湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2007号上诉人（原审原告）：侯碧波，男，1969年7月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南天楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人：曲晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：阳露，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁午扬，湖南湘军麓和律师事务所律师。原审被告：深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。负责人：季红民，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭湘峰，男，1989年4月20日出生。上诉人侯碧波因与被上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、原审被告深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯碧波上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判万达公司赔偿侯碧波因房屋质量问题导致不能居住使用房屋造成的经济损失（自2014年1月至2018年5月，按同地段房屋租赁标准）共计755425元。事实和理由：一、从2013年12月20日至2018年5月，案涉房屋一直处于万达公司维修状态，万达公司从未告知其公司已完成维修整改，也未通知侯碧波进行验收取回钥匙，一审判决对该关键事实未予认定，属于认定事实不清；二、侯碧波提交了充分证据证明案涉房屋于2016年2月、3月、4月不同部位分别出现漏水问题，且万达公司没有完成维修，一审法院对证明的认定存在错误；三、案涉房屋整改维修的进度和时间完全由万达公司控制，从2013年12月至2018年5月，万达公司虽然一直在整改维修，但一直没有整改维修好，对万达公司维修耗时侯碧波没有任何过错，对整改维修期间导致侯碧波不能居住使用房屋的损失，万达公司应承担全部赔偿责任。万达公司辩称，一、案涉房屋始终处于可居住与使用的状态，案涉房屋的质量瑕疵陆续发生于飘窗窗台、次卧卫生间等部位，发生局域面积较小，造成房屋损害轻微，前后瑕疵发生时间间隔较长，并不影响侯碧波对案涉房屋的居住和使用，万达公司也从未要求侯碧波搬离案涉房屋；二、侯碧波入住案涉房屋与否由其自身意愿决定，万达公司亦无义务特意通知侯碧波返还居住，其未及时入住产生的损失不应由万达公司承担；三、侯碧波诉请的空房损失不属于合同约定的损失赔偿范围，侯碧波购买案涉房屋系用于自身居住而非出租，因此空房租金损失不属于直接经济损失，侯碧波也未举证证明其因无法入住案涉房屋需要另租房屋居住产生了租金，故不应支持侯碧波的空房租金损失。请求二审法院驳回侯碧波的上诉。万象美物业公司述称，侯碧波的上诉与万象美物业公司无关。请求二审法院依法判决。侯碧波向一审法院起诉请求：1、判令万达公司、万象美物业公司对侯碧波购买房屋的次卧卫生间漏水及因渗漏造成的墙纸、踢脚线损坏进行修复，更换客厅餐厅地面大理石、厨房台面面板、书房卫生间墙面瓷砖；2、判令万达公司、万象美物业公司支付侯碧波支付的维修费5000元；3、判令万达公司、万象美物业公司赔偿因房屋质量问题造成侯碧波不能居住使用房屋给造成的经济损失（自2014年1月至2018年5月，按同地段房屋租金标准)共计755415元；4、请求判令万达公司、万象美物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年10月28日，侯碧波（乙方、买受人）、万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福万达广场项目中的第1、6栋1单元2601号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积296.74㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为17186.04元/㎡，总房价5099786.00元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。万达公司作为建设单位、万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向侯碧波出具《住宅质量保证书》，载明在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，万达公司承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、卫生洁具等2年。合同签订后，侯碧波依约向万达公司缴纳了购房款，2013年12月20日，万达公司交付房屋，侯碧波验房后签署房屋验收单，验收单载明，案涉房屋存在主卧面盆柜内下水管处掉漆木地板表面划痕处理、所有木饰面柜子油漆需修补、次卧门把手松动、次卧面盆大理石需处理、窗户角未收口等多处质量问题。当日，侯碧波将房屋钥匙托付给万象美物业公司，万达公司进行了维修。2016年，案涉房屋又先后出现大理石地面刮花、厨房台面裂痕、淋浴间漏水等问题，万达公司经过多次维修，但维修并不彻底。经初步协商后，侯碧波于2018年对主卫生间淋浴间漏水进行了自行维修，花费2000元。经现场勘验，各方一致确认案涉房屋各个房间飘窗的大理石台面有多处修补痕迹，双方同意对书房飘窗的大理石进行全部更换，就其余房间飘窗大理石，侯碧波不再主张权利；厨房台面有几处破损，双方同意由万达公司更换灶台左边柜子起至右边接缝处台面，其余不再处理；书房卫生间右边空鼓的墙砖双方一致同意由万达公司进行更换。堪验时，发现主卧卫生间瓷砖有更换痕迹，系因卫生间漏水而自行更换；双方确认次卧卫生间曾因漏水由万达公司维修，因暂未使用而不确定是否依然漏水，万达公司同意由其在侯碧波入住后1年内负责维修；此外未发现明显漏水痕迹。客厅走廊大理石地面发现少许维修痕迹，是否更换双方未达成一致意见。一审法院认为，侯碧波与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、万达公司、万象美物业公司是否应承担继续维修责任；二、侯碧波的损失范围。三、责任主体。结合双方提交的证据，本案评析如下：侯碧波诉请万达公司、万象美物业公司对侯碧波购买房屋的次卧卫生间漏水及因渗漏造成的墙纸、踢脚线损坏进行修复，更换客厅餐厅地面大理石、厨房台面面板、书房卫生间墙面瓷砖。经现场勘验，各方一致确认由万达公司对书房飘窗的大理石、厨房灶台部分台面及书房卫生间右边空鼓的墙砖进行更换。对此，予以确认。对走廊部分大理石地面瑕玼，侯碧波不能证明该地面发生在2年质保期内，且万达公司已作修补，对侯碧波要求更换的诉求不予支持，同时，因堪验时未发现其他质量问题，故对上述以外部位维修的诉求不予支持。关于侯碧波自行维修所支付的5000元维修费。现场堪验时确认主卧淋浴间瓷砖进行过更换，现主卧淋浴间已不再漏水，万达公司也未举证证明其进行过维修，故认定侯碧波维修属实，侯碧波虽未提交正规的发票，但小型家装维修现金支付并出具收条的情况较为普遍，2000元费用也较为合理，故予以认定，该费用万达公司应予以支付。关于锅炉及空调维修费3000元，就其损坏报修及是否发生在质保期内等事项，侯碧波均未提交充分的证据予以证明，故不予支持。关于维修期间的租金损失。侯碧波主张万达公司赔偿自2014年1月起至2018年5月因房屋质量问题导致不能居住使用房屋的经济损失755415元。从现有证据看，交房时验收单未显示案涉房屋存在漏水问题，2018年3月《关于长沙开福万达公馆现存遗留工程质量问题的函》中亦未提到案涉房屋漏水问题，故案涉房屋虽存在质量问题，但该质量问题系陆续发生，万达公司也先后进行了维修。结合现场勘验情况，案涉房屋的质量问题尚不足以导致无法居住。故对侯碧波的该项诉请，不予支持。合同具有相对性，商品房买卖合同系侯碧波与万达公司签订，万达公司应对房屋的质量问题负责。万象美物业公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向侯碧波就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对侯碧波要求万象美物业公司承担责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、万达公司于判决生效之日起六十日内对候碧波名下位于长沙市开福区房屋书房飘窗窗台大理石、厨房台面部分面板（左边柜子起至右边接缝处）、书房卫生间右边墙面空鼓瓷砖等进行更换；二、万达公司赔偿侯碧波垫付的维修费2000元；三、驳回侯碧波的其他诉讼请求。案件受理费11404元，减半收取5702元，由候碧波承担2851元，万达公司承担2851元。二审中，侯碧波向本院提交了物业管理登记信息表，欲证明2016年案涉房屋多处漏水、万达公司维修情况以及一直未处理大理石、厨房台面问题。万达公司质证称，该证据系普通纸张打印，没有公章，没有相关负责人签名，对证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，从证据的内容来看，所保修的问题基本已经整改完毕，且对应的各个问题基本在一个月内得到整改，就漏水问题来说，无法证明该问题导致房屋不能继续使用。万象美物业公司质证称，该证据系2018年4月由前物业经理移交，对该证据的真实性无异议，证据的内容需要在现场进行查看，但万象美物业公司与案涉房屋的问题无关，不应当承担损失。本院对上述证据经审查认为，侯碧波提交的证据与其他证据相互佐证，能够达到其证明目的，依法予以采信。本院二审经审理查明：2006年，案涉房屋先后出现大理石地面刮花、厨房台面裂痕、淋浴房漏水、主卫浴室上方漏水、阳台漏水、次卧卫生间漏水、厨房飘窗漏水等问题，万达公司经过多次维修，但维修不彻底，直至2018年5月10日，万象美物业公司仍在录入案涉房屋主卫浴室、阳台、次卧卫生间、厨房、淋浴房漏水问题。2019年9月16日，大连万象美物业管理有限公司长沙分公司将名称变更为深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司。除此之外，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：万达公司是否应赔偿侯碧波的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，侯碧波已提交了有效证据证明2016年起案涉房屋主卫浴室、阳台、次卧卫生间、厨房、淋浴房等多处存在漏水问题，万达公司虽在2016年进行了维修，但维修并不彻底，侯碧波就案涉房屋存在的多处漏水问题于2018年仍在报修，万达公司亦未提交有效证据证明其继续采取了有效措施进行维修，案涉房屋的漏水问题客观上削弱了房屋的使用价值，给侯碧波造成了不便和影响，已影响到对房屋的正常居住、使用，万达公司应赔偿侯碧波不能居住案涉房屋产生的损失。一审法院以案涉房屋的质量问题尚不足以导致无法居住为由驳回侯碧波要求赔偿损失的诉讼请求不当，依法予以纠正。侯碧波在本案中并未提交有效证据证明其因漏水问题导致其损失的具体数额，且其就房屋漏水问题并未采取有效措施防止损失的扩大，而双方亦未申请对租金损失进行评估，本院根据本案查明的事实，并结合案涉房屋的性质及租金水平等因素，酌情认定万达公司赔偿侯碧波因房屋漏水不能居住的损失66000元。综上所述，上诉人侯碧波的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7887号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7887号民事判决第三项；三、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿侯碧波经济损失66000元；四、驳回侯碧波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5702元，由侯碧波负担2851元，长沙开福万达广场投资有限公司负担2851元；二审案件受理费11354.15元，由侯碧波负担10362.15元，长沙开福万达广场投资有限公司负担992元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年七月八日书记员  叶慧灵