重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2688号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋峡，男，1953年6月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：徐学宁，重庆劳创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓涛，男，1967年12月5日，汉族，住所地重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郑源源，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人蒋峡与被上诉人邓涛房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初7840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋峡上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邓涛对蒋峡的诉讼请求，支持蒋峡的反诉请求，本案上诉费用由邓涛承担。事实及理由：1、《催告函》中邓涛所述不符合事实和法律规定，且提出了超过合同约定的付款方法，过分要求蒋峡在办理过户手续时支付全部房款，该函没有法律效力。因此，建立在《催告函》上的《解除合同通知书》亦无法律效力，而一审判决对《催告函》的效力没有查清。2、一审判决未查清邓涛出售房屋的实际损失情况。一审以2014年邓涛出售涉案房屋给蒋峡时价格为201万元，2017年另行出售的价格为150万元，遂认为邓涛存在损失，这是错误的。应以邓涛从开发商处购买的价格，结合实际售出的价格来计算是否有损失，而一审并未对邓涛在开发商处的购房价格进行查明，且该证明责任应由邓涛承担。蒋峡现有证据证明涉案房屋实际售价为218万元，比之前出售给蒋峡的价格还高出17万元。2016年11月7日，邓涛通过中介公司将涉案房屋出售给朱法霖，价格为168万元；次月5日，邓涛和朱法霖签订补充协议约定朱法霖再向邓涛追加支付50万元购房款，前后二协议表明实际售价为218万元，邓涛将涉案房屋出售他人并未受到损失。而邓涛在一审时举示的2017年出售房屋的合同是为了少交税费而压低成交价格的假合同，不能作为定案依据。2016年11月21日蒋峡向一审法院起诉解决房屋买卖合同纠纷，于2017年10月在主审法官的要求下撤诉，而在此期间邓涛出售了房屋，是严重违约行为。3、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款作出判决，而该条并无第三款；一审法院还适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，而该条规定买受人迟延支付购房款，经催告满三个月后，邓涛才能行使解除合同的权利。邓涛于2015年10月29日向蒋峡发出《催告函》，次月11日即发出《解除合同通知书》，相隔仅12天，没有满法定的三个月，且蒋峡也没有迟延支付购房款的情形，邓涛没有解除合同的权利。一审判决依据以上两条法律条文判决认定蒋峡违约，是适用法律错误。4、（2019）渝05民终575号判决书在认为分析中，认为蒋峡违反了合同法第九十四条第三款的规定，也是认定事实和适用法律错误，不能作为判决的依据。蒋峡收到《催告函》和《解除合同通知书》时正在生病并正在医院治疗，也于2015年11月25日发出短信与邓涛协商，表示自己正在生病，等病情稳定了再决定履行合同事宜，此事已经生效判决书认定。蒋峡的代理律师于2015年12月14日再次向邓涛发函进行协商沟通，要求其按合同约定办理房屋过户等事宜，但其并未理睬。在法定的三个月内，蒋峡于2016年1月14日向一审法院起诉解决房屋买卖合同纠纷，在该诉中应由法庭审理确定《催告函》和《解除合同通知书》的法律效力。因此（2019）渝05民终575号判决书认为蒋峡收到《催告函》后未与邓涛协商，是不符合事实的。退一步讲，该575号判决书引用合同法第九十四条第三款的原意只是认为邓涛有权解除合同，不需要再次通过法院判决解除合同，并未认定蒋峡违约，一审判决不能依据575号判决而认定蒋峡违约。若认为蒋峡违约，就必须指出蒋峡违反了《房屋买卖合同》哪条哪款，不能凭空作出认定。5、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的赔偿额度必须根据当事人的实际损失，不能超过实际损失的30%。邓涛出售房屋给他人实际上赚了钱，并没有损失，蒋峡不应当承担违约金。相反，2014年6月起蒋峡购房的首付款61万元至今还在邓涛手中，蒋峡资金利息的损失至今约26万元是实际存在的，邓涛应当向蒋峡支付违约金。蒋峡为了支付首付款四处借款，现在房屋没有得到，首付款要不回来，还要承担40.2万元的巨额违约金，这样的判决不公平公正、不合理。若二审法院仍认为蒋峡应当支付违约金，则请求予以调低。6、邓涛未按合同约定在三个月内完成撤销网签、办理更名手续，也没有及时办理银行解押手续，应当承担违约责任。邓涛于2017年2月将涉案房屋转卖他人，而此时涉案房屋的纠纷尚在诉讼中，邓涛的行为导致合同目的不能实现，构成根本违约。邓涛答辩称，1、房屋买卖合同在2015年11月12日《解除合同通知书》到达蒋峡时已经解除，这是经生效判决审查确认的免证事实。因蒋峡迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，根据合同法第九十四条第一款第三项的规定，邓涛因此享有解除权。2、对于合同解除权的异议只有三个月期限且不得中止中断，蒋峡在本案中提出异议已过期限。蒋峡当时提起诉讼后又撤诉，不算有效异议，发送律师函的行为也不算有效异议。3、邓涛出售房屋给蒋峡时约定价格为201万元，而蒋峡在一审中自认邓涛以150万元卖给他人，足以证明邓涛因蒋峡的违约行为遭受了重大损失，违约金约定并不过高。4、邓涛在2015年11月15日发出《解除合同通知书》以及短信内容中已明确要求蒋峡提供银行账号用于退回其首付款，但蒋峡因害怕承担违约金而一直拒绝提供账号，拒绝接受邓涛返还已付款，反而几次企图通过提起诉讼掩盖自身违约在先的事实，但均未得到法院主张。综上，请求驳回蒋峡的全部诉讼请求。邓涛向一审法院起诉请求：判令蒋峡向邓涛支付违约金40.2万元。蒋峡向一审法院反诉请求：判令邓涛向蒋峡支付违约金40.2万元。一审法院认定事实：2014年6月29日，邓涛与蒋峡签订《房屋买卖合同》，合同约定：蒋峡（买方、乙方）购买邓涛（卖方、甲方）所有的位于重庆市南岸区茶园新区K标准分区住宅15组团一期14栋1-3房屋，成交总价为2010000元；双方同意以分期付款方式付款：合同签订后买方向卖方支付房款610000元，同时卖方应及时将此笔款项用于偿还在光大银行重庆分行的银行按揭贷款，在房屋交易中心登记更名前当天，买方再向卖方支付房款600000元，在办理完房屋交易中心转移登记更名之日起三个月内，买方再向卖方支付完全部剩余房款800000元；卖方承诺三个月内到原开发商处完成办理更名手续（更名手续产生的费用由卖方负责），如果三个月内卖方不能保证更名手续的完成，则按月息两分的罚息，退还买方所预支的本金和支付罚息；卖方指定中国农业银行新南路支行，账号：X作为收款账号；卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，由于卖方现没有接房，买方对房屋的接收适用于原《商品房买卖合同》中的有关规定；合同签订后，双方应严格遵守约定履行，如一方违约应向另一方承担违约责任，违约金为总房款的20%；履约过程中发生争议，双方可协商解决，协商不成可向房屋所在地人民法院提出诉讼解决。合同签订当天，蒋峡向邓涛支付了首笔房款61万元。2014年9月19日，邓涛将75万元转入中国光大银行重庆分行相应还款账户，拟用于结清案涉房屋的抵押贷款。2015年1月25日，重庆众诚物业有限公司出具证明称，邓涛于2014年7月向其提出申请办理房屋更名事宜，其于2014年9月20日同意办理更名事宜。2014年9月24日，邓涛通知蒋峡案涉房屋可以办理更名手续。2014年9月23日至2014年9月28日，蒋峡外出旅行，双方约定蒋峡回重庆后继续办理。2014年9月29日下午，蒋峡回重庆后与邓涛约定次日前往重庆众诚物业有限公司办理更名手续。2014年9月30日，双方按约前去办理，才发现涉案房屋已办理网签，当日不能直接办理更名，重庆众诚物业有限公司承诺国庆节后可继续办理。2014年10月8日，蒋峡通知邓涛中止合同，并要求邓涛退还房款及支付利息。同日，案涉房屋按揭抵押贷款结清。2014年11月3日，蒋峡以蒋峡多次积极催促并配合邓涛去办理相关房屋更名手续，但邓涛都以各种理由进行搪塞，截止起诉之日，邓涛始终办理不下来前述房屋更名手续为由向我院起诉，要求：1、判令解除双方之间的《房屋买卖合同》；2、判令邓涛归还蒋峡的购房款61万元,并支付资金占用利息4.8万元（该资金占用利息以61万元为基数，从2014年9月29日起计至受理之日，按月息两分为标准计算。）；3、要求邓涛支付违约金402000元；4、本案诉讼费用由邓涛承担。我院于2015年7月20日作出（2015）南法民初字第07205号民事判决，认为邓涛未在合同约定期间内完成涉案房屋的更名手续，并非根本性违约，该逾期行为不足以解除双方之间的房屋买卖合同，驳回了蒋峡的诉讼请求。蒋峡不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2015年10月14日作出（2015）渝五中法民终字第05353号民事判决书，认为涉案房屋合同更名手续未在约定期限内办结，并非邓涛责任所致，且邓涛是否在三个月内还清银行贷款、解除涉案房屋抵押登记，并不影响在开发商处合同更名手续的办理及蒋峡购房合同目的的实现，故本案不存在因以邓涛根本违约导致蒋峡合同目的不能实现其享有法定解除权的情形，判决驳回上诉，维持原判。2015年10月29日，邓涛向蒋峡发出催告函，内容为：请你接本函后七日内携带本人相关证件、资料以及后续房款与我一同办理房屋过户相关手续，并支付全部房款。如逾期不配合办理相关手续的，视为你不再履行该合同，我将按照相关法律规定及合同约定解除该合同，并退还相关费用。蒋峡收到该催告函。2015年11月10日，邓涛向蒋峡发出《解除合同通知书》，蒋峡于2015年11月12日收到。2015年11月25日蒋峡向邓涛发出一条短信，表示因为蒋峡生病，希望邓涛给予一定合理期限待病情稳定后再决定合同履行事宜。2016年1月6日，蒋峡以邓涛出售的房屋未依法登记领取权属证书，转让行为违反法律规定，合同无法根本履行为由向我院起诉，要求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及返还61万元。在诉讼过程中，蒋峡申请撤回起诉，我院于2016年8月11日予以准许。邓涛于2017年2月23日以150万的价格将案涉房屋出售他人。2018年1月29日，蒋峡以邓涛将涉案房屋出售给第三人并办理了房屋过户登记手续，双方签订的合同已根本无法履行为由向我院起诉，要求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、邓涛返还蒋峡购房款61万元。我院于2018年6月6日作出（2018）渝0108民初12513号民事判决，认为双方达成了解除合同的意思表示，支持蒋峡要求解除合同的诉讼请求；合同解除后，邓涛负有返还房款的义务，判决解除蒋峡与邓涛于2014年6月29日签订《房屋买卖合同》；邓涛于本判决生效之日起五日内向原告蒋峡返还购房款61万元。邓涛不服提出上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）渝05民终575号民事判决，认为蒋峡违反《合同法》第九十四条第三款的规定，邓涛有权解除合同，蒋峡在收到邓涛发出的《解除合同通知书》后并未请求人民法院确认解除合同的效力，双方签订的《房屋买卖合同》在《解除合同通知书》到达蒋峡时（2015年11月12日）已经解除。一审法院认为，邓涛与蒋峡于2017年4月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为邓涛、蒋峡的违约责任如何认定。邓涛与蒋峡均认为对方违约，要求对方按照合同约定支付违约金40.2万元。邓涛提出蒋峡未在限定期限内履行办理房屋过户及支付剩余房款，违反合同约定，应当承担违约责任。根据查明的事实，2015年10月14日法院作出生效判决，双方可继续履行合同，双方应继续支付房款、办理房屋买卖、过户等手续。邓涛于2015年10月29日向蒋峡发出催告函后，要求蒋峡在规定期限内办理房屋过户手续及支付剩余房款，蒋峡收到该催告函未履行，也未就履行事宜与邓涛协商。（2019）渝05民终575号民事判决书认定蒋峡已违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，邓涛有权解除合同，据此可认定蒋峡违约，应当承担违约责任。蒋峡提出邓涛在约定时间内未能取消网签、办理更名手续、及时偿还银行按揭贷款，构成违约。经过一、二审的生效判决认定邓涛在合同履行期内将用于结清案涉房屋抵押贷款的75元存入银行账户、取得案涉房屋原权利人同意更名的许可，已进行实质性且关键性的履行，因蒋峡在合同最后履行期外出旅游而将后续履行行为顺延存在合理性，办理网签取消、合同更名行为短期延后并不会产生实质影响，且双方已约定国庆节后即2014年10月8日继续办理相关手续，而蒋峡在2014年10月8日即通知邓涛中止合同，导致后续履约行为无法继续履行，并非邓涛的责任；蒋峡认为邓涛未能保证涉案房屋享有完整所有权和处分权，构成违约。双方签订的《房屋买卖合同》中约定“甲方承诺三个月内到原开发商处完成办理更名手续”、“甲方现没有接房，乙方对房屋的接收适用原《商品房买卖合同》中的有关约定”，证实蒋峡明知邓涛尚未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋可通过到原开发商处更名的方式变更合同关系，对此双方均予以认可，不能认定邓涛违约；蒋峡认为邓涛在合同尚未解除的情况下将涉案房屋卖给他人，导致合同目的不能实现，已构成根本性违约。（2019）渝05民终575号民事判决书认定，双方签订的合同已于2015年11月12日解除，邓涛于2017年2月23日出售案涉房屋的行为不构成违约。综上，蒋峡在合同履行过程中存在违约行为，导致合同解除，应当按照合同约定向邓涛支付违约金，故对邓涛的诉讼请求，法院予以支持，对蒋峡的反诉请求，法院不予支持。关于蒋峡提出违约金40.2万元过高，请求法院依法调整。双方签订的《房屋买卖合同》中约定：如一方违约应向另一方承担违约责任，违约金为总房款的20%，即40.2万元，蒋峡提出反诉要求邓涛支付违约金的金额亦为40.2万元，且邓涛在2014年6月出售案涉房屋的价格为201万元，因蒋峡违约未能完成房屋买卖，2017年2月出售案涉房屋的价格为150万元，确实存在损失，蒋峡应当予以赔偿。综上，遂判决：一、被告（反诉原告）蒋峡于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）邓涛支付违约金402000元；二、驳回被告（反诉原告）蒋峡的诉讼请求。二审中，蒋峡举示了如下证据：1、《房地产买卖及居间合同》（复印件）、《补充协议》（复印件），合同内容为买方朱法霖，成交价168万元，签订合同时买方交定金10万元，第二部分房款157万元在过户时支付，尾款1万元在交房时付清，签订时间2016年11月7日；《补充协议》于2016年12月5日签订，约定买方于2016年11月7日向卖方支付定金10万元，卖方房产证在办理中，暂时无法完成过户手续，双方协商决定买方再向卖方支付购房定金50万元，两次共计60万元，卖方在收到第二笔款项后，同意在房产证过户前，买方可以入户对房屋进行装修，本协议签订后当天，最迟不超过第二天，买方应将第二笔款50万元支付给卖方。拟证明邓涛实际出售房屋的价格合计为218万元。2、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（复印件加盖一审法院档案室印章），拟证明邓涛在开发商处购房价格为1480132元，邓涛并无损失。3、病历及收据（复印件加盖一审法院档案室印章），载明蒋峡2015年11月20日、2016年1月8日因购房之事产生焦虑、担心、失眠而在重医附一院门诊就诊，拟证明蒋峡在该期间内生病，也向邓涛发短信表示等病情稳定了再与其商量合同履行事宜，蒋峡并未违约。4、《律师函》（复印件加盖一审法院档案室印章），载明2015年12月14日蒋峡通过律师向邓涛发函要求其收到后15个工作日内和蒋峡去房交所按合同办理房屋更名手续，拟证明蒋峡收到《催告函》和《解除合同通知书》后及时与邓涛进行过协商，蒋峡未违约。5、2016年1月4日受理案件通知书、民事诉状、民事裁定书（均为复印件加盖一审法院档案室印章），拟证明蒋峡收到《解除合同通知书》后就该纠纷在三个月内及时起诉，并未违约。6、法庭审理笔录（复印件加盖一审法院档案室印章）、其中开发商陈述房屋更名流程为：要购房双方到开发商处提出要求后，由开发商向土地权属中心一并提出申请，申请有卖方提出撤销卖方与开发商的买卖合同并办理注销后，开发商与买方再重新签订买卖合同，该过程中开发商是辅助，须买卖双方提出申请后，开发商协调处理，拟证明邓涛应在三个月内到开发商处办理房屋更名手续，首先要去房管部门提出撤销房屋的网签合同，而邓涛未去撤销网签登记，构成违约。7、2016年11月21日受理案件通知书、民事裁定书、情况说明（复印件加盖一审法院档案室印章），拟证明蒋峡就双方合同纠纷问题一直依法提起诉讼，并未违约，而邓涛在该案诉讼期间，在合同还未正式解除的情况下擅自出售了房屋，构成违约。邓涛对第1组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可；该补充协议约定买方再支付50万元定金，是由于房产证尚无法过户给买方而买方急着进屋装修，因此与邓涛协商再付50万元定金以便提前入户装修，并非另行增加了购房款50万元，只是将第二部分房款中的50万元以定金的方式提前支付而已。对于第2、3、5组证据的真实性合法性邓涛无异议，但认为邓涛在开发商处的购房价格与本案无关，蒋峡生病了依旧可以继续履行合同，而蒋峡在三个月内起诉，后又撤回起诉，不能达到有效异议的作用。对于第4组证据，邓涛提出自己没有收到过，且律师函发出时间是在《解除合同通知书》送达之后，不产生有效异议。对于第6组证据的真实性合法性邓涛予以认可，但认为不能达到蒋峡的证明目的。对于第7组证据的真实性合法性邓涛予以认可，但认为不能达到证明目的。本院对以上证据审查后认为，除第4组证据邓涛表示未收到外，其他证据的真实性邓涛均无异议，本院对真实性予以确认；第4组证据因蒋峡未提供已向邓涛送达的证据，本院对此不予采信。二审查明，2016年11月7日，邓涛将涉案房屋以168万元价格出售给朱法霖，其中约定签订合同时支付定金10万元，过户时支付157万元，交房时支付1万元。次月5日，邓涛与朱法霖签订《补充协议》约定朱法霖再支付购房定金50万元，两次共计60万元，邓涛在收到该50万元后，同意在房产证过户前朱法霖可以入户装修。审理中，对于蒋峡已支付邓涛的首付款61万元，蒋峡陈述经法院判决由邓涛予以返还，但由于邓涛在本案中申请了40.2万元的财产保全，故仅返还了保全后的余款20.8万元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是谁应承担导致本案房屋买卖合同解除的违约责任。蒋峡上诉认为邓涛未按期撤销网签合同并办理更名手续、在合同未解除的情况下转售他人构成违约。经审查，邓涛是否未在约定期限内办理更名手续的问题已经生效判决作出评判，也并非导致本案合同解除的原因；蒋峡迟延履行主要债务，邓涛在催告蒋峡履行主要债务后，蒋峡在合理期限内仍未履行，邓涛以此为由解除合同符合法律规定，且生效判决亦确认涉案合同已于《解除合同通知书》到达蒋峡时解除，而邓涛在涉案合同解除后将房屋另行出售，不存在根本违约的问题。蒋峡认为生效判决适用法律条款错误，一审判决据此引用的法律条款也错误的问题，因生效判决不属于本案处理范围，本院不予评判；一审判决引用的《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款有误，应予纠正，应为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项。本案合同并非房地产开发企业将房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人而签订的商品房买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，一审判决引用该条错误，应予纠正；而蒋峡亦不能引用该条文而认为邓涛向其催告后未给三个月合理履行期限，故本院对蒋峡提出《催告函》和《解除合同通知书》没有法律效力的观点不予采纳。本案合同系因蒋峡迟延履行主要债务，经催告后仍未履行而由解除权利人邓涛予以解除，故蒋峡的违约行为系导致涉案合同解除的原因，应承担违约责任。蒋峡另提出其收到《催告函》时正在生病，也通过律师函与邓涛进行过协商，经审查，涉案合同已于2015年11月12日解除，而蒋峡提交的病历、律师函等均在该日期之后产生，不能证明蒋峡收到《催告函》后、合同解除之前与邓涛进行过协商。至于蒋峡在2016年1月4日、11月21日分别提起诉讼的行为亦在涉案合同解除之后，均不能达到蒋峡未违约的证明目的。对于蒋峡应承担的违约金问题，蒋峡上诉认为违约金过高请求调低，且提出邓涛实际出售价格高于出售给蒋峡的价格，更高于从开发商处的购房价格，不存在损失。经查，邓涛出售给蒋峡的房屋价格为201万元，解除与蒋峡的合同后另行出售他人的价格为168万元，仍存在33万元的价差损失，而合同约定的40.2万元违约金并未超出该损失的30%，故对于蒋峡调低违约金的请求，本院不予支持。蒋峡虽举示邓涛另行售房的合同及补充协议以证明邓涛实际出售价格为218万元，但从补充协议约定内容来看，是在房屋暂时无法过户的情况下，买方为了早日进屋装修而将本应在房屋过户时支付的房款157万元中提前支付50万元给邓涛，并无房屋售价增加50万元至218万元的意思表示，故本院对蒋峡的此项观点不予采纳。至于邓涛从开发商处购房的价格与本案无关，不能作为其有无损失、损失大小的评判标准。蒋峡另提出首付款61万元近年来已产生利息约26万元的问题，因其并未提出此项反诉请求，本案不予审查，其可另行主张自己的权利。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误但判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费7330元，由蒋峡负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱昳心审 判 员 吴 杰审 判 员 肖 飞二〇二〇年七月二日法官助理 岳 林书 记 员 曾 燕