湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初5949号原告：中信银行股份有限公司长沙浏阳支行，住所地：湖南省浏阳市金沙中路360号鸿宇广场第一层。负责人：戴强华。委托诉讼代理人：许海光，湖南声威律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗慧敏，湖南声威律师事务所实习律师。被告：汤恩德，男，1986年6月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中信银行股份有限公司长沙浏阳支行（以下简称中信银行浏阳支行）与被告汤恩德金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行浏阳支行的委托诉讼代理人许海光、罗慧敏，被告汤恩德参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告汤恩德偿还原告借款本金146705.79元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利，暂计算至2020年5月7日利息为118.15元、罚息为7.52元、复利为0.3元，此后按合同约定利率继续计算至实际履行之日止）；2.判令确认原告向被告汤恩德出借的借款本金及由此产生的利息、罚息、复利及实现债权的费用在被告汤恩德提供的位于浏阳市之燕宁塔第3幢1单元1513号的抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.请求判令被告承担本案诉讼费用及实现债权的费用（包含律师服务费7342元）。被告汤恩德辩称，对原告主张的被告欠款的金额无异议，但其中已有12万余元系扣除的开发商的保证金，该部分款项应由被告偿还给开发商。本院经审理认定事实如下：2011年1月11日，被告汤恩德向原告中信银行浏阳支行提交《个人借款申请表》。2011年1月30日，原告中信银行浏阳支行作为贷款人、抵押权人（乙方）与被告汤恩德作为借款人、抵押人（甲方）以及浏阳市东玉房地产开发有限公司作为保证人（丙方）签订了编号为（2011）信银房贷字第387539号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：贷款金额为145000元，贷款额度使用期限自2011年1月30日至2021年1月30日止；本合同贷款年利率为6.4%，月利率为5.333‰；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为120期，每期还款本息为1639.08；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，甲方违反合同约定逾期归还贷款的，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利；乙方为实现债权而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等，均由甲方负担；丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。抵押房产为登记在被告汤恩德名下的坐落于浏阳市的房屋；合同还对其他事项进行了约定。2011年1月30日，被告汤恩德以登记在其名下位于浏阳市的房产办理了预告登记，不动产登记证明号为浏房预字第××号。2011年2月1日，原告中信银行浏阳支行向被告汤恩德发放贷款145000元，被告汤恩德填写了《个人借款凭证（借据）》，该借据记载：借款金额为145000元，放款日期为2011年2月1日，到期日期为2021年2月1日，当前执行利率为年利率6.4%。被告汤恩德在该借据的“借款人签章”处签名。贷款后，被告汤恩德自2016年4月1日开始出现逾期还款的情况，此后陆续出现违约，没有足额偿还。截止至2020年5月14日，被告汤恩德尚欠贷款本金146705.79元、利息118.15元、罚息7.52元、复利0.3元，但原告中信银行浏阳支行已从浏阳市东玉房地产开发有限公司提供的保证金账户上扣除保证金129373.28元。另查明：1、为实现本案债权，中信银行浏阳支行（甲方）与湖南声威律师事务所（乙方）于2020年5月14日签订《个人类不良贷款司法催收合作协议》，约定甲方因与借款人汤恩德之间金融借款合同纠纷案件，委托乙方作为其代理人，代理权限为一般代理，委托代理费用按照诉讼标的的5%计算，即7342元；2、被告汤恩德上述办理了预告登记的房屋开发公司为浏阳市东玉房地产开发有限公司，但原告中信银行浏阳支行未提供上述房屋办理房屋产权登记的相关证据。本院认为，原告中信银行浏阳支行与被告汤恩德签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系各方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，各方理应恪守。被告汤恩德在收到原告中信银行浏阳支行发放的贷款后，应依约偿还原告中信银行浏阳支行贷款本金及利息，现逾期未还，显属违约，故原告中信银行浏阳支行有权依据合同的约定宣布合同提前到期，并请求被告汤恩德偿付所有贷款本金、利息、罚息、复利。原告中信银行浏阳支行在被告汤恩德违约后已从保证人浏阳市东玉房地产开发有限公司提供的保证金账户上扣除保证金129373.28元，因此，其要求被告汤恩德继续偿还浏阳市东玉房地产开发有限公司已代偿的129373.28元，没有依据，本院不予支持。故被告汤恩德截止至2020年5月14日尚欠原告中信银行浏阳支行借款本金17332.51元及利息118.15元、罚息7.52元、复利0.3元。根据《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定，因被告汤恩德的违约行为导致原告中信银行浏阳支行为实现债权而支出的律师代理费应当由被告汤恩德负担，但本案系普通的金融借款合同纠纷案件，而非案情复杂或影响重大的案件，故本院酌定律师费为900元。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力,预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。换言之,抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。原告中信银行浏阳支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但因本案抵押人未取得讼争房屋所有权，抵押权预告登记之后并未进行抵押登记,故抵押权尚未设立。因此,虽然原告中信银行浏阳支行与被告汤恩德的抵押合同已成立并生效,被告汤恩德亦应依法承担抵押合同责任,但原告中信银行浏阳支行对抵押物并不享有优先受偿权。原告中信银行浏阳支行关于此项的诉讼请求,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条之规定，判决如下：一、汤恩德于本判决生效之日起五日内偿还中信银行股份有限公司长沙浏阳支行借款本金17332.51元及利息、罚息、复利（暂计算至2020年5月14日的利息为118.15元、罚息为7.52元、复利为0.3元，此后的利息、罚息、复利以17332.51元为基数，按《中信银行个人借款合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）。二、汤恩德于本判决生效之日起五日内支付中信银行股份有限公司长沙浏阳支行律师代理费900元。三、驳回中信银行股份有限公司长沙浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3384元，减半收取1692元，由中信银行股份有限公司长沙浏阳支行负担1400元，汤恩德负担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年七月一日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十五条第一条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款至第三款规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。