河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫16民终2294号上诉人（原审原告）：朱曾义，男，1978年9月20日出生，住项城市。委托诉讼代理人：笪凤瑶，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周口汇佳置业有限公司，住所地：周口市汉阳路中段（宇立中学楼下），统一社会信用代码：91411600581727629H。法定代表人：赵怀东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王振伟，河南平原律师事务所律师。上诉人朱曾义因与被上诉人周口汇佳置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服项城市人民法院（2020）豫1681民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱曾义上诉请求：1.请求依法撤销（2020）豫1681民初1201号判决书;2．请求依法查明上述重要事实或者依法发回查明上述重要事实;3．请求依法判令由周口汇佳置业有限公司承担本案一审二审的全部诉讼费用。事实和理由:一、该判决书送达的对象错误,应当依法予以撤销，朱曾义身份证号码为,与该决定书所写身份证号码412702196808080717不一致。根据《中华人民共和国居民身份证法》第三条的规定，公民身份证号码是每个公民唯一的、终身不变的身份代码，由公安机关按照公民身份证号码国家标准编制。因此该判决书的送达对象错误，应当予以撤销。二、朱曾义与周口汇佳置业有限公司双方达成的协议是在项城市人民政府主导下签订的合作建房的协议,原一审法院认定双方签订的协议无效属于事实认定错误,判决书中载明的3号楼4单元22号楼东户113.8平方米朱曾义并未获得,在提交给法院的情况说明中有明确记载。当地政府部门大力支持了荣新社区邝楼城中村改造、拆迁工作，在2012年8月31日《项城新闻》B4版中刊载:8月29日，项城市城中村改造工作推进会召开，项城市委副书记、政法委书记孙鸿俊,项城市委常委、宣传部长崔世岭,项城市人大副主任高必民出席会议，安排部署当前城中村改造工作，其中包括了涉案的邝楼城中村改造项目。故朱曾义与周口汇佳置业有限公司之间签订的协议是在项城市人民政府的规划下,项城市光武办事处荣新社区委员会的监督见证之下签订的。从双方签订的拆迁、安置补充协议中看出本次签订协议的依据2012年作出的《项城市城中村改造规定》，周口汇佳置业有限公司也是援引该规定与朱曾义签订协议。从该规定三十八条以及第四十条:城中村改造项目，可以对外公开招商，广泛吸收社会资金参与城中村改造。投资形式可由开发企业独资或与村民以房屋土地折价入股方式进行。故本案是按照市政府的规定,在市政府城中村改造规定下,上诉人提供房屋土地给被上诉人进行的合作建房。在2015行政诉讼法修改之前，相关政府为规避风险,存在大量的以开发商名义与老百姓签订的安置协议,朱曾义是基于对政府的信任签订的涉案的协议,故涉案协议应当为有效的协议。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效”。因此，虽然房地产开发也存在市场准入的要求,但合作双方只要有一方具有资质即可。法律作此规定主要系考虑房地产开发可能对广大消费者的利益和社会稳定带来的影响，故房地产开发必须有一方具备开发资质。本案中周口汇佳置业有限公司的企业信用信息显示其具备房地产开发资质,其与朱曾义的合作符合法律规定。因此，原审法院认定双方的合同无效缺乏法律依据。通常，导致协议无效的事由系存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的”“损害社会公共利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形。而涉案协议系地方政府基于公共利益需要、积极推进相关项目所形成，2016年12月2日双方签订了《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》，签订上述协议后，周口汇佳置业有限公司以实际行动切实部分履行了相关协议。同时，从2012年开始到2017年期间，周口汇佳置业有限公司与朱曾义在内的多位村民陆陆续续签订达成了多份协议，且周口汇佳置业有限公司对朱曾义进行了部分安置。若真如周口汇佳置业有限公司所言,周口汇佳置业有限公司作为一家实力以及资金雄厚的房地产开发商公司被朱曾义胁迫、欺诈时间长达六年之久，并被迫签订了上述多份协议,这显然是不合逻辑，也是不符合商业规律的,反而正是由于周口汇佳置业有限公司现在不按照合作建房协议履行交房义务,并且私自将朱曾义的部分房屋停水停电、偷换门锁，逼迫朱曾义退还周口汇佳置业有限公司已经履行且属于朱曾义的部分房屋，导致了朱曾义被迫以诉讼方式维护自身合法权益。周口汇佳置业有限公司未及时充分履行合同中的义务，构成了根本违约,给朱曾义造成了重大财产损失，侵害了朱曾义的合法权益。因此一审法院未经过实际调查,认为双方协议违反法律强制性规定,双方之间签订的相关协议无效是错误且背离实际的。同时一审法院援引2020年颁布的《中华人民共和国土地管理法》六十三条作为定案的依据属于适用法律错误,依据法律不溯及既往的规定该条款在涉案的合同签订之前并未制定,故从保护当事人的原则本案应当适用之前的法律规定明显不适当。因此，涉案协议不存在上述无效情形。从维护法律关系的稳定性和保障绝大多数被征地农民合法的安置补偿权益角度出发，以周口汇佳置业有限公司未取得争执地块的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证,建设工程许可证、商品房销售许可证为由从根本上否定所有已签订的安置补偿协议的效力,不仅不合理，而且在法律上也难以成立。三、一审法院审理程序严重违法,在一审中上诉人明确提出如果一审法院坚持认为该合同属于无效,恳请一审法院对合同无效的法律后果一并进行处理如果一审法院坚持认为该合同属于无效的合同，《中华人民共和国合同法》第五十八条系合同无效法律效果的规定,人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下,应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼,在一审中朱曾义恳请一审法院对无效的法律后果进行一并处理,但一审法院并未按照上诉人的请求一并审理，程序严重违法。朱曾义所在地,涉及上百名村民签订了上述的安置协议，一审法院认定该协议无效，将导致上百户村民的协议都自始无效,上诉人所在地区至今已经建成十几栋商品房,周口汇佳置业有限公司代理人在法庭审理过程中也明确说了上诉人所在地的宅基地使用证并未注销。依据合同法第五十八条的规定，对合同无效的第一法律后果是进行返还，在相关证件未注销的情况下,朱曾义有权要求周口汇佳置业有限公司进行返还,并要求被上诉人承担赔偿责任。返还导致的结果是涉案已经建成的房屋全部需要拆除,这将会导致严重的社会隐患和法律后果,上百户的村民将因此流离失所，为此将导致一审法院的诉累,原一审法院不考虑上诉人所在地实际情况，作出合同无效的判决有失公允。四、周口汇佳置业有限公司与朱曾义签订的涉案合同涉嫌合同诈骗,周口汇佳置业有限公司涉嫌非法占用农地罪、非法经营罪等,请求移交有权机关处理。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定:“合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中,采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段,骗取对方当事人的财物,数额较大的行为”。根据周口汇佳置业有限公司的陈述:其作为私人有限公司，不具有征收、补偿安置的主体资格，没有权利和上诉人签订安置补偿协议的情况下与上诉人及上诉人所在地上百名村民签订了上述的安置协议。其明知涉案土地并非国有土地且该土地至今仍然是集体土地,其明知自身没有实际履行能力却通过签订协议进行房地产开发建设并已经建成了十几栋房屋。上述上诉人因被上诉人的欺诈而产生了错误的认识,并基于错误认识做出了与上述上诉人内心真实意思表示相反的错误意思表示。且被上诉人在多个公开场合自称是相关部门委托的项城市棚户区城中村改造项目实施主体。上诉人在第一次一审开庭过程中就向项城市人民法院提交了《申请公安机关立案侦查的立案申请书》,请求项城市人民法院将被上诉人涉嫌合同诈骗的犯罪线索移交公安机关立案侦查,对此，项城市人民法院并未依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的相关规定移交给公安机关,故恳请移交有关机关处理。上诉人一直认为涉案的征收及合同签订是由政府主导,社委会监督的征收事宜，如未取得任何征收手续，周口汇佳置业有限公司从2012年占用朱曾义的农地及出售涉案的土地上房屋涉嫌非法占用农地及非法经营罪，请求移交有关机关处理。综上，一审法院认定事实不清,适用法律错误，请求依法支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。周口汇佳置业有限公司辩称、一审判决认定事实清楚,适用法律正确。朱曾义系项城市光武办事处荣新社区居民，周口汇佳置业有限公司系经营房地产开发及商品房销售的有限责任公司。2016年双方通过签订协议，朱曾义将自己的宅基地及部分耕地交于周口汇佳置业有限公司用于房地产开发建设，项城市政府并没有参与、主导双方协议的签订。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定:“国家实行土地用途管制制度”。第九条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。第六十三条规定:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地。前款规定的集体经营性建.设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定:“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让”。涉案土地属于农民集体所有的性质，双方之间签订的协议违反法律强制性规定，依法应当认定为无效,不能因为项城市政府的某些领导到工地现场查看过就认为该施工项目是市政府主导的，更不能因此否定双方签订的协议违反法律强制性规定的事实。二、双方之间因协议被认定为无效的相关赔偿问题,应当另行处理，不属于本案的审理范围。朱曾义的一审诉讼请求为要求周口汇佳置业有限公司履行协议，对其进行房屋安置,因为双方之间签订的协议违反法律强制性规定，依法应当被认定为无效。协议被认定无效后，相关的赔偿问题，朱曾义应当另行主张，不属于本案的审理范围。庭审中，法庭已向朱曾义释明是否变更诉讼请求,朱曾义明确表示不愿意变更诉讼请求,仍坚持要求履行协议交付房屋，一审判决书中，也已经说明如因履行协议造成的损失，可另行主张。朱曾义却歪曲事实，回避双方签订的协议违反法律强制性规定事实,要求法院判令履行违反法律强制性规定的无效协议。不但浪费司法资源，而且增加双方的诉累。三、双方之间因履行协议产生的纠纷应当属于民事纠纷，如朱曾义认为周口汇佳置业有限公司涉嫌违法犯罪,应当向有权机关报案处理。周口汇佳置业有限公司作为一家房地产开发及商品房销售的公司，是为了进行房地产开发建设才与朱曾义签订协议，在签订协议时,周口汇佳置业有限公司并没有意识该协议违反法律的相关规定，协议签订之后,周口汇佳置业有限公司已经交付给上诉人四套房屋,分别为1号楼1单元14层东户,面积113.8平米;3号楼3单元15层东户,面积113.8平米;3号楼4单元21层东户113.8平米;3号楼4单元22层东户113.8平米。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回其上诉,维持原判。朱曾义向一审法院起诉请求1、请求周口汇佳置业有限公司履行《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》的约定对朱曾义进行26号楼三层东户房屋和门面房40平米的房屋安置；2.请求判令诉讼费由周口汇佳置业有限公司承担。一审法院认定事实：朱曾义系项城市光武办事处荣楼行政村邝楼自然村村民。朱曾义的房屋原址位于项城市荣楼社区邝楼城中村，在政府决定对朱曾义房屋进行拆迁以后，朱曾义在项城市光武办事处荣新社区委员会的见证下与周口汇佳置业有限公司2016年12月2日签订了《荣楼社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》，周口汇佳置业有限公司对朱曾义具体安置房屋的性质、户型、楼层座向、房号等进行了明确的约定。时至今日，周口汇佳置业有限公司对朱曾义进行了部分安置，并未有按照双方签订的合同对朱曾义进行26号楼三层东户和门面房40平米的安置（门面房应统一安置于一层，若安置于二层则按照一层面积的1.5倍进行安置），朱曾义针对安置事宜与周口汇佳置业有限公司进行多次沟通，并于2019年8月20日向周口汇佳置业有限公司邮寄送达了催告函，周口汇佳置业有限公司均为进行妥善解决。另查明，周口汇佳置业有限公司已经交付给朱曾义四套房屋，分别为1号楼1单元14层东户，面积113.8平方米；3号楼3单元15层东户，面积113.8平方米；3号楼4单元21层东户113.8平米；3号楼4单元22层东户113.8平米。周口汇佳置业有限公司至今仍未取得争议地块的国有土地所有权、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，建设工程许可证、商品房销售许可证。一审法院认为，2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。农村建设用地包括集体经营性建设用地、宅基地和公益性公共设施用地。国家关于宅基地的政策是实行一户一宅，其进入市场进行交易是受到限制的，只能在本村民集体内流转，不得单独买卖。宅基地及自留地进行市场交易，需要转为集体经营性建设用地的，同时还需要相关的程序。综上，集体经济组织成员无权以拆迁补偿协议约定的方式用宅基地、自留地、可耕地置换房地产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十三条：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。周口汇佳置业有限公司作为从事房地产开发的公司，取得开发用地的主要途径包括公开投标、竞买、摘牌、收购项目、并购房地产股权等方式、合作开发、以政府划拨或者协议出让获得土地。周口汇佳置业有限公司不是朱曾义所在村集体经济组织成员，应知涉案土地的性质并非国有土地，在没有依法改变土地性质和用途的情况下，通过签订拆迁补偿协议进行房地产开发建设，违反法律的强制性规定，朱曾义、周口汇佳置业有限公司签订的《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》等（包括具有协议性质的相关文书）属于无效合同。庭审中已向朱曾义释明是否变更诉讼请求，朱曾义明确表示不愿变更，仍坚持要求周口汇佳置业有限公司履行协议交付未交付的房屋及门面房，故朱曾义的诉讼请求不予支持。因案涉《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》无效，周口汇佳置业有限公司应当承担的责任，朱曾义可另行依法寻求其他救济途径。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第九条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项的规定，并经审判委员会讨论通过，判决：驳回朱曾义的诉讼请求。案件受理费100元，由朱曾义负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据:周口汇佳置业与荣新社区签订的协议一份，证明目的是上诉人所在地正在完善用地手续，涉案协议的签订是政府主导的征收项目。被上诉人质证意见：协议应当提供原件予以核实，对其真实性不予认可，协议的双方为荣新社区委员会与周口汇佳置业有限公司，与上诉人朱曾义无关，不能达到其证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明，朱曾义身份证号码为：。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、上诉人、被上诉人所签订的房屋拆迁补偿合同是否合法有效？2、原审程序是否合法，是否应当把合同无效后的法律后果一并处理？3、本案是否涉嫌构成犯罪，是否应当移交有关机关处理？关于焦点1，根据2019年8月26日修订前的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，上诉人、被上诉人所签订的房屋拆迁补偿合同违反上述法律禁止性规定，破坏了国家实行土地用途管制制度，符合合同法第五十二条规定情形，应当认定为无效合同。由于双方签订合同行为发生在2020年1月1日之前，根据“法不溯及既往”的原则，原判引用2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》不当，对此本院予以纠正。但原判关于合同效力的认定并无不当。判定合同效力应当依据法律的相关规定，而不是行政机关是否参与主导，因此上诉人关于双方达成的协议是在项城市人民政府主导下签订的而应认定有效的主张没有法律依据，本院不予支持。关于焦点2，一审法院在一审庭审中已向上诉人释明是否变更诉讼请求，上诉人明确表示不愿变更，仍坚持要求周口汇佳置业有限公司履行协议交付未交付的房屋，根据不告不理原则，一审法院根据上诉人的诉讼请求作出实体处理并无不当。上诉人关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于焦点3，本案属于双方之间因履行协议产生的纠纷，应当属于民事纠纷，如上诉人认为周口汇佳置业有限公司涉嫌违法犯罪，应当向有权机关报案处理。本案纠纷发生以来，上诉人并没有向有关机关举报周口汇佳置业有限公司涉嫌犯罪，因此上诉人关于应当将本案移交公安机关处理缺乏事实依据。综上所述，朱曾义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱曾义负担。本判决为终审判决。审判长  李俊华审判员  何 山审判员  许向朋二〇二〇年七月二十四日法官助理党瑞云书记员刘露茜