西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初2769号 原告：王敏，女，汉族，1990年9月2日出生，住西安市高陵区。 委托诉讼代理人：牛红霞，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于坚，陕西稼轩律师事务所律师。 被告：三彩不动产管理有限公司西安分公司，住所地：西安经济开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司。 法定汤李珍，代表人:，该公司负责人。 委托诉讼代理人：田启超，男，汉族，1993年5月18日出生，住西安市碑林区。 原告王敏诉被告三彩不动产管理有限公司西安分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王敏委托诉讼代理人牛红霞、于坚,被告三彩不动产管理有限公司西安分公司委托诉讼代理人田启超到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告王敏诉称，2019年7月8日，原告与被告在“三彩家租房”APP上分别签订了案涉六份《房屋租赁合同》（格式合同）；约定被告将位于雁塔区XX街道朱XX大街XX段XX号楼紫郡北区的四套房屋和位于雁塔区XX街道科技XX路XX小区的两套房屋出租给原告使用，租期均为2019年7月8日至2020年7月7日。另，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定：合同签订后一小时内，乙方向甲方指定账户支付首付房租及押金后，合同自动生效；甲方于合同生效之日，将该房屋交付给乙方；甲方未按约定时间向乙方交付该房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金；在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为押金。前述合同签订当日，原告依约足额向被告支付了案涉六套房屋的租金156967.8元、押金13080.65元。但被告不仅未按合同约定向原告交付案涉六套房屋，还私自将原、被告双方签订的关于租赁香榭兰岛小区两套房屋的《房屋租赁合同》文本进行了下架处理。后原告多次与被告协商未果，无奈诉至法院。因原告向被告支付案涉合同项下房屋租金与押金时，是按照案涉两份租赁合同总共的租金和押金一起支付的，无法区分各份合同的支付金额，导致原告无法分案诉讼。被告的行为已经构成违约，且严重损害了原告的合法权益，为维护原告合同权益，现诉至法院，请求依法判令：1.依法解除原告与被告签订的六份《房屋租赁合同》，合同标的额共计170048.45元（与第二项诉请中的金额重复计算）2.依法判令被告向原告退还租金156967.8元，押金13080.65元；3.依法判令被告向原告支付违约金13080.65元；4.本案的诉讼费用由被告承担。 被告三彩不动产管理有限公司西安分公司辩称，一、被答辩人要求解除与答辩人签订的六份《房屋租赁合同》。答辩人尊重被答辩人的意见，同意解除双方之间签订的六份《房屋租赁合同》。二、关于被答辩人要求答辩人向原告退还房屋租金及押金合计170048.45元。被答辩人要求退还六套房屋租金及押金的数额与实际数额不符，答辩人认为应退还金额总计为人民币164058.34元，并非被答辩人所述的170048.45元。三、答辩人不存在违约事由，被答辩人无权要求支付违约金。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效，答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同中约定：该房屋用途为纯住家，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途；擅自改变承租房屋使用用途的，甲方有权终止合同、收回该房屋、扣除全部押金同时赔偿因此给甲方造成的全部损失。合同签订后，答辩人向被答辩人交付了房屋，但被答辩人事后反悔，以答辩人交付的房屋不符合经营民宿的条件为由，要求答辩人提供额外的房屋附属设施并对房屋进行局部的重新装修。因被答辩人私自改变房屋用途，擅自将房屋用途由纯住家变更为经营民宿，答辩人未同意被答辩人的主张并要求按原告合同继续履行。2019年7月14日，答辩人向被答辩人下发书面的《租客告知书》，《租客告知书》中明确约定：房屋租金是根据房屋现状确定的，因此无法为被答辩人提供家具、家电等设施设备的增减需求。被答辩人对《租客告知书》的约定，答辩人切实履行了自己的交房义务，且并不存在其他违约情形。因此被答辩人无权要求答辩人承担违约责任并支付违约金。综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效理应受到法律保护，被答辩人尊重答辩人的意见，同意解除双方之间的六份《房屋租赁合同》，但被答辩人要求答辩人按照170048.45元的金额标准退还房租租金、押金并支付违约金并无事实及法律依据。请求法院依法不怕会被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 经审理查明，2019年7月8日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）分别签订了六份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于雁塔区XX街道朱XX大街XX段XX号楼紫郡长安北区的四套房屋（3-0-12419、3-0-12420、3-0-12421、3-0-12423）和位于雁塔区XX街道科技XX路XX号XX小区的两套房屋（11109和一套房号未定）出租给原告使用，租期均为2019年7月8日至2020年7月7日。同日，双方还签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告将位于雁塔区XX街道科XX路XX号XX小区XX号房屋出租给原告使用，租期为2019年7月8日至2020年7月7日。房屋租赁合同中约定：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为押金。同日，原告向被告支付七套房屋押金和一年的租金共计195573.95元。关于香榭兰岛小区未定的房屋被告核实后称商洽是确定房号为香榭兰岛小区1-1-13305号，被告认可原告就该房屋已经支付押金和一年租金共计28442.7元。原、被告确认香榭兰岛小区1-1-13434号房屋经双方商定进行了置换且双方对该房屋的履行并无争议。原告主张就置换后的房屋向被告交付押金1963.5元和一年的租金156967.8元。被告提供了双方签订的租赁合同并称置换后的房屋原告应交付押金2048元和一年的租金24576元。根据2019年9月15日，原、被告签订的《房屋租赁合同（长期）》显示承租房屋为西安市未央区西安市经济技术开发区北三环旭景崇盛园西校区XX栋XX单元XX室的房屋，租赁期限为2019年9月16日至2020年9月15日；月租金2048元；押金为一个月租金2048元。原告对该合同的真实性表示认可。 庭审中，原告主张被告未交付紫郡长安北区的四套房屋和香榭兰岛小区的两套房屋故主张解除上述房屋涉及的六份合同解除，被告同意解除合同但称并未违约，其已经向原告交付了上述房屋。被告为证明交付房屋提供了《租客告知书》的复印件，原告对复印件的真实性不予认可，并经与原告本人核实并非其本人签字。 上述事实，有租赁合同、银行流水等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方权利义务的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，故而依法认定为合法有效。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的押金和一年的租金，被告应当按合同约定的内容按时履行自己的义务交纳房租。现在被告并无证据证明其已经向原告交付了符合条件的房屋，故原告主张解除合同且被告亦同意的情况下，对于合同解除双方达成合意本院予以确认，唯合同解除时间本院认定为起诉之日即2019年12月19日。关于退款，因原告交付的押金和租金涉及7套房产，其中对于香榭兰岛小区1-1-13434号房屋置换为旭景崇盛园西校区XX栋XX单元XX室的房屋，原告对合同真实性表示了认可，那么关于无争议的旭景崇盛园西校区XX栋XX单元XX室的房屋双方应当按照合同约定履行。故在原告交付的7套房屋的押金和租金中应当按照旭景崇盛园西校区XX栋XX单元XX室的房屋的合同约定扣除押金2048元和一年的租金24576元，故被告应当退还原告6套房屋押金和租金为168949.95元。关于违约金一节，因被告并未提供证据证明其已经向原告交付了涉案房屋，故根据合同约定被告应当支付原告每套房屋一个月的押金作为违约金，故原告主张被告支付违约金13080.65元，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告王敏与被告三彩不动产管理有限公司西安分公司之间2019年7月8日签订的房屋租赁合同于2019年12月19日依法解除（涉及房屋为雁塔区XX街道朱XX大街XX段XX号楼紫郡长安北区的四套房屋3-0-12419、3-0-12420、3-0-12421、3-0-12423和位于雁塔区XX街道科技XX路XX号XX小区的两套房屋11109和一套房号未定）。 二、被告三彩不动产管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内退还原告王敏六套房屋押金和租金共计168949.95元。 三、被告三彩不动产管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王敏违约金13080.65元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告王敏其余诉讼请求。 本案案件受理费3963元，由被告三彩不动产管理有限公司西安分公司承担，因原告王敏已预交，故被告三彩不动产管理有限公司西安分公司在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 余 洁 人民陪审员 徐 凯 人民陪审员 肖宏伟 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员 田梦茹 打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达 1