山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6867号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。负责人：张本存，行长。委托诉讼代理人：黄传哲，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志超，上海锦天城（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王雪峰，男，1970年6月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：解卓飞，山东林果律师事务所律师。原审第三人：历城区津乐旅馆，住所地山东省济南市历城区花园路135号。经营者：楚春岭。实际经营者：杜忠，男，1968年7月31日出生，汉族，住德州市，现住济南市。原审第三人：历城区安童服装店，住所地山东省济南市历城区花园路135号。经营者：刘连青。原审第三人：历城区萍源服装店，住所地山东省济南市历城区花园路135。经营者：胡萍。原审第三人：历城区胜阳体育用品店，住所地济南市'style='cousor:pointer'>山东省济南市。经营者：谢学龙。原审第三人：历城区沈东方奶茶店，住所地山东省济南市历城区花园路135号。经营者：沈东方。原审第三人：历城区汤记腊汁肉夹馍店，住所地山东省济南市。经营者：曹恒居。原审第三人：历城区慧峰小吃店，住所地山东省济南市历城区花园路135号历城农行办公楼东楼一层。经营者：张传超。原审第三人：济南鑫佳悦宾馆，住所地山东省济南市历城区花园路135号。经营者：楚春岭。原审第三人：历城区君暖快餐店，住所地山东省济南市。经营者：梁光琴。原审第三人：历城区非同小可炒鸡店，住所地山东省济南市。经营者：徐龙鹏。实际经营者：张连生，男，1981年11月25日出生，汉族，住济南市。原审第三人:济南市历城区珍珠港发行设计工作室，住所地济南市历城区花园路135号。经营者：张合英。原审第三人：历城区高忠建小吃店，住所地山东省济南市。经营者：高忠建。原审第三人：杜忠，男，1968年7月31日出生，汉族，住济南市'style='cousor:pointer'>山东省济南市。原审第三人：张连生，男，1981年11月25日出生，汉族，住济南市'style='cousor:pointer'>山东省济南市。上诉人中国农业银行股份有限公司济南市历城支行（以下简称农业银行历城支行）因与上诉人王雪峰及原审第三人历城区津乐旅馆、历城区安童服装店、历城区萍源服装店、历城区胜阳体育用品店、历城区沈东方奶茶店、历城区汤记腊汁肉夹馍店、历城区慧峰小吃店、济南鑫佳悦宾馆、历城区君暖快餐店、历城区非同小可炒鸡店、济南市历城区珍珠港发行设计工作室、历城区高忠建小吃店、杜忠、张连生房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。农业银行历城支行上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112号民初4003号民事判决第三项、第六项，依法改判王雪峰承担自2013年10月31日至2017年9月27日房屋租金共计5277945.21元（含自2013年10月31日-2017年9月27日租金）和支付迟延支付租金的经济损失659087.56元（自王雪峰应缴纳租金之次日起，以应交租金额为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2017年9月27日，嗣后至实际付款日的经济损失以应交租金额为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。2.本案上诉费由王雪峰承担。事实和理由：在本案诉讼时效问题上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，王雪峰应当对农业银行历城支行承担支付自2013年11月1日至2017年9月27日房屋租金及违约金的法律责任。一、农业银行历城支行在第二份租赁意向书签订后曾多次向王雪峰提出支付租金的请求，原审判决事实认定错误。原审判决确认：自2013年11月1日起，农业银行历城支行与王雪峰之间就涉案租赁房屋存在合法租赁关系。其后，王雪峰也自述曾多次找到农业银行工作人员要求继续签订合同。在常年交涉协商过程中，农业银行历城支行工作人员多次要求王雪峰应当支付租金。诉讼时效已多次中断，因而原审法院认定超过诉讼时效属于事实认定错误。二、王雪峰定期缴纳花园路135号房屋的水电费，属于该房屋债权债务关系的部分债务，与房屋租金属于同一债务关系。水电费债务和房租债务的产生都是基于花园路135号房屋租赁关系，实质为一个单一的整体，具有整体性和唯一性。农业银行历城支行将房屋租给王雪峰后，每三个月向王雪峰收取一次水电费，王雪峰均如期缴纳。房屋租金和水电费具有明显牵连关系，系主从债务关系，定期收取水电费已明显构成诉讼时效的多次中断，因而原审法院认定超过诉讼时效属于法律适用错误。王雪峰辩称，原审判决对于诉讼时效相关问题的认定正确，请求依法驳回农业银行历城支行的上诉请求。在本案中缴纳水电费与租金并非同一债务，无论法律性质及合同关系等，与本案的租金诉请均无关联。涉案房屋租赁系本案王雪峰与农业银行历城支行之间而水电费缴纳是王雪峰与物业公司之间的行为，与农业银行历城支行无任何关系。且水电费与房屋租赁性质不同，适用诉讼时效的规定也不相同，均可以证明原审法院对该事实的认定正确。王雪峰上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初5744号民事判决，依法改判：（1）驳回农业银行历城支行解除合同及腾房诉讼请求；（2）依法改判为支付2016年9月27日至2017年9月27日之间租金80万元；（3）依法改判按照年80万标准（即212.57元/平方米/年），支付自2017年9月28日至2018年3月8日房屋占有使用费234090.66元（4）依法改判按照年80万标准（即212.57元/平方米/年），支付自2018年3月9日至2020年3月9日房屋占有使用费671419.35元；（5）依法驳回农业银行历城支行关于违约金的诉讼请求；（6）依法支持王雪峰的全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由农业银行历城支行负担。事实和理由：原审判决部分认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。一、未过诉讼时效部分租金，应当以实际租赁面积予以计算，农业银行历城支行拒绝提供产权证明，构成违约，应当承担相应的过错责任。（一）涉案房屋应租面积及租金标准。王雪峰在与农业银行历城支行签订第一份意向书中，明确约定延用高有孝合同，而高有孝合同中仅列明房产证号：济房权证历城字第015411号，未列明面积。经查该房产证号对应面积为3763.48平方米，该面积则为应租赁的面积。因双方口头约定年租金标准为80万，租赁期限为十年。则租金标准应为80万元÷3763.48平方米=212.57元/平方米/年。（二）农业银行历城支行并未按期按照约定面积交付涉案房屋。2013年5月31日，首份意向书签订后，王雪峰仅接收了用于自营的保健中心房屋500平方米，津乐宾馆307.6平方米，东办公楼二、三、四楼优选酒店620平方米房屋，共计1427.6平方米。其余房屋均被其他社会人员侵占，直至2016年5月份，王雪峰才通过自行腾退将上述侵占房屋的社会人员后，实际管理了涉案房屋。农业银行历城支行原审调取的涉案房屋工商登记材料亦反映了该客观事实。因此农业银行历城支行并未按期按照约定的面积交付涉案房屋，其行为构成违约，农业银行历城支行意向书签署期间多收取的房租依法应当抵扣后续未过诉讼时效期间的房租。（三）王雪峰实际承租面积及农业银行历城支行租赁期自行收回的面积。根据本次诉讼，通过农业银行历城支行提交的房屋产权证明，王雪峰方才知晓涉案房屋总面积3444.61平方米，且农业银行历城支行自认自用了448平方米，则王雪峰实际能够使用的房屋面积也仅有2996.61平方米。因此在王雪峰实际接收的房屋，应当以该面积作为计算依据。王雪峰自用面积为500平方米，用作保健中心，但因农业银行历城支行拒不提供产权证证明，致使该房屋自意向书签署之日起至今空置。该部分面积因农业银行历城支行原因导致空置损失，自始至终均不应计交租金。则应缴纳租金的面积为2496.61平方米。农业银行历城支行在庭审上自认，其在2018年3月9日收回917.32平方米房屋，在原审开庭笔录及本案质证环节均予以明确。则根据农业银行历城支行自认的事实，2018年3月9日之后王雪峰承租的面积则应为1579.29平方米。（四）农业银行历城支行在整个租赁期间内拒不提供产权证明，属于违约行为，依法应当承担过错责任。在王雪峰租赁涉案房屋期间，农业银行历城支行拒不履行提供产权证明的附随义务，导致涉案房屋迟迟无法对外出租或自营使用，且在济南市拆违拆临的大环境下，因无产权证明导致租赁价格明显低于同期同地段租赁价格。提供产权证明是出租方应负的合同义务，农业银行历城支行拒绝提供产权证明事实清楚，在原审二审农业银行历城支行的民事答辩状中及原审庭审中出具的公章说明，均证明了自始至终农业银行历城支行拒绝提供产权证明的事实。农业银行历城支行拒不提供产权证明，属于违约行为，应当承担相应的过错责任，因此在未超过诉讼时效部分的租金诉讼请求中，应当依法判令农业银行历城支行按照过错比例自行承担部分租金。综上，未过诉讼时效部分的租金诉讼请求，依法应当按照实际租赁面积作为计算基数，按照每平方米每年的单价进行计算，并且按照过错比例分担租金。二、租赁期间，王雪峰不构成违约，不应当承担违约责任。（一）在本案所涉房屋租赁中，王雪峰不存在违约行为。本案系租赁合同纠纷，关于王雪峰是否违约，需根据双方合同约定及实际履行情况进行判定。在双方两份意向书签署后，王雪峰均按照意向书要求履行相应的付款义务，但农业银行历城支行并未按期足面积交付涉案房屋，王雪峰是合同的守约方，农业银行历城支行是违约方。在意向期限届满后，因农业银行历城支行的违约行为，拒不签署书面合同，亦未按期按照约定面积交付涉案房屋，为此王雪峰要求离场并请求赔偿违约损失，主要为保健中心装修损失、次承租人装修损失，农业银行历城支行不予准许，并告知不用缴纳租金继续使用房屋，并请求王雪峰腾退侵占房屋的社会人员及管理次承租人。这是本案的事实，也是农业银行历城支行直至诉讼前从不收取租金的原因。双方口头合同所约定事实，通过实践履行证明了王雪峰所述系客观事实，农业银行历城支行主张无合同依据和法律依据。（二）农业银行历城支行在整个租赁期间内，是合同的违约方。在王雪峰承租期间，农业银行历城支行除未按期按照约定面积交付涉案房屋外，并且拒不提供产权证明。该事实农业银行历城支行明确在原审二审上诉时的答辩状中明确自认其没有提供权属证明的义务，并且不用提供。对于原审一审调取的工商信息等专门出具《关于公章的说明》，明确陈述农业银行历城支行从未出具的转租证明等，致使涉案房屋迟迟无法对外出租，造成巨大的空置损失，房屋无法对外出租，在出租行为中未履行出租人的附随义务，存在过错。本案起诉后，因尚在诉讼之中，且未超过诉讼时效的涉案租赁面积及对应租金等均需经人民法院依法审理裁判方能确定，王雪峰在诉讼之中属于正常应诉抗辩，不存在违约情形，故此本案中王雪峰不承担违约责任。综上，租赁期间，王雪峰不存在违约行为，不应当承担违约责任，相反客观证据证明农业银行历城支行系出租方，其存在违约行为，应当承担过错责任。三、王雪峰的反诉请求，依法应予支持。王雪峰自用的500平米房屋，在意向期内完成房屋装修，该房屋是王雪峰为经营所需自用的房屋。在该部分房屋装修完毕后，因农业银行历城支行拒不签订书面租赁合同，拒不提供产权证明，致使涉案房屋无法使用，装修房屋亦未使用，涉案房屋空置至今，造成王雪峰巨大经济损失，农业银行历城支行构成违约。该部分对应的房租自始至终均不应当由王雪峰承担。因农业银行历城支行诉讼请求为要求解除合同，根据《审理城镇房屋租赁合同纠纷》司法解释的规定第十一条：因出租人违约，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应当支持。本案所涉房屋王雪峰、农业银行历城支行口头约定租赁期限为10年，上述500平米保健中心房屋的装修，自始至终从未使用，因此应当按照装修市场现价值赔偿王雪峰经济损失。综上所述，本案作为租赁合同纠纷案件，依法应当查明计租面积及实际房屋期限，作为裁判依据。出租方拒不提供产权证明，拒不履行附随义务的行为构成违约，依法应予认定并判令其承担相应的过错责任。因农业银行历城支行拒绝提供产权证明导致王雪峰自用房屋的空置损失及装修损失等，均应由违约方的农业银行历城支行自行承担。因此，请求法院依法采纳王雪峰的全部上诉意见及支持王雪峰的全部反诉请求。农业银行历城支行辩称，一、农业银行历城支行已按照合同约定履行义务，不存在违约行为。（一）应当依照两份《意向书》及农业银行历城支行与高有孝租赁合同约定，确定租赁范围和相应租金。农业银行历城支行向王雪峰交付的房产范围符合合同以及意向书的约定。农业银行历城支行与王雪峰在2013年5月31日签订的第一份意向书中约定“延用原中国农业银行济南市历城区支行与高有孝合同条款”。在农业银行历城支行与高有孝的租赁合同纠纷中，济南市中级人民法院（2013）济民四终字第494号终审判决书第7页第1-3行载明“经查实，济南市历城区花园路135号其中东楼南一楼和四楼套内面积448平方米房屋，一直由农业银行历城支行作为花园路分理处的营业厅和办公室使用”。第7页第12-14行载明：“可以认定，农行历城支行与高有孝签订的租赁合同并不包含济南市历城区花园路135号其中东楼南一楼和四楼房屋”。由以上可知，农业银行历城支行与王雪峰租赁范围是除花园路135号除东楼一楼和四楼外的其他房屋。农业银行历城支行与高有孝于2007年12月26日签订的租赁合同以及与王雪峰签订的意向书中，均未写明房屋租赁面积，故合同双方应以租赁房屋一体确定租赁范围。房屋面积变更情况如下：015411房产证号所载花园路135号范围内全部面积为3763.48平方米。2003年前后（高有孝承租之前），因花园路拓宽拆除222.95平方米（已注销）。2009年（高有孝承租期间），因农行上市开展资产审核，农行历城支行015411号房产证注销，重新测量后更换为119064号、119019号、119241号、119239号房产证（详见2018年9月5日农行历城支行出具的《关于历城支行换发花园路135号房产证的说明》），四个房产证建筑面积相加后扣除448平方米自用建筑面积，出租建筑面积合计2996.61平方米。对于两次变更情况高有孝和王雪峰均知晓，王雪峰在2013年5月31日-2013年10月31日承租过程中也未提出异议。按照两份《意向书》及农业银行历城支行与高有孝租赁合同约定，所租赁房屋的租金价格应为135万/年。事实上，王雪峰实际占用的租赁范围超出了双方约定的范围。东楼的南四层由王雪峰实际占用但未计算租金，农业银行历城支行事实上仅占用了花园路135号东楼南一楼作为历城农行花园路分理处办公使用。一审判决对于租赁面积和租金标准的认定与事实一致，符合合同约定与法律规定，应予维持。王雪峰关于租赁面积和租金标准的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。（二）农业银行历城支行已按期交付租赁房屋，王雪峰却未依照合同约定交付租金，属于严重违约行为。2013年5月31日第一份意向书签订后，农业银行历城支行已按照合同及意向书的约定履行了交付房屋义务。王雪峰全面接管了原由高有孝承租的花园路135号租赁范围内的全部房屋并实际使用该房产。2013年8月30日双方签订第二份意向书，2013年10月31日第二份意向书效力终止。其后，王雪峰使用房屋至今却再未交付任何租金，违背了合同订立的目的，严重损害了农业银行历城支行的合法权益，属于违约行为，应当支付违约金。王雪峰承租房屋后，将涉案房屋分割出租，而且存在部分房屋的多次转租情况，农业银行历城支行调取的涉案房屋工商登记资料事项与农业银行历城支行依约履行交付涉案房屋面积义务无关。一审法院曾到涉案房屋处现场勘察并走访相关次承租人，已查明农业银行历城支行交付房屋情况和王雪峰转租情况等事实，并依据现场勘察事实，结合法律规定依法作出判决，应予维持。（三）农业银行历城支行收回部分面积的说明。2018年3月9日，农业银行历城支行收回花园路135号部分房屋，建筑面积共计917.32平方米。其中济房权证历城字第119239号，已收回二、三层，建筑面积合计615.16平方米；济房权证历城字第119019号（后院西楼）收回位于西北角的一、二层，建筑面积合计302.16平方米。2020年5月6日，农业银行历城支行再次收回花园路135号部分房屋，建筑面积共计564.72平方米。其中济房权证历城字第119064号，已收回二、三层部分房屋，建筑面积合计340.92平方米；济房权证历城字第119239号收回一层部分房屋，建筑面积合计223.8平方米。一审法院对于2018年3月9日收回的面积部分进行了核实，并要求农业银行历城支行提交了收回说明以及相关图纸，农业银行历城支行也已依据相关收回情况做出说明并提供图纸，具有证明效力。王雪峰主张的扣除部分没有事实依据，应予驳回。（四）王雪峰未取得房屋产权证明的主张不足采信。王雪峰声称无法取得房屋产权证书明显系虚假陈述，原因主要有三个方面：第一，房屋产权证书复印件系花园路135号次承租人登记注册常用证明文件。农业银行历城支行作为花园路135号产权人，在将房屋出租给王雪峰前手高有孝期间，就已将房屋产权证书复印件提供给承租人，以备承租人或次承租人登记注册使用。农业银行历城支行从济南市历城区行政审批服务局调取的三份个体户信息（历城区津乐旅馆、济南市历城区珍珠港发型设计工作室、济南市历城区奉贤通讯器材经营部）和一份企业信息（济南鑫佳悦宾馆），均附有花园路135号的房屋产权证书。其中济南鑫佳悦宾馆和济南市历城区奉贤通讯器材经营部均注册于2014年王雪峰承租花园路135号房屋之后。次承租人都能够提供房屋产权证书用于登记注册，说明农业银行历城支行并无隐藏房屋产权证书的意图。因此王雪峰作为承租人却声称无法取得房屋产权证书明显系虚假陈述，法院不应予以支持。第二，王雪峰长期参与花园路135号房屋租赁事项，早已持有房屋产权证书。农业银行历城支行从济南市历城区行政审批服务局调取的济南市历城区桃然洗浴中心（已吊销）工商登记信息显示，王雪峰自2005年就已经参与花园路135号租赁事项，当时个体户登记时提供房屋产权证书系必备条件，王雪峰却在2015年后又声称无法取得房屋产权证书，显然系虚假陈述。第三，从工商部门调取的大量工商登记信息显示，王雪峰承租期间曾出现几十户次承租人，均能正常开业经营。这些业主并未因此项原因出现过无法办理工商登记的情形，由此可以推断王雪峰因无法取得权属证明无法开业的主张不能成立。王雪峰所开设洗浴中心属于公安重点管制领域，2014年2月，全国范围内对于洗浴中心等娱乐场所进行全面集中整顿，加之济南创建国家级文明城市需要，最终导致王雪峰洗浴中心无法开业。因而，农业银行历城支行对于王雪峰洗浴中心无法开业不应承担责任。一审法院依据农业银行历城支行提交的2005年济南市历城区桃然洗浴中心（已吊销）工商登记信息以及2014年部分个体户工商登记信息作出就判决，认定王雪峰主张农业银行历城支行未配合提交房屋产权证书的主张不能成立，应予维持。对于王雪峰的主张，应予驳回。二、王雪峰未能按期履行支付租金义务，应承担违约责任。（一）王雪峰未按期支付租金，既违反了双方的约定，也违反了合同法的明确规定，农业银行历城支行具有解除权。双方于2013年5月31日和2013年8月30日签订的两份意向书系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。但王雪峰拒不支付租金，未能履行租赁合同的主要义务，违背了合同订立的目的，农业银行历城支行出租房屋的目的无法实现，给农业银行历城支行造成重大经济损失，已构成根本违约，农业银行历城支行依法行使解除权。农业银行历城支行系合同守约方，王雪峰系违约方。农业银行历城支行通过现场张贴和向王雪峰邮寄解除合同通知书等方式解除租赁合同，双方合同关系已于2017年9月27日解除。对于未支付的租金，王雪峰应当全额支付并承担违约责任。根据王雪峰未缴纳租金的事实以及解除租赁关系的EMS回执等证据，一审判决认定合同解除条件成就，解除程序合法，双方租赁关系已经解除，应予维持。（二）王雪峰存在大量转租获利的行为，都未获得农业银行历城支行同意，还不缴纳房租，明显属于违约行为。根据历城农行与高有孝租赁合同第三条规定：“乙方如需将房屋转租给第三方，需向甲方提供第三方相关资料，经甲方同意后，由乙方同第三方签订租赁合同，租赁合同原件交甲方一份留存。”由于农业银行历城支行与王雪峰租赁关系沿用上述合同规定，因而王雪峰在转租房屋时需获得农业银行历城支行同意，并应当履行提交第三方资料的义务。但从2013年租赁开始至今，王雪峰的转租行为均未获得农业银行历城支行同意，也未履行向农业银行历城支行提交第三方资料和租赁合同原件的义务，明显属于违约行为。如上所述，农业银行历城支行已合法履行合同义务，王雪峰不交纳房租还违反合同约定转租，一审法院认定王雪峰违约与事实相符，具备充分的法律依据，应予维持。三、农业银行历城支行的反诉请求缺乏法律依据，应予驳回。对于王雪峰赔偿装修损失的不合理要求，农业银行历城支行不应承担责任。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”农业银行历城支行并未明示同意王雪峰装修，而且装修过程中可能造成租赁建筑结构破坏，农业银行历城支行保留追究王雪峰损害房屋责任的权利。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”农业银行历城支行与王雪峰之间没有关于装修和装修补偿的约定，因此，王雪峰仅依据《意向书》主张赔偿装修损失不符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。在一审判决第9页一审法院对第三人珍珠港发行工作室、历城区君暖快餐店的调查可能看出王雪峰在高有孝租赁涉案房屋期间就已经与本案的第三人也就是实际租赁户直接签订了转租合同，收取租金，并协助第三人办理了工商登记。上述事实充分证明王雪峰对于涉案房屋历城区花园路135号房屋的现状是明知的，对该处房屋的实际面积状况和前后变化情况也是明知的，农业银行也不存在未向王雪峰提交房屋产权证复印件的行为，所以王雪峰的上诉请求没有事实依据，请求法院予以驳回。原审第三人历城区津乐旅馆、历城区安童服装店、历城区萍源服装店、历城区胜阳体育用品店、历城区沈东方奶茶店、历城区汤记腊汁肉夹馍店、历城区慧峰小吃店、济南市鑫佳悦宾馆、历城区君暖快餐店、历城区非同小可炒鸡店、济南市历城区珍珠港发行设计工作室、历城区高忠建小吃店、杜忠、张连生均未作陈述。农业银行历城支行向一审法院起诉请求：一、请求依法判令农业银行历城支行、王雪峰就历城区花园路135号房屋租赁关系解除；二、请求依法判令王雪峰立即腾空租赁房屋并交还农业银行历城支行；三、请求依法判令王雪峰支付农业银行历城支行租金、房屋占用费用共计5281643.84元（含自2013年10月31日-2017年9月25日期间租金和自2017年9月26日-2017年9月28日房屋占用费，2017年9月29日至实际腾房交还之日的房屋占用费按每年135万元计算）；四、请求依法判令王雪峰支付迟延支付租金的经济损失659549.43元（自王雪峰应缴纳租金之次日起，以应交租金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2017年9月28日，嗣后至实际付款日的经济损失以应交租金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；五、诉讼费用、保全费用由王雪峰承担。一审法院认定事实：农业银行历城支行系济南市历城区花园路135号房产的登记所有人。2002年4月23日，农业银行历城支行与济南翰林苑数据信息有限公司签订房屋租赁合同，约定农业银行历城支行将花园路135号农行办公楼及院落（不含东楼南一楼和四楼，套内面积448平方米）整体出租给济南翰林苑数据信息有限公司使用，租赁期五年，自2002年10月10日至2007年10月9日，年租金39万元。上述合同租赁期满后，农业银行历城支行通过招标形式公开招租。2007年12月26日，农业银行历城支行作为出租方甲方与承租人乙方高有孝签订房屋租赁合同，合同约定：甲方房屋坐落于济南市历城区花园路135号，土地证号：历城国用（92）字第1001010号、房产证号：济房权证历城字第015411号；房屋租赁期限为五年，自2008年6月1日至2013年5月30日；房屋年租金为135万元，第一期租金，承租人应当于2007年12月31日前交付，首年租金为135万元，自第二期起承租人应于每年的12月1日和6月1日前缴纳下一期半年的租金，金额为67.5万元，租金交纳方式为现金或支票；甲方应于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方；在房屋租赁期间以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费2、煤气费3、供暖费4、物业管理费。其中该合同第九条规定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方应当负责赔偿：……4、不按时交纳租金，经甲方催交，仍不及时交纳的……”第十三条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应向对方交纳租金总额的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。”2013年5月30日农业银行历城支行与高有孝签订的上述房屋租赁合同到期终止。2013年5月31日农业银行历城支行作为出租人与承租人王雪峰签订意向书，载明：“……自即日起，农业银行历城支行与王雪峰就花园路135号房屋租赁问题，协商订立房屋租赁合同，协商期限暂定三个月，自2013年5月31日至2013年8月30日，该期间就该房屋租赁双方权利、义务，延用于原农业银行历城支行与高有效合同条款。正式合同签订后，本意向书自动终止。”2013年8月30日农业银行历城支行作为出租人与承租人王雪峰就上述房屋再次签订意向书，载明：“农业银行历城支行与高有孝于2007年12月26日签订的关于花园路135号房屋租赁合同，已于2013年5月30日到期终止。自即日起，农业银行历城支行与王雪峰就以上房屋租赁问题，协商订立房屋租赁意向，本意向期限暂定为2013年9月1日至2013年10月31日，租金为每月11.25万元，该期间就该房屋租赁双方权利、义务，遵守合同法有关规定及国家法律、法规，意向期限到期日，本意向书自动终止。”2013年11月1日，上述意向书期限届满，农业银行历城支行、王雪峰之间并未签订房屋租赁合同。农业银行历城支行、王雪峰均认可，在高有孝承租房屋期间，王雪峰即已经接手房屋，并进行自主经营和转租活动，平均每两个月交纳一次水电费，但自2013年10月31日之后的租金未再支付。王雪峰主张意向书期限届满后，曾要求与农业银行历城支行签署书面的租赁合同并交纳租金，但农业银行历城支行拒不签署租赁合同、拒收租金，也不同意王雪峰撤场并赔偿装修损失，自此双方形成事实租赁关系。农业银行历城支行主张其并不存在拒收租金的情形，王雪峰曾在2013年5月31日和2013年9月13日分两次向农业银行历城支行的同一账户交纳过租金，王雪峰对农业银行历城支行的收款账户是明知的，可以直接向其账户转存租金。双方均认可租赁期间自2013年5月31日起算。2017年9月26日，农业银行历城支行以快递方式向王雪峰邮寄解除租赁关系通知书，其中载明：一、解除双方就济南市历城区花园路135号房屋的租赁关系；二、王雪峰在收到本《解除租赁关系通知书》之日起五日内腾空所租赁房屋并交付农业银行历城支行，并按约定付清所欠付房屋租金……。根据农业银行历城支行提交的快递回单显示该邮件于2017年9月27日妥投。王雪峰称其未收到过农业银行历城支行任何解除租赁关系的函件。农业银行历城支行于2017年9月28日向一审法院提起诉讼，要求解除与王雪峰的租赁关系，并要求王雪峰返还房屋、支付租金及赔偿经济损失。农业银行历城支行提交其与高有孝签订的房屋租赁合同，其中记载租赁房屋的房产证号为济房权证历城字第015411号，与其在本案审理中提交的现有4份房产证证号均不相符，农业银行历城支行对此提交《关于历城支行换发花园路135号房产证的说明》一份、（2012）历城民初字第341号民事判决书及案件审判笔录复印件各一份，证实济南花园路135号房屋产权证明于2009年开始换发，原济房权证历城字第015411号135号院内5座房产在一个大证上，其中第一座222.95平方米的房产于2003年前后，因花园路拓宽已拆除并注销，另外4座房屋于2009年农行上市前，因资产核资重新测量并分割为4个小证，其面积与原大证4座房产相符，明细如下：济房权证历城字第015411号大证显示：第一项，二层222.95平方米办公楼，已拆除（实际已注销）；第二项，4层1280.25平方米办公楼，换发济房权证历城字第119239号房产证，套内建筑面积1230.32平方米；第三项，二层354.84平方米办公楼，换发济房权证历城字第119019号房产证，套内面积302.16平方米；第四项一层54平方米办公房，换发济房权证历城字第119241号房产证，套内建筑面积50.46平方米；第五项四层1851.44平方米办公楼，换发济房权证历城字第119064号房产证，套内建筑面积1861.67平方米。虽然换发房产证与合同中载明的房产证号不一致，但房屋的土地使用权证及面积、位置基本相符，且有（2012）历城民初字第341号民事判决书及案件审判笔录予以佐证，故一审法院对换发房产证所载房产与本案租赁房屋的一致性予以认可。另查明，经现场查勘，花园路135号现有租户分别为历城区津乐旅馆（经营者：楚春岭，实际经营者：杜忠）、历城区安童服装店（经营者：刘连青）、历城区萍源服装店（经营者：胡萍）、历城区胜阳体育用品店（经营者：谢学龙）、历城区沈东方奶茶店（经营者：沈东方）、历城区汤记腊汁肉夹馍店（经营者：曹恒居）、历城区慧峰小吃店（经营者：张传超）、济南鑫佳悦宾馆（投资人：楚春岭）、历城区君暖快餐店（经营者：梁光琴）、历城区非同小可炒鸡店（经营者：徐龙鹏、实际经营者：张连生）、济南市历城区珍珠港发行设计工作室（经营者：张合英）、历城区高忠建小吃店（经营者：高忠建）。又查明，农业银行历城支行在2018年3月9日收回了涉案承租房屋范围之内的部分房屋，分别为房产证号119019号位于西北角的二层楼，收回面积为302.16平方米；房产证号119239号位于西侧南向四层办公楼的二层和三层，收回面积615.16平方米，未办理交接手续。王雪峰主张其对花园路135号农行网点所在楼层的四楼进行了装饰装修，面积约为500平方米，因农业银行历城支行未向其提供房屋产权证书导致无法经营。王雪峰在重审期间向一审法院提起反诉，要求农业银行历城支行赔偿其该部分房屋的装修损失。本案争议的焦点有二：一、租赁房屋的范围、面积及租金水平计算。二、农业银行历城支行起诉是否已超过诉讼时效。关于焦点一、王雪峰基于两份意向书也已实际全面接管了原由高有孝承租的花园路135号的租赁范围内的全部房屋，其主张根据高有孝原合同房产证号，其应当租赁的面积为3763.48平方米。但根据2002年4月23日，农业银行历城支行与济南翰林苑数据信息有限公司签订的房屋租赁合同，当时农业银行历城支行即已在自用448平方米办公面积，高有孝与农业银行历城支行协商确定合同时，即已了解这一事实，且王雪峰在高有孝租赁期间即已实际使用房产，故王雪峰以015411房产证所载花园路135号范围内全部房产面积为租赁房产面积不能成立，且其中222.95平方米的建筑在高有孝承租之前即以拆除。农业银行历城支行与高有孝于2007年12月26日签订的租赁合同及与王雪峰签订的意向书中，均未写明房屋租赁面积，故合同双方应系以租赁房屋一体商定租金，并非以承租面积计算所得。又因农业银行历城支行提供015411房产证已注销，故应以119064、119019、119241、119239四个房产证面积之和扣除448平方米自用面积为王雪峰实际承租房屋面积，计2996.61平方米，租金价格为135万/年。在2018年3月9日之后，承租面积应为2996.61平方米-302.16平方米-615.16平方米=2079.29平方米，租金价值按照其占总面积2996.61平方米，135万/年的比例计算。关于焦点二、王雪峰主张案涉两份意向书期满后，虽未再签订书面合同，但参照高有孝合同条款约定，房屋租金为半年一付，且为定期之债。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故本案关于租金的诉讼请求中，2016年10月31日之前的部分已超过诉讼时效，应当予以驳回。农业银行历城支行主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，且农业银行历城支行基于王雪峰实际占用房屋的事实，每季度收取一次水电费，房屋租金和水电费具有明显的牵连关系，农业银行历城支行收取水电费的行为已多次造成诉讼时效的中断，因而农业银行历城支行认为租金不存在超过诉讼时效的问题。一审法院认为，农业银行历城支行、王雪峰双方于2013年5月31日、2013年8月30日签订的意向书均系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。该意向书明确约定，在协商期间双方沿用高有孝合同约定，故双方实际上由意向书约定了以农业银行历城支行与高有孝租赁合同权利义务为内容，租赁期限为5个月的房屋租赁合同，合同期满后，双方未进一步签约，而且王雪峰继续使用房屋，农业银行历城支行未表示反对，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故自2013年11月1日起，王雪峰与农业银行历城支行之间构成不定期租赁，双方均可随时解除合同。另王雪峰自2013年10月31日之后未能履行支付租金的义务，其主张农业银行历城支行拒收租金，未提交证据证实，亦未向有关提存部门提存，其未履行合同主要义务，农业银行历城支行亦可行使合同解除权，且农业银行历城支行系守约方，对合同解除并无过错，故一审法院对农业银行历城支行要求解除与王雪峰之间租赁关系的诉讼请求予以支持。农业银行历城支行主张其曾向王雪峰邮寄解除合同通知书，其提交的邮件回执签收人姓王，且该邮件载明的收件人亦为王雪峰，并写明收件人电话为13905312482，确为王雪峰所持有，故应当认定王雪峰收到了该通知。故农业银行历城支行、王雪峰双方的租赁关系于农业银行历城支行解除合同通知书到达王雪峰之日（即2017年9月27日）时解除。王雪峰一直欠付2013年10月31日之后的租金，双方租赁合同内容以高有孝与农业银行历城支行之间的合同内容确定，租赁合同在2013年10月31日之后继续有效，只是转为不定期租赁，故王雪峰仍应按每半年一次支付租金，即应在每年10月31日前及4月30日前支付下半年租金。农业银行历城支行主张以催收水电费为由构成诉讼时效的中断，未提交证据证实。根据本案双方当事人提交的证据，农业银行历城支行向王雪峰发出的解除合同通知书中要求支付租金的表述系最早的主张，故应以此计算诉讼时效。另，本案租金属分期履行合同之债，而非同一债务分期履行，根据最高人民法院法函[2004]23号《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》，就继续性租金债权的诉讼时效期间计算确定为“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该债务履行期届满之日的次日起算。”又根据《中华人民共和国民法通则》规定关于延付、拒付租金的诉讼时效为一年，而该一年在《中华人民共和国民法总则》施行之前已经届满，故对于2016年9月27日之前的租金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。王雪峰应当支付农业银行历城支行自2016年9月27日至2017年9月27日的租金即1350000元（1350000元×1年），自2017年9月28日至2018年3月8日的房屋占用费参照合同约定的租金标准135万元/年计算，即595479.45元（161天×1350000元/365天），2018年3月9日至2020年3月9日（判决作出之日）的房屋占用费按照2566.41元/天的标准计算，即1873478.03元【（1350000×2079.29/2996.61）/365天×2年】，2020年3月10日至实际腾房之日的房屋占用费按照2566.41元/天的标准计算。对于王雪峰在重审中提到的农业银行历城支行赔偿其装修损失及未能营业的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，非因出租人过错解除合同的，出租人不负赔偿承租人装修装饰损失的义务。根据第十二、第十三条的规定，不论承租人是否经过出租人同意装饰装修，在租赁期限届满后亦不能向出租人主张装饰装修的费用，王雪峰不能提供最初装修时的费用情况，且装修至今已超过六年，综合以上情况，为减少当事人诉累，不致因不同因素拖延诉讼进程，一审法院对王雪峰要求鉴定的申请未予准许。其自述装修房屋系进行保健中心经营，其以未获得房屋权属证明导致不能登记营业，责任在农业银行历城支行为由，要求农业银行历城支行赔偿其损失，而本案诸多第三人作为次承租人均可正常取得登记进行经营，王雪峰作为承租人以农业银行历城支行未予以配合提交房屋产权证书违约显然不能成立，且其不能明确要求农业银行历城支行赔偿损失的数额，一审法院对其反诉请求不予受理，其以此为由抗辩要求继续履行合同亦不能成立。合同解除后，承租人应当返还租赁物。关于返还的范围，根据（2013）济民四终字第494号民事判决书，已认定农业银行历城支行与高有孝签订的租赁合同并不包含济南市历城区花园路135号其中东楼南一楼和四楼房屋，王雪峰亦对该范围予以认可。庭审中农业银行历城支行自述其已收回涉案房屋西北角的二层楼及西侧南向四层办公楼的二层、三层，故王雪峰应当立即腾空并返还除东楼南一楼、四楼及西北角的二层楼、西侧南向四层办公楼的二层和三层外的位于济南市历城区花园路135号的房产。关于农业银行历城支行的经济损失，王雪峰应按合同约定期限支付租金，其未按期支付租金构成违约，理应向农业银行历城支行支付违约金。农业银行历城支行要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。其中，2016年9月27日至2016年10月31日之间的租金未过诉讼时效，该项违约金应以125753.42元（34天×1350000元/365天）为基数，自2016年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于第三人提出的继续租赁以及与农业银行历城支行建立租赁关系的意见，与本案不属同一法律关系，亦非本案纠纷处理的范畴，一审法院不予一并处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行与被告王雪峰就济南市历城区花园路135号房屋形成的房屋租赁关系于2017年9月27日解除。二、被告王雪峰于判决生效之日起三十日内将位于济南市历城区花园路135号[即房产证号：历城字第119239号房屋（其中二、三层除外）、历城字第119241号的房屋、历城字第119064号的房屋（其中一层、四层除外）]腾空并返还给原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行。第三人历城区津乐旅馆、历城区安童服装店、历城区萍源服装店、历城区胜阳体育用品店、历城区沈东方奶茶店、历城区汤记腊汁肉夹馍店、历城区慧峰小吃店、济南鑫佳悦宾馆、历城区君暖快餐店、历城区非同小可炒鸡店、济南市历城区珍珠港发行设计工作室、历城区高忠建小吃店、杜忠、张连生应予以配合。三、被告王雪峰于判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行租金1350000元（该租金自2016年9月27日起计算至2017年9月27日止）。四、被告王雪峰于判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行房屋占用费595479.45元（参照135万/年的租金标准，自2017年9月28日起计算至2018年3月8日止）。五、被告王雪峰于判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行自2018年3月9日起至2020年3月9日（判决作出之日）止的房屋占用费1873478.03元。自2020年3月10日起至实际腾房之日止的房屋占用费，按照2566.41元/天的标准同时计付。六、被告王雪峰于判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行违约金（以125753.42元为基数，自2016年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日；以675000元为基数，自2016年10月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍算至实际履行之日；以549246.58元为基数，自2017年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日）。七、驳回原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费53388元、保全费5000元，由原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行负担19071元，由被告王雪峰负担39317元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农业银行历城支行提交自历城区行政审批中心调取的济南鑫佳悦宾馆企业信息及历城区一日三餐快餐店个体户信息复印件各一份。农业银行历城支行称该证据一审时已提交原件，所附的房屋房产证复印件均为历城区花园路135号，系农业银行历城支行所有。济南鑫佳悦宾馆的登记日期为2014年4月28日此时王雪峰已经全面接收了涉案租赁房屋，所以王雪峰已经取得了农业银行历城支行提供的房产证复印件。王雪峰质证称，一是上述所谓的附有房产证复印件的合同均是与高有孝签订的与王雪峰无关，农行以此推论向王雪峰出具了产权证明于法无据；二是根据农行向法庭提交的房屋产权证明可以得知，其所谓的房产证复印件系2009年已经注销的房产证复印件，本案所涉房产产权证书出具时间为2010年1月份、2009年12月份，这是本案所涉房产的合法有效的权属证书；三是无论在原审、二审农行的答辩状自认，以及其所谓的证据证明均证实了一个事实涉案房产合法有效产权证明均未提供。另，农业银行历城支行主张其于2020年5月6日收回了花园路135号部分房屋，建筑面积共计564.72平方米（具体为：济房权证历城字第119064号，收回第二、三层，建筑面积合计340.92平方米；济房权证历城字第119239号，收回第一层，建筑面积合计223.8平方米）。王雪峰认可农业银行历城支行已收回上述房屋，但称不清楚具体的收回时间。经审理本院认定，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三：一、农业银行历城支行主张的2016年9月27日前的租金是否超过诉讼时效；二、王雪峰承租房屋的范围、面积及租金计算标准；三、王雪峰关于农业银行历城支行违约的抗辩是否成立。关于争议焦点一。租金及水电费为合同约定承租方的不同债务，农业银行历城支行以定期收取水电费为由主张构成请求支付租金诉讼时效多次中断的理由不成立，其关于在常年交涉协商过程中曾多次要求王雪峰支付租金的主张亦未提交证据证明。现有证据不能证明农业银行历城支行在2017年9月27日前曾向王雪峰提出过支付租金的要求，一审法院以农业银行历城支行发出解除合同通知书中要求支付租金的表述系最早的主张，并以此计算诉讼时效并无不当。关于争议焦点二。王雪峰认为租赁面积应为济房权证历城字第015411号房屋产权证载面积3763.48平方米，农业银行历城支行未完全交付房屋，且其接手房屋时部分房屋被社会人员侵占，自2016年5月份才自行腾退后实际管理了涉案房屋。本院认为，根据双方当事人陈述，王雪峰认可在高有孝合同期间就已接手部分涉案房屋，且其在高有孝合同期间曾作为涉案部分房屋的次承租人自行经营，王雪峰承租涉案房屋主要用于自营或转租，意向书签订时其对涉案房屋的占有情况应有一定了解，对涉案房屋的使用收益也应有一定预期。王雪峰在与农业银行历城支行签订的第一份意向书履行完毕后又续签第二份意向书，均按照135万元/年租金标准实际履行，亦无证据证明王雪峰曾提出租金过高或农业银行历城支行未完全交付房屋等主张。租赁房屋的范围、租金标准是房屋租赁合同的主要条款，结合农业银行历城支行与高有孝于2007年12月26日签订的租赁合同及与王雪峰签订的意向书中均未写明房屋租赁面积、意向书签订及履行的实际情况，一审法院认为农业银行历城支行与王雪峰应系以租赁房屋一体商定租金、以119064、119019、119241、119239四个房产证面积之和扣除448平方米自用面积为王雪峰实际承租房屋面积并以135万元/年计算租金并无不当。王雪峰关于双方约定租金80万元/年、租赁期限十年以及农业银行历城支行曾告知其不用缴纳租金继续使用房屋等主张，均无证据证明，本院不予支持。关于争议焦点三。王雪峰认为农业银行历城支行未按期足面积交付涉案房屋、拒不提供房屋产权证明构成违约应承担过错责任。本院认为，如前所述，王雪峰在意向书签订前对涉案房屋的占有情况应有一定了解，且其自述2016年5月后其实际管理的案涉房屋，对于农业银行历城支行关于2016年5月前的租金请求，一审法院未予支持。王雪峰曾在涉案部分房屋登记经营，且本案诸多第三人亦正常取得登记经营，王雪峰称因农业银行历城支行拒不提供房屋产权证明致使涉案房屋无法对外出租或自营使用未提交相应证据证实，且无证据证明王雪峰曾要求农业银行历城支行出具房屋产权证明，其关于农业银行历城支行拒不提供房屋产权证明构成违约的主张缺乏依据，本院不予支持。另，因一审法院对王雪峰的反诉请求未予受理，故本案对其反诉不予处理。二审中，王雪峰对农业银行历城支行在一审判决后收回的部分房屋没有异议，故一审判决第二项返还的房屋不再包含农业银行历城支行自认其在一审判决之后已收回的部分。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53359元，由上诉人中国农业银行股份有限公司济南历城支行负担33209元，上诉人王雪峰负担20150元。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二〇年七月三十日书记员  韩 雪