四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6325号 上诉人（原审原告）：郫县犀浦镇绿茵豪庭第二届业主委员会，住所地成都市郫都区犀浦街道办和心路498号。 主要负责人：徐红花，主任。 委托诉讼代理人：梅建军，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁崇铭，四川及第律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中攀房地产开发有限公司，住所地成都市抚琴西南路8号。 法定代表人：李兴民，执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，四川舟楫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李严丽，四川舟楫律师事务所律师。 上诉人郫县犀浦镇绿茵豪庭第二届业主委员会（以下简称绿茵豪庭业委会）因与被上诉人成都中攀房地产开发有限公司（以下简称中攀公司）不当得利纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿茵豪庭业委会上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持绿茵豪庭业委会的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由中攀公司承担。事实和理由：一、简易程序转换为普通程序未提前告知且一审庭审没有录音录像，一审程序违法，庭审极不严肃。二、实体结果判决错误。中攀公司无权占有拆迁款。一审判决所依据的2019年3月22日《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》系复印件，真实性无法确认，一审庭审后未知悉一审法院是否自行调取该证据，也未通知绿茵豪庭业委会补充质证。即便该证据是真实的，该证据内容阐述的是拆迁人与被拆迁人之间所签订的拆迁补偿协议不违法，而绿茵豪庭业委会认为中攀公司获得土地拆迁款的过程中该宗被拆迁的土地实际已由于案涉小区被全部销售且小区业主已实际入住这个临界物权，小区业主已根据《中华人民共和国物权法》关于“建筑物区分所有权”的规定享有了法定物权，才因此认为中攀公司将拆迁款占有属于不当得利。一审判决将拆迁人与被拆迁人之间的关系混淆本案的法律关系，结果错误。一审判决绿茵豪庭业委会主张的不当得利款项构成完全视而不见，除土地补偿之外，拆迁单位均对依附于土地之上的附着物进行了补偿。即便按照一审判决不支持土地拆迁补偿款项返还，附着物也应属于小区业主共同所有，而一审判决对于拆迁款中所涉小区内的公共设施的拆迁补偿未支持。 中攀公司辩称，1.绿茵豪庭业委会的主体资格有问题。在上诉过程中，业委会进行了换届，新的业委会是否可以代替原来的业委会进行诉讼不能确定。绿茵豪庭业委会主张的是不当得利，受到侵害的一方应当是业主，绿茵豪庭业委会不能代表业主提起本案诉讼。2.绿茵豪庭业委会主张的是土地使用权问题，中攀公司在2005年5月16日取得了案涉土地的使用权，中攀公司修建案涉小区时规划的土地面积即为13404.74平方米，拆迁的土地是案涉小区建设用地规划以外的土地，中攀公司取得该部分土地的补偿款是合法的。至于绿茵豪庭业委会所提到的部分业主的不动产权证所显示的土地使用面积问题不是中攀公司导致的，是相关行政管理部门的问题，相关行政管理部门也对此进行说明并在小区进行了公示。业主的不动产权证显示的土地面积与规划用地许可证上的土地面积不一样，中攀公司并不清楚，但不影响本案的事实。3.绿茵豪庭业委会的证据不能证明案涉小区所使用的土地面积，业主的不动产权证与案涉小区所使用的土地面积之间没有因果关系。 绿茵豪庭业委会于2019年8月2日向一审法院起诉请求：1.中攀公司返还2008年7月18日和2008年9月26日郫都区土地储备中心分别两次与中攀公司签订拆迁协议并由此中攀公司获得的拆迁补偿款2084916.6元和3735790.76元于绿茵豪庭业委会；2.中攀公司支付绿茵豪庭业委会因预期支付拆迁补偿款的利息至付清全部补偿款之日止（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从起诉日计算至实际付清全部拆迁补偿款之日止）；3.本案的诉讼费用由中攀公司承担。 一审法院认定事实：2005年5月16日，成都市规划管理局出具《规划设计条件通知书》，同意在郫县犀浦镇规划建设净用地面积约13404.74平方米。2005年5月29日，郫县地产交易拍卖中心作出《挂牌转让宗地条件》，转让位于郫县五社地块（以下简称案涉宗地），净地面积为35450平方米，要求竞得人在竞得土地后按《成都市规划管理局规划设计条件通知书》要求进行开发建设。2005年6月10日，中攀公司竞得案涉宗地。2005年7月27日，成都市土地储备中心与中攀公司签订《郫县国有土地使用权转让合同》，约定出让案涉宗地，面积为35450.4平方米。2005年9月8日，中攀公司取得案涉宗地的土地使用权证，载明面积为35450.4平方米。2005年10月25日，郫县规划管理局出具《规划设计条件通知书》，告知中攀公司规划建设净用地面积约13404.74平方米。《建设用地规划许可证》载明案涉宗地用地单位为中攀公司，净用地面积为13404.74平方米。 2007年4月3日，中攀公司与陈轩、陈遐昌签订《商品房买卖合同》，载明案涉宗地面积为35450.4平方米。其后，对所购房屋进行了备案。 2008年7月18日，郫县土地储备中心与中攀公司签订《拆迁补偿协议书》，约定拆迁中攀公司案涉宗地部分土地，计有房屋总面积20.88平方米；被占用土地面积经郫县国土局测绘队测绘为1937平方米（道路代征地）及742平方米（净地）；围墙等其它附属物若干。2008年9月26日，郫县土地储备中心再次与中攀公司签订《拆迁补偿协议》，约定拆迁中攀公司案涉宗地部分土地，占用土地1269.7平方米。中攀公司先后取得上述土地的拆迁补偿款。2009年9月1日，郫县国土资源局与中攀公司签订《国有土地使用权出让合同》附件，载明“由于城际铁路拆迁和317线改造，土地使用权面积变更为13344.8平方米”。 2016年9月的案涉宗地的宗地图上载明，案涉土地权利人为全体业主，宗地面积为35450.4平方米。 2016年12月12日，王玉清取得案涉土地上商品房不动产权证，载明共用宗地面积35450.4平方米。 2019年3月11日，成都市郫都区不动产登记中心出具《关于要求成都中攀房地产开发有限公司尽快完成国有土地使用权面积变更后换证登记的通知》，要求中攀公司尽快对案涉宗地的国有土地使用面积进行变更换证登记。2019年4月29日，成都市郫都区不动产登记中心出具《关于办理绿茵豪庭项目国有建设用地使用权面积变更登记的函》，向中攀公司告知国有建设用地使用权面积变更登记所需资料清单。 2019年3月22日，成都市郫都区规划和自然资源局（成都市郫都区国土资源局代章）出具《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》，载明“成都市规划管理局于2005年5月16日向成都市土地储备中心出具的规划设计条件通知书，确定该宗地规划建设净用地面积约13404.74平方米；2005年5月，成都市土地储备中心委托原郫县国土资源局以挂牌转让方式将该面积35450.4平方米宗地使用权进行转让，但挂牌转让宗地条件特别说明：竞得人竞得土地后应按照《成都市规划管理局规划设计条件通知书》要求进行开发建设。原郫县规划管理局于2005年10月25日出具的建设用地规划许可证（郫城建2005第105号）文件及其附件载明项目用地面积13404.74平方米，依法确定现‘绿茵豪庭’项目用地面积为13404.74平方米。除去项目用地13404.74平方米外三次收储的土地使用权主体为中攀公司，基于此土地使用权收回后的补偿对象为中攀公司。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，2008年在收回国有土地使用权时上述宗地权属登记在中攀公司名下，收储单位与中攀公司签订收回国有土地使用权补偿协议符合《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定。郫国用（2005）4100号土地证原发证面积为35450.4平方米，经上述三次收储后，剩余宗地面积为13344.8平方米（备注：该面积与建设用地规划许可证面积13404.74平方米的差异系测绘误差），为此原郫县国土资源局与中攀公司于2009年9月签订了《国有土地使用权出让合同》附件（编号：附件2009-10号）。其后由于中攀公司未申请变更登记，为保证证载面积与实际面积一致，原郫县国土资源局采取备注的形式，在中攀公司持有郫国用（2005）4100号土地证‘记事’栏内对该情况进行了备注，注明三次收储土地面积信息。为了业主顺利办理土地分户登记，虽中攀公司未及时对上述土地面积减少申请变更登记，但2009年11月办理业主分户土地证时，原郫县国土资源局仍按照减少后的宗地面积13344.8平方米进行土地分户登记；2016年9月郫县施行不动产统一登记后不动产登记中心根据郫国用（2005）4100号土地使用证‘记事’栏内容在不动产登记系统进行备注，同样由于中攀公司未申请土地变更登记，造成业主分户不动产证证载‘共用宗地面积’与实际不符，对分摊宗地总面积误记载为35450.4平方米，分摊宗地总面积实际应记载为13344.8平方米”。 2019年6月，郫县犀浦镇绿茵豪庭小区业主大会作出决议，授权“绿茵豪庭”第二届业主委员会代为处理小区业主共有宗地被拆迁（收回）的维权事宜，同意委托四川及第律师事务所专业律师团队作为受托人就小区业主共有宗地被拆迁（收回）事宜与有关单位进行谈判、和解或提起诉讼。 另查明，就案涉宗地拆迁一事，绿茵豪庭业委会曾向相关部门信访，相关部门亦曾作出答复。 一审法院认定上述事实采信了通知、决议、确认书、转让合同、买卖合同、备案表、土地使用权证、不动产权证书、宗地图、拆迁补偿协议、进账单、受理告知书、情况说明、通告、出让合同附件、规划许可证、规划设计条件通知书、当事人陈述及庭审笔录等证据。 一审法院认为，首先，根据《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》及不动产登记，由于中攀公司“未申请土地变更登记，造成业主分户不动产证证载‘共用宗地面积’与实际不符，分摊宗地总面积误记载为35450.4平方米，分摊宗地总面积实际应记载为13344.8平方米”、“2009年11月办理业主分户土地证时，原郫县国土资源局仍按照减少后的宗地面积13344.8平方米进行土地分户登记”。据此，绿茵豪庭小区的业主并非案涉争议土地使用权人。其次，根据《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》，2008年收回国有土地使用权时，案涉土地权属登记在中攀公司名下，中攀公司与政府收储单位签订收回国有土地使用权补偿协议，收取补偿款，符合法律规定。综上，绿茵豪庭业委会主张中攀公司构成不当得利的诉讼请求，不能成立。至于中攀公司抗辩称“诉争请求及事实涉及的绿茵豪庭每一户主的私益权，并不涉及全体业主公共利益或与物业管理有关，已超出了业委会职责范围”及“业委会不是适格主体，应驳回其起诉”。一审法院认为，虽然双方当事人对案涉土地权属面积存在争议，但无论权属面积多寡，其争议主体均为“全体业主”，因此，绿茵豪庭业委会根据郫县犀浦镇绿茵豪庭业主大会（以下简称绿茵豪庭业主大会）决议，提起本案诉讼，符合《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条之规定。 另外，由于绿茵豪庭业委会诉讼请求为不当得利之诉，根据不告不理的法律规定，本案不涉及商品房买卖合同纠纷，因此，绿茵豪庭业委会主张的小区楼盘“对外公开预售时，无论是广告宣传还是与购房业主签订的《商品房买卖合同》内容来看，小区宗地面积均为35450.4平方米”、“小区公共绿地面积大、环境优美”、“小区的房价较同类地区房价高出近1倍”等争议，不在本案审理范围。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回绿茵豪庭业委会的诉讼请求。案件受理费52,545元，由绿茵豪庭业委会负担。 二审中，绿茵豪庭业委会新提交了《成都市郫都区规划和自然资源局关于李传忠事项的处理意见书》和用地面积核定单，拟证明案涉宗地规划红线范围内的面积为35450.4平方米；提交绿茵豪庭小区的照片、谷歌地图上案涉宗地的影像图片、案外人崔中元、周国芳的询问记录及录像，拟证明案涉宗地在被中攀公司开发建设成绿茵豪庭小区之前是空地，无建筑物或绿化，之后新增的构筑物及绿化均为中攀公司所修建。中攀公司新提交了绿茵豪庭小区的总平面图，拟证明绿茵豪庭小区的用地红线位置、规划建设净用地面积等指标。本院经审查认为，绿茵豪庭业委会提交的《成都市郫都区规划和自然资源局关于李传忠事项的处理意见书》和用地面积核定单系复印件，真实性不能确定，本院不予采信。绿茵豪庭业委会提交的绿茵豪庭小区的照片、谷歌地图上案涉宗地的影像图片可以与中攀公司认可的百度地区上的绿茵豪庭小区照片相互印证，因此该证据具有真实性，且与本案诉争相关联，本院予以采信。绿茵豪庭业委会提交的案外人的询问记录及录像实际是证人证言，但案外人未出庭作证，故该证据材料不能作为认定案件事实的根据，本院不予采信。中攀公司提交的总平面图具有真实性，且与本案诉争相关联，本院予以采信。中攀公司在一审中提交的《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》，一审法院已在一审审理过程中向成都市郫都区规划和自然资源局核实了该通告的真实性，故本院对该通告予以采信。中攀公司在一审中提交的《成都市规划管理局规划设计条件通知书》虽为复印件，但该通知书中关于案涉宗地的规划建设净用地面积约13404.74平方米的内容与2005年10月25日郫县规划管理局出具的《规划设计条件通知书》中关于案涉宗地的规划建设净用地面积约13404.74平方米的内容、《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》中关于“成都市规划管理局于2005年5月16日向成都市土地储备中心出具的规划设计条件通知书，确定该宗地规划建设净用地面积约13404.74平方米”的内容一致，故本院对《成都市规划管理局规划设计条件通知书》中的上述内容予以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。本院补充查明如下事实：1.2005年10月25日，郫县规划管理局出具的《规划设计条件通知书》载明案涉宗地的代征地面积约26139.58平方米（非建设用地），其中代征道路面积13779.76平方米，代征绿地面积12359.82平方米（不作为计算绿地率使用）。2.绿茵豪庭小区分为A区和B区，共计2栋建筑物，该小区建成交房时2栋建筑物外围分别修建有金属栏杆与砖石相结合的围墙，2栋建筑物各自围墙外围修建有绿地，绿地之上有树木、石台，2栋建筑物各自围墙之间的土地未作完全开发。3.绿茵豪庭小区的总平面图显示该小区规划建设净用地面积为13404平方米，小区的2栋建筑物分别有各自的用地红线，用地红线之外为城市绿地、规划道路等。4.2019年5月15日，绿茵豪庭业委会发出绿茵豪庭小区召开业主大会的通知，会议主要内容为小区业主共有宗地被拆迁后的赔偿款被他人占有，如何主张权利；由业主讨论并决议是否委托业委会处理维权事项；由业主讨论并决议是否委托律师代理事项等。2019年6月6日，绿茵豪庭业主大会作出决议，根据表决结果同意绿茵豪庭业委会代为处理小区业主共有宗地被拆迁（收回）的维权事宜，同意委托四川及第律师事务所专业律师团队作为受托人就小区业主共有宗地被拆迁（收回）事宜与有关单位进行谈判、和解或提起诉讼。 本院认为，关于绿茵豪庭业委会是否具备诉讼主体资格的问题。虽然在本案上诉过程中，绿茵豪庭业委会因任期届满，绿茵豪庭小区业主选举产生了第三届业主委员会，但根据当事人恒定原则，由原业主委员会即绿茵豪庭业委会继续作为案件当事人参加本案诉讼。业委会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决议，绿茵豪庭小区业主通过召开业主大会，通过表决决定由业委会代为处理小区业主共有宗地被拆迁（收回）的维权事宜，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”和《物业管理条例》第十五条第五项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（五）业主大会赋予的其他职责”的规定，因此绿茵豪庭业委会有权提起本案诉讼。 本案中，绿茵豪庭业委会以案涉宗地在2008年7月18日和2008年9月26日《拆迁补偿协议》中两次被收回的土地属于绿茵豪庭小区业主共有为由主张不当得利。因此对于这两次收回的土地是否属于绿茵豪庭小区业主共有，本院认为，首先，在中攀公司于2005年竞得案涉宗地时，案涉宗地的用地规划要求已确定案涉宗地的规划建设净用地面积约为13404.74平方米，与之后中攀公司在案涉宗地上开发修建绿茵豪庭小区的《建设用地规划许可证》上的净用地面积、总平面图上记载的规划建设净用地面积相一致，也与案涉宗地被三次收回土地后的剩余土地面积大体相当，绿茵豪庭业委会在本案中主张的两次被收回的土地均在绿茵豪庭小区的规划建设净用地红线外，且该小区建成交房时2栋建筑物分别有按照总平面图上规划的用地红线修建有围墙。由此可见，绿茵豪庭小区从规划到修建完成交房均未包含绿茵豪庭业委会在本案中主张的两次被收回的土地。其次，《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》中已对部分业主的不动产权证记载的共用宗地面积为三次收回土地前的土地面积35450.4平方米作出了“因中攀公司未申请土地变更登记，造成业主分户不动产证证载‘共用宗地面积’与实际不符，对分摊宗地总面积误记载为35450.4平方米，分摊宗地总面积实际应记载为13344.8平方米”的解释，该解释与郫县规划管理局出具《规划设计条件通知书》、2009年9月1日的《国有土地使用权出让合同》附件以及《拆迁补偿协议》的内容相互印证，且成都市郫都区不动产登记中心先后向中攀公司发出了案涉宗地国有土地使用权面积变更后换证登记的通知和函件，要求中攀公司在限期内办理国有土地使用权变更登记。另外，虽然绿茵豪庭小区部分业主的《商品房买卖合同》载明案涉宗地面积为35450.4平方米，但是该合同签订时案涉宗地的面积即为35450.4平方米，尚未被收回部分土地。因此绿茵豪庭业委会以中攀公司2005年竞得案涉宗地时的土地面积以及部分业主的《商品房买卖合同》、不动产权证记载的宗地面积不能证明2008年7月18日和2008年9月26日《拆迁补偿协议》中两次被收回的土地的国有土地使用权属于绿茵豪庭小区业主共有。故绿茵豪庭业委会以收回的土地属于小区业主共有为由主张不当得利，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于绿茵豪庭业委会提出的一审判决未支持两次被收回的土地上的附着物拆迁补偿款问题。绿茵豪庭业委会主张两次被收回的土地上的附着物为小区业主共有，但未举证证明土地上的附着物为小区业主所修建，因此绿茵豪庭业委会关于要求支持土地上附着物的拆迁赔偿款的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于绿茵豪庭业委会主张的一审程序违法问题。虽然一审法院未将简易程序转为普通程序的裁定告知绿茵豪庭业委会，庭审未录音录像，存在瑕疵，但该程序瑕疵并未造成绿茵豪庭业委会举证、质证、辩论等诉讼权利受损，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，该问题不属于严重违反法定程序的情形，不影响本院对案件实体问题的认定。 综上，绿茵豪庭业委会的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理52545元，由郫县犀浦镇绿茵豪庭第二届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 孙 睿 审判员 郭 静 二〇二〇年七月二十八日 书记员 曾龙海