沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0111民初445号之一 原告：沈阳米拉物业服务有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路165号。 法定代表人:霍艳红，该公司经理。 委托诉讼代理人:冷忠群，辽宁沈南律师事务所律师。 被告:沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。 法定代表人:于惠成，该公司总经理。 委托诉讼代理人:**西、赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 原告沈阳米拉物业服务有限公司（以下简称米拉公司或原告）与被告沈阳莱茵达房产开发有限公司（以下简称莱茵达公司或被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日作出（2016）辽0111民初6898号民事判决。莱茵达公司不服，提出上诉，辽宁省沈阳市中级人民法院于2017年10月24日作出（2017）辽01民终6908号民事判决。莱茵达公司不服，申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年11月27日作出（2018）辽民再188号民事裁定，撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终6908号民事判决及沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初6898号民事判决，发回沈阳市苏家屯区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开进行审理。原告法定代表人霍艳红、委托诉讼代理人冷忠群、被告委托诉讼代理人**西、赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：１．请求依法判令被告给付原告物业费10203274.67元；２．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月原告与被告沈阳莱茵达房产开发有限公司达成物业管理合同，原告负责管理被告开发的“沈阳市苏家屯区红春路88号甲《米拉晶典》”小区，双方约定支付管理费6万元。2012年8月1日原告经招投标程序并中标，并再次取得小区的物业管理资格。中标文件中确定了中标的范围及面积，同时对中标物业费标准进行了规定。在此期间被告仅给付原告部分管理费，截止起诉前被告累计欠原告物业费10203274.67元。原告诉至法院，请求依法判决。 被告不同意原告所有的诉讼请求，主要理由：一、被告与原告不存在前期物业合同关系；二、原告未提供符合投标文件的物业服务；三，原告的起诉缺乏前置程序；四、原告的诉请已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院经开庭审理，对全部证据进行了质证。双方当事人对真实性无异议的有以下证据：1.《“米拉晶典”物业管理费协议》；2.《投标文件》；3.《中标通知书》；4.2013年7月19日《通知》；5.2015年1月6日《公告》;6.《莱茵南郡三期地上建筑物面积核计一览表》；7.《项目规划方案批前公示》；8.《建设工程施工许可证》；9.《东陵区拍卖交易确认书》。以上证据经合议庭评议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告提供的１.《行政处罚决定书》及缴款收据。该证据原告证明小区浑南区域内的建筑面积，本院予以确认采信;2.《收缴物业费台账》，此证据被告未提出核实结果，本院予以确认采信;3.原告提供的电费交费通知单；4.《谷歌地图》，证明原告对小区进行了物业管理及范围，本院予以采信并在卷佐证;5.《物业费收费情况表》，因属于单方制作，本院不予采信。 被告提供的1.《物业费发票》6张，金额共计730400元，证明被告给付原告物业费情况；2.《入住面积明细表》，证明被告对房屋销售及入住情况；3.沈阳市房产局出具的《测绘文件》，以上证据被告虽提出异议，但因其客观真实，本院予以采信并在卷佐证；4.《劳务派遣合同》四份及支付的费用的凭证和其他购买发票、维修发票，上述证据不能充分证明实际用途，本院不予采信；5.《征求意见表》，属于被告单方行为，本院不予采信。 综上，根据原、被告陈述及上述本院予以确认采信的证据，经审理查明如下事实： 沈阳市苏家屯区红椿路88号甲“米拉晶典”小区项目系被告开发建设，从2009年5月开始该小区由沈阳东跃物业管理有限公司进行物业管理。2010年10月1日，被告委托原告开始对“米拉晶典”小区进行物业管理，2011年1月31日，原、被告签订《“米拉晶典”物业管理费协议》，双方约定：“沈阳米拉物业服务有限公司进驻沈阳莱茵达房产开发有限公司楼盘‘米拉晶典’行使物业管理和物业服务业务。由于入住率较低，故经双方协商一致，由开发商支付2010年10月1日至2011年1月31日期间的物业费及其他费用共计24万元，开发商于2011年1月31日前支付物业费及其他费用共计24万元。沈阳米拉物业服务有限公司对“米拉晶典”的服务项目与其他物业公司对园区的服务宗旨必须相同。特此声明2011年1月31日前物业公司与开发商再无任何经济纠纷，履行各自职责。”2011年2月1日至2012年7月31日，原告按照上述协议要求，对“米拉晶典”小区进行了物业管理。被告向原告支付物业费情况：2011年4月3日30万元；2011年11月28日10万元；2011年11月29日10万元；2011年11月29日23400元；2012年1月11日7000元；2012年5月24日20万元，以上共计730400元。 2012年8月8日，经被告对“米拉晶典”住宅前期物业项目招标，原告中标该项目，沈阳嘉禾德睿物业顾问有限公司向原告发出中标通知书，通知书中确定中标的范围位于苏家屯区域，其中住宅面积12335.46平方米，收费标准为每月每平方米1.50元；洋房面积26726.82平方米，收费标准为每月每平方米1.80元；别墅面积29468.04平方米，收费标准为每月每平方米2.20元。该通知要求，原告于2012年8月14日前，派法定代表人与被告签订《前期物业服务合同》。2012年9月21日，原、被告双方签字后到房地产行政主管部门对招投标情况进行备案，但双方未按规定签订《前期物业服务合同》。2012年8月1日起至起诉时原告为米拉晶典小区提供物业服务52个月。原告共向小区业主收取物业费914087元。 另查明，苏家屯区红椿路88号甲“米拉晶典”小区项目跨苏家屯区和浑南区两个区域，位于同一园区内，苏家屯区区域为经过原、被告招投标部分。其中别墅面积33033.2平方米，中标前入住面积17043.5平方米，中标后陆续入住面积2550.89平方米；洋房面积18777.27平方米，中标前入住面积6106.33平方米，中标后陆续入住面积305.23平方米；公寓面积11506平方米，中标前入住面积6605.99平方米，中标后陆续入住面积864.95平方米。浑南区境内部分未对业主办理入住手续。其中别墅面积8464.72平方米；洋房面积20993.43平方米；公寓面积6127.24平方米；商业面积1846.45平方米，总计37431.84平方米。 本院认为，关于前期物业服务合同是否成立问题，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从原告提交的证据表明，原告在中标前已经接管了小区物业，在中标后已履行了主要义务，被告通过发通知、公告、征求意见等形式，并没有采取法律手段解决问题，应视为已经接受了原告的物业服务，双方的前期物业服务合同成立。双方的权利义务应参照《中标通知书》进行确定。 关于物业费承担问题，本院认为，享受物业服务的业主应承担物业费，被告在庭审中提供了业主入住情况，原告可向已入住的业主主张权利，对于原告主张已入住业主的物业费由被告承担的请求不予支持。对于已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。本案对于空置部分的物业费应由被告承担。对“米拉晶典”小区浑南区域的物业管理问题，虽没有书面合同对此进行约定，但两个区域没有明显界限，原告实际对整个园区进行了物业管理，对浑南区域亦应参照苏家屯区域收费标准进行确定，应当由被告承担此部分物业费。 关于“米拉晶典”小区建筑面积问题。在庭审中，原、被告提供的小区建筑面积存在一定差异，但原告对于被告提供的建筑面积材料予以认可，故依据被告提交的建筑面积作为本案的判决依据。 关于物业费承担标准问题。原、被告的权利义务应参照《中标通知书》进行确定，同时，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。对于空置部分，原告在投入成本相比入住部分较少，且本案空置率达到50%以上，故本院酌定参照《中标通知书》中各类建筑收费标准的50%进行确定。 关于2012年8月8日前拖欠物业费问题。2011年1月31日原、被告签订的《“米拉晶典”物业管理费协议》，系双方真实意思表示，其服务范围及标准虽不明确，但在2011年2月开始，原告提交的证据表明，原告为被告开发建设的住宅项目提供了物业服务，双方从2011年2月至2012年8月8日前的权利义务应参照《“米拉晶典”物业管理费协议》履行，即被告应按照每月6万元向原告支付物业费，从2011年2月至2012年8月8日共计108万元，应扣除被告从2011年2月起已陆续支付给原告的物业费730400元，被告还需向原告给付物业费349600元。对于原告提出被告部分已付费用系支付2011年以前费用的质证意见，因《“米拉晶典”物业管理费协议》中的声明说明2011年1月以前双方已无任何经济纠纷，故被告提交的发票应视为给付2011年2月以后的物业费。 关于原告的请求是否超过诉讼时效问题。对于被告提出原告的诉请已超过诉讼时效答辩意见，因双方权利义务持续发生且并不明确，对合同的履行并没有明确期限，故应从原告主张权利起开始计算诉讼时效，原告的请求并未超过诉讼时效，对被告的此答辩意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条二款之规定，判决如下： 一、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后7日内给付原告沈阳米拉物业服务有限公司2011年2月起至2012年7月苏家屯区域物业费349600元。 二、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后7日内给付原告沈阳米拉物业服务有限公司苏家屯区域空置部分物业费1563183元(3126366元×50%)。 三、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后7日内给付原告沈阳米拉物业服务有限公司浑南区域空置部分物业费1705637元(3411274元×50%)。 四、驳回原告沈阳米拉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83020元，由原告沈阳米拉物业服务有限公司负担53417元，被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担29603元。保全费5000元，由原告沈阳米拉物业服务有限公司负担3181元，被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担1819元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  律启东 审 判 员  许广武 人民陪审员  张 娜 二〇二〇年七月七日 书 记 员  陈建