四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1502号 原告：成都尚品物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区锦绣路1号3栋15层1509号。 法定代表人：周琴，董事长。 委托诉讼代理人：张翼，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：付旭东，女，该公司员工。 被告：乐山城市房地产开发有限公司，住所地：乐山市市中区嘉州大道258号。 法定代表人：宋刚。 委托诉讼代理人：王瑗，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：邓军，男，该公司员工。 原告成都尚品物业管理有限公司（以下简称：尚品物业公司）与被告乐山城市房地产开发有限公司（以下简称：乐山城市公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚品物业公司的委托诉讼代理人张翼、付旭东，被告乐山城市公司的委托诉讼代理人王媛、邓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尚品物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付住宅物业费87438.89元、车位服务费40700元、商铺物业费59635.88元、违约金56332.43元，共计244107.2元。事实和理由：2016年9月1日至2021年8月31日原告与锦地上城第一届业主委员会签订“锦地上城”项目物业服务合同。自《物业服务合同》签订之日起被告的空置住房、空置车位以及空置商铺并未支付相应的物业服务费。根据《物业服务合同》约定，被告的空置住宅、空置商铺及空置车位分别按照1.2元/㎡、2元/㎡、40元/月的标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三的比例向原告支付违约金。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼。庭审中，原告自愿撤回要求被告支付2、3号楼住宅物业费的诉讼请求。 被告乐山城市公司辩称,物管费是从房屋交付之日开始计算，原告起诉的房屋一直未交付给被告，不存在交付物管费依据，不应由被告承担，违约金更谈不上，锦地上城这个楼盘属于问题楼盘，小区车位都不具备交付条件。 原告尚品物业公司围绕诉讼请求向法庭提交了物业服务合同（锦地上城）、商品房买卖合同摘要、日常服务照片打印件、锦地上城装修统计表、企业信用公示报告、欠费明细、催缴通知书照片打印件、竣工验收报告照片打印件、眉山日报、交房公告照片打印件、锦地上城项目专用收据，证实房屋、车库已竣工验收，并通知交房，原告为小区提供了物业服务及物业费的收费标准等。被告乐山城市公司质证意见为：相信原告做了相关的服务，但不认可交房日期与欠费金额，在乐山没有看到过催缴通知书实物，只有23栋在2017年12月30日才具备交房条件，其他几栋当时都不具备交房条件。原告所举证据符合证据三性，本院依法予以采信。 被告乐山城市公司为反驳原告尚品物业公司的主张，向法庭提交了债权转让协议照片打印件、商品房买卖合同复印件、四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初2204号民事判决书复印件、四川省乐山市中级人民法院（2017）川11民初33号民事判决书照片打印件。原告尚品物业公司的质证意见为：不认同债权转让协议，没有包含被告，是开发商锦地公司的空置房，费用也没有支付完，只支付了9万元；商品房买卖合同写了交房时间，也写了可以在眉山日报报纸上公告交房，公告之日起30日内就可以视为通知已送达，不存在没有交房的情况；认可两个判决书载明的内容。被告所举债权转让协议无相关证据佐证与本案的关联性，本院依法不予采信；其余证据原告无异议，本院予以采信。 本院依职权调取四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初2204号案件中的证据材料《抵款房汇总表》及所附《明细表》，载明被告所有的位于锦地上城小区22套住宅、55个车位、5个商铺的详细情况，原被告双方均对此证据无异议。 本院经审理认定事实如下：原乐山国升房地产开发有限公司（以下简称：国升公司）于2017年10月31日经乐山市工商行政管理局准予更名为乐山城市房地产开发有限公司。 2006年12月11日，国升公司与锦地·上城项目的开发商四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地公司）签订《合作开发协议书》，国升公司为该项目的合作开发主体之一。2014年12月31日，国升公司与锦地公司签订《合作开发协议书补充协议》，主要约定：国升公司采用实物方式在清盘决算前先行回收投资和预期利润，锦地公司承诺于2014年12月31日按国升公司投资比例将双方确认的商品房（住宅、商业、停车位）移交国升公司（具体见附件《锦地公司拟提供国升公司抵款房源明细表》），并配合国升公司办理预告登记手续，自本补充协议签署之日起国升公司享有该部分商品房这所有权及相关权益等。2015年3月26日，国升公司与锦地公司签订商品房买卖合同，主要约定：国升公司购买锦地公司的锦地上城国际社区4幢2层1号商业房，买受人在锦地公司通知之日起30日内到指定地点办理房屋交接手续，超过30日未办理收房手续的，由买受人承担所购房屋毁损风险并按每延期一日向出卖人支付保管金二十元，可以根据买受人提供的通讯号码以电话、短信方式发送通知，也可以在《眉山日报》上公布交房日期，自登报之日起3日内视为通知已送达，买受人未在锦地公司通知之日起30日内收房，视为买受人已收房且无异议等。 2016年3月30日，国升公司与锦地公司签订《合作开发协议书补充协议》，主要约定：国升公司退出项目的合作开发，国升公司采用实物分配方式收回项目投资和利润，锦地公司承诺于2016年（空白）月（空白）日前将按双方确认的国升公司应收回的项目投资款、利息及利润总计金额等值的商品房（住宅、商业、停车位，具体见《锦地·上城项目投资实物分配房源明细表》）移交与国升公司（锦地公司移交商品房需符合竣工验收和交房质量标准，在移交时应双方代表同时到场，经国升公司逐一进行实地验收确认，移交完毕双方签署移交确认书），并配合国升公司办理房屋产权预告登记和产权转移登记手续等。双方盖章确认的《抵款房源汇总表》载明：锦地·上城小区住宅22套23－1－2－2（面积112.44㎡）、23－2－1－1（面积111.95㎡）、23－2－2－1（面积112.88㎡）、23－2－4－1（面积114.28㎡）、23－2－5－1（面积114.28㎡）、23－2－6－1（面积114.28㎡）、23－2－1－2（面积114.28㎡）、23－2－2－2（面积114.28㎡）、23－2－3－2（面积114.28㎡）、23－2－4－2（面积114.28㎡）、23－2－5－2（面积114.28㎡）、23－2－6－2（面积114.28㎡）、2－1－3－4（面积108.92㎡）、2－2－25－3（面积141.68㎡）、2－2－3－4（面积108.92㎡）、3－1－25－3（面积91.81㎡）、3－3－25－2（面积91.81㎡）、3－3－26－3（面积91.81㎡）、4－3－14－1（面积52.11㎡）、4－3－18－1（面积52.11㎡）、4－3－25－1（面积52.11㎡）、4－3－26－1（面积52.11㎡），商业门市5个4－1－1（面积661.14㎡）、4－1－2（面积192.11㎡）、4－1－3（面积200.13㎡）、4－1－4（面积271.46㎡）、4－2－1（面积1081.32㎡）及南区地下车位55个401、402、404、405、407、410、414、424、432、439、441、442、544、545、551、569、595、545、549、651、654、679、691、693、694、696、706、708、709、720、721、723、724、726、728、745、747、748、750、751、753、760、762、763、765、767、782、784、786、787、789、801、802、804、805号。 2016年8月26日，尚品物业公司与眉山市东坡区锦地上城第一届业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：尚品物业公司为锦地上城小区提供物业公共服务，高层住宅与多层电梯住宅1.2元/月•平方米、多层住宅0.8元/月•平方米、商业2元/月•平方米，机动车业主或车位使用权人应按50元/个•月的标准缴纳车位服务费；业主应在每月23日前履行交纳义务，逾期缴纳物业服务费用的，每天按欠费总额的千分之三的比例向原告支付违约金；合同期限五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止等。 因锦地公司未交房，乐山城市公司于2017年5月2日向乐山市中级人民法院提起诉讼。2017年10月30日，国升公司、锦地公司签订《锦地·上城项目交房协议书》，主要约定：锦地公司向国升公司移交22套房产、5套商业、55个地下车位，并办理移交手续确认手续等。但双方并未办理前述房屋和停车位的交接手续。乐山市中级人民法院于2017年12月14日作出判决：“一、被告四川锦地房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告乐山城市房地产开发有限公司交付位于四川省眉山市东坡区房屋，并协助办理转移登记，由此产生的税费按照相关规定依法负担；二、驳回原告乐山城市房地产开发有限公司的其他诉讼请求。” 2018年5月15日，锦地公司在当日眉山日报第6396期第7版中刊登了该小区4栋交房公告。2018年6月2日锦地上城国际社区地下车库竣工验收，同年11月7日予以竣工验收备案。 庭审中，尚品物业公司与乐山城市公司确认：按合同约定4栋交房时间为2018年6月18日，根据判决书23栋交房时间为2018年2月1日，车库交付时间为2018年11月8日；截止2019年11月30日，23栋12套住宅的物业费为28532.32元，4栋4套住宅的物业费为877元，4栋5个商铺的物业费为21427.20元；截止2019年11月7日，55个车位的物业费为26400元。 本院认为，原告与锦地上城业委会签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具有约束力。被告系该小区业主，应按合同约定支付相应的物业管理费、车位服务费。原告撤回对被告2栋、3栋房屋物业费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。因锦地公司长期未交付房屋，被告通过诉讼等方式要求交房，不存在恶意拖欠物业管理费的情况，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、被告乐山城市房地产开发有限公司在本判决生效后5日内支付原告成都尚品物业管理有限公司截止2019年11月30日23栋12套住宅物业费28532.32元、4栋4套住宅物业费877元、4栋5个商铺物业费21427.20元及截止2019年11月7日55个车位物业费26400元，共计77236.52元； 二、驳回原告成都尚品物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2481元，由被告乐山城市房地产开发有限公司负担800元，由原告成都尚品物业管理有限公司负担1681元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  张春燕 二〇二〇年七月七日 书记员  唐雨琪