广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2421号 原告：肖永，男，1974年12月7日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃欣雯，广西众维律师事务所律师。 被告：玉林市洪源房地产开发有限公司，住所地玉林市东胜路65号（原玉林镇政府北侧）。统一社会信用代码：91450900773893314G。 法定代表人：刘岚，董事长。 委托诉讼代理人：曹俊林，山西镝锋律师事务所律师。 原告肖永与被告玉林市洪源房地产开发有限公司（下称洪源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃欣雯、被告的委托诉讼代理人曹俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖永向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《玉林国际购物中心商铺租赁合同》；2、请求判令被告退还租赁押金人民币24319.00元和水电费押金人民币2050.00元（共计26369.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月1日向被告租赁店铺经营服装鞋子，并于2018年8月1日续签了《玉林国际购物中心商铺租赁合同》。合同约定由被告将其拥有物业经营使用权的玉林国际购物中心C区第1层商铺编号为Cl017.018号，建筑面积为205㎡的商铺租赁给原告经营，续签的租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，月租金为12767.5元（2019年8月1日-2020年7月31日期间）。原告（承租方）须向被告（出租方）交纳商铺租赁押金24319元及水电费押金2050元。上述合同签订后，原告交纳了上述押金共计26369元给被告，并自合同签订后均按期交纳应付租金。2019年10月31日，原告一次性交纳了2019年11月1日-2020年1月31日期间的租金38303元给被告。2020年1月，因2019-nCoV疫情影响，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组于2020年1月24日23时发布了《关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，启动重大突发公共事件I级响应。因疫情影响，原告店铺无法正常经营，损失重大，囤积的货物也无法销售导致资金无法回笼，原告已无力继续履行租赁合同。为免扩大损失，原告向被告申请解除合同，并通过微信及书面形式向被告提交了《提前解除申请书》。被告收到原告提交的申请后，于2020年3月28日将原告店铺的电闸断电，并于2020年3月29日用螺丝钉将原告的店铺锁死，使原告无法进入店铺经营，也无法管理、使用、销售店铺内商品。由于原告经营的商品为女鞋及服装，均为季节性较强的快时尚商品，本次疫情对原告经营的影响极大。至原告起诉之日，国外疫情的爆发导致国内输入××例增多，目前国家的政策指导仍然是少出门、少逛街、少聚集，且该状况何时能得到改变目前尚未可知。而原告囤积的货物也面临无法销售的困境，所经营的商品因疫情的影响和较高昂的租金及物业管理费难以继续经营，损失巨大，无力支付今后的租金，无法履行今后的合同。且因两被告锁死原告店铺的行为，造成原告自2020年3月29日开始无法经营。为尽量避免扩大损失，原告于2020年4月7日向被告交纳了3月1日-31日的租金11491元，被告亦打开封锁的店铺让原告将货品搬走。综上所述，因2019-nCoV疫情影响，原告的经营情况符合情势变更的情形，原告之前均按合同约定按时履行支付租金，未能按时交纳3月份及之后的租金并非恶意违约行为，而的确因疫情影响无力继续履行合同。2019-nCoV疫情影响属于不可抗力事件，根据《租赁合同》第十条的约定，不可抗力事件导致合同不能履行的，不构成违约。原告请求解除合同，亦符合公平原则。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告洪源公司辩称，原告请求解除与我公司签订的《玉林市国际购物中心商铺租赁合同》并要求我公司退还履约保证金的请求没有事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由被告自行承担。一、本案不存在合同约定解除的条件。原、被告之间约定的履行期限未到，未达到合同约定的解除合同的条件，且双方未就解除合同达成一致意向，故不存在合同的约定解除的条件。二、本案中不存在合同法定解除的条件。根据合同法第94条的规定，合同的法定解除情形共有五种，唯一可能引用至本案的只有第一款规定中的“因不可抗力致使不能实现合同目的的”。那么这一款规定能否作为本案中合同解除的法定事由呢？我公司认为显然不能，理由如下：本案中原告所陈述的新冠病毒，确实已经被相关司法机关确定为不可抗力，这个我公司没有异议。但是，这个不可抗力是否导致了所谓的“不能实现合同目的”呢？我公司认为，新冠病毒并未导致合同目的不能实现。首先，本案中，原告所从事的是服装经营行业，而非餐饮、娱乐场所等容易导致病毒散播的经营行业。而新冠病毒自国家全面管控直至复工复产也就一个月的时间，至二月下旬，原告经营处所所在的商场已经全面开业，民众上街购物也不再受到小区或者基层街道的限制，虽然部分民众还是因为疫情原因较少上街，但这也仅仅是使得原告经营出现一定的困难，或者是说继续履行合同出现一定的困难，而非导致合同从根本上无法履行。其次，我公司在考虑到新冠疫情确实给原告的经营带来了一定程度的困难后，也积极地从原告的角度思考，主动免除了原告一个月的租金，并且同意对原告的租金予以减少，目的就是帮助原告解决因疫情对原告经营所产生的不利影响，使得双方的合同能够继续履行。综上，原告在此基础继续要求我公司解除合同没有事实和法律依据。三、根据最高院相关指导意见，本案原告的诉求不应该得到支持。最高人民法院于2020年4月16日发布了《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》。根据该指导意见第二条，当事人主张不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，本案中，原告单方解除合同后主张返还保证金，即主张以不可抗力来免除单方解除合同扣除保证金的合同责任，其应当就新冠疫情导致继续履行合同的义务不能履行承担举证责任，而根据庭审调查的情况，原告并未提交这部分证据。根据该意见第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。本案中，原告未能证明疫情导致合同不能履行，事实上疫情确实也仅仅是导致合同履行困难，所以原告诉求解除合同的请求应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提供的证据 证据6、微信聊天记录及提前解除租赁合同申请书。被告认为仅证明原告有解除合同的意思表示，被告没有同意解除合同的意思表示； 证据7、照片。被告认为锁死铺面是因为原告在拖欠费用的情况下，想要搬走铺面一切财产的情况下所采取的自救措施，原告交清费用后，我公司恢复了铺面的经营自由； 本院对以上证据的真实性予以确认。 二、被告提供的证据 证据1、大府园国购商铺复工明细表。 证据2、玉林市大府园国际购物中心商户人员返岗接触情况排查表。 原告对2份证据无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年8月1日，原告与洪源公司续订《玉林国际购物中心商铺租赁合同》，合同约定由洪源公司将其拥有物业经营使用权的玉林国际购物中心C区第1层商铺编号为Cl-017.018号，建筑面积为205㎡的商铺租赁给原告从事经营活动使用，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日；约定乙方应在本合同签订时向甲方交纳商铺租赁押金24319元，在乙方全面履行本合同各项条款和将承租商铺完好地交回甲方，并结清应交的各项费用之后甲方在10天内，不计息退还租赁押金给乙方；乙方应在合同签订时向甲方一次性交清水电费押金2050元；租赁商铺租金为59．32元/㎡/月，月租金总额12159.5元，按季度交纳，每季度租金为36479元，每期租金到期前十日向甲方交纳下季度的租金，每逾期一天则按应交租金数额的千分之五向甲方支付违约金，租金从2019年8月1日起依上年的租金逐年递增，递增幅度为5%。合同第六条第9款约定，如需提前解除合同的，按三个月的同期租金向甲方支付违约金，并结清各项费用后方可解除合同，但已交的租金、租赁押金、物业（商业）管理押金、物业（商业）管理费、水电费押金不予退还；第十条第1款约定，任何一方因不可抗力事件导致合同不能履行的，双方均不构成违约。合同签订后，原告交纳了租赁押金24319元和水电费押金2050元给洪源公司。 自合同签订后，原告均能按期交纳租金给被告。2019年10月31日，原告缴纳了2019年11月1日至2020年1月31日的租金38303元给洪源公司。2020年1月，因新冠××疫情影响，原告出现经营困难，遂于2020年2月3日通过微信向被告提出要求免除2月份租金及减少3、4月份租金，被告同意免除原告2020年2月份应交纳的租金，并同意自2020年2月1日起按原租金优惠10%交纳租金，2020年3月16日原告提出疫情影响严重，无法继续经营，建议被告招租，押金退回或者抵租金。被告回复原告提前撤场属违约，不退押金，要求原告补交租赁费用至撤场日，按三个月的同期租金支付违约金。2020年3月18日原告向被告提交《提前解除申请书》，要求与被告解除《玉林国际购物中心商铺租赁合同》，并提出准备于2020年3月31日前撤出该店，对所交纳的押金希望协商解决。2020年3月29日，被告将原告经营的店铺锁住。2020年4月7日，原告交清3月份的租金11491元、物业费17236元及水电费等费用合计29145.5元后，被告将店铺门打开交还原告使用。当天，原告将所有货物搬离租赁店铺。之后双方就合同解除相关事宜协商未果，原告遂诉至本院。 本院认为，原告与被告签订的《玉林国际购物中心商铺租赁合同》，是双方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。 1、关于涉案《玉林国际购物中心商铺租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，当前我国发生的新冠××疫情这一突发公共事件，对于本案当事人来说，属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，原、被告在租赁合同曾约定，合同任何一方因不可抗力事件导致合同不能履行的，双方均不构成违约。本案原告是否因受新冠××疫情影响而导致不能实现合同目的、合同不能履行？本院认为，新冠××疫情的影响，确实让原告的店铺不能正常经营，应季货物无法销售，对原告履行租赁合同产生一定的影响，在此情况下，被告方已同意减免部分租金，且原告经营店铺所在玉林国际购物中心自2020年2月21日起已逐步复工，涉案合同尚未达到令合同目的不能实现、合同不能履行的程度，疫情结束后涉案租赁合同可继续履行，合同目的可以实现。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。故原告以受新冠××疫情影响导致合同目的不能实现而要求解除合同依据不足。但鉴于原告现已搬离租赁店铺，以实际行为表明不再履行租赁合同，故原告请求解除双方签订的《玉林国际购物中心商铺租赁合同》，本院予以支持。 2、合同解除后被告应否退还原告租赁押金及水电费押金的问题。原、被告在合同中约定，如需提前解除合同的，按三个月的同期租金向甲方支付违约金，并结清各项费用后方可解除合同，但已交的租金、租赁押金、物业（商业）管理押金、物业（商业）管理费、水电费押金不予退还。本案为原告单方要求提前解除合同，按照上述的约定，所交租赁押金及水电费押金不予退还，故对原告要求被告退还租金押金24319元和水电费押金2050元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原告肖永与被告玉林市洪源房地产开发有限公司于2018年8月1日签订的《玉林国际购物中心商铺租赁合同》； 二、驳回原告肖永的其他诉讼请求。 案件受理费459元，减半收取计230元（原告已预交），由原告肖永负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员  梁代坚 二〇二〇年七月十七日 书记员  黄贵海