贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终5378号上诉人（原审被告）：胡锴，男，1988年3月28日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：李明铖，贵州红枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旭，贵州红枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭忠兵，男，1959年12月20日出生，布依族，住贵州省。委托诉讼代理人：姚文云，贵州省清镇市威清法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘涛，贵州省清镇市威清法律服务所法律工作者。上诉人胡锴因与被上诉人郭忠兵房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡锴上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或予以改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未查明本案上诉人是否欠付被上诉人租金的基本事实，本案中，被上诉人诉请支付所欠租金112800元，根据双方合同对租金的约定，即上诉人欠付了被上诉人近14个月的租金，与被上诉人在（2019）黔0181民初5031号案件中自认的“胡锴拖欠几个月的房租，追了好久才给，16400元是原来拖欠的”显然相互矛盾，被上诉人在一审中陈述与我在2019年3月结算，上诉人欠其租金80000元纯属不实之言。二、一审举证责任分配显失公平，一审要求上诉人提供已支付租金完毕的证据并无不当，但由于承租时间过长，其间又是按月通过转账、现金方式向被上诉人支付租金，要上诉人完成举证义务客观上不能实现，显然加重了上诉人的举证义务，一审被上诉人对上诉人是否拖欠租金的事实也未提供证据证明，既然被上诉人主张双方曾于2019年3月进行结算，则应当提交结算依据，以此证明上诉人欠付租金的事实，即便是没有结算，被上诉人也应当提交详细的计算清单证明欠付租金的具体金额。三、一审判决上诉人支付租金57484元缺乏事实和法律依据，一审认定租金收取期间自2016年5月1日起至2019年3月23日止，租金总计275684元，根据被上诉人的自认尚欠80000元，照理推算此时上诉人已经支付了被上诉人租金195684元，之后上诉人又连续支付了2019年4月、5月两个月租金16400元，那么被上诉人共计收取了租金212084元，扣除2017年7月至8月减半租金8200元，上诉人也仅可能欠付租金为55400元。郭忠兵辩称，要求驳回上诉，维持原判。郭忠兵向一审法院起诉请求：一、判令被告胡锴立即给付所欠原告郭忠兵门面租金人民币112800元；二、判令被告胡锴立即给付其租用原告郭忠兵门面的水费855元、电费607.15元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年3月30日，原告郭忠兵（甲方）与被告胡锴（乙方）签订《门面租用合同》，合同主要约定：乙方租赁甲方位于东平××××号，建筑面积140平方米两间门面，租期为2016年5月1日起至2019年4月30日止，每月租金为5600元，租金支付方式为每6个月支付一次，合同签订之日起至2016年5月1日前为免租期，至2016年5月15日后，如东平路无法正常通车，甲方承诺乙方每月租金3600元，通车后按照5600月／月支付租金，乙方向甲方按照0.8元／度交纳电费，水费由乙方自行申请装表并缴纳使用。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2016年5月，原被告双方达成口头协议，原告将另一间门面一并出租给被告使用，并约定自2016年7月1日起，3间门面的租金按照每月8200元的标准支付。2019年3月，郭忠兵（出租人）与胡锴（承租人）又签订落款时间为2016年4月19日的《门面租赁合同》，约定胡锴租赁郭忠兵位于清镇市的门面，建筑面积为200平方米，租赁期限为2016年4月19日起至2021年4月18日止，门面租金按照月租金8200元，年租金为98400元。2018年12月3日，清镇市人民政府办公室下发《市人民政府办公室关于印发巢凤片区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案的通知》，征收包括郭忠兵位于东平××××号房屋在内的清镇市巢凤片区规范红线范围内的建筑物、构筑物。2019年3月2日，郭忠兵与清镇市房屋征收局签订《清镇市国有土地上房屋征收安置补偿协议》，征收郭忠兵的住房（包括出租给被告的门面），郭忠兵选择产权调换的方式进行安置补偿，郭忠兵应自收到征收安置补偿款之日起7日内将被征收房屋腾空并交清镇市房屋征收局拆除。郭忠兵于2019年3月16日领取补偿款163332.8元。2019年9月，因租赁房屋被征收后的装修补偿款归属问题，胡锴向一审法院提起诉讼（（2019）黔0181民初5031号），在该案审理过程中，胡锴提交证据证明其于2018年10月28日向原告支付租金8200元，2019年1月26日转款8200元，2月27日转款6000元，3月1日转款5000元，5月1日转款4000元，6月18日转款5000元，共计36400元。本案中，被告胡锴提交证据证明其于2018年2月14日向原告转账6993元，3月22日转账3200元，6月27日转账5000元，7月24日转账5000元，8月21日转账6000元，9月28日转账8000元，11月24日转账3200元，2019年3月2日转账9990元，共计47383元。2019年10月21日，原告缴纳了2019年9月9日前所用的特种用水的水费855元（户名为郭忠兵），2019年10月25日，原告缴纳了2019年8月以前的电费686.09元（户名为翟朝英，系原告前妻）。审理中，原告郭忠兵自认因东平路施工无法正常通车，2016年5月、6月的租金是按照3600元／月计算，其已收到被告交纳的租金共计210000元。被告胡锴认可在2019年8月底才搬离案涉房屋。被告胡锴认为郭忠兵在（2019）黔0181民初5031号案件庭审中自认其已不欠租金，经查，郭忠兵在该庭审中答辩称胡锴欠付租金，并无自认胡锴不欠租金的事实。另，被告胡锴主张2017年7月至8月期间，因东平路施工，与原告协商，原告同意免除3个月的租金，原告郭忠兵称只同意施工2个月期间的租金减半收取。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告郭忠兵与被告胡锴就贵州省清镇市门面3间达成的租赁协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，如未按约定履行义务的，依法应当承担相应的违约责任。原告按约将房屋交付给被告使用，被告应按约定支付租金。因案涉房屋原告已于2019年3月2日与清镇市房屋征收局签订征收协议，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，原告应自征收协议中约定的自收到征收安置补偿款之日（2019年3月16日）起7日内将被征收房屋腾空并交清镇市房屋征收局拆除，即原告对案涉房屋在2019年3月23日后就不再享有物权，因此也不再享有租金收益权，故原告收取租金的期间应自2016年5月1日起至2019年3月23日止，原告自认在2016年5月、6月是按照3600月／月收取，自2016年7月1日后按照8200元／月收取，故被告应支付的租金为3600元×2月（2016年5月1日-6月30日）＋8200元×32月（2016年7月1日-2019年2月28日）＋8200÷31日×23日（2019年3月1日-23日）＝275684元，又因原告认可在2017年7月至8月期间减半收取租金，因此应扣减减免的租金8200元，再扣除原告自认被告已支付的租金210000元，被告还欠付租金57484元，故对原告要求被告支付租金的诉请支持57484元。被告辩称其不欠付租金，其提交的证据证明其支付的租金金额仅为83783元，远低于原告自认的210000元，被告以在2019年5月、6月等均还在支付租金的事实推定其之前已足额支付租金，甚至在另案中认为超付租金，并据此要求原告退还超付部分租金，因被告举证不能，应自行承担不利后果，故对被告的辩解意见不予采纳。被告胡锴主张自2017年7月起原告免除了3个月的租金，但原告予以否认，称只同意减半收取2个月的租金，被告未充分举证证明，故对被告该意见也不予采纳。关于原告主张的水电费，被告认可在2019年8月底才搬离案涉房屋，因此在此期间产生的水电费应由被告自行承担，故对原告要求被告支付水费855元，电费607.15元的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、限被告胡锴于本判决生效之日起10日内支付原告郭忠兵房屋租金57484元、水费855元、电费607.15元；二、驳回原告郭忠兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2586元，减半收取1293元，由被告胡锴负担637元，由原告郭忠兵负担656元。二审中，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，郭忠兵与胡锴签订的案涉《门面租用合同》以及双方达成的口头协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉租赁合同签订后，郭忠兵按约将房屋交付给胡锴使用，胡锴应按合同约定支付相应租金。郭忠兵收取租金的期间为2016年5月1日起至2019年3月23日止，该期间胡锴应支付租金总计275684元，扣除郭忠兵自认减免租金8200元以及已收到的租金210000元，胡锴还欠付租金57484元。胡凯上诉主张其已经超付租金，但其并未提交相应证据予以证明，而根据谁主张谁举证的原则，一审分配举证责任并无不当，胡凯应承担举证不能的不利后果。一审据此判决胡凯支付租金57484元及水费855元、电费607.15元并无不当，本院予以维持。综上所述，胡锴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2586元，由上诉人胡锴负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月十六日法官助理盛美书记员曹艳