四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民再18号 上诉人（原审原告）：田锦霞，女，汉族，生于1968年10月20日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：温启明，四川弘风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：四川省江油市新华路中段1号。 法定代表人：林顺才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈兴金，四川超卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈麒兆，四川超卓律师事务所律师。 田锦霞因与四川江油五星投资（集团）有限公司（以下简称江油五星公司）商品房买卖合同纠纷一案，四川省绵阳市涪城区人民法院作出（2016）川0703民初968号民事判决，该判决已发生法律效力。四川省绵阳市涪城区人民法院于2019年8月30日作出（2019）川0703民监12号民事裁定，再审本案。该院于2020年3月30日作出（2019）川0703民再13号民事判决，田锦霞不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人田锦霞的委托诉讼代理人温启明及被上诉人江油五星公司的委托诉讼代理人陈兴金、陈麒兆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审原告田锦霞的起诉请求：一、被告依法从2010年6月11日起至符合法定交付条件之日止按照总房款375474元每日万分之三的标准承担违约金18.1万元；二、由被告承担诉讼费用。 四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初968号民事判决认定案件事实：2010年6月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于绵阳市涪城区出卖给原告，测绘建筑面积91.54平方米，房款总价377474元。房屋交付条件：出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房经验收合格并经相关部门签字认可……。逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别（1）和（2）不作累加处理：（1）逾期在15日内，自第十条约定的交付时限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在15日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同签订后，双方到房管部门进行了备案登记。原、被告签订上述合同后，原告向被告支付了购房款375474元。2011年12月30日，被告江油五星公司向原告田锦霞交付了其购买的案涉房屋，但未出示该商品房经验收合格的相关材料。截止2017年3月22日，被告江油五星公司仍未取得该商品房竣工验收合格的材料。 另查明，案涉房屋已取得主体结构分布质量验收报告、住宅工程质量分户验收记录表、绵阳市城乡规划局出具的建设工程竣工规划核实合格证、绵阳市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书。 另查明，2013年6月6日，绵阳市住建局给五星阳光小区业主出具网上回复函一份，其上有如下内容“您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权。若您在使用房屋过程中发现其他具体的工程质量问题，您可以就具体问题向市建设工程质量监督站咨询。感谢您的来信”。 2014年9月2日，江油五星公司绵阳分公司为原告田锦霞出具《承诺》一份，载明：“我公司承诺田锦霞的房产证在2015年10-12月办好！土地使用证在2016年6月前办好！”。2014年10月14日，江油五星公司绵阳分公司张贴了以下公告：“尊敬的五星阳光业主：由于多种原因，造成五星阳光业主至今没有拿到房产证，给你带来了不便和忧虑，对此我们表示歉意和理解，我们承诺如下：一、继续做好售后服务工作；二、保证从给你颁证之日起计算，土地使用年限不低于五十年；三、继续抓紧时间，推进房产证办证工作，最迟明年六月底让大家领到房产证”。 四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初968号民事判决认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该合同对交房的条件做出了明确的约定，现被告江油五星公司未按该约定条件向原告田锦霞交房。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告田锦霞主张由被告江油五星公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，该院予以支持。从前述绵阳市住建局回函和江油五星公司绵阳分公司为原告田锦霞和其他业主出具的承诺可知，在被告江油五星公司违约后，原告田锦霞持续地向被告江油五星公司主张了权利。故其提起案涉主张，并未超过诉讼时效期间。被告江油五星公司的该项抗辩意见，与事实不符，于法有悖，依法应予以驳回。 关于违约金，原告田锦霞主张按双方的合同约定标准执行。被告江油五星公司则主张予以降低。对此，该院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告田锦霞从被告江油五星公司接收了案涉商品房，行使了其对该房屋的部分权能，且其并未就被告江油五星公司的违约行为给其造成的实际损失进行举证。故该院酌情确定其违约金应当以实际支付的购房款为基数，自2011年10月1日起按年利率6%为标准进行计算。原告田锦霞超过该部分的诉讼请求不成立，依法应予以驳回。遂判决：一、被告江油五星公司于本判决生效后五日内向原告田锦霞支付违约金125095.42元，并承担2017年3月22日始至其按双方签订的《商品房买卖合同》约定的条件交付位于四川省绵阳市涪城区之日止，以年利率6%为标准进行计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告田锦霞的其他诉讼请求。案件受理费3920元，由原告田锦霞负担1100元，被告江油五星公司负担2820元。 四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民再13号民事判决认定事实除与原一审一致外，还认定如下事实：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 还查明，2018年11月26日，五星阳光工程取得建设工程竣工验收备案证书。 四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民再13号民事判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。按照双方对交房的约定，在交付房屋时，出卖人未出示综合验收合格证明，买受人可以拒绝接收房屋。本案中，原告并未拒绝接收房屋，而是自愿领取钥匙，选择收房，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，被告于2011年12月30日将案涉房屋交付原告，完成了转移占有，应当视为房屋已经交付，且案涉房屋在交付时已经取得了主体结构和分户质量验收合格证明，在交房后又陆续取得了规划、质检、消防等验收合格证明，案涉房屋能够达到正常入住、使用的合同目的。因此，被告只应承担从2011年10月1日（双方约定的交房时间的次日）至2011年12月30日（实际交房时间）逾期交房的违约责任。 案涉房屋已于2011年12月30日实际交付，原告一直居住、使用至今，且未提供被告违约对其造成的实际损失依据，故双方当事人在合同中约定的违约金过高，被告要求调整违约金的请求，该院予以支持。并对此进行综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。违约金从2011年10月1日起计算至2011年12月30日止，标准按照购房款每日万分之零点三计算。原告要求支付违约金的利息，于法无据，该院不予支持。 因原告在2013年向相关部门反映过商品房买卖纠纷的情况，原告的请求未超过时效。 综上所述，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原审被告江油五星公司在本判决生效之日起五日内向原审原告田锦霞支付自2011年10月1日起至2011年12月30日止按照总房款375474元每日万分之零点三的标准计算的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原审原告田锦霞的其他诉讼请求。案件受理费3920元，由原审原告田锦霞承担1920元，由原审被告江油五星公司承担2000元。 宣判后，田锦霞不服，向本院提起上诉，请求:1.依法撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民再13号民事判决，改判由被上诉人按照房款总价375474元的日万分之三支付从2011年10月1日起到2018年11月26日的违约金，并从2018年11月27日起到实际支付日止按照日万分之一点七五承担逾期支付违约金的利息。2.由被上诉人承担原审和二审的全部诉讼费。事实与理由主要为：一、原审法院认定事实错误，适用法律不当，判决错误。原审法院认定被上诉人的交付时间为2011年12月30日，不符合法律对商品房交付必须验收合格的强制性规定；并以此判决被上诉人承担违约责任的期限，于法无据，损害了上诉人的合法利益。被上诉人将未经竣工验收的房屋予以交付，违反法律强制性规定，其交房行为无效，构成逾期交房违约，应当承担违约责任。同时，原审法院混淆房屋中间环节验收、分户验收及合格验收的关系。房屋建设的工程有许多环节，设计、施工、主体验收、隐蔽工程验收、外观验收、分户验收、消防验收等都只是中间环节。合格商品房的交付，只以竣工验收证明为标准，其他在所不问。因此，交房时间应当为被上诉人2018年11月26日取得竣工验收备案证书为准，被上诉人应当以此期间承担违约金。原审法院认定2011年12月30日为交房时间并承担违约金，违反了法律规定。二、违约金的调整没有法律依据。合同约定的逾期交付的违约金是按照房款的日万分之三（折合为年10.08%），是双方当事人的真实意思表示，应当受到法律保护。 江油五星公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。被上诉人于2011年年底通知上诉人接房，上诉人是认可的，被上诉人履行了交房通知义务，上诉人接到通知后在明知该房屋未取得相关的验收手续的情况下，仍然选择接收房屋并且实际使用和居住，符合《商品房买卖合同》第11条的规定，应当视为被上诉人履行了交房义务。上诉人依据相关的行政法规，认为房屋没有达到竣工验收的手续，以此要求支付违约金的理由不成立。本案中，导致被上诉人作为开发商未完善竣工手续，一方面是政府的原因，另一方面是建设施工方。但是，至今开发商并未收到相关部门的处罚，事后也没有发生所交付的房屋不符合居住的事实和证据，因此原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的基本事实与再审一审认定的事实一致，本院予以确认。 再审一审庭审中，田锦霞当庭确认的诉讼请求为：1.被告依法从2011年9月30日起至交付日2018年11月26日止按照总房款375474元每日万分之三的标准承担违约金；2.被告承担逾期履行违约金的利息自2018年11月26日起至付清之日止以违约金为基数按日万分之一点七五计算；3.本案诉讼费由被告全部承担。 本院另查明，2020年3月4日，田锦霞作为原告以江油五星公司为被告向四川省江油市人民法院提起诉讼，诉讼请求：1.由被告依约承担2019年4月1日-12月31日逾期办理初始登记的违约金10325.42元人民币，并从2020年1月1日起，按照总房款为375474元的日万分之一的标准承担违约金到取得初始登记证明日止。2.由被告承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。同月30日，田锦霞申请撤诉。当日，四川省江油市人民法院作出（2020）川0781民初629号民事裁定书，裁定：准许原告田锦霞撤回对被告江油五星公司的起诉。 本案及案涉江油五星公司开发位于绵阳市今均未办理初始登记。 本院认为，本案争议的焦点有三：一、江油五星公司违约责任的认定问题；二、违约金是否过高的问题；三、上诉人主张权利是否超过诉讼时效的问题。 关于一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。按照双方对交房的约定，在交付房屋时，江油五星公司未出示综合验收合格证明，买受人可以拒绝接收房屋。本案中，上诉人并未拒绝接收房屋，而是自愿领取钥匙，选择收房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，江油五星公司于2011年12月30日将案涉房屋交付上诉人，完成了转移占有，应当视为房屋已经交付，且案涉房屋在交付时已经取得了主体结构和分户质量验收合格证明，在交房后又陆续取得了规划、质检、消防等验收合格证明，案涉房屋能够达到申请人正常入住、使用的合同目的。因此，上诉人只应当承担从2011年9月30日（合同约定的交房时间）之次日起至2011年12月30日止（实际交房时间）逾期交房的违约责任。按照案涉《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定，出卖人应当在交房后90个工作日前，取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，若因出卖人的责任未能在约定期限内取得，则自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。江油五星公司至今未能按照合同约定的期限办理初始登记，应当承担逾期办理初始登记的违约责任。 关于二，案涉房屋已于2011年12月30日实际交付，上诉人一直居住、使用至今，且并未提供江油五星公司违约对其造成的实际损失依据，故双方当事人在合同中约定的违约金过高，江油五星公司要求调整违约金的请求本院予以支持。江油五星公司涉及两个违约行为，即逾期交房的违约行为和逾期办证的违约行为，本院对此综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金调整为房屋总价款的日万分之零点三。 至本案庭审时，案涉房屋的初始登记仍未办理，故江油五星公司的违约行为一直持续，因上诉人请求江油五星公司支付截止至2018年11月26日的违约金，故依照该诉请，本院认为江油五星公司应当向上诉人支付从2011年10月1日起至2018年11月26日止，标准按照房屋总价款的日万分之零点三计算的违约金。上诉人请求支付违约金利息，于法无据，本院不予支持 关于三，因上诉人于2013年上半年向绵阳市住建局反映与江油五星公司发生商品房买卖纠纷的情况，存在诉讼时效中断的情形，故本案上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效。 综上，上诉人田锦霞的部分上诉理由成立，本院予以支持。再审一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定”、第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民再13号民事判决； 二、被上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司向上诉人田锦霞支付自2011年10月1日起至2018年11月26日止按照总房款375474元每日万分之零点三的标准计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回上诉人田锦霞的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费3920元，由四川江油五星投资（集团）有限公司承担2352元，由田锦霞承担1568元。二审案件受理费5695元，由四川江油五星投资（集团）有限公司承担3417元，由田锦霞承担2278元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴莹迪 审 判 员 李 平 审 判 员 唐剑苹 二〇二〇年七月十四日 法官助理 牛 仙 书 记 员 何 玥