吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0102民初3089号 原告：马玉龙，男，1965年7月28日出生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：张媛静，吉林行远律师事务所律师。 被告：邹存和，男，1948年11月30日出生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：王珏，吉林吉天行律师事务所律师。 第三人：东北师范大学，住所地长春市南关区。 法定代表人：刘益春，校长。 委托诉讼代理人：**平，系该单位资产处房产科职员。 原告马玉龙与被告邹存和、第三人东北师范大学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马玉龙及其委托诉讼代理人张媛静、被告邹存和的委托诉讼代理人王珏、第三人东北师范大学的委托诉讼代理人**平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马玉龙向本院提出诉讼请求：1.确认双方2003年8月4日签订的房屋买卖《协议书》合法有效；2.判令第三人配合被告继续履行双方房屋买卖《协议书》的义务，将房屋过户到原告名下；3.本案诉讼费用被告承担。事实及理由：2003年8月4日，被告将自己位于长春市南关区东岭小区二区2-12栋7门302室参加第三人东北师范大学的房改的房屋出售给原告，原告交款后居住使用房屋至今，因当时政策所限，第三人未开展落实产权落实工作，故双方约定了：预留部分房款用于办理产权。2019年初第三人开始办理产权登记工作，原告多次找被告协商履行合同义务，但被告百般推脱拒不配合，第三人又要求必须被告同意才能办理，故原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。 邹存和辩称，一、本案原、被告所签房屋买卖协议应依法确认无效。本案诉争议房屋系单位自管公房，即公有住房。作为单位职工，被告只有承租权和使用权，而没有取得所有权。虽然案涉房屋已参加房改，但单位并没有将该房屋的产权过户到被告名下。该房屋产权仍归属于单位，被告并没有实际取得该房屋的所有权。依据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：“…（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；”上述法律条文是《城市房地产管理法》所规定的禁止性规范，属于效力性强制性规定，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”据此，出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权。本案中，被告并没有案涉房屋所有权，因此其签订的房屋买卖合同应属无效。二、原告在签订和履行合同中均存在过错，假设不存在无效情形，因已发生情势变更，该合同也因显失公平应予以撤销或解除。本案中，案涉房屋买卖于2003年，限于当时政策，无法办理房屋过户，原告对此是明知的，故其签订合同时主观上存在过错。同时，在得知可以办理产权登记后，其拒绝向被告支付2万元剩余购房款，也是造成合同至今不能履行的主要原因。尤为关键的是，时至今日，如办理过户，需使用被告40余年工龄相抵，且仍需要额外支付10000余元相关手续费用。据被告了解，被告的工龄会在日后购房甚至相关社会福利政策上享受一定的待遇，此待遇的价值远超于房屋价款10.5万元。据此，案涉房屋当时的买卖价值只有10.5万元，且原告至今也只支付8.5万元，如被告再另行以工龄办理产权登记，被告的损失将远超于房产交易价格，这显然有悖情理。故假设确认案涉合同有效，继续履行该合同也违反公平、等价有偿原则，显失公平。依据《合同法》第五十四条第二款“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，该合同应予以撤销或解除。三、原告的第二三项诉讼请求应予驳回。因原、被告间的买卖合同无效，且被告非案涉房屋的产权人，原告的第二项诉讼请求与被告无关。而第三人东北师范大学不属于该房屋买卖合同的第三人，不具有协助原告办理产权变更登记的合同义务，该诉讼请求应予驳回。 东北师范大学述称，我单位没什么意见，对原告的诉讼请求也没有意见，房子我单位分配给谁就给谁办理产权。分配给谁同意给谁办理产权，是否买卖学校不限制。 本院经审理可以认定如下事实：2003年8月4日，邹存和（甲方）、马玉龙（乙方）签订《协议书》一份，约定甲、乙双方经平等协商，自愿达成如下协议：1.甲方将位于长春市南关区X产权住宅一套，并楼下仓库一间出售给乙方，总价款10.5万元。2.因该房屋属东北师大房改房，故产权证暂无法办理，经双方协商，乙方暂付甲方房款8.5万元。余下2万元用于办理产权证费用，甲方承诺办理产权证，所需费用由甲方承担。2万元预留款，办理产权证不足部分由甲方承担，2万元预留款，办理产权证剩余部分由乙方退还给甲方。3.本协议一式两份，经双方签字之日起生效。如发生纠纷通过法律途径解决。该协议落款处甲方有邹存和签名，甲方代理人邹良爽签名，乙方马玉龙签名。 2003年8月3日，东北师范大学资产管理处房地产管理科出具《证明》一份，内容为：我校信诚集团职工邹存和现居住在X，该房是由学校调配的房改房。特此证明。 2003年8月4日，邹良爽（邹存和之子）出具《收条》一份，内容为：收到马玉龙购房款85000元。 另庭审中，马玉龙出示2006年至2018年供暖费票据15张、2011年到2014年有线电视维护费票据6张，用于证实马玉龙在购买案涉房屋后至今在该房屋内居住。邹存和及东北师范大学对此均表示无异议。此外，经询问，东北师范大学表示案涉房屋目前具备办理产权条件，该校受委托给学校职工办理房屋产权，现已经办理完毕一批，尚有部分没有办理。同时，该学校表示案涉房屋是公产房，性质属于房改房，房改需要补交费用，需要用到职工和配偶的工龄。也可以选择不使用工龄，但需要多交房改费用。 本院认为，原、被告签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行，属合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约定履行各自权利义务。按约定原告马玉龙已经支付购房款8.5万元，秉承诚实信用原则，被告邹存和应配合原告马玉龙办理案涉房屋的房改、产权以及更名过户手续。另双方约定余下2万元房款用于支付办理产权证的费用，同时约定办理产权证所需费用由甲方（即邹存和）承担，2万元预留款办理产权证不足部分由甲方承担，2万元预留款办理产权证剩余部分由乙方退还给甲方。故关于被告邹存和主张原告马玉龙拒绝向其支付剩余2万元购房款致合同不能履行的抗辩理由，有违双方合同约定，不予支持。 关于被告邹存和抗辩称案涉房屋权属有争议、未取得权属证书，违反《城市房地产管理法》第三十八条的规定，双方签订的买卖合同应归属于无效，因该项规定并不属于效力性强制性规定，故该项合同无效的抗辩理由，于法无据，不予支持。 关于被告邹存和抗辩称情势变更，案涉合同因显失公平应予撤销或解除的问题。双方买卖交易发生于2003年，至今已达17年之久。结合案涉房屋交易时的市场价值以及市场经济的发展变化，考虑房地产交易的商业风险等情况，秉承公平原则和诚实信用原则，被告邹存和所主张的房屋价值变化，并不适用情势变更原则，亦不存在显示公平应予撤销或解除之情形。 关于被告邹存和抗辩东北师范大学不属于房屋买卖合同的第三人，不具有协助原告办理产权变更登记的合同义务，因案涉房屋为东北师范大学调配的房屋，学校自认受委托为职工办理房屋的产权手续，且对此并未提出异议，被告的该项抗辩理由，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认马玉龙、邹存和于2003年8月4日签订的房屋买卖《协议书》合法有效； 二、邹存和继续履行上述房屋买卖《协议书》义务，于本判决生效后立即配合马玉龙在东北师范大学处将位于长春市南关区X房屋过户到马玉龙名下。 案件受理费1200元，由邹存和负担（马玉龙已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  李德保 二〇二〇年七月二十三日 书记员  隋 汉