陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终5338号 上诉人（原审原告）：西安利鑫商业运营管理有限公司，住所地西安市阎良区东侧。法定代表人：周文义，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈歌，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周卓，男，1991年11月6日出生，汉族，西安市阎良区旺角咖啡屋经营者，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：张西峰，陕西荆山塬律师事务所律师。原审第三人：西安嘉华房地产开发集团有限公司，住所地西安市阎良区。法定代表人：叶兆春，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡万顷，男，1971年9月20日出生，汉族，西安嘉华房地产开发集团有限公司员工，住西安嘉华房地产开发集团有限公司。原审第三人：王晓玲，女，1973年10月5日出生，汉族，住西安市阎良区。原审第三人：周随阳，男，1969年11月18日出生，汉族，陕西省清涧县村民，住西安市阎良区。上诉人西安利鑫商业运营管理有限公司（以下简称利鑫公司）因与被上诉人周卓及原审第三人西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华公司）、王晓玲、周随阳租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2019）陕0114民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。利鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持利鑫公司的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费由周卓承担。事实和理由：一、一审认定利鑫公司与周卓签订的《商铺租赁合同》无效错误。周卓的租赁面积共879.55平方米（合同暂定为714平方米），范围除周随阳执行取得所有权的430.3平方米之外，还包含王晓玲所有的449.25平方米，在本案诉讼期间，王晓玲将其享有所有权的部分出卖于周随阳，即周卓的租赁范围的房屋当时属周随阳和王晓玲各自所有；利鑫公司作为专业商业运营公司取得嘉华公司所有的涉案房屋承租权的时间为2013年2月10日，双方签订《利鑫商城租赁合同》，当时嘉华公司无任何诉讼，涉案房屋也未被司法机关查封、处置。本案审理中利鑫公司得知涉案房屋在周卓租赁前已经因其他案件被法院查封，但利鑫公司向周卓的出租是基于2013年2月10曰取得经营权的的商业运营活动，《民诉法》并未规定房屋在查封之前租赁的，承租人在查封期间应停止商业经营（运营），即周卓的行为不属于设定新的权利负担范畴。关于涉案房屋被法院查封的事实，利鑫公司是在诉讼期间得知，是哪个法院因何理由查封，利鑫公司一概不知。一审判决认定《商铺租赁合同》无效未引用任何法律条款，无法律适用，所引用的法律规定均与本案无关。一审判决与一审法院的其他执行案件相矛盾。二、一审程序错误。利鑫公司就本案争议的一审立案时间为2016年7月12日，一审法院于2016年11月7日作出(2016)陕0114民初1118号民事裁定，以利鑫公司主体不适格驳回起诉；利鑫公司上诉至西安市中级人民法院，该院裁定一审法院继续审理，但一审法院却要求利鑫公司重新立案，并于2019年10月30日作出(2019)陕0114民初257号民事判决，审理期限3年零4个月。因本案审理周期长，法律关系复杂，利鑫公司曾以书面形式申请一审法院将该案转为普通程序，一审虽组成合议庭审理，但程序错误。三、涉案《商铺租赁合同》合法有效。利鑫公司与周卓属平等的民事主体，在签订租赁合同的同时，周卓向利鑫公司交纳租金158520元即视为其对利鑫公司出租权的认可。本案《商铺租赁合同》不存在《合同法》第52条关于无效的情形，也未违反法律的效力性强制性规定。周卓辩称，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，利鑫公司的上诉请求不能成立。涉案房屋原属嘉华公司所有，该公司向周卓父亲周随阳借款时，将该房屋抵押给了周随阳，后嘉华公司因不能向周随阳归还借款，周随阳申请执行嘉华公司，涉案房屋被以物抵债形式抵给周随阳时，嘉华公司恶意低价将涉案房屋对周卓出租，为了防止被设定租赁权，周随阳让儿子周卓和嘉华公司协商租赁事项，并向嘉华公司缴纳定金10000元。和周卓协商租赁的是嘉华公司，并非利鑫公司。涉案房屋在出租时是查封状况，周卓是明知的，就是为防止被设定租赁权。根据法律规定人民法院查封的房屋不得处置、出租。利鑫公司和嘉华公司之间为关联公司，法人人格混同，组成人员相同。涉案房屋在2011年3月24日就被出租给案外人于志鹏，租赁期限到2016年3月24日，该房屋不可能同时出租给两个民事主体。嘉华公司述称，租赁合同2013年2月10日签订，一次性收取十几年租金共计1000余万元，其中有银行转账记录。王晓玲经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。周随阳述称，不同意利鑫公司的上诉，请求驳回上诉。房子是周随阳的，周卓是周随阳的儿子，其在是2016年2月25日与利鑫公司签的合同，房子是2015年10月30日拍卖，已经在查封状态，到2016年2月23日给周随阳，判决是3月9日。2月25日-3月9日期间一直处于查封状态。这个房子分了两个房产证，王晓玲的是2016年7月15日拍卖流拍给了王晓玲。王晓玲的房子在2016年8月30日周随阳买回来，现在产权属于周随阳。利鑫公司向一审法院起诉请求：1.判决周卓支付利鑫公司房屋租金257040元，并按每日0.5%支付滞纳金（暂定为77112元）至实际支付之日；2.本案诉讼费由周卓承担。诉讼过程中，周卓申请追加嘉华公司、王晓玲、周随阳为本案第三人参加诉讼，一审法院依法准许。一审法院认定事实：案涉房屋的所有权人原系嘉华公司所有。2016年2月4日，周卓交纳阎良区XX城XX层商铺定金10000元由嘉华公司出具收据。2016年2月15日，西安市中级人民法院作出（2016）陕01执231号裁定，裁定：“冻结、扣划西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安嘉华房地产开发有限公司、西安智信投资管理有限公司、叶兆春、张伟芬在金融机构的存款、债券、股票、股权、基金等人民币7400万元；或扣留、提取其在有关单位的同等数额的收入；或查封、扣押其同等价值的财产”。嗣后，又有其他执行案件对嘉华公司的财产进行查封，包括案涉的两套房屋。2016年2月25日，利鑫公司（甲方）与周卓（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“甲乙双方就甲方所属阎良区XX城丽都南区商铺出租给乙方，根据国家相关规定，经友好协商达成如下协议：房产坐落地址：西安市阎良区XX城XX层商铺（含一楼入口），建筑面积为714㎡。租期8年，自2016年2月25日至2024年2月24日。租金：起始租金30元/㎡/月。每个计租期到期之日提前两个月支付下一年租金。前两年（含半年免租期），租金为385560元，分两次缴纳，首次缴纳时间为签订合同之日缴纳半年租金128520元，2016年5月15日前缴纳一年租金257040元。保证金：合同签订之日乙方需缴纳人民币叁万元作为该商铺的保证金。租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必经乙方同意。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有甲方的权利，承担原甲方的义务等。”合同签订后，周卓按约支付了半年租金128520元（含10000元定金），之后再未交纳。一审法院认为，利鑫公司与周卓在签订《商铺租赁合同》时，案涉房屋已经被法院查封，并在相关部门办理了查封登记，利鑫公司与周卓在明知案涉房屋被法院查封的情况下，非经法院允许，私自对查封标的物即本案所涉房屋设定权利负担，故该《商铺租赁合同》属于无效合同。一审法院在向利鑫公司释明其与周卓签订的《商铺租赁合同》无效后，利鑫公司拒不变更诉请，坚持要求周卓支付房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：驳回原告西安利鑫商业运营管理有限公司要求被告周卓支付房屋租金257040元，并按每日0.5%支付滞纳金（暂定为77112元）至实际支付之日的诉讼请求。一审案件受理费6312元，由原告西安利鑫商业运营管理有限公司负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，利鑫公司与周卓在签订《商铺租赁合同》时，案涉房屋已经被法院查封，并在相关部门办理了查封登记。利鑫公司称其与嘉华公司在查封前已经就嘉华公司所有的包括涉案房屋在内的场地签订了《利鑫商城租赁合同》，对此周卓不予认可，表示利鑫公司和嘉华公司之间为关联公司，嘉华公司恶意低价将涉案房屋对周卓出租，因案涉房屋被法院查封并在相关部门办理了查封登记，利鑫公司与周卓明知案涉房屋被法院查封，非经法院允许，私自对查封标的物即本案所涉房屋设定权利负担，利鑫公司在其所称的与嘉华公司于查封前签订的《利鑫商城租赁合同》未经依法确认的情况下径行诉请要求周卓按照案涉房屋被查封后双方签订的《商铺租赁合同》交付租金，依据不足。在现有情况下，一审法院对利鑫公司本案诉请不予支持，并无不当。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6312元，西安利鑫商业运营管理有限公司已预交，由西安利鑫商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月二十九日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1