重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2467号上诉人(原审原告）：重庆东福物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红石路5号9-11，统一社会信用代码9150010567339098XA。法定代表人：王贵林，该公司总经理。委托诉讼代理人：凡德，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆九五医院有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道钢花路326号，统一社会信用代码915001043052687373。法定代表人：胡军，该公司总经理。委托诉讼代理人：余霞，该公司员工。委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆铺金房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠华园小区1栋1单元5号，统一社会信用代码915001046635776012。法定代表人：魏良惠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙冬，重庆自华律师事务所律师。上诉人重庆东福物业管理有限公司（以下简称“东福公司”）因与被上诉人重庆九五医院有限公司（以下简称“九五医院”）、重庆铺金房地产开发有限公司（以下简称“铺金公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人东福公司的委托诉讼代理人凡德，被上诉人九五医院的委托诉讼代理人余霞、梁蓉平，铺金公司的委托诉讼代理人龙冬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东福公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，九五医院与铺金昊城小区，具有整体性，不可分割性。一审判决没有查清九五医院自行安排的保洁、安保和维修是针对九五医院的专有部分还是共有部分，且不论是哪种情况九五医院都应当缴纳物业管理费。一审判决不应采信九五医院的证人证言，法院的走访也与本案无关。九五医院答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人未履行铺金昊城小区的整体物业管理义务，因此被上诉人可以降低物业管理费用。一审法院为了解案情的走访资料，经过双方质证，可以采信。铺金公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。东福公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令九五医院、铺金公司连带支付东福公司自2018年6月1日至2018年12月31日的物业服务费97983.06元、违约金8818.48元，共计106801.54元；2.本案诉讼费用由九五医院和铺金公司承担。一审法院经审理查明：2018年5月24日，重庆市大渡口区铺金昊城业主委员会（甲方、以下简称“铺金昊城业委会”）与东福公司（乙方）就重庆市大渡口区铺金昊城物业签订《重庆市物业服务合同》，主要约定：1.物业座落于重庆市大渡口区钢花路326号，物业类型为商住混合居住小区，建筑面积15926.6平方米；2.物业服务费用按月由乙方向业主收取，高层住宅为1.00元/㎡（含电梯费），高层住宅改商业为2.00元/㎡（含电梯费），非住宅为3.00元/㎡，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；3.乙方按照每月1号起开始收取本月物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳义务，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；4.本合同期限为五年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，合同期届满前三个月内，甲方依法作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同合法生效时，本合同终止；5.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；6.本合同经甲、乙双方加盖公章，代表签名，乙方法定代表人或委托人签名盖章后生效，生效时间从2018年6月1日起。另查明，2015年1月25日，铺金昊城业主委员会出具《业主大会书面征求意见表决结果》，主要载明因大智物业退出原因，现铺金昊城小区决定召开业主大会选聘重庆东福物业管理有限公司及其《物业服务合同》（草案），同意票占总业主人数的64.7%，同意票建筑面积占总建筑面积的78.5%，沪汉社区居委会加盖公章证明情况属实。2018年6月5日，重庆市大渡口区房屋管理局出具《物业服务合同备案证明》：“重庆东福物业管理有限公司接受重庆市大渡口区铺金昊城小区业主委员会的委托，对座落于重庆市大渡口区钢花路326号，建筑面积1.59万平方米的铺金昊城。小区进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。东福公司在为铺金昊城小区提供物业服务期间，与重庆富士电梯有限责任公司签订《重庆市电梯日常技术服务维护保养合同》，对电梯进行维修保养；同时，东福公司与重庆市利友管道疏通有限公司签订《化粪池及污水管网清疏服务合同》，对小区的化粪池的管网维护进行处理；此外，东福公司日常安排人员对水泵房、发电机、配电房、电梯进行巡逻签到。再查明，铺金公司系重庆市大渡口区钢花路324号房屋的所有权人（位于铺金昊城小区），其房屋总建筑面积18795.7平方米，其中负1-3层建筑面积为4665.86平方米（该部分房屋已由铺金公司出租给九五医院，双方约定该部分房屋的物业服务费由九五医院承担），负2-负3层建筑面积为3526.53平方米。2018年6月，九五医院向东福公司支付物管费2000元。此后，自2018年7月1日至2018年12月31日，铺金公司和九五医院未向东福公司交纳物管费。在东福公司进行催收后，铺金公司和九五医院至今未交纳上述费用。还查明，九五医院于2017年8月29日与重庆洁扬惠清清洁有限公司签订了《重庆九五医院保洁服务合同书》，主要将九五医院负一楼至三楼的日常保洁服务交由重庆洁扬惠清清洁有限公司负责，根据现场实际情况，安排保洁领班1人，保洁员4人。此外，九五医院自行聘用人员担任该院的安保工作。自2014年10月起，九五医院按每月2000元左右的费用向东福公司支付物管费。诉讼过程中，经一审法院走访，铺金昊城小区为单体楼，周边共用设施、设备、公用绿地较少，九五医院的正门与市政道路相连，九五医院自行安排有保洁和安保人员，九五医院物业的维修、养护、管理和维护多由其自行负责。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。东福公司和铺金昊城业主委员会签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同，该合同对铺金昊城小区物业使用人九五医院同样具有约束力，九五医院应按期向东福公司交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，虽然作为承租人的九五医院与作为业主的铺金公司约定物业服务费由九五医院承担，但东福公司仍可要求铺金公司承担连带责任，故铺金公司的答辩理由不成立，一审法院不予采纳，铺金公司与九五医院应当就物业服务费向东福公司承担连带支付义务。根据庭审查明的事实，九五医院的维修、养护、管理和维护多由其自行负责，东福公司并未举示充分证据证明其对九五医院提供了物业服务，九五医院请求减少物业费，根据权利义务对等原则和公平原则，一审法院根据东福公司为九五医院提供服务的实际情况，酌情将物业服务费调低为九五医院实际应交物业费的30%。按照《物业服务合同》的约定，九五医院应每月向东福公司支付物业服务费13997.58元（3元/平方米/月×4665.86平方米），一审法院酌情将每月物业服务费调整为4199.27元，故自2018年6月1日至2018年12月31日，九五医院共计应向东福公司支付物业服务费29394.89元，扣除其于2018年6月已经支付的2000元，还余27394.89元，铺金公司对该款项具有连带支付义务。对于东福公司要求九五医院和铺金公司支付违约金的诉求，因九五医院并非恶意拖欠物业服务费，其仅因2018年5月签订新的《物业服务合同》后，双方因物业费收费标准差距较大而未能达成一致意见，故对于东福公司违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，遂判决：“一、重庆九五医院有限公司和重庆铺金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付重庆东福物业管理有限公司自2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费27394.89元;二、驳回重庆东福物业管理有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1218元，由重庆东福物业管理有限公司负担906元，由重庆九五医院有限公司和重庆铺金房地产开发有限公司连带负担312元。”二审中，双方当事人均未举示新证据。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，东福公司和铺金昊城业主委员会签订的物业服务合同合法有效，九五医院作为物业使用人应当向东福公司缴纳物业服务费。根据法院查明的事实和一审法院走访的情况，铺金昊城小区为单体楼，九五医院自行聘请员工从事清洁、安保工作，九五医院物业的维修、养护和管理也都自行负责。故九五医院虽然处于东福公司提供物业服务的范围之内，但并不完全享受东福物业公司所提供的物业服务，一审判决考虑本案实际情况，根据权利义务对等原则和公平原则，酌情调整物业服务费标准较为合理，本院对此予以确认。上诉人提出的上诉请求和理由并无相关事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2436元，由上诉人重庆东福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸审 判 员  段晓玲二〇二〇年七月二十日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静