文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2229号原告：刘水桃，女，1987年5月1日出生，苗族，住重庆市石柱土家族自治县三星乡。委托诉讼代理人：黄玉君，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司职工。委托诉讼代理人：熊滔，男，该公司职工。原告刘水桃与被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称“隆鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘水桃的委托诉讼代理人黄玉君、被告隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾、熊滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘水桃向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房的违约赔偿款31106.00元。事实及理由：原、被告于2017年5月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）南宾街道城东北路2号隆鑫花漾城第X幢的商品房一套以247859.00元的价款出售给原告，并约定在2018年10月31日交房，如果逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。之后，被告没按约定交房，于2019年2月28日以书面承诺书的形式向原告作出承诺，于2019年5月31日前交房，之前的违约金按购房合同的条款进行赔偿，如逾期，从2019年6月1日起，每天按合同金额万分之五的比例进行逾期交房赔偿。然而，被告于2020年5月8日才交房，在此期间，被告只履行了3个月的赔偿义务，从2019年9月1日到2020年5月8日期间（共计251天）的赔偿款未支付，后经双方多次协商无果。为此，根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，请求公正审处。隆鑫公司辩称，1.原、被告在《商品房买卖合同》中的第九条明确约定逾期交房按日支付已付房价款的万分之一的违约金，被告对此无异议。《承诺书》中每天按照合同金额万分之五的比例进行逾期赔偿并非被告的真实意思表示，而是在部分购房者聚众围堵售楼处的情况下被迫出具的，该承诺损害了同一小区其他尚未接房业主的权利，也扰乱了当地市场交易秩序，对公共利益造成了损害。2.如果人民法院认定万分之五的违约金约定是被告的真实意思表示，请求人民法院依法调低违约金比例，因为与石柱当地其他楼盘开发商买卖合同中约定的违约金比例及当地之前的审判案例相比，万分之五的违约金比例都是过高的。3.被告已经向部分原告支付了部分违约金，如果支付标准被调低，那么已支付且超出标准部分的违约金应在原告申请的违约金总额中予以扣除。4.违约天数应当扣除新冠肺炎疫情期间的2个月时间，因为这属于不可抗力，被告在此期间无法进行施工，进而延后交房。经审理查明，原、被告于2017年5月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：被告将坐落于重庆市石柱县南宾街道城东北路2号（隆鑫花漾城）第X幢的房屋出售给原告，总成交金额为247859.00元；被告应当在2018年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告因故未按期交房，于2019年2月28日作出《关于石柱花漾城31、32号楼约定交房的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺：于2019年5月31日前正式交付31、32幢楼给业主；逾期赔偿款在2019年5月31日前按照商品房购房合同相关条款进行赔偿；如果在2019年5月31日未能按时交房，从2019年6月1日起每天按照合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，并于逾期的第二个月起每月5日前打款到业主指定账户内。《承诺书》盖有隆鑫公司的印章。被告于2020年5月8日交房，违约天数共计554天（2018年11月1日至2020年5月7日）。被告已按约向原告支付了2019年8月31日以前的违约金，但未向原告支付2019年9月1日至2020年5月7日期间（共计250天）违约金。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题；二、《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三、如果违约金标准被调低，被告已向原告支付的超过调整后标准的违约金是否应当在本案应付违约金总额中予以扣除；四、被告主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持。针对本案争议的焦点，本院分别评析如下：关于焦点一。原、被告签订《买卖合同》后，被告在约定的交房期限届满后未能按约交付房屋，遂于2019年2月28日向隆鑫花漾城第31、32幢楼的房屋业主（原告系X幢房屋业主）出具《承诺书》，《承诺书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于被告辩称《承诺书》中每天按照合同金额万分之五的比例进行逾期赔偿并非被告的真实意思表示，而是在部分购房者聚众围堵售楼处的情况下被迫出具的，该承诺损害了同一小区其他尚未接房业主的权利，也扰乱了当地市场交易秩序，对公共利益造成了损害的意见。经查，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条及《中华人民共和国合同法》第四条、第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，被告并未提供相应的证据证明其是在受到胁迫的情况下才出具了《承诺书》，也未在法定期限内申请撤销或者变更，且被告作出的承诺仅针对特定购房者，未违反法律规定，未违背公序良俗。故被告的该辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点二。原、被告对2018年11月1日至2019年5月31日期间的逾期交房违约金按《买卖合同》约定的总金额的日万分之一计算无异议，本院予以确认。《承诺书》第三条约定从2019年6月1日起每天按合同总金额万分之五的比例进行逾期赔偿，现被告请求依法调低违约金比例。经查，违约金是由当事人通过协商预先确定、在违约发生后作出独立于履行行为以外的给付，是以补偿性为基础、以惩罚性为补充，约定的违约金数额过高，当事人请求进行调整的，应当以实际损失为基础，兼顾当事人基本情况、合同履行情况、当事人的过错程度及实际负担能力等综合因素进行考量，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，被告未能按照合同约定期限交付房屋，使得原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得所购房屋的情况下，原告为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，原告未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益（直接损失），即原告的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。被告出具的《承诺书》承诺如果在2019年5月31日未能按时交房，从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即从2019年6月1日起逾期违约金为3717.89元/月（247859.00元×0.0005×30天），违约金约定明显过高，本院结合被告停建一年后再次重新启动修建情况、后续约8栋房屋（已销售未如期交房）修建仍需投入大量资金以及该8栋房屋的业主尚未能入住、原告因逾期接房导致损失（同地段已装修带家电房屋租金为1200.00元-1500.00元/月/套）等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为原告已付房款的日万分之二。即被告从2019年9月1日至2020年5月7日止应支付原告逾期交房违约金为12392.95元（247859.00元×0.0002×250天）。关于焦点三。被告提出已经向部分原告支付了部分违约金，如果支付标准被调低，那么已支付且超出标准部分的违约金应在原告申请的违约金总额中予以扣除的意见。经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”此处当事人可以请求调整的，系“约定的违约金”，即尚未履行的而非已经支付的违约金。本案中，被告未能举证证明《承诺书》中约定的违约金并非其真实自愿的意思表示，其出具的《承诺书》合法有效，在原告提起诉讼之前，被告已按照自己承诺的内容履行了2019年8月31日以前支付违约金的义务，现原告诉请被告支付违约金的期间与被告已经支付违约金的期间并不冲突，且本院是基于被告的请求和对相关因素综合考量后酌情对违约金标准进行的调整。故对被告提出按调整后的标准对已经履行的违约金在应付违约金总额中进行抵扣的意见，本院不予采纳。关于焦点四。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，新冠肺炎疫情的发生是不能预见、不能避免并不能克服的，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在被告迟延履行交房一年后，如果被告不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，加之被告并未提供其因疫情顺延工期的相关证据，故被告以受新冠肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘水桃支付逾期交房违约金12392.95元；二、驳回原告刘水桃的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费577.66元，减半收取288.83元，由被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司承担60.00元，由原告刘水桃负担228.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  向宁杰二〇二〇年七月三十一日书记员  陈晓梅