湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0781民初384号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：梁刚，男，1980年2月23日出生，汉族，津市家居建材广场经营商户，住津市。 原告津市智博商业管理有限公司与被告梁刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员周业平适用简易程序公开开庭进行审理，书记员周幸蓉担任记录。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告梁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除智博公司与梁刚的商铺租赁合同，并由梁刚将商铺腾退交还给智博公司；2.梁刚支付与赔偿拖欠的租金、市场管理费与违约金等32884元（计算至2020年4月30日止）；3.2020年5月1日起租金及市场管理费由梁刚承担至搬离商铺之日止。事实与理由：2016年12月19日智博公司与梁刚签订一份商铺租赁合同，约定：梁刚租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下建材广场）的12栋1层107、108号商铺，面积97.14平方米，租期5年，租金共计64112元，每年一付。智博公司与梁刚另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积97.14平方米，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，梁刚仅交纳2019年之前的租金及市场管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 梁刚辩称：根据梁刚与智博签订合同及口头协议的约定，建材广场的全部门面应开业，但是现在梁刚商铺所在的11、12栋许多商铺均关闭。另还约定建材广场所在地的车站应通车、周边道路开通、广场东大门与南大门安装电子广告屏、每年3次推广活动等等，但是智博公司均未实现。以上问题梁刚多次反映，但智博公司未能解决。此外梁刚商铺曾被车辆撞击，但是智博公司亦未行管理职责。故基于以上的原因，梁刚未交纳租金及物业管理费。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 3.商铺租赁合同，拟证明智博公司与梁刚签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实； 4.建材广场物业管理合同、消防责任书即治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与梁刚签订物业管理合同的事实； 5.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细。 梁刚除庭审陈述外，未向本院提交其他证据。 上述智博公司提交的证据，梁刚质证无异议，经本院审查，以上证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 本案诉讼过程中，本院依法调取津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书及常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书，上述判决书系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 黄婷系建材广场12栋1层107、108号商铺业主。智博公司与黄婷签订一份建材广场商铺委托经营管理协议，其中约定智博公司取得建材广场12栋1层107、108号商铺的出租权。 2016年12月19日智博公司与梁刚签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：梁刚承租建材广场12栋1层107、108号商铺，租期2016年12月19日至2021年10月31日，租金共计64112元，每年一付。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年3497元，第二年8160元，第三年14862元，第四年17485元，第五年20108元。同日智博公司与梁刚签订一份建材广场物业管理合同，主要约定梁刚承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，每年1166元，共计5830元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对梁刚交付，梁刚承租经营。经营期间，梁刚交纳了第一、二年租金11657元及第一年物业管理费1166元，之后的租金及物业管理费均拖欠至今。 另查明，智博公司主张的市场管理费即为前述的物业管理费。 还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。梁刚与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案梁刚、智博公司之间的租赁事实基本类同。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。虽然梁刚在本案中主张的智博公司未能实现的有关承诺未包含建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的事宜，但是属于对智博公司存在违约在先行为的抗辩，且基于本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实基本类同的情况，本院对人民法院在原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案中，所作生效判决认定的智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务的认定，在本案中亦予以概括性认定，即梁刚未及时交纳租金与物业管理费亦存在智博公司违约在先的行为前提，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成梁刚拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求梁刚因未及时交纳租金与物业管理费而承担违约金及承担被解除合同的违约责任，对智博公司要求梁刚支付违约金、解除双方商铺租赁合同及梁刚将商铺腾退交还的诉讼请求，本院依法不予支持。 梁刚与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，梁刚应履行交纳租金与物业管理费的合同义务，故对智博公司要求梁刚支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持。智博公司与梁刚约定租金为一年一付，未约定具体日期，故智博公司主张交纳当年租金后，梁刚即应在合理准备期后进行支付，物业管理费按照合同约定时间支付，亦即梁刚尚欠智博公司第三年与第四年的租金32347元、第二年至第四年物业管理费3498元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、梁刚尚欠津市智博商业管理有限公司租金32347元、物业管理费3498元，共计35845元，于判决生效之日起三日内一次性偿清； 二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果津市智博商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费854元，减半收取427元，由智博公司负担64元，梁刚负担363元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周业平 二〇二〇年七月二十日 法官助理王茜茜 书记员周幸蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。