青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初2264号 原告：中国银行股份有限公司西宁市城西支行，统一社会信用代码：91630100926642728C，住所地：西宁市城西区五四大街13号。 负责人：蒲广森，系该行行长。 委托诉讼代理人：武红、马珍梅，青海观若律师事务所律师。 被告：张斌，公民身份号码：×××，男，回族，1989年4月17日出生，住青海省西宁市。 被告：马娟，公民身份号码：×××，女，回族，1988年1月15日出生，住青海省湟源县。 被告：青海锦峰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：9163000066190287X3（1-1），住所地：青海省西宁市城东区大众街1号。 法定代表人：魏洪章，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王存花、黄文青，青海延辉律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司西宁市城西支行（以下简称中行城西支行）与被告张斌、马娟、青海锦峰房地产开发有限责任公司（以下简称锦峰公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法由审判员马元梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行城西支行委托诉讼代理人武红、马珍梅，锦峰公司委托诉讼代理人王存花到庭参加了诉讼。被告张斌、马娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行城西支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告和张斌、锦峰公司之间签订的《个人一手住房贷款合同》；二、依法判令被告张斌向原告偿还贷款本金424059.38元，截止2020年3月26日的利息13029.61元、罚息582.13元，共计：437671.12元。并以欠付贷款本金424059.38元为基数，按合同约定利率支付自2020年3月26日至实际清偿之日的利息和罚息；三、依法判令被告马娟对上述债务承担共同偿还责任；四、依法判令被告锦峰公司对上述债务向原告承担连带清偿责任；五、依法判令原告就位于西宁市××区抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：2015年2月12日原告与被告张斌、锦峰公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定张斌从原告处贷款470000元，用于购买位于西宁市××区房屋，贷款期限为25年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，浮动周期为6个月，第一个浮动周期内贷款月利率为4.9‰。被告锦峰公司作为房地产开发公司为保证人。同日被告马娟向原告出具《同意书》，同意以夫妻共同财产即西宁市城东区七一路1号18楼2243室抵押给原告，并愿意与被告张斌共同偿还贷款。原告于2015年3月10日足额发放了的贷款，被告张斌自2018年7月15日起开始逾期还款，截止到2020年3月26日，被告张斌已逾期8期，其行为已构成违约，原告宣布合同项下贷款本息全部到期，现请求人民法院依法支持原告诉求。 被告张斌未到庭参加诉讼，但向本院短信称述对拖欠事实及款项予以认可。 被告马娟未到庭参加诉讼，发表答辩、质证意见。 被告锦峰公司辩称，锦峰公司作为阶段性保证责任人的保证期限已过，不应再承担保证责任。本案既有人的担保又有债务人房屋的抵押，应当优先就该房屋实现债权。 本院经审理查明，2014年9月，被告张斌与被告锦峰公司签订了《商品房预售合同》，合同约定付款方式为买受人支付房款的30%，剩余房款470000元办理按揭贷款手续。2015年2月12日原告中行城西支行与被告张斌、锦峰公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定张斌从原告处贷款470000元，用于购买位于西宁市××区房屋，贷款期限为25年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，浮动周期为6个月，第一个浮动周期内贷款月利率为4.9‰，每满一个浮动周期后，以重新定价适用的中国人民银行公布的事实的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利；逾期贷款利率为合同约定的贷款利率上加收50%。被告锦峰公司作为房地产开发公司为保证人，提供阶段性连带保证责任。同日被告马娟向原告出具《同意书》，同意确认内容如下：一、本人同意借款人西宁市城东区七一路1号18楼2243室抵押给原告作为贷款的抵押担保物。二、本人愿同借款人共同参与对银行欠款的偿还，直到对银行的欠款本息全部偿还完毕。三、倘若借款人与本人解除夫妻关系，除非法院离婚判决书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押物和债务归属为借款人，否则不解除本人还款义务。四、本人已详细阅读了《借款合同》《抵押合同》，愿与借款人共同接受法律强制执行。我同意放弃起诉权和抗辩权。原告于2015年3月10日足额发放了贷款，被告张斌自2018年7月15日起开始逾期还款，截止到2020年3月26日，被告张斌已逾期8期，逾期本金7063.75元、未到期本金416995.63元，利息13029.61元、罚息582.13元，合计437671.12元。 另查，原告就被告张斌购买的位于西宁市××区房屋在产权部门依法办理了预告登记手续。《个人一手住房贷款合同通用条款》第二条约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则：1、借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；2、本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费；3、借款人违约贷款人有权分别或同时采取宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权终止解除本合同，全部或部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 再查，被告锦峰公司明确西宁市城东区七一路1号18楼2243室办理房屋所求权证条件尚未成立。原告为向被告张斌追索借款产生律师费5000元。被告马娟就婚姻存续状况未向本院提交证据。 本院认为，原告与被告张斌、锦峰公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及被告马娟出具《同意书》系当事人真实意思表示，合法有效。被告张斌未按合同约定及时偿还借款，导致纠纷产生，对此应承担全部责任。原告以被告张斌逾期还款已达八期要求解除与被告张斌签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，提出由被告张斌、马娟立即偿还剩余贷款本金424059.38元、支付截止到2020年3月26日利息13029.61元，罚息582.13元及至该笔贷款结清之日合同约定的利息及罚息的主张，因被告张斌对逾期还款事实及数额无异议，本院予以确认，被告马娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼提交抗辩证据，原告诉求合理，应予以支持；原告提出对被告张斌购买位于西宁市××区享有抵押权项下的优先受偿权的主张，因案涉房屋办理的是预告登记并非房屋抵押权登记，抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，在该房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换等级，而非登记机关主动转为正式抵押登记。因此，本案抵押案涉房屋办理的是抵押权预告登记并不具有设定房屋抵押权的法律效力，原告在仅办理预告登记的情况下不享有优先受偿权，原告此项主张不能成立；对于原告提出由被告锦峰公司作为阶段性连带保证人对被告张斌应履行款项承担连带清偿责任的主张，因涉案房屋的抵押预告登记尚未转为抵押登记，被告锦峰公司应在抵押房产产权登记前对被告张斌债务承担连带责任。 综上，为保护当事人的合法权利，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、原告中国银行股份有限公司西宁市城西支行与被告张斌、青海锦峰房地产开发有限责任公司之间签订的《个人一手住房贷款合同》依法予以解除； 二、被告张斌、马娟向原告中国银行股份有限公司西宁市城西支行偿还贷款本金424059.38元，支付截止2020年3月26日的利息13029.61元、罚息582.13元，共计437671.12元。于判决生效后十五天内履行。并以实际欠付贷款本金为基数，按合同约定利率支付自2020年3月27日至实际清偿之日的利息和罚息； 三、被告张斌、马娟向原告中国银行股份有限公司西宁市城西支行支付律师费5000元，于判决生效后十五天内履行； 四、被告青海锦峰房地产开发有限责任公司在西宁市××区抵押房产产权登记前对上述款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司西宁市城西支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取案件受理费3933元，由被告张斌、马娟、青海锦峰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审 判 员 马  元  梅 二〇二〇年七月十五日 法官助理 （  马  瑞 书 记 员 董  新  华 审 判 员 一人独任审理。 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。 债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十八条第一款人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 第一百四十八条第三款宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。