重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初388号原告：廖诚承，男，1984年11月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杨渝，重庆盈兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，重庆盈兴律师事务所律师。被告：李强，男，1987年11月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告廖诚承与被告李强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告廖诚承及其委托诉讼代理人杨渝、被告李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖诚承向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年10月21日签订的《商铺租赁合同》；2．判令被告李强向原告廖诚承支付2019年11月20日起至合同解除之日止的租金；3．判令被告李强向原告廖诚承支付违约金42000元。事实与理由：2017年10月21日，原告廖诚承与被告李强签订《商铺租赁合同》，将位于巴南区崇仁路83号附X号X-X的商铺出租给被告李强使用，租期五年，租金每月7000元。其中，租赁合同第九条约定被告李强在约定的租金支付时间无故不交，并推迟30天以上等情形时，原告廖诚承有权终止合同，收回房屋，被告李强应当向原告廖诚承支付6个月商铺租金的数额作为违约金。合同签订后，原告廖诚承按约将房屋交给被告李强使用，但自2019年11月起，被告李强未再向原告廖诚承支付租金，其行为已构成严重违约。原告廖诚承为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告李强辩称，其自2019年11月20日起未支付租金，理由是原告廖诚承未退还其押金，其听朋友说原告廖诚承不想把房屋出租给他了；2020年1月6日，原告廖诚承让其将租赁房屋钥匙交到物管处，其在2020年1月13日便搬出了租赁房屋，钥匙等已经交接了；原告廖诚承未经其同意擅自修改合同，不同意支付违约金。原告廖诚承围绕诉讼请求提交的《不动产权证书》、《商铺租赁合同》、与被告李强的微信聊天记录、银行交易明细、《催收租金通知书》、快递回执、现场照片，被告李强《商铺租赁合同》提交的保证金收据、与原告廖诚承的微信聊天记录等证据在卷为凭，经庭审质证，本院予以确认。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月21日，原告廖诚承作为出租方与被告李强作为承租方签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定原告廖诚承出租的商铺坐落于重庆市巴南区崇仁路83号附X号X-X，商铺面积81.98平方米；第二条租赁期限及用途，经双方协商一致，免租期一个月，具体指自2017年10月21日起至2017年12月1日止，免租期内被告李强无需承担商铺租金，但应按本合同约定足额承担物管费、水、电费等其他相关费用，租期5年，自2017年12月1日起至2022年12月1日止，租赁期满，合同自然终止；第三条租金及支付方式，该房屋每月租金为7000元，年租金总额为84000元，房屋租金支付方式为合同签字生效之日起，按季支付租金，拖欠房租30天以上的，属被告李强违约，原告廖诚承有权收回房屋，并赔偿原告廖诚承损失，合同签字生效后，被告李强向原告廖诚承交纳保证金7000元，合同终止无违约一次性退还被告李强；第四条物业管理费、水电费由被告李强自行缴纳，逾期滞纳金由被告李强承担，租赁期间由于被告李强导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，维修费由被告李强负责；第八条原告廖诚承违约责任，原告廖诚承违反本合同约定提前收回房屋的，应当向被告李强支付违约金，违约金数额为6个月商铺租金，若支付的违约金不足弥补被告李强损失的，原告廖诚承还应该承担赔偿责任；第九条被告李强违约责任，被告李强有下列行为之一的，原告廖诚承有权终止合同，收回该房屋，应当向原告廖诚承支付违约金，违约金数额为6个月商铺租金，若支付的违约金不足弥补原告廖诚承损失的，被告李强还应负责赔偿直到弥补全部损失为止：……(6)在约定的交租金时间无故不交，并推迟30天以上的；（7）未经原告廖诚承同意，被告李强擅自退租或者被告李强装修损害房屋的，保证金和所剩租金不退抵违约金等。合同签订当日，被告李强向原告廖诚承支付商铺租赁保证金7000元，原告廖诚承出具《保证金收据》一份。合同签订后，原告廖诚承将房屋交付给被告李强使用。租赁期间，原、被告按约履行合同，并多次通过微信协商租金支付事宜。2018年10月31日，原、被告通过微信就“租金按月支付，每月21日前到账”一事达成一致意见。自2019年11月20日起，被告李强未再向原告廖诚承支付租金，但仍在继续使用租赁房屋。2019年12月31日，原告廖诚承向被告李强邮寄送达《催收租金通知书》，该通知书载明：“截止今日，你方已欠付两月租金(即2019年11月及12月)，合计金额14000元，已严重违约。请你方在收到本通知之日起三日内将欠付的租金支付，否则我方有权解除双方签订的《商铺租赁合同》，并由你方承担我方因追索债权而产生的所有费用（包括但不限于违约金、诉讼费等）”。2020年1月1日，被告李强签收该通知书。2020年1月13日，被告李强搬出原告廖诚承出租的房屋，并结清了水、电、气费，按照原告廖诚承的要求将房屋的钥匙、电卡、水卡交到了物业管理处。审理中，原告自述因被告违约提前解除合同，案涉房屋至今仍未出租他人。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同。本案中，原告廖诚承已经将符合约定的租赁房屋交付给被告李强使用，根据《商铺租赁合同》约定，被告李强应按季支付租金，后因原、被告于2018年10月31日通过微信协商一致，将租金支付方式变更为“租金按月支付，每月21日前到账”，被告李强则应自2018年11月起于每月21日前支付租金，但被告李强自2019年11月20日起未再支付租金，且在收到原告廖诚承送达的《催收租金通知书》后仍未及时支付租金，已构成违约，根据《商铺租赁合同》约定，原告廖诚承有权提前解除本合同。经查，被告李强已于2020年1月13日搬出原告廖诚承出租的房屋，并结清了水、电、气费，按原告廖诚承要求交还了房屋的钥匙、电卡、水卡，故本院确认，双方租赁合同关系应于2020年1月13日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，被告李强应将租赁房屋返还原告廖诚承，并结清所欠房屋租金等费用。本案中，原、被告于2017年10月21日签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月13日解除，原告廖诚承要求被告李强支付2019年11月20日起至合同解除之日的租金，本院予以支持，故被告李强应支付原告廖诚承2019年11月20日至2020年1月13日即1个月零24天的租金12600元【(1＋24÷30)月×7000元/月】。关于保证金7000元，本院认为，双方签订的合同中并未约定被告存在违约情形时保证金如何处理，被告亦提出保证金需抵扣的抗辩请求，综合考虑保证金本身的履约保证的性质，在被告欠付租金时，保证金应首先冲抵欠付租金的支付，因此，品跌后，被告应支付原告欠付租金5600元。关于原告廖诚承要求的违约金的诉讼请求，本院认为，违约金是对合同双方因违反合同约定而承担违约责任的形式，应当根据诚实信用、公平原则，以补偿性为主，惩罚性为辅的违约金性质。本案系被告的违约行为导致合同解除，原告因被告提前解除合同致使案涉房屋空置至今，在被告对合同约定的违约金提出异议的情况下，本院参照合同约定的租金标准酌情主张原告2个月的租金即14000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告廖诚承与被告李强于2017年10月21日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月13日解除；二、被告李强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告廖诚承2019年11月20日至2020年1月13日的租金5600元；三、被告被告李强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告廖诚承违约金14000元。四、驳回原告廖诚承的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，减半收取615元，由被告李强负担。此款已由原告廖诚承垫付，被告李强在履行前述判决给付义务时一并支付原告廖诚承，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  肖秉文二〇二〇年七月二十七日书记员  赵澜莘