福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初6038号 原告：凯歌（晋江）置业有限公司，住所地晋江市深沪镇通海路83号，统一社会信用代码913505825509570342。 法定代表人：曾金钹，系公司总经理。 委托诉讼代理人：柯金安，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘瑜，系公司员工。 被告：梁伟龙，男，1974年12月7日出生，汉族，住福建省上杭县。 原告凯歌（晋江）置业有限公司(以下简称“凯歌置业”)与被告梁伟龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯歌置业的委托诉讼代理人柯金安、刘瑜到庭参加诉讼，被告梁伟龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告凯歌置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年8月26日签订的编号为201708250121号《商品房买卖合同》，由原告收回址于晋江市深沪镇科任村“永隆翡翠湾”项目7号楼2401号商品房；2.判令被告支付原告违约金189311元，被告已经支付的首付款286556在扣除前述违约金后，余款97245元退还被告。事实与理由：2017年8月26日，原、被告双方签订编号为201708250121的《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的址为晋江市深沪镇科任村“永隆翡翠湾”项目7号楼2401号商品房出售给被告，建筑面积为129.56㎡，总价为946556元。《商品房买卖合同》第七条约定，被告支付首付款286556元，剩余660000元采取银行按揭贷款的方式支付。后因被告逾期还款导致个人征信记录不良，原告陆续联系多家银行均申贷无果，并将此情况及时告知了被告，要求被告及时准备以个人筹款的方式支付购房余款。经原告多次以电话和函件的形式催促，被告一直敷衍推脱，拒不依约支付购房尾款，使得原告无法收妥房屋销售全款。《商品房买卖合同》附件四第二条第（四）款约定“按揭贷款的具体金额及年限以贷款银行最后审批为准。若因买受人资信不良，……等原因造成贷款银行不予批准贷款或批准贷款金额达不到贷款金额，则买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知之日起3日内以现金形式向出卖人补足未付房屋价款，否则视为买受人自本合同签订之日起的第4日开始逾期付款，买受人应按合同第八条之约定执行。”《商品房买卖合同》第八条“逾期付款责任”第一款约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第十四条第1款约定，“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金……”。因此，依据合同约定，在被告签约后两年多时间仍无法付清余款的情况下，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金189311元（总房价款946556元×20%）。被告已经支付的首付款286556元在扣除前述违约金后，余款97245元予以退还被告。 被告梁伟龙未作答辩。 原告凯歌置业向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方于2017年8月26日签订的编号为201708250121的《商品房买卖合同》；2.不动产销售发票1张，证明被告已经支付的购房款总金额为286556元；3.催办银行按揭手续律师函，证明原告向被告发送律师函，要求被告及时提供材料办理按揭贷款手续；4.催讨购房尾款律师函，证明在被告无法以银行按揭贷款方式支付尾款的情况下，原告发送律师函，催促被告自行筹款付清剩余购房款，但被告对此置之不理；5.解约通知函、EMS邮寄单和投递流程表，证明原告于2020年5月13日发函给被告通知解约，要求其承担违约责任。 被告梁伟龙未提交证据。 本院认为，被告梁伟龙经本院合法传唤未到庭，亦未进行答辩及举证、质证，视为放弃相应的诉讼权利。原告凯歌置业提交的证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院予以确认，可证明被告向原告购买案涉房屋，双方签订合同对买卖案涉房屋的权利义务进行约定，双方履行合同情况等事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月26日，原告与被告签订合同编号为201708250121号《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的位于晋江市房屋，约定被告于2017年8月25日前支付首期房款286556元，余款660000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件四第二条第（四）款约定“按揭贷款的具体金额及年限以贷款银行最后审批为准。若因买受人资信不良，……等原因造成贷款银行不予批准贷款或批准贷款金额达不到贷款金额，则买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知之日起3日内以现金形式向出卖人补足未付房屋价款，否则视为买受人自本合同签订之日起的第4日开始逾期付款，买受人应按合同第八条之约定执行。”《商品房买卖合同》第八条“逾期付款责任”第一款约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……”。《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第十四条第1款约定，“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金……”。合同签订后，被告在依约支付了首付款286556元，余款660000至今未能办理银行按揭贷款，被告亦未能付清该余款。原告于2020年4月12日向被告邮寄律师函催告其付清房款，被告未能履行付清房款义务。后原告于2020年5月13日向被告邮寄解约通知书，通知被告解除合同，承担违约金等，被告于2020年5月17日收到函件。原告于2020年6月1日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，原告凯歌置业与被告梁伟龙签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。被告梁伟龙未能办理银行按揭贷款，亦未能付清购房余款，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告凯歌置业要求解除合同，并已于2020年5月13日向被告邮寄解约通知书，被告于2020年5月17日收到函件，本院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》于2020年5月17日解除。原告请求被告按购房款总额20%支付违约金，约定的违约金过高，本院依法在按购房款总额的10%即94655.6元范围内予以支持，超出部分予以驳回。案涉房产并未交付，原告关于请求收回房屋的诉求，本院依法不予支持。为避免当事人诉累，本院对退还购房款一并做出处理，原告应就收取被告已付购房款扣除被告应支付款项后，将剩余款项退还被告。被告梁伟龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认凯歌（晋江）置业有限公司与被告梁伟龙于2017年8月26日签订的合同编号为201708250121的《商品房买卖合同》及其附件于2020年5月17日解除； 二、被告梁伟龙应于本判决生效之日起十日内支付原告凯歌（晋江）置业有限公司违约金94655.6元； 三、驳回原告凯歌（晋江）置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费13266元，因适用简易程序减半收取计6633元，由被告梁伟龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 舒 旋 二〇二〇年七月一日 书记员 李珊妮 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。