陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终6732号 上诉人（原审被告）：西安高原商业策划有限公司，住所地西安市长安区。 法定代表人：高院坡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李健康，陕西勤博律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳娟，陕西勤博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市长安区城市管理和综合执法局，住所地西安市长安区。 负责人：姚旭升，该局局长。委托诉讼代理人：王珂，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小敏，陕西云德律师事务所实习律师。上诉人西安高原商业策划有限公司（以下简称“高原公司”）因与被上诉人西安市长安区城市管理和综合执法局（以下简称“城市管理执法局”）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初11666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。高原公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项，驳回城市管理执法局要求高原公司支付场地占用费的诉讼请求。2．本案一审、二审诉讼费用由城市管理执法局承担。事实和理由：一、就导致本案《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》无效的责任全部在城市管理执法局，高原公司无任何过错，一审法院认定错误。城市管理执法局作为政府职能部门就涉案土地以以租代征的方式取得集体土地的使用权，违法在先；城市管理执法局隐瞒该场地及建筑物的客观真实情况，该土地属于集体土地，并非国有土地，土地性质也并非建设用地，况且该场地的地面附着物、构筑物未办理规划、审批等手续属于违法建筑，城市管理执法局的行为违反土地管理法的规定；高原公司通过公开招标的方式中标，并于中标后按招标内容与城市管理执法局（原西安市长安区市容园林局）签订正式的书面合同，从对政府公信力的认可和依法公开招标程序的信任角度讲，高原公司没有任何过失或者过错。二、一审法院判决高原公司支付占有使用费的法律依据适用错误。对于租赁合同无效后应按何种标准支付租赁物的占有使用费问题，一审法院判决按合同约定标准支付占有使用费，高原公司认为完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，法院应根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。高原公司自合同签订至法院确认合同无效至今未实际占有和使用协议约定的全部场所，且该责任在于城市管理执法局违约行为导致，城市管理执法局应就其违约行为承担相应责任，故一审法院认定情况显属不公平，不合理。高原公司在占有使用场地期间，自2018年上半年开始，因秦岭违建拆除等政策性政府行为导致高原公司无法正常使用场地期间的费用仍然由高原公司承担不公平不合理，按照公平原则及合同第五条第一款第四项之约定应扣除相应区间及期间的租金。三、一审法院在高原公司无法通过租赁合同获益的情况下要求高原公司支付场地占用费对高原公司不公平，城市管理执法局因其违法行为获利，违背合同法的公平原则。自2015年租赁合同签订后，由于城市管理执法局一直未将按合同约定的全部场地、所有房屋及附属设施交付高原公司，也未就合同约定的扣除相应区间及期间租金情况予以兑现，且自2018年上半年开始秦岭北麓违建拆除工作的开展导致高原公司招商引资陷入僵局，早已亏损严重，无法正常经营，加之城市管理执法局曾多次派人阻挡叫停多家商户不准装修和经营，致使高原公司的场地的商户几乎全部停业，与城市管理执法局签订的合同的目的无法实现，也无法获得任何合同利益。一审判决高原公司支付2018年6月1日以后的占有使用费，对高原公司不公平。况且导致合同无效的责任在于城市管理执法局违法及隐瞒重大客观事实，其应当承担过错责任，一审法院判决高原公司向城市管理执法局支付占有费，让城市管理执法局因其非法行为而获利，违反“任何人不得从其违法行为中获利”的法律原则。综上所述，高原公司认为一审就事实认定错误，无事实根据和法律依据，高原公司不应向城市管理执法局支付场地占用费。城市管理执法局辩称，一、一审法院认定基本事实清楚，高原公司的上诉应予驳回。2015年6月1日，原西安市长安区市容园林局（现更名为西安市长安区城市管理和综合执法局）与高原公司签订了《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》，合同约定将位于长安区环山路沣峪口转盘西南角，占地26.86亩的综合服务区内场地、房屋及附属设施租赁给高原公司使用。合同签订后，西安市长安区市容园林局依约将租赁场地、房屋及附属设施等移交给高原公司，并于2017年7月25日，制作了《环山路综合服务区有关资料移交清单》，对合同约定租赁环山路综合服务区的有关资料进行了交接，双方均予以签字确认。同时，根据一般合同交易原则，双方当事人在签订合同及履行合同过程中，应当对合同的合法性予以审查。本案中，高原公司一审称，其在合同签订后，才知晓案涉土地系村民个人承包，建设该场地和附属设施时并未取得相应的审批手续，因而该合同存在违反法律强制性规定而无效的事实，但其却并未因此而放弃履行合同，而是继续按照《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》约定占有使用租赁场地、房屋及附属设施并向城市管理执法局支付了第二年度、第三年度“租金”。由此可见，一方面高原公司自身在案涉合同的签订及履行过程中存在一定过错；另一方面，高原公司支付“租金”及占有使用案涉场地的行为足以说明其认可了城市管理执法局的交付义务，且该交付行为并未因合同无效而影响其使用价值。综上，高原公司对案涉合同的签订及履行存在一定的过错，即便合同被认定为无效亦未影响到其使用价值；同时，城市管理执法局已履行了案涉场地的交付义务。二、一审法院的判决适用法律正确，应予维持。根据《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》附件年度租赁费详单约定：第四年度(2018.06.01至2019.5.31)租金共计600000元；第五年度(2019.06.01至2020.5.31）租金共计637500元。现双方均认为《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，城市管理执法局要求参照双方合同约定的“租金”支付2018年6月1日至实际搬离之日止的场地占用费，符合法律规定。故一审法院酌情认定案涉房屋、场地占用费每月50000元，并判决高原公司按照每月50000元向城市管理执法局支付自2018年6月1日至实际搬离之日止的场地占用费，适用法律正确，不存在可撤销事由，应予维持。城市管理执法局向一审法院起诉请求：1.确认其与高原公司签订的《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》无效；2.判令高原公司按照约定支付房屋的占有使用费至实际搬离之日（暂计至2019年6月30日），共计653125元；3.判令高原公司自行搬离并腾交长安区环山路沣峪口综合服务区的房屋、场地等附属设施；4.本案诉讼费用由高原公司承担。一审法院认定事实：西安市长安区滦镇街道陈村村民委员会（以下简称“陈村村委会”）与其村村民签订土地租赁合同后，于2012年8月30日，与滦镇街道办事处签订《沣峪口综合服务区土地租赁合同》，合同约定将位于滦镇街道办事处陈村村北土地共计26.86亩土地承租给滦镇街道办事处使用。土地方位东至西沣路，XX村XX路，XX环XX路，南至陈村小学围墙北。土地用途为公益性质，XX村XX市场。承租形式为政府承租经营，租赁期限自2012年9月1日至2032年8月31日止。2015年2月27日，高原公司在陕西省采购招标有限责任公司受托的西安市长安区环山路沣峪口转盘综合服务区经营权项目公开招标工作中，经过评审程序，高原公司成为该项目中标单位，中标金额为壹仟壹佰壹拾伍万壹仟捌佰元整。2015年6月1日，原西安市长安区市容园林局（出租方、甲方）代理单位长安区滦镇市场管理所与高原公司（承租方、乙方）签订了《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》，合同约定将位于长安区环山路沣峪口转盘西南角，占地26.86亩，属长安区政府所有，全权委托长安区市容园林局使用、支配范围内的全部场地、所有房屋及附属设施，以交接清单为准，经招投标将该项目整体（使用权）租赁给乙方。租赁期限为自合同签订之日至二零三二年八月二十日止。租金为自合同签定之日起第一年免费，第二年度租赁费为30万元，第三年度租赁费为50万元，第四年度租赁费为60万元，第五年起每3年涨幅6.25%，合同期内使用费共计10794734.51元。具体年度租赁费用见附件一：年度租赁费详单。合同签定之日前由乙方交纳违约责任担保金及经营风险押金共计30万元给甲方。租金按年支付，一次性缴纳全年租金，即乙方必须在每个缴费年度开始前10日内一次性交清本年度租金，租金以现金形式支付，不得拖延。合同同时约定，甲方需按合同约定将市场全部固定资产、附属设备及场地在合同签订生效之日起二十个工作日内交付乙方，每逾期一日，承担当年租金数额的0.5%违约金；乙方不能按期足额缴纳应交租金，逾期一日，承担当年租金数额的0.5%违约金，乙方拖延时间达三十日的，甲方有权解除合同；如在承租期内发生重大安全责任事故或相关人员从事违法经营等情况的，甲方有权解除合同。2017年7月25日，城市管理执法局、高原公司签订环山路综合服务区有关资料移交清单，清单载明将以下资料进行移交：1.西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书；2.沣峪口综合服务区土地租赁合同；3.土地租赁合同；4、XX路XX村XX市场租地遗留问题处理协议；5.协议书；6.电气、给排水图纸各一套。合同签订后，城市管理执法局将场地及房屋交给高原公司使用，高原公司向城市管理执法局缴纳了30万元合同保证金，按照合同将租金支付至2018年5月31日止，2018年6月1日至今的租金高原公司一直未支付。另查明，2015年9月14日中共西安市长安区委、西安市长安区人民政府联合发布长字〔2015〕36号中共西安市长安区委文件，关于《西安市长安区人民政府职能转变和机构改革实施方案》的通知，将区城市管理综合行政执法局（区城市管理综合行政执法支队）职责、区市容园林局职责、区爱国卫生运动委员会办公室（四城联创办）职责整合，组建区城市管理局，挂区城市管理综合行政执法局牌子，为区政府工作部门。将区城市管理综合行政执法支队更名为区城市管理综合行政执法大队，不再保留区市容园林局。2019年2月13日，西安市长安区人民政府将区城市管理局（区城市管理综合行政执法局）改为区城市管理和综合执法局。现城市管理执法局以高原公司未按期缴纳租金，违反了合同约定，诉至本院要求解除合同、支付租金、搬离并腾交房屋及场地、支付违约金等。庭审中，因本案涉及租赁合同效力问题，城市管理执法局变更诉请为确认合同无效、支付占用费、搬离腾交房屋及场地。双方均认为涉案土地为陈村村民承包地，该土地性质并未变更，在该土地上，硬化土地、建盖房屋，该租赁合同的标的违反了法律的强制性规定，应为无效。关于过错问题城市管理执法局认为由法院依法认定，但高原公司应当参考合同约定的租金支付占用费，高原公司认为其系通过招投标形式获得涉案房屋及场地的租赁经营权，但城市管理执法局向高原公司隐瞒了该土地的性质，且高原公司基于对政府公信力及招投标的程序信任签订合同，故导致该合同无效的责任在城市管理执法局，高原公司并无过错，城市管理执法局应当承担全部赔偿责任，关于高原公司的损失赔偿问题其表示另案诉讼。另外，因城市管理执法局的过错及违法行为导致合同无效，故城市管理执法局不得从其违法行为中获利，因此不同意支付占用费。一审法院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城市管理执法局与高原公司签订的租赁经营合同书虽系双方真实意思表示，但该合同内容违反了法律强制性规定，本院依法认定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，该合同被确认无效后，高原公司应当搬离并移交合同所涉的房屋及场地。关于合同无效的过错责任问题，城市管理执法局将涉案房屋及场地通过招投标程序租赁给高原公司，城市管理执法局作为政府部门，应当依法对涉案土地的性质予以审查并明确告知高原公司。高原公司在签订合同亦应当对合同的内容、标的物等合法性予以审查。故城市管理执法局、高原公司双方对该合同无效均有一定的过错，城市管理执法局、高原公司的过错责任比例应认定为7：3为宜。高原公司主张其损失赔偿问题另案诉讼，依法予以准许。城市管理执法局主张参照合同约定的租金支付场地占用费，结合当地同类地区租金及参照双方合同约定的租金，本院酌情认定涉案房屋、场地占用费为每月5万元，高原公司应当支付自2018年6月1日至实际搬离之日止的占用费。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告西安市长安区城市管理和综合执法局与被告西安高原商业策划有限公司签订的《西安市长安区环山路沣峪口综合服务区租赁经营合同书》无效；二、被告西安高原商业策划有限公司于本判决生效后立即搬离，并向原告西安市长安区城市管理和综合执法局移交合同所涉及的房屋、场地及相关设施；三、被告西安高原商业策划有限公司按照每月50000元向原告西安市长安区城市管理和综合执法局支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的场地占用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21647元，原告已预交，由原告承担15153元，由被告承担6494元，并于本判决生效后，连同上述款项一并支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。另查明，城市管理执法局向本院提交情况说明一份，表示案涉场地共有房屋96间，其中东一排从南数六间（旅游局使用4间，陈村村民使用2间），西一排从北数第一间（陈村村民使用），南一排从东往西第十一、十二间（陈村村民使用），共计9间。其余87间为高原公司使用，如需移交，高原公司需移交回87间房屋。高原公司在审理中陈述，案涉场地共96间房屋，交给其89间，还有2间在高原公司使用中被协调出去。本院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。一审法院查明城市管理执法局与高原公司签订的租赁经营合同书虽系双方真实意思表示，但案涉合同内容违反了法律强制性规定，认定该合同无效，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，案涉合同被确认无效后，高原公司应当搬离并移交合同所涉的房屋及场地，因高原公司与城市管理执法局签订的移交清单中7间房屋涉及案外人另有约定以及另有2间房屋由案外人使用，城市管理执法局表示其只主张移交该9间房屋之外的其余87间现为高原公司使用的房屋，本院依法予以准许，对于上述9间房屋的移交本案不予处理。城市管理执法局主张参照合同约定的租金支付场地占用费，一审法院查明在签订合同后，城市管理执法局将场地及房屋交给高原公司使用，高原公司向城市管理执法局缴纳了30万元合同保证金，按照合同将租金支付至2018年5月31日止，高原公司与城市管理执法局亦签订了移交清单，一审法院根据对案件的审查，结合当地同类地区租金及参照双方合同约定的租金，酌情认定涉案房屋、场地占用费为每月5万元，高原公司支付自2018年6月1日至实际搬离之日止的占用费，对此，高原公司上诉称移交时有7间房屋并未向其移交以及另有2间房屋由案外人使用，其不应支付费用之主张，因双方在移交时，高原公司对此并未提出异议，亦未就扣除相关费用有约定，高原公司之后如数交付了至2018年5月31日的占用费，可视为高原公司对交付行为无异议，考虑到交付时确有7间房屋未交给高原公司使用，高原公司在本案审理中对于该7间房屋费用的给付持有异议，从公平角度，该7间房屋的占用费应予扣减，扣减后的使用费为每月46354元。场地移交后，由案外人使用的2间房屋，高原公司如认为需要向他人追偿费用的，可另行主张。因本案一审中高原公司主张其损失赔偿问题另案诉讼，一审法院予以准许，故关于合同无效的过错责任认定在另案中一并处理，本案暂不涉及。据此，一审判决第一项应予维持，第二项、第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初11666号民事判决第一项；二、变更西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初11666号民事判决第二项为：西安高原商业策划有限公司于本判决生效后立即搬离，并向西安市长安区城市管理和综合执法局移交合同所涉及的房屋、场地及相关设施（其中东一排从南数6间，西一排从北数第1间，南一排从东往西第11、12间，共计9间除外）；三、变更西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初11666号民事判决第三项为：西安高原商业策划有限公司按照每月46354元向西安市长安区城市管理和综合执法局支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的场地占用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21647元，西安市长安区城市管理和综合执法局已预交，由西安市长安区城市管理和综合执法局负担10823.5元，由西安高原商业策划有限公司负担10823.5元；二审案件受理费13300元，西安高原商业策划有限公司已预交，由西安高原商业策划有限公司负担6650元，由西安市长安区城市管理和综合执法局负担6650元。上述款项相抵后，西安高原商业策划有限公司应负担的款项于执行时直接给付西安市长安区城市管理和综合执法局。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月十七日 书 记 员   刘  明  明1