浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2777号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州鼎盛门业有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道华一路3号。统一社会信用代码：91330110721061305Q。 法定代表人：许美平，总经理。 委托诉讼代理人：吴伟达，系该公司办公室主任。 上诉人（原审被告、反诉原告）：方梅韦，女，1973年8月1日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：程俊、边经纬，浙江智仁律师事务所律师。 上诉人杭州鼎盛门业有限公司（以下简称鼎盛公司）为与上诉人方梅韦房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初14172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2016年7月9日，鼎盛公司与方梅韦签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定：方梅韦因展柜生产的需要，承租鼎盛公司坐落于杭州市余杭区2幢二楼北侧，套外建筑面积为1600㎡；租赁期限自2016年7月20日起至2019年7月20日止；年租金为268800元（该租金为不含税价）；租金半年支付一次，于起租日前一个月付清；逾期支付租金的，滞纳金每天按所欠租金额的万分之二点一计算；方梅韦支付鼎盛公司押金22400元；鼎盛公司于2016年7月10日前将出租房屋交付方梅韦使用；方梅韦不交付或者不按约定交付租金达到半个月以上的，鼎盛公司有权解除本合同；因方梅韦的情形而解除合同的，方梅韦应向鼎盛公司支付本出租厂房当年二个月租金额的违约金；承租期间：门卫工资及水费按0.6元／㎡／每月计，生活清运费及公共区域的卫生人工费用按0.4元／㎡／每月计，门卫工资及水费和生活清运费及公共区域的卫生人工费用与每年房租缴费时间同步。协议签订后，鼎盛公司依约将厂房出租给方梅韦使用，方梅韦也依约支付了2016年7月20日至2019年1月19日承租期间租金。第三年下半年租金支付期限届至后，方梅韦未按协议约定支付全部租金134400元（2019年1月20日-2019年7月20日），仅于2018年12月20日支付租金60480元，该款项扣除增值税款2880元及附加费税款7315.2元，实际方梅韦向鼎盛公司支付租金50284.80元。2019年3月，方梅韦与鼎盛公司交涉解除租赁协议事宜，但双方未能达成一致意见。2019年4月15日，在鼎盛公司与方梅韦未达成解除租赁协议的情况下，方梅韦通知鼎盛公司解除租赁协议并将厂房钥匙邮寄给鼎盛公司。鼎盛公司不同意解除租赁协议，也未曾接受出租的厂房。2019年7月23日，鼎盛公司诉至法院，诉讼请求：1、判令解除鼎盛公司与方梅韦签订的房屋租赁合同，并恢车间原状，办理退房交接手续；2、判令方梅韦支付积欠的房租84115.20元（最后以方梅韦办理退房手续之日实际租赁天数为结算依据）；支付电费249.68元（最后以方梅韦办理退房手续之日抄表读数为准）；支付卫生和门卫费4800元（最后以方梅韦办理退房手续之日实际租赁天数为准）；3、判令方梅韦支付两个月租金的违约金44800元；4、由方梅韦承担本案的诉讼费用。合计：133965元。庭审中，鼎盛公司变更诉讼请求为：1、判令解除鼎盛公司与方梅韦签订的房屋租赁合同，并恢车间原状损失30417元，办理退房交接手续；2、判令被告支付积欠的房租84115.20元（最后以方梅韦办理退房手续之日实际租赁天数为结算依据）；支付电费249.68元（最后以方梅韦办理退房手续之日抄表读数为准）；支付卫生和门卫费4800元（最后以方梅韦办理退房手续之日实际租赁天数为准），加上7月20日至10月16日期间的租金56000元；3、判令方梅韦支付两个月租金的违约金44800元；4、由方梅韦承担本案的诉讼费用。 方梅韦提起反诉，反诉诉讼请求：1、判令鼎盛公司向方梅韦返还租金92646.40元；2、判令鼎盛公司向方梅韦返还房屋押金224000元及逾期还款利息损失（自2019年4月17日起按年利率4.35％计算至实际还清之日止，现计算至起诉之日暂为296.74元）。以上暂合计22696.74元；3、由鼎盛公司承担本案诉讼费用。 另查明：2019年10月16日，法院召集鼎盛公司委托诉讼代理人吴伟达与方梅韦的委托诉讼代理人边经纬一同去涉案厂房处，并通过开锁公司将门打开进入厂房内，方梅韦已将全部机器设备搬空。 原审法院认为，鼎盛公司与方梅韦之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护。方梅韦未按协议约定向鼎盛公司支付租金已构成违约，应承担相应的民事责任。方梅韦在与鼎盛公司未达成提前解除《房屋租赁协议》的情况下，将案涉租赁厂房钥匙邮寄给鼎盛公司自认为租赁协议当时已解除，因方梅韦现有举证不足以证明鼎盛公司已经收到方梅韦邮寄的厂房钥匙，因此，其主张《房屋租赁协议》已在2019年4月解除的法定条件并不成就。该院认为，方梅韦应当按《房屋租赁协议》约定向鼎盛公司支付合同期内的租金，同时支付2019年4、5、6三个月的门卫费等费用。由于方梅韦逾期支付租金，应按协议约定每天按所欠租金额的万分之二点一向鼎盛公司支付违约金。在案涉《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满时，方梅韦已经搬离了租赁的厂房，且方梅韦已告知了鼎盛公司，鼎盛公司作为出租方在租期届满后，可主动收回出租的厂房，由此造成的厂房闲置损失，应由鼎盛公司自行承担。关于对方梅韦反诉提出鼎盛公司提供的出租厂房面积不足问题，因鼎盛公司提供的房产证上载明：厂房总建筑面积为6197.11平方米。本案中，方梅韦承租了其中的四分之一，再加上阁楼及其他公用面积，基本符合《房屋租赁协议》约定的出租面积1600平方米，且方梅韦在承租期内并未提出过任何异议，故实际出租面积应为1600平方米。综上所述，鼎盛公司要求方梅韦支付合同期内租金、门卫费等费用及逾期支付租金约定违约金的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。对于鼎盛公司的其他诉讼请求，依据不足，该院不予支持。方梅韦提出的返还押金22400元的反诉诉讼请求，理由正当，该院予以支持；方梅韦要求鼎盛公司返还少出租厂房面积租金及支付押金利息损失的反诉诉讼请求，证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司与被告（反诉原告）方梅韦之间于2016年7月9日签订的《房屋租赁协议》，已于2019年7月20日届满自动终止。二、被告（反诉原告）方梅韦支付原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司租金84115.20元（自2019年1月20日起至2019年7月20日止应交纳租金为134400元，扣除已交纳租金50284.80元），于本判决生效后十日内付清。三、被告（反诉原告）方梅韦支付原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司门卫费等费用4800元（自2019年4月起至2019年6月止），于本判决生效后十日内付清。四、被告（反诉原告）方梅韦支付原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司逾期支付租金约定违约金7065.68元（自2018年12月20日起至2020年1月23日止，共400天，以所欠租金84115.20元为基数，按每日万分之二点一计算；自2020年1月24日起至所欠租金付清时止，按上述计算标准另行计付），于本判决生效后十日内付清。五、原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司返还被告（反诉原告）方梅韦租房押金22400元，于本判决生效后十日内付清。六、驳回原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）方梅韦的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2303元（已减半收取），由原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司负担1203元，由被告（反诉原告）方梅韦负担1100元；本案反诉案件受理费1303元（已减半收取），由原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司负担180元，由被告（反诉原告）方梅韦负担1123元。原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；被告（反诉原告）方梅韦于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，鼎盛公司、方梅韦均不服上述判决，分别向本院提起上诉。鼎盛公司上诉称：1、原审判决第一项认定本案《房屋租赁合协议》于2019年7月20日届满自动终止，这一认定是错误的。双方《房屋租赁合协议》的实际终止日是2019年10月16日。双方《房屋租赁合协议》第十条第2款约定：方梅韦“整体搬迁时应办理交接手续，并经甲方验收合格。未经验收合格，视为本合同项下承租房未办理退房手续。甲方有权向乙方收取未办理退房期间的房租。”根据这一约定，2019年7月20日合同期限届满后，方梅韦应主动办理退房交接手续，但实际情况是，方梅韦没有办理交接退房手续，继续占有使用该承租厂房至2019年10月16日。即使到了这一天，也没有主动要求办理交接手续，而是在本案承办法官的召集下，才办理交接手续。基于这一事实，鼎盛公司认为，双方《房屋租赁协议》的实际终止日期应为2019年10月16日。2、原审判决第二项将租金计算时间截止于2019年7月20日，这一判定是错误的。因为这样判定，其实就是间接地剥夺了鼎盛公司2019年7月21日至2019年10月16日期间的厂房租金收益，对鼎盛公司是不公平的。基于上述第一点实事和理由陈述，本案争议厂房因方梅韦于合同期满后不办理交接手续，一直为方梅韦占有和使用，这一期间是2019年7月21日至2019年10月16日间，共计86天，产生租金收益损失为64213.62元。根据合同第十条第2款约定，鼎盛公司有权向方梅韦收取未办理退房期间的租金，加上2019年7月20日前积欠的租金84115.20元，合计应向鼎盛公司支付租金为148328.82元。因此，鼎盛公司认为，原审判决书所谓方梅韦“已经搬离了租赁厂房，且方梅韦告知了鼎盛公司，鼎盛公司作为出租方在租赁期限届满后，可主动收回出租厂房，由此造成的厂房闲置损失，应由鼎盛公司自行承担。”这一说法没有事实依据和法理依据。首先，本案厂房合同期限届满后仍为方梅韦占有使用，不存在所谓的闲置。2019年10月16日，在原审法院法官召集下，让开锁公司开锁进去时，还发现有方梅韦没有搬走的机器设备。就凭这一事实，也不能说是闲置啊！其次，诉讼期间，没有原审法院的裁定或召集，鼎盛公司无权主动收回出租厂房，更不敢撬锁破门而入。2019年5月30日鼎盛公司向余杭区人民法院提起诉讼，2019年6月3日立案，案号为2019浙0110民初14172号。2019年8月26日，本案进行了第一次开庭。也就是说，双方合同期限届满时，双方讼争案件还未判决。其三，没有按时办理厂房交接手续的过错责任全在方梅韦。一是根据合同约定，方梅韦有义务主动办理厂房交接手续。二是鼎盛公司已多次催告其办理交接手续。早在2019年5月30日，鼎盛公司通过法院诉讼的方式催告了方梅韦，要求解除合同并办理退房交接手续。2019年8月26日，本案进行了第一次开庭。开庭后的第四天，8月30日，鼎盛公司通过邮局，分别向其住所地和公司所在地，寄送了“关于要求尽快办理金星村2幢二楼北侧厂房退房交接手续的通知”。另外，本案代理人、鼎盛公司财务人员、鼎盛公司法定代表人，先后用短信、微信等方式，给方梅韦发了同样内容的通知。但对鼎盛公司上述通知，方梅韦均置之不理。以上这些事实充分证明了，不办理退房交接手续的错误在于方梅韦。基于以上事实，鼎盛公司认为，原审法院上述说法，无非是想将造成2019年7月21日至2019年10月16日期间厂房租金收益损失的过错责任归于鼎盛公司。但上述三点事实理由均证明，过错在方梅韦。3、原审判决第四项混淆了违约金与滞纳金两者性质的区别，存在适用法律错误。违约金与逾期付款滞纳金是两个不同性质的概念，因其性质不同，其所承担的法律后果也是不同的。本案鼎盛公司不按合同约定支付租金已超过五个月，已不是一般的逾期付款违约，而是根本违约。正因为考虑到合同履行过程中，承租人可能会出现根本违约的情形，双方合同第九第5款约定，“若因本合同第八条所列情形之一而解除合同的，乙方应向甲方支付本出租厂房当年贰个月租金额的违约金”。因此，无论是根据合同法，还是根据双方合同约定，鼎盛公司都有权行使合同解除权，同时有权让其承担二个月租金的违约金。然而，原审判决错误地将方梅韦拖欠租金达五个月之久这一根本违约行为视为一般违约行为。并据此适用了《民事诉讼法》第253条，判令方梅韦承担每天按所积欠租金额的万分之二点一的滞纳金，这完全是一种错误适用法律行为。这一判决的结果是直接造成鼎盛公司因方梅韦违约行为造成的损失得不到弥补。这样的判定，也是对双方约定事实的不尊重，更是对合同自由原则的破坏。4、原审判决第四项判定鼎盛公司返还方梅韦租房押金没有合同依据。原审判决第四项判定：“原告（反诉被告）杭州鼎盛门业有限公司返还被告（反诉原告）方梅韦租金押金22400元”，缺乏事实依据和合同依据。根据双方合同第三条第4、5款约定，方梅韦于签订合同时自愿向鼎盛公司支付的押金22400元。该押金于双方租赁关系届满或解除后，乙方恢复承租车间原状（迁空），并办理交接验收手续后，一次性全额无息退还乙方。但实际情况是，方梅韦在租赁关系届满后，既不恢复车间原状，也不办理交接验收手续，故其已丧失了返还押金的请求权。原审法院承办法官作为召集双方当事人办理交接手续的见证人，是完全知道本案所涉承租车间于2019年10月16日交接时，承租车间内存在多处墙面破损，梁柱、房顶布满木屑粉尘，地面到处都是油漆污迹，方梅韦还留下生产设备一台。换言之，方梅韦没有按合同约定恢复承租车间原状。据此，鼎盛公司认为，方梅韦已丧失了返还租赁押金的权利，原审法院理应驳回其请求。5、原审判决第六项驳回鼎盛公司其他请求没有事实依据和合同依据，方梅韦应承担恢复车间原状的损失。从以上陈述的事实和理由中，方梅韦既没有按合同约定办理退房交接手续，也没有恢复车间原状。2019年10月16日办理交接手续后，为了恢复原状，鼎盛公司将该恢复车间的工程外包给了杭州冉丰装饰有限公司。现鼎盛公司支付杭州冉丰装饰有限公司恢复原状的费用为30417元。这部分损失是因方梅韦的违约行为造成的，理应方梅韦承担。因此，原审判决判定驳回鼎盛公司这一请求是错误的。综上，鉴于原审判决认定事实错误，适用法律错误，且存在明显偏袒被鼎盛公司的倾向。为此，请求二审在维持原审判决第三项、第七项的同时，撤销原审判决第一项，改判确认鼎盛公司与方梅韦之间2016年7月9日签订的《房屋租赁合协议》于2019年10月16日终止；依法撤销原审判决第二项，改判方梅韦支付鼎盛公司租金148328.82元（自2019年1月20日起至2019年10月16日）；依法撤销原审判决第四项，改判方梅韦支付鼎盛公司两个月租金的违约金44800元人民币；依法撤销原审判决第五项，改判驳回方梅韦要求返还押金22400元的请求；依法撤销原审判决第六项，改判方梅韦支付鼎盛公司恢复车间原状损失30147元。原审和二审诉讼费用由方梅韦承担。 方梅韦针对鼎盛公司的上诉答辩称：1、鼎盛公司提出的双方应于2019年10月16日终止房屋租赁合同的说法完全是不符合法律规定和常理。2019年10月16日是法院与双方去现场勘察房屋，并非办理退房手续，方梅韦在2019年4月15日已经将房屋钥匙寄还给鼎盛公司，鼎盛公司4月16日收到钥匙，房屋已经在鼎盛公司控制之下，2019年10月16日的法院勘察不存在退房的问题，鼎盛公司要求方梅韦支付至2019年10月16日租金更是没有事实和法律依据。方梅韦认为2019年4月16日房屋已经在鼎盛公司实际控制之下，此后的所谓房租不应由方梅韦承担，更不应承担到2019年10月16日的房租。 2、方梅韦在2019年4月已要求与鼎盛公司办理交接手续，但鼎盛公司拒绝办理，由此产生的损失应当由鼎盛公司自行承担。且双方合同约定也是不符合公平原则的，如出现出租方无正当理由拒不办理交接手续的情况或者是出现出租方不管任何情况均不同意验收合格情况，因验收合格标准并不确定，完全是出租方主观决定是否合格，难道承租人要一直承担房租的责任吗？这显然就是霸王条款，应属无效条款。方梅韦多次重申房屋已在鼎盛公司控制之下，可由鼎盛公司自由处置，但鼎盛公司自己扩大损失的行为十分恶劣，故相关损失扩大应有鼎盛公司自行承担。 3、方梅韦认为其并不存在违约，双方从2018年12月起就开始协商解除房屋的问题，直至2019年3月30日双方已达成解除租赁合同的合意，并约定由方梅韦支付一个月房租作为补偿，鼎盛公司也已经同意此方案，只是付款方式存在一定分歧，但解除房屋租赁合同的合意已经达成，方梅韦并非无故解除合同，方梅韦解除合同的原因也是由于鼎盛公司违反之前约定的给方梅韦所在公司的产品做油漆业务，导致方梅韦的公司无法在房屋所在地开展业务，且所涉房屋存在消防不合格问题，消防部门多次要求鼎盛公司整改，但鼎盛公司拒不整改，导致方梅韦方经常被鼎盛公司要求关门躲避消防检查，方梅韦无法开展正常的生产经营活动，故不得不与鼎盛公司协商解除合同事宜。且在2019年4月16日后房屋已在鼎盛公司实际控制之下，房屋闲置的损失应当由鼎盛公司自行承担，鼎盛公司的损失完全是鼎盛公司自身的原因造成，不应由方梅韦承担。 4、方梅韦要求退回押金的事实清楚，证据充分，方梅韦已将房屋清空并已返还给鼎盛公司，经法院勘察，已明确此事实，房屋完整。鼎盛公司所提方梅韦所留机器一台完全没有任何依据，勘察当日已明确此设备并非方梅韦所有，是入住时即有，事实是此设备是鼎盛公司所有，并一直占用出租房屋。鼎盛公司所述房屋墙面破损、到处是油漆污渍也是没有事实依据，有当时法院勘察的照片佐证，且房屋在出租交付给方梅韦时就是勘察当日的房屋情况，鼎盛公司所述房屋情况不存在且没有证据证明是方梅韦造成。所以鼎盛公司没有任何理由和法律依据不退回押金。 5、鼎盛公司无依据要求方梅韦承担恢复原状的损失，第一，双方从未约定过原状的状态，无从谈起恢复原状，第二，经法院勘察，房屋完整，没有重大损坏，方梅韦返还房屋已经完成。第三，方梅韦对鼎盛公司提供的凭证真实性不认可，无法证明实际损失，且方梅韦认为鼎盛公司不能要求方梅韦恢复到全新状态，房屋即便有磨损也是正常的损耗，作为出租方收取了租金就应当承担正常损耗，鼎盛公司的要求无法律依据且是无理取闹的行为。 6、鼎盛公司提出的诉讼期间无权收回房屋的问题，方梅韦认为房屋属出租方所有，且方梅韦已清空房屋并明确告知可自行处置，鼎盛公司对此置之不理，鼎盛公司对房屋闲置损失由于自身原因导致，应由鼎盛公司自行承担。 上诉人方梅韦上诉称：方梅韦已将房屋钥匙归还给鼎盛公司，事实清楚，证据充分。方梅韦的证据充分可以证明钥匙已经邮寄给鼎盛公司，且鼎盛公司也已经收到房屋钥匙。方梅韦的视频证据证明房屋钥匙在2019年4月15日已通过顺丰快递邮寄给鼎盛公司，顺丰快递的快递记录也证明邮件鼎盛公司已经在2019年4月16日查收，且方梅韦通过微信也告知了鼎盛公司接收快递，鼎盛公司一直未否认收到钥匙，且鼎盛公司一直也未找方梅韦要求返还钥匙，所有证据证明鼎盛公司已经实际收到房屋钥匙。一审法院只是根据鼎盛公司庭审中口头不承认收到钥匙，就判定方梅韦证据不充分，无事实和法律依据。 二、本案双方事实上已提前解除了房屋租赁合同，方梅韦不存在违约行为，更不存在拖欠房租。首先，方梅韦在2018年12月起已与鼎盛公司协商解除房屋租赁合同事宜，双方一直在协商，直至2019年3月30日双方已初步达成解除房屋租赁合同的合意，并约定由方梅韦支付一个月的租金作为补偿，鼎盛公司也已经同意此方案。只是付款方式上双方存在一定分歧，但解除房屋租赁合同的合意已经达成。其次，2019年4月13日方梅韦已经将房屋腾空，并于2019年4月15日将钥匙邮寄给鼎盛公司，鼎盛公司已收到钥匙未提出任何异议。2019年4月16日起房屋已经在鼎盛公司直接控制之下，事实上双方已经终止了房屋租赁合同的权利义务。后方梅韦并不存在占用房屋的事实，故方梅韦不存在拖延支付租金的违约行为，房屋在此期间鼎盛公司完全可以也应已在使用涉案房屋，即使空置所产生的损失也应由鼎盛公司自行承担。 三、方梅韦认为房屋面积根本未达到合同约定面积，鼎盛公司存在重大违约行为，应相应的减免房租。方梅韦在一审中已提交证据证明鼎盛公司提供给方梅韦的房屋不符合合同要求。鼎盛公司称出租给方梅韦的房屋面积1600平米为房产证总面积的四分之一，还包括阁楼面积，此说法完全无事实依据。涉案房产证总面积也仅为6197.11平方米，鼎盛公司称出租给方梅韦的房屋为房产总面积的四分之一并无证据证明，即便是房屋总面积的四分之一还是不能证明符合合同约定的房屋出租面积1600平方米。鼎盛公司所称出租给方梅韦的房屋中还包含阁楼面积，没有事实依据，方梅韦与鼎盛公司的租赁合同中根本不包含阁楼，且方梅韦也从未使用过阁楼，鼎盛公司没有任何证据证明上诉人使用了阁楼。且根据鼎盛公司一审提供的证据，出租给方梅韦的面积仅为1393.20平方米，与合同约定相差巨大，一审法院认为方梅韦在租期内未提出异议也是未支持方梅韦的理由之一，方梅韦认为，鼎盛公司并未提供房屋的具体建筑面积图纸，在租期内方梅韦根本不可能得知房屋的具体面积。方梅韦认为所涉房屋面积是否充足，举证责任应当由鼎盛公司承担，鼎盛公司无法对其出租面积进行合理解释并出具证据，该举证不利的后果应当由鼎盛公司承担。综上，本案一审判决定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销（2019）浙0110民初14172号判决第一、二、三、四项，并改判驳回鼎盛公司的诉讼请求，支持上诉人方梅韦的一审反诉请求。鼎盛公司承担一、二审诉讼费用。 鼎盛公司针对方梅韦的上诉答辩称：一、原审判决关于方梅韦提交的证据不足以证明鼎盛公司已经收到方梅韦邮寄厂房钥匙的认定，有事实和法律依据。方梅韦关于厂房钥匙邮寄的证据材料是其向原审法院提供的证据八。对此鼎盛公司的一审质证意见是：真实性、合法性、关联性均有异议。质证理由：（1）运单号上标注邮寄内容，是方梅韦事后为达到诉讼举证目的加上去的。现在邮寄快递，不可能在运单号上标注内容。即使加注了，也不能证明所寄内容是“钥匙”。（2）第二页“邮寄成功通知”系打印件，上面没有鼎盛公司的签字。（3）事实上，鼎盛公司没有收到这一邮件，也没有收到钥匙。以上质证意见为原审法院法官所采纳。鼎盛公司认为，对鼎盛公司是否收到钥匙或者其所寄内容是钥匙的举证责任在方梅韦。但从方梅韦一审所举证据材料看，不能证明鼎盛公司所寄的内容是钥匙。故方梅韦应承担举证不能的法律后果。其次，方梅韦试图通过寄钥匙以解除合同，不符合商业惯例，更没有合同和法律依据。因为我国法律没有规定，可以通过邮寄钥匙的方式解除合同，双方合同中也没有约定，可以通过邮寄钥匙解除合同。另外，常识告诉我们，在合同正常解除，即双方协商解除的情况下，是不需要邮寄钥匙的。因为，只要双方是在自愿协商基础上达成合同解除协议的，钥匙只需要办理退房交接手续时交给对方就行了。何必要通过邮局邮寄呢？所以，方梅韦一会儿说，双方已协商解除合同；一会儿又试图证明通过邮寄钥匙解决合同。这两种说法前后矛盾，让人不足以为信。基于以上事实，原审法院判决认定，“方梅韦现有举证不足以证明鼎盛公司已经收到方梅韦邮寄的厂房钥匙，因此，其主张《房屋租赁协议》己在2019年4月解除的法定条件并不成就”。鼎盛公司认为，这一认定是完全正确的。二、原审法院认定双方房屋租赁合同没有提前解除，方梅韦存在违约行为，是有事实依据的。根据双方合同第二条约定，中途有特殊情况时退租的，必须提前60天书面通知对方，然而双方协商解决，达成书面协议。因为，提前解租赁合同涉及事情多，必须通过书面方式将有关事项确定下来。不可能通过口头协议来解决这么复杂的问题。但在本案所涉合同履行过程中，鼎盛公司从来没有收到方梅韦要求提前退租的书面请求。所谓的“2018年12月起已与鼎盛公司协商解除房租赁合同事宜，双方一直在协商”，这一说法，完全与事实不符。本着好聚好散的原则，2019年3月30日，双方曾就提前解除合同协商过，但最后因方梅韦不接受鼎盛公司提出的解除合同前提条件，双方没有达到书面协议，更没有达成方梅韦所谓的口头协议。从方梅韦一审提交的证据五可以看出，双方就补偿金与押金是否抵扣没有达成一致意见。从该证据方梅韦的表述“你写好，你签字，我签字”看，双方解除合同，必须达成书面协议。从方梅韦提交的证据九看，一方“一切按合同”的回复，以及另一方“可以的”回应，说明合同没有解除。所以，本案所涉合同直到履行期限届满前，双方始终没有达成解除合同协议。根据合同应该信守的原则，双方应按原合同约定履行各自的义务。方梅韦不按合同履行义务，就是违约行为。三、原审判决第七项认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。1、双方合同约定厂房承租面积1600平方米有事实依据。涉案厂房金星村2幢产权证上登记该幢厂房的整体建筑面积为6197.11平方米。方梅韦租赁了其中的四分之一面积。按这个比例计算分摊，方梅韦所租用厂房的套外建筑面积为：6197．11平方米÷4=1549.28平方米。同时方梅韦使用阁楼89.51平方米。两者合计：1549.28+89.51=1638.8平方米。为什么要按四分之一比例分摊建筑面积？理由是，作为生产车间，它不是一个独立的空间，要开展生产活动，它必须使用该建筑物的电梯、楼梯、厕所、停车位等公共空间。因此，作为承租人的承租面积应该包括使用这些公共部分的面积。这符合厂房租赁中的商业惯例，也符合契约公平原则。2、在承租该厂房前，方梅韦多次实地查看过涉案厂房，在签订租赁合同时又收到了鼎盛公司给人的涉案厂房的产权证，对厂房的面积构成是完全清楚的。所以按1600平方米的建筑面积计算房租完全符合其承租厂房的心理价位。换句话说，按1600平方米建筑面积计算房租，是双方自愿平等基础上充分协商的结果。不存在重大误解，也不存在显失公平。3、方梅韦在承租期间对租赁面积并未提出过任何异议。正是基于以上事实，原审判决认定，“方梅韦承租了其中的四分之一，再加上阁楼及其他公用面积，基本符合《房屋租赁协议》约定的出租面积1600平方米，故实际出租面积为1600平方米”。并基于这一认定，驳回了方梅韦一审的反诉请求。综上所述，鼎盛公司认为，原审法院在钥匙是否收到、合同是否提前解除、出租厂房面积是否存在不足，这三个事实点上的认定是完全准确的。其由此做出的判决第七项，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持和执行。方梅韦提出的上诉请求理由均不成立。为此，鼎盛公司请求二审依法驳回方梅韦的上诉请求，一、二审的诉讼费用由方梅韦承担。 本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，鼎盛公司与方梅韦签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。关于鼎盛公司上诉主张合同解除时间问题。当事人对自己的主张负有举证责任。从本案现有证据来看，方梅韦与鼎盛公司曾就提前解除合同进行过协商，但没有达成一致意见。方梅韦现有举证不足以证明鼎盛公司已经收到方梅韦邮寄的厂房钥匙，方梅韦主张《房屋租赁协议》已在2019年4月解除的法定条件并不成就。鼎盛公司在合同未到期向法院提出解除与方梅韦的租赁合同的诉请，而一审法院立案之日，鼎盛公司与方梅违签订的合同期限已经履行届满，合同自动终止。现双方当事人并没有续签继续履行的合同，因此本案所涉合同于2019年7月20日届满自动终止。鉴于双方当事人在一审法院审理时于2019年10月16日，将案涉厂房通过开锁公司将门打开进入厂房内，方梅韦已将全部机器设备搬空。根据《房屋租赁协议》第十条约定，整体搬迁时应办理交接手续，并经鼎盛公司验收合格。未经验收合格，视为本合同项下承租房未办理退房手续。鼎盛公司有权向方梅韦收取未办理退房期间的房租。现方梅韦没有提交证据证明其搬迁时向鼎盛公司办理了交接手续，故方梅韦应承担合同期满后至2019年10月16日期间的占有使用费。在履行合同期间，方梅韦未按协议约定向鼎盛公司支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。方梅韦应当按《房屋租赁协议》第九条第三款的约定向鼎盛公司支付合同期内的租金，同时支付2019年4、5、6三个月的门卫费等费用。由于方梅韦逾期支付租金，应按协议约定每天按所欠租金额的万分之二点一向鼎盛公司支付滞纳金。鼎盛公司主张按该第九条第五款的约定要求方梅韦支付两个月租金的违约金的主张本院不予支持。关于鼎盛公司上诉主张要求方梅韦支付恢复车间原状造成的经济损失30147元请求。鼎盛公司主张的经济损失的依据只是外包公司出具的清单，鼎盛公司仅凭该清单要求方梅韦承担经济损失30147元的主张本院无法支持。 关于对方梅韦上诉主张鼎盛公司提供的出租厂房面积不足问题。本案中，鼎盛公司提供的房产证上载明：厂房总建筑面积为6197.11平方米。方梅韦承租了其中的四分之一，再加上阁楼及其他公用面积，基本符合《房屋租赁协议》约定的出租面积1600平方米，且方梅韦在承租期内并未提出过任何异议，故实际出租面积应为1600平方米，故原审法院对方梅韦该项主张不予支持并无不当。 方梅韦主张要求鼎盛公司返还押金22400元的请求，鼎盛公司上诉表示合同到期按约定押金应当返还，表示放弃驳回方梅韦要求返还押金的主张及理由，故本院对方梅韦该请求予以支持。 综上，上诉人鼎盛公司、方梅韦的上诉请求成立合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初14172号民事判决第三项、第五项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初14172号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项。 三、方梅韦支付杭州鼎盛门业有限公司租金及占有使用费147448.9元（2019年1月20日起至2019年10月16日止应交纳的租金及占有使用费197733.7元，扣除已交纳租金50284.80元），于本判决生效后十日内付清。 四、方梅韦支付杭州鼎盛门业有限公司逾期支付租金的约定滞纳金5299.26元（自2018年12月20日起至2019年10月16日止，以所欠租金84115.20元为基数，按每日万分之二点一计算；自2019年10月17日起至实际付清止，按上述标准，以147448.9元为基数计算），以本判决生效后十日内付清。 五、驳回杭州鼎盛门业有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回方梅韦的其他反诉诉讼请求。 一审案件本诉案件受理费2303元（已减半收取），由杭州鼎盛门业有限公司负担1100元，方梅韦负担1203元；反诉案件受理费1303元（已减半收取），由杭州鼎盛门业有限公司负担180元，方梅韦负担1123元。二审案件受理费4606元，由杭州鼎盛门业有限公司负担2200元，方梅韦负担2406元。杭州鼎盛门业有限公司、方梅韦本判决生效之日起七日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年七月二十三日 书记员  何英杰