山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6525号上诉人（原审原告）：李光涛，男，1973年6月15日出生，汉族，济南高鑫源商贸有限公司经理，住济南市。委托诉讼代理人：董林凤，山东大明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东火炬置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈岭，董事长。委托诉讼代理人：柏松，泰和泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：季聪，男，1990年1月6日出生，汉族，住山东省济宁市。上诉人李光涛因与被上诉人山东火炬置业有限公司（以下简称火炬公司）及原审第三人季聪房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李光涛上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初6132号民事判决并依法进行改判；2.本案一、二审诉讼费均由火炬公司承担。事实和理由：一、李光涛与火炬公司间针对火炬东第43号楼102、47号楼103房产签订的《济南市商品房买卖合同》合法、有效。针对火炬东第43号楼102、47号楼103房产的买卖行为，李光涛与火炬公司已经于2014年10月21日签订《协议书》、《济南市商品房买卖合同》，因火炬公司不履行《协议书》及《济南市商品房买卖合同》的约定，李光涛于2017年8月28日向济南市高新区人民法院提起诉讼，判决“李光涛与火炬公司于2014年10月24日的《协议书》及双方就火炬东第43号楼102、47号楼103房产签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效”。火炬公司因不服（2017）鲁0191民初2427号民事判决上诉至济南市中级人民法院。案经审理后，济南市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的判决。二级人民法院的生效判决不仅认定李光涛与火炬公司间《协议书》的合法有效性，而且还判决认定李光涛与火炬公司间就火炬东第43号楼102、47号楼103房屋签订的《济南市商品房买卖合同》合法、有效。故此，李光涛认为，针对火炬东第43号楼102、47号楼103房产，李光涛是火炬东第43号楼102、47号楼103房产合法的“买受人”。第三人季聪对47号楼103房屋无权占有。二、一审法院以“现涉案房屋因项目出现问题已暂停网签”为由驳回李光涛的诉讼请求是错误的，其理由如下：1、李光涛在本案诉讼中提出的诉讼请求第一项为“请求依法判令原、被告双方继续履行《协议书》及双方就火炬东第43号楼102、47号楼103房产签订的《济南市商品房买卖合同》”。李光涛认为，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李光涛与火炬公司签订的《济南市商品房买卖合同》应遵守合同法规定的“严格履行与诚实信用”的原则。2、网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。实行存量房买卖合同网上签约和信息公示，是为了保障房产交易安全，提高房产交易的透明度。“暂停网签”不是火炬公司不履行《济南市商品房买卖合同》的理由，表现在：第一、根据李光涛与火炬公司签订的《济南市商品房买卖合同》第二条“商品房销售的依据---商品房预售许可证号为济建开预许字第（2010）112号”的约定，依法办理商品房项目的各项报建及其他开发建设所需合法施工、销售经营等手续、提供有关的证照文件的义务主体是火炬公司，而不是政府。第二、李光涛与火炬公司并未在《济南市商品房买卖合同》中约定因政府原因导致无法办理网签的，李光涛可以无限期的等待。政府行为属于《济南市商品房买卖合同》之外的第三人行为，火炬公司与行政机关的纠纷与本案无关，需另案解决，一审法院以“政府原因”驳回李光涛诉求，助长了火炬公司不尊重合同的行为。第三、李光涛与火炬公司也并未在《济南市商品房买卖合同》约定“政府原因”属于“不可抗力”。在《济南市商品房买卖合同》没有约定因“政府行为”原因可以不积极、或暂缓办理网签的情况下，“政府行为”不构成火炬公司“存在事实上”不履行《济南市商品房买卖合同》义务条件。综上，李光涛与火炬公司签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，严格履行与诚实信用的原则是约束合同双方的的基本原则，济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初6132号民事判决书以“政府原因”驳回李光涛的诉讼请求是错误的。望二审法院查明事实，公正裁断。火炬公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院已查明，火炬东第项目43、47号楼预售许可不在有效期内，房产网签已经停止。涉案房产已不能继续进行销售，也无法办理物权变更，履行《商品房买卖合同》已无可能。1.预售许可证过期，涉案房产已无法继续销售。根据《城市商品房预售管理办法》第6条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。没有获得许可，不能进行商品房预售。2.停止网签，是终止预售的一种行政限制措施。城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。不进行登记备案的，预售行为不合法，也直接影响产权证的办理。3.涉案房产已办理抵押登记，除非抵押权人同意，无法办理物权登记。我方在一审中已向法院说明，涉案房产已设立抵押权，权利人为新华信托股份有限公司。2019年11月18日，新华信托股份有限公司向济南市中级人民法院提出申请，对包括涉案房产在内的99套别墅和28套商铺进行拍卖评估，并发布公告。涉案房产已进入强制拍卖程序。李光涛在不提出异议的情况下，要求继续履行《商品房买卖合同》显然没有意义。在上述情况下，李光涛仍要求履行客观上已无法继续履行的《商品房买卖合同》显然无法得到支持，一审判决应当予以维持。季聪未陈述答辩意见。李光涛向一审法院起诉请求：1.判令李光涛、火炬公司继续履行协议书及双方就火炬东第43号楼102室、47号楼103室房产签订的济南市商品房买卖合同，即判令火炬公司限期协助李光涛办理济南市火炬东第43号楼102、47号楼103室济南市商品房买卖合同的网签手续；2.本案诉讼费用由火炬公司承担。一审法院认定事实：1.2014年10月21日，火炬公司与李光涛签订《协议书》，载明:鉴于火炬公司与李光涛签订买卖合同，截止2014年10月15日，火炬公司应付李光涛到期货款1640911元，现双方供货合同仍在履行，经双方友好协议，就货款支付及房屋买卖达成如下协议:火炬公司于本协议签订之日以火炬东第第二期43号楼102、47号楼103号两套房产抵顶应付钢材款，抵顶单价为7000元/平米，面积以测绘面积为准，房款多退少补。另合同约定，如火炬公司截至2015年1月15日仍未结清货款，则火炬公司应于2015年1月30日前为李光涛办理本协议项下房产的网签备案手续，否则李光涛有权解除合同，并有权要求火炬公司按照《买卖合同》支付违约金。后双方针对协议约定的火炬东第第二期43号楼102、47号楼103号两套房产签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为1.8万元/平方米，房屋面积分别为373.49平方米、352.84平方米。火炬公司于2014年10月24日针对涉案两套房屋向李光涛出具收据两张，金额分别为6722820元、6351120元。2.2017年8月28日，李光涛向高新法院提起诉讼,要求确认火炬公司与李光涛2014年10月21日签订的《协议书》及双方就火炬东第43号楼102、47号楼103房产签订的《济南市商品房买卖合同》的效力。高新法院于2018年8月22日作出（2017）鲁0191民初2427号民事判决，判决如下：李光涛与火炬公司于2014年10月21日的《协议书》及双方就火炬东第43号楼102、47号楼103房产签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效。火炬公司不服该判决，提起上诉。济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终7615号判决，判决确定：驳回上诉，维持原判。3.本案诉讼过程中，因一审法院作出（2019）鲁0112民初6132号民事裁定，查封了火炬公司开发的坐落于历城区港沟街道大官庄村火炬东第43号楼102室、47号楼103室的房屋，季聪作为案外人向一审法院提出书面异议，要求撤销该裁定，解除对47号楼103室房屋的查封。一审法院于2019年10月9日作出（2019）鲁0112执异268号裁定，裁定驳回季聪的异议。4.2019年8月22日，一审法院向济南市住房和城乡建设局发出《协助调查函》，要求济南市住房和城乡建设局协助调查如下内容：“1.核实济南市历城区火炬东第43号楼102室、第47号楼103室的预售许可证是否尚在有效期；2.核实济南市历城区火炬东第43号楼102室、第47号楼103室是否存在抵押登记，该抵押登记是否有效；3.上述两处房产现能否办理网签登记”。2019年8月30日，济南市住房和城乡建设局向本院出具了《关于火炬东第项目43、47号楼的情况说明》，内容为：“现将火炬公司开发的火炬东第项目43、47号楼的情况说明如下：一、火炬东第项目43、47号楼，已办理商品房预售许可，不在有效期内。二、关于抵押登记，此项业务在济南市不动产登记中心办理。三、上述两处房产因项目出现问题，已暂停其网签。”5.季聪为证实其系涉案47号楼103室的合法买受人，且已与火炬公司完成物业交接，合法占有该房屋，提供如下证据：（1）《火炬东第外墙涂料、保温及抹灰施工合同》，拟证明2012年4月15日火炬公司与济宁驿嘉建安有限公司签订施工合同，且已施工完毕，实际完成工程量约1168万元，季聪具有相应的工程款抵房受益资格和房屋抵偿工程债权。（2）《济南市商品房买卖合同》及收款收据，拟证明2014年10月24日季聪与火炬公司签订《济南市商品房买卖合同》，火炬公司将位于济南市历城区火炬东第47号楼103号商品房出卖给季聪，该商品房建筑面积352.84平方米，单价为每平方18000元，金额6351120元，火炬公司于2014年12月8日为季聪出具工程款抵房款收据。（3）《房屋更名审批表》一份、《证明》两份，拟证明季聪曾欲将火炬东第47号楼103号商品房出售给案外人，但案外人在合同更名前放弃了购房意图。（4）《火炬东第业主（临时）公约》（含物业服务协议）、房屋验收交接书、物业费、水电费收据各一份，拟证明季聪在符合房屋交付条件后，经火炬公司同意与济南鸿骏物业管理有限公司签订了火炬东第业主（临时）公约（含物业服务协议），并按照协议约定交付了物业费、水电费，济南鸿骏物业管理有限公司依约向季聪交付房屋及房屋钥匙，双方完成了房屋的实际交付义务，季聪已经合法占有房屋，拥有该房屋的所有权包括合法占有、使用权。（5）接处警登记表、接受证据清单一份，拟证明李光涛于2019年8月7日撬门别锁强制入住涉案房屋,当日季聪发现后要求李光涛搬离并报警，季聪将合法持有的涉案房屋钥匙交给办案民警，在此之前涉案47号楼103号房屋一直由季聪合法占有、使用和控制。6.本案诉讼过程中，李光涛向一审法院申请对季聪与火炬公司于2014年10月24日签订的《济南市商品房买卖合同》中加盖的“火炬公司”公章是否系2014年10月同期加盖进行鉴定。一审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，之后，因李光涛未交纳鉴定费，西南政法大学司法鉴定中心终止本次鉴定。一审法院认为，李光涛与火炬公司于2014年10月21日签订的《协议书》及双方就火炬东第43号楼102、47号楼103房产签订的《济南市商品房买卖合同》已被生效判决认定合法有效,双方应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”本案中，李光涛要求火炬公司按照合同约定协助其办理涉案房屋的网签手续，而根据济南市住房和城乡建设局出具的情况说明，现涉案房屋因项目出现问题已暂停网签，故李光涛要求火炬公司协助其办理涉案房屋的网签手续,在现有条件下存在事实上的不能履行，不予支持。一审法院判决:驳回李光涛的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，均由李光涛负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李光涛要求火炬公司按照合同约定协助其办理涉案房屋的网签手续，其实质系要求火炬公司继续履行双方签订的《协议书》及《济南市商品房买卖合同》。而根据济南市住房和城乡建设局出具的情况说明，现涉案房屋因项目出现问题已暂停网签，且二审中李光涛对于火炬公司陈述涉案房产已被法院查封处于待拍卖状态的事实，予以认可。故一审法院认为涉案房产在现有条件下存在事实上的不能履行，对李光涛要求火炬公司协助其办理涉案房屋的网签手续的主张未予支持,并无不当。李光涛可待具备履行条件后，另行主张权利。综上所述，李光涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李光涛负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年七月二十四日书记员  刘 琳