上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26008号原告：俞某某，男，1965年7月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李婉莹，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海中建申拓投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何朱意，总经理。委托诉讼代理人：徐一濛，女。委托诉讼代理人：池云菲，男。原告俞某某与被告上海中建申拓投资发展有限公司(以下至判决主文前简称中建申拓公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日、7月24日公开开庭进行了审理。原告俞某某(参加了第二次庭审)及其委托诉讼代理人李婉莹、被告中建申拓公司的委托诉讼代理人徐一濛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俞某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担房屋维修义务；2、判令被告承担原告在外租房的租金损失人民币125,900元(自2017年8月至2019年9月按照每月3,800元计算、2019年10月至今按每月4,000元计算)；3、被告承担实际的物业费3,778.15元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：上海市浦东新区惠南镇听达路XXX弄XXX号XXX室(以下简称103房屋)与该弄21号101室(以下简称系争房屋)系原告与母亲的拆迁安置房屋,上述房屋的开发单位为被告。2017年7月末，被告通知原告及其母亲对103房屋及系争房屋进行接收。2017年10月，原告母亲验收103房屋时发现房屋净高存在偏差,经协商被告支付原告维修费用3,900元。基于103房屋的质量问题，在接收系争房屋时原告要求先验房再接收，被告拒绝。经多方投诉，2019年10月被告同意先验房再接收，但物业公司表示房屋未接电源不能验房。2019年12月接电完成后，原告进行验房时发现房屋的墙壁及屋顶多处空鼓、窗台存在裂缝漏水等质量问题，因此并未验收入住。原告投诉12345，得到开发商的反馈是两年保修期已满、拒绝维修。由于被告原因，原告一直不能入住系争房屋。故原告诉至法院，要求判如所请。被告中建申拓公司辩称，其已于2017年7月将系争房屋交付原告，截至目前，系争房屋已过质保期，被告不应承担保修责任。现对原告提出的空调外机的承重架、厨房门锁、窗台存在的裂缝、屋顶及墙面空鼓愿意进行维修。原告主张的租金损失、物业费损失，无法律和事实依据，且原告及母亲名下不止一套房屋,没有租房的必要,系争房屋的物业费未实际缴纳，故被告不同意承担。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，原告俞某某作为其母亲童XX的代理人，和案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定对原告母亲承租的本市江西南路XXX号的公房进行征收，原告及母亲选择房屋产权调换，调换的房屋为：1.惠南民乐D01-0412#栋/幢东单元101室(预计交房日期2017年2月28日)；2.惠南民乐D01-0412#栋/幢西单元103室(预计交房日期2017年2月28日)；3.浦东新区鹤永路750弄9幢5号103室。2017年6月29日，被告取得系争房屋所在楼盘的《上海市新建住宅交付使用许可证》。网上合同签订时间显示2017年7月24日，原告(乙方、买方)、被告(甲方、卖方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建造的系争房屋(即上述征收安置房1)，建筑面积81.24平方米，被告定于2017年12月31日前交房等。该合同首页《特别告知一》第五条第3款约定：国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房的质量保修期限为：“……(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”保修期限自竣工合格验收之日起计算。房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第叁种所列条件：……叁：取得了《住宅交付使用许可证》。合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为办理入户手续，拿钥匙。该份合同原告的落款日期为“2019年7月15日”。庭审中，原告自述于2017年7月底收到被告的《交房通知书》，8月初前去办理房屋交接手续，但因103房屋存在净高偏差问题，故其要求对系争房屋先验房再接收，被告不同意，致房屋交接手续未办成。该《交房通知书》上用黑体加粗字体载明“如果您事务繁忙不能按时前来办理，可公证委托他人办理，若逾期不办理交付手续，将视同已交房，物业费按交付通知书时间次月开始计算缴纳”。原告还提供了照片一组，证明系争房屋空调外机的承重架损坏、厨房门锁损坏、窗台存在裂缝、屋顶及墙面有空鼓、净高有偏差等。被告庭后经确认，认可上述前四项问题，并表示愿意进行维修。另查明，2018年11月1日，原、被告对103房屋的净高偏差问题达成调解，由被告赔偿原告3,900元。审理中，原告为证明其在外租房，提交租赁合同2份及付款凭证，租赁期限为2016年3月7日起至2017年3月6日止，所租房屋位于上海市黄浦区制造局路后街XXX号XXX室，租金每月3,800元；租赁期限为2019年9月24日至2020年9月23日，所租房屋位于上海市黄浦区永年路XXX号XXX室，租金每月4,000元。被告对租金损失不予认可。系争房屋的物业管理费尚未实际交纳。以上事实，由《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《上海市商品房预售合同》、《收条》、照片、《交房通知书》、《租赁合同》、银行账单、《质量保证书》等证据证实。本院认为，原、被告之间的《上海市商品房预售合同》合法有效，被告应当按照约定向原告交付符合国家质量标准的房屋。现原告要求被告承担房屋维修义务，被告对其认可的四项问题表示愿意维修，故本院予以照准。对于原告提出的其他房屋质量问题，因原告未提供充分有效的证据证明，故不予支持。对于原告要求被告支付租房损失及物业费损失的诉求，考虑到系争房屋存在的问题不是属于房屋主体结构质量不合格不能交付使用，并不导致房屋不能居住进而产生租房损失，上述问题通常通过常规的维修都能得到较大程度的改善或维修，原告当时可在接收房屋后再行要求被告承担保修责任；且《交房通知书》上亦用黑体加粗字体明确告知原告“若逾期不办理交付手续，将视同已交房”，物业费原告没有实际交纳，故对原告该些诉求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告上海中建申拓投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内对上海市浦东新区听达路XXX弄XXX号XXX室房屋的空调外机承重架、厨房门锁、窗台裂缝、屋顶及墙面空鼓进行修复；二、驳回原告俞某某的其余诉讼请求。案件受理费2,894元，减半收取计1,447元，由原告俞某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚利伟二〇二〇年七月二十八日书记员  沈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。