北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1920号原告：冯振东，男，1965年12月13日出生，汉族，北京市通州区居民，住北京市通州区，身份号码×××。委托诉讼代理人：龚来章，北京市两高律师事务所律师。被告：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街118号院天博中心C座8层3804-68室，统一社会信用代码91110113330353327K。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙苗苗，北京泓聚律师事务所实习律师。原告冯振东与被告北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯振东及其委托诉讼代理人龚来章，被告达成光远公司之委托诉讼代理人王国鹏、沙苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯振东向本院提出诉讼请求：1．判令解除冯振东与达成光远公司于2017年3月18日订立的编号为Y2026336号的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及补充协议；2．判令被告达成光远公司返还原告购房款6643968元及利息（从各项款项付款之日起至实际付清之日止，其中从各期款项付款之日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行五年期以上同期银行贷款利率计算，从2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率计算）；3．判令被告达成光远公司赔偿因涉诉房屋一层套内建筑面积缩水47．24㎡，应双倍返还原告购房款造成的预期利益损失2521377元；4．判令被告达成光远公司赔偿原告办理收房手续时支付给上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升物业公司）2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费20581．20元；5．案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年3月11日，原告与被告签订《商品房认购书》，原告认购被告开发建设的北京市顺义区××××××××××中心13号楼1层123号房屋（以下简称123号房屋），建筑面积132．11㎡，套内建筑面积124．48㎡，总计房价款6643968元。当日，原告支付被告购房定金10万元。2017年3月18日，双方签订预售合同（编号Y2026336），并于当日办理商品房预售合同联机备案。预售合同约定：该商品房的规划性质为商业，该商品房为123号房屋。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，该商品房的平面图等见附件一（附件一为13#商务办公楼一层113户型图、户位图）。该商品房预测建筑面积共132．11㎡，其中套内建筑面积124．48㎡，该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币53373．78元，总价款人民币6643968元。在预售合同附件八第十八条中特别提示：预售合同所有附件及补充协议系经过双方充分协商一致，为双方真实意思表示，出卖人与买受人同意遵守预售合同所有附件及补充协议的约定，预售合同所有附件及补充协议约定内容与预售合同主合同的约定不一致的，以预售合同所有附件及补充协议约定为准。预售合同签订后，原告支付给被告购房款6643968元（其中2017年3月11日支付定金10万元，2017年3月18日支付购房款3223968元，2018年3月30日支付购房款332万元）。2019年4月2日，原告接到被告工作人员的通知，前往被告办公地办理房屋交接，并依据预售合同第二十三条及附件七、附件八关于交付的规定，向被告委托的永升物业公司预缴了2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费20581．20元。原告收房后，发现被告实际交付的房屋与预售合同约定的房屋方位、格局、户型、楼层、面积严重不符。预售合同约定该商品房为第一条项目中的13#商务办公楼的第1层，被告实际交付的房屋是第1层和第2层，且第2层南部隔墙处开设了一处消防安全门，与二层电梯间和公共走廊相通。预售合同附件一户位图记载该商品房的方位在13号楼西北第2间，是13#商务办公楼一层113户型。预售合同附件一只有一张113户型图，该户型图纸上没有标注第二层。而被告实际交付原告的房屋位于13号楼东北角第1间，不是预售合同附件一户位图标注方位。附件一113户型图有两处北向临街入户门，房屋外窄内宽；而被告实际交付原告的房屋只有一处北向临街入户门，房屋外宽内窄。为了查清问题，原告通过向政府部门申请，复制了13#楼规划设计图，原告按照规划设计图标注的尺寸计算，预售合同附件一13#商务办公楼一层113户型规划设计的套内建筑面积约等于138平方米，而被告实际交付给原告的房屋规划设计的一层套内建筑面积约等于77㎡，与预售合同约定的套内建筑面积124．48㎡，相差约47．5㎡，实际交付的房屋一层面积缩水了至少38%。原告认为，被告向原告推销涉诉房屋和签订商品房认购书、预售合同时存在隐瞒事实、虚假陈述、诱骗购买等民事欺诈行为，主要表现为：1．被告没有告知123号房屋与13#商务办公楼一层113号房屋（以下简称113号房屋）存在方位、格局、户型、楼层、面积、防火门等严重不一致的关键信息；2．被告故意将13#商务办公楼一层113户型图、户位图作为主合同附件一使用，诱骗原告以为其购买的房屋与113号房屋的户型、户位完全一致;3．被告隐瞒123号房屋不能与二层分割独立出售的真实情况，故意将123号房屋第1、2层商品房在主合同中虚假表述为“13#商务办公楼第一层123号”，诱骗原告签订合同，以达到连体销售涉诉房屋1层和2层的最终目的；4．被告隐瞒在涉诉房屋第二层室内建造防火门的真实情况，隐瞒涉诉房屋第二层防火门与电梯间、公共走廊相通，是二层居住工作人员遇到紧急危险时逃生的必备安全出口，属于不可随意拆改的必备消防安全设施的真实情况。由于被告隐瞒事实、虚假陈述的民事欺诈行为，诱骗原告做出了错误的判断，在违背真实意思的情况下，签订了预售合同，支付了全部购房款，缴纳了物业管理费。原告起诉后，在2020年4月28日第一次开庭前，被告向法院提交了北京金房兴业测绘有限公司于2009年5月19日出具的《房屋面积测算技术报告书》，又于2020年6月5日第二次庭审中补充提交了北京金房兴业测绘有限公司于2016年8月24日出具的《房屋分层平面示意图》。该《房屋分层平面示意图》已由顺义公安分局于2018年12月10日盖章确认，并在《房屋分层平面示意图》上重新编排了楼牌号。根据被告提交的这两份测绘材料，原告发现，123号房屋（顺义公安分局最终确定楼牌号为1-12号）套建面积只有77．24㎡。113号房屋（顺义公安分局最终确定楼牌号为1-2号）套建面积为134．92㎡。而2019年5月19日的《房屋面积测算技术报告书》将1-12号房屋套内建筑面积实为124．48㎡，将1-2号房屋套内建筑面积记载为182．94㎡。基于被告2020年6月5日向法院补充提交的《房屋分层平面示意图》记载的内容，在2020年6月16日庭审中，原告要求按照预售合同约定的房号和2016年8月24日《房屋分层平面示意图》所记载的套建面积77．24㎡，将123号房屋（顺义公安分局最终确定楼牌号为1-12号）一层独立交付给原告，并拆除室内楼梯，封堵一二层隔板，但被告表示123号房屋的第一层、第二层不可分割销售，不同意单独交付一层。鉴于被告明确拒绝按照预售合同的约定和2016年8月24日《商品分层平面示意图》所记载的套建面积77．24㎡，将123号房屋（顺义公安分局最终确定楼牌号为1-12号）房屋独立交付给原告，其行为已构成根本违约，且被告实际交付的涉诉楼房存在二层和防火门，与合同约定严重不符，与原告购买一层商铺的真实意思相悖，导致原告不能实现合同目的。因此原告提出上述诉讼请求。被告达成光远公司辩称，不同意原告冯振东的全部诉讼请求，请求依法驳回原告冯振东的起诉，或者查明事实后依法驳回原告冯振东的全部诉讼请求。一、诉讼请求不具体，不符合受理条件，应当依法驳回原告冯振东的起诉。原告未明确是否包括补充协议之外的其他附件，利息未计算具体金额。二、双方签订的预售合同为有效合同，办理了联机备案登记，应当履行。预售合同签订后，冯振东已经按照预售合同约定支付全部购房款并接收商品房，双方不得擅自变更或者解除合同。三、被告达成光远公司不存在欺诈行为，欺诈的法律后果应该是撤销合同而不是解除合同。冯振东在2020年6月18日提交的变更诉讼请求申请书中称原告认为被告向原告推销涉诉房屋和签订商品房认购书、商品房预售合同时，存在隐瞒事实、虚假陈述、诱骗购买等民事欺诈行为，诱骗原告作出了错误的判断，在违背真实意思的情况下签订了预售合同，支付了全部购房款，交纳了物业管理费。因此请求撤销涉诉房屋预售合同及补充协议。冯振东并未提供任何证据证明我公司在签订《认购书》、《认购书补充协议》、预售合同过程中确实实施了虚构事实或者隐瞒真相的欺诈行为。虽然附件一所附的户型图与主合同约定不一致，但是这是双方疏忽所致，而非由我公司欺诈所致。而且实际的户型与我公司备案的户型一致，建筑面积、套内建筑面积及层高等均与合同约定一致，并未严重侵犯原告冯振东的合法权益，户型图与实际不一致的问题完全可以通过双方签订补充协议的方式予以更正。冯振东之前一直坚持以欺诈和重大误解为由，要求撤销预售合同，在冯振东已经变更诉讼请求为要求解除预售合同的情况下，从法律逻辑上应当视为冯振东并不认为本案存在欺诈和重大误解情形，否则冯振东应当要求撤销预售合同，因为解除合同的逻辑前提是预售合同合法有效。既然预售合同合法有效，冯振东购买的就是123号房屋，123号房屋的基本情况等均已在预售合同中明确约定，我公司没有义务告知原告冯振东113号房屋的任何信息。冯振东没有任何证据证明我公司故意使用113号房屋户型图作为附件一使用，我公司并不能从中获益，没有实施该种欺诈行为的利益基础。我公司并未隐瞒一层不能独立出售的事实。虽然预售合同中关于坐落和商品房基本情况约定为一层，但是即便冯振东抓住不放的附件一平面图中也是存在楼梯的，也表明有二层。而且冯振东一直称其以为购买的就是预售房号为113号（现房编号为1-2号）的房屋，但是根据现场勘验的情况来看，113号房屋也是存在二层的，也是整体销售的。欺诈的法律后果是撤销合同，不能作为原告冯振东解除合同的依据。退一步来讲，即便我公司存在欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，其法律后果也只能是变更或者撤销合同，而不能是解除合同，冯振东之前的诉讼请求是撤销合同，但是2020年6月18日提交的变更诉讼请求申请书已经将诉讼请求变更为解除合同。因此，即便被告达成光远公司存在欺诈行为，也不能作为原告冯振东解除合同的依据。四、冯振东行使法定解除权缺乏依据。冯振东在2020年6月18日提交的变更诉讼请求申请书中认为，我公司拒绝按照预售合同的约定和2016年8月24日的《房屋分层平面示意图》所记载的套建面积77．24㎡，将123号房屋一层（顺义公安分局最终确定楼牌号为1-12号）独立交付给原告，导致原告不能实现合同目的，原告享有法定解除合同的权利。”由此可见，原告冯振东行使的是法定解除权。事实上，我公司已经向冯振东交付商品房，已经履行主要债务。在预售合同明确约定冯振东购买的就是123号房屋的情况下，我公司实际交付的123号房屋与预售合同约定完全一致，与备案的情况完全一致，预售合同约定的预测建筑面积就是132．11平方米，套内建筑面积就是124．48平方米，冯振东要求只交付一层对应的77．24平方米的部分没有任何依据，本案不存在合同目的不能实现的情形。五、原告冯振东未及时通知解除合同，视为放弃解除合同的权利。冯振东并未按照预售合同附件八第十六条第三款约定，在知悉或应当知悉合同解除事由之日起10天内且在房屋交付（包括视为交付的情形）之前书面通知出卖人，应当视为自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理。六、我公司不应支付利息。冯振东行使法定解除权缺乏依据，我公司没有过错，不应支付原告冯振东利息。冯振东要求支付的利息标准远高于法定标准，2019年8月19日之前应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，具体期限方面，2017年3月11日支付的定金10万元应当按照三至五年期标准，2017年3月18日支付的购房款3323968元应当按照三至五年期标准，2018年3月30日支付的332万元应当按照一至三年期标准。我公司不应返还物业费。冯振东向永升物业公司支付物业管理费，如果其对物业管理费有异议，应当向永升物业公司主张权利，我公司没有义务返还冯振东向案外人支付的物业管理费。七、我公司不应赔偿逾期利益损失。冯振东要求我公司赔偿损失的前提应当是我公司违约，但是我公司并不存在违约情形，没有过错，因此不应赔偿冯振东的损失。冯振东也并未举证证明自己的损失，也未申请商品房涨价损失司法鉴定/评估，冯振东主张的损失缺乏依据。预售合同已经明确约定商品房的预测建筑面积为132．11平方米，套内建筑面积为124．48平方米。我公司交付的商品房实际面积与预售合同约定相符，冯振东要求赔偿47．24平方米商品房对应的预期利益损失缺乏合同依据和法律依据。八、在解除联机备案手续并腾退商品房前，我公司没有义务返还购房款。根据预售合同附件八第十六条第五款约定，冯振东配合我公司办理联机备案解除手续并腾退商品房为先履行义务，我公司返还购房款为后履行义务。我公司在扣除冯振东应当承担的违约金之后，才有义务返还原告冯振东的购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对冯振东提交的北京市商品房认购书、北京市商品房认购书补充协议、预售合同、补充协议、签购单、收据、发票、政府信息公开申请答复告知书、2016规（顺）建字0020号中13#商务办公楼一层、二层平面图，被告达成光远公司提交的北京市商品房认购书、北京市商品房认购书补充协议、预售合同、收据、签购单、工程竣工验收备案表、建设工程规划（核验）验收意见、房屋面积测算、技术报告书，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：达成光远公司与冯振东于2017年3月11日签订北京市商品房认购书及北京市商品房认购书补充协议，约定由冯振东购买××××××项目中的13栋123号房屋。该商品房用途为商业预测建筑面积共132．11平方米，其中套内建筑面积124．48平方米。单价为53373．78元每平方米，总房价款为6643968元。冯振东于2017年3月11日交付定金10万元。2017年3月18日，出卖人达成光远公司与买受人冯振东签订合同编号为Y2026336的预售合同，商品房基本情况：该商品房的规划性质为商业，该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数总层数为10层，其中地上9层，地下1层，该商品房为第一条规定项目中的13#商务办公楼第一层123号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图等见附件一。出卖人委托预售该商品房面积的房产测绘机构，是北京金房兴业测绘有限公司，其预测建筑面积共132．11平方米，其中套内建筑面积124．48平方米，分摊共有建筑面积7．63平方米。该商品房层高为4．5米。该商品房单价每平方米53373．78元，总价款6643968元。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的双方同意按照第1、3种方式处理。1．根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超超出3%的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照本合同签订当日中国人民银行颁布的活期存款利率给付利息。3．双方自行约定见本合同附件。附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位），13#商务办公楼一层113户型图、户位图。备注内容：本图所示门窗大小数量及开启形式仅供示意；本图所示墙体位置及类型仅供示意；本图户位示意中填充部分仅表示该户型在楼栋本层中的相对位置；图中示意仅供参考，具体以房屋交付时为准。图中如有消火栓及给排水管线立管位置仅为示意，另均不表达水平管线布置，具体以房屋交付时为准。合同正文第三条规定所购买房号和地址为购买合同备案幢号和地址，最终产权登记房号和地址以公安行政管理部门审核的房号为准，出卖人无需对房号变更承担违约责任。合同第三条约定的该商品房层高商业首层为4．5米，其他均为4．2米。买受人享有本合同约定或者法律规定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉合同解除事由之日起【10】天内且在房屋交付（包括视为交付的情形）之前书面通知出卖人，出卖人仅按合同相关条款的约定向买受人承担返还已付购房款及约定的责任，买受人不再向出卖人请求其他任何费用。买受人因买该商品房而与第三人发生的各项费用，包括但不限于贷款利息、律师费、担保费、保险费、委托代理费、印花税、契税、专项维修资金、物业费、其他费等税费，由买受人自行承担。逾期则视为自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理。合同无效、撤销或者因法律规定或约定解除终止的，买受人应在【5】个工作日内配合出卖人办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，在前述各项手续办理完毕（包括买受人配合办理相关手续且本合同所涉房屋重新处于可售状态）、买受人将房屋交还给出卖人后的【60】个工作日内，有关款项的给付按如下方式处理：（1）出卖人应在注销商品房预售登记及抵押登记（如有）完成及买受人将合同相关资料退还出卖人之日起60日内，根据预售合同及本补充协议的规定，如果由于出卖人原因导致合同解除时，将买受人已付房款给付买受人；但如果由于买受人的原因导致合同解除时，出卖人有权在买受人已付房价款中扣除买受人应承担的违约金、利息及/或相关费用后，将剩余款项（如有）退还买受人。如该房屋已交付使用的，则在本合同确认无效、被撤销或提前解除、终止之日起【7】天内，买受人应腾退该房屋，并向出卖人交回房屋钥匙，与出卖人办理房屋交还手续。买受人装饰入天花板、墙体、地面、其他不可移动的固定装修物应完好无损且无偿归出卖人所有，买受人不得拆除、破坏，并应自该商品房实际交付之日起至买受人实际迁出之日止，每日按该商品房总价款的千分之一向出卖人支付房屋使用费；买受人造成该商品房损坏的，应予赔偿。合同还约定了其他权利和义务。当日，双方办理了商品房预售合同联机备案。签订预售合同后，冯振东于2017年3月18日交付房款3223968元，2018年3月30日交付房款332万元。2019年4月2日，冯振东办理房屋交付手续，并交纳物业费20581．20元给永升物业公司。本院2020年5月26日对涉诉现场进行现场勘查情况为：涉诉房屋外标门牌号为信达路17号院1-12，入户门为北门（仅一个门），室内一进门距离门口约3米可见一铁质楼梯通向二层，楼梯位于房屋中心位置，房屋内可见通风管道、天然气管道及其他各种管道众多，二层南侧有一铁质防火门，该防火门向房间内突出，有一宽约70厘米的门垛，防火门为双开门，跨度约1．5米，打开防火门，东侧为一墙面，再往南为东侧电梯，西侧为一长约100米以上的长走廊，沿该走廊一直往西走，中间部位有一过道通向另一侧走廊，继续往西走在走廊尽头的南侧，有一通道通往另一侧走廊和步梯，顺着东侧电梯往南有一条与北侧一样的长走廊，该走廊中部位置有一步梯，从三楼看与原告涉诉房屋二楼防火门同样位置（东侧电梯的北侧）有一安全出口，安有防火门一个，从该防火门往下走就是步梯，该步梯只有在二楼没有出口，其余楼层均有出口。编号为1-2房屋有两个北门（一层），楼梯位于房屋的东侧，屋内有一通往地下室的施工圈（未开启），通往二层后，二层未见有其他开门，该房屋内也可见通风管道、天然气管道及其他管道。双方当事人对勘验笔录真实性予以认可。达成光远公司表示1-12房屋（即123房屋）到二楼铁门为防火入户门，规范上不能封堵，但可以换成满足防火等级甲等的正常户门，可以上锁。在竣工图中标注了二层该位置有入户防火门一个。本院认为：本案主要争议焦点为：第一，冯振东与达成光远公司于2017年3月18日签订的预售合同及补充协议是否为有效合同。第二，冯振东是否有权解除预售合同及补充协议，谁是合同的违约方。第三，冯振东的损失应否得到赔偿。原告冯振东与被告达成光远公司签订的预售合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。冯振东要求解除合同的理由为其要求被告交付的房屋与合同约定的房屋方位、格局、户型、楼层、面积严重不符，合同目的无法实现，故依法行使合同解除权。首先，从预售合同内容看，冯振东购买的房屋为13#商务楼第一层123号房屋，后经公安机关确认该房屋对应的门牌号为1-12号房屋，该房屋预测建筑面积132．11平方米，套内建筑面积124．48平方米，层高为4．5米。从该表述内容看达成光远公司应向冯振东交付的应为建筑结构为一层，建筑面积为132．11平方米，层高为4．5米的商品房一套。而经现场勘查可知，123号房屋现状是建筑结构为二层，一层建筑面积为77．24平方米，二层建筑面积为47．24平方米，层高远高于4．5米。交付给冯振东的房屋与双方预售合同约定的房屋明显不符。其次，从预售合同附件一看，达成光远公司所附的房屋户型图、户位图显示为13#商务办公楼一层113号房屋，对此达成光远公司解释为因疏忽大意放错图了，因房屋为预售房屋，冯振东无法客观、全面了解房屋具体情况，达成光远公司提供的错误附图亦构成了合同的一部分，现达成光远公司无法向冯振东交付与附件一113号房屋相同户型、户位又符合合同约定的123号房屋，达成光远公司具有完全的过错。最后，即使涉诉房屋在建设规划时即存在二层建筑结构且二层存在防火入户门的设计，作为出卖人的达成光远公司应如实向冯振东进行告知和提示，但达成光远公司未能提交证据证实其进行了明确、充分的告知，对于合同签订存在过错，直接影响后续合同的履行。综上，冯振东依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，行使法定解除权，有事实和法律依据，应以其要求解除合同之日即2020年6月16日作为双方合同解除之日。因补充协议第十六条第3项约定的是“知悉或应当知悉合同解除事由之日起10天内且在房屋交付之前书面通知出卖人……逾期视为自动放弃对应的解除合同权利”。但本案是在涉诉房屋交付给买受人之后，买受人发现交付房屋与约定不符致合同目的无法实现，其行使法定解除权不受上述合同约定限制，达成光远公司关于原告放弃合同解除权的辩解意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，达成光远公司应退还冯振东购房款并支付相应利息，鉴于双方并未进行明确约定，以冯振东支付的房款金额、时间为计息基数和起点，在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。冯振东依据预售合同约定第十五条主张预期利益损失，均是买受人继续履行合同、不退房时的损失计算方法，冯振东以此计算损失不妥，但除了购房款利息之外，本案确实造成了冯振东存在其他合理预期损失，本院根据涉诉房屋交付时间2019年4月2日，考虑房屋正常交付之后可能产生的租金损失，参照市场价格酌情确定预期利益损失数额。冯振东在收房时支付永升物业公司的物业费20581．20元属于原告的合理损失范围，达成光远公司应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十三之规定，判决如下：一、确认原告冯振东与被告北京达成光远置业有限公司于二〇一七年三月十八日签订的合同编号为Y2026336的《北京市商品房预售合同》及补充协议于二〇二〇年六月十六日解除；二、被告北京达成光远置业有限公司退还原告冯振东购房款六百六十四万三千九百六十八元及利息（以十万元为基数，自二〇一七年三月十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以三百二十二万三千九百六十八元为基数，自二〇一七年三月十八日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以三百三十二万元为基数，自二〇一八年三月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京达成光远置业有限公司赔偿原告冯振东物业费二万零五百八十一元二角及预期利益损失三十万元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告冯振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万八千零五十一元，由原告冯振东负担九千二百零二元（已交纳），被告北京达成光远置业有限公司负担二万八千八百四十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年七月二日书记员 孙建伟