贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0424民初385号原告：贵州呈祥鼎鑫物业管理有限公司。法定代表人：王强；职务：执行董事。统一社会信用代码：91520111080652729B。住所：贵州省贵阳市花溪区。委托代理人：吕健，系贵州宜源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人：秦弢，代理权限为一般代理。被告：何凯，男，1988年3月8日生，住贵州省关岭布依族苗族自治县。原告贵州呈祥鼎鑫物业管理有限公司（以下简称：“呈祥鼎鑫公司”）诉被告何凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年04月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕健、秦弢，被告何凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呈祥鼎鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按每月135.42元的标准向原告支付自2015年09月起至2018年02月28日止拖欠的物业管理费4198.02元；2、请求判令被告按每日万分之三的标准向原告支付自逾期之日起至拖欠的物业管理费付清之日止的违约金（截止至起诉之日，违约金为823.00元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年03月01日，原告被贵州省科源房地产开发有限公司聘为水韵佳缘小区的物业管理公司，负责小区的物业管理服务。被告系原告物业服务的水韵佳缘6-1-1103号业主，该房的建筑面积为110.42平方米，原、被告于2014年11月14日签订了《物业服务协议》，协议约定：由原告负责水韵佳缘小区第6号楼物业管理服务工作，物业管理费采取包干方式，按房屋建筑面积每平方米每月1.00元，住宅的公共照明、绿化用水、消防报警系统用电费用每户3.00元，电梯运行电费、年检费、维保费每月每户15.00元，二次供水加压费每月每户7.00元的标准收取费用，被告应按年、季或月向原告缴纳物业服务费，逾期未按时缴纳物业费的，每日按照因缴纳费用的千万分之三向原告支付违约金。《物业服务协议》签订后，原告按约为该楼提供物业管理服务，但自2015年09月起，被告一直以各种理由拖欠拒付物业管理费，原告多次向被告催收未果，被告拖欠的行为已经严重违约，为保护原告合法权益，提出上述诉请。被告何凯辩称：原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，存在以下违反物业服务合同的行为：1、被告于2014年在关岭县水韵佳缘购买到住房，于2014年11月14日在房开处领房屋钥匙，并交纳了一年的物业管理费、房屋装修保证金以及房屋二次维护费，原告诉被告从2015年09月01日拖欠物业管理费至2018年02月28日不属实。原告未按照物业协议履行义务，违反《物业管理服务内容》，单方面以签订合同而不履行服务的方式强行收取物业费，被告有权拒绝交费。于2018年03月录下视频印证依据附带相关证明材料作为原告未履行协议服务向法院作出如下举证证明，视频内容真实有效，未作任何删减处理；2、原告起诉被告未按合同约定拖欠物业管理费，多次向被告催缴均未果并不属实。被告所居住的小区公共过道没有照明路灯，路灯长期处于黑暗状态，原告主张照明电费缺乏依据，小区从门向外三米以外属于市镇公路设施，没有绿化面积，原告收取绿化用水费用并不合理，消防报警系统长期处于损坏状态，无法启用，原告收取相关电费费用也不合理，单元门长期处于损坏敞开，没有人管理和维护修缮，也没有保安，人人可以自由进出，小区部分业主家中被小偷撬门入室盗窃，没有人管理，部分被盗业主被盗之后只能向关索派出所报案处理，最后都没有结果，原因是监控损坏，没有人维护管理，调不出监控视频来，也没有人出来承担业主的经济损失，既然是没有人管理小区，哪里来的物业管理费用，原告虽然与我们业主签订了服务合同，但没有履行管理服务，就凭一纸条款式服务协议来收取物业管理费，被告未享受到应有的服务内容，有权拒绝交费，以上所答辩的内容有视频为证、相关单位、小区业主住户给予证明，人证物证俱全。3、原告对被告厨房和客厅过道地面造成损坏，未按照被告要求恢复原样，被告要求法院判令原告赔偿被告1500元。2017年10月，由于被告楼下住户6栋1单元1003业主自家房屋漏水，怀疑是被告1103房屋造成，经呈祥鼎鑫公司水韵佳缘物业管理负责人“肖云”代表原告出面，对被告厨房和客厅过道地面进行拆除，查找漏水原因，并答应如果不是被告的责任，给被告拆除的客厅过道和厨房地面恢复原样，事过半年之后原告才给被告进行简单处理，没有按照之前承诺的事项恢复原状，严重损害了被告的房屋，被告强烈要求原告进行赔偿。在此被告请求法院到相关部门和关索街道办水韵佳缘小区实地调查，查明事实真相，维护被告人何凯的合法权益，依法驳回原告人的起诉。本院经审理认定事实如下：2014年03月，原告被贵州省科源房地产开发有限公司聘请原告为水韵佳缘小区业主提供物业管理服务，之后原告进驻水韵佳缘小区并提供相应的物业管理服务。被告何凯系原告物业服务的水韵佳缘小区6-1-1103号房屋业主，该房屋的建筑面积为110.42平方米。2014年09月11日，关岭布依族苗族自治县发展和改革局下发了关发改备案〔2014〕24号《关岭布依族苗族自治县发展和改革局文件（关于关岭县物业收费备案的通知）》，该通知载明了涉案房屋水韵佳缘小区6＃、7＃楼物业收费的相关收费标准：1、住宅部分综合物业费1.00元／㎡；2、公共能耗费3.00元／户／月；3、电梯费15.00元／户／月；4、二次加压费7.00元／户／月；5、楼道二次修缮费200.00元／户；6、装修违规风险金1000.00元／户；7、装修垃圾清运费4.00元／㎡；8、装修管理费2.00元／㎡；9、装修施工出入卡50.00元／户；10、装修施工许可证10.00元／户；11、商业部分综合物业费1.20元／㎡。被告何凯于2014年11月14日在原告处领取房屋钥匙，并交纳了一年的物业管理费、房屋装修保证金以及房屋二次维护费。之后被告未向原告交纳物业管理费，原告现起诉要求被告支付物业管理费。上述事实，有原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、法定代表人身份证复印件、水韵佳缘钥匙放行条复印件、关于关岭县物业服务费备案的通知、物业服务费催收函、物业公司进驻公告、工作联系函、现场照片及原、被告庭审陈述予以证实，以上证据经庭审质证，本院予以采信。原告提交的《水韵佳缘物业协议》，该协议首尾两页所签“何凯”两字明显不是同一人所书写，且与被告所书写的“何凯”笔迹明显不同，被告否认在该协议上签名捺印，原告亦无法证明其合同上的签名系被告何凯所签，不能证实被告何凯与原告签订该份协议。被告何凯提交的视频证据存储Ｕ盘，不是该视频的原始载体，对该证据的来源是否合法，内容是否真实无法确认，不能证实原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，存在违反物业服务合同的行为。本院认为：原告虽然未与被告签订物业服务合同，但被告于2014年11月14日在房地产开发商处领取房屋钥匙时已交纳了一年的物业管理费，视为自愿接受原告提供的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理服务关系，根据公平原则，被告何凯应当按照原告对小区其他业主收取物业管理费的标准向原告支付物业管理费。被告何凯应支付原告自2015年11月14日到2018年02月28日期间共27.5月的物业管理费，计算标准为：（110.42㎡＋公共能耗费3.00元/户/月＋电梯费15.00元/户/月＋二次加压费7.00元/户/月）×27.5月﹦3724.05元。原告呈祥鼎鑫公司要求被告何凯支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。被告主张原告损坏被告厨房和客厅过道地面，未按被告要求恢复原样，要求原告赔偿损失1500.00元，因被告在本院向其释明后未提起反诉且无有效证据证实，对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告何凯于本判决生效之日支付原告贵州呈祥鼎鑫物业管理有限公司物业管理费3724.05元。二、驳回原告贵州呈祥鼎鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由被告何凯承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内向本院申请强制执行。审判员  陈猛二〇二〇年七月十三日书记员  吴湘