湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初430号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。统一社会信用代码：91430103788014597W。法定代表人：曹丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴幻，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：彭覃，男，土家族，1980年5月1日出生，湖南省永顺县人，住吉首市。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称“天环公司”）与被告彭覃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍宇辉、吴幻、被告彭覃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付其拖欠的物业管理费5295.55元及违约金405.11元（违约金暂计至2019年10月31日），合计5700.66元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受中铁金桥世纪山水置业有限公司委托为世纪山水全体业主提供前期物业服务，并与天环公司签订了《中铁置业?世纪山水前期物业管理服务协议》。原告积极按约定履行义务，被告怠于履行缴纳物业管理费的义务，至今仍未缴纳2018年7月1日至2019年10月31日的物业管理费共计5295.55元。经原告多次催收，被告至今未履行缴纳义务。根据合同约定，被告应支付欠缴物业费的违约金405.11元（暂计算至2019年10月31日止），合计5700.66元。彭覃辩称，被告与原告没有签订过物业管理合同，原告长期不作为，不履行安全保卫义务，小区内经常被盗。被告的门铃也一直未安装。原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业管理费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对天环公司提交的证据：1、收楼会签单、吉首市不动产权信息查询证明；2、《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》；3、天环公司委托律师事务所向被告书面催收物业费的送达照片；4、高空抛物温馨提示；5、保安交接班记录表；6、接待中心记录表；7、派工单；8、湘西自治州社会单位消防安全培训签到表、湘西自治州消防安全培训活动情况反馈表、湘西自治州社会单位灭火实操演练核准表、湘西自治州社会单位消防安全综合巡查情况表及消防巡查照片；9、保洁工作检查记录表；10、世纪山水消杀记录表；11、绿化养护检查记录表；12、电梯使用标志；13、使用单位基本情况、电梯基本情况、维保单位基本情况；14、电梯半月维护保养情况记录、月维护保养情况记录；15、3栋115门面处疏通下水道和管道图片及收据；16、装修违章整改通知书、违章整改通知书；17、关于申请拆除违章搭建的报告；18：到两违办、房产局送报告图片；19、客户走访、回访记录表；20、费用报销单；21、关于监控系统质保期内维修的函。以上证据符合证据的真实性、合法性、及关联性，本院予以认定。对彭覃提交的证据：照片九张，拟证明被告所有的世纪山水31栋101室的围墙开裂，室内渗水、开裂，门铃未安装。被告彭覃提交的证据与本案无联性，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人吴杰蒙购买了中铁世纪山水置业有限公司开发建设的坐落于吉首市（花园洋房），面积275.81㎡，于2012年12月28日签收了该房产。2012年12月29日，原告（甲方）与案外人吴杰蒙（乙方）签订了《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》。该协议主要约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，做好治安防范；做好物业区域内的防火、防盗等安全防范以及宣传工作；对违章行驶及乱停乱放车辆行为进行劝阻和制止，并采取相应的催改措施等。物业管理服务费收费标准为：小高层、高层住宅按1.0元／㎡／月收取；花园洋房按1.2元／㎡／月收取，别墅、非住宅按1.5元／㎡／月收取。交纳费用时间：按季度、半年、1年交纳均可。违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取以下措施催交：1．通过法律诉讼程序；2、在小区范围内或媒体进行公布；3、将拖欠物业管理费用业主的有关资料在房产部门备案，在产权交易时交易机构代扣。案外人吴杰蒙将世纪山水31栋101室转让给被告彭覃，被告彭覃于2018年7月5日办理了湘（2018）吉首市不动产权第××号不动产证。案外人吴杰蒙与原告签订物业服务合同后，原告提供了公共秩序、公共设施设备、公共环境等绿化、安保、消杀、电梯保养、维修、消防等公共物业服务。但原告提供的物业管理效果有时欠佳，如小区出现了违规搭建雨棚、修建小围墙等。被告彭覃向原告交清了2018年6月30日之前的物业管理费。从2018年7月1日起至2019年10月31日止，被告共欠物业管理费5295.55元（275.81㎡×1.2元/㎡/月×16个月）。2019年11月9日，原告委托广东诚公（长沙）律师事务所律师发函催收物业费，但被告一直未交。原告在诉讼中请求违约金按每月0.9%计算，分月主张违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人吴杰蒙与原告天环公司签订的《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》合法有效，协议双方当事人应当遵守诚实信用原则，严格履行约定的义务。被告彭覃购买案外人吴杰蒙转让的世纪山水31栋101室房产接受了原告提供的物业管理服务并交纳了2018年6月30日之前的物业管理费，应当视为被告彭覃自愿承接了案外人吴杰蒙与原告天环公司签订的《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》中约定的权利、义务。被告彭覃未履行交纳后期的物业管理服务费用义务已构成违约，应承担继续履行交纳物业管理费的违约责任。关于原告请求被告彭覃支付拖欠物业管理费5295.55元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告彭覃提出被告与原告没有签订过物业管理合同，原告长期不作为，不履行安全保卫义务，小区内经常被盗。被告的门铃也一直未安装。原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业管理费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求的辩称意见。本院认为，根据《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》的约定，原告对小区房屋共用部分、共用设施设备有维护、管理的职责，原告亦对小区房屋共用部分、共用设施设备进行了维护和管理，协助公安部门维护了小区内的公共秩序，治安防范，虽然管理的效果有时欠佳，但是不能成为被告拒绝交纳物业管理费的理由，原告也可以不收取延迟交纳物业管理费的违约金。故对被告彭覃提出的原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业管理费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求的辩称意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付延迟交纳物业管理费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告彭覃在本判决生效后三日内向原告湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理费5295.55元；二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭覃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋卫清人民陪审员  龙菊英人民陪审员  杨国平二〇二〇年七月三十一日代理书记员  王 维附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。