福建省晋江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0582执异76号 案外人：郭志忠，男，1976年9月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈维琅，福建格论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽萍，福建格论律师事务所律师。 申请执行人：吴海滩，男，1984年5月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 被执行人：杨莲，女，1974年11月13日出生，汉族，住福建省东山县。 本院在执行申请执行人吴海滩与被执行人杨莲民间借贷纠纷一案中，案外人郭志忠对执行址于东山县康美镇马銮村500号宏溢海景度假村B28幢房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郭志忠称，2016年4月22日，郭志忠与杨莲签订《房屋买卖合同书》，双方约定杨莲将址于漳州市东山县康美镇马銮村500号宏溢海景度假村Ｂ28幢房产以185万元转让给郭志忠，郭志忠支付杨莲10万元定金后，代杨莲偿还邮储银行借款105万元用于办理银行解押手续，在办结解押手续后三天内杨莲应协助郭志忠办理房屋变更登记，费用由郭志忠负担，房产证办理变更到郭志忠名下20天内，郭志忠以该房产办理房屋按揭贷款支付70万元给杨莲。如房屋贷款数额超过70万元，超额部分杨莲在收款之日返还给郭志忠。2016年4月22日，郭志忠按照约定支付了杨莲10万元定金及代杨莲偿还邮储银行借款105万元用于办理银行解押手续后，杨莲将房屋交付郭志忠使用，却拒不按照合同约定协助郭志忠办理房屋变更登记。2016年10月26日，郭志忠向东山县人民法院提起诉讼，东山县人民法院于2017年3月17日作出（2016）闽0626民初1831号民事判决书，判决：一、郭志忠与杨莲于2016年4月22日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、杨莲应于本判决生效之日起十日内协助郭志忠办理坐落于东山县屋［国有土地使用权证：东国用（2012）第××号，房屋所有权证号：东房权证东字第××号］的变更登记手续（变更至郭志忠名下），费用由郭志忠负担；三、郭志忠应于取得讼争房屋［国有土地使用权证：东国用（2012）第××号，房屋所有权证号：东房权证东字第××号］变更登记手续之日起20日内支付杨莲70万元。判决生效后，因杨莲一直下落不明，该案无法执行，上述房产也一直无法办理变更登记。之后，因杨莲与申请执行人之间的债务纠纷，房屋被法院查封。郭志忠认为，郭志忠与杨莲在签订上述房屋买卖合同时，杨莲未告知郭志忠有债务在身的事实，上述房产也未被查封，且郭志忠已实际执掌该房屋并支付了大部分购房款，剩余70万元购房款系杨莲下落不明，无法联系，而非郭志忠故意拖欠。故郭志忠系善意取得，并占有、使用、受益该房产。东山县人民法院也依法作出生效判决确认，郭志忠与杨莲签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。致使讼争房屋产权至今仍未变更到郭志忠名下的责任在于杨莲。郭志忠接管房屋后，便开始催促杨莲依照合同约定办理产权变更登记手续，但杨莲以各种理由拖延，最后避而不见，无法联系。之后，因杨莲与申请执行人之间的债务纠纷，房屋被法院查封，致使房屋产权至今仍未变更。对此，郭志忠并无过错。依据郭志忠与杨莲的房屋买卖合同的约定，郭志忠支付杨莲10万元定金及代杨莲偿还邮储银行借款105万元解押上述房产后，杨莲应在三天内协助郭志忠办理房屋变更登记，房产证办理变更到郭志忠名下20天内，郭志忠才以房产办理房屋按揭贷款支付70万元给杨莲。但杨莲却拒不按合同约定协助郭志忠办理房屋变更登记手续，甚至避而不见，导致郭志忠无法以房产办理按揭贷款，即使退一步讲郭志忠当时愿意不用按揭贷款，将剩余购房款70万元支付给郭志忠，也无法联系到杨莲，实际上，无论实在郭志忠起诉前还是起诉后，郭志忠一直随时准备将剩余购房款70万元支付给杨莲，但却找不到支付对象，因此尚未支付全部购房款的责任不在郭志忠。本案不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款规定情形，而应适用该条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理。郭志忠已于2017年4月10日将上述房产租赁给欧少杰，租赁期限为65个月，从2017年4月10日起至2022年9月10日止，欧少杰现将房产转租给林美生，租赁期限为48个月，从2018年6月1日起至2022年5月31日止，该房产现由林美生占有使用。因此，目前房产处于带租状态，且存在转租情形，如法院坚持对上述房产进行拍卖、变卖，无疑会对无辜的郭志忠及两案外人造成巨大经济损失，甚至导致多起纠纷的产生。综上，郭志忠请求：停止对址于东山县产的执行，并解除对该房产的查封。 吴海滩对郭志忠请求排除对涉案房产的执行无异议，同意解除对涉案房产的查封，并直接执行杨莲对郭志忠享有的债权即购房余款70万元。 郭志忠向本院提交以下证据：（2016）闽0626民初1831号民事判决书及生效证明书、房屋租赁合同及收据、转租合同、交接单。 吴海滩未提交证据。 本院经书面审查查明，吴海滩与杨莲民间借贷纠纷一案，本院依吴海滩的诉讼保全申请，于2016年5月5日作出（2016）闽0626民初3678号民事裁定书，裁定：查封杨莲名下址在东山县的房产，在财产保全期间限制上述财产办理过户或者设定抵押等变更手续。本院于2016年5月17日查封杨莲址于东山县康美镇马銮村500号宏溢海景度假村Ｂ28幢的房产。2016年11月17日，本院作出（2016）闽0626民初3687号民事判决书，判决：杨莲应于本判决生效之日起十日内返还吴海滩借款190万元，并支付自2016年4月11日起至判决确定还款之日止按年利率6%计算的利息等。该判决书于2017年1月4日发生法律效力。因杨莲未履行生效法律文书确定的义务，吴海滩向本院申请强制执行，执行案号为（2017）闽0582执474号。上述保全措施自动转为执行中的查封措施。本院于2019年5月13日到东山县住房保障与房地产管理局续行查封上述房产，同日到现场查封上述房产。 另查明，涉案房产登记的产权人为杨莲。郭志忠与杨莲于2016年4月22日签订《房屋买卖合同书》，约定杨莲将位于漳州市东山县的房屋转让给郭志忠，郭志忠支付杨莲10万元定金，并由郭志忠代杨莲偿还邮储银行借款105万元用于办理银行解押手续，杨莲在办结解押手续后三天内协助郭志忠办理房屋变更登记，费用由郭志忠负担；房产证办理变更到郭志忠名下20天内，郭志忠以该房产办理房屋按揭贷款支付70万元给杨莲等。2016年4月22日，郭志忠按照约定通过网上银行分两次转账给杨莲105万元及10万元，当天，杨莲将房屋交付郭志忠管理使用，并由杨莲出具了交房确认书给郭志忠。嗣后，因杨莲拒不按照合同约定协助郭志忠办理房屋变更登记，郭志忠诉至东山县人民法院。东山县人民法院于2017年3月17日作出（2016）闽0626民初1831号民事判决书，确认上述事实并判决：一、郭志忠与杨莲于2016年4月22日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、杨莲应于本判决生效之日起十日内协助郭志忠办理坐落于东山县屋［国有土地使用权证：东国用（2012）第××号，房屋所有权证号：东房权证东字第××号］的变更登记手续（变更至郭志忠名下），费用由郭志忠负担；三、郭志忠应于取得讼争房屋［国有土地使用权证：东国用（2012）第××号，房屋所有权证号：东房权证东字第××号］变更登记手续之日起20日内支付杨莲70万元。该判决书于2017年7月1日发生法律效力。 再查明，郭志忠已于2020年7月13日将尚欠杨莲的购房余款70万元提存至本院账户内。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"。本案中，郭志忠在本院查封涉案房产前已签订合法有效的房屋买卖合同，并实际占有使用涉案房产，且已按照合同约定支付部分价款并将剩余购房款按照本院的要求提存至本院账户内，郭志忠作为善意买受人，其对涉案房产享有的权利足以排除执行，对此，吴海滩亦无异议，故郭志忠的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对址于漳州市东山县房屋［国有土地使用权证：东国用（2012）第××号，房屋所有权证号：东房权证东字第××号］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈维山 审判员  蔡佳民 审判员  李金玲 二〇二〇年七月二十一日 书记员  丁锦烽 附件：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。