内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0602民初284号原告：任某，现住鄂尔多斯市。公民身份号码：×××。委托代理人：撖某，内蒙古振友律师事务所律师。被告：段某。公民身份号码：×××。第三人:王某。公民身份号码：×××。第三人:孙某。公民身份号码：×××。原告任某与被告段某、第三人王某、孙某案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任某及其委托代理人撖某、被告段某、第三人王某、孙某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告任某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令不得执行位于东胜（炜业）怡和郦景××楼房屋（建筑面积87.83平米），房屋现价值34万元；二、请求人民法院依法确认位于东胜（炜业）怡和郦景××楼房屋（建筑面积87.83平米）属于原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月12日原告与王某签订抵顶协议，王某将位于东胜（炜业）怡和郦景××楼房屋以465499元的价格售予原告，其中以王某于2014年1月20日向异议人任某所借的270000元债务抵顶部分房款，原告还需向王某支付剩余价款195499，其中原告向王某支付169000元尾款，其余26499以物品给付。2019年8月14日王某将房屋交付原告，原告于当日交纳了房屋两公基金8783元，以及物业费、供暖费、装修保证金、垃圾清运费共计6184.73元，原告当日领取钥匙，该房屋一直由原告使用至今，在此期间产生的一切费用，包括物业、水、电、供暖等费用也一直由原告支出。故该房屋的所有权人属于原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告段某辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告与第三人之间签订的抵债协议不合法，按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，案涉房屋并无房产证，因此抵债协议属于无效的合同；2、原告在法院查封之前并未合法占有房屋，我于2019年11月12日就涉案房屋问过物业公司的杨经理，杨经理明确回答还未领取钥匙。3、原告并无付款凭证来证明其已向第三人支付了全部价款。4、是因为原告自身原因导致没有办理过户登记，原告明知涉案房屋没有房屋产权登记，不具备办理过户的条件，而与第三人进行交易，属于原告自身原因未能办理过户登记。第三人王某、孙某述称，同意原告诉讼请求。针对其诉讼请求及事实与理由，原告向法庭提交了如下证据：一、东胜区人民法院执行裁定书（2019）内0602执异361号一份，证明东胜区人民法院驳回了案外人任某的异议请求，案外人在法律规定的期限内提起执行异议之诉。二、《抵顶协议》一份，证明案涉房产已于2019年8月12日以借款抵顶房款27万元，剩余房款以转账方式购买支付。该协议是原告与第三人在平等自愿，不违背法律规定的情形下签订，该协议合法有效。三、打款凭证原件一份、户口簿一份，证明剩余房款由原告给第三人孙某女儿王喆以转账的方式支付了169000元，也证明了原告与第三人实质是房屋买卖关系，原告已向第三人支付了全部房款，该协议已全面实际履行。四、物业费收据（2016年8月21日至2020年8月14日）两支、供暖报停费、供暖费、装修保证金、垃圾清运费收据五支及上述费用合款6184.73元，打款凭证、两共基金收据一支，证明东胜区炜业房地产开发有限责任公司已将案涉房屋交付原告，原告在法院查封前已实际占有、使用该房屋。五、东胜区房屋征收管理局证明一份，证明未办理过户手续，原告不存在过错。针对其答辩，被告向法庭提交视听资料一份，证明原告没有领取钥匙，没有实际入住。第三人王某、孙某未向法庭提交证据。庭审质证中，被告对原告提交的证据一的真实性及证明的问题均认可。被告对原告提交的证据二的真实性及证明问题均不认可，原告与第三人对涉诉房屋的抵顶协议进行了造假，但是对该证据的形成时间也不进行鉴定。被告对原告提交的证据三的真实性认可，对证明的问题不认可，打款与本案无关。被告对原告提交的证据四的真实性及证明的问题均不认可，我于2019年11月12日向物业问询的时候，原告还没有领取钥匙。被告对原告提交的证据五的真实性认可，对证明的问题不认可，在查封之后出的证明。第三人王某、孙某对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性及证明的问题均认可。原告对被告提交的证据的真实性及证明的问题均不认可，取证形式不合法，对录音中的谈话人无法证实是物业经理，谈话内容被告带有引诱性，也不能证明被告证明的问题。与本案无关。第三人王某、孙某对被告提交的证据的真实性及证明的问题均不认可。经本院审查，被告及第三人对原告提交的证据一的真实性及证明的问题均认可。原告提交的证据二《抵顶协议》上原告及第三人均签字确认，被告虽然不认可其真实性，但未申请鉴定，故本院对其真实性予以采信。被告对原告提交的证据三的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据四系相关部门出具并加盖公章，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据五系相关部门出具并加盖公章，故本院对其真实性予以采信。由于被告提交的视听资料中的的谈话人的身份无法核实，原告亦不认可，故本院不予采信。经本院审理查明，段某与孙某、王某民间借贷纠纷一案，因孙某、王某未按时履行本院生效法律文书所确定的义务，段某提起强制执行申请。执行期间，于2019年8月14日本院作出了（2016）内0602执1811号执行裁定书，依法查封了本案第三人孙某所有的的位××区。后原告任某以其系争议房产的实际所有权人为由，向本院提出执行异议申请，2019年12月3日，本院作出了（2019）内0602执异361号执行裁定书，依法驳回任某的异议请求。任某不服向本院提出案外人执行异议之诉。第三人孙某和王某系夫妻关系，涉案房屋东胜区炜业·怡和郦景10号楼18层1803室属政府征用土地给第三人的置换房，且均未办理房屋登记手续。2019年8月12日原告任某与第三人孙某、王某签订《抵顶协议》，约定王某于2014年1月20日向任某借款27万元一直无力偿还，现同意将怡和郦景（炜业）小区10栋楼1单元18层1803号房屋抵顶给任某作为偿还债务，具体协商如下：一、王某位于怡和1803号房屋87.83平方米，总价为465499元（87.83㎡×5300元∕㎡）。二、抵顶方式：用王某270000元欠款，不足部分现金加物品给付王某195499元，其中现金169000元、物品26499元。三、拆迁办（房屋征拆管理局）过户于任某或任某指定人名下即为抵顶成功，王某与任某之间债务问题解除。四、鉴于任某对怡和1803号房屋归属问题不了解，如在未更名前出现无法抵顶、无法更名过户的情况由王某负责，并承担一切由此引起的损失及后果。并及时归还所有抵顶涉及款项。此办理时间距立据日50日为限。付款账号：鄂尔多斯银行银泉支行，王喆，6230………076。于2019年8月14日，任某以第三人孙某的名义向物业服务公司交纳了涉诉房屋的物业费、装修保证金、垃圾清运费等费用。物业公司上述费用收据上均写明涉诉房屋的所有权人为孙某。于2019年9月23日任某向王喆银行账户内转账100000元；2019年9月24日转账69000元，共计169000元。本院认为，执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，在物业服务公司处涉诉房屋是登记在第三人孙某名下，即物业服务公司只认可第三人孙某是涉诉房屋的所有权人。上述情况下，原告仅提供其以第三人孙某的名义向物业服务公司交纳物业费、装修保证金等费用的证据，不能直接证明物业服务公司绕过第三人孙某直接向原告交付了涉诉房屋的钥匙，更不能证明原告已经合法占有了涉诉房屋。其次，针对抵顶的27万元，原告只提供了借款单，未提供证据证明该27万元借款原告实际已向第三人王某提供。综上，原告提交的交纳物业费、装修保证金等费用的证据，不足以证明其已合法占有涉诉房屋。原告提交的借款单不足以证明原告已支付全部房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告任某的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 增格嘎力布代理审判员 武 晶 晶人民陪审员 王   慧二〇二〇年七月八日书 记 员 王 雨 雨法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。