福建省福州市仓山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0104执异59号 案外人：福建欢乐天地置业有限责任公司（统一社会信用代码：9135012256539406XU），住所地福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街一号楼。 法定代表人：黄泽宋，总经理。 申请执行人：翁绳玉，男，1962年10月22日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：林魁，男，1962年11月1日出生，汉族，原住福建省平潭县芦洋乡洋中村十队4号，现住福建省福州市仓山区。 被执行人：杨秀琼，女，1967年10月7日出生，汉族，原住福建省平潭县芦洋乡洋中村十队4号，现住福建省福州市仓山区。 本院在执行申请执行人翁绳玉与被执行人林魁、杨秀琼民间借贷纠纷一案中，案外人福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称“欢乐公司”）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人欢乐公司称，请求中止对位于连江县房屋的执行，并解除该房产的查封、冻结。事实与理由：2013年8月24日，案外人欢乐公司与林魁签订了“商品房买卖合同”及其补充协议，约定林魁向案外人购买位于连江县房屋，购房总价款为933996元，其中首付款为283996元（含定金30000元），剩余购房款650000元由被执行人林魁向中国农业银行股份有限公司连江县支行按揭贷款的方式支付给欢乐公司，欢乐公司为借款合同项下被执行人林魁的还款义务提供阶段性连带担保责任。因被执行人林魁未按约还款，欢乐公司多次替林魁清偿所欠本金、利息、罚息和复利暂计至2019年12月31日合计121328.53元。欢乐公司向连江县人民法院提起诉讼，法院作出（2019）闽0122民初161号民事判决书，判决：1.解除欢乐公司与林魁于2013年8月24日签订的“商品房买卖合同”（合同编号：20130471238）；2.林魁协助欢乐公司办理上述“商品房买卖合同”备案登记和预告登记注销手续。虽然法院有权对案涉房产进行预查封，但案涉房产因尚未办理不动产物权转移登记手续，故林魁仅享有该合同的债权，尚未取得案涉房产的所有权。预查封的执行对象应是林魁在履行案涉房产“商品房买卖合同”过程中的财产利益，现该合同已被生效判决解除，林魁已无法实际取得案涉房产的所有权，案涉房产的所有权仍属欢乐公司，故欢乐公司作为案涉房产的所有权人有权请求停止对案涉房产的执行。 案外人欢乐公司向本院提交（2019）闽0122民初161号民事判决书及生效证明以证明其主张。 被执行人林魁、杨秀琼辩称，首先，林魁向欢乐公司购买涉案房屋，支付完首期款283996元，并通过申请银行商业贷款支付剩余购房款650000元后，已向欢乐公司履行了全部付款义务，欢乐公司也向林魁实际交付了该房屋。林魁购买的位于连江县房屋，已经依法办理备案登记手续以及预告登记手续，按照上述规定林魁对该房屋享有准物权，未经预告登记人林魁的同意，欢乐公司无权要求林魁返还该房屋。其次，欢乐公司代林魁清偿中国农业银行股份有限公司连江县支行按揭贷款，与林魁之间产生债权债务关系。因该债权债务而推翻既有的准物权，明显不合法，林魁可以通过评估、拍卖涉案房屋后，用拍卖款偿还欢乐公司代偿的款项，直至还清之日止。再次，翁绳玉因民间借贷纠纷起诉林魁和杨秀琼在先，在案件审理阶段对涉案房屋采取了保全措施，并先行向法院申请强制执行。进入执行程序后，法院对涉案房屋进行查封、扣押、冻结，如果涉案房屋被欢乐公司收回，将严重损害翁绳玉的合法权益。综上，林魁已向欢乐公司支付全部购房款，并实际占有涉案房屋，并进行了预告登记，已经获得涉案房屋的准物权而非债权，欢乐公司无权收回涉案房屋，若收回将严重损害林魁、杨秀琼和翁绳玉的合法权益，故向法院提出继续依法采取强制执行措施，评估拍卖涉案房屋。 申请执行人翁绳玉未向本院提交书面意见。 本院查明，翁绳玉与林魁、杨秀琼民间借贷纠纷一案，2017年10月31日，福建省平潭县人民法院作出（2017）闽0128民初4557号民事判决书，判决林魁、杨秀琼应于本判决生效之日起十日内一次性共同偿还翁绳玉借款本金155万元及相应利息。该民事判决书已经发生法律效力。因被执行人林魁、杨秀琼未履行生效文书所确定的义务，翁绳玉于2017年11月28日向福建省平潭县人民法院申请执行，该院于2018年1月8日作出（2017）闽0128执2959号执行裁定书，并于2018年1月11日向连江县不动产登记中心发出（2017）闽0128执2959号之一协助执行通知书，要求协助查封被执行人林魁名下位于福建省连江县房产（预售合同号：20130471238），查封期限为三年。2018年8月31日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01执监638号执行裁定书，裁定平潭县人民法院（2017）闽0128民初4557号民事判决由福州市仓山区人民法院执行，本院于2019年1月2日受理立案。在执行过程中，本院于2019年6月20日向连江县不动产登记和交易中心发出（2019）闽0104执15号协助执行通知书，要求协助查封林魁所有的坐落于连江县房产（预售合同号：20130471238），查封期限为三年。 另查明，2019年3月20日，福建省连江县人民法院作出（2019）闽0122民初161号民事判决书，确认以下事实：2013年8月24日，欢乐公司与林魁签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130471238）；合同签订后，林魁支付欢乐公司首付款283996元，欢乐公司办理了《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续（预告登记证明编号：连房预ＹＲ字第××号）；2014年6月18日，欢乐公司将涉案房产（毛坯房）交付林魁。交付时，实测建筑面积156.01平方米，实际购房款932442元。（2019）闽0122民初161号民事判决书判决：解除欢乐公司与林魁于2013年8月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130471238）；林魁在本判决生效之日起十日内配合欢乐公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销和预告登记注销手续；林魁在本判决生效之日起十日内将坐落于福建省连江县腾空、恢复原状并返还给欢乐公司；欢乐公司在本判决生效之日起十日内返还林魁购房款932442元；林魁在本判决生效之日起十日内支付欢乐公司代偿款65099.85元及逾期利息；林魁在本判决生效之日起十日内支付欢乐公司违约金93244.2元；林魁在本判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司连江县支行借款本息（截止2018年12月21日借款本金为531569.29元，利息计至款项偿还之日止），欢乐公司承担连带偿还责任；林魁在本判决生效之日起十日内赔偿欢乐公司律师费6000元。该判决已于2019年4月16日发生法律效力。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款规定:“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，被查封房产系被执行人林魁于2013年8月24日向案外人欢乐公司购买，已办理商品房预告登记手续，欢乐公司与林魁的商品房买卖合同（编号：20130471238）也已经办理了登记备案手续，法院依法可以对涉案房产进行预查封。并且，欢乐公司于2014年6月28日向林魁交付涉案房产，林魁已实际占有该商品房，并通过支付购房首付款和向银行贷款的方式足额向欢乐公司支付了购房款，因此，双方商品房买卖合同购房款支付和商品房交付的主要义务已经履行完毕。因本案被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院于2018年1月8日作出查封涉案房产的裁定，并于2018年1月11日向连江县不动产登记中心发出协助执行通知书，案外人欢乐公司以2019年4月16日生效的民事判决对法院的查封行为提出异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，裁定如下： 驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王智勇 审判员  肖朝晖 审判员  陈伏发 二〇二〇年七月二十一日 书记员  陈林莉 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。