贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初110号 原告：莫桂阳，女，1972年10月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹婧，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 被告：贵州湘企房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道南段（商贸走廊）。 法定代表人：刘东旺，董事长。 第三人：贵阳云岩尚客商务酒店，住所地贵州省贵阳市云岩区西南五金机电市场6栋3层。 经营者：袁小斌，男，1984年5月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。 委托诉讼代理人：石红伟，贵州瀛黔律师事务所律师。 第三人：贵州林城之星酒店投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路306号解放大厦5层1号。 法定代表人：袁小斌。 第三人：袁小斌，男，1984年5月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。 委托诉讼代理人：石红伟，贵州瀛黔律师事务所律师。 原告莫桂阳与被告贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称湘企房开公司）、第三人贵阳云岩尚客商务酒店（以下简称尚客酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，本院依法追加贵州林城之星酒店投资管理有限公司（以下简称林城之星酒店公司）、袁小斌作为第三人参加诉讼。本院于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告莫桂阳及其委托诉讼代理人龚洋、詹婧，被告湘企房开公司的委托诉讼代理人杨佳，第三人尚客酒店、袁小斌的委托诉讼代理人石红伟到庭参加诉讼；第三人林城之星酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。案件审理过程中，被告湘企房开公司解除了与杨佳、杨寻的委托代理关系。因查明案件事实需要，本院于2020年7月6日再次公开开庭进行了审理，原告莫桂阳及其委托诉讼代理人詹婧到庭参加诉讼；被告湘企房开公司、第三人尚客酒店、第三人林城之星酒店公司、第三人袁小斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因疫情影响扣除审限40日；原告、被告自愿协调，扣除审限30日；被告湘企房开公司系公告送达，扣除公告期间审限75日。本案现已审理终结。 原告莫桂阳向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2013年7月20日至2019年7月19日的租金2614502.80元；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告莫桂阳增加三项诉讼请求：解除原、被告之间的《门面出租合同》；湘企房开公司、尚客酒店立即腾退位于贵州西南五金机电专业批发市场第一栋第三层的租赁房屋；湘企房开公司、尚客酒店从2019年7月20日起，按463863元/年的标准支付房屋占用租金至其腾退房屋之日止。庭审中，因莫桂阳扣除了应当支付给湘企房开公司的购房款350496元，其变更第一项诉请为被告支付原告自2013年7月20日至2019年7月19日的租金2264006.80元。事实及理由：2012年5月7日，莫桂阳与湘企房开公司签订《门面出租合同》，约定莫桂阳将西南五金机电专业批发市场第1栋第3层的房屋出租给湘企房开公司，双方还就房屋建筑面积、租期、租金等进行了约定。合同签订后，莫桂阳将房屋交付湘企房开公司，但湘企房开公司自2013年7月20日起欠付租金至今，莫桂阳多次催收未果。经查，湘企房开公司已将涉案房屋转租给尚客酒店占有使用。原告为维护自身合法权益，诉至本院。 被告湘企房开公司辩称：1.本案的诉讼时效已过，根据莫桂阳与湘企房开公司签订的租赁合同第四条，租金的支付方式是按年度提前两个月交纳，即本案租金属于定期给付，虽然是基于同一合同下约定的同一债务，但合同约定的每一期应付租金的时间及金额都是不相同的，在每一期应付租金期限届满后，租金数额是能明确的，每一期的租金是相互独立的，给付的请求权时效起算点应当从合同约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算，租赁合同的时效是一年，本案租金的诉讼时效已过；2.本案应当中止审理，2020年4月5日，莫桂阳与浦发银行、湘企房开公司的案外人执行异议之诉一案，虽然经过了贵阳中院的一审判决，但该判决尚未生效，且该判决的内容涉及涉案房屋，莫桂阳对涉案房屋是否享有权利与该判决有利害关系，应当以该判决的生效结果为依据，待该判决生效后再恢复审理。 第三人尚客酒店、袁小斌共同述称，莫桂阳与湘企房开公司签订的认购协议及门面出租合同的合同主体仅为莫桂阳与湘企房开公司，莫桂阳对尚客酒店的诉请并没有请求权基础，因为根据合同的相对性原则，尚客酒店与莫桂阳、湘企房开公司之间的债权债务关系无任何关联，莫桂阳不能突破合同相对性原则对尚客酒店提起给付诉请。 第三人林城之星酒店公司无述称意见。 经审理查明，2007年3月15日，湘企房开公司与莫桂阳签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，约定莫桂阳认购湘企房开公司开发的西南五金机电专业批发市场第1栋第3层约1786.54平方米的房屋，协议总价款为5681190元。双方还就其他事项作出了约定。 2011年12月23日，湘企房开公司为坐落于贵阳市云岩区房屋办理了房屋初始登记。 2012年5月7日，莫桂阳、案外人陈秋香（甲方）与湘企房开公司（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将位于贵州西南五金机电专业批发市场第1栋第3层1757.06平方米的房屋出租给乙方经营；租期为2012年7月20日至2027年7月19日；第1年至第5年每平方米每月20元，年租金421694元，租金每5年递增10%；租金交纳方式为按年度提前两个月交纳。合同签订后，莫桂阳、陈秋香将涉案房屋交付湘企房开公司使用。 2018年12月24日，贵州省贵阳市观山湖区人民法院就湘企房开公司诉莫桂阳确认合同无效纠纷一案作出（2017）黔0115民初1577号民事判决书，该判决审理认定：湘企房开公司与莫桂阳于2007年3月15日就涉案房屋签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效；2012年5月7日，莫桂阳与湘企房开公司签订门面出租合同，合同签订后，莫桂阳将湘企房开公司应当支付的421694元房租用于冲抵了其应向湘企房开公司支付的购房款；莫桂阳基于前述认购协议共向湘企房开公司支付了购房款5330694元（其中2012年5月7日编号为0006093的收据下方备注栏注明“租金抵房款”字样），虽然与认购协议中约定的购房款金额有差数，但因莫桂阳与湘企房开公司之间在履行支付购房款义务时存在以租抵债情形，而涉案房屋亦由湘企房开公司使用中，结合双方租赁合同约定的年租金金额，可以认定莫桂阳已经支付了认购协议中的全部价款；莫桂阳购买的西南五金机电专业批发市场1栋即初始登记的H栋；莫桂阳与陈秋香系夫妻关系。结合查明的其他事实，一审判决驳回湘企房开公司的诉讼请求。湘企房开公司对该判决不服，向贵州省贵阳市中级人民法院提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）黔01民终4648号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年6月4日，莫桂阳、陈秋香分别出具《情况说明》，说明陈秋香系受莫桂阳委托，代理莫桂阳与湘企房开公司签订《门面出租合同》，陈秋香并非《门面出租合同》的出租方，出租方仅莫桂阳一人。 庭审中，莫桂阳明确前述房租冲抵购房款的421694元系湘企房开公司应向其支付的2012年7月20日至2013年7月19日的租金。2013年7月20日至2014年5月19日的租金350496元，亦系以租金抵房款的方式，冲抵了莫桂阳基于《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》应向湘企房开公司支付的购房尾款350496元。自2014年5月20日起，湘企房开公司未再支付租金。 2020年5月28日，本院依职权至涉案房屋进行现场调查。经调查：1.涉案房屋处于闲置状态，房屋内尚存有尚客酒店的设施设备等未搬离；2.湘企房开公司在涉案房屋处张贴了一张《催款通知书》，载明：租户袁小斌，现就你租赁我公司位于贵阳西南五金市场1栋3层门面和6栋3层房屋相关事宜通知你：根据双方形成的租赁合同关系，你方在2018年10月2日到2020年4月9日期间的房租至今未交纳，经我司多次催收，你方仍未向我司交纳，请于2020年4月19日之前一次性支付所欠租金，否则，视为贵方自愿解除双方的租赁关系，本公司将进行清场，并根据情况依法追究贵方的法律责任。 上述事实，有原告、被告和第三人的当庭陈述笔录、《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》、产权交易记录、房屋产权证、《门面出租合同》、（2017）黔0115民初1577号民事判决书、（2019）黔01民终4648号民事判决书、《情况说明》、照片、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。 本院认为，本案争议焦点是：1.房屋租赁合同是否应予解除；2.承担腾房义务的主体；3.租金和房屋占有使用费的承担主体；4.原告关于租金和房屋占有使用费的诉请是否已过诉讼时效。 焦点一，房屋租赁合同是否应予解除。 经贵州省贵阳市观山湖区人民法院生效民事判决书认定，湘企房开公司与莫桂阳就涉案房屋签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效，且莫桂阳支付了全部购房款，应确认其作为涉案房屋的合法买受人，依法就涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。据此，莫桂阳有权出租涉案房屋。莫桂阳与湘企房开公司签订的《门面出租合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。陈秋香虽然在《门面出租合同》中签字，但其系受莫桂阳委托，代理莫桂阳与湘企房开公司签订该合同，合同的法律效力应归属于莫桂阳。 莫桂阳要求解除《门面出租合同》的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，湘企房开公司自2014年5月20日起就未再向莫桂阳支付租金，其迟延支付租金的行为已导致莫桂阳出租涉案房屋收取租金的合同目的不能实现，据此，对莫桂阳解除合同的诉请，本院予以支持。 焦点二，承担腾房义务的主体。 莫桂阳要求湘企房开公司、尚客酒店腾退涉案房屋的诉请。首先，如上所述，莫桂阳与湘企房开公司之间的《门面出租合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，湘企房开公司作为涉案房屋承租人，负有返还房屋的后合同义务。其次，尚客酒店作为涉案房屋的次承租人，且涉案房屋实际由其占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，结合本院现场调查的情况，湘企房开公司将涉案房屋转租给袁小斌经营尚客酒店，至本院到涉案房屋处调查之日，尚客酒店的设施设备等还存放于涉案房屋中，故尚客酒店作为涉案房屋的次承租人实际占有使用房屋，亦负有向莫桂阳腾退涉案房屋的义务。综上，湘企房开公司、尚客酒店及其经营者袁小斌应共同承担向莫桂阳腾退涉案房屋的义务。 焦点三，租金和房屋占有使用费的承担主体。 莫桂阳要求湘企房开公司支付自2013年7月20日至2019年7月19日的租金2264006.80元的诉请，以及莫桂阳要求湘企房开公司、尚客酒店从2019年7月20日起，按463863元/年的标准支付房屋占用租金至其腾退房屋之日止的诉请，湘企房开公司支付租金至2014年5月19日，租金起算日应为2014年5月20日。 莫桂阳与湘企房开公司之间的《门面出租合同》解除，解除前使用房屋的费用为租金，解除后为房屋占有使用费，故湘企房开公司应向莫桂阳支付2014年5月20日至判决前（2020年7月19日）期间的房屋租金，具体计算为：2014年5月20日至2017年7月19日的租金为421694元/年×3年+421694元/年÷12个月×2个月≈1335364元，2017年7月20日至2020年7月19日的租金为421694元/年×（1+10%）×3年≈1391590元，合计2726954元。 合同判决解除后即自2020年7月20日起的房屋占有使用费，按照《门面出租合同》约定年租金421694元/年×（1+10%）的标准和租金每5年递增10%的约定，向莫桂阳支付房屋占有使用费至实际腾退涉案房屋之日止。其中本判决明确的履行涉案房屋腾退义务的期限届满之日前的房屋占有使用费由湘企房开公司承担；本判决明确的履行涉案房屋腾退义务的期限届满之日未腾退涉案房屋的，自腾退义务的期限届满之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由次承租人尚客酒店及其经营者袁小斌按上述标准支付给莫桂阳。 焦点四，原告关于租金和房屋占有使用费的诉请是否已过诉讼时效。 关于湘企房开公司提出本案租金的诉讼时效已过的答辩意见，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致出租人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护出租人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的情况下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要出租人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。故对湘企房开公司提出的该意见，本院不予采纳。 另，关于湘企房开公司提出本案应当中止审理的答辩意见，莫桂阳与浦发银行、湘企房开公司的案外人执行异议之诉一案，系莫桂阳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益提出的诉讼，并不涉及莫桂阳对涉案房屋是否享有占有、使用、收益的权益，而本案系房屋租赁合同，只要莫桂阳对涉案房屋合法享有占有、使用、收益的民事权益，其即有权出租涉案房屋，故莫桂阳与浦发银行、湘企房开公司的案外人执行异议之诉一案，不影响本案的继续审理，对湘企房开公司的该意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 解除原告莫桂阳与被告贵州湘企房地产开发有限公司于2012年5月7日签订的《门面出租合同》； 二、被告贵州湘企房地产开发有限公司、第三人贵阳云岩尚客商务酒店、袁小斌于本判决生效之日起三十日内向原告莫桂阳腾退位于贵阳市云岩区第3层房屋； 三、被告贵州湘企房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告莫桂阳支付2014年5月20日起至2020年7月19日止期间的房屋租金2726954元； 四、自2020年7月20日起的房屋占有使用费，按照《门面出租合同》约定年租金421694元/年×（1+10%）的标准并按每5年递增10%的约定，向莫桂阳支付至实际腾退涉案房屋之日止（其中本判决第二项明确的履行涉案房屋腾退义务的期限届满之日前的房屋占有使用费由被告贵州湘企房地产开发有限公司支付；本判决第二项明确的履行涉案房屋腾退义务的期限届满之日未腾退涉案房屋的，自腾退义务的期限届满之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，由第三人贵阳云岩尚客商务酒店及袁小斌支付）； 五、驳回原告莫桂阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27718元，减半收取计13859元，由被告贵州湘企房地产开发有限公司负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员  杨 芳 二〇二〇年七月二十日 法官助理  汤 琴 书 记 员  梁文文