广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初9335号原告:张叶荣，男，1955年5月10日出生，汉族，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。被告：谢明芳，女，1984年10月4日出生，汉族，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。原告张叶荣与被告谢明芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告张叶荣与被告谢明芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年9月21日签订的买卖合同;2.被告向原告双倍返还定金60000元;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告经莞家地产中介公司员工的黄文明介绍后与被告相识。案涉房屋坐落于广东省＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊单元，被告向原告口头承诺该房屋虽为小产权但可以改名。因原告欠缺房产相关知识，信任被告的承诺，便与被告签订了一份房屋买卖合同。签订合同时，原告向被告支付了30000元定金。被告收到定金后，才告知原告该房无法办理改名手续，由原告自行解决。原告认为，被告此举损害了原告合法权益，于是诉至法院请求依法判令。被告辩称，原告与被告于2019年9月21日签订《房屋买卖合同》，合同开头以及第二条中均写明该房屋系“小产权房”，并且在第二条中明确该房屋在房管部门无产权登记。被告从未对原告承诺小产权房可以过户，原告也明知本案房屋是小产权房，而小产权房的特殊性是不能过户更名。因此，本案不存在原告所述双方口头约定办理过户登记之情形，原告所述完全是出于其不诚信履约且恶意诉讼之目的所编造的。本案合同虽为房屋买卖合同，但实际处分的是房屋的使用权，在原告正常履行合同的情况下可以获得房屋的使用权，合同真实有效。但因原告缺乏诚信，不履行双方签订的书面合同构成违约，严重损害了被告的合法权益，应当承担违约责任。原告向被告所交纳的定金根据定金罚则应不予退还，且原告还应赔偿被告包括房价波动、因签订合同而无法正常出租经营等其他损失。综上，恳请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：1997年12月31日，被告通过与东莞市东城区办事处堑头社区居民委员会签订《集资建房合同书》的方式，取得由该居委会颁发的住宅使用权证。该证记载被告系坐落于＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的住宅单位使用权人，使用权面积为83.87平方米。该证还记载有：“兹经我村委会核准，本证持有人通过定向集资参与建成该宿舍综合楼，业已成为该楼的共有使用权人”、“住宅单位（铺位）使用权人如需转让或变更使用权的，应到堑头村委会有关部门申请登记变更”。2019年9月21日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方（被告）向乙方（原告）出售自有小产权房。该合同第一条约定：甲方自愿将其位于广东省东莞市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房屋，以22万元的价款出售给乙方。第二条约定，甲方所售房屋为小产权，甲方并无在房管部门进行产权登记手续，对此乙方完全知晓；甲乙双方在办理所涉房屋相关手续时所产生的费用，由乙方承担。第三条约定，乙方在签订该《房屋买卖合同》当天支付定金30000元，其余款项19万元在该房屋所有交接手续办理完成当天内支付给卖方。第四条约定，该房屋办理完成所有交割手续后交房屋给乙方，交接该房屋前甲方应将房内的水、电、暖、气等欠费结清，且原有设施及该房相关资料一并交付给乙方。合同签订当天，原告向被告支付了定金30000元。原告同时还向案外人黄文明支付了见证服务费6600元。被告称其收取原告支付的定金后提取其中的5000元向案外人支付了中介费。双方确认在合同签订后，被告未向原告交付案涉房屋。另外，双方均表示不清楚案涉房屋所坐落的土地权属情况、房屋有无办理建设工程规划许可证等合法手续。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：一、关于过户更名。原告主张被告在签订合同时隐瞒案涉房屋无法办理更名手续的事实，当时被告承诺原告购买后可以办出住宅使用权证，但事后原告与被告、被告的配偶共同到相关部门咨询办理却被告知无法办理。被告抗辩称其从未向原告承诺案涉房屋可以过户更名，且原告在签订合同时已经清楚案涉房屋属于小产权房，当时还有东莞市管家房地产中介服务有限公司的法定代表人黄文明在场见证。被告还表示，原告在签订合同后自行前往堑头社区居民委员会咨询案涉房屋的情况，中介方黄文明打电话要求被告前往居委会，但被告当时没有前往，被告事后前往居委会了解到居委会可以见证原、被告之间的使用权转让约定。原告则表示其从居委会处了解到居委会无法见证并确认原告对案涉房屋享有使用权。双方对其主张的上述内容，均未提交任何证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。二、关于合同效力。被告认为案涉房屋属小产权房，无法过户，合同无效。原告则表示被告在签订案涉合同时出示了住宅使用权证，不清楚该房屋有无其他合法手续，合同效力由法院认定。原告明确表示，若法院查明认定合同无效，原告同意变更诉求要求确认合同无效。本院认为，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，双方之间成立合同关系。本案的争议焦点是：一、被告对于案涉房屋的性质、可否过户更名等事项是否存在欺瞒；二、原告要求被告双倍返还定金的诉求是否依据充分。关于焦点一。原告与被告作为具有完全民事行为能力的成年人，在处理大宗房产购置事务过程中，理应尽到谨慎注意义务。案涉合同第二条明确记载案涉房屋属小产权房、并无在房管部门进行产权登记，由此可以认定原告理应知晓案涉房屋的性质属小产权房，无法在房管部门办理过户登记。况且，原告确认其在签订合同的过程中已经查阅被告出示的住宅使用权证。原告主张被告存在欺瞒，与事实不符，本院不予采纳。双方的真实意思表示可认定为小产权房买卖交易，这显然违反法律法规的强制性规定，《房屋买卖合同》应属无效。关于焦点二。结合焦点一的分析可以看出，原告与被告对于案涉合同无效均负有责任。合同被认定无效后，被告已无权继续占有原告支付的款项30000元，应予返还。原告要求被告双倍返还，缺乏法律依据，本院对超额部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张叶荣与被告谢明芳于2019年9月21日签订的《房屋买卖合同》属无效；二、被告谢明芳应于本判决生效之日起十日内向原告张叶荣返还已付款项30000元；三、驳回原告张叶荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为650元（原告已预交），由原告张叶荣负担325元、被告谢明芳负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李春嫦二〇二〇年七月九日本件与原本核对无异书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。