四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初767号 原告：四川齐力商业管理服务有限责任公司。住所地：宜宾市南溪区罗龙街道石马村一、二、三社（地标国际1号楼第1层1-6号）。 法定代表人：何道君，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，宜宾市南溪区罗龙法律服务所法律工作者。 被告：潘探，男，汉族，1987年10月25日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：罗云，宜宾市南溪区裴石法律服务所法律工作者。 原告四川齐力商业管理服务有限责任公司（以下简称齐力公司）与被告潘探房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐力公司的委托诉讼代理人李敏，被告潘探及其委托诉讼代理人罗云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐力公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告解除房屋租赁合同有效，责令被告立即腾空房屋，按原状交付原告；2.判决被告支付拖欠原告房屋占用费，按合同约定的每月8591.8元（租金和物业费的二倍），自2019年12月26日起至被告交付房屋之日止，扣除被告已经支付的部分；3.判决被告支付原告为其代缴的物业费11898元，并按欠缴金额的一倍支付违约金11898元；4.判决原告不退还被告履约保证金11898元；5.判决被告支付原告律师费2379.6元；6.判决被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告与被告于2017年11月20日签订租赁合同，双方约定被告租赁原告管理的位于四川省宜宾市南溪区，合计建筑面积为132.18平方米，租金为每月30元每平方米，按季度交付。租期为2017年11月20日至2020年11月20日止。并且在合同第六条第四款约定租金交纳方式为预交，还约定了原告可单方解除合同的情形和违约责任。合同签订后，双方一直保持友好合作关系，物业费也是原告先帮被告垫交，收租金时再向被告一并收取。但被告自合同签订后就一直未交纳原告垫付的物业费。2019年12月17日，原告邮寄告知被告按照合同约定解除合同，要求被告限期搬离。被告拒不搬离，并将租金打至原告公开账户后继续占用房屋。此后原告多次要求被告搬离并交纳物业费，被告仍不予理会。为维护原告的合法权益，请求判决支持原告的全部诉讼请求。 被告潘探辩称，1.原、被告于2017年11月20日签订的房屋租赁合同是事实。合同订立后，被告对租赁房屋进行了装修，经营销售汽车。但被告承租的房屋墙体渗水严重，影响被告正常经营。被告在2017年至2020年期间，多次找到租赁房屋开发商和物业公司要求解决渗水问题，均未得到答复；被告在未取得答复的情况下，收到了原告邮寄的解约告知书，要求被告于2019年12月20日撤场。被告于当日向原告转账租金11446.2元，又于2020年3月22日支付了2020年第二季度的租金11446.2元。因此本案合同解除的事项并不存在，应当继续履行；2.被告未与原告和其他第三方签订物业服务合同，原告也未向被告送达物业费告知书，被告并不清楚物业费的收取标准。且根据合同约定，原告并非物业费的收取主体，如原告确实垫付了物业费，应行使追偿权，与本案不是同一法律关系。并且，原告提交的垫交物业费收据的真实性存疑，故原告的该项请求于法无据；3.被告按期交纳了租金，并不存在根本性违约，因此被告交给原告的履约保证金11896.2元在合同期满后应予退还；原告自愿聘请律师为其提供服务，与被告无关，因此律师费被告不应承担。综上，请驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。 本院认定事实如下：被告潘探欲承租原告齐力公司管理的商铺用于经营，双方于2017年11月14日签订《补充协议》，协议约定：因甲方（原告齐力公司）租赁给乙方（被告潘探）的一号楼一层36、37号门面房屋结构对乙方使用有一定影响，甲方给予乙方一定的优惠政策。乙方从合同签订日起到合同【齐商租赁（2017-06）号】自然终止日期间，甲方每个月优惠乙方五个平方米的租金费用。 2017年11月20日，甲方齐力公司与乙方潘探签订《租赁合同书》，编号齐商租赁（2017-06）号，约定：乙方租赁地标国际x号商铺，建筑面积132.18平方米，从事汽车相关行业；租赁期限从2017年11月20日起至2020年11月20日止；每月租金为30元每平米，即月租金3965.4元。租金每季度交纳一次，每次交纳3个月的租金总额。双方签订租赁合同书起三日内，乙方须预交一个季度的租金，在免租期结束后，该季度租金作为正式起租的第一季度租金；乙方须在签订本合同之日起三日内向甲方缴纳履约定金，金额为人民币11896.2元，履约定金在本合同履行期内不得折抵租金；乙方承担承租场所内自用水电费用、公共能耗分摊费、物业管理费。详见乙方与成都世高物业管理有限公司（以下简称世高公司）签署的《地标国际商业项目管理协议》。 同时，合同约定：乙方有下列条款中情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁场所，且不承担违约责任：…（2）不缴纳或不足额缴纳租金、物业管理费、公共能耗费、履约定金或其它费中任何一项超过三十日的；甲方因前述情形行使单方解除合同权利时，乙方应承担违约责任，即乙方所缴纳的履约定金转为违约金，甲方不予退还。如前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；乙方如不按约定期限缴纳租金、市场服务费或其他应缴费用，每延迟一日应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过三十日的，乙方应按欠缴金额的一倍向甲方支付违约金；乙方应于本合同终止后七日内迁出甲方本项目。如因乙方未能及时迁出导致该租赁场所无法另行经营，则视同乙方仍占用该租赁场所，乙方应按合同终止时租金、市场服务费、物业管理费等收费两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；任何一方违反本合同约定的，守约方追究违约方的违约责任产生的损失及费用（包括但不限于违约金、利息、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费、公告费及其他相关费用）由违约方承担；甲方以邮递方式送达文件资料时，按本合同所列的乙方地址，以邮寄之日后的第三日视为收悉日，无论邮件是否被退回。原告齐力公司在合同落款页加盖印章，被告潘探亦签字、加盖指印，但未注明其收件地址。 合同签订后，潘探向齐力公司交纳了履约保证金、一个季度房屋租金共22892.4元。 因被告潘探未交纳物业费，原告分别于2018年11月21日、2019年11月22日、2019年11月23日代潘探向世高公司交纳了物业费，每次交纳的物业费均为3966元。期限从2017年11月20日至2020年11月19日止。被告潘探辩称原告齐力公司未告知要签订物业服务合同，且承租的商铺墙面渗水严重，多次与物业公司协商解决未果，但物业公司经理每次都口头承诺待物业公司将墙体修复完毕后再补交纳物业管理费。诉讼中，原、被告双方均未向本院提交潘探与世高公司签订的《地标国际商业项目管理协议》。 2019年12月17日，齐力公司向被告潘探有效身份证地址“x号”邮寄《告知书》，内容如下：潘探，您于2017年11月20日与我签订“地标国际”1号楼1层楼摊位36、37号的租赁合同。截止目前贵方未按合同履行且仍占用我方场地经营，此举严重影响到双方合作关系。按《租赁合同书》约定，您已严重违约。我方将根据合同约定解除《租赁合同书》，且收回该场地并不予退还履约定金，同时贵方还应支付实际占用我方场地期间产生的租金、物管费、违约金等。请您务必于2019年12月20日之前来我司办理相关撤场手续并完清全部费用，若逾期未办理，由此产生的一切法律后果及经济损失均由您自行负责。物流信息显示该邮件于2019年12月19日由本人签收。庭审中潘探认可收到该告知书，且在收到告知书前已向齐力公司提出异议。 另查明，被告潘探向原告齐力公司按租金标准转款至2020年6月20日。原告称该款系出具解除租赁合同告知书后被告转的款，应视为房屋占用费。 2020年4月21日，齐力公司与宜宾市南溪区罗龙法律服务所订立《委托代理合同》，由该所为齐力公司诉潘探一案提供代理服务，代理费2379.6元。 本案庭审法庭辩论终结后，原告齐力公司向本院提交世高公司催收函、世高公司公告、收据复印件若干，拟证明世高公司为潘探提供了物业服务，但潘探拒绝与其签订物业管理合同，以及涉案商铺就物业管理费的收取标准等。本院组织被告潘探进行质证，潘探发表意见如下：原告逾期提交证据，应承担举证不能的法律后果，法院应按照民事诉讼法相关规定对逾期提交的证据不予采纳，且对原告进行处罚。同时，原告逾期提交的证据并不具备证据的真实性、合法性、关联性。 本院认为，原、被告书面签订的《租赁合同书》，系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，且已实际履行，该合同合法有效。合同成立后，原、被告应当遵循诚实信用原则依照约定全面履行合同义务，即合同履行原则为严格履行原则。 本案中，被告潘探依约定使用了原告管理的租赁房屋，在2019年12月前按期交纳了房屋租金。但依合同约定，租赁户交纳租金和交纳物业服务费均系合同约定的义务。现双方提交的证据能够证明潘探知晓世高公司（物业公司）为其提供了物业服务，潘探也接受了物业服务。在该过程中双方对服务质量问题还进行过磋商，但潘探却一直未按房屋租赁合同约定交纳物业管理费，且逾期已超过三十日以上。根据原、被告双方签订的《租赁合同书》第十三条约定，原告作为享有约定解除权的一方，有权通知违约方解除租赁合同，收回租赁房屋。原告依合同约定行使解除权，向被告邮寄了解除租赁合同的《告知书》，被告也自认收到（邮件签收日期2019年12月19日），故对原告要求确认原、被告解除租赁合同有效的请求，本院依法予以支持。被告称在收到解除告知书前已向原告提出异议，未提供证据支持，本院不予采信。合同解除后，被告应当腾空房屋并返还给原告。 被告在收到原告的《告知书》后向原告账户打入款项，原告也出具了收据，但未注明款项的性质是租金还是房屋占用费。故原告已收到被告转款，按租金的数额至2020年6月20日，应抵扣其自本案合同解除后占有使用房屋的费用。原告主张按照合同约定即租金和物业费的二倍计算房屋占用费，该标准过高且大于原告实际损失，本院酌情予以调减，比照同期房屋租金予以支持。按照双方《补充协议》约定的优惠计算，每月租金为3815.4元。 对于物业费，本案现无证据显示被告承租的商铺对物业费的收取标准、交纳期限等是如何约定，故对原告要求被告支付其物业费11898元的诉讼请求，本院不予支持。原告齐力公司逾期提交证据，被告潘探对此提出异议，故本院对原告逾期提交的证据不予采纳。本案系房屋租赁合同关系，被告潘探未向世高公司交纳物业费系另一法律关系。原告可另行主张权利。潘探未交物业费的行为并不属于租赁合同的根本性违约，故对原告主张要求被告按物业费欠缴金额支付违约金以及不退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于潘探交纳的履约保证金11898元，在本案租赁合同解除后，原告应当返还予被告，如被告逾期使用案涉租赁房屋，原告可就履约保证金予以抵扣，多退少补。 对于原告主张的律师费2379.6元，双方签订的《租赁合同书》中并未明确约定违约方要承担律师费，且原告未举出已支付律师服务费的有效票据，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，判决如下： 一、确认原告四川齐力商业管理服务有限责任公司与被告潘探于2017年11月20日签订的《租赁合同书》已于2019年12月19日解除； 二、被告潘探于本判决生效之日起五日内将其承租的位于四川省宜宾市南溪区x号商铺腾空退还给原告四川齐力商业管理服务有限责任公司； 三、被告潘探于本判决生效之日起五日内向原告四川齐力商业管理服务有限责任公司支付自2020年6月21日起的房屋占用费至腾退房屋之日止（按每月3815.4元计算）； 四、驳回原告四川齐力商业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1264元，减半收取计632元，由原告四川齐力商业管理服务有限责任公司负担539元，被告潘探负担93元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  韩 松 二〇二〇年七月九日 法官助理  刘怡梅 书 记 员  郑帮琴