山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初3877号原告：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：许晓东，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：王俊景，男，1972年9月20日出生，汉族，户籍地山东省德州市德城区，现住山东省德州市德城区。原告上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称永升物业德州分公司）与被告王俊景物业服务合同纠纷一案，本院经诉前调解未果，于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永升物业德州分公司的诉讼代理人许晓东、被告王俊景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永升物业德州分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费共计2964.41元及利息;2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由:德州嘉泰置业有限公司开发建设位于德州市德城区尚城国际小区并与上海永升物业管理有限公司签订《尚城国际前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对尚城国际小区实行物业管理。被告王俊景系尚城国际小区11-2-1501户业主，在原告管理服务期间，被告自2016年11月1日至2018年5月4日拖欠物业管理服务费2873.81元，垃圾费90.60元，共计2964.41元。原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均不予理会，故原告提起诉讼。王俊景辩称,我拖欠物业费是因为:1.地板砖有质量问题，我联系开发商，开发商让找永升物业，但我方多次联系物业不仅没有解决，还导致我方起诉开发商过了诉讼时效。2.原告有服务不到位的情况，比如小区发起多起盗窃事件。3.小区成立业主委员会后2017年6月8日曾向原告下达了解除物业服务合同的通知，之后的服务属于强行服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。永升物业德州分公司提交：1.异地物业服务企业分支机构备案申请表及资质证书；2.尚城国际前期物业服务合同及补充协议；3.上海永升物业管理有限公司授权委托书；4.永升物业公司接管尚城国际小区的致业主的一封信；5.物业服务照片一组；6.永升物业德州分公司与业主委员会交接协议及明细、收据；7.催缴函；8.业委会2018年4月27日向业主发布的原告于2018年5月4日撤场事宜的公告。经质证，王俊景对以上证据的真实性均无异议，但认为永升物业撤离小区的时间不应以证据6载明的交接时间为准，而应以业委会要求物业公司撤离的时间为准。为证明自己的主张，王俊景提交了两份证据：1.业主委员会于2017年6月9日制作的致上海永升物业（北京）分公司的《通知函》复印件，该函通知物业公司三日内与业主委员会进行书面交接；2.业主委员会2018年12月6日致广大业主的《公告》复印件，该公告中有“自2017年6月8日至2018年5月4日属永升物业强行服务期间”的内容表述。永升物业德州分公司经质证对该两份复印件的真实性不认可，认为即使该证据是原件，也应以原告提交的证据8业主委员会公告中确认的物业服务期间2016年11月1日至2018年5月4日为准。经审查，永升物业德州分公司提交的八组证据，原、被告双方对真实性无异议，且与本案具有关联性，本院依法予以确认并附卷佐证。王俊景提交的两份证据系复印件，且未提交其他证据加以佐证，故该两份证据不具备法律效力。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理有限公司签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”合同签订后，上海永升物业管理有限公司授权委托永升物业德州分公司对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。永升物业德州分公司自2016年11月1日起对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务并撤出尚城国际小区，2018年5月10日与尚城国际小区业主委员会签订了《交接协议》。此前，尚城国际小区业主委员会于2018年4月27日向全体业主发布《关于永升物业撤出尚城国际小区及其服务期间物业费缴纳及预缴费退还的公告》，载明：“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，……将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作，小区业主委员会正在选定新的物业管理企业并与上海永升物业管理股份有限公司德州分公司办理交接手续。对于永升物业服务期间2016年11月1日至2018年5月的物业费、生活垃圾清运费，请尚未缴纳该期间物业费的业主，在2018年5月4日前到物业服务中心交纳。……”王俊景系尚城国际小区11-2-1501户业主，房产面积132.1平方米。在永升物业德州分公司管理服务期间，王俊景拖欠物业服务费2873.81元，垃圾费90.60元，共计2964.41元。永升物业德州分公司就王俊景拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依约履行了2016年11月1日至2018年5月4日期间的物业管理服务义务，被告王俊景未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业服务费2873.81元，垃圾费90.60元，共计2964.41元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告的辩称理由于法无据，本院不予采信。关于原告主张的利息问题。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付相应利息（2018年5月4日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：王俊景于判决生效后三日内支付上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计2964.41元及利息（利息以2964.41元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由王俊景负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张瑞环二〇二〇年七月二十二日书记员  李思苇