上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4620号原告：马俊，男，汉族，1982年8月23日出生。委托诉讼代理人：苏红捷，上海市经纬律师事务所律师。被告：姜惠妮，女，汉族，1990年2月17日出生，户籍地址为上海市长宁区。委托诉讼代理人：陆相忠，上海治学律师事务所律师。原告马俊诉被告姜惠妮其他合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告马俊及其委托代理人苏红捷、被告委托代理人陆相忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马俊诉称：被告向案外人上海鼎荣房地产开发有限公司(下称鼎荣公司)签约承租位于上海市黄浦区徐家汇路XXX号XXX-XXX-XXX室商铺，租期自2017年10月26日起至2019年10月25日止，月租金为人民币9,964.50元。2018年11月，被告拟将该商铺转让予原告，并承诺租期届满后可续租2年，基于被告该项续租承诺，原、被告遂签订《商铺转让协议》，原告并为此支付被告转让费人民币300,000元(该项转让费不含租金)。自2018年11月25日起，原告开始经营商铺，并为商铺经营投入相关费用。2019年9月4日，被告告知原告无法续租。2019年10月19日，原告被迫提前搬离商铺并停止经营。鉴于被告未能履行续租承诺，导致原告受让商铺之签约目的无法实现，亦导致原告遭受相关费用损失。就此，原告现诉请要求(1)解除原、被告所签《商铺转让协议》；(2)被告返还原告转让费人民币300,000元；(3)被告赔偿原告损失人民币5,025元(包括网络安装及布线维修费人民币1,865元、垃圾处理费人民币2,160元、离场搬家费人民币1,000元)。原告提供以下证据：1、原、被告之间聊天记录，以证明被告保证原合同到期后可续租2年，就此亦证明原告签订转让协议之前提系原告在原合同到期后可续签并继续经营。2、被告与鼎荣公司所签《日月光中心租赁合同》(下称《租赁合同》)，以证明被告向鼎荣公司签约承租该商铺，租期自2017年10月26日起至2019年10月25日止。3、2018年12月28日《商铺转让协议》，以证明原、被告于该日就商铺转让事宜签订协议，双方约定转让费为人民币300,000元。4、2019年1月3日《收据》，以证明原告已全面履行转让协议项下之全部付款义务，被告亦就此出具相关收据。5、原、被告之间微信聊天记录，以证明被告告知原告之前所签《租赁合同》无法续签并拒绝对原告进行赔偿，就此亦证明被告未能实际履行续租承诺，而该项义务系被告在转让协议项下之主要债务。6、《单位生活垃圾收运处理服务合同》，以证明原告已付2019年度餐厨垃圾处理费人民币10,800元。7、2019年4月20日《收据》，以证明原告已付2019年4月20日至2020年4月20日期间网络安装及布线维修费用人民币3,700元。8、2019年10月18日搬家费发票，以证明原告被迫撤场后所支出之搬家费为人民币1,000元。9、原告经营店铺期间支出费用所涉转账交易记录，以证明原告为长期经营该店铺所支付之各项费用，包括按月计付租金人民币9,964.50元、按月计付物业管理费人民币2,491.13元及每月水电费用约计人民币3,500元。被告姜惠妮辩称：转让协议系原、被告依据真实意思表示依法签订，合法有效，且已实际履行，至于原告所称续租承诺仅系双方在签约前之洽商过程，正式签约时并无该项合同约定内容，原告现以未能续租为由要求解除转让协议，缺乏事实及法律依据，原告赔偿诉请中所涉损失亦非被告所致，综上，对原告诉请均不予认可。被告对原告提供证据1-5形式真实性予以确认；对原告提供证据1称在签约前协商过程中曾作出续租承诺，但在正式签约时并未将此项内容约定为被告应予履行之合同义务；对原告提供证据2-4没有异议；对原告提供证据5称被告对于续租事宜已做努力，对原告举证意见不予认可；对原告提供证据6-9不予发表意见，并称均与本案无关；被告未向本院提交相关证据。经审理查明：2017年，被告与案外人上海鼎荣房地产开发有限公司(下称鼎荣公司)签订《日月光中心租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)鼎荣公司将名下位于上海市黄浦区徐家汇路XXX号XXX-XXX-XXX室(部位)(下称系争商铺)出租予被告作为经营有机大食堂品牌有机色拉食品菜系大类用途，租期自2017年10月26日至2019年10月26日，月租金为人民币9,964.50元，月物业管理费为人民币2,491.13元；(2)租赁期满，鼎荣公司有权收回系争商铺，被告应予如期返还，如被告需续租，则应予合同期限届满前6个月但不少于3个月之任何时候提出书面申请，经鼎荣公司同意后重新签订租赁合同；(3)合同期内，需事先征得鼎荣公司书面同意，被告方可将系争商铺转让予他人承租，房屋承租权之受让人应与鼎荣公司签订租赁主体变更合同并继续履行本合同，否则，被告不得转让、分租或转租系争商铺或商铺任何部分或系争商铺之任何权益予任何其他第三人；(4)鼎荣公司委托上海鼎固物业管理有限公司(下称鼎固公司)进行大厦管理，被告知悉并认可由鼎固公司收取物业管理费及其他相关费用。签约后，被告及鼎荣公司履行各自合同义务。2018年11月25日，原告自被告处受让系争商铺并实际用作经营使用。2018年12月28日，原、被告就系争商铺有偿转让事宜签订《商铺转让协议》(下称《转让协议》)一份，约定(1)被告同意将本人所承租之系争商铺转让予原告；(2)商铺转让费为人民币300,000元，该项转让费包括商铺装饰装修及设施设备；(3)原告于本协议生效后5日内转账支付转让费人民币300,000元，被告同时交付系争商铺及附属设施；(4)被告保证原告同等享有被告在原有商铺租赁合同中所享有之权利及义务；(5)被告在转让交接之前须与商铺业主清结之前租赁费用，原告受让系争商铺后之一切经营行为及债权、债务均由原告负责；(6)被告应当协助原告办理系争商铺之工商营业执照等相关证件所涉办理手续，但相关费用由原告负责；(7)原告同意受让系争商铺后代替被告继续履行原租赁合同，按期足额缴纳各项租赁费用。同日，原、被告就转让事宜再行签订《补充协议》，约定(1)店铺营业执照、食品经营许可证、消防许可证之使用权均归原告所有，被告不得以任何理由收回或者转让予他人使用；(2)原告后续如需更名或转让，被告应予积极配合；(3)被告名下有机大食堂&佛系沙拉、王者元气烫饭、小仙女鸡排饭等3家店铺品牌(美团，饿了么等外卖平台)之所有权及使用权归于原告，原告有权对其进行更名、加盟等操作。2019年1月3日，被告向原告出具收据，确认已收讫原告所缴转让费人民币300,000元，同时确认该项转让费包括店铺使用、营业执照转让、加盟等费用。原告使用被告名下经营证照等在系争商铺处进行经营期间，未作经营证照更名，亦未与鼎荣公司另行签订租赁合同，但被告与鼎荣公司所签《租赁合同》项下所涉被告付款义务均由原告代为履行。另查明：原告受让系争商铺之前，原、被告曾就约定租期届满后继续使用商铺事宜进行沟通，原告担忧如届时房东基于他方租赁条件更为优势而不予续签，被告则承诺续签无虞。2019年10月5日及6日，原告要求被告尽速办理续签租约事宜，被告则称因房东拟对商铺进行升级，后续租赁场地等具体租赁条件须由原告与房东再行协商确定，并称原告实际参与相关沟通过程，房东亦已明确告知相关处理方案，且房东对于原有租户所采取之处理方式并无不同，至于最终是否续租则由原告决定。原告对此回复称因被告之前曾承诺可续签且可经营系争商铺3年，原告基于被告该项承诺故而受让系争商铺。2019年10月19日，原告因续签合同未果而撤场。审理中，原告提供(1)原告于2019年6月25日以“上海市黄浦区妮妮餐饮店”名义所签《单位生活垃圾收运处理服务合同》，原告据此称其已向政府相关部门实际支付2019年全年餐厨垃圾处理费人民币10,800元；(2)落款日期为2019年4月20日之《收据》，其中记明交款单位系有机大食堂佛系沙拉，款项金额系人民币3,700元，收款事由系网络安装及布线维修，原告据此称其就使用系争商铺已实际支付2019年4月20日至次年4月20日期间网络安装及布线维修费用人民币3,700元；(3)开票日期为2019年10月18日之运输代理费发票，其中记明价税合计运输费系人民币1,000元，原告据此称其因被迫撤场而支出搬家费人民币1,000元。综上，现原告称原告系基于被告承诺可实际使用系争商铺3年方予签约受让商铺，因被告所承诺之后续2年经营期限未能兑现，导致原告受让商铺之签约目的无法实现，原、被告之前所签《转让协议》就此应予解除，而解除责任在于被告。另原告已缴餐厨垃圾处理费及网络安装、布线维修费用，因原告于2019年10月19日被迫撤场而导致尚有部分款项未予实际使用，被告对于原告尚未实际使用之费用损失应予赔偿。原告遂以此为由，起诉来院。以上事实，由原告提供的聊天记录、《租赁合同》、《转让协议》、餐厨垃圾处理费所涉服务合同、网络安装及布线维修费用所涉收据、运输代理费发票，以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《转让协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，且协议已由原、被告作为转让双方予以实际履行。现原告以被告所承诺之后续2年经营期限未能兑现，并导致原告签约受让商铺之合同目的无法实现为由要求解除之前所签《转让协议》。对此，被告则称原告所述承诺内容系转让双方在正式签约之前所提及，但在正式签约时并未将该项承诺内容约定为被告之合同义务，原告以该项承诺作为诉请依据缺乏事实及法律依据。针对原、被告之分歧意见，现作如下分析。一、原、被告及鼎荣公司三方之间分别所涉及之相关法律关系鼎荣公司与被告就系争商铺租赁事宜签订《租赁合同》，鼎荣公司与被告分属系争商铺之出租方与承租方。而《租赁合同》针对转租、转让、续租则明确约定(1)须经鼎荣公司事先书面同意，被告方可转租；(2)如被告转让商铺，则商铺受让方须与鼎荣公司签订租赁主体变更合同，并由受让方继续履行《租赁合同》；(3)如需续租，承租方最迟须于合同租期届满前3个月提出书面续租申请，经鼎荣公司同意后再予重新签订租赁合同。原、被告就系争商铺签订《转让协议》，被告作为转让方取得转让费人民币300,000元，原告作为受让方则取得(1)商铺使用权(含商铺原有装饰装修及设施设备)；(2)店铺相关经营证照之使用权乃至所有权；(3)被告名下3家店铺品牌之所有权及使用权，乃至相关更名及加盟等权利。综上，原、被告之间实际构成系争商铺转让关系，原告依据《转让协议》自被告处受让取得系争商铺之使用权及经营权。依据被告与鼎荣公司所签《租赁合同》，原告受让系争商铺后，须与鼎荣公司签订租赁主体变更合同，之后，《租赁合同》项下承租方即由被告变更为原告，原告就此与鼎荣公司构成租赁合同关系，原告作为变更后之承租方则以己方名义继续履行之前由被告与鼎荣公司所签《租赁合同》。结合本案，原、被告在系争商铺转让行为发生后并未办理前述更名及重新签约事宜，原告受让商铺后作为实际使用及经营方，仅系以被告名义向鼎荣公司/鼎固公司支付《租赁合同》项下承租方应付费用，鉴此，原告作为系争商铺之实际使用方，对于鼎荣公司而言仅系商铺之次承租人，被告将系争商铺转由原告实际经营使用之行为虽无证据显示曾事先征得鼎荣公司之书面同意，但因鼎荣公司对此并未在合理期限内提出异议，故据此应可依法认定鼎荣公司对此已予认可。综合上述情节，应可依法认定(1)被告向鼎荣公司承租系争商铺并予另行转租；(2)对鼎荣公司而言，原告系商铺之次承租人；(3)对被告而言，原告系商铺之受让方；(4)被告在《租赁合同》项下对于鼎荣公司所负付款义务均由原告以被告名义代为支付。二、被告对于后续2年期限所作承诺应当如何界定本案现有证据显示，原告在签订《转让协议》之前既已明确知晓系争商铺系由被告承租且承租期限仅有2年。原告作为商铺受让方及实际经营使用方，对于被告所享有之相关商铺权利负有合理审慎义务。再则，《转让协议》中明确约定被告保证原告同等享有被告在原《租赁合同》项下之所有权利及义务。鉴此，按照常理应可推定，原告在受让商铺时对于《租赁合同》中相关续租条款应已具有相当认知，至于最终能否续签则极大程度上取决于后续具体租赁条件之洽谈结果。结合本案，原告受让系争商铺后并未与鼎荣公司签订租赁主体变更合同，故就合同相对方而言，续租事宜仍由被告基于合同项下承租方之身份与鼎荣公司进行磋商，但因商铺相关费用之实际支付方系原告，故后续洽商结果实际取决于原告及鼎荣公司，被告对此并无决定权，而原告对于该项决定因素，按照常理而论应可具备明确认知。至于被告承诺续签一节，综合考量前述所提及之诸项因素，并结合原告提供微信记录中所显示“更好的选择”、“后面的我会来和他们打招呼的”、“你放心吧”、“日月光的话你们也听到了，所有的你们都参与了”、“你们的口径都一致”、“日月光也说了是商场要升级，不是我不配合”、“需要租哪里或者怎么样，你们自己抉择”等内容，同时比照相关交易习惯，应可依法认定(1)被告确曾承诺可续签合同，且按照常理及交易习惯，该项承诺除保证原告续签所涉合同期限外，同时亦应保证后续合同所涉租赁条件相较之前并无明显变化，如被告承诺无关后续租赁条件，则原告凭借价格优势即可成功续签，被告无关租赁条件之承诺内容对原告不具任何实际意义，原告将此类承诺作为受让商铺之重要保障显然缺乏合理解释；(2)因商场升级导致后续租赁场地及租金标准均将作出调整，鼎荣公司与被告之间后续租赁条件难以基本维持原合同标准，故具体租赁条件须再行协商确定；(3)鼎荣公司给予被告之谈判口径较之其他原有租户并无二致。至于被告辩称该项续签承诺并未在正式签约时作为合同条款予以明确约定一节，考量原告接收商铺之时间结点、《租赁合同》明确约定之被告承租期限、原告须缴付之转让费数额、2019年10月5日微信内容等，上述情节均显示被告该项续签承诺系原告受让商铺之基础，且被告在原告催促其办理续签事宜时并未对该项承诺内容予以否认。鉴此，被告承诺内容虽未明确记为合同条款，但被告依据诚实信用原则仍然应受该项承诺内容之约束。三、最终未能续签合同是否应当归责于被告依据原告所提供之微信记录内容，因商场升级，原租赁条件无法继续维持，后续具体租赁条件须由原告自行抉择。在此情形下，除非有证据显示被告就续签合同事宜拒绝与鼎荣公司进行沟通洽商，抑或显示承租方在原《租赁合同》项下就续租事宜所享有之合同权利因被告原因而明显受限，如均无显示上述情节，则最终未能续签之后果均不应归责于被告。对于原告而言，按照原有租赁条件继续经营使用系争商铺虽系原、被告在进行商铺转让时所彼此认同之后续状态，但商场升级导致原租赁条件无法维持系属原告在受让系争商铺并用作经营过程中所遇之经营风险，原、被告在进行商铺转让之时均无法预见，原告就该项在签约转让时无法预估之经营风险要求被告承担责任显然缺乏法律依据而不获法律支持。综上，对于原告要求解除《转让协议》及要求被告返还转让费人民币300,000元之诉请，鉴于未能续签合同并不归责于被告，且原告已实际获得并使用被告名下品牌之相关权利，而经营证照办理相关经营地址迁移手续后仍然具有使用价值，鉴此，本院对原告上述两项诉请均依法予以驳回。对于原告要求被告赔偿尚未履行期间所涉费用损失之诉请，鉴于(1)《租赁合同》约定租期系至2019年10月25日，在无证据显示合同项下租赁关系已予原告撤场之日即2019年10月19日予以提前解除情形下，即使原告于合同自然终止之前既已实际撤场，但原告对于截至合同终止日所涉费用仍然负有支付义务；(2)原告针对餐厨垃圾处理费仅提供2019年度所涉合同，并未提供实际付款凭证，况且原告在约定租期仅至2019年10月25日情形下却支付全年费用显然欠妥，原告就其错误支付行为要求被告予以赔偿缺乏法律依据；(3)原告就所述网络安装及布线维修费用仅提供收据，并未提供其他佐证材料以证明该项费用之合理性及实际支付情节，再则依据现有证据，最终未能续签合同并不归责于被告，而原告作为实际经营方及后续租赁条件之最终决策方，具体经营费用之投入系属原告针对经营风险及收益所采取之应对措施，该项费用投入应由原告自行承担；(4)原告所述搬家费系原告撤场搬离时所发生之必然费用，如原告得以续签合同，则原告在后续期限届满后仍须支出该项费用以撤场搬离，故该项费用系属原告支出之合理费用而非原告所受损失，原告要求被告承担缺乏法律依据。综上，本院对原告诉请之费用损失均依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第四项之规定，判决如下：驳回原告马俊要求解除其于2018年12月28日与被告姜惠妮所签《商铺转让协议》等所有诉讼请求。案件受理费人民币5,875元(原告马俊已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,937.50元，由原告马俊负担，本院退还原告马俊人民币2,937.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年七月十日书记员  芦笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……第九十三条……下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……