贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1046号 上诉人（原审原告、反诉被告）：叶先荣，男，1981年12月12日生，汉族，住贵州省册亨县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：岑南红，女，1980年6月6日生，布依族，住贵州省册亨县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王秉洪，贵州黔兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐天连，男，1990年5月10日生，汉族，住贵州省安龙县。 叶先荣、岑南红因与被上诉人唐天连租赁合同纠纷一案，贵州省册亨县人民法院作出（2018）黔2327民初938号民事判决书，唐天连不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）黔23民终667号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清，发回贵州省册亨县人民法院重新审理。贵州省册亨县人民法院另行组成合议庭，作出（2019）黔2327民初1017号民事判决，叶先荣、岑南红不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶先荣、岑南红上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、该房屋租赁合同是有效合同，该合同未履行完毕，被上诉人违约，应承担违约责任，支付租金。一审法院认定合同无效错误。2013年1月13日，上诉人与被上诉人签订房屋出租合同，约定为上诉人将坡妹镇双喜村二组的房屋（在坡妹街上）第一层三个门面约11O平方米、第二层整体框架约212平方米租给被上诉人，租期为八年（2013年4月1日至2021年4月1日），租金为每年45,000元。租金支付方式：前五年，被上诉人每年须在租期一个月内一次性支付给上诉人，第六年被上诉人须一次性（后三年）支付给上诉人135,000元。被上诉人违反合同约定，2018年4月被上诉人在没有与上诉人商量的情况下，暗中收理物品走人，拒交没有交的租金。根据法律的规定，该合同没有被撤销前，是一份合法有效的合同，一审法院认定为无效合同错误。二、上诉人的房屋是经过政府合法规划修建，享有出租的权利。2012年3月上诉人向国土所申报拆除旧房修建新房，通过坡妹镇时任国土所长韦福延及坡妹镇政府分管国土的王万松镇长到现场划线认定，取得修建资格。国土所和镇政府划线确定上诉人才修建的房屋，并且上诉人是拆旧房建新房，不是新建的地基房屋，一审法院认定为没有取得建设规划和违规建筑错误。三、一审法院支持被上诉人的违约行为错误。一审判决认定上诉人应付给被上诉人装修补偿费33,920元没有法律依据。一审法院通过笔录问上诉人是否用被上诉人的装修，上诉人说不用。一审法院判决上诉人承担被上诉人的装修费，不符合法律公正原则。根据法律的规定，法律最基本的原则是公平原则，而一审判决上诉人付给被上诉人装修费33,920元显然违背了法律的公平原则，在我国无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任都始终贯穿着法律的一条基本原则，那就是损害违约填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。一审法院违反法律规定给被上诉人获得法外利益。具体到本案中，被上诉人违约，合同未履行完毕，而一审判决却对此事实予以不顾，作出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的公正原则，法律的目的在于定止纷争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，一审判决回避了法律规定，明显的是在故意偏袒被上诉人一方。原判决违反法定原则，影响了案件的正确判决，希望二审法院对此予以高度重视。 唐天连二审辩称，一、涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建筑规划许可证，也未经主管部门批准建设，一审法院判决答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》无效认定事实清楚、适用法律正确。涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建筑规划许可证也未经主管部门批准建设，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》无效认定事实清楚、适用法律正确，上诉入主张《房屋租赁合同》有效的上诉理由不成立。二、一审法院判决上诉人给付答辩人33,920元装修补偿费符合法律规定，上诉人在其《民事上诉状》中提出的第三点上诉理由不能成立。如前所述，答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，且导致《房屋租赁合同》无效的原因在于上诉人隐瞒其未取得建筑规划许可证的事实，主要过错在上诉人，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决上诉人给付答辩人33,920元装修补偿费认定事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人所称的认定错误问题。 唐天连、岑南红向一审法院起诉请求：1．依法确认2013年1月13日叶先荣、岑南红与唐天连签订的有效期至2021年4月1日的《房屋租赁合同》有效（此合同实际已经履行了五年）；2．责令唐天连支付欠叶先荣、岑南红拖欠应付的房屋租赁款三年135,000元，支付违约金100,000元，合计235,000元；3．本案的诉讼费由唐天连承担。 唐天连向一审法院提出反诉请求：1．判决唐天连与叶先荣、岑南红2013年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判决叶先荣、岑南红向唐天连支付装修损失60,000元（变更该项诉讼请求为：判决叶先荣、岑南红向唐天连支付装修损失84,800元）；3．判决叶先荣、岑南红向唐天连返还未按约定提供租赁房屋的租金53,317.54元；4、本案的诉讼费、评估费等由叶先荣、岑南红承担。 一审法院认定事实：2013年1月13日，叶先荣、岑南红与唐天连签订《房屋租赁合同》，主要约定：叶先荣、岑南红将位于册亨县三个门面约110㎡，第二层整体框架约212㎡，在楼顶搭建简易房（该简易房实际搭建在后院中）约100㎡的房屋出租给唐天连整体规划经营家具生意，租期为八年，从2013年4月1日起至2021年4月1日止，房屋租金每年45000元。租金支付方式为：前五年，唐天连每年须在租期第一个月内一次性支付后三年租金共计135000元给叶先荣、岑南红，唐天连不能拖欠叶先荣、岑南红租金，租期结束后，不动产归叶先荣、岑南红所有。合同期内双方不可违约，如有违约，违约方应承担相应的责任并支付对方违约金100000元。合同签订后，叶先荣、岑南红将房屋交付给唐天连使用，唐天连对房屋进行装修用于经营家具生意，唐天连在经营使用期间按约定支付了前五年的房租。唐天连经营到2018年3月后不愿再继续租赁该房屋进行经营，便与叶先荣、岑南红提出解除合同，并于2018年4月前处理好房屋内的物品，向叶先荣、岑南红交出钥匙，因双方对拆除涉案房屋外的广告牌未达成一致意见，叶先荣、岑南红拒绝收回房屋钥匙，双方协商未果，唐天连便将房屋钥匙放在叶先荣的同事吴业贵处，并电话通知叶先荣到吴业贵处领取钥匙。叶先荣、岑南红认为双方未能达成一致意见解除合同不愿领取钥匙直至2019年7月才从吴业贵处将钥匙取回。2019年7月16日，叶先荣、岑南红以唐天连不履行合同约定为由，提出前述诉请，唐天连在诉讼中以租赁合同无效及叶先荣、岑南红未按约定履行合同为由提出前述反诉请求。涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。 本案在审理过程中，经唐天连申请有资质的鉴定机构对涉案房屋装修损失进行评估，云南公正司法鉴定中心于2019年11月29日出具了编号为云南公正［2019］司鉴字第47号司法鉴定意见书，鉴定意见为：包括石膏板木龙骨造型吊顶等在内的11项房屋装修损失费用评估为：84,812.65元，唐天连支付鉴定费6,000元。 另，庭审中，经向叶先荣、岑南红释明是否要求变更诉讼请求，叶先荣、岑南红表示不变更诉讼请求。 一审法院认为，关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。涉案房屋位于册亨县，房屋属于城镇规划区内，该房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，叶先荣、岑南红也不能提供有关主管部门已经批准建设的有效证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及该解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，叶先荣、岑南红与唐天连签订的《房屋租赁合同》系无效合同。 关于叶先荣、岑南红诉请唐天连支付尚欠的三年房屋租赁费及违约金是否能够得到支持的问题。因唐天连未继续享受合同约定后三年房屋使用利益，同时双方租赁合同无效，无效合同不受法律保护，故叶先荣、岑南红的该诉请，于法无据，不予支持。 关于唐天连反诉请求叶先荣、岑南红返还未按约定提供的租赁房屋的租金是否能够得到支持的问题。本案租赁合同虽然依法应确认无效，但唐天连作为租赁合同约定的承租人，该无效合同已履行五年之久，合同履行期间唐天连对于双方约定租金支付标准没有异议，应视为对该房屋使用状况的默认，且租住5年唐天连也经营收益。故唐天连的该项反诉请求依据不足，不予支持。 关于唐天连反诉请求叶先荣、岑南红支付装修损失84,800元的诉请能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定。根据云南司法鉴定中心的鉴定报告中所确定的装修项目已在叶先荣、岑南红的房屋中形成附和，如拆除也要付出较大成本，故叶先荣、岑南红与唐天连应按各自导致合同无效的过错分担现值损失。纵观本案，叶先荣、岑南红在明知该房屋没有取得建设工程规划许可证，也未获得有关主管部门的批准建设，仍将房屋出租给唐天连使用，而唐天连在签订合同时也未注意审查该房屋的相关证件，造成合同无效，双方均有过错。由此而造成的损失，双方均应承担相应的责任。综合考虑唐天连装修该房屋用于经营家具生意长达五年，且装修的用途、风格具有一定专属性等因素，酌情认定由叶先荣、岑南红补偿装饰装修损失的40%即：33,920元给唐天连，其余装修可作为损失由唐天连承担，唐天连要求叶先荣、岑南红按评估总价值84,800元赔偿其损失，理由不充分，不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）叶先荣、岑南红与被告（反诉原告）唐天连于2013年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由原告（反诉被告）叶先荣、岑南红于本判决书生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）唐天连装修补偿费33,920元；三、驳回原告（反诉被告）叶先荣、岑南红的本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）唐天连的其余反诉请求。本诉案件受理费4,825元，由本诉原告叶先荣、岑南红承担（已缴纳）；反诉案件受理费3,134元，由反诉原告唐天连承担1,880元（已缴纳），反诉被告叶先荣、岑南红承担1,254元（该款唐天连已垫付，由叶先荣、岑南红支付给唐天连，履行期限、方式同上）；鉴定费6,000元，由本诉原告叶先荣、岑南红承担2,400元，本诉被告唐天连承担3,600元（该款唐天连已垫付，由叶先荣、岑南红支付给唐天连，履行期限、方式同上）。 二审中，叶先荣、岑南红向本院提交了以下证据：第一组，册亨县国土资源局坡妹国土资源所出具的《关于坡妹镇双喜村场坝二组王永琴户房屋用地情况的说明》、《规划表》，拟证明案涉房屋属于上诉人房屋，取得规划后拆除旧房修建新房。第二组，册亨县双喜村村委会出具的《证明》，拟证明王永琴与长子叶先荣、次子叶先勇、三子叶先国共同居住于册亨县，系常住村民。第三组，王永琴、叶先国授权委托书，拟证明王永琴、叶先荣、叶先国委托叶先荣、岑南红处理本案所涉事宜，对案涉租赁合同效力予以追认。经本院组织质证，唐天连对以上证据均不予认可，认为以上证据未在一审期间提交，不属于新证据，且对证明内容不予认可。 本院二审期间，向册亨县国土资源局坡妹国土资源所（现已更名为册亨县自然资源将坡妹自然资源所）出具了调查函，该所回复王永琴户房屋修建于2013年，房屋用地性质为集体土地，符合镇区规划，该所未有该户建设工程规划许可证及用地批准手续，是否取得城镇规划相关手续未有资料，对于修建的简易木棚，在册亨县自然资源将坡妹自然资源所没有任何手续。同时，经本院二审期间，向册亨县自然资源将坡妹自然资源所所长作了询问笔录，陈述是依据坡妹镇城镇规划图出具《关于坡妹镇双喜村场坝二组王永琴户房屋用地情况的说明》。二审中经本院向双方当事人出示以上证据，叶先荣、岑南红对册亨县自然资源将坡妹自然资源所回复函无异议，对册亨县自然资源将坡妹自然资源所所长询问笔录有异议。唐天连对以上证据无异议。 本院经审查认为，叶先荣、岑南红二审期间提交的证据，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的新证据，且不能证明其所修建房屋取得了建设工程规划许可证，故对以上证据不予采纳。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、叶先荣、岑南红与唐天连于2013年1月13日签订的《房屋租赁合同》效力应如何认定；2、叶先荣、岑南红是否应向唐天连支付装修补偿款。 本院认为，关于二审争议焦点一。叶先荣、岑南红上诉主张其于2013年1月13日与唐天连签订的《房屋租赁合同》为有效合同，理由为该房屋是在拆除旧房新建房屋，经过政府合法规划修建，享有出租的权利。经审查，在册亨县人民法院原（2018）黔2327民初938号民事案件及本院（2019）黔23民终667号民事案件审理期间，直至本院现二审审理期间，叶先荣、岑南红均未能提交案涉《房屋租赁合同》中所涉房屋的建设规划许可证，或主管部门已经批准建设该房屋的相关证据，用以证明该房屋系合法修建。该房屋的修建位置为册亨县，属于城镇规划范围，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及该解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，一审法院据此认定案涉《房屋租赁合同》无效并无不当。因《房屋租赁合同》无效，故本案中叶先荣、岑南红主张由唐天连继续履行合同，支付剩余三年租金的诉讼请求依法不应得到支持。 关于二审争议焦点二。根据本案审理查明的事实，《房屋租赁合同》签订后，唐天连因经营需要对房屋进行了相应的装修，并实际使用该房屋从2013年4月1日起经营至2018年3月后未再实际使用该房屋。对于唐天连主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，因案涉《房屋租赁合同》无效，且唐天连装修部分已经形成附和，如进行拆除将导致损失继续扩大。一审法院依据云南司法鉴定中心的鉴定报告中所确定的装修损失费用评估为84,812.65元的鉴定意见，结合双方当事人对合同无效后果的过错程度，以及唐天连装修该房屋用于经营家具生意的相应时间、装修用途等客观实际，判决叶先荣、岑南红按评估总价值84,800元的40%补偿装饰装修损失并无不当。 综上，上诉人叶先荣、岑南红所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,825元，由上诉人叶先荣、岑南红负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年七月三十一日 书记员 刘蓉唯