辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初85号原告（案外人）：范晓江，男，1978年8月15日生，汉族，建筑公司司机，中共党员，现住。委托代理人：刘静，女，1978年2月3日生，汉族，无业，群众，现住，系夫妻关系。被告：大连金港建筑安装工程有限公司，住所：辽宁省大连经济技术开发区金源小区。法定代表人：杨国斌，该公司经理。被告：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司，住所地阜蒙县文化路中段。法定代表人：王军伟，该公司董事长。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所阜新经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。被告阜新三鑫融资担保有限公司，住所地阜新市海州区滨河花园2#4－104号。法定代表人胡宝全，该公司经理。本院受理原告范晓江与被告大连金港建筑安装工程有限公司（以下简称大连金港公司）、阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限责任公司（以下简称君悦小额贷公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫担保）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范晓江及其委托诉讼代理人刘静，海罗公司的法定代表人胡宝全及三鑫担保的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼，被告大连金港公司、被告君悦小额贷公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告范晓江向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告撤销对位于细河区商品房的查封。事实及理由：2014年7月6日，原告一次性付清全部房款共计230,667元，购买了阜新海罗恒基房地产有限公司开发的位于细河区商品房，阜新海罗恒基房地产开发公司为其出具了收款收据及购房合同，且原告于2019年1月2日缴纳了物业费、供暖费等一切费用办理了入住手续，且原告名下没有其他可用的房屋居住。我们只是普普通通的老百姓，有些事不懂，只知道手里有开发商和物业出具的正规合同和收据，而且得知贵院在之前已为部分和原告有一样的购房合同的业主办理了解封手续，已做出了公正合理的判决，所以我也恳请法官同样的帮助我维护我一个普通百姓的合法权益！综上所述，原告已出具了购房合同及收据及仲裁判决而且已入住最主要的是原告购房在前，法院查封在后！为了维护原告的合法权利，特请人民法院判决支持原告诉讼请求。大连金港公司未到庭答辩。君悦小额贷公司未对庭答辩，在本院送达开庭传票时，辩称：原告提供的收据原始公章不对。我公司查封在先，其购买在后，不应支持案外人的诉讼请求。海罗公司辩称：需要与原始档案予以核对后，再予以确认三鑫担保辩称：意见同上。案外人围绕诉讼请求提交了：1．购房合同一份；2．购房收款收据；3．阜新仲裁委员会裁决书；4．与原房主签的房屋买卖协议书；5．海罗翡翠蓝湾万恒物业出具的收款收据包括（进户门，拆改押金，区域照明，电梯费，垃圾清运费，供热费，电费）；6．．原房主陈述书及身份证复印件；7．现居住房屋的居住相片。证明：案外人已经在此居住，且在原房主处购买的时候法院还没有查封。本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有本院于2017年7月13日作出（2016）辽09民初255-1号民事裁定。2014年11月4日作出（2014）阜民初字第92号民事裁定书，查封了被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司开发的位于细河区商品房），又于2019年12月13日作出（2015）阜执一字第115号之二十五号执行裁定书，继续查封了上述财产。海罗公司认为应与原合同档案予以比对。本院认为案外人提供的商品房买卖合同，有双方当事人的签字盖章，并于2014年7月6日交纳了全部房款，故对案外人提供的商品房买卖合同及收款收据予以采信，后期，又交纳了相关费用，办理了入住手续。本院认定事实如下：案外人范晓江于2014年7月6日从他人手处购买了阜新海罗恒基房地产开发有限公司开发的位于阜新市细河区商品房，同时付清全部房款，230,667.00元，阜新海罗恒基房地产开发有限公司为其出具了收款收据。范晓江又于2019年1月2日缴纳了物业费、供热费等费用，办理了入住手续。另范晓江名下没有其他可用于居住的房屋。本院认为，本案系案外人范晓江针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区东风路迎宾大街甲364－1141号房屋的执行，解除查封。关于范晓江停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依据本案相关证据，范晓江是在法院查封涉案房屋之前与海罗公司签订了商品房买卖合同，且其名下没有可居住的房屋，故范晓江的异议理由有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对阜新市细河区东风路迎宾大街甲364－1141号商品房的执行；案件受理费100元，由阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 张 艳审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二〇年七月三十日书记员 赵兴国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。