湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6573号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁乡家和物业管理有限公司，住所地宁乡市白马桥乡白马大道盛景豪庭15幢1038号。法定代表人：彭望兰，总经理。委托诉讼代理人：焦阳，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会，住所地湖南省宁乡市白马街道仁福社区盛景豪庭23幢501室。负责人：李治明，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：郭亚军，宁乡市湘宁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：彭石清，男，1968年1月19日出生，住湖南省宁乡县。上诉人宁乡家和物业管理有限公司（以下简称家和物业公司）因与被上诉人宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案,不服湖南省宁乡市人民法院（以下称一审法院）(2019)湘0124民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人家和物业公司的委托诉讼代理人焦阳，被上诉人业主委员会的负责人李治明及委托诉讼代理人郭亚军、彭石清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人家和物业公司上诉请求：一、驳回业主委员会全部诉讼请求，支持家和物业公司反诉请求；二、由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、被上诉人成立于2018年4月21日，在业主委员会没有成立之前，上诉人将收取的公共区域租金用于补充维修基金的做法，符合物业管理条例第五十四条的规定。二、业主与上诉人签订的《盛景豪庭物业服务合同》第三章明确约定：(不包括房屋公用部分公用设施设备大中修、更新、改造的费用)。因为物业服务本是一个薄利的行业，甚至由于物业费因各种原因收不上来导致亏损，上诉人在此情况下，将公共区域的租金用于公共区域的维修、改造、更新，是积极履行职责的行为，即使之后的业委会不予承认，上诉人的行为也构成无因管理，其用于公共区域的资金应当由受益者来承担。三、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，上诉人并未擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能，权利人也从未请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效，上诉人利用公共区域获取的租金也全部用于补充小区维修基金，且在原审中上诉人提交了证据，故法院应当认定公共收益已经用于本小区的公共区域的维修、建设，其成本应当由全体受益者承担。四、上诉人实际收取的公共维修基金为134900元，且已经向业主委员会支付了46420元，一审认定金额有误。被上诉人业主委员会辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。业主委员会向一审法院提出如下诉讼请求：一、请求判令家和物业公司与盛景豪庭小区全体业主的前期物业服务合同于2019年3月9日解除；二、判令家和物业公司向业主委员会移交物业管理资料包括：1.业主档案资料、建筑图纸（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）；2.电梯、电器、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.被告对小区全部消防器材维护、整改合格后移交给原告；三、判令家和物业公司与业主委员会进行财务结算并移交账目；四、判令家和物业公司向业主委员会支付公共收益153200元；五、本案诉讼费由家和物业公司承担。诉讼过程中，业主委员会将诉讼请求第三项变更为：判令家和物业公司与其进行财务结算并移交账目，判令家和物业公司支付预收小区业主的物业管理费250000元，并退还装修押金75000元。同时撤回第二项第2点诉讼请求。家和物业公司向一审法院提出如下反诉请求：1.由业主委员会给付家和物业公司维修费用212627元；2.由业主委员会负担诉讼费。一审法院认定事实：1.2010年9月17日，湖南盛景置业有限公司（甲方）与被告家和物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》（以下简称合同），约定由乙方为甲方开发的盛景豪庭住宅小区提供物业服务，合同期限自2010年9月28日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其中合同第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业公共部位的维修（小修、零修）、养护和管理；2.物业公共设施设备的运行、维修（小修、零修）、养护和管理；……；第五条：单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修等服务，服务内容和费用由双方另行商定；第六条：……物业服务费用主要用于以下开支：（2）物业共用设施设备的日常运行、维护费用；……；第九条：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他公共部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入暂由乙方保存，待业主委员会成立后交由业主委员会；第三十四条：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；2.2018年4月21日，盛景豪庭小区选举产生了业主委员会，同年5月2日盛景豪庭小区第一届业主委员会在宁乡市住房保障局备案登记，任期三年，李治明担任主任，王友斌担任副主任。2018年8月12日，业主委员会函告家和物业公司称，物业服务合同已到期，要求家和物业公司收到函件后七日内洽谈续签事宜，家和物业公司未予答复；3.2019年3月8日，业主委员会作为甲方与湖南鑫垚物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同期限为一年。2019年3月9日，业主委员会向家和物业公司发出了工作联系函，要求终止合同，并移交相关财物，家和物业公司签收时备注“时间紧了点”；4.经庭前会议及庭审，业主委员会、家和物业公司一致确认《前期物业管理服务合同》于2019年3月9日解除，尚有下列材料未移交：1.消防器材未进行维护整改；2.预收小区业主物业管理费用明细及总金额；3.预收小区业主装修押金明细及总金额；4.小区业主物业管理费的收费明细表；5.小区业主信息电子档案（已移交纸质档案）；6.小区公共收益。5.截至起诉时，业主委员会、家和物业公司一致确认，家和物业公司收取了中国铁塔股份有限公司长沙分公司、上海富友电子商务有限公司、宁乡市恒双通讯店、长城宽带网络服务有限公司长沙分公司及小区幼儿园租金共计153200元。一审法院认为：案件的争议焦点为：1.家和物业公司收取的租金性质和归属；2.家和物业公司是否有权处分其收取的公共区域租金；3.业主委员会是否应当向家和物业公司支付维修费212627元；4.家和物业公司预收的小区业主物业管理费明细及总金额、预收小区业主的装修押金明细及总金额、业主电子档案、小区业主物业管理费的收费明细表是否应当移交给业主委员会；5.家和物业公司是否应当将涉案小区消防设施设备维护整改到位。关于家和物业公司收取的公共区域的租金的性质和归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分享有共有和共同管理的权利”，因此小区住宅、经营性用房等专有部分以外的公共区域应属全体业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于此，公共区域内设立的通信设施、“收件宝”、幼儿园等所得的租金依法应属于全体业主共有，系小区公共收益。关于家和物业公司是否有权处分其收取的公共区域租金的问题。如上所述，公共区域租金属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。家和物业公司虽然是小区的物业管理服务单位，但其主张已将公共部位少量的营业收入资金投入到公共区域的维修养护中，同时主动承担了广大业主房屋的一些售后维修，既无合同依据，亦无法定依据。理由如下：1.根据《前期物业管理服务合同》约定，家和物业公司提供的前期物业管理服务包括了物业公共部位的维修（小修、零修）、养护和管理（第二条），单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修等服务，服务内容和费用由双方另行商定（第五条）。物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托家和物业公司经营，经营收入暂由乙方保存，待业主委员会成立后交由业主委员会（第九条）。现小区已成立业主委员会，家和物业公司应当将小区公共收益交由业主委员会，其处分小区公共收益无合同依据，对小区公共区域维修系其应当履行的合同义务；2.根据《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。据此在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下，家和物业公司处分小区公共收益无法定依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现业主委员会要求家和物业公司支付其收取的公共区域收益153200元，理由正当，应予以支持。关于业主委员会是否应当向家和物业公司支付维修费212627元的问题。家和物业公司主张扣除小区公共收益153200元后，仍然亏损212627元，但根据谁主张，谁举证的原则，就其物业管理过程中的亏损，应当提供证据证明。本案中，家和物业公司未提供财务报表，经本院释明后，亦拒绝申请财务审计，应当承担举证不能的责任。且其在庭审中陈述公司退出小区后大约亏损两个月的员工工资，大概几万元，但据庭审查明，家和物业公司退出小区后，仍有110余万元物业费未收取到位，现正陆续通过诉讼等方式向欠缴费用的业主进行催收，与其关于经营亏损的陈述前后矛盾。即便存在亏损，家和物业公司所主张的维修费用亦是其在履行《前期物业管理服务合同》义务所产生的正常支出。据此，家和物业公司的反诉请求既无事实依据，亦无法定依据，本院不予支持。关于家和物业公司预收的小区业主物业管理费明细及总金额250000元、预收小区业主的装修押金明细及总金额75000元、业主电子档案、小区业主物业管理费的收费明细表否应当移交给业主委员会的问题。《前期物业管理服务合同》已于2019年3月9日终止，家和物业公司应当将预收小区业主的物业管理费、装修押金退还给业主，而业主委员会并未得到预交物业费、装修押金业主的授权，且双方就具体金额并未达成一致，就该部分诉讼请求，其主体不适格，金额亦不明确，本院不予支持，业主委员会可在核实具体预收金额后，可组织相关业主另行主张权利。根据《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。……”的规定，家和物业预收小区业主物业费明细、装修押金明细、业主电子档案及小区业主物业管理费的收费明细表均为上述“第二十九条第一款”规定的物业管理所必需的其他资料，家和物业公司应当移交给业主委员会。关于家和物业公司是否应当将涉案小区消防设施设备维护整改到位的问题。消防设施设备的维修、养护系家和物业公司应当履行的合同义务，关系到整个小区业主的生命财产安全。庭审中，家和物业公司同意对小区消防器材进行维修、整改，故对该部分诉讼请求，本院予以支持。业主委员会撤回部分诉讼请求，系其处分自身权利，不违反法律规定，本院准许。综上所述，一审法院判决:一、宁乡市家和物业管理有限公司与湖南盛景置业有限公司于2010年9月17日签订的《前期物业管理服务合同》已于2019年3月9日终止；二、宁乡家和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会盛景豪庭小区公共收益153200元；三、宁乡家和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会移交宁乡家和物业管理有限公司预收盛景豪庭小区业主的物业管理费明细及预收的装修押金明细、业主信息电子档案及业主物业管理费的收费明细；四、宁乡家和物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将盛景豪庭小区消防设施设备维护、整改至通过消防部门验收；五、驳回宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会的其他诉讼请求；六、驳回宁乡家和物业管理有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。家和物业公司提交了2016年-2019年盛景豪庭支出明细、2016年-2019年盛景豪庭公共收入支出明细，对其真实性本院予以认可，对其证明目的本院将综合全案事实予以认定。本院二审查明，《前期物业管理服务合同》第二十四条约定“专项维修资金的使用由物业管理公司（有业主委员会先交业委会审批）根据向地方主管部门提出书面申请”，第二十五条约定“专项维修资金的使用：主要用于物业管理区域内中修和大修工程”。家和物业公司于2018年6月14日向业主委员会支付公共收益30100元；2018年8月8日支付公共收益（幼儿园资金）2800元；2018年11月24日支付公共收益480元（电信、容声电器、移动场地费）；2019年2月24日支付公共收益（中国移动广告费）640元，收条均有业主委员会盖章及业主委员彭石清签字。彭石清于2018年9月13日代开发票，发票金额12400元，单位名称为宁乡家和物业管理有限公司，项目为服务费，上述费用共计46420元，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本案二审争议焦点为：业主委员会是否应当向家和物业公司支付维修费212627元。家和物业公司主张将收取的公共区域租金用于补充物业维修基金，公共收益已经用于小区的公共区域的维修、建设、更新，其成本应当由全体受益者承担。扣除收取的公共收益后，业主委员会还应当支付维修费212627元。本院认为，首先，根据《前期物业服务合同》约定的收费标准、服务内容、权利义务等，家和物业公司负有对物业公共部位、共用设施设备的维修（小修、零修）、养护和管理义务及清洁卫生义务。结合家和物业公司提供的维修费的支出凭证，家和物业公司主张的维修费主要包括消防器材、消防门、栏杆维修、粪便清运、监控维修、道路维修等，该等费用系家和物业公司履行合同义务的正常支出，应当包含在家和物业公司的服务成本之中，家和物业公司将该支出列入业主委员会的维修资金没有依据。其次，《前期物业服务合同》第二十四条对于专项维修资金的使用进行了约定，使用维修资金前，物业公司应当履行相关的申请和报批手续，但家和物业公司未提供相关证据证明已经履行了相关手续。故对家和物业公司主张业主委员会支付维修费的请求，本院不予支持。家和物业公司主张实际收取公共收益为134900元，且公共收益应当扣减业主委员会已经领取的公共收益46420元。业主委员会辩称一审中双方已经对未支付公共收益达成一致，已经领取的收益并未向业主委员会主张。经审查，一审庭审中双方已经对未支付公共收益金额予以确认，上诉人该项上诉请求，本院不予支持。一审法院认定家和物业公司应当向业主委员会支付的公共收益金额为153200元，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7853元，由上诉人宁乡家和物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年七月二十二日法官助理何叶书记员刘妙附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。