重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初11080号原告（反诉被告）:綦江区渝乐迪歌城，住所地重庆市綦江区打通镇煤苑小区凤台路负一层1号门面，统一社会信用代码500222607902501。经营者：唐良伟，男，1974年4月1日出生，汉族，住重庆市合川区。原告（反诉被告）：胡春友，男，1967年4月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李贵宾，重庆市綦江区打通法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告（反诉原告）：龙英，女，1985年8月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：宋其，男，1985年9月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：张玉林，男，1979年10月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：吴应国，男，1978年3月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：吴开满，男，1966年8月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。五被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡小平，重庆永登律师事务所律师。原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城（以下简称渝乐迪歌城）与被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满租赁合同纠纷一案，经本院一审被重庆市第五中级人民法院二审裁定发回重审后于2019年11月22日立案，依法另行组成合议庭，适用普通程序，并通知原告（反诉被告）胡春友参加诉讼，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城、胡春友及共同委托诉讼代理人李贵宾，被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满及共同委托诉讼代理人胡小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝乐迪歌城、胡春友向本院提出诉讼请求：1、判决原告与五被告于2018年2月10日签订的《歌城租赁合同》于法院判决时解除；2、判决五被告共同向原告支付拖欠的2018年6－12月租金22000元及从2019年1月起的租金每月按11000元计算至五被告实际交付给原告之日止；3、判决五被告按合同约定完好无损共同向原告交付房屋及歌城内全部设备；4、判决五被告共同向原告支付违约金80000元及代理费9500元，共计89500元；5、本案诉讼费由五被告负责。事实与理由：原告与五被告于2018年2月10日签订了渝乐迪歌城租赁合同，并将该歌城实际交付五被告。根据该合同约定：1.甲方（原告）将上述歌城经营权出租给乙方；2.租期为三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止；3.歌城租金为每月11000元，每月10日支付一次租金，先付租金后使用歌城；……6.在签订合同时，甲方给乙方的歌城设备齐全且完好无损，期满后，乙方应该完好无损的交付甲方；……8.租赁期间，甲、乙双方均不得无故解除合同，若一方违约，承担违约金8万元并赔偿对方损失，承担由此产生的诉讼费、律师费等。合同签订后，原告按约定全面履行了义务，五被告在2018年6至9月拖欠原告租金8800元、10月拖欠4400元、11月拖欠2200元、12月拖欠6600元。由于被告未按约定履行缴纳租金义务，原告多次以口头、电话等方式催促被告缴纳租金。2018年10月25日，原告通过特快专递又向五被告发送了催促函告，对该租赁合同的相关事项作出了明确告知。而五被告在2018年11月、12月仅支付了部分租金，至今仍未按合同约定全面履行其付款义务。被告的行为严重违约，且致使合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，原告特此诉至法院。被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满辩称，原告渝乐迪歌城与原告胡春友并非合伙关系，也非经营者关系，从诉状中可以看出经营者是唐良伟，而不是原告胡春友和唐良伟。2、二原告主体不适格，要么是原告渝乐迪歌城，要么是唐良伟和原告胡春友。根据原告陈述和租赁合同之约定，主体应是自然人而不是个体工商户。租赁合同中除了设施设备的租赁，也包括经营权的租赁，其转租经营权的行为违反了《个体工商户条例》第十条的规定，属于无效。且原告转租场地也需要场地使用人的同意才行。3、因合同无效，原告方主张被告支付违约金和律师费无法律依据。且合同中约定的租赁费过高，应当减少。对于代理费，在合同中约定的是律师费，原告并未请律师参加诉讼，且无相应票据。原告方也未向被告方提供相关手续，导致被告方无法正常经营。综上，被告方要求驳回原告方全部诉请。反诉原告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满向本院提出诉讼请求：1、要求解除唐良伟与反诉原告方签订的《歌城租赁合同》；2、要求反诉被告渝乐迪歌城和胡春友赔偿80000元作为补偿。事实与理由：反诉被告唐良伟开的渝乐迪歌城为个体工商户，经营权依法不能转租、转让，转承包给反诉原告不合法，国家明文规定不允许转让，且公安机关也极力反对承包。唐良伟没有交付对歌城房屋有权进行转租的相关手续，没有交付相关证件，也没有协助反诉原告方办理相关证书。歌城装修问题导致山水从厕所冒出来，长期潮湿，承租方无法经营。歌城设备只有七、八年的使用年限加之潮湿影响，导致无法经营，造成反诉原告方产生重大损失。合同期间，承租方多次联系唐良伟和胡春友（合伙人），其以没有时间为由拒绝出面处理。有证人可以证实之前协商处理，唐良伟也在场，证明反诉原告方（承租方）不存在违约。反诉被告渝乐迪歌城、胡春友辩称，反诉原告方的反诉请求及事实、理由与本案事实不符。双方签订合同是真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。反诉被告按照合同约定履行了合同，反诉原告要求赔偿损失及补充意见与本案事实不符。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）渝乐迪歌城系个体工商户，经营场所位于綦江区XX镇XX小区XX负一层1号门面，经营者为唐良伟，经营范围为:“服务：KTV歌舞娱乐、音乐厅、茶座【取得相关行政许可后，在许可范围内从事经营活动】”等。2018年2月10日，唐良伟、原告（反诉被告）胡春友与五被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满签订了《歌城租赁合同》，该合同首部载明：“甲方唐良伟有歌城，位于XX镇XX小区XX路负一层1，歌城名称为綦江渝乐迪歌城，执照编号500222607902501。乙方龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满因联营需要承租上述歌城，经甲、乙双方充分协商，一致同意签订租赁合同”。双在在该合同中约定：“一、甲方将上述歌城经营权出租给乙方。二、租期为三年，即从2018年2月9日起至2021年2月8日止。三、唐良伟的歌城租金为每月11000元，租金每月10日支付一次，先付租金后使用歌城。四、租赁期间，歌城的水、电、气、网络费、工商、公安、税务、消防等相关费用由乙方自行承担，租赁之前的由甲方全部结算清楚；租赁期间，乙方歌城经营期间的一切安全由乙方负责。五、租赁期间，歌城需要办理的相关手续，甲方应及时配合乙方办理，相关费用由乙方承担。六、在签订本合同时，甲方给乙方的歌城设备齐全且完好无损，期满后，乙方应该完好无损的交付给甲方。七、在租赁期间，乙方必须合法经营，否则视为乙方违约，因此产生的所有法律后果由乙方承担。八、租赁期间，甲、乙双方均不得无故解除合同。若一方违约，承担违约金8万元，并赔偿对方损失，并承担由此产生的诉讼费、律师费”等。该合同首部“甲方（出租人）：”处载明为唐良伟，落款“甲方：”处则为唐良伟和原告胡春友签名。该合同签订后，唐良伟将该歌城及歌城内设备交付五被告，双方在办理交付时对歌城设备进行过清点，五被告接手该歌城经营了二十余天后关停。之后一段时间，五被告按约定正常支付租金。从2018年6月起，五被告开始部分拖欠租金。其中6月至9月拖欠8800元、10月拖欠4400元、11月拖欠2200元、12月拖欠6600元。2019年起，五被告一直未按约定交纳租金。2018年10月25日，原告渝乐迪歌城通过特快专递向五被告邮寄发送了催促函告，对欠费情况、违约责任等相关事项作出了明确告知，并载明若逾期还不履行付款义务则要求解除该《歌城租赁合同》。因协商未果，原告渝乐迪歌城于2019年4月23日与重庆市綦江区XX法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，该所指派李贵宾为原告渝乐迪歌城与五被告房屋租赁合同在一审程序中提供法律服务。原告为此支付法律服务费人民币5000元整。后因五被告提起本案反诉，原告渝乐迪歌城于2019年5月31日再次与重庆市綦江区XX法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，该所仍指派李贵宾为原告渝乐迪歌城与五被告之间的反诉纠纷在一审程序中提供法律服务。原告为此又支付法律服务费人民币4500元整。本院曾于2019年7月5日对本案作出（2019）渝0110民初4251号民事判决书，五被告不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2019年10月8日作出（2019）渝05民终6452号民事裁定书，认为因上诉人与被上诉人在二审中陈述在《歌城租赁合同》甲方（出租人）处签字的胡春友系渝乐迪歌城的合伙人，而胡春友未参加一审诉讼，遗漏了应当参加诉讼的当事人，故而裁定撤销原判决、发回本院重审。另查明，双方当事人所在地重庆市綦江区XX镇没有律师事务所，仅有重庆市綦江区XX法律服务所提供诉讼代理服务。审理中，原告渝乐迪歌城、胡春友举示重庆松藻煤电有限责任公司生活服务公司作出的《情况说明》[载明渝乐迪歌城位于XX镇XX小区XX路门面负一层1号，从2016年起至今签订了房屋租赁合同，该公司认可唐良伟（綦江区渝乐迪歌城）的转租行为，落款处加盖的为该公司后勤事务科印章]，拟证明产权人同意转租，该公司对外管理门面出租的部门就是后勤事务科。被告方经质证，认为说明人应是重庆松藻煤电有限责任公司生活服务公司而不是该公司后勤事务科。被告吴应国举示《重庆市綦江区公安消防支队行政处罚决定书》（载明对黄XX经营的綦江区老兵本色酒吧进行监督检查时发现未经消防安全检查擅自投入使用营业给予责令停产停业和罚款的处罚）、罚款收据拟证明从事文化娱乐场所需要相应的消防手续，否则不能营业。原告方经质证，对该证据三性不予认可，认为与本案无关。被告吴开满举示签订于2018年10月15日的《酒吧转让合同》（约定其将綦江区本色酒吧以500000元的价格转让给杨XX），拟证明在原告方与被告方发生债务时，其已退出合伙经营。原、被告双方均未举示当时双方所清点的歌城设备的相关证据。被告方辩称违约金过高，要求调低，认为如果主张则20000元比较合理。对此，原、被告就被告方违约给原告所造成的损失均未举示相关证据证明，原告方称存在资金占用损失。对于歌城内设备，原告提交其自书设备清单一份，拟证明向被告方交付歌城时交付了清单上设备，被告经质证不予认可。被告方称歌城没有经营后一直关锁，被告没有钥匙，钥匙不见了，歌城漏水时也是原告去开的门，当时交付时具体有哪些设备记不清了。原告亦称没有钥匙，已经交付给被告方了。本院认为，唐良伟代表的原告渝乐迪歌城及原告胡春友与被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满签订的《歌城租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效。五被告虽辩称经营权不能转让、转包，但该租赁合同的合同标的主要是歌城和设备的租赁。双方在该合同中亦明确约定，歌城在租赁期间需要办理相关手续的由原告方配合被告方办理，相关工商、公安、消防等费用亦是由被告方承担。故根据双方约定，涉及歌城经营的相关手续是由被告方自行办理，费用亦是由被告方承担，原告之义务只是配合办理，综合双方在合同中的约定及意思表示，被告的该抗辩理由不能成立。被告方另抗辩原告方系转租。根据合同相对性，即使该歌城场地为被告所辩称的并非原告方所有，原告方出租给被告方系转租，根据法律规定出租人可根据其与原告渝乐迪歌城之间的租赁合同关系主张渝乐迪歌城承担相应的约定或法定责任，但并非被告方抗辩其与二原告所签租赁合同无效的理由。且在原告按约向被告方交付歌城后，被告方实际对该歌城占有和使用，原告方对该歌城有无所有权，也并未影响该租赁合同的实际履行。加之重庆松藻煤电有限责任公司生活服务公司亦追认和同意原告方的转租行为，被告方的该抗辩理由亦不能成立。被告方还抗辩原告方的主体不适格。对此，唐良伟系渝乐迪歌城的经营者，其有权代表渝乐迪歌城签订案涉租赁合同，胡春友系渝乐迪歌城的合伙人，并在租赁合同落款甲方处签名，也是本案必要共同诉讼的适格原告，法律并不禁止个体工商户和个人之间的合伙，被告的该辩称理由不能成立。对于原告方提出的诉讼请求，本院评判如下：一、原告方主张解除与被告方于2018年2月10日《歌城租赁合同》并返还歌城及歌城内全部设备。因被告方长时间逾期不付租金，在原告发出书面催促函告后仍未支付，构成根本违约，且被告方亦要求解除，本院依法予以支持。合同解除后，被告方应将案涉歌城房屋及歌城内设备返还原告方。二、原告主张被告方支付拖欠租金，对此，被告方应谨守承诺，按合同约定支付。被告方辩称该歌城系因原告未提供相关手续而不能经营，但双方在合同中明确约定是被告方办理相关手续并合法经营，原告只是配合办理。且在原告实际交付该歌城后，被告方实际经营二十余天关停后，仍在一段时间内按约定正常支付租金，从2018年6月起才开始拖欠部分租金，也可以侧面反映被告方并非因经营手续问题而关停该歌城和停付租金，被告方也未举示系因缺乏相关手续导致该歌城被查处或关停的证据。被告方的该辩称理由与合同约定和实际情况均不相符，该辩称理由不能成立。综上，对二原告主张被告方支付2018年6—12月的租金22000元并从2019年1月起按每月11000元计算支付至合同解除之日止予以支持，之后则应参照该租金标准由被告方赔偿租金损失至实际向原告返还该歌城之日止，如返还之日不足一月的则按天数分摊承担为宜。另因新冠疫情期间，减免3个月50%的租金为16500元。三、二原告主张被告方支付违约金80000元。对此，被告方未按合同约定逾期长时间不向原告支付租金，在原告发出通知后仍然拒不履行租赁合同中作为承租方应支付租金的主要合同义务构成根本违约，原告有权要求被告方支付违约金。被告方辩称违约金数额约定过高，原告方不存在损失并要求调低，原告则称存在资金占用等损失。对此，双方均未举示原告损失的证据，但原告因被告长期不支付租金产生资金占用损失以及因被告方违约及合同解除而导致预期利益损失客观存在，但该违约金约定确系过高。结合合同相关约定及履行情况、被告方的违约情节和过错程度、原告方的资金占用损失和预期利益损失等因素，从公平原则和诚信原则出发予以衡量，本院对违约金调整为65000元。四、二原告主张被告方支付代理费9500元，被告方则辩称合同中所约定的是律师费，原告并未聘请律师代理。对此，根据双方在租赁合同中“若一方违约，承担违约金8万元，并赔偿对方损失，并承担由此产生的诉讼费、律师费”之约定，结合双方关于律师费约定的上、下文文义综合判断，该律师费即因一方违约发生纠纷产生诉讼给另一方所造成的因诉讼委托代理律师所产生的费用损失。根据司法部《基层法律服务所管理办法》第三条、第四条、第二十四条之相关规定：基层法律服务所按司法部规定的业务范围和执业要求面向基层的个体工商户、公民等提供法律服务维护当事人合法权益，其依法执业受法律保护，基层法律服务工作者开展业务活动由基层法律服务所按照有关规定统一收取服务费。本案原告虽未委托律师代理，而是委托的法律服务工作者，但法律服务工作者也是我国为当事人提供诉讼代理服务的合法主体之一，且是按相关收费规定统一收费，加之XX镇并无律师事务所，仅有法律服务所，故原告主张双方约定的“律师费”应当包括本案的法律服务费的理由合理，本院应予以支持。对于被告方反诉主张原告赔偿损失80000元，未举示任何证据证明，被告应自行承担举证不能的不利后果，加之结合上述评判，本院对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友与被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满于2018年2月10日签订的《歌城租赁合同》；二、被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满在本判决生效后五日内向原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友返还位于重庆市綦江区XX镇XX小区XX路负一层1号门面的歌城房屋及房屋内设备；三、被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满在本判决生效后五日内向原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友支付2018年所拖欠的租金共计22000元并从2019年1月起按月租金11000计算向原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友支付租金及赔偿损失至被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满实际将位于重庆市綦江区XX镇XX小区XX路负一层1号门面的歌城房屋返还原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友之日止（在被告方应付原告方的前述租金金额中扣减新冠疫情期间3个月的租金16500元）；四、被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满在本判决生效后五日内向原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友支付违约金65000元以及原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友因本案诉讼产生的法律服务费9500元；五、驳回原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满的其余反诉请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3320元，由被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满负担3000元（原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友已纳，由五被告在履行上述判决义务时一并支付二原告），原告綦江区渝乐迪歌城、胡春友负担320元（已纳）；反诉案件受理费1800元，由反诉原告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满负担（已纳900元，剩余900元于本判决生效后立即向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  仇 解人民陪审员  熊先华人民陪审员  尹厚勇二〇二〇年七月二十一日书 记 员  廖仕汾