河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初752号 原告：荣华涿州房地产开发有限公司，住所涿州市开发区腾飞南街111号，统一社会信用代码91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告：亢海霞，女，1972年5月29日出生，汉族，住山西省襄汾县。 委托诉讼代理人：杜金花，河北鹿保勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯五林，与被告系夫妻关系。 原告荣华涿州房地产开发有限公司与被告亢海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告荣华涿州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴小伟、卢伟伟、被告亢海霞的委托诉讼代理人杜金花、冯五林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣华涿州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，于7日内向原告支付剩余购房款1680000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1680000元为基数，按照日万分之贰标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止，暂计算至2019年12月30日为122640元）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年3月19日原被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方约定被告在原告处购买原告开发的位于涿州市房屋，购房总价款共2413444元。付款方式为，被告2017年3月13日一次性向原告支付购房首付款733444元，余款1680000元以银行按揭贷款方式支付给原告。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款733444元。余款1680000元经原告催收，被告一直未向原告支付。基于以上事实，原告故依《民事诉讼法》、《合同法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告亢海霞辩称，一、原告起诉超过二年的诉讼时效。原告起诉状称双方2017年3月签订商品房买卖合同及补充协议，交付了首付款733444元后，剩余1680000元未付，既是欠款纠纷，就应适用2年的诉讼时效，原告2019年11月底起诉超过诉讼时效。二、原告要求继续履行合同支付剩余房款和违约金没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求：1.商品房买卖合同是当事人双方的意思表示，而且应人手一份，但是被告手里没有原告所称的全部合同及补充协议，具体是如何约定根本不知情；2.虽然被告手里没有合同及补充协议，原告曾发律师函给被告，说如果不交纳剩余尾款则通过诉讼方式来解除合同，而本案起诉诉求与律师函记载不一致，被告坚决要求原告变更诉求为解除合同，并返还被告已经支付的购房款733444元；3.原告的该楼盘故意制造没房可卖的气氛哄抬楼价，欺诈被告，除了上述购房款外，骗取被告只有二手房，交纳20万元更名费才能购买，于是被告向原告交纳了合计933444元购房款；4.通过原告提供的合同以及补充协议，可以看出2017年3月份签订的，是分期支付，尾款通过银行贷款的方式支付，但是至今没有告知被告贷款办理不下来，既然有约定，就应按照约定办理；而不是由被告一次性支付剩余168万的尾款，所以法庭应驳回原告的诉求。三、被告要求解除合同，返还已支付的购房款。依据原告提交的补充协议，原告应向被告于2018年12月31日交房，但是原告根本没有交房，而且产权证目前也没有办理，所以，违约方应是原告，被告有权要求解除合同，返还收取的全部款项，并且支付被告购房款自2017年3月20日至返还之日止的占用期间的利息。综上所述，涿州市目前房地产市场的价格持续走低，大约一万元左右，原告测算的被告应支付的房价单价是17713.35元，此房价是2017年3月份，房价正在上升期的价格，再加上被告支付的二十余万元的更名费，大约19000元每平米，就是原告起诉时2019年11月的房价也和现在差不多，房产官方备案价格都是一万元左右，如果判令被告现在履行2017年的房价合同，支付剩余房款，对被告来说显失公平。请法庭驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，原告向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同、补充协议各一份，证明被告购买我司开发的华融现代城小区商品房面积、价格等相关事实；2.商品房预售备案登记表，证明案涉房屋买卖合同已在房管局依法办理备案；3.商品房预售许可证，证明我司已取得案涉房屋的预售许可证，原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效；4.银行卡刷卡记录、河北增值税普通发票，证明被告仅向我司支付了购房首付款，尚有余款未支付；5.律师函及顺丰快递单，证明我司在2019年7月5日根据被告留存的联系地址，向被告发送律师函，要求被告补足购房余款。关于诉讼时效的问题，根据民法总则规定，诉讼时效应为3年，被告认为本案存在诉讼时效届满问题是不成立的。对于原告提交的证据，被告认为，证据1，我方没有合同原件，对相关约定的内容并不熟知，另外商品房买卖合同、补充协议是原告提供的格式条款，格式条款是无效的，关于补充协议主要是对付款方式的约定，可以看出被告是交付首付款30%以后，剩余尾款通过银行贷款支付，而不是由被告本人一次性支付剩余尾款，合同中逾期交房的约定第九条，被告可以要求解除合同，返还购房款；证据2，真实性无异议，经被告了解，2017年6月份以前的合同备案均是纸质备案，自2017年6月以后该项目才实施网签备案，本合同的合同备案是可以撤销的；证据3真实性无异议；证据4真实性无异议，被告交付了购房款733444元，另外支付了20万元的更名费；证据5无异议，被告收到的律师函，起诉状要求的诉求与律师函记载的诉求不一致，律师函上通过诉讼方式解除合同，起诉状要求履行合同支付剩余尾款，我方要求按照律师函解除合同，律师函的案件事实与事实不符，房屋没有交付，也没有收到任何交房的通知，竣工验收还没有通过，所以不可能交付房屋。被告不存在违约的事实。被告对证据2、3、4、5真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于证据1，被告认可该合同及补充协议系其本人所签，故予以确认。 被告亢海霞向法庭提交了以下证据：1.律师函一份，证明起诉状要求的诉求与律师函记载的诉求不一致，律师函上通过诉讼方式解除合同，起诉状要求履行合同支付剩余尾款，我方要求按照律师函解除合同，律师函的案件事实与事实不符，房屋没有交付；2.房款发票一张，证明交付购房款733444元。原告对上述均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告经相关部门批准在涿州市预售许可证。2017年3月19日，原告荣华涿州房地产开发有限公司（出卖人）与被告亢海霞（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号16050890），约定被告购买华融现代城第4幢3单元302号房，建筑面积136.25平方米，单价每平方米17713.35元，总金额2413444元，付款方式详见补充协议。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定：“（一）付款方式：买受人采用贷款方式付款：…3、贷款方式：买受人应付购房款共计2413444元，其中：（1）买受人在2017年3月13日一次性将首付款人民币733444元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金5万元）。（2）余款1680000元整，买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准）…（三）买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：1、买受人承诺在签订买卖合同时，已经充分了解按揭贷款银行或公积金管理中心有关个人住房贷款的政策、办理贷款的全部条件，并承诺其申请贷款的金额和自身的资信条件符合发放贷款的要求。2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。3、买受人申请贷款的具体金额和期限是否获得银行或公积金管理中心的批准，由银行或公积金管理中心根据买受人的资信状态最终审核确定，出卖人不承担买受人的贷款申请必然获得批准的保证。在买卖合同签订前买受人已对自身资信及审贷、放贷流程与标准有了充分的认识，买受人申请贷款不成功的不利后果（包括但不限于向出卖人承担违约责任）概由买受人承担。4、若买受人的申请经银行或公积金管理中心审核要求补充完善资料，买受人应在接到通知之日起5日内补充提交完毕。5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获得批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1680000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清。（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。”双方在签订上述合同前，被告已向原告支付认购金50000元，并于2017年3月13日向原告分两笔支付购房首付款683444元，共计支付购房首付款733444元。 同时查明，2017年3月18日，被告到原告指定银行办理购房按揭贷款，但未获批准。2019年7月，原告以顺丰快递方式向被告寄送律师函，要求被告在收到律师函后15日内向原告支付剩余房款1680000元。至今被告未交纳剩余房款，亦未办理银行贷款。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，于出卖人而言合同目的在于获得买受人支付的价款，于买受人而言是获得标的房屋所有权。本案中，原告要求被告继续履行双方签订的商品房买卖合同、支付剩余价款1680000元的诉讼请求能否得到支持，应当充分考虑双方当事人合同履行的实际情况、履行能力及合同目的能否实现等多重因素。关于本案诉争合同的履行，本院认为，原、被告于2017年3月18日到银行办理按揭贷款即应知悉被告贷款申请未能获批及银行贷款的具体要求，被告作为贷款申请人，称其不知贷款未能办理显然有违常理。被告于2017年3月13日支付房屋首付款733444元至今已三年之久，期间原、被告双方均未采取有效措施促使涉案商品房买卖合同继续履行，剩余房款1680000元既未办理银行按揭贷款，亦未采取其他方式支付，且未付房款已近房款总价的70%，占到了合同金额的绝大部分，结合庭审中被告明确表示解除合同、返还收取房款的陈述，足见被告不履行主要债务，况涉案房屋亦未交付，合同目的未能实现。考虑到诉争《商品房买卖合同》及补充协议签订至今已三年之久，涿州房地产市场发生重大变化，为衡平双方当事人利益，原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、支付剩余购房款1680000元并支付逾期购房款违约金的诉讼请求本院不予支持。关于合同未能履行引发的双方当事人权利义务，当事人可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费19920元，由原告荣华涿州房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 审 判 员  杨爱净 人民陪审员  郑 伟 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  李 同