山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终3367号 上诉人（原审原告）：王兰英，女，1943年1月14日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安娜，女，1984年11年17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郭胜利，山东怀法律师事务所律师。 原审第三人：乔岳，男，1984年10月19日出生，汉族，住济南市。 上诉人王兰英因与被上诉人安娜及原审被告乔岳案外人执行异议之诉一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王兰英上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持王兰英的诉讼请求；2.诉讼费用由安娜承担。事实和理由：一、王兰英与乔岳已签订合法有效的房屋买卖合同，一审法院认定双方之间的合同效力待定，没有事实与法律依据。1.王兰英与乔岳签订《房屋买卖协议》，由王兰英、乔岳签字、捺印，系双方真实意思表示，合法有效。2018年5月29日，王兰英与乔岳签订《房屋买卖协议》，约定乔岳以85万元的价格将涉案房屋出售给王兰英，协议明确载明房产的预售证号为：济建预许2016734，与乔岳与开发商签订的《商品房买卖合同》预售证号一致，能够认定该《房屋买卖协议》系涉案房产的买卖合同。王兰英及乔岳均在该协议中签字、捺印，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2.乔岳之母李某有权代理乔岳与王兰英签订《房屋买卖合同》，该合同无需乔岳追认。2018年11月7日，王兰英、乔岳为了便于办理过户手续，在中介公司山东起点房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》，因乔岳不在济南，李某作为乔岳的代理人在《房屋买卖合同》中签字确认。李某系乔岳的母亲，又作为经办人在《房屋买卖协议》中签字，即乔岳已委托李某代其办理涉案房产的出售事宜，王兰英有理由相信李某有权代理乔岳签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，无需乔岳进行追认。一审法院认为该《房屋买卖合同》效力待定，于法无据。3.乔岳已对《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》的效力予以认可。一审期间，乔岳之母李某代理乔岳出庭应诉。李某明确陈述《房屋买卖协议》系乔岳签名、捺印，《房屋买卖合同》系其作为乔岳的代理人签字，因此《房屋买卖协议》与《房屋买卖合同》均是合法有效的。4.王兰英已实际占有使用涉案房产，间接佐证王兰英与乔岳存在真实、有效的房屋买卖合同关系。因涉案房产尚未办理产权转移登记，2019年2月24日，王兰英委托乔岳通过中介机构山东鲁能贵和商贸有限公司，将涉案房屋出租给案外人侯某某，乔岳之母李某在收到租金后立即通过微信将租金支付给王兰英之女孙某，并备注“租公寓款”，王兰英已实际占有使用涉案房产，并享有该房产的收益，间接佐证双方确实存在真实的房屋买卖合同关系。5.一审法院以李某称乔岳下落不明便认定涉案房屋买卖合同效力待定，于法无据。首先，王兰英与乔岳签订的《房屋买卖协议》有乔岳签字、捺印，无需乔岳再行追认；其次，王兰英外孙女张某某于2018年11月13日曾向乔岳微信转账支付购房款4万元，且在此时期李某与乔岳亦存在银行交易的经济往来，可见乔岳在此期间并非下落不明，一审法院仅以李某单方陈述就否认合同效力，于法无据。二、王兰英已提交向乔岳及其母李某支付购房款的转账凭证，能够证实王兰英已支付全部购房款。一审法院在乔岳已认可收到全部购房款，且无任何反证的情况下，以证据不足为由否认款项为购房款，没有事实与法律依据。1.王兰英已向乔岳支付全部购房款85万元。2018年6月10日，王兰英的外孙女张某某代王兰英向乔岳转账5万元；2018年11月7日，王兰英分别向乔岳转账30万元；2018年11月8日，王兰英向李某转账30万元；2018年11月14日，王兰英向李某转账10万元；2018年11月19日，王兰英向李某转账6万元；2018年11月13日，张某某通过微信代王兰英向乔岳转账4万元，共计85万元。上述款项的支付时间与双方签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》的时间一致。李某系乔岳之母，是涉案房产出售的经办人，且李某作为乔岳的代理人已认可上述款项均系涉案房产的购房款。王兰英提交的证据与李某的陈述，结合其它证据已形成证据链，足以认定王兰英已支付全部购房款的事实。一审法院在无任何证据否定上述事实的情况下，却以乔岳未对款项为购房款进行确认为由，否认王兰英的主张，于法无据。2.一审法院以王兰英支付购房款的方式与合同约定不一致为由，认为王兰英支付的款项并非购房款，与法相悖。《房屋买卖协议》系乔岳从网上下载，虽然该协议约定的付款方式为缴税当日付清全款，但双方并未按该约定履行。乔岳出售涉案房产的目的就是为了筹措资金，王兰英先向其支付5万元的定金，符合常理，也是双方对合同权利、义务的变更与处分，并不违反法律规定。《房屋买卖合同》系房屋中介公司的格式性合同，该合同约定的“付款当日支付定金5万元”实际是指王兰英已经支付了5万元定金，而该约定恰恰证明张某某于2018年6月10日向乔岳转账5万元系购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项的规定，购受人应当付清全款，但未规定购买人必须严格按照合同约定付款，一审法院仅以王兰英未按合同约定方式付款为由否认王兰英支付全部合同价款，严重违背事实，没有法律依据，损害了王兰英的合法权益。3.一审法院以王兰英具备充足资金，却分多次转账不符合常理为由，认为王兰英支付的款项并非购房款，于法无据。根据《房屋买卖合同》的约定，王兰英应于2018年12月10日前支付全款，王兰英支付的每笔购房款均未逾期；其次，王兰英有权自由支配自己的存款，王兰英名下的银行存款数额与王兰英支付购房款的方式不具有关联性，法律、交易习惯及社会常理均未规定购房人在资金充足的情况下，必须一次性全额支付购房款。一审法院以王兰英有款不付，违背常理作为否定王兰英支付购房款的理由，不能成立。另外，王兰英已于2019年2月24日前实际占有使用涉案房产，并享有该房产收益。如果王兰英未购买涉案房产，未向乔岳支付购房款，乔岳却将涉案房产的租金支付给王兰英，更加不符合常理。4.一审法院以证人张某某的陈述与银行交易明细不一致为由，认为王兰英支付的款项并非购房款，于法无据。首先，证人张某某对孙某与乔岳之间的经济往来不清楚，且庭审中仅陈述其与乔岳之间无其它经济往来，并未陈述其家人与乔岳无其它经济往来。其次，在证人的陈述与银行交易明细不一致的情况下，人民法院也仅能以此认定孙某与乔岳之间存在其它经济往来，但张某某的证言与王兰英支付的款项是否为购房款不存在任何关联性，一审法院在以此认为王兰英的付款不是购房款，没有事实与法律依据。5.案外人孙某与乔岳之间的经济往来与本案不存在关联性，且王兰英已对此作出合理解释，不能作为否定王兰英已支付全部购房款的依据。一审期间，王兰英应一审法院要求提交孙某、王兰英的交易明细。其中，王兰英与乔岳之间除本案购房款外不存在其它经济往来。孙某与乔岳之间存在的经济往来，系乔岳向孙某的借款，且借款、还款一一对应，王兰英对此已作出合理的解释。一审法院在没有证据证明孙某与乔岳的经济往来与本案存在关联性的情况下，以此否定王兰英已支付全部购房款的事实，是错误的。三、王兰英已于涉案房产查封前实际占有使用涉案房产，并享有房产收益。因涉案房产尚未办理产权转移登记，2019年2月24日，王兰英只能委托乔岳通过中介机构山东山东鲁能贵和商贸有限公司，将涉案房屋出租给案外人侯某某使用，租金为2600元/月，同日，涉案房屋交给侯某某使用，乔岳收到侯某某支付租金扣除1300元佣金后，将剩余房租全部支付给王兰英女儿孙某，即王兰英已实际占有、使用涉案房产。四、一审法院在未对王兰英付款性质及实际占有、使用涉案房产的原因作出认定的情况下，以王兰英的付款不符合常理为由驳回王兰英诉求，明显为主观臆断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的房屋买受人在查封前应当签订合法的买卖合同，支付合同价款，并占有涉案房产，该三项条件并非独立存在，而是相辅相承，具有相互印证的作用。本案中，王兰英已占有、使用涉案房产，并享有房产收益，是不争的事实。一审法院在否定王兰英支付合同价款的同时，未对王兰英支付款项的性质作出认定，亦未对王兰英收取涉案房屋租金的事实作出合理分析与认定，主观的驳回王兰英的诉请求，没有证据支持，也违背常理与逻辑。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 安娜辩称，一、安娜不认可王兰英案涉《房屋买卖协议》的真实性、合法性、关联性。房屋买卖协议中第一页买方系孙某，而非王兰英；在该房屋买卖协议第二页购买方孙某及其第二页第七条甲方（乔岳）的委托代理人是空着的；第三页签订日期是空着的，没有填写日期，故该房屋买卖协议签订日期不明，真实性、合法性、关联性均存在异议。二、安娜不认可王兰英主张的案涉《房屋买卖合同》的真实性、合法性。首先，乔岳之母李某（原审代理人）对乔岳的下落在原审庭审中前后表述不一，特别是在第二次庭审时明确表示自2018年10月起乔岳已与家人断绝了联系，一直处于下落不明的状态。与李某陈述代理乔岳与王兰英2018年11月7日签订房屋买卖合同，以及2019年2月24日作为乔岳的委托代理人将案涉房屋对外出租的事实不符。王兰英委托代理人孙某和乔岳的委托代理人李某均未按照房屋买卖合同第十二条第4款的约定“委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书”向原审法院提交书面授权委托书。李某作为乔岳原审代理人认可王兰英的主张，不能因此免除王兰英的举证证明责任，故房屋买卖合同是否是乔岳本人的真实意思表示，在没有乔岳本人明确的确认和追认前，其真实性存疑，不发生法律效力。其次，王兰英与乔岳原系姻亲关系，却主张2018年11月7日通过房屋中介签订房屋买卖合同，于2019年1月17日支付5000元中介费，但按照房屋买卖合同第十二条第5项约定佣金为总房款的百分之二，即17000元（总房款85万元乘以百分之二），与合同约定明显不符；王兰英与乔岳原系姻亲关系，为此额外承担5000元的中介费，与常理不符；主张签订房屋买卖合同到支付中介费之间的时间相距2月有余，王兰英未提交发票及中介服务合同予以佐证，与房屋中介服务中普遍存在的达成交易即收取中介费一般的交易习惯不符。三、安娜不认可王兰英主张的案涉款项为购房款。首先，王兰英主张与乔岳2018年5月29日签订房屋买卖协议中约定一次性付款，2018年11月7日签订的房屋买卖合同约定合同签订时支付定金5万元，但却主张2018年6月10日通过乔岳前妻张某某向乔岳转款的5万元为定金，与其主张签订的房屋买卖协议和房屋买卖合同中的约定明显不符。其次，通过王兰英提供的银行流水可以看出其自有资金十分充足，在李某都称乔岳下落不明的情况下，王兰英却陈述是按照乔岳的指示分多次向李某个人银行账户转账，甚至通过张某某以微信方式向乔岳支付4万元购房款，王兰英再以现金方式偿还张某某，均未标明用途，以上李某、王兰英、张某某的陈述和做法与常理不符。张某某和乔岳还有其他转款记录，也未标注用途，与张某某原审庭审时陈述与乔岳无其他经济往来的内容不一致。第三，通过王兰英向原审法院提交的《关于银行转账明细的说明》可以看出，除王兰英主张的案涉购房款银行流水外，王兰英之女孙某、乔岳、李某、张某某之间转账较多，存在频繁的经济往来，与张某某原审庭审时陈述其本人和家人与乔岳之间除孩子抚养费外无其他经济往来的事实不符，王兰英对此也未提交证据证明转给李某的款项系根据乔岳的指示将大部分购房款转给李某，故不足以认定王兰英主张85万元为购房款。四、安娜不认可王兰英主张的已合法占有案涉房产。首先，执行异议之诉作为案外人救济途径，出发点是为了保护案外人实际居住的生存权益。原审中王兰英和乔岳本人均未到庭，原审王兰英的代理人孙某陈述王兰英其实并不清楚购房的具体情况，也未居住该房屋，签房屋买卖合同和银行转账均由孙某办理。涉案房产用途为公寓，面积52.56平米，孙某陈述的为77岁高龄王兰英居住购置公寓，与常理明显不符。其次，直至2019年2月24日王兰英主张案涉房产仍以乔岳的名义对外出租（此时李某称乔岳下落不明），并由乔岳原审代理人李某收取租金再转交孙某，但若已交付的情况下，案涉房产未办理产权登记并不影响实际占有人的出租收益，王兰英完全可以自己的名义对外出租并收取租金，王兰英的主张既与常理不符，也不能确认是乔岳的真实意义表示。第三，原审查明王兰英原审代理人孙某与乔岳原审代理人李某存在频繁的经济往来，故仅凭孙某和李某两人之间微信转账记录不足以证明乔岳于法院保全前有将案涉房产以代替王兰英出租的方式转移占有的意思表示及行为事实。王兰英主张通过乔岳出租而占有，不仅不能发生占有法律效力，反而可以证明王兰英不符合以实际居住为目的，严重违背了执行异议之诉保护案外人居住生存权的精神。五、王兰英对案涉房产未能办理过户应当承担过错责任。乔岳未取得涉案房产不动产权证，按照王兰英主张2018年11年7日签订房屋买卖合同第五条约定“首次办证产生的契税及产权转移过程中产生的增值税、契税、房产税、、商业税等”由乙方（王兰英承担）以及第十二条第1款“若发生与甲方（乔岳）有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决”的内容可以看出，王兰英对乔岳未取得不动产权证的事实及对未来实现过户交付存在的法律风险和障碍是有预见性的，也未提交证据证明曾向乔岳要求配合办理产权登记和过户登记，以及向房产登记管理机关申报登记的事实。对未能办理过户存在过错，应承担不利的法律责任。六、安娜依法申请法院保全案涉房产，不存在错误保全情形，亦不侵害王兰英的合法权益。安娜与乔岳民间借贷纠纷一案，依法向济南市市中区人民法院提起诉讼，并申请保全乔岳名下案涉房产，案件已审结并进入执行阶段，故不存在错误保全情形，安娜在申请保全时并不知晓案涉房产是否出售（当然现在也不认可乔岳出售给王兰英的事实），保全时房产登记在乔岳名下，保全行为并未侵害王兰英的合法权益。 综上所述，本案为案外人执行异议之诉，原审法院本着证据从严审查的基本原则，避免机械适用法律造成当事人之间利益失衡，全面、严格审查全案证据的真实性、合法性、关联性。充分查明房屋买卖协议和房屋买卖合同签订过程，约定的付款方式及履行情况、房屋交付占有方式、未能办理过户的原因等所有细节和疑点，充分考虑到了现实中常见的当事人之间恶意串通，通过虚构、倒签房屋买卖合同，提交虚假付款证据等伪造重要证据，企图通过诉讼等方式侵害他人合法权益的可能性。王兰英提交的证据不能形成完整的证据链，对与常理不符或前后表述不一的事实未能提出合理的、令人信服的解释和正当理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除对案涉房产的执行。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回王兰英的上诉请求。 乔岳未陈述意见。 王兰英向一审法院起诉请求：1.解除对位于济南市市中区鲁能领秀城4-4区公建5-1407室房产的查封；2.诉讼费由安娜承担。 一审法院认定事实：在本院审理安娜与乔岳民间借贷纠纷一案时，王兰英作为案外人于2019年4月22日对一审法院保全查封乔岳购买的位于济南市市中区鲁能领秀城4-4区公建设5-1407室房产向一审法院提出书面异议。一审法院于2019年4月29日做出（2019）鲁0103执异124号执行裁定书，裁定驳回了王兰英的异议申请。该执行裁定书的一审法院查明部分载明以下内容：安娜与乔岳民间借贷纠纷一案，案号（2019）鲁0103民初2302号正在审理中，2019年3月22日，安娜申请财产保全，保全案号为（2019）鲁0103执保802号，2019年3月27日，一审法院预查封了乔岳名下的位于济南市市中区鲁能领秀城4-4区公建设5-1407室房产，查封期限三年，自2019年3月27日至2022年3月26日。王兰英不服该执行裁定，于2019年5月10日向一审法院提出案外人执行异议之诉。 王兰英为证实其主张，提交以下证据： 1.《济南市商品房买卖合同》一份，证明乔岳于2016年10月16日与山东鲁能亘富开发有限公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201628701314）一份，约定乔岳（买受人）购买山东鲁能亘富开发有限公司（出卖人）位于鲁能领秀城A2地块房地产开发建设项目4-4区公建1单元14层5-1407室房屋（以下简称涉案房屋），该商品房单价为每平方米11320.65元，总房款为595014元。交房日期为2018年3月20日。 2.房屋买卖协议一份，证明王兰英的女儿孙某于2018年5月29日代王兰英（买方：以下简称乙方）与乔岳（卖方：以下简称甲方）签订房屋买卖协议一份，协议约定乙方以85万元的价格购买甲方拥有的位于济南市市中区鲁能领秀城的公寓，建筑面积53平方米（详见土地房屋权证第济建预许2016734号）。同时约定，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币85万元。 经查，在该协议的尾部经办人处由签有李某的名字及证明王兰英（买受人、乙方）于2018年11月7日与乔岳（出卖人、甲方）的母亲李某通过居间人山东起点房地产经纪有限公司再次签订一份《房屋买卖合同》（编号为0052562），约定王兰英购买甲方鲁能领秀城A2地块房地产开发建设项目4-4区房产，房屋所有权号：（法院注：此处空白）合同编号：销售（字）201628701314，成交价格为85万元，房屋无抵押、无租赁。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元，乙方于2018年12月10号前将剩余80万人民币存入甲方指定的账户。王兰英的女儿孙某于2019年1月17向该中介工作人员陈培培的账户内支付中介费5000元。 4.交易清单一宗，证明王兰英关于涉案房屋购房款的支付情况，其中：2018年6月10日，王兰英的外孙女张某某通过银行转账支付给乔岳5万元定金；2018年11月7日，以手机转账的方式从王兰英名下的账户内支付给乔岳30万元；2018年11月8日，以通过银行转账的方式从王兰英的账户支付30万元，这笔款是根据乔岳的指示转账至给乔岳母亲李某的名下的银行账户内；2018年11月13日，张某某分四次通过微信转账方式向乔岳支付购房款4万元；2018年11月14日，通过银行转账的方式从王兰英的账户转账至乔岳母亲李某的名下的银行账户购房款10万元；2018年11月19日，通过银行转账的方式从王兰英的账户转账至给乔岳母亲李某的名下的银行账户支付购房款6万元。以上购房款共计85万元。 5.《房屋租赁合同》、物业交割单、佣金确认单、乔岳、侯某某身份证复印件各一份、微信转账凭证四张，证明王兰英已实际占有涉案房屋。王兰英称，2019年2月24日，乔岳通过中介机构山东鲁能贵和商贸有限公司，将涉案房屋出租给案外人侯某某使用，租金为2600元/月，佣金金额为1300元。同日，涉案房屋交给侯某某使用。乔岳的母亲李某将出租的房租费用通过微信的方式转给了王兰英的女儿孙某，故王兰英已实际占有了涉案房屋。 安娜对王兰曲提交的《济南市商品房买卖合同》及交易记录的真实性没有异议，但王兰英与乔岳所签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、佣金收条、物业交接单佣金确认单的真实性均有异议。1.《房屋买卖协议》的第二条填写的房屋坐落位置不明，不足以证明协议约定的房屋系保全的房屋，预售许可并非指单一房屋，故商品房预售许可证号，无法对应为涉案房屋；第三条、第四条、第六条等多处重要内容，没有明确约定的内容，第七条填写的买受人为王兰英，与合同首部买房人为孙玮不一致，故对合同签订及指定代理人的真实性不予认可。2.王兰英提交的《房屋买卖合同》是通过居间人山东起点房地产经纪有限公司签订，王兰英与乔岳及其代理人李某，原本亲戚关系，互相熟悉，完全没有必要再通过房产中介买卖涉案房屋，甚至额外承担中介费用，这些做法违反常理；且王兰英未提供证据证明陈培培系房屋中介的工作人员，有权代收上述款项；另外，房屋买卖合同签订两个多月后才支付佣金亦不符合常理。3.通过交易记录可以看出，王兰英、孙玮及张某某三人资金账户充足，完全没有必要在2018年11月7日至2018年11月19日期间，通过多笔支付向乔岳支付购房款，且乔岳本人可以收款的情况下，王兰英多次向乔岳的母亲李某转账，亦不符合常理；4.王兰英提交的《房屋租赁合同》、物业交接单可以看出，直到2019年2月24日，乔岳仍以自己的名义与他人签订房屋租赁合同，与王兰英主张的已占有涉案房屋的事实不符，不足以证明王兰英在法院查封前已占有涉案房屋；且王兰英仅提交了佣金确认单，无支付凭证及相应发票佐证，故对王兰英的主张不予认可。 案件审理过程中，乔岳的母亲李某对王兰英提交的证据及陈述的内容均无异议。其在第一次庭审时陈述，目前找不到乔岳了，大约有半年时间联系不上，中间回来过一次，写了一份授权委托书，就再也联系不上乔岳了。第二次庭审时，乔岳的母亲李某表示：最后一次与乔岳通电话是2018年10月份，乔岳说他去北京出差，之后他的电话、微信全都是联系不上了。 案件审理过程中，王兰英还申请证人张某某到庭做证。张某某到庭陈述：其与乔岳原系夫妻关系，两人于2016年2月18日协议离婚。其姥姥王兰英一直想要一套属于自己的房屋，听说乔岳要卖房，感觉价款合适，就告知了其姥姥，其姥姥表示愿意买，故就帮姥姥交了定金和部分购房款，其姥姥已用现金的方式偿还给她了。另外，除乔岳每月向其支付抚养费2000元外，其本人及家人与乔岳无其他经济往来。 另查明，王兰英提交的中国建设银行个人活期账户（账号为6217002340023859202）交易明细显示，于2018年11月7日向乔岳转账前，其账户内余额为2141941.04元；王兰英的外孙女张某某于2018年11月13日通过微信向乔岳转账六笔，除涉案的四笔各1万元外，同日还向乔岳有两笔转款，一笔是222元，一笔是127元。 2019年7月30日，王兰英根据其向一审法院提交的流水又提交了《关于银行转账明细的说明》，内容主要载明如下：1.2018年8月20日孙某通过其妹妹孙向前账户向乔岳出借款项35万元；2018年9月1日，乔岳之母李某向孙某还款10万元，9月12日李某向孙某还款10万元，9月20日李某向孙某还款10万元，9月27日李某向孙某还款5万元。2.2018年3月26日孙某向乔岳出借款10万元，2018年4月28日，乔岳偿还孙某10万元。3.2018年11月14日，李某向张某某转账3.6万元，请张某某帮其转入炒外汇的平台账户。 2019年10月25日,一审法院经与山东鲁能亘富开发有限公司确认，涉案房屋于2018年7月28日交付，于2019年2月登报通知，2月20日左右通过特快专递的方式通知了业主，业主于2019年2月28日前即可办理房屋所有权证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，从形式上看，王兰英的女儿孙某代王兰英与乔岳于2018年5月29日先签订一份内容十分简约的买卖协议，约半年后，王兰英与乔岳的母亲李某通过房屋中介又签订了一份较正式的房屋买卖合同。乔岳的母亲李某在两次庭审时对于乔岳的下落情况表述前后不一，特别是在第二次庭审时，明确表示自2018年10月起乔岳已与家人断绝了联系，一直处于下落不明的状态。房屋买卖协议是否是乔岳本人所签订，房屋买卖合同是否是乔岳授权其母亲代为签订的，是否是乔岳本人的真实意思表示，现没有乔岳本人的明确确认和追认，故上述房屋买卖合同的真实性及其效力尚处于待定状态。 其次，王兰英称转给李某的款项系根据乔岳的指示将大部分购房款转给了乔岳的母亲李某名下的银行账户，对此，王兰英未提交证据证实，而乔岳对此亦未进行确认和追认，故尚不能认定合同约定的价款已全部支付完毕。 第三，2018年5月29日签订的房屋买卖协议约定王兰英支付购房款的方式为一次性付款，2018年11月7日双方签订的房屋买卖合同约定签订合同时支付定金5万元，现王兰英主张张某某于2018年6月10日向乔岳转款5万元为定金，与双方的约定明显不符。 第四，王兰英向乔岳及李某转账时，其名下在中国建设银行的账户（账号为6217002340023859202）内有充足的资金，而王兰英却是分多次转账，甚至通过张某某以微信的方式向乔岳支付4万元购房款，王兰英再以现金的方式偿还张某某的做法与常理不符。另外，张某某向乔岳微信转账的4万的同日，紧接着还有向乔岳的两笔小额转款，这些转款均未标注用途，且与张某某庭审时陈述的与乔岳无其他经济的内容不一致。 第五，王兰英的外孙女张某某与乔岳虽已离婚，张某某作为证人在庭审时陈述，其本人及家人与乔岳除孩子抚养费外无其他经济往来，但根据王兰英提交的银行流水可以看出，张某某、乔岳、孙某、李某之间转账较多，与其庭审时陈述内容明显不符。王兰英的主张证据尚不能形成完整的证据链条，不足以证实王兰英所主张的就涉案房屋已签订合法有效的房屋买卖合同、合法占有该不动产、并已支付完全部房屋价款的事实。因此，王兰英请求解除对位于济南市市中区鲁能领秀城4-4区公建5-1407室房产的查封不符合上述法律规定。综上，一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回原告王兰英的诉讼请求。案件受理费11680元，由原告王兰英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王兰英提交如下证据： 证据1.2018年11月15日乔岳与案外人徐某某签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同中乔岳的签名是李某签的。 拟证明：2018年11月15日王兰英委托乔岳将涉案房产出租给案外人徐某某，在中介机构山东鲁能贵和商贸有限公司的居间下签订该房屋租赁合同。 证据2.微信聊天记录打印件九张，该聊天记录是案外人徐某某与李某之间的聊天记录。 拟证明：2018年11月15日李某添加徐某某作为微信好友，该时间就是签订房屋租赁合同的时间，李某将孙某的银行卡照片发给徐某某，徐某某于2018年11月21日向孙某账户存租金7150元，并将存款凭证截图，发给李某。2018年11月28日李某向徐某某发出一张涉案公寓的照片，说物业来电话让把垃圾袋清理，该照片载明“1407”就是涉案的公寓。 证据3.收款收据二张。 拟证明：侯某某缴纳涉案公寓物业费368元，电费2688.8元与王兰英一审提交的房屋租赁合同及微信转账凭证相互印证，证明侯某某承租了涉案公寓，该两张收款收据是侯某某要求王兰英为其办理物业费发票交给王兰英的，其他的物业费单据均在侯某某手中，庭前王兰英到物业公司要求提供相关单据，物业公司不予配合。 安娜对上述证据质证称，对真实性、合法性、关联性均有异议。2018年11月15日的房屋租赁合同不是乔岳本人签的，也没有证据证明是乔岳授权李某签字，对该房屋买卖合同以及相关的转账凭证的真实性均不认可，对王兰英由此主张的对涉案房屋占有的事实不认可。 对上述有争议的证据，本院经审查认为，上述证据无法体现王兰英与涉案房屋之间的权属关系，与本案缺乏关联性，对上述证据本院不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”因此，本案争议的焦点问题为王兰英是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。就该问题，一审判决依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于能够排除执行情形的规定，根据当事人的陈述及在案证据，通过对涉案房屋买卖合同的签订履行、购房款的支付、房屋的交付占有等要件进行了详细的分析和阐述，认定王兰英请求解除对位于济南市市中区鲁能领秀城4-4区公建5-1407室房产的查封不符合上述法律规定正确，本院予以认定，不再进行赘述。综上，王兰英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11684元，由上诉人王兰英负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘彦亭 审判员  郭维敬 审判员  赵 雯 二〇二〇年七月三日 书记员  韩 雪