山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初617号原告：孔剑英，女，1979年2月14日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：吕雅静，山东谷源律师事务所律师。被告：烟台三镇纺织品实业有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路71号，统一社会信用代码913706007409828476。法定代表人：王茵，总经理委托诉讼代理人：杨景尧，山东智恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李咏丽，山东智恩律师事务所律师。原告孔剑英与被告烟台三镇纺织品实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告孔剑英及其诉讼代理人吕雅静、被告烟台三镇纺织品实业有限公司诉讼代理人李咏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔剑英向本院提出诉讼请求：1.被告依约为原告办理不动产过户手续；2.被告向原告支付自2009年3月31日起至2019年8月31日的逾期办证违约金122592.28元。自2019年9月1日起至被告为原告实际办理过户手续之日止以已付房款132790元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付逾期办证违约金。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认原、被告双方签订的《房地产买卖契约》及《购买家俱协议》合法有效，被告为原告办理贷款手续。事实和理由：2008年5月31日，原、被告签署《房地产买卖契约》，约定被告将其位于烟台经济技术开发区长江路71号内401室的房屋出售给原告，房款总价款为262790元，付款方式为首付132790元，贷款130000元，原告需按被告指定银行要求提供贷款所需要的全部材料。2008年6月7日，原告依约向被告交付购房款132790元。后双方于2008年11月28日签订《购买家俱协议》，约定被告于2009年3月30日前为原告办好涉案房屋产权证及土地证并交付给原告。现原告已按合同约定履行了付款义务，但涉案房产因被告原因，至今未办理贷款及不动产过户手续。多年来，原告从未间断向被告主张权益，现原告为维护自身合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望依法判如所请。被告烟台三镇纺织品实业有限公司辩称，1.同意为原告办理贷款及房屋过户手续；2.原告请求被告支付2009年3月31日至2016年8月23日的逾期办证违约金，已过诉讼时效；3.原告至今未付清购房款，逾期办证的责任在原告，被告享有先履行抗辩权，不应承担违约责任；4.即使被告应当承担违约责任，原告主张的违约金也过高，请求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月31日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币(大写)壹万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在烟台开发区71号内401室的房地产(房屋建筑面积52.58平方米、土地使用年限至2042年6月2日)出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币(大写)贰拾陆万贰仟柒佰玖拾元：￥262790元。付款方式：首付132790元、贷款130000元。银行贷款：乙方签订房地产买卖契约的同时，交购房定金并确定贷款金额，一周内付清首付款及按甲方指定银行要求提供贷款所需要的全部资料，逾期视为乙方自动放弃，本契约作废，甲方不返还定金并有权将该房屋另行出售。若乙方未能通过银行贷款审查，付款方式变更为一次性付款。三、双方同意于二〇〇八年九月三十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之0.5的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向当地仲裁机构申请调解或裁定，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式肆份，甲乙双方各执壹份，契约副本贰份，送烟台开发区房地产交易监理所。十一、双方约定的其它事项：1.装修标准2.户型图3.房款中含代收装修费550元/㎡，合计28919元4.房屋面积以房管部门实地测量为准，多退少补。原告在落款处签字、摁印，被告盖章、法定代表人并签字。合同签订后，被告交付了房屋。2008年6月7日，原告付款132790元。2008年11月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订购买家俱协议，约定：现甲乙双方就购买座落在烟台开发区的家俱问题达成以下协议。此家俱属于乙方购买烟台开发区长江路71号内401室的连带销售商品。甲方将此家俱出售给乙方，金额为柒仟贰佰元整。甲方于2009年3月30日前办好烟台开发区房产证，土地证并交付给乙方。逾期甲方要承担相关的违约责任，并赔偿乙方的损失。以上内容写入日后更换的购房合同中。2019年7月22日，原告与被告会计白咸光通话，内容为涉案房产无法办证的原因系整个楼在银行抵押贷款。2019年9月25日，原告又与白咸光通话，内容为办理房产证事宜。2019年8月22日，原告向本院提起诉讼。另，涉案房产系工业厂房改建而成，2009年4月20日取得不动产权证书。改建时被告将房产抵押，2019年解除抵押。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》、《购买家俱协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。原告依约支付了购房首付款，被告按合同约定及法律规定有义务协助原告办理银行贷款手续及不动产权证书的过户手续，原告上述诉请，于法有据，本院予以支持。双方未约定贷款发放账户，原、被告均主张发放至各自账户，按房屋买卖交易习惯，贷款应发放至被告指定的账户。被告未按合同约定办理不动产权属变更手续，应承担违约责任。原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应自合同约定的办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方约定办证时间为2009年3月30日前，被告于2019年8月22日才向本院提起诉讼。原告未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断之情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，被告主张2016年8月23日之前的逾期办证违约金已过诉讼时效期间，本院予以采纳；被告应承担自2016年8月23日起至涉案不动产权证书变更登记之日止的违约金。双方未约定违约金的计算标准，原告损失数额难以确定，原告主张以已付购房款总额为基数，按中国人民银行规定的贷款利率的1.5倍计算。考虑本案合同履行的实际情况，本院酌定按年利率6%计算。原告未办理银行贷款、涉案房产未办理过户手续的原因在被告，被告主张享有先履行抗辩权，本院不予采纳。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告孔剑英与被告烟台三镇纺织品实业有限公司签订的《房地产买卖契约》、《购买家俱协议》有效；二、被告烟台三镇纺织品实业有限公司自本判决生效之起十日内协助原告孔剑英办理银行贷款手续（银行、收款账户由被告烟台三镇纺织品实业有限公司指定）；三、被告烟台三镇纺织品实业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告孔剑英将坐落于烟台开发区长江路71号楼内401号房屋不动产权证书变更登记至原告孔剑英名下；四、被告烟台三镇纺织品实业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告孔剑英逾期办理房产过户违约金(以132790元为基数，自2016年8月23日起至办理变更登记之日止，按年利率6%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1426元，由原告孔剑英负担1084元、被告烟台三镇纺织品实业有限公司负担342元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  汪田基二〇二〇年七月二十九日书记员  薛 恒