湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5718号上诉人（原审被告）：向虹，女，1977年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南达文西商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人：雷丹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。上诉人向虹与被上诉人湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服湖南省长沙市开福区人民法院（以下称一审法院）(2019)湘0105民初11304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人向虹及被上诉人达文西公司的委托诉讼代理人曾艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人向虹上诉请求：一、撤销原审判决第一项，《商业物业入场经营合同》应继续履行；二、撤销原审判决第二项，改判应付租金减免为52486元；三、撤销原审判决第三项向达文西公司支付2588元逾期利息的判决；四、本案一、二审诉讼费由达文西公司承担；五、请求判决向虹与达文西公司按目前门面市值价格变更合同。审理过程中，向虹将第二项请求变更为将应付租金减免为49987元。事实与理由:一、向虹逾期支付租金的行为已经获得达文西公司许可，不存在违约，达文西公司无权要求解除涉案合同，向虹无需支付逾期利息；二、达文西公司违约在先。涉案合同签署前，达文西公司承诺统一进行内街改造，但至今未实施，商业内街经营环境恶劣且达文西公司招商的河小马超市广告牌将向虹的门面遮挡，直接导致向虹的生意下滑。因租金争议，2018年10月经开福区政府台办领导协调，达文西公司同意减免4个月的租金，双方达成了协议；三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，向虹所租门面在合同成立后被河小马超市广告牌和门楣遮挡，致使生意下滑，继续按照原合同履行对向虹不公平，应当变更合同。被上诉人达文西公司辩称：一、一审法院判决解除《商业物业入场经营合同》合理合法，具有事实和法律依据，应予维持；二、向虹要求减免租金及不承担违约责任无事实和法律依据，应予驳回上诉维持原判；三、本案发生的客观情况变化不适用情势变更原则，向虹请求变更合同于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。达文西公司向一审法院提出如下诉讼请求：1、解除达文西公司、向虹之间签订的《商业物业入场经营合同》，向虹将合同项下的商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向达文西公司交还；2、向虹向达文西公司支付已拖欠的租金104972元（从2019年3月1日起至2019年9月30日止），并按合同约定的租金标准支付从2019年10月1日起至商铺实际交还之日止的租金；3、向虹向达文西公司支付因逾期支付租金所产生的罚息12118元（从2018年3月1日起至2019年9月30日止），并按合同约定支付从2019年10月1日起至租金全部付清之日止的罚息；4、向虹向达文西公司支付赔偿金44988元（支付标准为三个月租金）；5、达文西公司不予返还向虹已缴纳的履约保证金；6、向虹承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：达文西公司系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法途径从商铺产权人手中取得商铺经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，达文西公司对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区《凤凰汇》商业项目中的Ｇ层063号（建筑面积50.49平方米）的商铺为《凤凰汇》商业中心街的商铺，该商铺系案外人曾嵘购买。2016年9月13日，达文西公司与曾嵘签订《商铺委托经营协议书》，约定：曾嵘自愿将上述商铺委托给达文西公司统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内达文西公司对曾嵘委托的商铺及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项。曾嵘同意不进行任何干预，双方同意该合同为不可撤销合同。2018年1月3日，达文西公司作为管理方与向虹作为经营方签订《商业物业入场经营合同》，合同约定：一、管理方将案外人曾嵘的上述商铺交给经营方用于经营，经营期限自2016年9月10日起至2021年12月31日止，交付日起至2017年2月28日为免管理费时间，2017年3月1日起开始计管理费；二、管理方保证依法拥有该商铺的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理；三、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营绝味＋零食饮品，未经管理方同意，经营方不得擅自改变经营范围；四、经营方经营的该商铺的经营月管理费为16662元，首个经营月管理费为14996元，以后经营年度管理费递增比例：第一年9折，第二年9.5折，第三年单价原价，第四、五年在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。第二年月管理费15829元，第三年月管理费16662元。该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算，经营方应于签订本商业经营合同之日一次性支付三个月管理费44988元给管理方，后续管理费按季度在每季度的末月28日之前（每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，经营方应从逾期之日按欠付管理费金额的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息，直至付清全部欠付管理费为止；五、本合同签订前，经营方需支付49986元作为定金，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金。保证金由管理方在整个经营期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金中的80%即39989元由管理方在十日内退还给经营方，但不计利息。剩余20%即9997元转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，由经营方承担，管理方可在产品售后服务保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该履约保证金作为违约金全额支付给管理方；六、经营期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由经营方承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠管理费违约的约定承担违约责任，其中物业费按每月227元向物业公司交纳；七、由经营方自行装修该商铺，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工……经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除合同后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿；八、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更。合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还经营方经营保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）的管理费，不予退还经营方支付的本合同保证金，经营方还需向管理方支付6个月管理费的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿；九、如发生下列情况之一者，管理方有权终止合同：……（5）经营方未按双方约定如期支付管理费，拖欠管理费、物业费、水电煤气等费用超过15日的，管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月的管理费作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究经营方的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，向虹于2016年6月20日向达文西公司支付了2016年12月1日至2017年2月28日的租金44988元，并支付了履约保证金49986元，达文西公司向向虹交付了商铺由向虹装修经营。向虹尚欠达文西公司从2019年3月1日至2019年9月30日的租金104972元。庭审中，向虹称在合同履行过程中，因其门面被超市招牌及门楣所挡等原因，导致其经营受到影响，故拖欠租金至今。因催要租金未果，故诉至法院，酿成本案纠纷。一审法院认为：一、根据达文西公司与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，达文西公司有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利，本案合同中所称的管理费即租金性质；二、达文西公司、向虹签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，达文西公司将涉案商铺交付给向虹使用，向虹应按合同约定向达文西公司支付租金。根据合同约定，如向虹欠租超过15日，达文西公司有权解除合同，现向虹欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，故一审法院对达文西公司请求解除合同并要求向虹交还涉案商铺的诉请予以支持。合同还约定“因经营方违约管理方依法解除后，装饰装修按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿”。故达文西公司请求向虹按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，一审法院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。对于向虹提出的合同履行中因超市招牌及门楣挡住其商铺影响其经营等，因双方签订的《商业物业入场经营合同》未将向虹所主张的相关事项明确为达文西公司的合同义务，向虹亦未提供充分证据证明其经营受到影响导致经营受损，故向虹提出的该项抗辩理由，一审法院不予采信；三、租金支付及违约责任承担问题。向虹从2019年3月1日起未支付租金至今，达文西公司请求向虹支付所欠租金及涉案商铺实际交还之日止的租金，一审法院予以支持。根据合同约定的租金标准和支付时间，暂计算至2019年9月30日时止，向虹应支付给达文西公司的租金如下：2019年2月28日前应支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金44988元；2019年5月28日前应支付2019月6日1日2019年8月31日的租金44988元；2019年8月28日前应支付2019年9月1日至2019年9月30日的租金14996元，截至2019年9月30日，向虹共计欠达文西公司租金104972元，向虹应按约支付给达文西公司。因向虹逾期未付租金，在履约上有过错，应承担相应的违约责任。本案中，达文西公司依据合同的约定，请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其同时请求违约金和损害赔偿金，没有法律依据，一审法院不予支持。考虑向虹的经营状况以及本案的实际情况等因素，一审法院酌情以租金逾期付款利息作为本案违约责任承担方式，合同约定从逾期付款之日起按欠租金的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息过高，一审法院酌情予以调整，结合向虹逾期付款的原因以及本案的实际情况等因素，一审法院酌情按年利率6%计算。根据合同约定，向虹2019年2月28日、2019年5月28日、2019年8月28日分别应支付达文西公司44988元、44988元、14996元，暂计算至2019年9月30日，其上述应付租金分别逾期214天、125天、33天，逾期利息为2588元[（44988×214天÷365×6%）＋（44988×125天÷365×6%）＋（14996×33天÷365×6%）]；向虹应支付逾期付款利息共计2588元。2019年10月1日起的逾期付款利息以尚欠租金104972元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止。综上所述，一审法院判决：一、解除湖南达文西商业管理有限公司与向虹签订的《商业物业入场经营合同》，向虹在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向湖南达文西商业管理有限公司交还；二、向虹在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司租金104972元（已计算至2019年9月30日），2019年10月1日起至商铺实际交还时止的租金按合同约定的标准另计；三、向虹在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司逾期利息2588元（已计算至2019年9月30日），2019年10月1日后的逾期付款利息，以上述第二项确定的租金为基数，按年利率6%计算至清偿之日止；四、上述第二、三项总付款额，扣除履约保证金49986元后，为向虹应实际的付款额；五、驳回湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。向虹提交的证人刘某的证词，因证人刘某未到庭，对其真实性无法确认，本院对其不予采信；长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11306号民事判决书等三份裁判文书，系达文西公司与其他租户的纠纷，涉案标的不同，本院不予采信；达文西公司工商登记信息，真实合法，本院予以采信；《补充协议》、微信名为“李盛林秋天广告”“方芳（开福区台办刘主任）”的微信聊天记录，真实性予以确认，对其证明力本院将综合全案证据予以认定。本院二审查明，对于一审查明的事实“向虹尚欠达文西公司从2019年3月1日至2019年9月30日的租金104972元”，双方当事人确认，上述租金应核减2499元，即向虹尚欠达文西公司从2019年3月1日至2019年9月30日的租金102473元。2018年10月，达文西公司（甲方）与向虹（乙方）在开福区台办刘主任组织下签署《补充协议》，协议载明：第一条，甲方本着扶持商户经营的态度调整乙方G063号商铺租金缴纳方案，共同努力经营发展风凰汇商业街区。第二条，乙方将G063号商铺2017年6月1日至2018年2月28日所欠缴的租金，经优惠后共计￥44988元整(大写：肆万肆仟玖佰捌拾捌元整)，于2018年10月31日缴纳与甲方。第三条，乙方按季度缴纳2018年9月1日至2019年2月28日的租金，即每季度租金为：￥44988元(大写：肆万肆仟玖佰捌拾捌元整)，缴纳时间为每季度最后一个月的28日按时缴纳。第四条，2019年租金按照第一年租金标准缴纳,2020年和2021年租金按原合同租金标准执行。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本案二审争议焦点为：一、涉案合同是否应当解除；二、向虹要求减免租金的请求是否合理合法；三、一审判决支付逾期利息是否适当；四、本案是否适用情势变更原则。关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，向虹主张迟延支付租金取得了达文西公司的同意，其行为不构成违约，《商业物业入场经营合同》不应解除。本院经审查认为，《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同第十条第2款第（5）项约定向虹逾期支付管理费超过15日的，达文西公司有权解除合同。向虹自2019年3月1日起逾期支付租金，已经远远超过15日，达到涉案合同第十条第2款第（5）项约定的合同解除条件。向虹提交的微信聊天记录等证据不足以证明其逾期支付行为得到了达文西公司许可，故一审法院判决解除涉案合同并无不妥。对向虹该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，向虹主张应当将原审判决的租金104972元减免为49987元，其主要理由为达文西公司违约在先，且双方协商后，达文西公司承诺减免4个月租金。本院经审查认为，向虹在本案中主张达文西公司未履行进行内街改造的承诺构成违约，但向虹未能提供双方就此达成的书面约定，无法证明双方已经就内街改造达成一致意见及就此形成确定的权利义务关系，故对向虹以达文西公司违约在先为由主张减免租金的主张，本院不予采纳。关于向虹主张达文西公司承诺减免4个月的租金的主张。经查，向虹提交的《补充协议》中约定的是2017年6月1日至2018年2月28日、2018年9月1日至2019年2月28日的租金减免及支付方式，并无双方达成一致减免4个月租金的内容，对此本院不予支持。经双方当事人确认，一审法院计算租金给付数额应当核减2499元,本院予以确认。故上诉人向虹部分上诉请求成立，本院予以支持。关于焦点三，向虹主张其不存在违约行为，无需支付2588元逾期利息。本院认为，向虹自2019年3月1日起逾期支付租金的行为违反了涉案合同的约定，应当承担相应的违约责任。涉案合同第四条第2款对于逾期支付管理费约定按照欠付管理费总额的日千分之五支付逾期付款利息。一审法院认为约定标准过高，结合实际情况酌情按照年利率6%计算逾期利息，并无不当。一审认定“2019年10月1日起的逾期付款利息以尚欠付租金104972元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止”，欠付租金基数应扣减2499元，为102473元，本院予以纠正。关于焦点四，向虹主张案外人的超市广告牌遮挡了门楣导致其客流减少、生意下滑属于情势变更。本院认为，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，上诉人向虹以案外人的行为主张情势变更没有事实与法律依据，故本院对向虹主张适用情势变更原则变更合同的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人向虹的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初11304号民事判决第一、四、五项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初11304号民事判决第二、三项；三、上诉人向虹在本判决生效之日起五日内支付被上诉人湖南达文西商业管理有限公司租金102473元（已计算至2019年9月30日），2019年10月1日起至商铺实际交还时止的租金按合同约定的标准另计；四、上诉人向虹在本判决生效之日起五日内支付被上诉人湖南达文西商业管理有限公司逾期利息2588元（已计算至2019年9月30日），2019年10月1日起的逾期付款利息以尚欠付租金102473元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止；五、驳回上诉人向虹的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4445元，二审案件受理费1377元，共计5822元，由向虹负担4000元，由湖南达文西商业管理有限公司负担1822元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年七月七日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。