四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9317号 上诉人（原审被告）：华润置地（成都）发展有限公司，住所地：四川省成都市成华区双庆路6号（双桥子街道）。 法定代表人：吴秉琪，公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：米骥，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：何晓芳，女，1979年11月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒙春雷，四川永靖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚某1，女，2005年4月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒙春雷，四川永靖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚某2，男，2014年6月7日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒙春雷，四川永靖律师事务所律师。 原审被告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区华润路2号。 法定代表人：蒲滨，董事长。 委托诉讼代理人：徐微，系公司员工。 上诉人华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润置地）因与被上诉人何晓芳、姚某1、姚某2，原审被告华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称华润物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8375号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。华润置地的委托诉讼代理人米骥，何晓芳、姚某2、姚某1的委托诉讼代理人蒙春雷、华润物业的委托诉讼代理人徐微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润置地上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何晓芳、姚某1、姚某2对华润置地的一审全部诉讼请求。事实及理由：1.华润置地交房手续完备，且符合合同约定，案涉房屋的验收备案的登记也证明案涉房屋符合竣工验收标准，不存在相应的质量问题，且何晓芳、姚某1、姚某2的收房时也对房屋进行验收，并未提出质量问题。2019年7月何晓芳、姚某1、姚某2提出维修申请，华润置地积极采取相应措施，开展维修工作，履行了合同义务，不存在不履行维修义务的行为，且何晓芳、姚某1、姚某2不能证明其提出的损失的真实性，也不能证明该损失与华润置地之间存在因果关系。2.华润置地已经按照合同约定交付房屋，也履行了维修义务，且并无主管过错，不应当承担赔偿责任。 何晓芳、姚某1、姚某2辩称，商铺的作用是出租，华润置地已认可交付的商铺存在瑕疵，故应当承担违约责任。租金的损失属于可期待利益损失，一审时何晓芳、姚某1、姚某2提交了租房合同、支付租金及退租金的凭证，证明租金损失的计算标准，因此一审事实清楚、适用法律正确，应当请二审法院驳回华润置地的上诉。 华润物业辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，与华润物业无关，华润物业与何晓芳、姚某1、姚某2系物业服务合同关系。 何晓芳、姚某1、姚某2向一审法院起诉请求：1.判令华润物业履行维修义务，将何晓芳、姚某1、姚某2所购房屋的排水管道按照原设计图纸进行维修；2.判令华润物业从2019年5月8日起，按照30000元每月赔偿何晓芳、姚某1、姚某2无法正常使用所造成的损失至何晓芳、姚某1、姚某2能够正常使用排水管道止；3.判令华润置地对上述两项诉讼请求承担连带责任。一审庭审中，何晓芳、姚某1、姚某2申请撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年2月9日，何晓芳、姚某1、姚某2与华润置地签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及商品房买卖合同附件及补充协议，约定何晓芳、姚某1、姚某2购买华润置地开发的位于成都市成华区，建筑面积242.63平方米。案涉房屋所在项目于2019年1月23日完成竣工验收备案登记。房屋交付后，何晓芳于2019年5月8日将案涉房屋出租给案外人谢鹏飞，双方签订《房屋租赁合同》，约定出租面积为240平方米，免租期4个月，租金单价为120元每月每平方米。承租人委托案外人张春艳向何晓芳转账支付租金114880元，2019年9月19日，何晓芳将86400元房租退还给张春艳。 同年7月31日，何晓芳向华润物业提出保修申请，保修内容为商铺地漏没有管道。同年8月15日，因维修工程开展需要通过案涉房屋所在楼栋相邻其他业主的房屋，华润置地致函华润·二十四城柒公馆商铺业主，称案涉房屋业主通过客服热线反映商铺缺少排水管道现象，华润置地对房屋出现的质量瑕疵表示歉意。并称接到保修问题后，立即安排专业房修工程师入户踏勘，安排相关施工单位根据现场情况制定详尽的整改方案，希望该业主能准许华润置地的维修人员进入现场尽快开展维修工作。2019年10月20日，何晓芳在华润置地《关于商铺排水改造的说明》上签署“同意此方案施工，”。一审庭审中，何晓芳出示一份2019年12月2日维修人员发送给何晓芳的维修聊天语音，其内容为维修人员表示当日已将排水管道的入口进行了最后的封堵，施工完成。何晓芳确认华润置地维修整改义务完成的时间为2019年11月30日。 一审庭审中，华润置地对案涉房屋存在施工单位未按规定完整地铺设下水给排水管道，华润置地为履行保修义务，进行维修、整改，整改工作于2019年11月3日完成的事实表示认可。华润置地出示维修人员与何晓芳的聊天记录，维修人员表示“已经闭水了”，何晓芳回复“我看了，可以”。 一审法院认为，因何晓芳、姚某1、姚某2所购房屋系华润置地开发的商品房，依照双方所签《四川省商品房买卖合同（预售）》及商品房买卖合同附件及补充协议的约定，华润置地负有质量瑕疵担保义务，在合同约定的质保期内，负有对房屋存在的质量问题维修和保修的义务。本案纠纷系华润置地履行《四川省商品房买卖合同（预售）》及商品房买卖合同附件及补充协议约定的维修义务而非物业服务引发的纠纷，故本案应为商品房买卖合同纠纷。一审庭审中，何晓芳、姚某1、姚某2并未举证证明华润物业在履行物业服务合同过程中存在着违约行为，其请求华润物业承担责任的诉讼请求事实和法律依据不足，一审法院依法不予支持。华润置地对案涉房屋存在给排水管道铺设不完整的质量瑕疵的事实不持异议，华润置地对此进行了整改和维修，根据华润置地提交的证据，因何晓芳在2019年11月3日确认整改项目已经完成，但最后的扫尾工作华润置地的维修人员在同年11月30日才完成，因此应认定维修工作完成的时间为同年11月30日。上述事实可以认定华润置地所交付的房屋存在质量问题，华润置地除维修之外，还应对因维修给何晓芳造成的损失进行赔偿。何晓芳提交的证据为租房损失，该损失与华润置地交房存在质量瑕疵存在因果关系，应属可得利益损失部分。结合华润置地在接到何晓芳的保修申请后，立即对案涉房屋入户踏勘，并制定维修方案，协调邻里关系，积极展开维修工作，华润置地违约的主观过错不大，对其赔偿责任的认定可适当减轻。考虑到何晓芳对外出租给予承租人一定期限的免租期，扣除免租期4个月，参照何晓芳对外出租的租金损失，一审法院酌情将损失确定为2个月房租损失57600元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华润置地在判决发生法律效力之日起十日内何晓芳、姚某1、姚某2支付赔偿金57600元；二、驳回何晓芳、姚某1、姚某2其他诉讼请求。案件受理费100元，由华润置地承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，华润置地与何晓芳、姚某2、姚某1签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应按照《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议履行各自的义务。根据案涉合同第二十一条约定“保修期内，因出卖人对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任。”，案涉房屋确系存在给排水管道铺设不完整的质量问题，华润置地应当根据合同约定对何晓芳、姚某1、姚某2的损失承担违约赔偿责任。关于赔偿金额，何晓芳、姚某1、姚某2提交了案涉房屋的租赁合同、转账凭证证明案涉房屋由于维修，导致其退还了已收取的租金，主张赔偿租金为可得利益损失。故一审法院根据合同履行情况，根据合同履行情况。当事人的过错程度、损失大小，酌定其损失为2个月房租，并无不当，本院依法予以维持。 综上，华润置地（成都）发展有限公司上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由华润置地（成都）发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年七月一日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林