陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终6849号 上诉人（原审被告）：陕西天拓置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：赵莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：余洋，陕西钮克律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷潇龙，男，1992年2月4日出生，汉族，住甘肃省泾川县城关镇建设路4号地税局家属院。委托诉讼代理人：雷建锋，男，1959年5月20日出生，汉族，住甘肃省泾川县城关镇建设路4号地税局家属院，系雷潇龙之父。上诉人陕西天拓置业有限公司（以下简称天拓公司）因与被上诉人雷潇龙商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年8月15日，天拓公司与雷潇龙签订西安大兴国际汽配城《内部认购协议》约定，雷潇龙购买天拓公司开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积54.77平方米，单价每平方米9129.09元，总价50万元，双方同意签订正式《商品房买卖合同》时，按照《商品房买卖合同》所约定的方式及面积另行确定房屋总价。雷潇龙应于协议签订之日起七日内支付25万元，该款项在与天拓公司签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款25万元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。双方应在2015年8月31日前签订正式《商品房买卖合同》，如天拓公司违约，逾期在90日内，自逾期之日起至正式签订《商品房买卖合同》之日，天拓公司按日向雷潇龙支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如雷潇龙选择继续履行合同，天拓公司自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。天拓公司应当在2016年9月30日以前依照国家和地方人民政府相关规定，将验收合格的商铺交付雷潇龙使用，如果天拓公司没有按照合同规定的时间内将涉案房屋交付雷潇龙，逾期在90天以内的，自逾期之日起至交付房屋之日止，天拓公司按日向雷潇龙支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如雷潇龙选择继续履行合同，天拓公司自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。在签订本认购协议时，雷潇龙已获悉并了解所认购的房屋基本现状，双方自愿签订本认购协议。在签订本协议时，须签订商铺委托经营协议，接受运营管理公司的同意运营和管理。《内部认购协议》当日，雷潇龙与陕西绿润物业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》约定，上述房屋委托统一经营，以雷潇龙购买房屋的实际交付日期为准，雷潇龙收房后应与物业公司签订交付协议书，雷潇龙交付的房屋为《商品房买卖合同》约定交房标准的房屋。雷潇龙分别在2015年7月11日、18日、8月15日，向天拓公司交纳定金10000元、购房款24万元。2017年2月20日，天拓公司取得上述商铺《商品房预售许可证》。上述协议签订后，天拓公司未按照协议约定履行其义务，审理中，双方均认可该商铺楼宇因天拓公司原因造成房管部门资金监管账户关闭，无法网签《商品房买卖合同》，无法办理银行按揭贷款。雷潇龙明确表示不再支付剩余房款。雷潇龙起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令天拓公司继续履行与雷潇龙签订的《内部认购协议》，为雷潇龙办理商铺按揭贷款手续，并支付雷潇龙逾期签订《商品房买卖合同》的违约金暂计56250元（自2015年9月1日至2018年11月30日），实际支付至天拓公司与雷潇龙签订《商品房买卖合同》之日止；2、判令天拓公司立即将XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺交付雷潇龙，办理房产证等相关手续，并支付雷潇龙逾期交付商铺违约金暂计56250元（自2015年10月1日至2018年12月30日），实际支付至天拓公司将上述商铺交付给雷潇龙之日止；3、诉讼费由天拓公司承担。事实和理由：2015年天拓公司在雷潇龙住所地甘肃宣传、销售涉案商铺，雷潇龙看到天拓公司销售广告后与天拓公司洽谈购买商铺事宜。同年8月，双方签订《内部认购协议》约定，雷潇龙购买天拓公司开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积54.77平方米，单价每平方米9129.09元，总价50万元。雷潇龙应于协议签订之日起七日内支付25万元，该款项在与天拓公司签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款25万元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。天拓公司应在2015年8月31日前与雷潇龙签订正式《商品房买卖合同》，如天拓公司违约，逾期在90日内，自逾期之日起至正式签订《商品房买卖合同》之日，天拓公司按日向雷潇龙支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如雷潇龙选择继续履行合同，天拓公司自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。天拓公司应当在2015年9月30日以前依照国家和地方人民政府相关规定，将商铺交付雷潇龙使用，如果天拓公司没有按照合同规定的时间内将涉案房屋交付雷潇龙，逾期在90天以内的，自逾期之日起至交付房屋之日止，天拓公司按日向雷潇龙支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如雷潇龙选择继续履行合同，天拓公司自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。《内部认购协议》签订后，雷潇龙在约定时间支付首付款，天拓公司推脱、敷衍，一直不与雷潇龙签订《商品房买卖合同》，也拒不交付涉案商铺。为维护雷潇龙合法权益，诉至人民法院。天拓公司辩称，双方签订的《内部认购协议》具备商品房买卖合同一切必备要件，双方无需签订商品房买卖合同。网签备案合同只是对雷潇龙拥有涉案房屋产权的确认，是否签订网签备案合同，对雷潇龙并未造成任何损失，故天拓公司不应当承担违约责任。同时，办理商铺按揭贷款手续，应当由雷潇龙提交相关资料，由银行审批，方可办理，不属于天拓公司的义务。办理房屋权属证书，属于房屋管理部门职责，天拓公司无权办理。天拓公司的职责仅是将办证所需的资料提交房屋行政管理部门，雷潇龙诉讼请求的两项违约金也严重过高。根据合同法司法解释，违约金的约定不得超过实际损失的30%，请求人民法院酌情减少违约金。一审法院认为，2017年8月15日雷潇龙、天拓公司签订的《内部认购协议》包含了当事人姓名住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期、签订《商品房买卖合同》的时间、解决争议的方法、违约责任等内容，且雷潇龙按照该协议履行了支付首付款的义务，该《内部认购协议》已经具备了商品房买卖合同本约的主要内容，且系双方真实意思表示，在雷潇龙起诉前天拓公司取得涉诉商铺的商品房预售许可证明，故《内部认购协议》应为合法有效。认购协议签订后，雷潇龙按照协议约定履行了其义务，因天拓公司原因造成雷潇龙无法网签《商品房买卖合同》，导致无法办理按揭贷款，天拓公司存在过错，应承担违约责任，雷潇龙要求支付逾期签订《商品房买卖合同》的违约金，实质上属于天拓公司违约造成雷潇龙办理银行按揭贷款存在障碍，天拓公司应承担的责任，故雷潇龙请求符合合同约定，依法应予支持，但雷潇龙要求天拓公司为其办理商铺按揭贷款手续现存在客观不能，故雷潇龙该项请求本案不予处理，待条件成就后雷潇龙可另行主张。依照认购协议约定，双方签订《商品房买卖合同》后办理剩余房款银行按揭贷款，并于2015年9月30日交付房屋。现因无法办理银行按揭贷款，雷潇龙又明确表示不再支付剩余房款，故其要求天拓公司交付房屋、支付逾期交房违约金、办理相关权属手续，不符合合同约定，本案不予处理，待条件成就后雷潇龙可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，陕西天拓置业有限公司赔偿雷潇龙因逾期签订《商品房买卖合同》造成无法办理银行按揭贷款的违约金，以250000元为基数，自2015年9月1起至本判决生效之日止，按照日万分之二标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9925元（雷潇龙已预交），雷潇龙承担3925元、陕西天拓置业有限公司承担6000元。宣判后，天拓公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》中对房屋交付条件，装饰、设备标准承诺，供水、供电等没有约定，且双方在《内部认购协议》中明确约定“双方同意签订正式《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》所约定的方式和面积另行确定房屋总价”，由此可知，双方对于购房的总价款尚不确定，最终价款在签订《商品房买卖合同》时才能确定。因此，《内部认购协议》仅为预约合同。一审判决认定《内部认购协议》为本约合同错误。二、一审判决错误。即使上诉人违约，根据《内部认购协议》约定，上诉人支付违约金的计算时间应从2015年8月31日后的90日开始计算，即应当从2015年11月30日开始计算。一审判决从2015年9月1日开始计算违约金错误。上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回雷潇龙的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由雷潇龙承担。雷潇龙辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足。双方签订的《内部认购协议》已经具备本约合同的主要内容。在签订《内部认购协议》之前还签订了一份协议。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，上诉人和被上诉人签订的《内部认购协议》包含了当事人姓名住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期、签订《商品房买卖合同》的时间、解决争议的方法、违约责任等内容，《内部认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容。雷潇龙也按照该协议履行了支付首付款的义务。因此，一审判决认定《内部认购协议》为商品房销售合同，符合法律规定，予以确认。上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人也取得了商品房预售许可证，故双方签订的《内部认购协议》合法有效，具有法律约束力。上诉人未能按照《内部认购协议》约定在2015年8月31日前进行商品房买卖合同网签备案，违反了内部认购协议约定，应当承担违约责任。根据《内部认购协议》约定，逾期未超过90日的，按照已付房款的万分之一按日计算违约金，逾期超过90日的，自90日起按日支付已付房款万分之二的违约金。故逾期违约金的计算方式应为，以25万元为基数，自2015年9月1日至2015年11月29日按照日万分之一计算，自2015年11月30日至本判决生效之日按照日万分之二标准计算。故此，一审判决计算违约金有误，应予变更。综上，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2978号民事判决为：本判决生效后十日内，陕西天拓置业有限公司赔偿雷潇龙因逾期签订《商品房买卖合同》造成无法办理银行按揭贷款的违约金，以250000元为基数，自2015年9月1日至2015年11月29日，按照日万分之一标准计算；自2015年11月30日至本判决生效之日按照日万分之二标准计算。二、驳回雷潇龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费5650元，陕西天拓置业有限公司已预交，由雷潇龙负担650元，陕西天拓置业有限公司负担5000元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。 审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年六月十六日  书 记 员  刘 燕 子 1