福建省将乐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0428执异23号 案外人：黄炳根，男，1952年5月27日出生，汉族，住福建省将乐县。 案外人：陈玉英，女，1961年5月19日出生，汉族，住福建省将乐县。 案外人：周鲁华，男，1963年12月27日出生，汉族，住福建省将乐县。 案外人：曹景奎，男，1971年11月3日出生，汉族，住福建省将乐县。 案外人：黄樟春，男，1962年9月21日出生，汉族，住福建省将乐县。 案外人：刘爱京，女，1969年5月15日出生，汉族，住福建省将乐县。 上述六位案外人的委托诉讼代理人：付婧。 申请执行人：将乐县农村信用合作联社，住所地：福建省将乐县水南三华南路27号。统一社会信用代码：913504281559807018。 法定代表人：谢海平，该社理事长。 被执行人：将乐县银华五洲大酒店，住所地：福建省将乐县新将中路4-6号。统一社会信用代码：9135042861116226X。 法定代表人：全长生。 在本院执行申请执行人将乐县农村信用合作联社（以下简称将乐信用社）与被执行人将乐县银华五洲大酒店（以下简称银华酒店）金融借款合同纠纷一案中，案外人黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京对本院依法查封的被执行人将乐县银华五洲大酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼（主体部分）、七至九楼全部房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京称，一、银华酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼（主体部分）、七至九楼全部已于2013年9月30日租赁给案外人和福建融融典当有限公司、吴丽英等人，案外人是涉案房屋的实际使用人，且已支付了租金。银华酒店拖欠案外人及福建融融典当有限公司、吴丽英借款本息共计1090万元，因无力归还，经双方协商，银华酒店将部分房屋租赁给案外人，用每年的租金抵扣借款本息。双方签订了《物业租赁合同书》，约定银华酒店将负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼（主体部分）、七至九楼全部租赁给案外人，租赁期间18年，从2013年10月1日起至2031年9月30日止。《物业租赁合同书》是双方真实的意思表示，其内容不违反国家法律禁止性规定，合法有效。银华酒店将租赁房屋交付给案外人，案外人从2013年10月1日起实际占有、使用、管理租赁房屋，案外人根据需要对部分楼层、客厅、餐厅进行装修，并按合同要求经营，每年的租金按约定在借款中扣除。租赁期间案外人将客房、餐厅转租他人经营并收取租金，客房先后转租给黄樟春、陈进章、甘小龙，餐厅转租给刘光岚。二、涉案房屋属先租赁后抵押。根据物权法第19条规定，原租赁关系不受抵押权的影响。案外人与银华酒店的《物业租赁合同书》早于银华酒店与将乐信用社分别于2014年3月5日、2014年4月2日签订《抵押合同》、《最高额抵押合同》。三、根据法律相关规定和买卖不破租赁的原则，案外人可根据《物业租赁合同书》继续占有、使用租赁房屋，租金和使用条件按原合同约定执行。法院对涉案房屋进行查封、拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权，《物业租赁合同书》合法有效，且尚处于租赁期内，如强行要求案外人搬出不仅不利于保护承租人的合法权益，还将给承租人造成重大财产损失。不利于市场经济稳定。四、2002年元月银华酒店因资金需要向职工筹借，经协商分别向上述案外人借款，双方约定月息15%，银华酒店与各案外人分别签订了协议书，案外人将借款支付银华酒店后，银华酒店开具了收据。出借金额分别为：黄炳根、周鲁华、曹景奎各6万元，黄樟春5.8万元，陈玉英3万元，刘爱京2.4万元。因银华酒店未及时还款，经2006年6月9日根据清算报告，银华酒店应付案外人借款本息计84.91万元。虽经案外人多次催讨但银华酒店依然未归还本息，至2003年9月租赁银华酒店部分房屋租赁时共结欠案外人黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京本息2015247元。故上述案外人向本院提出执行异议，1、请求确认《物业租赁合同书》合法有效，并继续履行该租赁合同；2、保留案外人所承租银华酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼（主体部分）、七至九楼全部房屋合法享有的继续承租权，租赁期从2013年10月1日起至2031年9月30日止。 案外人黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京提供了以下证据：1、《物业租赁合同书》、《银华五洲大酒店客房部（远华宾馆）承包经营合同书》各一份；2、将乐县远华宾馆、将乐县呵一点餐厅营业执照；3、各案外人分别与银华酒店签订的《协议书》及收款收据；4、《将乐县银华酒店清算报告》一份；5、《个人借款利息计算表》、《私人借款利息计算表》；6、银华酒店出具的欠款扣减《通知》；7、案外人身份证明。 将乐信用社称，银华酒店在向其办理抵押贷款时承诺涉案房产为对外出租，抵押权依法办理了房产抵押登记手续，并取得了他项权证，将乐信用社依法享有优先受偿权。根据最高院关于执行异议和复议规定中的第二十七条，将乐信用社对执行标的的抵押权，可以对抗案外人主张的所有权的异议请求。其次，《物业租赁合同书》无银华酒店法定代表人全长生亲笔签名，也未见全体股东授权同意书，案外人提供的借条《协议书》都有法定代表人全长生亲笔签名。再次，案外人提供的欠款金额本金为52.75万元，到2013年9月30日本息合计达1090万元，利息计算超过国家规定的无数倍，申诉债权计算不合理。最后，案外人与银华酒店签订的《物业租赁合同书》期限18年，存在有意逃避债务的嫌疑。故将乐信用社异议请求不成立，请求依法驳回异议请求。 本院查明，银华酒店于2002年元月20日分别与黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京签订《协议书》，约定银华酒店因资金严重不足向内部员工有偿筹借资金，借款金额分别为6万元、6万元、6万元、5.5万元、2.85万元、2.4万元，月息均为15‰，借款期限三年。银华酒店向前述借款人出具收款收据，各借款人收据总金额分别为6万元、6万元、6万元、5.8万元、3万元、2.4万元。银华酒店作为甲方于2013年9月30日与乙方黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京、福建融融典当有限公司、吴丽英签订《物业租赁合同书》，约定甲方共向乙方借款及担保共计1090万元，甲方同意将银华酒店租赁给乙方，直至甲方将借款和借款担保全额还清为止。合同第一条约定甲方将银华酒店出租给乙方使用（具体如下：即酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼一半（主体部分）、七楼至九楼全部）；第二条约定租赁期限18年，即从2013年10月1日起至2031年9月20日止。第四条约定租金第1年至第6年每年36万元，第7年至第12年每年48万元，第13年至第18年租金每年60万元。此外，合同还对专修、租赁物转租、合同终止等条款进行了约定。 银华酒店于2014年3月5日与将乐信用社签订《流动资金借款合同》，约定银华酒店向将乐信用社借款1300万元用于酒店装修。银华酒店以其所有的坐落于古镛镇新将中路6号-1-1层房产（将房权证2××2字第××号）为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续（将房他证2014字第××号）； 银华酒店于2014年4月2日与将乐信用社签订《最高额抵押合同》，约定银华酒店自愿以其所有的坐落于古镛镇新将中路6号2-3层（房产证号：将房权证2011字第××号）及4-9层（房产证号：将房权证2011字第××号）房产为将乐县长鑫经贸有限公司向将乐信用社的最高额1700万元的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号：将房他证2014字第××号、将他项2014第348号）。后因银华酒店、将乐县长鑫经贸有限公司未按合同约定归还借款本息，将乐信用社于2015年5月27日就前述两笔借款向本院提起民事诉讼，本院于2015年8月10日分别作出（2015）将民初字第649号、第648号《民事判决书》。 因银华酒店未履行前述判决书确定的义务，将乐信用社于2015年9月29日申请本院强制执行，本院于2015年12月25日终结本次执行程序。将乐信用社于2019年5月8日申请恢复执行，本院于2019年7月24日依法查封了银华酒店所有的坐落于将乐县古镛镇新将中路6号-1-1层、（将房权证2××2字第××号）、（所有权证号：将房权证2××2字第）、2-3层（房产证号：将房权证2011字第××号）及4-9层（房产证号：将房权证2011字第××号）房产。 另查明，黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京、吴丽英、福建融融典当公司作为甲方于2016年9月30日与乙方陈进章、甘小龙签订《承包经营合同书》，约定甲方将银华酒店5楼（主楼）、6至9楼全部、10楼（部分）合计大小及不同房型共65间客房、两个会议室，一楼大厅（不含茶庄），整体服务经营权交给乙方承包经营，承包期限5年，从2016年10月1日起至2021年9月30日。 本院认为，（2015）将民初字第649号、第648号《民事判决书》已发生法律效力，银华酒店未履行生效判决书确定的义务，本院根据将乐信用社的强制执行申请依法查封银华酒店所有的坐落于将乐县古镛镇新将中路6号-1-1层、2-3层、4-9层抵押房产，符合法律规定。银华酒店虽尚欠黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京借款本息未还，但欠款本金总额合计仅29.2万元，与《物业租赁合同书》约定的租金相差甚远，承租人福建融融典当有限公司、吴丽英也未向本院提出执行异议，案外人提供的证据以及本案掌握的现有证据均不足以证实银华酒店与案外人租赁的真实性及具体情况。其次，黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京虽然与银华酒店签订了《物业租赁合同书》，但同时也表示已将承租的客房、会议室、大厅转租他人，整体服务经营权已由他人承包经营。案外人未实际占有使用租赁房产。因此，黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京提出的确认《物业租赁合同书》合法有效，并继续履行该租赁合同，保留案外人所承租银华酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼（主体部分）、七至九楼全部房屋合法享有的继续承租权的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  蔡惠斌 审判员  张丽新 审判员  张 宾 二〇二〇年七月二十七日 书记员  郑水凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。