湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1126号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢国云，女，1976年10月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：罗领，湖南金州（郴州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市鼎盛酒店管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区七里大道七星大市场旁。法定代表人：曹利建，系该公司经理。委托诉讼代理人：高欢海，湖南金州（郴州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李青芝，女，1974年7月18日出生，汉族，住址湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。上诉人谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司（鼎盛公司）与被上诉人李青芝房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢国云、鼎盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李青芝的诉讼请求，支持谢国云、鼎盛公司的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由李青芝承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、鼎盛公司与李青芝签订的《房屋租赁合同》是无效合同。合同中的涉案房屋是否为合法建筑物，李青芝在一审中并没有提供任何证据，从查明的事实看，李青芝提供的租赁房屋未经工程验收合格，房屋作为宾馆用房二次装修工程未经消防验收合同，故涉案的房屋租赁合同无效，一审认定为有效合同是错误的。二、在签订合同时，李青芝通过鼎盛公司的营业执照知道谢国云是鼎盛公司的法定代表人；合同是李青芝提供的，首页所列乙方只有鼎盛公司，没有谢国云，因此李青芝内心确认的合同相对人是鼎盛公司而不是谢国云。谢国云在合同末页签名，是履行职务的行为，谢国云支付租金是为鼎盛公司代为履行合同义务，故谢国云不应承担责任。三、鼎盛公司无法经营是因为隧道的建设，是政府部门的征用引起的，属于不可抗力，应予以免责。四、酒店由于隧道建设无法经营已于2019年转让，造成了严重亏损，负债累累，无法偿还。李青芝答辩称：一、案涉房屋在本案租赁前已作为宾馆对外经营了三年，上诉人继受租赁案涉房屋后仍继续作为宾馆营业，即说明上诉人同意按转租现状租赁继受房屋。在实际经营过程中，上诉人也从未向李青芝提出任何房屋质量和消防问题，现在合同即将到期再主张合同无效有违诚信。法律规定的租赁合同无效的房屋是违章建筑，但案涉房屋是由郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司开发建设的，规划及施工均是依法依规执行的，出租房在房产局也进行了备案登记。二、谢国云作为合同的承租方，理应承担支付房屋租金的义务。租赁合同首页还是末页均载明谢国云是合同的主体，租金也一直是谢国云在交纳。从鼎盛公司的股权架构来看，鼎盛公司是一家为规避一人公司而设立的夫妻店。实际经营宾馆的主体是鼎豪酒店，该酒店的股东只有谢国云。经查询，鼎盛公司与谢国云个人财务属于典型的财务人格混同。三、合同履行过程中不存在不可抗力的情况，道路修建不属于民法通则中规定的不可抗力，且上诉人在修建过程中也在营业。李青芝考虑到上诉人的经营困难，下调了租金，这也说明双方已对修路期间房屋租金达成新的合意，且已实际履行。李青芝向一审法院起诉请求：1、判令谢国云、鼎盛公司共同支付李青芝房屋租金共计180000元（2019年2月及7-11月房屋租金）及资金占用利息（利息按年利率6%计算，从起诉之日计至租金付清之日止）；2、判令谢国云、鼎盛公司承担李青芝实现债权费用10000元；3、本案产生的诉讼费、财产保全费、财产保全保函费及公告费由谢国云、鼎盛公司承担。谢国云、鼎盛公司反诉请求：1、确认谢国云、鼎盛公司与李青芝签订的《房屋租赁合同》无效；2、李青芝退还2019年3月至6月房屋租金120000元；3、谢国云、鼎盛公司无需支付2019年2月及7月至12月的房屋租金。4、本案反诉费由李青芝承担。一审法院认定事实：鼎盛公司系自然人投资或控股的有限责任公司，股东现有两人(即谢国云、曹军)，谢国云是该公司法定代表人。李青芝与谢国云、鼎盛公司签订一份《房屋租赁合同》（落款时间为2010年5月30日），约定：租赁房屋坐落于郴州市，建筑面积约为3570㎡,共三层；每年租金672000元,租金每月56000元整按月交；前五年按56000元整每月交租金,后五年年递增8%交租金；租期从2010年6月6日起至2020年6月6日止,为期10年，期满后在同等条件下，乙方有优先承租权；甲方租赁给乙方的房屋应手续齐全,并且消防设施设备合格的房屋；乙方在租赁期内有权转让、转租,并对投入的设施设备有权处理，并且把以上处理事项通知甲方；在乙方办理营业执照及相关证照时,甲方应提供相关合法证件资料,如因甲方证件不齐所造成乙方损失,甲方应承担赔偿责任；在承租期内,一切经营税、费全部由乙方承担。李青芝在合同中甲方处签了名，谢国云在乙方处签了名、鼎盛公司在乙方处盖了章。在合同履行期间,2017年，谢国云、鼎盛公司以经营困难要求李青芝降低房屋租金,经协商，李青芝同意将房屋租金降至30000元／月,但是谢国云、鼎盛公司于2018年3月开始拖欠李青芝4个月房屋租金共计120000元,李青芝于2018年11月1日向法院提起诉讼,谢国云、鼎盛公司即支付了欠付租金,李青芝因而申请了撤诉，法院裁定准许其撤诉。谢国云、鼎盛公司从2019年2月起出现逾期交纳及拖欠房屋租金行为,截止2019年12月，谢国云、鼎盛公司已拖欠7个月共计210000元的房屋租金。期间，李青芝多次催收并委托湖南善道律师事务所律师发出律师函催讨，但谢国云、鼎盛公司仍未交付租金。另查明，东福大厦至今未办理不动产权证，致消防工程未验收合格。2017年7月至2019年9月，因郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道的建设施工，影响了郴州市鼎盛酒店管理有限公司经营的酒店的正常营业。李青芝提供的其账户交易明细中，在2019年，谢国云从其账户支付6笔资金共156000元（其中5笔各30000元附言备注为2019年1月至5月的租金）给李青芝。一审法院认为，本案争议焦点系李青芝与谢国云、鼎盛公司签订的落款时间为2010年5月30日的《房屋租赁合同》是否有效。双方签订的合同，约定了“甲方租赁给乙方的房屋应手续齐全,并且消防设施设备合格的房屋”，故可确定签订合同时，双方清楚租赁房屋欠缺消防手续。双方只约定“消防设施设备合格”，而未约定验收合格。谢国云、鼎盛公司经营的是宾馆酒店，属于公众聚集场所，是向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人，在装修过程中应当清楚需办理消防安全手续。《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》规定：建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案所涉租赁房屋只有3570平方米，未违反上述强制性规定，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的。从上述规定看，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，租赁标的物是否经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案消防部门出具的证明体现的是消防工程未验收合格系未办理不动产权证，并非合同约定的消防设施设备问题。综上，李青芝与谢国云、鼎盛公司签订的落款时间为2010年5月30日的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示一致，未违背法律法规效力性强制性规定，合法有效，拖欠的租金应予支付，已支付的6000元应作租金予以减除，共拖欠（2019年6月至12月）的租金共计204000元。本案争议焦点二、谢国云是否承担本案责任。谢国云虽是鼎盛公司法定代表人，在合同中签字未注明法定代表人的身份，并在乙方签字处注明个人身份证号，且租金系从其个人账户中支付，可视为谢国云也系合同相对人，故谢国云与鼎盛公司共同承担本案责任。本案争议焦点三、郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道的建设施工是否构成不可抗力导致宾馆无法经营。郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道建设施工，对鼎盛公司承包的宾馆的经营造成一定影响，但不至于无法经营，宾馆实际也在经营。且双方在2017年（处于郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道工程预施工和施工期间）就以谢国云、鼎盛公司经营困难降低租金达成了协议，降低了租金，此时应当也考虑了施工问题。故谢国云、鼎盛公司要求退还租金无需支付租金不予支持。关于李青芝实现债权费用10000元的诉请因双方无约定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十四条之规定，一审判决：“一、原告（反诉被告）李青芝与被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司签订的落款时间为2010年5月30日的《房屋租赁合同》有效。二、被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）李青芝租金204000元（2019年6月至2019年12月）。三、驳回原告（反诉被告）李青芝的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4100元，减半收取2050元，财产保全费1520元，合计3570元，由被告（反诉原告）郴州市鼎盛酒店管理有限公司负担3400元，原告（反诉被告）李青芝负担170元；本案反诉费2900元，由被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司负担。”二审期间，谢国云提交国内支付业务付款回单、记账凭证，拟证明由谢国云个人账户支付给李青芝的租金系谢国云为鼎盛公司垫付。李青芝质证认为：不是新证据，备注都是2017年9月所缴纳的租金是补缴之前的租金，恰好证明了谢国云多次违反合同约定逾期缴纳房租的违约行为；鼎盛公司转给李佳羲的款项，是因谢国云不在家中，在转账时才是通过公司账户。鼎盛公司的质证意见与谢国云的拟证明内容一致。鼎盛公司提交一份证明、郴州市苏仙区公安消防大队《责令立即改正通知书》苏公消即字【2011】第0011号、【2014】第057号、【2015】第060号、【2017】第0638号通知书，共同拟证明因案涉租赁房屋一直未进行消防验收，消防部门责令停止使用，要求整改通过消防验收后方可经营使用。李青芝质证认为：1、证明中的公章的真实性无法确定，加盖的公章没有比对样本；该份证明没有单位负责人及经手人签字确认，且不能直接证明不动产证的办理与消防验收具有直接关系；本案涉案房屋宾馆的装修是二次装修的消防验收，与不动产是否办理不具有直接因果关系，不动产办理的义务不是由李青芝负责，而是由开发商负责。2、《责令立即改正通知书》不属于二审新证据，消防未验收而对外营业属于经营者的直接责任，因其所涉及的是装修过程中的二次消防验收，其责任主体是实际经营者而非房屋出租人。谢国云的质证意见与鼎盛公司的拟证明内容一致。李青芝提交以下证据材料：证据一、食品经营许可证、卫生许可证就涉租房屋宾馆视频及工商登记消息等，拟证明本案涉租赁房屋作为宾馆对外经营所悬挂经营许可证载明的单位名称是郴州市鼎豪商务酒店；郴州市鼎豪商务酒店是谢国云个人独资企业；谢国云系本案房屋承租主体。证据二、天眼查郴州市鼎盛酒店管理公司2015-2018年企业年报信息，拟证明谢国云一直是鼎盛酒店股东，且是控股99%的绝对大股东，鼎盛酒店注册资金从实缴到减资再到增资认缴，该行为可认定谢国云个人与鼎盛酒店公司出现财务混同，且存在故意抽逃公司注册资本情况。鼎盛公司质证认为：1、对证据一的三性均有异议，鼎盛公司承租房屋后无论是自营还是让他人经营均不影响鼎盛公司是承租人的事实；2、对证据二的三性均有异议，该查询渠道不是官方查询，李青芝出具的证据无法达到其证明目的及方向。谢国云质证认为：从许可证来看，鼎豪酒店经营范围和卫生许可证的范围不是一致的，其他质证意见与鼎盛公司一致。本院认证为：1、对于谢国云提交的付款回单，付款人既有鼎盛公司，也有谢国云本人，结合谢国云提交的己方的记账凭证，尚无法证明谢国云支付租金的行为是垫付行为，对谢国云提交的上述证据本院不予采纳。2、对于鼎盛公司提交的证明及《责令立即改正通知书》，经审查，在通知整改期间，宾馆仍在正常营业，宾馆停止营业的原因也不是因为消防问题，故对鼎盛公司提交的上述证据本院不予采纳。3、李青芝提交的食品经营许可证、卫生许可证、郴州市鼎盛酒店管理公司2015-2018年企业年报信息，虽谢国云及鼎盛公司对其真实性不予认可，但没有提交证据足以推翻李青芝提交的证据材料，故对李青芝提交的上述证据本院予以采纳。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、李青芝与鼎盛公司、谢国云签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、谢国云是否应承担责任。一、关于焦点一。一审法院在查明事实的基础上，从合同条款的约定和法律、规章制度的规定及双方真实意思表示等各方面对合同是否有效进行了详尽的阐述，并认定《房屋租赁合同》有效。故本院在此就不再予以赘述，并对一审法院的认定予以确认。本院同时认为，宾馆经营困难最后停止营业与租赁房屋是否办理消防安全手续没有直接因果关系，宾馆营业承租案涉房屋是事实，那么依据合同约定和双方当事人协商的租金数额支付承租期间的租金是应有行为。二、关于焦点二。从李青芝二审提交的营业许可证及郴州市鼎豪商务酒店股东情况来看，在案涉租赁房屋经营的郴州市鼎豪商务酒店的法定代表人是谢国云，且由谢国云对该酒店100%持股，结合谢国云一直从个人账户支付租金的事实，一审法院认定谢国云与鼎盛公司共同承担本案责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二〇年七月二十七日法官助理黄慧书记员高尚书附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。