河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3269号 上诉人（原审原告）：王建威，男，1967年8月20日出生，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：高平、张彦杰，河北新业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭双军，男，1952年12月12日出生，汉族，住辛集市雅园东区。 委托诉讼代理人：张诺，河北海洲律师事务所律师。 上诉人王建威因与被上诉人彭双军买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2019）冀0181民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建威上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.一审未认定“买卖合同约定的标的物为违法建筑”错误。上诉人与被上诉人签订的《厂地转让买卖协议》第一条约定：被上诉人自愿将场内地面上的建筑物、变压器、锅炉以38万元价格卖给上诉人。根据物权法第一百三十七条规定，建设单位或者个人在施工前必须通过划拨或者出让方式取得建设用地使用权，同时该法第一百三十九条规定了建设用地使用权登记和建设用地使用权证书，建设单位或者个人用地申请经过批准后，市、县人民政府将颁发建设用地批准书。如果用地者不具备建设用地批准书，意味着没有取得建设用地使用权，用地即是非法用地，如果在建筑物建成后无法补办手续，那么在非法用地的基础上形成的建筑应认定为违法建筑。《厂地转让买卖协议》约定的建筑物是在都大营村集体土地上所建，未取得建设用地批准手续，属于违法建筑。2.一审未认定“在转让建筑物、变压器锅炉的同时，对土地的使用权也进行了转让”错误。《厂地转让买卖协议》第三条约定厂地属于都大营；第五条约定甲方承诺该厂地无任何纠纷。根据“房随地走、地随房走”的原则，在上诉人通过协议的方式占用建筑物、变压器、锅炉的同时，也对该建筑物等相应的土地使用权进行了转让。根据土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以上诉人与被上诉人的上述约定违反了法律规定。3.村委会在《占地有偿协议书》上盖章并不能改变上诉人与被上诉人之间协议的效力。一审法院认为“原告受让后，双方及都大营村委会三方又将被告与村委会签订的《占地有偿协议书》进行了变更，原告开始履行与村委会签订的协议，利用取得的厂房等进行经营”，村委会在协议书上盖章的行为不能改变上诉人与被上诉人间协议无效的性质，村委会在协议书上盖章只是对原来由被上诉人交占地使用费变更为上诉人交占地使用费进行了确认，不能改变上诉人与被上诉人协议的法律性质。二、一审适用法律错误。物权法第十五条是合同效力和物权效力区分的规定，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同，成立与生效应依据合同法判断，合同并不必然与登记联系在一起，登记是一种物权变动的公示方法，并不是针对合同行为，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。所以该条并不适用本案。该条在本院认为部分引用，与其前后论述不能相互呼应，前面关于《占地有偿使用协议书》进行变更的论述不能推论适用物权法第十五条规定。所以，一审驳回原告的诉讼请求没有法律依据。根据合同法第五十二条第四项、第五项规定，首先买卖合同的标的物应为合法物才会受到法律保护，而违法建筑不在其列；其次根据城乡规划法第六十四条、六十五条、六十六条、土地管理法第七十六条规定，涉案建筑已被拆除，已不可能补办相关手续，被上诉人转让违法建筑的行为不仅侵害了上诉人的利益，同时损害了城乡公共秩序，应属损害公共利益而无效。根据城市房地产管理法第三十八条规定，转让属于非法转让；根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租违法建筑的合同尚且无效，采“当然解释方法”，以买卖等形式转让违法建筑的合同更应无效。 彭双军答辩称，一、一审认定事实清楚。原审1227号判决书经审理认定如下事实，该部分已经认定了2018年6月16日下达的责令限期拆除通知书当中违法建筑的通知，即案涉厂房属违法建筑事实已经经过了一审的认定。二、一审并未认定因村委会在占地有偿使用协议书上的盖章影响了上诉人与被上诉人之间协议的效力，认定占地有偿使用协议的变更是为了证实合同的履行问题。也就是说虽然系违法建筑，但建筑已实际交付，土地有偿使用协议已变更使用方，合同已实际履行。三、一审适用法律正确。适用物权法第十五条的规定是依据了物权和债权相区分的原则，买卖合同系债权是否具备审批手续，影响的是物权的变动行为，关乎的是合同履行的问题，而并非合同效力问题。本案的争议焦点系买卖合同效力问题，买卖合同其效力取决于订立该买卖合同的负担行为的效力，不应当由出卖人的物权处分行为的效力来决定违法建筑的违法性，也不能阻碍该买卖合同的有效成立，违法建筑无法初始登记的直接后果，仅是导致无法办理产权过户登记，并不能影响买卖合同的效力，有效的合同，能够约束双方当事人的行为，而违法建筑的转让，并不妨碍合同对当事人的约束力。本案中，买卖合同成立之后，出卖人通过实际交付履行了合同的义务，实现了占有的转移，使受让人能够实际使用。故我方主张驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 王建威向一审法院起诉请求：1.确认双方订立的厂房转让买卖协议无效；2.被告返还原告转让款38万元；3.本案诉讼及相关费用由被告负担。 一审法院认定事实：都大营村为加快经济建设，增加土地使用效应，将一部分土地采取对外有偿使用的办法。都大营村委会（甲方）与被告彭双军（乙方）签订《占地有偿使用协议书》一份，约定“一、甲方在，划拨地长100米，宽45米，合计6.75亩由乙方占用（包括道5米）。二、甲方负责占地户，并保障在土地使用期间，土地使用权不受外来干扰。三、乙方在占用甲方土地使用（期间），每年、每亩向甲方交纳土地使用费2000元，一次性上交甲方，不得拖欠，每年企管费300元，合计交费13800元，上交费。四、协议执行期间，如有政策变动、规划政策的改造，造成的损失，双方各自承担。根据农业收入的不断增加，全村统一调整，占地使用费增收20%—30%，乙方无条件接受。五、乙方在土地使用期间所制的各种固定资产、建筑物归乙方所有，乙方经营中的债权债务自行承担，占地中的各种手续费用由乙方负担，甲方可协助办理。六、合同期满，如乙方不再占有，可拆除所有建筑物，回复原地形、地貌，甲方验收合格，可解除合同，合同期满后乙方单方提出继续延长合同，双方协商，延长合同期限。七、违约责任。合同执行期间，任何一方无权中途终止合同，否则，由违约方赔偿守约方损失费2万元整，直至法律部门解决。合同执行期限2006年7月1日至2036年7月1日”。被告彭双军使用土地期间为了生产经营，在占用的土地上建设了厂房。 2016年4月18日原告王建威与被告彭双军签订《厂地转让买卖协议》一份，约定“辛集市晏城路南段路东厂地事宜，甲乙双方经平等协商自愿达成如下协议：一、甲方（卖方，彭双军）自愿将厂内地面上的建筑物、变压器、锅炉以28万元（大写：叁拾捌万元）价格，卖给乙方（王建威），乙方对此价格无异议。二、乙方于2016年4月18日一次性付给甲方38万元（大写：叁拾捌万元）。三、厂地属都大营所有，厂地交接后任何事宜与甲方无关。四、任何一方违约，除给对方总价款的10%的违约金外，还需赔偿因此给对方造成的一切经济损失。五、甲方承诺厂地无任何纠纷。……七、自双方签字后生效。”双方签订后当天，原告将38万元转让款支付给被告，被告将协议中的厂房及变压器等物品交付原告。都大营村委会及原、被告三方将被告与都大营村委会签订的《占地有偿使用协议书》进行了变更，乙方彭双军变更为王建威，都大营村委会又在变更后的协议书上加盖了公章。2017年1月15日原告王建威交付都大营村委会土地使用费16050元。 2018年6月16日辛集市城市管理综合执法局、辛集皮革城制革工业区管理委员会、辛集市国土资源局联合下达《责令限期拆除通知书》，通知称该厂房未经批准，为违法建筑，限20日内自行拆除，逾期不拆的，予以强制拆除。现厂房已经拆除。 一审法院认为，本案的焦点问题是原告王建威与被告彭双军签订的《厂地转让买卖协议》是否有效。原被告签订的《厂地转让买卖协议》，是双方真实意思表示，原告受让后，双方及都大营村委会三方又将被告与村委会签订的《占地有偿使用协议书》进行了变更，原告开始履行与村委会签订的协议，利用取得的厂房等进行经营。原被告之间转让厂房及变压器等物品，并未违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”厂房有无审批手续，不是影响协议效力的法定因素。根据原被告在《厂地转让买卖协议》中的约定，双方在该协议上签字后，该协议即发生法律效力。综上，原告要求确认协议无效并要求被告返还38万元转让款的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告王建威的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告王建威负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的焦点是上诉人王建威与被上诉人彭双军签订的《厂地转让买卖协议》是否有效，被上诉人彭双军应否返还上诉人王建威涉案款项。 根据《城乡规划法》有关规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门依法负有对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑认定和处理的职权，对违法建筑的认定和处理不属于人民法院主管范围，故一审法院对上诉人王建威要求认定“买卖合同约定的标的物为违法建筑”的主张不予处理，并无不当。 上诉人王建威与被上诉人彭双军签订的《厂地转让买卖协议》第三条载明，“厂地属都大营所有，厂地交接后任何事宜与甲方（彭双军）无关”。并且，双方在签订《厂地转让买卖协议》后，又共同与都大营村委会，对被上诉人彭双军与都大营村委会原来签订的《占地有偿使用协议书》进行了变更，说明上诉人王建威对《厂地转让买卖协议》中所涉及厂房的性质是明知的。故此，一审法院认定《厂地转让买卖协议》是双方真实意思表示，并依据《中华人民共和国》物权法第十五条规定，认定《厂地转让买卖协议》自双方签字后即具有法律效力，符合合同生效要件。基此，上诉人王建威诉求被上诉人彭双军返还其涉案款项的主张，依法不能成立。 综上所述，王建威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由上诉人王建威负担。 本判决为终审判决。 审判长  任永奇 审判员  刘瑞英 审判员  李坤华 二〇二〇年七月十四日 书记员  王金兰