内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终1043号上诉人（原审被告）：黄敏，男，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：阿荣旗天顺物业服务有限公司。法定代表人：曲殿林。上诉人黄敏因与被上诉人阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称天顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2020）内0721民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄敏上诉请求：1.判令一审判决无效；2.驳回天顺物业公司的非法请求；3.判令天顺物业公司负担上诉费50元。事实和理由：一、一审法院程序违法，应予撤销。一审法院定于2020年5月7日开庭审理本案，后因黄敏受伤无法出庭，提出延期审理申请，经协商，改于5月27日开庭审理。庭审时，黄敏当庭提出反诉并提交反诉状，被一审法院以未在证据交换日前提出而驳回，该做法违反了相关法律规定。当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，人民法院应当根据案件具体情况重新确定举证期限。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条的规定，一审法院程序违法。二、天顺物业公司与阿荣旗那吉镇某小区（一区）业主委员会（以下简称某一区业主委员会）签订的2013年至2016年、2016年至2019年、2019年至2023年的物业合同不合法、不成立。某一区业主委员会从未召开过业主大会，无法提供召开业主大会签到薄、会议记录、选举材料、公示材料、照片、选票等合法有效佐证材料，某一区业主委员会不具备代表全体业主与物业公司签订合同的法律资格。天顺物业公司一直按照二类物业小区收费标准收取物业费（即0.48元/㎡/月），根据《呼伦贝尔市物业服务收费管理暂行办法》《呼伦贝尔市住宅小区物业服务收费标准》等有关规定，天顺物业公司不作为，未能提供质价相符的服务。小区内多家商店、车库业主侵占公共用地堆放杂物；贵族世家幼儿园侵占道路，用铁栅栏和旧轮胎围占公共用地（该区域原为某一区环广场行车道）；楼梯间乱堆乱放；物业工作人员持证上岗率不到90%；服装不统一，无统一标识；无专业保安人员，仅临时聘用两名岁数较大的老年人充数；没有固定停车位；绿化用地存在大面杂草和裸土；景观灯晚上不亮，且只有节日时才打开；体育健身设施损坏不维修等等。综上所述，天顺物业公司损害业主合法权益，未达到二类物业小区收费标准，属乱收费。因在以往与天顺物业公司诉讼过程中出具的照片等证据材料，天顺物业公司单方面予以否认，拒不签字，在此请二审法院责令一审法院到某小区（一区）现场核实上述证据真伪。天顺物业公司辩称，一审时已提供业主委员会备案表，天顺物业公司与业主委员会签订的合同是合法有效的，收费有依据，不存在乱收费情况。天顺物业公司向一审法院起诉请求：黄敏给付2018年1月1日至2020年2月29日期间的住宅物业费1221元、车库物业费192元、违约金716元（此违约金计算至2020年2月29日），共计2129元，违约金计算至实际给付时止。一审法院认定事实：2015年3月5日，天顺物业公司与某一区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，合同约定：天顺物业公司为某小区（一区）提供物业管理服务，委托管理期限为2015年3月5日至2018年3月4日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米0.48元，非住宅及车库每月每平方米0.33元，如业主逾期交纳物业管理费从逾期之日起每天应按物业费的5‰交纳滞纳金。2018年3月4日，天顺物业公司与阿荣旗那吉镇某一区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：天顺物业公司为某小区（一区）提供物业服务，委托管理期限为2018年3月5日至2023年3月4日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.48元，商业物业每月每平方米0.72元，车库每月每平方米0.33元，如业主逾期交纳物业服务费从逾期之日起住宅按每天1元交纳滞纳金，商服每天按应交物业费的3‰交纳滞纳金。黄敏系该小区某室及某号车库的实际使用人，房屋面积为97.83平方米，车库面积22.38平方米，2018年1月1日至2020年2月29日期间未交纳物业费。2019年12月4日及2020年2月24日天顺物业公司向黄敏发出欠费诉前告知单。另查明，黄某1（与黄敏系父女关系）系某小区（一区）某室及某号车库的业主，黄敏为实际居住及使用人。本案争议的焦点为某一区业主委员会是否依法成立及其与天顺物业公司签订的物业服务合同的效力问题。业主大会是小区业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建，因小区居民互不相识且入住时间有先有后，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助”。地方人民政府房地产行政主管部门依法向准备成立业主大会的业主予以指导，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。业主委员会由业主大会选举产生是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织，由此业主大会及业主委员会与物业公司并无关联，天顺物业公司无需对某一区业主委员会的产生承担举证责任，黄敏所提出的业主委员会不存在的抗辩该院不予采纳。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主具有约束力。业主委员会向有关行政机关备案，其备案系公示性、告知性行为，其备案与否不影响其在业主大会授权范围内行使民事权利，但就外观而言，具有对外对抗效力，黄敏对业主委员会的成立存有异议，应对其主张提供相关证据，因其未向该院提供相关证据，该院对其主张不予采纳。综上，某一区业主委员会系依法产生并履行职责，其与天顺物业公司签订的物业服务合同合法有效，对所有小区业主具有拘束力。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，天顺物业公司于2019年12月4日及2020年2月24日两次向黄敏发出欠费诉前告知单，业已尽到催交告知义务。天顺物业公司与某一区业主委员会签订了《物业服务合同》，为阿荣旗某小区（一区）提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，该合同合法有效，黄敏作为实际使用人，接受了天顺物业公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付相应的物业管理费。黄敏提出天顺物业公司服务不到位、违规收费的抗辩，因其未能提供相关证据予以证实，故该院对其主张不予支持。现天顺物业公司要求黄敏支付欠交的物业管理费，该院予以支持。关于物业费的数额，按照《物业服务合同》的约定，住宅物业费应为0.48元/月×26个月×97.83平方米＝1220.92元，天顺物业公司要求1221元，超出部分，不予支持。车库物业费应为0.33元/月×26个月×22.38平方米＝192.02元，天顺物业公司主张192元，应依照其请求数额予以支持。关于违约金，《物业管理服务合同》中约定业主未按约定交纳物业服务费的，应按日5‰交纳违约金，《物业服务合同》中约定业主未按约定交纳物业服务费的，应按每日一元交纳违约金。但应自发出最后一次催缴通知后7日起即2020年3月3日开始计算，天顺物业公司要求截止时间为2020年2月29日止，故对违约金的请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决：一、黄敏于本判决生效之日起十日内支付阿荣旗天顺物业服务有限公司2018年1月1日至2020年2月29日期间的住宅物业费1220.92元、车库物业费192元，共计1412.92元。二、驳回阿荣旗天顺物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（已由天顺物业公司预交），由黄敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、一审法院是否存在程序违法问题；二、黄敏是否应支付天顺物业公司2018年1月1日至2020年2月29日期间的住宅物业费1220.92元、车库物业费192元。关于第一个争议焦点问题。黄敏上诉主张一审法院对其反诉请求未予受理，程序违法。本院认为，一审法院在开庭审理时，询问黄敏是否有反诉请求，黄敏当庭陈述没有反诉请求。黄敏在本院二审期间并未提交有效证据证明其在一审法院审理期间就本案提出反诉请求而一审法院未予受理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄敏应自行承担举证不能的不利后果，其该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。黄敏上诉主张天顺物业公司与某一区业主委员会签订的物业合同不合法、不成立，且天顺物业公司不作为、乱收费，应驳回其请求。本院认为，天顺物业公司与某一区业主委员会于2015年3月5日签订了期限为三年的《物业管理服务委托合同》，该合同由某一区业主委员会委员、天顺物业公司的法定代表人曲殿林签字、双方盖章予以确认。2018年3月4日，双方再次签订了《物业服务合同》，就服务期限、双方权利义务、物业服务费用等进行了约定。该两份合同的签订及物业服务关系的形成系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。业主委员会系根据业主公约或相关规定，在房地产行政主管部门的指导下成立的业主大会选举产生的、由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理和广大业主履行业主公约的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责，以及履行业主大会赋予的其他职责。本案中，根据天顺物业公司提交的某一区《业主委员会备案表》，某一区业主委员会已向有关行政机关进行备案，有权与天顺物业公司签订相应物业服务合同。黄敏就其提出的某一区业主委员会不具备代表全体业主与天顺物业公司签订合同的法律资格的上诉主张并未提交有效证据予以证实，且天顺物业公司作为提供物业服务一方，与业主大会及某一区业主委员会并无关联，无需对某一区业主委员会的产生承担举证责任，因此对黄敏该项上诉主张，本院不予支持。根据天顺物业公司提交的《物业管理服务委托合同》《物业服务合同》及收费证，黄敏应按照合同约定支付相应物业服务费用，其上诉主张天顺物业公司未提供质价相符的物业服务、未达到二类物业小区收费标准，但并未提交有效证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果。一审法院判决黄敏支付2018年1月1日至2020年2月29日期间的住宅物业费1220.92元、车库物业费192元并无不当。黄敏的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，黄敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 张静超审 判 员 薛忠卫审 判 员 丁 可二〇二〇年七月二十七日法官助理 珍 珠书 记 员 李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。