四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初4623号 原告（反诉被告）：四川顺城盐品股份有限公司，住所地：四川省乐山市五通桥区牛华镇沔坝村。 法定代表人：赵辉，董事长。 委托诉讼代理人：华海涛，四川元绪（乐山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海慧科投资管理有限公司，住所地：上海市宝山区月罗路559号Q-206室。 法定代表人：徐嘉欣，董事长。 委托诉讼代理人：胡东，广东诺臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁悦停，广东诺臣律师事务所律师。 第三人：成都首味实业有限公司，住所地：成都市青羊区青羊工业集中发展区T区8栋第三层。 法定代表人：王希平，职务不详。 原告（反诉被告）四川顺城盐品股份有限公司（以下简称顺城盐品公司）与被告（反诉原告）上海慧科投资管理有限公司（以下简称慧科公司）及第三人成都首味实业有限公司（以下简称首味公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺城盐品公司的委托诉讼代理人华海涛，被告（反诉原告）慧科公司的委托诉讼代理人胡东、梁悦停，第三人首味公司的法定代表人王希平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺城盐品公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令慧科公司返还新风系统四台套、中央空调系统二十台套并赔偿给顺城盐品公司造成的损失2400元；2.慧科公司承担本案的诉讼费用。审理中，顺城盐品公司变更第1项诉讼请求为：判令慧科公司返还新风系统四台套、中央空调系统五台套并赔偿给顺城盐品公司造成的损失2400元。事实和理由：慧科公司与首味公司于2017年签订《房产租赁合同》，合同约定由首味公司承租慧科公司位于成都市青羊区青羊工业集中发展区T区8栋第三层共计755.66平方米的房屋用于办公，租赁房为清水房。合同签订后首味公司对租赁房屋进行装修并新安装远大新风系统四台套、格力中央空调二十台套。2018年10月首味公司根据公司经营情况，决定不再使用租赁房屋进行办公，首味公司与慧科公司、顺城盐品公司协商由顺城盐品公司承继首味公司的合同权利义务，由顺城盐品公司续租《房产租赁合同》约定的房屋，租期为合同的剩余租期。故顺城盐品公司与慧科公司于2018年10月签订了《房产租赁合同》（以下简称《合同》），《合同》约定内容与首味公司与慧科公司签订的《房产租赁合同》一致。在顺城盐品公司续租房屋时，首味公司因欠顺城盐品公司货款，首味公司便将其在租赁房屋新安装的新风系统、中央空调系统折价人民币十五万元抵给顺城盐品公司，前述租赁房屋的装修首味公司无偿提供给顺城盐品公司使用。2020年3月因顺城盐品公司的经营受到疫情影响，顺城盐品公司决定不再使用租赁房屋办公，顺城盐品公司根据《合同》约定向慧科公司发出解除《合同》的通知。慧科公司收到通知后，同意双方签订的《合同》于2020年3月31日解除。2020年3月下旬，顺城盐品公司与搬家公司签订合同并准备将属于顺城盐品公司的新风系统、中央空调系统搬离租赁房屋，但慧科公司却不予配合，直到2020年4月1日，慧科公司突然要求顺城盐品公司搬离租赁房屋，顺城盐品公司立即进行将相关资产搬离租赁房屋的工作。2020年4月3日，在顺城盐品公司拟将属于自己的新风系统、中央空调系统搬离租赁房屋时，慧科公司不仅派人进行阻止，而且向文家场派出所报案并称新风系统、中央空调系统属于慧科公司所有，不准顺城盐品公司搬走，慧科公司的行为不仅侵犯了顺城盐品公司的合法权益，而且给顺城盐品公司造成了一定的损失。故请求法院判如所请。 顺城盐品公司为支持其主张，提交了以下证据：一、《房产租赁合同》两份，证明合同租赁房屋为清水房，乙方自行添置的空调系统有权在不继续租用房屋时撤离，同时房屋附属设施、设备清单未记载任何设施设备属于慧科公司所有。二、《告知函》、关于《告知函》回函，证明顺城盐品公司因受到疫情影响，根据合同约定解除租赁合同及慧科公司同意解除租赁合同的事实。三、蚂蚁企业搬迁报价表、蚂蚁企业空调服务工单，证明顺城盐品公司为向慧科公司交还租赁房屋而进行的相关工作。四、接处警登记表、情况说明《委托书》，证明顺城盐品公司委托杨雅利全权办理物业返还事宜，但过程中慧科公司向派出所报案，阻止顺城盐品公司将空调及新风系统搬离，在派出所进行《物业交割单》签订时，自称代表被告的赵书瑛又称其不是慧科公司员工，没有慧科公司的委托书，导致《物业交割单》无法签订。五、照片4张，视频三段（光盘一张），证明慧科公司事实上已经实际接收并控制租赁房屋的相关事实。六、增值税专用发票10份，证明空调、新风系统系首味公司在租赁房屋后添置的，顺城盐品公司承继第三人租赁合同的剩余租期及权利义务后，首味公司将空调、新风系统抵给顺城盐品公司并将发票原件交给顺城盐品公司持有，合同解除后的空调、新风系统应属顺城盐品公司所有。 慧科公司针对本诉辩称，涉案空调及新风系统的所有权不属于顺城盐品公司，根据慧科公司与首味公司签订的《房屋租赁合同》第七条约定“返还租赁期满或合同解除后，乙方应按装修后返还时的实际状态返还该房屋及附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，对于装饰、装修中不可移动或移动后会造成房屋损坏或对房屋外观、内饰的完好、整洁产生影响的，乙方放弃收归甲方所有。”及合同第10.2条约定：“租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按当年租金的50%支付违约金。”对于首味公司在装修中添置的新风系统、空调等，因拆除会对租赁房屋造成破坏，按照前述约定，首味公司退场时不得破坏房屋现状，首味公司装修时房屋内添置的所有新风系统、空调均转归慧科公司所有。慧科公司和首味公司，慧科公司与顺城盐品公司分别签订的合同是独立的合同，顺城盐品公司与首味公司是不同的合同主体，对合同的履行及相关权利不能互相承继。顺城盐品公司、慧科公司双方签订的《房屋租赁合同》虽然载明房屋状态是“清水房”，但实际上慧科公司交付的房屋是带有装修及空调的房屋，顺城盐品公司对此明确知悉。对于慧科公司交付的房屋内原本就带有的装修、空调、新风系统当然属于慧科公司，顺城盐品公司无权主张任何权利。顺城盐品公司在承租涉案房屋后没有做任何新物添置，所以对房屋内原首味公司添置的所有新风系统、空调顺城盐品公司均不具有任何权利，不得搬走。即使首味公司与顺城盐品公司之间就涉案空调、新风系统存在抵债协议或转让协议，慧科公司认为，顺城盐品公司与首味公司恶意串通签订该等协议，严重损害了慧科公司的利益，应属于无效合同，没有法律约束力。另外，顺城盐品公司与首味公司均属国有企业，假设第三人首味公司尚对空调、新风系统有处分权，应取得国有资产管理部门的批准文件，不得擅自处置，国有资产监督法规定擅自处置国有资产的行为无效。首味公司和顺城盐品公司未能就空调及新风系统归属于顺城盐品公司提供任何凭证，亦未能举证证明涉案空调及新风系统的价值金额。综上所述，顺城盐品公司所主张的全部诉讼请求于法无据，故请求驳回顺城盐品公司的全部诉讼请求。 第三人首味公司针对本诉陈述，对顺城盐品公司的主张无异议，双方并无恶意串通。 慧科公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令顺城盐品公司向慧科公司支付房屋占有使用费31838.48元（自2020年4月1日起计，占有使用期间暂计至5月8日，判决时应计至顺城盐品公司实际将租赁房屋交给慧科公司之日止）；2.判令顺城盐品公司向慧科公司支付违约金119394.3元；3.判令顺城盐品公司的租赁保证金和物业管理费保证金合计63000元用于抵扣前述第一项和第二项诉请要求的房屋占有使用费和违约金款项，不足部分由顺城盐品公司另行支付；4.判令顺城盐品公司在保持房屋原状、不能拆除租赁房屋的全部新风系统和空调的前提下，配合办理租赁的交接手续，将租赁房屋返还交付给慧科公司；5.本案本诉和反诉全部诉讼费由顺城盐品公司承担。审理中，慧科公司变更第4项诉讼请求为：判令顺城盐品公司支付新风系统恢复原状的费用。同时增加诉讼请求：判令顺城盐品公司支付空调维修安装费11150元。事实和理由：2017年10月15日，慧科公司与首味公司签署《房屋租赁合同》，首味公司承租了慧科公司所有的坐落于成都青羊工业集中发展区T区8栋第三层的房屋（以下简称租赁房屋），租赁期为2017年10月15日至2022年4月15日。当时约定交付的租赁房屋为“清水房”，其后首味公司对该租赁房屋进行了装修。该合同第7条约定“7.2返还租赁期满或合同解除后，乙方应按装修后返还时的实际状态返还该房屋及附属设施。7.3乙方添置的新物可由其自行收回，对于装饰、装修中不可移动或移动后会造成房屋损坏或对房屋外观、内饰的完好、整洁产生影响的，乙方放弃收归甲方所有。”及合同第10.2条约定：“租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按当年租金的50%支付违约金。”其后，首味公司要求提前退租。根据上述约定，首味公司须向慧科公司支付违约金，而对于首味公司在装修中添置的新风系统、空调等，因拆除会对租赁房屋造成破坏，首味公司需进行维修并支付维修费用。因此，按照慧科公司与首味公司签署的《房屋租赁合同》约定，首味公司退场时不得破坏房屋现状，首味公司装修时房屋内添置的所有新风系统、空调均转归慧科公司所有。2018年10月14日，慧科公司与顺城盐品公司签署《房屋租赁合同》，顺城盐品公司承租前述租赁房屋，租赁期为2018年10月15日至2022年4月30日，其中2019年1月1日至2021年12月31日期间的租金为每月人民币19899.05元。虽然合同载明房屋状态是“清水房”（这是延续使用的《房屋租赁合同》版本所致，未修改），但实际上慧科公司交付的房屋是带有装修、新风系统及空调的房屋，顺城盐品公司对此明确知悉。2020年3月1日，顺城盐品公司向慧科公司发送《告知函》，单方面要求在2020年4月1日解除双方签订的租赁合同，提前退租。而根据合同第7条约定“返还租赁期满或合同解除后，乙方应按装修后返还时的实际状态返还该房屋及附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，对于装饰、装修中不可移动或移动后会造成房屋损坏或对房屋外观、内饰的完好、整洁产生影响的，乙方放弃收归甲方所有。”及合同第10.2条约定：“租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按当年租金的50%支付违约金。”随后，慧科公司与顺城盐品公司就租赁合同解除事宜多次协商，但顺城盐品公司多次推翻协商方案，拒不与慧科公司就退租事宜达成一致。2020年4月3日，顺城盐品公司突然在未告知慧科公司的情况下，私自聘请专业人员对租赁房屋的新风系统及空调进行拆除，并聘请了大型吊机，企图从阳台上将空调吊走以侵占慧科公司的财产。慧科公司发现后立即报警处理，才得已阻止顺城盐品公司的违法行为。慧科公司交付的房屋本来就带有装修、新风系统及空调，该等设施设备的所有权本就属于慧科公司，并非顺城盐品公司添置，顺城盐品公司无权拆除。2020年4月20日，慧科公司委托广东诺臣律师事务所向顺城盐品公司发出《律师函》，要求顺城盐品公司清退场地并支付房屋占用费用、违约金等，但顺城盐品公司置之不理，至今仍占用该租赁房屋拒不返还。直至2020年6月3日下午，顺城盐品公司才将租赁房屋钥匙、门禁密码交还给慧科公司，返还租赁房屋。慧科公司进入租赁房屋后发现新风系统及空调均被暴力拆除，空调原机氟全部泄露，电线管路被直接切断，顶楼主机的电线均被暴力剪断。为维修四川顺城盐品股份有限公司破坏的新风系统、空调，慧科公司聘请了成都美景舒适家居有限公司进行维修安装。顺城盐品公司提前退租、占用租赁房屋、企图侵占慧科公司财产行为已严重侵害了慧科公司的合法权益。故请求法院判如所请。 慧科公司为支持其主张，提交了以下证据：一、2017年10月15日《房产租赁合同》，证明首味公司对租赁房屋进行装修后告知慧科公司，要求提前退租。根据合同约定首味公司需向慧科公司支付违约金，且退场时不得破坏房屋现状，首味公司装修时房屋内添置的所有新风系统、空调均转归慧科公司所有。二、2018年10月14日《房屋租赁合同》，证明顺城盐品公司承租前述租赁房屋，租赁期为2018年10月15日至2022年4月30日，其中2019年1月1日至2021年12月31日期间的租金为每月19899.05元。虽然合同载明房屋状态是“清水房”（这是延续使用的《房屋租赁合同》版本所致，未修改），但实际上慧科公司交付的房屋是带有装修、新风系统及空调的房屋，顺城盐品公司对此明确知悉。三、《告知函》，证明2020年3月5日顺城盐品公司单方面要求在2020年4月1日解除双方签订的租赁合同，提前退租。四、《T8三楼办公室交接清单》（未最终签订），证明顺城盐品公司提出解约后，双方组织房屋交接，并起草《T8三楼办公室交接清单》，该清单明确载明，顺城盐品公司需要完整移交的物品中包含新风系统4台及中央空调20台。五、《解除租赁协议》，证明双方就退租事宜进行协商。顺城盐品公司始终承认其需向慧科公司承担提前退租的违约责任，确认租赁保证金需抵扣部分违约金，不够抵付的违约金需另行支付，并在4个版本中均明确了顺城盐品公司需“确保租赁单元大门、所有钥匙及在单元内设立的所有固定装修、装置设备等完好无缺、可供继续使用，否则应承担损失费用”，顺城盐品公司未对此款提出修改意见。六、微信聊天记录，证明双方就租赁解除合同事宜多次协商，顺城盐品公司意图拒绝支付抵扣保证金后余下的违约金。七、《协商函》证明顺城盐品公司提出其在租赁房屋投入装修款745300元，在中央空调、新风系统中投入150000元，要求被告补偿150000元。但租赁房屋的装修和中央空调根本不是原顺城盐品公司投入，其主张没有任何凭据。八、《情况说明》，证明2020年4月3日，顺城盐品公司在未告知慧科公司的情况下私自聘请专业人员对租赁房屋的新风系统及空调进行拆除，并聘请了大型吊机，企图从阳台上将空调吊走以侵占慧科公司的财产。慧科公司工作人员发现后立即向文家场派出所报警处理，并在派出所写了该份《情况说明》。九、租赁房屋加锁照片，证明顺城盐品公司至今仍占用租赁房屋，未将房屋移交给慧科公司。十、《律师函》，证明2020年4月20日慧科公司特委托广东诺臣律师事务所发出《律师函》，要求顺城盐品公司清场退地并支付房屋占用费用、违约金等，但是顺城盐品公司置之不理，至今仍占用该租赁房屋拒不返还。十一、空调、新风系统拆除照片，证明2020年4月3日，顺城盐品公司在未告知慧科公司情况下，私自聘请搬家公司人员对租赁房屋的新风系统及空调进行暴力拆除。十二、租赁房屋现状照片（2020年6月3日），证明新风系统及空调已经被暴力拆除，空调原机氟全部泄露，电线管路被直接剪断，顶楼主机电线、水管均被暴力剪断。十三、美景舒适家售后维保报价单，证明为维修顺城盐品公司破坏的空调，慧科公司特聘请珠海格力电器股份有限公司进行维修安装，空调的维修安装费用暂定为11000元。十四、兴业银行汇款回单（往账），证明慧科公司已经支付空调维修安装费用定金5000元。十五、2020年度工程管理及售后服务协议书、售后服务商证书、安装服务商证书，证明成都美景舒适家居有限公司为格力中央空调的授权经销商、售后服务商及安装服务商。十六、新风机安装及维修报价单，证明为维修顺城盐品公司破坏的新风系统，慧科公司聘请了远大洁净空气科技有限公司进行维修安装，新风系统维修安装费用暂定为5600元。十七、解除协议，证明慧科公司和首味公司签订的合同已经依法解除。 顺城盐品公司针对反诉辩称，1.顺城盐品公司已经在2020年4月3日将租赁房屋内的物品进行搬离，只是在搬空调的时候，慧科公司进行阻止；2020年4月3日双方应该根据合同约定进行物业交接，顺城盐品公司委托代理人来办理交接手续，而慧科公司的人既不是该公司的员工，也没有授权委托书，导致约定的物业交割单无法签订。房屋未能交付是慧科公司的责任，慧科公司主张支付占用费不成立。2020年4月4日慧科公司已实际控制该房屋，在该房屋门外上锁，在2020年5月26日慧科公司已经将租赁房屋交给新的租赁方进行装修、定制家具测绘，已经实际控制房屋，并不是顺城盐品公司占有房屋；2.受疫情影响，顺城盐品公司提出要解除合同，顺城盐品公司按照合同约定提前一个月通知慧科公司，顺城盐品公司愿意承担部分违约金，也愿意用63000元的保证金来抵扣违约金，高于63000元以上的违约金，顺城盐品公司认为约定过高，请求人民法院予以调整，顺城盐品公司在2020年5月26日到现场时得知房屋已经租出，新的租客已经在进行装修等工作，慧科公司的损失没有超过两个月租金，请求法院合理考虑疫情期间解除合同后违约金的合理承担；3.新风系统和空调恢复原状和维修费用属于慧科公司自己扩大的损失，不应当由顺城盐品公司承担。故请求法院驳回慧科公司的反诉请求。 第三人首味公司陈述，当时首味公司经营困难，如果解除《房产租赁合同》，按照合同约定首味公司退租需支付给慧科公司违约金。因此首味公司决定将经营场地转给顺城盐品公司，空调和新风系统抵价150000元给顺城盐品公司，后顺城盐品公司与慧科公司才签订的合同。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月，慧科公司（甲方）与首味公司（乙方）签订了《房产租赁合同》，约定租期为2017年10月15日起至2022年4月30日，每月租金19899.05元，房屋基本情况为清水房。合同还约定：房屋租赁保证金60000元，物业管理费保证金3000元；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期按照装修后的实际状态交还，但由于乙方自行添置的空调系统、办公家具、办公设备等，乙方有权在不继续租用房屋时拆掉搬离，甲方如若需要可以要求乙方恢复隔墙，恢复的相关费用由乙方承担；乙方添置的新物可由其自行收回，对于装饰、装修中不可移动或移动后会造成房屋损坏或对房屋外观、内饰的完好、整洁产生影响的，乙方放弃收归甲方所有；租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按当年租金的50%支付违约金。合同签订后，首味公司对租赁房屋进行装修并安装远大新风系统四套，格力中央空调二十套。 2018年10月14日，慧科公司（甲方）与首味公司（乙方）签订了《解除协议》，协议约定：自2018年10月14日起，双方同意终止原合同，乙方租金已缴清，剩余的物业、水电等费用乙方负责缴清；乙方根据原合同已缴纳的租赁保证金及物业管理费保证金转为新租客顺城盐品公司的保证金，甲方不再向乙方返还，乙方与新租客自行办理交接，甲方向新租客开具新的保证金收据；乙方与新租客自行办理场地移交，甲方不再干涉；自本协议签署之日起，甲乙双方互不负任何责任，租赁关系结束。 2018年10月14日，慧科公司与顺城盐品公司签订《房产租赁合同》，合同约定租期为2018年10月15日起至2022年4月30日止，《房产租赁合同》载明房屋基本情况为清水房。合同其他条款内容与2017年10月慧科公司与首味公司签订的《房产租赁合同》一致。 2020年3月1日，顺城盐品公司向慧科公司发出《告知函》，要求于2020年4月1日解除《房产租赁合同》。 2020年3月23日，慧科公司向顺城盐品公司发出《关于的回函》，同意租赁合同于2020年3月31日提前终止，但要求顺城盐品公司应按照合同约定承担违约责任。 2020年4月1日前，顺城盐品公司将除空调和新风系统外所有办公家具搬离租赁房屋。2020年4月3日，顺城盐品公司在搬离空调和新风系统时，慧科公司进行阻止并向派出所报案，双方在派出所分别出具情况说明。因慧科公司指定人员无授权委托书，双方未能完成房屋交接。 2020年5月26日，慧科公司通过断电的方式打开密码门，带新租客进入租赁房屋看房。 2020年6月3日，顺城盐品公司将租赁房屋钥匙交付给慧科公司。 另查明：1.案涉新风系统及空调设备的发票原件由顺城盐品公司持有。2.顺城盐品公司于2020年4月前已拆除案涉房屋大厅内的新风系统四套及空调系统五套，并将设备放置在案涉房屋内。诉讼期间，慧科公司将空调系统恢复安装到租赁房屋内，产生了11150元维修安装费用。新风系统四套尚未恢复安装，现仍存放于案涉房屋内。 审理中，顺城盐品公司明确如法院支持空调和新风系统归属其所有，其放弃主张拆除空调和新风系统的费用2400元。 本院认为，顺城盐品公司与慧科公司、首味公司与慧科公司签订的《房产租赁合同》、《解除协议》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 （一）关于本诉。首味实业公司与慧科公司签订的《房产租赁合同》经双方协商一致后于2018年10月14日解除，双方签订的《解除协议》约定首味公司缴清租金及剩余物业、水电费用，将缴纳的租赁、物业保证金转为新租客顺城盐品公司的保证金并由首味公司与顺城盐品公司办理场地移交。同日，顺城盐品公司与慧科公司签订《房产租赁合同》，两份《房产租赁合同》除租赁期限外，其余内容均相同。从《解除协议》约定将保证金转作顺城盐品公司的保证金、顺城盐品公司与慧科公司签订的《房产租赁合同》约定的租期以及两份《房产租赁合同》约定的条款内容来看，能够认定顺城盐品公司实际是承继首味公司与慧科公司签订的《房产租赁合同》约定的权利义务。空调设备与新风系统原由首味公司购买并安装，首味公司与顺城盐品公司均对空调设备与新风系统抵偿债务、设备归顺城盐品公司所有的事实不持异议。不论是首味公司与顺城盐品公司就案涉设备的处置已达成一致意见，还是顺城盐品公司从事实上承继首味公司与慧科公司签订的《房产租赁合同》权利义务，均能够认定案涉空调设备与新风系统的所有权归顺城盐品公司所有，慧科公司对案涉空调设备与新风系统无所有权及处置权。慧科公司主张顺城盐品公司对空调设备与新风系统无所有权的抗辩意见无事实依据，本院不予支持。《房产租赁合同》约定租赁期满或合同解除后，顺城盐品公司应按装修后返还时的实际状态返还该房屋及附属设施，添置的新物可由其自行收回，对于装饰、装修中不可移动或移动后会造成房屋损坏或对房屋外观、内饰的完好、整洁产生影响的，顺城盐品公司放弃收回归慧科公司所有。本案中顺城盐品公司主张返还的五套空调系统与四套新风系统拆除不会对房屋造成损害或对房屋外观、内饰的完好、整洁产生影响，且顺城盐品公司之前已经采取了拆除措施。故顺城盐品公司要求返还五套空调系统与四套新风系统的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因顺城盐品公司自愿放弃主张空调与新风系统的拆除费用2400元，本院对此予以确认。 （二）关于反诉。慧科公司主张顺城盐品公司支付房屋占有使用费。根据本案查明的事实，双方原约定于2020年4月3日办理案涉房屋的交接手续，因慧科公司指派的交接人员无书面的授权委托书导致交接未能完成。同时，顺城盐品公司作为案涉空调设备及新风系统的所有权人，其有权拆除并搬离设备，慧科公司对顺城盐品公司的搬离行为进行阻止，导致房屋未能及时交付。慧科公司的上述行为导致房屋未及时交付，因其违约行为造成的2020年4月3日之后的房屋占用使用费不应由顺城盐品公司承担。故本院对慧科公司要求顺城盐品公司支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。 关于违约金。顺城盐品公司与慧科公司签订的《房产租赁合同》租期约定为2018年10月15日起至2022年4月30日止，顺城盐品公司提前要求解除合同构成违约，应当承担违约责任。《房产租赁合同》约定违约金按当年租金的50%支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，综合考虑慧科公司于2020年5月26日带领新租客到案涉房屋内进行现场看房的事实、慧科公司的实际损失、慧科公司导致房屋交付延后的违约行为、顺城盐品公司的违约情节以及顺城盐品已支付保证金63000元的事实，本院酌定违约金为63000元。对于已支付的房屋租赁保证金、物业服务费保证金共计63000元，慧科公司同意抵扣违约金，故抵扣后，顺城盐品公司不再向慧科公司支付违约金。本院对慧科公司关于违约金的诉讼请求予以部分支持。 关于空调维修安装费用和恢复新风系统的费用。如前述，慧科公司对空调与新风系统不享有所有权，其自行将已拆卸的空调设备重新安装产生的费用系其造成的扩大损失，其要求顺城盐品公司承担该费用及新风系统尚未产生的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院对顺城盐品公司的本诉诉讼请求全部予以支持，对慧科公司的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、上海慧科投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川顺城盐品股份有限公司返还位于成都市青羊区青羊工业集中发展区T区8栋第三层房屋大厅内的新风系统四套、中央空调五套； 二、四川顺城盐品股份有限公司向上海慧科投资管理有限公司缴纳的房屋保证金63000元全部用于抵扣其应向上海慧科投资管理有限公司支付的违约金63000元； 三、驳回四川顺城盐品股份有限公司的其余本诉诉讼请求； 四、驳回上海慧科投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 本诉受理费减半收取1674元，由上海慧科投资管理有限公司承担；反诉受理费2257元，由四川顺城盐品股份有限公司承担882元，上海慧科投资管理有限公司承担1375元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇二〇年七月十七日 书记员 李蓓菡