吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1395号原告：李太福，男，1986年4月15日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李天翔，吉林巡达律师事务所律师。被告：郜玉敏，女，1976年9月16日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：郭双权，吉林圣力律师事务所律师。原告李太福诉被告郜玉敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李太福的委托诉讼代理人李天翔、被告郜玉敏及其委托诉讼代理人郭双权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李太福向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行《房屋买卖合同》的约定，立即与原告办理房屋所有权变更登记手续；2.判令被告按照合同约定向原告支付违约金暂计26,200元（自2019年5月15日起至实际履行合同之日止）。后李太福撤回对第一项诉讼请求的告诉。事实与理由：2019年4月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告将位于凯悦公馆××楼的房屋出卖给被告，双方于2019年5月15日共同申请办理房屋所有权转移登记手续，若双方延期履行本合同各项约定的，每延迟一日违约方须向守约方支付贰佰元整的违约金。合同签订后，被告在原告的多次催促下至今未配合办理房屋所有权转移登记手续，且被告未按约定及时清偿银行房贷已给原告造成个人征信不良影响，原告因此房产无法过户延误了再次购房及出国误工时间，给原告造成诸多不便及多项损失。原告与被告签订合同后已按照被告指示对被告母亲郜淑芬进行多项委托公证，将办理房产过户更名手续等权利一并委托给被告母亲郜淑芬，被告在完全随时有能力履行合同的情况下拖延履行至今，已构成严重违约，被告怠于履行过户义务的行为已侵犯了原告合法权益，经原告多次催促后，被告恶意更换手机号码，逃避与原告的沟通，万般无奈之下，原告诉至贵院，望贵院依法支持原告诉请。郜玉敏辩称，一、原告在起诉状上所述不属实。答辩人经吉林市梧仝树房地产经纪有限公司介绍于2019年4月30日与原告签订了房屋买卖协议书一份，约定答辩人以59.5万元的价格贷款购得原告名下位于吉林市××区的私产按揭房屋一处（建筑面积为89.56平方米），同时约定答辩人在签订协议时向原告缴纳定金1万元，双方在2019年5月15日前共同到公证处办理房屋更名授权公证书和还贷授权公证书，日后剩余贷款由答辩人在每月月末前按时足额替原告还贷，公证授权后答辩人应向原告交付扣除剩余贷款的购房款。而后，答辩人于2015年5月7日与李太福夫妻一同到公证处办理了两份公证授权手续，答辩人于次日交付给原告剩余购房款38.33万余元，并按原告的要求每月月末偿还贷款1,700元。2019年7、8月份原告找答辩人以要购买新房子为由要求答辩人立即还清剩余贷款，无奈之下答辩人于2019年10月份从外地回吉林市后还清了全部贷款并将该房屋变更登记。因此，原告在起诉状上所述严重与事实不符；二、答辩人没有违约的事实。1、答辩人与原告约定贷款购买按揭房，原告的剩余贷款由答辩人替原告继续缴纳，同时由中介方在合同上注明“乙方还抵押贷款”，房屋买卖协议书中没有写明答辩人是按月偿还，还是一次性立即偿还完毕，属于还贷时间书面约定不明，在双方签订房屋买卖协议之时，双方曾口头约定答辩人在一年内替原告还清贷款后办理更名过户。可是，后期双方也没有按此约定履行。于是，在房屋买卖协议签订后答辩人于2019年5月份支付了5、6月份的贷款共计3,400元。此后答辩人欲离开本市，为了避免逾期还贷，答辩人在2019年6月份一次性偿还贷款1.7万元。因此，答辩人按约定足额按月偿还贷款并因出差提前偿还部分贷款，没有逾期偿还贷款的行为，不存在违约事实。2、双方签订的房屋买卖合同中虽然记载2019年5月15日前共同申请办理房屋所有权转移登记手续，但由于答辩人系贷款购房，后经协商答辩人替原告偿还剩余贷款，答辩人就不用再办理贷款了，同时双方到公证处办理委托更名及替还贷的公证书，故中介公司在房屋买卖协议书中注明“甲方无条件配合乙方办理公证手续”。因此，该房屋买卖协议书中记载2019年5月15日前共同申请办理房屋所有权转移登记手续与实际约定不符，且该条款双方均没有实际履行，同时由于贷款未还清，使得此条款无法实际履行。因此，如果按房屋买卖协议中记载的2019年5月15日前共同申请办理房屋所有权转移登记手续的话，该条款为双务行为，原告在该日没有找答辩人办理更名，更没有到房产部门共同申请。答辩人购房支付了购房款必然要着急更名过户到自己名下，然而，原告却没有找答辩人共同到房产部门申请办理更名过户，原告违约在先，起诉状上所述事实不符合交易习惯；三、答辩人不同意给付违约金。答辩人与原告签订的房屋买卖协议书中第七条违约责任第一项约定“甲乙双方任何一方延期履行本合同各项约定在十日内的，每延迟一日违约方须向守约方支付贰佰元整的违约金，延期履行本合同各项约定超过十日的，守约方有权解除本合同并要求违约方给予赔偿。”该条款中约定两层含义，一层是如果迟延履行十日内构成违约，迟延一日承担200元违约金，也就是说，迟延履行一天承担违约金200元，只能最多主张10天的违约金即2,000元。第二层意思是延期履行超过十日有权解除合同并要求给予赔偿。也就是说，迟延履行超过十天守约方有权解除本合同并要求赔偿，这里的解除权和赔偿权是并列的，不解除本合同就不能主张赔偿。因此,本案原告没有主张解除合同，同时也就无权主张赔偿，且该协议书中也没有写明赔偿什么，按什么标准赔偿。更何况答辩人也没有违约的事实存在。故，答辩人不同意给付原告任何违约金或赔偿原告任何损失；四、原告占用答辩人钱款，构成违约，应当偿还答辩人1630元。答辩人与原告签订房屋买卖合同后，原告要求答辩人每月月末向银行偿还贷款1700元，同时原告将建设银行的还贷银行卡交给答辩人，答辩人向该卡内存款后，原告用手机银行转账的方法将答辩人还贷款取出并消费，先后十次共计支出4310元，2019年6月份答辩人发现后并要求原告归还钱款，被告于2019年9月9日通过银行转账的方式偿还给答辩人2680元，现原告尚欠答辩人1630元没有归还，答辩人多次找原告索要至今未果。原告不讲诚信，背信弃义的行为，原告明知还贷卡中钱款是原告的还进行使用消费，严重侵犯了答辩人的财产权益。现答辩人要求原告立即归还答辩人的1630元。综上所述，答辩人与原告虽然签订了书面的房屋买卖合同，但书面合同中打字部分的内容根本没有实际履行，答辩人不存在违约事实。本案诉争房屋已经在2019年12月份更名完毕，原告第一项请求内容已毫无意义。同时原告诉求有误，原告要求履行合同首先应当请求确认合同效力，然而原告没有确认合同效力的情况下无法判决合同履行问题。因此，答辩人不同意原告的全部诉讼请求，其他具体意见结合原告的证据一并提出意见。请求人民法院依法查明案件事实并驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2019年4月30日，李太福作为甲方（出卖人）、郜玉敏作为乙方（买受人）、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司作为丙方（居间人）签订房屋买卖合同，郜玉敏购买李太福所有的坐落于吉林市××楼房屋，总价款为59.5万元，乙方在签订本合同当日向甲方支付定金人民币1万元，甲方同意乙方以现金全款的方式支付房款。合同第四条第一款约定：经甲乙双方协商于2019年5月15日前共同申请办理房屋所有权转移登记手续；第二款约定：乙方应在办理房屋所有权转移登记时将剩余房款人民币58.5万元支付甲方。合同第七条第一款约定：甲乙双方任何一方延期履行本合同各项约定在十日内的，每延迟一日违约方须向守约方支付贰佰元整的违约金，延期履行本合同各项约定超过十日的，守约方有权解除本合同并要求违约方给予赔偿。合同第一条第四款处手写“乙方还抵押贷款”，合同第七条第四款处手写“甲方无条件配合乙方办理公证手续”。2019年5月7日，李太福、朴香泉作为委托人与郜淑芬（郜玉敏母亲）作为受托人签订三份委托书，其中一份委托书的委托事项为：受托人有权协助买方到银行办理二手房贷款手续（在办理二手房银行贷款时可代收房款）、办理入件、取件、银行面签、过户登记手续；代为签订二手房贷款合同、申请评估等相关手续；到相关银行办理开户手续。吉林省吉林市江城公证处于2019年5月9日作出（2019）吉吉江城证内民字第15874号公证书，对上述委托书进行公证。另一份委托书的委托事项为：办理房屋买卖、过户、更名手续，签订房屋买卖协议，办理不动产权证书（房屋所有权证）的更名手续；办理权籍调查、查档、测绘、评估手续；办理换证、订正、挂失登记、补证、公告变更等业务并领取新的不动产登记证；办理土地权籍调查、签订土地出让合同、代缴土地出让金、土地证更名、换证、年检、取证的相关手续。吉林省吉林市江城公证处于2019年5月9日作出（2019）吉吉江城证内民字第15882号公证书，对上述委托书进行公证。最后一份委托书的委托事项为：办理上述房屋的清偿银行贷款；注销抵押登记、解除他项权利；代为领取不动产权证书（房屋所有权证）。吉林省吉林市江城公证处于2019年5月9日作出（2019）吉吉江城证内民字第15883号公证书，对上述委托书进行公证。2019年5月9日郜玉敏通过中信银行向李太福转账共计38.33万元。同日，李太福、朴香泉共同出具收条，载明：今收到郜玉敏购买凯悦公馆××楼购房全款59.5万元（其中包含首付38.33万元），尾款212,974元。2019年6月起李太福通过手机短信多次与郜玉敏沟通涉诉房屋还贷及更名过户的问题。另查明，签订房屋买卖合同后，涉诉房屋的银行贷款由郜玉敏偿还，郜玉敏于2019年10月16日偿还209,614.48元，中国建设银行股份有限公司出具个人贷款结清证明，证明借款人李太福按借款合同约定分期还款计划，已于2019年10月16日结清。现郜玉敏已将涉诉房屋出卖给案外人徐某，并于2019年12月7日变更为徐某所有。认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、公证书、短信、中信银行业务凭证、收条、个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证、不动产权利及其他事项登记信息、证人证言及当事人当庭陈述等。李太福提供的征信报告与本院不具有关联性，本院不予采信；郜玉敏提供的情况说明系证人证言，证人也已出庭作证，应以证人当庭陈述为准。郜玉敏提供的建设银行流水与本案无关，本院不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条之规定，李太福与郜玉敏签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定买卖双方应于2019年5月15日前共同申请办理房屋所有权转移登记手续，办理所有权转移登记手续的义务主体是买卖双方，但2019年5月7日李太福与郜玉敏的母亲郜淑芬签订委托书，将卖方的办理房屋过户更名手续的义务转给了郜淑芬，郜淑芬系郜玉敏的母亲,故郜玉敏在公证委托有效期内，完全有能力按照房屋买卖合同的约定履行房屋所有权转移登记手续的义务，但由于郜玉敏个人原因，未在2019年5月15日前办理所有权转移登记手续，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。郜玉敏抗辩称双方虽然签订了房屋买卖合同，但是没有按照合同实际履行，合同中约定的2019年5月15日不是办理房屋所有权转移登记手续的时间，而是办理公证的时间，本院认为，在双方签订书面房屋买卖合同并对办理所有权转移登记手续的时间进行明确约定的情况下，应该以书面合同为准，郜玉敏没有提供充分的证据证明其抗辩主张，本院对其抗辩主张不予支持。李太福主张自2019年5月15日起按照每天200元主张违约金的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。因本案涉诉房屋系2019年12月7日变更为徐某所有，故违约金应自2019年5月15日计算至2019年12月7日，数额为：207天×200元/天=41,400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：郜玉敏于本判决生效之日起十日内向李太福支付违约金41,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由郜玉敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 仲菲艳 二〇二〇年七月三十日书记员 张倩倩