湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4505号上诉人（原审被告）：钟立军，女，1976年9月12日出生，汉族，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾勇，男，1971年7月4日出生，汉族，系钟立军丈夫，现住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南湘水郡生活服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道东同升湖湘水郡11栋1057号。法定代表人：孔雄，总经理。委托诉讼代理人：彭箫玥，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。上诉人钟立军因与被上诉人湖南湘水郡生活服务有限公司（以下简称湘水郡公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初7034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人钟立军上诉请求：1、一审对于被上诉人未履行前期物业服务管理协议判诀认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决,依法改判暂缓缴纳物业管理费或将本案发回重审;2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1栋1003房和1004房存在业主私占消防通道、安装防盗门的情况，上诉人在交房时与长沙市观澜湖物业服务有限公司(前物业)达成协议，约定物业公司有义务协助违规业主拆除，否则上诉人有权拒交物业费。但从2015年5月至今，上述房屋消防通道再次被防盗门阻塞，上诉人安装有线电视、宽带等均要1栋1004业主同意。上诉人认为，这严重侵犯了上诉人使用公用面积的权利，上诉人多次向物业反映均未解决；上诉人无须支付滞纳金，因为长沙市观澜湖物业服务有限公司不按合同约定履行义务，私自转让物业合同权利义务，湘水郡公司接手后物业服务质量亦未改观，上诉人拒付物业费系行使抗辩权。被上诉人湘水郡公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。湘水郡公司向一审法院提起诉讼请求：1、钟立军向湘水郡公司支付物业费5570元；2、钟立军向湘水郡公司支付逾期交纳物业费产生的滞纳金10026元（截止2018年12月31日）；3、钟立军承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实:钟立军与长沙兴旺房地产开发有限公司（以下简称兴旺公司）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定钟立军购买兴旺公司开发建设的位于长沙市雨花区，并约定兴旺公司以公开招标方式选聘长沙市观澜湖物业服务有限公司（以下简称观澜湖公司）对该房屋进行前期物业管理，期限至小区业主委员会成立时止，收费标准为1.9元每平方米每月，其他事项详见《前期物业服务合同》。2015年10月28日，钟立军与观澜湖公司签订《前期物业管理协议》一份，约定由观澜湖公司为涉案小区提供物业服务，期限至业主委员会与物业企业签订的物业管理服务合同生效时止，电梯洋房暂定收费标准为1.9元每平方米每月，业主逾期交纳物业费，应从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。2017年9月4日，观澜湖公司与兴旺公司签订《金石雅苑小区前期物业管理服务合同解除协议书》，约定因观澜湖公司自身原因，双方原物业合同于2017年8月15日起解除，并对费用结算等其他事项进行了约定。2017年7月28日，湘水郡公司（乙方）与兴旺公司（甲方）签订《金石雅苑前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为金石雅苑小区提供前期物业管理服务，期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止；收费标准高层住宅为1.9元每平方米每月，按年预付的方式交纳，具体时间为物业费到期前十五日预付下年的物业管理费；业主逾期交纳物业费等费用，应当按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金；合同还对物业服务内容等其他事项进行了约定。湘水郡公司进驻金石雅苑小区后，与观澜湖公司签订《债权转让协议》一份，约定观澜湖公司将金石雅苑小区业主应交纳截止2017年8月15日止的物业费债权，以及该债权项下的一切权益转让给原告。另查明，就物业公司更换的事实，兴旺公司于2017年12月在涉案小区发布《公告》对业主进行了告知。就观澜湖公司转让物业费债权事宜，湘水郡公司于2018年9月在涉案小区发布《公告》对业主进行告知，后又于2019年3月向钟立军发出《债权转让通知书》，再次就上述债权转让告知钟立军。后因钟立军未交纳2016年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理费5570元，湘水郡公司催收无果后，遂向法院提起诉讼。在本案审理过程中，钟立军辩称湘水郡公司诉讼请求欠费金额与湘水郡公司诉状事实部分金额不一致，湘水郡公司对此陈述称系诉状装订有误所致，其主张的欠费金额以诉请请求载明金额为准。一审法院认为，湘水郡公司在观澜湖公司退出涉案小区后，依据与兴旺公司签订的前期物业服务协议进驻涉案小区提供物业管理服务，钟立军作为小区业主，接受了湘水郡公司所提供的物业服务，应当按照约定向湘水郡公司交纳物业管理费。观澜湖公司已将钟立军欠交2017年8月15日前物业费债权转让给湘水郡公司，且湘水郡公司对此已经通知钟立军，故湘水郡公司向钟立军主张此前的物业费有合同依据，一审法院予以支持。钟立军对湘水郡公司主张的欠付2016年5月1日至2018年12月31日期间物业管理费5570元的事实未提供反证，一审法院对此予以认定，钟立军应当向湘水郡公司履行支付义务。湘水郡公司主张钟立军按照合同约定承担逾期交费的滞纳金，一审法院认为根据庭审查明事实，钟立军拒交物业费系因对物业服务质量不满而为，并非出于恶意，从衡平双方权利义务关系角度考虑，一审法院对湘水郡公司主张的滞纳金依法不予支持。钟立军辩称观澜湖公司及湘水郡公司所提供的物业服务质量与合同约定不符，一审法院认为钟立军所举证据对此不能进行充分佐证，该理由不构成钟立军拒交物业费的合法理由，故一审法院对该项抗辩意见依法不予采信。钟立军辩称观澜湖公司将物业合同权利义务转让给湘水郡公司的行为无效，钟立军无须向湘水郡公司交纳物业费，一审法院认为观澜湖公司与涉案小区开发建设单位兴旺公司所签订的物业合同经双方协议解除后，兴旺公司重新选聘湘水郡公司作为涉案小区物业服务单位并签订前期物业合同符合法律规定，该合同对业主具有约束力，钟立军该项抗辩意见无法律依据，一审法院依法不予采信。钟立军辩称其他业主私自占用消防通道、加装防盗门等，一审法院认为该项抗辩意见与本案不属同一法律关系，钟立军可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、钟立军于判决生效之日起10日内支付湘水郡公司2016年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5570元；二、驳回湘水郡公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费190元，因适用简易程序减半收取95元，由钟立军负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，兴旺公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与湘水郡公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形。故《前期物业服务合同》对包括钟立军在内的小区业主均具有约束力，钟立军应按合同约定交纳物业管理服务费。关于上诉人钟立军上诉提出1栋1003房和1栋1004房之间存在违章搭建问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，钟立军所提违章搭建问题，其应向有关行政部门反映，作为湘水郡公司，并无拆除违章搭建的行政执法权。综上所述，上诉人钟立军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人钟立军负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年七月二十八日书记员  范 璐