福建省三明市梅列区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0402执异69号 案外人：周水英，女，1952年10月15日出生，汉族，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑媛，福建建联律师事务所律师。 申请执行人:ＧａｒｄｅｎＲｏａｄＬｏａｎＰｏｒｔｆｏｌｉｏＩＩＩ（ＨＫ）Ｌｉｍｉｔｅｄ（中文译名：花园道贷款组合三号香港有限责任公司），住所地香港。 负责人：DerekEdwardSmith，董事。 被执行人:福建铭志物资贸易有限公司，统一社会信用代码913504005792650826，住所地福建省三明市梅列区。 法定代表人：庄建绪，总经理。 被执行人：韩益涛，男，1983年10月25日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：徐正元，男，1963年8月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：庄晓萍，女，1980年10月2日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：王琼芳，女，1963年4月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：庄建绪，男，1981年6月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：陈信华，男，1958年2月15日出生，汉族，住福建省建宁县。 本院在执行申请执行人ＧａｒｄｅｎＲｏａｄＬｏａｎＰｏｒｔｆｏｌｉｏＩＩＩ（ＨＫ）Ｌｉｍｉｔｅｄ（中文译名：花园道贷款组合三号香港有限责任公司）与被执行人福建铭志物资贸易有限公司、韩益涛、徐正元、庄晓萍、王琼芳、庄建绪、陈信华借款合同纠纷一案中，案外人周水英于2020年7月13日对本院执行徐正元名下位于建宁县房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周水英称，1.周水英于2016年7月26日向福建竣邦房地产开发有限公司订购Ｂ3幢1层136号、Ｂ1幢1层128号并支付诚意金。2.后因福建竣邦房地产开发有限公司将上述房屋抵债给徐正元，周水英与徐正元于2017年元月6日签订两份《房地产买卖契约》，约定徐正元将其位于建宁县的房屋出售给周水英。约定136号房屋房款363550元，128号房产总价201550元。根据协议及补充协议，周水英付清了除20000元之外的全部房款，余款20000元等办妥房产过户手续付清。3.周水英从2018年10月11日起至今一直居住在该房屋内。4.周水英一直要求徐正元配合过户。2019年6月26日周水英向不动产中心递交过户申请。但是在2019年6月28日，不动产中心告知上述房屋被查封。5.周水英请徐正元负责处理解除查封办妥过户。徐正元多次表示正在与花园道贷款组合三号香港有限责任公司协商，保证会尽快解除查封。但至今为止没有解除查封。该房屋至今无法办理产权过户登记，之前因徐正元未及时配合，这一次是在不动产中心办理转移登记过程中被执行查封，均非因周水英本人原因未办理过户登记。6.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”周水英于2017年与徐正元签订合同并付清绝大部分房款并于2018年入住涉案房产，非因周水英的原因未办理过户登记，周水英同意将余款20000元交由执行法院处理，本案符合上述执行异议规定第二十八条的要件，周水英对该房屋的权利能够排除执行。据此，周水英请求：对周水英购买的建宁县房屋中止执行；解除对上述房产的查封。 本院查明，徐正元（卖方）与周水英（买方）于2017年元月6日签订二份《房地产买卖契约》，契约载明：徐正元自愿将坐落于建宁县万家财富广场Ｂ3幢1层136室（房屋建筑面积72.71㎡）、Ｂ1幢1层128室（房屋建筑面积40.31㎡）的房地产出售给周水英；房地产成交价格分别为363550元、201550元；付款方式均为一次性付款：周水英均应当在2017年4月6日前支付该商品房全部购房款；在周水英交清全部房款、过户所需的相关税费、专项维修基金等费用后，于2019年12月31日前办理过户手续并正式交付给周水英；在上述房屋物业管理委员会或业委会未成立及未选定物业管理机构之前，周水英同意由福州泽家物业管理有限公司统一管理；徐正元负责房屋的水、电引进入户，周水英自行去相关部门办理开户的相关手续，承担相应的费用等条款。合同签订后，周水英通过转账支付给徐正元540000元。2018年10月11日，周水英入住涉案二处房屋并已向福州泽家物业管理有限公司建宁分公司交纳涉案二处房屋2018年度及2019年度的物业费、向相关部门交纳水费、电费。2019年4月19日，徐正元（卖方）与周水英（买方）签订房屋买卖合同（补充协议），约定徐正元将坐落于建宁县万家财富广场Ｂ1幢1层128室及Ｂ3幢1层136室房屋转让给周水英。Ｂ1幢1层128室证号：闽2019建宁县不动产权0000171号；Ｂ3幢1层136室证号：闽2019建宁县不动产权0000197号。上述房屋均已经交付周水英使用但尚未过户。双方同意上述二处房产转让中共计尚欠20000元房屋转让款，在办妥二处房产的过户登记时周水英付清给徐正元。双方确认其余房价款已经交清。周水英已将剩余购房款20000元按照本院的要求交付执行。 另查明，建宁县万家财富广场Ｂ3幢1层136室、Ｂ1幢1层128室的房产登记所有权人为徐正元。本院于2016年10月12日作出（2016）闽0402民初904号民事判决书，判决福建铭志物资贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内返还给中国建设银行股份有限公司三明分行借款16000000元；福建铭志物资贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内返还给中国建设银行股份有限公司三明分行借款利息571810.10元（该利息计至2016年1月20日，此后利息按合同约定的利率计算至本判决确定还款之日）；韩益涛、徐正元、庄晓萍、王琼芳、庄建绪对上述款项承担连带保证责任；中国建设银行股份有限公司三明分行对徐正元、陈信华提供抵押的坐落于福建省建宁县濉溪镇荷花东路2号商会大厦Ｂ幢4层、5层及Ａ幢13层房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该判决生效后，中国建设银行股份有限公司三明分行申请强制执行，在执行过程中，根据ＧａｒｄｅｎＲｏａｄＬｏａｎＰｏｒｔｆｏｌｉｏＩＩＩ（ＨＫ）Ｌｉｍｉｔｅｄ（中文译名：花园道贷款组合三号香港有限责任公司）变更申请执行主体的申请，本院于2018年7月3日作出（2017）闽0402执657号执行裁定，裁定变更ＧａｒｄｅｎＲｏａｄＬｏａｎＰｏｒｔｆｏｌｉｏＩＩＩ（ＨＫ）Ｌｉｍｉｔｅｄ（中文译名：花园道贷款组合三号香港有限责任公司）为本案的申请执行人。2019年6月24日，本院作出（2019）闽0402执恢164号执行裁定书，查封徐正元名下位于建宁县万家财富广场涉案的二处房产。周水英于2019年6月26日到登记部门办理过户登记时，得知涉案的二处房产已被本院查封，未能办理，周水英遂向本院提出异议。 以上事实，有周水英提交的房地产买卖契约、房屋买卖合同（补充协议）、转账凭证、收条、福州泽家物业管理有限公司建宁分公司出具的证明及收款收据、不动产登记受理凭证、不动产登记补充材料通知书及法院调查的材料在案佐证。 本院认为，本案系金钱债权的执行，买受人作为案外人提出的案外人执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。" 本案中，周水英在法院查封之前即与徐正元就建宁县万家财富广场Ｂ3幢1层136室、Ｂ1幢1层128室的房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，并合法占有了该房屋，且周水英按照合同约定已向徐正元支付部分价款，就剩余购房款20000元已按照本院的要求交付执行，至此，周水英已向徐正元支付了全部购房款，现周水英未能办理房屋过户登记非因其自身原因，故前述二处房屋属于周水英所有。综上，周水英对前述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其异议主张，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于执行异议和复议的规定》第二十八条规定，裁定如下： 一、周水英提出的案外人异议成立； 二、中止对位于建宁县的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  郑芳远 人民陪审员  袁福宁 人民陪审员  张美华 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  黄鸿珊 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。