广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初725号 原告：广西平乐农村合作银行，住所地：平乐县平乐镇金子岭路1号。 负责人：肖君连，该行代理董事长。 委托代理人：李军芬，该行法律合规部经理。 委托代理人：林土发，该行二塘支行行长。 被告：周建旺，男，1962年8月22日生，汉族，广西平乐县人，住广西桂林市七星区。 被告：余建军，男，1974年6月18日生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 二被告委托代理人：赵林君，广西春良律师事务所律师。 原告广西平乐农村合作银行诉被告周建旺、余建军金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林土发，被告周建旺、余建军的委托代理人赵林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西平乐农村合作银行向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告周建旺向原告偿还贷款本金人民币1,415,720.57元以及利息共计537,918.62元（计算至2020年4月1日止，往后利息、复利和罚息按借款合同约定计算至被告清偿全部借款本息为止）；2．请求人民法院依法判令原告对拍卖、变卖被告抵押房屋价款有优先受偿权。3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月14日，被告周建旺与原告签订《个人借款合同》一份，从原告处借款一笔金额1,600,000元，用途：购建筑材料。借款期限3年，以被告周建旺享有合法权利的房屋（位于平乐县，占地387.76平方米，建筑面积808.45平方米，土地证号：平国用（2013）第030123号，房产证号：桂房权证平字第××号），以及余建军享有合法权利的土地使用权（位于平乐县，占地面积150平方米，土地证号：平国用（2011）字第010032号）提供抵押担保，于2014年7月14日签订了《抵押担保合同》，并在抵押登记主管部门办理了抵押登记手续。原告于2014年7月17日足额发放了贷款，该款转入了被告周建旺账户：62×××66，合同约定按季结息，到期还本的还款方式。借款到期后，原告于2017年8月15日归还本金11,960元、2017年9月27日归还本金3.26元、2018年5月31日归还本金172,308.89元、2019年6月27日归还本金7.28元，目前尚欠本金1,415,720.57元及利息537,918.62元。经原告多次主张权利，被告均未按借款合同约定履行偿还本息义务。为此，请求人民法院支持原告的诉请，维护原告的合法权益。 被告周建旺答辩称：一、原告要求被告周建旺给付利息、罚息及复利，罚息和复利属于违约金性质，原告收取复利和罚息属于双重处罚，对被告是不公平的。二、原告主张罚息和复利的计算不应从借款之日起计算，按合同第21条21.1的约定，罚息应从被告不如期归还借款之日起计算而不是从借款之日起计算。三、被告并非恶意拖欠借款，而是已偿还了部分本金和利息，因资金困难无力偿还，希望能分期偿还余下的借款及利息。 被告余建军答辩称：原告要求被告余建军以其享有合法权利的土地使用权（位于平乐县，占地面积150平方米，土地证号：平国用（2011）字第010032号）对被告周建旺的贷款承担抵押担保责任。被告余建军认为该担保已经逾期，被告余建军不承担任何法律责任。原告与被告周建旺签订的个人借款合同约定的履行期满之日为2017年7月13日，那么根据法律规定保证人的保证期限即为2017年7月14日至2018年1月13日。然而在该保证期限内，原告既未向被告提起诉讼或申请仲裁，也未向原告提出要求承担保证责任。根据《担保法》的规定，保证人将免除保证责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明的事实如下：2014年7月7日，被告周建旺因购买建筑材料向原告贷款人民币1,600,000元，被告向原告提交了《借款申请报告》、《借款申请书》、《借款抵（质）押承诺书》。2014年7月14日，被告周建旺与原告签订了《广西农村信用社个人借款合同》，合同约定：借款期限为36个月，自2014年7月14日起至2017年7月13日止。贷款利率在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率上浮50%，执行年利率9.225%。利息按季结算，到期还本。如借款人不能在付息日付息，则自付息日起计收复利。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾（大写）计收罚息。本合同项下借款的担保方式为：抵押担保。同日，被告周建旺、余建军与原告签订了《广西农村信用社抵押担保合同》，被告周建旺以其享有合法权利的房屋（位于平乐县，占地387.76平方米，建筑面积808.45平方米，土地证号：平国用（2013）第030123号，房产证号：桂房权证平字第××号），以及被告余建军以其享有合法权利的土地使用权（位于平乐县，占地面积150平方米，土地证号：平国用（2011）字第010032号）提供抵押担保，原、被告共同到平乐县不动产登记局作了抵押财产登记，办理了他项权利证书。合同签订后，原告向被告周建旺发放贷款人民币160,000元。2014年7月17日，原告将该笔贷款160,000元转账到被告周建旺账户内。贷款期满后，被告周建旺未按合同约定归还贷款利息，截至2020年4月1日止尚欠原告贷款本金人民币1,415,720.57元以及利息共计537,918.62元（计算至2020年4月1日止，往后利息、复利和罚息按借款合同约定计算至被告清偿全部借款本息为止），已构成严重违约，经原告多次上门及电话催收，被告仍未履行给付利息义务。为此，原告向本院提起诉讼，要求提前收回贷款，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 以上事实，有原告提供的借款申请报告复印件、借款申请书复印件、被告身份证复印件、贷款抵（质）押承诺书、房地产抵押物清单、房产证、土地证、他项权证、借款合同复印件、抵押担保合同复印件、借款借据复印件、催收通知书及庭审笔录等证据材料证实。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告周建旺与原告广西平乐农村合作银行签订的《个人借款合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，其借贷关系合法有效。借款到期后，被告周建旺未按借款合同约定及时支付贷款及产生的相应利息，已构成违约，现原告请求被告及时偿还贷款，本院予以支持。被告周建旺辩称原告收取复利和罚息，系重复收取，本院认为，收取复利及罚息均在双方的借款合同中有约定，且原告收取的利息、复利及罚息并未超出法律规定的范围，对被告周建旺的辩称，本院不予支持。现原告要求被告周建旺归还贷款本金人民币1,415,720.57元以及利息共计537,918.62元（计算至2020年4月1日止，往后利息、复利和罚息按借款合同约定计算至被告清偿全部借款本息为止），符合法律的规定，本院予以支持。关于抵押房屋的问题，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时产生效力。原告与被告周建旺、余建军签订《广西农村信用社个人借款合同》、《广西农村信用社抵押担保合同》后，被告周建旺、余建军将其所有的房地产为该借款设定抵押，并做了抵押登记，抵押合同对原、被告双方均有约束力。被告余建军辩称原告在保证期限内未向其主张担保物权，其不再承担保证责任，本院认为，被告余建军这是混淆保证责任和抵押担保的概念，本案的担保为抵押担保，根据法律的规定，抵押权人在主债权诉讼时效期间行使抵押权，都应当受到法律的保护。再是他项证书登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，对被告余建军的辩称，本院不予支持。被告周建旺不履行债务，原告主张对抵押房产享有优先受偿权，于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条第二百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告周建旺于本判决生效后十五日内偿还原告广西平乐农村合作银行借款1,415,720.57元以及利息共计537,918.62元（计算至2020年4月1日止，往后利息、复利和罚息按借款合同约定计算至被告清偿全部借款本息为止）； 二、原告广西平乐农村合作银行对被告周建旺所有的位于平乐县的一处房地产［房产证号：桂房权证平字第××号，土地证号：平国用（2013）第030123号）］、对被告余建军所有的位于平乐县的一处房地产［平国用（2011）第010032号］在上述第一项权利范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费22,383元，适用简易程序减半收取人民币11,192元，由被告周建旺负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费22,383元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  钟金梅 二〇二〇年七月二十日 书记员  徐 琴 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属。 （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十二条当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。 担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。