重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3802号上诉人（原审被告）：林攀，男，1990年1月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：王恒，重庆箭宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱评，重庆箭宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：朱华，女，1974年11月1日出生，汉族，系该公司员工。上诉人林攀因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人林攀的委托诉讼代理人王恒、邱评，被上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林攀上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回晋愉物业公司的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由晋愉物业公司负担。事实和理由：1.林攀与晋愉物业公司之间并无合同关系。从林攀入住至今，晋愉物业公司从未在小区提供任何物业服务。2.小区前期物业协议系开发商重庆晋愉邦旭房地产开发有限公司与重庆晋愉林畔物业管理有限公司（以下简称晋愉林畔物业公司）于2012年9月1日签订。协议中约定的物业服务公司晋愉林畔物业公司从林攀接房起便在小区提供物业服务至今。3.晋愉物业公司向林攀送达的物业服务费、水电公摊费的《费用催收单》、委托律师邮寄的《律师函》等均以实际物业服务企业晋愉林畔物业公司的名义进行，且林攀之前缴纳物业服务费的发票亦由晋愉林畔物业公司开具。晋愉物业公司辩称：1.晋愉物业公司是在2010年8月15日和开发商重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，并在小区内提供物业服务至今。该合同于2010年9月1日备案。2.林攀在一审中提供的前期物业服务合同并非案涉小区的物业服务合同。案涉小区的开发商系重庆晋愉林畔房地产开发有限公司，而非林攀所述的重庆晋愉邦旭房地产开发有限公司。3.2018年8月以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司的法定代表人都是唐太明。2018年8月之后，由于股份变更，晋愉物业公司的法定代表人变更为夏小洪。由于前期公司管理混乱，工作人员经常将两家公司的营业执照和印章混乱使用，才会出现林攀所述的晋愉林畔物业公司向其催收费用、开具发票的情况。综上，林攀不仅应向晋愉物业公司支付拖欠的物业服务费，同时还应承担相应的违约责任。一审判决认定清楚，适用法律正确，请求予以维持。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林攀立即支付拖欠晋愉物业公司的物业服务费人民币36286.37元，明细如下：从2017年8月1日起至2019年5月31日19个月物业服务费，每月物业服务费为人民币1724.94元(建面492.84平方米×3.5元/平方米·月)，物业服务费欠费32773.86元;公摊电费267.65元，违约金3244.86元，欠费总额合计人民币36286.37元；2.本案全部诉讼费由林攀承担。一审审理中，晋愉物业公司明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：41011平方米；总建筑面积：32836.90平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4.公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8.物业档案资料管理。9.物业专项维修资金的使用。10.装修管理。11.接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12.物业服务费和其他费用的收取。13.法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。一审法院另查明，林攀为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔一期X-4的业主，林攀房屋建筑面积为492.84平方米。晋愉物业公司通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向林攀催缴物业费未果。《晋愉碧怡林畔前期物业管理服务合同》合同期限到期后，晋愉物业公司未与案涉小区业委会签订新的物业服务管理合同。一审法院再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)和神韵3个组团现由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。晋愉林畔物业公司曾于2016年向一审法院起诉林攀，要求其缴纳当时欠缴的物管费，双方达成调解协议后，晋愉林畔物业公司申请撤诉，一审法院作出了（2016）渝0104民初1731号民事裁定书，准许其撤回起诉。2017年1月至2017年10月，林攀向晋愉林畔物业公司缴纳物管费，由晋愉林畔物业公司向其开具了重庆增值税普通发票。一审审理中，晋愉林畔物业公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是晋愉物业公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给晋愉林畔物业公司管理，晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至晋愉林畔物业公司，客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。经查询，晋愉物业公司法定代表人2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，晋愉林畔物业公司的法定代表人为唐太明。截止纠纷发生时，林攀尚欠2017年11月至2019年4月30日的物管费31048.92元（492.84元㎡×3.5元/㎡×18个月）。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.晋愉物业公司是否有权收取物业管理费？2.收费标准如何确定？关于晋愉物业公司是否有权收取物业管理费的问题。从备案证明来看，晋愉物业公司系备案登记的晋愉碧怡林畔一期的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。晋愉物业公司称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司共同设立，林攀称管家服务中心系晋愉林畔物业公司设立。从双方举示的证据来看，两家物业公司在为案涉小区提供物业服务时有混同的情况，但晋愉林畔物业公司已经明确表示该小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为该小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故该院认定晋愉物业公司系案涉小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向林攀收取物管费。关于物业管理费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，晋愉物业公司与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，晋愉物业公司一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据该院其他案件查明的情况来看，晋愉物业公司在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，林攀每月应缴的物管费应为1724.94元=492.84平方米×3.5元/平方米。2017年11月1日至2019年4月30日物业服务费应为1724.94元/月×18个月=31048.92元，为督促物管企业更好履职，该院对晋愉物业公司主张林攀应付的物业服务费标准酌情调减5%，也即该院支持31048.92元×95%=29496.47元。截止2019年4月30日的公摊电费267.65元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，该院予以支持。对于晋愉物业公司主张的违约金部分，因林攀不属于恶意欠付拖欠，晋愉物业公司的物业服务亦存在一定的瑕疵，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：“一、林攀于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费29496.47元、公摊电费267.65元，共计29764.12元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取354元，由被告林攀负担273元，原告重庆晋愉物业服务有限公司负担81元。如果被告林攀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括林攀在内的晋愉林畔一期全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定，直至小区新的物业服务合同产生。在2018年8月以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同；晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由晋愉林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔一期提供物业服务时有混同的情况。晋愉林畔物业公司在本案中明确表示晋愉林畔一期的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔一期提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托。因此，晋愉物业公司作为晋愉林畔一期物业服务合同的相对方，有权向林攀收取物业服务费及公摊电费。即使之前晋愉林畔物业公司向林攀催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票，均应认定为晋愉林畔物业公司系受晋愉物业公司的委托，代为主张和行使权利。综上所述，林攀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费707元，由上诉人林攀负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年七月七日法官助理  李茜希书 记 员  梁诗玉