江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1366号上诉人（原审原告）：宜春雪岭木业有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区工业园。统一社会信用代码：913609007697600682。法定代表人：钱雪琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎立峰，该公司职员。委托诉讼代理人：李小伟，江西甘雨（宜丰）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何高波，男，1975年10月15日出生，汉族，江西省萍乡市湘东区人，住江西省宜春市袁州区。上诉人宜春雪岭木业有限公司（以下简称：雪岭木业）与上诉人何高波因租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人雪岭木业上诉请求：在原审基础上加判1．终止租赁合同，立即归还厂房及设备等租赁物；2．支付违约金36000元；3．按每月10000元的标准，支付自2020年6月1日起至交还租赁物之日止的租金。事实和理由：1．何高波拖欠2019年及2020年的租金，雪岭木业有权解除合同。2．一审法院认定涉案租赁物因土地税问题被停水，缺乏事实依据。停电的原因是何高波租赁租赁物用以储存废品及停放工程车，影响环保安全才被停电。3．何高波至今仍拖欠水电费未付。4.就算2019年因土地税问题，何高波拖欠租金的行为可以不解除租赁合同，但2020年土地税问题已经解决了，何高波依然拖欠租金，雪岭木业按照合同约定就可以解除租赁合同，且有权要求何高波承担违约责任。一审法院未予以判决解除租赁合同及违约金，是错误的判决。何高波上诉请求：撤销一审判决，改判1．何高波不承担2019年拖欠的租赁费20000元以及2020年1至3月因受疫情影响的厂房租赁费30000元；2．恢复供水供电，在供水供电恢复之前不能收租金。事实和理由：1.2019年何高波拖欠雪岭木业租金20000元，是因为雪岭木业拖欠土地使用税和水电费，导致租赁的厂房被停水停电无法生产，因此该拖欠的20000元因与停水停电给何高波造成的损失相冲抵。2.2020年1月1日起的厂房租赁费，因为疫情影响，何高波租赁的厂房直到2020年4月才恢复生产，因此应当减免2020年1至3月份的租赁费30000元。3．现在雪岭木业对何高波租赁的厂房停水停电，在恢复供水供电前，不能收取租金。针对雪岭木业的上诉，何高波答辩称其答辩意见与上诉意见一致。针对何高波的上诉，雪岭木业答辩称其答辩意见与上诉意见一致。雪岭木业一审诉讼请求：1．终止《租赁合同》，判令何高波立即归还厂房等租赁物；2．判决何高波支付2019年度租金20000元、支付违约金36000元给雪岭木业；3．判决何高波从2020年1月1日起按每月10000元的标准支付租赁费至归还厂房之日止。原审法院经审理查明，2017年11月14日，雪岭木业与何高波签订了《租赁合同》。合同约定：由雪岭木业将2间厂房及厂房外围空地、平层办公室、卫生间出租给何高波，租赁期为2018年1月1日至2022年12月31日，租金为每年120000元且五年内租金不上浮；何高波需在合同签订之日向雪岭木业支付前一年半的租金及20000元的合同保证金，其余年度租金每年一缴，何高波需在下一租赁年度开始前一个月内将下一年的租赁费一次性缴清；何高波在租赁期间的所发生包括但不限于水、电、网络、工商、税务、环保等各种费用均由何高波自行承担；何高波如未按照约定时间缴纳租金，雪岭木业有权单方面解除合同等。合同签订后，何高波向雪岭木业交纳保证金20000元并支付了前期的租赁费用，雪岭木业将合同约定的厂房及附属设施全部交付给何高波经营使用。何高波在2019年度内向雪岭木业缴纳了80000元的租赁费，且于2019年代雪岭木业向袁州区医药工业园缴纳了20000元的土地使用税用以冲抵2019年度的租赁费用，雪岭木业对此事实表示认可，故何高波2019年度总计向雪岭木业缴纳了100000元的租赁费用，2019年度尚欠雪岭木业租赁费20000元，2020年度租赁费尚未向雪岭木业支付。2019年度，袁州区医药工业园管委会因雪岭木业拖欠园区土地使用税事宜而对雪岭木业厂区采取了停水停电整顿措施。何高波自租赁雪岭木业厂房以来，一直向雪岭木业缴纳水电费用，2019年发生停水停电事件后，多次向雪岭木业致函要求解决停水停电的问题并希望与雪岭木业协调2020年租赁费用的相关事宜，雪岭木业并未予以答复并于2020年1月6日诉至原审法院。原审法院认为：雪岭木业与何高波签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。雪岭木业按照合同约定将厂房及附属设施交付何高波使用，履行其合同义务。关于双方所签合同应否解除问题。本案何高波欠缴雪岭木业2019年的租赁费用20000元，是由于雪岭木业未与袁州区医药工业园管委会处理好土地使用税的缴交问题，导致雪岭木业被袁州区医药工业园管委会断电而停产，生产经营活动受到严重影响，雪岭木业作为出租人对此责任明显，其要求解除合同于法无据，亦与双方合同约定不符，原审法院不予支持，雪岭木业、何高波应当继续履行于2017年11月14日签订的《租赁合同书》。关于何高波支付租金、违约金的问题。1、租赁合同第三条约定，何高波应缴纳2019年的租金为120000元，实际已向雪岭木业缴纳80000元且向袁州医药工业园开发建设公司交纳租金20000元，用以抵销雪岭木业的税款，剩余租金20000元应支付给雪岭木业。2、虽然双方签订的租赁合同中约定了违约金，但是何高波未按期给付租金是事出有因，雪岭木业对此亦负有责任，对雪岭木业诉请何高波支付违约金36000元，原审法院不予支持。原审法院判决：一、何高波于判决生效后十日内向宜春雪岭木业有限公司支付2019年度未付租金20000元；二、何高波于判决生效后十日内向宜春雪岭木业有限公司支付从2020年1月1日起按照每月10000元的标准计算的租赁费用。三、驳回宜春雪岭木业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取600元，由雪岭木业有限公司负担385元，由何高波负担215元。二审中，雪岭木业提交了两组证据：第一组证据为宜春市袁州区应急管理局向雪岭木业下达的《安全生产行政执法文书现场处理措施决定书》以及江西省袁州区医药工业园管理委员会向何高波下达的《整改通知》，用以证明1．何高波租赁的厂房没有用做生产经营，与租赁合同约定不一致，而是存放废品以及提供给别人停放工程车，主管部门要求十天内撤离，停止无照经营；2．园区管委会要求整改，要求供电部门停电，并不是雪岭木业停电。第二组证据为何高波与王桂生签订的《租赁合同》一份，用以证明何高波将厂房转租给了王桂生。针对雪岭木业提交的两组证据，何高波质证意见如下：对第一组证据，何高波认为其没有收到书面的整改通知及处罚决定，不清楚是否真实。并且何高波只是曾经有一个角落放过废品，现在没有放了。对第二组证据，何高波认为其和王桂生系合伙，在王桂生担任法定代表人的公司成立之前是签了一份这个租赁协议，后面公司成立之后，由公司出租金，由何高波交给雪岭木业。何高波提交了两组证据：第一组证据为《宜春顺通建材科技有限公司的营业执照》及何高波与王桂生的《合伙协议》一份，用以证明何高波与王桂生办理了营业执照，是合法经营。第二组证据为雪岭木业张贴的《通告》一份，用以证明雪岭木业自2020年6月27日起关闭了雪岭木业的大门，不让何高波进入租赁物内。针对何高波提供的两组证据，雪岭木业质证意见如下：对第一组证据，雪岭木业认为宜春市顺通建材科技有限公司营业执照是复印件，对真实性有异议；对关联性有异议，与本案无关。即使是真实的，也只是代表何高波有木制品加工的意向和资格，不代表实际进行了加工。并且事实上何高波没有从事木制品的加工，其租赁的厂房长期无员工，只有其父母守厂。对第二组证据真实性无异议，雪岭木业通告锁门是在一审判决之后2020年6月下旬锁的，雪岭木业一共有8户租户，其他7户都已终止履行合同并移交完毕，而何高波租赁的厂房没有生产，园区要求整改撤离，何高波拒绝撤离，雪岭木业才发通告锁门，雪岭木业还因为这件事受到了处罚。对双方当事人二审提交的证据，本院认证如下：对雪岭木业提交的第一组证据，因加盖有宜春市袁州区应急管理局以及江西省袁州区医药工业园管理委员会的公章，且何高波并未对上述公章的真实性申请鉴定，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。对雪岭木业提交的第二组证据，因其内容与本案无关，本院对其关联性不予确认。对何高波提交的第一组证据，因其内容与本案无关，本院对其关联性不予确认。对何高波提交的第二组证据，因雪岭木业予以认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，除现有证据并不能证明何高波租赁的厂房被停过水以外，原审判决认定的其他事实均属实，本院二审予以确认。本院通过二审庭审另查明，1.2020年4月份开始，何高波租赁的厂房停电至今，停电原因最初系雪岭木业因线路检修及设备维修，主动要求供电公司停电。后供电公司供电后，何高波租赁的厂房因何高波拖欠电费而未供电，但雪岭木业也并未提供证据证明其通知了何高波缴纳电费。2.2020年6月27日，雪岭木业关闭了雪岭木业厂房的大门，何高波不能进入其租赁的厂房。本院认为，1．鉴于租赁合同为继续性合同，具有相当程度的人合性，在雪岭木业已关闭厂房大门，以实际行为明确表示不再继续履行的情况下，继续履行租赁合同的基础已不复存在，何高波的合同目的已无法实现，本院据此解除双方签订的《租赁合同》。2．因本案租赁合同履行期间，雪岭木业因拖欠土地税等问题，致使何高波租赁的厂房被停电，何高波因担心后续继续停电而迟延缴纳租金虽然不符合合同约定，但也在情理之中，故本院对雪岭木业提出的何高波未缴纳租金构成违约的上诉请求不予支持。3.2020年2月，受新型冠状病毒影响，企业停工停产，本着合理分担、共渡难关的精神，本院酌情判决何高波免交2020年2月的租金。4.2020年4月，何高波租赁的厂房因雪岭木业设备检修而主动停电，致使何高波不能正常使用租赁的厂房，故何高波对2020年4月至2020年6月26日期间的租金，可以免交。虽然雪岭木业称其设备检修后恢复了供电，只是因为何高波拖欠电费而停电，但雪岭木业并未提供证据证明其通知了何高波缴纳电费。故对雪林木业该抗辩理由，本院不予支持。5.对2020年6月27日之后的租金，因雪岭木业关闭了厂房，致使何高波无法使用租赁物，何高波亦无须缴纳此段期间的租金。综合以上几点，何高波尚拖欠雪岭木业租金：2019年租金20000元、2020年1月和3月租金20000元，合计40000元。扣除雪岭木业已收取的何高波的保证金20000元，何高波仍需支付雪岭木业租金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初307号民事判决；二、解除何高波与宜春雪岭木业有限公司于2017年11月14日签订的《租赁合同》；三、限何高波于本判决生效之日起十日内向宜春雪岭木业有限公司支付租金20000元；四、限何高波于本判决生效之日起十日内搬出宜春雪岭木业有限公司，并将租赁的厂房及厂房外围空地、办公室、卫生间交还给宜春雪岭木业有限公司；五、驳回宜春雪岭木业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元、二审案件受理费1200元，由何高波负担1200元，由宜春雪岭木业有限公司负担600元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年七月三十日法官助理黄泰文书记员刘海烨