吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2886号上诉人（原审原告）：孙铁峰，男，1982年11月12日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：皮瀚雯，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱士全，男，1988年4月25日出生，汉族，无职业，住长春市绿园区。上诉人孙铁峰因与被上诉人朱士全房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙铁峰上诉请求：1.请求人民法院撤销（2019）吉0102民初4650号民事判决书第二项、第三项，依法改判朱士全返还孙铁峰购房款人民币297687.58元,并向孙铁峰支付违约金人民币225000元，以及资金占用费（其中以人民币130000元为本金，自2018年6月4日至实际给付之日止，按照银行定期利率4倍计算;以人民币80000元为本金，自2018年9月30日至实际给付之日止，按照银行定期利率4倍计算;剩余已付购房款对应的资金占用费自2019年9月3日至实际给付之日止，按照银行贷款利率标准计算。2.案件受理费、保全费由朱士全负担。事实和理由：1.一审法院认定孙铁峰已付购房款的金额存在严重错误。孙铁峰购买涉案房屋，是以分期付款的形式，根据双方签订的合同约定，孙铁峰购买房屋应当支付的购房款，分成两部分支付:第一部分购房款为双方共同偿还剩余银行贷款的部分，即银行贷款每月2386元（取整数为2400元)，孙铁峰按月将1200元支付到朱士全银行卡中，由朱士全以自己名义还贷。另一部分购房款，根据合同的约定，应当按照如下期限进行支付:1.首付款13万元于合同签订当日支付;2.第二笔房款8万元，于2018年9月30日前支付;3.尾款10万元，于产权证下发后办理完更名过户手续后支付，共计31万元。因此，以上两部分购房款，共同组成孙铁峰的全部购房款。对于第一部分房款(承担还贷责任的部分),孙铁峰有7笔通过微信转账支付，有7笔通过银行转账支付，有1笔通过柜台现金存款支付。微信转账与银行转账，均有流水为凭证。但对于现金存款，孙铁峰提供了银行出具的传单原件，虽没有银行盖章但系由于收款账户并非孙铁峰本人，银行拒绝提供盖章的证明文件。一审庭审中，为查明案件事实，孙铁峰向法院申请调取证据，但一审法院却对孙铁峰的申请置之不理，明显程序违法，导致一审法院证据才信错误，作出违法裁判。对于第二部分房款，本应当按照合同约定分期支付，但是由于双方系朋友关系，加之朱士全一遇到经济困难就要求孙铁峰暂时先付一部分房款，孙铁峰也考虑到既然双方已经存在房屋买卖合同关系，房款的支付或早或晚都要履行，因此，一经朱士全提出请求，孙铁峰如果手头还有余钱，就会给朱士全，一方面可以帮助朋友度过经济困难，一方面也相当于提前支付一部分房款。但是为了确定已付款金额，在每完成一笔或几笔付款后，双方会在微信中进行对账。孙铁峰的起诉金额，符合双方对账金额。在一审庭审中，朱士全已经承认该微信号系其本人微信，其屡次通过该微信与孙铁峰进行对账，即使庭审中朱士全对其在微信中认可的已付房款金额不予认可，但在没有提供任何证据能够证明其微信中认可的金额存在错误的情况下，朱士全应当对其在微信中承认、认可的房款金额负法律责对于孙铁峰向朱士全支付的现金，没有让朱士全出具收条的原因系因孙铁峰与朱士全在微信中进行了对账，对账中朱士全通过认可总已付房款的方式，承认其已经收到现金房款。但是一审法院却以朱士全不认可为由，在孙铁峰提供的证据确实充分，朱士全未提供任何证据的情况下，对孙铁峰现金支付的房款不予认可，明显违法裁判。除此之外，对于孙铁峰代朱士全偿还第三人借款，用以冲抵房款的部分购房款，不仅有朱士全与孙铁峰之间的微信聊天记录对账证明（对账中朱士全通过认可总已付房款的方式，承认其已经收到代偿借款部分的房款。）而且，两名第三人也出庭作证，同时，还有第三人向朱士全交付借款时的银行流水，以及孙铁峰偿还给第三人款项的证明，证据确实充分。但是，朱士全却在庭审中矢口否认，明显是在恶意歪曲事实，逃避法律责任，涉嫌虚假诉讼。一审法院判决中，错误地对上述证据不予采信，进而错误地认定上述金额不属于孙铁峰支付的购房款。朱士全数十次要求孙铁峰提前付款或者请求孙铁峰帮其代还外债，承诺将上述款项计算入购房款中，并在微信中将孙铁峰已交付的全部款项，进行对账并纳入已付房款中。但是在一审庭审中，却矢口否认。孙铁峰交付给朱士全26万元，朱士全仅承认19万余元，其中7万余元差价，被朱士全以上述手段骗取,朱士全的此种行为，已经构成诈骗罪。2.朱士全因个人债务原因，导致房屋被人民法院强制执行，已经构成违约。根据合同第十条约定，朱士全应当保证房屋无权利瑕疵，但是，在合同履行过程中，却由于对外欠款，导致该房屋被长春市宽城区人民法院强制执行。根据合同第十条约定，朱士全应当保证该房屋无权利瑕疵，现却由于其个人原因，导致该房屋即将被人民法院拍卖，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据合同法相关规定及基本原则，确定合同违约责任应采取无过错责任原则，如果合同双方当事人在合同中有约定违约责任，只要查明合同一方当事人确实没有履行合同的事实，同时，只要排除了不可抗力的外在原因，即应当认定该当事人的违约成立。但是，一审法院却以:“没有证据证明朱士全故意导致涉案房屋被人民法院查封”为理由，认定朱士全不构成违约，判决严重错误，明显偏袒朱士全，违反公平、公正，违法法律规定。朱士全二审答辩称：原审判决正确，应予维持。孙铁峰原审诉讼请求：1.判令解除双方于2018年5月16日签订的《按揭房屋买卖合同》；2.判令朱士全返还孙铁峰购房款人民币284400元（庭审中变更为286187.58元），并向孙铁峰支付违约金人民币225000元，资金占用费计算至2019年9月24日暂计为人民币28478元（剩余资金占用使用费，以人民币210000元为基数，按照银行定期利率4倍计算，自2019年9月24日计算至实际给付之日止）；3.本案案件受理费、保全费、诉讼担保费用由朱士全负担。事实与理由：2018年5月16日，双方签订《按揭房屋买卖合同》，约定孙铁峰以按揭方式购买朱士全位于长春市南关区金宇大路万晟幸福里8栋1单元16楼1602室房屋，房屋总价款750000元，首付款130000元于合同签订当日支付，2018年9月30日前二次付款80000元，此外还约定自本合同签订后下个月起，由双方各承担该房屋贷款月供的50%。合同签订后，孙铁峰一直履行合同约定的付款义务，但2019年，孙铁峰得知由于朱士全在宽城区人民法院涉诉，案件进入执行阶段，该套房屋已经被查封，导致孙铁峰无法购买。故孙铁峰将朱士全诉至贵院，请求人民法院依法维护孙铁峰合法权益。朱士全原审辩称：朱士全与孙铁峰于2018年5月16日签订了《按揭房屋买卖合同》，约定孙铁峰以按揭的方式购买其位于长春市南关区金宇大路万晟幸福里8栋1单元16楼1602室房屋，房屋建筑面积为90.03平方米，经双方协商总转让价格为人民币750000元。签订合同当日孙铁峰支付首付款90000元，之后孙铁峰又分多次给其转款，截止目前共计给付其购房款163900元。朱士全于2018年6月起与孙铁峰按该房屋贷款各50%的比例共同偿还银行贷款，朱士全共计偿还银行贷款21600元。综上孙铁峰截止目前总计给付朱士全房屋购房款163900元，尚欠其购房款近590000余元。现该房屋朱士全已于2018年5月16日交付孙铁峰居住。2019年4月23日，朱士全前女友李某以民间借贷为由，将其起诉至长春市宽城区人民法院。同年5月5日，长春市宽城区人民法院预查封了朱士全与孙铁峰所交易的房屋。同年7月9日长春市宽城区人民法院作出一审判决，确认朱士全欠李某人民币252566元。同年7月2日，孙铁峰向长春市宽城区人民法院提起了案外人异议。同年8月13日长春市宽城区人民法院驳回了孙铁峰的异议，故孙铁峰以无法购买此房屋为由，将朱士全起诉至法院。但是朱士全认为孙铁峰诉讼请求并不成立，理由如下：一、朱士全与孙铁峰所签订的《按揭房屋买卖合同》合法有效。1.《中华人民共和国合同法》第三十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”根据此规定，朱士全与孙铁峰于2018年5月16日签订了《按揭房屋买卖合同》，朱士全与孙铁峰均已在合同书上签字并已捺手印，故其与孙铁峰的房屋买卖合同已经成立，对其与孙铁峰均具有法律上的约束力。2.长春市宽城区人民法院以《中华人民共和国物权法》第九条规定为依据，认定朱士全与孙铁峰所签订的《按揭房屋买卖合同》没有进行登记，所以不能生效。但是，根据朱士全与孙铁峰签订的《按揭房屋买卖合同》第八条规定：“该房屋能够办理房产过户手续时（以开发商通知为准等情形），甲方应负责提前归还房屋的银行按揭贷款及利息，迅急办理解押手续，所有产生的费用应由甲方负责缴纳；甲方办理完产权后应在十日内为乙方办理过户手续，过户完成后乙方向甲方支付购房余款。甲方如果在此期限内不能办好房产相关手续，视为甲方违约。”据此，朱士全与孙铁峰系附生效条件的合同，在办理房屋产权过户时合同生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，条件成就时生效。”故朱士全与孙铁峰所签订的《按揭房屋买卖合同》并不违背法律规定，系合法有效合同。二、朱士全与孙铁峰签订《按揭按揭买卖合同》时，此房屋并未被法院查封，且查封并不是合同履行不能的唯一标准，之所以合同履行不能系因孙铁峰迟延履行合同义务所致，并不是因朱士全名下房屋被人民法院查封所致。1.截止孙铁峰起诉之日，孙铁峰只给付朱士全购房款（包括偿还银行贷款）163900元，不及购房款的五分之一。根据朱士全从孙铁峰给其在银行卡、微信、支付宝及银行贷款偿还信息查询记录显示，截止孙铁峰起诉朱士全之日止，孙铁峰只给付购房款163900元，远没有达到合同约定的750000元。而在朱士全与孙铁峰签订《按揭房屋买卖合同》后，始终第一时间按合同规定及时配合孙铁峰偿还银行贷款，即使在孙铁峰在起诉前放弃偿还银行贷款达三个月之久的情况下，也积极偿还银行的贷款而没有终止。所以，导致合同不能履行的原因在孙铁峰，而并不在朱士全。人民法院查封房屋并不是房屋产权无法办理的唯一标准。根据我国相关法律规定，人民法院对房屋进行查封的目的并不是阻止房屋的产权办理，也不是阻止房屋的交易，其目的是督促债务人履行法定义务，故人民法院查封朱士全的房屋，并不构成朱士全与孙铁峰房屋买卖合同不能履行的原因。如果孙铁峰及时履行后续未给付的房款，朱士全即可将房屋产权办理完毕，并及时将房屋过户至孙铁峰名下。人民法院查封朱士全房产所涉案件事实认定错误，朱士全已向长春市宽城区人民法院申请再审，在再审结果没有出来前房屋的查封并不具有确定性。朱士全与孙铁峰所交易的房屋在签订房屋买卖合同时并未被人民法院查封，而是在朱士全另一案件当中的当事人李某申请的财产保全所致。但是此起案件当中，长春市宽城区人民法院所认定的案件事实错误，朱士全并不拖欠案件当事人李某欠款，朱士全已向长春市宽城区人民法院申请再审，等再审结果出来之后，能够证明人民法院的查封行为是错误的，房屋仍然可以交易。同时，即使朱士全再审理由不成立，如果孙铁峰及时给付朱士全后续未给付的购房款，朱士全也可以将李某保全的25万元偿还结清，从而解除人民法院的查封，并不影响朱士全与孙铁峰的房屋买卖合同的履行。综上，孙铁峰状告朱士全于法无据，请法院依法裁判驳回孙铁峰的诉讼请求。原审法院审理查明：2018年5月16日，朱士全（甲方）与孙铁峰（乙方）签订《按揭房屋买卖合同》，约定朱士全将其位于吉林省长春市南关区金宇大路万晟幸福里小区8号楼1单元16楼1602户，建筑面积90.03平方米的房屋以750000元的价格出售给孙铁峰。该房屋为朱士全于2016年9月18日以按揭的方式向吉林省荣业房地产开发有限公司购买，总金额563300元，朱士全已首付房款20%，付款金额为113300元，剩余450000元向中国银行股份有限公司长春建设支行按揭贷款，贷款期限为30年，截止本合同签订之日朱士全已支付20个月的贷款，每月2386元，共计47720元。其中合同第四条约定：签订本合同时，乙方应向甲方支付甲方首付130000元。第六条约定：甲方并将所有按揭房屋相关凭证（原始购房合同、税单、缴款凭证等）及该房屋的钥匙交于乙方验收，并共同到房屋管理机关备案，公证处公证，以及到所属物业管理公司登记。第七条约定：本合同签订之日起，自下个月由甲乙双方各承担贷款月供的50%按《个人购房借款合同》向银行付月供。甲方应提供该房屋贷款月供银行卡及密码，每月按照银行规定时间打款至指定账号（开户行：中国银行，卡号：6217900600018683567）。甲方在没有乙方授权的情况下，不得有变更或者挂失该卡，无权处置该卡内的资金。第八条约定：该房屋能够办理房产过户手续时（以开发商通知为准等情形），甲方应负责提前归还该房屋的银行按揭贷款及利息，迅急办理解押手续，所有产生的费用应有甲方负责缴纳；甲方办理完产权证后应在十日内为乙方办理过户手续，过户完成后乙方向甲方支付购房余款。甲方如果在此期限内不能办好房产相关手续，视为甲方违约。第十条约定：甲方保证上述房屋产权清晰无争议，除银行按揭外无任何担保抵押及房产瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第十三条约定：甲方中途违约，应支付乙方以该房屋总价款30%的违约金，另以乙方实支总款按银行同期五年定期利率的四倍支付乙方资金占用费。另合同尾部备注约定：此房为贷款未下证房，首付款130000元，2018年9月30日前支付二次付款80000元，余款100000元由产权证下发后卖方支付完中国银行此房贷款解押后配合买方更名过户后支付。朱士全于签订房屋买卖合同当日为孙铁峰出具收到孙铁峰购买案涉房屋首付款130000元的首付款收款凭证，并将房屋交付孙铁峰使用。庭审中朱士全对上述收款凭证上的签字及手印均有异议并表示要申请鉴定，但其未在法定期限内向本院提交书面鉴定申请。另查明，孙铁峰通过其中国农业银行股份有限公司账户给朱士全转款10笔共计136800元（其中：2018年5月13日转款20000元、2018年5月16日转款90000元、2018年5月24日转款10000元、2019年2月1日转款2400元、2019年3月1日转款2400元、2019年4月1日转款2400元、2019年4月26日转款2400、2019年5月31日转款2400元、2019年6月30日转款2400元、2019年7月31日转款2400元），孙铁峰通过其微信账户给朱士全转款20笔共计56600元（其中：2018年5月30日转款1200元、2018年5月31日转款5000元、2018年6月4日转款3000元、2018年6月4日转款2000元、2018年6月30日转款1200元、2018年7月4日转款8500元、2018年7月31日转款2400元、2018年9月1日转款1200元、2018年9月12日转款5000元、2018年10月25日转款5000元、2018年10月31日转款1200元、2018年11月30日转款1200元、2018年12月30日转款1200元、2019年1月1日转款3500元、2019年1月3日转款5000元、2019年1月4日转款5000元、2019年2月1日转款2000元、2019年3月26日转款1000元、2019年5月11日转款1500元、2019年5月11日转款500元），朱士全亦承认收到上述款项。孙铁峰表示2018年5月13日银行转款20000元、2018年5月16日银行转款90000元、2018年5月24日银行转款10000元、2018年5月31日微信转款5000元、2018年6月4日微信转款3000元、2018年6月4日微信转款2000元为其支付的房屋首付款，并明确其首付款130000元自2018年6月4日起至实际给付之日止，第二笔房款80000元自2018年9月30日起至实际给付之日止，其他已付款自2019年9月3日起至实际给付之日止，均按银行存款利率的四倍计算资金占用费。再查明，孙铁峰与案外人李某民间借贷纠纷一案，长春市宽城区人民法院于2019年7月9日作出（2019）吉0103民初1772号民事判决，判决朱士全在本判决生效之日起十日内一次性偿还李某欠款本金252566元，并自2019年4月23日起，以252566元为基数按照中国人民银行同期贷款利率（以不超过年利率6%为限）支付利息至全部偿还完毕时止。在该案审理过程中，长春市宽城区人民法院于2019年4月26日作出（2019）吉0103民初1772号保全裁定，并于2019年5月5日预查封了朱士全名下的坐落于南关区乙三路以南，丙六十二路以东万晟·幸福里8幢1单元1602号房，建筑面积：90.03平方米，吉（2018）长春不动产证明第0096092号，丘（地）号7-6/462-6（1602）房屋，查封期限三年，自2019年5月5日至2022年5月5日止。原审法院认为：孙铁峰与朱士全于2018年5月16日签订《按揭房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效。由于案涉房屋因朱士全与案外人李某民间借贷纠纷一案被长春市宽城区人民法院查封，致使双方签订的房屋买卖合同不能继续履行，故对孙铁峰请求解除合同的主张应予支持。双方签订的买卖合同解除后，朱士全应将购房款返还给孙铁峰，孙铁峰亦应将案涉房屋返还给朱士全，但由于朱士全未反诉孙铁峰返还房屋，返还房屋问题朱士全可另行主张解决。关于孙铁峰主张的违约金，由案涉房屋被长春市宽城区人民法院查封，在没有证据证明系朱士全故意导致案涉房屋被人民法院查封，致使买卖合同不能履行的情况下，并不能归责于朱士全，故对孙铁峰的违约金不予支持。关于孙铁峰主张的资金占用费，双方签订的房屋买卖合同第十三条虽约定卖方中途违约，卖方以买方实支总款按银行同期五年定期利率的四倍支付资金占用费，但适用该条约定的前提条件为卖方违约，现不能认定朱士全违约，故资金占用费的计算不能适用该条约定，可对2019年8月19日前产生的占用费按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日之后产生的占用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于孙铁峰支付购房款的数额认定问题，对孙铁峰通过微信及银行向朱士全的转款部分，朱士全亦无异议，该部分款项合计193400元；对孙铁峰主张的支付现金51500元，孙铁峰虽提供了微信聊天记录，但朱士全不予认可，且孙铁峰未能提供相关辅证证实朱士全已收到该款项；对孙铁峰主张代朱士全偿还案外人王立军借款15000元、霍文慧借款33000元，朱士全否认让孙铁峰代偿借款，孙铁峰亦未能证实其代偿行为取得朱士全同意，且鉴于案外人与孙铁峰存在朋友关系，现无法认定孙铁峰支付给案外人的该两笔款项为本案购房款；对孙铁峰主张代朱士全偿还银行贷款4787.58元，因其提供的证据传票无收款银行签章，不能证实其已实际代偿银行贷款，故依现有证据本院仅能够认定孙铁峰已支付给朱士全193400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除孙铁峰与朱士全于2018年5月16日签订的《按揭房屋买卖合同》；二、朱士全于本判决生效后立即返还孙铁峰已付购房款193400元及占用费（其中：以130000元为基数，自2018年6月4日起至实际给付之日止，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以12100元为基数，自2018年9月30日起至实际给付之日止，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以51300元为基数，自2019年9月3日起至实际给付之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回孙铁峰的其他诉讼请求。案件受理费4589元，由孙铁峰负担2330元，朱士全负担2259元；保全费3280元，由朱士全负担（案件受理费和保全费孙铁峰均已垫付）。除原审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.2018年6月4日，孙铁峰与朱士全通过微信聊天对已付购房款进行对账，朱士全确认此时已收款数额为13万元。2018年7月4日，孙铁峰向朱士全转账8500元，朱士全予以确认。2018年9月12日下午1点，孙铁峰与朱士全通过微信聊天对已付购房款进行对账，朱士全确认此时已收款数额为19万元。2018年9月12日晚7点，孙铁峰通过微信向朱士全转账5000元，朱士全确认此时收款数额为19.5万元。2.朱士全自认霍文慧曾向其转过钱，但具体什么性质的钱不记得了。霍文慧原审出庭作证，证实曾借钱给朱士全，后来由孙铁峰代朱士全实际还款33000元。2018年10月1日，孙铁峰与朱士全通过微信聊天协商代付4万元事宜，朱士全确认此时已收款数额为23.5万元。2018年10月25日，孙铁峰通过微信向朱士全转账5000元，朱士全确认此时收款数额为24万元。3.朱士全自认曾向汪立军借过钱，但还没还记不清了。2019年4月15日，孙铁峰通过微信聊天与朱士全对账，向朱士全发出“2019年4月15日之前已付257800+15000元=272800元”，朱士全回复“对”。4.案涉房屋已被长春市宽城区人民法院评估拍卖。5.依据孙铁峰提供的58同城网站二手房交易信息，案涉房屋相同小区面积接近的房屋总价均在105万左右。本院认为：（一）关于孙铁峰已付购房款数额的问题。原审判决认定朱士全已付购房款193400元，孙铁峰上诉主张以下款项应认定为已付购房款：1.2018年7月4日至2018年9月12日的现金51500元。孙铁峰与朱士全的微信聊天记录记载，朱士全分别于2018年6月4日确认收款数额为13万元，于2018年7月4日确认收款8500元，于2018年9月12日下午1点确认已收款数额为19万元，2018年9月12日晚上7点确认已收款数额为19.5万元。依据孙铁峰的转款记录以及微信聊天记录可以证实，双方一直通过微信聊天方式核对已付款数额，由此可以确信聊天记录中朱士全确认的数额具有较高客观性。而朱士全于2018年9月12日晚上7点收到5000元转账后，确认的已收款数额为19.5万元，此数额是在2018年9月12日下午1点确认已收款数额19万元的基础上相加得出，即朱士全再次确认了截至2018年9月12日下午1点，孙铁峰已付款数额总计为19万元，结合双方存在各种付款方式的交易习惯以及对账数额，本院对2018年7月4日至2018年9月12日间孙铁峰以现金51500元方式支付的款项予以确认。朱士全抗辩主张微信聊天记录中的对账均是在没有实际对账、当时有点糊涂的理由，与事实不符，亦有违诚实信用原则，本院不予采信。2.2018年10月1日孙铁峰代付给霍文慧的40000元。2018年10月1日，孙铁峰与朱士全通过微信聊天协商代付4万元事宜，朱士全确认此时已收款数额为23.5万元。2018年10月25日，孙铁峰通过微信向朱士全转账5000元，朱士全确认此时收款数额为24万元。朱士全在2018年10月25日收到孙铁峰转账5000元后，确认已收款数额为24万元，此数额是在2018年10月1日朱士全确认已收款数额为23.5万元的基础上相加得出，即朱士全再次确认了截止2018年10月1日，孙铁峰已付款数额为23.5万元，结合朱士全自认霍文慧向其转账，霍文慧原审出庭证实孙铁峰代朱士全还款的情节，可以证实存在朱士全认可孙铁峰代其向霍文慧还款的事实，但朱士全实际还款的数额为33000元，故本院确认孙铁峰代替朱士全向霍文慧还款的数额为33000元，该数额应认定为孙铁峰向朱士全已付的购房款。3.2019年4月15日前的15000元。2019年4月15日双方当事人再次通过微信聊天对账，朱士全认可再次收到15000元，结合朱士全自认曾向汪立军借过钱且并无证据证实曾还款，故本院认定孙铁峰代替朱士全向汪立军还款15000元，该数额应认定为孙铁峰向朱士全已付的购房款。4.2019年9月3日的4787.58元。孙铁峰主张该日在银行柜台向朱士全的银行账户现金转款4787.58元，因孙铁峰仅能提供银行缴款凭证，而该凭证并未加盖银行印章，故无法充分证实该事实的真实性，本院不予支持，孙铁峰可在完善相关证据后另案主张该笔费用。综上，孙铁峰向朱士全支付的购房款数额应为193400元+51500元+33000元+15000元=292900元，但因孙铁峰原审诉请返还的购房款数额为286187.58元，故朱士全应按照286187.58元的起诉标的向孙铁峰返还购房款。孙铁峰二审主张已付款数额为298887.58元依据不足，本院不予支持。（二）关于房屋买卖合同无法继续履行朱士全是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，朱士全与孙铁峰签订房屋买卖合同，即应按照合同约定履行房屋产权过户的义务，现案涉房屋因已被案外人执行拍卖，朱士全无法继续履行合同义务，依据上述法律规定，该情形已构成朱士全的违约，应承担违约责任。我国合同法对于违约的归责原则采用严格责任，所谓严格责任，是指不论违约方主观上有无过错，只要其不履行合同债务给对方当事人造成了损害，就应当承担合同责任，除非存在不可抗力、免责条款或者对方当事人过错。原审判决以朱士全对于房屋买卖合同无法继续履行不存在过错，认定朱士全不构成违约，属适用法律错误，应予更正。朱士全抗辩主张合同不能继续履行系孙铁峰给付的购房款数额不符合合同约定所致。孙铁峰与朱士全签订《按揭房屋买卖合同》后，即按照合同约定向朱士全交付了购房首付款13万元及8万元进度款，并依约每月交纳按揭款，其行为完全符合合同约定，无违约行为，故朱士全该抗辩理由不成立，本院不予支持。（三）关于朱士全应如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉《按揭房屋买卖合同》第十三条约定，甲方中途违约，应支付乙方该房屋总价款30%的违约金。依据该条约定，在朱士全根本违约的情况下，其应向孙铁峰支付违约金，数额为750000元*30%=225000元。朱士全二审要求依法酌减违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金调整系以实际损失为基础，兼需考量合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依照上述规定，并考量本案的具体情况，本院认定《按揭房屋买卖合同》约定的违约金标准适当，依法不予调整。理由如下：首先，朱士全作为完全民事行为能力的缔约主体，对在合同履行过程中存在的风险应有相应认知，其约定的总房款30%的违约金标准系自由、真实的意思表示结果。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，朱士全的根本违约造成合同无法继续履行，不但会造成孙铁峰购房资金的占用损失，亦造成了孙铁峰交易机会的丧失，如孙铁峰另行购买相同位置、面积的房屋，交易成本必然大大提高。依据孙铁峰提供的58同城网站二手房交易信息，相同小区面积接近的房屋总价均在105万左右，虽然该价格不能完全反映实际成交价，但可间接证实225000元的违约金数额并不高于孙铁峰的实际损失。最后，违约金虽系当事人对损害赔偿额的预先约定，具有损失补偿性，但违约金亦具有惩罚性。案涉房屋买卖合同对于朱士全的合同义务约定明确，但朱士全由于个人欠款的原因造成案涉房屋被查封拍卖，亦具有严重的过错。综上，朱士全要求酌减违约金，本院不予支持。关于孙铁峰上诉另主张朱士全按照四倍贷款利率赔偿资金的占有使用费，因违约金已具有损失补偿性，现孙铁峰并无充分依据证实违约金无法弥补其损失，故该主张依据不足，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4650号民事判决第一项；二、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4650号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人朱士全于本判决生效后立即返还上诉人孙铁峰购房款286187.58元；四、被上诉人朱士全于本判决生效后立即赔偿上诉人孙铁峰违约金225000元；五、驳回上诉人孙铁峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费总计10829元，由上诉人孙铁峰负担829元，由被上诉人朱士全负担10000元，保全费3280元，由被上诉人朱士全负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年七月二十二日书记员  张焕平