四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终626号 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭德华，男，1964年8月21日出生，汉族，住四川省什邡市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭德富，男，1968年10月9日出生，汉族，住四川省什邡市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：廖秀军，四川宏剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：什邡市回澜镇慧剑村9组，住所地：四川省什邡市回澜镇慧剑村9组。 负责人：李德瞻，该组组长。 委托诉讼代理人：廖平波，四川宏剑律师事务所律师。 原审第三人：黄颖，女，1988年1月7日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：隆俊，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翔，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 上诉人彭德华、彭德富因与被上诉人什邡市回澜镇慧剑村9组、原审第三人黄颖土地租赁合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2020）川0682民初69号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。彭德华、彭德富的委托诉讼代理人廖秀军，什邡市回澜镇慧剑村9组的委托诉讼代理人廖平波，黄颖的委托诉讼代理人隆俊、刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭德华、彭德富上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以被上诉人在租赁期满后有权重新设定租赁条件，而上诉人不能满足承租条件，因此丧失优先承租权的认定显然错误。因双方约定了优先承租权，而优先承租权是一种附限制条件的物权，对出租人的所有权进行一定的限制。如果出租人没有通过合理的方式保障优先承租权，而径直与第三人签订租赁协议，则该民事行为未生效。若承租人一经行使优先承租权，即在承租人与出租人之间成立以同等条件为内容的合同。 什邡市回澜镇慧剑村9组二审答辩称，上诉人上诉状载明的事实和理由与一审查明的事实不符，本案被上诉人与上诉人于2014年签订合同，将土地租赁给上诉人，但是到期之后上诉人没有将土地返还给被上诉人。双方在2019年9月30日之前就案涉土地的续租问题是有协商的，被上诉人愿意出租，但是按照相关规定集体资产出租必须要经过必要的流程，上诉人是在场并且清楚的。关于上诉人说到优先承租权并不是法定权利，优先承租权的大前提是同等条件下，才具备优先权，但是上诉人没有在农交所报名，只有第三人的报名，上诉人没有参加投标，所以租赁给了第三人，因此，不存在被上诉人剥夺上诉人优先承租权的问题。 黄颖二审答辩称，黄颖与被上诉人之间签订的合同是有效的，也是通过合法途径租赁的，上诉人的主张与事实不符。上诉人在同等的条件下才具备优先承租权，合同到期之后，被上诉人有重新设定租赁条件的权利，并且上诉人是知情的，如果其有意向承租，应该是第一时间作出反应，后面没有参与农交所的报名，主张是被上诉人没有尽到合理的通知义务，不符合正常逻辑。故请求驳回上诉人的上诉请求。 什邡市回澜镇慧剑村9组向一审法院起诉请求：1.判令彭德华、彭德富返还租赁的土地11.61亩；2.判令彭德华、彭德富按每月1183元的标准，支付从2019年10月1日起至搬离之日止的土地占用费（至起诉之日暂为3549元）；3.判令彭德华、彭德富承担本案诉讼费。 彭德华、彭德富向一审法院提出反诉请求：1.判令彭德华、彭德富对案涉租赁物（旱土，面积约11.61亩）享有优先承租权；2.判令什邡市回澜镇慧剑村9组将该租赁物按照与第三人签订的《租赁合同》内容继续出租给彭德华、彭德富；3.反诉受理费由什邡市回澜镇慧剑村9组负担。 一审法院查明：2014年9月30日，什邡市回澜镇慧剑村9组与彭德华、彭德富签订租赁协议，约定彭德华、彭德富承租什邡市回澜镇慧剑村9组土地11.61亩，期限至2019年9月30日。到期后，彭德华、彭德富有优先承租权。彭德华、彭德富取得土地后，修建了部分建筑、添置了相应设施，从事孵抱和养殖。2019年9月上旬，双方续签协议时，因慧剑村村主任咨询回澜镇相关人员后告知，集体资产必须在农交所挂网公开流转，双方未能续签协议。此后，什邡市回澜镇慧剑村9组将该宗资产交付农交所挂网流转，设定了承租人不得从事养殖业（如从事养殖需经过环评）等条件。9月24日，农交所将该宗资产挂网公开征求意向受让方，期限至9月30日。9月29日，慧剑村村主任告知了彭德华、彭德富资产已挂网流转。因在意向受让期间，仅有黄颖一人报告意向受让，农交所根据交易规则，于9月30日通知什邡市回澜镇慧剑村9组和黄颖双方成交。10月21日，什邡市回澜镇慧剑村9组和黄颖签订了租赁合同。因彭德华、彭德富租赁期限届满后，未将土地返还给什邡市回澜镇慧剑村9组，为此，什邡市回澜镇慧剑村9组提起诉讼，主张权利。 一审法院认为，本案争议焦点是彭德华、彭德富的优先承租权是否成立，什邡市回澜镇慧剑村9组重新设定的租赁条件并将租赁物交农交所公开挂网流转是否侵害了彭德华、彭德富优先承租权的行使。对此，一审法院认为，彭德华、彭德富享有的优先承租权是同等条件下的优先权，什邡市回澜镇慧剑村9组在彭德华、彭德富租赁期届满的情况下，有权重新设定承租条件，彭德华、彭德富只有在与其他承租人满足同等承租条件下才享有优先权。因彭德华、彭德富不能满足承租条件，故已丧失优先承租权。在租赁合同到期的情况下，什邡市回澜镇慧剑村9组有权收回租赁物并收取期限届满后的土地占用费。对什邡市回澜镇慧剑村9组要求彭德华、彭德富返还土地的诉讼请求，应予支持；对什邡市回澜镇慧剑村9组要求按每月1183元支付从2019年10月1日起至搬离之日止的土地占用费的请求，因原合同约定的租金为每年5805元，确定按双方原合同约定的租金标准支付土地占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、彭德华、彭德富于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于什邡市回澜镇慧剑村9组的土地（约11.61亩）返还给什邡市回澜镇慧剑村9组；二、彭德华、彭德富于本判决发生法律效力之日起三十日内，按每日15.90元的标准向什邡市回澜镇慧剑村9组支付从2019年10月1日起至本判决确定的返还之日止的土地占用费（如未按本判决确定之日返还土地，则土地占用费支付至返还之日止）；三、驳回什邡市回澜镇慧剑村9组的其他诉讼请求；四、驳回彭德华、彭德富的反诉请求。本案本诉受理费50元，由什邡市回澜镇慧剑村9组负担20元，彭德华、彭德富负担30元；反诉受理费50元，由彭德华、彭德富负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明，2014年9月30日，什邡市回澜镇慧剑村9组（出租方、甲方）与彭德华（承租方、乙方）签订《合同书》，主要约定：乙方承租甲方土地11.61亩，租金每亩每年500元；租期5年，2014年10月1日至2019年9月30日，到期乙方有优先权租赁；乙方不得将土地自行转租第三方；5年租期满后，双方再商定续租。该合同由什邡市回澜镇慧剑村9组村民代表签字，彭德富代表乙方签字。 2019年9月22日，什邡市回澜镇慧剑村9组召开村民代表会议讨论案涉土地招租事宜，参会人员有慧剑村三委、9组组长、9组村民代表共8人。根据会议记录记载，案涉土地出租要求：1.要求租客不得做违反国家环保政策，比如养殖业；2.要求承租方若要做与环保有关的相关活动，必须通过环保审核；3.租金要求为每年13500元；4.租期为20年，2019年10月1日-2039年9月30日止；5.每五年递增一次租金，第五年租金以第四年租金为基数递增3%，第十年租金以第九年租金为基数递增3%，以此类推；6.招租者应缴纳租赁保证金10000元整。 2019年10月21日，什邡市回澜镇慧剑村9组与黄颖签订《农村集体资产租赁合同》，主要约定：经村民委员会讨论，村民代表会决议通过，成都农村产权交易所德阳所挂牌，报请镇农村集体“三资”监管代理服务中心审查同意，回澜镇人民政府批准，将什邡市回澜镇慧剑村9组集体资产（旱地，占地面积约11.81亩）使用权出租给黄颖使用，租赁价格14200元/年，期限为20年，即从2019年11月1日至2039年10月31日。租金每五年递增一次，第五年租金以第四年租金为基数递增3%，第十年租金以第九年租金为基数递增3%，以此类推。 一审法院2019年12月11日的开庭笔录记载：在2019年10月中旬的时候，彭德华、彭德富就与什邡市回澜镇慧剑村9组组长、村民代表商谈续租问题，当时基本上达成了一致意见，租金约12000元，后来村主任咨询相关单位才了解到现在出租集体资产需要公开挂网招租，于是双方就没有签订书面正式合同；2019年9月29日，村主任在上午10点多给彭德华打电话告知了案涉土地已在农交所挂网的消息。一审法院2020年2月21日的开庭笔录记载：在2019年9月10日的时候，什邡市回澜镇慧剑村9组就已经告知彭德华如要继续租赁土地，需要到农交所挂网招租的事情。 二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件拥有优先权。首先，本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同虽然约定了承租人享有优先承租权，但并没有对租赁期限届满后出租人选择承租人的方式进行明确的限制约定，被上诉人作为案涉土地的所有人，在租赁合同期满后，有权重新设定招租条件及选择出租人的方式，上诉人作为优先承租权人并无权限制出租人后续招租时选择何种方式招租，亦无权要求出租人更改招租标准。因此，上诉人作为承租人只有积极的按照出租人确定的招租方式和条件去满足承租条件，才有可能享受到同等条件下的优先承租权。其次，在原租赁合同届满之前，上诉人与被上诉人也就续租事宜进行了协商，被上诉人也明确告知了上诉人案涉土地将通过在农交所公开挂网方式进行招租。同时，在挂网之后，被上诉人所在村组的村主任等也再次打电话告知上诉人案涉土地已在农交所挂网招租事宜，上述告知行为应视为被上诉人履行了提前通知义务，未损害上诉人的优先承租权利益。最后，优先承租权的行使前提是同等条件下，本案中的同等条件，必须是同等参与农交所流转交易，同等的遵循流转交易规则，只有在竞得结果一致时，同等条件才会完全出现，上诉人才享有优先承租权。被上诉人为了使出租土地利益最大化，采取在交易所挂网交易的方式公开招租，是对其集体财产权利的一种行使方式。上诉人只有参与报名成为意向受让方，才有取得同等条件下对抗第三人的机会，如不参与则视为对优先承租权的放弃。根据查明的事实可知，上诉人在没有正式公开挂网招租之前就已经知晓要公开挂网的事情，但此后并没有积极关注农交所的挂网信息，也没有向被上诉人或者其他知情人员等问询了解挂网事宜，被上诉人在接到电话通知后也没有及时跟进，最终导致其没有成功报名参与竞拍，由此导致的不利后果应自行承担。一审法院认定上诉人不能满足同等承租条件，已丧失优先承租权，判决上诉人返还案涉土地并支付占用使用费正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人彭德华、彭德富的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由彭德华、彭德富负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈洪斌 审判员  吴 剑 二〇二〇年七月二十日 书记员  肖 曜