广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2612号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行,住所地:广州市从化城郊街河滨北路98号首层、二层，统一社会信用代码：91440101191271902J。负责人：林宏谋，职务：行长。委托诉讼代理人：潘斌，男，汉族，1984年4月17日出生，住址：广州市黄埔区，该支行信贷员。被告：李建兴，男，汉族，1990年9月25日出生，住址：广州市从化区。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行诉被告李建兴金融借款合同纠纷一案。本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的委托诉讼代理人潘斌到庭参加诉讼,被告李建兴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707005201800066）；2.判令被告立即偿还贷款逾期本金486044元及利息、罚息、复利共18314.89元，合计504358.89元。（利息、罚息、复利计至2020年05月28日止共18314.89元，从2020年05月29日起至贷款清偿之日止按合同约定利率计算）给原告；3.判令原告对被告提供的位于广州市从化区城郊街塘圈路六巷3号402房的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告承担全部诉讼、财产保全、公告等实现债权的费用。事实和理由：2018年3月19日，被告因购买第三人李国坤名下位于广州市从化区城郊街塘圈路六巷3号402房向原告申请贷款，并与原告签订了《楼宇按揭合同》（编号：0707005201800066），合同约定：被告向原告借款500000元用于购房，借款期限300个月，还款方式为按月等额归还借款本息，每月还款日为15日，月利率为4.4917‰。被告提供案涉借款购买的住房作抵押担保，并办理了抵押登记手续【不动产登记证明号：粤（2018）广州市不动产证明第09202278号】。《楼宇按揭合同》签订后，原告已依合同约定于2018年4月2日向被告发放了借款500000元，到期日期为2043年4月2日。截至到2020年5月28日，被告已归还借款本金13956元及相应利息，但自2019年10月开始逾期还款，仍欠原告借款本金486044元及利息18314.89元，逾期供款8期。综上所述,鉴于被告未能按约定和原告要求归还贷款,使原告的合法权益受到严重侵害,特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。原告为证明其主张,向本院提交了下列证据：1.被告身份证、未婚声明书；2、借款借据、楼宇按揭合同、存量房买卖合同；3、不动产登记证明、不动产权书、不动产登记查册表；4、欠息情况表、还款记录表。以上证据已经本院核对原件,本院依法予以确认并在卷佐证。被告李建兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和有关证据，本院视其为放弃答辩、举证、质证、辩证权利。本院经审理查明：2018年3月19日,原告作为乙方（贷款人、抵押权人）与被告作为甲方（借款人、抵押人）签订《楼宇按揭合同》（合同编号:0707005201800066）。其中,合同第1条、第19条约定:按揭房产。甲方按揭房产地址:广州市从化区城郊街塘圈路六巷3号402房。第2条、第20条约定:贷款金额、用途、期限。乙方向甲方提供人民币贷款金额伍拾万元整,用于甲方向售房人支付按揭房产之价款,本合同项下贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计贰拾伍年，具体以借据为准。第3条、第21条约定:贷款利率与计结息。本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮10%执行，贷款利息按月计收。实际贷款发放时或发放后,如遇中国人民银行调整贷款基准利率,乙方有权直接执行中国人民银行有关规定,相应调整利率,不再另行通知甲方。甲方未按合同约定期限归还贷款本息的，乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。对不能按时支付的利息,乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。贷款利息按月计收,如遇贷款利息或罚息按实际发生天数逐日计息的情形,一年以360天计。第5条、第23条约定:还款（供款）方式为等额法：按月等额归还借款本息。供款总期数为300期，每月还款日为15日。第7条约定:抵押登记。甲方自愿以本合同第1条所列之按揭房产向乙方提供抵押担保,作为本合同项下贷款的担保。第12条约定:违约责任。甲方有下列情况之一的,乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。……(5)甲方若在还款期内连续三期(即三个月)或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的。甲方任意一期供款的违约,即为对乙方全部借款的违约,乙方可采取相应的方式实现全部债权。第15条约定：合同的生效、变更与解除。如出现下列情况之一，乙方有权单方解除本合同,要求甲方立即提前偿还借款,或依法处分抵押财产并优先受偿：（1）甲方违反本合同规定之任何条款,可能影响乙方债权实现的；…。2018年3月23日,原告与被告就上述抵押房产办理了不动产抵押登记手续【不动产登记证明:粤（2018）广州市不动产证明第09202278号】。2018年4月2日,原告向被告发放了贷款500000元,到期日为2043年4月2日,借款月利率为4.4917‰。贷款发放后,被告李建兴未完全按合同约定及时偿还贷款本息。自2019年10月起开始逾期,截止至2020年5月28日,被告尚欠借款本金486044元（其中正常本金479099.35元、逾期本金6944.65元）及利息18314.89元（其中利息17675.42元、逾期利息184.69元、复息454.78元）。另查明,就本案原告向本院申请诉前财产保全,本院经审查依法作出(2020)粤0117民初2612号民事裁定书,裁定轮候查封了李建兴名下位于广州市从化区城郊街塘圈路六巷3号402房（权利证号：2018-09204529）的房产。本院认为,本案为金融借款合同纠纷。原告是持有企业法人营业执照,具有从事货币金融服务资格的单位,其与被告签订的《楼宇按揭合同》是双方的真实意思表示,内容并不违反法律、法规的禁止性规定,合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中,原告已依约履行了发放贷款义务,但被告未按合同约定履行还本付息义务,已经构成违约,故原告要求解除与被告签订的《楼宇按揭合同》、收回贷款及计收利息,符合法律规定和合同约定,本院予以支持。另根据双方签订的《楼宇按揭合同》约定及其他证据,无法确认原告计收复利的基数是否包含罚息,如原告对于借款期间本息收取罚息,又对全部罚息收取复利,则对借款人实施了双重惩罚,对借款人显失公平。据此,本院酌定原告计收复利时不得将罚息计入复利的计算基数。关于原告对抵押房产是否享有优先受偿权问题。被告李建兴自愿以其名下所有的位于广州市从化区城郊街塘圈路六巷3号402房的房产为其借款提供抵押担保且办理了抵押登记。现被告未依约履行还款义务,原告行使抵押权,主张就上述抵押房产的处置所得款享有优先受偿的权利,于法有据,本院予以支持。被告李建兴经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告李建兴签订的《楼宇按揭合同》（合同编号:0707005201800066）；二、被告李建兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行清偿贷款本金486044元及利息、罚息、复利【计至2020年5月28日的利息、罚息、复利合计为18314.89元,此后利息、罚息、复利继续按《楼宇按揭合同》约定的方式及标准计至贷款实际清偿之日止,其中罚息不得计收复利】;三、原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行对被告李建兴所有的位于广州市从化区城郊街塘圈路六巷3号402房（权利证号：2018-09204529）的房产以折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第二项确定的债务限额内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4422元、财产保全费3042元,合计7464元（原告已预交）,由被告李建兴负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额,向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费,逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审判员  黎国坚二〇二〇年七月三十日书记员  徐颖聪