河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初2209号原告：漯河市惠民物业管理有限公司，住所地：漯河市郾城区邙山路37山水杭城小区物业办公室。法定代表人：常俊峰，该公司总经理。被告:梁杰，男，汉族，1981年12月9日出生，住漯河市郾城区。原告漯河市惠民物业管理有限公司（以下简称惠民物业公司）与被告梁杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告惠民物业公司的法定代表人常俊峰、被告梁杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠民物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费2784元，公摊费240元、违约金822元，共计3846元。2、被告承担全部诉讼费。3、被告承担诉讼保全相关费用。事实与理由：被告为漯河市郾城区邙山路37山水杭城小区19号楼2单元603室的业主，房屋面积117平方米，根据合同约定物业费为0.5元每平方米。原告于2016年6月10日根据《物业服务合同》接管被告小区后，一直为该小区提供物业服务。原告积极履行物业服务合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年7月至2020年6月一直拒绝缴纳所欠物业管理费用。原告多次催交被告仍拖欠至今，为维护原告合法权益诉至贵院，望判如所请。被告梁杰辩称，1、原告总经理常俊峰于2020年5月13日下午第一次和我联系，之前没有联系过我，也没有催收过物业费。我同意缴纳物费用，并希望有好的物业公司为山水杭城小区服务，今天我特别期待能看到我想看到的文件。这样我会因为我们有一个合规的物业而高兴。2、因为我不在山水杭城居住，在北京生活，无法现场缴纳物业费。原告2020年5月13日和我联系后，我要求原告提供经过备案的合法的物业服务合同，证明物业服务合同签署的合法性材料,物业服务企业资质证书以及物业服务公示情况等。截止目前，原告未完全提供有关资料，导致我无法缴纳物业费。等原告完全提供相关资料，证明其进驻合法、收费合法，并证明其已经按照物业服务合同履行义务后，我会缴纳未超过诉讼时效的物业费用。届时，物业公司需提供加盖公章的公司账户。3、2017年5月13日前的费用，已超过诉讼时效，我不应再承担。4、我对签订合同的主体有异议。如果合同主体是漯河市郾城区山水杭城业主委员会我并未看到漯河市郾城区山水杭城业主委员会与原告签署过合同。如果合同主体是漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会，公安系统的备案里没有查到漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会的组织机构备案和漯河市郾城区山水杭城民众业主大会的公章备案，业主大会拥有这个组织的最大权利，根据《物权法》和《物业管理条例》规定，只有漯河市郾城区山水杭城民众业主大会投票通过并盖章后，漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会才有权利签订物业管理合同，漯河市郾城区山水杭城民众业主大会并无公章所以原告的合同不具有合法性。5、我对原告物业合同的合法性有异议，根据《物业管理条例》任何没有业主大会决议或授权的合同，都是非法的。所以原告提供的合同是非法合同。6、我对原告2016年的物业经营资格提出异议，2017年以前的所有经物业理的公司具有三级以上物业服务资质证书，根据2016年的法律“物业管理招投标管理办法”，没有物业服务资质证书的企业不得参加任何项目物业管理项目的投标议标原告从未取得任何物业管理资质证书。所以原告提供的2016年的合同不具合法性。7、不合法的证据显然是不可以作为证据。请法院根据真实文件裁定原告提供关于山水杭城项目的物业管理合同无效。8、物业公司有义务向业主提供公开和公示的资料，原告拒绝提供资料，并用非法的合同将被告告上法庭，对于原告的滥诉行为这是公共资源的浪费也是对法院权威的践踏,希望法官给予谴责，对于我个人7月2日当天的误工费须有原告承担。根据我和公司签订的劳务合同年薪税后80万元计算7月2日当天的误工费3030元应有原告承担，另外对于我个人名誉的损失原告须发公开道歉信，希望法院支持，我会提供合法的劳动合同。大家一起让这样的滥诉越来越少共同维护法律的尊严。9、本人不接受调解，如果合同合规我愿意积极缴纳物业费，并在以后的日子里积极配合物业工作把小区建设得更好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年6月10日，原告惠民物业公司与漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定原告对被告所居住的山水杭城小区进行物业管理服务，物业费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅0.5元/月.平方米，以一年度为一个收费周期，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，滞纳金从逾期之日起按全年物业服务费的0.3%缴纳（按天累计）。公用设施、设备消耗水电费按户分摊，每月每户5元。原告要求被告支付自2016年7月至2020年6月的物业费2784元，公摊费240元及按合同约定应支付的滞纳金。庭审中，被告称其房屋面积为106平方米，原告予以确认。被告称原告提供的《物业服务合同》并无业主大会的决议文件，其在公安系统的备案里未查到漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会的备案公章，原告也未提交业主大会的决议文件及原告的资质证书，故合同无效，其未收到过原告催缴物业费的电话或通知，即便交纳物业费，2017年5月13日前的费用已超过诉讼时效，其不应再交纳。原告称其在原告家门口张贴过交费通知单，但未提交证据予以证明。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告名下的位于山水杭城小区的漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会与原告惠民物业公司签订的物业合同，被告辩称其查询到业主委员会备案公章，原告未提供业主大会决议文件及原告的资质证书，故该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损坏国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损坏社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告所提异议均不符合该合同法的规定，故对被告关于物业服务合同无效的辩称本院不予采信，该合同对该小区业主均具有约束力。被告称原告从未向其打过电话或者通知其交纳过物业费，故原告诉讼请求中2017年5月13日前的物业费已超过诉讼时效，其不应再交纳，原告称其在原告家门口张贴过交费通知，但未提交该证据，故对被告该项辩称本院予以支持，原告诉请的2016年7月至2017年5月13日之间的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。故被告只应交纳自2017年5月14日至2020年6月30日共计37个月18天的物业服务费1992.86元（106平方米×0.5元每平方米×37个月18天），公摊费188元（5元每月×37个月18天），本院予以支持。关于被告辩称原告应支付其因应诉而产生的误工费及向其公开道歉，不属于本案受理范围，本院不予处理。关于原告要求被告梁杰按照日0.3%支付滞纳金的诉请，被告梁杰辩称其未收到原告的催交物业费通知，其不应承担违约金，庭审中，原告称其给被告妻子周霞联系过，且被告自原告入驻该小区三年有余未交过物业费，根据合同约定，交纳物业费一年为一个收费周期，被告已逾期交纳，故对原告请求被告支付违约金的主张本院予以支持，但合同约定按日0.3%折合月利率9%，远远超出被告违约给原告造成的损失，故本院酌情支持原告自起诉之日2020年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告梁杰于本判决生效后10日内支付原告漯河市惠民物业管理有限公司自2017年5月14日至2020年6月30日共计37个月18天物业服务费1992.86元，公摊费188元及滞纳金（滞纳金自2020年7月1日起，以2180.86元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。二、驳回原告漯河市惠民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告梁杰承担14元，由原告漯河市惠民物业管理有限公司负担11元。本判决为终审判决。审判员  鲁芳芳二〇二〇年七月十五日书记员  闫 磊