福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初2977号 原告：郑荣瑞，男，1979年4月3日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：谢海军，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖世贵，福建南州律师事务所律师。 被告：李云加，男，1995年9月5日出生，汉族，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：李福寿（系李云加的父亲），男，住重庆市大足县。 委托诉讼代理人：李小云（系李云加的姐姐），女，住重庆市大足区。 第三人：蔡秀珠，女，1955年12月10日出生，住福建省漳州市芗城区，台湾居民来往大陆通行证证件号码05271630。 原告郑荣瑞与被告李云加、第三人蔡秀珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑荣瑞的委托诉讼代理人谢海军、肖世贵、被告李云加的委托诉讼代理人李福寿、李小云及第三人蔡秀珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑荣瑞向本院提出诉讼请求：1、判令李云加支付尚欠的第一年店面租金32000元；2、判令李云加支付第二年店面租金240000元；3、判令李云加支付违约金20000元整；4、判令李云加承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月，原、被告签订《店面租赁合同》（以下简称“合同”）。根据合同约定，李云加向郑荣瑞租赁漳州市芗城区小吃街1-甲幢111号店面用于经营活动，租期为两年（自2019年4月26日起至2021年4月25日止），租金按年支付，每年租金为240000元，第一年到期前一个月支付下一年租金，押金为20000元，拖欠租金累计达30天的应赔偿违约金20000元等内容。合同签订之后，郑荣瑞依约将店面交付给李云加使用，然而，李云加仅仅支付了20000元押金及208000元租金，尚有32000元租金未支付，郑荣瑞向其催讨，李云加一直找理由推托。2020年3月底，依照合同约定，李云加应支付第二年租金240000元，郑荣瑞上门催讨，却遭到拒绝。 李云加辩称，一、郑荣瑞诉李云加欠租金32000元不属实，李云加已付清押金2万元和第一年的租金24万元，共26万元。其中银行转账17万元、微信转账3万元、支付宝支付28000元、现金32000元，合计26万元。二、第二年租金未交实属被迫无奈，因2020年3月16日郑荣瑞的房东蔡秀珠到店拿出合同，合同上面明确记载郑荣瑞无权转租，并通知于2020年4月26日前搬离店面，郑荣瑞未经蔡秀珠同意私自转租要求收回店面。三、郑荣瑞到店面来收取第二年的房租，李云加已告知其要与房东蔡秀珠协商一致后再来收取第二年房租，如果协商不好无法正常经营，就要退租。李云加一直在等待郑荣瑞与房东蔡秀珠协商一致后来收取房租，结果却等来了起诉传票。 蔡秀珠陈述，李云加已经交了一年的房租，所以这一年没有要求李云加退租，到期前我有书面提前通知李云加，叫他们到期后，让郑荣瑞来协商，但郑荣瑞一直都没来，打电话也不接。4月25日郑荣瑞一直不来，我正式通知李云加要搬出去。4月26日李云加搬出来后，其和我一起去找郑荣瑞，我要求郑荣瑞要收取钥匙，郑荣瑞拒绝收取钥匙，李云加要把钥匙交给郑荣瑞，郑荣瑞也不收，要我去找律师，钥匙现在在李云加处。我代管房子是15年前已经做过公证，去年还重新去做了公证。我和张燕是两年签一次合同，2016年开始是张燕来跟我签的，每年的落款都是9月份的，并不是我知道郑荣瑞转租后才同意跟他续签合同。2019年9月5日落款的续签协议书是2019年8月2日付租金签的。 本院经审理认定事实如下： 一、址于漳州市芗城区小吃街1-甲幢-111号房产（以下简称：讼争店面）登记在邱林瑟敏名下。邱林瑟敏委托蔡秀珠代为管理、出租上述房产并收取租金。2016年9月5日，蔡秀珠（甲方）与张燕（乙方）签订一份《租房协议书》，约定（摘要）：乙方向甲方租用址在漳州市芗城区房屋，租期暂定贰年，自2016年9月5日至2018年9月4日止，每年租金柒万伍仟元，租金每年提前一个月收；本店不允许转租，如违反甲方向乙方有权罚款伍万元。2018年8月6日，张燕支付给蔡秀珠2018年9月5日至2019年9月4日租金7.5万元。蔡秀珠依约将讼争店面交付给张燕使用。 二、郑荣瑞与张燕系夫妻关系。2019年4月26日，郑荣瑞（甲方）与李云加（乙方）签订一份《店面租赁合同》，约定（摘录）：甲方将讼争店面出租给乙方使用，租期贰年，自2019年4月26日起至2021年4月25日止，乙方拖欠租金累计达30天的，甲方可以中止合同，收回房屋，并赔偿违约金2万元；每年租金为年付，每年租金为24万元，租期到期前一个月支付下年租金，押金为一个月租金2万元，提前退租不退租金只退押金。合同签订后，郑荣瑞依约将讼争店面交付给李云加使用。李云加支付给郑荣瑞第一年租金22.8万元。 三、2019年8月2日，郑荣瑞向蔡秀珠支付讼争店面2019年9月5日至2020年9月4日的租金7.5万元。蔡秀珠与张燕签订一份落款日期为“2019年9月5日”、租期为自2019年9月5日至2021年9月4日止、其他内容与2016年9月5日签订的《租房协议书》一致的《租房协议书》。2019年8月8日，蔡秀珠与郑荣瑞、李云加因为讼争店面转租的事情发生争吵并报警，当日，蔡秀珠委托福建格论律师事务所律师周丽苹向张燕、李云加发送律师函，要求解除与张燕签订的租赁期限为“2019年9月5日至2021年9月4日”的《租房协议书》，并要求李云加于2019年8月11日前将讼争店面腾空交还业主。 四、2019年8月12日，李云加作为原告诉至本院，要求解除其与郑荣瑞签订的《店面租赁合同》并要求返还租金17.1万元及利息等，该案件中，李云加举证证明双方口头约定第一年的租金实收为22.8万，第二年开始按合同约定支付租金，郑荣瑞对此并没有提出异议，本院于2019年10月22日作出民事判决书，判决如下：驳回原告李云加的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。 五、2020年3月16日，蔡秀珠向李云加发出一份《租房违约告知书》，载明（摘录）：告知李云加未经房东蔡秀珠的同意与郑荣瑞签订租赁合同，已构成违法，郑荣瑞有欺诈行为，不是该店面的权利人，属非法转租行为，属无效租赁合同，限定李云加在2020年4月26日期限前关门，将店面退还给房东蔡秀珠。2020年4月17日，蔡秀珠向张燕邮寄一份《租房违约告知书》，载明（摘录）：告知张燕未经出租方蔡秀珠同意私自将讼争店面擅自转租的行为构成根本违约，根据法律规定，出租人有权解除租房协议书并可追究承租人的违约责任，据此于2020年4月17日蔡秀珠向李云加临时代为收回四个月房屋租金，期限自2020年4月25日至2020年9月5日止，租金每月6510元整，合计26040元，作为张燕承担非法转租房屋的违约金。蔡秀珠持该告知书欲向李云加收取租金，李云加不同意向其支付。2020年4月25日，蔡秀珠出具一张《收据》交李云加收执，载明（摘录）：于2020年4月25日收回讼争店面，因该店面承租方张燕未经出租方蔡秀珠的同意许可，擅自转租该店面的行为已构成根本违约，要求张燕承担违约责任，并且向李云加收回该店面移交给承租方张燕从事经营行业。 本院认为，张燕与蔡秀珠就讼争店面签订的两份落款日期分别为2016年9月5日、2019年9月5日的《租房协议书》以及郑荣瑞与李云加签订的《店面租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，蔡秀珠与张燕就讼争店面的房屋租赁合同关系以及郑荣瑞与李云加就讼争店面的房屋租赁合同关系依法成立并生效。张燕与蔡秀珠签订的《租房协议书》均明确约定不允许转租，即使蔡秀珠于2019年8月2日收取了讼争店面2019年9月5日至2020年9月4日的租金7.5万元，但双方签订的落款日期为2019年9月5日的《租房协议书》仍明确约定不允许转租，且2019年9月12日李云加起诉郑荣瑞房屋租赁合同纠纷一案庭审过程中，蔡秀珠出庭作证时，其仍明确表示不同意转租，因此，郑荣瑞主张蔡秀珠同意其转租讼争店面，与事实不符，本院不予采信。关于郑荣瑞要求李云加支付第一年尚欠租金32000元的诉讼请求，本院认为，在李云加起诉郑荣瑞房屋租赁合同一案中，李云加举证证明双方口头约定第一年的租金实收为22.8万，第二年开始按合同约定支付租金，郑荣瑞对此并没有提出异议，且双方签订的《店面租赁合同》约定的租金支付方式为年付，如果李云加没有与郑荣瑞协商清楚并付清第一年租金，郑荣瑞也不可能将讼争店面交付给李云加使用且一直没有提出异议，故郑荣瑞主张要求李云加支付第一年尚欠租金32000元的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于郑荣瑞要求李云加支付第二年尚欠租金240000元的诉讼请求，因蔡秀珠作为讼争店面权利人向李云加出示了郑荣瑞无权转租的合同，且向李云加发出了《租房违约告知书》，李云加作为次承租人确实无法实际继续履行其与郑荣瑞的房屋租赁合同，且蔡秀珠已经于2020年4月25日出具一张收据给李云加，确认其收回讼争店面，因此，郑荣瑞与李云加的《店面租赁合同》于2020年4月25日因无法实际履行而终止，郑荣瑞要求李云加支付第二年尚欠租金240000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。同理，郑荣瑞要求李云加支付违约金20000元，亦缺乏依据，本院不予支持，对其诉讼请求应予驳回。 综上所述，郑荣瑞的诉讼请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持，对其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告郑荣瑞的诉讼请求。 案件受理费5680元，减半收取计2840元，由原告郑荣瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄福真 二〇二〇年七月十三日 书记员  沈惠森 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。