四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初5815号 原告：广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市高新区交子大道300号3栋19楼1908号。 负责人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：焦海燕，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：冯旭敏，女，系该公司员工。 被告：张鑫，男，1982年5月20日出生，汉族，住四川省平昌县。 被告：张某，女，2006年8月15日出生，汉族，住四川省平昌县。 法定代理人：杨某（系张某祖母），女，住四川省平昌县。 被告：杨某，女，1957年9月13日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告张鑫、张某、杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宁骏物业公司的委托诉讼代理人焦海燕、冯旭敏到庭参加了诉讼。张鑫、张某、杨某经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 宁骏物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张鑫、张某、杨某支付自2018年4月1日至2020年3月31日的物业管理服务费6595.2元；2.请求判令张鑫、张某、杨某支付上述欠缴物业管理服务费产生的违约金304.95元（暂计算至起诉之日，实际计算至张鑫、张某、杨某实际足额支付之日止）；3.请求判令张鑫、张某、杨某支付自2018年4月1日至2020年3月31日的垃圾处理费192元。事实和理由：张鑫、张某、杨某是天誉南庭3-2902房的业主，宁骏物业公司是为该小区提供物业管理服务的企业。2014年12月6日，张鑫、张某、杨某购买位于锦江区房屋，房屋建筑面积为91.47平方米。2014年12月6日，张鑫、张某、杨某与宁骏物业公司前签订前期物业协议，协议约定住宅业主按4.6元／平方米的收费标准向你以为应该是支付固定的物业管理服务费用（含公摊费用），因开发建设单位按1.6元／月／平方米的标准补贴物业管理服务费，补贴期间为2016年1月1日至2020年12月31日，在此期间张鑫、张某、杨某实际每月缴费标准为3元／月／平方米，业主应在每季度前5个工作日内预交物业服务费。并约定，业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宁骏物业公司有权要求业主从逾期之日起按每日应交未交费用总额的千分之三交纳违约金。宁骏物业公司自愿将违约金比例调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。宁骏物业公司按约履行了物业管理的义务，张鑫、张某、杨某于2016年1月1日起成为天誉南庭3栋2902号房的业主，依约应当向宁骏物业公司缴纳其单元物业费，但从2018年4月1日开始至今，张鑫、张某、杨某未交纳其单元的物业管理费、代收水费、垃圾处理费；宁骏物业公司通过短信、发送法务公函、律师函及多次电话沟通方式对张鑫、张某、杨某进行提醒、催收均未果。 张鑫、张某、杨某向本院提交书面答辩状辩称，2012年，张鑫一嘉在天誉南庭共购买两套住房，分别为1栋303和3栋2902。房屋交房后，全家大部分时间居住在龙泉驿区的住房，偶尔回天誉南庭的3栋2902居住，1栋303的房屋交房后一直处于出租状态。截止2017年，两套房屋的物业费也均由张鑫的弟弟张峰暨杨某的儿子向物业公司按时缴纳。2015年，用于出租的1栋303号房的租客表示，1栋404号房的业主违法搭建，影响了房屋的采光。张峰当即向物业公司反映这个事情，但物业公司不及时制止违建行为，导致违建建成并影响了1栋303号房的采光条件，同时，因采光条件变差，房屋的租客要求每月减低100元租金，也因为物业公司的不作为，导致了经济权益受到了损害。此后几年，张峰多次向物业公司提出，请他们及时向主管部门报告我楼上的违规搭建，并及时拆除。一直对张峰的合理诉求都置之不理。直至2017年底，物业公司的工作人员向张峰收取3栋2902房屋的物业费时，张峰告诉收费人员，请宁骏物业公司及时拆除出租的1栋303楼上的违建，否则将拒绝缴纳3栋2902房屋的物业费。2019年年初，支付多次向物业公司反映，请他们及时拆除违建，并拨打了12345市长热线。随后，宁骏物业公司向张峰书面保证，2019年9月前一定拆除。但离截止时间过去快一年，仍未拆除。综上，起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”，这与事实不符，宁骏物业公司并没有履行与张鑫等人签订的物业服务合同。基于上述理由，请求法院驳回原告诉讼请求。同时，要求物业公司按约定履行拆除违建的义务。 本院经审理认定事实如下：2014年12月6日，成都市宏誉房地产开发有限公司与张鑫、张某、杨某签订《商品房买卖合同》，张鑫、张某、杨某购买了成都市宏誉房地产开发有限公司出卖的位于锦江区房屋，建筑面积91.47㎡。同日，张鑫、张某、杨某与宁骏物业公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业类型为住宅，住宅按建筑面积每月每平方米4.6元按季度缴纳物业服务费，每次交费时间为每个季度5个工作日内；物业服务费从《房屋交付通知书》中通知交付之日的次日开始全额计收；业主方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宁骏物业公司有权要求补交并从逾期之日起按应交总额每天千分之三交纳滞纳金。 合同签订后，张鑫于2016年3月4日签收《业主收楼确认书》进行了收房确认。 另查明，张鑫、张某、杨某从2018年4月1日起未再交纳物业服务费。2019年9月29日，宁骏物业公司向张鑫、张某、杨某方通过短信告知案涉房屋的物业服务费需要交纳，张鑫、张某、杨某方表示让宁骏物业公司走诉讼途径。同年11月22日，宁骏物业公司委托北京德恒（广州）律师事务所向张鑫寄送了一份《律师函》，称自2018年4月1日至2019年11月30日，张鑫累计欠缴物业管理费5496元，违约金4408.1元，垃圾处理费160元，特此催告。此律师函通过ＥＭＳ国内标准快递（单号：1020521784933）寄送，此快件于同年11月24日签收。 再查明，因案涉物业开发建设单位按1.6元／月／平方米的标准补贴物业服务管理费，补贴时间为2016年1月1日至2020年12月31日，再次期间张鑫、张某、杨某实际每月交费标准为3元／月／平方米。 以上事实，有各方当事人身份信息、宁骏物业公司的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《天誉南庭前期物业服务协议》《业主收楼确认书》、业主资料登记表、《律师函》、邮寄单、短信截图等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，宁骏物业公司与张鑫、张某、杨某签订的《商品房买卖合同》、《天誉南庭前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。张鑫、张某、杨某提出因其家人在案涉小区购买的另一套物业上方存在违章建筑影响其经济利益，宁骏物业公司一直未予处理，故不交纳案涉物业的物业服务费的主张，与本案不属同一法律关系，本院不予采纳。张鑫、张某、杨某应当依约向宁骏物业公司及时足额交纳物业服务费及其他费用。故对宁骏物业公司要求张鑫、张某、杨某支付2018年4月1日至2020年3月31日物业服务费6595.2元（3元×91.47平方米×24个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准，宁骏物业公司主张按银行同期贷款利率计算，符合合同约定亦未超过合理限度，本院予以支持。本院对违约金以每季度应交而欠交的物业服务费金额为基数，从每季度逾期之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率至付清全款之日止。 宁骏物业公司主张，张鑫、张某、杨某应向其支付生活垃圾处理费192元，但宁骏物业公司并未提供证据证明该数据的计算方式，故对宁骏物业公司前述诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张鑫、张某、杨某于本判决生效之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付自2018年4月1日至2020年3月31日的物业管理服务费6595.2元及违约金（违约金计算方式为：以每季度应交而欠交的物业服务费824.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从每季度首月6日起起计算至付清之日止）； 二、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，被告张鑫、张某、杨某负担。 本判决为终审判决。 审判员  徐春龙 二〇二〇年七月十五日 书记员  明 琼