新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院   民 事 判 决 书     （2020）兵0601民初601号   原告：王燕玲，女，1988年8月3日出生，住乌鲁木齐市。                                                                                                                                           委托诉讼代理人：尹清波，新疆仕诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张蔷薇，新疆仕诚律师事务所律师。    被告：新疆开源翔锦房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠青湖经济开发区南区乌鲁木齐街以北、克拉玛依街以南、上海路以东、北京路以西，统一社会信用代码：91659004333051164T。   法定代表人：胡祖国，该公司总经理。   委托诉讼代理人：袁雯娟，该公司销售经理。   第三人：华夏银行股份有限公司乌鲁木齐友好路支行，营业场所：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路654号，统一社会信用代码：91650100778955879P。   负责人：孟力。   委托诉讼代理人：郭萍，该支行员工。   委托诉讼代理人：王国华，该支行员工。   原告王燕玲与被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司（以下简称翔锦公司）、第三人华夏银行股份有限公司乌鲁木齐友好路支行（以下简称华夏银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王燕玲的委托诉讼代理人张蔷薇、被告翔锦公司的委托诉讼代理人袁雯娟、第三人华夏银行的委托诉讼代理人郭萍、王国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王燕玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;2.判令解除原告与第三人签订的商品房担保贷款合同；3.判令被告退还原告已付首付款170227元及资金占用期间的利息26037.87元（利息暂计至2020年4月19日），以后的利息按照贷款市场报价利率计算至实际支付之日止; 4.判令被告支付原告已付的银行贷款本金41453.47元及利息26540.45元；5.判令被告支付逾期交房违约金340.28元；6.判令被告退还产证费550元、抵押登记费550元、预告登记费550元、工本费10元，合计1660元；7.判令被告向第三人支付自判决生效之日起涉案商品房的剩余贷本金和利息；8.本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2017年1月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于五家渠青经开南区上海路X号星X号楼X号商品房，房屋价款共计为340227元，交付时间为2018年12月31日，逾期交付超过180日后，原告有权解除合同，被告应退还原告全部房款（含已付贷款部分）。并自原告付款之日按照同期贷款基准利率计算给付利息，并承担全部房价款0.1%的违约金。原告已按约定向被告支付房款，但是时至今日，被告仍未向原告交付房屋。原告与第三人签订的商品房担保贷款合同，因合同目的无法实现，要求一并解除。   被告翔锦公司辩称，施工方中间停工过一段时间，又加上疫情影响，房屋至今没有交工。请求驳回原告诉讼请求。   第三人华夏银行辩称：不管是按照合同约定还是法律规定，原告的解除权均已经丧失。第三人不存在违约行为，不同意解除合同，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。   本院经审理认定如下事实：2017年1月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于五家渠青经开南区上海路X号星X号楼X层X号商品房，房屋价款共计为340227元。第七条约定：买受人应当于2017年1月12日前支付首付款170227元，余款170000元向银行申请贷款支付。第九条约定：商品房交付条件为1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在180日之内，自2018年12月31日届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1%的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，解除合同应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。   同日，原告、被告签订补充协议一份，关于商品房交付增加以下条款：1.买受人所购房屋为期房，双方同意按照《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为出卖人实际交付房屋给买受人的时间，双方无需另行书面通知，买受人按约定时间前往房屋所在地现场接房；如出卖人判断不能按预定时间交房，可在所约定的交房时间前30日提前书面告知买受人延迟交房，但延长交房时间最长不得超过180日，买受人同意给予出卖人最长180日的宽限期，如出卖人仍不能按调整后的时间交房，按照主合同第十二条约定执行，违约金自主合同约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日止，但出卖人应支付的违约金总额以不超过买受人已付房款的3%为限。3.如出卖人逾期交房超过180天，买受人有权单方面解除合同，如果买受人行使单方解除本合同的权利时，须在前述的180天期限届满之日起的30天书面通知出卖人，否则视为买受人放弃单方面解除本合同的权利，本合同继续履行，买受人同意出卖人不再另行催告。   上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2017年1月12日支付首付款170227元。同日支付预告登记费550元、产证费550元、抵押登记费550元、工本费10元，合计1660元。   2017年2月15日，原告与第三人、被告签订《个人房屋抵押借款合同》，约定以涉案房屋作为抵押物，由第三人向原告发放贷款170000元，贷款期限为2017年2月15日至2027年2月15日。还款方式为等额本息还款法，按月还本付息，还款日为每月20日。被告作为贷款的担保人。截止到2020年3月20日，原告已归还贷款本金41453.47元及利息26540.45元，合计67993.92元。   2018年12月31日，被告未能交付涉案商铺；至双方补充协议约定的交付宽限期2019年6月30日到期，被告仍未能交付涉案商铺；原告多次向被告催促，但是未向原告发出书面解除通知。庭审中，被告陈述涉案房屋至今未完工，交付日期不确定。   上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、收款收据、《个人房屋抵押借款合同》、贷款本息还款数额清单及庭审笔录为证，本院予以确认。   本院认为，本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应认定为有效。双方当事人均应按协议约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告已依约支付全部购房款，翔锦公司因自身原因未能将涉案房屋按期交付原告，且至今无法确定交付时间，被告已构成根本违约。故对原告要求解除与被告订立的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。   根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 因此，合同解除后，应由翔锦公司返还原告首付款170227元、产证费等1660元、已付贷款本息67993.92元（暂计至2020年3月20日），并有权要求翔锦公司赔偿其违约损失。根据双方合同约定，被告应支付原告首付款资金占用期间的利息为26428.32元（170227元×4.75%÷365天×1193天，自2017年1月12日计至2020年4月19日），之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日。2020年4月19日之前的利息原告仅主张26037.87元，本院予以支持；被告应支付原告的违约金为340.23元（340227元×0.1%），对原告主张超出部分，本院不予支持。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”依据上述法律规定，商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同目的无法实现，原告有权解除与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》。按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的应之义。故本案《个人房屋抵押借款合同》解除后，剩余贷款由被告翔锦公司承担。同时，被告翔锦公司返还原告王燕玲已支付第三人华夏银行的贷款本金及利息。当翔锦公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，第三人华夏银行可拒绝办理诉争房屋上设定的抵押权登记涤除手续，以保障其债权实现。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：   一、解除原告王燕玲与被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；   二、解除原告王燕玲与第三人华夏银行股份有限公司乌鲁木齐友好路支行签订的《个人房屋抵押借款合同》;   三、被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告王燕玲购房首付款170227元，并支付利息26037.87元，该利息暂计至2020年4月19日，之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日；   四、被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告王燕玲产证费550元、抵押登记费550元、预告登记费550元、工本费10元，合计1660元；   五、被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔付原告王燕玲违约金340.23元；   六、被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告王燕玲已付贷款本金41453.47元及利息26540.45元，合计67993.92元（暂计至2020年3月20日，之后的按照银行实际收取的按揭贷款数额计至被告实际支付之日止）；   七、被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人华夏银行股份有限公司乌鲁木齐友好路支行偿还原告王燕玲自判决生效之日起就《个人房屋抵押借款合同》的剩余贷款。   八、驳回原告王燕玲其他诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                案件受理费2647元（已减半收取），保全费1851元，邮寄送达费80元，合计4578元（原告已预交），由原告王燕玲负担1元，由被告新疆开源翔锦房地产开发有限公司负担4577元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。           审 判 员    孙仪                              二〇二〇年七月十三日     书 记 员    弥博勃     1