山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终3495号上诉人（原审被告）：杨方圆，男，1987年1月30日生人，汉族，住汶上县。被上诉人（原审原告）：济南永盛物业管理有限公司，住所地山东省济南市市中区十六里河街道融汇爱都一区4-206号商铺。法定代表人：南志民，总经理。委托诉讼代理人：李国强，汶上郭楼法律服务所法律工作者。上诉人杨方圆与被上诉人济南永盛物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2020）鲁0830民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨方圆上诉请求：1、请求依法撤销(2020)鲁0830民初2261号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、对上诉人一审答辩状中提到的违法行为(非法收取5000多元的电费，储藏室的非法调换等)进行并案处理。3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，被上诉人未提供质价相符的物业服务，依法应予减免物业服务费用。原审认定2018年4月15日至2019年12月31日原价支付存在认定事实错误。依据2018年6月1日备案的《上县普通住宅前期物业服务收费备案表》表明，汶上县发展和改革局确定的小区物业服务标准为五星级物业服务标准。依据山东省质量技术监督局发布的《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业》(DB37/T1997.1-2011)中五星级物业服务规范，被上诉人疏于管理、应付了事，物业服务存在严重瑕疵。小区卫生不达标、安保人手短缺、盗窃案频发、服务人员态度恶劣、辱骂业主，致使业主怨声载道、各问政平台市长热线投诉频繁。原审认定被上诉人提供质价相符的物业服务与事实不符，侵害了上诉人的合法权益。原审判决忽略小区工程烂尾、未达到商品房买卖合同约定的交付条件这一重要事实，物业费用应依法减免。上诉人所购买的35号楼为小区一期工程，至今小区三期仍在施工，属分期开发、分批交付使用。依据上诉人与开发商签订的商品房买卖合同第八条之规定，至今该商品房未经单体验收合格未竣工验收，烂尾长达四年多。依据《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》济价格字(2014)74文第十二条之规定，收费应适当减免，减免比例不低于30%。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。济南永盛物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。济南永盛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业服务费5083.5元（截止2019年12月31日）及违约金。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院审理查明，永盛物业公司是经工商登记从事物业管理的有限责任公司（自然人独资或控股），杨方圆系汶上县腾骐世家小区35号楼1单元1802室的业主（房屋建筑面积为129.68平方米）。2016年8月30日，济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司与杨方圆订立《前期物业管理服务协议》，约定：由济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司为汶上县腾骐世家小区业主提供物业管理服务，负责物业共用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护，车辆停放，安保等管理服务；物业费按每月每平方米1.4元计算。2018年4月，济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司退出了对腾骐世家小区的物业服务管理，汶上县腾骐世家小区的开发建设单位山东腾骐置业发展集团有限公司与永盛物业公司签订《园区前期物业服务合同》，约定：选聘永盛物业公司对腾骐世家小区提供前期物业管理服务；住宅物业服务费标准为1.4元/月/平方米，合同期限自2018年4月15日起至小区业主委员会成立之日止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订服务服务合同生效时，该合同自动终止。合同第三十三条约定：2018年4月15日之前业主的欠费，可委托永盛物业公司代收，现物业也可自行收取。2018年6月1日，永盛物业公司就腾骐世家小区物业服务收费标准进行了备案，汶上县发展和改革局确定腾骐世家小区普通有电梯住宅收费标准为1.6元/月/平方米（浮动幅度下调12%-18%）。永盛物业公司自2018年4月15日起对腾骐世家小区进行了物业管理服务，杨方圆未向永盛物业公司缴纳物业服务费，经永盛物业公司催要，杨方圆至今未缴纳。永盛物业公司诉至本院，请求判令杨方圆支付物业服务费5083.5元（截止2019年12月31日）及违约金。诉讼过程中，永盛物业公司自愿撤回要求杨方圆支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，汶上县腾骐世家小区的开发建设单位山东腾骐置业发展集团有限公司与永盛物业公司签订的《园区前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同）第三十三条中的约定“2018年4月15日之前业主的欠费，可委托永盛物业公司代收”，涉及到第三人济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司的利益，永盛物业公司未能提供证据证实第三人将其收取物业服务费的权益转让给了永盛物业公司，因此该约定不具有法律效力，除此外，物业服务合同中的其他条款系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上述物业服务合同对杨方圆具有约束力。《物业管理条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供服务权利的同时，应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好的开展服务，造成服务质量的下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业服务费是一项法定义务。自2018年4月15日至2019年12月31日（20.5个月），杨方圆所欠永盛物业公司的物业服务费为3721.82元（1.4元*129.68*20.5=3721.82元）。根据物业服务合同，杨方圆应当按期交纳物业管理服务费用，杨方圆认为因监控系统无法运转导致其财物损失以及要求对附属用房予以调换并赔偿所造成的损失，应当另行主张权利，不得以此为由拒绝向永盛物业公司缴纳物业服务费。因此永盛物业公司要求杨方圆支付自2018年4月15日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费3721.82元，本院应予支持。永盛物业公司要求杨方圆支付2018年4月15日之前拖欠的物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。永盛物业公司自愿撤回要求杨方圆支付违约金的诉讼请求，本院依法予以准许。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨方圆于本判决生效后十日内向原告济南永盛物业管理有限公司支付自2018年4月15日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费3721.82元；二、驳回原告济南永盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，杨方圆提交华为手机相册中图片（汶上县住房保障中心全县物业管理满意度调查表、物业公司人员协调电的问题的图片及视频）。证明：物业服务质量差，配套设施不全，应当减免物业费30%，对物业公司收取1.4元物业费的依据存在质疑。济南永盛物业管理公司质证认为，上诉人提交的图片及视频不能证明上诉人的主张，也不能反应被上诉人服务期间真实情况，调查表与本案无关。减免物业费30%无法律和事实依据。济南永盛物业管理公司在二审中未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，杨方圆请求减免物业费30%，并请求对物业收费降低到每平方米1元以下，是否有事实依据和法律依据。经审查，杨方圆系汶上县腾骐世家小区35号楼1单元1802室的业主。2018年4月15日，小区建设单位山东腾骐置业发展集团有限公司与济南永盛物业管理有限公司签订《园区前期物业服务合同》，约定选聘济南永盛物业管理有限公司对腾骐世家小区提供前期物业管理服务。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。现济南永盛物业管理有限公司依据《园区前期物业服务合同》的约定主张2018年4月15日至2019年12月31日期间的物业管理费，符合法律规定。上诉人杨方圆在二审中提交的证据，不能证明其主张。杨方圆请求减免物业费30%，并请求对物业收费降低到每平方米1元以下，上诉人的该上诉请求没有法律依据，本院不予支持。杨方圆在二审中称由于济南永盛物业管理有限公司非法收取其5000多元的电费，对其储藏室的非法调换，请求二审法院并案处理。经审查，杨方圆的该主张与本案不是同一法律关系，本院依法不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨方圆负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年七月十五日书记员  翟梦若