四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1189号 上诉人（原审被告）：杨霖，女，汉族，生于1979年8月2日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：肖平平，四川君程明律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖文林，男，汉族，生于1974年8月12日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：史岚，绵阳市求实律师事务所法律工作者。 上诉人杨霖因与被上诉人肖文林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨霖的上诉请求：撤销原判，改判支付购房本金4万元，且一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。本案所有证据均证明房屋的真实价格是290070元，其中3万元系补偿转证及转让房屋的协助费用，但是一审法院认为案涉房屋是以299040元并降价21030元买给第三人张腊与事实不符。上诉人认可尚欠被上诉人4万元购房本金，但并不是上诉人拒绝向其支付，而是上诉人多次要求被上诉人出具收条但其拒绝出具，所以未支付不是上诉人的过错，不应承担利息。一审法院对于3万元补偿转证及转让房屋的协助费用是否退还未进行说明而直接将该款认定为房款是不合理的。上诉人受被上诉人的委托履行了帮助其购房的义务，并再次帮助被上诉人将房价降2万元卖给第三人，其收取的3万元补偿费用是公平合理的，事实也是占用了上诉人唯一的购房指标，不应退还。 被上诉人肖文林答辩称：1.一审法院认定事实清楚，法律依据充分，应依法予以维持。上诉人在2013年1月29日与肖文林签订二手房买卖合同的同时，一次性支付了上诉人总费用320070元。但当时上诉人未告知答辩人该案涉房屋没有取得商品房销售许可证，也未告知案涉房屋只能卖给南山中学老师。该房屋已于2015年11月10日归属了第三人，一审判决认定合同解除的时间未2015年11月10日符合法律规定，判令从2015年11月11日起支付答辩人资金占用费于法有据。一审法院认定双方实按照320070元的合同价格降价两万出售并无不当。2.二审法院支持了上诉人的诉请，不仅有违《合同法》诚实信用和公平原则，有违社会良俗。 肖文林在一审所提诉讼请求：1.请求依法确认《南山双语二手房买卖合同》无效；2.请求判令被告返还原告2013年1月29日支付的补偿转证及转让房屋协议补助费用30000.00元及房屋买卖本金70070.00元，合计100070.00元；3.请求依法判令被告支付原告资金占用利息107570.57元【本金320070.00元，从2013年1月29日按人民银行贷款利息(月息7.2‰)计算至2016年3月7日为81272.17元；100070.00元从2016年3月7日计算至2019年5月7日为26298.40元】以上二项共计金额207640.57元；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告肖文林变更总金额为197640.57元。 一审法院认定事实：原告肖文林诉被告杨霖房屋买卖合同纠纷一案曾于2019年1月21日向该院提起诉讼，2019年3月14日原告肖文林申请撤诉，2019年3月21日经该院裁定准予撤诉。 另查明，2013年1月13日，甲方（出卖人）四川省绵阳南山教育投资有限公司与乙方（买受人）杨霖签订《双语雅苑购房协议》，约定乙方自愿申请购买双语雅苑项目1幢1单元6层1号住宅1套，建筑面积99.68平方米。总价款为299040元，优惠后总价款为290069元。2013年1月29日，被告杨霖（出卖人）与原告肖文林（买受人）签订了《南山双语中学二手房买卖合同》，合同约定：一、乙方购买甲方坐落在绵阳市，建筑面积99.6左右平方米。二、上述房产的交易价格290070.00元。三、乙方交给甲方30000.00元作为补偿转证及转让房屋的协助费用，另外乙方一次性付给甲方290070.00元房款，以乙方付给甲方的付款收据为准，共计人民币：320070.00元。2015年原告委托被告将案涉房屋降价两万出售。2015年11月10日，出卖人四川省绵阳南山教育投资有限公司与买受人张腊签订了商品房买卖合同（预售）（合同编号：213609），合同约定商品房价款为299040元。被告于2016年1月8日、2016年3月7日分两次将23万购房款退还给原告。 一审法院认为，本案事实清楚，争议焦点在于《南山双语中学二手房买卖合同》是否合法有效。原告诉称被告隐瞒房屋真实情况，即该房屋只能卖给被告一样的特定人群，原告认为其存在重大误解，且被告是以欺诈的方式与原告签订了二手房买卖合同，损害了公共利益，该案涉房屋在签订合同时并没有竣工、也没有取得预售许可证，被告也没有正式与开发商签订正式的买卖合同，因此被告对案涉房屋没有买卖权。该院认为，原告未向法庭提交相关证据证明该合同无效，且《南山双语中学二手房买卖合同》不存在损害社会公共利益等其他合同无效的法定情形。根据已有证据及查明事实，可以认定原、被告于2013年1月29日签订的《南山双语中学二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效。 2013年1月29日，原告向被告支付补偿转证及转让房屋的协助费用及购房款，共计320070.00元。2015年原告肖文林委托被告杨霖并同意将案涉房屋降价两万出售，后2015年底案外人张腊获得杨霖购买案涉房屋资格,并于2015年11月10日与四川省绵阳南山教育投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，《南山双语中学二手房买卖合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因此，应当认定双方已经协商解除了该二手房买卖合同，解除合同时间为2015年11月10日，被告杨霖应当返还合同价款。 原告肖文林委托被告杨霖将案涉房屋降价两万售出，原告认为是按照双方签订的合同价格320070元降价两万，而被告认为是按照双方签订合同上房款价格290070元降价两万。该院综合证据及庭审情况认为，案外人张腊与四川省绵阳南山教育投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，房屋价款为299040元，该价款略高于《双语雅苑购房协议》与《南山双语中学二手房买卖合同》房屋价款，无法体现是在290070元基础上降价售出。因此，该院认为双方是按照320070元合同价款降价两万售出，即按照299040元价格售出，降价21030元。被告向原告已经支付购房款23万给原告，因此被告还须向原告支付购房款69040元及其资金占用利息。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告杨霖于本判决生效后五日内向原告肖文林返还购房款69040元，并支付2015年11月11日起计算该笔资金的资金占用利息（资金占用利息计算方法为：以69040元为基数，从应付款之次日至付清时为止，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率进行计算）；二、被告杨霖于本判决生效后五日内向原告肖文林支付以23万为基数从2015年11月11日至2016年3月7日的资金占用利息（资金占用利息计算方法为：以23万为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率进行计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费3050元，由原告肖文林承担2150元，由被告杨霖承担950元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人二审争议焦点在于：杨霖是否应当返还补偿转证及转让房屋的协助费用3万元的问题。经查，首先，关于杨霖转让房屋交易价格的问题。根据杨霖在一审所提交的通话录音内容，杨霖又称：“你记得到是2015年你说的当时当时房子你喊我帮你委托到起卖，确实也没得好多人来问，我说了好多次人家都说贵了，你说的就愿意以你买房的那个价格降两万来卖”。肖文林答：“我没说不少得嘛”。根据这段录音内容，说明杨霖和肖文林协商降价的基础是双方之间的房屋买卖合同。根据双方签订的《南山双语中学二手房买卖合同》第二条，双方房产的交易价格是290070元，故应以290070元作为降价的基础，确定肖文林同意杨霖的卖出价格为270070元。至于杨霖最终若与案涉第三人交易的价格为270040元，比其与肖文林约定的购房款少了30元，则系杨霖单方的处置行为，该30元费用由杨霖自行承担，对肖文林不产生效力。故应确定杨霖转让房屋的交易价格为270070元。这270070元，杨霖既是受肖文林委托卖房所得款项，则应当支付给肖文林。原判对此认定不当，本院予以纠正。其次，关于杨霖是否应当退还肖文林向杨霖支付的补偿转证及转让房屋的协助费用共计3万元的问题。根据《南山双语中学二手房买卖合同》第三条关于“乙方交给甲方现30000元作为补偿转证及转让房屋的协助费用”。本案中，杨霖虽未按照《南山双语中学二手房买卖合同》取得案涉房屋的所有权，其受肖文林委托杨霖将案涉房屋转让给案外第三人，说明杨霖至少完成了将案涉房屋转让给案外第三人的协助义务。针对这部分费用，杨霖不应当退还肖文林。对于这部分费用的金额，双方未作具体约定，本院酌定为15000元。故针对这3万元，杨霖应当退还15000元。综上，杨霖应当退还肖文林的费用为285070元。扣除杨霖已经退还的230000元，尚欠55070元未退还给肖文林。原判对此认定不当，本院予以纠正。上诉人杨霖的该上诉理由部分成立，部分予以支持。 关于杨霖是否应当支付利息的问题。杨霖既是受肖文林委托转卖案涉房屋给案外第三人，则杨霖应当在收到案外第三人支付的款项后，及时将案涉款项支付给肖文林。但杨霖未及时转款，应当向肖文林支付逾期利息。原判对此认定并无不当，本院予以维持。上诉人杨霖的该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，原判认定事实部分不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4152号民事判决第二项； 二、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4152号民事判决第一项、第三项； 三、由杨霖于本判决生效后十日内向肖文林支付55070元，并从2015年11月11日起至2018年8月19日止，按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率标准计算利息，从2018年8月20日起至款项付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息。 四、驳回肖文林的其他诉讼请求。 一审案件受理费3050元，由肖文林承担2300元，杨霖负担750元；二审案件受理费941元，由杨霖负担470.5元，由肖文林负担470.5元。 本判决为终审判决。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 于红霞 二〇二〇年七月十四日 书记员 伍静贤