陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终618号 上诉人（原审被告）：陕西华星房地产开发集团有限公司，住所地：宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610301719768010J。 法定代表人：张健，任总经理。 委托诉讼代理人：黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武杰，男，汉族，1991年6月10日生，住陕西省榆林市佳县，现住延安市富县羊泉收费站，系该收费站职工。 上诉人陕西华星房地产开发集团有限公司因与被上诉人武杰商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2019)陕0302民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人陕西华星房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人黄侃祥，被上诉人武杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陕西华星房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、一审判决上诉人向被上诉人清偿“预付款”缺乏事实依据。2、一审认定合同双方约定的定金不具有定金的法律属性显然适用法律错误。3、一审以未能签订主合同的责任不能归责于被上诉人而否定双方当事人约定的判决理由明显不能成立。 被上诉人武杰辩称，一审判决对于双方商品房销售合同事实认定清楚，适用法律正确。上诉人隐瞒合同名称、内容，仓促间与被上诉人签订订房协议书，商品房买卖合同不成立。提交退房申请后，上诉人一直拖延时间，没有明确的答复。 武杰向一审法院起诉请求：1、请求判令撤销认购协议书，被告退还原告支付的费用28000元；2、判令被告赔偿原告误工费及交通费2000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告武杰于2018年12月25日与宝鸡房多多置业有限公司签订编号为HX00089的房多多团购服务协议书，支付服务费8000元，同日向被告陕西华星房地产开发集团有限公司签订“东某某”定房协议书，并支付定金2万元，约定，原告定购被告房屋一套，原告必须在协议生效后七天内，签订《商品房买卖合同》并按合同约定交付购房款，逾期不签订《商品房买卖合同》或要求取消购房协议，本协议即失效，被告所开具的购房定金收据和定方协议同时作废，定金不予退还。被告于2019年1月1日，收取了原告的换房申请，原告遂诉至本院。 一审法院认为，这是一起原被告之间签订定房协议书，未签订《商品房买卖合同》，原告支付定金，要求退还商品房销售合同纠纷案件。本案有两个不同收取原告款项的行为，一个是宝鸡房多多置业有限公司收取8000元，因原告并未起诉该公司，与本案不属于同一法律关系，不予处理；一个是被告收取2万元定金的行为，属于本案的审理范围。如果原被告签订《商品房买卖合同》，则原告所交定金不能退还，如果不能签订《商品房买卖合同》，则应根据导致《商品房买卖合同》的原因，决定是否退还定金。本案的实际情况是，原被告之间签订了定房协议书，原告支付了定金，但被告并未提供证据证实是因为原告的原因，导致《商品房买卖合同》未能签订，相反被告收取原告的换房申请，并未给予原告明确答复，使《商品房买卖合同》签订的条件不具备，也未按照其提供的格式合同严格履行通知义务，《商品房买卖合同》未能签订的责任不能归责于原告，收取的款项虽名为定金，但因其担保债权不确定，不具有定金的法律属性，交易未达成，被告收取的款项，没有正当理由，应当向原告退还，故原告请求返还理由正当，应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零九条之规定，判决：一、被告陕西华星房地产开发集团有限公司向原告武杰清偿预付款20000元，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、驳回原告武杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元由被告陕西华星房地产开发集团有限公司承担。 二审经审理查明，上诉人与被上诉人于2018年12月25日签订了“东某某”定房协议书（简称定房协议书），就被上诉人定购上诉人位于西宝路555号院“东某某”商品房一事达成协议。该协议书约定了定购商品房位置及建筑面积、定房价格、付款方式、定金条款等事项。该协议书第三条第2项载明：“付款方式按以下第2项办理：2、银行按揭：自签订协议之日起七天内付清首付房款并签订《商品房买卖合同》。”第四条第2项载明：“乙方必须在该协议生效七天内，签订《商品房买卖合同》并按合同约定交付购房款，逾期不签订《商品房买卖合同》或要求取消购房协议的，本协议书即失效，甲方所开具的购房定金收据和定房协议同时作废，定金不予退还。”被上诉人武杰于当日即2018年12月25日向上诉人支付定金2万元，并先后分两次向宝鸡房多多房产置业有限公司支付服务费共计8000元。 2019年1月1日，武杰向上诉人提交换房申请一份，主要内容为：本人武杰，因个人原因，自愿放弃东方一品9#2D1702号房，并改换房1#1D0902号房，并在此确认。同时备注2019年1月4日前交首付款182431（元）。2019年4月1日，武杰提交退房申请一份，主要内容为：本人武杰于2018年12月25日与上诉人公司签定一份商品房认购协议书，…，因不确定因素导致现在无法购买此套房，特此申请解除认购协议书，提出退房申请。 本院二审查明的其他案件事实与一审查明的法律事实相同。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，上诉人与被上诉人于2018年12月25日签订了“东某某”定房协议书，约定了定购商品房位置及建筑面积、定房价格、付款方式以及双方共同遵守的条款。该定房协议书是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该定房协议书第四条对定金进行了约定，并约定了违约的责任，明确约定如乙方即被上诉人未能按约定交付购房款，逾期不签订《商品房买卖合同》或要求取消购房协议的，定金不予退还，该约定清楚明白。被上诉人作为一名完全民事行为能力人，在签订合同时应当认真阅读合同内容，以审慎的态度签订相关合同。其签订定房协议书的行为，应视为对该定房协议书内容知晓及认可。被上诉人武杰关于上诉人在其不知情的情况下骗其签订认购协议书以及其受到欺诈的主张，与本案查明事实不符，本院不予采信。本案中，未能签订《商品房买卖合同》的原因，并非不可归责于当事人双方的事由，而是被上诉人未能按定房协议书的约定在签订协议之日起七天内付清首付款，被上诉人在起诉状中也自认无力短期内凑足首付款。被上诉人违反了定房协议书的约定，其要求退还定金，不符合定房协议书的约定及法律及司法解释的规定，本院不予支持。被上诉人主张的误工费及交通费2000元，未提交证据证实，又因系被上诉人的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》，故本院不予支持。一审法院认定本案中收取的定金不具有定金的法律属性认定不当，对本案的处理不当，本院予以纠正。关于案外人宝鸡房多多房产置业有限公司收取的服务费共计8000元，被上诉人可另行主张。 综上，上诉人陕西华星房地产开发集团有限公司的上诉请求及理由成立，本院予以支持。被上诉人武杰的诉讼请求不能成立，予以驳回。一审法院对本案处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2019)陕0302民初3483号民事判决。 二、驳回被上诉人武杰的诉讼请求。 一审案件受理费550元，由被上诉人武杰承担。 二审案件受理费550元，由被上诉人武杰承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 任小剑 审 判 员 陈 蔚 二〇二〇年七月十日 法官助理 罗永超 书 记 员 李雯静 1