福建省厦门市思明区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽0203行初131号 原告易丽菊，女，1974年8月9日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托代理人易曙滨，男，1977年3月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系原告弟弟。 被告厦门市自然资源和规划局，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路518号，统一社会信用代码11350200MB1990587H。 法定代表人柯玉宗，局长。 委托代理人吴巧丽，厦门市自然资源和规划局工作人员。 委托代理人梁洪流，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 第三人江思贤，男，1972年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 第三人王瑞春，男，1990年9月4日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 第三人陈婉蓉，女，1988年1月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 第三人王瑞春、陈婉蓉共同委托代理人黄传斌，福建闽翔律师事务所律师。 第三人王瑞春、陈婉蓉共同委托代理人林雪玲，福建闽翔律师事务所实习律师。 原告易丽菊不服被告厦门市自然资源和规划局不动产权属行政登记，向本院提起行政诉讼。因江思贤、王瑞春、陈婉蓉与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告易丽菊及其委托代理人易曙滨，被告委托代理人吴巧丽、梁洪流，第三人江思贤，第三人王瑞春、陈婉蓉共同委托代理人黄传斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易丽菊诉称，厦门市思明区文屏路170号之二501室（下称案涉房屋）系易丽菊、江思贤、江良浩共有财产。2020年4月，江思贤通过伪造离婚协议的手段将该房屋擅自出售给王瑞春、陈婉蓉。被告未经房产共有人易丽菊书面同意，审查不严，将案涉房屋过户给王瑞春、陈婉蓉。为此，原告诉求撤销被告将案涉房屋转移登记至王瑞春、陈婉蓉名下的行政行为。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1.离婚证，证明原告与江思贤于2017年5月24日登记离婚。 2.离婚协议说明，证明案涉房屋属共有财产。 3.存量房买卖合同，证明案涉房屋已被出售，审批所依据的离婚协议是伪造的。 4.厦门市土地房屋权证，证明案涉房屋于1999年3月22日取得产权证。 5.结婚登记证明，证明原告与江思贤于1997年8月18日登记结婚。 被告厦门市自然资源和规划局辩称，案涉房屋于1999年3月22日登记在江思贤名下，并核发了厦地房证第00057993号厦门市土地房屋权证。2020年4月27日，江思贤将该房屋转让给王瑞春、陈婉蓉。同日，江思贤与王瑞春、陈婉蓉共同向被告申请转移登记并提交不动产登记申请书、身份证件、结婚证、离婚证、存量房买卖合同、离婚协议说明、厦门市土地房屋权证、完税证明等申请材料。登记申请符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、第三十八条的规定，被告经审核，准予将案涉房屋的土地房屋权利转移登记至王瑞春、陈婉蓉名下，并颁发闽（2020）厦门市不动产权第××号不动产权证。江思贤将案涉房屋转让给王瑞春、陈婉蓉时，该房屋仍登记在江思贤名下，且江思贤提交的离婚协议说明载明案涉房屋归男方（即江思贤）所有。因此，转移登记申请材料足以表明江思贤有权转让案涉房屋。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交以下证据： 1.房地产转让审批表； 2.不动产登记申请书（产权类）； 3.申请人身份证、户口簿、结婚证、离婚证、出生证明； 4.存量房买卖合同； 5.离婚协议说明； 6.厦门市不动产登记中心受理凭证； 7.完税证明； 8.厦地房证第00057993号厦门市土地房屋权证； 9.购房人及家庭成员情况申报表； 10.单身声明书； 11.家庭住房情况查询结果； 12.询问记录； 13.业务案件补充材料通知书； 14.厦门市不动产登记信息查询结果； 以上证据，证明被告依申请将案涉房屋转移登记至王瑞春、陈婉蓉名下并颁发闽（2020）厦门市不动产权第××号不动产权证的行政行为合法。 第三人江思贤述称，2017年5月原告与其离婚，未对不动产进行分割，只是约定江思贤名下的厦门和长沙两处房产平均分成三份，由江思贤、易丽菊、江良浩各得一份，暂不出售；子江良浩由江思贤抚养，基本生活费用由江思贤负责；长沙的房屋贷款由江思贤负责还贷。因江思贤与人合伙开办的公司经营不理想一直处于亏损状态，到2020年初新冠疫情发生后便彻底倒闭，江思贤欠款110万元，每月产生利息近万元，江思贤的基本生活保障出现严重困难。2020年3月初，江思贤与原告协商将案涉房屋出售，所得款项分成三份，江思贤所得用于清偿债务。原告不同意出售，多次协商未果。万般无奈之下，江思贤伪造离婚协议，协议内容说明案涉房屋归江思贤，长沙的房屋归原告，并以此委托厦门房产中介出售案涉房屋。综上，江思贤因债务问题基本生活无法保障，同时还需单独抚养未成年子女，在与原告多次协商无果的情况下伪造离婚协议，并非出于恶意侵占原告权益，只是为了分割案涉房屋个人应得部分用于清偿债务。 第三人江思贤向本院提交以下证据： 1.江思贤与易丽菊的协商聊天记录，证明江思贤与原告就案涉房屋出售事宜进行协商。 2.江思贤的借款记录，证明江思贤的债务状况。 3.江良浩专注力评估报告，证明儿子江良浩后期还需加强特别辅导培训。 第三人王瑞春、陈婉蓉述称，一、江思贤在与王瑞春、陈婉蓉办理案涉房屋的所有权变更登记时，已经按照规定提交了不动产登记申请书、身份证件、结婚证、离婚证、存量房买卖合同、离婚协议、土地房屋权证等材料，被告对申请材料进行了查验，并分别对江思贤和王瑞春、陈婉蓉进行了询问，但被告在查验时受技术条件和行政管理职权范围所限，无法识别出江思贤所提交的盖有厦门市思明区婚姻登记处印章的离婚协议书的真伪。故被告在合理范围内和程度上尽到了审慎审查义务，其作出的被诉行政行为并无不当，符合法定程序。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为基础的房屋买卖法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议。本案中，被告为江思贤和王瑞春、陈婉蓉办理案涉房屋的所有权转移登记行为，该行为以江思贤和王瑞春、陈婉蓉之间签订的存量房买卖合同效力为基础。故原告要求撤销办理不动产登记的行政行为，应当先行解决有关民事争议的问题。三、王瑞春、陈婉蓉符合物权法规定的善意取得不动产的情形。原告作为案涉房屋的共有人没有进行产权登记，其自身存在过错，应承担不利后果，对于原告的损失应向江思贤主张损害赔偿，并非要求撤销合法有效的不动产登记行为。在江思贤和王瑞春、陈婉蓉签订的存量房买卖合同有效性未被撤销前，直接通过行政诉讼的方式撤销不动产登记行为明显对善意第三人不公，损害王瑞春、陈婉蓉的合法权益。因此，王瑞春、陈婉蓉属于善意取得案涉房屋的产权，被告办理房屋产权变更登记的行为合法有效，原告起诉缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 第三人王瑞春、陈婉蓉未向法院提交证据。 经庭审质证，本案出现两份离婚协议说明，即原告证据2和被告证据5，经原告和江思贤确认，被告证据5系江思贤伪造的。被告认为离婚协议系江思贤提供的，江思贤应对其真实性负责，被告已对其原件进行了核对，尽到了审慎审查义务。第三人江思贤提供的证据与本案行政登记行为并无关联，对此本院不予审查。各方当事人对在案其他证据的表面真实性均无异议，本院予以确认。 经审理查明，原告易丽菊和第三人江思贤于1997年8月18日登记结婚。1999年3月22日，原厦门市土地房产管理局为案涉房产颁发厦地房证第00057993号厦门市土地房屋权证，权属人江思贤。 2017年5月24日，易丽菊与江思贤在厦门市思明区民政局办理离婚登记，并签订离婚协议说明，约定案涉房屋和长沙市长沙大道789号新华都万家城16栋1602室房屋平均分成三份，江思贤、易丽菊及儿子江良浩各得一份。两套住宅均暂不出售，若要出售、变卖、变更产权证上的权属人或转赠他人，需男女双方同意且书面签订协议。 2020年4月27日，江思贤与王瑞春、陈婉蓉签订存量房买卖合同，江思贤将案涉房屋出售给王瑞春、陈婉蓉，成交价3380000元。同日，江思贤与王瑞春、陈婉蓉共同向被告申请将案涉房屋转移登记至王瑞春、陈婉蓉名下，并提交了不动产登记申请书、存量房买卖合同、身份证件、江思贤的离婚证及离婚协议说明。江思贤提交的盖有厦门市思明区婚姻登记处印章的离婚协议说明约定案涉房产归男方所有，长沙市长沙大道789号新华都万家城16栋1602室房屋归女方所有。被告对江思贤提交的离婚协议说明原件进行了核对。2020年5月6日，被告将案涉房屋转移登记至王瑞春、陈婉蓉名下，并颁发闽（2020）厦门市不动产权第××号不动产权证书。 另查明，王瑞春、陈婉蓉已支付给江思贤购房款1700000元，余款办理银行抵押贷款。案涉房屋现由王瑞春、陈婉蓉管理使用。庭审中，王瑞春、陈婉蓉表示对江思贤伪造离婚协议说明的情况并不知情。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。被告系厦门市政府确定的不动产登记机构，其依法享有负责承办不动产登记的行政职权。 本案争议的焦点一是被告作出准予转移登记前，是否尽到了审慎审查义务，二是由于江思贤伪造证明文件办理的案涉转移登记行为是否应予撤销。 土地房屋登记中由于登记机关审查职权和职能有限，其审查更多的是形式审查。形式审查主要审查当事人的转移登记申请是否符合法律规定、申请材料是否齐全以及申请材料的表面真实性。本案中，被告对江思贤提交的盖有厦门市思明区婚姻登记处印章的离婚协议说明原件进行了审核，从形式审查方面看，被告已尽到了相关审查义务，如再要求被告进一步识别离婚协议说明的真伪，实属苛求。因此，对于案涉房屋的转移登记行为，被告已经尽到了审慎审查义务。 关于江思贤伪造离婚协议说明办理的案涉转移登记行为是否应予撤销的问题。如前所述，被告对案涉转移登记已尽到了审慎审查义务，其登记发证行为并无违法之处；购房人王瑞春、陈婉蓉对江思贤的伪造行为并不知情且已支付房款并占有使用案涉房屋，从保护善意第三人的角度出发，也不宜撤销该转移登记行为。至于江思贤的违法行为给原告造成的损失，原告可以通过其他法律途径予以解决。 综上，被告受理转移登记申请后，经审查准予转移登记并颁发案涉不动产权证，事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序合法。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告易丽菊的诉讼请求。 案件受理费各50元，由原告易丽菊负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  魏 江 审 判 员  刘 洋 人民陪审员  张慧雅 二〇二〇年七月二十四日 代书 记员  刘智杰 附：本案所适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。