文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初2057号原告：段小飞，男。委托诉讼代理人：李彩霞，女。委托诉讼代理人：肖卫华，湖南八方律师事务所律师。被告：耒阳华欣房地产开发有限公司。法定代表人：张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓丽，湖南楚章律师事务所律师。原告段小飞与被告耒阳华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月22日立案受理。依法由审判员曹兰兰适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告段小飞的委托诉讼代理人李彩霞、肖卫华、被告华欣公司的委托诉讼代理人彭晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款98596元；3、被告赔偿损失188858元；4、被告承担本案诉讼费用。在法庭辩论终结前，原告将诉讼请求变更为：1、被告对其违约行为承担合同责任，包括继续履行办证义务；2、认定合同“买受人不退房，出卖人按已付房价款0。01%向买受人支付违约金”的格式条款无效；3、被告承担自2013年1月30日至2020年7月9日期间按同期银行贷款利率并加收30%计算的逾期办证违约金63175.76元；4、请求被告承担自2020年7月10日至办好不动产权属登记之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%计算逾期办证违约金；5、被告承担房屋非法加层致使原告经济损失并恢复原状、停止侵害的合同责任；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年10月23日，原、被告签订了合同编号为LY2012002567《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所开发的华欣公寓3栋9层910室，该房屋面积114.37平方米，价款总金额98596元。交付期限：出卖人（即被告）应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定商品房交付买受人（即原告）使用。并约定了出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接及产权登记等事项（具体条款见合同文本）。原告依约履行了合同义务。被告于2013年7月29日将房屋钥匙交给原告。但是，被告未依法、诚信、全面、及时履行合同义务，擅自变更房屋规划设计，将九层房屋建为十层房屋，导致涉诉房屋墙体渗水漏水、墙面起泡发霉脱落，存在严重质量问题严重影响正常居住使用；擅自将消防通道改为商业门面销售他人，造成无法消防验收，以至于被告作为建设单位不能将该商品房建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案，导致没有取得商品房建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，致使原告至今不能办理不动产权登记和取得不动产权属证书。为此，多年来，原告多次找被告交涉，要求解决问题；也多次报告有关部门和信访要求政府解决问题，但是至今都没有处理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：原、被告签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不具备合同法规定的合同无效的情形；原告诉请按照同期贷款利率支付违约金没有事实及法律依据，房屋买卖合同明确约定了被告逾期办证所承担的违约责任，应当按照约定承担；原告主张被告从2013年起承担违约责任超过了诉讼时效，违约责任应从2017年7月2日起算；原告主张被告非法加层不属实，变更诉请后的第五项应当不予支持。经审理查明：原、被告于2012年10月23日签订商品房买卖合同（合同编号：LY2012002567），原告以98596元价款购买被告开发的位于耒阳市城北路的华欣公寓910室，商品房预售许可证证号：耒预许字（2012）第009号，其中关于交房及办理权属登记事项约定：1、出卖人（即被告，下同）应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告，下同）使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。3、双方关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1）、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0。01%（注：原文如此）向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，原告依约向被告支付购房款98596元。被告于2013年7月29日向原告交付了房屋，原告接收房屋后，进行了装修，之后入住。但因被告未取得房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，以致未能为原告办理不动产权登记，双方为此酿成纠纷。以上事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、承诺书、来访登记表、耒阳市房产管理局答复书、关于华欣公寓不能办理产权证的回复等证据证实，经庭审质证，予以认定。原告提供的违法建设工程行政处罚交费通知书、照片、做防水的费用票据，不属于本案审理范围，不予评定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告取得了主管部门颁发的华欣公寓项目商品房预售许可证，因而有权预售华欣公寓项目的房屋。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋虽已竣工，但经本院释明，被告未在指定期限内提交房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，根据原告提供的证据及双方的陈述，可以认定涉案工程项目未通过竣工验收备案登记，由于涉案房屋至今未作验收备案登记，不具备办理产权登记的条件，原告请求判令被告履行办证义务，不符合法律规定，不予支持。但该项事务依法属出卖人即被告应当履行的义务，正是由于被告不能提交房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，致使原告不能取得不动产权登记证书，被告对此应承担逾期办证的违约责任。在双方签订的合同中，对产权登记的违约责任约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款“0。01%”向买受人支付违约金。经本院释明，原告认为该“0。01%”是什么意思无法确定，被告认为是“0.01%”。结合原、被告之间的合同，以及华欣公寓其他住户所约定内容来看，双方约定的违约金应为“0.01%”，“0。01%”是书写中的笔误所致。原告请求认定合同中“买受人不退房，出卖人按已付房价款0。01%向买受人支付违约金”的格式条款无效，不符合法律规定，不予支持。如按合同约定的违约金标准，即已付房价款的0.01%，被告因逾期办证的违约金总额为9.86元，该约定明显过低，有违公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，原告诉请按同期银行贷款利率并加收30%支付违约金，可视为请求增加违约金。鉴于原告的购房目的，使用现状，在原告未举证证明其存在实际损失的情况下，酌定由被告向原告支付违约金5000元。至于原告要求被告承担房屋非法加层致使原告经济损失并恢复原状、停止侵害的主张，经本院释明，不属房屋买卖合同关系调整范畴，不适宜在本案中一并处理，不予支持；原告如因被告有侵权行为造成相应损失，可另案主张。被告关于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的反驳主张，不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：一、被告耒阳华欣房地产开发有限公司向原告段小飞支付逾期办证的违约金5000元，限在本判决生效之日起20日内付清；二、驳回原告段小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费5612元，减半收取2806元，由被告负担，原告已垫付2806元，被告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  曹兰兰二〇二〇年七月十四日代理书记员  邓 良                校对责任人：曹兰兰            打印责任人：邓良