四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终935号 上诉人（原审被告）：郑刚毅，男，1981年4月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：李远煜，男，1973年10月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：熊峻峰，男，1980年8月26日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：李娅，女，1982年11月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川华珂建设集团有限公司，住所地四川省广安市枣山物流商贸园区。 法定代表人：李昌龙，董事长。 委托诉讼代理人：张宗举，四川鑫泰律师事务所律师。 上诉人郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅因与被上诉人四川华珂建设集团有限公司（以下简称华珂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初712号民事判决，判令四上诉人与被上诉人解除三份《商品房买卖合同（预售）》，被上诉人返还四上诉人已经支付的全部价款；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.四上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同目的就是实现合同约定即行政审批的规划用途——开办盈利性质的幼儿园，一审法院认定四上诉人签订商品房买卖合同的目的为买卖房屋，开办幼儿园仅是房屋的用途，属认定事实错误；2.四上诉人所购置房屋不能开办盈利性幼儿园这一目的应当得到充分认定，本案属于情势变更，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，四上诉人有权解除《商品房买卖合同（预售）》；3.一审法院关于四上诉人就购置房屋可以通过租赁、出售方式实现收益的认定属于事实认定错误和法律适用错误，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，改变房屋规划用途应当经城市规划行政主管部门同意，四上诉人尚未实际取得房屋产权，无权申请变更房屋用途，且行政机关是否予以审批属于待定事项，因此本案争议房产是否具备其他用途亦属待定。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，应当依法纠正。二审听证中，四上诉人补充如下上诉理由：1.虽案涉房屋规划为幼儿园，但其不能实际作幼儿园场地使用和办理营业执照，不能开办幼儿园的事实是清楚的，案涉合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款等规定，可解除合同；2.政府城市规划部门和教育部门对案涉房屋能否用作幼儿园场地使用的意见矛盾，应以在后的教育部门意见为准，虽该房屋可能通过变更规划性质或政府收储等方式解决，但只有被上诉人有能力进行处理；3.《商品房买卖合同》第十条第（二）款约定因不能归责于买卖双方双方原因不能办理贷款，可解除合同并退还已收房款及利息，请求法院从化解矛盾、减少诉累角度考虑，在二审中一并对该约定事由进行审理并支持上诉人的诉请或将本案发回重审；4.如因本案程序障碍无法处理约定解除合同事由，请求法院支持“因不能开办幼儿园导致合同目的无法实现，进而判决解除合同”的上诉请求。 华珂公司辩称，1.被上诉人在一审起诉的是确认四上诉人发出的解除通知无效，一审法院判决也是针对被上诉人的诉讼请求作出的判决，四上诉人上诉提出了新的诉讼请求，就是要求解除合同和返还价款，四上诉人的诉请不属于本案的审理范围；2.四上诉人称不能实现合同目的，即开办盈利性幼儿园，但是从四上诉人与被上诉人签订的合同来看，四上诉人签订合同的目的是通过支付对价取得房屋，四上诉人的目的是可以实现的，四上诉人称其开办幼儿园是合同约定的目的是错误理解合同，其是否可开办幼儿园、是否得到审批是四上诉人应当承担的风险范围，不是解除合同的理由；3.四上诉人未按约定交纳尾款、未按约定接房，四上诉人作为违约方不享有解除合同权利；4.四上诉人补充上诉称合同约定是以按揭付款方式支付购房款，因不能办理按揭付款，其有权解除合同，事实上双方另外有约定案涉房屋是四上诉人以分期付款方式支付购房款。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 华珂公司向一审法院起诉请求：1.判决确认郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅向华珂公司发出的解除位于广安市广安区“华珂·山水城”三份《商品房买卖合同（预售）》的通知无效；2.本案诉讼费由郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅承担。 一审法院认定事实：2018年2月4日，华珂公司与郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅共同签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并于2018年2月8日进行了备案，三份合同约定：1.郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅共同购买华珂公司开发的位于广安市广安区房屋三套，价款分别为87,116元、102,437元、3,810,447元，其中103、104号房屋一次性付款，110号房首付2,610,447元，其余贷款支付；2.三套房屋规划用途均为幼儿园，房屋交付时间为2018年12月30日，交付之日起1080个工作日内取得该商品房所有权证书。 郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅向华珂公司缴纳了部分购房款后，称向教育主管部门申请开办幼儿园手续被告知将不再审批，故郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅于2019年12月20日向华珂公司发送了《关于解除的函》，要求解除三份商品房买卖合同并退还购房款。华珂公司不予同意，郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅又于2020年1月8日向华珂公司发送了《关于解除的通知》，称华珂·山水城幼儿园未纳入城市规划，致使其购买的商品房无法投入商业运营，华珂公司已违约，故要求解除合同，若有异议可以在三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。华珂公司对郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅解除合同通知有异议，故起诉至一审法院要求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉华珂·山水城建设项目所在的枣山园区西溪河西岸GC2015-52号地块的国有建设用地使用权，系华珂公司于2016年4月18日从广安市人民政府公开竞买所得并签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同补充条款以及2015年11月27日的《广安市规划局建设项目规划设计条件通知书》均载明该宗地除按规范布置其他文体活动设施，还必须配建托老所、体育活动场地、幼儿园，幼儿园建成后产权归竞得人所有。华珂公司按照相关行政许可修建了案涉项目，并于2017年7月16日取得华珂·山水城1-7号楼的商品房预售许可证，该预售许可证载明6号楼110号房和7号楼103、104号房为幼儿园。 另查明，2019年国务院及四川省均要求规范城镇小区配套幼儿园建设，配套幼儿园由当地政府统筹安排，办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成盈利性幼儿园。 一审法院认为，华珂公司与郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。双方之间签订的是商品房买卖合同，合同的标的物是房屋，只是该房屋规划的用途为幼儿园，郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅购买该房屋后应自行根据自己的资质等条件向相关行政部门申请开办幼儿园进而使用该房屋，郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅主张其系买受的已经办理好相关营业资质的幼儿园的意见无事实依据，合同中未见此类约定。案涉幼儿园已经取得相应规划及预售许可，符合预售条件，因此，郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅以华珂公司该幼儿园未纳入城市规划为由主张华珂公司违约并解除合同的理由无事实依据，不予支持。双方应按照合同约定继续全面履行各自义务，郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅对买受的房屋若不能自行开办幼儿园，还可以通过租赁、出售等方式实现其收益，不会影响其合同目的的实现。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：确认郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅于2019年12月20日、2020年1月8日向四川华珂建设集团有限公司发送的《关于解除的函》、《关于解除的通知》均不发生解除合同的效力。本案受理费100元，由郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅共同负担，并向四川省广安市广安区人民法院交纳。 二审中，上诉人郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅向本院提交了如下证据： 第一组证据：《华珂.山水城订购单》《华珂.山水城门市买卖合同》《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号（2018）0200355），拟证明：上诉人购买华珂.山水城6幢1层110号，建筑面积601.86平方米房屋，于2017年1月10日签订订购单，2017年3月31日签订买卖合同，当时约定付款方式为分期付款，后面就付款方式重新协商变更约定为按揭贷款支付。2018年2月4日正式《商品房买卖合同》第九条约定以商业贷款方式支付，明确地约定首期房款占比例68.5%，余款120万元向银行贷款支付；第十条约定因不可归责于双方原因不能贷款时可以解除合同，退还已付房款及利息。 第二组证据：《四川省农村信用社个人住房、商业用房借款申请书》《不动产登记委托书》《预购商品房预告登记设立申请书》《首付证明》（证据来源于银行），拟证明：双方对付款方式变更约定同日，由被上诉人联系其合作银行，上诉人配合签署有关贷款申请资料和委托书，再由被上诉人递交到银行办理贷款。其中，委托书载明委托事项包括“预购商品房抵押权预告登记”，同时签署预告登记设立申请书，假如不需要贷款，就不必办理抵押权预告登记。另外，被上诉人专门出具首付证明，证明付款方式确实为按揭贷款。根据规定，幼儿园不得办理抵押，故案涉房屋无法办理抵押贷款。 第三组证据：《四川省商品房买卖合同》（预售）两份（合同编号：（2018）0200354、（2018）0200352），拟证明：上诉人同时购买三处房产，除前处房产外，这两处由于面积小、总价低，不需要办理贷款支付，所以没有变更约定付款方式，在正式商品房买卖合同第九条载明为一次性付款。由此进一步印证，对前处110号房屋变更付款方式的约定是双方真实意思表示。 第四组证据：《四川华珂公司关于幼儿园不能办证的请示》《广安市教育和体育局关于华珂山水城小区配套幼儿园不宜办园的批复》，拟证明：教育局批复证实，案涉房屋不能作幼儿园办园使用；被上诉人请示印证，其认可案涉房屋不能开办幼儿园的事实，并向政府提出包括回购房屋的解决办法。回购是上诉人退还房屋给被上诉人，再由被上诉人出售给政府。 第五组证据：2020年5月17日《四川华珂公司对解除合同通知的回复》，拟证明：上诉人以不能办理抵押贷款构成合同约定解除事由，通知解除合同，被上诉人收到通知并回函。虽然原审未对此审理，但上诉人举出了充分证据证明符合约定解除事由，请法院一并审理并支持。 被上诉人华珂公司对上诉人郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅提交的证据发表了质证意见，认为上诉人提交的第一、二、三组证据不属于本案审理范围。第一组证据的三性不持异议，但双方签约的不是按揭贷款，网签预售合同是办理产权使用，不是双方真实履行的合同，不是双方真实意思表示，应当以2017年3月31日签订的《商品房买卖合同》为准，该合同第三页明确约定是分期付款。第二组证据是真实的，但是不能达到上诉人主张的证明目的。第三组证据不能达到上诉人主张的按揭付款的目的。第四组证据中《四川华珂公司关于幼儿园不能办证的请示》是彩色打印件，其真实性无法确认，即使是真实的，亦不能达到上诉人主张的证明目的；《广安市教育和体育局关于华珂山水城小区配套幼儿园不宜办园的批复》来源不合法，同时该文件说明并没有禁止上诉人办理幼儿园，不能达到上诉人称不能开办幼儿园的目的，即使不能开办，也属上诉人应当承担的商业风险。第五组证据，《四川华珂公司对解除合同通知的回复》真实性没有异议，证明了被上诉人不认可上诉人主张的解除理由，且说明约定的付款方式不是按揭贷款。 结合被上诉人的质证意见，本院对四上诉人提交的证据认定如下：四上诉人提交的第一、二、三组证据均是为证明双方当事人对案涉110号房屋价款约定为上诉人通过商业贷款方式支付，因该房屋无法办理抵押贷款，按照约定四上诉人可解除合同。因案涉房屋价款的支付方式并非本案的审理范围，故在本案中本院对四上诉人提交的第一、二、三组证据的证明目的不予采信。四上诉人提交的第四组证据系证明案涉房屋无法开办幼儿园，本院认为该组证据亦非四上诉人有效行使合同约定解除权及法定解除权的依据，故在本案中本院对该证据不予采信。四上诉人提交的第五组证据不是本案审理范围，本院不予认可。 本院二审查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要的争议焦点为：上诉人郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅向被上诉人华珂公司发出的《关于解除的函》《关于解除的通知》是否产生解除案涉三份《商品房买卖合同（预售》的法律效力。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，签订合同的当事人可依据上述规定行使合同的约定解除权和法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，据此，在具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及九十四条规定的情形下，合同一方当事人可以通知方式行使合同约定解除权和法定解除权，并产生解除合同的法律效果。 本案中，四上诉人向被上诉人华珂公司发出了两份解除合同的通知，本案需审查的是该两份通知是否属于当事人可以通知方式行使合同解除权的法定情形。四上诉人于2019年12月20日向华珂公司发出的第一份解除通知，其解除理由为相关部门明确不再审批开办幼儿园、非因华珂公司与四上诉人原因导致合同目的不能实现。本院认为，该理由并非《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及九十四条所规定的情形，即不属于四上诉人可以通知方式有效行使合同解除权的法定理由，故四上诉人向华珂公司发出的《关于解除的函》不产生解除合同的法律效力。如四上诉人认为因情势变更导致合同目的无法实现，其应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定请求法院变更或者解除合同，而非采取通知方式主张解除合同。 对于四上诉人于2020年1月8日发出的解除通知，四上诉人主张解除合同的理由是由于政府规划的原因致使华珂公司违约，造成四上诉人无法开办幼儿园，致使合同目的无法实现。四上诉人签订案涉三份《商品房买卖合同（预售）》的合同目的是取得规划用途为幼儿园的房屋，华珂公司系按照规划用途修建及销售案涉房屋，即使案涉房屋因政策原因导致四上诉人无法继续开办盈利性质的幼儿园，这也不能归因为是华珂公司违约。因此，四上诉人在该份解除通知中依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条的规定解除案涉合同，其理由不能成立，其向被上诉人华珂公司发出的《关于解除的通知》不产生解除合同的法律效力。 本案二审中，四上诉人主张案涉房屋无法办理抵押贷款，根据合同约定，可解除案涉三份《商品房买卖合同（预售）》，且案涉房屋不能开办盈利性幼儿园属于情势变更，其有权解除合同，请求解除三份《商品房买卖合同（预售）》，并要求被上诉人华珂公司返还四上诉人已支付的全部购房款。本院认为，四上诉人的上述请求及理由均不属于本案的审理范围，对此本院不予审查。 综上所述，上诉人郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡学品 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 方 媛 书 记 员 王 茜