陕西省旬阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0928民初835号 原告:张立鉴，男，1998年1月11日出生，汉族，住旬阳县城区，公民身份号码：61242XXXX80111005X。 委托诉讼代理人：张卿，男，1969年9月1日出生，汉族，住址同上，公民身份号码：61242XXXX909010030，系原告父亲。 被告：旬阳县鼎咸房地产开发有限公司。住所地：陕西省安康市旬阳县。统一社会信用代码：91610928567121495A。 法定代表人：聂升虎，公司董事长。 委托诉讼代理人：曹胜玲，公司员工。 原告张立鉴与被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司（以下称“鼎咸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立鉴的委托诉讼代理人张卿，被告鼎咸公司的委托诉讼代理人曹胜玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张立鉴向本院提出的诉讼请求为：一、判令被告鼎咸公司继续履行合同，限期交付房屋并办理产权登记；二、判令被告鼎咸公司支付原告违约金753399.00元（按照776.70元/日计算，自2017年10月1日起至2020年6月11日止共计970日）；三、判令被告鼎咸公司支付原告第三年房屋租金155829.00元及逾期支付租金所产生的利息10639.75元；四、判令被告赔偿原告因变更房屋结构造成房屋面积减少0.84㎡（套内使用面积减少0.49㎡，套外分摊面积同步减少0.35㎡）导致房屋商用价值贬值损失265350.00元。事实与理由：原、被告系商品房买卖关系，2015年12月29日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的中央都会商品房F2176、F2177、F2178、F2179。原告按约支付了房屋价款，合同约定2017年10月1日之前交付房屋，被告至今未履行交房义务。故起诉要求人民法院判令被告继续履行合同，立即向原告交付房屋，办理房屋产权登记，并承担因迟延交付房屋的违约金及其他损失。 被告鼎咸公司辩称，同意按照合同约定继续履行交房义务，不同意原告要求被告既支付迟延交房违约金又给付租金的诉讼请求，被告支付了租金就不再支付违约金，被告公司变更房屋结构增加柱子有相应的手续和备案，原告认为对商铺有影响，后期可进行协商。 原告围绕诉讼请求向法庭提交了如下证据： 1、2015年12月29日，原告与被告签订了商品房买卖合同四份，证实原告购买F2176号房建筑面积为21.78㎡总金额为310456.00元，F2177号房建筑面积为29.34㎡总金额418366.00元，F2178号房建筑面积为31.53㎡总金额为449584.00元，F2179号房建筑面积为30.5㎡总金额为468747.00元。 2、2015年12月29日，原告就购买的F2176、F2177、F2178三个商铺分别与陕西鑫盛商业运营管理有限公司签订了中央都会商铺委托经营管理协议，2016年1月26日原告就其购买的F2179与陕西鑫盛商业运营管理有限公司签订了中央都会商铺委托经营管理协议，合同约定将其购买的F2176、F2177、F2178、F2179商铺交由陕西鑫盛商业运营管理有限公司代为租赁和统一经营管理，委托经营管理期限为五年整，自中央都会正式开业之日起至五年后的对应日，第一二年的租金从原告向鼎咸公司支付的铺位总房款中直接抵扣，第三年的租金为支付该商品房折后总价款的8%计算，F2176号商铺第三年租金为29219.00元，F2177号商铺第三年的租金为40179.00元，F2178号商铺第三年的租金为42314.00元，F2179号商铺的第三年的租金为44117.0元。 3、旬阳县鼎咸房地产开发有限公司向交款人张卿出具的收据四份，2014年12月4日张卿以刷卡方式向旬阳县鼎咸房地产开发有限公司交付购房款350000.00元，2014年12月29日交付购房款362026.00元，2015年1月5日交付购房款109183.00元，2015年12月30日支付购房款732195.00元，合计共付1553404.00元。 4、中央都会置业顾问赵宝娜计算的商铺优惠折算清单，商铺F2179折算优惠价格18448.00元与二楼平面图价格相符，证实原告购买F2179商铺是按A类18448.00元计算，因被告擅自变更增加一根柱子导致购买的商铺从A类变成C类，鼎咸公司应退还原告因增加柱子导致商铺套内面积减少0.49㎡，套外面积减少0.35㎡，合计减少0.84㎡的差价及商铺从A类变为C类贬值价值265350.00元。 被告鼎咸公司未向法庭提交证据。 上述证据，经庭审举证、质证，原告提交的证据1、2、3，被告无异议，且符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认；原告提交的证据4证明原告商铺贬值价值265350.00元，无其他证据佐证，本院不予认定。 根据原、被告的陈述和确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年12月29日、2016年1月26日，原告张立鉴（买受人）与被告鼎咸公司（出卖人）签订编号为ZYDH(商)112、113、114、125号商品房买卖合同，购买被告鼎咸公司以土地出让方式取得并建设的位于旬阳县城关镇下菜湾社区太极·中央都会2层F2176、F2177、F2178、F2179四间商铺【土地使用权证编号为旬国用（2013）第072号，建设工程规划许可证编号为建字第2013-369号，施工许可证编号为610XXXXXXXXXXXXX号，房屋预售许可证为旬房预售（2015）第11号；其中F2176商铺面积21.78㎡，单价14254.00元/㎡，房款为310456.00元；F2177商铺面积为29.34㎡，单价为14259.00元/㎡，房款为418366.00元；F2178商铺面积为31.53㎡，房款为449584.00元；F2179商铺面积为30.5㎡，房款为468747.00元】，合同约定“……5、面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按第1种方式进行处理1、双方自行约定（1）商品房交付后，该房屋面积以房管局实测面积为准；（2）买受人不得以实测建筑面积与合同约定建筑面积存在差异为由要求退房；（3）按照房管局实测面积与合同约定面积的误差实行多退少补；（4）实测面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准……；6、付款方式及期限为买受人于2015年12月29日一次性支付该房屋总款（含认购金）；……8、房屋的交付期限为出卖人应当在2017年10月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，遇不可抗力、城市停水停电、气候原因不能正常施工交房顺延；9、出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付以交付房价款万分之五的违约金……11、房屋交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接并签署房屋交接单”。同日，张立鉴以其购买的F2176、F2177、F2178、F2179四个商铺与陕西鑫盛商业运营管理有限公司分别签订了中央都会商铺委托经营管理协议，协议约定将其购买的F2176、F2177、F2178、F2179商铺交由陕西鑫盛商业运营管理有限公司代为租赁和统一经营管理，委托经营管理期限为五年整，自中央都会正式开业之日起至五年后的对应日，第一、二年的租金从张立鉴向鼎咸公司支付的铺位总房款中直接抵扣，第三年的租金为支付该商品房折后总价款的8%计算，即F2176号29219.00元，F2177号40179.00元，F2178号42314.00元，F2179号44117.00元。原告张立鉴父亲张卿2014年12月4日、2014年12月29日、2015年1月5日、2015年12月30日向鼎咸公司交付购房款350000.00元、362026.00元、109183.00元、2015年12月30日交付购房款732195.00元。被告鼎咸公司未按原被告签订的商品房买卖合同约定的期限向原告交付商铺。2020年5月6日，原告张立鉴向本院起诉要求被告鼎咸公司继续履行合同，立即交付房屋，办理产权登记手续，向原告支付迟延交付房屋的违约金753399.00元以及第三年商铺租金155829.00元、利息10639.75元和被告擅自变更F2179号商铺结构造成商铺面积减少0.84㎡导致商铺的贬值损失265350.00元。 另查明，陕西鑫盛商业运营管理有限公司与被告鼎咸公司是关联公司，陕西鑫盛商业运营管理有限公司现已注销，庭审中鼎咸公司同意代为支付陕西鑫盛商业运营管理有限公司欠付的租金。 本院认为，原告张立鉴与被告鼎咸公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行义务；原告张立鉴按照合同约定向被告鼎咸公司交付了购房款，被告鼎咸公司应按照合同约定的房屋交付时间在2017年10月1日前将验收合格的商铺交付给原告张立鉴，为此原告张立鉴要求被告鼎咸公司继续履行合同，交付房屋的诉请，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中被告鼎咸公司未按照合同约定的交房期限向原告张立鉴交付房屋，应承担违约责任，但原告张立鉴要求被告鼎咸公司支付延迟交房违约金的数额明显过高，应按原告交付购房款的30%即466021.20元确定违约金数额为宜。原告张立鉴与陕西鑫盛商业运营管理有限公司签订的《中央都会商铺委托经营管理协议》，约定商铺第三年租金的支付对应日为2018年12月28日，发生在原被告《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限2017年10月1日之后，被告鼎咸公司已经承担了延期交房的违约责任，故原告张立鉴要求被告鼎咸公司再给付商铺第三年租金及利息的诉请，本院不予支持。原告张立鉴要求被告鼎咸公司赔偿因变更F2179号商铺结构增加柱子造成商铺面积减少0.84㎡导致商铺从A类（单价19028.00元）变成C类（单价9748.00元）的贬值损失265350.00元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限判决生效后十五日内被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司将位于旬阳县城关镇下菜湾社区太极·中央都会2层F2176、F2177、F2178、F2179四间商铺交付给原告张立鉴并办理房屋产权登记手续。 二、限判决生效后十五日内被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司支付原告张立鉴迟延交房的违约金466021.20元。 三、驳回原告张立鉴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8290.00元，减半收取4145.00元，由被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。 审 判 员 向林波 二〇二〇年七月八日 法官助理 刘 娟 书 记 员 梁 娜 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 1