上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0107执异107号案外人：上海绿地南翔置业有限公司，住所地上海市嘉定区科福路XXX-XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：陆孜浩，总经理。委托诉讼代理人：杨佳鑫，男。申请执行人：魏峥恺，男，1983年2月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被执行人：钱鸿明，男，1963年3月21日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。本院在执行(2016)沪0107执2430号魏峥恺申请执行钱鸿明民间借贷纠纷一案中，案外人上海绿地南翔置业有限公司(以下简称绿地南翔公司)向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人绿地南翔公司称：本院因(2016)沪0107执2430号案预查封登记在该公司名下坐落于本市嘉定区真南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。虽然该公司于2011年12月30日与被执行人钱鸿明签订《上海市商品房预售合同》，将该系争房屋出售给被执行人钱鸿明，但同年12月24日，经双方协商一致解除了上述合同，并撤销了该系争房屋的网上备案手续。2013年8月9日，该公司向被执行人钱鸿明退还其已支付购房款计136387.4元，但被执行人钱鸿明一直不肯配合办理撤销该系争房屋预告登记手续。该公司认为，尽管被执行人钱鸿明曾因购买系争房屋并办理预告登记手续而享有过该房屋的物权期待权，本院也据此预查封该房屋，但因双方已解除合同，该公司也早已向被执行人钱鸿明返还其支付的购房款，且系争房屋一直登记在该公司名下，属该公司所有，故向本院提出执行异议，要求本院解除对系争房屋的预查封。案外人绿地南翔公司向本院提交了如下证据材料：1.打印日期为2020年5月21日的《上海市房地产登记簿》，其中记载：本案系争房屋的权利人为绿地南翔公司，核准登记日期为2013年4月25日；本院因(2016)沪0107执2430号案于2016年7月15日预查封该房屋至今；该房屋当前无预告登记状况(预购房屋及预购房屋抵押)等其他权利限制信息；2.《绿地集团退房申请流转单》，其中记载，退房经办单位为绿地南翔公司，项目名称为绿地新翔家园，合同号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，房屋坐落为本案系争房屋地址，总价为453347.4元，客户名称为钱鸿明、王爱芳、钱欣健，退房原因为：“选房时曾咨询银行为可受理状态，后期办理贷款中银行以收入不足为由拒受理贷款，无分期付款能力，故申请退房。钱鸿明、钱欣健、王爱芳”，付款情况为合计金额136387.4元；3.打印日期为2013年8月27日的中国农业银行股份有限公司上海市分行《企业银行付款回单》，其中记载，付款方户名为绿地南翔公司，收款方户名为钱鸿明，付款金额为136387.4元，交易用途为退房款。本院查明，根据本院(2016)沪0107执2430号案卷材料记载：申请执行人魏峥恺依据本院于2015年4月7日作出的(2014)普民一(民)初字第7984号民事判决书，于2016年6月1日向本院申请执行，要求被执行人钱鸿明履行该民事判决书中判定的归还借款20000元及相应利息的义务。本院立案执行后，依据打印日期为2016年6月8日的《上海市房地产登记簿》中关于被执行人钱鸿明及王爱芳系本案系争房屋的预告登记权利人的记载，于同年7月15日预查封该房屋，后于同年7月26日裁定终结该案本次执行程序。根据上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初10203号案卷材料记载：该案原告绿地南翔公司(即本案案外人)于2017年7月11日向该院提起诉讼，要求判令该案被告钱鸿明(即本案被执行人)、王爱芳协助该公司撤销就本市嘉定区真南路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案系争房屋)设定的预告登记手续。该院经审理于2017年11月10日作出(2017)沪0114民初10203号民事判决书，其中载明：“原告上海绿地南翔置业有限公司诉被告钱鸿明、王爱芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，……原告向本院提出诉讼请求：判令两被告协助原告撤销就上海市嘉定区真南路XXX弄XXX号XXX室房屋设定的预告登记手续。事实与理由：2011年11月11日，原、被告签订《上海市经济适用住房预售合同》，约定：被告向原告购买位于上海市嘉定区真南路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“涉诉房屋”)，总价款为453,347.4元；被告应于2011年12月30日前支付首期房款136,387.4元，于2012年1月30日前支付剩余房款317,000元；本合同生效之日起90日内，双方共同向房屋所在地的房地产登记机构办理预告登记。办理预告登记后，双方协商解除本合同，应当签署解除协议，并按规定共同办理撤销本合同预告登记手续。此后，被告支付房款136,387.4元，余款317,000元因贷款未获审批无法支付，被告因此提出退房申请。原、被告就解除预售合同协商一致后，原告于2013年8月27日将被告支付的房款予以退还，双方随后撤销了预售合同的网上备案手续，但一直未能撤销预告登记。……本院确认如下事实：2011年11月11日的《上海市经济适用住房申请户选房确认书》载明：被告钱鸿明申请户(受理编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)参加普陀区2011年1批次选房，选定购买的经济适用住房即涉诉房屋，总价453,347.4元，买受人为两被告。2011年11月11日，原告(甲方)与两被告(乙方)及上海市普陀区住房保障中心(丙方)签订《上海市经济适用住房预售合同》，其中约定：根据乙方取得的经济适用住房选房确认文件，甲方向乙方出售涉诉房屋，总价款为453,347.4元；乙方应于2011年12月30日前支付首期房款136,347.4元，于2012年1月30日前支付房款317,000元；本合同生效之日起90日内，甲、乙双方共同向房屋所在地的房地产登记机构办理预告登记。办理预告登记后，甲、乙双方协商解除本合同，应当签署解除协议，并按规定共同办理撤销本合同预告登记手续，同时书面通知丙方。……2012年7月，涉诉房屋上办理了预购房屋权利人为被告的预告登记。2012年12月19日，两被告在《退房申请流转单》上签名，载明因银行以收入不足为由拒绝贷款，且无分期付款能力，故申请退房。原告经审批后同意退房，并于2013年8月27日向被告方退还房款136,387.4元。原告并陈述，双方已撤销了《上海市经济适用住房预售合同》的网上备案手续。本院认为，原、被告间签订的《上海市经济适用住房预售合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。之后，双方协商一致解除了该合同，原告已将被告支付的全部房款予以退还，并撤销了该合同的网上备案手续，但未能撤销涉诉房屋上的预告登记。现原告诉请被告协助撤销预告登记的请求，符合合同约定，本院对该请求予以支持。……判决如下：被告钱鸿明、王爱芳应于本判决生效之日起十日内协助原告上海绿地南翔置业有限公司撤销就上海市嘉定区真南路XXX弄XXX号XXX室房屋设定的预告登记手续。”根据上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114执2898号案卷材料记载：绿地南翔公司依据上述该院(2017)沪0114民初10203号民事判决书，于2018年4月16日向该院申请执行，要求钱鸿明、王爱芳履行协助该公司撤销就本案系争房屋房屋设定预告登记手续的义务。该院立案后，于2018年5月7日向原上海市嘉定区不动产登记事务中心发出关于协助办理撤销上述预告登记手续的(2018)沪0114执2898号协助执行通知书。申请执行人魏峥恺和被执行人钱鸿明经本院通知，既未到庭作陈述，亦未提供证据材料。上述事实由异议人绿地南翔公司提供的证据材料、本院(2016)沪0107执2430号案卷材料、上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初10203号、(2018)沪0114执2898号案卷材料、谈话笔录等在案佐证。本院认为，根据上述查明的事实，尽管本院在执行(2016)沪0107执2430号魏峥恺申请执行钱鸿明民间借贷纠纷一案中，根据当时的本案系争房屋登记簿中关于被执行人钱鸿明系该房屋预告登记权利人的记载，对该房屋采取预查封措施，符合法发〔２００４〕５号《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条和第十八条中关于“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；预查封的效力等同于正式查封”的规定，但预查封制度本身是基于被执行人因购买并办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋而享有的物权期待权，且就物权期待权的权利性质而言，实质上仍属于债权而非物权，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条也规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”鉴于现有证据表明，被执行人钱鸿明曾因购买系争房屋并办理预告登记手续而享有该房屋的物权期待权，已因其与案外人绿地南翔公司协商解除预售合同而消灭，案外人绿地南翔公司也已将购房款退还被执行人钱鸿明，由此，被执行人钱鸿明已不再对系争房屋及案外人享有任何权利，且上述均发生在本院预查封本案系争房屋前。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于在案外人异议审查中，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人的规定，由于案外人绿地南翔公司始终是系争房屋的登记权利人，故该公司的异议理由成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项之规定，裁定如下：中止本院在(2016)沪0107执2430号案中对登记在上海绿地南翔置业有限公司名下坐落于本市嘉定区真南路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  但振华审判员  陶 虹审判员  唐良源二〇二〇年七月十五日书记员  金静华附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。。2.《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。3.《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；