辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初1432号 原告：张某某。 被告：杨某某。 被告：李某某。 原告张某某诉被告杨某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法由审判员崔云龙适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金50000元，并赔偿违约金50000元，总计100000元；2.被告向原告返还中介费12500元。事实和理由：2019年3月2日，原告张某某与被告签订了关于丹东市振兴区兴七路某小区X号X单元X室所有产权的房屋买卖合同书（合同编号：X)。根据该合同约定的违约条款，被告需向原告返还定金5万元并赔偿违约金50000元，以及中介费12500元。2019年4月19日上午，被告杨某某的代理人李某某通过某某房地产经纪有限公司业务员刘某某告知原告，由于被告的代理人发生车祸身体不便和开发商老板不在国内等种种原因推迟更名。原告在2019年4月至2019年12月期间多次向刘某某询问更名事宜，但被告杨某某的代理人李某某屡次以各种理由推脱迟迟未能履行合同。直到2019年12月9日某小区办理入户时刘某某得知已有新房主购买此房并且入户。综上所述。因被告杨某某和代理人李某某一房两卖无法按合同规定达成协议，为维护合法权益，原告根据我国法律相关规定，向贵院提起诉讼。恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告杨某某、李某某辩称，不同意原告的诉讼请求。开发商不同意更名，合同是无效的，没有法律约束力，双方实际是通过更名进行的债权转让合同，主合同无效，从合同也无效，故被告不应承担违约责任。涉案的5万元定金原告是否给了中介不清楚，被告并没有收取定金，定金合同是实践合同，因为被告没有实际收取，故定金合同对被告无效，该5万元应由中介直接还给原告，与被告无关。被告已经尽到义务协调开发商，但最终因开发商不同意更名导致合同目的无法实现，故原告没有违约。 经审理查明，两名被告是夫妻关系。2018年12月5日，以被告杨某某为买受人，以丹东某某置业有限公司为出卖人，双方签订了《“某某”小区房屋认购协议书》，主要内容为：1、买受人自愿购买由出卖人开发的“某小区”兴七路X号X号楼X单元X室商品房，建筑面积约99.85平方米（最终面积以政府房产测绘部门测绘为准，房款多退少补），该房屋协议价为人民币10429.2元/平方米（建筑面积），总价为人民币1041356元；2、付款方式采用公积金贷款方式；3、买受人应在双方签署本认购协议已向出卖人交纳认购人民币511356元，贷款金额计人民币530000元，出卖人收款同时向买受人出具认购款收据；4、双方签订本认购协议且买受人付清全部按揭首付款或全款后，买受人应在出卖人通知的期限内到“某某销售中心”与出卖人就本次购买的房屋签订正式的商品房买卖合同及相关文件，此后启动房屋备案及银行按揭手续的办理程序，买受人逾期签订商品房买卖合同的，即视为买受人单方解除本认购协议，不再购买该房屋，在此情形下，出卖人有权将该房屋另行出售，且已交纳的认购款不予返还；6、买受人应以其名义与出卖人签订商品房买卖合同及相关文件，同时应携带本认购协议、首付款或全款交款凭证的原件及买受人的身份证件、材料等证件，且不得将买受人变更为第三方，不得增加第三人为共同买受人，亦不得变更本认购协议约定的该房屋，否则视为买受人对出卖人根本违约，出卖人有权单方解除本认购协议，买受人已交纳的款项不予返还，该房屋有权另行出售。2019年3月2日，被告杨某某（被告李某某作为其代理人）为出卖方（甲方）、原告作为买受方（乙方）、丹东市某某房地产经纪有限公司为居间方（丙方），三方共同签订了《房屋买卖合同书》，主要内容为：“一、房产情况：交易房产坐落于丹东市振兴区兴七路X路（街）X号X单元X楼X室，该房屋用途为：住宅，建筑面积为：99.85平方米(房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准)。二、甲方对该房屋做如下承诺：1、甲方承诺是该房屋的合法拥有人，并且是依法取得了房屋产权的，或暂时未依法取得房屋产权，但经房屋产权人授权或经追认的，甲方有权出售该房屋，并保证如实陈述此房屋权属情况和其他具体状况，不得虚假隐瞒，如因房屋产权问题而导致交易失败或者由此引起的法律责任及直接经济损失全部由甲方承担。2、甲方承诺已就出售该房屋一事取得了全体房产共有人的一致同意，否则愿承担办理产权过户不能的违约责任。3、甲方承诺该房屋未发生过凶杀，自杀等恶性事件，如发生过此类事件，则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，如因合同解除导致乙方遭受经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。4、甲方承诺该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿乙方因此遭受的经济损失。三、乙方对购买权做如下承诺：1、乙方自愿在本合同第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的交易事宜签订本合同，并保证签订合同后，积极履行合同约定的义务。2、乙方承诺已实地看过该房屋，对该房屋实际情况已充分了解，并对此房屋现状等无异议，自愿买受该房屋。3、如乙方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其具备能通过贷款审批的条件，如因此导致贷款不能的，乙方应按本合同约定的时间以现金形式支付给甲方。四、房屋交易价格及交易税费的约定：1、双方约定上述房屋售价合计为人民币壹佰贰拾伍万零仟零佰元整(小写：1250000元)。2、房产交易涉及的税费由：甲方全部承担(注：法律规定的买受方应付主要税费类别有：契税、交易费；出卖方有：增值税、个人所得税)。五、付款方式：经甲乙双方商定，共分二次过款。1、乙方在签订本合同之日起当日内，向甲方支付购房定金人民币伍万元整，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接转为购房款，剩余人民币六十七万元整在更名当日一次支付给甲方。七、关于中介费的约定：1、甲乙双方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。丙方的中介服务内容为：提供中介信息服务、促成甲乙双成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。2在签订本合同当日，甲乙双方各应即时支付丙方中介费人民币壹万贰仟伍佰元整(小写：12500元)。3、本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。在履行合同过程中如乙方违约中介费不予返还，如甲方违约，由乙方自行向甲方追偿。八、违约贵任：1、乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付房款的1‰计算。逾期未付超过15天，甲方有权收取违约金后继续履行合同或单方解除合同；甲方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应按应退金额的1%支付乙方违约金。2、甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息(按同期贷款利率核算)一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。4、如果乙方未按照约定支付中介费，逾期视为违约，乙方每日按照应交中介费的1%向丙方支付逾期违约金。逾期超过10天，应按照中介费的2%支付违约金，直至丙方全额收到中介费为止，并且丙方保留诉讼权利。5、如不经丙方同意，甲乙双方自行或委托其他第三人办理产权过户或房屋交付，或者自行协商解除合同的，乙方仍须按合同的约定全额支付中介费。否则，视为乙方违约，侵害了丙方利用房产信息获得期待利益的权利，丙方有权按本条第4款处理。6、甲乙双方未约定定金的，如果发生违约，违约方应按交易价格的5%作为违约金赔偿对方。7、如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方除须承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用。九、交易资金托管：为了保障交易资金安全，丹东市某某房地产经纪有限公司提示交易双方优先选择，“资金托管”服务，并另行签署相关协议。十、其他约定：甲方负责更名到乙方，一切费用均由甲方承担，如因更名无法进行双方免责。”同日，原告向被告交付定金5万元，同时被告杨某某（李某某代）向原告出具收条，内容为：“今收到张某某购买位于丹东市振兴区兴七路X的购房定金人民币伍万元整。”后经原、被告同意，该5万元定金由居间方丹东市某某房地产经纪有限公司代为保管，并由该公司出具购房定金保管收据，内容为：“今出卖人杨某某收到买受人张某某的购房定金人民币伍万元整。为保证定金安全，买方和卖方一致同意定金由某某地产暂代为保管，待双方正式办理交易时，交给卖方算作房款。如果甲乙双方因为履行合同发生争议，则待双方协商后，根据双方解决的结果，或者法院裁决后的结果，交给其中一方。”2019年3月21日，被告与案外人邹某某签订购房买卖协议，将上述房屋出售给邹某某，同日，被告收取了52万元房款。后双方办理了房屋更名手续。 另查明，原告尚未向居间方交纳中介费。 本院所确认的上述事实，有“某某”小区房屋认购协议书、房屋买卖合同书、购房定金收条、购房定金保管收据、购房买卖协议及原、被告陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，本案原、被告签订的房屋买卖合同，系基于当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他使合同无效的情形，已经依法成立并生效，故各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现被告在收取合同定金后，违反约定，将涉案房屋另行售予他人，使原告不能实现订立合同的目的，被告的行为显属违约，应承担相应的违约责任。被告在收到5万元定金后，又经各方当事人同意，将该定金交由居间方代为保管，故原告提出的第一项诉讼请求中涉及的10万元，其中5万元本金部分，应由保管人返还，原告可另案向相关主体主张权利，另5万元的违约赔偿部分，应由被告返还。两名被告是夫妻关系，与原告订立的房屋买卖合同是李某某作为杨某某的代理人在合同上签字，该合同系基于两名被告共同的意思表示，故上述返还义务应认定为夫妻共同债务。关于原告提出的第二项诉讼请求，因该笔中介费尚未实际发生，故本院不予支持。关于被告提出的抗辩意见。首先，被告与丹东某某置业有限公司签订的房屋认购协议书，虽然约定了不得将买受人变更为第三方的条款，但依据合同的相对性原则，该条款不能对原告发生效力，原、被告签订的房屋买卖合同也不会因此成为无效合同。而且，被告明知其与开发公司签订有限制转让的条款，就应当预见到将房屋再行出售可能引发的法律风险，但其又与原告订立房屋买卖合同，后又违反合同约定，与案外人另立买卖合同，将涉案房屋售予案外人，其行为即违反合同约定，又违背诚信原则，其明知的限制转让条款更不能成为其免责抗辩的理由。其次，虽然双方在合同中约定，“甲方负责更名到乙方，一切费用均由甲方承担，如因更名无法进行双方免责。”但被告不能证明其已尽到努力而“更名无法进行”。一方面，被告在3月2日与原告签订合同，在短短十几天后就与案外人另立合同，其“被告已经尽到义务协调开发商，但最终因开发商不同意更名导致合同目的无法实现”的理由难以成立。另一方面，被告已经将房屋更名给了案外人，可见并非“更名无法进行”。故被告不能依据合同的该项条款免责。再次，关于被告提出其没有收取定金，定金合同是实践合同，故定金合同对被告无效的意见，因为在购房定金收条和购房定金保管收据中，被告已经明确承认其收到原告的5万元定金，故对该项意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨某某、李某某于本判决生效后十日内共同向原告张某某给付5万元； 二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1275元，由被告负担565元，原告负担710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  崔云龙 二〇二〇年七月九日 书记员  刘 旭