四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0704民初1485号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：李玉恒，男，汉族，生于1995年6月28日，公司员工。 被告：王怀喜，男，汉族，生于1985年3月5日，住绵阳市高新区。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告王怀喜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人李玉恒、被告王怀喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年1月1日起至2018年4月30日的物业服务费4367元、垃圾清运费168元、违约金按照总金额的5%承担218.35元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月4日,四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯·国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定,由原告从事该项目物业服务和管理工作,服务期限自2009年12月9日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止,项目所涉物业按照,高层住宅1.56元/㎡;多层住宅0.78元/㎡;营业和办公用物业1.5元/㎡;住宅改商用(办公)则按2元/㎡标准收取物业服务费,另合同还就权利义务和违约责任等其他,作出了明确约定。成约后原告立即组织相关物业服务人员,进驻布鲁斯·国际新城B区项目,对项目进行物业服务和管理工作直到2018年4月30日。原告服务期间,被告购买并入住“布鲁斯·国际新城B区”28栋1单元20楼5号,其在入住后,便对物业费进行拖欠至今不予缴纳,期间原告多次向被告催缴相关费用,但被告均以备种理由搪塞拖延不予支付。原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,依照《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律法规,特向贵院提起诉讼,敬望贵院依法判决。 被告王怀喜答辩称：原告提供的物业服务非常不到位，原告把楼下负一、二楼的车位对外出租，外来人员可以直接进入我们楼栋，非常不安全。对缴纳垃圾清运费无异议。 本院经审理认定事实如下:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城Ｂ区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区的布鲁斯·国际新城Ｂ区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元／平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。”。 2013年10月17日，被告购买了位于绵阳市高新区，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为123.36㎡，后被告入住该房屋。 原告举出如下证据：1、催收照片打印件1张、垃圾清运合同及缴费票据一份，拟证明其按照物业合同约定履行了合同义务并向被告多次催收物业费的事实，且按6元每户每月的标准代收代缴垃圾清运费。被告对缴纳垃圾清运费无异议，当庭陈述看到过催收单。2、巡逻巡查表、报修登记本、清洁保洁检查记录，拟证明原告依照合同约定提供了相应的物业服务。被告质证意见认为达不到原告的证明目的，我家门口天花板漏水以及卧室渗水多次报修也没有完全解决，只是将漏水部位用水泥堵死，但是还是在渗水，地下室的门是坏的，记录上却显示“正常”。 庭审中，被告王怀喜举出以下证据：照片六张拟证明家中漏水情况。原告质证意见认为房屋质量问题的维修主体是开发商，物业公司只是起报修、联系的作用。 庭审中，原告当庭陈述被告所购买房屋系电梯高层，按照合同约定按照1.2元／平方米·月收取，被告拖欠物业管理费时间系2016年1月1日至2018月4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费约为123.36㎡×28个月×1.2／平方米·月，垃圾清运费28个月×6元／月／户=168元，原告诉请违约金按所欠费用总额的5%计算。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯·国际新城A区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、入住通知书、缴费票据、垃圾清运合同、巡逻巡查表、报修登记本、清洁保洁检查记录、照片、视频光盘及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.2元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下： 一、关于被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件、业主个人行为等认定物业服务存在根本违约，且被告也未举出的证据证明。但是业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 二、关于被告抗辩因家中漏水，要求物业予以维修，物业一直未根本解决漏水问题。本院认为，被告提供的六张照片打印件虽然能证明其家中漏水的情况，但不足以形成完整的证据锁链，无法证明系其家中漏水系原告造成并对其造成了损失，《商品房买卖合同》中对房屋质量亦有明确约定，如被告认为开发商修建的房屋存在质量问题或者物业服务企业在提供服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付2016年1月至2018年4月期间的物业服务费123.36㎡×28个月×1.2／平方米·月=4145元，原告主张4367元，与实际计算出的金额不符，对于超出部分的主张，本院不予支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付从2016年1月至2018年4月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为168元（6元/户/月×28月）。上述两项费用共计4313元，本院予以支持。 关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。 综上，判决如下： 一、被告王怀喜于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2016年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理费4145元、垃圾清运费168元，合计4313元。 二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告王怀喜承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  奂思宇 二〇二〇年七月二十一日 书记员  龚 苓