江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初961号原告（反诉被告）：南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会，住所地南京市六合区雄州街道白果北路126号。法定代表人：林笃锋，主任。委托诉讼代理人：常恩源，男，副主任。委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京宏远托管服务有限公司，住所地南京市六合区雄州街道白果路108号园林商贸楼203-204#。法定代表人：祁守利，董事长。委托诉讼代理人：崔东晨，北京市盈科（南京）律师事务所律师。南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会（以下简称方州社区居委会）与南京宏远托管服务有限公司（以下简称宏远托管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。方州社区居委会的委托诉讼代理人常恩源、孙云飞，宏远托管公司的法定代表人祁守利及其委托诉讼代理人崔东晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告方州社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方租赁合同，宏远托管公司腾空、交付房屋；2.判决宏远托管公司支付2019年租金189000元；3.判决宏远托管公司自2020年1月1日起至合同解除之日止按543.6元/天（198450元/365天）的标准支付租金；4.判决宏远托管公司自合同解除次日起至实际返还房屋之日止按543.6元/天的标准支付占用使用费；5.判决宏远托管公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月2日，方州社区居委会与宏远托管公司（原名称为南京宏远教育科技有限公司）签订《农村集体房屋租赁合同》一份，约定宏远托管公司租赁方州社区居委会位于南京市六合区XX街道XX路XX号的房屋用于经营教育培训。按照合同约定每年年头支付该年度租金，2019年年度租金189000元一直未支付，双方协商至今未果。本诉被告宏远托管公司辩称：2019年1月，涉案房屋产权证下来之后，实际房屋面积只有291.66平方米，与双方合同约定的400平方米租赁面积差距很大，导致宏远托管公司无法办学，造成停业，故宏远托管公司不应承担2019年及2020年的租金，加上疫情影响，停业状态一直在持续。反诉原告宏远托管公司向本院提出诉讼请求：1.判令方州社区居委会构成合同欺诈行为，撤销房屋租赁合同；2.判令方州社区居委会返还已支付的租金415000元；3.判令方州社区居委会赔偿因房屋面积不达400平方米，造成宏远托管公司经营性损失896800元、房屋装修折旧残值费30000元以及辞退已聘教师的劳动经济补偿金42000元；4.反诉诉讼费由方州社区居委会承担。事实与理由：2015年6月，宏远托管公司以94000元/年的租金标准承租方州社区居委会的涉案房屋，合同约定租赁面积400平方米，作为教育培训机构使用，租期自2015年7月1日至2017年12月31日。合同到期后，宏远托管公司通过公开竞价再次涉案房屋，第一年租金180000元，每年递增5%，合同继续约定租赁面积400平方米，作为教育培训机构使用。2018年，教育部发文要求校外培训机构需要办理《办学许可证》其中重要一条就是总面积不能小于400平方米。2019年1月17日，涉案房屋的产权证载明涉案房屋实际面积为291.66平方米，远低于公开招标和合同约定的面积，导致宏远托管公司无法办理《办学许可证》，办学工作陷入停滞，后续经营无法继续，并给家长进行了退款，造成了较大社会负面影响。后发生疫情影响，停业状态一直在持续。2019年2月，街道徐主任称街道没人能做主，宏远托管公司从事的行业跟其他行业不一样，所有的事情都是延续性的。2019年夏天，社区杨书记通知宏远托管公司谈面积不够的事情，宏远托管公司写了一份情况说明，杨书记说要向领导汇报。几个月后，宏远托管公司又按照孙律师电话通知将要求和情况说明写下来，而且提供了4份。反诉被告方州社区居委会辩称：1.方州社区居委会不构成欺诈，涉案房屋是以现状提供的，面积盲估，租赁人在使用房屋4年之久没有发现房屋差距之大，由此可见，盲估误差存在合理性。2.涉案房屋《竞租规则》，要求承租人在规定时间内自行到现场查勘、评估测算，但是承租人4年没有提出反对意见。3.本案处理的是第二份租赁合同，对方反诉只能针对第二份租赁合同进行，不能主张第一份租赁合同。4.宏远托管公司知道自己办理培训机构，要求房屋400平方米以上，竞租的时候应该明确提出，且自己也要核实房屋实际面积，但是直到2019年办理房产证才提出；南京市教育局文件第七页，明确要求办学场地租赁或使用期不少于4年，而双方签订的合同3年，即时满足400平方米的要求，宏远托管公司也无法满足办学条件，不足400平方米不是造成宏远托管公司无法办学的原因。5.自2018年8月7日开始办证，方州社区积极配合，找了好多部门，但办证后，宏远托管公司马上提出要求赔偿800000元，可以推断宏远托管公司事先已经知道实际面积不足400平方米；如果方州社区居委会明知面积不足，只有290平方米，方州社区居委会没有理由配合办证，为自己提供不利的证据；2015年6月，宏远托管公司对涉案房屋进行装潢，而装潢是要根据面积测算费用的，尤其是地面铺装，可以推定宏远托管公司是知道面积差距的。6.根据《民法总则》的规定，行使撤销权的期限为1年，期限已经过了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2015年6月7日，方州社区居委会（甲方）与南京宏远教育科技有限公司（乙方）签订《农村集体房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于南京市六合区XX街道XX路XX号XX商贸楼XX-XX#（以下简称涉案房屋），该房屋出租400平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为培训机构，该房屋租赁期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止，每年租金94000元。2018年1月2日，通过公开竞租程序，方州社区居委会（甲方）与南京宏远教育科技有限公司（乙方）再次签订《农村集体房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在，该房屋出租400平方米，甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋的相关情况。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为培训机构，并遵守国家和本市有关房屋使用的规定。该房屋租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，第一年租金180000元，每年按上一年房租递增5%，乙方每年年头一次性将租赁费支付给甲方，先交款后使用。乙方返还该房屋应当符合正常使用状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方室内装修、增设的附属设施甲方不予补偿。室内可移动设备设施乙方可以搬迁。乙方未按约支付租金，甲方可按欠款金额每日收取10%的违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同。2018年8月7日，南京市教育局发布《关于明确南京市民办非学历教育机构设置标准等有关事项的通知》，载明：“一、适用范围本通知所称民办非学历教育机构，主要指在本市行政区域内，由教育行政部门许可，在民政或工商（市场监管）行政部门登记，由国家机构以外的法人或自然人，利用非国家财政性经费设立面向中小学生开展培训，实施与学校文化教育课程相关或者与升学、考试相关的补习辅导等其他文化教育活动的民办教育培训机构。面向成年人开展培训，或者实施面向中小学生的艺术、体育、科技、研学等培训服务的机构，可以直接向企业登记管理机关申请登记，不得开展上述规定的文化教育活动，其名称中不能使用‘教育’、‘学校’字样。”“十、办学场所及设备设施1.民办非学历教育机构应具有满足教学需要的相对稳定和独立使用的办学场所，凡举办冠名为‘中心’的民办非学历教育机构校舍建筑总面积应不小于400平方米……2.民办非学历教育机构租用和自有场地必须适合办学，租赁期或使用期不少于4年，并提供房屋产权证明材料和具有法律效力的租赁契约。办学场地房屋质量安全、消防等应符合有关规定。如提供餐饮服务，餐饮卫生应符合有关规定”。2018年12月3日，南京市六合区校外培训机构专项治理办公室发布《六合区关于违规举办学科类培训机构停止办学的通告》，要求没有取得教育行政部门颁发办学许可证从事语文、数学、英语和物理、化学、生物等学科类培训的机构，必须在2018年12月13日24点前停止办学。2018年12月11日，南京宏远教育科技有限公司名称变更为宏远托管公司。2018年12月份，在办理涉案房屋办理不动产权证时，发现涉案房屋实际面积不足400平方米。2019年1月17日，涉案房屋不动产权证办理完成，该产权证载明：权利人为方州社区居委会，坐落于六合区XX街道XX路84号，建筑面积291.66平方米。双方就合同是否履行、租金等问题一直进行磋商，但未达成一致意见。2020年1月24日24时，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日24时，疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年3月27日24时，疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。目前，宏远托管公司已支付2015年7月1日至2018年12月31日期间租金415000元，尚未支付2019年度、2020年度租金。庭审中，宏远托管公司称自2019年起，以“托班”形式进行经营。上述事实，有当事人的陈述，《农村集体房屋租赁合同》、不动产权证等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，方州社区居委会与宏远托管公司签订的《农村集体房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性规定，合法有效。涉案房屋系双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，方州社区居委会依约交付该特定房屋，宏远托管公司实际接收、使用涉案房屋数年，从未提出异议，现以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付租金，本院不予支持。方州社区居委会主张宏远托管公司支付租金，有事实及法律依据，本院予以支持。双方合同约定每年年头支付当年租金，宏远托管公司至今未支付2019年及2020年租金，同时根据相关规定，宏远托管公司亦无法办理教育行政部门颁发的办学许可证，继续履行合同对其经营产生较大影响，其反诉请求亦表明不再继续履行合同，故方州社区居委会主张解除双方租赁合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，宏远托管公司应当及时返还涉案房屋，根据涉案房屋实际情况，本院酌定腾空、交付时间为三十日。宏远托管公司逾期未腾空、交付房屋，应当支付占有使用费，方州社区居委会主张宏远托管公司支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日止的占用使用费，本院予以支持。鉴于宏远托管公司于2018年12月就涉案房屋面积提出异议，双方就如何处理一直进行磋商，而实际面积与合同约定面积的确差距较大，本院酌定涉案房屋2019年度租金减少20%，宏远托管公司应支付2019年度租金为151200元（189000元×80%）。鉴于新冠××疫情对宏远托管公司经营产生较大影响，本院根据江苏省启动突发公共卫生事件等级情况、结合疫情对合同履行的实际影响，酌定自2020年1月1日起至2020年3月31日期间租金在2019年度租金基础上再酌减50%，即按每年75600元（151200元×50%）计算，2020年4月1日至合同解除之日止的租金及合同解除后的占有使用费在2019年度租金基础上再酌减30%，即按每年105840元（151200元×70%）计算。双方合同约定租赁涉案房屋作为培训机构，但未明确是否作为“民办非学历教育机构”，也未约定交付的房屋必须符合办理教育行政部门颁发办学许可证的条件，且宏远托管公司在涉案房屋内正常经营数年而未提出任何异议。同时，根据相关规定，即使涉案房屋面积达到400平方米，宏远托管公司的剩余租期也不符合办理办学许可证的条件，故宏远托管公司主张方州社区居委会存在欺诈行为，要求撤销双方合同并赔偿各项损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会与南京宏远托管服务有限公司（原名称为南京宏远教育科技有限公司）于2018年1月2日签订的《农村集体房屋租赁合同》，南京宏远托管服务有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空承租的房屋（合同约定坐落于、不动产权证登记坐落于六合区XX街道XX路XX号），并交付给南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会；二、南京宏远托管服务有限公司于本判决生效之日起十日内向南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会支付租金及占有使用费（2019年度租金为151200元；2020年1月1日至2020年3月31日期间租金按每年75600元计算；2020年4月1日至实际返还涉案房屋的租金及占有使用费按每年105840元计算）；三、驳回南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会超出部分的诉讼请求；四、驳回南京宏远托管服务有限公司的反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4080元，减半收取计2040元，由南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会负担408元，南京宏远托管服务有限公司负担1632元；反诉案件受理费8627元，由南京宏远托管服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年七月十六日书记员  聂湘萍自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。