四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1570号 上诉人（原审原告）：绵阳科技城发展投资（集团）有限公司，住所地：四川省绵阳市科创园区，统一社会信用代码：91510700MA6248T32G。 法定代表人：蒋代明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：粟沛，四川浩鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北川羌族自治县永昌镇天音歌城，经营场所：四川省绵阳市北川羌族自治县永昌镇新川路32号，注册号：510726600087602。 经营者：何晓荣，男，汉族，1969年7月29日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：陈智，四川智东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄伟，男，汉族，1987年2月5日出生，住四川省绵阳市北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：陈智，四川智东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗俊林，男，汉族，1980年8月24日出生，住四川省绵阳市北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：陈智，四川智东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘建，男，汉族，1987年2月25日出生，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：陈智，四川智东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何晓荣，男，汉族，1969年7月29日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：陈智，四川智东律师事务所律师。 上诉人绵阳科技城发展投资（集团）有限公司（以下简称：绵阳科发集团）因与被上诉人北川羌族自治县永昌镇天音歌城（以下简称：北川天音歌城）、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣租赁合同纠纷一案，不服四川省北川羌族自治县人民法院（2019）川0726民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人绵阳科发集团的委托诉讼代理人粟沛、被上诉人北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣的共同委托诉讼代理人陈智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 绵阳科发集团上诉请求：一、撤销四川省北川羌族自治县人民法院（2019）川0726民初2792号民事判决；二、依法改判：1.解除租赁合同关系。2.由各被上诉人立即返还房屋并恢复原状。3.由各被上诉人共同向上诉人支付租金2390854.94元（比一审判决多2132565.74元，计算至实际返还房屋之日止），逾期支付租金违约金1473589.40元（比一审判决多1449449.23元），计算至实际返还房屋之日止），共计3585014.97元，三、本案案件一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对本案责任主体认定错误。本案中，虽然租赁合同的最初签订者为何晓荣，但房屋租赁系用于注册成立天音歌城之用，天音歌城为合同的履行人，并于2017年6月19日与黄伟、罗俊林、刘建签订了《北川羌族自治县永昌镇天音歌城转让协议》，黄伟、罗俊林、刘建为歌城的实际经营者。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”之规定，本案中被上诉人应承担共同支付租金的责任，原审法院仅认定何晓荣为责任主体不当。二、本案中不存在超过诉讼时效的问题。首先，上诉人在一审中已经出示了《绵阳科发长泰实业有限公司告知函》、《公告》、《通知》及视频资料等证据，能够形成完整的证据锁链，证实上诉人多次要求包括被上诉人在内的多家商户支付租金的客观事实。其次，被上诉人作为房屋承租方，主观上应当知道自己负有向上诉人支付租金的义务，但多年来其一直未按照合同约定支付租金，主观上明显非善意。最后，在上诉人向法院提起诉讼前，双方的租赁合同处于不定期的持续的履行状态，在上诉人起诉要求终止租赁合同关系后，被上诉人收到诉状，双方租赁关系终止，本案的诉讼时效应从起诉时起算，即使上诉人没有进行催收，本案也不存在超过诉讼时效的事实。三、原审法院按二楼以上5元/平方米/月计算房屋且以1324.56平方米的面积计算，无事实与法律依据。根据《商铺租赁和管理合同》第三条的约定，被上诉人所承租房屋租金为23449元/月，年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定，上诉人按照合同的约定对商铺的租金进行计算，合同约定的每年递增的方式符合市场行情及市场规律，原审法院参照与本案无关的评估数据对本案租金进行确定，并将面积具体到1324.56平米，该认定明显缺乏依据。本案中租金标准应当按照合同约定进行计算。四、被上诉人应当按照合同的约定承担迟延支付租金的违约责任，并应立即返还房屋并恢复原状。本案中被上诉方未按照约定支付租金是客观事实，上诉人依照合同的约定有权依法、依约终止租赁合同关系，同时被上诉人亦应按照合同的约定将房屋返还并恢复原状。 北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关于主体的问题，最初签订租赁合同的人为何晓荣，尽管中间进行了转让，但并未签订另外的合同，并未在绵阳科发集团进行备案，属于内部经营行为，一审认定仅由何晓荣支付租金并无不当。关于诉讼时效的问题，根据法律规定，已因绵阳科发集团未进行催告而过了诉讼时效。关于租金标准，一审依据专业机构评估结果进行了确定，并无不当。关于违约金，被上诉人不存在违约，故不应支付违约金。 绵阳科发集团向一审法院起诉请求：1.终止绵阳科发集团与北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣之间的租赁合同关系；2.北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣立即返还房屋并恢复原状；3.由北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣支付绵阳科发集团欠缴租金2390854.94元（租金截止到2019年3月31日，计算至实际返还房屋之日止），逾期支付租金违约金1473589.40元（计算至实际返还房屋之日止），共计3864444.34元；4.本案诉讼费、保全费由北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣承担。、 一审法院认定事实：2011年3月9日，何晓荣作出承诺书，载明：本人于2011年3月9日通过现场公平竞租方式，取得巴拿恰商业街商铺门牌号为××／3（号）,经营业态是歌城的铺面租赁权，自愿接受每月26000元的租赁价格。现郑重承遵守北川文化旅游投资有限公司相关规定，积极配合文旅公司在2011年3月13日内做好装修设计方案，并交文旅公司审核同意后进行装修；保证在2011年6月20日开店经营，同时自觉服从文旅公司管理，把经营业态尽全力发展好。同时承诺书载明：面积1200平方米，房租26000×3＝78000元，垃圾清运费1200×3＝3600元，保证金26000×12×3090＝93600元，合计175200-40000＝135200元。2011年3月24日，北川文化旅游投资有限公司（甲方）与何晓荣（罗某某代签）签订《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，合同约定:乙方（何晓荣）承租的商铺位于巴拿恰商业街“××／3楼”号，未装修，通水、电、气，建筑质量合格，该商铺只能用于经营歌城。承租商铺期限从2011年6月20日起至2016年6月19日止，租赁期限五年，免租时间从2011年3月24日起至2011年6月19日止。乙方承租商铺租金为23499元／月，乙方于合同签订前一次性向甲方付清该商铺三个月租金26000.00元／月，合同签订前一次性向甲方付清该商铺三个月租金78000.00元，分四次付清一年租金，每次租金均提前30天一次性缴纳，年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定……乙方向甲方支付保证金为首年年租金的30%（20%的履约保证金和10%的质保金）93600.00元，合同终止后，甲方确认乙方没有违约行为，即在乙方办理完不再租赁手续后10日内，将该保证金无息全额退还给乙方……如乙方不按时缴纳租金等费用的，逾期一日，甲方将按租金总额的1%标准计收违约金，超出30日还未交纳，甲方有权解除合同……房屋租赁期限届满，该租赁合同自行终止，乙方若需要继续租用，应当在租赁期限届满前30天提出，并经甲方同意，重新签订租赁合同。被告何晓荣交纳了前三个月的门面租金共计78000元，此后未交纳房屋租金。2012年12月18日，何晓荣注册个体工商户“北川羌族自治县永昌镇天音歌城”，经营者为何晓荣，经营场所为北川羌族自治县永昌镇新川路32号。2017年6月19日，北川天音歌城（甲方）与罗俊林、黄伟、刘建（乙方）签订《北川羌族自治县永昌镇天音歌城转让协议》，约定：歌城由乙方承包经营，2017年6月19日以前所产生的经营费由乙方负责，与甲方无关，转让价格为2017年6月19日以前甲方未付房屋租金（以业主方实收金额为准），合同签订后，乙方负责付清甲方所欠房屋租金及乙方转让之前经营中所产生的一切费用。另查明，案涉门面2层产权面积为828.52平房米，3层产权面积为496.04平房米，合计1324.56平方米。北川文化旅游投资有限责任公司系北川羌族自治县禹羌投资有限公司的全资子公司。2014年6月30日，由于资产债务划转，北川羌族自治县禹羌投资有限公司将被告所承租的门面房划转给绵阳科发集团，绵阳科发集团于当日全面接收所划转的资产。2015年9月8日，绵阳科发集团向尔玛小区的商业门面承租户发出《公告》，对绵阳科发集团委托绵阳科发长泰实业有限公司管理北川资产商业门面相关事项进行公告，对绵阳科发集团因债务划转资产的范围、绵阳科发集团与各承租方重新签订租赁合同的方案、未签订合同的后果等内容进行公示。北川巴拿恰商业铺面的另一房屋所有权人北川发展投资有限责任公司委托相关机构进行评估，巴拿恰商业街门面租赁价格一楼9元至29元／平方／月不等，二楼为5元／平方／月。与案涉门面相邻的巴拿恰商业街2-3楼门面2019年度租金标准为5元／平方／月。 一审法院认为，一是关于租赁合同的主体问题。北川文化旅游公司与何晓荣签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，何晓荣予以认可，是双方真实意思表示，不违反相关的法律规定，该合同合法有效。在租赁期限内，由于债务划转资产的原因，本案所涉租赁物已于2014年6月30日归绵阳科发集团所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，何晓荣与北川文化旅游公司签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》的效力及于绵阳科发集团与何晓荣之间形成的租赁合同效力。2016年6月19日，商铺租赁期限届满，绵阳科发集团与何晓荣未签订新的租赁合同，何晓荣也未提出和实际退出对案涉门面的使用，营业执照经营者登记为何晓荣的北川天音歌城仍然在占用案涉门面，绵阳科发集团与何晓荣之间形成不定期租赁合同关系，双方主体适格，何晓荣应按约向绵阳科发集团支付租金。北川天音歌城系何晓荣租赁案涉门面后申请登记注册并经营的，不是上述合同的相对方，故不以其名义承担租金支付责任；黄伟、罗俊林、刘建从2017年6月19日起实际经营北川天音歌城，其转让行为系北川天音歌城的内部经营问题，并未取得绵阳科发集团的转租同意或者认可，对绵阳科发集团不产生约束力，租赁合同的主体没有发生变化，仍是何晓荣，仍由其向绵阳科发集团承担租金支付责任。二是关于诉讼时效的问题。承租人何晓荣与原所有权人之间签订的租赁合同约定的租赁期限为5年，即从2011年6月20日至2016年6月19日止，约定的租赁期限届满后，何晓荣与绵阳科发集团之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，何晓荣应当在每届满一年时支付租金，因此2016年6月20日至2017年6月19日止的租金诉讼时效应从2017年6月20日起计算，此后以此类推，根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持”的规定，2016年6月20日至绵阳科发集团起诉之日期间的诉讼时效应为三年，绵阳科发集团于2019年10月9日起诉，其主张的租赁费应从2016年10月9日起计算。因绵阳科发集团未提供对何晓荣进行催收的依据等足以证实诉讼时效中断或中止的证据，对于绵阳科发集团起诉的2014年7月1日至2016年10月8日期间的租赁费，已过诉讼时效，一审法院不予支持。绵阳科发集团主张进行了《公告》等催收方式，但其内容均针对的是尔玛小区门面，并不是巴拿恰案涉位置所处门面，两者地理位置不同，不能视为对案涉门面进行了催收。三是关于终止租赁合同关系的问题。绵阳科发集团主张合同终止，并要求北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣立即返还房屋并恢复原状，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，绵阳科发集团的该请求一审法院予以支持。四是关于租金的标准及违约金的问题。北川文化旅游公司与何晓荣签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，关于租金的约定：“年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定”，租赁期限为5年，即从2011年6月20日至2016年6月19日止，故前三年即从2011年6月20日至2013年6月19日止的租赁费应为每年递增10%，三年后即2013年6月20日起的房屋租赁价格应根据市场情况重新审定。绵阳科发集团主张从2014年7月起在此前基础上逐年按每年递增10%的标准收取租金，即2014年7月起月租金为34606元，2015年6月20日起月租金为38066.60元，2016年6月20日起月租金为41873.26元，2017年6月20日起月租金为46060.59元，2018年6月20日起月租金为50666.64元，不符合上述合同的约定，且绵阳科发集团未提供证据证实其主张的标准为“根据市场情况”确定的，故一审法院对此主张不予支持。根据北川巴拿恰商业街门面的另一房屋所有权人北川发展投资有限责任公司委托相关机构进行的评估，铺面租金为一楼9元至29元/平方/月，二楼以上为5元/平方/月，且案涉门面邻近的2-3楼2019年度租金为5元/平方/月，因此根据市场行情，酌情认定案涉门面（均为2、3楼）租金为5元/平方/月。从2016年10月9日至截止2020年1月7日（法庭辩论终结之日），何晓荣共计欠缴绵阳科发集团租金为：258289.20元（1324.56×5×39）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，何晓荣应当在每届满一年时支付租金，其未按时支付租赁费，则应承担逾期支付责任，综合双方未就租赁费标准达成一致协议的实际情况，参照中国人民银行同期一年期贷款利率，酌情认定何晓荣按年利率6%的标准承担从2016年10月9日至2019年1月7日期间租赁费178815.60元的逾期支付责任，即24140.17元（178815.60×6%×2.25）。 一审法院遂判决：一、终止绵阳科技城发展投资（集团）有限公司和何晓荣之间的租赁合同关系，由何晓荣在本判决生效后90日内返还绵阳科技城发展投资（集团）有限公司所有的北川羌族自治县门面；二、由何晓荣在判决生效后10日内支付绵阳科技城发展投资（集团）有限公司从2016年10月9日至2020年1月7日止的房屋租金258289.20元，并承担逾期支付责任24140.17元；三、驳回绵阳科技城发展投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人绵阳科发集团向本院提交己方制作的欠租统计明细表，拟证明被上诉人应当承担的支付义务的具体金额。 被上诉人质证认为：该明细表上无任何签字与盖章，对其客观性、真实性、关联性均不予认可。 二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对于一审查明事实，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议的焦点在于：一、北川天音歌城、黄伟、罗俊林、刘建是否应当承担责任。二、绵阳科发集团主张的租金是否已过诉讼时效。三、租金的标准如何确定。四、一审判决的违约金金额是否恰当。 关于争议焦点一。2017年6月19日，北川天音歌城作为甲方，与乙方罗俊林、黄伟、刘建之间签订了《北川羌族自治县永昌镇天音歌城转让协议》，协议尾部有何晓荣的签字，该协议中第三条载明：“转让价格为2017年6月19日以前甲方未付房屋租金为转让价格（以业主方实收金额为准）。”根据该条约定，罗俊林、黄伟、刘建应当与租赁合同相对方何晓荣一起对2017年6月19日以前的未付租金承担连带清偿责任。同时根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”之规定，2017年6月19日以后罗俊林、黄伟、刘建作为北川天音歌城的实际经营者，应当与登记的经营者何晓荣一起承担连带清偿责任。 关于争议焦点二。双方的租赁关系一直处于持续状态，被上诉人向绵阳科发集团支付租赁费的义务系基于租赁关系而形成的同一笔债务，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，被上诉人抗辩称绵阳科发集团要求其支付租赁费的主张已过诉讼时效的理由不能成立。 关于争议焦点三。北川文化旅游公司与何晓荣签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，关于租金的约定：“年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定”，故三年后即2013年6月20日起，双方间对于租金的金额并未有明确约定，一审法院根据北川巴拿恰商业街门面的另一房屋所有权人委托相关机构进行评估的结果（每平方米5元每月）来确定本案租金的金额并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点四。绵阳科发集团向本院主张按照合同所约定的标准来计算违约金，但《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》中所约定的违约金过高，一审法院根据本案实际情况酌情将其予以降低并无不当，本院不再进行调整。 综上所述，绵阳科技城发展投资（集团）有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省北川羌族自治县人民法院（2019）川0726民初2792号民事判决第一项，即“一、终止绵阳科技城发展投资（集团）有限公司和何晓荣之间的租赁合同关系，由何晓荣在本判决生效后90日内返还绵阳科技城发展投资（集团）有限公司所有的北川羌族自治县门面”； 二、撤销四川省北川羌族自治县人民法院（2019）川0726民初2792号民事判决第二项、第三项，即“二、由何晓荣在判决生效后10日内支付绵阳科技城发展投资（集团）有限公司从2016年10月9日至2020年1月7日止的房屋租金258289.20元，并承担逾期支付责任24140.17元；三、驳回绵阳科技城发展投资（集团）有限公司的其他诉讼请求”； 三、由黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣在返还房屋后10日内按照月租金6622.8元（1324.56×5）的标准向绵阳科技城发展投资（集团）有限公司支付从2014年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金，并以年利率6%的标准承担逾期支付违约金，逾期支付违约金的金额以每一年度所欠付租金累计分段计算至实际返还房屋之日止； 四、驳回绵阳科技城发展投资（集团）有限公司的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费37716元，减半收取18858元，由绵阳科技城发展投资（集团）有限公司承担5858元，黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣承担13000元；二审案件受理费35456元，由绵阳科技城发展投资（集团）有限公司承担9456元黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣承担26000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  赵 志 审 判 员  罗 琴 二〇二〇年七月二十二日 法官助理  肖子熙 书 记 员  蒋思琪