陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终6480号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安创客联邦资产管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。 法定代表人：贺秀丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵玉款，男，1995年5月12日出生，汉族，西安创客联邦资产管理有限公司法务，住四川省成都市温江区邵玉款，男，1995年5月12日出生，汉族，西安创客联邦资产管理有限公司法务，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：王雨晨，女，1995年12月16日出生，汉族，西安创客联邦资产管理有限公司员工，住西安市长安区王雨晨，女，1995年12月16日出生，汉族，西安创客联邦资产管理有限公司员工，住西安市长安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市前海睿哲基金管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区。法定代表人：王李明，该公司总经理。委托诉讼代理人：井涛，陕西省老法律工作者协会法律工作者。上诉人西安创客联邦资产管理有限公司（以下简称“创客联邦公司”）因与被上诉人深圳前海睿哲基金管理有限公司（以下简称“前海睿哲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。创客联邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回前海睿哲公司该项诉讼请求。2、上诉费及一审诉讼费由前海睿哲公司承担。事实和理由：创客联邦公司与前海睿哲公司于2018年7月份签订《房屋租赁合同》，合同租期自2018年07月16日起至2020年07月15日止。合同对租金支付方式、提前解约条件、违约责任等有明确约定。根据合同约定，前海睿哲公司应于2018年9月25日支付2018年10月16日至2018年12月31日的租金、管理费等费用，但前海睿哲公司为逃避履行义务，在无任何依据的情况下于2018年10月15日发送《退租函》并拒绝支付租金。前海睿哲公司拒付租金的行为已构成对合同的根本违约。一审法院认定前海睿哲公司构成根本违约，并围绕前海睿哲公司应当承担的违约责任进行了认定。一审法院认为，合同约定的租金保证金实质为履约定金，故驳回了前海睿哲公司返还租金及物业管理费76160.28元、租赁保证金63288.12元的诉请，创客联邦公司认为此项判决结果事实清楚、法律关系正确。关于管理费保证金12872.16元、水电保证金5363.4元的认定，一审法院认为上述费用为前海睿哲公司履约能力的保证，并非定金性质，创客联邦公司应予返还。创客联邦公司认为该认定不符合法律及事实，根据合同第14.1条约定“合同期内如甲方提前解约，需提前两个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的损失赔偿。如乙方合同期内提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给甲方的损失赔偿。”，结合合同第5条，保证金包含租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金，可看出双方关于保证金双倍返还及不退还的约定并未排除管理费保证金、水电费保证金，因此该两项保证金的性质亦属于定金性质，因前海睿哲公司根本违约，定金应不予退还。关于“施工保证金”30000元，一审法院认为该笔费用性质与管理费保证金、水电费保证金性质相同，为履约性质保证，应予退还。但根据创客联邦公司在一审中提交的证据可知，该笔费用实质上为改造费用而非“施工保证金”，创客联邦公司已实际花费了该笔费用，不应退还。即使该笔费用认定为“施工保证金”，也应是对前海睿哲公司退租后自行将租赁房屋改造部分复原的保证，而前海睿哲公司违约，未对租赁房屋内改造部分复原，则该笔费用不应退回。前海睿哲公司辩称，不同意创客联邦公司的上诉。鉴于创客联邦公司对原审审理查清事实、适用法律等均无异议，仅是对一审法官裁量过重有异议，法官是基于公平原则在双方均有违约的情况下才裁判的，虽然合同上有约定，但是合同应该是公平的，双方的合同中对创客联邦公司约束过少，对于前海睿哲公司不公平，在双方就交租金产生纠纷时，前海睿哲公司发出解除合同通知函后，创客联邦公司在合同尚未解除期间就断水断电，以其实际行为进行违约。鉴于双方均有违约行为，所以一审法院的裁量并无不当。前海睿哲公司向一审法院起诉请求：1.创客联邦公司返还前海睿哲公司支付的租金及物业管理费76160.28元；2.创客联邦公司返还前海睿哲公司支付的租赁保证金63288.12元、管理费保证金12872.16元、水电保证金5363.4元、施工保证金30000元，合计111523.68元；3.本案诉讼费等由创客联邦公司承担。创客联邦公司向一审法院反诉请求：1. 前海睿哲公司向创客联邦公司支付其承租期间所拖欠的租金及管理费（2018.10.16-2018.12.31）、电费（2018.08.11-2018.12.31）共计人民币64875.16元；2.前海睿哲公司向创客联邦公司支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金暂计人民币51739.85元（以上滞纳金按拖欠租金及管理费总额的千分之五/日计算至前海睿哲公司实际付清款项之日止）；3.前海睿哲公司向创客联邦公司支付赔偿金人民币84384.16元；4.被反诉向创客联邦公司支付居间服务费人民币40392.08元；5.由前海睿哲公司承担本案全部的诉讼费。一审法院认定事实：前海睿哲公司、创客联邦公司于2018年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定由前海睿哲公司（乙方）承租创客联邦公司（甲方）位于西安市高新区XX路XX号XX中心XX座XX楼XX单元房屋，用于办公，租赁期限从2018年7月16日至2020年7月15日止。该房屋租金为21096.04元/月，管理费4290.72元/月，付款方式为季度付，租期自每季度的第一个月16日起。2018年8月6日，前海睿哲公司按照合同约定缴付了租赁保证金、管理费保证金、水电保证金及首期租金，创客联邦公司按约定将标的房屋向前海睿哲公司交付使用。双方约定合同期贰年。在合同期内甲方提前解约，需提前两个月通知乙方双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的损失赔偿。如乙方合同期内提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承当合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期按四个月的租金计算）作为给甲方的损失赔偿。合同签订后，前海睿哲公司按照约定向创客联邦公司支付了租金及物业管理费76160.32元、租赁保证金63288.12元、管理费保证金12872.16元、水电保证金5363.4元、施工保证金30000元。上述费用共计187684元。2018年10月15日，前海睿哲公司向创客联邦公司邮寄退租函一份，称“其公司自2018年7月16日与贵公司签订《房屋租赁合同》，因贵公司承诺我司是特价房，并以最低租金租赁给我司，搬入后发现价格上下不一，……其公司行为已失去诚信，贵公司工作人员对我公司和客户服务态度消极，并且10楼给客户免费开放的中大型会议室的承诺一直未兑现，至今10楼施工仍在停工状态，未做到之前承诺的所有服务项目，作为租户也未享受任何轻资产的服务。现我公司出于贵公司失信及软性服务质量水平低下，决定自2018年10月16日起退租，特此告知。”该退租函创客联邦公司于2018年10月18日签收。2018年10月18日，创客联邦公司向前海睿哲公司发送电子邮件。“……根据合同约定，贵公司应于2018年9月25日支付2018年10月16日至2018年12月31日租金、管理费及电费，然而截止2018年10月17日贵公司仍未支付该房屋租金及管理费，并已产生滞纳金。我司有权依据合同停止提供服务，经提前通知，现决定于2018年10月18日16:00贵公司进行停电处理……。”2018年10月28日，创客联邦公司向前海睿哲公司发出通知函，“……因贵公司拖欠租金及管理费的行为违反了租赁合同第十四条的约定，构成严重违约，我司决定解除对双方签订的租赁合同”。2018年10月30日，创客联邦公司将涉案房屋门锁打开，在前海睿哲公司、创客联邦公司双方在场的情况下，前海睿哲公司将房屋内的物品已全部搬离。另查明，创客联邦公司已于2018年12月将案涉房屋另租他人。一审法院认为，前海睿哲公司与创客联邦公司双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力双方均应依约履行。本案中，前海睿哲公司于2018年9月25日因不能使用创客联邦公司指定的会议室，认为创客联邦公司的行为构成根本违约而拒付第二期租金，因双方在合同并未明确约定创客联邦公司需向前海睿哲公司提供指定的会议室，故一审法院认为创客联邦公司未能向前海睿哲公司提供大会议室供前海睿哲公司使用的情形并不构成违约，故前海睿哲公司上述观点不能成立，其拒付租金的行为事实上已构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同约定的租金保证金其实质为履约定金，关于前海睿哲公司要求创客联邦公司返还其已交纳租金及物业管理费76160.28元、租赁保证金63288.12元的诉请，因前海睿哲公司已经实际使用了房屋，并履行合同享受了创客联邦公司提供的物业服务，故对于前海睿哲公司的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于前海睿哲公司要求创客联邦公司返还管理费保证金12872.16元、水电保证金5363.4元、施工保证金30000元的诉讼请求，因上述费用仅作为前海睿哲公司履约能力的补充，而非定金性质，合同终止履行后，不存在适用定金罚则的情形，故创客联邦公司应予返还。关于反诉请求，庭审中查明，2018年10月30日，前海睿哲公司、创客联邦公司双方均在场的情况下，前海睿哲公司将房屋腾交创客联邦公司，故2018年10月16日至2018年10月30日房屋清退前，前海睿哲公司实质上仍占有该房屋，故前海睿哲公司应向创客联邦公司支付2018年10月16日至2018年10月30日的租金10548.02元、物业管理费2145.36元及电费688.79元。此后创客联邦公司已占有该房屋并将其另行出租，故对于2018年11月1日以后的租金及物业管理费，均不应由前海睿哲公司承担，故创客联邦公司要求前海睿哲公司支付上述费用的诉请，一审法院依法不予支持。关于创客联邦公司要求前海睿哲公司支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金51739.85元及赔偿损失84384.16元的诉请，一审法院认为，2018年10月19日，在创客联邦公司签收前海睿哲公司发出的解除合同通知函后，并未按照合同约定等待合同提前解除的两个月期限的约定，而是在合同尚未解除期间，采取断电、删除门禁以及于2018年10月30日与前海睿哲公司清理案涉房屋内物品的行为，以其实际行动表明不再履行合同义务，合同实质上已经不能继续履行，其行为亦构成违约。鉴于前海睿哲公司、创客联邦公司双方均存在过错，且前海睿哲公司已经承担了不予返还房租保证金的惩罚性赔偿，基于公平原则，对创客联邦公司要求前海睿哲公司支付赔偿金及滞纳金的诉请，一审法院依法不予支持。关于创客联邦公司要求前海睿哲公司支付居间服务费的诉请，因证据不足，一审法院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告原告（反诉被告）深圳前海睿哲基金管理有限公司与被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同书》。二、被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司向原告（反诉被告）深圳前海睿哲基金管理有限公司返还管理费保证金12872.16元、水电保证金5363.4元、施工保证金30000元，共计48235.56元。三、原告（反诉被告）深圳前海睿哲基金管理有限公司向被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司支付2018年10月16日至2018年10月30日的租金10548.02元、物业管理费2145.36元及电费688.79元，共计13382.17元。三、驳回原告（反诉被告）深圳前海睿哲基金管理有限公司的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费4054元，由原告承担3040元，由被告承担1014元。本案反诉费2460 元，由原告承担460元，由被告承担2000元。因双方均预交，故双方在向彼此支付上述费用时一并支付对方。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，前海睿哲公司与创客联邦公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。一审法院查明，前海睿哲公司于2018年9月25日因不能使用创客联邦公司指定的会议室，认为创客联邦公司的行为构成根本违约而拒付第二期租金，因双方在合同并未明确约定创客联邦公司需向前海睿哲公司提供指定的会议室，故一审法院认为创客联邦公司未能向前海睿哲公司提供大会议室供前海睿哲公司使用的情形并不构成违约，认定合同约定的租金保证金其实质为履约定金，因前海睿哲公司已经实际使用了房屋，并履行合同享受了创客联邦公司提供的物业服务，故对前海睿哲公司要求创客联邦公司返还其已交纳租金及物业管理费76160.28元、租赁保证金63288.12元的诉请不予支持，对于前海睿哲公司诉请返还的管理费保证金12872.16元、水电保证金5363.4元、施工保证金30000元，一审法院认为上述费用仅作为前海睿哲公司履约能力的补充，而非定金性质，合同终止履行后，不存在适用定金罚则的情形，故判令创客联邦公司返还，判决并无不当。 一审法院另查明， 2018年10月30日前海睿哲公司、创客联邦公司均在场的情况下，前海睿哲公司将房屋腾交创客联邦公司，2018年10月16日至2018年10月30日房屋清退前，前海睿哲公司实质上仍占有该房屋，判令前海睿哲公司向创客联邦公司支付2018年10月16日至2018年10月30日的租金10548.02元、物业管理费2145.36元及电费688.79元，此后创客联邦公司已占有该房屋并将其另行出租，故认定2018年11月1日以后的租金及物业管理费不应由前海睿哲公司承担，认定亦无不当。对于创客联邦公司要求前海睿哲公司支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金51739.85元及赔偿损失84384.16元的诉请，一审法院认为，2018年10月19日，在创客联邦公司签收前海睿哲公司发出的解除合同通知函后，并未按照合同约定等待合同提前解除的两个月期限的约定，而是在合同尚未解除期间，采取断电、删除门禁以及于2018年10月30日与前海睿哲公司清理案涉房屋内物品的行为，以其实际行动表明不再履行合同义务，合同实质上已经不能继续履行，其行为亦构成违约，一审法院鉴于前海睿哲公司、创客联邦公司双方均存在过错，且前海睿哲公司已经承担了不予返还房租保证金的惩罚性赔偿，基于公平原则，对创客联邦公司要求前海睿哲公司支付赔偿金及滞纳金的不予支持，判处并无不妥。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，深圳市前海睿哲基金管理有限公司已预交，由深圳市前海睿哲基金管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月十三日 书 记 员   刘  明  明    1