云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2928号原告：罗兴美，女，1981年4月3日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：黄训碧，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨邓波，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：张宁，男，1982年5月10日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告罗兴美与被告张宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗兴美的委托诉讼代理人黄训碧、杨邓波，被告张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告原告支付拖欠的租金共计60480元；2.判令被告向原告支付自2019年12月25日起至结清全部租金之日止的违约金；3.被告承担损失10080元；4.由被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。事实和理由：原被告经友好协商，签订书面《租赁合同》，约定原告将位于盘龙区出租给被告使用，租赁期限3年，自2019年11月1日起至2022年10月30日止，每个月租金10080元，年租金为120960元；第一年租金：2019年11月1日至2020年10月30日的租金于2019年12月25日前付半年，下半年租金于2020年3月25日前支付60480元。被告须向原告一次性支付一个月租金10080元作为履约保证金。合同还约定若被告逾期缴纳租金、水电气等能源费用及其他应付费用，每逾期一日，应按应付而未付费用的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约向被告交付了商铺，被告却迟迟未按合同约定向原告支付履约保证金和房租，原告多次要求被告支付房租未果，于2020年3月4日向被告发送了《律师函》，在《律师函》宽限期届满之后，被告仍然拒不履行合同约定的支付房租义务，被告的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益。被告张宁辩称，房租只认可2019年12月至2020年2月共计3个月的租金，不是我不开业，是因疫情原因无法开业，2020年3月4日我就跟原告说要退还房租，但原告不同意，违约金我不承担。原告罗兴美围绕诉讼请求提交了原告身份证复印件、《租赁合同》、营业执照、律师函、EMS详情单及邮寄送达情况、《委托代理协议》、律师费发票，《商铺租赁合同》《房屋转租书面同意书》《奥斯迪收款收据》《告知函》。被告张宁对原告罗兴美提交的证据的真实性均予以认可。被告张宁向本院提交录音音频。原告罗兴美对被告张宁提交的证据质证认为：对录音的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：原被告签订《租赁合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区出租给被告使用，租赁期限为3年，自2019年11月1日起至2022年10月30日止，每个月租金10080元，年租金为120960元；第一年租金：2019年11月1日至2020年10月30日的租金于2019年12月25日前支付半年租金，于2020年3月25日前支付下半年租金；双方签订合同后2019年12月25日前，被告需向原告一次性支付一个月租金10080元作为履约保证金，在被告违约的情况下，原告有权没收履约保证金；双方签署合同且被告按合同支付保证金及首次租金后，原告于2019年11月1日前将商铺交付被告使用；若被告逾期交纳租金、水电气等能源费用及其他应付费用，每逾期一日，应按应付而未付费用的1%向原告支付违约金；由于不可抗力（不可抗力仅指自然灾害、战争）所导致的违约，根据不可抗力的影响范围，双方互不违约；被告在合同期内享有转让权且转让费用归被告所得，甲方不得干预，于2019年12月30日前乙方支付甲方半年房租及押金共计7055560元。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告于2019年12月5日向工商行政管理部门办理了个体工商户营业执照，并对商铺进行了装修。后因新冠疫情爆发，被告未能正常经营，遂向原告提出解除租赁合同、交还商铺钥匙，双方协商未果，2020年3月4日原告向被告发送了《律师函》，要求被告支付半年租金、履约保证金及违约金。2020年4月30日，原被告协议解除《租赁合同》，被告将商铺钥匙交给原告。另查明，原告（乙方）于2019年10月15日与案外人云南奥斯迪实业有限公司（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：2019年10月15日-商铺号：48-7-8），约定甲方将位于昆明市盘龙区方使用，租赁期限为3年，自2019年11月1日起至2022年10月30日止，每个月租金10080元，年租金为120960元；租金采用一年支付的方式，乙方于合同签订当日一次性全额支付首次租金（2019年11月1日至2020年10月30日）及向甲方一次性支付一个月租金10080元作为履约保证金；若被告逾期交纳租金、水电气等能源费用及其他应付费用，每逾期一日，应按应付而未付费用的1%向原告支付违约金。2019年10月16日，云南奥斯迪实业有限公司向原告出具《房屋转租书面同意书》，同意原告将商铺转租给他人。2020年6月10日，云南奥斯迪实业有限公司向原告发出《告知函》，载明该公司于2020年4月6日收到原告提前解除合同的请求通知，于2020年4月30日收到原告交付的商铺钥匙，公司正在走审批流程完善合同解除手续，原告2019年10月18日交付的办证金10080元不予退还。本院认为，首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原被告订立了《租赁合同》，该合同依法成立并生效，双方协议解除合同不违反法律规定。其次，对于原告要求被告支付租金60480元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告已经按照合同约定于2019年11月1日向被告交付租赁房屋，被告对商铺进行了装修，并办理了营业执照，原被告在庭审中亦确认商铺钥匙于2020年4月30日收回，故被告应向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日的商铺租金共计60480元。第三，原告要求被告向其支付自2019年12月25起至结清全部租金之日止的违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2019年底新冠疫情爆发，被告未能正常经营商铺，被告因不可抗力不能履行合同，且双方已经协商一致解除合同，不存在违约的情形，故本院对原告的该项请求不予支持。第四，原告要求被告支付损失10080元，原告因与云南奥斯迪实业有限公司解除《租赁合同》（合同编号：2019年10月15日-商铺号：48-7-8）致云南奥斯迪实业有限公司不予退还其缴纳的10080元保证金，原告认为本案被告应承担原告的该项损失，本院认为，原被告是否解除合同，与原告和案外人云南奥斯迪实业有限公司之间签订的《租赁合同》是否解除不存在必然联系，现原被告均一致认可解除两人之间签订的《租赁合同》，原告要求被告承担云南奥斯迪实业有限公司不予退还的保证金10080元，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、被告张宁在本判决生效之日起十日内一次性偿还原告罗兴美租金60480元；二、驳回原告罗兴美对被告张宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，减半收取计2025元，由被告张宁承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 周 錞二〇二〇年七月二十日书记员 江昌英