湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7114号上诉人（原审原告）：湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙国际物流园D1-7号，统一社会信用代码：9143010058279687X7。法定代表人：吴海涛，董事长。委托代理人广丽苹，湖南湘旭律师事务所律师。委托代理人宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王健，男，1983年11月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：钟鉴幸，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。原审第三人：王加生，男，1990年5月15日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：钟鉴幸，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司（以下简称中欣公司）因与被上诉人王健、原审第三人王加生租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初253号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中欣公司的上诉请求：1.撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初253号民事判决；2.判令解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，并判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金160780元（自2019年4月28日至2019年10月27日），并计算至合同实际解除之日止；3.判令被上诉人向上诉人支付延迟付租的违约金16962.29元（暂计算至2019年9月25日止），并计算至实际支付之日；4.判令被上诉人向上诉人支付解除合同的违约金100000元；5.判令本案一审、二审诉讼费、申请费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院将王健向中欣公司送达《解约合同》的时间，认定为租赁合同解除时间，系事实认定错误。中欣公司于2019年6月14日回复《关于对“解约合同”的回函》，要求王健支付拖欠的租金，并明确拒绝解除《房屋租赁合同》，此后，王健未向中欣公司支付租金，亦未向中欣公司交还房屋。王健并不享有法定或约定的合同解除权，《解约合同》亦不能产生任何效力。二、原审法院适用《合同法》第九十四条第二款的规定，认定2019年6月12日《房屋租赁合同》已经解除，系适用法律错误。该条款法定合同解除权是赋予守约方的，王健通过《解约合同》明确表达不再履行《房屋租赁合同》的意思，中欣公司根据该条款享有法定的合同解除权，但中欣公司并未行使，而是明确拒绝解除合同。原审法院将合同解除权赋予王健明显违背立法的本意。三、《房屋租赁合同》解除的时间应为本案结案文书生效之日。四、原审法院的其他事实认定错误。涉案房屋一直处于王健的占有之下，《房屋租赁合同》合法存续，即便是房屋处于空置状态，也仅能免除其在《房屋租赁合同》解除之后的房屋占有使用费；原审法院将违约金调整为23148元以及将迟延支付租金调整为6%年利率系滥用自由裁量权，违反公平原则，违背不诉不理原则。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人王健辩称：1.一审认定的事实清楚，适用法律正确。被上诉人不仅向上诉人送达了解除合同的函，而且用行动表明了不会再履行租赁合同，将租赁店面中的物品已经全部搬空；2.上诉人和被上诉人都应该拥有同等解除合同的权利，且被上诉人已经向上诉人支付了相应的违约金；3.被上诉人自2019年5月9日已全部搬空，并且是在上诉人委托的物业公司的帮助和指挥下的完成的搬空行为，上诉人已经明知被上诉人不再履行原租赁合同，即不可能再向上诉人交付房租；4.正是因为上诉人未履行主要合同义务，合同中约定了上诉人负有安装好货梯的主要义务，但是上诉人至今没有安装该货梯，导致在楼上经营家具的被上诉人生意受到严重影响，搬运货品极其困难，所以经营困难的主要责任及解除合同的主要责任主要是在上诉人;5.本案中的违约金上诉人没有提出相应的证据，根据法律规定，违约金要根据实际损失进行计算；6.被上诉人在2019年5月9日全部搬空之后已经将所有的钥匙交还给委托的物业公司，已经完成了交接手续，上诉人明知该事实。综上，请求二审法院维持一审判决。原审第三人王加生答辩意见与被上诉人王健意见一致。一审法院认定事实如下：一、各方当事人无争议的事实1、2015年4月20日，中欣公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的王健签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市星沙楚天雅郡3栋204A号商铺从事商业经营活动，房屋建筑面积为1286平方米，租赁期间为8年，从2015年4月28日起至2023年4月27日止，其中免租期为前6个月，即2015年4月28日至2015年10月27日；租金标准为18元/㎡/月，第一年的季度租金为69444元，在租赁期内，从第三年起，租金在前一年租金标准的基础上递增5%，即从2017年4月28日至2023年4月27日止逐年递增5%。甲乙双方在签订本合同时，乙方需交清押金23148元，租赁期限届满且乙方无违约责任时无息退还；租金按季度预先支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付3个月的租金，下季度的租金乙方应在上季度结束之前的10天内支付予甲方；租赁期间，乙方在无欠费的情况下，乙方有权转租本合同项下房屋，但应书面知会甲方；如乙方未按本合同约定时间交纳租金，每逾期一日，应按逾期未付租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期十日以上，甲方有权解除合同；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退组或因乙方违约致使甲方解除合同的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。同时，合同第九条约定甲方在2015年10月27日之前完成204A商铺租赁区西南侧货梯的安装，并负责购买、安装、调试好交付给乙方使用，交付给乙方之后相关的电梯使用费用及保修期过后的维修费用由乙方承担。合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。同时，诉讼中，中欣公司称其委托房屋所在地的物业公司处理房屋租赁、收取房屋租金、催缴租金等事宜。2、2017年12月28日，王健与王加生签订一份《门面转让合同》，约定将王健所承租的上述涉案房屋转让给王加生使用，王加生代王健履行原有门面租赁合同中所规定的条款，王加生接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由王加生负责。诉讼中，王健及王加生均认可两人原系合伙经营，从2016年1月20日起，王健退伙后由王加生独自经营，双方于2017年12月28日补签该《门面转让合同》，但王健及王加生均未将转租事宜通知出租人即中欣公司。3、2018年8月6日，王加生以涉案房屋为地址注册登记一个名为“湖南温雅全家居有限公司”的有限责任公司，法定代表人即王加生。4、2019年6月4日，中欣公司发出一份《租金催缴通知单》，通知单载明客户住址为3-204A，客户名称为温雅全家居（王健），欠费时段为2019年4月28日至2019年7月27日，欠费金额为80390元。2019年6月6日，中欣公司向微信名为“温雅全家居馆”的号码发送该份《租金催缴通知单》，并发送信息：“王老板，请查收一下”、“这个单子我们会贴在门面大门上”。诉讼中，中欣公司称在2019年6月6日委托物业公司向被告贴该份通知单时才发现王健已将房屋腾空。5、2019年4月28日，王加生以王健的名义向中欣公司发送一份《解约合同》，合同载明：“贵方（即中欣公司）与我方2015年4月28日签订租赁合同（以下简称原合同），我方租贵方位于长沙市星沙楚天雅郡3栋204Ａ号商铺从事家具经营，现由于贵单位管理存在诸多问题，导致我方经营亏损严重，现我方正式向贵方通知解除双方签订的原合同，且我方保留向贵方追究赔偿损失的权利。贵方可就原合同解除及解除后相关事项的处理自接到本函的7个工作日内与我方联系。特此函号”。尾部由王加生签署王健的名字，所留联系电话亦为王加生的153××××6356的号码，同时加盖“长沙县泉塘温雅全家居馆”的公章。2019年6月12日，负责催缴租金及物业费的物业经理（曹经理）与王加生微信联络，并将王加生的《解约合同》拍照发给王加生，王加生回复称：“这个管理问题指的是：开发商答应装电梯，后面一直拖着没有安装，一楼门口的辅道路面老是修修补补导致交通瘫痪客户进不来，等等，我们的意思是希望双方能够和解。望曹总帮忙转达一下。谢谢。”曹经理称：“如果开发公司找我过问和了解的话，我把你们的意见反馈给他们。”王加生称：“嗯嗯好的。我们这个事情你上报咯。”曹经理称：“王健已经发了解约合同，开发公司会和你们联系的。”王加生称：“嗯嗯好的”。之后在2019年6月14日，中欣公司向王健发送《关于对“解约合同”的回函》，载明：“王健先生并温雅全家居馆：‘解约合同’的函件，我司已收悉。2015年王健与我司签订《房屋租赁合同》，约定租期为8年，租金按季度预先支付。目前贵方已拖欠我司2019年第二季度租金数月有余，我司工作人员已多次催缴并已送达租金催缴通知单。现根据以上事实及贵方提出的解约合同的要求，我司回复如下：1、贵方现拖欠的租金为80390元……2、贵方租期未满，以我司管理存在问题导致经营亏损为由要求解约合同，于理不合、于法无据。根据合同约定，我司有权要求贵方继续履行合同义务，后期我司也将继续保留追究法律责任的权力……”6、中欣公司、王健及王加生均认可涉案房屋的租金已交至2019年4月27日，同时，王健虽然于2016年1月20日退伙，但王加生一直以王健的名义缴纳租金，与物业公司进行联系，包括发送《解约合同》。诉讼中，中欣公司称其对于王健转租事宜并不知情，而王加生提交的证据中也无法确定曹经理对于转租事宜知情。7、合同签订时，王健已向中欣公司支付23148元押金，该款至今未退还。8、王健及王加生均表示合同约定的中欣公司在商铺租赁区西南侧安装货梯的义务，中欣公司至今未完成。诉讼中，中欣公司对于货梯未安装表示认可，但王健以此为由解除合同不予认可。二、双方当事人有争议的事实1、租赁合同相对方是王健还是王加生。王健称其于2016年1月20日已退出经营并将房屋转租给王加生，之后的承租人为王加生。王加生对此表示认可。中欣公司称与其签订《房屋租赁合同》的为王健，之后交纳租金的也是王健，对于转租事宜，其并不知情。一审法院认为，与中欣公司签订《房屋租赁合同》的当事人为王健，虽其之后间房屋转租给王加生，但其未按合同约定书面通知中欣公司，且王加生以王健的名义与物业公司或中欣公司联系、缴纳物业费等，现王健及王加生均未能提供充分有效证据证明中欣公司对于转租事宜知情，虽实际承租人为王加生，但根据合同的相对性原则，本院认为，对于中欣公司而言，租赁合同的相对方仍为王健，租赁合同的权利及义务应由王健享有和承担。2、租赁合同是否已经解除，解除时间如何认定。王健及王加生认为，王加生在2019年4月28日，王加生以王健的名义向中欣公司发送了《解约合同》，合同应当于2019年4月28日解除。中欣公司认为，其虽收到了《解约合同》，但其于2019年6月14日回函表示不同意解除合同，王健应当继续支付租金。一审法院认为，王加生以王健的名义向中欣公司发送了《解约合同》的通知，并在2019年5月初退场并腾空房屋，而中欣公司于2019年6月6日张贴催缴通知单时已知道被告方将房屋腾空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四第二项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”现王加生以自己的行为明确表明不再承租房屋，并向中欣公司送达解除合同的通知，故《房屋租赁合同》应当已经在解除合同的通知到达中欣公司时已解除，但王加生或王健未能提供证据证明中欣公司何时签收的《解约合同》，故本院根据物业公司曹经理回复王加生的微信聊天记录，即“王健已经发了解约合同，开发公司会和你们联系的”可知，至2019年6月12日，中欣公司已收到王加生发送的《解约合同》。综上，一审法院认为，中欣公司与王健签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除。一审法院认为：一、中欣公司与王健签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据上述查明的事实，一审法院已经确认中欣公司与王健的合同于2019年6月12日解除，王健应当将租金付至2019年6月12日。现双方均认可租金已付至2019年4月27日，故从2019年4月28日起至2019年6月12日的租金，应由王健继续支付。因王健于第五年即2019年4月28日开始欠缴租金，根据合同租金递增规定，2019年4月28日至2019年6月12日的租金标准为20.83725元/㎡/月[18元/㎡/月×（1+5%）3]，经计算，该期间的租金为40195元。二、王健迟延支付租金，应当承担迟延付租的违约金责任，但合同约定的每日千分之一的违约金计算标准过高，为平衡保护各方当事人的利益，本院酌情调整迟延付租的违约金标准为年利率6%。虽合同约定租金应当预先支付，但双方对于合同解除的时间有争议，故本院以认定的合同解除之日即2019年6月12日为起算点，按年利率6%的标准计算迟延付租的违约金至租金清偿之日止。三、关于解除合同违约金的问题，因王健擅自退租并解除合同，中欣公司有权要求被告支付解除合同的违约金，因中欣公司从签订合同之初即承诺的货梯未予安装，未全面履行合同义务，对中欣公司的生产经营确实造成了影响，一审法院认为，可适当减轻王健的违约责任，故一审法院酌情考虑王健承担23148元的违约金。另，因王健向中欣公司支付的23148元至今未退，为了减少诉累，解约司法资源，一审法院酌情将该23148元押金抵扣解除合同的违约金。四、因实际承租人王加生已将房屋腾空，且中欣公司对此已知晓，故对于中欣公司要求王健支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于王健和王加生之间的房屋转让事宜，系王健与王加生两人的内部协议，因未通知中欣公司而对中欣公司不具有约束力，王健可另谋合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《最高人民法院关于﹤民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，一审判决如下：一、湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司与王健签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除；二、限王健在本判决生效后十日内支付湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司租金40195元及迟延支付租金的违约金，违约金以欠付的租金为基数，按年利率6%的标准从2019年6月12日起算至租金清偿之日止；三、驳回湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5466元，减半收取2733元，由湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司负担2337.5元，由王健负担395.5元。本院二审期间，王健向本院提交了四组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：证据1王健搬空租赁店面的照片，证据3物业公司水电费抄表单，证据4视频，证据6门卫岗亭相片，证人李某的证言，以上拟共同证明王健于2019年5月9日已经搬离涉案房屋；证据2物业公司负责人聊天记录，拟证明物业公司收到王健解除房屋租赁的函；证据5楼梯相片和货梯相片，拟证明中欣公司没有履行合同中安装货梯的义务，导致王健无法经营。上述证据真实、合法、与本案有关，关于证明目的将结合案件的其他事实予以综合评判。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审认定的涉案房屋租赁合同的解除时间是否正确；二、一审认定王健需支付租金的时间期限及金额数是否正确；三、一审关于中欣公司主张的两项违约金的认定是否符合法律规定。关于焦点一。经查，实际承租人王加生以王健的名义向中欣公司发送了《解约合同》的通知，并于2019年5月9日将涉案房屋腾空，而中欣公司于2019年6月6日张贴催缴通知单时已知道被告将房屋腾空。2019年6月12日，王加生在与物业公司曹经理微信聊天中明确指出“因中欣公司未安装货梯造成经营困难”，曹经理回复“王健已经发了解约合同”，故可以认定王健解除合同的通知于2019年6月12日达到中欣公司。因此，一审法院判决《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除并无不当，本院予以支持。关于焦点二。《房屋租赁合同》虽于2019年6月12日解除，但王健应当依照合同约定支付租金至2019年6月12日。经查，王健欠付中欣公司2019年4月28日至2019年6月12日租金，其行为违反合同约定。故，一审法院根据合同租金递增规定，计算2019年4月28日至2019年6月12日的租金为40195元并无不当，本院予以支持。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”本案中，中欣公司既主张了违约金，又主张了迟延付租的违约金，但未提交证据证明王健的违约行为所造成的实际损失。对此本院认为，违约责任的性质为损失补偿性。经查，中欣公司至今未按照合同约定履行其对安装货梯的义务，王健亦欠付中欣公司租金。考虑到中欣公司、王健均违反了合同义务，应承担相应的违约责任。一审法院酌情将23148元押金抵扣解除合同的违约金，并酌情认定王健以欠付的租金为基数，按年利率6%的标准从2019年6月12日起算支付至租金清偿之日，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5466元，由上诉人湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 潘 威审判员 孙一中二〇二〇年七月二十日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。