江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1707号 上诉人（原审被告）：南昌万达城投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区宜春大道777号南昌万达城C区S6-106号，信用代码：9136010006973941XM。 法定代表人：王迎佳，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：范蓉，系公司员工。 委托诉讼代理人：戴少婷，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：何梦歌，女，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：何梦诗，女，住江西省南昌市西湖区。 上诉人南昌万达成投资有限公司（以下简称“南昌万达公司”）因与被上诉人何梦歌商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初5466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 南昌万达公司的上诉请为：1.请求依法撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由何梦歌承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，一审法院错误的认定不动产交易双方在交易过程中各自履行的义务为并行关系，直接忽视了房屋买卖关系中，买受人未给付房款，出卖人有权不予交付房屋的习惯。南昌万达公司多次催告何梦歌前往售楼中心完成《商品房买卖合同》的签署，以尽快办理按揭手续，但因多次数月催告未果，南昌万达公司于2019年9月2日向何梦歌发送律师函，一审法院认定南昌万达公司未进行履约催告错误。二、一审判决适用法律不当。一审法院认定何梦歌在收房同时支付剩余购房款不符合交易规则。一审法院未考虑何梦歌违约且未签署《商品房买卖合同》等因素，即认定合同具备履行条件，支持何梦歌请求交付房屋的行为，南昌万达公司认为不合理。综上所述，一审法院判决事实不清，证据不足，请求二审法院依法公正判决。 何梦歌辩称：一审法院依据合同审批表、定金和首付款发票，认定合同成立并有效，事实清楚，有法律依据。南昌万达公司以何梦歌未支付剩余房款来主张何梦歌违约没有依据，不是何梦歌不支付剩余房款，而是南昌万达公司违约，不让何梦歌交款拿房，需要何梦歌重签合同重办按揭，之所以一直没能重签合同重办按揭是因为南昌万达公司要求改变合同价格。南昌万达公司于2019年9月2日发出的律师函没有效力。一审法院根据现有房屋状态判决何梦歌在收房同时支付剩余房款，并没有打破交易规则，适用法律正确，符合公平公正规则。 何梦歌向一审法院提起的诉请：1.南昌万达公司继续履行与何梦歌签订的《南昌市商品房买卖合同》，办理房屋备案及过户手续、并立即交付房屋；2.南昌万达公司支付违约金21.22元；3.南昌万达公司承担因违约造成何梦歌的损失2万元；4.南昌万达公司承担何梦歌的律师费2万元；5.本案诉讼费由南昌万达公司承担。 一审法院认定事实为：2014年12月14日，南昌万达公司员工荆哲以支付定金1万元的方式认购了南昌万达公司开发的坐落南昌万达城A区12#楼一单元X室（建筑面积：109.05m2、折后总价682235元、首付款金额20万元）房屋。2015年1月9日，何梦诗与荆X经协商达成认购转让关系，何梦诗以何梦歌代理人的身份受让了荆X认购的南昌万达城A区12#楼一单元X室房屋。为此，南昌万达公司向何梦歌出具了其支付南昌万达城A区12#楼一单元X室房款1万元的预收款收据。同时，南昌万达公司向荆哲出具了冲减其认购南昌万达城A区12#楼一单元X室房款1万元的预收款收据。另外，南昌万达公司在其内部《南昌万达城购房合同审批表》上将买房者姓名荆X变更为何梦歌，首付款金额由20万元变更为212235元，贷款金额为47万元。2015年5月20日，何梦诗以何梦歌代理人的身份向南昌万达公司支付房款202235元，南昌万达公司向何梦歌出具了其补交南昌万达城A区12#楼一单元X室房款202235元的预收款收据。在此期间，何梦歌陈述其委托代理人何梦诗在南昌万达公司提供的《南昌市商品房买卖合同》文本上买受人处先行签名，何梦歌委托代理人何梦诗在《南昌市商品房买卖合同》文本上签名后将《南昌市商品房买卖合同》交给南昌万达公司，南昌万达公司则否认何梦歌委托代理人何梦诗签署了《南昌市商品房买卖合同》。2016年4月中旬，南昌万达公司工作人员通过微信方式联系何梦歌委托代理人何梦诗，要求何梦歌委托代理人何梦诗重签合同及补办银行按揭贷款手续，但何梦歌及其委托代理人何梦诗均未能及时与南昌万达公司重签合同及补办银行按揭贷款手续。2016年9月2日，南昌万达公司委托江西华邦律师事务所律师向何梦歌发出《律师函》，南昌万达公司以何梦歌在2014年6月29日交纳部分购房款212235元后，长达795天的时间，一直未办理相关购房手续为由，南昌万达公司决定将何梦歌交纳的部分购房款予以退还，要求何梦歌前往南昌万达公司处办理退款手续。2016年9月8日，何梦歌收到南昌万达公司发出的《律师函》后，何梦歌未按照《律师函》的要求前往南昌万达公司处办理退款手续。2016年12月2日，何梦歌向一审法院提起诉讼，要求法院判决继续与南昌万达公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，办理房屋备案手续及过户手续并交付房屋及赔偿损失等。 一审法院认为：2015年1月9日，何梦歌向南昌万达公司支付南昌万达城A区12#楼一单元X室购房款1万元，南昌万达公司向何梦歌出具了南昌万达城A区12#楼一单元X室房屋预收款收据。2015年5月20日，何梦歌再次向南昌万达公司支付南昌万达城A区12#楼一单元X室购房款202235元，南昌万达公司又向何梦歌出具了南昌万达城A区12#楼一单元X室房屋预收款收据。同时，南昌万达公司在其内部《南昌万达城购房合同审批表》上将南昌万达城A区12#楼一单元X室买房者更名为何梦歌，首付款金额变更为212235元，贷款金额为47万元。至此，根据何梦歌、南昌万达公司提供的上述证据所查明的事实，本案合同主体、标的、数量、价款明确，已具备了合同主要条款，故何梦歌、南昌万达公司之间的房屋买卖合同关系已成立且合法有效。南昌万达公司以双方未签订《南昌市商品房买卖合同》为由抗辩合同不成立的观点不成立。何梦歌、南昌万达公司就合同主要条款达成一致后，双方就合同主要条款及法律规定各自享有权利及履行义务，何梦歌的合同主要义务就是向南昌万达公司支付剩余购房款47万元，南昌万达公司的合同主要义务就是向何梦歌交付房屋，但双方在此后的合同履行过程中，何梦歌、南昌万达公司均未依照诚实信用原则履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”结合本案，由于南昌万达公司否认何梦歌在《南昌市商品房买卖合同》文本上先行签名，也就是说何梦歌、南昌万达公司双方对剩余购房款没有约定支付时间，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，应先按照合同法第六十一条的规定进行确定，如果仍不能确定的，何梦歌应在收到房屋的同时支付剩余购房款。2016年9月2日，南昌万达公司在未向何梦歌催告支付剩余购房款的前提下，却直接以何梦歌未支付剩余购房款为由委托江西华邦律师事务所律师向何梦歌发出《律师函》，决定退还何梦歌交纳的部分购房款并要求何梦歌办理退款手续，南昌万达公司的行为实质上是行使合同解除权。由于何梦歌、南昌万达公司对支付剩余购房款的期限未作约定，南昌万达公司又未先行向何梦歌催告支付剩余购房款，且何梦歌的行为也没有违反《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定。所以，南昌万达公司解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的法定解除条件，故南昌万达公司的解除合同通知无效。现由于何梦歌、南昌万达公司之间的买卖合同法律关系已成立，且该合同仍具备履行条件，现何梦歌又同意一次性支付剩余购房款，故何梦歌请求南昌万达公司交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，但何梦歌应同时向南昌万达公司支付剩余购房款并承担其起诉之日起的利息。关于何梦歌请求与南昌万达公司重新签订新版《南昌市商品房买卖合同》及请求南昌万达公司办理房屋产权过户的问题，由于何梦歌、南昌万达公司合同已成立，其重新签订《南昌市商品房买卖合同》只是为了符合房产管理部门的管理要求以其达到办理不动产权证的目的，现由于何梦歌、南昌万达公司之间的房屋交付、支付剩余购房款仍未履行，其办理房屋产权过户的诉讼请求还需待上述合同义务履行完毕后，在南昌万达公司拒绝协助办理产权过户的前提下，何梦歌才具备提起诉讼的条件，故对何梦歌该项诉讼请求，本案不予处理。另外，由于何梦歌、南昌万达公司未约定违约情形，故何梦歌请求南昌万达公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百三十九条、第一百六十一条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、南昌万达城投资有限公司在本判决生效之日起三十日内向何梦歌交付坐落南昌万达城A区12#楼一单元X室房屋，何梦歌同时向南昌万达城投资有限公司支付剩余购房款47万元及自2016年12月2日起至2019年8月19日止以47万元为基数按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息和自2019年8月20日起至剩余购房款付清之日止以47万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回何梦歌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。何梦歌预交案件受理费8900元，保全费520元，合计9420元，何梦歌承担4710元，南昌万达城投资有限公司承担4710元。 二审期间，双方均未提供新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋买卖关系是否成立并生效，南昌万达公司是否应交付房屋给何梦歌。对此，本院认为，第一，根据何梦歌提交的2015年1月9日的1万元预收款收据、2015年5月20日的202235元预收款收据以及《南昌万达城购房合同审批表》，对诉争房屋的房号、购房人、款项性质均有明确记载，即合同主体、标的物、价款均明确，已具备合同主要条款，一审认定案涉合同成立并生效正确，南昌万达公司对《南昌万达城购房合同审批表》中的内容不予认可，但该份审批表系其在一审中自行提交，一审法院予以采信并无不当，故南昌万达公司上诉主张未签署合同而否认双方合同关系成立没有依据，本院不予支持。第二，关于案涉合同的履行，本案中，何梦歌的委托诉讼代理人何梦诗曾是南昌万达公司的员工，自何梦歌2015年5月20日支付首付款后，何梦歌未收到双方签字盖章的合同、南昌万达公司未收到剩余购房款，但没有证据显示双方对此采取了有效措施，双方在此过程中均未积极履约，一审法院认定何梦歌、南昌万达公司均未依照诚实信用原则履行各自的义务正确。至2016年4月，南昌万达公司置业顾问与何梦歌联系需重签合同、重办按揭，何梦歌也在进行配合，表明双方仍然同意按照原约定履行，但最终未能及时重新签订合同、重办按揭，导致本案纠纷，根据双方提交的证据及陈述，2016年4月何梦歌未及时签订合同、办理按揭的责任并不完全在何梦歌，此时，南昌万达公司以何梦歌未支付房屋剩余购房款为由发送解除通知，不发生合同解除的效力。案涉房屋已是现房，而不是预售房，一审法院根据房屋现状，判决何梦歌支付剩余购房款及相应利息的同时，由南昌万达公司交付房屋，不违反交易习惯。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，南昌万达公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元（上诉人南昌万达城投资有限公司已预交），由南昌万达城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 罗云奇 审 判 员 钟 情 二〇二〇年七月三十日 法官助理 李 璇 书 记 员 万志新