陕西省榆林市横山区人民法院民事判决书 (2020)陕0803民初329号 原告：中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行。住所地：陕西省榆林市横山区北大街。负责人：郑国宏，系该行行长。委托诉讼代理人：张买买陕西格道律师事务所律师一般代理.被告:陈小利，女，1980年3月4日出生，汉族，住横山县区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：高景国，男，1979年12月16日出生，汉族，住横山区，系被告陈小利丈夫，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：横山县大禹房地产开发有限公司，住所地：榆林市横山区。法定代表人：高瑞，委托诉讼代理人：张向军，陕西东源律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：闫慧慧，陕西东源律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行与被告陈小利、高景国、横山县大禹房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员武秀杰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张买卖、被告陈小利及被告横山县大禹房地产开发有限公司委托诉讼代理人张向军、闫慧慧到庭参加诉讼，被告高景国经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告陈小利、高景国偿还原告逾期借款本金及利息、罚息、复利至实际清偿之日（截止2019年11月10日逾期本金6162.01元、利息6782.39元、罚息56.19元、复利62.66元）；2、被告横山县大禹房地产开发有限公司对前述借款本息承担连带清偿责任；3、原告对被告陈小利、高景国提供的抵押物横山区XX路XX路XX城XX幢XX单元XX室的房产折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。4、本案诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：被告陈小利因购买房屋，向原告提出借款申请。原告审核同意后，于2013年12月2日与被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号：XXXXXXXXXXXXX6074，借款金额32万元，期限为240个月，年利率6.8775％，逾期年利率10.31625％，还款方式为等额本息还款。被告陈小利、高景国自愿以其所有的位于横山区XX路XX路XX城XX幢XX单元XX室的房产作抵押，并办理了预告抵押登记。被告横山县大禹房地产开发有限公司自愿为上述借款承担保证责任。合同签订后，原告即向被告陈小利发放了借款。截至2019年11月10日被告陈小利已经逾期6期，已构成违约。原告为维护其合法的财产权益，故诉至人民法院请求依法支持其诉讼请求。被告陈小利辩称，借款属实，但抵押房产无房产证。被告横山县大禹房地产开发有限公司辩称，1、原告没有自有资产，不具备商事主体资格请求驳回起诉；并且驳回除《阶段性担保承诺书》和《借款借据》约定内容之外的其他诉求；2、《合同》内容为格式条款，被告要求人民法院采取被告主张的不利于格式条款提供人原告的解释；3、原告提交的《个人购房担保借款合同》和《阶段性保证担保承诺书》，其中对原告不利的内容，请求法院依法认定为“自认”，并由原告承担相应法律后果；4、《阶段性保证担保承诺书》中确定的保证形式为对贷款本息承担一般保证责任，故请求法院依据先诉抗辩权驳回原告对大禹公司的起诉，并驳回原告对被告在贷款本息之外承担任何责任的诉求；5、根据人民银行规定和公告，应当认定本案贷款起始年利率为6.72%；6、关于借款利率调整的约定为格式条款，超出合法利率外的诉求，依法驳回；7、关于还款日的约定为格式条款，且存在两种解释，应当选取不利于格式条款提供方的解释；8、《担保借款合同》关于保证期间属于格式条款，应当选取不利于格式提供方的解释；9、债务人在本案中提供的物保应当优先于保证人的保证担保，应当在物保不能清偿的范围内承担保证责任。被告高景国未到庭，未向法庭提交答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：原告提供的证据客观真实，且有被告的签名、盖章确认，本院依法予以确认并在卷佐证。被告横山县大禹房地产开发有限公司提供的证据真实性予以认可，证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月2日原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号：XXXXXXXXXXXXX6074。合同约定：借款金额为32万元，借款期限为240个月，借款方式为等额本息还款法，借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮5％确定，即执行利率为7.205%，逾期年利率为10.8075%；同时约定，借款人未按约定期限归还本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息的，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按期偿还本息的，贷款人有权要求借款人一次性归还剩余的全部贷款并支付逾期利息，有权要求担保人承担担保责任。此外约定，按照本合同约定收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、担保权的费用由借款人承担。当日，原告即向被告陈小利足额发放了借款。为担保该笔借款，被告陈小利以其所有的位于横山县XX路XX城XX幢XX单元XX室的房产为该笔借款设定抵押担保，并办理了预告登记；另外横山县房地产开发有限公司出具阶段性担保承诺书，承诺个人住房按揭贷款自借款人与原告签订借款合同之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。截止2020年3月30日，被告陈小利仍下欠借款逾期本金140121910358.78元，利息清至201942019年5月23日。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，该借款合同为有效合同，被告陈小利应按合同约定履行还款义务，其不作为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告陈小利应当承担继续履行合同的违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，本案被告陈小利、高景国共同在“同意抵押承诺书”和《个人购房担保借款合同》上签字确认，且该债务发生在婚姻关系存续期间，故原告主张该债务应当按夫妻共同债务处理，符合法律规定，依法应予以支持。被告横山县房地产开发有限公司出具的阶段性担保承诺书，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同，被告横山县房地产开发有限公司未能办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续，故应当对上述欠款按照合同约定承担连带保证责任。被告陈小利逾期6期未偿还贷款本息属实，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原、被告在借款合同中约定了复利的事项及复利的计算方法，该约定符合《中国人民银行关于印发的通知》第二十条第二款“对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，故原告请求被告陈小利支付复利的诉讼请求本院予以支持。关于原告请求以被告陈小利抵押的位于横山县XX路XX城XX幢XX单元XX室房产变现所得价款享有优先受偿权的主张，经审查，该房产虽办理预告抵押登记，但未申请登记，预告登记失效。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，原告系房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，并非对争议房屋享有现实抵押权，故原告请求对争议房屋享有抵押权并就拍卖价款优先受偿没有法律依据，不予支持。原告请求被告承担原告为实现该债权所支出费用的诉讼请求，因其未提交相关的证据，对此承担举证不能的不利后果。原告系经国务院银行监督管理机构批准成立的合法单位，具备诉讼主体资格，合同内容符合法律规定，双方当事人意思表示真实，被告横山县房地产开发有限公司辩解观点与客观事实不符，于法无据，本院不予采纳；综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中国人民银行关于印发的通知》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告陈小利、高景国于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行借款截止2020年3月30日逾期本金140121910358.78元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从201942019年5月24日起至债务履行完毕之日止按原、被告双方20142013年1112月182日签订的《个人购房担保借款合同》中约定的标准分段计算。）；二、被告横山县大禹房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104329元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员  武秀杰  二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  贾艳林    1