四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初6224号 原告：成都海亮金沙房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区二层。 法定代表人：任睿，职务：经理。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翊，泰和泰律师事务所律师。 被告：于琼，女，1972年2月23日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：尹文兵，四川法典律师事务所律师。 原告成都海亮金沙房地产开发有限公司（以下简称海亮金沙公司）与被告于琼商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海亮金沙公司的委托诉讼代理人张毅、刘翊，被告于琼的委托诉讼代理人尹文兵到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 海亮金沙公司向本院提出诉讼请求：1.于琼向支付购房款139万元，并支付自2018年4月14日起按逾期应付款每日万分之一为标准计算至实际付清购房款之日止的违约金；2.于琼支付律师费22500元、保险费1500元、保全费5000元、住宅物业费5779.82元、车位物业费4160元；3.本案全部诉讼费用由于琼承担。事实和理由：2018年4月4日，海亮金沙公司与于琼签订《商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合补充协议》（以下简称补充协议），约定海亮金沙公司向于琼出售海亮樾金沙小区1幢2单元1706号房屋、3栋负1层22号车位、3栋负2层976号车位，合同约定总价款分别为1194764元、426800元、391800元，由于琼支付首付款分别为364764元、136800元、121800元，剩余购房款项银行申请贷款。合同签订后，于琼仅支付了首付款623364元，海亮金沙公司至今未收到剩余购房款。海亮金沙公司多次催收未果，特起诉来院。 于琼答辩称，1.案涉合同系无效合同，案涉房屋系抵押房屋；2.案涉房屋项下有贷款，但海亮金沙公司未告知，其不知情，海亮金沙公司隐瞒了交易标的重要事实；3.经过调查核实，案涉房屋实际系公寓，与其理解的商品房性质存在偏差；4.综上，海亮金沙公司的诉讼请求应全部驳回。 庭审中，海亮金沙公司明确，其诉讼请求中关于违约金的支付时间与诉状附表载明的时间一致，即起算时间为2018年7月14日，至房款付清之日止。 经审理查明，2018年4月14日，出卖人海亮金沙公司与买受人于琼分别签订三份《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，主要约定：1.商品房为蜀鑫路8号1幢2单元17层1706号公寓，套内建筑面积69.92平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米17087.59元，总价款1194764元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年4月14日前支付首付款364764元，余款83万元向兴业银行成都分行申请贷款支付；该商品房设计用途为公寓。2.商品房为蜀鑫路8号3幢-1层22号车位，按照套计算商品房价款，为426800元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年4月14日前支付首付款136800元，余款29万元向工行高新区支行申请贷款支付。3.商品房为蜀鑫路8号3幢-2层976号车位，按照套计算商品房价款，为391800元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年4月14日前支付首付款121800元，余款27万元向兴业银行成都分行申请贷款支付；4.除不可抗力外，买受人未按照的时间付款的，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；5.与商品房有关的抵押情况为抵押人海亮金沙公司，抵押权人中建投信托有限责任公司（以下简称中建投公司）；6.除出卖人原因外，买受人按揭贷款应于签订本合同之日起90日内全部到达出卖人账户，否则买受人即构成逾期付款，须按合同约定承担逾期付款的违约责任；7.出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，买受人未按出卖人交付通知书指定的期限内办理该商品房验收交付手续的，视为双方已完成商品房的交接手续；8.商品房的物业服务费自商品房交付的次日起由买受人支付，若买受人未按合同约定的日期办理验收交接手续的，该商品房的物业服务费及其他应由该商品房业主或使用人承担的费用自合同约定的交付之日的次日起由买受人支付；9.如出卖人通过诉讼及聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定、审价费、律师费等，均由买受人承担。 成都市商品房现售合同信息摘要载明：1.青羊区蜀鑫路8号1栋2单元17层1706号房屋合同签约号3116858，初始登记权证号2017032100F02158，房屋规划用途公寓，清水成交价1194764，无查封、无抵押；2.青羊区蜀鑫路8号3栋-1层22号房屋合同签约号3116880，初始登记权证号2017032200F00044，房屋规划用途车位，清水成交价426800，无查封、无抵押；3.青羊区蜀鑫路8号3栋-2层976号房屋合同签约号3116881，初始登记权证号2017032200F00044，房屋规划用途车位，清水成交价391800，无查封、无抵押。上述信息摘要网签时间均为2018年8月22日，房屋出卖人海亮金沙公司，房屋买受人于琼，共有情况为单独所有。 海亮金沙公司出具三份《购房款催告函》，要求于琼于收到函后5日内向海亮金沙公司一次性支付剩余房款以及违约金。2018年9月25日，海亮金沙公司通过EMS（邮单号1070806161425）向于琼邮寄上述催告函。邮件全程跟踪查询显示，该邮件已于2018年9月26日妥投。 委托人海亮金沙公司（甲方）与受托人泰和泰律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，乙方安排本所张毅、刘翊律师担任甲方与于琼房屋买卖合同纠纷甲方的委托代理人，诉讼代理服务按固定金额收费，一审、二审包干费用2万元，甲方应在本合同生效后十日内向乙方支付律师代理费1万元、在一审判决取得后十日内向乙方支付律师代理费1万元。2020年6月11日，泰和泰律师事务所出具增值税发票，载明购买人海亮金沙公司，货物或应税劳务、服务名称为*法律咨询*律师费，价格10000，备注为代理费。 2020年6月18日网签合同信息查询记录显示，青羊区蜀鑫路8号1栋2单元17楼1706号公寓，网签备案号3116858，网签备案时间2018-08-22，出卖人海亮金沙公司，买受人于琼，付款信息工行高新支行贷款，无限制登记信息，无抵押信息。 2018年3月4日，于琼通过POS机刷卡共向海亮金沙公司转账六笔，共计6万元。2018年4月14日，于琼通过POS机刷卡共向海亮金沙公司转账七笔，共计563364元。2020年5月8日，于琼向海亮金沙公司转账100000元，附言为支付于琼海亮樾金沙购房款。 另查明，2017年10月17日，中建投公司出具《同意函》，载明海亮金沙公司位于成都市青羊区的部分房产已抵押给该司，并已办理一般抵押登记，中建投公司同意海亮金沙销售上诉抵押房屋。 庭审中，1.于琼称其于2020年5月8日向海亮金沙公司支付10万元系购房款。对此，海亮金沙公司称该笔款项应优先抵扣违约金。 2.海亮金沙公司提交中国太平洋保险公司出具的增值税发票，主张其支付诉讼财产保全责任保险费1500元。 3.海亮金沙公司称因于琼未能足额支付房款，故案涉房屋尚未交付，由其一直代为支付物业服务费，并提交控制物业费用明细表、付款凭证等证据。该代为支付的物业费系产生的损失。对此，于琼称案涉房屋尚未交付，物业费不应由其承担。 4.对于于琼未按时支付房款的原因，海亮金沙公司、于琼均确认系因为于琼申请贷款未通过银行审批。于琼称其无法办理贷款系因为案涉房屋名下有抵押，海亮金沙公司有义务积极协助其解决贷款事宜。 5.于琼辩称，海亮金沙公司提交的《同意函》系海亮金沙自行制作，且通过天眼查并未查询到“中建投信托有限责任公司”的企业信息。 本院认为，（一）合同效力的认定。海亮金沙公司、于琼签订的《商品房买卖合同》及补充协议，于琼抗辩称签订合同时案涉房屋处于抵押状态，海亮金沙公司并未告知房屋性质为公寓，隐瞒了合同标的重要信息，合同应无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，案涉合同系当事人自愿签订，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，且合同明确告知了房屋的抵押状况、约定了商品房规划用途为公寓，故于琼的抗辩主张于法无据，本院不予采纳。（二）购房款。本案中，案涉房屋价款总计2013364元（公寓1194764元+车位426800元+车位391800元），于琼支付房屋首付款623364元后，由于贷款申请未通过银行审批，未按照合同约定时间支付房款，海亮金沙公司有权要求于琼支付尚欠房款。至于于琼于2020年5月8日支付的100000元，海亮金沙公司主张上述款项应先行抵扣逾期付款违约金。本院认为，案涉合同未约定逾期付款清偿顺序，且于琼向海亮金沙公司转账时，附言明确为支付于琼海亮樾金沙购房款，故，该笔100000元系案涉房屋购房款，于琼应向海亮金沙公司支付尚欠购房款1290000元（2013364元-623364元-100000元）。（三）违约金。合同约定买受人按揭贷款应于签订合同之日起90日内全部到达出卖人账户，现由于于琼贷款申请未通过银行审批，按揭贷款未按约到达海亮金沙公司账户，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，海亮金沙有权要求于琼支付违约金。合同约定违约金以日万分之一为标准计算，海亮金沙公司应于合同签订之日起90日（即2018年7月14日）起前收到按揭贷款，且于琼于2020年5月8日支付房款100000元，故于琼支付违约金的具体计算方式为，1.以尚欠房款1390000元为基数，自2018年7月14日计算至2020年5月8日止；2.以尚欠房款1290000元为基数，自2020年5月9日起计算至房款付清之日止；3.上述均按照日万分之一为标准计算。（四）律师费、保险费、物业费等。合同约定如出卖人通过诉讼及聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定、审价费、律师费等，均由买受人承担。于琼未按约支付房款，海亮金沙公司有权要求于琼支付其为实现债权支出的律师费。结合海亮金沙公司提交的《委托代理合同》及律师费发票等证据，对于海亮金沙公司实际支出的律师费10000元，本院予以支持；至于超出部分，无事实依据，本院不予支持。至于保险费，无合同约定及法律规定，本院不予支持。至于物业费损失，海亮金沙公司主张其因于琼违约不能交付房屋，代为交纳了物业费，该损失应由于琼承担。但海亮金沙公司所提交的证据，未能区分计收的物业费所针对的具体房屋和车位，无法证明其代于琼向案涉房屋和车辆交纳了物业管理费，故系证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、于琼于本判决发生法律效力之日起十日内向成都海亮金沙房地产开发有限公司支付购房款1290000元及违约金（1.以尚欠房款1390000元为基数，自2018年7月14日计算至2020年5月8日止；2.以尚欠房款1290000元为基数，自2020年5月9日起计算至房款付清之日止；3.上述均按照日万分之一为标准计算）。 二、于琼于本判决发生法律效力之日起十日内向成都海亮金沙房地产开发有限公司支付律师费10000元； 三、驳回成都海亮金沙房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17660元，减半收取8830元，保全费5000元，共计13830元，其中13205元由于琼负担，625元由成都海亮金沙房地产开发有限公司承负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周力娜 二〇二〇年七月十四日 书记员  雷 莉