江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异19号异议人（案外人）：郭建春，男，1978年4月10日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：郭建辉，男，1976年8月9日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。系郭建春胞兄。一般代理。委托代理人：廖友，遂川县映山红律师事务所律师。一般代理。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴芬，女，1989年11月20日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。系该公司职员。一般代理。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下2号，统一社会信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下2号。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲借款合同纠纷一案过程中，案外人郭建春对本院查封遂川县地块富景新天地小区8栋2-1002房、3栋4-501房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郭建春称，请求法院解除对遂川县地块富景新天地小区8栋2-1002房、3栋4-501房的查封。事实和理由：2014年3月2日，郭建春通过银行转账75.8万元给王满生，全款购买遂川县地块富景新天地小区8栋2-1002房、3栋4-501房，并于2015年3月2日与遂川富景公司签订了购房协议。但因遂川富景公司工作失误，该两处房产未能及时办理房屋登记备案、办证，导致被法院查封。郭建春在本案借款合同纠纷发生前就已经全款购买该两处案涉房产，该两处房产应属于案外人所有，且郭建春已经对案涉房产予以装修入住，请求法院予以解封。郭建春向本院提交了其与遂川富景公司就案涉房产签订的《商品房认购协议》、银行转账凭证、遂川富景公司出具的收款收据、遂川富景公司出具的情况说明等材料。红岭创投公司称，郭建春所提异议不应支持，郭建春与遂川富景公司之间不存在真实的房产买卖合同关系。事实和理由：1.郭建春提供的证据中，银行转账凭证出具人公章不清晰，无法辨认是哪个银行。即便是银行出具的，所载明的转账日期为2014年3月2日，当时该房屋属于在建工程尚未建成。然而，《商品房认购协议》签订时间是在2015年3月2日，是转账一年以后才签订的，转账是转给王满生个人银行账户，并非按照相关法律规定转入房地产开发公司的监管账户内，这些情况均不符合一般交易习惯。2.郭建春并未与遂川富景公司签订正式的商品房买卖合同，只是签订了认购协议，该认购协议是依照转账的金额除以房产面积，倒推来确定的房产单价，该认购协议第七条还有“在签订本协议时遂川富景公司已向郭建春提供《吉安市商品房买卖合同》样本（含附件），出示销售许可相关证件，告知该房屋是否抵押、查封等限制事实”的约定，可见当时案涉房产已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，但郭建春未与遂川富景公司签订正式商品房买卖合同，结合其他不符合交易习惯的情况，不排除郭建春出借款项给被执行人王满生后以房抵债的可能。3.郭建春所提交的遂川县泉江镇小溪村村委会及遂川富景公司的证明不具有证明力，水电入户费、电费收据都可能是遂川富景公司出具，公章掌握在王满生手里，因此，也不具有证明力。4.郭建春所提交的涉及装修的收据，不能确认其真实性，也无法确定是否与案涉房产有关。遂川富景公司称，郭建春提交的材料属实，同意郭建春的异议主张。江西富景公司、王满生、林秋莲未发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，由本院审理、执行。本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投电子商务股份有限公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景房地产开发有限公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投电子商务股份有限公司对拍卖、变卖遂川富景房地产开发有限公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任。江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景房地产开发有限公司追偿；四、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。同时，该民事判决载明第00000026号的《在建工程抵押登记证明》，系遂川县房地产管理局于2015年7月1日出具。在该案审理期间，2016年6月13日，本院以（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封遂川富景公司所有的、位于遂川县及其他房产。该668套房产属于（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中的房产。案外人郭建春所提异议指向的8栋2-1002房、3栋4-501房系抵押物和查封物。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉安市吉州区人民法院首封，该院查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置。2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本院作出的（2016）赣08民初31号民事判决书的本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年6月2日，本院发布拍卖公告，拟分期分批公开拍卖所查封的遂川富景公司所有的、位于遂川县北侧富景新天地项目房产668套房产。2019年6月4日，本院向遂川县房地产管理局和遂川县自然资源局送达执行裁定及协助执行通知书，对该668套房产予以续封。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。另查明，2014年3月2日，郭建春胞兄郭建辉通过江西遂川农村商业银行股份有限公司转账75.8万元至郭建春，同日，郭建春通过江西遂川农村商业银行股份有限公司转账75.8万元至王满生。2015年3月2日，案外人郭建春与被执行人遂川富景公司签订了两份商品房认购协议，约定：郭建春向遂川富景公司认购位于遂川县地块富景新天地项目两套商品房：幢号8＃，房号2-1002,建筑面积136.45平方米,单价为2777.58元／平方米,总价379000元；幢号3＃，房号4-501,建筑面积139.87平方米,单价为2709.66元／平方米,总价379000元。两份认购协议均约定付款方式为一次性，但未约定或说明付款日期，均于第七条约定，在签订本协议时遂川富景公司已向郭建春提供《吉安市商品房买卖合同》样本（含附件），出示销售许可相关证件，告知该房屋是否抵押、查封等限制事实。郭建春已阅读并完全认可本协议内容和《吉安市商品房买卖合同》样本（含附件）中的全部条款。2015年3月2日，遂川富景公司向郭建春出具两份收据，其中编号为5321545的收据，载明：郭建春转账379000元，收款事由为购8-2-1002房款；编号为5321547的收据，载明：郭建春转账379000元，收款事由为购3-4-501房款。2018年3月21日，遂川县富景物业服务有限公司出具了两份收据，分别载明郭建春交纳3-4-501沙费840元、水电入户费1590元。2020年6月26日，遂川县不动产登记中心出具查询证明，载明郭建春及其配偶徐慧兰名下无房产查询记录。2018年10月25日，遂川县泉江镇小溪村民委员会出具证明，称遂川富景公司开发的富景新天地项目土地为政府征地后留给小溪村民的反拨地（经济预留地），经与遂川富景公司协议，小溪村村民享有购房价格优惠政策，郭建春以该村村民身份一次性付款购买了遂川富景公司开发的“富景新天地”8栋2-1002房、3栋4-501房。2018年12月6日，遂川富景公司出具情况说明，称其开发的富景新天地项目中的8栋2-1002房、3栋4-501房、8栋2-1102房、13栋1-1501房、15栋1-304房、8栋2-1202房、3栋4-301房、13栋1-901房、8栋2-902房已出售，但因故未能及时签订商品房买卖合同，未办理房产备案登记，之后在办理贷款抵押登记手续时将该9处房产一并抵押登记给了广东南粤银行股份有限公司深圳分行。本院认为，本案争议焦点为案外人郭建春对遂川县地块富景新天地小区8栋2-1002房、3栋4-501房提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，执行依据已经明确申请执行人红岭创投公司对拍卖变卖被执行人遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在债权范围内享有优先受偿权，案外人郭建春所提异议指向的案涉房产在抵押物之列。郭建春与遂川富景公司就案涉房产签订的商品房认购协议，系在案涉房产办理在建工程抵押和人民法院查封之前，但其办理入住手续系在人民法院查封之后，郭建春转账给王满生的75.8万元来源于其胞兄郭建辉，转账后一年，郭建春与遂川富景公司才签订商品房认购协议，其中约定的房产单价系由转账款项除以案涉房产建筑面积计算而来，当时案涉房产尚未办理抵押，根据遂川富景公司提交的预售许可证可知，当时遂川富景公司已经取得案涉房产的预售许可，但双方未签订正式的商品房买卖合同，均不符合普通商品房买受人的交易习惯。故郭建春主张对案涉房产阻却执行的异议理由不符合无过错不动产买受人或商品房买受人物权期待权的保护条件，不足以排除本案对案涉房产的执行，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九之规定，裁定如下：驳回郭建春的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月九日书记员  王兰英