四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1764号 上诉人（原审原告）：南充盛华堂商业管理有限公司，住所地：南充市顺庆区文化路1号盛华堂大厦4层9号。 法定代表人：李俐，执行董事。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗德秀，女，1966年5月10日出生，汉族，户籍地四川省仪陇县，现住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：余映国，男，1964年1月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系罗德秀丈夫。 委托诉讼代理人：陈建，四川首力律师事务所律师。 上诉人南充盛华堂商业管理有限公司（以下简称盛华堂管理公司）因与被上诉人罗德秀物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛华堂管理公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判罗德秀立即向盛华堂管理公司支付所欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费9,624元、生活垃圾处理费156元，共计9,780元，并按每日万分之五支付违约金至全部付清日止；罗德秀承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。（一）一审判决认定“盛华堂管理公司仅在小区张贴《物管费标准调整公告》，将物业费由合同约定的0.98元/㎡/月调整为1.32元/㎡/月，其提供的证据与法律规定的程序相悖”错误。1．双方当事人在一审中均未提交《物管费标准调整公告》，盛华堂管理公司不可能在小区张贴该公告。2．盛华堂管理公司在一审中提交了《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》，该公告系小区业主委员会于2016年12月根据业主大会决议制作并公示，内容为业主大会召开方式、召开时间、方案、决议内容等，该公告并非盛华堂管理公司张贴。该公告内容显示停车费、物管费标准调整等相关事项系经过业主大会表决通过，并不是盛华堂管理公司擅自提高物业费标准。3．罗德秀在一审中举示《天地山水第二届业主委员会关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》，该通知载明，业委会多方实地考察周边小区收费标准，在征求业主意见后同意执行2016年12月发布的上调标准，该通知进一步证明罗德秀对已召开业主大会征求业主意见，并于2016年12月公告上调物业服务费标准是知情的，业主大会决议上调物业费是盛华堂管理公司与罗德秀均认可的事实。罗德秀出示该证据欲证明已暂停按新标准收费，但业委会于2017年11月9日出具的《情况说明》充分说明该暂停收费的通知未公布并未生效，应按2016年12月公布的新标准收物业费。且该暂停通知落款时间是2017年3月，至今已经三年多时间，而期间所有交费业主均是按新标准交物业费，不存在暂停一说。4．按天地山水小区业委会与盛华堂管理公司签订的《物业服务合同》第四章第七条物业管理服务费的约定，协议期间，盛华堂管理公司可根据市场行情拟定新的物业服务费标准，报业主大会或业主委员会后执行，本案业委会已经发布公告上调物业费，故上调物业费符合合同约定。（二）盛华堂管理公司提交的《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》、罗德秀提交的《天地山水第二届业主委员会关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》中均记载上调物业服务费已经征求业主意见决议执行，业主大会或业主委会员的决定对全体业主具有约束力，盛华堂管理公司关于按新标准交纳物业费的诉请应予支持。如罗德秀对业主委员会、业主大会作出的上调物业服务费的程序或表决内容有异议，应以业委会为被告另行提起业主撤销权之诉。二、对顺庆区天地山水小区物业费上调一事，顺庆区人民法院于2017年11月29日作出的（2017）川1302民初4954号民事判决查明，该标准上调是根据业主意见（签名表决）、公示后，由业主委员会讨论表决通过后上调的，程序上符合《物业服务合同》的约定，且该小区业委会书面表示业主所提供的暂停按新标准收费的通知不对小区业主产生效力。该判决早已产生法律效力，故对该生效判决查明的事实应予确认。三、因为物价及人工费等持续上涨，老收费标准已无法满足物业服务的需要，小区业委会“多方实地考察周边小区收费标准，在征求业主意见后”，“以书面征求意见作为业主大会会议形式”上调物业费标准，符合法律规定及物业合同约定。目前小区按新标准的收费率达到94%，按新标准收物业费得到绝大多数业主同意和支持，依法判决按新标准交纳物业费符合民意，有利于社区稳定和谐。四、一审认定罗德秀因提高物业费标准而不交物业费属于正当抗辩而不予支持违约金错误。天地山水小区上调物业服务费符合法律规定及物业服务合同约定；物业服务合同约定业主逾期未交纳物业服务费应承担违约金，该约定符合法律规定，应予支持。 罗德秀辩称，盛华堂管理公司的上诉请求和理由违背事实，前后矛盾。一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、盛华堂管理公司的上诉理由没有根据、违背事实。1．2016年12月业主大会议题是罢免第一届业主委员会成员，因为第一届业主委员会成员非法支持上调物业费，并未审议和通过《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》，盛华堂管理公司称双方均认可业主大会决议上调物业费不是事实。2．盛华堂管理公司所称的《情况说明》是虚假的。3．业委会反复张贴《暂停公告》，但每次张贴出来不久就被物业的管理人员和职员撕毁。4．对于按照新标准缴纳物业费的业主，其并不是同意新标准，而是因为小部分不知情，大部分是暂时不与物业管理计较。5．罗德秀因物业管理擅自非法提高物业费标准而暂时缓交物业费，系行使其正当权利。二、盛华堂管理公司提供的物业服务差，且存在严重瑕疵，被大部分业主诟病。 盛华堂管理公司向一审法院起诉请求：1．判令罗德秀支付盛华堂管理公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费9,624元，生活垃圾处理费156元，共计9,780元，并按万分之五/日的标准支付违约金至付清全部费用时止；2．由罗德秀承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2006年3月15日，罗德秀与南充文迪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由罗德秀购买位于南充市顺庆区，建筑面积303.56㎡。2006年3月16日，罗德秀与南充文迪房地产开发有限公司签订《业主临时公约》，第五章第二十六条约定“在业主大会成立之前，同意由我公司在物业管理中代行以下职权：2．选聘前期物业服务企业，并由其进行前期物业管理。”2006年3月16日，盛华堂管理公司与罗德秀签订《前期物业服务协议》，约定按0.98元／㎡支付物管费。2014年12月31日，天地山水业委会与盛华堂管理公司签订《物业服务合同》，约定服务期限为八年，自2015年1月1日至2022年12月31日，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，联排别墅按0.98元／㎡收取。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。 2016年12月27日，天地山水小区第二届业主委员会在小区张贴《停车费、物管费标准调整公告》，将住宅物管费按35%的幅度上调，联排别墅物业费由现行的0.98元/㎡/月调整为1.32元/㎡/月，公告从2017年1月1日开始执行。 2017年3月13日，天地山水小区第二届业主委员会在小区张贴《关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》，载明：“物管方书面提出即使按新标准收费后，2017年依然亏损近7万元，简直欲壑难填。加之业委会和物管方对物业收费和停车位收费标准、内容、支出、分配等方面理解不一致，无法达成共识。因此，若按新标准收费，有违全体业主及业委会的初衷，将严重损害全体业主的利益，不能达到启用新标准收费的根本目的，本着实事求是，维护小区全体业主利益的原则，业委会作出如下决定：一、暂停按新标准收取天地山水小区2017年物管及停车位费用，具体收费时间由业委会另行发布公告。二、根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，物管方在本通知发布后，应严格按照业委会要求执行。”诉讼中，盛华堂管理公司出示了《关于继续按新标准收取物管费的情况说明》，证明业委会同意小区按新标准收取物管费，并没有暂停新收费标准通知。 另查明：2009年6月8日，南充市物价局发布《关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》，居民生活用户垃圾处理费按户以6.5元/月收取。 一审法院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务收费标准属于小区管理的重大事项，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，盛华堂管理公司仅在小区张贴《物管费标准调整公告》，将物业费由合同约定的0.98元/㎡/月调整为1.32元/㎡/月，其提供的证据与法律规定的程序相悖，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”之规定，对盛华堂管理公司要求罗德秀按1.32元/㎡/月支付物业费的诉讼请求，不予支持。 《物业服务合同》约定服务期限为八年，从2015年1月1日起至2022年12月31日止。现盛华堂管理公司要求罗德秀按建筑面积303.56㎡，交纳2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业费的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。《城市生活垃圾处理费收费标准》规定居民生活用户垃圾清运费为6.5元/月，属物业代收的费用，盛华堂管理公司主张按6.5元/月收取，予以支持。据此，罗德秀应向盛华堂管理公司缴纳物业管理费7,139.73元（303.56㎡×0.98元/月×24个月），垃圾清运费156元（6.5元/月×24个月），上述两项费用相加，罗德秀应交纳7,295.73元。另，《物业服务合同》第二十六条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。”本案中，罗德秀因盛华堂管理公司提高收费标准而未交物业费，属正当抗辩事由，加之截止法庭辩论终结前，罗德秀已经通过四川天府银行向盛华堂管理公司交纳了2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费和垃圾清运费10,926元，故对盛华堂管理公司的诉讼请求，无法支持。 综上，为构建和谐稳定的物业服务关系，美化小区环境，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回盛华堂管理公司的诉讼请求。本案案件受理费25元，由盛华堂管理公司负担。 二审中，盛华堂管理公司为证明自己的上诉主张，向本院提交了以下证据：第一组：1．天地山水小区第二届业主委员会于2016年12月8日向全体业主作出的《关于调整小区物管费、停车费价格的报告》；2．天地山水小区第二届业主委员会于2016年12月10日向全体业主作出的《天地山水小区第二届业主委员会公告》；3．天地山水小区第二届业主委员会于2016年12月27日向全体业主作出的《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》；4．天地山水小区第二届业主委员会于2016年12月30日向天地山水物业服务中心作出的《天地山水小区业主委员会关于小区停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整通知》；5．南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4954号民事判决书。拟证明：1．天地山水小区停车费、物管费标准系业主大会、业委会依法调整，并非是盛华堂管理公司擅自调整。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，罗德秀应按调整后的标准缴纳相关物业费用。2．顺庆法院生效判决查明天地山水小区物管费标准系根据业主意见、公示后，由业主委员会讨论表决通过后上调的，符合物业服务合同约定，对暂停按新标准收费的通知，小区业委会表示不产生效力。生效判决已查明的事实，人民法院应予以确认。第二组：天地山水小区第二届业主委员会于2017年11月9日出具的《情况说明》。拟证明：2017年3月13日《关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》并未生效，应按调整后的新标准收费。第三组：1．天地山水小区业主交费台账本、天地山水小区业主缴费记录卡；2．《天地山水2019年缴费情况登记表》；3．天地山水小区多年被评为四川省物业管理优秀小区的荣誉证书及奖牌，物业公司被评为四川省房地产优秀企业的文件。拟证明：1．天地山水小区按调整后的新标准收费率达到94%，绝大多数业主以缴费实际行为支持按新标准收费，小区现状和谐稳定。2．天地山水小区物业服务质量高，只有新物业费标准才能继续保持物业服务水平。 罗德秀质证称，对第一组证据的1、2、3、4项证据真实性、合法性、关联性均有异议，唯一一次召开业主大会是社区组织的，主题是罢免第一届业委会成员。罗德秀从未看到过报告、通知、表决表等材料。第一组证据第5项证据与本案无关，且未涉及是否上调物管费的内容和事实调查，不适宜用于本案。第二组证据的情况说明，盛华堂管理公司在一审中已经提交，当时无经办人签名，事后补签的效力请求法院认定。业委会的章一直在以前主任的手上，并没有交出来。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。账本为单方账本，没有第三方的监管；业主缴费和是否同意涨价是两回事，缴费并不代表同意按照新标准收费。 罗德秀为反驳对方的上诉主张，向本院提交了以下证据：第一组：《天地山水第二届业主委员会关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》，拟证明暂停按新标准收费并对外进行了公示。第二组：《强烈要求立即更换天地山水业主委员会成员的提议》及《天地山水小区业主委员会换届选举意见征集表》，拟证明由于第一届业委会非法提高物业费，且不召开业主大会，被集体要求罢免，绝大多数业主是同意的。第三组：《证明》及《天地山水第二届业主委员会第六次会议记录》，拟证明盛华堂管理公司称的《情况说明》的非法性、非真实性。 盛华堂管理公司质证称，第一组证据达不到罗德秀的证明目的，被业委会以《情况说明》的形式进行了否定，有94%以上的业主按照新标准缴费，说明业主在用实际行为履行新收费标准。同时，根据通知中提到的“业委会多方实地考察周边小区收费标准，在征求业主意见后同意执行2016年12月发布的上调标准”可知，罗德秀对于第二届业委会同意按照新标准收费是知情的。第二组证据的真实性无法确认，且没有关联性。第三组证据的《证明》属于证人证言，未出庭接受质询，不应当得到采信；会议记录是复印件，对其真实性不认可，且与本案无关。 二审查明，天地山水小区第二届业主委员会于2016年12月27日作出的《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》载明：“根据国务院《物业管理条例》相关规定，小区业委会以书面征求意见作为业主大会会议形式，分别于2016年11月8日至11月17日和2016年12月10日至12月20日委托小区物业管理人员通过入户和电话征询，由业主对小区停车位管理办法和物管费、停车费调整方案进行了签名表决，并分别于2016年12月2日至12月18日和12月23日至12月26日在小区进行了公示。根据业主签名表决意见情况，经业委会讨论并表决通过：……六、小区多层住宅（1-10栋）物业管理费由现行的每平方米0.58元一月调整为每平方米0.78元一月。……九、联排别墅住宅（12、14、16、18栋）物业管理费由现行的每平方米0.98元一月调整为每平方米1.32元一月。……” 二审另查明，四川省南充市顺庆区人民法院于2017年11月29日作出（2017）川1302民初4954号民事判决，查明2017年1月1日后的物业费用标准是根据业主意见（签名表决）、公示后，由业主委员会讨论表决通过后上调的。该判决已发生法律效力。 二审还查明，罗德秀已向盛华堂管理公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费共计10,926元，其中缴纳的2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费为7,284元。 二审中，盛华堂管理公司向本院提交书面《申请书》，申请撤回向罗德秀主张违约金的诉讼请求。 本院二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。 根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：罗德秀应否按照天地山水小区第二届业主委员会于2016年12月27日作出、2017年1月1日起执行的《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》确定的物业管理费收费标准向盛华堂管理公司支付物业服务费。 《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 本案中，盛华堂管理公司提交的天地山水小区第二届业主委员会向全体业主作出的《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》、向天地山水物业服务中心作出的《天地山水小区业主委员会关于小区停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整通知》均加盖有南充市顺庆区兵马堂社区天地山水小区第二届业主委员会鲜章，对其真实性予以认可。根据《天地山水小区业主委员会关于小区共用部位停车位管理实施办法以及停车费、物管费标准调整公告》上载明的内容，结合《天地山水第二届业主委员会关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》上关于“业委会多方实地考察周边小区收费标准，在征求业主意见后同意执行2016年12月发布的上调标准”的内容，以及顺庆区人民法院（2017）川1302民初4954号生效民事判决上查明的案件事实，能够认定调整物业服务费是天地山水小区业主大会及业主委员会经法定程序后作出的决定，该决定未经物业所在地房地产行政主管部门或者街道办事处责令限期改正或者撤销，也未经人民法院予以撤销，该决定对全体业主具有约束力。本案系物业服务合同纠纷，天地山水小区业主大会及业主委员会作出调整物业服务费的决定，并将调整后的物管费收费标准通知到物业服务中心，业主应当按照调整后的新标准向盛华堂管理公司支付物业服务费。罗德秀称调整后的标准已经天地山水小区第二届业主委员会作出的《天地山水第二届业主委员会关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》确定暂停实施，但该通知已经天地山水小区第二届业主委员会作出的《情况说明》否认其效力，同时该通知内容也未得到盛华堂管理公司的认可，对作为合同相对方的盛华堂管理公司不产生约束力。故罗德秀应当按照2017年1月1日起执行的物业管理费收费标准向盛华堂管理公司支付物业服务费。 据此，罗德秀应当向盛华堂管理公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费为303.56㎡×1.32元/㎡/月×24个月＋6.5元/月×24个月＝9,772.78元，扣除罗德秀已向盛华堂管理公司支付的2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费7,284元，罗德秀还应向盛华堂管理公司支付其欠付的2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费2,488.78元。 盛华堂管理公司向本院提交书面《申请书》，申请撤回向罗德秀主张违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，且不损害他人合法权益，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2121号民事判决； 二、罗德秀于本判决生效后十日内向南充盛华堂商业管理有限公司支付其欠付的2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费2,488.78元； 三、驳回南充盛华堂商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由罗德秀负担；二审案件受理费50元，由罗德秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年七月二十四日 书记员  许岱杉