陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终7947号 上诉人（原审被告）：陕西福德森投资置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：冯翌，该公司经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，1989年5月21出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：叶彬，女，1986年4月25日出生，汉族，腾讯视频互动部职员，住西安市。委托诉讼代理人：许翠翠，陕西希友律师事务所律师。上诉人陕西福德森投资置业有限公司（以下简称福德森公司）因与被上诉人叶彬商品房销售合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年1月19日，叶彬、福德森公司签订《商品房买卖合同》，约定叶彬购买福德森公司开发的位于西安市碑林区XX环以北、XX路XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为58.68平方米，单价为每平方米7407.28元，合同总价款为434659元。合同附件九第九条第二款约定“该房屋所在建筑物外墙面归全体业主所有”，附件十第十条第二款约定“出卖人所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面材质及色彩可能会有差别或局部调整，以实际为准”，合同附件一房屋平面图及合同其他内容均未体现涉案房屋窗户外有遮挡。涉案房屋在腾讯房产上的网页效果图亦显示门头并未遮挡房屋。叶彬于2012年10月至2014年1月21日陆续向福德森公司缴纳购房首付款284659元，福德森公司于2014年1月21日向叶彬出具首付款收据。叶彬于2014年5月21日收房。叶彬收房后因房屋窗户被部分遮挡与福德森公司协商未果，形成本案诉讼。经一审法院现场勘查，涉案房屋窗户确被所在单元门头部分遮挡。一审法院于2016年12月19日作出（2016）陕0103民初2893号民事判决书，判决福德森公司拆除涉案房屋所在7号楼门头遮挡二层窗户以上的部分，福德森公司不服，依法提起上诉，并向西安市中级人民法院提交了其在西安市XX房XX号楼外立面效果图及剖面图的备案图纸影印件。西安中院遂撤销原判，发回一审法院重审。本案重审过程中，经福德森公司申请，一审法院前往西安市城改办规划处调阅了涉案房屋所在7号楼外立面效果图及剖面图的备案材料，经核，福德森公司提交的上述影印件与其在规划处备案图纸原件一致。另，上述备案图纸中关于本案单元门头之数据与一审法院现场勘查所得实际建筑状态相符。叶彬于本案审理过程中变更诉请为要求福德森公司赔偿涉案房屋质量缺陷损失，并申请对涉案房屋质量缺陷损失进行评估鉴定，一审法院依叶彬申请将案卷移送西安市中级人民法院进行委托鉴定，后因无法做出评估鉴定案卷被退回。庭审中，叶彬提交其所在小区业主群微信聊天记录，及案外人于2014年5月29日与福德森公司就购买涉案房屋所在小区10幢33层房屋（建筑面积61.86平方米、西南朝向、单价6556.77元）的房屋买卖合同，称其主张的损失包括房屋无法正常居住及出让、出租时均有价差损失，其主张的损失数额系以其购买的房屋单价与他人（10幢西南朝向33层，购买时间比叶彬晚四月）所购房屋单价的差额乘以涉案房屋面积计算所得。另，叶彬提交与中介公司员工谈话录音及房屋出租代理合同，主张现涉案房屋出租收益为2200元/月，因涉案马头墙遮挡采光导致房屋价值损失至少为5-8万元，导致租金比市场价每月降低200-400元/月，在涉案房屋产权年限内对外出租租金损失约为156000-312000元，福德森公司应予赔偿；福德森公司称叶彬所购房屋为该楼幢同层同户型价格最低优惠力度最大，其销售人员已向购买者详细介绍过房屋所有情况及优惠幅度为特价房，但无证据提交。经一审法院询问，福德森公司提交位于涉案房屋楼上（同楼幢同单元）、朝向、面积、户型均相同、购买时间相近的《商品房买卖合同》，具体为：3层10301号房（首付款收据时间2013年12月15日、单价7759.75元）、4层10401号房（首付款收据时间2013年11月21日、合同签订时间2014年1月13日、单价7819.75元）、5层10501号房（首付款收据时间2013年11月17日、合同签订时间2014年1月13日、单价7657.29元）、6层10601号房（首付款收据时间2013年12月6日、合同签订时间2014年1月13日、单价7657.29元）。针对福德森公司提交的上述购房合同，经一审法院询问，福德森公司称上述五、六层同类房屋单价反而低于三、四层，系因其公司在预先销售时进行过排号，优先选房VIP客户可享受其他优惠，叶彬亦属于上述VIP客户。叶彬起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：要求福德森公司将违约马头墙拆除。本案发回一审法院重审后审理过程中，叶彬变更诉讼请求为：请求判令福德森公司赔偿房屋损失49907元。事实与理由：2012年其购置福德森公司开发的长安大街三号7栋1单元2层10201室。因该房是期房，叶彬认为福德森公司在房屋销售阶段提供的材料所呈现的楼体外部形态是真实有效的。2012年10月29日其交付首付款28万余元。2014年1月叶彬、福德森公司在签订住房合同时，合同内容亦未提及。2014年5月叶彬收房时发现阳台上有一个大马头墙，合同内容并未提及，将阳台窗户遮挡3/5，阳台窗户是客厅与主卧唯一的采光通风渠道。故其在原审中要求福德森公司将违约马头墙拆除。原审宣判福德森公司上诉后，经证据显示，涉案房屋马头墙符合备案规划，故其变更诉请要求福德森公司赔偿涉案房屋质量缺陷造成的损失。福德森公司辩称，不同意叶彬诉请。该马头墙的建筑方案和效果图均在市城改办规划处备案，且该效果图在网上及销售时均有公示，属于小区内共有设施，4、6、7、8、10号楼均有。叶彬在收房时自愿签署了商品房交接书，上面明示该商品房符合商品房买卖交接条件，自愿接收。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。叶彬按照合同约定支付购房款履行了义务，福德森公司向叶彬交付房屋亦应符合合同约定。福德森公司在房屋销售阶段提供的材料所呈现的楼体外部形态无法看出涉案房屋窗户外有遮挡，后双方签订合同中未约定载明遮挡，房屋平面图等处中亦均未显示，福德森公司也无任何证据证明其已告知叶彬遮挡情况，故叶彬有理由相信其购买的商品房无瑕疵。福德森公司主张叶彬所购房屋已属特价房，不应再予赔偿，但根据其提交的证据显示，其出售房屋单价在按照惯例即楼层优劣区XX号在前的VIP客户优惠，而叶彬亦属该VIP客户。根据其所交证据、陈述及叶彬所购房屋实际单价并不能印证福德森公司已向叶彬披露房屋瑕疵并因此给予了售价补偿。故，福德森公司交付房屋不符合合同约定，其7号楼门头遮挡叶彬所购房屋，通风采光等均受到一定影响，对叶彬的实际使用产生影响，亦使房屋价值产生了一定贬损，现该价值贬损虽无法评估，但依据诚实信用原则，福德森公司交付房屋不符合合同约定应向叶彬赔偿损失，但叶彬要求赔偿数额的计算方式无事实及法律依据，根据本案查明的事实，综合本案案情，结合福德森公司的过错程度、涉案房屋采光、通风减少对叶彬家庭生活、照明取暖费用、房屋价值的影响等相关因素，一审法院酌情判定福德森公司赔偿叶彬房屋减值损失40000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，陕西福德森投资置业有限公司赔偿叶彬40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依叶彬支照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1047元，由叶某某负担208元，陕西福德森投资置业有限公司负担839元（此款叶彬已预付，陕西福德森投资置业有限公司在支付上述款项时一并直付叶彬）。宣判后，福德森公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回叶彬的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由叶彬承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、对于涉案房屋状况，福德森公司在叶彬购房时已进行了价格让渡，叶彬房屋价格系同楼层甚至整栋楼的最低价，且叶彬确认了房屋现状后接收房屋并装修入住、出租超过两年后起诉，显然是恶意诉讼。对于VIP优惠，叶彬享有，其他业主也享有，在叶彬享受优惠后其价格仍是最低的。不能因其享受优惠就否认其房屋价格最低的事实。通过该房屋的价格可见，福德森公司已经在售房价格中进行了补偿。一审判决福德森公司向叶彬赔偿，属于重复补偿，显失公允。且一审判决赔偿的是房屋减值损失属错误。叶彬的房屋并未减值，相反却出现大幅增值。一审判决应予撤销。2、在本次一审中已查明涉案楼栋的门头设计经过了政府审批备案且与实际相符，一审理应驳回叶彬的诉请，但却又寻找其他理由支持叶彬的诉请，存在偏袒。3、一审判决称涉案房屋不符合合同约定没有依据，称涉案房屋通风、采光等均受到一定影响也无依据。既然门头设计符合规划并进行备案，该事实恰能证明涉案房屋所在楼栋的通风、采光满足规范，一审法院认定与查明的事实自行矛盾。且对于叶彬的鉴定申请，鉴定机构无法进行评估鉴定也证明涉案房屋设计符合规范，且叶彬申请的鉴定无法进行鉴定说明其举证不能，应承担不利后果。4、叶彬在收房并使用房屋超过两年后起诉，超过诉讼时效，不应得到支持。叶彬于2014年5月21日收房，在收房时确认房屋经验收合格，且随后很快开始了装修及房屋出租，一直获取房屋出租收益。二、一审判决适用法律错误，应予撤销。依据民法总则的诚实信用原则，叶彬在对其房屋状况享受了福德森公司的价格让渡并对房屋进行投资取得收益并享受房屋大幅增值的情况下，理应诚信履约，不应对福德森公司反诉缠诉。依据合同法的相关规定，福德森公司未违反合同约定，一审判决应驳回叶彬的诉讼请求。综上，请求撤销一审判决，依法改判。叶彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、福德森公司没有如实告知涉案房屋存在采光通风缺陷，严重损害叶彬合法权益；二、福德森公司的上诉理由不能成立，无法免除其应承担的违约责任；三、对于赔偿的费用，一审法院酌情适用诚实信用原则予以确定正确。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，涉案房屋所在7号楼门头虽与规划图纸相符，但是，涉案房屋被门头遮挡影响采光通风确为客观事实。而采光减少和通风不便对于叶彬的居住舒适度确有一定影响，也对房屋价值造成一定的贬损，故一审判决综合考虑多种因素，酌情判决福德森公司赔偿叶彬房屋减值损失40000元，并无不当。福德森公司称在叶彬购买涉案房屋时已通过优惠房价的形式对门头遮挡的影响进行了补偿。但福德森公司未提供证据证明在叶彬购买房屋时向叶彬说明涉案房屋会被门头遮挡，而房屋价格的优惠也属于VIP优惠，无法证明是对房屋受门头遮挡的优惠。故福德森公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，陕西福德森投资置业有限公司已预交，由陕西福德森投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年七月二十一日  书 记 员  刘 燕 子 1