新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1370号 原告（反诉被告）：包旭东，男，1975年5月10日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张丽萍，乌鲁木齐市沙依巴克区正中法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王光伟，男，1992年1月12日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王军，新疆广翼律师事务所律师。第三人：乌鲁木齐市中环房地产经纪有限公司，住所地：乌鲁木齐市新市区新医路463号惠源大厦四楼401室。法定代表人：张志江，该公司经理。委托诉讼代理人：吴敏，该公司职员。委托诉讼代理人：赵志辉，该公司门店店长原告（反诉被告）包旭东与被告（反诉原告）王光伟、第三人乌鲁木齐市中环房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理。依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）包旭东及其委托诉讼代理人张丽萍，被告（反诉原告）王光伟及其委托诉讼代理人王军、第三人乌鲁木齐市中环房地产经纪有限公司（以下简称“中环经纪公司”）委托诉讼代理人吴敏、赵志辉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）包旭东向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量买卖居间合同》；2、请求被告腾退乌鲁木齐市米东区米东南路东三巷塞纳左岸小区5号楼4单元502室并恢复原状，庭审时，明确恢复原状即为请求被告搬离涉案房屋；3、请求被告支付原告违约金101200元；4、邮寄送达费60元由被告承担。诉讼费由被告负担。不要求第三人承担民事责任。事实及理由：2018年7月22日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人签订《乌鲁木齐市城市房屋存量买卖居间合同》，约定原告（反诉被告）作为卖方，被告（反诉原告）作为卖方，第三人为居间方，原告（反诉被告）将其所有的位于乌鲁木齐市××区出售给被告，房屋总价款506000元，其中首付款为150000元，剩余房款以银行按揭方式支付，被告（反诉原告）同意于原告（反诉被告）拿到不动产证3日内去银行办理银行按揭贷款手续。合同签订后，被告（反诉原告）依约支付了首付款，原告（反诉被告）将房屋向其交付，并由被告（反诉原告）实际占用并使用，直至原告（反诉被告）取得房产证通知被告（反诉原告）办理银行按揭手续时，被告（反诉原告）以个人原因为由不予办理，被告（反诉原告）的行为已导致双方之间的合同无法实现，构成违约，给原告（反诉被告）造成损失，故此诉至法院。被告（反诉原告）王光伟辩称，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋买卖合同，是原告（反诉被告）不配合，我方已经按照合同约定履行了首付款，无法办理案件贷款是因为身份证丢失及离婚才无法配合办理，我方积极与原告（反诉被告）协商，要求并更合同买方为王光伟父母，但是原告（反诉被告）不予配合，最终导致无法办理银行按揭款。原告（反诉被告）多次撬锁进入涉案房屋要求被告（反诉原告）搬离，并于2019年4月16日采取电表销户方式致使涉案房屋没电，因此我方不存在违约。第三人中环经纪公司称，原告（反诉被告）要求解除合同没有依据，因为合同已经履行了首付款部分。被告（反诉原告）王光伟向本院提出反诉请求：1、请求原告（反诉被告）继续履行《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、请求原告（反诉被告）协助被告（反诉原告）办理剩余房款的银行按揭手续，并办理涉案房屋过户手续；3、请求被告（反诉原告）被告（反诉原告）原告（反诉被告）承担违约金101200元，赔偿桥所损失1460元，并自立案之日起按每天200元至原告（反诉被告）协助被告（反诉原告）办理以上两项手续完成之日的违约金。庭审时，被告（反诉原告）撤回撬锁损失1460元的诉讼请求。不要求第三人承担民事责任。原告（反诉被告）包旭东辩称，要求驳回被告（反诉原告）反诉请求，理由如下：原告（反诉被告）不同意继续履行合同，因为被告（反诉原告）个人原因未按合同约定履行剩余房款，已经构成违约，我方要求解除合同；其次，不同意办理房屋过户手续，因为被告（反诉原告）的违约行为，导致合同目的无法实现；最后，不同意承担违约金，因为原告（反诉被告）不存在违约。第三人中环经纪公司称，同意被告（反诉原告）意见，继续履行合同。原告（反诉被告）为支持其诉请，提交以下证据。本院进行了质证、认证。经本院审理，认定事实如下：第一组证据：2018年7月22日《城市房屋存量买卖居间合同》一份，拟证实：原告（反诉被告）通过第三人将名下位于乌鲁木齐市××区的房屋出卖给被告（反诉原告），房屋总价款506000元，被告（反诉原告）仅支付15万元首付款，剩余356000元双方约定通过商业贷款方式履行，且约定自原告（反诉被告）取得涉案房屋产权证三个工作日内在银行办理，如若贷款审批未通过致使合同无法履行，可解除合同。经质证，被告（反诉原告）对真实性、合法性认可，但是关联性不认可，不同意解除合同。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性、关联性予以确认。第二组证据：《乌鲁木齐银行个人贷款资料目录》、《录音文字整理材料》附光碟（当庭播放录音）拟证实：由于被告（反诉原告）不予配合原告提供身份信息材料，导致银行贷款手续无法办理，构成违约。被告（反诉原告）对于以上证据真实性、合法性、关联性均不认可，第三人对于真实性、合法性、关联性不认可本院对于真实性、合法性、关联性待综合全案予以确认。第三组证据：原告（反诉被告）妻子与被告（反诉原告）微信聊天截图一份，拟证实：被告（反诉原告）因个人原因无法履行合同，原告（反诉被告）提出解除合同并承担违约金。经质证，被告（反诉原告）对真实性、合法性认可，但是关联性不认可。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性、关联性待综合全案予以确认。第四组证据：不动产产权证书一份，拟证实：原告（反诉被告）于2018年12月17日取得该涉案房屋产权证书。经质证，被告（反诉原告）对于真实性、合法性、关联性均认可。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性及关联性予以确认。第五组证据：手机收款截图一张，拟证实：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了首付款12万元的事实。经质证，被告（反诉原告）对于真实性、合法性、关联性均认可。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性及关联性予以确认。第六组证据：《房屋交接书》一份，拟证实：2018年9月27日，原告（反诉被告）已经将涉案房屋交付给被告（反诉原告）居住使用。经质证，被告（反诉原告）对于真实性、合法性、关联性均认可。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性及关联性予以确认。被告（反诉原告）为支持其诉请，提交以下证据。本院进行了质证、认证。经本院审理，认定事实如下：第一组证据：2018年7月22日《城市房屋存量买卖居间合同》一份，拟证实：2018年7月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋买卖合同。经质证，原告（反诉被告）对真实性、合法性认可，但是关联性不认可。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性、关联性予以确认。第二组证据：收条四份，拟证实：签订合同当日被告（反诉原告）共计缴纳了15万元，其中包含首付款12万元、定金2万元、房款1万元，其中2018年9月27日至2019年9月7日的物业费1507元，公摊暖气费249元均由被告（反诉原告）王光伟交纳，共计1756元。经质证，原告（反诉被告）对于真实性、合法性、关联性均认可。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性及关联性予以确认。第三组证据：房屋交接书一份，拟证实：2018年9月27日，原告（反诉被告）已经将涉案房屋交付给被告（反诉原告）居住使用。经质证，原告（反诉被告）对于真实性、合法性、关联性均认可。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性及关联性予以确认。第四组证据：回执单一份、照片一张，拟证实：王光伟因身份证丢失无法办理银行贷款，以及王光伟夫妇在包旭东取得产证后去银行办理按揭手续。经质证，原告（反诉被告）三性不予认可，因为身份证丢失是在2019年4月22日，而房产证在2018年12月17日实际办理下来的，与合同约定不一致。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性及关联性待综合予以确认。第五组证据：证明一份，拟证实：乌鲁木齐银行米东支行出具的，因王光伟未提供本人即配偶未提供必要身份材料无法办理贷款手续。经质证，原告（反诉被告）认可真实性、合法性及关联性，证实了王光伟的违约行为。第三人对于真实性、合法性、关联性认可。本院对于真实性、合法性及关联性待予以确认。第六组证据：起诉书及判决书一份，拟证实：王光伟因为离婚纠纷无法配合银行办理贷款按揭手续。经质证，原告（反诉被告）对于真实性、合法性认可，关联性不认可，第三人均认可，本院对于真实性、合法性认可，关联性待综合予以确认。第七组证据：微信记录一组，拟证实：因王光伟闹离婚无法办理银行按揭，与原告（反诉被告）联系要求并更合同购房人，原告（反诉被告）不同意。经质证，原告（反诉被告）对于该证据的三性不予认可，与本案无关，第三人均认可，本院对于真实性、合法性及关联性综合予以确认。根据当事人陈述及当事人举证质证，本院认定事实如下：2018年7月22日，原告（反诉被告）包旭东（卖方）、被告（反诉原告）王光伟（买方）、第三人（交易服务方）签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖合同》，约定包旭东将其位于乌鲁木齐市××区出售给王光伟，房屋用途为住宅，建筑面积91.6平方米，毛纯，房屋总价款506000元，双方均同意在合同签订、银行审批通过后适格工作日内办理房屋产权证过户手续；合同签订后王光伟向包旭东支付150000元首付款（含定金），并约定剩余356000元双方通过银行申请贷款手续履行，如若贷款审批未通过致使合同无法履行，四方另行协商，协商不成，均可解除合同，均可免责；包旭东在收到全部房款、产权过户后三日内，通知王光伟办理房屋交接手续，但是双方于经协商于2018年9月27日实际交付了房屋并办理了房屋交接手续，王光伟实际居住使用至今；如若买方、卖方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约；如若卖方违约，须双倍返还买方定金；如若买方无违约，则其定金赔偿给卖方，如若已付房款，违约方需支付守约方房款总额的20%作为赔偿；买、卖双方应及时提供真实、有效、合法的过户、贷款、公证等相关材料并及时配合办理手续，如若买方因资料提供不全或不及时交纳的相关费用而造成的手续拖延，则由买方承担相应责任。备注，此房商业贷款额以银行批复为准，不足部分由买方王光伟补齐。2018年12月17日，原告（反诉被告）包旭东取得涉案房屋所有权产权证。2020年6月4日，乌鲁木齐银行关于2019年王光伟购买包旭东房屋，因王光伟本人及其配偶未及时向银行提供贷款必要材料身份证，因此王光伟贷款申请未能办理，特此说明。庭审中，原告（反诉被告）认可收到了王光伟支付的15万元首付款，原告（反诉被告）自认在2018年12月17日取得了涉案房屋产权证；被告（反诉原告）自认无法继续履行剩余房款，既无法办理银行按揭也无法全额支付；双方均放弃合同约定的定金条款。本院认为，本案争议焦点为：一、原告（反诉被告）请求解除《乌鲁木齐市城市存量房买卖合同》能否成立；二、如若解除合同，违约金应当如何计算。关于第一个争议焦点，涉案合同为房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方应当依约履行。本案原告（反诉被告）因被告（反诉原告）未按照约定履行剩余房款主张解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，合同约定房屋总价款506000元，被告（反诉原告）依约履行了150000元的首付款，原告（反诉被告）在未收到全额房款情形下向被告（反诉原告）交付了涉案房屋，由被告（反诉原告）王光伟居住使用至今；合同约定剩余房款356000在产证到手后三日，提供合格有效的材料前往银行申请贷款手续，因被告（反诉原告）一直未向银行提供身份等必备材料，导致剩余房款的银行贷款手续未能办理且拖延至今，已构成违约，因此守约方原告（反诉被告）享有合同解除权，理由如下：首先，庭审中原告自认房产证在2018年12月17日取得并通知被告（反诉原告），与王光伟提供的其以房主的微信聊天记录记载“合同签完我等了几个月你才把房产证拿上，十二月底了给我说房产证拿上了”时间一致，可以证实2018年12月17日原告（反诉被告）取得房产证并及时告知了被告（反诉原告），则按照合同约定应当自产证取得后三个工作日内办理剩余房款银行贷款手续，但是被告（反诉原告）提交的证据并无法证实其在合理期限内履行了该义务，且根据乌鲁木齐银行米东支行出具的情况说明中记载“因王光伟本人及其配偶未向我行提供贷款必要材料身份证，导致王光伟贷款申请未能办理”；其次，被告（反诉原告）王光伟身份证丢失的时间为2019年4月22日，距离原告（反诉被告）取得房产证时间近四个月；被告（反诉原告）起诉离婚时间为2019年10月17日，距离原告（反诉被告）取得房产证时间近十个月，因此被告（反诉原告）辩称因个人离婚及丢失身份证原因无法办理银行贷款的理由与事实不符；再次，被告（反诉原告）提交的微信记录反映王光伟因个人原因无法履行剩余房款的贷款事宜，需要变更合同买受人的请求，原告（反诉被告）并未同意，且原告（反诉被告）在得知王光伟无法履行时，于2019年12月21日微信方式向被告（反诉原告）王光伟提出解除合同并要求其腾房，被告（反诉原告）王光伟当日则作出表示，即微信回复“让我腾，可以，我首付，家里所有这些东西照价赔偿，我就腾”。综上，守约方原告（反诉被告）在享有合同解除权的同时向违约方发出解除合同的通知，违约方被告（反诉原告）在收到该通知3个月内并未通过诉讼方式提出异议，则原告（反诉被告）提出的合同解除产生了法律效果。因此，原告（反诉被告）主张解除《乌鲁木齐市城市存量房买卖合同》的诉请，本院予以支持，确认合同解除的时间自解除通知到达之日起解除，即2019年12月21日；被告（反诉原告）反诉请求继续履行《乌鲁木齐市城市存量房买卖合同》本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告（反诉被告）庭审时明确表示第二项诉讼请求恢复原状即为要求被告（反诉原告）搬离涉案房屋，该请求基于合同解除后的法律后果，符合法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点，合同解除时，一方依据合同中有关违约金计算方法，请求另一方承担违约责任的，应当予以支持。根据第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行请款、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。本案中，原告（反诉被告）依据双方签订的《乌鲁木齐市城市存量房买卖合同》第十五条主张违约金，结合被告（反诉原告）违约程度，原告（反诉被告）按照全额房款主张违约金明显过高，予以调整，根据合同约定并结合实际情况原告（反诉被告）主张的违约金应当为71200元（356000元×20%）。关于被告（反诉原告）提供的证据不足以证实其主张的继续履行合同、协助过户和违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿撬锁损失，被告（反诉原告）当庭予以撤回，本案不作处理，被告（反诉原告）可另案诉讼。关于原告（反诉被告）邮寄送达费60元，属于因诉讼支出的合理费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）包旭东与被告（反诉原告）王光伟于2018年7月22日签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》于2019年12月21日依法解除；二、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内搬离位于乌鲁木齐市××区；三、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）支付违约金71200元（356000元×20%）；四、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）支付邮寄送达费60元；五、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1162.60元（原告已预交），由原被告（反诉原告）王光伟负担818.16元，剩余344.44元由原告（反诉被告）自行承担。本案反诉案件受理费1176.60元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）自行承担。剩余邮寄送达费60元，因原告（反诉被告）包旭东未主张，由原告（反诉被告）包旭东自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   那 娜二 〇 二 〇 年 七 月 十 四 日书  记  员   蔡云轩