广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终343号上诉人（原审原告）：钟群兴，女，1973年12月7日出生，汉族，住广东省佛冈县****************。委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：中山市圣都房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区***。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘敏华，男，系该公司员工。上诉人钟群兴因与上诉人中山市圣都房地产开发有限公司（以下简称圣都公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟群兴上诉请求：依法改判圣都公司向钟群兴支付逾期办证违约金1725738元，以5599409元为基数（购房款5436319元、契税163090元），按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2013年5月21日起至实际办理房产证及土地使用证之日止，现暂计到2018年12月4日。事实和理由：一审法院适用法律错误，认定圣都公司向钟群兴支付逾期办证违约金的起算时间为起诉前3年即2015年12月12日错误。一、钟群兴是基于物权保护要求圣都公司支付逾期办证违约金，物权不适用诉讼时效的规定。二、逾期办证的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的。购房者主张的逾期办证违约金，是双方合同所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。若将违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并分别起算诉讼时效，必将改变双方的本意，违背当事人意思自治的基本原则。本案中，双方并未约定违约金的支付期限，钟群兴作为债权人在任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可起算。圣都公司截止到一审庭审时才明确表示无法为钟群兴办理权属登记，要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，钟群兴从2013年5月21日起计算要求支付逾期办证违约金并无不妥。三、钟群兴有多次电话连续催促圣都公司尽快为钟群兴办理权属登记事宜。圣都公司曾在2016年7月召集了清华坊业主在办公大楼开了茶话会，关于容积率变更事宜征询业主意见，对涉案房产的出证问题也明确表态可以在6个月左右办成，该事件可构成诉讼时效中断，故起诉违约金的时间应从2013年5月21日计算。再退一步讲，即使钟群兴无法举证证明在该期间有催促圣都公司办理权属登记事宜，但在庭审过程中，圣都公司明确承认钟群兴有向中山市规划局进行维权的事实，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，该事实已经构成诉讼时效的中断。对于钟群兴的上诉，圣都公司辩称，一、违约金的起算时间同意一审判决。二、违约金应按已付房价款的1%支付。圣都公司上诉请求：撤销一审判决，依法解除钟群兴与圣都公司签订的中山市南区***************即涉案房产的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议。事实和理由：圣都公司在依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后办妥了涉案房屋的预售许可证。钟群兴与圣都公司签订涉案房屋买卖合同时，依法具备对外销售条件。由于政府此后的规划调整，导致涉案房屋不符合城市总体规划，进而不能办理规划验收，此情况属于圣都公司无法预见的重大变化。因不能完成规划验收，必定造成涉案房屋无法办理产权证，如由圣都公司基于不可能完成的义务持续性地、无限期地支付违约金，既不能实现合同目的，对圣都公司也是明显不公平。同时，一审判决与《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条规定的原意也是相悖的。针对圣都公司的上诉，钟群兴辩称：一、圣都公司的上诉请求超出二审审理范围且圣都公司并未在一审提出反诉请求解除涉案合同。二、违约金按已付房价款的1%支付的约定有失公平，圣都公司一直未能为钟群兴办理房产证，从2013年5月至今已七年有余，直至一审庭审时才提出解除涉案合同，造成钟群兴经济损失，1%的违约金无法弥补钟群兴的损失。钟群兴向一审法院提出诉讼请求：判令圣都公司向钟群兴支付违约金1725738元，以5599409元为基数（购房款5436319元、契税163090元），按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2013年5月21日起至实际办理房产证及土地使用证之日止，现暂计到2018年12月4日。一审法院认定事实：2009年12月26日，钟兴群（买受人）与圣都公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房坐落于中山市南区**************[土地证号为中府国用（2002）字第260736号]；该商品房建筑面积475.76平方米，总交易金额为5436319元，应于2009年12月26日付款1366319元，剩余4070000元以商业贷款的方式支付；出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记，合同约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2010年1月6日，案涉合同办理了登记备案，备案合同编号为HTN2009080442。钟兴群已足额向圣都公司支付了购房款5436319元。2011年6月2日，圣都公司将案涉商品房交付给钟兴群使用。根据合同约定，涉案商品房交付使用后720日期满之日是2013年5月23日，但至今没有办到不动产权证。圣都公司在答辩期间，对管辖权提出异议，一审法院作出（2018）粤2071民初26326号之一民事裁定，驳回圣都公司提出的异议。圣都公司不服，提起上诉，本院作出（2019）粤20民辖终241号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。为证明涉案房屋无法办理产权证，圣都公司提交了三份材料：1、中山市城乡规划局于2016年2月25日出具的对涉案项目（中山清华坊盘谷低层住宅小区1—26、31—39幢）不予审批通知书,该通知书载明的不予审批的理由：该建设工程37、38、39幢及电房平面位置调整、内部道路局部改变，与报建图不符，不同意办理规划条件核实；2、中山市城乡规划局于2017年7月10日出具的对涉案项目（中山清华坊盘谷低层住宅小区1—26、31—39幢）不予行政许可通知书,该通知书载明的不予许可理由：该建设工程37、38、39幢及电房平面位置与报建图不符，不同意办理规划条件核实；3、中山市城乡规划局于2017年12月7日出具的对中山清华坊项目[土地证号：中府国用（2013）第2600128、2600129号、中府国用（2012）第2600356、2600358、2600360、260039******393号、中府国用（2005）第260453-260458号、中府国用（2002）字第260730、260733、260734、260736]不予审批通知书,该通知书载明的不予审批理由：该项目在《中山市城市总体规划》（2011-2020）》中位于非建设用地范围内，且该项目在《土地利用总体规划》中没有土地规模，要求配好土地规模后再报审。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。钟群兴、圣都公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从圣都公司提供的几份证据来看，涉案房屋目前暂未获得规划许可、无法办证，原因是楼宇及电房平面位置与报建图不符、项目位于非建设用地范围内等，足见造成这一状况的责任在于开发商。依约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。据此，钟群兴要求圣都公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持；圣都公司提出的关于诉讼时效的抗辩意见，亦理据充分，一审法院予以采纳，确认违约金自钟群兴起诉前三年的2015年12月12日起算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、圣都公司于判决生效之日起七日内向钟群兴支付逾期办证违约金（计算方式：以5436319元为基数，自2015年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至圣都公司持办理坐落于中山市南区**************的商品房权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；二、驳回钟群兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20332元（钟群兴已预交），由钟群兴负担5332元，由圣都公司负担（圣都公司负担部分应于判决生效之日起七日内迳付钟群兴，一审法院不另行收退）。二审中，钟群兴提交如下证据：1.《关于中山市中山清华坊盘谷4幢未取得房屋权属证书的函》，拟证明钟群兴向圣都公司催办房产证的事宜，诉讼时效应该中断，违约金应从2013年5月21日起算；2.中山清华坊B区住宅木门工程承包合同；3.企业信用信息系统打印件；证据2、3拟证明郑东是圣都公司副总的事实。经质证，圣都公司对证据1真实性和关联性不予确认，称其未收到该函件，并认为郑东于2016年5月3日签署函件时已离职，不能代表圣都公司，且函件内容是了解情况并非主张权利；不确认证据2的真实性；确认证据3的真实性。圣都公司二审期间没有提交新证据本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：钟群兴二审中提交的《关于中山市中山清华坊盘谷4幢未取得房屋权属证书的函》载明，因圣都公司未按合同约定的期限办理涉案房屋权属证书，钟群兴向圣都公司了解该房屋的权属证书何时能取得。该函件由钟群兴签名，落款日期为2014年8月19日，案外人郑东于2016年5月3日在函件上签名。此外，圣都公司在一审庭审中答辩时称，违约金计算起点应该是从2015年12月12日开始计算，不是从2013年开始计算。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。圣都公司在一审中没有提出反诉请求解除其与钟群兴签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，二审中，钟群兴亦未同意该问题由二审一并审理，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院依法对圣都公司的上诉请求不予审理。因圣都公司对一审认定的违约金起算时间并无异议，故围绕钟群兴的上诉请求，本案二审争议的焦点为钟群兴诉求的2015年12月11日之前的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。本案中，钟群兴并非主张圣都公司协助办理涉案房屋产权证书，其诉求是主张圣都公司支付逾期办证违约金，该权利是债权请求权，并非物权请求权，应受诉讼时效的限制。因双方合同约定的逾期办证违约金过低，故一审法院基于钟群兴的申请，将逾期办证违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算符合法律规定。该调整后的违约金实际上是按日累计计算的违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据圣都公司与钟群兴签订的《中山市商品房买卖合同》约定，圣都公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。圣都公司于2011年6月2日向钟群兴交付了涉案商品房，依合同约定，圣都公司依约应于2013年5月23日前履行协助办证义务，但圣都公司未能履行，钟群兴于此时应当知道其权利已受到侵害，故其要求圣都公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2013年5月23日起算。虽然钟群兴称其曾多次电话催促圣都公司办理权属登记事宜、圣都公司于2016年7月召集业主开会并表态可在6个月左右出证，但钟群兴对此并未提交证据予以证明，圣都公司一审庭审中也并未承认钟群兴有向中山市规划局进行维权的事实，故钟群兴的上述主张缺乏依据。而且，因钟群兴在上述场合下并非向圣都公司主张违约金权利，故即便钟群兴所称属实，也不能引起诉讼时效的中断。而钟群兴提交的《关于中山市中山清华坊盘谷4幢未取得房屋权属证书的函》，内容仅反映钟群兴向圣都公司了解何时能取得房屋权属证书，并非主张逾期办证违约金，故其据此主张诉讼时效中断，亦缺乏依据，本院不予支持。钟群兴于2018年12月11日才提起本案诉讼主张权利，故其在2015年12月11日之前的诉求已超过诉讼时效，一审法院对其主张的2015年12月11日之前的逾期办证违约金不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10408元，由上诉人钟群兴负担（钟群兴已预交20332元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年七月二十二日书记员  高 丽