河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初149号 原告（案外人）：马希兵，男，回族，1972年3月1日出生，现住廊坊市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：邓亚敬，河北律绎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛景芳，河北同伦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曹龙，男，汉族，1985年4月15日出生，现住文安县。 委托诉讼代理人：张彩云，河北泰科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹丽雪，女，汉族，1971年10月1日出生，住廊坊市广阳区，系曹龙姐姐。 第三人(被执行人)：廊坊市赤水源商贸有限公司，住所地廊坊市广阳区新华路尚北街3C-4。 法定代表人：王洪呈，执行董事。 原告马希兵与被告曹龙及第三人廊坊市赤水源商贸有限公司（以下简称赤水源公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告马希兵的委托诉讼代理人邓亚敬、牛景芳，被告曹龙的委托诉讼代理人张彩云、曹丽雪到庭参加诉讼，第三人廊坊市赤水源商贸有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马希兵向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销廊坊市中级人民法院（2019）冀10执异号执行裁定，并解除对坐落于廊坊市安次区锻压机床厂3＃综合楼二区3号1-2层（冀（2017）廊坊市不动产权第0005027号）、3-4层（冀（2017）廊坊市不动产权第0005025号）房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年3月16日原告马希兵与第三人赤水源公司在廊坊市产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定第三人将其名下坐落于廊坊市安次区锻压机床厂3＃综合楼二区3号1-2层（冀（2017）廊坊市不动产权第0005027号）、3-4层（冀（2017）廊坊市不动产权第0005025号）房屋出售给原告马希兵。合同签订后，赤水源公司于2018年4月25日将该房屋在廊坊市城郊农村信用合作联社营业部的抵押贷款全部还清，原告马希兵在涉案房屋贷款全部还清后,于2018年4月26日向第三人赤水源公司支付了全部购房款。因第三人赤水源公司与案外人廊坊蓝天医院之间就涉案房产的租赁合同尚未到期，2018年4月30日原告马希兵与第三人赤水源公司、案外人廊坊蓝天医院三方签订《补充协议》，将租赁协议中的所有权利转移至原告马希兵名下，至此第三人赤水源公司完成了房屋的交付义务，原告马希兵已经完成对涉案房屋的占有。 2018年10月31日廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10财保25号民事裁定书及（2018）冀10执保151号协助执行通知书，查封了上述房屋。对此，原告依法向廊坊市中级人民法院提出执行异议，要求解除查封。2019年2月1日廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10执异29号执行裁定书，驳回原告的异议请求。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案中原告马希兵已经支付全部购房款并实际占有，虽然没有办理过户，但是未能办理过户手续系因廊坊市赤水源商贸有限公司未办理抵押权解除手续，原告对此没有过错，且就上述事实原告已经提供充分证据加以证明，因此能够排除执行，人民法院依法不得查封。 综上，原告马希兵与第三人赤水源公司之间的房屋买卖合同合法有效，且付款义务和房屋交付义务已经履行完毕，原告占有房屋至今，原告对涉案房屋享有的民事权益足以排除对涉案房屋的查封，（2019）冀10执异29号执行裁定驳回原告异议请求，缺乏事实及法律依据。故依法提起诉讼，以维护原告合法权益。 被告曹龙辩称，1、原告马希兵并非案涉房屋的所有权人，无权对该房屋主张任何权利。案涉房屋的登记所有权人为第三人赤水源公司，原告马希兵与第三人赤水源公司并未发生真实的房屋交易行为，马希兵所述的交易过程，不符合一般交易习惯。2018年9月1日，赤水源公司授权曹龙办理案涉房屋的解除抵押手续，以及房屋买卖及过户手续，2018年10月16日，赤水源公司出具了租金转让协议，同意用廊坊市蓝天医院的租金收入归还曹龙部分借款，同意将租金收入转入曹龙账户，上述授权书及租金转让协议已经双方签字或盖章确认。被告方人员2018年10月30日与赤水源公司实际控制人闻静一个半小时的谈话录音中，闻静明确表示：赤水源大楼（案涉房屋）要积极运作各银行贷款，用于归还曹龙借款，正在积极寻找赤水源大楼（案涉房屋）的买家，并且出售大楼价格最少在3000万元以上。曹龙于2018年11月30日向廊坊中院申请扣收租金，廊坊中院当日去廊坊市蓝天医院，现场查看了其与赤水源公司的租赁协议，直接给蓝天医院下达了协助执行通知书，暂停蓝天医院向赤水源公司的租金支付，暂停支付期间自2018年11月30日至2020年11月29日止，蓝天医院没有提出出租人变更为马希兵的异议，这也充分证明截止到2018年11月30日曹龙止付租金后，该房产并未出售。 2、马希兵与赤水源资金往来为民间借贷行为，不是房屋买卖关系，马希兵没有支付房款。2018年4月26日，马希兵通过唐济飞、马希伶、马楠等账户转入2600万元后，当日通过赤水源法人王洪呈账户立即转回马希兵控股公司股东钱文栢账户800万元，2018年6月15日，王洪呈又转入马希伶账户500万元，很明显2600万元购房款并未支付。 廊坊市赤水源商贸有限公司法人为王洪呈，实际控制人为闻静，财务负责人为王通（王通为王洪呈侄子），赤水源商贸有限公司大量资金通过王洪呈账户转入闻静、王通等人账户，经查，马希兵提供的转款账户为唐济飞、马希伶、马楠等人，相关联人员包括钱文柏等人员，这些人与王洪呈、闻静等人账户存在密切的资金往来。闻静、王洪呈等人资金转入马希兵相关账户共计46笔，金额5289.85万元，马希兵相关账户转入闻静、王洪呈等人账户共计16笔，金额6381万元。以上说明双方资金往来密切，是借贷关系，不是真实的房屋买卖关系，2600万元不是购房款。 马希兵称廊坊市地产经纪有限公司为双方房屋买卖的中介公司。事实上，马希兵付款方马楠为该中介公司股东，持股50%，并担任公司监事。证明中介公司是马希兵自己的公司，该公司出具的马希伶支付的中介费收款收据是虚假的。 3、马希兵与赤水源公司的房屋买卖合同是双方为了阻却法院依法强制执行，恶意串通，在廊坊中院查封之后签订的合同，严重损害了债权人曹龙的利益。退一步讲，即使第三人赤水源公司出售了案涉房屋，也是无权处分，原告马希兵不构成善意取得。如上所述，双方是恶意串通，为对抗债权人而签订的房屋买卖合同和租赁补充协议。案涉房产是以明显不合理的低价转让的，马希兵提供的2018年3月16日签订的房屋买卖合同，交易金额2600万元，远远低于评估价值6060.7万元（有河北嘉城房地产评估有限公司房地产的评估报告为证），低于信用社贷款金额3800万元，在银行贷款未结清的情况下，以明显不合理的低价出售房屋，损害了债权人的利益，马希兵不构成善意取得。案涉房产没有办理过户登记。 4、原告马希兵没有合法占有涉案房产，与蓝天医院签订的租金补充协议在廊坊中院查封房产和止付租金之后，为虚假协议，目的是对抗曹龙等债权人。双方补充协议签订日期为2018年4月30日，约定“自协议签订之日起将租金打到马希兵指定工商银行收款账户”，但是2018年6月11日蓝天医院将下半年预交租金75万元支付给了赤水源公司建行新开路支行对公账户，账号为13×××91。6月14日赤水源公司将租金75万元转入法人王洪呈廊坊银行账户，账号为62×××97，当日王洪呈又转入财务王通交通银行账户75万元，账号为62×××99，后陆续支付货款。蓝天医院的租金没有支付给马希兵，该行为表明补充协议签订的时间是虚假的，马希兵没有实际占有房屋。曹龙一方2019年1月12日与蓝天医院法人代表郝世平沟通过程中，郝世平表示补充协议的签订日期不是他签的，协议的签订是在中院法官止付之后（以上有与郝世平录音为证），这证明双方买卖合同及租金补充协议均是在查封之后签订，是虚假无效的。 5、原告马希兵对未办理过户登记手续具有一定的过错。银行贷款2018年4月25日结清后，随时可以办理房屋的解押手续，但原告马希兵并未督促，8个多月的时间也没有要求赤水源公司办理房产解除抵押和过户，更未提起民事诉讼主张权益，直至曹龙起诉查封房产以后，原告马希兵才提起一系列诉讼。 第三人廊坊市赤水源商贸有限公司未到庭发表意见。 本院审理查明，曹龙因与赤水源公司等债务人民间借贷纠纷一案，提出诉前保全申请，廊坊市中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）冀10财保25号民事裁定书，据此查封了本案所涉的坐落于廊坊市安次区锻压机床厂3＃综合楼二区3号1-2层（冀（2017）廊坊市不动产权第0005027号）、3-4层（冀（2017）廊坊市不动产权第0005025号）房屋。马希兵以其购买了上述房屋，且已交付全部购房款，房屋已交付为由，要求解除对上述房屋的查封，廊坊市中级人民法院于2019年2月1日，作出（2019）冀10执民29号执行裁定，认为马希兵提交的证据，不足以证明其主张，驳回马希兵的异议请求，马希兵对该执行裁定不服，向廊坊市中级人民法院提起本案之诉。 原告马希兵主张，其于2018年3月16日与赤水源公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述房屋，于2018年4月26日支付全部购房款2600万元，并于2018年4月30日由马希兵、赤水源公司及廊坊蓝天医院签署三方《补充协议》，约定自协议签订之日起，承租方廊坊蓝天医院将到期租金转入马希兵账户，同时证明上述房屋于《补充协议》签订当日已交付给马希兵，至2018年6月，因廊坊蓝天医院失误，将半年房租75万元仍汇入赤水源公司账户，经原告与赤水源公司法定代表人王洪呈及廊坊蓝天医院院长郝世平沟通，由赤水源公司王呈洪将《补充协议》签订后的七个月房租87.5万元转账给付马希伶。 被告曹龙意见为，对马希兵与赤水源公司签订《房屋买卖合同》真实性不予认可，主张该《房屋买卖合同》是双方为了阻却法院依法强制执行，恶意串通，在廊坊中院查封之后签订的合同，严重损害了债权人曹龙的利益。马希兵一方与赤水源公司之间存在长期大笔资金往来，马希兵主张的购房款2600万元，是上述款项的一部分，且在此之后马希兵一方与赤水源公司之间仍存在大笔资金往来，不能证明该2600万元是购房款。2018年9月1日，赤水源公司授权曹龙办理案涉房屋的解除抵押手续，以及房屋买卖及过户手续。2018年10月16日，赤水源公司出具了租金转让协议，同意用廊坊市蓝天医院的租金收入归还曹龙部分借款，同意将租金收入转入曹龙账户。曹龙于2018年11月30日向廊坊中院申请扣收租金，廊坊中院当日去廊坊市蓝天医院，现场查看了其与赤水源公司的租赁协议，给蓝天医院下达了协助执行通知书，暂停蓝天医院向赤水源公司的租金支付，暂停支付期间自2018年11月30日至2020年11月29日止，蓝天医院没有提出出租人变更为马希兵的异议，这也充分证明截止到2018年11月30日曹龙止付租金后，该房产并未出售。关于原告所述的房租给付问题，廊坊蓝天医院并未按所谓三方《补充协议》将房租给付原告，而是转账给付赤水源公司，且原告所述的赤水源公司将七个月的租金给付原告，是对赤水源公司与原告马希兵一方的大量资金往来中，选取了部分资金，拼凑了上述87.5万元款项，不能证明该款项性质为租金。 本院经审查，对于《房屋买卖合同》的签订和履行情况，2018年3月16日原告马希兵与第三人赤水源公司签订《房屋买卖合同》，购买本案所涉房屋，约定房款为2600万元，原告马希兵主张其以委托他人付款的方式，于2018年4月26日支付了全部购房款2600万元，并于2018年4月30日由马希兵、赤水源公司及廊坊蓝天医院签署三方《补充协议》，约定自协议签订之日起，承租方廊坊蓝天医院将到期租金转入马希兵账户。但廊坊市蓝天医院实际未按此三方《补充协议》将半年租金75万元给付马希兵，而是仍支付给赤水源公司。被告曹龙辩称，该三方《补充协议》并非2018年4月30日签订，理由是在廊坊中院(2018)冀10民初528号民事案件审理期间，廊坊中院于2018年11月30日向廊坊市蓝天医院出具(2018)冀10民初528号协助执行通知书，要求廊坊市蓝天医院暂停支付给赤水源公司本案所涉房屋的租金，暂停支付期间为2018年11月30日至2020年11月29日，廊坊市蓝天医院对此未提出异议，也未提出该房屋已出售给马希兵，形成了三方《补充协议》，后续房屋租金应向马希兵支付，结合廊坊市蓝天医院在三方《补充协议》记载的签订时间之后，仍然向赤水源公司支付半年租金，可以证明三方《补充协议》记载的签订时间是虚假的，是三方恶意串通，阻却法院执行的行为。被告曹龙在本案中提交与赤水源公司经营人闻静的谈话录音，证明本案所涉房屋，至2018年10月30日曹龙一方仍在与闻静协商以该房屋贷款或出售，用于清偿赤水源公司债务，提交与廊坊市蓝天医院院长郝世平的谈话录音，证明郝世平认可廊坊中院2018年11月30日向其送达止付租金的协助执行通知书后，才签订的三方《补充协议》。原告马希兵对此事实，亦提交与赤水源公司法定代表人王呈洪、与廊坊市蓝天医院院长郝世平的谈话录音，证明三方《补充协议》系2018年4月30日签订，2018年6月廊坊市蓝天医院将下半年租金给付赤水源公司，系工作失误，经三方协商，已由赤水源公司将七个月的房屋租金，转付原告方亲属马希伶。本院经审查，被告提交的录音证据与廊坊中院(2018)冀10民初528号协助执行通知书记载的情况及廊坊市蓝天医院实际向赤水源公司给付下半年租金的情况相吻合，可以相互印证，本院予以采信。原告马希兵提交的录音证据，其虽主张三方《补充协议》系2018年4月30日签订，2018年6月廊坊市蓝天医院将下半年租金给付赤水源公司，系工作失误，经三方协商，已由赤水源公司将七个月的房屋租金87.5万元，转付原告方亲属马希伶，但经审查上述款项，系赤水源公司2018年6月22日至2018年7月18日期间向马希伶的转款，款项未列明用途，且在上述期间之前、之后及期间内，赤水源公司均还有其他向马希伶的转款，原告主张的87.5万元款项，其性质是否为廊坊市蓝天医院的租金，仅有言辞证据，而无其他证据予以印证，本院不予采信，原告主张的三方《补充协议》签订时间，与廊坊中院(2018)冀10民初528号协助执行通知书记载的情况及廊坊市蓝天医院实际向赤水源公司给付下半年租金的情况相矛盾，亦与被告曹龙提交的录音证据反映的情况相矛盾，原告提交的上述录音证据，无其他证据予以印证，本院不予采信。 本案庭审期间，经法庭询问，原告马希兵对其支付全部购房款后，为何未将本案所涉房屋进行过户登记，其解释为，因赤水源公司称印章不在，无法办理解除抵押手续，所以未能及时办理过户登记。马希兵对其支付全部购房款后，是否向赤水源公司催告办理解除抵押手续并办理过户手续，提交马希伶与赤水源公司财务负责人王通之间的短信记录，其中2018年9月20日至2018年9月25日期间，马希伶向王通索要印章，但未记载要求办理本案所涉房屋的过户手续。提交2020年4月6日马希伶与赤水源公司法定代表人王呈洪的谈话视频一份，证明马希伶自2018年5月至7月期间多次找王呈洪，要求办理本案所涉房屋的过户手续，被告曹龙对该证据不予认可，本院审查认为，该视频证据仅为王呈洪的表述，无其他证据予以印证，本院不予采信。另查明，原告提交的《房屋买卖合同》记载的签订日期为2018年3月16日，原告提交的三方《补充协议》记载的签订日期为2018年4月30日，上述文件中均加盖了赤水源公司的印章，可以证明至少在2018年4月30日前，赤水源公司可自行使用其印章，不存在赤水源公司印章不在，无法办理解除抵押手续、办理房屋过户的情形。 上述事实，有原告马希兵及被告曹龙在本案中提交的证据及双方当庭陈述在卷予以证明。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉房屋，登记所有权人为赤水源公司，在曹龙向赤水源公司主张债权的案件中，廊坊市中级人民法院于2018年10月31日作出(2018)冀10财保25号民事裁定书，查封了本案所涉房屋。原告马希兵主张其已购买了上述房屋，其已按房屋买卖合同约定支付了全部购房款，且该房屋已交付给原告马希兵，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户手续”规定的情形，要求解除对上述房屋的查封。本院认为，原告马希兵提交的证据，不能证明其于2018年4月30日以签署三方《补充协议》的方式，合法占有本案所涉的房屋，也不能证明该房屋未能办理过户登记手续，系非因原告的自身原因所致，原告马希兵未能就其对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，其异议请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百零四条、三百一十条、三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告马希兵的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告马希兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 张 欣 审判员 柴秋芬 审判员 赵志勇 二〇二〇年七月一日 书记员 于盟佳 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释： 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉向，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》： 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户手续；