江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初2013号 原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，住所地南京市六合区雄州街道棠城西路64号。 负责人：戴霞，该支行行长。 委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文律师事务所律师。 被告：缪渠，男，1977年3月15日生，汉族，住南京市六合区。 被告：蔡晓菊，女，1976年2月21日生，汉族，住南京市六合区。 原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（简称农行六合支行）诉被告缪渠、蔡晓菊金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法由审判员徐成琼适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告农行六合支行的委托诉讼代理人朱旋到庭参加诉讼。被告缪渠、蔡晓菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行六合支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告缪渠、蔡晓菊立即归还借款本金351048.59元、截至2020年5月19日的利息8609.01元，并自2020年5月20日起按合同约定支付利息至实际付清之日止；支付律师代理费20000元；2.判令原告对被告缪渠、蔡晓菊抵押的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室不动产享有优先受偿权；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年5月11日，原告农行六合支行与被告缪渠签订《个人购房担保借款合同》，约定被告缪渠向原告借款398000元用于购买位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室不动产，双方对违约责任进行了约定。被告蔡晓菊作为配偶承诺承担共同还款义务。被告缪渠、蔡晓菊将案涉房屋抵押给原告提供担保，并办理了抵押登记手续。后原告按合同约定向被告缪渠发放了贷款。现被告缪渠逾期偿还贷款已超过约定期限，严重违反了合同约定，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告缪渠、蔡晓菊未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，原告农行六合支行作为贷款人、被告缪渠作为借款人及抵押人，被告蔡晓菊作为保证人及抵押人，案外人南京某置业有限公司作为保证人，签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告缪渠向原告借款398000元用于购置南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋，借款期限为360个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%确定；还款方法为按月等额本息还款，每期还款日为每期未月的借款发放对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并在借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之下有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定按逾期借款利率标准计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；被告南京某置业有限公司为阶段性保证人，担保方式为阶段性保证+抵押，其自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为借款到期日起二年；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押物为南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同另约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。在上述合同签订前，被告蔡晓菊于2016年5月6日向原告出具配偶（产权共有人）声明书一份，承诺对缪渠的借款承担共同还款义务。 2016年5月11日，原告农行六合支行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告缪渠、蔡晓菊（甲方、借款人、抵押人）、南京某置业有限公司（丙方、开发商、担保人）签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定被告缪渠、蔡晓菊将南京市六合区XX街道XX路X号XX幢X单元XX室房屋抵押给农行六合支行，为上述借款提供担保，被担保的主债权数额为398000元，抵押担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。被告缪渠、蔡晓菊连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，案外人南京某置业有限公司也未履行保证责任的，原告有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿借款。 2016年5月13日，原告农行六合支行向被告缪渠合同指定的账户发放贷款398000元。借款凭证载明：借款金额398000元，借款日期为2016年5月13日，到期日期为2046年5月12日，执行利率4.655%，逾期利率6.9825%，还款周期为月，还款日为13。2019年1月，原告办理了案涉房屋的抵押权登记证明。自2020年3月起，被告未能再按约还款。截至2020年5月19日，被告尚欠原告借款本金351048.59元、利息8609.01元，合计359657.6元。原告为向被告索要上述款项，委托江苏冠文律师事务所代理本案诉讼，支付律师服务费20000元。 上述事实，有原告农行六合支行的陈述、配偶（产权共有人）声明书、《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款凭证、还贷明细、不动产登记证明、《委托代理合同》、律师费发票等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告农行六合支行与被告缪渠、蔡晓菊签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，原告农行六合支行依约向被告缪渠发放贷款398000元，履行了合同义务，被告缪渠未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。被告蔡晓菊亦承诺对上述借款承担共同还款责任。因此原告主张被告缪渠、蔡晓菊支付借款本金351048.59元、截至2020年5月19日的利息8609.01元，合计359657.6元，并自2020年5月20日起至实际给付之日止，按照合同标准给付利息、罚息、复利，本院予以支持。原告主张的律师代理费20000元未超过江苏省律师服务收费标准，符合法律规定和双方约定，应由被告缪渠、蔡晓菊负担。 原告与被告缪渠、蔡晓菊签订了房地产抵押合同，并办理了抵押登记手续，故在被告缪渠、蔡晓菊未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，农行六合支行有权以抵押物南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋的折价或者以拍卖、变卖价款在被担保的抵押登记担保范围内对上述债务优先受偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告缪渠、蔡晓菊于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付借款本金351048.59元、截至2020年5月19日的利息8609.01元，合计359657.6元，并支付自2020年5月20日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）； 二、被告缪渠、蔡晓菊于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付律师服务费20000元； 三、如被告缪渠、蔡晓菊不履行本判决第一、第二项所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行对被告抵押的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押登记担保范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6952元，减半收取计3476元，保全费2420元，合计5896元，由被告缪渠、蔡晓菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 徐成琼 二〇二〇年七月二十日 法官助理 杨明月 书 记 员 张 静