云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初104号原告：云南道盈网络科技有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6NGN324E。法定代表人：王墒；职务：执行董事。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王娟，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：安强强，系北京大成（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：成都地平线资产管理有限公司。统一社会信用代码：91510107567175661C。法定代表人：徐兵；职务：总经理。住所：成都市武侯区。委托诉讼代理人：童雨深，系泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明焜研商业管理有限公司。统一社会信用代码：法定代表人：杨金虎。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：马月，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹蕾萍，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南道盈网络科技有限公司（以下简称“道盈公司”）诉被告成都地平线资产管理有限公司（以下简称“成都公司”）、第三人昆明焜研商业管理有限公司（以下简称“焜研公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告道盈公司的委托诉讼代理人王娟、安强强；被告成都公司的委托诉讼代理人童雨深；第三人焜研公司的委托诉讼代理人尹蕾萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告道盈公司向本院提出以下诉讼请求，依法判令：1、解除原告与被告于2019年3月4日签订的《蓝光昆仑中心租赁合同》；2、被告退还原告已支付房屋租金及管理费人民币110704元；3、被告退还原告已支付保证金人民币46750元；4、被告向原告支付合同解除违约金人民币78540元；5、被告承担本案律师费人民币7000元，并承担本案诉讼费、保全费人民币1700元、担保费人民币1400元。事实及理由：2019年3月4日，原告与被告签订《蓝光昆仑中心租赁合同》约定，被告同意将第三人所有的位于云南省昆明市西山区房屋出租给原告，租赁期限为24个月，自2019年3月11日起至2021年3月10日止。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了租赁保证金人民币46750元，并支付了2019年3月11日至2020年3月10日期间租金及管理费人民币269280元。合同履行过程中，因被告欠付第三人租金，导致被告与第三人租赁合同解除。自2019年10月12日开始，第三人采取了断水、断电、断气及封场等措施限制原告经营，原告现无法正常使用租赁房屋。原告多次联系被告，要求被告排除妨碍，但被告未保证原告正常使用租赁房屋，被告上述行为构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告成都公司辩称：原被告之间的租赁额合同第13.1条约定了双方的违约责任，对于原告无法使用本案租赁物所涉及的损失赔偿责任，应按照租赁保证金两倍计算，租赁保证金是人民币46,750元，再加四倍租金（每月人民币19,635元），上述赔偿金额应当是人民币172,040元，足以完全填补原告的损失，故原告的诉讼请求第二、三、四项应按照合同13.1条合并计算。原告律师费应有付款凭证才能证明律师费真实发生；保全费人民币1,700元，按实际发票主张；担保费人民币1,400元不予认可。第三人并非是持续性的断水断电，原告2019年11月搬离案涉房屋。第三人焜研公司述称：第三人不是本案租赁合同的合同相对方，第三人与本案没有任何的关系；第三人与成都公司之间的租赁合同解除之后，没有义务再提供租赁物及供水供电，第三人在整个过程中没有任何的过失。原告道盈公司及第三人焜研公司针对各自主张提交以下证据：原告道盈公司提交的证据：《授权书》、《不动产权登记证书》【云（2017）西山区不动产权第0034873号】、《定金协议》、2019年1月25日《蓝光昆仑中心租赁合同》、2019年3月4日《蓝光昆仑中心租赁合同》、付宝付款凭证、招商银行付款回单2份【流水号K18394T128AAB3J、K32792T128AAN5J】、中国银行电子回单2份、《昆仑中心（写字楼）租金及物业费缴费通知单》、《情况说明》、《劳动合同》、昆明嘉宝物业有限公司告知函和限制经营通知书、现场照片、原告搬离视屏、《关于解除蓝光昆仑中心租赁合同函》及邮寄回执、送达记录、代理合同及发票、银行付款回单。第三人焜研公司提交的证据：《写字楼租赁合同》、《租金催缴函》、《关于解除租赁合同并要求限时返还租赁物的函》、《限制经验通知书》、《强制撤场同时书》籍EMS邮寄单、公告。综合各方质证意见，本院认为，上述证据来源合法，具备真实性，与本案存在关联性，本院予以确认。经过庭审，本院确认本案以下法律事实：一、2018年7月23日，第三人与被告签订《写字楼租赁合同》约定，第三人将其所有的位于云南省昆明市西山区房屋出租给被告，租赁期限109个月，自2018年8月1日至2027年8月31日；2018年8月1日至2019年10月31日、2019年11月1日至2020年10月31日的租金每年均为人民币2998464元等。第三人向被告出具《授权书》载明，认可并同意将租赁物授权被告进行转租等。二、2019年1月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《蓝光昆仑中心租赁合同》约定，被告将位于昆明市西山区房屋（面积90平方米）出租给原告，租赁期限自2019年2月11日至2020年2月10日，每月租金人民币9720元，物业费和空调费人民币1350元／月，月租金及管理费总额为人民币11070元；原告应于合同签订当日向被告支付相当于2个月租金人民币19440元的保证金、物业管理费保证金人民币2700元、水电保证金人民币900元，合计人民币23040元；合同签订两日，原告应支付一年的租金、管理费共人民币132840元等。原告于2018年10月30日向被告支付定金人民币18,000元、2019年1月28日支付人民币1,440元（共人民币19,440元）作为保证金；2019年1月28日支付租金人民币132,840元，共计支付人民币152,280元。三、2019年3月4日，原被告重新签订《蓝光昆仑中心租赁合同》约定，1、签订本合同的同时，双方解除上述2019年1月25日签订的2409号房屋的租赁合同；2、被告将位于昆明市西山区房屋（面积187平方米）出租给原告，租赁期限24个月，自2019年3月11日2021年3月10日；3、2019年3月11日至2020年3月10日的月租金为人民币19635元，物业费和空调费每月人民币2805元，月租金及管理费总金额为人民币22440元；4、原告应于合同签订当日向被告支付相当于2个月租金人民币39270元的租金保证金、物业管理费保证金人民币5610元、水电费保证金人民币1870元，合计人民币46750元；5、原告应于合同签订后两日内支付一年的租金及管理费人民币269280元，延期支付的，按照1000元／天向被告支付滞纳金；6、出现被告原因导致合同解除时，该房屋的租金、管理费、能源费等原告应付款项按实际使用天数及用途结算。双方发生违约金及赔偿款等应付对方款项按时结算，同时，被告还将承担合同期内剩余租期的租金（超过4个月租期的按4个月的租金计算）作为给乙方的违约金；7、守约方因向违约方催讨租金或其他费用而引发的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等，及守约方因行使合同项下其他权利而引起的所有费用、开支均有违约方承担）……该合同签订后，原告委托其员工黄祖欣于2019年3月4、5日向顾恺账户分别转账支付人民币100,000元、79,140元，共计人民币179,140元，被告并确认已收到上述款项。原告依据2019年1月25日双方签订的租赁合同，向被告支付的款项，在合同解除后，被告并未将剩余的款项退还原告。四、因被告欠付第三人2019年5月1日至7月31日的租金，第三人经催缴未果后，于2019年7月19日，出具《关于解除租赁合同并要求限时返还租赁物的函》，并于2019年8月3日以邮寄方式向被告进行了送达。2019年8月16日原告作出《限制经营通知书》，并于2019年8月21日邮寄被告；2019年8月31日，第三人通过登报公告的形式，向被告发出《租赁合同解除通告》，通知被告须于2019年9月5日前搬离案涉房屋。五、昆明嘉宝物业服务有限公司昆仑中心（写字楼）物业服务中心于2019年8月6日、8月15日、8月22日分别向原告发出《关于成都地平线资产管理有限公司与昆明焜研商业管理有限公司终止租赁合同的告知函》、《限制经营通知书》。六、2019年10月31日，原告向被告发出《关于解除蓝光昆仑中心租赁合同的函》，其中载明，2019年3月4日，双方签订租赁合同，约定将被告位于云南省昆明市西山区房屋出租原告，原告按约定向被告支付了租金、管理费及保证金，但因被告欠付房屋所有人（本案第三人）的租金，原告被无关公司告知限期撤离。自2019年10月12日，第三人对原告租赁房屋进行了断水断电并临时封场，导致原告合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及租赁合同约定，通知被告，双方签订的案涉合同于2019年10月12日起解除；被告应按合同第13.5条约定，据实结算，向原告退还剩余租金及全部保证金，并向原告支付四个月的租金作为保证金；被告在收到本通知三日内未履行上述义务的，原告将通过法律途径追究被告的违约责任，届时产生的诉讼费、律师费等由被告承担。该函件被告于2019年11月4日收到。七、原告于2019年11月1日搬离案涉房屋。八、告因本次诉讼支付保全担保费人民币1,400元、律师费人民币7,000元。本案主要争议的焦点为：本案是谁违约？原告支付被告的租金是否存在剩余？本院认为：一、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案原、被告；第三人与被告在平等协商，意思表示真实的基础上签订的租赁合同书不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。二、合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案原、被告合同履行过程中，因被告拖欠第三人的案涉房屋租金，导致原告不能正常适应房屋，并于2019年11月1日退场，客观上，原告的合同目的不能实现，原告向被告发出的解除函已明确告知被告合同解除，符合法律规定，被告已于2019年11月4日收到该解除通知。审理中，被告认为以原告搬离时间（2019年11月1日）为合同解除日，不违反上述法律规定，本院依法确认原被告签订的案涉租赁合同于2019年11月1日解除。原告主张合同解除日为2019年10月12日，不符合法律规定，本院不予采纳。三、剩余租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。1、导致案涉合同解除的原因在于被告拖欠第三人的租金，系被告不能继续向原告提供符合约定的房屋，被告存在违约。原告依法行使法定解除权符合法律规定，因此，被告主张依据合同中“合同期内任何一方擅自终止本合同皆视为违约，若原告违约，原告支付的保证金被告不予退还”的约定计算剩余租金，与事实不符，本院不予支持；2、原被告2019年1月25日签订的蓝光昆仑中心24楼9号房屋租赁合同于2019年3月4日解除后，并未据实结算。审理中，原被告均认可，原合的剩余费用，按多退少补的原则滚入双方2019年3月4日重新签订的蓝光昆仑中心22楼6号房屋租赁合同中。依据原被告2019年1月25日合同约定的租金起算日为2019年2月11日，审理中原告主张该份合同按实际履行一个月计算租金，不违反合同约定及法律规定，本院予以确认，故该份合同原告应付的租金和管理费即为人民币11,070元。3、原被告2019年3月4日重新签订的蓝光昆仑中心22楼6号房屋租赁合同中约定的租金起算日为2019年3月11日，至合同解除日（原告退场日）2019年11月1日，原告实际使用房屋的时间为7个月20天，原告应支付的租金为人民币150,535元（19,635元/月×7个月＋19,635元÷30天×20天）；管理费（物业及空调费）人民币21,505元（2,805元/月×7个月＋2,805元÷30天×20天），以上两项合计人民币172,040元；4、两份合同中，原告共计支付被告人民币331,420元，扣除原告应支付的两份合同租金、管理费人民币183,110元，剩余的租金、管理费及保证金应为人民币148,310元。审理中，被告并无证据证明原告存在违反合同约定应当扣除保证金的情形，因此，原告要求被告退还保证金及剩余租金、管理费符合本案事实及法律规定，本院依据本案确认事实，确定退还保证金及剩余租金、管理费的金额为人民币148,310元。四、违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原、被告在合同中因被告拖欠房屋所有权人租金导致合同解除，被告存在违约，原告依据合同约定，要求被告承担合同期内剩余租期超过4个月按4个月租金计算的违约金人民币78,540元，于法有据，本院予以支持。五、律师费等费用问题。本案原告因本次诉讼支出的律师费人民币7,000元，及申请诉讼保全而支付的保全担保费人民币1,400元，不违反法律规定，属于原告的合理支出，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告云南道盈网络科技有限公司与被告成都地平线资产管理有限公司于2019年3月4日签订的《蓝光昆仑中心租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告成都地平线资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告云南道盈网络科技有限公司租金、管理费及保证金人民币148,310元；并赔偿违约金人民币78,540元；三、被告成都地平线资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南道盈网络科技有限公司诉讼保全担保费人民币1,400元、律师费人民币7,000元。四、驳回原告云南道盈网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币2,472元、诉讼保全费人民币1,700元（原告已预交），由被告成都地平线资产管理有限公司负担（此款被告于支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  马惠二〇二〇年七月十五日书记员  鲁丹