重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3920号上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：骆斌，男，系重庆晋愉物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，系重庆晋愉物业服务有限公司员工。被上诉人（原审被告）：陶利，女，汉族，1968年02月16日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）因与被上诉人陶利物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2020)渝0104民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晋愉物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持晋愉物业公司一审的全部诉讼请求，即合计93113.08元。一审、二审案件受理费由陶利承担。事实和理由：1、根据前期物业合同约定，陶利应在2011年5月30日后承担物业费。前期物业合同约定物业费收取起始时间是商品房买卖合同约定的交房时间。而陶利与开发商约定的交房时间是2011年5月30日，且开发商不需另行书面通知，而不是约定2011年5月30日未达到交房条件，待达到交房条件后重新书面通知接房，否则视为建设单位未交房。2、前期服务合同约定竣工但未出售或由于建设单位原因未按时交房的物业，物业费才由建设单位缴纳。本案中，陶利仅举示了竣工备案登记证，证明案涉房屋2011年6月21日才竣工，但陶利并未举示证据证明2011年6月21日后由于建设单位的原因造成未接房。案涉房屋于2011年6月21日竣工，已经满足交房条件，根据陶利与开发商商品房买卖合同约定，陶利不得以任何理由不接房。若陶利不接房，视为已经交付。故2011年6月21日后的物业费应该由陶利承担。陶利辩称，陶利并未接房，开发商也未通知接房，物业费应由开发商承担，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陶利立即支付拖欠晋愉物业公司的物业服务费人民币93113.08元，明细如下：从2011年9月1日起至2013年12月31日28个月物业服务费，每月物业服务费为人民币581.96元，(建面332.55平方米×1.75元/平方米·月)，物业服务费欠费16294.95元；2014年1月1日至2019年4月30日64个月物业服务费，每月物业服务费为人民币1163.93元，(建面332.55平方米×3.5元/平方米·月)物业服务欠费74491.52元，公摊电费1976.61元，违约金350元，欠费总额合计人民币93113.08元；2、本案全部诉讼费由陶利承担。一审法院认定事实：2010年8月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。5、业主应于甲方通知接房之日起缴纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳；6、首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取半个月的物管费；7、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；8、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；9、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，晋愉物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。2010年9月17日，陶利作为乙方与重庆晋愉林畔房地产有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方购买甲方销售的位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔14幢1号房屋，该房屋建筑面积为517.3平方米；2、甲方应当在2011年5月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该房屋于2011年6月21日取得竣工验收备案登记。陶利至今未接房。另查明，2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向本院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。上述事实，有双方陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、照片、情况说明、户室详细图、重庆市商品房买卖合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据在卷为凭，均经查证属实，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司？是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。晋愉物业公司称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，陶利称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从双方举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故一审法院依法认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向陶利收取物管费。本案争议焦点之二为：陶利是否接房，是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费。本案中，晋愉物业公司与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，即物业费收取是从交房时间开始计算。现陶利辩称至今未接房不应支付物业费，根据双方举示的证据，陶利与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间是2011年5月30日，但涉案房屋竣工验收备案登记时间晚于该日期，故本案不应以合同约定交房时间作为涉案房屋交付时间。晋愉物业公司未能举示证据证明开发商已通知接房，故未能达到合同约定的支付物管费的条件，故对晋愉物业公司要求陶利支付物业服务费欠费、公摊电费、违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回重庆晋愉物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1064元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担”。本院二审查明，2010年9月20日，陶利作为乙方与重庆晋愉林畔房地产有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件中约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年05月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。附件五：《合同补充协议》第八条约定:针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路166号晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续。《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》第十一条约定：“交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重先作了定义，则按新定义标准执行。”本院二审查明的其它事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于陶利是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费、公摊电费、违约金及数额认定的问题。从陶利与重庆晋愉林畔房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》附件五第八条的约定来看，已特别约定“针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路166号晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续”，陶利作为涉案房屋的购买人应当按该买卖合同第七条约定的交房时间即2011年5月30日前往约定的地点办理相关接房手续。在前往办理接房手续的过程中，如双方发生争议再另行商讨接房事宜，而非以开发商再行书面通知接房时间为接房的先决条件。陶利辩称，涉案房屋所在的晋愉·碧怡林畔小区并未在合同约定的时间即2011年5月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合接房条件，但从查明的事实来看涉案房屋所在小区系于2011年6月21日取得竣工验收备案登记。竣工验收备案登记时间虽晚于合同中约定的交房时间，但该时间与约定的交房时间较为接近，且在该小区的其他很多购房人其后也陆续办理了接房手续。从常理上来讲，陶利即使并未在第一时间获知房屋竣工验收备案登记情况，作为涉案房屋的接房权利人和义务人也应当在合理期限内获知并作出相关应对。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确约定在进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而从2011年5月30日至晋愉物业公司提起本案诉讼的八年时间，并无证据证明陶利曾前往合同中约定的地点进行正式验收交接并验看相关证照，该期间已远远超过了陶利对接房作出应对的合理期限，陶利亦未对此作出合理解释。此外，陶利也未提交证据证明系重庆晋愉林畔房地产有限公司的责任或其他正当事由导致涉案房屋至今未能完成交付，故足以认定陶利无正当理由拒绝接房，按照合同约定涉案房屋的物业服务费应当由陶利自行承担，对陶利不承担物业费等相关费用的辩称，本院不予采信。陶利虽应向晋愉物业公司缴纳物业管理费，但就晋愉物业公司提交的证据来看，不足以证明晋愉物业公司对于2011年9月至2016年11月的的物业费进行了有效催收，故只能以晋愉物业公司向一审法院提交民事起诉状的时间即2019年12月17作为催收时间，诉讼时效可由此往前溯及三年，陶利应当向晋愉物业公司缴纳2016年12月至2019年4月止共计29个月的物业服务费。晋愉物业公司主张2014年1月1日之后每月服务费按3.5元/平方米/月计算，其理由为2014年1月1日之后，新法律法规对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重先作了定义。但新法律法规就未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准未重新作出明确规定。在新法律法规未明确规定的情况下，根据《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》第十一条之约定计算物业服务费较为适宜，即未入住房屋的物业服务费按收费标准的一半1.75元/平方米/月计算。陶利的房屋未入住，故其每月应缴纳的物业费为人民币581.96元（建面332.55平方米×1.75元/平方米·月），29个月的物业费为16876.84元；另，根据晋愉物业公司提交的欠费明细表可确认陶利欠付的29个月公摊电费共计419.76元。至于违约金，本案中陶利未缴纳涉案物业服务费并非恶意拖欠，且在同系列案件中亦认定晋愉物业公司就涉案房屋所在小区的物业服务存在一定瑕疵，故对晋愉物业公司要求陶利支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，重庆晋愉物业服务有限公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持，对其不合理部分本院予以驳回。基于二审查明的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市大渡口区人民法院（2020）渝0104民初435号民事判决；二、陶利于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付物业服务费、公摊电费共计17296.6元；三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1064元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担862元，由陶利负担202元；二审案件受理费2128元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担1724元，由陶利负担404元。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 陈 华审 判 员 芦明玉二〇二〇年七月二十六日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠