四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0922民初1656号 原告：谢春霞，女，1978年3月25日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：梁艳，射洪市大榆法律服务所法律工作者。 被告：庄亦石，男，1980年7月13日出生，汉族，浙江省温州市鹿城区居民。 特别授权委托诉讼代理人：吴晓莉，四川泽曦律师事务所律师。 第三人：四川射洪农村商业银行股份有限公司，住所地四川遂宁市射洪县太和镇太和大道北段36-38号，统一社会代码915109006210420356。 法定代表人：邓芸先，该公司董事长。 谢春霞与庄亦石与四川射洪农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢春霞及其委托诉讼代理人梁艳到庭参加诉讼，被告庄亦石及其特别授权委托诉讼代理人吴晓莉、第三人四川射洪农村商业银行股份有限公司的法定代表人邓芸先未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告谢春霞向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告继续履行2017年12月12日与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理射房权证太字第××号房屋的（土地使用证号：射国用2012第××号）过户手续；2.准予原告行使涤除权，代被告庄亦石向第三人偿还射房权证太字第××号房屋（土地使用证号：射国用2012第××号）抵押贷款，第三人协助办理解除抵押手续；3.判令被告返还原告因行使涤除权代偿超过购房尾款的款项及利息，利息按年利率6%计算从原告行使涤除权之日起至被告还清之日止；4.判决被告按购房款总额5%支付原告违约金31250元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年11月，原告准备购买住房，便到各房屋中介处查询，得知被告欲出售其位于太和大道中段世纪摩登1幢1单元16楼3号的住房，便到实地查看，被告从邻居处得知后，就主动与原告联系。后经双方协商，原告于2017年12月6日向被告支付了购房定金200000元，被告出具了收条。同年12月12日，原被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将属于自己单独所有的位于太和大道中段世纪摩登1幢1单元16楼3号住房出售给原告，房屋面积为170.67㎡，房屋的总价格为人民币625000元，买方分三次付款，在签订合同时买方支付定金人民币200000元，买方第二次付款的金额200000元。第二次付款当日交接此房……买卖双方办理房产证、土地使用证所产生的一切相关税、费由卖方承担，同时卖方必须提供所需证件资料，并协助买方办理好一切过户手续。违约责任：买卖双方需共同遵守本合同，不得违约，若有违约，违约方需支付对方总房款的5%作为违约金。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房款200000元，被告出具收条，同时也按约定将房屋交付给原告。虽然双方约定在第二次付款之日算起在30个工作日卖方必须提供相关手续协助买方办理过户、银行贷款等相关事宜。但经原告多次催促，均因被告下落不明，至今未能办理该房屋产权过户手续。2020年5月12日，射洪市人民法院在原告居住的太和大道中段世纪摩登1幢1单元16楼3号房屋门上张贴了查封公告，原告才得知，被告因与第三人金融借款、抵押合同纠纷，贵院已作出（2020）川0922执346号执行裁定，对该房屋进行了查封。 被告庄亦石辩称，1.答辩人愿意履行合同、愿意配合被答辩人办理案涉房屋的过户；2.答辩人因客观愿意无法履行本合同，希望法院能对本案的违约金酌情处理。 第三人四川射洪农村商业银行股份有限公司未提出主张亦未提交相关证据。 原告谢春霞提交的证据符合证据特征,来源合法,内容真实,与本案具有关联性,本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月2日，四川射洪农村商业银行股份有限公司与被告庄亦石签订《个人借款合同》，约定庄亦石向四川射洪农村商业银行股份有限公司借款410000元、期限贰年。同日，双方签订了《抵押合同》，约定庄亦石将其所有的位于太和大道中段世纪摩登1幢1单元16楼3号房产［房权证号：射房权证太字第××号房产；土地使用权证号：射国用（2012）第××号］作为该笔借款的抵押担保，并于2016年3月3日办理了抵押登记［他权证号：射房他证太字第××号］。2017年12月12日，原告谢春霞与庄亦石签订《房屋买卖合同》，约定庄亦石将上述房屋以625000元的价格出卖给谢春霞；庄亦石需在谢春霞第二次付款之日起30个工作日内提供相关手续协助谢春霞办理过户、银行贷款等相关事宜；买卖双方若有违约，违约方需支付对方总房款的5%作为违约金。合同签订后，谢春霞分别于2017年12月6日、2017年12月12日向庄亦石支付购房款200000元、200000元，谢春霞在该房屋居住至今但双方未办理过户登记。2019年11月8日，四川射洪农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼，请求判决庄亦石向其返还借款本金410000元并支付利息，判决折价、拍卖、变卖射房他证太字第××号他项权证登记抵押物，并由其优先受偿，本院于2019年11月20日作出（2019）川0922民初2613号判决，判决由庄亦石归还四川射洪农村商业银行股份有限公司借款本金410000元及利息、逾期罚息，若庄亦石未按期履行还款义务，四川射洪农村商业银行股份有限公司有权对登记房屋所有权人为庄亦石所有的位于四川省遂宁市射洪县世纪摩登的抵押财产［房屋所有权证号：射房权证太字第××号；国有土地使用证：射国用（2012）第××号］在折价或者拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。被告庄亦石未履行生效文书，经四川射洪农村商业银行股份有限公司申请执行，本院于2020年5月12日作出（2020）川0922执346号执行裁定书，裁定查封庄亦石名下的位于射洪市世纪摩登1幢16层3号［房屋所有权证号：射房权证太字第××号；国有土地使用证：射国用（2012）第××号］成套住宅。2020年7月7日，原告谢春霞诉至本院，请求判决前述之请求。另查明，2018年2月24日，案外人黄思洪向本院提起诉讼，请求庄亦石偿还其借款本金300000元及利息并申请诉讼中财产保全，本院于2018年3月6日作出（2018）川0922民初652之一号民事裁定书，对案涉房屋予以查封。2018年7月11日，本院作出（2018）川0922民初652号民事判决书，判决庄亦石偿还黄思洪借款本金300000元及利息。2018年10月18日，黄思洪向本院申请执行，该查封转为执行中的查封。另查明，庄亦石迄今在本院涉及尚未履行的执行案件共计16件，仅涉案本金共计约2109025.8元。 本院认为，被告庄亦石向第三人四川射洪农村商业银行股份有限公司借款并用案涉房屋提供抵押担保的事实清楚，证据充分，自双方办理抵押登记之日起抵押权设立，庄亦石不履行到期债务时四川射洪农村商业银行股份有限公司有权对案涉房屋拍卖、变卖并就其价款优先受偿。原告谢春霞与庄亦石签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，谢春霞对庄亦石有基于买卖合同的债权，但庄亦石系在抵押期间未经抵押权人四川射洪农村商业银行股份有限公司同意将案涉房屋转让，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，谢春霞有权主张代庄亦石偿还其下欠四川射洪农村商业银行股份有限公司的债务，消灭案涉房屋的抵押担保。但抵押权消灭后，该房屋所有权仍归庄亦石所有，谢春霞仅享有基于买卖合同的债权，并不当然取得房屋所有权，该房屋因被本院多案查封，无法办理过户登记，故谢春霞请求判令庄亦石继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理过户手续的诉讼请求本院不予支持。第二，谢春霞请求本院判令其行使涤除权，本院认为原告自愿代庄亦石偿还债务系其对自己权利的处分，无须本院通过判决确认其处分行为，故对该项诉讼请求本院不予支持。第三，谢春霞请求本院判令被告返还原告因行使涤除权代偿超过购房尾款的款项及利息，因其尚未代庄亦石偿还借款，该项请求条件尚未成就，故本院对该诉讼请求不予支持。第四，谢春霞请求判决庄亦石按购房款总额5%支付原告违约金31250元，双方在《房屋买卖合同》中明确约定了办理过户登记的时间，庄亦石应当按照合同约定承担违约责任，故对该项诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告谢春霞与被告庄亦石签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、由被告庄亦石于本判决生效后十日内向原告谢春霞支付违约金31250元； 三、驳回原告谢春霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收案件受理费5025元，原告谢春霞承担4734元，被告庄亦石承担291元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 马伯良 二〇二〇年七月三十日 法官助理 任神叶 书 记 员 谭椿腾