贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2576号上诉人（一审被告）：贵州振华置业投资有限公司，统一社会信用代码91520000709674424C，住所地贵州省贵阳市乌当区新天大道150号。法定代表人：周峰，系该公司董事长。委托代理人：张德金，贵州洲联合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈晓明，男，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：姚琍，女，侗族，住贵州省凯里市。原审被告：贵州振华置业投资有限公司凯里分公司，统一社会信用代码915226016754002990，住所地贵州省凯里市红洲路55号。负责人：舒国华，系该公司经理。委托代理人：张德金，贵州洲联合律师事务所律师。上诉人贵州振华置业投资有限公司（以下简称：振华投资公司）因与被上诉人姚琍、陈晓明及一审被告贵州振华置业投资有限公司凯里分公司（以下简称“振华凯里分公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月29日组织了庭询。本案现已审理终结。振华投资公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记文书的违约金，属于适用法律错误，因为逾期办证与逾期交付办理商品房转移登记文书是两个不同的法律概念，两种不同的违约行为，上诉人逾期交付初始登记不能适用上述条款追究违约责任。另，贵州省高级人民法院在（2019）黔民申2954号《民事裁定书》中，对类似情况作出的生效判决，认定原判决按照中国人民银行活期存款利率标准计算违约金并无不当。姚琍、陈晓明未提交书面答辩，在庭询过程中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审被告振华凯里分公司未提交书面答辩意见。姚琍、陈晓明向一审法院起诉请求：1、判令二被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金21538.80元；2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2015年11月15日陈晓明、姚琍与振华投资公司签订《商品房买卖合同》，陈晓明、姚琍以533191.00元的价格购买振华投资公司开发的位于凯里市。合同约定：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。2017年11月9日，振华投资公司通知业主2017年11月10日至20日期间发放领取不动产证。陈晓明、姚琍因振华投资公司逾期交付办理商品房转移登记文书于2020年1月9日向本院提起诉讼。另查明，2016年4月20日二原告向振华投资公司支付房屋价款533139.00元。一审法院认为，二原告与振华投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。振华投资公司未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使二原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，二原告的利益受损是不争的事实，振华投资公司应依约承担违约责任。因振华凯里分公司仅是振华投资公司的分支机构，不具有独立法人资格，二原告要求振华凯里分公司承担连带责任，于法无据，不予支持。关于二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据原、被告所签合同约定，振华投资公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，振华投资公司应于2016年9月30日前将转移登记的有关文书交给二原告，而二原告于2020年1月9日向法院请求保护权利。对二原告诉请超过三年诉讼时效的部分，振华投资公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年1月9日前超过三年期间（即2017年1月9日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因二原告不行使权利、诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年1月10日起计付违约金。关于振华投资公司提出违约金过高问题。因二原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，房产证办理与否并不影响房屋的居住、出租等价值。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定振华投资公司以二原告支付购房价款为基数、按日向二原告支付房价款万分之零点五的违约金，对超出部分的诉讼请求不予支持。因振华投资公司未提交证据证明在2017年11月9日前已将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，现二原告要求将违约金计算至2017年11月9日，不违反法律规定，予以支持。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金期间为2017年1月10日至2017年11月9日，共计304日，违约金为8103.71元（533139.00元×0.00005×304日）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、被告贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈晓明、姚琍逾期交付办理商品房转移登记文书违约金8103.71元。二、驳回原告陈晓明、姚琍的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计170.00元，由原告陈晓明、姚琍负担106.00元，由被告贵州振华置业投资有限公司负担64.00元。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是一审适用法律是否存在错误。商品房逾期交付以及商品房登记文书逾期转移交付是当前商品房交易市场常见现象，参照住房和城乡建设部《商品房买卖合同示范文本》第十二条、第二十条之规定，在出卖人构成违约的情况下，买受人既有选择解除合同的权利，也有选择要求继续履行合同并主张对方承担违约金的权利。本案中，上诉人逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房，排除了涉案合同第二十二条第三款“转移登记”中第（二）项第1点和第2点第①小项的适用，应视为双方对出卖人逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房的违约情况未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于当事人主张的违约金计算标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，一审法院在充分考虑上诉人的履约情况等客观因素基础上支持被上诉人按日万分之零点五计算违约金的诉请并无不当。综上所述,振华投资公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州振华置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月二十九日法官助理陈礼华书记员韩林爽