湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1130号原告：龚银花，女，1969年11月5日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。被告：鄂州市兴盛源房地产有限公司，住所地：湖北省鄂州市文星路（盛源综合楼）。法定代表人：陈新波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何本玉，湖北正谦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告龚银花诉被告鄂州市兴盛源房地产有限公司（以下简称兴盛源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚银花、被告兴盛源公司法定代表人陈新波及其委托诉讼代理人何本玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚银花向本院提出诉讼请求：1、判令兴盛源公司立即履行办证义务，将鄂州市虹桥天城（紫薇花园）小区G栋独单元第一层由北向南第3间门面房及楼梯、第二层、第三层过户到龚银花名下；2、请求判令兴盛源公司承担本案诉讼费。事实与理由：因兴盛源公司欠龚银花1500余万元借款长期未能偿还，经双方多次友好协商，达成以商品房抵偿协议。兴盛源公司将其开发的鄂州市虹桥天城（紫薇花园）G栋独单元第一层由北向南第3间门面房及楼梯、第二层、第三层（面积分别为146.806m2、楼梯46.4m2、二层993.26m2、三层1116.34m2）作价1497万余元出售给龚银花。龚银花、兴盛源公司于2016年3月13日签订《商品房买卖合同（预售）》。当日，兴盛源公司向龚银花出具了全部售房款计14970035元的收款收据，并向物业公司出具了房屋移交单。龚银花缴物业费、水电费并装修，其对该房屋已实际占有、使用和收益。因兴盛源公司未按合同约定办理过户手续，龚银花遂于2017年10月诉至本院，请求判令兴盛源公司将该房屋产权过户至其名下。在诉讼过程中，因涉案房屋开发实际出资人汪学锋与兴盛源公司有经济纠纷，对上述房产提出异议。后经三方友好协商，于2018年6月27日签订《和解协议》，三方再次确认上述房产自2016年3月13日起归龚银花所有，兴盛源公司及汪学锋对上述房屋权属不再持任何异议；汪学锋的债权债务纠纷与龚银花无关，兴盛源公司应将全部权属证明办至龚银花名下。龚银花于协议签订当日向本院撤回起诉。现由于兴盛源公司至今未予办证而诉至法院。兴盛源公司辩称：1、龚银花与兴盛源公司之间实际是以房抵款协议，兴盛源公司向龚银花借款，用在建工程抵借款，该协议不具备法律效力，房屋目前仍是在建工程，不具备市场流转功能。2、依据双方签订的和解协议，兴盛源公司有为龚银花办证的义务，但是在有办证条件下履行该义务，目前房产不具备办证条件。龚银花为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、龚银花身份证明及兴盛源公司的营业执照。拟证明双方当事人主体资格。证据二、房屋抵债协议。拟证明兴盛源公司将案涉房屋抵偿给龚银花。证据三、商品房买卖合同（预售）、收据、房屋移交单、物业管理费收据、水电费收据。拟证明兴盛源公司将案涉房屋实际交付给龚银花占有、使用、收益。证据四、和解协议。拟证明龚银花与兴盛源公司以及案外人汪学锋再次确认案涉房屋属于龚银花所有。证据五、虹桥天城G栋土地使用权证等权属登记手续。拟证明房屋具备办证或备案条件，兴盛源公司怠于履行。证据六、鄂城区法院（2018）鄂0704民初815号民事判决书。拟证明以房抵债协议三方无异议，兴盛源公司与**、汪学峰之间为此进行了债务结算并进行了确认，目前已进入执行程序。兴盛源公司未向本院提交证据。在庭审质证过程中，兴盛源公司对龚银花提供的证据一无异议；对证据二真实性无异议，合法性有异议，认为该协议不具合法性；对证据三真实性无异议，合法性有异议；对证据四真实性无异议，合法性有异议；对证据五真实性、合法性认可；对证据六真实性无异议。本院对本案证据审核认定如下：龚银花所提交的证据因兴盛源公司对真实性无异议，本院予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：兴盛源公司因生产经营需要向龚银花借款，因无力偿还遂经双方协商签订《房屋抵债协议》，兴盛源公司同意将其开发的虹桥天城二期4号楼（G栋）自北向南起第三间，一层楼梯间、二层综合楼、三层综合楼抵偿给龚银花。同日双方签订了《商品房买卖合同（预售）》三份。合同约定：龚银花购买兴盛源公司开发的虹桥天城（紫薇花园）G幢独单元一层由北向南第3间门面、楼梯，面积为146.806m2、楼梯46.41m2、总价款为3925405元；G幢独单元二层，面积为993.26m2，总价款为5462930元。G幢独单元三层，面积为1116.34m2，总价款为5581700元。上述房屋的购房款付款方式均为一次性付款。同时约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起18个月内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同日，兴盛源公司出具了购房收据，并向物业公司出具了上述房屋的房屋移交单。龚银花亦交付了相关物业费用。现上述房屋已实际交付龚银花使用。2018年6月27日，因汪学锋对上述房产有异议，经协商，龚银花、兴盛源公司、汪学锋共同签订《和解协议》一份，约定，三方确认兴盛源公司与龚银花间于2016年3月13日签订的《房屋买卖合同》有效，位于鄂州市××天城紫薇花园××单元××由北××第三间门面房及楼梯、第二层、第三层归龚银花所有，兴盛源公司有为龚银花及时办理不动产所有权证的义务，自房屋具备办证条件之日起三十日内将全部权属证明办至龚银花名下。逾期依商品房交易标准计算迟延办证违约金。兴盛源公司与汪学锋间的债权债务关系与龚银花无关，兴盛源公司、汪学锋任何一方不得将上述房产出售、出租、抵押。另查明：鄂州市虹桥天城紫薇花园G栋已办理土地证，土地权证号为鄂（2017）鄂州市不动产权第0020080号。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。龚银花与兴盛源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，该合同当属有效，不能因涉案房屋过户存在障碍就否认双方签订的买卖合同的有效性。龚银花请求兴盛源公司办理涉案房屋的过户手续，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起18个月内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。兴盛源公司亦同意自房屋具备办证条件之日起三十日内将全部权属证明办至龚银花名下。故龚银花要求兴盛源公司履行办证义务的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。但因涉案房屋不具备办证条件，故应待房屋符合条件后办理产权登记证书；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《城市商品房预售管理办法》第一条之规定，判决如下：一、鄂州市兴盛源房地产有限公司将位于鄂州市凤凰街办洋澜村胡家畈虹桥天城（紫薇花园）G幢独单元一层由北向南第3间门面、楼梯、第二层、第三层（面积分别为门面146.806m2、楼梯46.40m2、第二层面积为993.26m2、第三层面积为1116.34m2）的房屋在具备办理产权登记条件之日起三十日内协助龚银花办理产权登记手续。二、驳回龚银花其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取为500元，由鄂州市兴盛源房地产有限公司负担；该费用龚银花已预交，待本判决生效后由鄂州市兴盛源房地产有限公司直接向龚银花支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 ： 张 琳二〇二〇年七月六日书记员 ：吴白茹