河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初307号原告（反诉原告）信阳旺茗园茶业有限公司。法定代表人谢旺延，总经理。委托代理人郭绍山，信阳市浉河区星街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）许玉泽，男，汉族，1953年12月12日出生，住河南省信阳市。被告（反诉原告）周继云，女，汉族，1955年3月4日出生，住址同上。被告（反诉原告）许胜利，男，汉族，1976年9月19日出生，住址同上。原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司与被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司的法定代表人谢旺延及其委托代理人郭绍山，被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利及其委托代理人张力文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳旺茗园茶业有限公司诉称，2014年5月4日，原、被告双方签订了《房屋所有权、林权、土地经营权转让协议书》，约定将被告位于南湾管理区贤山村4组的204㎡住宅用地及地上所有附着物、林地3.3亩土地承包经营权等以100万元的转让价格一次性永久转让给原告。协议签订后，原告按双方约定支付了首批400000元，但当原告按照协议向被告支付剩余款项时，被告却以自己家庭内部继承有纠纷为由加价，并拒绝交付林地、宅基地及房屋等，导致原告无法进行投资建设。另外，政府相关部门为加强南湾水库饮用水源地保护，禁止水库周边地区开发建设，导致原告无法再进行餐饮、旅游业的投资建设，原、被告的协议实际已无法履行。原告以与被告协商未果为由起诉来院，请求法院判决：一、解除原、被告双方签订的转让协议；二、被告退还原告转让费400000元；三、被告支付原告违约金200000元；四、被告赔偿原告利息损失及其他损失100000元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告许玉泽、周继云、许胜利辩称，原告的陈述与事实不符，原、被告协议未能履行是原告的行为所致，不是被告家庭继承纠纷导致，原告的诉讼请求不能支持。被告许玉泽、周继云、许胜利反诉称，2014年5月4日，信阳旺茗园茶业有限公司为发展餐饮旅游业和花卉苗圃种植业与反诉人签订一份《房屋所有权、林权、土地承包经营权转让协议书》，协议约定，反诉人将《信市林权字第8号林权证》、《信市林权字第9号林权证》、《集体土地使用证》项下的林地、林权及土地承包经营权等转让给被反诉人，转让款1000000元，其中反诉被告于该协议签订后支付400000元转让款，砌垒围墙完工后再付300000元，反诉人交房后付清余款300000元。协议签订后，反诉原告将林权证及土地使用证原件交付给反诉被告，并按照协议约定搬离房屋，反诉被告亦开始施工挖鱼塘并在承包的土地上砌垒围墙，但因被反诉人违规施工，围墙被综合执法部门强制拆除。后反诉原告多次找反诉被告协商合同履行相关事宜，但反诉被告拒绝继续按照合同约定履行义务。目前，合同项下的林地、土地持续荒芜，池塘被挖、围栏残留，给反诉原告造成巨大损失。被反诉人以其实际行为表示不再履行合同，应当承担违约责任，请求法院判决：反诉被告返还反诉原告《信市林权字第8号林权证》、《信市林权字第9号林权证》、《集体土地使用证》等原件；反诉被告恢复转让土地、林地、鱼塘的原状；反诉被告支付反诉原告违约金200000元；本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告信阳旺茗园茶叶有限公司辩称，因为反诉原告的家庭继承纠纷导致合同加价400000元，导致合同不能履行，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2014年5月4日，原告（反诉被告、乙方）信阳旺茗园茶业有限公司与被告（反诉原告、甲方）许玉泽、周继云、许胜利签订《房屋所有权、林权、土地承包经营权转让协议书》，协议第一条约定了甲方的转让范围：1、原信阳市人民政府为许玉泽颁发的《集体土地使用证》住宅用地204㎡及地上所有附着物；2、原信阳市人民政府为许金龙颁发的《信市林权字第8号林权证》、原信阳市人民政府为许玉泽颁发的《信市林权字第9号林权证》载明的相应林地使用权及林权；3、许玉泽1998年9月取得的3.3亩土地承包经营权及用于灌溉的水塘等。协议第四条约定原信阳市人民政府为许金龙颁发的《信市林权字第8号林权证》姓名为许金龙，系甲方许玉泽的父亲，其享有的林权面积在本协议转让范围之内，因其死亡多年，如因继承权发生争议，由甲方承担一切法律责任。协议约定转让价款为1000000元，付款办法为协议签字生效后乙方付款400000元，砌垒围墙完工后再付300000元，甲方交付房屋时付清余款300000元。协议第七条约定，甲方对转让范围内的房屋、林木等不得砍伐、移栽、破坏等，否则依法承担违约赔偿责任。协议第八条约定，任何一方不履行本协议，除按转让价款的20%承担违约金外，另赔偿对方实际经济损失。合同还约定了其他内容。2014年5月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）转款400000元，被告（反诉原告）许胜利给原告（反诉被告）出具收条一份，被告（反诉）原告将集体土地使用证及土地承包经营权证交付给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）对承包被告（反诉原告）的鱼塘和他人鱼塘整合成一个大鱼塘。另查明，原告（反诉被告）除购买受让原告（反诉原告）的承包地外，还在贤山村受让了其他田地及林地，并在受让的土地四周搭建围墙。后被南湾风景管理区的执法人员拆除。本院认为：信阳旺茗园茶业有限公司与许玉泽、周继云、许胜利签订的《房屋所有权、林权、土地经营权转让协议书》是双方真实的意思表示，合同约定转让期限为永久性转让，从该约定可以看出，双方虽约定为转让实为买卖，且双方签订的协议事先未经发包方同意，故双方签订的合同属实无效合同。许玉泽、周继云、许胜利的房屋建在宅基地上，原告属于企业，并非与被告属于同一集体经济组织成员，双方签订的房屋所有权转让协议违反法律规定，该部分内容也无效。信阳旺茗园茶业有限公司请求许玉泽、周继云、许胜利支付转让款400000元，符合法律规定，本院予以支持。因双方签订的转让协议是无效协议，其违约条款属于无效条款，信阳旺茗园茶业有限公司向许玉泽、周继云、许胜利主张支付违约金，本院不予支持。信阳旺茗园茶业有限公司主张利息损失及其他损失100000元，因合同无效双方均存在过错，考虑信阳旺茗园茶业有限公司在许玉泽、周继云、许胜利转让的林地及鱼塘经营多年，同时考虑到许玉泽、周继云、许胜利为履行合同提前搬家，对其也造成一定损失，对信阳旺茗园茶业有限公司利息损失，本院不予支持。信阳旺茗园茶业有限公司未提供其他损失的证据，对其他损失，本院不予支持。信阳旺茗园茶业有限公司认可收到许玉泽、周继云、许胜利的土地承包经营权证和集体土地使用证，许玉泽、周继云、许胜利没有证据证明信阳旺茗园茶业有限公司收到其林权证，对其请求信阳旺茗园茶业有限公司返还林权证，本院不予支持，对其请求返还《集体土地使用证》和《土地承包经营权》，本院予以支持。信阳旺茗园茶业有限公司修建围墙占用了许玉泽、周继云、许胜利的林地及土地，改变了鱼塘的现状，许玉泽、周继云、许胜利请求恢复土地、林地及鱼塘原状，符合法律规定，本院予以支持。因双方签订的《房屋所有权、林权、土地承包经营权转让协议书》无效，违约金条款也无效，对许玉泽、周继云、许胜利主张信阳旺茗园茶业有限公司赔偿其违约金200000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条、第十三条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十九条，判决如下：一、确认原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司与被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利于2014年5月4日签订的《房屋所有权、林权、土地经营权转让协议书》无效。二、被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司转让款400000元。三、原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利的《集体土地使用证》及《土地承包经营权证》。四、原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司于本判决生效后五日内将受让被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利的土地、林地及鱼塘恢复原状。五、驳回原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利的其他诉讼请求。本案诉讼费5400元，反诉费2200，原告（反诉被告）信阳旺茗园茶业有限公司承担1750元，被告（反诉原告）许玉泽、周继云、许胜利承担3950元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人代为人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  顾 威人民陪审员  余延礼人民陪审员  张 聪二〇二〇年七月十六日书 记 员  舒鸿宇