云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0627民初2008号原告镇雄县誉辉物业管理有限公司，统一社会信用代码：91530627MA6K7*****,住址：云南省昭通市镇雄县乌峰街道办事处白果社区得廷逸品5栋B座303号。法定代表人叶承华，执行董事。委托代理人毛明玉，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告付林，女，汉族，生于1991年10月20日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。原告镇雄县誉辉物业管理有限公司（以下简称誉辉公司）诉被告付林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员马宪云独任审判，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告誉辉公司的委托代理人毛明玉，被告付林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉辉公司诉称，得廷逸品住宅小区是云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司开发建设的商业住宅小区。2016年6月30日，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司与原告誉辉公司签订前期物业服务合同，聘请原告誉辉公司为该小区提供前期物业管理服务。约定服务期限为2016年6月30日至2018年6月30日。物业管理服务内容为：对物业共用部位维修、养护和管理；对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料服务。物业服务收费采取包干制的方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物管费：0.8元／月.平方米，逸品商铺物管费：0.8元／月.平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告做为该小区的业主，该合同对被告具有约束力。被告是得廷逸品小区5栋A单元801号房的业主，房屋建筑面积为127.22平方米，2016年7月10日接房时，其在原告不知情的情况下，与镇雄庭院物业管理有限公司签订了《物业服务协议》，并向镇雄庭院物业管理有限公司缴纳了一年的物管费，但是镇雄庭院物业管理有限公司并未对该小区进行物业管理服务，自2016年6月30日起，原告就为该小区提供物业服务，且合同到期后，该小区业主并未重新选定新的物管公司，直到2019年5月31日仍是原告在为被告所在的小区提供服务，而且2016年6月30日至2019年5月31日期间，被告一直在原告处缴纳水费、电费、乘坐原告维修的电梯等，说明在原告服务期间，被告已实实在在的享受了原告方提供的各项物业服务，就应按照《前期物业服务合同》约定的0.8元/月/平方米的标准支付物业服务费，按镇雄县城市管理综合执法局规定的10元/月/户的标准支付生活垃圾清运费。被告尚欠原告自2017年7月10日至2019年5月31日共计22个月零21天的物管费和生活垃圾清运费未支付，现原告仅要求被告支付22个月的物管费和生活垃圾清运费，即物管费127.22平方米×0.8元/月/平方米×22个月=2239元、生活垃圾清运费10元/月/户×22个月=220元，两项共计2459元。被告付林辩称，我没有与原告方签订过物业管理合同，自2016年7月10日我接房后，大约一个月左右，就是原告誉辉公司对得廷逸品住宅小区提供物业服务了，因原告誉辉公司的服务质量差，服务不到位、垃圾没有管理好、环境差，虽然我住的是电梯房，但因原告没有维护好，在我装修房屋期间，电梯随时停运，我没有享受到电梯房的服务待遇，自2017年7月10日起，我确实没有向原告誉辉公司缴纳过物业服务费及垃圾清运费，而且云南得廷房地产开发有限公司已于2018年12月19日在得廷逸品住宅小区张贴了告知书，要求得廷逸品住宅小区的业主在2018年12月31日前重新选取物业管理公司，我认为原告誉辉公司的物业服务费及垃圾清运费只能收取到2018年12月31日止，现我愿意按步梯房物业服务费每平方米每月0.7元的标准，垃圾清运费每月10元的标准，计算支付原告誉辉公司自2017年7月10日至2018年12月31日期间的物业服务费127.22平方米×0.7元/月/平方米×17个月=1513.918元、生活垃圾清运费10元/月/户×17个月=170元，两项共计1683.918元。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.原告誉辉公司与被告付林是否签订过物业管理服务合同；2.原告誉辉公司与被告付林之间是否存在物业服务关系3.被告付林是否应承担向原告誉辉公司交纳物业管理费、垃圾清运费的责任。原告誉辉公司针对其诉讼主张向法庭提举以下证据：1.收据一份。证明被告于2019年5月30日在原告处缴纳了4月份的水电费170元，说明至2019年5月30日原告都还在为被告提供代收代缴水电费的物业服务。经质证，被告认可是事实。2.2019年5月17日的收款收据一份。证明2019年5月17日原告向千层顶电梯（佛山）有限公司支付了2018年9月至2019年6月的电梯维护费22500元，原告在此期间对被告所在小区的公共设施设备进行了维修和管理。经质证，被告称她不清楚，接房时她与庭院物业管理公司签订了物业管理合同，但接房后一直没有物业公司管理，她没有与镇雄县誉辉物业管理有限公司签订过物业管理合同。她在接房时已经交纳了2000多元的维修基金，小区需要维修的费用应从维修基金内列支，不存在另行支付，在原告誉辉公司入驻得廷逸品住宅小区后，小区就成立了业主委员会，该笔费用没有经过小区业主委员会。3.誉辉物业员工工资花名册一份。证明原告于2019年3月至2019年5月期间，聘请了10人为被告所在的小区提供多项物业管理服务。经质证，被告认为与她无关。4.得廷房地产开发公司镇雄分公司与原告方签订的前期物业合同一份。证明2016年6月30日，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司与原告誉辉公司签订《前期物业服务合同》，聘请原告誉辉公司为被告所在的小区提供前期物业管理服务。合同期限为2年，自2016年6月30日至2018年6月30日。物业管理服务内容为：对物业共用部位维修、养护和管理；对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料服务。物业服务收费采取包干制的方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物管费：0.8元／月.平方米，逸品商铺物管费：0.8元／月.平方米。经质证，被告认为该份合同是原告与开发商签订的，与她无关。被告付林针对其主张向法庭提举以下证据：1.2019年1月16日、2019年2月16日、2019年2月13日、2019年4月14日小区业主群聊天的视频及图片各一份。证明原告在为被告提供服务期间，卫生质量差、垃圾成堆、电梯被水淹，小区外的人攀爬围墙、围墙开裂无人管理，安全系数低。经质证，原告认为被告提供的视频及图片不能反应是在什么地点、什么时候录制的，不能证明是在原告提供物业服务期间。2.2016年7月10日、2019年4月16日、2019年5月30日的收款收据各一份。证明被告于2016年7月10日向庭院物业管理有限责任公司交纳物管费、装修垃圾清运费、生活垃圾清理费共计2146.64元，于2019年4月16日、2019年5月30日向镇雄县誉辉物业管理有限公司交纳水电费的事实。经质证，原告认为庭院物业管理公司的收据与原告无关，对镇雄县誉辉物业管理有限公司出具的两份收据无异议，认为该两份收据恰好证明，原告在2019年4月和2019年5月都还在为被告提供代收、代缴水电费的物业服务。3.2018年12月19日的告知书一份。证明云南得廷房地产开发有限公司于2018年12月19日在被告所住的小区张贴告知书，要求业主在2018年12月31日前重新选取物业管理公司，被告认为原告公司的物业管理费只能收到2018年12月31日。经质证，原告认为被告出示的是复印件，原告方不予认可。4.业主手册一份。证明被告只与庭院物业管理有限责任公司签订过物业管理合同。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为该业主手册是被告与庭院物业管理有限责任公司签订的，与原告无关。本院经审查认为，原、被告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案关联，证据间相互形成锁链，且原、被告未提出实质性异议，故本院予以采信。根据原、被告的举证质证及陈述，本院认定本案法律事实如下：得廷逸品住宅小区是云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司开发建设的商业住宅小区。2016年6月30日，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司与原告誉辉公司签订《前期物业服务合同》，聘请原告誉辉公司为该小区提供前期物业管理服务。合同期限为2年，自2016年6月30日至2018年6月30日。物业管理服务内容为：对物业共用部位维修、养护和管理；对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料服务。物业服务收费采取包干制的方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物管费：0.8元／月.平方米，逸品商铺物管费：0.8元／月.平方米。被告付林向云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司购买了得廷逸品住宅小区5栋A单元801室，建筑面积127.22平方米，于2016年7月10日与镇雄庭院物业管理有限责任公司签订物业服务协议，接房入住得廷逸品住宅小区，并于当日按1.2元的单价向镇雄庭院物业管理有限责任公司交纳了1年的物管费1526.64元、按10元的单价交纳了1年的生活垃圾清运费120元、装修垃圾清运费500元，合计2146.64元。原告认为被告2016年7月10日接房时，虽然与镇雄庭院物业管理有限公司签订了《物业服务协议》，并向镇雄庭院物业管理有限公司缴纳了一年的物管费，但自2016年6月30日至2019年5月31日期间，都是原告为得廷逸品住宅小区提供物业管理服务，且被告一直在原告处缴纳水费、电费等，说明在原告服务期间，被告已实实在在的享受了原告方提供的各项物业服务，而且合同到期后，得廷逸品住宅小区业主也未重新选定新的物管公司，原、被告之间存在物业服务关系，被告理应按照《前期物业服务合同》约定的0.8元/月/平方米的标准、按镇雄县城市管理综合执法局规定的10元/月/户的标准计算支付物业服务费和生活垃圾清运费，被告尚欠原告自2017年7月10日至2019年5月31日共计22个月零21天的物管费和生活垃圾清运费未支付，现原告向本院提起诉讼，要求被告支付物管费127.22平方米×0.8元/月/平方米×22个月=2239元、生活垃圾清运费10元/月/户×22个月=220元，合计2459元。本院认为，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司是得廷逸品住宅小区的开发建设单位，其聘请原告誉辉公司为得廷逸品住宅小区提供前期物业管理服务，对全体业主具有约束力，被告付林当庭陈述其接房时，虽与镇雄庭院物业管理有限责任公司签订物业服务协议，但镇雄庭院物业管理有限责任公司却未向得廷逸品住宅小区提供过物业管理服务，其接房后大约一个月左右，就是原告誉辉公司对得廷逸品住宅小区提供物业管理服务。2019年1月1日至2019年5月31日期间，得廷逸品住宅小区业主没有另选聘新的物业管理公司，客观上也接受了原告誉辉公司提供的物业管理服务，应当认定被告付林等业主对原告誉辉公司提供物业管理和服务行为的默认，原告誉辉公司已实际为得廷逸品住宅小区业主提供了物业服务，与被告付林形成事实上的物业管理服务关系。因此，被告付林以云南得廷房地产开发有限公司已于2018年12月19日在得廷逸品住宅小区张贴了告知书，要求廷房逸品住宅小区的业主在2018年12月31日前重新选取物业管理公司为由拒绝交纳2019年1月1日至2019年5月31日期间的物管费的理由不能成立，本院不予采纳。原告要求按照其与云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司签订的《前期物业服务合同》的约定按0.8元/月/平方米的标准、按镇雄县城市管理综合执法局规定的10元/月/户的标准计算支付物业服务费和生活垃圾清运费，符合相关法律规定，亦符合本县物业管理市场的实际，因此，原告誉辉公司要求被告付林支付2017年7月10日至2019年5月31日期间22个月的物业管理费及垃圾清运费的请求，本院予以支持。由于物业管理服务系经营性服务行为，鉴于原告誉辉公司在履行物业管理职责中存在管理不到位的情况，本院可酌情扣减一定的物管费，原告誉辉公司诉求被告付林支付的物业管理费按90%计算支付较为公平合理，即127.22平方米×0.8元/月/平方米×22个月×90%=2015元；垃圾清运费是镇雄县城区卫生管理部门向辖区内居住的居民收取的垃圾处理费用，被告付林理应支付垃圾清运费10元/月×22月=220元。另外，本院需说明，物业公司与小区业主之间是互相依存的关系，物业公司所提供的物业服务水平和质量应与收取的物管费相适应，小区业主也应自觉遵守各项规章制度，按时交纳物管费，对物业公司存在的问题应当通过正当渠道提出合理化建议，物业公司应积极改进服务，加强与业主沟通，通过双方互相理解、支持，才能营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。综上所述，为维护社会秩序的稳定，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告付林给付原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的物业管理费人民币2015元、垃圾清运费人民币220元，合计人民币2235元。限判决生效后十日内给付完毕。二、驳回原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告付林承担人民币20元，原告镇雄县誉辉物业管理有限公司承担人民币5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  马宪云二〇二〇年七月六日书记员  周冬梅附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。