福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1689号 上诉人（原审被告）：游聪，男，1985年11月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑锦山，福建勉志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：游跃坤，男，1971年1月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈少杰，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯莉，福建仁胜律师事务所律师。 原审第三人：漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第伍村民小组，住址福建省漳州市芗城区市尾村。 法定代表人：游全民，职务：组长。 原审第三人：漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第陆村民小组，住址福建省漳州市芗城区市尾村， 法定代表人：游水鹅，职务：组长。 以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：郑仁川，福建仁胜律师事务所律师。 以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：黄文珍，福建仁胜律师事务所律师。 上诉人游聪因与被上诉人游跃坤、原审第三人漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第伍村民小组（以下简称第伍村民小组）、原审第三人漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第陆村民小组（以下简称第陆村民小组）租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2019)闽0602民初4602号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人游聪及其委托诉讼代理人郑锦山，被上诉人游跃坤的委托诉讼代理人吴凯莉，原审第三人第伍、第陆小组的委托诉讼代理人黄文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游聪上诉请求:1、撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审认定事实不清，导致裁判错误。1、一审认定被上诉人提供的其与原审第三人签订的租期为6年的土地使用权租赁合同有效，明显与事实不符。2、一审以2017年5月6日上诉人曾向被上诉人支付5000元租金，据以认定租期六年的协议书替代了租期二年的协议书，双方实际履行的是租期六年的协议书，属于认定事实错误。二、本案涉案土地属于政府划拨给市尾村第伍、陆小组的安置土地，合法使用权人应为市尾村第伍、陆小组，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，即便市尾村第伍、陆小组作为使用权人，其也不能将该块土地出租用于商业性经营；而且该安置土地的性质应属于划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,应当报经相关政府土地管理部门批准。而本案所涉划拨地块的的租赁并没有报备社区和居委会，也没有经过相关部门审批。可见，被上诉人与原审第三人签订的土地使用权租赁合同不仅违反了相关法律的强制性规定，也侵害了村民的权益，应属无效合同，被上诉人实际上并未取得该安置用地的使用权。上诉人与被上诉人签订的协议书实际上是基于上述被上诉人与原审第三人签订的土地使用权租赁合同而签订的转租合同，原租赁合同已经无效，即表示被上诉人并没有取得承租权当然也即没有转租权，由此可知上诉人与被上诉人签订的协议书属于无效的转租合同。三、一审判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费，超出被上诉人一审诉讼请求，属于违反法定程序，依法应予以纠正改判。四、原审认定讼争租赁协议合法有效缺乏依据，上诉人与被上诉人双方之间租赁协议的标的物大排档摊位（房屋）系被上诉人游跃坤向所在村小组租赁土地后搭建的临时建筑物（铁皮房），未经相关部门批准，也没有合法手续，属于违章搭盖。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。五、原审对被上诉人与原审第三人之签订的《土地使用权租赁合同》及上诉人与被上诉人之间签订的《协议书》的相关事实的认定存在遗漏、有误，以此所作出的认定和判决缺乏依据。综上所述，一审法院认定的事实不清，适用法律错误，程序违法。 游跃坤辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 第伍、第陆村民小组述称：1.第伍第陆村民小组与游跃坤签订的合同是双方真实意思表示，合同已经生效并实际履行。2上诉人主张案涉土地在出租当初是经过招标公示，期限为3年，改为6年未通知村民小组，该主张不能成立。3、上诉人主张第三人将该土地租赁给上诉人属于国有土地，未报备，该主张缺乏事实和法律依据，本案讼争地属于置换土地，土地性质仍然属于集体所有，出租或者转让由村民集体共同行使，不需要经过有关部门的审批，因此第三人将该土地出租给被上诉人不影响强制性规定，合同合法有效。 游跃坤向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除游跃坤与游聪之间的租赁《协议书》；2.判令游聪立即腾退租用的摊位；3.判令游聪支付摊位租金11.5万元，未到期租金49583.33元；4.本案诉讼费由游聪承担。 一审法院经审理认定事实如下： 2014年8月1日，游跃坤与第伍小组、第陆小组签订土地使用权租赁合同，由游跃坤向第伍小组、第陆小组承租位于本社庙池塘面积为陆亩伍分的土地用于经营，租用期为六年，自2014年8月15日起至2020年8月14日止。 2014年12月1日，游跃坤与游聪签订协议书,由游跃坤将市美社广电大厦后面（市美排档城）摊位租给游聪。该协议约定（摘要）：租期以游跃坤与市尾村第伍、第陆小组签订的租赁时间为准，承租金额3.5万元/年，承租日期从签订协议书次日算起，第二年游聪需提前一个月和游跃坤缴纳租金；游聪进场前须预交进场押金5000元，用于违规罚款或抵扣拖欠水电等费用，水电费由游聪自行负责游跃坤代收水电费；双方签订协议以本份为准。合同签订后，游跃坤按约将摊位移交游聪使用，游聪缴纳押金5000元、并支付了第一年租金3.5万元，第二年租金1.5万元，此后未在支付租金。游跃坤于2019年5月7日诉至法院。 一审法院认为，本案争议焦点，双方当事人约定的租期问题。双方均确认就租赁涉讼摊位前后签订了两份租期不同的协议书、落款时间均为2014年12月1日，游聪提交法庭的协议书记载的租期为二年；游跃坤提交法庭的协议书记载的租期以游跃坤与市尾村第伍、第陆小组签订的租赁时间为准，即六年，且在文末备注“甲乙双方签订协议已本份为准”，结合游聪提交的收款收据显示2017年5月6日游聪还向游跃坤支付5000元租金，可以认定租期六年的协议书替代了租期二年的协议书，即双方实际履行的是租期六年的协议书。综上，双方于2014年12月1日签订的《协议书》（租赁期限六年）是双方经过平等协商，自愿签订的合同，该合同合法有效，依法应当受到法律保护。游聪租用游跃坤的摊位用于经营，依照协议书约定，游跃坤将涉讼摊位交付给游聪使用，游聪也依约支付游跃坤5万元租金，该合同已部分履行，但游聪未按照协议书约定按时支付租金，构成根本违约，游跃坤要求解除合同、要求游聪支付剩余租金的诉讼请求合法有据，予以支持。游聪辩称因游跃坤与第伍小组、第陆小组签订的土地使用权租赁合同无效，导致双方签订的协议书无效，根据合同相对性原理，游聪并非市尾村第伍、第陆小组土地使用权租赁合同的签订方，对该土地使用权租赁合同的效力不予审查，因该合同引起的纠纷，各方当事人可另行解决，此外游聪未能提供证据证明双方之间签订的租赁协议书无效，故对其辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、游跃坤与游聪签订的协议书于判决生效之日起解除；二、游聪应于判决生效之日起三十日内将本案租用的摊位腾空，并交游跃坤执掌；三、游聪应于判决生效之日起十日内向游跃坤支付自2015年12月1日起至协议书解除之日止的租金，租金按每年3.5万元计算（需扣除该年度已支付的1.5万元）；四、游聪应于判决生效之日起十日内向游跃坤支付自协议书解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，使用费按每年3.5万元计算。一审案件受理费3591.6元，由游聪负担。 二审诉讼中，游聪提供：证据一、2017.5.26《劳动合同书》1份、《企业职工养老保险个人历年养老缴费明细表》1份、游聪《账户交易历史》，欲证明：①游聪在经营讼争大排档摊位1年多左右，因生意不好且临时违章建筑物无法办理相关经营手续，第二年就没按合同约定再签订合同，并告知游跃坤不再承租经营，游跃坤也口头表示同意，之后游聪于2017年5月26日与福州市骏辉环境工程有限公司签订《劳动合同书》受聘请为公司的管理员，该公司为游聪发放工资，缴纳社保的事实依据；②游聪自2017年5月26日前就不再经营使用讼争大排档摊位，并取得游跃坤口头同意的事实依据。证据二、现场照片1组3张，欲证明：①讼争大排档摊位早已由游跃坤收走并交付给隔壁摊位“新疆塔里木烤羊”店摆放烤箱、设备、牌子等，并停放车辆的事实依据。②游跃坤的诉讼主张缺乏依据。游跃坤质证认为，这两组证据均不属于新证据，附条件质证：证据一与本案无关，无法证实其目的，根据游聪所述是2017年5月入职，2017年的流水是一家物业有限公司，与本案均有出入。对摊位照片的证据三性均不予认可，游聪提交的这组证据上面没有时间地点。第伍、第陆村民小组质证认为，与游跃坤意见一致，不属于一审无法提交的证据，附条件质证：证据一缴费明细表面真实性无异议，内容的真实性请法庭依法审查认定，关联性认为与本案没有关联，游聪在其他单位就职不能证明这家摊位没有在实际经营；证据二质证意见与游跃坤一致。本院认为，游聪在其他单位就职与其承租的摊位是否存在实际经营，二者之间并没有必然性，且游聪提供的上述证据不足以证明其取得游跃坤口头同意,自2017年5月26日就不再经营使用讼争摊位的事实。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。 另查明，游跃坤出租给游聪的摊位实际由二部分组成，其中一铁皮房（主要是厨房）由游跃坤在出租前已构建，另有一伸缩棚由游聪在承租后的空地上搭盖，内可摆设餐桌椅等，用于大排档经营。对此二审庭审中，游聪也表示铁皮房及伸缩棚所占用的空地，均属于其经营的大排档摊位范围。 本院认为，本案涉讼摊位的土地属于政府划拨给第伍、第陆小组的安置用地，并非农用地，而是建设用地，因此，不适用游聪所主张的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的有关法律规定。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，在符合有关条件的情况下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。第四十六条同时规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。因此，未经过政府部门的审批，签订租赁合同而出租划拨地使用权和地上建筑物的，法律并未作出合同无效的规定，上述规定属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。本案划拨地使用权的出租虽未经过有关政府部门的审批，但并不影响租赁合同的效力。游聪主张游跃坤与第伍、第陆小组签订的土地使用权租赁合同因违反了法律的强制性规定而无效，并导致游跃坤与游聪签订的转租合同也无效的上诉理由,缺乏事实和法律依据,不能成立。 本案涉讼摊位存在落款时间均为2014年12月1日的二份租协议，游聪提交的协议所约定的租期为二年，而游跃坤提交的协议所约定的租期“以游跃坤与第伍、第陆小组签订的租赁时间为准”，根据游跃坤与第伍、第陆小组签订的合同所约定的租期为六年，结合该协议文末备注“甲乙双方签订协议以本份为准”，可以认定租期六年的协议书替代了租期二年的协议书，即双方实际履行的是租期六年的协议书，游聪主张涉讼摊位不存在六年租期，与客观事实不符，不能成立。本案租赁物为大排档区摊位，实际由二部分组成，其中一铁皮房由游跃坤在出租前已构建，主要用于厨房设备，另一伸缩棚由游聪在承租后的空地上搭盖，内可摆设餐桌椅等用于大排档经营，因此，本案涉讼摊位的实际租赁物为建筑物及土地使用权，而并非是单纯的建筑物出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。其适用前提为租赁物是临时建筑，而本案租赁物既有建筑物又有土地使用权，且土地使用权在本案租赁物中所占成份及作用权重，因此，本案并不是单纯的临时建筑物的出租，不适用上述法律规定，游聪主张本案租赁协议违反有关法律规定而无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。本案游跃坤的诉讼请求包含到期及未到期租金，因双方合同判决解除后租赁关系不再存在，后续发生的是占用租赁物的事实，故原审判决游聪承担自协议书解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，并无不当。游聪主张一审判决房屋占用费超出游跃坤的诉讼请求，与事实不符，不能成立。 综上所述，游聪的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3591.6元，由游聪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 黄倩茹 书 记 员 邹晓倩