湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3561号原告：杨正武，男，1976年12月1日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：黄丽，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：江婉婷，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：李伟龙，男，1979年8月16日出生，汉族，住湖南省。被告：宁乡县双江口镇大热门商场，住所地宁乡市双江口镇新建街农贸大市场。投资人：李伟龙。两被告共同委托诉讼代理人：黄志明，男，1970年5月20日出生，汉族，住湖南省。被告：宁乡县双江口镇湘平百货商店，住所地宁乡市双江口镇新建街47号。经营者：刘湘平。原告杨正武与被告李伟龙、宁乡县双江口镇大热门商场（以下简称大热门）、宁乡县双江口镇湘平百货商店（以下简称湘平百货）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告李伟龙、大热门共同委托诉讼代理人，宁乡县双江口镇湘平百货商店经营者刘湘平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨正武向本院提出诉讼请求：1．判令三被告一次性支付原告2020年3月13日至2020年12月31日的租金总计62443元和利息（自2020年3月13日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2．判令三被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求法院确认与大热门超市的租赁期限截止至2020年12月31日。事实和理由：2015年7月21日，被告李伟龙、被告宁乡县双江口镇湘平百货商店经营者刘湘平与原房屋所有权人签订三方协议，协议约定由两被告共同承租位于宁乡市双江口镇新建街权证号码为70××18号第一层户号115的房屋用于被告宁乡县双江口镇湘平百货商店、宁乡县双江口镇大热门商场的门面经营，租期截至2020年12月31日。后于2020年3月13日原告通过拍卖竞买方式取得上述房屋所有权并办理了所有权证，芙蓉区法院竞买公告显示涉案房屋租金仅支付至2019年12月31日，原告与三被告多次协商搬离涉案房屋未果，三被告也未支付任何租金费用，宁乡市双江口镇新建街地区每空房屋租金市场价为39000元。现原告为维护其合法权益，故诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告李伟龙、宁乡县双江口镇大热门商场辩称：大热门于2015年6月8日与胡跃明签定房屋租赁合同，租期从2015年8月1日至2025年7月31日，并于2015年7月24日与胡跃明签定补充协议，置换产权为胡跃明租给刘湘平邻过道旁的一空门面，时效与原房屋租赁合同一致，请求该空门面租期按原合同顺延至2025年7月31日；大热门已将房屋租金交至2020年7月31日，因此请求该空门面的租金从2020年8月1日起计算交给原告，租期顺延至2025年7月31日；湘平百货的租金也已经交至2020年12月31日。被告宁乡县双江口镇湘平百货商店辩称，本人与原房屋主签订的《门面租赁合同》确定了租赁限至2020年12月31日，本人支付了截止至2020年12月31日的全额租金（其中同时交纳了六千元的门面租赁保证金）。门面租赁真实、合法、有效。本人与原房屋主签订合同在先，原告拍卖行为在后，根据买卖不破租赁的相关规定，原告无权向我主张租金。在法院对涉案门面进行拍卖之初，我曾向拍卖法院和原告出示过《门面租赁合同》，原告对我涉案房屋租赁期限至2020年12月31日是知情的，原告此次诉讼纯属恶意诉讼。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实认定如下：1．湘平百货租赁的涉案房屋租金缴纳的情况。原告根据芙蓉区法院竞买公告认为湘平百货租赁的涉案房屋租金仅支付至2019年12月31日，湘平百货认为，其租金已经支付至2020年12月31日。原告及湘平百货均提交了门面置换协议，该协议来源合法、内容真实、与本案相关联；湘平百货提交了收据、交易回单，原告对收据、交易回单三性均有异议，大热门商场无异议，本院认为，门面置换协议、收据、交易回单及涉案房屋原所有权人胡跃明证人证言能相互印证如下事实：湘平百货已经交纳其租赁的涉案115房产门面租金六年90000元，交至2020年12月31日。2．大热门租赁的涉案房屋租金缴纳的情况。原告根据芙蓉区法院竞买公告认为大热门租赁的涉案房屋租金仅支付至2019年12月31日，大热门认为，其租赁的涉案房屋租金已缴纳至2020年7月31日，提交了《双江口农贸大市场租赁合同》、手写的补充协议及门面置换协议、长沙市芙蓉区人民法院协助执行通知书（2018）湘0102执2223号。原告对上述证据的三性无异议，证明目的有异议，认为被告提供的证据无法证明其支付的租金是2019年8月1日至2020年7月31日的租金，芙蓉区人民法院公告已确认其租金支付至2019年12月31日，对于隆小中预支的2万元，首先无证据证明支付或者抵扣了相关款项，且该阶段已经进入执行阶段，被告大热门超市应当优先支付给法院或者原告，无权直接抵扣或者支付给第三人。本院认为，被告大热门提交的上述证据来源合法、内容真实、与本案相关联，且与胡跃明的证人证言能相互印证大热门已缴纳2019年8月1日至2020年8月1日的涉案房屋的租金，理由如下：1．胡跃明确认大热门已支付2019年8月1日至2020年8月1日的涉案房屋的租金；2.2019年8月后大热门总计支付的租金为377913元与《双江口农贸大市场租赁合同》中约定的租金377914元基本相符（明细为：2019年8月4日，石罗爹应付大热门2019年9月1日至2020年8月31日房租21163元，但大热门未收现金，该款用于抵扣胡跃明欠石罗爹欠账；黄志明于2019年8月28日向长沙市芙蓉区人民法院支付156750元；熊永清于2019年8月2日向长沙市芙蓉区人民法院支付200000元），其支付租金的时间亦符合合同约定的于每年度6月30日前付清的约定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实：胡跃明（出租人、甲方）与李伟龙（承租人、乙方）签订《双江口农贸大市场租赁合同》，合同有如下约定：1．甲方同意将双江口农贸市场一楼内向指定部分，二楼整体出租给乙方；2．租赁期限：租赁期自2015年8月1日起至2025年7月31日止；3．租金和租金支付方式：本合同租金实行年支付制，合同年租金300000元，每年度租金在该年6月30日前一次性付清。2年以后按上年度租金的8%递增；2018-08-01至2019-08-01租金349920元，2019-08-01至2020-08-01租金为377914元；租赁到期后，甲方有权收回出租门面，乙方有优先承租权。2015年7月24日，胡跃明与大热门签订补充协议：根据大热门超市发展的需要，经甲乙双方协商互换一空门面。甲乙双方互换的门面（甲方靠过道旁一空，现用于过道，乙方临杨正午手机店后面一空门面）。互换后甲方靠日化店的门面用于乙方做过道用，乙方临杨正午手机店后面一空门面给甲方，双方都不另出租金给对方。2015年，胡跃明收到刘湘平交来房屋租金90000元。刘湘平（甲方）、李伟龙（乙方）与隆小中（房屋主）签订《门面置换协议》，协议约定：一、刘湘萍经营的日化店靠过道旁一空门面由房屋主胡跃明收回用于大热门商场的过道；由乙方将日化店后面一空门面补偿租给甲方使用，现有面积加五十公分；二、甲方已经将现有两空门面的租金一次性交纳给胡跃明三年的租金90000元（缴至2017年12月31日），现甲方可以不要求退回已上缴的门面租金款，要求将两空门面的三年租金延至剩余一空门面的租金六年，交至2020年12月31日。三方置换协议达成后，刘湘萍前面一空的门面2018年1月至2020年12月的租金由乙方交纳给胡跃明，后面一空的门面三年（2018年1月至2020年12月）租金9000元由甲方一次性交纳给大热门商场。2018年12月12日，长沙市芙蓉区人民法院向被告大热门发出协助执行通知书，请其协助提取胡跃明在其处的租金收益5976718元。大热门所租赁的涉案房屋2019年8月至2020年8月1日租金已付清（明细为：2019年8月4日，石罗爹应付大热门2019年9月1日至2020年8月31日房租21163元，但大热门未收该款项，该款用于抵扣隆小中欠石罗爹欠账；2019年8月28日，黄志明向长沙市芙蓉区人民法院支付156750元；熊永清于2019年8月2日向长沙市芙蓉区人民法院代为支付200000元）。2020年1月14日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院裁定湖南省宁乡县双江口镇新建街房产证号为70××18的房屋一楼户号为115房产的所有权及相应的其他权利归杨正武所有。另查明，115房产被划为两个门面，一个门面由胡跃明租给了湘平百货店，一个门面由胡跃明租给了大热门。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋原房屋所有权人胡跃明与宁乡县双江口镇大热门商场签订的《双江口农贸大市场租赁合同》及补充协议、胡跃明与宁乡县双江口镇湘平百货商店、宁乡县双江口镇大热门商场签订的《门面置换协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。本案中，涉案房屋在租赁期间发生所有权变动，但不影响租赁合同的效力。《双江口农贸大市场租赁合同》约定租赁期自2015年8月1日起至2025年7月31日止，故对原告请求确认与大热门商场的租赁期限截止至2020年12月31日的诉讼请求不予支持。关于原告主张三被告支付原告2020年3月13日至2020年12月31日的租金总计62443元和利息的诉讼请求。本案中，李伟龙与胡跃明签订合同的行为系职务行为，李伟龙不承担支付租金的责任。宁乡县双江口镇湘平百货商店租赁的涉案原告房屋租金已经交纳至2020年12月31日，宁乡县双江口镇大热门商场按合同约定向原涉案房屋权利人缴纳了2019年8月至2020年8月1日的租金，2020年8月1日至2020年12月31日的租金按合同约定应于2021年6月30日前一次性付清，现缴纳的期限未届满，故对原告要求三被告一次性支付原告2020年3月13日至2020年12月31日的租金和利息的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告杨正武的诉讼请求。案件受理费681元（已减半收取），由原告杨正武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘毅梅二〇二〇年七月十三日书记员  喻赛春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。