四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初2518号 原告：成都住邦物业有限公司巴中分公司，营业场所：四川省巴中市巴州区回风大道1588号。统一社会信用代码：9151190208337789X5。 负责人：杨辉，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆涛（公司法务），男，汉族，生于1995年4月7日，大学本科，住陕西省石泉县。 被告：杨梅，女，汉族，生于1979年5月10日，初中文化，户籍地：四川省通江县，现住四川省巴中市巴州区。 被告：伏臣修（系杨梅之夫），男，汉族，生于1975年2月5日，户籍地四川省通江县，现住四川省巴中市巴州区。 二被告委托诉讼代理人：李军，四川九朝律师事务所律师。 原告成都住邦物业管理有限公司巴中分公司（以下简称“住邦物业公司”）与被告杨梅、伏臣修物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住邦物业公司之委托诉讼代理人陆涛、被告杨梅及被告杨梅、伏臣修之共同委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告住邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告及时支付拖欠的物业服务费4183.92元；2、判令被告承担违约金1255.176元；3、本案受理费由被告承担。 事实及理由：2014年8月25日，经过招标原告住邦物业巴中分公司负责“凯莱国际社区”小区物业管理工作，并对其民事活动负责。原告与巴中市凯莱地产开发有限公司签订了《凯莱国际社区物业服务合同》，并与被告签订了《凯莱国际社区前期物业服务》，按照合同约定：业主应按照每平方米1.6元/月的标准缴纳物业服务费用，如未按时足额缴纳，业主应当承担每日3‰的滞纳金。 2017年3月，原告统一办理了“凯莱国际社区”全体业主的交房手续，被告所有的房屋面积为111.95平方米，根据《前期物业服务协议》的约定，被告应当按时足额缴纳物业服务费用，但自2018年3月起至2020年3月止，被告已经拖欠物业服务费4183.92元，经原告多次上门催收及书面催收无果。 被告杨梅、伏臣修辩称：一、签订了前期物业服务合同，双方确认了权利义务和服务标准，2017年3月答辩人办理了接房手续，并按1.6元/㎡缴纳了物业费用；二、被答辩人未按照物业服务合同中的约定达到标准，住户满意度没有达到80%以上；三、物业人员未统一着装未热情服务，房屋外观室外的广告牌未达标准，违章搭建，公共设施维护未日常维修也未登记，小区共用设施随意改动、长期破损，消防通道常年被占用，绿化养护等均未达到物业服务合同标准。物业公司物业服务合同21条未达标，答辩人多次向原告反映要求整改，原告不予理睬，由于原告物业公司未达到物业服务标准。综上，所以答辩人不缴纳物业服务费，请求法庭驳回原告方诉讼请求，物业费予以调减处理。 经审理查明：原告公司提供的《企业法人营业执照》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》证实原告物业公司具有从事物业管理服务的资格，其资质等级为贰级。 2016年10月10日，以巴中市凯莱房地产开发有限公司为甲方，以原告公司为乙方签订了《凯莱国际社区物业服务合同》，约定：将“凯莱国际社区”小区物业服务交由乙方管理；委托管理事项：前期物业服务期限：2016年12月15日-2021年12月14日止。第二条：服务内容：1、负责物业公用部分的维修、养护和管理：共用部分：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、房外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等；公用设施：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、开线、供电线路、通信线路、供气线路、公用照明、楼内消防设施设备、电梯、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文化设施、公共设备设施使用的房屋；2、物业公用部分和相关场所场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；3、公共绿化的养护和管理；4、车辆停放管理；5、负责公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、负责装饰装修的管理服务；7、负责物业档案资料管理。第四条：服务费用：本物业前期服务费为包干制；业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳：高层电梯公寓1.6元/月/平方米。每三年按10%递增。商业：第一年2.5元/月/平方米，第二年3元/月/平方米，第三年4元/月/平方米，此后每三年按10%递增。第五条：首次物业费缴纳时间为房屋买卖合同约定交房时间2016年12月15日。交房时应缴纳一年费用；第二年起物业服务费每半年缴纳一次，业主或使用人于每年11月30日前缴纳上半年费用，于每年5月31日前缴纳当年下半年费用；对于有拖欠物业费用的业主，自出现拖欠行为时起。缴费周期为一个月。第二十三条：甲方、业主未按时足额缴纳物业服务费，应向乙方承担违约责任，并按时缴纳物业费用部分的日3‰向乙方支付违约金。 2015年3月，原告住邦物业公司与被告签订《凯莱国际社区前期物业管理服务协议》，该合同约定了物业服务内容即“房屋公用部分、公用设施设备运行及维护管理养护、公共环境卫生管理；公共秩序的维护和管理；交通秩序与车辆停放”以及“物业费标准”“物业服务的收取以及违约金：住宅物业服务费按建筑面积1.6元/月/平方米。每三年按10%递增。第十三条违约责任：1、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改的，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、乙方违反合同，不按本合同约定收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。 在合同履行过程中，原告自愿变更物业服务费标准为1.55元/平方米/月。 按照《巴中市物业服务标准》中的贰级以上物业服务标准。收费标准为电梯住宅服务费≤1.55元/平方米/月。 二被告于2017年3月13日办理接房手续并入住位于巴中市巴州区住房一套，面积为112.47平方米。 按照原告变更的每平方米1.55元/月的标准，被告应缴纳自2018年3月13日起至2020年3月12日止的物业管理费4183.92元。原告公司采取电话催收、上门催收、书面催收等方式催缴物业费用被告以“物业服务不到位”为由，拒绝支付酿成纠纷。 庭审后，本院去该争议的小区的现场进行了勘验，并拍摄了照片。原告向本院提交了及时整改的照片，向本院撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《凯莱国际社区物业服务合同》《凯莱国际社区物业服务合同》、照片、庭审笔录等，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《凯莱国际社区物业服务合同》是开发商与原告公司签订的，是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，对全体业主均有约束力，本院予以确认。同时原告与二被告签订了《凯莱国际社区前期物业管理服务协议》，也是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。上述合同对物业服务内容、服务标准、服务费用以及缴纳的时间进行了约定，双方当事人应当按照该约定全面履行权利和义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 本案争议焦点在于原告是否依据合同约定提供了合格的物业管理服务，被告提出的抗辩理由是否成立，结合本案审理情况分析如下：一、被告抗辩“原告没有依据物业服务合同约定尽到管理、服务义务，物业服务存在瑕疵比如未及时清理垃圾、未及时修理运动设施设备、未及时修剪花草等因此不予缴纳物业服务费”，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程。不能仅凭个别突发事件、业主个人行为等认定物业服务存在根本违约，且被告举出的证据也不足以证明其抗辩理由。物业服务企业在提供服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等，造成损害的，权利人可另行主张权利。但是业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告的该抗辩理由，本院不予支持。 二、原告按照《凯莱国际社区物业服务合同》《凯莱国际社区前期物业管理服务协议》的约定对该小区履行了物业服务，应当收取物业服务费用，结合本院现场勘验的情况及原告方向本院提交了及时整改的照片的情况，根据原告与被告签订的《凯莱国际社区前期物业管理服务协议》中约定的违约责任：“1、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改的，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”合同约定的违约责任不是免除被告缴纳物业管理费的责任，且原告现已经按照合同约定积极进行了整改，故被告应当按照合同约定支付物业管理费用。对于原告主张的被告支付2018年3月13日起至2020年3月12日止的物业管理费4183.92元，符合法律和合同约定，本院予以支持。 原告在庭审后自愿撤回了对违约金的主张，系自行处分权利的行使，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 由被告杨梅、伏臣修于本判决生效后十日内支付原告成都住邦物业有限公司巴中分公司2018年3月13日起至2020年3月12日止的物业管理费4183.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨梅、伏臣修负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 谢小蓉 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 宋秘杪 书 记 员 胡 瑞