黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终796号上诉人(原审被告、执行申请人)：李吉，男，1980年4月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被上诉人（原审原告、执行案外人）：薛会娟，女，1974年4月20日出生，汉族，大庆龙南医院职工，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：费玉红，黑龙江庆虹律师事务所律师。原审被告（被执行人）：刘洪国，男，1979年6月7日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。原审被告（被执行人）：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇东郊路北段货运市场对门4楼。法定代表人：方季龙，该公司经理。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。上诉人李吉因与被上诉人薛会娟、原审被告刘洪国、原审被告大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李吉、被上诉人薛会娟及其委托诉讼代理人费玉红、原审被告天顺公司委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李吉上诉请求：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初1782号民事判决，改判驳回薛会娟的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由薛会娟负担。事实和理由如下：薛会娟取得房屋的形式是以物抵债，案涉房屋不是案外人卢明的财产，其无权将案涉房屋抵债给薛会娟，一审错误认定案件基本事实。薛会娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。本案的焦点是薛会娟与天顺公司签订的商品房买卖合同是否有效。卢明不是合同相对人，涉案商品房买卖合同不涉及卢明。卢明是在商品房买卖合同签订之前，因和薛会娟之间及同时和惠生小贷公司及天顺公司相互间的债务（天顺公司开发楼盘从惠生小贷公司贷款并提供了包括本案在内的两套房子做担保，后来冲抵了借款，惠生小贷公司欠卢明钱，惠生公司将涉案房屋抵给卢明，卢明欠薛会娟的钱，应卢明要求并出具说明，又将涉案房屋抵顶给薛会娟)，即用三角债互相折抵了债务，抵债的最终结果是天顺公司以抵账方式将涉案房屋卖给薛会娟并与其直接签订了商品房买卖合同，从此薛会娟与卢明之间、卢明与惠生小贷公司之间、惠生小贷公司与天顺公司之间的多方债权债务都结束，卢明及各方都无任何关系了。而上诉人的上诉理由竟然是涉案房屋不是案外人卢明的财产、其无权将涉案房屋抵债给薛会娟，纯属于无理上诉。关于商品房买卖合同是否有效的问题。一审法院在判决书中已经阐述认定的十分清楚。薛会娟在一审的时候向一审法院提交的证据形成了链条，充分证明薛会娟与天顺公司签订的商品房买卖合同合法有效，是双方真实意思表示。第一，薛会娟在本案（房屋）被查封之前已经签订商品房买卖合同，合同上加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章，该合同是张庆元出具的，张庆元与天顺公司是挂靠关系，是凤桐佳苑的实际投资人，在天顺公司为其出具的委托书中明确约定“委托张庆元全权办理风桐佳苑工程项目的所有事项”，故张庆元有权对外洽谈凤桐佳苑小区房屋买卖事宜。张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部的名义与薛会娟签订的商品房买卖合同符合我国合同法第4条表见代理的特征。薛会娟在客观上充分相信张庆元具有代理权才与之签订了商品房买卖合同。故此一审认定张庆元代表天顺公司与薛会娟签订的商品房买卖合同有效。第二、薛会娟在法院查封之前已经合法占有该房产并入住，并且向法院出示了为该房屋缴纳的相关一系列费用的票据。而且一审法院还调查了风桐佳苑小区的物业人员，本案登记的业主为薛会娟，2017年就已经接收房屋，缴纳该房的物业费、取暖费、水电费等。天顺公司自认涉案房屋是在2016年就已经被案外人卢明占有，上诉人李吉自认其在执行保全之前到涉案房屋现场勘察该房屋防盗门是天顺公司找开锁公司强行开锁打开的事实，一审法院认定天顺公司在涉案房屋被保全以前不再实际控制该房屋，该房屋由薛会娟实际占有使用是完全正确的。第三，薛会娟已经支付了全部购房的价款。根据一审张庆元认可的房屋抵顶事实以及其妻子张某出庭作证并向一审法院出示的证明、小额贷款公司和卢明出具的情况说明可以认定涉案房屋的房款已经以抵债借款的方式付清，与卢明的权利义务已经结束，从此与卢明没有任何关系。第四，没有办理房产证不影响薛会娟和天顺公司于2017年1月17日达成的商品房买卖合同的效力。根据物权法第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，以及最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押冻结。薛会娟取得涉案房屋后未登记，只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且薛会娟在本案中并无过错，故人民法院不得查封扣押冻结该房屋。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。薛会娟向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对薛会娟购买的位于肇××县××小区××楼××单元××室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判决确认薛会娟与天顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于肇××县××小区××楼××单元××室归薛会娟所有；三、判决天顺公司立即协助和配合薛会娟办理肇××县××小区××楼××单元××室的不动产登记手续；四、判决李吉、刘洪国、天顺公司赔偿薛会娟的差旅费等各项损失1000元；五、本案的诉讼费用由李吉、刘洪国、天顺公司承担。一审法院认定事实：天顺公司系凤桐佳苑小区项目工程的开发商，案外人张庆元挂靠天顺公司开发建设凤桐佳苑小区，系该小区的实际开发人。2012年5月17日，天顺公司为张庆元出具授权委托书，委托张庆元全权办理凤桐佳苑工程项目的所有事项。李吉与刘洪国、天顺公司、案外人张庆元民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年12月4日作出（2018）黑0622民初3234号民事判决书，判决：一、天顺公司、刘洪国共同给付李吉借款本金671,200元及利息27万元，本息合计941,200元；二、驳回李吉其他的诉讼请求。该民事判决书生效后，天顺公司、刘洪国未按照约定的时间给付借款本息。李吉向一审法院申请强制执行。一审法院受理该执行案件后，于2019年1月23日作出（2019）黑0622执156号之四民事裁定书，查封肇××县××小区××楼××单元××室房屋，查封期限为三年。2019年2月20日，一审法院作出（2019）黑0622执156号民事裁定书，裁定拍卖被执行人天顺公司名下所有的位于肇××县××小区××楼××单元××室房屋。2019年3月20日，薛会娟就本案所涉房屋向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月4日作出（2019）黑0622执异40号执行裁定书，驳回薛会娟的异议请求。薛会娟不服该裁定，遂提起本案诉讼。薛会娟为证实其主张，向一审法院提交案涉房屋商品房买卖合同。合同签订时间为2017年1月17日，系张庆元以天顺公司的名义与薛会娟签订。合同约定将本案所涉凤桐佳苑小区1栋4单元502室房屋出售给薛会娟，房屋价款为521,380元。合同上加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章。薛会娟为证明其已经实际占有案涉房屋向一审法院提交了相关费用缴纳票据，但被告对薛会娟出示的相关票据的真实性并不认可。因张庆元系薛会娟出示合同的实际签订人，一审法院就本案所涉合同向其调查询问，张庆元称其向惠生小额贷款公司借款后，因无力偿还借款，将本案所涉房屋系抵顶给惠生小额贷款公司，后由惠生小额贷款公司转卖给薛会娟。转卖后，张庆元以天顺公司委托代理人的名义与薛会娟就案涉房屋签订商品房买卖合同，并在该合同上加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章。该合同签订的实际操作人为张某。庭审时，张某出庭作证陈述本案所涉商品房买卖合同是其出具的，凤桐佳苑小区实际开发人张庆元向惠生小额贷款公司借款，后用案涉房屋抵顶借款本息。惠生小额贷款公司又将该房屋转给卢明，卢明将该房屋又转卖给本案薛会娟，在其为薛会娟出具商品房买卖合同时，卢明及惠生小额贷款公司均出具了说明，同意将案涉房屋转卖给薛会娟，并向法庭出示了卢明及惠生小额贷款公司的说明。本案审理过程中，一审法院对案涉房屋现状进行现场勘查，该房屋已经有人居住，经向凤桐佳苑小区物业工作人员核实，物业公司工作人员称该房屋登记业主为本案薛会娟，并交纳了相关物业费用，该房屋是薛会娟从卢明处转过来的。另查明，一审法院在执行时，执行员对案涉房屋情况进行现场勘查时，该房屋已经装修，但没有人居住。庭审中，李吉自认进行现场勘测时，该房屋防盗门是由天顺公司找开锁公司的工作人员打开的，天顺公司并没有案涉房屋的钥匙。在一审法院审理的（2017）黑0622民初183号民事案件中，案外人李侠因其与天顺公司于2016年10月6日签订的案涉房屋买卖合同履行中产生争议，将天顺公司、案外人鑫源物业公司、王来生、卢明起诉至法院，在该案中，李侠自认案涉房屋被卢明占有。本次庭审中，天顺公司自认其因卢明、王来生等人占有案涉房屋，李侠与其公司解除案涉房屋买卖合同。至此，该房屋并未在对外出售。经询问天顺公司是否向卢明主张权利，天顺公司称其并未起诉卢明主张权利。一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及在本案中，首先，关于薛会娟在本案所涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。薛会娟出示的商品房买卖合同虽加盖的公章为“肇源县凤桐佳苑合同专用章”，但该合同系张庆元为薛会娟出具的，张庆元与天顺公司系挂靠关系，系凤桐佳苑的实际投资人。在天顺公司为其出具的委托书中，明确约定“委托张庆元全权办理凤桐佳苑工程项目的所有事项”，故其有权对外洽谈凤桐佳苑小区房屋买卖事宜。张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部的名义与薛会娟签订商品房买卖合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理的法律特征，即张庆元虽无代理权，但善意相对人薛会娟客观上有充分理由相信行为人张庆元具有代理权而与其签订商品房买卖合同的法律行为，该法律行为的后果直接由被代理人天顺公司承担。张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部名义与薛会娟签订的商品房买卖合同应认定为张庆元代表天顺公司与薛会娟签订商品房买卖合同。庭审中，虽天顺公司对本案薛会娟的商品房买卖合同形成时间提出异议，但其并未出示相关证据证实该合同形成时间虚假，且在其表示要对该合同形成时间申请法院进行鉴定后，亦未在规定时间内向一审法院提交鉴定申请，放弃鉴定，故应认定本案所涉合同形成时间为2017年1月17日。综上，薛会娟在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于薛会娟在一审法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。薛会娟为证实其主张向一审法院出示了该房屋相关费用的交纳票据，结合一审法院调查时，凤桐佳苑小区物业工作人员陈述的该房屋登记业主为本案薛会娟，2017年就已接收房屋，并交纳了相关物业费用，以及天顺公司自认本案所涉房屋在2016年就已被案外人卢明占有、李吉自认其在执行保全之前到案涉房屋现场勘查，该房屋防盗门系天顺公司找开锁公司强行开锁打开的事实，可以认定天顺公司在案涉房屋被保全以前即不再控制该房屋，该房屋已由薛会娟实际占有使用。再次，关于薛会娟是否已支付全部价款的问题，虽薛会娟未出示收款收据，但根据张庆元认可的房屋抵顶事实及证人张某向本院出示的惠生小额贷款公司和卢明出具的情况说明，可以认定本案所涉房屋的房款已经以抵顶借款的方式付清。第四，对于案涉房屋的过户问题，天顺公司并不认可薛会娟与张庆元签订的商品房买卖合同，且其并未出示证据证实薛会娟在房屋过户问题上存在过错。综上所述，薛会娟的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于薛会娟主张停止对该涉案房屋采取的强制执行措施及确认薛会娟对涉案房屋享有所有权的请求，证据充足，应予支持。关于薛会娟要求确认其与天顺公司签订商品房买卖合同合法有效，并要求天顺公司协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院认为，本案系案外人对于执行异议审查裁定不服而提起的案外人异议之诉，本案的诉讼请求应是对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。但本案薛会娟要求确认商品房买卖合同有效，并要求天顺公司协助其办理过户手续的诉讼请求实质上是与天顺公司签订的合同履行问题，并不是案外人执行异议的审理范畴，故对薛会娟该两项诉讼请求，一审法院在本案中不予审理。关于薛会娟主张的要求赔偿差旅费等各项损失1000元的诉讼请求，该请求亦不属于案外人执行异议的审理范畴，故对薛会娟该项诉讼请求，一审法院在本案中亦不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、不得执行肇××县××小区××楼××单元××室房屋；二、位于肇××县××小区××楼××单元××室房屋归薛会娟所有。案件受理费9024元，由李吉、刘洪国、大庆市天顺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛会娟提交如下证据：票据复印件一组6份（均与原件核对无异），欲证明在一审2019年5月27日开庭之后，薛会娟交的物业费、取暖费、燃气安装费等，合计11,333.1元，每张票据登记业主均是薛会娟，证明薛会娟是房屋产权人。李吉质证称，对证据不认可，当时天顺公司把这个房子抵顶给我的时候屋里是无人居住的，当时执行局还有录像，后期我把我的贵重物品放到屋里的时候被薛会娟盗窃后搬走，后期物业工作人员给我找到的。天顺公司质证称，该组证据真实性不确定，但均是在本案一审后产生的票据，不足以对抗法院执行。本院认为该组证据与本案争议焦点无关，故仅对其真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。结合各方当事人诉辩主张，本争议焦点为薛会娟是否具有对涉案房屋阻却执行权益的问题。本院对此评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李吉主张薛会娟取得案涉房屋的形式是以物抵债、案外人卢明无权将案涉房屋抵顶给薛会娟，但通过本案现有证据，可证实卢明将案涉房屋以以物抵债的形式抵顶给薛会娟，卢明与薛会娟之间的以物抵债行为并未违反法律规定。通过薛会娟提交的物业费收据、取暖费收据等证据，能够认定薛会娟已在人民法院查封涉案房屋前占有了涉案房屋，且涉案房屋的价款系案外人卢明用以抵顶欠付薛会娟的债务，故可视为薛会娟支付了全部价款。薛会娟虽未办理涉案房屋过户登记，但并非由其自身原因或过错造成。故李吉提交的证据不足以证明自己的主张，本院对其上诉理由不予采纳。薛会娟符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法享有对涉案房屋阻却执行的权益，其主张于法有据，应予支持。综上所述，上诉人李吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9024元，由上诉人李吉负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年七月二十九日法官助理邢智超书记员李洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。