四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4051号 原告：吕昱，女，1987年10月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：吕建民（原告吕昱父亲），住江西省赣州市章贡区。 被告：成都宝铂生活信息科技有限公司。住所地：成都市武侯区武晋路1488号11栋1单元9楼931号。 法定代表人：李闯，成都宝铂生活信息科技有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：北京阳光凯盛投资管理有限公司。住所地：北京市朝阳区孙河乡康营家园底商KY-15-10号楼3单元102。 法定代表人：姜继超，北京阳光凯盛投资管理有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告吕昱与被告成都宝铂生活信息科技有限公司（以下简称宝铂公司）、北京阳光凯盛投资管理有限公司（以下简称凯盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告吕昱及其委托诉讼代理人吕建民，被告宝铂公司、凯盛公司的共同委托诉讼代理人张心怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕昱向本院提出诉讼请求：1.判令宝铂公司、凯盛公司返还房屋租赁“免租期”5个月的租金27,500元；2.判令宝铂公司、凯盛公司支付提前解除合同的违约金16,500元；3.判令宝铂公司、凯盛公司支付逾期支付租金的违约金16,500元以及滞纳金3,415元；4.判令宝铂公司、凯盛公司支付2020年4月10日至24日租金2,750元；5.本案诉讼费由宝铂公司、凯盛公司承担。 事实及理由：宝铂公司为凯盛公司在成都设立的子公司。2019年1月10日，吕昱与宝铂公司签订《宝铂房屋委托管理协议》，将吕昱位于成都市锦江区租赁给宝铂公司、凯盛公司（合同与宝铂公司签订，用章为凯盛公司）,月租金为5500元。合同约定租赁期为5年，从2019年1月10日起至2024年1月9日止。合同履行过程中，宝铂公司、凯盛公司未按约定支付租金，吕昱与宝铂公司、凯盛公司多次协商未达成一致意见，宝铂公司、凯盛公司称受疫情影响公司无力支付租金，但宝铂公司、凯盛公司在疫情发生前就已发生拖欠租金的行为。2020年4月12日，宝铂公司、凯盛公司明确表示不再承租，要求提前解除合同，2020年4月24日吕昱收回案涉房屋。 宝铂公司、凯盛公司辩称，1.案涉合同相对方为吕昱与宝铂公司，凯盛公司与本案无关。2.吕昱与宝铂公司签订的协议应为委托代理性质，双方并非房屋租赁合同关系。3.吕昱未按合同约定将室内上下铺换成双人床，导致宝铂公司未能完成委托事务，造成损失应当在吕昱主张金额中扣减。4.吕昱既主张提前解除合同的违约金，又有主张逾期支付租金的违约金前后矛盾，且主张金额过高。另宝铂公司已支付2019年1月10日至2020年4月9日的房租，案涉房屋已于2020年4月24日由吕昱收回。宝铂公司在履行合同过程中存在亏损经营，请求法院考虑到疫情影响的情况，酌情判决。 本院经审理查明事实如下：吕昱于2016年10月12日从成都上普和创置业有限责任公司处购得位于成都市锦江区房屋一套。 2019年1月10日，吕昱签订《宝铂房屋委托管理协议》，签约方基本信息载明委托方（甲方）为吕昱，受托方（乙方）为宝铂公司，受托方处盖有凯盛公司公章。协议主要内容为甲方提供位于成都市房屋产权清晰的房屋一套，乙方提供装修、家居及房屋租赁管理服务。房屋位于成都市锦江区，建筑面积96平方米，乙方租赁托管甲方的房屋。本合同约定的代理期中，开始的前150天未免租期，乙方免费使用，对房屋做一下房屋增值服务，装饰装修、家电配置。房屋增值相关工作完毕后，乙方自2019年1月10日起至2024年1月9日支付租金。租金5500元／月，日租金标准为“月租金÷30”，四舍五入保留小数点后一位。乙方按季度支付房租，自2019年1月10日起支付。收款账户开户行为中国农业银行，开户人吕昱，收款账号62×××14。甲方同意自计租日起，向乙方每年支付管理服务费，甲方授权乙方管理服务费由支付的房租中扣除，第一年的免租期，从第二次房租付款中扣除30天给乙方;第二年的免租期，从第二次房租付款中扣除30天给乙方;第三年的免租期，从第二次房租付款中扣除30天给乙方;第四年的免租期，从第五次房租付款中扣除30天给乙方;第五年的免租期，从第五次房租付款中扣除30天给乙方。乙方未按约定划付租金达7个工作日以上的（含7个工作日），甲方有权单方解除合同，乙方应按月租的300%向甲方支付违约金。合同提前终止的发起方赔付另一方相当于月租金300%的金额为违约金。乙方逾期向甲方支付房屋租金，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期一日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付违约金。合同附件载明，在合同期内，因乙方原因需提前中止合同的，乙方除支付月租金的300%违约金外，还必须将5个月的免租期租金100%返还甲方。收款计划载明，2019年1月10日第一次应付款16500元，2019年3月25日第二次应付款0元，2019年6月25日第三次应付款16500元，2019年9月25日第四次应付款16500元，2019年12月25日应付款5500元。 2019年1月5日，凯盛公司向吕昱合同中约定的收款账户转账“成都新收房”16,500元。2019年6月25日，案外人王墨章向吕昱转账“成都天廊31701”16,500元。2019年12月3日，凯盛公司向吕昱转账“成都天廊31701”16,500元。2019年12月31日，案外人姜继超向吕昱转账“成都天廊31701”5,500元。 合同履行期间，吕昱通过微信就宝铂公司、凯盛公司未按时支付租金问题与宝铂公司法定代表人李闯进行协商，李闯称因疫情原因公司存在亏损，无力支付租金，请求向吕昱付清尚欠房租后解除合同，但未能与吕昱达成一致意见。 另查明，宝铂公司股东为凯盛公司和李闯，凯盛公司占股51%，李闯占股49%。凯盛公司股东为王墨章和王墨臣，王墨章占股90%，王墨臣占股10%。 庭审中宝铂公司、凯盛公司陈述，凯盛公司向吕昱支付租金系受宝铂公司委托，凯盛公司并非合同相对方。 庭审中双方认可，在合同履行过程中，凯盛公司使用公司账户及法定代表人账户向吕昱支付了租金，后宝铂公司法定代表人向吕昱提出解除合同，吕昱于2020年4月24日收回房屋，双方于当日解除合同。 以上事实的认定有吕昱提交的当事人身份证复印件、天眼查专业版企业信用报告、《宝铂房屋委托管理协议》及附件、银行交易明细、微信聊天记录截图、商品房买卖合同摘要及吕昱和宝铂公司、凯盛公司的当庭陈述在案为证。宝铂公司提交的其与案外人签订的《房屋租赁合同》，与本案无关联性，不作为本案证据使用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于凯盛公司是否系合同相对方。根据本案现有证据，凯盛公司在合同签约方基本信息项下“受托方”处及合同落款处均加盖公章，合同履行过程中，凯盛公司和姜继超均向合同约定的吕昱收款账户支付租金，上述证据可以证明凯盛公司与吕昱自愿签订了合同并参与实际履行。宝铂公司、凯盛公司辩称凯盛公司向吕昱支付租金系受宝铂公司委托，仅有其陈述，未提交相应证据予以证明，吕昱亦不予认可，对宝铂公司、凯盛公司该部分辩称本院不予采信。本院确认吕昱与宝铂公司、凯盛公司签订了《宝铂房屋委托管理协议》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。 关于合同性质。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据《宝铂房屋委托管理协议》载明的内容，协议虽然名为委托管理协议，签约方为“委托方”和“受托方”，但合同明确了宝铂公司、凯盛公司支付的款项性质为房租，并对租赁物的名称、数量、用途、租金的支付方式作出了明确约定，协议内容符合租赁合同的构成要件，故本院确认吕昱与宝铂公司、凯盛公司形成了租赁合同法律关系，对宝铂公司、凯盛公司关于双方为委托合同法律关系的辩称，本院不予采信。 关于吕昱要求宝铂公司、凯盛公司返还免租期租金27,500元、支付提前解除合同的违约金16,500元、逾期支付租金的违约金16,500元及滞纳金3,415元。本院认为，现有证据能证明因宝铂公司、凯盛公司无力按约定支付租金，宝铂公司法定代表人通过微信与吕昱协商解除合同事宜，双方于2020年4月24日解除合同。双方解除合同的情形符合双方合同第十条(一)项的约定，宝铂公司、凯盛公司既为合同提前终止的发起方，应向吕昱支付月租金的300%违约金即16,500元，宝铂公司、凯盛公司除支付违约金外，还必须将5个月的免租期租金100%返还吕昱，故吕昱主张宝铂公司、凯盛公司返还5个月免租期的租金27,500元并支付提前解除合同的违约金16,500元，具有法律和事实依据，本院予以支持。对于滞纳金3,415元。该滞纳金为违约金性质，实际系宝铂公司、凯盛公司逾期支付租金给吕昱造成的资金占用利息损失，双方合同约定，2019年9月25日第四次应付款16,500元，宝铂公司、凯盛公司实际于2019年12月3日支付存在逾期支付租金行为，构成违约。合同约定每逾期一日，按千分之三支付违约金，该约定标准过高，本院酌情予以调减，按日万分之五计算，宝铂公司、凯盛公司向吕昱支付资金占用利息569.25元。关于逾期支付租金违约金16,500元。因双方解除合同系由宝铂公司提出，双方协商后达成解除合同的共同意思表示，并非因宝铂公司、凯盛公司逾期支付租金而导致吕昱提出解除合同，吕昱已起诉要求宝铂公司、凯盛公司支付提前解除合同的违约金，且其要求的逾期支付租金的滞纳金本院亦予以支持，故吕昱起诉要求宝铂公司、凯盛公司支付逾期支付租金的违约金不能成立，本院不予支持。宝铂公司、凯盛公司辩解吕昱未按照约定将室内上下铺换成双人床,存在违约行为，造成的损失应当赔偿，但仅有其陈述，未提交相应证据予以证明，吕昱亦不予认可，对宝铂公司、凯盛公司该部分辩称，本院不予采信。 关于吕昱要求宝铂公司、凯盛公司支付2020年4月10日至4月24日的租金2,750元。本院认为，双方合同约定日租金标准为“月租金÷30”，四舍五入保留小数点后一位。宝铂公司、凯盛公司已支付2019年1月10日至2020年4月9日期间的租金，案涉合同于2020年4月24日解除，吕昱于合同解除当日收回房屋，故吕昱主张宝铂公司、凯盛公司支付2020年4月10日至2020年4月24日期间的租金2,750元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定（法律条文全文附后），判决如下： 一、被告成都宝铂生活信息科技有限公司、北京阳光凯盛投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕昱支付免租期租金27,500元； 二、被告成都宝铂生活信息科技有限公司、北京阳光凯盛投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕昱支付提前解除合同违约金16,500元； 三、被告成都宝铂生活信息科技有限公司、北京阳光凯盛投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕昱支付资金占用利息569.25元； 四、被告成都宝铂生活信息科技有限公司、北京阳光凯盛投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕昱支付2020年4月10日至2020年4月24日期间的租金2,750元； 五、驳回原告吕昱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计733元、保全费687元，共计1,420元，由原告吕昱负担183元，被告成都宝铂生活信息科技有限公司、北京阳光凯盛投资管理有限公司负担1,237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李洪琳 二〇二〇年七月十五日 书记员  李冬梅 附：本判决书法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。