河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2333号上诉人（原审被告）邵建立，曾用名邵辉，男，1974年2月6日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人周建永，河南栗城律师事务所律师。上诉人（原审被告）肖海娟，女，1974年3月9日出生，汉族，住河南省永城市。系被告邵建立之妻。委托诉讼代理人周建永，河南栗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李玉芝，女，1962年8月7日出生，汉族，住河南省永城市东城区。委托诉讼代理人刘怀彦，永城市正瀚法律服务所法律工作者。上诉人邵建立、肖海娟因与被上诉人李玉芝房屋租赁合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2020）豫1481民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人邵建立、肖海娟的委托诉讼代理人周建永，被上诉人李玉芝的委托诉讼代理人刘怀彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邵建立、肖海娟上诉请求：1.请求撤销永城市人民法院（2020）豫1481民初1167号民事判决书第一、二项，依法驳回被上诉人解除合同的请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决解除合同错误。被上诉人在双方合同期间已接受，视为其认可双方的租赁继续有效，且按照双方的交易习惯，均是一租一年，故原审在认定被上诉人收到上诉人2020年1月24日上诉人交纳的房租后，应当根据双方的交易习惯，认定双方继续续租一年，故原判予以解除合同错误。2.原审判决2019年二楼住房租金6000元错误，实际上上诉人已支付到2019年8月，仅下余四个月未支付，故原审判决6000元与客观事实不符。被上诉人李玉芝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1.上诉人认为原审判决解除双方的租赁合同是错误的，上诉人与被上诉人之间租赁关系已长达20年之久，双方的交易习惯就是在没签订合同的情况下，上诉人给付租金，按一租一年进行计算。2.虽然拖欠2019年的租金，但此后经双方协商，上诉人先交纳了部分2020年房租，且在交房租的微信转账上予以备注了是2020年的租金，被上诉人接受款项并对此认可。故根据双方的交易习惯，应当认定双方继续履行一租一年的租赁协议，显然原审在未查明案件事实情况下判决解除该协议是与双方的交易习惯及约定相违背的。李玉芝向一审法院起诉请求：1.依法解除其与邵建立、肖海娟之间门面房、商住房屋租赁合同，返还租赁房屋；2.判决邵建立、肖海娟给付门面租金26700元及二楼商住房租金7200元（2019年1月1日-2019年12月31日期间）；3.给付2020年1月1日起至返还租赁房屋止期间的租赁费用，门面房按每年60000元计算、商住房按每年7200元计算，后顺延至交付租赁房屋之日止；4.诉讼产生的费用由邵建立、肖海娟承担。一审法院认定事实：自2006年起，邵建立、肖海娟租赁李玉芝位于永城市东城区芒山路水暖一条街门面房三间从事经营。2018年5月20日，李玉芝（称作出租方、甲方）与邵建立、肖海娟（称作承租方、乙方）补签门面房租赁合同一份。合同约定：甲方将位于永城市东城区芒山路水暖一条街三间门面房出租给乙方经营使用，租赁期限为2017年12月31日至2018年12月31日止，乙方每年向甲方缴纳租金为60000元整，乙方租赁期满，因甲方使用该门面房，乙方必须在租赁期满后三日内搬走，如违约乙方承担双倍租赁期间的房租。同时双方口头约定，邵建立、肖海娟另租赁李玉芝二楼住房二套，年租金为7200元，2019年度尚欠租金6000元。合同到期后，双方未签订书面租赁合同。另查明，李玉芝于2019年4月1日向永城市人民法院起诉，要求解除租赁合同，返还租赁物并支付租金。邵建立分别于2019年4月7日、2019年5月1日、2019年5月12日、2019年5月22日通过微信向李玉芝之夫谢立转账支付2019年度门面租金10000元、20000元、300元、3000元，合计33000元。该院判决邵建立、肖海娟支付下欠李玉芝2019年度门面租金26700元。判决生效后，邵建立、肖海娟通过微信转账支付2019年度租金15000元。2020年1月24日，通过微信转账给李玉芝3000元，备注：2020年门面租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。邵建立、肖海娟与李玉芝双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应遵守履行。同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该案中，李玉芝对于租赁期限届满后邵建立、肖海娟继续使用房屋的行为并未提出异议，原租赁合同继续有效，只是此时的租赁期限为不定期。故李玉芝要求邵建立、肖海娟按原合同约定支付租金的诉讼请求，该院予以支持。李玉芝按照约定将租赁物交付给邵建立、肖海娟使用后，理应按合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”邵建立、肖海娟未按生效判决及合同约定履行给付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担民事责任，故李玉芝要求解除租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，该院一并予以支持。该案门面租赁合同约定的租金为60000元/年，即每月5000元（60000元÷12个月），邵建立、肖海娟从2020年1月1日起至2020年5月1日应支付的租金为17000元（5000元×4个月-3000元）。二楼住房租赁合同约定的租金为7200元/年，即每月600元（7200元÷12个月），从2020年1月1日起至2020年5月1日应支付的租金为2400元（600元×4个月）。李玉芝要求邵建立、肖海娟给付门面2019年度租金26700元已经前案判决，该院不予支持。李玉芝要求邵建立、肖海娟给付二楼住房2019年度租金7200元与查明的事实不符，应根据查明的事实确定租金数额。判决：一、解除李玉芝与邵建立、肖海娟于2018年5月20日签订的房屋租赁合同及二楼住房租赁合同；二、邵建立、肖海娟将李玉芝所有的位于永城市东城区芒山路水暖一条街的门面三间、住房二套腾让交还李玉芝，限于该判决生效后六十日内履行完毕；三、邵建立、肖海娟支付李玉芝从2020年1月1日起至2020年5月1日期间的租金17000元，限于判决生效后十五日内一次性付清。2020年5月2日起至门面腾让之日止的租金，按合同约定的60000元/年计算，由邵建立、肖海娟于门面腾让之日一次性支付给李玉芝；四、邵建立、肖海娟支付李玉芝2019年度二楼住房租金6000元，从2020年1月1日起至2020年5月1日期间的租金2400元，限于该判决生效后十五日内一次性付清。2020年5月2日起至住房腾让之日止的租金，按合同约定的7200元/年计算，由邵建立、肖海娟于住房腾让之日一次性支付给李玉芝。本院二审期间，邵建立、肖海娟上诉人提交收条一份。本院组织当事人对该证据进行了质证。本院对该证据评析如下：本案中，李玉芝提供有邵建立、肖海娟出具于2019年6月11号的欠条一份，载有“欠二楼住房房租叁仟陆佰元”，又结合双方约定二楼住房房租7200元每年的事实，可知邵建立、肖海娟在出具欠条时已经给付2个月房租即1200元。按照常理，在一方已出具租金欠条的情况下，又支付租金时，应当会重新出具欠条或者对原欠条做相应修改。从2019年6月11号的欠条可知涉案二楼两套房屋租金并未分开支付，这与邵建立、肖海娟提交收条相矛盾，且收条上所载2019年房租已清的内容也与邵建立、肖海娟提交上诉状相矛盾，对该证据本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，关于是否应当解除李玉芝与邵建立、肖海娟之间租赁合同的问题。根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”李玉芝与邵建立、肖海娟之间租赁合同于2018年12月31日到期，之后双方的租赁关系应当视为不定期租赁关系。参照《合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。李玉芝作为不定期租赁的当事人，可以随时解除合同，因此李玉芝解除合同的诉请应当予以支持。关于邵建立、肖海娟应当给付的租金数额的问题。根据双方提供的证据，李玉芝提供有邵建立、肖海娟出具于2019年6月11号的欠条一份，载有“欠二楼住房房租叁仟陆佰元”，又结合双方约定二楼住房房租7200元每年的事实，可知邵建立、肖海娟在出具欠条时已经给付2个月房租即1200元。邵建立、肖海娟对于二楼住房应当给付的租金数额，应当是6000元整（年租金7200元已给付1200元），一审法院认定数额并无不当。综上所述，邵建立、肖海娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费648元，由邵建立、肖海娟负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  徐亚超审判员  陈光应二〇二〇年七月二十八日法官助理李雨恒书记员黄琳冰