河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初799号 原告：黄平宇，男，1980年9月28日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：刘培玉，河北来仪（沧州）律师事务所律师。 被告：尹朝霞，女，1971年4月17日出生，汉族，住沧州市运河区。 被告：赵志杰，男，1967年11月25日出生，汉族，住址同上。 二被告委托诉讼代理人：杨朔之，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。 第三人：沧州众联房地产经纪有限公司，住所地沧州市新华区东方世纪城商业楼1楼128铺。 法定代表人：董华新，该公司经理。 统一社会信用代码：91130902MA07UCMP4A。 委托诉讼代理人：武明杰，该公司员工。 原告黄平宇与被告尹朝霞、赵志杰，第三人沧州众联房地产经纪有限公司（以下简称众联房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄平宇及其委托诉讼代理人刘培玉、被告尹朝霞和被告赵志杰的共同委托诉讼代理人杨朔之、第三人沧州众联房地产经纪有限公司委托诉讼代理人武明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄平宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告返还已付购房款120万元并支付违约金26万元；3.判令第三人返还原告中介费4000元，并对诉讼请求第二项承担补充赔偿责任；4.判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告及第三人于2019年8月15日，签订房屋买卖合同。合同中被告承诺：“在签订本合同时已经向原告和房屋中介履行了如实告知义务，保证对所出售房屋具有完全的所有权，并已经征得其他共有人的同意，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及附属设施上没有设定住何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按照合同将该房屋的所有权转让给原告并将房屋实际交付；房屋总价款130万元”。签约当天，原告支付定金10万元，其后在被告催告下，原告又支付购房款110万元，已付购房款共计120万元，原告支付中介费4000元。原告直至2019年11月份催被告办理房屋过户，被告方透露说自己有纠纷，在原告强烈要求下，去到不动产登记中心查询后确认了签订合同时被告的房子已经被司法机关查封的事实。被告隐瞒事实的行为，致使本合同不能履行，构成违约，根据房屋买卖合同约定，原告享有合同解除权，依法依约应解除合同，并由被告支付违约金及承担中介费。第三人作为房屋中介机构未履行相关法定义务，对被告的损失应承担补充赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 尹朝霞、赵志杰辩称，1、按照原告诉状中所述以及被告尹朝霞涉及债务纠纷的情况，2018年8月15日所签订房屋买卖合同是无效合同。既然合同无效则不应判决解除合同，而应宣告合同无效且不涉及违约金支付责任的承担。按照客观事实，尹朝霞确涉债务纠纷，交易的房产曾经被沧县人民法院进行过查封，但在纠纷处理过程中，查封法院并未告知尹朝霞名下房产被查封的情形，而仅仅是督促尹朝霞解决债务问题。这种情况下尹朝霞并无过错，但按照法律强制性的规定，房产被查封情形下转让行为无效。因转让行为所订立的合同当然自是无效，无效合同不应承担违约责任。2、按照合同法第58条的规定，合同无效应当相互返还因合同履行而获得的财产，故此被告尹朝霞愿意将原告已支付的购房款予以返还，但原告也应当在恢复原状的基础上将被告已交付的房产予以返还。3、关于诉状中所提到的房产过户问题，因在房屋买卖合同中，并未明确约定过户是的期限，双方在合同存续过程中也未就此问题达成一致，故此即使现在未能过户成功，也不是被告尹朝霞的责任。另外按照合同约定，购房款共计130万元，截至目前原告仅支付购房款120万元，尚欠10万元，这表明原告存在履行合同不符合约定的情形，无权要求被告尹朝霞承担未能办理过户的责任。4、被告赵志杰不是涉案房屋买卖合同的当事人，对于房屋买卖事宜并不知情，不应承担任何责任。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应当驳回。 众联房产经纪公司述称，当时是原被告相互认识，找我们代签合同，当时被告尹朝霞说她的房屋只是存在抵押，不存在纠纷。我们当时说你去房管局调表查一下房产信息，尹朝霞说她的房子只是抵押，不存在纠纷，要求原告解抵押。原告当时给尹朝霞打了定金10万元，后期打款时尹朝霞直接催促原告打的款。这期间我一直在催促尹朝霞过户，她一再推脱。一直到11月份，尹朝霞才说的房子有纠纷。12月份我们去打的房调，她说一星期给解决，但是一直在推拖，一直到临近春节。后期一直没去。 本院经审理认定事实如下：被告尹朝霞、赵志杰系夫妻关系，沧州市运河区西环南街绿之园小区8#-2-401室房屋系二人共同所有。2019年8月15日，在被告众联房产经纪公司中介下，原告黄平宇（购房人乙方）、被告尹朝霞（售房人甲方）、众联房产经纪公司（中介方丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方自愿将坐落在运河区绿之园8-2-401室的房屋出售给乙方，房屋所有权人为尹朝霞，房屋性质为老房，户型为三室，建筑面积为124㎡（以房本为准）。甲方保证对所出售的房屋具有完全所有权、已经征得其他共有人的同意，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币1300000元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担；付款方式约定为乙方于2019年8月15日向甲方支付购房定金人民币¥10万元（壹拾万元整），剩余房款付款方式及腾空房屋事宜甲乙双方自行协商。同时约定甲乙双方产生违约由违约方承担中介费，乙方违约定金不退，甲方违约则双倍退还定。原告于签订合同当日给付被告尹朝霞定金100000元，被告尹朝霞向原告出具收条一份，内容为：“今收到黄平宇交来购买绿之园8号楼2单401室房层（屋）定金人民币拾万元”。同日，原告向被告众联房产经纪公司给付中介费4000元，被告众联房产经纪公司向原告出具了信息服务费收据。被告尹朝霞于签订合同第二日将房屋钥匙交与原告，原告对房屋进行了装修、使用。后期原告又通过银行转账，微信支付等方式又向被告支付了房款1100000元，被告尹朝霞于2019年12月10日向黄平宇出具收条一份，内容为：“今已收到黄平宇交来购买绿之园8#2单401室房款¥110万（壹佰壹拾万元整）。”2019年12月10日，原、被告共同去沧州市不动产登记中心查询案涉房屋信息，显示该房屋已被查封，查封机关是沧县人民法院，至原告起诉时该项尚未解除查封，但本案开庭时该项查封已解除。 本院认为，原告黄平宇与被告尹朝霞、第三人众联房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。案涉房屋在签订房屋买卖合同时已被法院查封，至原告起诉时尚未解除，虽然该查封措施现已解除，但原告仍要求解除合同，被告尹朝霞亦无继续履行案涉房屋买卖合同的意思表示且同意退还原告已给付的1200000元购房款，故对原告要求解除案涉房屋买卖合同，被告尹朝霞返还购房款1200000元的请求，本院予以支持。被告尹朝霞未如实向原告告知案涉房屋被查封的情况，使原告在违背真实意思的情况下与其订立房屋买卖合同，已构成违约，应承担违约责任。但原告主张的违约金过高，本院酌定按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，以1200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，其中100000元购房款违约金起算时间为2019年8月15日、1000000元购房款违约金的起算时间为2019年8月30日，剩余100000元购房款因无法明确具体收款时间故应以被告尹朝霞出具收条之日即2019年12月10日起，均计算至全部购房款退还完毕之日止。关于被告赵志杰的责任承担问题，其虽称对案涉房屋买卖事宜不知情，但签订合同时原告支付的100000元定金却是打入了被告赵志杰的银行账户，且该笔合同之债发生在其与被告尹朝霞夫妻关系存续期间，故被告赵志杰应承担共同赔偿责任。关于中介费4000元，第三人众联房产经纪公司庭审中表示愿意退还给原告，故对原告要求第三人返还中介费4000元的主张，本院予以支持。关于第三人众联房产经纪公司的责任认定问题，原告委托其居间购买涉案房屋，其与原告已形成了居间关系。第三人众联房产经纪公司作为具有专业经验的房地产居间服务机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实买房人的身份信息、房屋产权情况、交易标的是否存在权利瑕疵等，并对交易双方进行提示和告知，有义务运用其专业的知识和交易经验保护原告在交易过程中的交易安全。本案中，第三人众联房产经纪公司未尽到必要的核实义务，导致原告买卖合同目的无法实现，给原告造成了损失。原告已付购房款1200000元，第三人众联房产经纪公司作为负有约定保障他人交易安全义务的主体没有尽到相应的义务，应在被告尹朝霞、赵志杰不能返还部分的范围内承担补充赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告黄平宇与被告尹朝霞、第三人沧州众联房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》； 二、被告尹朝霞、赵志杰返还原告黄平宇购房款1200000元及支付违约金（违约金以购房款1200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，其中100000元购房款的违约金自2019年8月15日起、1000000元购房款的违约金自2019年8月30日起，剩余100000元购房款的违约金自2019年12月10日起，均计算至全部购房款退还完毕之日止）； 三、第三人沧州众联房地产经纪有限公司返还原告黄平宇中介费4000元； 四、第三人沧州众联房地产经纪有限公司在判决第二项中被告尹朝霞、赵志杰不能返还部分的范围内承担补充赔偿责任。 以上履行内容限本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8988元，由原告黄平宇负担1150元，被告尹朝霞、赵志杰、第三人沧州众联房地产经纪有限公司共同负担7838元。保全费5000元，由被告尹朝霞、赵志杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  郝梦迎 二〇二〇年七月一日 书记员  王 昊