四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1793号 上诉人（原审原告）：四川荣府置地发展有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区。 法定代表人：刘宇平，公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般代理）：梁德明，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：钟英，女，1989年6月3日出生，汉族，住四川省威远县，公司员工。 被上诉人（原审被告）：熊小虎，男，1982年4月10日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人（一般代理）：蒋琼华，四川春雷律师事务所律师。 原审第三人：肖洪飞，男，1966年3月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原审第三人：马彬华，女，1969年5月5日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原审第三人：吴艳，女，1985年1月19日出生，汉族，住四川省平武县。 原审第三人：魏翠君，女，1983年3月10日出生，汉族，住四川省剑阁县。 上诉人四川荣府置地发展有限公司因与被上诉人熊小虎、原审第三人肖洪飞、马彬华、吴艳、魏翠君租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭于2020年7月22日进行审理。上诉人四川荣府置地发展有限公司之委托诉讼代理人梁德明、被上诉人熊小虎及其委托诉讼代理人蒋琼华、原审第三人肖洪飞、马彬华、吴艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川荣府置地发展有限公司上诉请求：撤销绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初1017号民事判决并改判支持诉讼请求。事实和理由：一审法院未就案涉租赁物物权状态审查情况下将其利益归属肖洪飞、马彬华并无事实法律依据，2019年3月1日肖洪飞、马彬华付清案涉全部购房款项，2019年3月4日正式予以交付，之前肖洪飞、马彬华无权处分案涉房产，据此熊小虎应予支付租赁费用及其逾期付款滞纳金。 熊小虎辩称，签订租赁协议之前案涉商铺业已出售，四川荣府置地发展有限公司并非业主、无权主张租赁费用，四川荣府置地发展有限公司、马彬华之间房屋买卖逾期付款问题系另一法律关系，案涉商铺租赁费用全部支付完毕、不应再次承担付款责任。 肖洪飞、马彬华、吴艳述称，同意熊小虎答辩意见。 四川荣府置地发展有限公司向一审法院起诉请求：判令熊小虎支付租金130077.51元（从2017年10月10日计算至2019年3月1日）并按照年利率24%支付逾期付款滞纳金至清偿之日止。 一审法院认定事实：2017年11月10日，四川荣府置地发展有限公司作为出租方（甲方）、熊小虎作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》约定熊小虎承租四川荣府置地发展有限公司位于绵阳市游仙区桑林路8号“东原·长岛”项目16#楼1层7号商业用房（面积153.33平方米）经营干杂业态、租赁期限5年（2017年10月10日至2022年10月9日）、租赁费用采取纯租金方式收取、2017年10月10日至2018年10月9日期间租赁费用标准50元/月/平方米（月租赁费7667元、此期限内租赁费合计92004元）、2018年10月10日至2019年10月9日期间租赁费用标准53元/月/平方米（月租赁费8126元、此期限内租赁费合计97512元）、2019年10月10日至2020年10月9日期间租赁费用标准56.18元/月/平方米（月租赁费8614元、此期限内租赁费合计103368元），合同第8条约定租赁费用按季度预付、在每季度租金到期前最后一个自然月10日前将下一季度应付租赁费用支付甲方账户或以现金方式缴纳、首笔费用支付时间2017年10月10日前，合同第9条约定乙方应当在合同签署后7日内向甲方支付合同保证金、合同保证金为一个月租赁费用即7667元，合同违约责任约定合同履行过程中甲方有权根据自身需要或项目整体调整需要解除租赁合同并收回租赁房屋、该种情形发生甲方提前30日以书面形式告知乙方同时甲方应向乙方无息退还保证金和已缴纳尚未使用租赁费用并赔偿乙方3个月租金作为违约金、若乙方未于约定期限内全额缴纳租赁费等甲方有权每日向乙方按所欠费用4‰计算收取滞纳金、若乙方迟延缴纳超过5日甲方有权解除合同，李星耀作为四川荣府置地发展有限公司授权代表、熊小虎共同签名并加盖四川荣府置地发展有限公司合同专用章。 还查明，2017年7月22日、2017年10月31日熊小虎、吴艳分别与马彬华就案涉房屋签订租赁合同。熊小虎租赁案涉房屋时与魏翠君、吴艳系合伙。熊小虎、魏翠君、吴艳自2017年9月14日起将案涉房屋租金（以面积153平方米、50元/月/平方米标准计算）支付肖洪飞。 2017年8月3日，熊小虎为对案涉房屋进行装修向四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司出具《承诺书》并提交《情况说明》承诺“待签约合同完成后前至物业中心补办接房装修手续及补缴相关费用”。《情况说明》载明“本人熊小虎系16-1-7的租赁户，现我方与四川荣府置地发展有限公司就该商铺签订商铺租赁合同，且贵方已将租约销售给业主，目前贵公司与我方合同正在流程审批中，故特向物业申请提前进场装修，并承诺交清应缴费用，特此说明”，四川荣府置地发展有限公司销售人员梁志强签署“情况属实”、李星耀签署“情况属实，请物业准予提前进场装修”。 另查明，肖洪飞、马彬华于2017年7月15日以马彬华、肖蜀琛名义与四川荣府置地发展有限公司签订《商品房买卖合同》，2018年12月24日肖洪飞、马彬华与四川荣府置地发展有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》且其第四条关于房屋租赁情况双方未予填写。2019年1月3日，肖洪飞、马彬华与四川荣府置地发展有限公司再次签订《商品房买卖合同》，四川荣府置地发展有限公司称其于2019年3月将案涉房屋交付肖洪飞、马彬华但未提交双方交接房屋相关手续。 2020年1月，四川荣府置地发展有限公司向熊小虎发函要求熊小虎支付2017年10月10日至2019年3月1日租金130312元。 一审法院认为，原告以被告承租原告房屋为由，请求被告支付租金，原告虽举出原被告签订的租赁合同，但在被告一直正常使用案涉房屋的情况下，原告却在2020年1月前一直未向被告主张租金，与一般租赁合同的履行情况明显不同，也与双方约定先付租金后使用明显不符。被告及第三人肖洪飞、马彬华辩解案涉房屋在原告与第三人签订《商品房买卖合同》后，原告即同意由第三人使用出租案涉房屋，原被告所签租赁合同并非该双方当事人真实意思表示，就此，被告和第三人举出原告已于2017年7月15日与第三人肖洪飞、马彬华签订《商品房买卖合同》，证明第三人肖洪飞、马彬华就案涉房屋已经享有期待权；还举出2017年8月3日被告向原告书写的《情况说明》，《情况说明》上已经明确载明“贵方已将租约销售给业主”，原告并未反对或者澄清，其负责案涉房屋销售的人员梁志强还在其上签署“情况属实”、李某某签署意见“情况属实，请物业准予提前进场装修”，被告对原告已将案涉房屋的租赁利益转让给业主即第三人肖洪飞、马彬华的事实产生信赖具有合理依据，结合银行转款记录，证明被告早在与原告签订租赁合同前的2017年9月14日即向第三人肖洪飞、马彬华支付租金，故被告及第三人的辩解第三人肖洪飞、马彬华才是案涉房屋租金权利人存在较大可能性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第一百零八条第一、二款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，被告及第三人所举证据足以使原告主张的事实真伪不明，原告主张的事实不足以达到“高度可能性”标准，故原告主张其将案涉房屋出租给被告的事实不予采信，就原告诉请被告支付租金等请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，遂判决：驳回原告四川荣府置地发展有限公司的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议事实，本院认定如下：本案二审庭审过程中，四川荣府置地发展有限公司提交确认书、前期物业服务协议、业主临时管理规约、商铺门前三包责任书、转供电费缴费及能源管理服务协议、住户信息登记表、交房结算单、不动产权证书、缴纳购房款项票据、银行回单作为补充证据，拟证明2019年3月实际履行交付手续、购房款项缴纳情况，熊小虎质证认为无法达到证明目的，肖洪飞、马彬华质证认为材料均系事后补充，吴艳质证认为真实性不持异议但无法达到证明目的。肖洪飞提交钥匙留用确认书、物品领用登记表、消防责任书、确认书作为补充证据，四川荣府置地发展有限公司质证认为不具真实性，熊小虎、马彬华、吴艳质证认为不持异议。四川荣府置地发展有限公司所提交补充证据：确认书、前期物业服务协议、业主临时管理规约、商铺门前三包责任书、转供电费缴费及能源管理服务协议、住户信息登记表、交房结算单载明时间均系2019年3月4日，不动产权证书核准时间2019年，缴纳购房款项票据、银行回单显示2017年7月2日至2019年3月1日期间案涉房屋款项交纳情况。肖洪飞所提交补充证据：钥匙留用确认书显示2017年7月16日之前领取钥匙，物品领用登记表显示2017年9月25日领取房屋相关资料，消防责任书、确认书系肖洪飞2017年9月25日签署。结合本案一审庭审过程中双方当事人提交证据，四川荣府置地发展有限公司所提交确认书、前期物业服务协议、业主临时管理规约、商铺门前三包责任书、转供电费缴费及能源管理服务协议、住户信息登记表、交房结算单、不动产权证书无法达到证明目的本院不予采信，四川荣府置地发展有限公司所提交缴纳购房款项票据、银行回单因双方当事人对其真实性不持异议本院予以采信，肖洪飞所提交补充证据能够与《商品房买卖合同》及其补充协议相互印证本院予以采信。同时查明，本案一审庭审过程中四川荣府置地发展有限公司提交2017年8月3日熊小虎《情况说明》作为证据。本院查明其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为熊小虎应否支付四川荣府置地发展有限公司租赁费用及其逾期付款滞纳金。2017年7月15日肖洪飞、马彬华以肖蜀琛、马彬华名义与四川荣府置地发展有限公司签订《商品房买卖合同》，2017年7月22日熊小虎、马彬华签订租赁合同，2017年8月3日熊小虎为对案涉房屋进行装修出具《承诺书》、《情况说明》，结合本案二审庭审过程中肖洪飞所提交补充证据、四川荣府置地发展有限公司所提交缴纳购房款项票据及银行回单，加之2017年11月10日四川荣府置地发展有限公司、熊小虎方才签订《商铺租赁合同》，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，应予认定肖洪飞已于2017年7月16日之前领取案涉房屋钥匙。本案一审庭审过程中四川荣府置地发展有限公司提交2017年8月3日熊小虎《情况说明》作为证据，《情况说明》载明“本人熊小虎系16-1-7的租赁户，现我方与四川荣府置地发展有限公司就该商铺签订商铺租赁合同，且贵方已将租约销售给业主，目前贵公司与我方合同正在流程审批中，故特向物业申请提前进场装修，并承诺交清应缴费用，特此说明”、四川荣府置地发展有限公司销售人员梁志强签署“情况属实”、李星耀签署“情况属实，请物业准予提前进场装修”。据此，一审法院认为“被告对原告已将案涉房屋的租赁利益转让给业主即第三人肖洪飞、马彬华的事实产生信赖具有合理依据，结合银行转款记录，证明被告早在与原告签订租赁合同前的2017年9月14日即向第三人肖洪飞、马彬华支付租金，故被告及第三人的辩解第三人肖洪飞、马彬华才是案涉房屋租金权利人存在较大可能性”进而判决驳回四川荣府置地发展有限公司诉讼请求并无不当。故四川荣府置地发展有限公司所提交证据不足以支持其事实主张，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定应当依法承担不利后果，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，四川荣府置地发展有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4064元，由上诉人四川荣府置地发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年七月二十四日 书记员 顾鸿飞