广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1548号原告（反诉被告）：张育红，男，汉族,1978年7月20日出生，住广西来宾市兴宾区**********，公民身份号码450************077。委托诉讼代理人：蒯鹏，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智辉，广东杰泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄国坚，男，汉族,1991年4月13日出生，住广东省四会市**************，公民身份号码441************537。被告（反诉原告）：佛山市三起机械设备安装有限公司，住所地为广东省佛山市三水区乐平镇乐平大道工业开发区***之一，统一社会信用代码91440607MA528R5FXJ。法定代表人：钱燕君，该公司总经理。黄国坚和佛山市三起机械设备安装有限公司的共同委托诉讼代理人：林晓，广东聚理律师事务所律师。黄国坚和佛山市三起机械设备安装有限公司的共同委托诉讼代理人：卢丽玲，广东聚理律师事务所实习律师。张育红与黄国坚、佛山市三起机械设备安装有限公司（以下简称三起公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案开庭时，张育红的委托诉讼代理人蒯鹏、黄国坚、三起公司的法定代表人钱燕君、黄国坚和三起公司的共同委托诉讼代理人林晓和卢丽玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张育红向本院提出本诉诉讼请求：1.判令黄国坚和三起公司按13500元/月的标准支付自2019年8月14日起至实际支付日止的租金（暂计至2020年1月14日的租金为67500元）、水电费2951元，共70451元；2.案件受理费由黄国坚和三起公司负担。事实和理由：2017年12月18日，张育红与黄国坚签订《厂房租赁合同》，约定由黄国坚承租位于乐平镇科勒大道27号（原新旗五金厂东侧）裕冠马赛克厂南侧彩钢瓦房铺位A1、A2、A3、A4、A5（实际地址为佛山市三水区乐平镇乐平大道工业开发区***），租赁期限为2018年1月15日至2024年3月30日，租金逐年递增，其中2018年1月15日至2020年1月14日的月租金为13500元，黄国坚须于每月5日前支付。合同签订后，黄国坚使用上述商铺与钱燕君共同经营三起公司。黄国坚现尚欠2019年8月至2020年1月共5个月的租金67500元、水电费2951元，合计70451元。黄国坚拖欠租金的行为已构成违约。黄国坚和三起公司针对本诉辩称：张育红与黄国坚已协商一致解除合同，故黄国坚不存在违约行为。因黄国坚承租的厂房门口实施市政工程，导致承租的厂房丧失部分商业价值，无法实现合同的根本目的，故黄国坚要求解除租赁合同。黄国坚实际占有租赁物的时间截止2019年10月9日，之后黄国坚已经腾空了厂房并交回张育红，张育红在2019年10月19日将厂房清空并招租，目前已有他人承租该厂房。退一步讲，即使黄国坚存在违约行为，按合同法第119条的相关规定，张育红也有义务采取相应的措施防止损失扩大，没有采取相关措施造成的相关损失由张育红负担。黄国坚和三起公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决确认张育红与黄国坚于2017年12月18日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令张育红返还押金40500元及利息3415.32元（利息计算方式：自2017年12月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计至2019年9月27日）；3.反诉费由张育红负担。事实与理由：2017年12月18日，张育红与黄国坚签订《厂房租赁合同》，约定由黄国坚承租位于乐平科勒大道27号的厂房，月租金为13500元。黄国坚于合同签订当天向张育红交付了押金40500元，张育红出具收据予以确认。张育红在没有取得上述出租物所有权的情况下与黄国坚签订的租赁合同，属无效合同，张育红应返还押金。张育红针对反诉辩称：双方于2017年12月18日签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，且双方已依照合同约定履行了各自的权利义务，黄国坚和三起公司要求张育红返还押金并支付利息的主张，没有事实及法律依据。若合同是无效合同，黄国坚和三起公司也应自2019年8月15日至2020年3月15日参照租金标准支付商铺占用费、水电费、商铺清理费。张育红在诉讼中提供了以下证据：1.张育红的居民身份证、黄国坚的广东公安人口信息查询资料、企业信用信息公示报告各一份。证明双方的主体资格。2.张育红与黄国坚签订的《厂房租赁合同》一份。证明本案的租赁事实。3.《设计条件及设计要求》一份、《认购土地合同》二份、乐平镇房地产开发公司收款收据六张、吴守森与张育红签订的《厂房租赁合同》一份、聊天记录七页。证明案涉租赁物属案外人合法所有，张育红从案外人处承租案涉租赁物。4.照片四张。证明双方一直处于协商解除租赁合同的阶段，黄国坚和三起公司未办理退场手续、仍实际占用租赁物。5.收据一份。证明黄国坚和三起公司实际占用租赁物至2020年3月15日，张育红为清理租赁物内垃圾花费了5900元。黄国坚和三起公司对张育红提供的证据1、证据2无异议；对证据3中的《设计条件及设计要求》、《认购土地合同》、乐平镇房地产开发公司收款收据的真实性无异议，但认为证据无法确认与案涉租赁物有关，对证据3中的吴守森与张育红签订的《厂房租赁合同》真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据3中的聊天记录的真实性无异议；对证据4有异议，认为未提供原件，不能证明拍摄时间和地点，但可以证明租赁物已有新的承租人装修；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可。黄国坚和三起公司在诉讼中提供了以下证据：1.押金的收款收据、转账流水、中信银行客户回单各一份。证明黄国坚和三起公司于2017年11月30日、12月18日共支付押金40500元。2.2019年9月27日的微信聊天记录一份。证明三起公司的法定代表人钱燕君于2019年9月27日向张育红表示不再承租，张育红表示已同意不再租赁，要求十天内搬离，并表示会继续招租。3.2019年10月10日、11日的微信聊天记录及图片二页。证明张育红于2019年10月10日与钱燕君确认尚欠的房租、水电费合计22301元，并于10月11日告知钱燕君不需要清理案涉租赁物中的吊机。4.2019年10月15日、11月16日的微信聊天记录一份。证明张育红分别于2019年10月15日、11月16日向钱燕君催收的水电费均为2951元，即证明黄国坚和三起公司从10月起已没有继续使用案涉租赁物。5.2019年10月19日的微信聊天记录一份。证明案外人黄火成告知钱燕君在2019年10月19日前已搬离案涉租赁物，张育红于2019年10月19日已张贴招租通知。6.图片七张。证明因市政工程道路施工，无法继续正常经营。7.微信转账记录二份、收据一份。证明黄国坚和三起公司于2019年10月6日至9日期间，搬离案涉租赁物所支出的叉车、吊车费用，并已腾空了场地。8.《租赁合同》一份、2019年10月3日和13日的微信聊天记录二张、微信转账记录一份、收据二份。证明黄国坚和三起公司于2019年10月与案外人陈啟妹签订另外的场地租赁合同以继续经营，并支付了保证金12000元、10月份租金4200元，黄国坚和三起公司已经腾空租赁物并在另外的地点经营。9.照片六张。证明张育红已经将租赁物出租给其他承租人经营。张育红对黄国坚和三起公司提供的证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为双方虽协商过解除租赁合同，但黄国坚和三起公司没有按照双方协商的内容支付租金、水电费、办理解除合同手续、清理厂房，因此被告应按照合同约定继续支付租金；对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为黄国坚和三起公司在租赁物存放有吊机还有其他的杂物，黄国坚和三起公司退场时应清理，并办理退场手续；对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为水电费虽没有发生变化，但黄国坚和三起公司离场后没有办理相应工商注销手续、清理厂房，导致铺位一直无法正常使用，应该参考租金标准支付此期间的场地占用费用；对证据5、证据6、证据7、证据8、证据9的真实性、合法性、关联性均不予认可。诉讼中，本院依职权取得的证据：佛山市自然资源局三水分局作出的佛自然资三函[2020]205号《关于调查取证函的复函》一份。证明佛山市三水区乐平镇乐平工业大道开发区***无登记信息。张育红对本院依职权调查的证据的真实性无异议,但认为该证据不能证明案外人吴守森不是案涉商铺的合法所有人、不能证明案涉商铺是临时建筑或违章建筑，法律应该保护张育红的合法权益。黄国坚和三起公司对本院依职权调查的证据的真实性无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张育红的证据1.证据2内容真实，来源合法，本院予以采信。张育红的证据3中的《设计条件及设计要求》、《认购土地合同》、乐平镇房地产开发公司收款收据、吴守森与张育红签订的《厂房租赁合同》不能证明租赁物办理了产权证和建设规划许可证，本院不予采信；证据3中的聊天记录关于双方沟通的内容真实，本院予以采信。张育红的证据4、证据5不能证明欲证事实，本院不予采信。黄国坚和三起公司的证据1来源合法，内容真实，本院予以采信。黄国坚和三起公司的证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的内容真实，本院对其真实性予以采信。黄国坚和三起公司的证据7不能证明欲证事实，本院不予采信。黄国坚和三起公司的证据8的内容相互印证，可以证明黄国坚和三起公司已另租场地，本院予以采信。黄国坚和三起公司的证据9可以证明租赁物已另行出租的事实，本院予以采信。本院依职权调取的证据来源合法，本院予以采信。结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月18日，张育红作为出租方，黄国坚作为承租方，双方经协商签订《厂房租赁合同》。该合同的主要内容为：1.黄国坚承租位于乐平科勒大道27号（实为乐平大道工业开发区27号）裕冠马赛克厂南侧总面积为500㎡的彩钢瓦房铺位A1、A2、A3、A4、A5（以下简称案涉铺位）。2.租赁期限为6年3个月。3.2018年1月15日至2020年1月14日的月租金为13500元、2020年1月15日至2022年1月15日的月租金为14850元/2022年1月15日至2024年3月30日的月租金为16325元。租金在每月5日前支付。4.合同押金40500元。合同签订之日交付押金，合同期满后无息退还押金。5.黄国坚离场时须将铺位清理干净。同日，张育红立据收取黄国坚交纳的合同押金40500元。其后，张育红将案涉商铺交付黄国坚使用。2018年9月11日，三起公司以案涉商铺为经营场所登记成立。三起公司的法定代表人为钱燕君，股东为黄国坚、钱燕君。2019年9月26日，张育红通过微信通知钱燕君“请交8月15日到2019年9月15日和2019年9月15日到2019年10月15日两个月租金共27000元”。次日，钱燕君通过微信向张育红表示“我们租到今天就不租了，实在搞不下去了”，张育红回复表示“好的好的，……收房租就收到今天吧，……我给你们10天时间，但必须把前面的房租交了，就可以把机器搬走了，……我明天就开始广告……。”2019年10月4日，张育红通过微信通知钱燕君“请交8月15日到9月15日13500元和9月15日到9月27日5850元租金共19350元”。钱燕君回复“收到”。2019年10月10日，张育红通过微信通知钱燕君“总欠房租和水电费22301元”。钱燕君未回复。2019年10月11日，张育红通过微信通知钱燕君“你租金水电没有交清和未办理退租手续之前都属于正常租铺，继续履行我们双方所签的合同，正常交租金”此后，双方一直有沟通。2019年10月15日-16日，张育红通过微信多次通知钱燕君“请交2019年8月15日到2019年9月15日租金13500元和2019年9月15日到2019年10月15日租金13500元两个月共27000元，水电费2951元”。2019年10月初，三起公司已另租场地经营。2019年10月18日，案涉商铺门口被发现张贴了招租信息。张育红已将案涉商铺的一部分出租给他人使用。同时查明：自2019年8月15日起，张育红未再收到案涉商铺的租金。案涉商铺无不动产权证、无建设工程规划许可证。诉讼中，租赁双方未确认案涉商铺的返还时间，黄国坚和三起公司确认尚欠张育红水电费2951元。本院认为，《厂房租赁合同》名为厂房租赁合同，实为商铺租赁合同，本案案由为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.《厂房租赁合同》的效力；2.各方当事人的法律责任；3.案涉商铺退还的时间；4.对本诉和反诉诉讼请求的处理。一、《厂房租赁合同》的效力。张育红认为合同有效，黄国坚和三起公司认为案涉商铺未取得建设工程规划许可证，合同无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本院查明的事实，截止本案辩论终结前，案涉商铺既未取得不动产权证、也未取得建设工程规划许可证，故以租赁案涉商铺为合同目的的《厂房租赁合同》属无效合同。佛山市自然资源局三水分局作出的佛自然资三函[2020]205号《关于调查取证函的复函》证明案涉商铺无产权登记信息和建设工程规划许可信息。张育红提交的《设计条件及设计要求》、《认购土地合同》、乐平镇房地产开发公司收款收据等证据不足以推翻《关于调查取证函的复函》的证明内容，不能证明案涉商铺取得了不动产权证、建设工程规划许可证，故张育红关于《厂房租赁合同》有效的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。二、各方当事人的法律责任。《厂房租赁合同》由张育红和黄国坚签订，且张育红在诉讼中认为黄国坚是合同相对另一方，故《厂房租赁合同》的合同相对方为张育红和黄国坚，其中，出租方为张育红，承租方为黄国坚。张育红未提供证据证明其在《厂房租赁合同》签订时向黄国坚告知了案涉商铺未取得不动产权证、建设工程规划许可证的事实，张育红对合同无效法律后果的出现存在一定过错。黄国坚在《厂房租赁合同》签订时未核实案涉商铺的真实状况，未尽到谨慎注意义务，黄国坚对合同无效法律后果的出现也存在一定过错。综合双方的过错责任大小，本院酌定双方承担同等过错责任。根据本案事实，黄国坚是案涉商铺的承租人，三起公司是案涉商铺的实际使用人，张育红作为出租方依法可以向承租人黄国坚主张出租权益，也可以向实际使用人三起公司主张出租权益，但张育红在向黄国坚主张权益的同时要求三起公司承担连带责任，于法无据，故对张育红的该本诉请求，本院不予支持，即三起公司无需在本案中承担连带清偿责任。三、案涉商铺退还的时间。张育红认为实际收回案涉商铺的时间为2020年2月；黄国坚认为2019年10月18日将案涉商铺的钥匙交给张育红标志着退还了案涉商铺。对此，本院认为，不论是张育红主张的收回案涉商铺时间，还是黄国坚主张的退还案涉商铺时间，双方均未提供证据证明曾经办理了正式的案涉商铺退还手续，结合租赁市场的交易习惯，可以推定：是否办理正式的退还手续并非案涉商铺是否退还的唯一标志。张育红在2019年9月27日的微信聊天中作出同意结束租赁关系、租金计算至2019年9月27日、10天内清场的意思表示，三起公司于2019年10月初另租场地经营，案涉商铺门口于2019年10月18日被发现张贴了招租信息等事实，可以形成一个链条，证明黄国坚已不再使用案涉商铺，张育红已收回案涉商铺。因无直接证据证明案涉商铺的具体退还时间，本着公平原则，本院确认以案涉商铺被发现张贴招租信息的时间即2019年10月18日作为退还时间。张育红认为案涉商铺门口的招租信息不是出自其本人之手、不能认定其已在2019年10月18日收回商铺并另行招租的抗辩主张，与常理不符，不能成立。张育红未提供充分证据证明黄国坚在案涉商铺内遗留了足以影响商铺另行招租的垃圾，也未提供证据证明张育红在2019年10月18日后就垃圾清理问题向黄国坚提出过任何主张，故张育红关于垃圾未清理视为黄国坚继续使用案涉商铺的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。四、对本诉和反诉诉讼请求的处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《厂房租赁合同》无效，但承租人黄国坚应当参照合同约定的租金标准支付实际使用案涉商铺期间的占有使用费。黄国坚已支付占有使用费至2019年8月14日，实际使用案涉商铺至2019年10月18日，合同约定的租金标准为13500元/月，故黄国坚应向张育红支付2019年8月15日起至2019年10月18日止共2个月零3天的占有使用费28350元（13500元/月×2个月+13500元/月÷30天×3天）。张育红要求按13500元/月的标准支付自2019年8月14日起至实际支付之日的租金，实际为要求支付该期间的案涉商铺占有使用费，该本诉诉讼请求的计算标准偏高，对偏高部分的本诉诉讼请求，本院不予支持。租赁双方确认水电费金额为2951元，故张育红关于要求支付水电费2951元的本诉诉讼请求，合法合理，本院予以支持。《厂房租赁合同》无效，黄国坚关于确认《厂房租赁合同》无效的反诉诉讼请求，合法合理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《厂房租赁合同》无效，张育红因合同取得的财产应予返还。其中，2019年8月14日前，张育红已收取的费用与其应收取的商铺占有使用费相当，无需返还；张育红已收取的合同押金40500元应返还给黄国坚。黄国坚关于要求张育红返还合同押金40500元的反诉诉讼请求，合法合理，本院予以支持，但黄国坚关于要求张育红支付押金利息的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。三起公司不是《厂房租赁合同》的合同相对方，无权主张相关合同权利，故对三起公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、张育红与黄国坚于2017年12月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、黄国坚于本判决生效之日起十日内向张育红支付商铺占有使用费28350元、水电费2951元，合计31301元。三、张育红于本判决生效之日起十日内向黄国坚返还合同押金40500元。四、驳回张育红的其他本诉诉讼请求。五、驳回黄国坚的其他反诉诉讼请求。六、驳回佛山市三起机械设备安装有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即781元（张育红已预交），由黄国坚负担347元，张育红负担434元。反诉案件受理费7606元（黄国坚已预交），由张育红负担7544元，黄国坚负担62元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  张 荣二〇二〇年七月三日法官助理  徐少艺书 记 员  朱秋红