河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初282号 原告：艾国瑞，男，1935年12月10日出生，回族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：李剑，河北三霖律师事务所律师。 被告：邢燕霞，女，1984年4月13日出生，汉族，住张家口市尚义县。 委托诉讼代理人：胡万霞，河北诚昭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏步阳，河北诚昭律师事务所实习律师。 原告艾国瑞与被告邢燕霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾国瑞委托诉讼代理人李剑、被告邢燕霞及委托诉讼代理人胡万霞、魏步阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾国瑞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告给付原告房款人民币贰拾壹万元整，并自2020年1月1日起按照房屋总价款万分之五向原告支付违约金直至按照合同约定给付房款；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月7日，原告在张家口吾家房地产经纪有限公司的居间介绍下与被告签订《张家口市私有房屋买卖合同》，约定将原告所有的张家口市桥西区金鼎世纪城西区一区12号楼2单元601室以560000元价格转让给被告。签订合同后，被告共计向原告支付房价款300000元，原告也按照合同约定于2019年10月31日前将房屋通过中介公司交付给被告。依据双方合同约定，被告除50000元房价款作为保证金于房屋变更登记后支付外，应于2019年12月31日前向原告支付剩余房价款210000元，但截至目前，被告屡次以各种理由拖延支付上述房款，双方多次协商未果。因此原告特起诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告邢燕霞辩称，1.本案原告主体不适格。涉案房屋买卖合同签订的时间为2019年8月7日，当时签订合同的主体为艾国瑞与邢燕霞。但是，原告艾国瑞之后于2020年1月17日将该房屋通过赠与及继承方式过户至其儿子艾利明名下。原告现在已经不是该房屋的所有权人，对涉案房屋已经不存在法律上的权利和利益，无法继续履行合同义务。2.本案原告的房屋出售行为系无权处分，需要权利人的追认来确定买卖合同的效力。开庭前，被告已经向法院提交追加目前房屋所有人艾利明为本案的第三人，该买卖合同是否有效取决于艾利明是否追认。如果艾利明认可该买卖合同的效力，在合同有效的前提下，再来谈合同的履行问题。答辩人之所以拒绝向原告支付房屋尾款，是因为发现原告隐瞒房屋的真实情况，并且存在多次违约行为，就有明显过错，具体如下：首先，原告故意隐瞒房屋的真实情况。（1）该房屋系被答辩人无权处分行为。该房屋系被答辩人与其配偶许淑英的共同财产，许淑英于2019年1月去世，该房的一半已经转化为遗产，且许淑英有多位继承人。该房屋本身存在产权争议，与原告声称的房屋无产权争议明显不符。（2）涉案房屋的权利性质存在问题。合同中被答辩人承诺该房为商品房，但该房屋事实上是划拨市场化商品房。因为划拨性质将导致房屋交易额外产生土地出让金，税费等，按照合同约定应该由原告承担。（3）涉案房屋被限制转让。合同约定该房屋未限制转让，事实上该房契税票时间为2019年5月5日，房产证办证日期为2019年5月22日。依据《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场化平稳健康发展的意见》有关规定，该房三年内限制上市交易。所以，被答辩人对房屋的所有权、权利性质、转让限制等方面，均对答辩人有所隐瞒。（4）房屋漏水情况严重。被答辩人声称该房屋不存在漏水的情况，事实上房屋漏雨严重，不经维修根本无法居住。其次，原告在合同履行过程中，存在多次违约行为。（1）被答辩人未按照合同约定如期交付房屋。按照合同约定，被答辩人2019年10月31日前向答辩人交付房屋，附属设施并签订交付物品清单、钥匙、双方对交付清单进行确认签字。事实上，被答辩人在2020年3月12日才向答辩人交付楼房钥匙，除此之外地下室钥匙及其他到现在都没有向答辩人交付，存在明显的违约行为。（2）被答辩人意图将房屋售卖给他人。在合同履行期间，被答辩人委托中介多次公开对外进行销售涉案房屋。（3）被答辩人未如约解决本案争议。在合同履行过程中，因房屋产权的问题，经中介调解双方约定2020年3月12日，由现有权利人与被告重新签订房屋买卖合同，房屋总价55万元；答辩人在签订合同后向被答辩人支付14万房款，过户后支付11万尾款。但最终房屋权利人并没有按照约定重新签订合同。综上所述，被答辩人在出售房屋时，隐瞒房屋的真实情况，导致答辩人的合法权益遭受损害，在合同履行过程中，也存在多次违约行为。答辩人在合同效力待定、对方又屡屡违约的情况下，不可能向原告支付购房款。答辩人请求贵院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 案经审理查明，2019年8月7日，原告艾国瑞委托孙子艾魁元在张家口吾家房地产有限公司的居间介绍下，与被告邢燕霞（吴桂荣代签）签订了《张家口市私有房屋买卖合同》，约定将原告所有的位于张家口市桥西区0元的价格转让给被告。合同约定，乙方（邢燕霞）向甲方（艾国瑞）支付定金人民币100000元，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于2019年8月7日将第一笔购房款40000元支付甲方；于2019年8月14日将第二笔购房款160000元支付甲方；于2019年12月31日将第三笔购房款210000元支付甲方。甲乙双方应在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元作为物业交割保证金，该保证金乙方应于办理完不动产登记三个工作日内支付甲方。甲方与乙方双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，被告邢燕霞向原告艾国瑞缴付房款共计300000元。涉案房屋以（2019）张家口市不动产权第××号不动产权利证书登记于原告艾国瑞名下。合同履行过程中，因考虑到原告年事已高，为便于日后过户，原、被告经协商，认可将涉案房屋过户于其子艾利民名下。2019年12月23日，艾国瑞与其子艾利民签订了赠与合同，约定将坐落于张家口市桥西区房屋属于他的一半产权赠与受赠人艾利明个人所有，受赠人艾利明自愿接受上述赠予。2019年12月24日，（2019）冀张三证民字第1340号公证书对该上述事项进行了确认。同日，张家口市第三公证处（2019）冀张三证民字第1339号公证书写明：“根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条及第二十六条的规定，上述夫妻共有财产的一半为被继承人的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶艾国瑞、长子艾利明、次子艾莉勤、长女艾新萍、次女艾莉红及被继承人的父亲、母亲共同继承。现被继承人的父母均先于其去世，其配偶艾国瑞、次子艾莉勤、长女艾新萍、次女艾莉红均表示自愿放弃对被继承人许淑英的上述遗产的继承权。综上，兹证明被继承人许淑英的上述遗产应由其长子艾利明继承”。2020年1月17日，涉案房屋以编号ＮＯ13004832444号不动产登记证书变更登记于艾利明名下，房屋共有情况为：单独所有。上述事实有原、被告签订的《张家口市私有房屋买卖合同》、（2019）冀张三证民字第1339号、第1340号公证书、ＮＯ13004832444号不动产登记证书等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告艾国瑞委托其与孙子艾魁元与被告邢燕霞母亲吴桂荣签订了《张家口市私有房屋买卖合同》，被告邢燕霞以其实际付款履行行为追认了该合同的效力，故对该合同本院予以确认。现该房屋虽已变更于原告之子艾利明名下，但庭审中艾利明对该处分行为进行了追认，故原、被告均应继续按照原合同的约定履行各自的相应义务，原告请求依法判决被告给付原告房款人民币210000元的诉讼请求于法有据，本院予以确认。对原告诉请自2020年1月1日起按照房屋总价款万分之五向原告支付违约金直至按照合同约定给付房款之日止的诉讼请求，因合同约定第三笔房款交付时间为2019年12月31日，故逾期应按照合同约定给付违约金，但因原告在向被告出售房屋之始，处分了案外人许淑英的权利份额，自身也具有一定的过错，故本院依法酌情支持从2020年1月1日起按房屋总价款560000元的万分之五的50%给付违约金直至该笔房款履行完毕之日止。案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告邢燕霞于本判决生效之日起十日内一次性给付原告艾国瑞购房款210000元及相应违约金（违约金从2020年1月1日起每日按房屋总价款的万分之五的50%给付至该笔房款履行完毕之日止）。 二、驳回原告艾国瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金。 受理费2225元（已减半），由被告邢燕霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  郝琳琳 二〇二〇年七月十五日 书记员  任晓元