太原市万柏林区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0109民初2978号 原告：太原市雅世酒店物业管理有限公司，住所地太原市万柏林区和平南路219号103幢。 法定代表人：白义拉，总经理。 委托诉讼代理人：王大瑞，山西宏烜律师事务所律师。 被告：耿方，男，住太原市。 被告：逯萍，女，住太原市。 原告太原市雅世酒店物业管理有限公司与被告耿方、逯萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市雅世酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人王大瑞，被告耿方、逯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太原市雅世酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业费12492.8元；2.依法判令被告向原告支付违约金4247.6元（违约金按照应交物业费每月2%的标准，计算至2020年5月31日，原告具体请求计算至被告实际给付之日）；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是为十二院城小区提供物业管理服务的物业公司，被告是十二院城小区10号楼4单元102室的业主，所购房屋建筑面积为189.63平方米。2013年1月10日签订了前期物业服务合同和客户入住确认书。根据业主临时管理规约承诺书和前期物业服务合同的约定，被告所购房屋的物业费收费标准为1.83元/平方米/月，同时约定：首次以交楼时开发企业开具的入伙通知书规定的日期起，向物业公司一次性交纳一年（12个月）的物业服务费及相关费用。以后每年12月15日之前缴纳次年物业服务费及电梯费等费用。逾期每日按欠费总额的千分之三交纳违约金。被告已在2019年5月29日向物业公司缴清了2017年12月31日之前的物业费8212.9元，但自2018年1月1日至2020年12月15日期间产生的物业费12492.8元（含2020年物业费），至今未缴纳。原告认为，被告拖欠物业费的行为已构成违约，原告有权要求被告支付物业费，并有权按照合同约定收取违约金，考虑到违约金额较高，原告主动将违约金标准调整为每月2%，经原告多次催要，被告至今未缴纳，为此，原告特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告耿方、逯萍辩称，被告验房时发现问题，等待整修，但一直未等到，只好进行了二次装修，装修只是将墙面、屋顶、室内门窗进行了整修及更换，其中因卫生间门破损无法使用，将所有门进行了更换，其他卫浴设施未进行任何改动。入住后，卫生间的浴盆无法出水，多次找物业维修，物业公司派人多次查看，无法修理，后经强烈要求，维修工人才将浴盆下水处瓷砖拆掉，发现出水口被水泥块堵死，根本无法走水，此时才意识到，开发商给被告找来多大的麻烦及损失。被告所居住的小区地下室卫生糟糕，小区监控不开，造成入室盗窃的发生，地下室消防通道长期停车，被告交了物业费，原告有义务进行维修，2018年原告曾起诉，之后被告交纳了物业费。今年原告处的工作人员催被告交费，2020年7月被告去交费，原告处的工作人员表示不能减免物业费，可以在其他地方进行优惠，之后被告再去交，原告处的人员说是已经起诉了，让被告别交物业费。开发商应承担的责任，物业当初答应被告进行维修，应由物业承担责任。请依法处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日，甲方耿方与乙方太原新凯房地产开发有限公司签订（十二院城）前期物业服务合同约定，甲方为十二院城10号楼4单元102室的业主，乙方为开发企业，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业管理服务由乙方委托太原市雅世酒店物业管理有限公司实行物业管理订立本合同。物业项目位于太原市万柏林区和平南路139号，名称为十二院城，物业服务的内容有综合管理、绿化管理、保洁管理、公共秩序维护管理、交通秩序和车辆停放、电梯管理等，其中综合管理包括涉及共用财产和公共事务的管理、房屋及园区共用部位共用设施设备的维护房屋的承重结构、公共照明灯具等。物业服务期限自乙方交楼之日起至业主委员会与物业公司签订物业服务合同生效时止。住宅部分的物业管理服务费为每月每建筑平方米1.83元（含电梯费）。甲方于首次交楼时开发企业开具的入伙通知书规定的日期起，向物业公司一次性交纳一年（12个月）的物业服务费及相关费用，以后每年12月15日之前交纳次年物业服务费及电梯费等费用。甲方违反合同不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。合同还对其它内容进行了约定。同日，太原新凯房地产开发有限公司出具了客户入住确认书，由原告配合办理房屋交接手续。另外，原告、被告耿方与太原新凯房地产开发有限公司签署的（十二院城）业主临时管理规约承诺书载明10号楼4单元102室，我同意遵守和履行（十二院城）业主临时管理规约的一切条款，并同意在转让产权时，自签订转让合同之日起二日内，以书面方式通知物业服务企业，并将我的承让人签署的承诺书一起交予物业服务企业，以确保我的承让人遵守该规约的一切条款，在物业服务企业收到我的承让人承诺书前，我的承让人如有违反该规约的行为（包括拖欠物业服务费或其他费用），其法律责任将由我承担。 另查明，太原市公安局万柏林分局和平南路责任区刑警队于2015年10月5日作出立案告知书，对逯萍挎包被盗一案进行了刑事立案。原告因被告耿方拖欠2015年7月11日至2017年12月31日期间的物业费，曾向本院提起诉讼，本院于2018年1月15日受理后，于同年6月29日作出（2018）晋0109民初394号民事判决书，认定被告耿方主张家中被盗时小区监控未正常开启，原告未能证明小区监控正常使用尽到管理维护义务，构成违约，酌情扣除了2015年物业管理服务费的50%，判决被告支付原告截止至2017年12月31日的物业管理服务费8212.9元。原告不服提起上诉，太原市中级人民法院于2018年11月26日作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。之后，被告履行了付款义务。2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，被告至今未予交纳。庭审中，原告表示以每年度的物业管理服务费4164.27元为基数按月2%，从2018年1月1日起，从2019年1月1日起，从2020年1月1日起分别计算至2020年5月31日的违约金为4247.6元。二被告确认系十二院城小区的业主，所居住的房屋面积为189.63平方米。 本院认为，被告耿方与太原新凯房地产开发有限公司签订的（十二院城）前期物业服务合同及原告、被告耿方与太原新凯房地产开发有限公司签署的（十二院城）业主临时管理规约承诺书，是各方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。被告逯萍与被告耿方共同居住在十二院城小区10号楼4单元102室，也自认系该小区业主，理应受上述合同内容的约束。原告依约为十二院城小区提供了物业管理服务，二被告应当依约按期履行向原告交纳物业管理服务费的义务。现二被告未按期交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，形成违约，应依法承担责任，故本院对原告要求二被告支付欠付的物业管理服务费及相应违约金的诉讼请求，予以支持。原告要求的物业管理服务费12492.8元，符合合同约定，本院予以认定。原告主动降低案涉前期物业服务合同约定的违约金计付标准，按欠费数额月2%计算违约金合理合法，经依法计算原告要求的截止至2020年5月31日的违约金为4247元，2020年6月1日起的违约金以被告欠付的物业管理服务费12492.8元为基数按每月2%计付至物业服务管理费清偿之日止。二被告主张原告承诺对房屋的质量问题进行维修，原告不予认可，二被告也未提供充分的证据证明该主张，且也没有充分的证据证明2018年1月1日至今原告未尽到前期物业服务合同约定的服务管理义务，因此，本院对二被告的相关辩解意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告耿方、逯萍于本判决生效之日起十日内向原告太原市雅世酒店物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费12492.8元。 二、被告耿方、逯萍于本判决生效之日起十日内向原告太原市雅世酒店物业管理有限公司支付截止至2020年5月31日的违约金4247元及以12492.8元为基数按每月2%从2020年6月1日起计付至被告实际付清上述物业管理服务费之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取109元，由被告耿方、逯萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审判员  马晓鹏 二〇二〇年七月三十一日 书记员  索国蕊