上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2001号原告(反诉被告)：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖，执行董事。委托诉讼代理人：张玉尤，上海圣瑞敕律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱建勋，男，1976年7月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称紫梧桐公司)与被告朱建勋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告朱建勋提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)紫梧桐公司的委托诉讼代理人张玉尤、被告(反诉原告)朱建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫梧桐公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《财产委托管理合同》于2019年8月30日解除；2.判令朱建勋支付违约金12,338元；3.判令朱建勋退还已收取的押金6169元和房屋租金6100元；4.判令朱建勋支付紫梧桐公司为履行本合同支出的装饰装修、家具电器费用计25,849元。事实和理由：双方于2019年3月29日签订《财产委托管理服务合同》，约定朱建勋将桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)委托紫梧桐公司管理。合同签订后，紫梧桐公司按约支付了租金和押金，投入25,849元进行了装饰装修及家电配置。2019年5月，朱建勋忽然提出解约且擅自拆除了装修，阻止紫梧桐公司收回家电，朱建勋还将系争房屋又出租他人。朱建勋的行为严重违反合同约定，给紫梧桐公司带来巨大损失，故紫梧桐公司诉至法院，要求判如所请。朱建勋辩称，其没有违反合同提前解约，是紫梧桐公司装修违法，将客厅隔成2间房间准备出租他人，被邻居举报后停工。紫梧桐公司的改建没有与朱建勋商量，也没有到相关部门进行备案，上海相关法律规定不允许在客厅违规装修再出租第三方的，朱建勋要求整改，但紫梧桐公司一直没有回复，5月与紫梧桐公司沟通，紫梧桐公司人员称算违约然后重新签约，但直至6月上旬没有下文。之后朱建勋登陆紫梧桐公司的APP，发现上面记载系争房屋在解约中了，但紫梧桐公司从没有通知过已经解约了，直到收到紫梧桐公司律师函才知道解除合同了，朱建勋一直被动的等待紫梧桐公司的回复，也没有将房屋重新出租他人，是紫梧桐公司违约了。朱建勋向本院提起反诉请求：1.判令紫梧桐公司支付违约金12,338元；2.判令紫梧桐公司支付2019年5月6日至2019年8月30日期间的房屋租金23,138.75元；3.判令紫梧桐公司支付房屋损失赔偿费26,758元，房屋损失包括但不限于对原房屋结构、水电线路、实木地板、门及门框、墙面、屋顶、原有家具进行破坏导致的损失。本院认定事实如下：2019年3月29日，朱建勋(委托人，甲方)与紫梧桐公司(受托方，乙方)签订《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》，约定：第一条委托管理情况：委托代理权限自2019-05-05至2024-09-16，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准；第二条资产收益：本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现；第三条管理费、服务费、维修金：甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，管理费的具体支付方式及期限详见附件二；甲方同意向乙方支付服务费(乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除)，具体的金额、支付方式及期限详见附件二；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，维修金的具体金额、支付方式及期限详见附件二；第五条房屋交割：甲方同意于2019-05-05前将房屋交付给乙方；第六条房屋及附属设施的维护：(二)装饰装修：甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修；甲方同意出租房屋内属于乙方后期配置的家具家电及装修，本合同期满后，经乙方确认可赠送给甲方(包括委托代理期限届满后)；委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该家具家电及装修进行任何处置；第八条合同的解除：(三)甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：1.甲方延迟交付房屋满15个工作日；2.甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患(包括但不限于防水层不合格、资产内发生过非正常死亡事件的)，影响房屋出租或承租人居住的；3.甲方不履行合同义务，或因甲方与其他第三方的行为，致使乙方不能正常管理资产及/或实际承租人不能正常使用房屋的；4.其他影响、妨碍乙方对资产标的进行管理及/或使用人正常使用房屋的情况；如出现上述第(三)款情形的，乙方有权单方解除合同，甲方除应补偿乙方因此遭受的装修配置损失费用(以乙方提供相应的装修票据为准)，还应赔偿乙方两个月租金以及房屋承租方两个月租金；(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同：1.乙方延迟交支付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延；2.乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；3.明知实际承租人在房屋内从事违法犯罪活动不采取措施的；如出现上述第(四)款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金；第九条违约责任：若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任；第十条其他约定的事项：(四)鉴于乙方合作装修装配的供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修、配置等提供单独的票据，双方确认本协议项内所涉及装修、装配等运营管理费用的金额以乙方提供数据为准。合同附件一资产信息及所有权证明记载：建筑面积76.41平方米，居室数量3室1厅1卫，租户人数上限6人。附件二：第一年租金6169元/月，维修金69元/月；(1)2019-05-05支付￥12,269元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥6169元，抵扣月付维修金￥69元，押金￥6169元，(2)2019-08-04支付￥6100元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥6169元，抵扣月付维修金￥69元，(3)2019-09-04支付￥6100元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥6169元，抵扣月付维修金￥69元，以此类推；甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2019-05-05至2019-07-03的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。合同附件房屋交割清单上家具家电等均为空白。同日，朱建勋向紫梧桐公司出具了装修委托书。紫梧桐公司先支付了朱建勋首付定金1000元，后于2019年4月28日支付朱建勋11,269元。上述两笔款项合计12,269元，为一个月租金6100元和押金6169元，合同约定的月租金为6169元，抵扣69元维修费后实际为6100元。2019年5月5日，朱建勋将系争房屋交付紫梧桐公司。嗣后，紫梧桐公司对房屋进行了装修。系争房屋原为2室1厅的房屋结构，紫梧桐公司在厅中用隔断隔出一间房屋，使系争房屋变为3室1厅的结构。装修过程中，系争房屋隔壁邻居阻挠紫梧桐公司继续装修，认为隔断属于群租，影响安全，致使最后的维修和改电工作没有完成。朱建勋与紫梧桐公司人员陈玉往来微信记载：2019年5月13日，朱建勋(以下简称朱)：房子准备住几人？陈玉(以下简称陈)：最多4人；朱：最多三个人哦，否则隔壁邻居会投诉群租；陈：您放心，肯定符合人均居住面积的；朱：今天物业找我说建筑垃圾丢在绿化带里，让他们清理干净……；陈：好的，我让工长去处理；陈：已经反馈停工事宜；朱：明天晚上六点多来吧，我们一起先和隔壁沟通，明天先不要施工了，因为隔壁说你们装修改盖房子结构没有和物业备案，我也没法反驳他；5月14日，朱：不是说今天不要施工嘛，物业来了工人都不听；陈：没有施工啊，已经让停了，没有施工；朱：隔壁说在施工；陈：工长说已经没有让人去干了；5月15日，朱：允许在客厅内分隔一间房的法案有效期到2019年2月28日，失效后应遵守上海市居住房屋租赁管理办法的规定，即不能对房屋隔断；我觉得你应该把这个情况告诉你们告诉领导；责任是你们法务没有搞清楚上海政策；陈：已向公司反馈，等公司领导明天怎么说；5月16日，陈：公司给我回复了，一是解约，二解约重签，按两房租；朱：解约怎么解，重签怎么签？陈：解约我也在问，重签的话按照两房签；朱：你分别把两个方案告诉我，我们再进一步讨论；5月18日，朱：你们怎么又去施工了，问题要先解决啊，不能违法蛮干啊；6月1日，朱：这个事情不能再拖下去了，但是你们拖着不拿出解决方案，我是有权解除合同的，我希望你们三天内拿出来解决，否则我就自己恢复原状，并租给其他客户了，而且损失要你们赔偿的。2019年6月4日，朱建勋向紫梧桐公司发送电子邮件，称紫梧桐公司擅自隔断房间，违反上海市相关规定，请立即整改恢复原状。否则将解除合同、没收押金、赔偿违约金。紫梧桐公司于2019年8月30日向朱建勋送达了律师函，称朱建勋2019年5月忽然提出解约且擅自拆除装修，阻止紫梧桐公司拆卸收回家具家电，贵方违约行为已导致合同无法履行，故自本函送达之日合同解除……其后，朱建勋自行拆除了在系争房屋客厅内的隔断。2019年9月5日，朱建勋将系争房屋出租他人使用。审理中，紫梧桐公司称，2019年5月15日，系争房屋外进出公共通道的防盗门锁被隔壁邻居换了，此后其公司无法再进入系争房屋；朱建勋称，邻居是换锁了，具体换锁时间不清楚，应该就是在5月份装修那段时间换的锁；此后其进入系争房屋，也要先问邻居拿钥匙，直至与紫梧桐公司事情解决后，邻居才将钥匙给了其。就空调费用，紫梧桐公司称其在系争房屋内安装了三台奥克斯小1P冷暖空调，每台价格为1232.75元。朱建勋确认目前系争房屋内3台空调是紫梧桐公司安装的，价格不清楚，但朱建勋称原三台1.5P空调已被紫梧桐公司拆除了。为证明装修费用，紫梧桐公司提供了上海桦甸装饰有限公司出具的两张清单佐证，软装清单费用为6511.37元，内容主要包括家具、木门、吸顶灯、开关面板、龙头、花洒、角阀、地漏、床上用品等、路由器等；硬装清单费用8893.60元。另查明，由上海市房管局、发改委、建委等七部门联合发布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》(以下简称意见，意见规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅(分隔后)和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应符合国家和本市住宅设计规范要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承担面积和消防安全管理的相关规定。该意见有效期至2017年2月28日，后延长至2019年2月28日。上海市房屋管理局发布的于2019年10月1日起施行的《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》(以下简称通知)规定，单套住房内客厅(起居室)使用面积12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。本院认为，双方签订的《财产委托管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。根据《财产委托管理服务合同》的内容，该合同实为租赁合同，因此应按照租赁合同关系确定双方的权利义务关系。本案纠纷乃系争房屋的隔壁邻居认为紫梧桐公司违规装修并加以阻挠引发，因此判断在客厅中隔断房间的行为是否违约、是否违法，是厘清当事人责任的关键。本院分析如下：一，关于紫梧桐公司在系争房屋客厅中隔断出一间房屋供人居住的行为是否违反了合同约定。本院认为，合同附件一约定了系争房屋居室数量3室1厅1卫，租户人数上限6人，再结合纠纷发生后双方的微信往来内容，可以认定朱建勋是同意紫梧桐公司在客厅中隔断房间的，因此紫梧桐公司的行为没有违反双方的约定。二，紫梧桐公司在系争房屋客厅中隔断出一间房屋供人居住的行为是否违反了上海市的相关规定。《上海市居住房屋租赁管理办法》(以下简称办法)规定，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租；原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。办法没有禁止客厅供人居住，也未对客厅能否隔断作禁止性的规定，“不得分隔搭建后出租”应指将一间房屋分隔后分别出租，客厅隔断出一间房只是为了将客厅的公共空间和公共通道与个人居住空间进行分隔，使客厅成为能够供人居住的私密场所，隔断的目的并不是为了将客厅隔成两个部位分别出租，因此根据办法的条文本意并不属分隔搭建后出租，此点亦可从相关部门颁布的意见和通知中得到印证。紫梧桐公司的客厅隔断不能认定为违反了办法的规定。综上分析，本院认为紫梧桐公司在客厅中隔断出一间房屋的行为并未违法和违规。根据合同约定，因出租人与其他第三方的行为，致使承租人不能正常使用房屋的，视为出租人违约，承租人有权解除合同。因此，邻居的阻挠行为致使紫梧桐公司不能正常使用房屋应归责于朱建勋，朱建勋已构成严重违约，紫梧桐公司要求确认合同解除、朱建勋支付解约违约金和赔偿装修配置损失费用的请求，符合合同约定，本院予以支持。朱建勋要求紫梧桐公司支付违约金、赔偿损失的请求，本院不予支持。关于装修、家电费用，合同约定鉴于乙方合作装修装配的供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修、配置等提供单独的票据，双方确认本协议项内所涉及装修、装配等运营管理费用的金额以乙方提供数据为准，故紫梧桐单方提供的费用数额，符合约定，可以作为本院认定的依据。3台奥克斯空调的购买费用，并无不当，本院予以确认。但装修费用分为硬装、软装两部分，依本院查明的装修进度及常理，家具及床上用品等应尚未进场，紫梧桐公司也缺乏上述物品已进场的证据，故本院酌情扣减5000元。法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。紫梧桐要求返还押金，具有法律依据，本院予以支持。关于租金，根据本院就本案纠纷责任的认定，以及紫梧桐公司租赁目的未能实现的事实，紫梧桐公司原无需再支付租金。但紫梧桐公司自2019年5月中旬起即不能正常进入系争房屋，合同处于无法履行的状态，且朱建勋也曾要求紫梧桐公司尽快拿出解决方案，而紫梧桐公司却直至8月底才提出解除合同，未能及时止损，造成了损失的扩大。因此，本院综合责任认定、紫梧桐公司占用房屋时间、合同解除时间以及朱建勋再次出租时间等因素，酌情确定紫梧桐公司需支付一个半月的租金。现紫梧桐公司仅支付了一个月租金，还需支付半个月租金，紫梧桐公司要求退还租金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十八条规定，判决如下：一、确认紫梧桐(上海)公寓管理有限公司与朱建勋就上海市桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《财产委托管理服务合同》于2019年8月30日解除；二、朱建勋于本判决生效之日起十日内返还紫梧桐(上海)公寓管理有限公司押金6169元；三、朱建勋于本判决生效之日起十日内支付紫梧桐(上海)公寓管理有限公司违约金12,338元；四、朱建勋于本判决生效之日起十日内赔偿紫梧桐(上海)公寓管理有限公司装修及家电损失10,404.97元；五、驳回紫梧桐(上海)公寓管理有限公司的其余诉讼请求；六、紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱建勋租金3050元；七、驳回朱建勋的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，减半收取计531元，由紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担227元，朱建勋负担304元；反诉受理费679元，由朱建勋负担646元，紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年七月十五日法官助理 张 鑫书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。