湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1140号上诉人（原审原告）：贺勇，男，1974年2月2日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：**，男，1980年10月10日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：宁倩，女，1975年8月22日出生，土家族，住长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：陈丰，女，1978年6月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人贺勇因与被上诉人**、宁倩、陈丰申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。贺勇上诉请求:1、撤销(2019)湘0104执异33号执行裁定书;2、由被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由:**给宁倩借款105万的担保到期时间是2018.10.19日，在借款担保合同第四条中明确约定**没有归还借款之前没有经得我的书面同意，是不能买卖房产的，所以**与陈丰所签的买卖合同是恶意逃避担保责任的，是无效的合同。陈丰并没有支付全部购房款，自然也没有在法院查封前交房并实际占有。**答辩称:1、我出售给陈丰的房屋，并未给贺勇提供担保;2、我将房屋出售给陈丰是合法的，房屋买卖合同合法有效，且已实际交付给陈丰居住，大部分房款已付清。陈丰答辩称:2018年10月23号我与**通过湖南中环地产交易中心签订《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》房屋总价89.8万元，签定合同后我将5万元定金交付给**，并向银行申请贷款20万元，首付69.8万于过户当日付，由于**此房在中银消费金融以及湖南商业银行为办理了抵押贷款尚有53万元贷款未还清，**要求我将首付提前支付给他用于结清银行欠款，以便解除抵押手续方便房产过户，由于我当时为了买此房已经将自己的老房子卖掉了，当时买家还在办贷款手续，我还没收到钱，所以无法付首付给**，后**和我找中环地产协商，中介方高燕为了此房能够顺利交易，中介方高燕答应借款53万元给**用于结清银行贷款，并约定过户当天将首付款归还给高燕，**同意做委托公证给湖南中环地产店长冯湘过户给本人，并同意2018年12月20号正式交付此房给我居住，然后我也支付10万元给高燕做为交房款，并转帐5万元给**，并约定结清贷款后第一时间过户给我，后因贺勇与**民间借贷纠份一案此房于2019年1月2号被查封，导致如今还无法过户，后本人提出执行异议，应岳麓区人民法院要求将剩余尾款256000元整转进法院指定**帐号中。现在我已经付清**的全部房款，并实际居住此房。贺勇向一审法院提起诉讼上诉请求：1、请求撤销（2019）湘0104执异33号执行裁定书；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月23日，丫**与陈丰、长沙市雨花区梓晴房地产中介服务部、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环地产公司）签订《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》,合同约定:**自愿将其所有的坐落于雨花区的房屋（案涉房屋）出售给陈丰,房屋总价款89.8万元。陈丰向**支付购房定金5万元,定金在交易过户后转为房款;**与陈丰同意自合同签订之日起七日内提供合格有效材料申请贷款审批手续并由陈丰在不动产登记机构受理当日支付69.8万元,剩余房款20万元见不动产证后通过银行支付给**，如贷款审批未通过导致此合同无法履行，四方另行协商;房屋交易过户、银行按揭、公证等手续由中环地产公司代办；**应在交接前结清该房的水、电、气、有线、物业费等费用。合同签订当日,陈丰将5万元定金交付给了**。因**的涉案房屋在中银消费金融有限公司以及湖南农村商业银行湘潭县响水支行办理了抵押贷款，尚有53万元贷款未还清,**要求陈丰先代为偿还,以便解除涉案房屋的抵押手续并方便房产过户，经**、陈丰以及中环地产公司三方协商,中环地产公司的业务员高燕为做成该笔业务,同意由其代陈丰支付53万元给**作为房款,在涉案房屋过户给陈丰时,再由陈丰将该笔资金归还给高燕，三方以**为借款人向高燕借款53万元并约定**所借款项由陈丰在涉案房屋过户当天从应付**的房款中偿还给高燕，且由**出具借条的形式对前述约定予以确定。2018年12月26日，陈丰（通过其丈夫周云贵账户）向**支付了5万元，2018年12月28日,高燕将53万元通过银行转账支付给**。2018年12月29日,**与陈丰签订了交房确认手续。高燕付款后,陈丰（通过其丈夫周云贵账户）向高燕转账支付了10万元。2018年12月31日，高燕通过微信又向**转账1万元。至此，**共收到房款64万元。**在还清了中银消费金融有限公司以及湖南省农村商业银行湘潭县响水支行的贷款后,2019年1月3日,中银消费金融有限公司出具贷款结清证明。2018年12月21日,在贺勇诉**、宁倩民间借贷纠纷一案中,贺勇向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2018）湘0104民初10477号民事裁定书,裁定:冻结**、宁倩名下的银行存款1650000元,若账上余额不足,则存入不限,取款冻结,直至冻足上述款项后余额方可支取,如无存款或存款不足,则查封、扣押价值相当的其他财产等。2019年1月2日,一审法院向长沙市不动产登记中心发出（2018）湘0104民初10477号协助执行通知书,冻结了登记在**名下的位于长沙市雨花区房屋（下称涉案房屋）。陈丰与**在办理涉案房屋的过户手续时,涉案房屋已被一审法院冻结。一审法院根据陈丰的付款情况,认定陈丰尚有25.8万元房款未支付给**。**在交接房屋时尚有约2000元的水、电、物业费未清洁,一审法院酌定要求案外人陈丰将25.6万元交付至一审法院,陈丰已按法院的要求将25.6万元付至一审法院冻结的**的银行账户。一审法院认为,本案的争议焦点是：陈丰就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非买受人自身原因未办理过户登记。一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面房屋买卖合同的问题。本案中,**与陈丰、长沙市雨花区梓晴房地产中介服务部、中环地产公司在案涉房屋被法院查封之前已经签订《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》,该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。二、关于是否在人民法院查封前已合法占有该不动产的问题。**与陈丰已于2018年12月29日在一审法院查封案涉房屋之前签订了交房确认书,该房屋已经交付陈丰,由其合法占有。三、关于陈丰是否已经支付价款的问题。在涉案房屋被本院查封前，**共收到陈丰支付的房款640000元。在一审法院对案涉房屋采取查封措施以及陈丰提出执行异议后，一审法院根据陈丰付款情况,认定陈丰需支付25.6万元给**,陈丰亦按法院的要求将25.6万元付至法院冻结的**的银行账户。故陈丰已经将案涉房屋的款项付清。四、关于是否非因陈丰自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋在法院查封前双方已经签订交房确认书,但因案涉房屋此前尚有贷款未结清，而贷款结清证明在2019年1月3日才由中银消费金融有限公司出具,陈丰持相关资料办理过户登记手续时案涉房屋已被法院查封,故导致未能办理登记过户的责任不在陈丰。综上所述，陈丰就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故贺勇请求撤销（2019）湘0104执异33号执行裁定书的诉讼请求无事实和法律依据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第三百一十条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回贺勇的诉讼请求。一审案件受理费80元（已减半收取），由贺勇负担。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中,一审法院于2019年1月2日，冻结了登记在**名下的位于长沙市雨花区房屋。而**与陈丰之间房屋买卖合同关系发生在法院采取冻结措施之前，且已交付大部分房款并实际居住，故贺勇上诉请求撤销（2019）湘0104执异33号执行裁定书的上诉理由，无事实和法律依据。本院不予采纳。综上所述，贺勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贺勇负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年七月二十九日书记员  范 璐