广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14294号原告：佛山居然之家商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区****************************-1号。统一社会信用代码91440604MA4W68EX77。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：张攀成，男，汉族，1989年12月12日出生，住湖南省耒阳市大市******。公民身份号码430************312。原告佛山居然之家商业管理有限公司与被告张攀成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯立文、被告张攀成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠付租金60606.2元，包括自2020年3月1日至2020年4月22日租期（共53天）的欠付租金8452.97元以及合同履行期间全部免租期（共327天）的租金52153.23元；2.被告向原告支付欠付物业管理费60606.2元，包括2020年3月1日至2020年4月22日租期（共53天）的欠付物业管理费8452.97元以及合同履行期间全部免租期（共327天）的物业管理费52153.23元；3.被告向原告支付相当于两个月的租金数额的违约金9569.4元；4.本案诉讼费由被告承担。以上第1-3项诉讼请求金额合计130781.8元，以保证金30000元抵扣后的金额为100781.8元。事实和理由：原告与被告于2017年10月12日签订《居然之家招商合同》（合同号：JM96-*****70001），约定原告向被告出租佛山市佛山店（位于佛山市禅城区**************）D号楼四层摊位号JM96-D-4-020的场地，面积318.98平方米。该合同关于租赁期限、免租期、租金、物业管理费、保证金、违约责任、争议解决等的约定如下：1.第三条约定，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，其中部分月份为免租期，在免租期被告不用交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳，若被告违约导致合同提前终止的，被告还应向原告赔付免租期的租金；2.第四条约定，租金按每日每平方米0.5元计算，被告应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前；3.第五条约定，物业管理费按每日每平方米0.5元计算，被告应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前；4.第八条约定，被告向原告支付保证金30,000元，当被告撤场时对原告有未付债务的，原告有权动用保证金弥补自己的损失；5.第十二条约定，被告未依约向原告支付租金等费用（含税款）的，应每日按未付金额的1‰支付违约金，超过7天的，原告有权随时终止合同；6.第五十三条第2项约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告除应补齐所欠租金及费用，退还原告给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和补贴外，还应向原告赔付相当于两个月租金的违约金；7.第五十四条约定，双方的纠纷应向原告所在地人民法院起诉解决。上述合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地，被告使用租赁场地开展经营活动，并向原告支付计租期的租金、物业管理费，而未支付全部免租期的租金、物业管理费。自2020年2月25日起，被告开始拖欠计租期的租金、物业管理费。因被告经多次催促后仍一直未能支付欠付的费用，原告于2020年4月22日收回了租赁场地，即涉案合同已于2020年4月22日解除。原告认为，根据合同第三条第2项、第十二条、第五十三条第2项的约定，因被告欠付租金等款项已超过7天，原告有权解除合同，被告应补齐所欠计租期和免租期的租金、物业管理费，同时赔付相当于两个月租金的违约金。其中，被告拖欠费用的计租期间为2020年3月1日至2020年4月22日，共53天；被告已实际享受的免租期共327天，具体为：在履行过程中，被告的免租期除《招商合同》第三条第2项约定的2017年10月、2018年2月、4月、7月、11月，2019年2月、6月，2020年2月、6月以外，还有2017年11月、2018年9月、2019年9月，即免租天数为357天（与第三条第2项约定的免租金额56937.93元相符合），扣除2020年6月尚未履行的30天则为327天，在该327天免租期间，被告均未支付租金、物业管理费。另外，原告已收取保证金30000元，有权以之抵扣被告所欠债务。现原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。被告辩称：被告从2019年12月开始欠租至2020年4月，实际欠租月份为2019年12月至2020年4月，因疫情免租2020年1月，因合同约定免租期为2020年2月，故被告实际欠租是2019年12月、2020年3月、4月，实际欠租金额是26794.32元。被告有押金30000元、装修保证金6000元在原告处。实际上，2020年4月22日原告强行将店铺收回，并拆毁被告的展品及搬至其他地方，因此抵扣押金和装修保证金后，原告还尚欠被告9205.68元。对于违约金，双方此前有协商，因被告经营困难，已告知原告无法再承租，原告在2020年4月23日将商铺转租后，就拆毁展厅并起诉被告。对于物业管理费的意见，与租金的意见一致。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《居然之家招商合同》（合同号：JM96-*****70001），证明原告向被告出租佛山店D号楼四层摊位号JM96-D-4-020的场地，面积318.98平方米，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日。根据约定，租金和物业管理费均按每日每平方米0.5元计算，被告应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前。被告欠付租金超过7天的，原告有权解除合同，并要求被告补齐所欠计租期和免租期的租金、物业管理费，同时赔付相当于两个月租金的违约金。当被告撤场时对原告有未付债务的，原告有权以保证金弥补损失。3.租赁场地所在地块的《集体建设用地使用权出租合同》、租赁场地所属建设项目的《建设工程规划许可证》、《委托书》，证明佛山（国际）家居博览城有限公司承租租赁场地所在地块后，依法建设租赁场地所属建设项目，并委托原告对D座一至五层进行出租及管理。原告有权向被告出租租赁场地。4.原告收取被告支付的保证金、租金、物业管理费的《市场收据》，证明合同签订后，被告使用租赁场地开展经营活动，向原告支付了保证金，以及2017年10月至2020年1月计租期相应的租金、物业管理费。在履行过程中，被告已享受的免租期包括2017年10月、11月，2018年2月、4月、7月、9月、11月，2019年2月、6月、9月，2020年2月。在前述327天免租期间，被告均未支付租金、物业管理费。5.原告与被告关于欠费及撤场事宜的微信沟通记录、关于建材馆JM96-D-4-020尚硕品牌提前终止合同应交费用明细，证明原告向被告催促支付租金、物业管理费等费用，并沟通撤场事宜。原告与被告确认，截至2020年1月，被告已享受的免租期包括2017年10月、11月，2018年2月、4月、7月、9月、11月，2019年2月、6月、9月。6.租赁场地现场照片（拍摄于2020年4月22日），证明被告直至2020年4月22日仍在使用租赁场地开展经营活动。被告在诉讼中举证：1.照片，证明涉案商铺已出租给他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局向佛山（国际）家居博览城有限公司核发《建设工程规划许可证》，证载建设项目名称为佛山国际家居博览城。2017年1月1日，佛山（国际）家居博览城有限公司向原告出具《委托书》，上载：“地址为佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物），建筑面积（约）70000平方米，现委托佛山居然之家商业管理有限公司出租及管理，委托期限2017年1月1日至2036年12月31日，共20年。”2017年10月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《居然之家招商合同》（合同号：JM96-*****70001），主要约定：第一条合作形式甲方将位于佛山市佛山店D号楼四层，面积为318.98平方米，摊位号为JM96-D-4-020的场地租给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条经营范围1.乙方的产品经营类别为定制家具，主经营品牌为尚硕。第三条合同租赁期限、免租期、计租期1.租赁期限：自2017年10月1日至2020年9月30日，共计1096天；2.免租期：免租期共计267天，具体时间为：2017年10月31天，2018年2月28天，2018年4月30天，2018年7月31天，2018年11月30天，2019年2月28天，2019年6月30天，2020年2月29天，2020年6月30天。合同期内免租金额共计56937.93元。免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金。3.计租期：刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计829天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算。第四条租金及付款方式乙方按下列标准向甲方支付租金：自2017年10月1日至2020年9月30日每平方米日租金0.5元，共174801.04元，合同期内乙方共计应支付甲方租金117863.11元。租金按月支付，每个付款周期的上月25日之前付款。第五条物业管理费及付款方式甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准为每平方米物业管理费0.5元，共计174801.04元。物业管理费按月支付，每个付款周期的上月25日之前付款。第八条合同保证金乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金。当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失。乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金30000元。第十二条乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。第五十三条违约责任2.除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。诉讼中，原、被告均确认：原告于2020年4月22日收回涉案商铺。被告确认2017年11月、2018年9月、2019年9月系免租期。原告陈述：因被告拖欠租金未支付，也未能办理撤场手续，故原告行使单方解除权，提前收回涉案商铺。原告将商铺内存放的展品及办公用品拆除并另行存放，对被告陈述的损坏情况不予认可。被告陈述：免租期是租金和物业管理费都免交，故免租期的物业管理费被告也没有支付过。对于保证金30000元，被告同意抵扣其认为拖欠的租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付租金、物业管理费的诉请。第一，关于计租期内的租金及物业管理费。原、被告确认原告于2020年4月22日收回涉案商铺，事实上双方之间的租赁合同已解除，故原告主张计租期内的租金及物业管理费计至2020年4月22日，本院予以支持。现原告主张被告拖欠2020年3月1日至2020年4月22日的租金、物业管理费未支付，庭审中被告确认从2019年12月至2020年4月拖欠租金及物业管理费，故原告主张的欠费期间合理有据，本院予以支持。因此，被告应向原告支付计租期内拖欠的租金8452.97元（318.98平方米×0.5元/天/平方米×53天）、物业管理费8452.97元（318.98平方米×0.5元/天/平方米×53天）。第二，关于免租期的租金。根据合同约定，若被告违约导致合同提前终止，被告应赔付原告免租期间的租金。本案中，因被告拖欠租金的违约行为，导致合同提前终止，故原告有权向被告主张免租期间的租金。根据合同约定，原告给予被告的免租期为2017年10月、2018年2月、2018年4月、2018年7月、2018年11月、2019年2月、2019年6月、2020年2月、2020年6月，共计267天。同时，双方确认原告在合同履行中给予被告2017年11月、2018年9月、2019年9月免租，共计90天。因原告于2020年4月22日收回涉案商铺，故剔除2020年6月的免租期租金，即免租期合计327天（267天+90天-30天）。根据上述约定，被告应向原告支付该免租期的租金52153.23元（318.98平方米×0.5元/天/平方米×327天）。第三，关于免租期的物业管理费。根据合同约定，免租期内被告应正常交纳物业管理费。被告确认在免租期内未向原告支付相应的物业管理费，故原告有权向被告主张该项费用。据上文所述，免租期为327天，因此被告应向原告支付免租期的物业管理费52153.23元（318.98平方米×0.5元/天/平方米×327天）。第四，关于保证金抵扣。涉案合同约定，当被告撤场对原告有未付债务时，原告有权动用保证金弥补自己的损失。现因涉案商铺已收回，被告仍拖欠原告未付的租金等费用，原告主张保证金抵扣被告拖欠的费用合理，本院予以支持。本院认定保证金抵扣免租期租金，抵扣后被告还需向原告支付免租期租金22153.23元（52153.23元-30000元）。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案合同约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告须赔付原告相当于两个月租金的违约金。本案中，原告已主张被告支付免租期的租金等费用，再同时主张相当于两个月租金的违约金，并不合理，本院结合被告的违约情节以及合同履行情况，酌定被告向原告支付违约金4000元。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张攀成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年4月22日租金8452.97元及免租期租金22153.23元；二、被告张攀成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年4月22日物业管理费8452.97元及免租期物业管理费52153.23元；三、被告张攀成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付违约金4000元；四、驳回原告佛山居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张攀成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1158元，由原告佛山居然之家商业管理有限公司负担70元，被告张攀成负担1088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年七月二日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。