江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初615号 原告：沛县国有资产经营有限公司，统一社会信用代码91320322741332723R，住所地沛县汤沐路国税局东侧。 法定代表人：郝大朋，董事长。 委托诉讼代理人：厉翠萍，女，1981年7月1日出生，汉族，该公司员工，住沛县。 委托诉讼代理人：**展，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 被告：徐州龙城置业有限公司，工商注册号320322000058668，住所地沛县东风路174号。 法定代表人：陈乃运，总经理。 委托诉讼代理人：朱诗靓，江苏大风歌律师事务所律师。 第三人：江苏银行股份有限公司沛县支行，统一社会信用代码913203226954678538，住所地沛县鑫华苑小区6号楼自东向西第3-5间。 负责人：刘继光，行长。 委托诉讼代理人：宋璐，男，1993年1月3日出生，汉族，该行员工，住沛县。 第三人：鹿启欢，男，1970年10月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。 第三人：李永亮，男，1964年8月1日出生，汉族，居民，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：彭富成，江苏它石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂平，江苏它石律师事务所律师。 第三人：郝中华，男，1970年8月3日出生，汉族，居民，住沛县。 委托诉讼代理人：魏垂书，江苏苏韵律师事务所律师。 原告沛县国有资产经营有限公司与被告徐州龙城置业有限公司、第三人江苏银行股份有限公司沛县支行民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院依法通知鹿启欢、李永亮、郝中华作为第三人参加诉讼。公开开庭进行了审理。原告沛县国有资产经营有限公司的委托诉讼代理人厉翠萍、**展，被告徐州龙城置业有限公司的委托诉讼代理人朱诗靓，第三人江苏银行股份有限公司沛县支行的委托诉讼代理人宋璐，第三人李永亮的委托诉讼代理人彭富成、陈桂平，第三人郝中华的委托诉讼代理人魏垂书均到庭参加诉讼；第三人鹿启欢经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沛县国有资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即偿还借款本金3257万元，并支付利息、复利和罚息（利息、复利、罚息按照《对公客户委托贷款借款合同》约定的利率标准计算，计算至实际给付之日止。计算至2020年1月20日，利息、复利、罚息为4899.684108万元）；2.判令原告就沛（2014）抵1021号《土地使用权抵押合同》项下的26492平方米土地使用权，对合同编号为JK083914000169《对公客户委托贷款借款合同》下的借款本息，在4000万元范围内，就其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.请求确认原被告签订的《以房抵债协议书》及用于落实抵债（抵债金额为3200万元）的9份《商品房买卖合同》（合同号：PX25848-25851）有效，将用于抵债的9套房屋权属过户到原告名下并办理房屋所有权证；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月11日、7月30日、12月11日，原告与江苏银行股份有限公司沛县支行签订了3份《对公客户委托贷款委托协议》，编号分别为2014年苏银徐沛委托字第008号、010号、013号，约定原告委托江苏银行股份有限公司沛县支行向被告发放贷款。相同日期，江苏银行股份有限公司沛县支行与被告分别签订了3份《对公客户委托贷款借款合同》，约定江苏银行股份有限公司沛县支行受原告委托向被告发放贷款。2014年苏银徐沛委托字第008号《对公客户委托贷款委托协议》约定的贷款金额为4000万元，贷款期限自2014年7月11日起至12月10日止，担保方式为抵押。2014年苏银徐沛委托字第010号《对公客户委托贷款委托协议》约定的贷款金额为1000万元，贷款期限自2014年7月30日起至12月10日止，担保方式为信用。2014年苏银徐沛委托字第013号《对公客户委托贷款委托协议》约定的贷款金额为1500万元，贷款期限自2014年12月11日起至2015年12月10日止，担保方式为信用。3份《对公客户委托贷款委托协议》均约定指定借款人为徐州龙城置业有限公司，贷款用途为工程款，贷款利率年利率18%。罚息：若借款人不按期归还贷款本息，委托人有权在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率向借款人加收50%利息。若借款人不按约定用途使用贷款，委托人有权在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率向借款人加收100%利息。2014年7月11日、7月30日、12月11日，江苏银行股份有限公司沛县支行与被告分别签订了3份《对公客户委托贷款借款合同》，编号分别为JK083914000169，JK083914000188，JK083914000355。JK083914000169号《对公客户委托贷款借款合同》约定的贷款金额、贷款期限、罚息同2014年苏银徐沛委托字第008号《对公客户委托贷款委托协议》；JK083914000188号《对公客户委托贷款借款合同》约定的贷款金额、贷款期限、罚息同2014年苏银徐沛委托字第010号《对公客户委托贷款委托协议》；JK083914000355号《对公客户委托贷款借款合同》约定的贷款金额、贷款期限同2014年苏银徐沛委托字第013号《对公客户委托贷款委托协议》，罚息为若借款人不按期归还贷款本息，委托人有权在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率向借款人加收100%利息。若借款人不按约定用途使用贷款，委托人有权在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率向借款人加收50%利息。3份《对公客户委托贷款借款合同》约定的贷款利率为年利率18%，计息方式为按日计息，结息方式为按月结息，结息日为每月的20日。JK083914000169、JK083914000188号《对公客户委托贷款借款合同》均约定到期未付的贷款利息，受托人向借款人计收复利。JK083914000355号《对公客户委托贷款借款合同》未约定复利。2014年7月10日，徐州龙城置业有限公司（甲方）与江苏银行股份有限公司沛县支行签订（乙方）《土地使用权抵押合同》，约定徐州龙城置业有限公司将享有使用权的座落在沛县东风中路南侧、城关路东侧26492平方米国有土地使用权[地号：22-710-5-199，土地使用权证号：沛县国有（2012）第98883]为2014年7月11日贷款4000万元提供抵押担保，抵押担保范围为：1.贷款本息，2.处分抵押物所需费用，3.其他相关的税费。并于2014年7月16日办理他项权证。2014年7月16日，徐州龙城置业有限公司向江苏银行股份有限公司沛县支行出具借款借据，该借款借据载明：借款金额3000万元，借款期限自2014年7月16日起至2014年12月10日止，年利率18%。江苏银行股份有限公司沛县支行于同日将3000万元转至徐州龙城置业有限公司账户。2014年7月17日，徐州龙城置业有限公司向江苏银行股份有限公司沛县支行出具借款借据，该借款借据载明：借款金额1000万元，借款期限自2014年7月17日起至2014年12月10日止，年利率18%。江苏银行股份有限公司沛县支行于同日将1000万元转至徐州龙城置业有限公司账户。2014年7月17日，徐州龙城置业有限公司返还沛县国有资产经营有限公司借款本金1000万元。2014年7月30日，徐州龙城置业有限公司向江苏银行股份有限公司沛县支行出具借款借据，该借款借据载明：借款金额1000万元，借款期限自2014年7月30日起至2014年12月10日止，年利率18%。江苏银行沛县支行于同日将1000万元转至徐州龙城置业有限公司账户。2014年12月11日，徐州龙城置业有限公司向江苏银行沛县支行出具借款借据，该借款借据载明：借款金额1500万元，借款期限自2014年12月11日起至2015年12月10日止，年利率18%。江苏银行沛县支行于同日将1500万元转至徐州龙城置业有限公司账户。上述借款徐州龙城置业有限公司利息已支付至2014年12月20日。2014年12月10日，沛县国有资产经营有限公司（委托人）、江苏银行股份有限公司沛县支行（受托人、贷款人）、徐州龙城置业有限公司（借款人）签订《对公客户委托贷款展期协议》，合同编号分别为：JK083914000169-1、2，JK083914000188-1。JK083914000169-1、2号《对公客户委托贷款展期协议》载明：鉴于借款人未能按照委托人与受托人（贷款人）签订的编号为2014年苏银徐沛委托字第008号《对公客户委托贷款委托协议》（以下简称“委托协议”）以及根据上述委托协议由借款人与受托人（贷款人）签订的编号为JK083914000169号《对公客户委托贷款借款合同》（以下简称“借款合同”）的约定按时足额偿还借款，借款人申请展期，委托人同意对借款合同项下的借款展期，担保人同意为其继续提供担保。根据国家有关法律法规，各方当事人经协商一致，订立本协议，并愿遵守本协议所有条款。原合同起始日2014年7月11日，原合同到期日2014年12月10日，展期后合同到期日2015年4月10日，展期金额3000万元。展期期间本协议项下对公客户委托贷款的年利率为18%等内容。JK083914000188-1号《对公客户委托贷款展期协议》载明：鉴于借款人未能按照委托人与受托人（贷款人）签订的编号为2014年苏银徐沛委托字第010号《对公客户委托贷款委托协议》（以下简称“委托协议”）以及根据上述委托协议由借款人与受托人（贷款人）签订的编号为JK083914000188号《对公客户委托贷款借款合同》（以下简称“借款合同”）的约定按时足额偿还借款，借款人申请展期，委托人同意对借款合同项下的借款展期，担保人同意为其继续提供担保。根据国家有关法律法规，各方当事人经协商一致，订立本协议，并愿遵守本协议所有条款。原合同起始日2014年7月30日，原合同到期日2014年12月10日，展期后合同到期日2015年4月10日，展期金额1000万元。展期期间本协议项下对公客户委托贷款的年利率为18%等内容。2015年9月10日，沛县国有资产经营有限公司（甲方）与徐州龙城置业有限公司（乙方）签订《以房抵债协议》，约定：关于截止2015年9月10日止乙方所欠甲方本息人民币6457万元的债务，乙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务的部分债务。乙方提供下列九套房屋（以下简称上述房屋）以清偿乙方所欠甲方人民币3200万元的债务，房屋具体情况如下：坐落于龙城国际广场商服S5-1-101、102、105、106、107、112、113，S5-2-201，S5-3-301。上述房屋作价人民币3200万元。所欠余款3257万元由乙方继续偿还，利率为年息15%。乙方已在2013年7月11日已将上述房屋交付给甲方。房屋过户所需税费由甲、乙双方按照法律规定各自负担。乙方保证对上述房屋拥有完整的所有权，房屋产权无争议，亦不存在任何法律上的瑕疵。乙方保证对上述房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。自甲方的上述房屋的房屋房地产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的人民币3200万元的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。因上述房屋已备案在甲方名下，若甲方处理上述房屋，乙方配合甲方将《商品房合同》办到甲方出售的对方名下等内容。徐州龙城置业有限公司所欠余款3257万元为JK083914000169号《对公客户委托贷款借款合同》项下借款本金1757万元，JK083914000355号《对公客户委托贷款借款合同》项下借款本金1500万元。 徐州龙城置业有限公司未作答辩，亦未提供证据。 江苏银行股份有限公司沛县支行述称，对沛县国有资产经营有限公司的诉讼请求及事实理由无异议。 第三人李永亮述称，李永亮没有参与徐州龙城置业有限公司向沛县国有资产经营有限公司借款，利息、违约金总和不能超过年利率24%。对原告要求徐州龙城置业有限公司折价或拍卖房产抵偿所欠原告债务没有异议，但泰州市中意建筑装饰有限公司（李永亮系泰州市中意建筑装饰有限公司的法定代表人）享有法定优先受偿权。 第三人郝中华述称，郝中华已于2013年6月25日将在徐州龙城置业有限公司的股份转让给鹿启欢，只是没有办理变更登记，郝中华亦没有参与涉案借款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实同沛县国有资产经营有限公司起诉主张的事实。徐州龙城置业有限公司工商档案资料登记股东为鹿启欢、李永亮、郝中华。 沛县公安局对徐州龙城置业有限公司、鹿启欢涉嫌合同诈骗案于2016年3月18日立案侦查，对徐州龙城置业有限公司、鹿启欢、李永亮、郝中华涉嫌逃税于2016年6月17日立案侦查，对徐州龙城置业有限公司、鹿启欢、李永亮、郝中华涉嫌非法吸收公众存款案于2016年7月1日立案侦查，并于2017年5月3日移送沛县人民检察院审查起诉。本院于2019年8月6日立案受理徐州龙城置业有限公司、鹿启欢涉嫌非法吸收公众存款案。 诉讼中，本院依照沛县国有资产经营有限公司的申请裁定查封被申请人徐州龙城置业有限公司位于沛县东风路南侧、汉源大道东侧龙城国际广场S5号楼1单元101、102、105、106、107、112、113室房屋，S5号楼2单元201室房屋，S5号楼3单元301室房屋。 本院认为，沛县国有资产经营有限公司与江苏银行股份有限公司沛县支行签订的《对公客户委托贷款委托协议》，江苏银行股份有限公司沛县支行与徐州龙城置业有限公司签订的《对公客户委托贷款借款合同》、《土地使用权抵押合同》，沛县国有资产经营有限公司与徐州龙城置业有限公司签订的《以房抵债协议》内容合法有效，对当事人均具有约束力，沛县国有资产经营有限公司与徐州龙城置业有限公司均应按照合同的约定履行各自的义务，沛县国有资产经营有限公司履行出借义务后，徐州龙城置业有限公司应当按约定还本付息。沛县国有资产经营有限公司要求徐州龙城置业有限公司返还借款本金3257万元，本院予以支持。 关于沛县国有资产经营有限公司要求徐州龙城置业有限公司《对公客户委托贷款借款合同》约定支付利息、复利、罚息的问题。根据沛县国有资产经营有限公司与徐州龙城置业有限公司2015年9月10日签订的《以房抵债协议》内容“所欠余款3257万元由乙方继续偿还，利率为年息15%”，双方对《对公客户委托贷款借款合同》约定的利率进行了变更，且未再约定复利、罚息，故自2015年9月11日起，应以借款本金3257万元作为计算基数，按照年利率15%计算。 关于沛县国有资产经营有限公司就沛（2014）抵1021号《土地使用权抵押合同》项下的26492平方米土地使用权，对合同编号为JK083914000169《对公客户委托贷款借款合同》下的借款本息，在4000万元范围内，就其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的问题。虽然《土地使用权抵押合同》签订的主体系江苏银行股份有限公司沛县支行与徐州龙城置业有限公司，抵押权登记在江苏银行股份有限公司沛县支行名下，但沛县国有资产经营有限公司系涉案借款的出借人，且江苏银行股份有限公司沛县支行同意抵押权由沛县国有资产经营有限公司行使，故沛县国有资产经营有限公司就沛（2014）抵1021号《土地使用权抵押合同》项下的26492平方米土地使用权就借款本金1757万元及利息在4000万元范围内就其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。 关于沛县国有资产经营有限公司要求徐州龙城置业有限公司协助办理龙城国际广场S5号楼1单元101、102、105、106、107、112、113室房屋，S5号楼2单元201室房屋，S5号楼3单元301室房屋的产权证的请求不违反法律规定，本院予以支持。 徐州龙城置业有限公司、鹿启欢涉嫌非法吸收公众存款罪中不涉及本案借款，故对徐州龙城置业有限公司关于公司涉嫌非法吸收公众存款罪请求法院驳回原告起诉的主张不予支持。 第三人李永亮主张泰州市中意建筑装饰有限公司（李永亮系泰州市中意建筑装饰有限公司的法定代表人）享有法定优先受偿权与本案非同一法律关系，本案不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告徐州龙城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沛县国有资产经营有限公司借款本金3257万元，支付利息（自2015年9月11日起至实际给付之日止，按照年利率15%计算）； 二、被告徐州龙城置业有限公司如不履行上述第一项义务，原告沛县国有资产经营有限公司有权就沛（2014）抵1021号《土地使用权抵押合同》项下的26492平方米土地使用权就借款本金1757万元及利息在4000万元范围内就其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿； 三、被告徐州龙城置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告沛县国有资产经营有限公司办理龙城国际广场S5号楼1单元101、102、105、106、107、112、113室房屋，S5号楼2单元201室房屋，S5号楼3单元301室房屋的产权证； 四、驳回原告沛县国有资产经营有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费449794元，保全费5000元，合计454794元，由原告沛县国有资产经营有限公司负担152644元，被告徐州龙城置业有限公司负担302150元（于本判决生效之日起十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  周长民 人民陪审员  宁翠玲 人民陪审员  滕 娟 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  陈思巧