福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民初287号 原告：王鹭娜，女，1963年9月22日出生，香港特别行政区居民，在内地住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林世荣，王鹭娜之夫。 被告：中国铁塔股份有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区观日路26号之六207室。 负责人：刘永贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭恒耀，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌绍梁，福建君立律师事务所律师。 原告王鹭娜与被告中国铁塔股份有限公司厦门分公司（以下简称铁塔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鹭娜及其委托诉讼代理人林世荣，被告铁塔公司的委托诉讼代理人郭恒耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王鹭娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告位于思明区万寿路32号XX室；2、判令被告赔偿因占用造成原告直接经济损失4万元；3、本案的受理费由被告负担。事实与理由：2018年1l月8日,原、被告签订一份房屋租赁合同。原告将位于思明区万寿路32号XX室一个房间（20平方米左右）租赁给被告作为基站的机房使用，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止。原告于2018年ll月8日即将该房屋交由被告使用。由于社区居民强烈反对及被告多占用房屋，原告于2019年9月份就通知被告合同到期不再续约，并要求被告于合同期满必须将所租机房设备屋顶天台的天线撤离，被告也表示收到通知。2019年12月初，原告与林晗（厦门）软件有限公司（以下简称林晗公司）签订租房合同，将万寿路32号XX室整体租赁给该司使用（面积约120平方米）每月租金人民币6000元，押一付三。该司于签约当日支付定金6000元，并约定交房时定金转为押金并支付三个月租金18000元，原告按该司要求对该租赁房进行装修，装修费及设备投入约10万元。至2019年12月底，原告多次催促被告按合同约定退还租房并撤除设备及天台的天线设施，但至今为止被告仍拒不退房，致使原告无法如期向租户交房。因违约按约定支付租户双倍定金，直接损失了三个月租金及物业费用。为维护自身合法权利，特提请诉讼，望判如所请。 铁塔公司辩称，1、答辩人不存在占用案涉房屋的事实，原告主张归还房屋无事实依据。原告于租赁期内就对案涉房屋装修换锁，导致租赁期满后答辩人无法拆除设备。2、2020年1月4日，原告已对案涉基站断电，答辩人已不再使用案涉基站，也无法完成拆除设备。因此答辩人不存在过错，不存在占用案涉房屋的事实。3、根据租赁合同第六条第三款约定，答辩人不存在恢复原状的义务，但是原告却有配合原告拆除设备的义务。3、租赁期满后，双方一直在磋商续签事宜，原告一直未提及与林晗公司签订租房合同。现原告仅提供与林晗公司签订的合同并未提供登记备案手续及双方款项往来等其他证据予以佐证。因此答辩人就新租房合同不予认可。即使原告和林晗公司签订的租房合同属实以及答辩人存在占用案涉房屋的事实。原告主张按其与林晗公司签订的租房合同而产生的相关费用计算损失，没有法律依据。4、原租赁合同约定的租赁物面积不少于8平方米，租金为1650元每月，根据合同法第113条规定，现原告要求按整套房屋计算，主张每月高达6000元的损失明确不合理也不合法。根据合同法第119条规定，原告在本案租赁期内与案外人签订新合同，但是始终未告知答辩人，因此租赁期满后，原告赔偿案外人订金存在主观过错，不得要求赔偿。 经审理查明： 2018年11月8日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方共同签订一份《思明区万寿基站租赁合同》，约定：甲方出租给乙方使用的租赁物位于厦门思明区，面积不少于15平方米。合同期限为12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。双方商定年费用为19800元，一年结算一次。因本合同引起的或与本合同有关的争议，协商不成的，均提请租赁房屋所在地人民法院起诉。 原告分别于2019年11月、12月多次通过微信告知被告案涉租赁合同到期后不再续租，要求被告于2019年底前将设备及屋顶天线拆除。 原告当庭主张被告应赔偿的4万元经济损失包括：1、按照每月6000元的租金标准，5个月租金合计3万元；2、定金损失6000元；3、物业费及被告因使用房屋不当而产生的维修费用等合计4000元。 本院于2020年6月17日依原告申请前往案涉租赁房屋即厦门思明区进行现场勘察。经过现场勘察，案涉基站设备及天线仍安装于案涉租赁房屋内及天台上，因被告未携带房间钥匙，无法打开存放基站设备的房间。被告同意支付因安装基站设备导致案涉房屋地板漏水而给原告造成的损失4000元。 以上事实有原告王鹭娜提供的《思明区万寿基站租赁合同》、微信聊天记录各1份以及当事人的陈述为证，上述证据均经当庭质证，本院予以确认。 原告举证《租房协议书》及《证明》各1份，拟证明原告与案外人林晗公司签订了租房协议，每月租金6000元，因被告未及时腾房给原告造成了定金及违约金损失12000元，以及每月6000元的租金损失。被告质证认为：1、对《租房协议书》真实性、关联性及合法性均有异议，原告于租赁期满后一直与被告磋商续租事宜，未告知房屋另租给案外人。且仅有合同及证明，而无其他履约证据佐证，对该份证据不予认可。2、对《证明》的表面真实性无异议，但该《证明》是案外人出具的，无法查证原告与案外人的合同是否实际履行以及是否真实收到12000元。对此，本院认为，原告于庭审中表明不需要向法庭申请传唤案外人林晗公司到庭作证。在林晗公司未接受法庭质询情况下，原告提交的《租房协议书》《证明》是否属实以及《租房协议书》是否实际履行均无法确认。原告主张《租房协议书》项下林晗公司交纳的6000元定金以及原告赔偿给林晗公司的违约金12000元均系通过现金方式提供，但未能进一步举证证明，应自行承担不利后果。因此，本院对前述证据不予采纳。 本院认为，原告王鹭娜系香港特别行政区居民，本案系涉港房屋租赁合同纠纷，原、被告双方于庭审中一致选择本案适用中华人民共和国内地法律，未违反法律的禁止性规定，本院予以照准，本案应适用中华人民共和国内地法律。 原、被告签订的《思明区万寿基站租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约诚信履行合同义务。现《思明区万寿基站租赁合同》约定的合同期限已届满，原告不同意将案涉房屋继续租赁给被告，被告应将基站设备拆除后及时把案涉房屋交还给原告。但被告于2019年12月31日租赁合同到期后直至本案审理过程中，仍将基站设备放置于案涉租赁房屋中、未将房屋交还给原告，应向原告支付占用案涉房屋期间的费用。因此，原告主张被告应支付5个月租金损失，本院对此予以支持。关于租金损失金额，如前所述，在林晗公司未到庭作证以及未有证据佐证《租房协议书》属实且已实际履行情况下，原告主张应按照《租房协议书》约定的每月6000元标准确定租金损失，于法无据，应予驳回。在此情形下，应根据《思明区万寿基站租赁合同》约定的每月租金1650元标准确认租金损失金额合计8250元。关于因房屋使用不当造成的损失4000元，被告已同意赔偿给原告，于法不悖，本院予以照准。据此，被告应赔偿给原告各项损失合计12250元，超出部分，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告中国铁塔股份有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区万寿路32号XX室腾空并返还原告王鹭娜； 二、被告中国铁塔股份有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王鹭娜损失赔偿款12250元； 三、驳回原告王鹭娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费800元，由原告王鹭娜负担686元，被告中国铁塔股份有限公司厦门分公司负担114元。 如不服本判决，原告王鹭娜、被告中国铁塔股份有限公司厦门分公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈 林 审 判 员  陈 石 人民陪审员  张开顺 二〇二〇年七月六日 书 记 员  黄 琳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。