贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民再57号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：遵义湘源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑镇遵南大道1228号。法定代表人：李盛权，董事长。委托诉讼代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘德林，男，汉族，1965年2月28日出生，住遵义市播州区。委托诉讼代理人:王兴萍，贵州文熙律师事务所律师。再审申请人遵义湘源房地产开发有限公司（以下简称遵义湘源房开公司）与被申请人刘德林商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）黔03民终2779号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年12月28日作出（2019）黔民申4183号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人遵义湘源房开公司的委托诉讼代理人胡双林、被申请人刘德林及其委托诉讼代理人王兴萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遵义湘源房开公司申请再审称，（一）一、二审判决认定案涉房屋的分摊系数为0.021285，属认定事实不清。涉案房屋应当按照播雅测绘公司于2015年5月26日《房屋面积测绘报告》载明的分摊系数0.573249计算房屋面积，即:遵义湘源房开公司需交付的是湘源国际42栋负一层建筑面积为510.5平方米的1号门面。播雅测绘公司出具的房产测绘分户平面图载明的“说明”不能认定为真实的分摊系数，其内容为“该栋楼如不分摊内通道的分摊系数为0.021285”，但实际房屋分摊系数是严格按照国家规定计算出来的0.573249，其说明系假设的证明，没有证明力，未经房屋主管部门和遵义湘源房开公司的认可。(二)一、二审判决以遵义湘源房开公司未履行告知义务，否认《承诺书》的效力，适用法律错误。刘德林自愿出具《承诺书》，是其真实意思表示且不可撤销，刘德林明白自己出具承诺书的法律效果，湘源公司不负有告知义务。刘德林作出《承诺书》时已经清楚知道门面应当是建筑面积500平方米。刘德林出具《承诺书》并支付180万元，湘源公司接受180万元，《承诺书》已经实际履行，且应视为对《征收补偿协议》的变更和补充。(三)根据《承诺书》的约定，刘德林应当于2016年6月12日支付剩余房款1397400元。综上，请求再审并予以改判。刘德林辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被申请人出具《承诺书》时，申请人未向被申请人履行告知义务，该《承诺书》不应作为对《征收补偿协议》的变更和补充，请求驳回申请人的再审请求。刘德林向一审法院起诉请求：1.判令遵义湘源房开公司按照《征收补偿协议》约定的6000元/平方米的单价，面积500平方米，向刘德林交付湘源国际42栋负一层1号、2号门面，并将上述房屋的产权过户登记到刘德林名下；2.刘德林按照0.021285的系数承担上述房屋的公摊面积；3.由遵义湘源房开公司对上述门面套内面积不足500平方米的部分按市价补偿刘德林；4.本案诉讼费用由遵义湘源房开公司承担。遵义湘源房开公司反诉请求：1、请求判决刘德林支付遵义湘源房开公司购房款1397400元；2、反诉费由刘德林承担。一审法院认定事实：2012年12月7日，原龙坑镇人民政府作为甲方、刘德林作为乙方、遵义湘源房开公司作为丙方签订《征收补偿协议》，协议载明：根据遵义县城镇建设规划，原属于龙坑水泥厂但被乙方于2008年10月通过出让取得的13032.71平方米（19.55亩）土地（土地性质为综合用地），现由丙方于2011年8月通过挂牌出让取得，用于“湘源国际五交化机电城”项目建设。对于该宗土地上的土地补偿及地上附着物的补偿，经过甲方召集乙方、丙方多次座谈协商，达成如下补偿协议内容：“1.土地及地上附着物共计补偿2165万元，其中：（1）土地补偿1605万元。（2）地上附着物补偿590万元（含搬迁补助费30万元）由丙方承担，此资金经报县政府左康旭副县长、杨劲松副县长同意，由甲方先从县政府安排的征收补偿款中支付，后由丙方与县财政征收中心结算。2.丙方（遵义湘源房开公司）同意乙方（刘德林）在新建市场内购买500平方米商用营业房，单价按优惠价（用于该宗地上的企业过渡费及职工补偿）6000元/平米计算。位置详见附图”。3.付款时间：在协议签订后30日内付清。如不能按期付清，乙方有权阻止丙方进行施工作业。4.在本协议首笔款项支付前，乙方必须将工业用地及商业用地上的所有租赁户搬迁完毕，如未搬迁完毕，甲方可扣除乙方应支付给租赁户的财产补偿费用于租赁户搬迁。在该附图即《一层商铺平面图》中，遵义湘源房开公司认可在“红线范围内由刘德林优先从一头任选前后对开门面（中间无隔墙）”，同时用红线圈定了刘德林可选门面范围，涉案负一层1号、2号门面均在可选范围内。其后经双方协商，刘德林向遵义湘源房开公司作出书面承诺“于2015年8月6日前到公司交清总房款60%（人民币：1800000元整）后签订《商品房买卖合同》，余款40%（人民币：1200000元）于交房时付清。如我在2015年8月6日前未交清总房款60%及签订《商品房买卖合同》，本人自愿放弃湘源国际五交化机电城E区1号商铺购买权”，其后刘德林于2015年7月27日通过遵义湘源房开公司委托的销售公司向遵义湘源房开公司交付了购房款180万元，并由遵义湘源房开公司在出具的收款收据中载明：交店铺E区1号门面款。2016年11月，遵义湘源房开公司的工作人员通过短信通知刘德林接房，并告知刘德林交付房屋的套内面积329.2平方米、建筑面积502.03平方米。双方对交付房屋的公摊面积及交付房屋的楼层发生争议，导致至今未办理房屋交接。故遵义湘源房开公司于2016年6月12日、2017年2月26日分别通过登报形式催促刘德林交付购房尾款、签订《商品房买卖合同》并办理接房手续。2017年6月7日向刘德林邮寄《通知》1份，告知刘德林“您未交清房款也未办理商铺手续，现我公司通知您，我公司将E区1号商铺另行出售，同时请在收到本通知15日内到我公司财务室办理退款手续”。现刘德林与遵义湘源房开公司对交付房屋的楼层、面积发生争议导致双方至今未能完成交房事宜，故此刘德林诉来法院，请求法院支持其诉讼请求。另查明，遵义县博雅房地产测绘有限公司提交给遵义湘源房开公司的测绘报告载明，湘源国际五交化机电城二期42栋负一层1号门面的建筑面积为510.50平方米。42栋一层1号门面的建筑面积为50.60平方米。经现场查看，湘源国际五交化机电城二期42栋负一层1号门面的临街面与内通道面均可开门，形成前后对开门状态。湘源国际五交化机电城二期42栋一层1号门面只有一面开门。2015年5月26日，遵义县播雅房地产测绘有限公司出具的房屋面积测绘报告载明“负一层1号门面，建筑面积510.50平方米，套内面积324.49平方米，分摊系数0.573249，负一层2号门面253.29平方米，套内面积161.00平方米，分摊系数0.573249”。2018年1月24日，遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司出具的房产测绘分户平面图载明“该栋楼如不分摊内通道的分摊系数为0.021285，如42栋500平方米的建筑面积，其套内面积应为489.58平方米”。一审法院认为，刘德林与遵义湘源房开公司、原龙坑镇人民政府签订的征收补偿协议，是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，刘德林与遵义湘源房开公司双方应当按照协议的约定履行义务。协议约定刘德林在遵义湘源房开公司新建市场内购买500平方米商业用房，单价按优惠价（用于该宗土地上的企业过渡费及职工补偿）6000元/平方米计算。并在附图中载明“红线范围内由刘德林优先从一头任选前后对开门面（中间无隔墙）”。该协议从约定的内容反映出，协议具有补偿性质。遵义湘源房开公司应当严格按照协议约定履行义务，即按每平方6000元单价向刘德林出售500平方米商业用房。经一审法院现场查看，结合庭审中双方出示的现场图片，湘源国际五交化机电城二期42栋负一层1号、2号门面，形成前后对开门状态。根据遵义县播雅房地产测绘有限公司出具的房屋面积测绘报告载明“负一层1号门面，建筑面积510.50平方米，套内面积324.49平方米，负一层2号门面253.29平方米，套内面积161.00平方米”；根据协议附图，负一层1号、2号门面均在遵义湘源房开公司标注的红线范围内，并作出了中间无隔墙的承诺；结合2018年1月24日遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司出具的房产测绘分户平面图载明“该栋楼如不分摊内通道的分摊系数为0.021285，如42栋500平方米的建筑面积，其套内面积应为489.58平方米”的标注意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，刘德林要求按照0.021285的系数承担房屋的公摊面积以及交付负一层1号、2号门面并将房屋产权办理在刘德林名下的诉讼请求，更符合双方当事人的真实意思表示，一审法院予以支持。关于刘德林是否具备请求遵义湘源房开公司交付房屋的主体资格问题，刘德林与遵义湘源房开公司及龙坑政府签订的《征收补偿协议》中，虽然将案外人遵义县鑫泰房地产开发公司列为乙方，但协议中没有该公司的盖章，结合庭审中遵义湘源房开公司提交的证据，均证明遵义湘源房开公司认可刘德林而不是案外人遵义县鑫泰房地产开发公司，刘德林主体资格适格。对于遵义湘源房开公司要求刘德林支付购房款的反诉请求，本案中，刘德林已经向遵义湘源房开公司支付了1800000元，根据一审法院认定的交付负一层1.2号门面以及门面的面积，刘德林应承担公摊面积为（324.49平方米+161平方米）×0.021285=10.33平方米，门面总面积为495.82平方米（324.49平方米+161.00平方米+10.33平方米），刘德林应支付的总价款为2974920元（495.82平方米×6000元/平方米），减去已经支付的1800000元，刘德林应向遵义湘源房开公司公司支付剩余房款1174920元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，对于遵义湘源房开公司反诉要求刘德林支付房款的诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。对于刘德林要求遵义湘源房开公司对不足500平方米的部分按市价补偿刘德林的诉讼请求，本案中，双方之间是双务合同，在履行合同过程中是互相承担义务和享有权利，结合遵义湘源房开公司划出的红线图范围以及本案实际，对于不足部分，遵义湘源房开公司已无法提供符合的商用营业房，刘德林也未提供证据证明差价，对该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为保证依法成立的合同得到当事人的遵守及保护各方当事人的合法权益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由遵义湘源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘德林交付其购买的位于湘源国际五交化机电城二期42栋负一层1号、2号门面，并于本判决生效后三十日内将产权过户登记到刘德林名下；二、由刘德林于本判决生效后十日内向遵义湘源房地产开发有限公司支付房款1174920元；三、驳回刘德林的其余诉讼请求；四、驳回遵义湘源房地产开发有限公司的其余反诉请求。案件受理费30800元，保全费5000元，由遵义湘源房地产开发有限公司承担，反诉费8688元，由刘德林负担。遵义湘源房开公司上诉请求：1.撤销原判，改判遵义湘源房开公司向刘德林交付位于湘源国际五交化机电城二期42栋负一层1号门面，并由刘德林支付遵义湘源房开公司房款1397400元；2.本案的一、二审诉讼费用由刘德林承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，涉案《征收补偿协议》中遵义湘源房开公司已认可刘德林所选定的门面为红线范围内优先从一头任选前后对开门（中间无隔墙），并且结合前述协议附图，负一层1号、2号门面均在遵义湘源房开公司标注的红线范围内的事实，故一审法院认定遵义湘源房开公司应当交付位于湘源国际五交化机电城二期42栋负一层1号、2号门面并无不当，予以支持。关于遵义湘源房开公司认为依据刘德林2015年7月16日出具的《承诺书》，刘德林认可争议门面为E区一号商铺，且该门面是按建筑面积计算价格的主张，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，因涉案门面实际情况与涉案《征收补偿协议》的约定存在显著差别，遵义湘源房开公司应当将前述情况及时告知刘德林，但遵义湘源房开公司未能举证证明该公司在2015年7月16日之前向刘德林告知前述事实，也即涉案《承诺书》系刘德林在其不知晓前述事实的情况下出具，故遵义湘源房开公司的主张不能成立，不予支持。关于公摊面积分摊系数问题，一审法院已作阐述，理由充分，予以支持。综上所述，遵义湘源房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由遵义湘源房地产开发有限公司负担。本院再审过程中，申请人提交了湘源国际五交化机电城二期34栋-42栋负一层已销售门面备案表及商品房买卖合同35份，以证明34栋-42栋负一层门面部分已经出售，分摊系数均为0.573249。被申请人认为申请人提交的35份商品房买卖合同均为复印件，对其真实性有异议，且这些合同约定的门面是按套内面积出售，没有分摊系数，被申请人诉请的门面面积和价格是基于《征收补偿协议》产生的还房。对申请人提交的35份商品房买卖合同，因是复印件，真实性无法核实，本院不予采信。再审审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院再审认为，双方当事人对交付湘源国际五交化机电城二期42栋负一层1号门面没有争议，但对负一层2号门面是否应当交付以及购房款应为多少存在争议。根据双方签订的《征收补偿协议》，遵义湘源房开公司同意刘德林购买500平方米商用营业房。遵义湘源房开公司主张刘德林已出具《承诺书》，门面应按实际建筑面积即分摊系数0.573249交付并计算购房款。刘德林主张门面面积500平方米应按分摊系数0.021285计算，而非按0.573249计算。从《承诺书》的内容看，刘德林承诺的主要是购房款分期支付的金额及期限问题，涉案门面的实际使用面积与《征收补偿协议》约定的面积存在显著差距，公摊面积较大，遵义湘源房开公司没有告知刘德林相关情况，刘德林又陈述承诺书是遵义湘源房开公司打印好之后让其签订，因此不能认定刘德林出具《承诺书》是对涉案门面公摊面积的认可。《征收补偿协议》附图中，遵义湘源房开公司认可刘德林所选定的门面为红线范围内优先从一头任选前后对开门（中间无隔墙），涉案门面楼栋并无内通道设计。涉案门面建成后，由遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司进行了房屋面积测绘，分摊系数为0.573249。经现场查看，涉案门面楼栋建了内通道。结合遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司2018年1月24日出具的房产测绘分户平面图载明的内容“该栋楼如不分摊内通道的分摊系数为0.021285，如42栋500平方米的建筑面积，其套内面积应为489.58平方米”，对遵义湘源房开公司主张按实际建筑面积即分摊系数0.573249交付门面并计算购房款的主张，本院不予支持，原审判决认定遵义湘源房开公司交付负一层1号、2号门面并按分摊系数0.021285计算购房款并无不当。综上所述，遵义湘源房开公司的再审理由与请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2019）黔03民终2779号民事判决。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  张 荣二〇二〇年七月十四日书记员  张晓丽