江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初2010号 原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，住所地南京市六合区雄州街道棠城西路64号。 负责人：戴霞，该支行行长。 委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文律师事务所律师。 被告：王金花，女，1966年10月1日生，汉族，住南京市六合区。 被告：张灵通，男，1986年11月6日生，汉族，住南京市六合区。 被告：南京荣盛盛景置业有限公司，住所地南京市六合经济开发区华欧大道1号。 法定代表人：刘金山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢娟，女，该公司法务。 原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（简称农行六合支行）诉被告王金花、张灵通、南京荣盛盛景置业有限公司（简称荣盛置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法由审判员徐成琼适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告农行六合支行的委托诉讼代理人朱旋，被告张灵通，被告荣盛置业公司的委托诉讼代理人卢娟到庭参加诉讼。被告王金花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行六合支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王金花立即归还借款本金757400.25元、截至2020年5月19日的利息11647.67元，并自2020年5月20日起按合同约定支付利息至实际付清之日止；支付律师代理费40000元；2.判令原告对被告王金花抵押的位于南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室不动产享有优先受偿权；3.判令被告张灵通、荣盛置业公司对被告王金花的债务承担连带保证责任；4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年1月8日，原告农行六合支行与被告王金花签订《个人购房担保借款合同》，约定被告王金花向原告借款790000元用于购买位于南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室不动产，双方对违约责任进行了约定。被告张灵通、被告荣盛置业公司承诺对被告王金花的还款义务承担连带保证责任。被告王金花将案涉房屋抵押给原告提供担保。后原告按合同约定向被告王金花发放了贷款。现被告王金花逾期偿还贷款已超过约定期限，严重违反了合同约定，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告王金花未作答辩。 被告张灵通辩称：对借款和担保的事实没有异议，但是目前经济困难，希望法院在7月15日之前不要判决，给予时间自行处理房屋。另外律师费过高，需要调整。 被告荣盛置业公司辩称：我方承担的是阶段性担保责任，应当先就房屋拍卖款受偿，不足部分才由我司承担，抵押权目前原告还没有实现，所以我方不应当承担责任；根据《抵押合同》第四条的约定，承担的保证责任仅限于借款本金、利息、违约金、赔偿金，律师费不应当由我司承担。 本院经审理认定事实如下：被告王金花与被告张灵通系母子关系。2019年1月8日，原告农行六合支行作为贷款人、被告王金花作为借款人及抵押人，被告张灵通、荣盛置业公司作为保证人，签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告王金花向原告借款790000元用于购置南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋，借款期限为204个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%确定；还款方法为按月等额本息还款，每期还款日为每期末月的借款发放对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并在借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之下有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定按逾期借款利率标准计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；被告张灵通为保证人，提供连带责任保证；被告荣盛置业公司为阶段性保证人，担保方式为阶段性保证+抵押，其自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为借款到期日起二年；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押物为南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同另约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。 同日，原告农行六合支行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告王金花（甲方、借款人、抵押人）、荣盛置业公司（丙方、开发商、担保人）签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定被告王金花将南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋抵押给农行六合支行，为上述借款提供担保，被担保的主债权数额为790000元，抵押担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；荣盛置业公司为王金花的借款承担连带保证责任，保证担保范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金。被告王金花连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，被告荣盛置业公司也未履行保证责任的，原告有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿借款。 2019年1月11日，案涉房屋办理了抵押权预告登记，该房屋目前尚未办理产权证及他项权证。2019年1月16日，原告农行六合支行向被告王金花合同指定的账户发放贷款790000元。借款凭证载明：借款金额790000元，借款日期为2019年1月16日，到期日期为2036年1月7日，执行利率5.88%，逾期利率8.82%，还款周期为月，还款日为16。自2020年1月起，被告逾期未还款,2020年5月13日，原告从被告张灵通账户上扣划了10000元归还了本金和利息，此后，被告未能再按约还款。截至2020年5月19日，被告尚欠借款本金757400.25元、利息11647.67元，合计769047.92元。原告为向被告索要上述款项，委托江苏冠文律师事务所代理本案诉讼，支付律师服务费40000元。 上述事实，有原告农行六合支行、被告张灵通、荣盛置业公司的陈述、《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款凭证、还贷明细、《委托代理合同》、律师费发票、户口本等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告农行六合支行与被告王金花、张灵通、荣盛置业公司签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，原告农行六合支行依约向被告王金花发放贷款790000元，履行了合同义务，被告王金花未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。因此原告主张被告王金花支付借款本金757400.25元、截至2020年5月19日的利息11647.67元，合计769047.92元，并自2020年5月20日起至实际给付之日止，按照合同标准给付利息、罚息、复利，本院予以支持。原告主张的律师代理费40000元未超过江苏省律师服务收费标准，符合法律规定和双方约定，应由被告王金花负担。 被告张灵通自愿为被告王金花向原告农行六合支行的贷款提供连带责任保证；保证期间为借款到期日二年；担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；故被告张灵通应对被告王金花上述全部债务承担连带清偿责任。 被告荣盛置业公司自愿为被告王金花向原告农行六合支行的贷款提供连带责任保证；担保期间至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。涉案房屋目前尚未办理不动产权证和他项权证，故原告主张荣盛置业公司对王金花的上述债务承担连带还款责任，于法有据，本院予以支持。荣盛置业公司承担保证责任后，有权向王金花追偿。原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定存在多种担保的情形下，原告可同时选择多种担保方式实现债权，故对于被告荣盛置业公司要求先行行使物的担保的辩称本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王金花于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付借款本金757400.25元、截至2020年5月19日的利息11647.67元，合计769047.92元，并支付自2020年5月20日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）； 二、被告王金花于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付律师服务费40000元； 三、如被告王金花不履行本判决第一、第二项所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行对被告抵押的位于六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押登记担保范围内优先受偿； 四、被告张灵通对被告王金花的前述第一、二项给付义务承担连带清偿责任； 五、被告南京荣盛盛景置业有限公司对被告王金花的前述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任，直到被告王金花取得南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋房地产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告南京荣盛盛景置业有限公司在履行了上述连带清偿责任后，有权向被告王金花追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11913元，减半收取计5956.5元，保全费4620元，合计10576.5元，由被告王金花、张灵通、南京荣盛盛景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 徐成琼 二〇二〇年七月二十日 法官助理 杨明月 书 记 员 张 静