广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2298号 原告：王虹虹。 原告（同为原告王虹虹的委托诉讼代理人）：覃江南 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房,统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，总经理。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 被告：陈大山。 原告王虹虹、覃江南与被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）、陈大山商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃江南（同为原告王虹虹的委托诉讼代理人）、被告汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼，被告陈大山经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃江南、王虹虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年10月13日至2020年5月5日逾期交房违约金人民币8.6886万元（具体违约金计算应以2018年10月13日起至判决之日止），并按152.166元/日承担从判决之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金，直至交房之日原告保留有诉讼的权利；2、判令被告一年期内（起诉之日起算）向原告出示广西北海大道241号润和花园N栋（2栋）2单元0701号房屋竣工合格验收表及质量保证书并交付房屋给原告使用；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、原告与被告于2012年9月8日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于广西北海大道241号润和花园2单元0701号的房屋一套，房屋总价款为507220元。按照合同约定被告应于2013年10月31日交付房屋。原告已经依照合同约定的按揭方式交付了房款，但被告直到原告再次提起诉讼都未能交付房屋给原告使用。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。2、原告已于2018年起诉被告北海汇澳投资发展有限公司承担延期交房违约金，广西北海市中级人民法院(2019)桂05民终352号民事判决书的判项，被告北海汇澳投资发展有限公司向原告支付商品房预售合同违约金人民币9.668500万元（违约金计算从2015年10月12日起计至2018年10月12日止）。但被告一直未履行判决，且实际上被告延期交房的事实一直处于持续状态，原告一直保留有诉讼的权利，原告现追诉被告应支付2018年10月13日起计至判决之日的违约金。3、违约金计算的法律依据为：本案具体房屋总价款507220元，2018年10月13日起算至2020年5月5日逾期天数共计571天，依《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，违约金总额为违约款8.6886万元；4、被告北海汇澳投资发展有限公司现股东黄重才、黄波才与被告陈大山于2012年10月19日签订了《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，但是根据《公司法》规定，公司股权的转让不能转移公司承担的债务。为此，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告汇澳公司辩称：1、请求驳回原告的请求，涉案房屋根据股权转让协议约定属于陈大山个人财产，且原告知情，故合同责任应由陈大山承担，与汇澳公司无关。2、双方签订的商品房买卖合同对原告的第2项诉讼请求并无约定，请求法院驳回原告的请求。3、被告认为日万之三的违约金过高，请求法院依法调整。 被告陈大山未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明，2012年9月6日，原告覃江南向被告汇澳公司交纳润和花园N栋2-701#契税、煤气开户费、办证费合计14329元。2012年9月8日，原告覃江南向被告汇澳公司续交办证费2400元。同日，原告覃江南、王虹虹（买受人）与被告汇澳公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园），合同约定：1、买受人购买位于北海大道241号润和花园房，单价为3950元/平方米，总金额507220元；2、合同签订当日，买受人一次性支付首付款人民币152220元给出卖人，余款355000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；3、出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、如出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；5、合同还约定了其他相关内容。合同签订后，两原告已按约定支付了全部购房款共计507220元，但被告汇澳公司至今未向两原告交付符合合同约定的房屋。 另查明，北海市房地产交易中心出具的《房屋交易与产权档案查询证明》载明：截止2018年11月22日11时24分，北海大道241号润和花园号（预售登记备案）的权利人为覃江南、王虹虹。 再查明，2012年10月19日，陈大山与黄重才、黄波才签订一份《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，约定由陈大山将其实际持有的汇澳公司100%的股权转让给黄重才、黄波才，双方经按约定办理工商变更登记而将汇澳公司100%股权变更至黄重才、黄波才名下后，陈大山仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。 还查明，原告王虹虹、覃江南就涉案房屋的逾期交房等问题曾于2018年10月12日向本院起诉，请求汇澳公司支付2013年11月1日至2018年8月31日逾期交房违约金并按照152.166元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金、被告一年期内向原告出示广西北海大道241号润和花园2单元0701号房屋竣工合格验收表及质量保证书等，本院经审理作出（2018）桂0502民初3601号民事判决。汇澳公司不服该判决，上诉于北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）桂05民终353号民事判决，判决：撤销本院（2018）桂0502民初3601号民事判决；汇澳公司应向覃江南、王虹虹支付逾期交房违约金（违约金以507220元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年10月12日起计至2018年10月12日止）；驳回覃江南、王虹虹的其他诉讼请求。 以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交易与产权档案查询证明、《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》、《收据》等予以在卷佐证。 本院认为，虽然被告汇澳公司因股权变更原因，对公司财产进行了分割，但其内部变化并不影响对外效力，且其至今未在相关部门办理润和花园N栋商住楼的土地使用权、开发建设及销售主体的相关变更登记手续，买受人有理由相信被告汇澳公司仍系润和花园N栋商住楼的开发及销售主体，故被告汇澳公司应为案涉《商品房买卖合同》的合同相对人。原告诉请被告陈大山承担责任，以及汇澳公司关于陈大山系承担涉案房屋相关责任的主体的抗辩，本院均不予支持。 原告及被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据（2019）桂05民终353号民事判决查明的事实可知原告已按合同约定支付完毕全部购房款507220元，被告汇澳公司庭审时关于不清楚房款是否交付完毕的抗辩本院不予采信。被告汇澳公司主张房款系陈大山收取，则属于汇澳公司与陈大山之间的内部关系问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告汇澳公司应于2013年10月31日前将讼争商品房交付给原告，但被告汇澳公司至今未交付商品房，其行为已构成违约，应当依照合同约定向原告支付逾期交房的违约金。根据《商品房买卖合同》约定，被告汇澳公司须自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款的日万分之三支付违约金给原告，现被告汇澳公司抗辩违约金过高请求调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，结合原告未能提供证据证实因被告逾期交房所导致的实际损失，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%计算。故违约金应以已付房款507220元为本金，自2018年10月13日起计算至本案辩论终结时即2020年7月1日止。由于被告汇澳公司实际交房的时间尚不能确定，被告汇澳公司履行合同的过程中继续违约的，由原告另行起诉主张权利。 关于原告要求被告一年期内（起诉之日起算）出示讼争商品房竣工合格验收表及质量保证书并交付房屋给原告使用的诉讼请求，因案涉商品房尚未竣工验收，其竣工验收合格时间无法确定，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告北海汇澳投资发展有限公司须向原告覃江南、王虹虹支付逾期交房违约金（违约金以507220元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2018年10月13日起计至2019年8月19日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%从2019年8月20日起计至2020年7月1日止）； 二、驳回原告覃江南、王虹虹的其他诉讼请求。 案件受理费1972元，减半收取986元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已经向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1972元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭晓明 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰