广西壮族自治区桂林市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂03执复53号 复议申请人：唐慧，女,1978年12月22日生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 申请执行人：广西桂林漓江农村合作银行，住所地：桂林市漓江路49号。 法定代表人：汤耀新，该行董事长。 申请执行人：广西永福农村合作银行，住所地：永福县连江路30号。 法定代表人：唐向阳，该行董事长。 被执行人：灵川县宏昌生化科技开发有限公司，住所地：广西灵川县粑粑厂猪笼塘。 法定代表人：周冠旻，该公司董事长。 被执行人：周冠旻，男,1953年8月23日生，住广西桂林市象山区。 桂林市雁山区人民法院（以下简称执行法院）在执行申请执行人广西漓江农村合作银行、广西永福农村合作银行与被执行人灵川县宏昌生化科技开发有限公司、周冠旻金融借款合同纠纷执行案中，复议申请人唐慧对执行法院执行措施不服，提出书面异议，执行法院依法审查后作出（2018）桂0311执异4号执行裁定，复议申请人唐慧不服该裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 执行法院查明，2011年5月26日，被执行人周冠旻将桂林市象山区银锭路3号旅游公寓一楼1-6号商铺租赁给梁光庆使用，租期从2011年5月1日起至2015年5月31日止，每月租金6000元。2013年10月30日，被执行人周冠旻将桂林市象山区银锭路3号旅游公寓一楼1、2-8、9、10、11、13号商铺租赁给桂林市象山区永康老年公寓使用，租期从2013年11月1日起至2018年10月30日止，每年租金300000元。2015年5月26日，承租人梁光庆与被执行人灵川县宏昌生化科技开发有限公司、周冠旻、申请执行人广西漓江农村合作银行下属七星支行签订一份《抵押房屋租赁四方协议书》约定：申请执行人广西漓江农村合作银行同意将已用于贷款抵押的桂林市象山区银锭路3号旅游公寓一楼1-6号商铺租赁给承租人梁光庆继续使用，如被执行人灵川县宏昌生化科技开发有限司、周冠旻不能偿还逾期借款本息，申请执行人广西漓江农村合作银行可直接收取出租该房屋租金用于偿还借款本息。如该抵押房产中止租赁或者转租他人，须征得申请执行人广西漓江农村合作银行同意。异议人唐慧提供的《个人门面租赁合同》约定：被执行人周冠旻将桂林市象山区银锭路3号旅游公寓楼1-6、7、8、9、10、11号商铺租赁给异议人唐慧使用，租期从2011年5月9日起至2031年5月5日止，每月租金160000元，异议人唐慧在合同签订时一次性交清20年门面租金1600000元。但被执行人周冠旻对《个人门面租赁合同》不予认可，异议人唐慧亦未提供将租金1600000元给付被执行人周冠旻的相关证据。2017年2月14日，执行法院依申请人申请恢复执行并作出查封、拍卖被执行人桂林市象山区银锭路3号旅游公寓一楼1-11号商铺的执行措施。异议人唐慧对上述执行措施不服，遂向执行法院提出异议。 执行法院认为，唐慧提供的《个人门面租赁合同》被执行人周冠旻不予认可，《个人门面租赁合同》中约定一次性支付租金的160万元的租金条款，显然不符合商业惯例和交易习惯。唐慧亦未提供将租金160万元给付被执行人周冠旻的相关证据，也未提供其他证据证明租赁合同的真实性。唐慧与被执行人周冠旻签订的《个人门面租赁合同》不是真实存在的租赁关系。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”本案中，异议人唐慧主张其租赁权对抗申请执行人，异议人未提交证据证明其已实际占有该不动产，并提供物业费缴纳凭证以及发票、水电燃气的缴纳凭证、装修合同等证据证明存在真实存在的租赁关系，唐慧主张租赁权成立并有效阻止移交占有缺乏必要条件。故执行法院对唐慧的异议请求不予支持，执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一款之规定，裁定驳回异议人唐慧的异议请求。 复议申请人唐慧提出复议要求撤销（2018）0311执异4号执行裁定。事实和理由：被执行人周冠旻已将桂林市象山区银锭路3号旅游公寓一楼1-11号商铺（房权证号：桂林市房权证象山区字第××号、30××66号、30××65号），于2011年5月9日至2031年5月9日租给承租人唐慧，并承诺门面承租期间，转租门面及相关门面事宜由唐慧本人自行决定，不得干涉。复议申请人唐慧在合同签订时已与被执行人周冠旻协商沟通自己付清20年(2011年5月-2031年5月)房租(壹佰陆拾万元人民币)。在租赁期间，周冠旻向唐慧反承租桂林市象山区银锭路3号旅游公寓一楼6-11号商铺，改建为医院经营用于向银行贷款，从而获取更大利益。在向银行贷款时，并未向银行报备门面租于唐慧。银行也并未公开查询门面租赁情况，承租人唐慧并不知情周冠旻已向银行贷款。在周冠旻承租期间，未能按时向唐慧交付租金，唐慧收回其门面，自行承租，与梁光庆重新协商租赁一楼6号门面，租金为8000元/月，一楼8、9、10、11号商铺租赁给现承租人熊总10000元/月，所有租金打入唐慧指定账户，承租人唐慧已对象山区银锭路3号旅游公寓一楼6-11号商铺，租赁合同已生效启用，已实际占用该不动产。该门面租赁在银行与周冠旻借款一案执行中承租人应对其房屋享有合法承租权和同等受让条件下的优先购买权。 本院查明，执行法院于2017年2月14日查封被执行人周冠旻所有的座落于桂林市××区银锭路××旅游公寓××号商铺【房权证号：桂林市房权证象山区字第××号，建筑面积118.32平方米】、桂林市象山区银锭路3号旅游公寓1-7号商铺【房权证号：桂林市房权证象山区字第××号，建筑面积103.50平方米，国有土地使用权证号：桂市国用(2011)第403310号】、桂林市象山区银锭路3号旅游公寓1、2、-8、9、10、11号商铺【房权证号：桂林市房权证象山区字第××号，建筑面积775.90平方米，国有土地使用权证号：桂市国用(2011)第403306号】。执行法院于2018年12月6日作出（2017）桂0311执恢2号之一执行裁定，裁定将上述商铺抵债给申请执行人广西桂林漓江农村合作银行、广西永福农村合作银行。被执行人周冠旻的上述商铺所有权自交付时起转移给申请执行人广西桂林漓江农村合作银行、广西永福农村合作银行。上述商铺已交付广西桂林漓江农村合作银行、广西永福农村合作银行。 本院认为，复议申请人唐慧主张其就本案执行标的即桂林市象山区银锭路3号旅游公寓一楼1-6、7、8、9、10、11号商铺与被执行人周冠旻存在租赁关系，且其与被执行人周冠旻《个人门面租赁合同》签订时间早于被执行人与申请执行人广西漓江农村合作银行下属七星支行等人签订的《抵押房屋租赁四方协议书》，亦早于执行法院对上述商铺的查封。复议申请人唐慧对执行法院拍卖租赁物的行为提出的异议，属于案外人对执行标的提出的书面异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定处理，执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定处理，属适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销桂林市雁山区人民法院（2018）桂0311执异4号执行裁定； 二、发回桂林市雁山区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  向 阳 审 判 员  秦增儒 审 判 员  郑文波 二〇二〇年七月二十七日 法官助理  杨 苛 书 记 员  黄生军 附相关法律条款 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。