湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5602号上诉人（原审被告）：谢玲玲，女，1974年10月21日出生，汉族，住湖南省宁乡县。诉讼委托代理人：王长初，长沙市芙蓉区三湘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖南泰和医院管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路529号。法定代表人：肖迪武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹天舒，湖南闻胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴素，湖南闻胜律师事务所律师。原审被告：戴传宝，男，1977年6月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人谢玲玲因与被上诉人湖南泰和医院管理有限公司（以下简称泰和公司）、原审被告戴传宝租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初8249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。谢玲玲上诉请求：1、撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初8249号民事判决。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、谢玲玲不是涉案门面的转租人，不能作为被告参加诉讼。涉案《房屋租赁合同》虽有谢玲玲签字，但无书面授权，泰和公司也未要求谢玲玲提供授权文书。该合同存在重大瑕疵和程序漏洞，没有法律效力，不能作为证据使用。2、涉案门面从2012年起多次转租，均由曾浩口头或书面同意，门面租金也一直交给曾浩。在长期存在的门面转租过程中，周建南并未提出异议，这可认定其已默认转租行为合法有效。周建南继续收取租金，未受到损失，其无理由否定该次转租行为。3、谢玲玲在与泰和医院签订合同后，由泰和医院将门面租金交给谢玲玲，再由谢玲玲交给曾浩，时间截止到2016年8月21日，在此期间双方并无争议，该合同实际履行至2016年8月21日，上诉人不应再承担原合同中的法律及经济责任。4、一审法院判定谢玲玲按照泰和公司与周建南签订的新租赁合同中的约定租金赔付泰和医院2016年8月21日至2020年12月31日的租金提高部分，明显缺乏合法有效的依据。2016年8月21日，泰和公司与周建南自主自愿的重新签订了门面出租合同，此后的租金直接付给周建南。谢玲玲和泰和公司签订的原合同在新合同签订时已自行废除，失去效力，谢玲玲不应再承担原合同的法律责任。5、泰和公司主张押金的诉讼请求已超过诉讼时效；6、泰和公司在与周建南达成和解并重新签订租赁合同的过程中始终未通知戴传宝和谢玲玲，泰和公司主张赔偿租金提高部分涉嫌主观恶意构陷。7、原审法官有偏袒泰和公司之嫌，且未向上诉人寄送（2018）湘01民终6207号民事裁定书，直到再次开庭才交给上诉人及代理律师。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。泰和公司辩称：1、谢玲玲捏造其为房主周建南的委托人及侄女，欺骗泰和公司与其签订租赁合同，实则系无权处分房主财产。2、谢玲玲与戴传宝系夫妻关系，两人共谋欺骗泰和公司、无权处分房主财产，应当共同承担责任、赔偿泰和公司损失。谢玲玲与戴传宝在明知其承租期限最多至2017年2月1日，且无任何转租、转让权利的情况下，以房主代理人及转让人身份欺骗泰和公司签订租赁期限至2020年12月31日的合同，以致合同无法继续履行、合同目的无法实现，依法应判决解除合同并赔偿损失。3、谢玲玲作为与泰和公司签订租赁合同的主体，一直收取租金，且庭审已查明合同签订时谢玲玲和戴传宝系夫妻关系，戴传宝多次称谢玲玲是代他签订合同，租赁是共同经营行为，故谢玲玲、戴传宝是本案的适格被告。4、周建南一直从曾浩处收组，以为是曾浩在履行合同，并未默认转租、转让行为效力。谢玲玲、戴传宝并未取得房主周建南书面同意和授权，属于非法转租。5、泰和公司是在原合同已无法履行的情况下、由法院组织与房主周建南签订的新租赁合同，按法院委托的评估机构鉴定的租赁标准约定租金。该合同的产生是因谢玲玲、戴传宝的欺骗、无权处分行为造成，两份合同中的租金差异也是因无权处分行为导致，故谢玲玲、戴传宝应为此承担赔偿责任。6、本案所有诉讼主张均在诉讼时效范围内，不存在丧失诉讼时效的情况。7、新合同是由于谢玲玲、戴传宝的欺诈行为导致，并非泰和医院主观恶意构陷。8、一审法官的调解工作和判决公平公正，并无任何偏袒。泰和公司的一审诉讼请求：1、解除泰和公司与谢玲玲之间的房屋出租合同，谢玲玲返还2016年8月份的房租10640元、押金2万元，合计30640元；2、谢玲玲赔偿合同期内租金差异损失128048.9元；3、戴传宝承担连带赔偿责任。一审法院认定事实如下：长沙市开福区门面系李友祥所有，2010年6月28日，房主李友祥与曾浩签订1941号门面的《门面租赁合同》，约定租赁期限从2010年6月27日起至2016年7月31日止。合同明确约定租赁期限内，房屋不得“以任何形式转租、转让、转借、抵押或做出其他有损甲方（房主）利益的行为。如无法经营需转租、转让必须经甲方同意。”合同还约定，如“未经甲方（房主）同意，擅自将承租的门面转租、转借、转让、抵押等”，房主有权终止合同，并收回门面。2012年8月23日，本案所涉1941号门面房屋产权由李友祥过户登记至周建南名下。该情况李友祥在其与曾浩签订《门面租赁合同》上予以注明。2013年2月21日，曾浩与刘东生签订《房屋租赁合同》，约定将本案所涉1941号门面租赁给刘东生。合同约定门面租赁期限为3.5年，从2013年2月1日起至2016年8月1日止，月租金为12500元／月，房租按10%／年递增。2013年12月6日，刘东生与戴传宝签订《转让协议》，约定将本案所涉1941号门面租赁权由刘东生转给戴传宝，戴传宝向刘东生支付门面转让费23万元。2014年1月2日，曾浩与戴传宝签订《商铺租赁合同》，约定将本案所涉1941号门面出租给戴传宝。合同约定门面租赁期限为3年，从2014年2月1日起至2017年2月1日止，月租金为13750元／月，房租按10%／年递增。2015年8月20日，泰和公司与戴传宝签订一份《门面转让协议》，约定戴传宝将位于长沙市开福区门面转让给泰和公司使用，泰和公司向戴传宝支付转让费10万元。同日戴传宝之妻，即谢玲玲（甲方）与泰和公司（乙方）签订1941号门面的《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其依法承租的位于上述1941号总计使用（建筑）面积为153.46平方米的房产转租给乙方作为经营用途使用。甲方保证其转租行为已得到房屋所有权人即原始出租人的书面认可。合同约定的租赁期限为五年，即自2015年8月21日至2020年12月31日止。年度租金为182400元，年租金按年8%递增。甲方违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在乙方通知补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质损害的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失并承担本合同年租金20%的违约金。合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，戴传宝交付涉案门面给泰和公司使用，泰和公司向戴传宝交付了10万元门面转让金，且泰和公司向谢玲玲交付了2万元押金，并已支付租金至2016年8月21日。2016年9月9日，1941号门面房主周建南以不知房屋转租，且房屋不得转租为由诉至法院，要求泰和公司立即腾交租赁房屋，并支付房屋占用费。泰和公司称此时与戴传宝、谢玲玲联系未果，泰和公司与周建南协商后，周建南在2017年12月经一审法院裁定准许撤诉。2018年1月5日，泰和公司在法院原诉讼阶段委托评估所得出的同期同类房屋市场租赁价格基础上与周建南订立租赁合同，约定本案所涉1941号门面仍租赁给泰和公司，租赁期限从2016年8月1日起至2022年7月31日止，房屋租金为216000元/年，并按8%/年递增。同日，泰和公司实际向周建南支付了2016年8月1日至2018年1月31日的房屋租金332640元。2018年泰和公司以戴传宝违反了双方间门面转让协议约定为由向一审法院起诉戴传宝要求解除双方之间的门面转让协议，并退还转让金10万元。一审法院在2018年6月6日作出（2018）湘0105民初1673号民事判决书，判决戴传宝向泰和公司返还8万元。戴传宝上诉后，长沙市中级人民法院在2019年7月23日作出（2018）湘01民终6797号民事判决书，维持原判。本案原审庭审中，戴传宝以谢玲玲代理人的身份出庭并陈述，谢玲玲系代表戴传宝签订合同。戴传宝、谢玲玲知道涉案房屋产权人为周建南，但没有见过周建南，一直与曾浩联系，泰和医院支付的租金戴传宝、谢玲玲也是支付给了曾浩。泰和公司就其诉状中所称的“谢玲玲自称系周建南侄女”没有提供书面证据证明。另戴传宝陈述其与谢玲玲已在2015年11月离婚。以上事实有当事人陈述、庭审笔录、《门面转让协议》、《房屋租赁合同》、（2018）湘0105民初1673号民事判决书、（2018）湘01民终6797号民事判决书、湘中房评字〖2017〗第102号房地产评估报告等在卷佐证。一审法院认为：一、本案与（2018）湘0105民初1673号审理的诉讼标的不相同，诉讼请求亦不相同，本案不构成重复起诉；二、本案戴传宝将从他人处租赁的长沙市开福区门面租赁权转让给湖南泰和医院管理有限公司，并由其妻谢玲玲与湖南泰和医院管理有限公司签订门面租赁合同，该租赁合同合法有效，出租方应认定为戴传宝及谢玲玲，租赁方为泰和公司。三、本案所涉的1941号门面房主李友祥及其受让人周建南在租赁合同约定租赁期限内，房屋不得转租，转租须经房主同意擅自转租，房主有权终止合同，并收回门面。在泰和公司与戴传宝、谢玲玲签订1941号门面的租赁合同后，房主周建南在原始租赁合同约定的租赁期间已到期情况下于2016年9月9日起诉要求泰和公司立即腾交租赁房屋，故应合同解除时间应以2018年4月20日本案原审诉状送达给谢玲玲时确定。四、本案租赁合同解除后，泰和公司要求戴传宝、谢玲玲返还2016年8月1日至2016年8月21日的房租10640元和押金2万元的请求符合法律规定，且这两项诉讼请求从合同解除之日起算未超过法律规定的诉讼时效，一审法院对这两项请求予以支持。五、戴传宝、谢玲玲与泰和公司签订租赁合同时承诺其转租行为已得到房主的书面同意，故租赁合同不能履行应认定是戴传宝、谢玲玲的违约行为所致，戴传宝、谢玲玲对此应承担违约赔偿责任。泰和公司在原租赁合同不能履行的情况下不得已与房主周建南签订新的租赁合同，由此在原租赁期限内多支出的租金96428元应视为泰和公司的损失，该损失应由戴传宝、谢玲玲承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审判决如下：一、泰和公司与谢玲玲、戴传宝所签订的《房屋出租合同》于2018年4月20日解除；二、谢玲玲、戴传宝在本判决书生效之日起10日内退还给泰和公司房租10640元和押金2万元；三、谢玲玲、戴传宝在本判决书生效之日起10日内向湖南泰和公司赔偿租金损失96428元；四、驳回泰和公司的其他诉讼请求。本案受理费3977元，由泰和公司承担500元，谢玲玲、戴传宝承担3477元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、谢玲玲是否为本案的适格被告；二、涉案租赁合同是否应当解除；三、戴传宝、谢玲玲是否存在违约行为及其违约责任承担问题。一、谢玲玲是否为本案的适格被告本案系因涉案房屋租赁合同的履行引发的纠纷，2015年8月20日，谢玲玲以涉案门面房主周建南委托代理人的身份与泰和医院签订《房屋租赁合同》，戴玲玲作为涉案合同的当事人，是本案的适格被告，且谢玲玲在涉案合同签订时与涉案房屋的承租人戴传宝是夫妻关系，其对涉案房屋与戴传宝具有同等的处置权，谢玲玲不能以其不是涉案门面转租人为由主张不是本案适格被告。故对于谢玲玲提出其不能作为被告参加诉讼的上诉理由，本院不予支持。二、涉案租赁合同是否应当解除合同的订立及履行应当遵循诚实信用原则，谢玲玲在与泰和医院签订的房屋出租合同中承诺其已得到房屋所有权人即原始出租人的书面认可，但实际上戴传宝、谢玲玲并未获得房主周建南的同意，无权对涉案房屋进行转租，故戴传宝、谢玲玲因未能保障门面转租权利而对泰和医院存在违约行为，该行为导致泰和医院和戴传宝签订《房屋出租合同》无法继续履行，泰和医院有权请求解除双方签订的《房屋出租合同》，一审法院认定涉案租赁合同于2018年4月20日解除，并无不当，应予维持。关于谢玲玲提出房主周建南已默认转租行为的上诉理由。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中原房主周建南在与曾浩签订的《门面租赁合同》中明确表示转让、转租必须经其同意，可以认定原房主并未默认转租行为。谢玲玲也不能因房主未提出反对意见为由主张房主默认其转租行为。故谢玲玲的该上诉理由，本院不予支持。三、戴传宝、谢玲玲是否存在违约行为及其违约责任承担问题戴传宝、谢玲玲与泰和公司签订租赁合同时承诺其转租行为已得到房主的书面同意，但实际上戴传宝、谢玲玲并未取得房主同意，存在违约，涉案租赁合同不能履行是由于戴传宝、谢玲玲的违约行为所致，戴传宝、谢玲玲对此应承担违约责任。关于戴传宝、谢玲玲是否应退还泰和公司房租10640元及押金2万元。泰和公司在房主周建南向其起诉主张腾挪房屋致使原租赁合同不能继续履行的情况下不得已与周建南签订新的房屋租赁合同，租赁期限从2016年8月1日起至2022年7月31日止。因此，可以认定戴传宝、谢玲玲与泰和公司签订的房屋租赁合同实际履行至2016年7月31日，而泰和公司已向戴传宝、谢玲玲支付租金至2016年8月21日，故戴传宝、谢玲玲应当退还该笔多支付的租金10640元。因戴传宝、谢玲玲违约行为导致房屋租赁合同不能履行，故戴传宝、谢玲玲应当向泰和公司退还押金2万元，退还押金的诉讼请求从合同解除之日起算未超过法律规定的诉讼时效。原审判决退还泰和公司房租10640元及押金2万元并无不当，本院予以维持。关于戴传宝、谢玲玲是否应当按照泰和公司与周建南签订的新租赁合同中租金标准赔付泰和医院2016年8月21日至2020年12月31日的租金差价损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案租赁合同因戴传宝、谢玲玲违约行为导致不能继续履行，泰和公司在原租赁合同不能履行的情况下不得已与房主周建南签订新的租赁合同，该新的租赁合同的约定的租金标准比原合同高，按照新的租赁合同租金标准，泰和公司在原租赁期限内需多支出租金96428元，一审法院将该笔多支付的租金视为泰和公司的损失，判决谢玲玲、戴传宝向湖南泰和公司赔偿租金损失96428元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人谢玲玲的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2842元，由上诉人谢玲玲承担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 闵俊伟审判员 左 武二〇二〇年七月二十日法官助理刘思明书记员杨丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。