上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10645号原告(反诉被告)：徐琴，女，1980年1月5日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：甘彬彬，上海翰浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓楠，上海翰浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：宋道蕾，男，1986年4月11日出生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。原告徐琴与被告宋道蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序。被告向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。本案于2020年6月17日公开开庭进行审理，原告(反诉被告)徐琴及其委托诉讼代理人甘彬彬、邓楠，被告(反诉原告)宋道蕾及其委托诉讼代理人花伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐琴向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除双方于2015年6月30日就上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同；2.判令宋道蕾支付逾期付款违约金人民币105万元。本诉的事实和理由：2015年6月20日，徐琴、宋道蕾经中介居间介绍签订房地产买卖居间协议，就系争房屋买卖事宜达成合意。2015年6月30日，双方签订上海市房地产买卖合同，约定房价105万元，还约定了分期付款、违约金等内容。2019年11月18日，徐琴取得系争房屋不动产权证，系争房屋满足过户条件。随后，徐琴多次催促宋道蕾配合办理过户手续，宋道蕾未配合，属不正当地阻止尾款支付条件成就，尾款支付条件视为已成就。宋道蕾已迟延支付尾款超15日，徐琴享有合同约定的解除权。另因宋道蕾延迟办理过户且未支付房屋尾款，致使徐琴出售系争房屋以置换其他房屋的合同目的无法实现，徐琴拥有法定的解除权。故诉至法院望判如所请。被告宋道蕾针对本诉辩称，不同意徐琴的诉讼请求。1.宋道蕾不存在不配合过户的违约情形，徐琴不享有合同解除权，且实际系徐琴有意涨价。2.宋道蕾愿意按约继续履行合同，并同意过户时支付购房尾款25万元。3.即便要判令宋道蕾支付违约金，徐琴诉请的违约金金额过高。反诉原告宋道蕾向本院提出反诉请求：1.判令双方继续履行2015年6月20日签订的房地产买卖居间协议和同月30日签订的上海市房地产买卖合同;2.判令徐琴协助将系争房屋过户至宋道蕾名下。反诉的事实和理由：双方于2015年6月20日和同年30日签订了房地产买卖居间协议和上海市房地产买卖合同，就系争房屋买卖事宜已达成合意。但在2019年底，双方就系争房屋过户事宜进行协商时，徐琴临时要求涨价，双方未谈妥致诉。宋道蕾为维护自身合法权益，作如上反诉请求，望判如所请。反诉被告徐琴针对反诉辩称，不同意宋道蕾的反诉请求。2019年底，系争房屋满足过户条件后，徐琴多次催告宋道蕾配合办理过户手续。宋道蕾以需过户至其弟名下等理由未予配合，属不正当地阻止尾款支付条件成就的行为，尾款支付条件视为已成就。当事人围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，被告(反诉原告)宋道蕾为证明原告(反诉被告)徐琴存在临时要求涨价的行为，提供案外人中介公司出具的情况说明作为证据。徐琴对该证据真实性不予确认。因宋道蕾未提供上述情况说明的证据原件且无其他相应证据佐证徐琴曾要求涨价，故本院对宋道蕾提交的该情况说明的真实性不予采信。经开庭审理查明：2015年6月20日，徐琴(出卖方、甲方)、宋道蕾(买受方、乙方)在中介居间介绍下签订房地产买卖居间协议。约定乙方购买甲方名下上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋(原房号为华腾苑小区26号1602室，实际即系争房屋)，房价款为105万元。协议还约定，乙方应在签订本协议当日支付定金5万元、在签订上海市房地产买卖合同当日支付房款40万元(含定金)、在签订上海市房地产买卖合同后80日内支付第二笔房款40万元、在过户当日支付尾款25万元。同月30日，徐琴(出卖人、甲方)与宋道蕾(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同。约定乙方购买甲方名下系争房屋，房屋类型为公寓，建筑面积94.04平方米(实际面积以房屋产权证为准)。合同第6条约定：甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助。第9条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期1日，乙方应向甲方支付已收款万分之五的违约金，逾期超15日，甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定之总金额100%违约金。合同补充条款约定，该房屋在交易过程中产生的税费都由乙方承担(出售方办理自己产证的税费自行承担)。合同附件中还约定：乙方于签订本合同当天支付首付款40万元(含定金5万元)、2015年9月26日前支付第二笔房款40万元、办理过户当天支付尾款25万元。2015年6月20日，宋道蕾向徐琴支付购房定金5万元。同月30日，宋道蕾通过妻子李水秀的银行账户，向徐琴支付房款35万元。同年7月30日，徐琴出具房款收据，确认收到宋道蕾支付的第二笔房款30万元。次月16日，徐琴出具房款收据，确认收到宋道蕾支付的房款10万元。宋道蕾已支付房款共计80万元。2019年11月18日，徐琴获得系争房屋不动产权证，明确系争房屋坐落于上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室，权利人为徐琴，建筑面积93.04平方米，土地用途为动迁安置房，房屋用途为居住。系争房屋符合过户条件后，徐琴、宋道蕾多次就系争房屋过户事宜进行协商，未果。另查明，宋道蕾符合上海市购房资格条件。再查明，宋道蕾于2020年7月20日，将系争房屋购房尾款25万元缴纳至本院代管款账户。以上查明的事实，有当事人的陈述，原告(反诉被告)提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、短信和微信聊天记录、上海市不动产登记簿资料、民房补偿安置协议，被告(反诉原告)提供的收条收据、转账凭证、结婚证、不动产登记信息查询记录、社保缴费记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为宋道蕾是否具有违约行为，徐琴是否有权解除上海市房地产买卖合同。徐琴与宋道蕾于2015年6月20日签订的房地产买卖居间协议、于同月30日签订的上海市房地产买卖合同均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方皆应恪守履行。本案中，双方在上海市房地产买卖合同附件中约定，办理产权交易过户当天，宋道蕾应向徐琴支付尾款25万元。因系争房屋为动拆迁安置房，办理产权过户时间受到相关政策限制，本身具有一定不确定性，双方亦未在合同中明确约定具体过户时间。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从在案证据来看，徐琴于2019年11月18日办出系争房屋的不动产权证书，并通知宋道蕾办理过户手续，但宋道蕾因手机号码更换未及时回复。2020年3月、4月间，徐琴、宋道蕾仍在就系争房屋过户事宜进行正常协商。直至2020年5月，双方协商未果，徐琴诉至法院要求解除合同。本院认为，系争房屋过户条件成就以后，宋道蕾理应及时配合办理过户登记手续并依约支付购房尾款。后宋道蕾因提出欲将系争房屋过户至其弟名下，与徐琴就此进行沟通协商。虽徐琴于2020年4月3日明确回复“还是考虑不过户给你弟弟”，但该过程系双方平等自愿行为，应视为当事人就合同内容是否变更进行的正常协商。故在此期间双方未办理过户手续，均不构成违约。徐琴以此期间宋道蕾未支付尾款为由要求解除合同，法律依据不足，本院不予支持。从双方协商未果到该案诉至法院仅一个月时间，尚在合理期限内，亦不属于合同目的不能实现应予解除的情形。相应的，徐琴主张逾期付款违约金的诉讼请求依据不足，本院亦难以支持。关于宋道蕾的反诉诉讼请求，因系争房屋现已符合过户条件，宋道蕾诉请合同继续履行，徐琴配合办理过户手续，且已自愿将25万元购房尾款支付至法院代管款账户，故本院对该反诉诉讼请求可予支持。根据双方合同约定，系争房屋过户中产生的相关税费由宋道蕾承担，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐琴与被告(反诉原告)宋道蕾双方于2015年6月20日签订的房地产买卖居间协议和2015年6月30日签订的上海市房地产买卖合同继续履行；二、原告(反诉被告)徐琴应于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)宋道蕾将位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至宋道蕾名下，产生的相关税费由宋道蕾负担；三、被告(反诉原告)宋道蕾应于原告(反诉被告)徐琴协助办理过户手续当日向徐琴支付购房尾款25万元；四、驳回原告(反诉被告)徐琴全部本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,250元，减半收取计7,125元，由原告(反诉被告)徐琴负担。反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告(反诉被告)徐琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年七月二十二日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。