河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2265号上诉人（一审原告）：龚建玲，女，汉族，1988年2月4日出生，住址河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：吴超，河南法正律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈克勤，男，汉族，1986年3月27日出生，住址安徽省安庆市宿松县。被上诉人（一审被告）：刘尧尧，女，汉族，1985年3月15日出生，住址河南省淮滨县。被上诉人陈克勤、刘尧尧的共同委托诉讼代理人：王聪聪，河南豫申律师事务所律师。一审第三人：信阳万有房产营销有限公司，住所地信阳市羊山新区新十六大街政和花园C区25号楼113、213号，统一社会信用代码91411500MA454RFN8R。法定代表人：高玉兰。委托诉讼代理人：杨成，男，汉族，1988年9月14日出生，住址河南省信阳市平桥区，系信阳万有房产营销有限公司法定代表人高玉兰的配偶。上诉人龚建玲因与被上诉人陈克勤、刘尧尧以及一审第三人信阳万有房产营销有限公司（以下简称万有公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚建玲及其委托诉讼代理人吴超，被上诉人陈克勤、刘尧尧以及共同委托诉讼代理人王聪聪，一审第三人万有公司的委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龚建玲上诉请求:1、依法撤销（2020）豫1503民初1135号民事判决书第二项判决，改判支持上诉人起诉请求的第二项“判令被告立即返还原告购房款206542.41元，并承担违约赔偿金206542.41元”；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人诉被上诉人买卖合同纠纷一案，既然已经查明并认定被上诉人未提交证据证明在上诉人支付首付款当日已履行交房义务，故而已经构成违约。同时，被上诉人迟延履行合同义务的行为已属于实际违约，其违约行为剥夺了上诉人龚建玲依据合同约定有权期待所得，致使其不能实现合同目的。因此被上诉人的迟延交付行为系根本违约，法院应当判决被上诉人承担因此的违约责任，即根据双方合同约定“双倍退还已付房款”。但是一审并未予以判决。上诉人不服一审判决，要求二审判决准予上诉人的上诉请求。二、被上诉人已经违反双方签订的《信阳市二手房买卖合同》第6条第1项的约定，不但已拒绝配合上诉人进行过户交易，而且明确表示停止出售房屋。双方的合同约定是被上诉人违反其中一条或一项，即应当承担“否则”的法律后果即被上诉人将双倍赔偿上诉人之前缴纳的全部购房款（含定金）。所以，被上诉人对其违反约定的责任和义务未能履行，而应当承担约定的后果和责任。但是一审未予判决，故上诉要求改判支持上诉人的上诉请求。三、一审漏判上诉人因保全产生的保单损失1000元，要求二审予以补判支持。综上所述，要求二审查明事实，支持上诉人上诉请求，以保障诚信契约原则的履行，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈克勤、刘尧尧答辩称，一、答辩人不存在双方签订的《信阳市二手房买卖合同》第六条第1项约定的应当退还双倍购房款的违约情形。首先，《信阳市二手房买卖合同》第六条第1项约定：甲方在签订本合同后，不得以任何理由拒绝配合乙方进行房产过户交易，或者停止出售该房屋以及涨价，否则甲方将双倍赔偿乙方之前缴纳的全部购房款。从双方的聊天记录可以看出，答辩人一直在尽力办理一切手续，从未表明停止出售该房屋。因此答辩人不存在约定的应当退还双倍购房款的违约情形，被答辩人的上诉请求于法无据。其次，被答辩人系本案的违约方。合同签订时，因答辩人没有办理结清证明，无法缴纳契税，也就无法与物业办理交房手续。当时第三方及被答辩人是明知该事实的（双方的微信聊天记录中，在合同签订后，在没有交房时，被答辩人仍然于2019年12月31日代还月供贷款以及从来没有催促过交房事宜，均证实被答辩人对该事实知情并予以认可，也一直在等待答辩人办理结清证明以及其他手续后交房）。由于疫情影响，答辩人办理好结清证明后，3月份到房管局缴纳契税时，被告知需要《商品房买卖合同》原件，因该合同在签订合同时已经交给被答辩人，答辩人多次催促被答辩人提供合同原件缴纳契税，但是被答辩人均以各种理由推诿，也拒绝支付月供贷款（详情见一审卷宗P66、P77、P81、P86页）。因此答辩人一直按照合同约定履行自己的义务，不存在任何违约情形。一审判决认定答辩人违约的事实，答辩人不予认可。但是考虑到即使认定被答辩人违约，仍然是判决书判决的结果，所以答辩人没有提起上诉，并愿意按照一审判决内容执行。二、保单损失不属于法律规定应当由败诉方承担的费用。综上所述，要求二审维持一审判决。一审第三人万有公司述称，在进行案涉房产交易过程中，上诉人已经支付了20万元和定金。上诉人讲被上诉人的房屋不具备交房的条件，也没有交税，这个理由是不存在的。如果被上诉人没有交房，万有公司是不可能拿到钥匙的，为了方便购房者看房，也要把钥匙交给房屋中介，而不是交给上诉人。之后办理交房手续过程中，出现不配合办理并发生报警的情况。上诉人龚建玲向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告及第三人于2019年12月21日签订的《信阳市二手房买卖合同》；2、判令二被告立即返还原告购房款206542.41元及利息，并承担违约赔偿金206542.41元；三、判令二被告与第三人连带赔偿原告已支付的居间费14500元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：买受人龚建玲与出售人陈克勤及居间人信阳万有房产营销有限公司于2019年12月17日就出售人购买的位于河南省××羊山新区××楼××单元××号的房屋签订《购房定金协议书》，该协议书约定：房屋价款为850000.00元，买受人以按揭贷款的方式购买此房，首付款金额为300000.00元。买卖双方约定签订该协议当日买受人支付给出售人定金20000.00元，并约定在2019年12月17日至2019年12月25日期间内双方于居间人信阳万有房产营销有限公司处签订《存量房买卖合同》及《居间服务合同》。龚建玲与陈克勤于2019年12月21日签订《信阳市二手房买卖合同》（该合同出售人签章处刘尧尧的签字系陈克勤代签），与本案有关的合同内容如下：第三条第（一）项：首期款定于2019年12月21日向甲方支付人民币200000元整；第三条第（二）项：经双方协商一致，约定买方采取代还尾款的方式支付定金和首期款之外的购房款，首月代还款为3282.41元；第五条：出售人应当在首期款交付后的当日内将该房屋交付给买受人；第六条第（一）项：出售方在签订本合同后，不得以任何理由拒绝配合买受人进行房产过户交易，或者停止出售该房屋以及涨价，否则甲方将双倍赔偿乙方之前所缴的全部购房款（含定金）；第六条第（三）项：因买受人的原因致使本合同不能履行的，出售人有权保留买受人已支付的全部费用；第十三条第（五）项：买受人代还出售人月供账号为中国银行6217858000085118740。同日，陈克勤、龚建玲及居间人信阳万有房产营销有限公司签订《居间服务合同》，合同约定居间服务费共计15000.00元，由买受人承担。一审另查明，龚建玲先后于2019年12月17日依《购房定金协议书》约定向陈克勤支付定金20000.00元，2019年12月21日依《信阳市二手房买卖合同》约定向刘尧尧中国工商银行账户（账号：62×××01）转账支付首期购房款183260.00元，后者分别出具收到20000.00元、183250.00元的收款收据，该两份收款收据中均载明龚建玲所支付款项系用于购买信阳市羊山新区新一路林溪佳苑小区10号楼一单元1601室，该两份收款收据所载林溪佳苑小区，与《购房定金协议书》、《信阳市二手房买卖合同》所载信阳市羊山新区新一路信钢嘉园二期小区，系同一小区，该两份收款收据与《购房定金协议书》、《信阳市二手房买卖合同》所指对象系同一房屋。一审又查明，龚建玲依《信阳市二手房买卖合同》约定，于2019年12月31日代还涉案房屋2019年12月份的月供贷款3282.41元，庭审中陈克勤对该事实亦予以认可。此外，涉案房屋为陈克勤、刘尧尧夫妻共同财产。一审法院认为，原告龚建玲与被告陈克勤于2019年12月21日签订的《信阳市二手房买卖合同》，出售人签章处被告刘尧尧的签字系被告陈克勤代签，因涉案房屋系二被告夫妻共同财产，根据《司法解释一》第十七条第二款的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”,原告龚建玲购买二被告共同所有的房屋系出于善意，且依交易习惯和交易实际情况，原告龚建玲有理由相信出售房屋系属二被告共同做出的意思表示，故被告刘尧尧在该交易前期所提异议并不影响《信阳市二手房买卖合同》效力，鉴于该合同系属双方真实的意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同一经成立，双方当事人即应当严格履行合同义务。关于房屋交付的问题。商品房的交付包含商品房实物的交付与商品房产权变更登记，相关产权证书的交付。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，因此，在实践中，商品房交付标准为“交钥匙即为交房”,当事人在合同中另有约定的除外。《信阳市二手房买卖合同》第五条明确约定出售人应当在首期款支付当日交付房屋，二被告未提交证据证明在原告支付首期款当日已履行交房之义务，故已经构成违约。关于《信阳市二手房买卖合同》是否终止的问题。二被告迟延履行合同义务的行为已属实际违约，其违约行为剥夺了原告龚建玲依据合同约定有权期待所得，致使其不能实现合同目的，因此，二被告的迟延交付行为系根本违约，原告龚建玲享有一般法定解除权，对于原告提出的解除与二被告及第三人签订的《信阳市二手房买卖合同》的诉讼请求，一审予以支持。关于违约金、赔偿金的问题。一、《购房定金协议书》与《信阳市二手房买卖合同》中约定的涉案房屋首期款金额不一致，因《购房定金协议书》系属从合同，且《信阳市二手房买卖合同》系后签订，故应认定为双方当事人对首期款的金额的意思表示发生变更，因此，首期款金额应以《信阳市二手房买卖合同》为标准，原告支付首期款203260.00的行为并未违约。二、《信阳市二手房买卖合同》并未就房屋交付问题约定相应的违约金条款，故不存在房屋交付违约金赔付问题；三、《信阳市二手房买卖合同》第六条第（一）项明确约定出售人在签订本合同后，不得以任何理由拒绝配合买受人进行房产过户交易，或者停止出售该房屋以及涨价，否则出售人将双倍赔偿买受人之前所缴的全部购房款（含定金）。此条约定中的“停止出售”，依据合同目的及交易习惯，应当做如下理解：“停止出售”意指出售人已形成事实上的终止交易，并非出售人向买受人主张不同意出售的意思表示即为停止出售，且被告刘尧尧不同意出售的主张并不能对抗善意第三人龚建玲，因此，在合同约定的首期款支付日期之前，二被告并无违约行为，原告龚建玲要求二被告承担违约赔偿金206542.41元，一审不予支持。关于居间费的承担问题。第三人信阳万有房产营销有限公司在居间服务过程中未尽《居间服务合同》第一条第（五）项之义务，已经构成违约，此外，庭审中第三人陈述其愿意依原告的诉讼请求退还居间服务费，因此，原告要求退还其已经支付的居间费14500.00元，一审予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百二十五条、第四百二十七条，《司法解释一》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定判决：一、解除原告龚建玲与被告陈克勤、被告刘尧尧及第三人信阳万有房产营销有限公司签订的《信阳市二手房买卖合同》；二、被告陈克勤、被告刘尧尧于判决生效后十日内返还原告龚建玲购房款206542.41元（购房定金20000.00元，首期款183260.00元，2019年12月份的月供贷款3282.41元，合计206542.41元），并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月17日起计算购房定金20000.00元的利息至欠款付清之日止、从2019年12月21日起计算首期款183260.00元的利息至欠款付清之日止、从2019年12月31日起计算2019年12月份的月供贷款3282.41元的利息至欠款付清之日止;三、第三人信阳万有房产营销有限公司于判决生效后十日内返还原告龚建玲支付的居间费14500.00元；四、驳回原告龚建玲的其他诉讼请求。一审诉讼费4614元，减半收取2307元，由被告陈克勤、被告刘尧尧承担。二审中，上诉人提供报警短信及与被上诉人的短信聊天截屏内容，用以证明被上诉人迟迟不配合办理交房手续，拒不履行交房义务，明确表示不愿意再出售房屋，被上诉人已构成根本违约，应当承担合同约定的双倍退还房款的义务。被上诉人质证称，报警短信与本案没有关联性，不能证明其证明目的。短信聊天截屏内容的真实性无异议，对其证明目的有异议。这份短信内容是由于双方对首付款的数额，就是我方对首付款的数额产生争议，与上诉人产生矛盾。一审卷宗双方的聊天记录显示，也就是在上诉人提供的这个短信聊天记录之后的12月31日，上诉人又将第一个月的贷款也就是月供向被上诉人支付了，证明了双方已经谈拢。一审第三人质证称，对于上诉人提供的证据及证明目的无异议。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《信阳市二手房买卖合同》第五条“出售人应当在首期款交付后的当日内将该房屋交付给买受人”约定，已通过被上诉人将案涉房屋钥匙交付给一审第三人的行为得到了事实上的履行。上述合同第六条第（一）项约定的双倍赔偿购房款的情形并未包括房屋交付产生的问题；且因上诉人与被上诉人就案涉房屋包括结清证明、契税、维修基金、月供等合同履约事宜出现沟通障碍，造成房屋买卖合同最终未能履约，双方均存在过错，一审认定不支持双倍赔偿购房款的诉讼请求并无不当。一审结合案情及相关证据作出：解除案涉房屋买卖合同；被上诉人返还上诉人购房首期款及定金、2019年12月份的月供贷款，并支付占用上述款项的相应利息；一审第三人返还上诉人居间费的判决，于法有据，应予支持。关于二审上诉提出的保单损失，因上诉人在一审中未提出该项诉讼请求，二审增加诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人龚建玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7496元，由上诉人龚建玲承担。本判决为终审判决。审判长 汪 涛审判员 刘友成审判员 吴 斌二〇二〇年七月二十六日书记员 吴 雪