江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初3854号原告：常州恒基置业有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑一号楼238室。法定代表人：潘军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王理之，江苏友联律师事务所律师。被告：蒋建华，男，1964年3月13日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：喜讯，常州市金坛区金诚法律服务所法律工作者。原告常州恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）与被告蒋建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王理之、被告蒋建华及其委托诉讼代理人喜讯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告从青枫颐景花园4幢乙单元702室内迁出，并将房屋立即返还原告；3、判令被告支付违约金23380元；4、判令被告支付房屋占用使用费（以2500元/月为标准，从起诉之日起算至被告将房屋实际返还之日止）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告申请撤回对第三项和第四项诉讼请求的主张。事实和理由：原告系常州青枫颐景花园小区开发商。2016年2月18日，被告意欲购买原告位于青枫颐景花园4幢乙单元702室的房屋，其承诺会在30日内支付首付款后于当日取走房屋钥匙。但此后被告并未按约支付房款，原告多次催缴未果。2016年5月10日，原告通知被告于2016年5月12日将房屋返还并办理退房手续，然而被告还是未予回应。直至2016年5月20日被告仅支付49800元购房款之后便再未支付剩余房款，原告多次向被告催缴，被告未予理会。原告现为维护自身合法权益，起诉至法院。被告蒋建华辩称：被告的房款是分两个部分支付的，一个部分是原告拖欠的施工方的工程款，案涉房屋是施工方介绍的，所以原告说要求被告将一部分的购房款直接抵付施工方戴文锋，还有一部分是被告将49800元直接汇到了工作人员指定的账户上去的，加起来一共付了84800元，后续欠了一部分款项是同原告方的委托代理人葛家中协商同意将剩余款到当年的11月交付，所以从这个角度来说被告不存在违约的情形，后续款项至今未交是事出有因，当时交款的时候在五、六月份的时候原告说了要打到个人账户上去，到了八月份很多人在传说案涉房屋已被查封，后来查到了这个事实，在办理网上登记备案手续时原告未到场，因为房屋被查封了就不能办理产权登记手续，目前这个房子已经进入到法院拍卖程序了，所以在这种情况下被告暂停缴纳了房款，并且一直跟原告交涉，原告要想办法解除查封，尽快为被告办理登记手续，这个房子在安全的情况下会支付的，原告严重违背了双方签定的房屋买卖合同的约定，因此本案的发生作为出卖人即原告应承担全部责任，所以原告要求包括解除合同和承担违约金的责任不是在被告，而是在原告，所以请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原告的解除权已经消灭，2016年5月10日原告就商品房首付款的交付发出催收通知，原告解除权行驶的合理期限截止到同年8月10日止；原、被告已经就商品房首付款的交付达成了新的合意，虽然2016年5月10日原告就商品房首付款的交付发出催收通知，但5月20日原告接受了被告49800元购房款，而后原告接受了被告作出推迟到同年11月底付款的承诺书，双方之间于同年10月的短信对话，证实了原、被告已经就商品房首付款的交付达成了新的合意，因此被告不存在违约行为；被告被迫暂停缴纳房款，是因为原告存在着根本违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对商品房买卖合同、银行交易交易明细、通知等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2016年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买案涉房屋即（施工编号）常州市，房屋价格总金额为1218808元；自本预售合同签订之日起1日内支付全部房款的20%计243808元，剩余房款金额975000元应于合同网上备案之日起7日内（2016年2月25日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同签订后，原告实际取得了案涉房屋钥匙并入住至今。2016年5月10日，被告向原告发出书面通知，载明：双方于2016年2月18日签订商品房购房合同，当时蒋建华承诺30天之内付清该商品房的按揭首付款，同时办理按揭贷款手续，期间恒基公司曾多次催收，至今该款项仍未支付到位，鉴于上述情况恒基公司正式通知，请在2016年5月12日上午11点30分之前将该商品房钥匙交还恒基公司，同时办理退房手续。2016年5月20日，被告向原告支付购房款49800元。2016年7月7日，案涉房屋因正嘉投资集团有限公司（以下简称正嘉公司）与原告恒基公司借款合同纠纷一案中被常州市中级人民法院查封。2019年11月18日，被告向常州市中级人民法院提出执行异议，常州市中级人民法院认为，蒋建华虽然在案涉房屋查封前与恒基公司签订商品房买卖合同，约定房屋价款1218808元，但其仅在恒基公司书面通知限期办理退房手续后向恒基公司支付49800元。蒋建华主张恒基公司不断向其催款，但恒基公司的催款行为并不免除蒋建华支付购房款的合同义务，况且常州市中级人民法院于2016年7月7日查封案涉房屋后，恒基公司无权就房屋所有权作出处分。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，蒋建华要求停止对案涉房屋进行查封、拍卖的异议请求，于法无据，不予支持。此外，蒋建华在本市另有用于居住的房屋，其已支付的价款也未超过合同约定总价款的百分之五十，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，蒋建华的异议请求，也不予支持。综上，裁定驳回蒋建华的异议请求。另查明，案涉房屋交付时属于装修好的房屋，被告蒋建华入住后只进行过简单的补修。现案涉房屋上有多个法院查封。庭审中，被告蒋建华陈述：当时原告是欠了戴文锋的工程款，把五号楼的几套房子抵给戴文锋作为工程款，戴文锋就问被告要不要房子，就找了案涉房屋，当时说好这套房屋出售的价款的70%给戴文锋，30%给原告公司，所以在这种情况下被告向戴文锋支付了购房款，2016年5月5日被告向戴文锋转账支付了26000元、同年6月9日被告向戴文锋转账支付了4000元、同年6月11日被告向戴文锋转账支付了5000元，共计35000元。原告恒基公司对此均不予认可，只认可收到被告购房款49800元。本院认为，原告恒基公司与被告蒋建华签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。因被告蒋建华在签订合同后未按照约定支付购房款，且案涉房屋已被法院查封，致使合同目的无法实现，故原告有权解除与被告蒋建华签订的关于案涉房屋的房屋买卖合同。关于合同解除后产生的清理责任及损失分配，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告恒基公司已向被告蒋建华交付案涉房屋，被告蒋建华向原告恒基公司支付购房款49800元，故被告蒋建华应将案涉房屋腾空返还原告，原告恒基公司亦应将购房款49800元返还被告蒋建华。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告常州恒基置业有限公司与被告蒋建华签订的关于常州市的《商品房买卖合同》。二、被告蒋建华于本判决生效之日起三十日内将常州市腾空并返还原告常州恒基置业有限公司。三、原告常州恒基置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告蒋建华购房款49800元。本案案件受理费15770元（原告已预交），由原告常州恒基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包艳波审 判 员  顾华琴人民陪审员  金 叶二〇二〇年七月三十日法官 助理  张春美书 记 员  朱晔雯