湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终949号上诉人（原审原告）：伍永知，男，1962年10月7日出生，侗族，居民，住湖南省会同县。上诉人（原审原告）：李廷和，男，1962年5月4日出生，侗族，居民，户籍所在地湖南省会同县。住会同县。共同委托诉讼代理人：陈亚娟，会同县海天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨丽，女，1979年10月6日出生，侗族，居民，住湖南省会同县。被上诉人（原审被告）：兰扬，男，1988年7月2月出生，侗族，居民，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：兰深莲（系兰扬的姨妈），住湖南省会同县。原审第三人：刘良辉，男，1960年7月6日出生，汉族，居民，住湖南省会同县。上诉人李廷和、伍永知因与被上诉人杨丽、兰扬，原审第三人第三人刘良辉确认合同效力纠纷一案，不服湖南省会同县人民法院（2020）湘1225民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人提出上诉请求：1、请求依法撤销原审法院判决书；2、由二被上诉人返还二上诉人所购买的二楼坐身为右边住房和1号门店给二上诉人。事实及理由：1、一审判决认定事实错误；2、一审判决适用法律错误。综上，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。李廷和、伍永知向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认第三人刘良辉与被告杨丽于2013年9月20日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.依法确认二被告于2014年1月28日签订的《购房合同书》无效；3.依法判决二被告返还其所侵占的住房和门店给原告；4.依法判决二被告排除妨碍，清空侵占的住房和门店，恢复原貌并赔偿原告损失30000元；5.判决第三人对第一、二项诉求承担连带责任；6.判决二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年3月18日，第三人（甲方）与两原告（乙方）签订房屋买卖合同，第三人将财政局背后在建房二楼坐身为向右边住房出售给两原告，住房建筑面积111平方米。约定当日两原告付存款10万元，现金6.8万元，交房后付20000元。房屋交付期限为2016年12月31日前。2016年5月15日，第三人对上述16.8万元出具收条。2013年4月16日，粟亮隆、李锦秀（甲方）与刘良辉、粟建香（乙方）签订《土地转让协议书》，双方约定甲方将会同县步云街进三00厂公路边（财政局对面），面积为213平方米划拨土地以152800元转让给乙方建房，该宗土地的编号：会131国用（2015）第拨91号，使用权人系粟亮隆。2013年6月10日，第三人出具收条，收到被告杨丽的合伙建房款10万元及购买四楼左边住房款10万元，购房款7万元在交房时支付。2013年6月29日，第三人与被告杨丽签订合伙建房分房合同书，约定双方合伙在会同县步云村过三00电厂路边（财政局对面）合伙投资建房，上楼梯左边第一个门店及二、四楼靠左边两套住房归杨丽所有，其余房子及门店归第三人所有，单方不得擅自变更该房屋的归属权。如一方违约，违约方必须赔偿另一方出资的2倍。2013年9月20日，第三人与被告杨丽签订《房屋买卖合同书》，约定第三人将上楼梯左边四楼房屋以17万元整出卖给被告杨丽。2014年1月18日，被告杨丽与被告兰扬签订购房合同书，被告杨丽将一套住房和一个门店以42万元出售给被告兰扬，并约定当日交房。2015年5月，会131国用（2015）第拨91号划拨土地被以粟亮隆的名义申请办理规划报建手续，当年动工，2017年建成。2015年11月4日，第三人向被告杨丽出具收条，“今收到杨丽财政局对面合伙建房款38万元整，杨丽的所有产权以双方签定的分房合同为准。”2016年5月15日，第三人与两原告签订门店买卖合同，双方约定第三人将财政局背后在建房门面坐身为向右边1号门店出售给两原告，两原告于2015年5月两次分别支付10万元，第三人预付红利4000元后，从2016年9月起，每月初预付红利2000元，到交房之日应付红利48000元，减去预付红利16000元，第三人应付原告红利32000元，包括投资本金共计232000元自动转为购买门店的预付款，余款于交房之日之后办理分户的一房二证的土地证和房产证时付清。2016年5月17日、6月24日两原告分别支付第三人10万元。2019年8月31日，第三人与被告杨丽对会同县林城镇步云街过三00电厂路边（财政局对面）新建住房壹幢住房10套、门店4个的所有权归属声明，“上楼梯左边第一个门店及上楼梯靠左边二楼、四楼二套住房归杨丽所有，共余8套住房、三个门店归刘良辉所有，分配属于杨丽的门店和第二楼住房……”2019年9月18日，第三人对房屋所有权属再次声明“上楼左边第一个门店及二、四楼靠左边二套住房归杨丽所有，其余的8套住房、3个门店归我所有”。另查明，涉案楼房上楼左边即坐身为向的右边。一审法院认为，原告诉求依法确认第三人与被告杨丽于2013年9月20日签订的《房屋买卖合同书》标的物系坐身为向四楼右边住房，与两被告发生争议的坐身为向二楼右边住房不具有同一性，两原告与其无利害关系，故对该项诉求不予支持。粟亮隆2013年6月转让会131国用（2015）第拨91号土地给第三人，该宗土地的报建手续2015年才开始办理，原告与第三人2013年3月18日签订的房屋买卖合同及两被告于2014年1月18日签订购房合同书，不符合常理、逻辑，也不符合商品房预售的条件，应视为无效合同。第三人受让土地后承建房屋，2019年对与被告杨丽权属声明视为其对2013年6月29日与被告杨丽签订合伙建房分房合同书即对共同建房及房屋分配事宜的认可。第三人与两原告于2016年签订以坐身为向右边1号门店为标的物的买卖合同，系第三人无权处分，两原告不能依据其与第三人签订的合同对住房和门店主张权利，对其诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告李廷和、伍永知的诉讼请求。减半收取的案件受理费275元，由原告李廷和、伍永知负担。二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，案外人粟亮隆于2013年6月转让“会131国用（2015）第拨91号”土地给原审第三人刘良辉，该宗土地的报建手续2015年才开始办理，上诉人李廷和、伍永知与刘良辉于2013年3月18日签订的房屋买卖合同，及两被上诉人杨丽、兰扬于2014年1月18日签订购房合同书，不符合商品房预售的基本条件，依法认定为无效合同。刘良辉受让土地后承建房屋，2019年对与杨丽权属声明，视为其对2013年6月29日与被告杨丽签订合伙建房分房合同书即对共同建房及房屋分配事宜的认可。刘良辉与两上诉人于2016年签订的，以坐身为向右边1号门店为标的物的买卖合同，系刘良辉无权处分，两上诉人不能依据其与刘良辉签订的合同对住房和门店主张权利，故一审判决对两上诉人的诉讼请求不予支持，符合法律规定。至于两上诉人与刘良辉签订的案涉《房屋买卖合同》，系刘良辉无权处置的行为，现其收取了两上诉人购房款无法律依据，其应承担相应的法律后果。因此，两上诉人可以另行提起诉讼，主张权利。综上，上诉人提出的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人李廷和、伍永知共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二〇年七月十日代理书记员  舒 宁