湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初7065号原告：长沙市金义物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处大塘冲路大塘一段184号。法定代表人：胡汉根，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王英俊，男，1969年9月8日出生，汉族，住浏阳市。被告：张守祥，男，1989年5月10日出生，汉族，住浏阳市。原告长沙市金义物业管理有限公司（以下简称金义物业公司）与被告张守祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金义物业公司的委托诉讼代理人王英俊，被告张守祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金义物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费6709元；2、本案诉讼费由被告承担。被告张守祥的主要答辩意见：1、原告服务期间提供的物业不到位，且从未就物业管理服务费的收支进行公示；2、原告服务期间存在工作人员暴力催收物业费、殴打业主的情形。因此被告不应支付物业服务费，请求法院查清事实后依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金义物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业。2016年6月，金义物业公司（乙方）与浏阳市开心商业广场小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.3元/月·平方米；本物业高层住宅为二次加压供水系统，加压电费50元/户/年；物业服务费用按每半年交纳，业主或使用人应于每年6月1日、12月1日前向乙方交纳下一半年度的物业管理服务费，甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2016年6月25日起至2019年6月24日止，物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。合同还对其他事项进行了约定。另查明：1、坐落于本市环城线开心商业广场的房屋登记产权人为张守祥与案外人李娅麒（系夫妻关系，各占房屋份额50%），房屋面积为134.27平方米，系电梯房。2、诉讼过程中，张守祥陈述金义物业公司的工作人员存在殴打业主的情况，并提交其与金义物业公司工作人员贝远武在本市集里派出所主持下签订的《调解协议书》拟证明上述内容。3、张守祥向本院提供了1份照片，拟证明金义物业公司的工作人员上班期间不在岗、金义物业公司物业服务不到位的事实。4、根据本市在“掌上浏阳”网站公布的《浏阳市2018年度物业服务企业信用等级评定结果》显示，金义物业公司被评定为不合格。5、诉讼过程中，金义物业公司向本院提交了两份《物业服务合同》，其中一份系在浏阳市住房保障局进行备案，两份合同的主体双方均系金义物业公司与浏阳市开心商业广场小区业主委员会，合同的主要内容基本一致。6、金义物业公司主张的物业服务费系以面积133.99平方米计算的。张守祥因拖欠了金义物业公司2016年6月25日至2019年6月25日（36个月）的物业管理服务费，并经金义物业公司书面催缴后仍未交纳，金义物业公司遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有当事人的陈述、《物业服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、照片、不动产登记信息、《调解协议书》等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，浏阳市开心商业广场小区业主委员会与金义物业公司签订的《物业服务合同》当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对合同双方及开心广场小区全体业主具有约束力。本案涉案房屋登记在张守祥、李娅麒二人名下，但我国夫妻财产制度实行一体制，张守祥与李娅麒夫妻关系依然存续，金义物业公司仅起诉张守祥并无不当，属于对诉讼权利依法自主处分。金义物业公司依约为张守祥提供了物业服务，张守祥亦实际接受了金义物业公司提供的服务，张守祥应当向金义物业公司缴纳物业服务费；但根据庭审查明的事实，金义物业公司对涉案小区提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院酌定物业服务费按照8折标准计算。根据计算，张守祥应当交纳物业费5017元（133.99×1.3×36×80%，四舍五入）。合同中对二次供水增压费进行了约定，张守祥作为小区业主还应当向金义物业公司支付二次供水增压费150元（50×3）。对于金义物业公司主张张守祥支付生活垃圾处理费288元（8×36），因根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，金义物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向开心广场小区业主收取该费用，张守祥作为该小区业主，理应向金义物业公司交纳该费用，故金义物业公司的该主张，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、张守祥于本判决生效之日起三日内支付长沙市金义物业管理有限公司2016年6月25日至2019年6月25日期间的物业服务管理费5017元、二次供水加压费150元、生活垃圾处理费288元，合计5455元；二、驳回长沙市金义物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由长沙市金义物业管理有限公司负担5元，由张守祥负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二〇年七月十三日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。