福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初1137号 原告：邓世钦，男，1987年7月23日出生，汉族，住永安市。 原告：廖艳青，女，1991年6月2日出生，汉族，住永安市。 二原告共同委托诉讼代理人：李勤良，福建昊拓律师事务所执业律师。 被告：永安豪德森达贸易城开发有限公司，住所地：永安市下渡北路1号，统一社会信用代码：91350481MA32TNBM52。 法定代表人：黄贡兴，董事长。 委托诉讼代理人：洪梅，广东富群律师事务所执业律师。 原告邓世钦、廖艳青与被告永安豪德森达贸易城开发有限公司（以下简称豪德森达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。廖艳青以及邓世钦、廖艳青共同的委托诉讼代理人李勤良、豪德森达公司的委托诉讼代理人洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓世钦、廖艳青向本院提出诉讼请求：1.豪德森达公司向邓世钦、廖艳青支付自2018年6月1日起至豪德森达公司交付符合交房条件房产时止的逾期交房违约金74928元（违约金暂计至2020年3月31日止），并继续支付从2020年4月1日起至符合约定商品房交付条件止的逾期违约金；2.豪德森达公司限期将供配电设施运行方式整改为纳入城市供电网络并正式供电达到合同约定的一户一表、限期整改供水设施达到合同约定的一户一表；3.豪德森达公司限期将相邻的供配电设施整改搬离，并单独设立设备用房；4.由豪德森达公司承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，邓世钦、廖艳青放弃第3项诉讼请求。事实与理由：2018年3月26日，邓世钦、廖艳青与豪德森达公司双方签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：“一、邓世钦、廖艳青向豪德森达公司购买位于永安市城区，建筑面积为111.75平方米，总价款为560000元。二、第十条商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接、自来水接至户内，供水管道接至卫生间并装一个截止阀。同时，附件六给排水约定为一户一表。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，同时，附件六电气约定为一户一表，首层安装照明配电箱。三、第十一条交付时间：出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。四、第十二条逾期交付责任：…买受人同意不解除合同，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日，起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二为前提…。同时还对各自的其他权利义务进行了约定。”合同签订后，邓世钦、廖艳青依约支付了全部购房款560000元，但豪德森达公司至今仍未按合同约定将商品房供电纳入城市供电网络并正式供电及配备一户一表、也未按合同约定将商品房供水、排水配备一户一表，根本未履行合同约定的交房义务。因此，豪德森达公司逾期交房的行为既不存在法定的免责事由亦不存在约定的免责事由，已构成违约，依法应按合同约定向邓世钦、廖艳青支付逾期交房违约金，并继续履行与邓世钦、廖艳青签订的《商品房买卖合同》，将商品房的供配电设施运行方式整改为纳入城市供电网络并正式供电达到合同约定的一户一表，并改造供水设施达到合同约定的一户一表。同时，豪德森达公司擅自更改建设主管部门批准的设计方案，未将商贸城项目的高压配电等供配电设施单独设置设备用房，而与邓世钦、廖艳青购买的商品房设置在同一层，并相邻仅一墙之隔，严重危及到该商品房使用人的生命及财产安全，豪德森达公司擅自设置供配电设施已严重违反相关法律法规及合同约定，应整改搬离，并单独设立设备用房。为了维护邓世钦、廖艳青的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 豪德森达公司辩称，一、邓世钦、廖艳青要求豪德森达公司承担2018年6月1日起至今的逾期交房违约金，没有事实依据。2018年3月26日，豪德森达公司与邓世钦、廖艳青双方就37幢1层02室商品房签订《商品房买卖合同》，价款56万元。双方约定的交房时间为2018年5月31日。在邓世钦、廖艳青付清购房款的情况下，豪德森达公司于2018年11月13日按照《商品房买卖合同》上载明的邓世钦、廖艳青的通讯地址“永安市曹远镇坑边路219号，联系电话186××××7768”，以邮寄的方式书面通知“邓世钦、廖艳青于2018年11月19日前来办理收房手续”。但邓世钦、廖艳青直至2019年8月7日才前来办理收房手续。首先，豪德森达公司认可2018年11月19日交房的事实。但《商品房买卖合同》第十一条明确约定“买受人应在出卖人发出的《交房通知》或公告中规定的日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期不办理的，视为出卖人已按期合格交付。买受人除应足额缴纳自规定之日起的物业管理费外，还应支付办理交房手续时应付的款项以及按逾期天数每日交付总房价的万分之一作为违约金”。据此，豪德森达公司要求，即使要求豪德森达公司承担合同约定交房日期至通知办理办理交房日期间的违约金，同时，要求行使与“邓世钦、廖艳青逾期收房应向豪德森达公司支付的违约金”的抵销权。其次，《商品房买卖合同》第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递的方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。同时，《商品房买卖合同》附件11补充协议第六条约定，“《商品房买卖合同》约定的书面通知方式包括但不限于公告、邮寄、买受人在出卖人办公场所签收等任何一种方式。所有书面通知的送达按以下标准确认：自寄出方按本合同第一页列明的地址或书面通知所记载的更改地址交中国邮政公司按ＥＭＳ快递方式发出后第3天，即视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人），若因地址不详、无人签收、拒收等原因导致邮件被退回的，快递发出之日视为送达之日”。豪德森达公司提交的证据也证实豪德森达公司向邓世钦、廖艳青通过中国邮政邮寄入伙通知书的送达方式合法有效，完全符合双方的合同约定。综上，根据双方的约定，豪德森达公司已经依约履行了通知邓世钦、廖艳青办理交房手续的义务，邓世钦、廖艳青逾期不来办理，视为豪德森达公司已于2018年11月19日合格交付商品房。邓世钦、廖艳青要求豪德森达公司承担2018年11月19日至今的逾期交房违约金，没有事实依据。二、豪德森达公司将房屋交付给邓世钦、廖艳青使用，且房屋主体结构质量合格，邓世钦、廖艳青仅以“商品房供电、供水未实现一户一表”为由，主张豪德森达公司没有合格交付，并要求豪德森达公司承担违约金，没有法律依据。1、虽然豪德森达公司交付的房屋水、电未实现“一户一表”，但依据《商品房买卖合同》第十条“如由于出卖人原因，致使该条所述有关设施、设备未达到约定条件的，由出卖人在收到买受人通知后60日内进行整改，不影响房屋交付。若第十条第（一）款第1、2未达到约定条件但出卖人提供了替代方案......不影响买受人入住使用房屋，60日内整改完成，否则承担逾期违约责任”的约定，豪德森达公司针对水、电实际提供了替代方案——“非直抄表”的方式，即水、电均由水电公司供给豪德森达公司，由豪德森达公司装表到户，再由豪德森达公司向包括邓世钦、廖艳青在内的业主收取费用和进行管理。据此，豪德森达公司向邓世钦、廖艳青交付的房屋符合双方合同约定，不存在违约行为。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。 福建省高级人民法院《关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36规定：“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。但预购方可以根据合同约定或法律规定主张房屋质量不合格的违约责任，或逾期办理房屋所有权证的违约责任”。依据上述司法解释，邓世钦、廖艳青没有证据证明豪德森达公司交付的房屋主体结构质量不合格，邓世钦、廖艳青要求豪德森达公司逾期交房违约金，没有事实和法律依据。关于邓世钦、廖艳青的第二项诉请，豪德森达公司正在努力协商相关各方进行整改，努力尽早实现水、电一户一表。但需要明确的是，豪德森达公司对此并不存在违约行为。邓世钦、廖艳青的第三项诉请没有法律依据，不符合双方《商品房买卖合同》的约定，也并非法律、法规明确规定的商品房出卖方的义务。豪德森达公司在履行《商品房买卖合同》过程中不存在违约行为，依法不应承担本案全部诉讼费用。综上，请求法院驳回邓世钦、廖艳青的全部诉讼请求。 邓世钦、廖艳青围绕诉讼请求向本院提交以下证据（复印件）： 证据1.身份证，证明邓世钦、廖艳青的身份情况。 证据2.《商品房买卖合同》，证明2018年3月26日邓世钦、廖艳青向豪德森达公司购买位于永安市城区，建筑面积为111.75平方米，总价款为56万元，豪德森达公司应于2018年5月31日前交房及商品房应符合相关设施设备交付条件、逾期交房按日向买受人支付已付款万分之二的违约金等进行约定的事实。 证据3.销售不动产统一发票，证明邓世钦、廖艳青按照《商品房买卖合同》约定向豪德森达公司交付了全部购房款共计人民币56万元的事实。 证据4.国网永安市供电公司关于反映潮远智选酒店用电问题的信访事项答复意见书、关于潮远智选酒店信访事项答复意见书，证明豪德森达公司至今仍未按合同约定将商品房供电纳入城市供电网络并正式供电及配备一户一表、也未按合同约定将商品房供水、排水配备一户一表，根本未履行合同约定的交房义务等事实。豪德森达公司擅自停电影响使用，给邓世钦、廖艳青生产经营造成严重经济损失等事实。 证据5.告知函，证明双方在履行《商品房买卖合同》过程中，豪德森达公司严重违反法律法规及合同约定擅自任意断电，给邓世钦、廖艳青生产经营造成严重经济损失等事实。 证据6.关于北互通匝道西侧地块（豪德森商贸城）建筑设计方案的批复【永住建规方案（2016）6号】，证明根据建设主管部门批准的设计方案，豪德森商贸城项目的高压配。 庭审中补充提交以下证据： 证据7.通知，证明豪德森达公司于2020年3月22日才向邓世钦、廖艳青发出通知办理供水一户一表，已构成违约等事实。 证据8.照片两张，证明豪德森达公司擅自变更规划将商贸城项目高压配电（10kv）等供配电设施设置在邓世钦、廖艳青购买的商品房隔壁，已严重违反相关法律法规及合同约定，且严重危及到该商品房使用人的生命及财产安全等事实。 证据9.永安豪德森达商贸城用电承诺函，证明在签订《商品房买卖合同》时，豪德森达公司违反承诺，故意欺骗邓世钦、廖艳青，并未向邓世钦、廖艳青明确供电方式、电费收取方式及管理模式，也未在购房合同说明，存在欺诈违法行为。该商品房实际上并未达到双方约定的交房条件（纳入城市网络并正式供电及配备一户一表）等事实。 证据10.电费欠费通知，证明邓世钦、廖艳青起诉前，豪德森达公司严重违反合同约定未将商品房供电纳入城市供电网络并正式供电及配备一户一表，违法收取高价电费1.1元/度（供电部门价格0.599元/度）等事实。 证据11.收取电费通知，邓世钦、廖艳青起诉后，豪德森达公司对之前收取高价电费1.1元/度进行再次随意变更电费标准，仍按0.6318元/度违法收取高价（供电部门价格0.599元/度）等事实。 证据12.发改办价格（2018）787号《通知》、闽价商（2018）153号《通知》、闽价商（2018）94号《通知》、明价（2018）47号《通知》，证明豪德森达公司转供电收取高价电费1.1元/度、0.6318元/度严重违反有关法律法规及物价主管部门的相关规定，未严格执行目录销售电价，也未将转供电整改为纳入城市供电网络并正式供电等事实。 证据13.信访事项受理情况告知单、信访事项不予受理告知单，证明2019年8月7日，邓世钦、廖艳青交验商品房时才知晓被告未按合同约定将商品房供电纳入城市供电网络并正式供电及配备一户一表，且擅自更改规划违法将高压配电房设置在该商品房隔壁，并向相关部门信访解决等事实。 豪德森达公司对上述证据质证认为，对证据1、证据2、证据3的“三性”予以认可，对证据2的关联性需要补充说明：双方在《商品房买卖合同》第九条中约定，商品房交付条件为：①商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；②商品房取得房屋测绘报告，虽然交付的房屋水、电未实现“一户一表”的标准，但豪德森达公司按双方合同的约定，针对水、电实际提供了替代方案——“非直抄表”的方式，即水、电由水电公司供给豪德森达公司，再由豪德森达公司装表到户向邓世钦、廖艳青收取费用和管理。《商品房买卖合同》第十一条明确约定“买受人应在出卖人发出的《交房通知》或公告中规定的日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期不办理的，视为出卖人已按期合格交付。买受人除应足额缴纳自规定之日起的物业管理费外，还应支付办理交房手续时应付的款项以及按逾期天数每日交付总房价的万分之一作为违约金”。对证据4的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。理由是：该三份书面资料证明，豪德森达公司针对交付的房屋、水、电实际提供了替代方案——“非直抄表”的方式，符合双方合同的约定，不存在违约行为。对证据5的三性不予以认可，该份证据与本案没有关联性。对证据6，真实性、合法性予以认可，但关联性不予以认可。该批复第二条，对于建筑单体功能的仅表述为：一幢2层设备用房及一幢垃圾收集点。对证据7的真实性、合法性予以认可，对证明内容有异议，豪德森达公司在2020年3月22日向邓世钦、廖艳青发出办理供水一表一户的通知，不代表豪德森达公司因为违约行为才进行整改。豪德森达公司已经依照合同约定提出替代方案，豪德森达公司为了优化对业主的服务，协调相关各方对相关的供水进行改造才发的通知，并非违约在先。对证据8的“三性”不予认可，商品房经验收合格交付邓世钦、廖艳青，邓世钦、廖艳青未经相关部门鉴定，没有理由以商贸城项目相关设施设备会给使用人的生命财产安全造成威胁，得出结论没有依据。对证据9的真实性、合法性予以认可，关联性不认可。首先，该承诺函是豪德森达公司向供电公司作出的承诺，而不是向原告作出的承诺。其次，邓世钦、廖艳青作为具有完成民事行为能力的成年人，在基于双方充分协商确定的合同上签字确认，应视为其知晓并确认合同约定的全部内容。第三，《商品房买卖合同》第十条是关于“商品房相关设施设备交付条件”的约定：“供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供排水管网连接；供电纳入城市供电网络”。也就是说，只是对“交付时供水、供电设施设备（即硬件配置）”的约定，并不涉及供水、供电方式的约定。代理人向当事人进一步核实了解到的情况是：事实上，豪德森达公司在向邓世钦、廖艳青交付商品房时，商品房的供水、供电设施均已经实现“供水与城市公共供排水管网连接，供电纳入城市供电网络”的要求。此情况与第一次庭审时，我方陈述的情况不符，在此特别予以更正！因此，豪德森达公司向邓世钦、廖艳青交付的商品房完全符合双方合同约定，不存在违约，更不存在欺诈。对证据10、证据11真实性、合法性予以认可，关联性不认可。首先，两份通知的相对人并非本案原告，故两份通知与本案没有关联性。其次，到目前为止，没有任何一个行政机关认定“豪德森达公司向业主收取电费的行为系违法行为”。对证据12四份《通知》的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。四份通知不属于法律，不能作为裁判本案民事纠纷的法律依据。即使豪德森达公司收取的电费标准违反了相关通知的规定，也应该由行政机关认定是否违法，也不属于本案的审理范围。对证据13中，两份告知单的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。豪德森达商贸城项目依法完成验收备案手续，证明涉案商品房不存在规划违法，并且豪德森达公司与作为业主的邓世钦、廖艳青也办理了交验商品房手续，邓世钦、廖艳青对于交房时商品房的相关设施设备予以确认，交房后，邓世钦、廖艳青使用了供水设备，并办理了水卡充值手续。针对《回复信访处理意见》，三性均不予以认可，真实性无法确认，且与本案没有关联性。 豪德森达公司针对其抗辩提供以下证据材料： 证据1.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》； 证据2.《房屋建筑面积测量计算报告》； 证据1、证据2证明:（1）2018年10月19日案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件。（2）2018年3月16日案涉商品房取得房屋测绘报告。（3）豪德森达公司通知2018年11月19日邓世钦、廖艳青前来接收的37幢2号商品房，符合双方《商品房买卖合同》中第九条关于交付条件的约定。 证据3.《购电制电费结算协议》； 证据4.《永安市城市供用水合同》； 证据3、证据4证明：虽然豪德森达公司向邓世钦、廖艳青交付的房屋的水、电未实现“一户一表”，但按合同约定，豪德森达公司实际提供了替代方案“非直抄表”的方式，即水、电由水电公司供给豪德森达公司，再由豪德森达公司装表到户，后由豪德森达公司向包括邓世钦、廖艳青在内的业主收取水电费用，不影响邓世钦、廖艳青入住使用房屋，符合《商品房买卖合同》第十条关于商品房相关设施设施交付条件的约定。 证据5.《交房通知书》、邮政快递单、《永安豪德森达商贸城房屋交验单》及费用报销凭证； 证据6.办理《不动产权证》的通知及邮政回单； 证据5、证据6证明：（1）在向邓世钦、廖艳青邮寄的入伙通知书（注：实际的通知名称为《豪德森达商贸城-房屋交付须知》）的同一天，即2018年11月13日，豪德森达公司共向20位购房者邮寄了20份入伙通知书，产生的费用共计210元，其中19份邮寄费为190元，还有一份寄海南（高孝乐）的邮寄费为20元。（2）在向20个购房者邮寄入伙通知书后，到目前为止，共有包括李晓英、赖道炎、刘英丹、姜志遗、赖剑、王巩峰、苏佳荣、谢冰裳、邓倩、章美玲、庄杨茜、蓝红燕、刘年生等十几位购房者前来豪德森达公司处办理了收房交验手续，而邓世钦、廖艳青是2019年8月7日才来豪德森达公司处办理了收房交验手续。（3）豪德森达公司于2019年10月29日向邓世钦、廖艳青送达“办理《不动产权证》”通知，邮政快递单上填写的信息与向邓世钦、廖艳青送达《入伙通知书》时填写的收件人、收件地址和联系电话完全相同，均为“邓世钦，永安市曹远镇坑边路219号，联系电话186××××7768”，而之后被告收到的邮政回单显示：邓世钦、廖艳青签收日期为2019年10月30日，签收人邓士辉（邻居）。廖艳青于2019年11月1日来到豪德森达公司，再次签字确认其收到了该通知，并且在之后顺利办理了《不动产权证》。综上，证实豪德森达公司向邓世钦、廖艳青通过中国邮政邮寄入伙通知书的送达方式合法有效，完全符合《商品房买卖合同》第二十五条、附件十一《补充协议》第六条的约定。 庭审中补充提交以下证据： 证据7.《退房通知书》，证明：邓世钦、廖艳青收到了豪德森达公司送达的入伙通知书，故于2018年12月6日向豪德森达公司提出退房通知，主张豪德森达公司发送交付商品房通知文件时，不具备约定的交付条件，因此当时选择解除合同。 证据8.《办理水卡押金收据》，证明：邓世钦、廖艳青向豪德森达公司购房的37座2号商品房，由廖艳青向永安豪德森达物业管理有限公司于2019年3月13日开办用水充值卡，并缴纳20元办卡押金。开卡时，工作人员笔误将廖艳青的姓名写为“廖艳清”。 证据9.《用水充值管理系统信息截图》，证明：1、永安豪德森达物业公司使用“智能一卡多表管理系统”对用户开办充值水卡进行管理。系统中数据显示：37座2号用户于2019年3月13日开卡，充值金额297元，用名为：廖艳清。证明系统中显示的内容与押金收据中的内容相一致，并且都存在因为笔误将廖艳青的姓名写为“廖艳清”的情况。2、“智能一卡多表管理系统”录入的数据，不能进行修改。 证据10.《参加诉讼通知书》； 证据11.《开庭传票》； 证据12.《行政起诉状》； 证据13.《行政裁定书》； 证据10至证据13证明：1.豪德森达公司并未因涉案房产向法院提起行政诉讼，而是旁听人员（即案外人）提起的行政诉讼；2.案外人提起的行政诉讼已经撤诉。 邓世钦、廖艳青对上述证据质证认为：对证据1、证据2真实性无异议，对合法性、关联性有异议，虽然已经竣工备案，但是违法竣工，已经提起行政诉讼，应以诉讼结果为依据，该证据不能证实豪德森达公司要证明的目的，没有符合交付条件，双方签订的合同约定商品房交付条件，除第九条符合之外，第十条也应当符合，只有同时具备才是商品房的交付条件，本案中豪德森达公司并不符合第十条交付条件，因此不成立。对证据3、证据4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据进一步证实豪德森达公司并未按合同约定纳入城市供电网络并正式供电，即供电、供水一户一表，同时豪德森达公司恶意断电，将高压配电设施设置在邓世钦、廖艳青购买的商品房隔壁，严重影响邓世钦、廖艳青的入住使用不符合买卖合同约定的交付条件。对证据5的真实性无异议，对合法性关联性有异议，邓世钦、廖艳青没有收到入伙通知书，豪德森达公司均为能按合同约定的交付条件将商品房交付给邓世钦、廖艳青，至今仍未达到合同约定的商品房交付条件。对证据6的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，邓世钦、廖艳青确实有收到不动产通知，但是邓世钦、廖艳青收到该通知后，办理不动产权证，与本案商品房是否达到合同约定符合交付条件无关。对证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议。邓世钦、廖艳青虽然于2018年12月6日向豪德森达公司送达《退房通知书》，但豪德森达公司并未向邓世钦、廖艳青退还全部购房款、违约金及利息。邓世钦、廖艳青与豪德森达公司双方仍继续履行合同，并于2019年8月7日办理该商品房的临时交接手续（豪德森达公司严重违约逾期交房，邓世钦、廖艳青为防止损失扩大，将该商品房暂时接收）。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据系豪德森达公司单方制作，与邓世钦、廖艳青无关，对邓世钦、廖艳青不产生法律效力。此外，该商品房在2019年3月13日时并未达到《商品房买卖合同》约定的供水一户一表，至2020年3月22日豪德森达公司才通知各业主（房产买受人）向永安市自来水公司申请办理一户一表手续。对证据9的真实性无异议，合法性、关联性均有异议。该证据系豪德森达公司单方制作，与邓世钦、廖艳青无关，对邓世钦、廖艳青不产生法律效力。进一步证实了豪德森达公司未达到《商品房买卖合同》约定的供水一户一表等事实。且该证据载明交易量“30”与2019年8月7日双方办理该商品房临时交接手续时形成的《房屋交验单》载明的水表度数0度自相矛盾，不具有证明力。对证据10至证据14的真实性无异议，合法性无异议，但关联性有异议。豪德森达公司向邓世钦、廖艳青与案外人销售的商品房存在竣工档案验收不符合相关法律法规及工程建设档案不齐全等事实，虽然案外人对竣工档案验收的行政诉讼撤诉，但上述存在问题至今并未实际解决。同时，案外人也对豪德森达公司销售的商品房存在质量问题及验收等另案提起行政诉讼。 本院在审理过程中，根据豪德森达公司的申请，前往永安豪德森达商贸城现场勘查供电、供水情况。经勘查，永安豪德森达商贸城由豪德森达公司向永安供电公司、永安市自来水公司申请安装总表，水、电费由豪德森达公司与永安供电公司、永安市自来水公司进行结算，豪德森达公司为每位业主安装独立的电表和水表，由豪德森达公司下设的物业公司进行管理、收费，业主向物业公司充值水电费后使用，水、电均非直抄表，属转供水、转供电。 本院依职权前往永安供电公司、永安市自来水公司调查永安豪德森达商贸城的供电、供水情况。 永安供电公司向本院出具《关于永安豪德森达商贸城用电情况的说明》，主要内容为：豪德森达公司于2018年6月申请高压专变供电，开立“豪德森达公司”用电户，并提交承诺函，承诺低压一户一表部分由其自行建设、运营维护和管理。根据《福建省新建住宅小区供配电设施建设与运行维护监督管理暂行办法》的规定，商贸城的用电不属于新建住宅用电，可由商贸城自行选择供电方式（即一户一表或专变供电）。商贸城立户后执行电价最高为0.6849元∕每千瓦时，现为0.5759元∕每千瓦时。对于商贸城用户信访反映的商贸城多收电费的问题，告知商贸城向终端用户分摊的电费总额不得高于向电网企业缴交的电费，不得以电费名义向终端用户收取其他费用。商贸城如进行一户一表改造，需提交一户一表改造申请，并按要求进行整改。 永安市自来水公司向本院出具复函，主要内容为：豪德森达公司于2017年12月申请办理两路消防用水和生活用水，申请执行商贸城总表供水，承诺一户一表部分自行建设、运行和管理，若后期办理一户一表产权移交，将按要求进行一户一表改造。2020年3月13日，豪德森达公司申请新装手续，于2020年5月22日确定一户一表改造的户数。现商贸城采用总表供水，总表后由豪德森达公司自行施工供水。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据，本院经审查认定如下： 1.鉴于邓世钦、廖艳青放弃第3项诉讼请求，故邓世钦、廖艳青提交的证据8与本案无关联，不予采信。豪德森达公司对邓世钦、廖艳青提交的其他证据的真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认，对其待证事实及关联性，应结合全案进行综合分析认定。 2.豪德森达公司提交的证据8系邓世钦、廖艳青向豪德森达公司物业公司交水费的收据，与本案并无关联，且邓世钦、廖艳青对该证据的“三性”均有异议，故不予采信。邓世钦、廖艳青对豪德森达公司提交的其他证据的真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认，对其待证事实及关联性，应结合全案进行综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月26日，邓世钦、廖艳青与豪德森达公司签订编号为ＹＳ000034238号的《商品房买卖合同》，合同约定：邓世钦、廖艳青向豪德森达公司购买位于永安市城区，建筑面积为111.75平方米，总价款为560000元；合同第十条商品房相关设施设备交付条件（一）：1.供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水标准。在商品房交付时，如因政府、第三方原因导致供水、排水设施无法使用的（包括但不限于红外线的管网等未到位或不能使用等），交房时间顺延；但出卖人应承担合同金额日万分之一的违约金。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。如因政府、第三方原因导致无法供电的（包括但不限于红外线的供电网络等未到位或不能使用等），交房时间顺延；但出卖人应承担合同金额日万分之一的违约金。……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列（2）种方式处理。……（2）鉴于该商品房系毛坯交付，为便利买受人按需自行选择供应商及安排房屋设备设施的安放，双方同意本合同第十条第（一）款所列规划中的基础设施设备由出卖人提供入户接口，如由于出卖人原因，致使该条所述有关设施、设备未达到约定条件的，由出卖人在收到买受人通知后60日内进行整改，不影响房屋交付。若第十条第（一）款第1、2项未达到约定条件但出卖人提供了替代方案，或第十条第（一）款其他设施设备未达到约定条件，不影响买受人入住使用房屋，60日内整改完成，否则承担逾期违约责任。合同第十一条约定，出卖人应于2018年5月31日前向买受人交付该商品房。买受人应在出卖人发出的《交房通知》或公告中规定的日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期不办理的，视为出卖人一按期合格交付。买受人除应足额缴纳自规定之日起的物业管理费外，还应支付办理交房手续是应付的款项以及按逾期天数每日交付总房价的万分之一作为违约金。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日，起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二为前提，……。合同第十六条第（三）款约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人进行整改，买受人应在房屋交付指认起15日内向出卖人提出书面异议，出卖人应在双方确认之日起60日内整改完毕至达到合同承诺标准，否则承担逾期交付责任。合同同时还对各自的其他权利义务进行了约定。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，给排水：水表一户一表制，自来水接至户内，供水管道接至卫生间并装一个截止阀；电气：电表一户一表，首层安装照明配电箱。合同签订后，邓世钦、廖艳青依约付清全部房款。豪德森达公司于2018年11月13日通过邮政专递的方式书面通知邓世钦、廖艳青于2018年11月19日前办理收房手续。邓世钦、廖艳青未如期办理收房手续并于2018年12月8日以商贸城内部设施、道路建设未完成，不具备合同约定的条件及逾期交房为由书面通知豪德森达公司要求解除合同，豪德森达公司未退还购房款及支付违约金，双方同意继续履行合同，邓世钦、廖艳青于2019年8月7日办理了收房手续。 另查明，豪德森达公司开发的商贸城项目，由永安供电公司、永安市自来水公司供电、供水，供电方式为高压专变总表供电，供水方式为总表供水，豪德森达公司为每位用户安装独立的电表和水表，由豪德森达公司转供电、转供水，用户均非直抄终端用户，总表的水电费由豪德森达公司缴交，用户的水电费由豪德森达公司下设的物业公司进行收费、管理。商贸城于2018年6月4日立户后向永安供电公司缴交电费执行电价为0.6849元∕每千瓦时，现为0.5759元∕每千瓦时。永安市豪德森达物业管理有限公司向商贸城其他业主作出的《电费欠费通知》和《收取电费通知》载明，2018年6月至2019年1月，豪德森达公司向商贸城用户收取的电费标准为1.1元∕每千瓦时。2020年4月23日，豪德森达公司调整电价为0.6318元∕每千瓦时。 另经调查核实，豪德森达公司开发的商贸城项目，供电尚未进行一户一表改造，供水已于2020年3月13日向永安市自来水申请一户一表改造。 本院认为，邓世钦、廖艳青与豪德森达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。邓世钦、廖艳青依约交付房屋总价款后，豪德森达公司应按合同约定将符合交付条件的商品房交付邓世钦、廖艳青使用。本案中，双方当事人争议的焦点为豪德森达公司交付的案涉房产的供水、供电是否达到合同约定的交付条件。 邓世钦、廖艳青认为豪德森达公司交付的商品房未达到合同约定的交付条件，理由如下：一、供电未纳入市供电公司直接供电，违反合同第十条关于交付时纳入城市供电网络并正式供电的约定。该约定的意思系涉案商品房供电（220V居民用电）直接与供电公司相连接，并由供电公司安装一户一表，由邓世钦、廖艳青直接向供电公司缴纳电费，即采取直抄表方式供电。该条款是国家住房城乡建设部及工商行政总局制定的条款，该条款在全国房地产开发企业普遍适用，采用该条款的都是供电公司直接供电，而豪德森达公司采取的是转供电，非直抄表方式供电，即豪德森达公司自行设置10KV高压供电设施设备，向供电公司购电后通过分表向各商品房供电和收取电费。合同附件六中关于水表、电表一户一表的约定，未明确规定是由供电公司直供电还是转供电，该条款为豪德森达公司提供的格式条款，根据合同法第三十九条、第四十一条的规定，发生争议时应当按照通常理解及作出不利于提供格式条款方的解释，因此应当认定为供电公司直供和收费的直供电一户一表。二、合同第十条约定供电设施设备未达到约定条件时，豪德森达公司在其提供替代方案后60日对供电设施设备整改完成，但豪德森达公司至今未整改，应当依约承担逾期交房的违约责任。豪德森达公司提供的替代方案从未与邓世钦、廖艳青协商，从未向邓世钦、廖艳青说明或告知替代方案的具体内容、供电方式、电费收取及管理模式等，也未在合同中明确载明。对于该项约定的理解应为案涉商品房供电未达到约定条件“交付时纳入城市供电网络并正式供电”时，由豪德森达公司提供替代方案“转供电”，在不影响买受人使用的情况下60日内进行整改。但是豪德森达公司至今未对替代方案进行整改。三、豪德森达公司为达到工程验收目的，向永安供电公司出具《用电承诺函》，承诺负责向所有商贸城用户明确供电方式、电费收取方式及管理模式，并在合同中说明。欺骗供电公司收取办理高压总表供电。但是在销售案涉商品房时，采取欺诈手段并未按其承诺向所有商贸城用户明确供电方式、电费收取方式及管理模式，更未在合同中明确说明。豪德森达公司采用非直抄表供电向用户违法收取高价电费，谋取不当利益，严重影响邓世钦、廖艳青入住使用，损害邓世钦、廖艳青的合法权益。四、经过邓世钦、廖艳青等业主多次信访维权，豪德森达公司才于2020年3月22日着手对供水一户一表进行整改，进一步证实豪德森达公司未达到合同约定的交房条件。 豪德森达公司认为，一、合同第九条约定的商品房交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”，案涉商品房于2018年10月19日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2018年3月16日取得房屋测绘报告，豪德森达公司于2018年11月13日向邓世钦、廖艳青发出入伙通知书时，案涉商品房完全符合交房条件。二、豪德森达公司实际供水、供电采用非直抄表方式（即由供电公司、自来水供水向豪德森达公司供电、供水，豪德森达公司向业主转供电、转供水，并由豪德森达公司向业主收取水、电费），合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件为“供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电纳入城市供电网络”也就是说，合同中“交付时供水、供电设施设备（即硬件配置）”的约定，并不涉及供水、供电方式的约定。豪德森达公司向邓世钦、廖艳青交付商品房时，商品房的供水、供电均已实现“与城市公共供水、排水管网连接，供电纳入城市供电网络”的标准。即使没有实现供水、供电抄表到户，那也是交房条件的瑕疵问题，不影响邓世钦、廖艳青安全使用房屋。原答辩中认为的转供电、转供水为替代方案有误，并不是以替代方案履行，而是严格按合同第十条的约定履行。 本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方合同对供水、供电的约定为“供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接”“供电纳入城市供电网络”结合合同附件六中“水表一户一表”“电表一户一表”的约定，按照通常理解和交易习惯来看，双方对供水、供电的条件应理解为案涉房产由自来水公司、供电公司直接供水、供电，即直抄表的方式供水、供电，也就是通常所说的一户一表，用户直接向自来水公司、供电公司缴纳水费和电费。豪德森达公司虽然向自来水公司、供电公司申请安装了总表，并为每位用户安装了水表和电表，系采用非直抄表的方式供水、供电，即转供水、转供电，但是在合同签订时未向邓世钦、廖艳青说明或告知供水、供电方式、电费收取及管理模式等，也未在合同中明确载明，而且电费收费标准高于我省销售电价用电价格近一倍，损害了合同相对人的合法权益，因此，豪德森达公司交付的案涉房产的供水、供电并不符合合同约定的交付条件。 终上所述，豪德森达公司未按照合同约定于2018年5月31日将符合交房条件的商品房交付给邓世钦、廖艳青，应当承担逾期交付的违约责任。邓世钦、廖艳青主张豪德森达公司限期将供配电设施运行方式整改为纳入城市供电网络并正式供电达到合同约定的一户一表、限期整改供水设施达到合同约定的一户一表的诉请，符合合同约定，本院予以支持。鉴于豪德森达公司已对供水进行一户一表改造，邓世钦、廖艳青亦以认可，故本院不再予以处理。对于逾期交房违约金的计算问题，考虑到豪德森达公司虽然未采用直抄表方式供水、供电，但是经信访处理，豪德森达公司已按要求调整了电价收费标准，供水已进行一户一表改造，邓世钦、廖艳青已于2019年8月7日收房，故本院认定逾期交房期限从2018年6月1日起至2019年8月6日止，违约金为48,384元（56万元×432天×万分之二），邓世钦、廖艳青有关违约金的诉请，本院予以部分支持。关于豪德森达公司提出的邓世钦、廖艳青逾期收房应承担违约责任并支付违约金，该违约金与其应承担的违约金相抵消的问题，如前所述，豪德森达公司未按合同约定的条件交房，邓世钦、廖艳青有权拒接收房，而且邓世钦、廖艳青因豪德森达公司未按合同约定的条件交房，且逾期交房超过60日，已书面要求依约解除合同，豪德森达公司并未同意解除合同并退还购房款，因此邓世钦、廖艳青并不存在逾期收房的违约行为并由此承担违约责任，故豪德森达公司的该项抗辩意见，依据不足，不予采纳。豪德森达公司提出违约金约定标准过高，请求适当减少的意见，但未提供证据证明合同约定的违约金过高，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、永安豪德森达贸易城开发有限公司应于本判决生效后十日内给付邓世钦、廖艳青逾期交房违约金48,384元； 二、永安豪德森达贸易城开发有限公司应于本判决生效后六十日内将供电方式改造为纳入城市供电网络并正式供电（即从专变供电改造为一户一表供电）； 三、驳回邓世钦、廖艳青的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,673元，减半收取836.5元，由邓世钦、廖艳青负担330.5元，永安豪德森达贸易城开发有限公司负担506元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢永泉 二〇二〇年七月二十日 书记员  翁琳芳 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。