宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初1793号   原告：银川高新技术产业开发总公司,实际经营地IBI育成中心2期2号楼3楼。   法定代表人：张某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郝某、郭某，北京市盈科(银川)律师事务所律师。   被告：宁夏妙朗生物科技有限公司。   法定代表人：徐某，该公司执行董事。   原告银川高新技术产业开发总公司与被告宁夏妙朗生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告银川高新技术产业开发总公司的委托诉讼代理人郝某、郭某到庭参加诉讼,被告宁夏妙朗生物科技有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   银川高新技术产业开发总公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的不定期租赁合同；2.判令被告立即向原告返还位于银川市宝湖西路以南、诚信街以东路银川经济技术开发区战略新材料加工区（出口加工基地）16#厂房北侧第三层一半（东侧），逾期返还则以307153元（年租金）为基数、日1%为标准承担违约金至厂房实际返还之日止；3.判令被告向原告支付拖欠的厂房租金268582.68元（暂计算至2020年3月31日）、违约金89504.29元，并主张厂房占有使用费及307153元（年租金）为基数、日万分之六为标准向原告支付自2020年3月31日起至厂房租金实际缴纳之日止的违约金；4.判令被告向原告支付拖欠的物业费26858.27元（暂计算至2020年3月31日）、违约金5878.91元；主张物业费及以30715.3元（年物业费）为基数、日万分之六为标准向原告支付违约金至物业费实际缴纳之日止；以上三、四项共计390824.15元，核减50000元保证金后，剩余340824.15元（详见起诉状附件《费用计算清单》）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告名下位于银川市宝湖西路以南、诚信街以东路银川经济技术开发区战略新材料加工区（出口加工基地）16#厂房北侧第三层一半（东侧），租赁房屋总建筑面积为2133平方米；租赁期限为壹年，自2018年5月17日至2019年5月16日；租金标准为12元/平方米/月，年租金为307152元。合同同时约定，承租期限内被告应向原告（或原告授权物业）支付物业服务费等相关费用，及迟延支付的各项费用的违约责任等。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告。合同到期后，双方并未另行签订其他合同，但被告使用厂房至今，且长期拖欠厂房租金、物业费等费用，原告多次催要无果。综上，被告的行为已构成严重违约，应向原告支付拖欠的厂房租金、物业费等各项费用，并立即向原告返还租赁厂房，同时承担违约责任。故原告诉至本院，请求判如所请。   宁夏妙朗生物科技有限公司未到庭答辩，亦未提交书面证据材料。   本院经审理认定事实如下：西夏区开发区出口加工基地16号厂房属于银川经济技术开发区建设开发有限公司所有，该房屋现由银川高新技术产业开发总公司具体管理和使用，涉及房屋租赁方面的权利义务均由银川高新技术产业开发总公司享有和承担，房屋租金收益均归该公司所有。2018年7月10日，银川高新技术产业开发总公司（甲方，出租人）与宁夏妙朗生物科技有限公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方所出租的租赁物位于银川市宝湖西路以南、诚信街以东路银川经济技术开发区战略新材料加工区（出口加工基地）。1.2租赁房屋包括16#厂房北侧第三层一半（东侧），租赁面积2133平方米。租赁用途为工业生产，租赁期限1年，自2018年5月17日至2019年5月16日止。5.1租金为12元/平方米/月，年租金307152元。该租赁期3年免租金政策已全部享受完毕。合同到期后，如未续签，租金支付标准按12元/平方米/月执行。乙方之前交纳的保证金50000元继续留置。乙方无违约情形，合同期满后无息退还，乙方如有违约情形的，甲方可直接扣抵相关费用及违约金。6.1租赁期内，与租赁物有关的水费、电费、供暖费、停暖费、物业服务费等相关费用由乙方承担，并向甲方或甲方授权物业支付。7.1租赁期满或合同解除后乙方应向甲方及时（指租赁期满当日或合同解除的事由发生后3日内）返还租赁物及相应的附属设施、设备，并结清应承担的各项费用。9.1.5若遇乙方欠交租金或水费、电费、采暖费及物业服务费等其他费用超过30日的，甲方有权提前解除本合同。10.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：10.3.1不支付或者不按照约定支付租金或房屋保证金达1个月（满30日）的。10.3.2欠交各项费用达5000元的。11.1乙方违反合同第七条约定租赁期满或合同解除后不及时向甲方返还租赁物的，每逾期一日按全年租金的1%向甲方支付违约金直至租赁物收回之日止。11.2乙方有本合同第10.3条约定的情形之一的，应向甲方支付全年总租金额度10%的违约金，乙方不得以任何理由要求降低。11.6若违反本合同第五条、第六条、第八条、第九条、第十条10.3款，甲方有权直接从乙方缴纳的保证金中予以扣除。11.9乙方未按本合同约定的时间向甲方交纳租金及水费、电费、暖气费、物业费等各项费用的，每逾期一日，应向甲方支付应付款项万分之六的违约金。14.本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向本合同租赁物所在地法院起诉。15.1合同期满后，未续签合同，租金标准及相关权利义务继续按照本合同约定标准执行。2017年12月28日，银川经济技术开发区物业服务中心《关于调整物业管理服务价格的通知》（银开物发〔2017〕3号）文件对物业管理服务价格进行调整，标准厂房（车间）、仓库物业费统一按照1.2元/平方米/月执行，该标准自2018年1月1日开始执行。宁夏妙朗生物科技有限公司的工作人员在2018年1月8日签收了该文件。   上述合同签订及手续履行后，银川高新技术产业开发总公司将涉案房屋交付给宁夏妙朗生物科技有限公司使用，宁夏妙朗生物科技有限公司支付保证金50000元。2019年5月16日合同到期，宁夏妙朗生物科技有限公司未将房屋退还，也未与银川高新技术产业开发总公司续签合同，宁夏妙朗生物科技有限公司占用房屋至今，未支付租金。   银川高新技术产业开发总公司围绕诉讼请求向法庭提交了《不动产权证书》1份、《证明》1份、《租赁合同》1份、《关于调整物业管理服务价格的通知》（银开物发〔2017〕3号）1份、《文件资料发放签收表》1份、照片3张，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。   本院认为，银川高新技术产业开发总公司与宁夏妙朗生物科技有限公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应予以确认。根据合同约定，双方签订的租赁合同履行期限为一年，履行期届满后，双方未续签合同，但宁夏妙朗生物科技有限公司继续租赁使用房屋，银川高新技术产业开发总公司也未提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现银川高新技术产业开发总公司以起诉方式主张解除合同,符合法律规定,依法应予准许。合同解除,宁夏妙朗生物科技有限公司应返还租赁物,故对银川高新技术产业开发总公司关于解除合同、返还租赁物的诉讼请求本院予以支持。关于银川高新技术产业开发总公司主张宁夏妙朗生物科技有限公司支付2019年5月17日至2020年3月31日拖欠租金268582.68元、物业费26858.27元的诉讼请求，因《租赁合同》及《关于调整物业管理服务价格的通知》明确约定租金及物业费计算标准，本院予以支持。银川高新技术产业开发总公司主张宁夏妙朗生物科技有限公司支付厂房占用使用费及物业费至实际缴纳之日止，因实际缴纳之日无法确定，宁夏妙朗生物科技有限公司应按双方合同及《关于调整物业管理服务价格的通知》约定支付租金、物业费自2020年4月1日至本判决确定给付之日止。关于违约金。合同11.2约定，欠交各项费用达5000元的，应支付全年总租金额度10%的违约金，宁夏妙朗生物科技有限公司欠交费用已超过5000元，应支付违约金30715.2元（307152元×10%）。银川高新技术产业开发总公司主张宁夏妙朗生物科技有限公司未按合同约定的时间支付租金、物业费，每逾期一日，应支付应付款项万分之六的违约金，因合同中未对交纳租金、物业费的时间进行约定，故对银川高新技术产业开发总公司按照此约定要求宁夏妙朗生物科技有限公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。银川高新技术产业开发总公司主张宁夏妙朗生物科技有限公司以年租金307153元为基数、日1%为标准支付逾期返还厂房违约金，该主张超过法律规定，本院调整为按年租金307153元的10%支付逾期返还房屋的违约金，即30715.2元（307152元×10%）。宁夏妙朗生物科技有限公司支付的保证金50000元扣抵违约金。宁夏妙朗生物科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除银川高新技术产业开发总公司与宁夏妙朗生物科技有限公司之间的不定期租赁合同；   二、宁夏妙朗生物科技有限公司于本判决生效后三十日内返还银川高新技术产业开发总公司位于银川市宝湖西路以南、诚信街以东路银川经济技术开发区战略新材料加工区（出口加工基地）16#厂房北侧第三层一半（东侧）；   三、宁夏妙朗生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付银川高新技术产业开发总公司2019年5月17日至2020年3月31日厂房租金268582.68元及2020年4月1日起至本判决确定给付之日止厂房占用使用费（按12元/平方米/月计付）；   四、宁夏妙朗生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付银川高新技术产业开发总公司2019年5月17日至2020年3月31日物业费26858.27元及2020年4月1日起至本判决确定给付之日止的物业费（按1.2元/平方米/月计付）；   五、宁夏妙朗生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付银川高新技术产业开发总公司违约金11430.4元；   六、驳回银川高新技术产业开发总公司的其他诉讼请求。   当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6412元，减半收取3206元，由宁夏妙朗生物科技有限公司负担2885元，由银川高新技术产业开发总公司负担321元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。   审判员 金 菁     二〇二〇年七月十四日   书记员 王小瑞   附本案判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ……   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。