河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终376号 上诉人（原审原告、反诉被告）：秦皇岛市山海国际大酒店。住所地：河北省秦皇岛市山海关区南海西路付35号。 法定代表人：张祺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊玉双，河北权智律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍山市铁东区大白鲨酒店。住所地：辽宁省鞍山市铁东区新华街中华路口。 法定代表人：车畅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王剑波，河北权智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁山桥集团有限公司。住所地：河北省秦皇岛市山海关区南海西路35号。 法定代表人：张占成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高广清，河北渤海明达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽云，河北渤海明达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦皇岛市山桥物业服务有限公司。住所地：河北省秦皇岛市山海关区南海西路35号。 法定代表人：李立新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高广清，河北渤海明达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽云，河北渤海明达律师事务所律师。 上诉人秦皇岛市山海国际大酒店（以下简称山海国际酒店）、鞍山市铁东区大白鲨酒店（以下简称大白鲨酒店）因与被上诉人中铁山桥集团有限公司（以下简称山桥集团公司）、秦皇岛市山桥物业服务有限公司（以下简称山桥物业公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市中级人民法院（2018）冀03民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人山海国际酒店的委托诉讼代理人樊玉双、大白鲨酒店的委托诉讼代理人王剑波，被上诉人山桥集团公司与山桥物业公司的共同委托诉讼代理人高广清、陈丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人山海国际酒店和大白鲨酒店上诉请求：一、依法撤销原审判决，发回重审，或依法改判二被上诉人向上诉人山海国际酒店支付除一审判决已认定的款项外，另支付垫资施工款人民币1,728,186.97元及二被上诉人应按主要责任向上诉人山海国际酒店承担装修折旧款；二、一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一审法院部分事实认定错误，适用法律不当。一、被上诉人山桥集团公司是涉案出租房屋的真正所有权人，也是实际出租人及出租房屋添附的实际受益人，是本案适格的主体，也应该向上诉人山海国际酒店承担责任。山桥集团公司将涉案出租房屋交由山桥集团伟业商贸公司（以下简称伟业商贸公司）管理和使用，双方从未签订过《房屋租赁合同》，被上诉人也未出示过任何证据证明伟业商贸公司向其交纳过租金。山桥物业公司既不是本案中《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的签订主体，也不是涉案房屋的所有权人，从2013年至今只是替山桥集团公司代收租金及履行托管行为。故山海国际酒店与山桥物业公司之间并不存在真正意义上的房屋租赁关系。从《房屋租赁合同补充协议》第一条的约定可以看出，从2012年5月至2016年9月，山桥集团公司在山海国际酒店合计免单消费2,677,457.84元。由此可见，山桥集团公司才是每年130万元的消费主体，是《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》真正的履行主体。2016年5月，山桥集团公司委托秦皇岛众泰房地产评估有限公司（以下简称众泰公司）就山海国际酒店垫资施工及装修装饰部分进行了评估，双方对评估结果均已认可。2016年6月30日，山桥集团公司又向山海国际酒店发出《关于山海国际大酒店重新签订租赁合同工作联系单》（以下简称《工作联系单》），写明：“贵我双方于2011年11月23日签订了租赁合同”，且《工作联系单》的主要内容为，欲以山桥集团公司名义与山海国际酒店重新签订《房屋租赁合同》，就租金问题、垫资施工部分资产移交、费用结算及免单签约剩余部分等问题与上诉人进行洽商，制定出合理方案。由此可见，山桥集团公司也一直认为其是2011年11月23日签订的《房屋租赁合同》的真正主体，且在合同的履行过程中也一直参与其中并起主导作用。一审判决山桥集团公司不承担责任完全错误。二、被上诉人应支付上诉人山海国际酒店剩余的垫资施工款项1,742,202.81元，一审判决严重违反双方合同的约定。双方签订的《房屋租赁合同补充协议》明确约定：“乙方（大白鲨酒店）代为垫资施工的室内消防、空调、电梯等项目的费用，分10年在130万元/年的免单总额中逐年平均抵扣。”山桥集团公司委托众泰公司作出的评估报告，认定山海国际酒店垫资的中央空调、消防设施、电梯等附属设施估价为3,152,722元，按照合同约定，分10年逐年平均抵扣，每年抵扣金额为315,272.2元，从2012年5月1日至2016年10月20日，共应抵扣垫资款金额为1,410,519.19元（315,272.2元/年＊4年＋315,272.2元/年＊173/365=1,410,519.19元），剩余返还的垫资款应为1,742,202.81元（3,152,722元-1,410,519.19元=1,742,202.81元）。山海国际酒店每年确实应为山桥集团公司免单130万元，但与此同时，山桥集团公司还应另行支付20万元的现金消费款，不能因为山桥集团公司自身履行合同不到位，就判决上诉人以现金形式将山桥集团公司4年半未消费免单总额3,138,706元从垫资款中一次性扣除，这与判决上诉人每年以150万元现金形式向山桥集团公司支付租金没有区别。上诉人认为，自2012年5月1日至2016年10月20日止，山桥集团公司免单总额应为5,816,164元，其实际消费金额2,677,457.84元，垫资款应抵扣1,410,519.09元，还剩1,728,186.97元未消费免单金额中再扣除山桥集团公司应向上诉人支付而未付的4年半现金消费额894,794.52元，尚余833,392.45元未消费免单金额。该未消费免单额是由于山桥集团公司自身原因未消费，与上诉人无关，应由山桥集团公司自行承担。一审判决违反双方合同的约定，对山海国际酒店显失公平。三、一审判决认定双方对合同的解除负同等责任是错误的。合同解除的主要原因一方面是由于租赁房屋严重漏水，被上诉人怠于修缮。另一方面，是因为被上诉人山桥集团公司未按合同约定进行消费。而上诉人只是在被上诉人怠于履行义务时未足额支付租金。故被上诉人应承担主要责任，上诉人只承担次要责任。庭审之后，山海国际酒店向本院提交书面申请书，申请撤回上诉请求第一项中“请求二被上诉人应按主要责任向山海国际酒店承担装修折旧款”的诉讼请求。 被上诉人山桥集团公司辩称：山桥集团公司不能作为租赁合同的主体承担责任。理由：1．租赁合同主体为伟业商贸公司，伟业商贸公司被山桥物业公司吸收合并，原债权债务由山桥物业公司承担。根据合同相对性原则，与山桥集团公司无关。2．根据被上诉人提交的证据，涉案房屋由山桥集团公司租赁给伟业商贸公司，已经有伟业商贸公司进行管理。3．山桥物业公司有权将收取租金的权利转给第三方，所以山桥集团公司有权在上诉人处就餐。4．《工作联系单》确定了合同主体是伟业商贸公司和大白鲨酒店。 被上诉人山桥物业公司辩称：1．一审判决垫资款部分事实清楚，垫资款由被上诉人的免餐额进行抵顶符合合同约定。2．上诉人对于合同的履行构成了根本违约，应该承担合同全部责任。根据《房屋租赁合同》第六条第一款的约定，山海国际酒店未交纳租赁费，经过催收后在合理期限内仍未交纳。所以被上诉人不应承担责任。 上诉人大白鲨酒店、山海国际酒店向一审法院提出诉讼请求：1．判令终止大白鲨酒店与山桥物业公司之间的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》；2．判令二被上诉人依法返还山海国际酒店在租赁期间添附的财产剩余价值共计人民币19,496,205元（包括消防、电梯、空调等项目的施工垫资款人民币3,152,722元，装修、装饰、设施设备等折旧后的余额人民币15,913,483元（计算：28,933,606元＊55%）及重新装修、购置设备款人民币43万元）；3．判令由二被上诉人向山海国际酒店承担违约金人民币45万元；4．判令由二被上诉人赔偿山海国际酒店可得利益损失人民币200万元；5．本案的诉讼费、保全费、律师代理费均由二被上诉人承担。 山桥物业公司、山桥集团公司向一审法院提出反诉请求：1．判决二上诉人向山桥物业公司支付欠缴租金2,694,675元、利息38,100元，滞纳金2,864,900元，违约金45万元，共计6,047,675元；2．判决二上诉人向山桥集团公司支付欠缴水电费总计498,800元，利息45,900元，滞纳金673,600元，共计1,218,300元；3．反诉费用由二上诉人承担。 一审法院审理查明：2011年11月23日，大白鲨酒店与伟业商贸公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同》约定：一、甲方（伟业商贸公司）自有房屋地上三层及局部地下一层，约柒仟余平方米，产权证号：秦山房字第××号，土地证号：秦籍国用（2007）字第山023号，位于中铁山桥集团公司大门北侧，本出租房屋仅用于乙方（大白鲨酒店）新设公司进行符合国家法律规定的餐饮、康乐、健身、娱乐等商业经营活动。二、租赁期限，自乙方接收此标的试营业当日计算，于第十五个年度对应日期止共计15年，租赁日期起算点暂定为2012年５月１日。三、年租金人民币20万元（不含水、电费），在乙方试营业之日交付给甲方，以后每年以此类推。四、房屋修缮与使用：在租赁期内，甲方应保证出租房屋的安全性，定期对房屋现状进行检查并承担除乙方负责施工部分除外的房屋主体修缮义务（乙方使用不当除外）。乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济补偿给甲方供维修使用。六、合同的变更、解除与终止：１．乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋，其全部责任由乙方承担，并赔偿因此给甲方造成的损失：（３）未按期交纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，在甲方提出的期限内仍未缴纳的。２．甲方有以下行为之一的，乙方有权要求甲方解除合同，其全部责任由甲方承担，并赔偿因此给乙方造成的损失：（１）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方经营的。（２）甲方未尽房屋主体修缮义务，严重影响乙方经营的。七、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备及乙方所有的设备、设施、装修、装饰部分，保留完好并无偿交还给甲方。十一、其他约定事项：乙方使用的水、电费用按中铁山桥集团动力供应有限公司（以下简称动力公司）收费标准计量计价，并由乙方与动力公司签订水、电供应协议。因乙方拟设立的餐饮公司办理工商登记注册需要一定时限，本协议暂由乙方代为签订，待乙方设立公司完成后，由新设公司补签本合同。合同内容不做更改，仅是承租方名称的变更。 《房屋租赁合同补充协议》约定：一、甲乙双方于2011年11月23日签订的《房屋租赁合同》中规定，年租金为人民币20万元/年，经双方约定调整为年租金人民币150万元/年。其中20万元以现金方式支付，余额130万元作为山桥集团公司在乙方处就餐及购买烟酒礼品海鲜等（价格不得高于市场平均价格）的免付费总额；从第十一年开始，年租金在每年免付费总额130万元的基础上年递增２%，直到合同期满结束。山桥集团公司在乙方处消费总额应不少于150万元/年，其中130万元为免付费额，20万元为现金消费额（含山桥集团公司所有单位的现金消费总额），且每季度双方核算一次。乙方经营期间应交甲方的费用，如水费、电费等可随核算周期一并核算。每一年期，如甲方消费签单免付费的金额未达到130万元，双方商定后，余额可结转至下一年度累计计算；如甲方消费签单总额大于免单数额130万元的部分应在每一年度结束时清算。乙方代为垫资施工的室内消防喷淋报警系统施工、室内空调系统的终端施工、电梯的购买安装等项目，包括材料费、施工费、税金等，由乙方设计，甲方审核，最终双方签字确认的施工方案、预算及实际发生费用总额，分十年在130万元/年的免单总额中逐年平均抵扣。二、甲乙双方就房屋改造、装修部分的工作内容及安全质量责任界定：１．甲方工作内容：甲方负责房屋户外：指真石漆、玻璃幕墙、门窗、台阶、散水、屋面防水、消防楼梯的施工，且均具备入户、竣工验收及正常使用条件，该部分工程均享有标准保修、保质服务，并在不影响乙方2012年5月1日开业的前提下尽快竣工。甲方负责房屋内部：指600KVA以下配电间、钢结构楼板、载客电梯井道、载物电梯井道及地下室防水处理、地下室顶盖现浇、地下室通一层楼梯，且该部分工程均享有标准保修、保质服务，并在不影响乙方2012年5月1日开业的前提下尽快竣工。外围配套设施：自来水及消防水源就近接入点、消防报警联动就近结合点、燃气管网楼边接入点（开业前完工）、门前人行道、停车场、与公寓楼过道等铺装硬化、楼边化粪池2个、隔油池1个的施工，且该细分项目工程均享有标准保修、保质服务，并在不影响乙方2012年5月1日开业的前提下尽快竣工。2．乙方负责完成的工作内容：所租赁房屋室内的电梯、消防、空调安装未完成工程等一并由乙方代为垫资施工，并通过有关部门的验收。包括：室内消防喷淋报警系统施工、室内空调系统的终端施工、电梯的购买安装。所租赁房屋的部分土建工程等由乙方无偿施工，工程施工设计方案由甲方确认。包括：室内一层地面硬化施工、室内小型砌筑工程施工、室内上、下水管线的铺装施工，室内电力线路（不含配电间）配置施工等。乙方负责按秦皇岛市中档偏上档次的类似酒店进行房屋内部装修。装修、装饰、设备设施等预计投入2,000万元以上，由乙方设计，甲方审核并现场监理，最终以双方签字确认的实际发生费用总额为准。3．质量及安全责任界定：甲乙双方分别对各自所承担的施工项目质量及安全负责。三、其他约定：针对房屋租赁合同第八条第6款的约定再行补充如下：乙方垫资施工部分（指所租赁房屋室内的电梯、消防、空调安装未完成工程等）不予折旧，若因国家政策、地方政府规划等原因需要拆除或改造已租赁房屋的，甲方一次性支付乙方已抵扣免单总额后的余额，在15年的租赁期内，若乙方追加装修投资，则追加投资的部分仍按折旧处理，但折旧年限为追加投资的时间与15年的差额年限且折旧率做相应调整。 2012年4月25日，山海国际酒店与动力公司签订《低压供用电合同》，由动力公司为山海国际酒店供电。双方约定：供电方（动力公司）应固定抄表日期，按期抄表收费。用电方（山海国际酒店）应按供电方规定的期限交付电费。对逾期不交者，按规定加收滞纳金，并可停止供电。用电方不按期交清电费的，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳之日止，电费违约金按下列规定计算：当年欠资部分，每日按欠费总额的千分之二计算，跨年度欠费部分，每日按欠费总额的千分之三计算。本合同未尽事宜，按《电力供应与使用条例》《供电营业规则》等有关法律、规章的规定办理。 动力公司与山海国际酒店签订《供水协议》，由动力公司为山海国际酒店供水。双方约定：乙方（山海国际酒店）负责申请办理现场用水总量报甲方（动力公司），甲方按乙方申请的总量向乙方供水；向乙方供水的管路、水表等，由乙方负责提供；甲方派人按月查抄水表、计算水量、水费，乙方每月30日前派人向甲方交付水费。水费单价按集团公司收费标准执行；乙方到期不交水费，按规定加收滞纳金，并可停止供水；水费违约金按下列规定计算：当年欠资部分，每日按欠费总额的千分之二计算，跨年度欠费部分，每日按欠费总额的千分之三计算。 合同签订后，大白鲨酒店垫资对电梯、消防、空调等设施进行安装，并对租赁房屋进行装修。2012年5月1日，山海国际酒店正式经营。山海国际酒店向伟业商贸、山桥物业公司交付租金情况如下：2013年1月8日交付20万元，2013年11月28日交付20万元，2014年10月28日交付10万元，2014年12月31日交付10万元，2015年11月24日交付7万元。 2012年5月至2012年12月31日，山桥集团公司在山海国际酒店处消费金额为563,051.84元。2013年1月1日至12月31日，山桥集团公司在山海国际酒店处消费金额为1,016,879元。2014年1月1日至12月31日，山桥集团公司在山海国际酒店处消费531,504元。2015年1月1日至12月31日，山桥集团公司在山海国际酒店处消费536,680元。2016年1月1日至12月31日，山桥集团公司在山海国际酒店消费29,343元。5年间，山桥集团公司在山海国际酒店合计消费2,677,457.84元。 山海国际酒店自2013年11月至2016年9月27日，共欠山桥集团公司水费174,986.22元，拖欠2015年11月至2016年8月电费323,786.05元（其中2013年11月至2014年3月水电费数额有异议，其余无异议）。以上共计498,772.77元。2015年1月，动力公司注销，其水电费收缴业务由山桥集团公司资产管理部负责。2016年9月7日，山桥集团公司向山海国际酒店发《用水欠费催交函》《用电欠费催交函》，函称山海国际酒店应于2016年9月9日前缴纳欠缴的水电费和滞纳金，否则将于2016年9月9日12时停止供水、供电。后因山海国际酒店仍未缴纳拖欠水电费，山桥集团公司于2016年9月9日对山海国际酒店停止供水、供电。 2016年5月，山桥集团公司委托众泰公司对山海国际酒店内垫资施工及装修部分进行了估价。2016年6月27日，众泰公司出具了秦众泰房评字（2016）第0156号《估价报告》，该报告认定山海国际酒店垫资的中央空调、消防设施、电梯等附属设施估价为3,152,722元。2016年9月1日，众泰公司出具了秦众泰房评字（2016）第0308号《估价报告》，对山海国际酒店内部装修、风水电等管路设备安装、厨房设备、家具、灯光音响部分估价为28,933,606元。 2016年6月30日，山桥集团公司向山海国际酒店发出《工作联系单》，该联系单拟变更2011年11月23日租赁合同主体为山桥集团公司与山海国际酒店。 2016年，山海国际酒店发现租赁房屋部分漏水，曾对山桥物业公司进行函告，要求进行维修。一审法院审理过程中，对租赁房屋进行现场勘查：一楼情况：一个宴会厅，一层包厢四个，越层包厢6个，大厅两侧一边3个，越层110房间顶石膏板水渍严重，各别房间局部有少许水渍，有发霉的现象，一楼保安室顶棚地面损坏严重，改造的地方顶棚起皮上楼楼道有水渍、发霉；二楼情况：10个包间211、212、213、215、216、217、205、203、202、201、210、209、208、206、大厅、多功能厅，各别房间有返潮、水渍的地方，其中包括：215、216、217、203、202、201、206、大厅、多功能厅；三楼情况：6个包间、一个经理室、一个KTV、婚宴大厅、配菜走廊、漏水房间为302、303、305，六个包间没有304号；地下室基本情况：地板水泡隆起，顶棚发霉。 2013年7月24日，伟业商贸公司被山桥物业公司吸收合并，原伟业商贸公司的债权债务由山桥物业公司承担。 2016年9月29日，大白鲨酒店出具《证明》一份，载明：本酒店于2011年11月23日与伟业商贸公司签订《房屋租赁合同》第一条第二款约定：本出租房仅用于乙方新设公司进行符合国家法律规定的餐饮、康乐、健身、娱乐等商业经营活动。该条款所指的“新设公司”即为山海国际酒店，山海国际酒店一直是上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的实际履行主体，且合同中的一切权利义务也由合同双方在履行合同中以自己的实际行为确认。 一审法院认为，2011年11月23日，伟业商贸公司与大白鲨酒店签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 双方一审争议焦点为：一、关于山海国际酒店是否具有诉讼主体资格的问题。《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》的签订主体为大白鲨酒店与伟业商贸公司，双方在《房屋租赁合同》中约定，因大白鲨酒店拟设立的餐饮公司办理工商登记需要一定时限，本协议暂由大白鲨酒店代为签订，待大白鲨酒店设立公司完成后，由新设公司补签本合同，合同内容不做更改，仅是承租方名称的变更。虽然山海国际酒店成立后，双方未重新签订合同，但在合同履行过程中，在山桥集团公司出具的水电费发票上，购水电方为山海国际酒店，租金发票上付款方也为山海国际酒店。诉讼中大白鲨酒店亦出具《证明》，证明山海国际酒店是合同的实际履行主体，故山海国际酒店是租赁房屋的实际使用者，也是合同履行的主体，具备本案的诉讼主体资格。 二、关于《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是否应当解除的问题。一审法院认为，《房屋租赁合同补充协议》中租金支付方式约定：年租金人民币150万元/年，其中20万元以现金方式支付，余额130万元作为山桥集团公司在乙方处就餐及购买烟酒礼品海鲜等的免付费总额；从第十一年开始，年租金在每年免付费总额130万元的基础上，逐年递增２%，直到合同期满结束。同时约定山桥集团公司在乙方处消费总额应不少于150万元/年，其中130万元为免付费额，20万元为现金消费额。该两项条款密切相关，均为合同的重要条款。在合同实际履行中，山桥集团公司自2012年开始，每年消费均不足150万元，且呈逐年下降趋势。2015年山桥集团公司在山海国际酒店消费536,680元，2016年山桥集团公司在山海国际酒店消费仅29,343元。山桥集团公司没有按照合同约定进行消费。山海国际酒店亦未足额缴纳租金。山桥物业公司、山海国际酒店均存在违约行为。山桥集团公司向山海国际酒店发的《工作联系单》要求对租金支付数额及方式进行变更，即以现金方式支付租金。但双方对现金支付租金的数额一直未能达成一致。诉讼中，山桥集团公司、山桥物业公司申请对出租房屋的租赁价格进行评估，一审法院认为，依据房屋现有的状况做出的评估出租价格，包含了大白鲨酒店对房屋部分设施的垫资及装修的投入，即使评估，以该价格作为调整后租金对大白鲨酒店有失公平，故对二被上诉人的该请求不予支持。山桥物业公司提出以双方确定的130万/年消费额的净利润作为评估标准，再加上现金20万元为租赁房屋的实际租金，因《房屋租赁合同补充协议》约定的130万元免付费金额系山桥集团公司在山海国际酒店就餐及购买烟酒礼品海鲜等的金额，用餐标准及物品并不明确，无法计算净利润，对山桥物业公司的该主张不予支持。租金是双方租赁合同中的重要条款，现双方对租金数额不能达成一致，合同不能继续履行，故对上诉人请求解除合同予以支持。因山桥物业公司存在未按合同约定消费，山海国际酒店未按合同约定交纳租金，双方对合同的解除应承担同等过错责任。 三、关于上诉人主张的返还垫付及装修费用、赔偿因漏水重新装修、购置设备款的问题。大白鲨酒店、山海国际酒店垫资的中央空调、消防设施、电梯等附属设施经估价为3,152,722元。双方补充协议中约定，大白鲨酒店代为垫资施工的项目分10年在130万元/年的免单总额中逐年平均抵扣，在租赁合同已履行期间内，双方对此部分未从免单总额中扣除。山桥集团公司自2012年5月1日起至起诉之日（2016年10月20日）止，免单总额应为5,816,164元（130万元/年×4年＋130万元÷365天×173天），其实际消费金额为2,677,457.84元，尚余3,138,706.16元。现合同已无法继续履行，大白鲨酒店、山海国际酒店垫资款应从未消费免单金额中一次性扣除，剩余金额14,015.84元（3,152,722元-3,138,706.16元）山桥物业公司应予支付。 大白鲨酒店、山海国际酒店投入酒店装修的部分，山桥集团公司委托众泰公司对山海国际酒店内部装修、风水电气等管路设备安装、厨房设备、家具、灯光音响等电器设备估价为28,933,606元。该评估鉴定系山桥集团公司委托，山桥物业公司、山桥集团公司虽对该鉴定不予认可，但未提交证据证明该鉴定存在违法情形。一审法院对众泰公司作出的评估报告予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，对于大白鲨酒店、山海国际酒店装饰装修应区分已形成附合的物和未形成附合的物的价值。经一审法院征求双方当事人意见，大白鲨酒店、山海国际酒店认可评估报告设备安装工程中的酒店餐具、电器系统、酒店家具、餐饮管理软件及点菜系统、艺术摆件、工艺饰品、工艺用品、酒店小设备、酒店易耗用品、玻璃球泡、升降机安装、厨房餐厅辅材，可以带走（以上价值2,456,346元）；其他均为酒店定做，无法带走。山桥物业公司、山桥集团公司认为评估报告设备安装工程11,232,365元不属于附合物的标准，评估报告海鲜池、冷藏库装修工程中，主材单包括制冷压缩机、制冷机、离心泵、水泵、玻璃冰台、电控装置、电动机、电动发电机组、风机箱安装、风机组等均不符合附合物的标准。双方对是否为装饰装修的附合物均不申请鉴定。一审法院认为，对大白鲨酒店、山海国际酒店认可的附合物，因合同解除，该部分物品由大白鲨酒店、山海国际酒店取回。设备安装工程中其他项目和海鲜池、冷藏库装修工程有些系不可拆装，有些虽可拆装但花费较大，考虑大白鲨酒店、山海国际酒店装饰装修的投入均为履行合同，双方对合同的解除负同等责任，故剩余装饰装修应交还给山桥物业公司，由山桥物业公司按50%的责任比例给付大白鲨酒店、山海国际酒店剩余装饰装修款。众泰公司进行评估的估价时点为2012年5月20日，故评估价值需进行折旧计算。剩余装修部分价值为26,477,260元（28,933,606元－2,456,346元），合同租赁期限为15年，至二上诉人起诉之日，已履行4年＋173天，故山桥物业公司应给付上诉人18,580,024元（26,477,260元÷15年×11年－26,477,260元÷15年÷365天×173天）的50%即9,290,012元。 租赁房屋经一审法院现场勘查，确实有部分房间存在漏水问题，房屋漏水虽不构成根本违约，不能因此解除合同，但因房屋漏水给上诉人造成的损失，山桥物业公司应承担赔偿责任。因漏水上诉人对相应房间进行重新装修、购置设备的事实存在，上诉人提交了《建筑装饰工程施工合同》及收据，能够证明上诉人上述花费为413,440元。山桥物业公司虽有异议，但未提交反证予以反驳，对此予以采纳，山桥物业公司应赔偿上诉人上述损失413,440元。 四、关于山桥集团公司是否承担责任的问题。合同的签订主体为伟业商贸公司，伟业商贸公司被山桥物业公司吸收合并注销后，债权、债务由山桥物业公司承担。上诉人提出伟业商贸公司未经清算即被注销，其全部的债务应由母公司山桥集团公司承担的主张，无相关证据予以证明，一审法院不予支持。租赁房屋的所有权人为山桥集团公司，但签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》的合同主体为伟业商贸与大白鲨酒店，且关于租金、租期、原告垫资的施工部分及装修的相关内容均在合同中予以约定，根据合同相对性原则，山桥集团公司不应承担责任。 五、关于山桥集团公司反诉的租金及水电费用问题。双方合同约定，年租金为150万元，其中20万元为现金支付，其余130万元以酒店消费抵顶。现山桥物业公司以全部现金方式计算租金没有事实依据，山海国际酒店尚欠山桥物业公司2015年5月1日至2016年4月30日租金13万元，2016年5月1日至2016年10月20日租金90,410元，共计220,410元应予支付。双方合同约定系上打租金，山海国际酒店未在约定的时间支付租金，应按银行贷款利率支付其利息损失。 山海国际酒店共拖欠山桥集团公司水电费498,800元，山海国际酒店虽然主张拖欠原因系水表、电表不准，且双方进行了协商，换表后同意支付，但未提交相关证据，故对山海国际酒店的主张不予支持。而对上述水电费用，山桥集团公司提供了正式发票予以证明，故山海国际酒店应予支付。山桥集团公司反诉的滞纳金虽然合同有约定，但数额过高，调整为按银行贷款利率支付其利息损失，起算日期为山桥集团公司向山海国际酒店2016年9月7日下发水电费催交函之日。 六、关于上诉人、被上诉人主张的其他问题。上诉人主张因漏水造成个别房间不能营业属间接损失。上诉人提供的证据不足以证明其损失，不予支持。上诉人主张因被上诉人停水停电造成其租发电机、退掉婚宴等损失，因系上诉人未按时交纳水电费造成，对此不予支持。本案双方均提出对方应支付解除合同违约金45万元，因合同的解除双方具有同等过错，故对双方的该项请求均不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条(三)项规定，判决为： 一、解除鞍山市铁东区大白鲨酒店与中铁山桥集团伟业商贸有限公司2011年11月23日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》； 二、秦皇岛市山桥物业服务有限公司于该判决生效之日起十日内支付鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际大酒店垫资施工款14,015.84元、装修折价款9,290,012元、重新装修、购置设备款413,440元； 三、秦皇岛市山海国际大酒店于该判决生效之日起十日内将评估报告设备安装工程中的酒店餐具、电器系统、酒店家具、餐饮管理软件及点菜系统、艺术摆件、工艺饰品、工艺用品、酒店小设备、酒店易耗用品、玻璃球泡、升降机安装、厨房餐厅辅材取回；并于该判决生效之日起十日内将租赁物山海关区南海西路付35号房产及酒店内除去其取回部分的剩余物品移交给秦皇岛市山桥物业服务有限公司； 四、秦皇岛市山海国际大酒店于该判决生效之日起十日内支付秦皇岛市山桥物业服务有限公司租金220,410元及利息(其中13万元自2015年5月1日起、90,410元自2016年5月1日起至支付之日止，按银行同期贷款利息计算)； 五、秦皇岛市山海国际大酒店于该判决生效之日起十日内支付中铁山桥集团有限公司水电费498,800元及利息（自2016年9月7日起至支付之日止，按银行同期贷款利息计算）； 六、驳回鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际大酒店的其他诉讼请求； 七、驳回秦皇岛市山桥物业服务有限公司、中铁山桥集团有限公司的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费175,843元，因鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际大酒店减少诉讼请求，应收取151,531元，24,312元应予退回。本诉案件受理费151,531元，由鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际大酒店负担71,709元，秦皇岛市山桥物业服务有限公司负担79,822元；反诉费30,526元，由鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际酒店负担5,496元，秦皇岛市山桥物业服务有限公司、中铁山桥集团有限公司负担25,030元。 二审法院审理查明：山桥集团公司2002年8月19日“司企划[2002]第53号”文件《关于下发的通知》（以下简称53号文件）记载：为落实山桥集团公司第三次股东会决议，按照“精干主业，分离辅业，剥离社服，扩展优势，良性发展”的改革改制总体目标，集团公司决定规范和理顺文体中心现有的管理关系和经营模式，将文体中心划归秦皇岛山桥社会事业服务中心（以下简称社服中心）管理。文体中心划归社服中心后，对山桥集团公司的服务职能不变。山桥集团公司2007年6月26日“司企划[2007]第52号”文件（以下简称52号文件）记载：为适应中国铁路工程集团有限公司重组改制的要求，按照总公司对社服中心改制方案的正式批复要求，并结合社服中心的实际情况，制定本实施方案：社服中心本次为公司制改制，设立成一人有限责任公司，为山桥集团公司的子公司，投资主体为山桥集团公司，出资比例为100%，名称为伟业商贸公司。对伟业商贸公司占用的固定资产（房屋、土地）实行有偿租赁，并按核定的资产金额签订租赁合同。山桥集团公司出资购置的固定资产，产权属山桥集团公司所有，伟业商贸公司租赁使用和交纳租赁费，并负责维护。原社服中心对山桥集团公司的服务职能保持不变。 上诉人提供的《内资企业登记基本情况表》主要记载：企业名称：伟业商贸公司；曾用名称：秦皇岛山桥社会事业服务中心；企业状态注销；股东山桥集团公司持股比例100%；注销原因：决议结算；注销日期：2013年7月24日。 山桥集团公司于2016年6月30日向山海国际酒店出具的《工作联系单》记载：“贵我双方于2011年11月23日签订了租赁合同，合同签订双方分别为伟业商贸公司与大白鲨酒店。现由于我方机构变更，伟业商贸公司已经注销，而贵方合同主体的大白鲨酒店也已注册了山海国际酒店作为实际经营人，合同主体双方都发生了变化。为明确双方主体，规范合作经营的需要，我方拟以集团公司为合同主体与山海国际酒店签订新的租赁合同，新签订合同的主要框架为：1.原租赁合同及补充协议相关条款合并签订一份租赁合同，原合同租赁期限原则不变，新合同租赁期限改为从2016年8月1日始至2027年5月1日终止。2.综合原租赁合同及补充协议中双方商定的租金，结合目前餐饮行业现状，本着互相理解、互相支持的原则，调整为每年租金60万元。3.原租赁合同及补充协议中由贵方垫资施工部分已有第三方评估公司进行评估确定了原值，双方对评估结果均已认可，双方应就此部分资产移交、费用结算等问题具体洽商，制定出合理的处理方案，此问题应与签约免单消费我方剩余部分一并考虑。4.从2015年5月1日至今，贵方尚有部分租金及水电费未按协议缴交，请贵方在新合同签订前补交完毕。5.遗留问题处理。请贵方接到此工作联系单后三个工作日内给予我方书面正式答复，并约定日期进行下一步磋商。”双方对上述书证的真实性没有异议。 上诉人山海国际酒店补充主张：一审判决第二项被上诉人应支付的款项只应向山海国际酒店支付，而不应向大白鲨酒店支付。原审判决超当事人诉讼请求。上诉人大白鲨酒店于2020年6月5日出具“情况说明”一份。该说明的主要内容：在本案涉案房屋内所有的装修装饰、设施设备及垫资施工款项均由山海国际酒店完成，所有权利义务均归山海国际酒店享有及承担，与大白鲨酒店无关。被上诉人对此不发表意见。 其他事实同一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审判决山桥物业公司返还的垫资施工款是否有误；二、山桥集团公司应否对本案债务承担责任。 焦点一：一审判决已认定本案双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人均未提出异议，本院予以维持。合同对双方当事人均有约束力。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定，大白鲨酒店代为垫资施工的室内消防、空调、电梯等项目的费用，分十年在每年130万元的免单总额中逐年平均抵扣。一审法院经委托众泰公司评估鉴定该费用为3,152,722元，双方对此予以认可。上诉人主张2012年5月1日至2016年10月20日租赁合同履行期间共应抵扣垫资款为1,410,519.19元，符合双方合同的约定。上诉人垫资款3,152,722元，根据双方合同的约定，扣除合同履行期间应予抵扣的1,410,519.19元，剩余垫资款为1,742,202.81元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方当事人的租赁合同解除，山海国际酒店的垫资款已不能继续抵扣。参照双方在《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》中约定：乙方垫资施工部分在抵扣垫资款时不予折旧；租赁合同期满后，乙方应将房屋附属设施、设备及乙方所有的设备、设施、装修、装饰部分，保留完好并无偿交还甲方。上诉人垫资款已实际投入到被上诉人房产中，上诉人山海国际酒店要求被上诉人支付剩余垫资款1,742,202.81元应予支持。但双方约定山海国际酒店每年租金为150万元，其中，被上诉人签单免付费消费金额为130万元，租赁合同履行期间，被上诉人应消费未消费的3,138,706.16元，是被上诉人享有的具有实际价值的权益。一审法院折合成现金计算，虽然与双方当时的约定不同，但在双方租赁合同解除的情况下，折成现金便于执行和操作，比较客观，也有利于尽快解决双方纠纷。上诉人否认其公平性没有提供相应证据予以证实。况且，一审判决的上述认定与上诉人要求退还垫资款的处理原则一致。一审判决被上诉人在租赁合同履行期间未消费的年租金3,138,706.16元予以退还，二审予以维持。故山海国际酒店剩余的垫资款与被上诉人的剩余的未消费款项相互折抵后，一审判决被上诉人支付山海国际酒店剩余垫资款14,015.84元并无不当，本院予以维持。山海国际酒店上诉请求要求被上诉人支付垫资款除一审判决的14,015.84元外另需支付1,728,186.97元，本院不予支持。 焦点二：根据山桥集团公司提供的53号、52号文件内容可以看出，伟业商贸公司是从山桥集团公司的内部职能部门逐渐改制设立的以山桥集团公司为股东的全资子公司，其“对山桥集团公司的服务职能保持不变”。伟业商贸公司占用的山桥集团公司的固定资产（房屋、土地）实行有偿租赁，并按核定的资产金额签订租赁合同。但一审已查明：第一，《房屋租赁合同补充协议》说明150万元年租金中的130万元由山桥集团公司在山海国际酒店消费享有，协议又说明“甲方消费签单免付费的金额未达到130万元，双方商定后，余额可结转至下一年度累计计算；如甲方消费签单总额大于免单数额130万元的部分应在每一年度结束时清算。”上述内容并未区分“山桥集团公司”和“伟业商贸公司”的主体资格。第二，作为伟业商贸公司的该部分租金是由山桥集团公司收取的，山海国际酒店3,152,722元的垫资款从山桥集团公司的签单免付费消费金额中抵扣。山海国际酒店垫资款的抵扣和本案租金的收取均与山桥集团公司密切关联。第三，山海国际酒店对租赁房屋的垫资施工及装饰、装修等的添置，实际添置在山桥集团公司所有的房屋上，受益人是山桥集团公司。第四，在租赁双方发生争议后，山桥集团公司委托众泰公司对山海国际酒店垫资施工及装修等款项进行了评估鉴定。山桥集团公司又向山海国际酒店发出了《工作联系单》，明确表明“贵我双方于2011年11月23日签订了租赁合同”。在伟业商贸公司被合并到山桥物业公司，说明由山桥物业公司承接伟业商贸公司的全部债权债务的情况下，山桥集团公司仍拟定以山桥集团公司为合同主体重新签订租赁合同，并与山海国际酒店协商租赁合同的期限、租金及租赁合同履行中的遗留问题，催收山海国际酒店欠付的租金。上述事实充分证明，山桥集团公司实际也认可“伟业商贸公司”与“山桥集团公司”在合同履行中作为一方当事人没有区别。而且，山海国际酒店在合同履行中也多次和山桥集团公司进行联系。综上所述，结合山桥集团公司设立伟业商贸公司的实施方案中“对山桥集团公司的服务职能保持不变”的规定，山桥集团公司是本案房屋租赁合同中出租一方的实际权利人，山桥集团公司在合同履行中一直参与其中并起主导作用，是2011年11月23日《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的真正权利主体。山桥集团公司主张本案租赁合同与其无关与事实不符。根据公平原则，权利义务应当一致，山桥集团公司应当承担责任。被上诉人山桥集团公司仅以租赁合同的相对性否认山桥集团公司的责任，本院不予支持。上诉人在合同履行中向山桥物业公司交纳租赁费，并不能证明其放弃向山桥集团公司主张权利。所以，山海国际酒店要求山桥集团公司对本案的债务一并承担责任，本院予以支持。 上诉人在一审中的诉讼请求为，要求二被上诉人返还山海国际酒店在租赁期间添附的财产剩余价值及重新装修、购置设备款。一审判决被上诉人向大白鲨酒店返还上述款项超过当事人诉讼请求，本院予以纠正。当事人对一审判决没有提出上诉的其他部分，本院予以维持。 综上，一审判决存在部分事实认定不当，上诉人山海国际酒店和大白鲨酒店要求山桥集团公司承担责任的上诉请求应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 1维持河北省秦皇岛市中级人民法院（2018）冀03民初181号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项； 2撤销河北省秦皇岛市中级人民法院（2018）冀03民初181号民事判决第二项； 三、秦皇岛市山桥物业服务有限公司、中铁山桥集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付秦皇岛市山海国际大酒店垫资施工款14,015.84元、装修折价款9,290,012元、重新装修、购置设备款413,440元。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。当事人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付延迟履行金。 一审案件受理费151,531元，由上诉人鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际大酒店承担68,189元，被上诉人秦皇岛市山桥物业服务有限公司、中铁山桥集团有限公司承担83,342元。一审案件反诉费30,526元，由被上诉人秦皇岛市山桥物业服务有限公司、中铁山桥集团有限公司承担27,168元，上诉人鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际大酒店承担3,358元。二审案件受理费105,212元，由上诉人鞍山市铁东区大白鲨酒店、秦皇岛市山海国际大酒店承担12,625元，被上诉人秦皇岛市山桥物业服务有限公司、中铁山桥集团有限公司承担92,587元。 本判决为终审判决。 审判长  苑秀霞 审判员  苗文全 审判员  张建岳 二〇二〇年七月二十九日 书记员  张子瑶