江苏省无锡市滨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0211执异42号案外人：唐红，男，1987年1月8日生，汉族，住安徽省颍上县。申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市滨湖区太湖新城嘉业财富中心２、３-1601-3-1606。负责人：徐开明，该行行长。委托诉讼代理人：王科，江苏君金律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈薇，江苏君金律师事务所律师。被执行人：无锡东商新型建材有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉四路以北。法定代表人：赵田英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张天力，江苏文方律师事务所律师。被执行人：无锡木集工坊木业有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇梅泾村。法定代表人：吴凤，该公司执行董事。被执行人：无锡华成轩明清家具有限公司，住所地无锡市江海西路民丰桥西。法定代表人：吴国洪，该公司执行董事。被执行人：吴国洪，男，1966年10月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。被执行人：张小莉，女，1976年4月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行（以下简称常熟农商行无锡分行）与无锡东商新型建材有限公司（以下简称东商公司）、无锡木集工坊木业有限公司（以下简称木集工坊公司）、无锡华成轩明清家具有限公司（以下简称华成轩公司）、吴国洪、张小莉金融借款合同纠纷执行一案中，案外人唐红对本院未带租拍卖无锡市锡山区（以下简称）土地不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年6月28日进行了公开听证，案外人唐红、申请执行人常熟农商行无锡分行委托诉讼代理人沈薇、被执行人东商公司委托诉讼代理人张天力参加了听证，被执行人木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉经本院依法传唤，未参加听证。现本案已审查终结。经审查查明，原告常熟农商行无锡分行与被告东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月19日作出（2018）苏0211民初7771号民事判决书，该民事判决书确认：一、被告东商公司于本判决发生法律效力之日起10日内归还常熟农商行无锡分行借款本金2610万元、期内利息143165.74元、逾期罚息（自2018年11月21日起至实际给付之日止，以2610万元为基数，按月利率5.308333‰上浮50%计算）、复利（自2018年11月21日起至实际给付之日止，以143165.74为基数，按月利率5.308333‰上浮50%计算）及律师费用700163.31元。二、被告木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉对东商公司上述判决义务承担连带清偿责任。被告木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉履行上述保证义务后有权向东商公司追偿。三、如东商公司未能履行上述判决义务，常熟农商行无锡分行有权就东商公司提供抵押的房屋（锡锡开国用（2010）第0052号、锡房权证字第××号、锡房权证字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额5961.75万元的范围内优先受偿上述债权及诉讼费用。东商公司不服，提起上诉。无锡市中级人民法院立案受理，案号为（2019）苏02民终3609号。2019年9月19日，无锡市中级人民法院作出（2019）苏02民终3609号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院判决已生效。常熟农商行无锡分行于2018年11月30日提出诉讼保全申请，本院审查后作出（2018）苏0211民初7771号裁定，立即冻结东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉银行存款2630万元或查封其相应价值财产。同年12月12日，本院立（2018）苏0211执保1182号案件执行，同日，出具（2018）苏0211执保1182号执行裁定书、协助执行通知书，查封土地及房产，查封时间三年。本次查封为首查封。因东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉未履行自身付款义务，常熟农商行无锡分行申请强制执行。本院于2019年9月29日立案执行，案号为（2019）苏0211执2990号。执行过程中，本院于同年10月22日，继续查封土地及房产。11月6日，作出（2019）苏0211执2990号执行裁定书，拍卖被执行人东商公司所有的不动产权及土地。唐红对本院未带租拍卖土地不服，提出书面异议。案外人唐红针对上述执行行为提出异议称，2017年6月1日，其与东商公司的100%控股股东汇裕环球（香港）有限公司（以下简称汇裕公司）签订租赁合同，租赁15亩土地。2019年3月20日与汇裕公司另行签订16亩土地租赁合同，2020年5月15日与汇裕公司签订前述共计31亩土地租赁协议。现法院拟拍卖的土地使用权的抵押登记日期为2017年11月22日，其租赁权早于抵押权而设立。故其与东商公司的租赁关系不受常熟农商行无锡分行行使抵押权的影响，法院未带租拍卖土地侵害其合法权益，请求依法带租拍卖其承租的芙蓉西四路28号31亩土地。申请执行人常熟农商行无锡分行发表答辩意见称，汇裕公司为东商公司股东，在其他房屋承租人与东商公司签订合同的情况下，唐红与汇裕公司签订土地租赁合同，与常理不符。请法院依法认定租赁关系的合法性，如租赁关系合法真实，同意带租拍卖。被执行人东商公司发表答辩意见称，东商公司追认2017年唐红与汇裕公司签订的租赁合同的效力，法院应依法带租拍卖。被执行人木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉未作答辩。案外人唐红为证明其主张，向本院提交如下证据：1.2017年6月1日其（乙方）与汇裕公司（甲方）租赁合同一份，约定其承租涉案芙蓉四路28号内15亩土地（南侧围墙起，向北66.5米平行南侧围墙，东起东侧围墙，西至厂区与土地之间内部道路东侧），租赁期限三年：自2017年9月15日起至2020年9月14日止。本合同生效之日起5日内交纳租赁定金1万元、押金5万元，汇裕公司于2017年6月15日前将15亩土地按现状交付并免收其2017年6月15日—2017年9月14日共计三个月的租金。上述15亩土地第一年的年租金为25.5万元/年（不含开票税金，下同）；第二、三年的年租金为每年30万元/年。租金每半年支付一次，按先付后用的原则，于2017年9月15日前支付2017年9月15日—2018年3月14日共计六个月的租金；于2018年3月15日之前交纳2018年3月15日—2018年9月14日共计6个月的租金；以后以此类推。……”，证明其与汇裕公司租赁协议签订情况，现合同尚未到期。2.2019年3月20日，场地租赁合同书一份，证明其与汇裕公司签订16亩闲置场地（毛地），该土地系签署15亩土地向北扩展至东商公司北侧内部道路边界部分。租赁期限为2019年3月15日至2020年9月14日。3.2020年5月15日，场地租赁合同一份，证明其与汇裕公司就前述共计31亩土地签订租赁合同，租赁期限三年，自2020年9月15日至2023年9月14日。4.2017年6月7日编号0013900收据一张，证明汇裕公司于2017年6月7日收到其缴纳的租房押金5万元。3.2017年9月18日编号0013919号收据一张，证明汇裕公司于2017年9月18日收到其缴纳的2017年9月15日至2018年3月14日租金7万元。申请执行人常熟农商行无锡分行未发表质证意见，请求法院依法认定。对于2019年3月12日以及2020年5月15日唐红的租赁合同系在抵押权设立后签订，不予认可。被执行人东商公司对于证据真实性予以认可。另查明，2018年7月5日东商公司股东变更登记为汇裕公司，汇裕公司系100%持股股东。唐红2017年6月1日与汇裕公司签订租赁合同后，实际缴纳租金至汇裕公司。听证过程中，东商公司对上述租赁合同予以追认。常熟农商行无锡分行于2017年11月22日在房屋上分别设立一般抵押和最高额抵押。以上事实，由无锡市不动产（房屋）登记簿证明、本院执行材料、当事人陈述在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为：一、唐红与汇裕公司之间的租赁合同是否合法有效，该合同效力能否及于东商公司；二、唐红租赁土地范围能否带租拍卖。针对争议焦点一，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。汇裕香港公司系东商公司股东，以自己的名义与唐红签订东商公司所有的土地租赁合同，为无权处分行为。合同签订后，唐红实际占有使用租赁土地并实际缴纳租金，在东商公司对上述土地租赁合同追认的情况下，该合同有效，合同效力及于东商公司。针对争议焦点二，案外人请求带租拍卖标的物，需要考察租赁设立时间是否早于抵押权设立时间、法院查封时间。本案抵押权设立时间为2017年11月22日，查封时间为2018年12月22日，抵押时间早于查封时间，故本案的争议焦点为唐红与东商公司之间的租赁合同能否对抗抵押权人权利。本院认为,唐红与汇裕公司于2017年6月1日签订了租期至2020年9月14日止的15亩土地租赁合同，该租赁合同签订时间早于抵押设立时间，可对抗抵押权人权利，对唐红主张该部分土地带租拍卖的请求，予以准许。关于唐红与汇裕公司2019年3月20日场地租赁合同书系针对东商公司其他16亩土地外另行签订的租赁协议，2020年5月15日场地租赁合同系针对前述共计31亩土地另行签订的租赁协议，两份租赁协议均在抵押权设立之后签订，无法对抗抵押权，因此对于其要求依据该两份租赁协议进行带租拍卖的异议请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：变更本院（2019）苏0211执2990号执行裁定书内容为“带租拍卖被执行人东商公司所有的无锡市锡山区不动产权及土地，带租拍卖范围为唐红承租的无锡市锡山区15亩土地（土地范围：南侧围墙起，向北66.5米平行南侧围墙，东起东侧围墙，西至厂区与土地之间内部道路东侧，租赁期限截至2020年9月14日）”。如对本裁定不服,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  陈 燕人民陪审员  施秋珍人民陪审员  丁霞静二〇二〇年七月一日法官 助理  徐 璐书 记 员  胡小丹本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。