湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9005民初1239号原告：冯强强，男，1988年1月6日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：张贤志，潜江经济开发区法律服务所法律工作者。被告:潜江金碧置业有限公司。住所地:潜江园林办事处紫光路18号怡景苑小区3栋3单元1-2层。法定代表人：孔德恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨幸，该公司员工。原告冯强强与被告潜江金碧置业有限公司(以下简称金碧置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯强强的委托诉讼代理人张贤志、被告金碧置业的委托诉讼代理人杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯强强向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2019年1月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》，返还购房款及房屋装修款共计236083元；2、被告金碧置业承担本案诉讼费。事实和理由:原告获悉被告在潜江城区做恒大名都住宅无理由退房的广告宣传。2019年1月23日，原告向被告金碧置业预交了潜江恒大名都住宅小区商品房第一期购房款26317元，同时预交了房屋装修款27099元。交款当日，被告金碧置业要求原告在其事先准备好的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》等几个合同文件上签字，被告的售房人员把需要买房人签字的地方翻出来让原告签字，原告根本无法知道合同及合同附件里面的内容，合同一式两份，原告要求合同双方各持一份，被告金碧置业的售房人员以公司规定合同不能给买房人，其目的就是为了不让买房人知道售房文件的具体内容，更不想让买房人知道合同附件中隐藏着解除合同的限制性条款。2019年8月30日在被告的催促下，原告交了第二期购房款105266元和第二期装修款27099元，还莫名其妙的交了807元的房屋装修违约金。2019年12月28日原告交了第三期购房款22936元和第三期房屋装修款27099元。总计交款236083元。2020年以来，受新冠病毒疫情的影响，原告及家人的经济收入大幅降低，已经无力支付以后各期的购房款。根据被告无理由退房的承诺，原告向被告提出退房要求，被告称解除合同可以，但要按合同附件的规定扣除已付款50%的违约金。原告认为，合同附件中隐藏的解除合同限制性条款与无理由退房的承诺相冲突，属于《合同法》第40条“提供格式条款一方免除责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。为此诉至法院，请求判如所请。被告金碧置业辩称,1、原、被告之间签订的商品房买卖合同，无理由退房协议书，楼宇认购书，以及室内装修委托合同均是在双方真实意思表示下签订，不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。双方应严格按照上述协议履行各自义务，因原告未按约定支付房款，存在违约行为，不符合双方约定的退款条件，不享有无条件单方解除权，故原告要求解除商品房买卖合同，退还购房款应当根据合同约定扣除已付房款百分之五十的违约金。2、双方签订的室内装修委托合同独立于商品房买卖合同，该合同没有约定可以要求退委托服务费，原告主张退装修款没有事实和法律依据，根据该合同约定，任何一方不得单方解除该合同，否则违约方向对方支付与合同包干总价等额的违约金。综上，被告认为原告的请求，没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据均有异议，本院认定如下:原告提交的证据一、二、三、四、六，被告提交的证据一、二、三、四均客观真实、合法有效，本院依法予以采信。原告提交的证据五本院（2019）鄂9005民初3380号民事判决并未发生法律效力，不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月8日，原告冯强强（乙方）与被告金碧置业（甲方）签订《潜江市恒大名都商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《无理由退房协议书》。《潜江市恒大名都商品房认购书》载明原告向被告金碧置业认购潜江恒大名都8栋1单元1302号房。《商品房买卖合同（预售）》，约定:买受人向出卖人购买潜江恒大名都8栋1单元13层1302号房，该商品房建筑面积共90.33平方米，总金额526330元。买受人选择分期付款，在2020年12月30日前分五期支付全部价款，2019年1月8日前付首付款26317元。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式贰份，其中出卖人贰份，买受人x份；同时附件十一补充协议第二条第（二）款约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；第三条第2款约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。《无理由退房协议书》，约定：甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。《室内装修委托合同》，合同约定：乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价135495元；甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2021年8月31日前；付款方式为甲方在2019年1月8日前向乙方缴纳27099元，剩余款项于2020年12月30日前付清。原告冯强强于2019年1月23日向被告金碧置业支付了首期房款26317元及房屋装修款27099元，于2019年8月30日支付了房款105266元及装修款27099元、同时还支付了房款装修款违约金807元，于2019年12月28日支付了房款22936元及装修款27099元，共计236083元。被告金碧置业分别于2019年8月29日、2020年6月5日向原告发出《还款提示函》，提示原告付清剩余房款。2020年5月27日，原告向被告金碧置业发出《关于解除合同的告知函》，要求解除合同，返还房款和装修款无果，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，被告金碧置业与原告签订的《潜江市恒大名都商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《室内装修委托合同》及《商品房买卖合同（预售）》等四份合同，均未交付原告。被告金碧置业在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告金碧置业制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务的内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，签订了《无理由退房协议书》，该协议中的“无理由退房”内容应视为双方间商品房预售合同内容的一部份。本案原、被告双方对“无理由退房”承诺的理解存在分歧。本院认为，按照一般公众理解，“无理由退房”应指购房者可以单方面解除合同而无需承担任何违约责任，被告作出该承诺，就不应对购房者退房权利的行使设置障碍，其对无理由退房所做的各种限制性条款，均属其单方作出限制购房者权利的解释，属于格式条款，违反一般公众理解，亦违反诚信原则，对于原告不具有约束力。原告主张解除双方的《商品房买卖合同（预售）》，并退还购房款的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于《室内装修委托合同》的性质。被告金碧置业在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语及双方签订的《室内装修委托合同》中“甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付”的约定明确表示，原、被告双方签订的室内装修委托合同，是依附于商品房买卖合同而成立，一旦双方所签订的商品房买卖合同解除，该合同随之也无法履行，应一并解除，故原告要求解除《室内装修委托合同》并退还装修款的诉请，本院予以支持。综上，被告金碧置业关于原告存在违约行为，不符合双方约定的无理由退房协议；《室内装修委托合同》系独立的合同，不应解除及如解除合同应支付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》，并退还购房款和装修款，共计236083元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告冯强强与被告潜江金碧置业有限公司于2019年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》；二、被告潜江金碧置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告冯强强购房款和装修款236083元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4842元，减半收取2421元，由被告潜江金碧置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  李振刚二〇二〇年七月八日书记员  黄 盼