新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初597号 原告：王泽基，男，1966年11月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑黎黎，新疆先觉律师事务所律师。 被告：王国顺，女，1965年7月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：程建忠，新疆炎黄律师事务所律师。 原告王泽基与被告王国顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王泽基及其委托诉讼管理人拜金良、郑黎黎，被告，被告王国顺及其委托诉讼代理人程建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王泽基向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年10月1日起至2019年10月31日止期间的租金10833.33元；2、判令被告向原告支付违约金74750元（合同剩余23个月租金249166.63元×30%=74750元）；3、判令被告支付2019年9月至今的电费400元；以上合计85983.33元。事实与理由：2018年6月至8月期间，原告王泽基作分别与案外人准噶尔大厦的业主签订了《租赁合同》，承租了准噶尔大厦的房屋用于招租或招商。2018年9月底，原告王泽基与被告王国顺签订了《经营场地租赁合同》，合同约定原告将以上承租的位于准噶尔大厦XX号二楼边厅建筑面积约为140平方米的商铺作为一个整体出租给被告，年租金130000元，合同有效期自2018年9月至2021年8月30日。2019年10月19日，被告在未书面通知原告的情况下直接搬离租赁的商铺，且未给原告交还钥匙。被告的行为造成原告商铺闲置，租金收益损失，并且错过了出租商铺的旺季。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身利益，故诉至法院。 王国顺辩称，1．原告提交的《经营场地租赁合同》，不足以证明被告擅自单方解除租赁合同，被告不构成违约。原告关于被告在未书面通知原告的情况下直接搬离租赁商铺的陈述不属实。被告撤柜时马上就到销售旺季了，被告作为有十年经营经验的商户，不可能在租赁期未届满时无故腾空商铺，把未售出的衣服搬到家中存放。2019年10月19日，原告亲自去王国顺店铺，双方见面不说话，王国顺就直接搬走衣服、腾空店铺、交付店铺钥匙，不符合日常生活经验逻辑和日常清理。事实是原告到被告店铺准许被告撤柜、腾空店铺；原告自己想在旺季经营店铺赚钱。有三个证人可以整上述事实。2．原告称被告不通知原告直接停止履行合同，系单方违约，该陈述也和事实不符。2019年10月19日，原告到被告租赁商铺。被告拖欠租金7000元和电费600元，折抵质保金5000元，尚欠2600元。被告按照原告口述内容书写了一份欠条，载明：“欠王泽基2600元，合同终止，固定货架不动，”被告将该欠条交给原告。2019年10月19日与20日，被告搬离了店铺。10月20日被告丈夫童某将店铺钥匙交付给对面商铺的员工，原告从该员工处拿走了钥匙。2019年10月20日，被告通过微信将2600元支付给原告，原告拒收，原告既不解释原因，也未提出异议。因此，双方的合同关系已于2019年10月19日终止。原告故意隐瞒被告出具的欠条，系原告违约在先。被告未造成原告损失。被告不存在违约行为，故也不存在违约金。因此，请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。 经审理查明：2018年9月，原告王泽基（甲方）与被告王国顺（乙方）签订了一份《经营场地租赁合同》一份，约定被告从原告处承租准噶尔大厦XX号二楼边厅，建筑面积约140平方米，年租金130000元；合同租赁期限从合同签订之日至2021年8月30日，被告将租金130000元一次性付清，租期内剩余各年度租金提前30日交至原告指定的蔡莲的中国工商银行账户；租赁期间的暖气费、物业费、空调使用费由被告支付；被告承担自己面积的自用电费，每月交清；被告需在合同经营期间内向原告交纳质保金5000元，合同期届满后，无违规设计的处罚，悉数退还；合同乙方的权利和义务规定：“1．租赁期内，乙方必须依法安全经营，自行办照、照章纳税，在合同规定的经营范围内经营，不得经销假冒伪劣商铺及三无商品，不得超范围经营，乙方必须服从甲方管理，遵守甲方各项规章制度，维护甲方整体形象，不得损坏甲方利益及信誉，若有违章，甲方有权终止合同并收回场地，乙方在合同经营期内，需向甲方缴纳质保金5000元，合同期届满后，无违规涉及的处罚，悉数退还。”合同第四条违约责任约定：“2、乙方逾期交纳租金费用，应从逾期之日起按每日合同总价的10%支付滞纳金，拖欠超过三日，甲方有权单方解除合同并追究乙方的违约责任，乙方无权私下和准噶尔大厦二楼原产权人（业主）签订合同（视为违约）即按合同总价的30%向甲方支付违约金。……5、乙方在履行合同期间，不得提前终止合同，否则应向甲方支付合同总价30%的违约金，并且甲方有权拒绝退还乙方所缴纳的租金。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将租赁场地交付给被告，被告向原告交付了质保金5000元。2019年10月19日及2019年10月20日，被告撤离该租赁场地，并拿走了全部未销售货物。原告的配偶将租赁场地库房钥匙交给商场导购腊某某，让腊某某把钥匙转交给原告。原告于2019年10月19日从腊某某处拿走了钥匙，又将钥匙放置在消防栓。被告至今尚欠原告电费600元及部分租金未支付，故原告诉至本院。 被告为证实原告同意被告搬离租赁场地，解除合同的抗辩意见，申请付某、董某、陈某出庭作证。陈某曾经是本被告的同事。付某、董某均为陈某的邻居。上述三人自述三人于2016年10月19日在准噶尔大厦被告经营的店铺中选购衣服时，看见原告也在店里。原告让被告支付剩余的2600元，因被告没有现金和银行卡，原告让被告先打一份欠条，被告按照原告陈述的内容出具了欠条，原告拿走了该欠条。王国顺告知三人付清2600元后，合同就终止了。其中董某称听到原告说结掉2600元，留下店里的装饰装修，合同就终止了。原告对此不予认可。 上述事实，有当庭出示并质证的《经营场地租赁合同》、证人证言及原、被告当庭陈述在案予以证实。 本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。原告王泽基与被告王国顺于2018年9月签订《经营场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告将场地出租给被告使用，被告理应按照约定及时向原告支付租金。2019年10月19日，原告到被告租赁的场地发现被告正在打包货物，准备搬离租赁场地。被告主张原告同意终止合同关系，但原告对此予以否认。因此，本案的争议焦点为被告是否存在违约行为。《经营场地租赁合同》约定合同租赁期限从合同签订之日起至2021年8月30日止。被告未经原告同意于2019年10月19日及2019年10月20日搬离租赁场地，违反了合同约定，属于违约行为。被告抗辩原告于2019年10月19日同意其支付剩余租金2600元的后终止合同关系，被告为证实其抗辩意见还申请三名证人出庭作证，但原告对此不予认可。首先三名证人中陈某与被告的关系较为紧密，其他二名证人又是陈某的邻居，且没有其他证据与证人证言形成证据链条，故三名证人的证明效力较弱；其次，原告出示的合同具有双方的签名捺印，比三名证人证言的效力要强；再次，被告主张其向原告出具了欠条，但未有证据证实被告同意履行欠条中的内容。因此，本院对被告的抗辩意见不予采信。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告认为双方于2019年11月1日解除了合同，被告主张双方于2019年10月19日解除合同，因此，双方均认可已解除了《经营场地租赁合同》，但对解除合同的时间存在争议。被告于2019年10月19日搬离租赁场地，以其行为表示不再继续租赁涉案场地。原告明知被告于2019年10月19日搬离租赁场地，又于2019年10月25日拿到租赁场地的钥匙，证实其亦同意解除合同，故原、被告签订的合同于2019年10月25日解除。关于原告要求被告支付2019年10月1日至2019年10月31日止期间的租金10833.33元的诉讼请求，因双方签订的合同已于2019年10月25日解除，故被告应向原告支付2019年10月1日起至2019年10月25日止期间的租金8904.11元（130000元÷365天×25天）；2019年10月26日起，原、被告双方已不存在租赁关系，亦不存在被告占有使用租赁场地的事实，故原告要求被告支付2019年10月26日至2019年10月31日期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于质保金5000元，鉴于原告同意质保金与租金、违约金进行折抵，相互折抵后，被告还需向原告支付租金3904.11元（8904.11元-5000元）。 关于违约金，《经营场地租赁合同》约定被告在履行合同期间，不得提前终止合同，否则应向原告支付合同总价30%的违约金。本案中，因被告的原因导致合同解除，原告要求被告支付违约金，合法有据，本院依法予以支持。但原告主张按合同剩余23个月租金249166.63元的30%计算违约金为金74750元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告认为其不存在违约行为，且原告并未提供证据证实被告提前解除合同对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。因被告提前解除合同，导致原告不能及时收取剩余租赁期间房屋租金，本院认为2个月的租金足以弥补原告的损失，因此本院以合同约定的月租金10833.33元（130000元÷12月）为基础酌定调整违约金为21666.66元（10833.33元×2月）。原告要求被告支付违约金74750元，其中21666.66元，合法有据，本院依法予以支持；剩余部分于法无据，本院依法不予支持。 关于电费，根据《经营场地租赁合同》的约定，被告应当承担租赁场地的电费。被告主张欠付电费金额为600元，原告仅要求被告支付电费400元，系其对自身民事权利的处分，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告王国顺于本判决生效之日起三日内向原告王泽基支付租金3904.11元； 二、被告王国顺于本判决生效之日起三日内向原告王泽基支付违约金21666.66元； 三、被告王国顺于本判决生效之日起三日内向原告王泽基支付电费400元； 上诉第一项至第三项相加，被告王国顺向原告王泽基共计支付25970.77元。 四、驳回原告王泽基的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计取974.79元，由原告王泽基负担680.29元，被告王国顺负担294.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员 张 力 二〇二〇年七月八日 书记员 刘海峰