山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民初934号原告（执行案外人）：林茂，男，1954年5月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。被告（申请执行人）：济南舜联建设集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：史先柱，董事长。委托诉讼代理人：吕为彦，山东金诚诺律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：邵莹莹，总经理。委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。原告林茂与被告济南舜联建设集团有限公司（以下简称济南舜联公司）、第三人山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林茂的委托诉讼代理人董勤美，被告济南舜联公司的委托诉讼代理人吕为彦，第三人华夏帝苑公司的委托诉讼代理人梁三丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林茂向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对原告林茂购买的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.依法判决位于历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号房屋及储藏室归原告所有；3.依法判决被告济南舜联公司协助配合第三人华夏帝苑公司为原告林茂办理历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号房屋的不动产权登记证书；4.本案诉讼费用由被告济南舜联公司）承担。事实与理由：原告林茂2015年11月14日与第三人华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号房屋及储藏室（储藏室编号为：2#-1-118），原告已向第三人付清了全部购房款1043527元（包含车位款8万元）。第三人于2016年1月2日已将房屋交付给原告实际占有使用（入住）。华夏帝苑2号楼已办理了房产证（鲁（2019）济南市不动产权第0152803号），登记在第三人名下。2号楼2-1-1801号房屋及对应储藏室虽登记在第三人名下，但该房屋实际已被原告购买并占有使用（入住）。第三人与被告因建筑工程施工合同纠纷一案正在济南市中级人民法院执行，济南市中级人民法院作出(2019)鲁01执第2086号之二十裁定书，裁定将原告购买的登记在第三人名下的涉案房屋予以查封。2020年1月14日，原告依法向济南市中级人民法院提交了书面执行异议申请书，并提供商品房买卖合同、交款收据、房屋验收记录表、缴纳水电费、物业费单据等相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的执行。济南市中级人民法院作出(2020)鲁01执异字第33号裁定书，裁定驳回了原告的异议，并明确告知原告可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告购买涉案房屋，已依照合同约定支付了全部购房款，已实际占有使用至今且不存在任何过错，根据我国相关法律规定，原告对涉案房屋享有权利能够排除执行且人民法院不得予以查封。为维护原告之合法权益，特提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。济南舜联公司辩称，一、林茂系第三人华夏帝苑公司上级单位领导，两者存在利益勾连的可能性，因此其提出异议应当严格审查，以防止虚假诉讼的出现。二、林茂并不是传统意义上的购房者。华夏帝苑公司是为了山东省煤田地质局建设职工住房而设立的，其仅开发了此唯一的房地产项目。成立华夏帝苑公司并由华夏帝苑公司与林茂等山东省煤田地质局职工签订所谓的《商品房买卖合同》，其实质就是借合法的形式达到其内部分房的目的。与原告林茂同时期华夏帝苑公司向外出售的同地段商品房的价格相比，其内部职工的购买价低于正常销售价20%有的甚至30%以上，严重的损害了国家利益及债权人的利益，因此华夏帝苑公司与林茂签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效。三、林茂故意不向法院提交全部买卖合同复印件，该合同附件三明确载明是山东省煤田地质局分房。山东省煤田管理局的职工是按职务、工龄等综合评分来确定分房的，分高者分得面积大、楼层好的房屋，所以说，林茂与华夏帝苑公司之间并不是普通的商品房买卖关系，林茂不应当认定为法律上的买受人，其无权以买受人身份提出异议。四、林茂与华夏帝苑公司是利益共同体，收据可以随时开、任意开，决不能凭收据认定付款，并且林茂提交的部分华夏帝苑公司的收据和银行流水早于其提交的房屋买卖合同签订时间，明显不符合常理，不能证明款项已经实际支付。林茂提交的银行流水未显示对方账户，不能证明转入第三人账户，亦不能证明是涉案房产的购房款。退一步说，如果与涉案房产有关，反而更能证明是内部分房而不是普通的商品房买卖。五、林茂提交的证据不能证明已经合法占有涉案房产。六、济南舜联公司是该查封房产的建设者，华夏帝苑公司和林茂是该房产的使用者、受益者，该房产的价值本身就包含了建设成本费，华夏帝苑公司在未支付建设成本费的情况下和林茂合谋逃避债务，损害了广大建筑职工的利益。七、关于法律适用问题：如果依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十）进行审理。本案中林茂没有提交证据证明涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。林茂依法应提交其（含与其同一户籍的家庭成员）无房查询结果证明，特别是其生活居住、经常活动地泰安市及济南市两地的房产登记情况。不动产登记部门随时可以办理该项查询业务，林茂对此负有举证责任但其并未提交相应证据，应自行承担不利法律后果。因此林茂所提异议不符合上述情形并且其权利不能排除执行，其请求停止对涉案房产的执行无事实及法律依据，应予以驳回。八、如果按照上述法律规定第二十八条（金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记）进行审理，即便林茂提交的证据能够满足本条规定前三项情形，但林茂在2015年11月14日签订购房合同后一直不办理网签、过户等手续本身具有过错，并且其在签订房屋买卖合同时属于限购人员（非济南市户籍），不具有在济南购房资格，未办理网签过户手续系其自身原因所致。因此林茂提起执行异议之诉也不符合该条的法律规定。九、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条为了保护善意购房者而设定的，从上述三、四、五条已经证明，林茂不属于善意购房者，而是损害国家利益的合谋者，其所谓权利不应得到保护。十、林茂的诉讼请求中第1项“解除对房屋的查封”及第2项、3项诉讼请求均不属于案外人执行异议之诉的审理范围。十一、本案应由原告林茂自行承担诉讼费用。即便林茂能够排除执行，但在林茂本身具有过错且怠于行使权利接收房屋后多年不办理网签过户手续，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，应承担相应法律责任，理应判决其承担本案诉讼费用，以示惩戒。综上所述，林茂请求停止对涉案房产的执行无事实及法律依据，恳请法院依法判决驳回其诉讼请求。华夏帝苑公司述称，认可原告林茂陈述的事实,我单位已经将该房屋出售给原告，原告的购房涉案房屋的房款也已全部付清。我公司已经将该房屋交付给了原告。综上，该涉案房屋不属于我单位的财产，被告申请查封该房产错误。原告购买华夏帝苑公司的房屋在前，被告查封涉案房屋在后，被告陈述双方存在合谋损害其利益，不符合客观逻辑，另外，无论原告作为何等身份其购买房屋保证其基本的生存权和生活的权利符合国家的人文精神，不应该像被告所陈述的因为原告的身份原因就不应该购买房屋，不实现其基本的生活生存权。另外，华夏帝苑公司开发的涉案项目一共包含13栋楼，部分有山东省煤田地质局下属单位及企业于2011年、2012年团购缴纳购房款，双方只是于2014年、2015年签署正式的购买合同，根本不存在被告所陈述的恶意串通损害国家利益，损害被告利益的情况，且双方团购协议初步约定的交房日期是在2014年10月份左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林茂提交如下证据：一、《济南市商品房买卖合同》一份。证明原告林茂2015年11月14日与第三人华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号房屋及储藏室（储藏室编号为：2#-1-118），房屋总价款963527元。原告林茂2015年11月14日与第三人签订购房合同时济南市政府还没有实施相关的限购政策，济南市限购政策是2016年12月26日以后才开始发布实施的，签订合同和网签时均具有购房资格。二、原告户口本一份。证明原告已落户济南市历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号所购房屋名下，具有济南市户口。三、购房款交款收据及银行转账记录。证明原告已交全部购房款1043527元（含车位款80000元）。1.收据、中国建设银行信用卡交易明细（林茂、肖平），证明原告林茂2015年4月27日分三笔刷卡消费10万、25万、10万共向第三人交纳购房款450000元。2.收据、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明原告2015年9月29日支取359000元现金，用现金向第三人交购房款358837元。3.收据、中国民生银行个人账户对账单，证明原告2015年11月14日向第三人转账支付购房款199198元。4.原告2015年11月24日交35492元，由第三人出具的收据证明。该笔款项系第三人支付给原告的违约金，原告将该笔违约金折抵了购房款，因原告系山东省煤田地质局的职工，原告购买了山东省煤田地质局职工集体团购第三人开发的山东煤田地质局职工生活区建设项目，第三人交房和签订正式合同的时间晚于团购承诺的签合同时间和交房时间，经双方充分协商，第三人支付原告违约金35492元，原告用来交缴剩余购房款35492元。因为原告于2015年就交了相应的购房款，并且原告的单位煤田地质局与第三人有一个团购合同，因为在第三人那里，第三人签订正式合同的时间都晚于团购的时间，所以第三人向原告支付了违约金。四、房屋验收记录表和收楼物品确认表。证明第三人2016年1月2日已将房屋交付给原告，原告已经收房。五、物业费收据一份。山东明德物业管理集团有限公司出具的物业费收据一份，证明原告已实际入住，并缴纳物业费。六、济南市房屋登记信息查询结果。证明原告在济南无房屋登记信息，涉案房屋系唯一住房。七、(2020)鲁01执异字第33号执行异议裁定书。证明因济南市中级人民法院作出(2019)鲁01执第2086号之二十裁定书，将原告购买的第三人的房屋予以查封。原告依法向济南市中级人民法院提交了书面执行异议申请书，并提供商品房买卖合同、交款收据、房屋验收记录表、缴纳物业费单据等相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的执行，济南市中级人民法院作出(2020)鲁01执异字第33号裁定书，裁定驳回了原告的异议，原告在15日内向本院提起了诉讼。济南舜联公司质证称：证据一中2015年11月14日签订的商品房买卖合同真实性有异议，但从其提交的附件三可以看出涉案房产是省局分房，并不是普通的商品房买卖，该合同第六条对逾期交房的违约责任作出了明确约定，是应付款的日万分之0.5，不知道原告与第三人怎么就能造出来35492元的违约金来坑害国家。其分房是按照级别来分的，并不是普通的按市场行为来购买房屋的；其价格明显过低，系第三人与原告恶意串通损害国家利益而签订的合同，该合同为无效合同，因为第三人本人是国有企业，其损害国有企业利益实际就是损害国家利益。对证据二户口本真实性无异议，原告是2020年1月20日将户口迁入济南，此时才具有济南市购房资格，这说明上述2015年11月14日签订商品房买卖合同时并没有购房资格，其是明显为了规避国家限购政策而采取的方式，其是购买房产时无购房资格，后将户口迁入涉案房产或者集体户取得济南市户籍再办理相关网签手续这明显是规避国家限购政策。因此，涉案房屋买卖合同因规避国家政策而无效。对证据三的质证意见其提交的转帐凭证、收据数额与购房合同载明的房屋价款并不一致，对收据真实性有异议，并且没有相应的银行转账凭证证明其将房款缴存至第三人帐户。对林茂交易明细真实性有异议，该证据没出处也没任何公章签字。对林茂的中国建设银行个人活期帐户交易明细真实性无异议，其标注的现金支取总共是359000元，只能证明其在那天支取了现金而已，不能证明转入第三人帐户。对原告的中国民生银行个人帐户对账真实性无异议。收据不能证明原告已实际缴纳房款，且收据大部分都是在合同签订之前也没有相应的银行转账凭证佐证，不能证明实际支付了款项。对2015年11月14日转违约金35492元有异议，该违约金没有法律及合同依据，也坑害国家和债权人利益。对收楼物品确认表真实性无法核实，鉴于原告与第三人的特殊关系其随时可以作出这样的东西。对电费、空调费收据质证意见同上。对济南市房屋档案馆的房屋登记信息查询结果真实性无异议，但原告依法应当提交其同一户籍全部家庭成员的无房结果查询证明，并且应当提交其在泰安有无住房，不能仅提交在济南的所谓住房。对济南中院的执行裁定书真实性无异议。华夏帝苑公司质证称：对原告举证的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，同时结合原告提供的交易流水清单上载明的日期及结合华夏公司向其开具的收据的日期能够相互印证原告的主张。本院经审理，对上述证据认定如下：对于证据一，涉案房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效的合同。该证据可以证实涉案房屋查封前，林茂与华夏帝苑公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋及储藏室。证据二可以证实林茂已落户济南市历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号房屋名下，具有济南市户口。证据三可以证实涉案房屋查封前，林茂已向华夏帝苑公司交纳了全部购房款。证据四、证据五可以证实涉案房屋查封前，华夏帝苑公司已将涉案房屋交付给林茂，林茂已占有使用涉案房屋。证据六可以证实林茂在济南市范围内无其他房屋登记信息，涉案房屋系其唯一住房。对于证据七，各方当事人均无异议，本院予以确认。济南舜联公司提交如下证据：证据一、济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2622号民事判决书一份，证明我公司施工的工程为山东省煤田地质局职工生活区建设项目1#-8#楼工程即专门为山东省煤田地质局分房建设，涉案房产是我公司的劳动成果，凝聚着广大民工的心血。证据二、济南市限购文件两份，证明济南市从2011年开始就已经执行限购政策，原告属于限购人员，未办理网签过户等手续系其自身过错导致。证据三、房产新闻报道一宗、第三人华夏帝苑公司与案外人签订的商品房买卖合同四份，证明原告作为山东省煤田地质局内部职工的房屋购买价低于正常销售价20%甚至30%以上，严重的损害了国家利益及债权人利益，华夏帝苑公司与原告签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效合同；其他具有购房资格的买房人在《商品房买卖合同》签订后就能够办理网签手续。林茂质证称：对证据一的真实性无异议，但该证据系第三人应当支付给被告工程款，与原告无关，原告所购买的第三人的房屋已经支付了全部的购房款，并且办理收房入住。被告不应当申请法院查封。对于证据二真实性没有异议，但是限购政策并不必然导致原告与第三人之间签订的商品房买卖合同无效，并且原告没有办理房产证不是受限购政策的影响，是因为第三人未通知原告办理房产证，且不具备办理房产证的条件。对证据三的真实性无法考证，并且该证据也不能证明原告与第三人之间所签订的商品房买卖合同的房屋价格低，因为根据山东省煤田地质局与第三人签订的团购协议原告与第三人实际签订购房合同时的房屋价格已经高于了团购时所定的价格，相关证据在第三人手里。这几份买卖合同与本案不具有关联性。华夏帝苑公司质证称：对证据一真实性无异议，该证据仅能证明被告与第三人之间存在债权债务关系与原告无关，同时结合原告提供的证据能够证实涉案房产不属于华夏帝苑公司财产，被告查封错误。对于证据二真实性无异议，但不适用于本案，涉案房产是由山东省省政府下令批文批准山东省煤田地质局及部分下属单位搬迁至济南市历城区唐冶新区，为了完善相关单位的职工的生活区建设开发此项目，不存在因原告原因限购的问题，而是政府要求单位全部搬迁。对证据三系打印件真实性不予认可，即使是真实的，涉案房产也不存在低价出售的行为，因为涉案房产自2011年就开始购买，应以2011年的房产价格衡量涉案房产的价格。对证据三中商品房买卖合同均系复印件，且与本案没有关联，我方不予认可。对上述证据，本院经审理认定如下：对于证据一的真实性无异议，本院予以确认；对于证据二，仅能说明济南市于2011年出台过房屋限购政策，无法证明林茂未办理房产过户系由于其自身限购所致。对于证据三，仅能体现2015年左右华夏帝苑公司出售房屋的市场价格，而本案中林茂属于职工购买商品房，二者不具有关联性。华夏帝苑公司提交如下证据：住宅销售内部团购协议书一份，补充协议一份，原告出具的收到条一份，证明：1.参照其他团购人员与华夏帝苑公司签订的内部团购协议，该协议第五条第2付款方式中约定……第三次（预计时间为2014年10月前后）在办理交房之前缴纳应缴总房款的20%，并交清所有剩余储藏室和车位款。交房时间是2014年10月前后。2.华夏帝苑公司未能依照团购协议中约定的交房时间交房，双方就逾期交房补偿事宜达成补充协议，将因逾期交房应向原告支付补偿金35492元用于折顶房款的事实。林茂质证称：对第三人提交的全部证据的真实性和证明主张均没有异议。济南舜联公司质证称：林茂没有所谓团购协议，我们现在不能确定原告与第三人到底是履行的团购协议还是商品房买卖合同，第三人依据无效的团购协议向原告支付所谓补偿金没有法律及合同依据，并且损害国家及债权人权益。对上述证据，本院经审理认为，该住宅销售内部团购协议书签订的主体系段倩倩与华夏帝苑公司，并非林茂，不能证明林茂亦与华夏帝苑签订了团购协议书。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：济南舜联公司与华夏帝苑公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月10日作出（2018）鲁01民初2622号民事判决，判决：一、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付工程款58872195.84元；二、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付逾期付款利息；三、驳回济南舜联公司的其他诉讼请求。济南舜联公司、华夏帝苑公司均对上述判决不服，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鲁民终2043号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因华夏帝苑公司未履行生效判决确定的义务，济南舜联公司向本院申请强制执行，本院于2019年12月10日作出（2019）鲁01执2086号之二十执行裁定、协助执行通知，裁定查封被执行人华夏帝苑公司名下坐落于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼1-101、1-201、1-302、1-402、1-501、1-802、1-901、1-1001、1-1002、1-1101、1-1502、1-1702、1-1802、2-202、2-301、2-402、2-502、2-702、2-901、2-1002、2-1101、2-1201、2-1502、2-1601、2-1602[房产证号：济南20190171625]、2号楼1-1801、1-1802、1-301、1-302、1-401、1-501、1-601、1-702[房产证号：济南20190152803]（包括涉案房产）的房产共计33套。林茂不服该裁定，提起执行异议，本院作出(2020)鲁01执异字第35号执行异议裁定，裁定驳回林茂的异议，段林茂遂提起本案执行异议之诉。2015年11月14日，林茂与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买华夏帝苑公司开发的涉案房屋及储藏室，总价款963527元。2015年4月27日至2015年11月14日期间，林茂向华夏帝苑公司交纳了全部购房款。华夏帝苑公司已于2016年1月将涉案房屋交付给林茂占有使用。林茂已落户于涉案房屋。林茂在济南市范围内无其他房屋登记信息，涉案房屋系其唯一住房。本院认为，本案的争议焦点是林茂就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在涉案房屋被查封之前，林茂与华夏帝苑公司签订合法有效的商品房买卖合同，并向华夏帝苑公司交纳了全部购房款。华夏帝苑公司亦将涉案房屋交付给林茂占有使用，并且涉案房屋系林茂在济南市范围内唯一住房，符合上述法律规定可以排除执行的情形。济南舜联公司提出的商品房买卖合同因约定的价款过低，损害国家利益而应认定无效以及林茂由于限购不具备购买涉案房屋资格的主张均不能成立，本院不予支持。林茂就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此本院对于林茂要求停止执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于林茂要求解除对涉案房屋的查封以及要求协助办理过户的诉讼请求，因其不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案对此不予处理。另外，因物权确认应以物权登记凭证为准,林茂虽与华夏帝苑公司签订商品房买卖合同，但因涉案房屋尚未办理产权登记，只能认定林茂已取得了涉案房屋的物权期待权,无法确认其已实际享有涉案房屋所有权，故对其该项主张，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、停止对于历城区围子山路1899号华夏帝苑2号楼2-1-1801号房屋的执行；二、驳回林茂的其他诉讼请求。案件受理费13435元，由被告济南舜联建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年七月六日法官助理 高 超书 记 员 李 杨