河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0223民初299号原告：尉氏县人民代表大会常务委员会，住所地尉氏县城文化东路126号。负责人：吴六零，现任常委会主任。委托诉讼代理人：李继红，河南循规律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陈建松，男，汉族，1969年11月25日生，住尉氏县。原告尉氏县人民代表大会常务委员会与被告陈建松租赁合同与侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李继红、被告陈建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尉氏县人民代表大会常务委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起10日内搬离所租赁房屋。2、依法判令被告支付原告2019年占用房屋租赁费106400元（从2020年1月1日起至搬离之日止的租赁费按月租金9308元支付）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月28日原被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将位于尉氏县城文化路东段县人大常委会临街门面房一层3—4号租赁给被告，租赁期限为一年（2018年1月1日-2018年12月31日）。之后，原告按照约定将房屋交给被告租赁使用。租赁合同到期后，原告根据政府要求，按照尉氏县财政局委托评估机构所作出的“门面房租金评估价”与被告续订租赁合同（财政局委托评估机构所做出的“门面房租金评估价”显示：本案涉案房屋2019年度租金为106400元），被告以租金评估价过高为由拒绝签合同，双方无法达成租赁合同，后被告既不腾房，也不缴纳租金，严重侵犯原告合法权益。现原告根据《民法总则》、《合同法》等法律规定，特提起诉讼，判如所请。原告向本院提供的证据有：1、国有土地使用证一份、尉氏县国有资产管理办公室证明一份；2、房屋租赁合同一份、公证书一份；3、评估报告一份。被告陈建松答辩，房子不属于侵占，我们这只是租赁，只是双方房价没说好，我要求还是按照2018年的房租继续租赁，期间我们签过一次5.1万元的合同，现在合同不在我手中，且今年疫情生意也很不好干，在疫情期间按照国家减免。对2019年的房租还要求按照2018年的房租价钱继续租赁，之后的可以按照市场价格。被告陈建松未提交证据材料。本院经审理查明，2018年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定“一、甲方将县人大常委会临街楼房一层3—4号(注:人大临街房共11间，每间为一个序号，从东向西排序，依次为1号、2号、3号……11号)出租给乙方，在租期间，乙方享有使用权、受益权……三、租赁期限一年，2018年1月1日至2018年12月31日。四、租金:一年叁万元￥30000元;交款方式:现金支付;交款时间:合同签约前，一年租金一次交清。一年租期期满后，租金数额和交款方式另行商定。在同等条件下，乙方如继续使用，甲方优先出租给乙方……八、乙方经甲方同意，在同左右邻居协商的基础上，方可对房屋进行装修、改善或者增设其他”。2018年3月29日，被告陈建松向原告交付2018年租金30000元。2019年1月25日，河南省光明资产评估有限公司出具的豫光明评咨字（2018）第100号尉氏县人民代表大会委员会拟房屋出租涉及门面房租金项目评估咨询报告，被告陈建松租赁的3—4号房屋建筑面积69.24㎡，2018年租金为106400元，2019年的租金为111700元，2020年的租金为117300元。被告认为租金评估过高，原被告租金未协商一致，2019年11月5日，原告向被告出具解除合同通知书，并于2020年1月17日在尉氏县公证处进行公证。由此原被告酿成纠纷，原告诉至我院。另查明，尉国用（1997）字第0247号国有土地使用证，土地使用者为尉氏县人大，地址县城健康路西段路北，用途办公用地，东临路，西邻小东门一组，南邻健康路，北邻路，用地面积3465㎡。本院认为，合同被确认无效或被撤销，因该合同取得的财产应予返还。房屋租赁合同被确认无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。被告依据合同取得房屋返还问题。首先，本案原告对涉案房屋享有所有权。原告于1997年3月6日取得涉案房屋所占的土地使用权，并依法登记取得尉国用（1997）字第0247号国有土地使用证，后在该土地上建造含涉案房屋内的房产，虽然没有进行不动产登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”故原告对涉案房屋享有所有权。其次，被告的行为损害了原告对涉案房屋的所有权。本案中原被告于2018年3月28日签订租赁合同期限，期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止，原告依约将房屋交付给被告使用，被告依约支付了使用费，双方对该合同的效力不予评价。因原告对房屋的使用费提出异议，2018年底原告委托河南省光明资产评估有限公司对涉案房屋租金价格进行评估，2018年租金为106400元，2019年的租金为111700元，2020年的租金为117300元。双方就租金数额达不成一致意见。2018年原被告签订的合同于2018年12月31日已终止。虽然双方就租金数额达不成协议，但双方能够确定租赁的标的物及面积，租赁合同已成立，双方未签订书面租赁合同，应为不定期租赁合同。因涉案房屋在出租时至法庭辩论终结前，原告没有取得建筑工程规划许可证或者经主管部分批准建设，该合同应为无效合同，合同无效依据该合同取得的财产应予返还。2019年11月5日，原告向被告送达了解除通知书，原告表达了收回租赁物的要求，但被告至今未返还，已侵犯原告对房屋的占有、使用等权利。综上，被告应返还原告房屋。房屋占有使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，而本案双方因租金问题达不成一致意见，无签订书面合同。根据《合同法》第六十二条第二款规定价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。参考类似建筑面积和临街宽度的房屋2019年度每月租金为90元/㎡，2019年的房屋占有使用费为74779.2元（69.24㎡×90元/㎡×12）。2020年1月1日至被告返还原告房屋之日的房屋占有使用费，应参考类似建筑面积和临街宽度的房屋2020年度每月租金为81元/㎡（考虑到尉氏县文化路开展三轮电动车禁行、网络线上消费居多、在加上疫情等综合因素，对实体店影响较大，2020年门面房租金应在2019年的基础上下浮10%），由于新冠疫情，本院酌定2020年上半年房租扣除两个月。即2020年的房屋占有使用费从2020年1月1日起至搬离之日止按月租金5608.44元（69.16㎡×81元/㎡）计算，并扣除两个月费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，判决如下：一、被告陈建松于判决生效后十日内支付原告尉氏县人民代表大会常务委员会2019年的房屋占有使用费74779.2元、2020年的房屋占有使用费从2020年1月1日起至搬离之日止按月租金5608.44元计算（扣除两个月费用）。二、被告陈建松于判决生效后三十日内返还（搬离）原告尉氏县人民代表大会常务委员会的房屋。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2428元，由原告尉氏县人民代表大会常务委员会承担72元，由被告陈建松承担2356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  陈战喜人民陪审员  王流芳人民陪审员  张 趁二〇二〇年七月二十七日法官助理韩佳岐书记员陈傲