贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2387号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伦，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂开福，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安启忠，男，穿青人，1970年3月3日出生，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：姜敏，女，汉族，1972年3月4日出生，住贵州省大方县。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）因与被上诉人安启忠、姜敏商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2941号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭本案现已审理终结。上诉人新鼎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人并无实际损失，原判认定上诉人按照合同约定承担违约金无事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。1．违约金的主要功能和作用在于“填补损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释均规定，合同双方可以实际损失为基础调整违约金，即我国合同法确立的违约责任原则为“损失填平”原则，违约金本质上与损害赔偿金无异。2．违约金虽兼具一定的惩罚性，但无论是适用违约金责任还是承担损害赔偿责任均应以存在实际损失为前提。守约方要主张违约金时虽无需举证证明因违约造成的损失具体数额，但仍应举证证明因违约造成实际损失的基础事实，否则其诉请不应得到支持。且本案双方《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”约定的所谓“违约金”，其实质为损失赔偿计算方法，因此被上诉人应举证证明其实际损失。3．案涉标的为商铺，用于经营，非用于出卖，上诉人已经按照合同约定交付了房屋，被上诉人已经对案涉房屋实际占有、使用、收益，物的效用已得以发挥，被上诉人购买商铺的经营目的已经实现，经济收益并未受到任何影响。交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，且本案并不存在拒绝交付和客观上不能交付的情形，结合案涉房屋经过房管部门网签备案并进行不动产预告登记的事实，买受人必然能取得标的物所有权，迟延交付有关文书仅仅影响取得所有权的时间，并不会影响标的物所有权的转移，不会给被上诉人造成财产损失，不应承担违约责任。退一步讲，即便由于上诉人迟延交付有关文书导致被上诉人未能将商铺售卖，因商铺的性质属经营性用房，上诉人在签订合同时根本无法预见被上诉人购买商铺后用于出卖，要求上诉人承担被上诉人因商铺不能交易造成的损失违反“合理预见”原则，且被上诉人也未提交证据证明其曾出卖过案涉商铺，故上诉人也无需承担责任。同时，依据“损益相抵”原则，若上诉人迟延交付有关文书导致被上诉人未能将商铺出卖，那么上诉人的行为也未造成其损失。相反，上诉人虽存在违约，但被上诉人却因为房价上涨而获益，依据“损益相抵”原则，上诉人也不应承担责任。综上，上诉人在没有任何直接财产损失的情况下仍然获得高额违约金赔偿违反民法的公平原则。二、原判在被上诉人并无实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则调整违约金，使得被上诉人不当获益，双方的利益严重失衡，属于认定事实错误，适用法律错误。本案中，被上诉人并无实际损失，完全按照合同约定的违约金计算方式计算违约金将导致合同双方的利益严重失衡，被上诉人反而因上诉人的轻微违约而获取巨大利益，且上诉人一直遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书实非上诉人的过错。纳雍县商品综合批发大市场本质上是纳雍县人民政府的招商引资项目，然而，纳雍县人民政府并未根据约定按期完善市政基础设施及完成征地拆迁工作。上诉人为了积极地履行合同义务，甚至自行出资建设本应属于纳雍县人民政府应该建设的民用电公共基础设施并积极协调解决其他存在的问题，以期能够尽快办理商品房所有权初始登记，因此本案中上诉人已经最大程度地尽到了诚实信用的义务，出现本案的违约情况实非上诉人的过错。故即便根据我国现行法律规定，违约金制度的功能应理解为督促当事人诚实信用地履行合同，违约金的承担不以存在实际损失为前提，而是基于违约方的违约行为可能会给守约方造成不利影响以及对于此行为的合理惩戒。本案的违约金亦应参照上诉人违反主合同义务（即交房义务）依法应承担的租金损失进行调整，这样既保护了被上诉人的合法权益，又兼顾了公平。三、本案中上诉人虽然迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，但其通过克服种种困难并积极向有关部门申请办理，现案涉项目已经取得了商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的有关文书，对此被上诉人已经接到通知并已了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领，因此上诉人的迟延履行状态至其通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人安启忠、姜敏二审未作答辩。一审原告安启忠、姜敏向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告按合同约定向安启忠、姜敏支付逾期交房违约金51,036.16元；2、判令被告按照合同约定向安启忠、姜敏支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金从2016年12月31日起计算至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止，违约金每日以房款404,407元的万分之三计算（从2016年12月31日起暂计算至2019年6月30日的违约金为110,524.43元）；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，二原告向一审法院申请放弃逾期交房违约金的诉讼请求。一审经审理查明：2015年8月12日，二原告与被告签订了合同编号为2015001337号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县，该房套内建筑面积26.4平方米，购房总价为404407元。该合同第十一条约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定逾期交付房屋超过30日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；第二十二条中约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定足额支付涉案房款，被告于2019年1月14日向原告出具404407元的贵州增值税普通发票一张，但至今未向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。本案争议的焦点：1、被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任；2、违约金计算的起止时间如何确定。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。关于被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任的问题。被告抗辩称违约金的功能和作用在于“填平损失”，原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任；被告不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约，假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原、被告双方签订的案涉合同第二十二条约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。衡量违约金是否过高本应结合违约事实、过错程度以及造成的损失等因素综合考虑，但被告不能向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及到原告能否取得案涉房屋所有权的问题，双方约定的违约金不得以原告是否造成损失作为是否承担违约金的依据，且双方约定的违约金未超相关法律的规定，不存在违约金过高的问题。庭审中，被告申请本院对涉案房屋同地段的租金进行评估，欲以此作为衡量违约金高低的依据与本案审理的待证事实无关联性，本院不予准许。故对被告的该项抗辩理由不予采纳，被告应按照合同约定承担违约责任。关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。被告主张以违约金计算截止日期统计表、电话拨号截图及视听资料作为逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的计算截止时间。因电话拨号截图不能说明被告通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书，被告直到开庭时除提供不动产权证外未能提供其他办理商品房转移登记的有关文书，加上视听资料的内容与原、被告双方签订的合同第二十二条中约定的意思和内容不一致，故对被告的该项主张不予采纳，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算时间应按照双方约定的日期起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于被告抗辩称不能在约定期限内提交办理商品房转移登记相关文书不是被告的过错，系因政府行为所致的理由能否成立。首先，被告提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》，根据合同相对性原则，该合同相对人并非本案原告，与本案原、被告履约事实无关。其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执等证据，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务的证据，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。故被告以未办理涉案商品房转移登记相关文书系因政府行为导致的抗辩理由不能成立。本案在审理过程中，二原告向本院申请放弃逾期交付商品房违约金的诉讼请求，该诉讼请求是二原告对自己民事权利所作出的处分，符合法律的规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告安启忠、姜敏支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款404407元为基数，按日万分之三为标准计算自2016年12月31日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将位于纳雍县转移登记的有关文书实际交付给原告安启忠、姜敏之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3532元，适用简易程序审理减半收取1766元，由原告安启忠、姜敏负担666元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1100元。二审除认定原判查明的事实外，另查明：上诉人新鼎公司于2019年6月19日取得不动产权证，并于2019年6月26日通知被上诉人到上诉人公司领取办理商品房权属转移登记的有关文书。被上诉人对上诉人通知其去领取办理权属登记相关文书的事实予以认可，但提出因上诉人要求其签《承诺书》遭到其拒绝，故被上诉人未领取该文书。以上事实有上诉人提供的《不动产产权证》、电话通话录音光盘及《逾期交付办证有关文书违约金计算截止日期统计表》证实。二审双方当事人争议焦点是：一、上诉人是否应承担违约责任；二、如上诉人应承担违约责任，违约金是否应当调整；三、违约责任的期间如何认定。本院认为：关于焦点一，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条中约定，上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人未按合同约定的期限交付上述文书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原判对此认定正确，本院予以确认。上诉人提出其已经按照合同约定交付了房屋，被上诉人已经对案涉房屋实际占有、使用、收益，物的效用已得以发挥，被上诉人购买商铺的经营目的已经实现，经济收益并未受到任何影响。交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，且本案并不存在拒绝交付和客观上不能交付的情形，结合案涉房屋经过房管部门网签备案并进行不动产预告登记的事实，买受人必然能取得标的物所有权，迟延交付有关文书仅仅影响取得所有权的时间，并不会影响标的物所有权的转移，不会给被上诉人造成财产损失，不应承担违约责任的上诉主张，经查，双方于2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》第二十二条中约定上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因上诉人未在合同约定的期限交付办理产权转移登记相关文书给被上诉人，其行为已构成违约，原判判决其承担违约责任正确，本院予以确认。上诉人提出其不应承担违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。关于焦点二，上诉人未能在约定期限内，将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付被上诉人，违约事实成立，应当依约支付违约金。双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之三的标准计付违约金，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。如前所述，协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。同时，出卖人承担违约责任不以存在过错为前提，上诉人以其违约行为属轻微违约，且系因政府未按期完成相关基础设施建设导致案涉房屋未按约定期限取得初始登记，其不存在过错为由，主张本案违约金应参照房屋租金损失进行调减无事实及法律依据，本院不予采纳。关于焦点三，双方于2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。经查，上诉人于2019年6月19日取得不动产权证，2019年6月26日通知被上诉人到上诉人公司领取办理商品房权属登记的有关文书。因此，本案计算违约金的期限从2016年12月31日起至2019年6月26日止。故本案违约金应为：404，407.00元×0.0001×908天=36，702.16元。原判对此认定不当，本院予以纠正。上诉人对此提出的上诉主张成立，本院予以支持。综上，原判认定事实不清，本院予以纠正。上诉人新鼎公司提出的上诉主张部分有理，对其有理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持贵州省纳雍人民法院（2019）黔0525民初2941号民事判决第二项（即：二、驳回原告的其他诉讼请求。）；二、撤销贵州省纳雍人民法院（2019）黔0525民初2941号民事判决第一项（即：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告安启忠、姜敏支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款404407元为基数，按日万分之三为标准计算自2016年12月31日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将位于纳雍县转移登记的有关文书实际交付给原告安启忠、姜敏之日止）；三、上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人安启忠、姜敏支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金36，702.16元。付款义务人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1766元，二审案件受理费3,532元，共计5,298元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任负担4,000元，由被上诉人安启忠、姜敏负担1,298元。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二〇年七月十日书记员  谭湘