云南省丽江市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)云07民终451号上诉人（原审被告）：肖桂明，男，1965年12月6日出生，壮族，住云南省丽江市华坪县，现住华坪县。被上诉人（原审原告）：华坪县住房和城乡建设局。统一社会信用代码：11533223015277387H。住所地：华坪县中心镇华兴社区狮山路319号。负责人：万庭海，该局局长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨春燕、袁晓莉，云南裕发律师事务所律师。上诉人肖桂明（以下简称上诉人）与被上诉人华坪县住房和城乡建设局（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服云南省华坪县人民法院（2020）云0723民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。肖桂明上诉请求：一、请求撤销原判，驳回被上诉人的起诉；二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》属于行政协议，被上诉人的起诉不属于民事受案范围。被上诉人出租给上诉人的房屋为廉租房，该房是国家从社会福利的角度出发，由政府投资建设而按照物价部门核定的价格出租给城市最低收入人群的保障性住房。公房租赁关系是国家房产管理机关通过行使国家赋予的行政职权将其所管理的国有财产使用权，以租赁方式配置给特定的公民或其他组织。公房的配置使用，是房产管理机关按照有关规定，选择符合要求的承租人，是其单方意志的体现。可见，房产管理机关的这种配置行为带有行政性和权力性特征，是一种行政行为。公租房管理部门与承租人之间存在一种管理与被管理的关系，二者之间不是平等主体之间的民事法律关系；因此上诉人与被上诉人间的租赁合同是行政协议而非民事合同。根据行政诉讼法及司法解释的规定，本案被上诉人的起诉不属于民事诉讼的受案范围，一审法院作出民事判决错误。二、上诉人并未要故意拖欠租金，而是被上诉人拒绝收取上诉人交纳的租金。自2010年上诉人取得廉租房资格，双方多次签订《华坪县城镇最低收入家庭廉租房租赁协议》，上诉人一直按约履行。双方签订了《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定租期为2016年1月1日至2016年12月31日，租金为82.5元/月。上诉人一直按合同的约定，交纳租金及相关费用。直到2019年1月，上诉人去交纳2019年度的租金时，被上诉人提出，要增加房屋租金，让上诉人支付每月357元的租金，而上诉人认为应该按照合同约定的82.5元/月交纳租金，双方对房屋租金一事未协商一致，之后上诉人多次到被上诉人小区的管理处交纳租金，都被拒收，要求上诉人按照357元/月交纳。故上诉人并未拖欠租金。三、被上诉人起诉解除与上诉人的租赁关系，并收回公租房，违反法律规定。根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》第二十九条：“公共租赁住房承租人有下列行为之一且拒不整改的，解除租赁合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，并取消其在5年内再次租赁保障性住房的资格：（一）采取提供虚假材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；（二）转租、出借的；（三）擅自改变房屋结构或者使用性质的；（四）拖欠租金和物业服务费累计6个月以上的；（五）在公共租赁住房中从事违法活动的；（六）违反租赁合同其他约定”的规定。虽上诉人拖欠租金6个月，是被上诉人多次拒收造成。上诉人并没有违反法律的规定。收回公租房不符合法律规定，被上诉人应按照法律规定，遵循行政法定程序处理。四、本案纠纷的起因是被上诉人未经法定程序，擅自涨租，造成阳光北路小区多户拖欠租金。根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》第二十六条第一款：“公共租赁住房经营实施统一管理、分级定租。公共租赁住房租金以建设成本为基础，根据承租人收入状况和市场租金水平分级核定。租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的70%。具体分级租金标准由县（市、区）人民政府结合当地实际、区分不同保障对象研究制定，每年定期向社会发布1次，并报州（市）人民政府和省住房城乡建设、发展改革部门备案”的规定。上诉人作为低收入人群，靠打零工维持生活，再加上糖尿病需要长期服药，被上诉人的涨租行为，未经法定程序，违反法律规定，从而导致了多户拖欠租金。华坪县住房和城乡建设局答辩称：一、请求驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。二、二审诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：一、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同的期限已届满。答辩人与被答辩人签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》（以下简称租赁合同书）的租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，该租赁期间届满。2017年1月1日-2018年12月31日期间，被答辩人继续居住房屋，答辩人也没有提出异议，双方签订的原租赁协议继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，视为不定期租赁。又依据《合同法》第二百一十五条的规定，不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年初，答辩人向被答辩人告知因为政策原因，答辩人已经不符合申请廉租房的条件，需另行签订房屋租赁合同，并按新合同约定的租金交纳房租。但因被答辩人拒绝与答辩人另行签订租赁合同，为保障答辩人对租赁房屋的管理，答辩人遂诉至华坪县人民法院。答辩人作为出租人已经在合理期限内告知了承租人。二、关于小区管理员不接收被答辩人交纳房租的问题。2019年以来，答辩人就已经告知被答辩人原租赁协议已经解除，需要另行签订租赁合同，并按新合同约定的租金交纳房租。但被答辩人没有与答辩人签订新的租赁合同，依旧要按原租赁协议约定的租金交纳房租。正是因为被答辩人懈怠与答辩人签订新的租赁合同，才导致答辩人无法正常收取租金，因此小区管理才不予接收答辩人交纳的房租。在一审庭审时，答辩人的代理律师已向被答辩人解释过该问题，并因小区管理员没有解释清楚不接收房租原因的问题表达了歉意。另外，答辩人基于对华坪县住房的管理，需要另行签订合同的有352户，已经成功签订的有317户，只有35户没有签。可以说，被答辩人面对的情况并不属于个例。答辩人在推进“华坪县城镇最低收入家庭廉租房住房申请、审核及退出管理”的工作时，已经履行了完善的告知程序，充分保障了被答辩人的知情权，不存在被答辩人所说的违反法定程序的情形。至于本案受案范围的定性问题，是属于人民法院的审查范围，不应由被答辩人任意评判。华坪县住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付自2019年1月1日至2019年12月31日共计12个月的房租以及公用水电费1122元，违约金148.5元（82.5元／月×12个月×15%），共计1270.5元。2019年12月31日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日止；2.被告立即将华坪县房屋恢复原状后交还原告；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日华坪县住房和城乡规划建设局与肖桂明签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定：华坪县住房和城乡规划建设局将坐落于华坪县房屋，建筑面积55㎡，租赁给肖桂明作为住房使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为82.5元／月，租金按季度支付，还需自行承担水、电、气、通信、电视、物业服务等费用。租赁期间，承租人因家庭人口、家庭收入及住房等情况发生变化，不再符合公共租赁住房租住资格条件的，本合同终止，承租人应当及时向当地住房保障主管部门申报，并返还租赁房屋。承租人逾期6个月未支付租金或未支付物业服务费累计6个月（含6个月）以上的，出租人有权单方解除合同，书面通知承租人，提前收回房屋。承租人违反合同约定应当向出租人支付本合同租金总额15%的违约金。承租人逾期支付租金的，自本合同约定的支付日起，每逾期一日，按日租金的2倍向出租人支付违约金，合同还约定了双方的其他权利义务。另查明，华坪县住房和城乡规划建设局与肖桂明签订的住房租赁合同租赁期限到期后，双方未再另行签订住房租赁协议，肖桂明一直居住使用华坪县房屋至今。2018年3月26日肖桂明交纳了2018年1月至12月的房租990元（82.5元／月×12个月）及物管费132元（11元／月×12个月）。2019年8月29日华坪县住房和城乡规划建设局更名为华坪县住房和城乡建设局。一审法院认为，双方争议的焦点是：原告华坪县住房和城乡建设局要求被告肖桂明立即支付自2019年1月1日至2019年12月31日的房租、公用水电费1122元、违约金148.5元，以及2020年12月31日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日止是否能成立？原告要求被告立即将华坪县房屋恢复原状后交还原告是否能成立？签订合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》于2016年12月31日到期，之后被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，双方原签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》继续有效，被告未按照约定支付房租等费用，应当按照合同约定承担相应的民事法律责任。原告要求被告支付自2019年1月1日至2019年12月31日止共拖欠的房租、公用水电费1122元，2019年12月31日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退还房屋之日止，将华坪县房屋恢复原状后交还原告，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。原告要求被告支付违约金148.5元（82.5元／月×12个月×15%），因原、被告签订的合同对违约金约定不明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告肖桂明在本判决发生法律效力后十日内支付原告华坪县住房和城乡建设局房租及公用水电费1122元，2020年1月1日后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日；二、被告肖桂明在本判决发生法律效力后十日内将华坪县房屋恢复原状后交还原告华坪县住房和城乡建设局；三、驳回原告华坪县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告华坪县住房和城乡建设局负担。本院二审期间，上诉人以及被上诉人均未向本院提交新证据。本院认为，华坪县住房和城乡建设局与上诉人之间签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》系华坪县住房和城乡建设局为了实现行政管理或者公共服务目标而订立的具有行政法上权利义务为内容的协议，是政府投资的保障性住房的租赁协议，属行政协议，属于行政法调整范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项、第二十四条的规定，公民、法人或者其他组织未按照行政协议约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以作出要求其履行协议的书面决定。公民、法人或者其他组织收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行。本案不属于民事诉讼的受案范围。故应当裁定驳回华坪县住房和城乡建设局的起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销云南省华坪县人民法院（2020）云0723民初230号民事判决；二、驳回原审原告华坪县住房和城乡建设局的起诉。一审案件受理费25元，退还华坪县住房和城乡建设局；上诉人肖桂明预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 马 昕审判员 薛淑华审判员 王康元二〇二〇年七月二十八日书记员 和八江附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（一）对行政拘留、暂扣或者吊销许可证和执照、责令停产停业、没收违法所得、没收非法财物、罚款、警告等行政处罚不服的；（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的；（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的；（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的；（六）申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；（八）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；（九）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；（十）认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。第二条第（四）项（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；