四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1056号 原告：乐雷光电技术（上海）有限公司，住所地：上海市松江区南期昌路751号1112室。 法定代表人：熊克苍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：关瑞根，男，汉族，1990年7月15日生，住山东省单县，系公司员工，特别授权。 被告：成都中铁蓉丰置业有限公司，住所地：成都市青羊区光华东三路486号1栋7层1-6号。 法定代表人：陈宏，董事长。 委托诉讼代理人：刘晨蓉，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：谢子娟，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 原告乐雷光电技术（上海）有限公司（以下简称“乐雷光电”）与被告成都中铁蓉丰置业有限公司（以下简称“中铁蓉丰”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告乐雷光电的委托诉讼代理人张刚、关瑞根到庭参加了诉讼，被告中铁蓉丰的委托诉讼代理人刘晨蓉、谢子娟到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 乐雷光电向本院提出诉讼请求：1．中铁蓉丰继续履行三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为ＺＴＸＣ3Ｑ-10-2-1-102，ＺＴＸＣ3Ｑ-10-2--1-2，ＺＴＸＣ3Ｑ-ＤＸＣＷ-0976，限期为乐雷光电办理房屋所有权证书；2．中铁蓉丰赔偿乐雷光电因其延迟办理房产证产生的违约金514958元；3．诉讼费由中铁蓉丰负担。庭审中，乐雷光电变更第二项诉讼请求为：中铁蓉丰赔偿乐雷光电因其延迟办理房产证产生的违约金590107.43元，该违约金计算至2020年6月5日，实际计算至房产证取得之日，并明确要求办理的是房屋不动产权证书。事实与理由：乐雷光电与中铁蓉丰分别于2012年12月26日、2013年11月28日签订三份《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号分别为ＺＴＸＣ3Ｑ—10—2—1—102、ＺＴＸＣ3Ｑ—10—2—-1—2、ＺＴＸＣ3Ｑ—ＤＸＣＷ—0976），约定乐雷光电购买中铁蓉丰开发的位于成都市青羊区。合同签订后，乐雷光电缴纳购房款共计2450709元，并缴纳了相应的产权过户税费及所有手续。依据约定中铁蓉丰应在商品房交付后365日内协助乐雷光电取得房屋所有权证书。乐雷光电多次催告中铁蓉丰尽快为乐雷光电办理房屋所有权证书，但时至今，中铁蓉丰仍然怠于履行合同，属于严重的违约行为。现乐雷光电为维护自身合法权益，起诉至本院。 中铁蓉丰辩称，1．案涉房屋处于国家安全限制距离内，根据成都市国安部门相关文件规定，因乐雷光电系外商投资企业法人独资，根据该文件无法办理产权登记证书，所以案涉合同不具备客观履行条件；2．政府相关部门出具的涉密文件均由国家安全部门向成都规划管理局出具，中铁蓉丰是在案涉合同签订以后在向房管部门办理产权登记时才知晓这一状况，并且经中铁蓉丰多方了解相关部门才出示了这一涉密文件。中铁蓉丰对案涉合同无法继续履行，不存在主观过错，不应当承担违约责任；3．根据案涉补充协议第九条第七款的约定，若因房屋产权登记机关的原因导致买受人未能在合同约定的期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担违约责任。因此，无论是根据事实发生过程以及合同约定，中铁蓉丰对于目前案涉合同无法办理产权登记一事，不存在违约及过错，不应当承担乐雷光电所主张的违约金。 乐雷光电围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、3份商品房买卖合同及补充协议、3份支付凭证及发票（复印件）、代办产权费的收据、催告函（复印件）及送达记录（打印件）等证据。中铁蓉丰提交了3份商品房买卖合同及补充协议、成房权证监证字第××号房屋所有权证及房屋明细清单（打印件）、成都市国家保密局成密函（2010）26号《关于成都市西部新城光华核心区中铁蓉丰公司的建设项目征求意见的复函》（以下简称《建设项目复函》）（复印件）、成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室成涉审查办（2011）011号《关于中铁蓉丰公司位于成都市西部新城光华核心区的地块涉及国家安全事项审查的复函》（以下简称《安全事项审查复函》）、建字第510105201130120号《建设工程规划许可证》（2011年4月2日）、国家企业信用信息公示系统查询结果（打印件）等证据。本院组织当事人进行了质证。中铁蓉丰称对乐雷光电提交的证据提出如下意见：1．商品房买卖合同及补充协议（3份），三性认可，乐雷光电举示的补充协议第九条第七款恰巧说明了现在案涉合同无法办证不属于中铁蓉丰的过错，中铁蓉丰不承担违约责任；2．支付凭证及发票（3份），三性认可，乐雷光电提供的票据总金额与合同约定的总金额不一致，但中铁蓉丰认可案涉三个合同乐雷光电已支付全部购房款的事实；3．代办产权费的收据，真实性、合法性认可，但不能达到乐雷光电的证明目的；4．催告函及送达记录，只有送达记录，未看到乐雷光电的催告函，三性不认可，因乐雷光电未出示催告函的具体内容，以及该送达记录均为复印件，无法达到乐雷光电的证明目的。乐雷光电称对中铁蓉丰提交的证据提出如下意见：1．商品房买卖合同及补充协议3份（2012年12月26日），对真实性无异议，对中铁蓉丰的证明内容第二项合同第九条第七款有异议，第七款因房屋产权登记机关的原因，可以免责，但对本案来说，不能销售给外商作为开发商应当知晓，即便保密局出具的函件有效力，时间是2010年10月，房屋买卖签署时间是2012年，中铁蓉丰早就应当知晓不能卖给外商，但不告诉乐雷光电，存在故意欺诈，和房屋产权登记机关没有任何关系。且中铁蓉丰知晓政策应该办理外销证，如果中铁蓉丰办理外销证涉案房屋仍然可以办理产权，中铁蓉丰没有任何证据证明其努力过，证明其存在过失，不能办理房产证的原因不是登记机关的原因，而是中铁蓉丰的原因；2．成房权证监证字第××号《房屋所有权证》及房屋明细清单，真实性认可，既然办理了其他产权证就具备了为乐雷光电办理产权的条件；3．《建设项目复函》没有原件，对真实性不予认可，即使有原件，关联性乐雷光电也不认可，复函中的具体地址和买卖合同的地址不相符。且该组证据是一个地方性政府机关函件，不具备法律效力，不能够影响双方根据合同法签订的房屋买卖合同；4．《安全事项审查复函》真实性、合法性认可，关联性不认可，该证据是国家安全部门出具的，不是房产交易中心出具，涉案房产办理产权证的机构是房产交易中心，而不是国家安全机关，该证据不具有证明力；5．建字第510105201130120号《建设工程规划许可证》（2011年4月2日）真实性予以认可；6．国家企业信用信息公示系统查询结果真实性予以认可，对证据内容，上面明确显示乐雷光电属于外商独资企业，乐雷光电在2012年买房时也提交了营业执照，中铁蓉丰完全有能力审查乐雷光电的企业性质，完全有能力审查能否买房和办理房产证。本院经审查对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 2012年12月26日，中铁蓉丰（出卖人）与乐雷光电（买受人）签订了合同编号为ＺＴＸＣ3Ｑ-10-2-1-102《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电购买中铁蓉丰建设的商品房光华新区项目三期10幢2单元1层102号房（权证号：20××90），测绘建筑面积172.19平方米，其中，套内建筑面积151.87平方米，分摊建筑面积20.32平方米。按套内建筑面积计算，每平方米10882.7元，总价1652755元。付款方式为2012年12月26日前一次性付款支付房款1652755元。出卖人应当在2012年10月15日前向买受人交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买卖人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，中铁蓉丰加盖合同专用章，乐雷光电加盖公章。 2012年12月26日，中铁蓉丰（出卖人）与乐雷光电（买受人）签订了合同编号为ZTXC3Q-10-2--1-2《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电购买中铁蓉丰建设的商品房为光华新区项目三期10幢2单元-1层2号房，测绘建筑面积167.97平方米，其中，套内建筑面积152.29平方米，分摊建筑面积15.68平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4185元，总价为702954元。付款方式为于2012年12月26日前一次性付款支付房款702954元。出卖人应当在2012年10月15日前交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买卖人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，中铁蓉丰加盖合同专用章，乐雷光电加盖公章。 2013年11月28日，中铁蓉丰（出卖人）与乐雷光电（买受人）签订了合同编号为ＺＴＸＣ3Ｑ-ＤＸＣＷ-0976《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电购买中铁蓉丰建设的商品房光华新区城）6幢-1层0976号车位，实测建筑面积共31.19平方米，其中，套内建筑面积12.12平方米，分摊建筑面积19.07平方米。按照套（个）计算，该车位总价款为95000元。付款方式为于2013年11月28日前一次性付款支付房款95000元。出卖人应当在2013年10月30日前交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买卖人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，中铁蓉丰加盖合同专用章，乐雷光电加盖公章。 乐雷光电分别于2012年12月19日、2012年12月24日、2013年11月8日通过银行电汇方式向中铁蓉丰账户转入90000元、2255710元、95000元，另支付定金10000元。中铁蓉丰分别于2013年11月9日、2014年7月10日出具《销售不动产统一发票》，载明：收到乐雷光电光华新区项目三期10幢2单元1楼102房号，建筑面积172.19平方米，购房款1652755元；光华新区项目三期10幢2单元负1楼2房号，建筑面积167.97平方米，购房款702954元；光华新区项目三期976号，建筑面积31.19平方米，购房款95000元。 中铁蓉丰分别于2013年5月31日、2014年5月3日出具《收据》，载明：收到乐雷光电中铁西城三期代收办理案涉三套房屋的产权税费29124元、54431元、4662.73元。 另查明，1．乐雷光电系外商投资企业法人独资；2．成都市房屋产权登记中心出具的《房屋所有权证》，证书编号为成房权证监证字第××号，档案保管号为权2034436号，载明：房屋所有权人为中铁蓉丰，房屋坐落在青羊区（备注：地上总层数7＋1层），登记时间为2012-6-27；3．成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室于2010年10月13日出具《安全事项审查复函》载明：因三号、四号地块位于我国家安全限制距离内，严禁其建设项目涉外销售和租赁；4．成都市规划管理局于2011年4月2日出具《建设工程规划许可证》载明：建设单位为中铁蓉丰，建设位置为青羊区培风村8、9、10组，万家湾5、6组界内，建设项目名称为光华新区项目三期：4号地块（规划条件13、16号地块）住宅、商业用房及配套设施。 庭审中，（一）关于办理不动产权证。乐雷光电称合同没有约定承担不能办理产权的处理方式，中铁蓉丰提到的条款属于不可抗力，本案即便有不能办理的事实，也不属于不可抗力，不可抗力有一个条件是不能预见，而文件在合同签订之前就已经出具，是合同签订之前就已经发生的事情。中铁蓉丰称在主合同的第二十四条中属于不可抗力无法履行合同的，应当予以免责。同时在补充协议第九条第七款中也说明因房屋产权登记机关的无法办证，出卖人也不承担违约责任，因在案涉房屋办理产权过程中，产权登记机关明确告知无法办理，且目前产权无法办理的直接依据是国家相关的文件。（二）关于案涉的房屋是否属于中铁蓉丰出示的函件中涉及的三、四号地块内。乐雷光电称根据合同涉案的房屋在8、9地块，且有使用编号，暂列明为光华新区三期，但中铁蓉丰提供的光华新区的许可证名称混乱，和合同的名称不完全相符。中铁蓉丰称案涉房屋属于四号地块项下的不动产，并出具2011年4月2日颁发的建设工程规划许可证，该许可证载明光华新区项目三期属于四号地块。根据双方签订的合同，第一条明确该项目为光华新区项目三期。（三）关于违约金。审理中，中铁蓉丰称本案首先是基于政策原因，因不可抗力因素已经无法继续履行买卖合同，逾期办证违约金的请求权基础是双方继续履行买卖合同，而没有按约定办理产权证，基于上述合同无法继续履行的客观事实，乐雷光电方诉请的基于合同有效情况下的逾期办证违约金已经不具备请求权基础。因为无法履行合同，所涉及的政策涉及国安秘密，因此在签订合同时，中铁蓉丰对此无法预知，也无能克服，不存在过错，不承担相应的责任。中铁蓉丰是在办理分户产权的过程中，知晓无法继续办理的情况。双方处于长期的协调和磋商过程中，对于无法办证的事情，乐雷光电是很早就知晓的，中铁蓉丰只是无法取得文件，所以中铁蓉丰迟迟无法拿出书面的证明材料。对于违约金数额。乐雷光电明确了违约金的计算方式：ZTXC3Q-10-2-1-102房屋，根据合同约定，从交房之日起，推后365天因出卖人原因，买受人没有取得房产证，按照交房款的日万分之一支付违约金，因交房之日为2012年12月15日，到从2013年10月15日开始计算，按照日万分之一，房款是1652755元，计算至今违约金为400793.08元；ZTXC3Q-10-2--1-2房屋，从2013年12月15日开始计算按照日万分之一，房款金额是702954计算至今违约金为170466.34元，ZTXC3Q-DXCW-0976从2014年12月30日开始计算，按照日万分之一，房款金额是95000计算至今违约金为18848元，上述三项违约金相加共计为590107.43元，起诉状载明的514958元是计算至起诉之日，实际计算至取得房产证之日为止，故上述违约金金额共计为590107.43元。对此，中铁蓉丰称乐雷光电所主张违约金的计算时间点与合同不符，案涉的负一层及一层合同，约定乐雷光电应当取得的产权登记时间为2014年4月30日，而乐雷光电主张的起算日期为2012年12月，案涉的车位房屋买卖合同约定乐雷光电应当在2016年12月19日取得所在车位的产权证书，而乐雷光电主张的违约金起算日期为2014年12月30日，与合同约定不符。（四）关于办理产权证条件是否成就。中铁蓉丰主张补充协议约定办证条件是对方需要按照协议的约定提供相应的全部资料以及缴纳所有的费用，包括契税、维修资金以及办证出卖人缴清办理产权证所需的各项费用，中铁蓉丰称乐雷光电交纳了契税，但维修资金、办证费用没有交纳，且相应的资料也欠缺。对此，乐雷光电称交纳了相应费用和材料，但未提交证据证明。 本院认为，乐雷光电与中铁蓉丰签订《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 （一）关于案涉房屋是否能办理不动产权证。因现有国家安全部门出具的文件可以证明案涉房屋所在地块严禁其建设项目涉外销售和租赁，因乐雷光电系外商投资企业法人独资，故案涉房屋现已不具备向乐雷光电办理不动产权证的条件，对乐雷光电诉请办理不动产权证，本院不予支持。 （二）关于违约金。因双方合同约定“因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定的期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担违约责任。”现因相关政策文件导致房屋产权登记机关无法就案涉房屋向乐雷光电办理不动产权证，非因出卖人的原因导致，且根据双方协议约定“买卖人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延。”现乐雷光电提交的证明不能充分证明达到约定条件，故对乐雷光电关于违约金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回乐雷光电技术（上海）有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费10629元，保全费5000元，由乐雷光电技术（上海）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  邱 雪 二〇二〇年七月三十一日 法官助理  李典佶 书 记 员  梁江眉