河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初748号 原告（反诉被告）：荣华涿州房地产开发有限公司，住所涿州市开发区腾飞南街111号，统一社会信用代码91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：段术宝，男，汉族，1981年12月25日出生，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：杨振中，北京市京师律师事务所律师。 原告荣华涿州房地产开发有限公司与被告段术宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告荣华涿州房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴小伟、卢伟伟、被告段术宝委托诉讼代理人杨振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）荣华涿州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，于7日内向原告支付剩余购房款1460000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1460000元为基数，按照日万分之贰标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止，暂计算至2019年12月30日为106580元）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月11日原被告双方签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》双方约定被告在原告处购买原告开发的位于深州市房屋，购房总价款共1833297元。付款方式为，被告2016年11月18日一次性向原告支付购房首付款373297元，余款1460000元以银行按揭贷款方式支付给原告。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款373297元，余款1460000元经原告催收，被告一直未向原告支付。基于以上事实，原告故依《民事诉讼法》《合同法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金274994.55元（以购房总价款1833297元乘以15%计算得出）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）段术宝辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回，原告在双方已经签订房屋买卖合同后，原告对已经约定的首付款20%提出变更，要求按照30%支付首付款，被告不同意，双方对此未达成一致意见，根据相关法律规定，原告在被告提出异议未达成一致意见时，应当终止履行双方的合同，并退还已付房款，被告完全按照合同约定义务履行付款义务，贷款所需的相关手续，不存在任何违约情形，综上要求驳回。 反诉原告段术宝向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2016年12月11日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.依法判令被告立即返还原告已支付的购房款373297元，并自2017年3月1日起按照同期贷款利率向原告支付利息至实际支付之日止；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年12月11日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于涿州市房屋，购房款总价为1833297元，付款方式为首付加贷款。原告按照合同约定支付了373297元首付款，并按照要求向银行提交申请贷款的所有手续及材料，但因被告原因贷款至今未批。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述法律规定，原告提起反诉要求被告退还已付房款并承担违约责任。 反诉被告荣华涿州房地产开发有限公司辩称，被告要求原告退还购房款并支付利息没有法律依据，被告实际上应向原告支付违约金，理由如下：1、原被告双方签订的合同及补充协议内容合法有效，被告因个人原因未能成功办理购房按揭贷款，也未按照合同约定一次性向我司支付剩余购房款，造成本案合同及补充协议无法继续履行，被告对此应承担相应违约责任，根据补充协议第三条第三款第六项约定，买受人未在15日内一次性付清尾款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金；2、被告购房时间为2016年12月11日，正值涿州市商品房价格上涨，案涉小区商品房最高成交价超过2万元/平米，被告购房单价为21197.14元/平米，原被告签订合同后，原告已将案涉商品房买卖合同在涿州市住建局备案，无法撤销卖予他人，现涿州市现价为10288元/平米，被告因个人原因造成购房合同解除，原告因此将造成巨额损失，因此被告依法应按合同约定支付违约金，以弥补原告损失；3、被告反诉所依据的法律条款不适用于本案，该法律条款适用情形是未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的情形，而本案买卖合同对贷款合同无法办理后的处置方式有明确约定，完全可以继续履行，故被告反诉的法律依据不足。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，原告荣华涿州房地产开发有限公司提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，证明被告购买我方开发的华融现代城小区商品房面积、价格等相关事实；2.《商品房预售备案登记表》复印件，证明案涉房屋买卖合同已在涿州市住建局依法办理备案；3.《商品房预售许可证复印件》，原件在其他案件中已提交，证明我司已取得案涉房屋的预售许可证，原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效；4.POS机签购单（金额为373297元）、河北增值税普通发票（金额为373297元），证明被告仅向我司支付了购房首付款，尚有余款未支付；5.顺丰快递单，证明我司在2019年7月5日根据被告留存的联系地址，向被告发送律师函，要求被告补足购房余款。被告对证据1真实性认可，证明目的不认可，付款条款明确约定我方首付款比例为20%，补充协议第六条要求我方支付15%的违约金的前提是没有批贷，但是没有批贷并非我方原因，而是原告要求提高首付款导致；对证据2、3、4真实性无异议；对证据5顺丰快递单三性均不认可，收件人不是被告。当事人对证据1-4真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于证据5，本院认为，该运单电子存根显示，寄件方、收件方人名及地址相同，均为秦鸿、河北省保定市涿州市华融现代城金融中心，原告亦未提供其他证据佐证该运单电子存根与本案具有关联性，故对该证据不予认定。 被告段术宝提交了以下证据：1.微信聊天记录截屏打印件4页；2.中信银行个人购房借款合同一份，该份证据是原告邮寄给我方，上述两份证据证明原告的销售人员与我方聊天确认是因为政策原因导致首付比例提高，要求提高首付比例，我方提出异议；3.涿政发（2017）14号文件一份，证明我方签署买卖合同是在该实施意见之前，开发商要求我方变更首付是在该文件之后，并非我方违反合同约定。原告对证据1不予认可，侯清宇并非我司员工，被告亦未提供该微信聊天原始载体，对其真实性无法确认，同时该证据能证实被告知道自己首付比例不足这一事实；2.中信银行个人购房借款合同一份，真实性无法确认，并没有任何一方在该合同上签字盖章，但结合被告提交的微信聊天记录可证实被告对贷款首付比例不足是明知的，并且根据双方签订的补充协议第3条约定，被告在获悉贷款申请未获批准或获批贷款不足情况下，应按约定一次性结清余款，如未按约定结清，原告有权解除合同，并要求被告支付购房总价款15%违约金；3.涿政发（2017）14号文件一份，真实性认可，但该文件与购房合同及补充协议的约定内容不冲突，不能证实被告所称的因原告提高首付比例。原告对证据3真实性无异议，本院予以确认。关于证据1，本院认为，该聊天记录截图未显示聊天发生时间，且被告未能提交原始载体，无法核实其真伪，故对该证据不予认定。关于证据2，本院认为，该证据为空白合同，被告称该空白合同为原告向其寄送，但未提供相应证据进行佐证，该证据与本案关联性无法确定，故不予认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告经相关部门批准在涿州市预售许可证。2016年12月11日，原告荣华涿州房地产开发有限公司（出卖人）与被告段术宝（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号16050807），约定被告购买华融现代城第3幢2单元101号房，建筑面积86.51平方米，单价21191.74元／平方米，总金额1833297元，付款方式详见补充协议。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定：（一）付款方式：买受人采用贷款方式付款：…3、贷款方式：买受人应付购房款共计1833297元，其中：（1）买受人在2016年11月18日一次性将首付款人民币373297元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金5万元）。（2）余款1460000元整，买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准）…（三）买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：1、买受人承诺在签订买卖合同时，已经充分了解按揭贷款银行或公积金管理中心有关个人住房贷款的政策、办理贷款的全部条件，并承诺其申请贷款的金额和自身的资信条件符合发放贷款的要求。2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。3、买受人申请贷款的具体金额和期限是否获得银行或公积金管理中心的批准，由银行或公积金管理中心根据买受人的资信状态最终审核确定，出卖人不承担买受人的贷款申请必然获得批准的保证。在买卖合同签订前买受人已对自身资信及审贷、放贷流程与标准有了充分的认识，买受人申请贷款不成功的不利后果（包括但不限于向出卖人承担违约责任）概由买受人承担。4、若买受人的申请经银行或公积金管理中心审核要求补充完善资料，买受人应在接到通知之日起5日内补充提交完毕。5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获得批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1460000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清。（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。”双方在签订上述合同前，被告于2016年11月18日向原告支付购房首付款共计人民币373297元。 同时查明，2016年12月11日，被告到原告指定银行办理按揭贷款，因不同意补足首付比例，贷款未能办理。剩余房款1460000元，被告至今未能给付原告。 本院认为，本案原、被告均主张解除双方于2016年12月11日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方对自己权利的处分，本院不持异议，故对双方主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故反诉原告要求被告退还已支付的购房首付款373297元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告主张的利息，因合同解除前，原、被告签订的《商品房买卖合同》尚在履行过程中，反诉原告负有支付房款的义务，故对反诉原告主张的利息，本院不予支持。关于原告主张被告以购房总价款的15%支付违约金，即要求被告支付违约金274994.55元，本院认为，被告段术宝拒绝按照要求提高首付比例，也未付清剩余房款，确有违约，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主。本案中，原告并未提供证据证明被告逾期付款给原告造成的实际损失的数额，且在双方签订《商品房买卖合同》之后长达三年之久的时间内，也未采取有效沟通及合理措施促使商品房买卖合同继续履行，怠于行使合同权利、履行合同义务，在合同履行过程中亦存在瑕疵。故关于违约金的计付标准，结合双方在合同履行、被告违约行为可能给原告带来的损失等因素，本着公平和诚信原则，本院酌定以被告未付款项1460000元为基数，按6%计付违约金，即87600元，对原告主张过高部分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）荣华涿州房地产开发有限公司与被告（反诉原告）段术宝于2016年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16050807）及《商品房买卖合同补充协议》。 二、被告段术宝于本判决生效后十日内支付原告荣华涿州房地产开发有限公司违约金人民币87600元。 三、反诉被告（原告）荣华涿州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告（被告）段术宝已付购房款373297元。 四、驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告段术宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5425元，原告荣华涿州房地产开发有限公司负担3800元，被告段术宝负担1625元；反诉费3450元，由反诉被告荣华涿州房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 审 判 员  杨爱净 人民陪审员  郑 伟 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  李 同