濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初2846号原告：濮阳市绿城商贸发展有限公司，住所地濮阳市胜利路西段，统一社会信用代码91410900706637046M。法定代表人：田建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜增民，男，汉族，1968年12月11日出生。住所地濮阳市清丰县，联系，系该公司员工。委托诉讼代理人：李春燕，河南百特律师事务所律师。被告：濮阳市神农医药连锁有限公司，住所地濮阳市金堤路中段路东，统一社会信用代码：91410900098185540A。法定代表人：焦惜珍，该公司执行董事。被告：濮阳益民健安老百姓大药房，住所地濮阳市华龙区益民路与昆吾路交叉口向东50米路南，统一社会信用代码：91410900MA47PC4D1Y。法定代表人：焦惜珍，该公司经理。被告：张四军，男，汉族，1962年7月17日出生，住河南省濮阳市华龙区，联系。三被告共同委托诉讼代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师。原告濮阳市绿城商贸发展有限公司（以下称绿城商贸）诉被告濮阳市神农医药连锁有限公司（以下简称神农药业）、濮阳益民健安老百姓大药房（老百姓大药房）、张四军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王方剑独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜增民、李春燕，三被告的委托诉讼代理人王军勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月28日，原、被告签订《房屋出租合同》合同约定：原告将位于濮阳市益民路与昆吾路交叉口东南角绿城商贸谢东店一楼大厅出租给被告，租期从2017年1月1日至2019你那12月31日，租金标准为130000元/年，按年支付。逾期支付租金的，每延期一日按100元/天支付违约金。2019年12月16日被告张四军为被告神农药业、老百姓大药房所欠租金向原告担保，承担担保责任，并承诺逾期每超10天支付所欠租金的10%作为违约金。2020年1月1日被告张四军如约与原告重新签订《房屋出租合同》，约定：原告将位于濮阳市益民路与昆吾路交叉口东南角绿城商贸谢东店一楼大厅出租给被告，租期从2020年1月1日至2020年12月31日，租金标准为70000元/年，按年支付，逾期支付租金的，每延期一日按500元/天支付违约金。自2019年8月24日起经原告多次催要，被告至今未支付租金，严重损害了原告的合法权益，特提起诉讼。请求：1、判令解除原、被告签订的房屋出租合同；2、判令被告支付拖欠租金115000元及逾期付款违约金44000元（每10天支付所欠租金的10%作为违约金计算、计算至实际付清之日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告神农药业辩称，1、与原告租赁合同已履行完毕，不存在再解除租赁合同的事由，租金神农药业尚欠原告45000元，该房屋经常漏水，这个问题原告从未解决。2、神农药业给原告交了3年的租金，但原告从未给神农药业提供正规的发票，无法算到经营成本中去，租赁发票开具的税金标准大概在17.5%，三年将近40万元的租金，如果原告开具正规发票，那么支付的税金就达到了将近7万元，这一点也是双方存在争议的地方。原告出租房屋没有产权证，根据最高院关于审理租赁合同纠纷司法解释，这种租赁合同在一审辩论之前如果没有取得相关证件属无效，既然合同无效就不存在追究违约责任的问题，退一步说即使存在违约问题，原告所收到的损失是租金产生的利息损失，按照合同法与合同法解释规定，违约金支付标准不能超过所收到经济损失的30%，原告主张每10天10%的违约标准，没有任何法律依据。被告老百姓大药房辩称，2020年1月初与原告签订租赁合同，租期刚开始就受到了疫情防控这种不可抗拒的因素，这种不可抗力因素对药店的经营产生巨大负面影响，根据国家政策老百姓大药房请求法院支持将租金按照两免两减的国家政策要求给予减少三个月租金的减免。另外疫情放松以后经营刚恢复人气，原告方就在2020年4月7日派人将老百姓大药房经营门店用锁锁住，无法经营的时间长达18天，直到4月24日才开门，导致药房经营损失，仅人工、租金、利润这三样损失就达到11193元，该经济损失是由原告不当措施造成，应该在缴纳的租金中扣除。被告张四军辩称，与原告签署的承诺书是原告打印好的固定版本，在原告威胁不交租金就长期锁门的情况下，在承诺书上签的名字按了手印，该内容是违背被告张四军个人意识，同时也没有得到神农药业和老百姓大药房的授权，承诺内容属无效，约定的违约金标准也是无效的。经审理查明，2017年2月22日，被告张四军代表被告神农药业与原告签订《房屋出租合同》合同一份，约定：原告将位于濮阳市益民路与昆吾路交叉口东南角绿城商贸谢东店一楼大厅出租给被告，租期从2017年1月1日至2019年12月31日，租金标准为130000元/年，按年支付。逾期支付租金的，每延期一日按100元/天支付违约金。合同履行过程中，被告张四军于2019年12月16日向原告出具承诺书一份，内容为：“我叫张四军，男，汉族，身份证号，现住濮阳市××区××街××号院。我向濮阳市绿城商贸发展有限公司承诺：在2020年1月24日前向原告交2019年度所欠房屋租金2万元；2020年2月28日前向原告交清2019年所欠租金2.5万元；2020年3月31日前给原告一次性交付2020年1月1日至2020年12月31日租金7万元，否则每超10天给原告追加所欠租金总额10%的违约金，如被告神农药业不能支付此款，我张四军承诺此款由我本人代为支付，绝不食言，我自愿承担一切后果责任。承诺人：张四军。2019年12月16日。”2020年1月1日，被告张四军代表被告老百姓大药房与原告签订《房屋出租合同》，约定：原告将位于濮阳市益民路与昆吾路交叉口东南角绿城商贸谢东店一楼大厅出租给被告，租期从2020年1月1日至2020年12月31日，租金标准为70000元/年。后双方在履行合同过程中因租赁费问题发生争议，经协商未果，形成纠纷。庭审中，被告神农药业、老百姓大药房对欠原告房屋租金的事实予以认可，但称因受今年新冠疫情影响，被告的药店遭受了严重损失，且租赁期间原告将被告经营的店铺强制上锁也影响了被告的经营，要求减免一定的租金。本院认为，原、被告双方在自愿、平等基础上签订的房屋出租合同，不违反法律强制性规定为有效合同，对合同双方均有法律约束力。本案中，根据双方当事人陈述及提供的相关证据，可以认定以下事实：第一，截止2020年1月1日被告神农药业尚欠原告2019年租金4.5万元，双方约定违约金为每延期一日按100元/天计算，但该约定超过了法律规定范围，该损失应根据被告应付租金数额的同期银行贷款利率，自逾期支付之日起计算，双方签订的合同已于2019年12月31日到期自然解除。第二，根据被告老百姓大药房于2020年1月1日与原告签订的房屋出租合同，截止2020年7月31日被告老百姓大药房欠原告房屋租金40833元（约定70000元/年÷12个月×7）及违约金（按同期银行贷款利率自逾期支付之日起计算），被告老百姓大药房未按合同约定支付租金，构成违约，原告主张解除合同的请求，理由正当，本院予以支持。第三，被告张四军作为被告神农药业、老百姓大药房的实际经营者于2019年12月16日向原告出具的承诺书，系对被告神农药业、老百姓大药房所欠租金的再次确认，并对支付租金的时间、金额进行了明确约定，该承诺系自愿对债务的承担，原告基于对被告张四军承诺的信任获得利益期待，故被告张四军应对所欠租金承担连带清偿责任。被告张四军辩称，其出具承诺书是在原告威胁不交租金就长期锁门的情况下签的字按了手印，称该内容并非其真实意思表示，同时也未得到被告神农药业和老百姓大药房的授权，该承诺内容无效。但被告张四军未提供相应证据证明其主张的事实，对其该抗辩理由，本院不予采信。被告神农药业辩称，被告虽欠租金45000元，但被告交了3年租金原告未提供正规发票，税费无法算到经营成本中，另原告提供的房屋存在漏水也给被告造成了一定损失。但被告神农药业亦未提供相应证据予以佐证，本院对此亦不予采纳。如双方在履行合同中还存在其他争议，可待有证据证明时，另行主张。被告老百姓大药房辩称，今年初双方签订租赁合同后，因受疫情防控影响药店经营受到损失，按照国家政策应给予被告三个月租金的减免。另原告于2020年4月7日将被告经营的门店锁住直到4月24才营业，导致药房损失11193元，该损失应在该缴纳的租金中扣除。经查，因受2020年初爆发的新冠疫情影响，经国务院同意，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（以下称指导意见），该意见明确提出了对经营困难的小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金。根据该《指导意见》被告老百姓大药房提出减免三个月租金的理由成立，本院予以采纳。双方发生的其他争议，可另行协商，协商不成另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告濮阳市神农医药连锁有限公司于本判决生效后10日内，支付原告2019年房屋租金45000元，并按中国人民银行同期一年期基准贷款利率的标准支付所欠租金45000元的逾期利息，自2020年1月24日起计算至付清之日止。被告濮阳益民健安老百姓大药房于本判决生效后10日内，支付原告2020年4月1日至2020年7月31日的房屋租金23333元（减免前三个月租金17499元），并按中国人民银行同期一年期基准贷款利率的标准支付所欠租金23333元的逾期利息，自2020年3月31日起计算至付清之日止；解除双方2020年1月1日签订的房屋出租合同。被告张四军对上述一、二项承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，由三被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  王方剑二〇二〇年七月二十日书记员  朱少宁