四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3689号 原告（反诉被告）：杨卫东，男，1968年4月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：张利，女，1983年3月14日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原告（反诉被告）杨卫东与被告（反诉原告）张利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，被告（反诉原告）张利在法庭辩论终结前提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨卫东、被告（反诉原告）张利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨卫东向本院提出本诉诉讼请求：1．判令张利向杨卫东开具房屋租金36,000元的发票；2．判令张利接收所租房屋，并退还杨卫东押金2,400元；3．判令张利赔偿杨卫东经济损失即一个月租金2,400元；4．判令张利承担本案的诉讼费用；5．判令张利给杨卫东道歉。 事实与理由：杨卫东承租张利锦华万达广场房屋办公，现已到期，杨卫东已支付完毕全部租金，因公司要做账，现杨卫东要求张利开具发票，张利收取租金开具发票系其纳税义务。租期从2018年12月15日至2020年3月14号，共15个月，租金2,400元／月，房租总计36,000元，故请求判决张利开具36,000元的租房发票。房屋到期后，杨卫东已全部结清水、电、物业等费用，张利已派人接收，但拒不退押金。租房时只有一把钥匙，因中介频繁使用导致经常打不开门且被反锁，且为安全考虑，故更换了房锁，原锁无保留价值已扔掉。交房时已将新钥匙5把全部交给张利，但张利故意刁难，要求必须交付原来的钥匙才收房，否则不退押金，且按超期天数扣押金。张利要求交付旧钥匙的要求无依据，请判决张利退还2,400元押金。因疫情影响，杨卫东公司于2月14号复工，物业要求房东同意才能进办公楼拿取物品。杨卫东当天即要求张利与物业交涉，但张利一直推延，因其故意不配合导致杨卫东无法进入办公室，张利没有尽到义务，造成了杨卫东2月14日至3月14日期间的损失，张利应退杨卫东或赔偿一个月的房租2,400元，且诉讼费等费用应由张利全部支付。张利还应就其对杨卫东故意刁难、拒不退还押金等行为向杨卫东道歉。 张利本诉辩称、反诉诉称，签订合同时已给杨卫东减免半个月房租，合同履行过程中杨卫东未要求开具发票，若杨卫东需要发票，张利可以提供发票。出租房屋时张利已将房屋门禁卡、防盗门钥匙、电卡、卧室钥匙等交付杨卫东，杨卫东退房时未将上述物品交接完毕，故张利无法退还押金。疫情期间的经济损失不应由张利承担，期间双方一直通过电话联系，2020年2月14日看到杨卫东发的物业公告后，张利即刻与物业进行了两次沟通。物业告知因疫情办公租户不能办理门禁卡，张利将情况转告杨卫东，但杨卫东要张利承担两个月房租，缺乏合理依据，且杨卫东从未说过只需将电脑拿回家去办公。合同履行过程中张利不存在违约，不应向杨卫东支付损失。张利在租房时再三强调，若杨卫东私自更换锁芯，需在退租时恢复原状，现锁芯已不存在，且因杨卫东无故不完成交接，导致张利无法将房屋出租给他人。在双方交涉过程中，杨卫东还对张利进行了人身攻击。基于以上事实，张利特提起反诉，请求：1．判令杨卫东立即退还租房时的交接物品（门禁卡、防盗门钥匙、电卡、卧室钥匙）；2．判令杨卫东赔偿张利损失总计8,850元；当庭明确损失包含原锁芯费用300元，因杨卫东违约，房屋闲置3个月的租金损失7,200元及物业费350元，精神损失费1,000元不再主张，共计7,850元；3．要求杨卫东向张利道歉且不再骚扰张利及后续租客。 杨卫东反诉辩称，张利陈述不属实。双方进行交接时，杨卫东已结清相关费用，房屋所有物品齐全，房屋已处于可出租状态，系因张利原因造成房屋未完成交接，张利应按合同约定退还押金。双方发生纠纷系因更换锁芯引起，承租房屋时锁芯已坏，后张利找人将锁芯更换。若张利需要旧的锁芯，应向修锁师傅索要。双方并未对退房应退还原锁芯达成合意，杨卫东已完全遵守合同，并无过错，张利要求杨卫东承担损失并无依据。 本院经审理认定事实如下：2018年12月2日，杨卫东作为承租方与张利作为出租方、成都市世纪玖洲房地产经纪有限公司作为经纪方签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：1．张利将位于成都市锦江区锦华路一段8号万达锦华城1幢4单元25层2503号房屋出租给杨卫东作为办公使用；2．租赁期为12个月，从2018年12月15日起至2019年12月14日止，免租期为2018年12月2日至2018年12月14日（免租期内无需支付租金，但须支付免租期内该物业产生的一切费用）；3．房租每月2,400元，租金每3个月交付一次，首次租金7,200元，在合同签订当日付清；4．杨卫东于合同签订之时向张利交纳押金2,400元，租赁期满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、物业费等费用结算完后，张利于当日将押金退还给杨卫东；5．张利应保证该房屋的建筑质量，发生严重裂缝、渗水、爆管等严重问题，由张利负责维修，租期内房屋的日常维修（如门窗、家具、电器等）由杨卫东负责；6．租赁期满，杨卫东应按时迁出，若要继续租用，应提前一个月提出续租申请；7．张利委托中介工作人员杨梦露签订合同并收取相关款项。合同附房屋附属设施清单，包括房屋装修情况，燃气热水器、洗漱台等固定设施，冰箱、洗衣机等电器及家具，其他还有钥匙1套、电费卡一张、小区出入卡一张。合同同时附《收据》，载明收到杨卫东交纳的首次租金7,200元及押金2,400元，共计9,600元。 2018年12月3日开始，杨卫东与张利即通过微信沟通房租交纳、房屋维修、房屋交接等事宜。其中，2018年12月6日，杨卫东告知张利修锁需花费40至50元，要求张利找人修好，张利回复房租已让1,200元，这点小事自己看着办，跟中介交接清楚就行。次日，张利告知杨卫东锁芯是新的，若杨卫东需要更换，退租时还原就行，后又告知杨卫东其朋友将于下周去修锁。2018年12月13日，张利询问杨卫东水管是否已修好，杨卫东告知已修好，共计花费160元（包含一副新的猫眼），张利将维修费用160元转给了杨卫东，并再次告知杨卫东若其更换锁芯，退租时需要还原。 2019年11月25日，杨卫东与张利达成房屋续租三个月的合意。 2020年2月12日，锦华万达物业服务中心向业主/租住户张贴“关于疫情防控临时出入卡发放的通知”，其中载明租住户的办理规则：租住户的身份须经过业主的配合核实完成后方可办理临时卡，由业主提供户主身份证、产权证、租房合同、租住户所有人的身份信息，业主可添加相应单元管家微信提交相关资料进行核实。核实通过后，租住户凭本户户内小视频确认是住家方可领取临时卡。2020年2月15日起，无卡一律不得进入小区。 2020年2月14日，杨卫东联系张利办理出入卡。张利随即联系小区物业管家办理出入证，对方告知公司、工作室无法办理出入卡，并将前述办卡通知拍照发给张利。张利向杨卫东告知办公无法办理出入卡。双方对此无法达成一致，杨卫东随即提出办理不了出入卡，无法办公，损失很大，要求房屋免租两个月。张利表示若3月15日到期后疫情还未结束，则之后杨卫东可以将物品继续放置出租房屋内，不收取房租，疫情结束后杨卫东可前来拿回物品。杨卫东当即表示拒绝，双方协商未果。 2020年3月6日，张利通知杨卫东3月14日前将自己的东西搬完，并结清相关费用，3月14日办理退租手续。杨卫东于3月11日发消息给张利“明天上午十点通知物管和房屋中介交清水电气等费用，开出门条”。张利于3月12日回复“后天上午十点开出门条，收房”。 2020年3月14日，杨卫东与中介公司人员杨梦露、张利朋友约好在案涉出租房屋处进行退房交接。杨卫东将东西全部搬离案涉房屋，并结清了截止2020年3月的水电气、物管费等费用。双方最后交接时，因锁芯更换是否应退押金问题无法达成一致意见。 2020年6月1日，案涉房屋中介公司工作人员杨梦露出具《房屋出租情况说明》载明其代张利与杨卫东签订了案涉房屋租赁合同，合同未约定租客退房要退还原锁芯，不退还原锁芯押金不退事项。签订合同时已告知房东房屋内防盗门锁芯、猫眼、水管存在故障需要维修问题，房东说自己之后找认识的朋友进行维修。案涉房屋于2020年3月14日到期，房东不在成都，让租客和杨梦露及房东朋友一起去结清水、电、气、物管、垃圾费等并开出门条。费用全部结清后房东朋友同意开出门条，房屋已搬空、卫生已做，约定下午验收房屋，验收房屋时因杨卫东与张利对押金退还事宜协商未果，房屋未交接完张利朋友就先行离开，后杨卫东与杨梦露也离开了案涉租赁房屋。 庭审中，杨卫东陈述案涉租赁房屋的门禁卡、钥匙、电卡仍由其保管，因张利要求必须退还旧的锁芯才接收房屋。支付租金系代表公司，故需要发票，前期考虑双方关系，未强烈要求张利开具发票。物业告知疫情期间不能复工，经业主与物业沟通后，租户可将所需物品带回家办公，因双方沟通困难，双方后续未再协商去租赁房屋拿办公物品的问题。张利陈述双方租赁期限履行至2020年3月14日，房租已支付完毕，物管费、水电费等费用也已缴纳。2020年3月14日双方未完成房屋交接，故房屋空置至今。 上述事实的认定，有双方当事人的庭审陈述及杨卫东提交的身份证复印件、《房屋租赁合同》、《收据》、《房屋出租情况说明》、门禁卡、电卡、钥匙，张利提交的微信聊天记录截图等证据材料在案为证。 本院认为，杨卫东、张利之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方的合同履行至2020年3月14日，合同期间内的租金、水电费、物管费等相关费用已结清，本院予以确认。双方于2020年3月14日办理退房交接手续时，因案涉租赁房屋在租期内进行了锁芯更换，导致双方对押金是否退还一事产生纠纷，杨卫东提起本案诉讼，张利在法定时限内提出反诉。本院对杨卫东的本诉诉请，张利的反诉诉请具体分述如下： 关于杨卫东要求张利开具36,000元的房租发票的诉请。根据查明事实，双方在签订租赁合同时，未明确约定张利应开具发票。现杨卫东要求开具发票，张利表示可以根据杨卫东的诉请向其开具36,000元的房租发票，本院予以确认。 关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题，即杨卫东是否有权要求张利退还押金并主张相当于一个月租金的经济损失，张利是否有权要求杨卫东支付房屋空置三个月所产生的租金损失及物管费。案涉租赁房屋于2020年3月14日到期，杨卫东已支付完毕租金并结清相关费用，并于当日将物品全部搬离，已使房屋恢复原状。张利因锁芯更换问题拒绝接收房屋。本院认为，承租房屋后更换房锁符合一般租客的行为习惯，且并不会对房屋造成损坏。杨卫东作为案涉出租房屋的租客，在承租房屋后，从安全角度考虑，将原存在问题的锁芯进行更换，在租赁期满后将新钥匙一并交还给房东，并不存在违约行为，故张利应将押金退还杨卫东。杨卫东同时要求张利赔偿其经济损失2,400元系因2020年2月14日其前往案涉租赁房屋准备复工时，因疫情影响，案涉房屋所在小区物业对小区进行了封闭管理，明确办公租户不得入内，暂停办公，若有需要，可与房主联系确认后将办公物品带出。杨卫东随即与张利进行了沟通，张利将从物业处了解到的情况转告了杨卫东，双方对此协商未果，杨卫东此后也未再与张利协商取回办公物品的事。本院认为，2020年2月至3月正值全国疫情防控攻坚阶段，不论是住宅区域抑或办公区域均实行封闭管理，为国家疫情防控的明确要求。作为公民应对国家在特殊时期为保护公民人身财产安全所采取的相关措施予以理解并支持。疫情防控期间，国家经济整体下滑，直接影响公民个人，杨卫东在疫情期间无法正常办公，或有损失，也系因疫情导致，而非张利作为房东违约导致，且其在此后也未再要求张利协助拿取办公物品。故对杨卫东要求张利赔偿经济损失2,400元的诉请，本院不予支持。张利诉称因杨卫东无故未完成交接，导致房屋空置至今，要求杨卫东支付三个月房租7,200元及物管费350元。根据已查明的事实，双方办理退房交接时，因锁芯问题协商未果，张利朋友先行离开，导致杨卫东未能将房屋钥匙、门禁卡、电卡等返还。现张利要求杨卫东承担损失的前提应系杨卫东存在违约行为，而如前所述，杨卫东并不存在违约行为。张利要求杨卫东承担三个月租金及物管费，于法无据，本院不予支持。 关于张利要求杨卫东交还租房时交付的门禁卡、防盗门钥匙、卧室钥匙、电卡的诉请。案涉双方办理房屋交接手续时，因锁芯更换问题产生矛盾，杨卫东退房时未能将案涉租赁房屋的门禁卡、钥匙、电卡交还张利，现张利要求返还，于法有据，本院予以支持。故杨卫东应将房屋现有的大门钥匙、卧室钥匙、门禁卡、电卡返还给张利，张利要求杨卫东将原锁芯作价300元进行赔付，本院则不予支持。 关于杨卫东要求张利道歉，张利要求杨卫东道歉并不再骚扰张利及后续租客的诉请。在庭审中，本院已向双方释明，本案系房屋租赁合同纠纷，而双方的该项诉请均系针对侵权相关纠纷所提出的主张，与本案系不同法律关系，不能在本案中一并处理。双方均已表示清楚，故本院对双方的该项诉请均不再进行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨卫东应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）张利交还成都市锦江区锦华路一段8号万达锦华城1幢4单元25层2503号房屋的门禁卡、电卡及大门钥匙、卧室钥匙； 二、被告（反诉原告）张利应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）杨卫东开具36,000元的房屋租金发票； 三、被告（反诉原告）张利应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）杨卫东退还房屋押金2,400元； 四、驳回原告（反诉被告）杨卫东的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）张利的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取25元，反诉案件受理费收取25元，共计50元，由原告（反诉被告）杨卫东负担25元，被告（反诉原告）张利负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年七月十三日 书记员 刘素莲 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。