湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6907号上诉人（原审被告）：李志坚，男，1949年11月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：盛亚男，女，1962年10月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张伟国，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘璐，湖南唯楚律师事务所律师。上诉人李志坚因与被上诉人盛亚男房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李志坚、被上诉人盛亚男及其委托诉讼代理人潘璐到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人李志坚上诉请求：1、判令上诉人及合伙人（已投资十万元）在同等条件下有租房优先权；2、判令被上诉人赔偿上诉人的后期投入房屋装修的经济损失48000元以及购麻将机费20000元；3、判令被上诉人赔偿上诉人停业损失33000元（2019.12.27-2020.4.15共计110天*300元/天）4、判令被上诉人赔偿上诉人精神损失费5000元。事实与理由：1、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同纠纷，是新的租房人戴某（被告的熟人）要租其房而造成，并非给被上诉人本人要居住；虽然房屋的租赁合同的延期没有文字证明，但事实上是成立的，上诉人按时交付了房租。上诉人在2019年10月份向被上诉人提出要重新装修房屋，且被上诉人同意了，其是在11月份才反悔违约。2019年10月中下旬的通话记录和微信记录可以证明，因私人没有权利取证，只有法院才能向电信公司取证。2、上诉人应在同等条件下有租房优先权，这符合原始房租合同第4条第4款约定，就算没有签约，老客户也享有优先权。3、被上诉人在2019年12月27日通知我搬出关门并在上诉法院待判期间造成上诉人停业损失，必须给予赔偿，我方想继续租，租金可以商量，但是被上诉人终止合同，给我方造成的损失应由被上诉人承担；4、被上诉人在房屋租赁发生争辩时，对上诉人进行人身攻击，造成了精神损失，应当赔偿精神损失费。被上诉人盛亚男辩称：1、合同早就到期，早就应该收回来，2019年11月给我打电话说生意不好，不想做了，并且房屋也没有装修过；对方一直在经营，甚至在疫情期间也在经营。2、上诉人的房屋装修损失以及购买麻将机的费用与事实不符，而且上诉人也没有装修，根据合同约定均是来装去留，即使有装修也是被上诉人自己承担；3、被上诉人依法要求上诉人搬离房屋，但是上诉人拒不搬离，因而导致被上诉人起诉；被上诉人要求搬离而没有心情营业造成的营业损失没有事实与法律依据。盛亚男向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除盛亚男与李志坚的房屋租赁关系；2.判令李志坚保留现有装修装饰并立即搬离天心区解放西路三兴街口708-709，权证号分别为00177361、00177578（原长沙市天心区解放西路18号城市经典711-712）房屋；3.判令李志坚立即向盛亚男支付逾期搬离房屋的使用费（按每月租金4000元的标准从2019年12月27日起计算至李志坚搬离上述房屋之日止，没满月按月计算）；4.判令李志坚承担搬离上述房屋前的水电费、物业管理费；5.由李志坚承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月27日，盛亚男（甲方）与李志坚（乙方）签订《房屋租赁契约》，约定：甲方自愿将位于解放西路18号城市房屋出租给乙方使用；房屋期限自2012年9月27日至2017年9月26日止，月租金为3200元（没满月按月结算），付款方式为季交，租金在每季度前五日交清。逾期5日每日按房租3%交纳违约金；水电费按表按实由乙方支付，物业管理费由乙方承担；房屋租赁期内，如需对房屋进行改造、装修或增扩设备，事先应征得甲方的书面同意，经甲方认可方可实施，并本着“来装去留”的原则，不得拆除装饰；乙方如需继续承租上述房屋，应提前一个月与甲方协商，另签契约，价格相同情况下，乙方有优先承租权；乙方在承租期内所交押金3200元，合同到期后一次性退还。盛亚男在租赁契约尾部手写“两年之内不加价，两年以后视市场行情适当加价”字样，李志坚在租赁契约尾部手写“每两年加收200元，租期无异议即顺延”字样。2017年9月26日，《房屋租赁契约》合同期限届满后，经双方协商一致，李志坚继续租赁使用盛亚男的房屋，月租金调整至4000元。2019年11月30日，盛亚男通过微信向李志坚发出《搬出通知》，要求李志坚于2019年12月26日前搬离租赁房屋，并交清所欠物业费、水电费。李志坚一直按约向盛亚男支付房屋租金至2019年12月26日止。租赁房屋钥匙现由李志坚保管。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条约定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，盛亚男和李志坚签订的《房屋租赁契约》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应按约定履行义务。2017年9月26日，《房屋租赁契约》合同期限届满后，盛亚男、李志坚双方基于合意，就租赁房屋达成续租事宜未重新签订书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁，盛亚男、李志坚双方均可以随时解除合同。2019年11月30日，盛亚男通过微信向李志坚发出《搬出通知》，要求李志坚于2019年12月26日前搬离租赁房屋，故一审法院确认盛亚男与李志坚签订的《房屋租赁契约》于2019年12月27日解除。租赁合同约定“来装去留、不得拆除装饰”，李志坚已通过微信知晓盛亚男发出的《搬出通知》，搬离期限届满后仍然持有租赁房屋钥匙占有房屋，应腾空房屋并支付房屋使用费，故盛亚男要求李志坚保留现有装饰并立即搬离涉案房屋的请求，应予以支持。关于占有期间的房屋使用费，因疫情影响一审法院酌情予以减少，盛亚男要求李志坚支付房屋占有使用费（按月租金4000元的标准，自2019年12月27日计算至2020年1月26日止，按月租金2000元的标准，自2020年1月27日起计算至李志坚实际搬离之日止）的请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。盛亚男主张李志坚承担搬离租赁房屋前产生的水电费、物业管理费，没有提交明确的费用金额，亦未提交充分有效证据证实，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决如下：一、确认盛亚男与李志坚签订的《房屋租赁契约》于2019年12月27日解除；二、限李志坚保留房屋现有装饰并自本判决生效之日起三十日内搬离长沙市天心区解放西路三兴街口708-709，权证号分别为00177361、00177578（原长沙市天心区解放西路18号城市经典711-712）房屋；三、限李志坚自本判决生效之日起十日内向盛亚男支付房屋占有使用费（按月租金4000元的标准，自2019年12月27日计算至2020年1月26日止，按月租金2000元的标准，自2020年1月27日起计算至被告实际搬离之日止）；四、驳回盛亚男的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由李志坚负担。二审中，上诉人向本院提交了两份证据：证据1、合作经营协议，拟证明上诉人损失；证据2、装修收据，拟证明上诉人在2017年10月21日请人装修。因上诉人未提交证据原件，其真实性存疑，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.双方签订的房屋租赁合同是否解除及解除时间；2.盛亚男主张保留房屋现有装饰并搬离及要求李志坚支付相应的房屋占用使用费是否有事实与法律依据；3.上诉人李志坚主张被上诉人盛亚男赔偿其房屋装修费、停业损失费、精神损失费等费用是否有事实与法律依据。一、关于争议焦点一，本案中，盛亚男和李志坚签订的《房屋租赁契约》于2017年9月26日到期后，盛亚男、李志坚双方基于合意，就租赁房屋达成续租事宜，但未重新签订书面房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，应视为不定期租赁，盛亚男、李志坚双方均可以随时解除合同。2019年11月30日，盛亚男通过微信向李志坚发出《搬出通知》，要求李志坚于2019年12月26日前搬离租赁房屋，盛亚男已履行解除合同的通知义务并给予承租人李志坚合理的期限返还房屋，故一审法院确认盛亚男与李志坚签订的《房屋租赁契约》于2019年12月27日解除并无不当，应当予以维持。二、关于争议焦点二，本案中，盛亚男与李志坚签订的《房屋租赁契约》于2019年12月27日解除，承租人李志坚应当按照租赁合同中“来装去留”的约定保留现有装饰并搬离涉案房屋，但其却在合同解除后继续占用房屋，其继续占用涉案房屋的行为损害了盛亚男的合法权益，应向盛亚男支付房屋占有使用费。一审法院考虑到疫情影响因素酌情予以减少，判令李志坚按月租金4000元的标准，自2019年12月27日计算至2020年1月26日止，按月租金2000元的标准，自2020年1月27日起计算至李志坚实际搬离之日止，向盛亚男支付房屋占有使用费并无不当，应当予以维持。三、关于争议焦点三，上诉人李志坚主张被上诉人盛亚男赔偿其房屋装修费、停业损失费、精神损失费等费用的上诉请求，应属于独立的诉讼请求且在一审中未以反诉形式提出，其直接在二审中提出不符合法律规定，故本院对该上诉请求不予审查。综上所述，上诉人李志坚的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人李志坚承担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  谢晋二〇二〇年七月二十三日法官助理刘思明书记员杨丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。