安徽省枞阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0722民初1444号 原告：枞阳泰业村镇银行股份有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇金山大道（西）42-5号。统一社会信用代码913408005704426443。 法定代表人：孟军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李丁琪，安徽枞城律师事务所律师。 被告：余琴，女，1979年9月10日出生，汉族，居民，住安徽省铜陵市义安区。 被告：枞阳县天利房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇金山路88号。统一社会信用代码91340823790137078A。 法定代表人：疏胜祥，该公司总经理。 管理人：安徽天贵律师事务所。 委托诉讼代理人：伍宏武，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓丹，安徽天贵律师事务所律师。 原告枞阳泰业村镇银行股份有限公司（以下简称“枞阳泰业村镇银行”）与被告余琴、枞阳县天利房地产开发有限公司（以下简称“天利房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告枞阳泰业村镇银行的委托诉讼代理人李丁琪，被告余琴，被告天利房地产公司的管理人安徽天贵律师事务所委托诉讼代理人张晓丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 枞阳泰业村镇银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除枞阳泰业村镇银行与余琴、天利房地产公司于2018年3月29日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》；2.判令余琴立即归还枞阳泰业村镇银行借款本金332364.62元，利息4109.45元（为2020年3月20日前利息），并从2020年3月21日起，按年利率5.38956%计息，款清息止；3.判令对上述借款本金、利息就余琴提供的抵押财产即位于枞阳县天利明珠10栋3单元1307号房屋进行折价或拍卖、变卖，枞阳泰业村镇银行享有优先受偿权；4.判令天利房地产公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；5.余琴、天利房地产公司承担本案件诉讼费。事实和理由：2018年3月29日，枞阳泰业村镇银行与余琴、天利房地产公司签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，合同约定：枞阳泰业村镇银行向余琴发放购房按揭贷款352000元，贷款期限自2018年3月29日起至2038年3月28日止；借款利率为基准利率上浮10%；双方约定采用等额本息还款法，余琴应从贷款发放当月逐期还款，供款总期数为240期，每期还款日为还款周期最后一个月15日；约定贷款结息日为每月的15日，如余琴未按期归还贷款，逾期贷款罚息按贷款利率加收5%计收等。同时约定如出现违约情形，枞阳泰业村镇银行有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还贷款本金及利息。同时，余琴作为抵押人在《楼宇按揭抵押贷款合同》中约定了以其所有的位于枞阳县天利明珠10栋3单元1307号房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括贷款本息、违约金、赔偿金和贷款人实现债权的各项费用等，并办理了抵押登记。又约定了天利房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，枞阳泰业村镇银行依约向余琴放款352000元，约定了贷款期限为2018年3月30日至2038年3月29日。借款到期后，余琴未能依合同约定按时还本付息。枞阳泰业村镇银行多次派人催讨未果。 余琴辩称，枞阳泰业村镇银行陈述事实，其没有能力偿还贷款，愿意将房屋抵押给银行。 天利房地产公司辩称，1.原告未向管理人申报债权,直接提起给付之诉,违反《企业破产法》的规定。2.涉案的阶段性连带责任保证担保行为未经公司股东会或股东大会决议同意,且原告并非善意,公司担保行为无效；3.原告要求单方解除《楼宇按揭抵押贷款合同》,并宣布贷款提前到期无事实和法律依据。4.原告对涉案房屋不享有优先受偿权。综上,原告诉讼请求无事实和法律依据,请求依法予以驳回。 枞阳泰业村镇银行为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1.枞阳泰业村镇银行企业法人营业执照、法定代表人身份证明书各一份。证明：枞阳泰业村镇银行诉讼主体资格； 证据2.余琴身份证复印件一份。证明:余琴诉讼主体资格； 证据3.《楼宇按揭抵押贷款合同》复印件、《商品房买卖合同》复印件各一份。证明:枞阳泰业村镇银行与余琴签订贷款合同,就借款事项的约定,逾期贷款罚息按贷款利率加收5%计收等。同时约定余琴将所有位于枞阳县天利明珠10栋3单元1307号房屋为该借款提供抵押担保;天利房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证； 证据4.个人贷款借据、放款通知书复印件各一份，催款还款测算表一份。证明:枞阳泰业村镇银行依照合同约定履行了放款义务，以及余琴归还借款情况。同时证明余琴逾期未履行合同义务出现在新冠疫情爆发前； 证据5.枞阳泰业村镇银行与天利房地产公司签订的《楼宇按揭合作协议书》复印件一份。证明：天利房地产公司提供阶段性担保符合相关的法律规定，该协议书中第七条约定股东大会同意天利房地产公司提供阶段性担保； 证据6.枞阳县天利房地产公司股东会决议复印件一份。证明：该股东会同意公司就购房人向枞阳泰业村镇银行申请按揭贷款承担阶段性连带保证责任。 余琴为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1.余琴身份证复印件一份。证明：余琴诉讼主体资格； 证据2.《商品房买卖合同》复印件各一份。证明：余琴购房事实； 证据3.购房发票复印件一份。证明：天利房地产公司已收到购房款503533元。 天利房地产公司为证明其主张，向本院提交以下证据： 本院（2020）皖0722破申1号民事裁定书、（2020）皖0722破申1号决定书各一份。证明：枞阳县人民法院裁定立案受理天利房地产公司破产重整申请，并决定指定安徽天贵律师事务所担任天利房地产公司管理人。 余琴对枞阳泰业村镇银行提交的证据无异议。 天利房地产公司对枞阳泰业村镇银行提交的证据发表质证意见：证据1、2无异议；证据3的《商品房买卖合同》无异议，《楼宇按揭抵押贷款合同》三性均有异议，涉案天利房地产公司提供阶段性连带担保责任并未经过公司股东会或股东大会决议，担保无效；证据4的个人贷款借据、放款通知书，枞阳泰业村镇银行与余琴之间的放款及归还情况，与天利房地产公司无关；证据5的《楼宇按揭合作协议书》三性及证明目的均有异议，该协议书不能看出公司提供阶段性连带保证担保行为，以及天利房地产股东会或股东大会的同意天利房地产公司担保行为，应属无效；证据6的天利房地产公司股东会决议三性均有异议。 枞阳泰业村镇银行、天利房地产公司对余琴提交的证据无异议。 枞阳泰业村镇银行、余琴对天利房地产公司提交的证据无异议。 经庭审举、质证，本院对枞阳泰业村镇银行、余琴、天利房地产公司提交的证据认为，客观真实，来源合法，与案件具有关联性，全部予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月29日，枞阳泰业村镇银行与余琴、天利房地产公司签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，合同约定：枞阳泰业村镇银行向余琴发放购房按揭贷款352000元，贷款期限自2018年3月29日起至2038年3月28日止；借款利率为基准利率上浮10%；双方约定采用等额本息还款法，即在贷款期间内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，余琴应从贷款发放当月逐期还款，供款总期数为240期，每期还款日为还款周期最后一个月15日；约定贷款结息日为每月的15日，如余琴未按期归还贷款，逾期贷款罚息按贷款利率加收5%计收等。同时约定如出现违约情形，枞阳泰业村镇银行有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还贷款本金及利息。 余琴作为抵押人在《楼宇按揭抵押贷款合同》中约定了以其所有的位于枞阳县天利明珠10栋3单元1307号房屋提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部债务，以及贷款人因实现本合同项下债权和担保权产生的费用，并办理了预告抵押登记。又约定了天利房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。 合同签订后，枞阳泰业村镇银行依约于2018年3月30日向余琴放款352000元，余琴在《个人贷款借据》上签字立据，约定了贷款期限为2018年3月30日至2038年3月29日。借款到期后，余琴未能依合同约定按时还本付息。枞阳泰业村镇银行多次派人催讨未果。 另查明：1.2018年3月29日，余琴与天利房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于枞阳县天利明珠10栋3单元1307号房屋一套，房屋价款503533元。天利房地产公司已将该房屋交给余琴，但余琴未取得该房屋所有权证书； 2.余琴尚欠枞阳泰业村镇银行借款本金332364.62元，利息4109.45元（为2020年3月20日前利息），逾期还款年利率为5.38956%； 3.天利房地产公司股东会同意公司就天利明珠项目下购房人向枞阳泰业村镇银行申请按揭贷款承担阶段性连带保证责任； 4.2020年4月14日，本院作出（2020）皖0722破申1号民事裁定，决定立案受理天利房地产公司破产重整申请。2020年4月23日，本院作出（2020）皖0722破申1号决定，指定安徽天贵律师事务所担任天利房地产公司管理人。 本院认为，枞阳泰业村镇银行与余琴、天利房地产公司签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，对该合同效力本院予以确认为合法有效。 枞阳泰业村镇银行与余琴、天利房地产公司签订《楼宇按揭抵押贷款合同》。合同签订后，枞阳泰业村镇银行依约向余琴放款352000元。借款到期后，余琴未能依合同约定按时还本付息，天利房地产公司亦未履行担保义务，构成违约，枞阳泰业村镇银行有权宣布贷款提前到期，要求解除《楼宇按揭抵押贷款合同》，要求余琴立即归还贷款本金及利息，并要求天利房地产公司应当承担阶段性连带保证责任，本院予以支持。 关于天利房地产公司辩称枞阳泰业村镇银行的起诉违反《企业破产法》规定的问题。《企业破产法》相关规定,债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权;债权人未依照破产法规定申报债权的,不得依照本法规定的程序行使权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》相关规定,债权人对债权表记载的债权有异议的,应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后,异议人仍然不服的,或者管理人不予解释或调整的,异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。基于上述规定，枞阳泰业村镇银行未向管理人申报债权，直接提起给付之诉,并非违反相关法律及司法解释规定。对此，天利房地产公司抗辩理由不能成立，本院不予支持。 关于天利房地产公司辩称涉案的阶段性连带责任保证担保行为未经公司股东会或股东大会决议同意,且枞阳泰业村镇银行并非善意,其担保行为无效的问题。《公司法》相关规定,公司向其他企业投资或者为他人提供担保,依照公司章程的规定,由董事会或者股东会、股东大会决议。本案中，天利房地产公司为余琴的贷款提供阶段性连带责任保证,经过该公司股东会同意的。另外天利房地产公司根据2019年11月8日法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第17、18条规定,未经股东会或股东大会决议同意的担保行为根据债权人是否善意分别认定合同效力。债权人善意的,合同有效。反之,合同无效。本案中，天利房地产公司担保行为发生在2019年11月8日前，不适用该纪要规定。对此，天利房地产公司抗辩理由亦不能成立，本院不予支持。 关于天利房地产公司辩称对涉案房屋不享有优先受偿权问题。根据《物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性效力。本案中，余琴作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有当抵押条件成就或约定期限届满对其房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果,当事人在能够进行不动产登记之日起三个月内申请抵押权登记的,预告抵押登记予以失效,也就是说只有在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后,方能对抵押财产享有优先受偿权。本案中，枞阳泰业村镇银行与余琴虽对该房屋办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证，更没有办理抵押权登记，枞阳泰业村镇银行没有取得抵押权，故枞阳泰业村镇银行对该房屋不享有优先受偿权。对此，天利房地产公司抗辩理由成立，本院予以支持。 综上所述，枞阳泰业村镇银行要求解除枞阳泰业村镇银行与余琴、天利房地产公司签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》；余琴立即归还枞阳泰业村镇银行借款本金332364.62元，利息4109.45元（为2020年3月20日前利息），并从2020年3月21日起，按年利率5.38956%计息，款清息止；天利房地产公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下： 一、解除原告枞阳泰业村镇银行股份有限公司与被告余琴、枞阳县天利房地产开发有限公司于2018年3月29日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》； 二、被告余琴于本判决生效后十日内归还原告枞阳泰业村镇银行股份有限公司借款本金332364.62元，利息4109.45元（为2020年3月20日前利息），并从2020年3月21日起，以332364.62元为基数，按年利率5.38956%计付利息，款清息止； 三、被告枞阳县天利房地产开发有限公司对被告余琴上述第二项借款本金及利息承担连带清偿责任； 四、驳回原告枞阳泰业村镇银行股份有限公司要求对被告余琴提供的抵押财产即位于枞阳县天利明珠10栋3单元1307号房屋进行拍卖、变卖、折价，原告枞阳泰业村镇银行股份有限公司享有优先受偿权的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6377元，由余琴、枞阳县天利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长 汪 霖 人民陪审员 孙 文 人民陪审员 金晓林 二〇二〇年七月三日 书 记 员 朱禹臻 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。