天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2065号原告：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区周良街道京津新城珠江南路（东区）。法定代表人：钟国清，总经理。委托诉讼代理人：江敏贵，该公司员工。委托诉讼代理人：郭瑞新，该公司员工。被告：朱诗慧，女，1986年9月11日出生，汉族，居民，住天津市南开区。原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（以下简称：康景公司）与被告朱诗慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人江敏贵，被告朱诗慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康景公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告2017年5月9日至2020年5月31日期间的物业服务费39,197.6元；2．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告所服务的京津新城顺园一区103栋别墅的业主，被告于2017年5月9日成为小区业主，涉诉房屋前业主自愿签订了确认书，承诺遵守原告与天津合生珠江房地产开发有限公司（简称：合生公司）签订的《天津市前期物业管理服务合同》（简称《前期物业合同》）、《业主公约》及其附件《增加条款》，并约定按建筑面积380.67平方米，每月每平方米2.8元交纳物业服务费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了物业服务工作，在原告提供服务期间，被告从2017年5月9日至2020年5月31日未缴纳物业服务费。经原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，提出以上诉讼请求。朱诗慧辩称，不同意原告诉讼请求。具体意见为：一是被告没有与原告签订物业服务合同，对收费标准每月每平方2.8元不认可。另，被告认为原告提供的物业服务达不到约定的标准。被告所有的房屋进去过贼，屋里有粪便的痕迹，房屋的入户门和房屋四周的栅栏丢失。综上，被告不同意向原告支付物业费。原告向本院提交如下证据：1．《天津市前期物业管理服务合同》1份，证明原告系涉诉小区的物业管理服务公司，被告应当按月缴纳物业费；2．欠费明细表1份，证明被告欠付物业费情况；3．天津市不动产登记申请书复印件、天津市不动产登记簿查询证明各1份，证明被告为涉诉房屋业主；4．天津市房屋面积勘测报告1份，证明涉诉房屋面积为380.67平方米；5．前任业主赵全慧收楼资料1份，包括收楼确认书、业主公约确认书、增加条款等，证明前任业主已经收房；6．特快专递回执1份，证明原告曾向前任业主催要物业费，原告对前业主与被告之间交易情况不知情；7．物业服务照片一份，证明被告为原告提供了物业服务。被告对原告提交的证据做如下质证：对欠费明细表不认可，认为被告于2020年5与13日起诉主张物业费用，2017年5月13日之前的物业费用已经超过诉讼时效，不应该得到支持；对前任业主的收楼资料和快递回执单不清楚；对物业服务照片不认可，也不清楚，买了涉诉房屋之后就去了一次；对其他证据无异议，认可自2017年5月9日开始是涉诉房屋所有权人。被告向本院提交照片一份，证明被告所有的房屋曾有陌生人进入，且对房屋有污损行为。在被告向原告提出该项问题之后，可能是原告方的工作人员在未经被告允许的情况下进入房屋，对房屋进行了清理。另，照片显示房屋铁门丢失、部分栅栏丢失，其他设施也存在较为严重的损坏。以上均证明被告提供的物业服务不符合相关标准。原告对被告提交的质证作如下质证：被告购买的是二手房，原告不清楚被告陈述的各种问题的发生时间。涉诉房屋为别墅，对于院落栅栏之内的事项应由被告自己负责，被告仅负责栅栏之外的公共区域的清洁、绿化、秩序维护等。认可院落栅栏外有一些杂草，因绿化是定期养护、清理。本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业。被告朱诗慧系京津温泉城上京顺园-103号房屋的业主，建筑面积380.67平方米，取得所有权的时间为2017年5月9日。2008年12月27日，原告康景物业（乙方）与合生公司（甲方）签订《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定甲方将京津新城上京顺园别墅委托乙方进行全面的物业管理服务。服务管理服务合同期限自2009年1月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同第二条约定，物业管理服务事项，（一）房屋共用部位维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备．．．（十）其他委托事项。另查，案外人赵全慧于2008年6月16日办理了收楼手续，并签定《前期物业管理服务合同》《业主合约》和《增加条款》的确认书。《增加条款》约定，顺园住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元向业主收取。2009年9月23日，涉诉房屋产权人转移登记为案外人程绍军。2017年5月9日，本案被告从程绍军处购买取得涉诉房屋所有权，并办理产权变更登记。2017年5月9日至2020年5月31日，原告按《前期物业合同》《增加条款》等约定为被告提供了各项综合物业服务，被告未按缴纳此期间的物业服务费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。诉讼中，原、被告对涉诉房屋的位置、建筑面积等事实均无争议，本院予以确认。针对原、被告间是否存在物业服务合同关系、被告是否应交纳物业管理费及物业费请求权否超过诉讼时效、原告提供物业服务是否存在瑕疵等问题，本院评判如下。一、原、被告间是否存在物业服务合同关系。原告与合生公司在平等自愿的基础上，签订了《前期物业合同》，不违反法律规定，本院确认有效，该合同对双方均有法律约束力。原告与合生公司签订的《前期物业合同》对业主具有约束力，初始购房人赵全慧在办理收楼手续时，亦对《前期物业合同》《增加条款》等予以书面确认，并承诺遵守。被告通过购买的方式取得涉诉房屋所有权，成为小区业主，原、被告间形成物业服务合同关系。原告按照《前期物业合同》约定为涉诉房屋所在小区提供了相应的物业服务，被告应当依约交纳物业服务费。二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告在购买涉诉房屋后并未与前业主到被告处办理物业事宜交接手续，被告对业主变更情况不知情。另，被告以邮寄的方式多次向前业主邮寄催缴物业费用通知书，并于2019年11月05日，以前业主赵全慧为被告提起（2019）津0115民初8849号民事诉讼，原告一直在积极主张权利。故本院对被告主张原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见不予支持。三、原告提供的物业服务是否存在瑕疵。根据被告提交的证据显示，原告提供的物业服务存在瑕疵，虽被告质证时予以否认，但未提交相反证据予以证明，故本院认定原告提供的物业服务存在瑕疵，其向被告主张物业管理费数额应当适当减少，减少后的数额，本院酌定为原告应交纳的物业管理费的80%为宜。综上，经核算涉诉房屋2017年5月9日至2020年5月31日期间的物业服务费数额为39,162.4元，被告应交纳该数额的80%，即31,329.92元。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱诗慧于判决生效后十日内给付原告广东康景物业服务有限公司天津分公司2017年5月9日至2020年5月31日期间的物业服务费31,329.92元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，已减半收取计390元（原告已预交），由原告负担80元，被告负担310元（此款被告直接给付原告，给付时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郑善礼二〇二〇年七月三十一日书记员  郑 猛附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。