杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4963号 原告：上海青年汇投资管理股份有限公司。住所地：上海市宝山区共和新路4727号202R室。 法定代表人：王亚琴。 委托诉讼代理人：顾希希、吴佳豪，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：杭州华讯文化创意有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区环城北路139号1幢808室。 法定代表人：张璐。 委托诉讼代理人：孙嘉伟、杜斌，浙江峰翔律师事务所律师。 原告上海青年汇投资管理股份有限公司（以下简称青年汇公司）为与被告杭州华讯文化创意有限公司（以下简称华讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月5日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。庭审中，原告青年汇公司申请对案涉装修残值及印文、签名的真实性进行鉴定，本院分别委托杭州建设工程造价咨询有限公司和杭州华硕司法鉴定中心鉴定后，于2020年4月13日再次公开开庭进行了审理。原告青年汇公司的委托诉讼代理人顾希希，被告华讯公司的委托诉讼代理人孙嘉伟、杜斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青年汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告租赁合同解除；2、判令被告向原告支付装修损失赔偿5935622元；3、判令被告向原告支付违约金1728000元；4、判令被告承担原告律师费30000元、保全保险费20000元；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告经营服务式公寓而向被告承租位于环城北路139号2幢3-6楼房屋，并就租金收益与原告达成了《项目合作协议》及《补充协议（一）》。原告依约履行后，由于被告一直未配合办理消防备案，后引发诉讼争议，经贵院（2017）浙0103民初7366号民事案件判决，认定原告方并不构成违约。但判决书生效后，被告方仍阻挠原告正常经营，不让原告进场，给原告造成了重大损失。截至目前，被告方已将环城北路139号2幢3-6楼房屋租赁给第三方，原、被告签订的合作协议及补充协议已无继续履行之可能。被告单方解约之行为已构成严重违约。故诉请法院判如所请。 本案审理过程中，原告青年汇公司将诉由变更为合同纠纷，并将第1向诉讼请求变更为：确认原、被告签订的《项目合作协议》、《补充协议（一）》于2019年8月1日解除，并将第2项诉讼请求减少为：判令被告向原告支付装修损失赔偿3293912元。 原告青年汇公司为证明其主张的事实提交以下证据： 1.《项目合作协议》、《补充协议（一）》，证明原、被告间的权利义务关系。 2.（2017）浙0103民初7366号民事判决书，证明原告的行为不构成违约，被告不具有法定合同解除权，应当继续履行合同义务。 3.《房屋租赁意向协议》、工行网上银行电子回单、收款收据，证明被告在合同履行期间违约擅自将标的物另行出租给他人，原、被告之间的租赁合同已无继续履行之可能。 4.《消防合同》、《家具供货及安装合同》、《热泵供货与安装合同》、《电器供货与安装合同》、《一卡通系统供货与安装合同》、《电表增补合同》、《材料采购及劳务承包合同》、《工程结算书》； 5.招商银行付款回单、交通银行付款回单、民生银行付款回单、农业银行付款回单、浦东发展银行付款回单、建设银行付款回单、发票； 证据4-5共同证明原告投入资金已超过合同约定。 6.《司法鉴定意见书》，证明被告华讯公司提交的证据三上原告个签字盖章均系伪造。 7.《工程造价鉴定意见书》，证明案涉房屋装修工程造价为3293912元。 被告华讯公司答辩称：原、被告签订的合同应当解除，但原、被告签订的并不是租赁合同，而是项目合作协议。在项目合作协议中，原、被告双方对权利义务进行了约定。被告并不存在任何违约行为，而是因原告的违约行为导致项目合作协议解除，被告不应当承担任何赔偿损失、支付违约金的责任。虽（2017）浙0103民初7366号民事判决驳回了被告的诉讼请求，但该判决仅认定本案原告的违约行为不足以导致合同解除而驳回被告的诉讼请求。该判决生效后，被告多次发函要求原告对违约行为进行补救并按合同约定履行义务，但原告均置之不理且一直未能履行。故被告按照合同法相关规定，认为原告怠于履行合同义务而解除了项目合作协议。根据项目合作协议第九条第二款约定，因原告违约导致合同解除的，原告所有装修投入归属于被告，故被告不需要向原告进行赔偿。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 被告华讯公司为证明其主张的事实提交以下证据： 1.催告函、回复函、快递单，证明被告发函催告原告履行合同义务的事实。 2.《关于勒令“青年汇”与“铭家食堂”停业的紧急通知》、行政处罚决定书，证明原告因违法经营受到行政处罚的事实。 3.青年汇公司出具的证明，证明原告因自身原因导致无法办理消防验收备案的事实。 4.咨询报告，证明案涉房屋装修价值为1852800元的事实。 经庭审质证，被告华讯公司对原告青年汇公司的证据的真实性无异议，但对证据4-5认为部分合同只有发票没有付款凭证，部分付款回单记载的用途与本案无关，部分付款回单的收款人与合同约定不符，不能证明原告主张的事实，装修工程造价已有鉴定报告为证；对证据6认为鉴定对象形成于2017年，而比照样本均形成于2019年以后，应以同期的印文作为比照样本，不能充分证明鉴定对象与比照样本不是同一枚印鉴加盖；对证据7认为鉴定结论的装修造价远低于合同约定。 原告青年汇公司对被告华讯公司的证据1-2的真实性均无异议，但对证据1认为是被告拒绝原告继续经营，不存在原告怠于履行，对证据2认为与本案无关。对证据3的真实性有异议，并申请进行鉴定。对证据4的真实性无异议，但认为系被告单方委托的评估，并申请对装修价值进行评估。 综上质证意见，本院对原告青年汇公司的证据及被告华讯公司的证据1-2、证据4的真实性均予以确认，但原告青年汇公司的证据4-5无法互相印证，且与证据7装修造价的鉴定结论相差悬殊，不足以证明原告青年汇公司实际装修支出。被告华讯公司的证据3中的签名、盖章经鉴定均非原告青年汇公司所为，本院不予确认；证据4系被告华讯公司单方委托鉴定，该鉴定结论与本案审理过程中的司法鉴定结论存在差距，双方当事人对司法鉴定结论均无异议，故本院对华讯公司单方委托的鉴定结论不予确认。 本院经审理认定以下事实： 2016年，原告青年汇公司（乙方）与被告华讯公司（甲方）签订《项目合作协议》，约定：甲方经产权人杭州文化广播电视集团授权，将产权人所有的杭州市环城北路139号2幢3至6楼出租给乙方，房屋总建筑面积3181平方米（共约100间房间），乙方租赁该房屋作为服务式公寓及服务式公寓相关配套经营使用；乙方应当依法经营，在正式营业前，负责申领各项经营所需的许可证包括消防等，甲方予以全力配合；房屋租赁期自2016年9月1日起至2028年7月31日止，甲方给予乙方的装修期为2016年4月1日起至2016年8月31日止；合作分成模式：乙方因经营白领公寓收得的房屋租金部分，2016年9月1日至2019年8月31日甲乙双方按照5：5比例分成，2019年9月1日至2028年7月31日甲乙双方按照7：3比例分成；租赁期间因乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、装修等费用由乙方承担；乙方办理消防、环保、规划、工商等相关报批手续时，甲方应全力配合处理协调相关部门关系，并提供相关图纸；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付上一个月度全部房屋满租时租金的6倍作为违约金及支付为主张权利而聘请律师的费用：1.甲方未按时交付房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的……，因乙方违约导致合同解除的，乙方所有的装修投入归属甲方；本合同签订后，非合同约定的情况下，若一方单方面变更、终止或解除合同的行为无效，一方需提前3个月向对方提出终止、解约意向，经对方同意且向对方承担上一年度所有房间满租租金收入6倍作为违约金后方可解除等内容。同年4月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议（一）》，约定：乙方的装修应当包括承租区域，所在整幢建筑物一层公共空间，消防通道等；乙方全部装修投入不少于570万元，若少于570万元的，前三年分成比例改为甲乙双方按照5.5：4.5比例分成；装修期最长为六个月，从房屋正式交付起计算，如实际装修期少于五个月的，甲方应于装修结束日支付乙方不少于5万元的工程加速奖励费。如装修期超过六个月的，届时经甲乙方协商一致后，乙方承担超出装修期部分时间的租金，租金为每日每平方米2.3元，按月支付等内容。 2016年8月4日，原告青年汇公司向被告发出警告函，称其与华讯公司为合作关系非简单租赁关系，消防工作非青年汇公司独立承担，华讯公司必须配合，华讯公司多次拒绝提供消防报备需要的“建筑物合法性证明”，要求华讯公司10个工作日内完成消防报备，否则由华讯公司承担全部损失。 2017年8月8日，杭州文广投资控股有限公司向被告华讯公司发送《关于勒令“青年汇”与“铭家食堂”停业的紧急通知》，认为“青年汇”单身公寓在未通过消防验收的情况下，擅自违规开业经营，勒令承租单位从通知签发之日起立即停业整顿，待消防手续完备、消防隐患排除，并经确认同意后，方可重新营业。 2017年9月13日，杭州市公安消防支队下城区大队出具《行政处罚决定书》，查明华讯公司管理的位于下城区环城北路139号青年汇公寓于2017年4月竣工的内装修工程未进行竣工消防备案，给予青年汇公司管理罚款人民币3500元的处罚。 2017年9月28日，华讯公司以消防未通过验收，青年汇公司系违法经营，且青年汇公司未按照合同约定设立独立银行账户，没有披露财务报表，致使华讯公司对租金合法取得分红无法实现为由向本院提起诉讼，要求解除《项目合作协议》，并要求青年汇公司支付租金2670449.50元。本院经审理后于2018年8月31日作出（2017）浙0103民初7366号民事判决，认为华讯公司提交的证据不足以证明合同目的不能实现，华讯公司要求青年汇公司支付租金亦无事实依据，故驳回华讯公司的全部诉讼请求。 上述判决生效后，华讯公司于2018年9月26日向青年汇公司发出催告函，要求青年汇公司完成竣工消防备案、提供装修投入明细、合作项目账户明细、支付租金分成款、派遣工作人员到现场开展工作等。2018年10月18日，华讯公司在收到青年汇公司的回函后，又向青年汇公司发出回复函，认为青年汇公司怠于履行《项目合作协议》约定的义务，决定解除《项目合作协议》，并要求青年汇公司收到函件后三日内腾退房屋内的所有物品，逾期未能腾退的，视为青年汇公司放弃所有权。 2019年1月1日，被告华讯公司与案外人杭州戴博良企业管理有限公司签订《房屋租赁意向协议》，约定自2019年1月1日起将案涉房屋出租给案外人使用，并确认协议签订之日起案外人已实际占有控制租赁物业。 本案审理过程中，华讯公司于2019年8月21日收到本案诉状。经青年汇公司申请，本院委托杭州建设工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修价值进行鉴定，鉴定结论为案涉房屋装修工程造价为3293912元，并建议折旧后残值剩余为75%。庭审中，双方当事人对鉴定机构建议的残值均无异议。 本院认为，青年汇公司与华讯公司签订的《项目合作协议》、《补充协议（一）》均意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。双方当事人均应恪守合同，全面适当履行各自的合同义务。合同履行过程中，因华讯公司将案涉房屋出租给第三方，青年汇公司诉请本院解除合同。华讯公司对青年汇公司解除合同的诉讼请求无异议，故本院确认青年汇公司与华讯公司签订的《项目合作协议》、《补充协议（一）》于青年汇公司收到本案诉状之日，即2019年8月21日解除。华讯公司在合同履行过程中未全力配合青年汇公司办理消防报批手续且擅自将案涉房屋出租给他人，其行为已构成违约。青年汇公司未举证证明其已按约为合作经营项目设立独立银行账户，并向华讯公司披露财务报表，在合同履行过程中亦存在违约行为。鉴于双方当事人在履约过程中均存在违约行为，应各自承担相应的民事责任。华讯公司以青年汇公司违约为由，认为根据合同有关“因乙方违约导致合同解除的，乙方所有的装修投入归属甲方”的约定不需要向青年汇公司进行赔偿缺乏事实和法律依据。本院酌定华讯公司赔偿青年汇公司装修残值2470434元，但青年汇公司要求华讯公司支付违约金、律师费和财产保全保险费用的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告上海青年汇投资管理股份有限公司与被告杭州华讯文化创意有限公司签订的《项目合作协议》、《补充协议（一）》于2019年8月21日解除； 二、被告杭州华讯文化创意有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告上海青年汇投资管理股份有限公司装修残值2470434元； 三、驳回原告上海青年汇投资管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47303元（原告上海青年汇投资管理股份有限公司已预交65795元），由原告上海青年汇投资管理股份有限公司负担20740元，由被告杭州华讯文化创意有限公司负担26563元；财产保全申请费5000元，由被告杭州华讯文化创意有限公司负担。 原告上海青年汇投资管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州华讯文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶盛华 人民陪审员  陈继英 人民陪审员  汪亚男 二〇二〇年七月二十三日 代书 记员  王依仁