北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6908号原告：陈凤平，女，1968年10月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曲帅（陈凤平之子），男，1997年10月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高东，北京和广律师事务所律师。被告：北京金玉龙腾生态采摘园，住所地北京市通州区潞城镇武窑村委会南1000米。投资人：庄桂宝。被告：庄桂宝，男，1980年7月20日出生，汉族。以上二被告共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。原告陈凤平与被告北京金玉龙腾生态采摘园（以下简称金玉龙腾生态园）、被告庄桂宝租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凤平的委托诉讼代理人曲帅、高东，被告金玉龙腾生态园、庄桂宝共同委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤平向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与金玉龙腾生态园于2012年8月23日签订的《金玉龙腾生态采摘园承包合同》（以下简称《承包合同》）；2.请求依法判令二被告连带返还原告租赁费178000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年8月23日，原告与被告北京金玉龙腾生态采摘园签订了《承包合同》，合同约定：被告将位于北京市通州区潞城镇武窑村东北京金玉龙腾旅游观光园E排1号种植大棚的土地使用权及地上物租赁给原告使用；合同自2012年8月24日起至2042年5月31日止；土地使用面积共420平方米；原告需向被告支付租金共计178000元；被告同意于2013年5月30日前将符合合同约定的土地及地上物交付原告使用。同时合同附件还约定被告交付标准为：温室大棚主体结构完成；温室大棚棚顶彩钢安装完成；耳房彩钢板安装完成；每户独立安装独立院、围墙；砖混及铁艺结构，每户安装铁艺大门，完成水、电、有线、宽带入棚等。合同签订当日原告向被告支付了30年的租赁费178000元，依据双方签订的承包合同，被告应当于2013年5月30日前将符合交付条件的大棚交付给原告使用，但被告未按合同的约定向原告交付大棚，原告多次找被告协商解决，被告找各种理由不予解决。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告金玉龙腾生态园、庄桂宝共同辩称：同意解除合同；其他诉求请求法院驳回。庄桂宝不是本案适格主体，合同签订的主体是金玉龙腾生态园，庄桂宝个人没有和原告签订任何合同。双方签订合同后依法交付陈凤平，陈凤平承租期间大棚于2018年6月17日被潞城镇政府强制拆除，陈凤平理应提起行政诉讼起诉政府。因为大棚拆除，所以我方同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2012年8月23日，金玉龙腾生态园（出租方、甲方）与陈凤平（承包方、乙方）签订承包合同一份，约定如下：甲方承包给乙方的温室大棚位于武窑村东、运河畔，北京金玉龙腾旅游观光园E排1号，占地面积420㎡，公摊30㎡，由甲乙双方签字确认。交工日期为2013年5月31日。经甲乙双方协商，乙方自愿要求承包期限为30年，即从签订合同日起至2042年5月31日，租金共计17.8万元。乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。甲方无故终止合同，除赔偿乙方的实际经济损失外（需经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿作为违约金。乙方无故终止合同，已交的租金不退，相关地上物无偿归甲方所有。此外承包合同还约定了其他内容。该合同的附件交付标准载明：1、温室大棚主体结构完成；2、温室大棚棚顶彩钢安装完成；3、耳房彩钢板安装完成；4、每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装铁艺大门；5、水、电接入温室大棚及正常使用，每棚独立水、电表；6、每温室大棚耳房窗户安装好；7、场区道路铺装完成；8、路灯安装完成；9、场区绿化完成；10、场区排水系统铺装好；11、有线、宽带入户。上述承包合同签订后，陈凤平向金玉龙腾生态园支付租金共计178000元。2018年，涉案大棚被通州区潞城镇人民政府拆除。另查，涉案大棚所在土地性质为农业用地。金玉龙腾采摘园为个人独资企业，投资人为庄桂宝。庭审中，双方当事人均认为涉案合同实为租赁合同。关于涉案大棚交付的时间，陈凤平主张2013年5月31日金玉龙腾采摘园要交付大棚，但因没有达到约定标准其未接收，所以大棚并未交付。金玉龙腾采摘园对此不予认可，主张大棚已交付否则陈凤平至大棚被拆除的的五年间不可能不主张维权。关于大棚拆除时间双方均未提供确切证据，金玉龙腾采摘园主张系2018年6月17日被北京市通州区潞城镇人民政府拆除，事先并未通知当天张贴公告当日即拆除完毕。本院于庭下询问陈凤平，其表示认可6月17日为拆除日期。上述事实，有承包合同、收据、备案表及当事人陈述等在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案大棚所使用土地为农业用地，陈凤平与金玉龙腾采摘园合同约定的大棚交付标准中约定每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装铁艺大门、场区道路铺装完成、有线、宽带入户等，该标准明显超出农业种植大棚的交付条件，且合同亦约定金玉龙腾生态园按年按户收取物业费，故涉案大棚符合房屋居住条件；同时，陈凤平与金玉龙腾生态园签订的合同期限较长，双方虽一致认为该合同性质为租赁合同，但双方约定的支付租赁费用的方式为一次性给付，不符合一般租赁合同的交易习惯。综上，依据现有证据，可以认定金玉龙腾生态园系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可认定陈凤平与金玉龙腾生态园以售买“农家小院”为目的签订承包合同，该合同违反了法律的强制性规定，应属无效。故本院依法确认陈凤平与金玉龙腾生态园于2012年8月23日签订的承包合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。关于涉案大棚的交付时间，因陈凤平未提交相关证据，故对于陈凤平关于涉案大棚未交付的主张，本院不予采纳。综合本案案情及承包合同，本院依法认定涉案大棚交付时间为2013年5月31日。因陈凤平与金玉龙腾生态园签订的合同被认定为无效，故金玉龙腾生态园应向陈凤平返还已支付的租金，但应扣除涉案大棚自交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以合同约定的费用及期限进行折算。经核算，陈凤平占有期间的占有使用费为29947元，故金玉龙腾采摘园应当返还陈凤平租金148053元，超出部分，本院不予支持。因金玉龙腾生态园系依法注册成立的个人独资企业，个人独资企业是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故庄桂宝作为个人独资企业的唯一投资人，应当对上述债务在金玉龙腾采摘园不足清偿的范围内承担给付责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告北京金玉龙腾生态采摘园返还原告陈凤平租赁费148053元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告庄桂宝对上述债务在被告北京金玉龙腾生态采摘园不足清偿的范围内承担给付责任，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告陈凤平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由原告陈凤平负担325元（已交纳），由被告北京金玉龙腾生态采摘园负担1605元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二〇年七月二十九日书记员  黄秀琴