江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初8023号原告：无锡玉祁大唐置业有限公司，统一社会信用代码91320206697878306B，住所地江苏省无锡市惠山区玉祁街道民主村。破产管理人：无锡东华会计师事务所有限责任公司，统一社会信用代码91320200836020474A，住所地江苏省无锡市江尖公园2-120。法定代表人：冯凯燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁颖，上海市广发（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘琳琳，上海市广发（无锡）律师事务所实习律师。被告：深圳进升远东进出口有限公司，统一社会信用代码91440300671894201W，住所地深圳市福田区福田街道福山社区福华三路3号京地大厦13层1305。法定代表人：冯健文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亮，广东深田律师事务所律师。原告无锡玉祁大唐置业有限公司诉被告深圳进升远东进出口有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，于2020年4月26日裁定转为适用普通程序，并于2020年7月17日再次公开开庭进行了审理。原告无锡玉祁大唐置业有限公司（以下简称大唐公司）破产管理人的委托诉讼代理人丁颖、佘琳琳，被告深圳进升远东进出口有限公司（以下简称进升远东公司）的委托诉讼代理人王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大唐公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就无锡市惠山区玉祁镇民主村湖西路Ｃ幢88单元1078号房屋签订的商品房买卖合同；2、判令撤销合同备案号为201310140228的商品房买卖合同网上备案登记；3、判令被告支付原告违约金54941元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：大唐公司是房地产开发企业，开发建设了坐落于无锡市惠山区房屋，并依法取得预售资格，2013年10月14日，双方签订商品房买卖合同并办理了网上备案，约定被告向大唐公司购买无锡市惠山区Ｃ幢88单元1078号房屋，房款总计549410元，进升远东公司于2013年10月12日前支付房款275410元，2015年4月11日前付清余款274000元，如买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的10%支付违约金。2017年1月4日，无锡市惠山区人民法院作出民事裁定书，裁定大唐公司重整，并于2017年2月24日指定破产管理人，破产管理人接管后，在核查大唐公司债权债务时，发现上述商品房买卖合同签订后，进升远东公司未按约支付购房款，遂于2017年11月6日致函进升远东公司，但进升远东公司至今仍未支付购房款，构成严重违约，故诉至法院。被告进升远东公司辩称：1、其于2013年10月15日支付购房款人民币100万元，又于2013年11月23日支付港币250万元，结合当时的汇率，该港币部分款项约合人民币198万元左右，其应支付的购房款总计2389681元，故其已按约支付全部购房款，不存在任何违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据；2、合同约定大唐公司应于2014年2月28日前交房，而大唐公司至今仍未向其交付房屋，构成违约，应支付相应的违约金；3、即便其未能提交支付港币250万元购房款凭证的原件，但因大唐公司延期交房、违约在先，其有权拒绝支付剩余购房款，大唐公司无权解除合同；4、关于其已支付的人民币100万元购房款，现其明确是支付无锡市惠山区1093号房屋的全部购房款和1078号房屋的大部分购房款，并要求继续履行合同，大唐公司应当配合继续履行；5、关于无锡市惠山区1094、1095号房屋，因大唐公司延期交房、构成违约，其同意解除合同；6、根据约定，其应于2015年4月11日前付清余款，现大唐公司关于违约金的主张已超过诉讼时效，不应支持。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，大唐公司与进升远东公司对四份商品房买卖合同进行网上备案，分别为：1、备案号为201310140261的商品房买卖合同，约定由进升远东公司向大唐公司购买坐落于无锡市惠山区1093号房屋，建筑面积19.82平方米，单价30745元/平方米，总金额609363元，付款方式为分期付款，买受人2013年10月12日前支付房款305363元，2015年4月11日前付清余款304000元；2、备案号为201310140267的商品房买卖合同，约定由进升远东公司向大唐公司购买坐落于无锡市惠山区1095号房屋，建筑面积19.82平方米，单价31360元/平方米，总金额621545元，付款方式为分期付款，买受人2013年10月12日前支付房款311545元，2015年4月11日前付清余款310000元；3、备案号为201310140228的商品房买卖合同，约定由进升远东公司向大唐公司购买坐落于无锡市惠山区1078号房屋，建筑面积17.87平方米，单价30745元/平方米，总金额549410元，付款方式为分期付款，买受人2013年10月12日前支付房款275410元，2015年4月11日前付清余款274000元；4、备案号为201310140265的商品房买卖合同，约定由进升远东公司向大唐公司购买坐落于无锡市惠山区1094号房屋，建筑面积19.82平方米，单价30745元/平方米，总金额609363元，付款方式为分期付款，买受人2013年10月12日前支付房款305363元，2015年4月11日前付清余款304000元。此外，四份商品房买卖合同还约定：1、买受人逾期付款的违约责任为逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；2、出卖人应当在2014年2月28日前，将商品房通过交付使用竣工验收，并交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。诉讼中，进升远东公司提交：1、收据原件一份，日期为2013年10月15日，交款单位为进升远东公司，收款方式为现金，金额为人民币壹佰万元整，收款事由为房款，并盖有大唐公司的印章和“无锡玉祁大唐置业平湖天地收款专用章”；2、收据复印件两份，日期均为2013年11月23日，交款单位均为进升远东公司，收款方式均为现金，金额分别为港币壹佰伍拾万元整、港币壹佰万元整，收款事由均为房款，均盖有大唐公司印章和“无锡玉祁大唐置业平湖天地收款专用章”；3、房产证明、游艇拥有权证明书，证明进升远东公司的股东有比较强的经济实力，且港币最大面值1000元，所以通过现金方式支付案涉四套房屋的购房款属比较正常合理的情形。大唐公司破产管理人对一份收据原件的真实性予以认可，对两份收据复印件不予认可，但表示根据其接手的相关资料，未找到相关资金进账的记账凭证和相关收据的存根联，房产证明、游艇拥有权证明书与本案没有关联性，大唐公司破产管理人提交：1、移交清单和大唐公司电脑中打印的总科目明细账，证明大唐公司在被法院裁定重组后，破产管理人接手的相关资料中，未找到相关资金进账的记账凭证和相关收据的存根联；2、大唐公司破产管理人于2017年11月6日向进升远东公司发送的催款函及邮寄凭证、投递信息查询，证明大唐公司破产管理人曾告知进升远东公司经核查大唐公司相关资料，未见进升远东公司支付四套商铺的购房款，要求进升远东公司自函件发出之日起七日内付清房款2389681元，该邮件于2017年11月10日妥投，签收人为“他人收同事”。进升远东公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，其提供的收据上加盖的印章是真实的，其已提交证据证明其支付了购房款，大唐公司未在财务账册中进行记载，不属于其可以控制的行为。另查明，大唐公司开发建设的案涉项目于2020年6月30日通过竣工验收。以上事实，由商品房买卖合同、收据、催款函、邮寄凭证、投递信息查询、竣工验收通知及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为：进升远东公司欲向大唐公司购买案涉四套房屋，后双方协商一致达成商品房买卖合同并进行网上备案，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。根据进升远东公司提交的一份2013年10月15日收据原件，可以证明其已支付购房款100万元。进升远东公司提交两份2013年11月23日收据复印件，无法确认该两份收据的真实性，且2012年11月23日时港币对人民币汇率约0.79，250万元港币折合人民币约1975000元，加上此前已支付的人民币100万元，共计约2975000元，而四套房屋的总价为2389681元，进升远东公司超付约585000元，与常理不符，故对进升远东公司陈述其还支付港币250万元购房款，本院不予采信。法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。案涉四套房屋的商品房买卖合同约定，交房日期为2014年2月28日前，因大唐公司未按期交房，违约在先，即便大唐公司破产管理人曾向进升远东公司发出催款函，但在案涉房屋尚未交付的情况下，进升远东公司拒绝支付剩余购房款，于法有据。大唐公司主张进升远东公司支付逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于2013年10月15日收据未明确购房款是针对哪些房屋，又鉴于商品房买卖合同约定逾期交房超过60日买受人有权解除合同，故对进升远东公司在诉讼中主张100万元购房款是支付无锡市惠山区1093号房屋的全部购房款和1078号房屋的大部分购房款，本院予以确认，对进升远东公司主张关于无锡市惠山区1093号、1078号房屋的商品房买卖合同继续履行、关于无锡市惠山区玉祁镇民主村湖西路C幢88单元1094、1095号房屋的商品房买卖合同予以解除，本院予以支持。因案涉房屋所属项目已于2020年6月30日通过竣工验收，满足交付条件，进升远东公司应及时支付无锡市惠山区玉祁镇1078号房屋的剩余购房款158773元（计算方式：609363+549410-100万）。诉讼费由双方当事人按照胜败诉比例予以负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、深圳进升远东进出口有限公司于本判决发生法律效力之日十日内向无锡玉祁大唐置业有限公司支付无锡市惠山区C幢88单元1078号房屋的剩余购房款158773元。二、驳回无锡玉祁大唐置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9844元，由无锡玉祁大唐置业有限公司负担7258元，由深圳进升远东进出口有限公司负担2586元（此款已由无锡玉祁大唐置业有限公司预交，深圳进升远东进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将款项直接支付给无锡玉祁大唐置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  马英峰人民陪审员  朱丽雅人民陪审员  许丽芬二〇二〇年七月二十九日书 记 员  唐 洁