陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终1672号上诉人（原审被告）：榆林市民泰物业管理有限公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区。法定代表人：胡飞飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨李东，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兆英，陕西富能律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1987年3月6日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：杨飞，男，1983年5月3日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。被上诉人（原审原告）：杨飞，男，1983年5月3日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。上诉人榆林市民泰物业管理有限公司（以下简称民泰物业）因与被上诉人王艳、杨飞物业合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初8931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民泰物业上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初8931号民事判决，将本案发回重审或改判驳回王艳、杨飞的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王艳、杨飞负担。事实和理由：1、陕西省榆林地区的供暖季节从当年的11月1日至次年的4月1日，共计5个月，这是众所周知的事实，物业公司调试暖气的时间必须早于11月1日，一审认定：2018年1月被告因调试暖气，导致原告房屋内暖气管道漏水“与常识相悖。2、关于漏水是发生在业主房屋内而非由物业管理的公共区域，依据《物业管理条例》第二十八条，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。即物业需要查验和管理的仅仅是共用部位、共用设施设备，不可能包含业主房屋内的范围，故民泰物业不存在未履行合同约定和法律规定的义务，对于被上诉人的损失不存在过错，无须承担任何赔偿责任。3、王艳、杨飞需要举证证明其损失的客观存在，包括被水淹没的范围、程度、全部涉水物品的清单并提供毁损后实物，如双方对损失无法达成一致意见，则法庭应组织进行司法鉴定。一审法庭以“被告放弃鉴定”为由，径直将王艳、杨飞未完成举证责任而主张损失数额全部给予认定，是将王艳、杨飞的举证责任全部强加给了民泰物业，违背公平原则。王艳、杨飞辩称，暖气试水发生漏水损坏家具等是事实，有民泰物业的经理的录音证言可以证明。王艳、杨飞向一审法院起诉请求：1、民泰物业赔偿王艳、杨飞各项经济损失共计5万元。2、本案诉讼费用由民泰物业承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，民泰物业与榆林市银通兴业房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托合同，为位于榆林市榆阳区上郡路（朝阳桥东北）银通嘉园商住小区提供物业服务。王艳、杨飞系该小区3号楼1单元801室业主。2018年1月,民泰物业因调试暖气，导致王艳、杨飞房屋内暖气管道漏水，给王艳、杨飞造成了损失。本案审理过程中，依民泰物业申请委托具有资质的鉴定部门对王艳、杨飞的损失进行鉴定，因民泰物业拒不缴纳鉴定费，鉴定机构将本案退回一审法院，故终止本次鉴定。一审法院认为，民泰物业与榆林市银通兴业房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托合同。王艳、杨飞系银通嘉园小区业主，榆林市银通兴业房地产开发有限公司与民泰物业签订的物业管理服务委托合同对双方具有约束力。民泰物业理应按照物业服务合同的约定履行自己的义务，否则应承担违约的民事责任。本案中，王艳、杨飞主张民泰物业赔偿因调试暖气给王艳、杨飞造成的损失5万元的请求，民泰物业作为小区管理者，在调试暖气应保证王艳、杨飞房屋不受损害，现王艳、杨飞房屋在民泰物业调试暖气试水过程中受损，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，王艳、杨飞诉请符合合同约定及法律规定，且民泰物业放弃鉴定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一审判决生效后十日内，由民泰物业赔偿王艳、杨飞各项经济损失5万元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由民泰物业负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。民泰物业向法庭提交接收楼宇声明书一份、收房确认书一份，证明：2017年7月16日，王艳接收案涉房屋，对房屋检查后认为一切妥善，并书面声明确认房屋内设备完好。如因业主进行装饰工程或非正常使用而引起的楼宇损害概由业主负责。王艳、杨飞质证意见：真实性认可，证明目的不认可。二审中本院依职权调取了榆阳区人民法院（2019）陕0802民初5221号民事判决中，民泰物业提交的证据前期物业服务合同。民泰物业、王艳、杨飞均对该物业服务合同真实性无异议。本院对民泰物业提交的证据认证：因杨飞认可其真实性，对真实性予以采信。对本院以职权调取的前期物业服务合同予以采信。二审查明，2016年12月30日榆林市银通兴业房地产开发有限公司与民泰物业签订前期物业服务合同，合同期限为5年。合同第二章第二条约定：在物业管理区域内，乙方（民泰物业）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；……。银通嘉园小区冬季采用自有锅炉供暖，由民泰物业向业主提供暖气服务。2017年11月1日至2日间，民泰物业暖气试水，王艳、杨飞家中入户总阀门漏水，至王艳、杨飞家具等被泡水。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点：王艳、杨飞家中暖气漏水造成的损失应由谁来承担，因漏水造成的损失如何认定。本案中双方存在物业服务合同法律关系，双方对于因王艳家暖气漏水造成损失的事实，均无异议。双方争议的是该损失由谁承担。根据《物业管理条例》第二十八条，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业合同也约定民泰物业管理服务的是物业共用部分。根据王艳、杨飞陈述房屋内暖气入户总阀门处发生漏水。该业主屋内设施并非民泰物业管理和维护的范围。民泰物业称在暖气试水时向小区业主通知家中留人查看，但在本案中未向法庭提交有关通知的证据，杨飞、王艳表示民泰物业并未向其通知。根据本地区习惯小区的物业在供暖前会在小区的公告栏或单元口张贴试水通知。本案中王艳、杨飞新接收房屋未入住，物业对此情况应了解并对该业主应尽到审慎的提示义务，故民泰物业存在一定的过错。王艳、杨飞明知榆林地区的供暖时间，自己新接收房屋后的第一次供暖，在此时间段应予以留意暖气试水。王艳接收案涉房屋时书面声明确认房屋内设备完好，后进行了装修，现发生家中暖气设备漏水，王艳、杨飞存在主要过错。关于漏水造成的损失，因一审中王艳、杨飞提供证据证明其损失5万多元，但其诉请的是5万元，民泰物业放弃对损失的鉴定，故二审中不再组织鉴定。综上，民泰物业应承担王艳、杨飞损失10000元。综上所述，民泰物业的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初8931号民事判决；二、本判决生效之日起十五日内由榆林市民泰物业管理有限公司赔偿王艳、杨飞损失10000元。三、驳回王艳、杨飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费520元，由榆林市民泰物业管理有限公司负担105元，由王艳、杨飞负担415元。二审案件受理费1050元由榆林市民泰物业管理有限公司负担210元，由王艳、杨飞负担840元。本判决为终审判决。审判长  薛海鸥审判员  崔文静审判员  高元台二〇二〇年七月三日书记员  田建伟