济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初2017号原告：艾金莎，女，1991年1月16日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：解学鑫，山东龙奥律师事务所律师。被告：尹燕，女，1989年8月23日出生，汉族，住山东省平阴县。被告：安华，男，1990年5月29日出生，汉族，住山东省聊城市。第三人：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。法定代表人：张本存，行长。委托诉讼代理人：李军，男，1962年8月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告艾金莎与被告尹燕、被告安华、第三人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农业银行历城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾金莎及委托诉讼代理人解学鑫、第三人恒大公司的委托诉讼代理人张志良、第三人农业银行历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告尹燕、被告安华经合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。艾金莎向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告办理坐落于济南市槐荫区西客站片区安置一区南侧七-2地块恒大雅苑18号楼1单元1901室房屋的所有权登记手续，第三人济南恒大雅苑西区置业有限公司予以协助；2.判令两被告办理涉案房产的抵押权注销手续，第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行予以协助；3.请求法院判令两被告于涉案房产所有权登记至其名下后10日内协助原告将涉案房屋所有权登记至原告名下；4.判令二被告向原告支付违约金25.2万元；5.判令二被告向原告支付律师费3万元；6.诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中，艾金莎将诉讼请求变更为：1.判令二被告偿还第三人农业银行历城支行就位于恒大雅苑18号楼1单元1901室房屋之上的剩余贷款本息（具体金额以银行确定的金额为准），若二被告拒不偿还银行本息，请求法院判令由原告代二被告向贷款银行偿还剩余贷款本息；2.判令二被告在上述贷款本息清偿后十日内办理上述房屋的不动产登记证书，办理至被告名下，第三人恒大公司予以配合，相关登记税费由原告承担；3.请求法院判令二被告在上述房屋不动产登记至其名下后十日内，协助申请人将上述房屋过户登记至原告名下，相关登记税费由原告承担；4,请求法院判令二被告向原告支付违约金25.2万元；5.二被告向原告支付律师费3万元；6.诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2013年12月20日，第三人恒大公司与被告尹燕签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定第三人恒大公司将坐落于济南市槐荫区西客站片区安置一区南侧七-2地块恒大雅苑18号楼1单元1901室的房屋出售给被告，总房款787687元，其中首付237687元，贷款55万元。2016年11月24日，原被告双方签订《房屋买卖合同》（合同编号0004462），合同约定被告将上述房产以84万元的价格出售给原告，原告依据合同约定：于合同签订当日支付定金15万元，于2016年12月30日前支付首付款25万元，尾款44万元通过办理按揭贷款的方式支付。但在合同履行过程中，两被告多次延迟支付第三人农业银行历城支行的按揭贷款，致使第三人恒大公司为被告承担保证责任，第三人恒大公司多次向两被告送达催款通知，但两被告仍置之不理。此外，涉案房产已经具备办理产权证书的条件，二被告一直以各种理由迟延履行办证义务，二被告的行为已经严重影响本案《房屋买卖合同》的履行，已经严重构成违约。尹燕、安华未作答辩及提交证据。恒大公司述称，在原告结清贷款，我司未承担连带责任的情况下同意协助过户。农业银行历城支行述称，尹燕长期违约拖欠月供扣收恒大保证金，同意原告代偿尹燕在我行一手房剩余本息，具体数额以还款日、银行贷款系统显示具体数额为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：艾金莎与孔鲁系夫妻关系，双方于2019年5月20日登记结婚。2013年12月20日，恒大公司（出卖人）与尹燕（买受人）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定出卖人自愿出售位于济南市槐荫区恒大雅苑18号楼19-1-1901的房屋给买受人，建筑面积96.14平方米，房屋总价款为787687元。付款方式为银行、公积金按揭付款方式：2013年11月20日前支付首期房款237687元，余款55万元应在2013年11月20日前办理完毕银行、公积金贷款手续。该合同还对其他事项进行了约定。2016年11月24日，尹燕、安华作为卖方（甲方）、艾金莎作为买方（乙方）与作为居间方的山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）签订《房屋买卖合同》，该合同约定卖方自愿出售坐落于济南市槐荫区恒大雅苑18号楼1单元1901室的房产，房屋总价款840000元，定金150000元；付款方式：采用按揭贷款的模式，乙方于2016年12月20日前，将首付款25万元存入甲方指定账户，剩余房款44万元，在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；关于甲、乙双方办理等手续所产生的相关税费：甲方保证过户前每月按时还房贷；初次下证前费用维修基金契税以及增值税、个税契税以及办理过户的全部费用由乙方承担；甲乙双方应在合同签订之日起下证后50日内，委托并协助中住公司办理包括但不限于房产过户、评估等手续；该房产在农业银行设有房地产权抵押，甲方应当在下证后20日内到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续的使用钱款来源为乙方首次付款，甲方自筹款；违约责任：甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任意一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本房屋买卖合同的向对方支付本合同总价款的3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价的30%的违约金，具体违约责任的承担方式，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；其他约定事项：此房屋为合同房，甲乙双方自愿交易，在交易过户期间甲乙双方保证积极办理房子交接各个事项，若甲乙任意一方违约，按上述违约条款处理。2016年12月30日，尹燕、安华将房屋交付给艾金莎。2017年1月2日，尹燕出具《房屋收条》一份，载明今收到艾金莎购房款人民币25万元，用于购买槐荫区恒大雅苑18号楼1单元1901室。2020年1月16日，恒大公司向尹燕女士发出《解除函》，载明：鉴于2013年11月18日，您与我公司签订了《商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定购买恒大雅苑18号楼1单元1901室（以下简称该房屋），合同约定采用银行案件按揭方式付款；截止2019年12月31日，您逾期还贷6期，累计金额15822.65元，导致我司被银行扣划15822.65元；根据预售合同的约定，您未按照银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致我司承担了保证责任，我司有权单方解除合同，收回房屋，您需要按照合同约定向我司承担违约责任。我司现正式通知您合同解除，我司将收回房屋另行售卖，并依约从您已交房款扣除相应的违约金，同时您需按照约定配合我司办理解除合同的相关手续。在审理过程中，恒大公司称房屋已经具备办理过户的条件。另查明，艾金莎已向尹燕支付购房款共计40万元，艾金莎及丈夫孔鲁向恒大公司支付34713.53元。此外，艾金莎为本案诉讼支付律师费30000元，诉讼保全保险费1260元。本院认为，合同应当遵守。尹燕、安华与艾金莎签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。现艾金莎表示在尹燕及安华拒不偿还按揭贷款的情况下，艾金莎愿意代尹燕及安华偿还农业银行剩余按揭贷款，农业银行历城支行表示予以接受。该代偿金额已经超过了艾金莎的剩余购房款金额，故在其实际代偿后，应当视为完成了支付购房款的义务，尹燕及安华应当协助艾金莎取得房屋的所有权登记。现该房屋已经具备办理所有权登记的条件，因此，尹燕及安华有义务办理该房屋的所有权登记，在其取得所有权登记且艾金莎代为清偿农业银行剩余按揭贷款后，尹燕及安华应当将该房屋的所有权转移登记至艾金莎名下。故，艾金莎要求尹燕及安华协助其办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》的约定，由于该房产在农业银行设有房地产权抵押，尹燕、安华应当在下证后20日内到有关单位办理解除抵押手续，现尹燕逾期未办理解除抵押手续，已经构成违约。合同中约定“每逾期一日，违约方应向本房屋买卖合同的向对方支付本合同总价款的3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价的30%的违约金，具体违约责任的承担方式，由守约方选择）”，故对于艾金莎主张尹燕、安华支付违约金25.2万元（84*0.3）的诉讼请求，本院予以支持。关于艾金莎主张的律师费及诉讼保全保险费的问题。根据《房屋买卖合同》的约定，违约方应当支付守约方的相关损失，包括律师费、诉讼费用、交通费等，因尹燕及安华逾期偿还农业银行的贷款，已经构成违约。故，艾金莎主张尹燕及安华支付律师费30000元的诉讼请求,于法有据，本院予以支持。关于诉讼保全保险费,因该费用系为诉讼所支出的必要费用。故，艾金莎主张尹燕及安华支付诉讼保全保险费1260元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、尹燕、安华于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行就位于济南市槐荫区西客站片区安置一区南侧七-2地块恒大雅苑18号楼1单元1901室房屋之上的剩余贷款本息，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准，若尹燕、安华拒不偿还银行本息，则由艾金莎代为支付；二、尹燕、安华于上述银行贷款清偿后十日内办理上述房屋的登记手续，由济南恒大西区置业有限公司将该房所有权转移登记至尹燕名下，相关税费登记由艾金莎承担；三、尹燕取得上述房屋的所有权登记后十日内，将房屋的所有权登记转移至艾金莎名下，相关登记税费由艾金莎承担；四、尹燕、安华于本判决生效之日起十日内支付艾金莎违约金252000元；五、尹燕、安华于本判决生效之日起十日内支付艾金莎律师费30000元；六、尹燕、安华于本判决生效之日起十日内支付艾金莎诉讼保全保险费1260元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，减半收取6100元，保全费4720元，由尹燕、安华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二〇年七月三十一日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭