上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10443号原告：邓欣苑，女，1978年6月11日出生，汉族，户籍地址上海市。委托诉讼代理人：张长富。被告：蒋鹏，男，1987年8月11日出生，汉族，户籍地址广西灌阳县黄观镇兴秀村冷水坝屯097号，现住上海市。原告邓欣苑与被告蒋鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告邓欣苑的委托诉讼代理人张长富、被告将鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓欣苑向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2020年4月30日解除；2、被告支付2020年4月房屋租金人民币3460元(以下币种均为人民币)；3、被告已支付的保证金5200元原告不予返还；4、被告支付拖欠的水费138元及2020年4月水费13.80元、燃气费240.3元及2020年4月燃气费66元、电费31.80元及2020年4月电费28元；5、被告向原告赔偿遗失的家具费6000元、房屋设施、家用电器损坏费用3000元或者恢复原样；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年11月20日，原、被告签订《房地产租赁协议》，约定原告将上海市曹杨路中化新村XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告一人居住使用，租赁期限自2018年12月10日至2021年8月30日，每月租金为5200元，付三押一。合同签订后，被告未经原告同意将系争房屋转租给他人使用，且被告房租交至2020年3月9日后，以疫情、经济困难为由仅支付一个月租金。经原告催讨，被告拒不支付租金。2020年4月30日，双方提前解除租赁协议。被告在租赁系争房屋期间，部分家具遗失、损坏，应当承担赔偿责任。故原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告蒋鹏辩称，其于2020年4月26日搬离系争房屋，双方合同应于该日解除。同意支付2020年4月10日起至同年4月26日止的房租，共计2773.30元。被告正常居住房屋，因其未同意原告提出的租金每月上涨1000元的要求，原告于3月24日将水、电表、增压泵拆除导致其无法居住才要求解除合同，故保证金应当退还给被告。水电费金额属实，同意支付。不认可原告要求其赔偿家具的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了《房地产租赁协议》、上海市房地产权证、微信记录、照片等证据。本院对双方提交的证据审核后予以确认，并在卷佐证。本院结合原、被告当庭陈述及对证据的审核意见，认定事实如下：系争房屋产权人为邓欣苑。2018年11月20日，邓欣苑与蒋鹏就系争房屋签订《房地产租赁协议》，约定邓欣苑向蒋鹏出租系争房屋(建筑面积54.78平方米)，蒋鹏租赁该房屋作为住宅使用，租赁期限自2018年12月10日起至2021年8月30日止；房屋租金为每月5200元，付款方式为付三押一；双方签订本合同时，蒋鹏向邓欣苑支付2018年12月10日至2019年3月9日的租金15600元和保证金5200元，该保证金不可视为蒋鹏预付的租金，邓欣苑应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后，蒋鹏交还物业并已结清相关费用等应付款项后三天内无息返还；当蒋鹏有任何拖欠应付款项时，邓欣苑有权从该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还蒋鹏；蒋鹏于每下期房租到期前，提前7日向邓欣苑缴交租金，邓欣苑提供收据；蒋鹏应依物业交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得邓欣苑的书面同意，按规定向有关部门(包括该物业管理机构)办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行；租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，蒋鹏必须恢复原状；除不可抗力外，蒋鹏因使用不当或其他人为原因而使物业或设备损坏的，蒋鹏应给予修复或负责赔偿；蒋鹏在租赁期限内，未经邓欣苑的书面同意，不得将承租的物业全部或部分转租给第三方或与第三人互换物业使用或以其他变相方式供第三人使用；租赁期满或因蒋鹏违约致使本合同提前终止，则蒋鹏须及时将物业及邓欣苑提供的设备如数归还，除非经邓欣苑同意，蒋鹏任何遗留在物业中的物品将被视为放弃，邓欣苑有权处置；租赁期届满或蒋鹏拖欠租金达三个月，且拒绝将房屋交还邓欣苑，或蒋鹏下落不明的，邓欣苑有权终止租赁合同，并在公证机关见证下收回房屋；违约责任条款约定：蒋鹏应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由邓欣苑按月租金金额的百分之三收取违约金，如蒋鹏拖欠租金达到10日时，则视为蒋鹏自动放弃承租物业，构成严重违约，邓欣苑即可没收全部保证金，终止本合同；蒋鹏于签订本合同后，未经邓欣苑同意擅自提前解约或有其他严重违约行为，致本合同无法履行的，蒋鹏无权请求返还保证金，若给邓欣苑造成损失的，蒋鹏还应负责赔偿；双方约定的其他事项：房屋不可转租、不可群租做二房东，居住人必须是签约合同上的本人，否则违约合同失效定金不退，签约人家人短期探亲居住除外。合同签订后，邓欣苑按约交付房屋，蒋鹏正常支付租金至2020年3月9日。经邓欣苑催讨，蒋鹏于3月中旬支付3月10日至4月9日的租金5200元后未再支付租金。2020年3月13日及4月16日，因系争房屋内存在群租现象，长风新村街道平安办、长风房管办等部门先后两次联合发布《告知书》，要求业主/承租人自行整改。由于蒋鹏未及时纠正，上述相关部门上门进行了集中整治。审理中，蒋鹏称2020年4月26日系争房屋内的租客即已搬离。邓欣苑表示，当日蒋鹏的租客及双人床均未清空，直至2020年4月30日自行收回系争房屋。本院认为，根据原、被告提供的证据及当庭陈述，《房地产租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告于2020年4月30日交接系争房屋，故双方的《房地产租赁协议》应于该日解除。因蒋鹏于2020年4月10日后未再支付租金，应按合同约定的租金标准支付2020年4月10日至同年4月30日的租金3460元。因蒋鹏违反合同约定逾期支付租金、将系争房屋转租给他人并进行群租的行为构成违约，对于邓欣苑不予返还房屋保证金5200元的诉讼请求，本院予以支持。由于蒋鹏对邓欣苑主张的水费、燃气费、电费金额予以确认，本院确定蒋鹏应向邓欣苑支付水费、燃气费、电费共计517.90元。租赁协议约定，蒋鹏因使用不当或其他人为原因而使物业或设备损坏的，应给予修复或负责赔偿。考虑到双方在租赁房屋时未就系争房屋内的设施、设备进行明确约定，本院酌情确定蒋鹏应向邓欣苑赔偿遗失的家具费2000元、房屋设施、家用电器损坏费用1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条(小额案件引用本条款)的规定，判决如下：一、原告邓欣苑与被告蒋鹏签订的《房地产租赁协议》于2020年4月30日解除；二、被告蒋鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告邓欣苑2020年4月10日至2020年4月30日期间的房屋租金人民币3460元；三、被告蒋鹏支付的房屋保证金人民币5200元归原告邓欣苑所有；四、被告蒋鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告邓欣苑水费人民币151.80元、燃气费人民币306.30元、电费人民币59.80元；五、被告蒋鹏应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓欣苑遗失的家具费用人民币2000元、房屋设施、家用电器损坏费用人民币1000元；六、对原告邓欣苑其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  张莹二〇二〇年七月三十日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。