四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初6752号 原告：陆浩，男，1982年6月27日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，成都中强实业有限公司员工。 被告：安信信托股份有限公司。住所地：上海市控江路1553号-1555号。 法定代表人：王少钦，安信信托股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：郝韵旖，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王阳一，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 被告：四川信托有限公司。住所地：四川省成都市人民南路2段18号川信红照壁大厦。 法定代表人：牟跃，四川信托有限公司董事长。 委托诉讼代理人：刘林，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温勇，泰和泰律师事务所律师。 原告陆浩与被告成都中强实业有限公司（以下简称中强公司）、安信信托股份有限公司（以下简称安信信托公司）、四川信托有限公司（以下简称四川信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆浩，被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨，被告安信信托公司的委托诉讼代理人王阳一，被告四川信托公司的委托诉讼代理人温勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆浩向本院提出诉讼请求：1．依法判决中强公司、安信信托公司、四川信托公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx）中《同意函》协助陆浩办理备案和预告登记，中强公司、安信信托公司、四川信托公司在十日内配合将《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx）备案；2．本案诉讼费等合理费用由中强公司、安信信托公司、四川信托公司承担。 事实和理由：2017年11月21日，中强公司与陆浩签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx）和相关系列合同，以1811337元的价格购买位于成都市锦江区房屋，地产项目简称星汇广场，合同约定交房时间为2018年12月31日。基于安信信托公司和四川信托公司同意配合条件下，陆浩签订了购房合同，并支付了首付款551337.00元。合同签订后，陆浩多次向中强公司要求办理备案登记，由于中强公司、安信信托公司、四川信托公司的原因导致至今无法办理。 2018年7月4日，星汇广场出现了停工，有施工方中冶天工集团有限公司提供出具的《停工报告》佐证，中强公司无法履行按期交房义务。陆浩多次催告中强公司，提出完成备案申请和预告登记以保障物权，中强公司均以安信信托公司、四川信托公司不配合为由，拖延办理。至2018年12月11日，星汇广场项目处于停工状态，确定项目逾期交付，中强公司仍未按《承诺书》约定为中强公司办理备案，开发商通知的逾期交付时间2019年6月30日，陆浩再次提出申请，至今也一直没有备案。 陆浩符合购房资格具备购买能力，符合成都市限购政策拥有购房资格，人民银行个人信用征信记录良好，银行流水足以覆盖按揭贷款利息，符合按揭行银行的贷款要求，在合同签订后等待办理房屋备案中，陆浩无过失。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条约定：“出卖人自合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30后可向房地产管理部门查询本合同登记备案信息”。因中强公司违约，中强公司未在合同约定的时间内办理备案。2018年7月30日，陆浩和多位业主与中强公司进行谈判，中强公司出具法定代表人蒲昭奎签字的《关于对星汇广场业主诉求的承诺书》，就备案问题承诺于2018年10月20日前完成，但至今仍未备案，故陆浩起诉至法院。 中强公司辩称，案涉房屋被安信信托公司查封，中强公司无法实质履行合同义务。 安信信托公司辩称，陆浩仅支付了部分房款，未按约支付购房尾款，也未向预告合同中约定的监管账户付款。双方对预告登记期限并无明确约定，且陆浩亦未提出备案及办理预告登记的申请。根据合同约定，安信信托公司仅负有配合义务，安信信托公司已解除了房屋的抵押，但陆浩在合同签订后，长时间未办理备案手续。现安信信托公司采取的查封措施，对陆浩并未产生影响。 四川信托公司辩称，四川信托公司不是商品房买卖合同的相对方，不应当承担任何义务。案涉房屋并非四川信托公司的抵押物，四川信托公司也没有进行任何查封，不存在协助备案的义务。 本院经审理认定事实如下：2017年11月21日，陆浩与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：陆浩向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积68.11平方米，总价款为1811337元。陆浩采取商业贷款方式支付房款，于2017年11月21日前支付首期房价款551337元。中强公司应在2018年12月31日前向陆浩交付该商品房。第十一条预售款监管，（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；（二）该商品房的预售资金监管机构四川天府银行股份有限公司成都江汉支行，预售资金监管账户名称为中强公司，账号为20×××11。第二十四条预售合同登记备案，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，陆浩在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。第二十六条预告登记，双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。合同签订后，陆浩支付了购房首付款551337元。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件三中附有安信信托公司出具的《同意函》。该《同意函》载明：中强公司位于东御街88号在建工程已抵押给安信信托公司，并办理了抵押登记。国有土地使用权证号：成国用（2012）第××号，使用权面积：20478.9平方米。现中强公司申请办理该宗土地上星汇广场项目1幢及地下室房屋的商品房预售许可证。在上述在建工程抵押的状况下，安信信托公司同意办理星汇广场项目1幢及地下室的商品房预售许可证，并同意中强公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 以上事实，有陆浩提交的当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、中强公司专用收据、银行POS单等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，陆浩与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。上述合同第二十四条第一款约定：“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”。结合该款约定后一句“陆浩在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”理解，并参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”之规定，前述合同中关于备案的约定应解释为中强公司自合同签订后30日内办理商品房预售合同备案手续。并且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款、交付房屋、办理产权证等为前提条件。且安信信托公司出具《同意函》明确表示，其作为抵押权人同意中强公司销售案涉房屋并办理转移登记。安信信托公司对所有权转移登记这一影响实体权利的事项已同意，对于就售房合同进行登记备案这一不影响实体权利的事项，更能说明安信信托公司不会持有异议。陆浩的购房款进入资金监管账户系基于合同约定的履行方式，是否进入资金监管账户不影响办理合同备案手续，对安信信托公司的该项辩称意见，本院不予采纳。上述《四川省商品房买卖合同（预售）》系陆浩与中强公司签订，安信信托公司、四川信托公司并非合同相对方，不应承担合同备案的协助义务。综上，陆浩主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于陆浩主张中强公司办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，陆浩与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，故本院对陆浩此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告陆浩于2017年11月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 二、驳回原告陆浩的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年七月十日 书记员  陈 婷