四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初120号 原告:彭苗，女，汉族，1990年12月17日出生，住南充市嘉陵区。 原告：何昱町，男，汉族，1990年5月30日出生，住绵阳市涪城区。 原告：陈雪，女，汉族，1991年1月15日出生，住南充市高坪区。 原告：蒋朝辉，男，汉族，1990年8月18日出生，住南充市嘉陵区。 四原告共同委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。 被告：陈晓波，男，汉族，1988年4月8日出生，户籍地南充市嘉陵区，现住顺庆区。 委托诉讼代理人：徐卫东，四川法界律师事务所律师。 第三人：南充金色南湖房地产开发有限公司，住所南充市嘉陵区同庆路1号8806号。 法定代表人：袁有林，公司董事长。 委托诉讼代理人：侯建强，男，汉族，系该公司员工。 原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉与被告陈晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加第三人南充金色南湖房地产开发有限公司参与本案诉讼。原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉的共同委托诉讼代理人胡珊珊、被告陈晓波及其委托诉讼代理人徐卫东、第三人南充金色南湖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人侯建强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除《南充希望城商铺租赁合同》及被告腾退房屋；2、判令被告按照《南充希望城商铺租赁合同》第3.1条向原告支付租金至被告实际腾退房屋之日止；3、判令被告按照《南充希望城商铺租赁合同》约定向原告支付违约金;4、判令被告向原告支付实现债权的全部费用1万元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉请2的租金为2017年10月1日到2018年9月30日的租金为11104元，2018年的10月1日到2019年9月30日的租金为55520元，2019年的10月1日到2020年9月30日的租金为69288元，由于现在还未到期，截止2020年5月15日被告应支付的租金合计为109715.41元。要求租金支付到被告腾退房屋为止；明确诉请3的违约金为同时主张两项违约金，第一项为以欠付租金作为基数，按每日0.6％计算，第二项为合同总租金的20%，从2017年10月30日开始计算。如超过法律规定，请求法院做相应调整。事实及理由:2017年9月30日，原、被告签订《南充希望城商铺租赁合同》，约定原告将嘉陵区南充希望城2号楼1-2商铺出租给被告，租赁期限为五年，租金按年度支付。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋。但被告自接房后一直末向原告支付租金至今。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。 被告陈晓波辩称：1、原告提交的“南充希望城商铺租赁合同”(2017年9月30日签订)意思表示不真实，属无效民事行为；2、对第一项诉讼请求，租赁合同的解除我方无异议，租赁合同在2019年4月底就已解除，被告已经腾退了房屋；3、对支付租金有异议，本案有两种租金计算方式，①按产权取得日起算，蒋朝辉是2018年10月25日-2019年6月11日，彭苗是2019年4月1日2019年6月11日;陈雪不应收取租金，何昱町是2019年2月27日-2019年6月11日；②按房屋集体交付(或各原告主张履约保证金之日)日起算各原告均是2019年2月25日-2019年6月11日。2019年2月份我们给原告打了2万元的保证金，进行了抵扣租金；被告并不欠付原告的租金，请法院结合案情确定；3、被告不应按照合同的7.1、7.2、7.3承担责任，被告不存在原告主张的违约行为；4、对第四项、第五项诉讼请求都不应承担。 第三人南充金色南湖房地产开发有限公司辩称：本案两份租赁合同均是真实的。但陈晓波和我们签订合同约定的是2017年10月1日到2020年9月30日。我们与四原告签订的四份购房合同最早签订的时间为2018年5月30日，故我方认为2018年5月30日之前的租金应由我方收取，因原告之前还未买房。 原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合原、被告及第三人提交的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，第三人金色南湖房地产开发有限公司（作为出租人、甲方）与被告陈晓波（作为承租人、乙方）签订了一份《南充希望城商铺租赁合同》，该合同约定：“一、租赁商铺的位置、面积和交付时间：1.1、甲方将“四川南充市嘉陵区南充希望城”项目的独栋×号楼1-2、1-3、1-4、1-5号商铺(以下简称“该商铺”)出租给乙方；1.2、甲方出租该商铺的【建筑面积】为277.6平方米；1.3、甲方暂定于2017年10月1日前将商铺按现状交付于乙方，如需推迟商铺交付时间，甲方应提前10天书面通知乙方。商铺现状为清水房；1.4、乙方应于双方约定日期或甲方通知的日期(如交付时间推迟)前往现场办理该商铺的交接手续，不论乙方是否前往办理交接手续，双方约定的时间或甲方通知的交付日视为该商铺交付日期，且与该商铺有关的各项费用(包括但不限于水、电费、服务费等)自交付之日起开始计收。二、租赁期限和商铺用途2.1、租赁期限自甲方将该商铺交付乙方之日起计算，租赁期限为伍年，自2017年10月1日至2022年9月30日；……三、租金、履约保证金其它费用及支付时间3.1、租金该商铺的面积以277.6平方米计算，每年租金如下：2017年10月1日至2018年9月30日，租金为人民币11104元/年，（大写：人民币壹万壹仟壹佰零肆元/年)；2018年10月1日至2019年9月30日，租金为人民币￥55520元/年(大写：人民币伍万伍仟伍佰贰拾元/年）；2019年10月1日至2020年9月30日，租金为人民币￥69288元/年(大写：人民币陆万玖仟贰佰捌拾捌元/年）；2020年10月1日至2021年9月30日，租金为人民币￥144107元/年……；3.2、支付时间租金以现金或转账方式每半年支付一次，本着先交租金后使用的原则，乙方须在上期租金使用期限届满之日前15日内将合同约定的次期租金主动支付给甲方或甲方委托的收租人。办理交铺时完成第一次支付。3.3、履约保证金乙方在签订本合同时，向甲方一次性支付保证金，计人民币￥20000元(大写:人民币贰万元整)，在乙方无违约的前提下，甲方须于本合同租赁期满后30天内如数(不计利息)退还乙方。……四、甲方的权利和义务4.3、租赁期间，乙方有下列行为之一者，甲方有权解除合同收回商铺，所缴纳保证金不予退还：(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用;(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋;(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；(4)迟延支付租金累计达20天(含本数)以上;(5)不按合同约定时间进场装修、开业；(6)严重违反合同约定的其他行为。五、乙方的权利和义务……5.7、甲方有下列情形之一者，乙方有权解除合同(1)租赁商铺因甲方原因出现损毁，且无法修复，使乙方无法继续使用该商铺;(2)因甲方所出租商铺的产权纠纷，导致乙方无法正常使用该商铺；5.8、除前款约定情形之外，乙方不得擅自解除合同，否则，甲方有权不予退还履约保证金，且乙方应按照合同约定租赁期限内所应计的总租金的20％向甲方支付违约金，并承担由此给甲方造成的全部损失。六、其它约定6.1、本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应将租赁房产交给甲方。乙方须拆除并搬迁相关物品或设施，不得有遗留物。若乙方不能及时恢复租赁房产至交付时原状，甲方有权处理所有物品，并请第三方将租赁房产内设施或物品处理，并将租赁房产恢复至交付时原状，期间所发生的相关费用由乙方承担，甲方有权从保证金中予以直接扣除。若履约保证金不足，那么由乙方另行支付；6.2、除7.5条另有约定外，乙方须在本合同因任何原因终止或在甲方发出终止本合同通知后7日内搬出该商铺，乙方须将该商铺内物品全部撤离，并将该商铺锁匙和该商铺内的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回甲方(正常损耗除外)，若乙方未能在约定时间内将该商铺内乙方物品全部撤离，视为乙方放弃该商铺内之所有物品的所有权，甲方有权自行处置，乙方还应按照200元/天向甲方支付场地占用费；6.3、本合同终止时，如乙方已付清全部租金，并无其他违约行为，甲方须在终止日后30天内将乙方所交履约保证金如数(无息)退回乙方。如有欠租及其它应付费用尚未付清，甲方可先从保证金中扣除，扣除后的余数甲方应如期退还给乙方。……七、违约责任7.1、乙方拖欠租金及其它应支付的费用、违约金的，甲方有权在履约保证金中直接扣除，如所支付保证金不足抵扣所欠租金及其它费用，除以履约保证金抵扣欠款之外，甲方有权向乙方追讨所欠租金及其它费用(包括但不限于由乙方违约行为引起的诉讼费、保全费、公证费、律师费等全部损失)；7.2、乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，按日加收所欠金额的0.6％的违约金；7.3、租赁期间，如出现4.3条中所列任一情况，除不退还保证金外，乙方应按照合同约定租赁期限内所应计的总租金的20％向甲方支付违约金，并承担由此给甲方造成的全部损失。7.4、租赁期间，如出现5.7条中所列情况，甲方应按照合同约定租赁期限内所应计的总租金的20％向乙方支付违约金，并承担由此给乙方造成的全部损失。 同时查明：2018年5月30日起，第三人南充金色南湖房地产开发有限公司陆续与四原告签订《商品房买卖合同》，将案涉商铺分别出售给了四原告。2018年至2019年，原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉陆续接收该房屋。原告彭苗的接房时间为2018年12月20日；原告何昱町的接房时间为2019年1月15日；原告陈雪的接房时间为2018年8月11日；原告蒋朝辉的接房时间为2018年7月21日。 另查明：原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉与第三人签订《商品房买卖合同》之后，在第三人南充金色南湖房地产开发有限公司的组织下，原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉（作为出租人、甲方）与被告陈晓波（作为承租人、乙方）签订了一份《南充希望城商铺租赁合同》，该合同约定：……1.2、甲方出租该商铺的【建筑面积】为277.6平方米(其中彭苗71.09平米，蒋朝辉67.71平米，何昱町67.71平米，陈雪71.09平米)；……3.1、租金该商铺的面积以277.6平方米计算，每年租金如下：2017年10月1日至2018年9月30日，租金为人民币11104元/年，（大写：人民币壹万壹仟壹佰零肆元/年)；2018年10月1日至2019年9月30日，租金为人民币￥55520元/年(大写：人民币伍万伍仟伍佰贰拾元/年）(其中彭苗14218元、蒋朝辉13542元，何昱町13542元，陈雪14218元)。2019年10月1日至2020年9月30日，租金为人民币￥69288元/年(大写：人民币陆万玖仟贰佰捌拾捌元/年）(其中彭苗17744元、蒋朝辉16900元，何昱町16900元，陈雪17744元)。2020年10月1日至2021年9月30日，租金为人民币￥144107元/年(其中彭苗36904元、蒋朝辉35149.5元，何昱町35149.5元，陈雪36904元)。……3.3、履约保证金乙方在签订本合同时，向甲方一次性支付保证金，计人民币￥20000元(大写:人民币贰万元整)(其中彭苗5000元，蒋朝辉5000元，何昱町5000元，陈雪5000元)。其余内容均与第三人金色南湖房地产开发有限公司于2017年9月1日与被告陈晓波签订的《南充希望城商铺租赁合同》内容一致。 合同签订后，第三人金色南湖房地产开发有限公司如期向被告交付了案涉商铺。被告陈晓波于2019年2月向四原告支付保证金20000元，并未向原告支付任何租金。 庭审中，第三人金色南湖房地产开发有限公司认可原告与被告陈晓波签订的《南充希望城商铺租赁合同》真实有效，但辩称因四原告在2018年5月30日之前并未购买案涉商铺， 主张2018年5月30日之前的租金应由其收取。 本院认为：本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《南充希望城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，且已实际得到履行，该商铺的出卖人金色南湖房地产开发有限公司当庭也认可了该份合同的真实性，故该《南充希望城商铺租赁合同》合法有效。对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。原告履行了交付房屋的义务，被告对案涉商铺进行了占有、使用，原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。但原告从接收房屋后才对案涉商铺拥有处分权，租金本应从原告接房之日起计算，但第三人自愿认可2018年5月30日后的租金由原告收取，故本案认定原告收取租金的起始时间为2018年5月31日。 被告陈晓波除了向四原告支付履约保证金20000元外，至今未向原告支付任何租金，存在违约，现原告要求解除与被告之间的租赁合同关系，符合合同约定，且被告也同意解除，本院予以支持，双方间的租赁合同关系从本院向被告送达起诉状副本之日即2020年1月9日即解除。依照《南充希望城商铺租赁合同》“6.1、本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应将租赁房产交给甲方。……6.2、除7.5条另有约定外，乙方须在本合同因任何原因终止或在甲方发出终止本合同通知后7日内搬出该商铺，乙方须将该商铺内物品全部撤离，并将该商铺锁匙和该商铺内的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回甲方(正常损耗除外)，若乙方未能在约定时间内将该商铺内乙方物品全部撤离，视为乙方放弃该商铺内之所有物品的所有权，甲方有权自行处置，乙方还应按照200元/天向甲方支付场地占用费”之约定，现原、被告间的租赁合同关系已解除，被告陈晓波应将商铺返还给原告，故原告要求被告腾退案涉商铺的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。 依据《南充希望城商铺租赁合同》约定，原、被告约定的租金计算方式为按年计算，按半年支付，但被告一直未向原告支付租金，故原告要求被告支付租金的诉请，本院予以支持，但租金的起算时间应为2018年5月31日。由于原、被告间的租赁合同关系已于2020年1月9日解除，对合同解除前的租金，被告应按约给付，合同解除后至被告腾退返还商铺为止，被告仍应向原告支付房屋场地占用费。现原告要求租金依据合同3.1条约定的标准计算，应予支持。即从2018年5月31日至2018年9月30日，租金为3701元（11104年/12月*4月=3701元）；从2018年10月1日至2019年9月30日，租金为55520元；从2019年10月1日至2020年3月31日（半年的租金，含房屋占用费），租金为34644元（69288年/12月*6月=34644元），即从2018年5月31日至2020年3月31日的租金（含房屋占用费）共计93865元。对于2020年3月31日之后的房屋占用费，计算标准为5774元/月（69288年/12月=5774元/月），具体支付截止时间为被告将商铺腾退返还给原告之日止。 关于被告向原告支付的履约保证金20000元能否抵扣租金的问题，依据《南充希望城商铺租赁合同》合同6.3条约定，“本合同终止时，……如有欠租及其它应付费用尚未付清，甲方可先从保证金中扣除，扣除后的余数甲方应如期退还给乙方”，以及公平原则，被告向原告支付的履约保证金20000元可以抵扣被告所欠付的租金。 关于本案的违约金问题。被告未能按照约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，被告违约行为相同，却约定了二种违约责任，属于重复约定。被告虽逾期支付租金，但被告辩称其并未违约，且违约金过高，依据原告的损失情况及公平原则，本院酌情判定违约金为未付租金的10%。即从2018年5月31日至2020年3月31日租金的10%，为9386.5元，从2020年4月1日起至被告将商铺腾退返还给原告之日止的房屋占用费的10%。 关于原告诉请要求被告支付律师费1万元的问题，因原告未能提供相应票据，无法核实该笔费用是否实际产生，故原告的该项主张，本院不予支持。 关于第三人南充金色南湖房地产开发有限公司与被告陈晓波主张的2018年5月30日之前的租金问题，本案中不予处理，第三人南充金色南湖房地产开发有限公司与被告陈晓波可另行提起诉讼解决。 综上，为了结纠纷，维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉与被告陈晓波之间签订的《南充希望城商铺租赁合同》； 二、被告陈晓波于本判决生效之日起七日内将位于四川南充市嘉陵区腾退返还给原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉； 三、被告陈晓波于本判决生效之日起十五日内向原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉支付截止2020年3月31日的租金93865元（含房屋占用费），同时按5774元/月的标准向原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉计付从2020年4月1日起至被告陈晓波将商铺返还给原告且符合返还条件之日止的房屋占用费（被告陈晓波已交付的保证金20000元应从租金中予以抵扣）； 四、被告陈晓波于本判决生效之日起十五日内向原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉支付违约金（具体计算标准：即从2018年5月31日至2020年3月31日租金的10%，为9386.5元；从2020年4月1日起至被告陈晓波将商铺腾退返还给原告之日止的房屋占用费的10%。）； 五、驳回原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1207元，由原告彭苗、何昱町、陈雪、蒋朝辉承担241元，由被告陈晓波承担966元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 欧阳娆璨 二〇二〇年七月十五日 书记员 刘  浏