浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4037号 上诉人（原审被告）：桐庐鑫梅房地产开发有限公司，住所地浙江省桐庐县凤川街道环镇东路118号。 法定代表人：王英华，执行董事。 委托诉讼代理人：洪永根，男，公司员工。 委托诉讼代理人：徐熙，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桐庐伟邦房地产开发有限公司，住所地浙江省桐庐县江南镇窄溪村。 诉讼代表人：桐庐伟邦房地产开发有限公司管理人[由浙江子城律师事务所、浙江海浩律师事务所、大华会计师事务所（特殊普通合伙）浙江万邦分所联合担任，负责人：郑剑锋]。 委托诉讼代理人：陈志婧，浙江海浩律师事务所律师。 原审被告：吴志伟，男，1980年1月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省仙居县，现住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：何桢达，浙江秦望律师事务所律师。 上诉人桐庐鑫梅房地产开发有限公司（以下简称鑫梅公司）因与被上诉人桐庐伟邦房地产开发有限公司（以下简称伟邦公司）原审被告吴志伟与破产有关的纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2019）浙0122民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫梅公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回伟邦公司的诉讼请求，并确认11套房屋属鑫梅公司所有；2.本案一、二审诉讼费用由伟邦公司承担。事实和理由：一、一审法院对《2013年11月23日协议书》第二条中“扣除丙方（伟邦公司等）抵押的债务”的约定的含义的理解完全错误。“扣除丙方（伟邦公司等）抵押的债务”的表述是指扣除股本金的数额，目的是为计算股本金剩余的额度，而不是将相关房屋排除在转让范围之外。1.从《2013年11月23日协议书》签订的目的与背景进行分析。这个项目当时是属于伟邦公司名下的房地产项目之一，但其是由伟邦公司与公司外的各方（指浙江银湖建设有限公司、徐勇波）按股权形式进行合作开发，即开发费用除了伟邦公司的投资外，还有鑫梅公司等的投资，但之后由于伟邦公司自身其他项目存在经营风险，会影响到该合作开发的项目，即会给实际投资人造成损失。为此，各方协商一致通过整体转让的形式将该项目剥离出来确保各方的权益，从而签订了该《2013年11月23日协议书》及《2015年3月12日协议书》。因此，从该协议形成的目的就可以证明，这就是一个整体项目转让协议。审理中，该项目的转让方，包括伟邦公司的实控人应某、伟邦公司的原有股东吴志伟也均明确认可争议房屋属于项目整体转让的范围内。这就是各方的真实意思表示，根本不存在任何争议。且桐庐县人民政府办公厅的简复单等证据也证明了这个过程。2.从该第二条的条款目的分析。该协议第二条的抬头为“新项目部的股本组成以及各方的股本金”，可见该条款是针对股本金数额的约定条款，而不是转让房屋范围的条款。3.从字面含义进行分析。结合前后条款的内容，协议第二条中的“扣除丙方（伟邦公司等）抵押的债务”应是指鉴于伟邦公司已经因对外债务而同意对相关债权人以一定面积的房屋进行抵偿，故对该些款项应从伟邦公司投入的股本金额度中扣除，也正是因为扣除了股本金的额度，故才在新的项目部中没有了伟邦公司的股本份额。因此，该约定是从股本金的角度扣减数额，而不是将相关房屋排除在转让范围之外。4.从房屋权属情况分析。“扣除丙方（伟邦公司等）抵押的债务”中的“抵押”实际是指伟邦公司已经因对外债务而同意对相关债权人以一定面积的房屋进行抵偿的意思表示，并非真正法律意义上的抵押，故房屋的权属一直仍属于项目部所有，而非相关债权人所有。即虽然伟邦公司已经因对外债务，向相关债权人作出以一定面积的房屋进行抵偿的意思表示，但由于相关房屋本身就在项目部名下，物权没有发生变动。而项目的转让必然导致房屋随项目一并转让归属了新项目部，那么债务自然也就由新项目部来承担。即扣除的是股本金额度而不是减少转让的房屋。正是因为该原因，这才在合同后的附件中列明具体的涉及房屋面积及债权人，并最终由鑫梅公司分别归还清单中相关债务，并处置了相关房屋。一审法院混淆了项目转让过程中物权与债权的区别，导致理解错误。5.从吴志伟名下网签房屋的原因进行分析。本案中，伟邦公司因自身债务原因，为保护各投资人的权益，防止被第三方查封，确实故意将部分房屋网签在吴志伟名下，对此各方当时完全是明知的，即伟邦公司与吴志伟之间根本不存在“抵押”的问题。因此，在2013年11月23日协议签订过程中，该些吴志伟名下的网签房屋完全与项目中的其他房屋一视同仁，并不存在任何区别，更不属于“扣除丙方（伟邦公司等）抵押的债务”之列。而该些争议房屋之所以仍在吴志伟名下，原因是《2013年11月23日协议书》第三条在鑫梅公司与吴志伟之间确立了一个借款关系。在借款未归还前，吴志伟为确保其在伟邦公司的500万元投入得到回收，故仅撤销了部分房屋的网签，而其他部分未予撤销。之后，吴志伟又因帮应某向建设局作担保，导致其中8套房屋被限制转让，另3套则是被法院因其他案件查封，导致实际无法撤销网签。但吴志伟名下网签的所有房屋根本不存在《2013年11月23日协议书》第二条中“扣除丙方（伟邦公司等）抵押的债务”的情形。6.从双方的实际履行行为来分析。鑫梅公司在合同履行过程中一直在向《项目结算清单》中的债权人分批清偿债务，这也证明《2013年11月23日协议书》中转让的项目是一个项目整体转让。7.退一步进行分析。该协议书第二条中的“丙方（伟邦公司）抵押的债务”的具体范围已在该合同所附清单中列明。这其中本身就不包括吴志伟名下的11套房屋，实际也不包括吴志伟名下网签的所有房屋。因此，吴志伟名下网签房屋根本就不在协议第二条中“丙方（伟邦公司）抵押的债务”的范围内。从时间顺序分析。该11套房屋，其中8套是吴志伟在2014年3月5日出具抵偿证明后，才由建设局用行政手段限制转让（这不是法律意义上的抵押）。而在2013年11月23日协议签订时，该8套房屋根本不存在所谓的抵押的情形。而其中3套由西湖法院（方振飞案件）查封的房屋，本身就在协议所附清单内。因此，一审法院即使认为该11套房屋存在所谓的“抵押”，其中8套也是在2014年3月5日之后才实施的所谓抵押，将其认为是属于2013年11月23日协议中的抵押范围，显然存在错误。综上，“扣除丙方（伟邦公司等）抵押的债务”是指扣除股本金的数额，目的是为计算股本金剩余的额度，而不能理解为将相关房屋排除在转让范围之外。因此，无论争议的11套房屋是否属于“丙方（伟邦公司）抵押的债务”的范围，均不能得出房屋不属于转让项目范围内的判断。二、一审法院以鑫梅公司“知道吴志伟名下尚有约3000平方米的房屋，但各方形成的协议书仅约定由吴志伟退出1600平方米”为由，认为双方未对11套房屋的处置作出约定，进而认为项目转让中不包括争议的11套房屋，属理解错误。理由如下：1.从前后条款内容进行分析。《2013年11月23日协议书》第三条第一款中约定“丙方原有股东吴志伟本金500万元作甲、乙双方的借款。……”。该约定在鑫梅公司与吴志伟之间确立了一个新的借款关系。而正在由于形成了该新的借款关系，吴志伟在同意撤销其名下网签房屋的同时，要求保留部分网签房屋待借款归还后再撤销，且具体面积各方也是大致框算的，并没有准确掌握，故双方才在第三条第二款中约定退出“约1600平方米”而未约定为全部网签房屋。之后，吴志伟也曾为此起诉鑫梅公司要求支付该500万元，并最终由法院调解结案。因此，这才是产生“约1600平方米”这个写法的直接原因，根本不存在一审法院臆想的“对处置并未作出相应约定”，更不能据此认定鑫梅公司放弃了要求其撤销其他房屋网签的权利。根据法律规定，放弃权利行为必须是明示的，一审法院不能因该写法反向作出否定权利的推定。2.从体系角度分析。如果一审法院根据《2013年11月23日协议书》第二条，将吴志伟名下网签的该11套房屋认定为属于“抵押”债务，不在转让范围内，那么当时吴志伟名下其他的20余套网签房屋是否也应一并认定为不包括在转让的项目范围内。二部分房屋并没有本质区别，故从体系分析角度，也证明了一审法院的这个理解也是错误的。3.从银湖公司2014年3月25日向吴志伟发出的律师函，也可以侧面证明，各方在2013年11月23日签订协议时，鑫梅公司对吴志伟名下网签房屋的情况也只是大致了解，并笼统的作出了约定。可见，双方根本不存在当时已作出分配并放弃的情形。三、吴志伟在2014年3月5日及4月10日出具《抵偿证明》及《抵偿证明的补充说明》的行为，实质是一个个人担保行为，且是一个超越权限的无效行为，与8套房屋权属本身没有关联。这一行为不能作为判断本案相关事实的依据。吴志伟当时为帮助应某解决因其他房产项目拖欠税款可能被追究责任的问题，以其名下其中8套房屋向住建局进行了保证。此时，8套房屋虽网签在吴志伟名下，但其实际享有的只是一个合同债权，争议房屋的所有权人仍为新项目部。即吴志伟根本无权将争议房屋向住建局作出抵偿表示的意思表示，其自身也尚不享有房屋的所有权，而住建局的又错误了作出了行政限制行为。因此，吴志伟出具的上述二份说明中的抵偿行为，并不影响对8套房屋所有权的判断，更不能以此行为反向推定8套房屋不属于转让范围。且2014年3月5日才发生抵偿的行为，怎么能认定为属于2013年11月23日签订的协议中的抵押债务。难道是先知。四、一审法院以未被税务部门采纳的评估报告中的相关数据作为依据认定11套房屋不属于转让范围，其理解完全错误。理由如下：1.从评估报告的性质与用途来分析。该《评估报告书》的评估目的中明确写明“为房地产交易课税提供参考依据而评估房屋课税价值”，可见评估报告的目的是为确定交税标准，该评估报告是基于缴纳税收的需要才进行的委托，其根本不是项目转让的计价依据。正常的房地产收并购中，交易价格除了考虑建设成本外，还要包括前期费用、财务成本、价格的上涨与下跌因素、后续开发的投入、营销成本及合理利润率等。因此，这种评估方式明显只是缴费的计价依据，与转让完全无关。2.从《2015年3月12日协议书》的条款分析。该协议书抬头部分明确写明“2013年11月23日由银湖公司、徐勇波对甲方开发的凤川江南名都项目实际进行了接盘”；第一条中明确约定“对内仍按2013年11月23日签订的协议书约定享受权利承担义务”；第三条明确约定“江南名都项目自2013年11月23日实际接盘后（现变更主体），甲方的所有债权债务与乙方无关，乙方对甲方的债务不承担任何责任，并不得因此影响甲方的经营”。根据上述条款可见，项目的转让条件完全是依据《2013年11月23日协议书》确定，只是已经有了一个交税的评估报告，故就按此数额确定了转让价格。3.一审法院所依据的分析理由来源于2014年12月16日《评估报告书》，但该报告最终并不是税务部门的计税依据，税务部门最终是以2017年8月23日《评估报告书》作为计税依据。根据2018年12月28日桐庐县税务局凤川税务分局出具的《欠税情况说明》，开票数额是11270.9911万元。即税务部门系以2017年8月23日《评估报告书》确定征税标准，2014年12月16日《评估报告书》则未被税务部门认可。4.鑫梅公司首先认为二份《评估报告书》均不是项目转让的计价依据，但即使按一审法院的错误理解，那么在2017年8月23日《评估报告书》第九页中也已经明确“本次评估价格为未扣除上述部分权益价格后的在建工程价格”，而不再适用2014年12月16日《评估报告书》第8页中的“本次评估价格为扣除上述部分权益价格后的在建工程价格”。同时，即使一审法院按2014年12月16日《评估报告书》的理解，如果认为6806.9911万元转让价格中不包括争议的11套房屋价格，该11套房屋应计算在另外的4462.2988万元中，那么该4462.2988万元部分还包括其他的房屋（远不止这11套），那么是否也都应一并认定不在项目转让的范围内。而事实上，该些房屋均已经确认属于转让范围。五、一审法院以“被方振飞查封的三套住房系由西湖法院通过扣划伟邦公司的土地出让金的方式得以履行为由，鑫梅公司并未予以解决”为由，认为这三套房屋不属于转让范围。这一理解明显存在逻辑错误。由于方振飞的债权的相对人是伟邦公司，而法院并不了解该债务已在项目转让过程中转由鑫梅公司承担，故法院在执行过程中直接从伟邦公司扣划了款项，但该2017年3月才实施的执行行为并不能影响对2013年11月就已经发生的项目整体范围的判断。而鑫梅公司也是愿意按《2013年11月23日协议书》所附清单承担还款义务。因此，一审法院依据2017年的执行情况作出三套房屋不属于2013年房屋转让范围的判断，明显逻辑错误。综上，一审判决存在事实认定错误，导致判决不公。本案中争议的11套房屋已经随项目整体转让给鑫梅公司的事实清楚明确，应属于鑫梅公司所有。伟邦公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不能成立。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回伟邦公司的全部诉讼请求，并确认11套房屋属鑫梅公司所有。 伟邦公司答辩称：一、案涉11套房屋物权，一直在伟邦公司名下，属破产债务人伟邦公司名下财产。签订有关项目转让的任何合同，都属于合同债权范畴，不等于案涉房产物权已经发生变动。故本案争议焦点并非各《协议书》文本如何理解，而应审查2013年11月23日（关于江南名都项目接盘的第一份协议签订日）至2017年5月1日（法院裁定受理债务人对案涉项目原开发公司伟邦公司的破产申请之日）期间有无发生案涉房产的物权变动。根据《企业破产法》第30条之规定，该破产申请被受理时，案涉房产仍未发生物权变动的，则仍属伟邦公司财产。而从时间脉络梳理各项事实可知，案涉11套房屋，于2013年7月17、18日统一网签登记在非真实购房者吴志伟名下，未曾鑫梅公司占有，也未变更物权登记给鑫梅公司，故至今仍在伟邦公司名下。具体而言：其中3套（701、702、703室）房屋，在本案任何一份项目转让协议签订之前的2013年9月，已由伟邦公司实际控制人应某，在西湖法院执行方振飞债权的案件中用于清偿，并被法院查封。另外8套，因2013年11月23日签订的《协议书》属合同之债范畴，不曾因此协议的签订发生物权变动，且被吴志伟于2014年3月5日及2014年10月10日向住建局两次作出书面说明并补充，确认用于清偿绿园项目所欠物业维修基金等税费款项，并被住建局及法院技术冻结，导致客观上无法发生物权变动。而鑫梅公司2014年12月才成立。可见，案涉11套房产被用于抵偿的事实，均发生在鑫梅公司成立、委托第三方评估受让的项目资产、政府有关项目整体更名文件以及其2015年3月签订整体转让江南名都项目《协议书》之前。且已知无争议事实：预售网签虽在吴志伟名下，但非实际销售，实际是为了防止资产因债务被查封，由吴志伟替伟邦公司代持该11套房产。因此，案涉11套房产的物权状况，仍清楚属于伟邦公司名下财产，实际没有、也因冻结等障碍而不可能发生任何物权变动。二、退一步说，即使从协议真意来分析，案涉11套房产，也不在项目转让标的资产的范围之内。因为：1.2013年11月23日各方签订的《协议书》约定：江南名都项目整体转让（包括项目资产及负债），新项目部内部封闭运行，其中涉及资产分为三种情况：（1）已预售给普通购房户的房产。该部分显然不属于其转让资产标的范围。（2）已网签形成的债务抵押（或让与担保）。该部分即鑫梅公司2014年12月自行委托第三方评估时注明及列表除外的87套房屋以及协议书所附已抵押部分房屋。此部分资产，项目受让人并非可无条件收回，而属于权利受限资产标的，而且双方协议约定如果鑫梅公司收回该等房屋另售，超出抵押债务部分，应当与应某及伟邦公司按协议约定的3:7或5:5分成。（3）直接列为案涉项目转让标的的只有该第三部分：既未正常销售，也未对外提供任何担保的部分。即《协议书》中6800万元项目转让对价所对应的《评估报告》中的6800万元资产范围。此为2013年11月23日《协议书》的真实意思表示内容。据此，案涉11套房屋，以网签或对外承诺方式抵债，即属于上述第（2）部分。例如2014年3月及10月，吴志伟两次向住建局书面说明承诺有关房产用于抵偿绿园项目物业维修基金等款，且2014年12月委托第三方对项目转让课税评估时已除外案涉11套房屋，亦可印证。虽然鑫梅公司认为2014年12月该次评估仅系为课税评估目的，且此后另有2018年课税的新评估报告依据，可证案涉11套房屋属于整体转让资产范围。但我们认为，鑫梅公司该主张不成立，因为即使仅为课税目的所作评估，也必须首先明确转让标的的资产范围（即上述第（3）部分资产，也即该评估报告中的6800万余元部分资产，而不包括列表并注明除外的4400万余元部分资产），尤其，该转让资产范围仅系第（3）部分资产，鑫梅公司在2014年委托评估提供资料阶段已经确认。因此，案涉11套房产，因属于上述第（2）部分除外资产，而不属项目转让资产范围。一审法院对伟邦公司证据15（2013年3月12日银湖公司、徐勇波与伟邦公司签订的《协议书》），鑫梅公司对此证据的三性没有异议，而该协议约定：如果吴志伟能从被桐庐住建局冻结用作绿园项目物业维修基金等款的8套房屋中拿出3套给鑫梅公司，则鑫梅公司要再付50万元给吴志伟，如果吴志伟不能从该8套中拿出3套房产，则鑫梅公司有权主张49万元债权或优先资产抵偿。因此可知：至少在签约当日（2015年3月12日），案涉11套房屋仍非属鑫梅公司所有。综上所述，案涉11套房产属于上述第（2）部分的抵押（或让与担保）资产，并非项目转让及物权变更的资产范围。鑫梅公司的上诉事实理由不存在。 吴志伟述称：案涉房屋应该属于鑫梅公司所有。理由如下：1.讼争11套房屋的归属应根据2013年11月23日《协议书》的约定来判定。该协议第一条约定了甲乙双方全盘接管丙方开发的凤川江南名都项目，同时接替丙方的工作。协议第二条约定了丙方的股本计算以投资3000万元，扣除丙方的抵押债务、移作挪用的资金、应承担前期的经营亏损以及已销售底价房产的差价后的剩余部分为丙方的股本金。从上述协议条款可以看出伟邦公司凤川江南名都的所有财产全部归甲乙双方接手后的项目部所有，新项目部由甲方、乙方和丙方三方持股，丙方的持股因需要计算已销售的低价房产的差价，故股本金无法在当时计算，所以约定了股本金若有剩余和无剩余的处置办法。甲乙丙三方的新项目部在开发过程中因桐庐县政府办公室桐政办复（2014）140号文件精神，于2015年3月12日签订协议书，约定由鑫梅公司接盘了凤川江南名都项目，但对内仍按照2013年11月23日协议约定享受权利和承担义务。故从上述事实可以看出江南名都项目由鑫梅公司全部接盘的事实，即所有项目的房屋均为鑫梅公司所有。现鑫梅公司和伟邦公司所产生的争议实际为结算该项目中伟邦公司是否有股本金剩余，以及该项目是否产生利润，应如何分配利润的争议。吴志伟认为讼争的11套房屋到现在为止没有产生物权变动，吴志伟不认可，因为该房产项目、土地证、房产证的所有大证均是已经变动到鑫梅公司名下。该项目的所有的房产的初始登记权利证在鑫梅公司名下，物权已经产生变动。2.一审法院认为讼争11套房屋应列入“伟邦公司已抵押债务”范围，不属于新项目部中伟邦公司的股本金范围，属于认定事实错误。2013年11月23日协议并没有单独划分“伟邦公司已抵押债务”和已销售债务，而是在协议中作丙方已销售的低价房产的差价进行表述，根据当天签订的《应某凤川项目结算清单》可以看出，所谓的抵押债务均是办理了商品房预售登记，属于已销售的低价房产，该部分房产后由接盘人清偿债务后取得了房产的所有权。3.一审法院以2014年12月16日临安绿德房地产评估咨询有限公司作出的评估报告确定课税转让价格为6806.9911万元，而认为讼争的11套房屋已列入抵押房屋范围，从而认为不属于转让范围，属于逻辑错误。该课税对价仅是鑫梅公司委托对项目转让过程中应缴纳税款而做出的课税报告，并不能证明讼争房产的权属问题。讼争房产的权属只能依据双方原始协议的约定来判定。若依照一审法院的逻辑，那在2019年鑫梅公司按照税务部门的通知对包括本案11套房屋在内的其它4464.2988万元补交税款，是否就代表了讼争房屋属于转让范围了。4.伟邦公司原法定代表人应某在管理人的调查笔录中也认可讼争11套房屋属于鑫梅公司所有的事实，但一审法院并未对此进行认定，导致事实认定错误。2019年5月25日，管理人在针对登记在吴志伟名下的房产向应某进行调查时，应某明确2013年11月23日项目转让协议签订后，吴志伟应当交由新项目部或者鑫梅公司处置的房屋陆续解除网签，交给他们处置。故登记在吴志伟名下的房屋应解除网签交付给新项目部是2013年11月23日协议各方当事人的真实意思表示。一审法院忽视了该重要的事实，而片面的依据课税报告来判断协议的意思表示，显然是错误的。综上，讼争11套房屋属于鑫梅公司所有，一审法院事实认定错误，请二审法院依法予以纠正。 伟邦公司向一审法院起诉请求：1.请求确认位于桐庐县××街道××镇××路××号××小区××幢××商品房属伟邦公司所有（房号分别为2幢1单元701、702、801室；2单元703、803、804、904室；3单元705、805、905、906室）；2.判令吴志伟立即（协助）撤销案涉11套商品房的预售登记（网签备案）手续；3.判令鑫梅公司协助办理案涉11套商品房的权属变更登记手续至伟邦公司名下；4.本案诉讼费用由吴志伟、鑫梅公司承担。 一审法院认定事实： 伟邦公司于2010年2月3日成立，公司股东为吴华丽、应某、浙江伟邦营销策划有限公司。伟邦公司在桐庐县凤川街道环镇东路118号开发“江南名都”房产项目，共五幢建筑物。2013年11月23日，以银湖公司为甲方，徐勇波为乙方，伟邦公司、应某、吴华丽为丙方，三方签订协议书一份。协议载明：伟邦公司开发的凤川房地产项目因资金紧张，经营困难，三方在平等自愿、协商一致的基础上，达成如下一致意见：一、三方同意成立凤川江南名都新项目部，甲、乙双方全盘接管丙方开发的项目，同时接替丙方的工作，丙方应全面配合。新项目部对内实行股东置换，对外仍以伟邦公司的名称办理房产销售等相关工作。新项目部的设立及调整股东及相关的内容上报建设行政主管部门及项目所在地政府。二、新项目部的股本组成以及各方的股本金。新项目部包括丙方原有股份和甲、乙双方投入的股份。丙方的股本：按照财务结算，丙方投资款约3000万元，扣除丙方抵押的债务、移作挪用的资金、应承担前期的经营亏损550万元（决算书中停工损失费、利息等）以及丙方已销售的低价房产的差价，剩余部分为丙方的本金，如相减之后，丙方无本金剩余，分配利润，优先支付给马芬良、徐勇波借款共计230万元，多余部分再支付窄溪工程欠款。甲方的股本约2400万元（其中甲方先期借给丙方的各类借款共计2160万元及孙全法230万元）。乙方的股本约2400万元（其中2380万元借款）。新项目部复工以及后续建设资金由甲、乙双方按各50%比例投资，其中乙方按50%比例投入的后续资金，由吴珊娟承担保证责任。三、丙方原有股东吴志伟本金500万元作为甲、乙双方的借款，该500万元本金分六次付清，2014年1月份付50万元，5月份付50万元，6、7、8、9月各付100万元，该本金支付时在销售款分配时先行剔除。吴志伟不再作为股东。丙方及吴志伟已网签的房产住宅约1600平方米（按成套计算），须在本协议书签订之日起七天内退出，甲、乙双方已网签的房产属于新项目部，销售收入按本协议书执行。四、丙方将窄溪的车库16只及储藏室约580平方及径山丙方的30%股权本金725万元抵偿给甲方，乙方给予协助。五、丙方承诺凤川江南名都项目无其它外来债务影响，如有外来债务，则由丙方承担。凤川江南名都项目与丙方无关联，甲、乙双方对丙方的债务不承担任何责任。六、后续经营管理工作……。七、新房产项目公司房产销售后所得资金，资金支付秩序依次是优先支付孙全法工程款和各类费用开支，再返还甲、乙、丙三方投资款或借款。如有利润，按丙方5%，甲、乙双方各47.5%分成，房产项目公司实行统一销售，统一分配。八、……。九、从签订合同之日起，丙方股份从本项目退出，今后经营亏损与丙方无关。吴志伟在该协议书上的“退出股东”一栏签名。该协议签订时，应某另列写了一份凤川项目结算清单（其中载明“方振飞300平方米左右住宅”）。2013年11月23日签订协议书时，网签在吴志伟名下江南名都房屋尚有35套（系2013年7月份网签）。 上述协议签订后，吴志伟于2013年11月28日办理了江南名都14套房屋的网签撤销手续（即由吴志伟退出协议约定的面积约1600平方米的房产）。2014年1月，吴志伟收到银湖公司和徐勇波一方支付的50万元。 2014年3月5日，吴志伟出具抵偿证明一份，该证明内容为：本人吴志伟购得伟邦公司江南名都8套住宅（具体房号：2－705、2－801、2－803、2－804、2－805、2－904、2－905、2－906），由于伟邦公司拖欠各种税费，本人同意用以上房产作为抵押，暂由桐庐县住建局作冻结处理。桐庐县住建局在该证明上写了请法院予以考虑以及按法院查封程序先行操作的内容。2014年10月10日，吴志伟又出具了关于抵偿证明的补充说明一份，载明：未经县法院和县建设局同意，本人不做过户变更，在一周内自觉提交8套房子的过户手续给县住建局备案，自即日起12个月内，如有新的调解方案，经县法院和住建局同意，办理变更过户手续，若12个月后没有解决方案，该8套房子由县法院及住建局自行处理，处理款用于支付伟邦公司“江南绿园”项目相关物业维修基金及物业保修金等。桐庐县住建局作为见证人在补充说明上盖章签名。 2014年3月25日，银湖公司委托浙江立峰律师事务所向吴志伟发律师函称，吴志伟隐匿了多套房产，没有按协议内容履行义务，要求其履行合同约定的“退房”义务，否则不再按2013年11月23日《协议书》的约定履行，退还余款450万元的日期予以相应同等顺延。 2014年4月18日，吴志伟办理了江南名都房产项目1套房屋的网签撤销手续。 2014年8月6日，吴志伟向杭州市拱墅区人民法院提起民间借贷纠纷之诉，要求吴珊娟、徐勇波、银湖公司归还借款本金450万元及利息。2014年12月3日，该案经调解所形成的（2014）杭拱商初字第2134号民事调解书，确认吴珊娟、徐勇波、银湖公司于2014年12月18日前支付吴志伟400万元，吴志伟自愿放弃其他诉讼请求。2014年12月5日，吴志伟办理了江南名都9套房屋的网签撤销手续。该9套房屋解除网签后，吴志伟名下尚有11套江南名都房屋未解除网签，即本案诉争的11套房屋（房号分别为2幢1单元701、702、801室；2幢2单元703、803、804、904室；2幢3单元705、805、905、906室）。 2014年12月16日，临安绿德房地产评估咨询有限公司受鑫梅公司委托对伟邦公司位于桐庐县凤川街道环镇东路118号江南名都在建工程课税转让价格进行评估，评估报告载明：根据委托方提供的相关材料，估价对象于估价时点已预售部分房屋总价为1032.2951万元，已抵押房屋87套（建筑总面积8919.32平方米）总价为3432.0037万元，二项共计4464.2988万元，本次评估价格为扣除上述部分权益价格后的在建工程价格，估价对象在估价时点2014年12月10日的课税转让价格约为6806.9911万元。该报告所涉及的87套抵押房屋包括本案诉争的11套房屋。 为避免江南名都项目受外来债务影响，桐庐县人民政府凤川街道办事处于2014年10月24日就江南名都项目更换开发主体事宜向县政府进行请示，要求由银湖公司和徐勇波成立新的房产公司实行完全的独立运作。2014年11月18日桐庐县人民政府办公室同意变更开发主体。2015年8月，桐庐县住建局在伟邦公司的建设用地规划许可证（用地面积17816平方米）以及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设规模35616.63平方米）上备注：同意建设单位变更为鑫梅公司（该公司于2014年12月10日设立）。2015年8月6日办理了土地使用权人为鑫梅公司、使用权面积为17816平方米的桐土国用（2015）第00603552号国有土地使用权证。2015年9月，桐庐县住建局在伟邦公司的3份商品房预售证上备注：变更建设单位为鑫梅公司。 2015年3月12日，伟邦公司（甲方）和鑫梅公司（乙方）签订协议书一份，约定：一、甲、乙双方在遵照2013年11月23日签订的协议书前提下，将该协议书中的开发主体由银湖公司、徐勇波变更为鑫梅公司。今后凤川江南名都项目对外以鑫梅公司名义接盘经营，对内仍按2013年11月23日签订的协议书约定享受权利承担义务。二、甲方经营的凤川江南名都项目100%股权按评估价6806.9911万元由乙方接盘，价款用甲方前期尚欠银湖公司和徐勇波的借款和债务6806.9911万元相互抵销，甲方表示同意，并承诺配合乙方办理江南名都项目主体过户手续。三、江南名都项目自2013年11月23日实际接盘后（现变更主体），甲方的所有债权、债务与乙方无关，乙方对甲方的债务不承担任何责任，并不得因此而影响乙方的经营。 同一天，伟邦公司（乙方）和银湖公司（甲方）签订协议书一份，协议书第七条约定：乙方就吴志伟与甲方江南名都2号楼的8套住宅纠纷达成一致意见，若吴志伟不能取得该其中三套房产而需支付甲方人民币49万元，该49万元由乙方垫付或旧县房产抵偿。第八条约定：项目整体过户后，甲方经营亏损与乙方无关。 2015年3月26日，鑫梅公司以伟邦公司名义缴纳税款3777880元。 2017年5月，该院裁定受理伟邦公司的破产清算申请，并指定浙江子城律师事务所、浙江海浩律师事务所、大华会计师事务所（特殊普通合伙）浙江万邦分所担任伟邦公司的联合管理人。 2017年7月10日，鑫梅公司就网签在吴志伟名下的8套案涉房屋向伟邦公司管理人提出主张，认为该8套房产（面积811.75平方米）仅凭吴志伟的书面声明，在2014年1月被桐庐法院查封，根据三方协议内容的实质，按每平方米3600元计价，实际价值292万余元，该8套房产权属应该是鑫梅公司。 2018年7月24日，桐庐县税务局向伟邦公司管理人发出关于要求伟邦公司履行纳税义务的函，载明：经核实，伟邦公司于2015年3月取得约4464万元收入，未依法申报纳税，要求伟邦公司管理人履行相应纳税义务。2018年12月28日，桐庐县税务局凤川税务分局出具欠税情况说明一份，该情况说明载明伟邦公司在转让过程中应开具发票数额为11270.9911万元，实际开具6806.9911万元，尚未开具4464万元。2019年3、4月份，伟邦公司、鑫梅公司各自补缴了税费（伟邦公司称其补缴247万余元，鑫梅公司称其补缴136万余元）。 该院另查明，1.2013年9月30日，杭州市西湖区人民法院在执行方振飞与应某、吴华丽、伟邦公司民间借贷纠纷一案时，应某同意将江南名都2号楼701、702、703室三套房屋及地下车库1号、2号、3号抵给方振飞。2014年12月16日的评估报告，在列写抵押房屋时，将2号楼701、702、703室登记在吴志伟（方振飞）名下。涉及方振飞的案款，西湖区法院于2017年3月扣划了伟邦公司余杭项目的土地出让金返还款186万余元。2.吴志伟于2014年3月5日承诺抵偿的案涉8套房屋在2014年3月5日被桐庐县住建局查封二年，2016年9月又被该院查封三年。另3套房屋（即应某承诺抵偿给方振飞的3套）被该院于2017年8月10日查封三年。 一审法院认为：本案的主要争议点为本案案由是否正确以及案涉11套房屋的权属问题。 一、关于本案案由的确定。鑫梅公司认为本案案由应为涉及房地产开发的“项目转让合同纠纷”，不是“与破产有关的纠纷”。该院认为，2013年11月23日签订的协议书虽涉及银湖公司、徐勇波接盘伟邦公司开发的房产项目，但本案诉争的11套房屋系该协议书形成之前已网签在吴志伟名下的伟邦公司房产，伟邦公司与吴志伟均确认双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，在伟邦公司破产清算立案后，因本案双方当事人对该11套房屋的权属存在争议，未能得以解除网签。现伟邦公司主张房屋权属，由此产生的争议属“与破产有关的纠纷”，本案案由定为“与破产有关的纠纷”，并无不当。 二、关于本案所涉11套房屋的权属如何认定。 1.2013年11月23日各方协议时对吴志伟名下网签房屋的处理。2013年11月23日，各方签订协议时，网签在吴志伟名下的江南名都房屋尚有35套。该房屋虽网签在吴志伟名下，但伟邦公司与吴志伟均确认，双方并无真实的房屋买卖关系。吴志伟称房屋网签在其名下具有相应的担保性质。2013年11月23日的协议书约定各方成立凤川江南名都新项目部，由银湖公司、徐勇波全盘接管伟邦公司开发的项目，新项目部相应的股本金包括丙方（伟邦公司、应某、吴华丽）原有股份和银湖公司、徐勇波投入的股份，其中伟邦公司一方的股本为约3000万元的投资款扣除伟邦公司抵押的债务、移作挪用的资金、应承担前期的经营亏损550万元以及已销售的低价房产的差价，即该剩余部分为伟邦公司的股本金。鑫梅公司称签订协议时，其知道吴志伟名下尚有约3000平方米的房屋，但各方形成的协议书仅约定由吴志伟退出1600平方米房屋，包括本案诉争的11套房屋在内的其余房屋的处置并未在协议中作出相应约定。结合协议内容，该11套房屋应列入“伟邦公司已抵押的债务”范围，不属于新项目部中伟邦公司的股本金范围。 2.2015年3月12日所形成的二份协议书对本案诉争的11套房屋归属的证明力。2014年12月16日临安绿德房地产评估咨询有限公司根据鑫梅公司委托所作出的评估报告确定课税转让价格为6806.9911万元，本案诉争的11套房屋列入已抵押房屋范围，未评估在内。2015年3月12日伟邦公司与鑫梅公司签订的协议书约定伟邦公司经营的凤川江南名都项目100%股权按评估价6806.9911万元由鑫梅公司接盘，价款用伟邦公司前期尚欠银湖公司和徐勇波的借款和债务6806.9911万元相互抵销。该协议书虽约定江南名都项目100%股权由鑫梅公司接盘，但相应的6806.9911万元转让价并不包括案涉11套房屋的价款。依协议并结合评估报告可印证本案所涉11套房屋未包括在协议约定的转让范围内。2015年3月12日，伟邦公司和银湖公司还另行签订了一份协议书，协议书第七条约定“伟邦公司就吴志伟与银湖公司江南名都2号楼的8套住宅纠纷达成一致意见，若吴志伟不能取得该其中三套房产而需支付银湖公司人民币49万元，该49万元由伟邦公司垫付或旧县房产抵偿”。双方在解决8套房屋争议问题时，并未确定房屋属银湖公司（或鑫梅公司）所有，在8套房屋被查封的情况下，双方已达成了一致意见，并对有关房屋约定了处理方案，该约定内容亦可印证案涉有关房屋并未包括在项目资产转让范围内。该协议所涉及的款项补偿问题，有关当事人可另行解决。 3.案涉争议房屋被伟邦公司用于抵偿且已被查封，在相关问题未能解决的情况下，鑫梅公司无法实现以其名义进行销售等处置。2014年3月5日、10月10日，吴志伟应伟邦公司（应某）的要求，将2幢705室等8套房屋向桐庐县住建局出具了抵偿证明，用于伟邦公司“江南绿园”拖欠的税费、物业维修基金等费用的保证。桐庐县住建局依吴志伟出具的材料，将该8套房屋于2014年3月5日予以查封二年。2016年9月又被该院在执行涉伟邦公司债务执行案件中予以查封三年。鑫梅公司主张网签在吴志伟名下的这8套伟邦公司房屋属其所有，缺乏相应证据证明。另外的3套房屋（2幢701、702、703室），应某在2013年9月已向杭州市西湖区人民法院承诺抵偿给方振飞。在2015年3月12日签订协议时，鑫梅公司是知悉相应情况的，2014年12月16日由鑫梅公司委托评估所形成的评估报告中亦注明该3套房屋系抵押给方振飞的。鑫梅公司对网签在伟邦公司债权人名下的伟邦公司房屋曾通过协商，代偿债务，在解除网签后进行销售。涉及方振飞的案款，杭州市西湖区人民法院通过扣划应退还给伟邦公司的土地出让金才得以履行，鑫梅公司并未予解决。这3套房屋在伟邦公司破产清算立案后于2017年8月被该院查封。现鑫梅公司主张该3套房屋系其所有并无证据证明。本案所涉11套房屋，在伟邦公司破产清算立案前未能实现解除网签或查封的情况下，鑫梅公司无相应的处置权利。 4.江南名都房屋的国有土地使用权证于2015年8月6日由伟邦公司办至鑫梅公司名下，该办证行为是为了避免江南名都项目受外来债务影响而变更，而不是为履行2013年11月23日的协议书所作出的变更。现本案诉争的11套房屋仍是作为伟邦公司的房屋网签在吴志伟名下，土地使用权人的变更并不能产生本案诉争的房屋属鑫梅公司所有的法律效果。另，伟邦公司与鑫梅公司在2019年按税务部门的通知补缴了评估报告未评估在内的4464.2988万元价款的相应税费，但并无证据证明伟邦公司与鑫梅公司就本案争议的房屋已达成了列入项目转让范围的合意，故鑫梅公司补缴税费的行为亦不能证明诉争房屋属资产转让范围。 5.吴志伟称诉争的11套房屋应属于接盘人所有，该房屋作为对吴志伟的债权的担保，在接盘人尚未付清剩余借款50万元的情况下，吴志伟对该房屋享有权利。因伟邦公司与吴志伟并不存在真实的商品房买卖关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故伟邦公司的房屋网签在吴志伟名下，由此形成的房屋买卖合同系无效合同。关于吴志伟所称的债权担保的意见，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故房屋网签在吴志伟名下并未产生担保的法律效力。吴志伟称其尚有50万元未收回，要求保障其合法权益。关于吴志伟所主张的债权，案经杭州市拱墅区人民法院调解解决，其已收到400万元案款，对剩余的50万元款项，吴志伟称是在案外另行解决的。在本案中，吴志伟不能利用伟邦公司的房屋尚网签在其名下的这一事实来实现收回50万元余款。 综上，该院认定本案诉争的11套房屋未包括在江南名都房产转让项目范围内，属伟邦公司所有。鑫梅公司关于所有权属其所有的辩解意见，无充足证据证明，该院不予采信。伟邦公司与吴志伟之间并无真实的房屋买卖关系，由此形成的房屋买卖合同系无效合同，基于无效合同所形成的网签备案登记应当予以撤销。因江南名都房屋的国有土地使用权在2015年8月6日已变更至鑫梅公司名下，故在办理房屋权属变更登记时鑫梅公司有相应的协助义务。伟邦公司的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条,《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认位于桐庐县××街道××镇××路××号××小区××房屋（房号分别为2幢1单元701、702、801室，2幢2单元703、803、804、904室，2幢3单元705、805、905、906室）属伟邦公司所有的财产；二、吴志伟于判决生效之日起十日内协助伟邦公司办理上述案涉11套房屋的网签备案登记撤销手续；三、鑫梅公司于判决生效之日起十日内协助办理上述11套房屋的权属变更登记手续至伟邦公司名下。案件受理费38304元（伟邦公司申请缓交），由吴志伟、鑫梅公司负担。吴志伟、鑫梅公司于判决生效之日起七日内向该院交纳应负担的诉讼费。 本院二审期间，伟邦公司、吴志伟未向本院提交新的证据材料。鑫梅公司向本院提交以下证据材料：证据1，2017年8月23日《江南名都在建工程课税转让价格评估》，欲证明税务部门是以该份报告作为最终的缴税依据；证据2，网银电子回单等（物业费缴纳清单），欲证明案涉房屋物业费由鑫梅公司交纳，案涉11套房屋实际包含在项目整体中由鑫梅公司受让；证据3，国有土地使用权转让批准书以及国有土地使用权登记证，欲证明案涉协议所指向的转让标的是项目整体，在2015年3月项目整体土地使用权以及在建工程已经实际转让给了鑫梅公司，且相关权证已经办理到了鑫梅公司名下。鑫梅公司申请证人应某出庭作证，应某陈述2013年11月23日签订的协议书中约定项目转让为整体转让，债权债务均由受让人承担等。鑫梅公司对应某陈述内容无异议。 经质证，伟邦公司发表如下质证意见：证据1与本案不具有关某，该份评估报告是因2017年税务机关的补征税款的要求所作出，跟本案争议没有关某。证据2与本案不具有关某，该收据是空置房物业费补贴，与案涉11套房产无关。证据3，伟邦公司认为，虽然土地使用权证在2015年8月6日进行了变更，但案涉11套房产的物权却未发生变更，土地使用权证的变更不能证明相关房屋的权属变更，且该证据不属于新证据。对证人应某的证人证言，伟邦公司认为，该证言能够证明项目转让时，网签在吴志伟名下的房屋在项目转让后是以吴志伟退出网签的方式实现财产权交接的，案涉11套房屋吴志伟至今未退出网签，故未进行过财产交接或者物权变动，至于证人陈述的案涉协议真实意思，只涉及违约责任的争议，不涉及所有权的争议。吴志伟发表如下质证意见：对证据1、3以及证人应某的证人证言的真实性、合法性、关某无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关某和证明对象有异议的，具体与伟邦公司的意见一致。 对鑫梅公司提交的证据，本院认证如下：鑫梅公司提交的证据1、2、3具有真实性、合法性，本院予以确认。证人应某的证言，与其他有效书证能相互印证的部分，本院予以确认。 本院经审理查明： 1.2015年8月5日，坐落于××镇××路××号的土地使用权人变更为鑫梅公司。 2.2014年12月16日，临安绿德房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，该报告记载“估价对象：位于桐庐县凤川街道环镇东路118号，为一在建工程，共五幢建筑物，钢混结构，总建筑面积为35616.63平方米”，“评估目的：为房产交易课税提供参考依据而评估房产课税价值”。 3.2017年8月23日，临安绿德房地产评估咨询有限公司对案涉房产项目在建工程课税转让价格进行评估，其结果为：估价对象在估价时点2014年12月10日的课税转让价格约为11271.2899万元。 4.一审法院认定的“吴志伟于2014年3月5日承诺抵偿的案涉8套房屋在2014年3月5日被桐庐县住建局查封二年，2016年9月又被本院查封三年”，对该节事实，本院变更为：吴志伟于2014年3月5日承诺抵偿的案涉8套房屋于2016年9月被一审法院查封三年。 5.鑫梅公司在二审审理中陈述，案涉江南名都房产项目于2016年9月竣工。伟邦公司、吴志伟对此均无异议。 本院经审理认定的其余事实与一审认定的一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：第一，案涉11套房屋的是否属于伟邦公司的破产财产；第二，伟邦公司要求将案涉11套房屋权属变更登记至其名下的诉讼请求，应否支持。 一、关于案涉11套房屋是否属于伟邦公司破产财产的问题。首先，我国物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，案涉房产项目于2016年9月竣工，案涉11套房屋所有权在此时得以设立。因此，在伟邦公司将案涉房产项目转让给他人时，案涉11套房屋的所有权尚未设立，伟邦公司未曾原始取得相应的房屋所有权。其次，我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，上述两份协议书签订后，案涉房产项目的建设用地使用权也于2015年8月5日变更登记至鑫梅公司名下。根据房地一体的原则，在一般情况下，房屋所有权人与土地使用权人应是一致的。因此，在伟邦公司未提交相反产权证明的情况下，案涉11套房屋的所有权人应为鑫梅公司。伟邦公司认为案涉11套房屋为其破产财产的主张，缺乏相关事实和法律依据，不应予以支持。 二、关于伟邦公司要求将案涉11套房屋权属变更登记至其名下的诉讼请求应否支持的问题。伟邦公司认为，案涉11套房屋并不属于项目转让的资产范围，鑫梅公司应予返还，其依据为2013年11月23日《协议书》、2015年3月12日《协议书》以及《江南名都在建工程课税转让价格评估报告》等证据。对此，本院具体分析如下： 首先，综观2013年11月23日《协议书》全文及应某于同日出具的项目结算清单，协议各方并无将案涉11套房屋排除在资产转让范围之外的意思表示。本院认为，该交易标的额较大，且交易各方均为具有一定商业经验的商事主体，各方在签订协议时，理应对条款内容进行了充分协商和全面审核。若伟邦公司一方在交易中确实保留了对部分在建工程的所有权，则各方应对相应的房屋坐落以及伟邦公司享有的权利内容等作出明确约定。然而，在该协议书中并无相关约定。一审法院对该协议书第二条中“各方的股本金”条款进行了分析，并得出案涉11套房屋“不属于新项目部中伟邦公司的股本金范围”的结论。对此，本院认为，该条款是对伟邦公司一方在新项目部中保留的“股本”数额如何确定作出的约定，该“股本”指向的权益是伟邦公司一方对新项目部收益享有的权益，而非对具体房屋享有的权利。故该条款并无将案涉11套房屋排除在项目转让范围以外之意。因此，根据2013年11月23日《协议书》的约定，不能得出案涉11套房屋不属于项目转让范围的结论。 其次，2015年3月12日《协议书》约定，伟邦公司、鑫梅公司“在遵照2013年11月23日签订的协议书前提下，将该协议书中的开发主体由浙江银湖建设有限公司、徐勇波变更为桐庐鑫梅房地产开发有限公司。……对内仍按2013年11月23日签订的协议书约定享受权利承担义务。”据此，2015年3月12日的《协议书》仅在主体上对2013年11月23日《协议书》进行了变更。就交易各方内部而言，权利义务仍应根据原协议书确定。故根据该协议，也无法确定案涉11套房屋不属于项目转让的范围。 第三，根据2014年12月16日临安绿德房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，该次评估对象为案涉在建工程整体。故从评估报告所载评估对象也能够证明，伟邦公司与鑫梅公司之间的转让标的是在建工程整体而非局部。虽然最终评估价格中扣除了已预售房屋以及已抵押房屋87套的权益价格，但对评估价格的计算并不能影响评估对象的范围。况且，在2017年8月23日，临安绿德房地产评估咨询有限公司对案涉项目在建工程2014年12月10日的课税转让价格重新进行了评估，此次评估结论为11271.2899万元，也就是前次评估价格6806.9911万元与扣除的已预售、已抵押房屋价格4464.2988万元之和。双方最终亦根据后一次的评估价格补缴了税款。因此，本院认为，案涉房产项目在建工程课税转让价格的评估报告，亦不能证明案涉11套房屋不属于项目转让范围。 第四，伟邦公司或吴志伟以案涉11套房屋抵债或“抵押”的承诺，不足以认定上述房屋不属于项目转让范围。如前所述，案涉房产项目于2016年9月竣工，在此之前案涉房屋所有权尚未设立。2013年9月30日，伟邦公司实际控制人应某在执行案件中，承诺将登记在吴志伟名下的案涉3套房屋抵偿给方振飞。但伟邦公司的上述抵债承诺并不产生房屋所有权变更的法律后果，故其抵债承诺不能证明上述3套房屋被排除在资产转让范围之外。鑫梅公司在二审庭审中认可，根据协议书的约定，应由其承担上述对方振飞的债务，若伟邦公司已承担该笔债务，可另行向鑫梅公司追偿。2014年3月5日，吴志伟出具抵偿证明，同意将案涉8套房屋作为伟邦公司拖欠税费的“抵押”，桐庐县住房和城乡建设局采取了相应的处理行为，同样不能证明上述8套房屋不属于资产转让范围。 综合以上分析，本院认为，伟邦公司未能提供充分有效的证据证明其在转让案涉房产项目时，保留了对案涉11套房屋的所有权，对其诉讼请求，不应予以支持。此外，鑫梅公司上诉还请求法院确认案涉11套房屋为其所有，该诉请并非本案审理范围，鑫梅公司应另案主张。 综上，鑫梅公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。结合当事人二审提交的证据及本院新认定的事实，对一审实体处理不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销桐庐县人民法院（2019）浙0122民初1651号民事判决； 二、驳回桐庐伟邦房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 一、二审案件受理费各38304元，均由桐庐伟邦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐鸣卉 审判员  魏之薏 审判员  梁 琦 二〇二〇年七月二十三日 书记员  王路洋