日，乙方欠甲方92484元；二、乙方2020年3月10日至3月15日还房租款60000元，其他4月底还清；三、如乙方不能按协议还款，从违约之日起按所欠款每日向甲方支付逾期还款违约金0.5%，同时甲方随时有权收回2楼出租厂房。乙方落款处有李云的签名、立尧云公司的盖章。立尧云公司主张是李云经手，李云是实际控制人。李云主张签署《欠款协议书》是因为立尧云公司要出货、原告不让而胁迫其签订的，《欠款协议书》应属无效。李云主张其签署案涉合同及《欠款协议书》均是履行职务的行为，提供有立尧云公司盖章的情况说明。情况说明的内容为：一、92484元中30000元是胡央帮立尧云公司开票应付的税金，12000元是厂房余污费用（系胡央强加进去，立尧云公司完全不认可），50484元是立尧云公司拖欠的租金和水电费用。上述费用是立尧云公司产生的；二、李云签署案涉合同及《欠款协议书》均是职务行为，其结果由立尧云公司来承担，与李云无关。原告对情况说明不确认，认为是李云单方制作，对其中的欠款明细不确认，只确认总金额。立尧云公司对情况说明中的欠款明细、金额确认，对李云是职务行为不确认。两原告提供监控视频及截图、手机视频、郑某1签字的说明，主张李云及其母亲于2020年2月27日未经郑某1和出租方同意，搬走了设备、成品和半成品，原告胡冬晖于2020年3月18日至现场查看，办公电脑、部分设备等均已不在现场。李云对原告的上述举证不确认，主张搬走半成品等是经郑某1同意，并告知了原告聘请的保安，搬走的目的是抵消立尧云公司与案外人的债务，提供微信聊天记录为证。原告主张两被告2020年3月自行搬离，未办交接，请求计算占有使用费两被告全部搬离为止，至庭审时尚有机器设备因法院查封占用厂房。李云主张原告于2020年2月底收回案涉房屋。立尧云公司主张原告于2020年3月将案涉房屋重新出租，3月起的租金不应由立尧云公司支付。原告因追讨本案款项申请了诉前财产保全，本院依法查封了立尧云公司的相关财产。本院于2020年7月24日至案涉房屋处现场调查，案涉房屋的现承租人为东莞市鑫隆动漫科技有限公司，该公司负责人表示其于2020年3月25日前10天左右至案涉房屋处看房，是空屋，立尧云公司被查封的物品在二楼楼梯口，不影响其使用案涉房屋，其于2020年3月25日承租了案涉房屋。庭审中，原告明确胡央与胡冬晖是共同出租人，案涉租赁合同的相对方是李云，立尧云公司只是承担连带责任。截至本案庭审辩论终结前，原告未向本院提供案涉租赁物的产权证或建设工程规划许可证。经本院释明，原告表示如案涉合同被认定为无效，则将租金改为占有使用费，其他诉讼请求不变。以上事实，有厂房租赁合同、欠款协议书、监控视频、微信聊天记录、调查笔录及庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于胡冬晖的主体资格。胡冬晖与立尧云公司签署了本案的欠款协议书，确认了立尧云公司尚欠的租金数额，胡央也确认是与胡冬晖共同出租案涉房屋，故胡冬晖作为本案原告主体适格。原告主张案涉合同的相对方为李云，对此本院分析如下：一、案涉合同明确租赁物为厂房；二、案涉合同落款承租方处有立尧云公司的名称；三、李云是立尧云公司的股东；四、立尧云公司确认租赁案涉房屋用于立尧云公司的经营；五、欠款协议书乙方处有立尧云公司的盖章。故，原告的该主张，与事实不符，本院不予采纳。本院认定，案涉合同的相对方为立尧云公司。原告主张李云因是案涉合同的相对方而需要承担本案的清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉合同虽系双方的真实意思表示，但截至一审辩论终结前，原告未提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或者房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告应将收取的押金28000元退还给立尧云公司。案涉合同虽然无效，但立尧云公司已实际占有使用原告享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，立尧云公司仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。李云主张《欠款协议书》因胁迫而无效，但未提供证据证明，本院不予采纳。欠款协议书明确立尧云公司截至2020年2月22日，尚欠两原告占有使用费92484元，立尧云公司主张对欠费明细不清楚，但未提供反证或提供付款凭证，本院采纳原告的主张，确认立尧云公司尚欠占有使用费92484元。至于逾期付款的违约金。因租赁合同无效，欠款协议书是该合同的附属合同，双方关于违约金的约定依法无效，故原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告主张根据案涉合同的约定，立尧云公司属于提前退租而违约，应赔偿原告二个月租金。因案涉合同无效，该约定也无效，原告的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告请求立尧云公司支付自2020年3月1日起的占有使用费至两被告归还厂房之日止。但原告已重新对外出租案涉房屋，原告申请查封的财产仅占用案涉房屋的楼梯口，并未影响案涉房屋的对外出租及使用，再结合后续的承租人确认的看房时间及承租时间，本院认为，原告的主张与事实不符，本院采纳被告李云的主张，认定原告于2020年2月底已收回案涉房屋。故原告请求自2020年3月起的占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告胡央、胡冬晖应将收取的押金28000元退还给被告东莞市立尧云电子科技有限公司；二、被告东莞市立尧云电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告胡央、胡冬晖尚欠房屋占有使用费92484元；三、驳回原告胡央、胡冬晖对被告李云的全部诉讼请求；四、驳回原告胡央、胡冬晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1595元，由原告胡央、胡冬晖负担712元，被告东莞市立尧云电子科技有限公司负担883元。诉前保全费945元，由原告胡央、胡冬晖负担422元，被告东莞市立尧云电子科技有限公司负担523元。原告胡央、胡冬晖均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二〇年七月二十八日书记员 陈文英王柳垚李晓琳（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。