四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初66号 原告：四川相如房地产开发有限公司，住所地：蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，1990年7月28日出生，汉族，住长春市双阳区，系公司员工。 被告：汪毅，男，1981年8月25日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告四川相如房地产开发有限公司（以下简称“相如公司”）与被告汪毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告相如公司的委托诉讼代理人刘广伟到庭参加诉讼，被告汪毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告相如公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方终止租赁合同关系；2、判令被告向原告支付所欠租金本金206,150.31元（自2019年3月16日起计算至2019年12月15日）；3、判令被告支付违约金24,738元（按月息2%从2019年3月16日分段计算至2019年12月15日：2019年3月16日-2019年6月15日4,123元，2019年6月16日-2019年9月15日8,246元，2019年9月16日-2019年12月15日12,369元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月，原告的“公园一号”项目部与被告签订了《租赁合同》，约定：1、原告将位于蓬安县相如镇铧厂东路1号“公园一号”9号楼2-6号商铺租赁给被告，租赁面积1263.4平方米，年租金192,037元（量化为12.7元/月/平方米）；2、被告如延期支付租金，则以应付租金为基数，按每天千分之五向原告支付违约金。2019年3月，原告在检查项目部工作时才发现，被告于2017年6月就开始租赁本案所涉物业的2-8号商铺，实际使用面积时1803.59平方米（即被告擅自将7号、8号商铺连通使用），且被告自2017年6月使用至今，没有支付一笔租金。2019年4月，原告向蓬安县人民法院提起诉讼，要求被告支付2017年6月至2019年3月欠付的房屋租金，该案经蓬安县人民法院一审、南充市中级人民法院二审生效判决判令被告向原告支付所欠租金，但被告至今没有履行法院的生效判决，并且被告仍持续欠付原告房屋租金至今，又产生新的债务。同时。2019年10月，原告在催收租金时发现，被告已私自将该房屋转租给第三人。被告的转租行为违反了合同约定，原告有权终止双方的租赁合同关系。综上所述，被告的行为违背了合同诚信原则，且是严重违约，理应承担法律责任。请求人民法院依法审理，支持原告诉讼请求。 被告汪毅未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年上半年，相如公司、汪毅双方口头约定，相如公司将位于蓬安县公园1号小区9幢负一楼第2-8号物业（总面积1803.59平方米）出租给汪毅使用，双方达成口头协议后，汪毅首先对7、8号物业进行了装修，整体装修完工后，仅有2-6号物业对外营业，7、8号物业因装修完不符合消防规定未能营业，但7、8号物业从2017年下半年起由汪毅实际占用。 2018年3月14日，相如公司（甲方）与汪毅（乙方）签订《租售合同》，合同约定：甲方将位于蓬安县公园1号小区9幢负一楼第2、3、4、5、6号物业（面积1263.4平方米）出租给乙方使用。合同第二条约定：乙方承租期限为4年，共48个月，即从2018年3月15日至2022年3月14日止；第三条约定：该物业前两年租金为192037.00元／年，第三年至第四年租金每年按照6%累计递增，乙方自计租日起，每壹季度为一个租金结算周期，租金支付采用预付制，乙方先支付租金后使用物业，乙方应提前15天预付下一个结算周期（壹季度）的租金给甲方，即每年的2月30日、5月30日、8月30日、11月30日之前，以此类推，直到2021年11月30日交清第四年的租金为止；第四条约定：甲方同意在2018年3月15日将租赁物业移交给乙方使用，甲方为乙方提供2018年3月15日至5月14日两个月的装修期，期间不计入租期；第八条第2款约定：应由乙方支付的任何款项到期未支付时，乙方应承担从应付日至结清日全部延误付款额的5‰按日计付逾期付款违约金，逾期付款违约金至违约发生之日起支付。第八条第4款第（2）项约定：未经甲方书面同意，乙方擅自整体转租或改变房屋用途的，甲方有权在合同期满前单方提前解除合同并收回房屋，并且乙方应向甲方支付相当于合同保证金同等金额的违约金。 合同签订后，汪毅在租赁的物业处经营象如湾家具城。后双方因租金给付产生争议，相如公司于2019年4月9日向本院提起诉讼，请求：1、判决双方终止租赁合同关系；2、判决被告向原告支付所欠租金本金480,700元（自2017年6月起计算至2019年3月）；3、判决被告支付违约金86,523元。本院于2019年6月20日作出（2019）川1323民初911号民事判决书，判决：一、汪毅在判决生效之日起十日内向相如公司支付象如湾家具城2-6号物业2018年5月15日至2019年3月15日所欠租金160,031元，并支付该期间的违约金23,044.45元；二、汪毅在判决生效之日起十日内向相如公司支付象如湾家具城7-8号物业2018年5月15日至2019年3月15日占用房屋的租金41,162.48元；三、驳回相如公司的其他诉讼请求。汪毅对该判决不服，向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）川13民终3245号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年11月4日，相如公司发现汪毅将案涉物业转租给他人，相如公司于当日书面通知转租承租人转租合同无效、即日起停止对该房屋的内外装修和使用、该房屋已经装修的部分自行处理或与汪毅协商处理。相如公司于2019年11月17日向汪毅发出书面通知，载明因汪毅违反双方所签租赁合同约定，擅自将房屋转租他人，通知：从汪毅签收通知之日起，解除双方于2018年3月14日签订的《租赁合同》，2019年3月15日前欠付租金以南充市中级人民法院判决金额为准，2019年3月16日至签收通知之日止的租金，应在签收通知3日内办理租金结算并付清全部款项。汪毅于2019年12月15日签收该通知，相如公司收回了相关物业。后汪毅未和相如公司进行租金结算，也未支付租金，相如公司向本院提起诉讼，要求如其诉请。 本院认为，相如公司与汪毅签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2-6号物业的租金应按照合同约定支付，2019年3月16日至2019年12月15日期间租金应计算为192,037元÷12个月×9个月＝144,028元。关于7号、8号物业，汪毅与相如公司没有签订租赁合同，该物业因消防未达标不能正常经营，但汪毅实际占用使用了该物业，应当承担占用使用费，本院酌定由汪毅支付同等情况下正常经营物业的一半租金，计算为：（192,037元/年÷1263.4平方米÷12个月）×（1803.59平方米-1263.4平方米）×9个月÷2＝30,791元。上述租金、占用使用费合计174,819元。 关于违约金，7、8号物业没有签订书面合同，对于7、8号物业的违约金本院不予支持。关于2-6号物业，双方签订的租赁合同约定每一季度为租金结算周期，承租方应提前15天预付下一个周期的租金给出租方，即每年的2月30日（理解为2月最后一天），5月30日、8月30日，11月30日，同时约定了迟延付款按每日5‰计付逾期违约金。因约定的违约金过高，原告参照前案判决情况自愿调整为按照月息2%计算至2019年12月15日，不违反法律规定，本院按照月息2%分段计算如下：2019年3月16日-2019年6月15日期间租金的违约金：192,037÷12×3×2%×9.5＝9,122元，2019年6月16日-2019年9月15日期间租金违约金：192,037÷12×3×2%×6.5＝6,241元，2019年9月16日-2019年12月15日期间租金违约金：192,037÷12×3×2%×3.5＝3,361元，合计18,724元。 原告主张终止租赁合同关系（当庭确认为解除合同），经查，相如公司于2019年11月17日书面通知汪毅解除合同，汪毅于2019年12月15日在通知书上签字，双方的合同已于2019年12月15日解除，合同权利义务终止，故本案中不再作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告汪毅在本判决生效之日起十五日内向原告四川相如房地产开发有限公司支付公园1号小区9幢负一楼第2-8号物业2019年3月16日-2019年12月15日期间的租金、占用使用费共计人民币174,819元； 二、被告汪毅在本判决生效之日起十五日内向原告四川相如房地产开发有限公司支付违约金人民币18,724元； 三、驳回原告四川相如房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,392元，由被告汪毅负担4,171元，原告四川相如房地产开发有限公司负担221元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  姜 琳 人民陪审员  刘吕明 人民陪审员  冯 刚 二〇二〇年七月七日 书 记 员  张 玲