福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3709号 原告：纪桂芳，女，汉族，1936年12月2日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 被告：郑华英，女，汉族，1979年7月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福州市鼓楼区华嘉房产经纪服务部，住所地福州市鼓楼区鼓东街道观风亭街50号嘉华公寓3#4#5#楼连体1层03店面，统一社会信用代码92350102MA2YC8GX0P。 经营者：张力军，总经理。 委托诉讼代理人：徐国栋，男，汉族，1992年2月8日出生，住福建省建瓯市。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦38层03、06、13单元，统一社会信用代码91350100MA3481D3XD。 法定代表人：缪寿建。 委托诉讼代理人：许大为，公司职员。 纪桂芳与郑华英、福州市鼓楼区华嘉房产经纪服务部（以下简称华嘉服务部）、福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。纪桂芳的委托诉讼代理人蒋洮婷，郑华英，华嘉服务部的委托诉讼代理人徐国栋，麦田公司的委托诉讼代理人许大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪桂芳向本院提出诉讼请求：一、郑华英立即向纪桂芳支付剩余房款7万元；2.郑华英立即向纪桂芳支付违约金（违约金以成交价353万元为基数，按每日万分之五计算，自起诉之日起计算至剩余房款结清之日止）；3.郑华英立即向纪桂芳支付提起本案诉讼所支付的律师代理费6000元；4.郑华英承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2019年9月28日，纪桂芳代理人雍连忠与郑华英、华嘉服务部、麦田公司签订《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，《房屋买卖合同》约定纪桂芳将其位于福州市鼓楼区的房屋以353万元的价格转让给郑华英。《居间服务合同》、《交易服务合同》分别对房屋的交易服务、居间费用等作出了具体的约定。《房屋买卖合同》签订后，纪桂芳依约于2019年11月25日将房屋过户登记至郑华英名下。2019年12月20日，麦田公司向郑华英发出《告知函》，要求郑华英将户口保证金5万元退还给纪桂芳，郑华英于2019年12月24日签收上述函件。2019年12月30日，麦田公司再次向郑华英发出《告知函》，告知房屋已于2019年12月24日清空，可以提前办理交房手续，郑华英于2019年12月31日签收上述函件。纪桂芳已履行了《房屋买卖合同》项下全部义务，郑华英至今仍欠付纪桂芳户口保证金5万元、房屋及家电家具交接保证金1万元、物业及附属设施过户交接保证金1万元，以上金额合计7万元，综上，纪桂芳有权依据合同约定及法律规定，要求郑华英支付剩余房款7万元及违约金，并承担纪桂芳因主张该违约责任所支付的律师代理费。为保护纪桂芳的合法民事权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 郑华英辩称，一、剩余房款7万元，纪桂芳起诉的内容不符合客观事实。纪桂芳提及的房屋及家具交接保证金1万元、物业及附属设施过户交接保证金1万元，这两笔费用在2020年9月28日签订合同时存入交易服务方麦田公司指定账户，由交易服务方无息代管，该保证金在房屋及家电家具交接验收完毕、物业及附属设施过户交接后一个工作日内，由交易服务方代郑华英退还纪桂芳。由于标的物在郑华英未签署征迁协议的情况下于2020年4月30日被暴力强拆，标的物已不存在。导致纪桂芳无法交接标的物，郑华英未接收标的物的情况下如何签字让纪桂芳领取相应的费用（另本交易房屋欠厦门友朋四方物业管理有限公司2019年7月-2019年9月物业费574元、2019年10月-2020年1月电费176元、华润燃气有限公司煤气费用140元，三项费用共890元，由郑华英的配偶代缴）。至于户口保证金，由于本次房屋交易存在恶意隐瞒，给郑华英造成重大经济损失。在合同签订时，麦田公司及纪桂芳均未告知本交易的房子于2017年已发布征迁协议，且本交易房屋于2017年通过麦田公司挂网销售、签订房屋买卖合同，房屋交易程序已到福州市房地产交易和登记中心办理过户手续阶段，由于房屋被冻结未能交易成功，后纪桂芳登报申明中止交易。本交易房屋于2019年初街道办就有入户宣传，并分发迁拆宣传单。按合同约定纪桂芳应如实告知麦田公司本次交易房屋的现有情形，麦田公司有义务告知郑华英房屋的现有情形，但纪桂芳和麦田公司均未告知，且在郑华英电话与麦田公司确认本交易房屋是否有拆迁的可能，得到麦田公司明确答复是不可能拆迁，使郑华英在不知情的情况下签订本房屋交易合同，蒙受重大的财产损失。二、关于违约金，由于本交易房屋在交易过程中受到强拆不可抗力因素，纪桂芳无法提交完好的标的物，且本次房屋交易存在恶意欺瞒，给郑华英造成重大经济损失，且郑华英在收集证据维权中，按合同约定应由纪桂芳赔偿郑华英直接经济损失。三、纪桂芳提起本案诉讼支付的律师代理费，按合同约定，合同履行过程中受到不可抗力因素，双方免责，产生的各项费用应由双方各自承担。四、纪桂芳提起的诉讼费用，无法律依据。请法院查明事实，驳回纪桂芳的诉讼请求，以维护郑华英的合法权益。 华嘉服务部辩称，华嘉服务部作为本案诉争房屋交易手续的居间服务方根据居间服务合同约定，华嘉服务部的合同义务自房屋买卖合同成立时完毕；本案系买卖双方在房屋买卖合同中产生的纠纷与华嘉服务部无关。 麦田公司辩称，2019年9月28日纪桂芳与郑华英签订房屋买卖合同，双方并于麦田公司签订了交易服务合同，约定由麦田公司为诉争房屋提供交易服务，在交易过程中麦田公司积极配合双方办理交易手续，在纠纷产生后，麦田公司分别于2019年12月20日与30日发函催告郑华英履行合同，并与双方进行协商，房屋过户手续已办理完毕，麦田公司已积极履行合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。纪桂芳向本院提交如下证据：Ａ1.《合同书》；Ａ2.《福州市不动产登记和房屋交易业务受理单》；Ａ3.《告知函》及ＥＭＳ邮寄面单、回执单；Ａ4.《告知函》及ＥＭＳ邮寄面单、回执单；Ａ5.委托代理合同；Ａ6.律师费发票；Ａ7.ＰＯＳ签购单。郑华英向本院提交如下证据：Ｂ1.鼓房征〔2017〕58号《福州市鼓楼区人民政府关于欧冶池至周边旧屋区改造项目房屋征收告知书》；Ｂ2.收款收据。本院认为，纪桂芳、郑华英提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2017年11月2日，福州市鼓楼区人民政府发布鼓房征〔2017〕58号《福州市鼓楼区人民政府关于欧冶池至周边旧屋区改造项目房屋征收告知书》。其内容为：福州市鼓楼区人民政府拟对欧冶池至周边旧屋区改造项目用地范围内国有土地上的房屋实施征收。 2019年9月28日，纪桂芳、郑华英、华嘉服务部签订《居间服务合同》，约定经华嘉服务部提供居间服务，纪桂芳、郑华英就买卖位于福州市鼓楼区的房屋签订《房屋买卖合同》。 2019年9月28日，纪桂芳与郑华英签订《房屋买卖合同》。合同约定，纪桂芳的房屋位于福州市鼓楼区，建筑面积75.91平方米，其他共有7.94平方米，具体详见房屋权属材料：榕房Ｓ字第××号；该房屋按套计价，双方约定成交价格为353万元；双方协商一致，办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费的承担方式为郑华英全部承担；若该房屋所属土地为划拨地的，土地性质由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由郑华英承担；该房屋物业及附属配套设施的过户费用由郑华英承担；在该房屋交接时，纪桂芳应结清交接之前已产生的物业及各项配套设施相关费用；房屋交接后产生的物业及附属配套设施相关费用由郑华英承担；纪桂芳确认该房屋有户口，未享受外地人购房落户优惠政策，纪桂芳保证在收到除各项保证金金额外的售房款后十个工作日内将户口全部迁出；郑华英应在本合同签订时支付购房保证金7万元；购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息保管；购房保证金在该房屋所有权过户登记至郑华英名下后即抵作部分成交价款并由交易服务方继续代管；房屋及家电家具交接保证金、物业及附属设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在交易服务方处并按相应约定的时间由交易服务方代郑华英退给纪桂芳，若有多余的，则在郑华英领取该房屋其名下不动产权证后三个工作日内再由交易服务方代郑华英支付给纪桂芳；纪桂芳同意从交易服务方代管的成交价款中预留1万元作为房屋及家电家具交接保证金，该保证金在房屋及家电家具交接并验收完毕后一个工作日内，由交易服务方代郑华英退还纪桂芳；纪桂芳同意从交易服务方代管的成交价款中预留1万元作为物业及附属设施过户交接保证金，该保证金在物业及附属设施过户交接手续完毕后一个工作日内，由交易服务方代郑华英退还纪桂芳；纪桂芳同意，在本交接过程中，纪桂芳未能依约结清的物业费及附属设施有关费用时，可由交易服务方以该保证金代缴上述费用，不足部分由纪桂芳承担；如有余额，依本条约定时间退还；签订本合同时纪桂芳确认从该房屋内已有户口的情形或预查询过程中因相关部门原因致该房屋的户口情况无法查实且郑华英选择继续履行本合同的情形的，则纪桂芳同意从成交价款中预留5万元在郑华英处，作为户口保证金；郑华英应在领取其名下已办抵押登记的不动产权证且纪桂芳告知该房屋内无户口三个工作日内至相关户籍管理部门对户口情况进行确认，否则，纪桂芳有权要求退还户口保证金；经确认，纪桂芳告知的户口情况及保证内容属实的，则郑华英应在确认后一个工作日内向纪桂芳退还户口保证金。合同还约定，房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费）；纪桂芳出售该房屋实收价款为353万元，纪桂芳在交易过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费、土地出让金均由郑华英承担。 2019年9月28日，纪桂芳、郑华英、麦田公司签订《交易服务合同》。合同约定，纪桂芳、郑华英已就买卖福州市鼓楼区的房屋签订了《房屋买卖合同》；在本合同签订时，纪桂芳应向麦田公司支付权证代办费、房屋交接手续代办费1800元，郑华英应向麦田公司支付商业按揭贷款手续代办费及延伸服务费1800元；该房屋交易时所产生的评估费、公证费等，由麦田公司代收后代为支付。 2019年9月28日，郑华英向麦田公司支付保证金7万元。2019年11月29日，郑华英向纪桂芳支付购房首付款1301000元、差额款809000元。2019年11月29日，麦田公司向纪桂芳支付保证金5万元，尚余房屋及家电家具交接保证金1万元、物业及附属设施过户交接保证金1万元仍在麦田公司处。2019年11月29日，郑华英缴纳税费并领取不动产权证。2019年12月10日，郑华英向纪桂芳支付购房款130万元。 2019年12月3日，福州市鼓楼区鼓东街道办事处、鼓楼区城建房屋征收工程处发布《致冶山周边征迁群众的一封信》、《致欧冶池至周边旧屋区改造项目被征收人的一封信》，决定启动欧冶池至周边旧屋区改造项目。 2019年12月23日，麦田公司向郑华英邮寄《告知函》，认为纪桂芳已于2019年12月9日将房屋户口全部迁出且郑华英于2019年12月13日领取已办理抵押登记的权证材料；依据合同约定郑华英应至户籍管理部门对户口情况进行确认并退还纪桂芳户口保证金5万元；望郑华英在收到本函件后立即行至相关户籍管理部门对户口情况进行确认，并在确认无误后将户口保证金5万元退还给纪桂芳。2019年12月24日，郑华英收到上述邮件。 2019年12月31日，麦田公司向郑华英邮寄《告知函》，认为纪桂芳告知麦田公司工作人员已于2019年12月24日将房屋清空，现可以提前办理该房屋交接手续；望郑华英在收到本函件后即行与麦田公司确认交房时间。2019年12月31日，郑华英收到上述邮件。 2020年1月20日，郑华英向厦门友朋四方物业管理有限公司福州市晋安分公司支付2019年7月-9月欠费574元、2019年10月至2020年1月电费176元。2020年1月20日，郑华英向福州华润燃气有限公司支付煤气费140元。 另，纪桂芳委托福建名仕律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费6000元。 综上所述，本院认为，纪桂芳并无刻意向郑华英隐瞒案涉房产有可能被征迁的事实，且福州市鼓楼区人民政府发布的《福州市鼓楼区人民政府关于欧冶池至周边旧屋区改造项目房屋征收告知书》均为公开信息，福州市人民政府、福州市鼓楼区人民政府亦未在2019年9月至11月限制案涉房产的交易过户。故可认定纪桂芳与郑华英签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方均应遵照履行。 纪桂芳与郑华英之间虽然未办理案涉房产的交接手续，但郑华英已经办理案涉房产的权属登记手续，且郑华英已于2020年1月20日向厦门友朋四方物业管理有限公司福州市晋安分公司支付物业费、电费及向福州华润燃气有限公司支付煤气费，应视为接收案涉房产。郑华英未按约向纪桂芳支付购房余款，已构成违约，应承担违约责任。扣减郑华英代付的物业费、电费、煤气费共890元，郑华英应向纪桂芳支付房屋及家电家具交接保证金9110元、物业及附属设施过户交接保证金1万元，鉴于上述款项在麦田公司处，故应由麦田公司向纪桂芳迳付。郑华英亦应向纪桂芳支付购房余款5万元。 《房屋买卖合同》约定，房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。本院认为，郑华英尚欠纪桂芳的购房余款等共计69110元，违约情节轻微。《房屋买卖合同》约定的违约金计算标准过高，应予以调整。故郑华英应按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金［其中以5万元为基数，从2019年12月27日（麦田公司告知案涉房屋内无户口三个工作日）起至款项还清之日止；其中以19110元为基数，从2020年1月21日（房屋及家电家具交接之日及物业及附属设施过户交接之日起一个工作日）起至款项还清之日止］。 纪桂芳委托福建名仕律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费6000元，该事实清楚。郑华英应按约向纪桂芳赔偿该律师代理费损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、郑华英于本判决生效之日起十日内向纪桂芳支付保证金19110元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付从2020年1月21日起至款项还清之日止的违约金（上述保证金款项在福建麦田房产经纪有限公司处，由福建麦田房产经纪有限公司径行向纪桂芳支付）； 二、郑华英于本判决生效之日起十日内向纪桂芳支付购房款5万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付从2019年12月27日起至款项还清之日止的违约金； 三、郑华英于本判决生效之日起十日内向纪桂芳赔偿律师代理费损失6000元； 四、驳回纪桂芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费1700元，由郑华英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年七月二十六日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。