内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民初76号原告：鄂尔多斯市泰华集团有限公司。法定代表人：闫某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某1，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：石某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。被告：内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司。法定代表人：王某2，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高某，内蒙古京蒙律师事务所律师。原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司（以下简称泰华公司）与被告内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司（以下简称文投公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泰华公司的委托诉讼代理人王某1、石某，被告文投公司的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰华公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》，解除时间为2019年11月13日；2、判令被告赔偿各类损失45724236元；3、判令被告支付违约金1230万元，违约金的计算标准为，按照双方认可的关于固定资产投资损失额的30%；4、由被告承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费等费用。开庭前，原告将诉讼请求变更为：1、解除双方签订的《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》，解除时间为2019年11月13日；2、判令被告赔偿各类损失41000000元。事实和理由：2016年年中，原、被告双方签订了《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》，被告作为出租方，将画舫项目出租于原告，原告作为承租人享有使用、收益的权利，并按照合同约定履行了固定资产投资的义务，预期在20年的租赁期内经过商业运营，达到收回投资、实现盈利的目的。2019年11月13日，在合同履行过程中，康巴什政府作为租赁物的管理人，要求中止合同。指令被告对项目资产进行接管，关于固定资产投资，被告没有按照合同的约定予以确定。关于未形成附合的财产，双方于2019年11月13日，登记造册并由被告搬走，交付后财产的毁损灭失应由被告承担。因被告的违约行为，原告的画舫商业项目陷于停顿，为及时止损，原告及时采取了必要的措施。主要为与第三人签订的次合同项下的违约金的支付、损害赔偿的承诺及遣散劳动支付的劳动补偿金。依照双方签订合同第八条第一款第4项的约定，被告政策调整终止合同的，应补偿给原告造成的损失，故被告应承担赔偿责任。文投公司辩称，对于合同无法继续履行并对合同实际终止履行的时间没有异议，但原告所主张的4100万元的损失赔偿金额没有依据，被告委托第三方审计评估机构就原告的相关投入进行了审计评估，结论和原告所提供的造价审计文件确认的结果相差甚远。原告提供的造价审计文件未记载委托单位、无审计单位公章、无审计人员签字，存在重大瑕疵，不应作为认定价值的依据，应当以被告委托作出的评估报告作为依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方提供的证据，本院确认以下事实：2016年年中，原告与被告签订《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》，合同主要内容为：1、被告新建的物业坐落于康巴什新区乌兰木伦河河道旁，整个项目建筑面积约6000平方米，由画舫、楼外楼、景观楼、通廊、接待厅、设备房共6个单位体工程组成。该标的主要以明清仿古建筑风格为主的仿古建筑群。2、被告将该物业出租给原告，原告在租赁期间内对该物业拥有管理、使用和收益等相关权利，并以原告的名义对外经营。租赁期内，被告承诺其拥有物业因合法经营而产生的任何事宜将通过原告交涉，自愿放弃除处分权以外的任何权利。双方签署本协议后办理物业交接手续。3、该物业租赁期限为20年。4、原告对该物业进行固定资产的投入；固定资产投入为一次性投入；投入达到可以经营后，出租方聘请造价咨询公司对原告投入的全部资产进行资产评估，确定其投入价值。租赁期内，原告的投入用于抵顶租赁费；每5年对该物业进行租赁价格评估，确定合适价格作为租赁费；租赁期内如果抵扣费用不足由原告现金补齐；如租赁期满后，未抵清原告投入费用，同等条件由原告优先租赁该物业；如原告不续租，则视为原告自动放弃剩余投入费用，归原告所有。5、本协议在有效期内，任何一方均不得提前解除协议，否则，违约方应向守约方支付相关规定的违约金。租赁期间，被告不得因政策调整、相关领导的更替等原因借故终止合同，双方可对方案进行协商调整；如终止合同，则补偿原告造成的损失。2019年11月13日，鄂尔多斯市康巴什区人民政府办公室作出关于乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（画舫）项目整改工作的通知，责令原告立即停止一切经营行为，由被告全面接管项目，并派专人与原告对接进行资产清点，原告需利用的物资设备由企业尽快搬离处置，剩余物资设备由被告选择合适场所代为妥善保管。2019年11月15日，原告从案涉租赁物中搬离，同时双方签订固定资产明细交接表。诉讼中，被告委托内蒙古中烨资产评估有限责任公司对案涉租赁房屋的外网、基础配套设施以及二次装修工程进行了资产评估并形成了内中烨评报字（2020）007号资产评估报告书，评估结论为25565620元。对可移动资产，包括金熙酒店中设备设施中的各功能区、客房、厨房中的家具、设备、用具、炊具灶具及各类低值易耗品进行了资产评估并形成了内中烨评报字（2020）009号资产评估报告书，评估结论为7314637元。原告对以上两份评估报告的价值没有异议。以上事实，有康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议、公证书、关于乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（画舫）项目整改工作的通知、内中烨评报字（2020）007号资产评估报告书、内中烨评报字（2020）009号资产评估报告书等证据材料在卷佐证。本院认为，1、关于双方签订的协议是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因双方当事人均未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，故本案案涉租赁房屋因属于未取得建设工程规划许可证建造的房屋，双方签订的租赁合同应属无效。2、关于案涉租赁房屋被告应当赔偿数额的问题。文投公司向泰华公司所出租的房屋为未完工、未装修的房屋，泰华公司租赁房屋后，对房屋进行了工程建设和装饰装修，进行了固定资产的投入，使房屋具备了经营条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”规定，对于已形成附合的装饰装修物，因已经与房屋结合，非毁损不能分离，被告对此部分同意予以利用。本院认为，双方合同签订的期限为20年，原告在2016年租赁案涉房屋后，经过工程建设和装饰装修后，原告有效使用的年限较短，故该部分的25565620元损失全部由作为出租人的被告承担。对于未形成附合的装饰装修物，所有权属于原告，但原告不同意利用，且该部分装饰装修物均属酒店定制和配套设置，数量较多且价值较高，由原告继续取回继续使用显然对于原告并不公平。本院认为，对于该部分财产，被告未明确是否同意利用，因被告已经接收并经过被告委托的资产评估机构评估，并且，鉴于该部分财产的特殊性，当其依附于已形成附合的装饰装修物时，更有利于发挥其使用价值，故该部分应当由被告利用和处置。对于该部分的责任承担，应结合双方对于合同无效存在过错的大小予以综合认定。本院认为，被告将未取得建设工程规划许可证建造的房屋出租，应承担绝大多数即90%的责任；原告在签订合同时，未尽到谨慎审查的义务，也应承担一部分即10%的责任，故对于未形成附合的装饰装修物的7314637元损失，被告应承担的数额为6583173.3元（7314637×90%），对于其余部分，由原告自行承担。综上，原告泰华公司的部分诉讼主张成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司与被告内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司签订的《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》无效；二、被告内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司于判决生效后五日内赔偿原告损失32148793.3元；三、驳回原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246800元（原告预交331921.18元，多交部分予以退还），由被告内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司负担193467元，由原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司负担53333元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 陈晓婧审 判 员 韩伟振审 判 员 余 丽二〇二〇年七月二十一日法官助理 田 乐书 记 员 陈彦亭法条链接：《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。