福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1315号 原告（反诉被告）：漳州新天地房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市龙池开发区（龙池酒店一层），统一社会信用代码91350681666867663J。 法定代表人：林越雯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周仰宁，福建九鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雅萍，福建九鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏富文，男，1994年8月10日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：马万辉，福建东方格致律师事务所律师。 原告（反诉被告）漳州新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地公司”）与被告（反诉原告）魏富文商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，魏富文于2020年4月17日向本院提起反诉，经审查魏富文反诉符合受理条件，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）新天地公司的委托诉讼代理人黄雅萍、被告（反诉原告）魏富文的委托诉讼代理人马万辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新天地公司向本院提出诉讼请求：1．判令魏富文继续履行合同，并立即向新天地公司支付违约金196200元（自2017年2月1日起至2019年10月10日止，以40万元为基准，按日万分之五标准，计算违约金）。2．本案诉讼费由魏富文承担。诉讼过程中，新天地公司变更诉讼请求，后撤回变更诉讼请求申请。事实和理由：2016年11月22日，新天地公司（出卖人）与魏富文（买受人）经协商一致签订合同编号为350683010001032016001060《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定，魏富文向新天地公司购买漳州台商投资区龙池新天地3幢906号房屋，房屋价款为510741元，魏富文于签订买卖合同时支付首付款110741元，剩余购房款400000元以银行按揭付款方式支付。魏富文若未按本合同约定的时间付款，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向新天地公司支付逾期应付款万分之五的违约金。若魏富文未获得银行审核同意发放贷款，则须在按揭银行或新天地公司通知之日起十日内一次性向新天地公司付清购房款，若魏富文逾期付款，参照上述违约条款处理。魏富文付清购房款之前，新天地公司有权不予交付商品房，即使超过了约定的交付期限也不构成违约，新天地公司无须承担逾期交房违约责任。合同签订后，魏富文向新天地公司支付了首付款110741元，新天地公司依约履行了合同义务。因魏富文个人信用不良导致无法办理按揭贷款，魏富文直至2019年10月10日才向新天地公司支付剩余购房款405544元。魏富文逾期付款已构成违约，其应向新天地公司承担违约责任。 魏富文本诉辩称，1．答辩人系于2019年6月3日收到通知函，按合同的约定，答辩人必须在10日内一次性付清，应从2019年6月14日开始计算逾期付款违约金；2．补充协议中对于违约金的约定过高，且无证据证明系魏富文个人信用问题导致贷款无法发放，本案违约金应按银行同期贷款利率来计算。 魏富文向本院提出反诉请求：1．判令新天地公司立即向魏富文支付逾期交房违约金（自2017年2月1日起至2020年5月24日止，按已付款的日万分之五计算），共计113174.95元；2．判令新天地公司立即向魏富文支付逾期办证违约金（自2017年5月1日起至2020年3月27日止，按已付款的日万分之五计算），共计91725.86元；3．判令新天地公司承担本案的案件受理费。诉讼过程中，新天地公司变更反诉请求，后撤回变更反诉请求申请。事实和理由：2016年11月22日，魏富文与新天地公司签订编号为350683010001032016001060的《商品房买卖合同》。双方约定新天地公司应在2017年1月31日将商品房交付魏富文使用；若存在逾期交房，应自2017年1月31日起至实际交付之日止，由新天地公司向魏富文支付已付款万分之五的违约金；新天地公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，如因新天地公司原因导致魏富文不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，新天地公司自逾期之日起每日按魏富文已付款的银行同期存款利率向魏富文支付违约金。魏富文已于合同签订当日支付了首付款110741元，并在收到新天地公司通知后，于2019年10月10日付清了尾款405544元。新天地公司于2020年3月27日办理房屋权属证书，于2020年5月24日才交房。新天地公司应向魏富文承担逾期交房及逾期办证的违约责任。 新天地公司反诉辩称，1．合同约定，在魏富文付清购房款之前，新天地公司有权不予交付商品房，魏富文主张逾期交房的起算日为2017年2月1日无事实和法律依据。2．合同双方对于魏富文逾期付清房款后，交付房子的时间没有约定，双方亦未就交房期限达成新合意。因双方未就交房期限进行约定，应当从魏富文要求交房之日起超过一定合理期限，新天地公司未能办理交房手续时，方可追究新天地公司的违约责任。魏富文直至2020年4月29日方才向新天地公司要求交房，新天地公司已于2020年4月30日向魏富文交付不动产权证书及交房材料，魏富文可自行向物业办理交房手续。故新天地公司在履行交房义务上并无拖延及逾期。3．合同约定办证期限为商品房交付使用180日内，本案不动产权证已在2020年4月30日交付给魏富文了，不存在逾期办证的情形。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月22日，新天地公司（出卖人）与魏富文（买受人）签订合同编号为350683010001032016001060《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定：买受人向出卖人购买漳州台商投资区龙池新天地3幢906号房产；买受人于签订买卖合同时支付购房首付款110741元；剩余购房款400000元以银行按揭付款方式支付；房屋总价款因实际测绘面积增加变更为516285元，剩余购房款变更为405544元；买受人逾期付款时，经出卖人同意，合同继续履行的情况下，买受人应自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止按应付款的日万分之五支付违约金；若买受人未获得银行审核同意发放贷款，则买受人须在按揭银行或出卖人通知之日起十日内一次性向出卖人付清购房款，若买受人逾期付款，应承担《商品房买卖合同》逾期付款的违约责任；出卖人应当在2017年1月31日前将商品房交付给买受人使用，但买受人付清购房款之前，出卖人有权不予交付商品房，即使超过了约定的交付期限也不构成出卖人违约，无需承担逾期交房违约责任；若出卖人逾期交房，出卖人应自2017年1月31日第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订当日，魏富文按约向新天地公司支付购房首付款110741元。 另查明，2017年1月5日，因魏富文个人信用不良导致无法办理按揭贷款；2019年6月3日，新天地公司向魏富文出具通知函告知魏富文因信用不良导致无法按揭款，并要求魏富文于收函10日内结清剩余房款及支付违约金；2019年10月10日，魏富文向新天地公司支付剩余购房款405544元；2020年3月27日，漳州台商投资区龙池新天地3幢906号房产登记至魏富文名下；2020年4月30日，魏富文领取了闽（2020）漳州台商投资区不动产权第0002110号的不动产权证书；2020年5月24日，厦门市嘉福园物业管理有限公司漳州台商投资区分公司与魏富文签订房屋交接确认书，并将房门钥匙交付给魏富文。 本院认为，双方于2016年11月22日签订的商品房买卖合同及补充协议合法、真实、有效，是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行各自的义务。 关于逾期付款。根据双方合同约定，若出现魏富文未获得银行审核同意发放贷款的情形，新天地公司应履行告知义务，魏富文应在被告知之日起十日内付清购房款。新天地公司于2019年6月3日履行告知义务，魏富文于2019年10月10日支付剩余购房款，故魏富文逾期付款天数应自2019年6月14日起至2019年10月9日止，合计118日。 关于逾期交房。合同约定新天地公司应于2017年1月31日前交房，又约定魏富文付清购房款之前，新天地公司有权不予交付商品房，但未约定在魏富文于2017年1月31日后支付购房款的情形下新天地公司的交房时间。故魏富文与新天地公司约定的履行交房的期限不明确，理应给予新天地公司必要的准备时间，新天地公司可于魏富文付清购房款之日（即2019年10月10日）后在合理期限内履行交房义务，本院酌定必要的准备时间至2019年11月29日止，故应自2019年11月30日起开始计算新天地公司的逾期交房天数。因魏富文在领取不动产权证书后便可自行与厦门市嘉福园物业管理有限公司办理房屋交接手续，新天地公司已于2020年4月30日将不动产权证书交由魏富文，本质上已将房屋交接主动权交由魏富文。故新天地公司逾期交房的天数可自2019年11月30日起截止至2020年4月29日，合计152日。新天地公司逾期交房期间适逢新型冠状病毒疫情防控期间，存在履行不便的情形，福建省重大突发公共卫生事件一级响应期间为2020年1月24日起至2020年2月26日24时止，该期间合计34日，应从新天地公司逾期交房期间中予以扣除。综上，新天地公司逾期交房天数为118日。 关于逾期办证。合同约定逾期办证时间系在商品房交付使用后，本案办证时间在商品房交付之前，故本案不存在逾期办证情形。 综上，魏富文逾期付款天数与新天地公司逾期交房天数一致，均为118日。新天地公司未及时将魏富文未获得银行审核同意发放贷款的情形向魏富文告知，且在魏富文交付房款后，未及时交付房屋，新天地公司履行合同过程中存在一定过错；魏富文在支付购房首付款后，面对长达近三年未办理银行按揭手续的情形下，未主动核查个人信用，未联系新天地公司了解详细情况，与常理不符，其未尽到谨慎注意义务，存在疏忽大意，且在新天地公司履行告知义务后，仍逾期付款，魏富文在履行合同过程中亦存在一定过错。考虑双方在履行合同中均存在过错，且逾期天数一致，过错程度相当，从平衡双方利益冲突角度出发，以稳定市场交易为宗旨，遵循诚实信用原则，兼顾公平正义，本院认为本案合同双方请求对方承担因违约造成的损失可相互冲抵。综上所述，驳回新天地公司的本诉诉讼请求，驳回魏富文的反诉诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十二条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、驳回漳州新天地房地产开发有限公司的本诉诉讼请求； 二、驳回魏富文的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2112元，由漳州新天地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1093元，由魏富文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 黄佳蓉 二〇二〇年七月三日 法官助理 谢 添 书 记 员 郭雪香